La prevalencia del embargo 05/03/2015 09:06 15 18inCompartir 0Cuando cunde el fraude inmobiliario y la morosidad se asoma hay que ponerse firmes en favor de los acreedores, y sospechar de todo el que no publicita sus negocios. En esa lnea, hace unas semanas la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema (Casacin 5135-2009) ha fijado posicin en materia de prevalencia de derechos sobre bienes. En una tercera planteada por el supuesto propietario de un inmueble embargado, la Corte ha preferido al acreedor embargante porque su derecho estaba inscrito, pese a que el tercerista contaba con ttulo de fecha cierta.Segn el artculo 531 del Cdigo Procesal Civil, la tercera tiene como propsito liberar el inmueble embargado, al verificarse que el bien no perteneca al deudor al momento de ordenarse la medida de afectacin. Un embargo dispuesto sobre un bien ajeno es una anomala, incluso si el acreedor tiene buena fe, pero a diferencia de otros casos de concurrencia de acreedores, se entenda hasta ahora que era una situacin reversible a travs del proceso de tercera excluyente de dominio.El solo hecho que el embargo estuviese inscrito no postergaba al propietario que no inscribi. Precisamente para eso exista la herramienta de la tercera, que era una excepcin al rgimen general de concurrencia de acreedores y prevalencia registral previsto en los artculos 1135, 1136 y 2022 del Cdigo Civil. Empero, la Corte dice que el embargo prevalece porque el acreedor inscribi su derecho y en la partida registral del bien no haba ninguna mencin al nuevo dueo, es decir, el acreedor tena buena fe. La fecha cierta del documento que ostenta el propietario no tiene importancia.La Corte ha tomado una decisin acertada. Si bien los argumentos de la sentencia no son muy explcitos, podemos ayudar a su fundamento diciendo que no haba ninguna razn para que el embargo inscrito se perdiera a favor de quien no inscribi, cuando la regla en esta materia, para todos los que pretenden derechos sobre un mismo bien, es la preferencia por la inscripcin de buena fe.Tal es el principio que emana de los artculos 1135 y 1136 del Cdigo. El propietario que no registr su derecho pierde ante el acreedor embargante de la misma manera que perdera ante otro comprador, arrendatario, usufructuario, acreedor hipotecario o quien sea.La solucin es tcnicamente correcta. El embargo inscrito de buena fe prevalece como consecuencia de aplicar de manera conjunta todas las normas involucradas, de las cuales surge el principio rector en esta materia: ante varios que quieren el mismo bien, se prefiere al que inscribe primero de buena fe.Con esta interpretacin la tercera reduce su mbito de actuacin, pero no desaparece. Ahora la tercera excluyente de dominio solo liberar embargos inscritos si se demuestra la mala fe del acreedor, y por cierto para levantar embargos de bienes no inscritos con la prueba de un ttulo de fecha anterior.Los pronunciamientos de la Corte son fuente del derecho y en la prctica resultan ms importantes que el propio texto de la ley, pues en definitiva ese es el derecho real, el que se aplica ms all de las aulas y la opinin de los expertos.Si adems la Corte acoge un razonamiento funcional como en este caso, mejor eso a esperar las reformas legislativas tan difciles y lentas.COMENTARIOS 1 05.03.2015 12:08:52 hsROGER CUBASEsta Casacion es importante en cuanto protege el negocio inmobiliario relacionado al acreedor hipotecario, lo que no esta inscrito, no existe y se preserva la prioridad registral. Las Casaciones tienen el efecto de una Reglamentacion Jurisdiccional de la LeySe deberia reglamentar tambien los efectos del comprador tercero de buena fe, que generalmente son de MALA FE.No puede haber buena fe si el precio pagado es mucho menor al del mercado y si el tracto sucesivo muestra ventas a precio de ganga en corto tiempo. Si el propetario vendedor es una persona mayor de 75 anos, no acompanada por un familiar cercano. 2 06.03.2015 12:34:48 hsMartn MejoradaCoincido contigo Roger. 3 11.03.2015 12:43:20 hsMartn MejoradaHay proyecto en el Congreso sobr el tema. 4 06.03.2015 05:37:38 hsEnriqueTercera de Propiedad CAS. N 699-2010 LIMA Pub.31/01/2012, Pg.33505: el derecho registral desaparece para dejar paso a la aplicacin del derecho comn, el que informa que los bienes que debe ser materia de un embargo son los de propiedad del deudor y siendo el inmueble sub litis de propiedad de la tercerista por adquisicin producida algunos aos antes del embargo, sobre tal no puede pesar dicha medida.- Duodcimo.- Que, como se ha indicado, al tratarse de derechos de distinta naturaleza, el derecho registral desaparece; 5 11.03.2015 12:42:27 hsMartn MejoradaVaivenes que se van superando. 6 08.03.2015 04:52:11 hsJorge RodrguezQu buena noticia. Es conocido que la Tercera Excluyente de Dominio era utilizada fraudulentamente para evitar que los bienes inmuebles embargados puedan ser rematados y se pueda realizar el cobro de la acreencia.Buena decisin de la Corte Suprema a travs de esta Casacin. Con esta decisin se acab una discusin de muchos aos. Lo mejor de todo es que se da prevalencia a los principios de Buena Fe y Publicidad Registral. Esto fortalecer el trfico econmico y jurdico y dar mayor confianza al contenido de los Registros Pblicos.Esperemos que pronto se tenga algn pronunciamiento similar que evite el uso fraudulento de la Tercera Preferente de Pago que en el caso de Crditos Laborales ha sido usada para evitar el cobro de las acreencias, en innumerables ocasiones. 7 11.03.2015 12:41:24 hsMartn MejoradaExacto! 8 09.03.2015 09:08:02 hsFranciscoApreciado doctor,Y, Qu ocurrira si el propietario no inscrito posee el predio garantizado por el propietario inscrito? Se podra aplicar la misma lgica del 1135?Saludos, 9 16.03.2015 09:15:42 hsEnriqueNuestro ordenamiento jurdico seala que la inscripcin en los Registros Pblicos no es constitutiva de derecho, es decir, no se requiere su exigencia para el perfeccionamiento de algn ttulo. Por otro lado, el artculo 949 del CC, seala que la sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de l 10 20.03.2015 07:55:02 hsMartn MejoradaCorrecto, pero tambin dice que si hay varios que quieren el mismo bien, prevalecde el que inscriib (art. 1135 del CC) 11 18.03.2015 02:16:31 hsjuanDr. Mejorada sobre el Registro en la SUNARP, cuando se hace la consulta esta se basa sobre el nombre del propietario, sin embargo como hacer cuando se desconoce el nombre del propietario. 12 20.03.2015 07:53:02 hsMartn MejoradaHay que hacer una bsqueda catastral acompaando plano, o ver en la Municipalidad el nombre del dueo. 13 20.03.2015 07:58:19 hsMartn MejoradaCatastro. 14 23.03.2015 09:42:39 hspilar sanchezDr. yo tuve una propiedad que la alquilaba mas de diez aos el problema fue que no estaba inscrita en los registros porque no encontraba a los propetarios pero si pagaba mis impuestos municipales un da mi inquilina me dejo de pagar y dijo que la habian embargado en la Sunat y ella se se lo adjudico en el remate nunca me aviso y se quedo con la propiedad pues espero el tiempo de cinco das que pasara para decirmelo fui a la sunat pero el ejecutor me dijo que no yo no tenia nada que reclamar poruqe no era propietaria, el abogado que tome en ese entonces me engao y no hicieron nada la denuncia a la Fiscalia al ejecutor y ella pero igual tomo fue en vano por todos lados habia arreglado esto fue en el 2010, dicen que ya no puedo hacer nada ante la Sunat porque podia haber pedido indemnizacin porque la sunat remato un inmueble que no era del propietario es mas el embargo fue por una multa insignificante de hace veinte aos del anterior propietario que ya habia prescrito hay algo que pueda hacer a estas alturas pues en lo actualidad vivo en departamento alquilado pues no puedo comprame otra gracias 15 30.03.2015 05:32:14 hsMartn MejoradaDerspus del remate no hay nada que hacer, salvo que en el proceso de ejecucin se haya producido alguna vicio.