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Pedro Morón Bécquer (*)Universidad Autónoma de Madrid

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P. M O R Ó N , C l m . e c o n o m í a . N u m . 1 1 , p p . 3 7 - 5 6

Inversión en vivienda:revalorización, alquileres

y viviendas vacías.

ResumenEn España la inversión en vivienda ha ofrecido una elevada rentabilidad por

revalorización con bajo riesgo, por lo que se ha invertido comprando viviendas. Por elcontrario, el alquiler ha ofrecido una reducida rentabilidad con riesgo elevado, por lo quemuchos propietarios no han alquilado. Como consecuencia en España hay un elevadonúmero de viviendas vacías.

La rentabilidad media por alquileres es bastante parecida entre las CC.AA.Hasta el 2008 no ha habido una gran demanda insatisfecha de alquiler, al ser reducidas

las diferencias entre los pagos periódicos a realizar entre alquilar y comprar.Las viviendas en alquiler que facilitan la movilidad son más caras para el usuario y

menos rentables que las viviendas que se utilizan durante un largo periodo, por lo que serequiere políticas específicas de alquiler que favorezcan la emancipación y la movilidad.

Palabras clave: oferta de viviendas en alquiler, demanda de viviendas en alquiler,rentabilidad inversión vivienda, viviendas vacías, política de vivienda.

Clasificación JEL: H3, H31, R3, R31, R38

* Director del Programa de Formación Inmobiliaria (Universidad Autónoma de Madrid).

AbstractIn Spain, investing in housing has offered high returns through capital gains at low risk.

As a result, it is logical that people have invested in buying housing. On the other hand,rental housing has offered low rates of return at high risk and, as is logical, housing is notoffered for rent. As a result, in Spain there are a large number of empty dwellings.

The average rate of return on rental housing is quite similar between the AutonomousRegions.

Until 2008, there was not a large unfilled demand for rental housing as the differencebetween buying and renting housing was not great.

Rental housing which facilitates mobility is more expensive for the tenant and lessprofitable than housing which is lived in for long periods of time. Therefore, new policies forrental housing are required to meet the needs of mobility and first time home leavers.

Key words: Supply of Rental Housing, Demand for Rental housing, Rate of Return onInvestment in Housing, Empty Housing, Housing Policy.

JEL Classification: H3, H31, R3, R31, R38

C l m . e c o n o m í a . N u m . 1 1

38 Artículo recibido en abril 2008 y aceptado en julio 2008.

P. MORÓN (2008) : INVERSIÓN EN VIVIENDA: RE VALORIZACIÓN, ALQUILERES Y VIVIENDAS VACÍAS

Introducción.La escasez de viviendas en alquiler en España constituye

un tópico sobre el que existe un acuerdo generalizado,argumentándose múltiples causas, entre las que cabe citar la“cultura de la propiedad”. Sin embargo, no se puede olvidar que en1950 más de mitad de los españoles vivían de alquiler, por lo que esconveniente profundizar en las razones de tal cambio de “cultura”.

Como causa principal del reducido parque de viviendas enalquiler se argumenta la escasez de oferta, consecuencia, en parte,de los riesgos por impagados e inadecuada conservación.

Afirmar que existe escasez de oferta conlleva que la demandaes muy superior. No obstante, los precios establecidos por elmercado distan mucho de confirmar dicha tesis, por lo que esinteresante estudiar, desde la demanda, el reducido porcentaje deviviendas en alquiler en España.

El mercado de la vivienda, durante el 2008 está registrandotransformaciones profundas. En este nuevo contexto, adecuadaspolíticas públicas de vivienda pueden contribuir a que aumente elnúmero de viviendas en alquiler en España. 39

C l m . e c o n o m í a . N u m . 1 1

1.- Rentabilidad de los alquileresen Europa.

El Gráfico 1 muestra como existen diferencias significativasde rentabilidad por alquileres en Europa. Holanda alcanza larentabilidad máxima -8,25%-, mientras España la mínima -2,87%-.

La rentabilidad, junto con la liquidez y el riesgo, son los factoresfundamentales en las decisiones de inversión. Dada la bajarentabilidad, resulta lógico que en España la inversión en viviendaspara alquiler sea reducida, máxime si se tiene en consideración elelevado riesgo que conlleva el alquiler.

Lo que no resulta tan lógico es que la rentabilidad poralquileres sea reducida, cuando los diagnósticos concuerdan en quela limitación del alquiler en España es a causa de la escasa oferta.

Una posible razón reside en que al estar tan próximos losdesembolsos requeridos por los pagos periódicos de la hipoteca y

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Gráfico 1 Rentabilidad del alquiler en Europa.

Holanda

Rumanía

Turkia

Bélgica

Suecia

Polonia

Portugal

Alemania

UK

Rusia

Finlandia

Dinamarca

Suiza

Austria

Italia

Noruega

Francia

Irlanda

España

8,25%

8,17%

7,54%

7,53%

6,00%

5,95%

5,72%

5,39%

5,36%

5,23%

5,00%

4,88%

4,80%

4,40%

4,27%

4,22%

4,02%

4,00%

2,87%

0,00% 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 6,00% 7,00% 8,00% 9,00%

Fuente: Global Property Guide.

los alquileres, exista un alquiler máximo, por encima del cual losdemandantes prefieren comprar, por lo que en las condiciones(alquiler) del mercado, no habría demanda efectiva.

Los dificultades para comprar (precios elevados y escasafinanciación) en el 2008 están haciendo que aumenten losdemandantes de primera vivienda (al no disponer de alternativas)que se inclinen por el alquiler. Por la otra parte los promotores einversores están ofreciendo viviendas para alquilar, por lo que resultaposible que en un futuro próximo la vivienda en alquiler aumente suparticipación en el parque total de viviendas principales.

2.- Evolución de las viviendasprincipales según tenencia.

Desde el Censo de 1950, en el que las viviendas principales enalquiler representaban más del 50%, se ha producido una continua


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Cuadro 1 Parque de viviendas principales.

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007Propiedad 12.194.339 12.570.058 12.967.559 13.405.363 13.807.132 14.273.883 14.621.334Alquiler 1.614.221 1.657.450 1.700.680 1.743.910 1.787.140 1.799.445 1.881.402Cesión 375.460 354.077 332.684 311.291 289.898 280.385 273.986Total 14.184.020 14.581.585 15.000.923 15.460.564 15.884.170 16.353.713 16.776.722

Fuente: Ministerio de Vivienda.

Gráfico 2 Variación y porcentaje de viviendas en alquiler.

12%

10%

8%

6%

4%

2%

0

% Incremento viviendas alquiler % sobre el total viviendas

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Fuente: Elaboración propia a partir del Cuadro 1.

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disminución de la participación de la vivienda en alquiler respectodel total de viviendas principales.

Esta tendencia se ha mantenido durante la presente década.En el período 2001-2007 las viviendas en alquiler han aumentado en267.161 unidades cuando el parque total de viviendas principales hacrecido en 2.592.702 unidades, por lo que durante el período lasviviendas en alquiler han reducido su participación en el total.Incluso, durante los años 2004 y 2005 apenas ha variado su número.

3.- Evolución del precio dela vivienda y los alquileres.

El Cuadro 2 -Gráfico 3- muestra como el precio de la vivienda conmás de dos años de antigüedad ha registrado un fuerte crecimientodurante el período 1995-2007, habiéndose multiplicado por 3,1.Los alquileres 1 también han crecido, pero en menor medida, ya quese han multiplicado por 1,7 -la mitad-.

Se han tomado los precios de viviendas con más de dos añosde antigüedad, al tener generalmente menor calidad las de alquiler

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Cuadro 2 Precios de venta y alquileres. €/M2.

Precio Alquiler Pay-Back

1995 664 € 48 € 13,81996 678 € 51 € 13,21997 690 € 55 € 12,61998 741 € 58 € 12,71999 807 € 60 € 13,32000 858 € 63 € 13,72001 957 € 65 € 14,72002 1.135 € 68 € 16,72003 1.377 € 71 € 19,52004 1.614 € 74 € 21,92005 1.844 € 77 € 24,02006 2.003 € 80 € 25,02007 2.086 € 83 € 25,0

Fuente: Ministerio de Vivienda, Sociedad de Tasación, INE y elaboración propia.

1) Las estadísticas sobre alquileres estiman el valor medio de todas las viviendas en alquiler, este valor noes el de mayor interés cuando se desea estudiar a que precio se puede acceder a una vivienda en alquiler.El precio medio de la vivienda se calcula al revés, con base al valor de las transacciones realizadas en unperiodo, al valorarse la totalidad de las viviendas en función de dicho último precio.Por tanto, existe una gran diferencia en cuanto al tipo de magnitud, entre el alquiler medio –variable stock-y el precio de la vivienda –variable flujo-.


que las de propiedad (Morón, P. 2005). Los alquileres se ha estimadoa partir del de los contratos de hasta 1 año de antigüedad en el 2006–84,4 € (Gráfico 11)-, sobre los que se ha aplicado los coeficientesanuales de variación de los alquileres –INE-.

El PAY-BACK (número de años precisos para recuperar el preciode la vivienda con los alquileres) –Cuadro 2- muestra un paulatinocrecimiento, consecuencia de que el precio de la vivienda ha subidomás que los alquileres. Esta evolución pone de manifiesto, tal comomás adelante confirmarán otros indicadores, que la rentabilidad delalquiler ha ido disminuyendo, siendo su PAY-BACK en el 2007 de24,9, habiéndose multiplicado por 1,8 respecto al de 1995 -13,7-.

Durante todo el periodo 1995-2007 el precio de la vivienda, eneuros corrientes -Cuadro 3, Gráfico 5- ha crecido, alcanzando sumayor tasa de crecimiento en el 2003 -21,4%-.

El crecimiento de los alquileres ha permanecido, a partir de1998, entorno al 4%. En euros constantes, también en el 2003 seregistra la máxima revalorización de los precios, disminuyendo hastaser nula en el 2007.

La tasa de crecimiento de los alquileres, en euros constantes,ha sido negativa en 1997 -1,17%-, habiendo crecido dentro de lahorquilla 1,7%-0,5% durante el periodo 2002-2006, habiendo sidonula en el 2000, 2001 y 2007, al variar los alquileres en porcentajespróximos a los del IPC.

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Cuadro 3 Variación anual de precios y alquileres.

Precios Alquileres Precios Alquileres

1995 - - - -1996 2,03 % 6,40 % -1,17 % 3,20 %1997 1,76 % 7,30 % -0,24 % 5,30 %1998 7,40 % 5,90 % 6,00 % 4,50 %1999 8,94 % 4,00 % 6,04 % 1,10 %2000 6,32 % 3,50 % 2,32 % -0,50 %2001 11,53 % 3,90 % 8,83 % 1,20 %2002 18,61 % 4,40 % 14,61 % 0,40 %2003 21,35 % 4,30 % 18,75 % 1,70 %2004 17,19 % 4,30 % 13,99 % 1,10 %2005 14,25 % 4,10 % 10,55 % 0,40 %2006 8,62 % 4,10 % 5,92 % 1,40 %2007 4,16 % 4,20 % -0,04 % 0,00 %

Fuente: INE, Cuadro 2 y elaboración propia.

€ corrientes € constantes

C l m . e c o n o m í a . N u m . 1 1

En euros constantes –Gráfico 4-, el precio de la viviendaregistró crecimientos negativos en 1996 y 1997, siendo sucrecimiento de dos dígitos en el período 2002-2005. Losalquileres han registrado pequeñas oscilaciones, permaneciendodentro de la horquilla 1,40%-0,5%, a excepción de en 1996 -3,2%-y 1997 -5,3%-, únicos años en que los precios disminuyen. Unaposible explicación de esta aparente paradoja sería el quedurante este período, la oferta de vivienda en alquiler permanecióconstante mientras que la demanda, ante la dificultad decomprar, aumentó.44

Gráfico 3 % Variación anual del precio de la vivienda y alquileres.

€ corrientes.

25%

20%

15%

10%

5%

0%

Precio Alquiler

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Fuente: Cuadro 3.

Gráfico 4 % Variación anual del precio de la vivienda y alquileres.

€ constantes.

Precios Alquileres

Fuente: Cuadro 3.

20%

15%

10%

5%

0%

-5%

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007


4.- Rentabilidad de la inversiónen vivienda en alquiler.

La rentabilidad total de la inversión en viviendas en alquiler es lasuma de la rentabilidad por revalorización más la generada por el alquiler.

La rentabilidad del alquiler se obtiene dividiendo la rentaanual 2 por el precio de la vivienda, por lo que si el alquiler sube enmenor porcentaje que el precio, la rentabilidad por alquileres sereduce. Por el contrario, cuando los precios crecen en un porcentajemenor que los alquileres, la rentabilidad aumenta.

Al estimarse la rentabilidad con base en los precios de las compra-ventas realizadas en el último año y con los alquileres de los contratosdel último año, se obtiene la rentabilidad con base a la cual el potencialinversor va a tomar la decisión de ofertar viviendas en alquiler. Por tanto,la rentabilidad así calculada, es de mayor interés que la rentabilidadmedia que obtiene el arrendador, derivada, en un porcentaje elevado,de viviendas cuyos contratos obligan a mantener el arrendamiento.

El Gráfico 5 muestra, en euros corrientes, una tendencia crecientede la tasa de revalorización, igual a la de variación porcentual de precios-Gráfico 3-, hasta el 2003, excepto en el 2000 -2,8%-. A partir del 2003 la

45

2) La rentabilidad del alquiler se infravaloraría si se calcula relacionando los alquileres medios con los precios delas transacciones de viviendas durante el periodo. Al ser los alquileres contratados durante el último año mayoresque la media, los alquileres a tener en consideración cuando se toma la decisión son los del último año.En el 2006, según el Observatorio Estatal de la vivienda en alquiler, los alquileres contratados durante el últimoaño -Gráfico 9- han sido un 40% superiores a los de la media. Se ha tomado como alquiler de referencia parael presente trabajo el referido último valor -90 € (7,2 € x 12 meses)-.

Cuadro 4 % Rentabilidad total por revalorización y alquileres.

Precio Alquiler Total % Alquileres Precio Alquiler Total % Alquileres

1995 - 7,2 % - - - 2,9 % - -1996 2,0 % 7,5 % 9,6 % 78,8 % -1,2 % 4,3 % 3,2 % 136,7 %1997 1,8 % 8,0 % 9,7 % 81,9 % -0,2 % 6,0 % 5,7 % 104,3 %1998 7,4 % 7,8 % 15,2 % 51,5 % 6,0 % 6,4 % 12,4 % 51,8 %1999 8,9 % 7,5 % 16,4 % 45,6 % 6,0 % 4,6 % 10,6 % 43,2 %2000 6,3 % 7,3 % 13,6 % 53,6 % 2,3 % 3,3 % 5,6 % 58,7 %2001 11,5 % 6,8 % 18,3 % 37,1 % 8,8 % 4,1 % 12,9 % 31,7 %2002 18,6 % 6,0 % 24,6 % 24,3 % 14,6 % 2,0 % 16,6 % 11,9 %2003 21,4 % 5,1 % 26,5 % 19,4 % 18,8 % 2,5 % 21,3 % 11,9 %2004 17,2 % 4,6 % 21,8 % 21,0 % 14,0 % 1,4 % 15,4 % 8,9 %2005 14,3 % 4,2 % 18,4 % 22,6 % 10,6 % 0,5 % 11,0 % 4,2 %2006 8,6 % 4,0 % 12,6 % 31,7 % 5,9 % 1,3 % 7,2 % 18,0 %2007 4,2 % 4,0 % 8,2 % 49,0 % 0,0 % -0,2 % -0,2 % 83,4 %

Fuente: Elaboración propia a partir del Cuadro 2.

Rentabilidad € corrientes Rentabilidad € constantes

C l m . e c o n o m í a . N u m . 1 1

revalorización disminuye sus tasas de crecimiento anual entorno al 4%,tasas menores a las de crecimiento en el periodo 2000-2003, por lo quela desaceleración ha sido menor que la aceleración anterior al 2003.

Aunque los precios aumentaron en el 4,2% en el 2007 –Cuadro4-, a mediados de año se inicio una fuerte reducción en la tasa desubida de precios, por lo que su variación trimestral se ha reducidoen mayores porcentajes, consecuencia, en parte, de los fuertescambios sufridos en el sistema financiero internacional.

46

Gráfico 5 Rentabilidad por revalorización y alquileres.

€ corrientes.

Fuente: Cuadro 4.

Gráfico 6 Rentabilidad por revalorización y alquileres.

€ constantes.

% Rentabilidad por alquileres % Total

Fuente: Cuadro 4.

% Revalorización

20%

25%

15%

10%

5%

0%

-5%

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

% Rentabilidad por alquileres % Total% Revalorización

25%

30%

20%

15%

10%

5%

0%1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007


La rentabilidad por alquileres muestra una tendenciadecreciente, desde el 7,2% en 1995 hasta el 4% en el 2007, por loque la rentabilidad total registra una tendencia próxima a la de larevalorización.

En euros constantes -Gráfico 6-, las oscilaciones han sidoligeramente mayores que en euros corrientes –Gráfico 5-,consecuencia de las variaciones en los precios. La rentabilidad porrevalorización ha sido negativa durante 1996 y 1997, pero al serpositiva en euros corrientes, su incidencia sobre la percepción del“ladrillo” como inversión segura ha sido escasa, previsiblemente. Larentabilidad por alquileres ha llegado a ser ligeramente negativa–0,2%- en el 2007, lo que podría afectar la oferta de nuevas viviendasen el 2008, no obstante, ante la situación del mercado de compraventa de viviendas y la paulatina reducción del riesgo, es previsibleque aumente considerablemente la oferta de viviendas en alquiler.

5.- Participación de los alquileresen la rentabilidad total.

Al ser relativamente estable la rentabilidad por alquileres –Cuadro4- mientras que la de revalorización registra fuertes oscilaciones, el pesode la rentabilidad por alquileres en el total varía sustancialmente.

47

Gráfico 7 Participación de la rentabilidad por alquileres

en la rentabilidad total. € corrientes.

% Alquileres / total

Fuente: Cuadro 4.

Revalorización

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

C l m . e c o n o m í a . N u m . 1 1

En los períodos de fuerte revalorización, el alquiler (pese amantener su porcentaje de rentabilidad en términos absolutos)tiene un peso reducido dentro de la rentabilidad total, al obtenersela rentabilidad fundamentalmente por la revalorización, por lo quelos inversores pueden considerar suficiente tal rentabilidad y, al serla del alquiler reducida y con riesgo, mantener las viviendas vacías.

Por el contrario, en los períodos de reducida subida de precios,las rentas por alquiler representan una parte sustancial de larentabilidad total -1991 a 1997-, por lo que relativamente será demayor interés alquilar, con lo que se reduciría el número deviviendas vacías, caso de que también disminuyan las expectativasde subida de precios.

Las reducidas rentabilidades mostradas por el Cuadro 4, juntocon el riesgo derivado del alquiler, no es coherente con la tandifundida idea de que la oferta de viviendas en alquiler seainsuficiente. Una posible explicación es que la demanda no sea tanelevada, lo que resulta lógico si se tiene en consideración que losdesembolsos periódicos requeridos por comprar y alquilar sonparecidos, los demandantes preferirán comprar a alquilar y, comoconsecuencia, la demanda de alquiler será reducida. Por lo tanto, loque ha sucedido es que para las condiciones del alquiler, no habíademanda insatisfecha, ya que quienes hubiesen pagar dichosalquileres han preferido comprar. Por tanto, ha existido demandainsatisfecha de alquiler, pero para rentas inferiores a las que ofrecíael mercado. Si para dichos alquileres la rentabilidad obtenida por elinversor era reducida –Cuadro 5-, resultaba difícil que dentro de talcontexto, hubiese un elevado número de viviendas en alquiler.Adicionalmente las políticas públicas, hasta fecha reciente, hanconcedido mayores beneficios a la compra.

Por todo ello, cabe concluir que, en las condiciones ante lasque se ha encontrado el demandante de vivienda, no ha existidouna demanda insatisfecha de alquiler para esos precios,demandándose viviendas para alquileres bajos.

Ante las condiciones de compra surgidas en torno a principiosdel 2008, en las que los precios de venta se han hecho inaccesiblespara muchos, dado su cuantía y las condiciones financieras–préstamos menores con intereses mayores-, es previsible queaumente la demanda de viviendas en alquiler. 48


También como consecuencia de las condiciones de mercado,por las que los propietarios de viviendas tienen fuertes dificultadesde vender, siendo la revalorización, en euros constantes nula–Cuadro 4- en el 2007, y posiblemente negativa en el 2008, esprevisible que aumente significativamente la oferta de viviendas enalquiler. En este contexto es posible que las políticas públicaseficaces, pueden contribuir a que aumente significativamente elacceso mediante alquiler de quienes acceden por primera vez ocambian de vivienda.

No se dispone de información estadística oficial sobre elnúmero de viviendas en alquiler ofertadas. Según informes, como elde idealista.com, la oferta de viviendas para alquilar estáaumentando durante el 2008.

6.- Rentabilidad por ComunidadesAutónomas.

El Cuadro 5 muestra grandes diferencias entre las CC.AA. en losprecios, la revaloración de la vivienda y los alquileres.

49

Cuadro 5 Rentabilidad de la vivienda en alquiler en las CC.AA. 2006.

Precio % Revalorización Alquiler % Rentabilidad alquiler

Andalucía 475 € 12,1 % 46 € 3,1 %Aragón 510 € 12,8 % 67 € 4,1 %Asturias (Principado de) 614 € 14,6 % 41 € 2,9 %Baleares 564 € 9,3 % 62 € 3,1 %Canarias 560 € 10,6 % 61 € 3,9 %Cantabria 635 € 9,1 % 55 € 3,2 %Castilla y León 584 € 9,9 % 39 € 3,1 %Castilla la Mancha 457 € 16,2 % 51 € 4,1 %Cataluña 708 € 8,2 % 70 € 3,3 %Comunidad Valenciana 442 € 17,7 % 54 € 3,9 %Extremadura 378 € 16,2 % 33 € 3,8 %Galicia 558 € 10,2 % 40 € 3,4 %Madrid 1.002 € 11,8 % 97 € 3,5 %Región de Murcia 393 € 16,1 % 42 € 3,1 %C.F.Navarra 696 € 15,2% 82 € 5,0 %País Vasco 886 € 10,2 % 67 € 2,6 %La Rioja 548 € 15,5 % 47 € 3,3 %España 644 € 14,3 % 64 € 3,5 %

Fuente: Observatorio Estatal de la vivienda en alquiler, Ministerio de Vivienda, INE y elaboración propia.

C l m . e c o n o m í a . N u m . 1 1

En el último trimestre del 2005 los precios mayores seregistran en Madrid, el País Vasco y Cataluña y los menores enExtremadura, Castilla La Mancha y Castilla León. La revalorizaciónoscila entre el 8,2 % de Cataluña y el 17,7 % de la ComunidadValenciana.

Se observa una ligera tendencia de aproximación de losprecios de la vivienda entre las CC.AA. ya que, en general, crecenmás en las CC.AA. en que son menores, lo que coincide conla tendencia observada para el período 1994-2003 (Chasco, C.;Morón, P., 2005).

También existen diferencias significativas en los alquileres,alcanzando sus valores extremos en Castilla-León -39 €- y en Madrid97 € (2.7 veces mayor).

Por el contrario la rentabilidad por alquileres es muy próximaentre las CC.AA., alcanzando los valores mínimos en el País Vasco(2,6%) y Asturias (2,9) y el máximo en Navarra (5,0).

50

Gráfico 8 % Rentabilidad por alquileres y revalorización.

CC.AA. 2006.

20%

18%

16%

14%

12%

10%

8%

6%

4%

2%

0%

% revalorización

And

aluc

ía

Ara

gón

P. d

e A

stur

ias

Bal

eare

s

Can

aria

s

Can

tabr

ia

Cas

tilla

y L

eón

Cas

tilla

-La

Man

cha

Cat

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a

Bar

celo

na

C.

Val

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ana

Ext

rem

adur

a

Gal

icia

Mad

rid

Reg

ión

de M

urci

a

C.F

. de

Nav

arra

Paí

s V

asco

La R

ioja

Esp

aña

Fuente: Cuadro 6.

% alquiler


7.- Emancipación de los jóvenes ymovilidad de los trabajadores.

Objetivo fundamental de las políticas de vivienda en alquiler esfacilitar la emancipación de los jóvenes y la movilidad de lostrabajadores.

El Gráfico 9 muestra como solo el 24% -428.689- de lasviviendas alquiladas estaban ocupadas por hogares en los que laedad de la persona principal estaba en el tramo de los 18-35 años.

El alquiler medio sin muebles era de 4,77 €/ m2 mientras quecon muebles 6,69 € m2, el 40% más (Ministerio de Vivienda, 2006).Para emanciparse o cuando hay gran movilidad, lo frecuente es quese necesiten viviendas con muebles, por lo que la misma viviendaresultará más cara para los destinatarios de las políticas de alquiler.

Los inquilinos, que cambian frecuentemente de vivienda,pagan un 40% más (7,2/5,4) de alquiler medio por m2 -Gráfico 10-y el doble (7,2/3,7) que los que llevan viviendo en ella más de 10años.

Como el precio de la vivienda se refiere al de las transaccionesrealizadas en el último período, a la hora de invertir la rentabilidadposible es el cociente entre el precio y el alquiler que se puedeobtener, por lo que por esta diferencia metodológica, en la realidad, la

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Gráfico 9 Nº viviendas según edad persona principal.

700.000

600.000

500.000

400.000

300.000

200.000

100.000

018-25

Nº

vivi

en

da

s

Años edad

26-35 36-50 51-65 > 65

79.728

348.961

595.836

409.756

357.194

Fuente: Observatorio Estatal de la vivienda en alquiler. Ministerio de Vivienda, 2006.

C l m . e c o n o m í a . N u m . 1 1

rentabilidad posible en el 2006 es un cuarenta por ciento superior a laresultante por el método convencional: renta media/ precio medio.

El Gráfico 11 muestra como el coste por metro cuadradoconstruido aumenta a medida que disminuye la superficie de lavivienda.

Como, generalmente, los inquilinos con movilidad prefierenviviendas de superficie reducida, también por esta razón la movilidadde los inquilinos requiere mayores desembolsos para la mismavivienda. En una parte significativa se debe a que las viviendas con

52

8

7

6

5

4

3

2

1

0< 1 año

Eu

ros

1-2 años 2-5 años 5-10 años 10 años Media

7,2 € 7,2 €

6,4 €

5,9 €

3,7 €

5,4 €


Gráfico 10 €/m2 mensual según antigüedad del contrato.

Gráfico 11 Alquiler mensual según superficie.

25

20

15

10

5

0< 30 m2

€/m

2

Metros cuadrados construidos

30,01-45 m2 45,01-60 m2 60,01-90 m2 90,01-120 m2

19,5 €

9,4 €

7,0 €

5,1 €4,3 €

2,9 €

120,01-150 m2



contratos antiguos son las que ofrecen una mejor relaciónprecio/superficie, estando ocupadas por el mismo inquilino desdehace años, además generalmente tienen una superficie mayor .

El Gráfico 12 muestra como el 49,26% de las viviendas en alquilertienen entre 60 y 90 metros cuadrados construidos mientras que las de30-60 metros cuadrados construidos representan el 20%, por lo queademás de caras, son escasas las viviendas con superficie adecuadapara los inquilinos con movilidad, generalmente 1-2 personas.

Por todo ello, los inquilinos con gran movilidad tienen quepagar más por la misma vivienda, ya que se paga más por lasviviendas con muebles, de superficie reducida y con contratosrecientes.

Para los inversores la rentabilidad es inversa a la movilidad delos inquilinos ya que cuantos más cambios se producen en unperíodo, mayor es el riesgo de encontrar un inquilino que generedificultades, además, en cada cambio de inquilino se requierentareas de mantenimiento, permaneciendo unos días desocupadapor las obras y el tiempo requerido en encontrar un nuevoinquilino, por lo que los arrendadores prefieren inquilinosestables.

Para que el alquiler posibilite la movilidad, se requierenactuaciones adicionales a las políticas generales de apoyo alalquiler. 53


Gráfico 12 Distribución viviendas en alquiler según superficie construida.

60

50

40

30

20

10

0< 30 m2

% v

ivie

nd

as

en

alq

uil

er

Metros cuadrados construidos

30,01-45 m2 45,01-60 m2 60,01-90 m2 90,01-120 m2

0,86

5,47

14,82

49,26

20,69

3,35,6

120,01-150 m2 Más de 150 m2

C l m . e c o n o m í a . N u m . 1 1

Medidas parecidas a las de la renta básica de emancipación,de las que se pueda beneficiar cualquier trabajador conindependencia de la edad, pueden incentivar la movilidad. Dichasayudas se condicionarían a otros requisitos tales como distanciasmínimas respecto de la nueva vivienda y del nuevo trabajo.

8.- Viviendas vacias.Como se ha analizado anteriormente, en España resulta

interesante invertir en vivienda, dada su elevada rentabilidadhistórica y la seguridad del ladrillo.

La rentabilidad por alquileres, aunque estable, ha sidoreducida y con riesgo elevado por posibles dificultades con losinquilinos, por lo que para muchos no ha sido interesantealquilar.

Por ello resulta lógico que muchos inversores mantengan lasviviendas vacias, ya que, al ser para ellos suficiente la rentabilidad víarevalorización, prefieren renunciar a los rendimientos de losalquileres al ser reducidos y con elevado riesgo.

La cuestión actual es si, con la crisis en el sector inmobiliario, losinversores pondrán en alquiler sus viviendas, al no esperarseninguna rentabilidad por revalorización y hasta con posibilidades deminusvalías por bajada del precio a corto plazo.

Dentro de las viviendas vacías conviene diferenciar entre lasadquiridas recientemente con la finalidad de inversión respecto alresto (Morón, P. 2005), que están vacías por múltiples razones:hábitos, herencias difíciles de repartir, etc. y en las que existe inerciapara venderlas o alquilarlas.

Las adquiridas recientemente que tienen como objetivo lasplusvalías son las más sensibles a la posibilidad de que no hayarevalorización e incluso sea negatva. La puesta en alquiler de partede estas viviendas dependerá de en qué medida se reduzca elriesgo del arrendamiento y las expectativas de subidas de precios amedio/largo plazo. Dentro de este contexto, políticas adecuadas devivienda pueden poner un elevado número de viviendas en alquileren el mercado.

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9.- Conclusiones.La rentabilidad de la inversión en vivienda para alquiler en

España ha sido reducida, de las más bajas de Europa.

Durante la mayor parte de los últimos 20 años, la rentabilidadderivada de la inversión en vivienda en alquiler se ha obtenidofundamentalmente a través de la revalorización.

La variación de las rentas por alquileres ha mostrado unatendencia decreciente, al aumentar los alquileres por debajo delprecio de la vivienda.

La rentabilidad por alquileres aumenta su peso relativo cuandola revalorización es reducida, por lo que en tales situaciones -comosucede en el 2008 en España-, es previsible que aumente la ofertade viviendas en alquiler que anteriormente estaban vacías.

Al ser rentable invertir en vivienda por razones derevalorización, mientras que no lo es alquilar, resulta lógico que enEspaña haya un elevado número de viviendas vacías.

La rentabilidad por alquileres es muy próxima entre las CC.AA.,pese a las marcadas diferencias en precio y alquiler por metrocuadrado que existen entre ellas.

Los arrendatarios con gran movilidad tienen que pagarmayores alquileres por la misma vivienda que los inquilinos estables.

Los arrendadores prefieren a inquilinos estables (quepermanecen tiempo en la vivienda).

Si se quiere que el alquiler facilite la movilidad de los españoles,son precisas medidas específicas a las políticas generales de apoyoal alquiler.

Es previsible que las políticas públicas de vivienda aumenten elporcentaje de alquiler en el primer acceso y en el cambio devivienda, dada la situación del mercado de compraventa en el 2008.

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