INTRODUCCION Los vertiginosos cambios que se han presentado en el sector Inmobiliario, especialmente en la actividad Valuatoria, como resultado del desbarajuste del modelo económico imperante ,han obligado a un reacomodamiento de las fuerzas económicas que mueven todo el aparato productivo, y siendo el Sector Inmobiliario uno de sus pilares fundamentales, es obvio, que no puede ser ajeno a esos cambios. La expedición de nuevas normas que regulan la actividad Valuatoria, la creación del REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES, controlado por la Superintendencia de Sociedades, La aprobación de la Ley de Ordenamiento Territorial y el Impuesto de Plusvalía entre otros, y mas recientemente, la definición de las competencias laborales del avaluador por parte del SENA obligan a una continua investigación por parte de los profesionales valuadores, para que el resultado de su trabajo sea una poderosa herramienta al momento de tomar decisiones inmobiliarias. El presente trabajo recopila las experiencias profesionales del autor, presentadas en forma clara y precisa, con ejemplos prácticos en la mayoría de los casos. Las propuestas metodológicas nuevas, planteadas en el desarrollo de los diferentes capítulos, tienden a llenar vacíos existentes, como en el caso del avalúo de Zonas Comunales Construidas y sin Construir, Zonas Comunales de Uso Exclusivo, En la Propuesta del POTENCIAL DE DESARROLLO, se hace evidente su aplicación ya que las ciudades como forma planificada de expandirse y crecer, solo pueden hacerlo en altura. La metodología sugerida para Cultivos, es muy práctica, pues es valida para cultivos Permanentes y Transitorios. El trabajo de Avalúos Masivos ha probado su valía en todo el territorio nacional, en trabajos tan importantes como la Conexión Vial Aburra-Río Cauca en Antioquia (alrededor de 25.000 avalúos), Ampliación de la Vía Batallón-Puente la Libertad en Manizales (12.000 avalúos aproximadamente) y en la Vía Buganvilles - Las Palmas (7000 avalúos aproximadamente). Las variaciones planteadas en Avalúos Industriales y las propuestas hechas para Good Will y Valor en Marcha, difieren sustancialmente de lo propuesto por el Ingeniero brasileño Pellegrini, hace algunos años, la presentación simultanea de ambas opciones metodológicas, permitirá al lector tomar sus propias conclusiones. El lector debe interiorizar que emitir juicios u opiniones de valor sustentables, es una de las disciplinas más complejas, que lleva implícita una enorme responsabilidad y compromiso ético y profesional, lo cual obliga a poseer un vasto

conocimiento multidisciplinario, pero también constituye uno de los mundos del saber, más interesantes y apasionantes. Finalmente, se recomienda analizar la disponibilidad de información antes de tomar una decisión sobre la aplicación de una metodología Valuatoria determinada. Las propuestas metodológicas aquí planteadas, pueden o no ser aplicadas por el lector. Los posibles errores cometidos en la presentación de las distintas metodologías solo son imputables al autor y en ningún caso comprometen a nadie más.

EL AUTOR.

GENERALIDADES

Los términos valor, precio y costo, siempre han estado sujetos a diferentes interpretaciones, y en no pocos casos, se han confundido sus significados, por lo que es conveniente precisar cada uno de ellos. De manera sucinta, se pueden definir: Precio. Es la cantidad, generalmente en dinero, pagada por un comprador a un vendedor, por un determinado bien o servicio. Costo. Óptica del Consumidor/Comprador: Es el precio pagado, más todos los otros gastos en que incurre un comprador, en la adquisición de un determinado bien o servicio, en otras palabras, todo lo que pago por la adquisición de un bien. Óptica del Productor/Vendedor: Es la cantidad total, expresada en dinero, que un vendedor ha invertido para la producción de un determinado bien o servicio, sin adicionarle aún su margen de ganancia, o comercialización. Valor Es un término subjetivo usado en teoría económica para indicar la importancia que el hombre le concede a un bien o a un servicio. Depende de muchos factores, y por ello, se habla de: valor sentimental, valor histórico, valor de mercado, valor contable, valor expropiatorio, valor para fines sucesoriales, fiscales o de registros, valor intangible, plusvalía, justiprecios, etc. Según el gran diccionario enciclopédico visual (editado por Zamora). Valor Es “Lo que vale una persona o cosa”, según el Diccionario Pequeño Larousse Ilustrado, son sinónimos de valor: importancia, precio y por precio según el mismo Diccionario, se entiende el valor en que se estima algo. Nota: Usualmente se consideran sinónimos precio y valor. El precio es un hecho real, el valor es una estimación de lo que el precio debería ser. Valor de Mercado. Existiendo un bien, un servicio, o una propiedad, el valor de mercado, es el valor máximo posible, expresado en dinero, que un vendedor realmente interesado y deseoso de vender y sin estar forzado a hacerlo, puede obtener de un comprador, también interesado y deseoso de comprar, teniendo ambas partes pleno conocimiento de las condiciones de compra-venta, y de la utilidad de la propiedad sujeta a negociación.

1. CLASES DE VALOR

Por valor se entiende, en términos generales, el grado de utilidad o aptitud de las cosas, para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite. En términos económicos, no todos los bienes son deseables en igual grado por todas las personas y el orden de preferencia que se establece entre ellos, origina el valor, que es la resultante de una apreciación comparativa entre 2 o más bienes. 1.1. Elementos del Valor

1.1.1 La Necesidad: Para que halla valor, se requiere en primer termino, que

exista una necesidad, individual o colectiva, real o imaginaria, pues de otro modo, no se explicaría que el sujeto se esforzase en procurar medios con que satisfacerla.

1.1.2 La Utilidad: El bien de que se trata debe ser útil, es decir, capaz de satisfacer alguna necesidad.

1.1.3 El Costo: Es preciso que el bien tenga un costo, es decir, que en su

obtención deba gastarse tiempo, esfuerzo y/o dinero, pues si puede disponerse de él libremente, desaparece todo interés en la apreciación comparativa.

1.1.4. El Conocimiento de La Utilidad: La utilidad se basa en la creencia, fundada o no, que el individuo tiene acerca de que un bien es apto para satisfacer una determinada necesidad. 1.2. Concepciones del Valor. En el mercado existen diferentes concepciones de valor: Valor de Cambio y Valor de Uso. 1.2.1. Valor de Cambio. Es la relación existente entre dos bienes susceptibles de ser cambiados. El valor de cambio no existe si el bien no posee utilidad, pues nadie cambiaría una cosa útil, por otra que carece de utilidad. En términos de Avalúo, el Valor de Cambio, es la cantidad de dinero que se obtendría por un bien (Mueble o Inmueble, Tangible o Intangible), si se fuese a vender en un mercado abierto, siempre y cuando exista demanda por el bien ofrecido. El valor determinado en el Avalúo, es el precio por el cual se efectuaría una operación de compraventa en un mercado abierto, entre personas conocedoras de valores de la Propiedad Raíz, en condiciones similares y en que ninguna de las partes tenga ventaja sobre la otra, obrando ambas libres de toda necesidad y urgencia, dentro de un equilibrio de oferta y demanda.

Es claro, que en esta definición de valor de cambio en términos de la Actividad Valuatoria, se integran perfectamente la necesidad, la utilidad, el costo y el conocimiento de la utilidad. 1.2.2. Valor de Uso El Valor de Uso se identifica con la utilidad del bien, es subjetivo e Individual, es el valor que el hombre confiere a las cosas de acuerdo con lo que para él significan y que el Individuo aisladamente le atribuye. En términos Valuatorios, el Valor de Uso, se aplica a bienes inmuebles con usos especiales individuales y de utilidad particular. Mide el valor en razón del uso específico al que se destina la propiedad, se aplica especialmente en Avalúos Industriales. Nota: Pese a que todavía no se habla en términos reales de los procesos valuatorios, es pertinente aclarar que en la fijación de valores, objetivo final del avaluó, no se cuantifican valores sentimentales, pues ello es imposible. 1.2.3. Similitud de Valores. El valor de Uso puede ser igual al valor de Cambio, en situaciones especiales como:

La propiedad está satisfaciendo una demanda económica para el servicio que presta (Por ejemplo los parques cementerios).

Se cuenta con una administración eficiente. No es viable cambiar la destinación del inmueble (Todo cambio de uso esta sujeto

a la normatividad vigente). El uso del predio continuará constante en el tiempo (Es poco probable por

ejemplo, que un parque cementerio cambie su destinación en el tiempo).

Un ejemplo claro de situaciones en las cuales se pueda observar la diferencia entre Valor de Cambio y Valor de Uso, es la siguiente: Un terreno con numerosas corrientes de agua tiene valor diferente para un Urbanizador y para una Empresa productora de alcoholes, mientras que para el urbanizador, las corrientes de agua tienen un valor mínimo, pues impiden el desarrollo arquitectónico total del predio, para la Empresa productora de alcoholes, esas mismas corrientes de agua, tienen un altísimo valor, pues abaratan el proceso productivo de alcoholes. 1.3 ESCUELAS VALUATORIAS. Existen en el mercado dos Escuelas valuatorias: La Escuela Polivalente y la Monovalente.

1.3.1. Polivalente. Considera que el valor del bien ésta predeterminado por el uso específico que se dará a la información Valuatoria, es decir, el fin determina el precio, si el inmueble se va a vender tiene un precio, si el inmueble se va a donar tiene otro precio, si el inmueble se va a rematar tiene otro precio. Esta teoría no parece lógica, pues el bien motivo del avalúo, no ha sufrido ningún cambio en sus características físicas y su valor es independiente de la finalidad del proceso valuatorio, pues si se aceptare la validez de ese aserto, se subjetivisaria mucho mas la actividad valuatória, y el avaluador debería entonces preguntarse, si el valor de los bienes es función directa de la probable utilidad del informe valuatorio, situación a todas luces carente de sustento técnico, adicionalmente tendría también incidencia en la fijación de precios situaciones tales como ¿Quién contrata los servicios valuatorios, un hombre o una mujer? Si es una mujer, es joven o mayor? ¿Es fea o bonita? ¿Robusta o delgada?. 1.3.2 Monovalente. Considera acertadamente, que el bien solo posee un valor, independientemente de la finalidad y/o requerimiento del trabajo valuatorio. Es la escuela valuatoria real y mayormente aceptada. 1.4 PRINCIPIOS GENERALES EN LA VALORACIÓN DE BIENES El conocimiento de todos los factores que contribuyen a generar el valor de un bien, es indispensable para determinar el justo precio de ese bien. Los principios básicos de valor están Interrelacionados, y su relativa importancia, varia dependiendo de las condiciones locales particulares. Estos principios pueden definirse así: 1.4.1. Principio de Anticipación. El valor de un bien es fijado en atención a los beneficios futuros o ingresos futuros derivados de una propiedad, entendiendo que una entidad o persona física, están dispuestos a pagar por un bien un monto anticipado, equivalente a los beneficios futuros que recibirá por el uso y disfrute de dicho bien, esto es, el avaluador deberá conocer qué ha ocurrido en el pasado y estimar que ocurrirá en el futuro y cuáles son las repercusiones posibles de obtener. Debe tomar en cuenta, por ejemplo, los ingresos pasados, el estatus o decadencia de la ciudad y del sector, y los precios a los cuales están siendo vendidas o rentadas propiedades similares, para estimar sus posibles beneficios futuros. También se conoce como el principio de Adición y se basa en la posibilidad real de obtener utilidades en toda inversión inmobiliaria.

1.4.2. Principio de Cambio. Según este principio, el valor de mercado nunca es constante. Está sujeto tanto al efecto de las fuerzas externas a la propiedad, como a las fuerzas internas. Las primeras son las fuerzas económicas, sociales, gubernamentales, entre otras; las fuerzas internas se refieren a la depreciación, conservación, mejoras, uso de suelo, tamaño, forma, etc., por lo mismo, se establece que el valor de mercado estimado, es válido únicamente para el día en que se lleva a efecto la valuación. 1.4.3. Principio de Competencia. De este principio se deriva que donde hay ganancias sustanciales, se crea la competencia, pero las ganancias excesivas dan lugar a una competencia dañina, disminuyendo las utilidades. 1.4.4. Principio de Conformidad. Es el valor máximo de un inmueble; se logra cuando en el sector está presente un grado razonable de homogeneidad social y económica, y el sujeto tiene características concordantes con ese grado. Es decir, para que dos inmuebles sean comparables deben ser similares en todo: Área, ubicación, distribución, accesibilidad vial, servicios públicos, sistemas de transporte, etc. 1.4.5. Principio de Contribución. Plantea que el valor de un agente de producción, que suele ser un componente de una propiedad, depende de la medida en que contribuya al valor total de la propiedad. El principio de contribución se interrelaciona con los principios de equilibrio y de productividad excedente. 1.4.6. Principio de Crecimiento, Equilibrio Y Declinación. Son los efectos del deterioro físico ordinario y de la demanda de mercado, dictan que toda propiedad pasa por tres etapas:

Crecimiento: cuando se están construyendo mejoras y la demanda aumenta.

Equilibrio: cuando el sector está prácticamente saturado y las propiedades parecen sufrir pocos cambios.

Declinación: cuando las propiedades requieren cada vez mayor mantenimiento, en tanto que la demanda por ellas disminuye.

1.4.7. Principio de Equilibrio. Este principio señala que los agentes de producción (trabajo, coordinación, capital y tierra) están estrechamente relacionados con los principios de contribución y de productividad excedente, con los cuales deberán mantener un sano equilibrio económico. 1.4.8. Principio de Mayor y Mejor Uso. El mayor y mejor uso para un bien, es aquel que siendo físicamente posible, legalmente permitido y económicamente viable, resulta en el mayor valor del bien que se está valuando. Por ejemplo, si un inmueble se ubica en una zona de normatividad múltiple, su valor se determina con base en el uso mas rentable, si se acepta que este es el Uso Comercial, el inmueble debe ser avaluado como si tuviese este uso y no un residencial, aunque este sea el uso actual. 1.4.9. Principio de Oferta y Demanda. Consiste en la interacción de las fuerzas de la oferta y la demanda, y está determinado por los siguientes fenómenos: El aumento de población con poder adquisitivo en una zona, incrementará la demanda, y el incremento en el costo del dinero, reducirá la demanda o viceversa 1.4.10. Principio de Homogeneidad o Conformidad. Establece que el valor de mercado llega a su máximo desarrollo, en los lugares en que se logra un grado razonable de homogeneidad económica y social, como por ejemplo, en zonas comerciales, cuyos usuarios tienen un promedio homogéneo de actividades, nivel de ingresos, educación, actitudes. 1.4.11. Principio de Productividad Excedente. La productividad excedente, es el ingreso neto que queda después de haber deducido los Costos de los agentes de producción, como son el trabajo, la administración y el capital. Entonces, el ingreso que se obtiene por la tierra, es productividad excedente. 1.4.12. Principio de Períodos Crecientes y Declinantes. Son las condiciones utilizadas en la práctica valuatoria. Se basa en las siguientes etapas de un bien inmueble: integración, equilibrio, desintegración y renovación. 1.4.13. Principio de Progresión y Regresión. La Progresión es el fenómeno por el que el valor de un objeto, es asociado con objetos del mismo tipo, pero mejores. En el caso específico de inmuebles, se puede ejemplificar este principio, con un edificio que tuviera un valor medio de

$200 millones, y se encontrara entre edificios que valen $500 millones La progresión consiste en la manera en que se beneficia el valor del primer edificio, al estar asociada con los más costosos. La Regresión en cambio, se presenta cuando hay una propiedad de determinado, valor, que podría ser, por ejemplo, $500 millones, dentro de un corredor con una clasificación menor, o sea, en una avenida donde los edificios valen menos; así, la regresión se manifiesta en la disminución del valor del edificio de mayor calidad. El principio de progresión y de regresión está interrelacionado con el principio de homogeneidad o conformidad. 1.4.14. Principio de Sustitución. Es una teoría económica que dice que un comprador prudente no pagaría más por el bien, que el costo de adquirir un substituto igual o semejante. El más probable costo de adquisición de la mejor alternativa, sea de un sustituto o una réplica, tiende a establecer el Valor Justo de Mercado. En otras palabras, el precio de todo inmueble esta influenciado por la posibilidad de ser sustituido por otro de características similares, este principio es claro en el Método de avaluó de construcciones, denominado Método de Reposición. 1.4.15. Principio se Uso Consistente. Es una teoría económica, que sostiene que un bien inmueble en transición a otro uso, o analizado bajo el concepto de mayor y mejor uso, no deberá avaluarse considerando un uso para la tierra, y otro distinto para las mejoras o construcciones, sino un mismo uso para ambos. 1.5. HERRAMIENTAS Y CONOCIMIENTOS BASICOS DEL AVALUADOR. La actividad valuatoria es una ciencia multidisciplinaria, que implica algunas veces formación de Equipos de trabajo, compuestos por Ingenieros, Arquitectos, Topógrafos, Abogados, Economistas, Analistas Financieros, Agrónomos, Contadores, Dibujantes, Agentes y Corredores Inmobiliarios, con cuyos aportes y conceptos, se determina el valor probable de un bien, en un tiempo prudencial y en condiciones de mercado abierto. Cuando por los costos que implica reunir un buen equipo de trabajo, ello es imposible, el avaluador debe conocer una serie de elementos mínimos que le permitan visualizar en una forma integral, la determinación del valor del bien motivo del Avalúo.

Conocimiento de Plan de Desarrollo y del Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio donde se trabaja, pues ellos marcan las pautas que regirán el futuro desarrollo de la ciudad, los usos del suelo, las zonas Suburbanas, tendencias de crecimiento, ampliaciones del perímetro urbano, disponibilidad de servicios y ampliación de la infraestructura vial, entre otros aspectos.

Acuerdos de Usos del Suelo, para conocer el potencial de desarrollo que el inmueble posee, según su destinación y posibilidades de explotación económica, los usos permitidos, complementarios y/o restringidos que el bien tuviere o pudiese llegar a tener.

El Código de Construcciones y Urbanismo, para determinar Índices de Ocupación, Índices de Construcción, Tipo de Aislamientos, Alturas Mínimas y Máximas permitidas, Retrocesos, Voladizos, etc.

Conocimiento e Interpretación de Planos Prediales, Topográficos y arquitectónicos, Estructurales, Hidráulicos y Eléctricos, para conocer ubicaciones, alinderamientos, áreas y cotas, diseño y distribución de Áreas.

Los planos prediales se refieren a las manzanas catastrales, que son representaciones planimétricas del terreno, sobre las cuales se señalizan los predios que componen la citada manzana. Los planos topográficos son aquellos que relacionan áreas (planimetría) y alturas (altimetría), las cuales se analizan según la disposición de las curvas de nivel. En la medida en que las curvas estén más o menos unidas, indican un terreno plano o escarpado. Los planos arquitectónicos determinan la ubicación del predio de acuerdo al barrio o zona, en ellos se ubican las plantas (espacios determinados por paredes), cortes (transversal y longitudinales, con el fin de aclarar los detalles de altura) cimentación (constituyen el sustento real de la estructura), fachadas (Imagen exterior del inmueble), cubierta (establece el tipo y los detalles del tejado). Planos estructurales, relacionan el sistema que se utiliza para sostener y mantener la edificación en pie, se caracterizan por que contienen vigas, columnas, placas, escaleras y todos sus detalles. Planos hidráulicos y sanitarios, muestran los sistemas de conducción de agua potable y los desagües de aguas sucias. Planos eléctricos, detallan el sistema eléctrico del inmueble, en algunos casos también relacionan los sistemas de telefonía, citofonía y antenas de televisión.

Sistemas de Construcción, que le permitan calificar por lo menos tipo de cimentaciones, cubiertas, fachadas, pisos, mampostería, cocina y baños, materiales, estado de conservación, instalaciones eléctricas e hidráulicas, carpintería, acabados y algunas especificaciones técnicas.

Conceptos elementales de Ingeniería Económica y Matemáticas Financieras, entre los cuales se puede contar Interés, Inflación, Devaluación, Actualizaciones, Capitalizaciones, Índices de Precios, Sistemas de Financiación y Tasas de Interés. Además se debe conocer su forma de calculo y posibles aplicaciones en el proceso valuatorio (Metodos de Renta).

Elementos Estadísticos, que permitan calcular tendencias históricas del comportamiento de los precios de la tierra, de un sector especifico de la ciudad, interpretar los resultados de las investigaciones económicas realizadas en la zona de ubicación del bien motivo del avaluó, y que permitan la aplicación de Medidas de Tendencia Central tales como la Moda, la Mediana, la Media Aritmética, la Media Geométrica y la Desviación Estándar.

Conocimientos de Vías y Topografía (planimetría y altimetría) para relacionar distancias y relieves del plano al terreno, definición de linderos, forma del lote, de las vías es necesario conocer su tipo y especificaciones, las posibilidades de ampliación y prolongación, plan vial al que pertenece.

Elementos básicos de Fotointerpretación, pues de la adecuada interpretación de fotografías aéreas, se pueden obtener datos sobre construcciones, linderos, infraestructura vial y de servicios, tendido de redes eléctricas, centros de atracción económica, etc.

Principios de Economía: Pues el conocimiento del esquema económico imperante, permite interpretar adecuadamente las leyes de oferta y demanda de bienes, en el momento en que se realiza el avalúo.

Catastro, ya que este es el inventario de bienes inmuebles pertenecientes al estado y a los particulares, adicionalmente permite obtener y analizar tendencias de precios en las zonas Geoeconómicas, definidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi y los catastros independientes.

Técnicas de investigación, ya que la recolección de los datos de investigaciones directas e indirectas, son fuente de acopio de innumerables datos.

Tramites de Notariado y Registro, indispensables para la correcta interpretación de la información obtenida en las horas de protocolo y necesarios para una adecuada asesoría integral.

1.6. CONSIDERACIONES VALUATORIAS. Los valores comúnmente utilizados, en la valoración de inmuebles, son: 1.6.1. Valor Comercial o de Mercado. Es el precio más probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo, entre un comprador y un vendedor, actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión. Se considera que el valor comercial representa el precio justo para la operación entre el comprador y el vendedor. Es el resultado del análisis de hasta tres parámetros valuatorios: valor físico o neto de reposición (enfoque de costos), valor de capitalización de rentas (enfoque de los ingresos) y valor comparativo de mercado. Es el valor que normalmente se determina en un proceso valuatorio.

1.6.2. Valor Físico. Valor que tiene un bien a la fecha del avalúo, y se determina a partir del costo de reposición a nuevo, disminuyéndole los efectos debidos a la vetustez, respecto de su vida útil total, al estado de conservación, al grado de obsolescencia y a otros elementos de depreciación. 1.6.3. Valor de Capitalización. Es el monto que se requiere para generar rendimientos financieros iguales, a las utilidades que producen las rentas de un bien, en similares condiciones de riesgo. Es decir, se estima el valor de una propiedad, dividiendo los ingresos netos anuales de operación, que produce la misma, entre la tasa de capitalización adecuada. 1.6.4. Valor Comparativo de Mercado. Es el resultado homologado de una investigación de mercado de valores de bienes comparables al del estudio. Dicho mercado debe ser, preferentemente, activo, amplio, sano, abierto y bien informado, donde imperan condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda. 1.6.5. Valor de Negocio en Marcha. Es el valor de una empresa como un todo, sujeto a la utilidad o servicio potencial adecuado de la empresa, con todos sus activos y pasivos, plusvalía y potencialidades, tangibles e intangibles. 1.6.6. Valor de los Intangibles. Es el valor determinado en el Enfoque de Ingresos, como negocio en marcha, adicional al valor de los activos tangibles. Depende de activos intangibles tales como: marcas, prestigio, patentes y derechos, entre otros. 1.7. ASPECTOS TÉCNICOS. 1.7.1. De los Enfoques Valuatorios. En la mayoría de los avalúos, es factible la aplicación de cuando menos. Dos, de los tres enfoques comúnmente aceptados en la práctica Valuatoria, es decir, el Comparativo de Mercado, el de Costos y el de Ingresos. Con el análisis y ponderación de los indicadores de valor obtenidos con cada enfoque, el avaluador puede estimar el Valor Comercial. No obstante, es en función del Uso y del Propósito del bien a avaluar, la mayor pertinencia para la aplicación de todos o alguno(s) de ellos.

1.7.2. Enfoque Comparativo de Mercado. Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de bienes comparables al bien por avaluar, tratando de conocer los valores de operaciones cerradas, analizando la oferta y la demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de compra para dicho bien. Se basa igualmente, en los principios de Sustitución, de Conformidad y De la Oferta y de la Demanda, es necesario aclarar que para la aplicación de este enfoque se requiere aplicar el proceso de homogenización para hacer los bienes comparados, lo mas similares posible. 1.7.3. Enfoque de Costos. Se basa en la estimación del costo de reproducción o de reposición de un bien igual, o de características semejantes al bien analizado a la fecha del avalúo; al resultado de esta estimación se le denomina Valor de Reposición a Nuevo (V.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará negativamente, por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso, y así se obtiene el Valor Físico, también llamado Valor Neto de Reposición. (V.N.R.). Se fundamenta en la teoría económica del Principio de Sustitución. En el caso de inmuebles, es un método mixto, debido a que adiciona el valor de mercado del terreno, con los costos de reposición o reproducción de las mejoras, como son: construcciones, instalaciones especiales, obras complementarias y elementos accesorios. Establece que el valor de un bien, es comparable al costo de reposición o reproducción de uno igualmente deseable, y con utilidad o funcionalidad semejante, a aquél que se avalúa, considerando todas aquellas condiciones que pueden influir en el valor de cada uno de los bienes. 1.7.4. Enfoque de Ingresos. Este enfoque, basado en el Principio de Anticipación, se aplica a los bienes susceptibles de una explotación económica, y cuyas expectativas de ingresos, previsiblemente proporcionarán en el futuro, el valor del bien. Asimismo considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien por avaluar, y es generalmente medido a través de la capitalización de los ingresos. El valor que se obtiene, por ejemplo, al aplicar la capitalización directa del monto de una renta, se le denomina generalmente, como Valor de Capitalización de Rentas (tratándose de inmuebles). 1.7.5. Valor de Capitalización. Es la cantidad que se requiere para generar rendimientos financieros iguales, a las utilidades (renta neta después de deducciones) que produce la renta de un bien, en similares condiciones de riesgo. Es decir, se estima el valor de una propiedad

dividiendo los ingresos netos anuales de operación, que produce la misma, entre la tasa de capitalización adecuada. 1.7.6. Enfoque del Valor Residual. Es el que resulta del análisis de los beneficios y de los costos de un inversionista, que adquiere un bien inmueble, para desarrollar en él, un proyecto de aprovechamiento del mismo, de acuerdo con las características físicas del terreno, del uso del suelo permitido y de la viabilidad técnica, jurídica, social, económica y financiera del proyecto. Se basa en el principio del Mayor y mejor uso. 1.7.7. Enfoque del Flujo de Efectivo Descontado (FED). Es el procedimiento usado para calcular el valor presente, o los beneficios de un flujo de efectivo, a futuro. Las aplicaciones más usadas del análisis FED son: la tasa interna de retorno (TIR) y el valor presente neto (VPN). Ambas son técnicas usadas para la evaluación económica de proyectos de inversión. 1.8. ELABORACIÓN DEL DOCUMENTO VALUATORIO. La preparación del informe escrito es un aspecto esencial de avaluó; de nada sirve hacer una buena inspección de campo y una buena investigación de valores, si lo que se plasma en el documento, carece de suficientes elementos técnicos y que estos sean justificantes de la apreciación; es decir, este informe debe incluir todos los aspectos incidentes en la determinación del valor, tanto de la zona, como del inmueble en sí. Debe ser redactado en una forma descriptiva, clara, simple y ordenada, dado que va dirigido a servidores públicos, o personas que no necesariamente conocen de la técnica de avalúos, de tal manera, que su lectura presente una idea cabal de lo que se está avaluando. Por minuciosa que haya sido la labor de campo y de oficina, perderá relevancia, si el avaluador no alcanza a transmitir sus impresiones y juicios en un informe exacto, lógico y convincente. La extensión y las características del informe dependerán, naturalmente, de la clase e importancia del bien a avaluar. Al formular el informe, el avaluador debe ser conciso, evitando aspectos sin importancia y situaciones contradictorias, pero sin convertirse en fuente de retórica, su sintaxis debe ser correcta, y conviene evitar tecnicismos de dominio del avaluador, y en todo caso, presentar una explicación breve de los términos técnicos empleados. El documento valuatorio debe ir acompañado de los respectivos anexos, deberían como mínimo ser 3: Anexo fotográfico ( Se deben incluir las fotografías necesarias, que referencien adecuadamente el bien motivo del avaluó, se recomienda una foto del entorno, una de la fachada, una del baño principal, de

una alcoba, la sala, el comedor, la cocina y el patio ), Anexo cartográfico(Si el predio es rural se podría entregar el plano de la ciudad con su división político-administrativa: Comunas, alcaldías menores, otro de la división político-administrativa achurando el barrio donde se ubica el bien avaluado y finalmente la manzana catastral señalando el predio del avaluó. Si el predio es rural, se entrega el plano de la cuidad con los corregimientos y en este se señala el corregimiento donde se ubica el bien, otro plano es el de los corregimientos y en este se señala la vereda donde se ubica el predio y finalmente, el plano de veredas con el predio avaluado. la cartografía se puede tomar del Plan De Ordenamiento Territorial vigente en el municipio donde se trabaja. Anexo de matriculas. Se anexan copias de las matriculas profesionales del avaluador.

SUELOS

2. ¿QUE SE ENTIENDE POR SUELO? Por suelo se entiende la superficie de la tierra. Superficie artificial que se hace para que el piso esté sólido. Piso de un cuarto o vivienda. Terreno edificable. El suelo es la base de la producción agropecuaria, constituye el sustrato donde se asientan construcciones y vías. Dada la multiplicidad de funciones que cumple el suelo, es difícil construir una definición que se adapte a todos los puntos de vista. Las primeras definiciones de suelo, hacían énfasis en su utilidad para las actividades agropecuarias, aunque paulatinamente, fueron incorporando conceptos concernientes a su función como parte de la naturaleza. El suelo se conceptúa como un cuerpo natural, con un desarrollo constante en espacio y tiempo, situado en la corteza terrestre, constituido por una fase líquida (solución del suelo), una gaseosa y una sólida (materiales minerales y orgánicos); que sustenta vegetación y que se forma por la interacción continua y simultánea del material a partir del cual se origina. Las definiciones más actualizadas adoptan una visión más general, consideran al suelo como “un sistema complejo, polifuncional, abierto, polifacético y estructural desarrollado en la superficie de la litosfera”. El Suelo, es también, la capa más superficial de la corteza terrestre, que resulta de la descomposición de las rocas, por los cambios bruscos de temperatura y por la acción del agua, del viento y de los seres vivos. El proceso mediante el cual los fragmentos de roca se hacen cada vez más pequeños, se disuelven o van a formar nuevos compuestos, se conoce con el nombre de meteorización. Los productos rocosos de la meteorización se mezclan con el aire, agua y restos orgánicos provenientes de plantas y animales para formar suelos. Luego el suelo puede ser considerado como el producto de la interacción entre la litosfera, la atmósfera, la hidrosfera y la biosfera. Este proceso tarda muchos años, razón por la cual los suelos son considerados recursos naturales no renovables. En el suelo se desarrolla gran parte de la vida terrestre, en él crece una gran cantidad de plantas, y viven muchos animales. 2.1. Componentes del Suelo Se pueden clasificar en inorgánicos, como la arena, la arcilla, el agua y el aire; y orgánicos, como los restos de plantas y animales. Uno de los componentes orgánicos de los suelos es el humus. El humus se encuentra en las capas superiores de los suelos y constituye el producto final de la descomposición de los

restos de plantas y animales, junto con algunos minerales; tiene un color de amarillento a negro, y confiere un alto grado de fertilidad a los suelos 2.2. FASES DEL SUELO. 2.2.1. Fase Sólida. Comprende, principalmente, los minerales formados por compuestos relacionados con la litosfera, como sílice o arena, arcilla o greda y cal. También incluye el humus. 2.2.2. Fase Líquida. Comprende el agua de la hidrosfera, que se filtra por entre las partículas del suelo. 2.2.3. Fase Gaseosa. Tiene una composición similar a la del aire que respiramos, aunque con mayor proporción de dióxido de carbono ). Además, presenta un contenido muy alto de

vapor de agua. Cuando el suelo es muy húmedo, los espacios de aire disminuyen, al llenarse de agua. 2.3. Propiedades y Textura de los Suelos. Entre las propiedades de los suelos se encuentran: El color, distribución del tamaño de las partículas, consistencia, textura, estructura, porosidad, humedad, densidad, PH, materia orgánica, capacidad de intercambio iónico, sales solubles y óxidos. Las propiedades físicas de los suelos, dependen de la composición mineralógica, de la forma y del tamaño de las partículas que lo forman y del ambiente que los rodea. El tamaño, la forma y la composición química de las partículas, determinan la permeabilidad, la capilaridad, la cohesión y otras propiedades resultantes de la combinación de todos los integrantes del suelo. Otra propiedad física de los suelos que hay que considerar, es la temperatura, que tiene como fuente principal la irradiación solar. Las propiedades físicas permiten conocer mejor las actividades agrícolas fundamentales como el laboreo, la fertilización, el drenaje, la irrigación, la conservación de suelos y agua, así como, el manejo adecuado de los residuos cosechas. Tanto las propiedades físicas como las químicas, biológicas y mineralógicas determinan, entre otras, la productividad de los suelos. Estas propiedades físicas son importantes en la actividad valuatoria, pues son fundamentales para determinar el valor del suelo: Si es urbano determinan la

posibilidad de construcción que posee el suelo, y esto determina su valor. Si es rural define su potencialidad, esto es su capacidad de generar renta, elemento fundamental en la determinación del valor del suelo rural. 2.3.1. Clases de Textura de los Suelos. La textura general de un suelo depende de las proporciones de partículas de distintos tamaños que lo constituyen. Las partículas del suelo se clasifican como arena, limo y arcilla. Las partículas de arena tienen diámetros entre 2 y 0,05 mm, las de limo entre 0,05 y 0,002 mm, y las de arcilla son menores de 0,002 mm. En general, las partículas de arena pueden verse con facilidad y son rugosas al tacto. Las partículas de limo apenas se ven sin la ayuda de un microscopio y parecen harina cuando se tocan. Las partículas de arcilla son invisibles si no se utilizan instrumentos y forman una masa viscosa cuando se mojan. Textura: Es la cantidad relativa expresada en porcentaje de arena, porcentaje de limo y porcentaje de arcilla contenida en una porción de suelo.- Este término se refiere a las diferentes proporciones de separados en la fracción mineral del suelo, denominándose de la siguiente manera:

a. Arenas: si sus tamaños sonde 2.00 a 0.05mm de diámetro. b. Limos: si sus tamaños son de 0.05 a 0.002mm de diámetro. c. Arcillas: Si sus tamaños son menores de 0.002mm de diámetro. De acuerdo con el configuración que domine en el suelo, éste recibe un nombre especial; así como por ejemplo si domina la arena, el suelo se denomina arenoso o liviano; si domina la arcilla se denomina arcilloso; si denomina el limo se denomina limoso, si hay una mezcla adecuada de los tres separados se le domina franco o mediano. Los suelos muestran gran variedad de aspectos, fertilidad y características químicas en función de los materiales minerales y orgánicos que lo forman. El color es uno de los criterios más simples para calificar las variedades de suelo. La regla general, aunque con excepciones, es que los suelos oscuros son más fértiles que los claros. La oscuridad suele ser resultado de la presencia de grandes cantidades de humus. A veces, sin embargo, los suelos oscuros o negros, deben su tono a la materia mineral o a humedad excesiva; en estos casos, el color oscuro no es un indicador de fertilidad. Los suelos rojos o castaño-rojizos suelen contener una gran proporción de óxidos de hierro (derivado de las rocas primigenias) que no han sido sometidos a humedad excesiva. Por tanto, el color rojo es, en general, un indicio de que el suelo está bien drenado, no es húmedo en exceso y es fértil.

Los suelos amarillos o amarillentos tienen escasa fertilidad. Deben su color a óxidos de hierro que han reaccionado con agua y son de este modo señal de un terreno mal drenado. Los suelos grisáceos pueden tener deficiencias de hierro u oxígeno, o un exceso de sales alcalinas, como carbonato de calcio. 2.4. CLASES DE SUELOS Para la clasificación de suelos necesaria en avalúos, en Colombia se debe considerar la Ley 388 de Julio 18 de 1997 (Ley de Ordenamiento Territorial), que los clasifica en: 2.4.1. Suelo Urbano. Constituye el suelo limitado por el perímetro urbano, definido mediante acuerdo municipal, las áreas del territorio Distrital o Municipal destinadas a usos urbanos por el Plan de Ordenamiento, que cuenten con infraestructura vial y redes primarias de energía, acueducto y alcantarillado, posibilitándose su urbanización y edificación, según sea el caso. Podrán pertenecer a esta categoría aquellas zonas con procesos de urbanización incompletos, comprendidos en áreas consolidadas con edificaciones, que se definan como áreas de Mejoramiento Integral en los Planes de Ordenamiento Territorial.

Las áreas que conforman el suelo urbano serán delimitadas por perímetros y podrán incluir los centros poblados de los corregimientos. En ningún caso, el perímetro urbano podrá ser mayor que el denominado perímetro de servicios públicos o sanitarios. Además, el perímetro urbano se delimitó siguiendo elementos físicos factibles de localizar y de reconocer en campo, como son las vías, cuerpos de agua, topografía natural del terreno, etc. El perímetro de servicios es la delimitación del área urbana de la ciudad que incluye el área urbana desarrollada y área de desarrollo o en vía de consolidación, dotados de la infraestructura básica, en las cuales todos los predios tienen disponibilidad inmediata de los servicios públicos domiciliarios de acueducto, alcantarillado, aseo, energía eléctrica, telefonía y distribución de gas domiciliario, regulados por la Ley 142 de 1994 y normas reglamentarias. Forman parte del suelo urbano los terrenos e inmuebles que se encuentran localizados dentro del perímetro de servicios públicos domiciliarios de acueducto y alcantarillado. Los suelos urbanos vales por su posibilidad presente o futura como lugar de construcción.

2.4.1.1. Clasificación De Los Usos Urbanos Del Suelo. Dentro del perímetro urbano se han zonificado los diferentes usos del suelo: Comercial, Residencial, Industrial, Dotacional, Urbanizables no urbanizados, Urbanizados no edificados, No urbanizables, Financieros, Industriales, Parqueaderos y depósitos, de Protección Ambiental, de Servicios a la Comunidad, Educativo, Recreativo y Deportivo.

Predios Comerciales. Son predios comerciales aquellos en los que se ofrecen, transan o almacenan, bienes y servicios.

Predios Residenciales. Son predios residenciales los destinados exclusivamente a la vivienda habitual de las personas.

Predios Dotacionales. Se incluyen los predios que en el Plan de Ordenamiento Territorial, hayan sido definidos como equipamientos colectivos de tipo educativo, cultural, salud, bienestar social y culto; equipamientos deportivos y recreativos como estadios, coliseos, plaza de toros, clubes campestres, polideportivos, canchas múltiples y dotaciones deportivas al aire libre, parques de propiedad y uso público; equipamientos urbanos básicos tipo seguridad ciudadana, defensa y justicia, abastecimiento de alimentos como mataderos, frigoríficos, centrales de abastos y plazas de mercado, recintos feriales, cementerios y servicios funerarios, servicios de administración pública, servicios públicos y de transporte. Para el suelo rural incluye los predios que en el Plan de Ordenamiento Territorial hayan sido definidos como dotacionales administrativos, de seguridad, de salud y asistencia, de culto y educación y de gran escala incluyendo los predios de carácter recreativo.

Predios Urbanizables no Urbanizados. Son predios pertenecientes al suelo urbano, que pueden ser desarrollados urbanísticamente y que no han adelantado un proceso de urbanización.

Predios Urbanizados no Edificados. Son predios en los cuales se culminó el proceso de urbanización, y que no han adelantado un proceso de construcción o edificación.

Entiéndase por predio no edificado al que encuadre en cualquiera de los

siguientes supuestos: a. Al predio urbano que se encuentre improductivo, es decir, cuando

encontrándose en suelo urbano, no esté adecuado para tal uso (para ser utilizado con fines habitacionales, comerciales, de prestación de servicios, industriales, dotacionales o cuyas áreas constituyan jardines ornamentales o se aprovechen en la realización de actividades recreativas o deportivas).

b. Al predio urbano cuyas construcciones o edificaciones tengan un área inferior al 20% al área del terreno y un avalúo catastral, en el que su valor sea inferior al veinticinco por ciento (25%) del valor del terreno.

Se exceptúan de la presente definición, los inmuebles que se ubiquen en suelo de protección, las áreas verdes y espacios abiertos de uso público, y los estacionamientos públicos debidamente autorizados y en operación.

Predios no Urbanizables. Son aquellos predios, que por su localización no pueden ser urbanizados, tales como los ubicados por debajo de la cota de la ronda de río, o por encima de la cota de servicios, predios ubicados en rondas de ríos y humedales, bienes ubicados en zonas de alta sismicidad o en zonas con fenómenos de remoción en masa, entre otros..

Predios Financieros. Son predios financieros aquellos donde funcionan establecimientos de crédito, sociedades de servicios financieros, sociedades de capitalización, entidades aseguradoras e intermediarios de seguros y reaseguros, conforme con lo establecido en el Capítulo I, del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero.

Predios Industriales. Son predios industriales, aquellos donde se desarrollan actividades de producción, fabricación, preparación, recuperación, reproducción, ensamblaje, construcción, transformación, tratamiento y manipulación de materias primas para producir bienes o productos materiales terminados. Incluye los predios donde se desarrolle actividad agrícola, pecuaria, forestal y agroindustrial.

Depósitos y Parqueaderos. Se entiende por depósito, aquellas construcciones diseñadas o adecuadas para el almacenamiento de mercancías, o materiales hasta de 30 metros cuadrados de construcción.

Se entiende por parqueadero, aquellos predios utilizados para el estacionamiento de vehículos. Para ambos casos no clasificarán aquí los inmuebles en que se desarrollen las actividades antes mencionadas, con fines comerciales o de prestación de servicios, y que no sean accesorios a un predio principal.

Predios no Urbanizables. Son aquellos predios que por su localización no pueden ser urbanizados tales como los ubicados por debajo de la cota de la ronda de río o por encima de la cota de servicios.

2.4.2. Suelo de Expansión Urbana. Constituido por la porción del territorio municipal destinado a la futura expansión urbana, que se habilitará para el uso urbano durante la vigencia del Plan de Ordenamiento, según lo definan los Programas de Ejecución.

La determinación de este suelo se ajustará a las previsiones de crecimiento de la ciudad y a la posibilidad de dotación con infraestructura para el sistema vial, de transporte, de servicios públicos domiciliarios, áreas libres, parques y equipamiento colectivo de interés público o social.

Dentro de la categoría de Suelo de Expansión, podrán incluirse áreas de desarrollo concertado, a través de procesos que definan la conveniencia y las condiciones para su desarrollo, mediante su adecuación y habilitación urbanística a cargo de sus propietarios, pero cuyo desarrollo, estará condicionado a la adecuación previa de las áreas programadas. Durante la vigencia del Plan, el suelo de expansión que sea dotado de redes matrices de servicios públicos domiciliarios de acueducto, alcantarillado y energía así como de vías de acceso y principales se incorporarán a la categoría de suelo urbano, siempre y cuando cuenten con la totalidad de estas dotaciones. NOTA: Los predios que hagan parte del suelo de expansión se acogerán a las clasificaciones del suelo rural hasta tanto culminen los planes parciales que los incluyan en el suelo urbano. Lo anterior se traduce en la premisa básica que estos predios se avaluaran como rurales si no poseen un plan parcial de ordenamiento. 2.4.3. Suelo Rural. Constituyen esta categoría los terrenos no aptos para el uso urbano, por razones de oportunidad, o por su destinación a usos agrícolas, ganaderos, forestales, de explotación de recursos naturales y actividades análogas. El suelo rural vale por su posibilidad presente o futura como generador de renta agropecuaria y esta depende de sus condiciones de uso, explotación y manejo, que finalmente están determinadas por sus condiciones agrologicas. Pequeña propiedad rural destinada a la producción agropecuaria. Son predios pertenecientes a la pequeña propiedad rural los ubicados en los sectores rurales del Distrito, destinados a la agricultura o ganadería y que, por razón de su tamaño y el uso de su suelo, sólo sirven para producir a niveles de subsistencia. En ningún caso califican dentro de esta categoría los predios de uso recreativo. 2.4.4. Suelo Suburbano. Constituyen esta categoría, las áreas ubicadas dentro del suelo rural, en las que se mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad, diferentes a las clasificadas como áreas de expansión urbana, que pueden ser objeto de desarrollo con restricciones de uso, de intensidad o de densidad, garantizando el autoabastecimiento en servicios públicos domiciliarios, de conformidad con lo establecido en la Ley 99 de 1993 y en la Ley 142 de 1994, podrán formar parte de esta categoría los suelos correspondientes a los corredores urbanos interregionales.

Los municipios y distritos deberán establecer las regulaciones complementarias tendientes a impedir el desarrollo de actividades y usos urbanos es éstas áreas, sin que previamente se surta el proceso de incorporación al suelo urbano, para lo cual, deberán contar con la infraestructura vial y redes de energía, acueducto y alcantarillado requerida para este tipo de suelo.

2.4.5. Suelo de Protección. Constituido por las zonas y áreas de terreno localizadas dentro de cualquiera de las anteriores clases, que por sus características geográficas, paisajísticas o ambientales, o por formar parte de las zonas de utilidad pública para la construcción de infraestructuras para la provisión de servicios públicos domiciliarios o de las áreas de amenazas y riesgo no mitigable, para la localización de asentamientos humanos, tiene restringida la posibilidad de urbanizarse. Se consideran como Suelos de Protección, los siguientes:

Áreas de aptitud forestal. Áreas de protección a nacimientos de corrientes naturales de agua. Retiros a corrientes naturales de agua. Zonas de alto riesgo no recuperable y otras áreas de protección. Áreas ecológicas y otras Áreas de Importancia Ambiental y Paisajística Áreas de reserva para la ubicación de servicios públicos.

2.5. ELEMENTOS INCIDENTES EN EL VALOR DE LOS LOTES. Por lote en términos valuatorios, se entiende una porción de terreno claramente delimitada. 2.5.1. Ubicación. Se refiere a la situación geográfica del bien dentro de un plano general de la ciudad, determinada por la nomenclatura asignada a la propiedad, igualmente a la ubicación con respecto a la cuadra, a la esquina de mayor valor, a la manzana, factores que inciden en la valorización final.

2.5.2. Forma. Hace referencia a la figura exterior del lote, se clasifica en forma regular o irregular, y es elemento altamente incidente en el valor de un lote, pues de ella depende en alto grado, el desarrollo potencial del bien.

2.5.3 Frente. Se considera como frente, la extensión superficiaria que el lote posee sobre la vía principal, aunque es pertinente aclarar, que existen lotes con accesos sobre vía principal y sobre vías secundarias. No es correcto hablar sobre la posibilidad de un lote de poseer varios frentes, por ejemplo, el lote que ocupa una cuadra, este tendrá varios accesos, pero es muy poco probable, que las vías que circunscriben el predio sean todas de la misma clasificación, siempre habrá una vía de mejores especificaciones que las demás, y es esta, la que define su frente. 2.5.4. Fondo. Se define como la extensión superficiaria considerada entre el frente del predio y su lindero posterior.

2.5.5 Relación frente-fondo. El lote tipo es aquel que tiene como fondo, dos veces el frente.(Por ejemplo, un lote de 6 mts. de frente, deberá tener 12 mts. de fondo, ) Esta relación 1:2, define el futuro desarrollo del lote, ya que con ella, se obtiene el máximo aprovechamiento de espacios.

2.5.6. Relieve. Son las elevaciones o irregularidades de una superficie de terreno, considerada en su totalidad.

2.5.7. Pendiente. Es una característica importante en el uso y manejo de los suelos. Es la resultante de dividir la diferencia de altura entre 2 puntos, alto y bajo, por la distancia horizontal entre ellos, expresada en porcentaje: (Grafica No. 1)

Grafica No. 1

h 1

h 2

d

2.5.7.1. Clasificación de Terrenos Según Pendiente. Plano 0 a 1% Ligeramente plano 1 al 3% Moderadamente inclinado 3 al 7% Inclinado 7 al 12% Fuertemente inclinado 12 al 25% Escarpado 25 al 50% Muy escarpado > 50% Nota. Estos elementos serán verificados en terreno, y por la precisión exigida en el avaluó, se podrá perfectamente hablar de terrenos planos, levemente inclinados, inclinados y escarpados. 2.5.8. Potencial de Desarrollo. Es la posibilidad que el suelo tiene de soportar accidentes, estos son las construcciones. Su importancia radica en la necesidad que existe de desarrollar verticalmente las ciudades. Los suelos urbanos valen por su posibilidad presente o futura como lugar de construcción, por eso, este elemento de valor es tan importante. 2.5.9. Derecho de Superficie. Podría definirse, como el desarrollo arquitectónico en altura, viable para realizar en el predio, es decir, la densificación de la construcción, es factor determinante del valor, pues es evidente la escasez de tierra urbana urbanizable, existente en las ciudades. 2.5.10. Vías de acceso. Hace relación a la posibilidad de ingresar al lote desde cualquier punto de la ciudad, accesibilidad definida como directa (Vehículo), indirecta (Peatonal). Si se llega por vía pavimentada, destapada o carreteable, 2.5.11. Entorno. Hace referencia a la vecindad inmediata del bien, colindantes, obras de arte, andenes, iluminación. 2.5.12. Composición Geológica. Permite determinar si el suelo esta formado o en proceso de formación, y su naturaleza.

2.5.13. Factores Ambientales. Se refiere específicamente a los definidos en el Código de Recursos Naturales, tales como el Retiro de Quebrada, y otros tales como la contaminación (Olfativa, Auditiva y/o Visual), que se genera en predios cercanos a Rellenos Sanitarios, Hospitales y/o Cementerios. 2.5.14. Afectaciones. Se entiende por afectación, cualquier impedimento para lograr el máximo desarrollo arquitectónico, que el predio puede llegar a tener, a la luz de la normatividad existente. Si el lote es rural, se deben analizar además los siguientes factores:

2.5.15. Aguas. Superficies territoriales ocupadas por ríos, lagos, quebradas, nacimientos, se debe relacionar si su existencia es temporal (como consecuencia del invierno) o permanente, de su existencia depende el valor de las tierras rurales, pues estas valen por su posibilidad presente o futura como generador de renta agropecuaria. 2.5.16. Clasificación agrologica. Para los suelos rurales, las condiciones agrológicas definen su capacidad de uso, explotación y manejo. La clasificación agronómica y/o agrologica, aparte de analizar las condiciones físicas y químicas del suelo, tiene en cuenta variables como relieve, pendientes, drenaje natural, encharcamiento o inundabilidad de los suelos, discontinuidad, retención de humedad, pedregosidad, erosión, textura, profundidad efectiva y nivel de fertilidad. 2.5.16.1. Drenaje. Es la rapidez con que el suelo evacua el agua que cae sobre el, sin la intervención del ser humano Tipos de Drenaje.

Drenaje sanitario. Se llama drenaje del baño sanitario al que transporta los desechos líquidos de casas, comercios y fábricas no contaminantes. En algunas ciudades son dirigidos a plantas depuradoras para su potabilización y reutilización.

Drenaje pluvial. Se conoce como drenaje pluvial al que conduce el agua lluvia, a lugares donde se organiza su aprovechamiento.

En muchas localidades no se realiza la diferenciación entre drenaje sanitario y pluvial y todo el material recolectado, es concentrado al mismo destino.

Según el tipo de drenaje, los suelos se puede clasificar en: Suelos con Drenaje natural: Es la rapidez con que los suelos se secan después de recibir una gran cantidad de agua, sin que el hombre haya realizado obras de adecuación. Es una característica que depende de las condiciones del clima, ubicación, permeabilidad. El drenaje natural puede clasificar los suelos en:

Suelos excesivamente drenados: El agua del suelo se retira muy rápidamente, son generalmente litosoles muy escarpados o tienen texturas arenosas o muy porosas, no muestran ningún tipo de moteado, la mayoría de la lluvia se pierde y no son aptos para la mayoría de cultivos corrientes.

Suelos bien drenados: El agua se retira con facilidad pero no con rapidez, retiene cantidades óptimas de agua para crecimiento vegetal. Tienen texturas medias.

Suelos Moderadamente bien drenados: El agua se remueve con cierta lentitud, de modo que el perfil permanece mojado durante periodos cortos aunque importantes, generalmente no se inunda. Para cultivos estaciónales o anuales, no se necesita establecer avenamientos, pero pueden presentarse condiciones desfavorables a cultivos de árboles.

Suelos Imperfectamente drenados: El agua es eliminada del suelo con lentitud suficiente para mantenerlo mojado durante periodos apreciables de tiempo, capa Friática alta. Los cultivos estaciónales están restringidos a una sola época del año, los cultivos arbustivos sufren por drenaje imperfecto.

Suelos Pobremente drenados: El agua es removida tan lentamente que el suelo permanece mojado por largos periodos de tiempo. El agua friática esta generalmente en la superficie o cerca de ella, durante una parte considerable del año. Ocurre en áreas planas o con ligeras depresiones, es imposible cultivar en la mayor parte del tiempo, necesita drenaje adicional.

Suelos Muy pobremente drenados: El agua se elimina del suelo tan lentamente que el nivel friático permanece en la superficie o sobre ésta, la mayor parte del tiempo. Ocurre en lugares deprimidos, en riegos cauces o están frecuentemente encharcados. Muy húmedo para cultivos, excepto arroz.

Suelos con Drenaje externo: Es la rapidez con que el agua se escurre por la superficie del terreno. Suelos con Drenaje interno: Es la rapidez con que el agua se mueve dentro del terreno.

2.5.16.2. Encharcamiento. En los suelos planos, en ocasiones el exceso de agua lluvia que demora en infiltrarse, produce encharcamientos o empozamientos, asociados con suelos de estructura masiva, texturas muy finas presencia de capas impermeables. 2.5.16.3. Permeabilidad. Cualidad del suelo que permite el paso del agua y del aire, califica la velocidad del movimiento del agua a través de los espacios porosos. 2.5.16.4. Discontinuidad. Son todos los factores que dificultan el laboreo de las tierras, y demandan una inversión adicional para la normal explotación económica del predio. En este caso se anotarán las fallas naturales del terreno, tales como zanjas, piedras, barrancos. 2.5.16.5. Retención de Humedad. Es la capacidad que tiene el suelo para contener determinada cantidad de agua, de acuerdo a su textura y composición. 2.5.16.6. Pedregosidad. Se refiere a la proporción relativa de piedras mayores de 25mm. de diámetro, que se encuentran dentro o sobre el predio. 2.5.16.7. Erosión. Desgaste de la superficie del suelo por la acción del agua, el viento y el hombre. Según el grado de erosión, esta se clasifica en:

Erosión Ligera: Las pérdidas de suelo apenas son apreciables y de tipo laminar.

Erosión Moderada: Las pérdidas de suelo están entre el 25 y 75% de la capa superficial, es claramente apreciable.

Erosión Severa: El suelo superficial ha sido removido prácticamente todo, presenta cárcavas superficiales y algunas profundidades.

Erosión muy Severa: Los perfiles del suelo han sido totalmente destruidos. 2.5.16.8. Textura. La combinación de las arenas, limos y arcillas se llama textura. Se determinará en el campo cualitativamente al tacto. (Pesada, mediana, liviana)

El suelo puede dividirse apropiadamente en tres fases: sólida, líquida y gaseosa. La fase sólida constituye aproximadamente el 50% del volumen de la mayor parte de los suelos superficiales y consta de una serie de partículas inorgánicas y orgánicas cuyo tamaño y forma varían considerablemente. La distribución proporcional de los diferentes tamaños de partículas minerales determina la textura de un suelo. Los tamaños de las partículas minerales y la proporción relativa de los grupos por tamaños, varían considerablemente entre los suelos, pero no se alteran fácilmente en un suelo determinado. Así, la textura del suelo se considera una de las propiedades básicas. Tamaños de las partículas del suelo. Todos los suelos minerales constan de una mezcla de partículas o agrupaciones de partículas de tamaños similares. En varios países se han desarrollado sistemas para clasificar las partículas. En la siguiente tabla se describe la clasificación que utiliza en los Estados Unidos, El Departamento de agricultura, basada en los límites de diámetro en milímetros.

NOMBRE DE LA PARTICULA LIMITE DE DIAMETRO (mm.)

Arena 0.05-2.0

Arena muy gruesa 1.00-2.0

Arena gruesa 0.5-1.0

Arena mediana 0.25-0.5

Arena fina 0.10-0.25

Arena muy fina 0.05-0.10

Limo 0.002-0.05

Arcilla Menor que 0.002

Tabla 1.Clasificación de las partículas del suelo según el United States

Departament of Agriculture La determinación de la distribución de las partículas de diferentes tamaños en los suelos, se llama análisis mecánico. Existen varias técnicas para determinar el porcentaje de distribución de las partículas, según su tamaño, pero la mayor parte de ellas, suponen la completa dispersión de las partículas en agua (por lo general, conteniendo un detergente), separación en categorías por tamaños y cálculos de los porcentajes de cada categoría, según su peso. Estos métodos se basan en el principio de las partículas suspendidas en el agua, tienden a sedimentarse, en relación con su tamaño. Las fracciones de arena se sedimentan muy rápidamente y se separan en grupos arbitrarios, por medio del cernido. Los métodos del hidrómetro (Bouyoucos 1927), y de la pipeta (Baver, 1956), son los mas ampliamente utilizados, para determinar las fracciones de limo y arcilla. La textura se refiere al tamaño de las partículas que tiene un suelo. Hay 5 texturas básicas:

a. Textura arcillosa. Un suelo con textura arcillosa, es aquel en el que predomina la arcilla. Piense en un fango como lo más arcilloso que hay. b. Textura Arenosa. El suelo de textura arenosa, tiene sobre todo arena. La playa sería el ejemplo extremo. c. Textura Franco. En un suelo con textura franca abunda el limo. Es algo intermedio a los dos anteriores. Ni es arcilloso, ni es arenoso. Son suelos francos típicos los de las vegas de los ríos. d. Textura franco-arcillosa. Entre arcilloso y franco. Tiene bastante arcilla pero también lleva mucho limo. De arena, poca. e. Textura franco-arenosa. Entre franco y arenoso.

¿Y qué son la arcilla, la arena y el limo mencionado? Partículas minerales que se diferencian en su tamaño:

Arcilla son partículas minerales que miden menos de 0,001 milímetro. Toda partícula mineral que haya en el suelo y mida menos de 0,001 mm, es arcilla.

Limo son partículas minerales de entre 0,001 milímetro y 0,01 mm.

Arena son partículas minerales de entre 0,01 y 0,1 milímetros.

Suelos arenosos (suelos de arena) son partículas minerales de entre 0,01 y 0,1 milímetros. Drenan muy bien, no se encharcan Buena aireación para las raíces. Se secan demasiado pronto.Retienen muy poco el agua y hay que regar con bastante frecuencia. Retienen muy poco los nutrientes minerales (Nitrógeno, Potasio, etc.). Por tanto son secos y pobres en elementos fertilizantes. A los céspedes les va muy bien un suelo arenoso. Mejora: aportar materia orgánica, por ejemplo, estiércol. La materia orgánica da cohesión a los suelos arenosos. Si añades estiércol, aporta 2 kg/m2; si añades turba, 0,5 a 1 kg/m2. Suelos arcillosos (suelos de arcilla). Pesados de labrar. Con tendencia a compactarse. Se encharcan con las lluvias o con el riego. Positivo es que son ricos en nutrientes (tienen amplios "bolsillos"). 2.5.16.9. Profundidad Efectiva. Es la profundidad a la cual pueden llegar las raíces de las plantas, sin obstáculos o químicos de ninguna naturaleza, tales como arenas sueltas, rocas o presencia de sales, se clasifican en:

Muy superficiales : Menos de 25 cm. Superficiales : Entre 25 y 50 cm. Moderadamente profundos : Entre 50 y 90 cm. Profundos : Entre 90 y 150 cm. Muy profundos : Más de 150 cm. 2.5.16.10. Nivel de Fertilidad. Está relacionado con aspectos químicos, tales como PH, saturación de Aluminio, capacidad cationica de cambio, carbono orgánico, fósforo, potasio, sales y/o sodio. Un suelo fértil es el que tiene buena cantidad de nutrientes. (Nitrógeno, fósforo, potasio, calcio, magnesio), los suelos de mas fertilidad son aquellos que tienen acumulación de sales y no perjudican en una u otra forma la germinación, el crecimiento y producción de los cultivos, se clasifica en buena, regular y mala. Según el I.G.A.C. se mide en los primeros 50 cm. de profundidad. 2.5.16.11. Existencia, conservación, explotación y protección de los recursos naturales. Pues es obvio que la existencia de ellos puede limitar y/o aumentar su potencial de desarrollo. 2.5.16.12. Cercanía a zonas de manejo especial o de conservación de los recursos naturales renovables. Cuando se esta cerca de una de estas zonas, se limita el potencial de desarrollo del bien motivo del avalúo- 2.5.16.13. Administración, modalidad de la explotación y formas de tenencia. 2.6. CLASIFICACION DE LOS SUELOS RURALES. De acuerdo con las características de los Suelos, por su Capacidad de Uso, Explotación y manejo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, ha definido 8 clasificaciones para los suelos rurales del país, llegando la clasificación a ser tan detallada, que se da a nivel de vereda, de tal manera, que a medida que aumenta el grado numérico, disminuye la calidad del suelo para uso, explotación y manejo. Los suelos de la clase I, por ejemplo, no tienen ninguna limitación para una explotación intensiva, mientras que los suelos de clase VIII, son nulos para cualquier explotación agrícola. La Descripción de las 8 Clases de Suelo, propuesta por el IGAC es:

2.6.1. Suelo clase I. Suelos con relieve plano, ligeramente plano o casi plano, pendientes inferiores al 3%, sin erosión o con erosión ligera, como máximo en un 10% del área, profundos o muy profundos, sin piedras o con muy pocas que no interfieren las labores de la maquinaria, sin problemas de salinidad, si esta se presenta debe ser ligera y fácil de corregir en forma permanente y en ocurrencia no mayor del 10% del área. Suelos bien drenados, sin peligro de inundaciones, los encharcamientos, si se presentan, no ocasionarían daños en los cultivos, retención de agua alta a módica, permeabilidad lenta a moderada, nivel de fertilidad moderada a alto. Son suelos aptos para una amplia diversidad de cultivos transitorios y permanentes, requieren las usuales prácticas de manejo, empleo de fertilizantes, correctivos. Abonos, rotación de cultivos, prevención de erosión. 2.6.2. Suelo clase II. Suelos con relieve igual a los de la clase I, moderadamente inclinados a ondulados, con pendientes inferiores a 12%, sin erosión o con erosión ligera en un máximo del 20% del área. Moderadamente profundos a muy profundos, sin piedras o con piedras que no imposibilitan las labores de la maquinaria. Si hay suelos salinos a salinos sodios no deben afectar más del 20% del área y ser fácilmente corregibles. Aunque la corrección no sea permanente. Drenaje natural bueno a moderado o imperfecto. Encharcamientos, si se presentan, con duración no mayor de 15 días, por ciclos de invierno y que no ocasionan mayores daños a los cultivos, inundaciones ocasionales, si se presentan, de muy corta duración en invierno riguroso y no mayores de 1 a 2 días, no producen daños de consideración, retención de humedad muy alta a mediana, permeabilidad lenta, moderadamente lenta, rápida, moderadamente rápida, nivel de fertilidad moderado, moderadamente alta a alta, por las pequeñas limitaciones que ocurren en está clase, la elección de cultivos transitorios y permanentes no es tan amplia como en la clase I, estos suelos requieren práctica de manejo más cuidadosos que los de la clase I, aunque fáciles de aplicar. En ocasiones será necesario establecer drenajes, prevenir y controlar la erosión más cuidadosamente. 2.6.3. Suelo clase III. Suelos con relieve similar a la clase II, con los siguientes rangos; fuertemente inclinados a fuertemente ondulados, con pendientes que no exceden el 25%, erosión hasta de tipo ligero en no más del 30% del área, de tipo moderado en áreas inferiores al 10%, profundidad efectiva superficial a muy profunda, sin piedras hasta pendientes del 12% y pedregosas en pendientes del 12 al 25% La salinidad no excede al 30% del área para suelos salinos o salino sódico. El drenaje natural excesivo, bueno a moderado, imperfecto o pobre. Encharcamientos ocasionales en periodos de tiempo cortos, con un lapso máximo

de 30 días acumulados por año. Retención de aguas baja, medianamente rápida, rápida a muy rápida. Nivel de fertilidad alto a muy bajo. Tiene varias limitaciones más altas que las de la clase II que inciden en la selección de los cultivos, requiere práctica de manejo y conservación de aplicación rigurosa, control de erosión y de agua, drenajes, fertilización, recuperación de áreas salinas o salino sódicas. 2.6.4. Suelo clase IV. Suelos con pendiente similares a los de la clase III. Erosión con grados más altos que los anteriores, así: ligera hasta el 40%, moderada hasta el 20%, severa hasta el 10%, profundidad efectiva muy superior a muy profunda, pedregosidad similar a la clase III, salinidad hasta un 40% para suelos salinos sódicos. Drenaje natural desde excesivo hasta pobremente drenados, encharcamientos ocasionados en 2 ciclos por año, hasta por 60 días acumulados, inundabilidad hasta por 60 días acumulados por año, retención de agua excesivamente alta, muy alta, moderadamente lenta, moderadamente rápida, rápida y muy rápida.- nivel de fertilidad muy bajo a alto. Por las limitaciones tan severas la elección de cultivos es muy restringida.Requiere prácticas de manejo y conservación más rigurosa y algo difíciles de aplicar. 2.6.5. Suelo clase V. Suelo de relieve plano, ligeramente plano, casi plano, con pendiente inferiores al 3%, sin erosión o poco significativa, muy superficiales, excesivamente pedregosos y, rocosos en la superficie, que imposibilitan el empleo de maquinaria. Drenaje natural excesivo a muy pobremente drenado. Inundaciones con duración de 6 a 8 meses, retención de agua excesiva a muy baja, permeabilidad muy lenta a muy rápida, nivel de fertilidad muy bajo a alto. Las limitaciones de esta clase son tan severas que no es práctica la habilitación de esas tierras. Su uso esta limitado principalmente a pastos, bosques o núcleos de árboles y de vida silvestre. 2.6.6. Suelo clase VI. Suelos con relieve similar a la case IV. De relieve escarpado a fuertemente quebrado, pendientes del 25 al 50%. El área puede estar afectada por erosión ligera hasta el 80%, moderada hasta el 30% y severa hasta el 20%. Profundidad efectiva muy superficial a muy profunda, pedregosidad y rocosidad nula a excesiva, salinidad hasta un 60% para suelos salinos y salino sódico, drenaje natural excesivo a muy pobre, encharcamientos hasta de 90 días acumulados por año. Inundaciones entre 2 a 4 meses por año, retención de humedad excesiva a muy baja, permeabilidad muy lenta a muy rápida. Nivel de fertilidad muy alto a muy bajo, son suelos con aptitud especial para el pastoreo con buen manejo de potreros o cultivos permanentes y bosques. Se pueden encontrar sectores limitados en donde es posible explotarlos con cultivos limpios de subsistencia por

las limitaciones tan severas, las medidas de conservación y manejo deben ser especiales y muy cuidadosas. 2.6.7. Suelo clase VII. Suelos similares a los de la clase VI, son escarpados, con pendiente mayores al 50%. La erosión es más grave que en los suelos de clase VI, pueden estar afectados por erosión hasta un 100% del área. Moderada hasta 70%, muy severa 50%. Muy superficiales a muy profundos. Pedregosidad y rocosidad nula a excesiva. Suelos salinos a salino sódicos hasta el 70% del área. Drenaje natural desde excesivo a muy pobre. Encharcamientos hasta 120 días acumulados año. Las inundaciones de 4 a 6 meses año. Retención de agua excesiva a muy baja, permeabilidad muy lenta a rápida. Nivel de fertilidad alto a muy bajo. Por las limitaciones tan graves que presentan, su uso se limita a la vegetación forestal u en las áreas de pendiente menos abruptas o potreros con muy cuidadoso manejo. En general requiere un manejo extremadamente cuidadoso, especialmente en relación con la conservación de las cuencas hidrográficas. 2.6.8. Suelo clase VIII. Suelos con las más severas limitaciones, corresponden generalmente a pendiente muy escarpadas y excesiva pedregosidad y rocosidad, muy superficiales, si planos son improductivos en razón de una o varias de las siguientes limitaciones: suelos salinos, salino sódicos o rocosos playas de arena, manglares, inundaciones por más de 8 meses al año, deberá protegerse la vegetación natural existente, con miras a la protección de las cuencas hidrográficas y de vida silvestre. Nota 1: Para efectos de establecer la clase agronómica, el perito deberá considerar los estudios de suelo que existan del predio o de la zona (si existen) o de otros predios similares ubicados en la zona, o el de zonas homogéneas físicas, realizados por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, teniendo en cuenta el año en que se realizó el estudio y verificar si se han presentado o no cambios, si se presentan, se establecerá mediante inspección ocular la clase de suelo respectiva, teniendo como premisas los conceptos anteriores, si ello es imposible, se recurre al Ingeniero de Suelos. Por Zonas Homogéneas Físicas, se entiende el espacio geográfico de una región, con características similar en cuanto a suelos, aguas, pendientes, pisos térmicos, vías, uso, destino económico u otras variables que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes Nota 2: Se debe tener en cuanta que la condición agronómica puede cambia por obras de infraestructura, por ejemplo, en los suelos salinos, el establecimiento de un drenaje adecuado, permite eliminar por lavado las sales solubles, volviendo

nuevamente a ser suelos normales, se pueden construir diques para controlar inundaciones. Nota 3: Es importante aclarar que en la medida en que aumenta el numero del suelo, disminuye su potencialidad, así por ejemplo, el mejor suelo, es el suelo Clase I y el de menor Potencialidad, es el Suelo Clase VIII. Nota 4: El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, ha realizado el estudio de suelos de todo el País, llegando incluso al nivel de Corregimientos y Veredas. Es posible adquirir el estudio de suelos de los diferentes Departamentos y Ciudades del País, en sus instalaciones. 2.7. ELEMENTOS INCIDENTES EN EL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES. Por construcción se entiende todo aquello que simultáneamente tenga cubierta y cerramiento. Son elementos incidentes en su valor:

2.7.1. Materiales. Son los elementos que constituyen los inmuebles y pueden recibir toda clase de formas. Es lógico suponer que se debe presentar diferencia de precios entre dos inmuebles, uno construido en madera y otro construido en concreto. Se debe tener especial cuidado en todos los procesos constitutivos de la construcción: 2.7.2. Preliminares Son las actividades con las cuales se inicia el proceso de construcción de la vivienda y tienen como fin preparar el terreno donde se va a levantar la edificación y además trasladar al terreno la ubicación o localización exacta de la futura construcción En síntesis, el tema describe el proceso para ubicar, limpiar y replantear el inmueble, siempre partiendo de un plano ya diseñado, según recomendaciones de las anteriores guías y aprobado por las oficinas de planeación o curadurías urbanas del municipio en el cual se esté desarrollando la vivienda; para el caso que nos ocupa, tomaremos un plano de eje típico de una casa pequeña de un piso. Están constituidos por el descapote, cerramiento del lote, el replanteo (localización de ejes), excavaciones o rellenos.

2.7.3. Cimentación. La parte más externa de la corteza terrestre está recubierta por una capa de materiales blandos, que se constituye en la comúnmente llamada tierra y que carece de resistencia para sostener el peso de las construcciones, que sobre ella se levanten, sin ceder ni deformarse. Para evitar que esto ocurra, se abren zanjas, que se rellenan de materiales duros y compactos. La cimentación es la base de la

construcción, va enterrada y dependiendo de la clase de terreno, pueden ser superficiales o sencillas, profundas y en algunos casos combinados. La estructuración de la cimentación reviste características y técnicas muy diferentes, dependiendo de la naturaleza del terreno sobre el cual se trabaja y la edificación que se pretenda construir, el proceso comprende las siguientes etapas: excavación manual o con maquina, base en recebo (arena menuda mezclada con piedra triturada y que sirve para dar firmeza), ciclópeo (mezcla de piedra y concreto), zapata (mezcla de elementos y cantidades especificas, arena, gravilla, hierro y cemento, normalmente se utiliza en suelos compactos), viga de amarre (su función es la distribución de cargas horizontales).

Se denomina cimentación a la parte de la estructura cuya misión es transmitir las cargas de la edificación al suelo. Debido a que la resistencia del suelo es, generalmente, menor que los pilares o muros que soportará, el área de contacto entre el suelo y la cimentación será proporcionalmente más grande que los elementos soportados (excepto en suelos rocosos muy coherentes). Tipos de cimentación Son aquellas que apoyan en las capas superficiales o poco profundas del suelo, por tener este suficiente capacidad portante o por tratarse de construcciones de importancia secundaria y relativamente livianas.

En estructuras importantes, tales como puentes, las cimentaciones, incluso las superficiales, se apoyan a suficiente profundidad como para garantizar que no se producirán deterioros. Las cimentaciones superficiales se clasifican en: Apoyo en puntos aislados: zapatas. Apoyo de tipo continuo: zapas de muros, zapatas corridas y losas de cimentación, también denominadas plateas de fundación. Semiprofundas Excavando uno de los pozos de cimentación para el puente. El tubo de hormigón (concreto) se va hundiendo a medida que se excava. En este caso se llego a 24 metros de profundidad Pozos de cimentación o caissons: Son en realidad soluciones intermedias entre las superficiales y las profundas, por lo que en ocasiones se catalogan como semiprofundas. Algunas veces estos deben hacerse bajo agua, cuando no puede desviarse el río, en ese caso se trabaja en cámaras presurizadas, Arcos de ladrillo sobre machones de hormigón o mampostería. Profundas Pilotes: Son elementos de cimentación esbeltos que se hincan (pilotes de desplazamiento prefabricados) o construyen en una cavidad previamente abierta

en el terreno (pilotes de extracción ejecutados in situ). Antiguamente eran de madera, hasta que en los años 1940 comenzó a emplearse el hormigón. Micropilotes, son una variante del sistema anterior, que frecuentemente constituyen una cimentación semiprofunda. Estructuras Conjunto de elementos debidamente dispuestos entre si, sujetos a esfuerzos diversos, destinados a soportar cargas o pesos exteriores. Se utiliza el hormigón que es la combinación de hierro y concreto, el concreto es la mezcla de cemento, gravilla, agua y arena. Esta estructura le da soporte a cada uno de los elementos que conforman la edificación, es la encargada de trasladar las cargas a la cimentación, donde finalmente son absorbidas por el terreno. Hay dos tipos de estructura: Verticales (muros de carga y columnas), Horizontales (vigas: Elemento en madera y/o metálico, sirven para sostener estructuras, viguetas: hierro en doble t para el mismo fin, placa: elemento estructural horizontal ubicado entre piso y piso, pueden ser macizas o aligeradas, de diferentes materiales o espesores, plaquetas: elemento individual que forma parte de un sistema estructural aligerado.

2.7.4. Mampostería Capitulo de la construcción donde se realiza el levantamiento de muros (paredes), las hay de cerramiento (tapias), divisorios (paredes), de carga (muros). Se clasifican también de acuerdo al material con el que construyen: piedra (sillar o mampuestos), adobe (aglomerados, tapias), cerámicos (ladrillos, bloques), cemento (bloques), de acuerdo a la forma en que se instalan los ladrillos, se les da el nombre de Soga (lado mas largo), Tizón (lado ancho), Sardinel (de canto).

2.7.5. Fachada Es la vista de la construcción por el frente, o por cualquiera de sus lados, siempre y cuando no exista construcción aledaña, en ella se puede apreciar la puerta de acceso, ventanas, antejardín etc. 2.7.6. Pañetes Capa superficial que se sobrepone sobre el muro, con el fin de darle la apariencia de acabados, la mezcla que se usa para ello es cemento, arena y agua, según su textura se habla de pañetes lisos, rústicos y sabaneros. 2.7.7. Desagües analizan los desechos líquidos de la construcción hacia alcantarillados y/o pozos sépticos. Comprenden las siguientes actividades: excavación manual, instalación de tubería, instalación de accesorios, cajas de inspección, acometida y/o pozo.

2.7.8. Instalaciones Hidráulicas y sanitarias En este capitulo se instalan las redes de agua potable y las bajantes de aguas negras. Actualmente se utiliza tubería de P.V.C. con especificaciones especiales para cada una de ellas.

Normalmente van instaladas dentro de las paredes y dentro de las placas, para que no se vean, son parte de este capitulo los puntos de agua (caliente y fría), instalación de rejillas, instalación de aparatos sanitarios (estos pueden ser muy costosos, dependiendo de la clase de cerámica y línea), instalación de tanques y registros, red de suministro (acometidas) y bajantes de aguas negras.

2.7.9. Instalaciones Eléctricas Corresponde a este capitulo la instalación de redes eléctricas, los aparatos (tomas, salidas, lámparas), las cajas (circuitos, contadores), la acometida. En el comercio existen diferentes clases y calidades de tuberías y cables.

2.7.10. Cubierta Son techos en eternit, teja, barro, asbesto, madera y concreto, que protegen cualquier espacio interior de las inclemencias del tiempo. Se construyen de diferente forma y requieren de estructuras en madera o metálica. 2.7.11. Pisos Constituyen las superficies externas sobre las cuales hay desplazamiento en las viviendas. Para que tengan buenos acabados en los primeros pisos, se requiere realizar una excavación, colocar una base en recebo (compacto), colocación de polietileno (impermeabiliza), placa (contrapiso), mortero de velación, superficie de desplazamiento (baldosa, cemento, madera, tapete etc.,,,), y finalmente el guarda escoba. 2.7.12. Enchape Es el recubrimiento que se utiliza para proteger las paredes tanto interior como exteriormente (revoque, estuco, pintura, granito, baldosa, cerámica, mármol). Solo se pueden enchapar columnas colocadas en muros de 15 cm, el ancho del enchape no debe ser mayor de 5 cm y el área mínima debe ser de 200 cm. 2.7.13. Pintura Es el acabado final de la mampostería, se realiza sobre paredes (estuco, pintura), madera (tintilla y pintura), metal (anticorrosivo y pintura).

2.7.14. Cielorraso Superficie decorativa empleada para embellecer la estructura, pueden ser en madera, yeso, carraplast, fibra de vidrio, Dry Wall, etc. 2.7.15. Carpintería Trata todo lo relaciona con trabajos en madera (marcos, puertas interiores, closet, pasamanos, muebles de baño, bibliotecas) y lamina (ventanas, puerta principal, puerta de garaje). 2.7.16. Acabados Hacen referencia al embellecimiento de la obra y los terminados finales, que hacen que cada construcción tenga características particulares, se consideran aquí los vidrios, espejos, cerraduras, divisiones de baño, tanque de agua, calentador, cocina integral, etc. 2.7.17. Estado De Conservación. Hace referencia a las condiciones de habitabilidad que posee el predio, que no presente ninguna incomodidad o peligro, como consecuencia del deterioro producido por el uso a través de los años. Se habla de estado de conservación si el bien cumple la función para la cual fue diseñado, Si un bien diseñado para vivienda se utiliza como industria, no se puede calificar el estado de conservación. 2.7.18. Vetustez. Define la edad de construcción del inmueble. Generalmente se considera como vida útil de un inmueble, un lapso de tiempo comprendido entre 50 y 100 años, dependiendo de los materiales de construcción, su adecuado mantenimiento y la destinación del inmueble. Nota: En el mercado existen unas tablas que cuantifican combinadamente el estado de conservación y la vetustez de los predios, estas tablas fueron elaboradas por los tratadistas Fitto y Corvinni, que asumen factores de afectación negativa, que debe ser aplicada sobre todos los inmuebles, como consecuencia del paso de los años y su estado de conservación.

TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO

Estados Condiciones físicas Clasificación

normal Coeficiente.

Depreciación.

1 NUEVO No ha sufrido ni necesita

Óptimo-O 1,00

reparaciones

Muy bueno-MB 0,99

2 REGULAR Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia

Bueno B 0,975

Intermedio-I 0,920

3 Requiere reparaciones Simples

Regular-R 0,820

Deficiente-D 0,660

4 Requiere reparaciones importantes

Malo-M 0,470

5 Requiere muchas reparaciones importantes

Muy Malo-MM 0,250

Sin Valor = Valor de Demolición

Demolición-DM 0,135

Óptimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere reparaciones de ningún tipo. Bueno: Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos, filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos, cambios en pequeños sectores de rodapié, marcos de ventanas o puertas y otros. Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanería, y otros. Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones mecánicas, y otros. Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo, estará en estado de demolición. El autor tiene serias dudas sobre la posibilidad de aplicación de las mencionadas tablas, pues en ellas, se asume que el paso del tiempo necesariamente implica deterioro, lo cual no siempre es valido, pues hoy se puede recibir un inmueble en obra gris y en un lapso determinado de cinco años, las características físicas del predio en ese momento, serán mejores a las que el inmueble tenia en su momento de adquisición. El autor sugiere que se analicen conjuntamente el estado de conservación y la vetustez a la luz de las condiciones de seguridad que el inmueble ofrece para las actividades que se desarrollen en el.

NOTA. El autor considera que las tablas de Fitto y Corvinni en su aplicación no son muy reales, pues esos tratadistas consideran que el paso del tiempo implica deterioro y esto no es del todo cierto, por ejemplo, un inmueble se puede recibir en obra negra y en tres años, cuando los acabados hallan sido instalados, el bien estará en mejores condiciones de las que tenia originalmente, adicionalmente consideran que la vida de los inmuebles es de 100 años y esto tampoco puede ser aplicado en todos los casos, pues las técnicas actuales de construcción en ingeniería y la aplicación de un adecuado mantenimiento y buen uso, pueden hacer que un inmueble dure muchísimos años, y como ejemplo de esta situación, basta con analizar construcciones hechas en la Colonia y que hoy, presentan una buena conservación. 2.7.19. Factor De Vecindad. Se plantea respecto a su entorno inmediato, dependiendo de las principales vías del sector (avenidas, paralelas), de los centros de atracción económica, de las instituciones educativas, de atención hospitalaria, institucional, de policía y centros culturales, deportivos y recreacionales. 2.7.20. Diseño. Elemento altamente incidente en la determinación final del valor de una construcción, pues de el depende la luz solar, la distribución interior del inmueble y la resistencia de los materiales frente a los vientos. En términos generales, el diseño es la ciencia por medio de la cual se plasman ideas en planos, para la elaboración de un diseño se debe tener en cuenta las características del terreno y las normas de la zona. En el análisis del diseño el avaluador debe considerar el área del bien (determinante para el manejo de los espacios), la zona y su ubicación (el estado, norma para cada zona en las cuales se divide la ciudad), los servicios (se debe tener certeza sobre su factibilidad de instalación), la luz natural (el proyecto debe orientarse según sus necesidades). 2.7.21. Rentabilidad. Se cuantifica teniendo como base los ingresos que genere el bien, por cualquier concepto: Arriendo, Publicidad.

2.7.22. Ubicación en altura. No es lo mismo en términos de valor, un bien ubicado en un primer piso que en un cuarto nivel, pues la contaminación auditiva y visual es diferente, lo mismo que las cargas hidráulicas

2.7.23. Uso actual y posible. Se considera como uso a la destinación signada a un local y / o edificación en general, que conforman la estructura urbana y se clasifica de acuerdo con su actividad específica. 2.7.24. Sistemas de transporte. La existencia o no de sistemas de transporte masivo, o la posibilidad de acceder al predio con los sistemas tradicionales de transporte. 2.7.25. Expectativas De Valorización. Es un elemento dado por el desarrollo del entorno a causa de la ejecución de una obra de interés público, ejecutada por el municipio, el departamento o la nación. Se deben consultar el Plan de Desarrollo y el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio al cual pertenece el inmueble, para determinar aquellas obras en proceso o proyectadas en forma inmediata, en corto tiempo y a largo plazo. 2.7.26. Servicios Públicos. Si existe disponibilidad y / o limitaciones para el desarrollo de las acometidas o la implementación de los servicios públicos es muy costosa. 2.7.27. Acabados. Toda construcción arquitectónica debe tener su propio sello, obtenido mediante los acabados, elemento constitutivo esencial del precio final, se consideran como sencillos, modernos y de lujo. 2.7.28. Estratificación. Es un parámetro que cuantifica la tarifa básica de los servicios públicos domiciliarios, sin embargo, para definirlo se califican la fachada, la cubierta, la cocina, los baños y los ambientes interiores, estos son elementos que definen el valor de las construcciones.

Nota 1: Existen elementos incidentes simultáneamente en el valor de las construcciones y los lotes, su análisis dependerá del sentido común, la experiencia y el conocimiento del avaluador. Adicionalmente, es importante resaltar que existen algunos elementos incidentes en el valor de los inmuebles, que por no ser común a todos, no deben dejar de relacionarse, tal es el caso, de Factores Ambientales (Cercanía a un relleno sanitario, por ejemplo), Retiro de Quebrada (Se exige una zona de 30 metros, contados a partir del borde superior del cauce, en los cuales solo se permite recreación pasiva o reforestación) y otros que el avaluador definirá en su visita a terreno.

Nota 2: Los elementos incidentes en el valor de los bienes, deben ser analizados conjuntamente y no en forma individual, pues ello permite caer en equívocos, por ejemplo, un bien ubicado en el norte de Bogotá, tiene un valor distinto a un lote ubicado en el sur, pero por este solo factor de ubicación, no se puede concluir que un bien valga mas o menos que el otro, se puede concluir si que poseen valores diferentes. 2.8. CLASIFICACION DE LOS BIENES INMUEBLES. Por inmueble se entiende todo bien que la Ley no considera mueble: Edificios, tierras, minas etc. Son fijos y no pueden trasladarse, también son llamados bienes raíces, también tienen esta consideración todos aquellos bienes, como casas o fincas, que son imposibles de trasladar sin ocasionar daños a los mismos, porque forman parte de un terreno o están anclados (pegado o clavado) a él. Viene de la palabra inmóvil Los Bienes Inmuebles se clasifican en Bienes Urbanos y Rurales. Bienes muebles son aquellos que pueden trasladarse de un sitio a otro sin ningún impedimento. Como por ejemplo escritorios, computadores, vehículos, entre otros. 2.8.1. Urbanos. Son todos aquellos que están ubicados dentro del perímetro Urbano del municipio, el cual es definido mediante acuerdo municipal. 2.8.2. Rurales. Son todos aquellos que están ubicados fuera del perímetro Urbano del municipio y dentro del perímetro rural, el cual es definido mediante acuerdo municipal, adicionalmente están por fuera del perímetro de servicios. 2.9. CLASIFICACION DE LAS CONSTRUCCIONES POR SU DESTINACION. 2.9.1. Vivienda. Construcciones dedicadas a la morada o habitación, estas pueden ser: Unifamiliares. Pueden ser viviendas tipo, en urbanizaciones perfectamente planeadas o desarrollos habitacionales heterogéneos, es decir, no uniformes, desarrollos individuales. Bifamiliares. Normalmente son inmuebles de dos plantas, con Reglamento de Propiedad Horizontal. Multifamiliares. Inmuebles de alta densidad ocupacional, edificaciones de diferentes especificaciones, distintos diseños arquitectónicos, máximo

aprovechamiento de espacios y regidos por un Reglamento de Propiedad Horizontal. 2.9.1.1. Clasificación de las Construcciones por Estrato. La estratificación es una calificación solo aplicable a inmuebles dedicados a vivienda Se caracteriza por estar diseñada y construida de acuerdo al nivel socioeconómico de la zona y de sus propietarios, pueden ser: Inquilinatos. Viviendas donde conviven varias familias cada una en una pieza (habitación), tienen que compartir el (los) baños, el lavadero y el patio de ropas, la cocina es una habitación donde cada familia instala su cocineta, el comedor y la sala es en la habitación; estos Inquilinatos son por lo general casas viejas y grandes que las adecuan para este fin. Están constituidos por viviendas en obra negra, generalmente en diferentes materiales o desechos de obras, pueden ser casas independientes, viviendas en construcción y con un alto grado de hacinamiento. Pueden disponer de algunos servicios públicos, están ubicados en la periferia urbana, disponen de vías públicas algunas sin pavimentar, y escasos medios de transporte. Casas y Apartamentos de Estrato 1 y 2 (Medio bajo). Son viviendas de interés social, con áreas entre de 35 m2 y 65 M2, constan de una o dos alcobas pequeñas, sala - comedor, un baño y cocina con lavadero incluido. Están constituidas por viviendas técnicamente planeadas, casas independientes, con fachadas revocadas, poseen todos los servicios públicos, en algunos casos con gas domiciliario, poseen vías pavimentadas y un mejor servicio de transporte. Casas y Apartamento de Estrato 3 y 4 (Medio - medio). Inmuebles con áreas entre 65 M2 y 90 M2, constan de dos o tres alcobas, dos baños, sala- comedor, cocina y zona de lavandería (Patio de ropa). Son casas independientes, con todos los servicios públicos. Constituyen conjuntos residenciales, con un buen diseño arquitectónico, amueblamientos comunales, con muros en ladrillo o bloque de cemento, revocados y pintados, con techos en teja de asbesto - cemento, o teja de barro o placa impermeabilizada. Casas y Apartamento de Estrato 5 y 6 (medio- alto y alto). Viviendas con áreas de más de 90 M2. Sus características son el confort, la elegancia y la amplitud, tienen acabados muy costosos, dos o más parqueaderos y se encuentran localizados en barrios residenciales, con porterías permanentes. Son grandes mansiones con amplios jardines o apartamentos lujosos, con comodidades adicionales, poseen todos los servicios, amplías zonas verdes, sociales y de recreación, estructuras en concreto, cumpliendo todos los requisitos del Código Sismo-resistente con cielorraso en placa aligerada, hermoso diseños arquitectónicos.

Institucionales. Corresponde a inmuebles que desarrollan una función de interés público. Básicamente se refiere a instituciones educativas. Comerciales. Pueden ser locales individuales o centros comerciales, desarrollando todas las gamas d el comercio organizado. Se caracterizan por ser el lugar donde se venden productos y servicios, esta actividad se realiza en locales, la gran mayoría están ubicados con frente al público que transita por los andenes de las vías, otros se encuentran localizados dentro de centros comerciales: Locales en Centros Comerciales. Donde la actividad comercial es predominante, los hay desde 4 M2 (tipo San Andresito), hasta locales como el almacén EXITO en el Centro Comercial UNICENTRO de Bogotá. Donde las ventas se hacen por departamentos y puede llegar a medir más de 10.000 M2. Locales con Frente a Vías Públicas. Son locales construidos en los primeros pisos de los edificios, que por su ubicación sobre vías transitadas, se les permite desarrollar comercio; o locales que se construyen en 1 o 2 pisos que por lo general, son casas antiguas reformadas. Locales en Aeropuertos, Terminales y Parques. Por lo general son concesiones a uno o varios años, se diferencian por que la actividad comercial es secundaria. Industriales. Hacen referencia a bodegas de almacenamiento de productos terminados y zonas de producción. Se divide en tres grupos:

Pequeña Industria. Se realiza en locales y pequeñas bodegas, su impacto ambiental es bajo, por tal motivo se le ve muy frecuentemente compartiendo uso con vivienda. Mediana Industria. Requiere de aislamientos y servicios específicos, comparte el área muchas veces con las oficinas, se encuentra localizados en barrios predeterminados para tal fin, últimamente se han construido parques industriales, donde varias industrias comparten vías de acceso, celaduría, cerramiento y otros servicios comunitarios. Grandes Industrias. Su diseño debe ser acomodado a las exigencias propias de la producción, se encuentran localizadas en su mayoría en zonas suburbanas. 2.9.2. Oficinas. Es el lugar donde se realizan actividades colectivas o individuales de trabajo, pueden ser: Individuales. Oficinas donde se organizan 1 o 2 escritorios, los servicios son comunitarios.

Compartidas. Varias oficinas comparten secretaria, mensajero, aseo y vigilancia, dentro de una misma área. Empresariales. Ocupan grandes áreas, separadas por módulos de acuerdo a secciones o departamentos, requieren de pisos y edificios completos para realizar su actividad. Consultorios. Por su actividad, pueden estar ubicados en clínicas y centros médicos, por lo general, deben ser diseñados los espacios de acuerdo a la actividad (especialización) a que correspondan. 2.9.3. Edificios Inteligentes. Los avances científicos en la electrónica y en los sistemas computarizados, nos permiten una gran gama de posibilidades en confort, eficiencia y seguridad para las oficinas. Los sistemas más usados en nuestro medio y que se utilizan como gancho de venta de estos edificios son: Circuito cerrado de televisión, sistemas contra incendio, sistemas de seguridad electrónicos, sistemas de ventilación y luz programables, sonido estereofónico y ambiental, antenas y T.V. cable, Internet, fax, y otros incluidos dentro el mismo precio de la oficina.

3. AVALUOS

En este momento el lector esta en capacidad de entender, que la Ingeniería de Tasaciones y/o Avalúos, es una especialidad compleja, que involucra una gama de disciplinas, y que requiere que el especialista posea un amplio conjunto de conocimientos, no solo en el área de la ingeniería, construcción, arquitectura, planificación urbana, estadística, matemáticas financieras, etc.; Si no también, conocimientos actualizados de muchas áreas de las ciencias sociales, y humanísticas, tales como: aspectos jurídicos, cultura tributaria, sociología, psicología, mercadeo, contabilidad, administración, metodología de investigación, economía, econometría, y muchas más. Es importante comprender que todo proceso valuatorio, entiéndase avalúo, constituye un trabajo de investigación, que lleva implícito la aplicación y combinación de metodologías científicas, y algunas otras empíricas, tratando de integrar criterios lo más objetivos posible y universalmente aceptados. Todo ello, con la finalidad de proporcionar una opinión inteligente o un juicio fundamentado, del rango en el cual se encuentra el valor de un determinado bien, para una fecha específica. El acto mismo de avaluar no crea valor. El Avaluador, profesionalmente capacitado y éticamente consolidado, no tiene la posibilidad de realizar una tasación que se pueda considerar exacta. Todo Avaluó, en esencia es una estimación. Así pues, que el avaluador en su trabajo de investigación, lo que puede concluir, es que con un grado significativo de probabilidad, el valor del bien en estudio, se encuentra comprendido entre un límite inferior y uno superior. En países con economías sólidas y estables, por lo general poseen mercados llamados de “competencia perfecta”, en los cuales hay una correspondencia entre los términos precio y valor. En la práctica, en nuestros mercados, y en especial el inmobiliario, generalmente lo que se transa es el precio y no el valor. De esta manera, y dependiendo de las circunstancias y condiciones del mercado, en un momento determinado, se puede apreciar con gran frecuencia, transacciones que implican variaciones del valor de un determinado bien, que están en un determinado porcentaje, ya sea hacia abajo o hacia arriba, del valor tasado de referencia, y que desde el punto de vista técnico, son perfectamente sustentables. Todo avalúo es un trabajo de investigación, por medio del cual un tasador proporciona una opinión técnica e inteligente, del valor de un determinado bien, o de una propiedad, y que generalmente, se expresa a través de una declaración escrita para una fecha específica (Informe de Avalúo).

3.1. ¿QUÉ ES UN AVALÚO? Aunque en el mercado existen numerosas definiciones de avaluó, y pese a que el Gran Diccionario Enciclopédico Visual, define avaluó como: Valuar, valuación, en términos inmobiliarios se podría definir así: Un avaluó es un proceso técnico, lógico y coherente que permite analizar, procesar e interpretar información inmobiliaria, obtenida mediante investigaciones directas e indirectas, para determinar el valor comercial más probable de un bien, en términos monetarios, en un mercado abierto y en condiciones normales. Es un proceso técnico, lógico y coherente, pues en el proceso valuatorio, no se toman decisiones arbitrarias, por el contrario, ellas están definidas dentro del marco conceptual económico, de los elementos constitutivos del valor de un bien. Que permite analizar, procesar e interpretar información inmobiliaria, ya que la información obtenida es sometida a una cuidadosa depuración, teniendo como base la comparación con información existente y la aplicación de Medidas de Tendencia Central, como la Media Aritmética, la Media Geométrica, la Desviación Estándar y el Coeficiente de Variación. Obtenida mediante Investigaciones Directas e Indirectas. Por Investigaciones Directas se entiende el conocimiento que se posea sobre negociaciones reales de inmuebles similares, efectuadas en la zona de ubicación del inmueble motivo del avalúo y comparables a el, efectuadas en el ultimo año. Por Investigaciones Indirectas se asume la información obtenida mediante periódicos, avisos publicitarios, Lonjas, CAMACOL, Instituto Geográfico y Oficinas de Catastros Independientes, en las horas de Protocolo de las Notarias y en las oficinas de Registro de Instrumentos Públicos y en general a todas aquellas entidades que puedan dar información sobre el comportamiento del mercado inmobiliario Para Determinar el valor mas probable de un bien, ya que el avalúo es una herramienta de trabajo, pues el valor del avalúo no es necesariamente el valor de negociación, ya que en esta, entran una serie de factores externos al avalúo mismo, tales como la forma de pago, la necesidad que se tenga del bien, la moda, la habilidad de las personas involucradas en la negociación, etc. En términos monetarios, pues se debe recibir como pago el valor establecido en la negociación y en la moneda previamente acordada entre las partes, es posible, que parte del pago se halla acordado en especies En un mercado abierto, es decir, si se oferta un bien, es lógico suponer la existencia de una potencial demanda

Y en condiciones normales, esto significa que no existen ventajas de ninguna de las partes en la hipotética negociación, y que ambas actúan libres de cualquier tipo de presión o condicionamiento. El valor determinado en el avalúo, “Es el precio por el cual se efectuaría una operación de compraventa en un mercado abierto, entre personas conocedoras de valores de la propiedad raíz, en condiciones similares y en que ninguna de las partes tuviera una mayor fuerza sobre la otra, actuando ambas partes libres de toda necesidad y urgencia, dentro de un equilibrio de oferta y demanda”. El valor comercial determinado en el proceso valuatorio, es el valor probable y justo en el mercado, si el inmueble se ofreciera en venta, es importante destacar que el avalúo NO mide el valor sentimental o afectivo, pues este es incalculable. 3.1.1. Antecedentes del Avalúo.

Una considerable porción de la riqueza en el mundo, ya sea privada, corporativa o pública, consiste en bienes inmuebles, muebles e intangibles. La magnitud de esta riqueza ha creado la necesidad de realizar avalúos para el soporte de decisiones pertinentes al uso y disposición de dichos bienes.

En el pasado, los avalúos eran simples opiniones de valor expresadas

por los propietarios o comerciantes dedicados a la venta o administración de sus propiedades.

En la compleja economía actual, tales "avalúos" han llegado a ser

algo más que una simple opinión. Un avalúo profesional es más que una opinión. Se requiere de una búsqueda selectiva de datos en las diferentes áreas de mercado, recopilación sistemática de datos, aplicación apropiada de técnicas analíticas de cálculo, y la experiencia, conocimiento y juicio necesario para desarrollar una conclusión razonable que resuelva el problema.

Un juicio profesional es un factor crítico. Aún cuando la valuación no

es una ciencia exacta, un método científico es aplicado en el proceso de valuación.

El avaluador competente reúne y selecciona información relevante,

aplicando su experiencia en el proceso de la información, mantiene completa objetividad, alta ética y desarrolla una válida conclusión. Al final, el/la avaluador reconoce e identifica la diferencia entre una opinión personal y un juicio profesional. Una estimación de mercado refleja acciones y actitudes de mercado. Las posiciones personales quedan fuera de lugar.

3.2. ASPECTOS QUE SE DEBEN TENER PRESENTE EN LA ELABORACIÓN DE UN AVALÚO. Se deben considerar cuatro aspectos; Físico, Jurídico, Económico y Político o Normativo. 3.2.1. Aspecto Físico. Es la identificación de los linderos del inmueble sobre documentos gráficos (planos, fotografías aéreas), para tener la certeza del predio motivo del avalúo y poder realizar el recorrido físico del terreno. También comprende a la descripción y clasificación de las edificaciones. 3.2.2. Aspecto Jurídico. Permite definir claramente la relación entre el sujeto activo del derecho, (propietario o poseedor) y el sujeto pasivo (inmueble) por medio de la identificación ciudadana o tributaria del propietario o poseedor, y de la escritura y registro, o matrícula inmobiliaria, para determinar el modo de adquisición del bien motivo del avalúo y la ficha catastral del predio respectivo. NOTA: No es función del avaluador determinar la legalidad o no de la información jurídica presentada durante el proceso valuatorio, la información jurídica, es más informativa que técnica. 3.2.3. Aspecto Político o Normativo. Se refiere a la observación y cumplimiento de normas de Planeación Urbana y Rural, Medio Ambiente y en general, la correcta aplicación de la normatividad vigente. Es uno de los aspectos mas importantes en el proceso valuatorio, pues aquellas construcciones que estén por fuera de la norma, no pueden ser avaluadas (Articulo 31 Decreto 1420 de Julio 24 de 1998),Si por ejemplo, se debe realizar el avaluó de un edificio de 15 pisos situado en un sector determinado de la ciudad, pero al hacer la revisión de la normatividad vigente, se encuentra que la máxima altura permitida en ese sector es de 10 pisos, los 5 pisos existentes por fuera de la norma no se pueden valorar, Como se procede? Se avalúan los 10 pisos que permite la norma y a este valor, se le resta la sumatoria de demolición de los 5 pisos que están por fuera de norma, en conclusión, lo ilegal perjudica a lo legal. Esta situación es diferente a las construcciones que carecen de licencia, pero que están dentro de la norma, aquí se procede a avaluar todas las construcciones y al valor obtenido, se le restan los costos de legalización (Costos de curaduría por reconocimiento de obra nueva y/o licencia de obra nueva, adicionalmente la normatividad define el Potencial de Desarrollo del predio, y es pertinente recordar que la forma técnica del crecimiento de las ciudades, es su crecimiento en altura, por lo que el Potencial es elemento fundamental dentro del proceso valuatorio.

3.2.4. Aspecto Económico. Consiste en la determinación del valor del inmueble, diferenciando el valor de los terrenos y el valor de la edificación, si el inmueble es un bien simple. Si el predio esta sometido al régimen de Propiedad Horizontal, deben ser avaluados en forma individual el terreno privado, el terreno comunal, el área construida privada, el área construida comunal, las obras de ornato y embellecimiento, los garajes y el Potencial de Desarrollo, si existiere, Si el predio es rural, debe avaluarse el terreno, cuyo costo siempre debe darse en condiciones de civilización, las construcciones, los cultivos (aquí se incluye toda la actividad agropecuaria), y el Potencial de Desarrollo si existiera. Si el predio es Industrial debe valuarse en forma individual el terreno, las construcciones (sujetas siempre al Código de Seguridad Industrial), la Maquinaria y el Equipo, el Good Will y el Valor en Marcha, amen de toda la propiedad intelectual que posea la Industria, (patentes por ejemplo). 3.3. IMPORTANCIA DE LOS AVALUOS. Los avalúos pueden ser solicitados para:

Adjudicaciones: Proceso mediante el cual se declara que un bien corresponde a una persona natural o jurídica.

Análisis de Riesgos Industriales: Determinación de posibles contingencias en un proceso productivo.

Arrendamiento: Cálculo del costo de cesión en el usufructuó de un bien por un tiempo determinado, mediante el pago de una renta, sin que ello implique la perdida de su propiedad.

Cálculos de Obsolescencia: Determinar económicamente las ventajas y desventajas comparativas del bien objeto del Avalúo, sobre bienes de referencia, que siempre deben ser los mas modernos existentes en el mercado, preferiblemente de la misma marca (Obsolescencia tecnológica y funcional).

Compra-venta: Fijación del probable valor de negociación de un bien.

Reestructuración de Pasivos: Permite presentar alternativas para asumir las obligaciones financieras de la Industria y/o Empresa, en el tiempo.

Contabilidad Financiera: Permite cuantificar las necesidades reales para la reposición de equipos, en ella se refleja la inversión que la empresa tiene en un bien determinado.

Control de Activos: Suministra un análisis serio y objetivo de la situación de una Industria y/o empresa.

Dación en Pago: Permite finalizar obligaciones financieras contraídas, mediante la entrega de un bien.

Determinación de Perdidas en Siniestros: Se toma como base el valor asegurado del bien, y sobre éste, se calcula el costo de reparar los daños causados al bien y originados en el siniestro.

Cálculo de Impuestos: Cuantificación de gravámenes que tengan por base de liquidación, el valor de los activos.

Garantías Hipotecarias: Para determinar la posibilidad de permitir que un bien sirva de garante, de cualquier obligación financiera.

Fusiones y Escisiones: Permite la unión de varias Industrias y/o Empresas, en beneficio de una de ellas, por absorción o creación de una nueva que sustituya a las existentes. También se da el caso contrario: Rompimiento.

Liquidaciones: Operación que tiene por objeto la desaparición de la Empresa y/o Industria por cesión de labores, quiebra o reforma.

Seguros: Son una medida de protección de la Industria y/o Empresa ante la posibilidad de ocurrencia de un Siniestro.

3.4. METODOS DE AVALUO. Pese a que existen métodos valuatorios de aceptación universal, en aras de minimizar la posibilidad de ocurrencia de un error, independientemente de la exactitud del método empleado y de la veracidad de la información básica, el autor sugiere el empleo de por lo menos dos métodos en la realización de cualquier avaluó. Para la selección de la metodología científica más idónea en la investigación valuatoria, el profesional tasador toma en consideración en primera instancia, obviamente el bien objeto de avaluó y sus características generales; las condiciones del mercado que rigen en ese momento; el alcance de la investigación; el nivel de rigor que se exige, entre otros aspectos y seguidamente, evalúa la disponibilidad y factibilidad de recolección de la información, que requiere para realizar dicha investigación. Una vez realizado este análisis preliminar, se escoge entre los métodos disponibles universalmente aceptados, ya sean los llamados métodos directos o indirectos o una combinación de ellos, si fuera necesario.

También es importante puntualizar la importancia de la metodología científica, ya que el avaluador se apoya en ella y en su estructura para canalizar adecuadamente el estudio del bien objeto de investigación; para planificar y realizar el trabajo de campo, y las inspecciones de rigor; para recolectar, procesar y analizar los datos necesarios; para interpretar, explicar y concluir acerca de los resultados obtenidos y para plasmar en forma escrita toda esa investigación. Llegado este momento, la pregunta es por qué las cosas en general, los bienes y los servicios tienen valor. La respuesta es relativamente simple: porque el hombre les atribuye valor. Ahora bien, ¿por que el hombre les atribuye valor?. Esa si que es una respuesta nada simple, y que tiene que ver directamente con la naturaleza misma del ser humano, con su forma de organización social, y con la capacidad de relacionarse e interactuar. Sin entrar en muchas consideraciones o en profundidades humanísticas, precisemos entonces que el hombre tiene necesidades, expectativas y aspiraciones, que requieren ser satisfechas y esto lo conduce a un proceso complejo de valorización, en primera instancia, y consecuentemente lo lleva a establecer los valores. Más allá de estas consideraciones, se debe tener presente, que el hombre es el único animal que transforma su medio ambiente, para satisfacer sus propios requerimientos y que además dentro de esos requerimientos, en muchas ocasiones, también está lo superfluo. Otro aspecto importante lo constituye la normativa jurídica, el marco legal y el estado de derecho. En Colombia, la Constitución Nacional, establece que la propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la ley (Propiedad Privada). De allí se desprenden infinidad de condiciones, que influyen directamente sobre el valor de las propiedades, que serían motivo de interesantes análisis, y que no son contemplados en este libro, por razones obvias de tiempo. Hay métodos que se pueden emplear indistintamente para el avalúo de lotes y de construcciones.

3.4.1 Métodos Valuatorios Para Lotes. Por lote se entiende el inmueble perteneciente a una persona natural o jurídica, situado en un mismo municipio, definido claramente. 3.4.1.1 Método Tradicional. Consiste en la aplicación de los conocimientos básicos que posee el Avaluador, sobre comportamiento de precios de la tierra, para un sector determinado de la ciudad, carece de sustento lógico y coherente, pues no media ningún tipo de investigación ni aplicación metodológica, el conocimiento que se posee es empírico. Es el menos recomendado.

3.4.1.2. Método de Mercado o Comparación. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al objeto del avalúo, tales ofertas y transacciones, deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor (Resolución 620. emanada del I.G.A.C.). Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados con binmuebles comparables, existentes en un mercado abierto; se basa en la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologación de los datos obtenidos, permiten al avaluador estimar un valor de mercado. El supuesto que justifica el empleo de este método, se basa en que un inversionista no pagará más por una propiedad, que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable, disponible en el mercado. Ya aplica cierta metodología y análisis, pues compara por lo menos tres lotes similares (Principio de Conformidad), de los cuales se conoce su precio de negociación, con el lote motivo del avaluó. Esta similitud debe ser por lo menos en forma, tamaño, topografía, vías, de acceso, entorno inmediato, y ubicación. El lote motivo del avalúo tendrá como valor, el promedio de los lotes analizados, Aunque tampoco es el método más adecuado, por lo menos, es más confiable que el tradicional. Tiene como base el estudio del mercado de la propiedad raíz en la zona, por ello es recomendable analizar: Estado de la oferta y la demanda en el sector: Cantidad y movimiento de propiedades en venta, Numero de lotes vacantes en el sector, Lotes en proceso de construcción. Descripción de las propiedades vendidas: Detalles físicos del lote, características positivas y/o negativas en comparación con el inmueble que se avalúa, Rentabilidad. Condiciones de la venta: Fecha, Tiempo en que duro ofrecida, Situación económica general en la fecha de negociación, Necesidad o razón de la venta, Forma de pago. Ejemplo: Se conocen las dimensiones, forma, tamaño, topografía, vías de acceso, entorno inmediato, ubicación y precios de los Lotes A, B y C, se pretende avaluar el lote D, cuya área es de 450 Metros Cuadrados. Aplicando esta metodología, se procede de la siguiente manera:

Lote A: Valor M2 $ 25.000 Lote B: Valor M2 $ 30.000 Lote C: Valor M2 $ 31.000

Promedio M2 = 81.000 = 27.000 3 Valor Lote D = 450 x $ 27.000= $ 12.150.000.

NOTA. Como se ve claramente, por la simpleza del método, no se incurre en ningún proceso de homogenización, ya que se asume la ubicación en una misma zona, tampoco se realizan ajustes estadísticos. Sin embargo, para que el proceso sea valido las ofertas deben ser homogenizadas.

3.4.1.3. Método de Renta. Si un lote o en general un bien, produce una renta periódica, el valor de dicho inmueble o bien, puede estimarse en función de la capitalización a valor presente de esa renta. Este método se soporta en conceptos de matemática financiera, teniendo como factores determinantes el período de capitalización y la tasa de descuento a ser utilizada. A través de este método no se obtienen valores de mercado. En algunos países, existe legislación en referencia al control de los cánones de arrendamientos de inmuebles. Estas legislaciones aunque tratan de alguna manera de mantener en ciertos rangos el monto máximo de los alquileres y así evitar cierta especulación, también introducen distorsiones importantes que enrarece y dificulta la actividad inmobiliaria de alquileres. En nuestro país, el máximo canon de arrendamiento anual, se establece en función de un porcentaje del valor del inmueble. Esto ha hecho que en cierta medida se aplique este método a veces indiscriminadamente. Es importante ser muy cauteloso en la aplicación de esta metodología, ya que no aplica para todos los casos. Cuantifica los Ingresos que el lote motivo del avaluó puede generar, en un tiempo determinado y así calcular su valor. En otras palabras, mide los Ingresos que el inmueble se espera produzca en un futuro, para determinar hoy, el precio probable del bien. Esta técnica Valuatoria permite cuantificar los ingresos futuros del bien motivo del avalúo, mediante la comparación de los ingresos de otros inmuebles semejantes en características físicas, de uso y ubicación, o determinando los incrementos anuales que en los ingresos se puedan generar, mediante un análisis del mercado inmobiliario o por incrementos ordenados por ley. Al momento de analizar los ingresos generados por el inmueble, estos deben ser tomados de documentos contables legales aceptados en el país. por ejemplo, Contratos que regulen la posibilidad de generar ingresos, tales como contratos de arrendamiento y publicidad, estos contratos deben haber sido suscritos en el ultimo año y no deben estar por encima de los topes legales, en caso contrario, se tomara como base de la cuantificación de ingresos el tope máximo legal permitido.

Los ingresos deben estar actualizados. Para realizar el avalúo de un bien por el Método de Renta, existen varias concepciones:

3.4.1.3.1. Método de Renta, Tasa de Capitalización Por Tasa de Capitalización se entiende la relación que hay entre los ingresos que genera en un año el inmueble y su precio de venta, es decir:

T de CVentadeecio

añounengeneradosIngresos

Pr

La metodología sugiere: A. Seleccione el sector de ubicación del bien motivo del avaluó. Por sector se entiende la extensión superficiaria que se genera considerando el bien motivo del avaluó, el centro de una circunferencia de 20 cuadras de diámetro, dependiendo de la homogeneidad del sector, el diámetro se reducirá o ampliara B. Determine los ingresos que genera el bien a avaluar, esta información la suministra el usuario de los servicios valuatorios y debe estar sustentada en documentos legales. C. Obtenga una tasa de capitalización representativa del sector donde esta ubicado el inmueble motivo del avaluó. Esto implica, que se debe conocer de otro lote similar al avaluado, los ingresos que generaba y su precio de venta.. D. Para determinar el valor del inmueble avaluado, se dividen los Ingresos que este genera, con la tasa de capitalización obtenida para el sector. El valor resultante, es el valor del Inmueble por el método de Renta Tasa de Capitalización. Ejemplo. A. Seleccione el sector de ubicación del inmueble. Para el presente ejemplo, el inmueble se ubica en el sector de Chapinero, en la ciudad de Bogotá. B. El inmueble que se pretende avaluar genera unos ingresos brutos anuales de $10.000.000.oo. C. Obtenga una Tasa de Capitalización representativa del sector. Para ello es necesario conocer del sector, por lo menos, un inmueble que se halla vendido recientemente y conocer también cuanto generaba de renta.

Se investigó que un inmueble similar al que origina el avalúo, fue vendido por $100.000.000 y generaba ingresos anuales por $ 12.000.000.

T de CVentadeecio

añounengeneradosIngresos

Pr

000.000.100$

000.000.12$

Tasa de Capitalización obtenida = 0.12

D. Precio del Inmueble Avaluado. Se relaciona la tasa de capitalización obtenida con los ingresos que genera el bien motivo del avaluó.

Valor del Inmueble = cionCapitalizadeTasa

GeneradosIngresos

Entonces:

Valor del Inmueble = 12.0

000.000.100$ = $ 83.333.333

Valor del Inmueble por el Método de Renta Tasa de Capitalización=: $83.333.333.oo

3.4.1.3.2. Método de Renta. Multiplicador de Ingresos Brutos. Por Multiplicador de Ingresos Brutos se entiende la relación entre el precio de venta de un inmueble y los ingresos que generaba en un tiempo de un año.

Multiplicador de ingresos brutos = GeneradosIngresos

ventadeecioPr

Para su aplicación esta metodología propone A. Seleccione el sector de ubicación del bien motivo del avaluó. Por sector se entiende la extensión superficiaria que se genera considerando el bien motivo del avaluó, el centro de una circunferencia de 20 cuadras de diámetro, dependiendo de la homogeneidad del sector, el diámetro se reducirá o ampliara B. Determine los ingresos que genera el bien a avaluar, esta información la suministra el usuario de los servicios valuatorios y debe estar sustentada en documentos legales.

C. Obtenga un Multiplicador de Ingresos Brutos promedio (mínimo tres predios), lo que significa que se deben conocer de 3 inmuebles similares al que se pretende avaluar (Principio de Conformidad), los ingresos que cada bien generaba en un año y su precio de venta. D. El precio del Inmueble motivo del Avalúo, es el producto del Multiplicador de Ingresos Brutos promedio, por los Ingresos que genera el Inmueble en un año. Ejemplo. A. Seleccione el sector de ubicación del inmueble. Para el presente ejemplo, el inmueble se ubica en el sector de Chapinero, en la ciudad de Bogotá. B. El inmueble que se pretende avaluar genera unos ingresos brutos anuales de $13.000.000.oo. C. Obtenga un Multiplicador de Ingresos Brutos representativo del sector. De acuerdo a la exigencia metodológica, se requiere por lo menos tres Multiplicadores de Ingresos Brutos. Si al inmueble utilizado en el ejemplo anterior, se le obtuviese el M. I. B. Se tendría:

Multiplicador de ingresos brutos = 000.000.12$

000.000.100$ = 8.33

Suponga que obtuvo información de otros dos inmuebles similares al avaluado, se obtienen los Multiplicadores faltantes. Toda la información se sintetiza en el siguiente cuadro:

INMUEBLE INGRESOS GENERADOS ($)

PRECIO DE VENTA ($)

MULTIPLICADOR DE INGRESOS

A 12.0000.000 100.000.00 8.33

B 10.000.000 90.000.000 11.5

C 11.000.000 95.000.000 8.63

A AVALUAR

13.000.000 ?

Se obtiene ahora el Multiplicador de Ingresos Bruto Promedio, así:

Multiplicador de Ingresos Bruto promedio =3

46.28 = 9.48

D. Se obtiene el Valor del inmueble, de la siguiente manera:

Se multiplica el valor de los ingresos generados por el bien en un periodo de un año, por el valor del Multiplicador Bruto Promedio, así: Valor del Inmueble = Mult. Ingr. Brot. Prom * Ingresos del Inmueble Valor del Inmueble = 8.43 * $ 13.000.000 = $109.590.000.oo

Valor del Inmueble por el Método de Renta Multiplicador de Ingresos Brutos: $109.590.000.oo

NOTA: Estas metodologías son de difícil aplicación en el país, por las dificultades que implica la obtención de la información en terreno, y de las pocas garantías que en términos de veracidad su recolección ofrece. 3.4.1.3.3. Método De Renta WR. El ingeniero William Robledo Giraldo, propone la siguiente metodología: Determine los Ingresos Anuales que genera el Inmueble. Se parte de la información cierta que sobre los ingresos generados por el bien, suministra su propietario. Los Ingresos obtenidos por el inmueble deben cuantificarse para un periodo de cinco años. El incremento generado en los Ingresos de un año respecto al siguiente, se calcula según el conocimiento que se tenga de la actividad inmobiliaria. Hay que anotar sin embargo, que los ingresos no se refieren solamente a ingresos generados por concepto de canon de arrendamientos, sino a todos los ingresos que genere el inmueble por cualquier concepto, publicidad por ejemplo. El tiempo de cinco años en la medición de los ingresos, lo asume el Ingeniero Robledo, basado en una premisa universalmente aceptada en Ingeniería Económica y consistente, en que proyecciones a un lapso mayor de tiempo, son Inconsistentes, adicionalmente, en la evaluación económica de proyecto, el punto de retorno se da al cabo del quinto año.

La formula para realizar la proyección económica es la tradicional:

Vf = nIpVp 1

Donde Vf = al valor futuro Vp = Valor Presente o Ingresos obtenidos en cada uno de los años en cuestión Ip = Efecto combinado de Inflación y Devaluación de los últimos 5 años. n = Año al cual se va a Proyectar.

En el presente caso, Ip es el efecto combinado de Inflación y Devaluación del último lustro, puede calcularse aplicando la formula universal de combinación de

intereses que consiste en Ip = 111 oadquisitivpoderdelPerdidaInflacion .

La inflación la mide el DANE y la devaluación el Banco de la República, por lo tanto, esos datos se obtienen el las respectivas paginas Web de cada entidad. El lector podrá preguntarse por que se emplean hechos anteriores para realizar proyecciones futuras? La respuesta es simple, el manejo económico del país, ha sido muy serio en los últimos 50 años, situación reconocida por todos los organismos económicos internacionales, por lo tanto, con muy buena exactitud, se puede presumir que lo sucedido en el quinquenio anterior, se repetirá en el lustro siguiente con mínimas variaciones.

Si se continua con el mismo inmueble del ejemplo anterior, es decir, genera un ingreso bruto de $ 13.000.000 anuales y para efectos de aplicación metodológica, se asume un incremento del 10% anual. Sin embargo, este incremento se da como consecuencia de la oferta y la demanda,(inmuebles dedicados al Comercio y a la Industria),para inmuebles dedicados a vivienda, el incremento anual se fija por decreto.(El estado permite incrementos anuales equivalentes al 90% del índice de precios al consumidor, certificado por el DANE), Todo ello, complementado por el sentido común y el conocimiento del avaluador. Para el ejemplo, el Ip, se calculo y dio como resultado 0.1936, Entonces:

2004 = 694.494.311936.01000.000.135

2005 = 936.024.291936.01000.300.144

2006 = 852.748.261936.01000.730.153

2007 = 254.651.241936.01000.303.172

2008 = 788.717.221936.01000.033.191

Σ $134.637.524

Se puede asumir como factor de incertidumbre el 10%, por lo tanto, se afectaría el valor obtenido en $13.463.752. Entonces

Valor Inmueble por Renta W.R. = $134.637.524 - $13.463.752.

Valor Inmueble por Renta W.R. =$ 121.173.772.

Nota: Para poder comparar los Procesos de Renta, se deben realizar los cálculos con información real, pues los valores de los ejemplos son supuestos y por facilidad operativa, en el caso de la metodología W.R., se asumió como incremento un porcentaje constante del 10%, que no corresponde a la realidad.

3.4.1.4. Método Residual. Es una variante más compacta y práctica del método evolutivo, y es bastante útil, en aquellos casos en los cuales se requiere obtener el valor correspondiente al terreno de un inmueble. A través de este método, se estima el valor del terreno, conociendo previamente el valor total del inmueble, y el de las construcciones, en función del factor de comercialización para el momento del avalúo. VI = (VT + VC) x FC Siendo: VI: Valor de Mercado del inmueble VT: Valor del Terreno VC: Valor de las Construcciones. FC: Factor de Comercialización Si se conoce VI, VC, y se estima a través de un análisis el FC, podríamos obtener el Valor del Terreno: VT = VI / FC - VC Otro Enfoque del Método Residual. Esta basado en las tendencias promedio de las incidencias de costos de los diferentes capítulos de las construcciones, en la evaluación económica de proyectos de construcción. Es el método mas exacto para avaluar lotes. La Metodología consiste en cuantificar todos los costos incidentes en la ejecución de un proyecto de construcción, de forma tal, que solo quede un residuo, que corresponde al valor del Lote. Tiene su base, en la determinación del Probable Valor de Venta de un Proyecto de construcción, obtenido a través del conocimiento que se tenga de la zona donde esta ubicado el bien motivo del avalúo, este conocimiento, debe tener como base la normatividad vigente y el mayor y mas rentable uso del predio, a este valor, se restan Costos Directos e Indirectos de la construcción, Financieros, de Administración, Utilidades e Imprevistos, quedando solamente, el valor correspondiente al Lote. Los porcentajes de incidencia de cada ítem, puede variar de un proyecto a otro, pero los sugeridos en el ejemplo fueron definidos por la Sociedad Colombiana de Arquitectos y son los más aceptados. Es obvio suponer que para determinar el precio probable de venta de un Proyecto de Construcción, se debe haber realizado un estudio de mercado, que permita definir el mayor y mejor uso del Lote, el área a construir y el precio de venta del metro cuadrado.

La máxima área de construcción depende del municipio donde esta ubicado el bien motivo del avaluó, en condiciones normales, esta se obtiene por la siguiente formula: Área construible = Área del lote X Índice de construcción. Índice de Ocupación es la máxima utilización que del lote puede hacerse para el primer piso. Índice de construcción: Es la densificación de la construcción. Ambos índices están definidos para cada uno de los distintos sectores de la ciudad, se adoptan mediante acuerdo del Consejo Municipal y se relacionan para los distintos barrios en el Acuerdo de usos del suelo. Se sugiere para el ejemplo, un lote con área de 5000 mt2, un Índice de Ocupación de 80% y un Índice de Construcción de 5, entonces para aplicar el Método Residual, se tendría:

Máxima Área construible = 5.000 Metros X 5 = 25.000

Para el ejemplo se asume que el área construible es de 25.000 M2, el área del Lote es de 5.000 M2 Ya se sabe que área construible permite la norma, Ahora la pregunta seria ¿25.000.oo mts2 de que? Para encontrar la respuesta a esa pregunta se debe recorrer el sector de ubicación del bien motivo del avaluó. Suponga que el inmueble esta ubicado en un sector de actividad múltiple, y se plantea construir oficinas, al hacer el recorrido de análisis, usted encuentra que existen numerosas ofertas de oficinas en venta y arriendo, se debe concluir que el sector esta saturado de oficinas, se plantea entonces, la construcción de locales y en el recorrido se encuentra la misma situación anterior, es decir, la zona esta saturada de locales comerciales. Todas las opciones planteadas encuentran la misma respuesta, pero pareciera haber siempre algo fuera de lugar, después de un nuevo recorrido se encuentra que los vehículos permanecen parqueados en las vías, pareciera evidente la respuesta que plantea el sector. Se debe construir un edificio de parqueaderos. Definida la construcción a ejecutar, se define a como se venderá mt2, para ello se hace un análisis de mercado y un elemental ejercicio de costos, Este análisis arrojo un valor probable de mt2 de $ 1.000.000.oo.Se tendría: Valor Probable de Venta= Área construida * valor mt2. Valor Probable de Venta= 25.000.oo mts2 * $ 1.000.000.= $ 25.000.000.000.oo

Precio Probable de Venta = $ 25.000’000.000 Costos Directos = $ Representa el 50 % del Precio probable de Venta

Costos Indirectos = $ Entre un 10% y 20% del Precio Probable de Venta Costos de Administración = $ Entre un 4% y 6% del Precio Probable de Venta Costos Financieros = $ Entre un 3% y 5% del Precio Probable de Venta. Costos de Imprevistos y = $ Entre un 10% y 15% del Utilidades Precio Probable de Venta.

Si se asume para cada ítem, la mitad del rango sugerido, se tendría:

Costos Directos 50% Costos Indirectos 15% Costos de Administración 5% Costos Financieros 4% Imprevistos y Utilidades 13% Sumatoria Porcentual 87% Los Costos Directos son los que tienen que ver con el desarrollo específico del proyecto, tales como Maquinaria, Mano de obra y Materiales.

Los Costos Indirectos hacen referencia a Licencias Seguros, Planos y dirección Arquitectónica, Honorarios, conexión de servicios, impuestos etc. El 87% del Precio Probable corresponde a los ITEM descritos, el 13% de Residuo, corresponde al Valor del Lote, y son en pesos $ 3.250’000.000.

El Valor Metro Cuadrado (M2) sería $ 650.000 3.4.1.5. Método del Potencial de Desarrollo. Esta metodología fue desarrollada por el Ingeniero WILLIAM ROBLEDO GIRALDO, para su aplicación, es fundamental entender el Concepto de Potencial de Desarrollo y Derecho de Superficie.

Potencial de Desarrollo: Es la capacidad que el suelo tiene de soportar accidentes, estos son las construcciones.

Derecho de Superficie: Desarrollo en Altura que un predio puede obtener de acuerdo a los usos del suelo y a su ubicación.

El Derecho de Superficie esta limitado por el Índice de Ocupación y el Índice de Construcción.

Índice de Ocupación: Es el área utilizable en el primer piso para el futuro desarrollo.

Índice de Construcción: Es el producto del índice de ocupación, aplicado para cada lote, por el desarrollo en altura permitido por la normatividad vigente.

Estos dos índices se obtienen del código de construcción y urbanismo de cada municipio, y están definidos para cada división Político-Administrativa en que se encuentre zonificada la ciudad: Comunas, Alcaldías Menores, Sectores etc.

Las metodologías tradicionales no han cuantificado el Potencial de Desarrollo, olvidando la premisa generalmente aceptada que dice “La tierra urbana vale por su posibilidad presente o futura como lugar de construcción”.

Adicionalmente la Ley 388 de 1.998 que reglamenta los Planes de Ordenamiento Territorial, reconoce como elemento generador de Plusvalía, el cambio de normatividad que permite incrementar la altura de construcción en una zona determinada, como se pretende entonces, desconocer este parámetro fundamental en la Actividad Valuatoria?. Parece lógico asumir, como lo afirma el Ingeniero Robledo Giraldo, que el valor del lote es el valor del área física definida por el perímetro del bien mas un porcentaje del hipotético desarrollo que el bien pudiese tener. La Propuesta del Ingeniero Robledo Giraldo, para cuantificar el Potencial de Desarrollo, tiene cuatro rangos. A. Cuando el Lote no tiene ningún desarrollo arquitectónico, pero es susceptible de ser desarrollado. En este caso, el Potencial de Desarrollo equivale al 50% del valor determinado para el Lote, por cualquier metodología. Ejemplo: Avaluando un Lote de 500 M2, sin ningún desarrollo arquitectónico, el valor fijado inicialmente fue de $ 40.000.oo. Por mt2.El avaluador tradicional diría: Valor lote Avaluador Tradicional= Área del Lote * valor mt2 lote. Valor lote Avaluador Tradicional=500 mts2 * $40.000.oo = $ 20.000.000.oo Valor lote Propuesta W.R.= (Área del Lote * valor mt2 lote) + Potenc. De Desarroll. Valor lote Propuesta W.R.=$ 20.000.000.oo+ P. de D. Según la propuesta del Ingeniero Robledo, para este caso especifico, es del 50%, es decir, $ 10.000.000.

Valor lote Propuesta W.R.=$20.000.000.oo+$10.000.000.oo=$30.000.000.oo. B. Cuando el Lote tiene una construcción inferior al 30% del área total construible, supongamos que el Lote tiene una construcción de 300 M2. Se determina el área total construible, que es igual al área del Lote x Índice de Construcción. Máxima Área de construcción = área lote x Ic Se asume que el Índice de Construcción es de 4

AC = 500 M2 x 4 = 2000 M2, Es la máxima Área Construible.

Entonces se determina si esa área es inferior al 30% del Área Total Construible.

Si el 100% 2.000 M2

X 300 M2

100 x 300

X = ___________ = 15

2000

Suponga el Valor de la Construcción a $ 200.000 M2 (Este valor se ha obtenido

previamente)

Valor lote Avaluador Tradicional= Valor del Lote + Valor de la Construcción

Valor lote Avaluador Tradicional=$20.000.000.oo+(300 mt2 *$200.000.oo).

Valor lote Avaluador Tradicional=$20.000.000.oo+$60.000.000.oo=$80.000.000.oo

Aplicando la propuesta del ingeniero William Robledo Giraldo, se tiene

W.R = Valor del Inmueble + Potencial de Desarrollo.

W.R=(Valor del Lote+ Valor de la Construcción) + Potencial de Desarrollo.

W.R = $20.000.000.oo + $60.000.000.oo) + Potencial de Desarrollo

En este caso el Potencial de Desarrollo es igual al 30% de la Sumatoria del Valor

del Lote y el Valor de la Construcción.

W.R = $20.000.000.oo + $60.000.000.oo) + 0.3 ($80.000.000.oo).

W.R = $ 80.000.000.oo + $ 24.000.000.oo= $ 104.000.000.oo

C. Cuando el Lote tiene un Área Construida entre el 30% y el 75% del Área Total

Construible, Suponga que para este caso, el Área Construida es de 900 M2.

Avalúo Tradicional = $ Lote + $ Construcción

AT = $ 20.000.000.oo + $ 180.000.000.oo= $ 180.000.000.oo

Sí el 100% 2000 M2

X 900 M2

100 x 900 M2

X = _____________ = 45 %

2000

El porcentaje de construcción esta en el rango propuesto para el tercer caso.

Aplicando la propuesta del ingeniero William Robledo Giraldo, se tiene

W.R = Valor del Inmueble + Potencial de Desarrollo.

W.R=(Valor del Lote+ Valor de la Construcción) + Potencial de Desarrollo.

W.R = $20.000.000.oo + $180.000.000.oo) + Potencial de Desarrollo

El Potencial de Desarrollo en este caso, equivale al 10% de la sumatoria del Valor

del Lote y la Construcción

W.R = $20.000.000.oo + $180.000.000.oo) + 0.1 ($180.000.000.oo).

W.R = $ 200.000.000.oo + $ 18.000.000.oo= $ 218.000.000.oo

NOTA. Es perfectamente lógico asumir que en la medida que aumenta el área construida, disminuye el Potencial de Desarrollo. D. Cuando el Área Construida es superior al 75% del Área Total Construible. En este caso, el Potencial de Desarrollo se considera nulo, salvo que sea una construcción en serie de proporciones altas, se recurre entonces a una regla de tres simple directa.. Algunos tratadistas sostienen que el valor determinado para el lote (por M2) debe ser ajustado por profundidad, forma, y frente, aunque el autor cree que estos ajustes no son lógicos, según estos tratadistas, un lote puede afectarse

simultáneamente por estos 3 factores, no por ello, se puede desconocer su existencia, estos tratadistas sostienen que: 3.5. INFLUENCIA DE LA PROFUNDIDAD.

Siguiendo los estudios presentados por Gorriarán y Pellegrino, los investigadores en avalúos fueron hallando ciertos parámetros para identificar el valor que se debía aplicar a un lote de acuerdo con su profundidad. La teoría básica indica que el valor unitario del lote va disminuyendo a medida que se aleja de la via y se profundiza. Los metros más valiosos son aquellos inmediatos a la calle y los metros menos valiosos, son los del extremo profundo. Para el autor, lo anterior no es del todo cierto ni se cumple para todos los casos, se puede dar por ejemplo, que en una zona de usos múltiples, los predios destinados a vivienda, con frente sobre una vía tipo V-0, o V-1, tendrán mayor valor en aquella zona más alejada de la calle, pues en la zona colindante con la vía se dará una alta contaminación auditiva y visual. Los primeros Avaluadores norteamericanos y europeos establecieron diferentes criterios y de acuerdo con estos, se estableció una formula matemática para cuantificar cada uno de esos factores: 3.5.1. Criterio Hoffman.

Asume para los lotes urbanizados, que los dos tercios de su valor total se concentran en la primera mitad del lote, en la otra mitad se obtiene el tercio restante del valor.Matemáticamente y haciendo relaciones de valor, el factor de profundidad de Hoffman se expresa así:

Comentario del Autor (W.R.):

Se entiende por fondo tipo, el fondo que más se repite en la zona y el factor resultante de la expresión matemática anterior, se aplica sobre el valor metro cuadrado de ese mismo lote tipo, situación que no es coherente, pues todos los

FCH =

Fondo Tipo

__________________

Fondo Inmueble a avaluar

0.415

avalúos son distintos .Sin embrago, para ilustración del lector, podría considerarse el siguiente ejemplo: El fondo tipo en un sector cualquiera de la ciudad de Bogotá, es de 50 Mts y el valor M2 promedio en la zona es de $200.000.oo. Se debe aplicar el criterio Hoffman en un lote cuyo fondo es de 90 Mts, como se debería proceder:

Factor de Afectación por fondo = 0.7835

Valor M2 = $200.000.oo X 0.7835 = $156.700.oo

3.5.2. Criterio Harper.

Según Harper, la primera cuarta parte del lote posee la mitad del valor total del lote, y las otras tres cuartas partes tienen la otra mitad del valor del lote, se deduce que Harper da más valor a los primeros metros del lote y castiga más a los últimos metros. Otros tratadistas interpretan a Harpper, así: “El valor por metro cuadrado en un lote de terreno, decrece en relación con la profundidad del terreno y en proporción a la raíz cuadrada de su fondo. La expresión matemática sería:

50

_____________

90

0.415

= 0.7835

FCHR =

Fondo Tipo

__________________

Fondo Inmueble a avaluar

0.5

Nota: El autor W.R. sostiene que para Avalúos individuales, no es posible homogenizar predios, y es una premisa de aceptación universal aquella que dice: El valor de la tierra urbana depende de su posibilidad presente o futura como lugar de construcción. Para ilustración del lector, y continuando con las mismas dimensiones del lote, su corrección según Harper, seria:

Factor de Afectación por fondo = 0.7453

Valor M2 = $200.000.oo X 0.7453 = $149.060.oo

3.5.3. Criterio 1/3 - 2/3

Este criterio asume que en el primer tercio del lote se tiene la mitad del valor total,

en los 2/3 restantes se tendría la otra mitad del valor.Su expresión matemática

sería:

Continuando con las dimensiones del ejemplo tratado, se tendría:

FC1/3-2/3 =

Fondo Tipo

__________________

Fondo Inmueble a avaluar

0.369

50

_____________

90

0.5

= 0.7453

Factor de Afectación por fondo = 0.8051

Valor M2 = $200.000.oo X 0.8051 = $161.020.oo

Nota del Autor (W.R): Para el criterio Harpper y el 1/3 - 2/3 se plantean las

mismas objeciones que para Hoffman.

3.5.4. Influencia de la Forma.

Es obvio suponer, que no todos los lotes tienen una forma regular, pero no por ello, deben se afectados negativamente, el autor considera que lo importante es analizar el predio con todos los elementos constitutivos de valor como una unidad, y adicionalmente, definir su mayor y mejor uso, que no necesariamente, esta condicionado a la forma del predio, sin embargo, lo mismo que para la profundidad, existen tratadistas que afirman la necesidad de hacer correcciones cuando el predio no tiene una forma regular, por ello el autor los reseña, tomando el lector la decisión de aplicarlos o no. Consideran algunos que la irregularidad de los lotes, debe ser castigada con un factor que esta dado por: “La raíz cuadrada de la relación del área regular (ar) del lote, sobre el área total (at), siendo ar el área del mayor rectángulo que puede inscribirse dentro de la forma del lote”, su expresión matemática seria:

50

_____________

90

0.369

= 0.8051

Fc.=

área regular

________________

área del lote

3.5.5. Criterio del Fondo Ficticio.

Cuando la irregularidad del predio no es muy marcada, se puede asumir que el lote es regular, pero cuando es muy irregular, se aplica el criterio del fondo equivalente o ficticio:

F.F = S

_________

A

S = Area del lote

A = Frente del lote

Otra manera, es descomponer la figura irregular del lote, en la sumatoria de figuras regulares, obteniéndose así un resultado aproximado. Ejemplo: Se pretende afectar por fondo un lote que posee un área de 1.000 Mts², con un frente principal de 200 Mts. Calcular la afectación por fondo ficticio, si el valor promedio en la zona se calculo en $350.000.

FF = = 200

_______ = 0.2

1000

Entonces: 100 - 0.2 = 0.8

Valor metro cuadrado: $350.000 * 0.8 = $280.000

3.5.6. Influencia del Frente.

El Instituto Brasileño de Avalúos y Peritazgos (IBAPE) relaciona en una expresión

matemática, el frente del lote tipo con el frente del predio motivo del avalúo, siendo

esta la siguiente:

A = Frente del inmueble que se avalúa.

AR= Frente del lote tipo de la zona.

Ejemplo: Calcular la afectación por frente que habría que aplicar a un lote con frente de 64 Mts, si el frente del lote tipo en la zona es de 100 Mts. Entonces: 1 - 0.282842 = 0.717158 Si el valor sigue siendo el mismo del ejemplo anterior, es decir $350.000, se tiene Valor metro cuadrado: 0717158 * $350.000 = $251.005 Nota: Según algunos tratadistas, es posible aplicar la afectación de profundidad, forma y fondo simultáneamente, el efecto combinado se obtendría como el producto de todos los factores, obteniéndose un factor único, el cual se multiplicaría por el valor metro cuadrado del predio tipo, obteniéndose así, el valor metro cuadrado del predio avaluado. Ejemplo: Se tiene un valor metro cuadrado a $350.000. Si el predio debe ser afectado por profundidad, forma y fondo, asumiendo para cada uno de estos elementos el valor determinado anteriormente, se tendría: Efecto total combinado = Efecto profundidad * Efecto forma * Efecto fondo Efecto TC = 0.8624 * 0.8 * 0.717158 = 0.494781647 Valor metro cuadrado: $350.000 * 0.494781647 = $173.173.58 NOTA.- No parece lógico que un lote pierda más del 50% de su valor, por afectaciones de profundidad, forma y fondo, el autor ratifica que el valor de un lote debe ser analizado, a la luz de todos los elementos constitutivos de valor, y no de algunos pocos.

FDF =

Frente del inmueble

__________________

Frente del lote tipo

0.25

3.6. CRITERIO GENERAL.

Los lotes urbanos valen por su posibilidad presente o futura como lugar de construcción y los lotes rurales, valen por su posibilidad presente o futura, como generador de renta agropecuaria, aunque últimamente, se esta manejando también como elemento de valor en los lotes rurales, el concepto de turismo ecológico o agroturismo. 3.7. PREMISAS NO SIEMPRE APLICABLES EN EL AVALUÓ DE LOTES.

El autor considera por lo expuesto, que las siguientes premisas no siempre deben tomarse como una verdad evidente, y reitera por el contrario, la recomendación fruto de su experiencia profesional, de analizar todos los componentes de valor como un todo. No se debe afectar el valor de un lote por su profundidad, respecto a un frente determinado. No se debe afectar el valor de un lote por su forma ni por su frente, es evidente que todo lote tiene su mayor y mejor uso, máxime que la tierra urbana urbanizable cada vez es mas escasa. En estos tres casos es evidente, que lo importante es definir el mayor y mejor uso del lote, a la luz de la normatividad vigente y obtenerse su valor por el método residual. No se debe afectar el valor de un bien por la influencia de la proporción, entendiendo por esta la relación fondo / frente, aunque algunos planificadores urbanos sostienen que el lote ideal arquitectónicamente hablando, es el que tiene una relación 1:2, es decir, tiene de frente la mitad de su fondo( 6:12, si 20:40), sin embargo, si un lote no cumple con esa relación, no quiere decir por eso que no tenga valor. No se debe afectar el valor de un predio por su tamaño, la creencia generalizada de asumir que en la medida en que aumente el tamaño de un predio, su valor disminuye, no siempre es correcta. Tampoco es válido pensar en la disminución de la demanda por el tamaño del predio lo que pasa es que grandes extensiones de terreno, tienen un mercado potencial específico. No se debe afectar positivamente el valor de un lote por su ubicación esquinera, con el argumento de poseer dos frentes, lo cual no es cierto, el lote tiene 2 accesos que es diferente, ya que el frente siempre se mide sobre la vía de mayores especificaciones técnicas, pues en un posible desarrollo arquitectónico, será necesario hacer cesiones y retiros por ambos frentes. Se debe recordar que el valor de un lote depende de una serie de elementos que se analizan en su conjunto. No existen lotes con pendientes promedio, se debe clarificar que una parte del bien posee una pendiente determinada, y el resto del lote tiene una pendiente distinta, es erróneo afirmar: “el lote tiene una pendiente promedio del 10%”.

El avaluador no debe realizar mediciones físicas, pues su trabajo consiste en de- terminar el valor probable de un bien, no medirlo, el área del bien debe ser tomada de alguno de los documentos suministrados (escritura, certificado de tradición y/o boletín catastral). Esto no implica que el avaluador no pueda realizar levantamientos físicos, pero si los realiza, este trabajo tiene honorarios independientes El Ing. William Robledo no desconoce la importancia de estos factores como elementos incidentes del valor, pero afirma que considerados en forma individual pueden desvirtuar la unidad del avalúo, y su sola existencia, no es condición necesaria ni suficiente para afectar el valor de un lote. 3.8. MÉTODOS DE AVALÚO PARA CONSTRUCCIÓN. Por construcción se entiende en términos valuatorios, todo aquello que posea simultáneamente cubierta y cerramiento. Si se carece de alguno de estos elementos, lo que se obtiene entonces es una obra civil. 3.8.1. Método Tradicional. Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalúo de lotes. 3.8.2. Método de Mercado y/o Comparación. Es un método directo cuya filosofía se basa en la comparación del bien que es objeto de investigación, con bienes que sirvan de referencia, es decir, lo más similares posible,(Principio de Conformidad). Así pues, se tiene la necesidad de analizar entre muchas otras Características del Inmueble, las siguientes: Situación – Localización, Superficie de construcción Nivel de Consolidación Nivel de equipamiento, Dinámica Urbana Estado de conservación del conjunto Calidad Ambiental Estado de conservación del bien. Zonificación y Usos, Edad de la construcción Accesibilidad y Calidad de los acabados. Servicios de Redes, Tipología de Servicios de Equipamiento, Mejoras y ventajas particulares, otras 3.8.2.1 .Homogeneización de Datos Siempre surge la inquietud, que por más que se quiera, en la gran mayoría de los casos, los datos recolectados que van a conformar la muestra de análisis, son siempre en mayor o menor medida, datos de inmuebles con características heterogéneas. Entonces se hace indispensable la utilización de un proceso de homogeneización de los datos obtenidos, con respecto al inmueble a tasar. Antes de continuar es conveniente definir el significado de lo que representa un referencial

Referencial o Referenciales. Con este término se define a cada operación de compra – venta de inmuebles, debidamente protocolizada, en la oficina de registro público respectiva y que en general debe constar de la siguiente información para que sea confiable: a) Fecha de Registro.b) El número del expediente y el número del tomo en donde quedó registrado, en la oficina de registro respectiva. c) Tipología del Inmueble (apartamento, casa-terreno, aparto-quinta, local comercial, oficina, terreno, u otros). d) Localización del inmueble (Estado, Municipio y Parroquia). e) Situación del Inmueble (Zona, Urbanización, Calle, Avenida, Sector, otros.). f) Ubicación e identificación del Inmueble (Conjunto residencial, manzana, parcela, piso, número del inmueble, otros.). g) Precio Transado y/o estimado por el registro. h) Área(s) del Inmueble. i) Precio unitario transado. j) Identificación del Comprador y del Vendedor.k) Otros Datos de interés (financiamiento, hipotecas, daciones en pago, pactos de retracto, venta de derechos, otros). Siguiendo con el tema de la homogeneización de datos, existen dos (2) procedimientos para hacerlo. 3.8.2.2. Homogeneización Tradicional o Semi-Empírica. Se realiza a través de formulas y criterios ampliamente utilizados, pero que pudieran no adaptarse a todas las situaciones. Generalmente se aplican estos criterios para ajustar los datos. 3.8.2.3. Criterio de Actualización – Contemporaneidad o ajuste por tiempo. Los referenciales obtenidos en el Registro correspondiente, pueden o no, ser de fecha cercana a la del avalúo, por lo tanto se requiere actualizarlos, y esto se hace trayendo a valor presente, por medio de la aplicación de conceptos de matemática financiera, el precio unitario de los referenciales. Conociendo la ecuación que permite calcular el valor a futuro, de una suma de dinero colocada a una tasa de interés, en un periodo determinado, se tiene: Va = Vr x (1+ i) n Donde: Va= Valor actualizado a la fecha del avalúo del precio unitario del referencial. Vr = Valor del precio unitario del referencial para la fecha del registro. i = Tasa de incremento de los precios de los inmuebles en el periodo. n= Números de períodos considerados. Y en donde el factor (1+ i) n= FcF = Factor de Corrección por Fecha. 3.8.2.4. Criterio de Ajuste por Área. Se Sabe que el valor unitario (PU) de un inmueble, es función inversa de la magnitud de su área, en la mayoría de los casos, a mayor área, menor precio unitario, y viceversa. Es recomendable seleccionar referenciales cuyas áreas no superen una diferencia de ± 30%, al compararla con el área del inmueble a avaluar. En caso de no conseguir referenciales que cumplan esta condición, es necesario corregir por área, y pueden utilizarse las siguientes fórmulas:

Fórmula de Meyer: Plantea dos fórmulas cuya aplicación depende de sí el área del referencial es mayor o menor, que la del inmueble objeto del avalúo, no debería ser utilizada para diferencia de áreas muy grandes. Área del referencial menor, que el área del inmueble a valuar: A referencial < A inmueble a avaluar F. Ca = [ 1 – (A inmueble a avaluar / A referencial) * X ] + X. Área del referencial mayor, que el área del inmueble a avaluar: A referencial > A inmueble a avaluar F. Ca. = [1 + (A referencial / A inmueble) * X ] – X Donde: F. Ca = Factor de corrección por área A referencial = Área del referencial A inmueble= Área del inmueble objeto del avalúo X = porcentaje de afectación entre el 5% y el 10%. Fórmula Empírica: Otro criterio al respecto es el siguiente: F.Ca = (A referencial /A inmueble) 0,25 Si la diferencia entre ambos es menor o igual a 30%, es decir, Ainm – Aref = 0,30 Ainm o F.Ca = (Aref/Ainm) 0,125 Si la diferencia entre ambos es mayor a 30%, es decir, Ainm – Aref _> 0,30Ainm 3.8.2.5. Criterio de Ajuste por Fuente. En el caso que se requiera la utilización de datos provenientes de la oferta existente, usualmente se le aplica un factor de ajuste por negociación, entre el 0,80 hasta 1,00. Equivaliendo este último valor, a los datos provenientes de los registros, o en el caso que se este muy seguros que el vendedor tiene blindado el valor y no es susceptible de negociación. De todas formas los datos provenientes de la oferta disponible siempre deben ser analizados muy cuidadosamente, ya que generalmente, estas negociaciones se realizan con planes de pagos, pueden ser proyectos en pre-venta y convendría entonces, conocer el valor de contado del mismo. Resumiendo FcFO = Factor Oferta = 0,80 a 1,00 FcFR = Factor Registro 1,00 3.8.2.6. Otros criterios. Existen otros criterios de homogeneización, que se utilizan en Ingeniería de Tasaciones, tales como: Ajuste por frente, por profundidad, por zonificación, por

esquina o varios frentes, por equipamiento, por topografía, por accesibilidad, por calidad ambiental, etc. 3.8.2.7. Homogeneización Científica.

Se realiza a través de modelos particulares sustentados en la inferencia

estadística - análisis de regresión lineal, que permiten observar el comportamiento

de las variables estudiadas. En esencia, graficando los valores de los precios

unitarios de inmuebles (variable dependiente) en función de la variable

independiente escogida (frente, fondo, fecha, año de construcción, ubicación, etc.)

se puede obtener información valiosa acerca del comportamiento del mercado

inmobiliario estudiado, como son el tipo de curva que lo rige, ya sea lineal,

exponencial, polinómica, u otra; su pendiente o intensidad, su tendencia, el rango

de dispersión de los datos, entre otras

3.8.3. Pasos para obtener el valor de un inmueble a través del Método de

Comparación Directa.

Como se observa, hasta el momento el proceso valuatorio es más complejo de lo

que la mayoría de las personas pueden imaginar. La complejidad en el análisis

dependerá también del nivel de rigor exigido: Expedito, Normal, Riguroso o

inclusive Especial. En una significativa proporción los Informes de Avalúo que

circulan en el mundo inmobiliario se consideran en un Nivel de Rigor Normal, en

donde se aplican modelos determinísticos para el tratamiento de los datos

apoyados en la estadística descriptiva, y con un número de referenciales

preferiblemente mayor a quince (15). Se resumen los pasos para la aplicación del

presente método:

a. Estudio preliminar del inmueble objeto de avalúo y su entorno.

b. Análisis del expediente respectivo – Documentos de Propiedad, Condominio,

Hipotecas, Catastro, Tradición Legal, Solicitante, Propietarios, etc.

c. Inspección del inmueble - levantamiento in situ de características, planos,

croquis, fotos.

d. Observación de su entorno – Factores de Localización, otros datos.

e. Investigación de Campo - Oficina de registro correspondiente. Recolección de

referenciales de Compra - venta de inmuebles similares de la zona.

f. Análisis y depuración inicial de los referenciales. g. Determinación de la tasa de variación intermensual inmobiliaria. h. De ser necesario elaborar matriz de comparación de sectores. i. Corrección de los referenciales por fecha, área, ubicación, etc. (Homogeneización). j. Determinación de los precios unitarios corregidos ($. / m2). k. Aplicación Estadística Descriptiva - Medidas de tendencia central de la muestra y su respectivo estimador y rango de dispersión. l. Obtención del valor del Inmueble – Conclusión del Tasador para la fecha del informe. m. Elaboración, Redacción, Edición e Impresión del Informe. 3.8.3.1. Ejemplo de Aplicación del Método de Comparación

Directa.(Construcciones).

Problema:

Un cliente solicita realizar un avalúo de un apartamento, del cuál es propietario

para afianzar una operación de crédito personal, ante una entidad financiera para

obtener un préstamo como capital de trabajo en su actividad profesional. El

inmueble esta ubicado en la Urb. Los Mangos de Cali y tiene una superficie de

56,80 m2; consta de 2 habitaciones; 2 baños; 1 puesto de estacionamiento; Salón-

Comedor; Cocina integral; Área de lavandero; Pisos y baños de cerámica de

primera; closets de madera; puertas de vidrio en los baños; Puerta principal en

madera maciza y protector de seguridad, Ventanas panorámicas; Molduras de

yeso en techo de sala; etc.

Solución. No hay duda que para poder realizar el objetivo descrito, en el punto e,

Investigación de Campo / Recolección de Referenciales -, es indispensable tener

cubiertos los puntos a, b, y c; y por supuesto, no se puede obviar el estudio del

entorno del inmueble (punto d) para poder establecer los criterios de

levantamiento de la materia prima: la data registral y/o la data de ofertas, es decir,

los referenciales.

Entonces antes de continuar se definen cuales serían las posibles fuentes

primarias de información, donde se pueden obtener, como realizar la búsqueda,

que información interesa y se debe levantar, que criterios se aplican para

seleccionar o rechazar referenciales (proceso de depuración), que otras fuentes

alternativas hay a disposición y cuales serían sus bondades y sus limitaciones.

3.8.4. Método de Renta.

Tasa de Capitalización: Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalúo de

lotes.

Renta Multiplicador de Ingresos Brutos: Aplica el mismo criterio que el empleado

para el avalúo de lotes.

Renta W.R.: Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalúo de lotes.

3.8.5. Método de Reposición.

Se busca dar una aproximación al costo de reemplazar o construir una propiedad

de características iguales a la que se está avaluando(Principio de Sustitucion). Se

pretende establecer el valor comercial de un inmueble a partir de calcular el costo

total de construcción a precios de hoy, de un inmueble similar al avaluado,

afectando su valor por estado de conservación, vetustez y vida útil. En el análisis

del estado de conservación es importante resaltar el deterioro físico del inmueble,

si es reparable, cual es su costo, determinar su proyección de uso, Factores

determinantes en su estado de conservación son la Obsolescencia Técnica y

Funcional. El Método de Reposición se puede realizar por ITEM o por Procesos.

3.8.5.1. Reposición por Ítem.

Es el método más exacto pero es muy dispendioso, consiste en cuantificar cada

uno de los elementos necesarios en la construcción de un inmueble y

multiplicarlos por su valor individual de mercado, incrementado en el costo de la

mano de obra, la sumatoria de todos los elementos constituye el valor del

Inmueble por el Método de Reposición por Ítem. Es Lógico suponer que este valor

tendrá afectaciones positivas o negativas según su estado de conservación y

vetustez.

En el Mercado existen programas que clasifican todos los ítem que intervienen en

una construcción (En algunos casos pueden superar los 300), pero también es

necesario conocer la cantidad de obra.

3.8.5.2. Reposición por Procesos.

Es el más usado pues también es muy preciso. Consiste básicamente en

cuantificar los procesos de la construcción, perfectamente definidos, mediante

investigaciones directas e indirectas, para llegar a obtener el precio por metro

cuadrado de construcción.

En términos generales se puede hablar de Preliminares, Cimentación, Desagües

e Instalaciones Subterráneas, Mampostería, Estructura en Concreto, Cubierta,

Pisos, Enchapes, instalaciones Hidráulicas, Instalaciones Eléctricas, Carpintería,

Aparatos Sanitarios, Cerrajería, Vidrios, Equipos Especiales. Para la aplicación de

este método es muy importante la consulta de revistas especializadas como

CONSTRUDATA, Guía Inmobiliaria, Boletines de Camacol, Revista del

Constructor, publicada por HOMECENTER, Publicaciones de las diferentes Lonjas

y Constructoras Privadas, sin olvidar el Estudio de Mercado que debe realizar el

propio Avaluador.

Nota: El fundamento real de este proceso, es la hipotética cuantificación de las

reparaciones locativas que requiriese la construcción motivo del avaluó y este

valor, se descuenta del costo MT2 nuevo obtenido en las investigaciones

realizadas por el perito.

Formato Para la Descripción de las Construcciones

Para la correcta descripción de la construcción, es necesario implementar un

formato de recolección de la información en terreno, el autor sugiere el empleo del

formato de calificación, implementado por Instituto Geográfico:

CALIFICACION DE EDIFICACIONES

IN

DU

ST

RI

AL

O

1. ESTRUCTURA RE

SI

DE

NC

IAL

CO

ME

RC

IAL

1.1. ARMAZON PU

N-

PU

N-

TO

S

A B C TO

S

A B C

MADERA 0 4*

PREFABRICADO 1 8*

LADRILLO, BLOQUE 2 12*

CONCRETO HASTA TRES PISOS 4 22*

CONCRETO CUATRO O MAS PISOS 6 22*

1.2. MUROS

MATERIALES DE DESECHO, ESTERILLA 0 0*

BAHAREQUE, ADOBRE, TAPIA MADERA 1 1*

MADERA 2 2*

CONCRETO PREFABRICADO 3 3*

BLOQUE, LADRILLO 4 4*

1.3. CUBIERTA

MATERIALES DE DESECHO, TELAS

ASFALTICAS

1 1*

ZINC, TEJA DE BARRO, ETERNIT RUSTICO 3 3*

ENTREPISO (CUBIERTA

PROVISONAL)PREFABRICADO

6 6*

ETERNIT O TEJA DE BARRO (CUBIERTA

SENCILLA)

9 9*

AZOTEA, ALUMINIO, PLACA SENCILLA CON

ETERIT O TEJA DE BARRO

13 13*

PLACA IMPERMEABILIZADA CUBIERTA

LUJOSA U ORNAMENTAL

16 16

1.4. CONSERVACION

MALO 0 0*

REGULAR 2 2*

BUENO 4 4*

EXCELENTE 5 5*

IN

DU

ST

RI

AL

O

2. ACABADOS PRINCIPALES RE CO

SI

DE

NC

IAL

ME

RC

IAL

2.1 FACHADAS PU

N-

PU

N-

TO

S

A B C TO

S

A B C

POBRE 0 2*

SENCILLA 2 4*

REGULAR 4 6*

BUENA 6 8

LUJOSA 8 12

2.2. CUBRIMIENTO MUROS

SIN CUBRIMIENTO 0 0*

PAÑETE, PAPEL COMUN, LADRILLO

PRENSADO

1 2*

ESTUC, CERÁMICA, PAPEL FINO 2 3

MADERA, PIEDRA ORNAMETAL 3 5

MARMOL, LUJOSOS, OTROS 4 7

2.3. PISOS

TIERRA PISADA 0 0*

CEMENTO, MADERA BURIDA 2 3*

BALDOSA COMUN DE CEMENTO, TABLON

LADRILLO

3 5*

LISTON MACHIEMBRADO 4 7

TABLETA, CAUCHO ACRILICO, GRENITO,

BALDOSA FINA

6 9*

PARQUET, ALFOMBRA, RETAL DE MARMOL

(GRANITO PEQUEÑO)

8 11

RETAL DE MARMOL, MARMOL, OTROS

LUJOSOS

9 13

2.4. CONSERVACION

MALO 0 0*

REGULAR 2 2*

BUENO 4 4*

EXCELENTE 5 5*

IND

US

TRI

AL

O

3. BAÑO RE

SID

EN

CIA

L

CO

ME

RCI

AL

3.1. TAMAÑO PU

N-

PU

N-

TO

S

A B C TO

S

A B C

SIN BAÑO 0

PEQUEÑO 1

MEDIANO 2

GRANDE 3

3.2. ENCHAPES

SIN CUBRIMIENTO 0

PAÑETE, BALDOSA COMÚN DE CEMENTO 1

BALDOSIN UNICOLOR, PAPEL COMUN 2

BALDOSIN DECORADO, PAPEL FINO 3

CERAMICA, CRISTANAC, GRANITO 4

MARMOL, ENCHAPE LUJOSO 5

3.3. MOBILIARIO

POBRE 0 0

SENCILLO 3 3

REGULAR 6 6

BUENO 9 9

LUJOSO 11 16

1.4. CONSERVACION

MALO 0

REGULAR 2

BUENO 4

EXCELENTE 5

SUBTOTAL

IND

US

TRI

AL

O

4. COCINA RE

SID

EN

CIA

L

CO

ME

RCI

AL

4.1. TAMAÑO PU

N-

PU

N-

TO

S

A B C TO

S

A B C

SIN COCINA 0

PEQUEÑA 1

MEDIANA 2

GRANDE 3

4.2. ENCHAPES

SIN CUBRIMIENTO 0

PAÑETE, BALDOSA DE CEMENTO 1

BALDOSIN UNICOLOR, PAPEL COMUN 2

BALDOSIN DECORADO, PAPEL FINO 3

CERAMICA, CRISTANAC, GRANITO 4

MARMOL, ENCHAPE LUJOSO. 5

4.3. MOBILIARIO

POBRE 0 0*

SENCILLO 2 3*

REGULAR 3 5*

BUENO 4 7

LUJOSO 6 9*

4.4. CONSERVACION

MALO 0 0*

REGULAR 2 2*

BUENO 4 4*

EXCELENTE 5 5*

SUBTOTAL

TOTAL RESIDENCIAL

Y M (1,2,3,4)

COMERCIAL

5. COMPLEMENTO INDUSTRIA

5.1. CERCHAS PU

N-

TO

S

A B C

MADERA 6*

METALICA LIVIANA 12*

METALICA MEDIANA 22*

METALICA PESADA 34*

ALTURA 6*

SUBTOTAL

TOTAL INDUSTRIAL M (1,2,5)

6. GENERALES

6.1. NUMERO

TOTAL DE PISOS

DE HABITACIONES

DE BAÑOS

DE LOCALES

AÑO DE CONSTRUCCION

ESTRATO No.

OBSERVACIONES:

EDIFICACIO

NES

VARIAS

DESTINO DESCRIPCION

SERVIDUM

BRES:

FIRMA DEL

PROPIETAR

IO O

POSEEDOR

FEC

HA

DIA MES AÑO

NOTA: El avaluador puede consultar también los formatos de calificación de

construcciones de las Lonjas, CAMACOL, Oficinas particulares o diseñar su propio

formato.

3.8.6. Método De Comparación De Costos De Reproducción Y/O Método Del

Costo.

Es otro método directo, a través del cuál, se puede estimar el costo de las

construcciones, es decir, las mejoras que el hombre le incorpora, de forma

permanente a un terreno. Existen dos variantes principales de este método:

a) basado en el estudio del presupuesto detallado de obra, indudablemente más

preciso pero también más laborioso y que se deberá realizar en caso de que el

nivel de rigor así lo exija

b) basado en el costo directo unitario, el cual es más expedito ya que se apoya en

información existente de los costos de construcción según tipologías y estándares

constructivos, generalmente disponibles y actualizados trimestralmente. A éste

último se le confiere atención en este módulo y para ello, se presenta la

formulación que permitirá obtener el valor de las construcciones:

Vc = Cr – D

Cr = Cd + Ci

D = (Cr – Vs) x Fd

Siendo:

Vc : Valor de la Construcción

Cr: Costo de Reproducción del bien objeto de estudio

Cd: Costo Directo Unitario

Ci: Costos Indirectos

D: Depreciación Física

Vs: Valor de Salvamento

Fd: Factor de Depreciación

Integrando las tres igualdades tenemos:

Vc = (Cd + Ci) – (Cd + Ci – Vs) x Fd

3.8.6.1. Costos Directos.

Cualquier costo de producción que es directamente identificable en el producto

final. Son los costos asociados directamente con la producción física de un bien,

tales como materiales, equipo y de mano de obra. También se definen como el

Total de costos del proyecto de construcción o mejoras atribuibles al contratista

por concepto de mano de obra, materiales y equipo a instalarse en el proyecto,

costos relacionados con propiedad u operación de equipo pesado, y subcontratos

de obras.

Existen organizaciones serias y reconocidas (CAMACOL, otras) que proporcionan

generalmente de manera trimestral los costos directos unitarios, o también

llamados costos básicos unitarios, por tipología de inmueble y su correspondiente

estándar constructivo (sea bajo, normal o alto).

Para obtener el Costo directo de construcción: Cd = Cdu x Ac

Cd: Costo Directo de Construcción

Cdu: Costo Directo Unitario ( $. / m2)

Ac: Área de la Construcción

3.8.6.2. Costos Indirectos.

Son los costos asociados con la construcción o la fabricación de un bien, que no

se pueden identificar físicamente. Algunos ejemplos son el seguro, los costos de

financiamiento, los impuestos, la utilidad del constructor o el promotor, los costos

administrativos y los gastos legales. Corresponden a conceptos como fianzas,

seguros, oficinas y almacenes en el proyecto, utilidades en el proyecto, equipo y

servicios de seguridad en el proyecto, instalaciones sanitarias, vehículos de motor

asignados al proyecto, herramientas eléctricas, limpieza del proyecto, seguridad y

control de tránsito, salarios de personal administrativo y técnico asignado al

proyecto, costo indirecto de la compañía constructora, y ganancia y contingencia

del contratista. No incluye costos por concepto de gastos suntuosos o que puedan

considerarse como de lujo, o bien, artículos, suministros o servicios cuyos precios

cotizados sean mayores que aquellos que normalmente se cotizan en el mercado

en el momento de la adquisición o la compra de los mismos, cuando exista un

producto sustituto más barato e igualmente duradero, que pueda servir al mismo

fin con igual resultado.

Los costos indirectos son todos aquellos que aunque no forman parte de la

estructura de costos de construcción física, no solo son significativos, sino

necesarios e indispensables, para la materialización final del proyecto, allí deben

incluirse los costos de: Estudios Preliminares (Mercado; Factibilidad Técnica,

Económica y Financiera; Avalúos; otros),Anteproyecto – Proyecto, Estudios

Geotécnicos o de Suelos, Control Técnico,Inspección,Financiamiento,Seguros y

Fianzas, Asesoramiento Jurídico, Administración General,Imprevistos,Impuestos

Varios: Construcción, dotaciones, incorporaciones, inspección, habitabilidad, otros

Utilidad Empresarial, Otros

Obviamente, para un promotor inmobiliario, es imperativo conocer, monitorear y

controlar con un alto grado de precisión estos costos, pero para efectos del

objetivo de este texto, se puede de una manera mas practica y simplificada

conocer el rango de los costos indirectos estimándolos como un porcentaje del

costo directo de construcción, que podría fluctuar entre el 12% al 14%, así

tendríamos:

Ci = (0,12 a 0.14) x Cd

3.8.6.3 .Valor de Salvamento.

Se incluye este término en función de que una vez consumida la vida útil de una

construcción, la misma siempre tendrá un valor remanente, de rescate o de

salvamento, siempre y cuando no esté en ruinas, en cuyo caso no solo perderá su

valor de salvamento sino que, el propietario tendrá a cuestas los costos de

demolición y remoción de escombros. Por lo general se acepta que los costos de

salvamento se ubiquen entre el 5% y el 10%, inclusive podrían llegar hasta el

20%, del costo de reproducción.

Vs = (0,05 a 0,20) x Cr

3.8. 6.4. Depreciación. Factor de Depreciación. Descenso en el valor de una

propiedad debido al uso, deterioro u obsolescencia. Puede ocurrir por causas que

no alteran la utilidad natural o intrínseca de las cosas (disminución de la demanda

o aumento de la oferta, superproducción, etc.), o por deterioro de las cosas o

disminución de dicha utilidad (avería, haber pasado de moda, invención de otro

bien similar por igual precio o más barato, aunque sea de igual clase y calidad,

etc.)

También se entiende por Depreciación la pérdida de valor del costo nuevo de un

bien, ocasionada por el uso, el deterioro físico, la obsolescencia funcional-técnica,

(interna), y/o la obsolescencia económica (externa). En contabilidad, depreciación

se refiere a las deducciones periódicas, hechas para permitir la recuperación real

o supuesta del costo (valor) de un activo, durante un período establecido.

En la Ingeniería de Tasaciones existen variados métodos para determinar el factor

de depreciación física Fd, entre ellos:

3.8.6.4.1. Método de Depreciación de La Línea Recta.

Fd = E / V

Siendo:

E: Edad real o aparente de la construcción en años.

V: Vida útil probable en años. Periodo máximo durante el cual se espera que el

activo cumpla con la función para la cual fue diseñado. Generalmente se aceptan

valores razonables entre 40 a 70 años.

3.8.6.4.2. Método de Depreciación de La Parábola de Kuentzle

Fd = (E / V )2

3.8.6.4.3. Método de Depreciación de Ross.

Fd = ½ x [ (E / V) + (E / V)2 ]

Es decir la media aritmética de los dos métodos anteriores

3.8.6.4.4. Método de Depreciación de Heidecke.

Su factor de depreciación depende de manera exclusiva del estado de

conservación del inmueble bajo las siguientes cuatro premisas:La pérdida de valor

por depreciación, no puede ser revertida con gastos de mantenimiento.

menor y regular

incrementa mucho más rápido

Según el criterio de Heidecke

Coeficiente (C) de Heidecke

Estado 1 Nuevo 0,00%

Estado 1,5 Entre nuevo y regular 0,32%

Estado 2 Regular 2,52%

Estado 2,5 Entre regular y reparaciones sencillas 8,09%

Estado 3 Reparaciones sencillas 18,10%

Estado 3,5 Entre reparaciones sencillas e importantes 33,20%

Estado 4 Reparaciones importantes 52,60%

Estado 4,5 Entre reparaciones importantes y sin valor 75,20%

Estado 5 Sin Valor 100,00%

3.8.6.4.5. Método de Depreciación Mixto.

Combina el criterio de edad de la construcción y su estado de conservación.

Según Rubens Alves Dantas (ver bibliografía recomendada) el método mixto que a

su parecer produce mejores resultados es la combinación del método de Ross con

el criterio de Heidecke, pudiendo obtenerse el factor de depreciación final a través

de: Fd = FdRoss + (1 - FdRoss) x C

Para el caso particular de este módulo se considera este método el más práctico

dado que el factor ya se encuentra tabulado en función de la relación al porcentaje

de edad y vida útil probable y su condición o estado de conservación. Ver tabla de

depreciación en anexos.(Estas tablas son conocidas como las tablas de Fitto y

Corvinni, quienes toman las condiciones propuestas por Heidecke, y las combinan

con la vetustez del bien. El autor considera que estas tablas se deben revaluar por

su criterio de subjetividad. Si por ejemplo un abogado realiza una inspección física

y ve un asentamiento normal de la construcción, reflejado en pequeñas fisuras,

puede calificarlas de grave(4 en las tablas de Fitto y Corvini), mientras que un

ingeniero le daría a esa misma construcción una calificación de 1, pues esa fisuras

requieren tratamientos superficiales leves.

3.8.6.4.6. Nuevo Método de Depreciación de Ingeniería.

Solo para efectos de conocimiento general existe otro criterio, quizás más técnico,

en el sentido, que trata de estimar el coeficiente C de Heideck, en función de la

inspección detallada del inmueble y la evaluación de todos y cada uno de los

capítulos que componen el presupuesto de obra.

Ejemplo de Aplicación del Método del Costo aplicando Ross-Heidecke para

la Depreciación.

Problema:

Se quiere determinar el valor actual de una casa-quinta de dos plantas ubicada la

Urb. Los Algarrobos, Municipio de Bogotá; construida en el año 1981 con

acabados de primera y en un estado actual de conservación muy bueno. Tiene un

área útil de construcción de 550 m2 y un área de lote de 2.200 m2. A la misma se

le han realizado reparaciones recientes y significativas como nuevas tuberías

hidráulicas, y remodelación de sala, baño y cocina.

Solución.

El valor del terreno se analiza a través del método de comparación directa de

terrenos similares y/o Método Residual.

El valor de la construcción se obtendrá aplicando los siguientes pasos:

Datos adicionales disponibles:

Costo Directo Unitario: $ 839.348,69 $. / m2 (fuente seria y actualizada o

presupuesto)

Costos Indirectos: 10 % de Cd

Valor de Salvamento: 20% de Cr

Vc = Cr – D

Cr = Cd + Ci

D = (Cr – Vs) x Fd

Cálculo Costo de Reproducción

Cd = 840.000 $ / m2 x 550 m2 = $ 462.000.000.oo.

Ci = 0,10 x Cd = 0,10 x 462.000.000.oo =$ 46.200.000.oo.

Cr = 462.000.000.oo+ $46.200.000.oo = $ 508.200.000.oo

Cr = $ 508.200.000.oo.

Cálculo de la Depreciación.

Edad de Inmueble = 25 años

Vida Útil = 70 años

E / V = 25 / 70 = 0, 3571 = 35, 71 % ~ 36%

Suponemos Estado 2 de conservación según Heidecke (C = 2,52%)

Entrando en la tabla con las premisas anteriores obtenemos:

Fd = 0,264 =(26,4%)

D = (Cr – Vs) x Fd

D = ($508.200.000.oo -($ 508.200.000.oo x 0,20)) x 0,264

D = ($508.200.000.oo – $101.640.000.oo) x 0,264

D = 406.560.000.oo x 0,264 = $107.331.840.oo.

D = $107.331.840.

Cálculo del Valor de la Construcción

Vc = $508.331.840.oo - $107.331.840.oo =$ 401.000.000.oo

Comentarios Adicionales acerca de la Depreciación Obtenida. Se Sabe que el

monto de la Depreciación fue de $107.331.840.oo.Donde el Factor de

depreciación Fd obtenido por la tabla fue de 0,264.

Verificar si eso es correcto y que otras informaciones se pueden obtener:

Fd = FdRoss + (1 - FdRoss) x C

FdRoss = ½ x [ (E / V) + (E / V)2 ]

E / V = 25 / 70 = 0, 3571 = 35, 71 % ~ 36%

FdRoss = 0,242

Ahora el criterio de Heidecke le agrega una depreciación adicional por estado de

conservación de: FdHeidecke = (1 - FdRoss) x C = ( 1 – 0,242 ) x C = 0,758 x C

FdHeidecke = 0,758 x C

Como C = 2,.52% ( Estado de conservación 2)

Entonces la depreciación adicional por estado de conservación es:

FdHeidecke = 0,758 x C = 0,0191

FdHeidecke = 0,0191

Fd = FdRoss + FdHeidecke = 0, 242 + 0,0191 = 0,2611

Fd = 0,2611 este sería el valor exacto por cálculo, que es muy parecido al

obtenido por la tabla de 0,264. La diferencia entre ambos valores está en que para

entrar en la tabla se redondeó el resultado de la relación E / V : E / V = 25 / 70 = 0,

3571 = 35, 71 % ~ 36%

3.8.7. Método Evolutivo.

En forma general, los métodos indirectos se fundamentan en el método evolutivo,

que en esencia, corresponde a un análisis del negocio, para determinar la

factibilidad técnica, económica y financiera de una determinada inversión

inmobiliaria por realizar, o para determinar las condiciones actuales de una

inversión inmobiliaria ya realizada.

VI = VT + I + U. Siendo:

VI: Valor de Mercado del inmueble.

VT: Valor del Terreno.

I : Valor de la Inversión Total en la Construcción.

U: Utilidad o Ganancia del Inversionista.

3.8.8. Método Involutivo.

No es otro que la aplicación del método evolutivo para la obtención del valor del

terreno. Es uno de los más complejos pero también más interesantes, ya que en él

intervienen todos y cada uno de los principios básicos de valoración que se

relacionan en el Primer Capitulo del texto. Implica el establecimiento del proyecto

inmobiliario hipotético compatible con dichos principios; análisis de escenarios:

pesimistas-satisfactorios-optimistas e ideales; planificación prospectiva en función

de las variables macroeconómicas y de riesgo y sus probables variaciones;

análisis de sensibilidad; evaluación de velocidad de ventas; determinación del

valor presente neto, tasa interna de retorno, y muchas otras consideraciones.

VT = VI - ( I + U ). Siendo:

VI: Valor de Mercado del inmueble

VT: Valor del Terreno

I : Valor de la Inversión Total en la Construcción

U: Utilidad o Ganancia del Inversionista

3.9. AVALUÓ DE CONSTRUCCIONES SOMETIDAS AL RÉGIMEN DE

PROPIEDAD HORIZONTAL.

Régimen jurídico instaurado para regular las relaciones jurídicas que se dan entre

los distintos copropietarios de un inmueble, en el que cada propietario dispone en

exclusiva de un derecho de propiedad sobre los elementos arquitectónicos

situados en el interior de su apartamento, y de un derecho de copropiedad sobre

el conjunto de elementos comunes que componen el inmueble. Se estructura en

este régimen de propiedad las relaciones jurídicas de los propietarios de un

inmueble dividido por pisos.

Es necesario aclarar que los bienes comunes definidos en el Reglamento de

Propiedad Horizontal, son inseparables de las áreas de derecho privado, lo que

impide su comercialización en forma independiente y esto influye en su valor

comercial, así sean de uso exclusivo. En condiciones normales, un inmueble

sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, esta compuesto por: Área

Construida Privada, Área Construida Comunal, Lote Privado, Lote Comunal, Zona

Comunal de Uso Exclusivo, Potencial de Desarrollo, Garaje

Es importante entonces, cuantificar el aporte individual de esos elementos al valor

total del bien.

3.9.1. Avalúo de Construcciones Privadas.

Estas pueden ser avaluadas por cualquiera de los métodos explicados

anteriormente. (Se recomienda reposición o renta).

3.9.2. Avalúo de Construcciones Comunales.

Su necesidad de avalúo individual tiene una razón lógica: Pago de la Prima del

Seguro.

El Ingeniero William Robledo Giraldo, ha desarrollado la siguiente propuesta

metodológica:

A. Obtenga el Coeficiente de Copropiedad. Esta información se toma del

Reglamento de Propiedad Horizontal. Para el ejemplo suponga que este es de

3.4%

B. Defina las zonas comunales construidas y su área. Esta información se toma

del Reglamento de Propiedad Horizontal. Para el ejemplo se asumen que estas

son: Casetas de celaduría, zonas de circulación, escaleras, espacios de los

ascensores, gimnasio y salón de reuniones. Área Total = 4.500 Mts²

C. Determine la zona comunal construida de mayor área. Esta información se

toma del Reglamento de Propiedad Horizontal. Para el presente caso se asume

que el área de mayor construcción es el salón de reuniones, con un área de 600

Mts².

E. Avalué por cualquier método la zona seleccionada con mayor área. Para el

ejemplo, 600 Mts².

La zona avaluada (Se empleo el método de reposición), dio como resultado final

$500.000 Mts².

F. Cuantifique el coeficiente de área, se procede de la siguiente manera:

Si el 100% equivale a 4500 Mts²

3.4 X

X = 4500 Mts² x 3.4

100%

X = 153

G. Determine el valor del área comunal obtenida.

Valor Construcción Comunal =Área comunal según coeficiente * Valor mt2 área

comunal avaluada.

Valor Total Construcción Comunal = 153 * $500.000 = $76.500.000

NOTA: Si se quiere ser más exacto en el avalúo de las zonas comunales

construidas, este procedimiento debe ser aplicado en cada una de las zonas

definidas: Casetas de celaduría, zonas de circulación, escaleras, espacios de los

ascensores, gimnasio y salón de reuniones. Sin embargo, la experiencia

profesional del ingeniero Robledo Giraldo, permite concluir que avaluando la zona

comunal construida de mayor área, se obtiene un valor muy cercano a la realidad.

3.9.3. Avalúo de Lotes Privados.

Se procede aplicando cualquiera de las metodologías descritas anteriormente.

Solo debe tenerse cuidado en el momento de cuantificar el coeficiente de área. Se

procede de la siguiente manera:

Si el 100% equivale a 3000 Mts²

3.4 X

X = 3000 Mts² x 3.4

100%

X = 102 Mts²

Suponga que la aplicación del método valuatorio, determino que el valor metro

cuadrado lote privado vale a $300.000.

En consecuencia el valor del lote privado será: Valor mt2 lote * Área privada lote

Valor lote privado=$300.000 * 102 Mts² = $30.600.000

3.9.4. Avalúo de Lotes Comunales:

El ingeniero Robledo Giraldo propone la siguiente metodología:

Defina el área del lote comunal. Esta información se obtiene del Reglamento de

Propiedad Horizontal. Para el ejemplo suponga 3.600 Mts²

Obtenga el coeficiente de área. Esta información se obtiene del Reglamento de

Propiedad Horizontal. Se asume el mismo 3.4%

Cuantifique el coeficiente de área. Se procede así:

Si el 100% equivale a 3600 Mts²

3.4 X

X = 3600 Mts² x 3.4

100%

X = 122.4 Mts²

Asemeje precios. Esto significa que el valor obtenido por Mts² para el lote privado,

se asume para el lote comunal. La razón de ello, es que geológicamente las

características de ambos suelos son iguales.

Valor lote comunal perteneciente a esa unidad = 122.4 Mts² * $300.000 =

$36.720.000

NOTA: Se afirmo anteriormente que los bienes comunes definidos en el

Reglamento de Propiedad Horizontal, son inseparables de las áreas de derecho

privado, lo que impide su comercialización en forma independiente y esto influye

en su valor comercial, a si sean de uso exclusivo. Realmente con el procedimiento

anterior, lo que se pretende es cuantificar el valor adicional que la unidad privada

obtiene por la existencia de zonas comunales sin construir, ya que en el sentido

tradicional de la propiedad, este suelo carecería de valor por las limitaciones de

comercialización y uso.

3.9.5 .Avalúo de Zonas Comunales de Uso Exclusivo.

Es valido también aclarar, que lo que se pretende es determinar el valor adicional

que su existencia genera. Es lógico pensar que si existen dos inmuebles

exactamente iguales, en todas sus características físicas, pero uno de ellos carece

de zona comunal de uso exclusivo, este, tendrá un menor valor que aquel. El

ejemplo típico de las zonas comunales de uso exclusivo, son las terrazas.

Plantea el ingeniero Robledo Giraldo, dos opciones:

1. Cuando la zona comunal de uso exclusivo es mayor al área construida privada,

así: Área comunal de uso exclusivo: 150 Mts². Área construida privada: 100 Mts²

Valor total área construida privada: $150.000.000

La existencia de esta zona comunal, amerita un valor adicional equivalente al 20%

del valor total del área construida privada.

Valor adicional = $30.000.000

2. Cuando la zona comunal de uso exclusivo es menor al área privada. Área

comunal de uso exclusivo: 150 Mts². Área construida privada: 60 Mts²

Valor total área construida privada: $150.000.000

La existencia de esta zona comunal, amerita un valor adicional equivalente al 10%

del valor total del área construida privada.

Valor adicional = $15.000.000

Sin embargo, en este caso concreto, para que se genere este valor adicional, es

necesario que el área comunal de uso exclusivo, corresponda a por lo menos el

40% del área total construida privada.( Para el ejemplo, el 40% de 150 mt2 es 60).

3.9.6. Avaluó del Potencial de Desarrollo.

Es posible que el inmueble tenga una altura inferior a la permitida por la norma, en

este caso, se debería calcular el potencial (Según el escenario, no hay que olvidar

la propuesta del Ing. Robledo Giraldo, que contempla 4 posibles escenarios).

3.9.7. Avalúo de Parqueaderos.

Tomando como base la experiencia del autor, este recomienda un simple análisis

de mercado para obtener su valor, salvo en aquellos sectores, en los cuales la

escasez de parqueaderos sea manifiesta, donde se recomienda aplicar un método

de reposición o de renta.

3.9.8. Avalúo total del Inmueble de Propiedad Horizontal.

El avalúo total del bien, corresponde a la sumatoria total de los avalúos parciales,

es decir, valor de la construcción privada + valor de la construcción comunal +

valor de lote privado + valor del lote comunal + valor zonas comunales de uso

exclusivo + valor de potencial de desarrollo + parqueadero.

3.10. PREMISAS NO SIEMPRE APLICABLES EN EL AVALUÓ DE

CONSTRUCCIONES.

El paso del tiempo no implica siempre pérdida de valor, pues el inmueble ha

podido sufrir reparaciones que lo asemejan a construcciones nuevas,

adicionalmente, el estado de conservación del bien, depende de su buen uso. El

autor recomienda analizar cuidadosamente el concepto de “Depreciación”

mediante el cual algunos tratadistas asocian vetustez (edad del inmueble) con

deterioro.

El valor determinado en el avalúo, no es necesariamente el valor de la

negociación, pues en esta influyen muchos elementos, tales como: la forma de

pago, la necesidad y apetencia del bien y la habilidad de los negociadores.

De lo anterior se deduce que el avaluador no debe preocuparse de si el bien se

vende o no por el valor determinado en el avalúo, pues esto es definitivamente un

problema de mercado.

El valor del inmueble determinado en el avalúo, no depende de para que se

requiera: venta, hipoteca, permuta, seguro, donación. Esto es lógico y real, pues

los elementos integrantes del valor no han cambiado, en consecuencia el valor del

inmueble es único.

No se debe asumir en el avalúo de Propiedades sometidas al Régimen de

Propiedad Horizontal, como valor para el garaje, el 50% del valor del área privada.

Esta premisa tampoco es valedera para primeros pisos y mezanines El autor

recomienda en cambio, un simple estudio económico en la zona para determinar

su valor.

3.11. INFORME DEL AVALÚO.

No existe regla alguna, ni se han adoptado por parte de los Avaluadores formas

precisas y estandarizadas, para la redacción de los documentos que contienen

sus opiniones y conclusiones sobre el avalúo de un bien. El informe debe ser

suficientemente claro para que cualquier persona lo lea y lo entienda, su forma y

extensión puede variar, dependiendo de las necesidades y requerimientos del

cliente, del tipo de la propiedad en estudio y de la habilidad y facilidad del

avaluador para comunicar y exponer sus opiniones. En cierto sentido, el informe

señala la forma y el criterio que el avaluador ha utilizado en el análisis e

información de los datos concernientes al bien avaluado, para finalmente arribar al

probable precio del bien. El informe es también, un reflejo del conocimiento y

comprensión que posee el avaluador, de los factores económicos imperantes y de

los principios y técnicas del proceso valuatorio, así como de su habilidad

profesional, para utilizar e interpretar la información conocida y de su capacidad de

discernimiento, para determinar la incidencia de los diferentes factores de

valorización o desvalorización presentes, para derivar finalmente en una opinión

sobre el valor del bien inmueble en cuestión.

El contenido sugerido, aunque el lector es libre de adoptarlo, ampliarlo y/o

modificarlo, es el siguiente:

3.12. INFORME.

TABLA DE CONTENIDO:

CONSIDERACIONES GENERALES.

Se relaciona el método empleado, las fuentes consultadas y describe brevemente

la forma como se determinó el valor de la propiedad. Se presenta a continuación

el contenido de un modelo de informe de avalúo, valido para predios urbanos y

rurales, solo que en uno u otro caso, se eliminaran algunos parámetros.

MEMORIA DESCRIPTIVA.

Propietario.

Ubicación geográfica del municipio.

Ubicación del predio dentro del municipio.

Ubicación del predio según división político administrativa (comuna,

localidad, alcaldía, sector).

Descripción del sector en el cual se ubica la propiedad.

Servicios públicos del sector y del predio.

Nivel social y económico del sector, estratificación.

Vías de acceso al sector y al predio.

Zonificación del sector según El Plan de Desarrollo del Municipio y el Plan

de Ordenamiento Territorial.

Espacio público circundante al predio.

Sistema de transporte que van al sector.

Usos del suelo según el Código de Construcciones y Urbanismo vigente en

cada municipio.

ASPECTOS JURÍDICOS.

Titilación.

Matricula Inmobiliaria

Ficha catastral

Servidumbres

Gravámenes.

LINDEROS Y ÁREAS.

Del lote

Linderos según escritura pública.

Linderos según carta catastral.

Linderos según visita.

Área lote según escritura pública.

Área lote según carta catastral

Área según levantamiento topográfico

Área construida.

Es necesario aclarar, que las áreas oficiales según resolución 70 de 2008 (por la

cual se reglamenta la formación, actualizada de la formación y conservación del

Catastro Nacional) son las determinadas por el Instituto Geográfico Agustín

Codazzi. Cuando hay discrepancia apreciable en las áreas, debe hacerse un

proceso aclaratorio y sugerir levantamiento de planos por profesionales expertos.

Es importante aclarar que las ciudades de Bogotá, Cali y Medellín y el

Departamento de Antioquia, poseen catastros propios e independientes del

Instituto Geográfico.

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL PREDIO.

Se detalla todo lo referente al inmueble.

DEL LOTE

- Forma

- Topografía

- Frente promedio

- Fondo promedio

- Relación frente - fondo

- Frente sobre vía

- Ubicación en la manzana

- Potencial de desarrollo.

Si el predio es rural, deben calificarse además los siguientes factores:

- Pendiente

- Drenaje

- Encharcamiento

- Permeabilidad

. Discontinuidad

- Retención de humedad

- Pedregosidad

- Erosión

- Textura

- Profundidad efectiva

- Nivel de fertilidad

- PH

- Existencia de Aguas

- Tipo de suelo

- Fuentes de agua

- Tipo de cultivos

DE LA CONSTRUCCIÓN.

- Cimentación

- Estructura

- Fachada

- Cubierta

- Mampostería

- Pisos

- Cielorrasos

- Baños

- Cocina

- Instalaciones eléctricas

- Instalaciones hidráulicas

- Carpintería

- Ventanas

- Puertas

- Acabados

- Conservación

- Vetustez

- Numero de pisos

- Distribución de la construcción

SUSTENTACIÓN DEL AVALÚO.

- Expectativas de valorización.

- Indicadores económicos de la fecha.

METODOLOGIA

Se hace una breve descripción de las metodologías empleadas y las razones por

las cuales fueron seleccionadas.

- Memoria de cálculos.

CUADRO DE VALORES, ANÁLISIS COMERCIAL.

- Valor metro cuadrado terreno.

- Área terreno

- Valor terreno

- Potencial de desarrollo

- Valor total terreno

- Valor metro cuadrado construcción

- Área construcción

- Valor construcción

- Valor garaje

- Valor total avalúo

ANEXOS

- Anexo fotográfico

- Anexo cartográfico

- Cuadro de cálculos

- Acreditaciones

BIBLIOGRAFÍA.

3.12.1. FORMATO AVALÚO INMUEBLE EN PROPIEDAD HORIZONTAL

CONTENIDO

I INFORMACION BASICA.

II. TITULACION.

III. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACIÓN

IV. REGLAMENTACION URBANISTICA

V. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO.

VI. CARACTERISTICAS GENERALES DE CONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO.

VII. CARACTERISTICAS GENERALES DE CONSTRUCCIÓN DEL ÁREA

PRIVADA

VIII. CONSIDERACIONES GENERALES

IX. AVALUO COMERCIAL

X. INDICADORES ECONOMICOS

XI. ANEXOS.

XII. BIBLIOGRAFIA

I. información básica

1.1 tipo de inmueble

1.2 municipio

1.3. Dirección

1.3.1 localización

1.3.2 barrio o urbanización

1.3.3 alcaldía menor

1.4 destinación actual del inmueble

1.5 documentos suministrados

1.6 fecha visita

1.7 fecha informe

II. Titulación

2.1 propietario

2.2 titulo de adquisición

2.3 folio de matricula inmobiliaria

2.4 registro catastral

2.5 reglamento de propiedad horizontal

2.6 fuentes

2.7 observaciones jurídicas

2.8 uso actual.

III. Características generales del sector de localización

3.1 delimitación del barrio o urbanización

Norte:

Sur:

Oriente:

Occidente:

3.2 actividades predominantes

3.2.1 del sector

3.3 tipos de edificación

3.3.1 del sector

3.4 estratificación

3.5 vías de acceso e influencia del sector

3.5.1 características generales

3.5.2 estado de conservación

3.6 vía frente a la propiedad

3.6.1 identificación

3.6.2 características generales

3.6.3 estado de conservación

3.7 infraestructura urbanística

3.7.1 vías

3.7.2 andenes

3.7.3 sardineles

3.7.4 alumbrado publico

3.7.5 parques

3.7.6 redes de servicios públicos

3.8 transporte público

3.9 actividad edificadora

3.10 perspectivas de valorización

3.11 comentarios generales

IV. Reglamentación Urbanística

4.1 acuerdos y/o decretos reglamentarios

4.2 área de actividad

4.3 tratamiento

4.4 usos permitidos

4.5 afectaciones

4.5.1 viales

4.5.2 de servicios

V. Características generales del globo de terreno

5.1 identificación urbanística

5.2 cabida superficiaria del globo de terreno

5.2.1 fuente

5.2.2 área proporcional según coeficiente

5.3 forma geométrica

5.4 frente

5.5 fondo (promedio)

5.6 relación frente - fondo

5.7 relieve

VI. Características generales de construcción del edificio.

6.1 generalidades

6.1.1 áreas de construcción

6.1.1.1 fuente

6.1.2 numero de pisos y niveles

6.1.3 distribución

6.1.4 edad de la edificación

6.1.5 categoría de los acabados

6.1.6 estado de conservación

6.2 especificaciones constructivas

6.2.1 cimentación

6.2.2 estructuras

6.2.3 estructura de la cubierta

6.2.4 cubierta

6.2.5 acabados fachada

6.2.6 entrepisos

6.2.7 mampostería

6.2.8 ventanería

6.2.9 puertas exteriores

6.2.10 escaleras

6.2.11 acabados zonas exteriores

6.2.12 altura (s) libres (s)

6.2.13 luz entre columnas

6.2.14 enumeración y descripción equipamiento especial.

6.3 descripción de acabados.

3.3.1. Por dependencias o grupos

6.3.1.1 pisos

6.3.1.2 muros

6.3.1.3 techos

6.3.1.4 otros

6.3.2 ------------------------------------

6.3.2.1 pisos

6.3.2.2 muros

6.3.2.3 techos

6.3.2.4 otros

VII. Características generales de construcción de la unidad privada

(propiedad horizontal)

7.1 generalidades (del edificio o conjunto)

7.1.1 tipo

7.1.2 nombre

7.1.3 destino (s)

7.1.4 numero de pisos

7.1.5 numero de unidades por planta

7.1.6 numero de unidades totales

7.1.7 edad de la edificación

7.1.8 categoría de los acabados

7.1.9 estado de conservación

7.2 especificaciones constructivas

7.2.1 pisos

7.2.2 mampostería

7.2.3 acabados

7.2.4 entrepisos

7.2.5 carpintería

7.2.6 ventanería

7.2.7 instalaciones eléctricas

7.2.8 instalaciones hidráulicas

7.2.9 baños

7.2.10 cocina

7.2.11 puertas de acceso

7.2.12 estado de conservación

7.2.13 escaleras

7.2.14 acabados

7.2.14.1 acabados halles

7.2.14.2 acabados zonas exteriores

7.3. Particularidades de la (s) unidad (es)

7.3.1. Ubicación de la (s) unidad (es) dentro del conjunto

7.3.2. área de la (s) unidad (es)

7.3.3. linderos

7.3.4. Coeficiente de copropiedad

7.3.5. valor cuota de administración

7.3.6. Distribución

VIII. Consideraciones generales

IX. Avaluó comercial

9.1 área lote privado

9.2 valor metro cuadrado

9.3 valor lote privado

9.4 área lote comunal

9.5 valor metro cuadrado

9.6 valor total lote comunal

9.7 valor total lote

9.8 área construida privada

9.9 valor metro cuadrado

9.10 valor área construida privada

9.11 área construida comunal

9.12 valor metro cuadrado

9.13 valor área construida comunal

9.14 valor total construcción

9.15 valor zona comunal de uso exclusivo

9.16 valor parqueadero

9.17 valor total avaluó

X. Indicadores económicos

XI. Anexos.

11.1 anexo cartográfico

11.2 fotográfico

11.3 memoria de cálculos

XII. bibliografía

12.1 fotocopia credenciales

12.2 fecha y firma

4. AVALUOS URBANOS.

4.1 .Definición

Un Avalúo Urbano es aquel que se realiza sobre un predio urbano (Lote y/o lote y

construcción), es decir, el inmueble se encuentra ubicado dentro del perímetro de

servicios del municipio. En el avalúo quedarán comprendidos el valor de los

terrenos, el valor de las edificaciones y el potencial de desarrollo.

El comportamiento de los precios del suelo es difícil de predecir, sin embargo, en

la gran mayoría de trabajos realizados en Colombia, se concluye que las tierras

urbanas siempre se valorizan, como consecuencia de una oferta cada vez más

escasa (cada vez es menor la cantidad de áreas urbanas urbanizables), de un

crecimiento económico de las ciudades, del aumento de la población, de la

imposibilidad de reproducir la tierra.Se presenta entonces, en condiciones

normales de mercado abierto, una oferta escasa y una demanda creciente, que

eleva los precios en términos reales, valorizando permanentemente los terrenos

urbanos.

La única forma posible de romper ese desequilibrio, es ampliando el perímetro

urbano o construyendo en altura, para el primer caso, esa solo sería una solución

transitoria, pues se dispondría de más tierra urbanizable, pero se generarían

problemas de tendido de redes de servicio público, insuficiencia de Infraestructura

vial y sistemas de transporte, por mencionar solo algunos. Adicionalmente, se

estaría reduciendo la frontera agrícola, pues la ampliación del perímetro urbano

solo es posible disminuyendo el perímetro rural.

En el segundo caso, la solución es más racional, pues se estaría aprovechando

una condición inherente al mismo suelo y que se conoce como Potencial de

Desarrollo o Potencial de Uso, elemento de gran importancia y valor dentro de las

técnicas valuatorias modernas, que ha originado todo un método de Avalúo Para

Lotes, denominado: Avalúos por Potencial de Uso o Desarrollo.

4.2. AVALÚOS POR POTENCIAL DE DESARROLLO.

Por Potencial de Desarrollo se entiende la posibilidad que el suelo tiene de

soportar accidentes: Las construcciones. Su desarrollo esta basado en la

posibilidad de desarrollar un predio en altura, o dicho de otra manera, en el

número de pisos que se puedan construir sobre el lote, a la luz de la normatividad

vigente.

El método es de suma importancia, pues ya algunos planificadores aseguran que

en la segunda década del siglo XXI, superados algunos problemas técnicos de

cimentación y estabilidad, se podrán construir torres con altura de 3.000 Mts y que

podrán albergar simultáneamente a 1.000.000 personas, algo así, como si toda la

población actual de Manizales y Pereira se pudiera ubicar en un solo edificio.

Para avaluar un predio por este método, es importante conocer el código de

Construcción y Urbanizaciones del municipio en el cual está ubicado el inmueble,

pues este, define los usos del suelo permitidos en cada una de las zonas o

comunas en que se halla dividida la ciudad.

Este método de Avalúo acepta como premisa fundamental la Máxima Utilización

Posible del Espacio Urbano (Principio de mayor y mejor uso), es necesario

conocer las Normas de Ordenamiento Urbano (Usos del suelo, clasificación y

calificación).Adicionalmente, se deben conocer conceptos tales como Perímetro

Urbano. “Es la poligonal que delimita las Áreas urbanas de la ciudad, para la cual

se establecen normas especificas, buscando un ordenamiento territorial de la

vivienda, de los servicios públicos, de la red vial, de los servicios sociales;

permitiendo satisfacer adecuadamente a la comunidad que allí habita”.

4.2.1. Índice de construcción: Es la relación existente entre el área máxima que

se permite construir y el área del lote, es un término numérico, sin unidades, y

depende de la zona.

4.2.2. Índice de Ocupación: Es la relación existente entre el área máxima a

ocupar por la construcción en el primer piso y el área total del lote, es un término

numérico sin unidades y depende de la zona. Es la proporción máxima de área útil

que se puede ocupar con edificaciones y estacionamientos, en el primer piso.

Si existe por ejemplo un lote de 900 M² como un índice de Construcción de 3,7 y

un Índice de Ocupación de 0,9, el área total construible, se obtendría de la

siguiente manera:

Índice de Ocupación: 0,9 x 900 M² = 810 M². Área construible en el primer piso.

Índice de Construcción: 3,7 x 900 M²=3.330 M². Área total construible

Quiere eso decir, que el área máxima de construcción es 3.330. M², que tendría

que ser distribuida en el número de pisos a construir y el número de unidades

habitacionales diseñadas. De esta área total, es claro, que en el primer piso solo

podrían construirse 810 M2 para el empleo de este método valuatorio, se requiere

la colaboración de por lo menos un ingeniero.

El proceso empieza con una visita al predio para determinar la topografía y la

forma del lote, fundamento de la obtención del área utilizable, dependiendo de la

ubicación de la propiedad, se registra un índice de ocupación y un índice de

construcción, se consulta el uso del suelo permitido en el sector, tomándose la

decisión para desarrollar un proyecto especifico, el código de construcciones dirá

si se puede o no desarrollar proyectos de vivienda unifamiliar, Bifamiliar,

Multifamiliar aislado o Multifamiliar conjunto, si puede o no desarrollarse proyectos

de uso comercial y de servicios, de uso industrial, de uso institucional,

conservación ambiental o de usos mixtos. Definido el proyecto ha desarrollar, se

calculan las áreas de cesión. Existen dos tipos de cesiones:

Cesiones tipo A, es la cesión al municipio, sin costo alguno, de terrenos para uso

publico como parques, áreas verdes, plazoletas, continuidad vial, etc.

Cesiones tipo B, son áreas de uso comunal dentro de un conjunto residencial, con

destino a los salones comunales, parqueaderos y / o polideportivos.

Estas áreas de cesión son un porcentaje determinado del área Total urbanizable y

varías según la ciudad. Para otro tipo de Urbanizaciones como comercio, industria,

bodegas o similares, se cederá el 20% del Área Neta Urbanizable; 10% Área

Verde y 10% Área comunal.

Es importante recalcar que el Área Construible, se obtiene del área del lote

urbanizable, es decir, la obtenida del Área Total del lote, menos las Áreas de

Cesión.

Área Urbanizable: Área Lote - Área de Cesión.

Área Construible: Área obtenida al aplicar el Índice de Ocupación al Área

Urbanizable y el Área obtenida se multiplica por el Índice de construcción.

Ejemplo: Se tiene un lote construible en su totalidad con un área de 23.602,47 M²,

si la cesión es del 8%. Cuál será el área construible.

M28,714.21=19.888.147,602.23:eUrbanizabl.Area

M19,888.1=100

8×47,602.23:Cesiónde.Area

2

Si el Índice de Ocupación del Sector es 0,8 y el Índice de construcción es 3.5

tenemos:

298.999.75:..

5,328,714.21:...

MeConstruiblArea

eConstruiblArea

Como el método utilizado para realizar el avalúo se llama Potencial de Uso o

Desarrollo, se deben incluir los costos de todos lo proceso individuales

involucrados en el desarrollo del proyecto.

En esta etapa del proceso es de vital importancia la ayuda del arquitecto y del

ingeniero, para realizar el cálculo de los costos. Son también herramientas

indispensables para una adecuada fijación de precios los boletines publicados

trimestralmente por la Cámara Colombiana de Construcción (CAMACOL) y la

revista CONSTRUDATA, pues ellos ilustran el precio promedio de los materiales

existentes en el mercado, también se consulta la oferta y la demanda.

Se realiza luego una relación detallada de todos aquellos costos en los cuales se

incurriría (Estudios de Diseño y Construcción, obtención de licencia, construcción

propiamente dicha, discriminada cada ITEM, en términos individuales y su valor

total, impuestos, porcentaje de publicidad, pago de comisiones para vender el

proyecto), esta sumatoria de costos será restada a la supuesta suma a recaudar

por concepto de venta, determinándose así la posible RENTABILIDAD del

proyecto.

El formato general para un avalúo por potencial de desarrollo (También llamado

Residual) puede ser el siguiente:

4.3. CALCULO POTENCIAL DE DESARROLLO.

Ubicación geográfica del inmueble:

Dirección.

Comuna: Barrio:

Propietario:

Acuerdo reglamentario:

INFORME GENERAL DEL TERRENO

Relieve: Forma:

Área: Frente: Fondo:

Antejardines área:

Número de pisos: Área por pisos:

Número de unidades por piso:

Aislamientos: Lateral Posterior

Voladizos: Área pisos No. Patios

ESTACIONAMIETOS REQUERIDOS

Públicos Privados 1 x cada M²

Áreas comunes Área de cesión

Índice de ocupación

Índice de Construcción

Área vendible

Valor total ventas

Valor total terreno Precio M²

Valor total construcción Precio M²

RELACION COSTOS DEL PROYECTO

Valor estimado del proyecto

Valor estimado del terreno Precio M²

Valor estimado de la construcción Precio M²

Área total construida

Costos directos

Costos indirectos: Usualmente están entre en 20 y 25% de los costos

directos.

Total costos de construcción:

Costo total de inversión

Costos financieros:

Costo total proyecto:

Valor estimado de ventas:

Costo publicidad:

Porcentaje sobre ventas:

Valor costo de ventas:

Valor neto de ventas:

Utilidad del proyecto:

CALCULO DE POTENCIAL DE UN PREDIO EN EL BARRIO CHICO (BOGOTÁ).

Norma Urbanística ARG-024A: Área de Actualización con tratamiento residencia

general, con altura máxima permitida 4 pisos y tipología

de aislamiento aislada. (Aislamiento en los dos

costados).Aislamiento posterior 5,00 mts, retroceso 4,00

mts, aislamiento lateral 3,00 mts.

Usos: Vivienda unifamiliar, multifamiliar; complementarios

institucional de influencia local, oficinas.

Uso Determinado: Oficinas.

Altura Planteada: Sótano, cinco pisos y pasillos. Sótano y primer piso

para parqueaderos, los otros para oficinas.

Área Lote 1.310,00 M² (35, 40 mts x 37,00 mts)

Área Construida Piso Tipo

2º AL 4º Piso 850,00 M² (2.550,00 M²)

Area Quinto Piso 820,00 M² (820,00 M²)

Area Altillo 560,00 M² (560,00 M²)

Total Area Construida (3.655 M²)

Areas Comunes 7% Del Área Total Construida (275,00 M²)

Area Neta Vendible 3.655,00 M²

Garajes Vendibles 82 (1 X C/50,00 M²)

Valor Promedio M² Oficinas Del Sector $ 1.700.000

Valor Promedio Garaje Del Sector $ 6.000.000

Ingresos Brutos Por Venta Del Proyecto

Valor Total Ventas Oficinas $ 6.213.500.000

# De Oficinas X Área Oficina X Valor M²

Valor Total Garajes $ 492.000.000

Total Ingresos

Valor Metro Cuadrado Terreno Sector $ 870.200

Valor Total Ventas Terreno $ 1.139´962.000

Valor Total Ventas $ 7.845´462.000

RELACIÓN COSTO DEL PROYECTO

Valor estimado del proyecto

Valor compra del terreno $ 524´000.000

Precio M² $ 400.000

Valor estimado de la construcción $ 3.289´500.000

Precio M² $ 900.000

Costos indirectos $ 762´700.000

Costo total de inversión $ 4.576´200.000

Costos financieros $ 915´240.000

Valor Costo De Ventas $ 470.727.720

Costo Publicidad $ 350’000.000

Costo total proyecto $ 5.491´440.000

Valor estimado de ventas $ 7´845.462.000

Costo publicidad $ 350´000.000

Porcentaje sobre ventas 6 %

Valor costo de ventas $ 470´727.720

Valor de ventas $ 820´727.720

Costo Total Proyecto $ 6.312´167.720

Utilidad del proyecto $ 1.533´294.280

(Sin impuesto)

NOTA. Al valor obtenido se le debe aplicar la propuesta del Ingeniero William

Robledo Giraldo para calcular el Potencial, según escenario.

4.4. METODO COMPARATIVO.

Si al predio motivo del Avalúo, no se le aplica el método del Potencial de

Desarrollo, se puede avaluar por el Método Comparativo. Para lo cual se sigue el

siguiente proceso:

A. Reconocimiento general del Inmueble que se va a Avaluar y determinación del

sector de ubicación del bien motivo del avaluó.

B. Determinación del Área del lote y del Área construida, se debe verificar que las

Áreas que figuran en la Escritura y las que entrega el Respectivo Catastro (que

son las Áreas oficiales) coincidan. Si las Áreas no coinciden, se debe iniciar un

proceso de verificación de Áreas en el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

C. Se determina el inmueble y/o los inmuebles tipo, que sirve de base

comparativa.

D. Posteriormente se procede a la descripción de las características de la

construcción (Materiales empleados, cimentación, conservación, acabados,

vetustez, destinación, etc.), que permitan enmarcar al inmueble en una categoría

específica (según estratificación).

E .Se realizan las investigaciones directas. (Obtención de datos de negociaciones

recientes en el sector, de inmueble similares en Áreas de terreno y construcción),

también se debe realizar un estudio de mercado, para obtener tendencia de

comportamiento de los precios de la tierra.

F. Realización del proceso de homogenización para la obtención del valor de la

construcción. Al lote se le aplica el Método Residual.

El siguiente ejemplo ilustra mejor el caso:

Se tienen 2 inmuebles similares al que se está Avaluando, cuyos precios de venta

investigados, se relacionan a continuación:

$ mt². $ Total. $mt² $ total $ total Inmueble

const. Const. Lote Lote

Precio 1 590.000 11´800.000 210.000 21´000.000 32´800.000

Precio 2 600.000 10´800.000 200.000 18´000.000 28´800.000

Podría tomarse como precio del Avalúo, el promedio de esas 2 operaciones reales

en el sector.Si se quiere tener una mayor certeza en la fijación del precio, se

recurre a las investigaciones indirectas, es decir, aquellas que se realizan en las

oficinas de registro Notarial. Entidades bancarias. Lonjas Inmobiliarias y en todas

aquellas dependencias que puedan tener información sobre transacciones de

propiedad raíz, los precios así obtenidos se actualizan a la fecha, utilizando el IPC

Nacional del último año.

Este valor se compara con el obtenido de los promedios (Investigación Directa) y

analizando las condiciones del mercado Inmobiliario del momento, se toma la

decisión sobre el valor final del inmueble. No se debe olvidar el proceso de

homogenización. el análisis del mercado, la situación de la economía Nacional,

afectada por condiciones de orden público.

4.4.1. EJEMPLO DE AVALÚO REALIZADO POR EL MÉTODO COMPARATIVO

Y DE RENTA.

CONSIDERACIONES GENERALES

En el avalúo se hace la descripción de una propiedad y la condición de la

propiedad bajo la consideración del avaluador, su utilidad para un propósito

especifico y/o su valor monetario, siendo este, el precio por el cual se efectuaría

una operación de compraventa, en un mercado abierto, entre personas

conocedoras de valores de la propiedad raíz, en condiciones similares y en que

ninguna de las partes tuviera ventaja sobre la otra, dentro de un equilibrio de

oferta y demanda.

En un avalúo bien investigado y cuidadosamente documentado, las partes

interesadas en la venta, arriendo, hipoteca u otra transacción encuentran en el una

ayuda en el proceso de tomar una decisión.

La conclusión más importante de los trabajos realizados en Colombia sobre

avalúos, es que las tierras urbanas siempre se valorizan, es decir crece el precio

por encima de la inflación, como resultado de las leyes de oferta y la demanda.

En las ciudades Colombianas la demanda que esta dada por el crecimiento

económico de la ciudad y por el aumento poblacional, es siempre creciente, por

esto la actividad constructora se mantiene en ascenso. De otra parte la oferta es

escasa, ya que la tierra no se reproduce y la única manera de aumentar la oferta

es incrementando el perímetro urbano y construyendo en altura.

Como consecuencia ante una demanda creciente y una oferta escasa, los precios

suben en términos reales, valorizándose así continuamente los terrenos urbanos.

El valor de la propiedad se estima primordialmente por el método de aproximación

del valor, por comparación directa del mercado, por el método de aproximación al

costo o de reposición y por el método de ingreso. Los tres métodos de

aproximación para evaluar hacen uso de conceptos básicos de propiedad raíz y

toman a consideración ciertos principios económicos que influyen en el valor de la

propiedad.

Para el presente avalúo el método empleado en la determinación de valores es el

comparativo, consistente en un juicioso análisis de los precios de oferta y

demanda, transacciones comerciales adelantadas recientemente en la zona, y de

los comportamientos históricos de los precios del suelo, adicionado con los

Métodos de Reposición y Renta.

Por último certifico que personalmente visite y califique el predio motivo del

presente avalúo, que no tengo ningún interés económico en él, que lo aquí

expresado es correcto según mi leal saber y entender, que el avalúo fue hecho sin

ningún tipo de presión, que los conceptos emitidos solo me son imputables y por lo

tanto me comprometen y que el precio fijado sería adecuado para iniciar cualquier

posible negociación, pues es representativo del mercado inmobiliario actual en la

ciudad de Bogotá.

1. MEMORIA DESCRIPTIVA.

1.1. Propietario

ROSALBA PASTRANA.

1.2. Ubicación Geográfica del Municipio.

El Distrito Capital de Bogotá, se encuentra ubicado en una meseta de la Cordillera

Oriental de los Andes a 2.640 Mts de altura sobre el nivel del mar.

Área total : 1.732 Km2

Área Urbana : 421 Km2

Área Rural : 1.311 Km2

Clima : Homogéneo con lluvias aisladas durante los meses de Abril,

y Mayo.

Temperatura media anual de 14ºC.

Longitud : 74º 4´ Oeste Greenwich.

Latitud : 4º 35´ Norte.

Límites : Norte: Municipio de Chía.

Oriente: Cerros orientales y los municipios de La Calera,

Choachi, Ubaque, Chipaque, Une y Gutiérrez.

Sur: Departamentos de Meta y Huila.

Occidente: Río Bogotá, y municipios de la cabecera,

Venecia, San Bernardo, Arbelaez, Pasca, Sibate,

Soacha, Mosquera, Funza y Cota.

Árbol : Caucho sabanero.

Escudo : Lo otorgó Carlos V para el nuevo reino de Granada. El

águila simboliza la firmeza, las 9 granadas representan el valor y la

intrepidez.

Bandera: Mediante el decreto 555 de Octubre 09 de 1.952, se adoptó

oficialmente la bandera de la Ciudad. Se compone de dos franjas

horizontales de color amarillo y rojo. El amarillo simboliza Justicia,

clemencia, virtud y benignidad. El rojo representa libertad, salud y

caridad.

Himno : Se adoptó mediante decreto No. 1000 de 1.974, fue compuesto

por Pedro Medina Avendaño y musicalizado por Roberto Pineda

Duque.

División Político Administrativa: La Ciudad está regida por un alcalde Mayor y 2º

alcaldías menores, que es el número de localidades en las cuales se

divide la Ciudad.

1.3. Ubicación del Predio dentro del Municipio.

El predio motivo del avalúo se ubica en el Sector Occidental de la Ciudad, en el

Barrio San Fernando, Localidad de Barrios Unidos y se distingue con el número

49-72 de la Calle 73 y el numero 73-00 de la Carrera 50, de la actual

nomenclatura urbana del Distrito Capital de Bogotá.

1.4. Ubicación del Predio Según Sector.

El inmueble se ubica en el Barrio San Fernando en el Occidente de La Ciudad.

1.5. Destinación Actual Del Inmueble.

El inmueble al momento de realizar la visita (Julio 19 de 2012), se encuentra

destinado al Uso Residencial y Comercial (1 piso local).

1.6. Documentos Suministrados para el Avalúo.

Copia Escritura Publica No. 4431 del 20 de Noviembre de 1998 de la Notaria 2 del

Circulo de Bogotá.

Copia de Matrícula Inmobiliaria 050C-00173178.

Copia Certificado Catastral 73 49 14

1.7. Propósito del Avalúo.

Obtener el valor comercial del inmueble en un mercado abierto, siendo éste el

precio por el cual se efectuaría una operación de compra - venta, entre personas

conocedoras de valores de la propiedad raíz, en condiciones similares y en que

ninguna de las partes tuviese ventajas sobre la otra, dentro de un equilibrio de

oferta y demanda.

2. ASPECTOS JURIDICOS.

2.1. Titulación.

El inmueble motivo del avalúo, se adquirió mediante compraventa directa según

Escritura Publica No. 4431 del 20 de Noviembre de 1998 de la Notaria 2 del

Circulo de Bogotá.

2.2. Matricula Inmobiliaria.

050C-00173178

2.3. Ficha Catastral.

73 49 14

2.4. Gravamenes.

Según la información suministrada por su propietario, el inmueble no presenta

ningún tipo de gravamen.

NOTA: Este análisis no corresponde a un estudio de títulos.

3. LINDEROS.

Se encuentran descritos en la Escritura Publica No. 4431 del 20 de Noviembre de

1998 de la Notaria 2 del Circulo de Bogotá.

4. AREA.

4.1. Área del Lote,

60 Metros Cuadrados.

4.2. Área De La Construcción.

180 Metros cuadrados.

4.3. Fuente.

Certificado pago de Impuesto Predial.

5. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACION.

DELIMITACION DEL BARRIO.

Norte : Calle 76

Sur : Calle 72

Oriente : Carrera 50

Occidente : Avenida calle 68

5.1. Actividades Predominantes del Sector.

Residencial general y zonas limitadas de Comercio y Servicios.

5.2. Tipos De Edificaciones Del Sector

Edificaciones institucionales, locales comerciales, y viviendas modificadas.

5.3. Estratificación.

El sector es mayoritariamente estrato 3.

5.4. Vías De Acceso Al Sector.

En sentido Oriente - Occidente y viceversa la Calle 72 y Calle 68, en sentido Norte

– Sur y viceversa La Avenida 68.

5.4.1. Tipo de Vía.

Son vías de tipo V-O, es decir Avenidas de 2 Calzadas y 6 carriles.

5.5.2. Estado De Conservación.

Bueno.

5.5. Vía Frente a La Propiedad.

El predio tiene frente sobre la Calle 73 y la Carrera 50.

5.6. Infraestructura Urbanística.

5.6.1. Vías.

En buen estado

5.6.2. Andenes

En buen estado

5.6.3. Sardineles.

En buen estado.

5.6.4. Alumbrado Público.

Bueno, postes de iluminación situados a distancias adecuadas.

5.6.5. Redes De Servicios Públicos.

El sector cuenta con una buena infraestructura de servicios públicos.

5.7. Transporte Público.

El sector no cuenta con un sistema masivo de transporte de pasajeros, pero sobre

la Avenida calle 72 y Calle 68 existen rutas de transporte de pasajeros en buses,

busetas y colectivos, que permiten llegar sin inconvenientes al predio.

5.8. Perspectivas De Valorización.

Normales, pese al estancamiento de todo el Sistema Económico Nacional, es

decir, puede variar entre un 10 y 15% anual.

5.9. Comentarios Generales.

Zona con área de Actividad Múltiple. El sector financiero cuenta con algunas

oficinas de los principales Bancos. La salud se encuentra cubierta con centros de

atención como la Clínica Pastrana, La seguridad depende de La Décima Segunda

Estación y los CAI de el Modelo y las Ferias, complementada con numerosas

empresas de vigilancia privada. El sector se ha desarrollado básicamente como

una zona residencial que cuenta con buenas obras de infraestructura pública y de

servicios públicos. El comercio juega papel preponderante en la cotidianidad del

sector, pasando desde el comercio informal hasta el especializado en el corredor

comercial de la Avenida 68 y calle 68. La actividad Institucional y de Servicios es

importante, contando con un gran numero de Colegios Distritales.

6. Reglamentación Urbanística.-

6.1. Acuerdos Y / O Decretos Reglamentarios.

Acuerdo 6 de 1990. Decreto 287 del 23 de Agosto de 2005, por el cual se reglamenta la unidad de planeamiento zonal (UPZ) no. 22, doce de octubre, ubicada en la localidad de barrios unidos

6.2. Área De Actividad.

Residencial

6.3. Usos Permitidos.

Residencial General, Tipología 3 y 4. Comercial Zonal

7. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO.

7.1. Tipo de Inmueble.

Urbano.

7.2. Forma.

Regular.

7.3. Topografía.

Plana en toda su extensión.

7.4. Frente.

Sobre la Calle 73 y la carrera 50.

7.5. Disposición del Inmueble.

Esquinero.

8. CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION.

8.1. Número de Pisos.

3 Pisos.

8.2. Distribución Del Inmueble.

Primer piso: Local comercial, habitación, cocina, baño y zona de ropas.

Segundo Piso: Salón, habitación amplia con closet, cocina, patio y baño.

Tercer piso: Salón comedor, habitación amplia, cocina integral, baño, patio,

por este se accede a la terraza.

8.3. Vetustez.

20 años aproximadamente

8.4. Estado de Conservación

Bueno.

8.5. Especificaciones de Construcción.

Cimentación: Ciclópeo-tradicional

Estructura: Pórticos en Concreto.

Cubierta: Placa impermeabilizada.

Fachada: Ladrillo a la vista.

Cielorraso: Madera y placa.

Mampostería: Estucada, pintada y bloque.

Ventanearía: Marco metálico y vidrió plano transparente.

Puertas exteriores: Metálicas

Pisos: Baldosa, cemento, granito y tapete.

Baños: Enchape corriente.

Cocinas: Tradicional e integral.

Pintura: Estuco y vinilo.

Acabados: Sencillos.

9. AVALUO COMERCIAL.

9.1. Método De Mercado.

Después de realizar un recorrido por la zona, se encontraron las siguientes

ofertas de inmuebles similares al avaluado:

Fecha

Direccion

Barrio

Localidad

Estrato

Perito

Empresa

TELEFONO AREA (mts) VALOR DE VENTA VALOR INTEGRAL

xxxxxxxxxxxxx 210,00 $ 105.000.000,00 500.000$

xxxxxxxxxxxxx 120,00 $ 70.000.000,00 583.333$

Calle 72 Nº 49 - 30 xxxxxxxxxxxxx 300,00 $ 140.000.000,00 466.667$

Calle 71 Nº 52 - 27 xxxxxxxxxxxxx 130,00 $ 80.000.000,00 615.385$

4

$541.346

138651,27

25,61%

VALOR M2 INTEGRAL* $541.346

VALOR ASUMIDO $ 550.000,00

Carrera 50 Nº 72 - 21

DIRECCION DEL PREDIO

Calle 73 Nº 51 - 16

COEFICIENTE DE VARIACION

METODO VALUATORIO DE COMPARACION DE MERCADO PARA LOTES

Julio 19 de 2012

Calle 73 Nº 49 - 72

San Fernando

Barrios Unidos

4

Ing. William Robledo Giraldo

W.R INGENIEROS AVALUADORES

MEDIA

DESVIACION ESTANDAR

Numero de Muestras

Como se desconoce la tendencia de precios para el valor M2 terreno, se recurre a

encuestas realizadas a personas conocedoras del mercado en la zona.

Las encuestas base fueron:

NOMBRE PROFESION VALOR M2

William Robledo G. Ing. Catastral $ 400.000

Erika Robledo Geóloga $ 350.000

Carlos Robledo Arquitecto $ 320.000

Fabián Trujillo Avaluador $ 300.000

Jorge Andrés Román Geólogo $ 300.000

Media Aritmética: X = (1670000 / 5) = 334.000

Desviación Estándar:

S = (X1-X)²

N-1

1. (400.000 – 334.000)² = 4356

2. (350.000 – 334.000)² = 256

3. (320.000 – 334.000)² = 196

4. (300.000 – 334.000)² = 1156

5. (300.000 - 334.000)² = 1156

S = 1780

Coeficiente de Variación:

V = (S / X) * 100

V = (1780 /33400) 100 = 5.32

Valor Asumido Terreno $350.000.oo

9.2. Método de Reposición. (Solo Es Aplicable A Construcciones).

9.2.1. Valor Mt2 Terreno.

$ 350.000.00.

9.2.2. Área de Terreno.

60 Metros Cuadrados.

9.2.3. Valor Comercial Terreno.

$21.000.000.oo

9.3. Valor Mt2 Construcción 1 Piso (Local).

$350.000.00.

9.3.1. Área De Construcción 1 Piso.

60 Metros cuadrados.

Fecha: Número Avalúo

Municipio: Bogota D.C. Fecha Avalúo

Dirección:

Urbanizacion : Area construida M2 60,00

Costos Directos 80% $ 250.000

Costos Indirectos 20% $ 50.000

Costos Totales de La

Construcción

100% $ 300.000

Costos Administrativos y

Financieros

15% $ 45.000

Gran total de Costos $ 345.000

Valor reposición (Obra Nueva) $ 20.700.000,00

Utilidad del Constructor 10% $ 2.070.000

Valor Total Construcción

(Obra Nueva)

$ 22.770.000

Vida Util o Técnica años 100,00%

Edad aproximada años 10

Vida remanente años 90

Porcentaje de edad a depreciar 95%

Estado de conservación ( de 1 a 5 ) 1

Depreciación Acumulada 5,50% $ 1.252.350

Valor de reposición obra nueva $ 22.770.000

Menos depreciación acumulada $ 1.252.350

SubTotal $ 21.517.650

Valor de la Construcción $ 21.517.650

Valor por M2 $ 358.628

Valor Adoptado por M2 350.000

Valor de Reposición m2

Depreciación por Edad y Conservación (tabla de Fitto y Corvini)

Determinación Valor Actual de la Construcción

9.3.2. Valor Total Construcción 1 Piso.

$21.000.000.Oo

9.4. Valor Mt2 Construcción 2 Y 3 Piso.

$300.000.Oo.

9.4.1. Área De Construcción 2 Y 3 Piso.

120 Metros Cuadrados.

9.4.2. Valor Total Construcción 2 Y 3 Piso.

$36.000.000.Oo

9.5. Valor Total Avalúo Método de Reposición.

$78.000.000.Oo

9.6. Método De Renta

Se parte de el Canon de arrendamiento mensual para inmuebles similares al

avaluado, como este tiene usos mixtos, se asume un incremento anual del 10%. El

método empleado es el sugerido por el Ingeniero William Robledo Giraldo, que

dice:

$830.000.oo X 12 X 2.41 = $24.003.600.oo + 10 %

$913.000.oo X 12 X 2.02 = $ 22.131.120.oo + 10%

$1.004.300.oo X 12 X 1.69 = $20.367.204.oo + 10%

$1.104.730.oo X 12 X 1.42 = $18.824.599 .oo + 10%

$1.215.203.oo X 12 $14.582.436 .oo

Σ = $ 99.908.959.oo

Nota: Para el terreno se asume un valor M2 de $350.000.oo y del método de renta

y de reposición, se obtiene su promedio como valor definitivo del avalúo, entonces:

Valor Avalúo Método de Reposición: $78.000.000.oo

Valor Avalúo Método de Renta: $ 99.908.959.oo.

9.7. Valor Definitivo Avalúo

OCHENTA Y OCHO MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL

CUATROCIENTOS OCHENTA PESOS M/CTE. ($88.954.480.oo).

10. METODOLOGIA EMPLEADA.

Para la fijación de precios, se empleo una combinación de metodologías de

aceptación universal, estas fueron: Reposición, Renta y Mercado. Se

complemento este proceso con investigaciones directas e indirectas, que dieron

como consecuencia una tendencia histórica de comportamiento de los precios de

la tierra en el sector, se realizó también un análisis de precios unitarios en revistas

especializadas como Guía Inmobiliaria y CONSTRUDATA. Adicionalmente se

consulto la opinión de profesionales especializados y la base de datos de W.R

INGENIEROS AVALUADORES.

11. SUSTENTACIÓN DEL AVALUO.

Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes

raíces está bastante influenciado por lo que ocurre en la vecindad, su ubicación,

pues los bienes raíces no pueden separarse de donde están ubicados, el futuro

económico del área, pues la tierra urbana tiene valor por su posibilidad presente o

futura como lugar de construcción, el uso actual y posible del predio, pues el valor

de las propiedades se deriva del uso al que se les someta.

Se consideraron también los centros de atracción económica existentes, la

categoría de los servicios públicos, la infraestructura vial y su conductibilidad, la

geometría del predio, las obras en ejecución y proyectadas, los usos del suelo, su

posible rentabilidad. Son incidentes del valor otros elementos como los materiales

de construcción, los acabados, el estado de conservación, el mayor y mejor uso, el

diseño arquitectónico y la distribución interior del inmueble, la estratificación y el

entorno.

12. BIBLIOGRAFIA.

Acuerdo 6 de 1.990

“AVALUOS. METODOLOGIAS PRACTICAS” William Robledo.

BASE DE DATOS DE “W.R. INGENIEROS AVALUADORES”

Copia Escritura publica y Copia certificado catastral.

13. ANEXOS.

FOTOGRAFICO

Atentamente,

WILLIAM ROBLEDO GIRALDO

Ingeniero Catastral y Geodesta. Mat. Prof. No. 2522249646 Cundinamarca.

M.A.P. No. 0158

AVALUOS RURALES

Por predio rural se entiende todo inmueble ubicado por fuera del perímetro urbano.

(El perímetro urbano de cada municipio es definido mediante acuerdo municipal).

Usualmente, en los Avalúos Rurales se consideran como elementos Valuatorios la

Tierra, las Construcciones y los Cultivos (Permanentes y transitorios), También

son elementos Valuatorios Maquinaria Y Equipo, el Good Will y el Valor en

Marcha. Podría decirse entonces, que los Avalúos Rurales son AVALUOS

INDUSTRIALES ESPECIALES Y como factores importantes del avalúo se

consideran El Físico, el económico, El Político y el Social.

El Aspecto Físico consiste en la identificación de los linderos del terreno y las

construcciones asentadas sobre el, se deben describir las construcciones y

clasificar el terreno y sus cultivos.

Para la correcta descripción del Aspecto Físico, se deben adelantar las

siguientes actividades:

5.1. Revisión De La Información Existente.

Comprende el nombre del predio, ubicación y estudio de los títulos respectivos. En

la ubicación se hará relación al departamento, municipio, corregimiento y vereda a

los cuales pertenece el predio.

5.1.1. Delimitación del predio y sus colindantes.

5.1.2. Levantamiento topográfico (Planimetría), de ser posible, para garantizar

plenamente el área y la forma del predio.

5.1.3. Plancha cartográfica con la ubicación del predio motivo del Avalúo

5.1.4. Área, breve descripción del relieve y las pendientes

5.1.5. Vías de acceso al predio, relación de vías internas, descripción de

servidumbres (si existen) y cercas.

5.1.6. Clasificación agrológica, según su capacidad de uso, explotación y manejo.

La clasificación agronómica, aparte de analizar las condiciones físicas y

químicas del suelo, tiene en cuenta variables como relieve, pendientes,

drenaje natural, encharcamiento o inundabilidad de los suelos,

discontinuidad, retención de humedad, pedregosidad, erosión, textura,

profundidad efectiva y nivel de fertilidad (Ver elementos incidentes en el

valor de los lotes rurales).

5.2. Consulta De Información Adicional.

Se debe recurrir a todas las instituciones oficiales o privadas, que puedan dar

información sobre la ficha catastral, avalúo catastral y periodo de vigencia de la

formación y actualización catastral (Instituto Geográfico Agustín Codazzi, Catastro

independiente en los municipio de Cali, Medellín, Santa fe de Bogotá y el

departamento de Antioquia, oficinas de valorización municipal y Departamental).

Estudio de suelos y zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómica (Instituto

Geográfico Agustín Codazzi y sus publicaciones de las respectivas regiones,

oficinas independientes de Catastro), aunque es bueno aclarar que en algunos

municipio del país, la actualización catastral se encuentra muy atrasada, razón por

la cual las definiciones de zonas Geoeconómica no es muy confiable. Avalúos

anteriores del predio o de otros predios ubicados en la misma zona geográfica

(Instituto geográfico Agustín Codazzi, aunque este da avalúos catastrales y no

comerciales, oficinas de finca raíz, lonjas Inmobiliarias).

Lo recomendable antes de la visita física al inmueble, es el acopio de toda la

información posible del predio, que permita al avaluador formarse una idea del

predio a avaluar.

NOTA: Si reunir la información necesaria para efectuar el avalúo no es posible

(la información reunida es insuficiente o no existe ninguna información previa del

inmueble), se debe recurrir a la Fotointerpretación (las fotografías aéreas se

consiguen en el instituto Geográfico Agustín Codazzi, o en las oficinas de catastro

de las ciudades de Cali, Medellín, Santa fe de Bogotá y el Departamento de

Antioquia, según sea la región donde se ubica el predio motivo del Avalúo), de la

correcta Foto interpretación se deduce el relieve, las pendientes, la hidrografía, la

vegetación, construcciones, vías internas y de acceso, identificación y

localización de los linderos y forma del predio a avaluar, área, condiciones

agrológicas del suelo y cercas.

Si tampoco existen las fotografías aéreas, hay que empezar a elaborar la

información pertinente, partiendo del levantamiento topográfico.

5.3. Visita Física Al Predio.

Hace relación a la inspección ocular que el perito efectúa en el predio. Es un

recorrido minucioso de todo el inmueble, realizando un informe individual y

detallado del terreno y de las construcciones. Esta labor se simplifica, cuando

previamente se imprimen formatos de recolección de la información básica en

terreno.

En el avalúo de los lotes se deben considerar los siguientes aspectos (ver capitulo

II): Ubicación, vías de acceso, servicios públicos. Relación frente- fondo, potencial

de desarrollo, composición geológica, existencia de cultivos permanentes o

semipermanentes, si son tierras de labor irrigadas o no, si son tierras con maleza

o improductivas, si poseen o no aguas.

En el avalúo de las construcciones, se deben analizar los siguientes tópicos (ver

capitulo II): Materiales de construcción, acabados, vecindad, el uso actual y

posible, posibilidad de valorización y sistemas de transporte.

Se deben relacionar todas las mejoras, maquinaria y equipo fijos instalados y que

tengan que ver con la producción y productividad del predio (ver capitulo V Avalúo

de maquinarias y equipos).

5.4. Investigación en la Zona de Ubicación del Predio.

Se debe realizar un rápido recorrido por la zona en la cual se ubica el inmueble,

para conocer la existencia de servicios públicos, el nivel social y económico. Las

vías de comunicación y los sistemas de transporte, la infraestructura educativa,

Hospitalaria y cultural, las condiciones de seguridad y orden público, elementos

importantes en la asignación de valores.

También es importante realizar un estudio de mercado, para conocer tendencias

históricas de comportamiento de los precios de la tierra rural (Investigaciones

directas e indirectas).

5.5. Determinación de Precios.

Para la determinación de precios, el avaluador analizará e interpretará la

información obtenida, las fuentes consultadas y decidirá según su criterio cual

metodología o metodologías debe emplear para la obtención de los resultados

finales. Es probable que el avaluador deba emplear una combinación de varias

metodologías, o que tenga que emplear una metodología diferente para cada uno

de los elementos constitutivos del inmueble.

Avalúo de terrenos rurales

Avalúo de construcciones

Avalúo de cultivos

Avalúo de Good Will

Avalúo de valor en marcha

Los terrenos y las construcciones, pueden ser avaluados por cualquiera de los

métodos descritos en los capítulos previos.

5.6. Propuesta Metodológica para el Avalúo de Cultivos.

Determinación del tipo de cultivo.

A. Vida útil del cultivo y su edad de producción.

B. Densificación del cultivo por Hectárea (esta información la suministran las

diferentes agremiaciones agrícolas).

C. Calculo de la producción promedio por hectárea (se obtiene de multiplicar el

producido promedio de cada árbol por e número de árboles sembrado por

hectárea (se consulta la respectiva asociación agrícola).

D. El producido promedio por hectárea se convierte a la medida usual de

comercialización de cada producto (Kls, cargas, etc.), y se multiplica por el número

de hectáreas dedicadas a la producción de ese producto y este valor por el precio

de venta de C/unidad.

E. Se determina el costo de producción de cada cultivo por hectárea (este costo

es el resultado de la sumatoria de inversiones en semillas, abonos, labores de

mantenimiento, costos financieros y mano de obra) y luego se multiplica por el

número de hectáreas dedicadas a ese cultivo.

F. Al valor obtenido como ingresos brutos para cada cultivo (valor obtenido para

cada cosecha en el ITEM E), se resta el costo de producción para cada cultivo.

(Obteniéndose así la rentabilidad del cultivo por cosecha).

Este procedimiento se realiza para cada cultivo y por cosecha, de todos los

productos sembrados en el predio.

Se calcula el costo de la producción faltante con los Índices proyectado del I.P.C.

(la producción faltante se obtiene de restar a la vida útil del cultivo la edad actual

del mismo y este tiempo se multiplica por la rentabilidad individual de cada cultivo.

Es valido aclarar que si quedan de vida útil del cultivo, por ejemplo, 3 años y el

cultivo en cuestión da 2 cosechas por año, la rentabilidad se multiplica por 6 y no

por 3), esta situación es coherente con los avalúos urbanos en los cuales, la

actividad Valuatoria moderna, considera dentro del avalúo el valor del derecho de

superficie (derecho de superficie es el desarrollo arquitectónico en altura viable

para ejecutar en el predio, es decir, el número de pisos que se pueden construir,

es factor determinante del valor, pues es evidente la cada vez más escasa tierra

urbanizable existente en las ciudades. Ejemplos claros de desarrollo en alturas se

tiene en ciudades como Shangai y Tokio, ciudad esta donde se planea construir

para principios del siglo XXI, previa solución de algunos problemas técnicos, una

torre con 3.000 mts de altura y que albergaría una población de alrededor de

600.000 habitantes. Algo así como toda la ciudad de Manizales acomodada en

esa mole).

G. El valor actual del cultivo se obtiene de restar del valor faltante de producción el

valor producido. Es importante resaltar que dependiendo del sitio de ubicación del

cultivo, se debe manejar un factor de incertidumbre (atraso y/o adelanto del

régimen de lluvias, por ejemplo), proporcionado por la respectiva agremiación y/o

asociación de productores.

NOTA: Esta metodología es aplicable a avalúos de cultivos transitorios y

permanentes.

5.7. Ejemplo Avaluó de un Cultivo Permanente.

Es claro que realmente lo que se avalúa en el cultivo, es una expectativa de

producción

Determinar el Avalúo de un Cultivo de Café, en su tercer año, si el área sembrada

es de 8 Has. Y es un cultivo tecnificado al sol.

A. Tipo de cultivo : Permanente

B. Vida útil del cultivo : 7 años

C. Densificación del cultivo : 5.142 plantas/Ha.

D. Producción Promedio por Ha.

Año 1 : 0

Año 2 : 62 @/Ha

Año 3 : 140 @/Ha

Año 4 : 165 @/Ha

Año 5 : 180 @/Ha

Año 6 : 204 @/Ha

Año 7 : 130 /Ha

E. Producción promedio por cargas.

Carga de 125 Kgs.

Multiplico las arrobas por 25 lbs. que tiene cada arroba, este resultado lo divido

por 2 y obtengo Kgs. por Ha y finalmente este resultado lo divido por 125 Kls. para

obtener las cargas, y se multiplica por l número de Has sembradas, y este valor

por $ 188.290 que es el precio de la carga.

Año 1 : 0

asargc2,6=kgrs125

kgr775

kgrs775=lbs2

lbas1551=

lbs2

.lbs25×62:2Año

Y como son 8 Has.

62 cargas/Ha x 8 Has= 496 cargas

496 cargas x $188.290 =$93´391.840

Año 3 : 140 cargas x 8 Ha x 188.290 = $210.884.800

Para obtener los precios de producción en los años siguientes tomamos como

I.P.C. el 16 % para todos los años

800.644¨478$8900.293$arg204

900.293$)16,01(362.253

)1(:⇒6

1

Haxxasc

Vf

IpVpVfAño n

960.560´354=Ha8x924.340$xasargc130

924.340$=)16,0+1(900.293=Vf

)Ip+1((Vp:Vf7Año

1

n

F- Costo de producción total.

1er. Año:

Instalación del cultivo : $1´382.600

Mano de obra : $ 786.900

Insumos : $ 595.700

Planteos y desyerbas : $402.300

Mano de obra : $396.600

Insumos : $ 5.700

Fertilizante : $ 267.100

Mano de obra : $ 129.100

Insumos : $138.000

Labores de sostenimiento : $77.300

Mano de obra : $ 58.000

Insumos : $ 19.300

Administración : $ 350.602

Prestaciones sociales : $20.709

Gastos financieros : $ 427.526

Total costos por Ha : $ 5´087.357

Total costos cultivo : $ 40´689.856

2do año:

Planteos y desyerbas : $ 279.900

Mano de obra : $ 275.000

Insumos : $ 4.300

Fertilización : $ 307.200

Mano de obra : $75.800

Insumos : $231.400

Labores de sostenimiento : $ 83.300

Mano de obra : $ 79.100

Insumos : $ 4.200

Control broca : $ 193.656

Administración : $ 350.602

Impuesto Predial : $ 20.709

Prestaciones sociales : $ 13.625

Gastos financieros : $173.781

Recolección y pos cosecha : $ 544.300

Mano de obra : $ 456.300

Insumos y transporte : $ 88.000

Total costos por Ha : $ 3´181.173

Total costos cultivos : $ 25´449.384

3er año:

Planteos y desyerbas : $ 239.800

Mano de obra : $ 235.500

Insumos : $ 4.300

Fertilización : $ 332.100

Mano de obra : $94.800

Insumos : $237.300

Labores de sostenimiento : $ 30.100

Mano de obra : $ 30.100

Control broca : $ 387.311

Administración : $ 350.602

Impuesto Predial : $ 20.709

Prestaciones sociales : $ 16.323

Gastos financieros : $199.115

Recolección y pos cosecha : $ 1´229.200

Mano de obra : $ 1´030.400

Insumos y transporte : $ 198.800

Total costos por Ha : $ 4´636.460

Total costos cultivos : $ 37´091.680

Se determinan costos solo hasta el 3er año, pues en ese momento es que se

realiza el avalúo del cultivo.

AÑO EGRESO INGRESO

1 40´698.856 0

2 25´449.384 93´391.840

3 37´091.680 210´884.800

4 *39´281.648 288´309.120

5 41´390.448 36´484.208

6 44´761.648 47´964.466

7 33´236.760 35´456.096

*Los gastos de los años 4, 5, 6, y 7 no se desglosan, pero lo datos consignados se

tomaron de un informe de costos de producción de café en la zona central

cafetera.

Total egresos = $261´910.424

Total ingresos = $ 721´490.530

Diferencia = $ 450´580.106

Rentabilidad promedio Hectárea = $ 402.303

Valor del cultivo = $ 609´290.810

Si se considera como factor de incertidumbre, el 10%, entonces el valor final del

avalúo del cultivo de café, seria:

Valor final: $609.290.810 - $60.929.081 = $548.361.729

NOTA: Es posible que la solicitud sea determinar el probable valor de

negociación, se sugiere verificar la vida útil restante del cultivo (para terminar la

vida útil del cultivo faltan 4 años), se debe “Castigar” el valor determinado con un

porcentaje equivalente al promedio del interés pagado por las corporaciones de

ahorro y vivienda (pues ese es le interés mínimo de oportunidad) más 10 puntos,

que se toman por estar el cultivo en plena producción (Valor en marcha).

Si el promedio de interés es del 25% se suman 10 puntos, entonces el valor se

castigaría en 35%

Valor Cultivo = 548.361.729 - 35 %

Valor Cultivo = 548.361.729 - 191.926.605 = $356.435.124

Copia Modelo de Avalúo de un Cultivo Transitorio

Evaluación Financiera Del proyecto de cultivo intensivo de Mango Tommy.

1. Generalidades.

La evaluación económica de proyectos de inversión es un proceso sistemático que permite identificar, medir y valorar los costos y beneficios relevantes asociados a una decisión de inversión, para emitir un juicio objetivo sobre la conveniencia de su ejecución, desde distintos puntos de vista: económico, privado o social. Desde un punto de vista económico, financiero o social, dicha técnica tiende a facilitar el proceso de asignación de recursos que realiza el inversionista, público o privado, y bajo su alero se han desarrollado aplicaciones metodológicas que permiten homogeneizar proyectos de naturaleza heterogénea.

2. Métodos de evaluación que toman en cuenta el valor del dinero a través del tiempo

La evaluación de proyectos por medio de métodos matemáticos- Financieros, es una herramienta de gran utilidad para la toma de decisiones por parte de los administradores financieros, ya que un análisis que se anticipe al futuro puede evitar posibles desviaciones y problemas en el largo plazo. Las técnicas de evaluación económica son herramientas de uso general. Lo mismo pueden aplicarse a inversiones industriales, de hotelería, de servicios, que a inversiones en informática. El valor presente neto y la tasa interna de rendimiento se mencionan juntos porque en realidad es el mismo método, sólo que sus resultados se expresan de manera distinta. Recuérdese que la tasa interna de rendimiento es el interés que hace el valor presente igual a cero.

Estas técnicas de uso muy extendido se utilizan cuando la inversión produce ingresos por sí misma, es decir, sería el caso de la tan mencionada situación de una empresa, que vendiera servicios de informática. El VPN y la TIR se aplican cuando hay ingresos, independientemente de que la entidad pague o no pague impuestos.

2.1. Método del Valor Presente Neto (VPN)

El método del Valor Presente Neto es muy utilizado por dos razones, la primera porque es de muy fácil aplicación y la segunda porque todos los ingresos y egresos futuros se transforman a pesos de hoy y así puede verse, fácilmente, si los ingresos son mayores que los egresos. Cuando el VPN es menor que cero implica que hay una pérdida a una cierta tasa de interés o por el contrario si el VPN es mayor que cero se presenta una ganancia. Cuando el VPN es igual a cero se dice que el proyecto es indiferente. La condición indispensable para comparar alternativas es que siempre se tome en la comparación igual número de años, pero si el tiempo de cada uno es diferente, se debe tomar como base el mínimo común múltiplo de los años de cada alternativa.

En la aceptación o rechazo de un proyecto depende directamente de la tasa de interés que se utilice. Por lo general el VPN disminuye a medida que aumenta la tasa de interés, En consecuencia para el mismo proyecto puede presentarse que

a una cierta tasa de interés, el VPN puede variar significativamente, hasta el punto de llegar a rechazarlo o aceptarlo según sea el caso.

Al evaluar proyectos con la metodología del VPN, se recomienda que se calcule con una tasa de interés superior a la Tasa de Interés de Oportunidad (TIO), con el fín de tener un margen de seguridad para cubrir ciertos riesgos, tales como liquidez, efectos inflacionarios o desviaciones que no se tengan previstas.

Fórmula de Cálculo

Donde:

- VAN = Valor Actual Neto de la Inversión. - A = Valor de la Inversión Inicial. - Qi = Valor neto de los distintos flujos de caja. Se trata del valor neto así cuando en un mismo periodo se den flujos positivos y negativos será la diferencia entre ambos flujos. - ki = Tasa de retorno del periodo.

2.2. Método de la Tasa Interna de Retorno (TIR)

Este método consiste en encontrar una tasa de interés en la cual se cumplen las condiciones buscadas en el momento de iniciar o aceptar un proyecto de inversión. Tiene como ventaja frente a otras metodologías como la del Valor Presente Neto (VPN) o el Valor Presente Neto Incremental (VPNI) por que en este se elimina el cálculo de la Tasa de Interés de Oportunidad (TIO), esto le da una característica favorable en su utilización por parte de los administradores financieros.

La Tasa Interna de Retorno es aquélla tasa que está ganando un interés sobre el saldo no recuperado de la inversión en cualquier momento de la duración del proyecto. En la medida de las condiciones y alcance del proyecto estos deben evaluarse de acuerdo a sus características, con unos sencillos ejemplos se expondrán sus fundamentos. Esta es una herramienta de gran utilidad para la toma de decisiones financiera dentro de las organizaciones

3. Descripción Botánica del Mango Tommy.

-Tronco. El mango típico constituye un árbol de tamaño mediano, de 10-30 m de altura. El tronco es más o menos recto, cilíndrico y de 75-100 cm de diámetro, cuya corteza de color gris – café tiene grietas longitudinales o surcos reticulados poco profundos que a veces contienen gotitas de resina.

-Copa. La corona es densa y ampliamente oval o globular. Las ramitas son gruesas y robustas, frecuentemente con grupos alternos de entrenudos largos y cortos que corresponden al principio y a las partes posteriores de cada renuevo o crecimientos sucesivos; son redondeadas, lisas, de color verde amarillento y opaco cuando jóvenes; las cicatrices de la hoja son apenas prominentes. -Hojas. Las hojas son alternas, espaciadas irregularmente a lo largo de las ramitas, de pecíolo largo o corto, oblongo lanceolado, coriáceo, liso en ambas superficies, de color verde oscuro brillante por arriba, verde – amarillento por abajo, de 10-40 cm de largo, de 2-10 cm de ancho, y enteros con márgenes delgados transparentes, base agua o acuñada y un tanto reducida abruptamente ápice acuminado.

Las hojas tienen nervaduras visiblemente reticuladas, con una nervadura media robusta y conspicua y de 12-30 pares de nervaduras laterales más o menos prominentes; ellas expiden un olor resinoso cuando se les tritura; el pecíolo es redondeado, ligeramente engrosado en la base, liso y de 1,5-7,5 cm de largo. Las hojas jóvenes son de color violeta rojizo o bronceado, posteriormente se tornan de color verde oscuro.

-Inflorescencia. Las panículas son muy ramificadas y terminales, de aspecto piramidal, de 6-40 cm de largo, de 3-25 cm de diámetro; las raquias son de color rosado o morado, algunas veces verde–amarillentas, redondeadas y densamente pubescentes o blancas peludas; las brácteas son oblongas–lanceoladas u ovadas–oblongas, intensamente pubescentes, se marchitan y caen pronto y miden de 0,3-0,5 cm de largo. -Flores. Las flores polígamas, de 4 a 5 partes, se producen en las cimas densas o en la últimas ramitas de la inflorescencia y son de color verde–amarillento, de 0,2-0,4 cm de largo y 0,5-0,7 cm de diámetro cuando están extendidas. Los sépalos son libres, caedizos, ovados u ovados–oblongos, un tanto agudos u obtusos, de color verde–amarillento o amarillo claro, cóncavos, densamente cubiertos (especialmente en la parte exterior) con pelos cortos visibles, de 0,2-0,3 cm de largo y 0,1-0,15 cm de ancho. Los pétalos permanecen libres del disco y son caedizos, ovoides u ovoides–oblongos, se extienden con las puntas curvadas, finamente pubescentes o lisos, de color banco–amarillento con venas moradas y tres o cinco surcos de color ocre, que después toman el color anaranjado; ellos miden de 0,3-0,5 cm de largo, y 0,12-0,15 cm de ancho; los pétalos viejos a veces tienen márgenes rosados, el disco es grande, notoriamente de cuatro o cinco lóbulos arriba de la base de los pétalos, surcado, esponjoso, de color de limón, convirtiéndose después a blanco translúcido, durante la antesis es mucho más ancho que el ovario y de 0,1-0,15 cm de alto.

Los estambres pueden ser de cuatro a cinco, desiguales en su longitud, siendo fértiles sólo uno o dos de ellos, el resto está reducido a diminutos estaminoides, de

color morado o blanco amarillento; los estambres perfectos miden de 0,2-0,3 cm de largo, con las anteras ovoide–oblongas, obtusas, lisas. Las flores estaminadas carecen de ovario rudimentario y sus estambres son centrales, reunidos cercanamente por el disco. El ovario en la flor perfecta es conspicuo, globoso, de color limón o amarillento y de 0,2-0,15 cm de diámetro; el estilo es lateral, curvado hacia arriba, liso y de 0,15-0,2 cm de largo; el estigma es pequeño y terminal. La polinización del mango es esencialmente entomófila, siendo los principales polinizadores, insectos del orden Díptera. -Fruto. Se trata de una gran drupa carnosa que puede contener uno o más embriones. Los mangos de tipo indio son monoembriónicos y de ellos derivan la mayoría de los cultivares comerciales. Generalmente los mangos poliembriónicos se utilizan como patrones. Posee un mesocarpo comestible de diferente grosor según los cultivares y las condiciones de cultivo. Su peso varía desde 150 g hasta 2 kg. Su forma también es variable, pero generalmente es ovoide-oblonga, notoriamente aplanada, redondeada, u obtusa a ambos extremos, de 4-25 cm. de largo y 1.5-10 cm. de grosor. El color puede estar entre verde, amarillo y diferentes tonalidades de rosa, rojo y violeta. La cáscara es gruesa, frecuentemente con lenticelas blancas prominentes; la carne es de color amarillo o anaranjado, jugosa y sabrosa. -Semilla. Es ovoide, oblonga, alargada, estando recubierta por un endocarpo grueso y leñoso con una capa fibrosa externa, que se puede extender dentro de la carne.

4.- Material Vegetal

La elección de un cultivo y su producción intensiva, debe tener en cuenta lo siguiente:

La producción para el mercado de destino.

La adaptación al medio, diferenciando entre zonas tropicales y subtropicales y zonas húmedas y secas.

5. Requerimientos Edafoclimáticos.

5.1. Suelo.

Puede vivir bien en diferentes clases de terreno, siempre que sean profundos y con un buen drenaje, factor este último de gran importancia. En terrenos en los que se efectúa un abonado racional la profundidad no es tan necesaria; sin embargo, no deben plantarse en suelos con menos de 80 a 100 cm de profundidad. Se recomiendan en general los suelos ligeros, donde las grandes raíces puedan penetrar y fijarse al terreno. El pH estará en torno a 5.5-5.7; teniendo el suelo una textura limo-arenosa o arcillo-arenosa. Un análisis de un suelo donde los mangos prosperan muy bien dio el siguiente

resultado: cal (CaO) 1,2 %, magnesio (MgO) 1,18 %, potasa (K2O) 2,73 %, anhídrido fosfórico (P2O5) 0,15 %, nitrógeno 0,105 %.

5.2. Necesidades Hídricas.

Los requerimientos hídricos dependen del tipo de clima del área donde estén situadas las plantaciones. Si se encuentran en zonas con alternancia de estaciones húmeda y seca, óptimas para el cultivo del mango, como sucede en Sudán, durante la estación de lluvias se desarrolla un crecimiento vegetativo, y en la estación seca la floración y la fructificación; en este caso basta con un pequeño aporte de agua.

En áreas más frías, como Israel e Islas Canarias, sólo existe una estación cálida, en la que tiene lugar a la vez la fructificación y el desarrollo vegetativo, en este caso el riego debe ser mucho más copioso, pero se tendrá en cuenta que un exceso de humedad es perjudicial para la fructificación. En general necesita menos agua que el aguacate; se da la circunstancia de que en terrenos donde las disponibilidades de agua son abundantes, el árbol vegetal muy bien, pero no fructifica.

Cuando más agua necesitan los árboles es en sus primeros días de vida, llegando aproximadamente de 16 a 20 litros semanales por árbol. Esto sucede durante los dos primeros años y siempre que el árbol esté en el terreno; no es lo mismo en el vivero, donde sus exigencias son menores. Una vez que el árbol está enraizado aguanta muy bien la sequía; prospera con la cuarta parte del agua que necesita la platanera y puede tolerar, según clases de tierra, hasta 400 miligramos de sal por litro de agua. Para obtener el máximo rendimiento del árbol, los riegos deben ser periódicos (400m3/ha y mes).

Los riegos más copiosos deben darse cuando los capullos van a abrir, y hasta varias semanas después de la fructificación. Mientras la fruta aumenta de tamaño debe regarse una vez cada quince días y puede dejarse de regar al acercarse la madurez.

El mango se adapta muy bien a condiciones de precipitación variables; además tolera la sequía, aunque fisiológicamente esta tolerancia ha sido atribuida a la posesión de laticíferos que permiten a las hojas mantener su turgencia a través de un ajuste osmótico que evite los déficit de agua internos (Schaffers et al., 1994). En suelos calcáreos un periodo de inundaciones continuas no excesivamente largo puede ser beneficioso para el mango, ya que permite aumentar la disponibilidad en el suelo de algunos microelementos tales como el hierro y el manganeso (Whiley y Shaffers, 1997).

Los periodos de déficit hídrico benefician el ciclo fenológico del mango. En áreas tropicales el estrés hídrico es el principal factor ambiental responsable de la inducción floral. Al contrario ocurre con el cuajado y el crecimiento del fruto, pues

una sequía es muy perjudicial, ya que disminuye el tamaño del fruto. Se considera más importante una buena distribución de las precipitaciones anuales que la cantidad de agua, siendo la precipitación mínima anual de 700 mm bien distribuidas.

5.3. Temperaturas.

El mango prospera muy bien en un clima donde las temperaturas sean las siguientes:

Invierno ligeramente frío (temperatura mínima de 10ºC). Primavera ligeramente cálida (temperatura mínima superior a 15ºC). Verano y otoño cálidos Ligeras variaciones entre el día y la noche.

6.- Particularidades del cultivo.

6.1.- Plantación.

La plantación se lleva a cabo cuando las plantas tienen de 1 a 2 años; si se les cultiva en recipientes, se les puede sacar en cualquier época del año; si están en los surcos del vivero, generalmente lo mejor es a principio o al final de la primavera. En cualquier caso se les trasplanta lo más cuidadosamente posible en cepas previamente preparadas y espaciadas de 10 a 12 m de distancia. Ciertas variedades que crecen débilmente se pueden trasplantar más cerca (6x6 m) y los tipos vigorosos que se extienden, se colocan a una distancia de 14 a 16 m. Los árboles deben regarse tras la plantación y luego varias veces por semana durante los primeros quince días. El área en torno al árbol (aproximadamente un metro) debe mantenerse libre de malas hierbas, recomendándose la colocación de un mulching, sobre todo en la estación seca. 6.2.- Abonado.

El abonado y el riego, deben programarse de acuerdo con el ciclo fenológico para alcanzar un rendimiento optimo. La potasa es el elemento al que mejor ha respondido el árbol, siendo, por tanto, el que en mayor proporción debe entrar en la fórmula de abonado. Un árbol en plena producción responde muy bien a la siguiente aplicación de abono: 2500 gramos de sulfato de potasio y 1500 gramos de superfosfato de cal, añadidos al terreno en una sola aplicación, preferible en el mes de noviembre. Debe procurarse distribuirlo bajo la copa del árbol, removiéndolo y mezclándolo bien con la tierra.

El suelo con árboles jóvenes se debe arropar para ayudar a retener la humedad y contrarrestar las hierbas. Pueden resultar útiles las aplicaciones de piedra caliza

dolomítica, si la reacción del suelo está debajo de un pH 5.5. Las aspersiones nutritivas conteniendo cobre, cinc, manganeso y boro son beneficiosos en todos los suelos. Estas se deben aplicar más o menos 3 veces al año (una vez en el caso del boro) durante los primeros años.

6.3.- Poda.

El mango florece y fructifica de manera muy semejante al aguacate, es decir, en grandes panículas muy ramificadas que aparecen en las extremidades de ramas del año que poseen suficiente madurez.

Para que la inducción floral pueda presentarse en forma normal se requiere que le árbol pase un período de bajas temperaturas, es decir, de un cierto invierno benigno que haga detener sensiblemente el crecimiento vegetativo, se acumulen almidones en los brotes, y se propicie la diferenciación. En su defecto, a falta de bajas temperaturas, se pueden obtener los mismos resultados cuando se presenta una época de sequía. Respecto a la formación del árbol si es necesario intervenir con la poda, muy particularmente en la selección de las ramas principales que iniciarán la copa. Si bien es cierto que los árboles de esta especie pueden formar su estructura normal sin ninguna ayuda de la poda, también es verdad que el mango, en gran número de variedades, tiende con frecuencia a emitir cuando joven brotes muy verticales, con ángulos de inserción muy cerrados. La producción de un árbol de mango es muy elevada. Como término general, para un ejemplar de tamaño medio puede calcularse un rendimiento de 200 kilos, llegando normalmente algunos árboles a cargar más de 1000 kilogramos de fruta. Esto supone unos 30.000 – 40.000 kg/ha.

Los frutos de mango requieren más o menos de 105 a 130 días desde el amarre del fruto hasta su plena madurez.

En general, el criterio para determinar la época de recolección varía según el cultivo y la zona de producción, por tanto, las recomendaciones dadas anteriormente sólo pueden tener utilidad en lugares con condiciones climáticas idénticas y donde tenga lugar una floración homogénea. La recolección del mango es manual, se debe procurar siempre cortar el fruto con un poco de pedúnculo, ya que haciéndose a ras se derramaría savia, lo que más tarde contribuiría a que la fruta se arrugara y depreciara.

6.4. Peso. El peso de la fruta depende del cultivo, de las condiciones de crecimiento y de la cosecha. Casi todos los mercados prefieren la fruta en la gama de 300 a 500 gramos. Para obtener estos tamaños será necesario técnicas de cultivo especiales en algunos cultivos.

Avalúo del Cultivo

Departamento Cundinamarca Área Total Cultiv. (Has) 6 aprox.

Municipio La Meza Rendimiento por (Ha.) 160 kl x árbol

Cultivo Mango

Variedad Tommy

Fecha de siembra 4 años prom. Nivel tecnológico Medio

Distanciamiento 9.0 x 8.0 m. Fecha may-18

RUBROS CANTIDA (Ha)

PRECIO UNITARIO COSTO TOTAL

COSTOS DIRECTOS $ 7.127.431,00

Mano de obra $ 484.570,00

Maquinaria agrícola $ 538.410,00

Insumos $ 4.145.187,00

Riegos $ 995.883,00

Control Fitosanitario $ 696.414,00

Otros $ 266.967,00

COSTOS INDIRECTOS $ 1.024.630,00

Gastos administrativos (1.5% de CD $ 258.409,00

Asistencia técnica (5% de CD) $ 77.524,00

Gastos Financieros (19% $ 688.697,00

COSTO TOTAL $ 8.152.061,00

NOTA: A los valores anteriores hay que sumarles el costo de los Kolinos, el cual es de $10.000.oo Aproxima. Se calcula que en una Hectárea debe sembrarse alrededor de 150 palos. En consecuencia, el costo de los Kolinos es de $ 1.500.000.oo por Ha

Valor Total de Siembra de Mango Tommy por Ha.$9.652.061.oo.

Cuadro No. 2. Costos de producción por Hectárea Mango (Mantenimiento)

Departamento Cundinamarca Área Total Cult. (Has) 6 aprox.

Municipio La Meza Rendimiento por (Ha.) 160 kl x árbol

Cultivo Mango

Variedad Tommy

Fecha de siembra 4 años prom. Nivel tecnológico Medio

Distanciamiento 9.0 x 8.0 m. Fecha may-18

RUBROS CANTIDAD (Ha)

PRECIO UNITARIO COSTO TOTAL

COSTOS DIRECTOS $ 2.679.038,00

MANO DE OBRA $ 359.584,00

Preparación del terreno labores culturales $ 94.405,00

Cosecha $ 226.717,00

MAQUINARIA AGRICOLA $ 94.405,00

INSUMOS $ 1.903.927,00

COSTOS INDIRECTOS $ 389.467,00

Gastos administrativos (1.5% de CD $ 98.848,00

Asistencia técnica (5% de CD) $ 29.652,00

Gastos Financieros (19% TEM + 3% com.) $ 260.967,00

COSTO TOTAL $ 3.068.505,00

Para el análisis, se considera entonces que el Primer año de Siembra, la inversión Total fue de $ 9.652.061.oo. Por Ha

Para el Segundo año, se invierte en Mantenimiento la suma de $ 3.068.505.oo por Ha

Se actualiza el valor de la inversión del Primer año, para poder sumarla al costo de Mantenimiento del Cultivo, así:

La formula para realizar la proyección económica es la tradicional: VF = Vp ( 1 + Ip )n

VF = Valor Futuro Vp = Valor Presente o Ingresos obtenidos en cada uno de los años en cuestión Ip = Efecto combinado de Inflación y Devaluación de los últimos 5 años.

Diagrama de Flujo de las inversiones en el Mantenimiento del Cultivo

1er. Año 2do. Año 3er. Año 4to. Año 5to. Año $ 3.068.505.oo $ 3.528.781.oo $ 4.058.098.oo $ 4.666.813.oo $ 5.366.834.oo Valor Presente Neto Se manejara una taza de descuentos del 15% Valor Presente Neto de las inversiones de mantenimiento $ 15.322.196.oo

Al valor presente neto obtenido se le suma la inversión en la siembra del cultivo $ 15.322.196.oo + $ 9.652.061 = $ 24.974.257.oo

Ingresos del Cultivo. Nota: El cultivo en plena producción, tiene una producción promedio por árbol y por cosecha de 160 kl. Con una adecuada distribución se puede plantar 150 árboles por Ha. Se estandariza la producción de dos cosechas año a partir del segundo año. Producción Promedio por cosecha = Área cultiva * No. Arboles por Ha. * Producción promedio por árbol 6 * 150 * 160 = 144.000 Kl. Por cosecha No. De cosechas por año = 2 Producción ideal promedio por año = 288.000 Kl. Grado de incertidumbre 10% es decir, igual a 28.800 kl. Producción real = producción ideal – grado de incertidumbre Producción real = 288.000 - 28.800 Producción real = 259.200 Kl. Precio de venta por Kl. $ 2.500 Valor producción anual = Producción real X Precio de Venta Valor producción anual = $ 648.000.000.oo

Diagrama de flujo de los ingresos del Cultivo 0 1 2 3 4 5 0 1 2 $648.000.000.oo $714.420.000.oo $787.648.050.oo $680.400.000.oo $750.141.000.oo Se pretende ahora traer los ingresos futuros al punto de iniciación del cultivo, es decir, obtener su valor presente neto. $ 1.790.697.161 Rentabilidad total del proyecto= Ingresos futuros - costo de inversión Rentabilidad total del proyecto (5 años) = Vp neto ingresos futuros – Vp netos inversiones Rentabilidad total del proyecto = $ 1.790.697.161 - $ 24.974.257.oo Rentabilidad total del proyecto = $ 1.765.722.904.oo NOTA: La solicitud es determinar el probable valor de negociación, el Ing. William

Robledo Giraldo en su libro: “Avalúos Generalidades y Métodos”, sugiere:

Verificar la vida útil restante del cultivo (la vida útil se considera sobre el tiempo

analizado),

Determinar la rentabilidad que el valor de las utilidades generaría en el sistema

financiero durante la vida útil restante del cultivo. (Años analizados).

Tomar como valor en marcha el 10% del valor presente neto de los beneficios

futuros.

Proceso de cálculo:

Verificar la vida útil restante del cultivo (la vida útil se considera sobre el tiempo

analizado).5 años.

Determinar la rentabilidad que el valor de las utilidades generaría en el sistema

financiero durante la vida útil restante del cultivo. (años analizados).

VF = Vp ( 1 + Ip )n

VF= $ 1.765.722.904.oo (1 + 0,0455)5

VF= $ 2.205.681.173.oo

Rentabilidad = $ 2.205.681.173.oo - $ 1.765.722.904.oo Rentabilidad = $ 439.958.269.oo Tomar como valor en marcha el 10% del valor presente neto de los beneficios

futuros.

10% = $ 176.572.290.oo Valor ideal negociación = Rentabilidad vp ingresos futuros + v/r en marcha Valor ideal negociación = $ 439.958.269.oo + $ 176.572.290.oo Valor ideal negociación = 516.530.539.oo Grado de incertidumbre 20% = $123.306.112.oo Valor real negociación = V/r ideal negociación - Grado incertidumbre Valor real negociación = $ 616.530.559.oo - $ 123.306.112.oo Valor real negociación = $ 493.224.447.oo

Entonces, El Interés de Oportunidad Mínimo, es el sistema financiero, que paga una tasa del 4.55%, en Depósitos a termino Fijo (1 año), Pagina Bancolombia, Mayo 18 de 2010)

VF = $9.652.061.oo. (1 + 0.0455).

VF = $10.091.298.oo.Este valor esta actualizado AL segundo año. Entonces:

Inversión al Cabo del Segundo año= $10.091.298.oo+$ 3.068.505.oo.

I,F =$13.228.240.oo.

Del Segundo al Cuarto año, se realiza la inversión del Mantenimiento del área cultivada, y se mantiene el mismo criterio de actualización. Pero es importante anotar, que ya se empiezan a recoger algunos frutos.

Tercer año: VF=$3.068.505.oo (1+0.0455).=$3.208.122.oo.

Cuarto año: VF=$3.208.122.oo (1+0.0455)=3.354.092.oo.

Valor Total Mantenimiento del cultivo 3 y 4 año.=6.562.214.oo

5.8. Ejemplo Modelo de Informe de un Avalúo Rural.

1- Consideraciones generales del avalúo

Se relaciona el método empleado, las fuentes consultadas y describe brevemente

la forma como se determino el valor de la propiedad.

2- Memoria descriptiva

2-1. Nombre del propietario

2-2. Ubicación geográfica del municipio

2-3. Ubicación del predio dentro del municipio

2-4. Ubicación del predio por corregimiento

2-5. Ubicación del predio por vereda

2-6. Descripción del sector

2-7. Existencia de servicios públicos

2-8. Vías de acceso al zona

2-9. Vías de acceso al predio

2-10. Usos de suelo

3- Aspecto jurídico.

3-1. Titulación

3-2. Matricula inmobiliaria

3-3. Ficha catastral

3-4. Afectaciones y gravámenes

4- Linderos y áreas.

4-1. Linderos según escritura

4-2. Linderos según carta catastral

4-3. Linderos según visita

4-4. Área del lote según escritura

4-5. Área del lote según levantamiento

4-6. Área construida

4-7. Área anexos

Es necesario aclarar, que las áreas oficiales según resolución 2555 de 1988

(por la cual se reglamenta la formación, actualizada de la formación y

conservación del Catastro Nacional) son las determinadas por el Instituto

Geográfico Agustín Codazzi. Cuando hay discrepancia en las diferentes áreas

debe hacerse un proceso aclaratorio y sugerir levantamiento de planos por

profesionales expertos.

5- Características generales del lote.

5-1. Topografía del lote

5-2. Relación frente - fondo del lote

5-3. Forma del lote

5-4. Existencia de aguas

5-5. Drenajes

5-6. Nivel de encharcamientos

5-7. Nivel de permeabilidad

5-8. Discontinuidad

5-9. Pedregosidad

5-10. Erosión

5-11. Textura del suelo

5-12. Nivel de fertilidad

5-13. Tipo de suelo

5-14. Cercanía a los centros de atracción económica

5-15. Tipo de cultivo

5-16. Número de cosecha por año

5-17. Edad del cultivo

5-18. Vida productiva del cultivo

5-19. Densidad del cultivo

5-20. Producción promedio por Ha

5-21. Área cultivada

5-22. Promedio total cultivo

6- Características generales de la construcción.

6-1. Cimentación

6-2. Muros

6-3. Cielos rasos

6-4. Cubierta

6-5. Fachada

6-6. Pisos

6-7. Baños

6-8. Cocina

6-9. Instalaciones Hidráulicas

6-10. Instalaciones eléctricas

6-11. Materiales predominantes en la construcción

6-12. Acabados

6-13. Vetustez

6-14. Estado de conservación

7- Maquinaria y equipo.

7-1. Tipo de equipo

7-2. Vida útil del equipo

7-3. Reparaciones preventivas y/o correctivas

7-4. Variantes técnicas del equipo

7-5. Vida estimada del equipo

7-6. Método de depreciación

7-7. Cuota de salvamento

7-8. Valor a depreciar

7-9. Valor de sustitución del equipo

7-10. Calculo del Good Will

7-11. Calculo del Valor en Marcha

8- Sustentación del avalúo.

8-1. Para el lote

8-2. Para la construcción

8-3. Para los anexos

8-4. Para los equipos

9- Cuadro de valores.

9-1. valor mt² lote

9-2. Valor total lote

9-3. Valor mt² construcción

9-4. Valor total constricción

9-5. Valor mt² construcción anexos

9-6. Valor total construcción anexos

9-7. Valor total cultivos

9-8. Valor total avalúos

10- Indicadores Económicos.

11- Recomendaciones y conclusiones.

12- Documentación empleada.

13- Cuadro de cálculo.

14- Documentos examinados.

15- Bibliografía.

6. AVALUOS MASIVOS

Por Avalúos Masivos se entiende el proceso que permite extrapolar información

para un gran número de predios, teniendo como base valores obtenidos mediante

avalúos físicos en terreno, de un número representativo de inmuebles, del total de

predios que se pretende avaluar.

6.1. Metodología para la Elaboración de Avalúos Masivos.

Los Avalúos Masivos se emplean en Catastro (Procesos de formación y

actualización), y en determinación del beneficio predial en Contribuciones de

Valorización.

La Resolución 2555 de 1.988 por la cual se reglamenta la Formación,

Actualización de la Formación y Conservación del Catastro Nacional, define el

Catastro como el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los

bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de

lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica y el Avalúo

Catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenidos mediante

investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El Avalúo Catastral de

cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados

independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidas.

Por Formación Catastral se entiende el proceso por medio del cual se obtiene la

información correspondiente a los predios de un territorio o jurisdicción de la

Unidad Político-administrativa denominada municipio, teniendo como base sus

aspectos físico, jurídico, fiscal y económico, con el fin de lograr los objetivos

generales del Catastro.

Los Avalúos de Formación Catastral se obtendrán por Zonas Homogéneas Físicas

y Geoeconómicas, teniendo en cuenta los valores unitarios para edificaciones y

terrenos.

Por Zona Homogénea Física se entiende el espacio geográfico de una región con

características similares en cuanto a suelos, aguas, pendientes, pisos térmicos,

vías, uso, destino económico, u otras variables que permitan diferenciar éstas

áreas de las adyacentes. La clasificación de las tierras para la determinación de

las Zonas Homogéneas Físicas Rurales, se obtiene con fundamento en las

condiciones agrológicas, topográficas, climatológicas de los suelos y en su

capacidad y limitaciones de uso y manejo.

Por Zona Homogénea Económica, a la luz de la misma resolución (2555 de

Septiembre 28 de 1.988), se entiende el espacio geográfico de una región con

características similares en cuanto a su precio.

Los inmuebles, por su ubicación se clasificarán en predios urbanos y rurales.

El estudio que permite establecer el valor en el mercado inmobiliario de cada uno

de los predios de una determinada región, comprende las etapas denominadas

identificación predial, determinación de Zonas Homogéneas Físicas, Zonas

Homogéneas Económicas, determinación de valores Unitarios y liquidación de los

Avalúos

Para los avalúos masivos, requeridos en formaciones y actualizaciones

catastrales, lo mismo que en la determinación del beneficio predial producido por

obras de interés público, se puede utilizar la metodología combinada de las zonas

geoeconómicas y la nivelación primaria de precios. La metodología es la

siguiente:

6.1.1. Nivelación Urbana.

Se procede a fijar las Zonas Geofísicas, que son espacios geográficos de una

región con características similares en cuanto a suelos, aguas, pendientes, pisos

térmicos, vías, uso, destinos económicos y otras variables que permiten

diferenciar estas áreas de las adyacentes.

Para las zonas homogéneas físicas urbanas se tendrán en cuenta las condiciones

topográficas y de uso, como su destino económico.

La clasificación de las tierras para la determinación de las zonas homogéneas

físicas rurales se obtendrá con fundamento en las condiciones agrológicas,

topográficas, climáticas de los suelos y en su capacidad y limitaciones de uso y

manejo.

Para la determinación de unas correctas zonas geofísicas se requiere un amplio

conocimiento de la zona donde se realizarán los avalúos. Se pueden determinar

sobre un plano actualizado del sector a Escala 1:10.000.

Una vez determinadas las zonas homogéneas físicas o geográficas, se procede a

definir las Zonas Geoeconómicas o Zonas Homogéneas Económicas:

Se entiende por puntos de investigación económica a aquellos seleccionados

dentro del área urbana o rural del municipio para establecer valores unitarios del

terreno, mediante el análisis de información directa e indirecta de precios en el

mercado inmobiliario.

6.1.2. LOCALIZACIÓN DE LOS PUNTOS DE ANÁLISIS.

El número de puntos de análisis depende en las zonas urbanas del número total

de esquinas que tenga la zona donde se están realizando los avalúos, de este

número se puede considerar entre un 10% y un 25% como muestra representativa

y se elegirán de acuerdo a los siguientes criterios:

a. Centro de Atracción Económica existentes.

b. Categoría del servicio público

c. Clasificación de las vías y conductibilidad.

d. Sitios de transición de los sectores económicos

e. Intersección de las vías principales con límites del sector económico

f. Cruces de vías

g. Esquinas de plazas o parques

h. Núcleos de mayor movimiento de la Propiedad Raíz

i. Limites urbanos

j. En general, todos aquellos sitios en los cuales se observen cambios apreciables

con relación al conjunto.

Para la selección de los puntos de análisis en el sector rural hay que tener en

cuenta:

a. Topografía.

b. Condiciones agrológicas.

c. Productividad de la tierra.

d. Existencia de cultivos permanentes, semipermanentes o de pancoger.

e. Servidumbres

f. Aguas

g. Uso actual y posible

h. Vías de acceso

i. Cercanía a los centros de consumo.

El número de los puntos de análisis en la zona rural depende de la extensión del

área en estudio.

El valor determinado para éstos puntos de análisis, los asume Catastro para toda

la Zona Homogénea Geoeconómica. Para el Avalúo de las construcciones, se

requiere la visita individual de todos los predios para dar una calificación individual

y acertada (Ver formato de calificación de construcciones de El Instituto

Geográfico).

El investigador catastral está en la obligación de visitar todos los predios objetos

de formación o actualización catastral, para dar una calificación objetiva y real, a

las construcciones existentes. Dependiendo del puntaje asignado a la

construcción, se dará un valor, a mayor calificación mayor valor de la construcción.

Los valores para los puntajes han sido definidos previamente por Catastro.

El Avalúo Catastral en consecuencia, será el valor asignado al terreno por el

método de Zonas Geoeconómicas mas el valor de la construcción, obtenido

mediante el puntaje.

Finalmente, en la Formación y en la Actualización de la Formación Catastral Rural,

se debe entregar como mínimo, los siguientes documentos:

Cartas del conjunto del territorio municipal en la escala adecuada, según su

extensión con el deslinde municipal, el perímetro rural, delimitación y

numeración de los corregimientos y veredas, Zonas Homogéneas físicas (usos

del suelo, vías, aguas, valores potenciales, pendientes) y las fotografías aéreas

correspondientes, Zonas Homogéneas Geoeconómicas con sus respectivos

valores unitarios.

Tabla de valores unitarios para las construcciones según su tipificación.

Ficha predial para cada inmueble o mejoras por edificación.

Relación de números prediales utilizados por corregimiento y vereda.

Carta predial para el municipio en las escalas que permitan la identificación de

los inmuebles.

Índice de vuelo para las fotografías aéreas.

Fotos aéreas con delimitaciones prediales y su respectiva relación.

Estadísticas de los comportamientos de los precios de la tierra.

Índices listas o archivos en medios magnéticos, de propietarios o poseedores.

6.2. AVALUOS MASIVOS PARA OBRAS DE INTERES PÚBLICO

FINANCIADAS POR LA CONTRIBUCION DE VALORIZACION.

Para los Estudios de Beneficio Predial necesarios en la determinación de la

Contribución de Valorización, por la ejecución de obras de interés público, la

situación es distinta.

Por Valorización se entiende la contribución real y obligatoria que pagan los

propietarios de los predios beneficiados con la ejecución de una obra de interés

público.

Es una Contribución, pues es estacionaria en el tiempo, a diferencia del Impuesto,

que es permanente.

Es real porque recae en el sujeto pasivo de la propiedad: El propietario.

Es obligatoria, ya que es de forzosa aceptación.

A la luz de la normatividad vigente, Decreto 1604 del 24 de Junio de 1.966, con su

Decreto reglamentario 1394 de 1.970 y el Decreto 1804 de Julio 15 de 1.966, para

que se origine el cobro de la Contribución de Valorización, se debe presentar un

incremento en el valor de los predios ubicados en la zona de influencia del

proyecto, como consecuencia directa e imputable a la ejecución del proyecto, para

ello se recomiendan varios métodos, siendo el más claro y lógico el método del

doble avalúo. Para ello, se deben ejecutar dos avalúos: Uno en las condiciones

actuales, es decir, sin que el proyecto se ejecute, otro, como si el proyecto

estuviera ejecutado, la diferencia de avalúos, corresponde al incremento en el

valor de la tierra, como consecuencia directa e imputable a la ejecución del

proyecto.

El cobro de la Contribución de Valorización, se justifica en la incapacidad del

estado para satisfacer las necesidades de sus gobernados y en que nadie, puede

enriquecerse ociosamente como consecuencia de obras ejecutadas por el

Estado.

La propuesta metodológica del Ingeniero William Robledo Giraldo, se basa en la

combinación del método de Zonas Geoeconómicas y la nivelación Primaria de

Precios. Esta se define de la siguiente manera:

a. Definición de la Zona de Citación. Por Zona de Citación se entiende la

extensión superficiaria hasta donde se supone llega el beneficio predial imputable

a la ejecución de un proyecto. Para su definición, se procede así:

Sobre un plano de la Región, a escala adecuada, se localiza el proyecto motivo

del estudio.

Sobre el plano se localizan los accidentes geográficos más representativos de

la zona, tales como montañas, quebradas, Ríos y otros.

Se señala todo el sistema vial, desde las arterias principales hasta los rieles y

caminos.

Se demarca la cobertura de los servicios públicos, de acuerdo con el proyecto.

Se realiza la visita a la región para completar el plano con las observaciones de

campo.

Se analiza la indiferencia en los costos de transporte, comparando las vías

existentes con el proyecto.

Si el proyecto es vial, normalmente las vías similares al proyecto, constituyen

el límite de la Zona de Citación.

De acuerdo con el tipo de proyecto, se demarca el área en la que se estima

tiene influencia, de acuerdo con la experiencia y proyectos similares

ejecutados.

b. Demarcación de las Zonas Geofísicas. Sobre la Zona de Citación, se

marcan las Zonas Geofísicas, en la medida de lo posible y siempre y cuando no

estén desactualizados, se trasladan las Zonas Geofísicas definidas por el Instituto

Geográfico Agustín Codazzi, en caso contrario, se deben marcar las Zonas

Geofísicas definidas por los ejecutores del estudio. El número de Zonas

Geofísicas depende de la Homogeneidad de la Zona.

c. Demarcación de las Zonas Geoeconómicas. Sobre las Zonas Geofísicas

definidas, y previo reconocimiento de las mismas, se trazan las Zonas

Geoeconómicas, es claro que aún no se han desarrollado avalúos, por lo tanto,

estas zonas se marcan por experiencia de los avaluadores y su conocimiento de la

zona.

d. Determinación de los Puntos de Análisis: se seleccionan según el criterio

expuesto anteriormente.

6.2.1. NIVELACIÓN PRIMARIA DE PRECIOS.

Para las nivelaciones se debe procesar estadísticamente pos datos obtenidos en

las investigaciones directas e indirectas.

Investigaciones Directas: Origen de los datos.

a. Compra de terrenos.

b. Venta de terrenos.

c. Conocimientos de compra-ventas

d. Intermediaciones.

e. Apreciación directa.

Investigaciones Indirectas:

Es esta una fuente inagotable de datos, se puede hacer una compilación de datos

escritúrales, teniendo en cuenta la información de compra-venta que reposa en los

archivos de las oficinas de registro, si el movimiento de propiedad raíz es intenso,

se puede investigar hasta tres años atrás. Los precios resultantes serán

actualizados conforme a los índices de fluctuación económica del movimiento de

la propiedad raíz de acuerdo con la siguiente metodología:

a. De los precios de compra-venta se descontarán los correspondientes a

construcciones, cultivos, maquinaria, instalaciones, basados en los valores que

corresponden a estos, cuando existen, en caso contrario se calculan en el año

correspondiente a la transacción.

b. Sobre el valor del terreno propiamente dicho entrarán a operar los

coeficientes por frente y perímetro, si es urbano, y los de clase de tierra, tamaño y

explotación, si es rural, para ambos casos obtener el precio unitario inicial que es

el que se trata de actualizar.

c. Los coeficientes se calcularán únicamente con los precios de investigación

directa, los cuales servirán para llevar los precios de compra-venta a las

condiciones patrones.

d. Para el estudio de índices de incremento se debe tener cuidado de escoger

uno o varios predios que hayan sido materia de compra-venta en los años

estudiados, pues el ideal sería poder medir la variación que un mismo inmueble

haya tenido. Pero si esto no se consigue, se deben seleccionar predios que

tengan igual o similar situación con relación a los centros de atracción económica.

e. Si las medianas de los precios iniciales de terreno tomadas de las

transacciones de los años estudiados

son por ejemplo:

2005 $41.690

2006 $47.410

2007 $55.500

2008 $63.000

2009 $70.000

2010 $71.000

Se establecen las siguientes relaciones, porcentajes e índices de incremento.

AÑO RELACIONES PORCENTAJES INDICES DE

INCREMENTO

2005

2006 47.410/41.690 113.72 13.72

2007 55.500/47.410 117.06 17.06

2008 63.000/55.500 113.51 13.51

2009 70.000/63.000 111.11 11.00

2010 71.000/70.000 101.43 1.4

TOTAL 56.83

Índice Promedio 56.83/5=11.34

Fórmula en la que:

CA = Precio Unitario Actualizado (Año Nivelación)

C = Precio Unitario Año

r = Índice de Incremento Promedio

N = Número de Años

Si se quiere actualizar el precio de compra-venta de 1992 se tiene:

6.2.2. Procesamiento de Datos.

La mayor parte de las informaciones que se reciben y utilizan para encontrar el

precio de la tierra, son adquiridas por sistemas en donde entran variables de

índole humana. De esta manera nuestros datos adolecen de distorsiones, bien por

mala apreciación de la realidad o por fenómenos y sentimientos humanos como

sería una mala venta, una compra de ocasión y otra variable que en el caso de la

generalización de la elaboración de una nivelación primaria de precio, es imposible

tener en cuenta.

Se sabe por estadística que los fenómenos en donde influyen factores de índole

humana y de azar, siguen una distribución normal, es decir, que el mayor número

de datos se agrupa alrededor de un valor y en menor número se dispersa hacia

los extremos.

Existen diferentes métodos para encontrar el valor mas representativo de un

conjunto de datos, tales como las medidas de tendencia central (media aritmética,

media geométrica, mediana, moda) y las medidas de dispersión (cuartiles,

desviación, coeficiente de variación).

Procesados los datos, se conjugarán las investigaciones directas e indirectas.

801.68$)100/34.111(*500.55 2

93 C

n

A rCCFORMULA )1(*

6.2.3. Avalúo Físico De Los Puntos De Análisis.

Los avalúos se realizan sobre los terrenos, pues la tierra es el único elemento

susceptible de valorización

6.2.4. Adopción de Precios.

En aquellos puntos de nivelación en donde no se encuentren datos de compra-

venta o transacciones y tampoco de un sitio cercano, se adoptará como precio

definitivo la mediana o un valor que esté dentro de los límites del intervalo.

6.4.5.1. Interpolación de Precios.1

Adoptados los precios en los puntos de nivelación, se determinarán los precios de

esquina, utilizado el concepto de resistividad, teniendo en cuenta los ejes de

influencia económica.

Resistividad: Es la variación del precio por unidad de longitud y se obtiene con la

siguiente expresión

R = (Vb - Va)/d

a b

Fórmula en la que:

a b = a tiende a b

Va = Valor del terreno en el punto a

Vb = Valor del terreno en el punto b

d = Distancia entre los puntos a y b

El valor de cualquier punto entre a y b será entonces igual al valor en el punto a,

más el producto de la resistividad por la distancia entre a y el mencionado punto.

Vx = Va + VabX

Fórmula en la que:

Va = Valor en le punto a

Vx = Valor en un punto cualquiera entre a y b

X = Posición del punto o distancia que lo separa de a.

Con el proceso matemático de la resistividad se pretende ejecutar los avalúos de

un alto número de predios, su base es la realización de los avalúos de los puntos

de análisis.

Como estos se ubican dentro de una misma Zona Geoeconómica, se procede a

trazar figuras geométricas regulares (usualmente triángulos) cuyos vértices son los

puntos de análisis (valor mts² terreno). La diferencia de precios no debe exceder el

30 %, pues el proceso perdería exactitud, si se tuviera por ejemplo:

Triangulo 1 = ABC

Triangulo 2 = BCD

Triangulo 3 = CDE

Triangulo 4 = DEF

Triangulo 5 = EFG

Como se ha realizado previamente el avalúo de los vértices A,B,C,D,E,F Y G , se

puede obtener el valor mt² en cada uno de los vértices (Punto de Análisis). Hay

que tener cuidado que ninguno de los precios/mt² de los vértices sea superior a los

demás en un porcentaje del 30%, hecha esa verificación se procede a obtener la

resistividad para cada lado de los triángulos, para efectos del ejemplo, se asume

los siguientes valores:

A = $120.000 B = $115.000 C = $100.000

D = $ 90.000 E = $120.000 F = $110.000

1

2

3

4

5

F

D

A

C

E G

B

G = $130.000

6.2.5. RESISTIVIDAD = Va – Vb

Dad

dAB=150 mts dAC=130 mts dCB=250 mts

dBD=550 mts dCC=600 mts dCE=220 mts

dED=550 mts dDF=210 mts dEF=500 mts

dEG=220 mts dGF=230 mts

La resistividad se calcula para cada lado, así:

Triángulo 1 con vértices A,B,C.

RAB= Va-Vb = 120.000-115.000 = 33.33

dad 150

RAC= Va-Vc = 120.000-100.000 = 76.92

dac 130

RBC= Vb-Vc = 115.000-100.000 = 20

dbc 250

Es importante aclarar que la Resistividad, no tiene unidades.

El proceso se repite para todos los lados de todos lo triángulos, (el lector calculará

las otras resistividades como ejercicio).

Como las zonas geoeconómicas y sobre éstas los puntos de análisis se trazan

sobre planos prediales, es lógico suponer que en cada lado de los triángulos hay

numerosos predios. Para efectos del ejemplo, suponga que le triángulo 1 tiene los

siguientes predios:

B

A f

e

d

c

b

a

C

Lado CB= predio a, b, c, d, e y f.

Para calcular el valor mt² de cada uno de esos predios (avalúos), se procede así:

Va = Vc+RCB dac

La fórmula anterior tiene en Vc = el valor del vértice C, RCB = resistividad

calculada del lado CB, dca = distancia del punto medio del predio a al vértice C.

Las distancias medias de los predios a los vértices se miden sobre el plano. Si se

mide la resistividad del vértice con precio mayor al vértice con precio menor, el

producto de la resistividad de la línea por la distancia del punto medio del predio al

vértice en cuestión, se resta.

Si por el contrario, se mide del vértice de predio menor al mayor, se considera el

valor absoluto de esa diferencia y el producto descrito se suma al precio del

vértice menor para obtener el precio de a; matemáticamente el proceso es:

Precio del predio a=Vc+RCB dac

Distancia del punto medio de a c=20 mts

Va=100.000+20*20=Va=$100.400/mt²

Si la medida se toma de B a=230 mts

230

210

190

120

80

20

Va=Vb-RCB dad

Va=115.000-20*230=110.400

NOTA: la resistividad no puede ser negativa. Si la diferencia de precio es negativa,

se toma el resultado en valor absoluto para que el proceso no se altere.

Verificando la resistividad en la línea CB, del mismo triángulo 1

RCB =Vc-Vb = 100.000-115.000 = - 5000

dbc 250 25

Se toma el valor absoluto de la diferencia, se tiene entonces:

RCB = 5000 = 20

25

Como se ve perfectamente, la resistividad es Independiente, del sentido en que

se calcule.

Distancia del punto b al Vértice c = 80 mts

Distancia del punto c al Vértice c = 120 mts

Distancia del punto d al Vértice c = 190 mts

Distancia del punto e al Vértice c = 210 mts

Distancia del punto f al Vértice c = 230 mts

Valor de b = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(80)

Vb = 101.600

Valor de c = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(120)

Vb = 102.400

Valor de d = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(190)

Vb = 103.800

Valor de e = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(210)

Vb = 104.200

Valor de f = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(230)

Vb = 104.600

NOTA: Los valores obtenidos por resistividad en cada lado, deben estar dentro del

intervalo considerado, para el caso del ejemplo, el máximo valor es $115.000/ mt²

y el valor mínimo es $100.000. Es decir, los valores de los predios que estén en le

lado BC, tendrán que estar dentro de esos valores.

Para una mejor comprensión, el lector podrá suponer conformación, número de

predios y distancias medias de los lados de los otros triángulos a sus respectivos

vértices.

NOTA: Un punto de análisis puede ser vértice de varios triángulos, la única

condición que se debe cumplir, es que los precios determinados no pueden tener

una diferencia de precios entre si, superior al 30 %.

Todos los precios de los predios que conformen los lados de cualquier figura

geométrica, se calculan mediante el proceso de resistividad.

Para calcular los precios de los predios interiores de las figuras geométricas

definidas, se parte del supuesto según el cual, todos los eventos en los que

interviene el ser humano, se agrupan alrededor de un valor central, por eso se

ejecutan los siguientes pasos:

1. Se obtiene la media aritmética de los precios de los vértices del triángulo en

cuestión (para el presente ejemplo, triángulo 1).

2. Se obtiene la media geométrica de los valores de los vértices del triángulo.

3. Se obtiene la media aritmética de las medias obtenidas, es decir, la media

aritmética de 1 y 2.

4. Se obtiene la media geométrica de las medias obtenidas, o sea, de 1 y 2.

5. Se obtiene la media aritmética de las medias de las medias y este valor es el

que se toma para todos los predios interiores. Vale decir la media aritmética

de 4 y 5 numéricamente sería:

Valor de los vértices: A = $120.000, B = $115.000 y C = $100.000

1. Media aritmética = 120.000+115.000+100.000 = 111.667

3

3. Media aritmética de las medias = 111.667+111.333 = 111.500

___________________________

2

4. Media geométrica de las medias

5. Media aritmética de las medias de las medias =

111.500 + 111.417 = 111.458

2

El valor para todos los predios interiores que hubiere en el triángulo 1, será de

$111.458 /mt²

Este proceso se repite para todos los triángulos obteniendo de esta manera los

avalúos de todos los predios. Sin embargo, pueden presentarse situaciones como

la siguiente:

1

A B

C

2

Los predios A, B, y C aparentemente pertenecen a los triángulos 1 y 2, el lector se

preguntará en cual triángulo procesa los predios. La respuesta es simple, para la

resistividad no hay inconveniente, pues ésta, se mide en términos absolutos, en

consecuencia, el valor es el mismo independientemente de que vértice sirva como

punto de partida. Para determinar, si el predio es perimetral o interno, el avaluador

decidirá sobre su ubicación, teniendo presente, que cantidad de área tiene el

111.333=3

100.000*115.000*120.000=geometrica Media 2.

417.111500.111*333.111

predio en el perímetro o al interior de la figura geométrica, decidiendo, por donde

se encuentre mayor cantidad de área.

Todos los predios de la zona involucrada en el estudio deben estar relacionados

en el proceso de resistividad, bien como parte de un lado o como predio interior.

El proceso puede ser aparentemente interminable pero realmente todo se reduce

a ejecutar los avalúos de los puntos de análisis, definir las figuras geométricas a

emplear, medir las distancias entre los vértices, calcular la resistividad de cada

línea y medir la distancia del punto medio del predio al vértice sobre el cual se

determinan los precios. La parte operativa se obtiene mediante un simple

programa de computador.

En aquellos sectores que tienen una alta densificación predial (zonas urbanas),

por la exactitud del método que detecta variaciones en precios mínima, se sugiere

tomar grupos representativos de predios, hacer un solo cálculo de resistividad y a

ese grupo de predios, darle un valor similar.

6.2.6. Confección de las Curvas de Isoprecios.

Con los valores situados en la mayoría de las esquinas, se hará la representación

gráfica de la nivelación, uniendo los puntos de igual precios por medio de curvas,

éstas servirán para adoptar valores en los lugares donde no se consideren

necesarios hacer investigaciones.

6.2.7. Verificación de los Precios de Nivelación.

Calculados los precios de la nivelación primaria, se determinará una muestra,

consistente en seleccionar aquellos predios en los cuales por sus condiciones

respecto a compra-venta pueden utilizarse para efectuar la confrontación de la

nivelación respecto a los puntos de análisis.

6.2.8. Nivelación Rural.

Cobijan áreas constituidas por series limitadas de predios o predios de gran

extensión y para ellas deberá seguirse el siguiente orden:

a. Documentación: Dentro del proceso a seguir en la nivelación primaria de

precios, se hace necesaria la utilización de ciertos elementos, los cuales

proporcionan una ayuda complementaria, tales elementos son: cartografía, Cartas

o Planchas de Restitución del Instituto Geográfico, Fotografías Aéreas, Estudios

Agrológicos.

b. Reconocimiento General De La Zona: En base a la documentación gráfica

obtenida y preliminares al proceso de identificación predial, se efectuará un

reconocimiento general de la zona, con el propósito de actualizar las cartas o

planos, complementando los datos y vías públicas, topografía, clases de tierras y

de analizar los diversos factores que puedan influir en la nivelación primaria de

precios tales como centros de atracción económica, usos actuales del terreno,

sistemas de comunicación, etc. Este reconocimiento en asocio de la mencionada

documentación gráfica presentará gran aporte en la localización preliminar de los

puntos de nivelación.

c. Fijación Preliminar de los Puntos: Con el propósito de determinar y localizar

las zonas de atracción económica existentes en el sector se hace necesario fijar

una serie preliminar de puntos los cuales deben cubrir la totalidad del sector. En

la fijación de los puntos de investigación se debe observar una serie de aspectos

que puede facilitar la correcta distribución de éstos en general, como aquellos

lugares en los cuales se presentan variaciones económicas del terreno, entre los

principales aspectos se pueden anotar:

Vías Públicas: Comprendiendo la importancia que tienen las vías públicas en el

desarrollo de una región, se hace necesaria su clasificación para efectos de

relacionarlas con la nivelación, en lo que respecta a la influencia que tienen

éstas en la distribución de los puntos de investigación.

Centros de Atracción Económica: Se deberá tener especial cuidado de

localizar algunos puntos en aquellos lugares que ejerzan atracción económica

sobre la región tales como caseríos, núcleos recreacionales, de compra-venta

de productos, etc.

Características Agrológicas: Contando con los estudios de suelos, se fijarán

puntos teniendo en cuanta que deben localizarse cubriendo la generalidad de

clases de tierra existentes en el municipio.

6.2.9. Varios.

a. Sitios en los que se observa cambios bruscos y considerables en la

topografía, haciendo relación con la facilidad de acceso a las vías cercanas.

b. Lugares adyacentes a aeropuertos o estaciones férreas, terminales de

transporte intermunicipal.

c. Sitios cercanos a ciénagas, ríos o lagunas que de una u otra forma puedan

ser afectados por inundaciones transitorias.

d. Zonas en las cuales la base de estudios escriturarios determine la

existencia de concentraciones recientes de compra-ventas.

e. Demás sitios en los cuales se observa puedan existir cambios bruscos en

los precios del terreno, con relación al conjunto del sector.

6.2.10. Explotación de las Tierras.

Se debe desarrollar un estudio sobre el estado de explotación económica en que

se encuentra la zona, con el fin de poder determinar un estado patrón de

explotación que sea predominante en el sector. El objetivo que se persigue al

buscar un patrón de explotación, es el de realizar la nivelación bajo una misma

condición.

6.2.11. Procesamiento de Datos.

Una vez obtenida la información que se requiere en el desarrollo de la nivelación

primaria de precios, se entrará a procesar los datos con el fin de poder determinar

las tres principales características, a saber:

a. Precios unitarios del terreno en los puntos de investigación: Para la

obtención del precio unitario más representativo en cada uno de los puntos fijados,

se sigue el mismo proceso empleado en la zona urbana.

b. Zonas de atracción económica: Dependiendo de la ubicación que posea un

predio dentro del municipio, el precio de la tierra será cotizado por un mayor o

menor valor, indicando esto que existen centros alrededor de los cuales se

concentran predios que pueden tener precios unitarios de sus tierras, los cuales

sean homogéneos. La cantidad de estos centros de concentración depende

directamente del numero de predios existentes, como de las diversas categorías

de las fuentes de atracción económica existentes en el sector, los cuales quedarán

resumidos en todos los casos en tres: Zonas de máxima atracción, Zona de media

atracción, Zona de mínima atracción. Es obvio deducir que aquellos valores de la

tierra, que sean superiores al resto del conjunto, estarán concentrados en la

denominada “Zona de máxima atracción”. Ahora bien, para poder localizar un

punto de determinada zona, hay que definir los límites dentro de los cuales se

encuentra ubicada cada una de estas zonas, observando el siguiente

procedimiento: obtenido en cada uno de los puntos preliminares, el precio unitario

en base al área y productividad, se escogerá entre estos los dos cuyos valores

sean los máximos y mínimos, la diferencia entre estos dos valores determina el

100%. Para efectos de nuestra clasificación será dividida de acuerdo al siguiente

cuadro.

Siendo 100% = Diferencia = Valor máximo – Valor mínimo.

El porcentaje que corresponde a cada zona será:

Máxima Atracción, entre 0 y 40%

Media Atracción, entre 41 y 70%

Mínima Atracción. Entre 71 y 100%

NOTA: Dentro de una zona en particular, pueden existir diferentes clases de

tierras, y una tierra mala o de baja calidad, puede hacer que el precio de ésta se

encuentre en igual situación o por debajo del de una tierra buena o de alta calidad,

localizada en la zona de la mala atracción media y mínima. Para este efecto,

dentro de cada zona de atracción, esta debe ser dividida en tres clases de tierras:

alta, media y baja, y la distribución de puntos dentro de cada una de estas se hace

observando el procedimiento que a continuación se detalla: una vez determinados

los límites superior e inferior de cada zona de atracción, se determinaran las

condiciones inherentes a cada punto seleccionado y dependiendo de ellas se

clasifican en la alta, media y baja (condiciones inherentes son aquellas como la

pendiente, tipo de suelo, condiciones agrológicas, nivel freático, etc.).

6.2.12. Calculo de Coeficientes.

Coeficiente de clase: Al zonificar el sector en función de su atracción económica,

se están determinando concentraciones prediales, en donde para cada una de

ellas consideramos que el precio unitario de sus tierras observa un mínimo

comportamiento respecto de una zona determinada (máxima, media , mínima),

llevamos un predio al nivel patrón, el precio unitario de su tierra no tendrá

variaciones considerables desplazándolo de un lugar a otro.

Ahora bien, para llevar cada predio al nivel patrón, se hace necesario la utilización

de ciertos coeficientes, los cuales son previamente determinados en función del

tamaño, clase de tierra y la explotación predominante, dicha utilización se hará en

forma general para las tres zonas de atracción en lo que respecta al tamaño.

6.2.13. Demarcación Gráfica de las Zonas de Atracción.

Tal vez el capítulo de mayor cuidado a realizar, dentro del proceso de nivelación

primaria de precios, sea la determinación gráfica de las zonas económicas, pues

se debe tener en cuenta lo siguiente:

a. Primero se deben graficar las zonas homogéneas físicas.

b. Determinación de zonas geoeconómicas.

c. Situación de puntos de análisis.

d. Con base en los puntos de análisis, determinación de zonas de atracción

económica (máxima, media, mínima), y dentro de ellas las tierras de alta,

media y baja.

6.2.14. Determinación de los Precios.

Procesados los datos resultantes de la investigación económica y llevada estos a

las condiciones del patrón, se determinará para cada punto el precio unitario

correspondiente.

6.2.15. Memoria de la Nivelación.

Al entregar en forma definitiva la memoria de la nivelación primaria de precio, esta

deberá comprender los siguientes aspectos:

a. Monografía del municipio: Datos históricos, información geográfica,

aspectos económicos, equipamiento urbano.

b. Característica económica: Centros internos y externos de atracción

económica, de acuerdo con su influencia: descripción, intensidad y categoría del

comercio, la industria, la agricultura, presupuestos municipales, etc.

c. Edificaciones: Ritmo de la construcción durante los dos últimos años.

d. Movimiento de la propiedad raíz: Cantidad de transacciones y valor de

estas (pueden ser los dos últimos años).

e. Investigaciones económicas: Procesamiento de los datos y cálculos de los

precios de la nivelación.

La metodología combinada de zonas geoeconómicas y nivelación primaria de

precios se empleo por primera vez en Colombia, en el Estudio del Beneficios

Predial de la obra 0336 mejoramiento vial Batallón. Puente la Libertad, en la

ciudad de Manizales, por parte de la Unidad Técnica de Gestión y Desarrollo de

proyectos del instituto de valorización de Manizales, IMVAMA, con excelentes

resultados.

Como se está realizando un estudio de Beneficio Predial para el cobro de la

Contribución de Valorización y éste se obtiene, como la diferencia de dos avalúos,

uno en las condiciones actuales y otro como si el proyecto estuviera ejecutado, se

ha obtenido entonces, el avalúo de todos los predios en las condiciones actuales,

es decir, sin construir el proyecto. Se deben ejecutar ahora, los avalúos de los

predios como si el proyecto estuviera ejecutado.

La experiencia del Ingeniero William Robledo Giraldo, desarrollada en la dirección

de proyectos viales a nivel nacional, cuya inversión se recuperó con la

Contribución de Valorización, ha permitido confeccionar los siguientes cuadros:

INFORMACION OBTENIDA

PUNTO UBICACIÓN Z. GEOFISICA Z. GEOECONOMICA AREA (H.A.) AVAL. INICIAL (miles)

1 VER. ROSAS 3 1 28.4 164.000

6 VER. LA NEGRA 5 2 34.6 185.000

2 VER. EL PUENTE 7 4 65.2 350.000

7 VER. LEONA 4 9 7.5 40.000

El formato anterior permite visualizar el avalúo de todos los puntos de análisis,

sobre éstos valores, se aplican las Medidas de Tendencia Central, para obtener el

valor de los predios internos a las figuras geométricas seleccionadas. Para los

predios perimetrales, se aplica el concepto de Resistividad. Hechos estos

procesos, el formato reflejaría el avalúo de todos los predios que componen la

zona de citación seleccionada.

6.2.16. Avalúos con Proyecto

Como es lógico suponer, el proyecto aún no se ha desarrollado, lo que implica

realizar algunas abstracciones, para obtener el valor de los Puntos de Análisis

como si el proyecto estuviera construido, y repetir el proceso con las Medidas de

Tendencia Central y la Resistividad, para obtener así, el avalúo de todos los

predios afectados por el proyecto, como si éste ya se hubiese construido.

Los elementos a analizar, son los siguientes:

Tendencia Histórica del Comportamiento de los Precios: Se procede de la

misma manera que en la Nivelación Primaria de Precios. Como mínimo se

debe analizar 5 años, en la medida en que el número de años analizados sea

mayor, mayor también será la exactitud. Se toma el índice promedio

establecido.

Cambio de Uso: La experiencia demuestra que la ejecución de un proyecto de

interés público, normalmente vías, cambia la destinación económica de los

predios: un predio residencial o recreativo, puede tornarse comercial o

industrial. Se asigna un porcentaje equivalente al área que por la construcción

del proyecto cambie de uso. La experiencia de trabajos de valorización en

Colombia demuestran que cuando un predio cambia su destinación en un

porcentaje de hasta el 20%, su valor se incrementa hasta en un 35%.

Derecho de Superficie: Al cambiarse la destinación económica de un predio, es

lógico suponer, que su posibilidad de desarrollo en altura varíe también. Se

considera un porcentaje igual al área cuya destinación económica cambió.

Otros Elementos Incidentes de Valor: La historia de la valorización en

Colombia, demuestra que cuando se ejecuta un proyecto de interés público,

normalmente vías, se mejora sustancialmente el transporte público, se da un

ahorro importante en los tiempos de desplazamiento, aumenta la cobertura de

los servicios públicos, la seguridad y el entorno inmediato al proyecto, lo que

necesariamente se refleja en precios. El Ingeniero William Robledo Giraldo

sugiere que en éste Item no se considere menos de un 10% (esta sugerencia

se da como fruto de la experiencia profesional del Ingeniero)

El análisis de éstas variables se debe reflejar en el siguiente formato:

PUNTO AREA AVAL. INICIAL TENDENCIA CAMBIO DE DERECHO OTROS VALORIZACION AVAL. FINAL

USO SUPERFICIE

1 28,4 164,000 20% 10% 10% 15% 55% 254,200

6 34,6 185,000 15% 15% 10% 10% 50% 277,500

2 65,2 350,000 10% 20% 10% 20% 60% 560,000

7 7,5 40,000 20% 10% 10% 10% 50% 60,000

El resultado de la casilla de valorización se obtiene de sumar los porcentajes

obtenidos por Tendencia de Crecimiento Histórico de los precios de la tierra

(Tendencia), Cambio de Uso, Derecho de Superficie y Otros, así para el punto No.

1 la sumatoria es 20 + 10 + 10 + 15 = 55%.

El resultado del Avalúo Final, es el porcentaje de valorización obtenido más el

avalúo inicial. Dicho porcentaje de valorización se calcula teniendo como base el

avalúo inicial. Ejemplo: Para el punto No. 1 el porcentaje de valorización fue del

55%, y su avalúo inicial $164.000.000.oo, sobre éste valor se calcula el porcentaje

de valorización, es decir, 55% que equivale a $90.200.000.oo por lo tanto el

Avalúo Final es la sumatoria de éstos valores: $254.200.000.oo.

El beneficio predial imputable a la ejecución del proyecto es el porcentaje de

valorización: 55% o su equivalente en pesos: $90.200.000.oo.

No hay que olvidar que la tendencia histórica de crecimiento de los precios de la

tierra, el cambio de uso, el derecho de superficie y otros elementos incidentes de

valor, se analizan sobre los puntos de análisis. Una vez hecho el proceso sobre

todos los puntos de análisis, se aplican las medidas de tendencia central para

obtener el beneficio predial de todos los predios internos a las figura

s geométricas seleccionadas, y el concepto de resistividad, para obtener el

beneficio predial de todos los predios perimetrales, con lo cual, se obtendría el

avalúo de todos los predios como si el proyecto estuviera construido.

AVALUOS ESPECIALES

7. Definición.

Son avalúos practicados sobre propiedades de uso especial, cuya destinación y

equipamiento los hace distintos de todos los demás, por lo tanto, la posibilidad de

comercialización es limitada ante la escasez de oferta en el mercado inmobiliario

ya que están equipadas, acondicionadas y usadas para un propósito especifico,

además presentan dificultades de adaptación para otro uso, por las limitaciones de

diseño. Los Avalúos Especiales se practican sobre inmuebles como Teatros,

Estadios, Hospitales, Condominios, Cementerios, Iglesias y catedrales, expendios

de Gasolina (bombas).

Los Avalúos Especiales, son distintos de los llamados Avalúos Administrativos,

pues por estos se entiende: “ El valor comercial asignado a un inmueble,

ejecutado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, directamente o por contrato

con Avaluadores particulares y para los fines de establecer si una vivienda o grupo

de viviendas pueden ser consideradas de interés social (Art. 44 ley 9/89), para

estimar los perjuicios por afectación (Art. 37 ley 9/89), para recibir en donación

inmuebles (decreto 222(83 Art. 176), y en general todos aquellos que no sean

para compra voluntaria o expropiación, regulados por los artículos 10, 11, 12, 18 y

27 de la ley 9 de 1989” y los Avalúos Administrativos Especiales, que son los

practicados a inmuebles urbanos y suburbanos para adquisición por Enajenación

voluntaria o expropiación”. El valor del avalúo Administrativo Especial es el valor

comercial o de mercado existente o asignable al precio antes de la acción o

intención manifiesta y reciente del estado, actualizado por el IPC. del DANE.

7.1. Avaluó de Hoteles.

Un hotel es un edificio planificado y acondicionado para albergar a las personas temporalmente, y que permite a los viajeros, alojarse durante sus desplazamientos. Los hoteles proveen a los huéspedes de servicios adicionales como restaurantes, piscinas y guarderías. Algunos hoteles tienen servicios de conferencias y animan a grupos a organizar convenciones y reuniones en su establecimiento.

Los hoteles están normalmente, clasificados en categorías, según el grado de confort y el nivel de servicios que ofrecen. En cada país pueden encontrarse las categorías siguientes:

Estrellas (de 1 a 5, exceptuando el Burj al-Arab, calificado con 7 estrellas), Letras (de E a A) , Clases (de la cuarta a la primera) y Diamantes y "World Tourism".

Estas clasificaciones son exclusivamente nacionales, el confort y el nivel de servicio, pueden variar de un país a otro, para una misma categoría y se basan en criterios objetivos: amplitud de las habitaciones, cuarto de baño, televisión, piscina, etc.

A nivel empresarial, al hotel se le puede considerar una empresa tradicional, se utiliza a menudo el término "industria hotelera" para definir al colectivo, su gestión se basa en el control de costos de producción, y en la correcta organización de los recursos (habitaciones) disponibles, así como en una adecuada gestión de las tarifas, muchas veces basadas en cambios de temporada (alta, media y baja) y en la negociación para el alojamiento de grupos de gente, en oposición al alojamiento individual.

En los últimos años están apareciendo nuevas formas de gestionar hoteles, basadas en técnicas conocidas en otros ámbitos, como el condominio o el time sharing, pero no es todavía, un sistema generalizado.

7.1.1. Características Especiales en el Avaluó de Hoteles.

El valor de un hotel depende del éxito en atraer y retener una clientela, que resulte

en una Operación provechosa, esto es: habilidad para ingresos. Una tasación no

es simplemente un resumen del valor de activos tangibles e intangibles,

incluyendo lote, mejoras al edificio, muebles accesorios y equipo; es un estimativo

del valor de la propiedad completa del hotel, considerándolo como una unidad

operacional.

El avaluador da consideración al costo de reproducción menos depreciación y a la

comparación en ventas de hoteles similares, pero él está especialmente

interesado en el análisis y aprovechamiento de probables ingresos por operación,

o de rentas por arrendamiento. El avaluador debe reconocer y mediar con éstos

sistemas, debe tener un conocimiento cabal de los procedimientos de enfoque de

ingresos y debe estar familiarizado con la operación y manejo de distintos tipos de

hoteles, así como los servicios que éstos ofrecen.

El manejo y reputación de un hotel, son factores importantes en su operación y se

reflejan en la tarifa de las habitaciones, en el tiempo de ocupación de las mismas y

en el ingreso neto.

Capitalizar el ingreso neto actual de un hotel con operación en el pasado, puede

ser o no ser, una indicación justa de su valor. Luego de un cuidadoso estudio de

localización del hotel, el avaluador estima el ingreso neto que la propiedad debe

producir bajo un manejo eficiente y normal. Si el ingreso neto actual producido por

la operación del pasado está por debajo de la que razonablemente se anticipa en

el futuro, el avaluador podrá descubrir que el récord pasado fue el resultado de un

manejo ineficiente e indiferente.

El avaluador deberá ajustar entonces su valor hacia arriba, basado en un manejo

normal y eficiente. Si el ingreso neto actual ha sido más alto, que el producido por

hoteles similares, pero bien administrados, y es el resultado de un manejo

superior. El perito puede concluir que el valor señalado por el ingreso neto actual,

está por encima del valor del mercado de la propiedad. En esta última situación, el

avaluador puede ajustar su valoración por debajo de la valoración anticipada en un

manejo normal y eficiente. La cantidad del ajuste de la naturaleza y continuidad de

los factores que provocaron un ingreso alto en el pasado.

7.1.2. Clasificación de Hoteles.

La contabilidad de hoteles operando a través de toda la nación o en un área

relativamente grande, clasifican los hoteles en transitorios o residenciales, con

más de quinientas habitaciones o con menos de quinientas, plan europeo o plan

americano. Los hoteles más pequeños, tales como el hotel típico comercial con

150 habitaciones o menos, frecuentemente con combinaciones con residentes

transitorios y permanentes o semipermanentes. Muchas de las tarifas y de las

estadísticas publicadas, están basadas en el plan europeo, esto es, sin incluir las

comidas. El avaluador puede confrontarse con el problema de hoteles operando

bajo el plan americano en el que se incluyen todas o algunas comidas a menos

que se indiquen esta discusión se refiere al plan europeo, cuyos tipos de hoteles

se clasifican en:

Hoteles comerciales.

Hoteles para residentes permanentes.

Hoteles en carreteras y en aeropuertos

Moteles

Hoteles de temporada

Hoteles de recreación.

7.1.3. Naturaleza del Valor en el Avaluó de Hoteles.

Al avaluador le interesa el valor en el mercado incluyendo muebles, accesorios y

equipo, como toda unidad y como una inversión constante a largo término.El

Avaluador puede llegar a conclusiones en cuanto al valor en el mercado del hotel

en determinada fecha, basado principalmente en su habilidad de generar ingresos.

Debe considerar no sólo su carácter especial, construcción y condición; sino

también todos sus activos tangibles e intangibles. El valor del hotel en el mercado,

incluyendo el terreno, edificio, mejoras, muebles. Accesorios y equipo, Good Will y

Valor en Marcha, considerados como una unidad, es el valor presente de todos los

derechos para beneficio futuro.

7.1.4. Concepto del Mejor y más Provechoso Uso.

El mejor uso de la propiedad del hotel, es el uso que producirá la gran avalancha

de ingreso neto en el futuro. Esto puede envolver cambios radicales en el tipo de

operación y alteraciones de la propiedad física. El mejor y más provechoso uso de

la propiedad de un hotel, usualmente es una continuación del mismo tipo de

operación que en el pasado, usando la planta física como está o como un mínimo

de cambios.

7.1.5. Factores que Afectan el Valor.

El valor de un hotel está basado esencialmente en su producción de ingresos, que

puede anticiparse por las operaciones en el futuro. Los factores que afectan el

poder de la ganancia en la propiedad de un hotel pueden ser agrupados así:

Localización y entorno. Debe hacerse un cuidadoso estudio de la ciudad donde

está localizado el hotel y el área que lo rodea, es esencial para llegar a una

conclusión en cuanto al mejor uso de la propiedad del hotel y consecuentemente

las posibilidades de generar altos ingresos.

El avaluador debe buscar respuesta a algunas de las siguientes preguntas:

población: aumento o disminución.

Nivel de ingresos de la población: alto o bajo.

Gobierno municipal

Impuestos

Servicios disponibles; gas, alcantarillado, luz, teléfono.

Transporte.

Competencia.

7.1.6 .Características de la propiedad.

Satisfecho consigo mismo en cuanto a la localización, debe considerar el tipo de la

propiedad del hotel bajo el análisis de utilidad del sector. El avaluador debe

estimar qué gastos serán justificados para cambios y mejoras en los activos

físicos.

Las siguientes son algunas de las preguntas que deben analizarse:

¿Se necesita el hotel en su ubicación?

¿Está el edificio bien construido?

Requiere de ampliación o remodelación?

Su tamaño es el deseable en su ubicación?

El tamaño de las habitaciones es satisfactorio?

Están los equipos de aire acondicionado, calefacción y ascensores en buen

estado?

Está el mobiliario y accesorios en buen estado?

7.1.7. Factores operacionales.

Las siguientes preguntas relacionadas con la operación de un hotel son

importantes para el inversionista y deben ser consideradas por el avaluador.

Ingreso: cuantas habitaciones están disponibles y cuales son sus tarifas.

Cual ha sido el récord de desocupación y cual el de ingreso y gastos de operación

en los últimos años.

Gerencia: ha sido el récord de ingreso neto, resultado de una buena

administración?.

Empleados y salarios: son eficientes? sino lo son, hay otros empleados

entrenados disponibles?.

Deben los salarios subir o bajar para una operación eficiente?

Ocupación: Qué tiempo se queda el huésped en promedio? Hay huéspedes

permanentes o semipermanentes, viajan solos la mayoría de los huéspedes o es

mayor la ocupación de habitaciones dobles?

Cuál es el ingreso promedio del huésped potencial?

7.1.8. Información requerida.

7.1.8.1. Fuentes Y Naturaleza de información.

Se debe conocer todo el proceso de mantenimiento, operación y evaluación. El

avaluador debe estar enterado de las condiciones regionales, nacionales e

internacionales, que hacen que la gente viaje y por tanto provocan la demanda de

habitaciones en el hotel.

Las estadísticas en las operaciones hoteleras pueden ayudar mucho, pero el

perito debe conocer también de: Reglamentos gubernamentales y usos del suelo.

7.1.8.2. Información específica relacionada con la propiedad del hotel.

Incluye edad, carácter, condición y potencialidad del hotel y los registros de

operación que estén disponibles.

Planos estructurales y arquitectónicos del hotel y planos actualizados en caso de

haber sufrido alguna remodelación.

Sector; uso de la tierra en zonas aledañas.

Activos fijos y tangibles, hará una visita ocular del sitio para conocer edad,

características, condición y su construcción.

Activos intangibles, tales como actitud de gerente, asistentes y empleados

eficiencia en cocina, calidad de comidas y servicios de comedor, rasgos

atrayentes del bar y comedores etc.

Registro de operaciones, debe conocerse el resultado de pérdidas y ganancias

actualizado y preparado por contador, de los últimos cinco años, éstos

documentos serán utilizados para estimar ingresos futuros y gastos.

Información sobre operaciones comparables, si es posible el avaluador debe

tratar de conocer la información anterior de la competencia.

7.2. Método de avalúo.

El uso de los tres métodos para avaluar, costo, ingreso y mercado tiende a reducir

errores en la conclusión final del avaluador, si es posible, el avaluador debe reunir

la información basado en:

1. Costo de reposición, menos la depreciación.

2. Capitalización del ingreso neto estimado del hotel.

3. Evidencia de ventas de hoteles similares o comparables.

7.2.1. Método de costo.

Valorar usando el método de costo es reponer el costo nuevo menos la

depreciación, la cual incluye no sólo el deterioro físico sino también la

obsolescencia de la propiedad. Es conveniente hacer ciertas reflexiones en

relación con la depreciación sobre el valor nuevo de las edificaciones, obras

exteriores y complementarias, así como la obsolescencia económica que pueden

tener.

En cuanto a lo primero no hay dificultad, ya que la depreciación por edad, estado

de conservación y/o deterioro que tengan las edificaciones, están tabuladas por

diversos tratadistas, y queda a criterio del perito establecer los porcentajes de

castigo. Puede darse el caso de áreas con un deterioro mayor, como suele

suceder en cocinas, lavanderías, áreas de mantenimiento, sistemas de

comunicación, ascensores, etc., que sufren demasiado deterioro por el tráfico

constante e intensa actividad a que son sometidos; y por tanto, su depreciación

tendrá que ser mayor.

El perito deberá avaluar aquellas áreas con mayor deterioro que el normal a fin de

poder hacer las correcciones del caso y determinar el valor razonable y justo,

pudiendo para ello, trabajar selectivamente según las áreas o bien con criterio de

ponderación y establecer un porcentaje global.

La Obsolescencia es otra causa de la depreciación, viene a ser la causa de la

pérdida del valor que experimenta el bien en razón de su uso económico negativo

o la pérdida del valor frente a bienes con nuevas tecnologías y mejoras en su

diseño construcción, se puede hablar de: Obsolescencia funcional: que es el

resultado de defectos en el diseño o cambios a través de los años en los aspectos

estructurales, materiales o diseños obsoletos a la luz de los estándares comunes,

pudiendo ser corregidos o no.

Obsolescencia económica: es el efecto adverso de los factores externos cuya

influencia produce un resultado económico negativo imposible de corregir.

NOTA. Es claro que se deben avaluar en forma independiente la maquinaria y

equipo, el equipamiento del hotel, y los intangibles: Good Will y Valor en Marcha.

7.2.2. Método del ingreso (capitalización y/o renta).

Es necesario clarificar que durante el año, el sector hotelero presenta tres ciclos

claramente definidos: Temporada baja, Temporada media y Temporada alta.

De cada una de ellas, debe obtenerse la rentabilidad promedio, posteriormente se

obtiene la rentabilidad promedio anual (ponderada), teniendo claridad en que los

hoteles tardan por lo menos cinco años, en alcanzar su máximo nivel de

producción. Lo que finalmente se pretende es determinar las utilidades futuras, en

términos del valor presente, siendo fundamental determinar el número de años en

los cuales se obtiene el retorno de la inversión por medio de las utilidades.

La tasa de capitalización, es la relación entre los ingresos que genera el bien

motivo del avalúo, y su valor. Para el caso especifico del hotel, esta relación se

puede considerar entre el ingreso por habitación y el valor del hotel por habitación.

Una vez se determina la tasa de descuento, esta se aplica sobre la proyección de

las utilidades, para traerlas a valor presente neto (generalmente se proyecta a

cinco años)

7.2.3. Método de Mercado.

La confiabilidad de este método, depende de la calidad y veracidad de la

información obtenida, de inmuebles similares al avaluado, se basa en el valor que

un comprador estaría dispuesto a pagar, por un bien comparable y que le

generase una utilidad igual.

En el sector hotelero no siempre es posible obtener información de mercado, pues

los hoteles son diferentes por construcción, diseño, ubicación, vetustez, mobiliario

y calidad de los servicios que prestan.

7.3. AVALÚO DE CONDOMINIOS Y MULTIFAMILIARES.

Aunque no hay diferencias jurídicas de fondo, y comúnmente suelen confundirse

ambos términos, por Condominio se entiende la propiedad de un inmueble en

común, con derechos y reglamentos de propiedad, es una forma de propiedad en

la cual los individuos compran y se convierten en propietarios de una unidad de

vivienda en un complejo de múltiples unidades; el propietario también comparte

responsabilidad financiera por las áreas comunes. y por Multifamiliares, los

predios o inmuebles que están regidos o para cuya utilidad se cuenta con un

reglamento de propiedad Horizontal. Edificación con tres o más unidades de

vivienda en una misma parcela, que tienen servicios comunes, tales como

accesos, circulación, bajantes de basura, estacionamientos, acometidas de

servicios, etc.

En ambos casos hay que tener en cuenta los siguientes parámetros: Los diversos

pisos de una edificación y los apartamentos de cada piso cuando sean

independientes, y las diferentes unidades habitacionales pueden pertenecer a

distintos propietarios.

Se entiende por áreas comunes aquellas áreas necesarias para un correcto

usufructo y goce del inmueble y cuya propiedad pertenece a todos los dueños de

unidades habitacionales, son indivisibles (terrenos, cimientos, inmuebles,

instalaciones generales de calefacción, energía eléctrica, alcantarillado, etc.)

El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes es proporcional al área

de su unidad habitacional

Cada propietario debe contribuir con su cuota parte para la administración y

mantenimiento del conjunto, salvo los propietarios del primer piso que no

contribuyen al mantenimiento de escaleras y ascensores.

Cada propietario puede disponer a su libre albedrío de su propiedad, sin

consentimiento ajeno pero en condiciones normales.

Para el avalúo de un predio tipo condominio, debidamente reglamentado o un

inmueble sujeto a propiedad Horizontal, se establece un precio por metro

cuadrado para el área privada, luego se determina que valor corresponde al

coeficiente de terreno y de áreas comunes (tomadas del Reglamento de propiedad

raíz) y se les asignara el valor, se avalúa después el parqueadero privado que

corresponda a cada unidad habitacional y está sumatoria es la que corresponde al

avalúo individual de cada predio.

Hay que considerar que las áreas privadas pueden o no estar construidas, para el

primer caso se considera como elementos valuatorias los materiales de

construcción, los acabados, la distribución del inmueble, la vetustez, el estado de

conservación, la ubicación del condominio o multifamiliar y dentro de este, la

localización del predio. El uso actual y posible, las posibilidades de valorización,

los accesos y vías del condominio o multifamiliar y el sistema de transporte.

Para el segundo caso los factores incidentes son la ubicación, las vías de acceso,

los servicios públicos, la relación frente-fondo. El potencial de desarrollo, la

composición geológica y la existencia de agua.

Son elementos a considerar también el valor de la inversión, la cercanía a los

centros de atracción económica, la zona de influencia del predio y las condiciones

de seguridad imperantes, el posible cambio de uso y destinación económica y el

factor de vecindad.

Lo recomendable para un buen avalúo de estos predios es le empleo del método

valuatorio de renta combinado con el de reposición. Se recomienda el empleo del

método de la renta pues los condominios y multifamiliares campestres no son

sitios habituales de residencia, pues se visitan 2 ó 3 veces por año, y se pueden

volver generadores de ingresos mediante el arrendamiento.

Para el informe final del avalúo, se puede utilizar cualquier modelo de informe de

los propuestos anteriormente.

7.4. AVALÚO DE HOSPITALES Y CLÍNICAS.

Por Hospitales y Clínicas se entienden aquellos lugares donde se realiza

tratamiento médico y se práctica operaciones de cirugía a personas que lo

requieren y para cumplir su objetivo tienen unos equipamientos que los hacen

distintos de los demás inmuebles.

Un hospital (del lat. hospitālis), es un lugar donde se atiende a los enfermos, para

proporcionar el diagnóstico y tratamiento que necesitan. Existen diferentes tipos

de hospitales, según la clase de patologías que atienden: hospitales generales,

hospitales psiquiátricos, geriátricos, materno-infantiles. También se llama clínica al

hospital o lugar donde personal sanitario diagnostica y trata a personas con

problemas de salud.

7.4.1. Como una contribución al país, La Asociación Colombiana de

Arquitectos e Ingenieros Hospitalarios, elaboró un esquema general del

proceso integral de proyectos de inversión en Infraestructura Hospitalaria. La

metodología presenta un esquema para inversionistas e instituciones estatales,

pero sus principios pueden aplicarse a instituciones privadas, semioficiales o

mixtas.

La propuesta de ACAIH, con pequeñas modificaciones no es nada distinto de la

determinación del valor por aproximación al Costo de Reposición. Por considerarlo

importante, el autor muestra toda la propuesta, desde la evaluación misma de la

inversión hospitalaria hasta la división y avalúo propiamente dicho.

En forma general la propuesta metodológica, es la siguiente:

1- Identificación de necesidades: Establecer la demanda de servicios de Salud y

la evaluación de la infraestructura existente.

2- Programa Médico Arquitectónico: Calcular servicios a prestar y elaboración de

listados de ambientes y áreas en mts²

3- Alternativas de Solución Física: Realización de propuestas y cálculo

aproximado de costos.

4- Estudio de Factibilidad: Determinan la viabilidad técnica del proyecto

5- Financiación: Elaboración de por lo menos dos opciones de financiación.

6- Estudios técnicos. Todo lo concerniente al diseño

7. Planta física y dotación: Ejecutar la obra civil y entregar la dotación.

Esta primera parte de la propuesta, corresponde a la determinación de la

necesidad o no, de ejecutar la inversión en infraestructura hospitalaria.

El avalúo de los Hospitales y Clínicas, está compuesto por el avalúo individual de

los siguientes elementos constitutivos de valor:

Terreno

Construcciones

Maquinaria y Equipo

Good Will

Valor en Marcha

Para el avalúo del terreno de los Hospitales y Clínicas, se emplea cualquiera de

los métodos explicados anteriormente.

Para el avalúo de la construcción de los Hospitales y Clínicas, la propuesta de

ACAHI, sugiere dividir el Hospital en áreas, dependiendo de su función y

equipamiento. El avalúo de los Hospitales y Clínicas, por ser un avalúo especial,

es un avalúo en el cual el equipamiento de cada una de las áreas en las que se

divide el hospital, hace parte del avalúo total, es decir, se debe avaluar la

construcción y los bienes muebles que componen su equipamiento.

En cada una de las diferentes áreas en que se divide el hospital, el avaluador

debe preguntarse “éste bien mueble es necesario para que ésta área cumpla su

función? En caso afirmativo, el mueble debe ser avaluado como parte integral del

área en cuestión. Si la respuesta es negativa, el avaluador debe relacionar ese

bien en un anexo, pero Nunca Como Parte Integral Del Informe Valuatorio.

Las áreas en las cuales ACAHI propone dividir el Hospital o la Clínica, son

divisiones lógicas, pues cada una de las áreas cumple una función distinta y los

materiales de construcción, acabados y condiciones de asepsia, son distintas.

Estas áreas son:

AREA 1: Compuesta por la administración con gerencia, sala de juntas,

administración, oficinas de apoyo en aspectos financieros, personal, programas

de salud, centro de comunicaciones.

Consulta externa, consulta médica y odontológica especializada, unidad de

recepción, información, citas médicas, estadística, apoyo de enfermería, nutrición,

trabajo social, farmacia y comunicaciones. Esterilización, recibo de material,

esterilización de elementos, depósito y entrega de material, servicios de

diagnóstico y tratamiento, imagenología, laboratorio clínico y patológico.

AREA 2: Urgencias, consultorios, procedimientos, cirugía menor, hidratación,

salas de observación, apoyo de enfermería y coordinación

AREA 3: Servicio Quirúrgico y obstetricia, áreas de preparación, vestieres,

quirófanos, recuperación y apoyo de enfermería.

AREA 4: Hospitalización, habitaciones compartidas e individuales, enfermería y

sus áreas de apoyo, centro de distribución de alimentos, consultorios de piso,

servicios higiénicos, servicios religiosos.

AREA 5: Morgue

AREA 6: Servicio general, cocina, lavandería, almacén, depósitos, mantenimiento,

máquinas, subestación y plantas de emergencia, aíre acondicionado.

AREA 7: Obras externas, circulación y zonas verdes.

Debido a la complejidad del trabajo valuatorio, es recomendable un ordenamiento

y división del equipo técnico encargado de ejecutar el trabajo, en la medida de lo

posible, la visita de las instalaciones y el reconocimiento de los equipos, debe

hacerse en compañía de un médico.

Es importante recordar que para el diseño y construcción de Hospitales y Clínicas,

debe seguirse unos requerimientos mínimos exigidos por el Ministerio de Salud.

Es necesario obtener copia del último inventario de equipos electromecánicos y

hospitalarios, con su respectiva clasificación. También se debe poseer año de

adquisición de los equipos, vida útil, costo de adquisición, especificaciones

técnicas, condiciones de mantenimiento. Reparaciones hechas a los equipos,

nombre del fabricante, país de origen. Con esta información es posible determinar

la vida futura de los equipos, seleccionar el método más adecuado para obtener la

depreciación acumulada de los equipos y el valor del bien a la fecha del avalúo.

NOTA: los bienes fungibles no deben ser avaluados por su misma condición de

fungibles.

el avalúo de la maquinaria y equipo, good will y valor en marcha, se tratara en el

capítulo correspondiente a avalúos industriales.

7.4.2. Otro enfoque metodológico para el avalúo de hospitales y clínicas.

Algunos tratadistas basados en su experiencia profesional, han implementado una

propuesta metodológica diferente para el avalúo de Hospitales y Clínicas. Aunque

no existen grandes diferencias con ACAHI, el autor considera saludable dar a

conocer ésta propuesta.

El objetivo del avalúo de Hospitales y Clínicas es lograr una estimación razonable

de mercado con base en el Costo de Reposición, o Reemplazo del bien, al Valor

del Mercado Inmobiliario y a su Valor de Recapitalización de la Renta, mediante

una conciliación de ellos o un promedio ponderado.

Las etapas que se explican son las genéricas para el proceso valuatorio, son:

Definición del problema: En ésta etapa se definen los parámetros bajo los cuales

se acometerá el avalúo. Se analizan las posibles fuentes de consulta y las

herramientas necesarias para ejecutar correctamente el trabajo.

Trabajos preliminares y logística valuatoria: Se obtiene la información existente

(Avalúos anteriores, inventarios, información contable, reglamentaciones, planos,

facturas de compra de equipos, cartas de nacionalización, pólizas de seguro,

historia del mantenimiento mecánico de los equipos), también se implementa en

ésta etapa la logística valuatoria, la división de los equipos técnicos, mecanismos

de control y la forma de procesar, analizar e interpretar la información.

Visita física: Permite la recolección de datos físicos sobre los elementos

constitutivos de valor. Por lo general, se han diseñado previamente unos formatos

que permiten obtener directamente la información necesaria del terreno, las

construcciones y los equipos.

Procesamiento de la información: Se consultan las fuentes definidas previamente,

se constata la información obtenida en la visita de campo y se obtienen las

aproximaciones al valor de Costo de Reposición, Valor de Mercado y

Capitalización de la Renta.

Elaboración del informe: Se relaciona el Método empleado para el avalúo, se

describen los parámetros empleados en la fijación de precios y se hace la

sustentación de ellos. Este informe constituye la memoria valuatoria del trabajo.

7.4.2.1. Proceso valuatorio.

Se debe destacar que el trabajo valuatorio es complejo, debido a las diferentes

instalaciones y edificaciones que pueden componer una Clínica u Hospital, es

recomendable, un ordenamiento y división del trabajo entre los avaluadores. Con

relación a la edificación, se sugiere el tratamiento por separado para cada edificio,

con la denominación ordenada de las áreas que lo conforman, así como las

edades y sobre todo los estados de conservación.

En el área de equipamiento es conveniente dividirlos en los siguientes rubros:

Equipo electromecánico. Constituido por:

- Ascensor.

- Equipo sanitario.

- Aire acondicionado.

- Planta de tratamiento de agua.

- Bomba y equipo neumático.

- Cocina y lavandería.

- Ambulancias y vehículos.

- Equipamiento Medico – Hospitalario.

- Equipo de rayos X y radio – terapia

- Centro quirúrgico y obstétrico.

- Central de esterilización.

- Equipos de anestesia.

- Equipo dental

- Instrumental quirúrgico

- Equipo de cuidados intensivos.

- Incubadoras

- Muebles clínicos de acero.

- Equipo material de farmacia.

- Equipamiento Muebles y Enseres

Al inicio del trabajo valuatorio, se debe obtener del propietario, el listado de lo que

corresponde a equipo electromecánico y hospitalario, de acuerdo al inventario y

según su clasificación. Por lo general, la clasificación contable del inventario difiere

de la que se propone, pero los Avaluadores deben hacer el ordenamiento de todos

los equipos obtenidos del listado de auditoria o del listado de contabilidad y

clasificarlos bajo esa codificación, que permite la identificación rápida de

cualquiera de los equipos materia del avalúo.También se debe pedir al propietario

del Hospital o Clínica, la siguiente información:

Con respecto a los equipos año de adquisición, valor de adquisición, condición del

mantenimiento, y reparaciones ha la que ha sido sometido el equipo.

Con ésta información el avaluador está en posibilidad de contar con los datos

necesarios para estimar la vida futura del equipo, estimar la depreciación

calculada y el valor del bien a la fecha. Es de suma importancia, el nombre del

fabricante de los equipos médicos hospitalarios, por cuanto existen diversidad de

fabricantes y calidades variadas dentro de grandes rangos.

Revisar con el departamento de mantenimiento los registros de operación,

reparaciones, tipo de mantenimiento y control, que se ha dado a los equipos

durante su vida efectiva. En caso de no existir estos registros, debe ser tratado

con el jefe de mantenimiento o con los operarios que trabajen en ese

mantenimiento o con los operarios que trabajan en ese departamento.

Luego de éstas reflexiones se puede afirmar que la valuación de una clínica debe

ser efectuada por un equipo profesional experimentado, buscando la asesoría de

Ingenieros Civiles, Ingenieros Electrónicos, Ingenieros Mecánicos, Ingenieros

Sanitarios, Ingenieros Catastrales, Médicos con experiencia en planificación de

hospitales y programación de equipos, Contadores, Analistas Económicos y en fin,

un equipo multidisciplinario. Básicamente se debe disponer de los planos

generales de las instalaciones, en caso contrario, será necesario efectuar

levantamientos.

7.5. AVALUO DE UN PARQUEADERO,

Los parqueaderos se definen como lugares públicos, legalmente constituidos y

autorizados, para la prestación del servicio de estacionamientos y cuidado de

vehículos automotores, que cobran una tarifa establecida por las entidades

competentes. Como la función del parqueadero es generar dinero a sus

propietarios, se debe avaluar por renta.

ANALISIS ECONOMICO DE LA RENTABILIDAD DEL PARQUEDERO. Área del Parqueadero: 1.113.54 mts2. Número de Estacionamientos: 70 Tiempo de Funcionamiento: 7 A.M.-10 P.M. Número de Horas de Funcionamiento. 15 Horas diarias. Porcentaje de Ocupacion.65% de Lunes a Viernes. Sábado 50% y Domingo 30%.

Capacidad: 70 vehículos, Cobro por Minuto:$80.oo. Incluido el IVA. Ingresos diarios (Lunes a Viernes).=70*15*80*60*0.65=$3.276.000.oo. Ingresos día Sábado=70*15*80*60*0.50=$2.520.000.oo. Ingresos día Domingo=70*15*80*60*0.30=$1.512.000.oo. Total Ingresos Semanales= ($3.276000.oo*5) + $ 2.520.000.oo + $ 1.512.000.oo = $20.412.000.oo Total Ingresos Mensuales=$20.412.000.oo*4=$ 81.648.000.oo. Al anterior valor, se le debe sumar lo de 2 días adicionales, para cuantificar meses comerciales de 30 días. Se obtiene el valor promedio de los ingresos de un día entre semana, el día Sábado y el día Domingo, así: $ 3.276.000.oo+ $ 2.520.000.oo + $ 1.512.000.oo= 7.308.000.oo/3 = $ 2.436.000.oo Valor Ingresos días adicionales: $ 1.392.000.oo*2= $ 2.784.000.oo. Total Ingresos Mensuales Parqueadero = $ 84.432.000.oo Ingresos IVA: 16%= $13.509.120.oo. Ingresos Reales Parqueadero= Total Ingresos – IVA. Ingresos Reales = $ 84.432.000.oo- $ 13.509.120.oo = $ 70.922.880.oo. Costos en los que se incurre en el funcionamiento del Parqueadero. Pago de Servicios Publicos:2% de los Ingresos=$ 1.396.685.oo. Pago Salarios (2 empleados). $ 650.000.oo cada empleado.=$ 1.300.000.oo. Imprevistos= 3% = $ 2.095.027.oo. Total Gastos= $ 4.791.712.00. Rentabilidad Ideal Mensual del Parqueadero: Total Ingresos- Gastos de Funcionamiento. Rentabilidad Ideal Mensual del Parqueadero = $ 70.922.880.oo.- $ 4.791.712.oo= $ 66.131.168.oo. Grado de Incertidumbre. 7.5% = $ 4.958.376.oo. Rentabilidad Real Mensual del Parqueadero= $ Rentabilidad Ideal-Grado de Incertidumbre. Rentabilidad Real Mensual Parqueadero= $ 66.131.168.oo - $ 4.958.376.oo= $ 61.171.330.oo Se asume ahora la determinación Anual de Ingresos para aplicar el método de Renta y obtener el valor del Inmueble. Rentabilidad Anual del Parqueadero: Ingresos Anuales * 12 Meses. Rentabilidad Anual del Parqueadero:$ 61.171.330.oo* 12= $ 734.055.960.oo En la determinación del valor del inmueble por el Método de Renta, se aplicara la metodología propuesta por el Ing. WILLIAM ROBLEDO G. en su Libro “AVALUOS. GENERALIDADES Y METODOS.” propone el Ing. Robledo: Determine los Ingresos Anuales que genera el Inmueble. Se parte de la información cierta que sobre los ingresos generados por el bien, suministra su propietario. Los Ingresos deben cuantificarse para un periodo de cinco años. El incremento generado en los Ingresos de un año respecto al siguiente, se calcula según el

conocimiento que se tenga de la actividad inmobiliaria. Para el presente caso, se asume un incremento anual del 5%. Hay que anotar sin embargo, que los ingresos no se refieren solamente a ingresos generados por concepto de canon de arrendamientos, sino a todos los ingresos que genere el Inmueble por cualquier concepto. El tiempo de cinco años en la medición de los ingresos, lo asume el Ingeniero Robledo, basado en una premisa universalmente aceptada en Ingeniería Económica y consistente, en que proyecciones a un lapso mayor de tiempo, son muy inexactas, adicionalmente, en la evaluación económica de proyectos, el punto de retorno se da al cabo del quinto año. La fórmula para realizar la proyección económica es la tradicional: VF = Vp (1+ Ip)n VF = Valor Futuro Vp = Valor Presente o Ingresos obtenidos en cada uno de los años en cuestión Ip = Efecto combinado de Inflación y Devaluación de los últimos 5 años. Esta información la suministra el Banco de la República a través de su Departamento de Investigaciones Económicas (Estadística), en caso contrario, puede calcularse aplicando la formula universal de combinación de intereses que consiste: Ip = (1+inflación) (1+ pérdida de poder adquisitivo) – 1. La inflación y la pérdida de poder adquisitivo empleada en el cálculo, es el promedio individual de los últimos 5 años. n = Año al cual se va a Proyectar. 2010 = $ 734.055.960.oo (1+ 0.13028)5 = $ 784.109.151.oo 2011 = $ 770.758.758 .oo (1+ 0.13028)4 = $ 1.257.947.858.oo 2012 = $ 809.296.965 .oo (1+ 0.13028)3 = $ 1.168.600.427.oo 2013 = $ 849.761.531 .oo (1+ 0.13028)2 = $ 1.085.598.295.oo 2014 = $ 892.249.607.oo (1+ 0.13028)1 = $ 1.008.491.886.oo Σ= $ 5.304.748.146.oo Se puede asumir como factor de incertidumbre el 10%, por lo tanto, se afectaría el valor obtenido en $ 530.474.814.oo. Entonces Valor Inmueble por Renta W.R.=$5.304.748.146.oo -$530.474.814.oo= $ 4.774.273.332.oo. Valor Final Inmueble: $ 4.774.273.332.oo.

7.6. AVALÚO DE SERVIDUMBRES.

7.6.1. Definición.

Servidumbre Predial o simple servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un

predio, en utilidad de otro predio, de distinto dueño.La servidumbre es una carga o

gravamen, que debe soportar un predio o bien inmueble, denominado sirviente y a

su vez el predio que recibe los beneficios o utilidades de la carga impuesta al

predio sirviente, se llama dominante.

7.6.2. División de Las Servidumbres.

Por su Origen: Las servidumbres se clasifican en Naturales, Legales y

Voluntarias.

Naturales: Son naturales las “Que provienen de la natural situación de los

lugares” (Art. 888 C.C). Son las que resultan de la acción de la naturaleza, que se

generan sin que la actividad humana haya contribuido para ello. Así por ejemplo,

las aguas que corren por cauces naturales y que atraviesan un predio, crean una

servidumbre natural en la medida en que lleguen hasta otro predio de diferente

dueño. La servidumbre natural por excelencia es la de derrame de aguas lluvias,

donde el predio inferior está sujeto a recibir las aguas que descienden del predio

superior. (Art. 891 C.C.)46

Legales: Como su nombre lo indica, las servidumbres legales son las resultantes

de las prescripciones o reglamentaciones legales, fundamentadas en el uso

público o en la utilidad de los particulares. Se rige, salvo disposición en contrario,

por los principios generales de la servidumbre, sin perjuicio de las obligaciones

que consagran los artículos 897 a 936 del Código Civil para cada una de ellas.

En el evento en que el dueño del predio sirviente se oponga a la constitución de la

servidumbre el propietario del predio dominante tiene la posibilidad de exigirla a

través de las vías judiciales. Las servidumbres legales pueden ser tanto de utilidad

pública como de utilidad privada.

Voluntarias: Nacen de la voluntad de las partes y sólo están limitadas por las

normas del orden público, la moral y las buenas costumbres.

7.6.3. Servidumbre Minera.

Son servidumbres legales que se establecen con el fin de impulsar y facilitar la

industria minera tanto para la exploración y explotación de minas como el

beneficio, de transformación, fundición, transporte y embarque de minerales; son

exclusivamente de interés público aunque se impongan a favor de los particulares,

por expresa disposición del Articulo 13 del Código de Minas.

Las servidumbres mineras adicionalmente gozan de la facultad de construir,

instalar y conservar las obras y los equipos necesarios para el desarrollo de la

industria minera y en una etapa de exploración y explotación se impondrán tantas

servidumbres como sean necesarias para el desarrollo de la actividad.

La actual regulación de las servidumbres mineras está consagrada en el Decreto

2655 de 1988, que mantiene el espíritu del anterior Código. Las normas del

estatuto minero deben aplicarse preferencialmente frente a las servidumbres

mineras.

7.6.3.1. Legislación Vigente.

La servidumbre petrolera se rige básicamente por el Código de Petróleos, que a

su vez toma como modelo al Código de Minas para regular el tema de las

servidumbres.

El Código de Petróleos tiene algunas normas que lo adicionan como es el caso del

decreto 1886 de 1954 y el Decreto 805 de 1947. Ante la inexistencia de norma

específica que reglamente el tema de las servidumbres se debe acudir al Código

Civil Colombiano.Paralelamente hay leyes que se relacionan con el tema de la

servidumbre petrolera en aspectos muy específicos, como es el caso de la Ley

142 de 1994 sobre servicios públicos domiciliarios aplicable a gasoductos en

etapa de distribución por ser un servicio público y las leyes 160 de 1994 y 418 de

1997, que regula el tema de los baldíos de la Nación.

Las servidumbres se encuentran armónicamente articuladas, pero es indudable la

necesidad de una modernización de algunas normas del Código de Petróleos, de

tal manera que se ajusten más a la realidad y a las necesidades que cada día la

industria petrolera enfrenta.

7.6.4. Concepto de servidumbre durante la construcción del oleoducto o

gasoducto.

Al principio fue muy acogido porque se pagaba el mismo valor en todos los puntos

del recorrido de la tubería, a los particulares, este criterio de pago único fue

difundido, a pesar de no ser técnico, pero actualmente ha sido cuestionado por los

propietarios por razones como la presunta devaluación que sufre el predio por

tener la servidumbre, la magnitud real de los daños a mediano y largo plazo y el

valor de la servidumbre no consulta el valor diferencial de la tierra de las diferentes

zonas del país.

7.6.4.1. Las Compañías multinacionales:

Por su parte las multinacionales, tienen muy clara su filosofía de negociación de

tierras, a continuación se expondrán los principales criterios:

♦ Desarrollar todas las labores tendientes a realizar con eficacia la construcción y

el mantenimiento de los oleoductos, y demás obras que sean necesarias en la

industria petrolera.

♦ Pagar los daños y negociar las servidumbres, a precios comerciales dentro de su

presupuesto.

♦ Se paga el precio justo, para resarcir los perjuicios causados por la constitución

de la servidumbre manteniendo el equilibrio en un área determinada. Se rigen por

el principio de equidad, de tal manera que los propietarios o poseedores se

sientan debidamente compensados.

♦ Mantener buenas relaciones con los propietarios de los predios para evitar

conflictos que puedan repercutir en el desarrollo de las obras. De otra parte se

acostumbra realizar el pago de la servidumbre incluido en un solo pago, dicho

pago incluye el 70% para daños, conformado por el daño emergente y el lucro

cesante y el 30% para indemnizar el valor de la servidumbre.

Consultan el valor comercial de la tierra, a las entidades oficiales dedicadas al

fomento y crédito agropecuario de los avalúos de la zona y a la producción

promedio, para establecer los rangos mínimos y máximos a pagar por concepto de

daños servidumbres.

Como puede apreciarse, los principios que orientan la valoración de predios son

los mismos tanto para el sector público como el privado y las sumas que se pagan

por concepto de servidumbres tienen un carácter indemnizatorio, es decir no

incrementa sin justa causa el patrimonio de los propietarios de los predios.

El problema real radica en establecer ese justo valor a pagar por concepto de

servidumbres y para ello lo ideal sería desarrollar un criterio único de avalúo, tema

que se desarrolla a continuación.

7.6. 5. Criterios Utilizados Por El Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

Desde 1983 se adoptó el criterio de las Zonas Físicas Homogéneas, con el objeto

de implementar los avalúos masivos. Este criterio es el que actualmente desarrolla

el .Decreto 1420 de 1998.

El Decreto 1420/98, tiene como objeto señalar las normas, procedimientos,

parámetros y criterios para la elaboración de avalúos, por los cuales se

determinará el valor comercial de los bienes inmuebles, para la ejecución de los

siguientes eventos: Adquisición de inmuebles por enajenación forzosa, Adquisición

de inmuebles por enajenación voluntaria, Adquisición de inmuebles a través del

proceso de expropiación judicial, entre otras.

Actualmente ECOPETROL está desarrollando un criterio metodológico para la

implementación de las indemnizaciones por concepto de las servidumbres.

Parte de la utilización de una metodología de avalúos masivos y específicamente

en las Zonas Homogéneas Físicas, en virtud de las cuales se hace una división

del espacio físico, en zonas relativamente homogéneas para sus características.

Se toman los valores conceptuados por El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, o

aplicando el principio general de las indemnizaciones, se establecen unas

variables que ayuden a estructurar la afectación de la zona.

Es indispensable para establecer el monto de la indemnización, conocer el grado

de afectación real del inmueble que conserva el propietario respectivo, de la franja

de terreno que se gravará.

Es total la afectación y deberá indemnizarse de forma total, es decir el 100% del

valor comercial de la referida franja.Estos son algunos casos de afectación total:

1. Las zonas del ecosistema frágil.

2. Predios en zonas rurales explotadas con árboles de raíz profunda, por

comprometer la seguridad física de la tubería; lo mismo se predica de las

construcciones de carácter permanente.

3. Si el área afectada de un predio es superior al 70% del área total del inmueble.

La afectación parcial, se refleja en el evento de que el terreno tenga una

destinación agropecuaria y el propietario conserva el usufructo sobre la franja, se

indemniza teniendo en cuenta la indemnización básica definida para la

cuantificación de la variable propiedad privada e incrementada con el resultado de

multiplicar el valor comercial de la franja por el índice ponderado de afectación que

se establece como la suma índice de afectación por valor comercial prorrateado

por el 70% y el índice de afectación por pendiente prorrateado por el 30%.

Existe una afectación intermedia para los predios rurales con otros usos para este

caso se tomó como criterio que la indemnización sea el resultado de la interacción

de tres variables: La propiedad privada, la pendiente y el valor potencial. La

cuantificación se realiza tomando como indemnización mínima el equivalente de la

propiedad privada, incrementada en el monto equivalente a ponderar el valor

comercial unitario por el índice de pendientes y el índice de valor potencial.

Pero lo realmente trascendental de este acápite es la creación de un criterio

técnico y objetivo para hallar el valor justo de las indemnizaciones, que a futuro

pueden ser adoptados por las petroleras, las ciencias auxiliares y el Instituto

Geográfico Agustín Codazzi, facilitándose así el ejercicio de la industria

7.6.6. Procedimiento para la Imposición de Servidumbres Petroleras por

Parte de ECOPETROL.

Existe un procedimiento especial, conocido como de imposición de servidumbre y

reglamentado por el Decreto 222 de1983 (Artículos 108 a 113) que son los únicos

que no derogó la actual ley de contratación administrativa Ley 80 de 1993 por

disposición expresa de su Artículo 81. Procedimiento al cual solo ECOPETROL

puede acudir en caso de imposición de servidumbres, por su carácter de empresa

Industrial y comercial del Estado.

El Decreto 222 de 1983, referente al régimen de contratación administrativa en sus

artículos 108 a 113 y contempla dos posibilidades

7. 6.6.1. Ocupación Temporal.

Los propietarios de predios tienen la obligación de permitir que estos sean

ocupados temporalmente con el objeto de establecer la servidumbre. Esta

ocupación durará el tiempo estrictamente necesario, con el menor daño posible

para el predio. El propietario del bien deberá ser notificado por escrito de la

necesidad de dicha ocupación temporal. Este aviso contendrá la determinación

del tiempo que tomará la ocupación y la de la extensión de terreno que se

afectará. Y además se invitará al propietario para que establezca con la empresa

oficial el valor respectivo. Se utilizarán para este efecto, peritos designados por la

Caja de Crédito Agrario Industrial y Minero (Hoy en día por el Banco Agrario) o por

el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Y en su defecto por cualquier Lonja de

propiedad.

Si el propietario no acepta la indemnización o se niega a la ocupación pasado un

mes de la fecha de la comunicación, la entidad pública interesada ocupará el

predio con el apoyo de la autoridad competente. En el caso que se produjeren

perjuicios al propietario del predio, por razón de esta ocupación, ellos se estimarán

con base en los procedimientos señalados por el Código Contencioso

Administrativo.

7.6.6.2. Imposición Propiamente Dicha.

El artículo 111 del Decreto 222 de 1983, expresamente manifiesta que los predios

”deberán soportar todas las servidumbres legales que sean necesarias para la

construcción, montaje, instalación, mejoras, adiciones, conservación,

mantenimiento y restauración de las obras públicas”. La decide el juez

competente, según la cuantía o valor de la indemnización a que tentativamente

hubiere lugar. Por consiguiente, al presentar la demanda, la entidad interesada

pondrá a disposición del juzgado la suma que estime como indemnización y que

deba pagarse al propietario del predio. Una vez admitida la demanda, se le dará

traslado al propietario, del bien, por tres días para que la conteste.

En el caso en que dos días después de proferido el auto que ordena el traslado de

la demanda, este no se haya podido notificar, se efectuará el emplazamiento del

demandado y propietario del bien, en la forma que establece el inciso 2 del artículo

452 del C. de P. C.

Pero en todo caso dentro de los dos días siguientes de la presentación de la

demanda, el juez deberá practicar una inspección judicial sobre el predio afectado

y autorizará la imposición provisional de la servidumbre, siempre que así sea

solicitado por la entidad demandante.

El juez designará peritos que fijen el monto de la indemnización y en la sentencia

precisará con toda claridad la clase de servidumbre de que se trata. La sentencia

judicial que ponga fin a la controversia de ser positiva, ordenará la obligación el

propietario del predio renuente, a soportar la servidumbre y a permitir su ejercicio.

Esta acción tiene importancia porque es el reflejo del concepto consistente en

darle el carácter de servidumbre administrativa. Aquí el Estado aplica con todo el

poder que le ha sido concedido, los principios de utilidad pública e interés social

consagrado en la constitución.

7.6.6.3. Procedimiento para la Imposición de la Servidumbre Petrolera por

Parte de las Compañías Privadas.

Esta reglamentado por el Decreto 1886 de 1954, en sus artículos 5 y siguientes,

regulando las situaciones en que se necesario ocupar de forma transitoria o de

forma permanente predios donde se desarrollarán actividades propias de la

industria de petróleos. Se paga la debida indemnización, pero en caso de

renuencia del dueño o del ocupante de los terrenos el explorador o explotador

deberá consignar en la Caja Colombiana de Ahorros, hoy Banco Agrario, el valor

de la indemnización.

Cumplidos estos requerimientos, consignada la indemnización o efectuado el pago

al damnificado, el explorador o explotador podrá iniciar inmediatamente los

trabajos y su ejecución no podrá impedirse a pesar de hacer uso del recurso de

revisión del avalúo; el alcalde a su vez prestará todo el apoyo necesario al

industrial del petróleo para el desarrollo de su actividad sin ningún obstáculo.

Estas normas se aplicarán tanto a los exploradores y explotadores de petróleo,

como a los empresarios de oleoductos por la ocupación permanente o por daños

en plantaciones y mejoras y también a los exploradores superficiales por las

ocupaciones transitorias.

Como se puede apreciar la acción de imposición es una en esencia, persigue el

mismo fin, facilitar el desarrollo de actividades de utilidad pública y de interés

general.

La diferencia radica en las leyes aplicables dependiendo de quien es el explorador

o explotador en cada caso. Si se trata de ECOPETROL se rige por el Código de

Petróleos y el Decreto 1886 de 1954 y adicionalmente pueden aplicar el Decreto

222 de 1983 y si por otra parte el interesado es un particular o las compañías

privadas deberán regirse por el Código de Petróleos y el Decreto 1886 de 1954.

7.6.6.4. Proceso de cálculo

Se pueden dar las siguientes variables:

7.6.6.4.1. Ampliación de servidumbres: En este caso hay una variación del

ancho de la franja, para lo cual debe demostrarse la existencia registral (mediante

escritura) del gravamen. Preferiblemente debe adjuntarse el avalúo que antecede

al que se está elaborando, indicando una addenda y adjuntar dicha carátula.

Dentro de este apartado deben anotarse los siguientes puntos:

Año en que se gravó la propiedad.

Finca sobre la cual se estableció el gravamen (propietario y numero de inscripción

de la finca madre), aclarando la relación con la actual finca especialmente en

casos de servidumbres trasladadas.

El porcentaje de afectación pagado, el área de la servidumbre establecida, el área

de servidumbre nueva (equivalente a la ampliación).

7.6.6.4.2. Cambios de dirección de la franja de servidumbre: Cuando se realiza

un cambio en la dirección de una servidumbre establecida es posible con el

consentimiento del propietario realizar una permuta por la porción de servidumbre

nueva, debe de realizarse el siguiente procedimiento:

Debe determinarse el valor de los derechos cedidos de la servidumbre

considerando el área total afectada (la porción nueva y parte de la servidumbre

establecida), y determinarse el daño causado al remanente de la propiedad bajo

esta nueva condición.

Es necesario determinar los derechos adquiridos de la servidumbre establecida y

daño al remanente, para ello debe utilizarse el mismo porcentaje de afectación y el

mismo factor de ubicación considerados en la primer indemnización, debe

aplicarse el mismo valor unitario que se utilizó en la determinación anterior, esto

para considerar el valor del dinero en el tiempo y traer a valor presente este

monto.

Debe realizarse la diferencia de las valoraciones anteriores, en cuyo caso pueden

presentarse tres situaciones:

Que el monto por las condiciones nuevas de la servidumbre sea mayor que el

monto de las condiciones anteriores (traídas a valor presente), en este caso al

propietario debe indemnizársele por esta diferencia.

Si el monto por las condiciones nuevas de la servidumbre es menor que el monto

de las condiciones anteriores (traídas a valor presente), por conveniencia entre

ambas partes (ICE-propietario) se realiza un avalúo para cambiar la escritura de

constitución del gravamen sin necesidad de reconocer monto alguno por esta

permuta, considerando el nuevo trazo y liberando la porción de servidumbre no

requerida.

En el caso de que el propietario no acepte la permuta en cualquiera de las

condiciones anteriores, se debe indemnizar por la nueva área reconociendo el

valor de los derechos cedidos, y el valor del daño al remanente.

7.6.6.4.3. Limitaciones

Por razones de seguridad de las obras de transmisión, y en razón de las

necesarias previsiones para expansión y labores de operación y mantenimiento,

en los corredores de las líneas, los prestatarios del servicio de transmisión no

deberán permitir el ejercicio de las siguientes actividades: Construcción de casas

de habitación, oficinas, comercios, instalaciones educativas, deportivas y

agropecuarias.

Siembra extensiva de cultivos que periódicamente puedan ser quemadas Siembra

de cultivos anegados.

Permanencia de vegetación, que en su desarrollo final se aproxime a cinco metros

de los cables conductores más bajos estando estos en condiciones de carga

máxima o de contingencia.

Movimientos de tierra que por acumulación eleven o alteren el nivel natural del

suelo.

Almacenamiento de materiales inflamables o explosivos.

Acumulación de materiales u otros objetos que se aproximen a cinco metros de los

cables conductores más bajos, cuando éstos se encuentren en condiciones de

carga máxima o contingencia.

En caso de planear una excavación en las cercanías de las estructuras de soporte

de las líneas de conducción, deberá antes consultar al Instituto Costarricense de

Electricidad.

Se debe permitir el acceso a funcionarios del Instituto Costarricense de

Electricidad, para el mantenimiento de la obra.

7.6.6.4.4. Valor Unitario:

Debe indicarse el valor unitario del terreno expresado en pesos por hectárea o

pesos por metro cuadrado asignado al inmueble que se está valorando, como

resultado de la investigación de valores en la zona de influencia, tomando en

consideración la oferta y la demanda. Adicionalmente debe indicarse los valores

unitarios que aplican sobre las mejoras, cuando estás sean adquiridas o

afectadas, también debe mencionarse la metodología aplicada para la

determinación del valor y las principales características valorizantes o

desvalorizantes de los bienes en cuestión.

En el caso de servidumbres debe determinarse el porcentaje de afectación de

acuerdo con el uso de la franja de servidumbre al momento de la inspección y a

las limitaciones impuestas por la constitución del derecho y a la manera en que se

ve restringida la actividad económica en este sector y su potencial a corto o

mediano plazo. También aplica en este caso la indemnización por el daño que se

le causa al remanente de la propiedad y para el cálculo de este monto se utiliza la

fórmula multifactorial, debe además reconocerse el establecimiento de sitios de

torre de acuerdo a su ubicación.

7.6.6.4.5. Avalúo.

Es el resumen final de cada uno de los rubros estipulados, por lo tanto debe

indicarse la operación matemática realizada para la obtención de esos resultados.

El monto total debe ser expresado tanto en números como en letras, finalmente se

anota la fecha de la inspección, el tipo de cambio del dólar americano a la fecha

de inspección, el nombre y la firma del perito valuador.

7.6.6.4.6. .Memoria de Cálculo.

De acuerdo con el tipo de avalúo y a las consideraciones a valorar dentro del

mismo se tienen los siguientes casos:·Para adquisiciones, servidumbres,

ampliaciones de servidumbre y para permuta de servidumbre

7.7. Metodologías.

Dentro de las metodologías aplicables para la valoración de servidumbres,

tenemos las siguientes:

7.7.1. Cálculo de la Servidumbre. Proceso ECOPETROL Dado que la tierra es un factor de producción, es decir que se convierte en una opción de inversión, quien posea excedentes, podrá optar por adquirir tierras, en la medida en que estas le garanticen unos ingresos periódicos (rentas), situación que permite hacer una equivalencia entre precio de la tierra y capital, que en términos matemáticos se constituye en la ecuación básica del avalúo de la tierra: P = R / i Donde: P = Precio de la Tierra R = Renta i = Tasa de interés (tasa interna de retorno del sector o la región). Si se asume una rentabilidad promedio de $ 1.200.000.oo por Has. Y una tasa de interés del 7.5% efectivo anual, se tendría: P = $ 1.200.000.oo / 0.075 P = $ 16.000.000.oo De lo anterior se deduce que la Ha Costaría $ 16.000.000.oo a) Afectación Total. Vs = Vc. Donde Vs = Valor de servidumbre por hectárea Vc = Valor comercial de la franja, por hectárea b) Afectación parcial Vs = Pp + (Vc * (Ivp *70% + Ip *30%)). Donde Vs = Valor de servidumbre por hectárea Vc = Valor comercial de la franja, por hectárea. Se asume el promedio entre el valor mínimo y el máximo. Valor Máximo=Se asume el valor obtenido por Renta. Valor Mínimo=Se asume un Valor de $1.700.000.oo. Vc= $8.900.000.oo Pp = Propiedad privada. El valor mínimo por Ha obtenido en el municipio, es de $.1.300.000.oo y el valor Máximo es de $ 7.000.000.oo.Se asume un valor para cálculos de $4.150.000.oo. Ivp = Índice de afectación por valor potencial Por las características del suelo, su índice de afectación es del 10%, pues pertenece a un suelo con puntaje máximo, es decir: 92. Ip = Índice de afectación por pendiente. Según la clasificación de pendiente definida por el IGAC, y como la pendiente del predio es mínima, su índice de afectación es de: 1% Vs=$4.150.000.oo + ($8.900.000.oo*(0.1*0.7+0.1*0.3)).

Vs=$5.040.000.oo. Valor Total Servidumbre=Vs* Has. El área requerida para la servidumbre en los tres predios, es la siguiente: Valor Servidumbre predio Paraguay=$5.040.000.oo*9.328= $47.013.120.oo 7.7.2. Proceso Metodológico IBAPE. (Instituto Brasileño de Avalúos y Peritazgo). El IBAPE propone que al ejecutarse el tendido de una red eléctrica, se afecta una franja,( tanto más ancha, cuanto mayor sea la tensión eléctrica),y evidentemente habrá una serie de inhibiciones en sus posibilidades de explotación. Es claro que estas limitaciones se traducen en una pérdida anual de valor por Ha, de tal manera que siendo definitiva la servidumbre, el monto de su valor se calcula considerando la servidumbre como el valor actual de una anualidad perpetua .El pago de la indemnización corresponde al pago de la indemnización definida por la formula de anualidad.

Las Anualidades Perpetuas, también llamadas indefinidas, se asemejan a los

fondos que se crean para pagar, el valor en dinero, de un premio cada vez que

ocurre un determinado evento. Por Ejemplo: Al ganador del premio Nobel de la

Física se le da una asignación económica cuando se le otorga el mencionado

premio. I= A (1+r)n-1/r(1+r)n Donde A=Precio de la Ha de tierra, n=Tiempo en anualidades perpetuas y r=D.T.F. Anual promedio.

El monto de indemnización por los derechos de servidumbre es el resultado de la

sumatoria de los siguientes elementos:

Monto de indemnización = DC + DR + To + C

DC = Derechos cedidos.

DR = Daño remanente.

To = Valor de los sitios de torre.

C = Valor de las construcciones o mejoras.

Indemnización Predio Paraguay. A=($5.040.000.oo*9.328)(1+0.0539)99-1/ 0.0539 (1+0.0539)99

7.7.3. Escuela de Ingeniería. Se pueden dar las siguientes variables:

Ampliación de servidumbres: En este caso hay una variación del ancho de la franja, para lo cual debe demostrarse la existencia registral (mediante escritura) del gravamen. Preferiblemente debe adjuntarse el avalúo que antecede al que se está elaborando, indicando una adenda y adjuntar dicha carátula. Dentro de este apartado deben anotarse los siguientes puntos: Año en que se gravó la propiedad.

Finca sobre la cual se estableció el gravamen (propietario y numero de inscripción de la finca madre), aclarando la relación con la actual finca especialmente en casos de servidumbres trasladadas. El porcentaje de afectación pagado, el área de la servidumbre establecida, el área de servidumbre nueva (equivalente a la ampliación). Cambios de dirección de la franja de servidumbre: Cuando se realiza un cambio en la dirección de una servidumbre establecida es posible con el consentimiento del propietario realizar una permuta por la porción de servidumbre nueva, debe realizarse el siguiente procedimiento: Debe determinarse el valor de los derechos cedidos de la servidumbre considerando el área total afectada (la porción nueva y parte de la servidumbre establecida), y determinarse el daño causado al remanente de la propiedad bajo esta nueva condición. Memoria de Cálculo. El monto de indemnización por los derechos de servidumbre es el resultado de la sumatoria de los siguientes elementos: Monto de indemnización = DC + DR + To + C DC = Derechos cedidos. DR = Daño remanente. To = Valor de los sitios de torre. C = Valor de las construcciones o mejoras. Cálculo de los derechos de servidumbre (DC). DC=AS x VUS x Área Cedida/ Área Total (%). Donde: AS = Área de la franja de terreno o servidumbre. VUS = Valor unitario de la franja de servidumbre. El “VUS” es el valor unitario de la franja de servidumbre, este dato puede ser el valor promedio de la finca o un valor especifico para esta área. Respecto al porcentaje de afectación (%AF), se aplica de acuerdo con el criterio del perito, y está en relación directa con las limitaciones que se le imponen a la franja de servidumbre. DR = VT-VL-VR. Donde: DR = Daño Remanente VT = Valor total del inmueble antes de realizar la segregación VL = Valor del lote segregado VR = Valor del remanente (Predio Matriz ya segregado). Es muy importante que la determinación de los valores en cada caso se realice

utilizando la misma metodología. Si el monto del daño al remanente da un valor positivo significa que no hay afectación del predio matriz por la segregación, en cuyo caso no se realiza una indemnización adicional por este concepto y solo se reconoce el valor del terreno segregado. Valor de los sitios de Pila (TO) El valor por el establecimiento de cada sitio de Pila, depende de la ubicación del mismo en la propiedad y de su interferencia con respecto al uso del suelo. Desarrollo del cálculo. Monto de indemnización = DC + DR + To + C Calculo DC: DC=AS x VUS Predio Paraguay. DC = 9.328Ha X $5.040.000.oo X 1.5 = $70.519.680.oo Calculo DR: DR = VT-VL-VR VT = 1.386.2696 Ha x $8.900.000.oo=$12.337.799.440.oo .VL= 9.328 Ha X $16.000.000.oo = $149.248.000.oo VR = 1.376.941.600 Has x $8.455.000.oo = $11.642.041.000.oo DR==$12.337.799.440.oo-(149.248.000.oo+11.642.041.000.oo)= DR= $546.510.440.oo Calculo To: Tº = Para el presente calculo, se asume el 0.067 % del valor total del área del predio matriz, pues realmente, las posibilidades de generar renta de la franja en cuestión, equivalen anualmente a este porcentaje. To = $8.266.325.oo Valor total de la servidumbre: Monto de indemnización = DC + DR + To + C M.I.= $70.519.680.oo+ $ 546.510.440.oo + $ 8.266.325.oo M.I.=$625.296.445.oo Predio Paraguay Proceso Ecopetrol = $ 181.466.424.oo Proceso IBAPE = $ 867.403.661.oo Escuela de Ingeniería= $ 625.296.445.oo. PROMEDIO INDEMNIZACION= $558.055.510.oo 7.8. AVALÚO DE INTANGIBLES. 7.8.1. Definición de Activos Intangibles: Calificativo de todo aquello que no

tiene una presencia corpórea o física, pero se representan mediante documentos,

contratos, acuerdos o descripciones y que no están destinados por la empresa

para su venta. Esta categoría incluye: a. Bienes económicos inmateriales de

propiedad de una persona, empresa u organización, tales como patentes, marcas,

derechos de llave, etc.

b. El Derecho de uso o de usufructo que posee una persona, empresa u

organización sobre bienes económicos, materiales, derecho que no puede ser

transferido.

Ejemplo de intangibles son los diseños industriales, el fondo de comercio,

patentes, marcas, derechos de llave, el "crédito mercantil".

Capital intangible Elementos no materiales que contribuyen a la producción de

bienes y servicios futuros.

Capital social Valor comercial actual de la planta, el equipo, inventarios y activo

intangible de una empresa.

La mayoría de las empresas cuentan con alguno, o algunos de los siguientes

bienes: Una marca reconocida en el mercado, una cartera de clientes, contratos a

largo plazo, propiedad intelectual, propiedad industrial -cláusulas de no

competencia -, tecnología de punta, regalías, acciones de la compañía, marcas

registradas, derechos de autor, innovaciones tecnológicas, diseño de software. Es

por eso que se hace indispensable pensar en el avalúo de estos bienes, de este

proceso se obtienen los siguientes beneficios: Aumento directo del patrimonio,

Conocer el valor real de su empresa, Reconocimiento anticipado del Good will,

crédito mercantil. Facilita la adquisición o venta de un negocio. Justifica el exceso

del costo sobre el valor en libros, Apoya el defecto del costo sobre el valor en

libros.

7.8.1.1. Aspectos Básicos para la Identificación y Avalúo de Bienes

Intangibles.

Los activos intangibles de la organización, si son gestionados y medidos

convenientemente, se transforman en una fuente de ventaja competitiva

sostenible, capaz de proporcionar valor organizativo, y traducirse en beneficios

importantes. Según la Norma Internacional de Contabilidad 38 – Activos

Intangibles, "un activo intangible se caracteriza porque es un activo identificable,

sin substancia física, y que se destina para ser utilizado en la producción o

suministro de bienes o servicios, para arrendamiento a terceros o para fines

administrativos.

7.8.1.2. Contenido del avalúo de los bienes intangibles

Descripción detallada de los bienes intangibles objeto del avaluó.

Descripción del conjunto específico de los derechos legales de la propiedad sujeta al avalúo.

Establecimiento de la fecha del estudio del avalúo.

Determinación del tipo de valor que se busca, con motivo del estudio de avaluo, y bajo que premisa se determinará.

Premisas alternativas del valor

Valor en uso: como parte de una empresa en marcha.

El valor contributivo del bien intangible, como parte de un conjunto de bienes

intangibles y tangibles de una empresa, capaz de producir ingresos.

Valor en el lugar, como parte de conjunto de valores.

El bien intangible está en funcionamiento; es parte de un conjunto de bienes que

están listos para uso, pero que actualmente no participan en la producción de

ingresos.

Identificación de bienes intangibles

Tiene que ser posible su identificación específica y sujeta a descripción

reconocible.

Debe tener existencia y protección legal.

Tiene que ser sujeto al derecho de propiedad privada, y esta propiedad tiene que ser legalmente transferible.

Debe existir alguna evidencia o manifestación tangible de la existencia del bien intangible (contrato, licencia o documento de registro)

Tiene que haber sido creado, en un tiempo identificable, o como resultado de un evento identificable.

Tiene que ser sujeto a destrucción o a terminación de su existencia, en un tiempo identificable, o como resultado de un evento identificable.

Atributos adicionales

Tiene que generar alguna cantidad medible de beneficio a su dueño.

El beneficio económico puede representar un ingreso, o una disminución de los

costos o gastos.

Debe resaltar el valor de otros bienes con los que esta relacionado, los otros

bienes pueden ser propiedades tangibles y bienes raíces.

Clasificación de bienes intangibles

El cliente (lista de clientes)

Contrato (suministrador contrae favorablemente)

Proceso de datos (software)

Humana capital (fuerza de trabajo entrenada y organizada)

Comercialización (marcas registradas y nombres comerciales)

Ubicación (intereses de arrendamiento)

Crédito comercial (concepto de empresas en marcha)

Propiedad intelectual (derechos de autor y patentes)

7.8.1.4. Documentos que se deben proporcionar con motivo de los estudios

del avalúo de bienes intangibles

Relación detallada de los bienes intangibles, objeto de (los) estudio (s) de

avaluó.

Por cada bien intangible, la documentación que acredite la propiedad legal

y su vigencia.

Determinación de la fecha de (los) estudio (s) de avalúo. Se indique si el

bien intangible se esta explotando, esta en funcionamiento, genera ingresos

o reduce costos o gastos.

Recursos humanos o materiales necesarios para la obtención del beneficio

económico, indicando el costo que origina y el ingreso por cada unidad.

Relación que indique la capacidad de producción mensual en unidades,

presupuesto de ventas de unidades, por lapsos de diez años, indicando los

precios de venta en cada uno de ellos, a partir del año en que se inicio la

explotación.

Mercado que se abarca o se pretende abarcar.

Costo de producción de cada una de las unidades, por el lapso de diez

años, a partir de la fecha de inicio, así como el porcentaje sobre ventas, que

representan los gastos de venta y administración, necesarios para la

promoción y administración normal de las unidades, por los años

inicialmente indicado.

Estados financieros oficiales de la empresa, de los últimos seis años.

Balance general

Estado de resultados

Estado de costos de producción

Del renglón de ventas y costos de ventas, deberá proporcionarse número

de unidades, y precio de cada producto vendido, en cada uno de los años

7.8.2. Avalúo de Software. Los equipos de cómputo están constituidos por dos tipos de elementos: el

hardware y el software. El hardware representa todos los elementos físicos que la

integran, mientras que el software, por el contrario, tiene que ver con sus

componentes lógicos.

Básicamente, se habla de software, para referir a todos aquellos programas y

procedimientos, que la computadora es capaz de leer, ya que están escritos en

lenguaje máquina, y que por eso permite que ésta pueda operar. Para ser más

específicos, hay una definición de la IEEE, según la cual software es “la suma

total de los programas de cómputo, procedimientos, reglas documentación y datos

asociados que forman parte de las operaciones de un sistema de cómputo”.

Hay diversos tipos de software: de sistema, operativo y de programación. El

software de sistema, es aquel que permite el funcionamiento del hardware, y en él

se incluye el sistema operativo, los controladores de dispositivos, los servidores y

Las herramientas de diagnostico. El software de programación le brinda al

programador los elementos para poder escribir los programas en lenguaje

máquina, y utilizar diversos tipos de programación, como por ejemplo, los

compiladores e interpretes, los editores de texto, etc. Y por último, el software de

aplicación, que son los que utiliza el usuario, para realizar una o más tareas, en

cualquier tipo de actividad: aplicaciones ofimáticas, software educativo, bases de

datos, archivos de datos, videojuegos, etc.

El software también adopta distintas formas, que pueden variar desde el código

fuente (que es el texto creado por el programador) hasta el código objeto (es la

traducción a lenguaje máquina del código fuente que realiza un compilador para

que pueda ser leído por la computadora).

En cuanto a la creación, desarrollo y modificación que pueden realizarse sobre el

software, entra en juego lo que se conoce como software libre o propietario. El

primero, el software libre, es aquel en el que los usuarios tienen libertad para

poder ejecutar, copiar y modificar el software. Mientras que esto no sucede con el

que es de propietario ya que acá solamente pueden hacer estas acciones los

creadores o dueños de la licencia del software.

7.8.2.1. Capitalización del software como un activo intangible

Un bien adquiere la calidad de activo cuando, conforme con las directrices de la

normatividad internacional, cumple dos requisitos:

a. Sea probable que cualquier beneficio económico asociado con la partida llegue

a o salga de la empresa, y

b. la partida tenga un costo o valor que pueda ser medido con fiabilidad.

Todos los activos deben seguir los criterios generales de reconocimiento,

beneficios económicos y fiabilidad de medición; los intangibles deben cumplir unas

características adicionales para su registro efectivo.

a. Identificabilidad del activo. Esta característica se da cuando el activo:

i. es separable, susceptible de ser separado o escindido de la entidad y vendido,

cedido, dado en operación, arrendado o intercambiado, ya sea individualmente o

junto con el contrato, activo o pasivo con los que guarde relación.

ii. surge de derechos contractuales o de otros derechos legales, con

independencia de que esos derechos sean transferibles o separables de la entidad

o de otros derechos u obligaciones.

b. Control de la entidad sobre el recurso. La entidad posee el control sobre un

activo intangible cuando:

i. tiene el poder de obtener los beneficios económicos futuros que proceden de la

explotación individual o conjunta del activo, o de su desapropiación (venta).

ii. puede restringir el acceso de terceras personas a los beneficios que se deriven

del activo.

El IAS 38 establece que los activos intangibles se reconocerán inicialmente por el

costo. El costo de adquisición de un activo intangible incluye:

a. el precio de adquisición, más las erogaciones asociadas a la compra

Los criterios establecidos para la valoración del activo intangible son válidos para

todos los activos de la entidad, incluso propiedades, planta y equipo, como lo

detalla el IAS 16, y propiedades de inversión, según el IAS 40, entre

La característica del activo intangible es la Identificabilidad, lo que lo hace

independiente y distinguible de los otros activos, y el control que la entidad tiene

sobre él.

El IAS 38 establece los criterios básicos de "fase de investigación" y "fase de

desarrollo" en la determinación de los activos intangibles generados internamente,

con las siguientes conclusiones:

"No se reconocerán activos surgidos de la fase de investigación. Los desembolsos

por investigación se reconocerán como gastos del período en el que se incurran".

Un activo surgido en la fase de desarrollo, podrá ser reconocido si cumple con las

siguientes condiciones:

a. Técnicamente, es posible completar la producción del activo intangible de forma

que puede estar disponible para su utilización o venta,

b. la intención de completar el activo intangible en cuestión, para usarlo o

venderlo,

c. existe la capacidad para utilizar o vender el activo intangible,

d. se determina la forma en que el activo intangible vaya a generar beneficios

económicos futuros,

e. existe disponibilidad de los adecuados recursos técnicos, financieros o de otro

tipo, para completar el desarrollo y para utilizar o vender el activo intangible, y

deterioro.

f. existe la capacidad para valorar, de forma fiable, el desembolso atribuible al

activo intangible durante su desarrollo.

El activo intangible, posterior a la fecha de medición inicial, podrá medirse

conforme a dos modelos: de costo y de reevaluación.

El modelo del costo lo establece como la medición del costo de adquisición o

generación interna menos la amortización acumulada y el importe acumulado de

las pérdidas por deterioro de valor. El concepto de pérdida por deterioro de valor lo

trata el IAS 36 "Deterioro del valor de los activos"; se entiende como la diferencia

entre el valor en libros y el importe recuperable de un activo. Este último es el

mayor entre el valor de uso (generación interna) y el valor de venta neto.

El modelo de reevaluación establece que la contabilización del activo será por su

valor razonable, menos la amortización acumulada y el importe acumulado de

pérdidas por deterioro.

La vida útil y susceptible de amortización del activo deberá ser finita, bajo ninguna

razón puede contabilizarse un activo intangible con vida infinita; en ocasiones se

puede determinar una vida finita pero indefinida. El cálculo de la vida útil se puede

determinar por referencia al tiempo o unidades de producción. Los activos con

vida útil indefinida no se amortizan

A su vez la IAS38 impone como condiciones que exista la probabilidad de que los

beneficios económicos futuros correspondientes al activo lleguen a la empresa y

que el coste del activo pueda ser medido con fiabilidad, con lo que confirma la

condición de que el software esté en capacidad de ser vendido.

Amortización. La IAS38 establece su amortización usando como regla general el

método de línea recta.En todos los casos se admite la depreciación excepcional, si

se determina que el intangible, ha perdido su valor.

7.8.3. Método de Amortización

El método de amortización utilizado debe reflejar el patrón de consumo y de

utilización, por parte de la empresa, de los beneficios económicos derivados del

activo; si esto no puede ser determinado de forma segura, debe adoptarse el

método lineal de amortización (línea recta). La cuota de amortización calculada

deber ser cargada como gasto del período.

7.8.4. Avalúo.

Otra forma de modificar el valor en libros de un activo intangible y sin tener que

hacer salidas de efectivo, es a través de su avalúo; la IAS38 en el párrafo 64 dice

que el importe del avalúo se fijará por referencia a un mercado activo.

El avalúo no deberá ser selectivo, es decir, que si un software ha sido avaluado

todos los demás de su clase deberán ser avaluados, a menos que no exista un

mercado activo para dichos elementos. Es de recordar que un avalúo no

precisamente implica un aumento en el valor del activo, ya que éste también

puede disminuir.

7.8.4.1. Ejemplo de Avalúo de Software.

Solicitud del avalúo.

El avalúo Es solicitado por el POLITECNICO GRANCOLOMBIANO, con el

propósito de determinar el valor de estos activos.

Avaluadores. “W.R. INGENIEROS AVALUADORES” Ingeniero WILLIAM ROBLEDO GIRALDO.

Introducción.

La industria informática crece a pasos acelerados en el mundo entero y se ha

convertido en el principal motor de innovación, mejoramiento y productividad de

los diferentes sectores de la economía. El mercado mundial de Nuevas

Tecnologías de la Información y las Comunicaciones (NTIC) alcanzó en el 2006 la

cifra de 3.4 trillones de dólares, de los cuales cerca de un trillón pertenecen a

software, servicios y gastos internos de las compañías.

Definición El Sistema de Información Académico (SIA) y el sistema de Apoyo Financiero al

Estudiante (DAFE) son herramientas que apoyan el registro, los procesos y la

gestión de las tareas y procesos de las unidades financieras y académicas de

instituciones de educación superior, facilita procedimientos y controles a las

actividades.

El sistema es de carácter operativo, procedimental de gestión; con este sistema

se procesan, almacenan, controlan y administran los diferentes procedimientos

académicos y financieros de la institución y es unas herramientas en la toma de

decisiones tanto administrativas, académicas y financieras de estudiantes.

Objetivo El objetivo del sistema es ofrecer una solución integral para la administración,

registro y control de la información de los estudiantes desde la admisión hasta

la culminación del plan de estudios y proceso de egresado, se pretende con el

Sistema de Información mantener una base de datos de la información de la

organización para que sea utilizada por las diferentes unidades organizacionales y

compartan la información sin redundancia, garantiza a las unidades que forman

parte de la organización claridad y veracidad ya que son dueños de su

información.

Modificación del software

En ocasiones, las empresas pueden necesitar incurrir en costos, de cuantía

considerable, para modificar los sistemas de aplicaciones informáticos existentes,

ya sea por causas tecnológicas o legales.

Los desembolsos posteriores, en los que se incurra tras la adquisición de un activo

intangible o de su terminación por parte de la empresa, deben ser tratados como

cargos al Estado de Resultados del período en el que se incurra en ellos, salvo

que sea probable que tales desembolsos permitan a los programas informáticos

producir beneficios económicos futuros, adicionales a los inicialmente previstos

para el rendimiento normal del mismo, y que dichos desembolsos puedan ser

medidos y atribuidos al activo de forma fiable.

Es decir, que independientemente de que estos gastos sean o no de gran

magnitud, se considerarán como gasto del período, cuando los trabajos de

recuperación o mantenimiento se hayan llevado a cabo para permitirle al software

funcionar como inicialmente se esperaba que lo hiciera, tras cambios tecnológicos

o legales.

Deterioro de los software

Importe recuperable de un activo: es el mayor valor entre su precio de venta neto y

su valor de uso.

Importe depreciable de un activo: es su costo histórico, o el importe que lo

sustituya en los estados financieros, una vez deducido su valor residual.

Pérdida por deterioro: es la cantidad en que excede al valor en libros de un activo,

a su importe recuperable.

La IAS38 exige reconocer una pérdida por deterioro siempre que el valor en libros

del activo en cuestión sea mayor que su importe recuperable. Esta pérdida debe

tratarse como un cargo en el estado de resultados si los activos en cuestión se

contabilizan por su precio de adquisición o costo de producción, y como una

disminución de las cuentas superávit por reevaluación si el activo se contabiliza

por su reevaluación.

La empresa debe evaluar, en cada fecha de cierre del balance, si existe algún

indicio de deterioro del valor de sus activos. Si se detectase algún indicio, la

empresa deberá estimar el valor recuperable del activo en cuestión.

Si existiera algún indicio de que un activo puede haber deteriorado su valor, el

importe recuperable del mismo se deberá estimar para el activo individualmente

considerado.

Software desarrollado

Cuando el software es desarrollado internamente, la medición inicial debe hacerse

a su costo de producción, es decir, la suma de los desembolsos incurridos, desde

el momento en que el software cumple las condiciones para su reconocimiento.

Adicionalmente debe analizarse: Técnicamente, es posible completar su

producción, de forma que pueda estar disponible para su utilización o su venta.

Su intención de completar el software en cuestión, para usarlo o venderlo. su capacidad de utilizar o vender el software. La forma en que vaya a generar probables beneficios económicos en el futuro. La disponibilidad de recursos técnicos, financieros o de otro tipo para completar el desarrollo. Su capacidad para evaluar, de forma fiable, el gasto atribuido al software durante su desarrollo. Esto obliga a una contabilización detallada por cada proyecto de desarrollo. Vida útil. Para establecer la vida útil de un software, se deben tomar en cuenta los cambios tecnológicos frecuentes. De forma general, debe tenerse en cuenta la (IAS38).El uso esperado del software por parte de la empresa, así como si podría ser gestionado de forma eficiente por otro equipo distinto.

Los ciclos típicos de vida del producto, así como la información pública disponible sobre estimaciones de la vida útil de software similares que tengan una utilización parecida. La incidencia de la obsolescencia técnica, tecnológica o de otro tipo. a estabilidad de la industria en la que se va a operar, así como los cambios en la demanda de mercado. Que se quiere con el sistema. Sobre prospectos Información Académica Centralizada, Integración con los Sistemas de Administración, Organización de Procesos.. Se requieren mínimo dos tecnólogos en sistemas. Sueldo promedio actual $850.000.oo cada uno. Total mensual $1.700.000.oo Factor prestacional: 42% = $714.000.oo Valor total mensual: $2.414.000.oo Portal de estudiantes

Actualización de datos

Consulta de horarios

Inscripción de asignaturas

Adición y cancelación de asignaturas

Consulta de notas

Inscripción cursos intersemestrales

Inscripción registros

Inscripción grados

Estados de cuenta

Pago matriculas

Solicitud y pago de certificados

Pago de cursos y derechos Se requiere mínimo una secretaria (sueldo promedio $500.000.oo), dos técnicos en sistemas (sueldo promedio $850.000.oo cada uno), (ingeniero de sistemas (sueldo promedio $1.800.000.oo). Valor pago mensual: $4.000.000.oo Factor prestacional: 42% $1.680.000.oo Valor total mensual: $5.680.000.oo Portal de aspirantes

Registro y seguimiento

Inscripción a programas

Consulta admitidos

Se requieren mínimo dos técnicos en sistemas (sueldo promedio $850.000.oo cada uno. Valor pago mensual: $1.700.000.oo Factor prestacional: 42% $714.000.oo Valor total mensual: $2.414.000.oo Portal docentes

Registro y contenido

Ingreso de notas

Consulta horarios

Actualización de datos

Evaluación y encuestas Se requieren mínimo tres secretarias (sueldo promedio $500.000.oo), un técnico en sistemas (sueldo promedio $850.000.oo cada uno), (ingeniero de sistemas (sueldo promedio $1.800.000.oo) Valor pago mensual: $4.200.000.oo Factor prestacional: 42% $1.764.000.oo. Valor total mensual: $5.964.000.oo Sistema académico.

Gestión, registro y control

Gestión, horarios y salones

Gestión inscripción y administración

Gestión académica

Gestión financiera estudiantil

Gestión docente

Plaza docente y nomina Se requieren mínimo tres secretarias (sueldo promedio $500.000.oo), un técnico en sistemas (sueldo promedio $850.000.oo), (ingeniero de sistemas (sueldo promedio $1.800.000.oo). Valor pago mensual: $4.200.000.oo Factor prestacional: 42% $1.764.000.oo Valor total mensual: $5.964.000.oo Financiación estudiantil (dafe). Módulos

Gestión de seguimiento

Gestión de cartera

Erp administrativa

Gestión de recaudo

Gestión orden de pago y facturación

Gestión acuerdos de pago Se requieren mínimo dos secretarias (sueldo promedio $500.000.oo), un técnico en sistemas (sueldo promedio $850.000.oo), (ingeniero de sistemas (sueldo promedio $1.800.000.oo).Valor pago mensual: $3.650.000.oo. Factor prestacional: 42% $1.533.000.oo Valor total mensual: $5.183.000.oo Integración con otros sistemas Se requiere mínimo una secretaria (sueldo promedio $500.000.oo), dos ingenieros de sistemas (sueldo promedio $1.800.000.oo). Valor pago mensual: $4.100.000.oo Factor prestacional: 42% $1.722.000.oo Valor total mensual: $5.822.000.oo Valor total inoperabilidad del sistema de software mensual $33.441.000.oo Nota: Cuando se habla de inoperabilidad del sistema, se hace referencia explicita

al dinero que el Politécnico Grancolombiano tendría que desembolsar, si no

tuviese el software.

Costo del desarrollo del software

El desarrollo y puesta en operación del software tardo aproximadamente siete (7)

años, discriminados así:

Diseño y migración. 2.5 años.

En este proceso intervinieron cinco (5) ingenieros. Tres ingenieros con dedicación

parcial del 60% y dos con dedicación exclusiva.

Ingenieros de Diseño (2): $3.000.000.oo mensual cada uno.

Ingenieros de Producción (3): $2.500.000.oo mensual cada uno

Total: $10.500.000.oo

Factor prestacional: $4.410.000.oo

Valor total: $14.910.000.oo

Pruebas y migración. 1 año

En este proceso intervinieron cuatro (4) ingenieros. Dos ingenieros con dedicación

parcial del 60% y dos con dedicación exclusiva

.Ingenieros de Diseño (2): $3.000.000.oo mensual cada uno

.Ingenieros de Producción (2): $2.500.000.oo mensual cada uno

Total: $9.000.000.oo

Factor prestacional: $3.780.000.oo

Valor total: $12.780.000.oo

Producción y Desarrollo. 4 años

En este proceso intervinieron tres (3) ingenieros. Un ingeniero con dedicación

parcial del 60% y dos con dedicación exclusiva

Ingenieros de Diseño (2): $3.000.000.oo mensual cada uno.

Ingeniero de Producción (1): $2.500.000.oo mensual cada uno.

Total: $7.500.000.oo

Factor prestacional: $3.150.000.oo

Valor total: $10.650.000.oo

El Director General del Proyecto, tuvo una dedicación parcial del 60%, con un

sueldo parcial de $3.000.000.oo

Valor total desarrollo mensual: $41.340.000.oo

Valor anual desarrollo del software: $496.080.000.oo Tiempo promedio de desarrollo: siete (7) años. Si se asume para la proyección económica, un efecto combinado de inflación y perdida de poder adquisitivo, del 12% anual, se tiene: Vf = Vp (1+Ip) ⁿ = Vp = Vf/(1+Ip) ⁿ Valor desarrollo Software Para el año 2010: $442.928.571.oo Para el año 2009: $395.471.938.oo Para el año 2008: $353.099.945.oo Para el año 2007: $315.267.808.oo

Para el año 2006: $281.489.114.oo Para el año 2005: $251.329.566.oo Para la indexación se asume el IPC, certificado por el DANE: 2005: 4.85 2006: 5.5 2007: 6.49 2008: 6.99 2009: 7.65 2010: 8.75 2010: $496.080.000.oo 2009: $486.934.521.oo 2008: $464.379.512.oo 2007: $454.080.611.oo 2006: $441.972.823.oo 2005: $438.072.316.oo 2004: $452.114.505.oo VALOR TOTAL SOFTWARE: ∑ $3233.634.288.oo Conclusiones

Sin duda, la primera conclusión, es la dificultad inherente a tales tipos de activos,

que conllevan dosis de subjetividad muy importantes, asociados a la problemática

de la valoración, aspecto este crucial pero no abordado definitivamente por las

diversas normativas. Prueba palpable de ello es la continua revisión a que tales

criterios se ven sometidos por la normativa, con cambios de criterio continuados

que toman y retoman lo abandonado y vuelto a tomar en consideración una y otra

vez. Este efecto está asociado, sin duda alguna, a la marcha de las empresas y,

por tanto a la de la economía en general.

Salvada esta cuestión de carácter general, no abordada, específicamente en la

normativa, podemos establecer las siguientes conclusiones particulares:

1. En relación con el concepto de inmaterial, parece claro que se contemplan los

siguientes requisitos:

Carencia de sustancia física.

Identificabilidad.

Control.

Contribución a ingresos futuros.

2. En relación con el reconocimiento y valoración conviene resaltar la diferencia

establecida entre activos adquiridos y generados internamente, y la diferencia de

criterios valorativos, considerablemente más dificultosa en el segundo caso, sin

que pueda decirse que existe un criterio definido y homogéneo al respecto.

Particularmente indefinidos quedan los criterios de valor de mercado y, sobre todo,

los de general aceptación.

3. Los criterios de amortización se notan enormemente influenciados por los

intereses que priman en cada momento en las empresas, en donde se observa

una gran flexibilidad a la hora de establecer el criterio por cada empresa. La IASC

prácticamente coincide en los criterios a la hora de establecer la vida útil y período

de amortización de estos bienes.

4. En Colombia no existe cultura de registrar el software como un activo y las

normas no resultan suficientemente claras en ese sentido. Esto es causa y efecto

a la vez de que no exista una fuerte protección legal al producto de software.

Atentamente,

WILLIAM ROBLEDO GIRALDO M. P. No. 2522249646 CND M. AVALUADOR PROFESIONAL No. 158

7.9. CALCULO DEL DAÑO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE.

Daño emergente: Detrimento o disminución de valor derivada del incumplimiento

de una obligación. Es la destrucción o pérdida material de los bienes, lo que se

traduce en una disminución patrimonial para la persona que lo sufre.

Lucro cesante: Utilidad o ganancia que una persona deja de obtener por la

actuación de otra, y que genera la responsabilidad de ésta en orden a su abono.

El Código Civil Colombiano, en su Art. 1614” Entiéndase por daño emergente el

perjuicio o la pérdida que proviene de no haberse cumplido la obligación o de

haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado su cumplimiento; y

por lucro cesante, la ganancia o provecho que deja de reportarse a consecuencia

de no haberse cumplido la obligación, o cumplida imperfectamente, o retardado su

cumplimiento“.

El Articulo 20 de la Resolución 762 de Octubre 23 de 1998 del Instituto Geográfico

Agustín Codazzi, establece: “Si el bien se va a adquirir y se realiza el avalúo a

valor comercial de ese momento teniendo en cuenta el comportamiento del

mercado en la zona o subzona, sin tener en cuenta la restricción que lo puso en

condiciones especiales de mercado, en dicho valor estará incluido el valor de la

compensación.

Ley 388 Articulo 67, Indemnización y forma de pago…….. , Se deberá indicar el

valor del precio indemnizatorio que se reconocerá a los propietarios, el cual será

igual al avalúo comercial, que se utilizará para los efectos previstos en el Articulo

61 de la Ley 388, igualmente se precisaran las condiciones para el pago del precio

indemnizatorio…..”.

Para su determinación se ha de tener en cuenta la ganancia que deja de percibir

el propietario del inmueble por el no pago del valor comercial desde el momento

en que hizo entrega del predio, teniendo como fecha de partida el 18 de Julio de

2004, fecha en la cual se expide el Acuerdo 005, por medio del cual se declara de

utilidad publica, el bien motivo del avalúo.

Para efectos de su cálculo se asume como capital, el valor determinado para el

bien, calculado a partir del valor actual del inmueble, considerando el IPC

certificado por el DANE, para cada uno de los años.

7.9.1. Ejemplo de cálculo del daño emergente y el lucro cesante.

Se asume que se realizo el avalúo de un bien, cuyo valor fue $1249.844.250.oo

Por lo anterior el daño emergente, será el equivalente al monto del avalúo

realizado a la fecha (Octubre de 2007), es decir la suma de:

$1249.844.250.oo

Para su determinación, se ha de tener en cuenta la ganancia que deja de percibir

el propietario del inmueble, por el no pago del valor comercial desde el momento

en que hizo entrega del predio, teniendo como fecha de partida el 18 de Julio de

2004, fecha en la cual se expide el Acuerdo 005, por medio del cual se declara de

utilidad publica, el bien motivo del avalúo.

Para efectos de su calculo se asume como capital, el valor determinado para el

bien, calculado a partir del valor actual del inmueble $1249.844.250.oo,

considerando el IPC certificado por el DANE, para cada uno de los años.

Para su cálculo, se asume como el mínimo interés de oportunidad, el DTF

Promedio que será constante y del 10% para cada uno de los años, partiendo del

año 2004 hasta el 31 de Diciembre del año 2007.

Vf = Vp (1+Ip) ⁿ

Vp = Vf/(1+Ip) ⁿ

Para 2004: Valor del predio $1091.996.217.oo

Rentabilidad: $348.947.411.oo.

Para 2005: Valor del Predio: $1140.917.647.oo

Rentabilidad: $268.717.138.oo

Para 2006: Valor del predio: $1196.252.153.oo

Rentabilidad: $197.620.855.oo

Para 2007 a 31 de Diciembre: $1249.844.250.oo

Rentabilidad: $124.984.425.oo

Valor previo daño emergente

$940.269.829.oo

NOTA: Se asume como grado de incertidumbre el 30%, por lo tanto, el daño

emergente real es $658.188.880.oo

7.10. CONCEPTO DE GOOD WILL.

Good will (Crédito Mercantil, Renombre Comercial). Crédito mercantil es el valor

presente del exceso de utilidades futuras estimadas, con el rendimiento normal de

los activos netos identificables Diferencia entre el valor en libros de una empresa y

su valor de mercado. Un bien intangible que refleja un potencial aumento de

ingreso; la diferencia entre el valor de continuidad de una firma, que se encuentra

en negociaciones de venta, basado en su potencial de ganancias y el valor de sus

activos. Existencia de un mercado cautivo, que garantiza la existencia de la

empresa en el tiempo.

En cuanto al concepto de Good Will “...ha sido definido como el valor actual o

capitalizado de las ganancias futuras estimadas en una Empresa establecida, con

exceso de los resultados normales que pudieran razonablemente presumirse

realizados por una empresa nueva”. (Revista Escuela de Administración de

Negocios, mayo-agosto de 1988, en estudio de Clara Elena Castillo Flores, Pág.

36). El Good Will, es un anglicismo que significa o hace referencia al buen nombre

de una empresa, producto, servicio, persona, pero realmente el Good Will es la

existencia de un mercado cautivo que garantiza la existencia de la empresa en el

tiempo. El Good Will, es un intangible, que puede ser estimado en dinero en la

medida en que se pueden medir los beneficios futuros de su prestigio y buen

nombre.

7.10.1. Elementos del Good Will.

El buen nombre o prestigio que tiene una empresa o establecimiento frente a

terceros, es un activo de gran valor, puesto que ese buen nombre le permite

obtener clientes, proveedores, créditos. El buen nombre, coloca a una empresa en

posición ventajosa frente a la competencia, facilitándole su incursión o

sostenimiento en el mercado. Permitiéndole también, mejores ventas y en muchos

casos, a precios un poco más altos, puesto que el consumidor siempre está

dispuesto pagar un poco mas por tener un producto de “marca”, lo que

indudablemente le permite tener una mejor rentabilidad.

La recordación de la marca por parte del consumidor.

La fidelidad del consumidor por un producto especifico.

Las relaciones Públicos.

Las Licencias existentes propiedad de la empresa.

Las referencias bancarias.

El tipo de clientela,

El posicionamiento en el mercado,

La calidad de los productos

El prestigio del cual goza el Negocio

7.10.2. Clases y métodos para calcularlo.

La valoración del “Good will”. O valoración Fondo de Comercio, se refiere

esencialmente al intangible de la sociedad. El Good will es el buen nombre, el

prestigio, la posición de que goza una sociedad en el mercado. Para determinar el

valor del Good Will, la Superintendencia de Industria y comercio ha considerado

que:‘(…) Entre los diversos elementos que se conjugan para determinarlo, cabe

destacar, además de la proyección de los beneficios futuros, la existencia de

bienes incorporales, tales como la propiedad industrial, fórmulas químicas,

procesos técnicos; la excelente ubicación en el mercado, la experiencia, la buena

localización, la calidad de la mercancía o del servicio, el trato dispensado a los

clientes, las buenas relaciones con los trabajadores, la estabilidad laboral de los

mismos, la confianza que debido a un buen desempeño gerencial se logre crear

en el sector financiero. En fin, el artículo 33 del decreto 554 de 1942, enumeró

algunos otros factores a considerar como ‘constitutivos del Good-Will comercial o

industrial’, al paso que, posteriormente, el decreto 2650 de 1993, aludió a su

registro contable bajo el nombre de ‘Crédito Mercantil’, indicando que allí se

registra ‘el valor adicional pagado en la compra de un ente económico activo,

sobre el valor en libros o sobre el valor calculado o convenido de todos los activos

netos comprados, por reconocimiento de atributos especiales tales como el buen

nombre, personal idóneo, reputación de crédito privilegiado, prestigio por vender

mejores productos y servicios y localización favorable…También registra el crédito

mercantil formado por el ente económico, mediante la estimación de las futuras

ganancias en exceso de lo normal, así como la valorización anticipada de la

potencialidad del negocio.

7.10.2.1 .Good Will estimado o creado: Como su nombre lo indica es el

originado en la misma compañía (art. 74 del Decreto 624 de 1989) y se contabiliza

debitando “Good will- Avalúo Oficial” y acreditando la cuenta Superávit – Good will

- Avalúo Oficial”.

El Good Will formado, es el que toda empresa ha forjado con el transcurso de los

años, el cual es más difícil de calcular, puesto que no se ha invertido dinero en

forma directa para la formación del Good Will, sino que ha sido el producto,la

consecuencia indirecta del trabajo de toda la empresa.

Cabe manifestar que en el derecho mercantil colombiano no existe propiamente

un método específico consagrado para evaluar el good will. Sin embargo, las

obras de contabilidad que se ocupan del tema, presentan tres métodos para

calcular el good will formado, denominados así:

Fórmula de Capitalización

Fórmula de Anualidades

Fórmula de Hoskold...”.

Para concretar un poco más el tema, es necesario traer los aspectos generales

contenidos en las normas contables colombianas, específicamente del Decreto

2649 de 1993 que dice: “Art 10.- Valuación o medición. ... Valor presente o

descontado es el que representa el importe actual de las entradas o salidas netas

en efectivo, o en su equivalente, que generaría un activo o un pasivo, una vez

hecho el descuento de su valor futuro...”. “Art 66.- Activos intangibles. Son activos

intangibles los recursos obtenidos por un ente económico que, careciendo de

naturaleza material, implican un derecho o privilegio susceptible de oponer a

terceros,... tales como... crédito mercantil...”

El Good Will comprado, es el que es adquirido por la empresa a otra empresa. Fue

un tercero quien desarrolló y forjó el buen nombre y el prestigio de determinada

marca, que luego es adquirida por la empresa. En este caso, la determinación de

su valor es muy sencillo, puesto que se pagó un determinado monto por ello.

7.10.2.3 .Good Will Comercial.

Es la calidad de mercado cautivo existente, hace referencia a la recordación de la

marca, el tipo de clientela, el posicionamiento en el mercado, la calidad de los

productos y el prestigio del cual goza el Negocio. Esos factores deben generar una

utilidad adicional y por encima de la media de esa clase de establecimientos

comerciales. También se le suele llamar Fondo del Comercio. Surge de la

capacidad de distribución, producción y las marcas de una empresa

7.10.2.4. Good Will Industrial.

Analiza la tecnología de una empresa en función a otras similares y en función a la

relación de su capacidad tecnológica y resultados, bajo métodos de “benchmark” o

comparación de resultados de sociedades similares entre s

7.10.2.5. Good Will Financiero.

Analiza la relación de la sociedad con bancos o entidades financieras con

proveedores y bolsa de valores

7.10.2.6. Good Will Político,

Es aquel que analiza la calidad de relación que la empresa tiene con las

autoridades, como el Estado, jueces, superintendencia o entes de regulación y

otros.

7.10.2.7. Good Will Público

Analiza como el usuario conceptúa al empresario y cual es su imagen frente al

público.

Ahora bien, haciendo alusión a cada uno de los aspectos planteados, se puede

concluir:1.- Desde el punto de vista financiero, los entes económicos pueden

estimar e incorporar como activo intangible, el crédito mercantil utilizando los flujos

de caja descontados, siempre y cuando el avalúo haya sido elaborado por una

firma con idoneidad profesional, solvencia moral, experiencia e independencia,

empleando factores razonables.

2.- El valor económico de un ente se refiere a la capacidad de aportar una

corriente de flujo de efectivo después de impuestos y el método más utilizado

actualmente para hacerlo es el de la valuación de los flujos futuros de efectivo

potenciales descontados y sus riesgos asociados.

3.El valor del crédito mercantil debe entenderse como la diferencia entre el valor

económico de la empresa así determinado y el valor contable, más las

valorizaciones de los activos a la fecha de estudio y elaboración del avalúo

técnico, que debe contabilizarse en el rubro de Superávit de Capital y no en el de

Valorizaciones. Este criterio fue definido claramente en el Plan Único de Cuentas

para los comerciantes, modificado por el Decreto 2650 de 1993, al considerar en

la descripción de la cuenta 1605 que “También registra el crédito mercantil

formado por el ente económico, mediante la estimación de las futuras ganancias

en exceso de lo normal, así como de la valorización anticipada, de la potencialidad

del negocio”.

7.10.3. Determinación del valor del Good-Will.

Para calcular el valor del intangible Good-Will, debe hacerse una proyección de los

flujos de caja, sin tener en cuenta las cargas financieras y la amortización de la

deuda, durante un plazo justo; dicha proyección se puede definir con base en

criterios como avances tecnológicos, grado de deterioro de los activos productivos,

la posibilidad de aparición de productos sustitutos, etc.

Todas las proyecciones deben realizarse a precios corrientes; es decir, teniendo

en cuenta aspectos como la inflación, devaluación y aumento o disminución en el

número de unidades para producir y vender. La tasa de descuento utilizada será

una tasa de oportunidad de mercado, que contemple el riesgo de acuerdo con la

naturaleza del negocio, y debe ser convenida entre las partes que analizan la

transacción. Debe tenerse presente que a medida que aumente la tasa de

descuento, disminuye el valor del intangible ‘’Good-Will’’, en igualdad de las

demás condiciones.

Esquema del flujo de caja

Compañía X

Flujo de caja del negocio

Ingresos por ventas

$ XXX

Costos variables

$ XXX

Margen de Contribución

$ XXX

- Costos Fijos.

$ XXX

Depreciación

$ XXX

Utilidad antes de impuestos

$ XXX

Impuestos.

$ XXX

Utilidad después de impuestos

+ Depreciación

$ xxxxx

Flujo de caja.

$ XXX

Como puede observarse, el flujo de caja del negocio (no del inversionista), es

similar al estado de resultados, pero difieren en que el primero es con base en

EFECTIVO y el segundo con base en CAUSACION; El estado de resultados

incluye intereses y el flujo de caja no, y en el flujo de caja, la depreciación hace las

veces de escudo fiscal, con el fin de ahorrar impuestos.

Ahora bien, se debe calcular el Good-Will con base en el flujo de caja y no con

base en el estado de resultados, por que al adquirir un activo, se espera que este

genere beneficios en efectivo, y que sean independientes del grado de

endeudamiento que dicho activo tenga, debido a que el hecho de tener o no

acreencias, no afecta para nada los ingresos y costos operativos, que en ultima

instancia, son los que determinan el concepto de Good-Will del negocio.

7.10.4 .Ejercicio práctico para calcular el valor comercial de un negocio.

Se presentan los estados financieros y la información adicional requerida para

proyectar durante cinco (5) años, la situación financiera de la compañía W.R.

LTDA.

ACTIVOS VALOR

EN

LIBROS

VALOR

COMERCIAL

PASIVOS VALOR

EN

LIBROS

VALOR

COMERCIAL

Caja 100 100

Cuentas por

Cobrar

80 Cuentas por

Pagar

300 300

Provisión de

Cartera

(20) Pasivos

Laborales

200 200

Cuentas por

Cobrar

60 50 Deuda a Largo

Plazo

400 400

Inventarios 300

Protección

Inventarios

(50) TOTAL PASIVO 900 900

Inventarios 250 400

Propiedades 600 1000 PATRIMONIO

Planta 400 Capital 200

Depreciación

Planta

(400) Utilidades

Retenidas

10

Planta Neto 0 500 Superávit por

Valoración

100

Equipo 250

Depreciación

Equipo

(150) TOTAL

PATRIMONIO

310 1,350

Equipo Neto 100 200

Valorizaciones 100 0

TOTAL

ACTIVO

1,210 2,250 TOTAL PASIVO

Y PATRIMONIO

1,1210 2,250

Cuentas de

Orden

500 0 Cuentas de

orden por Contra

500 0

COMPAÑIA J.R. LTDA.

ESTADO DE RESULTADOS

Enero 01 a Diciembre 31 de 19XX

Ingresos por ventas 2,000

- Costos Variables

(1,100)

Margen de Contribución 900

- Costos Fijos

(400) (Incluye $20 de Depreciación)

Utilidad Antes de Intereses e Impuestos 500

- Intereses

(350)

Utilidad Antes de Impuestos 150

- Impuestos (30%)

(45)

Utilidad Neta 105

- Reparto de Utilidades

(95)

Utilidades Retenidas 10

INFORMACION ADICIONAL

Los ingresos y los costos se incrementaran en un 25% anual, durante 5 años.

El 90% de las ventas son de contado y el 10% restante se recupera en el siguiente

año.

El total de los costos y gastos se cancelan de contado en el mismo período.

La depreciación será de $20 anuales durante cada uno de los 5 años.

La Tasa de Oportunidad del mercado es del 32% anual.

Con base en la información anterior, se proyectan los flujos de caja anuales

durante 5 años.

COMPAÑIA J.R. LTDA.

FLUJO DE CAJA PROYECTADO

1992 1993 1994 1995 1996

Ingresos por Ventas (1) 2,310 3,062.50 3,828.12 4,785.15 5,981.44

Costos Variables (2) (1,375) (1,718.75) (2,148.44) (2,685.55) (3,356.94)

Margen de Contribución 935 1,343.75 1,679.68 2,099.60 2,624.50

Costos Fijos (3) (495) (613.75) (762.19) (947.73) (1,179.67)

Utilidad Antes de Impuestos 440 730 917.49 1,151.87 1,444.83

Impuestos (30%) (132) (219) (275.25) (345.56) (436.45)

Utilidad Después de

Impuestos

308 511 642.24 806.31 1,011.38

Más Depreciación 20 20 20 20 20

FLUJO DE CAJA 328 531 662.24 826.31 1,011.38

7.10.4.1. Calculo del Good-Will.

Para el calculo del Good-Will, se utiliza la formula del valor presente del interés

compuesto, así: VF = VP (1+i) n de donde VP = VF / (1+i) n

328 + 531 + 662.24 + 826.31 + 1,011.38

------- --------- --------- ---------- --------- = $1,365.72

(1.32) (1.32)2 (1.32)3 (1.32)4 (1.32)5

NOTAS:

(1) Para el año uno, las ventas serán: 2,000 x 1.25 * 0.9 + 60 = $2,310

Para el año dos, las ventas serán: 2,000 x (1.25)2 x 0.9 + 250 = $3,062.50

(2) Para el año uno, los costos variables serán: $1,100 x 1.25 = $1,375

Para el año uno los costos variables serán: $1,375 x 1.25 = $1,718.75

(3) Para el año uno los costos fijos serán: $380 x 1.25 + 20 = $495

(4) Para el año dos los costos fijos serán: $380 x (1.25)2 + 20 = $613.75

En conclusión, el valor justo a pagar por la compañía J.R. LTDA. Es de $3,615.72,

representados por $2,250 del valor del activo neto en el mercado más $1,365.72

del intangible Good-Will.

Es importante anotar que la cifra antes mencionada, solo servirá como base de

negociación, debido a que existen factores cualitativos que afectan el valor

comercial de un negocio, como por ejemplo: riesgos de cambios políticos,

económicos, tecnológicos; alteración en los gustos y preferencias del consumidor

final de los bienes y servicios que produce la empresa; concentración del

conocimiento en la producción o mercadeo del producto en cabeza de alguna

persona en particular, la calidad del personal de la organización y cualquier otro

fenómeno que afecte la percepción que del negocio tiene el mercado.

7.10.5. Capitalización de un Activo Intangible.

Las normas Colombianas de contabilidad, aceptan a los intangibles como activos, denominándolos activos fijos y dándoles un tratamiento muy similar al de los fijos tangibles. Según esta norma se incluyen en esta categoría los bienes no materiales que se poseen por las entidades para llevar a cabo las actividades operativas. Su característica fundamental es que no adoptan forma corpórea y sólo son visibles en el instrumento legal que justifica el derecho a su usufructo. Se registran sólo si se ha tenido que pagar algún costo de adquisición o desarrollo para obtenerlos. En algunos casos se amortizan, lo que equivale a recuperar lo invertido mediante su absorción como costos o gastos.

Incluyen entre otros, patentes, marcas de fábricas, nombres comerciales, franquicias, propiedad intelectual, arrendamiento financiero con opción de compra, programas computacionales, etc. Es a partir de este análisis, que se considera una necesidad en Colombia, registrar un activo intangible que reúna los requisitos establecidos por las normas. Esto por un lado contribuye a dar más valor a las empresas, y por otro, sienta las bases para la protección legal de estos productos.

Un bien adquiere la calidad de activo cuando, conforme con las directrices de la normatividad internacional, cumple dos requisitos:a. Sea probable que cualquier beneficio económico asociado con la partida llegue a o salga de la empresa.

b. la partida tenga un costo o valor que pueda ser medido con confiabilidad.

Todos los activos deben seguir los criterios generales de reconocimiento, beneficios económicos y fiabilidad de medición; los intangibles deben cumplir unas características adicionales para su registro efectivo.

a. Identificabilidad del activo. Esta característica se da cuando el activo es separable, susceptible de ser separado o escindido de la entidad y vendido, cedido, dado en operación, arrendado o intercambiado, ya sea individualmente o junto con el contrato, activo o pasivo con los que guarde relación. Surge de derechos contractuales o de otros derechos legales, con independencia de que esos derechos sean transferibles o separables de la entidad o de otros derechos u obligaciones.

b. Control de la entidad sobre el recurso. La entidad posee el control sobre un activo intangible cuando tiene el poder de obtener los beneficios económicos futuros que proceden de la explotación individual o conjunta del activo, o de su desapropiación (venta), puede restringir el acceso de terceras personas a los beneficios que se deriven del activo.

El IAS 38 establece que los activos intangibles se reconocerán inicialmente por el costo. El costo de adquisición de un activo intangible incluye el precio de adquisición, más las erogaciones asociadas a la compra.

Los criterios establecidos para la valoración del activo intangible son válidos para todos los activos de la entidad, incluso propiedades, planta y equipo, como lo detalla el IAS 16, y propiedades de inversión, según el IAS 40.

El IAS 38 establece los criterios básicos de "fase de investigación" y "fase de desarrollo" en la determinación de los activos intangibles generados internamente, con las siguientes conclusiones:

"No se reconocerán activos surgidos de la fase de investigación. Los desembolsos por investigación se reconocerán como gastos del período en el que se incurran".

Un activo surgido en la fase de desarrollo podrá ser reconocido si cumple con las siguientes condiciones:

a. Técnicamente, es posible completar la producción del activo intangible de forma

que puede estar disponible para su utilización o venta,

b. La intención de completar el activo intangible en cuestión, para usarlo o

venderlo,

c. Existe la capacidad para utilizar o vender el activo intangible,

d. Se determina la forma en que el activo intangible vaya a generar beneficios

económicos futuros.

e. Existe disponibilidad de los adecuados recursos técnicos, financieros o de otro tipo, para completar el desarrollo y para utilizar o vender el activo intangible, y deterioro.

f. Existe la capacidad para valorar, de forma fiable, el desembolso atribuible al activo intangible durante su desarrollo.

El activo intangible, posterior a la fecha de medición inicial, podrá medirse conforme a dos modelos: de costo y de reevaluación.

El modelo del costo lo establece como la medición del costo de adquisición o

generación interna, menos la amortización acumulada y el importe acumulado de

las pérdidas por deterioro de valor. El concepto de pérdida por deterioro de valor lo

trata el IAS 36 "Deterioro del valor de los activos"; se entiende como la diferencia

entre el valor en libros y el importe recuperable de un activo. Este último es el

mayor entre el valor de uso (generación interna) y el valor de venta neto.

La vida útil y susceptible de amortización del activo deberá ser finita, bajo ninguna

razón puede contabilizarse un activo intangible con vida infinita; en ocasiones se

puede determinar una vida finita pero indefinida. El cálculo de la vida útil se puede

determinar por referencia al tiempo o unidades de producción. Los activos con

vida útil indefinida no se amortizan

A su vez la IAS38 impone como condiciones que exista la probabilidad de que los

beneficios económicos futuros correspondientes al activo lleguen a la empresa y

que el coste del activo pueda ser medido con fiabilidad, con lo que confirma la

condición de que el intangible esta en capacidad de ser vendido.

7.10.5.1. Ejemplo de valoración de intangibles.

Por EMPRESA se entiende a aquella figura comercial cuyo objetivo es obtener

beneficios, los cuales generalmente son financieros y para lo cual se requiere el

concurso de diversos elementos físicos (terrenos, construcciones, infraestructura,

maquinaria, equipos, insumos, servicios) y otros intangibles (Posicionamiento de la

marca, existencia de un mercado cautivo, posición dominante en el mercado,

fidelidad y recordación a una marca). Generalmente sus utilidades se producen

por la prestación de servicios. En el caso específico de AMERICANA DE CARGA

LTDA, estos se originan en la captación de recursos por concepto de: Realización

de todas las operaciones y actos de comercio, sobresalen:

Coordinar y organizar embarques, consolidar cargas de exportación o cargas de

importación, emitir, recibir, del exterior los documentos de transporte propios de su

actividad, todos los negocios relativos a la intermediación en la prestación de los

servicios de transporte de carga aérea, marítimo y terrestre, nacional e

internacional, asesorías en importaciones y exportaciones, representación de

firmas extranjeras en el país y nacionales en el exterior.

La teoría financiera plantea que el objetivo del negocio es maximizar el valor del

patrimonio de los accionistas, de manera que las decisiones financieras, la

estrategia de la compañía, y el valor de la empresa estén interconectados, se

estudiara el hecho que el valor de la empresa esta directamente relacionado con

decisiones de la gerencia tales como: Proyectos en que se invierte, políticas de

expansión, como se financian y cual es la política de distribución de utilidades.

Es importante resaltar, que todo esquema de valoración implica incertidumbre, en

estas circunstancias la contabilidad financiera es la mejor herramienta para

vencerla, por medio de la Ley comercial (Código de Comercio), reflejada en los

principios contables (Decretos reglamentarios del Código de Comercio), puede

adoptar el costo histórico como criterio de la estimación del valor.

Los procedimientos contables de registrar valorizaciones de activos, lista de

clientes, acreditación ante entidades de Control, calidad del servicio prestado,

tratan de cerrar la brecha entre los costos históricos y los valores de mercado.

Pero esto no siempre tiene éxito, por que priman los principios contables y las

normas fiscales sobre las realidades del mercado y los ciclos de la economía, por

ello es necesario, realizar una valoración de la empresa con otros criterios

diferentes, a los que usa la contabilidad para reportar el valor del patrimonio de la

empresa.

7.10.5.1.1. Fases del proceso de la valoración de la empresa

La Compañía: AMERICANA DE CARGA LTDA

Se realiza un análisis del contexto general de la Empresa. AMERICANA DE

CARGA LTDA, identificado con Nit: 860.524.802-1, domiciliada en la ciudad de

Bogotá.

Objeto Social. Coordinar y organizar embarques, consolidar cargas de exportación

o cargas de importación, emitir, recibir, del exterior los documentos de transporte

propios de su actividad, todos los negocios relativos a la intermediación en la

prestación de los servicios de transporte de carga aérea, marítimo y terrestre,

nacional e internacional, asesorías en importaciones y exportaciones,

representación de firmas extranjeras en el país y nacionales en el exterior

Representante Legal: Fernando Gómez Zapata. C.C. 19.312.488 de Bogotá.

7.10.5.1.2. Concepto del negocio. El negocio de la empresa es la prestación de

servicios y Asesorías de transporte aéreo, marítimo y terrestre, lo mismo que las

representaciones legales de otras Firmas nacionales e internacionales.

El valor de la empresa depende de la renta en efectivo que produce, de la vida útil

de sus activos, de la tasa de crecimiento esperada, de sus flujos de efectivo y del

posible riesgo asociado con sus flujos futuros.

Cuando se avalúa una Empresa, se esta avaluando la posibilidad de renunciar a

disfrutar del flujo de caja, pues financieramente existe una relación directa entre el

valor de una empresa y potencial de generación de flujo de caja.

Ingresos Operacionales (Diciembre 31 de 2006): $289.539.975.oo,

7.10.5.1.3. Posicionamiento estratégico

La base de la estrategia es la innovación permanente en la prestación de los

servicios de transporte de carga aérea, marítimo y terrestre, nacional e

internacional, asesorías en importaciones y exportaciones, representación de

firmas extranjeras en el país y nacionales en el exterior.

7.10.5.1.4. Capital social

$68.000.000.oo, divididos en 14.166.66 Cuotas, con un valor nominal de $4.800,

cada una.

El negocio de la Empresa es satisfacer las necesidades de sus clientes en todo lo

relacionado con el transporte de mercancías y representaciones legales.

7.10.5.1.5. Estrategia corporativa

Las consideraciones de estrategia gerencial que sigue y seguirá AMERICANA

DE CARGA LTDA, para los próximos años, en su plan de negocios son:

Mantener y mejorar su saneamiento financiero

Profundizar las ventajas competitivas abriendo nuevos mercados.

Sostener e incrementar el margen operacional

Fortalecer las competencias del equipo gerencial, administrativo y técnico, a

través de capacitación permanente en el área.

Como áreas de oportunidad se identifican:

La probable aprobación de los Tratados de Libre Comercio con EE.UU., Chile y

Centro –América.

Las políticas de integración Latinoamericana con sus diferentes tratados y que

propenden en el mediano plazo, por la eliminación de fronteras (situación

similar a la que actualmente vive el Continente Europeo).

La existencia de un mercado potencial de alrededor de 700.000.000 de

personas.

Las cuantiosas inversiones presupuestadas por el Gobierno Nacional, en la

ampliación y mejoramiento de toda la infraestructura portuaria del país.

Consolidación en el mercado Nacional, aprovechando sus 23 años de

existencia en el mercado, respaldado por altos estándares de calidad.

7.10.5.1.6. Diagnostico financiero la Empresa. Se trata de identificar hechos, tendencias históricas y reconocer la situación

actual de los resultados y de la posición financiera de la empresa, básicamente

se analizan los resultados financieros de los años 2003, 2004, 2005, 2006 y

2007, cuya base son los ingresos operacionales del mes de diciembre de 2007,

como resultado de la administración, operación, implementación y

mantenimiento de los procesos técnicos y de comercialización, ejecutados por

la empresa.

7.10.5.1.7. Flujo de caja y creación de valor.

el objetivo de este análisis es identificar el concepto de valor, definir

indicadores de creación de valor, basados en el flujo de caja libre, el flujo de

accionistas y el flujo de dividendos, reconocer el impacto de la estructura de

capital de la empresa y del costo de capital de accionistas, sobre el valor

presente del flujo de caja libre.

7.10.5.1.8. Concepto financiero del valor.

El patrimonio contable no mide el valor para el inversionista, debido a que esta

estimado con fundamento en el principio contable del costo histórico. Por eso

es necesario, para estimar el valor de mercado de tal patrimonio, realizar una

valoración de la compañía con otros criterios diferentes a los que usa la

contabilidad para reportar los estados financieros.

El recurso del cual dispone la empresa para atender sus exigencias

financieras es la caja. La cancelación de dividendos, de intereses, de

impuestos y los pagos de facturas de los proveedores y nomina de los

trabajadores y personal docente, se atienden con los recursos de caja de la

Institución. De esta manera, la generación de caja es la evidencia fundamental

de la creación de valor en los negocios, en otras palabras, el valor de la

empresa se deriva de la capacidad de generar caja, con la cual satisfacer y

suplir sus necesidades de efectivo, para asegurar la supervivencia y

crecimiento de la misma.

7.10.5.1.9. Flujo libre de la empresa. Para medir la creación de valor se trabaja con los conceptos de flujo

operacional EBITDA y el flujo libre operacional de la empresa.

Para cuantificar el flujo operacional EBITDA, se parte de la utilidad operacional

de la empresa como fuente de generación de caja a través del margen de

utilidad operacional. Pero como en la utilidad operacional se deducen costos y

gastos operacionales del negocio, que son causaciones contables que no van

contra la caja, estos valores se suman a la utilidad operacional y esta primera

medición de caja es el flujo operacional EBITDA.

Flujo operacional EBITDA = Utilidad Operacional + Depreciaciones + Amortización de diferidos + Provisiones EBITDA 2002: $231.955.444.oo + $8.630.738.oo + $0.oo + $3.120.948.oo EBITDA 2002: $243.707.713.oo EBITDA 2003: $190.095.112.oo + 15.167.453.oo + $ 0.oo + 3.214.261.oo. EBITDA 2003: $ 208.476.826.oo EBITDA 2004: $220.673.707.oo + $17.420.471.oo + $ 8.900.105.oo + $ 0.oo EBITDA 2004: $ 246.994.283.oo EBITDA 2005: $ 228.781.110.oo + $ 24.991.557.oo + $ 4.566.464.oo + $ 6.378.979.oo EBITDA 2005: $ 264.718.811.oo

EBITDA 2006: $ 243.418.306.oo + $ 1.035.492.oo + $7.180.788.oo + $ 0.oo EBITDA 2006: $ 251.634.586.oo EBITDA 2007: Se nota un crecimiento ponderado del 1.57% EBITDA Proyectado a 2007: $ 255.585.525.oo 7.10.5.1.10. Flujo de Caja Libre. Se parte del flujo operacional EBITDA que mide toda la caja bruta generada

por la rentabilidad operacional del negocio y es el resultado de la suma de la

utilidad operacional, más depreciaciones y amortizaciones, más cambios en el

capital de trabajo. Al valor así obtenido se le debe restar la sumatoria de

inversiones en activos fijos mas impuestos.

Se entiende por activo fijo, con base en la definición dada en el artículo 64 del

Decreto 2649 de 1.993, aquel bien mueble o inmueble cuya vida útil es mayor

a un año, no está destinado para la venta dentro del giro normal de la actividad

económica de la empresa y se usa con la intención de emplearlo en forma

permanente en la producción de otros bienes y servicios, para arrendar o

simplemente para el uso administrativo de la entidad.

Este flujo de caja libre operacional mide el efectivo generado por la empresa

antes de pagar intereses, amortización de capital de deudas (si existen) y pago

de dividendos, por esta razón las entidades con derecho sobre este flujo son

dos. Bancos y Accionistas.

$ 36.334.103.oo 7.10.5.1.11. Métodos de valoración.

Valor presente del flujo futuro de utilidades: Este método refleja el desarrollo

gerencial y las políticas que halla seguido la administración de la empresa.De

acuerdo con este concepto, una empresa vale por las utilidades que pueda

producir en el futuro.

Para conocer el flujo futuro de ingresos netos, es necesario proyectar la empresa

para un periodo adecuado, la forma de realizar las proyecciones es la siguiente:

Establecer fuentes de información

Definición de parámetros

Investigación del ambiente socioeconómico futuro

Definir el periodo de tiempo proyectado

Establecer criterios de crecimiento

Investigar estructuras de costos

Elaboración de las proyecciones físicas y financieras. Las primeras muestran el

comportamiento futuro de la empresa en costos de nomina, compra de equipos,

material didáctico y reparaciones locativas, que muestran el comportamiento futuro

de la empresa en unidades monetarias.

Construcción del flujo neto de caja.

Para estimar el valor actual de los flujos futuros de caja, se recurre al concepto

financiero del valor presente. El tipo de interés que se usa, para llegar al valor

presente de la caja es la tasa de descuento.

La tasa de descuento es un costo de oportunidad, los fondos que los accionistas

tienen invertidos en la empresa, también podrían estar invertidos en otra

compañía.

Para el cálculo del valor presente neto de las utilidades proyectadas, se toma

como tasa de descuento, el interés mínimo de oportunidad (el que ofrece el

sistema financiero para depósitos a término fijo), que hoy 03 de Diciembre es

8.65%.

Es importante aclarar que la empresa motivo del avalúo, es una empresa con

utilidades y flujos de caja positivos, por lo tanto, es una empresa cuya proyección

arroja sobre una base razonable unas utilidades operacionales y flujo de caja

positivo, razón por la cual los flujos y las tasas de descuento se pueden proyectar

razonablemente.

Consideraciones Especiales

En la época actual (Diciembre de 2007), el rendimiento mínimo esperado en

dollares por un inversionista internacional en los Estados Unidos, se estima que

no puede ser inferior al 12.2 anual corriente, para que el negocio represente un

atractivo como tasa de oportunidad (rendimiento nominal promedio en 10 años

1996-2006, para un inversionista en la Bolsa de Valores de New York, en el sector

Tecnológico según Fortune 500.

La prima de riesgo para Colombia se estima en 7.8 % anual corriente por el tipo de

país receptor de la inversión. Esta prima se puede estimar como la diferencia entre

la tasa de interés a la cual capta en dollares en el exterior a largo plazo el

gobierno colombiano, frente a la tasa que paga la tesorería de los Estados Unidos

(Bonos del tesoro) para plazos semejantes.

La prima de liquidez se estima por tratarse de una empresa cerrada que no

presenta liquidez en mercado por bolsa de valores. Esta prima se estima en 4%

anual corriente, alrededor de la mitad de la prima por riesgo país.

El costo de los recursos propios de un inversionista a largo plazo, en un país con

los riesgos de Colombia y en una circunstancia de iliquidez bursátil, puede

estimarse como un costo corriente en dollares del 23.2% anual (Este costo incluye

una inflación norteamericana aproximada del 2% anual).

El costo corriente para un accionista en Colombia se puede estimar en un 33.05%

anual con un inflación local promedio esperad del 8.0% anual.

(((1+0.2320)*(1+0.08))-1).

2007 Utilidades Reales y Proyectadas: $ 28.214.888.oo Crecimiento Promedio: 88.05% Valor Real para el Cálculo: $ 28.214.888oo

Valor Presente Neto = Valor Futuro 28.214.888

________ = 1 + 0.0865

V.P.N. = $ 25.968.604.oo Capital Social = $ 68.000.000.oo Interés = Capital * % de Utilidad * Tiempo

Nota: Se conoce la utilidad proyectada en el año, cuyo valor presente neto es:

$25.968.604.oo, adicionalmente se conoce la rentabilidad mínima esperada por el

inversionista de 33.05% por lo tanto, el valor de la empresa, es igual al capital que

en esas condiciones, genere esa utilidad.

Entonces: 25.968.604. oo

_________________ = $ 78.573.688.oo

0.3305

Al valor obtenido, se le debe adicionar los dineros disponibles en tesorería, que a

30 de Diciembre de 2006, suman $ 36.334.103.oo, por lo tanto:

7.10.5.1.12. Valor parcial de la empresa = $ 78.573.688.oo + $36.334.103.oo Valor parcial de la empresa = $ 114.907.791.oo Debe cuantificarse ahora el conjunto de elementos inmateriales que rodean la

organización comercial. Es un haz de imponderables surgidos del esfuerzo de un

empresario para obtener éxito en su negocio, para dotarlo de una capacidad súper

ganadora que suele ser reforzada con otros factores como: Derechos de

propiedad intelectual, posicionamiento, inscripción en registro Secretaria de

Educación, calidad y cantidad del mercado cautivo, clientela, fama, prestigio,

probabilidad de que antiguos clientes continuaran con la empresa, conexiones con

firmas prestigiosas, organización empresarial, el derecho a recibir los probables

súper rendimientos futuros de la empresa.

Para este cálculo se emplean las capitalizaciones de las utilidades generadas

durante cinco años por la Institución, debido a que a través del tiempo han

conquistado mercado y clientela, quien compra el derecho a utilizar una marca se

beneficia de los intangibles de una empresa.

Vf = Vp * (1+Ip) ⁿ Vf = $ 35.377.926.oo * (1+0.2312)5 = $ 100.086.477.oo Rentabilidad real: $64.708.551.oo Valor parcial de la empresa $ 179.616.342.oo

7.10.5.1.13. Factor de comercialización. Para este tipo de negocio, usualmente se maneja entre el 20 % y el 30%. Para el presente caso se toma el 25%, es decir: $ 44.904.086.oo Depende de:

La promoción de la Institución El estudio del mercado es la clave inicial, si no hay alumnos se termina la Institución. Estudios de Factibilidad, costos de producción, precios de matriculas y pensiones, Capital necesario, utilidades esperadas, rentabilidad sobre el capital invertido. Posibilidades de vinculación de otros inversionistas. . Credibilidad de la Institución. Gestión comercial. Tiempos de consolidación. Posibilidades de expansión y conquista de nuevos alumnos Innovaciones tecnológicas Determinación de tiempos mínimos para el retorno de la inversión. Valor en marcha.

7.10.5.1.14. Valor de la empresa por valor presente del flujo futuro de utilidades: $ 224.520.428.oo En los Estados Unidos, existe una práctica comercial de compañías multinacionales, para sus adquisiciones de empresas en países emergentes, al estimar el orden de magnitud del valor de la firma como: Un indicador estadístico para estimar el orden de magnitud del valor de la firma como múltiplo de la utilidad operacional (EBITDA). 7.10.5.1.15. Valor de la Empresa por múltiplo de utilidad operativa =6X a 8X, Donde X = EBITDA El EBTIDA es la utilidad operacional promedio del negocio.

Valor de la firma por múltiplo de utilidad operativa = $243.106.4449.oo X 6 = $ 1458.638.663.oo

Nota: Si se toma el promedio financiero de los tres procesos empleados: flujo libre de la empresa. Valor presente del flujo futuro de utilidades y valor por múltiplo de utilidad operativa, se tiene:

7.10.5.1.16 Valor final de la empresa: $644.931.226.

SON: Seiscientos Cuarenta Y Cuatro Millones Novecientos Treinta Y Un Mil Doscientos Veintiséis Pesos M/Cte.-

7.10.6. Cuantificación de los activos intangibles

Las utilidades de la empresa en el último lustro son: 2002 $ 41.474.825.oo

2003 $ 88.492.296.oo 313.36

2004 $ 26.730.869.oo 69.79

2005 $ 5.187.712.oo 80.59

2006 $ 15.003.929.oo 189.05

Promedio de crecimiento 88.05%. Proyección de utilidades con incremento del 88.05%

2007 $ 28.214.888.oo

2008 $ 53.058.098.oo

2009 $ 99.775.753.oo

2010 $ 187.628.303.oo

2011 $ 352.835.024.oo

El Valor Presente se calcula al año de 2007, descontando el patrimonio proyectado al 19.2% anual, tasa que ganaría el capital puesto a interés en condiciones normales.

U

V.P. = -------------- (1+i)ⁿ

U= Utilidades Proyectadas

I= Tasa de Interés Anual.

n= Numero de años

Se aplica entonces la Actualización para cada año. Así

2007 $ 23.670.208.oo

2008 $ 44.511.827.oo

2009 $ 83.704.491.oo

2010 $ 157.406.295.oo

2011 $ 296.002.537.oo

Se comparan las utilidades proyectadas con el valor real, año por año.

2007 $ 4.544.680.oo

2008 $ 8.546.271.oo

2009 $ 16.071.262.oo

2010 $ 30.222.008.oo

2011 $ 56.832.487.oo

Se procede así:

Sumatoria de los 5 años del calculo, proyectados a ese tiempo con la tasa de interés vigente hoy (Febrero 4 /08), que es de 9.3%.

V.F.= V.P. (1+0.093)5

2

V.F.= Σ(4.544680+8.546271+16.071262+30.222008+56.832.487.) (1+0.093)5 =

2

V.F.= 89.406.905.

Nota: El valor definitivo de los Activos intangibles de la EMPRESA AMERICANA

DE CARGA, es el promedio de las 2 proyecciones:

Valor final intangibles: $ 89.406.905.oo

SON: OCHENTA Y NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS SEIS MIL

NOVECIENTOS CINCO PSESOS M/CTE

NOTA: El valor total de la empresa, es de $644.931.226.oo y el Valor de los

intangibles es de: $89.406.905.oo, lo que equivale al 13.86%

7.10.6.1 .Cuantificación porcentual de las licencias en el valor total de los intangibles. Según las tendencias históricas de comportamiento de las licencias, se puede

concluir hoy, que su participación porcentual, a diciembre de 2007.es la siguiente:

Certificación BASC 7.88% $ 7.045.264.oo

Certificación ISSO 38.02% $ 33.992.506.oo.

Certificación IATA 52.34% $ 46.795.574.oo

7.10.7. Conclusiones. Sin duda, la primera conclusión es la dificultad inherente al avalúo de tales

activos, que conllevan dosis de subjetividad muy importantes, asociados a la

problemática de la valoración, aspecto este crucial pero no abordado

definitivamente por las diversas normativas. Prueba palpable de ello es la continua

revisión a que tales criterios se ven sometidos por la normativa, con cambios de

criterio continuados que toman y retoman lo abandonado y vuelto a tomar en

consideración una y otra vez. Este efecto está asociado, sin duda alguna, a la

marcha de las empresas y, por tanto a la de la economía en general.

Salvada esta cuestión de carácter general, no abordada, específicamente en la

normativa, podemos establecer las siguientes conclusiones particulares:

1. En relación con el concepto de inmaterial, parece claro que se contemplan los

siguientes requisitos: Carencia de sustancia física, Identificabilidad, Control,

Contribución a ingresos futuros.

2. En relación con el reconocimiento y valoración conviene resaltar la diferencia

establecida entre activos adquiridos y generados internamente, y la diferencia de

criterios valorativos, considerablemente más dificultosa en el segundo caso, sin

que pueda decirse que existe un criterio definido y homogéneo al respecto.

Particularmente indefinidos quedan los criterios de valor de mercado y, sobre todo,

los de general aceptación.

3. Los criterios de amortización se notan enormemente influenciados por los

intereses que priman en cada momento en las empresas, en donde se observa

una gran flexibilidad a la hora de establecer el criterio por cada empresa. La IASC

prácticamente coincide en los criterios a la hora de establecer la vida útil y período

de amortización de estos bienes.

Atentamente,

WILLIAM ROBLEDO GIRALDO Ingeniero Catastral y Geodesta P. No. 2522249646 C.N.D. M.A.P. No. 0158 7-11 .AVALÚO PARA EL CÁLCULO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO

El ingeniero William Robledo propone una variación al modelo valuatorio de

arrendamiento para inmuebles, asi:

“Arriendo es el precio bajo determinadas condiciones de cesión o adquisición

temporal de un bien económico, sea bien de producción o de consumo.”

Arrendar. Ceder o adquirir el uso o aprovechamiento temporal de cosas, obras o

servicios, a cambio de un precio y de su devolución en perfecto estado tras la

extinción del contrato de arrendamiento:

7.11.1. Metodología para determinar el arriendo inmobiliario.

7.11.1.1. Método de Renta: Se determina el valor del capital inmueble.

Valor del Capital-Mejoras-Capital construcción. Se realiza el avalúo de la

construcción. Se aplica el método del costo de reposición, y se cuantifican las

afectaciones necesarias por edad, conservación y obsolescencia.

Valor del Capital-Terreno. El terreno vale por su posibilidad de construcción, según

la normatividad vigente, estableciendo su mayor aprovechamiento. Se puede

definir matemáticamente un coeficiente de aprovechamiento del terreno, así:

Área construida

Ca = _____________________

Área máxima construible

Cuando se tiene usos comerciales en primer piso, y usos diferentes en pisos

superiores, la renta se determina por el peso diferencial, que debe absorber el

terreno en el primer piso. Usualmente este peso es equivalente al 50%.

Se determina a través de las siguientes tasas compuestas:

d = Depreciación del bien. En condiciones normales se aplica la depreciación

lineal.

v = Tasa de vacancia. Corresponde al periodo en que no se arrienda

i = Costo del dinero. Se puede expresar como la tasa del D.T.F.

r = Rentabilidad esperada de la inversión.

7.11.1.2. Ejemplos de cálculo de canon arrendamiento

Para local 101

Para el presente caso se propone:

a. Depreciación: Se estima la vida útil del bien en 200 años, por su mantenimiento y

adecuaciones permanentes y no se considera valor de salvamento. Se asume

como capital el 70% del valor determinado en el avalúo.

1.484.280.000

___________ = 6.18 Mensual

2.400

b. Tasa de vacancia: De acuerdo con la experiencia se puede asumir como tiempo

de renta el 90%. Luego la Tasa de vacancia es del 10%. Se debe aplicar a i+r.

i= Costo del dinero o tasa de interés a cobrar por el capital invertido

r=Rentabilidad esperada de la inversión.

0.1 (74.16 + 18) = 9.22

c. Tasa de Interés Comercial: D.T.F. Hoy es de 9.05

d. Tasa de Rentabilidad Adicional: Corresponde a la tasa de utilidad que se espera

obtener por encima del interés comercial, incluye el margen de riesgo del negocio,

se asume el 10%

Arrendamiento = a+b+c+d

a = 6.63

b = 9.22

c = 9.05

d = 10.0

Total = 6.63+9.75+9.05+10 = 34.9% Anual

Renta = 1.484.280.000.oo X34.9 % = $518.013.720.oo / 12

Renta Mensual = $ 43.167.810.oo

Renta Presuntiva: $14.842.800.oo (Usualmente se asume el 1.0% del valor

determinado como capital, ($1.484.280.000.oo)= $14.842.800.oo

Valor promedio del canon de arrendamiento mensual:

$29.005.305oo

Porcentaje de incertidumbre del 10%

Canon definitivo = Valor promedio – Porcentaje de Certidumbre

Canon definitivo = $ 29.005.305 - $ 2.900.530.oo = 226.104.775.oo

Canon definitivo = 226.104.775.oo

7.12. AVALUO DE BOSQUES

7.12.1. Generalidades. Los propietarios y usuarios de los bosques, saben desde

siempre, que éstos les brindan una amplia variedad de beneficios ambientales,

además de bienes inestimables como la madera, las fibras, las plantas

comestibles y medicinales y los animales de caza. Los servicios ambientales más

conocidos de los bosques, son la protección de las cuencas hidrológicas, la

recreación y la belleza del paisaje.

La pérdida de los servicios ambientales que los bosques proveen, es una de las

razones principales por las que la deforestación es causa de preocupación.

Muchos de estos valiosos servicios no se intercambian en el mercado y, por lo

tanto, no son tomados en cuenta, se requiere un buen entendimiento de cuáles

son los servicios ambientales, que puede ofrecer un bosque, quiénes se

benefician de dichos servicios y bajo qué condiciones lo hacen, así como entender

la manera en que cambian dichos servicios, cuando se pierden o se degradan los

bosques. Sólo con un conocimiento más detallado será posible (y a fin de cuentas,

justificable), el establecimiento de mecanismos de mercado, con los cuales se

pretende preservar estos beneficios.

Los tres principales servicios ambientales, que se estima los bosques proporcionan; son:

• La protección de las cuencas hidrológicas;

• La conservación de la biodiversidad; y

• La captación de carbono.

Por supuesto, los bosques brindan muchos otros beneficios, incluyendo dos

servicios ambientales, que no se detallan en el presente estudio: el uso recreativo

de los bosques y su aporte a la belleza del paisaje. Dichos servicios, que “se

venden” efectivamente, mediante empresas de ecoturismo, en las entradas de los

parques y en los mercados de bienes raíces residenciales, se describen en otros

textos (véase, por ejemplo, Adamowicz et al. 1996; Garrod y Willis, 1992; Landell-

Mills y Porras, 2002; Mantua et al , 2001; Roper y Park, 1999).

El propósito de este comentario, es dar una relación de los intentos más recientes

por crear mercados, para los tres servicios ambientales ya mencionados. se da un

breve resumen de los métodos que pueden usar los Avaluadores, para estimar

dichos valores.

7.12.2 .El valor de un bosque y su valoración.

Existen muchas maneras de clasificar los beneficios que brindan los bosques y

otros ecosistemas naturales. Uno de los marcos de referencia más difundidos es

el de los valores forestales. Dicho método, distingue entre los beneficios que se

aprovechan localmente, y los que se acumulan a escala nacional, o incluso

mundial. Por otra parte, se puede fijar la atención, en la distinción que existe entre

los valores privados y los valores públicos, o entre los valores “instrumentales” y

valores “intrínsecos” (Pearce y Pearce, 2001).

Sea cual fuere el instrumento para clasificar los beneficios forestales, la mayoría

de los autores, destacan los servicios ambientales o “ecológicos” como una de las

razones más importantes para conservar los bosques, o para administrarlos con

más esmero. De hecho, el grado en que se mantienen los servicios ambientales

forestales, es uno de los criterios principales para distinguir entre los regímenes de

administración más sustentables y los regímenes menos sustentables (Higman et

al. , 1999).

Los servicios ambientales forestales, parecen ser regalos de la naturaleza, que no

requieren para mantenerlos, más que proteger al bosque mismo. No obstante, la

conservación o la mejora de los servicios ambientales, muchas veces exigen que

se sacrifiquen otros valores, y usos de suelo competitivos, como la explotación de

maderas preciosas o la conversión de tierras boscosas en tierras agrícolas

(Barbier y Burgess, 1997; Lippke y Bishop, 1999). Esto plantea la cuestión de si el

sacrificio vale la pena. La respuesta depende de la importancia relativa de los

servicios ambientales, en comparación con los usos y beneficios del bosque, y en

la medida en que se puedan obtener múltiples beneficios de un solo sitio. Es

importante hacer notar, que puede darse el caso en que los diferentes servicios

ambientales, no siempre sean compatibles, lo que conduce a decisiones difíciles

acerca de cuáles servicios tienen más importancia.

7.12.3. Valoración de los servicios ambientales forestales.

Con el fin de ayudar a los administradores de recursos, a evaluar las ventajas

comparativas, de los usos competitivos de las tierras boscosas, los economistas

han elaborado un conjunto de métodos, para estimar el valor de los servicios

ambientales (y otros beneficios forestales) en términos monetarios. Dado que en la

mayor parte del mundo, no se comercian los servicios ambientales forestales en

general, no es posible medir su valor directamente, mediante los precios del

mercado. Por lo tanto, el esfuerzo para estimar su importancia económica, muchas

veces requiere de métodos indirectos.

Los métodos de valoración económica, por lo general, tratan de medir la demanda

de consumo en términos monetarios, es decir, la disposición a pagar de los

consumidores, por recibir un beneficio no comerciable, o su disposición a aceptar

una compensación monetaria, por la pérdida de dicho beneficio. De manera

deliberada, los métodos de valoración expresan la utilidad derivada de los bienes y

servicios, no comerciables, en términos de transacciones de mercado. Se

considera que de esta manera, se ofrece un reflejo confiable de las preferencias

relativas de los productores y consumidores, respecto a diferentes bienes y

servicios.

Las técnicas para estimar los valores ambientales, varían en cuanto a su validez

teórica, y grado de aceptación entre los economistas, de la información que dichas

técnicas necesiten, y de lo fácil que resulte usarlas, así como del grado en que se

hayan aplicado en distintos países (y quizá, de la relevancia que hayan tenido). De

la misma manera, que hay diferentes métodos para clasificar los valores

forestales, también hay diversas maneras de agrupar los métodos de valoración

económica.

Existe una sencilla diferencia entre los métodos que obtienen las estimaciones del

valor a partir de la conducta de los consumidores en el mercado (“preferencias

reveladas”) y los métodos que dependen de las respuestas de los consumidores a

preguntas directas (“preferencias declaradas”). El primer grupo, incluye a una serie

de métodos de valoración indirecta, tales como los métodos de costo-viaje, precios

hedónicos y bienes sustitutos, además de los métodos que expresan valores

económicos, en términos de su impacto en los costos de producción de los bienes

comerciables, o en los costos de sustitución (Pearce et al. , 1999). (2) Los

métodos de preferencia declarada más generalizados, son la valoración

contingente y los experimentos de preferencia (Adamowicz et al. , 1994, 1998;

Mitchell y Carson, 1989; Carson, 1991; Carson et al. , 1994). Los métodos para

valuar los beneficios ambientales, aparecen en numerosas publicaciones

recientes. Asimismo, existe una vasta y creciente literatura empírica para valorar

los beneficios forestales no maderables, y las opciones de uso de suelo. Se

pueden encontrar ejemplos para virtualmente todo tipo de beneficios forestales y

para la mayoría de los métodos de valoración.

7.12.4 .Valoración de la biodiversidad

Al igual que los demás servicios ambientales, y de hecho igual que la mayoría de

los recursos naturales, la medida y el valor de la biodiversidad, dependen del sitio

en el que se encuentra. Sin embargo, al contrario de la protección de las cuencas,

los beneficiarios o “consumidores” de la biodiversidad, a menudo están muy

dispersos. Existe evidencia de que la demanda de la biodiversidad, se concentra

en los países relativamente prósperos, donde no sólo hay más conciencia y

preocupación públicas, por la conservación de la naturaleza sino también más

capacidad de pagar por ella (Kramer et al. , 1995; Pearce et al. , 1999: Walsh et al.

, 1990).

Además del valor puro de existencia, otra justificación frecuentemente citada,

como recurso para salvar los ecosistemas naturales, es el potencial o “valor de

opción” que representa el material genético natural, o los compuestos que ocurren

naturalmente (los metabolitos orgánicos) para la investigación farmacéutica y la

aplicación de nuevos fármacos (Pearce y Puroshothaman, 1992; Pearce y Morán,

1994; Ruitenbeek, 1989). A fin de cuentas, toda la industria biotecnológica, todavía

en pañales, depende de la existencia de la vasta biblioteca natural de información

genética y química, aún por explorar.

Los primeros estudios del valor comercial potencial de un fármaco todavía no

descubierto, que se podría perder a consecuencia de la extinción de una especie,

arrojaron estimaciones que variaban entre unos pocos dólares y varios millones.

Adger et al. (1995) y Kumari (1995a), por ejemplo, estiman el valor de producción

de un fármaco extraído de una planta en función de muchas variables, incluyendo

el número de especies vegetales en los bosques, la probabilidad de que una

especie proporcione un fármaco comercial (la “tasa de aciertos”), las regalías

pagadas a las empresas de exploración, la proporción que se paga al país donde

se encuentra la planta, y el valor promedio de los medicamentos.

Desafortunadamente, existe poca información de estos parámetros que están al

alcance de la mayoría de los países, así que las estimaciones resultantes del valor

de la biodiversidad, varían en ocasiones de manera exagerada. Según las

evaluaciones hechas, varían los valores reportados cada año desde solamente

US$0.20/ha (el mínimo reportado por Howard, 1995) hasta $695/ha (el máximo

reportado por Kumari, 1995a).

Simpson et al. (1996) y Barbier y Aylward (1996) revisaron la metodología y los

resultados de algunos de los primeros estudios, y derivaron sus propias

estimaciones del valor farmacéutico de las especies marginales (o la muestra

biótica) y el valor máximo de preservar tierras en los lugares identificados como

los más atractivos respecto a su biodiversidad. En estos casos, se usó información

detallada de los costos de investigación y desarrollo farmacéutico, para estimar el

valor neto del producto silvestre, en lugar de sencillamente aplicar el valor

comercial del producto final, como se hizo en algunos estudios anteriores. Las

estimaciones modestas que resultaron, reflejan un mejor entendimiento de la

dificultad de encontrar información genética, o compuestos químicos en

organismos silvestres, que sean útiles comercialmente (es decir, la baja “tasa de

aciertos” de los esfuerzos de investigación), además de darse cuenta de que sólo

una pequeña porción del valor comercial de un medicamento, o producto nuevo,

se puede atribuir al medio ambiente. Se agrega la mayor parte del valor más

adelante, durante los procesos de pruebas, refinación, trámites de permisos

reglamentarios, producción y comercialización. Ambos estudios arrojan valores de

unos pocos dólares por hectárea, insuficientes por sí mismos, para justificar el

cambio del uso de suelo actual, pero quizá significativos al sumarlos a otros

valores no cuantificables económicamente de la conservación.

Otros valores de la biodiversidad incluyen la aplicación de sustancias químicas

nuevas en la agricultura o en la industria, además de la información genética

silvestre, que es un almacén de información de la genética vegetal y de la

selección. Por ejemplo, Evenson (1990) utiliza datos de las mejoras en las

variedades de arroz y los cambios de la productividad durante el periodo de 1959-

1984, para estimar los beneficios del uso de material genético en plantas de arroz

silvestre, a fin de mejorar la productividad del arroz cultivado. La estimación

resultante de US$74 millones expresados en valor actual, es relativamente

modesta, pero realista con el mérito adicional de basarse en datos históricos y no

hipotéticos.

Los intentos de estimar el valor futuro de la biodiversidad son especulativos,

principalmente, debido a la incertidumbre de los ingresos y preferencias en el

futuro, además de los cambios tecnológicos. La experiencia reciente, sugiere que

la innovación técnica, reduce rápidamente el valor del material silvestre, una vez

que se haya aislado la información genética o química, que éste contiene

(frecuentemente a un costo bajo). Los procesos químicos, industriales y agrícolas

modernos, permiten que las empresas y los granjeros, produzcan material

adicional (en la granja, el laboratorio o la fábrica) sin tener que recurrir a la vida

silvestre. Estas son buenas noticias, en el sentido de que hay menos riesgo de

sobreexplotar los recursos silvestres, aunque también limita el valor que se pueda

atribuir a la biodiversidad en su estado natural. Distingue entre los diferentes

beneficios, en términos de si éstos contribuyen directa o indirectamente al

bienestar humano, y si involucran o no el consumo de los recursos naturales

(Pearce et al. , 1989; Munasinghe y Lutz, 1993). Este marco de referencia incluye,

generalmente, cuatro categorías de valor: los valores de uso directo, los de uso

indirecto, los de opción y los de no uso. Se define al valor económico total (VET)

de cualquier uso de suelo, como la suma de los valores que lo componen, siempre

y cuando sean comparables entre sí.

En estos casos, los servicios ambientales forestales, tales como la protección de

las cuencas hidrológicas, se clasifican como valores de uso indirect,o en vista del

papel que juegan en apoyar y proteger la actividad económica y la propiedad.

Además de estos valores, se considera que la biodiversidad, tiene el valor de

opción debido a su papel futuro, aunque incierto, como fuente de información

genética para la industria bioquímica (Barbier y Aylard, 1996). La biodiversidad

también puede tener un valor de no uso, en tanto que las personas valoren el

hecho de saber que una especie o un ecosistema, estén siendo preservados, aun

cuando no se espere verlos o usarlos alguna vez.

Otro enfoque para calcular el valor es con base en la escala geográfica o política

7.12.5. Los valores del bosque. Los bosques producen un gran número de valores diferentes. Las tres categorías básicas que se identifican, son: • Valores de uso directos. Se incluyen en esta categoría, todas las situaciones en las que los usuarios derivan el valor directamente del bosque. Hay usos consumativos, como la extracción de madera, frutos, forraje, animales para carne o para piel, y usos no consumativos, como el turismo en la naturaleza, la fotografía de la vida silvestre, los estudios científicos del bosque. • Valores de uso indirectos. Incluye los valores que van anexos a los servicios ambientales, como la protección de las cuencas y del suelo, la retención de carbono, la protección de la biodiversidad. • Valores de uso pasivos (de existencia, opción y legado). En esta categoría, se incluyen los valores asignados a los bosques meramente porque existen, o los de mantenerlo para futuras opciones de uso, o el legado a futuras generaciones. En las actuales discusiones sobre los valores del bosque, frecuentemente se menciona la distinción entre beneficios o valores locales, nacionales y globales, asociados con los bosques. Específicamente, • Beneficios o valores locales, generalmente referidos a mercancías y servicios, cuyos beneficios son derivados por el usuario real del bosque. Ejemplos: la leña usada o vendida por una familia, los frutos, nueces y otros productos no maderables, recolectados por una comunidad para la venta, o para su propio consumo; la madera cosechada y vendida por un leñador, la experiencia recreativa de un individuo. • Beneficios o valores nacionales, estatales o provinciales, referidos a aquellos cuyos valores de uso indirectos, son principalmente capturados más allá del uso local del bosque. Los ejemplos incluyen los beneficios de la protección de las cuencas, los del hábitat de vida silvestre, algunos beneficios de la protección de la biodiversidad. Algunos de ellos pueden tener un incremento internacional.

• Beneficios o valores “globales”. Se entiende por tales principalmente, a los que reciben los individuos que viven fuera de la nación soberana que los produce, pero en todo caso, son potencialmente para cualquiera. Un ejemplo de ello, es la retención del carbono. El mundo entero se beneficia de ella, aun cuando es producida mediante la gestión local del bosque. En suma, la distinción entre beneficios o valores locales, nacionales y globales, depende de quién captura esos valores, que resultan de los cambios debidos a la gestión local y nacional del bosque. En sentido operativo, no necesariamente los tres son mutuamente excluyentes. Existen métodos para derivar estimaciones de cada tipo de valor. Sin embargo, antes de discutirlos, es preciso que nos preguntemos: ¿por qué y cuándo necesitamos estimar los varios valores del bosque?

7.12.5.1. El valor de un bosque y su valoración

Existen muchas maneras de clasificar los beneficios que brindan los bosques y otros ecosistemas naturales. Uno de los marcos de referencia más difundidos distingue entre los diferentes beneficios en términos de si éstos contribuyen directa o indirectamente al bienestar humano y si involucran o no el consumo de los recursos naturales (Pearce et al. , 1989; Munasinghe y Lutz, 1993). Este marco de referencia incluye, generalmente, cuatro categorías de valor: los valores de uso directo, los de uso indirecto, los de opción y los de no uso. Se define al valor económico total (VET) de cualquier uso de suelo como la suma de los valores que lo componen, siempre y cuando sean comparables entre sí.

En estos casos, los servicios ambientales forestales tales como la protección de las cuencas hidrológicas, se clasifican como valores de uso indirecto en vista del papel que juegan en apoyar y proteger la actividad económica y la propiedad. Además de estos valores, se considera que la biodiversidad tiene el valor de opción debido a su papel futuro, aunque incierto, como fuente de información genética para la industria bioquímica (Barbier y Aylard, 1996). La biodiversidad también puede tener un valor de no uso en tanto que las personas valoren el hecho de saber que una especie o un ecosistema estén siendo preservados, aun cuando no se espere verlos o usarlos alguna vez.

Otro enfoque para calcular el valor es con base en la escala geográfica o política de los valores forestales. Dicho método distingue entre los beneficios que se aprovechan localmente y los que se acumulan a escala nacional o incluso mundial. Por otra parte, podemos fijar nuestra atención en la distinción que existe entre los valores privados y los valores públicos, o entre los valores “instrumentales” y valores “intrínsecos” (Pearce y Pearce, 2001).

Sea cual fuere el instrumento para clasificar los beneficios forestales, la mayoría de los autores destacan los servicios ambientales o “ecológicos” como una de las razones más importantes para conservar los bosques o para administrarlos con más esmero. De hecho, el grado en que se mantienen los servicios ambientales

forestales, es uno de los criterios principales para distinguir entre los regímenes de administración más sustentables y los regímenes menos sustentables (Higman et al. , 1999).

Los servicios ambientales forestales parecen ser regalos de la naturaleza que no requieren para mantenerlos más que proteger al bosque mismo. No obstante, la conservación o la mejora de los servicios ambientales muchas veces exigen que se sacrifiquen otros valores y usos de suelo competitivos, como la explotación de maderas preciosas o la conversión de tierras boscosas en tierras agrícolas (Barbier y Burgess, 1997; Lippke y Bishop, 1999). Esto plantea la cuestión de si el sacrificio vale la pena. La respuesta depende de la importancia relativa de los servicios ambientales en comparación con los usos y beneficios del bosque y en la medida en que se puedan obtener múltiples beneficios de un solo sitio. Es importante hacer notar que puede darse el caso de que los diferentes servicios ambientales no siempre sean compatibles, lo que conduce a decisiones difíciles acerca de cuáles servicios tienen más importancia.

7.12.5.2. Los valores del bosque en un contexto de toma de decisiones

Aparte de las razones académicas, las estimaciones del valor de los bosques –

sean ellas positivas o negativas – son usadas en la toma de decisiones sólo si

existen los mecanismos, o están siendo contemplados, para hacer que los valores

asociados con una decisión sean relevantes para quien la toma y para aquellos a

quienes representa (sean individuos, una compañía, una comunidad o una

nación). Con el fin de hacer relevantes los valores, los mecanismos deben

asegurar que esas partes capturan los valores positivos (beneficios) y pagan por

los negativos (costes) que se producen debido a sus decisiones. De otro modo, los

valores (positivos o negativos) no entrarán, probablemente, en la decisión.

Habiendo dicho lo anterior, al mismo tiempo debemos hacer notar que:

(1) factores no monetarios, como el “coste” psicológico de no conformarse a las

presiones o los “beneficios” de la reputación por hacer un servicio a la sociedad,

pueden entrar entre los que afectan la decisión tomada por un individuo;

(2) en el caso de un gobierno nacional, quienes pagarán o saldrán ganando serán

los ciudadanos a los que representa aquél que ha tomado la decisión;

(3) en el presente, no hay mecanismos establecidos que aseguren que los valores

globales son tomados en cuenta en las decisiones nacionales. A veces, los

economistas hablan de beneficios no capturados y de costes no pagados como

“externalidades”, v.g. el impacto de una decisión que está fuera del contexto en el

que se ha tomado la decisión. Por ejemplo, un individuo, propietario forestal,

generalmente no captura los beneficios de la protección de la biodiversidad. Por

ello, hay pocas razones para que ese individuo desee comprender la magnitud de

los valores implícitos ni para que los considere como parte de la decisión tomada

por otros. Esos valores también tienen poco significado, en general, para una

nación que no tiene facilidades para la bioprospección ni para contar con una

industria farmacéutica. Sin embargo, si el individuo o la nación puede vender los

derechos a la bioprospección – como se ha hecho en Costa Rica – entonces el

valor de la biodiversidad puede adquirir una gran importancia en las decisiones

relativas a los bosques

Lo mismo vale para el lado de los costes. Al tomar decisiones sobre el uso de un

bosque, los propietarios puede que no se preocupen por los daños de la erosión

aguas abajo (que es un coste para otros) resultantes del aclareo de su bosque, a

menos que exista algún mecanismo (pago directo regulación o normativa fiscal)

que haga que los propietarios aguas arriba tomen en cuenta el daño que provocan

aguas abajo al remover el bosque de su propiedad.

En suma, podemos decir que los valores del bosque adquieren significación en la

toma de decisiones en un contexto den el que los valores positivos son capturados

por quien toma la decisión y los negativos (los costes) son pagados por él mismo.

Un punto que vale la pena mencionar es que un coste evitado es un beneficio, y

un beneficio perdido es un coste para la sociedad. Una cierta simetría debe ser

admitida al observar los valores. Muchos beneficios asociados con la protección

del bosque son pérdidas evitadas, y deberían incluirse en el análisis del mismo en

que debería ser incluido cualquier otro valor positivo.

7.12.5.3. Todos los valores económicos dependen del contexto

Un factor fundamental que ensombrece una visión simplista de los valores del

bosque en su uso para la toma de decisiones es el hecho de que no hay un

conjunto absolutamente correcto de valores para ninguna decisión. Por lo tanto,

dentro del contexto de las decisiones que toma un país sobre el

1 Algunos apuntarán rápidamente que muchos propietarios forestales, por ser

buenos ciudadanos, deliberadamente tomarán en cuenta, en sus decisiones, los

daños potenciales que esas decisiones pueden provocar aguas abajo, incluso s

no tuvieran que pagar multas por los daños ni pagar para prevenirlos. De modo

similar, muchos países protegerán sus bosques de alta biodiversidad, aun cuando

no sean los beneficiarios directos de la biodiversidad protegida, y algunos países

tomarán en cuenta en sus decisiones la retención de carbono, aun cuando no

sean ellos los principales beneficiarios.

La cuestión es, puesto que el propietario o el gobierno ya han decidido que la

protección vale la pena por alguna razón (presiones, ética, etc) y sin relación con

las magnitudes de los valores de que se trate, ¿hay alguna necesidad de gastar

tiempo y esfuerzo para cuantificar esos valores particulares en términos

monetarios, ya que no han de influir en una decisión fundada en la ética o en

alguna otra razón comparable? el bien intencionado ecologista de la ciudad puede

tener en mente un conjunto de valores muy diferente de los que tiene un agricultor

de corta y quema cuando contempla el próximo trozo de bosque que va a talar

para sobrevivir. A su vez, el leñador comercial puede tener un tercer conjunto de

valores para el mismo bosque, distinto a los anteriores. El responsable de tomar

una decisión ha de escoger, en un contexto político, la importancia relativa que se

debe dar a cada conjunto de valores y a sus componentes. Este es un punto de

gran importancia, que a menudo se olvida en las discusiones académicas

Los valores económicos también son relativos en otro sentido contextual. El valor

que se asigna a un determinado cambio biofísico debe estar relacionado con el

contexto y con la localización de ese cambio. Por ejemplo, podemos pensar en

dos proyectos de control de la erosión que implican exactamente el mismo número

de cambios físicos – plantación de árboles, aterrazamiento, labranza del contorno

– sobre el mismo número de hectáreas. Ambos proyectos reducen la erosión y el

flujo de sedimento es equivalente. Pero a un proyecto se le asigna un valor

económico muy superior al que se asigna al otro proyecto. ¿Por qué?

7.12.6 .Estimación de los valores del bosque: medidas y técnicas

Hasta aquí, se ha observado la naturaleza de los valores del bosque y los

contextos dentro de los cuales resultan relevantes, para la toma de decisiones.

Ahora, es necesario la concentración en los valores económicos, los más

comunes que se toman en cuenta en la toma de decisiones

.7.12.6.1.¿Qué técnicas son mejores para obtener información sobre el valor

económico?

Se utilizan comúnmente tres medidas de los valores económicos, asociados con

los cambios. Son los precios de mercado, los precios subrrogados o por

delegación, y los valores hipotéticos. El Cuadro 1 ofrece una visión global de las

categorías, las técnicas y ejemplos de cada una de ellas. Una discusión más

detallada puede encontrarse en Gregersen et al. 1995, Kengen (próximo a

aparecer) y en referencias citadas en estas publicaciones

La más común y observable medida del valor económico –Los precios de

mercado, se derivan a través de transacciones en el mercado y aportan una

potente herramienta para el análisis económico. Estas medidas de valor se

desarrollan en los mercados por la interacción de la demanda por (es decir la

voluntad de pagar por) y la oferta de (la voluntad de vender la mercancía o

servicio en cuestión. El precio de mercado, es establecido a través de la

negociación entre el comprador y el vendedor y, por tanto, representa un valor de

cambio.

Una medida diferente es el “valor de uso”, que refleja lo que cada comprador está

dispuesto a pagar. Varía de un individuo a otro, aun cuando todos paguen el

mismo precio de mercado. Así, por ejemplo, el precio de mercado pagado (valor

de cambio) por un viaje de ecoturismo, a un parque natural de Kenia, puede estar

muy por debajo de lo que un consumidor particular está realmente dispuesto a

pagar (valor de uso) por el viaje. Puede que muchos de los participantes en ese

viaje estén, por tanto, capturando unos beneficios significativos, que no se reflejan

en las decisiones de las compañías de safaris de ofrecer viajes de ecoturismo. Al

mismo tiempo, en un mercado competitivo, y en decisiones que implican sólo

pequeños cambios relativos, al tamaño del mercado, el precio de mercado suele

ser una buena medida de la voluntad de pagar por ese producto adicional.

En algunas circunstancias, los precios reales a los que las mercancías son

compradas y vendidas, no reflejan el ideal de mercado libre entre compradores y

vendedores, ambos plenamente informados. En su lugar, se observan precios

administrados, como cuando un gobierno fija un techo o un mínimo para

determinadas mercancías o servicios. Durante años, los economistas, han

desarrollado distintos modos de corregir los precios de mercado, en aquellos

casos en que no son un buen reflejo de lo que ocurriría en un mercado libre.

En otros casos, los precios de mercado no existen. Por ejemplo, una plantación de

leña, está siendo considerada en un área donde no ha habido un mercado para la

leña, y donde usualmente se quema keroseno. El economista puede usar el precio

establecido para el keroseno, como una medida de valor subrrogada de la leña,

convirtiendo, claro está, la leña y el keroseno en valores comunes de calorías,O,

en el caso de la retención del carbono, se puede usar el valor cuantificable de los

daños impedidos, al liberar una tonelada menos de carbono en la atmósfera, como

una medida por delegación del valor de una tonelada adicional de carbono,

almacenada en el bosque. E incluso en otros casos, no están disponibles precios

subrrogados ni por delegación; los economistas han desarrollado varios medios de

estimar los hipotéticos valores, que usan en sus análisis, generalmente bajo la

etiqueta de “valoración contingente”. La controversia rodea la validez y utilidad

de estas medidas, pero aun así, se han hecho progresos en la elaboración de

técnicas adecuadas.

7.13. COMENTARIOS GENERALES.

Los propietarios y usuarios de los bosques, saben desde siempre que éstos les

brindan una amplia variedad de beneficios ambientales, además de bienes

inestimables como la madera, las fibras, las plantas comestibles y medicinales y

los animales de caza. Los servicios ambientales más conocidos de los bosques

son la protección de las cuencas hidrológicas, la recreación y la belleza del

paisaje. La pérdida de los servicios ambientales que los bosques proveen, es una

de las razones principales por las que la deforestación es causa de preocupación.

Muchos de estos valiosos servicios no se intercambian en el mercado y, por lo

tanto, no son tomados en cuenta cuando se toman decisiones relacionadas con la

administración de los bosques.

Una introducción a los tres principales servicios ambientales que se estima que los

bosques proporcionan; a saber:

• La protección de las cuencas hidrológicas;

• La conservación de la biodiversidad; y

• La captación de carbono.

Los servicios de protección de las cuencas hidrológicas

Se asocia cada vez más a los bosques con una diversidad de servicios ambientales prestados en las cuencas hidrológicas, los cuales incluyen:

• la regulación del ciclo hidrológico del agua, es decir, el mantenimiento del caudal durante la temporada de secas y el control contra inundaciones;

• la conservación de la calidad del agua, es decir, la reducción al mínimo de la carga de sedimentos, la carga de nutrientes (por ejemplo, de fósforo y nitrógeno), la carga de substancias químicas y de salinidad;

• el control de la erosión del suelo y la sedimentación;

• la reducción de la salinidad del suelo o la regulación de los niveles freáticos; y

• el mantenimiento de los hábitats acuáticos (por ejemplo, la reducción de la temperatura del agua mediante la sombra sobre ríos o corrientes, el aseguramiento de restos adecuados de madera y hábitat para las especies acuáticas).

7.13.1. Valoración de los servicios ambientales forestales

Con el fin de ayudar a los administradores de recursos a evaluar las ventajas comparativas de los usos competitivos de las tierras boscosas, los economistas han elaborado un conjunto de métodos para estimar el valor de los servicios ambientales (y otros beneficios forestales) en términos monetarios. Dado que en la mayor parte del mundo no se comercian los servicios ambientales forestales en general, no es posible medir su valor directamente mediante los precios del

mercado. Por lo tanto, el esfuerzo para estimar su importancia económica muchas veces requiere de métodos indirectos.

Los métodos de valoración económica por lo general tratan de medir la demanda de consumo en términos monetarios, es decir, la disposición a pagar de los consumidores por recibir un beneficio no comerciable, o su disposición a aceptar una compensación monetaria por la pérdida de dicho beneficio. De manera deliberada, los métodos de valoración expresan la utilidad derivada de los bienes y servicios no comerciables en términos de transacciones de mercado. Se considera que de esta manera se ofrece un reflejo confiable de las preferencias relativas de los productores y consumidores respecto a diferentes bienes y servicios (1).

Las técnicas para estimar los valores ambientales varían en cuanto a su validez teórica y grado de aceptación entre los economistas, de la información que dichas técnicas necesiten y de lo fácil que resulte usarlas, así como del grado en que se hayan aplicado en distintos países (y quizá, de la relevancia que hayan tenido). De la misma manera que hay diferentes métodos para clasificar los valores forestales, también hay diversas maneras de agrupar los métodos de valoración económica.

7.14. EJEMPLO DE AVALÚO AMBIENTAL.

Avalúo Comercial

A V A L U O C O M E R C I A L

LOTES UBICADOS EN ELMUNICIPIO DE SALENTO VEREDA RIO ARRIBA

DENOMINADOS LA ESPERANZA Y LA CABAÑA

QUINDIO

SOLICITADO POR: MAURICIO ARIAS OSPINA

Bogotá, D.C. Noviembre 21 de 2011

CONTENIDO

1. MEMORIA DESCRIPTIVA.

2. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LA LOCALIZACIÓN.

3. ASPECTOS JURÍDICOS.

4. ÁREAS.

5. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA.

6. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL TERRENO.

7. CONCEPTO GEOLÓGICO AMBIENTAL

8. AVALÚO COMERCIAL

9. METODOLOGÍAS VALUATORIAS

10. VALORIZACIÓN DEL BOSQUE DESDE LA PERCEPTIVA

MEDIOAMBIENTAL

11. VALORIZACIÓN MEDIOAMBIENTAL. MÉTODO SIN MERCADO

12. METODOLOGÍA EMPLEADA

13. SUSTENTACIÓN DEL AVALÚO

14. BIBLIOGRAFÍA

15. ANEXOS

AVALUO

1 MEMORIA DESCRIPTIVA. 1.1Propietarios. MAURICIO ARIAS OSPINA Y ANA CECILIA OSPINA. 1.2. Ubicación geográfica del municipio.

Salento es un municipio colombiano en el departamento del Quindío. Llamado el padre del Quindío por ser el municipio más antiguo de este departamento, es conocido como el municipio Cuna del árbol Nacional "La Palma de Cera", posee una gran variedad de atractivos turísticos entre ellos El Valle de Cocora en donde se puede encontrar un paisaje lleno de naturaleza y hacer caminatas ecológicas y disfrutar de los hermosos paisajes de esta localidad.

Salento está situado al norte de la ciudad de Armenia a nueve kilómetros por la margen derecha (Posada Alemana) de la carretera que de Armenia conduce a Pereira, luego de abandonar la autopista por un tramo de carretera en muy buen estado en un trayecto de otros nueve kilómetros.

Se distingue por la arquitectura de su plaza, y de sus casas antiguas en bahareque y en tapias de barro, por la amabilidad y gentileza de sus pobladores, por sus hermosos paisajes y por su excelente clima.

Límites del municipio:

Norte: Dpto. Risaralda Sur: Municipio de Calarcá y Armenia Este: Departamento del Tolima Oeste: Municipios de Circasia y Filandia

1.3. Ubicación del predio dentro del municipio. Los lotes motivo del avalúo se ubican en el municipio de Salento en la Vereda Rio Arriba del departamento de Quindío identificados como La Esperanza y La Cabaña.

2. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACION.

2.1. Actividades predominantes del sector.

Actividad agropecuaria y turismo ecológico.

2.2. Tipos De Edificaciones Del Sector.

Vivienda campesina y viviendas modificas

2.3. Estratificación.

No aplica.

2.4. Vías De Acceso Al Sector.

Vías tipo V-6

Tipo de vía. V – 6

Estado de Conservación. Buen estado.

2.5. Infraestructura urbanística.

Vía frente a la propiedad.

Los lotes tienen frente sobre la Vía veredal

Vías. Regular Estado

Andenes. No tiene

Sardineles. No tiene

Alumbrado público. No

Redes de servicios públicos.

Agua Alcantarillado Luz Teléfono Gas Domiciliario

No No No No No

2.6. Transporte público.

El sector No cuenta con rutas de transporte de pasajeros en buses, busetas ni colectivos, se debe contratar servicio de transporte particular y complementar con transporte animal.

2.7. Perspectivas de valorización.

Normales, pese al estancamiento de todo el Sistema Económico Nacional, es decir, puede variar entre un 10 y 15% anual. La posibilidad de diseño del corredor biológico-ambiental que uniría los parques naturales de Los Nevados y El Cañón de las Hermosas, es un escenario ideal que variaría las posibilidades de valorización a niveles por encima del 40%, según experiencias similares en otras regiones del país.

2.8. Comentarios generales.

Ecología En el parque Nacional Los Nevados y su zona amortiguadora se encuentran: el Cerro Morro gacho, Nevado Paramillo del Quindío, Valle de Cócora, Lagunas La Cubierta y El Encanto, cascadas como la Pata de Cabra, de la Bocatoma y la de la quebrada las Mirlas, Estación Biológica Estrella de Agua, Reserva Natural Acaime y el sector sur del Parque Nacional Natural de los Nevados.

2.9. Destinación actual del inmueble. Al momento de realizar la visita no tiene destinación específica (Lotes). 2.10. Propósito del avalúo. Obtener el valor comercial del inmueble en un mercado abierto, siendo éste el precio por el cual se efectuaría una operación de compra - venta, entre personas conocedoras de valores de la propiedad raíz, en condiciones similares y en que ninguna de las partes tuviese ventajas sobre la otra, dentro de un equilibrio de oferta y demanda.

3. ASPECTOS JURIDICOS. 3.1. Titulación Los Lotes motivo del avalúo se adquirieron mediante Adjudicación en Sucesión según escritura Pública Nº 2478 del 9 de Junio de 1995 de la Notaria 1 de Pereira 3.2. Matriculas Inmobiliarias

280 - 6912 (La Esperanza)

280 - 109047 (La Cabaña)

3.3. Cedulas Catastrales

000000030111000 (La Esperanza)

000000030049000 (La Cabaña)

3.4. Linderos

La Esperanza: De un mojón de piedraque esta clavado en las cuchillas de las pampas, se sigue cuchilla abajo, lindando con predio hoy de Eduardo Carvajal Arias, hasta unas penas: siguiendo la misma cuchilla hasta un alto: de este alto en línea recta a donde cruza el lindero con predio que de Jesús Antonio Ocampo de Pava, hoy propiedad de los compradores Arias Arena y Dávila Nieto: siguiendo el lindero con estos hasta llegar a chorros blancos: siguiendo la quebrada chorros blancos, hacia arriba, hasta la cuchilla, lindero por predio que fue de Natalio Carvajal, hoy de propiedad de Asdrubal y Carlos Arturo Galviz Ocampo: y de aquí por la cuchilla abajo hasta el primer punto de partida.

4. ÁREAS.

4.1. Áreas de Terreno.

71.1778 Has Aproximadamente. (La Esperanza)

494.3106 Has Aproximadamente. (La Cabaña) Nota: se avaluara un área correspondiente a 50 Has de la Reserva Natural

4.2. Fuente.

Copia de la Escritura Pública Nº 1812 del 04 de Abril de 2007.

5. REGLAMENTACION URBANISTICA.

5.1. Acuerdos y / o decretos reglamentarios ACUERDO No.004 (21 de mayo de 2008), “Por medio del cual se adopta el plan de desarrollo 2008 – 2011 “Unidos por Salento cambio con sentido social” para el municipio de Salento se establece el plan de inversiones y se dictan otras disposiciones”, adicionalmente Ley 99 de 1993, Ley 2811 de 1974, Ley 23 de 1973

Ley 99 de 1993, Decreto 1996 de 1999, Decreto 1974 1989n Decreto 622 y Plan de manejo del Rio Quindío propuesto por la Corporación Regional de Quindío 5.2. Área de actividad

Área específica de actividad Agropecuaria.

Suelo Rural de Protección

5.3. Tratamiento Conservación de norma y desarrollo sostenible

5.4. Usos permitidos Actividades Agropecuarias de incidencia menor y ecoturismo restringido.

6. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO.

Tipo de inmueble. Rural

Forma. Irregular.

Topografía. De plana a inclinada

Disposición del inmueble. Medianero

7. CONCEPTO GEOLÓGICO AMBIENTAL 7.1. Reserva Natural La Cabaña – La Esperanza Resumen. La Reserva Natural La Cabaña – La Esperanza se encuentra localizada en el flanco occidental de la Cordillera Central, Departamento del Quindío, Municipio de Salento, Vereda Cocora; hace parte de la Zona Amortiguadora del Parque Nacional Natural Los Nevados, es colindante con varias Reservas de la Sociedad Civil y con el Núcleo de Conservación de la C. R. Q. a Abarca alturas que van desde los 2.300 metros hasta los 3.750 metros de elevación sobre el nivel medio del Mar.

PREDIO ÁREA ÁREA

PRODUCTIVA DESTINACIÓN

La Esperanza 71.1778 Hc 0 Hc Conservación

La Cabaña 494.3106 Hc 41 Hc Producción y Conservación

Tabla 1. Áreas de los predios.

Los usos de suelo de la reserva están dados por Producción con 72 Ha equivalentes al 13% y Conservación con 421,5 Ha que representan el 87% restante. El predio, muestra un desarrollo pecuario, representado por cría de ganado junto un evidente respeto por el entorno con la conservación de especies nativas enmarcadas en un proyecto forestal a largo plazo, generando un impacto mínimo, que en cualquier caso es benéfico para el ecosistema y para el desarrollo de las actividades económicas de la finca. La Reserva Natural La Cabaña – La Esperanza presenta dentro de sus predios, condiciones ambientales muy específicas que permiten la conservación de bosques de varias zonas de vida y por ende el ecosistema que en ellos habita. Los inventarios biológicos que se han realizado muestran la presencia de especies en peligro, gran variedad de especies endémicas y muchas otras que permanecen casi inalteradas por la actividad humana. Aspectos Físicos.

Mantenimiento de la sección transversal de los caños, y sus condiciones de estabilidad, gracias al mantenimiento y respeto de los bosques de galeria.

Sostenimiento de las condiciones de equilibrio entre el recurso hídrico superficial y subterráneo.

Condiciones de estabilidad excelentes sin deslizamientos trasnacionales en zonas susceptibles a procesos erosivos por pendiente, toda vez que el bosque primario y de galería, evita la acción directa del agua de escorrentía sobre el suelo.

Configuración geomorfológica del predio en concordancia con las condiciones de estabilidad de taludes nombrada en el ítem anterior.

La ausencia de actividad antrópica en la mayor parte del predio garantiza la calidad y las características del suelo, manteniendo la relación entre el suelo y el recurso hídrico, lo que en ultimas, conlleva a sostener en el tiempo las condiciones de calidad iniciales y la forma en la que el suelo produce cobertera vegetal.

Ecosistema.

Mantenimiento y respeto por los corredores biológicos de las especies que habitan en la zona de influencia de los predios en cuestión.

Se protegen los bosques primarios del sector, los cuales cuentan con gran cantidad de especies de flora que cumplen incalculables funciones en el ecosistema.

Se otorga refugio y ambientes propicios para la reproducción de especies de flora y fauna endémicas o amenazadas en otros sectores fuera de la reserva.

Se evita la tala de árboles protectores de los nacimientos de agua. Producción Ganadera. Se impide el libre tránsito del ganado hacia los sectores que hacen parte de la reserva, situación que muestra el compromiso de los propietarios del predio con el medio ambiente, manifestando y garantizando que la producción pecuaria es compatible con las actividades conservacionistas y que no es necesario depredar el ambiente para hacer productivo un predio. 7.2. UBICACIÓN. La zona de estudio se encuentra ubicada en el Departamento de Quindío, Municipio de Salento, Vereda Cócora, Predios La Esperanza y La Cabaña. 7.2.1. Elementos Adicionales. Los predios hacen parte también del Distrito de Manejo Integrado de los Recursos Naturales, Unidad de Manejo de Cuenca Rio Quindío. Adicionalmente El Plan de Ordenamiento y Manejo de la Cuenca del Rio La Vieja incluyo como Zonas de Especial significancia Ambiental la sub-zona del Distrito de Manejo Integrado del Municipio de Salento como espacio Geográfico y Ecológico para la protección y conservación del recurso Hídrico. 7.2.2. Antecedentes.

Escritura Pública de Aclaración de Áreas No. 1.609 del 26 de Marzo de 2007 de la Notaria Primera del Círculo de Pereira.

Escritura Pública de Aclaración de Fechas No. 1.812 del 4 de Abril de 2007 de la Notaria Primera del Círculo de Pereira.

Certificado de Tradición y Matricula Inmobiliaria No. 280 – 109047 de la Oficina de Instrumentos Públicos de Armenia.

Mapa de La Cuenca Alta del Rio Quindío, Fundación Herencia Verde.

Mapa de Ubicación General de la Reserva La Cabaña - La Esperanza, elaborado por la Asociación Red Colombiana de Reservas Naturales de Sociedad Civil (RESNATUR), escala 1:25000. Febrero de 2003.

Levantamiento de las Fincas La Cabaña - La Esperanza realizado por Gonzalo Arango Escobar Topógrafo Universidad del Quindío, escala 1:7500. Julio de 2007.

Mapa de Zonas de Vida de la Reserva La Cabaña - La Esperanza con su valor correspondiente en Hectáreas.

Folleto Informativo de las Áreas Naturales Protegidas y otras Estrategias de Conservación Salento – Quindío – Colombia.

7.2.3. Legislación.

Convenio de las Naciones Unidas sobre Diversidad.

Ley 23 de 1973. Define la figura de Distritos de Manejo Integrado de los Recursos Naturales.

Ley 165 de 1994. Ratificación del Convenio de Diversidad Biológica

Ley 99 de 1993. Reservas Naturales de la Sociedad Civil.

Acuerdo 002 de 2005. Fortalecimiento de la Protección y Uso Sostenible de la Diversidad Biológica del Departamento del Quindío.

Acuerdo 014 de Noviembre de 2009. Creación del Sistema Municipal de Áreas Protegidas de Salento.

Decreto 1974 de 1989. Por el cual se reglamenta el Artículo 310 del Decreto Ley 2811 de 1974, Código Nacional de Recursos Naturales Renovables.

Decreto 1996 de 1999. Reglamentación de las Reservas Naturales de la Sociedad Civil.

Decreto 2372 de 2010.

Articulo 109 – 110.

7.3. ASPECTOS FÍSICOS. 7.3.1. Geología Regional. La geología del municipio de Salento está conformada por rocas ígneas y sedimentarias y metamórficas del Paleozoico, Cretácico, Terciario y Cuaternario, cubiertas por espesos depósitos cuaternarios de material piroclástico y de cenizas volcánicas. (Acuerdo No.004 21 de mayo de 2008). 7.3.2. Geología Estructural Regional. Por la localización del municipio en la parte occidental del país, la zona andina de alta actividad tectónica, es atravesado por fallas geológicas que tienen evidencia de actividad, unas longitudinales paralelas a la Cordillera Central y pertenecientes al Sistema Romeral, y otras transversales perpendiculares a la cordillera, se destacan:

La falla longitudinal El Salado: atraviesa las veredas de Navarco y Palestina.

La falla longitudinal de San Jerónimo: atraviesa las veredas de Buenos Aires, Navarco y Camino Nacional.

La falla transversal La Militar: atraviesa las veredas de Buenos Aires y Navarco.

La falla transversal de Salento, paralela al río Quindío y el valle de Cocora

Se determina una zona de influencia de las fallas geológicas de 200 metros a lo ancho sobre el eje de éstas, afectando así un área de 1.324 ha. 7.3.3. Geomorfología Regional. Las características geomorfológicas del municipio reflejan procesos de origen endógeno, representados por movimiento de origen orogénico y epirogénicos, producto del levantamiento de la Cordillera Central y la actividad volcánica sobre la misma. También refleja la presencia de grandes sistema de fallas y fracturas como resultado de la actividad tectónica y sísmica. Desde las partes altas de la Cordillera Central, gran cantidad de materiales han sido transportados y sedimentados en las partes más bajas, dando origen a varias geoformas o paisajes. El municipio por sus características geográficas presenta alturas que van desde los 1300 msnm, aproximadamente en la parte baja y hasta los 4750 msnm en los farallones nevadas del Quindío. La diferencia de altura sobre el nivel del mar da origen a tres pisos térmicos: medio, frío y páramo. En general se presentan pendientes muy variadas que van desde el 10% hasta mayores del 100%. (Acuerdo No.004 21 de mayo de 2008). En general se distinguen tres grandes paisajes: Montaña, Piedemonte, y Valles.

El paisaje de montaña: presenta un relieve quebrado y escarpado que corresponde a la mayor parte del territorio municipal.

El paisaje de piedemonte: está representado por el extenso y espeso depósito de origen volcánico con pendientes suaves inclinadas con morfología ondulada, se presenta en las veredas de El Roble, Los Pinos, San Juan de Carolina, y parte de Canaán.

El paisaje de valle: lo integran los tipos de relieve denominados de vega y terrazas asociadas a los ríos de Quindío y Navarco, constituidos por depósitos no consolidados de gravas, arenas y limos, se encuentran en las veredas de Cocora, Boquia, El Agrado y Navarco.

7.3.4. Suelos.

Figura 1. Esquema del corte del Sub-Suelo en condiciones ideales. Dentro de los predios de la Reserva La Cabaña - La Esperanza se tienen las siguientes asociaciones:

Asociación Cabañas – Alisios (Ll): Comprende suelos localizados sobre la franja que se extiende de Norte a Sur, bordeando la parte alta de las montañas, en alturas que oscilan entre los 3.000 y los 3.500 metros dentro de un clima muy frio pluvial. El Relieve es escarpado con pendientes mayores al 50% de laderas largas y cimas redondeadas. Los suelos están afectados ligeramente por procesos erosivos que se manifiestan por escurrimiento difuso y localmente desprendimientos y solifluxión. Son suelos poco desarrollados, evolucionados a partir de cenizas volcánicas y esquistos, con un drenaje natural bueno, de fertilidad moderada, contenido de materia orgánica medio, bajos en Fosforo, Calcio, Magnesio y medianos en Potasio. (IGAC, 1988).

7.3.5. Hidrografía. La red hidrográfica del municipio está constituida por la subcuenca del río Quindío, que hace parte de la Cuenca del río La Vieja. El principal río es el Quindío al cual confluyen por el flanco izquierdo los ríos Boquerón y Navarco y las quebradas Las Mirlas, Santa Isabel, Aguas Claras, Cruz gorda, Dosquebradas y El Castillo; por el flanco derecho las quebradas Cárdenas. La Peligrosa, Quebrada Honda, San Francisco, Santa Rita, El Rosario, Boquia, La Víbora y Las Águilas.

CAUCES MAS IMPORTANTES DEL MUNICIPIO DE SALENTO

Cauce Longitud Caudal Observaciones

Río Quindío 58.55 4.44 Abastece el acueducto de Armenia, Circasia, y la Tebaida recibe vertimientos de la truchera, caserío de Boquia, sectores urbanos

Río Boquerón

10.76 Recibe vertimientos del área urbana de Salento, después de ser tratados en la planta de tratamiento.

Río Navarco 22.46 Extracción de materiales de arrastre

Cruz Gorda 2.5 Abastece de agua al municipio de Salento

Las aguas de escorrentía, son las que comprenden todos los flujos de agua superficial, ya sean los que corren por las vertientes o los que poseen un cauce fijo. El agua de escorrentía puede derivar directamente de una excesiva precipitación que no ha podido infiltrarse en el suelo o puede originarse por la salida al exterior del agua de saturación a lo largo de las líneas de intersección del nivel freático con la superficie del terreno. El cauce de una corriente de agua puede considerarse como un largo y estrecho canal tallado por la fuerza del agua mediante el que se hace más efectivo el movimiento del recurso y de los sedimentos aportados desde la Cuenca. Lejos de ser sistemas de eliminación de exceso de escorrentía, los ríos son importantes agentes del moldeado terrestre, los principales transportadores de materia mineral desde las tierras hacia los océanos. Patrón de Drenaje Cuando la escorrentía se concentra, la superficie terrestre se erosiona creando un canal. Los canales de drenaje forman una red que recoge las aguas de toda la cuenca y las vierte en un único río que se halla en la desembocadura de la cuenca. El clima y el relieve del suelo influyen en el patrón de la red, pero la estructura geológica subyacente suele ser el factor más relevante. Los patrones hidrográficos están tan íntimamente relacionados con la geología que son muy utilizados en geofísica para identificar fallas e interpretar estructuras. En los predios de la Reserva La Cabaña – La Esperanza el patrón de drenaje es compuesto variando de dendrítico a subdentritico, En este caso se tiene un

tributario mayor bien definido, con mayor cantidad de caudal, donde llegan una serie de afluentes pequeños. Se presentan cuando hay una captura intensa y además existe un control estructural o topográfico, que varia hasta uno formado por una corriente principal con sus afluentes primarios y secundarios uniéndose libremente en todas direcciones. Entonces esto indica que la pendiente inicial del área era más bien plana y compuesta de materiales uniformes. Se compara con pequeñas hebras o hilos. Son cursos pequeños, cortos e irregulares, que andan en todas las direcciones, cubren áreas amplias y llegan al río principal formando cualquier ángulo. La red dendrítica indica un subsuelo homogéneo. Se desarrolla en sedimentos sueltos con superficies homogéneas como arena, limo y arcilla, en rocas cristalinas y metamórficas, que no son afectadas por zonas de fallas, en rocas sedimentarias horizontales o poco inclinadas, no fracturadas o diaclasadas en rocas masivas, resistentes con respecto a la erosión, en regiones áridas. La densidad de los cursos de agua de una red dendrítica depende de las precipitaciones y del escurrimiento (infiltración). La Reserva La Cabaña - La Esperanza cuenta con el drenaje de las cuencas de las Quebradas Peñas Blancas y Chorro Blanco y La Laguna del Tapir cuyas áreas son:

CAUCES MAS IMPORTANTES DE LA

RESERVA LA CABAÑA – LA ESPERANZA

Microcuenca Área Observaciones

Laguna del

Tapir

170 Hc. Se encuentra ubicada dentro de la zona

destinada completamente para conservación,

motivo por el cual no tiene intervención

entrópica de ningún tipo.

El Mirador 107 Hc. Se encuentra ubicada dentro de la zona

destinada completamente para conservación,

motivo por el cual no tiene intervención

entrópica de ningún tipo.

Chorros Blancos Tiene parte dentro de la destinada a producción

pecuaria del predio, se usa para el desarrollo de

las actividades diarias del predio.

7.4. ASPECTOS BIOLÓGICOS Dentro del marco conservacionista de la Reserva La Cabaña – La Esperanza, vale la pena contextualizar aun más el papel que juegan hoy en día las iniciativas ambientales. 7.5. Convención Ramsar. La Convención sobre los Humedales (Ramsar, Irán, 1971) -- llamada la "Convención de Ramsar" -- es un tratado intergubernamental en el que se consagran los compromisos contraídos por sus países miembros para mantener

las características ecológicas de sus Humedales de Importancia Internacional y planificar el "uso racional", o uso sostenible, de todos los humedales situados en sus territorios. A diferencia de las demás convenciones mundiales sobre el medio ambiente, Ramsar no está afiliada al sistema de acuerdos multilaterales sobre el medio ambiente (AMMA) de las Naciones Unidas, pero colabora muy estrechamente con los demás AMMA y es un asociado de pleno derecho entre los tratados y acuerdos del "grupo relacionado con la biodiversidad". Negociado en los años 1960 por los países y organizaciones no gubernamentales que se preocupaban por la creciente pérdida y degradación de los hábitats de humedales de las aves acuáticas migratorias, el tratado se adoptó en la ciudad iraní de Ramsar en 1971 y entró en vigor en 1975. Es el único tratado global relativo al medio ambiente que se ocupa de un tipo de ecosistema en particular, y los países miembros de la Convención abarcan todas las regiones geográficas del planeta. La misión de la Convención es “la conservación y el uso racional de los humedales mediante acciones locales y nacionales y gracias a la cooperación internacional, como contribución al logro de un desarrollo sostenible en todo el mundo”. La Convención emplea una definición amplia de los tipos de humedales abarcados por esta misión, incluidos pantanos y marismas, lagos y ríos, pastizales húmedos y turberas, oasis, estuarios, deltas y bajos de marea, zonas marinas próximas a las costas, manglares y arrecifes de coral, así como sitios artificiales como estanques piscícolas, arrozales, embalses y salinas. La filosofía de Ramsar gira en torno al concepto de “uso racional”. El uso racional de los humedales se define como "el mantenimiento de sus características ecológicas, logrado mediante la implementación de enfoques por ecosistemas, dentro del contexto del desarrollo sostenible". Por consiguiente, la conservación de los humedales, así como su uso sostenible y el de sus recursos, se hallan en el centro del "uso racional" en beneficio de la humanidad. El convenio Ramsar fue ratificado en Colombia por la Ley 357 de 1997. Sin embargo no existe un inventario formal de los humedales del país. 7.5.1. Flora.

ZONA DE VIDA ESPECIES

Bosque Andino (<2.800 m.sn.m.)

Cerezales.

Cedro Rosado.

Cedro Negro.

Tabaquillo.

Espadero.

Huesito.

Cucharo.

Palma Molinillo.

Mano de Oso.

Laurel Mierda y Laurel Comino.

Bosque Alto Andino (2.800 – 3450 m.s.n.m.)

Encenillo.

Cabo de Hacha.

Limoncillo.

Platero.

Gavilán.

Silbo silbo.

Siete Cueros.

Canelo de Paramo.

Raque.

Mano de Oso.

Laurel Oreja de Mula, Laurel de Altura, Laurel Tuno.

Yolombo.

Anturios.

Bromelias.

Orquídeas.

Helechos Arbóreos.

Chiriguaco.

Camargos.

Quiebramachete.

Cresta de Gallo.

Cafeto de Monte.

Uvitos de monte.

Variedad de Briofitos.

ZONA DE VIDA ESPECIES

Bosque Maduro. (Franja Alto Andina y la Transición entre Andina y Alto Andina)

Pino Colombiano.

Laurel Mierda.

Cordillero.

Laureles.

Arrayanes.

Estoraque.

Laurel Oreja de Mula.

Quimula.

Aguacatllo.

Encenillos.

Musgos.

Hepáticas.

Orquídeas.

Bromelias Quiches.

Robledal. Robles y especies asociadas.

Pastura con Arboles.

Zonas de potreros con arboles aislados remanentes o producto de la regeneración natural.

Los arboles del predio, cumplen importantes funciones como:

Mitigan el impacto de la lluvia: Disminuyen la fuerza con la que el agua lluvia golpea el suelo, motivo por el cual son indispensables para el control de la erosión.

Protección de Drenajes: Suministran protección para los drenajes en sus nacimientos, ya que contribuyen al equilibrio entre el recurso hídrico superficial y subterráneo; adicionalmente estos mismos arboles, protegen las laderas de los nacimientos evitando deslizamientos y procesos erosivos que influyen directamente en las características de calidad del recurso.

Producción: Producen alimento, refugio, zonas de anidación a incontables especies de la zona y forasteras o migrantes, si se pierden los arboles se perderá también la posibilidad de mantener algunas especies de la fauna de la región, incluso del país.

Adicionalmente, la presencia o ausencia de arboles influye en la producción ganadera, y en la protección de corrientes de agua, ya que afectan directamente el comportamiento alimenticio del ganado, si son retirados los pocos árboles que aún quedan en esos potreros, se estará yendo en detrimento del patrimonio, que con honestidad y sacrificio, los propietarios del predio han forjado durante años. 7.5.2. Fauna.

ZONA DE VIDA FAMILIAS

Avifauna

Accipitridae.

Apodidae.

Trochilidae.

Caprimulgidae.

Cathartidae.

Charadriidae.

Columbidae.

Momotidae.

Cuculidae.

Falconidae.

Cracidae.

Odontophoridae.

Corvidae.

Cotingidae.

Emberizidae.

Incertae Sedis.

Fringillidae.

Furnaridae.

Grallariudae.

Hirudinidae.

Icteridae.

Parulidae.

Rhinocryptidae.

Thraupidae.

Troglodytidae.

Turdidae.

Tyrannidae.

Picidae.

Ramphastidae.

Osittacidae.

Stringidae.

Tinamidae.

Trogonidae.

Mamíferos

Venado Rojo.

Venado Conejo.

Zorro Perruno.

Puma.

Tigrillo.

Yaguarondi.

Comadreja.

Cusumbo Solino.

Cusumbo Mocoso.

Perrode Monte.

Oso de Anteojos.

Chucha.

Conejo Paramuno.

Danta.

Perezoso.

Guagua.

Boruga de Paramo.

Guatín.

Puerco Espín Bicolor.

Erizo.

Ratón Arrocero de Altitud.

Ardilla.

Armadillo Cola Pequeña (9 bandas).

Armadillo Coletrapo (6 Bandas)

7.6. ACTIVIDAD ECONÓMICA. El concepto de seguridad alimentaria ha venido evolucionando a través de la historia y respondiendo a diversos problemas económicos y sociales. Para Colombia la Secretaría técnica para la Política Nacional de Seguridad Alimentaria y Nutricional, define la Seguridad Alimentaria como “Seguridad alimentaria y nutricional es la disponibilidad suficiente y estable de alimentos, el acceso y el consumo oportuno y permanente de los mismos en cantidad, calidad e inocuidad por parte de todas las personas, bajo condiciones que permitan su adecuada utilización biológica, para llevar una vida saludable y activa.”. (Política Nacional de Seguridad Alimentaria y Nutricional (PSAN). 2008). Así mismo, establece para Colombia cinco componentes indispensables para la seguridad alimentaria: disponibilidad, acceso, consumo, aprovechamiento y calidad de los alimentos Las actividades económicas del predio Reserva La Cabaña – La Esperanza están enmarcadas en la producción de alimentos culturalmente aceptados en la zona (Carne), que garantizan el abastecimiento para la población y que si bien no corresponden a los parámetros que enmarcan la seguridad alimentaria de una población, si son una parte vital del engranaje que muy amplio que pretende garantizar la disponibilidad de alimentos en cualquier zona del país. En el predio, se tienen 70 reses de ceba de ganado cruzado, criollo, con 12 potreros disponibles para manejo silvopastoril, completamente cercados para evitar el paso del ganado hacia las zonas de reserva; se encuentran alimentadas con pastos de las variedades Falsa Poa, Pasto Azul y King Grass y pasto Kikuyo en las zonas de potrero o menos pobladas por vegetación nativa, dichos pastos, muestran características superiores, que los hacen ideales para el ganado de levante.

7.7. RECOMENDACIONES. Las condiciones actuales del predio son muy buenas, por eso solo se recomienda diseñar transectas de muestro constante para ampliar el banco de información de las especies de flora y fauna de la reserva, como es su comportamiento en el tiempo y así definir estrategias encaminadas a garantizar el mantenimiento de sus ecosistemas y complementar los aspectos biológicos con un sistema de información geográfico para la reserva que permita la conservación y el monitoreo constante de las zonas todas de vida presentes en la Reserva La Cabaña – La Esperanza.

7.8. BIBLIOGRAFIA.

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BAQUERO ROJAS, Julio Cesar. DUQUE OROZCO Juan Manuel. “Caracterización Biológica de las Áreas de Interés de la R.N.S.C. La Cabaña – La Esperanza para compra mediante Art 111 de la Ley 99/1993 por parte de la Alcaldía de Armenia (Salento, Quindío, Colombia)”.

BAQUERO ROJAS, Julio Cesar. DUQUE OROZCO Juan Manuel. “Caracterización Florística de la R.N.S.C. La Cabaña – La Esperanza (Salento, Quindío, Colombia).

Concejo Municipal Salento Quindío. “Acuerdo No.004 (21 de mayo de 2008) por medio del cual se adopta el plan de desarrollo 2008 – 2011 Unidos por Salento Cambio con Sentido Social para el municipio de Salento se establece el plan de inversiones y se dictan otras disposiciones”

Corporación Autónoma Regional Del Quindío. “Plan Integral de Manejo del Distrito de Manejo Integrado de los Recursos Naturales. Unidad de manejo de cuenca: Rio Quindío”. Diciembre de 2007.

Corporación Autónoma Regional Del Quindío. Corporación Autónoma Regional De Risaralda. Corporación Autónoma Regional Del Valle Del Cauca. Ideam. Parques Nacionales Naturales. Republica De Colombia. gtz. “Ordenamiento y Manejo de la Cuenca del Rio La Vieja. Diagnostico y Perspectiva”.

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8. AVALUO COMERCIAL.

8.1. Consideraciones Especiales En El Avaluó De La Reserva Natural La Cabaña –La Esperanza.

Los bosques como sistema natural complejo contribuyen a mitigar el cambio climático global al almacenar carbono en la vegetación y en el suelo, e intercambiar carbono con la atmósfera a través del proceso fotosintético y la respiración. La posibilidad que abrió el Protocolo de Kioto para un nuevo tipo de inversiones en el sector forestal requiere por parte de los organismos nacionales el desarrollo de indicadores de biomasa y contenido de carbono, además de los parámetros clásicos necesarios para la ordenación de bosques como es el volumen. Los estudios de biomasa son importantes para comprender el ecosistema forestal porque permiten evaluar los efectos de una intervención con respecto al equilibrio del ecosistema (Teller, 1988). Colombia que hace parte de la región Neo tropical, es considerada como el segundo país del mundo en diversidad biológica, ya que sus bosques no solo se caracterizan por la riqueza tanto de especies animales como de plantas, adicionalmente posee uno de los índices de endemismo más alto del globo. Sin embargo, aún se desconocen la mayoría de las especies, corriendo el peligro de

pasar inéditas para la ciencia y la humanidad, puesto que la degradación del ecosistema es agigantada y poco se hace para controlarla. (Melo, 1997) Uno de los conceptos más simples de biodiversidad es el que se refiere a ésta como la variedad de todas las formas de vida a todo nivel de integración de los organismos, desde moléculas de ADN hasta ecosistemas (Bull; Goodfellon y Slater, 1992; Kikkawa, 1990). Burton (1992), presenta una definición más amplia la cual considera que dependiendo del contexto y la escala, la biodiversidad puede referirse a alelos o genotipos dentro de una población, a especies o formas de vida dentro de una comunidad biótica y a especies o ecosistemas a través del paisaje o de todo el planeta. La diversidad puede definirse como el número de diferentes organismos y su frecuencia relativa. Para la diversidad biológica, esos organismos están asociados en muchos niveles, desde estructuras químicas que son la base molecular de la herencia, hasta ecosistemas completos. De esta forma el término abarca genes, especies, ecosistemas y sus abundancias relativas. Finalmente, la Organización de las Naciones Unidas, (1992), adopta en la conferencia de Río la siguiente definición “Por diversidad biológica se entiende la variabilidad de los organismos vivos de cualquier fuente, incluidos entre otras cosas los ecosistemas terrestres, marinos y otros ecosistemas acuáticos y los complejos ecológicos de los que forman parte; comprende la diversidad dentro de cada especie, entre las especies y de los ecosistemas.”. Es innegable que la Biodiversidad existente en la Reserva Natural La Cabaña-La Esperanza, sus innumerables fuentes de agua, su ubicación estratégica como puente entre los Parques Naturales de Los Nevados y Las Hermosas, hacen del predio, un inmueble distinto y único en la región. Esta situación privilegiada hace que el bien tenga un valor adicional al que significa valorar la tierra. Bosques producen un gran número de valores diferentes. Las tres categorías básicas que podemos identificar son: • Valores de uso directos. Se incluyen en esta categoría todas las situaciones en las que los usuarios derivan el valor directamente del bosque. Hay usos, como la extracción de madera, frutos, forraje, animales para carne o para piel, y usos como el turismo en la naturaleza, la fotografía de la vida silvestre, los estudios científicos del bosque. • Valores de uso indirectos. Incluye los valores que van anexos a los servicios ambientales, como la protección de las cuencas y del suelo, la retención de carbono, la protección de la biodiversidad. • Valores de uso pasivos (de existencia, opción y legado). En esta categoría se incluyen los valores asignados a los bosques meramente porque existen, o los de mantenerlo para futuras opciones de uso o el legado a futuras generaciones.

En las actuales discusiones sobre los valores del bosque frecuentemente se menciona la distinción entre beneficios o valores locales, nacionales y globales, asociados con los bosques. Así: • Beneficios o valores locales, generalmente referidos a mercancías y servicios cuyos beneficios son derivados por el usuario real del bosque. Ejemplos: la leña usada o vendida por una familia, los frutos, nueces y otros productos no maderables, recolectados por una comunidad para la venta o para su propio consumo; la madera cosechada y vendida por un leñador, la experiencia recreativa de un individuo. • Beneficios o valores nacionales, estatales o provinciales, referidos a aquellos cuyos valores de uso indirectos son principalmente capturados más allá del uso local del bosque. Los ejemplos incluyen los beneficios de la protección de las cuencas, los del hábitat de vida silvestre, algunos beneficios de la protección de la biodiversidad. Algunos de ellos pueden tener un incremento internacional. • Beneficios o valores “globales”. Se entiende por tales principalmente a los que reciben los individuos que viven fuera de la nación soberana que los produce, pero en todo caso son potencialmente para cualquiera. Un ejemplo de ello es la retención del carbono. El mundo entero se beneficia de ella, aun cuando es producida mediante la gestión local del bosque. En suma, la distinción entre beneficios o valores locales, nacionales y globales depende de quién captura esos valores que resultan de los cambios debidos a la gestión local y nacional del bosque. En sentido operativo, no necesariamente los tres son mutuamente excluyentes.

Criterios que Generan Plus valor:

- Topología y corología. La Topología es una rama de las matemáticas que estudia las características de las figuras, en este caso, se asumen unidades paisajísticas, unidades de cobertura. Conectores, independientemente de su tamaño y forma. La Corología es la ciencia que estudia la distribución geográfica de los taxones vegetales y las particularidades de la flora de una región determinada, considera criterios como la extensión, la continuidad y la densidad de los fragmentos en el paisaje. Características de la cobertura. Relaciona las condiciones físicas existentes en cada una de las áreas estudiadas, haciendo énfasis en las condiciones que diferencian un área de otra. Biodiversidad. Variabilidad de los organismos vivos de cualquier fuente, incluidos entre otras cosas los ecosistemas terrestres, marinos y otros ecosistemas acuáticos y los complejos ecológicos de los que forman parte; comprende la diversidad dentro de cada especie, entre las especies y de los ecosistemas.”. Recurso hídrico. Los recursos hídricos se constituyen en uno de los recursos naturales renovables más importante para la vida. Es común considerar los

recursos hídricos como aquella parte del ciclo del agua que corre hacia los ríos y se infiltra en los acuíferos (Figura 1). Esto corresponde a la parte de la lluvia que cae sobre los continentes y que no se evapora. Según esta definición, los recursos hídricos son renovables y su valor es computado en base anual. Los recursos globales de agua sobre los continentes se estiman en cerca de 40 000 km3/año. De este volumen, solo una pequeña parte, 9 000 km3/año se considera que está disponible para su uso y el resto se pierde en inundaciones. En 1990, esto representó cerca de 1 800 m3/persona/año de agua disponible; desde el momento que el uso estimado promedio de agua fue de 800 m3/persona/año, se podría concluir que habrá suficiente cantidad de agua disponible en el futuro. Valor Ambiental. Valor Ambiental: El valor ambiental de un predio ubicado en suelo de protección ambiental rural, de acuerdo a las zonas de vida, corresponderá al resultado de la aplicación de la tabla de ponderación de atributos ambientales. Esta tabla califica el estado de conservación del aspecto ambiental del predio en una escala que va de uno (1) a cien (100) puntos. La puntuación final del predio fijará el porcentaje adicional que se pagará por el predio rural protegido, a partir del Valor Agrícola o Rural. Si el suelo carece de valor ambiental o ha sido intervenido, no se considerará plus valor ambiental, y sólo tendrá reconocimiento como valor agrícola o rural. Un sistema de clasificación ecológica realmente útil debe tener límites bien definidos, ser sensible a los pequeños cambios que ocurren en la vegetación (muchas veces a corta distancia), ya sea en uno o varios de los factores ambientales que afectan el desarrollo o la presencia de los ecosistemas. También, el sistema debe reconocer los cambios introducidos por el efecto del hombre o de los animales y corresponder a unidades naturales discretas de tal forma que puedan diferenciarse las unidades en el campo, ya sea con su vegetación original o donde esta haya sido alterada fuertemente. Asimismo, para que un sistema ecológico tenga aplicación mundial, debe estar definido por factores con aplicación en este mismo nivel y ser fácilmente obtenible en el mismo formato e idéntica exactitud. La ventaja de contar con un sistema que reúna estas características, es que pue-de ser usado, entre otros fines, para:Seleccionar los lugares que brindan mejores oportunidades para determinadas actividades agrícolas, forestales y pecuarias (planificación del uso de la tierra). • Desarrollar la investigación donde esta sea más relevante. • Prevenir el impacto ecológico y la degradación del ambiente. • Identificar muestras de las comunidades naturales existentes mostrando su importancia relativa para su conservación. En el sistema de Zonas de Vida de L.R. Holdridge, la unidad central es la zona de vida, la cual comprende temperatura, precipitación y evapotranspiración. El objetivo de dicha zonificación es el de determinar áreas donde las condiciones ambientales sean similares, con el fin de agrupar y analizar las diferentes

poblaciones y comunidades bióticas, para así aprovechar mejor los recursos naturales sin deteriorarlos y conservar el equilibrio ecológico. Holdridge observó que ciertos grupos de ecosistemas o asociaciones vegetales corresponden a rangos de temperatura, precipitación y humedad, de tal forma que pueden definirse divisiones balanceadas de estos parámetros climáticos para agruparlas, eliminando la subjetividad al hacerlo. A estos conjuntos de asociaciones, Holdridge (1967) los denominó zonas de vida. Así, las zonas de vida son conjuntos naturales de asociaciones (segundo orden en su sistema jerárquico), sin importar que cada grupo incluya una cadena de diferentes unidades de paisaje o de medios ambientales, que pueden variar desde pantanos hasta crestas de colinas. Al mismo tiempo, las zonas de vida comprenden divisiones igualmente balanceadas de los tres factores climáticos principales, es decir, calor, precipitación y humedad.

En el área de drenaje de las cuencas hidrográficas de la reserva natural La Cabaña- La Esperanza, existe una cobertura vegetal abundante y variada, la cual brinda al suelo una protección hidrológica que depende del grado de influencia humana que existe en la zona, que es casi inexistente.

El Sistema de Zonas de Vida se ha validado también por medio de mapas de grandes áreas del trópico, donde, partiendo de pocos datos meteorológicos y estableciendo la relación del clima con la vegetación y el patrón de uso de la tierra, se han elaborado mapas de áreas semejantes, tarea realizada por diversas personas con entrenamiento para este propósito. Así, todos los países de América Central, Bolivia, Colombia, República Dominicana, Ecuador, Haití, Jamaica, Paraguay, Perú, Puerto Rico, Santa Lucía y Venezuela, cuentan ya con mapas ecológicos con el Sistema de Zonas de Vida. NOTA. En consecuencia, el valor comercial de un predio ubicado en suelo de protección ambiental rural, de acuerdo a las zonas de vida, será el avalúo agrícola o rural incrementado en un porcentaje igual a la puntuación ambiental final del predio. De tal forma que los avalúos comerciales de los predios con condiciones ambientales, podrán oscilar entre el valor agrícola o rural y hasta el doble de este valor, cuando obtiene la máxima puntuación ambiental final, porque su estado de conservación ambiental es Total o absoluta y no ha sido intervenido. Principios básicos Es claro que la sociedad necesita desarrollar algunos principios y criterios básicos para decidir quién debe capturar los beneficios y quién debe pagar los costos asociados con la tierra, incluidos los cambios de uso del bosque. Dos principios básicos han sido ampliamente adoptados en las economías de mercado. El primero es que “el que contamina paga”, Por Ejemplo, cualquiera que cause un perjuicio social debe ser tenido por responsable de pagar su costo o de pagar lo que sea necesario para rectificarlo una vez producido. El segundo principio, menos aplicado en la práctica, es que los individuos y grupos deben ser pagados

por los servicios ambientales positivos que prestan a la sociedad. Los economistas gustan de referirse a estos principios como “internalizar las externalidades”. Se asume que hay los siguientes puntos de acuerdo general: • Los bosques en crecimiento retienen carbón y, cuando el bosque alcanza la madurez almacenan entre 100 y 300 toneladas de carbono por hectárea. Como este carbono se acumula en el bosque (es extraído de la atmósfera) hay un beneficio para la sociedad. Cuando madura, el bosque libera casi tanto carbono como el que retiene cada año, de modo que el carbono neto retenido, y por tanto el beneficio neto, es igual a cero. • Hay un costo para la sociedad cuando el carbono es liberado hacia la atmósfera. El valor de este costo es derivado sobre la base del daño real o del costo de reducir ese daño a través de otros medios (tala) por mínimo que sea. Aceptando estos puntos, surge otra cuestión: ¿cómo deben tratar las sociedades los valores del almacenamiento y de la liberación de carbono, en términos de toma de decisiones sobre el destino del bosque? Hay una abrumadora evidencia de que las sociedades creen que la retención del carbono en los bosques en crecimiento es un servicio ambiental y que, de algún modo, la gente que planta y es propietaria de los bosques en crecimiento, debe ser recompensada por la sociedad, por el servicio ambiental que presta su bosque, mientras se está produciendo. Debe insistirse en que el principio “el que contamina paga” es consistente con el que proclama que la sociedad debe pagar a la gente que aporta servicios ambientales, como por ejemplo quienes plantan y gestionan bosques en crecimiento. En este caso, se trata de una adición neta al almacenamiento de carbono en los árboles en crecimiento, y esto es un beneficio positivo para la sociedad. ¿Qué técnicas son mejores para obtener información sobre el valor económico? Se utilizan comúnmente tres medidas de los valores económicos asociados con los cambios. Son los precios de mercado, los precios subrogados o por delegación, y los valores hipotéticos. La más común y observable medida del valor económico – el precio de mercado – fue desarrollado por los ciudadanos siglos antes de que se supiera siquiera el vocablo “economía”. Los precios de mercado se derivan a través de transacciones en el mercado y aportan una potente herramienta para el análisis económico. Estas medidas de valor se desarrollan en los mercados por la interacción de la demanda y la oferta. La mercancía o servicio en cuestión. El precio de mercado es establecido a través de la negociación entre el comprador y el vendedor y, por tanto, representa un valor de cambio. Una medida diferente es el “valor de uso”, que refleja lo que cada comprador está dispuesto a pagar. Varía de un individuo a otro, aun cuando todos paguen el

mismo precio de mercado. Así, por ejemplo, el precio de mercado pagado (valor de cambio) por un viaje de ecoturismo a un parque natural de Kenia puede estar muy por debajo de lo que un consumidor particular está realmente dispuesto a pagar (valor de uso) por el viaje. Puede que muchos de los participantes en ese viaje estén, por tanto, capturando unos beneficios significativos que no se reflejan en las decisiones de las compañías de safaris de ofrecer viajes de ecoturismo. Al mismo tiempo, en un mercado competitivo, y en decisiones que implican sólo pequeños cambios relativos al tamaño del mercado, el precio de mercado suele ser una buena medida de la voluntad de pagar por ese producto adicional. En algunas circunstancias, los precios reales a los que las mercancías son compradas y vendidas no reflejan el ideal de mercado libre entre compradores y vendedores, ambos plenamente informados. En su lugar, pueden existir precios administrados, como cuando un gobierno fija un techo o un mínimo para determinadas mercancías o servicios. En otros casos, los precios de mercado no existen. Por ejemplo, una plantación de leña está siendo considerada en un área donde no ha habido un mercado para la leña y donde usualmente se quema keroseno. El economista puede usar el precio establecido para el keroseno como una medida de valor subrogado de la leña, convirtiendo, claro está, la leña y el keroseno en valores comunes de calorías, O, en el caso de la retención del carbono, se puede usar el valor cuantificable de los daños impedidos al liberar una tonelada menos de carbono en la atmósfera, como una medida por delegación del valor de una tonelada adicional de carbono almacenada en el bosque. E incluso en otros casos, no están disponibles precios subrogados ni por delegación; los economistas han desarrollado varios medios de estimar los hipotéticos valores que usan en sus análisis, generalmente bajo la etiqueta de “valoración contingente”.

9. METODOLOGIAS VALUATORIAS.

Para determinar el valor de la tierra, se puede emplear alguno de los procesos descritos anteriormente.

Para el avaluó del bosque, se podría utilizar el siguiente proceso metodológico.Al valor de la tierra habría que adicionarle la valoración ambiental, para ello, se tienen las siguientes consideraciones:

c) Valor Actual Neto a perpetuidad Para hacer el avalúo del bosque, primero se considera la suma de los valores de mercado de los productos que se esperan obtener en un año, de acuerdo con la política específica de manejo que se viene aplicando en la práctica. El valor de esta producción, menos los costos de obtenerla, representa el valor neto de los beneficios que produce el bosque en ese año.

El segundo paso, consiste en calcular la suma de los valores netos de las producciones de varios años. Estos valores son sin embargo relativos, ya que -considerando el costo del dinero en el mercado, y los costos marginales de diferentes opciones de inversión que existen dentro de la actividad productiva de la zona. Para manejar este elemento, se emplea un factor de actualización que compensa la oportunidad con que se recibe el dinero, "castigando" los ingresos esperados conforme se alejan del presente, es posible obtener el valor equivalente, en nuevos pesos de hoy, de los ingresos netos que se esperan en el futuro. En una tercera etapa de cálculo, se proyectan los valores de la producción esperada, los costos de producción, valores netos y valores netos actualizados, por un tiempo muy grande. El periodo de tiempo debe ser tal que los nuevos valores netos de la producción sean insignificantes. Con esto, se está dando cuenta de un fenómeno específico de los sistemas de producción forestal: el largo tiempo de gestación que tienen los ciclos productivos. Esto hace que los esquemas de análisis que se aplican a otras actividades productivas, no puedan aplicarse de la misma manera para los proyectos forestales. La última etapa del avalúo, consiste en sumar los valores netos actualizados de toda la larga serie de tiempo, para obtener así el Valor Presente Neto o Valor Actual Neto a perpetuidad de la producción esperada. Este indicador se reporta en la literatura como VPN, NPV, o Valor Actual Neto (VAN), en donde se le emplea lo mismo para evaluar programas de plantaciones agroforestales que para evaluar toda la política forestal de un país. Este concepto de avalúo ha sido empleado ampliamente dentro de la economía forestal, y ha sido usado en la fórmula de Faustmann en donde es llamado el valor esperado del suelo. En este documento de estudio, se llamara Valor Actual Neto a perpetuidad (VANinf). Debe destacarse el hecho de que al emplear un indicador que abre explícitamente el horizonte de evaluación lo más posible dentro de lo que son las herramientas usuales de análisis económico, se están abarcando no solamente factores productivos o financieros de corta visión, tales como la Tasa Interna de Retorno (TIR), o los análisis Beneficio-costo convencionales. Un impacto ecológico, como puede ser por ejemplo la reducción drástica de una población de árboles fijadores de nitrógeno pero que tienen muy poco interés comercial, como puede ser el género Alnus, tendrá necesariamente un efecto en el VANinf calculado, ya que en un periodo de tiempo medianamente largo, este disturbio en el ciclo del nitrógeno en el bosque, termina por reflejarse en una baja en la producción de madera. La reducción de poblaciones de aves, se traduce en un aumento de las poblaciones de gusano descortezador (género Dendroctonus), y se refleja en una reducción de la productividad de madera en un tiempo un poco mayor que los horizontes de planeación financiera usuales. Lo mismo puede decirse de impactos ecológicos comunes de la explotación forestal, como son la corta selectiva sin acompañarla de actividades para promover la regeneración del bosque, o el descuido en los programas de protección y vigilancia, y otros.

Por otra parte, el empleo de horizontes de tiempo más amplios, permite hacer una estimación más realista de los bienes y servicios que produce el bosque, y a no subestimar valores importantes relacionados con él, como son los servicios de protección a las cuencas hidrológicas, o la protección a la fauna, que no aparecen en los libros de contabilidad, y no contribuyen a formar los flujos de efectivo, pero que si representan beneficios muy concretos cuando están disponibles. Esta sub-valuación puede sesgar decisiones de política relacionadas con la asignación de recursos, y puede llevar a una subestimación de la importancia que tiene la contribución de los bosques a la economía y finalmente a la liquidación del capital bosque (9) (10), con implicaciones importantes para actividades productivas locales, tales como la agricultura, o el abastecimiento de energía en el medio rural. El impacto de la administración forestal se evalúa a través de la revisión de los indicadores silvícolas de productividad, y aunque no fue posible obtener la información de los primeros inventarios forestales, se hace una estimación del valor de los bosques en un año base, por ejemplo 2008, comparada con el valor que tienen en la actualidad, siguiendo la secuencia de cálculo explicada arriba, que se puede expresar de la siguiente manera: I = VANinf(2011) - VANinf(2008), en donde I = Estimador del Impacto del manejo forestal VANinf(2011) = 2011.inf {(l/(l+i)exp t) * Bn(t)} inf = un número muy grande de años. i = tasa de descuento. t = tiempo transcurrido en años Bn(t) = Beneficios netos a los "t" años; se calcula tomando en cuenta los indicadores de existencias, incrementos y composición, basados en estudios detallados de campo. Estos indicadores permiten estimar el valor de la masa en pie, y calcular el valor del bosque para el propietario de la tierra; en este caso, las comunidades que forman la Unión. Para ello, se haria un reprocesamiento de los inventarios forestales de 2008 para los predios que hoy forman la Reserva natural La Cabaña-La Esperanza, empleando las tablas de volúmenes más recientes, de modo que se puedan obtener indicadores comparables con los últimos estudios. Estas cifras permiten saber cuál era el valor de los bosques y cuál era el valor de la producción de las comunidades que integran la Reserva, los cuales se pueden expresar en pesos de 2011. e) Tasa de descuento (i). Es necesario elegir una tasa de descuento (i) adecuada para el cálculo del VAN. Valores por arriba de 10%, minimizarían los beneficios aparentes de cualquier forma de manejo forestal, y estarían demasiado alejados del costo real del dinero en el mercado. Valores demasiado bajos, darían una imagen demasiado optimista de los beneficios que se esperan a futuro del bosque, que no corresponde con las expectativas reales de los propietarios de terrenos

forestales, en términos de costos de oportunidad, por ejemplo. Para calcular los factores de actualización (1+i) exp t, se consideró una tasa neta del 6% aparte de la inflación. Este valor corresponde con el empleado por los Bancos de Privado y los portafolios de inversion. Se decidió emplear esa cifra tomando en cuenta las observaciones que se han hecho en el sentido de que los proyectos forestales no deben evaluarse con tasas altas , y que deberían aplicarse tasas entre 6 y 8 por ciento . f) Explicación de Factores y líneas de política forestal. El cálculo del estimador 1 = VANinf(2008) - VANinf(2011), es un número crudo, que si bien lleva implícitas una serie amplia de consideraciones ecológicas y productivas, no explica por si mismo que parte de ese valor es atribuible a un buen manejo del bosque o a errores de manejo en su caso, y qué parte podría asociarse a otros factores, como son los desmontes con fines agrícolas o los incendios.

Este Proceso No Se Aplica En Este Avaluó, Por Desconocimiento De Los Parámetros Básicos En La Reserva. Sin embargo, el Doctor OSCAR BORRERO OCHOA, en su texto Avalúos de Terrenos de Protección Ambiental y Uso Institucional (Biblioteca de la Construcción, Bhandar Editores 2007), propone los siguientes procesos valuatorios:

10. Valorización Del Bosque Desde La Perspectiva Medioambiental 10.1. Valorización De Un Bosque Nativo. Se precisa definir Los beneficios de los arboles: Presentar en los informes de Valorización, una explicación de los beneficios que los arboles aportan a la comunidad justifican el valor económico que alcanzan, sabiendo el avaluador que son estos beneficios los que les dan su valor final. El papel importante que juegan sintetizando la energía del sol a través de la fotosíntesis, las ventajas que esta función aporta en cuanto al ahorro en métodos de purificación del aire, pero también el efecto refrigerador de esta función, la alimentación humana y también para el resto de animales, combustible, usos farmacéuticos, reservas forestales. El valor de los Arboles va pues más allá del que se les otorga en el mercado, y aquí es donde comienzan las dificultades para el avaluador, en demostrar que un árbol vale más que su valor en madera. Los beneficios y ahorros indirectos que aportan, superan de largo su valor forestal. 10.2. Valorización Del Arbolado Por El Incremento En Los Recursos Hídricos La masa forestal no solo aumenta la conservación del suelo útil previniendo de la erosión, sino que aumenta la infiltración del agua de lluvia y aumenta las reservas hidráulicas subterráneas. “La conservación del suelo y el aumento de los recursos hídricos subterráneas son dos efectos de una misma causa: el papel de contención del arbolado sobre el agua de lluvia”, “El aumento de la infiltración

como consecuencia de la existencia de arbolado no es uniforme dependiendo de ciertas variables entre las que se destaca la pendiente”. Existen tablas que permiten calcular el aumento del agua infiltrada en el suelo de acuerdo con la pendiente. Ejemplo: con precipitaciones de más de 100 mm si se tiene pastizal o uso agrícola la infiltración estaría entre 6 y 7%, con arbolado estaría entre 9-11% lo cual es casi el doble. Con bajas precipitaciones como 50 mm en pastizal se absorbe 13%, con arbolado seria 17%. El Dr, Vicente Caballer, tratadista español propone el siguiente cálculo para determinar el valor de incremento de agua infiltrada por efecto del arbolado: I = 10 * (P (A1 – A0) / 100) * P

I = valor anual del incremento del agua por arbolado en $/Ha P = precipitación en mm. A1 = infiltración con arbolado en %. A0 = infiltración sin arbolado en %. P = precio del m3 de agua, en $/m3 10 = coeficiente de transformación de mm a m3 por hectárea El precio del m3 de agua se puede calcular para riego en la región, o para acueducto en zona urbana, antes de tratarla. Otra comparación seria con el m3 de agua de pozo extraída. En la Reserva Natural La Cabaña, se asume un área en pastizal, que absorbe 7% de una precipitación alta 2200 mm (Precipitación promedio en el Departamento del Quindío). La zona con arbolado absorbe el 11%. Cuál sería el valor de la masa forestal de la reserva si el recurso hídrico se cotiza promedio en la ciudad a $1.200.oo pesos/m3? I = 10 * (2200 (11 – 7)/100) * 1.200 = $1.056.000.oo. Pesos por Ha.

Si hacemos la capitalización ilimitada de esta cifra DTF o tasa pasiva referencial del país, al 9%: 1.056.000 / 0.09 = $11.733.333.oo por Ha

11. Valorización Medioambiental. Método Sin Mercado 11.1. Valorización Del Arbolado Por Su Influencia En El Medio Ambiente Urbano Vicente Caballer considera que el arbolado tiene efectos positivos en las condiciones de vida de la ciudad. “Entre estos efectos beneficiosos se encuentran la disminución de la contaminación química y acústica, la regulación de la

humedad y la temperatura, el efecto pantalla sobre los vientos y la posibilidad de supervivencia de especies animales, como los pájaros”. Algunos de estos efectos se pueden medir en dinero (son valorables), otros se pueden medir pero no expresar en dinero y hay otros de difícil medición. Ejemplo: la contaminación acústica se puede medir y traducir en dinero. La contaminación química se mide pero difícilmente se valora en dinero. Los efectos del arbolado en la fauna y flora son difíciles de medir. Los efectos sobre la humedad y temperatura se pueden medir pero son de difícil traducción a valores monetarios. 11.1.1. Valorización Hedónica “El criterio hedónico se aplica a la valorización de recursos naturales y consiste en estimar el efecto que un recurso natural ejerce sobre otros activos susceptibles de asignarles un precio de mercado” Es el caso aplicable al paisaje que genera una masa arbórea en un parque, que beneficia a los apartamentos vecinos, lo cual se traduce en el mayor valor de estas viviendas Otro caso sería el generado por los arboles que disminuyen la contaminación sónica frente a las avenidas de transito rápido: cuál sería el valor de las viviendas sin los arboles con un mayor nivel de ruido y con la masa arbórea antiruido. Mediante estudios de mercado y cálculos econométricos es posible determinar el valor de los arboles que generan este bienestar para las viviendas y sus ciudadanos y por lo cual están dispuestos a pagar un mayor valor. El valor de las masas arbóreas de la Reserva Natural, se puede medir mediante cálculos econométricos en donde hacemos depender el valor de las viviendas de estas variables:

Área de la vivienda

Calidad Paisajística

Densificación de viviendas por Ha

Pureza del Medio Ambiente

Calidad de los acabados y materiales

Edad de la vivienda (Para las usada)

Área privada en zonas verdes o jardines

Contaminación acústica

Aspectos ecológicos: aire más puro, paisajes, fauna y flora (Pájaros).

Las variables ecológicas y contaminación acústica dependen de las masas arbóreas y zonas verdes de protección. Estas variables se traducen en un valor mayor económico que pagarían las familias por vivir en áreas especificas de la Reserva. Si se toma como modelo econométrico de valoración hedónica el siguiente:

VH =A*P*D*R*V VH=Valoración Hedónica. A=Área del predio. P= Densificación del Bosque. R= Recurso Hídrico. (Corrientes permanentes identificadas). V= Valor mínimo de la Hectárea en el sector. A1 = infiltración con arbolado en %. A0 = infiltración sin arbolado en %. VH= 1 Ha*350 arb/Ha* 3 * 1.500.000.oo * 0.11 *0.07= 12.127.500.oo Valorización Del Arbolado Por El Incremento En Los Recursos Hídricos Valoración Por Coste De Viaje =$11.733.333.oo por Ha

Valorización Del Arbolado Por Su Influencia En El Medio Ambiente Urbano== 12.127.500.oo Valor Promedio=$11.930.416.oo “Es la estimulación de la disponibilidad a pagar por el uso de un parque natural o bosque y por parte del conjunto de posibles usuarios ubicados a diferentes distancias. Mediante el cálculo de la suma de los costos de viaje desde diferentes ubicaciones de los usuarios al parque en cuestión” (Vicente Caballer). En Bogotá podría aplicarse al Bosque y Parque natural de la represa del Neusa, situado a 40 Km. Al norte de Bogotá, mediante encuestas a los visitantes del parque podemos calcular el costo invertido en su visita (tarifa de ingreso, gasolina, tiempo invertido, etc.) y el lugar desde donde vienen. Casi con seguridad la mayoría de los visitantes vienen de Bogotá, una metrópoli con 7.5 millones de habitantes. En la encuesta se le elevara el precio de la visita hasta encontrar el valor máximo a pagar por cada visitante. Se produce luego una curva de demanda de acuerdo con la distancia (lugar de residencia del encuestado) y el valor máximo a pagar. La integral de esta curva nos permite medir el valor del coste de viaje de los visitantes. La frecuencia de visitas disminuirá a medida que aumente el coste del viaje. Se calcula luego la hipótesis de los costes adicionales, es decir, cuantos visitantes

obtendríamos elevando las tarifas de ingreso y los costos del viaje (gasolina, tiempo, distancia, etc,). El cálculo de los costes adicionales se hace para examinar que los visitantes realmente desean visitar el parque natural porque por ese dinero podrían dirigirse hacia otra zona del norte de la ciudad. Lo que importa es detectar cuanto estarían dispuestos a pagar por su visita al parque natural del Neusa. La relación entre los costes adicionales y el número de visitantes representa la utilidad percibida por los visitantes y representa una verdadera función de demanda recreativa por la visita del Neusa.

La demanda recreativa anual del parque estimada en determinado número de

visitantes por año que a pesar del incremento siguen prefiriendo al Neusa, se capitaliza

luego a una tasa (podría ser la tasa de los depósitos a termino fijo bancarios) por

capitalización ilimitada. Este resultado es el valor del parque natural o bosque por el

método del Coste del viaje.

Valor total Asumido por Ha = Valor Terreno + Valorización Ambiental

Valor total Asumido por Ha = 11.900.000.oo + 11.930.416.oo = $ 23.830.416.oo

Grado de incertidumbre = 10%

Valor Final = $21.447.374.oo

Área Requerida = 50 Has.

Valor Total = 1.702.368.720.oo

7.15. AVALUO DE ESTACIONES DE SERVICIO.

Una estación de servicio, o gasolinera, es un punto de venta de combustible y lubricantes para vehículos de motor; generalmente gasolina o diesel petrolíferos. Aunque en teoría, pueden establecerse libremente y comprar de la misma manera, lo normal, es que se asocien con las grandes cadenas distribuidoras, con contratos de exclusividad.

Algunas estaciones proveen combustibles especiales como gas licuado del petróleo (GLP), gas natural, hidrógeno, biodiesel keroseno. Asimismo, en la actualidad también venden bombonas de butano. En tiempos recientes, las estaciones de servicio han añadido tiendas a sus negocios primarios, y así las tiendas de conveniencias son algo familiar junto con los surtidores.

El proceso valuatorio implica la determinación de todos los elementos susceptibles

de generar valor en el bien, tangibles e intangibles. Una estación se puede valorar

así:. Algunos tratadistas proponen determinar el valor individual del terreno, las

construcciones, la maquinaria y equipo (Surtidores, tanques de almacenamiento,

equipos de emergencia, entre otros) y posteriormente se obtiene la sumatoria,

siendo este valor el resultado final del estudio. Es claro que en este proceso no se

consideran los intangibles (Good Will y Valor en Marcha), por lo tanto no es

recomendable, ya que es erróneo.

Si se analiza el objetivo final del negocio de la Estación de Servicios, este es el de

generar utilidades para sus propietarios, razón por lo cual se debe avaluar por el

Método de Renta, que es el método que siempre se debe utilizar.

Un ejemplo real del proceso, es el siguiente:

A V A L Ú O C O M E R C I AL

INMUEBLE UBICADO EN LA CARRERA 73 No. 35 A 55 SUR

BARRIO: NUEVO KENNEDY, LOCALIDAD DE KENNEDY

ORDENADO POR: COMBUSTIBLES Y SERVICIOS TIMIZA LTDA.

Bogotá, D.C. 24 de abril de 2008

CONTENIDO

1 Memoria Descriptiva

2 Aspectos Jurídicos

3 Linderos

4. Áreas

5 Características Generales Del Sector

6 Reglamentación Urbanística

7. Características Generales Del Terreno.

8. Características Generales De La Construcción

9. Avaluó Comercial

10. Metodología Empleada

11. Sustentación Del Avaluó

12. Bibliografía

13.Anexos

AVALUO

1. Memoria Descriptiva. 1.1 Propietarios Combustibles Y Servicios Timiza Ltda. 1.2.Ubicación Geográfica Del Municipio. El Distrito Capital de Bogotá, se encuentra ubicado en una meseta de la Cordillera Oriental de los Andes a 2.640 Mts de altura sobre el nivel del mar.

UBICACIÓN DEL PREDIO EN BOGOTÁ D.C. Area total : 1.732 Km2 Area Urbana : 421 Km2 Área Rural : 1.311 Km2 Clima : Homogéneo con lluvias aisladas durante los meses de Abril,

y Mayo. Temperatura media anual de 14ºC.

Longitud : 74º 4´ Oeste Greenwich. Latitud: 4º 35´ Norte. Límites : Norte: Municipio de Chía.

Oriente: Cerros orientales y los municipios de La Calera,

Choachí, Ubaque, Chipaque, Une y Gutiérrez.

Sur: Departamentos de Meta y Huila. Occidente: Río Bogotá, y municipios de la cabecera, Venecia,

San Bernardo, Arbeláez, Pasca, Sibate, Soacha, Mosquera, Funza y Cota.

Árbol : Caucho sabanero. Escudo : Lo otorgó Carlos V para el nuevo reino de Granada. El

águila simboliza la firmeza, las 9 granadas representan el valor y la intrepidez.

Bandera : Mediante el decreto 555 de Octubre 09 de 1.952, se adoptó oficialmente la bandera de la Ciudad. Se compone de dos franjas horizontales de color amarillo y rojo. El amarillo simboliza Justicia, clemencia, virtud y benignidad. El rojo representa libertad, salud y caridad.

Himno : Se adoptó mediante decreto No. 1000 de 1.974, fue compuesto por Pedro Medina Avendaño y musicalizado por Roberto Pineda Duque.

División Político

Administrativa : La Ciudad está regida por un alcalde Mayor y 20 alcaldías menores, que es el número de localidades en las cuales se divide la Ciudad.

1.3. UBICACIÓN DEL PREDIO DENTRO DEL MUNICIPIO.-

El predio motivo del avalúo se ubica en el sur-occidente de la ciudad, en el Barrio Provivienda Occidental, de la localidad de Kennedy y se distingue con el número 35ª-55 sur, de la carrera 73, de la actual nomenclatura urbana de la ciudad de Bogotá.

1.4. Ubicación Del Predio Según Sector.

Ubicación De La Localidad En Bogotá D.C.

El inmueble se ubica en el Barrio Provivienda Occidental, sobre el costado sur de la acera de la Avenida 1 de Mayo al sur-occidente de la Ciudad, Localidad de Kennedy.

1.5. Destinación Actual Del Inmueble. El inmueble al momento de realizar la visita (abril 20 de 2008) se encuentra destinado a un uso comercial

1.6. Documentos Suministrados Para El Avaluó. Copia certificado de Tradición y Libertad No. 05S-79920 del 22 de abril de 2008

Copia pago de Impuesto Predial año 2008.

1.7. Propósito Del Avaluó. Obtener el valor comercial del inmueble, siendo éste el precio por el cual se efectuaría una operación de compra - venta, entre personas conocedoras de valores de la propiedad raíz, en condiciones similares y en que ninguna de las partes tuviese ventajas sobre la otra, dentro de un equilibrio de oferta y demanda.

El valor del inmueble se obtiene por el Método de Renta, es decir, se cuantifica el valor del inmueble, a partir de los ingresos que este genera, en un tiempo determinado .El análisis económico tiene como base los estados financieros.

2. Aspectos Jurídicos.

2.1. Titulación.

El predio motivo del avalúo fue adquirido mediante Compraventa según Escritura Pública No. 4125 del 01 de diciembre de 1994 Notaria 19 del Circulo de Bogota.

2.2. Matricula Inmobiliaria

50S-79920 2.3. Certificado Catastral 36S 72 1

2.4. Chip

AAA0044DTUZ

2.4. Gravámenes. Según la información suministrada el inmueble se encuentra libre de gravámenes

NOTA: Este análisis no corresponde a un estudio de títulos.

3. Linderos.

Se encuentran descritos en la Escritura de Compra-venta No. 4125 del 01 de diciembre de 1994 Notaria 19 del Circulo de Bogotá.

4. Area. 4.1. Área Del Lote.

2967.00 Metros Cuadrados

4.2. Área De Construcción.

1205,6 Metros Cuadrados

4.3. Fuente

Copia de pago de Impuesto Predial año 2008.

5. Características Generales Del Sector De Localización. 5.1. Delimitación Del Barrio

Norte: Avenida 1 de Mayo

Sur: Calle 38C sur

Oriente: Avenida Boyacá (Av. Boyacá)

Occidente: Carrera 74

5.2.Actividades Predominantes Del Sector

Residencial general, comercio de incidencia local y zonal y actividades institucionales y dotacionales

5.3. Tipos De Edificaciones Del Sector.

Edificaciones institucionales, locales comerciales, viviendas unifamiliares modificadas, Multifamiliares y locales comerciales

5.4. Estratificación.

Dadas las características comerciales del predio, en este caso la estratificación No Aplica

5.5.Vías De Acceso Al Sector. En sentido oriente occidente y viceversa la Avenida 1 de Mayo; en sentido norte sur y viceversa la Avenida Boyacá

5.6. Alumbrado Público. Bueno, postes a distancias adecuadas.

5.6.1. Redes De Servicios Públicos. El sector cuenta con una buena infraestructura de servicios públicos.

5.7. Transporte Público. El sector cuenta con un sistema masivo de transporte de pasajeros “Transmilenio”, sobre la Avenida de Las Américas, Estación intermedia de Banderas; Alimentador de Kennedy Central, además sobre las vías de acceso existen numerosas rutas de buses, busetas y colectivos, que permiten llegar sin ningún problema al predio.

5.8. Perspectivas De Valorización.

Normales.

5.9. Comentarios Generales.

El sector en los últimos años ha sufrido una gran transformación urbanística, sobresaliendo la recuperación del espacio público, el sector comercial juega un papel preponderante en la cotidianidad del sector, pasando de los vendedores ambulantes al comercio especializado de centros comerciales. La salud esta cubierta por numerosas clínicas, sobresaliendo la Clínica de Occidente y el Hospital de Kennedy. El sector financiero cuenta con oficinas de los principales bancos y corporaciones de ahorro y vivienda. La seguridad esta a cargo de la Octava Estación y el C.A.I .de Kennedy, complementada con numerosas empresas de vigilancia privada.

6. Reglamentación Urbanística.-

6.1. Acuerdos Y / O Decretos Reglamentarios

Decreto 251 de 01/08/2005. Localidad 8 Kennedy, UPZ 45 Carvajal, Sector Normativo 11

6.2. AREA DE ACTIVIDAD

Residencial con actividad económica en la vivienda

6.3. USOS PERMITIDOS Tratamiento de Consolidación con Densificación Moderada

Uso Principal: Residencial general

Uso Complementario: Comercial escala vecinal con locales hasta de 500M2; Dotacional (cultural, saludo, culto, seguridad ciudadana, bienestar social, servicios de la administración pública, servicios financieros, servicios de logística, servicios de parqueaderos, servicios alimentarios, servicios técnicos profesionales, etc.)

Uso Restringido: Almacenes por departamentos y centros comerciales e hipermercados con áreas de más de 6.000M2.

UBICACIÓN DEL PREDIO MEDIANTE IMAGEN SATELITAL

7. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO.

7.1. TIPO DE INMUEBLE

Urbano

7.2. FORMA

Irregular.

7.3. TOPOGRAFIA

Plana en toda su extensión

7.4. FRENTE

Sobre la Avenida 1 de Mayo

7.5. DISPOSICION DEL INMUEBLE Esquinero

8. CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION

8.1. CIMENTACION Zapatas con vigas de amarre.

8.2 ESTRUCTURA Pórticos en concreto y perfilaría metálica

8.3 MAMPOSTERIA Estucada, pintada y cerámica.

8.4 FACHADA Pintura sobre estuco y vidrio plano

8.5 CUBIERTA Teja de Asbesto-cemento.

8.6 PISOS Cerámica y concreto.

8.7. VETUSTEZ

36 Años aproximadamente, aunque presenta remodelaciones posteriores

8.8. ACABADOS

Sencillos en buen estado

8.9. CARPINTERIA.

Metálica y madera

8.10 VENTANERIA.

Marco en aluminio y vidrio plano transparente

8.11. CIELORASO. Placa y cubierta a la vista

8.12. CONSERVACION Buena

8.13. DISTRIBUCION DEL INMUEBLE

Primer piso: oficinas administración: área de contabilidad y cartera, baño.

Segundo piso: Oficina gerencia, sala de juntas y baño.

Serviteca: Área mecánica general con monta llantas, lubricación, alineación, balanceo, lavado, oficina, bodega, planta de recirculación de agua, bodega de llantas, cuarto blindado para la caja, minimarket con bodega y cocineta; baño público, cocina, cuarto central eléctrica, cuarto eléctrico Codensa.

Segundo piso: Área de cuentas, baños, vestieres, archivo, cuarto de máquinas de gas y compresor.

Además, la estación de servicio posee cuatro tanques distribuidos así:

Un (1) tanque de 12.000 Gal. De ACPM

Un (1) tanque de 12.000 Gal. De gasolina corriente

Un (1) tanque de 4.000 Gal. De gasolina corriente

Un (1) tanque de 7.000 Gal. De ACPM

Tres (3) islas de combustible

Cuatro (4) surtidores de dos (2) mangueras

Dos (2) surtidores de cuatro (4) mangueras

Tres (3) islas de gas

Tres (3) equipos de dos (2) mangueras con impresora

8.14. COCINA

Corriente, con mesón en acero inoxidable.

8.15. BAÑOS

Aparatos sanitarios y enchape cerámico línea de lujo en la oficina de gerencia. Divisiones y lavamanos comunal en acero inoxidable en el baño de los hombres.

9. AVALUO COMERCIAL.

9.1. Avalúo De Renta.

Por Empresa se entiende a aquella figura comercial cuyo objetivo es obtener beneficios, los cuales generalmente son financieros y para lo cual se requiere el concurso de diversos elementos físicos (terrenos, construcciones, infraestructura, maquinaria, equipos, insumos, servicios) y otros intangibles (Posicionamiento de la marca, existencia de un mercado cautivo, posición dominante en el mercado, fidelidad y recordación a una marca). Generalmente sus utilidades se producen por la prestación de servicios.

En el caso especifico de Combustibles y Servicios TIMIZA LTDA, (Asociados a MOBIL) estos se originan en la captación de recursos por concepto de Venta de combustibles, lubricantes, monta llantas, lavadero y cambio de aceites. Servicios y venta de productos al público en general.

La teoría financiera plantea que el objetivo del negocio es maximizar el valor del patrimonio de los accionistas, de manera que las decisiones financieras, la estrategia de la compañía, y el valor de la empresa estén interconectados, se estudiara el hecho que el valor de la empresa esta directamente relacionado con decisiones de la gerencia tales como: Proyectos en que se invierte, políticas de expansión, como se financian y cual es la política de distribución de utilidades. Es importante resaltar, que todo esquema de valoración implica incertidumbre, en estas circunstancias la contabilidad financiera es la mejor herramienta para vencerla, por medio de la Ley comercial (Código de Comercio), reflejada en los principios contables (Decretos reglamentarios del Código de Comercio), puede adoptar el costo histórico como criterio de la estimación del valor.

Los procedimientos contables de registrar valorizaciones de activos, lista de clientes, acreditación ante el Ministerio de Minas, ventas promedio de gasolina extra y corriente, ingresos por servicio de lavado y monta llantas, y servicios complementarios, tratan de cerrar la brecha entre los costos históricos y los valores de mercado. Pero esto no siempre tiene éxito, por que priman los principios contables y las normas fiscales sobre las realidades del mercado y los ciclos de la economía, por ello es necesario, realizar una valoración de la empresa con otros criterios diferentes, a los que usa la contabilidad para reportar el valor del patrimonio de la empresa.

Fases Del Proceso De La Valoración De La Empresa.

La Compañía: Combustibles y Servicios TIMIZA LTDA, (Asociados a MOBIL) Se realiza un análisis del contexto general de la Empresa.

Objeto Social.En el caso especifico de Combustibles y Servicios TIMIZA LTDA, (Asociados a MOBIL) es la captación de recursos por concepto de Venta de combustibles, lubricantes, monta llantas, lavadero y cambio de aceites. Servicios y venta de productos al público en general.

Representante Legal. Álvaro Mendoza Reyes,c de c No 13.820.666 de Bucaramanga.

Concepto Del Negocio. Proveer Combustibles Especiales Como Gas Licuado

Del Petróleo (GLP), Gas Natural, Hidrógeno, Biodiésel Keroseno. Asimismo, En La

Actualidad También Venden Bombonas De Butano. En Tiempos Recientes, Las

Estaciones De Servicio Han Añadido Tiendas A Sus Negocios Primarios, Y Así Las Tiendas De Conveniencias Son Algo Familiar Junto Con Los Surtidores.

En El Caso Especifico De Combustibles Y Servicios TIMIZA LTDA, (Asociados A MOBIL) Estos Se Originan En La Captación De Recursos Por Concepto De Venta De Combustibles, Lubricantes, Monta Llantas, Lavadero Y Cambio De Aceites. Servicios Y Venta De Productos Al Público En General.

El negocio de la empresa es la venta de combustibles líquidos y algunas actividades complementarias tales como venta de lubricantes, y la Serviteca El valor de la empresa depende de la renta en efectivo que produce, de la vida útil de sus activos, de la tasa de crecimiento esperado, de sus flujos de efectivo y del posible riesgo asociado con sus flujos futuros.Cuando se avalúa una Empresa, se está avaluando la posibilidad de renunciar a disfrutar del flujo de caja, pues financieramente existe una relación directa entre el valor de una empresa y potencial de generación de flujo de caja. Los factores valuatorios incidentes en la Estación de Servicio son: Flujo de Trafico(Volumen de tráfico liviano y pesado, así mismo la ubicación, esquinero y/o medianero),Concurrencia(Cantidad y características del trafico que pasa), Población (Depende del volumen de habitantes del sector y de la densidad de vehículos en la zona),Visibilidad(Es clave que el logo de la estación se pueda ver desde lejos, para que los conductores puedan reaccionar a tiempo y detenerse),Accesibilidad(El acceso debe ser amplio, con carril de desaceleración, y no permitir que los vehículos utilicen la calle para hacer filas. La amplitud y acceso son claves para ingresar), Background (Cual es el tipo de vecindario que lo circunda), Tamaño del Puesto (Se determina el tamaño de la estación, numero de surtidores y servicios adicionales que presta). Utilidades Operacionales (Diciembre 31 de 2007): $206.871.774.oo,

Posicionamiento Estratégico. La base de la estrategia es la innovación permanente en la venta de combustibles, sistematización de los servicios, prestación de los servicios post-venta, referente a la capacitación permanente de los empleados, magnifica presentación de sus instalaciones, calidad de los combustibles y volumen exacto.

La instalación de tiendas de conveniencia, ofreciendo servicios adicionales, tales como el pago electrónico de servicios públicos, cajeros electrónicos y/o la posibilidad de entregar dinero efectivo a los clientes, dependiendo del consumo, implementar la posibilidad de bonos preferenciales, marcarían una importante diferencia respecto al común de las estaciones de servicio.

Capital Social$850.000.000.oo (Diciembre 31 de 2004)

El negocio de la Empresa es satisfacer las necesidades de los clientes, respecto a sus exigencias en términos de recibir un servicio altamente especializado, con presencia permanente de tecnologías de punta, bajo exigentes parámetros de calidad en el Siglo XXI. Entre estos se pueden mencionar la instalación de islas inteligentes y la posibilidad de prestar servicios adicionales como alineación, balanceo, etc.

Estrategia Corporativa. Las consideraciones de estrategia gerencial, que sigue y seguirá Combustibles y Servicios TIMIZA LTDA, para los próximos años en su plan de negocios son: Mantener y mejorar su saneamiento financiero, Profundizar las ventajas competitivas, abriendo más posibilidades de negocios, con el ofrecimiento de servicios adicionales. Sostener e incrementar el margen operacional, Fortalecer las competencias del equipo gerencial, administrativo y operativo, a través de capacitación permanente en el área de servicio al cliente.

Adicionalmente, la estrategia corporativa se ocupara de: Ofrecer un marco de referencia para una planeación más detallada y para la toma de decisiones ordinarias, Definición de un marco temporal más largo, para un tiempo de por lo menos 15 años, lo que consolidaría definitivamente la empresa. • Ayudar a orientar las energías y recursos de la organización, hacia las actividades de alta prioridad.• Es una actividad de alto nivel, en el sentido de que la alta gerencia debe participar. La planeación operacional procura hacer bien esas labores, con eficiencia y ahorro de recursos.

"Las estrategias son programas generales de acción que llevan consigo compromisos de énfasis y aprovechamiento de recursos, para resaltar en la práctica una misión básica. Son patrones de objetivos, los cuales se han concebido e iniciado de tal manera, con el propósito de darle a la organización una dirección unificada". H. Koontz.

Como áreas de oportunidad se identifican: La consolidación en el mercado local, aprovechando sus magnificas instalaciones. Realización de programas de investigación y desarrollo, que permitan ampliar el portafolio de servicios de la estación de servicio. Propender por la especialización en la venta de combustibles, creando la posibilidad de pagos por Internet, bonos de descuento por compras mínimas mensuales, estímulos al cliente fiel.

Cuando una Organización como Combustibles y Servicios TIMIZA LTDA, posee tanto los recursos humanos, como de capital necesarios, para distribuir y comercializar sus productos (fortaleza interna), la integración hacia adelante es una estrategia atractiva, y puede basarse en :

1. Hacer una lista de las fortalezas internas claves. 2. Hacer una lista de las debilidades internas decisivas. 3. Hacer una lista de las oportunidades externas importantes

4. Hacer una lista de las amenazas externas claves. 5. Comparar las fortalezas internas con las oportunidades externas y registrar las

estrategias resultantes. 6. Cortejar las debilidades internas con las oportunidades externas y registrar las

estrategias resultantes. 7. Comparar las fortalezas internas con las amenazas externas y registrar las

estrategias resultantes. La parte más complicada en el desarrollo de una matriz de análisis, es la comparación de los factores internos y externos claves. Dicho proceso requiere de un buen juicio y no existe una respuesta óptima. Los siguientes son ejemplos de cómo realizar la comparación de los factores claves, con el objeto de realizar estrategias factibles:1.Una fuerte posición financiera (fortaleza interna) junto con mercados no saturados (oportunidad externa), podría sugerir que el desarrollo del mercado, sería una estrategia apropiada. 2. La habilidad técnica (fortaleza interna), combinada con una gran demanda de servicios (oportunidad externa), podría sugerir la estrategia de adquirir una compañía de transporte de combustibles. 3. Un fuerte sistema de distribución (fortaleza interna) acompañado de una gran desgravación gubernamental (amenaza externa), podría sugerir la diversificación concéntrica como una estrategia viable. 4. La buena calidad y el peso e3xacto del producto (fortaleza interna) en combinación con proveedores muy confiables (fortaleza externa). Podría sugerir que la integración hacia atrás, sería una estrategia factible. El objetivo de esta fase comparativa es la generación de estrategias alternativas factibles, no seleccionar o determinar cuáles son las mejores estrategias. Por tanto, no todas las estrategias desarrolladas por la matriz de análisis, y otras herramientas, serán seleccionadas para su ejecución.

Diagnostico Financiero De Estación De Servicio Combustibles Y Servicios Timiza Ltda.

Se trata de identificar hechos, tendencias históricas y reconocer la situación actual de los resultados y de la posición financiera de la empresa, básicamente se analizan los resultados financieros de los años 2004, 2005, 2006 y 2007, cuya base son las utilidades operacionales del mes de Diciembre de 2004, como resultado de la administración, operación, implementación y mantenimiento de los procesos técnicos y de comercialización, ejecutados por Estación de Servicio Combustibles y Servicios TIMIZA LTDA.

Flujo De Caja Y Creación De Valor.

El objetivo de este análisis es identificar el concepto de valor, definir indicadores de creación de valor, basados en el flujo de caja libre, el flujo de accionistas y el flujo de dividendos, reconocer el impacto de la estructura de capital de la empresa y del costo de capital de accionistas, sobre el valor presente del flujo de caja libre.

Concepto Financiero Del Valor.

El patrimonio contable no mide el valor para el inversionista, debido a que esta estimado con fundamento en el principio contable del costo histórico. Por eso es necesario, para estimar el valor de mercado de tal patrimonio, realizar una valoración de la compañía con otros criterios diferentes a los que usa la contabilidad para reportar los estados financieros.

El recurso del cual dispone la empresa para atender sus exigencias financieras es la caja. La cancelación de dividendos, de intereses, de impuestos y los pagos de facturas de los proveedores y nomina de los trabajadores y personal operativo, se atienden con los recursos de caja de la empresa. De esta manera, la generación de caja es la evidencia fundamental de la creación de valor en los negocios, en otras palabras, el valor de la empresa se deriva de la capacidad de generar caja, con la cual satisfacer y suplir sus necesidades de efectivo, para asegurar la supervivencia y crecimiento de la misma.

Flujo Libre De La Empresa

Para medir la creación de valor se trabaja con los conceptos de flujo operacional EBITDA y el flujo libre operacional de la empresa.

Para cuantificar el flujo operacional EBITDA, se parte de la utilidad operacional de la empresa, como fuente de generación de caja, a través del margen de utilidad operacional. Pero como en la utilidad operacional, se deducen costos y gastos operacionales del negocio, que son causaciones contables, que no van contra la caja, estos valores se suman a la utilidad operacional y esta primera medición de caja, es el flujo operacional EBITDA.

Flujo operacional EBITDA = Utilidad Operacional + Depreciaciones + Amortización de diferidos + Provisiones.

EBITDA 2004: $123.004.986.oo + $348.347.859.oo + $50.724.831.oo + $252.675.oo

EBIDTA 2004: $522.330.351.oo

EBITDA 2005: $341.390.295.oo + $438.896.627.oo + $252.875.oo + $263.867.378.oo

EBIDTA 2005: $1.044.407.175.oo

EBITDA 2006: $441.212.768.oo + $614.866.742.oo + $202.155.037.oo + $4.138.884.oo

EBIDTA 2006: $1.262.373.431.oo

EBITDA 2007: $296.871.774.oo + $821.008.742.oo + $651.493.327.oo + $252.875.oo

EBIDTA 2007: $1.769.626.718.oo

EBIDTA Proyectado a 2008: $2.719.385.378.oo

Crecimiento Real Proyectado a partir de las proyecciones de crecimiento económico en el establecimiento comercial:53.67%

EBIDTA: $2.719.385.378.oo

Valor Real: $949.758.866.oo

Flujo De Caja Libre

Se parte del flujo operacional EBITDA, que mide toda la caja bruta generada por la rentabilidad operacional del negocio, y es el resultado de la suma de la utilidad operacional, más depreciaciones y amortizaciones, más cambios en el capital de trabajo. Al valor así obtenido, se le debe restar la sumatoria de inversiones en activos fijos más impuestos.

Se entiende por activo fijo, con base en la definición dada en el artículo 64, del Decreto 2649, de 1.993, aquel bien mueble o inmueble, cuya vida útil es mayor a un año, no está destinado para la venta, dentro del giro normal de la actividad económica de la empresa y se usa con la intención de emplearlo en forma permanente, en la producción de otros bienes y servicios, para arrendar o simplemente para el uso administrativo de la entidad.

Este flujo de caja libre operacional, mide el efectivo generado por la empresa, antes de pagar intereses, amortización de capital de deudas (si existen) y pago de dividendos, por esta razón las entidades con derecho sobre este flujo son dos. Bancos y Accionistas.

$1.230.099.032.oo

METODOS DE VALORACION

Valor Presente Del Flujo Futuro De Utilidades: Este método refleja el desarrollo gerencial, y las políticas que halla seguido la administración de la empresa. De acuerdo con este concepto, una empresa vale por las utilidades que pueda producir en el futuro. Para conocer el flujo futuro de ingresos netos, es necesario proyectar la empresa para un periodo adecuado, la forma de realizar las proyecciones es la siguiente: Establecer fuentes de información, Definición de parámetros, Investigación del ambiente socioeconómico futuro, Definir el periodo de tiempo proyectado, Establecer criterios de crecimiento, Investigar estructuras de costos, Elaboración de las proyecciones físicas y financieras. Las primeras muestran el comportamiento futuro de la empresa, en costos de nomina, compra de equipos, material operativo y reparaciones locativas, que muestran el comportamiento futuro de la empresa. en unidades monetarias.

Construcción Del Flujo Neto De Caja.

Para estimar el valor actual de los flujos futuros de caja, se recurre al concepto financiero del valor presente. El tipo de interés que se usa, para llegar al valor presente de la caja, es la tasa de descuento.

La tasa de descuento es un costo de oportunidad, los fondos que los accionistas tienen invertidos en la empresa, también podrían estar invertidos en otra compañía.

Para el cálculo del valor presente neto de las utilidades proyectadas, se toma como tasa de descuento, el interés mínimo de oportunidad (el que ofrece el sistema financiero para depósitos a término fijo), que hoy 24 de Abril de 2008, es 9.61%.

Es importante aclarar que la empresa motivo del avalúo, es una empresa con utilidades y flujos de caja positivos, por lo tanto, es una empresa cuya proyección arroja, sobre una base estadística lógica, unas utilidades operacionales y flujo de caja positivo, razón por la cual, los flujos y las tasas de descuento, se pueden proyectar razonablemente.

Consideraciones Especiales

En la época actual (Diciembre de 2007), el rendimiento mínimo esperado en dollares por un inversionista internacional en los Estados Unidos, se estima que no puede ser inferior al 12.2 anual corriente, para que el negocio represente un atractivo como tasa de oportunidad (rendimiento nominal promedio en 10 años 1996-2006, para un inversionista en la Bolsa de Valores de New York, en el sector Venta de Servicios, según Fortune 500.

La prima de riesgo para Colombia se estima en 7.8 % anual corriente por el tipo de país receptor de la inversión. Esta prima, se puede estimar como la diferencia entre la tasa de interés a la cual capta en dollares en el exterior a largo plazo el gobierno colombiano, frente a la tasa que paga la tesorería de los Estados Unidos (Bonos del tesoro) para plazos semejantes.

La prima de liquidez se estima por tratarse de una empresa cerrada que no presenta liquidez en mercado por bolsa de valores. Esta prima se estima en 4% anual corriente, alrededor de la mitad de la prima por riesgo país.

El costo de los recursos propios de un inversionista a largo plazo, en un país con los riesgos de Colombia y en una circunstancia de iliquidez bursátil, puede estimarse como un costo corriente en dollares del 23.2% anual (Este costo incluye una inflación norteamericana aproximada del 2% anual).

El costo corriente para un accionista en Colombia, se puede estimar en un 33.05% anual, con un inflación local promedio esperada del 8.0% anual

(((1+0.2320)*(1+0.8))-1).

2008 Utilidades Reales y Proyectadas: $469.116.777.oo

Crecimiento Promedio: 58.02%

Valor Real para el Cálculo: $172.245.003.oo

Valor Presente Neto = Valor Futuro

172.245.003

________ =

1 + 0.0865

V.P.N. = $ 158.531.986.oo

Capital Social = $850.000.000.oo

Interés = Capital * % de Utilidad * Tiempo

Nota: Se conoce la utilidad proyectada en el año, cuyo valor presente neto es: $158.531.986.oo, adicionalmente, se conoce la rentabilidad mínima esperada por el inversionista de 33.05%, por lo tanto, el valor de la empresa, es igual al capital que en esas condiciones, genere esa utilidad.

Entonces:

172.245.003.oo

________________ = $521.164.911.oo

0.3305

Al valor obtenido, se le debe adicionar los dineros disponibles en tesorería, que a 31 de Diciembre de 2007, suman $1.230.099.032.oo, por lo tanto:

Valor Parcial De La Empresa = $521.164.911.oo + $1.230.099.911.oo

Valor Parcial De La Empresa = $1.751.264.822.oo

Debe cuantificarse ahora el conjunto de elementos inmateriales que rodean la organización comercial. Esto es un haz de imponderables surgidos del esfuerzo de un empresario, para obtener éxito en su negocio, para dotarlo de una capacidad súper ganadora, que suele ser reforzada con otros factores, como: Derechos de propiedad intelectual, posicionamiento, calidad y cantidad del mercado cautivo, clientela, fama, prestigio, probabilidad de que antiguos clientes continuaran con la empresa, conexiones con firmas prestigiosas, organización empresarial, el derecho a recibir los probables súper rendimientos futuros de la empresa.

Para este cálculo, se emplean las capitalizaciones de las utilidades generadas durante cinco años por la Empresa, debido a que a través del tiempo han conquistado mercado y clientela, quien compra el derecho a utilizar una marca, se beneficia de los intangibles de una empresa.

Vf = Vp * (1+Ip) ⁿ

Vf = $296.871.774.oo * (1+0.0865)5 = $449.487.440.oo

Rentabilidad Real: $152.615.666.Oo

Valor De La Empresa = $521.164.911.Oo + $1.230.099.911.Oo+152.615.666.Oo=$1.903.880.488.Oo

Factor De Comercialización: Para este tipo de negocio usualmente se maneja entre el 30 % y el 40%.Para El Presente Caso Se Toma EL 30%, es decir: $571.164.146.oo

Depende de: La promoción de la Estación, El estudio del mercado es la clave inicial, si no hay clientes se termina la Institución. Estudios de Factibilidad, costos de producción capital necesario, utilidades esperadas, rentabilidad sobre el capital invertido. Posibilidades de vinculación de otros inversionistas Credibilidad de la Institución Gestión comercial Tiempos de consolidación Posibilidades de expansión y conquista de nuevos clientes, Innovaciones tecnológicas Determinación de tiempos mínimos para el retorno de la inversión Valor en marcha.

Valor De La Empresa Por Valor Presente Del Flujo Futuro De Utilidades: $2.475.044.634.oo

En los Estados Unidos, existe una práctica comercial de compañías multinacionales, para sus adquisiciones de empresas en países emergentes, al estimar el orden de magnitud del valor de la firma como:

Adicionalmente también existe en la industria Norteamericana un indicador estadístico para estimar el orden de magnitud del valor de la firma como múltiplo de la utilidad operacional (EBITDA).

Valor De La Firma Por Múltiplo De Utilidad Operativa =6X a 8X, donde X = EBITDA. El EBTIDA es la utilidad operacional promedio del negocio.

Valor De La Firma Por Múltiplo De Utilidad Operativa =

$1.769.626.718.Oo X 7 = $12.387.387.030.Oo

Nota: Si se toma el promedio financiero de los dos procesos empleados Valor Presente Del Flujo Futuro De Utilidades Y Valor Por Múltiplo De Utilidad Operativa, se tiene:

Valor Parcial de la empresa: $7.431.215.832.oo

NOTA: se asume un factor de incertidumbre del 10%.es decir la suma de $ 743.121.583.oo

Valor Definitivo Estación Combustibles y Servicios TIMIZA LTDA=Valor Parcial - $ Factor de Incertidumbre=$ 7431.215.832.- $743.121.583.oo

Valor Definitivo Estación Timiza Ltda. =$6.688.094.249.oo

12. BIBLIOGRAFIA

Copia certificado de tradición y Libertad.

Acuerdo 6 de 1990, Decreto 251 de 01/08/2005. Localidad 8 Kennedy, UPZ 45 Carvajal, Sector Normativo 11

Copia de Pago de Impuesto Predial año 2008

Estados Financieros.

Atentamente,

WILLIAM ROBLEDO GIRALDO

Ingeniero Catastral y Geodesta

M.P. No. 2522249646 C.N.D.

M.A.P. No. 0158

8. AVALUOS INDUSTRIALES

8.1. Que Es Una Industria Y Que Una Empresa?

Por Industria se entiende el conjunto de actividades orientadas a las primeras y

posteriores transformaciones de los productos naturales y su ulterior envasado y

transporte. También se entiende por industria el conjunto de operaciones

necesarias para la transformación de materias primas en productos terminados,

pasando por la producción, almacenamiento y distribución de bienes económicos

tangibles. En otras palabras, los recursos físicos son transformados, fabricados y

ensamblados para formar otros bienes físicos.

Entre los productos suministrados por la industria hay que distinguir entre los

Bienes de consumo, destinados a ser vendidos al consumidor para cubrir sus

necesidades y los Bienes de producción, destinados a producir otros bienes, como

por ejemplo, máquinas y herramientas.

Se han acuñado 2 términos:

Pequeña industria: Es la dedicada a usos de consumo, los edificios para está

categoría de industrias son edificios de uso corriente, con inversión relativamente

pequeña en maquinaria y equipo.

Industria pesada: Se refiere a Industrias que tratan grande cantidades de

productos brutos para convertirlos en productos semielaborados y usualmente se

construyen para larga duración.

Entre los productos suministrados por la industria hay que distinguir entre los

Bienes de consumo, destinados a ser vendidos al consumidor para cubrir sus

necesidades y los Bienes de producción, destinados a producir otros bienes, como

por ejemplo, máquinas y herramientas.

Por Empresa se entiende a aquella figura comercial cuyo objetivo es obtener

beneficios, los cuales generalmente son financieros y para lo cual se requiere el

concurso de diversos elementos físicos (terrenos, construcciones, infraestructura,

maquinaria, equipos, insumos, servicios) y otros intangibles. Generalmente sus

utilidades se producen por la prestación de servicios.

8.1.1 .Definición de maquinaria y equipo.

Por maquinaria se entiende, un implemento mecánico genérico, que se usa en

procesos de fabricación, y que implica la transformación de un material o producto.

Toda maquinaria es equipo, pero no todo equipo es maquinaria. En su concepción

mas simple, maquina es todo aquello que por lo menos transforma la dirección de

una fuerza. Por Ejemplo, una polea.

Por equipo se entiende un término genérico, con el que se definen las facilidades

físicas disponibles para la producción, incluyendo la instalación y servicios

auxiliares, que en su conjunto se diseñan y fabrican para propósitos generalmente

industriales, sin importar el método de instalación, y sin excluir aquellos rubros de

mobiliarios y dispositivos necesarios, para la administración y operación de la

empresa.

Esto quiere decir que los equipos incluyen a la maquinaria, pero hay equipos que

no son maquinaria (por ejemplo los de transporte, cómputo, entre otros).

Pueden darse varias condiciones: Bienes que están instalados y en operación.

Bienes que están instalados, pero que no están en operación.

Bienes que no están instalados.

Desinstalados y armados.

Desinstalados y desarmados.

Pueden ser funcionales,

Para considerarlos como partes, o chatarra

En cualquiera de estas condiciones, deberán considerarse los fletes y gastos de

importación, aplicables en su caso

8.2. PROPÓSITO DE LOS AVALÚOS INDUSTRIALES.

En términos generales, el propósito de cualquier avalúo es obtener una opinión

sobre el valor de un bien, teniendo como base algunos parámetros económicos y

técnicos.

El valor tiene muchas definiciones, se habla de valor comercial (Avalúo

Comercial), valor contable (Avalúo Contable), valor asegurable (Avalúo para

Seguros). Sin embargo, los Avalúos Industriales se basan en premisas

fundamentales:

1. El valor de todo bien, para un momento dado, es ÚNICO, cualquiera que sean

los fines para los cuales es avaluado.

2. La estimación del valor presente, se basa en la expectativa de beneficios

futuros (valor residual).

8.2.1. Factores que afectan el avalúo industrial

Condiciones Socioeconómicas de un País. Las alteraciones prolongadas del

orden público en una determinada región, tienen altísima incidencia económica en

el valor de los equipos, pues se altera el equilibrio normal del mercado.

Políticas Fiscales. Las exenciones o gravámenes que existen en algunas

legislaturas, se reflejan necesariamente en el valor de los Equipos.

Modelos Económicos Imperantes. Los costos de los Equipos Industriales en

Sistemas Económicos Proteccionistas son diferentes a aquellos en Sistemas

donde se impone el libre juego de la oferta y la demanda.

Tipos de Crédito Disponible. Los costos financieros deben ser analizados

cuidadosamente, pues las tasas de interés terminan por incidir en el valor final de

los Equipos Industriales.

-Inflación y Devaluación. Por Inflación se entiende el desequilibrio económico

caracterizado por el alza general de precios y que proviene del aumento del papel

moneda. Su efecto implica pérdida de poder Adquisitivo de la moneda.

8.3. ETAPAS PARA LOS AVALÚOS INDUSTRIALES.

En el presente Procedimiento, se establecen en forma documental, las bases que

permiten unificar y clarificar la utilización de conceptos y técnicas, así como las

directrices básicas, para la ejecución de trabajos de valuación para estimar el valor

de maquinaria, equipo y herramienta, incluyendo equipo de transporte (vehículos

terrestres, aeronaves, embarcaciones y de otro tipo),

Es práctica usual, que el valor de una máquina o equipo, se estime con base en el

análisis de las características intrínsecas (marca, capacidad, edad, estado,

obsolescencia tecnológica y/o funcional, entre otros) y extrínsecas (ubicación,

instalación, obsolescencia económica, tipo de cambio dólar-peso, entre otros)

inherentes al bien, a la verificación de bienes comparables en el mercado que

corresponda, y a la aplicación y ponderación de las variables predominantes.

El proceso valuatorio se puede resumir en los siguientes Ítems:

8.3.1. Definición del problema

8.3.2. Visita y Reconocimiento del Bien. Es conveniente hacer un recorrido

general de la planta, para determinar cuál debe ser la forma más correcta, rápida y

eficaz a seguir en la inspección de los equipos. Es conveniente seguir el diagrama

de Flujo del Proceso de Producción, también se puede realizar la inspección

sección por sección, en lo posible, por grupo de equipos, ello permite presentar

avalúos parciales, lo cual es de gran utilidad para la empresa que solicita el

estudio.

Es la etapa en la cual el avaluador debe revisar físicamente los bienes en estudio,

y observar, investigar y analizar todos aquellos elementos que les agregan o

restan valor a los mismos, incluyendo todos los elementos de demérito y

obsolescencia aplicables. La inspección del equipo, y la información que se

obtenga en el campo, deberá considerar el Uso, Propósito y Finalidad que se le

dará al avalúo.

Si se trata de un Valor en Uso, el avalúo se realizará considerando unidades

mínimas indivisibles (UMI), y en este caso, se deberá analizar con especial

cuidado en verificar como está conformada la UMI a la que pertenece el equipo,

cuales son los elementos aplicables a ésta, las instalaciones comunes, si existen

cuellos de botella, cual es la capacidad requerida del equipo (puede ser diferente a

la real), cuales son las obsolescencias aplicables, entre otros.

La etapa de la inspección del equipo, se puede resumir así:

Identificación del equipo. Normalmente todos los equipos traen una plaqueta

diseñada por el fabricante, ésta tiene número de serie, modelo y país fabricante.

Descripción del Equipo. Se relacionan los componentes y/o accesorios que hacen

parte del equipo, especificando su uso y funcionamiento

Nota. Deberá recabar los datos de placa y número de serie, verificar la capacidad

nominal y real del bien, y comparar la información contra la documentación que le

fue proporcionada, y en caso de que haya diferencias o dudas que hagan presumir

que lo que se inspeccionó pudiera no corresponder al bien a valuar, o que no

exista físicamente algún bien relacionado en el inventario que le fue

proporcionado, deberá informarlo a quien le solicitó el servicio. Verificar si se le

han hecho adiciones al equipo básico para mejorarlo, cuáles han sido estas, su

costo, su resultado, y qué tanta aceptación tienen estas mejoras y/o adiciones en

el mercado.

Diseño especial. Verificar si se trata de un equipo de diseño y construcción

especial, y si es el caso verificar su productividad, sus componentes, su

construcción, entre otros aspectos, para poder estimar su vida útil y su valor.

Instalación. Determinar la forma en que está instalado, como es su cimentación,

alimentación eléctrica, tuberías de proceso, servicio, entre otras características.

Uso. Comparar el uso que se le está dando, o que se le haya dado al bien, y

compararlo con el uso para el que fue diseñado, pues puede ser que se haya

abusado, o se haya utilizado menos de lo normal, lo que repercute en la edad

efectiva y la vida útil remanente .

Adaptaciones extraordinarias requeridas. Verificar si las características de diseño

del equipo, lo hacen aplicable de una manera amplia, o si tiene o requiere alguna

adición, modificación, o adaptación para que pueda ser operable, que no le agrega

valor

Mantenimiento.- Cualificar el tipo de mantenimiento que se le ha dado al equipo, si

únicamente es cuando falla (solo mantenimiento correctivo), si hay mantenimiento

con un programa preventivo documentado (si hay bitácoras, deberá revisarlas),

quién le da el mantenimiento (distribuidor de fábrica, personal interno, contratista

externo, entre otros), qué tipo de refacciones se usan (originales o adaptadas).

Mantenimiento típico. Relacionar cual es la forma típica en que se le da

mantenimiento al equipo (por ejemplo, distribuidor de fábrica para garantizar

exactitud). Esto es muy importante para equipos especializados, que pierden la

garantía de certificación, cuando el mantenimiento se los da alguien diferente al

proveedor original (por ejemplo, en el caso de un microscopio atómico o un

automóvil comprado en una agencia).

Disponibilidad de refacciones. Investigar si se pueden conseguir en el mercado

las refacciones e insumos necesarios para la correcta operación del equipo en

cuestión, y si los costos de estos son razonables.

Reparaciones mayores. Verificar en el campo, si se le han hecho reparaciones

generales al equipo, cuando se le hicieron, quién se las hizo (representante de

fábrica, contratista externo, personal interno), cuanto costaron las mismas, que

tipo de refacciones se usaron (originales de fábrica, hechas en la planta,

substitutos no de fábrica, entre otras) y qué garantía se tuvo de la reparación. Esto

se requiere para estimar debidamente la edad efectiva del bien, y su vida útil

remanente.

Avances tecnológicos. Referenciar cual ha sido el avance de la tecnología con

respecto al bien que se valúa, y en su caso, que medidas se deberán tomar para

ponerlo al día (por ejemplo, actualización de sistemas de medición y control en

una planta industrial).

Problemas de operación. definir cual es la capacidad nominal del equipo, y la que

realmente está dando, la generación de desperdicios, los tiempos muertos, si hay

exceso de consumo de energía, o exceso de mano de obra para la operación ,

entre otras situaciones, ver si se ha hecho un análisis de los problemas técnicos y

de operación, y determinar si estos tienen solución, y cuanto costaría el

remediarlos (costo de la cura de la obsolescencia funcional), y del costo anual

adicional, al normal que representa el seguir operando con los problemas

existentes.

Costo de desinstalación. En su caso, verificar si habría costos importantes de

desinstalación aplicables al caso, para poder llevar el equipo a otro lado.

Contaminación. Deberá verificarse si el bien en estudio, está limpio y libre de

contaminación, de no ser así, y en aquellos casos en que sea necesario, deberá

investigarse y considerarse el costo de limpieza y descontaminación.

Operación del equipo.Observar al equipo operando, y entrevistarse con el

operador y el personal de mantenimiento a cargo, o si no está operando, verificar

desde cuando, y qué protección se le ha dado (si está bajo techo o a la intemperie,

en medio hostil o corrosivo, si se engrasó y/o protegió, si se arranca

periódicamente, entre otras situaciones).

Equipo Nacionalizado.- A través de la revisión de la documentación

correspondiente, verificar si ha sido importado legalmente al país, o se encuentra

mediante importación temporal, entre otros

Materiales. Obviamente, dependen del tipo de trabajo que realiza la Maquinaria.

Propiedades Eléctricas: Cualidades esenciales de los materiales para atraer,

rechazar y/o transmitir energía. Se pueden manifestar por medio de fenómenos

caloríficos o químicos.

Resistencia Eléctrica: Dificultad que opone un material conductor de Energía al

paso de una corriente.

Resistencia Mecánica: Fuerza que se opone al movimiento de una máquina y ha

de ser vencida por la inercia, ésta resistencia, disminuye el efecto útil de la

máquina.

Resistencia Al Desgaste: Oposición del material a consumirse poco a poco por el

uso o el roce.

Resistencia a la Corrosión: Posibilidad de los materiales de perder sus

propiedades físicas y químicas, debido a su desgaste como consecuencia del

rompimiento.

Conductibilidad Eléctrica: Un conductor es un material por el cual puede

transferirse carga eléctrica. Aislador es un material que se resiste al flujo de carga.

Semiconductor es un material intermedio en su capacidad para llevar o transportar

carga.

Características de Fundición y Forja: Por Fundir se entiende el proceso de vaciar

en moldes el metal derretido y por Forja, el proceso de endurecimiento de esos

metales.

Posibilidades de Desplazamiento y Antifricción: Por Desplazamiento, se entiende

la propiedad que los equipos tienen para que por su superficie se muevan

materiales sin objetar resistencia y por Fricción, la oposición a que un cuerpo se

mueva estando en contacto con otro, esta oposición es consecuencia de la

adhesión de una superficie a la otra y por la trabazón de las irregularidades en las

superficies en roce.

Rigidez. Inflexibilidad del material, se asemeja a la dureza.

Maleabilidad: Propiedad del material que permite forjarlo en láminas de distintos

espesores.

Elasticidad: Un cuerpo elástico se define como aquel que puede recuperar su

forma y tamaño original, cuando la fuerza que lo deforma, deja de actuar.

Dilatación Lineal: El efecto más común que produce un cambio de temperatura, es

un cambio en el tamaño con pocas excepciones, todas las sustancias aumentan

su tamaño cuando la temperatura aumenta. El cambio en alguna dimensión

del sólido se llama dilatación lineal.

Diseño de la Maquina: El diseño es la actividad creativa, consistente en determinar

las características exteriores de los equipos. Es lógico, que en muchos casos,

las labores que los equipos desarrollan determinan su diseño. Se debe

analizar la apariencia del equipo, su peso y volumen, su calidad de producción y la

naturaleza del mercado.

Tipo de Combustible: Los equipos industriales pueden funcionar con electricidad,

Gas, gasolina, ACPM, vapor de agua etc.

Mecanismos Articulados: Pueden ser barras fijas, tuberías y sus accesorios.

Instalaciones Eléctricas e Hidráulicas: Hace referencia a la forma de conducción

de la electricidad al motor y al manejo de los fluidos.

Motores: Por motor se entiende aquel tipo o aparato que transforma en energía

mecánica otras clases de energía.

Sistemas de Lubricación: Lubricación es el procedimiento mediante el cual se

engrasa o aceita un equipo, tratando de minimizar el desgaste de sus partes.

Sistemas de Enfriamiento: Mecanismos que permiten mantener la temperatura

adecuada del equipo.

Marca del Equipo: por marca se entiende el distintivo que el fabricante coloca a los

productos de su industria, dependiendo de su reconocimiento y posicionamiento

en el mercado, se deriva su agenciamiento, es decir, la posibilidad de conseguir

repuestos originales.

País Fabricante del Equipo: El grado de Industrialización de un país, es casi

siempre sinónimo de calidad de los equipos que produce.

Grado de Comercialización: Refleja la aceptación en el mercado del equipo. Es

consecuencia lógica de su marca y lugar de fabricación.

Obsolescencia Técnica: Se mide teniendo una visión conjunta de la evolución de

los instrumentos o maquinaria y técnicas exclusivas de una industria determinada.

Ejemplo claro se presenta en la informática, un Computador es obsoleto

técnicamente en 1 año. Equipos de navegación aeronáutica, envasadoras, etc.

Obsolescencia Mecánica: Se refiere al rendimiento mecánico, consecuencia lógica

del desgaste normal de cada parte de los equipos.

Eficiencia mecánica: En una máquina simple, se realiza trabajo de entrada por la

aplicación de una fuerza única y la máquina realiza trabajo de salida, por medio de

otra fuerza única, durante ésta operación ocurren tres procesos:

a. Se suministra trabajo a la máquina.

b. Se realiza trabajo en contra de la fricción.

c. La máquina realiza trabajo útil o de salida. La eficiencia de la máquina, se

puede medir comparando su trabajo de salida contra el trabajo que se le

suministra.

Eficiencia Mecánica = Trabajo de salida/Trabajo de entrada

La eficiencia siempre será un número comprendido entre cero y uno, es práctica

común, expresar ésta cantidad decimal en términos porcentuales. Este dato suele

estar definido en los catálogos suministrados por el fabricante de los equipos, en

caso contrario, es fácilmente calculable, por ejemplo, una máquina que realiza 40

julios de trabajo, cuando se le suministran 80, tiene una eficiencia del 50%

Eficiencia Mecánica = 40 Julios/80 julios = 0.5 = 50%

La máquina ideal tendrá una eficiencia mecánica del 100%.

NOTA. Es el concepto definitivo para determinar el valor del equipo, en el ejemplo

anterior si la Eficiencia mecánica es del 50%, el equipo tendrá como máximo de

valor, el 50% del equipo mas moderno existente en el mercado y que realice las

mismas funciones del equipo avaluado, la comparación preferiblemente debe

hacerse entre bienes de la misma marca.

De lo anterior se deduce que el porcentaje definido en la Eficiencia mecánica, es

el porcentaje de valor que el equipo tiene, calculado sobre el valor del equipo

nuevo.

Condiciones de Severidad. Son las condiciones máximas admisibles de trabajo,

generalmente los equipos están diseñados para funcionar hasta un límite superior

de trabajo, especificado por el fabricante, si la máquina opera por encima de éste

límite, lo más probable es que sufra un deterioro acelerado, entregue resultados

no confiables o en caso extremo, daños irreparables. Algunos equipos traen en su

placa de datos, las condiciones máximas admisibles de operación, así por

ejemplo, los equipos de precisión electrónica deben trabajar a una temperatura

específica, de 18 °C, si operan a una temperatura distinta, su grado de precisión

disminuye. Para las calderas y compresores, se especifica la máxima presión y

temperatura que admiten.

El Grado de Severidad. Es un factor determinante en la productividad y en la vida

útil de las máquinas, especialmente en aquellas cuyo alto grado de precisión se

consigue sólo con métodos modernos electrónicos y mandos especiales de

microprocesadores, lo cual exige que éstas permanezcan en espacios cerrados y

en condiciones ambientales atmosféricas totalmente controladas en lo referente a

temperatura, humedad y limpieza del aire. El avaluador industrial también debe

tener en cuenta la compatibilidad química de los materiales y el tratamiento o

adecuación de los mismos para que no deterioren los equipos, por ejemplo, el

agua de alimentación de las calderas debe tratarse químicamente para eliminar su

acidez, exceso de aire, dureza (dificultas para obtener espuma con el jabón)etc.

causantes de la corrosión o incrustaciones en las cubiertas y tubos de las mismas,

disminuyendo consecuentemente su eficiencia y vida económica útil.

Programa de Mantenimiento. La vida económica útil de las máquinas y equipos

depende en sumo grado del programa de mantenimiento al que estén sujetas.

Por Mantenimiento se entiende el Procedimiento mediante el cual se tratan de

conservar las características físicas y técnicas del equipo, en forma constante a

través del tiempo. El propósito del mantenimiento, es reducir las posibilidades de

que se presenten fallas en el funcionamiento de los equipos, con lo cual se

aumenta la confiabilidad en la cadena productiva y obviamente, reparar daños,

cuando se presenten.

Mantenimiento Correctivo: Hace referencia a la reparación del equipo, es muy

costosa, pues obliga a parar los equipos sin una programación establecido

previamente.

Mantenimiento Preventivo: Es el que se hace antes de que se presente la falla, se

origina en la implementación de rigurosos procedimientos de comprobación e

inspección, permite planear la parálisis de los equipos, por lo general, es más

económico que el correctivo.

Mantenimiento Rutinario: Es el mantenimiento general que se hace a los equipos,

el ejemplo típico, es la lubricación y la limpieza.

Mantenimiento Predictivo: Es una innovación en el mantenimiento de Equipos

Industriales, se realiza mediante trabajos programados que permiten deducir el

estado de los equipos y en consecuencia, determinar la necesidad de reparación.

Ejemplo: medir frecuencias de vibración.

Montaje Electromecánico. El montaje de una máquina debe ajustarse

estrictamente a las reglamentaciones indicadas en los planos y manuales

suministrados por el fabricante y debe ser ejecutado por personal experimentado.

Para su avalúo, los Equipos Industriales se clasifican por grupos homogéneos y

unidades completas, adicionalmente, se deben analizar y describir la ubicación de

los Equipos en la planta y dentro del ciclo productivo, el nombre del Equipo, El

modelo, La serie, su capacidad, Nombre y datos del Proveedor, Año de fabricación

del Equipo, Dimensiones y características técnicas, tipo de trabajo que desarrolla y

su intensidad.

8.3.3. Características técnicas de los equipos. Se debe relacionar como

mínimo, el rendimiento del equipo, característica que indica la rapidez de

producción o eficiencia, para prestar un servicio determinado, esto es importante,

pues permite comparar el equipo con los existentes en el mercado.

8.3.3.1. Del entorno referente al bien en estudio. Identificación del mercado aplicable para la comercialización.- Verificar quienes pueden ser los posibles

compradores, quién pueden ser el usuario final, los revendedores, o los potenciales compradores nacionales o internacionales, entre otros.

8.3.3.2. Zona para comercialización.- Para valores en intercambio, verificar en

qué medida el bien puede ser adecuado para la zona en que se que se encuentra,

o si por alguna razón, debiera ser comercializado en una zona diferente (por

ejemplo, una trilladora demasiado grande para el centro del país, que solo sería de

interés en el noroeste, lo que implicaría un costo por fletes y maniobras a deducir

de su costo total).

8.3.3.3. Problemas ambientales.- Verificar si existe algún problema de

contaminación o ecológico, o sí ha habido algún requerimiento por autoridad

competente, relativo al cumplimiento de normas ecológicas o ambientales,

derivado de la operación del equipo que se avalúa, y si se ha hecho alguna

estimación del costo que originaría corregir el problema (costo de la cura de la

obsolescencia externa). Asimismo, verificar en campo si hay o ha habido

problemas sociales derivados de la operación del equipo que se avalúa.

8.3.3.4. Fletes, maniobras y accesos. Determinar si el costo de los fletes para

llevar el equipo del lugar de fabricación, hasta el lugar en que se está usando, es

anormalmente alto (por ejemplo, equipos que deben ser probados en fábrica para

poder garantizarlos, y que por el exceso de dimensiones, pudieran requerir

desmontar y volver a montar puentes.).

8.3.3.5. Medio ambiente en que opera. Verificar si el medio ambiente general

(por ejemplo, zonas costeras) o específico en que opera el bien (por ejemplo,

atmósferas ácidas en plantas químicas) es agresivo y le afecta en su vida útil y

operación.

8.3.3.6. Documentos Necesarios para el Avalúo. El avaluador deberá recibir el

expediente técnico (la documentación procedente, solicitud de servicio y orden de

trabajo), y realizar una revisión y análisis preliminar de la información en oficina,

con el fin de considerar los alcances de la investigación, y recopilación de todos

los elementos necesarios, para lograr una mejor inspección de campo.

Una vez recopilados e identificados todos los documentos base, se procederá a

realizar un análisis de cada uno de ellos, tales como:

I. Inventario detallado, localización y ubicación de los bienes (pueden estar en

varios lugares).

II. Revisión de facturas, especificaciones, información técnica, legal (por ejemplo

tenencias, pedimentos de importación, certificados y dictamen técnico cuando

sean aplicables) documentos sobre aspectos ambientales y planos, entre otros.

III. Uso autorizado y restricciones (por ejemplo emisiones al medio ambiente

y su cumplimiento).

Algunos de los documentos a solicitar son necesarios para acreditar el valor de

reposición y la propiedad de los equipos, determinar la ubicación exacta de los

bienes, ampliar la descripción de los equipos, entre otros son los siguientes:

8.4. CERTIFICADO DE CONSTITUCIÓN Y GERENCIA

Con el fin de conocer número de matrícula, domicilio, objeto social de la Industria,

representante legal, reformas del Acta y vigencia de la empresa. La Escritura de

Constitución, sirve para determinar la ubicación del inmueble donde se encuentran

los bienes objeto del avalúo, especificando claramente sus linderos y su destino

económico industrial.

8.4.1. Certificado de Cámara y Comercio. Para conocer el objeto social de la

industria y su representante legal.

8.4.2. Pólizas de Seguros. Sobre éste documento se debe determinar claramente

los riesgos que cubre (robo, incendio), el número de la Póliza o contrato de

seguro, la compañía aseguradora o beneficiaria, el valor asegurado, la fecha de

vencimiento.

8.4.3. Contratos de reserva de dominio sin tenencia, para la identificación del

equipo y determinar máquinas en pignoración, si las hay.

8.4.4. Facturas de compra de las máquinas y equipos objeto del avalúo (si

existen), con los correspondientes manifiestos de importación (si fueron

importados). De éstos documentos se extraen costos, fechas de adquisición, casa

representante, país de origen y firma constructora del equipo, derechos

arancelarios, impuesto a las ventas y otros si se causan, descripción detallada de

la mercancía.

8.4.5. Cartas de Nacionalización. Este documento permite garantizar la

legalidad de los equipos motivo del avalúo.

8.4.6. Catálogos y manuales de operación. Son útiles para determinar las

especificaciones y características técnicas del equipo, funcionamiento del equipo,

tipo de mantenimiento al cual debe someterse y en general, normas y sugerencias

para su montaje mecánico y eléctrico.

8.4.7. Otros. Aquí se hace referencia a todos los documentos existentes y que

puedan servir para la realización del avalúo. (Avalúos Anteriores por Ejemplo).

8.4.8. Obtención y clasificación de los datos necesarios para el avalúo.

Separación de los datos generales y específicos de los equipos motivo del Avalúo.

8.5. ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE LA INFORMACIÓN OBTENIDA, Datos

de compra ventas, solicitud de cotizaciones, información de revistas

especializadas.

8.6. ELEMENTOS MOTIVO DEL AVALÚO

8.6.1. El avalúo del Terreno sobre el cual se levanta la Construcción Industria.

8.6.2. El avalúo de la Construcción.

8.6.3. El avalúo de la Maquinaria y Equipo.

8.6.4. El avalúo del Good Will.

8.6.5. El Avalúo del Valor en Marcha.

8.6.6. El Avalúo de otros Intangibles de la industria. Entre estos intangibles se

pueden considerar el Nombre de la Industria y la marca de los productos que

elabora, su posicionamiento en el mercado, las formulas y patentes que tenga

legalmente registradas la, la rentabilidad, etc.

8.7. DECISIONES ADMINISTRATIVAS.

Son decisiones tomadas por la dirección o Gerencia de la Industria y deben ser

respetadas y aceptadas por el avaluador. Estas son: Vida Útil del Equipo, Método

de Depreciación y Cuota de Salvamento.

8.7.1. Método de Depreciación. Por depreciación se entiende la pérdida de valor

del equipo por cualquier causa. Como existen varios métodos de depreciación

(Línea recta, de la suma de los años de vida útil, por citar solo algunos.). La

dirección de la empresa debe definir el método a emplear.

En Colombia se emplea la Depreciación En Línea (Pues para efectos fiscales es la

única que acepta la administración de Impuestos Nacionales, si se quiere emplear

otro sistema de Depreciación, se debe solicitar permiso previamente), aunque no

parece un sistema muy lógico y técnico, pues no puede sufrir la misma

depreciación un equipo de un año de instalado, que cuando hayan transcurrido 5

años.

El método de depreciación llamado Suma De Los Años de Vida Útil, parece ser

más coherente, se procede así: Se establece la vida útil del artículo (Definida por

el fabricante o mediante una decisión administrativa), Se determina la cuota de

salvamento, Al valor original del equipo (actualizado a pesos de hoy), se le resta

el valor de la cuota de salvamento y este es el valor a depreciar. Por cuota de

salvamento se entiende el porcentaje del valor original que se considera

recuperable, después del equipo cumplir su vida útil. Es una decisión netamente

administrativa y depende entre otros, del mantenimiento hecho al equipo.

Se suman luego los años determinados como vida útil, por ejemplo, de 10 años,

entonces se suma 1+2+3+4+5+6+7+8+9+10=55

El resultado de la sumatoria es el divisor de la cantidad a depreciar, si la cantidad

a depreciar es de $50´se divide 50´ entre 55, obtenemos como constante

909.090,0

Para obtener la cantidad a depreciar en el primer año, se multiplica la constante

por 1, si es para el segundo año, la constante se multiplica por 2, y así

sucesivamente, al finalizar todo el proceso, la sumatoria de las depreciaciones

anuales debe dar el valor considerado originalmente como Valor a Depreciar.

En este método pareciera existir mas justicia, pues en la medida en que el Equipo

gana obsolescencia, mayor es la depreciación.

8.7.2. Vida Útil.

Por esta se entiende, el tiempo que duraría en óptimas condiciones de producción

el equipo, normalmente esta definida por el fabricante, aunque esta también

depende del grado de industrialización del país donde se trabaja. Por ejemplo, en

Estados Unidos el ciudadano medio, cambia vehículo cada 3 años, en el Oriente

Medio, el ciudadano promedio cambia vehículo cada año, en Colombia el

ciudadano común obtiene un vehículo en toda su vida productiva. El propietario

puede determinar una vida útil para el equipo, distinta a la definida por el

fabricante.

La vida útil también se puede definir como el período de tiempo durante el cual el

bien es económicamente productivo, Por ejemplo: a medida que una máquina es

utilizada, la mayor parte de sus piezas están sometidas a desgaste, a pesar de

que un adecuado mantenimiento, puede hacer que ese desgaste sea más lento,

las piezas componentes de la máquina alcanzan un grado de desgaste en el cual

fallan y es necesario su reemplazo. Este fenómeno se hace más frecuente a

medida que la máquina va envejeciendo. Si se analizan estadísticas de los costos

de operación, se observará que al cabo de cierto tiempo, el costo por hora de

utilización del equipo, el cual incluye los costos de mantenimiento, se hacen

mayores, en relación con el costo por hora promedio del equipo hasta ese

momento.

Este aumento en el costo de operación del equipo hace que la operación del

mismo ya no sea rentable para la empresa y se dice entonces que la máquina ha

llegado al final de su vida útil económica, y en ese momento es más rentable

reemplazar el equipo viejo por un equipo nuevo.

La vida útil que alcanza un equipo depende, obviamente, de las condiciones de

operación, intensidad de trabajo, tipo de equipo, función desarrollada y

mantenimiento recibido.

8.7.3. Cuota de Salvamento. Es la cantidad de dinero que se puede recuperar

del valor original del equipo, una vez este cumple su vida útil.

8.8. DEFINICIÓN DEL MÉTODO VALUATORIO PARA CADA UNO DE LOS

ELEMENTOS DEL AVALÚO. Este depende de la Información obtenida en la

visita de campo, de las características técnicas de los equipos y de la información

suministrada por la empresa.

Existen tres parámetros para la realización de un avalúo de maquinaria, equipo y

herramienta, indicador de valor físico o neto de reposición (Enfoque de Costos),

indicador de valor de capitalización de rentas (Enfoque de Ingresos) e indicador de

valor de mercado (Enfoque Comparativo de Mercado).

En la práctica Valuatoria de este tipo de bienes, se observa que la aplicación de

los tres enfoques para todos los casos no es procedente, sino que debe analizarse

la aplicabilidad de cada uno de ellos, de acuerdo a las características principales

del bien por avaluar, y si alguno de ellos no es aplicable, el avaluador podrá no

usarlo, pero deberá justificar las razones del porqué no se utilizó.

Por ejemplo, para el caso de chatarra, el único enfoque aplicable es el

comparativo de mercado, y se tiene que explicar el por que no se utilizan los otros

dos enfoques en el trabajo valuatorio. Cuando apliquen, el avaluador de bienes, al

trabajar en el avalúo de maquinaria y equipo, utilizará el Enfoque Comparativo de

Mercado y el Enfoque de Costos, en este caso, descontando las obsolescencias

internas y externas aplicables (entre estas últimas deben considerarse la

económica y la ambiental).

En aquellos casos en que halla un mercado activo de rentas, podría emplear

también el Enfoque de Ingresos, conocido como método de capitalización directa o

método de capitalización del rendimiento, siempre y cuando, se pueda hacer una

correcta asignación del ingreso y de los costos asociados.

Para el caso de que se requieran valores en uso, deberá tomarse en cuenta la

unidad mínima indivisible (UMI) de la que forma parte el equipo, si existen cuellos

de botella, cual es la capacidad requerida del equipo (podría ser menor que la

real), cuales son las obsolescencias aplicables al uso y el lugar actual de

ubicación del bien (pueden ser diferentes que las del caso de intercambio), entre

otros.

8.8.1. Método de Reposición. (Análisis del Costo.).

En este enfoque, se parte del Costo de Reposición o Reproducción Nuevo del

equipo por avaluar, de acuerdo a su capacidad nominal (para el caso de valores

en intercambio), o de la capacidad en uso necesaria (para el caso de valores en

uso), en su caso rebajando del precio cotizado, los descuentos normales

aplicables, y se le descuentan los deméritos por edad, estado de conservación, las

obsolescencias funcional y económica que pudiera tener dicho bien

Procedimiento para el Cálculo.

Definir los elementos que comprenden el valor de reposición.

Recopilar la información técnica.

Determinar el valor de Reposición. Se emplea alguno de los métodos conocidos.

Actualización del Valor Histórico por Índices.

Consiste en la actualización del valor histórico, mediante la aplicación de índices

que reflejan el efecto sobre el valor de la inflación en el país (para equipos

nacionales), y el efecto combinado de la inflación en el país de origen, con la

devaluación del peso frente a la moneda de dicho país, (para equipos extranjeros).

8.8.1.1. Cotización del equipo substituto.

Se deberá obtener la cotización del equipo más moderno que se esté fabricando,

de la misma capacidad nominal con el fabricante original. En caso de que el

fabricante ya no esté produciendo el mismo equipo, o de que no se pueda obtener

la información del mismo, deberá cotizarse un substituto, y deberá obtenerse

información de cuáles son las diferencias en capacidad, productividad, entre otras.

Si no pudiera obtenerse la información del fabricante original, serán aceptables

cotizaciones de equipos de una calidad equivalente. Si la capacidad del equipo

cotizado es diferente al del avaluó, deberá hacerse un ajuste por costo-capacidad

como sigue:

Costo objeto = Costo cotizado x (capacidad objeto/capacidad cotizado) x

El exponente X debe de obtenerse de la experiencia del mercado, y haberse

calculado dentro del rango de capacidades dentro del cual estén las capacidades

del objeto y la del cotizado.

Avaluos Generalidades y Métodos – William Robledo Giraldo Ing. Catastral y Geodesta

Si la calidad del equipo cotizado es relevantemente diferente de la del objeto, hay

que hacer un ajuste en proporción directa a lo que serían los costos de cotización

para esas calidades diferentes (obtenidos de la experiencia del mercado).

En todo caso, deberá verificarse cuáles son los descuentos normales aplicables

(aquellos que se obtienen por pago de contado para el volumen de compra

implicado en la valuación, para cualquier comprador que hiciera la compra, sin

incluir negociaciones extraordinarias no aplicables a este caso en un mercado

abierto).

8.8.2. Si el equipo fuera de un diseño especial, deberá obtenerse planos, y si

no se hubieran proporcionado planos, si esto es aplicable deberá hacerse un

levantamiento de los componentes del equipo, y costearlo. Al costo directo así

obtenido deberá agregársele el costo de la ingeniería, los indirectos y la utilidad

que un fabricante normalmente tendrá para ese tipo de equipos.

Para la valuación de plantas de proceso, se puede aceptar el uso de los costos

proporcionados por firmas de ingeniería y proyectos que den este servicio.

Todos los costos son sin I.V.A. y así se debe de mencionar en el reporte. De esta

manera siempre se podrá agregar dicho I.V.A. en aquellos casos en que este no

sea recuperable.

Debe de verificarse cuales fletes son aplicables (nacionales y/o en el extranjero),

cual es la fracción arancelaria y dependiendo del origen del equipo substituto

cuales serían los seguros, impuestos y gastos de importación aplicables.

8.8.3. Mejoras del equipo por valuar (comparado con el cotizado).Si el equipo

que se valúa tuviera algunas mejoras o accesorios que el substituto no tiene (o el

substituto tuviera unas que el bien objeto no tiene), deberá obtenerse el costo de

estas diferencias, el cual deberá agregarse (o deducirse) al del equipo cotizado.

Costos de Instalación. Para el caso de que el avalúo deba de incluir la instalación,

deberán de considerarse todos los costos y gastos de la misma, incluyendo

cimentaciones, estructuras, tuberías eléctricas y mecánicas hasta las líneas

tróncales, entre otras, incluyendo pruebas y arranque. 8.8.4.Para plantas de

proceso se podrán usar factores multiplicadores de Lang (un factor general para

Avaluos Generalidades y Métodos – William Robledo Giraldo Ing. Catastral y Geodesta

toda la planta ) o Hand ( un factor para cada tipo de equipo) para llegar al costo

instalado que considere la ingeniería, mano de obra, materiales de instalación,

costos de pruebas y arranque, entre otras, partiendo del costo de los equipos sin

instalar. Si se hace así, deberá ponerse especial cuidado en soportar debidamente

los factores usados, ya que pueden presentar una amplia variabilidad.

Si se trata de valores en uso, adicionalmente deberán considerarse los costos y

gastos referentes a las instalaciones comunes de la UMI (unidad mínima

indivisible) a la que pertenece el equipo, por ejemplo cimentaciones comunes,

alumbrado general, entre otros.

8.8.4. Inspección del equipo. Durante la inspección en campo debe verificarse

todo lo que se ha mencionado en las secciones 2.4.1 y 2.4.2, y las referentes al

bien objeto en la sección 2.5.

De la información que se obtenga de los proveedores de equipo del usuario, y la

opinión del valuador, se estimará cual es la vida útil normal a considerar.

8.8.5. Demérito por edad. En función del uso que se le ha dado al equipo (puede

ser mayor o menor al normal) debe estimarse cual es la edad efectiva del mismo,

y comparándola con la vida útil total, se puede estimar el factor de demérito por

edad, de la siguiente manera:

Demérito = edad efectiva/vida útil total.

Al calcular de esta manera el demérito por edad se estaría estimando el valor que

el bien tiene de acuerdo a su edad efectiva, considerando que se encuentra en

buen estado de funcionamiento.

Con respecto a la vida útil total de los equipos, esta puede variar de industria a

industria (e inclusive de empresa a empresa o aún dentro de la misma empresa)

dependiendo de su uso, ubicación, localización, y la información que proporcionan

los fabricantes, los usuarios y la experiencia del valuador deben ser tomados en

cuenta en la determinación de estas.

8.8.5.1. Demérito por estado de conservación. Dependiendo del estado

observado del equipo, habrá casos en los que se requerirán reparaciones para

corregir algún problema para llevar al equipo a la condición de buen estado de

Avaluos Generalidades y Métodos – William Robledo Giraldo Ing. Catastral y Geodesta

funcionamiento correspondiente a su edad efectiva (el problema es curable), u

otros en los que no es factible económicamente hacer la corrección (el problema

no es económicamente curable).

La información de los problemas de operación, y los costos de corrección

mencionados, deben de investigarse durante la inspección física, y deducirse del

costo de reposición nuevo (ya sea instalado o no), para equipos nuevos se

deducirá al 100 %, pero para el caso de equipos usados el valuador deberá

analizar qué porcentaje de deducción es aplicable.

8.8.6. Obsolescencia Funcional (por causas internas).Es posible que el equipo

no esté dando su capacidad, o en comparación con el equipo substituto esté

consumiendo demasiada energía, teniendo baja productividad, generando

demasiado desperdicio, entre otros aspectos.

Alguno de estos problemas puede ser corregible a un determinado costo (es

curable), o habrá otro(s) que no son económicamente curables. Si el problema es

curable, se deduce el costo de la cura.Si el problema no es curable, se deberá

considerar su efecto en el valor descontando el flujo de efectivo debido a los

costos excesivos por el periodo de la vida útil remanente del equipo, a la tasa real

de descuento aplicable, con lo que se tendrá el valor presente antes de impuestos,

y luego quitarle el efecto del ISR y la participación de los trabajadores en las

utilidades (PTU) para llegar al valor de la obsolescencia después de impuestos, la

que deberá deducirse del valor del equipo.

8.8.7. Obsolescencia Económica (por causas externas).En algún caso, habrá

requerimientos de autoridad competente para corregir algún problema de

contaminación (por ejemplo hollín que sale de las chimeneas de las calderas de

ingenios azucareros), y deberá verificarse esta información, y los costos de

corrección (costo de la cura).

Habrá casos en los que la solución a algún problema externo no sea

económicamente factible, y se deba trabajar con él (por ejemplo alto costo de la

materia prima o de los fletes de la misma o del producto terminado) y no sean

curables.

Avaluos Generalidades y Métodos – William Robledo Giraldo Ing. Catastral y Geodesta

Para el caso de valores en intercambio deberán considerarse las obsolescencias

económicas de tipo general que existan para cualquier lugar (por ejemplo

cumplimiento de normas ambientales generales) y para cualquier uso. Además,

los equipos con el tiempo se vuelven menos deseables para el mercado, lo que

origina una obsolescencia económica, que es difícil de cuantificar por el Enfoque

de Costos.

Para el caso de valores en uso, deberán considerase todas las obsolescencias

económicas que apliquen para el lugar en que está el equipo, y el uso actual que

se le está dando. La forma de calcular y deducir las obsolescencias económicas

es de la misma manera como se ha mencionado para la obsolescencia funcional.

8.8.7.1. Conceptos Económicos necesarios en el proceso valuatorio.

Inflación. Es la tendencia generalizada y continua de incremento de los precios

dentro de la economía interna de un país. Su efecto implica que el poder

adquisitivo de una unidad monetaria disminuye con el tiempo.

Para medir los efectos de la inflación en el valor de los bienes existen los Índices

de Precios.

Los Índices de Precios muestran los cambios de los precios en el tiempo, referidos

a un año base y asociados a un lugar geográfico determinado y a una clase de

bienes o grupo de bienes. Por lo tanto, es claro que muestran un comportamiento

promedio de los precios de un grupo de bienes, y no el comportamiento específico

de un bien en particular, por lo que al utilizar los índices de precios para actualizar

valores sobre períodos de tiempo muy prolongados (más de 10 años) se pueden

involucrar desviaciones importantes en los cálculos.

Devaluación. Para el avalúo de bienes extranjeros es importante tener en

consideración la variación del valor relativo de la moneda nacional con la del país

de origen de los bienes. Una moneda puede perder valor con respecto a la del otro

país, caso en el cual se dice que se devalúa; la situación contraria, es decir

cuando se valoriza con relación a la otra moneda, se denomina devaluación.

La variación del valor de la moneda de cada país no es aleatoria, sino que está

regulada por el Sistema Monetario Internacional.

Avaluos Generalidades y Métodos – William Robledo Giraldo Ing. Catastral y Geodesta

El Sistema Monetario Internacional es el marco de reglas, regulaciones y

convenciones que gobiernan las relaciones financieras entre las naciones.

El Sistema de Tipo de cambio es parte fundamental del Sistema Monetario

Internacional y se ocupa de establecer las normas a utilizar para fijar las

diferencias entre las monedas de diferentes países. Los tipos de cambio o

equivalencias de las monedas de los países puede variar de diferentes formas.

La tasa de cambio del peso frente a otras monedas es definido por el tipo de

cambio del dólar con relación a éstas.

8.8.7.2. Aplicación Del Método De Índices.

-Bienes Nacionales. Para bienes nacionales se multiplica el valor de la referencia

(valor histórico) por el factor resultante de dividir el índice de precios actual por el

índice de precios del año de referencia: VR = G * N

VR = Valor actualizado

G = Valor de referencia

N = Factor de tendencia de costos = Índice actual / Índice año de referencia.

Ejemplo 1:

Se desea actualizar el valor de reposición de un bien de fabricación nacional que

costó $45.000.000.oo en diciembre de 1.990.

Índice de precios Dic. 1.990 = 100.o

Índice de precios Sept.1.994 = 164.2

N = 164.2 / 100 = 1.642

VR= G * N = 1.642 = $ 73.890.000.oo

Ejemplo 2:

Se desea actualizar el valor de una edificación construida en 1.991, que tuvo un

costo de $50.000.000.oo.

Índice de precios 1.991 = 155.32

Índice de Precios Sep. 1.994 = 305.36

N = 305.6 / 155.32 = 1.966

VR = G * N = $50.000.000.oo * 1.966 = 98.300.000.oo

Bienes Extranjeros o Importados.

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Para bienes de origen extranjero se debe considerar por un lado el efecto de la

inflación en el país de origen, mediante el Factor de Tendencia de Costos (N)

correspondiente (calculado con los índices de Precios de ese país), y por otro

lado, el efecto de la devaluación o revaluación del peso frente a la moneda del

país de origen del bien. Para involucrar el efecto de la variación del tipo de cambio

se utiliza el factor de Tipo de Cambio (C), calculado como se indica a continuación

= Tipo de cambio actual / tipo de cambio fecha de referencia

Entonces: VR = G * N * C

G = Valor de referencia

N = Factor de tendencia de costos país de origen

C = Factor de Tipo de Cambio

Ejemplos.

Se desea actualizar el valor de un bien fabricado en EEUU, que tuvo un valor de

adquisición de $75.000.000.oo en agosto de 1.990.

Índice de precios Agosto 1.990 = 100.o

Índice de precios Sept. 1.994 = 111.4

Tipo de cambio Agosto 1.990 = $511

Tipo de cambio Sept. 1.994 = $ 816.08

VR = G* N * C

G = $75.000.000.OO

N = 111.4 / 100 = 1.114

C = 816.08 / 511 = 1.597

VR = $75.000.000.OO * 1.114 * 1.597 = $113.429.350.OO

8.8.7.3. Método Comparativo.

Consiste en la investigación con fabricantes, proveedores o representantes de los

fabricantes, en el país o en el exterior, del valor de los bienes de similares

características.Para el caso de construcciones existen algunas estadísticas de

entidades como CAMACOL, CENAC, CONSTRUDATA, que publican información

especializada sobre costos de construcción. En este caso se deben adecuar los

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valores unitarios de metro cuadrado construido, calculados para prototipos de

construcción, a las características específicas de la construcción objeto del avalúo.

En el caso de maquinaria y equipos, si se logra obtener una cotización de un

equipo exactamente igual a aquel que se está avaluando, se tiene una información

muy confiable; sin embargo, si la marca o el modelo ya no son fabricados,

situación bastante común, se deben involucrar en el análisis factores como calidad

relativa entre el equipo cotizado y el que es objeto del avalúo, nivel de tecnología,

trayectoria de la marca, etc.

8.8.7.4. Método de Costo de Fabricación o Presupuesto.

Consiste en la determinación del valor de un bien mediante el análisis del costo de

sus elementos constructivos, la mano de obra involucrada en su fabricación, los

materiales y equipos necesarios, y en general todos los costos de fabricación.

Este método especialmente útil para determinar el valor de construcciones,

equipos que no involucran mucha tecnología como tanques y recipientes e

instalaciones como redes eléctricas, neumáticas, tuberías de vapor o agua, etc.

que se construyen para suplir necesidades específicas.

8.8.7.5. Calculo del Valor Actual.

Se ha definido el valor actual, como valor de reposición menos una depreciación,

entendiendo el concepto de depreciación, como la pérdida del valor ocasionada

por la utilización (desgaste, deterioro, etc.) del equipo, es decir, la depreciación

debe depender de: tiempo de empleo del equipo, intensidad de trabajo,

mantenimiento, condiciones de operación. Para determinar el valor actual del bien,

se debe restar al valor de reposición, el demérito correspondiente al desgaste por

el uso a que éste está sometido el equipo.

La determinación de éste demérito, debe ser realizada técnica y objetivamente,

analizando los factores que intervienen en el proceso de desgaste o deterioro de

un bien, y la incidencia que tiene cada uno en dicho proceso.

El modelo matemático fue desarrollado, con el propósito de contar con una

metodología suficientemente válida desde el punto de vista técnico, pero también

de sencilla aplicación y sobre todo fácil de explicar.

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La utilización de un modelo matemático de éstas características ha permitido, de

otra parte, implementar aplicaciones sistematizadas que facilitan el procesamiento

de la información y agilizan la realización del cálculo de los deméritos y por

consiguiente del valor actual, para grupos de bienes numerosos.

8.8.7.5. -El Valor Residual.

Es el valor que conserva el bien una vez cumplida su vida útil. Es decir, que a

pesar de que la operación del bien ya no es considerada rentable, el bien

conserva aún el valor de mercado o precio en las condiciones en que se

encuentra. La magnitud de dicho valor con relación al valor de reposición

dependerá del tipo de bien de que se trate y el estado en que se encuentre.

A continuación se presenta el modelo matemático desarrollado por el Ingeniero

Germana Noguera Camacho, en el modulo de avalúos de Maquinaria y Equipo, en

el diplomado de avalúos, realizado por la Lonja de Profesionales Avaluadores

(LONPA) y la Universidad Sur Colombiana, facultad de ingeniería, en el año de

1.999.

8.8.7.5.1. Modelo Matemático. Decremento del valor actual con el tiempo.

E Vu T

V = Valor

T = Tiempo

VA = Valor actual

VR = Valor de reposición

Vr = Valor Residual

V

VR

VA

Vr

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E = Edad

8.8.7.6. Ecuación del Valor Actual.

VR - (E/Vu) (VR - Vr), para O E Vu

(1) VA = Vr Para E Vu

En la ecuación (1) del Valor Actual, se puede observar que si la edad del bien es

cero (E=O), entonces el valor actual es igual al valor de reposición, y así mismo, si

la edad es igual a la vida útil (E = Vu), entonces el valor actual, corresponde al

valor residual y lo mismo en el caso de edades superiores a la vida útil.

El demérito corresponde al segundo término de la ecuación (1), en el caso en que

la edad es inferior a la vida útil, esto es:

Demérito o depreciación = (E / Vu) (VR - Vr)

Se observa también que en el caso en que la edad es cero (E = 0), el demérito es

cero. Por el contrario, la magnitud máxima del demérito se obtiene cuando la edad

es igual a la vida útil (E = Vu), en el cual el demérito es (VR - Vr), en caso de que el

valor residual sea cero (Vr = 0), entonces el monto de la depreciación es igual al

valor de reposición y en consecuencia el valor actual del equipo es cero.

8.8.7.6.1 Método de Mercado. Modelo Matemático II.

Es frecuente encontrar en el mercado máquinas que han superado la vida útil

definida por el fabricante, dos y más veces, ello se origina en el

reacondicionamiento sistemático que se da a los equipos. Esta aparente

contradicción, se supera obteniendo como vida remanente del equipo, la diferencia

entre la edad del equipo y su vida útil.

Para la aplicación del modelo matemático en la obtención del valor del equipo, el

mantenimiento debe ser calificado porcentualmente, ésta calificación se otorga en

la visita física y depende del estado de conservación y funcionamiento del equipo

en el momento de la inspección. La depreciación, se califica en función de la vida

útil estimada para la máquina, el mantenimiento dado, la intensidad de trabajo y

las condiciones de severidad y operación del equipo.

El valor de la depreciación se obtiene mediante la fórmula:

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FD = 0.2 + ( 0.8 x 1-E ) Vu x M

FD: Factor de depreciación

0.2: Cuota de salvamento

E : Edad, cantidad de años que tiene la máquina

Vu: Vida útil definida por el fabricante

M : Mantenimiento (calificación dada en la visita)

El valor comercial del equipo se obtiene aplicando la siguiente fórmula

matemática:

Vc = Vr x C x FD x R

Donde: Vc: Valor comercial actual del equipo

Vr: Valor de reposición

C : cantidad, se refiere el número de equipos iguales inspeccionados

FD: Factor de Depreciación obtenido mediante la aplicación de la fórmula

R : Realización, se califica porcentualmente y depende del grado de

comercialización del bien, considerando la potencial demanda y los sectores de

mercado a donde puede dirigirse la oferta del equipo, su nivel tecnológico, su

grado de obsolescencia, la situación actual y las perspectivas económicas y

financieras del país.

-Proporción del Valor Residual.

Es la relación que existe entre el valor residual del bien al final de su vida útil y el

valor de reposición del mismo. Es decir: P = Vr / VR

8.8.7.6.2. Factor de Demerito.

Es un factor que permite obtener el monto del demérito al multiplicarlo por el valor

de reposición. Factor de demérito= (E / Vu) (1 - P)

Ecuación del Valor Actual

Valor del equipo = VR x Factor de demérito

NOTA.- En el caso en que la edad del bien supere la vida útil económica del

mismo, las expresiones a utilizar serían las siguientes:

VA = Vr = VR x P

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Demérito = (VR - Vr)= VR (1 - P)

-Fijación de Valores.

El avalúo total del bien corresponde a la sumatoria de los avalúos parciales de los

componentes de la industria: Terreno, construcciones, maquinaria y equipo, valor

en marcha y Good Will.

8.9. ELABORACIÓN DEL INFORME.

El informe debe ser lo suficientemente claro, para que cualquier persona al leerlo,

lo entienda.

8.10. PRECISIONES VALUATORIOS.

Pese a que el resultado del Avalúo, es independiente del propósito para el cual se

elabora, es posible que un mismo bien tenga valores diferentes, igualmente

correctos. Un Equipo industrial puede representar para una Industria un valor

competitivo, pues hace que ella marche delante de su competencia,

representando una alta inversión, pero puede ser de un valor mínimo en términos

contables, o poco apreciado por una Industria que no tenga la infraestructura

necesaria para su debida explotación. El ejemplo típico de valores diferentes de un

mismo equipo industrial, se da en lo referente a los seguros. El Valor Comercial

del equipo puede ser de 100 unidades y estar asegurado por 120 unidades (Supra

seguro) o por 80 Unidades (Infra seguro).

8.11. AVALÚOS CON PROPÓSITOS CONTABLES. El Decreto 2649 de 1.993,

Reglamenta la Contabilidad en Colombia y en su Artículo 64 establece la

realización de Avalúos Técnicos Contables de los Activos correspondientes a

Propiedades, Planta y Equipo.

Sin embargo, no hay que perder de vista que la Contabilidad es el arte de llevar

cuentas en forma exacta, lo que permite presentar resultados financieros. Pero los

valores contables no reflejan la estructura organizacional de la Industria, ni su

participación en el mercado, ni las características de la oferta y la demanda de los

bienes Avaluados. Adicionalmente, la manipulación de ciertas cuentas como la

Depreciación puede presentar resultados no confiables: la subestimación de la

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depreciación, de los Equipos, puede originar unas sobre utilidades que mostrarían

una Industria de altísima rentabilidad para los Socios.

En síntesis, por Avalúos Contables se entiende aquellos Avalúos que reflejan en

los Estados Financieros, la inversión que la Industria realizó en ellos y la forma

como se provee su recuperación, una vez cumplen su vida útil, pero que ningún

caso, el valor de comercialización del equipo.

Un ejemplo claro de ésta situación es el siguiente: Un vehículo tiene una vida útil

de 10 años, por Depreciación Acumulada, al cabo de éste tiempo, el vehículo sólo

tendría como valor, su Cuota de Salvamento, pero obviamente éste no es su valor

de Realización.

Valor del vehículo : 1.000 Unidades

Vida útil : 10 años

Cuota de salvamento : 10%

Valor a Depreciar=Valor del vehículo -Cuota de Salvamento=1.000 U -100= 900 U.

Valor del vehículo al cabo de 10 años: 100 Unidades (valor Contable).

Pero es lógico suponer, que comercialmente el vehículo vale más de 90 Unidades.

8.11.1. Ventajas de los avalúos contables.

Permiten realizar análisis objetivos de la situación Financiera de la Empresa, lo

que permite una adecuada toma de decisiones.

Determinan las necesidades reales de Reposición de Equipos, permitiendo allegar

los recursos necesarios para ello.

Eliminan la distorsión Originada por la desactualización del valor de los Activos.

Cuantifican las Inversiones realizadas por la Industria en sus equipos.

8.12. AVALÚOS PARA LA OBTENCIÓN DE SEGUROS.

Por Seguro se entiende un contrato en virtud del cual una persona o sociedad

(ASEGURADOR), asume un riesgo que debe recaer sobre otra persona

(ASEGURADO), a cambio del pago de una cantidad de dinero (PRIMA). En

consecuencia, los Seguros son una medida de protección de la Industria frente a

la posibilidad de ocurrencia de un siniestro y son la estimación del valor en el cual

la Industria los cuantifica, ante la probabilidad de ocurrencia del Siniestro: A mayor

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riesgo, mayor cobertura y mayor prima. Los Avalúos cuyo objeto son la

determinación de un Seguro, aunque el valor obtenido es el comercial, permiten

determinar de forma real y objetiva, la suma por la cual debe Asegurarse el

Equipo, evitando de paso las figuras de Infra seguro y Supra seguro.

El Código de Comercio en sus artículos 1101 y siguientes, es claro en lo atinente a

Seguros.

8.13. AVALUÓ INDIVIDUAL DE LOS COMPONENTES DE LA INDUSTRIA.

8.13.1. Terreno. El Avalúo de un terreno Industrial, se Avalúa por cualquier

método: Comparación, Mercado, Potencial de desarrollo o Residual. Lo único que

los diferencia del Avalúo de un lote urbano es que al valor obtenido para el

terreno, se deben sumar todas las adecuaciones hechas en el mejoramiento de su

infraestructura durante el último año, así, éstas se hubieren realizado por fuera del

perímetro del terreno propiamente dicho, la única limitante que se da, es que estas

adiciones no deben superar el valor inicial del terreno y deben haber sido hechas

en el último año.

Ejemplo:

Valor del terreno

5.000 Unidades

Vía en malas condiciones

Si la Industria invierte 8.000 Unidades en el mejoramiento de la vía, aunque como

se ve claramente en el gráfico, ésta inversión, está por fuera del perímetro del

TERRENO DE LA INDUSTRIA

PUERTO DE EMBARQUE

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terreno de la Industria, al valor del terreno obtenido inicialmente, es decir, 5.000

Unidades, sólo puede ser adicionado éste valor, es decir, 500 Unidades, en

consecuencia, el valor del terreno será de 5.500 unidades, el resto de la inversión,

debe haberse reflejado como una VALORIZACIÓN del terreno y necesariamente

estar incorporada al valor obtenido inicialmente.

8.13.2.-Construcciones.Las Construcciones Industriales se avalúan por cualquier

método conocido: Comparación o de Mercado, Reposición a Nuevo o Sustitución,

Renta. La diferencia respecto al Avalúo de una construcción Urbana, radica en

que la Construcción Industrial, debe ser sometida al Código de Seguridad

Industrial y las fallas que presente respecto al citado Código, (su costo de

adecuación), debe ser restado al valor fijado inicialmente para la construcción.

Ejemplo:

El Código de Seguridad Industrial dice que las escaleras de circulación externa

deben tener como mínimo 2,5 Mts de ancho, si las escaleras de circulación

externa de la construcción de la Industria motivo del Avalúo, sólo poseen un ancho

de 1,70 Mts, al valor de la Construcción fijado inicialmente, hay que restar el costo

de Adecuación de la escalera a 2,5 Mts. El Código de Seguridad Industrial dice

que debe haber una batería de baños por cada 25 empleados, si sólo existe en la

construcción una batería de baños por cada 40 empleados, al valor inicial fijado

para la construcción, se debe restar el costo de adecuar baterías de baños para

cada 25 empleados. El Código de Seguridad Industrial dice que la máxima

distancia permitida entre cualquier operario y la puerta de salida más alejada, no

debe ser superior a 25 Mts, si existiera una distancia mayor, el costo de

adecuación a esa distancia, debe ser restada del valor inicial fijado para la

Construcción.

En conclusión, toda violación al Código de Seguridad Industrial, (su costo de

adecuación) debe ser restado del valor fijado inicialmente para la construcción. En

consecuencia, es obligatorio consultar el Código de Seguridad Industrial para el

Avalúo de Construcciones Industriales.

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8.13.3. Maquinaria y Equipo. Por Maquinaria se entiende el conjunto de

Máquinas para un fin determinado y por Máquina, el Conjunto de elementos

destinados a recibir y transformar energía. Los límites de ésta definición son muy

amplios, ya que abarcan desde los dispositivos constituidos por un solo elemento,

que no admiten simplificación, hasta los más complejos, formado por miles de

elementos. En su expresión más simple, Máquina, es todo aquello que por lo

menos, cambia la dirección de una fuerza, por ejemplo, una polea o un tornillo.

También se defina como un mecanismo que transmite la aplicación de una fuerza

a trabajo útil.

Por Equipo se entiende una agrupación de utensilios, Instrumentos y aparatos

esenciales para la realización de un trabajo.

En una máquina simple, se realiza trabajo de entrada por la aplicación de una

fuerza única y la máquina realiza trabajo de salida por medio de otra fuerza única,

durante esta operación ocurren 3 procesos: a. Se suministra trabajo a la máquina;

b. Se realiza trabajo en contra de la fricción; c. la máquina realiza trabajo útil o de

salida y la eficiencia de la máquina se puede medir comparando su trabajo de

salida contra el trabajo que se le suministra.

La eficiencia definida en la anterior ecuación, siempre será un número

comprendido entre 0 y 1.

NOTA. Este ítem es muy importante, pues prácticamente define el valor del

equipo, es función directa del valor, así A mayor eficiencia mecánica, mayor valor.

Los equipos nuevos tienen una Eficiencia mecánica del 100%(Realmente la mayor

eficiencia obtenida, ha sido del 98%, sin embargo, se utiliza el 100%, para los

cálculos.). Si por ejemplo, una maquina tiene una eficiencia mecánica del 42%,

eso implica, que el máximo valor del equipo, es el 42% de lo que vale el equipo

nuevo.

entradadeTrabajo

salidadeTrabajoEficiencia

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8.13.3.1. Equipo Automotor. Este equipo se refiere exclusivamente a los

vehículos, entendiendo por éstos, aquellos equipos que se mueven por intermedio

de un motor. Para el Avalúo de los vehículos, se deben analizar los siguientes

parámetros:

Clase de Vehículo: Hace referencia al tipo de vehículo: Camioneta, Automóvil,

Marca. Distintivo colocado por el fabricante: FORD, MAZDA, CHEVROLET.

Línea. Describe la característica específica del vehículo: 4x4, doble cabina, sedan,

Modelo. Se refiere al año en el cual fue construido el vehículo: 1.996, 1.998,

Color. Impresión que hace en la retina del ojo la luz reflejada por el vehículo:

Rojo, Azul.

Carrocería. Caja del vehículo: Cabinadas, Pick Up.

Capacidad del Vehículo. Hace referencia al tonelaje del vehículo (sí es de carga)

o al número de pasajeros.

Edad del Vehículo. Se relaciona con el tiempo de uso del vehículo: 2 años, 5

años.

Combustible. Elemento vital para el funcionamiento del vehículo: Gasolina

A.C.P.M., Gas.

Transmisión. Comunicación del movimiento de un elemento a otro dentro del

motor del vehículo, puede ser sencilla o doble.

Kilometraje. Recorrido hecho por el vehículo en su vida útil.

Chasis. Armazón que sostiene el motor y la carrocería del vehículo: conserva la

línea original, soldado, no ha sido chocado. Describe el numero que lo identifica

Llantas. Cerco de hierro o de goma que rodea las ruedas de un vehículo, también

se define como la corona de la rueda sobre la que se aplica el neumático: Nuevas,

buen estado, lisas, etc.

Motor. Comunica el movimiento al vehículo mediante la transformación en energía

mecánica de otras clases de Energías: Buen estado, reparado.

Caja. Elemento que encierra los engranajes de los cambios de velocidad en el

vehículo: buena, reparada, normal.

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Frenos. Dispositivo que sirve para detener o moderar la velocidad del vehículo; de

Disco.

Sistema Eléctrico. Se compone de arranque (mecanismo para poner en

funcionamiento el motor). Fusibles: (hilo o chapa metálica, que colocado en un

circuito eléctrico interrumpe la corriente, si ésta es excesiva). Luces (sirven para

iluminar la vía por la cual circula el vehículo, pueden ser altas, bajas,

direccionales, de estacionamiento, reversa, de parqueo, de techo)

Interior del Vehículo. Se relaciona el Estado de la cojineria, tableros e

indicadores

Estado del Vehículo. Se considera el vehículo como un todo, aunque depende

del adecuado uso del mismo.

Mantenimiento. Procedimiento mediante el cual se tratan de conservar las

características físicas y técnicas del vehículo en forma constante, se dirá si ha sido

preventivo o correctivo.

Grado de Comercialidad. Se refiere al posicionamiento que en el mercado ha

obtenido el vehículo, debido a la marca y el agenciamiento.

8.13.3.1.1. Formato empleado para el avalúo de vehículos, es el siguiente:

8.13.3.1.2. Ejemplo.

Bien Objeto De Avaluó: Se trata de un vehículo de servicio particular.

Objeto Del Avaluó: Conocer los aspectos económicos del mercado que establecen

e inciden en el valor comercial del mencionado vehículo, con el fin de ser tenido

en cuenta en transacciones comerciales.

1. Documentos Facilitados.

2. Para el vehículo objeto de avalúo no se facilitaron los respectivos

documentos de propiedad y seguro obligatorio.

3. Descripción De Los Vehículos

CLASE DE VEHICULO : Camioneta

MARCA : Chevrolet

LINEA : 2300 4X4 doble cabina

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MODELO : 1997

COLOR : Desconocido

TIPO DE CARROCERIA : Cabinada

PLACAS No. : Desconocidas

MANIFIESTO O ACTA No. : Desconocido

MOTOR No. : Desconocido

CHASIS : Desconocido

NUMERO DE PUERTAS : 4

CAPACIDAD : 1 Tn. Aprox.

EDAD DEL VEHICULO : 1 año

COMBUSTIBLE : Gasolina

TRANSMISION : Doble

RECORRIDO : Desconocido

3. EVALUACION.

ESTADO FISICO: No se pudo observar sin embargo por la edad y características

se presume que esta en aceptable estado.

PINTURA: Se presume esta en aceptable estado, con el deterioro normal de

acuerdo a su actividad.

CARROCERIA: No se observo, sin embargo se asume que esta en buen estado,

sin evidenciar desajustes severos

CHASIS: No se observo, se asume que conserva la línea y se encuentra en buen

estado, sin haber sido chocado o volcado aparatosamente.

LLANTAS: Se estima que tiene una vida útil promedio 50%.

INTERIOR: Teniendo en cuenta la edad se asume que está en aceptable estado.

INDICADORES: Teniendo en cuenta la edad, tipo de vehículo y considerando que

el nivel de mantenimiento a que ha sido sometido es el normalmente exigido se

presume que la mayoría de los indicadores funcionan.

SISTEMA ELECTRICO

Arranque : Se considera normal

Fusibles : Se considera normal

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Batería : Se considera normal

Luces altas : Se considera normal

Luces bajas : Se considera normal

Direccionales : Se considera normal

Stops : Se considera normal

Luces de reserva : Se considera normal

Luces de Parqueo : Se considera normal

Luz de techo : Se considera normal

MOTOR: No se observó, sin embargo considerando la edad y tipo de vehículo se

presume que puede estar reparado y en normal funcionamiento.

CAJA : Se asume que está en normal funcionamiento siempre y cuando halla sido

sometido al normal mantenimiento correctivo y preventivo exigido por todo

vehículo, que asegure su funcionamiento.

FRENOS: Se asumen que están en normal funcionamiento siempre y cuando

hallan sido sometidos al normal mantenimiento preventivo y correctivo.

ACCESORIOS: Se considera que son estándar

MANTENIMIENTO: Desconocido, sin embargo se considera que ha sido sometido

al normal nivel de mantenimiento correctivo y preventivo exigido por todo vehículo,

que asegure su funcionamiento.

ESTADO ACTUAL DEL VEHICULO: En líneas generales se considera aceptable.

GRADO DE OBSOLESCENCIA La vida útil de un vehículo, esta determinada casi

exclusivamente por su desgaste físico en relación con su edad. Para el caso en

particular se estima que estos vehículos en nuestro mercado poseen una

obsolescencia tecnológica baja.

GRADO DE COMERCIALIDAD Tiene en cuenta factores técnicos como

mantenimiento, estado mecánico y eléctrico del vehículo, obsolescencia

tecnológica, probable vida útil, porcentaje de salvamento y el tiempo de uso.

Mediante la aplicación de estos factores al valor de reposición, determinamos el

valor neto del vehículo con las debidas fluctuaciones de la oferta y la demanda lo

que nos induce a tener en cuenta un factor por comerciabilidad. Por lo anterior y

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teniendo en cuenta las características de demanda en nuestro medio, el vehículo

en cuestión tiene un mercado abierto y vigente, existiendo actualmente un nivel de

oferta y demanda bueno, por tal motivo la comercialización actual se considera a

mediano plazo, siempre y cuando las condiciones operativas sean favorables.

FACTORES DE VALUACION

Los factores que se tuvieron en cuenta para asignar el valor al vehículo fueron los

siguientes:

a. Valor de reposición o sustitución del vehículo, obtenido basándose en la

investigación del mercado a nuevo y usado.

b. Criterios de avalúo como vida útil, tiempo de vida, mayor y mejor uso, estado

operacional, valor de salvamento depreciación, nivel de oferta y demanda, nivel de

comercialización, etc.

AVALUO

LUV 2300 4X4 1997 DOBLE CABINA $18.500.000.oo

TOTAL VALOR $18.500.000.oo

SON: DIECIOCHO MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS M/CTE.

Cordialmente,

WILLIAM ROBLEDO GIRALDO

MP2522249646CND

Matricula Avaluador 158

8.14. EJEMPLO DE AVALUO DE EQUIPOS INDUSTRIALES.

1. Solicitud Del Avaluó. El avalúo de la Maquinaria Industrial de propiedad de la Sra. María Elvira Suarez., y fue solicitado por ella misma, con el propósito de determinar el valor de dichos elementos. 1.1. Avaluadores. La inspección se realizo el día 18 de Agosto de 2010, por el Ingeniero WILLIAM ROBLEDO GIRALDO identificado con el Registro Profesional M P No 2522249646 CND y Matricula de Avaluador No. 01, expedida por la Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores. 1.2. Resultado. A continuación se presenta el informe del avalúo de la Maquinaria.

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1.3. Metodología. El avalúo comercial de la Maquinaria Industrial de la Sra. María Elvira Suarez ha sido realizado en concordancia con los requisitos establecidos por la valoración de Activos en el Decreto 2649 del 29 de Diciembre de 1.993 por la cual se reglamenta la contabilidad en general.

2. Información De La Empresa

Nombre : Maria Elvira Suarez. Domicilio : Calle 6 Nº 41 C - 20 3. Metodología Del Avaluó

3.1. Propietario De Los Equipos Industriales.

María Elvira Suarez.

3.2. Propósito Del Avalúo.

En términos generales el propósito de cualquier avalúo es obtener una opinión sobre el valor de un bien, teniendo como base algunos parámetros económicos y técnicos, en un mercado abierto y en condiciones normales.

3.3. Etapas Para Los Avalúos Industriales

El proceso valuatorio realizado se puede resumir en los siguientes Ítems:

Definición del problema: Avalúo de equipo Elementos motivo del Avalúo: Equipo Industrial. Maquinaria y Equipo a avaluar: Maquinaria utilizada para la elaboración de elementos metálicos y/o accesorios para aseo. Obtención y Clasificación de los datos necesarios para el Avalúo: se realizó en la visita física. Separación de los datos generales y específicos del bien: proceso realizado en oficina. Análisis de Documentos Legales y Técnicos. Algunos de los documentos a solicitar que son necesarios para acreditar el valor de reposición y la propiedad de los equipos, determinar la ubicación exacta de los bienes, ampliar la descripción de los equipos. Análisis e Interpretación de la Información Obtenida: Datos de compra ventas, solicitud de cotizaciones, información de revistas especializadas. Adicionalmente se obtuvo información de la base de datos de la empresa WR INGENIEROS AVALUADORES. Decisiones Administrativas: Son decisiones tomadas por la dirección o Gerencia de la Industria y deben ser respetadas y aceptadas por el Avaluador. Estas son: Vida Útil del Equipo, Método de Depreciación y Cuota de salvamento.

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3.4. La Etapa De La Inspección Del Equipo, Se Puede Resumir Así:

Identificación del equipo. Normalmente todos los equipos traen una plaqueta diseñada por el fabricante, ésta tiene número de serie y modelo. Descripción del Equipo. Se relacionan los componentes y/o accesorios que hacen parte del equipo, especificando su uso y funcionamiento. Características técnicas de los equipos. Se debe relacionar como mínimo, el rendimiento del equipo, característica que indica la rapidez de producción o eficiencia, para prestar un servicio determinado, esto es importante, pues permite comparar el equipo con los existentes en el mercado. La eficiencia mecánica. En una máquina simple, se realiza trabajo de entrada por la aplicación de una fuerza única y la máquina realiza trabajo de salida, por medio de otra fuerza única. Condiciones máximas admisibles de trabajo: generalmente los equipos están diseñados para funcionar hasta un límite superior de trabajo, especificado por el fabricante, si la máquina opera por encima de éste límite, lo más probable es que sufra un deterioro acelerado, entregue resultados no confiables o en caso extremo, daños irreparables. Algunos equipos traen en su placa de datos, las condiciones máximas admisibles de operación, así por ejemplo, los equipos de precisión deben trabajar a una temperatura específica . 4. Definición Del Método Valuatorio

Este depende de la Información obtenida en la visita de campo, de las características técnicas de los equipos y de la información suministrada por la empresa. Para el presente avalúo se emplea una combinación del método de mercado, reposición y valor residual.

5. Avalúo Del Equipo

5.1. Características Y Especificaciones Técnicas De La Compactadora De Material Reciclable Metálico.

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Generalizando el concepto de las maquinas compactadoras de residuos, se componen fundamentalmente de una pala móvil prensadora, accionada por medio de un sistema hidráulico, alojado en el recinto de carga y que actúa por la zona posterior de dicha pala, la cual describe de movimientos alternativos desplazando los residuos vertidos en el recinto de carga hacia el recinto de Compactación. Por acceso de dicho movimiento de vaivén de la pala prensora, los residuos se trasladan y compactan en el interior del contenedor dispuesto a Continuación del recinto de carga descrito. Para evitar problemas propios del acceso de los residuos a los mecanismos hidráulicos dispuestos en la parte posterior de la pala móvil, se conoce ya el procedimiento de cubrir el espacio receptor en el movimiento de avance y retroceso, por medio de placas telescópicas que se extienden o recogen gracias a los movimientos de vaivén del sistema hidráulico, e impiden de esta manera que dichos residuos se depositen incontroladamente entre los mecanismos, bloqueando los movimientos de trabajo de la maquina.

El sistema de amarre está diseñado para una alta confiabilidad, el auto-guía en el auto-amarre está provisto con insertos de alambre de precisión, diseñado para asegurar alrededor de la paca mayor sujeción.

Las Compactadoras de Auto-amarre puerta-abierta pueden procesar materiales reciclables de 1 a 23 toneladas por hora. Prensa compactadora hidráulica horizontal, para material reciclable metálico, (piezas de carrocería, chatarra, latas de aluminio, chapas de hasta 1/16”) fabricada con aceros bajo norma.

ESPECIFICACIONES

FISICAS

SISTEMA

HIDRAULICO

CAPACIDAD

5 A 60 TONELADAS

BOMBA PRINCIPAL 30/10 GPM A 1750 RPM

ANCHO DE LA CAMARA DE 8 A 22” BOMBA AUXILIAR 6 GPM A 3500 RPM

ALTO DE LA CAMARA 5 A 15.5” CAP. DE TANQUE 15 A 70 GL

FONDO DE LA CAMARA 5 A 20” ACEITE HIDRAULICO 46

BOCA DE ALIMENTACION 10 A 40”

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SISTEMA

ELECTRICO

SISTEMA DE

MANDO

SISTEMA TRIFASICO 220V CONTROLADOR POR PLC

AMPERIOS 40 A 100 TABLERO DE CONTROL CICLO AUTOMATICO Y MANUAL

TRIFASICO 440 PILOTOS INDICADORES

PESO DE PACA EN ACERO 15 A 45 LBS.

PESO DE PACA EN CHATARRA Y METAL

160 LBS.

CARACTERÍSTICAS Y BENEFICIOS: Funcionamiento totalmente automático Funcionamiento de las bombas de paletas silencioso Las Vendas de Tensión Múltiples, combinadas con el Programa de Mando

Avanzado de Fluidica, producen un throughput firme de pacas más densas Cuchilla de esquila reversible y reemplazable... Control Digital Programable con contador de pacas Circuitos Hidráulicos Regeneradores Eficaces de Energía... Funcionamientos fáciles con Sistema de Diagnóstico de Computadora (arriba

de 50HP)... Proceso del multimaterial Foto celdas superiores y bajas Desconecte eléctrico Entrega rápida de partes de la compactadora

Ventajas Del Reciclado

Reduce la necesidad de los vertederos y la incineración.

Ahorra energía y evita la contaminación causada por la extracción y

procesamiento de materiales vírgenes.

Disminuye las emisiones de gases de invernadero que son las que

contribuyen al calentamiento global.

Ayuda a sostener el medio ambiente para generaciones futuras.

Recuperar dos toneladas de plástico equivale a ahorrar una tonelada de

petróleo.

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5.2. Equipo Compactadora De Material Reciclable Metalico (Maquina 1).

AVALUO

DESCRIPCION

CLASE DE MAQUINARIA COMPACTADORA VOLTAJE DEL MOTOR 220 V.

MARCA HECHIZA MARCA DEL MOTOR SIEMENS

MODELO 2006 RPM 1750

COLOR VERDE VETUSTEZ 4 AÑOS APROX.

Mantenimiento: Limpieza General, cambio de aceites y correa. Combustible: Eléctrico e Hidroneumático. Lubricación: Aceite Industrial. Condiciones de severidad: 24 Horas. Factor de comercialización: Medio. Grado de obsolescencia: Mínimo. Vida útil actual: 4 años Aprox. Eficiencia mecánica: 95%. País de origen: Colombia.

Valor Total Avaluó Equipo Son: Ciento Ochenta Y Un Millones Quinientos Mil Pesos M/Cte. ($181.500.000.oo)

6. Sustentacion del Avaluó.

La premisa fundamental en el avalúo de equipos industriales, es que su valor

depende básicamente de su grado de operabilidad, su factor de comercialización y

la existencia posible de un potencial mercado.

Para el caso presente, se hicieron análisis especiales debido al valor residual de

los equipos, máxime el estado de postración del modelo económico imperante. La

toma de datos se hizo en forma directa.

Las fuentes de consulta investigadas fueron la base de datos de la empresa,

Avaluos de otras empresas, cotizaciones de equipos, revistas especializadas y

avisos clasificados.

Se analizaron adicionalmente el grado de obsolescencia técnica, mecánica y

funcional, su estado de conservación y métodos de mantenimiento, su mayor y

mejor uso, su vetustez y probable vida residual.

El valor determinado en el avalúo, es el resultado de una combinación del

método de reposición y el método de mercado, valor obtenido mediante el

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análisis de características como tipo de fabricación, país de origen, capacidad,

dimensiones, obsolescencia técnica y funcional, grado de comercialización,

mantenimiento, tipo de trabajo desarrollado por el equipo, condiciones de

severidad, eficiencia mecánica, estado actual, sistema de depreciación.

Para la obtención del valor comercial se conjugaron varios análisis,

teniendo como norte la formula Vc = Vr x Cantidad x O x R

Vc = Valor comercial

Vr = Valor de Reposición

O = Depreciación

R = Realización

NOTA: Para los factores incidentes en la obtención del valor comercial de los

equipos se manejaron porcentajes promedios de la industria, haciendo claridad en

que el mercado del usado con ese grado de obsolescencia es muy dinámico.

Atentamente,

WILLIAM ROBLEDO GIRALDO Ingeniero Catastral y Geodesta M.P. No. 2522249646 C.N.D. M.A.P. No. 0158

8.15. MODELO DE INFORME GENERAL DE UN AVALÚO INDUSTRIAL.

El contenido del informe final de un avalúo industrial puede ser el siguiente:

Consideraciones generales del avalúo

1. Memoria descriptiva

1.1. Solicitante y/o propietario.

1.2. Ubicación geográfica del municipio

1.3. Ubicación del predio dentro del municipio

1.4. Ubicación del predio por comuna

1.5. Descripción del sector

1.6. Servicios públicos existentes y posibilidades de ampliación

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1.7. Nivel social y económico del sector

1.8. Vías de acceso al sector y al predio

1.9. Tipo de vías. Posibilidad de soportar alto flujo de vehículos de carga

1.10. Posibilidad de estacionamiento

1.11. Usos del suelo industrial circundantes

1,12. Nivel de contaminación visual y auditiva

1.13. Facilidad de exportación

2. Aspectos jurídicos

2.1. Titulación

2.2. Matricula inmobiliaria

2.3. Ficha catastral

2.4. Tipo de industria

2.5. Generalidades tributarias

3. Linderos y áreas.

3.1. Según escritura

3.2 Según carta catastral

3.3. Según visita

3.4. Área del lote

3.5. Área construida zona administrativa

3.6. Área construida zona de instalación de equipos

3.7. Área zona de bodegas

3.8. Área total construida.

4. Característica generales del lote

4.1. Topografía.

4.2. Forma.

4.3. Frente principal

4.4. Fondo principal

4.5. Relación frente-fondo

5. Características generales de la construcción.

5.1. Cimentación

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5.2. Muros

5.3. Cielos rasos

5.4. Cubierta

5.5. Fachada

5.6. Pisos

5.7. Baños

5.8. Cocina

5.9. Instalaciones hidráulicas

5.10. Instalaciones eléctricas

5.11. Materiales predominantes en la construcción

5.12. Acabados

5.13. Vetustez

5.14. Estado de conservación

6. Maquinaria y equipos.

6.1. Tipo de maquinas y/o equipo

6.2. Fabricante

6.3. País de origen

6.4. Vida útil del equipo determinada por el fabricante

6.5. Mantenimiento

6.6. Correctivo

6.7. Preventivo

6.8. Rutinario

6.9. Predictivo

6.10. Variaciones técnicas del equipo

6.11. Valor original del equipo

6.12. Vida activa del equipo

6.13. Método de depreciación

6.14. Cuota de salvamento

6.15. Descripción del equipo

6.16. Materiales del equipo

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6.17. Propiedades eléctricas

6.18. Resistencia eléctrica

6.19. Resistencia mecánica

6.20. Resistencia al desgaste

6.21. Resistencia a la corrosión

6.22. Conductibilidad eléctrica

6.23. Características de fundición y forja

6.24. Posibilidades de desplazamiento y antifricción

6.25. Rigidez

6.26. Maleabilidad

6.27. Elasticidad

6.28. Dilatación lineal

6.29. Diseño de la maquina

6.30. Tipo de combustible

6.31. Mecanismos Articulados

6.32. Mecanismo de elevación

6.33. Uniones

6.34. Tuberías y accesorios

6.35. Instalaciones eléctricas

6.36. Instalaciones Hidráulicas

6.37. Calderas

6.38. Turbinas

6.39. Condensadores

6.40. Eyectores de aire

6.41. Motores

6.42. Sistemas de enfriamiento

6.43. Sistemas de lubricación

6.44. Equipo de fundición

6.45. Bombas y compresores

6.46. Instrumentos de control

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6.47. Maquinas calculadoras

6.48. Funcionamiento

6.49. Características básicas de funcionamiento

7. Equipo automotor

7.1. Fecha de compra

7.2. Fabricante

7.3. Modelo

7.4. Manifiesto de aduana

7.5. Valor original del vehículo

7.6. Tiempo de uso

7.7. Kilómetros recorridos

7.8. Vida útil definida por el fabricante

7.9. Reparaciones

7.10. Variaciones técnicas

7.11. Vida útil estimada para el vehículo

7.12. Método de depreciación

7.13. Cuota de salvamento

7.14. Descripción del vehículo

7.15. Marca

7.16. Modelo

7.17. Carrocería

7.18. Color

7.19. Motor

7.20. Chasis

7.21. Serie

7.22. Puertas

7.23. Capacidad

7.24. Placas

7.25. Servicio

7.26. Línea

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7.27. Transmisión

7.28. Kilometraje

7.29. Llantas

7.30. Motor

7.31. Caja

7.32. Frenos

7.33. Sistema eléctrico

7.34. Interior del vehículo

7.35. Mantenimiento

7.36. Estado del vehículo

7.37. Grado de comercialización

8. Valor en marcha.

8.1. Consideraciones

9. Good Will

8.3. Consideraciones

10. Cuadro de valores

10.1 Área del lote

10.2 Valor Mts² lote

10.3 Valor total lote

10.4 Área construcción

10.5 Valor Mt² construcción

10.6. Valor total construcción

10.7. Valor maquinaria y equipo

10.8. Valor en marcha

10.9. Valor good will

10.11. Valor total avalúo. Se hace la sumatoria de los valores determinados a los

terrenos, construcciones, anexos, maquinaria y equipo, valor en marcha y good

will, el valor así obtenido es el valor total de la industria

11. Sustentación del avalúo

11.1. Para el lote

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11.2. Para las construcciones

11.3. Para los equipos y maquinaria

11.4. Para valor en marcha

11.5. Para good will

11.6. Indicadores económicos

11.7. Recomendaciones y conclusiones

11.8. Documentación de cálculo

11.9. Documentos examinados

11.10. Anexos

11.11 Fotográfico

11.12 Cartográfico

8.28. Matriculas profesionales

8.29. Honorarios

8.30. Bibliografía

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Notas Especiales. Normatividad Sobre Avalúos Y Avaluadores.

La normatividad vigente sobre avalúos y avaluadores en Colombia, no es

coherente, y es el fruto de haber incluido en diversos estatutos, una que otra

norma sobre el tema, la multiplicación de normas crea confusión y no está

respondiendo a la finalidad perseguida que es claridad, transparencia y

profesionalismo en la materia, para que el avalúo cumpla con el propósito

fundamental de facilitar la toma de una decisión económica, contando con la

herramienta adecuada que es el informe valuatorio.

Con la inclusión de un artículo sobre los avalúos y los avaluadores en la Ley 510

de 1999, para los avalúos del sector financiero y luego con normas muy parecidas

en la Ley 546 de 1999 - Ley Marco de Vivienda y en la Ley 550 de 1999 - Ley de

Reactivación Empresarial, se pretendió crear un estatuto general sobre los

avalúos y los avaluadores, plasmado en el Decreto 422 de 2000 y en la

Resolución de la Superintendencia de Industria y Comercio No. 22639 de 2000,

hoy sustituida por la No. 13314 de 2001.Esta regulación se ocupó

fundamentalmente de dos aspectos de la materia: la técnica y el informe de

avalúo, y el avaluador y su registro; este segundo punto se vino abajo en la Corte

Constitucional, el alto tribunal manteniendo su tradición en la materia, concluyó

que la regulación sobre profesiones y oficios esta reservada al legislador. Los

requisitos para el ejercicio de las profesiones y oficios solamente pueden ser

impuestos por el legislador.Las autoridades administrativas carecen de

competencia para restringir el ejercicio de profesiones y oficios (Sentencia C-1265-

2000).(Lonja de Propiedad Raiz de Bogota).

Algunas de las normas están contenidas en:

Decreto 2811 DE 1974. Por el cual se dicta el Código Nacional de Recursos

Naturales Renovables y de Protección al Medio Ambiente.

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Ley 56 de 1981. Ministerio de Minas y Energía. Por la cual se dictan

disposiciones sobre obras públicas de generación eléctrica, acueductos, sistemas

de regadío y otras. Fue reglamentada parcialmente por el decreto 1324 de 1995.

Decreto No. 1122 DE 1982. Por el cual se reglamenta el artículo 132 del Decreto

410 de 1971, Código de Comercio. <APORTES EN ESPECIE POSTERIORES A

LA CONSTITUCIÓN>. Cuando se constituya una sociedad que deba obtener

permiso de funcionamiento, los aportes en especie se avaluarán unánimemente

por los interesados constituidos en junta preliminar, y el avalúo debidamente

fundamentado se someterá a la aprobación de la Superintendencia de

Sociedades.

Decreto No. 2024 DE 1982. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56 de

1981.

Decreto 222 DE 1983. (Febrero 2). Por el cual se expiden normas sobre contratos

de la Nación y sus entidades descentralizadas y se dictan otras disposiciones.

Nota 1: Derogado parcialmente por el Decreto 1685 de 1991, por la Ley 14 de

1991, por la Ley 31 de 1992 y por la Ley 80 de 1993 (Esta última dejó vigentes los

artículos 108 a 113 de este Decreto).

Nota 2: Reglamentado parcialmente por el Decreto 865 de 1992, por el Decreto

767 de 1988, por el Decreto 456 de 1988, por el Decreto 350 de 1987, por el

Decreto 1355 de 1984, por el Decreto 996 de 1984, por el Decreto 586 de 1984,

por el Decreto 148 de 1984, por el Decreto 3500 de 1983, por el Decreto 3184 de

1983, por el Decreto 2875 de 1983, por el Decreto 2291 de 1983, por el Decreto

2228 de 1983, por el Decreto 1613 de 1983 y por el Decreto 1395 de 1983.

Nota 3: Modificado por la Ley 45 de 1990.

Nota 4: Reglamentado por el Decreto 984 de 1989 y por el Decreto 837 de 1989.

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Decreto No. 482 DE 1984. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56 de

1981

Decreto No. 2580 DE 1985. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56 de

1981

Ley 9 DE 1989. Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo

municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones.

contiene, además de las normas sobre planes de desarrollo municipal, las

relacionadas con la compraventa y expropiación de inmuebles; además dispone

que para su adquisición, la Nación, las entidades territoriales, las áreas

metropolitanas y las asociaciones de municipios, si están autorizadas, deben tener

como precio base de la negociación el avalúo efectuado por el Instituto Geográfico

Agustín Codazzi o por la entidad que cumpla sus funciones. Igualmente se precisa

que el precio máximo de la negociación debe ser fijado por el mismo Instituto

"Artículo 13. Corresponderá al representante legal de la entidad adquiriente,

previas las autorizaciones estatutarias o legales respectivas expedir el oficio por

medio del cual se disponga la adquisición de un bien mediante la enajenación

voluntaria directa...

El precio base de la negociación se fundamentará en el avalúo efectuado por el

Instituto Geográfico ¿Agustín Codazzi¿ o la entidad que cumpla sus funciones, el

cual se anexará a la oferta de compra. El avalúo tendrá una antelación máxima de

seis (6) meses respecto a la fecha de la notificación de la oferta de compra.

"Artículo 15. El precio máximo de adquisición será fijado por el Instituto Agustín

Codazzi o por la entidad que cumpla sus funciones, de conformidad con el artículo

18 de la presente ley..."

Ley 80 DE 1993. Por la cual se expide el estatuto general de contratación de la

administración pública”.

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Ley 99 DE 1993. (Diciembre 22). Reglamentado por el Decreto Nacional 1713 de

2002, Reglamentada por el Decreto Nacional 4688 de 2005, Reglamentada

parcialmente por el Decreto Nacional 3600 de 2007. por la cual se crea el

Ministerio del Medio Ambiente, se reordena el Sector Público encargado de la

gestión y conservación del medio ambiente y los recursos naturales renovables, se

organiza el Sistema Nacional Ambiental, SINA, y se dictan otras disposiciones.

Avaluos de Medio Ambiente y Recursos Hídricos (Art. 111). Daños Ambientales.

Ley 105 DE 1993. Por la cual se dictan disposiciones básicas sobre el transporte,

se redistribuyen competencias y recursos entre la Nación y las Entidades

Territoriales, se reglamenta la planeación en el sector transporte y se dictan otras

disposiciones. ARTICULO 34. Adquisiciones de Predios.

Decreto Numero 2649 DE 1993. Por el cual se reglamenta la contabilidad en

general y se expiden los principios o normas de contabilidad generalmente

aceptados en colombia.

a) Artículo 1º, se entiende por principios o normas de contabilidad generalmente

aceptados en Colombia, el conjunto de conceptos básicos y de reglas que deben

ser observados al registrar e informar contablemente sobre los asuntos y

actividades de personas naturales o jurídicas.

Apoyándose en ellos, la contabilidad permite identificar, medir, clasificar,

registrar, interpretar, analizar, evaluar e informar, las operaciones de un ente

económico, en forma clara, completa y fidedigna.

b) El artículo 10º, referente a la norma básica de Valuación o Medición, señala:

“…Tanto los recursos como los hechos económicos que los afecten deben ser

apropiadamente cuantificados en términos de unidad de medida. Con sujeción a

las normas técnicas, son criterios de medición aceptados el valor histórico, el

valor actual, el valor de realización y el valor presente.

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Valor de realización o de mercado es el que representa el importe en

efectivo, o en su equivalente, en que se espera sea convertido un activo o

liquidado un pasivo, en el curso normal de los negocios. Se entiende por valor

neto de realización el que resulta de deducir del valor de mercado los

gastos directamente imputables a la conversión del activo o liquidación del

pasivo, tales como comisiones, impuestos, transporte y empaque.

c) Artículo 35, Activo. Un activo es la representación financiera de un recurso

obtenido por el ente económico como resultado de eventos pasados, de cuya

utilización se espera que fluyan a la empresa beneficios económicos futuros.

d) El articulo 64 relacionado con la norma técnica de las Propiedades, Planta y

Equipo, en la parte pertinente indica: Las propiedades, planta y equipo,

representan los activos tangibles adquiridos, construidos, o en proceso de

construcción, con la intención de emplearlos en forma permanente, para la

producción o suministro de otros bienes y servicios, para arrendarlos, o para

usarlos en la administración del ente económico, que no están destinados para la

venta en el curso normal de los negocios y cuya vida útil excede de un año.

El valor histórico de estos activos incluye todas las erogaciones y cargos

necesarios hasta colocarlos en condiciones de utilización, tales como los de

ingeniería, supervisión, impuestos, intereses, corrección monetaria

proveniente del UPAC (hoy UVR) y ajustes por diferencia en cambio.

El valor histórico se debe incrementar con el de las adiciones, mejoras y

reparaciones, que aumenten significativamente la cantidad o calidad de la

producción o la vida útil del activo.

Se entiende por vida útil el lapso durante el cual se espera que la propiedad,

planta o equipo, contribuirá a la generación de ingresos. Para su determinación

es necesario considerar, entre otros factores, las especificaciones de fábrica,

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el deterioro por el uso, la acción de factores naturales, la obsolescencia por

avances tecnológicos y los cambios en la demanda de los bienes o o servicios

a cuya producción o suministros contribuyen.

La contribución de estos activos a la generación del ingreso debe reconocerse

en los resultados del ejercicio mediante la depreciación de su valor histórico

2. Concordante con lo anterior, el Decreto 2650 de 1993, contentivo del Plan

Único de Cuentas para Comerciantes y sus modificatorios, señala:

El Grupo 15 de Propiedades, planta y equipo, prevé que, deben registrarse al

costo histórico, del cual forman parte los costos directos e indirectos causados

hasta el momento en que el activo se encuentre en condiciones de utilización o en

condiciones de puesta en marcha o enajenación.

En el último párrafo de la descripción de la cuenta que integra dicho grupo,

expresa que la diferencia resultante con el precio de enajenación se

registrará en la cuenta de Ingresos (gastos) no operacionales.

La dinámica de la cuenta 1592, Depreciación Acumulada, indica en los débitos

que, se afectará por el valor de la depreciación acumulada ajustada que tengan

los bienes dados de baja por venta, cesión, destrucción, demolición,

obsolescencia, daño irreparable, por inservibles, pérdida o sustracción.

La dinámica del rubro 4245 – Utilidad en venta de Propiedades, Planta y Equipo,

expresa que en ella debe registrarse la diferencia a favor del ente económico que

resulta entre el precio de venta de las propiedades, planta y equipo y su valor en

libros.

En tanto que en la Cuenta 5310 – Pérdida en venta y retiro de bienes, se

registrará el valor de las pérdidas en que incurre el ente económico por la venta y

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retiro de bienes, tales como inversiones, cartera, propiedades, planta y equipo,

intangibles y otros activos.

De lo anteriormente expuesto y advirtiendo que la sociedad con motivo de la

realización de los avalúos técnicos de sus activos, debió en cada ejercicio, según

el resultado que le arrojara, constituir la provisión por el mayor valor que se

reflejara contablemente, respecto del valor comercial, es de señalar que, el

tratamiento contable de lo expresado en su escrito, en el momento de la venta de

dichos activos deben cancelarse las cuentas correspondientes al costo ajustado

por inflación y la depreciación acumulada ajustada y, reconocer de igual forma la

utilidad o la pérdida que se genere producto de su enajenación.

Ley Número 160 DE 1994. "Por la cual se crea el sistema nacional de reforma

agraria y desarrollo rural campesino, se establece un subsidio para la adquisición

de tierras, se reforma el Instituto Colombiano de Reforma Agraria y se dictan otras

disposiciones".

Ley 136 DE 1994. por la cual se dictan normas tendientes a modernizar la

organización y el funcionamiento de los municipios. Aplicable a los distritos,

municipios y áreas metropolitanas fijó plazo para el pronunciamiento del Instituto

en treinta días hábiles haciendo referencia de que regula los efectos del artículo

15 de la Ley 9ª de 1989 e hizo obligatoria la intervención del Agustín Codazzi en el

término señalado, so pena, para los funcionarios de la entidad que lo incumplan de

incurrir en causal de mala conducta. La norma aplicable para el desarrollo de las

atribuciones de la Ley 9ª de 1989, en lo atinente a los avalúos, por las entidades

estatales para la adquisición o venta de inmuebles en forma directa, fue entonces

la contenida en el artículo 198 de la Ley 136 de 1994.

La Ley 136 de 1994, desarrolla de manera expresa el contenido del artículo 15 de

la Ley 9ª de 1989, para los casos de adquisición, por enajenación directa o

expropiación de inmuebles por parte de las entidades públicas; la precisión

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consignada en el Decreto Reglamentario 855 de 1994, de que los avalúos en

cuestión se refieren tanto a la venta como a la adquisición, quedó vigente por

cuanto la modificación por la ley sólo se ocupó de imponer al Instituto la obligación

de realizarlos. Del mismo modo, el Decreto 2150 de 1995 solamente modificó el

régimen previsto por la Ley 136 de 1994 al establecer la alternativa de recurrir al

instituto, o acudir a una persona jurídica o natural, registrada, autorizada y

escogida por la lonja de propiedad raíz, donde esté ubicado el inmueble, para que

verifique el avalúo.

La obligación del Instituto de asumir el encargo en el término fijado de treinta días

improrrogables, so pena de mala conducta de sus funcionarios, quedó vigente y es

plenamente exigible (art. 198, Ley 136 / 94), siempre y cuando no se haya optado

por recurrir a la opción privada.

Decreto 855 DE 1994. (Abril 28). Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley

80 de 1993 en materia de contratación directa.

El Decreto Reglamentario 855 de 1994, al regular la forma como deben efectuarse

los avalúos de inmuebles en las negociaciones estatales, determinó que éstos se

efectúan "para efectos de la venta o adquisición" de los mismos. La venta, así,

entró a formar parte, por referencia expresa, de las consideraciones de la Ley 9ª

de 1989.

Artículo 15. Para efectos de la venta o adquisición de inmuebles, las entidades

estatales solicitarán un avalúo, que servirá como base de la negociación. Dicho

avalúo será efectuado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, previa solicitud

de la entidad.

Si pasados quince días hábiles contados a partir de la solicitud, ésta no fuere

atendida, o el Instituto manifiesta su imposibilidad de hacerlo, la entidad

contratará, con tal fin, una persona natural o jurídica experta en la materia.

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Decreto No. 1139 DE 1995. Del avalúo comercial. Por el cual se reglamenta

parcialmente la Ley 160 de 1994, en lo relativo a la elaboración del avalúo

comercial de predios y mejoras que se adquieran para fines de reforma agraria y

la intervención de peritos en los procedimientos administrativos agrarios de

competencia del INCORA.

Decreto Numero 2150 DE 1995. Por el cual se suprimen y reforman regulaciones,

procedimientos o trámites innecesarios, existentes en la administración pública.

Artículo 27°. Avalúos de bienes inmuebles. Los avalúos de bienes inmuebles

que deban realizar las entidades públicas o que se realicen en actuaciones

administrativas, podrán ser adelantados por el Instituto Geográfico Agustín

Codazzi o por cualquier persona natural o jurídica de carácter privado, que se

encuentre registrada y autorizada por la lonja de propiedad raíz del lugar donde

esté ubicado el bien para adelantar dichos avalúos.

Parágrafo. Si la entidad pública escoge la opción privada, corresponderá a la lonja

determinar, en cada caso, la persona natural o jurídica que adelante el avalúo de

bienes inmuebles."

Sin embargo el Gobierno Nacional, en desarrollo de las facultades extraordinarias

concedidas por el artículo 83 de la Ley 190 de 1995, expidió el Decreto 1250 del

mismo año que cambia el régimen creado por la Ley 136 de 1994. El artículo 27

del nuevo estatuto, concebido para eliminar los trámites innecesarios, dispuso que

los avalúos de bienes inmuebles que deban efectuar las entidades públicas o que

tengan lugar en actuaciones administrativas, pueden realizarse por el Instituto

Geográfico Agustín Codazzi o por cualquier persona natural o jurídica de carácter

privado, registrada y autorizada por la lonja de propiedad raíz del lugar en donde

esté ubicado el inmueble correspondiendo a la lonja escoger a quien adelante la

diligencia en caso de que se opte por la vía privada.

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Resolución No. 2965 DE 1995. Instituto Colombiano de la Reforma Agraria.

Procedimiento para la práctica, elaboración y rendición de los avalúos

comerciales. Por la cual se establece el procedimiento para la práctica,

elaboración y rendición de los avalúos comerciales de predios y mejoras rurales

que se adquieran para fines de reforma agraria y se dictan otras disposiciones.

Resolución No. 2964 DE 1995. Instituto Colombiano de la Reforma Agraria.

Tarifas para el pago de servicios de avalúos. Por la cual se establecen las tarifas

para el pago de los servicios por la realización de avalúos comerciales de predios

y mejoras rurales en los programas de reforma agraria, y el reconocimiento de los

gastos de las diligencias de inspección ocular y el valor total de los dictámenes

que se practiquen y rindan en otros procedimientos agrarios.

Circular Externa Número 12 DE 1997. Superintendencia de Sociedades.

Ley 388 De 1997. Por la cual se modifica la ley 9a. de 1989, y la ley 3a. de 1991 y

se dictan otras disposiciones”.. Avalúos para Enajenación voluntaria, Expropiación

forzosa y Administrativa, Cálculos de plusvalía, Transferencia de derechos de

Construcción, Valoración de Planes Parciales.

Decreto Número 1420 DE 1998. Por el cual se reglamentan parcialmente el

artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los

artículos 56, 61,62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el

artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos.

Decreto Número 1504 DE 1998. Por el cual se reglamenta el manejo del espacio

público en los planes de ordenamiento territorial.

Decreto Número 1507 DE 1998. Por el cual se reglamentan las disposiciones

referentes a planes parciales y a unidades de actuación urbanística contenidas en

la Ley 388 de 1997.

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Decreto Número 151 DE 1998. Por el cual se dictan normas relativas a los

mecanismos que hacen viable la compensación en tratamiento de conservación,

mediante la transferencia de derechos de construcción y desarrollo.

Decreto Número 1599 DE 1998. Por el cual se reglamentan las disposiciones

referentes a la participación en plusvalía de que trata la Ley 388 de 1997.

Decreto Número 540 DE 1998. Por el cual se reglamentan los artículos 58 de la

Ley 9ª de 1989 y 95 de la Ley 388 de 1997 en materia de transferencia gratuita de

bienes fiscales.(Avalúos para titulación de Vivienda de Interés Social.)

Decreto Número 1052 DE 1998. Por el cual se reglamentan las disposiciones

referentes a licencias de construcción y urbanismo, al ejercicio de la curaduría

urbana, y las sanciones urbanísticas.

Resolución Número 620 DE 2.008. Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Por la cual se establece la metodología para la realización de los avalúos ordenados por la Ley 388 de 1997. En uso de las facultades legales y en especial de las que le confieren los estatutos aprobados por el Decreto 2113 de 1992, el Decreto 1008 de 1993 y el Decreto 1420 de 1998,

Resolución Número 70 De 2.008. Instituto Geográfico Agustín Codazzi Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la formación catastral y la conservación catastral. Derogo las resoluciones 2555 de 1988. 141 de 1995, 473 de 1997, 159 de 2004, 556 de 2004 y 1166 de 2010, expedidas por la Dirección General del Instituto Geográfico "Agustín Codazzi.

Circular Externa Número 002 DE 1998. Superintendente de Valores.

Por la cual se define el marco conceptual y normativo de la revisoría fiscal.

Ley 510 De 1999. Por la cual se dictan disposiciones en relación con el sistema

financiero y asegurador, el mercado público de valores, las Superintendencias

Bancaria y de Valores y se conceden unas facultades. Artículo 86. Cuando se

entreguen bienes en dación en pago de créditos hipotecarios a los

establecimientos de crédito acreedores,

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Ley 546 De 1999. Por la cual se dictan normas en materia de vivienda, se

señalan los objetivos y criterios generales a los cuales debe sujetarse el Gobierno

Nacional para regular un sistema especializado para su financiación, se crean

instrumentos de ahorro destinado a dicha financiación, se dictan medidas

relacionadas con los impuestos y otros costos vinculados a la construcción y

negociación de vivienda y se expiden otras disposiciones. Artículo 50. Avalúos y

Avaluadores. (Avalúos Hipotecarios)

Ley 550 De 1999. Por la cual se establece un régimen que promueva y facilite la

reactivación empresarial y la reestructuración de los entes territoriales para

asegurar la función social de las empresas y lograr el desarrollo armónico de las

regiones y se dictan disposiciones para armonizar el régimen legal vigente con las

normas de esta ley. Artículo 60. Avalúos y Avaluadores. Artículo 61. Reglas

especiales para avalúos de bienes diferentes a terrenos o construcciones en los

acuerdos de reestructuración. Artículo 62. Procedimiento para la selección de

Avaluadores. Artículo 72. Causales de recusación e impedimento de los

promotores, peritos y Avaluadores. Artículo 79. Vigencia.

Decreto Número 297 De 1999. Por el cual se modifica el Decreto 1052 de 1998,

en lo relacionado con la prórroga de licencias de construcción y urbanismo.

Decreto Número 254 De 2000. Por el cual se expide el régimen para la

liquidación de las entidades públicas del orden nacional.

Decreto Número 422 De 2000. Por el cual se reglamenta parcialmente el artículo

50 de la Ley 546 de 1999 y los artículos 60, 61 y 62 de la Ley 550 de

1999.(Criterios a los que deben sujetarse los avalúos. Sin perjuicio de las

disposiciones legales referidas al Instituto Geográfico Agustín Codazzi y a otras

autoridades catastrales). Avalúos para EL Sistema Financiero.

Decreto Número 466 De 2000. Por el cual se reglamenta parcialmente el artículo

50 de la Ley 546 de 1999.Se fijan tarifas para los avaluos del Sector Financiero.

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Circular Externa Número 04 De 2000. Fondo de Garantías de Instituciones

Financieras

Ley Número 675 De 2001. “Por medio de la cual se expide el régimen de

propiedad horizontal”

Resolución No. 13314 Del 27 De Abril de 2001 - Superintendencia de Industria y

Comercio. Por la cual se reglamentan los artículos 50 de la ley 546 de 1999, 60,

61 y 62 de la ley 550 de 1999.

Circular 045 De 2001.Contaduría General de la Nación .Valoración de Activos,

según Decreto 2150. Art.27.

Ley 785 De 2002. Por la cual se dictan disposiciones relacionadas con la

administración de los bienes incautados en aplicación de las leyes 30 de 1986 y

333 de 1996.

Decreto 777 De 2003.Por medio del cual se reglamentan las operaciones de

leasing habitacional previstas en el Art. 1 de la Ley 795 de 2003.

Decreto 779 De 2003. Por medio del cual se reglamenta parcialmente la Ley788

de 2002 y se establece el tratamiento tributario del leasing habitacional.

Ley 820 De 2003.Por el cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda

urbana y se dictan otras disposiciones.

Circular Externa 002 De 2003.Instrucciones contables. Contaduría General de la Nación.

RESOLUCIÓN NÚMERO 620 DE 2008. Por la cual se establecen los

procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley388de 1997

EL DIRECTOR GENERAL DEL INSTITUTO GEOGRÁFICO “AGUSTÍN CODAZZI”

En uso de las facultades legales y en especial de las que le confieren los estatutos

aprobados por el Decreto 2113 de 1992, el Decreto 208 de 2004 y el Decreto 1420

de 1998.

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CONSIDERANDO:

Que es de suma importancia tener procedimientos unificados, claros y

actualizados para que las personas que se encarguen de realizar los avalúos

especiales puedan contar con un marco único para su ejecución.

RESOLUCIÓN No. 70 DE 2011. En uso de sus atribuciones legales, y en especial

las que le confieren la Ley 65 de 1939, el Decreto 1301 de 1940, la Ley 14 de

1983, el Decreto 3496 de 1983, el Decreto 2113 de 1992 y el Decreto 208 de

2004, y

CONSIDERANDO:

Que con posterioridad a la expedición de la Resolución 2555 de 1988, se han

dictado una serie de normas relacionadas con el catastro, que sugieren la

actualización y ajuste de la normatividad técnica.

Que con las nuevas tecnologías se logra que la administración pública sea más

eficiente y eficaz en el manejo de la información y, por tanto, la hace más confiable

para el usuario. Lo cual genera la necesidad de establecer y adoptar un marco

normativo que permita, en un contexto jurídicamente seguro el uso de la

tecnología como un medio de intercambio de información y su aprovechamiento

por parte de los usuarios y de las autoridades catastrales.

Que, en consecuencia, es necesario unificar y actualizar, las disposiciones sobre

los procesos de la formación, actualización de la formación y conservación del

catastro dentro del territorio nacional.

Esta Resolución empezó a regir el 1 DE Junio de 2011 y derogo las Resoluciones

2555 de 1998,141 de 1995,473 de 1997,159 de 2004,556 de 2004 y 1166 de

2010.

NORMATIVIDAD SOBRE SERVIDUMBRES.CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL ARTICULO 906. PERITOS EN LA REGULACION DE LA SERVIDUMBRE DE TRANSITO. Si las partes no se convienen, se reglará por peritos tanto el importe de la indemnización como el ejercicio de la servidumbre.

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Articulo 1614.DAÑO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE. Entiéndase por daño emergente el perjuicio o la pérdida que proviene de no haberse cumplido la obligación o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado su cumplimiento; y por lucro cesante, la ganancia o provecho que deja de reportarse a consecuencia de no haberse cumplido la obligación, o cumplido imperfectamente, o retardado su cumplimiento.

Ley 142 de 1994.SERVICIOS PUBLICOS. CAPÍTULO III. DE LAS EXPROPIACIONES Y SERVIDUMBRES ARTÍCULO 56. Declaratoria de utilidad pública e interés social para la prestación de servicios públicos. Declarase de utilidad Pública e interés social la ejecución de obras para prestar los servicios públicos y la adquisición de espacios suficientes para garantizar la protección de las Instalaciones respectivas. Con ambos propósitos podrán expropiarse bienes Inmuebles. ARTÍCULO 57. Facultad de imponer servidumbres, hacer ocupaciones temporales y remover obstáculos. Cuando sea Necesario para prestar los servicios públicos, las empresas podrán pasar por Predios ajenos, por una vía aérea, subterránea o superficial, las líneas, cables o tuberías necesarias; ocupar temporalmente las zonas que requieran en esos Predios; remover los cultivos y los obstáculos de toda clase que se encuentren en ellos; transitar, adelantar las obras y ejercer vigilancia en ellos; y, en General, realizar en ellos todas las actividades necesarias para prestar el Servicio. El propietario del predio afectado tendrá derecho a indemnización de Acuerdo a los términos establecidos en la Ley 56 de 1981, de las Incomodidades y perjuicios que ello le ocasione. DECRETO 685 DE 2001. CODIGO MINERO. Artículo 43. Servidumbres. En los trabajos y estudios de prospección de minas no habrá lugar a ejercitar las servidumbres de que trata el Capítulo XVIII de este Código. Tan sólo habrá lugar a la entrada y tránsito temporal y ocasional de personas, en número limitado y provisto de instrumentos y equipos. Artículo 44. Resarcimientos. Las personas que lleven a cabo trabajos y estudios de prospección, estarán obligadas a resarcir los daños y perjuicios que causen a terceros. Estos podrán pedir al alcalde la comprobación de dichos daños y su inmediato resarcimiento, por los procedimientos establecidos en el Capítulo XXV de este Código. Mientras no cubran el valor de los daños, las citadas personas no podrán continuar su labor en los predios afectados. Artículo 166. Disfrute de servidumbres. Para el ejercicio eficiente de la industria minera en todas sus fases y etapas, podrán establecerse las servidumbres que sean necesarias sobre los predios ubicados dentro o fuera del área objeto del

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título minero. Cuando, para la construcción, el montaje, la explotación, el acopio y el beneficio, en ejercicio de las servidumbres se requiera usar recursos naturales renovables, será indispensable que dicho uso esté autorizado por la autoridad ambiental, cuando la ley así lo exija. Artículo 173. Utilización de Recursos Naturales Renovables. El uso de recursos naturales renovables, existentes en terrenos de cualquier clase requerirá autorización de la autoridad ambiental competente. Artículo 174. Pagos y garantías. Si para el establecimiento y ejercicio de las servidumbres, el dueño o poseedor del predio sirviente exigiere el pago de los perjuicios que se le causen o su garantía, así se procederá de inmediato, de acuerdo con las reglas que se señalan en el presente Capítulo. Artículo 184. Indemnizaciones y caución. En la fijación de las indemnizaciones y del monto de la caución a que está obligado el minero por causa del establecimiento y uso de las servidumbres, serán de observancia por los interesados, los peritos y las autoridades, las siguientes reglas y criterios: a) Para la estimación del valor comercial del terreno, se tendrán en cuenta sus condiciones objetivas de ubicación, calidad y destino normal y ordinario y no las características y posibles rendimientos del proyecto minero, la potencial abundancia o riqueza del subsuelo del mismo o la capacidad económica de los concesionarios; b) La ocupación parcial del terreno sólo dará lugar al reconocimiento y pago de la indemnización en cuantía proporcional al uso de la parte afectada, a menos que dicha ocupación afecte el valor y el uso de las zonas no afectadas; c) Salvo acuerdo en contrario, si la ocupación de los terrenos fuere transitoria y no mayor de dos (2) años, los pagos por su uso, al dueño o poseedor, se harán por trimestres anticipados; si la ocupación fuere por más tiempo, el pago se hará al contado y en forma anticipada. Artículo 195. Inclusión de la Gestión Ambiental. Para todas las obras y trabajos de minería adelantados por contrato de concesión o por un título de propiedad privada del subsuelo, se incluirán en su estudio, diseño, preparación y ejecución, la gestión ambiental y sus costos, como elementos imprescindibles para ser aprobados y autorizados. En ningún caso la autoridad ambiental podrá otorgar permisos, concesiones, autorizaciones o licencias de orden ambiental, para obras y trabajos no amparados por un título minero. Artículo 285. Procedimiento administrativo para las servidumbres. Cuando por motivo del ejercicio de las servidumbres legales, necesarias para el uso y beneficio de las obras y trabajos mineros, el propietario o poseedor de los terrenos sirvientes pidiere ante el alcalde se fije una caución al minero en los términos del

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artículo 184 de este Código, se ordenará que por un perito se estime su monto dentro del término de treinta (30) días. Una vez rendido el dictamen, el alcalde señalará dicha caución en los cinco (5) días siguientes. La decisión será apelable ante el Gobernador en el efecto devolutivo y solo se concederá si el interesado constituye provisionalmente tal garantía, en la cuantía fijada por el alcalde. La cuantía de la caución, una vez en firme, podrá ser revisada por el juez del lugar de ubicación de los predios de acuerdo con las reglas generales de competencia y de trámite del Código de Procedimiento Civil. DECRETO 1274 DE 2009.PROCEDIMIENTO DE AVALUÓ PARA LAS SERVIDUMBRES PETROLERAS. ARTÍCULO 1o. SERVIDUMBRES EN LA INDUSTRIA DE LOS HIDROCARBUROS. La industria de los hidrocarburos está declarada de utilidad pública en sus ramos de exploración, producción, transporte, refinación y distribución. Los predios deberán soportar todas las servidumbres legales que sean necesarias para realizar las actividades de exploración, producción y transporte de los hidrocarburos, salvo las excepciones establecidas por la ley. Se entenderá que la servidumbre de ocupación de terrenos comprenderá el derecho a construir la infraestructura necesaria en campo e instalar todas las obras y servicios propios para beneficio del recurso de los hidrocarburos y del ejercicio de las demás servidumbres que se requieran. ARTÍCULO 2o. NEGOCIACIÓN DIRECTA. Para el ejercicio de las servidumbres de hidrocarburos el interesado deberá adelantar el siguiente trámite: 1. El interesado deberá dar aviso formal al propietario, poseedor u ocupante de los terrenos o al dueño de las mejoras, según el caso. 2. El aviso deberá realizarse mediante escrito y señalar: a) La necesidad de ocupar permanente o transitoriamente el predio. b) La extensión requerida determinada por linderos. c) El tiempo de ocupación. d) El documento que lo acredite como explorador, explotador, o transportador de hidrocarburos. e) Invitación para convenir el monto de la indemnización por los perjuicios que se ocasionarán con los trabajos. 3. El aviso se entenderá surtido con su entrega material y con la remisión de una copia del mismo a los Representantes del Ministerio Público con competencia en la circunscripción en donde se ubique el predio. 4. Ejecutado el aviso se indicará la etapa de negociación directa entre las partes, la cual no excederá de veinte (20) días calendario, contados a partir de la entrega del aviso. 5. En caso de no llegar a un acuerdo sobre el monto de la indemnización de perjuicios, se levantará un acta en la que consten las causas de la negociación

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fallida y el valor máximo ofrecido, firmado por las partes, con copia a cada una de ellas. Si el proponente, poseedor o tenedor se abstiene de firmar el acta referida dentro del plazo señalado para la negociación directa, el interesado acudirá al representante del Ministerio Público o quien haga sus veces de la circunscripción del inmueble, para que dentro de los tres (3) días hábiles siguientes, deje constancia de tal situación. PARÁGRAFO. Igual tratamiento se dará a las personas que ocupen o posean tierras baldías. ARTÍCULO 3o. SOLICITUD DE AVALÚO DE PERJUICIOS. Agotada la etapa de negociación directa sin que hubiere acuerdo sobre el valor de la indemnización que deba pagarse por el ejercicio de las servidumbres o sin que hubiere sido posible dar el aviso formal al propietario, poseedor u ocupante de los terrenos o al dueño de las mejoras, por lo menos dos (2) veces durante los veinte (20) días anteriores a la solicitud de avalúo de perjuicios, el interesado presentará ante el Juez Civil Municipal de la jurisdicción donde se encuentre ubicado el inmueble, la solicitud del avalúo de los perjuicios que se ocasionarán con los trabajos o actividades a realizar en ejercicio de las servidumbres de hidrocarburos, la cual contendrá los siguientes requisitos: 1. Nombre y prueba de existencia y representación del interesado. 2. Copia del título o documento en el que consten los derechos a explorar, explotar o transportar hidrocarburos del interesado. 3. Ubicación del inmueble o predio objeto de las servidumbres de hidrocarburos y la identificación del área a ocupar permanente o transitoriamente con los trabajos de exploración, explotación y transporte de los hidrocarburos, sus linderos y la extensión de la misma. 4. Identificación y descripción de las construcciones, cercas, cultivos, plantaciones, pastos y mejoras que resulten afectadas con la ocupación y el ejercicio de las servidumbres de hidrocarburos. 5. Constancia de la entrega del aviso o prueba de la imposibilidad de su entrega. 6. Descripción de las actividades a adelantar en los terrenos a ocupar. 7. Identificación del dueño u ocupante de los terrenos o de las mejoras y lugar donde puede ser notificado de la solicitud. 8. Recibo de consignación a órdenes del Juzgado de la suma correspondiente al valor del avalúo comercial realizado por el Instituto Agustín Codazzi o por un profesional adscrito a una agremiación de lonja de la jurisdicción del predio debidamente reconocida, como depósito judicial a favor del propietario, poseedor u ocupante de los terrenos o de las mejoras por los perjuicios a ocasionar con la ocupación y ejercicio de las servidumbres.

9. Copia del acta de la negociación fallida.

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ARTÍCULO 4o. AUTORIDAD COMPETENTE PARA CONOCER LA SOLICITUD DE AVALÚO. La autoridad competente para conocer de las solicitudes de avaluó para las servidumbres de hidrocarburos que adelante cualquier persona, natural o jurídica, nacional o extranjera y las sociedades de economía mixta, será el Juez Civil Municipal de la jurisdicción donde se encuentre ubicado el inmueble que deba soportar la servidumbre. ARTÍCULO 5o. TRÁMITE DE LA SOLICITUD. A la solicitud de avalúo se le dará el trámite siguiente: 1. Presentada la solicitud de avalúo, el Juez la admitirá dentro de los tres (3) días siguientes y en el mismo auto ordenará correr traslado al propietario u ocupante de los terrenos o de las mejoras por el término de tres (3) días. 2. Si dos (2) días después de proferido el auto que ordena el traslado de la solicitud esta no hubiere podido ser notificada personalmente, se procederá a emplazarlos en la forma indicada en el inciso 2o del artículo 452 del Código de Procedimiento Civil. 3. En el presente trámite no son admisibles excepciones de ninguna clase, pero en la decisión definitiva del avalúo, el Juez se pronunciará de oficio sobre las circunstancias contempladas en los numerales del artículo 97 del Código de Procedimiento Civil, y si encontrare establecida alguna, así lo expresará y se abstendrá de resolver. 4. El valor de la indemnización será señalado por un perito nombrado por el Juez de la lista de auxiliares de justicia, cuyos honorarios deberán ser a cargo del solicitante, el cual será nombrado en el auto admisorio de la solicitud de avalúo y este se deberá posesionar dentro de los tres (3) días siguientes. 5. El perito deberá rendir el dictamen pericial dentro del término de quince (15) días hábiles contados a partir de la posesión. Para efectos del avalúo el perito tendrá en cuenta las condiciones objetivas de afectación que se puedan presentar de acuerdo con el impacto que la servidumbre genere sobre el predio, atendiendo la indemnización integral de todos los daños y perjuicios, sin perjuicio de las reclamaciones posteriores que pueda presentar el propietario, poseedor u ocupante de los predios afectados por daños ocasionados a los mismos durante el ejercicio de las servidumbres. No se tendrán en cuenta las características y posibles rendimientos del proyecto petrolero, ni la potencial abundancia o riqueza del subsuelo, como tampoco la capacidad económica del contratista u operador. La ocupación parcial del predio dará lugar al reconocimiento y pago de una indemnización en cuantía proporcional al uso de la parte afectada, a menos que dicha ocupación afecte el valor y el uso de las zonas no afectadas.

6. Rendido el dictamen pericial, el juez autorizará la ocupación y el ejercicio provisional de las servidumbres de hidrocarburos. No obstante lo anterior, si el interesado solicita la entrega provisional del área requerida para los trabajos antes de rendido el dictamen pericial, el juez autorizará la ocupación y el ejercicio de las servidumbres de hidrocarburos dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la radicación de la solicitud, siempre y cuando con ella se acompañe copia de

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depósito judicial que corresponda a un 20% adicional del depósito realizado en el momento de la solicitud de avalúo de perjuicios del que trata el numeral 8 del artículo 3o de la presente ley. 7. En lo relacionado con la contradicción del dictamen se aplicará el procedimiento establecido en el artículo 238 del Código de Procedimiento Civil. 8. Rendido el dictamen y tramitadas las respectivas objeciones, el Juez deberá resolver definitivamente sobre el avalúo solicitado en el término de diez (10) días. 9. Cualquiera de las partes puede pedir ante el Juez Civil del Circuito de la jurisdicción a la que pertenezca el predio objeto de la diligencia de avalúo, la revisión del mismo dentro del término de un (1) mes contado a partir de la fecha de la decisión del Juez Civil Municipal. Si quien hiciere uso del recurso fuere el explorador, explotador o transportador de hidrocarburos, este deberá consignar, como depósito judicial, a la orden del Juez Civil de Circuito respectivo el monto resuelto por el Juez Civil Municipal si la suma consignada para la presentación de la solicitud fuere inferior al cincuenta por ciento (50%) del avalúo de los perjuicios señalados por el Juez. 10. La revisión del avalúo se tramitará de conformidad con las disposiciones del procedimiento abreviado consagradas en los artículos 408 a 414 del Código de Procedimiento Civil. 11. Ni la interposición de la revisión ni su trámite impiden o interrumpen el ejercicio de la respectiva ocupación o servidumbre de hidrocarburos. 12. Surtida la revisión el Juez del Circuito ordenará la entrega de los dineros consignados al dueño, poseedor u ocupante de los terrenos o de las mejoras y si estos no fueren suficientes, ordenará al explorador, explotador o transportador interesado que, dentro de los diez (10) días siguientes consigne la cantidad suficiente para cubrir la indemnización. Si resultare un remanente, este le será devuelto dentro del mismo término al beneficiario de la servidumbre. Si el interesado no lo hiciere el Juez solicitará al Alcalde que adopte de inmediato las medidas para suspender los trabajos objeto de la ocupación y del ejercicio de las servidumbres de hidrocarburos.

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Avaluos Generalidades y Métodos – William Robledo Giraldo Ing. Catastral y Geodesta

SIPSA - Sistema de Información de Precios y Volúmenes Transados. Ministerio

de Agricultura y Desarrollo Rural

Anuarios Estadísticos Del Sector Agropecuario Y Pesquero. Ministerio de

Agricultura y Desarrollo Rural

Evaluaciones Agropecuarias Municipales, Ministerio de Agricultura y

Desarrollo Rural, Secretaría de Agricultura, Unidad Regional de Planificación

Agropecuaria - URPA.

Fichas De Evaluación Agrícola, Cultivos Permanentes Y Transitorios. Unidad de

Asistencia Técnica Agropecuaria

Boletines Del Sistema De Información De Precios. Subsecretaría de

Comercialización - Secretaría de Comercialización y Desarrollo Industrial;

Coordinación de Comercialización - Secretaría de Fomento Agropecuario,

Boletines Diarios, Precios De Venta Al Por Mayor. Centrales de Abastos

Boletines Semanales De Precios Cordicafe - Corporación para la Diversificación del Ingreso Cafetero Costos De Producción Corpoica, Corporación Colombiana de Investigación Agropecuaria. Boletines De La Bolsa Nacional Agropecuaria S.A

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Avaluos Generalidades y Métodos – William Robledo Giraldo Ing. Catastral y Geodesta

AVALUOS.GENERALIDADES Y METODOS.

Esta obra de consulta para quienes ejercen la actividad valuatoria, contiene los

conceptos necesarios para realizar correctamente el proceso de avaluó de

bienes. Se inicia con la definición de conceptos básicos de ingeniería, estadística,

planeación, economía y finanzas que el avaluador debe conocer, posteriormente

se referencian los elementos incidentes en la determinación de valor de los lotes y

las construcciones, y los principios que regulan la actividad, para conocer luego

las diferentes metodologías valuatorias, proporcionando reflexiones profundadas y

perspicaces sobre como determinar el valor de un bien.

La abra aporta metodologías con alto contenido práctico, desarrolladas por el

autor en el ejercicio de su actividad profesional por más de 30 años, a lo largo y

ancho del país y proporcionan cauces de gran eficacia para que los profesionales

inmobiliarios de todos los niveles, puedan tasar objetivamente cualquier activo.

Esta querido lector, ante una guía muy cualificada en la que cualquier profesional

de la gestión inmobiliaria y/o financiera, así como los estudiantes de carreras

relacionadas con la actividad, podrán confiar para obtener resultados coherentes

con la actividad valuatoria, en cualquier ciudad,

En todo el texto se emplea un lenguaje claro, aun para quienes se inician en la

actividad, situación perfectamente reflejada en los ejemplos prácticos que

acompañan cada proceso.

Avaluos Generalidades y Métodos – William Robledo Giraldo Ing. Catastral y Geodesta

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