la ley de intereses preferenciales y la ley del descuento directo (libranza) en panamá

La Ley de Intereses Preferencialesy La Ley del Descuento Directo (Libranza)

en Panamá

• Puntos Macroeconómicos relacionados al mercado hipotecario.

• Características Generales del Mercado Hipotecario Panameño.

• Ley del Descuento Directo (Libranza)

• Ley de Interés Preferencial.

• Resumen

• La moneda de curso legal ha sido el Dólar U.S. desde 1904.

• Tasa de Inflación de entre 2 – 6% por año.

• 45 Bancos de Licencia General y 26 Bancos de Licencia Internacional.

• Total y completa entrada y salida de divisas (T&C Risk Rating AAA por S&P).

• Un sistema bancario altamente regulado.

PUNTOS MACROECONÓMICOS DE PANAMÁ

GENERALES DEL MERCADO HIPOTECARIO

• Un mercado hipotecario altamente competitivo. De los 45 Bancos con Licencia General en este momento 9 participan activamente en el mercado hipotecario.

• Tasas variables (no subsidiadas) que hoy fluctúan entre 6.5% y 8.00%.

• Amortización de 30 años.

• Relativamente altos L.T.V. (Desde 75% hasta 100%).


• Relativamente pocas regulaciones en temas de vivienda (nada similar a la Ley de Vivienda de Colombia).

• No existe mercado sub-prime.

• Históricamente ha habido poca morosidad; consistentemente menos del 1% arriba de 90 días.

INDICADORES MACROECONÓMICOS

Panamá Colombia

PIB (1) US$ 23,088,000,000 US$ 240,832,000,000

Población (1) 3,292,000 45,450,000

PIB/Persona US$ 7,013 US$ 5,298

Hipotecas Residenciales (2) US$ 5,872,309,000 US$ 9,742,856,000

Hipotecas como % del PIB 25.43% 4.04%

Hipotecas/Persona US$ 1,783 US$ 214

Fuente:

(1) International Money Fund, World Economic Database para el año 2008. Cifras del PIB en US$ nominales.

(2) Datos de Colombia: Sitio Web de la Superintendencia Financiera de Colombia, Titularizadora Colombiana al 30 de septiembre 2009 y DANE al 30 de junio del 2009. Total de la cartera hipotecaria del sistema, más hipotecas del FNA, hipotecas titularizadas, cooperativas y fondos de empleo, cajas de compensación y otros colectores. Conversión a US$ al tipo de cambio oficial del 27 de noviembre del 2009. Datos de Panamá: Sitio Web de la Superintendencia de Bancos de Panamá y archivos de La Hipotecaria, S. A. al 30 de septiembre de 2009Total de sistema más compañías financieras y cartera titularizada.


Institución

Crédito Hipotecario Residencial

Saldo Porcentaje

1 Banco General, S.A. 1,783,488,000 32%

2 HSBC Bank (Panamá), S.A. 1,327,831,000 23%

3 Caja de Ahorros 576,811,000 10%

4 Banco Nacional de Panamá 545,552,000 10%

5 The Bank of Nova Scotia 334,083,000 6%

6 Banco Panameño de la Vivienda, S.A. 291,745,000 5%

7 La Hipotecaria, S.A. 282,309,000 5%

8 BBVA 248,496,000 4%

9 BAC 136,776,000 2%

10 Citibank (Panamá), S.A. 130,484,000 2%

• Iniciativa principal del gobierno panameño desde su aprobación en 1985 para fomentar la adquisición de viviendas para la clase trabajadora. (ver Ley 3 del 20 de mayo del 1985 y sus reformas)

• Mecanismo que depende principalmente de la empresa privada para su ejecución.

• Considerado altamente exitoso como mecanismo para brindar vivienda a la clase trabajadora (sectores 2 y 3).

• Un subsidio en la tasa de interés en hipotecas con el fin de poder ampliar el universo de clientes que califican para una hipoteca.

LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL

Ene. 2006 Ene. 2007 Ene. 2008 Ene. 2009

Créditos Hipotecarios Residenciales(en miles de millones de $US) $3,449 $3,925 $4,450 $4,897

Con tasa preferencial $1,532 $1,669 $1,841 $1,964

Sin tasa preferencial $1,917 $2,255 $2,630 $2,933

% Con tasa preferencial 44% 43% 41% 40%


Subsidio de Tasa ¿Pero de qué tasa?

• Tasa de Referencia Hipotecaria; publicada trimestralmente por la Superintendencia de Bancos de Panamá (SBP).

• Mensualmente la Superintendencia de Bancos recibe de los bancos privados y La Caja de Ahorros (un banco del estado) la tasa de interés que se cobra en sus hipotecas no subsidiadas.

• Se calcula una tasa promedio ponderada redondeada al ¼ más cercano y se publica los primeros días de cada trimestre.


- Trimestre

Año I II III IV

2004 8.00% 7.75% 7.50% 7.25%

2005 7.00% 7.00% 7.00% 6.75%

2006 7.00% 7.00% 7.00% 7.00%

2007 7.00% 7.00% 7.00% 6.75%

2008 6.75% 6.75% 6.75% 6.50%

2009 6.50% 6.75% 6.75% 6.75%


Tasa de Referencia Hipotecaria

• Que el producto del préstamo sea destinado, exclusivamente al financiamiento del precio de compra de una residencia principal.

• Que la residencia financiada sea nueva.

• Que el préstamo conlleve garantía hipotecaria.

• Que el precio de compra de la vivienda no exceda la suma de US$80,000.

• Que el pago del préstamo se haya estructurado con una tabla de amortización no menor de 15 años.

• El subsidio es válido por los primeros 10 años.



Precio de Venta: Subsidio máximo en Tasa de Referencia

$0-$30,000 Total

$30,001-$65,000 4.00%

$65,001 - $80,000 2.00%


• Ingresos con la Tasa de Referencia: Ingresos que el banco hubiese recibido en caso de haber cobrado la Tasa de Referencia vigente durante el periodo declarado.

• Ingresos Efectivamente Recibidos: Ingresos efectivamente recibidos de los clientes que han recibido el subsidio.

• Diferencia Efectiva: La diferencia entre los Ingresos con la Tasa de Referencia y los Ingresos Efectivamente Recibidos.

• Subsidio Máximo: El máximo subsidio que pagará el gobierno según la ley.


Precio de Casa: $43,000.00

Subsidio Máximo: 4.00%

Tasa de Referencia al otorgar la hipoteca: 6.75%

Banco fija la tasa (variable) al cliente en: 2.75%


Ejemplo 1: Tasa de Referencia sube al 7% y se mantiene la tasa del cliente

Ingresos con Tasa de Referencia: 7.00%

Ingresos Efectivamente Recibidos: 2.75%

Diferencia Efectiva (A): 4.25%

Subsidio Máximo (B) : 4.00%

Gobierno paga menor entre (A ) y (B) 4.00%

Intereses totales para el Banco 6.75%


Ejemplo 2: Tasa de Referencia sube al 7% y se sube la tasa 0.25% al cliente.




Subsidio Máximo (B): 4.00%

Gobierno paga menor entre (A ) y (B): 4.00%

Intereses totales para el Banco: 7.00%


Ejemplo 3: Tasa de Referencia se mantiene al 6.75% y se sube la tasa 0.25% al cliente.




Subsidio Máximo (B) : 4.00%




Ejemplo 4: Tasa de Referencia baja al 6.5% y se mantiene la tasa del cliente.








Ejemplo 5: Tasa de Referencia baja al 6.5% y se baja la tasa 0.25% al cliente.







• Como ejemplo he usado porcentajes, pero la fórmula real trabaja con saldos reales e ingresos reales.

• Se solicita el reembolso del gobierno cada trimestre (hasta el año pasado se hacía anualmente).

• Los créditos fiscales son instrumentos negociables y se venden en el mercado libre a descuentos que oscilan entre 97.5% y 99%.

• El gobierno no hace el reembolso en efectivo sino emite una resolución de crédito fiscal válido para pagar impuesto sobre la renta.



Salario de una maestra: $400.00

Disponible para hipoteca al 30% de capacidad: $120.00

Hipoteca Típica para una casa básica: $20,000.00

Cuota mensual sin Interés Preferencial

30 años/ 6.75% / más seguros: $144.00

Cuota mensual con Interés Preferencial: $70.00


$ 23,900 $ 37,430$ 24,950

$ 28,990 $ 19,000

Puntos Negativos:

• Costó al gobierno en ingresos “no recibidos” $45,000,000 en el 2008 con proyecciones para duplicarse en 2 años.

• No permite ajustes en tasa por diferencias en riesgo y por ende desfavorece a clientes no asalariados (Sin Descuento Directo).



Ejemplo 6:

Precio de Casa: $43,000.00

Tasa de Referencia 6.75%



Diferencia Efectiva A: 1.75%

Subsidio Máximo B : 4.00%

Se reembolsa lo que resulte menor entre A y B 1.75%

Intereses totales para el Banco 6.75%

Puntos Positivos:

• Realmente ha sido responsable de brindar casas dignas a toda una generación de la clase trabajadora.

• No requiere desembolsos de efectivo para el gobierno panameño.

• Un sistema que ha funcionado con un alto nivel de transparencia.


LEY DE DESCUENTO DIRECTO (LIBRANZA)

• Establecida en el año 1973. (Ley 57 del 4 octubre del 1973)

• Establece un descuento obligatorio y permanente del salario para un acreedor hipotecario, por el monto de su cuota hipotecaria.

• El Descuento Directo es administrado por el Ministerio de Vivienda.

• El descuento directo puede variar de tiempo en tiempo, según fluctúen las tasas de interés y representa hasta un 50% del salario bruto del deudor.


• Una vez la resolución es emitida por el Ministerio de Vivienda, el descuento obligatorio sigue al deudor de empleo a empleo.

• Desplaza a otros descuentos vigentes en cualquier momento.

• Solamente embargos del estado y pensiones alimenticias tienen prioridad por encima del descuento de vivienda.


• Morosidad Administrativa por cambios de empleo.

• Discriminación en el mercado hipotecario contra no asalariados.

• Poca cultura de pago voluntario entre la clase trabajadora y fomento del paternalismo.

Puntos Negativos:


• Pilar fundamental de la baja morosidad de hipotecas del sistema bancario nacional.

• Agiliza enormemente la gestión de cobranza.

• Completamente institucionalizado y aceptado por los empleadores y clientes.

Puntos Positivos:

RESUMEN

• Panamá cuenta con un mercado hipotecario sofisticado y moderno.

• Ley de Descuento Directo ha incentivado a la banca a ser participante activo en el mercado hipotecario en todos los sectores.

• Ley de Interés Preferencial ha permitido a miles de familias humildes vivir el “sueño americano”.

• Panamá cuenta también con una alta bancarización en el mercado hipotecario

La Ley de Intereses Preferencialesy el Descuento Directo (Libranza)

en Panamá

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