inversión inmobiliaria en colombia a través de...
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Inversión Inmobiliaria en COLOMBIA a través
de ABENTO S.A.S.
Jose Luis Baquera, Carlos López Lobo y Nuguet Cure
• De 632 Fondos de Inversión (2000-2015):– 18 rentabilidades superiores a los Bonos del Estado (5,40%).– 99 rentabilidades negativas.– La media 1,9% de rentabilidad (Ibex 4,62%).– El más rentable un promedio del 13,2%.
• De 332 Fondos de Pensiones (2000-2015):– Sólo 1 supera a los Bonos.– 2 superan al Ibex.– 47 con rentabilidades negativas.– La media 1,58%.
Fuente Estudio para SSRN del Prof. Pablo Fernandez (IESE)
¿Dónde poner mis ahorros hoy?
En COLOMBIA porque ofrece…
Estabilidad Política
Seguridad:
jurídica (para empresas) y
física (para personas)
Protege la inversión extranjera
Entorno macro muy favorable si nos
comparamos
COLOMBIA
Datos macroeconómicos
CONCEPTO 2005-2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
PIB 4,6% 5,9% 4,0% 4,9% 4,6% 2,9% 2,5%
Inflación 4,6% 3,7% 3,2% 2,0% 2,9% 4,4% 7,6%
Tasa de paro* 10,1% 10,1% 9,4% 8,9% 8,9% 9,0%
Balanza cuenta corriente -3,0% -3,4% -3,3% -5,2% -6,2% -5,3%
Deuda sector público 34,2% 32,4% 31,2% 43,0% 51,7% 53,5%
*Tasa de paro en Barranquilla del año 2015 7,5%
Fuente: Departamento Administrativo Nacional de Estadística DANE Gobierno de Colombia
Población: 49,9 Millones de hab.
PIB per cápita: 11.284 $PPA
En PROMOCIÓN RESIDENCIAL porque…
La vivienda es uno de los pilares de la política
gubernamental
Mercado de crecimiento constante mantenido
Modelo de negocio “sano”Equipo en Abento que mezcla la experiencia
internacional, con experiencia local
PROMOCIÓN RESIDENCIAL
Pilar de la política gubernamental
El Plan Nacional de Desarrollo 2010-2014 señala la Vivienda como“locomotora del desarrollo y creación de empleo”, y en el del 2014-2018, mantiene esta política y aprueba el 23-dic-2015 el nuevoFRECH NO VIS.
• Coberturas tasas de interés viviendas entre 93-230 millones deCOP.
• El Plan Nacional de Desarrollo 2014-2018, impulsor del desarrollode ciertos sectores como la construcción de viviendas Plan PIPE.
• Los programas de renovación urbana y mejoramiento de barriosson objetivos gubernamentales.
• En Barranquilla canalizaciones de arroyos, mejoras de viales,Centro Ferial Puerta de Oro, Isla de la Loma, etc.
Mercado de Crecimiento
El aumento en la renta per cápita y la mejora en la calidad de vida delos colombianos está permitiendo un crecimiento vigoroso delmercado residencial con una clase media cada vez más numerosaque busca el acceso a una vivienda digna.
• El esfuerzo en la compra de vivienda se sitúa en 4,1 años (cálculos propios con datos del FMI).
• Nuestro enfoque se orienta al estrato 3 y 4(*) principalmente, el de mayor demandasegún Banco da Vivienda y Camacol (asociación de empresas constructoras deColombia).
• En el 2015 se vendieron 163.367 unidades de vivienda nueva con un incremento del 3% sobre el año anterior.
(*)En Colombia las viviendas están catalogadas por estratos (1 al 6), donde el estrato 1 es el más bajo y el 6 el más lujoso.Este se determina por las autoridades locales en función de unos parámetros definidos a nivel nacional entre los que elprincipal es la ubicación. Y el estrato determina los precios de los suministros asociados a la vivienda: a mayor estratomayores precios de los suministros (electricidad, agua, impuestos prediales, etc).
Crecimiento Poblacional
• Crecimiento continuado de la población prevista hasta el 2040.
• Pirámide de población “ancha” en los 15-30 años. Población objetiva.
• Crecimiento de la población superior al 1%.
Fuente: Coordenada Urbana – Elaboración DEET – CAMACOL
Ventas y Lanzamientos Viviendas NO BISEnero – Diciembre (2012-2015)
Mercado No VIS (135-335 smlv)
$231 millonesMercado No VIS (>335 smlv)
Más de $231 millones
Asamblea Cámara Constructores de Colombia MARZO 2016
Variación anual 2015
Ventas Lanzamientos
135-335 smmlv 15% 18%
Variación anual 2015
Ventas Lanzamientos
+335 smmlv 3% -2%
Evolución oferta Barranquilla
OFERTA (en mill de Pesos) Diciembre 2015
Diciembre 2014
Variación anual
$87-$151 1.098 620 77,10%
$151-$216 928 870 6,67%
$216-$280 544 929 -41,44%
$280-$345 750 779 -3,72%
$345-$409 420 367 14,44%
$409-$538 595 543 9,58%
$538-$795 434 532 -18,42%
$795-$1.052 153 217 -29,49%
> $1.052 201 268 -25,00%
TOTAL 5.123 5.125 -0,04%
Modelo de negocio “sano”
El negocio de promoción inmobiliaria tiene en Colombia aspectos que reducen el riesgo para el comprador y para el promotor:
• La banca NO financia la compra de suelo.
• La financiación de la construcción exige una “preventa” del 60%-70%, próxima al punto de equilibrio, que asegura la viabilidad de la promoción. A diciembre de 2015 sólo habían 207 viviendas en stock el 3% del inventario en Barranquilla.
• La evolución de los precios de la vivienda recoge diferenciales “razonables” sobre la inflación, alejados de la evolución de precios en otros países con “burbuja inmobiliaria”.
• El promotor NO tiene que otorgar avales ya que los compradores entregan su dinero a entidades fiduciarias (pertenecientes a grupos bancarios) que custodian ese dinero con independencia del promotor.
• El mercado hipotecario representa un 22% sobre PIB, vs un 80-120% en países desarrollados.
Recursos Humanos en ABENTO
Dirección:• José Luis Baquera. Arquitecto Dirección Técnica y Gerencia (Barranquilla).
• Nuguet Cure. Gerencia Comercial y Marketing (Barranquilla).
• Carlos López Lobo. Ingeniero de Caminos. EMBA 2001 IESE. Dirección Financiera y Control de Costes (Barranquilla y España).
Departamentos • Comercial y Marketing.
• Escrituraciones.
• Técnico y Postventa.
• Contabilidad.
• Administración.
Asesorías externas
• Posse Herrera Ruiz (Asesoría Fiscal y Financiera).
• Baker & McKenzie (Asesoría Fiscal y Financiera).
• José Marino Mejia (Abogado Abento).
Al inversor europeo le permite
En una zona geográfica distinta a la zona Euro.
En moneda NO euro: peso colombiano,
correlacionada con el USD.
En Real Estate a través de inversión directa,
no financiera.
Con posibilidades de enfoque de
“medio-largo” plazo.
DIVERSIFICAR
Su inversión
¿Cómo funciona el mercado de la PROMOCIÓN RESIDENCIAL?
Riesgo asumido: si no se vende el 70% en el plazo pactado, se “deshace” la operación. Elpromotor se queda con el suelo y la pérdida por los gastos comerciales, proyectos yadministrativos del proyecto. Posible recuperación de parte de la inversion por la venta del suelo.
Compra de suelo
•Con fondos propios: contactos, localización y conocimientode la plaza.
Preventa
•70% en un plazo de 8-12-16 meses. Acuerdo con entidadfiduciaria donde ingresan las cuotas de los compradores.No aval por el promotor.
Construcción
•Con constructora local, llave en mano, y precio cerrado.Crédito promotor con banco colombiano (BBVA;Colpatria, Davivienda, Banco Occidente Caja Social,Bancolombia), fondos de los clientes por cuotas.
Mapa de Riesgos
TIPO DE RIESGO Bajo Moderado Medio Alto Extremo
Riesgo País X
Riesgo de Cambio X
Riesgo Financiero X
RIESGOS OPERATIVOS:
Licencias X
Preventa/Comercial X
Construcción X
Gráfico tipo de cambio EUR-COP a 10 años
¿Cómo invierto en Colombia?
INVERSOR
• Persona física o jurídica.
• Con residencia en cualquier país.
VEHICULO
• Sociedad “puente” para invertir. Vocación de largo plazoo finalista.
• SAS: sociedad por acciones simplificada, constituída y domiciliadaen Colombia.
PROMOTORA
• SAS: sociedad colombiana que compra el suelo y promuevela construcción y venta.
• Con vocación finalista, una para cada promoción.
Para constituir las sociedades, NO es necesario ir físicamente a Colombia, basta con dar poderes a Jose Luis y Carlos.
CO
LOM
BIA
Resto del Mundo
Aplicables deducción por doble imposición internacional (Convenio España-Colombia) y deducción por dividendos interna.
Operativa del negocio
SOCIEDADES VEHÍCULO
APORTACIÓN DE CAPITAL
PROMOTORA
PROVEEDORES VARIOS:
CONSTRUCTOR
ABENTO:GESTIÓN
INMOBILIARIA INTEGRAL
COMPRA DEL SUELO
CONTRATODE
GESTIÓN
APORTACIÓN DE CAPITAL INVERSORES
Barranquilla
Promociones en curso
NOMBRENº
viviendas Estrato Estado del proyecto
Edificio Málaga 70 4 Finalizada y escriturada al 100%
Edificio Cádiz 92 4 Ejecutado el 70%, vendido el 97%
Edificio Arcos de la Frontera
69 4 Ejecutado el 60%, vendido el 100%
Edificio Parque Paraíso
240 3 Inicio de Obra enero 2016,vendido el 90%
Edificio Puerto Real
123 3 Inicio de ventas febrero 2016, vendido el 20%
Edificio Torres de Málaga (I)
Edificio Residencial de 70 apartamentos, con una superficie construidasobre rasante de 7,565 m2 y bajo rasante de 2360 m2. Volumen de ventasde 13,785,500,000 COP. Los fondos propios aportados por los accionistas hasido de 1,434,000,000 COP (625,000€) y el préstamo constructor fue de7,500,000,000 COP. Sociedad Promotora Edificio Málaga S.A.S.
Edificio Torres de Málaga (II)
Inicio del proyecto: Diciembre de 2012Fin del proyecto: Septiembre de 2015Duración total del proyecto: 34 meses
Edificio Torres de Málaga (III)
Edificio Bahía de Cádiz (I)
Edificio Residencial de 92 apartamentos y 115 parqueaderos, con unasuperficie construida sobre rasante de 10,709 m2 y bajo rasante de 2,450m2. Volumen de ventas de 20,813,119,560 COP. Los fondos propiosaportados por los accionistas ha sido de 2,200,000,000 COP (860.000€) yel préstamo constructor es de 10,500,000,000 COP. Sociedad PromotoraEdificio Cádiz S.A.S.
Edificio Residencial Bahía de Cádiz (II)Previsiones
Inicio del proyecto: Octubre 2013Fin del proyecto: Octubre 2016 (Previsión)
Duración total del proyecto: 37 meses (Previsión)
Edificio Bahía de Cádiz (III)
Edificio Arcos de la Frontera (I)
Edificio Residencial de 69 apartamentos y 87 parqueaderos, con unasuperficie construida sobre rasante de 6,698 m2 y bajo rasante de 1,925m2. Volumen de ventas de 13,644,157,104 COP. Los fondos propiosaportados por los accionistas ha sido de 1,925,000,000 COP (710.000€) yel préstamo constructor es de 7,000,000,000 COP. Sociedad PromotoraEdificio Arcos S.A.S.
Edificio Arcos de la Frontera (II)Previsiones
Inicio del proyecto: Febrero 2014Fin del proyecto: Octubre 2016 (Previsión)
Duración total del proyecto: 33 meses (Previsión)
Edificio Arcos de la Frontera (III)
Edificio Residencial Parque Paraíso (I)
Edificio Residencial de 240 apartamentos, 322 parqueaderos y superficiecomercial de 1,160 m2, con una superficie construida sobre rasante de 26,239m2 y bajo rasante de 6,181 m2. Volumen de ventas de 41,791,837,750 COP. Losfondos propios aportados por los accionistas ha sido de 3,882,000,000COP(1.380.000€) y el préstamo constructor es de 15,000,000,000 COP.Sociedad Promotora Edificio Parque Paraíso S.A.S.
Edificio Residencial Parque Paraíso (II)Previsiones
Inicio del proyecto: Septiembre 2014Fin del proyecto: Enero 2018 (Previsión)
Duración total del proyecto: 41 meses (Previsión)
Edificio Residencial Parque Paraíso (III)
Edificio Residencial Puerto Real (I)
Edificio Residencial de 123 apartamentos, 169 parqueaderos y superficiecomercial de 700 m2, con una superficie construida sobre rasante de 13,080m2 y bajo rasante de 1,600 m2. Volumen de ventas de 22,180,000,000 COP.Los fondos propios aportados por los accionistas ha sido de 2,990,000,000COP (900.000€) y el préstamo constructor previsto máximo será de18,000,000,000 COP. Sociedad Promotora Edificio Paraíso 85 S.A.S.
Edificio Residencial Puerto Real (II)Previsiones
Inicio del proyecto: Octubre 2015Fin del proyecto: Septiembre 2019 (Previsión)
Duración total del proyecto: 36 meses (Previsión)
Edificio Residencial Puerto Real (III)
Riesgo de Cambio
• Las cifras anteriores expresadas en EUR estáncalculadas a tipo de cambio constante: COP/EUR.
• Dado que todo el negocio se realiza en monedalocal, Pesos Colombianos, al final de la promoción(30-40 meses) el tipo de cambio real será distinto, loque conlleva un Riesgo de Cambio para el inversor, sidecidiese convertir a otra moneda distinta al peso.
¿Preguntas?
¡GRACIAS!
Abento S.A.S. Gestión Integral de Proyectos Inmobiliarios
Calle 77 #62-40 oficina 203Barranquilla (Colombia)
Tel. +57 5 360 42 00www.abento.co
CONTACTOS:
Carlos López [email protected]
Tfnos. 34-619236773; 57 304 454 3783
Jose Luis [email protected] Tfno. 57 300 402 3070
Nuguet Cure [email protected]
Tfno. 57 310 639 1841