la fe pública registral como supuesto de hecho complejo adquisición a non domino y oponibilidad de...

8/17/2019 La Fe Pública Registral Como Supuesto de Hecho Complejo Adquisición a Non Domino y Oponibilidad de La Inscrip…

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LA FE PÚBLICA REGISTRAL COMO SUPUESTO DE HECHO COMPLEJO:ADQUISICIÓN A NON DOMINO Y OPONIBILIDAD DE LA INSCRIPCIÓN

Gilbert Me!"#$ "el M$e%tr

CUADERNO DE TRABAJO DEL CICAJ


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LA FE PÚBLICA REGISTRAL COMO SUPUESTO DE HECHO COMPLEJO:ADQUISICIÓN A NON DOMINO Y OPONIBILIDAD DE LA INSCRIPCIÓN

“Sumilla: El presente trabajo pretende analizar el principio de Fe Pública Registral como

supuesto de hecho complejo que contiene 2 extremos distintos: no de adquisici!n " otro de protecci!n# En el primer extremo se analizar$ el supuesto de adquisici!n a non domino que est$%ormulado en el &rt# 2'() de nuestro *!digo *i+il, as- como sus requisitos " e%ectos#Posteriormente, re+isaremos el segundo extremo que interpretamos como un supuesto deoponibilidad de lo inscrito para una ma"or protecci!n en la adquisici!n# Esto nos ser+ir$ para poder +eri%icar como regula esta %igura supuestos con%licti+os como los contenidos en la%alsi%icaci!n de documentos#.

S&'$ri

I!tr"&((i)!* +* De,i!i(i)!* -* Dere(. C'/$r$"* 0* C!,i1&r$(i)!: A"2&i%i(i)! 3/rte((i)!* 4* A"2&i%i(i)! $ !! "'i!* 4*+ C!,i1&r$(i)! "e l$% tr$!%,ere!(i$% "etit&l$ri"$"e%* 4*- L$ $"2&i%i(i)! a non domino. 4*0 C!,i1&r$(i)! "e l$ $"2&i%i(i)! a nondomino. 4*0*+ Tr$!%,ere!te "ebe 1#$r "e le1iti'$(i)! $/$re!te bri!"$"$ /r el re1i%tr*4*0*- A"2&ire!te "ebe %er ter(er re%/e(t $ l$ /ri'er$ tr$!%,ere!(i$ 5Tr$(t6* 4*0*0C!,i$!#$ e! el re1i%tr* 4*0*0*+ El $%ie!t re1i%tr$l 4*0*0*- El rl "el t7t&l $r(.i8$" 4*0*0*0Al1&!% $l($!(e% $"i(i!$le% ,re!te $ l$% (r7ti($% re$li#$"$% $ l$ /re,ere!(i$ "el $%ie!tre1i%tr$l* 4*0*4 A"2&ire!te "ebe te!er b&e!$ ,e* 4*0*9 O!er%i"$" 9* Re2&i%it% /$r$ l$/rte((i)!* * U! %&/&e%t e%/e(i$l: l$ ,$l%i,i($(i)! "e "(&'e!t%* C!(l&%i!e%

INTRODUCCIÓN

Existen instituciones que nacieron en su momento para resol+er con%lictos de inter/s %rente a unanecesidad en concreto# *on el tiempo, estas necesidades se di+ersi%icaron o mutaron, siendo quedichas instituciones tu+ieron que adaptarse a los cambios para seguir +igentes#

&daptarse no es lo mismo que abrogar o derogar las normas en las cuales de regula la instituci!n,sino que a partir de sus %undamentos tratar de +eri%icar en la realidad su +igente utilidad, " hacer un es%uerzo a partir de ello para concordarla con el sistema en general#

Esto es di%-cil si no conocemos los antecedentes, contexto " %undamentos de la instituci!n0 " peligroso, si no conocemos el sistema en el cual +amos a adoptarlo, dado que podemos importar problemas %or$neos o soluciones que son impracticables en nuestro medio#

na muestra de ello es el denominado principio de Fe Pública Registral " los supuestos actualesde %alsi%icaci!n de documentos para la adquisici!n de inmuebles don cada +ez m$s recurrentes "di%undidos lamentablemente en nuestro medio,( " los comentarios generales son pretender laderogaci!n de la norma, la modi%icaci!n de sus alcances 1siendo que en algunos casos esto puedelle+ar a la desnaturalizaci!n de la misma o la reinterpretaci!n de sus %ines#1 “Robo de terrenos en Surco: esta es la banda de esta%adores.# 3iario El *omercio# *onsulta: 4( de octubre de 2'(4#5http:66elcomercio#pe6actualidad6(78'9(6noticiaroboterrenossurcoestabandaesta%adores;

http://elcomercio.pe/actualidad/1650918/noticia-robo-terrenos-surco-esta-banda-estafadoreshttp://elcomercio.pe/actualidad/1650918/noticia-robo-terrenos-surco-esta-banda-estafadores


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El presente trabajo, busca en principio conocer un poco m$s este principio a partir de suregulaci!n en nuestro pa-s, no encerr$ndolo en las paredes del derecho registral, sino abord$ndoloa partir de la teor-a del negocio jur-dico " los e%ectos reales, buscando a partir de ello tener lasherramientas su%icientes para poder entender los alcances de esta cuestionada %igura, " +eri%icar

su utilidad actual en nuestro ordenamiento#

+* DEFINICIÓN

Fe Pública pro+iene del lat-n “ Fides Publica. siendo Fe la “Creencia que se da a algo por laautoridad de quien lo dice o por la fama pública.#2 < el t/rmino pública = publĭcus> “?otorio, patente, mani%iesto, +isto o sabido por todos#.4

@a R&E de%ine como Fe Pública: la “ Autoridad legítima atribuida a notarios, escribanos,agentes de cambio y bolsa, cónsules y secretarios de juzgados, tribunales y otros institutosoficiales, para que los documentos que autorizan en debida forma sean considerados como

autnticos y lo contenido en ellos sea tenido por !erdadero mientras no se "aga prueba en

contrario#. )

na aproximaci!n al $mbito notarial la de%ine como “calidad propia que la inter!ención notarial acuerda a los instrumentos e#pedidos en el ejercicio regular de esa función.8, o comodocumentaci!n de los acuerdos negociales7 que realizan los notarios " que generan la con%ianzade autenticidad %rente a todos#

Aambi/n se ha abordado en sede penal, administrati+a, incluso en el $mbito Budicial como la“=C> la confianza que el $stado otorga y deposita en los %ecretarios de los &uzgados y'ribunales para que los documentos, testimonios y actuaciones que pasen ante ellos, tengan la

garantía de ser ciertos por la autenticidad que dic"os funcionarios les prestan#. D

2 Real &cademia Espaola# *onsulta: 4' de octubre de 2'(4#5http:66lema#rae#es6drae6+alG%ides;3 Real &cademia Espaola# *onsulta: 4' de octubre de 2'(45http:66lema#rae#es6drae6+alGpH*4Hpública;4 Real &cademia Espaola# *onsulta: 4' de octubre de 2'(45http:66lema#rae#es6drae6+alG%ides;5 *IARE, Eduardo# El concepto de %e pública# Jntroducci!n al estudio del derecho notarial# Konte+ideo, (98),

pp#47#6

KI?AIRLJ, Kario# “?ascita della %ides publica. En: Rechtsgeschichte @egal Mistor" Rg '8, 2'')## *omoantecedentes debe tenerse en cuenta que a di%erencia de Nrecia, en Roma tarda en su aparici!n dada su +ocaci!n m$s

por lo oral que por la escrituraci!n, siendo que se seala que la aparici!n del t/rmino “notario. reci/n lo encontramosen S/neca# S/neca, &pocoloc"ntosis, 9, 2#7 NI?L&@EL KJ*ME@IK, &ntonio# “Fides Publica Budicial.5http:66OOO#mjusticia#gob#es6cs6Satellite6(2924))')4(7blobheaderGapplicationH2Fpd%blobheadername(G*ontent3ispositionblobheadername2GEstudio3octrinalblobheader+alue(GattachmentH4Q%ilenameH43erTEstudioT3octrinal#pd%blobheader+alue2G(2DD8(7792(; *onsulta: (' de julio de 2'(4

http://lema.rae.es/drae/?val=fideshttp://lema.rae.es/drae/?val=p%C3%25p%C3%BAblicahttp://lema.rae.es/drae/?val=fideshttp://www.mjusticia.gob.es/cs/Satellite/1292344048316?blobheader=application%2Fpdf&blobheadername1=Content-Disposition&blobheadername2=EstudioDoctrinal&blobheadervalue1=attachment%3B+filename%3DVer_Estudio_Doctrinal.pdf&blobheadervalue2=1288775166921http://www.mjusticia.gob.es/cs/Satellite/1292344048316?blobheader=application%2Fpdf&blobheadername1=Content-Disposition&blobheadername2=EstudioDoctrinal&blobheadervalue1=attachment%3B+filename%3DVer_Estudio_Doctrinal.pdf&blobheadervalue2=1288775166921http://www.mjusticia.gob.es/cs/Satellite/1292344048316?blobheader=application%2Fpdf&blobheadername1=Content-Disposition&blobheadername2=EstudioDoctrinal&blobheadervalue1=attachment%3B+filename%3DVer_Estudio_Doctrinal.pdf&blobheadervalue2=1288775166921http://www.mjusticia.gob.es/cs/Satellite/1292344048316?blobheader=application%2Fpdf&blobheadername1=Content-Disposition&blobheadername2=EstudioDoctrinal&blobheadervalue1=attachment%3B+filename%3DVer_Estudio_Doctrinal.pdf&blobheadervalue2=1288775166921http://lema.rae.es/drae/?val=fideshttp://lema.rae.es/drae/?val=p%C3%25p%C3%BAblicahttp://lema.rae.es/drae/?val=fideshttp://www.mjusticia.gob.es/cs/Satellite/1292344048316?blobheader=application%2Fpdf&blobheadername1=Content-Disposition&blobheadername2=EstudioDoctrinal&blobheadervalue1=attachment%3B+filename%3DVer_Estudio_Doctrinal.pdf&blobheadervalue2=1288775166921http://www.mjusticia.gob.es/cs/Satellite/1292344048316?blobheader=application%2Fpdf&blobheadername1=Content-Disposition&blobheadername2=EstudioDoctrinal&blobheadervalue1=attachment%3B+filename%3DVer_Estudio_Doctrinal.pdf&blobheadervalue2=1288775166921http://www.mjusticia.gob.es/cs/Satellite/1292344048316?blobheader=application%2Fpdf&blobheadername1=Content-Disposition&blobheadername2=EstudioDoctrinal&blobheadervalue1=attachment%3B+filename%3DVer_Estudio_Doctrinal.pdf&blobheadervalue2=1288775166921


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&hora bien, desde el $mbito que nos toca abordar dicho concepto quiz$ lo que representa excedelo que terminol!gicamente signi%ica# < es que la acepci!n de “ Fe Pública. estar-a m$s +inculadoal principio de legitimaci!n que a la denominada “Fe Pública Registral.#

El concepto de Fe Pública Registral tiene un contenido propio, que puede tener como parte de sus

elementos para su con%iguraci!n lo mencionado, pero que adopta un sendero distinto#

-* DERECHO COMPARADO

En &lemania el par$gra%o U 92 contiene el principio V%%entlicher Nlaube des Nrundbuchs el cuales traducido como la Fe Pública Registral en nuestro ordenamiento, " que contiene aquellacreencia =%e> pública que se tiene sobre lo publicado en los registros, a partir de lo cual 1enciertos casos se tutela a aquellos que con%-an en su contenido#

U 92 “ (os contenidos del )egistro se consideran correctos a fa!or de la persona que,mediante un negocio jurídico, adquiere un derec"o a una finca o un derec"o sobre dic"a

finca a menos que se e#tienda un asiento de contradicción contra la corrección o el

adquirente conozca la incorrección *buena fe+ %i el titular del derec"o tiene registrada su facultad de disposición del derec"o inscrito en beneficio de cierta persona, dic"a

restricción no es eficaz frente al adquirente a menos que se deduzca como ob!io del

)egistro o que dic"o adquirente la conozca-

El &rt# 9D4 del *!digo *i+il Suizo seala que “ $l que de buena fe, fund.ndose en unainscripción en el )egistro, "aya adquirido una propiedad u otros derec"os reales, debe ser

protegido en su adquisición =C>.

Es decir que a quien con%-a en lo que se encuentra inscrito en los /rundbuc" =Registros>, ser$ protegido en su adquisici!n#

3e igual %orma en Jnglaterra se regula, “ si se "a practicado un asiento en el )egistro por el queuna persona aparece como titular de un derec"o real y el derec"o real no debería "abrseleatribuido, ser. considerado como su !erdadero titular como resultado de la inscripción.#9

En Suecia, “ si el derec"o real "a sido adquirido por compra *a título oneroso+ y el transmitenteno era su legítimo titular, debido a que su adquisición o la de alguno de sus causantes era nula,

la adquisición ser., sin embargo, !.lida si el derec"o consta inscrito a fa!or del transmitente y el

adquirente no conocía ni debía "aber conocido *buena fe+ que aquel no era el titular legítimo

$sta regla no se aplica a las adquisiciones deri!adas de un procedimiento de ejecución.#('

8 “0 /egen1ber gutgl2ubigen 3ritten4 5er sic" in gutem /lauben auf einen $intrag im /rundbuc" !erlassen und darauf"in $igentum oder andere

dinglic"e )ec"te er6orben "at, ist in diesem $r6erbe zu sc"1tzen 0 3iese 7estimmung gilt nic"t f1r /renzen !on/rundst1c8en in den !om 9anton bezeic"neten /ebieten mit 7oden!ersc"iebungen.9 &rt-culo D) de la @and Registration &ct#10 &rt-culo ( del cap-tulo ( del @and *ode#

https://www.google.com.pe/search?biw=1280&bih=573&q=%C3%B6ffentlicher+glaube+des+grundbuch&spell=1&sa=X&ei=x4PcUZOiO7ar4AOZ2ICYBA&ved=0CCEQvwUoAAhttps://www.google.com.pe/search?biw=1280&bih=573&q=%C3%B6ffentlicher+glaube+des+grundbuch&spell=1&sa=X&ei=x4PcUZOiO7ar4AOZ2ICYBA&ved=0CCEQvwUoAAhttps://www.google.com.pe/search?biw=1280&bih=573&q=%C3%B6ffentlicher+glaube+des+grundbuch&spell=1&sa=X&ei=x4PcUZOiO7ar4AOZ2ICYBA&ved=0CCEQvwUoAA


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En la @e" Mipotecaria Espaola se regula en el &rt# 4) (( ha sido la norma que ha inspirado allegislador peruano para la recepci!n de dicho principio en nuestro ordenamiento (2:

Artículo :;$l tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derec"o de

persona que en el )egistro aparezca con facultades para transmitirlo, ser. mantenido en

su adquisición, una !ez que "aya inscrito su derec"o, aunque despus se anule o resuel!ael del otorgante por !irtud de causas que no consten en el mismo )egistro

(a buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la

ine#actitud del )egistro (os adquirentes a título gratuito no gozar.n de m.s protección registral que la que

tu!iere su causante o transferente.

Sobre dicho dispositi+o normati+o Narc-a Narc-a ha sealado que el principio de Fe PúblicaRegistral W $s aquel principio "ipotecario en !irtud del cual el tercero que adquiere en base a lalegitimación dispositi!a de un titular registral es mantenido en la adquisición a non domino que

realiza, una !ez que "a inscrito su derec"o, con los dem.s requisitos e#igidos por la (eyX#(4

3e otro lado, NIR3J@@I *&Y&S indica “=C> significa fiabilidad objeti!a del )egistro de la Propiedad< todos pueden confiar *fides publica+ en lo que el )egistro publica#.

& di%erencia del primero, debemos indicar que esta acepci!n est$ m$s cerca del en%oque de laacepci!n “Fe. que de la acepci!n “Fe Pública. antes descrita#

Esto consideramos se genera al distinguir la autoridad o ente =Participantes 1 plano est$tico> que brinda la publicidad, respecto del e%ecto 1con%ianza que genera en los sujetos que tienen unacercamiento con la in%ormaci!n publicitada# =Aerceros 1 plano din$mico>#

&s- pues dicha con%ianza 1 =ertrauen ser$ un elemento, del cual se desprende la buena %e# En estesentido no son iguales la Fe Pública " buena Fe, al poderse abordar esta como un estado psicol!gico de creencia o diligencia(), en cambio la %e pública en el plano est$tico como“atestaci!n(8 cali%icada.(7 toda +ez que los %uncionarios o a quienes se les ha delegado %unciones pública “hace %e. que lo que han presenciado consta en el documento# I en el plano din$micocomo con%ianza generada por la publicidad#

0* CONFIGURACIÓN: ADQUISICIÓN Y PROTECCIÓN*

11 &rt# 2'() del *!digo *i+il#12 &rt# 4) de la @e" Mipotecaria Espaola de (9)7 conclu"endo “ $ste artículo o sus similares constituyen en todo

sistema registral donde aparecen la mdula central de su estructura y la e#presión m.s clara de los alcances de la protección que el registro brinda al tr.fico patrimonial #. Exposici!n de moti+os o%icial del *!digo *i+il# Jbid, p#249#13 N&R*Z& N&R*Z&, Bose Kanuel# 3erec"o )egistral o >nmobiliario, Aomo JJ, Kadrid, (994, pp# 22D#14 er supra#15&testaci!n: %# 3eposici!n de testigo o de persona que testi%ica o a%irma algo# *onsulta: 28 de octubre de 2'(4#5http:66lema#rae#es6drae6+alGatestaci!n;16 *IARE, Eduardo# El concepto de %e pública# Jntroducci!n al estudio del derecho notarial# Konte+ideo, (98),

pp#2)#

http://lema.rae.es/drae/?val=atestaci%C3%B3nhttp://lema.rae.es/drae/?val=atestaci%C3%B3n


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En nuestro ordenamiento se denomina Principio de Fe Pública Registral lo dispuesto en el*!digo *i+il en el siguiente dispositi+o normati+o:

Art7(&l -;+4*< El tercero que de buena %e adquiere a t-tulo oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con %acultades para otorgarlo, mantiene su adquisici!n

una +ez inscrito su derecho, aunque despu/s se anule, rescinda o resuel+a el del otorgante por +irtud de causas que no consten en los registros públicos#

@a buena %e del tercero se presume mientras no se pruebe que conoc-a la inexactitud delregistro#

En este sentido nos alejamos de restringirlo a las acepciones de “Fe. o “Fe Pública. o de“Fiabilidad Ibjeti+a del Registro., toda +ez que estos son requisitos para la adquisici!n delderecho0 m$s el principio de Fe Pública se desen+uel+e, si bien +inculada, en otro $mbito: el de protecci!n de ciertas adquisiciones a non domino#

Aodo esto lo explicaremos en las siguientes l-neas#En nuestro ordenamiento se ha indicado de %orma general que el dispositi+o normati+o contenidoen el &rt# 2'() se +eri%ica la existencia de 2 negocios jur-dicos:

&Q Q*

• El presupuesto es que las titularidades se encuentren inscritas#

• El primer negocio jur-dico es uno patol!gico, toda +ez que puede ser in+$lido 1nulo oanulable o ser pasible de resoluci!n o rescisi!n# =Supuesto de Jnexactitud Registral>#

• El segundo negocio tiene que ser +$lido#

• ?o obstante los de%ectos del primer negocio, * que ser-a “Aercero. respecto al negocioentre & " Q0 cumpliendo ciertos requisitos “Aercero *uali%icado. podr-a adquirir “a nondomino. de quien aparece en el registro#

Posteriormente a dicha adquisici!n, se con%igura su protecci!n mediante la inscripci!n a tra+/sdel mecanismo de tutela de la %e pública registral#

En raz!n de ello se ha indicado que para la con%iguraci!n de la Fe Pública se requiere:

• &dquisici!n de derechos a t-tulo oneroso# =Entgeltlicher ErOerb>• @egitimaci!n de las inscripciones#• *on%ianza• Quena Fe# =gutgl[ubiger ErOerb>• Jnexactitud registral#


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?o obstante ello, consideramos que el dispositi+o normati+o recogido en el &rt# 2'() contiene 2normas distintas:

• &dquisici!n a non domino# =ErOerb +om ?ichtberechtigten>• Protecci!n de la adquisici!n#

3ebemos indicar que para ambas normas, aunque +inculadas existen requisitos distintos, siendola norma de la llamada Fe Pública Registral una fattispecie compleja:

Requisitos para la adquisici!n a non domino:

• Arans%erente debe gozar de legitimaci!n aparente brindada por el registro#• &dquirente debe ser tercero respecto a la primera trans%erencia =tracto>#• *on%ianza en el registro#• &dquirente debe tener buena %e#

Requisitos para la protecci!n por la %e Pública Registral:

• &dquisici!n a non domino#• Quena Fe#• Jnscripci!n de adquisici!n#

Probablemente en los registros de tipo constituti+os dicha distinci!n no es tan rele+ante dado quecon%lu"en temporalmente la inscripci!n que genera la mutaci!n jur-dica con la protecci!n de lamisma#

En cambio, en nuestro ordenamiento no es as-, la mutaci!n jur-dica acaece generalmente extraregistros “El tercero que de buena %e adquiere =C>.# < luego, cuando "a es titular dicho tercerose le da ma"or intensidad a la oponibilidad del derecho originado “=C> mantiene su adquisici!nuna +ez inscrito su derecho =C>. %rente a posibles acciones rei+indicatorias u otras acciones quese pretendan realizar#

Esto e+ita con%usiones respecto a interpretaciones del principio al pretender en%oc$rsele como unsupuesto de adquisici!n constituti+a en el registro#

Esto lo podemos +isualizar recreando algunos supuestos recurrentes en nuestro ordenamiento:

Jmaginemos el siguiente supuesto de trans%erencias deri+ati+as:& Q Q*Jnscrito Jnscrito Jnscrito ?o inscrito

?ulo

Si el primer negocio es nulo, * cumpliendo con los requisitos en el ni+el de adquisici!n a nondomino ser-a titular#


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?o obstante ello, la protecci!n de su adquisici!n mediante la Fe Pública Registral ceder$ %rente ala inscripci!n de otro tercero, por ejemplo que en las mismas condiciones Q trans%iera a 3 " esteinscriba#

En ese caso, la adquisici!n de * ceder$ %rente a la de 3, dada la oponibilidad con ma"or intensidad que otorga la inscripci!n %rente a los actos que no han logrado la inscripci!n#

&hora bien, en los terrenos de la Fe Pública se puede +isualizar claramente el con%licto de inter/sgenerado# \& qui/n tutelamos \&l primer titular inscrito &, el cual se le denomina “!erusdominus. o \&l que con%i! en lo que estaba publicitado en el registro 3 e inscribi! suadquisici!n

El mecanismo de Fe Pública Registral, cumpliendo ciertos requisitos, hace pre+alecer laadquisici!n del denominado Aercero Registral 3: el %undamento se encuentra en la seguridad del tr.fico )ec"t!er8e"r

En +irtud de todo lo mencionado +amos a desarrollar los requisitos en 2 partes: En la adquisici!n" en la protecci!n#

4* ADQUISICIÓN A NON DOMINO

4*+ CONFIGURACIÓN DE LA TRANSFERENCIAS DE TITULARIDADES

Para la trans%erencia de bienes consideramos debe tomarse en cuenta los siguientes requisitos: @atitularidad, la legitimaci!n " el poder de disposici!n#

Aitularidad es la pertenencia subjeti+a del derecho de propiedad a los titulares del dominio,(D lacual otorga exclusi+idad " es oponible Erga Imnes# &s- pues, *ariota Ferrara seala en %ormaamplia que la titularidad es “appartenza e#clusi!a erga omnes del diritto#.(

3icho +-nculo de pertenencia de un sujeto %rente a un objeto, en sus di%erentes modalidades:Aitularidad del derecho de propiedad, del derecho de usu%ructo, de las garant-as, entre otros0 e+itala con%usi!n de por ejemplo “propietarizar. los derechos: “de la misma forma que se dice que un"ombre tiene un derec"o sobre su propiedad, tambin puede decirse que tiene una propiedad

sobre sus derec"os.(9 Por tanto no existe propiedad sobre la concesi!n, ni sobre el arrendamiento,ni sobre cualquier otro derecho#

@a titularidad es distinta a la %igura de la legitimaci!n, entendi/ndose esta como “=C> lacompetencia para alcanzar o soportar los e%ectos jur-dicos de la reglamentaci!n de intereses a que

17 En ese sentido se indica que la titularidad es un +-nculo de pertenencia =establecido por la norma> entre sujetos dederecho =" su posici!n> con el objeto de una relaci!n jur-dica# *&SARI, Aorquato# Aeoria da situa]^o jur-dica emdireito pri+ado nacional: estrutura, causa e t-tulo legitim$rio do sujeito# S^o Paulo: Sarai+a, (98, pp#9)98#18 *&RJIA& FERR&R&, @uigi# J negozi sul patrimonio altrui# Pado+a: *edam, (947, p#((2#19 K&3JSI?, B# _(D92` (9'7# Property# Jn '"e 5ritings of &ames ?adison, ol# 7, (D9' ('2# Editado por N#Munt, ('(('4# ?eO


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se ha aspirado, la cual resulta de una espec-%ica posici!n del sujeto respecto a los intereses que setrata de regular#.2'

Es decir existe la %acultad que se otorga a determinados sujetos para que puedan a%ectar su es%era jur-dica o la es%era jur-dica ajena si realmente han sido %acultados#2(

@a legitimaci!n puede ser +oluntaria =+-a el ejercicio de la autonom-a pri+ada>, legal =mandato dela le"> " judicial =mandato judicial># &simismo puede clasi%icarse en legitimaci!n causal, %ormalaparente#

• @egitimaci!n causal: existe un t-tulo contenido en un negocio jur-dico en el cual existe lacausa eficiente que genera una situaci!n jur-dica legitimante# 3icho t-tulo es el%undamento de la legitimaci!n#

El t-tulo es mucho m$s que pertenencia de derecho, porque tiene como %in una posici!n jur-dica, " los derechos que pertenecen a los sujetos son apenas contenido parcial de la

posici!n subjeti+a, en t/rminos de Aorquato *astro: “a posi@ao objeto00

*+ do título, enBo título em si#.24 &s- , dentro de las %unciones pr$cticas que podemos asignar al objetotenemos el singularizar la persona " singulariza el objeto2) =Qestimmtheitsgrundsatz>#

• @egitimaci!n %ormal: no subordina la e%icacia legitimadora a una causa jur-dica, sino a loque se expresa %ormalmente, por ejemplo, en el registro# Este tipo de legitimaci!n loencontrar-amos en el sistema alem$n#28

• @egitimaci!n aparente:27 En ciertos casos existe un supuesto de hecho de un titular que noes el real, sino que por signos exteriores razonables es “aparente de derecho., por lo quela norma en ciertas circunstancias le otorga, en substituci!n de la legitimaci!n normal, la

e%icacia legitimadora#2D

20 *E?& *&S&S, Katilde# Funci!n del poder de disposici!n en los sistemas de transmisi!n onerosa de losderechos reales# Qarcelona, Bos/ Kar-a Qosch editor, (997, pp#)92#21 *IAI E SJ@&, *l!+is er-ssimo do# & obriga]ô como proceso# Sao Paulo: Bos/ Qushats", (9D7, pp#78# & lalegitimaci!n se le +incula con la autonom-a pri+ada FERRJ, @uigi, @a autonom-a pri+ada, Araducci!n " notas dederecho espaol de @uis Sancho Kendiz$bal# Kadrid: Editorial Re+ista de 3erecho Pri+ado# =s#%#>, pp#('(#22 Entendemos objeto como causa#23 *&SARI, Aorquato# Aeoria da situa]ô jur-dica em direito pri+ado nacional: estrutura, causa e t-tulo legitim$riodo sujeito# Sô Paulo: Sarai+a, (98, pp#98#24

P&ES @&?3JK FJ@MI, Francisco &ntonio# & propriedade aparente = & aquisi]ô a non domino da propiedadeim!+el com e%icacia translati+a no c!digo ci+il># Aesis de doutorado# ol# J, Sô Paulo, (992, pp# D4#25 I? AMR, &ndreas# Aeor-a Neneral del derecho alem$n# ol JJ2, trad# Por Aito Ra+$, Quenos &ires, (9)D, pp#8974# En el mismo sentido E??E**ERS, @udOig, JPP, Aheodor " I@F, Kartin# Aratado de derecho ci+il#Qarcelona, Qosch, (9D(, A JJ, Par# 7', pp# 82,84# 942 QNQ# Protecci!n no es por el poder de disposici!n sino por la

publicidad material#26 KESSJ?EI, Francesco# J titoli di credito, J, Pado+a, *E3&K, (92, pp# 28 " ss27 *&SARI, Aorquato# Aeoria da situa]ô jur-dica em direito pri+ado nacional: estrutura, causa e t-tulo legitim$riodo sujeito# Sô Paulo: Sarai+a, (98, p#(D9# Aambi/n puede re+isarse @&3&RJ& *&@3E?AE


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Finalmente, para la e%icacia del negocio jur-dico dispositi+o es necesaria la existencia del poder de disposici!n#2

Aanto la titularidad, la legitimaci!n " el poder de disposici!n en una adquisici!n deri+ada existenen base a una relaci!n jur-dica antecedente# =Relaci!n jur-dica legitimante>#29

&s- pues tenemos que en las relaciones econ!micas los propios titulares realizan lastrans%erencias de sus bienes, sin ningún obst$culo# Es decir dichos sujetos tienen titularidad,legitimaci!n " gozan del poder de disposici!n#

?o obstante ello, ha" casos en los cuales probablemente los titulares no pueden o no desean 1por di%erentes moti+os realizar ellos mismos los actos dispositi+os, por lo cual legitiman a susrepresentantes para celebrar los contratos#

En estos casos, la parte sustancial =representados> tendr$n la titularidad, legitimaci!n " poder dedisposici!n para trans%erir, los representantes gozar$n de la legitimaci!n causal " del poder dedisposici!n#

&hora bien, puede ocurrir que exista titularidad, legitimaci!n, pero se carezca de poder dedisposici!n# Por ejemplo, el deudor que ha ingresado a una situaci!n de concurso, sigue siendotitular de sus bienes " como tal legitimado para poder negociar sobre ellos, pero no tiene poder dedisposici!n para realizar e%ecti+amente las trans%erencias, dado que dicho poder se le ha otorgadoa un administrador o a un liquidador#

3e igual %orma en los supuestos de medidas cautelares no inno+ati+as sobre bienes, el titular "legitimado es pri+ado de su poder de disposici!n, mas no de su titularidad ni de su legitimaci!n#4'

En el caso del tutor " el curador existe una pequea +ariante# El sujeto que tiene un tutor +a a ser un incapaz, el cual puede ser titular " estar legitimado, pero dicha incapacidad a%ecta su poder dedisposici!n, siendo el tutor el legitimado legalmente para poder ejercer el poder de disposici!n#

4*- LA ADQUISICIÓN A NON DOMINO

Es por todos conocidos la regla nemo dat quod non "abet,:4 el cual puede traducirse como “nadie puede dar m$s derechos de los que tiene#. Esto %ue %ormulado con di%erentes +ariantes en elderecho romano 'raditio ni"il amplius transferre debet !el potest ad eum qui accipit, quam est 28 *IAI E SJ@&, *l!+is er-ssimo do# & obriga]^o como proceso# Sao Paulo: Bos/ Qushats", (9D7, p#7(#29

B?EJR& 3E &LEE3I, &ntonio# ?eg!cio Bur-dico: Existfncia, alidade e E%ic$cia# 2 ed# Sao Paulo:Sarai+a, (97, pp#79#30 /ase un caso reciente de un ex presidente de nuestro pa-s# El *omercio# *onsulta: (4 de ma"o de 2'(45http:66elcomercio#pe6actualidad6(8D8D(6noticiasolicitanbloquearinmueblesquecomprosuegraalejandrotoledore%Ghome%tG%lujo+ideoneOs;31 @a cual ha sido recogida no s!lo en los sistemas romanogermanicos sino tambi/n en el *ommon @aO Neneralrule section 2(=(> Sale o% Noods &ct (9D9 Subject to this &ct, Ohere goods are sold b" a person Oho is not their oOner, and Oho does not sell them under the authorit" or Oith the consent o% the oOner, the bu"er acquires no better title to the goods than the seller had, unless the oOner o% goods is b" his conduct precluded %rom den"ing the sellersauthorit" to sell#

http://elcomercio.pe/actualidad/1575871/noticia-solicitan-bloquear-inmuebles-que-compro-suegra-alejandro-toledo?ref=home&ft=flujo-video#newshttp://elcomercio.pe/actualidad/1575871/noticia-solicitan-bloquear-inmuebles-que-compro-suegra-alejandro-toledo?ref=home&ft=flujo-video#newshttp://elcomercio.pe/actualidad/1575871/noticia-solicitan-bloquear-inmuebles-que-compro-suegra-alejandro-toledo?ref=home&ft=flujo-video#newshttp://elcomercio.pe/actualidad/1575871/noticia-solicitan-bloquear-inmuebles-que-compro-suegra-alejandro-toledo?ref=home&ft=flujo-video#news


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apud eum qui tradit :0 ó Demo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse "aberet :: ó

nemo plus commodi "eredi suo relinquit, quam ipse "abuit,:; entre otras

3ichas +ariantes ten-an detr$s su"o la idea de que el único autorizado para trans%erir su titularidadera el titular o el que ha"a sido debidamente legitimado#

?o obstante ello, existieron supuestos en los cuales el titular no dispon-a, sin embargo el“adquirente. “adquir-a. de un no titular# 3icha situaci!n en doctrina se denomina “adquisici!n anon domino.#

En t/rminos generales, la adquisici!n a non domino puede entenderse como aquel acto deatribuci!n patrimonial de un objeto por parte de un sujeto que no es titular del derecho, cu"oderecho de trans%erir en realidad no existe#48

En nuestro ordenamiento se han regulado di%erentes supuestos heterog/neos de la adquisici!n anon domino# Encontramos el supuesto en bienes muebles,47 del heredero aparente, el de %e públicaregistral,4D las garant-as mobiliarias a non domino,4 los contratos celebrados por representantes

aparentes, los casos en los que existe la relaci!n antecedente pasible de nulidad por un supuestode simulaci!n49, entre otros#

4*0 CONFIGURACIÓN DE LA ADQUISICIÓN A NON DOMINO

Es necesario indicar que las adquisiciones a non domino responden a un mecanismo di%erente alas adquisiciones comunes, dado que el impulso arranca no de las %acultades del disponente sinode la necesidad de protecci!n a la buena %e del adquirente#)'

32 @a tradici!n de una cosa no debe ni puede trans%erir al que la recibe m$s de lo que tiene el que la entrega 3ig)(,(,2' pr =lp, Sab 29>#33 “?adie puede trans%erir a otro m$s derecho que el que tiene#. 3ig# 8',(D,8) =lp, Ed )7>#34 “?adie puede dejar a su heredero mas de lo que el mismo ten-a#. 3ig 8',(D,(2' =Paul, Ed (2>35 KE?NI?J, @uigi# @acquisto “a non domino., Kilano, (979, pp#(#36 &rt-culo 9)# uien de buena %e " como propietario recibe de otro la posesi!n de una cosa mueble, adquiere eldominio, aunque el enajenante de la posesi!n carezca de %acultad para hacerlo# Se exceptúan de esta regla los bienes

perdidos " los adquiridos con in%racci!n de la le" penal#37

&rt-culo 2'()# El tercero que de buena %e adquiere a t-tulo oneroso algún derecho de persona que en el registroaparece con %acultades para otorgarlo, mantiene su adquisici!n una +ez inscrito su derecho, aunque despu/s se anule,rescinda o resuel+a el del otorgante por +irtud de causas que no consten en los registros públicos#@a buena %e del tercero se presume mientras no se pruebe que conoc-a la inexactitud del registro#38 &E?3&YI &R&?&, Francisco# “Narant-a mobiliaria preconstituida " garant-a a non domino.# En: @ibroMomenaje a Fernando de Arazegnies Nranda# Aomo JJ# @ima: Fondo editorial de la Ponti%icia ni+ersidad *at!licadel Perú, 2''9, p#) " ss#39 &rt-culo (9)# @a simulaci!n no puede ser opuesta por las partes ni por los terceros perjudicados a quien de buena%e " a t-tulo oneroso ha"a adquirido derechos del titular aparente#40 RENE@SQERNER, 3er# Sogennante RechtserOerb +om ?ichtberechgten# Jherings Bahrbkcher, (9'), p# 472#


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Para *ariota Ferrara el non dominus que transmite tiene el poder de disposici!n otorgado e# legeen +irtud de la buena %e del adquirente, pero no tiene %acultad de disposici!n#)( Se trata de un poder de disposici!n il-cito que da lugar a resarcimiento a daos " perjuicios#)2

Frente a esto Kengoni cuestiona que la le" otorgue excepcionalmente a un no titular un poder dedisposici!n " no obstante que cali%ique su ejercicio como il-cito#)4

Por ello, consideramos que en este caso se est$ tutelando la adquisici!n m$s que latrans%erencia,)) es decir el hecho que el adquirente cumpla con los requisitos de adquisici!n, noexime de responsabilidad al +endedor que sab-a que no gozaba del poder de disposici!n atrans%erir el bien dado que existe un perjudicado que es el +erdadero domino#

Este es el primer supuesto que regula el &rt# 2'() que es base para el &rt# JJJ del A-tulo preliminar bajo comentario, en el cual el tercero que adquiere con%iando en “la legitimaci!n. deltitular registral es mantenido en la adquisici!n a non dominoE que realiza a pesar que luego se+eri%ique alguna patolog-a en la adquisici!n del otorgante#

Para que se con%igure dicha adquisici!n se requiere:

• Arans%erente debe gozar de legitimaci!n aparente brindada por el registro#• &dquirente debe ser tercero respecto a la primera trans%erencia =tracto>#• *on%ianza en el registro#• &dquirente debe tener buena %e#

4*0*+ TRANSFERENTE DEBE GO=AR DE LEGITIMACIÓN APARENTE BRINDADAPOR EL REGISTRO*

El &rt# 2'(4 del *!digo *i+il regula el principio de legitimaci!n registral de la siguiente %orma:

“ $l contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras

no se rectifique o se declare judicialmente su in!alidez-

En principio debemos tomar en consideraci!n que en supuestos de normalidad, es decir cuando la publicidad del registro es plena, las adquisiciones tienen su %undamento en la legitimaci!n causal,siendo la publicidad material una herramienta para que todos tengan acceso al contenido delregistro#

41 *&RJIA& FERR&R&, @uigi# J negozi sul patrimonio altrui# Pado+a: *edam, (947, p#D442 Jdem, pp#D7#43 KE?NI?J, @uigi# @acquisto “a non domino., Jbid#, p#42#44 Según I? AMR la +alidez del acto no se %unda en la permisi!n de la le" sino en la protecci!n del adquirentede la buena %e# I? AMR, &ndreas# Aeor-a Neneral del derecho alem$n# ol JJ2, trad# Por Aito Ra+$, Quenos&ires, (9)D, p#84# ?o obstante ello ha" que tener cuidado con esta argumentaci!n, dado que la +alidez no se %undaen estricto en la tutela de la buena %e, sino que se mide en la con%ormaci!n del negocio, siendo el contrato celebrado

por un domino +$lido pero ine%icaz inicialmente, requiriendo una serie de %actores para desplegar sus e%ectos plenos#


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En los supuestos patol!gicos, en cambio, la legitimaci!n causal ha sido dejada de lado como%undamento de adquisici!n, " el registro busca subsanar relati+amente 1 en %unci!n de laseguridad del tr$%ico esta %alta de seguridad con presunciones que son útiles para generar incenti+os en los sujetos que con%-an en los registros a %in que se realicen las transacciones#

Podemos gra%icarlo con un ejemplo:& " Q titulares extra registrales& *Jnscrito Jnscrito

& " Q son una sociedad con"ugal titular del predio# Sin embargo s!lo se inscribi! el predio a%a+or de & gener$ndose una inexactitud registral#

& no tiene legitimaci!n plena para trans%erir el bien a *#

Sin embargo, * a +eri%icar que & es el titular registral celebra el contrato con este " logra lainscripci!n, dado que registralmente se presume el contenido de los asientos ciertos, gozando deuna protecci!n relati+a de su adquisici!n#

Sealamos que la protecci!n es relati+a, porque consideramos que al no ser titular pleno & no pod-a trans%erir el bien como propio a *, por lo que el titular continua siendo la sociedadcon"ugal#

El &rt# 2'(4 no regula un supuesto de adquisici!n a non domino, sin embargo si %orma parte desu contenido, brindando un supuesto de adquisici!n a tra+/s de la legitimaci!n aparente que eneste supuesto brindan los registros#

4*0*- ADQUIRENTE DEBE SER TERCERO RESPECTO A LA PRIMERATRANSFERENCIA 5TRACTO6*

El tercero es aquel sujeto que no es parte en los contratos# En doctrina se identi%ican a di%erentes“terceros. denomin$ndolos de distintas %ormas# El llamado tercero latino que se +eri%ica en lasdobles +entas,)8 o el tercero germano, el cual se da en las trans%erencias lineales " sucesi+as, elcual es materia del presente comentario#

Se identi%ica en este supuesto 4 partes di%erenciadas, el primer trans%erente “&., " el segundotrans%erente Q =el cual adquiri! de &>, " el último adquirente que ser-a *#

Respecto al negocio cuestionado, es decir el contrato entre & " Q, * es tercero# Si existiera alguna patolog-a =distinta a la %alta de legitimaci!n causal> en el contrato entre Q " * no podr-a aplicarseel 2'() del *!digo *i+il#

45 &rt-culo ((48# *uando el bien es inmueble " concurren di+ersos acreedores a quienes el mismo deudor se haobligado a entregarlo, se pre%iere al acreedor de buena %e cu"o t-tulo ha sido primeramente inscrito o, en de%ecto deinscripci!n, al acreedor cu"o t-tulo sea de %echa anterior# Se pre%iere, en este último caso, el t-tulo que conste dedocumento de %echa cierta m$s antigua#


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Itros supuestos que no se aplican por no existir el tercero requerido, es el supuesto de losc!n"uges, en el que existe una inexactitud dado que s!lo uno de los c!n"uges est$ inscrito# </ste, sin consentimiento del otro, trans%iere la propiedad del mismo a un sujeto # En este caso esaplicable el principio de legitimaci!n registral, mas no as- el de %e pública registral#

Esto en raz!n en que no es tercero, sino parte del contrato cuestionado# &simismo, no existeuna cadena de trans%erencias, sino una sola supuesta trans%erencia en la que existe %alta delegitimaci!n por parte del +endedor# En caso trans%iriera su propiedad a otro sujeto, a quienllamaremos


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El asiento es redactado por un pro%esional del derecho, luego de un estudio pormenorizado delmismo en el cual ha re+isado 1entre otros temas la +alidez del acto " que ha"a estado sujeto al principio de legalidad#

Estando apto el t-tulo para ser inscrito, se publicar$ s!lo aquella in%ormaci!n que sea trascendente

para el conocimiento de terceros,

)7

la cual recibir$ cierta protecci!n por parte del ordenamientosegún lo establecido por @e" de *reaci!n del Sistema Registral en su literal b> del &rt# 4 “=C> (aintangibilidad del contenido de los asientos registrales, sal!o título modificatorio posterior o

sentencia judicial firme.

Esta norma se complementa con lo desarrollado respecto a los e%ectos de la cali%icaci!n en los principios de legitimaci!n " %e pública registral# &s- pues, el art-culo 2'(4 del *!digo *i+il " el&rt# JJ del t-tulo preliminar del AI del Reglamento Neneral de los Registros Públicos seala“ (os asientos registrales se presumen e#actos y !.lidos Producen todos sus efectos y legitimanal titular )egistral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los trminos

establecidos en este )eglamento o se declare judicialmente su in!alidez #.

&s- pues, luego de inscrito el asiento existe una presunci!n relati+a de exactitud " +alidezrespecto a aquel lo cual tiene e%ectos tanto interna como externamente# Jnternamente elregistrador en el mismo procedimiento deber$ pronunciarse sobre todos los aspectosconcernientes al t-tulo no pudiendo, en principio, dejar su pronunciamiento para un momento posterior siendo por tanto la cali%icaci!n -ntegra " no sucesi+a0 no podr$ pronunciarse sobre lacali%icaci!n realizada sobre un asiento inscripci!n anterior, ni incluso a prop!sito de unarecti%icaci!n#

&hora bien, una de las preocupaciones m$s importantes es el supuesto de las inexactitudesregistrales#

El Aexto nico Irdenado ha desarrollado en su t-tulo J todo lo concerniente a la inexactitudregistral " su recti%icaci!n# &s- pues ha clasi%icado a los errores =&rt# '> en materiales " deconcepto# El primero =&rt# (> se presenta cuando se han escrito una o m$s palabras, nombres propios o ci%ras distintas a los que constan en el t-tulo archi+ado respecti+o0 se ha omitido laexpresi!n de algún dato o circunstancia que debe constar en el asiento0 se ha extendido el asientoen partida o rubro di%erente al que le corresponde o se han numerado de%ectuosamente losasientos o partidas# En los dem$s supuestos se reputar$n como de concepto#

En caso no pueda recti%icarse de esta manera, toda +ez que la presunci!n es relati+a, se podr$recti%icar judicialmente, teniendo la carga de anotar esto en el registro a %in de e+itar posiblesinjerencias de terceros que perjudiquen su inter/s# @os e%ectos de dichas recti%icaciones surten a partir de la %echa de la presentaci!n del t-tulo que contiene la solicitud respecti+a, " en los casosde recti%icaci!n de o%icio, desde la %echa en que se realiza#

46 “&siento de inscripci!n# @os asientos de inscripci!n s!lo deben publicar aquella in%ormaci!n contenida en elt-tulo que sea trascendente para el conocimiento de terceros, caso contrario, las partidas registrales se atiborrar-an dedatos irrele+antes que las tornar-an con%usas, perjudic$ndose de esta manera la %luidez del tr$%ico jur-dico#.Resoluci!n ? 'D2''7 =) Sala del Aribunal Registral>#


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En ese sentido es precisa la a%irmaci!n “ Por lo tanto, trat.ndose de la omisión errónea en lae#tensión de un acto o derec"o en el )egistro, el referido acto no surtir. efecto alguno sino

desde la fec"a en que se e#tiende en el )egistro mediante el respecti!o asiento, ello no obstanteconstare en un título que forma parte del arc"i!o registral $s decir, solo los actos inscritos-

surten efectos publicitarios, legitimadores y oponibles erga omnes#. )D

3e otro lado, como e%ectos externos se encuentran que los terceros tomar$n conocimiento dedicha situaci!n publicitada en los registros " podr$n contratar con los legitimados en dichosasientos#

En caso de error en la cali%icaci!n, los titulares registrales podr$n pedir la recti%icaci!n de losmismos sin perjudicar, para ser coherente con todo lo dicho, los derechos adquiridos por terceros#)

&simismo, toda +ez que el sistema %ue creado para tutelar la seguridad del tr$%ico, elordenamiento a partir del &rt# 2'() del *!digo *i+il, as- como por el art-culo JJJ del t-tulo preliminar del AI del Reglamento Neneral de los Registros Públicos “@a inexactitud de losasientos registrales por nulidad, anulaci!n, resoluci!n o rescisi!n del acto que los origina, no perjudicar. al tercero registral que a título oneroso y de buena fe "ubiere contratado sobre labase de aqullos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientosregistrales#.

Aodo esto es coherente con lo sealado en el art-culo J del AI del Reglamento Neneral de losRegistros Públicos el cual indica que “El Registro otorga publicidad jur-dica a los di+ersos actoso derechos inscritos# El concepto de inscripci!n comprende tambi/n a las anotaciones pre+enti+as, sal+o que este Reglamento expresamente las di%erencie# $l contenido de las partidasregistrales afecta a los terceros aun cuando stos no "ubieran tenido conocimiento efecti!o del

mismo#. =El subra"ado " /n%asis es nuestro>#)9

4*0*0*- EL ROL DEL T>TULO ARCHI?ADO

El registrador, toda +ez que nuestro sistema es causal, se basa en una serie de documentos paraemitir el respecti+o asiento de inscripci!n " dar lugar a la publicidad erga omnes#

&hora bien, luego de inscrito el t-tulo \qu/ sucede con los documentos \qu/ rol tienen losmismos en el sistema registral

47 SJ@& 3Z&L, Kartha del *armen# “\Por qu/ la presunci!n de conocimiento del contenido de las inscripciones nocomprende a los t-tulos archi+ados. Actualidad &urídica, tomo ()8# Naceta Bur-dica, diciembre 2''8, pp#)(#48 AI del Reglamento Neneral de los Registros Públicos# &rt-culo D# 3erechos adquiridos por terceros# Enningún caso la recti%icaci!n del Registro perjudicar$ los derechos adquiridos por tercero de buena %e durante la+igencia del asiento que se declare inexacto#49 &s- pues nuestra judicatura ha indicado “?o+eno =C> siendo adecuado resaltar que en realidad este principio de la

publicidad registral se halla justi%icado por la necesidad de proteger la seguridad jur-dica de la contrataci!n en base alos asientos de inscripción que otorgan los Registros0 =C>. =El /n%asis es nuestro># *as# ? 4'72''D @ima#


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En principio debe indicarse que el art-culo (' del AI del Reglamento Neneral de los RegistrosPúblicos seala los documentos que con%orman parte del archi+o registral 8' " por el principio de publicidad %ormal recogido el &rt# JJ del t-tulo preliminar del mismo reglamento se garantiza quetoda persona tenga acceso tanto al contenido de las partidas registrales " al archi+o Registral# 8(

Aoda +ez que el registrador luego de practicado el asiento ordena el archi+amiento de losdocumentos, consideramos que dichos t-tulos archi+ados s!lo tienen una %unci!n decomplementariedad cuando %alten datos en los asientos registrales#

&s- pues, de esto podemos deducir que existen grados de publicidad a cargo de la instituci!n# @ade tipo jur-dico 1publicidad e%ecto recogida en el &rt# 2'(2 del *!digo *i+il en%ocada alcontenido de las inscripciones =asientos registrales> ", de otro lado, la mera publicidad 1 publicidad noticia que otorgan los registros administrati+os " que comprende a los t-tulosarchi+ados " dem$s documentos que %orman parte del archi+o registral# 82

Esto es as- porque existe un %iltro t/cnico, registrador público, que luego de un estudio minuciosodetermina que situaciones merecen ser publicitadas# ?uestro sistema, a di%erencia de lo que parecen desear algunos, no es igual al espaol, al italiano ni al %ranc/s, ni mucho menos alalem$n, sino es uno que puede tener algunos rasgos de ellos pero que tiene una con%iguraci!n propia#

\I es que el mismo tipo de publicidad tiene un asiento de inscripci!n que los documentosadministrati+os presentados " archi+ados, circulares, documentos con %irmas legalizadas, entreotros \&caso dichos documentos gozan de publicidad erga omnes *u$ndo se solicita lainscripci!n con reser+a de la rogatoria de algunos actos contenidos en el mismo " tiene unacali%icaci!n positi+a \tendr$n los mismos e%ectos los actos inscritos que %ueron materia decali%icaci!n que aquellos que no lo %ueron pero que permanecen en el t-tulo archi+ado

@amentablemente, nuestra respuesta debe ser negati+a# Por tanto debemos ubicar el rol de lost-tulos archi+ados como complementarios a los asientos registrales#84

50 &rt-culo ('# 3ocumentos que integran el archi+o registralEl archi+o registral est$ constituido por:a> @as partidas registrales que constan en tomos, %ichas mo+ibles, discos !pticos " otros soportes magn/ticos0

b> @os t-tulos que han dado m/rito a las inscripciones con%orme a lo establecido en el art-culo D, acompaados de losdocumentos en los que consten las decisiones del Registrador o del Aribunal Registral emitidos en el procedimientoregistral, los in%ormes t/cnicos " dem$s documentos expedidos en /ste0c> @as solicitudes de inscripci!n de los t-tulos cu"a inscripci!n %ue denegada, con las respecti+as esquelas deobser+aci!n " tacha0d> @os -ndices " los asientos de presentaci!n organizados en medios in%orm$ticos as- como los que, de acuerdo con la

t/cnica anterior, constaran en soporte papel#En el supuesto del literal b> corresponder$ al Registrador, bajo responsabilidad, remitir al &rchi+o Registral,debidamente %oliados, únicamente los documentos establecidos en /l#=C>51 &rt# JJ del A-tulo Preliminar del AI del Reglamento Neneral de los Registros Públicos# Publicidad %ormal# ElRegistro es público# @a publicidad registral %ormal garantiza que toda persona acceda al conocimiento e%ecti+o delcontenido de las partidas registrales ", en general, obtenga in%ormaci!n del archi+o Registral# =C>52 SJ@& 3Z&L, Kartha del *armen, Ip cit, pp#))#53 &s- tambi/n se ha sealado a ni+el jurisdiccional “Segundo# =C> el %undamento del principio de la %e públicaregistral radica en la necesidad de asegurar el tr$%ico patrimonial cu"o objeto consiste en proteger las adquisiciones


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4*0*0*0 ALGUNOS ALCANCES ADICIONALES FRENTE A LAS CR>TICASREALI=ADAS A LA PREFERENCIA DEL ASIENTO REGISTRAL

El legislador ha mani%estado que de una interpretaci!n legalista se concluir-a la pre%erencia por elasiento de inscripci!n#8)

ue en todo caso el texto del 2'() permite di+ersas interpretaciones, " que ser. una normainterpretati!a la que deslinde el problemaGG

*onsideramos que tanto el AI del Reglamento Neneral de los Registros Públicos como la @e"de *reaci!n del Sistema Registral 1+igentes posteriormente a la promulgaci!n del c!digo ci+il de(9) son estas normas que inclinan la pre%erencia sobre el asiento registral en desmedro delt-tulo archi+ado, lo cual es coherente con la descripci!n del sistema registral actualmente +igente#

4*0*4 ADQUIRENTE DEBE TENER BUENA FE*

3icho tercero en di+ersas ocasiones asumir$ un riesgo en identi%icar quien es el legitimado 87, por eso ha" casos en que la norma protege a quien "erra de buena %e#

que por negocio jur-dico e%ectúen los terceros adquirientes " que se ha"a ha"an producido con%iados en el contenidodel registro0 para ello, el *!digo *i+il en su art-culo dos mil doce reputa e#acto y completo el contenido de losasientos registrales0 Aercero# ue, el legislador, concuerda con esta interpretaci!n, según la cual, la %e públicaregistral protege la adquisici!n e%ectuada a t-tulo oneroso " con buena %e de quien aparece en el registro como titular registral, que se inscribe en el registro, contra cualquier intento de ener+ar dicha adquisici!n que se %undamente encausas no inscritas antes =C>#. “*uarto# ue, si bien es +erdad el art-culo ciento ochenticuatro =Sic> del Reglamento

Neneral de los Registros Públicos, +igente a la %echa de los hechos, establece que a %in de asegurar la publicidad delos Registros, los %uncionarios de los mismos est$n obligados a mani%estar a toda persona los libros, los t-tulosarchi+ados, -ndices " dem$s documentos que obran en las o%icinas registrales, ello =debe ser interpretado> =C> en elsentido de que dicha extensi!n alcanzar$ a los t-tulos archi+ados si existiera insu%iciente in%ormaci!n en el asiento deinscripci!n0 dado que estimar que los interesados deben recurrir a los t-tulos archi+ados o a procedimientosextraordinarios para la determinaci!n de con qui/n est$n contratando generar-a un obst$culo para la realizaci!n delos actos jur-dicos " una ele+aci!n del costo de los mismos, lo cual atentar-a contra la %e pública registral " laseguridad jur-dica#. =El subra"ado es nuestro> Sentencia casatoria ? 2)82''8 @ima =En: 3iario I%icial elPeruano, 4(#(#2''D, p# (D8(>#54 “Pero si intentamos una respuesta puramente legalista tenemos que concluir que el *!digo del ) al igual que el*!digo del 47 permite la +igencia del art-culo JJJ del A-tulo Preliminar del Reglamento Neneral de los RegistrosPúblicos " por lo tanto aceptando lo ordenado por este art-culo, bien puede concluirse que el principio se aplicarespecto del contenido s!lo del asiento#. Exposici!n de moti+os o%icial del *!digo *i+il# Jniciati+a " exposici!n de

moti+os de las modi%icaciones del *!digo *i+il# @ima: Editorial *uzco, 2''), p#2)D, 2)55 “Creemos en todo caso que el problema est. planteado, y que cualquiera que sea la decisión legislati!a que seadopte deber. tener en cuenta el ni!el de eficacia de los )egistros Públicos y la necesidad y posibilidad de otorgar

las garantías m.s amplias a quienes busquen su amparo

$sta decisión legislati!a queda en manos de quienes mantengan o modifiquen los trminos del artículo =>>> del

'ítulo Preliminar del )eglamento /eneral de los )egistros Públicos $l te#to del artículo 0H4; permite ambasinterpretacionesK en consecuencia, ser. una norma interpretati!a la que deslinde el problema, el mismo que "asta

"oy est. resuelto en los trminos del artículo =>>> antes citado #. Exposici!n de moti+os o%icial del *!digo *i+il#Jniciati+a " exposici!n de moti+os de las modi%icaciones del *!digo *i+il, cit#, p#2)56 PE?AE&3I, K$rio de Salles# & legitima]^o nos atos jur-dicos# Re+ista dos Aribunais, # 87), (9D4, pp# 2#


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En este sentido seala KEBIR&3& “3ebemos distinguir entre la raz!n para proteger a losterceros " el requisito que estos deben cumplir para ser acogidos# Est$n +inculados porque el primero sir+e para interpretar al segundo# @!gicamente, la exigencia para el bene%icio de un pri+ilegio debe interpretarse con%orme a las razones que explican el por qu/ del bene%icio# Elrequisito es la buena %e del tercero# @a raz!n es la necesidad de proteger el libre mercado de

bienes, generando con%ianza " certeza en los operadores econ!micos# &s- se cumplen los presupuestos del r/gimen econ!mico#.8D

&ade NIR3J@@I *&Y&S que la buena %e no es un l-mite externo de la e%icacia de laapariencia, sino el dato %undamental " desencadenante de la medida legal de tutela#8

Entre los tipos de Quena Fe se distinguen: Quena Fe Ibjeti+a como el deber de cuidado comoregla de conducta emanada por el ordenamiento# Quena Fe Subjeti+a Psicol!gica =o espiritual denaturaleza gnoseol!gica> de%inida en t/rminos de ignorancia o error, jur-dicamente rele+ante# <Quena Fe Subjeti+a tica: 3esconocimiento desculpable del acto#

En el caso del registro público existe con%ianza del público de lo inscrito 89 dado que los negociosdispositi+os requieren de notoriedad 1o%%enundigeit7', es decir en t/rminos de *arnelutti, no basta para el contrato ser, sino se requiere tambi/n parecer #7(

Es por eso que algunos autores abordan a la publicidad como %actor de e%icacia, simple orelati+a72 lo cual no consideramos preciso# Sin publicidad los negocios surten plenos e%ectos,siendo la publicidad un mecanismo que permite que m$s indi+iduos tomen conocimiento de lastitularidades#74

&hora, si bien consideramos que la buena %e que se requiere es la buena %e diligencia, habr$ queanalizar hasta donde llega dicha diligencia#

3e un lado ciertos autores sealan que debe +eri%icarse la posesi!n como requisito para la buena%e#7)

3icha a%irmaci!n tiene como uno de sus %undamentos que la posesi!n debe pri+ilegiarse sobre la propiedad# 3iscrepamos de dicha opini!n por las siguientes razones#

57 KEBIR&3& *M&*&, Kart-n# Fundamentos de la tutela de los terceros adquirientes de buena %e# En: Estudiossobre la propiedad# @ima: Fondo editorial de la Ponti%icia ni+ersidad *at!lica del Perú, 2'(2, pp# ()'#58 NIR3J@@I *&Y&S, &ntonio# @a representaci!n aparente, Se+illa, (9D, pp# 29'#59 *&R&@MI, &%ranio de# Registro Jm!+eis: *oment$rios ao sistema de registro em %ace da lei ?o# 7'(8 de (9D4,com as altera]es da lei ?o# 72(7 de (9D8, 2 Ed# Rio de Baneiro, Forense, (9DD, pp#8''#60 S*M&Q, # M# " PRAAJ?N, M# %ac"enrec"t # 42# ed# Kknchen: *# M# Qec, 2''7, p#()0 ESAERK&??, M#,et alii# %ac"enrec"t< $in (e"rbuc"# D# ed# Meidelberg: *# F# Kkller, (99, pp#((9#61 *&R?E@AAJ, Francesco# Aeoria giuridica della circolazione# Ip# cit# pp#72#62 B?EJR& 3E &LEE3I, &ntonio# ?eg!cio jur-dico: Existfncia, +alidade e e%ic$cia# )# ed# S^o Paulo:Sarai+a, 2''2, p#82#63 &rt-culo 2'(2# Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenidode las inscripciones#64 &LEE3I, Philadelpho# Registro de Jm!+eis# R-o de Baneiro: @i+raria Bacintho, (9)2, p#('D# NIKES, Irlando#Jbid#, p#(78#


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@a propiedad es m$s que un t-tulo " los mecanismos de tutela que tiene el propietario subordinanlos derechos que tienen los poseedores, sal+o cuando se genera la usucapi!n en el cual pre+aleceel inter/s del “propietario. usucapiente en su calidad de nue+o propietario#

Aodo poseedor aspira a ser propietario, no es posible que aquello a lo que aspiro ser =propietario>

sea menos de lo que so" en estos momento =poseedor>#*asos de la realidad nos pueden a"udar entender esto: Se di%unde en las noticias o%ertas de +entasde casas o departamentos con problemas legales: supuestos de poseedores precarios o ileg-timos#

@os adquirentes sal+o en los casos que exista usucapi!n a un precio menor 1por dichasexternalidades adquirir$n dichos bienes, " luego in+ertir$n en hacer e%ecti+a su titularidadmediante por ejemplo el desalojo#

Si la posesi!n pre+aleciera sobre la propiedad, nunca se lle+ar-an estas trans%erenciasinmobiliarias secundarias#

& nuestra consideraci!n el deber del usuario que con%-a en el registro no es +eri%icar quien es el poseedor del mismo dado que el hecho de ser poseedor no implica que este es el propietario,sal+o en el supuesto de la usucapi!n#

&simismo, la carga de acreditaci!n de la posesi!n conlle+ar-a a que el tercero deba +eri%icar enm$s de un momento que el poseedor es el +erdadero propietario, lo cual dejar-a sustancialmentea%ectado nuestro sistema registral \Para qu/ las garant-as del sistema \Para qu/ la labor de unt/cnico 3ebemos tomar en consideraci!n que el mero contacto no supone posesi!n#

4*0*9 ONEROSIDAD

3ado que nos encontramos %rente a un con%licto de inter/s, de tutelar al titular del derecho de propiedad que ten-a inscrito su derecho " que en el registro consta su trans%erencia a otro sujetoque deri+a su titularidad a un tercero de buena que con%-a en el contenido del registro, estainclinaci!n de tutela hacia el tercero adem$s de la con%ianza se basa en que este tercero tambi/nha"a realizado algún sacri%icio al haber in+ertido en dicha adquisici!n, por lo cual no deber-a+erse perjudicado sin a%ectar el tr$%ico jur-dico#78

Es por esta raz!n que si el tercero adquiri! a t-tulo gratuito, dicha adquisici!n no es un supuestode adquisici!n a non domino, debiendo ceder %rente al +erdadero titular# < en el caso de haber causado algún dao al adquirente de buena %e, podr-a demandar resarcimiento contra el otorgante

si este lo indujo a error#

Precisar que en nuestro medio algunos autores han identi%icado los negocios del tr$%ico con laonerosidad, lo cual no compartimos dado que un negocio puede ser del tr$%ico jur-dico sin ser

65 KE?ELES *IR3EJRI, &ntonio# Aeoria geral do direito ci+il, #(, 2 Ed#, @isboa: &ssocia]^o &cadfmica daFaculdade de 3ireito, (99', pp#492# *RJSAIQ&@ KI?AES, &ngel# El tercero registral en el 3erecho enezolano#*aracas: ni+ersidad *entral de enezuela, (97D, ol# J, pp# 9D#


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oneroso, por ejemplo las donaciones# ?o obstante ello, s!lo las de car$cter oneroso son pasiblesde protecci!n#

Aampoco existe adquisici!n en el supuesto de transmisi!n +-a hereditaria# El &rt# 77' del nuestroc!digo ci+il seala: “3esde el momento de la muerte de una persona, los bienes, derechos "

obligaciones que constitu"en la herencia se trasmiten a sus sucesores#.Arans%erencia legal que se produce una +ez que el causante ha %allecido " que pueden dar lugar alsiguiente supuesto:

&Q QMerederos

& trans%iere a Q su inmueble siendo inpacaz#n tiempo despu/s Q %allece, " se transmite a sus herederos#

@os herederos no son adquirentes a non domino, " no estar-an protegidos bajo la %e públicaregistral#

9* REQUISITOS PARA LA PROTECCIÓN*

na +ez realizada la adquisici!n a non domino, el tercero "a es propietario teniendo todos losatributos de dicho derecho, gozando incluso de la oponibilidad erga omnes al ser un derecho real#

?o obstante ello, dicha adquisici!n puede ceder, por ejemplo, en el caso que el otorgante inscritoha"a trans%erido a otro tercero, siendo que este último podr-a oponer su derecho %rente al noinscrito#

& Q Q*Jnscrito Jnscrito Jnscrito ?o inscrito =86D>

Q3Jnscrito inscrito =86(2>

3i+ersas posturas han sealado que existe antes de la inscripci!n del derecho del tercero, laacci!n rei+indicatoria de & dado que seguir-a siendo titular del bien#

3iscrepamos con dichas posturas por lo siguiente: tal como indicamos en las l-neas anterioresnuestra con%iguraci!n del &rt# 2'() dentro de nuestro sistema denota 2 momentos distintos# El primero "a desarrollado el de la adquisici!n a non domino, la cual no requiere inscripci!n# Esdecir, una +ez con%igurado el primer supuesto, & dej! de ser propietario#

El segundo extremo de dicho supuesto normati+o seala “mantiene. su adquisici!n# < esteextremo lo interpretamos como un ni+el de oponibilidad ma"or#


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En el caso propuesto, si * adquiri! el 8 de julio como adquirente a non domino, " no inscribi!# < posteriormente Q =legitimado aparente> +ende a 3 el mismo bien, " este inscribe el 8 dediciembre0 el titular del inmueble ser$ 3, dado que habr$ consumado el supuesto de hechocomplejo que est$ regulado en el &rt# 2'()#

3e otro lado \3 debe tener buena %e \Masta qu/ momento

*onsideramos que para que se logre dicha protecci!n se requiere la buena %e hasta el momento dela presentaci!n del t-tulo en el registro, dado que una +ez presentado el mismo no depende de las partes, sino de la instituci!n registral# & esto debemos aadir, que en %unci!n de la retroprioridadla +igencia de la inscripci!n se retrotraer$ al momento de la presentaci!n#

* UN SUPUESTO ESPECIAL: LA FALSIFICACIÓN DE DOCUMENTOS

Situaciones lamentables como la %alsi%icaci!n de documentos han puesto en problemas al principio de Fe Pública Registral toda +ez que %rente a “casos reales. parecer-a que este principioha quedado rezagado#

3esde di+ersos $mbitos se ha sealado que el principio de Fe Pública Registral @le1iti'$delitos, por lo que debe abrogarse, derogarse o recon%igurarse#

Somos de la posici!n, que en el caso de %alsi%icaci!n de documentos no se aplica la Fe PúblicaRegistral, " esta interpretaci!n no requiere de una modi%icaci!n parcial o total de la norma, sinos!lo conocer bien sus %undamentos#

Empecemos con criterios que han sido di%undidos# En octubre del ao 2'(2 se lle+! a cabo elPleno Burisdiccional ?acional *i+il cu"o segundo tema %ue: @a Fe Publica Registral en los casosde %alsi%icaciones de t-tulos#

&s- pues la primera ponencia de dicho Pleno seal! que el principio de Fe Pública Registral deb-aaplicarse en los supuestos de %alsi%icaci!n de documentos:

“Primera Ponencia:@a %e pública registral protege a los terceros de buena %e cuando el acto pre+io es nulo o%also, pues el &rt-culo 2'() del *!digo *i+il, no distingue, en consecuencia, por e%ecto dela seguridad jur-dica del tr$%ico, no importa la magnitud del +icio que a%ecte el t-tulo, pues basta que el tercero cuenta con t-tulo oneroso, sea de buena %e e inscriba su derecho, para

gozar de la tutela legal#.

@a segunda ponencia por el contrario seal! que ante la presencia de “+icios radicales denulidad. no se aplica la Fe Pública Registral:

“Segunda Ponencia:@a %e pública registral no protege a los terceros de buena %e cuando se trata de +iciosradicales de nulidad, como es el caso de la %alsi%icaci!n de los t-tulos, pues el &rt-culo D'


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de la *omisi!n del Estado, dice que la propiedad es in+iolable, lo que no es coherente siadmitimos que un titular pueda ser despojado %$cilmente a tra+/s de una %alsi%icaci!n# El&rt-culo 2'() del *!digo *i+il debe leerse desde la perspecti+a constitucional de protecci!n de la propiedad, e+itando que los actos il-citos consumen derechos#.

*omo %undamentos de la de%ensa del principio de Fe Pública se brind! la protecci!n del “tr$%ico patrimonial.:

“Fundamentos de la primera ponencia:El soporte jur-dico de la primera ponencia est$ constituido por la *asaci!n ?ro# ()82''' Bun-n que seala que el art-culo 2'() del *!digo Sustanti+o desarrolla el principioe instituto de la buena %e registral según el cual se protege la adquisici!n de buena %e, dequien aparece en el registro como titular registral, que se inscribe en el registro, contracualquier intento de ener+ar dicha adquisici!n que se %undamente en causas no inscritasantes# El %undamento del principio de la %e pública radica en la necesidad de asegurar eltr$%ico patrimonial cu"o objeto consiste en proteger las adquisiciones que por negocio jur-dico e%ectúen los terceros adquirientes " que se ha"an producido con%iados en elcontenido del registro0 para ello, la le" reputa exacto " completo el contenido de losasientos registrales, en e%ecto las inscripciones del registro se consideran exactas "completas respecto de terceros adquirientes de buena %e, " quien adquiere el derecho de propiedad, una ser+idumbre o un derecho de hipoteca, con%iado en la actitud del registrode+iene en propietario, titular de la ser+idumbre o de la hipoteca =*asaci!n ?ro# ((79@amba"eque>#.

*omo %undamento de la tutela del +erdadero propietario se encuentra el &rt# D' de la*onstituci!n que regula la in+iolabilidad de la propiedad, siendo que la interpretaci!n contrar-aser-a irracional dado que se estar-a “legalizando un despojo.:

Fundamentos de la segunda ponencia:El &rt-culo D' de la *onstituci!n del Estado preceptúa que: “El derecho de propiedad esin+iolable# El Estado lo garantiza# Se ejerce en armon-a con el bien común " dentro de losl-mites de la @e"# & nadie puede preobrase de su propiedad sino, exclusi+amente, por causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada por la @e", " pre+io pago ene%ecti+o de indemnizaci!n justipreciada que inclu"a compensaci!n por el e+entual perjuicio.# En este sentido, la in+iolabilidad a la que se hace re%erencia en la normaconstitucional, trae consecuencia, que nadie puede a%ectar, desconocer o cuestionar la propiedad, esto es, el propietario no puede ser pri+ado de su derecho, sal+o que sea por una decisi!n judicial, adem$s en concordancia con lo pre+isto en el inciso (7> del art-culo2 de la *onstituci!n del Estado, el Estado garantiza " asegura que se respetar$ el derechoa la in+iolabilidad a la derecho, por ser /ste un derecho %undamental# Por consiguiente, el principio de %e pública, entendido como principio " no como excepci!n, es una claramuestra de interpretaci!n normati+a contraria a los +alores constitucionales, pues se limitaa legalizar el despojo de un propietario sin +eri%icar la diligencia del tercero, ni lanegligencia del titular a%ectado# 3e lo contrario, estar-amos simplemente despojando auno, para terminar atribu"endo el bien a otro casi por azar, sin racionalidad, sin que eltitular originario ha"a contribuido de %orma alguna con la apariencia que le perjudic!#


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3ebemos apartarnos de la primera ponencia dado que consideramos no cuenta con todas lasherramientas de an$lisis, dado que s!lo se %ija en los requisitos de adquisici!n del tercero " notoma en cuenta por ejemplo el +-nculo pre+io del trans%erente para que pueda con%igurarse laadquisici!n a non domino#

&simismo, si bien compartimos la segunda postura, los argumentos 1con el debido respeto pudieron tomar en cuenta las +ariables de adquisici!n a non domino#

En este sentido, debemos recordar que el segundo extremo del primer p$rra%o del 2'() nos dice“mantiene su adquisici!n una +ez inscrito su derecho, aunque despu/s se anule, rescinda oresuel+a el del otorgante por +irtud de causas que no consten en los registros públicos#.

Entendemos que este art-culo, a pesar que no exista trans%erencia +$lida en la primer negocio jur-dico, "a sea por nulidad, anulabilidad, resoluci!n o rescisi!n#

3icho art-culo no hace la distinci!n, como la hace la primera ponencia, entre “+icios radicales denulidad. " “+icios atenuados de nulidad#.

Entendemos que nuestros Kagistrados han querido mostrar que la intensidad en los supuestos de%alsi%icaci!n de documentos es gra+osa por la no participaci!n del +erdadero titular, sin embargo,consideramos que se puede llegar al mismo resultado con una aplicaci!n adecuada de losconceptos pre+iamente explicados#

A/ngase en cuenta, que en cualquier supuesto de adquisiciones a non domino existe un “despojo.de titularidad al +erdadero propietario, no obstante lo cual no consideramos que los magistradosha"an deseado extender dicha interpretaci!n a cualquier supuesto de adquisici!n a non dominocomo los mencionados en el &rt# 9) " (9), entre otros#

En principio deber-amos sealar que en los supuestos de %alsi%icaci!n de documentos nosencontramos en el supuesto de ausencia de mani%estaci!n de +oluntad, lo cual es pasible denulidad#

3icha nulidad no puede ser saneada ni susceptible de ser aplicable el instituto de la con+ersi!n, por tanto en este extremo ser-a aplicable el principio de la Quena Fe Registral#

&hora bien, dado que el registro no con+alida nulidades, 77 el trans%erente no podr-a deri+ar sutitularidad al tercero de Quena Fe dado que no goza de la legitimidad causal# ?o obstante ello, s-tiene legitimaci!n aparente, dada su inscripci!n en el registro, la cual se presume exacta "+$lida#7D

Entonces, dicho legitimado aparentemente, a pesar de no ser titular goza del poder de disposici!n=erf1gungsmac"t por ello " en +irtud de su %uente de +alidez normati+a que autoriza ello

66 Em este extremo discrepamos con Kota Pinto cuando seala que las nulidades o anulabilidades %uncionen en“%ace de terceiros.# Aeoria geral do direito ci+il pp#47964D'#67 &rt-culo 2'(4# El contenido de la inscripci!n se presume cierto " produce todos sus e%ectos, mientras no serecti%ique o se declare judicialmente su in+alidez#


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$rm2c"tigunsnorm =es decir el &rt# 2'()> lo cual permite que se despliegue la e%icacia en laadquisici!n del tercero de buena %e, es decir, que sea el nue+o titular#

En ese sentido sigue estando +igente la a%irmaci!n de Iertman cuando seala que la apariencia=que en este caso se con%igura en la legitimaci!n aparente del otorgante> se con%igura como

presupuesto de e%icacia del acto o negocio, " no como elemento constituti+o#

7

?o obstante ello, dado que aparentemente se ha con%igurado la adquisici!n a non domino, %altaun requisito que se +eri%ica tambi/n en el supuesto del &rt#9): El titular aparente debe haber obtenido mediante un t-tulo la posici!n externa de propietario#79

*+ SUPUESTO ESPECIAL: ADQUISIÓN A NON DOMINO DE BIENES MUEBLES

Entender este supuesto regulado en nuestro ordenamiento, nos puede a"udar entender de %ormaclara uno de los requisitos esenciales de las denominadas adquisiciones a non domino#

Art7(&l 4*< uien de buena %e " como propietario recibe de otro la posesi!n de unacosa mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesi!n carezca de %acultad para hacerlo#Se exceptúan de esta regla los bienes perdidosD' " los adquiridos con in%racci!n de la le" penal# D(

68 IERAK&?, Paul# Nrunds[tzliches zur @ehre +om Rechtsschein# En Leitschri%t %kr das Nesamte Mandelsrecht undonursrecht, +ol# 98, (94', pp#)7(69 @EMK&??, Meinrich# 3octrina del nacimiento, extinci!n " modi%icaci!n de los derechos, doctrina del supuestode hecho# Aratado de 3erecho *i+il, +olumen J, traducci!n de Bos/ K# ?a+as# Kadrid: Ed# Re+ista de 3erechoPri+ado, (987, pp#2')#70 &propiaci!n irregular

&rt-culo (92# Ser$ reprimido con pena pri+ati+a de libertad no ma"or de dos aos o con limitaci!n de d-as libres dediez a +einte jornadas, quien realiza cualquiera de las acciones siguientes:(# Se apropia de un bien que encuentra perdido o de un tesoro, o de la parte del tesoro correspondiente al propietariodel suelo, sin obser+ar las normas del *!digo *i+il# =C>71 En el derecho alem$n se seala U 942 Nutgl[ubiger ErOerb +om ?ichtberechtigten=(> 3urch eine nach U 929 er%olgte er[uerung Oird der ErOerber auch dann Eigentkmer, Oenn die Sache nicht demer[uerer gehrt, es sei denn, dass er zu der Leit, zu der er nach diesen orschri%ten das Eigentum erOerben Okrde,nicht in gutem Nlauben ist# Jn dem Falle des U 929 Satz 2 gilt dies jedoch nur dann, Oenn der ErOerber den Qesitz+on dem er[uerer erlangt hatte#=2> 3er ErOerber ist nicht in gutem Nlauben, Oenn ihm beannt oder in%olge grober Fahrl[ssigeit unbeannt ist,dass die Sache nicht dem er[uerer gehrt# Araducci!n libre “U 942: W( # En +irtud de transmisi!n realizada deacuerdo con el U 929, el adquirente tambi/n se con+ierte en propietario incluso si la cosa no pertenece al enajenante,a menos que no actúe de buena %e en el momento en el que, en +irtud de estas disposiciones, adquiri! la propiedad#

En el caso del U 929#2, se aplica esto cuando el comprador ha obtenido la posesi!n del enajenante#2# El adquirente no actúa de buena %e si conoce, o debido a negligencia gra+e desconoce, que la cosa no pertenece alenajenanteX#.En el 3erecho italiano W((84# E%%etti dellacquisto del possesso# *olui al quale sono alienati beni mobili da parte dichi non ne proprietario, ne acquista la proprietv mediante il possesso, purch/ sia in buona %ede al momento dellaconsegna e sussista un titolo idoneo al tras%erimento della proprietv# @a proprietv si acquista libera da diritti altruisulla cosa, se questi non risultano dal titolo e +i la buona %ede dellacquirente# ?ello stesso modo si acquistano idiritti di usu%rutto, di uso e di pegnoX# Araducci!n libre “ ((84# E%ectos de la adquisici!n de la posesi!n# &quel alque son enajenados bienes muebles por parte de quien no es propietario de estos, adquiere su propiedad mediante la

posesi!n, siempre que tenga buena %e al momento de la entrega, " exista un t-tulo id!neo para la trans%erencia de la


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Si bien la regla es que “=C> (a tradición traslati!a de dominio debe ser efectuada por el propietario que tenga capacidad para enajenar, y ser recibida por quien sea capaz de adquirir,.D2

no siempre se lle+a a cabo de esa manera#

&s- pues imaginemos que Buan cede temporalmente a Pedro su Jpad a %in que realice su trabajo dela uni+ersidad# Pedro lo utiliza en clase, " recibe una o%erta de Kar-a 1a quien le gusta dicho bien por lo que procede a trans%er-rselo mediante entrega como si %uera el titular#

?uestro &rt# 9(2 del *!digo sustanti+o seala que “ $l poseedor es reputado propietario,mientras no se pruebe lo contrario# =C>., lo cual puede tener su %undamento en t/rminos de&RJ&SS*MREJQER en que “@a seguridad de las transacciones comerciales mobiliarias " lamultiplicaci!n del cr/dito exig-an un sistema simple " exento de trabas# < este sistema no era ni pod-a ser otro que el de la presunci!n absoluta del dominio de los bienes muebles#=C>.D4

En raz!n de ello, el primer p$rra%o indica que quien recibe la posesi!n de un no titular que posee

un bien mueble, adquiere la titularidad del mismo a pesar de que el poseedor ha"a carecido de lalegitimaci!n causal#

Por tanto, aplicamos igual l!gica que en el caso anterior: Si bien no existe una titularidad enPedro, el t-tulo que gener! la cesi!n de uso de Buan a %a+or de aqu/l lo legitimaron aparentementea Pedro para poder trans%erir =no causal dado que no se le autoriz! a circular la titularidad>,gozando del poder de disposici!n =erf1gungsmac"t por ello " en +irtud de su %uente de +alideznormati+a que autoriza ello $rm2c"tigunsnorm el primer p$rra%o del &rt 9)#

?o obstante ello, existe una +ariable adicional que se encuentra en el segundo p$rra%o de dichoart-culo dado que exclu"e los bienes perdidos " los que son pasibles de sanci!n por la le" penal#

En +irtud de dicho segundo p$rra%o no podr-a aplicarse la adquisici!n a non domino dado que nosencontrar-amos en el tipo penal de apropiaci!n il-cita#D) Jncluso si Pedro hubiera recibido por error dicho bien, " luego hubiera trans%erido a Kar-a cumpliendo con los requisitos pre+iamentedesarrollado, el segundo p$rra%o del art-culo impedir-an se con%igure la adquisici!n a non domino

propiedad# @a propiedad se adquiere libre de derechos ajenos sobre la cosa, si estos no resultan del t-tulo " si existe buena %e en el adquirente# 3e la misma manera se adquieren los derechos de usu%ructo, de uso " de prendaX#72 K&JS*M I? MKQI@3A, @ucrecia# Exposici!n de Koti+os " *omentarios del @ibro de 3erechos Reales del*!digo *i+il# En: REIRE3I 3E 3EQ&E# *!digo *i+il, tomo , parte JJJ, terceraedici!n, Nra%ot/cnica Editores e Jmpresores S#R#@#, @ima, (9, pp# (8(7#73 &RJ&SS*MREJQER# *omentarios al art-culo 9), pp#4''#74

&propiaci!n il-cita común&rt-culo (9'# El que, en su pro+echo o de un tercero, se apropia indebidamente de un bien mueble, una suma dedinero o un +alor que ha recibido en dep!sito, comisi!n, administraci!n u otro t-tulo semejante que produzcaobligaci!n de entregar, de+ol+er, o hacer un uso determinado, ser$ reprimido con pena pri+ati+a de libertad no menor de dos ni ma"or de cuatro aos#Si el agente obra en calidad de curador, tutor, albacea, s-ndico, depositario judicial o en el ejercicio de una pro%esi!no industria para la cual tenga t-tulo o autorizaci!n o%icial, la pena ser$ pri+ati+a de libertad no menor de tres ni ma"or de seis aos#*uando el agente se apropia de bienes destinados al auxilio de poblaciones que su%ren las consecuencias de desastresnaturales u otros similares la pena ser$ pri+ati+a de libertad no menor de cuatro ni ma"or de diez aos#


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dado que nos encontrar-amos en el tipo penal de apropiaci!n irregular #D8 3e igual %orma, estar-asancionada cualquier +enta de bien ajeno bajo el tipo penal de estelionato#D7

Si estos supuestos est$n %uera del supuesto de hecho del &rt# 9), entonces se +ac-a de contenidodado que siempre en el supuesto de adquisici!n a non domino el trans%erente seala que el bien

ajeno es propio =pasible de sanci!n penal> " si indica que el bien es ajeno le quita la buena %e altercero no produci/ndose la adquisici!n# DD

El antecedente del art-culo 9) del *!digo *i+il en el *!digo *i+il de (947 %ue art-culo 9':

“&rt-culo 9'# Aquel que de buena fe y como propietario recibe de otro la posesión de unmueble, adquiere el dominio, aún cuando el enajenante de la posesión carezca de

facultad para "acerlo %e e#ceptúan de esta regla los muebles objeto de las !entas a

plazos que autoriza la ley de la materia, y los regidos por el Código Penal y otras leyes

especiales#.

*astaeda seal! sobre el particular que “=C> entre la tutela de un inter/s general, que es lacirculaci!n de los bienes muebles, " la tutela de un inter/s particular, que es el derecho del propietario, el ordenamiento jur-dico ha pre%erido la segunda " sacri%icado la primera#.D

Es interesante re+isar el Pro"ecto de la *omisi!n Re+isora de (9) cuando seala que:

&rt-culo 92D# “Sin embargo, si se hace tradici!n de la cosa al acreedor " /ste la recibe de buena %e " como propietario adquiere su propiedad aunque el enajenante carezca dederecho para transmitir el dominio#Se exceptúan de esta regla los bienes robados o perdidos.# =El subra"ado es nuestro>#

3e igual %orma el Pro"ecto de la *omisi!n Re%ormadora de (9( %ue:

&rt-culo 9'# “*uando se hiciere tradici!n de un bien no registrado " el adquiriente lorecibiere de buena %e " como propietario, adquirir$ el derecho de propiedad# Se exceptúande esta regla los bienes robados o perdidos.# =El subra"ado es nuestro>#

75 &rt-culo (92# Ser$ reprimido con pena pri+ati+a de libertad no ma"or de dos aos o con limitaci!n de d-as libresde diez a +einte jornadas, quien realiza cualquiera de las acciones siguientes: (# Se apropia de un bien que encuentra perdido o de un tesoro, o de la parte del tesoro correspondiente al

propietario del suelo, sin obser+ar las normas del *!digo *i+il# 2# Se apropia de un bien ajeno en cu"a tenencia ha"a entrado a consecuencia de un error, caso %ortuito o por cualquier otro moti+o independiente de su +oluntad#76

*asos de de%raudaci!n&rt-culo (9D# @a de%raudaci!n ser$ reprimida con pena pri+ati+a de libertad no menor de uno ni ma"or de cuatroaos " con sesenta a ciento +einte d-asmulta cuando:=C> )# Se +ende o gra+a, como bienes libres, los que son litigiosos o est$n embargados o gra+ados " cuando se+ende, gra+a o arrienda como propios los bienes ajenos#77 /ase sobre la interpretaci!n amplia: *M&?N *IKA, Rom" &lexandra# 3eri+aciones ci+iles " penales a partir del tratamiento del objeto de protecci!n propiedad pri+ada, de cara a la legislaci!n penal# ol# JJ# Aesis delicenciatura, @ima, 2''7, pp# 497#78 *&SA&YE3&, Borge Eugenio# @os 3erechos Reales, Aomo J, cuarta edici!n, Aalleres Nr$%icos P#@# illanue+a,@ima, (9D4, pp#2D2#


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Finalmente el &ntepro"ecto de la *omisi!n Re%ormadora de (9' =3r# Borge &+endao aldez>indic!:

&rt-culo )2# “*uando se hiciere tradici!n de un bien mueble no registrado " eladquiriente lo recibiere de buena %e " como propietario, adquirir$ el derecho de

propiedad# Se exceptúan de esta regla los bienes robados o perdidos.# =El subra"ado esnuestro>#

Son interesantes dichas propuestas, dado que somos de la posici!n que debe realizarse unainterpretaci!n restricti+a de dicha norma para hacer posible su aplicaci!n#

Para que se con%igure la adquisici!n a non domino el propietario aparente tiene como base unt-tulo traslati+o de propiedad o de cualquier otro derecho %ormado por la declaraci!n de +oluntaddel +erdadero titular del bien, aunque esta última sea in+$lida o ine%icaz#

En el caso del 9), los supuestos de in%racci!n penal deben interpretarse restricti+amente paraaquellos supuestos en los cuales no existe t-tulo alguno del +erdadero titular cediendo derechoalguno al legitimado aparente, como en las %iguras de hurtoD9 o robo'#

Es decir, en las %iguras en las cuales el legitimado aparente ha"a recibido mediante t-tulo algúnderecho del titular " este ha"a dispuesto de alguna %orma a un tercero de buena %e bajo losrequisitos de la adquisici!n a non domino, existir$ una trans%erencia +$lida " e%icaz#

En nuestro supuesto de Fe Pública Registral: el titular aparente tiene como base un t-tulotraslati+o de propiedad %ormado por la declaraci!n de +oluntad del +erdadero titular delinmueble, aunque dicho t-tulo sea in+$lido o ine%icaz# ueda %uera de este concepto las

%alsi%icaciones de documentos dado que no existe +oluntad de declaraci!n#

Es por esta raz!n que en los casos de %alsi%icaci!n de documentos, ( no se aplica el principio deFe Pública Registral, toda +ez que no cumple con todo el supuesto de hecho complejo en el quese desen+uel+en las adquisiciones a non domino#

CONCLUSIONES

79 Murto Simple# &rt-culo (8# “El que, para obtener pro+echo, se apodera ileg-timamente de un bien mueble, total o parcialmente ajeno, sustra"/ndolo del lugar donde se encuentra, ser$ reprimido con pena pri+ati+a de libertad nomenor de uno ni ma"or de tres aos# Se equiparan a bien mueble la energ-a el/ctrica, el gas, el agua " cualquier otra

energ-a o elemento que tenga +alor econ!mico, as- como el espectro electromagn/tico " tambi/n los recursos pesqueros objeto de un mecanismo de asignaci!n de @-mites K$ximos de *aptura por Embarcaci!n#.80 Robo# &rt-culo (# El que se apodera ileg-timamente de un bien mueble total o parcialmente ajeno, paraapro+echarse de /l, sustra"/ndolo del lugar en que se encuentra, empleando +iolencia contra la persona oamenaz$ndola con un peligro inminente pa

la fe pública registral como supuesto de hecho complejo adquisición a non domino y oponibilidad de...

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