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2S 2015

GUÍA DE COSTOSPROJECT MANAGEMENTARGENTINA

LA OFICINA EN NÚMEROS

ESTE REPORTE SE HA CONFECCIONADO EN RESPUESTA A LA PREGUNTA QUE MÁSCOMÚNMENTE REALIZAN NUESTROS CLIENTES:“¿CUÁNTO COSTARÁ EQUIPAREL ESPACIO CORPORATIVO?”

Los costos de equipamiento son un componente prota-gónico a la hora de instalar una oficina o realizar una mudanza de una locación a otra. El perfil del cliente, y sus objetivos empresariales, ayudarán a definir y diseñar su espacio de trabajo. Como proveedores de servicios de Project Management, nuestro objetivo primordial en CBRE es escuchar atentamente los requerimientos de nuestros clientes para así ayudarlos a tomar las mejores decisiones en lo que concierne a sus proyectos.

Para lograr proveer el mejor asesoramiento posible hemos desarrollado el reporte La Oficina en Números, Guía de Costos, para que nuestros clientes puedan estimar cuánto costaría desarrollar los interiores corporativos de sus proyectos.

A partir del trabajo colectivo entre nuestras oficinas regionales y nuestro equipo de Project Management, hemos confeccionado un diseño estándar para una planta de 1.000 m2 que funcionará como base para plantear nuestro modelo de costos, aplicable a todotipo de empresa. Las especificaciones técnicas y de diseño se mantuvieron constantes, siendo los costosla única variable que fluctúa.

INTRODUCCIÓN

ARQ. MARIANA TAMBUSSI Directora Project ManagementCBRE [email protected]

Reconocemos que no todos los proyectos poseen las mismas características, pero esta guía de costoses un preciso ejemplo de cómo la determinaciónde especificaciones, que responden a las categorías Básico, Medio o Alto, puede impactar en el costode un proyecto.

Mediante este reporte el equipo de Project Management de CBRE da un paso adelante en la búsqueda por ayudar a nuestros clientes en los procesos de presupuestación durante la etapa de toma de decisiones en el desarrollo de sus interiores corporativos.

Como siempre, sus sugerencias y comentarios para la mejora de esta Guía de Costos son bienvenidos.

“No existe una fórmula mágica que pueda aplicarse a todo espacio de trabajo ni una sola manera de concebirlo. El trabajo moderno involucra una amplia variedad de tareas:

colaborativas, individuales, en silencio y ruidosas. Durante los últimos cincuenta años el Real Estate Corporativo ha promovido soluciones de trabajo genéricas y homogéneas, en su mayoría proponiendo espacios de trabajo con plantas abiertas. Bajo esta consigna se

imponían los escritorios individuales y se creía que existía una única solución a la hora de configurar los lugares de trabajo.

A corto plazo se comenzarán a ver lugares de trabajo vibrantes y emocionantes donde habrá una vasta variedad de configuraciones que responderán a las distintas necesidades y tareas (concentración, creación y colaboración) y donde los individuos tendrán flexibilidad y

movilidad pudiendo realizar su trabajo de la manera que les resulte más eficaz.”

CONTENIDOS

SUPUESTOS APLICADOS

GUÍA DE COSTOS

ESTÁNDARES

DESGLOSE DE COSTOS

CRONOGRAMA

GUÍA REGIONAL DE COSTOS

“ “

En respuesta a la recurrente pregunta de nuestros clientes, "¿Cuánto costará equipar el espacio? ", CBRE ha desarrollado ésta guía de costos para brindar ayuda a todos los profesionales del Real Estate Corporativo y a los Project Managers más específicamente. Esta guía incluye estimaciones presupuestarias, desglose de costos, descripción de los estándares contemplados y de los tiempos de realización estimados. Las especifica-ciones del proyecto han sido clasificadas en tres estándares: Básico, Medio y Alto. Esta clasificación nos ha permitido obtener un abanico de información que puede ser aplicada dependiendo del nivel de inversión que una organización requiera. Estas especificaciones, así como sus presupuestos correspondientes podrán ser refinados para lograr mayor precisión durante la evolución del proyecto.

Asimismo, para homologar los criterios en los diferentes mercados de la región, y considerando las implica-ciones de la construcción, los siguientes supuestos fueron utilizados:

SUPUESTOS APLICADOS

EL EDIFICIO ESTÁ UBICADO EN EL DISTRITO DE NEGOCIOSDE LA CAPITAL DEL PAÍS Y ES DE CLASE A.

LA LOCACIÓN SE ENCUENTRA EN BUEN ESTADO Y POSEE TODA LA INFRAESTRUCTURA NECESARIA.

LA PLANTA CUENTA CON UNA SUPERFICIE DE 1.000 M2.

EL DISEÑO ES GENÉRICO.

LA GUÍA NO CONSIDERA VARIACIONES EN EL EDIFICIO QUE PUEDAN IMPACTAR EN LOS FACTORES DE EQUIPAMIENTO.

EL MOBILIARIO Y EL EQUIPAMIENTO SON NUEVOS, NO SE CONSIDERÓ SU REUTILIZACIÓN.

LOS SANITARIOS, INCLUIDO EL DE DISCAPACITADOS, ESTÁN COMPLETOS.

SE CONTEMPLÓ UN CRONOGRAMA ESTÁNDAR PARA LOS TRABAJOS DE CONSTRUCCIÓN.

PARA LA ESTIMACIÓN DE PRECIOS, SE UTILIZÓ LA COTIZACIÓN DEL DÓLAR A FECHA 30/07/2015 (USD 1 – ARS 9,2) SEGÚN TIPO DE CAMBIO BANCO NACIÓN ARGENTINA.

“PARA EL AÑO 2020, MILLONES DE M2 DE ESPACIOSDE OFICINAS SERÁN ELIMINADOS

Y MÁS DE 60 EMPELADOS TRABAJARÁN EN PUESTOSDE TRABAJO NO ASIGNADOS.”

“WORK 2020”, NEW WAYS OF WORKING

“ “

OBRA CIVIL

1. Preliminares2. Demoliciones3. Albañilerías4. Nivelación para recibir alfombra5. Limpieza diaria6. Limpieza final7. Tabiquería de yeso8. Carpintería9. Puertas y herrajes10. Herrería11. Piso y zócalo vinílico12. Alfombra13. Mármol y/o piso de piedra natural14. Cielorraso15. Persianas16. Pinturas y terminaciones de muros17. Frentes vidriados18. Señalética

INSTALACIONES

1. Rociadores para extinción de incendios2. Control de acceso3. Alarma y detección de incendios4. FM 2005. CCTV6. Instalaciones sanitarias7. Artefactos sanitarios8. Instalaciones eléctricas9. Generador eléctrico10. Iluminación11. Cableado de voz y data12. UPS13. Equipos de multimedia14. Equipos de Videoconferencia15. Gestor eléctrico

CONFECCIÓN DE LA GUÍA DE COSTOS

LA CONFECCIÓN DE LA GUÍA DE COSTOS COMPRENDE LA COTIZACIÓNDE LOS SIGUIENTES ÍTEMS PARA CADA UNO DE LOS TRES ESTÁNDARES DE OFINAS DEFINIDOS:

HONORARIOS

1. Costos indirectos y beneficio del contratista general2. Project y Construction Management3. Arquitectura4. Ingenierías5. Consultor LEED6. Costos de mudanza

MOBILIARIO

1. Islas de 6/8 escritorios, con cajonera2. Silla operativa3. Posición de trabajo gerencial para privados, con mueble guardado4. Silla operativa gerencial5. Silla atención al cliente para privados6. Mesas salas de reuniones para 4 / 8 personas con mueble guardado7. Mesa sala de reuniones para 14 personas con mueble guardado8. Sillas para sala de reuniones9. Banquetas para barra en zona comedor10. Juegos de living11. Sillones individuales con mesa de café para áreas colaborativas12. Aire acondicionado13. Gestor municipal

ESTÁNDAR BÁSICO

SILLA- Silla nacional con base giratoria,apoyabrazos regulables en altura,respaldo medio en red negray asiento tapizado en tela.

PUESTOS OPERATIVOS- Tapa con canto recto en blanco- Privacy con tapizado de tela- Cajonera pedestal de 2 cajoneras- Bandeja pasacable plateada

COSTO PROMEDIO DE MOBILIARIO US$160/M2

SALA DE REUNIÓN- Mesas con tapas blancas y patas silver

PUESTO PRIVADO- Escritorio con cajonera y estante- Tapa blanca

MESAS Y SILLAS DE ESTRUCTURA METÁLICACON ASIENTOS Y TAPAS PLÁSTICAS

ESPACIOS COLABORATIVOS- Butaca tipo Saarinen- Patas de madera y tapizado en tela

ESTÁNDAR BÁSICO

DENTRO DEL ESTÁNDAR BÁSICO EL ÉNFASIS SE UBICA EN SACAR EL MAYOR PROVECHODEL ESPACIO EXISTENTE. EL PRESUPUESTO ES AJUSTADO TANTO PARA LOS ESPACIOSDEDICADOS A VISITAS COMO AQUELLOS SOLAMENTE DEDICADOS AL PERSONAL;EL FOCO ESTÁ PUESTO EN LA MODIFICACIÓN DE LOS SERVICIOS DEL EDIFICIOPARA MAXIMIZAR LA CALIDAD DEL DISEÑO.

US$900 – US$1.500/M2

RANGO DE VALOR DE EQUIPAMIENTO INCLUYENDO COSTOS DE OBRA CIVIL,INSTALACIONES, MOBILIARIO Y HONORARIOS.

ESTÁNDAR MEDIO

SILLA- Silla importada con basegiratoria, apoyabrazosregulables en altura,profundidad de asiento,respaldo y asiento en malla.

PUESTOS OPERATIVOS- Tapa en color blanco- Cajonera rodante con almohadón - Bandeja pasacable

SALA DE REUNIÓN- Tapa en aluminio anonizado natural- Mesa con tapa caoba lustre natural

COSTO PROMEDIO DE MOBILIARIO US$ 253/M2

RECEPCIÓN- Front desk con revestimiento de madera- Living con sillones tapizados en tela

PUESTO PRIVADO- Tapa en caoba lustre natural- Mueble para colgar en caoba lustre natural- Cajonera pedestal de 2 cajones- Mueble bajo tapa en caoba lustre natural

ESPACIO COLABORATIVO- Banqueta- Bretoia en acero cromado con almohadón ecocuero- Lockers

ESTÁNDAR MEDIO

UNA OFICINA DE ESTÁNDAR MEDIO POR LO GENERAL CUENTA CON UN PRESUPUESTOMÁS ELEVADO QUE BUSCA REALZAR LOS ESPACIOS DEDICADOS A VISITAS,CON ESPECIAL ÉNFASIS EN LOS LUGARES DONDE SE RECIBIRÁ A LOS CLIENTESCOMO LO SON LA RECEPCIÓN Y LAS SALAS DE CONFERENCIA. LOS ESPACIOS DEDICADOSSOLAMENTE AL PERSONAL NO SUELEN CONTAR CON TANTO PRESUPUESTO PERODE TODAS FORMAS SE BUSCA QUE LOS MISMOS ESTÉN CÓMODOS Y BIEN ATENDIDOS.

US$1.500 – US$1.830/M2


ESTÁNDAR ALTO

COSTO PROMEDIO DE MOBILIARIO US$ 383/M2

SILLA- Silla importada. - Base giratoria, apoyabrazosregulables en altura, profundidadde asiento, respaldoy asiento en malla.

PUESTOS OPERATIVOS- Sistema de pórtico con tapas en caoba lustre natural,tapa de acceso y bandeja en aluminio anodizado.- Cajoneras rodantes con almohadón tapizado en telade 1 cajón y 1 fichero en caoba lustre natural. - Privacy vidrio templado

PUESTOS PRIVADOS- Tapas en madera caoba sapelli lustre natural.- Tapa de acceso, caja de tomas y bandejaen aluminio anodizado. Cajonera pedestal,mueble de guardado, mueble colgante yguardarropas en caoba lustre natural.

COCINA- Carpintería a medida, con mesaday zócalo en Corian, detalles en vidrio coloreado.

SALA DE REUNIONES- Tapa enchapadas en madera caoba sapelli lustre natural.Patas en aluminio anodizado natural con patín de regulaciónde altura. Vértebra y caja metálica para tomas. Muebles deguardado enchapados en caoba lustre natural con puertas de abrir.

RECEPCIÓN Carpintería a medida, con detalles en piedranatural y rehundidos para iluminación difusa.

ESPACIO COLABORATIVO- Sillón para 3 a 4 personas, base de roblemacizo y almohadones tapizados en tela.

ESTÁNDAR ALTO

EL INTERIOR DE UNA OFICINA DE ESTÁNDAR ALTO VELA POR LA EXCELENCIATANTO PARA LOS ESPACIOS DEDICADOS A VISITAS Y CLIENTES COMO PARALOS ESPACIOS DEDICADOS AL PERSONAL. SE UTILIZAN TERMINACIONESDE GRAN CALIDAD CON EL FIN DE CREAR UNA EXPERIENCIA ÚNICAQUE REFLEJE LOS ALTOS ESTÁNDARES TANTO EN LAS ÁREAS PARA CLIENTES,EN LOS ESPACIOS DE TRABAJO Y EN LAS ZONAS COMUNES.

US$1.830/M2


>

MATRIZ DE PROYECTOS ESTÁNDAR BÁSICO MEDIO ALTO

Carpintería hecha a medida en recepción y cocina; con detalles en madera, piedra y / o terminaciones melamínimas especiales

Alfombra importada de marca reconocida

Pisos vinílicos importados de marca reconocida

Rociadores de extinción de incendio

Extinción de incendios con hidrantes y matafuegos

Control de acceso con tarjeta / biométrico para toda la población.

FM 200 para extinción de incendio en servers room

Instalación de CCTV

Reutilización de sistema de acondicionamiento térmico propio del edificio con adaptación a nuevo layout

Provisión de nuevo sistema integral de acondicionamiento térmico

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

BÁSICO MEDIO ALTO

Adecuación de instalación eléctrica existente en el edificio con agregado de cableado de todas las posiciones de trabajo

Instalación eléctrica integramente nueva

Generador eléctrico para cubrir 20% de iluminación y 100% servers room

Iluminación LED con protocolo Dalí

Cableado integral de voz y data

Provisión e instalación de UPS 160 KVA 1A

Equipo de multimedia para sala de reuniones

Provisión e instalación de equipo telepresence MX300

Sillas operativas importadas de marca reconocida con garantía de 10 años

Consultoría, asesoramiento y gestión para certificación LEED

ESTÁNDAR BÁSICO(US$/M2)

ESTÁNDAR MEDIO(US$/M2)

ESTÁNDAR ALTO(US$/M2)

TASA DE INFLACIÓN(3T 2015)

CRONOGRAMA IVA

BUENOS AIRES

900 – 1.500 1.500 – 1.830 > 1.830

3,68%Fuente: INDEC

28 SEMANAS 21%

GUÍA DE COSTOS

LAS CIFRAS PRESENTES EN LA TABLA DE COSTOS DEBAJO SE HAN GENERADOA PARTIR DE PROYECTOS REALES DE MODO DE LOGRAR MAYOR PRECISIÓN.ESTAS CIFRAS REFLEJAN LAS CONDICIONES REALES DEL MERCADO PUDIENDOSER ADOPTADAS COMO UN PUNTO DE REFERENCIA PARA PROYECTOS FUTUROS,CONTEMPLANDO LA TASA DE INFLACIÓN DEL PAÍS, LAS CONDICIONES LOCALESY LAS NECESIDADES ESPECÍFICAS DEL PROYECTO.

“UNA GUÍA DE COSTOS ES UNA VALIOSA HERRAMIENTAQUE AYUDA A ESTABLECER EXPECTATIVAS Y QUE PERMITEA LOS USUARIOS COMPRENDER QUÉ PUEDEN OBTENER

A CAMBIO DE SU DINERO.”

“ “

DESGLOSE DE COSTOS

BUENOS AIRES

EL COSTO DE CAPITAL SE HA CLASIFICADO EN 4 CATEGORÍAS:

- MOBILIARIO- INSTALACIONES- OBRA CIVIL (PRELIMINARES Y TERMINACIONES)- HONORARIOS

ESTOS PORCENTAJES ILUSTRAN CÓMO SE DISTRIBUYEN LOS COSTOS EN CADA TIPO DE PROYECTO.

OBRA CIVILSUBTOTAL

INSTALACIONESSUBTOTAL

HONORARIOSSUBTOTAL

MOBILIARIOSUBTOTAL

BÁSICO

US$ 910

33%US$296

US$205US$248

US$161

22%27%

18%

MEDIO

US$ 1.509

US$415

US$564

US$276US$254

27%

37%

18%17%

ALTO

US$ 1.830

US$468

US$645

US$334US$384

26%

35%

18%21%

CRONOGRAMA

1 MES 2 MESES 3 MESES 4 MESES 5 MESES 6 MESES 7 MESES

El establecimiento y acuerdo de un cronograma de trabajo es un factor claveen el desarrollo de un proyecto junto con el presupuesto. Los tiempos a considerardeberán contemplar los procesos internos de aprobación del cliente, feriados nacionalesy estándares y regulaciones locales entre otros. El cronograma expuesto define las etapas clave que CBRE siempre contemplaa la hora de desarrollar un proyecto de equipamiento de espacios corporativos.Este ejemplo ilustra los tiempos requeridos para cada una de las etapas parauna planta de 1.000 m2 en Buenos Aires.

COMIENZO

DISEÑO

CONTRATACIONES

CONSTRUCCIÓN

FINAL

NO HAY UNA SOLUCIÓN PARA LOS LUGARES DE TRABAJO ÚNICA E IDEAL.CADA ORGANIZACIÓN DEBE COMPRENDER SUS NECESIDADES Y CAPACIDADES

PARA IMPLEMENTAR UNA TIPOLOGÍA DE TRABAJO PERSONALIZADA. SE DEBE TENER EN CUENTA QUE LAS NUEVAS FORMAS DE CONCEBIR LOS ESPACIOSNO NECESARIAMENTE SERÁN MÁS COSTOS; POR EL CONTRARIO PODRÁN IMPLICAR

UNA REDUCCIÓN DE COSTOS EN ALGUNOS CASOS CREANDO,AL MISMO TIEMPO, MEJORES AMBIENTES DE TRABAJO.

GUÍA REGIONAL DE COSTOS

COSTO DE EQUIPAMIENTO POR PAÍS Y POR ESTÁNDAR

Tipo de cambio al 23 de Julio 2015(USD 1 – CLP 699,69) Tipo de cambio al 30 de Julio 2015

(USD 1 – ARS 9,2)

Tipo de cambio al 23 de Julio 2015(USD 1 – COP 30112)

Tipo de cambio al 23 de Julio 2015(USD 1 – BRL 3,28)

Tipo de cambio al 23 de Julio 2015(USD 1 – MXN 16,12)

ARGENTINA

BRASIL

CHILE

COLOMBIA

MÉXICO

ESTÁNDAR BÁSICO (US$/M2)900 – 1.500

1.500 – 1.830

> 1.830

ESTÁNDAR MEDIO (US$/M2)

ESTÁNDAR ALTO (US$/M2)


1.150 – 1.850

> 1.850



ESTÁNDAR BÁSICO (US$/M2)1.050 – 1.310

1.310 – 1.600

> 1.600




1.310 – 1.600

> 1.400




1.000 – 1.240

> 1.240



AMÉRICA LATINA

ARGENTINA

BRASIL

CHILE

COLOMBIA

MÉXICO

CIUDAD PAÍS

Fuente: Banco Central Brasil, Banco de México, INDEC y www.datosmacro.com, 3T 2015. Inflación estimadadesde Enero a Septiembre 2015.Nota: Las tasas de inflación registradas corresponden al acumulado de Enero 2015 a Septiembre 2015.

BUENOS AIRES

SAO PAULO

SANTIAGO

BOGOTÁ

CIUDAD DE MÉXICO

900 – 1.500

840 – 1.150

1.050 – 1.310

770 – 1.000

870 – 1.000

1.500 – 1.830

1.150 – 1.850

1.310 – 1.600

1.000 – 1.400

1.000 – 1.240

ESTÁNDAR BÁSICO(US$/M2)

ESTÁNDAR MEDIO(US$/M2)

AMÉRICA LATINA

> 1.830

> 1.850

> 1.600

> 1.400

> 1.240

10,5%

7,8%

4%

4%

0,6%

21%

19%

19%

16%

16%

28 SEMANAS

24 SEMANAS

32 SEMANAS

24 SEMANAS

28 SEMANAS

ESTÁNDAR ALTO(US$/M2)

INFLACIÓN CRONOGRAMA IVA

COSTO DE ALQUILER Y DE EQUIPAMIENTO

BUENOS AIRES SANTIAGO BOGOTÁ CIUDAD DE MÉXICOSAO PAULO

Nota: El gráfico ilustra el costo de equipamiento por m2 para una oficina de estándar medio. El valor de alquiler incluidorepresenta la renta anual para una oficina Clase A en el Distrito de Negocios, en cada ciudad.Fuente: CBRE Research, 3T 2015.

ALQUILER OFICINA(US$/M2/AÑO)

300

1.500

1.150

1.3101.000 1.000

480255 321 335

COSTOS DE EQUIPAMIENTO (US$/M2)

ANÁLISIS DE COSTOS ARGENTINA, BUENOS AIRES

Nota: Los costos directos incluyen Preliminares, terminaciones e Instalaciones. Los costos indirectos incluyenHonorarios, Project y Construction Management, Gestores, Mudanza, Consultoría, Arquitectos e Ingenieros.

ESTÁNDAR BÁSICO (US$/M2) ESTÁNDAR MEDIO (US$/M2) ESTÁNDAR ALTO (US$/M2)

200 – 260

500 – 550

150 – 200260 – 300

900 – 1.100

240 – 330 > 300

> 1.100

> 350

COSTOS INDIRECTOS

COSTOS DIRECTOS

COSTOS MOBILIARIO

ANÁLISIS DE COSTOS BRASIL, SAO PAULO


ESTÁNDAR ALTO (US$/M2)ESTÁNDAR MEDIO (US$/M2)ESTÁNDAR BÁSICO (US$/M2)

120 – 150

450 – 600270 – 400

150 – 250

600 – 900

400 – 700 > 250

> 700> 900

COSTOS INDIRECTOS

COSTOS DIRECTOS

COSTOS MOBILIARIO



180 – 210

650 – 850

220 – 250 210 – 250

850 – 1.000

250 – 350 > 250

> 1.200

> 350

ANÁLISIS DE COSTOS CHILE, SANTIAGO DE CHILE

COSTOS INDIRECTOS

COSTOS DIRECTOS

COSTOS MOBILIARIO


ESTÁNDAR BÁSICO (US$/M2) ESTÁNDAR MEDIO (US$/M2) ESTÁNDAR ALTO (US$/M2)

120 – 150

400 – 550

250 – 300150 – 200

550 – 750

300 – 450

> 200

> 750

> 450

ANÁLISIS DE COSTOS COLOMBIA, BOGOTÁ

COSTOS INDIRECTOS

COSTOS DIRECTOS

COSTOS MOBILIARIO

ANÁLISIS DE COSTOS MÉXICO, MÉXICO D.F.



100 – 130

530 - 600

240 - 270130 - 190

600 - 750

270 - 300

> 190

> 840

> 300

COSTOS INDIRECTOS

COSTOS DIRECTOS

COSTOS MOBILIARIO

CONTACTOS

CBRE ARGENTINAArq. Mariana TambussiDirectora Project Management +54 11 4590 [email protected]

Ana GonzálezProject [email protected]

www.cbre.com/argentina

CBRE BRASILEduardo CoutinhhoProject Management+55 11 3186 [email protected]

CBRE CHILEBárbara BernalAssociate Project [email protected]

CBRE MÉXICOJaime ViejoManaging Director Project Management+55 5284 00007 [email protected]

CBRE COLOMBIA Juan E. ZabalaCountry Director+571 [email protected]

CBRE AMERICA LATINASergio PaneroSr Managing Director América Latina+55 5284 [email protected]

CBRE Ltd ha tomado todas las precauciones para la elaboración de este informe. Las fuentes de información utilizadas se creen exactas y fiables, pero no son garantía de exactitud o integridad. Ni CBRE, ni ninguna empresa CBRE, ni ningún director, representante o empleado de la compañía de CBRE, acepta responsabili-dad por cualquier daño directo o consecuente derivados de la utilización de este documento o su contenido. La información y opiniones contenidos en este informe están sujetos a cambios sin previo aviso. Ninguna parte o partes de este informe pueden ser almacenados en un sistema de recuperación, o reproducidos o transmitidos en reprografía, grabación o de otra manera, sin el consentimiento previo de CBRE.

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