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Desarrollo inmobiliario - Integrando las piezas
Mapa de contenidos
Desarrollo Inmobiliario Integrando las piezas

Este eBook representa una gua prctica que resume el proceso para realizar un proyecto inmobiliario con xito en cuatro fases, desde su concepcin hasta la entrega final. As mismo, se ofrece una serie de herramientas de trabajo que asistirn al lector en el emprendimiento de su proyecto, de manera que pueda comprender ple-namente sus riesgos y enfocar sus esfuerzos en la alternativa con mayor posibilidad de rentabilidad.
El material que se ofrece condensa las expe-riencias en proyectos de empresas inmobiliarias y personales del autor, y considera temas variados como el financiamiento y estructuracin de los de-sarrollos inmobiliarios, las herramientas de an-lisis, los aspectos de mercado y del sector, entre otros. El objetivo final es ser de utilidad para el em-prendedor que desee ser parte de esta interesante industria y aumentar su comprensin de la misma.
Introduccin del eBook

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Caractersticas
Estructuras de operacin
Participantes de la industria
Actores en proyectos
Caractersticas de un desarrollador
Fuentes de financiamiento
Otras fuentes de financiamiento
Plusvala
Definicin
Clases de proyectos
Principales riesgos de un desarrollo
Factores crticos de un desarrollo
Captulo 1GeneralidadesOrganizador temtico

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1. GeneralidadesIntroduccin
Introduccin
Antes de conocer los pasos para realizar un pro-yecto inmobiliario con xito, vale la pena repa-sar algunos temas relevantes del sector y algu-nas generalidades sobre los proyectos mismos.
La industria inmobiliaria ha sufrido cambios extraordinarios a lo largo de los aos y aunque existen vastas diferencias entre los pases desa-rrollados y aquellos en desarrollo, los mtodos y formas de trabajo son muy similares, adems de que existe una dinmica importante en lo que respecta a los ciclos de la industria que aplica por igual.
Es importante reconocer estos ciclos en cada mercado y saber ubicar el punto en el que esta-mos para mejorar nuestra toma de decisiones.
Una serie de factores externos tales como: el crecimiento econmico, la tasa de desem-pleo, el nivel de seguridad, la oferta de finan-ciamiento, entre otros, influyen en los ciclos de manera que, cuando estas variables se encuen-tran estables o en crecimiento, la oferta de bie-nes races tiende a expandirse debido a un alto nivel de optimismo y confianza entre las perso-nas que demandan espacios de diferente ndole.
Por el contrario, cuando nos encontramos en una etapa de recesin econmica, se desarrollan otras tendencias que contraen el mercado inmobi-liario, generando bajas importantes en los valores de los activos. A su vez esto trae como consecuen-cia que exista un mercado importante de inversin basado en los valores que reflejan los inmuebles.
Una variable que influye significativamente en la generacin de la demanda de bienes races es el comportamiento de las tasas de inters. A medida que estas bajan, aunado a la oferta de fi-nanciamiento, las personas en general se incen-tivan a endeudarse para adquirir un mejor bien inmueble o para buscar alternativas de inversin en el sector. En este caso los mercados reflejan una expansin en la oferta de producto.

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Conoce ms sobre las noticias publi-cadas en las inversiones inmobiliarias.
Zillow files for $52 million IPO MSNBC Real Estate Articles Bloomberg.com Real Estate
Recursos
Glosario
REITsCompaa que posee y opera bienes races generadores de ingresos. For-ma prctica para que todos los inver-sionistas individuales puedan invertir en proyectos de gran escala. Cotizan en las principales bolsas de valores del mundo, como las de Londres, Nueva York y Tokio, entre otras.
1. Generalidades1.1 Industria inmobiliaria
1.1 Caractersticas
La manera en que se financian los grandes proyectos ha detonado cambios importantes en la industria inmobilia-ria. En sus inicios, en la primera dcada del siglo XX, las grandes obras slo eran desarrolladas por grandes empre-sarios y familias muy acaudaladas. Con la llegada de los fideicomisos inmobiliarios en los Estados Unidos (REITs), se multiplicaron los grupos de inversionistas que podan financiar los proyectos.
El congreso de Estados Unidos de Amrica (EUA) cre estos vehculos en el ao de 1960 con el fin de promover las inversiones inmobiliarias y, sobre todo, hacerlas accesibles a cualquier individuo mediante la compra/venta de inversio-nes con liquidez inmediata, ya que la mayora de los REITs (Real Estate Investment Trusts), cotiza en las principales bolsas de valores, como las de Londres, Nueva York y To-kio. Hoy en da, el mercado de REITs en EUA tiene un valor de capitalizacin superior a los 300 billones de dlares, con operaciones diarias valoradas en ms de 4 billones.
Instrucciones: Haz clic en el nombre de cada una de las agencias de noticias para ver los titulares sobre las inversio-nes en el mercado inmobiliario.
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http://money.cnn.com/2011/04/18/news/companies/zillow_IPO/index.htmhttp://www.msnbc.msn.com/?id=11881780&q=real%20estate&p=1&st=2&sm=userhttp://www.bloomberg.com/personal-finance/real-estate/

MAPA
glosarioREC
URSO
SACTIV
IDAD
CONCLU
SIN
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Aproximacin del tamao de la industria inmobiliaria en el mundo, en 2010.
NAREITConsulta www.reit.com sitio web de NAREIT.
Situacin de los REITs en el Mundo.Consulta en el siguiente grfico: Kalwarski, T. (2010). Riding the REIT Rebound. Bloomberg BusinessWeek. Extrado el 10 de mayo de 2011 de: http://images.businessweek.com/mz/10/16/20100419_reit_rebound.pdf
Recursos
El mercado de fideicomisos inmobiliarios similares a los REITs se ha expandido aceleradamente a otros pases del mundo, y con esto ha logrado ofrecer a sus inversionistas un producto de inversin con atractivos dividendos, diversi-ficacin, transparencia y un alto nivel de competitividad en las empresas que participan.
La Asociacin que agrupa a los REITs (Real Estate In-vestment Trusts), es la National Association of Real Estate
Investment Trusts (NAREIT) (www.reit.com). Sus miembros son todos los REITs, as como otros negocios en el mundo que operan y financian bienes races y que en su mayora cuentan con ingresos recurrentes que son distribuidos ao con ao entre sus inversionistas. Tambin dentro de sus miembros estn aquellas compaas e individuos que ase-soran, estudian y dan servicio a estos negocios.
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http://www.reit.comhttp://images.businessweek.com/mz/10/16/20100419_reit_rebound.pdfhttp://images.businessweek.com/mz/10/16/20100419_reit_rebound.pdfhttp://images.businessweek.com/mz/10/16/20100419_reit_rebound.pdf

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Recursos
Revisa las siguientes noticias sobre las primera FIBRAS en Mexico.
Sale primera FIBRA al mercado mexi-cano tras larga espera
En firme, la primera peticin para una FIBRA
FIBRASEn Mxico, Fideicomiso de Infraestruc-tura y Bienes Races.
Glosario1. Generalidades1.1 Industria inmobiliaria
En Mxico, los REITs se identifican como Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Races (FIBRAS), y son veh-culos para el financiamiento de infraestructura y bienes ra-ces que ofrecen pagos peridicos (rentas) y ganancias de capital (plusvala). Actualmente slo unas cuantas opera-ciones se han estructurado como FIBRAS, pero se espe-ra que esta medida sea adoptada rpidamente como una opcin de financiamiento para los proyectos inmobiliarios.
Estructuras de operacin
Para desarrollar un proyecto inmobiliario existen varias maneras de lograr asociaciones. Generalmente las aso-ciaciones se integran por dos o ms personas que tienen diferentes talentos o recursos que pueden contribuir a un proyecto determinado. Entre los acuerdos ms comunes est el caso en el que una parte invierte el capital y la otra parte, el talento. Los tipos de contratos para regular estas actividades son variados y dependen de varios factores, como en el caso de los impuestos ya que los inversionis-tas buscarn aquellas ventajas fiscales que eviten temas como la doble tributacin y que cuiden mejor los riesgos.
De las diferentes estructuras de asociacin, las ms t-picas en Mxico son las de fideicomiso empresarial, distin-tas formas de sociedades como S.A. o S. de R .L., etc. En la mayora de los casos son apoyadas bajo convenios que reflejan las reglas de asociacin de cada parte.
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http://espanol.finance.yahoo.com/noticias/Sale-primera-FIBRA-al-mercado-notilt-3482569522.html?x=0http://espanol.finance.yahoo.com/noticias/Sale-primera-FIBRA-al-mercado-notilt-3482569522.html?x=0http://eleconomista.com.mx/mercados-estadisticas/2010/12/01/firme-primera-peticion-fibrahttp://eleconomista.com.mx/mercados-estadisticas/2010/12/01/firme-primera-peticion-fibra

Participantes de la industria
Los participantes en la industria inmobiliaria son muy variados. Para lograr un conocimiento ms acertado de los actores principales de la indus-tria inmobiliaria se presenta el diagrama Partici-pantes de la industria. En este cuadro podemos observar 4 segmentos de participantes que relacionados entre s con diferentes actividades, lo

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