“límits al mètode de comparança - · 4 upc-tesi: límits al mètode de comparançamarc...

1

UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança

Barcelona 2006Barcelona 2006

““LLíímits al mmits al mèètode de comparantode de comparanççaa””

Programa de doctorat: GestiPrograma de doctorat: Gestióó i Valoracii Valoracióó UrbanaUrbanaUnitat estructural: Construccions Arquitectòniques IUnitat estructural: Construccions Arquitectòniques I

Director i tutor de tesi: Josep Roca Cladera, Dr. arquitecteDirector i tutor de tesi: Josep Roca Cladera, Dr. arquitecte

Doctorand: Esteve CabrDoctorand: Esteve Cabréé i Puig, arquitectei Puig, arquitecte

2


PREGUNTA INICIALPREGUNTA INICIAL

TTéé llíímits el mmits el mèètode de comparantode de comparançça?a?

3


Marc Teòric

4


Marc teòricMarc teòric

Valor de canvi en consum present

1.1.--Model VACOModel VACO2.2.--MMèètode de comparantode de comparanççaa3.3.--Principi de major i millor Principi de major i millor úúss4.4.--Principi de substituciPrincipi de substitucióó5.5.--Principi de temporalitatPrincipi de temporalitat

5


banda de valors entre:

1.1.--Model VACOModel VACO2.2.--MMèètode de comparantode de comparanççaa3.3.--Principi de major i millor Principi de major i millor úúss4.4.--Principi de substituciPrincipi de substitucióó5.5.--Principi de temporalitatPrincipi de temporalitat

a

b

100

99

98

96

97

95

101

102

Marc teòricMarc teòric

6


Marc teòricMarc teòric1.1.--Model VACOModel VACO2.2.--MMèètode de comparantode de comparanççaa3.3.--Principi de major i millor Principi de major i millor úúss4.4.--Principi de substituciPrincipi de substitucióó5.5.--Principi de temporalitatPrincipi de temporalitat

Major i millor ús = Vm nau industrial(Vsi) o Vm solar (Vsr – C enderroc + Gp)

Planta edificiAntiga fàbrica industrial Plànol de planejament zona 13b (residencial)

7



El valor d’A és equivalent al valor de B BA

8



El valor d’un immoble varia al llarg del temps

Temporalitat del valor d'un immoble

0

5

10

15

20

25

30

35

1 2 3 4 5 6

Anys de la taxació

Valo

rs

9


Objectius

10


Hipòtesi

En el límit, no es pot aplicar el mètode de comparança.

11


La pregunta inicial exigeix anàlisi capaç de donar resposta

Tipus dTipus d’’ananààlisilisi- Quantitatiu

- Qualitatiu Qualitatiu

MMèètode dtode d’’ananààlisi lisi - Deductiu Deductiu

- Inductiu Inductiu

ExperiExperièència ncia

i i

EstadEstadíística stica

Enquesta Experts 2005

0

10

20

30

40

50

60

+20 +15 +10 +5 0 -5 -10 -15 -20 -25

Variació

Nº c

asos

H001H006H007H008H015H016aL002L003L006

12


Tria metodològica

Homogeneïtzació simple (lineal)Regressió simpleRegressió múltiple

Regressió logísticaDelphiHomogeneïtzació especialitzada (Casos)

continuïtat.

M.

Comparança

discontinuïtatLÍMITS

13


Estat de l’artPublicacions/Estudis:

UETEGOVA

EspanyaATASA – CPVS

EUAULI – Appraisal Institute

14


El binomi èxit-fracàs

15


Punt dPunt d’’equilibri (preuequilibri (preu--venda)venda)

Corba de demanda

MMèètode de comparantode de comparançça: a: èèxitxit

Com valor mCom valor méés probables probable

Corba d'oferta

16

UPC- Tesi: Límits al mètode de comparançaAnàlisi qualitatiu

OFERTA (Producte a Valorar)

PLANTA AMB 1 HABITATGE=500m²

Expedient nº VVIIVVIIEENNDDEESS PPLLUURRIIFFAAMM IILLIIAARRSS

CEIAM cabré alegret s.l.

Població:Barcelona (08019) Barri: 106 Date: octubre 2004

(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (15)

Nº DIRECCIÓ Telèfon Api Edad Anys Reforma As

c. H nº

B nº €/m² Sup

m² €

Orient. vistas OBSERVACIONS Mitja

0

1 Espronceda-Diagonal (70 viv) 93 217 61 62 P 6-05 S 2 1 4.847 78,4 380.000 N S 1èr + 1,5% Sup. Útil. 4.327

2 Espronceda-Diagonal (70 viv) 93 217 61 62 P 6-05 S 3 2 4.350 92,1 400.650 N N 1èr + 1,5% Sup. Útil. 3.884

3 Venezuela (62 viv) 93 487 45 65 P 3-05 S 2 1 3.670 94 345.000 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.670


5 Fluvià (50 viv) 93 201 60 30 P 06-05 S 2 1 4.599 76 349.566 N N 1èr + 1,5% Sup. Útil 4.106

6 Fluvià (50 viv) 93 201 60 30 P 06-05 S 3 2 4.017 94,1 378.000 N N 1èr + 1,5% Sup. Útil 3.587

7 Diagonal xxx (40 viv) 93 401 39 56 P 09-05 S 2 1 2764 88,9 245.814 N N 1èr + 1,5% Sup. const 2.764

8 Diagonal xxx (40 viv) 93 401 39 56 P 09-05 S 3 2 3.248 116 377.436 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.248

9 Espronceda (45 viv) 93 467 73 00 S 0 S 2 1 3704 81 300.000 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.704

10 Espronceda (45 viv) 93 467 73 00 S 0 S 3 2 3.690 87 321.540 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.690

11 Diagonal xxx (60 viv) 93 342 72 23 P 3-05 S 2 1 3782 78 295.000 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.782

12 Diagonal xxx (60 viv) 93 342 72 23 P 3-05 S 3 2 3.680 87 321540 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.680

13 Espronceda (55 viv) 93 241 99 55 P 6-05 S 2 1 3.234 87 280.700 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.234


VALORS MITJOS ZONA 2H 3.655


ESTUDI DE MERCATHabitatges de 500m²

17

UPC- Tesi: Límits al mètode de comparançaAnàlisi qualitatiu

OFERTA (Producte a Valorar)

Expedient nº VVIIVVIIEENNDDEESS PPLLUURRIIFFAAMM IILLIIAARRSS

CEIAM cabré alegret s.l.

Població:Barcelona (08019) Barri: 106 Date: octubre 2004

(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (15)

Nº DIRECCIÓ Telèfon Api Edad Anys Reforma As

c. H nº

B nº €/m² Sup

m² €

Orient. vistas OBSERVACIONS Mitja

0

1 Espronceda-Diagonal (70 viv) 93 217 61 62 P 6-05 S 2 1 4.847 78,4 380.000 N S 1èr + 1,5% Sup. Útil. 4.327

2 Espronceda-Diagonal (70 viv) 93 217 61 62 P 6-05 S 3 2 4.350 92,1 400.650 N N 1èr + 1,5% Sup. Útil. 3.884



5 Fluvià (50 viv) 93 201 60 30 P 06-05 S 2 1 4.599 76 349.566 N N 1èr + 1,5% Sup. Útil 4.106

6 Fluvià (50 viv) 93 201 60 30 P 06-05 S 3 2 4.017 94,1 378.000 N N 1èr + 1,5% Sup. Útil 3.587

7 Diagonal xxx (40 viv) 93 401 39 56 P 09-05 S 2 1 2764 88,9 245.814 N N 1èr + 1,5% Sup. const 2.764

8 Diagonal xxx (40 viv) 93 401 39 56 P 09-05 S 3 2 3.248 116 377.436 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.248

9 Espronceda (45 viv) 93 467 73 00 S 0 S 2 1 3704 81 300.000 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.704

10 Espronceda (45 viv) 93 467 73 00 S 0 S 3 2 3.690 87 321.540 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.690

11 Diagonal xxx (60 viv) 93 342 72 23 P 3-05 S 2 1 3782 78 295.000 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.782

12 Diagonal xxx (60 viv) 93 342 72 23 P 3-05 S 3 2 3.680 87 321540 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.680





ESTUDI DE MERCATHabitatge 250m²

PLANTA AMB 2 HABITATGESDe 250m²/hab.

18


DEMANDA (Producte mitjà zonal)

Habitatge de disseny especial Habitatge disseny especial 2.000 m²

Habitatge unifamiliar estandard300 m²

19


Homogeneïtzació (probabilitat-banda de valors)

* *

*

* *

* *

* *

*

*

*

*

Immobles millors que el valorat

Immobles pitjors que el valorat

Immoble valorat, que pretenem fer emergir el valor.

Immobles homogeneïtzats, millors que el valorat

Immobles homogeneïtzats, pitjors que el valorat

* * *

* *

*

* *

*

* *

*

* *

* *

*

*

*

*

* *

20


MMèètode de comparantode de comparançça: fraca: fracààss

Com la improbabilitat de Com la improbabilitat de valorvalorCorba dCorba d’’equilibri (preuequilibri (preu--venda)venda)

Desconeixement de la demandaDesconeixement de la demanda

21


Els casos

Estructures immobles estoc - fallits

Desajustament en el estoc(Delphi)

Els casosGràfica d'oferta segons estocs natural i

segons fallits

020

4060

80100

120

oficines 0,57 5,36Aparcaments 2,43 48,7Locals comercials 5,25 16,54Edificis 6,39 0,25Habitatges 85,36 26,3

estoc natural estoc fallits

22


L’anàlisi estadística

23


Mètode I:Regressió logística

Y=1 Si el fet es donaY=0 Si el fet No es dona

P(Y=1)=

∑=

−−+k

iiiX

1

)exp(1

1

βα

F

I

VV

R ln2−=

Funció logística

Ajust al model

24


1.- Anàlisi descriptiu de les variables

0 20 40 60 80 100

Edat de l'edifici en el moment de la taxasió

0

5

10

15

20

Frec

uenc

ia

Mean = 37,55Std. Dev. = 20,119N = 119

Histograma

5,04%3,36%

56,3%

6,72%

28,57%

augmentadisminueixexteriorinteriorNI

On té les vistes la vivenda

25


Variable explicatives

Edat de l’edifici

Districte municipal

Amplada del carrer

Superficie en m²

Nombre de dormitoris

…

Fallit/No Fallit~ vistes + amplitud

Variable Resposta

Fallit/No Fallit(qualitativaDicotòmica)

2.-Anàlisi inferencial

Model de regressió logística

26


3 Resultats al model de Regressió logística emprat

Pas -2 log de la verosimilitud

R quadrat de Cox i Snell

R quadrat de Nagelkerke

1 71,393(a) ,355 ,490

2 67,258(a) ,386 ,533

27


Identificació dels casos

28


Tot es ven si trobes el comprador

1.-Entrevistes:TÈCNICS – EEFF – APCE - APIS – TECNIGRAMA

Mètode II: Mètode Delphi

PRODUCTES RARS:És tracta de productes mal comercialitzats

?.Si no hi ha demanda no hi ha preu.

Ubicació que deprecia l’immoble (factors ambientals,...).

Productes equivocats de zona.

29


2.-Enquestes:APIS – TÈCNICS – EEFF – APCE - TECNIGRAMA

Casos Var.+20 +15 +10 +5 0 -5 -10 -15 -20 -25 Suma

H001 3 3 3 5 11 10 28 19 82

Enque st a Api s 0 4 10 0 5

0

5

10

15

20

25

30

+20 +15 +10 +5 0 -5 -10 -15 -20 -25

V ar i aci ó

H001

30


3.-Índex: Ordenació dels productes catastròfics

Necessitat a satisfer: habitarHabitatgesH001 Habitatge en PB, procedent d’antigues porteries (< 50m²).H002 Habitatge en P.àtic, procedent d’antigues porteries.H003 Habitatge en PB, (a carrer amb tràfec de vianants).H004 Habitatge en P. entresòl o Principal.H005 Habitatge en P.àtic.H006 Habitatge en edifici amb patologies (aluminosis,...)H007 Habitatge antic, amb absolescència funcional.H008 Habitatge format per unió de dos habitatges.H009 Habitatge unifamiliar sumptuós (xalet ostentós).H010 Habitatge fora de la zona de creixement (interposició habitatge-indústria).H011 Habitatge en frontera.H012 Habitatge amb aparcament inclòs.H013 Habitatges-Masies.H014 Habitatge amb vistes.H015 Habitatge sense vistes.H016a/b Habitatge amb immissions i/o externalitats (temporals).H017 Habitatge de grandària clarament superior/inferior a la mitjana zonal.Places d’aparcamentP001 Plaça d’aparcament doble.P002 Plaça d’aparcament en concessió administrativa.TrastersT001 Traster sense vinculació amb habitatge o aparcament.

Necessitat a satisfer: treballar

Béns per a l’agricultura:nausN001 Naus vinculades a una activitat principal.

Béns per a la indústria:nausN002 Naus en poblacions <3.000 habitants i/o no industrials.N003 Naus fora de polígons industrials.N004 Naus de grans dimensions: antigues fàbriques >20.000m².N005 Naus desenvolupades en diverses plantes.

Béns per a serveis:oficinesO001 Oficina polifuncionalO002 Oficina en edifici industrial.O003 Oficina en edifici d’habitatges (per reconversió).

Necessitat a satisfer: oci, compres,negoci,explotació.Locals comercialsL001 Locals comercials amb façana < 3m.L002 Locals amb profunditat excessivaL003 Parada en mercats privats i/ o galeries comercials.L004 Parada de mercat en règim de concessió administrativa.L005 Locals en zones residencials, amb excés d’ofertaL006 Locals deslocalitzats (sense mercat, canvi d’ús)L007 Locals en centres comercials.L008 Locals en carrer principal (“PRIME”)L009 Local en règim de concessió administrativa, per a explotacióL010 Soterrani i/o entresòl, lligat a local comercial de PB

ALTRES:EdificisE001 Edifici amb afectacions permanents (expropiació)E002 Edificis protegits (historicoartístics)E003 Edificis no òptims (disfuncionals)

31


3.-Índex: Fitxes

32


Els casos

Definició Característiques

Element comunitari que ha acabat independitzant-se sense preu coherent...

Dimensions petites

Habitatge d’interior

Per rehabilitar

Habitatges en planta baixa, procedents de antigues porteries

Els casos

Ordenació

En les diferents necessitats de la demanda per satisfer:

Habitar

Treball

Oci-compres-negoci-explotació

Altres

3.-Índex: detall d’una fitxa

33


Anàlisi dels casos

34


Quadre general de Classificació dels casos, segons necessitats a satisfer

1.-Anàlisi individualitzat cas per cas

H008

Habitatge format per unióde dos habitatges tamany resta

Canvi de segment de demanda

Producte que no respon al mercat zonal

Tot aquell producte que inicialment es va pensar per dos usuaris i van acabar en un de sol, quedant com a producte fora de mercat

Reforma del producte

35


Resolució de la rigidesa de la grandària d’un immoble, ha estat la compra de l’habitatge confrontant.

Tot aquell producte inicialment pensat per a dos usuaris, que queda com producte fora de mercat.

Producte que no respon al mercat mitjàzonal.

36


Aproximació a lessolucions a adoptar

Solució adoptada:de dos habitatges unitsa dos habitatges individualitzats

Problema evitat: lasobrevaloració

37


3.- Llistat dels casos,segons famílies de solucions

Canvi de demandaCanvi de demanda, per canvi de producte o canvi de segment de demanda, per reforma del producte. Canvi de comparables

HomogeneHomogeneïïtzacitzacióó especialitzadaespecialitzada: Igual segment de demanda i quantificar el ±valor; o el cost (actualitzant el producte); o ampliar informació a altres mercats..

No No éés possible aplicar el ms possible aplicar el mèètodetode: Vincular-los al producte que els dóna raó de ser. No existeix: valor segons RR.AA/EE. No existeix: valor segons activitat econòmica

38


3.- Índex: dels productes catastròfics per solucions

NO

MÈTODE

COMPAR.

HOMOGENEÏTZACIÓ

ESPECIALITZADA

CANVI DE

DEMANDA

O

SEGMENT .

39


Conclusions

40


“OntològicOntològic”” (Epistemològic)(Epistemològic) (des de la teoria) : 1) consistència metodològica(objectivitat en el procés d’aplicació del mètode)2) redefinir l’homogeneïtzació com procés de simulació del comportament de la demanda.

1.- Existeixen límits: sí

MercatMercat (des de la pràctica) : a) mercats imperfectes: poca transparència i escassesa de la informació.b) definir la demanda (atributs bàsics).

EstadEstadíísticstic (des de la metodologia) : a) La unicitat i singularitat no són visibles en l’estadística.

41


2.- Homogeneïtzar un atribut/s, que sí disposa el producte mig zonal.

2.-Solucions prevenció:

Detectóómetro de casos catastròfics: escalat metro de casos catastròfics: escalat

3.- Producte rar en l’entorn 4.- Fallada del principi de substitució

7.- Producte inacabat.

6.- Existeixen més d’una demanda potencial (major i millor ús)

5.- Cal aplicar el mètode delphi

1.- Escassesa de la informació.

FALLA EL PRINCIPI DEL MAJOR I M

ILLOR ÚS

42


3.- Hipòtesis de solucions a revalidar en cada cas

Canvi de demandaCanvi de demanda, per canvi de producte o canvi de segment de demanda, per reforma del producte. Canvi de comparables

HomogeneHomogeneïïtzacitzacióó especialitzadaespecialitzada: Igual segment de demanda i quantificar el ±valor; o el cost (actualitzant el producte); o ampliar informació a altres mercats..

No No éés possible aplicar el ms possible aplicar el mèètodetode: Vincular-los al producte que els dóna raó de ser. No existeix: valor segons rendes actuals o esperades. No existeix: valor segons activitat econòmica

CAMBIO DE DEMANDA O SEGMENTO DE DEMANDA: CAMBIO DE COMPARABLES






43


Josep Maria JujolSant Joan Despí (Torre de la Creu- casa

dels ous)

“límits al mètode de comparança - · 4 upc-tesi: límits al mètode de comparançamarc...

Documents