LAS HABILITAGIONES URBANAS EN EL PERÚ

A propósito del proceso de reconstrucción de ciudadesque se debe ejecutar tras las consecuencias

de El Niño Gostero

José Antonio CERFóN valDlvlA

Abogado por 1a Universidad de San Martínde Porres. Con estudios de especializaciónen Derecho Administrativo en la PontificiaUniversidad Católica del Peru. Asesor legalde la Dirección de Vivienda, de la DirecciónGeneral de Políticas y Regulación en Vivien-da y Urbanismo del Ministerio de Mvienda,Construcción y Saneamiento.

I. INTRODUCCION

Los trabajos de reconstrucciónque el Poder Ejecutivo debe rea-lizar a raíz de las precipitaciones.caída de huaicos, desbordes de

ríos y otros desastres producidospor el fenómeno de calentamien-to anómalo del mar denomina-do El Niño Costero correspondeque se cimenten en un adecua-do acondicionamiento del terri-torio(l) dirigido a la ocupación ra-cional y uso planificado del sueloy la organización de las activida-des humanas, con la finalidad dedeterminar la conformación ho-rizontal del componente físico-espacial del territorio en la cualse establezcan las áreas urbanas,áreas urbanizables y áreas no ur-banizables que permitan una ade-cuada zonificación(2) que regule eluso y la ocupación del suelo con-forme a los planes de desarrollourbano, en función a los objetivosde desarrollo sostenible, capacidadde soporle del suelo, que implicala suficiente asignación de servi-cios públicos como agua, desagüe,electricidad, limpieza pública, via-lidad, transporte y la dotación de

equipamientos urbanos de educa-ción, salud y de recreación para la

presente arfículo tiene como fnalidad analizar las habilitacionesurbanas y sus procedimienlos conexos en nuesffo país como instru'

mentos técnicos para la transformación del suelo rústico a urbano, do-

tándolo de obras de accesibilidad, de dislribución de agua y recolección

de desagüe, de distríbución de energía e iluminsción pública, con lafi'nalidad de que puedan acoger edi,ficaciones de carácter permanen!e de

diferente tipologia. con insfalaciones fijas y complementarias que alber-guen actividades humcnas, considerando las nortnas técnicas (lue contie'ne el ReglamenÍo Nacional de Edificaciones, las normas de acondiciona-miento territorial y/o de desarrollo urbano. los parámetros urbanísticosy edifcatorios establecidos en los planes urbanos y refieiados en los cer'tificados de zonificación y vías. asi como en las normas legales vigentes.

zonificación residencial, comer-cial e industrial, así como bajo lanormativa vigente.

En efecto, mediante la confotma-ción horizontal del componente fí-sico-espacial del territorio se esta-

blecen áreas urbanas, de expansión

urbana y no urbanizables. El área

urbana se ubica dentro de una ju-risdicción municipal destinada a

usos urbanos y está constituida poráreas ocupadas, con asignación de

usos, actividades, con dotación de

servicios o instalaciones urbanas;las áreas urbanizables son aquellas

(1) Reglamento de Acondicionamiento Tenitorial y Desanollo Urbano, aprobado por Decreto SupremoN' 022-20 1 6-Vivienda"Articulo 4.- Defi nic¡ones

Para efectos de la aplicación del presente Reglamento se entiende como:

1. Acondicionamiento Territorial: Proceso técnico-administrativo, mediante el cual el Gobiemo Local di-rige la ocupación racional y uso planificado del teritorio y la organización fisico-espacial de las activi-dades humanas.

( )".(2) Reglamento de Acondicionamiento Ter¡itorial y Desarrollo Urbano, aprobado por Decreto Supremo

N' 022-201 6-Vivienda

"Artículo 99.- Definición de zonificación

99.1 La zoniflcación es el instrumento técnico nomativo de gestión urbana que contiene el conjmto de

normas técnicas urbanísticas para Ia regulación del uso y Ia ocupación del suelo en el ámbito de actua-ción y/o intervención de los Planes de Desanollo Urbano, en función a los objetivos de desarrollo soste-nible, a la capacidad de soporte del suelo y a las normas peilinentes, para localizar actividades con finessociales y ecbnómicos como vivienda, recreación, protección y equipamiento; así como, la producciónindustrial, comercio, transportes y comunicaciones".

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IITl!É orscENTRALrzAcróN, GoBrERNos REGToNALEs y LocALEs

constituidas por áreas del territoriodeclarado aplo para la expansiónurbana de la ciudad; y las áreas nourbanizables son las tierras decla-radas no aptas para urbanizar, de-biendo estar sujetas a un tratamien-to especial y protección.

Serán, entonces, las áreas urba-nas y las áreas de expansión ur-bana las destinadas a procesos dewbanización con la finalidad depermitir la concentración de lapoblación y sus actividades eco-nómicas; sin embargo, estas áreasconservarán su uso rustico o eria-zo, asi que para su ocupación y elejercicio del derecho de edifica-ción(3) es necesario realizar proce-sos previos de habilitación urbana,los que serán diseñados de acuer-do a las nornas técnicas que con-tiene el Reglamento Nacional deEdificaciones (en adelante, RNE),a los certificados de zonificacióny vías, y a las disposiciones ur-banísticas que regulen el predioa intervenir. La ejecución de es-tas habilitaciones urbanas debe serattorizada por las respectivas mu-nicipalidades, en adición a su fun-ción de organización del espaciofisico y uso del suelo.

II. DEFINICIÓN DE LASHABILITACIONESURBANAS

Previo a señalar la definición quelas normas locales otorgan alaha-bilitación urbana, debemos indi-car la definición que le concedela Real Academia Española a lapalabra habilitar: "hacer algo há-bil, apto o capaz para una cosadeterminada".

El artículo 3 del Texto Único Or-denado (TUO) de la LeyN'29090,Ley de Regulación de Habilitacio-nes Urbanas y de Edificaciones(a),aprobado por Decreto SupremoN' 006-2017-Vivienda, así comola Norma Técnica G.040 - Defi-niciones(s), del RNE, aprobada porDecreto Supremo N' 0l l-2006-Vivienda, coinciden en definira la habilitación urbana como elproceso de convertir un terrenorustico o eriazo en urbano, me-diante la ejecución de obras deaccesibilidad, de distribución deaguay recolección de desagüe, de

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(s)

distribución de energía e ilumi-nación pública. Adicionalmente,el terreno puede contar con redesparala distribución de gas y redesde comunicaciones.

Lacifada Ley complementa su de-finición indicando que este proce-so requiere de aportes gratuitos yobligatorios para fines de recrea-ción pública, que son áreas de usopúblico irrestricto, así como parala dotación de servicios públicoscomplementarios, para edifi cacio-nes destinadas a usos de educa-ción, salud y otros fines, que se

deben ejecutar en lotes regula-res edificables, los que se consti-tuyen como parte de los bienes dedominio público del Estado, sus-ceptibles de inscripción en el Re-gistro de Predios de la Superinten-dencia Nacional de los RegistrosPúblicos. Mientras tanto, la noffnatécnica presupone, además, quelas habilitaciones urbanas puedenser ejecutadas por etapas en formaparcial y simultánea con las obrasde edificación y de forma progre-siva con la ejecución de pistas yveredas.

Las habilitaciones urbanas podránejecutarse en todo el territorio na-cional, empero en zonas de inte-rés arqueológico, histórico y pa-trimonio cultural; de protección

ecológica; de riesgo parala salud e

integridad fisica de los pobladores;de reserva nacional; destinadas ainversiones públicas para equi-pamiento urbano; de reserva paraobras viales; riberas de ríos, lagoso mares; y, zonas de alta dificultadde dotación de servicios públicosno es posible su ejecución.

III. SUELO RÚSTICO O ERIAZOY SUELO URBANO

El suelo, en su concepción gene-ral, se constituye en un compo-nente esencial del territorio; es elproducto de la transformación desustancias minerales y orgánicasen la superficie de la tierra, bajola influencia de factores ambien-tales que han venido operando du-rante un largo periodo de tiempo,con una organización y morfologíadefinida.

Ahora, desde la óptica del urba-nismo y la planificación territo-rial, el suelo es conceptualizadocomo el espacio fisico resultadode la ordenación del territorio y envirtud de la cual es delimitado, es-tableciendo las zonas adecuadas ylas condiciones que debe cumplirpara servir de soporte para futurasedificaciones y la infraestructuraurbana que se pueda necesitar.

(3)

(4)

Reglamento de Acondicionamiento Tenitorial y Desmollo Urbano, aprobado por Decreto SupremoN" 022-2016-Mvienda

"Afículo 92.- Derecho de Edificación

Es la facultad de disponer sobre las potencialidades edificatorias, generadas por la zonificación asignadaa m predio a través de los puámetros ubanísticos y edificatorios".

"Artículo 3.- Definiciones

Para los fines de la presente Ley, entiéndase por:

1. Habilitación ubmaEl proceso de convertir un terreno rustico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesi-bilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pú-blica. Adicionalmente, el teneno puede contu con redes pra la distribución de gas y redes de commica-ciones. Este proceso requiere de aportes grahritos y obligatorios para fines de recreación pública, que sonáreas de uso público inestricto; así como para servicios públicos complementaios, pra educación, saludy otros fines, en lotes regulres edificables que constituyen bienes de dominio público del Estado, suscep-tibles de inscripción en el Registro de Predios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.

El Reglamento Nacional de Edificaciones establece la extensión mínima de [a habilitación en la que apli-ca el aporte paa salud, así como el porcentaje respectivo.

Están exonerados de realizar aportes reglamentarios los proyectos de inversión pública, de asociación pú-blico privada o de concesión que se realicen pra la prestación de servicios públicos esenciales o pra laejecución de infraestructua pública".

Reglamento Nacional de Edificaciones

Norma G.040 - Definiciones

"Artículo único.- Para la aplicación del presente Reglamento se considerm las siguientes deñniciones:

(..)Habilitación wbana: Proceso de conv€rtir m tereno rústico o erizo en urbano, mediante la ejecución deobras de accesibilidad, de distribución de agu y recolección de desagüe, de distribución de energía e ilu-minación pública, pistas y veredas. Adicionalmente, el teneno puede conta con redes pra la distribuciónde gas y redes de comunicaciones. Las habilitaciones ubanas pueden ser ejecutadas por etápas en fomaparcial, en forma simultánea con las obrm de edificación y de foma progresiva con la ejecución de pis-tas y veredas".

DESCENTRALIZACIÓN, GOBTERNOS REGIONALES Y LOCALES

Nuestro RNE, en su Norma Téc-nica G.040 - Deflniciones" precisaque los terrenos eriazos son aque-llas unidades inmobiliarias consti-tuidas por una superficie de terre-no improductivo o no cultivadopor falta o exceso de agua; del mis-mo modo especifica que los terre-nos rústicos son también unidadesinmobiliarias constituidas por unasuperficie de terreno no habilitadapara uso urbano y que, por lo tanto,no cuenta con accesibilidad, siste-ma de abastecimiento de agua, sis-tema de desagües, abastecimientode energía eléctrica, redes de ilu-minación pública, pistas, ni vere-das; mientras que establece comotemeno urbano, aquellas unidadesinmobiliarias constituidas por unasuperf,rcie de terreno habilitadopara uso urbano y que cuenta conaccesibilidad, sistema de abaste-cimiento de agua, sistema de des-agüe, abastecimiento de energíaeléctrica y redes de iluminaciónpública y que ha sido sometida aun proceso administrativo para ad-quirir esta condición. Puede o nocontar con pistas y veredas.

Asimismo, el numeral 86.1 delar1ículo 86 del Reglamento deAcondicionamiento Territorial yDesarrollo Urbano aprobado porDecreto Supremo N" 022-2016-Vi-vienda se ocupa en señalar que elsuelo urbano es aquella superficiede la tierra en área urbana que sir-ve como plataforma para las activi-dades humanas en la que constru-yen edificaciones, infraestructura,viviendas, equipamiento urbano,industrias, vías de comunicación.Delimita áreas de recreación, deprotección ambiental, de explo-tación agraria, de seguridad fisicaante desastres, entre otros.

IV. FUNDAMENTOS TÉCNICOSDE LA HABILITACIÓNURBANA

Las habilitaciones urbanas que serequieran ejecutar en nuestro país,como proceso del crecimiento de1as ciudades, deben apoyarse en lafunción social del derecho de pro-piedadie) y deben diseñarse y eje-cutarse de acuerdo a las normastécnicas que regula el RNE, a finde permitir una mejor ejecución

T

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de los planes urbanos garanfizan-do de esa manera la seguridadde las personas que la habitarán,la calidad de vida, la funciona-lidad, la habitabilidad, y la ade-cuación al entorno y la protecciónal medioambiente; en ese senti-do, deben considerar como míni-mo los aspectos que señalamos acontinuación.

Estos procesos de habilitación detierras para usos urbanos debenconsiderar espacios públicos y te-ffenos aptos para la realización deobras de edillcación. Los espaciospúblicos deben estar conformadospor vías de circulación vehicu-lar y peatonal y áreas destinadaspara parques y plazas de uso pú-blico; mientras que, los terrenoscapaces de soportar edificacionesdeben comprender lotes de libredisposición de los propietarios ylos lotes destinados como aportesreglamentarios.

Es necesario que las habilitacionesurbanas se integren y comuniquen.a través de vías públicas debida-mente recepcionadas, con el nú-cleo urbano de cual forman parte,incluso aun cuando se hayan eje-cutado colindantes a zonas urbanasconsolidadas de manera informal;en estos supuestos debe formular-se un planeamiento integral que de-muestre su integración al sistemavial previsto para su jurisdicción. Eldiseño de las vías públicas de una

habilitación urbana permitirá inte-grarla al sistema vial previsto en elPlan de Desarollo Urbano, el cualestá constituido por vías expresas,vías arteriales, vías colectoras, víaslocales y pasajes, respetando siem-pre la continuidad de vías que yaexisten en la ciudad. Es pertinenteindicar que las vías son de uso pú-blico, libre y absoluto.

Su ejecución acaffea como con-secuencia la generación de man-zanas, las cuales están conforma-das por uno o más lotes limitadossiempre por vías públicas, pasajespeatonales o parques públicos; elacceso a los lotes generados debeser siempre desde una vía pública,con tránsito vehicular o peatonal.

Una característica principal de es-tos procesos técnicos es la obliga-ción de efectuar aportes gratuitoso aportaciones urbanísticas, comose conocen en otros países, paralarecreación pública, así como paraservicios públicos complemen-tarios destinados a educación yotros fines. Estos aportes se debenubicar de manera concentrada, ydeben considerar lotes normativosen los cuales se pueda edificar. Elcálculo comprende los porcentajesdel área bruta que se deduce de lacesión de tereno para vías públi-cas y, de corresponder, obras pro-vinciales o regionales. El área mí-nima de apofies para recreaciónpública es de 800 m2. mientras quepara los apofies para educación,otros ñnes, así como para parqueszonales, se requerirán áreas de 1o-tes normativos preestablecidos.

Es importante señalar que la legis-lación nacional regula una excep-ción a la obligación de aporlar 1o-tes para recreación pública y paraservicios públicos complementa-rios y se presenta únicamente en elsupuesto de que las áreas de apor-tes resultaran menores a los míni-mos establecidos, en estos casoscorresponderá efectuar la reden-ción en dinero, la cual se calculaa valor arancelario del metro cua-drado del terreno urbano.

La:hábilitaciónurbana es e¡ procesode convertir unterreno rústico oer¡azo en urbanomediante laejecución de obrasde accesibilidad.de distribución áeagua y recolecc¡ónde desaqüe. dedistribuóióri dee4ergía e iluminaciónpública.

(6) El artículo 88 de la Ley N" 2797.2. Ley Orgántca de Municipalidades, prevé que las municipalidades tie-nen la obligación de velm por el uso de la propiedad inmueble en armónía con el bien comi¡n.

TIIlffi oescENTRALIzRcróN, GoBIERNos REGIoNALEs y LocALEs

Este tipo de cesión de lotes, que

obligatoriamente deben cumplircon el área normativa implanta-do previamente, se concreta conla recepción de obras y su inscrip-ción en el Registro de Predios;es, precisamente, en este momen-to que se entiende por transferidoel terreno a favor de la respectivaentidad estatal y pasan a confor-mar los bienes de dominio públi-co(7), los cuales son inalienables e

imprescriptibles, pero que puedenser concedidos a particulares parasu aprovechamiento económico(8).

Finalmente, el proceso de habilita-ción urbana no termina con la eje-cución de sus obras, correspondeademás que se implemente el mo-biliario urbano(e) a cargo del pro-motor o habilitador urbano, que

está compuesto por luminarias,basureros, bancas, hidrantes con-traincendios y elementos de seña-lización. Opcional -aunque siem-pre necesario- es la instalación enlas vías públicas, previa autoiza-ción de la municipalidad, de case-tas de vigilantes. puestos comercia-les, papeleras, cabinas telefónicas,paraderos, servicios higiénicos, j ar-dineras, letreros con nombres decalles, placas informativas, carte-leras, mapas urbanos, bancas, jue-gos infantiles, semáforos vehicula-res y peatonales.

V. LICENCIAS PARAHABILITACIÓNI UNENNRY SUS EFECTOS

De acuerdo a nuestro ordenamien-to constitucional' r0). las municipa-lidades tienen la competencia paraplanificar el desar:rollo urbano y ru-ral de sus circunscripciones, inclu-yendo la zonificación, urbanismo yel acondicionamiento territorial.

Como consecuencia del referi-do mandato constitucional, la LeyN" 27972, Ley Orgánica de Munici-palidades(rr), establece que las mu-nicipalidades, en materia de organi-zación del espacio fisico y uso delsuelo, ejercen la función de otorgarlicencias de habilitación urbana yrealizar la respectiva fi scalización.

En esa misma línea, el TUO de laLey No 29090(12) dispone que lasmunicipalidades distritales, en el

ámbito de su jurisdicción, así comolas municipalidades provincialesen el ámbito del cercado, tienencompetencia parala aprobación de

proyectos de habilitación urbana yles corresponde realizar el segui-miento, la supervisión y la fiscali-zación en la ejecución de los pro-yectos que sean aprobados.

Las licencias de habilitación urba-na se constituyen en actos admi-nistrativos(r3) a través de los cuales

las municipalidades, indistinta-mente a su jerarquía, auforizanla ejecución de obras que conlle-ven a cambiar el uso del suelo. Es-tas licencias pueden ser objeto depróroga, modificación y desisti-miento, y tienen una vigencia de

36 meses que se pueden prorro-gar por 12 meses calendario y porúnica vez. Su otorgamiento deter-mina la adquisición de los dere-chos de construcción y desarrolloen los términos y condiciones que

(8)

(e)

(7) Reglamento de la Ley N" 29 1 5 1, Ley General de Sistema Nacional de Bienes Estatales, aprobado por De-

creto Supremo No 007-2008-Vivienda

"Artículo 2.- De los téminos

()2.2 Deflniciones:

a) Bienes de dominio público.- Son aquellos bienes estatales, destinados al uso público como playas,piazas, parques, infrae§tructura vial, vías féneas, caminos y otrcs, cuya administración, consewación ymantenimimto conesponde a una entidad; aquellos que sirven de soporte pila la prestación de cualquierseruicio público comó los palacios, sedes gubemativas e institucionales, escuelas, hospitales. estadios,

aportes réglamentarios, bienes reservados y afectados en uso a la defensa nacional, establecimientos pe-

nitenciarids, museos! cementerios, puertos, aeropuefios y otros destinados al cumplimiento de los finesde responsabilidad estatal, o cuya concesión compete al Estado. Tienen e1 carácter de inalienables e im-prescriptibles. Sobre eilos, el Estado ejerce su potestad administrativa, reglamentaria y de tutela confor-me a ley".

Constitución Política del Peru

"Artículo 73.- Bienes Públicos

Los bienes de dominio público son inalienables e imprescriptibles. Los bienes de uso público pueden ser

concedidos a particulares conlome a ley, para su aprovechamiento económico"

La No¡ma Técnica G.040 - Definiciones, del Reglamento Nacional de Edificaciones, precisa que el mo-biliario urbano es el conjunto de elementos instalados en ambientes de uso público, destinados al uso de

las personas.

(10) Constitución Política del Peru

"Artículo 195.- Los gobiemos locales promueven el desarrollo y la economía local, y la prestación de losservicios públicos de su responsabilidád, en rmonía con las políticas y planes nacionales y regionales de

desarrollo.

Son competentes para:

(. .)

6. Planificar el desanollo ubano y rural de sus circunscdpciones, incluyendo la zonificación, urbanismoy el acondicionamiento tenitorial.

(.. )".(l 1) "Artículo 79.- Organización del espacio fisico y uso del suelo

Las municipalidades, en materia de organización del espacio fisico y uso del suelo, ejercen las siguientesfi.mciones:

(...)3. Fmciones específicas exclusivas de las municipalidades distritales:

(. )3.6. Nomar, regular y otorgar autorizaciones, derechos y licencias, y realizar la fiscalización de:

3.t'. l. Habilrtaciones urbanas.

(..)"(12) Decreto Supremo N'006-20l7-Mvienda, TUO de la Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de

Edificaciones

ArtÍculo 4.- Actores y responsabilidades

Los actores son las personas natuales o jurídicas, y las entidades públicas que intervienen en 1os proce-sos de habilitación urbana y de edificación. Estos son:

(.. .)

9. Las municipalidades

Las municipalidades distritales, en el ámbito de su jurisdicción, las municipalidades provinciales y Ia

Municipalidad Metropolitma de Lima, en el ámbito de1 Cercado, tienen compelencia para la aproba-ción dáproyectos de habllitación urbana y de ediñcación, de conformidad con lo dispuesto en la LeyN'2797?, Ley Orgánica de Municipalidades.

Coresponde a las citadas municipalidades, confbme sujurisdicción, competencias y atribuciones, el se-

guimiento, superuisión y fiscalización en la ejecución de los proyectos contemplados en las diversas mo-dalidades establecidas en la presente Ley.

(...)".(13) Ley N'29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones

"Artículo 7.- Def,nición de licencias de habilitación y de edificación

Las licencias de habilitación y de edificación constituyen actos administrativos mediante los cuales las

municipalidades otorgan autoiización para [a ejecución de obras de habilitación ubana o de edificación.

Las licencias citadas podrán ser objeto de próroga y modilicación, así mismo de desistimiento de mane-ra expresa y a solicifud del interesado".

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DESCENTRALIZACIÓN, GOBIERNOS REGIONALES Y LOCALES

se preclsen; asimismo, su expedi-ción no conlleva pronunciamien-to alguno acerca de la titularidadde derechos reales sobre el terrenoobjeto de autorización.

VI. CLASES DE HABILITACIÓNURBANA

Como se ha indicado líneas ariba,el objeto de la habilitación urbanaes convertir el suelo rustico o eria-zo en urbano; en ese sentido, se ge-neran lotes que por razón a su usopueden ser residenciales, comer-ciales, industriales y especiales.

l. Las habilitaciones urbanas re-sidenciales son aquellas des-tinadas predominantemente ala edificación de viviendas yse ejecutan sobre terrenos ca-lificados con esa zonifrcación,pueden ejecutarse sobre terre-nos ubicados en zonas de ex-pansión urbana, islas rusticaso áreas de playa o campestres,siempre que los parámetros ur-banísticos y edificatorios lopermitan y están obligadas aefectuar aportes o, en su defec-to, redimir en dinero. Este tipode habilitaciones urbanas a suvez se clasifican en:

a) Habilitaciones urbanas parauso de vivienda o urbaniza-ciones, las que están con-formadas por lotes destina-dos a soportar edificacionespara viviendas unifamilia-res y/o multifamiliares, asícomo los respectivos servi-cios públicos complemen-tarios y otras previstas paracomercio local. De acuerdoa la modalidad de ejecuciónpueden ser:

- Habilitaciones urbanas con-vencionales o simplementeurbanizaciones, las cualescumplen con la ejecuciónde las obras mínimas segúnsu tipo, cumpliendo con elprocedimiento de recepciónde obras. de manera previaa la venta de lotes.

- Urbanizaciones con ventagaranfizada, en las que laventa de lotes se realiza de

ADMINISTRACIÓN PÚBLICA & CONTROL NO 42 / JUNIO 2017

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....'l!¡as'.'ha bi t itaciones'..Erbanas debenapoyarse en lafunción socialdel derecho deprop¡edad, ydeben diseñarsey ejecutarse deacuerdo a las normastécnicas que regulael Reglam'entoNacional deEdificaciones.

manera simultánea a la eje-cución de obras de habilita-ción urbana.

- Urbanizaciones progresivas,las que suspenden la eje-cución de las caTzadas y/oaceras y gue, cumplien-do con la ejecución de lasdemás obras mínimas, po-drán solicitar la recepciónde obras.

- Urbanizaciones con cons-trucción simultánea, des-tinadas a la edificación deviviendas que se rcaliza demanera simultánea a la eje-cución de obras de habilita-ción urbana.

b) Habilitaciones urbanas parauso de vivienda-taller, con-formadas por lotes destina-dos a edificaciones de usomixto que comprenden vi-viendas e industria elemen-tal y complementaria, asícomo de sus servicios pú-blicos complementarios ycomercio local, las cualesse ejecutan sobre predioscalificados como zonas devivienda-taller.

c) Habilitaciones urbanas parauso de vivienda tipo club,aquellas habilitaciones resi-denciales conformadas poruna o más viviendas agru-padas en condominio conáreas recreativas y socia-les de uso común. Estas ha-bilitaciones urbanas se ubi-can en zonas residencialesde baja densidad, zonas de

habilitación recreacional, oáreas de playa o campes-tres.

2. Las habilitaciones para uso co-merciaT, las cuales están desti-nadas predominantemente a laedificación de locales dondese comercializaran bienes y/oservicios y se realizan sobre te-ffenos calificados con una zo-nificación afín o compatible.Se clasifican en habilitacionespara uso de comercio exclusi-vo y habilitaciones para uso decomercio y otros usos.

a) Habilitaciones para uso decomercio exclusivo, con-formadas por lotes para ft-nes de edificación de loca-les comerciales.

b) Habilitaciones para uso decomercio y otros usos, des-tinadas para uso comercialconformadas por lotes paraf,nes de edificación de lo-cales comerciales y de usoscompatibles como vivienda,vivienda-taller o industria,con sujeción a los paráme-tros establecidos en el cua-dro resumen de zonificacióny las disposiciones del Plande Desarrollo Urbano.

3. Habilitaciones urbanas parauso industrial, las cuales estándestinadas predominantemen-te a la edificación de localesindustriales y que se realizansobre terrenos calificados conuna zonifi cación compatible.

4. Habilitación y construcción ur-bana-especial, considerada co-mo aquellos procesos de ha-bilitación urbana que estándestinados a la edificación delocales educativos, religiosos,de salud, institucionales, depor-tivos, recreacionales y camposferiales, y que de acuerdo a sufinalidad pueden ejecutarse so-bre terrenos ubicados en secto-res de expansión urbana o queconstituyan islas rústicas, consujeción a los parámetros esta-blecidos en el cuadro resumende zonificación y las disposi-ciones del Plan de DesarrolloUrbano-

71

rrIllffi oescENTRALIzAcIóN, GoBIERNos REGIoNALEs Y LocALEs

VII. MODALIDADES DEapRoeeclót!

Con la finalidad que las munici-palidades cumplan con su funciónde emitir licencias para la habili-tación urbana, el TUO de la LeyN" 29090 ha dispuesto 4 moda-lidades de aprobación(ra). En ese

sentido tenemos:

- Modalidad A, aprobación au-

tomática con firma de profe-sionales, en la cual se requierela presentación ante la munici-palidad competente de los re-quisitos necesarios. El cargo deingreso constituye la licencia,previo pago del derecho co-rrespondiente y a partir de este

momento se pueden iniciar las

obras. Pueden acogerse a estamodalidad las habilitacionesurbanas necesarias para el de-

sarrollo de proyectos de inver-sión pública, de asociación pú-blico-privada o de concesiónprivada que se realicen paralaprestación de servicios públi-cos esenciales o para la ejecu-ción de infraestructura pública,y las necesarias para la ejecu-ción de programas promovi-dos por el sector vivienda, Parala reubicación de beneficiariosde atención extraordinaria delbono familiar habitacional.

- Modalidad B, con aprobaciónde proyecto con evaluación Porla municipalidad o con evalua-ción previa por los revisoresurbanos, para lo cual se presen-tan ante la municipalidad com-petente el Formulário Único de

Habilitaciones Urbanas acom-pañado de los requisitos ne-

cesarios. En caso el promotoro habilitador urbano requie-ra la aprobación de su proyec-to con evaluación por la muni-cipalidad, el cargo de ingresoconstituye una licencia tempo-ral que permite, a partir de ese

momento, iniciar las obras pre-liminares y provisionales(1s).

Pueden acogerse a esta moda-lidad las habilitaciones urba-nas de unidades prediales nomayores de 5 ha que consti-tuyan islas rusticas y que con-formen un lote único, siemPreque no esté afecto al Plan Vial

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. Una.característicaprlnüipal_$el .Droceso tecnlcoile habilitaciónes la obligaciónde efectuaraportes gratu¡toso aDortaclonesurb'anísticas Para larecreac¡ón Pública,as¡ como Daraserv¡cios 'púUl¡cos

comDleméntariosdestinados aeducación y otrosfines.

con sujeción a un planeamientointegral de la misma; las habili-taciones urbanas con construc-ción simultánea que solicitenventa garantizada de lotes, Y,las habilitaciones urbanas conconstrucción simulkinea de vi-viendas, donde el número, di-mensiones de lotes a habilitar Ytipo de viviendas a edificar se

definan en el proyecto, siempreque su finalidad sea la venta de

viviendas edificadas.

Modalidad D, con aprobaciónde proyecto con evaluaciónprevia por la comisión técni-ca o por los revisores urbanos.Para la obtención de licenciaspor esta modalidad se requierela presentación de los requisi-tos. En los casos que se requie-re la aprobación del proyec-to con evaluación previa Porla comisión técnica, este cole-giado dispone de cuarenta (40)días hábiles parala evaluacióncorrespondiente, vencido esteplazo sin pronunciamiento se

aplicará el silencio administra-tivo positivo. Pueden acogersea esta modalidad las habilita-ciones urbanas de predios que

no colinden con áreas urba-nas o colinden con predios que

cuenten con proyectos de habi-litación urbana aprobados y noejecutados, por lo tanto, se re-quiere de la formulación de unplaneamiento integral; las ha-bilitaciones urbanas de prediosque colinden con zonas ar-queológicas, bienes inmueblesintegrantes del patrimonio cul-tural de la nación o con áreas

Provincial o Metropolitano ylas habilitaciones urbanas depredios que cuenten con unplaneamiento integral aProba-

do con anterioridad.

- Modalidad C, con aprobaciónde proyecto con evaluaciónprevia por la comisión técni-ca o por los revisores urbanos,para lo cual se requiere la pre-sentación de los requisitos Pre-establecidos. En los casos que

se requiere la aprobación delproyecto con evaluación Previapor la Comisión Técnica, este

colegiado dispone de cuarenta(40) días hábiles parala evalua-ción correspondiente, vencidoeste plazo sin Pronunciamien-to se aplicará el silencio ad-

ministrativo positivo. Pueden

acogerse a esta modalidad las

habilitaciones urbanas que se

Yayan a ejecutar Por etaPas,

(14) TUO de la Ley N'29090, Ley de Regulación de Habilit¿ciones Urbanas y Edificaciones

"Artículo 10.- Modalidades de aprobación

pma la obtención de las licencias de habilitación ubana o de edificación, existen cuatro (4) modalidades:

(...)l. Modalidad A: Aprobación automática con fima de profesionales.

(...)2. Modalidad B: Aprobación de Proyecto con evaluación por ta Mmicipalidad o con evaluación previa

por los Revisores Urbmos.

(...)3. Modalidad C: Aprobación de Proyecto con evaluación previa por la Comisión Técnica o por los Revi-

sores Urbanos.

(...)4. Modalidad D: Aprobación de Proyecto con evaluación previa por la Comisión Técnica o por los Revi-sores Urbmos".

( t 5 ) Las obras preliminares que correspondm a los trabajos preparatorios. incluyendo las obras provisiona-' - ' l.;1;;r"t"A. rintus yio hrO¿oto piioto) son aquellas que^se iequieren pra implementr la obra previo al

proceso de movimiento de tienas y excavación.

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naturales protegidas; y, las ha-bilitaciones urbanas, con o sinconstrucción simultánea parafines de industria. comercio yusos especiales (OU).

VIII. RECEPCIÓN DE OBRAS

Una vez concluidas las obras dehabilitación urbana, quien las eje-cutó debe solicitar la recepciónde las mismas ante la municipali-dad que otorgó la licencia presen-tando los requisitos necesarios(r6).La municipalidad debe efectuarla inspección de las obras ejecu-tadas y emitir el informe respec-tivo; asimismo, debe verificar que1as obras ejecutadas correspon-dan al plano de frazado y lotiza-ción de la licencia de habilitaciónurbana otorgada o, de ser el caso,a los planos de replanteo, de estarconlormes con las obras recepcio-nadas debe emitir la resolución, laque autoriza la inscripción regis-tral. La recepción de obras pue-de tramitarse a través del procedi-miento de recepción de obras sinvariaciones y recepción de obrascon variaciones.

La recepción de obras sin variacio-nes procede siempre que las obrasde habilitación urbana se hayanejecutado conforme a los planosaprobados. En este supuesto, se

emite la resolución municipal queconstituye la recepción de obras dehabilitación urbana y autoriza lainscripción registral. Caso contra-rio, si en la inspección se constatanvariaciones que impliquen dismi-nución de las áreas del cuadro deapofies que hayan sido autorizadasen 1a licencia de habilitación ur-bana o altere la afectación de víasestablecidas en el plan urbano, lamunicipalidad declara la improce-dencia de 1o solicitado y, de ser elcaso, dispone las acciones admi-nistrativas e incluso judiciales.

La recepción de obras con raria-ciones procede cuando existanmodificaciones al proyecto de ha-bilitación urbana que no disminu-yan las áreas del cuadro de aportescon las cuales fue autorizadalali-cencia de habilitación urbana, sal-yo que por razones de rectificaciónde áreas y linderos se reduzcan las

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Las municipalidadestienen Iacompetenc¡apara planificar eldesarrollo urbanoy.rural de. su.scrrcunscflpctones,inclu_yendó Iazonrncaclon,urban¡smo y elacond¡c¡onam¡entoterritorial.

áreas materia de los apofies, perose respeten los porcentajes apli-cables. En estos casos la munici-palidad efectúa la inspección delas obras ejecutadas emitiendo elinforme respectivo; del mismomodo, constata que 1as obras eje-cutadas correspondan a los planosde replanteo presentados y reali-za la correspondiente verifi cación.En caso de ser conforme la veri-ficación, la municipalidad expidela resolución y sella los planos dereplanteo correspondientes. Esteacto constituye la recepción deobras de habilitación urbana y au-toriza la inscripción registral.

Del mismo modo, en el supuestode que se delecten variaciones queimpliquen modificaciones sustan-ciales, generando la disminuciónde las áreas del cuadro de aportescon las cuales fue autorizada la li-cencia de habilitación urbana, lamunicipalidad deberá declarar laimprocedencia de 1o solicitado y,de ser el caso, orientar las accio-nes administrativas y/o judicialespertinentes.

IX. HABILITACIÓN URBANADE OFICIO

La habilitación urbana de ofi-cio, por sus parlicularidades, seconstituye en un procedimiento

administrativo especial a travésdel cual las municipalidades de-claran de oficio la habilitación ur-bana de los predios matrices queregistralmente están calificadoscomo rusticos y que se ubican enzonas urbanas consolidadas quecuenlan con edificaciones per-manentes destinadas a vivienda ocomplementarias a dicho uso, eri-gidas de albañilería y concreto oadobe, con un área no menor de 25m2 y seruicios públicos domicifia-rios de agua potable, desagüe o al-cantarillado, energía e1éctrrca yalumbrado público, no está sujetaa efectuar apodes reglamentariospara las entidades beneficiadas nia cobros por derecho de tramita-ción. La ocupación del terrenomatriz debe ser resultado de uncontrato privado de compraventasuscrito por el titular registral.

Su procedencia está sujeta a las si-guientes condiciones:

- El predio a habilitar de oficiodebe ser un predio matriz, esdecir, debe ser una unidad in-mobiliaria independiente y a lavez debe estar inscrito ante losRegistros Públicos como pre-dio rústico.

- Debe ubicarse en una zona ur-bana consolidada, la que estáconstituida por predios quecuentan con seruicios públi-cos domiciliarios instalados,pistas, veredas e infraestructu-ra vial, redes de agua, desagüeo alcantarillado y servicios dealumbrado público. El nivel deconsolidación del predio mate-ria de habilitación comespondeal90 % del total de su área útil.

- Debe contar con edihcacionesde carácter permanente, cuyodestino es albergar al hombreen el desarrollo de sus aclivi-dades. Comprende las instala-ciones fijas y complementariasadscritas a ella.

(16) Ley N'29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edif,caciones"Artículo 1J.- Deberes del titula¡ de la licencia de habilitación o de edificaciónEl titular de la licencia de habilitación o de edificación tiene los siguientes deberes:(...)c. So.licitar Ia recepción de obras o la confonlidad de obra en cualquiera de sus dos procedimientos, alconcluir con la ejecución del proyecto de habilitación urbma o de edificación".

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- Debe contar con servicios pú-blicos domiciliarios, dotado deseruicios de agua, desagüe yenergía eléctrica conectados a

un predio independiente.

- No están sujetas a aportes obli-gatorios y gratuitos.

Asimismo, no procede declararla habilitación urbana de oficiocuando el predio matriz:

- Tiene en trámite un procedi-miento de habilitación urbanao de regularizacion de una eje-cutada ante la municipalidad ode recepción de obras de habi-litación urbana.

- Cuenta con servicios públi-cos domiciliarios, pero no tie-ne edificaciones fijas y perma-nentes.

- Se encuentra ubicado sobreáreas naturales protegidas, zo-nas reservadas o fajas de servi-dumbre, entre otras.

- Se encuentra ubicado en terre-nos de uso o reservados para ladefensa nacional.

- Se encuentra en áreas de usopúblico o derecho de vía.

- Se encuentra sobre áreas de in-terés arqueológico, histórico opatrimonio cultural.

- Se encuentra incurso en unproceso judicial en el cual se

ha de determinar la titularidad,mejor derecho o preferencia detítu1o.

- Es considerado por la entidadcompetente como zona de altoriesgo para la salud, la vida ointegridad física de la pobla-ción.

- Cuando exista superposiciónde áreas con predios de terce-ros.

Para el inicio de un procedimien-to de habilitación urbana de ofi-cio, las municipalidades designana la unidad orgánica responsablede su desarollo, la cual tiene lafunción de identificar y proponer

los predios matrices que reúnenlas condiciones para ser habili-tados de oficio, correspondien-do notificar a los titulares regis-trales y a los ocupantes sobre elinicio del procedimiento y la ela-boración del expediente técnico;del mismo modo deben realizarlas inspecciones y el levantamien-to topográfico, catastral y de in-formación, emitir el informe in-dicando que el predio cumplecon las condiciones para ser ha-bilitado de oficio; elaborar el ex-pediente técnico con los planos,memorias descriptivas y otros do-cumentos; y proponer a la autori-dad competente la resolución mu-nicipal que declare la habilitaciónurbana de oficio.

Unavez emitida la resolución mu-nicipal, es la propia municipali-dad la que debería iniciar el pro-cedimiento registral para lograrla inscripción del cambio de usorustico a urbano, para lo cual pre-senta, entre otros, copia certifica-da del expediente técnico, el cualse constituye en título suficienteparala inscripción.

Finalmente, inscrita la habilita-ción urbana de oficio, el compe-tente para solicitar la inscripciónregistral de los lotes que formanparte del predio matriz es el pro-pietario o el representante legal de

la persona jurídica que agrupe a

los propietarios de los lotes.

l-a.rnunicipalidaddebe efectuar lainspección de lasobras ejecutadasy em¡tir el informerespectivo; deestar conformescon las obrasreceDc¡onadas debeemitir la resoluciónque autor¡zala inscriociónregistral.

X. REGULARIZACIÓN DEHABILITACIÓN¡ U RBNT'¡N

Las habilitaciones urbanas quehayan sido ejecutadas sin licen-cia, o que no tengan conformi-dad de obra después del 20 de ju-lio de 1999 hasta la publicación delaLey N" 29090, esto es, el 25 desetiembre de 2007, pueden ser re-gularizadas siempre que cumplancon la normativa vigente a la fe-cha de su construcción o, en casoles sea favorable, la nomativa vi-gente. Este procedimiento no es

aplicable para aquellas edificacio-nes que forman parte de los bienesintegrantes del patrimonio culturalde la nación.

A través de este procedimiento,las municipalidades pueden lega-lizar aquellas habilitaciones urba-nas ejecutadas sin su autoizaciín,siempre que las mismas cuentencon obras de distribución de aguapotable y recolección de desagüe,y de distribución de energía e ilu-minación pública, según corres-ponda, y edificaciones permanen-tes con un área techada mínima de

25 m2 de las edificaciones construi-das con cimientos, muros y techos.

En caso se requiera solicitar la re-gularización de una habilitaciónurbana ejecutada, el administra-do inicia el procedimiento pre-sentando a la municipalidad res-pectiva, enffe otros. Ios siguientesdocumentos:

a) Certificado de zonificación yvías.

b) Plano de ubicación y localiza-ción del terreno.

c) Plano de lotización, contenien-do el perímetro del terreno; eldiseño de la lotización concor-dante con el Plan de DesarrolloUrbano, de las vías, aceras ybermas; y las áreas correspon-dientes a los aportes.

d) Memoria descriptiva, indican-do las manzanas de correspon-der, las áreas de los lotes, lanumeración y los aportes.

e) Copia legalizada notarialmen-te de las minutas y/o copia de

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los comprobantes de pago porla redención de los aportes quecorrespondan.

f) Declaración jurada suscrita porel administrado de la habilita-ción y el profesional constata-dor de obra en la que indiqueque se verificó que las obras seejecutaron total o parcialmente.

g) Plano que indique los lotes ocu-pados y las alturas de las edifi-caciones existentes.

Mediante resolución municipal seaprueba en vía de regularizaciónlas habilitaciones urbanas ejecu-tadas, la que otorga la posibilidadde solicitar la respectiva recepciónde obras y su posterior inscripciónregistral.

Por lo antes indicado, las habili-taciones urbanas deben estar di-rigidas a preparur el suelo paraque las edificaciones que se va-yan a ejecutar cumplan con lascondiciones mínimas de habita-bilidad, indistinto al uso que sele otorgue; de esa forma se sal-vaguardará el interés general y

la configuración armónica de lasciudades. Las municipalidades de-ben aciuar cumpliendo estric-tamente el artículo 89 de la LeyNo 27972(17), que dispone la obli-gación de destinar las tierras úni-camente a los fines o usos previs-tos en la zoniftcación establecidapreviamente.I

(l 7) "Artículo 89.- Destino de suelos urbanos

Las tienas que- son susceptibles de convenirse en ubanas solamente pueden destinuse a los fines orevis-los.en la zonific¿ción aprobada por la municiparidad prorincial. los'plmes *ertráá*i y ii ii"gir..n-to Nacional de Construcciones. Todo,proyectó de ubánización, iransierencia ícesión dJuso, plu cual-quier fin, de tenenos ubanos y sububmós, se someterá necesaiamente a lu up-tu"i* **iárpa".

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