la crisis inmobiliario-financiera y sus salidas...
TRANSCRIPT
LA CRISIS
INMOBILIARIO-FINANCIERA
Y SUS SALIDAS
Diagnósticos y propuestas
---o0o---
José Manuel Naredo
Congreso de Diputados, Comisión de Investigación sobre
la Crisis Financiera de España, Madrid, 28-09-2017
Plan de la exposición
1. Diagnóstico: naturaleza y consecuencias de la crisis inmobiliario-financiera
2. Perspectivas y propuestas
Nota: los gráficos y cuadros son de elaboración propia salvo que se indique la fuente.
Naturaleza de los tres últimas ciclos inmobiliarios
CICLOS INMOBILIARIOS, 1970-2011
-
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
1.000.000
1970
1972
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Nú
mero
de v
ivie
nd
as
-10
-5
0
5
10
15
20
25
30
35
Po
rcen
taje
(%
)
Nº de viviendas iniciadas (escala izquierda)
Precio vivienda: (variación anual, escala derecha)
IPC (variación anual, escala derecha)
Auge 70 Auge
80
Auge 90
-La especulación lucrativa de algunos sobre la
planificación urbana y la ordenación del
territorio al servicio de todos: se impuso la
cultura del “pelotazo”, que extendió el virus de
la especulación por todo el cuerpo social
- La vivienda libre y en propiedad sobre la
vivienda social y en alquiler
El modelo inmobiliario español
ha venido propiciando
-Condiciones que facilitaron la culminación
del modelo con el pasado boom inmobilirio
1- Refundación oligárquica del poder (neo-
liberalismo = neo-caciquismo)
2- La crisis de la planificación territorial y
urbana y la moda de las «operaciones» y los
«megaproyectos»: laissez faire!!! para los
poderosos
4- Recursos financieros baratos y abundantes
Esta mezcla hizo un un cocktail explosivo con graves
consecuencias económicas, sociales, territoriales y urbanas
3- Fiscalidad perversa
“El caciquismo encierra en dos inferiores
aspiraciones: dominar, no gobernar; expoliar,
no administrar”, Macías Picavea (1899) El
problema nacional.
-Financiando un sinnúmero de operaciones y
megaproyectos de dudoso interés económico y social
para facilitar el “pelotazo” de algunos (ej)
El expolio agravó la crisis por dos caminos:
-Extendiendo prácticas de administración desleal y
apropiación indebida ruinosas para las empresas
que ilustra el rosario de casos de corrupción que
aflora en los tribunales y en los media (ej)
LAS OPERACIONES INMOBILIARIAS Y LOS
MEGAPROYECTO EXIGEN:
•• Complicidad entre políticos y empresarios a la
hora de imponerlo y ocultar su fase extractiva
(picaresca empresarial y políticos conseguidores)
•• Coordinar un entramado de empresas y
administraciones que permita a unas extraer
ganancias y a otras cargar con las pérdidas
•• Consecuencia: bajo el paraguas ideológico de la
producción, el mercado y la democracia se oculta la
imposición despótica del lucro de algunos que han
de acabar pagando o financiando otros
•• Contar con una ciudadanía sumisa e ignorante
(no se discuten alternativas de inversión)
Consecuencias territoriales, urbanas y
construcctivas
CRECIMIENTOS PATOLÓGICOS:
-Actividad inmobiliaria sobredimensionada
-Sobredosis de edificios y viviendas (y de suelo afectado)
MODELOS que se imponen:
-La polarización territorial
-El urbanismo difuso: Las «operaciones» destruyen la planificación del conjunto urbano y territorial
-El estilo universal asociado a la enorme locura de construcción nueva y de destrucción del antiguo patrimonio urbano
Consecuencias ecológicas,
económicas y sociales
-Ecológicas: tsunami de cemento y de
ladrillos
-Económicas: monocultivo inmobiliario y
enormes deudas
-Stress psicológico y malestar social
ESPAÑA SUPERA EN CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS A
ALEMANIA Y FRANCIA JUNTAS (2001-2007)
262.037 248.411 267.576
240.432 215.306 220.723
182.300
307.592 309.981 314.364
362.553
410.200 420.900 425.500
561.186 575.546
690.206
739.658
786.257
911.568
688.851
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
1.000.000
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Nú
mero
de
viv
ien
das
inic
iad
as Alemania
Francia
España
Cubierta del libro Ruinas modernas
Ruinas modernas (viviendas)
Ruinas modernas (infraestructuras y equip.)
Ej.: Aeropuerto de Ciudad Real (1.200 millones de €)
Degradación de un extenso espacio periurbano
Fuente: Elaboración propia a partir los Anuarios de Acuña&Asociados.
% DE LA DETTE HYPOTÈCAIRE OU À LONG TERME DES FOYEURS EN RAPPORT
AU REVENU DISPONIBLE DANS LE DERNIER BOOM IMMOBILIER
0
20
40
60
80
100
120
140
160
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006CANADÁ FRANCIA ALEMANIA ITALIA JAPÓN REINO UNIDO ESPAÑA ESTADOS UNIDOS
Ratio: deuda hipotecaria/PIB
Insostenibildad de la burbuja inmobiliaria
-50
-30
-10
10
30
50
70
90
110
INVERSIÓN EN VIVIENDA E INVERSIÓN FINANCIERA DE LOS HOGARES (Miles de millones de euros)
Compras de vivienda nueva
Oper. financieras netas
La burbuja muere por estrangulamiento financiero
Deuda y renta de los hogares (Millones de euros)
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016
Pasivos
Renta Disponible Bruta (**)
(**) Debido al cambio de base 2000 la serie no es totalmente homogénea.
Porcentaje de la renta que los hogares
endeudados destinan a pagos por deudas
Ratio (en %) de
pago de
deudas/renta
% de hogares con
Ratio superior al 40
%
2002 2008 2011 2014 2002 2008 2011 2014
Total
hogares
14
19
18
18
7
17
13
14
20% con
rentas
más
bajas
25
39
46
39
21
46
58
49
Fuente: EFF, Banco de España
Claves del panorama actual
• Desenlace de las “operaciones inmobiliarias”: enormes plusvalías e ingresos realizados por algunos y ruinas físicas y empresariales a soportar por otros
• Tribulaciones de inmobiliarias y banca para soslayar las minusvalías y rentabilizar los despojos inmobiliarios
• Tendencias en curso: 1-Oscurantismo: Estado salvador y contribuyentes paganos; 2- Repuntes de la demanda centrados en áreas metropolitanas y turísticas animados por la inversión extranjera; burbuja de alquileres…
• Propuestas: transparencia; reconversión inmobiliario-financiera para aligerar los daños ec. y soc. del ajuste
Cadena de riesgos y salvamentos
Problema económico: Valor virtual de los activos
inmobiliarios ↔ valor inequívoco de las deudas
• Riesgos
• Salvamentos
Empresas
Construct. e
Inmobiliarias
Banca
CCAA
Estado
Ayudas
FROB
Banco
malo
BCE:
D aval
Estado
€ € € €
Problema social: a las personas
endeudadas y sin ingresos nadie las salva
Aportaciones del Estado 2012: “El rescate a la banca no costará un euro a
los contribuyentes”, L. de Guindos
2016: -El presidente del FROB (F. Restoy)
reconoció que el Estado perderá 41 mil millones de
€ (el 74%) del dinero inyectado a las entidades
nacionalizadas (Bankia, Novagalicia B., CAM, B.
de Valencia…)
-SAREB (B. malo): Aport. inicial del FROB: 2.192
millones de €. 362 empleados propios+500 ajenos
Deuda avalada por el Estado: 45.027 millones de €
-Ayudas a la Banca 107.914M de € (T. de Cuentas)
Perspectivas y alternativas Tomar conciencia de nuestros males es el primer paso para curarlos
-Sufrimos las consecuencias de un modelo
inmobiliario-financiero agotado y corrupto que no
resuelve los principales problemas que tiene
planteados el país y pide a gritos su reconversión
-La reforma del modelo inmobiliario-financiero es
tarea urgente para sanear y reorientar con éxito la
economía española hacia patrones europeos… pero
ello exige un verdadero pacto de Estado a
consensuar por el grueso de la fuerzas políticas
- El diagnóstico del presente condiciona la
imaginación del futuro y las posibilidades de cambio
Diagnóstico de los problemas post “burbuja”
-Se ha desplazado el problema: desde la
escasez de suelo urbanizable, infraestructuras
y viviendas hacia el exceso e infrautilización
de los mismos,… unido a un excesivo
endeudamiento
- La definición de problemas y objetivos
marca las políticas e instrumentos
- Principales objetivos: Reconvertir y sanear
los excesivos stocks de suelo, infraestructuras
y viviendas y paliar la carga del excesivo
endeudamiento
Las soluciones para favorecer el saneamiento económico
y político, la habitabilidad y el uso eficiente del patrimonio
inmobiliario exigen empujar el marco institucional
hacia las antípodas del actual :
Desde la vivienda como inversión hacia
la vivienda como bien de uso
Desde la realización de plusvalías hacia
el cobro de rentas
Desde la construcción nueva hacia la
rehabilitación, reutilización y ocupación del
patrimonio ya construido
Desde la vivienda libre hacia la vivienda social
Desde la corrupción hacia el saneamiento político
Desde la opacidad hacia la transparencia…
Síntesis de los problemas y propuestas: -stock inmobiliario sobredimensionado e ineficientemente utilizado (p.e.: viviendas desocupadas y necesidades de vivienda insatisfechas) -excesivo endeudamiento y/o falta de liquidez de hogares y empresas Objetivos: utilizar los excesivos stocks inmobiliarios y sanear las deudas Medios: reconversión inmobiliaria orientada a diversificar a la vez el modelo inmobiliario y financiero, dando entrada a entidades mayoristas de alquiler capaces de financiarse para dar un uso (social y lucrativo) al stock infrautilizado y/o con problemas de impago (según su titularidad, uso, ubicación, etc.) paliando necesidades insatisfechas
Conclusiones finales Ya va siendo horade reconocer:
-1º el agotamiento del modelo inmobiliario-financiero actual, que no sirve para paliar la presente crisis y que sigue animando expectativas vanas y prácticas corruptas
-2º la necesidad de reconvertirlo, no solo hacia horizontes políticos, territoriales y urbanos más saludables para la mayoría, sino que faciliten también la desinversión inmobiliaria y el desapalancamiento financiero requeridos (lección 1ª: reconocer las minusvalías, en vez de ocultarlas)
-3º que esta reconversión, no exige construcción nueva, sino gestión-rehabilitación-reutilización del patrimonio inmobiliario sobredimensionado para asegurar su uso eficiente, frente al actual horizonte de abandono y ruina
(lecc. 1ª: aclarar estado stock inmobiliario y necesidades)
-4º …y sin reconversión se prolonga la crisis ec. y soc.