LUNES, 3 DICIEMBRE 2012 LAVANGUARDIA 57

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Las consecuencias de la reestructuración financiera

EVOLUCIÓN DURANTE LA SEMANA ANTERIOR

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ROSA SALVADORBarcelona

La crisis de las cajas de ahorrosha dejado atrapados amiles de in-versores de banca privada quecompraron sus oficinas en losprocesos de sale & leaseback dehace tres años y que ahora, aun-que siguen cobrando las rentas,tienen sus locales vacíos o sub-arrendados a otros inquilinosque pagan rentas muy inferioresy que, hasta que acabe la vigenciadel sale& leaseback, complemen-ta la entidad financiera, o quepueden verse forzados a aceptarcambiar su oficina por otra paraseguir manteniendo a la entidadfinanciera como inquilino.Las entidades financieras ven-

dieron cerca de 5.000 oficinas en-tre el 2007 y el 2010, para seguirocupándolas en alquiler. Aunqueen esos años ya empezaba a aven-turarse la posibilidad de que elsector financiero tuviera que ce-rrar oficinas, ni los bancos ni losinversores pudieron imaginar lamagnitud del proceso: desde el2008 las cajas han cerrado 4.500oficinas (el 18% de su red) y losbancos unas 700 (5% de su red).Un balance que se disparará conla exigencia que ha impuesto laComisión Europea de que las en-tidades nacionalizadas que reci-ban ayudas cierren el 50% de lared que tenían en el 2008. Así,Bankia ya ha anunciado el cierrede 1.100 sucursales; el BBVA elcierre de 352 en Unnim, y BancSabadell el de 450 de la CAM,mientras que los de CatalunyaBank (1.200 oficinas) y NCG(1.049 oficinas) aún no han pre-sentado sus planes, como tampo-co los que se acometerán en la an-tigua red de Caixa Penedès ni enel Banco deValencia, que han ad-quirido Banc Sabadell y CaixaBank, respectivamente.Los contratos de sale & lease

back, sin embargo, preveían fór-mulas para blindar al inversor an-te cierres o fusiones: se preveíancambios de nombre o de titulari-dad del inquilino; la entidad fi-nanciera se obligaba a pagar entodo caso, aun cuando no ocupa-se el local, aunque se le daba laposibilidad de subarrendarlo, ga-rantizando el pago de la renta eincluso (por ejemplo el BBVA) laposibilidad de ofrecer al inversorla propiedad de otra oficina ensustitución de la adquirida si elbanco había de cerrarla. “Las en-tidades están cumpliendo suscompromisos y cuandohande ce-rrar oficinas tienenmuy en cuen-ta si estas vienen de un sale& lea-seback. Además, sus comprado-

res eran enmuchos casos susme-jores clientes”, recuerda AnnaGener, directora de la oficina deBarcelona de Aguirre Newman.Sin embargo, efectivamente lasentidades están ahora pagando al-quileres a los inversores por ofici-

nas que tienen vacías, mientrascontratan a agentes para buscar-les nuevos inquilinos, desde su-permercados a panaderías, queles ayudan a pagar parcialmenteel alquiler comprometido. “Mu-chos de esos locales están en bue-nas zonas desde el punto de vistaresidencial –en Sarrià y la zona al-ta, por ejemplo, en Barcelona– pe-ro que no tienen ninguna activi-dad comercial”, señala un consul-tor inmobiliario. Además “las ren-tas que comprometieron cajas ybancos están completamente fue-ra de mercado: fijaron alquileresmuy altos para poder maximizarel valor de venta del local, que secalcula capitalizándolo”, añade.

“Siempre recomendamos a uncomprador final que tenga encuenta el valor intrínseco del in-mueble, y por tanto su localiza-ción: bancos y cajas tenían loca-lesmuy buenos”, señala Oriol Ba-rrachina, director de la consulto-ra Cushman &Wakefield en Bar-celona. Así, por ejemplo, Pontega-dea, la sociedad deAmancioOrte-ga, adquirió el local de Banc Saba-dell en rambla Catalunya, o la fa-milia Vilacasas el local de Bar-clays en paseo de Gràcia. Cuandoacabe el alquiler de la entidad fi-nanciera esos locales seguirán te-niendo valor, mientras que otros,en ubicaciones secundarias o pe-queñas localidades, con la des-

trucción de tejido comercial queha provocado la crisis, podríanvaler prácticamente nada.La venta de las oficinas, efecti-

vamente, se planteaba como la deunproducto financiero garantiza-do. Banco Santander y el BBVA,las dos entidades que abrieron el

proceso, vendieron a grandes fon-dos de inversión (1.250 oficinas aPearl Group y 1.097 oficinas aREEF, respectivamente), comotambién lo hizo Banc Sabadell(378 oficinas aMoor Park), mien-tras que la mayoría de las entida-des que les siguieron colocaronlos inmuebles a los clientes de subanca privada. Se ofrecía una ren-tabilidad elevada, que en algunasoperaciones llegaba al 7%, conun alquiler a largo plazo del locala la entidad financiera, de obliga-do cumplimiento, por un periodoque oscilaba entre los 25 años(Caja Madrid) y los 47 (BancoSantander). La entidad bancariaasumía como inquilino todos losgastos relacionados con el inmue-ble y se comprometía a actualizarel alquiler en función del IPC (ín-dice de precios al consumo), y node la evolución del mercado in-mobiliario, lo que blindaba aúnmás la rentabilidadneta de la ope-ración, recuerda Eusebi Carles,director de la consultora AosStudley.Muchos inversores com-praron directamente a las cajas,pero otros muchos han compra-do posteriormente a los fondosque han revendido los inmueblesa clientes individuales.“Son contratos blindados, sin

puertas de salida. Como se reali-zaba la venta del local y el alqui-ler en elmismo acto jurídico, si laentidad financiera dejara el alqui-ler el inversor podría pedir quese anulase la venta y le devolvie-ran su inversión”, asegura EusebiCarles. Por el momento, sin em-bargo, no ha habido conflictos yen los cierres las entidades hanllegado a acuerdos con los inver-sores para no perjudicarles.c

1,74%JUEVES

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Bankia. Caja Madrid (hoy integrada en Bankia) fue una de las entidades financieras quellevaron a cabo ventas de oficinas a inversores

MIÉRCOLES

0,14%MARTES

OPERACIONES

Bancos y cajasvendieron más de5.000 sucursalesen ‘sale & leaseback’

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ÁNGEL NAVARRETE / BLOOMBERG / ARCHIVO

LUNESIBEX

Reducir capacidad instalada

AJUSTES

Las cajas han cerradoya 4.500 oficinas y seimponen otros 3.000cierres en cinco años

Economía

]Además de las entidadesnacionalizadas (Bankia, Ca-talunya Banc y Novagalicia)que están obligadas a cerraralrededor de la mitad de sured de sucursales en lospróximos cinco años, el res-to del sector también lleva-rá a cabo un proceso deadelgazamiento. Ibercajaanunció la semana pasadaque retomaba la fusión conCaja 3, lo que le obligará aun importante cierre de

oficinas especialmente enAragón. En el caso de Unica-ja y Caja España-Duero, elproceso de unión de ambasentidades financieras ape-nas ha comenzado, por loque deberá llevarse a cabouna reducción de la capaci-dad instalada. Lo mismosucederá con Liberbank yBMN una vez que se conoz-ca su futuro que pasa porintegrarse dentro de un gru-po mayor.

Las oficinas de las cajasde ahorros desciendenun 17,8%

LA VANGUARDIAFUENTE: Ceca

Número de oficinas de cajas de ahorrosy los bancos de las cajas.Hasta el 31 de marzo

25.03524.252

23.305

20.756

-4.477

20.558

2008 2009 2010 2011 2012

Lacrisis de las cajas atrapa a losinversoresque compraronoficinasLas entidades pagan las rentas aunque los locales estén vacíos o subarrendados

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03/12/2012

ECONOMIA

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