la valuacin inmobiliaria en mxico, pasado, presente y futuro.- teis-aranda snchez david

7/22/2019 La Valuacin Inmobiliaria en Mxico, Pasado, Presente y Futuro.- Teis-Aranda Snchez David

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LA VALUACION INMOBILIARIA EN MEXICO

PASADO, PRESENTE Y FUTURO

ARQ. DAVID ARANDA SANCHEZ

CENTRO DE INVESTIGACIONES Y ESTUDIOS DE

POSGRADO FACULTAD DE ARQUITECTURA.

U.N.A.M.

2OO7


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SITUACIN ACTUAL DE LA VALUACION INMOBILIARIA EN

MEXICOPASADO PRESENTE Y FUTURO

Tesis que para obtener el Diploma de Especializacin en

Valuacin Inmobil iaria presenta:

Arq. David Aranda Snchez

CENTRO DE INVESTIGACIONES Y ESTUDIOS DE POSGRADOFACULTAD DE ARQUITECTURA. U.N.A.M.

2OO7


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Director de Tesina:

Arq. Evi. Daniel Silva Troop

Sinodales:

Arq. Ral Noris Prez de Alva

Ing. Manuel Garca Crdova

Ing. Juan Antonio Gmez Velzquez

Ing. Eduardo Ramrez Favela


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A Dedicatorias:

A Dios:

Por darme la vida,Por haberme iluminado todoEste tiempo de esfuerzo.

Sobre todo por toda la maravillosa familia que me dio.

A mis Padres:

Por el respeto, responsabilidad, dedicacin y tenacidad que me inculcaron paraque siempre lograra mis objetivos; por haber sido mis amigos, pues me ensearona distinguir entre el bien y el mal, entre la seriedad y el juego, me ensearonvalores que solo juntos lograron que penetran en mi para poder ser un hombre debien. Por eso y muchas cosas mas, gracias.

AGRADECIMIENTOS

A mis Hermanos:

Abraham, Hugo Ral, Virginia, Jaime, Alma Esther, por su apoyo y habercaminado conmigo una buena niez llena de aventuras y aprendizajes pues todose junto para formarnos como somos, con nuestras virtudes y defectos, perosiempre hombres y mujeres de bien.

A mis Profesores

Que me dieron la enseanza y el valor de lo que realmente vale en la vida, el amorhacia lo que uno quiere y a lo que uno se propone.

A la Universidad:

Por los conocimientos, el estudio, y la Formacin, que me proporciono, para poderser un hombre de bien.

No nos atrevemos a muchas cosas porque son difciles,pero son difciles porque no nos atrevemos a hacerlas.

Lucio Anneo Sneca(2 AC-65) Filsofo latino.


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NDICE

Introduccin..7

Metodologa y Tcnicas ... 10Justificacin 10Origen y Fundamentacin del Proyecto..... 10Justificacin.... 11Objetivo General y Objetivos Particulares.... 12Contenido y Alcances... 13

I.- Generalidades en la Valuacin. 13I.1.- Que es el valor. 13I.2.- Que es un avalo. 14I.3.- Que es la Valuacin 15I.4.- Niveles de los Usuarios en la actividad Valuatoria 16I.5.- Antecedentes Histricos de la Valuacin 18

II.- Valuacin en Mxico Pasado ( Historia de la Valuacin ) 20II.1.- Inicios en Mxico 20II.2.- El Desarrollo de la Valuacin en Mxico 24II.3.- El Primer Catastro 24II.4.- Los Primeros Avalos Bancarios 26II.5.- La Direccin de Pensiones 27II.6.- Las Instituciones de Crdito 27II.7.- La Formacin y seleccin de Peritos Valuadores 29II.8.- Las Comisiones Reguladoras 32

II.9.- La Valuacin para efectos Fiscales 33


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III.- Valuacin en Mxico Presente ( Practica Actual ) 35III.1.- Situacin Actual 35III.2.- Marco Jurdico de la Valuacin 36III.3.1.- A. Legislacin Constitucional 36

III.3.2.- B. Legislacin Civil37

III.3.3.- C. Legislacin Mercantil 37III.3.4.- D. Legislacin Fiscal Federal 37III.3.5.- E. Legislacin Fiscal Local 38III.3.6.- F. Formato nico de Avalos 38III.4.- Organismos y Autoridades Federales 38

III.4.1.- CONOREVI 39III.4.2.- CONAVI 39III.4.3.- ONAVIS 39III.4.4.- CONAFOVI 39III.4.5.- FOVISSSTE 40III.4.6.- INFONAVIT 41III.4.7.- FONHAPO 46III.4.8.- SHF / FOVI 47III.4.9.- INDAABIN 52

III.5.- Organismos y Autoridades Locales 54III.5.1.- Subtesorera de Catastro y Padrn Territorial 54III.5.2.- Manual de Procedimientos 55III.6.- Empresas Privadas 62III.6.1.- SOFOLES 62III.7.- Unidades de Valuacin 68III.8.- Valuadores Independientes 73

III.9.- Corredores Pblicos 76IV.- Valuacin en Mxico Futuro (Perspectivas de la Valuacin) 83

IV.1.- Retos de la Valuacin 83IV.2.- Hacia dnde va la Poltica Pblica de la Vivienda enMxico

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IV.3.- El Quehacer de la Valuacin en esta Poltica Pblica 102IV.4.- Anexos 103

Conclusiones y Propuestas 111

Bibliografa 112


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INTRODUCCION

El estudio de la valuacin comercial en nuestro pas, como una rama de lainvestigacin econmica, se inicio hace ms de 80 aos, sin embargo, los

primeros trabajos de valuacin inmobiliaria, en forma tcnica, se iniciaron a finalesdel siglo pasado, exclusivamente con fines de tributacin predial, cuando seestablecieron las bases para el catastro de la ciudad de Mxico.

Los estudios valatorios posteriores, correspondieron a la fijacin de garantasen los primeros crditos hipotecarios concedidos en ese entonces.

De acuerdo con el instituto Mexicano de Valuacin, desde esa poca, sedefinen claramente los propsitos de esta disciplina, que dan origen a los primeroscriterios el la expedicin de los avalos o dictmenes valuatorios: una con finesmeramente impositivos y catastrales, con tcnicas rgidas, basadas en

levantamientos topogrficos principalmente, y otra, basada en las garantasinmobiliarias que requeran las instituciones de crdito, tanto pblico comoprivados.

Durante el primer cuarto del presente siglo, el crdito bancario con garantahipotecaria era muy escaso, rara vez se otorgaba y cuando se conceda, no eratomado en cuenta primordialmente el valor comercial de la garanta, sino lasolvencia moral y econmica del solicitante, esto es, sino la base tcnica de undictamen valuatorio, ya que se tomaba en cuenta, era el valor fiscal representadopor las estimaciones catastrales, generalmente atrasadas y muy alejadas de larealidad.

En ocasiones, no era el criterio decisivo, sino meramente la opinin de untcnico, Ingeniero o Arquitecto, que dictaminaba sobre el valor de la garanta,segn su leal saber y entender .

Cabe sealar que los procedimientos de valuacin, seguan las normasestablecidas por el Catastro del Departamento del Distrito Federal, pero con uncriterio comercial, es decir, con valores que deban reflejar las realidades delmercado inmobiliario, prevalecientes en la localidad.

El 23 de Febrero de 1993, se cre el Banco Nacional Hipotecario Urbano yObras Pblicas, hoy Banobras, para llenar funciones que no se habanencomendado hasta entonces a ninguna institucin descentralizada y quetampoco realizaban los bancos de la iniciativa privada.


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Se trataba de abrir una fuente de crdito de los gobiernos de los Estados y susMunicipios, para que pudieran llevar a cabo las obras pblicas indispensables,tales como: introduccin y abastecimiento de agua potable, alcantarillado,pavimento, construccin de mercados, rastros, etc.

El otorgamiento de esos crditos estaba sujeto, en todos los casos, adictmenes valuatorios y a estudios financieros sobre lo posible recuperacin delprstamo. Estos trabajos fueron realizados por el Departamento de Avalos delBanco, organizado formalmente en el ao de 1935.

Ms tarde, se sinti la necesidad de superar la limitacin que le impona suLey orgnica que le impeda conceder crditos hipotecarios a la iniciativa privada,crendose as una institucin filial, organizndola dentro de las normas de lasinstituciones de crdito privadas.

Ella fue la Asociacin Hipotecaria Mexicana, S.A., primera institucin queemiti cdulas hipotecarias para el otorgamiento de crditos particulares.

El otorgamiento de estos crditos estaba sujeto, en todos los casos, aavalos precios que podran orientarse sobre la posible recuperacin delprstamo. Esta capacidad de recuperacin era condicin necesaria para laconcesin del crdito.

De la misma manera, al reestructurase por primera ocasin el sistemabancario mexicano, se consolidaron y fundaron las Instituciones nacionales quecooperaron por el desenvolvimiento econmico del pas. En las hipotecarias de laentonces banca privada, se organizaron tambin las reas especializadas devaluacin.

En el ao de 1935 la Secretaria de Hacienda y crdito Pblico, a travs de laDireccin General de Crdito, emite una circular en la cual obliga a las compaasde seguros a justificar la inversin de sus reservas en bienes y races y dederechos reales, mediante avalos que deberan practicar el Banco NacionalHipotecario Urbano y de Obras Pblicas, S.A., en su carcter de banco fiduciarionacional.

En esa poca, aunque haba algunos profesionales conocedores de estaespecialidad y muchos bien capacitados en la valuacin catastral, con ms de 40aos de prctica en la materia, adems de los valuadores de la Direccin Generalde Pensiones, no se contaba con los servicios de tcnicos especializados en lamateria ni con un sistema de normas y procedimientos para la elaboracin deavalos de carcter comercial.

Por lo anterior, el Banco Nacional Hipotecario Urbano y Obras Pblicas,S.A., se vio obligado al establecimiento de bases tcnicas para la valuacin y laformacin de un personal capacitado.


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La escasez de valuadores que se senta en Mxico en el repetido ao de1935, oblig a las instituciones hipotecarias, tanto oficiales como privadas, aprogramar una seleccin de profesionistas capaces de asumir la responsabilidaddel problema contactado. Se trataba de formar especialistas en una nuevaactividad y los candidatos elegidos deberan reunir los siguientes requisitos:

1.- Poseer conocimientos de construccin y de presupuestos de obra. Parapoder efectuar las supervisiones y administradores de fondos respectivos.

2.- Conocimiento de topografa para levantar planos de terrenos. Noimportando la magnitud de sus dimensiones ni su forma, as como el de lasconstrucciones, bien fuera slo de permetros, como en los levantamientoscatastrales, y de distribucin (arquitectnicos).

3.- Conocimientos elementales de contabilidad, as como de ciertosconceptos econmico-financieros.

Las anteriores exigencias se encontraban ms fcilmente colmadas en lasprofesiones clsicas de la Arquitectura e Ingeniera Civil, siendo sta ltima la queproporcion, en un principio el mayor contingente para los especialistas que sepensaba crear.

A partir de sta poca la valuacin en Mxico Adquiere una importanciaacorde con los grandes cambios financieros y comerciales en el pas. Los pionerosde la valuacin en Mxico, se agrupan en una Asociacin de ValuadoresBancarios, la que fue base para la fundacin, en el aos de 1958, del InstitutoMexicano de Valuacin, A.C.

De acuerdo con la Comisin de Avalos de Bienes Nacionales (CABIN hoyINDAABIN), el valor comercial de un bien se entiende como el precio masprobable estimado, por el cual una propiedad se intercambiara por dinero, en lafecha del avalo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia,en una transaccin sin intermediarios con un plazo razonable de exposicin,donde ambas partes actan con conocimiento de los hechos pertinentes, conprudencia y sin compulsin.

Es por eso que creo que existe, en nuestro campo de Accin de losValuadores, la necesidad de tener una referencia respecto a la actividad valuatoriaen Mxico, para partir de las bases, las necesidades inciales de esta actividad,hacia donde queremos llegar , conociendo que esta actividad al igual que lamayora, tenemos que ir innovando para no quedar rezagados en este mundoglobalizado, y da a da estar a la vanguardia de mtodos y estudios nuevosrelativos a la Valuacin Inmobiliaria

A continuacin vamos a profundizar en algunos antecedentes de lavaluacin en Mxico, con el objeto de que podamos percibir su desarrollo y de queentendamos el momento actual y sus perspectivas


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METODOLOGAYTCNICASLa metodologa para exponer el tema, ser a travs de un recuento de los

momentos clave que ha tenido esta actividad, a lo largo de Tiempo en Mxico, pormedio de Informacin histrica recabada por profesionales de la materia,bibliografa de Valuacin y de Organismos ligados a ella, respecto al Pasado,Presente y el Futuro de esta actividad, con el apoyo de Cuadros Cronolgicos, confechas y datos representativos, que han marcado un cambio o reforma en laValuacin Inmobiliaria de Mxico.

JUSTIFICACIN

Origen y Fundamentacin del trabajo

La Valuacin en Mxico a sufrido muchos cambios y reformas, en sumayora estos se refieren al carcter administrativo de la misma y no al la forma,es decir se hacen cambios a los formatos, a las Instituciones que la aplican, a lasnormas y ltimamente a la sistematizacin de los procesos y al mismo avalu.Pero pocas, muy pocas veces se han realizado al contenido del propio documento,es decir al formato de los valuadores.

Las personas y las empresas, sociedades de crdito y de seguros y fianzas

y las instituciones y organismos pblicos, realizan constantemente operacionescon bienes inmuebles, ya sea para comprar, vender, rentar, hipotecar, catastrar,expropiar, contabilizar, cobrar o pagar impuestos, asegurar, demandar, heredar,etc.

Para efectuar dichas operaciones, casi siempre es necesario determinar elvalor del inmueble, objeto de la transaccin, a fin de determinar el precio de lacompra o venta, la renta mensual del bien, el monto de la ganara, el monto de laindemnizacin, el patrimonio de las personas y las empresas, el monto de la basepara el pago de impuestos, la prima de seguros, etc.

La determinacin del valor del inmueble es la base econmica sobre la quese toman las decisiones relacionadas con estas operaciones, por lo tanto , serequiere que los avalos sean realizados por personas de alta solvencia tica yprofesional, comprometidos con su trabajo.


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Como ustedes saben, los primeros valuadores fueron Autodidactas queaprendieron su disciplina bajo el esquema de prueba, error y correccin,transmitiendo sus experiencias a las nuevas generaciones, hasta integrar nuestraactual cultura valuatoria.

Hoy la complejidad del mundo que vivimos nos obliga a una constantecapacitacin y actualizacin, para poder cumplir con nuestro cometido social.

La actual dinmica urbana frente a la inestabilidad poltico-econmicapropicia un errtico y cambiante mercado inmobiliario, que obliga al valuador amantenerse en un alerta constante y a profundizar en sus investigaciones yanlisis.

Conociendo la importancia que tiene la Valuacin Inmobiliaria y loscambios administrativos o de forma que da a da se dan en los organismos oinstituciones ligadas a la actividad valuatoria, es necesario tener un atlas orecuento con los antecedentes de la valuacin, de las modificaciones que hanexistido, lo cual nos permitir percibir su desarrollo y poder entender su momentoactual, con lo cual podremos comprender y entender sus perspectivas, para teneruna actividad que muestra la globalizacin que vivimos.

Como toda disciplina, esta tambin es perfectible y evolutivo y losvaluadores debemos conocer sus antecedentes para poder interpretaradecuadamente las reformas y adiciones que surgen en su devenir histrico ypoder planear un mejor futuro en esta actividad.

El valor nace y muere en el mercado, por lo tanto el valuador debe conocera fondo el comportamiento de mismo en el rea en que trabaja.


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OBJETIVOGENERALProponer un documento que sintetice la normatividad vigente de algunos

Bancos, Hipotecarias, Compaas Aseguradoras, empresas pblicas y privadas,as como por organismos y autoridades usuarias de la valuacin Inmobiliaria oreguladoras de su actividad, quienes otorgan registros o licencias, para la prcticade la valuacin respecto a la parte administrativa de la valuacin.

OBJETIVOSPARTICULARESContar con un pequeo compendio de la historia y normatividad, pasada,

presente y futura de la valuacin.

Es por eso que realizo el presente trabajo, para que las futurasgeneraciones de valuadores, y las actuales tengan una base y de ah partan parala modificacin o creacin de nueva normatividad valuatoria.

De siempre la valuacin se apoyo en la buena fe y la tica, pero se debeagregar, tambin el conocimiento.


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CONTENIDOGENERALYALCANCESPartiremos de la Base de la Actividad Valuatora Inmobiliaria:

I.- Generalidades de la Valuacin

I.1.- Que es el valor

Valor .- El concepto del valor es tan antiguo como la misma historia de lahumanidad. Basta reflexionar sobre los intercambios de objetos que realizabanlos primeros pobladores de la tierra, quienes establecan una equivalencia entrelas cosas necesarias para un individuo, por aquellas sobrantes para otro,mediando un acuerdo entre las partes. Desde entonces, estas actividades

denotaban la necesidad de reconocer que los bienes o servicios, estn asociadosa los beneficios que recibir quien los adquiere al poseerlos.

Desde luego, hablar de valor, implica una serie de discusiones en las cualeslos economistas, a travs del tiempo, han desarrollado diversas teoras, que noson motivo de este tema. En la poca actual, existe una tendencia a resolverprimero los problemas tcnicos que conducen a la estimacin del valor, prestandopoca atencin a precisar su definicin. El concepto de valor, es pues el que masescritos ha dado lugar en la economa, que cualquier otro termino. Todo mundosabe o intuye lo que es el valor, sin embargo, es evidente la dificultad que surgepara su definicin puntual.

Tal vez, lo que si resulta sencillo plantear, es la premisa de que... Un bientiene valor, cuando un propietario esta dispuesto a venderlo y existe un compradorque tambin esta dispuesto a comprarlo.

La definicin del diccionario Mc Graw-Hill de economa moderna refiere: ElConcepto del valor ordinariamente se usa en economa para denotar valor encambio. Este valor en cambio de una mercanca se expresa como la cantidad deotro bienes o dinero que debern darse para obtener una unidad del bien citado.

Algunas otras definiciones de Valor

Valor: Procede del vocablo latino Valoris que significa el grado de utilidad,o actitud de las cosas para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar.

Valor: Es la equivalencia de un bien material en moneda de cuo corriente.


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Valor: Es el precio mas alto estimado en trminos de dinero que unapropiedad puede producir al ser puesta a la venta en un mercado abierto ycomercializada dentro de un tiempo razonable para encontrar un comprador.

Valor: Es la cantidad en dinero que se fija a un bien como resultado de la

negociacin libre entre la Oferta y la demanda en el marco de un Libre Mercado.Valor: Estimacin monetaria que se le adjudica a un bien mueble, objeto o

servicio, por sus cualidades y caractersticas.

Valor: Es el grado de utilidad de los bienes, expresados en trminosmonetarios. Tomando en cuenta las cualidades que determinan su aprecio.

CONCEPTO DE VALOR USADO EN VALUACIN

Existe gran variedad de valores, por lo que casi podemos afirmar que haytantos como cualidades o caractersticas propias de los objetos que seansusceptibles de comparacin, de la percepcin de los actores involucrados o delpropsito mismo de su bsqueda. Los ms usuales son:

Valor de CambioValor ComercialValor de Reposicin nuevoValor Neto de reposicin, (o valor depreciado)Valor de RescateValor de liquidacinValor de UsoValor de MercadoValor CatastralValor de Reposicin NuevoValor de Reproduccin NuevoValor de Reproduccin DepreciadoValor de Venta ObligadoValor de Garanta, etc..

I.2.- Que es un avalo

El avalo es una declaracin, generalmente escrita, preparadaindependientemente e imparcialmente por un valuador, en la que se expresa unaopinin del valor de una propiedad o bien, soportado por el anlisis previo de losdatos investigados, adecuadamente descrita y a una fecha dada.

Bancomer, lo defini como El estudio o proceso mediante el cual seestima y documenta el valor de un bien raz o bien inmueble, de acuerdo a laapreciacin personal expresada por un profesional, que cuenta con los


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conocimientos tcnicos, aplique normas y procedimientos generalmenteaceptados en esta especialidad, y cuya tica y desempeo, avalen la confiabilidadde su valoracin.

La elaboracin de un avalo es una actividad profesional que requiere unacapacitacin contina, experiencia, sensibilidad y tica profesional a toda prueba.

Un avalo debe ser un documento con calidad probatoria en el cual seestima el valor de un bien. A pesar de que se trate de una opinin o estimacin devalor de un bien, los elementos que fundamentan esa opinin, deber darcertidumbre a tal juicio.

En el Manual de Procedimientos y Lineamientos tcnicos de Valuacin,emitido por la Subtesorera de catastro y Padrn Territorial del D.F., se define alavalo como el dictamen tcnico que permita determinar el valor para darcumplimiento al pago de los Impuestos que genera un inmueble a partir de suscaractersticas fsicas, de ubicacin, de uso, de la investigacin exhaustiva,anlisis y ponderacin del mercado inmobiliario y plasmado en un documento quecubra los requisitos mnimos, que especifica este Manual, en forma y contenido, elcual es elaborado por sociedad autorizada con auxilio de perito valuadorregistrado, ante esta dependencia y sea la base para la determinacin de losimpuestos sobre adquisicin de inmuebles, traslado de dominio y predial, as comode las dems contribuciones que as lo requieran, para fines fiscales

Actualmente con base en un avalo, se toma la decisin sobre el precio apedir o pagar por una propiedad; la renta que puede producir o se debe ofrecerpor ella; a cuanto puede ascender un prstamo con garanta hipotecara; si esconveniente o no construir o reconstruir un inmueble, etc. De hecho, ningunadecisin relacionada con el valor del inmueble, debiera tomarse sin una valuacinprofesional del mismo.

I.3.- Que es la Valuacin

Valuacin.- Es el procedimiento tcnico y metodolgico que mediante lainvestigacin fsica, econmica, normativa y social, permite conocer las variablescuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de los bienes.

Es la actividad profesional que estima, en justa medida monetaria, el valorde bienes especficos, par fines determinados.

Su Objetivo debe ser de absoluta seriedad, con la tica y criterio profesionalde quien lo fundamente en un principio de justicia, dignidad, libertad y sociabilidadhumana, que contribuya a la seguridad social y econmica, principales objetivosde la Valuacin.


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Esta actividad consiste en establecer diversas etapas, denominadas enConjunto Proceso Valuatorio, tema que mas adelante trataremos detalladamente.

As mismo la valuacin esta basada en ciertos principios econmicosdenominados Principios de la Valuacin.

Los cuales son:

ANTICIPACINCAMBIOCOMPETENCIACONFORMIDADCONTRIBUCINEQUILIBRIOMAYOR Y MEJOR USOPERIODOS INCLINANTES Y DECLINANTESPROGRESIN Y REGRESINUSO CONSISTENTESUBSTITUCIN

GLOSARIO DE TERMINOS

Valuar.- Es estimar el Justo valor de un Bien.

Valuador.- Profesional Arquitecto o Ingeniero, analista, e investigador de losvalores de reposicin nuevos resultantes del costo del inmueble.

Valuador.- Profesional que suma intangibles como agregados de importancia paraobtener el monto de la oferta y la demanda, verificando los mercados en que seacta, situacin que sirve de base para que el bien se oferte en el mencionadomercado.

I.4.- Niveles de los Usuarios en la actividad Valuatoria

Los profesionistas dedicados a esta disciplina, requieren conocer, ademsde las tcnicas desarrolladas en diversas pocas de la historia moderna de estaactividad (de mas de un siglo), de otros temas muy diversos, contenidos enmaterias como: economa, Desarrollo Urbano, Sociologa, Legislacin, Ingenierade Costos, Finanzas, Principios de Contabilidad, Administracin y Mercadotecnia,Estadstica, Psicologa Ambiental y Otras.


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La necesidad de los avalos es universal y se realiza en tres niveles de actividad:

Primer Nivel de Actividad Valuatoria.

Este Nivel esta comprendido por el pblico. Es la gente que usa el bien

raz, lo posee y lo emplea. Estas personas tienen que tomar decisiones paracomprar hipotecar, rentar, asegurar, calcular daos, desarrollar fraccionamientos,renovar, rehabilitar o modernizar proyectos y otras actividades que requieren de lainversin de sumas importantes de dinero.

Un anlisis superficial del caso, por la falta de conocimientos en la materia,puede conducir, entre otros a:

Pagar ms de lo que realmente pudiera valer una propiedad. Vender una propiedad a un precio inferior de su verdadero valor o

asignarle un monto que no permita su enajenacin en un tiempo

razonable. Arrendar una propiedad que con el tiempo pudiera reportar perdidas. Firmar un contrato de arrendamiento que un negocio no pueda sostener. Realizar mejoras a un inmueble que no reditu lo invertido. Asegurar una propiedad en una cantidad menor a la que realmente vale. Aceptar una garanta o una dacin en pago insuficiente.

Segundo Nivel de Actividad Valuatora

Este Nivel esta comprendido por las personas que estn permanentemente encontacto con el valor de las propiedades, tales como: vendedores, comisionistas,corredores pblicos, inversionistas, constructores, administradores y prestamistas.Algunos de ellos, son fuente de informacin para el pblico y aun para elprofesional de la valuacin.

Tercer Nivel de Actividad Valuatoria

El tercer nivel esta constituido por los valuadores profesionales dedicados

primordialmente a esta disciplina, con conocimientos, practica e integridad, y seidentifican profesionalmente por su designacin u otros medios acadmicos.

La necesidad para cuantificar correctamente estos servicios es reconocida por losBancos, Hipotecarias, Compaas Aseguradoras, empresas pblicas y privadas,as como por organismos y autoridades usuarias del avalo o reguladoras de su


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emisin, quienes otorgan registros o licencias para reconocer la validez de sudicho.

I.5.- Antecedentes Histricos de la Valuacin

Etimolgicamente y para nuestros efectos;Valor significa Grado de utilidad de las cosas; Cualidad de las cosas que las

hace objeto de aprecio.

El valuador debe tener una slida formacin y amplia experienciaprofesional en un campo determinado; una bien desarrollada capacidad deinvestigacin y anlisis; un completo conocimiento y estudio de las asignaturas ymaterias de la Valuacin Inmobiliaria, una constante preparacin de las tcnicasvaluatorias comnmente aceptadas en su medio y una permanente actitud tica alservicio de sus semejantes.

Por su naturaleza social y econmica, La valuacin es una disciplina ticaprofesional, con normas y tcnicas definidas, encargada de investigar, analizar yseleccionar las variables objetivas que influyen en la determinacin del valor.

Los fundamentos tericos del valor han sido resultado de profundosrazonamientos de varios filsofos y tratadistas a lo largo de la historia. Elconcepto aparece cuando el hombre comienza a obtener excedentes en suproduccin y desea cambiarlos por otros bienes que necesita y no produce.

As surgen los conceptos bsicos de costo, valor y precio y sus derivadosvalor de uso, y valor de cambio. Aristteles, en la edad de oro de los griegos,enuncia su teora del valor subjetivo y nos dice que el valor de los objetos creadospor el hombre no esta en el objeto, sino en la mente humana, tambin conocidocomo Valor Social.

En el siglo XVI surge en Inglaterra el grupo llamado los Mercantilistasintegrado por hombres de negocios que sostenan que el bienestar econmicoindividual solo era posible en un estado econmicamente fuerte y polticamenteestable. Esto exiga un control absoluto de las fuentes productivas, de la tierra ydel transporte. Con esta filosofa capitalista, se aplican valores a la tierra, aunqueesta no tuviese un costo de produccin. Es en esta poca cuando comienza ahablarse de la ley no escrita de la oferta y la demanda.

En el siglo XVIII, John Stuart, primer ministro de Jorge III ( 1761-1763 ),aborda el tema del valor de la tierra desde el punto de vista poltico- econmico yrecomienda a su gobierno que proceda a valuaciones peridicas de todas las


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propiedades agrcolas y urbanas y que cobre impuestos sobre dichasvaloraciones. Por su autoritarismo, solo duro 2 aos en el cargo.

A final es del siglo XVIII, Adam Smith, fundador de la economa-poltica

como ciencia independiente, defensor de la libertad de comercio y adversario delos monopolios y privilegios, en su Teora sobre el Costo reconoce nicamente elvalor de uso e introduce, como parte de este valor, la importancia del trabajo y deluso del capital.

En este mismo siglo, David Richard aporta su teora sobre la rentaeconmica, en la cual establece que el valor de un bien determinado por suescasez y por la cantidad de trabajo necesario para su produccin. Bajo estateora, la renta de la tierra es un pago diferencial obtenido en funcin de sucapacidad productiva.

La teora de la renta marginal de Thomas R. Malthus vino despus aincorporar conceptos de valor de uso, renta y cambio, relacionados con la oferta yla demanda de bienes en el mercado.

Entre los aos de 1825 y 1850, Johann H. Thunen, economista alemn quedesarrollo la teora de la renta de la tierra en su pas, hace una clara distincinentre el valor del suelo y las contribuciones al capital y el trabajo, y reconoce quela localizacin de la tierra influye en su propio valor.

En esta misma poca, el francs Claude F. Bastiat, influenciado por laabundancia de tierras vrgenes en Amrica, sostena que el valor de la tierraestaba en funcin de su localizacin, de su productividad y de sus mejoramientos.


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II.- Valuacin en Mxico Pasado ( Histor ia de la Valuacin )

II.1.- Inicios en Mxico

El suelo como recurso fundamental de cualquier ciudad, as como lasconstrucciones adheridas a l, es desde la poca prehispnica hasta nuestrosdas, objeto de estudio para realizar las actividades conducentes a su clasificacin,registro y el establecimiento de impuestos ligados a su propiedad.

Los orgenes de la Valuacin en Mxico se remontan a principios del SigloXIV.

Algunos datos interesantes, que se han recopilado en el presente trabajode investigacin, relacionados con la valuacin en Mxico, y Catastral del DistritoFederal:

poca Prehispnica

1325 1325, despus de la fundacin de Mxico-Tenochtitln, los aztecasinician la conquista de territorios y la imposicin de tributos comoforma de enriquecimiento.Aparato administrativo fiscal compuesto por un Chihuacohuatl,similar a un ministro de hacienda y un Hueycalpixque equivalentea un tesorero general.

poca Colonial:

1521 Hernn Corts decidi construir una nueva ciudad, acorde a la Leydel "Cdigo de Partidas".

1524 Hernn Corts encarga a Alonso Garca Bravo el primer plano dela ciudad, la "Traza de Corts".

1527 El Ayuntamiento nombra a Alonso Estrada como Tesorero.1528 Primer avalo de la ciudad; por ste se pagaron por obras 44

pesos oro.1532 Se da jurisdiccin a la Ciudad de Mxico sobre los pueblos del

Lago de Texcoco, Tacubaya, Tacuba, Azcapotzalco, Tenayuca,Tepeaquilla, Cuernavaca, Oaxtepec y Yecapixtla.

1536 Propuesta de tasar las obras de las casas.1607 Se gravan todas las casas de la Ciudad, previo avalo que seencarg al Arq. Andrs de la Concha. En ese entonces se declarque la Ciudad meda 8km2 y su valor total ascenda a20567,555.00, lo que produjo una contribucin de 213,000.00pesos. Del resultado, se allegaron recursos para llevar a caboobras de desage de las aguas excedentes del valle y de laCiudad de Mxico.


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1628 Segundo plano de la ciudad, levantado por Don. Juan Gmez deTrasmonte.

1629 Por motivo de la gran inundacin, se estudio la posibilidad detrasladar la capital a las lomas de Santa Fe, pero esto costaba $50000,000.00

1737 Se elabora el "Plano Urbano de la Ciudad de Mxico", donde sedeterminaron los lmites de la Ciudad, obra de los Arqs. Pedro deArrieta, Miguel lvarez y Francisco de Valencia, por encargo delayuntamiento.La Ciudad es conocida mundialmente como "La Ciudad de losPalacios".

1750 Actualizacin y ampliacin del plano urbano de la ciudad,incorporando los poblados vecinos de Tacaba, Coyoacn,Iztacalco y la Villa de Guadalupe entre otros.

1754 Carlos III, Rey de Espaa, ordena al Virrey que sean medidos yvaluados los predios de la Capital de la Nueva Espaa, para dar o

confirmar los ttulos de Propiedad y para imponer los impuestoscorrespondientes.1782 Se levanta un nuevo plano de la ciudad, dividido en ocho cuarteles

que contenan 32 barrios.1790 Se publica el primer padrn con valores de la propiedad urbana.1794 El Virrey Revillagigedo manda a hacer el primer Plano Regulador

de la ciudad de Mxico.

Mxico Independiente:

1824 18 de Noviembre, se crea el Distrito Federal, con un crculo de 2

leguas de radio con centro en la Plaza Mayor.1826 Expedicin de la ley que establece una contribucin de 2 al millaral ao sobre el valor fiscal de las fincas urbanas de la Ciudad deMxico.

1830 Consumada la independencia de Mxico, se publica la MemoriaEconmica, con valores de los terrenos de la ciudad medidos envaras cuadradas y reales. Mas de 100 aos despus, el InstitutoNacional de Avalos, A.C., antecedente de los actuales InstitutosMexicanos de Valuacin, reproduce esta Memoria en su LibroValores Inmobiliarios del Valle de Mxico.

1830 Avalo de los terrenos de la calle de Plateros, hoy Francisco I.

Madero; se asigna un valor de 100 reales a la vara cuadrada.

1836Se nombraron a 6 arquitectos como Peritos para practicar losavalos inmobiliarios correspondientes. La norma estableca quese tomara como base el Valor Fsico de las propiedades y comosecundario el del Producto de las Rentas, que se capitalizaba a latasa del 6% anual. Este es el antecedente mexicano ms remotoque conocemos de la figura del Perito y de este tipo de NormasValuatorias.


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1857 La constitucin seala en la fraccin II del artculo 131, laobligacin de todo mexicano de contribuir para los gastospblicosde la manera proporcional y equitativa que dispongan laleyes.

1866 Durante el fugaz imperio de Maximiliano de Habsburgo, se dota de

Fundo Legal y del Ejido a todos los pueblos que carecan de ellos,sin prevenir la futura expansin de las ciudades.1869 Se levanta el primer plano de la poca independiente, se dibuja a

escala 1:3,000, resalta la primera colonia "Santa Mara la Rivera".1869 Los ingenieros y arquitectos que se dedicaban a la valuacin (

para entonces, no exista la figura del Perito y cualquiera de estosprofesionales poda dedicarse a la valuacin de inmuebles).Establecieron tcnicas valuatorias para terrenos, dando el Valorde Calle a mitad de la longitud de estas, aumentndolo hacia lasesquinas y premiando o castigando el valor de los predios por suubicacin, forma y orientacin.

1880 Se levanta el segundo plano, figura adicionalmente la coloniaGuerrero.1882 Se establece oficialmente el Sistema Mtrico Decimal, cuya

implantacin se inicio prcticamente desde 18571896 22 de diciembre, el Gobierno de la Repblica decret la formacin

del Catastro.1896 23 de diciembre, fue publicada en el Diario Oficial la primera "Ley

de Catastro del Distrito Federal", la cual rega la formacin de uncatastro fiscal, geomtrico, parcelario, mixto, con un sistema deavalo por clases y tarifas, perpetuado por medio de unaconservacin constante y con avalos revisables peridicamente.

Los Ings. Salvador Echegaray, Isidro Daz y Manuel Calvo fueronlos redactores de esta Ley.1896 Se crea una oficina dependiente de la Secretara de Hacienda

denominada "Direccin de Catastro", nace as el primer catastromoderno mexicano, fundado sobre la medida y sobre el avalo dela propiedad raz, cuyos objetivos eran describir la propiedadinmueble y hacer constar sus cambios, as como cobrar elimpuesto sobre la propiedad (Artculos 1 y 2).

1898 Se publica el reglamento que regira las operaciones catastralesen el D.F.

1898 23 de noviembre, se publica Decreto, donde se marcan los lmites

del D.F. en una superficie de 1,418.7 km2 y una zona urbana de44.4 Km2.

1899

Se establecen las primeras operaciones catastrales en el DistritoFederal, encomendadas a la Direccin de Catastro, fundada esemismo ao; se empiezan a producir los primeros planoscatastrales, con gran calidad tcnica y esttica.


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poca moderna:

1904 Se reglamenta la Ley, que dict las normas para loslevantamientos topogrficos, para el dibujo de los planoscatastrales, para la definicin de alineamientos, nmeros oficiales,

nomenclatura de calles, plazas y jardines y para los sealamientosurbanos.1930 Se dicta una nueva Ley de Catastro, en cuyo Capitulo II se

establece por primera vez el Impuesto Sobre Traslado de Dominio,antecedentes del actual I.S.A.I. ( Impuesto Sobre Adquisicin deInmuebles )

1933 Se Establece el primer sistema de nomenclatura para las boletasde contribucin y empiezan a surgir diversas modificaciones a loscriterios catastrales, en funcin del crecimiento urbano y delalcance tecnolgico.

1953 La Direccin de Catastro e Impuesto Predial se ubica dentro de la

estructura orgnica de la Tesorera del Departamento del DistritoFederal.1965 Se emite el primer Instructivo para la Valuacin de Predios en el

Distrito Federal.1977 A partir de este ao se aplican tcnicas avanzadas en los

levantamientos catastrales, mediante Fotogrametra Area.1985 Se conforma la Subtesorera de Catastro y Padrn Territorial,

encargada de mantener actualizado el padrn nico decontribuyentes para determinar, actualizar y modificar los valorescatastrales que constituyen la base para el pago del impuestopredial.

1991 La Tesorera emite el primer Manual de Lineamientos Tecnicos deValuacin inmobiliaria para el Distrito Federal.2001 Se ajustan los valores catastrales de los inmuebles del Distrito

Federal para ser equiparables a los de mercado.


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II.2.- El Desarrollo de la Valuacin en Mxico

A continuacin se a profundizar en algunos antecedentes de la valuacinen Mxico, con el objeto de que se pueda percibir su desarrollo y de que seentienda el momento actual y sus perspectivas.

Desde la segunda mitad del siglo pasado, una vez consolidada la republicaal Triunfo sobre el imperio de Maximiliano. En esta poca se inicio lentamente lareestructuracin poltico-econmica del pas, la cual solo logro afianzarse duranteel largo periodo de gobierno de 30 aos del general Porfirio Daz.

En ese entonces, la actividad econmica era reducida y estabafundamentalmente enfocada a la agricultura, la minera, los ferrocarriles y elcomercio y en forma muy incipiente, a la naciente industria.

Los escasos bancos existentes, procedentes del exterior, solo otorgabancrditos de carcter refaccionario y de habilitacin y avo, no requirindose deavalos. Dichos crditos se otorgaban con base en la confianza, honorabilidad ypatrimonio de los solicitantes y no as en el destino de los recursos.

Los prstamos Hipotecarios los concedan los escasos inversionistasparticulares y les bastaba una apreciacin de valor del inmueble hecha por unarquitecto o ingeniero, sin que esta llegase a ser lo que hoy constituye un avalo.

Los escasos avalos que se practicaban hasta los aos 20s de este sigloVeinte eran los de carcter judicial, los cuales no tenan la obligacin de apegarsea normas formalmente establecidas. Dichos avalos se realizaban segn lamxima jurdica prevaleciente del Leal Saber y Entender del perito designado.

De aqu que existi la necesidad del Perito Valuador, en obtener, medianteun estudio ms profundo de la actividad valuatora, lo que tuvo como producto, elconcluir y determinar lo que actualmente es El estimado de Valor Comercial.

II.3.- El Primer Catastro

La primera Ley de Catastro del Distrito Federal, fue publicada en el DiarioOficial del 23 de Diciembre de 1896. A raz de su publicacin se iniciaron losprimeros trabajos de valuacin inmobiliaria en nuestro pas, orientadosexclusivamente a los fines tributarios del impuesto predial.

Correspondi al Lic. Jos Yves Limantour, en ese entonces Secretario deHacienda, institucin de la cual dependa el catastro, encargarle al Ing. Salvador


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Echegaray que estudiase los mtodos catastrales establecidos en varios paseseuropeos, para que propusiese una solucin catastral viable para nuestro pas.

Despus de comparar los catastros de Espaa, Francia, Inglaterra, Blgica,Italia, Holanda y de los entonces Imperios Alemn y Austriaco, el Ing. Echegaray

recomend la adopcin de la legislacin catastral italiana.Aceptada la propuesta el Ing. Echegaray, auxiliado por el Ing. Isidro Daz

Lombardo y por el Lic. Manuel Calvo y Sierra, redactaron el primer Reglamento delCatastro del Distrito Federal, el cual fue publicado en el Diario Oficial de laFederacin los das 14 y 15 de Febrero de 1899.

Al catastro que se implanto, poco le falto para alcanzar la rigidez jurdica delque operaba en el Imperio Alemn. A continuacin esbozaremos algunos de suspreceptos ms sobresalientes.

1.- Para formar el padrn de propietarios de inmuebles, se imponansanciones a quienes no reportaran los datos solicitados en un tiempo perentorio.

2.- El reglamento ordenaba que se efectuasen levantamientosperimetrales de cada una de las manzanas de la ciudad, por medio de poligonalesde primero, segundos y tercer orden, segn el caso, que se deban apoyar en larecin terminada triangulacin topogrfica del Valle de Mxico.

3.- Deba efectuarse un deslinde de cada predio en particular con lacomparecencia de todos los propietarios colindantes, tal y como se efectan lasdiligencias de apeo y deslinde, a fin de determinar los linderos de cada propiedad.

4.- Basados en el deslinde anterior, se levantaban los planos de losterrenos y sus construcciones, empleando una cinta mtrica de acero.

5.- Con base en este plano, el valuador realizaba una minuciosa visitaocular, practicando su avalo con base en el instructivo proporcionado por laautoridad catastral, separando el valor del terreno del de las construccionesutilizando lo que actualmente conocemos como Mtodo Fsico.

6.- Una vez valuado el inmueble, se proceda a emitir la cuenta predialde cada propiedad urbana.

El Ing. Salvador Echegaray fue designado Director de Catastro, coninstrucciones para proceder de inmediato a fijar las normas para determinar elvalor catastral de las cuales muchas todava subsisten en la actualidad.

Un ejemplo en la modificacin de la normatividad es el relativo al anlisisdel valor fsico de las construcciones. En un principio se requera un analisspresupuestal, en el que haba que calcular las cantidades de obra y los precios


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unitarios por cada rengln. Este procedimiento se elimino por lento y pococonfiable, adaptndose la tabla de clasificacin de las construcciones por tipos ypor precios por metro cuadrado de rea cubierta, a los cuales se les deba aplicarun demrito por antigedad, uso y estado de conservacin de los inmuebles,como todava se hace hasta la fecha.

En esta poca, solamente los ingenieros y los arquitectos podan realizaravalos de esta ndole y a los peritos valuadores se les relacionabaexclusivamente con la valuacin catastral y con el pago de impuestos,entendiendo la sociedad que se trataba de empleados del gobierno con autoridadpara decidir el valor de las propiedades. En algunos sectores sociales sigueprevaleciendo esta interpretacin.

Colaboraron en esta primera etapa de la valuacin catastral los arquitectosJoaqun de Heredia, Jos del Mazo, Vicente Casarn, Jos Ma. Domnguez,Manuel Cortes y Juan Manuel Delgado. LA Valuacin se inicio el 1 de Octubre de1936 y el primer tomo que inclua 2,000 propiedades, se termino el 13 deSeptiembre de 1938. El inmueble con mayor valor catastral correspondi a lacasa ubicada en el nmero 23 de la calle de Don Juan Manuel con un valor segnavalo de $ 90,000.00. Otros valores relevantes fueron:

UBICACIN BARRIO VALOR EN 1936

2 Poniente de CorreoMayor # 7

De la UniversidadNacional y Pontificia

$ 16,300.00

De San Agustn # 14 De san Agustn $ 12,500.00Refugio # 9 De Santo Domingo $ 12,000.00

Plazuela de San Pablo #1 De Jess Mara $ 6,500.00San Hiplito # 3 De la Nueva Enseanza $ 6,380.00Balvanera # 14 Del Colegio Porta Coeli $ 6,000.00Plazuela del Hornillo # 13 De la Merced $ 3,200.00Puente de las Ratas # De la Merced $ 2,400.001 De San Ramn Letra A De la Merced $ 1,300.00

II.4.- Los Primeros Avalos Bancarios

El crdito con garanta hipotecaria era muy escaso hasta principios de ladcada de los 30s de este siglo XX. Rara vez se otorgaba y cuando se conceda,no era tomado en cuenta el primer lugar el valor de la garanta, sino a la solvenciaeconmica y moral del solicitante.

Ya calificado el solicitante, en algunos casos se solicitaba la opinin de unarquitecto o ingeniero sobre el valor comercial de la garanta, segn su leal saber


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y entender y se revisaba el valor catastral, el cual representaba aproximadamenteun 10 % del valor comercial.

En aquel tiempo solamente funcionaba un banco hipotecario denominadoBanco Internacional e Hipotecario de Mxico, S.A. que operaba prestamos

hipotecarios sobre fincas urbanas y rsticas y que seguramente utilizo losservicios de algunos de los mas connotados valuadores de esa poca.

II.5.- La Direccin de Pensiones

En 1925 se crea la Direccin General de Pensiones Civiles y de Retiro, enbeneficio de los empleados federales ( actual ISSSTE ). Entre sus funciones teniala de otorgar crditos con garanta hipotecara a los servidores pblicos, para laadquisicin de su vivienda ( Funciones que hoy realiza el FOVISSSTE ).

Al Principio los crditos no se basaban en avalos, sino en meras opinionesde sus inspectores. Poco tiempo ms adelante se crea el departamento deValuacin y se establecen los primeros criterios valuatorios para avalos de tipocomercial, tomando como base los que se empleaban para efectos catastrales.

El primer Jefe de este departamento fue el Ing. Jos Pastor Flores, quienllamo a colaborar con el a los Ing. Jos Simn de la Vega, Enrique MorfnDelhorme, Edmundo de la Portilla y Miguel Herrera Lasso, entre otros distinguidosprofesionales que fueron pioneros de la valuacin de tipo comercial.

II.6.- Las Instituciones de Crdito

A partir de 1925, durante el gobierno del Gral. Plutarco Elas calles, sereestructura nuestro sistema bancario, creando en primera instancia el Banco deMxico, S.A., en su carcter de banco central y nico emisor de la monedamexicana.

Le siguen la fundacin de varias instituciones Nacionales de Crdito, entrelas que destacan la Nacional Financiera, el Banco de Crdito Ejidal, el BancoNacional de de Crdito Agrcola y Ganadero, el Banco Nacional Hipotecario,Urbano y de Obras Publicas ( todos ellos sociedades Annimas, hasta sutransformacin en Sociedades Nacionales de Crdito durante el sexenio delpresidente Lpez Portillo ), la Comisin Nacional Bancaria, La Comisin Nacionalde Seguros, etc. Estas instituciones cooperaron ampliamente al desenvolvimientoeconmico del Mxico actual, gracias a sus facilidades de crdito y al respaldofiscal del gobierno de la republica.

Paralelamente se fortalecen diversos bancos privados de procedenciaextranjera, ya existentes en el pas desde finales del siglo anterior y se crearonnuevos bancos con capitales nacionales. Cabe mencionar al Banco de Londres yMxico, al Banco Abounrad, al Banco Nacional de Mxico, al Banco de Comercio,al Banco Minero y Mercantil, entre los ms importantes.


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Por su participacin en el desarrollo de la valuacin, vale la pena destacar

la actuacin del banco Hipotecario Urbano y de Obras Publicas ( actualBANOBRAS ) creado el 23 de Febrero de 1933.

Su principal funcin inicial fue la de abrir lneas de crdito a los gobiernosfederal, estatales y municipales, para la realizacin de sus obras publicas, talescomo: introduccin y abastecimiento de agua potable, redes de drenajesaneamiento, pavimentaciones, rastros, mercados, caminos vecinales, sistemasde riego, etc., inversiones garantizadas con la emisin de bonos, con tarifas derecuperacin y/o con las participaciones en los impuestos federales que lescorrespondan a los Estados y Municipios.

El otorgamiento de estos crditos estaba sujeto a los resultados de estudiosde valor previos y a estudios tcnicos y financieros que garantizaban larecuperacin de los mismos.

Este banco cumpli satisfactoriamente esta misin y pronto sinti lanecesidad de superar las limitaciones que le impona su Ley Orgnica en cuanto aconceder crditos hipotecarios a los particulares.

Esta limitacin se supero el 11 de Noviembre de 1933, con la creacin de laAsociacin Hipotecaria Mexicana S.A., institucin filial de B.N.H.U.O.P.S.A. quefue organizada dentro de las normas que regan a los bancos privados.

La Asociacin Hipotecaria Mexicana, tenia facultades para emitir CedulasHipotecarias que garantizaban los financiamientos que otorgaba el gobiernofederal a la iniciativa privada, ttulos que son el antecedente mas remoto de losdiversos instrumentos financieros que ha empleado nuestro gobierno para obtenerrecursos de los mercados de capitales, como en su momento fue el caso de losCertificados de Participacin Inmobiliaria y en la actualidad los CETES, PAGARESy TESOBONOS.

Poco tiempo despus, la direccin de crdito de la Secretaria de Hacienda yCrdito Pblico, en su circular del 4 de Mayo de 1935, obligaba a las compaasde seguros a justificar la inversin de sus reservas tcnicas en bienes races yderechos reales, debiendo ser el B.N.H.U.O.P.S.A. en su carcter de fiduciario delgobierno federal, en practicar los avalos correspondientes. Esta disposicinquedo poco tiempo despus incorporada a la fraccin VI del Art. 92 de la Ley deInstituciones de Seguros.

En el ao de 1935, B.N.H.U.O.P.S.A. aun no dispona de un departamentode avalos, ni contaba con los servicios de tcnicos especializados en la materia,sin embargo, estaba obligado por ley a efectuar la valuacin de todos los bienesinmuebles de las aseguradoras, mas los que solicitaba la A.H.M. para suscotidianas operaciones de crdito.


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En un principio, para efectuar los avalos de la A.H.M., habilito a losingenieros y arquitectos de su departamento de servicios urbanos, pero, para losque requeran las compaas de seguros, el banco no contaba ni con un sistemade normas y procedimientos para avalos de tipo comercial para grandesedificaciones, ni existan valuadores especializados en esta materia.

Ciertamente existan algunos profesionales conocedores de estaespecialidad, con experiencia de mas de 30 aos en la valuacin catastral,adems de los valuadores que trabajaban para la ya mencionada direccin depensiones civiles, cuya experiencia solo abarcaba el campo de las casa habitaciny de los pequeos edificios de departamentos. Sin embargo, los avalos querequeran las aseguradoras rebasaban a los peritos de la poca.

Esta misma dificultad se present en los bancos hipotecarios que fueronsurgiendo despus de la A.H.M., como fueron el Banco de Cedulas Hipotecarias,S.A. y el Banco de Crdito Hipotecario, S.A., cuando sus clientes les planteabansolicitudes de crdito con garantas en grandes edificios o en inmuebles de usoespecializado.

Un caso conocido que se le planteo a B.N.H.U.O.P.S.A. en ese entonces,fue la valuacin del edificio de La Nacional, primer rascacielos que se construyoen la capital, en la esquina de las avenidas Jurez y San Juan de Letrn. Sin unanormatividad definida para estos casos, hubo que adaptar las normas que reganlo catastral, mas las experiencias que se tenan en la valuacin comercial depequeos edificios y un grupo de valuadores experimentados se aboco alproblema.

II.7.- La Formacin y seleccin de Peritos Valuadores

La escasez de valuadores que se resenta en Mxico en el ao 1935,oblig a las autoridades y al las instituciones financieras, hipotecarias y deseguros, al establecimiento de bases tcnicas y a al formacin de peritoscalificados. Como primer paso se convoc a los profesionales que ya tenanexperiencia, para que se encargaran de estudiar las normas y lineamientos paraesta nueva especialidad de la valuacin para fines comerciales.

As, se defini el perfil del valuador inmobiliario, el cual deba reunir lossiguientes requisitos mnimos:

1.- Conocimientos reconstruccin y de presupuestos de obras, para poderefectuar las supervisiones y ministraciones de fondos respectivos, en los casos enlos cuales los prestamos eran para terminar una construccin.

2.- Conocimientos de topografa para levantar planos de los terrenos, noimportando la magnitud de sus dimensiones ni su forma, as como el de lasconstrucciones, bien fuera solo de permetros como en los levantamientos


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catastrales como de distribucin, o sea los arquitectnicos, cuando fuesenecesario.

3.- Conocimientos elementales de contabilidad, para saber lo que es un tipode inters y ciertos conocimientos econmico- financieros, aunque fuesen

limitados.Las anteriores exigencias podan ser cumplidas mas fcilmente por los

profesionales de la ingeniera civil y la arquitectura, siendo los ingenieros los queproporcionaron en un principio el mayor contingente.

Por las funciones propias de B.N.H.U.O.P.S.A., de proyectista, ejecutor yfinanciero de Obras pblicas civiles ( agua potable, drenaje y alcantarillado,caminos, puentes, urbanizacin, etc. ), era lgico que recurriera de preferencia acontratar los servicios de ingenieros civiles para su departamento de avalos.

Tambin convoco a los valuadores de la Direccin de Pensiones Civiles yde la Direccin de Catastro de la Secretara de Hacienda.

Al principio los avalos de tipo comercial fueron elaborados siguiendo lastcnicas catastrales, es decir, exclusivamente se obtena el valor fsico de losInmuebles.

Posteriormente, el Ing. Eduardo de la Portilla pens que para que losavalos de inmuebles fueran realmente de carcter comercial, deberan tomar encuenta su productividad, expresada esta a travs de sus rentas ( reales oestimadas ). Que para el caso, deberan deducirse todos los gastos e impuestos,para llegar a un ingreso liquido anual que, capitalizado a una tasa de intersacorde con el inmueble a valuar ( unos eran ms rentables que otros ), resultarael Valor de Capitalizacin del Inmueble.

De la comparacin del Valor Fsico y del Valor de capitalizacin se llegaba ala conclusin sobre el Valor Comercial, el cual se obtena promediando ambosvalores.

Aqu vale la pena hacer otro parntesis para hacer notar que, en los iniciosde la valuacin inmobiliaria en Mxico, de carcter comercial o bancaria, no seconsidera el valor de mercado, como sucede actualmente en la normatividad querige la valuacin bancaria.

En la actualidad existe la discusin entre los valuadores sobre este tema, yaque algunos consideran que la opinin del mercado no es muy confiable ( ya queno se conocen a ciencia cierta los precios pactados finales ), mientras que otrossostiene que el criterio que debe regir es el del mercado.

Continuando con los antecedentes de la valuacin, vamos a mencionaralgunos otros datos interesantes en este devenir histrico.


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De acuerdo con lo expresado, al Ing. Salvador Echegaray se le puede

considerar como el Padre del Avalo Fsico y al Ing. Edmundo de la Portilla comoEl Padre del Avalo por Capitalizacin .

As mismo y en la investigacin y bsqueda de informacin histrica y deantecedentes llevada con diferentes profesionistas muy reconocidos en nuestraactividad, logramos determinar y asegurar que los Iniciadores y precursores delmtodo de Investigacin de Mercado, el cual tubo sus inicios y se creo en el Cursode Especializacin de Valuacin Inmobiliaria de la U.N.A.M., el cual es impartido ala fecha por Profesores y Valuadores de gran reconocimiento y prestigio entre loscuales esta el Arq. Evi. Daniel Silva Troop, entre otros. Ya que ellos, al igual queahora, en ese momento encontraban y crean que exista una necesidad de unmtodo diferente a los establecidos, lo cual creara una mayor certidumbre a ladeterminacin de valor del avalo.

El primer jefe de Departamento de Avalos del B.N.H.U.O.P.S.A. fue el Ing.David Gonzlez Moreno, quien estuvo pocos meses en el cargo. Le sucedi el Ing.Jos Simn de la Vega, de mente analtica y ordenada, autor del formato deavalos conocido como Instructivo-Gua, que funcion en esta institucin hastahace pocos aos y que fue sustituido por otro de menor calidad, que es el queactualmente usan todas las instituciones de crdito.

Parece ser que la Comisin de Avalos de Bienes Nacionales ( CABIN hoyINDAABIN ), sigue usando este formato hasta la fecha, con pequeas adiciones omodificaciones para adaptarlo a las cambiantes condiciones impuestas por eltiempo. Esto significa que dicho formato tiene ms de 50 aos y se ve muy difcilque pueda ser modificado substancialmente.

El Ing. De la Vega se rodeo de connotados valuadores de la poca, comofueron los Ings. lvaro R. Montes, Fernando Izunza Uruchi, Juan Manuel Rodarte,Enrique Morfin Delhorme, Benigno Carmona Rodrguez, Ernesto Ramrez Gilly,Rafael Snchez Jurez, Antonio Daz Lomeli, Rafael Padilla Irigoyen y el Arq.Jorge Navarro Gutirrez entre otros.De los ltimos gerentes reconocidos de Banobras estuvo el Ing. Luis FermnCuellar Ulloa, discpulo de aquellos, auxiliado en la subgerencia por el Arq. RafaelCervantes.

Fueron jefes del departamento de Avalos del Banco de Crdito HipotecarioS.A. ( lo que fue Banca Cremi S.A. ), los Ing. Francisco Rodrguez del Campo,Barulio Arvide, Antonio Fraga Magaa, Gonzalo Correa Martnez y ManuelPaganoni. El nico valuador por muchos aos del banco de Cedulas HipotecariasS.A. ( antes Banco Unin ), fue el Ing. Enrique Morfin Delhorme. Despus de sumuerte le sucedi el Arq. Luis Alvarado, quien abri la institucin a valuadores dereconocida solvencia tica y profesional.


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Desde entonces, muchos otros valuadores han creado, dirigido y operadodepartamentos de avalos en todas y cada una de las instituciones bancarias,tanto publicas como privadas, generndose una cultura valuatora que se trasmitede generacin en generacin a travs de la prctica cotidiana y de los cursos yseminarios que imparten en sus organismos gremiales.

II.8.- Las Comisiones Reguladoras

Las Comisiones Nacionales Bancaria, de Seguros y de Valores, hace unosaos fusionadas las dos primeras y actualmente fusionadas la primera y la tercera,para quedar como Comisin Nacional Bancaria y de Valores y Comisin Nacionalde Seguros y Fianzas, ambas dependientes de la Secretara de Hacienda yCrdito Pblico, son los organismos reguladores de estos sectores.

Cada una de ellas en el campo de su competencia, tiene la funcin principalde regular y vigilar la actuacin de bancos, de las organizaciones auxiliares decrdito, de la bolsa mexicana de valores, de las casas de bolsa y de cambio demoneda, de las aseguradoras y de las afianzadoras. Su reglamentacin emana delas leyes que rigen a todas estas instituciones y a sus prestadores de servicios,como es el caso de los valuadores.

Con respecto a la Comisin Nacional Bancaria, que es la que mas nosinteresa en este momento, la revisin de avalos bancarios se inicio en el mismoao de 1935, a travs de los juicios ya maduros de los Ing. Salvador Echegaray,Antonio Fraga, y Barulio Arvide, ya desaparecidos.

Cuando aumento el nmero de bancos hipotecarios y por ende, el nmerode avalos para crdito, la Comisin creo su departamento de valuacin, al quedenomino Departamento de Estudios tcnicos. Fue su primer Jefe el Ing. Agr.Rmulo Delgado Crespo y le siguieron los Arqs. Ramn Carlos Aguayo y SilvioMargain Gleason y el Ing. Enrique Sheik Lpez ( este Departamento actualmentese denomina Subdireccin de Avalos y Supervisin de Inmuebles ).

Como en aquella primera poca continua creciendo el volumen de avalosse tuvo que contratar a peritos externos, entre los que destacan los Arq. Robertolvarez Espinosa y Miguel Cervantes y los Ings. Luis Videgaray, Eduardo delPaso, Delfino Mercado, ngel Carrillo Flores y Rafael Snchez Jurez.

Estos valuadores se dieron cuenta de la gran anarqua que exista en lapresentacin de los avalos bancarios, ya que cada banco tena su propio formatoy muchos de estos no cumplan con las normas mnimas indispensables. Solo laAsociacin Hipotecaria Mexicana segua el formato del Instructivo-Gua elaboradopor el Ing. De la Vega. Reportaron la situacin al Presidente de la C.N.B. y lesdieron instrucciones para generar un Formato nico, que finalmente adoptarontodas las instituciones bancarias.


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Este formato se sigue utilizando en la actualidad, con varias modificacionesde forma y algunas de fondo, como es la incorporacin del Valor de Mercado enlos indicadores previos a la conclusin y la connotacin de Valor Comercial al quedebe ser considerado nicamente como el Valor del Inmueble, sin ningn otrocalificativo que propicie la Valuacin Finalitaria.

Otra importante comisin reguladora es la Comisin de Avalos de BienesNacionales ( CABIN hoy INDAABIN ), organismo tripartita que ha incorporado adiversas secretarias de estado y que inicialmente dependa de la Secretara de laContralora y Desarrollo Administrativo ( SECODAM ).

La CABIN funcion como cuerpo colegiado, por lo que bajo la Direccin desu presidente participan, un comisionado de B.N.H.U.O.P.S.A., uno del CAM-SAMy otro del CICM, estos son nombrados por sus respectivos colegios, mas por suactividad gremial que por sus conocimientos.

Cabe sealar que desde su origen, la Comisin de Avalos de BienesNacionales ha contado con la participacin activa, tica y profesional dedistinguidos ingenieros civiles y arquitectos, entre los que recordamos al Arq. LuisVelasco Albin ( ex presidente de la CABIN en el periodo 1977-1982 ) y a loscomisionados Arqs. Salvador Salomo, Carlos Goya, Luis Meza, Rafael Cervantesy Felipe Gutirrez y a los Ing. Rafael Snchez Jurez, Eduardo Ramrez Favela,Ricardo Gutirrez y Lourdes Verduzco.

II.9.- La Valuacin para efectos Fiscales

A mediados de los aos cincuenta, la Tesorera del Distrito Federal autorizoa los contribuyentes del impuesto predial para fijar el valor catastral de susinmuebles, tomando como base el promedio de dos avalos bancarios que nodifieran entre si en mas de un 10%.

Este hecho marco un retroceso en la forma ascendente en que se venanrealizando los avalos, ya que propicio un acelerado incremento de valuadores yla corrupcin de algunos de ellos ( se ponan de acuerdo para bajar al mnimo losavalos y para que estos no difieran en mas del 10% ). Afortunadamente, estadisposicin duro poco tiempo.

Unos aos despus, la Secretaria de Hacienda y Crdito Pblico, en su Leydel Impuesto Sobre la Renta, estableci la obligacin para que mediante avalobancario, se fijaran los valores de los Inmuebles al da 1 de Enero de 1962 a finde fijar el gravamen sobre utilidades que les correspondiera a los causantes quequisiesen enajenar un inmueble adquirido en fecha anterior. Esta disposicingenero lo que se conoce con el nombre de Valor Referido.

Poco despus, la misma Secretara fijo a los notarios la obligacin desolicitar un avalo bancario para efectos de traslado de dominio, en el caso deinmuebles donde el valor catastral que figuraba en la boleta o su valor fiscal de


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rentas capitalizadas, rebasaran los $ 200,000.00 Despus bajo este lmite a los $50,000.00, luego a los $ 10,000.00 y finalmente quedo como regla general paracualquier operacin de compraventa.

La Tesorera del Distrito Federal tambin se sumo a esta estrategia

recaudatoria, para efectos del Impuesto Sobre Adquisicin de Inmuebles ( ISAI ),utilizando la misma forma anterior. Cabe sealar que entonces la vigencia de losavalos era de un ao para la Secretara y solo 6 meses para la Tesorera. A razde los procesos inflacionarios que padecemos desde 1979, se ha ido modificandola vigencia de dichos avalos. En la actualidad la vigencia es de 6 meses enambos casos.

Al Aceptar la Tesorera del D.D.F. los avalos se Sociedades Mercantilesregistradas ante ella, para fines de tributacin, tambin adopto los formatos deavalos de la Comisin Nacional Bancaria, con algunas adiciones ( numero decuenta predial, valor referido, etc.) mismas que han sido incorporadas a losformatos de avaluaos bancarios.

Todava existen muchos organismos mas como las Comisiones de Valoresy de Seguros y Fianzas, as como de los Tribunales Civiles y de Justicia del FueroComn, que tambin son instancias con un largo historial relacionado con lavaluacin inmobiliaria, los cuales por lo extenso del tema solo mencionaremos.


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III.- Valuacin en Mxico Presente (Practica Actual )

III.1.- Situacin Actual

Desde esas fechas, hasta la actualidad, los procesos han tenido variaciones, enel sentido de establecer diferentes reas de la valuacin, entendiendo que notodos los valuadores pueden estimar el valor comercial de cualquier bien. En laactualidad las especialidades que podemos encontrar son los siguientes:

a) Especialidad en inmueblesb) Especialidad e agropecuariosc) Especialidad en maquinaria y equipod) Obras de Artee) Contenidos Mueblesf) Avionesg) Barcosh) Industrias, entre otros, etc.

Un avalo es un documento que en funcin de la conjugacin deparmetros tcnicos, nos permite estimar el valor comercial de, un inmueblehabitacional, de un predio agrcola, de una maquinaria y equipo, de una obra dearte, etc. Se dice que es una estimacin, porque el proceso de compra-venta deun bien, depende finalmente de diversos aspectos, de los cuales, algunos puedenser subjetivos, y no es posible para el valuador el definirlos claramente, porejemplo; la necesidad urgente de efectivo de parte del vendedor, que lo llevara areducir el precio de un bien para contar con liquidez inmediata; o bien el caprichode un comprador por obtener un bien sin importar su valor, lo podra llevar a pagaruna cantidad por encima de su valor comercial en condiciones de compra sinningn tipo de presin. Estas condiciones, finalmente no pueden ser cuantificadasen forma clara y precisa.

reas como la valuacin de inmuebles, la de maquinaria y equipo y la depredios agropecuarios, ya cuentan con procesos claramente definidos, inclusiveestandarizados de manera que la Comisin Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) ha emitido circulares (3) que exigen un proceso que debe realizarse parallevar a cabo un avalo, en donde presenta disposiciones de carcter general parala presentacin de servicios de avalos en las instituciones bancarias, la cual sirvede referencia para las instancias y valuadores, porque establece un mnimo deinformacin necesaria para la realizacin de un trabajo de valuacin.


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III.2.- Marco Jurdico de la Valuacin

A continuacin se menciona un poco de la relacin al Marco Jurdico en elque se desenvuelve la Valuacin

Como nociones preliminares, vale la pena comentar que la estructura delderecho mexicano se divide en dos grandes campos; El Derecho Pblico y elDerecho Privado y que cada uno de ellos tiene varias ramas como son el derechoCivil, el Mercantil , el Fiscal, el Urbanstico, el Internacional, etc.

La Valuacin inmobiliaria no esta contemplada en forma sistemtica ennuestras leyes, pero si se ve regulada por diversos ordenamientos que inciden ensu validacin jurdica, ntimamente ligada al concepto de propiedad. Acontinuacin presentamos los principales ordenamientos relacionados con estaactividad:

III.3.1.- A. Legislacin Constitucional

Nombre del Ordenamiento Fecha de publicacin enel Diario Oficial de laFederacin

1 Articulo 27 de la Constitucin poltica de losEstados Unidos Mexicanos

5 Febrero de 1917

2 Ley de Expropiacin 25 de Noviembre de 19363 Ley Orgnica de la Administracin Pblica

Federal y sus correlativos a Nivel Estatal y

Municipal

29 de Diciembre de 1976

4 Reglamento de la Comisin de Avalos deBienes Nacionales

6 de Mayo de 1982

5 Ley General de Bienes Nacionales 8 de Enero de 198212 de Febrero de 198224 de Marzo de 1982

6 Se expide la Ley Orgnica de SociedadHipotecaria Federal

11 de Octubre de 2001

7 Se Modifica Ley Orgnica de SociedadHipotecaria Federal, dicha institucin debanca de desarrollo sustituye, como

fiduciaria en el Fondo de Operacin yFinanciamiento Bancario a la Vivienda, alBanco de Mxico.

26 de febrero de 2002

8 Reglas de Carcter General Relativas a laAutorizacin como Valuador Profesional deInmuebles Objeto de CrditosGarantizados a la Vivienda)

30 de Junio de 2003


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Reglas de Carcter General queestablecen la Metodologa para laValuacin de Inmuebles Objeto de Crditos

Garantizados a la Vivienda)

27 de Septiembre de2004

10 Modificacin a Reglas de CarcterGeneral Relativas a la Autorizacin comoValuador Profesional de Inmuebles Objetode Crditos Garantizados a la Vivienda

14 de Abril de 2005

11 Modificacin Reglas de Carcter Generalque establecen la Metodologa para laValuacin de Inmuebles Objeto de CrditosGarantizados a la Vivienda

25 de Abril de 2006

12 Modificacin a las Reglas de Carcter

General Relativas a la Autorizacin comoValuador Profesional de Inmuebles Objetode Crditos Garantizados a la Vivienda

24 de octubre de 2006

III.3.2.- B. Legislacin Civil

1 Ley General de Profesiones 19462 Ley General de Instituciones de Crdito y

Organizaciones AuxiliaresFecha no Precisada

3 Ley General de Instituciones de Seguros Fecha no Precisada4 Ley de Mercado de Valores 2 de Enero de 1975

5 Reglamento de la Comisin NacionalBancaria y de Valores Fecha no Precisada

6 Reglamento de la Comisin Nacional deSeguros y Fianzas

Fecha no Precisada

III.3.3.- C. Legislacin Mercantil

1 Cdigo de Comercio 7 al 13 de Octubre de1889

2 Ley General de Sociedades Mercantiles 4 de Agosto de 1934

III.3.4.- D. Legislacin Fiscal Federal

1 Ley del Impuesto Sobre la Renta 29 de Diciembre de 19802 Ley del Impuesto al Valor Agregado 1 de Enero de 19823 Reglamento de la Ley del impuesto Sobre

la RentaFecha no Precisada

4 Reglamento de la Ley del Impuesto alValor Agregado

Fecha no Precisada


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III.3.5.- D. Legislacin Fiscal Local

1 Direccin de Catastro Manual deProcedimientos y Lineamientos Tcnicosde Valuacin Inmobiliaria

30 de Mayo de 2005Ultima actualizacin 2007

III.3.6.- F. Formato nico de Avalos

Avalos

Para impulsar un mercado integrado de vivienda y simplificar la tramitacinde crdito y titulacin se consensa, entre otras medidas, el uso de un avalo tipode vivienda. El Gobierno Trabajo con los Organismos Nacionales de Vivienda, LaSociedad de Arquitectos Valuadores, La Asociacin de Bancos de Mxico, laComisin Nacional Bancaria y de Valores y la Asociacin Nacional de NotariadoMexicano para establecer los criterios y definiciones en la instrumentacin del

avalo tipo. Estos criterios y su aplicacin se impulsan por medio de la SHF.

III.4.- Organismos y Autoridades Federales

CONOREVI

El Consejo Nacional de Organismos Estatales de Vivienda (CONOREVI) esun Organismo pblico autnomo de carcter no econmico y de aportacin libre,cuya funcin es:

Crear mecanismos de colaboracin y comunicacin permanente que facilitela compilacin de propuestas de los organismos estatales.

As como facilitar las diferentes gestiones con las entidadesgubernamentales y no gubernamentales dedicadas a la promocin de la vivienda anivel nacional.

Cuenta con una estructura permanente de trabajo denominada: "SecretariaTcnica Nacional" la cual es responsable de dar seguimiento y solucin a losacuerdos tomados en la asamblea general del consejo.

Su misin es la Fortalecer, representar, apoyar y coordinar a losOrganismos Estatales de Vivienda en las relaciones con las diferentes instanciasde promocin y desarrollo de vivienda as como con las diferentes dependencias yentidades de gobierno a nivel nacional

Su Objetivo es Avanzar en la solucin de retos comunes a los OREVIS(Organismos Estatales de Vivienda) en las distintas materias que los ocupan.


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CONAVI

El Consejo Nacional de Vivienda (Conavi) se crea como mecanismo deconcertacin ciudadanizado y de trabajo en equipo para la toma de decisiones enmateria de vivienda. En el, participan todos los involucrados en el sector

habitacional, organizaciones sociales, especialistas, acadmicos y profesionalesen la materia.

El Conavi, funciona como un foro de consulta y asesora permanente delEjecutivo Federal en materia de vivienda, dentro del cual se analiza laproblemtica del sector, sus posibles soluciones, as como los objetivos yestrategias del Programa Sectorial de Vivienda, y adecuaciones para el mejorfuncionamiento del sector.

ONAVIS

Como primer paso para lograr en la prctica esa coordinacin, en julio de2001 se firm un convenio entre la SEDESOL, el INFONAVIT, el FOVI, elFOVISSSTE, y el FONHAPO en el que quedaron expuestas las bases decolaboracin de acciones e intercambio de informacin y apoyo tcnico para todosaquellos aspectos relacionados con la construccin, financiamiento ycomercializacin de la vivienda de inters social.

Por este medio se logr contar con la colaboracin de los organismosnacionales de vivienda (ONAVIS), con informacin sobre la oferta consolidada devivienda; con la reduccin de costos y simplificacin de trmites en la gestin deproyectos; con el impulso de mecanismos para la normalizacin y certificacin dela calidad de las viviendas; con una bolsa inmobiliaria que facilita lacomercializacin y orienta a los posibles acreditados, y con un intercambio deinformacin entre las partes acerca d los agentes que participan en el proceso deedificacin, capacitacin, realizacin de estudios y promocin de programas ydifusin.

En el transcurso de estos aos cada uno de los organismos nacionales devivienda (ONAVIS) enfrent su propio proceso de transformacin, que en algunoscasos ya se vena fraguando desde la segunda mitad de la dcada de los noventa,si bien para resolver problemticas particulares antes que como parte de unanueva visin del conjunto del sector.


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FOVISSSTE

El Fondo de la Vivienda es el rgano desconcentrado del Instituto deSeguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (ISSSTE),encargado de administrar las aportaciones de las dependencias y entidades

pblicas, afiliadas al ISSSTE, constituidas para otorgar crditos para laadquisicin, reparacin, ampliacin o mejoramiento de viviendas a lostrabajadores del Estado.

El Fondo de la Vivienda del ISSSTE, tiene como visin, una poblacinderechohabiente (trabajadores del Estado y sus familias) con pleno acceso acrditos para vivienda, bajo condiciones que le permitan incrementar su bienestary seguridad patrimonial.

Nuestra misin es satisfacer la demanda de crditos para vivienda de lostrabajadores al servicio del Estado, y mantener el valor real de sus aportaciones

para procurarles un nivel de vida digno al momento de su retiro.Su objetivo es establecer y operar un sistema de financiamiento que

permita a los trabajadores incorporados al rgimen de la ley obtener, por una solavez, crdito barato y suficiente mediante prestamos con garanta hipotecaria sobreinmuebles urbanos, para adquirir, construir, reparar y ampliar o mejorar suvivienda, para el pago del enganche, gastos de escrituracin y en su caso de laconstitucin de un fideicomiso de apoyo cuando tenga por objeto la adquisicin deviviendas de inters social, amortizar pasivos adquiridos por dichos conceptos, ascomo coordinar y financiar programas de construccin de habitaciones destinadasa ser adquiridas por los trabajadores; mediante crditos que otorgue el instituto

directamente o con la participacin de entidades publicas y/o privadas.El FOVISSSTE tiene a su cargo, adems, la coordinacin y el

financiamiento de programas de construccin de vivienda.

Este organismo es responsable de la custodia y la administracin a favorde los trabajadores, de las entidades y dependencias afiliadas de los recursosfinancieros que se forman con las aportaciones. El FOVISSSTE sustenta susactividades en el otorgamiento de crditos con inters y garanta hipotecara, en larecuperacin crediticia y en el manejo de las aportaciones y sus productos paramantener la viabilidad financiera de la institucin.


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INFONAVIT

Hacer realidad el sueo fundacional de que los trabajadores, sobre todo los

de menores ingresos, satisfagan sus necesidades de vivienda y retiro pudiendoadquirir, en etapas sucesivas de su vida, la casa que mejor convenga a susintereses y posibilidades.

Su Misin es ser una institucin autnoma y tripartita , slida, creativa yforjadora del desarrollo de Mxico, fiel a su profunda vocacin social queconstituye la razn esencial de su origen y permanencia y que sea reconocidacomo ejemplo mundial de solvencia financiera, transparencia y calidad de servicio.

Establecer una comunidad a travs de una red de alianzas en la quecuidemos los intereses irrenunciables de los diferentes grupos que la

conformamos: trabajadores, empleadores, derechohabientes, acreditados,proveedores, empleados y otros agentes estratgicos, sembrando la geografamexicana de ciudades ms humanas.

Objetivos institucionales

Construir alianzas estratgicas con actores clave de la sociedad, con el finde contribuir al desarrollo econmico y humano de los trabajadores y susfamilias

Asegurar la viabilidad financiera del Instituto a largo plazo, para beneficiar atodos los trabajadores con ms crditos y mejores pensiones

Rendir cuentas a los trabajadores y a la sociedad mexicana con totaltransparencia

Fomentar el bienestar familiar y el desarrollo personal y profesional de losempleados de INFONAVIT

Proveer un servicio de clase mundial a nuestros usuarios, mediante la mejorapermanente de los productos y procesos de operacin del Instituto

Antecedentes del Instituto

1972-1976 Periodo de formacin

Ajuste de la operacin. Promociones directas Durante los primeros cuatroaos protagonizados por el primer Director General del Instituto, Don Jess Silva-Herzog Flores, hubo que disear una estructura organizacional, reclutar yseleccionar al personal idneo y elaborar reglamentos, manuales, normas,polticas, proyectos, programas, y todo lo necesario para responder.


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En ese lapso se logr la entrega de 88 mil crditos para un igual nmero deviviendas, cuya construccin requiri desde la seleccin y adquisicin de losterrenos, los estudios preliminares; los diseos urbanos y de vivienda; la bsqueday seleccin de constructores; y la presupuestacin, ejecucin y supervisin de lasobras.

1976-1988 Fortalecimiento Financiero

Consolidacin como institucin de servicio social En los siguientes doceaos, durante los cuales el INFONAVIT fue dirigido por Don Jos Campillo Senz,un equipo de mujeres y hombres lucharon arduamente para vencer los retos deuna economa en crisis recurrentes con inflaciones anuales que en ese periodosuperaron en casi tres veces los incrementos de los salarios mnimos.

Sin embargo, el INFONAVIT se fue consolidando como un organismo cuyosrecursos se destinaron al financiamiento de viviendas con las caractersticas

fsicas, ubicacin y diseo que los trabajadores propusieron a travs de suslegtimos representantes.

La administracin de Campillo opt por garantizar que las viviendas y susentornos ofrecieran una mejora real en la calidad de vida, aplicando una polticasolidaria de los derechohabientes con mayores ingresos hacia los de menorsalario. El fruto de esa administracin fue vivienda en propiedad para 665 milfamilias obreras, as como el incremento de los recursos del Instituto, de 20millones a 4 mil millones de pesos

1988-1991 Un Mxico en Modernizacin y Globalizacin

En ese periodo, Emilio Gamboa Patrn fungi como Director General delINFONAVIT. Se otorgaron 157 mil crditos y se invirti en un inventario de reservaterritorial, financiamientos aprobados y viviendas en proceso de construccin quegarantiz la continuidad de los programas.

Los recursos aumentaron de 4 mil a ms de 11 mil millones de pesos.

1991-1992 Transicin y Fortalecimiento Financiero

Integracin al SAR. Consolidacin como organismo fiscal autnomo ehipotecaria social De esta etapa, que inici con el llamado "tren de vivienda" (nodetener la marcha) y fue dirigida, primero, por el Ing. Gonzalo Martnez Corbal,se otorgaron 160 mil crditos y los recursos institucionales casi se duplicaron.

Durante una segunda fase de esta etapa, capitaneada por el Dr. Jos Juande Olloqui y Labastida, la integracin de las aportaciones patronales a la cuentaindividual del Sistema de Ahorro para el Retiro hizo necesaria una revisin total dela estructura financiera del INFONAVIT.


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Para tal fin, y para ofrecer al trabajador la posibilidad de elegir la vivienda,adems de transparentar el otorgamiento de los crditos, en febrero de 1992 fuenecesario reformar sustancialmente la legislacin del INFONAVIT. Las metas deestas reformas eran fortalecer las finanzas del Instituto, la recuperacin total de loscrditos y ofrecer al ahorro de los trabajadores rendimientos superiores a la

inflacin.1993-1996 Consolidacin y crecimiento

Comienzan a fructificar las reformas de 1992: los rendimientos de lassubcuentas de vivienda fueron superiores a los que se ofrecieron en otrosinstrumentos de ahorro; se otorgaron ms de 100 mil crditos anuales y seincrement significativamente la recuperacin de la cartera, rubro que en promediosignific un 33% de los ingresos, contra el 17% que haba representado en los 15aos anteriores.

Los recursos del Instituto se multiplicaron en ms de 3.5 veces, al pasar de21 mil a cerca de 78 mil millones de pesos. Tres ex directores generales llevaron acabo esta labor: Don Jos Francisco Ruiz Massieu y Don Alfredo Phillips Olmedoy el Lic. Arturo Nez Jimnez.

1996-2001 Integracin al Nuevo Sistema de Seguridad Social

Se realizaron reformas a la Ley del INFONAVIT. El Lic. Alfredo Del MazoGonzlez encabez transformaciones y avances que culminaron en las reformaslegales que entraron en vigor el primero de julio de 1997. Durante el periodo enque Del Mazo dirigi la institucin, se dise un Plan Quinquenal 1995-2000, conel propsito original de ampliar la cobertura y mejorar la calidad de la vivienda,adems de procurar un adecuado desarrollo regional y la descentralizacin delejercicio de los crditos para transparentar y hacer ms equitativa su distribucin.

En esa etapa se reformaron las Reglas de Subastas y de Crdito, parafomentar la oferta de viviendas de calidad ms baratas, y dar certeza y mayortransparencia a los derechohabientes en la obtencin de crditos. Se buscaronnuevas frmulas para potenciar los recursos institucionales y fomentar el ahorro,como los programas de cofinanciamiento y de ahorro previo.

Durante la gestin del C.P. Oscar Joffre Velzquez, se dise un PlanInstitucional 1997-2000, que contempl la triplicacin de la cobertura nacional delos crditos, con objeto de llegar a poblaciones nunca antes atendidas. Se procurtambin que la accin institucional fuera regida por la demanda, ms que por laoferta de vivienda. En esa etapa entraron en vigor las reformas para unificarprocesos operativos con el IMSS, as como el Sistema nico de Recaudacin(SUA). El INFONAVIT recibi recomendaciones de la SHCP y de la CNBV paraafrontar el problema de cartera vencida y constituir reservas preventivas.


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En mayo de 1998 Luis de Pablo tom posesin como Director General delInstituto. El esfuerzo de su administracin se ha concentrado en hacer mseficiente al organismo, resolver el problema de la cartera vencida y promover lareactivacin de la construccin de vivienda social. Se estableci un Compromisopor la Vivienda con los promotores y desarrolladores de vivienda para impulsar la

generacin de oferta habitacional para los trabajadores y agilizar y simplificar lostrmites y procedimientos del INFONAVIT, con miras a ampliar significativa ladotacin de crditos.

2001 al da de hoy La bsqueda de un INFONAVIT de clase mundial

El C.P. Vctor Manuel Borrs tom posesin como Director General delINFONAVIT en febrero del 2001. El propsito de la administracin ha sido elfortalecimiento financiero del Instituto, a travs de una poltica eficiente en larecuperacin de la cartera vencida, una mayor actividad de fiscalizacin

la valuacin inmobiliaria en mxico, pasado, presente y futuro.- teis-aranda snchez david

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