LOS PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO FLOR SARELA TITO BELTRN RESUMEN Los principios regstrales son la base de nuestro sistema registral, por cuanto constituyen reglas de orientacin, fundamentales del derecho registral. Tal como lo seala LUIS GARCIA GARCIA "Los principios regstrales son notas, caracteres o rasgos bsicos que tienen o debe tener un determinado sistema registral" Entendamos entonces que los principios regstrales son la base para el proceso de calificacin del Registrador Pblico, estableciendo pautas a seguir para lograr la proteccin del Tercero Registral. Nuestro sistema registral se encuentra conformado por 10 principios regstrales, los cuales se encuentran normados en el Cdigo Civil y en Reglamento de los Registros Pblicos de fecha 23 de junio del 2001, aprobado mediante Resolucin de Superintendencia de los Registros Pblicos N 195-2001-SUNARP/SN PALABRAS CLAVES Sistema registral, Calificacin, Tercero registral, Sunarp, Titulo

INTRODUCCIN. ASPECTOS GENERALES El Derecho Registral es la rama del derecho que sirve de instrumento, fundamentalmente, a la seguridad jurdica, y como toda rama con pretensin de autonoma tiene sus propios principios, los cuales deben estar a referidos a ese valor. CONCEPTO Y FINALIDAD "Notas o caracteres o rasgos bsicos de un sistema registral concreto". Varan de acuerdo con el sistema elegido por cada pas en su organizacin registral Su finalidad es otorgar seguridad jurdica tanto en los requisitos y presupuestos de la extensin de las inscripciones como en los efectos de las mismas. Nacen orientados al registro inmobiliario pero se aplican a todos los registros jurdicos

PRINCIPIO DE ROGACIN y LEGALIDAD ARTICULO 2011 Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros pblicos, Lo dispuesto en el prrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolucin judicial que ordene la inscripcin, De ser el caso, el registrador podr solicitar al juez las aclaraciones o informacin complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al registro La calificacin es el examen que el registrador hace del ttulo y de sus antecedentes para determinar si el mismo puede o no acceder al Registro. Luis Dez-Picazo, ilustre tratadista espaol, refirindose a la calificacin, seala que consiste en un "enjuiciamiento que el registrador realiza sobre la legalidad de los documentos y sobre la validez y eficacia de los negocios jurdicos contenidos en ellos". Alcances de la calificacin, tratndose de ttulos de origen convencional, se realiza en base al anlisis de dos elementos: El ttulo y el Registro. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD ARTICULO 2012 Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones. Es sobre la base de estos elementos y caracteres que proponemos la siguiente definicin: la publicidad jurdica registral es la exteriorizacin sostenida e ininterrumpida de determinadas situaciones jurdicas que organiza e instrumenta el Estado a travs de un rgano operativo, para producir cognoscibilidad general respecto de terceros, con el fin de tutelar los derechos y la seguridad en el trfico de los mismos. El fin de la publicidad jurdica registral consiste en otorgar una completa seguridad juridica, en toda la extensin del concepto. Esto es, apunta tanto a la seguridad esttica como a la seguridad dinmica. La primera de ellas, a decir de Dez-Picazo, se refiere a que ningn titular de derechos subjetivos puede ser privado de ellos sin su consentimiento. La segunda, a que el "adquirente de un derecho subjetivo no puede ver ineficaz su adquisicin en virtud de una causa que no conoci o que no debi conocer al tiempo de lIevarla a cabo". La primera se refiere a la tutela de derechos; la segunda, a la seguridad del trfico.

PRINCIPIO DE LEGITIMACiN ARTICULO 2013 El contenido de la inscripcin se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. Este principio registral es tambin conocido como de "credibilidad general del asiento", conforme al cual el asiento produce todos sus efectos mientras no sea declarado inexacto o invlido. El asiento registral, en tanto medio de prueba especial de la propiedad y de los otros derechos reales, hace que al titular registral sea suficiente la presentacin de la certificacin registral que acredite su existencia y vigencia para ser tenido como tal. Visto desde otro ngulo, quien niegue la "exactitud" del Registro deber asumir la carga de la prueba, siendo que el titular registral goza de proteccin general liberndosele del onus probandi. Constituye su fundamento el "facilitar la vida jurdica mediante la presuncin de que toda apariencia de derecho conlleva a la existencia del mismo" (ESTURILLO LPEZ). PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL ARTICULO 2014 El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros pblicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro. Este principio puede definirse como "aquel en virtud del cual el tercero que adquiere en base a la legitimacin dispositiva del titular registral es mantenido en la adquisicin a non domino que realiza, una vez que ha inscrito su derecho, con los dems requisitos exigidos por la ley" (GARCA GARCA). Segn Pau Pedrn, "designa el efecto adquisitivo inatacable que puede producir la inscripcin en beneficio del tercero, al suplir la falta de poder dispositivo del transferente". PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO ARTCULO 2015 Ninguna inscripcin, salvo la primera, se hace sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde emane. Para Octavio Manzano Solano, el tracto sucesivo "es considerado como uno de los principios ms importantes del sistema registral de publicidad. Contribuye decisivamente a una mejor formacin del contenido registral, sobre el que va a actuar la cognoscibilidad legal, esencia de la publicidad jurdica registral, al demandar la identidad personal y real en la correlacin ttulo inscribible Registro y al ordenar sucesivamente los asientos dentro de cada folio (partida), sobre la base de un nexo causal entre la titularidad registral del transferente y la del adquirente que inscribe".

PRINCIPIO DE PRIORIDAD DE RANGO ARTCULO 2016 La prioridad en el tiempo de la inscripcin determina la preferencia de los derechos que otorga el registro. "El que primero llega al Registro obtiene la proteccin registral (si rene las debidas condiciones) con preferencia a los que llegan despus, de modo que nadie llegado posteriormente puede perjudicar los derechos del tercero llegado antes". En estos trminos resume Miguel Norberto Falbo el sentido del principio de prioridad. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE ARTCULO 2017 No puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior. Este artculo se refiere al principio de prioridad excluyente. Para este supuesto, a diferencia de lo previsto en el artculo 2016 del Cdigo Civil, los actos o derechos contenidos en los ttulos en conflicto son incompatibles entre s, por lo que no procede la inscripcin de ambos y la determinacin de su preferencia y rango, sino que la inscripcin o presentacin del primero determinar el "cierre registral" respecto al presentado en segundo lugar. Lacruz Berdejo expresa respecto al "cierre registral" que: "La regla de prioridad no tiene como nico resultado, en su relacin con el Registro, establecer un orden en la proteccin de cada uno de los derechos compatibles inscritos, por fechas de presentacin, sino cerrJr los libros a los derechos incompatibles con el que se halla ya registrado". En nuestro Derecho nacional, el cierre registral de un nuevo ttulo incompatible puede originarse respecto a:

a) Un ttulo anterior ya inscrito, lo que determina un cierre definitivo, puesto que por regla general la vigencia de los asientos de inscripcin no se encuentra sujeta a plazo alguno. b) Un ttulo anterior anotado preventivamente, solo en ciertos casos especiales en que la anotacin preventiva determina la imposibilidad de extensin de nuevos asientos incompatibles, como ocurre en el bloqueo registral, la incautacin preventiva, las medidas cautelares de no innovar o las inhibiciones de disponer o gravar, entre otros casos. Sin embargo, la regla general respecto a las anotaciones preventivas se encuentra prevista en el artculo 67 del Reglamento General de los Registros Pblicos (en adelante, el Reglamento), en el sentido de que ellas no generan efectos excluyentes respecto a nuevos asientos de inscripcin, siempre que las normas que las regulan no establezcan expresamente lo contrario. c) Un ttulo simplemente presentado con fecha anterior, en cuyo caso el "cierre registral" ser provisional, en cuanto de no inscribirse este y caducar la vigencia de su asiento de presentacin, cesarn los efectos del cierre registral, permitindose la inscripcin del ttulo incompatible

presentado en segundo lugar. Claro que si se produce la inscripcin del primero, el cierre se tornar definitivo. PRIMERA INSCRIPCiN DE DOMINIO ARTCULO 2018 Para la primera inscripcin de dominio, se debe exhibir ttulos por un perodo ininterrumpido de cinco aos o, en su defecto, ttulos supletorios. La inmatriculacin es el acto por el que se incorpora un predio al Registro y se realiza con la primera inscripcin de dominio, salvo disposicin legal distinta. Hay que distinguir entre in matriculacin y primera de dominio. La in matriculacin es el ingreso de un predio al Registro. La primera de dominio es la inscripcin -la primera- donde consta el derecho del titular. En el Per, la inmatriculacin se realiza con la primera inscripcin de dominio. No puede ingresar un predio al Registro si no se inscribe el derecho del titular sobre dicho predio. El ingreso de un predio al Registro supone un procedimiento destinado a asegurar, de un lado, la descripcin y ubicacin del bien, y de otro, que el derecho de propiedad del titular est acreditado. Es decir, para inmatricular una propiedad hay que identificar el bien y el titular debe probar su derecho de propiedad. Sobre esto ltimo trata el artculo 2018 del Cdigo Civil. Cmo se prueba la propiedad en el Per? La propiedad se prueba a travs de la prescripcin adquisitiva. La prescripcin adquisitiva o usueapin es un modo

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