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INTRODUCCIÓN

En el Ecuador en los últimos años ha existido un déficit de viviendas en el centro

urbano de las ciudades, para ello la población que desea mejorar su estilo de vida ha

actuado en busca de proyectos inmobiliarios, que es lo más utilizado hoy en día.

En este proyecto se desea evaluar la posibilidad de invertir en construir una

urbanización de 50 lotes y 50 casas, de acuerdo al estudio y presupuesto realizado la

construcción de las casas nos darían a $600 cada m2 y urbanizar a $100 cada m2. La

casa nos costaría $90000 y el lote $75000, para ello se ha incrementado un 30% el valor

de las casas y un 60% el valor de los lotes, por lo tanto el valor unitario de la casa sería

$214500 y el del lote $120000.

El inversionista tendría un capital de inversión de $10.726.368,13 y se tendría q

realizar un crédito de $4.500.000,00 pagándolo a un plazo de 6 años.

La metodología que se utilizó es realizar una evaluación económica y financiera de esta

inmobiliaria para ver si el proyecto planteado es rentable o no, para ello se utiliza los

indicadores económicos que son el TIR(tasa interna de retorno), VAN(valor actual neto)

y la relación beneficio costo. Para determinar estos factores se tienen que obtener los

valores activos y pasivos para saber el total del patrimonio. Sabiendo estos indicadores

es una manera fácil saber si el proyecto es factible y rentable para realizarlo y en cuánto

tiempo se recuperaría el capital.

La proyección más recomendada en este tipo de proyecto es la que se hace por año,

porque este tipo de proyecto es a largo plazo.

DESARROLLO

ANTECEDENTES HISTORICOS:

GRÁFICO 1

El cantón Machala es conocido como “La capital bananera del mundo”, del puerto

marítimo que se encuentra en la ciudad salen embarcaciones con miles de toneladas de

fruta, principalmente el banano que es enviado a diferentes partes del mundo. Machala

es la ciudad con más movimiento de la provincia y por esto concentra el 40% de la

población de la provincia.

Es cabecera del cantón que lleva su mismo nombre, por mandato de la primera Ley de

División Territorial de lo hoy es República del Ecuador, promulgada el 25 de Junio de

1824 por Francisco de Paula Santander, cuando ya libres de España, la heredad quiteña

formaba parte de la gran Colombia Luego a partir del 23 de abril de 1884, adquiere la

jerarquía político-administrativa de capital provincial, cuando se crea la jurisdicción de

El Oro.

El proyecto inmobiliario “5 ESTRELLAS” está destinado en sector de la vía de la

Ferroviaria, se plantea en este lugar porque la ciudad de Machala está en crecimiento

urbanístico en el lado Este del cantón. Por ello se desea invertir porque mediante

estudios de mercado el proyecto inmobiliario se encontraría en un lugar estratégico

porque en este sector se construirá el Terminal Terrestre del cantón y de esta manera la

publicidad de esta urbanización se haría sola.

En el sector donde se implantaría la urbanización, es un sector muy competitivo puesto

que existen 3 urbanizaciones y una se está construyendo. Haciendo los estudios de

competitividad se pudo determinar los valores a q se venden las casa y lotes en las otras

urbanizaciones, por esos se realizó una proyección de costos de nuestros bienes

inmuebles.

GRÁFICO 2

FUNDAMENTOS TEÓRICOS:

Plan de Negocios

El plan de negocios es un documento en el que un empresario realiza su estrategia de negocios

para la propuesta de su empresa y también indica cómo será implementada esa estrategia.

Estudio de Mercado

El estudio de mercado es una herramienta de los negocios que permite la obtención de datos,

y estos resultados de una u otra forma serán analizados, procesados mediante una

herramienta estadística y así de esta manera obtener como resultados la afirmación o no

y sus complicaciones de un producto o servicio dentro del mercado.

Oferta

Es la cantidad de bienes o servicios que cierto número de productores están dispuestos a

poner a disposición en el mercado a un precio determinado, especialmente si dichos

precios son los más bajos en comparación con la competencia.

Mercado

Mercado es el conjunto de personas u organizaciones con la necesidad de gastar dinero

mediante transacciones, dichas transacciones se las hace mediante un acuerdo mutuo entre las

dos partes.

Índices Financieros

Los indicadores financieros son relaciones matemáticas que permite darse cuenta uno de cómo

se encuentra las cosas que proyectamos con relación a la realidad.

Existen algunos indicadores que están destinados a evaluar la rentabilidad

de un proyecto y los citamos a continuación:

Valor Presente Neto (VPN)

Tasa interna de Retorno (TIR)

Período de Recuperación de Capital (PRC)

Rentabilidad Contable Media (RCM)

Índice de rentabilidad (IR)

Valor Económico Agregado (EVA)

Relación Costo Beneficio (RB)

Entre los indicadores citados anteriormente, utilizaremos los más aptos para

este tipo de proyecto y son los siguientes:

Valor Presente Neto (VPN)

Tasa interna de Retorno (TIR)

Índice de rentabilidad (IR)

Relación Costo Beneficio Equivalente (RB)

VAN

Se entiende la suma de los valores actualizados de todos los flujos netos de caja esperados del

proyecto, deducido el valor de la inversión inicial.

El proyecto se acepta si el VAN es mayor que cero, caso contrario si el VAN nos da como

resultado un valor negativo, el proyecto no es viable para su ejecución.

CÁLCULO DE LA TASA DE DESCUENTO

Es la tasa que representa una medida de la rentabilidad mínima que se le exigirá

al proyecto de acuerdo a los riesgos que pueda haber. Además, al obtenerla podremos

utilizarla para conocer el valor actual y el valor actual neto del proyecto.

EVALUACIÓN DEL PROYECTO

La evaluación del proyecto tiene como principal objetivo determinar las ventajas y

desventajas que se podría tener en la inversión del mismo, y así de esta manera realizar

decisiones útiles y racionales ante las diferentes alternativas que se presentarían a lo

largo de la implantación del proyecto.

INVERSIÓN Y ESTRUCTURA DEL FINANCIAMIENTO

A continuación se describe la inversión que es necesaria para la realización del

proyecto:

Inversión:

La inversión inicial del proyecto que se necesita para su ejecución se ha estimado en

$12´000.000,00 y $1´200.620,00 en activos fijos y capital de trabajo respectivamente.

Estructura del financiamiento:

Las fuentes donde se conseguirá dicho financiamiento son el inversionista principal que

tiene un patrimonio de $10´726.368, y para solventar el total de la inversión que es

$15´226.328, se apoyaría con crédito bancario de $4´500.000 a un plazo de pago de 5

años y una tasa de interés del 11%.

DESCRIPCION DE LA VIVIENDA:

GRÁFICO 3

Este es el diseño del tipo de vivienda que se oferta en esta urbanización, construida en

dos plantas muy amplias que se contempla en un área de 150m2.

En el primer piso se podrá apreciar una entrada muy elegante, una sala de estudios, la

cocina, el comedor y un pequeño baño social. En la segunda planta se encontrará un

dormitorio master y tres dormitorios pequeños.

A continuación se presentan los planos arquitectónicos:

PLANTA BAJA - GRÁFICO 4 SEGUNDA PLANTA - GRÁFICO 5

ORGANIGRAMA PROMOTOR - CONSTRUCTOR

CUADRO N° 1

ORGANIGRAMA

ING. PROYECTISTA

GERENTE GENERAL

DPTO. ADMINISTRATIVO DPTO. DE VENTAS DPTO. DE INGENIERIA Y

OPERACIONES

ASESORIA LEGAL

CONTABILIDAD

SUP. ADMINISTRATIVO

COSTOS Y

PRESUPUESTOS

EJECUTIVO EN

VENTAS

ING. RESIDENTE

SUP. DE OBRA

TOPÓGRAFO

ANÁLISIS FODA

CUADRO N° 2

ANÁLISIS FODA

FORTALEZAS:

El proyecto inmobiliario está ubicado en una zona de crecimiento urbanístico.

Disponibilidad al fácil acceso de servicios básicos para su implementación en el proyecto.

El personal de ingeniería contratado tienen conocimientos actualizados y así de esta manera los diseños de las viviendas serán diferentes a las de las urbanizaciones adyacentes.

OPORTUNIDADES:

Al momento de vender todos los lotes y las casas se recuperaría todo el capital invertido.

Hacer crecer mi patrimonio.

Dar la oportunidad que las familias interesadas cambien su estilo de vida.

DEBILIDADES:

Tener que realizar un préstamo bancario.

Presupuesto limitado para la contratación de personal en las diferentes áreas de trabajo.

Con el presupuesto analizado al principio, el precio de las casas son muy elevados.

AMENAZAS:

Al momento de la ejecución del proyecto aparezcan más imprevistos de los analizados al principio.

Urbanizaciones adyacentes con precios de viviendas más bajos.

La recuperación del capital se realice en mucho más tiempo de lo esperado a causa de las ventas bajas.

RESULTADOS

ANÁLISIS FINANCIERO

El análisis se lo comienza obteniendo los valores totales a que se van a vender las casas

y los lotes sin colocarle el porcentaje adecuado, también se suma todos los valores

activos que son: muebles y enseres, equipos de oficina y equipo de cómputo; la

inversión total sería el total de inversión fija más el capital de trabajo de operación.

CUADRO N° 3

ANÁLISIS FINANCIERO

TERRENO Y CONSTRUCCIONES

EN DOLARES

TERRENOS CANTIDAD

VALOR

UNTARIO

VALOR

TOTAL

PREDIO URBANO (m2) 50.000,00 50,00 2.500.000,00

LOTES 280,00 267,85 74.998,00

SUBTOTAL DE TERRENOS 2.500.000,00

CONSTRUCCIONES

Area de casas (m2) 7.500,00 600,00 4.500.000,00

Area de urbanización (m2) 50.000,00 100,00 5.000.000,00

SUBTOTAL DE CONSTRUCCIONES 9.500.000,00

TOTAL TERRENOS Y CONSTRUCCIONES 12.000.000,00

CUADRO N° 4

CUADRO DE INVERSIONES

EN DOLARES

DESCRIPCION UNIDAD (HAS) V/ UNITARIO V/TOTAL

A) TERRENOS 2.500.000,00

PREDIOS URBANOS

B) CONSTRUCCIONES 9.500.000,00

C) OTROS ACTIVOS 6.200,00

TOTAL MUEBLES Y ENSERES 3.195,00

TOTAL EQUIPOS DE OFICINA 580,00

TOTAL EQUIPOS DE COMPUTO 1.825,00

TOTAL DIFERIDOS 600,00

D) IMPREVISTOS 1.200.620,00

TOTAL INVERSION FIJA 13.206.820,00

2) CAPITAL DE TRABAJO OPERACION 2.019.548,13

TOTAL INVERSION 15.226.368,13

INGRESOS PROYECTADOS

En los ingresos proyectados se observa a la cantidad que se vendería las casas y los

lotes para tener una ganancia más de lo invertido.

CUADRO N° 5

INGRESOS

DESCRIPCIÓN CANTIDAD

VALOR

UNIT. VALOR TOT.

CASAS 50 214.500,00 10.725.000,00

LOTES 50 120.000,00 6.000.000,00

TOTAL DE INGRESOS 16.725.000,00

ACTIVOS FIJOS

En el cuadro que se a continuación se muestra se resume el total de inversión que debe

realizar para su inicio de proyecto, considerando en estos rubros los valores activos

fijos, activos diferidos y capital de trabajo.

CUADRO N° 6

ACTIVOS FIJOS

1. MUEBLES Y ENSERES

A) DEPARTAMENTO DE ADMINISTRACION CANTIDAD

VALOR

UNTARIO

VALOR

TOTAL

ESCRITORIO DE GERENTE 1 200,00 200,00

SILLON DE GERENTE 1 150,00 150,00

ESCRITORIO CON GAVETERO DE TRES PORTA CPU 1 150,00 150,00

SILLA TIPO SECRETARIA 1 100,00 100,00

ARCHIVADOR GRANDE 4 GAVETEROS 1 140,00 140,00

SILLAS UNIPERSONALES 4 30,00 120,00

MESA DE JUNTAS 1 220,00 220,00

CESTOS PARA BASURA 2 5,00 10,00

SUBTOTAL DEPARTAMENTO ADMINISTRACION 1.090,00

B) DEPARTAMENTO DE FINANZAS

ESCRITORIO 2 150,00 300,00


ARCHIVADOR GRANDE 1 140,00 140,00

SILLAS PLASTICAS 4 5,00 20,00

PIZARRA TIZA LIQUIDA 1 100,00 100,00

CESTOS DE BASURA 2 5,00 10,00

SUBTOTAL DEPARTAMENTO DE FINANZAS 770,00

C) DEPARTAMENTO DE VENTAS

ESCRITORIO 3 150,00 450,00


ESCRITORIO TIPO SECRETARIA 2 135,00 270,00

ARCHIVADORES GRANDES 2 140,00 280,00

SILLAS PLASTICAS 4 5,00 20,00

PIZARRA TIZA LIQUIDA PEQUEÑA 1 100,00 100,00

CESTOS DE BASURA 3 5,00 15,00

SUBTOTAL DEPARTAMENTO DE VENTAS 1.335,00

TOTAL DE MUEBLES Y ENSERES 3.195,00

2) EQUIPO DE OFICINA

A) DEPARTAMENTO DE ADMINISTRACION CANTIDAD

VALOR

UNTARIO

VALOR

TOTAL

DISPENSADOR DE AGUA 1 100,00 100,00

CENTRAL TELEFONICA 1 200,00 200,00

SUBTOTAL DE DEP. ADMINISTRACION 300,00

B) DEPARTAMENTO DE FINANZAS


TELEFONOS CELULARES 2 40,00 80,00

SUBTOTAL DE DEP. FINANZAS 180,00

C) DEPARTAMENTO DE VENTAS


GRABADORA 175,00 0,00

EQUIPO DE AMPLIFICACION 250,00 0,00

SUBTOTAL DE DEP. VENTAS 100,00

TOTAL DE EQUIPOS DE OFICINA 580,00

3) EQUIPO DE COMPUTO

A) DEP. ADMINISTRACION CANTIDAD

VALOR

UNTARIO

VALOR

TOTAL

IMPRESORA 1 80,00 80,00

COMPUTADORA COMPAC+DVD RE-WRITER +

IMPRESORA EPSON MULTIFUNCION 2 355,00 710,00

UPS 1 50,00 50,00

SUBT. DEP. DE ADMINISTRACION 840,00

B) DEP. FINANZAS



UPS 1 50,00 50,00

SUBT. DEP. DE ADMINISTRACIÓN 500,00

C) DEP. VENTAS



UPS 1 50,00 50,00

SUBT. DEP. DE VENTAS 485,00

TOT EQUIPOS DE COMPUTO 1.825,00

6)DIFERIDO CANTIDAD

VALOR

UNTARIO

VALOR

TOTAL

PATENTES 600,00 600,00

TOTAL DIFERIDO 600,00

OTROS ACTIVOS 6.200,00

CAPITAL DE OPERACIONES:

A continuación se muestra la tabla de gastos operacionales, la cual nos indica lo que se

va a gastar en los próximos 2 años en sueldos, en construcción y en urbanización.

CUADRO N° 7

CAPITAL DE OPERACIONES

EN DOLARES

DESCRIPCIÓN TIEMPO EN MESES TOTAL

CONSTRUCCIONES 12.000.000,00 14 2.000.000,00

GASTOS DE ADMINISTRACION 96.373,22 24 16.062,20

GASTOS DE VENTAS 20.495,17 24 3.415,86

TOTAL CAPITAL DE OPERACIÓN 2.019.548,13

UTILIDAD DEL EJERCICIO

En el cuadro siguiente se muestra la utilidad que tendrá el proyecto en su vida útil.

CUADRO N° 8

ESTADO DE RESULTADO

En dólares

VENTA 16.725.000,00

COSTOS DE PRODUCCIÓN 12.000.420,37

Costos Indirectos de Producción 420,37

UTILIDAD BRUTA EN VENTA 4.724.579,63

GASTOS OPERACIONALES 116.868,39

Gastos Administrativos 96.373,22

Gastos de Venta 20.495,17

GASTOS FINANCIEROS 515.997,50

Intereses CFN 515.997,50 UTILIDAD ANTES PARTICIPACIÓN

TRABAJADORES 4.091.713,75

- 15% Participación de Trabajadores 613.757,06

UTILIDAD ANTES IMPUESTO A LA

RENTA 3.477.956,69

- 25% Impuesto a la Renta 869.489,17

UTILIDAD LIQUIDA DEL EJERCICIO 2.608.467,52

PERIODO DE RECUPERACION DEL CAPITAL:

Se determina al tiempo que necesario para que los beneficios del proyecto se liquiden el capital

invertido, y de esta manera se sabrá en cuanto tiempo la inversión genera recursos suficientes

para igualar el monto invertido al principio.

INVERSIÓN TOTAL

UTILIDAD DEL EJERCICIO

15.226.368,13 =

2.608.467,52 5,84 Años

58,05 Meses

Por lo tanto para este plan del proyecto el periodo de recuperación del capital es

de 5,84 años.

RENTABILIDAD SOBRE VENTAS

UTILIDAD DEL EJERCICIO X 100=

VENTAS

2.636.300,74

X 100= 15,76

16.725.000,00

RENTABILIDAD

SOBRE

INVERSIÓN

UTILIDAD DEL EJERCICIO X 100=

INVERSIÓN TOTAL

2.636.300,74 X 100= 17,31

15.226.368,13

ESTADO DE RESULTADO PROYECTADO:

El estado de resultados es un informe sobre la situación económica y financiera de la

empresa en un periodo de tiempo determinado; donde se resume de forma sistemática

las cuentas de ingresos, costos y gastos. A continuación se muestra la tabla de

resultados.

CUADRO N° 9

ESTADO DE RESULTADO PROYECTADO

TASA DE DESCUENTO 11%

VA(VALOR ACTUAL) $12.505.890,49

VAN(VALOR ACTUAL NETO) $1.779.522,37

TIR(TASA INETRNA DE RETORNO) 15,30%

COSTO/BENEFICIO 1,17

CLONCUSIONES:

En la investigación realizada se permitió conocer el crecimiento que está

teniendo la ciudad de Machala en su población urbana y que la opción principal

de las familias es comprar una casa en una urbanización ya que presta todos los

servicios básicos y hay más seguridad que en la ciudad misma.

La evaluación financiera nos dio como resultado un VAN positivo de

$1779522.37 y una TIR del 15.30%, RB/C de 1.17 para el plan de negocios; con

estas referencias nos indica que el proyecto es rentable para su ejecución.

En el ejercicio del proyecto teniendo en cuenta los costos de producción, costos

de venta y restando todos los gastos nos da una utilidad líquida del ejercicio de

$2.608.467,52.

Haciendo una proyección pesimista, o sea, produciendo lo mismo y vendiendo

menos, nos dio como resultado pérdidas en todos los años. Esto nos indica que

en este tipo de negocio se tiene que tener en claro que es lo que se va a producir

para vender.

REFERENCIAS

1Ricky Griffin y Ronald Ebert, Negocios, Prentice Hall, México, 2005, p. 69

1 Diccionarios www.eumed.net op. cit. p. 22

1 William Stanton, Michael Etlel, y Bruce Walker, Fundamentos de Marketing, Mc Graw- Hill, México

2004, p. 200.

1William Stanton, Michael Etlel, y Bruce Walker, op. cit. p. 6

1 William Stanton, Michael Etlel, y Bruce Walker, op. cit. p. 6

1 James Van y John Wachowicz, op.cit. p. 10.

1 http://www.zonaeconomica.com/inversion/metodos 1 James Van y John Wachowicz, op. cit. p. 10. 1 HERNANDEZ, Abraham: Formulación y evaluación de proyectos de inversión, quinta edición,

Cengage Learning Editores. 2005, pág. 115.

http://www.zonaeconomica.com/inversion/metodos

ANEXOS

GASTOS DE ADMINISTRACION

EN DOLARES

A. SUELDOS PERSONALES ADMINISTRACION

CARGO S.B.S B.S.

TOTAL

ANUAL

Gerente 800,00 121,00 11.052,00

Secretaria 354,00 69,34 5.080,06

Secretaria 354,00 69,34 5.080,06

Contador 550,00 92,04 7.704,50

Licenciado adiministrativo 550,00 181,41 8.776,90

Abogado 800,00 121,00 11.052,00

TOTAL DE SUELDOS DE ADMINISTRACION 57.522,42

B. DEPRECIACIONES

DESCRIPCION VALOR PORCENTAJE TOTAL

MUEBLES Y ENSERES 1090,00 10% 109,00

EQUIPOS DE OFICINA 300 10% 30,00

EQUIPO DE COMPUTO 840 33,3333% 280,00

TOTAL DE DEPRECIACIONES 419,00

C) REPARACIONES Y

MANTENIMIENTO

VALOR PORCENTAJE TOTAL



EQUIPO DE COMPUTO 840 2% 16,80

TOTAL DE REP. Y MANTENIMIENTO 44,6

D) SEGUROS

VALOR PORCENTAJE TOTAL



EQUIPO DE COMPUTO 840 4% 33,60

TOTAL DE SEGUROS 89,2

E) SUMINISTROS

CANT VALOR TOTAL

ENERGIA ELECTRICA (MESES) 12 60,00 720,00

UTILES DE OFICINA (MESES) 12 15,00 180,00

UTILES DE ASEO (MESES) 12 15,00 180,00

BIDONES DE AGUA 20 1,50 30,00

TOTAL DE SUMINISTROS 1110,00

F) AMORTIZACION

AMORTIZACION DE

DIFERIDOS 600,00 20% 120,00

TOTAL DE AMORTIZACION 120,00

G) GASTOS GENERALES

CANTIDAD VALOR TOTAL

INTERNET (MESES) 12 24,00 288,00

PUBLICIDAD (MESES) 12 3000,00 36000,00

TELEFONO (MESES) 12 50,00 600,00

AGUA POTABLE (MESES) 12 15,00 180,00

TOTAL DE GASTOS GENERALES 37068,00

TOTAL DE GASTOS ADMINSTRATIVOS 96.373,22

GASTOS DE VENTAS

EN DOLARES

A. SUELDOS PERSONALES DE VENTAS

CARGO

CAN

T S.B.S B.S. TOTAL ANUAL

Ing. Comercial 1 900,00 132,58 9.801,00

Vendedores 1 450,00 80,46 4.900,50

Licenciado 1 500,00 57,92 5.445,00

TOTAL DE SUELDOS DE PERS. VENTAS 20.146,50

B. DEPRECIACIONES

DESCRIPCION MONTO %

V.

DEPRECIACION


EQUIPOS DE OFICICINA 180,00 10% 18,00

EQUIPO DE COMPUTO 500,00 33,33% 166,67

SUBTOTAL DEPRECIACION 261,67

C. REPARACION Y MANTENIMIENTO

DESCRIPCION MONTO %

V.

DEPRECIACION


EQUIPOS DE OFICIO 180,00 2% 3,60

EQUIPO DE COMPUTO 500,00 2% 10,00

TOTAL DE REPAR. Y MANTEN 29,00

D. SEGUROS

DESCRIPCION MONTO %

V.

DEPRECIACION


EQUIPOS DE OFICIO 180,00 4% 7,20

EQUIPO DE COMPUTO 500,00 4% 20,00

SUBTOTAL DE SEGUROS 58,00

TOTAL DE GASTOS DE VENTA 20.495,17

ESTADO DE SITUACIÓN INICIAL

En dólares

ACTIVO Caja 3.220.168,13

Terreno 2.500.000,00

Proyecto 9.500.000,00

Muebles y Enseres 3.195,00

Equipo de Oficina 580,00

Equipo de Computo 1.825,00

Diferidos 600,00

TOTAL ACTIVO 15.226.368,13

PASIVO

PRESTAMO A LA CFN 4.500.000,00

TOTAL PASIVO 4.500.000,00

PATRIMONIO

Capital social 10.726.368,13

TOTAL PATRIMONIO 10.726.368,13

TOTAL PASIVO Y

PATRIMONIO 15.226.368,13

ESTADO DE SITUACIÓN FINAL

En dólares

ACTIVO

Caja 6.332.574,70

Terreno 2.500.000,00

Edificio 9.500.000,00

- Depreciación de Edificio -475.000,00

Maquinaria y Equipos 0,00

- Depreciación de Maquinaria y Equipo 0,00

Muebles y Enseres 3.195,00

- Depreciación de Muebles y Enseres -319,50

Equipo de Oficina 580,00

- Depreciación de Equipo de Oficina -58,00

Equipo de Computo 1.825,00

- Depreciación de Equipo de Cómputo -608,33

Diferidos 600,00

- Depreciación de Diferidos -120,00

TOTAL ACTIVO 17.862.668,87

PASIVO

Préstamo a la CFN 5.040.000,00

TOTAL PASIVO 5.040.000,00

PATRIMONIO

Capital social 10.726.368,13

Utilidad Líquida del Ejercicio 2.636.300,74

TOTAL PATRIMONIO 13.362.668,87

TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 18.402.668,87

ROL DE PAGO

En dólares

Nº CARGO CANT.

BENEFICIOS SOCIALES

TOTAL

BENEFICIOS

SOCIALES

TOTAL

MENSUAL

TOTAL

ANUAL S.B.S. XIII XIV

FONDO

DE VACAC.

APORTE

RESERVA PERSONAL

DPTO. DE ADMINISTRACIÓN

1 Gerente 1 800,00 66,67 28,33 66,67 33,33 74,00 121,00 726,00 8.712,00

2 Contador 1 550,00 45,83 28,33 45,83 22,92 50,88 92,04 499,13 5.989,50

3 Secretaria 2 354,00 29,50 28,33 29,50 14,75 32,75 69,34 321,26 7.710,12

4 Abogado 1 800,00 66,67 28,33 66,67 33,33 74,00 121,00 726,00 8.712,00

5 Lic.

Administrativo 1 550,00 45,83 0,00 45,83 22,92 66,83 181,41 731,41 8.776,90

Subtotal

Administración 6 3.054,00 254,50 141,67 254,50 127,25 371,06 1.148,98 4.202,98 39.900,52

DPTO. DE VENTAS

5 Ing. Comercial 1 900,00 75,00 28,33 75,00 37,50 83,25 132,58 816,75 9.801,00

6 Vendedores 1 450,00 37,50 28,33 37,50 18,75 41,63 80,46 408,38 4.900,50

7 Licenciado 1 500,00 41,67 0,00 41,67 20,83 46,25 57,92 453,75 5.445,00

Subtotal Ventas 3 1.850,00 154,17 56,67 154,17 77,08 171,13 270,96 1.678,88 20.146,50

TOTAL 9 4.904,00 408,67 198,33 408,67 204,33 542,19 1.448,27 5.881,85 60.047,02

FLUJO DE CAJA REAL

EN DOLARES

solares

5 10 12 13 10

casas

8 9 13 10 10

AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5

INGRESOS

CASAS

1.716.000,00

1.930.500,00

2.788.500,00

2.145.000,00

2.145.000,00

LOTES

600.000,00

1.200.000,00

1.440.000,00

1.560.000,00

1.200.000,00

total

2.316.000,00

3.130.500,00

4.228.500,00

3.705.000,00

3.345.000,00

COST. DE PROD.

1.695.000,00

2.026.000,00

2.770.000,00

2.372.000,00

2.180.000,00

COSTOS UNITARIOS CASA

165.000,00

154.000,00

154.000,00

154.000,00

154.000,00

COSTOS UNITARIOS LOTE

75.000,00

64.000,00

64.000,00

64.000,00

64.000,00

UTILIDAD BRUTA

621.000,00

1.104.500,00

1.458.500,00

1.333.000,00

1.165.000,00

EGRESOS

GASTOS

OPERACIONALES

116.868,39

116.868,39

GAST. ADMIN.

96.373,22

96.373,22

GAST. VENT.

20.495,17

20.495,17

GASTOS NO

OPERACIONALES

Intereses CFN

472.337,54

407.909,17

336.095,95

256.051,40

166.832,05

EGRESOS

-

2.284.205,92

-

2.550.777,56

-

3.106.095,95

-

2.628.051,40

-

2.346.832,05

SALDO INICIAL

3.220.168,13

3.743.800,77

5.007.994,41

7.335.063,31

12.341.137,32

DEPRECIACIONES

985,83

985,83

985,83

377,50

377,50

AMORTIZACIONES

120,00

120,00

120,00

120,00

120,00

UTILIDAD NETO CAJA

622.105,83

1.105.605,83

1.459.605,83

1.333.497,50

1.165.497,50

FINANCIAMIENTO

INVERSION -15226368,13

ABONO A PRESTAMO CFN 4500000,00

- 1.034.435,39

- 1.034.435,39

- 1.034.435,39

- 1.034.435,39

- 1.034.435,39

SALDO FINAL -10.726.368,13

523.632,64

1.264.193,64

2.327.068,90

5.006.074,01

10.125.367,38


VA(VALOR ACTUAL) $12.505.890,49

VAN(VALOR ACTUAL NETO) $1.779.522,37

TIR(TASA INETRNA DE RETORNO) 15,30%

COSTO/BENEFICIO 1,17

FLUJO DE CAJA PESIMISTA

EN DOLARES

solares

5 10 12 13 10

casas

8 9 13 10 10

solares

2 4 5 2 4

casas

1 6 5 3 6

AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5

INGRESOS

CASAS

214.500,00

1.287.000,00

1.072.500,00

643.500,00

1.287.000,00

LOTES

240.000,00

480.000,00

600.000,00

240.000,00

480.000,00

total

454.500,00

1.767.000,00

1.672.500,00

883.500,00

1.767.000,00

COST. DE PROD.

1.695.000,00

2.026.000,00

2.770.000,00

2.372.000,00

2.180.000,00

COSTOS UNITARIOS

CASA

165.000,00

154.000,00

154.000,00

154.000,00

154.000,00

COSTOS UNITARIOS

LOTE

75.000,00

64.000,00

64.000,00

64.000,00

64.000,00

UTILIDAD BRUTA

-

1.240.500,00

-

259.000,00

-

1.097.500,00

-

1.488.500,00

-

413.000,00

EGRESOS

GASTOS

OPERACIONALES

116.868,39

116.868,39

GAST. ADMIN.

96.373,22

96.373,22

GAST. VENT.

20.495,17

20.495,17

GASTOS NO

OPERACIONALES

Intereses CFN

472.337,54

407.909,17

336.095,95

256.051,40

166.832,05

EGRESOS

-

2.284.205,92

-

2.550.777,56

-

3.106.095,95

-

2.628.051,40

-

2.346.832,05

SALDO INICIAL

3.220.168,13

1.882.300,77

-

78.505,59

-

5.393.936,69

-

15.938.362,68

DEPRECIACIONES

985,83

985,83

985,83

377,50

377,50

AMORTIZACIONES

120,00

120,00

120,00

120,00

120,00

UTILIDAD NETO CAJA

-

1.239.394,17

-

257.894,17

-

1.096.394,17

-

1.488.002,50

-

412.502,50

FINANCIAMIENTO

INVERSION

-

15226368,13

ABONO A PRESTAMO

CFN 4500000,00

-

1.034.435,39

-

1.034.435,39

-

1.034.435,39

-

1.034.435,39

-

1.034.435,39

SALDO FINAL -10.726.368,13

-

1.337.867,36

-

1.960.806,36

-

5.315.431,10

-

10.544.425,99

-

19.732.132,62


VA(VALOR ACTUAL) -

$26.284.392,95

VAN(VALOR ACTUAL NETO) -

$37.010.761,08

TIR(TASA INETRNA DE RETORNO) #¡NUM!

COSTO/BENEFICIO -2,45

ING. FRANCISCO VERA DOMINGUEZ

C.I. 1302324809

introducciÓn -...

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