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Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua

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INFORME DE EVALUACIÓN DE POLÍTICAS DE VIVIENDA 2009 E

INFORME DE CONCLUSIONES RELATIVO AL PLAN DIRECTOR DE

VIVIENDA 2006-2009.

Noviembre 2010



ÍNDICE

1. CONTEXTO ECONÓMICO GENERAL..................................................12

2. LA OFERTA DE VIVIENDA EN LA CAPV............................................15 2.1. La edificación de vivienda ..................................................................... 15 2.2. Comparativa con las viviendas iniciadas en el Estado ............................... 18 2.3. Los indicadores de la oferta inmobiliaria. Precios y características de las

viviendas en oferta. ............................................................................. 26 2.3.1. Indicadores globales .................................................................. 26 2.3.2. El mercado de vivienda libre ....................................................... 31 2.3.3. El mercado de vivienda protegida ................................................ 40

2.4. Los precios de las viviendas en otras CC.AA. del Estado............................ 46 2.5. Dinamismo del mercado ....................................................................... 50

3. LAS NECESIDADES Y DEMANDA DE VIVIENDA EN LA CAPV ............52 3.1. Cuantificación y caracterización de la demanda de vivienda....................... 52 3.2. Las compraventas de viviendas en la CAPV ............................................. 61

4. LA REHABILITACIÓN DE VIVIENDA EN LA CAPV ............................68 4.1. Situación del parque de viviendas de la CAPV.......................................... 68

4.1.1. Cuantificación del parque de viviendas de la CAPV......................... 68 4.1.2. Antigüedad del parque de viviendas de la CAPV............................. 69 4.1.3. Condiciones de habitabilidad ....................................................... 72 4.1.4. Accesibilidad: disponibilidad de ascensor ...................................... 72

4.2. Estimación de las necesidades de rehabilitación....................................... 74

5. LA FINANCIACIÓN HIPOTECARIA ..................................................77 5.1. Los tipos de interés.............................................................................. 77 5.2. Las hipotecas formalizadas.................................................................... 77 5.3. El esfuerzo financiero y endeudamiento de los hogares............................. 85 5.4. La morosidad ...................................................................................... 87 5.5. Ejecuciones hipotecarias ....................................................................... 88

6. EVALUACIÓN DE LAS POLÍTICAS DE VIVIENDA..............................90 6.1. Políticas y objetivos Plan Director de Vivienda 2006-09............................. 90

6.1.1. Directrices Generales y Ejes Estratégicos...................................... 90 6.2. Realizaciones del Ejercicio 2009............................................................. 94



6.2.1. Edificación de vivienda ............................................................... 94 6.2.2. Fomento del alquiler de vivienda ............................................... 101 6.2.3. Suelo ..................................................................................... 105 6.2.4. Préstamos y subvenciones........................................................ 111 6.2.5. Programa Eraikal ..................................................................... 116 6.2.6. Seguridad laboral en la construcción .......................................... 120 6.2.7. Programa de accesibilidad ........................................................ 121 6.2.8. Programa de áreas degradadas ................................................. 123 6.2.9. Etxebide – servicio vasco de vivienda......................................... 124 6.2.10. Control del uso del parque de vivienda de protección pública ........ 125 6.2.11. Benchmarking de comunidades autónomas................................. 127

6.3. Evaluación del cumplimiento de los objetivos del PDV 2006-2009 ............ 130 6.3.1. Evaluación del cumplimiento de objetivos del ejercicio 2009 ......... 130 6.3.2. Evaluación del cumplimiento de objetivos del PDV 2006-2009....... 137 6.3.3. Satisfacción con la actuación del Departamento .......................... 141 6.3.4. Recursos económicos empleados por el Departamento y las

Sociedades Públicas................................................................. 143

7. RESUMEN Y CONCLUSIONES ........................................................149 7.1. Contexto económico general ............................................................... 149 7.2. La oferta de vivienda en la CAPV.......................................................... 149 7.3. Las necesidades y demanda de vivienda en la CAPV............................... 151 7.4. La rehabilitación de vivienda en la CAPV ............................................... 152 7.5. La financiación hipotecaria .................................................................. 153 7.6. Conclusiones ..................................................................................... 153



ÍNDICE DE CUADROS

Página

Cuadro 1.1 Escenario macroeconómico de la CAPV....................................... 12 Cuadro 1.2 Crecimiento de los sectores económicos de la CAPV. .................... 14 Cuadro 1.3 Evolución trimestral del empleo por sectores económicos de la

CAPV 2009............................................................................. 14 Cuadro 2.1 Viviendas iniciadas en la CAPV, 1990-2009. ................................ 15 Cuadro 2.2 Viviendas iniciadas en la CAPV, 1990-2009. ................................ 16 Cuadro 2.3 Distribución geográfica de la edificación de vivienda protegida,

1998-2009............................................................................. 17 Cuadro 2.4 Viviendas iniciadas en el Estado, 2000-2009. .............................. 18 Cuadro 2.5 Evolución del precio por m2 útil según tipo de vivienda. Medias

anuales 1994-2009. ................................................................ 27 Cuadro 2.6 Índices de evolución del precio/m2 útil de las viviendas en venta

en la CAPV. ............................................................................ 28 Cuadro 2.7 Evolución de la distribución de las viviendas libres en alquiler

según rentas, 2001-2009. ........................................................ 38 Cuadro 2.8 Evolución de la distribución de las viviendas libres en alquiler

según superficie útil, 2001-2009. .............................................. 39 Cuadro 2.9 Evolución de la renta mensual de las viviendas protegidas en

alquiler, 2001-2009................................................................. 41 Cuadro 2.10 Precios de las viviendas libres según tipología por Comunidades

Autónomas. ........................................................................... 47 Cuadro 2.11 Evolución de las ventas y dinamismo del mercado. 2000-2009. ..... 50 Cuadro 3.1 Caracterización de la población inscrita en Etxebide 2005-09......... 54 Cuadro 3.2 Evolución del tipo de vivienda solicitada por las personas

inscritas en Etxebide. 2005-09.................................................. 55 Cuadro 3.3 Tipo de vivienda solicitada por las personas inscritas en Etxebide

según nivel de ingresos. 2009................................................... 56 Cuadro 3.4 Tipo de vivienda solicitada por las personas inscritas en Etxebide

según nivel de ingresos. 2009................................................... 56 Cuadro 3.5 Tipo de vivienda solicitada según área funcional. 2009. ................ 58 Cuadro 3.6 Distribución de las viviendas compradas por los residentes de la

CAPV. 2009............................................................................ 67 Cuadro 3.7 Principales lugares de adquisición de las viviendas compradas por

los residentes en la CAPV según Territorios Históricos. 2009.......... 67 Cuadro 4.1 Evolución del parque de viviendas en la CAPV, 1991-2006. ........... 68 Cuadro 4.2 Parque de viviendas con antigüedad superior a los 50 años según

Territorio Histórico. ................................................................. 71



Cuadro 4.3 Distribución del parque de la CAPV según estado del edificio. ........ 72 Cuadro 4.4 Parque de viviendas de la CAPV según disponibilidad de ascensor .. 73 Cuadro 5.1 Hipotecas constituidas sobre fincas urbanas en la CAPV según

entidad que concede el préstamo. 2007-2009. ............................ 81 Cuadro 5.2 Ejecuciones hipotecarias registradas por los Juzgados de Primera

Instancia e Instrucción............................................................. 88 Cuadro 6.1 Objetivos cuantitativos globales del Plan Director 2006-2009 ........ 93 Cuadro 6.2 Objetivo de dimensionamiento del parque de alquiler protegido

de la CAPV ............................................................................. 93 Cuadro 6.3 Presupuesto de gastos del Plan del Departamento-Sociedades

Públicas................................................................................. 94 Cuadro 6.4 Promoción de vivienda de protección pública según tipo de

vivienda y promotor. ............................................................... 96 Cuadro 6.5 Promoción de vivienda en alquiler según tipo y promotor. ............. 98 Cuadro 6.6 Detalle de la promoción de vivienda por agentes. 2009 ................ 99 Cuadro 6.7 Distribución geográfica de la edificación de vivienda....................100 Cuadro 6.8 Evolución del parque de vivienda gestionado por Alokabide

(datos a 31 de diciembre de cada año)......................................102 Cuadro 6.9 Datos anuales de actividad de Alokabide en la gestión del parque

de alquiler ............................................................................103 Cuadro 6.10 Compra de suelo según agente promotor ..................................106 Cuadro 6.11 Distribución geográfica del suelo adquirido por el Departamento

de Vivienda y las Sociedades Públicas. ......................................107 Cuadro 6.12 Distribución geográfica del Patrimonio de suelo del Departamento.108 Cuadro 6.13 Patrimonio de suelo disponible 2010-13 según tipo de viviendas

previstas ..............................................................................109 Cuadro 6.14 Previsiones de planeamiento. Udalplan 2009..............................111 Cuadro 6.15 Cuadro resumen de ayudas concedidas. ....................................113 Cuadro 6.16 Préstamos a la promoción de vivienda protegida. 2009................113 Cuadro 6.17. Subvenciones a la rehabilitación de vivienda. .............................115 Cuadro 6.18. Préstamos a la rehabilitación de vivienda. 2009..........................116 Cuadro 6.19 Proyectos subvencionados por el Programa Eraikal*....................116 Cuadro 6.20 Evolución de la inversión adjudicada al Programa Eraikal .............117 Cuadro 6.21 Destino de las subvenciones Eraikal-11 .....................................117 Cuadro 6.22 Subvenciones concedidas para la mejora de la accesibilidad. ........122 Cuadro 6.23 Subvenciones concedidas a Ayuntamientos y Entidades Locales

Menores. 2009. .....................................................................122 Cuadro 6.24 Subvenciones concedidas a Entidades Privadas sin Ánimo de

Lucro y Utilidad Pública. 2009 ..................................................122 Cuadro 6.25. Subvenciones concedidas para la rehabilitación del Patrimonio en

Áreas Degradadas. 2007-2011.................................................124



Cuadro 6.26 Régimen de acceso demandado. Población inscrita en Etxebide*...125 Cuadro 6.27 Viviendas protegidas de nueva construcción por CC.AA................127 Cuadro 6.28 Cuota de vivienda de protección pública por CC.AA. ....................128 Cuadro 6.29 Actuaciones de rehabilitación protegida por CCAA* .....................130 Cuadro 6.30 Cumplimiento de objetivos del PDV 2006-2009 ..........................135 Cuadro 6.31 Recursos económicos destinados a las políticas de vivienda..........144 Cuadro 6.32 Inversiones del Departamento por líneas de actividad .................145 Cuadro 6.33 Inversiones de VISESA y SPGVA por líneas de actividad...............145 Cuadro 6.34 Recursos financieros del Plan Director 2006-2009.......................146 Cuadro 6.35 Costes presupuestarios directos del Plan Director 2006-2009 .......147



ÍNDICE DE GRÁFICOS

Página

Gráfico 1.1 El crecimiento económico de la CAPV en el contexto internacional .. 13 Gráfico 2.1 Evolución de la edificación de vivienda en la CAPV. 1990-2009. ..... 16 Gráfico 2.2 Evolución del número de viviendas libres iniciadas en la CAPV.

1990-2009............................................................................. 17 Gráfico 2.3 Tasa de iniciación de vivienda protegida según Territorios

Históricos, 1995-2009. ............................................................ 18 Gráfico 2.4 Evolución del volumen total de viviendas iniciadas. Período 1994-

2009. Índice 100 = 1994. CAPV y Resto Estado.......................... 19 Gráfico 2.5 Evolución del volumen de viviendas protegidas iniciadas. Período

1994-2009. Índice 100 = 1994. CAPV y Resto Estado .................. 20 Gráfico 2.6 Evolución del peso relativo de las viviendas protegidas sobre el

total de viviendas nuevas iniciadas. Período 1994-2009. CAPV y Resto Estado .......................................................................... 20

Gráfico 2.7. Evolución del volumen total de viviendas iniciadas por 1.000 habitantes. Período 1994-2009. CAPV y Resto Estado................... 21

Gráfico 2.8 Evolución del volumen de viviendas libres y protegidas iniciadas por 1000 habitantes. Período 1994-2009. CAPV y Resto Estado. .... 21

Gráfico 2.9. Tasa de variación anual de las iniciaciones de vivienda según CCAA. 2008-2009. .................................................................. 22

Gráfico 2.10 Viviendas iniciadas por 1.000 habitantes por CC.AA. 2008-2009. ... 23 Gráfico 2.11 Porcentaje de viviendas protegidas/total viviendas iniciadas por

CC.AA., 2008-2009. ................................................................ 25 Gráfico 2.12 Evolución del precio por m2 útil según tipo de vivienda ................. 26 Gráfico 2.13 Evolución de los índices de precios de la vivienda en la CAPV ........ 28 Gráfico 2.14 Evolución de las rentas mensuales de las viviendas usadas

ofertadas en régimen de alquiler. .............................................. 29 Gráfico 2.15 Evolución de los índices de los precios/m2 y las rentas de las

viviendas libres (indice 100=1996). 1996-2009........................... 30 Gráfico 2.16 Tasas de variación anual de los precios/m2 y las rentas de las

viviendas según tipología. 1996-2009 ........................................ 31 Gráfico 2.17 Evolución del precio por metro cuadrado útil de las viviendas

nuevas libres por TT.HH........................................................... 32 Gráfico 2.18 Evolución del precio por metro cuadrado útil de las viviendas

usadas por TT.HH.. ................................................................. 32 Gráfico 2.19 Evolución de la distribución de precios de las viviendas libres

(nuevas y usadas) 1996-2009 .................................................. 33 Gráfico 2.20 Evolución de los precios por m2 de las viviendas nuevas libres por

ámbitos geográficos, 1996-2009 ............................................... 34



Gráfico 2.21 Evolución de los precios por m2 de las viviendas usadas por ámbitos geográficos, 1996-2009. .............................................. 34

Gráfico 2.22 Evolución de la superficie útil (m2) de las viviendas en venta según tipo y régimen. 1994-2009.............................................. 35

Gráfico 2.23 Evolución de las características de las viviendas nuevas libres en venta, 1996-2009. .................................................................. 36

Gráfico 2.24 Evolución de la distribución geográfica de la oferta de vivienda libre nueva, 1997-2009 ........................................................... 36

Gráfico 2.25 Evolución del peso relativo de la oferta nueva libre absorbida por las capitales. 1996-2009 .......................................................... 37

Gráfico 2.26 Evolución de las rentas mensuales de las viviendas usadas ofertadas en régimen de alquiler. .............................................. 38

Gráfico 2.27 Evolución de la distribución de las rentas de las viviendas libres en alquiler 1999-2009 ............................................................. 39

Gráfico 2.28 Evolución de las viviendas libres de superficie inferior a 60 m2 ofertadas en alquiler 1999-2009. .............................................. 40

Gráfico 2.29 Evolución del precio por m2 útil de las viviendas protegidas en venta y de las rentas de las viviendas protegidas en alquiler, 1996-2009............................................................................. 41

Gráfico 2.30 Evolución de las viviendas protegidas en oferta según régimen de tenencia, 1997-2009 ............................................................... 42

Gráfico 2.31 Evolución de las viviendas protegidas en oferta según modalidad de protección, 1996-2009 ........................................................ 42

Gráfico 2.32 Evolución del número total de viviendas protegidas ofertadas por Territorio, 1994-2009 .............................................................. 43

Gráfico 2.33 Evolución de la superficie de las viviendas protegidas en venta y alquiler, 2003-2009................................................................. 44

Gráfico 2.34 Evolución de la distribución geográfica de la oferta de vivienda protegida. 1997-2009.............................................................. 45

Gráfico 2.35 Evolución del peso relativo de la oferta protegida absorbida por las capitales, 1996-2009 .......................................................... 45

Gráfico 2.36 Evolución del precio de las viviendas libres según tipología en el Estado, 1998-2009.................................................................. 46

Gráfico 2.37 Precios de las viviendas nuevas libres y tasas de evolución anual. 2009. .................................................................................... 48

Gráfico 2.38 Precios de las viviendas usadas y tasas de evolución anual. 2009. .................................................................................... 49

Gráfico 2.39 Índice de dinamismo del mercado, previsión de ventas en el próximo trimestre y evolución de los precios a un año, 1995-2009 ..................................................................................... 51

Gráfico 3.1 Evolución de los expedientes de solicitud inscritos en Etxebide ...... 52 Gráfico 3.2 Evolución de los expedientes de solicitud de Etxebide según

Territorio Histórico. ................................................................. 52



Gráfico 3.3 Evolución del tipo de vivienda solicitada por las personas inscritas en Etxebide, 2005-09.................................................. 55

Gráfico 3.4 Distribución de los expedientes solicitud individual y solicitud de unidades familiares según nacionalidad 2005-09 ......................... 57

Gráfico 3.5 Régimen de tenencia solicitado según nacionalidad. 2009. ............ 57 Gráfico 3.6 Inscripciones que optan por el alquiler (sólo alquiler o

indistintamente) según área funcional. 2009............................... 59 Gráfico 3.7 Porcentaje de inscripciones de personas de nacionalidad

extranjera según área funcional. 2009 ....................................... 60 Gráfico 3.8 Evolución transacciones de viviendas según tipo de vivienda,

CAPV 2004-2009 .................................................................... 62 Gráfico 3.9 Evolución de las transacciones de vivienda formalizadas según

Territorios Históricos, 2004-2009. ............................................. 63 Gráfico 3.10 Evolución de las transacciones de vivienda formalizadas según

tipo de vivienda en los diferentes Territorios Históricos. ................ 64 Gráfico 3.11 Distribución de las transacciones formalizadas por Territorios

Históricos según tipo de vivienda. 2009...................................... 65 Gráfico 3.12 Proporción de compradores que han adquirido una vivienda fuera

de la CAPV por Territorios Históricos. 2006-2008. ........................ 66 Gráfico 4.1 Evolución del parque de viviendas por Territorio Histórico, 1991-

2006. .................................................................................... 69 Gráfico 4.2 Distribución antigüedad total edificios destinados principalmente

a viviendas, y total viviendas familiares de la CAPV...................... 70 Gráfico 4.3 Representación del parque de viviendas con antigüedad superior

a los 50 años respecto del parque existente en 2001.................... 71 Gráfico 4.4 Edificios sin ascensor según número de plantas sobre rasante ....... 73 Gráfico 4.5 Viviendas principales sin ascensor según altura de la vivienda ....... 74 Gráfico 5.1 Evolución de índices de referencia de los préstamos hipotecarios,

1994-2009............................................................................. 77 Gráfico 5.2 Evolución de las hipotecas formalizadas en la CAPV según

Territorios Históricos. 1996-2009. ............................................. 78 Gráfico 5.3 Evolución del importe total de las hipotecas formalizadas en la

CAPV. 1996-2009.................................................................... 79 Gráfico 5.4 Evolución de la hipoteca media por Territorios Históricos. 1996-

2009. .................................................................................... 80 Gráfico 5.5 Evolución de la representación de las Cajas de Ahorro en el

conjunto de hipotecas formalizadas. 2004-2009. ......................... 81 Gráfico 5.6 Evolución del importe total de las hipotecas formalizadas en el

conjunto del Estado. 1996-2009................................................ 82 Gráfico 5.7 Importe hipoteca media formalizada por CCAA. 2009. .................. 83 Gráfico 5.8 Tasa de variación anual importe hipoteca media. 2008-2009......... 84



Gráfico 5.9 Ratio número de hipotecas formalizadas por 1000 habitantes por CCAA. 2009. .......................................................................... 85

Gráfico 5.10 Evolución de la relación entre la cuota hipotecaria mensual media y el coste salarial en el País Vasco y el Estado. 2004-2009............ 86

Gráfico 5.11 Hogares con créditos hipotecarios en vigor. 2006-2009. ............... 86 Gráfico 5.12 Tasa de dudosidad para adquisición de vivienda en el Estado

(dic-03 a dic-09)..................................................................... 87 Gráfico 5.13 Evolución trimestral de las ejecuciones hipotecarias en el País

Vasco y en el Estado ............................................................... 89 Gráfico 6.1 Evolución de la edificación de vivienda de protección pública ......... 95 Gráfico 6.2 Edificación de viviendas protegidas según tipo de iniciativa ........... 95 Gráfico 6.3 Edificación según tipo de vivienda ............................................. 96 Gráfico 6.4 Cuota de mercado de la vivienda de protección pública................. 97 Gráfico 6.5 Edificación según régimen de acceso.......................................... 97 Gráfico 6.6 Edificación de vivienda según promotor...................................... 99 Gráfico 6.7 Evolución del parque de vivienda de Alokabide (datos a 31 de

diciembre de cada año)*.........................................................101 Gráfico 6.8 Parque de vivienda de Alokabide por Territorios Históricos (datos

a 31 de diciembre de 2009).....................................................102 Gráfico 6.9 Evolución del parque de vivienda de Bizigune (datos a 31 de

diciembre de cada año)...........................................................104 Gráfico 6.10 Parque de vivienda de Bizigune por Territorios Históricos (datos a

31 de diciembre de 2009) .......................................................104 Gráfico 6.11 Municipios con mayor parque de vivienda de Bizigune (datos a 31

de diciembre de 2009)............................................................105 Gráfico 6.12 Evolución de la compra de suelo según agente promotor. 1998-

2009. ...................................................................................106 Gráfico 6.13 Patrimonio de suelo del Departamento por áreas funcionales.

2008. ...................................................................................110 Gráfico 6.14 Destino de los préstamos concedidos ........................................112 Gráfico 6.15 Evolución de las ayudas a la promoción en alquiler, 2002-2009. ...114 Gráfico 6.16 Importe medio de las subvenciones a la rehabilitación.................115 Gráfico 6.17 Evolución de certificaciones según ISO 9001 ..............................118 Gráfico 6.18 Evolución de certificaciones según ISO 14001 ............................119 Gráfico 6.19 Evolución del número de empresas certificadas en el Modelo K-

21*......................................................................................120 Gráfico 6.20 Índice de incidencia de la siniestralidad laboral en el sector de la

construcción..........................................................................121 Gráfico 6.21 Evolución de las subvenciones para la mejora de la accesibilidad

por Territorios Históricos. 2001-2009........................................123 Gráfico 6.22 Viviendas inspeccionadas por el Departamento...........................126



Gráfico 6.23 Viviendas tanteadas y ofertas de venta .....................................126 Gráfico 6.24 Ratio de viviendas por mil habitantes por CC.AA. 2009................129 Gráfico 6.25 Valoración actuación Gobierno Vasco. Población inscrita en

Etxebide. ..............................................................................141 Gráfico 6.26 Valoración actuación Gobierno Vasco. Población adjudicataria.......142 Gráfico 6.27 Valoración general del proceso de adjudicación ..........................142 Gráfico 6.28 Satisfacción general media con el Programa Bizigune según

antigüedad y Territorio Histórico ..............................................143



12

1. CONTEXTO ECONÓMICO GENERAL

El año 2009 la economía vasca ha asistido a un proceso de caída continuada del PIB,

cifrándose el decrecimiento medio anual en un -3,8% para el conjunto del año, siendo

el peor dato estadístico de la historia económica reciente. En 2008, se había asistido a

un crecimiento muy bajo de la economía (+1,3%), pero aún en términos positivos. En

este contexto de recesión, cabe apuntar a una leve mejoría de las tasas registradas en

la última parte del año, que aún siendo negativas, presentaban un retroceso más

atenuado, mostrando así ciertos indicios de recuperación. De hecho, según los primeros

datos de avance del EUSTAT, el PIB vasco ha registrado en el tercer trimestre de 2010

un crecimiento positivo del 0,6% respecto del mismo período del año precedente,

tratándose del segundo trimestre consecutivo con crecimientos interanuales positivos,

tras seis trimestres consecutivos en negativo. Según estos datos, la economía vasca se

adelanta a la española, puesto que los datos avanzados por el Instituto Nacional de

Estadística cifran el crecimiento interanual en un 0,2% para el conjunto de la economía

española.

Cuadro 1.1 Escenario macroeconómico de la CAPV.

2005 2006 2007 2008 2009

PIB real 4,0 4,4 4,1 1,3 -3,8 Demanda interna 4,5 4,5 4,4 1,8 -4,0 IPC (Índice de Precios al Consumo) (a) 3,3 3,4 2,8 4,1 0,3 Ocupación EPA (a) -- 2,8 0,6 0,5 -6,4 Tasa paro EPA 7,3 7,0 6,1 6,4 11,0

(a) Tasa de incremento media anual. Fuente: Eustat: Cuentas Económicas Trimestrales. INE: IPC y EPA.

Atendiendo a la economía mundial, en el último trimestre del año se consolidó la

recuperación iniciada en la segunda mitad de 2009, superando así un proceso de

profunda recesión. En conjunto, la economía mundial logró una tasa interanual positiva

en el último trimestre de 2009 gracias al impulso de los países en vías de desarrollo y a

la mejora conseguida por gran parte de los países desarrollados gracias a los estímulos

financieros y a las ayudas públicas.

En lo que respecta a las economías europeas, el balance anual en la zona del euro

resultó muy negativo, si bien, las tasas negativas fueron de menor magnitud que en

períodos precedentes, finalizando el año con tres trimestres consecutivos de mejora, lo

que afianza también la salida de la recesión.

En cuanto a la economía española, también se unió a la recuperación, pero se muestra

más rezagado respecto de la evolución del resto de los principales países europeos. Así,



13

el PIB registrado en el último trimestre del año fue de los menores dentro de la Unión

Europea, y fue uno de los que menos atenuó su contracción, ya que tan solo mejoró un

punto porcentual su crecimiento respecto del trimestre precedente.

Gráfico 1.1 El crecimiento económico de la CAPV en el contexto internacional

-6

-4

-2

0

2

4

6

I-04

II-04

III-0

4

IV-0

4

I-05

II-05

III-0

5

IV-0

5

I-06

II-06

III-0

6

IV-0

6

I-07

II-07

III-0

7

IV-0

7

I 08

II 08

III 0

8

IV 0

8

I 09

II 09

III 0

9

IV 0

9

CAPV Estado UE-27 EEUU

Fuente: Eustat. Cuentas Económicas Trimestrales. Datos Estado: INE. Datos UE-27 y Estados Unidos: Eurostat.

Atendiendo a los subsectores productivos de la economía vasca, todos realizaron

aportaciones negativas al crecimiento del valor añadido en el cuarto trimestre de 2009.

Sin embargo, hay que destacar que el sector primario, a pesar de la fuerte caída sufrida

en el último trimestre, en el conjunto del año 2009 alcanzó una tasa interanual del

3,6%, resultando así la única aportación positiva al crecimiento del PIB vasco.

En cuanto a la industria vasca, el crecimiento se situó en el -12,7% para el conjunto del

año 2009, siendo el sector que más ha sufrido la recesión económica.

La rama de actividad que mejor comportamiento presentó en el cuarto trimestre de

2009 fueron los servicios, arrojando una tasa de variación interanual del -0,8%. La tasa

promedio para el conjunto del año se cifró en un -0,2%.

Por su parte, el sector de la construcción está inmerso en un proceso de ajuste,

especialmente la rama residencial. Así, la variación interanual en el último trimestre del

año se cifró en el -3,1%, mientras que la tasa promedio para el conjunto del año 2009

se situó en el -3,6%. Además, el índice coyuntural de la construcción publicado por



14

Eustat para el cuarto trimestre de 2009 cifró el retroceso del sector en un 15,4%,

debido a la mala situación que atraviesa la edificación, principalmente la residencial. El

único dato positivo para el sector constructivo lo constituyen las licitaciones oficiales,

que crecieron un 8,6% en el cuarto trimestre de 2009.

Cuadro 1.2 Crecimiento de los sectores económicos de la CAPV.

2009

2005 2006 2007 2008 2009

I II III IV

Agropesquero -13,8 -9,8 9,8 -6,1 3,6 12,5 15,1 -2,6 -13,0 Industria 4,9 4,9 4,0 -0,6 -12,7 -10,0 -13,7 -14,8 -9,4 Construcción 4,7 5,1 4,6 -5,8 -3,6 -5,5 -4,8 -2,1 -1,1 Servicios 3,5 3,8 4,2 3,3 -0,2 0,8 -0,4 -0,6 -0,8 PIB 4,0 4,2 4,1 1,3 -3,8 -2,8 -4,3 -4,5 -3,1

(a) Tasa de incremento media anual. Fuente: Eustat: Cuentas Económicas Trimestrales. INE: IPC y EPA.

Otro importante aspecto a destacar ha sido la importante destrucción de empleo a la

que se ha asistido en 2009. Sin embargo, a pesar de la fuerte caída de la ocupación y el

crecimiento del paro, hay que destacar que el mercado de trabajo moderó su ritmo de

deterioro en los últimos meses del año, comprobándose una desaceleración en el ritmo

de pérdida de empleo.

Con todo, la pérdida de puestos de trabajo fue notable, como apuntan las diversas

fuentes que analizan la ocupación. En efecto, la contracción del empleo se cifró en un -

3,1% según las cuentas económicas, en un -2,7% estimado por la PRA, y en un -5,2%

según la EPA.

En cuanto a la construcción, fue el sector que más mejoró, a pesar de seguir

registrando las tasas más negativas. La tendencia bajista de los tipos de interés y la

caída del precio de la vivienda no han sido suficientes para remontar la edificación

residencial y mantiene un importante exceso de capacidad.

Cuadro 1.3 Evolución trimestral del empleo por sectores económicos de la CAPV 2009

% variación interanual 2009 2009-I 2009-II 2009-III 2009-IV

Agropesquero -3,9 -5,2 -4,9 -4,2 -1,3 Industria -6,7 -5,2 -7,3 -7,7 -6,8 Construcción -9,9 -10,1 -10,3 -11,3 -7,6 Servicios -1,3 -1,0 -2,1 -1,2 -1,0 TOTAL -3,5 -3,0 -4,2 -3,9 -3,1

Fuente: Eustat. Cuentas Económicas Trimestrales.



15

2. LA OFERTA DE VIVIENDA EN LA CAPV

2.1. La edificación de vivienda

Si en el año 2008 se asistió a una importante reducción en el volumen de la edificación

residencial en la CAPV, en 2009 se ha confirmado esta tendencia, sufriendo un fuerte

retroceso tanto en el mercado libre como en el de protección pública.

En efecto, el volumen de viviendas libres edificadas en la CAPV en 2009 ascendió a

3.855 unidades, representando un 38% menos que la cantidad registrada el pasado

año, y un 66% inferior al volumen de hace dos años. Por su parte, fueron construidas

3.196 viviendas de protección pública, esto es, prácticamente la mitad que en 2008.

A pesar de esta significativa reducción, la cuota de mercado protegido continúa siendo

muy elevada. Así, el 45% de la edificación residencial de la CAPV en 2009 respondía a

alguna figura de protección pública.

Cuadro 2.1 Viviendas iniciadas en la CAPV, 1990-2009.

Viviendas iniciadas

Año Viviendas libres

Viviendas de protección

pública Total viviendas

% viv. p. pública / Total

1990 6.310 1.204 7.514 16,0 1991 5.521 1.645 7.166 23,0 1992 5.213 2.017 7.230 27,9 1993 5.016 2.769 7.785 35,6 1994 7.504 2.092 9.596 21,8 1995 10.260 2.478 12.738 19,5 1996 8.903 2.637 11.540 22,9 1997 9.592 2.324 11.916 19,5 1998 13.502 2.916 16.418 17,8 1999 15.351 3.626 18.962 19,0 2000 12.115 2.835 14.950 19,0 2001 11.194 4.284 15.478 27,7 2002 9.692 5.054 14.746 34,3 2003 13.626 6.625 20.251 32,7 2004 11.794 4.427 16.621 26,6 2005 11.987 4.687 16.674 28,1 2006 9.815 5.339 15.154 35,2 2007 11.269 7.310 18.579 39,3 2008 6.203 6.259 12.462 49,8 2009 3.855 3.196 7.045 45,3

Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes (Gobierno Vasco) y Ministerio de Vivienda.

Atendiendo al mercado libre, hay que decir que este ritmo edificatorio es el más bajo

registrado en los últimos veinte años, mientras que el segmento protegido se sitúa en

los niveles de hace diez años.



16

Gráfico 2.1 Evolución de la edificación de vivienda en la CAPV. 1990-2009.

02.0004.0006.0008.000

10.00012.00014.00016.00018.000

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 200120022003 200420052006 20072008 2009

Viviendas protegidas Viviendas libres

Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco. Ministerio de Vivienda.

Procediendo al análisis cuatrienal, en correspondencia con los períodos que abarcan los

últimos Planes Directores de Vivienda, se comprueba que la edificación de viviendas de

protección pública en el último Plan, y pese a las dificultades de los últimos dos años, ha

sido superior al volumen registrado en el Plan anterior. Así, en el período 2006-2009 el

promedio anual de construcción de viviendas de protección pública ascendió a 5.525

viviendas frente a 5.183 en los cuatro años anteriores, y 3.400 viviendas anuales en la

etapa anterior.

De este modo, la cuota de mercado protegido en el período 2006-2009 se situó en el

41,5% frente al 30,6% en el transcurso del Plan Director 2002-2005.

Cuadro 2.2 Viviendas iniciadas en la CAPV, 1990-2009.

1990-1993 1994-1997 1998-2001 2002-2005 2006-2009

Libres 22.060 36.259 52.162 47.099 31.142 Media Anual Libres 5.515 9.065 13.041 11.775 7.786 Vivienda protegida 7.635 9.663 13.599 20.731 22.098 Media Anual Prot. 1.909 2.416 3.400 5.183 5.525 Total 29.695 45.922 65.761 67.830 53.240 Media anual Total 7.424 11.481 16.440 16.958 13.310 % Protegida/Total 25,7 21,0 20,7 30,6 41,5

Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes (Gobierno Vasco) y Ministerio de Vivienda.

Centrando el análisis en el reparto geográfico de las viviendas construidas, en lo que

respecta al mercado protegido se constata una elevada concentración en el territorio

alavés que ha absorbido la mitad de la edificación protegida de la CAPV de los últimos



17

cuatro años. Bizkaia ha absorbido el 24% de las iniciaciones y Gipuzkoa el 26%

restante.

Cuadro 2.3 Distribución geográfica de la edificación de vivienda protegida, 1998-2009.

Media anual 1998-2001



Total % Total % Total %

∆%*

Áraba 846 24,9 2.002 38,6 2.745 49,7 37,1 Bizkaia 1.643 48,3 1.878 36,2 1.316 23,8 -29,9 Gipuzkoa 912 26,8 1.303 25,1 1.464 26,5 12,4 TOTAL 3.400 100,0 5.183 100,0 5.525 100,0 6,6

* % tasa de variación de la media anual 2006-2009 respecto a la media anual de 2002-2005. Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes (Gobierno Vasco).

En lo que respecta a la edificación de viviendas libres, el promedio anual en el último

período 2006-2009 se cifró en 7.875 viviendas respondiendo al siguiente reparto

territorial: 39% en Bizkaia, 38% en Gipuzkoa y 23% en Araba.

Gráfico 2.2 Evolución del número de viviendas libres iniciadas en la CAPV. 1990-2009

02.0004.0006.0008.000

10.00012.00014.00016.000

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 20012002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Araba Gipuzkoa Bizkaia

Fuente: Ministerio de Vivienda.

De este modo, la tasa de iniciación de viviendas protegidas es significativamente más

elevada en el territorio alavés, alcanzando el 70% en el año 2009 y el 61% en el

promedio de los últimos cuatro años. En Gipuzkoa y Bizkaia la tasa promedio del

mercado protegido en los últimos cuatro años se situó en el 33% y 30%

respectivamente.



18

Gráfico 2.3 Tasa de iniciación de vivienda protegida según Territorios Históricos, 1995-2009.

0

10

20

30

40

50

60

70

80

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009% in

icia

cion

es v

ivie

nda

prot

egid

a so

bre

Tota

l ini

caci

ones

Araba Bizkaia Gipuzkoa TOTAL

Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes (Gobierno Vasco) y Ministerio de Vivienda. Elaboración propia

2.2. Comparativa con las viviendas iniciadas en el Estado

El volumen total de viviendas iniciadas en el Estado se cifró en 2009 en 159.286

unidades, lo que refleja el drástico retroceso sufrido por el sector de la edificación

residencial en el conjunto del Estado, de mayor envergadura al registrado en la CAPV,

puesto que el nivel edificatorio en el resto del Estado ha sido muy superior en los

últimos años. En efecto, este volumen es la mitad de la construcción registrada el

pasado año, y la cuarta parte del volumen de hace dos años.

Cuadro 2.4 Viviendas iniciadas en el Estado, 2000-2009.

Viviendas iniciadas Año

Viviendas libres Viviendas protegidas

Total viviendas % viv. p. pública / Total

2002 499.200 43.900 543.100 8,1 2003 550.800 72.000 622.800 11,6 2004 621.257 69.769 691.026 10,1 2005 635.608 79.191 714.799 11,1 2006 664.924 94.763 759.687 12,5 2007 532.117 85.097 617.214 13,8 2008 237.960 90.531 328.491 27,6 2009 80.230 79.056 159.286 49,6


Tomando como índice 100 el volumen de iniciaciones registradas en el año 1994, se

procede a comparar la evolución en el ritmo edificatorio en la CAPV y en el resto del

Estado. Así, como puede verse en el Gráfico 2.4 se comprueba que ambos ámbitos



19

geográficos se encuentran en el mismo nivel en el año 2009 respecto del punto de

partida: 73 puntos la CAPV y 71 puntos el resto del Estado.

Sin embargo, estas cifras reflejan una evolución más equilibrada en la CAPV, sin llegar a

registrar el enorme crecimiento experimentado en el resto del Estado en los años del

“boom inmobiliario” en los que se llegó a alcanzar los 347 puntos frente a los 157

puntos registrados en la CAPV, para luego descender por debajo del nivel de partida en

tres años.

Gráfico 2.4 Evolución del volumen total de viviendas iniciadas. Período 1994-2009. Índice 100 = 1994. CAPV y Resto Estado.

100133 120 124

171198

156 161 154211

169 174 157194

150

73

100126 120 135

183229 242 237 246

281315 325

347

279

146

71

050

100150200250300350400

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Indi

ce 1

00 =

199

4

CAPV Resto Estado

Fuente: Ministerio de Vivienda. Elaboración propia

Prestando ahora atención al mercado protegido, la CAPV registró en 2009 un índice de

153 frente a los 179 puntos del resto del Estado. En lo que respecta al mantenimiento

del ritmo edificatorio de viviendas protegidas en el resto del Estado es preciso

mencionar que en otras Comunidades del Estado se contabilizan como viviendas

protegidas tipologías de vivienda que no serían consideradas como tales en la normativa

vasca, al no ofrecer las ventajas y las garantías sociales de las viviendas protegidas de

la CAPV



20

Gráfico 2.5 Evolución del volumen de viviendas protegidas iniciadas. Período 1994-2009. Índice 100 = 1994. CAPV y Resto Estado

100 119 126 109139

173136

205241

317

212 224252

350299

100 110 98 98126 127

101 105 92

154 154 176211

183 199153

179

050

100150200250300350400

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Indi

ce 1

00 =

199

4

CAPV Resto Estado

Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes y Ministerio de Vivienda.

Así, la presencia de estas viviendas protegidas en el Estado, unido a la drástica contracción

de la edificación en el mercado libre en el Estado, han incrementado significativamente la

cuota del segmento protegido en el resto del Estado hasta casi un 50%.

Gráfico 2.6 Evolución del peso relativo de las viviendas protegidas sobre el total de viviendas nuevas iniciadas. Período 1994-2009. CAPV y Resto Estado

21,8 19,5 22,819,2 17,8 19 19

27,734,2 32,7

27,3 28,134,9

39,343,4

19,8 17,2 16,2 14,4 13,7 11 8,3 8,8 7,4 10,8 9,7 10,7 12 13

26,8

45,3

49,8

0

10

20

30

40

50

60

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

% p

rote

gido

sob

re to

tal i

nici

ado

CAPV Resto Estado


La relación entre el volumen total de iniciaciones y la población residente arroja una

ratio similar en la CAPV (3,3 viv. por 1000 habitantes) y el resto del Estado (3,4

viviendas por mil habitantes). Este resultado refleja la importante contracción en el

volumen de iniciaciones en el Estado. Téngase en cuenta que en el año 2006 esta ratio

se cifraba en 17,5 viviendas por mil habitantes frente a 7,1 en la CAPV.



21

Gráfico 2.7. Evolución del volumen total de viviendas iniciadas por 1.000 habitantes. Período 1994-2009. CAPV y Resto Estado.

4,56 5,5

7,8 97,1 7,4 7

9,67,7 7,8 7,1

8,75,8

3,3

3,47,2

13,9

17,516,616,414,813,31313,512,9

10,46,87,15,6

0

5

10

15

20

1994 1995 1996 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

nº v

ivie

ndas

por

100

0 ha

bita

ntes

CAPV Resto Estado


Gráfico 2.8 Evolución del volumen de viviendas libres y protegidas iniciadas por 1000 habitantes. Período 1994-2009. CAPV y Resto Estado.

1,7

4,51,8

3,5 1,7

1,11,5

1,00

4

8

12

16

1994 1995 1996 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Nº V

ivie

ndas

inic

iada

s po

r 100

0 ha

b.

Libres resto Estado Libres CAPVProtegidas resto Estado Protegidas CAPV


Atendiendo al análisis de la evolución del ritmo edificatorio en las diferentes

Comunidades Autónomas, se constata un descenso en todas las Comunidades, siendo

las contracciones más acusadas en Murcia, Castilla – La Mancha y Valencia, esto es,

aquellas que habían registrado una mayor explosión constructiva en los años

precedentes. Las contracciones en los tres casos se situaron en el entorno del 70%

respecto a la edificación del año precedente. Por el contrario, los retrocesos menos

fuertes correspondieron a Asturias (-16% respecto de 2008) y Extremadura (-26%).



22

Gráfico 2.9. Tasa de variación anual de las iniciaciones de vivienda según CCAA. 2008-2009.

-71,9

-69,9

-69,2

-64,1

-62,7

-60,9

-58,8

-58,1

-57,3

-55,5

-52,7

-46,2

-44,2

-43,5

-36,7

-31,2

-28,6

-16,3

-80 -75 -70 -65 -60 -55 -50 -45 -40 -35 -30 -25 -20 -15 -10 -5 0

Murcia

Castilla - La Mancha

Comunitat Valenciana

Cantabria

La Rioja

Galicia

Aragón

Navarra

Castilla y León

Baleares

Canarias

Madrid

Cataluña

País Vasco

Ceuta y Melilla

Andalucía

Extremadura

Asturias

%


Atendiendo a la ratio que relaciona el volumen de iniciaciones con la población

residente, el valor más elevado correspondió a las Comunidades que habían sufrido los

retrocesos más leves, esto es, Asturias (5,9 viv. por mil habitantes) y Extremadura (4,9

viv. por mil habitantes). La Comunidad Valenciana y Baleares registraron las ratios más

bajas, mientras que la CAPV se situó en un puesto intermedio con 3,3 viviendas

construidas por mil habitantes.



23

Gráfico 2.10 Viviendas iniciadas por 1.000 habitantes por CC.AA. 2008-2009.

2009

0 1 2 3 4 5 6 7

Comunitat ValencianaBaleares

GaliciaCataluña

CantabriaMadridAragón

País VascoCanarias

MurciaLa Rioja

Castilla y LeónNavarra

Castilla - La ManchaAndalucía

ExtremaduraAsturias

libres protegidas

Estado= 3,4

2008

0 2 4 6 8 10 12 14 16

CataluñaPaís Vasco

Ceuta y MelillaBalearesCanarias

Madrid Aragón

AndalucíaComunitat Valenciana

GaliciaLa Rioja

Asturias Extremadura

CantabriaCastilla y León

NavarraCastilla - La Mancha

Murcia

libres protegidas

Estado= 7,2

Fuente: Ministerio de Vivienda e INE.



24

Finalmente, atendiendo a la cuota del mercado protegido en las distintas Comunidades

Autónomas, se comprueba un fuerte incremento de la representación del sector

protegido en el conjunto de la edificación residencial derivado del descenso

experimentado por el segmento de vivienda libre.

Así, la Comunidad de Madrid (76%), Andalucía (65%) y Navarra (58%) registraron en

2009 las tasas más elevadas, mientras que Galicia (16%) y Baleares (19%) obtuvieron

los valores más bajos.

Hay que tener presente en este análisis, que estos resultados son fruto de la actual

coyuntura, ya que históricamente, en los años en que el sector de la edificación

residencial atravesaba su mejor momento, la construcción de vivienda protegida

representaba entre el 5% y el 15% del conjunto de la edificación residencial en la

mayoría de las Comunidades Autónomas.



25

Gráfico 2.11 Porcentaje de viviendas protegidas/total viviendas iniciadas por CC.AA., 2008-2009.

2009

15,518,6

23,932,5

35,335,7

41,543,3

45,346,046,547,5

51,155,4

58,065,5

76,3

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90

GaliciaBalears (Illes)

Castilla y LeónCastilla - La Mancha

Rioja (La)CanariasCataluña

CantabriaPaís Vasco

AragónExtremadura

Comunitat ValencianaMurcia (Región de)

Asturias (Principado de)Navarra (Comunidad Foral de)

AndalucíaMadrid (Comunidad de)

Estado= 49,6

2008

2,45,7

9,19,29,9

14,316,516,9

18,318,719,6

25,426,7

28,743,4

47,451,8

0 10 20 30 40 50 60

Balears (Illes)Extremadura

GaliciaRioja (La)Canarias

CantabriaMurcia (Región de)

AragónAsturias (Principado de)

Castilla - La ManchaComunitat Valenciana

AndalucíaCastilla y León

CataluñaPaís Vasco

Navarra (Comunidad Foral de)Madrid (Comunidad de)

Estado= 25,6

Fuente: Ministerio de Vivienda e INE.



26

2.3. Los indicadores de la oferta inmobiliaria. Precios y características de las viviendas en oferta.

2.3.1. Indicadores globales

El precio medio de la vivienda libre, continuó a lo largo de 2009 la tendencia iniciada en

el año precedente, esto es, una contracción en el promedio de la vivienda usada, más

intensa en el último año, y un mantenimiento en el precio medio de la vivienda de

nueva construcción. Así, el precio medio de la vivienda de segunda mano (3.779 €/m2)

fue en 2009 un 10% inferior al promedio de 2008. Por su parte, el precio de la vivienda

libre de nueva construcción (4.032 €/m2) fue similar, aunque levemente inferior, al

promedio registrado en los dos años inmediatamente anteriores (-0,5% respecto de

2008, y -2% respecto de 2007).

El precio de la vivienda tipo1, resultó en 2009 un 2,6% inferior al promedio registrado

en el año precedente. En términos absolutos se cifró en 3.338 €/m2, esto es, un 17%

inferior al precio medio del conjunto de viviendas libres de nueva construcción ofertadas

en 2009. Por su parte, la vivienda protegida detectada en venta en 2009 registró un

promedio de 1.469 €/m2 (+7% respecto de 2008)

Gráfico 2.12 Evolución del precio por m2 útil según tipo de vivienda

0

500

1.0001.500

2.000

2.500

3.0003.500

4.000

4.500

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 I 09 II 09 III 09 IV09

Usadas Libres N uevas Vivienda-t ipo P ro tegidas

serie anual

serie trimestral

Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco.

1 Vivienda nueva y de promoción libre, en edificio colectivo, ofertada directamente por el promotor, con un nivel de acabado “normal” y de superficie comprendida entre los 60 y 90 m2 Hay que tener en cuenta que la evolución del precio de las viviendas-tipo está muy condicionado por la localización de las mismas, cuya distribución territorial puede variar sensiblemente de un año a otro



27

Cuadro 2.5 Evolución del precio por m2 útil según tipo de vivienda. Medias anuales 1994-2009.

VIVIENDA LIBRE VIVIENDA PROTEGIDA

€/m2

Total libre * Usada Nueva libre

Vivienda tipo

VPO Social

1994 Media 1.308,7 1.331,2 1.268,1 1.111,9 644,6 1995 Media 1.388,3 1.350,8 1.496,5 1.256,1 701,7 1996 Media 1.422,9 1.398,9 1.502,5 1.238,1 695,7 1997 Media 1.421,4 1.404,9 1.478,5 1.160,0 700,2 1998 Media 1.459,0 1.451,4 1.490,5 1.238,1 638,6 1999 Media 1.774,5 1.879,7 1.568,6 1.424,4 700,2 2000 Media 2.168,2 2.339,4 1.839,1 1.562,6 901,8 550,0 2001 Media 2.360,5 2.408,4 2.219,7 2.155,6 922,8 520,5 2002 Media 2.530,6 2.594,5 2.345,6 2.242,8 1.007,8 521,3 2003 Media 3.060,1 3.338,4 2.510,0 2.419,7 1.047,4 597,1 2004 Media 3.327,1 3.596,4 2.905,2 2.785,7 1.129,0 670,3 2005 Media 3.715,0 3.935,5 3.369,0 2.960,2 1.245,8 756,5 2006 Media 4.046,9 4.272,8 3.646,3 3.153,6 1.285,1 -- 2007 Media 4.283,9 4.356,4 4.113,2 3.221,4 1.322,9 -- 2008 Media 4.160,4 4.199,0 4.053,8 3.428,4 1.372,0 -- 2009 Media 3.846,6 3.778,9 4.032,5 3.338,1 1.468,9 --

(*) Nueva y usada Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco.

El índice general de precios, indicador que engloba al conjunto de la oferta de viviendas

en venta detectadas en la CAPV, se cifró en 2009 en 272 puntos (base 1994=100), un

5% inferior al registrado en el año precedente (286 puntos). Sobre la misma base, y

atendiendo únicamente al sector de nueva construcción (libres y protegidas

conjuntamente) el índice se situó en 255 puntos (+4% respecto de 2008).

Por su parte, el índice de las viviendas libres (nuevas y usadas conjuntamente) se elevó

a 293 puntos, lo que supone un retroceso del 7,6% respecto del valor observado en

2008.



28

Cuadro 2.6 Índices de evolución del precio/m2 útil de las viviendas en venta en la CAPV.

Vivienda nueva*** NÚMEROS INDICE

General* Vivienda Libre** Total Libre Protegida

Vivienda Usada

1994 Media 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 1995 Media 106,4 105,9 113,9 117,8 108,9 101,5 1996 Media 108,9 108,5 112,2 118,5 107,9 105,1 1997 Media 111,2 108,4 118,1 116,6 108,6 105,5 1998 Media 109,4 111,4 106,0 117,5 98,8 109,0 1999 Media 123,1 135,3 106,1 123,7 108,6 141,2 2000 Media 150,8 165,1 125,3 145,0 116,3 175,7 2001 Media 165,7 180,1 138,3 175,0 126,4 180,9 2002 Media 177,3 193,1 147,4 185,0 139,3 194,9 2003 Media 204,6 234,4 156,5 197,9 149,8 250,8 2004 Media 218,7 253,8 183,6 229,1 168,3 270,2 2005 Media 247,7 283,4 215,3 265,7 191,9 295,6 2006 Media 257,0 308,7 212,5 287,3 199,4 321,0 2007 Media 286,8 326,9 240,2 324,4 205,2 327,2 2008 Media 286,0 317,4 244,5 319,7 212,8 315,4 2009 Media 272,2 293,4 254,9 318,0 227,9 283,9

(*) Todas las viviendas en oferta (**) Vivienda libre nueva y usada (***) Vivienda nueva libre y protegida Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco.

Gráfico 2.13 Evolución de los índices de precios de la vivienda en la CAPV

100120140160180200220240260280300320340

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008 I 09

II 09

III 0

9

IV 0

9

Indi

ces

de p

reci

osIV

-199

4=10

0

V. Nueva Libre V. Usada V. Libre **General* V. Nueva*** V. Protegida

serie anual

serie trimestral

(*) Todas las viviendas en oferta; (**) Vivienda libre nueva y usada; (***) Vivienda nueva libre y protegida Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco..

En lo que respecta al régimen de alquiler, las viviendas pertenecientes a particulares y

ofertadas en régimen de arrendamiento a través de agentes de la propiedad inmobiliaria

registraron en 2009 una renta media de 875 € mensuales, representando una



29

disminución del 10% respecto del promedio del año precedente, y siendo así el primer

año que se registra una contracción en la renta media del mercado de alquiler libre.

Gráfico 2.14 Evolución de las rentas mensuales de las viviendas usadas ofertadas en régimen de alquiler.

400,0

500,0

600,0

700,0

800,0

900,0

1000,0

1100,0

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 I 09 II 09 III09 IV 09

Euro

s / m

es

Fuente: Oferta Inmobiliaria. Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.

Atendiendo a la comparativa entre la evolución de la renta media de alquiler libre y la

evolución del precio medio de las viviendas libres ofertadas en venta, y tomando como

punto de partida el año 1996, se constata, por un lado, un crecimiento de los precios de

venta muy superior al de las rentas, y por otro, un retardo de un año en la contracción

de la renta media respecto del momento en que se registró una contracción en el precio

medio. Así, mientras en el mercado en venta se comprobó ya un retroceso en 2008, la

disminución en la renta de alquiler no se ha hecho evidente hasta el año 2009.

En cuanto a los valores de los índices, los precios medios registraron en 2009 un valor

de 270 puntos frente a los 165 puntos del segmento de alquiler.



30

Gráfico 2.15 Evolución de los índices de los precios/m2 y las rentas de las viviendas libres (índice 100=1996). 1996-2009

80

130

180

230

280

330

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Índi

ce =

100

Precios/m2 Rentas

Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, Gobierno Vasco.

Centrando el análisis en las tasas de variación, el Gráfico 2.16 muestra la evolución en

el largo plazo de los precios y rentas de los diferentes tipos de viviendas. En concreto, el

análisis pone de relieve la existencia de tasas negativas en todos los casos, con la única

excepción de la vivienda de protección pública en venta.



31

Gráfico 2.16 Tasas de variación anual de los precios/m2 y las rentas de las viviendas según tipología. 1996-2009

VIVIENDAS EN VENTA

-15-10-505

10152025303540

I 96

III 096

IV 96

I 97

III 97

IV 097 I 98

III 98

IV 98

I 99

III 99

IV 99

I 00

III 00

IV 00

I 01

III 01

IV 01

I 02

III 02

IV 02

I 03

III 03

IV 03

I 04

III 04

IV 04

I 05

III 05

IV 05

I 06

III 06

IV 06

I 07

III 07

IV 07

I 08

III 08

IV 08

I 09

II 09

III 09

IV 09

Usadas Libres N uevas P ro tegidas Indice General

VIVIENDAS EN ALQUILER

-30

-20

-10

0

10

20

30

40

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Índi

ce =

100

Libre alquiler Protegidas alquiler


2.3.2. El mercado de vivienda libre

a) Viviendas libres en venta

Centrando la atención en el mercado de vivienda libre de nueva construcción en venta,

y atendiendo al análisis territorial, se comprueba un precio medio más elevado en

Gipuzkoa (4.373 €/m2), que en Bizkaia (4.035 €/m2) y en Álava (3.466 €/m2). La

evolución en el último año muestra una recuperación en el precio medio registrado en

Gipuzkoa (+3%) y Álava (+6%), mientras que Bizkaia continúa disminuyendo su precio

medio (-5% respecto de 2008).



32

Gráfico 2.17 Evolución del precio por metro cuadrado útil de las viviendas nuevas libres por TT.HH.

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 I 09 II 09 III 09 IV 09

Euro

s/ m

2 út

il

Araba Bizkaia Gipuzkoa

serie anualserie trimestral


En lo que respecta al mercado de segunda mano, Gipuzkoa presentó también el

promedio más elevado, siendo además las diferencias con los otros dos territorios más

abultadas que en el segmento de vivienda nueva. En concreto, el promedio de Gipuzkoa

ascendió en 2009 a 4.686 €/m2, frente a los 3.581 €/m2 de Bizkaia y los 3.550 €/m2 de

Álava. En términos de evolución destaca la contracción experimentada por el precio

medio de las viviendas localizadas en Bizkaia (-18% respecto de 2008), mientras que

Gipuzkoa y Álava registraron leves retrocesos (-2,5% y -1% respectivamente).

Gráfico 2.18 Evolución del precio por metro cuadrado útil de las viviendas usadas por TT.HH..

1.0001.5002.0002.5003.000

3.5004.0004.5005.000

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 I 09 II 09 III 09 IV09

A raba B izkaia Gipuzko a

serie anual serie trimestral

Atendiendo a la distribución de precios del conjunto de viviendas libres ofertadas

(nuevas y usadas), el análisis pone de relieve en 2009 un nuevo incremento de la

proporción de viviendas en los tramos inferiores de precios. En efecto, el 53% de las

viviendas detectadas en 2009 eran ofertadas a un precio inferior a los 300.000 €,

mientras que esta proporción se situaba en el 46% en 2008 y en el 41% en 2007.



33

Así, el reparto de las viviendas libres detectadas en oferta de venta en 2009, fue tal que

el 10% no alcanzaba los 180.000 €, el 43% era ofertado a un precio comprendido entre

los 180.000 y los 300.000 €, el 26% registraba un precio entre los 300.000 € y los

420.000 € y el 21% restante superaba este precio.

Gráfico 2.19 Evolución de la distribución de precios de las viviendas libres (nuevas y usadas) 1996-2009

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

<120.000 € 120.000-180.000 € 180.000-300.000 € >300.000 € >420.000 €

* A partir de 2006 el tramo >300.000 € se subdivide en dos: 300.000-420.000 € y >420.000 €. Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco.

En lo que respecta a los diferentes ámbitos geográficos de la CAPV, el precio por metro

cuadrado útil de las viviendas libres de nueva construcción ubicadas en las

capitales ascendió a 4.542 €/m2; en los municipios de las áreas funcionales de las

capitales se cifró en 4.196 €/m2 y en el resto de municipios de la CAPV se situó en

3.540 €/m2.

Atendiendo a la evolución se comprueba una contracción del 5% en el precio medio

registrado en las capitales, mientras que en el resto de municipios la tendencia es de

estabilidad en los precios en los últimos dos años, -1% respecto de 2008.



34

Gráfico 2.20 Evolución de los precios por m2 de las viviendas nuevas libres por ámbitos geográficos, 1996-2009

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007 I 08

II 08

III 0

8

IV 0

8

I 09

II 09

III 0

9

IV 0

9

Euro

s/m

2

Capitales Resto AF capitales Resto CAPV

serie anual

serie trimestral

(*) Todas las viviendas en oferta; (**) Vivienda libre nueva y usada; (***) Vivienda nueva libre y protegida Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco..

En cuanto al mercado de segunda mano, el precio medio de las viviendas ofertadas

en las capitales ascendió en 2009 a 4.087 €/m2; en los municipios de las áreas

capitalinas se cifró en 3.423 €/m2 y en el resto de municipios de la CAPV en 3.320 €/m2,

lo que representa unas diferencias significativamente más abultadas que en las

viviendas de nueva construcción. Así, el promedio del segmento de vivienda usada en

las capitales es un 19% superior al de los municipios de su área de influencia, mientras

que en el mercado de nueva construcción la diferencia se reduce al 8%.

Gráfico 2.21 Evolución de los precios por m2 de las viviendas usadas por ámbitos geográficos, 1996-2009.

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006 I 07

II 07

III 0

7

2007 I 08

II 08

III 0

8

IV 0

8

I 09

II 09

III 0

9

IV 0

9

Euro

s/m

2

Capitales Resto AF capitales Resto CAPV

serie anual

serie trimestral




35

Centrando el análisis en las características de las viviendas ofertadas, la evolución

de la superficie de las viviendas libres de nueva construcción muestra una progresiva

reducción en el tamaño medio. En concreto, las viviendas ofertadas en 2009 registraban

una superficie media de 82 m2, mientras que hace dos años ascendía a 85 m2 y hace

cinco a 88 m2.

En lo que respecta a la vivienda usada el promedio (82 m2) es similar al registrado en

los dos años inmediatamente anteriores (81 m2), pero considerablemente inferior al

tamaño medio de los años precedentes (88 m2).

Gráfico 2.22 Evolución de la superficie útil (m2) de las viviendas en venta según tipo y régimen. 1994-2009.

6065707580859095

100

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Supe

rfic

ie/m

2

Nueva libre Nueva protegida Usada

Fuente: Oferta Inmobiliaria. Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.

Atendiendo a otras características de las viviendas de nueva construcción, la evolución

muestra un importante incremento a lo largo de 2009 de la proporción de viviendas

ofertadas que corresponden a la categoría de lujo, representando en 2009 el 19%

frente al 8% hace un año. Asimismo, se comprueba un aumento de la proporción de

apartamentos, esto es, viviendas cuyo tamaño no supera los 60 m2 útiles, alcanzando el

12% frente al 8% en 2008.

Por el contrario, las viviendas unifamiliares disminuyen su representación en el conjunto

de la oferta, cifrándose en un 11% en 2009 (15% en 2008).



36

Gráfico 2.23 Evolución de las características de las viviendas nuevas libres en venta, 1996-2009.

0

5

10

15

20

25

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007 I 08

II 08

III 0

8

IV 0

8

I 09

II 09

III 0

9

IV 0

9

%

% unifamiliar % lujo % en proyecto % apartamentos

serie anual

serie trimestral

Fuente: Oferta Inmobiliaria Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco.

La distribución de la oferta de vivienda libre de nueva construcción en 2009 fue tal que

las capitales concentraron el 30% de las viviendas, los municipios de las áreas

capitalinas absorbieron el 32% y el resto de municipios de la CAPV el 38%. En términos

comparativos con el reparto observado en 2008, se comprueba una contracción de la

representación de los municipios localizados fuera de las áreas capitalinas en favor de

estas.

Gráfico 2.24 Evolución de la distribución geográfica de la oferta de vivienda libre nueva, 1997-2009

VIVIENDA NUEVA LIBRE

41,6

25,8

20,8 28

,4 31,4

28,3

21,7 26

,5 30,2

29

25,6 29

,9

28,2 36

,3 42,4

37,6 43

,4

40,7

39,5 43,5

33,5

33,2

33,3

29,1 32,1

30,2 37

,9

36,8

33,9

24,6 27,9 32,2

34,8 40

36,6

37,7 45

,3

38

32

05

101520253035404550

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

% s

/tota

l ofe

rta

CapitalesAreas Funcionales de las capitales excluidas éstasConjunto de municipios no incluidos en las áreas de las capitales




37

En lo que respecta a la oferta detectada en las capitales, Vitoria absorbió la mitad de

estas viviendas, Bilbao concentró tres de cada diez viviendas, mientras que dos de cada

diez viviendas se localizaron en Donostia.

Gráfico 2.25 Evolución del peso relativo de la oferta nueva libre absorbida por las capitales. 1996-2009

VIVIENDA NUEVA LIBRE

5,7

5,4

4,4

4,8 10

,6

8,6

8,0

10,3

10,8

12,4 15,8

9,2

10,3 14

,814,6

15,1

7,4 7,9 3,

9 11,2

11,2 8,3

5,4 5,9 6,

6

7,0 6,5 5,

0

16,3 21

,1

14,0

9,0 13

,9 12,2

12,2

9,7

5,5 8,

2 7,8

12,8

8,8 10

,1

29,925,6

29,030,226,5

21,7

28,331,432,0

28,4

21,725,8

41,636,6

05

1015202530354045

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

% s

/tota

l ofe

rta

Vitoria Donostia Bilbao Total capitales


b) Viviendas libres en alquiler

Centrando ahora el análisis en el mercado de alquiler libre, los datos de las viviendas

de segunda mano puestas en el mercado de alquiler a través de agentes de la

propiedad inmobiliaria, arrojan también una renta sensiblemente superior en Gipuzkoa

(941 €/mes) que en Bizkaia (881 €/mes) y Álava (837 €/mes). No obstante, la

evolución presenta un retroceso significativamente superior en Gipuzkoa, con una tasa

de variación anual del -13% respecto del promedio registrado en 2008. Bizkaia presenta

una contracción del 9% y Álava del 6,5%.



38

Gráfico 2.26 Evolución de las rentas mensuales de las viviendas usadas ofertadas en régimen de alquiler.

400

500

600

700

800

900

1.000

1.100

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008 I 09

II 09

III09

IV 0

9

Euro

s / m

es

CAPV Araba Bizkaia Gipuzkoa


Atendiendo a la distribución de estas viviendas según niveles de rentas, se constata que

tres de cada cuatro viviendas detectadas en oferta de alquiler a través de agentes de la

propiedad inmobiliaria en 2009 registraba una renta superior a los 720 € mensuales. No

obstante, la tendencia muestra una reducción de la acumulación de oferta en esta franja

de rentas, ya que los dos años anteriores la proporción era superior, 84% en 2008.

Cuadro 2.7 Evolución de la distribución de las viviendas libres en alquiler según rentas, 2001-2009.

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

<240 € 0,4 2,0 0,3 0,3 0,1 1,1 0,0 0,0 0,0 241 - 480 € 13,5 7,0 3,8 2,9 1,6 1,2 1,4 0,7 1,2 481 - 600 € 33,4 19,3 16,4 11,3 8,1 9,5 4,5 3,2 6,4 601 – 720 € 52,8 71,8 79,5 85,6 90,2 14,5 12,8 12,0 18,1 >720 € 73,7 81,3 84,0 74,3 TOTAL 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0




39

Gráfico 2.27 Evolución de la distribución de las rentas de las viviendas libres en alquiler 1999-2009

0%

20%

40%

60%

80%

100%

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007 I 08

II 08

III 0

8

IV 0

8

I 09

II 09

III 0

9

IV 0

9

<450 € 450-600 € > 600 € (600-720 €) 720-960 € >960 €

Serie anual Serie trimestral

*A partir de 2006 el tramo >600 € se divide en 3 tramos: 600-720 €, 720-960 € y >960 €. Fuente: Oferta Inmobiliaria. Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, Gobierno Vasco.

En cuanto a la distribución de las viviendas ofertadas en régimen de alquiler según su

superficie útil, se comprueba que un 46% no alcanza los 76 m2, un 30% supera los 90

m2, y el 24% restante tiene un tamaño comprendido entre los 76 y los 90 m2. La

evolución en el largo plazo muestra un incremento de la presencia de apartamentos

(<60 m2) en este segmento del mercado.

Cuadro 2.8 Evolución de la distribución de las viviendas libres en alquiler según superficie útil, 2001-2009.

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

< 60 m2 12,1 13,4 15,7 17,0 18,2 20,1 19,5 20,6 61-75 m2 22,2 19,3 20,7 19,7 25,9 21,6 24,7 24,8 76-90 m2 26,6 25,2 21,5 26,3 25,3 23,8 22,4 24,4 91-120 m2 23,0 21,1 21,9 21,0 18,4 19,4 18,5 16,5 > 120 m2 16,2 21,0 20,1 16,0 12,1 15,1 14,8 13,8 TOTAL 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0




40

Gráfico 2.28 Evolución de las viviendas libres de superficie inferior a 60 m2 ofertadas en alquiler 1999-2009.

1012141618202224

IV-9

9I-0

0II-

00III

-00

IV-0

0I-0

1II-

01III

-01

IV-0

1I-0

2II-

02III

-02

IV-0

2I-0

3II-

03III

-03

IV-0

3I-0

4II-

04III

-04

IV-0

4I-0

5II-

05III

-05

IV-0

5I-0

6II-

06III

-06

IV-0

6I-0

7II-

07III

-07

IV-0

7I 0

8II

08III

08

IV 0

8I 0

9II

09III

09

IV 0

9

(%)


2.3.3. El mercado de vivienda protegida

Las viviendas protegidas detectadas en oferta de venta en 2009 registraron un precio

medio de 1.469 €/m2, en tanto que la oferta en régimen de alquiler alcanzó una renta

promedio de 220 € mensuales, promedio ponderado de los 325 €/mes que registraron

las VPO en alquiler y los 121 € mensuales de las viviendas sociales.



41

Gráfico 2.29 Evolución del precio por m2 útil de las viviendas protegidas en venta y de las rentas de las viviendas protegidas en alquiler, 1996-2009.

PRECIO/m2 VIVIENDAS PROTEGIDAS EN VENTA

697 703 703 751 815 898 9661.085

1.237 1.285 1.323 1.3721.469

637

200400600800

1.0001.2001.4001.6001.800

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Euro

s/m

2

RENTAS VIVIENDAS PROTEGIDAS EN ALQUILER

144,0 154,5184,5 187,3

202,8

276,5257,3

278,2 263,2

194,1

233,8219,8

100

150

200

250

300

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Euro

s/m

es


En términos de evolución, el precio medio de las viviendas en venta creció un 7% en el

último año, mientras que la renta de las viviendas sociales aumentó un 3%. Por el

contrario, la renta de las VPO retrocedió un 14,5% en 2009.

Cuadro 2.9 Evolución de la renta mensual de las viviendas protegidas en alquiler, 2001-2009

2009 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

€/mes ± %

VPO 295,0 353,4 385,4 397,5 384,9 325,3 380,3 325,0 -14,5 Viviendas sociales 154,1 146,0 164,3 147,6 141,0 131,7 118,0 121,4 2,9 TOTAL PROTEGIDAS 202,9 276,5 257,3 278,2 263,2 194,1 233,8 219,8 -6,0


El análisis de la distribución de la oferta protegida según régimen de tenencia pone de

manifiesto un predominio de la oferta de venta (68%) sobre la oferta en alquiler (32%).

Sin embargo, hay que destacar el progresivo incremento del régimen de alquiler en el

conjunto de la oferta protegida de la CAPV (ver Gráfico 2.30).



42

En lo que respecta a la modalidad de protección, aunque la VPO continúa siendo la

figura mayoritaria, concentrando en 2009 el 67% del total detectado en oferta, hay que

destacar el paulatino aumento de la presencia de viviendas sociales, así como otro tipo

de figuras de protección. En concreto, el conjunto de viviendas sociales detectadas en

oferta en 2009 representaban el 23% del total ofertado, frente al 17% que registraban

el pasado año, o el 11% que suponían en la oferta de 2005.

Gráfico 2.30 Evolución de las viviendas protegidas en oferta según régimen de tenencia, 1997-2009

79,596,9 94,6 87,5 87,6 83,8 88,4 88,7 79,4 76,5 77,1 69,4 67,8

32,230,622,923,520,611,311,616,212,412,55,43,120,5

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Venta Alquiler


Gráfico 2.31 Evolución de las viviendas protegidas en oferta según modalidad de protección, 1996-2009

82,5 83,2

49,861,0 54,2

65,9 67,879,5 85,6 89,2 87,0 84,3 82,6 67,1

17,4 22,6

10,3

15,713,010,814,420,232,234,1

45,839,050,2

16,817,5

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Resto VPO Social




43

El reparto geográfico del conjunto de las viviendas protegidas detectadas en oferta en

2009 presentó una elevada concentración en Álava (42% del total). Gipuzkoa absorbió

el 31% de la oferta y Bizkaia el 27% restante.

Atendiendo a la representación del alquiler en cada Territorio Histórico, los datos arrojan

una mayor presencia relativa del régimen de alquiler en Gipuzkoa alcanzando al 37%

del total ofertado.

Gráfico 2.32 Evolución del número total de viviendas protegidas ofertadas por Territorio, 1994-2009

0500

1.0001.5002.0002.5003.0003.5004.0004.500

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Nº v

ivie

ndas

Alava Gipuzkoa Bizkaia


En lo que respecta al tamaño de las viviendas protegidas ofertadas en 2009, el análisis

pone de relieve una mayor presencia de viviendas de menor superficie en el régimen de

alquiler que en la oferta en venta. Así, el 32% de las viviendas en arrendamiento

protegido tienen una superficie útil inferior a los 60 m2 frente al 23% de las viviendas

ofertadas en régimen de venta.

Sin embargo, atendiendo a la evolución se comprueba un progresivo incremento de la

presencia de apartamentos en la modalidad protegida en venta, ya que en 2008, el

16% de la oferta correspondía a este tamaño de vivienda, y hace dos años tan sólo el

10% eran apartamentos. (Ver Gráfico 2.33).



44

Gráfico 2.33 Evolución de la superficie de las viviendas protegidas en venta y alquiler, 2003-2009

VIVIENDAS EN VENTA

11,9 7,5 6,7 7,0 10,4 16,2 22,7

45,9 54,0 52,2 56,0 60,3 51,3 44,0

33,332,5

29,337,041,238,642,6

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

<60 m2 60-75 m2 75-90 m2

VIVIENDAS EN ALQUILER

34,8 28,8 35,2 31,6 25,136,4 32,2

38,4 43,223,4 22,6 30,6

19,934,0

33,843,6

44,345,841,4

28,026,9

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

<60 m2 60-75 m2 75-90 m2


Finalmente, atendiendo al reparto por ámbitos geográficos de las viviendas protegidas

detectadas en oferta en 2009, una vez más se comprueba la elevada concentración de

la oferta protegida en las capitales, y principalmente en Vitoria. En efecto, el 61% del

conjunto de viviendas captadas en oferta en 2009 estaba localizada en las capitales, y

el 43% del total en la capital alavesa.



45

Gráfico 2.34 Evolución de la distribución geográfica de la oferta de vivienda protegida. 1997-2009

VIVIENDAS PROTEGIDA

47,4 62

,0

61,2

52,4

73,2

55,4

46,7 58

,5 67,2

65,9

63,9

60,8

5,1

13,0

11,2

11,0

13,0

19,1

18,7

13,9

10,4

19,0

22,1

23,6

47,5

25,0

27,6 36

,5

13,8 25

,6 34,6

27,5

22,4

15,1

14,0

15,6

01020

30405060

7080

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

% s

/tota

l Ofe

rta

CapitalesAreas Funcionales de las capitales excluidas éstasConjunto de municipios no incluidos en las áreas de las capitales

Fuente: Oferta Inmobiliaria Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco.

Gráfico 2.35 Evolución del peso relativo de la oferta protegida absorbida por las capitales, 1996-2009

VIVIENDA PROTEGIDA

3,8 1,1

27,1

8,317,1 11,2

20,5 22,232,0

42,7 48,542,3 42,8 42,7

10,8 10,720,5

8,9

7,4

5,9

37,4

41,3

49,8

32,1 8,7

13,2

15,0 16,6 10,3 7,4

7,03,6

2,6

6,0

1,02,9

0,0

8,9

2,6

12,9

26,025,5

60,863,965,967,1

58,5

46,7

55,3

73,2

52,5

63,4

16,8

47,4

36,0

49,8

0

10

20

30

40

50

60

70

80

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Vitoria Donostia Bilbao Total capitales




46

2.4. Los precios de las viviendas en otras CC.AA. del Estado

Atendiendo a la Estadística del Ministerio de Vivienda, el precio medio de la vivienda

libre de nueva construcción alcanzó en 2009 los 1.900 € por metro cuadrado construido2

en el conjunto del Estado. Por su parte, el mercado de segunda mano alcanzó un

promedio similar (1.879 €/m2).

En términos de evolución, en ambos mercados se comprobó un retroceso del 6%

respecto del promedio registrado en el año precedente.

Gráfico 2.36 Evolución del precio de las viviendas libres según tipología en el Estado, 1998-2009.

19002070

1225

805

1879

2086

1135

741600800

1.0001.2001.4001.6001.8002.0002.200

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

-I

2008

-II

2008

-III

2008

-IV

2009

-I

2009

-II

2009

-III

2009

-IV

Viviendas nuevas Viviendas usadas

evolución anual

evolución trimestral

Fuente: Ministerio de vivienda.

Centrando la atención en el mercado de nueva construcción, el promedio más

elevado correspondió a la CAPV (2.898 €/m2), alcanzando un valor significativamente

superior al resto de Comunidades Autónomas. Así, por detrás de la CAPV se situaron la

Comunidad de Madrid (2.578 €/m2), Cataluña (2.359 €/m2) y Baleares (2.329 €/m2).

Por el contrario, Extremadura fue la comunidad con los precios más bajos (1.098 €/m2).

En términos de evolución, la disminución de precios más fuerte correspondió a las

Comunidades de Murcia y Baleares, ambas con una tasa de variación anual del -14%,

mientras que el precio medio en Navarra apenas ha sufrido variación en el último año (-

1% respecto de 2008).

En lo que respecta al segmento de vivienda usada, el promedio más elevado también

correspondió al País Vasco (2.630 €/m2), pero en este caso con un valor muy similar al

registrado en la Comunidad de Madrid (2.628 €/m2). Asimismo, de igual manera que en

la vivienda nueva, el promedio más reducido se localizó en Extremadura (957 €/m2). En

2 A diferencia de la Estadística de Oferta Inmobiliaria del Gobierno Vasco, la Estadística del Ministerio de Vivienda se basa en tasaciones inmobiliarias, y la información de precios se ofrece en términos de precio por metro cuadrado construido (precio por metro cuadrado útil en Oferta Inmobiliaria).



47

cuanto a la evolución, destaca la elevada contracción sufrida por el precio medio en

Navarra (-11%), puesto que en esta comunidad es donde en menor medida se ha

aminorado el promedio de la vivienda de nueva construcción. Se observan también

importantes reducciones en Baleares (-10%) y en la Comunidad Valenciana (-8,5%),

mientras que en el extremo opuesto La Rioja incrementa levemente el promedio

respecto del año precedente (+0,6%).

Cuadro 2.10 Precios de las viviendas libres según tipología por Comunidades Autónomas.

Viviendas nuevas Viviendas usadas

4º trim. 2008

4º trimestre

209

Tasa variación

4º trim. 2008

4º trimestre

2009

Tasa variación

Andalucía 1.924,1 1.733,8 -9,9 1.667,2 1.547,5 -7,2 Aragón 2.031,9 1.958,7 -3,6 1.716,8 1.597,1 -7,0 Asturias 1.977,3 1.769,5 -10,5 1.683,2 1.549,1 -8,0 Baleares 2.692,3 2.329,5 -13,5 2.261,3 2.025,0 -10,4 Canarias 1.801,9 1.704,2 -5,4 1.688,7 1.570,1 -7,0 Cantabria 2.026,6 1.862,9 -8,1 1.913,9 1.834,7 -4,1 Castilla y León 1.555,7 1.495,7 -3,9 1.377,5 1.310,2 -4,9 Castilla La Mancha 1.464,8 1.377,9 -5,9 1.245,6 1.143,5 -8,2 Cataluña 2.458,0 2.358,8 -4,0 2.415,1 2.266,1 -6,2 Comunidad Valenciana 1.883,0 1.731,8 -8,0 1.533,7 1.403,6 -8,5 Extremadura 1.163,8 1.098,3 -5,6 964,2 957,4 -0,7 Galicia 1.641,0 1.595,7 -2,8 1.290,7 1.272,0 -1,4 Madrid 2.761,9 2.578,2 -6,7 2.780,6 2.627,6 -5,5 Murcia 1.720,3 1.485,6 -13,6 1.390,3 1.275,5 -8,3 Navarra 1.716,8 1.693,8 -1,3 1.761,8 1.574,1 -10,7 País Vasco 3.066,4 2.897,5 -5,5 2.752,7 2.629,6 -4,5 Rioja (La) 1.687,0 1.643,6 -2,6 1.409,1 1.417,2 0,6 TOTAL Estado 2.022,0 1.899,6 -6,1 2.007,7 1.878,7 -6,4 Fuente: Ministerio de Vivienda



48

Gráfico 2.37 Precios de las viviendas nuevas libres y tasas de evolución anual. 2009.

PRECIOS/m2 VIVIENDAS NUEVAS

1.098,31.377,9

1.485,61.495,7

1.595,71.643,61.693,81.704,21.731,81.733,81.769,5

1.862,9

2.329,52.358,8

2.578,22.897,5

1.958,7

0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500

ExtremaduraCastilla-La ManchaMurcia (Región de)

Castilla y LeónGalicia

Rioja (La)Navarra (Comunidad Foral de)

CanariasComunidad Valenciana

AndalucíaAsturias (Principado de)

CantabriaAragón

Balears (Illes)Cataluña

Madrid (Comunidad de)País Vasco

Estado: 1,900 €/ 2

TASAS DE VARIACIÓN ANUAL (%)

-1,3-2,6

-2,8-3,6

-4,0-3,9

-5,4-5,5

-5,6-5,9

-6,7-8,0

-8,1-9,9

-10,5-13,5-13,6

-14 -12 -10 -8 -6 -4 -2 0

Murcia Balears (Illes)

Asturias AndalucíaCantabriaValenciaMadrid

Castilla-La ManchaExtremadura

País VascoCanarias

Castilla y LeónCataluña

AragónGalicia

Rioja (La)Navarra

Estado: -6,4% anual

Fuente Ministerio de Vivienda.



49

Gráfico 2.38 Precios de las viviendas usadas y tasas de evolución anual. 2009.

PRECIOS/m2 VIVIENDAS USADAS

957,41.143,5

1.267,71.310,2

1.275,51.417,21.403,6

1.547,51.549,11.570,51.574,11.597,1

2.025,02.266,1

2.627,62.629,6

1.834,7

0 500 1000 1500 2000 2500 3000

ExtremaduraCastilla-La Mancha

GaliciaCastilla y León

Murcia (Región de)Rioja (La)

Comunidad ValencianaAndalucía

Asturias (Principado de)Canarias

Navarra (Comunidad Foral de)Aragón

CantabriaBalears (Illes)

CataluñaMadrid (Comunidad de)

País Vasco

Estado: 1,878,7 €/m2

TASAS DE VARIACIÓN ANUAL (%)

0,6-0,7

-1,4-4,1

-4,5-4,9

-5,5-6,2

-7,0-7,0

-7,2-8,0

-8,2-8,3

-8,5-10,4

-10,7

-14 -12 -10 -8 -6 -4 -2 0 2

Navarra Balears (Illes)

ValenciaMurcia

Castilla-La ManchaAsturias AndalucíaCanarias

AragónCataluñaMadrid

Castilla y LeónPaís Vasco

CantabriaGalicia

ExtremaduraRioja (La)

Estado: -6,4% anual

Fuente Ministerio de Vivienda.



50

2.5. Dinamismo del mercado

El índice general de dinamismo del mercado inmobiliario, elaborado a partir de las

valoraciones efectuadas por los promotores inmobiliarios en la Encuesta sobre Oferta

Inmobiliaria de la CAPV, si situó en 2009 en 21 puntos en una escala 0-100. A pesar de

representar uno de los valores más bajos de la serie estadística, es preciso destacar que

supone un importante aumento respecto del índice registrado en 2008 (9 puntos),

siendo también superior al obtenido en 2007 (18 puntos).

Estos resultados, aunque reflejan la situación de recesión por la que está pasando el

mercado inmobiliario, denotan al mismo tiempo una cierta recuperación respecto al año

precedente. Así, los agentes de la propiedad inmobiliaria, refiriéndose principalmente al

mercado de segunda mano, sitúan el índice de dinamismo en 25 puntos (9 puntos en

2008), mientras que los promotores, aludiendo al mercado de nueva construcción,

arrojan un índice algo menor (17 puntos).

En lo que respecta a la previsión de la evolución de los precios de las viviendas a un año

vista, también se comprueba una recuperación respecto a los valores observados hace

un año. Los índices registrados, 44 puntos en el caso de los promotores inmobiliarios, y

36 puntos en el caso de los APIs, apuntan a menores reducciones en los precios que las

observadas hasta la fecha, aunque, de momento, tampoco se prevén aumentos en los

precios.

Finalmente, los índices de previsión de ventas apuntan en la misma línea, augurando

tanto los promotores como los APIs un incremento de las ventas en el corto plazo. En

concreto, el índice si cifró en 64 puntos para los promotores y 61puntos para los APIs.

Cuadro 2.11 Evolución de las ventas y dinamismo del mercado. 2000-2009.

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Índice de dinamismo mercado* 38,0 42,6 43,7 40,3 33,5 17,8 8,5 20,6 – . Promotores 41,7 49,7 47,8 41,9 34,4 20,2 8,1 16,5 – . APIs 34,3 35,6 39,7 38,7 32,5 15,5 8,9 24,8

Índice previsión precios a 1 año** 68,7 72,6 78,5 76,3 71,9 42,3 32,8 40,0 – . Promotores 73,0 73,7 82,2 80,4 70,3 45,5 37,4 44,1 – . APIs 64,3 71,5 74,9 72,2 65,2 39,2 28,2 35,9

Previsión ventas próximo trimestre***

57,5 59,0 65,5 64,9 65,2 52,9 39,1 62,5

– . Promotores 60,2 64,8 71,6 68,6 64,0 55,6 38,9 64,0 – . APIs 54,7 53,2 59,4 61,1 66,4 50,2 39,2 60,9

*: Oscilan entre 0 (máximo estancamiento) y 100 (máximo dinamismo) **: Oscilan entre 0 (disminución generalizada de precios) y 100 (aumento generalizado) ***: Oscilan entre 0 (empeoramiento generalizado en ventas) y 100 (mejoría generalizada) Fuente: Oferta Inmobiliaria. Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco,

2009.



51

Gráfico 2.39 Índice de dinamismo del mercado, previsión de ventas en el próximo trimestre y evolución de los precios a un año, 1995-2009

0102030405060708090

II 95

IV 9

5II

96IV

96

II 97

IV 9

7II

98IV

98

II 99

IV 9

9II

00IV

00

II 01

IV 0

1II

02IV

02

II 03

IV 0

3II

04IV

04

II 05

IV 0

5II

06IV

06

II 07

IV 0

7II

08IV

08

II 09

IV 0

9

Indi

ce 0

-100

Previsión ventas Indice dinamismo Evolución precios a 1 año

Fuente: Oferta Inmobiliaria. Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco, 2009.



52

3. LAS NECESIDADES Y DEMANDA DE VIVIENDA EN LA CAPV

3.1. Cuantificación y caracterización de la demanda de vivienda

El volumen de expedientes de solicitud de vivienda registrados en Etxebide en 2009

ascendía a más de 96.000 unidades. Un porcentaje muy elevado de estas inscripciones

(73%) correspondía a solicitudes individuales, más de 70.000 expedientes.

Atendiendo a la distribución territorial, Bizkaia concentraba el 46% de las solicitudes

(44.500 expedientes), Gipuzkoa absorbía el 35% (33.900 unidades) y Álava el 18%

restante (17.000 expedientes). La relación entre las solicitudes y la población residente

arroja una ratio de 54 expedientes por mil habitantes en Álava, seguida de Gipuzkoa

(48 por mil) y por último Bizkaia (39 por mil).

Gráfico 3.1 Evolución de los expedientes de solicitud inscritos en Etxebide

63.966 69.907 68.662 70.039

23.276 23.797 25.950 26.106

69.042

25.959

87.24295.001 93.704 94.612 96.145

020.00040.00060.00080.000

100.000120.000

2005 2006 2007 2008 2009

Nº E

xped

ient

es

Solicitud Individual Unidades Familiares TOTAL

Fuente: Etxebide, Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.

Gráfico 3.2 Evolución de los expedientes de solicitud de Etxebide según Territorio Histórico.

18.557 18.674 18.056 17.028

38.913 41.836 42.384 44.495

19.699

42.458

29.07331.980 32.483 33.508 33.878

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2005 2006 2007 2008 2009

Nº E

xped

ient

es

Araba Bizkaia Gipuzkoa




53

Centrando el análisis en la caracterización del colectivo de personas inscritas en

Etxebide como demandantes de vivienda protegida en 2009, se comprueba que el 58%

de las personas inscritas como titulares en los expedientes de solicitud no alcanzaba los

35 años de edad. El 32% tenía una edad comprendida entre los 35 y los 49 años, y el

10% restante superaba esta edad. En lo que respecta al sexo de los titulares de los

expedientes de solicitud, el 52% son hombres y el 48% mujeres.

En cuanto al estado civil, la gran mayoría de los solicitantes de vivienda protegida se

encontraban solteros (76%) y sólo un 17% estaban casados. Al mismo tiempo destaca

que un 6,6% de los solicitantes estaban separados o divorciados, un colectivo que ha

ido incrementándose en los últimos años entre los demandantes de vivienda protegida.

Asimismo, en los últimos años se ha comprobado también un incremento de la

población de nacionalidad extranjera en las solicitudes de Etxebide. En 2009, el 12% de

las personas que figuraban como titulares de los expedientes de solicitud de vivienda

protegida tenía nacionalidad extranjera. Además, este porcentaje se elevaba hasta el

22% en Álava.

Atendiendo al nivel de ingresos de los solicitantes, se constata que el conjunto de

ingresos de los titulares de los expedientes de solicitud, se situaba por término medio

en 18.500 € brutos anuales. La distribución por tramos de ingresos muestra que el 15%

no alcanzaba los 9.000 € anuales, el 63% ingresaba entre 9.000 y 25.000 € anuales, y

el 13% superaba los 25.000 €/año.

Por otro lado, como ya se ha apuntado anteriormente, la inmensa mayoría de los

solicitantes se inscriben de forma individual (73%). De este modo, se comprueba que el

perfil predominante entre las solicitudes correspondía a personas jóvenes y solteras que

realizan su inscripción a título individual. No obstante, es preciso destacar que esto no

quiere decir necesariamente que estas personas estén buscando una vivienda para vivir

solas, ya que, en gran medida, se trata de parejas que realizan su inscripción por

separado, puesto que en una inscripción conjunta superarían el límite de ingresos

máximos permitidos para poder optar a una vivienda de protección pública.

Este análisis lleva a pensar que las viviendas necesarias para hacer frente a las

solicitudes de Etxebide es inferior al volumen total de inscripciones registradas.



54

Cuadro 3.1 Caracterización de la población inscrita en Etxebide 2005-09

% verticales 2005 2006 2007 2008 2009

SEXO Hombre 53,2 53,3 53,0 52,4 52,2 Mujer 46,8 46,7 47,0 47,6 47,8

EDAD 18-24 años 7,5 6,3 5,4 5,3 5,1 25-29 años 33,1 30,3 28,6 26,7 26,4 30-34 años 26,4 26,6 27,0 26,8 26,8 35-39 años 13,2 14,1 14,7 15,1 15,4 40-49 años 12,3 13,9 14,8 15,9 16,1 50-59 años 4,1 4,7 5,1 5,6 5,8 60 ó más años 3,4 3,9 4,2 4,4 4,2

ESTADO CIVIL Soltero/a 77,6 76,0 76,0 75,2 75,5 Casado/a 15,8 16,6 16,4 16,8 16,6 Viudo/a 1,1 1,2 1,3 1,3 1,2 Separado/a 3,3 3,7 3,6 3,5 3,1 Divorciado/a 2,1 2,4 2,7 3,2 3,5

DISTRIBUCIÓN INGRESOS PERSONALES

Sin ingresos 10,2 8,8 8,3 7,4 5,1 Hasta 9.000 € 26,7 22,2 19,9 19,0 19,1 9.001-25.000 € 57,5 62,1 62,8 62,7 62,9 25.001 – 39.000 € 5,5 6,7 8,8 10,4 12,1 39.001 – 50.000 € 0,0 0,1 0,3 0,5 0,8 > 50.000 € 0,0 0,0 0,1 0,1 0,1

Ingresos personales medios 13.074 14.061 14.856 15.484 15.925 DISTRIBUCIÓN INGRESOS FAMILIARES

Sin ingresos 4,3 2,2 2,2 1,4 1,7 Hasta 9.000 € 21,1 17,0 15,4 14,4 13,6 9.001-25.000 € 64,4 69,0 67,8 66,2 63,0 25.001 – 39.000 € 10,0 11,4 13,8 16,5 19,1 39.001 – 50.000 € 0,1 0,3 0,6 1,3 2,3 > 50.000 € 0,0 0,1 0,1 0,2 0,3

TOTAL 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Ingresos familiares medios 14.932 15.811 16.589 17.554 18.508 TIPO DE EXPEDIENTE Solicitud individual 72,7 73,3 74,6 72,6 72,8 Unidad familiar 27,3 26,7 25,4 27,4 27,2

Nº DE HIJOS EN UNIDADES FAMILIARES

Sin hijos 50,7 45,3 42,6 44,0 43,4 1 hijo 28,3 30,8 32,2 31,2 31,6 2 hijos 15,4 17,0 17,7 17,1 17,0 3 ó más hijos 5,7 6,9 7,5 7,7 8,0


Así, ahondando en el análisis, se presta ahora atención al tipo de vivienda solicitada,

comprobándose que la opción mayoritariamente elegida es la vivienda de nueva

construcción en compra (76% del total). La vivienda usada en compra fue señalada por

el 49% de las solicitudes, y la vivienda tasada en compra por el 23% del total. En lo que

respecta a las opciones en alquiler, la modalidad señalada en mayor medida era la VPO

en alquiler (53%), seguida por la vivienda social en alquiler (51%). El Programa

Bizigune tan solo es una opción válida para una de cada tres solicitudes.



55

Cuadro 3.2 Evolución del tipo de vivienda solicitada por las personas inscritas en Etxebide. 2005-09.

% afirmativos

2005 2006 2007 2008 2009

Compra vivienda nueva 80,6 76,4 77,0 77,0 76,3 Compra vivienda usada 29,2 38,3 43,1 46,3 48,5 Compra vivienda tasada 0,1 0,1 2,1 13,1 22,7 Alquiler social 44,6 48,1 48,6 49,3 50,9 Alquiler VPO 26,7 38,4 43,8 48,7 53,1 Alquiler Bizigune 25,6 29,4 29,7 31,0 33,3 Alq. programa municipales 8,7 12,1 13,2 14,8 16,4


De este modo, se comprueba que del conjunto de expedientes, el 23% desea

únicamente una vivienda en régimen de alquiler, mientras que el 38% únicamente opta

a la propiedad, y el 39% restante elige de manera indistinta opciones en alquiler y en

propiedad. Hay que destacar que con el transcurso del tiempo se ha ido reduciendo la

proporción de solicitudes que optan únicamente a la propiedad. Esta evolución ha

estado influida, al menos en parte, por la desfavorable evolución de la situación

económica y financiera que dificulta el acceso a la propiedad.

Por otro lado, la proporción de solicitudes que se decantan únicamente por la propiedad

se incrementa en la medida en que aumentan los ingresos familiares. Estos datos

contribuyen a incidir en el análisis acerca de las necesidades reales de vivienda,

pudiendo llegar a concluir que tan sólo las solicitudes que señalan también el alquiler

como una opción válida pueden ser consideradas necesidades reales de vivienda. Según

los datos de 2009, se reduciría al 62% de las solicitudes, esto es, unos 59.000

expedientes.

Gráfico 3.3 Evolución del tipo de vivienda solicitada por las personas inscritas en Etxebide, 2005-09.

36.827 38.811 38.041 36.707

20.346 21.250 21.328 22.101

45.263

18.154

30.06931.584 33.643 35.243 37.337

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2005 2006 2007 2008 2009

Nº E

xped

ient

es

Propiedad Alquiler Indistinto



56


Cuadro 3.3 Tipo de vivienda solicitada por las personas inscritas en Etxebide según nivel de ingresos. 2009.

% afirmativos

Hasta 9.000 €

9.001 – 25.000 €

25.001 – 39.000 €

39.001- 50.000 €

> 50.000 €

TOTAL

Propiedad 8,9 39,6 53,2 57,6 61,5 38,2 Alquiler 72,8 17,7 4,5 3,4 3,7 23,0 Indistinto 18,3 42,7 42,3 39,1 34,8 38,8 TOTAL 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0


Cuadro 3.4 Tipo de vivienda solicitada por las personas inscritas en Etxebide según nivel de ingresos. 2009.

% afirmativos

COMPRA ALQUILER

Vivienda Nueva

Vivienda Usada

Vivienda Tasada

Social VPO Bizigune Programa Municp

Hasta 9.000 € 26,8 18,7 7,5 81,2 76,5 55,0 32,0 9.001- 25.000 € 81,7 52,0 24,8 49,4 52,2 31,5 15,1 25.001 – 39.000 € 94,7 58,7 26,5 35,3 40,4 23,8 9,5 39.001 – 50.000 € 93,4 57,7 33,2 30,1 36,5 21,2 8,1 > 50.000 € 88,9 59,6 32,6 29,6 36,3 19,6 10,7 TOTAL 76,3 48,5 22,7 50,9 53,0 33,3 16,4


Como se ha mencionado anteriormente, el 12% de las personas solicitantes de vivienda

protegida en 2009 tenía nacionalidad extranjera. El análisis de este colectivo en

términos comparativos con las personas de nacionalidad española arroja diferencias

significativas. Así, se constata que el 70% de los expedientes correspondientes a

personas extranjeras cuentan con más de una persona, proporción que se reduce al

22% en los expedientes nacionales.



57

Gráfico 3.4 Distribución de los expedientes solicitud individual y solicitud de unidades familiares según nacionalidad 2005-09

26,8 27,9 28,8 28,4 30,0

75,2 76,4 78,2 76,9 78,0

73,2 72,1 71,2 71,6 70,0

24,8 23,6 21,8 23,1 22,0

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2005 2006 2007 2008 2009 2005 2006 2007 2008 2009

Solicitud individual Unidades familiares

Expedientes nacionalidad extranjera Expedientes nacionalidad española


Asimismo, las diferencias también son importantes en lo que al tipo de vivienda

solicitada se refiere. En efecto, las personas de nacionalidad extranjera optan

mayoritariamente al alquiler: el 52% solicita únicamente alquiler, y el 40% elige tanto

opciones en propiedad como en alquiler. De este modo, la aceptación del alquiler (suma

de ambos colectivos) asciende al 92% en el caso de los demandantes de nacionalidad

extranjera, frente al 61% en el resto.

Gráfico 3.5 Régimen de tenencia solicitado según nacionalidad. 2009.

SOLICITANTES NACIONALIDAD ESPAÑOLA SOLICITANTES NACIONALIDAD EXTRANJERA

Indistinto38,7%

Alquiler19,6%

Propiedad41,7%

Indistinto40,3%

Alquiler51,8%

Propiedad7,9%


Finalmente, un análisis por áreas funcionales pone de manifiesto algunas diferencias

sobre el régimen de tenencia elegido. Así, atendiendo a los demandantes inscritos en



58

Etxebide en 2009, en las áreas funcionales de Gernika y Donostia es en las que en

mayor medida se eligen las opciones del alquiler ascendiendo al 73% y 70%

respectivamente (sólo alquiler o indistintamente).

Por el contrario, los ámbitos geográficos de Laguardia, Beasain y Zarautz se decantan

mayoritariamente por la compra. En concreto, la aceptación del alquiler se cifra en el

43%, 44% y 46% respectivamente.

En este análisis hay que destacar la elevada presencia de solicitudes de personas de

nacionalidad extranjera en el área funcional de Gernika (36% del total), lo que

contribuye a incrementar la proporción de demanda del régimen de alquiler. En el otro

extremo, las áreas funcionales con menor proporción de extranjeros entre sus

demandantes de vivienda protegida son: Arrasate-Bergara (6%), Donostia-San

Sebastián (7,7%) y Tolosa (8,1%).

Cuadro 3.5 Tipo de vivienda solicitada según área funcional. 2009.

TOTAL Propiedad % horiz

Alquiler % horiz

Indistinto % horiz

Nº %

Vitoria-Gasteiz 40,1 23,0 36,9 15.520 100,0 Laguardia 57,1 24,7 18,2 77 100,0 Llodio 43,0 23,4 33,6 1.481 100,0 Bilbao Metropolitano 36,8 26,8 36,4 37.158 100,0 Balmaceda-Zalla 46,8 27,3 26,0 759 100,0 Durango 49,2 19,0 31,8 4.207 100,0 Gernika-Markina 26,7 40,1 33,2 382 100,0 Igorre 44,7 27,3 28,0 300 100,0 Mungía 51,7 20,7 27,6 905 100,0 Donostia-San Sebastián 30,3 21,2 48,6 22.111 100,0 Beasain – Zumárraga 56,6 12,4 31,0 2.125 100,0 Eibar 43,4 19,1 37,5 2.623 100,0 Arrasate – Bergara 45,8 12,9 41,3 2.949 100,0 Tolosa 44,2 17,0 38,8 1.852 100,0 Zarautz 54,5 12,2 33,3 2.952 100,0 Fuera de la CAPV 25,1 37,4 37,4 601 100,0 TOTAL 38,2 23,0 38,8 96.002 100,0




59

Gráfico 3.6 Inscripciones que optan por el alquiler (sólo alquiler o indistintamente) según área funcional. 2009

37,4

40,1

21,2

26,8

23,0

23,4

19,1

17,0

27,3

12,9

27,3

19,0

20,7

12,2

12,4

24,7

37,4

33,2

48,6

36,4

36,9

33,6

37,5

38,8

28,0

41,3

26,0

31,8

27,6

33,3

31,0

18,2

25,1

26,7

30,3

36,8

38,2

40,1

43

43,4

44,2

44,7

45,8

46,8

49,2

51,7

54,5

56,6

57,1

23,0 38,8

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Fuera de la CAPV

Gernika-Markina

Donostia-San Sebastián

Bilbao Metropolitano

TOTAL

Vitoria-Gasteiz

Llodio

Eibar

Tolosa

Igorre

Arrasate-Bergara

Balmaseda-Zalla

Durango

Mungía

Zarautz

Beasain-Zumárraga

Laguardia

Sólo alquiler Indistinto Sólo Propiedad




60

Gráfico 3.7 Porcentaje de inscripciones de personas de nacionalidad extranjera según área funcional. 2009

35,8

28,3

25,8

22,6

14,7

12,3

12,0

11,9

11,8

10,7

10,4

10,0

9,6

8,1

7,7

6,3

19,3

0 5 10 15 20 25 30 35 40

Gernika-Markina

Fuera de la CAPV

Laguardia

Vitoria-Gasteiz

Igorre

Mungía

Durango

TOTAL

Llodio

Balmaseda-Zalla

Beasain-Zumárraga

Eibar

Bilbao Metropolitano

Zarautz

Tolosa

Donostia-San Sebastián

Arrasate-Bergara

% extranjeros/as




61

3.2. Las compraventas de viviendas en la CAPV

Atendiendo a la Estadística del Ministerio de Vivienda que recoge las transacciones

formalizadas ante notario, el volumen de compraventas de vivienda formalizadas en

2009 ascendió a 17.500 unidades. Este valor representa un retroceso del 17% respecto

de las transacciones efectuadas en 2008, y es un 34% inferior al volumen registrado en

2007.

Estos datos ponen de relieve la difícil situación que atraviesa el mercado inmobiliario,

con una demanda retraída ante las dificultades de acceso a la financiación hipotecaria,

la recesión económica y la destrucción del empleo.

Del conjunto de viviendas objeto de transacción en 2009, 7.915 (45%) fueron viviendas

de segunda mano, 6.361 (36%) eran libres de nueva construcción, mientras que 3.222

(18%) respondían a alguna figura de protección pública. En términos de evolución se

constata un mayor retroceso en el mercado de nueva construcción (-20% respecto de

2008), que en el de segunda mano o vivienda protegida con una contracción del 16%

en ambos casos.



62

Gráfico 3.8 Evolución transacciones de viviendas según tipo de vivienda, CAPV 2004-2009

Número de transacciones formalizadas

5.666 6.325 8.675 8.270 7.916 6.361824 1.808

2.022 3.934 3.82311.400

13.84414.130

14.3699.383

7.915

3.222

17.890

21.97724.827

26.573

21.12217.498

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

2004 2005 2006 2007 2008 2009Nº d

e tr

ansa

ccio

nes

de v

ivie

ndas

Nueva libre Protegida Usada Total

Tasas de variación anual

12

37

-5 -4

-20

119,

4

11,8

94,6

-2,8

-15,

7

21,4

2,1

1,7

-34,

7 -15,

6

22,8

13 7

-20,

5

-17,

2

-75-50-25

0255075

100125150

2005 2006 2007 2008 2009

% v

aria

ción

anu

al

Nueva libre Protegida Usada Total

Fuente: Ministerio de Vivienda. Elaboración propia.

La distribución territorial del conjunto de transacciones formalizadas en 2009 es tal que

Bizkaia absorbía el 49%, Gipuzkoa concentraba el 31% y Álava el 20% restante. Las

tasas de variación anual arrojan un descenso del 21% en Bizkaia, el 16% en Gipuzkoa y

el 10% en Álava.

La relación entre el volumen de compraventas efectuadas y los últimos datos

disponibles sobre el parque total de viviendas correspondientes a la Estadística de

Población y Viviendas 2006 del Eustat arroja una ratio de 24,1 compraventas por mil

viviendas en Álava, y una ratio cercana a las 17 transacciones por mil viviendas en

Bizkaia y Gipuzkoa. Estos datos muestran un mayor nivel de actividad en el mercado

inmobiliario alavés que en sus territorios vecinos.



63

Gráfico 3.9 Evolución de las transacciones de vivienda formalizadas según Territorios Históricos, 2004-2009.

Número de transacciones formalizadas

3.236 3.384 4.175 4.598 3.920 3.522

7.244 7.479 8.763 7.748 6.392

7.41011.114

11.889 14.227

10.8108.573

5.403

17.890

21.97724.827

26.573

21.12217.498

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

2004 2005 2006 2007 2008 2009Nº d

e tr

ansa

ccio

nes

de v

ivie

ndas

Araba Gipuzkoa Bizkaia CAPV


50

7

20

-24 -21

3,2

17,2

-11,

6

-17,

5

-15,

5

4,6

23,4

10,1

-14,

7

-10,

2

22,8

13

7

-20,

5

-17,

2

-50

-30

-10

10

30

50

70

2005 2006 2007 2008 2009

% v

aria

ción

anu

al

Bizkaia Gipuzkoa Araba CAPV

Fuente: Ministerio de Vivienda. Elaboración propia.



64

Gráfico 3.10 Evolución de las transacciones de vivienda formalizadas según tipo de vivienda en los diferentes Territorios Históricos.

Tasas de variación anual (2009/2008)

-21,

6

-18,

3

-28,

4 -20,

7-14,

4 -8,3

-35,

7

-15,

5

-24,

1

-13,

4

2,2

-10,

2

-19,

6 -14,

8

-17,

7

-17,

2

-50

-40

-30

-20

-10

0

10

vivienda nueva libre vivienda usada vivienda protegida Total viviendas

% v

aria

ción

anu

al

Bizkaia Gipuzkoa Araba CAPV


En lo que respecta a la distribución de las diferentes tipologías de vivienda en los tres

Territorios Históricos, los datos ponen de manifiesto la elevada presencia de

compraventas de vivienda protegida en Álava, ya que representan el 47% del total de

transacciones formalizadas en el territorio. El resto de compraventas se reparten

prácticamente a partes iguales entre el segmento de vivienda usada y las viviendas

libres de nueva construcción.

En cuanto a Bizkaia, se constata un predominio absoluto de la vivienda usada,

absorbiendo el 52% del total de compraventas del territorio. La vivienda libre de nueva

construcción representa el 38% de las transacciones y la vivienda protegida el 10%

restante.

En Gipuzkoa también predominan las compraventas de viviendas usadas (46% del

total); las viviendas nuevas libres absorbieron el 41% del total y el segmento protegido

el 13% restante.



65

Gráfico 3.11 Distribución de las transacciones formalizadas por Territorios Históricos según tipo de vivienda. 2009

CAPV ÁLAVA

Protegida18,4%

Usada45,2%

Nueva libre36,4%

Protegida47,4%

Usada26,7%

Nueva libre26,0%

GIPUZKOA BIZKAIA

Protegida13,0%

Usada46,0%Nueva libre

41,0%

Protegida9,9%

Usada52,4%

Nueva libre

37,7%


Finalmente, la relación entre la ubicación de la vivienda objeto de transacción y la

residencia del comprador pone de relieve que un elevado número de compradores de la

CAPV adquirieron una vivienda fuera de la Comunidad Autónoma en 2009. En efecto,

mientras fueron 17.498 las viviendas que cambiaron de propietario, el volumen de

viviendas adquiridas por compradores residentes en la CAPV ascendió a 22.395

unidades.

Así, el 22% de las viviendas adquiridas por compradores residentes en la CAPV en 2009

se encontraban localizadas fuera de la CAPV. Esta proporción es inferior a la registrada

en 2008, cuando el 26% de las transacciones correspondían a viviendas ubicadas en

otras Comunidades Autónomas.

Por Territorios Históricos, Bizkaia registró la proporción más elevada de compraventas

fuera de la CAPV ascendiendo al 28% del total de transacciones formalizadas en 2009.

En Gipuzkoa la proporción de compradores que adquirieron una vivienda fuera de la

CAPV se cifró en el 22% del total de compraventas y en Álava se situó en el 16,5%.



66

Las compras de los vizcaínos se dirigieron fundamentalmente hacia Cantabria (9%),

seguido de Burgos y La Rioja, ambas con un 3% del total. Por su parte, alaveses y

guipuzcoanos adquirieron viviendas preferentemente en La Rioja.

Cuadro 3.6 Relación entre la residencia del comprador y la localización de la vivienda. 2009

Fuente: Ministerio de vivienda. Elaboración propia.

11.4336.7104.252TOTAL residencia comprador

3.1721.489700Resto

8.5201938.1755597Bizkaia

5.375108515.14868Gipuzkoa

3.5066635183.387ÁlavaLOCALIZACIÓN

DE LA VIVIENDA

RestoBizkaiaGipuzkoaÁlava

Total localización

vivienda

RESIDENCIA DEL COMPRADOR

Total viviendas en la CAPV:

17.401Total compradores

residentes en la CAPV:22.395

Gráfico 3.12 Proporción de compradores que han adquirido una vivienda fuera de la CAPV por Territorios Históricos. 2006-2008.

26,023,0

33,028,0

18,222,9

28,925,2

17,8

26,028,8

25,9

16,5

22,2

27,7

22,3

0

510

1520

2530

35

Álava Gipuzkoa Bizkaia CAPV% v

ivie

ndas

fuer

a de

la C

APV

2006 2007 2008 2009

Fuente Ministerio de vivienda. Elaboración propia



67

Cuadro 3.6 Distribución de las viviendas compradas por los residentes de la CAPV. 2009

Número de viviendas %

Bizkaia 8.327 37,2 Gipuzkoa 5.267 23,5 Álava 3.440 15,4 Cantabria 1.203 5,4 La Rioja 766 3,4 Burgos 423 1,9 Alicante 329 1,5 Navarra 208 0,9 Madrid 203 0,9 Málaga 191 0,9 Huesca 166 0,7 Asturias 159 0,7 La Coruña 145 0,6 Castellón 100 0,4 Cáceres 90 0,4 Resto Provincias 1.378 6,2 TOTAL 22.395 100,0 Fuente: Ministerio de Vivienda. Elaboración propia.

Cuadro 3.7 Principales lugares de adquisición de las viviendas compradas por los residentes en la CAPV según Territorios Históricos. 2009.

ÁLAVA GIPUZKOA BIZKAIA

Álava 79,7 Gipuzkoa 76,7 Bizkaia 71,5 La Rioja 3,0 La Rioja 4,6 Cantabria 9,1 Cantabria 2,7 Navarra 2,5 Burgos 2,9 Bizkaia 2,3 Huesca 1,6 La Rioja 2,8 Gipuzkoa 1,6 Málaga 1,3 Alicante 1,5 Alicante 1,6 Alicante 1,3 Asturias 1,1 Resto 9,1 Resto 11,9 Resto 11,0 TOTAL 100,0 TOTAL 100,0 TOTAL 100,0 Fuente: Ministerio de Vivienda. Elaboración propia.



68

4. LA REHABILITACIÓN DE VIVIENDA EN LA CAPV

4.1. Situación del parque de viviendas de la CAPV

4.1.1. Cuantificación del parque de viviendas de la CAPV

Atendiendo a los últimos datos de la Estadística de Población y Viviendas de 2006

publicada por el EUSTAT, el parque de viviendas de la CAPV se cifra en 981.045

unidades, de las que 808.417 (82%) corresponden a viviendas principales, esto es,

viviendas que constituyen la residencia habitual de sus ocupantes.

Según estos datos, el incremento experimentado por el parque de viviendas desde el

último Censo de 2001, es decir, en tan solo cinco años, ha sido de un orden similar al

registrado en la década precedente. En términos absolutos, el parque ha aumentado en

102.429 unidades (+12% respecto de 2001), esto es, una media de 20.486 viviendas

anuales, frente a un promedio de aproximadamente 10.000 viviendas en los diez años

anteriores.

Este período claramente expansivo se ha hecho especialmente evidente en el territorio

alavés, con un crecimiento del 19% en el conjunto del quinquenio, mientras que las

tasas de variación en Bizkaia y Gipuzkoa han sido sensiblemente inferiores, +11% y

+10% respectivamente.

Cuadro 4.1 Evolución del parque de viviendas en la CAPV, 1991-2006.

1991 1996 2001 2006

CAPV Viviendas totales 775.205 821.107 876.616 981.045 Viviendas principales 629.054 682.496 747.491 808.417

Araba Viviendas totales 105.930 111.453 122.466 145.970 Viviendas principales 81.793 92.068 102.470 115.411

Bizkaia Viviendas totales 424.450 443.453 464.629 514.255 Viviendas principales 348.252 371.860 399.833 431.969

Gipuzkoa Viviendas totales 244.825 266.201 291.521 320.820 Viviendas principales 199.009 218.568 245.188 261.037

Fuente: Censos y Estadísticas de Población y Viviendas. Eustat.



69

Gráfico 4.1 Evolución del parque de viviendas por Territorio Histórico, 1991-2006.

5,9 6,8

11,9

5,2

9,9

19,2

4,5 4,8

10,78,7 9,5 10,1

0

5

10

15

20

25

1996/1991 2001/1996 2006/2001

Tasa

de

varia

ción

viv

iend

as

tota

les

en e

l per

íodo

(%)

CAPV ARABA BIZKAIA GIPUZKOA

Fuente: Censos y Estadísticas de Población y Viviendas. EUSTAT.

4.1.2. Antigüedad del parque de viviendas de la CAPV

Como se ha visto anteriormente, la CAPV cuenta con un parque de viviendas cercano al

millón de unidades. Si se tiene en cuenta que la población residente en la CAPV es algo

superior a los dos millones de habitantes (2.172.175 personas), se comprueba que el

País Vasco tiene una vivienda familiar por cada dos habitantes.

Ahora bien, si se procede al análisis de las características del parque comienzan a

evidenciarse significativas carencias que se traducen en importantes necesidades de

actuación sobre un parque antiguo, inaccesible y en ocasiones mal conservado.

En el presente apartado y los siguientes, se pasa a analizar los datos del Censo de

2001, puesto que es constituye la única fuente disponible que ofrece información sobre

el estado y condiciones del parque de viviendas. Aunque la situación de muchas

viviendas habrá cambiado sensiblemente en estos últimos diez años, ya que en algunos

casos se habrá procedido a su rehabilitación y en otros se habrán producido deterioros,

las cifras son suficientemente ilustrativas como para ofrecer una magnitud del

problema. Por otro lado, se entiende que el parque edificado en la última década

contará con las correspondientes medidas que garanticen la accesibilidad y habitabilidad

del edificio.

Aclarados estos aspectos, y atendiendo a la antigüedad del parque, hay que decir que

de los aproximadamente 150.000 edificios existentes en 2001 en la CAPV, cerca de

80.000 (53%) habían sido construidos con anterioridad al año 1960, de modo que en la

actualidad cuentan con más de 50 años. En términos de viviendas, son más de 325.000

viviendas familiares, (de las que unas 261.000 eran principales en aquel momento), las



70

que actualmente tienen una antigüedad (más de 50 años) por la que están sujetas a la

obligatoriedad de someterse a una Inspección Técnica del Edificio (ITE) según recoge la

Ley de Suelo del País Vasco de 2006.

Gráfico 4.2 Distribución antigüedad total edificios destinados principalmente a viviendas,y total viviendas familiares de la CAPV

EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS

36.805

7.965 10.162 8.532

15.98118.703 17.665

10.884

22.895

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

<1900 1900-1920 1921-1940 1941-1950 1951-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2001

TOTAL EDIFICIOS: 149,592Anteriores a 1.960: 53,1%

VIVIENDAS FAMILIARES

84.532

37.772 47.429 45.212

111.258

207.546187.948

65.888

97.827

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

<1900 1900-1920 1921-1940 1941-1950 1951-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2001

TOTAL VIVIENDAS: 889,560Anteriores a 1.960: 36,7%

Fuente: Censo 2001, INE.



71

Cuadro 4.2 Parque de viviendas con antigüedad superior a los 50 años según Territorio Histórico.

Edificios Viviendas familiares Viviendas principales Parque anterior a 1960

Nº % Nº % Nº %

Araba 14.022 17,7 29.479 9,0 20.680 7,9 Bizkaia 37.673 47,4 153.242 47,0 123.417 47,4 Gipuzkoa 27.750 34,9 143.482 44,0 116.600 44,7 CAPV 79.433 100,0 326.203 100,0 260.697 100,0

Fuente: Censo 2001, INE..

Los datos del Censo de 2001 ponen de relieve que la Comunidad Autónoma Vasca

representa junto con Cantabria y Asturias, las tres regiones con el parque más antiguo

de todo el Estado. Así, centrando el análisis en las viviendas principales de 2001 (ya que

la vivienda de segunda residencia tiene mucho peso relativo en otras Comunidades

Autónomas), se constata que en el conjunto del Estado, el 27% de las viviendas tendría

en la actualidad más de 50 años, proporción que asciende al 37% en Cantabria, 35% en

la CAPV y 34% en Asturias. Por el contrario, comunidades como Madrid o Andalucía

contarían con un parque más moderno, ya que únicamente el 21-22% del parque de

viviendas principales existente en 2001 tiene en la actualidad más de 50 años.

Gráfico 4.3 Representación del parque de viviendas con antigüedad superior a los 50 años respecto del parque existente en 2001.

% VIVIENDAS PRINCIPALES ANTERIORES A 1960

36,835,2

34,033,8

32,431,531,331,2

30,629,3

28,827,4

23,822,322,0

21,0

26,1

0 5 10 15 20 25 30 35 40

CantabriaPaís Vasco

Asturias Extremadura

GaliciaRioja (La)CataluñaBalears

Castilla y LeónAragón

Navarra Comunidad Valenciana

Castilla-La ManchaCanarias

Murcia Andalucía

Madrid

Estado: 27%

Fuente Ministerio de Vivienda. Elaboración propia



72

4.1.3. Condiciones de habitabilidad

Atendiendo a las condiciones de habitabilidad del parque de la CAPV y siempre según

los datos del Censo de 2001 ya que son los últimos disponibles acerca de estas

cuestiones, algo más de 6.000 edificios, que traducido en viviendas asciende a cerca de

28.000 viviendas familiares en encontraban ubicadas en un edificio en mal estado e

incluso en estado ruinoso.

Asimismo, otros 13.500 edificios contaban con deficiencias de diversa índole, esto es,

más de 58.000 viviendas tendrían necesidad de realizar rehabilitaciones en los edificios

en que están ubicadas.

Hay que decir que a pesar de que estos datos corresponden a la situación del parque de

viviendas en el año 2001, son muy útiles para realizar una aproximación a la magnitud

del problema de la rehabilitación en la actualidad y de cara a los próximos años.

En la última década, numerosos edificios se han sometido a operaciones de

rehabilitación que han mejorado sustancialmente sus condiciones de habitabilidad, pero

al mismo tiempo, otros se han deteriorado. Los datos presentados aquí pueden ser

orientativos de las necesidades de rehabilitación de los edificios de la CAPV.

Cuadro 4.3 Distribución del parque de la CAPV según estado del edificio.

Estado del Edificio Edificios Viviendas principales

Viviendas familiares

Estado ruinoso 2.162 6.419 9.346 Estado malo 3.962 13.101 17.905 Estado deficiente 13.597 44.727 58.347 Estado bueno 129.871 673.765 799.814 TOTAL* 149.592 738.012 885.412

* Algunos totales pueden no coincidir en diferentes tablas debido a que la Estadística en algunos desgloses no incluye los alojamientos (viviendas no convencionales), y en otros sí.


4.1.4. Accesibilidad: disponibilidad de ascensor

Al margen de otros problemas de rehabilitación y regeneración, uno de los principales

problemas a los que se enfrenta la Comunidad Autónoma Vasca en los próximos años es

la carencia de ascensores en un elevado número de edificios de la CAPV.



73

Dejando de lado los edificios unifamiliares, según los datos del Censo de 2001 el 67%

de los edificios plurifamiliares carecía de ascensor, de modo que más de 365.000

viviendas, de las que cerca de 300.000 eran en aquel momento ocupadas por sus

residentes habituales no disponían de ascensor, esto es, el 43% de las viviendas.

Si se afina más el análisis, tomando en consideración los edificios plurifamilares que

cuentan con al menos tres plantas, esto es, planta baja más dos alturas, el 41% de las

viviendas principales de 2001 carecía de ascensor (273.000 viviendas).

Cuadro 4.4 Parque de viviendas de la CAPV según disponibilidad de ascensor

Edificios Viviendas

principales Viviendas

familiares Estado del Edificio

Nº % Nº % Nº %

TOTAL EDIFICIOS Con ascensor 27.480 18,3 392.465 53,2 452.420 51,1 Sin ascensor 122.907 81,7 345.547 46,8 432.992 48,9 TOTAL 150.387 100,0 738.012 100,0 885.412 100,0 EDIFICIOS PLURIFAMILIARES Con ascensor 26.617 32,5 391.835 56,7 451.557 55,3 Sin ascensor 55.395 67,5 298.687 43,3 365.480 44,7 TOTAL 82.012 100,0 690.522 100,0 817.037 100,0 EDIFICIOS PLURIFAMILIARES CON 3 ó MÁS PLANTAS (BAJA + 2 PISOS) Con ascensor 26.376 39,8 391.156 58,8 450.677 57,7 Sin ascensor 39.893 60,2 273.556 41,2 330.499 42,3 TOTAL 66.269 100,0 664.712 100,0 781.176 100,0


Gráfico 4.4 Edificios sin ascensor según número de plantas sobre rasante

23.894

49.409

19.89811.052 10.134 6.864 1.656

11,3

55,1

69,680,9

93,998,7100

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

1 2 3 4 5 6 7 ó más

nº de plantas

0

20

40

60

80

100

120

% edificios sin ascensor

Número de edificios sin ascensor % sobre total

Fuente: Censo de población y viviendas, 2001. INE



74

Prestando atención al Gráfico 4.5, se puede comprobar el volumen de familias que

residían en 2001 en viviendas sin ascensor según la altura que ocupaba su vivienda.

Como es lógico, el volumen y proporción relativa de viviendas sin ascensor disminuye a

medida que aumenta la altura de la vivienda, pero aún y todo, los datos ponen de

manifiesto que un número superior a los 100.000 hogares en toda la CAPV residían en

viviendas que ocupan una cuarta planta sobre rasante (tercer piso) o superior, sin

disponer de ascensor.

Gráfico 4.5 Viviendas principales sin ascensor según altura de la vivienda

78.1

25

79.1

51

69.3

31

56.7

85

37.9

99

18.4

32

265

2253.

302

803

27,2

1,62,53,68,7

38,746,2

50,756,2

90,2

0

20000

40000

60000

80000

100000

Altura 1 Altura 2 Altura 3 Altura 4 Altura 5 Altura 6 Altura 7 Altura 8 Altura 9 Altura 10ó más

0

20

40

60

80

100

% v

ivie

ndas

sin

asc

enso

rNúmero de viviendas % sobre total

Fuente: Censo de población y viviendas, 2001. INE

4.2. Estimación de las necesidades de rehabilitación

Los datos presentados en los apartados anteriores ofrecen una aproximación a la

magnitud real del problema de la rehabilitación del parque de viviendas de la CAPV.

Estos datos permiten realizar, de manera aproximada, una estimación del volumen de

necesidades de rehabilitación.

Así, atendiendo a la antigüedad del parque, cerca de 80.000 edificios (más de

325.000 viviendas) están obligados por Ley a realizar una inspección técnica

del edificio. No hay que olvidar que los resultados de estas inspecciones conllevarán

las necesarias actuaciones de rehabilitación para dar cumplimiento a las

correspondientes determinaciones de las ITEs.

Por otro lado, y siempre según datos del Censo de 2001, cerca de 28.000 viviendas

se encontraban ubicadas en algo más de 6.000 edificios en estado ruinoso o



75

malo. Así, es muy probable que estas viviendas3 necesiten una rehabilitación integral

del edificio e incluso, en algunos casos, su demolición para ser sustituido por nuevas

viviendas. A estas, hay que añadir más de 58.000 viviendas situadas en cerca de

14.000 edificios que contaban con deficiencias de diversa índole.

Finalmente, es destacable el elevado número de viviendas que carece de ascensor en la

CAPV. Así, cerca de 40.000 edificios (más de 330.000 viviendas) destinados

principalmente a viviendas, en los que reside más de una familia, carecían de

ascensor en 2001. En esta última década, el Departamento de Vivienda del Gobierno

Vasco ha concedido numerosas ayudas para la instalación de ascensores. En concreto,

aproximadamente el 25% de las subvenciones para la realización de obras comunitarias

eran destinadas a la colocación de ascensores, lo que supone un promedio de unas

3.700 viviendas al año. Atendiendo a estas cifras, en la actualidad todavía sería muy

elevado el volumen de viviendas que cuentan sin ascensor. Además, es preciso tener en

cuenta, las nuevas necesidades surgidas en cuanto al cambio de ascensores viejos.

Estos datos acercan a la magnitud real del problema, pero hay que tener presente que

en los próximos años se va a ir agudizando en la medida en que se asiste a un proceso

de envejecimiento del parque de viviendas, y al mismo tiempo a un proceso de

envejecimiento de la población, lo que derivará en mayores necesidades de adaptación

de las viviendas y mayor urgencia en la instalación de ascensores y otras medidas que

mejoren la accesibilidad de las viviendas.

3 En estos diez años, se ha rehabilitado un volumen importante de edificios y viviendas, pero habrán surgido nuevas necesidades derivadas de nuevos deterioros surgidos en este período.



76

ANTIGÜEDAD DEL PARQUE

Parque con más de 50 años:79.433 edificios

326.203 viviendas (260.697 principales)

Deben pasar la ITE (Inspección Técnica de Edificios)

ESTADO DE LOS EDIFICIOS

ACCESIBILIDAD

Estado Ruinoso o Malo:6.124 edificios


Estado deficiente:13.597 edificios


Necesidad de Rehabilitación Integralde los edificios (en algunos casos

incluso demolición)

Necesidad de Rehabilitación de diversa índole

Edificios plurifamiliares con 3 ó más plantas sobre rasante sin ascensor:

39.893 edificios330.499 viviendas (273.556

principales)

Necesidad de instalación de ascensores

Datos del Censo de 2001



77

5. LA FINANCIACIÓN HIPOTECARIA

5.1. Los tipos de interés

En el año 2009, los tipos de interés de los créditos hipotecarios han ido

progresivamente reduciéndose, aliviando así la situación de numerosos hogares con un

elevado nivel de endeudamiento, que habían visto significativamente incrementadas las

cuotas de sus préstamos después de los sucesivos incrementos experimentados por los

tipos de interés a lo largo del año 2008.

Así, el EURIBOR, tipo de referencia de la mayor parte de los créditos hipotecarios

contratados en la CAPV se situó en diciembre de 2009 en 1,24%, frente a 3,45% que

registraba en el último mes del año precedente.

Gráfico 5.1 Evolución de índices de referencia de los préstamos hipotecarios, 1994-2009.

0

2

4

6

8

10

12

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

ene-

09fe

b-09

mar

-09

abr-

09m

ay-0

9ju

n-09

jul-0

9ag

o-09

sep-

09oc

t-09

nov-

09di

c-09

%

Bancos Cajas de Ahorros Total entidadesTipo EURIBOR Indicador CECA

serie anual serie trimestral

Fuente: BANCO DE ESPAÑA, Boletín Estadístico.

5.2. Las hipotecas formalizadas

El análisis de las nuevas hipotecas formalizadas pone de manifiesto el continuo

retroceso experimentado por el mercado hipotecario, disminuyendo por tercer año

consecutivo el número de hipotecas formalizadas en la CAPV. En efecto, las 27.491

nuevas hipotecas formalizadas en 2009, representan un retroceso del 14% respecto del



78

volumen formalizado en el año precedente, y son un 36% menos que las hipotecas

registradas en 2006.

Atendiendo a los diferentes Territorios Históricos, en Bizkaia se formalizaron 13.383

hipotecas (-21% respecto de 2008) y en Gipuzkoa 8.118 (-16% respecto de 2008),

mientras que las 5.990 hipotecas formalizadas en Álava representan un incremento del

7% respecto del volumen registrado en el año precedente. La elevada presencia del

mercado protegido en el territorio alavés, como se ha comprobado anteriormente en el

análisis de las compraventas, contribuye a esta positiva evolución de las hipotecas

formalizadas en Álava.

Gráfico 5.2 Evolución de las hipotecas formalizadas en la CAPV según Territorios Históricos. 1996-2009.

Número de hipotecas formalizadas

3.027 4.138 3.711 4.121 3.832 3.360 4.331 4.604 4.704 5.944 6.826 6.924 5.578 59905.575 6.037 6.571 6.597 6.774 7.933 7.396

12.344 11.953 12.259 13.168 11.3159.648 8.1186.419

8.462 8.627 9.218 10.609 11.359 14.041

19.745 20.55123.113 22.803

20.10416.892

13.383

27.491

15.02118.637 18.909 19.936 21.215 22.652

25.768

36.693 37.20841.316 42.797

38.343

32.118

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Núm

ero

de h

ipot

ecas

Álava Gipuzkoa Bizkaia CAPV


2,2

26,4

14,8

1,4

-19,

4

7,4

-3,2

2,6 7,

4

-14,

1

-14,

7

-15,

9

4,1

12,5

-1,3

-11,

8

-16

-20,

8

1,4

11,0

3,6

-10,

4

-16,

2

-14,

4

-40

-20

0

20

40

2004 2005 2006 2007 2008 2009

% v

aria

ción

anu

al


(*) La serie presentada se ha actualizado en base a los datos publicados actualmente por el INE y hay que reseñar que a partir de 2003 los datos no son estrictamente comparables por un cambio de metodología llevado a cabo en la Estadística de Hipotecas. Fuente INE, Estadística de Hipotecas.



79

En lo que respecta al importe total de las hipotecas formalizadas, el retroceso

observado es de mayor magnitud al registrado en el número de préstamos hipotecarios.

En concreto, las 27.491 hipotecas formalizadas en 2009 representaron en conjunto un

importe de 3.963 millones de euros, lo que supone una contracción del 24,5%, frente al

14% que retrocedía el número de hipotecas.

Gráfico 5.3 Evolución del importe total de las hipotecas formalizadas en la CAPV. 1996-2009.

Importe hipotecas formalizadas (millones de euros)

4.2294.776

5.7716.244

5.246

3.963

6.747

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Impo

rte

hipo

teca

s (m

illon

es €

)

+12,9%+20,8%

+16,9%-7,5%

-16,0%-24,5%

(*) La serie presentada se ha actualizado en base a los datos publicados actualmente por el INE y hay que reseñar que a partir de 2003 los datos no son estrictamente comparables por un cambio de metodología llevado a cabo en la Estadística de Hipotecas. Fuente: INE, Estadística de Hipotecas. Elaboración propia

Por consiguiente, el importe medio de las hipotecas contratadas desciende

considerablemente en el último año. En concreto, la cuantía de la hipoteca media en

2009 se cifraba en 144.000 €, frente a los 163.000 € del año anterior, esto es, un

retroceso del 12%.

Por Territorios Históricos, Álava presenta el descenso más acusado (-18% respecto de

2008), síntoma de un mayor predominio de viviendas protegidas que en el año

precedente. En cuanto a Gipuzkoa y Bizkaia, las contracciones se cifran en un -9% y -

10% respectivamente.



80

Gráfico 5.4 Evolución de la hipoteca media por Territorios Históricos. 1996-2009.

Evolución hipoteca media

144,3163,3164,9

154,4141,2

128,4115,2

97,891,283,371,964,257,549,2

020

406080

100

120140160

180200

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Núm

ero

de h

ipot

ecas

A lava Gipuzko a B izkaia C A P V


8,3

1,4

16,6

-6,4

7,7

-17,

6

12,3

13

7,8 8,3

-2,8

-9

11,6

10,8

8,5 10

,7

-2,5

-10,

1

11,5

10,0

9,3

6,8

-1,0

-11,

8-25

-15

-5

5

15

25

2004 2005 2006 2007 2008 2009

% v

aria

ción

anu

al


Fuente INE, Estadística de Hipotecas. Elaboración propia

Atendiendo a la entidad que concede el préstamo, predominan las Cajas de Ahorro,

tanto en número como en importe de las hipotecas concedidas. En concreto, el número

de hipotecas formalizadas en 2009 se distribuyen de la siguiente manera: el 59,5%

correspondió a préstamos contratados con las Cajas de Ahorro, el 23,7% a hipotecas

concedidas por los Bancos y el 16,8% restante a Otras Entidades de crédito.

En términos de importe concedido, sube levemente la representación de los Bancos

(26,2%), en detrimento de los otros dos grupos de entidades, Cajas de Ahorro (58,3%)

y otras entidades (15,5%).



81

Cuadro 5.1 Hipotecas constituidas sobre fincas urbanas en la CAPV según entidad que concede el préstamo. 2007-2009.

2007 2008 2009

Nº Hipotecas

(%)

Importe (%)

Nº Hipotecas

(%)

Importe (%)

Nº Hipotecas

(%)

Importe (%)

Bancos 24,1 26,9 21,9 24,2 23,7 26,2 Cajas de Ahorro 59,3 59,8 61,0 59,9 59,5 58,3 Otras Entidades 16,6 13,3 17,1 16,0 16,8 15,5 TOTAL 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Incluye solares urbanos. Fuente: INE, Estadística de Hipotecas. Elaboración propia.

Atendiendo a la evolución los datos presentan un pequeño retroceso en la

representación de las Cajas de Ahorro en el mercado hipotecario respecto a su

presencia en 2008. Ver Gráfico 5.5.

Gráfico 5.5 Evolución de la representación de las Cajas de Ahorro en el conjunto de hipotecas formalizadas. 2004-2009.

45,552,4

59,3 61,0 59,5

43,751,3

59,8 59,9 58,3

0

20

40

60

80

2005 2006 2007 2008 2009

% C

ajas

de

Aho

rro

Número Importe


El análisis de la evolución del mercado hipotecario en el conjunto del Estado, pone de

relieve una contracción más fuerte que la experimentada en la CAPV. Así, el volumen

total de hipotecas formalizadas ascendió en 2009 a 651.218 unidades, lo que

representó un descenso del 22% en el último año (el descenso en la CAPV se cifró en el

14%).

En lo que respecta al importe total de los préstamos hipotecarios, la cuantía total se

elevó a 76.664 millones de euros, esto es, un 34% inferior al montante de 2008 (-24%

en la CAPV).



82

Gráfico 5.6 Evolución del importe total de las hipotecas formalizadas en el conjunto del Estado. 1996-2009.

Número de hipotecas formalizadas

989.4391.107.664

1.257.6131.342.171

1.238.890

835.056651.218

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

1.600.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Impo

rte

hipo

teca

s fo

rmal

izad

as

+11,9% +13,5%+6,7% -32,6%-7,7%

-22%

Importe hipotecas formalizadas (millones de euros)

96.176

122.147

156.946

188.339 184.427

116.725

76.664

020.00040.00060.00080.000

100.000120.000140.000160.000180.000200.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009Impo

rte

hipo

teca

s (m

illon

es €

)

+27,0% +28,5% +20,0% -36,7%-2,1%

-34,3%

(*) La serie presentada se ha actualizado en base a los datos publicados actualmente por el INE y hay que reseñar que a partir de 2003 los datos no son estrictamente comparables por un cambio de metodología llevado a cabo en la Estadística de Hipotecas. Los datos anteriores a 2003 pertenecen a la base antigua y a partir de 2003 a la base nueva. Fuente INE, Estadística de Hipotecas.

De este modo, la hipoteca media del Estado se cifró en 2009 en 118.000 €, lo que

representó un retroceso del 15% respecto del año precedente. Por otro lado, cabe decir

que la hipoteca media de la CAPV (144.000 €) es un 22% superior al promedio

registrado en el conjunto del Estado.

El análisis del importe medio de las hipotecas formalizadas en las diferentes

Comunidades Autónomas, pone de relieve significativas diferencias, oscilando entre un

máximo de 158.000 € en la Comunidad de Madrid y un mínimo de 95.000 € en

Canarias. La Comunidad Autónoma Vasca ocupa la tercera posición por detrás de Madrid

y las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla.



83

Gráfico 5.7 Importe hipoteca media formalizada por CCAA. 2009.

157,6155,6

144,3131,5

128,4126,5

119,0118,8

114,7112,5

110,4107,5

105,5100,296,696,095,2

107,3

0 20 40 60 80 100 120 140 160

Madrid (Comunidad de)Ceuta y Melilla

País VascoBalears (llles)

CataluñaNavarra (Com. Foral de)

La RiojaAragón

CantabriaCastilla y León

Asturias (Ppdo de)Galicia

Castilla-La ManchaAndalucía

Comunitat ValencianaMurcia (Región de)

ExtremaduraCanarias

Miles €/hipoteca

Estado: 117,7 miles €/hipoteca

Fuente INE, Estadística de Hipotecas.

En lo que respecta a la evolución, se constata un retroceso en la hipoteca media en

todas las Comunidades Autónomas, correspondiendo las contracciones de mayor orden

a Cataluña (-23% respecto de 2008) y a la Comunidad Valenciana (-21%), en tanto que

en el extremo opuesto Extremadura y Galicia retrocedieron un 3% y un 4%

respectivamente el importe medio de las hipotecas formalizadas en 2009.



84

Gráfico 5.8 Tasa de variación anual importe hipoteca media. 2008-2009.

-3,7

-4,9

-6,6

-8,0

-8,6

-9,7

-9,8

-11,6

-12,8

-15,6

-18,1

-19,8

-20,5

-20,9

-23,4

-3,2

-18,9

-25 -20 -15 -10 -5 0

Extremadura

Galic ia

La R io ja

A sturias

C ast illa y Leó n

N avarra

C antabria

A ragó n

P aí s Vasco

M adrid

C ast illa-La M ancha

M urcia

A ndalucí a

C anarias

B aleares

C o munitat Valenciana

C ataluña

Estado: -15,3%

Fuente INE, Estadística de Hipotecas.

Finalmente, la relación entre el volumen de préstamos hipotecarios formalizados y la

población residente arroja una ratio de 13,9 hipotecas registradas por mil habitantes en

el conjunto del Estado. Esta misma ratio para la CAPV se cifró en 12,7 hipotecas por mil

habitantes. Los índices más elevados correspondieron a las Comunidades de Cantabria

(20,9 hipotecas por mil) y a La Rioja (19,7 hipotecas por mil).



85

Gráfico 5.9 Ratio número de hipotecas formalizadas por 1000 habitantes por CCAA. 2009.

20,919,7

17,116,516,5

15,715,6

14,313,9

13,012,812,7

12,612,3

12,011,7

8,5

12,7

0 4 8 12 16 20 24

CantabriaRioja (La)

Murcia (Región de)Comunitat Valenciana

Balears (llles)Aragón

CanariasCastilla y León

AndalucíaAsturias (Ppdo de)

Madrid (Comunidad de)País Vasco

Castilla-La ManchaCataluña

ExtremaduraGalicia

Navarra (Com. Foral de)Ceuta y Melilla

Nº hipotecas por 1.000 habitantes

Estado: 13,9 hipotecas por 1000 hab.


5.3. El esfuerzo financiero y endeudamiento de los hogares

Atendiendo a los datos de la Estadística Registral Inmobiliaria, el esfuerzo financiero de

los hogares del País Vasco, medido en términos de la relación entre la cuota hipotecaria

mensual media y el coste salarial, experimentó un importante descenso en 2009. En

concreto, en el cuarto trimestre de 2009, el esfuerzo se cifró en el 32% frente al 48%

del año precedente y el 50% a cierre de 2007. Asimismo, en el conjunto del Estado se

ha registrado un retroceso de la misma magnitud, situándose la ratio en 2009 en un

34%.

Este resultado es coherente con el significativo descenso experimentado por el importe

medio de las nuevas hipotecas contratadas y el retroceso observado en los tipos de

interés de los créditos hipotecarios.



86

Gráfico 5.10 Evolución de la relación entre la cuota hipotecaria mensual media y el coste salarial en el País Vasco y el Estado. 2004-2009.

Cuota mensual / Coste salarial mensual (%)

0

20

40

60

3º 2004

4º 2004

1º 2005

2º 2005

3º 2005

4º 2005

1º 2006

2º 2006

3º 2006

4º 2006

1º 2007

2º 2007

3º 2007

4º 2007

1º 2008

2º 2008

3º 2008

4º 2008

1º 2009

2º 2009

3º 2009

4º 2009

C A P V Estado

Fuente: Estadística Registral Inmobiliaria..

Por otro lado, según los datos de la Federación de Cajas de Ahorro Vasco-Navarras, el

31% del conjunto de los hogares vascos contaba en 2009 con un préstamo hipotecario

en vigor, proporción que ha ido sucesivamente incrementándose en los últimos años,

como puede comprobarse en el Gráfico 5.11.

Gráfico 5.11 Hogares con créditos hipotecarios en vigor. 2006-2009.

26,2

28,4

29,0

30,6

20 22 24 26 28 30 32

2006

2007

2008

2009

% hogares

Fuente: Federación de Cajas de Ahorros Vasco-Navarras.



87

5.4. La morosidad

Finalmente, la información procedente del Banco de España sitúa la dudosidad

hipotecaria en el conjunto del Estado en el 2,84% en diciembre de 2009, lo que supone

un nuevo incremento respecto de la tasa registrada en el año precedente (2,36%).

No obstante, atendiendo a la Entidad financiera, se comprueba un retroceso en la tasa

de mora de las Cajas de Ahorro en el último trimestre del año (ver Gráfico 5.12). Así,

aunque sigue resultando más elevada que la de los Bancos, supone al menos un cambio

en la tendencia alcista iniciada dos años atrás.

En concreto, la tasa de morosidad de las Cajas de Ahorro se cifró a cierre de 2009 en el

3,07% (3,46% en el trimestre anterior). Por su parte, la tasa de dudosidad del crédito a

los hogares para adquisición de vivienda con garantía hipotecaria en los Bancos alcanzó

el 2,42% en diciembre de 2009.

Gráfico 5.12 Tasa de dudosidad para adquisición de vivienda en el Estado (dic-03 a dic-09).

0,0%0,5%1,0%1,5%2,0%2,5%3,0%3,5%4,0%

4º2003

2º2004

4º2004

2º2005

4º2005

2º2006

4º2006

2º2007

4º2007

2º2008

3º2008

4º2008

1º2009

222009

3º2009

4º2009

BANCOS CAJAS COOP.

Fuente: Asociación Hipotecaria Española y Banco de España.



88

5.5. Ejecuciones hipotecarias

El volumen de ejecuciones hipotecarias registradas por los Juzgados de Primera

Instancia e Instrucción se cifró en 2009 en 93.319 unidades en el conjunto del Estado,

cifra que evidencia una clara tendencia alcista si se compara con los volúmenes

registrados en los años precedentes: 58.686 en 2008 y 25.943 en 2007. Por su parte,

los datos sobre las ejecuciones presentadas en los dos primeros trimestres del año

2010, muestran un máximo en el primer trimestre del año, ascendiendo a 27.561

ejecuciones hipotecarias, para volver a descender en el segundo trimestre hasta las

24.414 unidades.

La trayectoria en el País Vasco es también creciente, ya que ha pasado de 584

ejecuciones en 2007, a 985 en 2008 y 1.255 en 2009. Atendiendo a los datos de avance

de 2010, el promedio trimestral es similar al registrado en la primera mitad de 2009

(337 ejecuciones hipotecarias/trimestre en 2010 frente a 331 en 2009).

Cuadro 5.2 Ejecuciones hipotecarias registradas por los Juzgados de Primera Instancia e Instrucción

2010

CCAA 2007 2008 2009 1er trimestre

2010

2º trimestre

2010

Andalucía 4.595 11.458 17.774 4.638 4.347

Aragón 545 1.254 2.478 541 560

Asturias 546 756 1.003 243 194

Baleares 723 1.754 2.677 624 654

Canarias 1.436 3.216 5.551 1.293 1.314

Cantabria 275 561 761 206 178

Castilla y León 888 1.876 3.019 774 787

Castilla-La Mancha 1.235 2.845 4.720 1.395 1.090

Cataluña 4.538 11.240 18.053 5.602 4.769

Extremadura 361 723 1.030 350 367

Galicia 701 1.369 2.053 507 517

La Rioja 154 391 687 231 146

Madrid 2.802 6.501 10.655 3.066 3.121

Murcia 1.013 2.715 4.575 1.524 1.321

Navarra 178 451 738 209 138

País Vasco 584 985 1.255 335 338

Valencia 5.369 10.591 16.290 6.023 4.573

TOTAL ESTADO 25.943 58.686 93.319 27.561 24.414

Fuente: Estadística Judicial. Consejo General del Poder Judicial.



89

Gráfico 5.13 Evolución trimestral de las ejecuciones hipotecarias en el País Vasco y en el Estado

0

100

200

300

400

500

T12007

T22007

T32007

T42007

T12008

T22008

T32008

T42008

T12009

T22009

T32009

T42009

T12010

T22010

nº e

jecu

cion

es h

ipot

ecar

ias

CA

PV

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

Nº e

jecu

cion

es h

ipot

ecar

ias

Esta

do

País Vasco Estado

Fuente: Consejo General del Poder Judicial.



90

6. EVALUACIÓN DE LAS POLÍTICAS DE VIVIENDA

6.1. Políticas y objetivos Plan Director de Vivienda 2006-09

6.1.1. Directrices Generales y Ejes Estratégicos

En el ejercicio 2006 se aprobó y se puso en marcha el Plan Director de Vivienda 2006-

2009, proyecto que definió las grandes líneas estratégicas que han orientado la política

de vivienda del Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes para dicho

período.

Este plan tomaba forma en un entorno caracterizado por dos elementos principales:

• por una parte, los importantes avances realizados en materia de vivienda en la

CAPV gracias a las políticas e iniciativas desarrolladas en el contexto del Plan

Director de Vivienda 2002-2005;

• por otra parte, la constatación de que resultaba necesario continuar haciendo

esfuerzos en la trayectoria emprendida, impulsando y poniendo en marcha nuevas

actuaciones que permitieran que un número creciente de personas pudiera tener

acceso a las políticas sociales de vivienda.

La misión del Plan Director 2006-2009 quedó definida en los siguientes términos:

“Atender de forma integral las necesidades de vivienda de la ciudadanía, especialmente

de las personas más necesitadas, mediante medidas apropiadas a las diferentes

situaciones de necesidad y con la participación de todos los agentes con responsabilidad

en materia de vivienda”.

El incremento de la oferta de vivienda protegida ha representado el principal

objetivo en torno al cual se estructuró el Plan Director de Vivienda 2006-2009. Este

incremento se formuló tanto desde un punto de vista cuantitativo (número de

viviendas protegidas), como desde una vertiente más cualitativa.

En relación con esta visión cualitativa, el Plan ha tomado en consideración los diferentes

perfiles de necesidad de vivienda para ofrecer una respuesta con tipologías variadas y

adaptadas a cada necesidad. De este modo, el Plan ha personalizado las respuestas al

problema de vivienda, consiguiendo al mismo tiempo una respuesta global adecuada, a

través de la utilización de diferentes vías de cobertura de la necesidad.



91

Las líneas estratégicas de este Plan han reforzado las políticas sociales de vivienda

adoptadas en el anterior período, proporcionando así un nuevo impulso al alquiler

protegido y prestando especial atención a las personas y/o colectivos con mayores

dificultades para acceder a una vivienda, ofreciendo a estos sectores de población las

respuestas adecuadas.

La idea de poner en valor la ciudad construida ha supuesto también otro de los

elementos estratégicos que han guiado el conjunto de actuaciones de este Plan Director.

Ha cobrado especial relevancia el impulso a la rehabilitación y a la regeneración urbana,

prioritariamente en las áreas de rehabilitación integrada y en las áreas degradadas, y

también en las actuaciones de rehabilitación con mayor valor desde un punto de vista

de la sostenibilidad y el ahorro energético.

Igualmente, la calidad, la sostenibilidad, la seguridad laboral y la innovación

emergen como conceptos que impregnan todas y cada una de las líneas de actuación

del Plan Director.

Además, el Plan recoge como un elemento destacado la corresponsabilidad de todos

los agentes en la resolución del problema de la vivienda. Así, aunque el

Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes ocupa lógicamente un lugar

destacado, los Ayuntamientos, los agentes privados y la propia ciudadanía tienen

asignado un papel muy relevante en el Plan 2006-2009.

Otra cuestión que ha adquirido gran calado en el Plan Director 2006-2009 hace

referencia a la intensificación de la lucha contra el fraude en el parque de vivienda

protegida. El Plan refleja la firme determinación del Departamento de Vivienda, Obras

Públicas y Transportes en aumentar los esfuerzos para concienciar a la ciudadanía de la

importancia de la función social del parque de vivienda protegida, y para detectar y

sancionar, en su caso, el fraude.

El Plan Director de Vivienda 2006-2009 se estructura en torno a once Ejes Estratégicos,

que a su vez se agrupan dentro de cuatro ámbitos estratégicos de actuación:



92

DESARROLLO SOCIAL Y MEDIOAMBIENTALMENTE SOSTENIBLE DE LA CIUDAD NUEVA

Eje 1: Impulso decidido a la extensión de la vivienda protegida, tanto en volumen como en variedad de tipologías.

Eje 2: Presencia preferente del alquiler en la promoción de nueva vivienda protegida.

Eje 3: Corresponsabilidad y cooperación entre todos los agentes promotores de vivienda protegida.

Eje 4: Calidad, sostenibilidad, seguridad e innovación en la edificación.

PUESTA EN VALOR DE LA CIUDAD CONSTRUIDA

Eje 5: Rehabilitación y regeneración urbana

Eje 6: Movilización de la vivienda vacía hacia el alquiler protegido

ATENCIÓN CERCANA Y PERSONALIZADA A LOS DEMANDANTES Y USUARIOS DE VIVIENDA

Eje 7: Atención de calidad a las personas usuarias de Etxebide

Eje 8: Garantía de función social del parque de vivienda protegida

Eje 9: Tratamiento específico de los colectivos con especial necesidad

Eje 10: Participación ciudadana en la toma de decisiones

OTRAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS

Eje 11: Competencias de otras Administraciones conexas con la competencia de vivienda

En cuanto a los objetivos cuantitativos recogidos, hay que destacar que el Plan preveía

atender las necesidades de vivienda de 74.750 familias vascas, considerando

conjuntamente las previsiones de demanda de acceso a una vivienda y de

rehabilitación. Esta cifra suponía un considerable aumento respecto al objetivo de

atender 54.400 necesidades del anterior Plan (un 37,4% más).

En relación con la edificación de vivienda protegida, se planteó el objetivo de promover

27.000 viviendas protegidas en el contexto del Plan, cifra que supone un 67% más que

el objetivo de 16.200 viviendas protegidas del Plan Director 2002-2005 y un 93% más

que las 14.000 viviendas protegidas del Plan Director 2000-2003.

Por otra parte, en materia de suelo el Plan tenía como principal objetivo promover un

mayor aprovechamiento de los suelos ya utilizados, impulsando operaciones de

recuperación de suelos degradados y promoviendo actuaciones integrales de

regeneración socio-urbanística de edificios o incluso barrios en situación de deterioro.



93

Cuadro 6.1 Objetivos cuantitativos globales del Plan Director 2006-2009

(nº actuaciones)

ACTUACIÓN 2000-03 2002-05 2006-09 % ∆ s/02-

05

Promoción de Viviendas 14.000 16.200 27.000 67 Para alquiler 6.800 7.300 8.500 16 Para venta 7.200 8.900 18.500 108

Alquiler de vivienda vacía 2.200 5.000 5.000 * -- Locales calificados como vivienda protegida -- -- 750 -- Adquisición de viviendas usadas en áreas rurales -- -- 500 -- DEMANDA SATISFECHA** 20.300 25.400 33.250 31 Rehabilitación y renovación urbana*** 25.000 29.000 41.500 43 Obtención de suelo**** 18.000 22.600 24.000 6 TOTAL 63.300 77.000 98.750 28 * Llegar al final del Plan Director de Vivienda 2006-2009 a los 5.000 inquilinos viviendo en el parque de Bizigune (no confundir con captar y poner en alquiler 5.000 viviendas adicionales a las más de 2.000 ya existentes) ** Este concepto incluía otras líneas de actuación en los Planes 2000-2003 y 2002-2005. Por ello, el total que figura no se corresponde con la suma de las cifras reflejadas. *** En el PDV 2006-2009 se ponderan estos objetivos: actuaciones de rehabilitación integrada, ponderación 1,25; actuaciones de rehabilitación ordinaria, ponderación 1. **** En el PDV 2006-2009 se ponderan estos objetivos: suelo urbano con realojos de personas, ponderación de 2; suelo urbano industrial que pasa a residencia, ponderación 1,5; suelo urbano sin esas cargas anteriores o urbanizable, ponderación 1; adquisición de suelo no urbanizable o suelo para Patrimonios Públicos de Suelo, ponderación 0,75. Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.

En lo que se refiere a las políticas de fomento del alquiler protegido, el Plan Director

planteaba el objetivo global de aumentar la dimensión del parque permanente de

vivienda protegida en alquiler, tanto a través del impulso a la promoción de vivienda

protegida en alquiler, como mediante el fomento de las medidas dirigidas a conseguir el

alquiler de viviendas usadas a niveles de rentas protegidas.

En términos más concretos se estableció el objetivo de pasar de 7.660 a 19.160

inquilinos del parque de alquiler protegido, de forma que la cuota del parque

protegido en alquiler se elevara hasta el 22% del total (frente al 15% en 2005).

Cuadro 6.2 Objetivo de dimensionamiento del parque de alquiler protegido de la CAPV

(nº viviendas)

Año Parque alquiler

Protegido* Parque viviendas

protegidas Cuota parque

alquiler %

2001 740 36.029 2% 2005 7.660 49.679 15% 2009 19.160 88.201 22% Estas cifras incluyen las Viviendas Sociales y las VPO en Alquiler, las viviendas de Bizigune y los Alojamientos Dotacionales. Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.

Por otra parte, hay que destacar que los objetivos fijados en el Plan Director 2006-2009

cuentan con un importante respaldo financiero, ya que se contempló un considerable



94

aumento de los recursos presupuestarios y de las inversiones en vivienda

entre 2006 y 2009.

Cuadro 6.3 Presupuesto de gastos del Plan del Departamento-Sociedades Públicas

(miles euros)

Ente 2006 2007 2008 2009 TOTAL

Departamento 180.000 187.000 193.000 200.000 760.000 VISESA 254.000 365.000 583.000 506.000 1.708.000 Alokabide, S.A. 42.000 39.000 40.000 40.000 161.000 Bizigune, S.A. -- 29.000 35.000 44.000 108.000 Orubide, S.A. 10.000 21.000 28.000 19.000 78.000 TOTAL 486.000 641.000 879.000 809.000 2.815.000

Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.

Por último, se ha de mencionar que el Plan Director 2006-2009 ha nacido en un entorno

más favorable para atender las necesidades de vivienda de la población vasca gracias a

la aprobación de la Ley de Suelo de la CAPV y que tiene como principal objetivo

“dotar a Euskadi de una herramienta clave en la lucha contra la especulación

del suelo, primando el derecho de la ciudadanía vasca al acceso a una vivienda

digna, en propiedad o alquiler, a un precio razonable”.

6.2. Realizaciones del Ejercicio 2009

6.2.1. Edificación de vivienda

a) Evolución y tipología de las viviendas

La edificación de vivienda de protección pública ha sufrido en 2009 un fuerte retroceso.

El difícil contexto socioeconómico, con un mercado de vivienda libre totalmente

estancado, elevadas tasas de desempleo y una importante contracción en la

disponibilidad de créditos, entre otras cuestiones, han dificultado enormemente la

puesta en marcha de nuevas promociones de vivienda.

En concreto, las iniciaciones de vivienda de protección pública en 2009 ascendieron en

conjunto a 3.190 unidades (-49% respecto de 2008). Del mismo modo, el mercado libre

ha continuado disminuyendo el volumen de iniciaciones, sumando un total de 3.855

viviendas iniciadas en 2009 (-38% respecto de 2008). Así, la cuota del mercado

protegido sigue registrando elevadas tasas, situándose en el 45% en 2009.



95

Gráfico 6.1 Evolución de la edificación de vivienda de protección pública

01.000

2.0003.000

4.0005.000

6.0007.000

8.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008

nº d

e vi

vien

das Media: 3.686


En el ámbito de la edificación de vivienda de protección pública, a pesar del continuo

retroceso de la iniciativa privada, la contracción aún más acusada de la iniciativa pública

ha supuesto un incremento del peso relativo de la iniciativa privada en el conjunto de

iniciaciones (82% del total en 2009).

Gráfico 6.2 Edificación de viviendas protegidas según tipo de iniciativa

010002000300040005000600070008000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

nº d

e vi

vien

das

Iniciativa pública Iniciativa privada


Todas las tipologías de vivienda han experimentado importantes contracciones, siendo

la modalidad de VPO la que en menor medida ha acusado la difícil situación de mercado.

De hecho, las 2.939 unidades iniciadas han representado el 92% del conjunto de

iniciaciones, y esto a pesar de haber registrado una contracción del 39% respecto del

pasado ejercicio.



96

La vivienda social ha sufrido un fuerte retroceso (-89%), cifrándose únicamente en 91

viviendas iniciadas, mientras que los alojamientos dotaciones no presentan iniciaciones

en 2009.

Cuadro 6.4 Promoción de vivienda de protección pública según tipo de vivienda y promotor.

(nº viviendas)

Media 2002-2005

2006 2007 2008 2009 Media 2006-2009

Total % Total % Total % Total % Total % Total %

Total 5.183 100,0 5.339 100,0 7.310 100,0 6.259 100,0 3.190 100,0 5.525 100,0 Vivienda Social 788 15,3 392 7,3 590 8,1 847 13,5 91 2,9 480 8,7 Departamento 227 4,3 304 5,7 134 1,8 88 1,4 23 0,7 137 2,5 VISESA 487 9,7 88 1,6 456 6,2 759 12,1 68 2,1 343 6,2 Resto agentes 74 1,3 0 0,0 0 0 0 0,0 0 0,0 0 0,0

Alojamientos Dotacionales -- -- 125 2,3 361 4,9 103 1,6 0 0,0 147 2,7 Departamento -- -- 125 2,3 0 -- -- 0 0,0 42 0,8 Resto agentes 361 4,9 103 1,6 0 0,0 155 2,8

VPO 4.395 84,7 4.822 90,3 5.302 72,5 4.793 76,6 2.939 92,1 4.464 80,8 Departamento 470 8,8 281 5,3 179 2,4 69 1,1 205 6,4 184 3,3 VISESA 912 18,3 265 5,0 916 12,5 1.489 23,8 169 5,3 710 12,8 Resto agentes 3.013 57,6 4.282 80,2 4.207 57,6 3.235 51,7 2.565 80,4 3.572 64,7

Viv. Tasadas Autonómicas -- -- -- -- -- -- -- -- 37 1,2 37 0,7 Departamento -- -- -- -- -- -- -- -- 24 0,7 24 0,4 VISESA -- -- -- -- -- -- -- -- 13 0,4 13 0,2

Viv. Tasadas Municipales 0 -- 0 0,0 1.057 14,5 516 8,2 123 3,9 424 7,7 Ayuntamientos 0 -- 0 0,0 1.057 14,5 516 8,2 123 3,9 424 7,7


Gráfico 6.3 Edificación según tipo de vivienda

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

nº d

e vi

vien

das

Viv. Social Alojam. Dotac. VPO Viv. Tas. Munic. Vi. Tas. Aut.




97

Gráfico 6.4 Cuota de mercado de la vivienda de protección pública

0

10

20

30

40

50

60

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

% c

uota

de

mer

cado

Vivienda Social Alojamientos Dotacion. VPO Tasadas(Mun y Aut.)


Atendiendo al régimen de acceso de las viviendas promovidas, cabe destacar el fuerte

retroceso experimentado por las iniciaciones de viviendas destinadas al alquiler. En

concreto, en 2009, únicamente 176 viviendas del total iniciado correspondieron al

régimen de alquiler, lo que representa una contracción del 90% respecto del ejercicio

anterior.

En lo que respecta a las viviendas promovidas en venta o derecho de superficie, el

volumen total (3.014 viviendas) supone un retroceso del 33%. De este modo, la cuota

del alquiler iniciado en 2009 se cifró en un 6%.

Gráfico 6.5 Edificación según régimen de acceso

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

nº d

e vi

vien

das

Propiedad/Dcho. Superf. Alquiler




98

Centrando el análisis en el régimen de alquiler, de las 176 viviendas iniciadas en 2009,

91 fueron viviendas sociales y 86 VPO, esto es, no fueron promovidos ni alojamientos

dotacionales, ni viviendas tasadas municipales.

Cuadro 6.5 Promoción de vivienda en alquiler según tipo y promotor.

(nº viviendas)

Media 2002-2005

2006 2007 2008 2009 Media 2006-2009


Total 1.031 100,0 615 100,0 1.812 100,0 1.785 100,0 176 100,0 1.097 100,0 Vivienda Social 750 77,7 320 52,0 590 32,6 847 47,5 91 51,7 462 42,1 Departamento 214 24 216 35,1 134 7,4 44 2,5 23 13,1 104 9,5 VISESA 460 46,2 88 14,3 456 25,2 759 42,5 68 38,6 343 31,2 Resto agentes 76 7,6 16 2,6 0 0,0 44 2,5 0 0,0 15 1,4

Alojam. Dotacionales 0 0 125 20,3 361 19,9 103 5,8 0 0,0 147 13,4 Departamento 0 0 125 20,3 0 0,0 0 0,0 0 0,0 31 2,8 Resto agentes 361 19,9 103 5,8 0 0,0 116 10,6

VPO 282 22,3 170 27,6 761 42,0 835 46,8 85 48,3 463 42,2 Departamento 0 0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 VISESA 0 0 0 0,0 0 0,0 404 22,6 25 14,2 107 9,8 Resto agentes 282 22,3 170 27,6 761 42,0 431 24,1 60 34,1 356 32,4

Viv. Tasadas Municip. 0 0,0 0 0,0 100 5,5 0 0,0 0 0,0 25 2,3 Resto Agentes 0 0,0 0 0,0 100 5,5 0 0,0 0 0,0 25 2,3


Atendiendo al conjunto de las iniciaciones, los promotores privados asumieron la mayor

parte de las edificaciones. En concreto, el 73% del total iniciado fue de promoción

privada (2.319 viviendas), el 12% fue promovido por los Ayuntamientos (375

viviendas), el 8% por VISESA y otro 8% fue promoción directa del Departamento de

Vivienda.

Ahora bien, hay que decir que los promotores privados se han centrado en la edificación

de VPO en venta, no habiendo iniciado en 2009 ninguna vivienda en régimen de

alquiler.



99

Cuadro 6.6 Detalle de la promoción de vivienda por agentes. 2009

(nº viviendas)

Departamento VISESA Ayuntamientos Privados

Nº

% hori-

zontal Nº

% hori-

zontal Nº

% hori-zontal

Nº %

hori-zontal

Total 252 7,9% 250 7,8% 375 11,7% 2.319 72,6% Alquiler 23 13,1% 93 52,8% 60 34,1% 0 0,0% Vivienda Social 23 25,3% 68 74,7% 0 0,0% 0 0,0% Alojamientos Dotacionales 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% VPO alquiler 0 0,0% 25 29,4% 60 70,6% 0 0,0% Tasadas Municip. Alq. 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0%

Dcho. Sup/prop. 229 7,6% 157 5,2% 315 10,4% 2.319 76,8% VPO 205 7,2% 144 5,0% 186 6,5% 2.319 81,3% Tasadas Autonómicas 24 64,9% 13 35,1% 0 0,0% 0 0,0% Tasadas Municipales 0 0,0% 0 0,0% 129 100,0% 0 0,0%


Gráfico 6.6 Edificación de vivienda según promotor

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

nº d

e vi

vien

das

Departamento VISESA Resto agentes




100

b) Distribución territorial

Una vez más el desequilibrio territorial se hace patente, concentrándose cerca de la

mitad de la edificación de vivienda de protección pública en Araba (1.503 viviendas,

47%). Además, la inmensa mayoría de estas iniciaciones se localizan en Vitoria-Gasteiz,

capital donde el acceso al suelo para edificar entraña menos dificultades que en otros

ámbitos geográficos.

La distribución territorial es prácticamente idéntica a la registrada el pasado año: 47%

en Araba, 30% en Gipuzkoa y 23% en Bizkaia. La actividad edificatoria en Bilbao

Metropolitano se ha retraído significativamente, mientras que en Donostialdea se ha

comprobado un crecimiento en el volumen de iniciaciones.

Fuera de las áreas de las capitales se ha comprobado un incremento en el número de

iniciaciones, en Durango (344 viviendas) y en el área de Beasain-Zumárrga (188

viviendas en el último año); en el resto de áreas funcionales la actividad constructiva ha

disminuido.

Cuadro 6.7 Distribución geográfica de la edificación de vivienda.

(nº viviendas)

Media 2002-2005

2006 2007 2008 2009 Media 2006-2009


Total 5.183 100 5.339 100 7.310 100 6.259 100,0 3.190 100,0 5.525 100,0 Araba 2.002 38,6 2.910 55,3 3.621 49,5 2.945 47,1 1.503 47,1 2.745 49,7 Álava Central 1.943 37,5 2.726 51,8 3.354 45,9 2.945 47,1 1.463 45,9 2.622 47,5 Laguardia 0 0 0 0 0 0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 Llodio 59 1,1 184 3,5 267 3,7 0 0,0 40 1,2 123 2,2 Bizkaia 1.878 36,2 1.596 28,9 1.504 20,6 1.442 23,0 722 22,6 1.316 23,8 Bilbao Metropolitano 1.593 30,7 1.291 23,1 789 10,8 995 15,9 126 4,0 800 14,5 Mungia 81 1,6 70 1,3 70 1 62 1,0 42 1,3 61 1,1 Balmaseda-Zalla 26 0,5 0 0 68 0,9 72 1,2 100 3,1 60 1,1 Igorre 15 0,3 36 0,7 38 0,5 45 0,7 0 0,0 30 0,5 Durango 97 1,9 57 1,1 46 0,6 223 3,6 344 10,8 168 3,0 Gernika-Markina 66 1,3 142 2,7 493 6,7 45 0,7 110 3,5 198 3,6 Gipuzkoa 1.303 25,1 833 15,8 2.185 29,9 1.872 29,9 965 30,3 1.464 26,5 Donostialdea 767 14,8 596 11,3 999 13,7 232 3,7 486 15,2 578 10,5 Eibar 202 3,9 76 1,4 50 0,7 238 3,8 82 2,6 112 2,0 Zarautz-Azpeitia 75 1,4 30 0,6 337 4,6 222 3,5 12 0,4 150 2,7 Arrasate-Bergara 97 1,9 60 1,1 477 6,5 617 9,9 140 4,4 324 5,9 Beasain-Zumarraga 106 2 51 1 277 3,8 24 0,4 188 5,9 135 2,4 Tolosa 56 1,1 20 0,4 45 0,6 539 8,6 57 1,8 165 3,0




101

6.2.2. Fomento del alquiler de vivienda

a) Alokabide

i) Desarrollo del parque propio

El parque propio de Alokabide continúa experimentando importantes incrementos. A

cierre de 2009, Alokabide cuenta con un total de 1.984 viviendas en su parque propio

en alquiler. En 2009, el grado de ocupación fue del 96% y un 4% en tránsito, es decir,

en procesos de adjudicación a inquilinos.

Gráfico 6.7 Evolución del parque de vivienda de Alokabide (datos a 31 de diciembre de cada año)*

230482

643 703

230

698527

182 191 176

1.3641.670

1.984

483

0

500

1000

1500

2000

2500

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

nº d

e vi

vien

das

Viviendas Disponibles Viviendas Adquiridas

*Se consideran todas las viviendas de las promociones cuya fecha de firma del primer contrato de arrendamiento se ha producido en el año de referencia. Es acumulado, es decir, el año incluye las viviendas en las que se ha firmado el primer contrato de arrendamiento y las viviendas de años anteriores. ** Contratos privados de compraventa firmados cada año. No son las adquiridas en escritura. Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.

No obstante, es preciso destacar que Vitoria concentra una parte importante del parque

en alquiler de Alokabide (1.209 viviendas, 61% del total), y entre seis municipios

absorben el 90% del total: Donostia: 190 viviendas, Bilbao: 155 viviendas, Arrasate:

100 viviendas, Hernani: 72 viviendas y Andoain: 60 viviendas.

En lo que respecta a las características de las viviendas propias de Alokabide, la

superficie media es de 75 m2 y la renta media cobrada a inquilinos/as es de 2504 euros

mensuales.

Predominan las unidades familiares integradas por un solo miembro entre los

arrendatarios de vivienda propia de Alokabide, representando el 58% del total; las de

4 Sin incluir Cuota de Comunidad e IBI repercutidos a las personas arrendatarias.



102

dos miembros suponen un 19%, alcanzando el 23% aquellas que cuentan con tres o

más miembros.

Finalmente, atendiendo a la distribución de las unidades familiares arrendatarias según

su base imponible ponderada, el 22% no supera los 9.000 euros anuales, elevándose al

60% si se toma en consideración los que no superan los 15.000 euros anuales.

Gráfico 6.8 Parque de vivienda de Alokabide por Territorios Históricos (datos a 31 de diciembre de 2009)

Gipuzkoa25,3%

Bizkaia12,1%

Araba62,7%


ii) Gestión del parque de alquiler protegido

Alokabide, además de gestionar su parque propio, gestiona también el del

Departamento, el de Bizigune y el parque en alquiler de algunos Ayuntamientos. Así, en

2009, el parque total gestionado por Alokabide alcanza una cifra total de 8.858

viviendas

El grueso de este parque en alquiler corresponde a Bizigune (4.510 viviendas), las

viviendas del Departamento se cifran en 2.231, mientras que tan sólo son gestionadas

133 viviendas pertenecientes a Ayuntamientos.

Cuadro 6.8 Evolución del parque de vivienda gestionado por Alokabide (datos a 31 de diciembre de cada año).

(nº viviendas)

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Total viviendas 230 482 2.043 4.663 6.592 8.013 8.858 Viviendas de Alokabide 230 482 643 703 1.364 1.670 1.984 Viviendas del Gobierno Vasco -- -- 1.435 1.973 2.179 2.231 Viviendas de Bizigune -- 1.400 2.431 3.144 4.053 4.510 Viviendas de Ayuntamientos -- -- 94 111 111 133 Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.



103

La actividad operativa de Alokabide se ha incrementado significativamente en el último

año, pasando de 34.152 llamadas de inquilinos recibidas en 2008 a 47.184 en 2009,

esto es, un 38% más. Los incrementos experimentados tanto en el número de quejas

como en el de reparaciones gestionadas han sido también muy elevados.

La agilidad de la gestión, medida en términos de número de meses transcurridos desde

la adjudicación (1er sorteo) hasta la ocupación, presenta una reducción en estos plazos,

pasando de 37 meses en 2008 a 24 meses en 2009.

Por otro lado, en 2009 se han recibido 581 renuncias, cifra superior a la registrada en

2008 (402 renuncias).

Cuadro 6.9 Datos anuales de actividad de Alokabide en la gestión del parque de alquiler

2004 2005 2006 2007 2008 2009

Nº llamadas inquilinos/as 1.294* 11.337 18.437 29.588 34.152 47.184 Nº de quejas inquilinos/as 4.983 7.490 12.306 16.590 19.062 Nº reparaciones gestionadas 3.737 5.618 9.230 12.443 14.296


b) Bizigune

Al cierre de 2009 el parque de Bizigune se cifra en un total de 4.557 viviendas libres

usadas para su arrendamiento protegido. Este valor supone un incremento de 504

viviendas respecto a 2008, es decir, un 12% más.

La mayoría de estas viviendas (4.319) están ya ocupadas, esto es, disponen de un

contrato de alquiler y los inquilinos están residiendo en la vivienda habiendo así resuelto

su necesidad. Las 238 viviendas restantes (5% del total), a cierre de 2009 estaban

pendientes de adjudicación.

La renta media pagada por el inquilino ascendió en 2009 a 294 €/mes, elevándose a

580 Euros mensuales la renta media pagada a los propietarios, de modo que la

diferencia fue asumida en concepto de subvención por el Departamento de Vivienda.

La superficie media del conjunto de viviendas captadas se cifra en 73 m2.



104

Gráfico 6.9 Evolución del parque de vivienda de Bizigune (datos a 31 de diciembre de cada año)

5311.132 1.400

2.4313.219

4.053 4.557

0

1000

2000

3000

4000

5000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

nº d

e vi

vien

das

Viv. Disponibles


En lo que respecta a la distribución geográfica de las viviendas captadas por el

Programa Bizigune, se constata que la mayoría están ubicadas en Bizkaia (2.688

viviendas, 59% del total); Gipuzkoa absorbe el 24% del total (1.109 viviendas), y el

17% restante se localiza en Araba (760 viviendas).

Gráfico 6.10 Parque de vivienda de Bizigune por Territorios Históricos (datos a 31 de diciembre de 2009)

Gipuzkoa; 1.109

Bizkaia; 2.688

Araba; 760


El análisis municipal presenta una elevada concentración del parque en unos pocos

municipios. En concreto, el 56% de las viviendas se concentra en diez municipios,

destacando Bilbao con 853 viviendas, seguido de Vitoria con 589 viviendas y Barakaldo

con 350 unidades.



105

Gráfico 6.11 Municipios con mayor parque de vivienda de Bizigune (datos a 31 de diciembre de 2009)

84909498102115125140

350

589

853

0

200

400

600

800

1000

Bilb

ao

Vito

ria

Bar

akal

do

Sant

urtz

i

Bas

auri

Don

ostia

Dur

ango

Port

ugal

ete

Get

xo

Sest

ao Irun

nº d

e vi

vien

das


Atendiendo a los resultados de la Encuesta efectuada por el Departamento de Vivienda

a los inquilinos del programa Bizigune, la valoración general del programa es bastante

positiva registrando una puntuación de 70 en una escala 0-100. Esta valoración reside

en una elevada satisfacción con las características de la vivienda adjudicada (71 puntos)

y con la renta de alquiler (69 puntos).

Además, la valoración de la relación con la Administración es también positiva, si bien

es mejor en la etapa previa al contrato (73 puntos) que en la posterior al acceso a la

vivienda (63 puntos).

De hecho, se comprueba bastante insatisfacción en la resolución de incidencias

negativas surgidas en la vivienda, tanto atendiendo a la eficacia (45 puntos), como a la

rapidez en la resolución (43 puntos).

6.2.3. Suelo

a) Superficie adquirida5

En 2009 se adquiere suelo para la edificación de un total de 2.971 viviendas, lo que

representa una importante contracción respecto del volumen adquirido en el ejercicio

precedente (-21%).

Esta contracción es el resultado del retroceso experimentado por las compras de

Orubide-VISESA, ya que las adquisiciones del Departamento se han mantenido en un

5 No se cuenta con información sobre Patrimonio municipal de Suelo.



106

volumen similar en los últimos años. En concreto el suelo adquirido por el Departamento

en 2009 es de una magnitud prácticamente idéntica a la del año precedente (-1%),

mientras que las compras de Orubide-VISESA han sufrido un fuerte retroceso (-65%).

Cuadro 6.10 Compra de suelo según agente promotor

(nº viviendas)

Media 2002-2005

2006 2007 2008 2009 Media 2006-2009


Departamento 1.534 52,7 1.922 53,0 2.482 52,4 2.583 68,9 2.565 86,3 2.388 63,3 Orubide – VISESA

1.146 39,3 1.587 43,8 2.259 47,6 1.168 31,1 406 13,7 1.355 35,9

Privados 234 8,0 116 3,2 0 0,0 0 0,0 0 0,0 29 0,8 Total 2.913 100,0 3.625 100,0 4.741 100,0 3.751 100,0 2.971 100,0 3.772 100,0


Gráfico 6.12 Evolución de la compra de suelo según agente promotor. 1998-2009.

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

nº d

e vi

vien

das

Departamento Privados Orubide-Visesa


Atendiendo a la distribución geográfica, se comprueba una elevada concentración en

Bizkaia (65% del total), y especialmente en el Bilbao Metropolitano que absorbe el 57%

del total del suelo adquirido. Por su parte, Gipuzkoa concentra el 30% de las

adquisiciones, mientras que las compras de suelo en Araba se redujeron hasta un

testimonial 3% del total, después de dos años de registrar importantes volúmenes de

compras.



107

Cuadro 6.11 Distribución geográfica del suelo adquirido por el Departamento de Vivienda y las Sociedades Públicas.

(nº viviendas)

Media 2002-2005

2006 2007 2008 2009 Media 2006-2009


Total CAPV 2.913 100 3.625 100 4.741 100 3.751 100,0 2.971 100, 3.772 100,0 Araba 727 24,9 384 10,6 1.088 22,9 1.009 26,9 80 2,7 640 17,0 Vitoria-Gasteiz 654 22,4 220 6,1 1.088 22,9 839 22,4 50 1,7 549 14,6 Laguardia 0 0 0 0 0 0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 Llodio 73 2,5 164 4,5 0 0 118 3,1 30 1,0 78 2,1 Araba Central 52 1,4 0 0,0 26 0,7 Bizkaia 1.202 41,2 3.078 84,9 3.021 63,7 1.976 52,7 1.992 67,0 2.517 66,7 Bilbao Metropolitano 1.007 34,6 2.996 82,6 2.996 63,2 1.896 50,5 1.693 57,0 2.395 63,5 Mungia 0 0 0 0 0 0 0 0,0 0,0 0 0,0 Balmaseda-Zalla 0 0 0 0 0 0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 Igorre 9 0,3 10 0,3 25 0,5 0 0,0 0 0,0 9 0,2 Durango 74 2,5 60 1,7 0 0 80 2,1 143 4,8 71 1,9 Gernika-Markina 111 3,8 12 0,3 0 0 0 0,0 156 5,3 42 1,1 Gipuzkoa 985 33,8 163 4,5 632 13,3 766 20,4 899 30,3 615 16,3 Donostialdea 459 15,8 5 0,1 125 2,6 303 8,1 470 15,8 226 6,0 Eibar 83 2,8 50 1,4 166 3,5 20 0,5 101 3,4 84 2,2 Zarautz-Azpeitia 337 11,6 0 0 33 0,7 150 4,0 110 3,7 73 1,9 Arrasate-Bergara 65 2,2 108 3 216 4,6 0 0,0 128 4,3 113 3,0 Beasain-Zumarraga 27 0,9 0 0 74 1,6 1 0,0 0 0,0 19 0,5 Tolosa 14 0,5 0 0 18 0,4 292 7,8 0 0,0 78 2,1


b) Patrimonio de suelo

i) Patrimonio del Departamento

A cierre de 2009, el Departamento, junto a Orubide-Visesa, cuenta con un patrimonio

de suelo para edificar aproximadamente 15.533 viviendas de protección

pública durante los próximos años. De este total, el 63% (9.733 viviendas) estaría

disponible en el horizonte 2013, mientras que el 37% (5.800 viviendas) restante en un

período más amplio.

La distribución geográfica del patrimonio total de suelo es tal que Bizkaia concentra el

55% del total (8.604 viviendas); Gipuzkoa absorbe el 37% (5.731 viviendas) y Araba el

8% restante (1.198 viviendas).



108

Cuadro 6.12 Distribución geográfica del Patrimonio de suelo del Departamento

(nº viviendas)

DISPONIBILIDAD

Nº viviendas

totales 2010 2011 2012 2013 Total 2010-13

% vertical

FUTURO

Total CAPV 15.533 3.532 2.548 2.478 1.175 9.733 100,0 5.800

Araba 1.198 726 450 22 0 1.198 12,3 0 Vitoria-Gasteiz 1.038 578 450 10 0 1.038 10,7 0 Laguardia 0 0 0 0 0 0 0,0 0 Llodio 160 148 0 12 0 160 1,6 0 Bizkaia

8.604 2.23

5 988

2.406

225 5.854 60,1 2.750

Bilbao Metropolitano 7.627 1.809 747 2.236 85 4.877 50,1 2.750 Balmaseda-Zalla 68 30 0 0 38 68 0,7 0 Mungia 0 0 0 0 0 0 0,0 0 Igorre 26 0 0 26 0 26 0,3 0 Durango 325 223 0 0 102 325 3,3 0 Gernika-Markina 558 173 241 144 0 558 5,7 0 Gipuzkoa 5.731 571 1.110 50 950 2.681 27,5 3.050 Donostia-S. Sebastián 3.696 382 614 0 950 1.946 20,0 1.750 Eibar 182 48 134 0 0 182 1,9 0 Zarautz-Azpeitia 1.612 123 189 0 0 312 3,2 1.300 Mondragón-Bergara 50 0 0 50 0 50 0,5 0 Beasain-Zumarraga 27 0 27 0 0 27 0,3 0 Tolosa 164 18 146 0 0 164 1,7 0

* Estimación. Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.



109

Cuadro 6.13 Patrimonio de suelo disponible 2010-13 según tipo de viviendas previstas

(nº viviendas)

TIPO DE VIVIENDA

Nº viviendas

totales SOCIAL ADA VPO TASADA

Total CAPV 9.733 1.949 854 6.703 227 Araba 1.198 460 204 534 0 Vitoria-Gasteiz 1.038 460 174 404 0 Laguardia 0 0 0 0 0 Llodio 160 0 30 130 0 Bizkaia 5.854 1.045 378 4.314 117 Bilbao Metropolitano 4.877 937 258 3.682 0 Balmaseda-Zalla 68 0 30 38 0 Mungia 0 0 0 0 0 Igorre 26 0 0 26 0 Durango 325 26 0 299 0 Gernika-Markina 558 82 90 269 117 Gipuzkoa 2.681 444 272 1.855 110 Donostia-S. Sebastián 1.946 329 165 1.342 110 Eibar 182 0 49 133 0 Zarautz-Azpeitia 312 68 40 204 0 Mondragón-Bergara 50 20 0 30 0 Beasain-Zumarraga 27 27 0 0 0 Tolosa 164 0 18 146 0

* Estimación. Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.

La relación entre el patrimonio de suelo y la población residente permite ofrecer una

comparativa por ámbitos geográficos, destacando la elevada disponibilidad de suelo del

área de Zarautz-Azpeitia, seguida de las áreas capitalinas de Donostia-San Sebastián y

Bilbao Metropolitano, mientras que el área funcional de Vitoria-Gasteiz se sitúa muy por

debajo de la media de la CAPV.

No obstante, la disponibilidad del suelo localizado en el área de Zarautz-Azpeitia se

prevé a más largo plazo, mientras que otras áreas como Gernika-Markina o Bilbao

Metropolitano tienen mayor suelo por habitante disponible en el corto plazo.



110

Gráfico 6.13 Patrimonio de suelo del Departamento por áreas funcionales. 2008.

4,4 4,9 5,47,8

3,6 4,4 3,9 3,9 4,5

18,3

4,2 3,0

0,0 0,0

2,7

2,5 2,2 2,0 0,80,4 0 0

22,7

9,2 8,4 7,8

3,6 4,4 3,9 3,92,5 2,2 2

7,2

000,8 0,4

0

5

10

15

20

25

Zara

utz-

Azp

eitia

Don

ostia

-San

Seb

astiá

n

Bilb

ao M

etro

polit

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Ger

nika

-Mar

kina

Tolo

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Dur

ango

Llod

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ria-G

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Eiba

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Bal

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Zalla

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re

Mon

drag

ón-B

erga

ra

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sain

-Zum

árra

ga

Lagu

ardi

a

Mun

gía

CA

PV

Suel

o/10

00 h

abita

ntes

2010-13 futuro total


ii) Previsiones del planeamiento: Udalplan 20096

Según los datos recogidos en el documento Udalplan 2009, el planeamiento de

ordenación urbanística contempla la edificación de unas 165.914 viviendas en la CAPV,

de las que según la previsión, el 35% serían viviendas de protección pública (57.400

viviendas), y el 65% viviendas libres (108.557 viviendas).

Atendiendo a la distribución geográfica del conjunto de viviendas, casi una de cada dos

viviendas previstas se sitúa en Bizkaia (49,4% del total), absorbiendo Araba el 20% y

Gipuzkoa el 30% restante.

Por áreas funcionales se prevé una elevada cifra de edificación de vivienda en la zona de

Bilbao Metropolitano (55.900 viviendas, un 34% del total), en el área funcional de

6 Al interpretar los resultados de este apartado hay que tener presente que las previsiones de Udalplan recogen cifras de planeamientos urbanísticos de fechas diversas. Igualmente, también hay que tener que los datos de Patrimonio de Suelo Operativo del Departamento de Vivienda representan valores estimados en número de viviendas edificables.



111

Vitoria (unas 26.900 viviendas, un 16% del total), y en la zona de Donostialdea (casi

26.600 viviendas, otro 16% del total)

Según estas cifras, aproximadamente dos tercios de las viviendas a edificar se

encuentran en las áreas funcionales de la capitales de la CAPV.

Cuadro 6.14 Previsiones de planeamiento. Udalplan 2009.

(Nº de viviendas)

Suelo urbano residencial

Suelo urbanizable residencial

Suelo no urbaniza

ble Total suelo residencial

Libre VPP Libre VPP Libre Libre VPP Total

Araba 11.262 555 12.226 9.578 249 23.488 10.133 33.621 Bizkaia 37.416 14.645 17.046 12.792 2.939 54.462 27.437 81.899 Gipuzkoa 22.054 9.021 8.553 10.766 119 30.607 19.787 50.394 Total CAPV 70.732 24.221 37.825 33.136 3.307 108.557 57.357 165.914

Fuente: Departamento de Medio Ambiente, Planificación Territorial, Agricultura y Pesca. Gobierno Vasco.

6.2.4. Préstamos y subvenciones

a) Resumen de ayudas

El análisis de las ayudas concedidas, arroja un elevado incremento en el importe global

de los préstamos aprobados (+19% respecto de 2008), siendo aún de mayor magnitud

el aumento observado en el volumen de subvenciones reconocidas (+53%).

El importe total de los préstamos aprobados alcanza los 571,36 millones de euros en

2009, cifra que representa un incremento del 19% respecto a 2008 y de un 121% en

relación con la media del período 2002-2005.



112

Gráfico 6.14 Destino de los préstamos concedidos

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

nº d

e vi

vien

das

Promotores VPO Promotores Sociales Adquisición para alquilerRehabilitación Otros


Este incremento es fruto del acusado aumento del número de operaciones destinadas a

financiar la promoción de vivienda de protección pública; más de 380 millones en 2009,

frente a los 266 millones en 2008, lo que constituye una buena señal para la edificación,

a corto y medio plazo, de este tipo de viviendas.

Por otro lado, destaca el elevado volumen de préstamos aprobados para la adquisición

de VPO. En concreto, 1.350 operaciones con un importe global que supera los 142

millones de euros.

En lo que respecta a las subvenciones, el fuerte incremento registrado es el resultado

de la aprobación en junio de 2009 del Plan Extraordinario de ayudas a la rehabilitación

que incrementó la partida presupuestaria en diez millones de Euros. Así, el importe total

de las subvenciones concedidas en 2009 superó los 22 millones de euros, de modo que

más de 20.000 viviendas resultaron beneficiarias de estas ayudas.



113

Cuadro 6.15 Cuadro resumen de ayudas concedidas.

Media 2002-05

2006 2007 2008 2009 Media 2006-09

Nº m. € Nº m. € Nº m. € Nº m.€ Nº m.€ Nº m.€ PRESTAMOS Promotores 202 229.059 40 275.045 51 300.147 42 266.240 57 388.008 48 307.360 Rehabilitación 1.333 8.088 1.186 7.846 1.027 8.360 812 6.846 878 6.337 976 7.347 Adquisición Sociales 0 0 21 724 0 0 1 48 -- -- 7 257 Adquisición VPO 63 4.005 295 21.198 908 79.846 1.907 190.049 1.350 142.298 1.115 108.348 Adquisición usadas 10 533 24 1.654 69 6.001 91 8.678 97 9.826 70 6.540 Adquisición para alquiler 8 11.468 19 32.106 15 26.535 4 9.374 4 8.238 11 19.063 Alojamientos Dotacionales -- -- -- -- -- -- -- -- 4 16.650 4 16.650 Suelo y urbanización 1 4.014 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- General 1 1.471 2 1.670 1 12.200 -- -- -- -- 2 6.935 Total Préstamos 1.617 258.637 1.587 340.243 2.071 433.089 2.857 481.435 2.390 571.356 2.226 456.531 SUBVENCIONES* Adquirentes 1.251 6.522 31 175 11 61 8 47 8 49 15 83 Rehabilitación 12.430 10.578 17.899 15.163 16.857 14.116 16.027 14.611 20.534 22.440 17.829 16.583 Total Subvenciones 13.680 17.113 17.930 15.338 16.868 14.177 16.035 14.658 20.542 22.489 17.844 16.666


b) Ayudas a la promoción

Tal como se ha señalado anteriormente, la financiación a la promoción registra un

importante incremento en 2009, comprobándose un incremento en las cuantías

destinadas tanto a la promoción de VPO como a la promoción de vivienda social.

Atendiendo a la promoción de VPO, el importe total superó los 349 millones de euros

(+37% respecto de 2008); la cuantía total de los préstamos concedidos para la

promoción de vivienda social se acercó a los 39 millones de euros, cifra muy superior a

los 11 millones de euros registrados en 2008.

Cuadro 6.16 Préstamos a la promoción de vivienda protegida. 2009.

Media 2002-05 2006 2007 2008 2009 Media 2006-09

Nº m. € Nº m. € Nº m. € Nº m.€ Nº m.€ Nº m.€

Total promoción 202 229.059 40 275.045 51 300.147 42 266.529 57 388.008 47 307.432 Promotores VPO 174 205.780 36 249.184 47 283.555 40 255.316 50 349.060 43 284.279 Promotores Sociales 28 23.279 4 25.861 4 16.592 2 11.213 7 38.948 4 23.154

Datos actualizados a fin de 2009. Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.

Destaca el elevado volumen de ayudas destinadas al fomento del alquiler protegido en

los últimos dos años. El importe de las ayudas concedidas en 2009 en concepto de



114

subvenciones y subsidios supera los 48 millones de euros, importe muy elevado pero

inferior a los cerca de 67 millones destinados en 2008 al fomento del alquiler.

La reducción afecta principalmente a los subsidios que retroceden un 44% respecto de

2008, pasando de casi 39 millones a 22 millones de euros en 2009. Esta reducción en

costes de subsidios se fundamenta en la muy favorable evolución del euribor en 2009

(referencia hipotecaria empleada en los préstamos protegibles), lo que ha reducido el

servicio de la deuda por parte del Departamento.

Por su parte, las subvenciones sufren una contracción de menor orden (-4%): 26,9

millones en 2009 frente a 28,1 millones en 2008.

Gráfico 6.15 Evolución de las ayudas a la promoción en alquiler, 2002-2009.

010.000.00020.000.00030.000.00040.000.00050.000.00060.000.00070.000.00080.000.000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Euro

s

Subvenciones Subsidios


c) Ayudas a la rehabilitación de vivienda

Como se ha apuntado más arriba, el Plan Extraordinario a la Rehabilitación aprobado en

junio de 2009 por el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes

incrementó el presupuesto de rehabilitación hasta los 22 millones de Euros lo que

supuso un importante aumento en el volumen de hogares que se pudieron beneficiar de

ayudas para llevar a cabo operaciones de rehabilitación en sus viviendas.

De este modo, el importe total de subvenciones aprobadas en 2009 ascendió a 22,4

millones de Euros (+54% respecto de 2008). El número de viviendas rehabilitadas

superó las 20.000 unidades (+28% respecto de 2008).



115

La mayor parte del volumen de las ayudas se ha destinado a operaciones en ámbitos de

rehabilitación aislada (18,6 millones, un 82,7%), de modo que la asignación a las áreas

de rehabilitación integrada ha sido inferior (3,9 millones, un 17,3% del total).

Cuadro 6.17. Subvenciones a la rehabilitación de vivienda.

Media 2002-05

2006 2007 2008 2009* Media 2006-09

Nº m.€ Nº m.€ Nº m.€ Nº m.€ Nº m.€ Nº m.€

Rehabilitación aislada 10.909 7.707 15.866 11.329 15.351 11.338 14.379 11.470 18.646 18.562 16.061 13.175 Rehabilitación integrada 1.521 2.871 2.033 3.834 1.506 2.778 1.648 3.141 1.888 3.879 1.769 3.408 Total rehabilitación 12.430 10.578 17.899 15.163 16.857 14.116 16.027 14.611 20.534 22.440 17.829 16.583 * Datos a 31 diciembre 2009. Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, Gobierno Vasco.

El importe medio de las subvenciones de rehabilitación se sitúa en 2009 en 1.093 euros,

si bien se aprecia una significativa diferencia entre las actuaciones de rehabilitación

integrada (2.055 euros de media) y las de rehabilitación aislada (995 euros).

Gráfico 6.16 Importe medio de las subvenciones a la rehabilitación

0

500

1000

1500

2000

2500

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Euro

s

Aislada Integrada


Por su parte, el importe de los préstamos a la rehabilitación, se sitúa cerca de 5,8

millones de euros, lo que representa una contracción del 15% respecto del importe

aprobado en 2008, y una reducción aún mayor si se compara con los importes

registrados en períodos anteriores, con cuantías en torno a los 8 millones anuales de

promedio.

La mayor parte de esta cuantía se destina a actuaciones de rehabilitación aislada (5

millones, un 86,3% del total), y se asigna un importe inferior a la rehabilitación

integrada (0,8 millones, un 13,7% del total).



116

Cuadro 6.18. Préstamos a la rehabilitación de vivienda. 2009

Media 2002-05

2006 2007 2008 2009 Media 2006-09

Nº m.€ Nº m.€ Nº m.€ Nº m.€ Nº m.€ Nº m.€

Rehabilitación aislada 1.161 6.664 1.042 6.448 895 7.078 703 5.624 740 4.989 845 6.035 Rehabilitación integrada 172 1.424 144 1.398 132 1.282 109 1.222 88 793 118 1.174 Total rehabilitación 1.333 8.088 1.186 7.846 1.027 8.360 812 6.846 828 5.782 963 7.209 Datos actualizados a fin de 2009 Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, Gobierno Vasco.

6.2.5. Programa Eraikal

En conjunto, las once convocatorias Eraikal puestas en marcha hasta el momento, han

sumado 1.812 proyectos subvencionados para el fomento de la calidad de la

edificación. En la última convocatoria, Eraikal-11, han sido adjudicadas ayudas por un

importe de 1.300.620 € para la realización de 178 proyectos.

Cuadro 6.19 Proyectos subvencionados por el Programa Eraikal*

Eraikal1

Eraikal2

Eraikal3

Eraikal4

Eraikal5

Eraikal6

Eraikal7

Eraikal8

Eraikal9

Eraikal10

Eraikal 11

Araba 36 1 21 20 25 43 9 13 9 8 9 Bizkaia 32 15 31 42 42 60 45 127 82 146 106 Gipuzkoa 147 84 56 117 47 113 83 95 36 49 63 Total CAPV

215 100 108 179 114 216 137 235 127 203 178

* No se incluye participación en Modelo K-21. Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes

El análisis de la distribución territorial de las ayudas concedidas, muestra una elevada

concentración en el territorio vizcaíno del importe subvencionado en Eraikal-11, con un

valor algo superior a los 866.000 euros, lo que representa el 66,6% del total de la

inversión adjudicada.

La subvención concedida a proyectos de Gipuzkoa se cifra en algo más de 387.000

euros (29,8% del total), mientras que los proyectos alaveses concentran poco más del

3% de la subvención (46.500 euros).



117

Cuadro 6.20 Evolución de la inversión adjudicada al Programa Eraikal

(euros)

Programa Araba Bizkaia Gipuzkoa CAPV

Eraikal 1 315.563 327.834 258.122 901.518 Eraikal 2 0 213.603 147.005 360.607 Eraikal 3 175.192 364.505 187.403 727.100 Eraikal 4 120.522 536.463 193.122 850.108 Eraikal 5 135.155 479.128 285.717 900.000 Eraikal 6 158.078 587.365 352.090 1.097.533 Eraikal 7 91.522 443.193 251.772 786.487 Eraikal 8 85.529 630.639 283.832 1.000.000 Eraikal 9 31.895 756.718 215.984 1.004.597 Eraikal 10 14.109 1.058.446 276.712 1.349.266 Eraikal 11 46.498 866.763 387.359 1.300.620 TOTAL 1.174.063 6.264.657 2.839.118 10.277.836

Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes

En la convocatoria Eraikal-11 se han presentado 198 proyectos, de los que fueron

aceptados según el informe de valoración 178. Entre estos, cabe destacar la

participación en el programa de 108 empresas para su certificación en sistemas de

calidad (ISO 9001), sistemas medioambientales (ISO 14001), sistemas de prevención

de riesgos laborales (OHSAS 18100) y proyectos de implantación de la norma UNE

150301 de Ecodiseño.

Cuadro 6.21 Destino de las subvenciones Eraikal-11

(euros)

Proyectos aceptados Número Subvención (€)

Implantación del Modelo K-21 8 13.600,00 Implantación ISO 9001 51 259.070,30 Implantación ISO 14001 12 57.168,72 Implantación ISO 9001+ISO 14001 8 68.992,50 Implantación OHSAS 18001 9 42.950,00 Implantación ISO 9001+ OHSAS 18001 1 7.000,00 Implantación ISO 9001+ISO 14001 + OHSAS 18001 13 120.382,22 Implantación ISO 14001 + OHSAS 18001 6 51.627,00 Implantación UNE 150.301 4 14.871,80 Implantación ISO 9001 + UNE 150.301 2 12.368,22 Implantación ISO 14001 +UNE 150.301 2 11.841,95 Metodología para implantar la sostenibilidad de los productos y edificios 1 63.260,00 Formación/ Difusión 39 194.637,00 Guías/ Herramientas 7 182.943,00 Sensibilidad / Seguridad 2 30.000,00 Gestión y coordinación de proyectos 13 169.907,46 TOTAL 178 1.300.620,17 Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes

Profundizando en el análisis y prestando atención a las distintas normas de calidad,

concretamente a la norma ISO 9001, el Mapa de Situación de las Empresas de la

Construcción del País Vasco de Diciembre de 2009 recoge los siguientes datos:



118

• en 2009 son 46 las nuevas empresas constructoras e inmobiliarias que

obtienen su certificación, de forma que se alcanza un total de 239 empresas

certificadas hasta el momento con el apoyo del Programa Eraikal.

• 15 estudios de arquitectura obtienen el certificado ISO 9001 en 2009, de

forma que desde el lanzamiento de la primera convocatoria ya son un total de 106

las empresas certificadas gracias a Eraikal (un 75% de las empresas certificadas de

este sector).

Gráfico 6.17 Evolución de certificaciones según ISO 9001

CNAE 45 Y 70. Construcción y Actividades Inmobiliarias.

195243 272 301

342 364 387432 443

497

15 38 66 78 106146 165 175 193

239

0

100

200

300

400

500

600

2ºsem.2000

2ºsem.2001

2ºsem.2002

2ºsem.2003

2ºsem.2004

2ºsem.2005

2ºsem.2006

2ºsem.2007

2ºsem.2008

2ºsem.2009

nº d

e e

mp

resas

Total empresas Empresas Eraikal

CNAE 742. Estudios de Arquitectura

1433

54

8097 100

117 124142

1069180

7061

4728142

020406080

100120140160

2ºsem.2000

2ºsem.2001

2ºsem.2002

2ºsem.2003

2ºsem.2004

2ºsem.2005

2ºsem.2006

2ºsem.2007

2ºsem.2008

2ºsem.2009

nº d

e e

mp

resas


Fuente: Mapa de Situación del Sector de la Construcción. Diciembre 2009. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.

Atendiendo a las certificaciones en gestión medioambiental según la norma ISO 14001

se comprueba que han sido 17 las empresas que obtuvieron en 2009 su certificado



119

gracias a Eraikal, de modo que el volumen total de empresas certificadas en este

Programa asciende a 63 (36% del total).

Gráfico 6.18 Evolución de certificaciones según ISO 14001


1327

4364 72 81

95

138162

177

8 17 24 33 37 4663

4210

40

80

120

160

200

2ºsem.2000

2ºsem.2001

2ºsem.2002

2ºsem.2003

2ºsem.2004

2ºsem.2005

2ºsem.2006

2ºsem.2007

2ºsem.2008

2ºsem.2009

nº d

e e

mp

resas


Fuente: Mapa de Situación del Sector de la Construcción. Diciembre 2008. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.

Por otro lado, en lo que respecta a los reconocimientos que Euskalit otorga por los

proyectos de desarrollo del Modelo EFQM de Excelencia (Diploma de Compromiso, Q

Plata o Q Oro), en Eraikal de los 14 proyectos de EFQM que están participando, 6 de

ellos han obtenido alguno de los mencionados galardones: Visesa e INSTAGI (la

Asociación Empresarial de Instaladores y Mantenedores de Guipúzcoa), la Q de Plata, y

AFONVI (Asociación Empresarial de Fontanería, Gas, Calefacción y afines de Bizkaia),

Campezo Construcción, Construcciones Zabalandi, y Aislamientos Vascos Isovas, S.L. el

Diploma de Compromiso.

Los sistemas de gestión de prevención de riesgos laborales han incrementado

significativamente su presencia en el sector en 2009. Así, hasta la fecha 113 empresas

han obtenido una certificación según la norma OHSAS 18001, 46 de ellas en el

último año. Eraikal también ha apoyado y promovido la implantación de estos sistemas,

habiéndose certificado en total 69 empresas gracias a Eraikal (37 de ellas en 2009).

Asimismo, en los tres años de trayectoria de implantación de la norma UNE 150301

de Ecodiseño, se constata la buena acogida del programa. En este período un total de

22 empresas han obtenido su certificado, y Eraikal ha estado presente en el 82% de

estas certificaciones.

Finalmente, hay que destacar la participación de ADC (Asociación para el Desarrollo de

la Calidad Empresarial) en Eraikal promocionando la implantación del modelo de calidad



120

para micropymes “K-21”. Además, el modelo ha evolucionado y existen acciones

dirigidas a añadir al modelo requisitos medioambientales y de prevención de riesgos

laborales. Así, al finalizar 2009 un total de 253 empresas se encuentran certificadas.

Gráfico 6.19 Evolución del número de empresas certificadas en el Modelo K-21*


4061

97116

134

196 206 199183

253

0

40

80

120

160

200

240

280

2ºsem.2000

2ºsem.2001

2ºsem.2002

2ºsem.2003

2ºsem.2004

2ºsem.2005

2ºsem.2006

2ºsem.2007

2ºsem.2008

2ºsem.2009

nº d

e e

mp

resas

Total empresas

* Total empresas Nivel 1, Nivel 2 y Nivel 3. Téngase en cuenta que existen 58 empresas más que obtuvieron el certificado K-21 en anteriores periodos, y que han renunciado al mismo, siendo el motivo de 11 de éstas la adecuación y ampliación del sistema de calidad implantado a la norma ISO 9001. Fuente: Mapa de Situación de las empresas de Construcción del País Vasco. Dic. 2008 Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.

6.2.6. Seguridad laboral en la construcción

Promover y garantizar unas condiciones de seguridad laboral óptimas en las obras del

Departamento y VISESA, ejerciendo al mismo tiempo un papel de liderazgo respecto a

los promotores privados, es uno de los principales objetivos del Departamento de

Vivienda, y así queda establecido en el Plan Director 2006-2009.

Así, el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes y VISESA trabajan

desde 2005 en la prevención de la siniestralidad laboral en la construcción gracias a la

firma de un convenio de colaboración con los sindicatos de mayor representación en la

CAPV en el sector de la construcción.

Los resultados de dicho convenio han sido hasta la fecha muy positivos, comprobándose

una incidencia de la siniestralidad significativamente inferior en las obras del

Departamento y VISESA en comparación con la observada en el conjunto del sector, tal

como muestra el gráfico adjunto.



121

Asimismo, es destacable la tendencia decreciente de la siniestralidad laboral desde

2005, tanto en las obras del Departamento y VISESA como en el conjunto del sector de

la construcción.

En 2009 el índice de siniestralidad laboral se situó en 42 accidentes por mil trabajadores

en las obras del Departamento y VISESA, mientras que los datos de Osalan apuntan

una incidencia de 108 accidentes por mil trabajadores en el sector de la construcción en

la CAPV en 2009.

Gráfico 6.20 Índice de incidencia de la siniestralidad laboral en el sector de la construcción

63,9 62,142,7 49,9

41,6

108,4126,7126,3

141,0142,7

020406080

100120140160

2005 2006 2007 2008 2009

índi

ce d

e in

cide

ncia

(nº d

e ac

cide

ntes

por

1.0

00

trab

ajad

ores

)

Dpto+ Visesa Osalan

Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.

6.2.7. Programa de accesibilidad

En 2009 el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes ha aprobado

subvenciones por valor de 3,5 millones de euros para la realización de 169 obras y 15

planes para la mejora de la accesibilidad por parte de Ayuntamientos y entidades

privadas sin ánimo de lucro

El volumen de la cuantía destinada en 2009 a este programa es similar a la del año

precedente, si bien, el número de obras financiadas ha sido significativamente superior.



122

Cuadro 6.22 Subvenciones concedidas para la mejora de la accesibilidad.

Media 2002-2005

2006 2007 2008 2009 Media 2006-2009

Nº m. € Nº m. € Nº m. € Nº m. € Nº m. € Nº m. €

Planes 19 268 21 245 29 316 28 375 15 130 23 267 Obras 153 2.467 149 2.584 136 3.125 74 3.091 169 3.336 132 3.034 Total 172 2.735 170 2.829 165 3.441 102 3.466 184 3.466 155 3.301

Subvenciones concedidas a Ayuntamientos, Entidades Locales Menores y Entidades Privadas sin Ánimo de Lucro y Utilidad Pública.

Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco

En 2009 se destinan casi 3,2 millones de euros a 98 Ayuntamientos y Entidades Locales

para financiar la ejecución de 163 obras y de 15 planes de accesibilidad. Asimismo, se

aprueban ayudas, por importe de 286.000 euros, para la ejecución de 12 obras de

accesibilidad por parte de 5 entidades privadas sin ánimo de lucro.

Cuadro 6.23 Subvenciones concedidas a Ayuntamientos y Entidades Locales Menores. 2009.

Nº

entidades

Nº Planes

Subvención Planes (€)

Nº obras Subvención Obras (€)

Subvención total (€)

Araba 23 5 74.390,80 28 153.707,63 228.098,43 Gipuzkoa 36 4 14.141,19 80 1.836.388,06 1.850.529,96 Bizkaia 39 6 41.493,79 55 1.059.877,82 1.101.371,61 Total 98 15 130.026,49 163 3.049.973,51 3.180.000,00

Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco

Cuadro 6.24 Subvenciones concedidas a Entidades Privadas sin Ánimo de Lucro y Utilidad Pública. 2009

Nº entidades Nº obras Subvención Obras (€)

Araba 0 0 0 Gipuzkoa 2 2 168.229,26 Bizkaia 3 4 131.770,74 Total 5 6 285.941,88 Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco

En el conjunto del periodo 2001-2009 el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y

Transportes ha destinado un total de cerca de 28,4 millones de euros al fomento de la

accesibilidad.

Atendiendo al reparto geográfico de las ayudas, se comprueba que los municipios de

Gipuzkoa han absorbido un mayor volumen de ayudas (13,9 millones, un 49% del

total), que los de Bizkaia y Araba (11,8 millones y 2,7 millones, respectivamente).



123

Además, en el último año la concentración de subvenciones en Gipuzkoa ha sido aún

mayor (58% del total subvencionado en el año).

Gráfico 6.21 Evolución de las subvenciones para la mejora de la accesibilidad por Territorios Históricos. 2001-2009.

0

500

1000

1500

2000

2500

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Mile

s de

eur

os

Araba Gipuzkoa Bizkaia


6.2.8. Programa de áreas degradadas

A través de la Orden de 2 de mayo de 2007 el Departamento de Vivienda, Obras

Públicas y Transportes reguló la concesión de subvenciones para la rehabilitación del

patrimonio urbanizado y edificado en Áreas de Rehabilitación Integrada o en Áreas

Residenciales Degradadas.

De acuerdo con esta convocatoria, el Departamento aprobó, en una primera resolución

de noviembre de 2007, ayudas por un valor de algo más de 9,7 millones de euros para

obras de edificación y urbanización de zonas degradadas (estas ayudas tienen carácter

plurianual y se repartieron en el periodo 2007-2009).

Asimismo, una nueva actividad subvencional resuelta en diciembre de 2008, abrió la

puerta a la concesión de nuevas ayudas para la redacción de planes de rehabilitación y

proyectos de urbanización por un importe de casi 216.000 euros, también con un

carácter plurianual distribuido entre 2008 y 2010.

Finalmente, en abril de 2009 se volvió a lanzar una convocatoria similar a la de 2008,

para la redacción de documentos, que se resolvió con la concesión de ayudas por un

valor próximo a los 126.000 € para 10 proyectos a desarrollar en el período 2009-2011.



124

Cuadro 6.25. Subvenciones concedidas para la rehabilitación del Patrimonio en Áreas Degradadas. 2007-2011

Concepto 2007 2008 2009 2010 2011 Total

Redacción Estudios y Planes Rehabilt

26.003 109.868 22.983 50.932 17.950 227.196

Redacción Proyectos Urbanización

67.373 294.026 160.072 59.696 -- 581.167

Obras de Edificación 707.057 1.462.853 1.365.377 -- -- 3.535.287 Obras de Urbanización 1.148.913 2.376.000 2.219.651 -- -- 5.744.564 Total 1.949.346 4.242.747 3.768.083 110.088 17.950 10.088.214 * Programas plurianuales. Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.

6.2.9. Etxebide – servicio vasco de vivienda

a) Número y características de los demandantes inscritos en Etxebide

Etxebide, Servicio Vasco de la Vivienda, registraba a final de 2009 un total de 96.145

expedientes de solicitud de vivienda. No obstante, esta cifra debe ser interpretada

con cautela, ya que una inscripción, no siempre equivale a una necesidad de vivienda,

por ejemplo, (parejas de solicitantes realizan dos solicitudes individuales en el registro).

Aunque el límite de ingresos para poder inscribirse en el registro de solicitantes se cifra

en 45.500 € anuales, el 78% de los solicitantes tiene unos ingresos anuales inferiores a

los 25.000 €. Atendiendo al régimen de tenencia de la vivienda solicitada se

comprueban importantes diferencias. Así, entre las solicitudes que optan únicamente

por una vivienda en régimen de alquiler, el 96% no alcanza los 25.000 € anuales,

mientras que entre los que solicitan únicamente propiedad esta proporción se reduce al

69%.

En lo que respecta a la aceptación del alquiler, se constata que un 23% de las

solicitudes demandan únicamente una vivienda en alquiler, y un 38,8% indistintamente

una vivienda en alquiler o en propiedad. En términos de evolución se comprueba un

progresivo incremento de la aceptación del alquiler, derivada en parte de la actual

coyuntura económica.

Atendiendo a la caracterización cabe apuntar que el 58% tiene menos de 35 años, el

76% son personas solteras, y la población de nacionalidad extranjera concentra el 12%

del conjunto de inscripciones. Además, la opción mayoritariamente elegida por la

población extranjera es el régimen de alquiler : el 52% opta únicamente al alquiler y el

índice de aceptación asciende al 92%.



125

Finalmente, es destacable el hecho de que casi tres de cada cuatro inscripciones

corresponden a solicitudes individuales (73%), y tan sólo el 27% restante son unidades

familiares compuestas por al menos dos miembros.

Cuadro 6.26 Régimen de acceso demandado. Población inscrita en Etxebide*

% sobre el total

COMPRA Compra de vivienda nueva 76,3 Compra de vivienda usada 48,5 Compra de vivienda tasada 22,7 ALQUILER Alquiler Vivienda Social 50,9 Alquiler VPO 33,1 Alquiler vivienda libre usada Bizigune 33,3 Alquiler vivienda municipales de Bilbao 16,4 SÓLO COMPRA 38,2 SÓLO ALQUILER 23,0 COMPRA Y ALQUILER 38,8 TOTAL 100,0 *En el momento de re de realizar la inscripción en Etxebide pueden optar por diferentes tipos y regimenes de tenencia de las viviendas, pudiendo elegir una sola o todas las opciones posibles. Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.

6.2.10. Control del uso del parque de vivienda de protección pública

a) Inspección y sanción del fraude en el uso de las viviendas de protección

pública

En 2009 el Departamento ha inspeccionado la situación de 4.728 viviendas de

protección pública como tarea indispensable para responder al cometido de garantizar la

función social del parque de viviendas protegidas.

Como resultado de la inspección, se han detectado 593 expedientes con indicios de

algún tipo de irregularidad (12,5% del total inspeccionado).

En el periodo 2004-2009 el Departamento de Vivienda ha examinado la situación de

43.447 viviendas.



126

Gráfico 6.22 Viviendas inspeccionadas por el Departamento

4.7287.674

11.47311.549

4.4723.572

02.0004.0006.0008.000

10.00012.00014.000

2004 2005 2006 2007 2008 2009

Nº d

e vi

vien

das


b) Tanteos y retractos

Otra línea de actuación que el Departamento viene desarrollando para garantizar el

adecuado uso de las viviendas protegidas consiste en ejercer en todos los casos el

derecho de tanteo y retracto sobre las viviendas o, en su caso, pactar la compra a

través de una oferta de venta.

La cifra de viviendas tanteadas y ofertadas en venta continúa reduciéndose como en los

dos últimos años, siguiendo el ciclo de la simultánea reducción de las transmisiones

producidas. Así, en 2009 se han intervenido 82 operaciones de transmisión (-34%

respecto de 2008).

Gráfico 6.23 Viviendas tanteadas y ofertas de venta

158124

82

215

123

76

3553

0

50

100

150

200

250

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Nº d

e vi

vien

das




127

6.2.11. Benchmarking de comunidades autónomas

a) Edificación de vivienda protegida

En 2009, la intensidad edificatoria de vivienda de protección pública de la CAPV sufre un

fuerte retroceso, de mayor intensidad que el experimentado, por término medio, en el

resto del Estado. De este modo, mientras en la CAPV se iniciaron 1,47 viviendas por mil

habitantes, el promedio del resto del Estado alcanzó las 1,71 viviendas por mil

habitantes.

En este análisis, es preciso tener en cuenta que en otras Comunidades del Estado se

contabilizan como viviendas protegidas tipologías de vivienda que no serían

consideradas como tales en la normativa vasca, al no ofrecer las ventajas y las

garantías sociales de las viviendas de protección pública de la CAPV.

Si se atiende al conjunto del período 2006-2009, el balance es más positivo para la

CAPV con una ratio edificatoria superior a la media del resto del Estado: 10,41 viviendas

por mil habitantes frente a 7,98 viv/1.000 hab.

Cuadro 6.27 Viviendas protegidas de nueva construcción por CC.AA.

(nº viviendas/1.000 habitantes)

Total 2002-2005

2006 2007 2008 2009 Total 2006-2009

Andalucía 6,93 2,11 1,71 1,93 2,87 8,62 Aragón 7,22 6,78 3,02 1,25 1,47 12,52 Asturias 4,28 1,85 1,14 1,58 3,26 7,83 Baleares 2,45 0,69 0,50 0,14 0,45 1,78 Canarias 4,27 0,72 1,45 0,62 1,21 4 Cantabria 4,77 3,36 1,89 1,30 1,28 7,83 Castilla y León 5,54 2,20 2,43 2,58 0,95 8,16 Castilla-La Mancha 7,36 3,88 3,15 2,59 1,38 11 Cataluña 3,18 1,19 1,45 1,49 1,20 5,33 Comunidad Valenciana 7,28 1,45 1,17 1,57 1,05 5,24 Extremadura 5,76 0,82 1,18 0,50 2,29 4,79 Galicia 5,24 1,57 1,11 0,78 0,41 3,87 Madrid 9,47 4,25 4,33 3,75 2,36 14,69 Murcia 7,17 2,73 1,69 2,36 1,74 8,52 Navarra 18,49 5,06 1,82 4,61 2,32 13,81 La Rioja 10,92 1,89 0,76 0,79 1,35 4,79 Media Resto Estado 6,37 2,32 2,01 1,94 1,71 7,98 País Vasco 9,95 2,53 3,51 2,90 1,47 10,41

Fuente: Ministerio de Vivienda. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.

La cuota de mercado de la vivienda protegida en el conjunto de la edificación residencial

siempre ha sido significativamente más elevada en la CAPV que en el resto del Estado y,

si se atiende al conjunto del período 2006-2009 se constata que en la CAPV el 42% de



128

las iniciaciones han correspondido a viviendas de protección pública, mientras que en el

resto del Estado esta proporción se ha situado en el 18%.

La abultada proporción registrada en otras Comunidades en 2009 es fruto de la drástica

contracción que ha sufrido la edificación de vivienda libre, haciendo así subir el peso de

la vivienda protegida.

Cuadro 6.28 Cuota de vivienda de protección pública por CC.AA.

(% viviendas protegidas/total viviendas edificadas)

Total 2002-2005

2006 2007 2008 2009 Total 2006-2009

Andalucía 8,8 10,4 11,2 25,4 65,5 18,8 Aragón 12,3 35,7 19,4 16,9 46,0 27,4 Asturias 8,1 15,6 10,6 18,3 55,4 21,5 Baleares 5,6 4,3 3,0 2,4 18,6 4,6 Canarias 6,2 3,7 10,2 9,9 35,7 9,5 Cantabria 6,9 15,1 10,1 14,3 43,3 15,2 Castilla y León 9,5 12,0 16,3 26,7 23,9 17,6 Castilla-La Mancha 9,5 11,1 10,1 18,7 32,5 13,3 Cataluña 5,4 6,9 11,6 28,7 41,5 14,6 Comunidad Valenciana 9,2 6,1 6,1 19,6 47,5 10,7 Extremadura 14,3 7,6 8,2 5,7 46,5 16,4 Galicia 10,1 10,0 7,3 9,1 15,5 9,6 Madrid 20,6 30,9 43,5 51,8 76,3 46,0 Murcia 6,8 8,1 5,7 16,5 51,1 11,3 Navarra 28,8 31,9 16,8 47,4 58,0 34,8 La Rioja 11,1 6,3 4,0 9,2 35,3 11,1 Media Resto Estado 9,9 12,1 13,0 24,6 49,9 18,1 País Vasco 30,6 34,9 39,3 40,9 45,3 41,5 Fuente: Ministerio de Vivienda. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.



129

Gráfico 6.24 Ratio de viviendas por mil habitantes por CC.AA. 2009

0,98

0,00

1,35

1,47

2,32

1,74

2,36

0,41

2,29

1,05

1,20

1,38

0,95

1,28

1,21

0,45

3,26

1,47

2,87

1,69

3,24

2,69

2,47

1,77

1,69

1,67

0,73

2,24

2,64

1,17

1,70

2,87

3,03

1,67

2,17

2,00

2,63

1,72

1,51

1,72

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5

Melilla

Ceuta

Rioja (La)

País Vasco

Navarra (Com.Foral)

Murcia (Región)

Madrid (Comunidad)

Galicia

Extremadura

Com. Valenciana

Cataluña

Castilla-La Mancha

Castilla y León

Cantabria

Canarias

Balears (Illes)

Asturias (Principado)

Aragón

Andalucía

ESTADO

Viviendas iniciadas libres por mil habitantesViviendas protegidas iniciadas por mil habitantes

Fuente: Ministerio de Vivienda. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.

b) Ayudas a la rehabilitación

Desde el Departamento de Vivienda se ha concedido una gran importancia a la actividad

de rehabilitación en la CAPV, y esta importancia ha crecido en los últimos años, de tal

forma que en el conjunto del período 2006-2009 se han aprobado subvenciones para la

rehabilitación de 29,6 viviendas por mil habitantes frente a las 23,9 viviendas del

período anterior.



130

Como se puede comprobar en el Cuadro 6.29 la actividad de rehabilitación protegida en

el resto del Estado es sensiblemente menor, habiéndose aprobado 4,2 actuaciones por

mil habitantes en el período 2006-2009.

Cuadro 6.29 Actuaciones de rehabilitación protegida por CCAA*

(nº actuaciones/1.000 habitantes)

Total 2002-2005

2006 2007 2008 2009 Total 2006-2009

Andalucía 1,6 0,5 0,2 0,1 0,0 0,8 Aragón 4,6 0,3 0,0 0,0 0,0 0,3 Asturias 4,3 1,5 2,0 2,3 2,5 8,3 Baleares 11,5 2,6 1,3 1,7 1,8 7,4 Canarias 0,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0 Cantabria 5,5 2,0 1,3 1,5 1,5 6,3 Castilla y León 9,0 3,2 3,3 3,1 2,1 11,7 Castilla-La Mancha 3,8 0,2 0,5 0,4 0,3 1,4 Cataluña 10,3 1,9 0,0 0,0 0,0 1,9 Comunidad Valenciana 4,9 1,6 1,6 1,5 1,6 6,3 Extremadura 9,3 2,2 1,0 2,1 2,6 7,9 Galicia 5,4 0,8 1,6 3,1 3,0 8,5 Madrid 4,9 1,4 0,9 1,1 1,2 4,6 Murcia 3,1 0,9 1,1 1,1 0,7 3,8 La Rioja 28,7 8,9 10,2 9,7 8,0 36,8 Media Resto Estado 5,5 1,4 0,9 1,0 0,9 4,2 País Vasco 23,9 6,7 5,7 7,7 9,5 29,6

*: Nº de aprobaciones definitivas Fuente: Ministerio de Vivienda. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.

6.3. Evaluación del cumplimiento de los objetivos del PDV 2006-2009

6.3.1. Evaluación del cumplimiento de objetivos del ejercicio 2009

Las realizaciones del ejercicio 2009 han quedado por debajo de los objetivos

establecidos por el Plan Director de Vivienda 2006-2009 para este año. El análisis del

grado de cumplimiento de estos objetivos hay que enmarcarlo en la difícil coyuntura

económica y financiera que está atravesando el sector inmobiliario en particular, y la

economía vasca en general, bien diferente a la bonanza económica del momento en que

se fijaron los objetivos del cuatrienio.

En este sentido, es preciso tener presente que la edificación de vivienda libre se ha

reducido drásticamente en el último año, y no hay que olvidar que la puesta en marcha

de nuevas promociones protegidas depende en gran medida del segmento libre.



131

A pesar de este contexto, las 3.190 viviendas iniciadas en 2009 suponen una cuota de

mercado en el conjunto de iniciaciones del 45%, esto es, el triple de las realizaciones de

la anterior crisis financiera (mucho menos potente) de principios de los 90.

El grado de cumplimiento respecto del objetivo planteado por el Plan Director se sitúa

en el 50%, si bien, se comprueban grandes diferencias atendiendo a la tipología de

vivienda y al régimen de tenencia. En efecto, la mayoría de las viviendas iniciadas en

2009 respondían a la tipología de VPO en régimen de venta, mientras que el alquiler y

otras tipologías, como las viviendas sociales o los alojamientos dotacionales han tenido

una presencia muy reducida o nula.

A este respecto es preciso mencionar que la promoción en alquiler es una fórmula

tremendamente exigente en cuanto a requisitos de financiación, y más en la actual

coyuntura, por lo que la iniciativa privada apenas ha contribuido a crear un parque en

régimen de alquiler. Esta ha sido una de las grandes debilidades del Plan Director, por lo

que en el futuro se deberán buscar fórmulas que consigan involucrar a la iniciativa

privada en la promoción en alquiler.

Siguiendo con el análisis de la promoción en régimen de alquiler, es destacable el nulo

éxito de los alojamientos dotacionales en el año 2009, figura en la que el Plan Director

había puesto unas elevadas expectativas. No obstante, las reducidas experiencias de los

años precedentes, han recibido una positiva valoración por los agentes que han

participado en esta fórmula, por lo que, se debe hacer hincapié en lograr nuevos

mecanismos que consigan extender su práctica a otros municipios.

De este modo, se considera que los ADAs son una buena figura que aún sin tener la

calificación de vivienda, puede dotar al Departamento de un importante parque de

alquiler en rotación, para dar respuesta a diversas necesidades de vivienda de manera

transitoria.

Otra figura que también ha tenido una escasa presencia en el año 2009 ha sido la

vivienda tasada, tanto la autonómica como las municipales, en ambos casos con un

grado de cumplimiento en el entorno del 21-22%. El reducido éxito de esta figura hay

que buscarlo también en la actual coyuntura, con una reducción de los precios de la

vivienda libre que ha acercado ambos mercados haciendo que la demanda de esta

tipología sea muy escasa.

En cuanto a esta figura, se estima que puede tener su mercado en determinados

municipios (capitales) donde el diferencial con la vivienda libre aún es elevado, si bien,

en el futuro los objetivos deberán establecerse a partir de un estudio previo de la

demanda potencial.



132

Por otro lado, en el análisis es remarcable la desigualdad en el reparto territorial de las

iniciaciones de vivienda de protección pública. De hecho, el 47% de las iniciaciones de

2009 han sido localizadas en Araba, la mayor parte de ellas en Vitoria. Este resultado

viene además repitiéndose en los últimos años lo que da muestra del poco equitativo

reparto de la vivienda de protección pública en la CAPV ya que se ha tendido a la

edificación atendiendo a criterios de disponibilidad de suelo y no en función de la

ubicación de las necesidades.

El Plan Director de Vivienda 2006-2009 fijaba únicamente unos objetivos globales sin

establecer objetivos territoriales. En el futuro se debe corregir esta desigualdad, de

modo que los objetivos de iniciaciones de vivienda de protección pública respondan a un

reparto territorial similar a las necesidades de vivienda de la CAPV.

Centrando la atención en el grado de cumplimiento de los objetivos planteados para

cada agente promotor destaca el elevado alcance del cumplimiento de los

Ayuntamientos que prácticamente han alcanzado el 100% del objetivo marcado por el

Plan Director, y un nivel también bastante elevado entre los promotores privados que

han alcanzado el 72% del cumplimiento en 2009.

Las realizaciones del Departamento de Vivienda en 2009 han representado un 30%

sobre los objetivos previstos. A este respecto, ha de mencionarse que la promoción del

Departamento, con excepción de las promociones concertadas en venta, es en régimen

de alquiler, lo que implica, como ya se ha mencionado, mayores dificultades a la hora

de poner en marcha nuevas promociones.

En cuanto a VISESA hay que destacar el bajo nivel de cumplimiento de los objetivos de

promoción establecidos para 2009 para la Sociedad Pública. En concreto, tan sólo ha

alcanzado el 16% del cumplimiento. En 2009, VISESA , junto al Departamento, ha

tenido que poner orden y empeño en el elevado volumen de viviendas en “papel” que

acumulaba y poner en curso de ejecución real, muchas viviendas que ya habían sido

calificadas como iniciadas y por lo tanto, computadas en 2008.

Al margen de la promoción de vivienda nueva, el Departamento satisface necesidades

de vivienda poniendo en el mercado de alquiler viviendas de segunda mano

pertenecientes a particulares. Este Programa ha tenido también un gran éxito en 2009,

alcanzando un grado de cumplimiento del 91%.

El éxito de este programa radica principalmente en las garantías ofrecidas a las

personas propietarias y las rentas asequibles para las inquilinas. No obstante, el elevado

coste del programa Bizigune, hace que la capacidad de incremento del parque en



133

alquiler por esta vía sea muy reducida. Por este motivo, el Departamento debe estudiar

nuevas fórmulas de colaboración con agentes públicos y privados para la realización de

labores de intermediación entre la oferta y la demanda en el mercado libre, de modo

que se consiga movilizar el mercado de alquiler sin que suponga un coste tan elevado

para la Administración.

En lo que respecta a las actuaciones de rehabilitación y renovación urbana, en junio de

2009 fue aprobado por el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, el

Plan Extraordinario a la Rehabilitación, de modo que el presupuesto de rehabilitación del

año se incrementó en diez millones de euros ascendiendo a los 22 millones de euros.

Este Nuevo Plan, regulado por la Orden de 22 de julio de 2009, modificó, con carácter

temporal7, algunas de las medidas recogidas por la legislación vigente.

Este Plan Extraordinario respondía a un doble objetivo:

• Luchar contra la crisis económica, el alto nivel de desempleo y la baja tasa de

actividad en el sector de la construcción.

• Impulsar la mejora del parque de viviendas existente y la calidad de vida de las

personas que las habitan.

La incorporación de estas modificaciones permitió incrementar significativamente el

volumen de familias beneficiarias de ayudas públicas para la rehabilitación de sus

viviendas. Así, a cierre de 2009, se comprobó un grado de ejecución presupuestaria del

100%. Además, la existencia de saldos presupuestarios procedentes de otras partidas

(ayudas a la compra de vivienda usada) elevó el presupuesto hasta los 22.440.472,48

Euros, muy superior al de los ejercicios anteriores.

En lo que respecta a los objetivos de captación de nuevos suelos para la edificación de

vivienda protegida, el grado de cumplimiento para el objetivo global se cifra en un

49,5%. Sin embargo, atendiendo al agente promotor se comprueban grandes

diferencias. En efecto, el Departamento ha superado ampliamente el objetivo

establecido, habiendo comprado en 2009 suelo para la edificación de más de 2.500

viviendas, lo que supone un grado de cumplimiento del 128%.

Por el contrario, Orubide se ha quedado lejos de los objetivos ya que adquirió suelo

para la construcción de aproximadamente 400 viviendas, esto es, un 20% del objetivo

marcado por el Plan Director.

7 La vigencia de las nuevas medidas concluyó a 31 de diciembre de 2009.



134



135

Cuadro 6.30 Cumplimiento de objetivos del PDV 2006-2009

Objetivos Realizaciones Cumplimiento (%)

2006 2007 2008 2009 2006-09 2006 2007 2008 2009 06-09 2006 2007 2008 2009 06-09

Promoción de viviendas 6.750 6.750 7.100 6.400 27.000 5.339 7.310 6.259 3.190 22.098 79,1 108,3 88,2 49,8 81,8 Según tipo de acceso Alquiler 2.125 2.125 2.325 1.925 8.500 672 1.812 2.276 176 4.936 31,6 85,3 97,9 9,1 58,1 Derecho de Superficie 4.625 4.625 4.775 4.475 18.500 4.667 5.498 3.983 3.074 17.222 100,9 118,9 83,4 68,7 93,1

Según calificación

Viviendas Sociales 850 850 850 850 3.400 392 590 847 91 1.920 46,1 69,4 99,6 10,7 56,5

Alojamientos Dotacionales 400 400 525 275 1.600 125 361 103 0 589 31,3 90,3 19,6 0,0 36,8

VPO 4.750 4.750 4.950 4.550 19.000 4.822 5.302 4.793 2.939 17.856 101,5 111,6 96,8 64,6 94,0

Tasadas Autonómicas 188 188 200 174 750 0 0 0 37 37 0,0 0,0 0,0 21,3 4,9

Tasadas Municipales 563 563 575 549 2.250 0 1.057 516 123 1.696 0,0 187,7 89,7 22,4 75,4

Según Promotor

Departamento 950 950 1.050 850 3.800 585 313 157 252 1.307 61,6 32,9 15,0 29,6 34,4

VISESA 1.625 1.625 1.650 1.600 6.500 353 1.372 2.248 250 4.223 21,7 84,4 136,2 15,6 65,0

Ayuntamientos 2.738 2.738 2.950 2.524 10.950 4.003 2.031 3.183 1.664 10.881 146,2 74,2 107,9 99,4 99,4 Promotores privados 1.438 1.438 1.450 1.424 5.750 398 3.594 671 1.024 5.687 27,7 249,9 46,3 71,9 98,8

Alquiler de vivienda vacía 2.681 3.454 4.354 5.000 5.000 2.605 3.446 4.215 4.557 4.557 97,2 99,8 96,8 91,1 91,1 DEMANDA SATISFECHA* 9.431 10.204 11.454 2.161 33.250 7.944 10.756 10.474 7.747 26.655 84,2 105,4 91,4 358,5 80,2 Rehabilitación y renovación urbana** 10.375 10.375 10.500 20.000 51.250 14.281 12.036 11.152 20.534 58.003 137,6 116,0 106,2 102,7 113,2 Obtención de suelo*** 6.000 6.000 6.000 6.000 24.000 4.321 5.483 3.751 2.971 16.526 72,0 91,4 62,5 49,5 68,9 TOTAL ACTUACIONES* 25.806 26.579 27.954 37.400 107.250 26.546 28.275 25.377 31.252 101.184 102,9 106,4 108,2 83,6 94,3

**El Plan extraordinario de Rehabilitación incrementa el objetivo de actuaciones de 2009 hasta 20.000 viviendas. En el PDV 2006-2009 se ponderan estos objetivos: actuaciones de rehabilitación integrada, ponderación 1,25; actuaciones de rehabilitación ordinaria, ponderación 1. Los datos de cumplimiento se refieren a los objetivos fijados para el Departamento y Orubide-Visesa, ya que no hay información sobre la actuación de los Ayuntamientos.

***En el PDV 2006-2009 se ponderan estos objetivos: suelo urbano con realojos de personas, ponderación de 2; suelo urbano industrial que pasa a residencia, ponderación 1,5; suelo urbano sin esas cargas anteriores o urbanizable, ponderación 1; adquisición de suelo no urbanizable o suelo para Patrimonios Públicos de Suelo, ponderación 0,75.




136

El Departamento continúa apoyando las actuaciones para la mejora de la accesibilidad.

En concreto, en 2009 se destinaron 3,5 millones de euros para la realización de 184

proyectos por parte de Ayuntamientos y entidades privadas sin ánimo de lucro.

Además, el Departamento desarrolla el Programa de Áreas Degradadas. El volumen de

ayudas repartidas en el periodo 2007-2009 fue de 9,7 millones de euros para obras de

edificación y urbanización de zonas degradadas; a estas ayudas hay que añadir nuevas

subvenciones aprobadas en 2008, que serán distribuidas entre 2009 y 2010 y cuyo

importe asciende a casi 216.000 euros y la última convocatoria lanzada en abril de 2009

para la redacción de documentos, que se resolvió con la concesión de 126.000 € para

10 proyectos a desarrollar en el período 2009-2011.

En cuanto a las medidas para el fomento de la calidad en el sector de la construcción, el

Departamento continúa con el desarrollo del exitoso programa Eraikal, que tras once

convocatorias ha sumado 1.812 proyectos subvencionados. En concreto, en la última

convocatoria Eraikal-11 han sido adjudicadas ayudas por un importe de 1.300.620 €

para la realización de 178 proyectos.

Finalmente, es destacable el efecto positivo de las actuaciones desarrolladas a favor de

la seguridad laboral en el sector de la construcción, que han conllevado una menor tasa

de siniestralidad en las edificaciones del Departamento y VISESA.



137

6.3.2. Evaluación del cumplimiento de objetivos del PDV 2006-2009

En el presente apartado se procede al balance final del Plan Director de Vivienda 2006-

2009. En primer lugar se ha de resaltar que el desarrollo del Plan ha estado

condicionado por una coyuntura económica muy desfavorable, principalmente en la

última parte del período, que ha dificultado enormemente la consecución de los

objetivos planteados.

El Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes ha realizado un importante

esfuerzo por alcanzar los objetivos definidos y cumplir así con su misión, esto es,

“atender de forma integral las necesidades de la ciudadanía, especialmente de las

personas más necesitadas, mediante medidas apropiadas a las diferentes situaciones de

necesidad y con la participación de todos los agentes con responsabilidad en materia de

vivienda”.

Uno de los principales ejes estratégicos de actuación del Plan se centraba en la

extensión de la vivienda de protección pública, tanto en volumen como en variedad de

tipologías. En cuanto al volumen total de las iniciaciones (22.098 viviendas), el grado de

cumplimiento en el conjunto del cuatrienio se ha situado en el 82%.

Hay que valorar especialmente este nivel de cumplimiento en el contexto económico en

que se enmarca. La producción de vivienda libre se ha reducido drásticamente en los

dos últimos años, el sector atraviesa una importante crisis económica y financiera y la

excesiva dependencia de la vivienda libre en las operaciones de urbanización para el

desarrollo de promociones mixtas, ha limitado mucho las iniciaciones en el mercado

protegido.

Téngase en cuenta que la cuota del mercado protegido en el último cuatrienio, en lo que

a iniciaciones se refiere asciende al 41% frente al 31% del período anterior.

Ahora bien, atendiendo a la diversidad de tipologías, no se han alcanzado los objetivos

planificados. En concreto, la edificación de VPO (17.856 viviendas) se aproxima al

objetivo, alcanzando un grado de cumplimiento del 94%. En cuanto al resto de

tipologías, se han quedado lejos de los objetivos perseguidos.

Las 1.920 viviendas sociales iniciadas representan sólo el 56% del objetivo establecido

en el Plan Director de Vivienda 2006-2009. Asimismo, el volumen de alojamientos

dotacionales edificados (589 unidades), supone únicamente el 37% del objetivo

marcado. No obstante, las experiencias llevadas a cabo en este período, han recibido

una positiva valoración por los agentes que han participado en esta fórmula, por lo que



138

el Departamento debe buscar nuevos mecanismos que consigan extender su práctica a

otros municipios.

La responsabilidad de la promoción de los ADAs y las viviendas sociales recaía

principalmente en el propio Departamento de Vivienda. En concreto, atendiendo a los

objetivos planteados, el 75% de las iniciaciones de los alojamientos dotacionales y el

43% de las viviendas sociales serían promoción directa del Departamento.

Así, entrando en el análisis del grado de cumplimiento según agente promotor, se

comprueba que tanto ayuntamientos como promotores privados, prácticamente han

alcanzado los objetivos establecidos (99% en ambos casos), mientras que la promoción

directa del Departamento se ha quedado en el 34% de los objetivos, y la de VISESA en

el 65%.

El Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes ha analizado estos

resultados y ha concluido que en el Plan 2010-2013 debe apostar firmemente por los

alojamientos dotacionales, considerando que constituyen una valiosa herramienta para

incrementar el parque permanente en alquiler protegido en la CAPV.

Por otro lado, y aunque el Plan Director de Vivienda no establecía unos objetivos

territoriales, los resultados evidencian un claro desequilibrio territorial en la promoción

de vivienda de protección pública. Esta desigualdad debe ser corregida en el nuevo Plan

Director, de modo que los objetivos de iniciaciones de vivienda de protección pública

respondan a un reparto territorial similar a las necesidades de vivienda de la CAPV.

El segundo eje estratégico del Plan Director de Vivienda, plantea “la presencia

preferente del alquiler en la promoción de vivienda protegida”. De este modo, plantea

que el 32% del conjunto de viviendas iniciadas sea en régimen de alquiler, esto es,

8.500 viviendas.

Atendiendo a los resultados hay que decir que el régimen de alquiler no ha alcanzado la

presencia esperada por el Departamento de Vivienda. En concreto en el conjunto del

período se han iniciado 4.936 viviendas en régimen de alquiler, esto es, el 22% del total

iniciado en el período. Este volumen representa el 58% del objetivo perseguido.

Además, en el último año, únicamente se han iniciado 176 viviendas protegidas en

alquiler.

El grueso de las viviendas promovidas bajo este régimen ha correspondido al propio

Departamento, a Visesa y a algunas entidades locales, mientras que la iniciativa

privada, hasta el momento, apenas ha contribuido a la creación de un parque en

régimen de alquiler. No hay que olvidar que la promoción en régimen de alquiler implica



139

una mayor exigencia financiera y en la coyuntura actual existen grandes dificultades de

acceso a la financiación.

A este respecto, el Departamento de Vivienda estima necesario involucrar a la iniciativa

privada en la edificación de vivienda en régimen de alquiler, compartiendo con ella

objetivos de la política de vivienda.

Por el contrario, el régimen de compra alcanza elevados niveles de cumplimiento. Las

17.222 viviendas iniciadas representan el 93% del objetivo establecido.

Otro de los ejes prioritarios de actuación del Plan 2006-2009 se centraba en la

movilización del parque de viviendas vacías existentes en la CAPV para su puesta en el

mercado de alquiler. En concreto, el Plan establecía como objetivo la puesta en el

mercado de 5.000 viviendas, siendo el Programa Bizigune la herramienta para dar

respuesta a este objetivo.

A cierre de 2009, el Programa Bizigune cuenta con 4.557 viviendas usadas y

pertenecientes a particulares alquiladas a demandantes de vivienda protegida inscritos

en Etxebide. El gran éxito de este programa radica en las garantías ofrecidas a

propietarios y las rentas subvencionadas para inquilinos.

Pero no hay que olvidar dos aspectos de gran importancia en lo que respecta a este

programa. Por un lado, hay que destacar que aunque se consigue incrementar la oferta

de vivienda en alquiler, no se constituye un patrimonio público en alquiler; y por otro, el

elevado coste del programa Bizigune, que hace que la capacidad de incremento del

parque en alquiler por esta vía sea muy reducida.

Del análisis de este programa se desprende la conveniencia de su mantenimiento, pero

al mismo tiempo, el estudio de nuevas fórmulas de intermediación que con un menor

coste faciliten la movilización del mercado de alquiler, ofreciendo garantías a

propietarios e inquilinos.

En lo que respecta a la modalidad de viviendas tasadas, las tasadas municipales han

alcanzado un grado de cumplimiento del 75%, mientras que las tasadas autonómicas

edificadas únicamente han representado el 5% del objetivo planteado por el Plan.

Centrando la atención en las políticas de rehabilitación, hay que destacar el gran éxito

de las actuaciones acometidas, superando ampliamente los objetivos establecidos por el

Plan Director. En Junio de 2009, el Gobierno Vasco adoptó una serie de medidas

urgentes para la reactivación del sector de la construcción.



140

Entre estas medidas, el Plan Extraordinario de Ayudas a la Rehabilitación, supuso un

fuerte incremento del presupuesto del año destinado a ayudas a la rehabilitación,

aumentando el objetivo de actuaciones planteado inicialmente en el Plan Director. Así,

se pasó de un objetivo de 41.500 actuaciones para el conjunto del período a 51.250. El

grado de cumplimiento del Plan en este epígrafe asciende al 113%.

En lo que respecta a este punto, hay que decir que el Plan Extraordinario de Ayudas

modifica algunos aspectos de la normativa, ampliando el público objetivo de las ayudas,

esto es, se incrementa la renta máxima para poder acceder a las ayudas.

Atendiendo a la captación de nuevos suelos para la edificación de viviendas protegidas,

el grado de cumplimiento se ha situado en el 69%, esto es, se ha adquirido suelo para

la edificación de 16.500 viviendas, frente a un objetivo de 24.000 para el conjunto del

cuatrienio. Este es uno de los aspectos que en los diferentes Planes de Vivienda

analizados hasta el momento, ha resultado menos satisfactorio.

Este balance evidencia así las enormes dificultades para la captación de nuevos suelos,

derivadas de la escasez de terrenos edificables: orografía de la CAPV, proceso municipal

de planeamiento urbanístico, presiones del mercado, etc. Aún así, y a pesar de los

grandes inconvenientes, el Departamento de Vivienda, debe continuar centrando sus

esfuerzos en la captación de suelos en aquellas ubicaciones donde hay demanda,

garantizando un reparto equitativo de las nuevas edificaciones y no respondiendo a

criterios de disponibilidad de suelo.

El balance del programa Eraikal ha sido muy satisfactorio. Gracias a este programa el

Departamento de Vivienda continúa contribuyendo al fomento de la calidad en el sector

de la construcción, ya que numerosas empresas han conseguido obtener sus

certificaciones en gestión de la calidad, medioambiental y prevención de riesgos

laborales, en el marco de este programa.

Finalmente, hay que destacar la importante labor de inspección y sanción del fraude que

el Departamento de Vivienda lleva realizando en los últimos años con el fin de

concienciar a la ciudadanía de la importancia de garantizar la función social del parque

de vivienda protegida.



141

6.3.3. Satisfacción con la actuación del Departamento

En el presente apartado se procede a analizar la valoración que diferentes colectivos

realizan sobre la actuación del Departamento de Vivienda. Así, atendiendo al colectivo

de personas inscritas en Etxebide, y en lo que respecta a la percepción que tienen sobre

la actuación del Gobierno Vasco en materia de vivienda, los resultados de la Encuesta

realizada por el Departamento arrojan una puntuación de 55 puntos en una escala de 0

a 100, mostrando bastante estabilidad a lo largo de los últimos años, con una mejoría

en 2009.

En cuanto al análisis de la valoración de la actuación del Gobierno Vasco en función del

tiempo que llevan inscritos los demandantes en Etxebide, se comprueba un

empeoramiento de la percepción en la medida en que transcurre el tiempo inscrito en

Etxebide, y por tanto, no se ven cubiertas las expectativas de acceder a una vivienda

protegida.

Gráfico 6.25 Valoración actuación Gobierno Vasco. Población inscrita en Etxebide.

52,449,0

54,5 54,5

30

35

40

45

50

55

60

2005 2006 2007 2009

Indi

ce (0

-100

)

Fuente: Encuesta a la población inscrita en Etxebide. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.

Por su parte, la población adjudicataria de una vivienda protegida realiza una mejor

valoración de la actuación del Gobierno Vasco en materia de política de vivienda que las

personas inscritas en Etxebide.



142

Gráfico 6.26 Valoración actuación Gobierno Vasco. Población adjudicataria.

64,663,765,1 65,1

30

40

50

60

70

2006 2007 2008 2009

Indi

ce (0

-100

)

Fuente: Encuesta a la población adjudicataria de vivienda protegida, 2009. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes,.

En cuanto a la valoración que el colectivo de adjudicatarios realiza sobre el proceso de

adjudicación, hay que decir que en términos generales es bastante positiva, si bien,

ésta es superior entre los adjudicatarios en propiedad que entre aquellos que han

recibido una vivienda en régimen de alquiler.

Gráfico 6.27 Valoración general del proceso de adjudicación

64,5 67,768,1 69,7

30

40

50

60

70

80

2006 2007 2008 2009

Indi

ce (0

-100

)

Fuente: Encuesta a la población adjudicataria de vivienda protegida, 2009. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes,.

Las personas que han resultado adjudicatarias de una de las viviendas del programa

Bizigune, muestran una elevada satisfacción con el Programa, siendo mayor entre los

nuevos adjudicatarios que entre los que llevan más de un año residiendo en la vivienda.



143

Gráfico 6.28 Satisfacción general media con el Programa Bizigune según antigüedad y Territorio Histórico

67,2 70,268,372,8 71,6

30

40

50

60

70

80

Antiguos Nuevos Araba Bizkaia Gipuzkoa

Indi

ce (0

-100

)

Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, Encuesta a población inquilina del Programa Bizigune.

6.3.4. Recursos económicos empleados por el Departamento y las Sociedades Públicas

a) Ejercicio 2009

El Departamento y VISESA destinaron en 2009 a las políticas de vivienda un importe

total consolidado de 353,3 millones de euros, lo que representa un incremento del 4%

respecto de 2008.

El programa de vivienda es fuertemente inversor ya que el 87% de los recursos

empleados se dedicaron a los capítulos 6 y 7, de inversiones.

El Departamento empleó 207,4 millones de euros en la ejecución del Programa de

Vivienda, destinando el grueso de los recursos a inversiones (compra de suelo y

edificación de viviendas) y a otorgar ayudas a las familias y a las sociedades promotoras

para la promoción de vivienda en régimen de alquiler.

Los recursos destinados a inversiones directas continuaron en 2009 retrocediendo en

términos absolutos y relativos después del fuerte descenso experimentado en 2008, a

favor de la partida de subvenciones y transferencias de capital. En efecto, las

inversiones directas representaron en 2009 el 31% del conjunto de inversiones frente al

36% en 2008 y el 48% en 2007.

En cuanto a los recursos empleados por las Sociedades Públicas, VISESA y SPGVA, el

volumen total ascendió a 193 millones de euros. El grueso de este importe estuvo



144

destinado a la edificación de viviendas de protección pública, siendo también absorbida

por el programa Bizigune una parte importante de los recursos.

Cuadro 6.31 Recursos económicos destinados a las políticas de vivienda

(Millones de euros)

CONCEPTO Media 02-

05 2006 2007 2008 2009

Media 2006-

09

DEPARTAMENTO Inversiones 120,63 145,82 163,46 176,15 184,14 167,39 Gastos corrientes 21,3 25,77 25,42 22,66 23,26 24,28 Total 141,93 171,59 188,88 198,81 207,40 191,67 VISESA y SPGVA Inversiones 101,71 185,74 186,66 163,48 170,02 176,48 Gastos corrientes 5,87 8,19 13,38 23,48 23,30 17,09 Total 107,58 193,93 200,04 186,96 193,32 193,56 GRUPO VIVIENDA Inversiones 205,29 301,85 310,74 294,58 306,71 303,47 Gastos corrientes 27,17 33,96 38,80 46,14 46,56 41,37 Total 232,46 335,81 349,54 340,72 353,27 344,84

Gasto capital: Inversiones Directas + Transferencias y Subvenciones de capital. * Datos consolidados (no equivale a la suma de importes del Departamento y Sociedades). Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.

Atendiendo al detalle de las inversiones del Departamento, hay que destacar que la

mayor partida correspondió en 2009 a las subvenciones y subsidios otorgados a las

familias (37,1 millones, 20,1% del total). A este respecto es preciso recordar la partida

extraordinaria incorporada en 2009 gracias al Plan Extraordinario de Ayudas a la

Rehabilitación que incrementó el presupuesto en diez millones de Euros.

Por otro lado, las subvenciones concedidas a VISESA para la promoción de viviendas

protegidas ascendieron a 26,3 millones (14,3% del total). La compra de suelo

constituyó la tercera partida más importante (25,3 millones, un 13,7%)



145

Cuadro 6.32 Inversiones del Departamento por líneas de actividad

(Millones de euros)

Media 2002-05 Media 2006-09 M.€ %

2006 M.€

2007 M.€

2008 M.€

2009 M.€ M.€ %

Inversiones Directas 61,73 51,2 71,87 77,76 62,61 57,11 67,34 40,2 Compra de suelo 11,28 9,4 23,06 38,70 28,92 25,29 28,99 17,3 Urbanización 9,39 7,8 11,45 7,84 6,90 15,93 10,53 6,3 Edificación viviendas 40,70 33,7 37,05 30,43 22,02 14,65 26,04 15,6 Otras 0,35 0,3 0,31 0,79 4,77 1,24 1,78 1,1

Sub. y transf. capital 58,91 48,8 73,95 85,70 113,54 127,03 100,06 59,8 Subv. compra y urban. suelo 0,20 0,2 0,25 0,00 0,00 0,00 0,06 0,0 Subv. VISESA Prom. Viv. 13,09 10,9 19,21 24,50 22,96 26,26 23,23 13,9 Subv. Prom. Concertadas 5,41 4,5 4,85 5,03 3,37 8,51 5,44 3,2 Subv. Prom. Alquiler 2,88 2,4 7,60 7,23 20,39 19,93 13,79 8,2 Subv. Alokabide 1,49 1,2 6,79 5,29 7,88 5,89 6,46 3,9 Subv. y subsidios familias 22,16 18,4 19,24 20,96 27,25 37,05 26,13 15,6 Áreas degradadas 6,22 5,2 1,90 4,00 4,33 4,39 3,66 2,2 Accesibilidad 2,58 2,1 3,00 3,00 3,97 2,57 3,14 1,9 Programa Eraikal 0,92 0,8 0,45 0,54 1,15 1,24 0,85 0,5 Programa Bizigune 3,63 3,0 10,00 14,38 21,59 21,19 16,79 10,0 Tanteos y retractos 0,33 0,3 0,50 0,50 0,50 0,00 0,38 0,2 Sostenibilidad 0,00 0,0 0,02 0,27 0,15 0,00 0,11 0,1 Otras 0,00 0,0 0,14 0,00 0,00 0,00 0,04 0,0

Total Inversiones 120,63 100,0 145,82 163,46 176,15 184,14 167,40 100,0


En el caso de VISESA y SPGVA, del detalle de las inversiones se extrae que el grueso de

los recursos se destinó a la edificación de viviendas (112,1 millones, un 66%) y al

programa Bizigune (32,8 millones, un 19%).

Cuadro 6.33 Inversiones de VISESA y SPGVA por líneas de actividad

(Millones de euros)

Media 2006-2009

Media 2002-2005

2006 M. €

2007M. €

2008 M.€

2009 M.€

M. € %

Inversiones Directas 93,58 149,97 142,20 132,00 127,17 137,84 78,1 Compra de suelo 3,82 53,17 31,83 14,38 14,83 28,55 16,2 Edificación viviendas 88,38 96,24 106,01 107,51 112,08 105,46 59,8 Otras 1,38 0,56 4,36 10,11 0,26 3,82 2,2

Sub. y transf. capital 8,14 35,77 44,46 31,48 42,85 38,64 21,9 Programa Bizigune 3,28 14,05 20,21 26,73 32,81 23,45 13,3 Tanteos y retractos 4,83 3,55 5,16 4,56 10,00 5,82 3,3 Otras 0,03 18,17 19,09 0,19 0,04 9,37 5,3

Total Inversiones 101,71 185,74 186,66 163,48 170,02 176,48 100,0


b) Balance Financiación y Costes del Plan 2006-2009

Las ayudas concedidas por el Departamento para la promoción de viviendas,

rehabilitación y obtención de suelo han supuesto una utilización de recursos financieros



146

por un importe total de 1.209 millones de euros, quedando ligeramente por debajo de

los 1.268 millones de euros contemplados en el cuadro de financiación del Plan Director

de Vivienda 2006-2009 (95%).

No obstante, la suma de los préstamos totales concedidos en el marco del Plan Director,

esto es, incorporando la financiación para los alojamientos dotacionales y para la

adquisición para el arrendamiento, se situó en 1.315 millones de euros, cifra que sí

supera la previsión de financiación inicial (103%).

El análisis por línea de actuación muestra una desigual utilización de los recursos

previstos. En efecto, los préstamos destinados a la promoción en alquiler (216,6

millones de euros) no han alcanzado las previsiones establecidas (375,4 millones),

mientras que el volumen de préstamos destinados a la promoción en venta (952,3

millones de euros) ha superado claramente las previsiones establecidas (798,6

millones).

En lo que respecta a la financiación de las actuaciones de rehabilitación, no se ha

alcanzado la previsión efectuada. Así, los 26,8 millones de euros concedidos han

quedado un 33% por debajo de lo previsto (39,8 millones).

Finalmente, el importe total de financiación destinada a la compra de suelo se cifró en

13,8 millones de euros, situándose muy por debajo de los 72,6 millones que se habían

contemplado en el Plan Director 2006-2009.

Cuadro 6.34 Recursos financieros del Plan Director 2006-2009

(Millones de euros)

Previsión Realización Cumplimiento (%)

Promoción para alquiler 375,35 216,62 57,7 Promoción para venta 798,60 952,25 119,2 Rehabilitación 39,84 26,79 67,2 Obtención de suelo 72,60 13,83 19,0 Alojamientos dotacionales -- 16,65 -- Adquisición para arrendamiento -- 88,63 -- TOTAL 1.268,39 1.314,77 103,7 Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.

Por otra parte, atendiendo al capítulo de costes presupuestarios directos del programa

de vivienda, se comprueba que los costes del Plan Director se elevaron a 766,7 millones

de euros, cifra un 23% superior a los 624,3 millones previstos en el Plan.

La explicación de este exceso hay que buscarla fundamentalmente en las mayores

inversiones directas realizadas y destinadas principalmente a la edificación de viviendas



147

y compra y urbanización de suelo, superando en un 38% la previsión contemplada. En

concreto, se invirtieron 269,4 millones de euros, cuando la previsión contemplaba 194,9

millones para este capítulo.

En cuanto a los costes derivados de las subvenciones y transferencia de capital, el

exceso observado fue de menor orden. Concretamente, en el período del Plan Director

los costes ascendieron a 400,2 millones de euros, frente a una previsión de 363,1

millones, esto es, un 10% superior.

Un análisis más detallado permite comprobar un importe significativamente más

elevado que la previsión efectuada, de las ayudas destinadas a VISESA para la

promoción de viviendas. En efecto, los 92,9 millones de euros suponen 4,4 veces más

que la previsión contemplada (21,1 millones). Por el contrario, las subvenciones

destinadas a la promoción en alquiler (55,2 millones de euros) no han alcanzado la

previsión (88,5 millones).

Cuadro 6.35 Costes presupuestarios directos del Plan Director 2006-2009

(Millones de euros)

Previsión Realización Cumplimiento

(%)

Inversiones Directas 194,89 269,36 138,2 Compra de suelo 74,89 115,96 154,8 Urbanización 33,94 42,12 124,1 Edificación viviendas 86,06 104,16 121,0 Otras -- 7,12 --

Sub. y transf. capital 363,14 400,24 110,2 Subv. compra y urban. suelo 9,00 0,24 2,7 Subv. VISESA Prom. Viv. 21,09 92,92 440,6 Subv. Prom. Concertadas 0,00 21,76 -- Subv. Prom. Alquiler 88,50 55,16 62,3 Subv. Alokabide 33,00 25,84 78,3 Sub. rehabilitación 66,40 66,33 99,9 Subv. Adquisición viv. libre usada familias y subsidios* -- 38,19 --

Áreas degradadas 15,00 14,64 97,6 Accesibilidad 12,80 12,56 98,1 Programa Eraikal 2,36 3,40 144,1 Programa Bizigune 112,00 67,16 60,0 Otras 3,00 2,12 70,7

Total Inversiones 558,03 669,60 120,0 Gastos personal y funcionamiento 66,29 72,21 108,9 Otros gastos corrientes -- 24,91 -- Total costes presupuestarios 624,32 766,72 122,8

* La cifra engloba subvenciones para la adquisición de vivienda libre usada y subsidiación de los préstamos para la promoción o adquisición de vivienda para alquiler.




148



149

7. RESUMEN Y CONCLUSIONES

7.1. Contexto económico general

2009 ha supuesto el año del inicio de la recuperación de la economía mundial en

conjunto, logrando en el último trimestre del año una tasa interanual positiva y

mostrando así los primeros indicios de superación de un proceso de profunda recesión.

En cuanto a los países europeos, se comprueba un retraso en la salida de la recesión.

Sin embargo, aunque el balance anual resultó muy negativo, las tasas negativas se han

ido atenuando, de modo que se ha finalizado el año con tres trimestres consecutivos de

mejora. Por su parte, la recuperación de la economía española se muestra más

rezagada que la del resto de países europeos, aunque mejorando también en la última

parte del año.

En este contexto general, la economía vasca ha registrado un decrecimiento del PIB (-

3,8%) que representa el peor dato estadístico de la historia económica reciente. No

obstante, los resultados más favorables de los últimos dos trimestres del año parecen

apuntar también a la llegada del cambio de ciclo.

Atendiendo a los primeros datos de avance de 2010, el PIB vasco ha registrado en el

tercer trimestre de 2010 un crecimiento positivo del 0,6% respecto del mismo período

del año precedente, tratándose del segundo trimestre consecutivo con crecimientos

interanuales positivos, tras seis trimestres consecutivos en negativo. Según estos datos,

la economía vasca se adelanta a la española, puesto que los datos avanzados por el

Instituto Nacional de Estadística cifran el crecimiento interanual en un 0,2% para el

conjunto de la economía española.

7.2. La oferta de vivienda en la CAPV

El sector constructivo, a pesar de haber mejorado sus tasas interanuales en la última

parte del año, continuaba situado en un nivel muy negativo. La edificación residencial

no acaba de despegar, estando inmersa en un proceso de ajuste. La tasa interanual del

PIB se cifró en el -5,7% en el conjunto del año, en tanto que el índice coyuntural de la

construcción situó el retroceso del sector en un -15,4%. Asimismo, la destrucción del

empleo, aunque fue menor en el último trimestre del año, registró una tasa negativa del

-7,6% en el cuarto trimestre de 2009.

En este escenario, como no puede ser de otro modo, los datos sobre las iniciaciones de

vivienda arrojan significativas contracciones. Así, en 2009 fueron iniciadas 3.855



150

viviendas libres (-38% respecto al año precedente), y 3.196 viviendas de protección

pública (-49% anual).

En el conjunto del Estado el descenso experimentado ha sido aún mayor, puesto que el

nivel constructivo en los años precedentes era de una magnitud muy superior al

registrado en la CAPV. En efecto, las algo más de 80.000 viviendas libres iniciadas en el

conjunto del Estado en 2009, constituyen un tercio de las iniciaciones del año

precedente y casi siete veces menos que las viviendas iniciadas en 2007.

El precio medio asociado al mercado de vivienda libre de nueva construcción en la

CAPV, ha mantenido una elevada estabilidad en los últimos dos años, sin llegar a

registrar un importante retroceso a pesar del estancamiento del mercado inmobiliario.

En concreto, el precio medio de la vivienda nueva libre en 2009 se cifró en 4.032 €/m2,

-0,5% respecto al promedio de 2008 y -2% respecto al precio de hace dos años.

Sin embargo, la baja actividad del mercado inmobiliario ha acumulado un stock de

vivienda usada en oferta que ha hecho descender el precio medio un 10% en el último

año en el conjunto de la CAPV. El promedio en 2009 se cifró en 3.779 €/m2, siendo así

la primera vez, en los últimos diez años que la vivienda de segunda mano registra un

precio medio inferior a la vivienda libre de nueva construcción en el conjunto de la

CAPV, concretamente, un 6% menos.

En cuanto al mercado de alquiler libre, la renta media de las viviendas usadas

pertenecientes a particulares y puestas en oferta de alquiler a través de agentes de la

propiedad inmobiliaria, ha registrado en 2009 el primer retroceso de la serie estadística.

En efecto, el promedio de 2009 se situó en 875 € mensuales, lo que ha representado un

descenso del 10% anual.

Por su parte, la oferta de vivienda protegida detectada en 2009, se distribuyó entre un

68% ofertada en venta con un precio medio de 1.469 €/m2 y un 32% ofertada en

régimen de alquiler, situándose la renta media en 220 € mensuales, promedio

ponderado de los 325 €/mes de las VPO y los 121 €/mes de las viviendas sociales.

Finalmente, cabe mencionar que los operadores del sector inmobiliario comienzan a

mostrar en 2009 los primeros síntomas de optimismo, aludiendo a una posible

recuperación del mercado. Así, el índice de dinamismo que mide la actividad del

mercado inmobiliario se cifró en 2009 en 21 puntos en una escala 0-100, valor aún muy

negativo pero superior a los 8 puntos registrados en 2008. Asimismo, el índice de

previsión de ventas (62 puntos) mejora las expectativas del año precedente.



151

7.3. Las necesidades y demanda de vivienda en la CAPV

La difícil situación económica mantiene retenida una demanda expectante ante las

perspectivas de evolución del mercado. Las dificultades de acceso a la financiación

hipotecaria, la destrucción de empleo y la elevada incertidumbre existente, acumulan

unas necesidades que no terminan de aflorar al mercado.

En términos de demanda de vivienda protegida, Etxebide registraba en 2009 más de

96.000 expedientes de solicitud, si bien, un 38% de las solicitudes demandaba

únicamente una vivienda en propiedad, de modo que el volumen de expedientes que

aceptarían el régimen de alquiler como opción válida para solucionar su problema de

vivienda se cifraba en algo más de 59.000 solicitudes.

Por otro lado, en esta cuantificación es necesario tener presente que el 73% de las

demandas corresponden a solicitudes individuales, puesto que es habitual que las

parejas realicen la inscripción a título individual a pesar de que en una posible

adjudicación ocuparían la vivienda conjuntamente.

El perfil de estos demandantes respondía a personas jóvenes (el 58% menor de 35

años), solteras (76%) y con unos ingresos medios de 18.500 € brutos anuales (suma de

los ingresos de los titulares de la solicitud). Asimismo, un 12% de las personas

solicitantes tenía nacionalidad extranjera (el 22% en Álava). Destaca entre los

demandantes extranjeros una mayoría de solicitudes que cuentan con más de un titular

(70% frente al 22% entre los nacionales), y una mayor aceptación del régimen de

alquiler (92% frente al 62% en el resto).

Si las inscripciones en el registro de Etxebide ofrecen una fotografía de la demanda de

vivienda protegida de la CAPV, la estadística de transacciones del Ministerio de Vivienda,

que recoge las compraventas de vivienda formalizadas ante notario, presenta el nivel de

materialización de la demanda de vivienda (libre y protegida) en compra.

Así, los datos de 2009 constituyen otro claro indicador de la situación que atraviesa el

mercado inmobiliario. En efecto, el pasado año 17.498 viviendas cambiaron de

propietarios, un 17% menos que el año precedente, si bien, el descenso no se ha

sentido con igual intensidad en todos los territorios. Así, mientras Bizkaia retrocedió un

21%, Gipuzkoa lo hizo en un 16% y Álava en un 10%. A este respecto, hay que

destacar la elevada presencia del mercado protegido en Álava, que ha contribuido a

este menor descenso. De este modo, la ratio de transacciones por mil habitantes resulta

más elevada en Álava (24 por mil) que en Gipuzkoa y Bizkaia, ambos territorios con un

17 por mil.



152

Por otro lado, no hay que olvidar que también ha disminuido la compra de viviendas

situadas fuera de la Comunidad Autónoma por parte de compradores residentes en la

CAPV. Los datos han puesto de relieve un retroceso tanto en términos absolutos, como

respecto de su representación sobre el total de transacciones de vivienda. En concreto,

en 2009 4.897 compradores vascos adquirieron una vivienda fuera de la CAPV (-22%

respecto a 2008); este volumen representa el 22% del total de transacciones de la

CAPV (el 26% en 2008).

7.4. La rehabilitación de vivienda en la CAPV

El parque de viviendas de la CAPV, según los últimos datos de la Estadística de

Población y Viviendas de 2006 publicada por el EUSTAT, ascendía a cerca del millón de

unidades, en concreto, 981.045 viviendas familiares. Este volumen resulta, a todas

luces, muy elevado para una población de algo más de 2.100.000 habitantes.

Pero el problema al que se enfrenta la CAPV, son las importantes necesidades de

actuación sobre un parque antiguo, inaccesible y mal conservado. Además, el problema

se va a agudizar en la medida en que se asiste a un proceso de envejecimiento del

parque, pero al mismo tiempo a un proceso de envejecimiento de la población, lo que

derivará en mayores y más urgentes necesidades de adaptación de las viviendas.

En concreto, cerca de 80.000 edificios y más de 325.000 viviendas tienen una

antigüedad superior a los 50 años, por lo que según la Ley de Suelo del País Vasco de

2006 están obligados a someter el edificio a una inspección técnica (ITE).

Por otro lado, según los datos del Censo de 2001, unas 28.000 viviendas se

encontraban localizadas en edificios en mal estado o ruinoso, y otras 58.000 viviendas

en edificios que contaban con deficiencias de diversa índole.

Por último, cabe destacar el elevado volumen de viviendas que carecen de ascensor.

Los datos del Censo de 2001 apuntaban al 67% del conjunto de edificios plurifamiliares,

lo que suponía unas 365.000 viviendas (43% de las viviendas).

En la última década, el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco ha concedido

numerosas ayudas para la instalación de ascensores. Así, aproximadamente el 25% de

las subvenciones para la realización de obras comunitarias han sido destinadas a la

colocación de ascensores, lo que ha supuesto un promedio anual de unas 3.700

viviendas. No obstante, el volumen de necesidades es aún muy elevado, y se prevé un

incremento derivado de la necesidad de cambio de ascensores obsoletos.



153

7.5. La financiación hipotecaria

En este escenario de crisis, el acceso a la financiación hipotecaria ha entrañado grandes

dificultades. El volumen de hipotecas formalizadas en 2009 ascendió a 27.491 unidades,

lo que representó una contracción del 14% respecto al año precedente. Además, el

descenso experimentado por el importe de las hipotecas contratadas fue de mayor

orden, -24%, de modo que la hipoteca media se cifró en 144.000 € (163.000 € en

2008).

La nota positiva en este contexto parte del significativo descenso de los tipos de interés

en 2009, situándose el EURIBOR en 1,24% a fin de 2009, frente al 3,45% que

registraba un año antes. Así, el menor importe medio de las hipotecas formalizadas y el

aminoramiento de los tipos de interés redujeron el esfuerzo financiero de los hogares

vascos hasta el 32% (48% en el año precedente).

Por otro lado, la proporción de familias vascas con créditos hipotecarios en vigor

registró un nuevo incremento, de modo que en 2009 casi uno de cada tres hogares

vascos contaba con una hipoteca en vigor (31% del total).

Finalmente, la tasa de dudosidad del crédito a los hogares para la adquisición de

vivienda con garantía hipotecaria continuó creciendo en 2009, ascendiendo hasta el

2,84% (2,36% en 2008). Sin embargo, cabe destacar el registro de un descenso en la

tasa de dudosidad correspondiente a las Cajas de Ahorro en el último trimestre del año.

7.6. Conclusiones

En los últimos dos años se ha asistido a una de las peores situaciones económicas, en

términos globales, de los últimos tiempos. La CAPV, aunque entró más tarde en la

crisis, y el impacto ha sido menos acentuado que en el conjunto del Estado, está

sufriendo también los efectos de la recesión. En lo que al mercado inmobiliario se

refiere, 2009 ha supuesto uno de los peores registros, en todos los indicadores

económicos y financieros analizados en los últimos tiempos.

Así, el nivel de iniciaciones de viviendas ha constituido el más bajo de los últimos veinte

años. Las compraventas de viviendas se han reducido drásticamente ante una demanda

retenida y expectante. Las dificultades de acceso a la financiación hipotecaria y la

destrucción de empleo no contribuyen a movilizar un mercado fuertemente estancado.

En este escenario las administraciones públicas han tratado de inyectar algo de oxígeno

en forma de ayudas públicas para frenar el deterioro de la economía. El Departamento

de Vivienda del Gobierno Vasco, en este contexto, ha conseguido mantener una cuota



154

del 45% de viviendas protegidas en el conjunto de iniciaciones y ha puesto en marcha

medidas como el Plan extraordinario de ayudas a la rehabilitación que ha contribuido a

movilizar el sector de la construcción por un lado, y a incrementar el volumen de

familias que han podido beneficiarse de ayudas para acometer actuaciones de

rehabilitación en sus viviendas, por otro.

A este respecto, es preciso destacar que la rehabilitación y la regeneración urbana se

configuran actualmente como una de las prioridades de las actuaciones de las políticas

de vivienda. En efecto, entre los principales objetivos del Pacto Social por la Vivienda

del País Vasco y del nuevo Plan Director de Vivienda y Renovación Urbana de la CAPV

2010-2013, están el de propiciar un crecimiento más sostenible, renovando y

regenerando los espacios urbanos y poniendo en valor y optimizando el parque

existente mediante actuaciones que prolonguen la vida útil de los edificios. Así, la

rehabilitación debe ser entendida como una alternativa válida a la nueva edificación.

Finalmente, atendiendo a las previsiones, hay que destacar que en la segunda mitad de

2009, se comenzaron a atisbar los primeros síntomas de recuperación. Pero, de la

misma forma que la entrada en la crisis fue muy desigual en los diferentes países y

ámbitos geográficos, la recuperación también está siendo muy desigual.

En lo que respecta a la economía vasca, las previsiones efectuadas por la Dirección de

Economía y Planificación del Gobierno Vasco apuntan a una tasa media de crecimiento

del PIB del 0,5% para 2010 y un 1,8% para 2011, lo que indicaría una consolidación de

la recuperación para ese año. No obstante, atendiendo a la construcción, y

especialmente en lo que al sector inmobiliario residencial se refiere, se prevé un mayor

retardo en la reactivación del mercado.

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