los pot vs la realidad 25092017 -...
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ESCUELA DE INGENIERÍA DE ANTIOQUIA
ESPECIALIZACIÓN EN GESTIÓN Y PROCESOS URBANOS
LOS POT Vs. LA REALIDAD DE LA CIUDAD
Reflexiones para el debate presentadas en el conversatorio GPU-EIA,
desarrollado el día 19 de septiembre de 2017
Zoraida Gaviria Gutiérrez
Septiembre 2017
LOS POT Vs. LA REALIDAD DE LA CIUDAD
Reflexiones para el debate presentadas en el conversatorio GPU-EIA,
desarrollado el día 19 de septiembre de 2017
¿De que carecen los POT que no logran cambiar la realidad hacia el
logro de la ciudad deseada?
Hipótesis para el debate
Los POT de Medellín, tienen sin lugar a dudas, objetivos loables que permiten pensar tanto a los
gobernantes como a los ciudadanos que la ciudad que de allí resulte será una ciudad mejor, amable,
más equitativa, integrada, sostenible y competitiva. Sin embargo los hechos y las tendencias
muestran una realidad bastante alejada de la ciudad deseada, propuesta y aprobada en el POT como
herramienta de dirección, orientación y control de los procesos de crecimiento y ocupación del
suelo en la ciudad.
Los hechos que caracterizan la ocupación del suelo en la actualidad y que evidentemente son
contrarios a los postulados del POT, son:
• El crecimiento sigue siendo mayoritariamente en los bordes.
• Las densidades no responden a la capacidad de soporte de los diferentes sectores de la
ciudad,
• Las obligaciones urbanísticas no se concretan en la ciudad como dotaciones barriales
conformando un sistema.
• La mezcla de usos solo se da en la ciudad ya construida. los nuevos desarrollos son
mayoritariamente en forma de enclaves unifuncionales. Carecen de calles, por lo tanto no
es posible la mezcla de usos.
• La movilidad de la ciudad, a pesar de la oferta creciente de transporte público, sigue
caracterizada por el predominio del automóvil privado, consecuencia de los desarrollos de
vivienda tipo enclave, totalmente dependientes del automóvil .
• Las más recientes tipologías de urbanización y construcción carecen de tejido urbano y por
lo tanto de barrios con animación, oferta de comercio y servicios y construcción de
comunidad. Resultado: Ciudad dependiente de vehículos motorizados, por lo tanto no
sostenible
• La política de ciudad compacta desaparece en el entorno rural que se desarrolla con
características de ciudad difusa. Deja de ser rural y carece de todos los servicios propios de
la ciudad. Proceso que puede calificarse de caótico ¿Incoherencia de política?
• La forma de ocupación no se da en armonía con las lógicas del medio natural, especialmente
en los bordes y en el suburbio.
• En consecuencia, en la ciudad poco o nada se ha avanzado en términos de integración social
y equidad territorial.
Si se analizan los POT de Medellín, estos no son los postulados que le dan marco a la normatividad
y los proyectos de intervención de la ciudad. Son otros esos postulados, que buscan literalmente lo
contrario. Esta herramienta, llena de buenas intenciones, parece ser letra muerta.
Antes que buscar culpables propongo mirar los POT críticamente para intentar identificar cuáles son
sus carencias que evitan que los objetivos puedan cumplirse
MI HIPOTESIS AL RESPECTO:
Dos aspectos no manejados en los POT o manejados parcialmente pueden ser algunas de las causas
de esta divergencia entre el POT y la realidad
¿De que carecen los POT?
1. De una medida o instrumento, capaz de quebrar el valor del suelo, que se ha convertido en
el principal determinante de la forma y ocupación del suelo
2. De una combinación equilibrada de diseño urbano, normas y procedimientos que
garanticen la existencia de urbanismo de calidad dotado de un tejido urbano continúo y
abierto como condición esencial a la existencia de barrio, en los suelos no urbanizados.
QUEBRAR EL VALOR DEL SUELO
El valor del suelo es el argumento más socorrido de empresarios de la construcción y el mercado
inmobiliario para justificar su frecuente solicitud de cambio de reglas del juego que parece atentan
contra la justa rentabilidad del negocio. Ellos sostienen que las densidades no dan y las obligaciones
urbanísticas quiebran el negocio. Por su parte el gobierno nacional a través de su política de vivienda
dirigida a la población de menores recursos, procurando abaratar el costo de la vivienda, para
hacerla accesible, eliminó varias normas que regulan ambos aspectos, dando lugar a desarrollos en
la ciudad de muy precarias especificaciones y densidad muy alta que sobrepasa sensiblemente la
capacidad de soporte del sector donde se ubican. No se buscó atacar el problema del valor del suelo
que el mismo gobierno aduce como una gran limitante para la vivienda social, sino que se optó por
el desarrollo de macro proyectos de vivienda social en suelo barato, por fuera de los perímetros
urbanos, y por la disminución de los estándares de calidad de la vivienda y el barrio.
El valor de la propiedad inmueble crece de manera continua y explosiva, haciendo el acceso a la
vivienda cada vez más inalcanzable , en especial para la población de estratos medios que no gozan
de los beneficios de la vivienda gratuita ni de una alta capacidad de pago. A la par con el crecimiento
del valor del suelo, disminuyen los estándares de calidad, tanto de la vivienda, como de su entorno
barrial generando un enorme impacto en la calidad de la ciudad y la calidad de vida de la gente. Es
evidente que con la desaparición del barrio se golpean duramente los procesos de construcción de
cultura de la convivencia. Lo más extraño de este fenómeno es que la población no protesta ante la
situación. Todos hemos aceptado el hecho como algo inevitable, como ley natural contra la cual no
es viable luchar. La única explicación a esta especie de resignación es que todos los que poseemos
algún inmueble, creemos que nuestra propiedad también se valoriza, que su valor crece parejo con
el crecimiento del valor de la oferta nueva de vivienda, lo cual es una falacia, porque, aunque el
valor de los inmuebles, si crece, no lo hace al mismo ritmo de la vivienda nueva.
Algunos ejemplos de las cifras alcanzadas por el valor de los inmuebles.
Fuente: Consulta a un asesor Inmobiliario (sep. 2017)
INMUEBLE UBICACIÓN DESTINACIÓN ESTRATO VR. M2 ACTUAL
LOTE POBLADO VIVIENDA 6 $1.500.000
LOTE ENVIGADO VIVIENDA 5 Y 6 $800.000
LOTE ENVIGADO VIVIENDA 4 $450.000
LOTE SABANETA VIVIENDA 4 $450.000
LOTE CALDAS VIVIENDA 3 Y 4 $380.000
LOTE CALDAS VIVIENDA SOCIAL $150.000
LOTE BELLO VIVIENDA 3 Y 4 $700.000
LOTE COPACABANA VIVIENDA 3 Y 4 $370.000
LOTE GIRARDOTA VIVIENDA 3 Y 4 $300.000
APARTAMENTOS POBLADO VIVIENDA NUEVA 6 $6.000.000
APARTAMENTOS POBLADO VIVIENDA NUEVA 5 $5.000.000
APARTAMENTOS ENVIGADO VIVIENDA NUEVA 5 $5.500.000
APARTAMENTOS ENVIGADO VIVIENDA NUEVA 4 $4.500.000
APARTAMENTOS SABANETA VIVIENDA NUEVA 4 $3.800.000
APARTAMENTOS CALDAS VIVIENDA NUEVA 3 Y 4 $3.200.000
APARTAMENTOS ITAGUI VIVIENDA NUEVA 3 Y 4 $3.600.000
APARTAMENTOS ITAGUI VIVIENDA NUEVA 5 $4.100.000
APARTAMENTOS LA ESTRELLA VIVIENDA NUEVA 3 Y 4 $3.600.000
APARTAMENTOS LA ESTRELLA VIVIENDA NUEVA 5 $4.500.000
APARTAMENTOS BELLO VIVIENDA NUEVA 3 Y 4 $3.800.000
APARTAMENTOS BELLO VIVIENDA NUEVA SOCIAL $1.900.000
APARTAMENTOS COPACABANA VIVIENDA NUEVA 3 Y 4 $2.900.000
PRECIOS DE INMUEBLES EN MEDELLÍN Y MUNICIPIO CERCANOS.
Algunas imágenes que ilustran el impacto del valor del suelo en las densidades
Ilustración 1 Borde Comuna de Belén
Fuente: EIA Comunicaciones
Ilustración 2 Altas densidades justificadas en el valor del suelo
Fuente: EIA Comunicaciones
Nadie se ha ocupado entre nosotros de buscar mecanismos capaces de quebrar el valor del suelo.
Propongo entonces iniciar el debate sobre este punto y para iniciarlo planteo examinar el
instrumento diseñado y aplicado en el Brasil: El O0DC: Otorgamiento Oneroso de Derechos de
Construcción.
La aplicación de este instrumento se fundamenta en la definición de un índice básico para toda la
ciudad y un índice techo por sectores acorde con la capacidad de soporte. Al hacerlo, creo yo, se
genera un cambio drástico en el valor del suelo, puesto que el derecho a construir por encima del
índice básico en sectores con capacidad de soporte suficiente para absorber el incremento de
densidad, se adquiere mediante el pago de contrapartidas al estado.
Para mayor información al respecto consultar: (Furtado & Maleronka, 2013) Foro Latinoamericano
sobre instrumentos notables de intervención urbana. Instituto Lincoln, Quito, 2013 y en “El Valor del
suelo como determinante de la forma y estructura de la Ciudad. Una propuesta para evitar su
incremento constante” (Gaviria Gutiérrez, 2014).
Este cambio drástico constituye la mayor prevención y temor frente al instrumento, sin embargo la
realidad de su aplicación en Brasil ha demostrado que la herramienta beneficia a todos, excepto al
especulador. Esto implica por lo tanto un diseño minucioso y muy cuidadoso de una fase de
transición que resuelva los efectos negativos que aparecen al momento de su aprobación, tanto
para el fisco municipal como para los propietarios de suelos y empresarios de la construcción y el
mercado inmobiliario. El primer paso a dar entonces sería contar con el apoyo y asesoría de los
brasileños, que cuentan con experiencia en la aplicación del instrumento.
Los impactos del valor del suelo en las ciudades quedan bien ilustrados en estos apartes del artículo:
La trampa del "es mejor alquilar la vivienda que comprarla: lo que ocurre es otra cosa” (Hernandez,
2017).
“……..multimillonarios de todo el mundo adquirieron mansiones en los barrios más
adinerados, obligando a los millonarios, ante el aumento de precio, a mudarse a las zonas
de clase alta. Esta se desplazó hacia los espacios de la clase media alta, y así sucesivamente.
El resultado fue que los precios subieron en todas partes, y de forma sustancial el coste de
un piso ha subido de forma espectacular. Como asegura Minton refiriéndose a Londres, “si
los precios de la comida hubieran aumentado lo mismo que los de la vivienda en las últimas
cuatro décadas, hoy un pollo costaría 50 libras”.
“…en Londres: determinados barrios, bien por la afluencia de turistas a través de los
apartamentos de alquiler compartido, bien porque se han puesto de moda entre las clases
medias altas, suben el precio de los alquileres, haciendo imposible que los residentes los
puedan seguir pagando, por lo que optan por desplazarse a otros distritos. Estos, a su vez,
elevan las rentas, dado el mayor poder adquisitivo de los recién llegados, y obligan a quienes
viven en ellos a mudarse a lugares más baratos. El resultado final es que todos acaban
pagando lo mismo por peores pisos o por viviendas peor situadas”.
“Por eso la propiedad inmobiliaria se ha vuelto a convertir en un gran objetivo de inversión.
Han ayudado los tipos de interés bajos, y en el caso europeo las políticas del BCE con la
expansión cuantitativa, que han proporcionado efectivo a los bancos y a los fondos, que
destinan a apuestas rentables. Las viviendas son una de ellas, en especial aquellas que por
su ubicación aseguran ingresos continuados, y más con la llegada de empresas como Airbnb.
EL TEJIDO URBANO COMO CONDICIÓN NECESARIA PARA LA EXISTENCIA DE BARRIO, LA
INTEGRACIÓN SOCIAL, Y LA CONSTRUCCIÓN DE CIUDADANÍA
Los más recientes desarrollos de vivienda en la gran ciudad metropolitana son, en gran parte, en
forma de enclave. En los estratos altos son cerrados, en los estratos bajos, son torres de mediana o
gran altura, emplazadas en medio de la nada. Cuentan con un urbanismo básico de conexión a
servicios públicos y un enlace cuya única función es permitir su acceso, en condiciones tales que
exige vehículo motorizado, para unos en automóvil, para otros en moto o en transporte público si
acaso llega hasta los márgenes de la ciudad donde se ubica la vivienda popular. La gran carencia es
la existencia de un tejido urbano de calles, que garantice articulación y continuidad con el entorno
de ciudad, calles concebidas como espacio público en el que se combinen las funciones de
movilidad, oferta de comercio y servicios de proximidad a la vivienda, espacios de encuentro, y lugar
de relaciones sociales y por ende de construcción de lazos de vecindad y convivencia. En mi
concepto sin barrio no hay ciudad, puesto que se carece de todo aquello que constituye su esencia
como hecho social. Bajo estas condiciones de aislamiento y dependencia de vehículos motorizados,
se limita el derecho a la ciudad.
El crecimiento de la gran ciudad metropolitana del Valle de Aburrá, se da mediante la construcción
sin urbanización. Es importante recordar que la misión del urbanizador es urbanizar, algo que se ha
dejado de hacer para pasar a la construcción de las edificaciones sin que medie el proceso lógico de
diseñar y urbanizar para luego construir.
Ahora bien, en los POT, los suelos de expansión y renovación deben desarrollarse mediante planes
parciales, los cuales exigen un proyecto integral de la totalidad del suelo, lo que significa, a fin de
cuentas, la necesidad de elaborar el diseño urbano del plan, previo a la urbanización y la
construcción, luego se espera que estos sectores de la ciudad estén cubiertos por un buen diseño y
trama urbana. Por otro lado, los tratamientos de consolidación, conservación y mejoramiento
integral se dan sobre la ciudad construida, que se supone ya está urbanizada. En teoría la ciudad
estaría cubierta en su totalidad por un diseño y un urbanismo previo a la construcción de los
edificios. Pero la realidad es otra. Buena parte de los suelos donde se han realizado los nuevos
desarrollos están localizados en los bordes al margen del tejido urbano existente, por lo tanto no
están urbanizados. La mayor parte de ellos en tratamiento de consolidación donde no se exige el
plan parcial, y unos pocos en tratamiento de desarrollo. Es allí donde predomina la construcción sin
urbanismo, con características de enclave en las clases altas y de aislamiento y precariedad urbana
en los estratos bajos. En los casos con tratamiento de desarrollo, como Loma de los Bernal, se
desarrollaron los predios mediante planes parciales, pero al estar localizados en los bordes donde
no había llegado el tejido urbano, y a pesar de que en muchos casos presentan un buen diseño
urbano, no forman continuidad con barrios del entorno, pues todos son desarrollos nuevos y en
forma de enclave.
Adicionalmente, los lotes disponibles en sectores no urbanizados presentan mayores ventajas
comparativamente con los lotes en la ciudad construida, en cuando a localización de parqueaderos,
posibilidad de 4 fachadas, buena vista, etc. La ausencia de barrio no es una preocupación de
urbanizadores ni de clientes, que han desarrollado una cultura del miedo a la ciudad y que, en
general, no perciben de antemano los problemas generados por la carencia de servicios de
proximidad a la vivienda.
Esta situación es común a todos los municipios del Valle de Aburrá. Los constructores justifican su
preferencia por estos suelos, por el valor del suelo, pues allí es sensiblemente más barato que en
los sectores a borde del río, claro también es más costoso el urbanismo, pero como este se minimiza,
se logran alcanzar buenos niveles de rentabilidad del negocio. Lo cual nos remite al primer punto de
esta reflexión.
Algunas imágenes que ilustran el crecimiento sin urbanismo
Ilustración 3 Crecimiento sin urbanismo y calles sin fachada urbana
Ilustración 4 localización aleatoria de urbanizaciones, carece de tejido urbano continuo
Fuente: Google Earth
Ilustración 5 Torres de vivienda en medio de la nada
Ilustración 6. El antibarrio
Estas imágenes expresan las características del desarrollo, producto del crecimiento urbano reciente
en la gran ciudad metropolitana. Pero la ciudad tuvo épocas de oro, cuando se ocupó y transformó
el territorio mediante procesos de planeación, diseño urbano y urbanización para finalmente
desarrollar la construcción. Los ejemplos paradigmáticos de estos momentos son Laureles y Belén,
que cuentan con ese urbanismo amable, que ha permitido evolucionar en el tiempo, en muchos
casos densificar guardando condiciones de calidad, hasta hace algunos años, que por lo menos en
Laureles, la sobre densificación y la destrucción de la fachada urbana, caracterizada hoy por una
conformación basada en cerramientos de parqueadero y cubículos para porteros, han generado un
proceso acelerado de deterioro. En los barrios populares también encontramos ejemplos dignos de
una ciudad viva y amable, producto de la gestión del estado a través del instituto de crédito
territorial y de la sociedad civil y la iglesia, mediante ONG, y organizaciones populares de vivienda,
tales como barrios de Jesús, casitas de la providencia, Fundación San Vicente, entre otras
Algunas imágenes que ilustran sectores con urbanismo amable generador de barrio
Ilustración 7 Ciudad con tejido y trazado urbano
Ilustración 8 Barrios con urbanismo y fachada urbana
Ilustración 9 Nuevos desarrollos abiertos a la ciudad
¿Qué le falta entonces a los POT para que no se haya puesto remedio a esta situación que muestra
cada vez resultados más deplorables de baja calidad del urbanismo en la gran ciudad metropolitana?
Mi hipótesis es que falta, además de medidas para quebrar el valor del suelo, una combinación
equilibrada de diseño urbano, normativa y procesos de gestión que conduzcan a garantizar la
existencia de un tejido urbano de calles de barrio, y por ende el urbanismo, la articulación y la
continuidad de los nuevos desarrollos residenciales.
Los macro proyectos propuestos en el último POT aprobado para Medellín, son un ejemplo del
manejo del diseño urbano, como capa intermedia entre el modelo de ciudad y la aplicación de los
instrumentos de planeación tales como planes parciales, y la construcción de las edificaciones.
¿Pero, y el resto de la ciudad de Medellín y los suelos no urbanizados de los municipios vecinos del
Valle de Aburrá?
¿Será que podemos asumir con rigor y compromiso esta tarea de salvar las barreras que no permiten
reorientar los procesos de ocupación, hacia el logro de los objetivos de la ciudad deseada?
¿Será que podemos rescatar el territorio de manos de los especuladores para devolverlo a los
ciudadanos?
Zoraida Gaviria Gutiérrez
Septiembre 2017
INDICE DE ILUSTRACIONES
Ilustración 1 Borde Comuna de Belén ................................................................................................. 5
Ilustración 2 Altas densidades justificadas en el valor del suelo ........................................................ 5
Ilustración 3 Crecimiento sin urbanismo y calles sin fachada urbana ................................................ 8
Ilustración 4 localización aleatoria de urbanizaciones, carece de tejido urbano continuo ................ 8
Ilustración 5 Torres de vivienda en medio de la nada ........................................................................ 9
Ilustración 6. El antibarrio ................................................................................................................... 9
Ilustración 7 Ciudad con tejido y trazado urbano ............................................................................. 10
Ilustración 8 Barrios con urbanismo y fachada urbana ..................................................................... 10
Ilustración 9 Nuevos desarrollos abiertos a la ciudad....................................................................... 11
BIBLIOGRAFÍA
Furtado, F., & Maleronka, C. (MAYO de 2013). El Otorgamiento Oneroso del Derecho de Construir
(OODC): La experiencia de São Paulo en la gestión. PRESENTACIÓN EN FORO
LATINOAMERICANO SOBRE INSTRUMENTOS NOTABLES DE INTERVENCIÓN URBANA.
QUITO, ECUADOR.
Gaviria Gutiérrez, Z. (2014). El valor del suelo como determinante de la forma y estructura de la
ciudad. Envigado.
Hernandez, E. (08 de agosto de 2017). ACV,Tribuna. Obtenido de
https://blogs.elconfidencial.com/alma-corazon-vida/tribuna/2017-08-28/alquilar-
vivienda-compra-fondos-inversion-trampa-timo_1434039/