La colisión de los La colisión de los Derechos RealesDerechos RealesA propósito de enajenaciones A propósito de enajenaciones fraudulentas de inmueblesfraudulentas de inmuebles

Dr. Roberto Yglesias M.Dr. Roberto Yglesias M.

DEFINICIÓNDEFINICIÓN

Es la coincidencia de dos o más Es la coincidencia de dos o más titularidades reales sobre un mismo bien titularidades reales sobre un mismo bien patrimonial, que resultan excluyentes patrimonial, que resultan excluyentes entre sí, o sean de imposible entre sí, o sean de imposible coexistencia y que por esa razón, coexistencia y que por esa razón, conforme a la ley,sólo una pueda conforme a la ley,sólo una pueda subsistir.subsistir.

JUSTIFICACIÓNJUSTIFICACIÓN

Los numerosos fraudes en perjuicio de Los numerosos fraudes en perjuicio de propietarios de bienes inmuebles propietarios de bienes inmuebles inscritos se nutren de debilidades del inscritos se nutren de debilidades del sistema legal vigente y no sólo de sistema legal vigente y no sólo de acciones y omisiones de particulares.acciones y omisiones de particulares.

I. PROBLEMÁTICA DEL I. PROBLEMÁTICA DEL NUDO CONSENSONUDO CONSENSO

Este sistema opera con el sólo acuerdo Este sistema opera con el sólo acuerdo de voluntades o del consentimiento de voluntades o del consentimiento (Artículo 480 C.C), este sistema cumple (Artículo 480 C.C), este sistema cumple un rol protagónico en la problemática un rol protagónico en la problemática delictual de los fraudes inmobiliarios.delictual de los fraudes inmobiliarios.

NUDO CONSENSONUDO CONSENSO

Cataloga a la voluntad de las partes de un Cataloga a la voluntad de las partes de un negocio jurídico como un presupuesto eficiente negocio jurídico como un presupuesto eficiente para generar la trasmisión de derechos reales.para generar la trasmisión de derechos reales.

Este sistema es sumamente imperfecto.Este sistema es sumamente imperfecto. El problema radica en que hace válido el El problema radica en que hace válido el

negocio jurídico entre las partes, pero no negocio jurídico entre las partes, pero no afecta a terceros y carece de eficacia ante la afecta a terceros y carece de eficacia ante la comunidad hasta que no reciba publicidad comunidad hasta que no reciba publicidad idónea (registración).idónea (registración).

PROBLEMA DEL NUDO PROBLEMA DEL NUDO CONSENSOCONSENSO

Hay una ambivalencia porque por un Hay una ambivalencia porque por un lado el sistema francés se activa con el lado el sistema francés se activa con el sólo acuerdo de voluntades, pero por sólo acuerdo de voluntades, pero por otra parte requiere del Registro para otra parte requiere del Registro para consolidar el derecho adquirido (sistema consolidar el derecho adquirido (sistema no resulta ser de “solo consentimiento”.no resulta ser de “solo consentimiento”.

IMPERFECCIONESIMPERFECCIONES

Confunde el derecho real con el personal.Confunde el derecho real con el personal.

(Art. 480 y 1049)(Art. 480 y 1049) Necesidad de publicidad registral para dar Necesidad de publicidad registral para dar

eficacia.eficacia. En los muebles no inscribibles no debería valer En los muebles no inscribibles no debería valer

el título (se acerca a teoría de título y modo).el título (se acerca a teoría de título y modo). Necesidad de traspaso vehicular.Necesidad de traspaso vehicular.

IMPERFECCIONESIMPERFECCIONES

Casos en que hay consenso pero no hay Casos en que hay consenso pero no hay entrega, falta de posesión efectiva del entrega, falta de posesión efectiva del enajenante.enajenante.

Comprador adquiere derecho en papel.Comprador adquiere derecho en papel. Un elemento agravante es el principio de Un elemento agravante es el principio de

que los bienes perecen para su dueño, que los bienes perecen para su dueño, artículo 669 del C.C. artículo 669 del C.C.

IMPERFECCIONESIMPERFECCIONES

En el caso de fincas o vehículos automotores, En el caso de fincas o vehículos automotores, el embargo no constituye un mecanismo el embargo no constituye un mecanismo seguro, ni la legislación regula de manera seguro, ni la legislación regula de manera adecuada ese privilegio.adecuada ese privilegio.

Grave lesión del principio de “primero en Grave lesión del principio de “primero en tiempo, primero en derecho”.tiempo, primero en derecho”.

Relación con la reforma del 455 C.C.Relación con la reforma del 455 C.C. Se sujeta la eficacia erga omnes a la Se sujeta la eficacia erga omnes a la

publicidad registral.publicidad registral.

CONCLUSIÓNCONCLUSIÓN

El sistema de la transmisión “solo El sistema de la transmisión “solo consensu” es insuficiente, peligroso, consensu” es insuficiente, peligroso, genera innumerables conflictos y fraudes genera innumerables conflictos y fraudes y está debilitado por múltiples y está debilitado por múltiples contradicciones y excepciones.contradicciones y excepciones.

POSICIÓN DE YGLESIAS POSICIÓN DE YGLESIAS

El sistema español de título y modo es más El sistema español de título y modo es más lento, pero más seguro, por lo que se trata de lento, pero más seguro, por lo que se trata de una opción a considerar. una opción a considerar.

Posibilidad de realizar una afectación registral Posibilidad de realizar una afectación registral inmediata a un bien en proceso de venta o de inmediata a un bien en proceso de venta o de gravarse.gravarse.

Crear una simple afectación temporal, o Crear una simple afectación temporal, o reserva de prioridad mientras se ejecuta el reserva de prioridad mientras se ejecuta el precontrato.precontrato.

II. Falsedades y nulidades II. Falsedades y nulidades de documentos e de documentos e inscripcionesinscripciones

Ola de estafas y falsificaciones, venta o Ola de estafas y falsificaciones, venta o hipotecas simuladas o fraudulentas.hipotecas simuladas o fraudulentas.

La mayoría de las denuncias es por La mayoría de las denuncias es por suplantación del titular registral verdadero.suplantación del titular registral verdadero.

Causas: 1) Cédula falsa, robada o altera del Causas: 1) Cédula falsa, robada o altera del propietario del inmueble.propietario del inmueble.

2) Poder falso.2) Poder falso.

3) Escritura falsa sin notario ni protocolo.3) Escritura falsa sin notario ni protocolo.

Modos utilizados para inscripción registral Modos utilizados para inscripción registral de título fraudulento:de título fraudulento:

Terrenos abandonados y de personas no Terrenos abandonados y de personas no residentes en el país.residentes en el país.

Propietarios fallecidos, sin realizarse Propietarios fallecidos, sin realizarse ningún cambio registral.ningún cambio registral.

Notarios fallecidos.Notarios fallecidos. Ingenuidad de personas y falta de Ingenuidad de personas y falta de

asesoría legal y topográfica adecuadas.asesoría legal y topográfica adecuadas.

ALCANCES Y EFECTOS DE LA ALCANCES Y EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL INSCRIPCIÓN REGISTRAL DEL TÍTULO FRAUDULENTODEL TÍTULO FRAUDULENTO

Una vez inscrito el traspaso fraudulento, Una vez inscrito el traspaso fraudulento, el adquiriente aparecerá como nuevo el adquiriente aparecerá como nuevo titular real con aparente legitimación (456 titular real con aparente legitimación (456 del C.C).del C.C).

Ver artículos 455, 456 y 457.Ver artículos 455, 456 y 457. Frecuentemente se plantea un litis Frecuentemente se plantea un litis

consorcio pasivo necesario.consorcio pasivo necesario.

Impugnación de nulidadImpugnación de nulidad

Existe una falsa creencia de que Existe una falsa creencia de que atacando solo la venta o escritura atacando solo la venta o escritura fraudulenta, las ventas sucesivas o fraudulenta, las ventas sucesivas o gravámenes que existiesen derivados de gravámenes que existiesen derivados de la inscripción producto del fraude, se la inscripción producto del fraude, se anularán automáticamente a anularán automáticamente a consecuencia de la nulidad.consecuencia de la nulidad.

Tutela de terceros Tutela de terceros adquirientes de buena feadquirientes de buena fe

No se puede alegar buena fe cuando la No se puede alegar buena fe cuando la negociación se realiza mediante un negociación se realiza mediante un apoderado cuyo poder no está inscrito.apoderado cuyo poder no está inscrito.

Si el enajenante ha suplantado al Si el enajenante ha suplantado al verdadero dueño mediante cédula falsa.verdadero dueño mediante cédula falsa.

La fe pública registral en La fe pública registral en conductas culposas conductas culposas

Según el 457 la nulidad de una Según el 457 la nulidad de una enajenación hecha en fraude de enajenación hecha en fraude de acreedores afecta a terceros cuando han acreedores afecta a terceros cuando han tenido conocimiento del fraude.tenido conocimiento del fraude.

Reforma del 457 : Incluir el requisito de Reforma del 457 : Incluir el requisito de buena fe, libre de vicios, como elemento buena fe, libre de vicios, como elemento esencial para que opere la buena fe. esencial para que opere la buena fe.