l 49/1960, 21 julio-propiedad horizontal -...

L 49/1960, 21 julio-Propiedad Horizontal

LEY 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontalórgano emisor: JEFATURA DEL ESTADOpublicación: B.O.E. num. 176 - 23/07/1960entrada en vigor: 12/08/1960

SP/LEG/1894

DISPOSICIONES TRANSITORIAS PrimeraSegunda

DISPOSICIÓN FINAL Única

SP/LEG/1894

PREÁMBULO

Si en términos generales toda ordenación jurídica n o puede concebirse ni instaurarse a espaldas de las exigencias

de la realidad sociala que va destinada, tanto más ha de ser así cuando versa sobre una institución qu e, como la

propiedad horizontal, ha adquirido, sobre todo en l os últimos años, tan pujante vitalidad, pese a no e ncontrar más

apoyo normativo que el abiertamente insuficiente rep resentado porel artículo trescientos noventa y seis del

Código Civil. La presente ley pretende, pues, segui r la realidad socialde los hechos. Pero no en elsim ple sentido

de convertir en norma cualquier dato obtenido de la práctica, sino con un alcance más amplio y profund o. De un

lado, a causa de la dimensión de futuro inherente a la ordenación jurídica,que impide entenderla como m era

sanción de lo que hoy acontece y obliga a la previs ión de lo que puede acontecer. Y de otro lado, porq ue si bien el

punto de partida y eldestino inmediato de las norma s es regir las relaciones humanas, para lo cualimporta mucho

su adecuación a las concretas e históricas exigenci as y contingencias de la vida, no hay que olvidar t ampoco que

su finalidad última, singularmente cuando se concib e elDerecho positivo en función delDerecho natural, es lograr

un orden de convivencia presidido por la idea de la justicia,la cual, como virtud moral,se sobrepone ta nto a la

realidad de los hechos como a las determinaciones d el legislador,que siempre han de hallarse limitadas y

orientadas por ella.

Hay un hecho social básico que en los tiempos modern os ha influido sobre manera en la ordenación de la

propiedad urbana. Se manifiesta a través de un facto r constante, cual es la insuprimible necesidad de las

edificaciones, tanto para la vida de la persona y l a familia como para eldesarrollo de fundamentales a ctividades,

constituidas por elcomercio, la industria y, en gen eral, elejercicio de las profesiones. Junto a ese f actor, que es

constante en el sentido de ser connaturala todo siste ma de vida y de convivencia dentro de una elemental

civilización, se ofrece hoy, provocado por muy dive rsas determinaciones, otro factor que se exterioriz a en términos

muy acusados, y es elrepresentado por las dificulta des que entraña la adquisición, la disponibilidad y eldisfrute

de los locales habitables.La acción delEstado ha co nsiderado y atendido a esta situación realen tres e sferas,

aunque diversas, muy directamente relacionadas:en la esfera de la construcción impulsándola a virtud de

medidas indirectas e incluso, en ocasiones, afrontando de modo directo la empresa; en la esfera del

arrendamiento,a través de una legislación frecuente mente renovada,que restringe el poder autónomo de la

voluntad con el fin de asegurar una permanencia en el disfrute de las viviendas y los locales de negocio en

condiciones económicas sometidas a un sistema de in tervención y revisión, y en la esfera de la propied ad, a virtud

principalmente de la llamada propiedad horizontal, que proyecta esta titularidad sobre determinados es pacios de la

edificación. La esencialrazón de ser delrégimen de la propiedad horizontaldescansa en la finalidad de lograr el

acceso a la propiedad urbana mediante una inversión de capitalque, al poder quedar circunscrita alespaci o y

elementos indispensables para atendera las propias necesidades,es menos cuantiosa y, por lo mismo, más

asequible a todos y la única posible para grandes s ectores de personas. Siendo ello así, el régimen de la

propiedad horizontalno sólo precisa ser reconocido,s ino que además requiere que se le aliente y encauce ,

dotándole de una ordenación completa y eficaz. Y más aún si se observa que, por otra parte, mientras las

disposiciones legislativas vigentes en materia de a rrendamientos urbanos no pasan de ser remedios ocas ionales,

que resuelven el conflicto de intereses de un modo i mperfecto,puesto que el fortalecimiento de la instit ución

arrendaticia se consigue imponiendo a la propiedad una carga que difícilmente puede sobrellevar;en cam bio,

conjugando las medidas dirigidas al incremento de la construcción con un bien organizado régimen de la

propiedad horizontal,se afronta el problema de la vi vienda y los conexos a élen un plano más adecuado,q ue

permite soluciones estables; y ello a la larga redu ndará en ventaja delpropio régimen arrendaticio, qu e podrá, sin

la presión de unas exigencias acuciantes, liberaliz arse y cumplir normalmente su función económico-soc ial.

La ley representa, más que una reforma de la legali dad vigente, la ordenación «ex novo», de manera com pleta, de

la propiedad por pisos. Se lleva a cabo mediante un a ley de carácter general, en elsentido de ser de a plicación a

todo el territorio nacional.El artículo trescientos n oventa y seis del Código Civil, como ocurre en supues tos

análogos, recoge las notas esenciales de este régim en de propiedad y, por lo demás, queda reducido a n orma de

remisión. El carácter general de la ley viene acons ejado, sobre todo, por la razón de política legisla tiva derivada de

que la necesidad a que sirve se manifiesta por igua len todo elterritorio; pero también se ha tenido en cuenta una

razón de técnica legislativa, como es la de que las disposiciones en que se traduce, sin descender a lo

reglamentario, son a veces de una circunstanciada c oncreción que excede de la tónica propia de un Códi go Civil.

La propiedad horizontalhizo su irrupción en los ord enamientos jurídicos como una modalidad de la comun idad de

bienes. El progresivo desenvolvimiento de la instituc ión ha tendido principalmente a subrayar los perfil es que la

independizan de la comunidad.La modificación que in trodujo la Ley de 26 octubre 1939 en eltexto delart ículo

trescientos noventa y seis delCódigo Civil ya signif icó un avance en ese sentido, toda vez que reconoció la

propiedad privativa o singular del piso o local, qu edando la comunidad, como accesoria, circunscrita a lo que se ha

venido llamando elementos comunes. La ley –que reco ge elmaterialpreparado con ponderación y cuidado po r la

Comisión de Códigos–, dando un paso más, pretende l levar almáximo posible la individualización de la p ropiedad

desde elpunto de vista delobjeto. A talfin, a este objeto de la relación, constituido por elpiso o loc al, se incorpora

el propio inmueble, sus pertenencias y servicios. Mi entras sobre elpiso «stricto sensu», o espacio, del imitado y de

aprovechamiento independiente, eluso y disfrute son privativos, sobre el«inmueble», edificación, perte nencias y

servicios –abstracción hecha de los particulares es pacios– tales usos y disfrute han de ser, naturalmen te,

compartidos;pero unos y otros derechos,aunque disti ntos en su alcance,se reputan inseparablemente unid os,

unidad que también mantienen respecto de la faculta d de disposición.Con base en la misma idea se regul a el

coeficiente o cuota, que no es ya la participación en lo anteriormente denominado elementos comunes, s ino que

expresa, activa y también pasivamente, como módulo para cargas, elvalor proporcionaldel piso y a cuanto élse

considera unido, en el conjunto del inmueble, el cu al, al mismo tiempo que se divide física y jurídica mente en pisos

o locales se divide así económicamente en fraccione s o cuotas.

En este propósito individualizador no hay que ver u na preocupación dogmática y mucho menos la consagra ción de

una ideología de signo individualista.Se trata de q ue no olvidando la ya aludida función socialque cum ple esta

institución, entender que eldesignio de simplificar y facilitar elrégimen de la propiedad horizontalse realiza así de

modo más satisfactorio. Con elalejamiento delsistem a de la comunidad de bienes resulta, ya no sólo con gruente,

sino tranquilizadora la expresa eliminación de los derechos de tanteo y retracto, reconocidos,con ciert as

peculiaridades,en la hasta ahora vigente redacción delmencionado artículo trescientos noventa y seis.A hora

bien: tampoco en este caso ha sido esa sola consider ación técnica la que ha guiado la ley.Decisivo infl ujo han

ejercido tanto la notoria experiencia de que actual mente se ha hecho casicláusula de estilo la exclusi ón de tales

derechos como elpensamiento de que no se persigue a quíuna concentración de la propiedad de los pisos o

locales, sino, por el contrario, su más amplia difu sión.

Motivo de especialestudio ha sido lo concerniente a la constitución delrégimen de la propiedad horizon taly a la

determinación delconjunto de deberes y derechos que lo integran.Hasta ahora, y ello tiene una justifica ción

histórica,esta materia ha estado entregada caside m odo total, en defecto de normas legales,a la autonom ía

privada reflejada en los Estatutos.Estos, frecuentem ente,no eran fruto de las libres determinaciones re cíprocas

de los contratantes, sino que, de ordinario, los di ctaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados p or la práctica, el

promotor de la empresa de construcción,limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban e n el

régimen de la propiedad horizontal.La ley brinda un a regulación que,por un lado, es suficiente por sí–c on las

salvedades dejadas a la iniciativa privada– para co nstituir, en lo esencial, el sistema jurídico que pres ida y

gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, ad mite que, por obra de la voluntad, se especifiquen,

completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deb eres, siempre que no se contravengan las normas de

derecho necesario, claramente deducibles de los mism os términos de la ley. De ahí que la formulación de

Estatutos no resultará indispensable,si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenaci ón legaly

adecuarla a las concretas circunstancias de los div ersos casos y situaciones.

El sistema de derechos y deberes en elseno de la pro piedad horizontalaparece estructurado en razón de l os

intereses en juego.

Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titula r las máximas posibilidades de utilización,con el lím ite

representado tanto por la concurrencia de los derec hos de igualclase de los demás cuanto por elinterés general,

que se encarna en la conservación del edificio y en la subsistencia delrégimen de propiedad horizontal, que

requiere una base materialy objetiva. Por lo mismo, íntimamente unidos a los derechos de disfrute apar ecen los

deberes de igualnaturaleza. Se ha tratado de config urarlos con criterios inspirados en las relaciones de vecindad,

procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que elejercicio delderecho propio no se traduzca en perjuicio

del ajeno ni en menoscabo del conjunto,para así dejar es tablecidas las bases de una convivencia normaly

pacífica.

Además de regular los derechos y deberes correspond ientes aldisfrute, la ley se ocupa de aquellos otro s que se

refieren a los desembolsos económicos a que han de atender conjuntamente los titulares,bien por deriva rse de

las instalaciones y servicios de carácter general, o bien por constituir cargas o tributos que afectan a la totalidad

del edificio.El criterio básico tenido en cuenta para determinar la participación de cada uno en eldesem bolso a

realizar es la expresada cuota o coeficiente asigna do alpiso o local, cuidándose de significar que la no utilización

del servicio generador del gasto no exime de la obl igación correspondiente.

Una de las más importantes novedades que contiene l a ley es la de vigorizar en todo lo posible la fuerz a

vinculante de los deberes impuestos a los titulares , así por lo que concierne al disfrute del apartame nto, cuanto por

lo que se refiere al abono de gastos.Mediante la apl icación de las normas generales vigentes en la mate ria,el

incumplimiento de las obligaciones genera la acción dirigida a exigir judicialmente su cumplimiento, b ien de modo

específico,esto es, imponiendo a través de la coacci ón lo que voluntariamente no se ha observado,o bien en

virtud de la pertinente indemnización. Pero esta normal san ción del incumplimientopuede no resultar

suficientemente eficaz en casos como los aquíconsid erados,y ello por diversas razones:una es la de que la

inobservancia deldeber trae repercusiones sumamente perturbadoras para grupos extensos de personas, alpaso

que dificulta elfuncionamiento delrégimen de propie dad horizontal;otra razón es la de que, en lo relati vo a los

deberes de disfrute,la imposición judicialdel cumpli miento específico es prácticamente imposible por el carácter

negativo de la obligación,y la indemnización no cub re la finalidad que se persigue de armonizar la con vivencia.

Por eso se prevé la posibilidad de la privación jud icialdel disfrute delpiso o localcuando concurran ci rcunstancias

taxativamente señaladas, y por otra parte se asegur a la contribución a los gastos comunes con una afec tación real

del piso o local al pago de este crédito considerad o preferente.

La concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de derechos que, sin perjuicio de su sustancial

individualización, recaen sobre fracciones de un mi smo edificio y dan lugar a relaciones de interdepen dencia que

afectan a los respectivos titulares,ha hecho indisp ensable en la práctica la creación de órganos de ge stión y

administración. La ley, que en todo momento se ha q uerido mostrar abierta a las enseñanzas de la exper iencia, la

ha tenido muy especialmente en cuenta en esta mater ia. Y fruto de ella, así como de la detenida ponder ación de

los diversos problemas,ha sido confiar normalmente e l adecuado funcionamiento delrégimen de propiedad

horizontal a tres órganos: la Junta, el Presidente de la misma y el Administrador. La Junta, compuesta de todos los

titulares,tiene los cometidos propios de un órgano rector colectivo,ha de reunirse preceptivamente una vez al

año, y para la adopción de acuerdos válidos se requ iere, por regla general, elvoto favorable tanto de la mayoría

numérica o personalcuanto de la económica, salvo cu ando la trascendencia de la materia requiera la una nimidad,

o bien cuando, por el contrario porla relativa importa ncia de aquélla,y para que la simple pasividad de l os

propietarios no entorpezca elfuncionamiento de la i nstitución, sea suficiente la simple mayoría de los asistentes.

El cargo de Presidente, que ha de ser elegido delsen o de la Junta, lleva implícita la representación de todos los

titulares en juicio y fuera de él, con lo que se res uelve el delicado problema de legitimación que se ha venido

produciendo.Y, finalmente,el Administrador,que ha de ser designado porla Junta y es amovible, sea o no

miembro de ella, ha de actuar siempre en dependencia de la misma,sin perjuicio de cumplir en todo caso las

obligaciones que directamente se le imponen.

Por otra parte se ha dado a esto una cierta flexibi lidad para que elnúmero de estas personas encargada s de la

representación y gestión sea mayor o menor según la importancia y necesidad de la colectividad.

Por último,debe señalarse que la economía delsistem a establecido tiene interesantes repercusiones en c uanto

afecta al Registro de la Propiedad y exige una breve reforma en la legislación hipotecaria.Se ha partid o, en un

afán de claridad,de la conveniencia de agregar dos párrafos alartículo octavo de la vigente Ley Hipote caria,el

cuarto y elquinto, que sancionan, en principio, la posibilidad de la inscripción deledificio en su conjunto, sometido

al régimen de propiedad horizontal,y al mismo tiempo la del piso o local como finca independiente,con foli o

registral propio.

El número cuarto del mencionado artículo octavo prevé la hipótesis normalde constitución del régimen de

propiedad horizontal,es decir, la construcción de un edificio por un titular que lo destine precisamente a la

enajenación de pisos,y el caso, menos frecuente,de qu e varios propietarios de un edificio traten de sali r de la

indivisión de mutuo acuerdo,o construyan un edifici o con ánimo de distribuirlo,«ab initio»,entre ellos mismos,

transformándose en propietarios singulares de apart amento o fracciones independientes. A título excepc ional, con

el mismo propósito de simplificarlos asientos, se per mite inscribir a la vez la adjudicación concreta de los

repetidos apartamentos a favor de sus respectivos t itulares, siempre que así lo soliciten todos ellos.

Y el número quinto del mismo artículo octavo permit e crear el folio autónomo e independiente de cada p iso o local,

siempre que consten previamente inscritos el inmueb le y la constitución del régimen de propiedad horiz ontal.

En su virtud, y de conformidad con la propuesta ela borada por las Cortes Españolas,

D I S P O N G O :

CAPÍTULO I-Disposiciones generales

Artículo 1

La presente Ley tiene por objeto la regulación de l a forma especialde propiedad establecida en elartíc ulo 396 del

Código Civil, que se denomina propiedad horizontal.

A efectos de esta Ley tendrán también la considerac ión de locales aquellas partes de un edificio que s ean

susceptibles de aprovechamiento independiente por t ener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública.

Precepto modificado por L 8/1999, de 6 de Abril, co n entrada en vigor a partir del 28-4-1999

· Modificado artículo 1

Redacción hasta el 28-4-1999

El artículo 396 del Código Civil quedará redactado como sigue:

«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las par tes de ellos susceptibles de aprovechamiento

independiente por tener salida propia a un elemento común de aquélo a la vía pública, podrán ser objeto de

propiedad separada,que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos deledific io

necesarios para su adecuado uso y disfrute,tales co mo el suelo, vuelo, cimentaciones,pasos, muros, fosos,

patios, pozos, escaleras, porterías, ascensores, co rredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso sus ceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas,

gravadas o embargadas juntamente con la parte deter minada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueñ os de los demás, por este solo título, no tendrán d erecho de

tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposicion es legales especiales y, en lo que las mismas permi tan, por

la voluntad de los interesados».

Al artículo 401 del mismo Cuerpo legal se le adicio nará el párrafo siguiente:

«Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan,a solicitud de cualquiera de los comune ros,la

división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos

comunes anejos, en la forma prevista por el artícul o 396».

Artículo 2

Esta Ley será de aplicación:

a) A las comunidades de propietarios constituidas c on arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.

b) A las comunidades que reúnan los requisitos esta blecidos en elartículo 396 del Código Civily no hubi esen

otorgado el título constitutivo de la propiedad hor izontal.

Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régime n jurídico de

la propiedad,de sus partes privativas y elementos c omunes,así como en cuanto a los derechos y obligacio nes

recíprocas de los comuneros.

c) A los complejos inmobiliarios privados, en los t érminos establecidos en esta Ley.

d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en eltítulo

constitutivo,varios propietarios disponen,en régime n de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de

determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.

e) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.

Precepto modificado por L 8/2013, de 26 de Junio, c on entrada en vigor a partir del 28-6-2013

· Añadidas letras d) y e) del artículo 2


Esta Ley será de aplicación:

a) A las comunidades de propietarios constituidas c on arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.

b) A las comunidades que reúnan los requisitos esta blecidos en elartículo 396 delCódigo Civily no hubi esen

otorgado el título constitutivo de la propiedad hor izontal.

Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo alrégimen jurídico

de la propiedad, de sus partes privativas y elemento s comunes, así como en cuanto a los derechos y

obligaciones recíprocas de los comuneros.

c) A los complejos inmobiliarios privados, en los t érminos establecidos en esta Ley.




Se modifica elnúmero 3º delartículo 8, alque se aña den dos números más, elcuarto y elquinto, y elnúmer o

undécimo del artículo 107, ambos de la Ley Hipoteca ria, que quedan redactados al tenor siguiente:

Artículo 8.

«3º Las fincas urbanas y edificios en general, aunqu e pertenezcan a diferentes dueños en dominio pleno o

menos pleno.

4º Los edificios en régimen de propiedad por pisos cu ya construcción esté concluida o, por lo menos

comenzada.

En la inscripción se describirán, con las circunstan cias prescritas porla Ley, además del inmueble en su

conjunto,sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente,asignando a éstos un

número correlativo escrito en letra y la cuota de p articipación que a cada uno corresponde en relación con el

inmueble. En la inscripción del solar o del edificio en conjunto se harán constar los pisos meramente

proyectados.

Se incluirán,además, aquellas reglas contenidas en e ltítulo y en los Estatutos que configuren elconteni do y

ejercicio de esta propiedad.

La inscripción se practicará a favor deldueño delin mueble constituyente delrégimen o de los titulares de todos

y cada uno de sus pisos o locales.

5º Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamen te en la

inscripción del inmueble la constitución de dicho r égimen».

Artículo 107.

«11. Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontalinscritos conforme a lo que determina

el artículo 8»

CAPÍTULO II-Del régimen de la propiedad por pisos o locales


· Modificada rúbrica del Capítulo II


CAPÍTULO II-Del régimen de la propiedad por pisos

Artículo 3

En el régimen de propiedad establecido en el artícu lo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o l ocal:

a) El derecho singulary exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de

aprovechamiento independiente,con los elementos arq uitectónicos e instalaciones de todas clases,aparen tes o

no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el d e los anejos

que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimi tado.

b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios

comunes.

A cada piso o localse atribuirá una cuota de partic ipación con relación altotaldel valor delinmueble y referida a

centésimas delmismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y be neficios

por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o localno alterarán la cuota atribuid a,que

sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido e n los artículos 10 y 17 de esta Ley.

Cada propietario puede libremente disponer de su de recho, sin poder separar los elementos que lo integ ran y sin

que la transmisión del disfrute afecte a las obliga ciones derivadas de este régimen de propiedad.




En el régimen de propiedad establecido en elartículo 396 delCódigo Civilcorresponde aldueño de cada pis o o

local:

a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobr e un espacio suficientemente delimitado y susceptib le de

aprovechamiento independiente, con los elementos ar quitectónicos e instalaciones de todas clases, apar entes o

no, que estén comprendidos dentro de sus límites y s irvan exclusivamente alpropietario,así como el de los

anejos que expresamente hayan sido señalados en el t ítulo, aunque se hallen situados fuera del espacio

delimitado.

b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o lo cales, de los restantes elementos, pertenencias y

servicios comunes.

A cada piso o localse atribuirá una cuota de partic ipación con relación altotaldel valor delinmueble y referida a

centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y b eneficios

por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o localno alterarán la cuota atribuid a, que

sólo podrá variarse por acuerdo unánime.

Cada propietario puede libremente disponer de su de recho, sin poder separar los elementos que lo integ ran y sin

que la transmisión del disfrute afecte a las obliga ciones derivadas de este régimen de propiedad.

Artículo 4

La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta ley.Sólo podrá ejerci tarse por

cada propietario proindiviso sobre un piso o local d eterminado, circunscrita al mismo, y siempre que la

proindivisión no haya sido establecida de intento p ara el servicio o utilidad común de todos los propi etarios.

Artículo 5

El título constitutivo de la propiedad por pisos o l ocales describirá, además delinmueble en su conjunto, cada uno

de aquéllos, al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las

circunstancias exigidas en la legislación hipotecar ia y los servicios e instalaciones con que cuente e lmismo. La de

cada piso o localexpresará su extensión,linderos,pl anta en la que se hallare y los anejos, tales como g araje,

buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participaci ón que corresponde a cada piso o local,determinada porel

propietario único deledificio aliniciar su venta po r pisos,por acuerdo de todos los propietarios exist entes,por

laudo o por resolución judicial.Para su fijación se tomará como base la superficie útilde cada piso o local en

relación con el total del inmueble,su emplazamiento in terioro exterior, su situación y el uso que se presum a

racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitu ción y ejercicio delderecho y disposiciones no proh ibidas por

la ley en orden al uso o destino del edificio,sus dif erentes pisos o locales,instalaciones y servicios,g astos,

administración y gobierno, seguros, conservación y repa raciones, formando un estatuto privativo que no

perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación deltítulo, y a salvo lo qu e se dispone sobre validez de acuerdos,se observará n los

mismos requisitos que para la constitución.

Artículo 6

Para regular los detalles de la convivencia y la ad ecuada utilización de los servicios y cosas comunes , y dentro de

los límites establecidos por la Ley y los estatutos , el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior

que obligarán también a todo titular mientras no se an modificadas en la forma prevista para tomar acue rdos sobre

la administración.

Artículo 7

1. El propietario de cada piso o localpodrá modificar los elementos arquitectónicos,instalaciones o serv icios de

aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad dele dificio,su estructura general,su configuración o es tado

exteriores, o perjudique los derechos de otro propi etario, debiendo dar cuenta de tales obras previame nte a quien

represente a la comunidad.

En el resto delinmueble no podrá realizar alteración alguna y siadvirtiere la necesidad de reparaciones urgentes

deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

2. Al propietario y alocupante delpiso o localno les está permitido desarrollar en élo en el resto del inm ueble

actividades prohibidas en los estatutos, que result en dañosas para la finca o que contravengan las dis posiciones

generales sobre actividades molestas, insalubres, n ocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad,a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes,reque rirá a

quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo

apercibimiento de iniciar las acciones judiciales p rocedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el President e, previa autorización de la Junta de propietarios,

debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto

expresamente por este artículo, se sustanciará a tr avés del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la

certificación delacuerdo adoptado porla Junta de pr opietarios,el juez podrá acordar con carácter cautelar la

cesación inmediata de la actividad prohibida,bajo a percibimiento de incurrir en delito de desobedienci a.Podrá

adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran p recisas para asegurar la efectividad de la orden de

cesación.La demanda habrá de dirigirse contra elpro pietario y,en su caso, contra elocupante de la vivie nda o

local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer,ade más de la cesación definitiva de la actividad prohi bida y la

indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación delderecho aluso de la vivienda o localp or tiempo

no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.

Si el infractor no fuese elpropietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos su s derechos

relativos a la vivienda o local, así como su inmedi ato lanzamiento.

Precepto modificado por LEC 1/2000, de 7 de Enero, con entrada en vigor a partir del 8-1-2001

· Modificado párrafo 3.º del apartado 2 del artícul o 7


1. El propietario de cada piso o localpodrá modifica r los elementos arquitectónicos, instalaciones o se rvicios de

aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad de ledificio, su estructura general, su configuración o estado

exteriores,o perjudique los derechos de otro propie tario,debiendo dar cuenta de tales obras previamente a

quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere, la necesidad de reparaciones

urgentes deberá comunicarlo sin dilación al adminis trador.

2. Al propietario y alocupante delpiso o localno les está permitido desarrollar en élo en el resto delin mueble

actividades prohibidas en los estatutos, que result en dañosas para la finca o que contravengan las dis posiciones

generales sobre actividades molestas, insalubres, n ocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad,a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes,reque rirá a

quien realice las actividades prohibidas por este apart ado la inmediata cesación de las mismas, bajo

apercibimiento de iniciar las acciones judiciales p rocedentes.

Si el infractor persistiera en su conducta el president e, previa autorización de la Junta de propietarios,

debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto

expresamente por este artículo, se substanciará por las normas que regulan el juicio de cognición.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractory de la

certificación delacuerdo adoptado por la Junta de p ropietarios,el juez podrá acordar con carácter caute lar la

cesación inmediata de la actividad prohibida,bajo a percibimiento de incurrir en delito de desobedienci a.Podrá

adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran p recisas para asegurarla efectividad de la orden de

cesación. La demanda habrá de dirigirse contra elpr opietario y, en su caso, contra elocupante de la vi vienda o

local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, ad emás de la cesación definitiva de la actividad proh ibida y la

indemnización de daños y perjuicios que proceda,la privación del derecho al uso de la vivienda o local po r

tiempo no superior a tres años, en función de la gr avedad de la infracción y de los perjuicios ocasion ados a la

comunidad. Siel infractor no fuese elpropietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamen te todos

sus derechos relativos a la vivienda o local, así c omo su inmediato lanzamiento.




El propietario de cada piso podrá modificar los elem entos arquitectónicos,instalaciones o servicios de aquél,

cuando no menoscabe o altere la seguridad del edific io, su estructura general, su configuración o estado

exteriores,o perjudique los derechos de otro propie tario,debiendo dar cuenta de tales obras previamente a

quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, y si advirtiere la necesidad de reparaciones

urgentes deberá comunicarlo sin dilación al adminis trador.

Al propietario y alocupante delpiso les está prohibi do desarrollar en élo en el resto delinmueble activi dades no

permitidas en los estatutos, dañosas para la finca, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres.

Artículo 8


· Derogado artículo 8


Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto d e división material,para formar otros más reducidos e

independientes,y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por

segregación de alguna parte.

En tales casos se requerirá, además delconsentimien to de los titulares afectados, la aprobación de la junta de

propietarios,a la que incumbe la fijación de las nu evas cuotas de participación para los pisos reforma dos con

sujeción a lo dispuesto en el artículo quinto, sin alteración de las cuotas de los restantes.

Artículo 9

1. Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comun idad y demás elementos comunes, ya sean de uso gene ralo

privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de

los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propi o piso o locale instalaciones privativas, en términ os que no

perjudiquen a la comunidad o a los otros propietari os, resarciendo los daños que ocasione por su descu ido o elde

las personas por quienes deba responder.

c) Consentiren su vivienda o local las reparaciones q ue exija el servicio del inmueble y permitir en él las

servidumbres imprescindibles requeridas para la rea lización de obras,actuaciones o la creación de serv icios

comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo e stablecido en la presente Ley,teniendo derecho a qu e la

comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocas ionados.

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efe ctos prevenidos en los tres apartados anteriores.

e) Contribuir,con arreglo a la cuota de participació n fijada en eltítulo o a lo especialmente estableci do,a los

gastos generales para eladecuado sostenimiento deli nmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no

sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuiral sostenimiento de los gas tos

generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los t res años

anteriores tienen la condición de preferentes a efe ctos delartículo 1.923 del Código Civily preceden, pa ra su

satisfacción,a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferenci a

establecida a favor de los créditos salariales en e ltexto refundido de la Ley del Estatuto de los Traba jadores,

aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

El adquirente de una vivienda o localen régimen de p ropiedad horizontal, incluso con título inscrito en elRegistro

de la Propiedad, responde con el propio inmueble adqu irido de las cantidades adeudadas a la comunidad de

propietarios para elsostenimiento de los gastos gen erales por los anteriores titulares hasta ellímite de los que

resulten imputables a la parte vencida de la anuali dad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tre s años

naturales anteriores. El piso o local estará legalm ente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante elque se transmit a,por cualquier título,la vivienda o localel transmi tente,

deberá declarar hallarse al corriente en el pago de lo s gastos generales de la comunidad de propietarios o

expresar los que adeude. Eltransmitente deberá apor tar en este momento certificación sobre elestado de deudas

con la comunidad coincidente con su declaración, si n la cualno podrá autorizarse elotorgamiento deldoc umento

público,salvo que fuese expresamente exonerado de e sta obligación porel adquirente.La certificación ser á

emitida en elplazo máximo de siete días naturales d esde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario,

con el visto bueno delpresidente,quienes responderán ,en caso de culpa o negligencia,de la exactitud de los

datos consignados en la misma y de los perjuicios c ausados por el retraso en su emisión.

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación delfondo de reserva que existirá en

la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para

las obras de rehabilitación.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a t odos los efectos a la comunidad,estará dotado con u na

cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por ciento de su último presupuesto ordinario.

Con cargo alfondo de reserva la comunidad podrá sus cribir un contrato de seguro que cubra los daños ca usados

en la finca o bien concluir un contrato de mantenim iento permanente del inmueble y sus instalaciones g enerales.

g) Observar la diligencia debida en eluso del inmueb le y en sus relaciones con los demás titulares y re sponder

ante éstos de las infracciones cometidas y de los d años causados.

h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secret ario de la comunidad, por cualquier medio que permi ta tener

constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índo le

relacionadas con la comunidad.En defecto de esta co municación se tendrá por domicilio para citaciones y

notificaciones elpiso o localperteneciente a la com unidad,surtiendo plenos efectos jurídicos las entre gadas al

ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación alpropietar io fuese imposible practicarla en ellugar prevenido en elpárrafo

anterior, se entenderá realizada mediante la colocac ión de la comunicación correspondiente en eltablón de

anuncios de la comunidad,o en lugar visible de uso generalhabilitado alefecto, con diligencia expresiva de la

fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación,firmada por quien ejerza las funci ones de

secretario de la comunidad, con elvisto bueno delpr esidente. La notificación practicada de esta forma producirá

plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días n aturales.

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secret ario de la comunidad,por cualquier medio que permit a tener

constancia de su recepción, el cambio de titularida d de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondie ndo de las deudas con la comunidad devengadas con

posterioridad a la transmisión de forma solidaria c on elnuevo titular,sin perjuicio delderecho de aqué la repetir

sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplica ción cuando cualquiera de los órganos de gobierno

establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimie nto del cambio de titularidad de la vivienda o local por

cualquierotro medio o por actos concluyentes delnuev o propietario,o bien cuando dicha transmisión resul te

notoria.

2. Para la aplicación de las reglas delapartado ant erior se reputarán generales los gastos que no sean imputables

a uno o varios pisos o locales, sin que la no utili zación de un servicio exima delcumplimiento de las obligaciones

correspondientes, sin perjuicio de lo establecido e n el artículo 17.4.


· Modificadas letras c), e) y f) del apartado 1 del artículo 9

· Modificado apartado 2 del artículo 9


1. Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comun idad y demás elementos comunes, ya sean de uso gene ral

o privativo de cualquiera de los propietarios, esté n o no incluidos en su piso o local, haciendo un us o adecuado

de los mismos y evitando en todo momento que se cau sen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propi o piso o locale instalaciones privativas, en términ os que

no perjudiquen a la comunidad o a los otros propiet arios, resarciendo los daños que ocasione por su de scuido o

el de las personas por quienes deba responder.

c) Consentiren su vivienda o local las reparaciones q ue exija el servicio del inmueble y permitir en él las

servidumbres imprescindibles requeridas para la cre ación de servicios comunes de interés generalacorda dos

conforme a lo establecido en elartículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y

perjuicios ocasionados.

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efe ctos prevenidos en los tres apartados anteriores.

e) Contribuir,con arreglo a la cuota de participaci ón fijada en eltítulo o a lo especialmente establec ido,a los

gastos generales para eladecuado sostenimiento deli nmueble,sus servicios,cargas y responsabilidades qu e

no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de l a obligación de contribuir alsostenimiento de los g astos

generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y alaño natural

inmediatamente anteriortienen la condición de prefe rentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y

preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3.º ,4.º y 5.º de dicho precepto, si n perjuicio

de la preferencia establecida a favor de los crédit os salariales en el Estatuto de los Trabajadores.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de p ropiedad horizontal, incluso con título inscrito en el

Registro de la Propiedad, responde con el propio inmu eble adquirido de las cantidades adeudadas a la

comunidad de propietarios para elsostenimiento de l os gastos generales por los anteriores titulares ha sta el

límite de los que resulten imputables a la parte ve ncida de la anualidad en la cualtenga lugar la adqu isición y al

año natural inmediatamente anterior. El piso o loca l estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante elque se transmit a,por cualquier título,la vivienda o localel transmi tente,

deberá declarar hallarse al corriente en el pago de lo s gastos generales de la comunidad de propietarios o

expresar los que adeude. El transmitente deberá aporta ren este momento certificación sobre el estado de

deudas con la comunidad coincidente con su declarac ión,sin la cual no podrá autorizarse elotorgamiento del

documento público, salvo que fuese expresamente exon erado de esta obligación por el adquirente. La

certificación será emitida en elplazo máximo de sie te días naturales desde su solicitud porquien ejerz a las

funciones de secretario, con el visto bueno del pre sidente, quienes responderán, en caso de culpa o ne gligencia,

de la exactitud de los datos consignados en la mism a y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación delfondo de reserva q ue existirá

en la comunidad de propietarios para atender las ob ras de conservación y reparación de la finca.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a t odos los efectos a la comunidad,estará dotado con u na

cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá sus cribir un contrato de seguro que cubra los daños

causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente delinmueble y sus instala ciones

generales.

g) Observar la diligencia debida en eluso del inmueb le y en sus relaciones con los demás titulares y re sponder

ante éstos de las infracciones cometidas y de los d años causados.

h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secret ario de la comunidad, por cualquier medio que permi ta tener

constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índo le

relacionadas con la comunidad.En defecto de esta co municación se tendrá por domicilio para citaciones y

notificaciones elpiso o localperteneciente a la com unidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entr egadas al

ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación alpropietar io fuese imposible practicarla en ellugar prevenido en el

párrafo anterior, se entenderá realizada mediante l a colocación de la comunicación correspondiente en eltablón

de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso generalhabilitado alefecto, con diligencia expr esiva de

la fecha y motivos por los que se procede a esta fo rma de notificación, firmada por quien ejerza las f unciones de

secretario de la comunidad, con elvisto bueno delpr esidente. La notificación practicada de esta forma producirá

plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días n aturales.

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secret ario de la comunidad, por cualquier medio que permi ta tener

constancia de su recepción, el cambio de titularida d de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondie ndo de las deudas con la comunidad devengadas con

posterioridad a la transmisión de forma solidaria c on elnuevo titular, sin perjuicio delderecho de aqu éla repetir

sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplica ción cuando cualquiera de los órganos de gobierno

establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimie nto delcambio de titularidad de la vivienda o local por

cualquier otro medio o por actos concluyentes delnu evo propietario,o bien cuando dicha transmisión res ulte

notoria.

2. Para la aplicación de las reglas del apartado ante rior se reputarán generales los gastos que no sean

imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima delcumplimie nto de las

obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 11.2 de esta Ley.




Serán obligaciones de cada propietario:

1ª Respetar las instalaciones generales o en provec ho de otro propietario incluidas en su piso.

2ª Mantener en buen estado de conservación su propio piso e instalaciones privativas,en términos que no

perjudiquen a la comunidad o a los otros propietari os, resarciendo los daños que ocasione por su descu ido o el

de las personas por quienes deba responder.

3ª Consentir en su piso las reparaciones que exija elservicio delinmueble,y permitir en él las servidum bres

imprescindibles requeridas por la creación de servi cios comunes de interés general,acordadas por las c uatro

quintas partes de los propietarios en las condicion es previstas en elartículo siguiente, teniendo dere cho a que la

comunidad le resarza los daños y perjuicios.

4ª Permitir la entrada en su piso o local a los efe ctos prevenidos en los tres apartados anteriores.

5ª Contribuir,con arreglo a la cuota de participaci ón fijada en eltítulo o a lo especialmente establec ido,a los

gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueb le, sus servicios, tributos, cargas y

responsabilidades que no sean susceptibles de indiv idualización.

Al pago de estos gastos producidos en elúltimo año y la parte vencida de la anualidad corriente estará afecto el

piso o local, cualquiera que fuere su propietario a ctualy el título de su adquisición, siendo este créd ito a favor de

la comunidad de propietarios preferente a cualquier otro, y sin perjuicio de las responsabilidades perso nales

procedentes.

En la escritura por la que se transmita elpiso o lo cala título oneroso deberá eltransmitente declarar hallarse al

corriente en elpago de los gastos o,en su caso, expr esar los que adeudare;el transmitente a título onero so,

quedará sujeto a la obligación legalde saneamiento o por la carga no aparente de los gastos a cuyo pag o esté

afecto el piso o local.

6ª Observar la diligencia debida en eluso delinmueb le y en sus relaciones con los demás titulares, y r esponder

ante éstos de las infracciones cometidas por elque ocupe su piso, sin perjuicio de las acciones directa s que

procedan.

Para la aplicación de las reglas precedentes se rep utarán generales los gastos que no sean imputables a uno o

a varios pisos, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimientode las obligaciones

correspondientes.

Precepto modificado por L 2/1988, de 23 de Febrero, con entrada en vigor a partir del 15-3-1988

· Añadido párrafo 3 de la obligación 5.º del artícu lo 9


Serán obligaciones de cada propietario:

1ª Respetar las instalaciones generales o en provec ho de otro propietario incluidas en su piso.

2ª Mantener en buen estado de conservación su propio piso e instalaciones privativas,en términos que no

perjudiquen a la comunidad o a los otros propietari os, resarciendo los daños que ocasione por su descu ido o el

de las personas por quienes deba responder.

3ª Consentir en su piso las reparaciones que exija elservicio delinmueble,y permitir en él las servidum bres

imprescindibles requeridas por la creación de servi cios comunes de interés general,acordadas por las c uatro

quintas partes de los propietarios en las condicion es previstas en elartículo siguiente, teniendo dere cho a que la

comunidad le resarza los daños y perjuicios.

4ª Permitir la entrada en su piso o local a los efe ctos prevenidos en los tres apartados anteriores.

5ª Contribuir,con arreglo a la cuota de participaci ón fijada en eltítulo o a lo especialmente establec ido,a los

gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueb le, sus servicios, tributos, cargas y

responsabilidades que no sean susceptibles de indiv idualización.

Al pago de estos gastos producidos en elúltimo año y la parte vencida de la anualidad corriente estará afecto el

piso o local, cualquiera que fuere su propietario a ctualy el título de su adquisición, siendo este créd ito a favor de

la comunidad de propietarios preferente a cualquier otro, y sin perjuicio de las responsabilidades perso nales

procedentes.

6ª Observar la diligencia debida en eluso delinmueb le y en sus relaciones con los demás titulares, y r esponder

ante éstos de las infracciones cometidas por elque ocupe su piso, sin perjuicio de las acciones directa s que

procedan.

Para la aplicación de las reglas precedentes se rep utarán generales los gastos que no sean imputables a uno o

a varios pisos, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimientode las obligaciones

correspondientes.

Nota

Téngase en cuenta que tras la reforma operada por la Ley 22/2003, de 9 de julio, en el artículo 1921 del Código Civil que

remite a la Ley Concursal la clasificación y graduación de los créditos, se ha derogado el derecho de crédito preferente que

tenía la Comunidad en relación con los créditos contenidos en los apartados 3.º,4.º y 5.º del artículo 1923 del Código

Civil, que pasan a ser de carácter ordinario cuando el deudor se declare en concurso de acreedores.

Artículo 10

1. Tendrán carácterobligatorio y no requerirán de ac uerdo previo de la Junta de propietarios,impliquen o no

modificación deltítulo constitutivo o de los estatu tos,y vengan impuestas por las Administraciones Públ icas o

solicitadas a instancia de los propietarios, las si guientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para eladecuado mantenimiento y cumplimiento delde ber de

conservación delinmueble y de sus servicios e insta laciones comunes,incluyendo en todo caso,las necesa rias

para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, hab itabilidad y accesibilidad universal,así como las

condiciones de ornato y cualesquiera otras derivada s de la imposición,por parte de la Administración,d el deber

legal de conservación.

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias p ara garantizar los ajustes razonables en materia de

accesibilidad universaly, en todo caso, las requerida s a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local

vivan, trabajen o presten servicios voluntarios,pers onas con discapacidad,o mayores de setenta años, con el

objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesid ades de los elementos comunes, así como la instalac ión de

rampas, ascensores u otros dispositivosmecánicos y electr ónicos que favorezcan la orientación o su

comunicación con el exterior, siempre que el import e repercutido anualmente de las mismas, una vez des contadas

las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doc e mensualidades ordinarias de gastos comunes. No

eliminará el carácter obligatorio de estas obras elhe cho de que el resto de su coste, más allá de las cita das

mensualidades, sea asumido por quienes las hayan re querido.

c) La ocupación de elementos comunes deledificio o d el complejo inmobiliario privado durante eltiempo qu e

duren las obras a las que se refieren las letras an teriores.

d) La construcción de nuevas plantas y cualquier ot ra alteración de la estructura o fábrica deledifici o o de las

cosas comunes,así como la constitución de un complej o inmobiliario,tal y como prevé el artículo 17.4 delt exto

refundido de la Ley de Suelo, aprobado porel Real Decr eto Legislativo 2/2008,de 20 de junio, que resulten

preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmue ble en un ámbito de actuación de rehabilitación o d e

regeneración y renovación urbana.

e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e

independientes,el aumento de su superficie por agrega ción de otros colindantes del mismo edificio, o su

disminución por segregación de alguna parte,realiza dos por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando

tales actuaciones sean posibles a consecuencia de l a inclusión delinmueble en un ámbito de actuación d e

rehabilitación o de regeneración y renovación urban as.

2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u o bligatorias de las actuaciones referidas en las let ras a) a d) del

apartado anterior, procederá lo siguiente:

a) Serán costeadas por los propietarios de la corresp ondiente comunidad o agrupación de comunidades,

limitándose elacuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de l os términos

de su abono.

b) Los propietarios que se opongan o demoren injusti ficadamente la ejecución de las órdenes dictadas po rla

autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administ rativa.

c) Los pisos o locales quedarán afectos alpago de lo s gastos derivados de la realización de dichas obra s o

actuaciones en los mismos términos y condiciones qu e los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.

3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:

a) La constitución y modificación delcomplejo inmob iliario a que se refiere elartículo 17.6 deltexto r efundido de la

Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislat ivo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.

b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes deltotalde los propiet arios que, a

su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de lo s pisos o locales

y sus anejos,para formar otros más reducidos e inde pendientes;el aumento de su superficie por agregació n de

otros colindantes delmismo edificio o su disminució n por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas

plantas y cualquier otra alteración de la estructur a o fábrica deledificio, incluyendo elcerramiento d e las terrazas y

la modificación de la envolvente para mejorar la ef iciencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran

los requisitos a que alude elartículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo,aprobado por elReal De creto

Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

En estos supuestos deberá constar elconsentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Jun ta de

Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes deltotalde los propietarios, la

determinación de la indemnización por daños y perju icios que corresponda.La fijación de las nuevas cuo tas de

participación,así como la determinación de la natura leza de las obras que se vayan a realizar, en caso d e

discrepancia sobre las mismas,requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, po r

idéntica mayoría.A este respecto también podrán los interesados solicitararbitraje o dictamen técnico en los

términos establecidos en la Ley.




1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para eladecuado sostenimiento y

conservación delinmueble y de sus servicios,de modo que reúna las debidas condiciones estructurales,de

estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguri dad.

2. Asimismo,la comunidad, a instancia de los propieta rios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus

servicios altruistas o voluntarios personas con dis capacidad,o mayores de setenta años, vendrá obligada a

realizar las actuaciones y obras de accesibilidad q ue sean necesarias para un uso adecuado a su discap acidad

de los elementos comunes,o para la instalación de d ispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su

comunicación con el exterior, cuyo importe total no ex ceda de doce mensualidades ordinarias de gastos

comunes.

Lo dispuesto en este apartado no será de aplicación cuando la unidad familiar a la que pertenezca algu no de los

propietarios,que forman parte de la comunidad, tenga ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el Indicado r

Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), exce pto en elcaso de que las subvenciones o ayudas públ icas

a las que esa unidad familiar pueda tener acceso im pidan que elcoste anual repercutido de las obras que le

afecten, privativas o en los elementos comunes, sup ere el treinta y tres por ciento de sus ingresos an uales.

3. Los propietarios que se opongan o demoren injusti ficadamente la ejecución de las órdenes dictadas po r la

autoridad competente responderán individualmente de las s anciones que puedan imponerse en vía

administrativa.

4. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de la s obras a realizar resolverá lo procedente la junta de

propietarios.También podrán los interesados solicit ar arbitraje o dictamen técnico en los términos est ablecidos

en la ley.

5. Al pago de los gastos derivados de la realizació n de las obras de conservación y accesibilidad a qu e se refiere

el presente artículo estará afecto elpiso o localen los mismos términos y condiciones que los estableci dos en el

artículo 9 para los gastos generales.

Precepto modificado por L 26/2011, de 1 de Agosto, con entrada en vigor a partir del 3-8-2011



1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para eladecuado sostenimiento y


estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguri dad.

2. Asimismo,la comunidad, a instancia de los propieta rios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus

servicios altruistas o voluntarios personas con dis capacidad,o mayores de setenta años, vendrá obligada a

realizar las obras de accesibilidad que sean necesar ias para un uso adecuado a su discapacidad de los

elementos comunes, o para la instalación de dispositi vos mecánicos y electrónicosque favorezcan su

comunicación con el exterior, cuyo importe total no ex ceda de tres mensualidades ordinarias de gastos

comunes.



administrativa.

4. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de la s obras a realizar resolverá lo procedente la junta de


en la ley.

5. Al pago de los gastos derivados de la realizació n de las obras de conservación y accesibilidad a qu e se refiere

el presente artículo estará afecto elpiso o localen los mismos términos y condiciones que los estableci dos en el

artículo 9 para los gastos generales.

Precepto modificado por Ley 51/2003, de 2 de Diciem bre, con entrada en vigor a partir del 4-12-2003



1 Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y


estanqueidad, habitabilidad y seguridad.



administrativa.

3. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de la s obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de


en la ley.

4. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación a que se refiere elpre sente

artículo estará afecto elpiso o localen los mismos términos y condiciones que los establecidos en elar tículo 9

para los gastos generales.




Ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones ,servicios o mejoras no requeridos por la adecuada

conservación y habitabilidad del inmueble, según su rango.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para realiza r innovaciones no exigibles a tenor delpárrafo ante rior y

cuya cuota de instalación exceda delimporte de una mensualidad ordinaria de gastos comunes, eldisident e no

resultará obligado,ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o

ventaja.

Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participa r de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota

en los gastos de realización y mantenimiento.

En todo caso, las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de u n

propietario, requerirán el consentimiento expreso d e éste.

Artículo 11




1. Ningún propietario podrá exigirnuevas instalacion es,servicios o mejoras no requeridos para la adecua da

conservación, habitabilidad, seguridad y accesibili dad del inmueble, según su naturaleza y característ icas.

2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para reali zar innovaciones no exigibles a tenor del apartado

anterior y cuya cuota de instalación exceda delimpo rte de tres mensualidades ordinarias de gastos comu nes, el

disidente no resultará obligado,ni se modificará su cuota,incluso en elcaso de que no pueda privársele de la

mejora o ventaja.


en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente a ctualizados mediante la aplicación del

correspondiente interés legal.

3. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la re alización de obras de accesibilidad, la comunidad

quedará obligada alpago de los gastos,aun cuando su importe exceda de doce mensualidades ordinarias de

gastos comunes.

4. Las innovaciones que hagan inservible alguna part e del edificio para el uso y disfrute de un propietar io

requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.

5. Las derramas para elpago de mejoras realizadas o por realizar en elinmueble serán a cargo de quien s ea

propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.

Precepto modificado por L 26/2011, de 1 de Agosto, con entrada en vigor a partir del 3-8-2011





2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para reali zar innovaciones no exigibles a tenor del apartado

anterior y cuya cuota de instalación exceda delimpo rte de tres mensualidades ordinarias de gastos comu nes, el


mejora o ventaja.


en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente a ctualizados mediante la aplicación del

correspondiente interés legal.

3. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la re alización de obras de accesibilidad, la comunidad

quedara obligada alpago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de

gastos comunes.









conservación, habitabilidad y seguridad del inmuebl e, según su naturaleza y características.

2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para real izar innovaciones no exigibles a tenor delpárrafo a nterior

y cuya cuota de instalación exceda del importe de tr es mensualidades ordinarias de gastos comunes, el


mejora o ventaja.


en los gastos de realización y mantenimiento,debida mente actualizados aplicando elcorrespondiente inte rés

legal.








La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración en la estructura o fábrica del edificio o en las cosas

comunes,afectan al título constitutivo y deben somet erse alrégimen establecido para las modificaciones del

mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la

descripción de la finca y de los pisos o locales, l a variación de cuotas y eltitular o titulares de lo s nuevos locales

o pisos.

Artículo 12




La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas

comunes afectan al título constitutivo y deben somet erse alrégimen establecido para las modificaciones del

mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la

descripción de la finca y de los pisos o locales, l a variación de cuotas y eltitular o titulares de lo s nuevos locales

o pisos.




Los propietarios elegirán de entre ellos un preside nte, que representará en juicio y fuera de éla la comunidad en

los asuntos que la afecten.

El presidente actuará al propio tiempo como secretari o y administradorsi los estatutos no determinan o lo s

propietarios no acuerdan elegir a otras personas pa ra desempeñar dichos cargos,que a su vez podrán rec aer

en una misma persona.

El administrador o secretario-administrador podrá n o pertenecer a la comunidad de propietarios.

Salvo que en los estatutos se disponga otra cosa, es tos nombramientos se harán por un año, prorrogable

tácitamente por períodos iguales.

Los nombrados podrán,en todo caso, ser removidos en J unta extraordinaria de propietarios convocada al

efecto.

No obstante, cuando elnúmero de los propietarios de pisos o locales en un edificio no exceda de cuatro , podrán

acogerse,si expresamente asílo convienen en los esta tutos,al régimen de administración delartículo 398 d el

Código Civil.

Artículo 13

1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:

a) La Junta de propietarios.

b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes .

c) El secretario.

d) El administrador.

En los estatutos,o por acuerdo mayoritario de la Ju nta de propietarios,podrán establecerse otros órgan os de

gobierno de la comunidad,sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilida des

frente a terceros que esta Ley atribuye a los anter iores.

2. El presidente será nombrado,entre los propietarios ,mediante elección o,subsidiariamente,mediante turn o

rotatorio o sorteo.El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su r elevo al

juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, in vocando las razones que le asistan para ello.El juez , a

través del procedimiento establecido en elartículo 1 7.3.ª, resolverá de plano lo procedente,designando e n la

misma resolución alpropietario que hubiera de susti tuir,en su caso, al presidente en el cargo hasta que s e

proceda a nueva designación en el plazo que se dete rmine en la resolución judicial.

Igualmente podrá acudirse aljuez cuando, por cualqu ier causa, fuese imposible para la Junta designar p residente

de la comunidad.

3. El presidente ostentará legalmente la representaci ón de la comunidad,en juicio y fuera de él, en todos los

asuntos que la afecten.

4. La existencia de vicepresidentes será facultativ a. Su nombramiento se realizará por el mismo proced imiento que

el establecido para la designación del presidente.

Corresponde al vicepresidente,o a los vicepresidente s por su orden, sustituiral presidente en los casos de

ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en elejercicio de sus funciones en los t érminos que

establezca la Junta de propietarios.

5. Las funciones delsecretario y deladministrador se rán ejercidas por elpresidente de la comunidad,salv o que

los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargo s

separadamente de la presidencia.

6. Los cargos de secretario y administrador podrán ac umularse en una misma persona o bien nombrarse

independientemente.

El cargo de administrador y, en su caso, el de secr etario-administrador podrá ser ejercido por cualqui er propietario,

así como por personas físicas con cualificación pro fesionalsuficiente y legalmente reconocida para eje rcer dichas

funciones.También podrá recaer en corporaciones y o tras personas jurídicas en los términos establecido s en el

ordenamiento jurídico.

7. Salvo que los estatutos de la comunidad disponga n lo contrario, el nombramiento de los órganos de g obierno se

hará por el plazo de un año.

Los designados podrán ser removidos de su cargo ant es de la expiración delmandato por acuerdo de la Junta de

propietarios, convocada en sesión extraordinaria.

8. Cuando elnúmero de propietarios de viviendas o l ocales en un edificio no exceda de cuatro podrán ac ogerse al

régimen de administración del artículo 398 del Códi go Civil, si expresamente lo establecen los estatut os.




Corresponde a la Junta de Propietarios:

1º Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en elartículo anterior y resolv er las

reclamaciones que los titulares de los pisos formul en contra la actuación de aquéllos.

2º Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

3º Aprobar la ejecución de obras extraordinarias y de mejora y recabar fondos para su realización.

4º Aprobar o reformar los estatutos y determinar la s normas de régimen interior.

5º Conocer y decidir en los demás asuntos de interés g eneral para la comunidad, acordando las medidas

necesarias o convenientes para el mejor servicio co mún.

Artículo 14

Corresponde a la Junta de propietarios:

a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en elartículo anterior y resolv er las

reclamaciones que los titulares de los pisos o loca les formulen contra la actuación de aquéllos.

b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas l as obras de reparación de la finca, sean ordinarias o

extraordinarias,y ser informada de las medidas urge ntes adoptadas por eladministrador de conformidad c on lo

dispuesto en el artículo 20.c).

d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar la s normas de régimen interior.

e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés g eneral para la comunidad, acordando las medidas

necesarias o convenientes para el mejor servicio co mún.




La asistencia a la Junta de Propietarios será perso nalo por representación legalo voluntaria,bastando para

acreditar ésta un escrito firmado por el propietari o.

Si algún piso pertenece proindiviso a diferentes pro pietarios,éstos nombrarán un representante para asi stir y

votar en las juntas.

Si se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponden al nudo propietario, quien, salvo man ifestación en

contrario,se entenderá representado por elusufructu ario,debiendo ser expresa la delegación cuando se t rate

de los acuerdos a que se refiere el número 1º del a rtículo 16, o de obras extraordinarias y de mejora.

Artículo 15

1. La asistencia a la Junta de propietarios será per sonalo por representación legalo voluntaria,bastand o para

acreditar ésta un escrito firmado por el propietari o.

Si algún piso o localperteneciese «pro indiviso» a d iferentes propietarios éstos nombrarán un represent antes para

asistir y votar en las juntas.

Si la vivienda o localse hallare en usufructo, la as istencia y elvoto corresponderá alnudo propietario, quien, salvo

manifestación en contrario,se entenderá representad o por elusufructuario,debiendo ser expresa la deleg ación

cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera delartículo 17 o de obras extraordin arias y de

mejora.

2. Los propietarios que en elmomento de iniciarse l a junta no se encontrasen alcorriente en elpago de todas las

deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impu gnado judicialmente las mismas o procedido a la

consignación judicialo notarialde la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones sibien no t endrán

derecho de voto. Elacta de la Junta reflejará los p ropietarios privados delderecho de voto, cuya perso na y cuota

de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.




La Junta de Propietarios se reunirá por lo menos un a vez alaño para aprobar los presupuestos y cuentas , y en

las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propie tarios, o

un número de éstos que representen al menos el 25 p or 100 de las cuotas de participación.

La convocatoria la hará el Presidente,y en su defect o, los promotores de la reunión,con indicación de lo s

asuntos a tratar, lugar, día y hora en que se celeb rará la Junta en primera o, en su caso, segunda con vocatoria,

conforme a lo dispuesto en el artículo siguiente,ent regándose las citaciones,por escrito,en el domicilio en

España que hubiere designado cada propietario y, en su defecto, en el piso o local a él perteneciente.

La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cu ando menos, con seis días de antelación, y para las

extraordinarias con la que sea posible para que pue da llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta

podrá reunirse válidamente aun sin convocatoria del Presidente, siempre que concurra la totalidad de los

propietarios y así lo decidan.


· Modificado párrafo 2.º del artículo 15


La Junta de Propietarios se reunirá por lo menos un a vez alaño para aprobar los presupuestos y cuentas , y en

las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propie tarios, o

un número de éstos que representen al menos el 25 p or 100 de las cuotas de participación.

La convocatoria la hará el Presidente y, en su defect o, los promotores de la reunión,con indicación de lo s

asuntos a tratar y hora, día y lugar de la Junta, ent regándose las citaciones,por escrito,en el domicilio que

hubiere designado cada propietario y, en su defecto , en el piso a él perteneciente.

La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cu ando menos, con seis días de antelación, y para las

extraordinarias con la que sea posible para que pue da llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta

podrá reunirse válidamente aun sin convocatoria del Presidente, siempre que concurra la totalidad de los


Artículo 16

1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez alaño para aprobar los presupuestos y cuen tas y en

las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propi etarios, o un

número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.

2. La convocatoria de las Juntas la hará el president e y, en su defecto, los promotores de la reunión, con

indicación de los asuntos a tratar, ellugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda

convocatoria, practicándose las citaciones en la fo rma establecida en elartículo 9. La convocatoria co ntendrá una

relación de los propietarios que no estén al corrie nte en el pago de las deudas vencidas a la comunida d y advertirá

de la privación del derecho de voto si se dan los s upuestos previstos en el artículo 15.2.

Cualquierpropietario podrá pedir que la Junta de pr opietarios estudie y se pronuncie sobre cualquierte ma de

interés para la comunidad; a talefecto dirigirá esc rito, en elque especifique claramente los asuntos q ue pide sean

tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre .

Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en prime ra convocatoria, la mayoría de los propietarios que

representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocator ia de la

misma, esta vez sin sujeción a "quórum".

La Junta se reunirá en segunda convocatoria en ellu gar, día y hora indicados en la primera citación,pud iendo

celebrarse elmismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior.En su defecto, será nuevamen te

convocada, conforme a los requisitos establecidos e n este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a

la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.

3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las

extraordinarias,con la que sea posible para que pue da llegar a conocimiento de todos los interesados.L a Junta

podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria delpresidente,siempre que concurran la totalidad de los





Los acuerdos de la Junta de Propietarios se sujetar án a las siguientes normas:

1ª La unanimidad para la validez de los que impliqu en aprobación o modificación de reglas contenidas e n el

título constitutivo de la propiedad o en los estatu tos.No obstante,cuando tengan por finalidad la supr esión de

barreras arquitectónicas que dificulten elacceso y la movilidad de las personas con minusvalía, bastar á elvoto

de las tres quintas partes deltotal de los propietar ios que a su vez representen las tres quintas parte s de las

cuotas de participación.

Los propietarios que, debidamente citados, no hubie ren asistido a la Junta serán notificados de modo f ehaciente

y detallado del acuerdo adoptado por los presentes, y, si en el plazo de un mes a contar de dicha noti ficación, no

manifiestan en la misma forma su discrepancia, se e ntenderán vinculados por elacuerdo, que no será eje cutivo

hasta que transcurra tal plazo, salvo que antes man ifestaren su conformidad.

2ª Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su

vez, representen la mayoría de las cuotas de partic ipación.

Si la mayoría no pudiera obtenerse por falta de asis tencia de los propietarios,se reunirá la Junta en s egunda

convocatoria, reunión que podrá tener lugar incluso en elmismo día, siempre que haya transcurrido un i ntervalo

mínimo de media hora y que hubiese sido convocada p reviamente.

Si la Junta, debidamente convocada,no se celebrare en primera convocatoria, ni se hubiere previsto en la

citación eldía y hora de la segunda, deberá ser ést a convocada, con los mismos requisitos de la primer a, dentro

de los ocho días siguientes a la fecha de la Junta no celebrada, y con tres de antelación a la fecha d e la reunión.

En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes,siempre que

ésta represente, a su vez, más de la mitad del valo r de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los proc edimientos establecidos en los párrafos anteriores, elJuez,

a instancia de parte deducida en elmes siguiente a la fecha de la segunda Junta y oyendo en comparecen cia a

los contradictores previamente citados,resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días conta dos

desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre e l pago de costas.

3ª Cuando los propietarios que representen por lo m enos la cuarta parte de las cuotas de participación estimaren

gravemente perjudicialpara ellos el acuerdo de la ma yoría, podrán acudiral Juez para que decida sobre la

procedencia del mismo, por los trámites establecido s en el número 2º, de este mismo artículo.

La decisión delJuez será ejecutiva e inapelable, si n perjuicio delderecho de las partes a promover jud icialmente

la acción que pudiera corresponderles.

4ª Los acuerdos contrarios a la Ley o a los estatut os serán impugnables ante la autoridad judicialpor cualquiera

de los propietarios disidentes,pero el acuerdo será provisionalmente ejecutivo,salvo que el Juez ordene la

suspensión.

La acción deberá ejercitarse dentro de los treinta días siguientes alacuerdo o a la notificación sihub iere estado

ausente el que impugne.

5ª Será Juez competente para conocer de las cuestio nes a que se refieren los números segundo y tercero del

presente artículo el municipal o comarcal del lugar donde esté sita la finca.


· Modificado párrafo 1.º de la norma 1.ª del artícu lo 16




título constitutivo de la propiedad o en los estatu tos.







Si la mayoría no pudiera obtenerse por falta de asis tencia de los propietarios,se reunirá la Junta en s egunda

convocatoria, reunión que podrá tener lugar incluso en elmismo día, siempre que haya transcurrido un i ntervalo

mínimo de media hora y que hubiese sido convocada p reviamente.

Si la Junta, debidamente convocada,no se celebrare en primera convocatoria, ni se hubiere previsto en la

citación eldía y hora de la segunda, deberá ser ést a convocada, con los mismos requisitos de la primer a, dentro

de los ocho días siguientes a la fecha de la Junta no celebrada, y con tres de antelación a la fecha d e la reunión.














suspensión.






· Modificado párrafo 2.º de la norma 2.ª del artícu lo 16




título constitutivo de la propiedad o en los estatu tos.







Si la mayoría no pudiera obtenerse por falta de asist encia de los propietarios, se procederá a una nueva

convocatoria con los mismos requisitos de la primer a, y en la que serán válidos los acuerdos adoptados por la

mayoría de los asistentes, siempre que ésta represe nte, a su vez, más de la mitad delvalor de las cuot as de los

presentes.












suspensión.





Artículo 17

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetar án a las siguientes reglas:

1. La instalación de las infraestructuras comunes p ara elacceso a los servicios de telecomunicación re gulados en

el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre i nfraestructuras comunes en los edificios para elacceso a los

servicios de telecomunicación, o la adaptación de l os existentes, así como la instalación de sistemas comunes o

privativos, de aprovechamiento de energías renovabl es, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a

nuevos suministros energéticos colectivos, podrá se r acordada, a petición de cualquier propietario, po r un tercio de

los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir elcoste de la inst alación o adaptación de dichas infraestructuras com unes,ni

los derivados de su conservación y mantenimiento po sterior, sobre aquellos propietarios que no hubiere n votado

expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obsta nte, si con posterioridad solicitasen elacceso a los

servicios de telecomunicaciones o a los suministrosene rgéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas

infraestructuras o las adaptaciones realizadas en l as preexistentes,podrá autorizárseles siempre que a bonen el

importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés l egal.

No obstante lo dispuesto en elpárrafo anterior resp ecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva

infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

2. Sin perjuicio de lo establecido en elartículo 10. 1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos

servicios comunes que tengan por finalidad la supre sión de barreras arquitectónicas que dificulten ela cceso o

movilidad de personas con discapacidad y, en todo c aso, elestablecimiento de los servicios de ascensor , incluso

cuando impliquen la modificación del título constit utivo, o de los estatutos, requerirá el voto favora ble de la mayoría

de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la real ización de obras de accesibilidad,la comunidad qued ará

obligada alpago de los gastos,aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidade s

ordinarias de gastos comunes.

3. El establecimiento o supresión de los servicios d e portería, conserjería, vigilancia u otros servici os comunes de

interés general, supongan o no modificación deltítu lo constitutivo o de los estatutos, requerirán elvo to favorable

de las tres quintas partes deltotal de los propietar ios que,a su vez, representen las tres quintas parte s de las


Idéntico régimen se aplicará alarrendamiento de ele mentos comunes que no tengan asignado un uso especí fico

en el inmueble y elestablecimiento o supresión de eq uipos o sistemas, no recogidos en elapartado 1, que tengan

por finalidad mejorar la eficiencia energética o hí drica delinmueble. En éste último caso, los acuerdo s válidamente

adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, silos equipos o sistemas tienen

un aprovechamiento privativo,para la adopción del ac uerdo bastará el voto favorable de un tercio de los

integrantes de la comunidad que representen, a su v ez, un tercio de las cuotas de participación, aplic ándose, en

este caso, el sistema de repercusión de costes esta blecido en dicho apartado.



No obstante,cuando por elvoto favorable de las tres quintas partes deltotal de los propietarios que,a s u vez,

representen las tres quintas partes de las cuotas d e participación, se adopten válidamente acuerdos, p ara realizar

innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras n o requeridos para la adecuada conservación,

habitabilidad, seguridad y accesibilidad delinmuebl e, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda delimporte

de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, eldisidente no resultará obligado, nise modificará su cuota,

incluso en elcaso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Siel disidente desea, en cualquier tiempo,

participar de las ventajas de la innovación, habrá de a bonar su cuota en los gastos de realización y

mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

No podrán realizarse innovaciones que hagan inservi ble alguna parte deledificio para el uso y disfrute de un

propietario, si no consta su consentimiento expreso .

5. La instalación de un punto de recarga de vehícul os eléctricos para uso privado en elaparcamiento de ledificio,

siempre que éste se ubique en una plaza individual d e garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la

comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo d e electricidad correspondiente serán asumidos

íntegramente por el o los interesados directos en l a misma.

6. Los acuerdos no regulados expresamente en este ar tículo,que impliquen la aprobación o modificación d e las

reglas contenidas en eltítulo constitutivo de la pr opiedad horizontalo en los estatutos de la comunida d, requerirán

para su validez la unanimidad deltotal de los propie tarios que,a su vez, representen eltotal de las cuota s de

participación.

7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría deltotalde los propietarios que, a su vez,

representen la mayoría de las cuotas de participaci ón. En segunda convocatoria serán válidos los acuerd os

adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad delvalor de

las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los proc edimientos establecidos en los apartados anteriores , elJuez,

a instancia de parte deducida en elmes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparece ncia los

contradictores previamente citados, resolverá en eq uidad lo que proceda dentro de veinte días, contado s desde la

petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir elcoste de los servi cios a

aquellos propietarios que no hubieren votado expres amente en la Junta a favor delacuerdo, o en los casos en los

que la modificación o reforma se haga para aprovech amiento privativo, se computarán como votos favorab les los

de aquellos propietarios ausentes de la Junta,debid amente citados,quienes una vez informados delacuerd o

adoptado por los presentes, conforme al procedimien to establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia

mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días

naturales, por cualquier medio que permita tener co nstancia de la recepción.

9. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios.

10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de l as obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de

propietarios. También podrán los interesados solici tar arbitraje o dictamen técnico en los términos es tablecidos en

la Ley.

11. Las derramas para elpago de mejoras realizadas o por realizar en elinmueble serán a cargo de quien sea





Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetar án a las siguientes normas:

1. La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modi ficación

de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

El establecimiento o supresión de los servicios de a scensor,portería, conserjería,vigilancia u otros ser vicios

comunes de interés general,incluso cuando supongan la modificación deltítulo constitutivo o de los est atutos,

requerirá elvoto favorable de las tres quintas part es deltotalde los propietarios que, a su vez, repre senten las

tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga

asignado un uso específico en elinmueble requerirá igualmente elvoto favorable de las tres quintas par tes del

total de los propietarios que,a su vez, representen l as tres quintas partes de las cuotas de participaci ón,así

como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.

Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta ley, la realización de obras o elestabl ecimiento de

nuevos servicios comunes que tengan por finalidad l a supresión de barreras arquitectónicas que dificul ten el

acceso o movilidad de personas con minusvalía, incl uso cuando impliquen la modificación deltítulo constitutivo,

o de los estatutos,requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que,a su vez, represent en la

mayoría de las cuotas de participación.

A los efectos establecidos en los párrafos anterior es de esta norma,se computarán como votos favorable s los


adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su

discrepancia por comunicación a quien ejerza las fu nciones de secretario de la comunidad en el plazo d e 30 días


Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propie tarios.

2. La instalación de las infraestructuras comunes p ara elacceso a los servicios de telecomunicación re gulados

en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la a daptación de los existentes,así como la instalación de

sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras

necesarias para acceder a nuevos suministros energét icos colectivos,podrá ser acordada, a petición de

cualquier propietario, por un tercio de los integra ntes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las


La comunidad no podrá repercutir elcoste de la inst alación o adaptación de dichas infraestructuras com unes, ni



servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas

infraestructuras o las adaptaciones realizadas en l as preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el


Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respe cto a los gastos de conservación y mantenimiento,la nueva

infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

3. El establecimiento o supresión de equipos o sistem as distintos de los mencionados en elapartado anter ior

que tengan por finalidad mejorarla eficiencia energ ética o hídrica delinmueble, incluso cuando supongan la

modificación deltítulo constitutivo o de los estatu tos,requerirá elvoto favorable de las tres quintas partes del

total de los propietarios que,a su vez, representen l as tres quintas partes de las cuotas de participaci ón.Los

acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta n orma obligan a todos los propietarios.

No obstante, si los equipos o sistemas tienen un apro vechamiento privativo,para la adopción del acuerdo

bastará elvoto favorable de un tercio de los integr antes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de

las cuotas de participación,aplicándose,en este cas o, el sistema de repercusión de costes establecido en el

apartado anterior.

Si se tratara de instalar en el aparcamiento deledifi cio un punto de recarga de vehículos eléctricos par a uso

privado, siempre que éste se ubicara en una plaza i ndividualde garaje, sólo se requerirá la comunicaci ón previa

a la comunidad de que se procederá a su instalación . Elcoste de dicha instalación será asumido íntegra mente

por el o los interesados directos en la misma.

4. Para la validez de los demás acuerdos bastará elv oto de la mayoría del total de los propietarios que,a su

vez, representen la mayoría de las cuotas de partic ipación. En segunda convocatoria serán validos los acuerdos

adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad delvalor de

las cuotas de los presentes.


a instancia de parte deducida en elmes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparece ncia

los contradictores previamente citados,resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días,conta dos


Precepto modificado por L 19/2009, de 23 de Noviemb re, con entrada en vigor a partir del 24-12-2009

· Añadida norma 3.ª del artículo 17

· Renumerado norma 4ª del artículo 17. Su contenido se corresponde con la redacción anterior del norma 3.ª



1.ª La unanimidad sólo será exigible para la valide z de los acuerdos que impliquen la aprobación o mod ificación





tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga




Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta ley, la realización de obras o elestabl ecimiento de

nuevos servicios comunes que tengan por finalidad l a supresión de barreras arquitectónicas que dificul ten el

acceso o movilidad de personas con minusvalía, incl uso cuando impliquen la modificación deltítulo constitutivo,

o de los estatutos,requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que,a su vez, represent en la

mayoría de las cuotas de participación.




discrepancia por comunicación a quien ejerza las fu nciones de secretario de la comunidad en el plazo d e 30 días



2.ª La instalación de las infraestructuras comunes para elacceso a los servicios de telecomunicación r egulados

en el Real Decreto-Ley 1/1998, de 27 de febrero, o la a daptación de los existentes,así como la instalación de




cuotas de participación. (*)

(*) Para adaptación de instalaciones de telecomunic ación ver RD 401/2003, que permite la instalación p or la sola

solicitud de un propietario.








infraestructura instalada tendrá la consideración a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

3.ª Para la validez de los demás acuerdos bastará e lvoto de la mayoría deltotal de los propietarios que ,a su





a instancia de parte deducida en elmes siguiente a la fecha de la segunda junta,y oyendo en comparecen cia




· Modificada norma 1.ª del artículo 17



1.ª La unanimidad sólo será exigible para la valide z de los acuerdos que impliquen la aprobación o mod ificación





tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan




La realización de obras o elestablecimiento de nuev os servicios comunes que tengan por finalidad la su presión

de barreras arquitectónicas que dificulten elacceso o movilidad de personas con minusvalía,incluso cua ndo

impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de l a mayoría de los

propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.


de aquellos propietarios ausentes de la Junta debid amente citados,quienes una vez informados delacuerd o


discrepancia por comunicación a quien ejerza las fu nciones de secretario de la comunidad en elplazo de treinta

días naturales, por cualquier medio que permita ten er constancia de la recepción.


2.ª La instalación de las infraestructuras comunes para elacceso a los servicios de telecomunicación r egulados

en el Real Decreto-Ley 1/1998, de 27 de febrero, o la a daptación de los existentes,así como la instalación de




cuotas de participación. (*)

(*) Para adaptación de instalaciones de telecomunic ación ver RD 401/2003, que permite la instalación p or la sola

solicitud de un propietario.








infraestructura instalada tendrá la consideración a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

3.ª Para la validez de los demás acuerdos bastará e lvoto de la mayoría deltotal de los propietarios que ,a su





a instancia de parte deducida en elmes siguiente a la fecha de la segunda junta,y oyendo en comparecen cia






Los acuerdos de la junta de propietarios se refleja rán en un libro de actas diligenciado por elRegistr ador de la

Propiedad en la forma que reglamentariamente se dis ponga.

Precepto modificado por L 10/1992, de 30 de Abril, con entrada en vigor a partir del 6-5-1992



Los acuerdos de la Junta de Propietarios se refleja rán en un libro de actas foliado y sellado por elJu zgado

municipal o comarcal correspondiente al lugar de la finca o diligenciado por Notario.

Nota

Para determinarel grado de minusvalía, véase el párrafo 3.º de la norma 1.ª del Real Decreto 1971/1999, de 23 de

diciembre, del Procedimiento para el reconocimiento, declaración y calificación del grado de minusvalía.

Téngase en cuenta respecto de lo establecido en el párrafo 1.º de la regla 2.ª del artículo 17, para la adaptación de

instalaciones de telecomunicación, el Real Decreto 401/2003, que permite la instalación por la sola solicitud de un

propietario.

Artículo 18

1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán im pugnables ante los tribunales de conformidad con lo

establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatuto s de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los inte reses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios

propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún pr opietario que no tenga obligación jurídica de sopor tarlo o se

hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la

Junta, los ausentes por cualquier causa y los que i ndebidamente hubiesen sido privados de su derecho d e voto.

Para impugnar los acuerdos de la Junta elpropietari o deberá estar alcorriente en elpago de la totalida d de las

deudas vencidas con la comunidad o proceder previam ente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no

será de aplicación para la impugnación de los acuer dos de la Junta relativos alestablecimiento o alteración de las

cuotas de participación a que se refiere el artícul o 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse elacuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de

actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuy o caso la acción caducará alaño. Para los propietar ios ausentes

dicho plazo se computará a partir de la comunicació n delacuerdo conforme alprocedimiento establecido e n el

artículo 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no su spenderá su ejecución, salvo que eljuez así lo disponga con

carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.




Corresponde al Administrador:

1º Velar por el buen régimen de la casa, sus instalac iones y servicios,y hacer a estos efectos las oport unas

advertencias y apercibimientos a los titulares.

2º Preparar con la debida antelación y someter a la Junta elplan de gastos previsibles, proponiendo lo s medios

necesarios para hacer frente a los mismos.

3º Atender a la conservación y entretenimiento de l a casa, disponiendo las reparaciones ordinarias, y en cuanto

a las extraordinarias,adoptar las medidas urgentes, dando inmediata cuenta a la Junta o, en su caso, a lo s

propietarios.

4º Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de ob ras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean

procedentes.

5º Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar, a disposición de los titulares, la doc umentación

de la comunidad.

6º Todas las demás atribuciones que se le confieran por la Junta.

Artículo 19

1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se refl ejarán en un libro de actas diligenciado por elRegistrador de la

Propiedad en la forma que reglamentariamente se dis ponga.

2. El acta de cada reunión de la Junta de propietar ios deberá expresar, al menos, las siguientes circu nstancias:

a) La fecha y el lugar de celebración.

b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los p ropietarios que la hubiesen promovido.

c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indi cación sobre su celebración en primera o segunda co nvocatoria.

d) Relación de todos los asistentes y sus respectiv os cargos,así como de los propietarios representados ,con

indicación, en todo caso, de sus cuotas de particip ación.

e) El orden del día de la reunión.

f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez delacuerdo, de los

nombres de los propietarios que hubieren votado a f avor y en contra de los mismos,así como de las cuota s de

participación que respectivamente representen.

3. El acta deberá cerrarse con las firmas delpreside nte y delsecretario alterminar la reunión o dentro de los diez

días naturales siguientes. Desde su cierre los acue rdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.

El acta de las reuniones se remitirá a los propieta rios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.

Serán subsanables los defectos o errores delacta si empre que la misma exprese inequívocamente la fecha y

lugar de celebración, los propietarios asistentes,pre sentes o representados,y los acuerdos adoptados, con

indicación de los votos a favor y en contra, así co mo las cuotas de participación que respectivamente suponga y

se encuentre firmada por elpresidente y elsecretari o. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente

reunión de la Junta de propietarios, que deberá rat ificar la subsanación.

4. El secretario custodiará los libros de actas de l a Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el

plazo de cinco años, las convocatorias, comunicacio nes, apoderamientos y demás documentos relevantes d e las

reuniones.




La infracción de las prohibiciones establecidas en elpárrafo tercero delartículo 7 dará lugar alaperci bimiento al

titular o, en su caso, alocupante delpiso o local. Desatendido elrequerimiento por eltitular ocupante, la Junta

podrá instar y obtener judicialmente la privación d eluso del piso o locala aquél y a quienes con él convi van.

Dicha privación la fijará discrecionalmente elJuez por un plazo no superior a dos años, atendida la gr avedad de

la falta sin que afecte a los restantes derechos do minicales y a las obligaciones derivadas del título .

Asimismo,tendrá la Junta acción contra el ocupante n o propietario para obtenerdel Juez el lanzamiento o

resolución del contrato, en su caso; pero sólo podrá e jercitarla cuando el titular no lo hiciere en el plazo

prudencial que se le hubiere señalado en requerimie nto fehaciente.

Para el ejercicio de las expresadas acciones judicia les se seguirán los trámites del proceso abreviado d e

cognición, siendo Juez competente elmunicipalo coma rcaldel lugar donde esté sita la finca, salvo lo dis puesto

en la Ley de Arrendamientos Urbanos .

Artículo 20

Corresponde al administrador:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalacion es y servicios,y hacer a estos efectos las oportunas

advertencias y apercibimientos a los titulares.

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta elplan de gastos previsibles,proponiendo los medios

necesarios para hacer frente a los mismos.

c) Atender a la conservación y entretenimiento de l a casa,disponiendo las reparaciones y medidas que r esulten

urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presid ente o, en su caso, a los propietarios.

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obra s y efectuarlos pagos y realizar los cobros que sean

procedentes.

e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la docum entación de la

comunidad.

f) Todas las demás atribuciones que se confieran po r la Junta.




1. Las obligaciones a que se refiere el número quinto del artículo 9.º serán cumplidas porel que tenga la

titularidad delpiso o local, en eltiempo y forma de terminados por la Junta. Sino lo hiciere, podrá elP residente o

el Administrador,si éste hubiere sido autorizado por l a Junta, exigirlo por vía judicial sin necesidad de

requerimiento previo alguno, salvo si los Estatutos exigiesen el requerimiento.

2. Cualquiera que fuere elprocedimiento que se util izare para elcobro, la certificación delacuerdo de la Junta,

aprobatorio de la liquidación de la deuda,será docu mento suficiente,a los efectos del número 1.º del art ículo

1.400 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para que pu eda decretarse el embargo preventivo de los bienes d el

deudor, siempre que talacuerdo haya sido notificado aldeudor en eldomicilio en España que previamente haya

designado o, en su defecto, en el propio piso o loc al.




Las obligaciones a que se refiere elnúmero 5º delar tículo 9 serán cumplidas por elque tenga la titular idad del

piso o local, en eltiempo y forma determinados por la Junta. Sino lo hiciere, será requerido de pago e n forma

fehaciente, y de no verificar éste en el plazo de q uince días, se le podrá exigir por vía judicial.

Artículo 21

1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) delartículo 9 deberán cumplirse por elprop ietario de la

vivienda o local en el tiempo y forma determinados po r la Junta. En caso contrario, el presidente o el

administrador,si así lo acordase la junta de propieta rios, podrá exigirlo judicialmente a través del proce so

monitorio.

2. La utilización delprocedimiento monitorio requer irá la previa certificación delacuerdo de la Junta aprobando la

liquidación de la deuda con la comunidad de propiet arios por quien actúe como secretario de la misma,c on el

visto bueno delpresidente, siempre que talacuerdo h aya sido notificado a los propietarios afectados en la forma

establecida en el artículo 9.

3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dis puesto en elapartado anterior podrá añadirse la der ivada de los

gastos del requerimiento previo de pago,siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se

acompañe a la solicitud el justificante de tales ga stos.

4. Cuando elpropietario anterior de la vivienda o l ocaldeba responder solidariamente delpago de la deu da, podrá

dirigirse contra élla petición inicial, sin perjuic io de su derecho a repetir contra elactualpropietar io. Asimismo se

podrá dirigir la reclamación contra el titular regi stral, que gozará del mismo derecho mencionado ante riormente.

En todos estos casos,la petición inicialpodrá formu larse contra cualquiera de los obligados o contra t odos ellos

conjuntamente.

5. Cuando el deudor se oponga a la petición iniciald el proceso monitorio, elacreedor podrá solicitar ele mbargo

preventivo de bienes suficientes de aquél, para hac er frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

El tribunalacordará,en todo caso, el embargo preventiv o sin necesidad de que elacreedor preste caución.No

obstante,el deudor podrá enervar el embargo prestando a valbancario porla cuantía por la que hubiese sido

decretado.

6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitori o se utilizaren los servicios profesionales de abog ado y

procurador para reclamar las cantidades debidas a l a Comunidad,el deudor deberá pagar,con sujeción en t odo

caso a los límites establecidos en el apartado terce ro del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civi l, los

honorarios y derechos que devenguen ambos por su in tervención,tanto si aquél atendiere el requerimiento d e

pago como si no compareciere ante el tribunal.En los casos en que exista oposición,se seguirán las regla s

generales en materia de costas, aunque si el acreedor o btuviere una sentencia totalmente favorable a su

pretensión, se deberán incluir en ellas los honorar ios delabogado y los derechos delprocurador derivad os de su

intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.

Precepto modificado por LEC 1/2000, de 7 de Enero, con entrada en vigor a partir del 8-1-2001



1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) delartículo 9 deberán cumplirse por elprop ietario de

la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el

administrador, siasí lo acordase la Junta de propie tarios, podrá exigirlo judicialmente a través delpr ocedimiento

establecido en este artículo.

2. La utilización de este procedimiento requeriría l a previa certificación delacuerdo de la Junta aprob ando la

liquidación de la deuda con la comunidad de propiet arios por quien actúe como secretario de la misma,c on el

visto bueno delpresidente, siempre que talacuerdo h aya sido notificado a los propietarios afectados en la forma

establecida en el artículo 9.

3. La competencia territorialcorresponderá exclusiva mente aljuez del lugar donde se halle la finca,no si endo

obligatoria la postulación mediante abogado niprocu rador,sin perjuicio de lo dispuesto en elapartado 1 0 de

este artículo.

4. El proceso principiará pordemanda sucinta, a la que se acompañará la certificación a que se refiere el

número 2 de este artículo.En el caso de que el titula r anterior deba responder solidariamente delpago de la

deuda, y sin perjuicio de su derecho a repetir cont ra elpropietario actual, deberá ser demandado conju ntamente

con éste. En cualquier caso deberá ser demandado el titular registral.

5. Presentada la demanda y admitida a trámite, elju ez requerirá aldemandado para que, en elplazo de ve inte

días, pague al demandante, acreditándolo ante el tribun al,o comparezca ante éste y alegue, en escrito de

oposición,las razones por las que, a su entender, no d ebe, en todo o en parte, la cantidad reclamada. El

requerimiento deberá efectuarse en eldomicilio en E spaña previamente designados porel deudor o, en su

defecto, en elpropio piso o local, con elapercibimi ento de que, de no pagar nicomparecer alegando las razones

de la negativa al pago, se despachará contra él eje cución según lo previsto en el número siguiente.

6. Si el demandado no compareciere ante eltribunalo n o se opusiere a la demanda, eljuez dictará auto en el

que despachará ejecución,que proseguirá conforme a lo dispuesto para la de sentencias judiciales,por la

cantidad adeudada más los intereses y costas previs tos y por los gastos previos extrajudiciales de las

notificaciones de la liquidación de la deuda, cuand o se haya utilizado la vía notarial.

El solicitante de este proceso y eldeudor ejecutado no podrán pretender ulteriormente en proceso ordina rio la

cantidad reclamada en aquél o la devolución de la q ue con la ejecución se obtuviere.

Desde que se dicte auto despachando ejecución, la d euda devengará el interés legal del dinero incremen tado en

dos puntos.

7. Si el deudor atendiera al requerimiento de pago, tan pronto como lo acredite se le hará entrega del documento

en que conste la deuda y se archivarán las actuacio nes.

No obstante, serán de su cuenta las costas que se i ndican en elnúmero 10 de este artículo y los gastos a que

se refiere el número anterior.

8. Si el deudor se opusiere alegando razones para n egarse al pago, en todo o en parte, el juez, previo traslado al

demandante delescrito de oposición, seguirá la tram itación deljuicio verbala partir delmomento de la c itación

para juicio oral. No obstante, formulada oposición,el actor podrá pedir el embargo preventivo de bienes del

deudor suficientes para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

El juez acordará en todo caso elembargo preventivo s in necesidad de que elacreedor preste fianza. Eldeu dor

podrá librarse del embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que se decrete el embargo pre ventivo.

9. Si el deudor comparece dentro de plazo y se opone pa rcialmente alpago, alegando pluspetición,sólo se

admitirá la oposición siacredita haber pagado o pue sto a disposición deldemandante, antes de la interp osición

de la demanda, la suma que reconoce como debida. Si la oposición se funda en pluspetición sólo podrá pe dirse

el embargo preventivo por la suma a que ascienda la cantidad no satisfecha por el deudor.

10. La sentencia que recaiga tendrá fuerza de cosa juzgada.

Se impondrán las costas allitigante que hubiera vis to totalmente desestimadas sus pretensiones. De est imarse

parcialmente la demanda, cada parte soportará las c ostas causadas a su instancia y las comunes por la mitad.

La condena en costas incluirá los honorarios delabo gado y del procurador de la parte vencedora,si hubier e

utilizado los servicios profesionales de los mismos en la demanda o la contestación.

11. Podrán acumularse durante elcurso del proceso,sin necesidad de retrotraer elprocedimiento,las cuotas

vencidas con posterioridad a la presentación de la demanda, considerándose comunes a la ampliación los

trámites que le hayan precedido. Esta facultad se e xtenderá a la fase de ejecución de la sentencia.

La acumulación durante el proceso de la deuda venci da con la comunidad con posterioridad a la presenta ción de

la demanda requerirá su previa acreditación mediant e una nueva certificación delacuerdo aprobatorio de la

liquidación, expedida con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2.

12. El recurso contra la sentencia no será admitido a trámite siel demandado no acreditase alinterponerl o tener

satisfecha o consignada la cantidad líquida a que s e contrae la sentencia condenatoria.

Si la sentencia condenase alpago de cantidades líqui das por incumplimiento de plazos o cuotas vencidas, se

tendrá por desierto elrecurso sidurante su tramitac ión dejase elrecurrente de abonar o consignar a su tiempo

las que de su misma índole vayan venciendo.




El régimen de propiedad horizontal se extingue:

1º Por la destrucción deledificio, salvo pacto en c ontrario. Se estimará producida aquélla cuando elco ste de la

reconstrucción exceda del50 por 100 del valor de la fi nca al tiempo de ocurrirel siniestro,a menos que el

exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

2º Por conversión en propiedad o copropiedad ordina rias.

Artículo 22

1. La comunidad de propietarios responderá de sus d eudas frente a terceros con todos los fondos y créd itos a su

favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de p ago alpropietario respectivo, elacreedor podrá diri girse contra

cada propietario que hubiese sido parte en elcorres pondiente proceso porla cuota que le corresponda en el

importe insatisfecho.

2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecuc ión siacredita que se encuentra alcorriente en elpa go de la

totalidad de las deudas vencidas con la comunidad e n elmomento de formularse elrequerimiento a que se refiere

el apartado anterior.

Si el deudor pagase en elacto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la

parte proporcional que le corresponda.


· Añadido artículo 22

Artículo 23

El régimen de propiedad horizontal se extingue:

Primero. Por la destrucción del edificio, salvo pac to en contrario. Se estimará producida aquélla cuan do el coste de

la reconstrucción exceda delcincuenta por ciento de lvalor de la finca al tiempo de ocurrir elsiniestro, a menos

que el exceso de dicho coste esté cubierto por un s eguro.

Segundo. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.


· Renumerado artículo 23. Su contenido se correspon de con el anterior artículo 21

CAPÍTULO III-Del régimen de los complejos inmobilia rios privados


· Añadido Capítulo III

Artículo 24

1. El régimen especial de propiedad establecido en el a rtículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos

complejos inmobiliarios privados que reúnan los sig uientes requisitos:

a) Estar integrados por dos o más edificaciones o p arcelas independientes entre sícuyo destino princip alsea la

vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de l as viviendas o locales en que se encuentren dividid os

horizontalmente,con carácter inherente a dicho dere cho,en una copropiedad indivisible sobre otros elem entos

inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

2. Los complejos inmobiliarios privados a que se re fiere el apartado anterior podrán:

a) Constituirse en una sola comunidad de propietari os a través de cualquiera de los procedimientos est ablecidos

en el párrafo segundo delartículo 5.En este caso que darán sometidos a las disposiciones de esta Ley,que les

resultarán íntegramente de aplicación.

b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios.A tal efecto, se requerirá que el título

constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea oto rgado por el propietario único del complejo o por los

presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo

mayoritario de sus respectivas Juntas de propietari os.El título constitutivo contendrá la descripción d elcomplejo

inmobiliario en su conjunto y de los elementos, via les, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fi jará la cuota

de participación de cada una de las comunidades int egradas, las cuales responderán conjuntamente de su

obligación de contribuiral sostenimiento de los gast os generales de la comunidad agrupada. El título y lo s

estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibl es en el Registro de la Propiedad.

3. La agrupación de comunidades a que se refiere ela partado anterior gozará,a todos los efectos,de la m isma

situación jurídica que las comunidades de propietar ios y se regirá porlas disposiciones de esta Ley, co n las

siguientes especialidades:

a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las c omunidades

integradas en la agrupación,los cuales ostentarán l a representación delconjunto de los propietarios de cada

comunidad.

b) La adopción de acuerdos para los que la ley requ iera mayorías cualificadas exigirá,en todo caso, la previa

obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades q ue

integran la agrupación.

c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será a plicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en elartículo 9

de esta Ley sobre el fondo de reserva.

La competencia de los órganos de gobierno de la com unidad agrupada únicamente se extiende a los elemen tos

inmobiliarios,viales, instalaciones y servicios comu nes.Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las

facultades que corresponden a los órganos de gobier no de las comunidades de propietarios integradas en la

agrupación de comunidades.

4. A los complejos inmobiliarios privados que no ad opten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado

2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sílos copropietari os,las

disposiciones de esta Ley, con las mismas especiali dades señaladas en el apartado anterior.


· Añadido artículo 24

DISPOSICIÓN ADICIONAL

Única

1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las Comunidades Autónomas,la

constitución del fondo de reserva regulado en el ar tículo 9.1.f) se ajustará a las siguientes reglas:

a) El fondo deberá constituirse en elmomento de apro barse por la Junta de propietarios elpresupuesto or dinario

de la comunidad correspondiente alejercicio anualin mediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente

disposición.

Las nuevas comunidades de propietarios constituirán elfondo de reserva al aprobar su primer presupuesto

ordinario.

b) En el momento de su constitución elfondo estará do tado con una cantidad no inferioral 2,5 por 100 del

presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, l os propietariosdeberán efectuar previamente las

aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación.

c) Al aprobarse elpresupuesto ordinario correspondie nte alejercicio anualinmediatamente posterior a aqu elen

que se constituya elfondo de reserva, la dotación d elmismo deberá alcanzar la cuantía mínima estableci da en el

artículo 9.

2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser infer ior,en ningún momento delejercicio presupuestario,a l

mínimo legal establecido.

Las cantidades detraídas delfondo durante elejercic io presupuestario para atenderlos gastos de las obr as o

actuaciones incluidas en elartículo 10 se computará n como parte integrante delmismo a efectos delcálcu lo de su

cuantía mínima.

Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades

detraídas del fondo de reserva conforme a lo señala do en el párrafo anterior.


· Modificado apartado 2 de la disposición adicional única


1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las Comunidades Autónomas , la

constitución del fondo de reserva regulado en el ar tículo 9.1.f) se ajustará a las siguientes reglas:

a) El fondo deberá constituirse en el momento de ap robarse por la Junta de propietarios el presupuesto ordinario

de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de l a presente

disposición.

Las nuevas comunidades de propietarios constituirán elfondo de reserva al aprobar su primer presupuesto

ordinario.

b) En el momento de su constitución elfondo estará do tado con una cantidad no inferioral 2,5 por 100 del

presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, l os propietarios deberán efectuar previamente las

aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación.

c) Al aprobarse elpresupuesto ordinario correspondie nte alejercicio anualinmediatamente posterior a aqu elen

que se constituya elfondo de reserva, la dotación d elmismo deberá alcanzar la cuantía mínima estableci da en

el artículo 9.

2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser infe rior,en ningún momento delejercicio presupuestario, al

mínimo legal establecido.

Las cantidades detraídas delfondo durante elejercic io presupuestario para atender los gastos de conser vación

y reparación de la finca permitidos por la presente Ley se computarán como parte integrante del mismo a efectos

del cálculo de su cuantía mínima.

Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se e fectuarán las aportaciones necesarias para cubrir la s

cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior.


· Añadida disposición adicional única

DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Primera

La presente ley regirá todas las comunidades de pro pietarios,cualquiera que sea el momento en que fuero n

creadas y el contenido de sus estatutos,que no podrá n ser aplicados en contradicción con lo establecido en la

misma.

En el plazo de dos años, a contar desde la publicación de esta ley en el «Boletín Oficial del Estado», las

comunidades de propietarios deberán adaptarsus esta tutos a lo dispuesto en ella en lo que estuvieren e n

contradicción con sus preceptos.

Transcurridos los dos años, cualquiera de los propi etarios podrá instar judicialmente la adaptación pr evenida en la

presente disposición por el procedimiento señalado en el número segundo del artículo dieciséis.

Nota

Téngase en cuenta lo establecido en el apartado 2 de la disposición final única de la Ley 8/1999, de 6 de abril, que

establece lo siguiente: "2. Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán en el plazo de un año a lo

dispuesto en la presente Ley".

Segunda

En los actuales estatutos reguladores de la propied ad por pisos, en los que esté establecido elderecho de tanteo

y retracto en favor de los propietarios, se entende rán los mismos modificados en elsentido de quedar sin eficacia

tal derecho, salvo que, en nueva junta, y por mayorí a que represente, almenos, el80 por 100 de los titu lares, se

acordaré el mantenimiento de los citados derechos d e tanteo y retracto en favor de los miembros de la comunidad.

DISPOSICIÓN FINAL

Única

Quedan derogadas cuantas disposiciones se opongan a lo establecido en esta ley.

© Editorial Jurídica SEPIN - 2014

l 49/1960, 21 julio-propiedad horizontal -...

Documents