MONTEVIDEOLA CIUDAD CON EL METRO CUADRADO

MENOS ACCESIBLE DE LA REGIÓN

INFORME EXCLUSIVO INFOCASAS:

MONTEVIDEO, JUNIO 2017

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PRÓLOGO

En un mercado tan dinámico y cambiante como el inmobiliario, conocer los datos es fundamental para saber dónde estamos parados quienes trabajamos en el sector. Analizar las estadísticas del mercado uruguayo y compararlas con las de la región y el mundo nos permite trazar previsiones más certeras, planificar estrategias en cada ámbito de la industria -desde la proyección arquitectónica hasta la comercialización de los inmuebles- e impulsar cambios. Entre los factores que mueven al mercado, los precios de los inmuebles son de los más determinantes en toda la cadena, tanto para los desarrolladores como los compradores finales. Percibimos que los precios de los inmuebles en Uruguay se han incrementado en los últimos años. A su vez, escuchamos mucho que en nuestro país las propiedades están por encima de toda la región e incluso de algunas capitales de Europa. Desde InfoCasas nos propusimos analizar si esto es cierto. ¿Es Uruguay uno de los países más caros para comprar inmuebles? Este informe tiene el objetivo de aportar datos sobre el mercado en Uruguay y la región, pero también sincerarnos al examinar, de forma objetiva, la situación de los precios de inmuebles en Uruguay respecto a América Latina y ciudades referentes en el mundo. Solo partiendo de los datos y el análisis es que podemos entender realmente en qué situación se encuentra el mercado inmobiliario, con el fin de mejorar día a día para hacer crecer esta industria que tanto trabajo y movimiento genera en nuestro país, y al mismo tiempo mejorar el acceso a la vivienda.

Ricardo FrechouCEO InfoCasas

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INTRODUCCIÓN

En los últimos días se han dado conocer reportes que apuntan a Montevideo como una de las ciudades con el metro cuadrado más costoso de la región. Esto sustenta la percepción generalizada, tanto entre locales como extranjeros, de que Uruguay es uno de los países con el costo de vida más caro de Latinoamérica. ¿Sucede esto en el rubro inmobiliario o es meramente una sensación? Para llegar a una respuesta, desde InfoCasas.com.uy elaboramos este informe donde comparamos el valor del metro cuadrado a la venta en las zonas más demandadas de Montevideo, con su correlativo en las zonas más demandadas de las principales ciudades de la región y algunas ciudades de Europa y Estados Unidos. ¿Comprar un metro cuadrado en Montevideo es más caro que en Santiago de Chile, Buenos Aires o Rio de Janeiro? ¿Cuál es la relación entre el precio del metro cuadrado y el poder de compra en estas ciudades? Les presentamos nuestras principales conclusiones en este informe.

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METODOLOGÍA

Para elaborar este informe seleccionamos las ciudades que consideramos más relevantes en la región por el desarrollo de su mercado inmobiliario, la disponibilidad de datos y su comparabilidad con Montevideo: Buenos Aires (Argentina), Asunción (Paraguay), Santiago (Chile), Santa Cruz de la Sierra (Bolivia), Rio de Janeiro (Brasil), Bogotá (Colombia) y Lima (Perú). Para realizar una comparación extra-regional, analizamos los datos inmobiliarios de Madrid (España), Berlín (Alemania), Nueva York y Miami (Estados Unidos). En cada ciudad tomamos los datos de las zonas más demandadas en la búsqueda de inmuebles para comprar, según los datos de los portales líderes de cada país durante mayo de 2017. Los promedios se obtuvieron de los precios de publicación de los listados de propiedades en dichos portales. A excepción de las ciudades extra-regionales, los precios promedio del metro cuadrado no corresponden al valor promedio general de la ciudad sino al promedio del valor de venta en las cinco zonas más demandadas.

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Punta Carretas

Pocitos

Tres Cruces

Parque Rodó

Buceo

U$S 3.289

U$S 2.951

U$S 2.486

U$S 2.403

U$S 2.225

1EL VALOR DEL METRO CUADRADOA LA VENTA EN MONTEVIDEO

Valor promedio:

1 metro cuadrado = 2.670 dólares

Promedio de los barrios más demandados de Montevideo según datos de InfoCasas

M O N T E V I D E O Detalle por barrio:

Promedio del valor de las propiedades en loslistados de InfoCasas.

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2MONTEVIDEO VS. OTRAS CIUDADESCOMPARACIÓN VALOR METRO CUADRADO A LA VENTA ENTREMONTEVIDEO Y CIUDADES EMBLEMÁTICAS DE LA REGIÓN

(*) Cabe aclarar que el reciente informe Rial di Tella-Navent: relevamiento inmobiliario de América Latina del Centro de Investigación en Finanzas (Marzo de 2017) sitúa a Rio de Janeiro como la ciudad con el metro cuadrado más costoso de la región, basándose en los valores de los barrios Botafogo, Copacabana e Ipanema. Nuestro análisis usa como criterio comparativo las zonas más demandadas de cada ciudad, por lo cual difieren los barrios analizados y por ende los resultados. Para este informe se calcula el promedio de los barrios Barra da Tijuca, Copacabana y Recreio dos Bandeirantes, que según el portal Viva Real son los barrios más demandados de Rio de Janeiro para comprar.

1. Santiago (+13,5%)

2. Montevideo

3. Buenos Aires (-2,55%)

4. Rio de Janeiro (-11,77%)*

5. Lima (-28,58%)

6. Bogotá (-45,36%)

7. Asunción (-50,27%)

8. Santa Cruz (-61,27%)

U$S 3.087

U$S 2.670

U$S 2.602

U$S 2.356

U$S 1.883

U$S 1.459

U$S 1.328

U$S 1.021

RANKING DE PRECIOS ENTRE LAS CIUDADES DE LAREGIÓN Y SU VARIACIÓN RESPECTO A MONTEVIDEO

COMPARACIÓN ENTRE MONTEVIDEO YCIUDADES DEL HEMISFERIO NORTE

Tomando netamente el promedio del valor de venta del metro cuadrado en las zonas más demandadas de cada ciudad, Montevideo tiene el segundo metro cuadrado más caro de la región después de Santiago. La variación respecto a Buenos Aires es mínima (en la capital argentina el valor del metro cuadrado a la venta es 2,55% menor). Le siguen en precio Rio de Janeiro (Brasil), Lima (Perú), Bogotá (Colombia), Asunción (Paraguay) y Santa Cruz (Bolivia).

Respecto a ciudades extra-regionales, en Berlín el metro cuadrado tiene un valor neto 18,1% menor que en Montevideo, y en Madrid un 3,3% menor. Nueva York tiene un metro cuadrado 344,6% más alto que en Montevideo, y Miami un 27% más.

Madrid (-3,29%)

Berlín (+28,84%)

Miami (+37,12%)

New York (+244,6%)

U$S 2.582

U$S 3.440

U$S 3.661

U$S 9.201

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3¿QUÉ HACE DE MONTEVIDEO LA CIUDADMENOS ACCESIBLE PARA COMPRAR VIVIENDA?

Para evaluar si la vivienda es más “cara” o “barata” entre distintas ciudades no podemos contemplar solamente el valor neto del metro cuadrado en dólares. Es necesario analizar cuánto cuesta comprar un metro cuadrado según el nivel de ingresos de la población. Cuando analizamos el salario promedio de la ciudadanía en relación al valor del metro cuadrado, el acceso a la compra de inmueble en Uruguay aparece como más costoso que en los demás países de Sudamérica. Lo mismo sucede respecto a las ciudades europeas y norteamericanas analizadas.

U$S 4.370

U$S 3.187

U$S 2.244

U$S 1.655

U$S 871

U$S 746

U$S 639

U$S 743

U$S 626

U$S 573

U$S 419

U$S 344

Buenos Aires

Santa Cruz

Santiago

Montevideo

Rio de Janeiro

Lima

Bogotá

Asunción

New York

Miami

Berlín

Madrid

SALARIO PROMEDIO

¿Cuántos m2 secompran porsalario promedio?

0,47

0,87

0,65

0,64

Miami

Berlín

Madrid

New York

0,33

0,73

0,24

0,24

0,27

0,29

0,26

Santa Cruz

Buenos Aires

Lima

Bogotá

Rio de Janeiro

Asunción

Santiago

Montevideo

0,30

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PODER DE COMPRA DE UN METRO CUADRADO SEGÚN SALARIO PROMEDIO

CIUDADES EXTRA - REGIONALES

3 ¿QUÉ HACE DE MONTEVIDEO LA CIUDAD MENOS ACCESIBLE PARA COMPRAR VIVIENDA?

*Distintos reportes apuntan a que Venezuela es el país con el metro cuadrado más barato de la región, pero dada la situación económica irregular en que se encuentra, no es posible comparar los datos fehacientemente.

Para calcular el poder de compra en cada ciudad, analizamos la relación entre el salario promedio y el valor del metro cuadrado.

En Montevideo, con un salario promedio se pueden comprar 0.24 metros cuadrados. Como se ve en el cuadro, la capital uruguaya es, junto a Santiago, la ciudad con menor poder de compra de vivienda. No obstante, si analizamos con mayor profundidad, en Montevideo el poder de compra es menor: 0,239 metros cuadrados frente a 0,241 en Santiago. Siguiendo este análisis, el metro cuadrado en Montevideo es más difícil de comprar que Miami, Berlín y Nueva York: aunque las tres ciudades tienen un valor de venta más alto para el metro cuadrado, la capacidad de compra es mayor que en Montevideo, lo que hace que el metro cuadrado sea más accesible en estas ciudades. En el cuadro de “Variación de compra” podemos apreciar cuánto mayor es la capacidad de compra de inmuebles en las ciudades analizadas respecto a Montevideo. Dentro de la región, Santa Cruz es la que tiene el metro cuadrado más accesible (con un salario promedio se compran 0,73 metros cuadrados, lo que da una capacidad de compra un 205% mayor que la de Montevideo)*. Fuera de la región, en Miami hay un 263% más de capacidad de compra de inmuebles que en Montevideo; en Berlín 172%, en Madrid 168% y en Nueva York 98,45%.

MVD SCL ASU RIO BOG LIM BA SCRZ

Valor m2 (U$S)

Salario promedio (U$S)

m2 por salario promedio

Variación del poderde compra c/respectoa Montevideo

2.670 3.087 1.328 2.356 1.459 1.883 2.602 1.021

639 743 344 626 419 573 871 746

0,24

-

0,24 0,26 0,27 0,29 0,30 0,33 0,73

0,57% 8,24% 11,02% 20,00% 27,15% 39,87% 205,30%

Valor m2 (U$S)

Salario promedio(U$S)

m2 por salario promedio

Variación del poderde compra c/respectoa Montevideo

2.582 3.440 9.201 3.661

1.655 2.244 4.370 3.187

0,64 0,65 0,47 0,87

167,83% 172,57% 98,45% 263,74%

MAD BER NY MIA

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4SIMULANDO UNA SITUACIÓN REAL:¿CUÁNTO DEMORA UNA PAREJA EN COMPRAR UNAVIVIENDA EN MONTEVIDEO Y LAS DEMÁS CIUDADES?

Para ilustrar el valor total de una vivienda de 60 metros cuadrados y cuánto tiempo debería ahorrar el núcleo familiar (dos personas con salario promedio) para acceder a ella. Tomamos como ahorro mensual el 30% de los ingresos, ya que es el ingreso promedio requerido para los créditos hipotecarios en los países estudiados.

¿Cuántos años se tarda encomprar la misma vivienda?

Comparación conciudades extra-regionales

MontevideoSantiagoAsunciónRio de JaneiroLimaSanta Cruz Buenos Aires Bogotá

11

2725 29 31 32 35 35

BerlínMadrid New York

13 1318

Miami

10

A Ñ O S

A Ñ O SA Ñ O S

A Ñ O SA Ñ O S

A Ñ O S

A Ñ O S

A Ñ O S

A Ñ O S A Ñ O S

A Ñ O S A Ñ O S

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Al realizar este cálculo, Montevideo resulta la ciudad de la región donde llevaría más años al núcleo familiar acceder a una vivienda de 60 metros cuadrados: casi 35 años (34,8). Le sigue Santiago de Chile, donde llevaría 34,6 años. En Asunción llevaría 32 años, en Rio de Janeiro 31 años, en Bogotá 29 años, en Lima 27 años y en Buenos Aires 25 años. Santa Cruz es la que requiere menos tiempo de ahorro: 11 años. Fuera de Sudamérica, Madrid y Berlín requieren 13 años cada una para acceder a una vivienda de 60 metros cuadrados. Tanto en Nueva York como en Miami el acceso es menos costoso debido a que el poder adquisitivo es mayor: comprar la misma vivienda lleva 18 años de ahorro en Nueva York y 10 años en Miami. Ambas comparaciones, cotejando el valor de venta del metro cuadrado y el salario promedio dan cuenta que Uruguay es el país más costoso para acceder a la vivienda en la región, e incluso resulta más costoso que algunas ciudades de Europa y de Norteamérica.

EN DETALLE: ¿CUÁNTOS AÑOS SE TARDA EN COMPRAR LA MISMA VIVIENDA?

4 SIMULANDO UNA SITUACIÓN REAL

MVD SCL ASU RIO BOG LIM SCRZ

Valor m2 (U$S)

Salario promedio(U$S)

Valor promediovivienda 60m2 (U$S)

Años

2.670 3.087 1.328 2.356 1.459 1.883 1.021

160.200 185.220 79.680 141.000 87.540 112.980 61.260

639

35

743 344 626 419 573 746

35 32 31 29

BA

2.602

156.120

871

2527 11

CIUDADES EXTRA - REGIONALES

Salario promedio(U$S)

Valor promediovivienda 60m2 (U$S)

Años

Valor m2 (U$S) 2.582 3.4409.201 3.661

552.060 154.920 206.400 219.660

4.370 1.655 2.244 3.187

18 13 13 10

MAD BERNY MIA

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En este informe no ahondamos en el acceso a los créditos hipotecarios porque las tasas de interés varían de país en país y eso merece un análisis aparte. Pero sí podemos destacar el siguiente dato, según consultamos en los simuladores de crédito del país:

Según los simuladores de créditos consultados en cada país, dentro de la región las únicas dos ciudades con crédito hipotecario menos accesibles que Montevideo son Rio de Janeiro (248% por encima del ingreso promedio) y Asunción (199% por encima). El crédito hipotecario más accesible de la región está en Santa Cruz, donde el ingreso requerido es un 3% menor que el ingreso promedio. Por su parte, las cuotas hipotecarias en las ciudades europeas analizadas son hasta 234% más accesibles para el ingreso promedio de la población.

5¿CÓMO AFECTAN LOS CRÉDITOSHIPOTECARIOS AL PODER DE COMPRA?

Para comprar una vivienda de 60 metros cuadrados en Uruguay, financiando el 70% de la misma a 20 años, se requiere en promedio un ingreso del núcleo familiar de 3.793 dólares mensuales.

Supera en un 197% la capacidad de ingresode una pareja con salario promedio. Esto sumaotro factor a la costosa accesibilidad del metrocuadrado.

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Si bien el valor neto del metro cuadrado a la venta en las zonas más demandadas de Montevideo posicionan a la capital uruguaya como la segunda ciudad más cara para comprar inmuebles, si cotejamos ese valor con el salario medio del núcleo familiar podemos concluir que es la menos accesible, dados los siguientes análisis:

1. Montevideo es la ciudad de la región con menor poder de compra de metros cuadrados (0,24 metros cuadrados por salario promedio).

2. Es la ciudad donde el núcleo familiar demoraría más en acumular el valor total de una vivienda de 60 metros cuadrados, si ahorrara el 30% de su ingreso cada mes (35 años).

3. El acceso al crédito hipotecario es el tercero más costoso en la región.

4.Al comparar el poder de compra de inmuebles respecto a algunas ciudades extra-regionales, vemos que el metro cuadrado en Uruguay resulta más costoso que en Madrid, Berlín, Nueva York y Miami.

6CONCLUSIONES

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FUENTES CONSULTADAS

- Informe InfoCasas: así es el perfil de quien busca inmuebles en Montevideo. Blog de InfoCasas.com.uy, Noviembre 2016. - Montevideo es la tercera ciudad más cara de la región para comprar inmuebles. El Observador, Junio de 2017. - La productividad en la industria de la construcción. Documento de trabajo del Centro de Estudios Económicos de la Industria de la Construcción, Enero de 2016. - UY tiene el m2 de construcción más caro de Sudamérica (detrás de una VE sobrevaluada). Infonegocios, Agosto de 2016. - Salarios promedio:www.numbeo.com - Zonas más demandadas y valor del metro cuadrado en las ciudades: Montevideo:www.infocasas.com.uywww.sau.org.uy Buenos Aires:www.arquimaster.com.arwww.reporteinmobiliario.com.ar Santiago:www.minvu.clwww.chilearq.com Santa Cruz: www.infocasas.com.bo www.paginasiete.bo Asunción:www.infocasas.com.py Rio de Janeiro: www.zapimoveis.com.brwww.vivareal.com.br Lima:www.institutoconstruir.org Madrid:www.five.es Nueva York, Miami y Berlín:www.turnerandtownsend.com

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