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INFORME / DICTAMEN SOBRE DESPERFECTOS EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS “LA GAVIA”
PROMOTOR: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS LA GAVIA
1.- IDENTIFICACION
1.1.- OBJETO
Se redacta el presente Informe Técnico con el objeto de detectar,
analizar y proponer las soluciones técnicas adecuadas a las
patologías constructivas que presenta las zonas comunes de la
urbanización “La Gavia”.
1.2.- PROPIEDAD.
Se encarga el presente informe por parte de la Comunidad de
Propietarios “LA GAVIA” y a través de su administrador D. Manuel
Merchán Villada.
1.3.- AUTOR
Es autor del presente informe Alfonso Castellón Gallegos arquitecto
técnico perteneciente al C.O.A.A.T. de Málaga con nº 3.230 e
Ingeniero Técnico industrial perteneciente al C.O.I.T.I. de Málaga
colegiado nº 4.470.
Personado en la finca provisto de cámara fotográfica digital,
flexómetro de 5 M. cinta métrica de 25 M. asi como calibre de
precisión 1/50 mm. y nivel de burbuja de 1,00 mt. con una precisión
de 0,5 mm/m, dotado de medidor de ángulos con una tolerancia de
+/-0.3º incorporado en el propio nivel, se inicia la toma de datos con
los resultados que más adelante se detallas.
1.4.- EMPLAZAMIENTO Y ACCESO.
La urbanización se encuentra ubicada en la C/ Santander de Nueva
Alcántara perteneciente a San Pedro de Alcántara. El recinto de la
urbanización es cerrado con una superficie aproximada de 130 ml.
De largo y 80 mts. de fondo con puertas de acceso desde las cuatro
fachadas. En el interior del recinto se encuentra los bloques de
viviendas y las zonas comunes localizándose el garaje en la planta
sótano.
2.- PATOLOGIAS
El presente informe se va a estructurar en dos partes al objeto de
analizar las patologías que presentan las zonas comunitarias en
superficie y las instalaciones del garaje. En cada epígrafe se
contemplarán las posibles causas así como las propuestas y
soluciones técnicas complementadas con esquemas, detalles y
fotografías para su correcta definición.
2.1.- GARAJE.
Como ya hemos comentado el garaje se encuentra en la planta
sótano de la urbanización tiene una longitud de 120 ml y una
anchura de 74 ml. Encontrándose interrumpido en la zona central
por la entrada de los bloques de la urbanización y otras zonas
comunitarias, tiene una altura variable entre 2,70 y 3,00 mts.
2.1.1.- RAMPA DE GARAJE.
El acceso al interior del garaje se realiza a través de una rampa al
descubierto ubicada en la zona norte de la urbanización.
Según el P.G.O.U. de Marbella, en vigor cuando se construyo la
promoción, decía que la rampa de acceso tendría una pendiente
máxima del 20% debiendo tener el tramo de conexión al vial una
pendiente máxima del 4% en los tres primeros metros.
En nuestro caso, la rampa de acceso tiene una longitud total de
19,20 ml., con dos pendientes distintas 3,75 mts. con una pendiente
del 4 % y el resto, es decir, 15,00 mts. con una pendiente del
19,35% según se puede observar en la imagen adjunta.
En la actualidad la normativa ha cambiado siendo de aplicación el
CTE que en el apartado 4.3 del Documento Básico de seguridad de
utilización restringe la pendiente máxima al 16 % (según
modificación B.O.E. 25/01/2.008).
A mi juicio el problema de la salida de los coches desde el garaje
viene de un defecto de construcción de la rejilla lineal desmontable
de recogida de pluviales debido a que está instalada de forma
inclinada en lugar de plana. Esto provoca que cuando los coches
salen del garaje tienda a levantarla y salirse del marco.
Para evitar que se muevan las rejillas habría que bajarlas a un
plano horizontal y suavizar
el encuentro. Respecto a
este tema la Normativa no
dice nada al respecto,
suponiendo que estos
encuentros deben
realizarse con lógica y
buenas prácticas
constructivas.
2.1.2. FISURAS EN MUROS DE CONTENCION.
En distintos puntos del garaje se localizan fisuras en los muros de
contención del garaje. Estas patologías a mi juicio son leves y no
representan un riesgo para la integridad de las personas, no
obstante es importante afrontar su reparación al objeto de evitar el
deterioro de la estructura del edificio y su protección a largo plazo.
Las grietas y fisuras son roturas que aparecen en el hormigón como
consecuencia de tensiones superficiales a su capacidad resistente.
Son muchas las causas que pueden provocarlas por ello es muy
difícil determinar su origen ya que habría que tener un historial del
momento de su aparición y evolución en el tiempo.
Cuando la fisura atraviesa de lado a lado el espesor de una pieza,
se convierte en grieta. La fisura "no trabaja", y si se la cierra con
algún método simple no vuelve a aparecer. La grieta en cambio, "si
trabaja", y para anularla hay que eliminar el motivo que la produjo y
además ejecutar trabajos especiales para "soldarla".
Entre las diversas causas por las que han podido llegar a agrietarse
el hormigón o más bien a fisurarse como ocurre en nuestro caso, se
encuentra la carencia de control en el sistema de articulación,
exceso de agua en la mezcla de hormigón, vertido del hormigón
incorrecto (mucha rapidez o demasiada lentitud) evaporación rápida
de la humedad, curado del hormigón defectuoso), corrosión del
refuerzo, falta de vibración al verter el hormigón, carencia de juntas
de dilatación o deficiente diseño de estas, etc.
Por tanto para su reparación recomiendo un producto líquido,
SIKADUR 52 INYECCION de la firma SIKA a base de resinas epoxi,
de altas resistencias, siendo un producto muy fluido y sin
disolventes. Una vez endurecido es un material rígido con altas
resistencias mecánicas. El modo de aplicación se puede ver en la
ficha de características.
No obstante, para no descartar otras posibilidades respecto al
origen de estas patologías, se anotarán las zonas reparadas al
objeto de comprobar su evolución con el tiempo.
Las grietas en los
frontales de la rampa del
garaje no son
estructurales, ya que son
consecuencia de una
mala unión y anclaje entre
los bloques de ladrillo y el
muro de contención.
2.1.3.- INUNDACION DEL SOTANO.
2.1.3.1.- RED CONTRA INCENDIOS: CORTINAS DE AGUA.
El parking se ubica en el sótano de la urbanización con una
superficie aproximada de 6.000 m2 y capacidad para 144 plazas.
Cuenta con una red contraincendios a base de cortinas de agua que
lo sectorizan en 12 partes aproximadamente 500 m2 por sector.
Las cortinas de agua se accionan automáticamente cuando dos
detectores ópticos de humos y/o pulsadores se accionan en cada
una de los doce sectores, es decir, si un detector a consecuencia
del polvo o humo se acciona sonaría una alarma y si esto ocurre en
dos de ellos se activarían las cortinas. Los detectores a su vez
están organizados en 24 zonas (2 zonas por sector) tal y como se
puede comprobar en la centralita. Los detectores cubren una
superficie de 60 m2 luego en cada una de los sectores hay de 8 a
10 detectores.
Es decir que para que se activen todas las cortinas de agua
deberán estar activados al dos detectores y/o pulsadores de humos
en cada una de las dos zonas de cada sector.
El pasado viernes 6 de agosto se realizó una prueba de
funcionamiento de la instalación con uno de los técnicos de la
empresa de mantenimiento INCOTEX al objeto de comprobar el
funcionamiento correcto de este sistema contraincendios al objeto
de tratar de explicar como es posible que en dos ocasiones se
hayan podido activar todas las cortinas de agua inundando el
sótano.
Se hicieron pruebas en dos sectores (de los doce existentes), uno
de ellos en el mismo sector donde se produjo la última inundación y
otro de forma aleatoria, se comprobó que la instalación funciona
correctamente. Es de señalar que las cortinas de agua están
situadas solo en los pasillos de circulación de vehículos y no en la
zona reservada a los vehículos por lo que los sectores no están
completamente independizados.
La Normativa contraincendios en estos momentos ha cambiado y ya
no es de aplicación la CPI-96 en la que obligaba a sectorizar los
parking con más de 2.500 m2, habiéndose sustituido por el Código
Técnico de la Edificación. Con la Normativa actual no es necesaria
la instalación de cortinas de agua puesto que no establece ninguna
limitación en cuento a superficie limitándose a decir: “Debe
constituir un sector de incendio diferenciado cuando esté integrado
en un edificio con otros usos. Cualquier comunicación con ellos se
debe hacer a través de un vestíbulo de independencia”.
Por lo que será suficiente proteger el garaje con las B.I.Es y
extintores. Por tanto cabe la posibilidad de anular la instalación al
ser poco práctica.
2.1.3.2.- VENTILACION.
La ventilación mecánica es obligatoria por la normativa para la
dilución de CO debido a que el parking se encuentra en el sótano
del edificio. Podrá realizarse de dos maneras distintas:
- Solo extracción, con aberturas de entrada de aire.
- Impulsión y extracción.
En nuestro Parking el sistema de ventilación realizado es por
impulsión. No sabemos muy bien el motivo del sistema elegido
debido a la falta del proyecto técnico para comprobar el diseño de la
instalación.
En cualquier caso la impulsión no es un sistema viable por la
dificultad de conducir la descarga del aire contaminado en puntos
alejados. Tampoco parece que existan rejillas suficientes de
impulsión y retorno para cumplir con las condiciones de ventilación
mínimas exigibles.
Para aclarar el tema de la ventilación he encargado a la empresa de
mantenimiento un estudio para ver si ha habido un error a la hora
de conectar las turbinas o un mal diseño de la instalación. Por otro
lado comentar que es imposible acceder a las turbinas puesto que
los registros están cerrados, esta circunstancia hace imposible
saber que tipos de turbinas están montadas e impiden las labores
de mantenimiento de la instalación en relación a la limpieza de
conductos, aberturas, filtros, ….
Considero que el motivo del excesivo
ruido de las turbinas de ventilación
pudiera ser debido a la reducida
sección de las bocas de admisión de
aire por la escasa superficie de las
rejillas. Por otro lado, si se modifican los
conductos verticales, en la actualidad
admisión de aire, por extracción
deberán estar situados a 10 mts. de
cualquier ventana o toma de aire
exterior. También deberán abrirse rejillas de admisión en aquellos
puntos alejados de la entrada del parking para permitir una correcta
ventilación.
La ventilación igualmente debe activarse cuando existe un incendio
en el interior del parking al objeto de evitar zonas inundadas de
humo, que dificultan el rastreo y retrasan la localización del incendio
y sus posibles víctimas . Con el sistema de impulsión es imposible
que la instalación funcione correctamente por lo que se deberá
modificar según establece la legislación vigente.
Los humos que se producen durante los incendios son uno de los
principales problemas con los que se enfrentan los bomberos. Una
deficiente ventilación no sólo impide la rápida localización del foco
del incendio, sino que también entorpece los trabajos de extinción
en el interior del recinto siniestrado, propagan el fuego debido a sus
altas temperaturas.
El objetivo principal de las operaciones de ventilación es la
evacuación o desplazamiento a tiempo del humo, calor y gases del
incendio, consiguiendo:
1.-La reducción o eliminación de muchos de los productos de la combustión.
2.- El descenso de la temperatura interior en la zona afectada.
3.-Una mayor visibilidad para los ocupantes y los equipos de rescate.
4.-La posibilidad de efectuar los rescates, la inspección de las zonas inundadas
de humo y la localización del foco en un tiempo menor.
Resumiendo, si se confirma mi primera impresión en relación al
sistema de ventilación del Parking considero que se debería realizar
un Proyecto en el que se justifique las previsiones contempladas en
al Normativa actual en el que se analicen: caudales de aire, tomas
de admisión y evacuación y sobre todo levantar los planos actuales
del parking para saber si la instalaciones proyectadas cumple con la
Normativa contraincendios en cuanto a la separación de detectores,
red de BIES, extintores, …..
2.1.3.3.- RED DE SANEMIENTO EN EL INTERIOR DEL PARKING.
Por el parking discurre una red de saneamiento por la zona de
circulación de los vehículos. La evacuación del agua que recoge
esta red se bombea a la red general de saneamiento por tres
puntos del sótano.
Esta red es independiente del saneamiento de las viviendas que
discurre colgada por el techo del sótano.
La red tiene arquetas ciegas de registro cada 25-30 mts. y el único
sumidero existente se encuentra en la entrada al garaje. Eso
significa que para evacuar cualquier fuga de agua de interior del
Parking hay que levantar las arquetas de paso.
Por otro lado se observa que la red tiene una pendiente muy
pequeña por lo que la evacuación se produce de una forma lenta.
CONCLUSION.
El objetivo de describir esta tres redes es para tratar de dar una
explicación a los motivos por los que el sótano se ha inundado en
dos ocasiones, que a mi juicio podría deberse a:
1.- Que se hubieran activado los detectores de humos y CO en una
de las zonas del garaje como consecuencia de una alta
concentración de humo, que tendría como consecuencia la
activación de las cortinas de agua pulverizada en esa zona. Al no
estar sectorizado correctamente el garaje y los ventiladores
impulsado aire al interior del garaje como consecuencia de la
detección de C0 irían llevando el humo sucesivamente cada una de
las doce zonas en las que se divide el garaje y sus
correspondientes cortinas de agua irían activándose
sucesivamente, hasta salir el humo por la puerta del garaje, siendo
esta la última cortina en activarse. Llegándose finalmente a inundar
el parking puesto que la red de saneamiento carece de las rejillas
sumidero y capacidad para evacuar la gran cantidad de agua
pulverizada de las cortinas de agua.
2.- Por vandalismo, aunque parece poco probable puesto que se
necesitarían varias personas y/o mucho tiempo para activar todas
las cortinas de agua de todas las zonas.
2.2.- ZONAS COMUNES.
A continuación trataremos de describir las patologías observadas en
la superficie de la urbanización.
2.2.1.- ASENTAMIENTOS EN DISTINTOS PUNTOS
URBANIZACION.
Como hemos comentado el garaje ocupa el sótano de la
urbanización salvo en algunas zonas como el hueco que ocupa la
piscina, zona de jardines con fuente decorativa central y alguna
calle interior, que están asentados sobre terreno natural como
aporte de tierras procedentes de excavación de la urbanización
según puede verse en el esquema que se acompaña.
Por tanto no es extraño que sea precisamente en estas zonas de
contacto entre estas dos superficies donde se hayan producido los
asentamientos del pavimento como consecuencia de una mala
compactación del terreno y/o ausencia de soleras de hormigón tal y
como se puede ver en las fotografías adjuntas.
La reposición de estos pavimentos a su estado original pasa por
levantar la solería compactar bien el terreno, colocar una solera de
hormigón armada y anclada a los muros de contención para
finalmente solar de nuevo toda la superficie.
En general se aprecian muchos defectos constructivos en la
ejecución de estos pavimentos debido a inadecuada inclinación de
la solería para evacuar el agua, falta de lechéos entre baldosas y
terminaciones, que evidentemente influyen en la conservación y
mantenimiento.
2.2.2.- JUNTAS DE DILATACIÓN.
Existen distintas junta de dilatación repartidas por toda la
urbanización. En los tramos verticales (entre bloque y bloque) en
general presentan un buen estado de conservación. Los problemas
se manifiestan en el garaje debido a la infiltración de agua a
consecuencia de la mala ejecución de las juntas de dilatación en las
calles peatonales de la urbanización.
Como se aprecia en las fotografías los problemas se manifiestan
debido a que la junta de dilatación coincide con el salto del forjado
filtrándose el agua hacia el interior del garaje sin ninguna dificultad.
La normativa en vigor que
sirvió de base para realizar
el proyecto era la Norma
Básica de la Edificación NBE
QB-90 que establecía que
las juntas de dilatación
deben situarse en limatesas, es decir puntos altos alejados de la
corriente de agua, y no en ángulos debido a la dificultad de
ejecución.
Se propone esta solución técnica, mediante ángulo en chapa
galvanizada para reparar las juntas, tal y como se puede ver en el
siguiente detalle.
2.2.3.- DESPERFECTOS VARIOS.
Dentro de la comunidad existen otros pequeños defectos
constructivos como resultado de hacer las cosas de forma rápida y
sin el control adecuado como ocurre con el desagüe de la ducha de
la piscina. Al parecer esta ducha no está conectada a la red de
saneamiento de la urbanización por lo que el agua permanece
estancada con los riesgos que implica por la proliferación de hongos
y bacterias.
La localización de la red de saneamiento en
esta zona es bastante fácil puesto que se
encuentran muy cerca (aproximadamente 6-8
mts) los aseos de la piscina. Por tanto solo hay
que buscarla y conectar el desagüe, se
recomienda hacer la conexión con la pericia
suficiente para no romper el plato de ducha.
Respecto a los otros temas desagües armarios de contadores,
arquetas que no tragan correctamente, no he sido capaz de
localizarlas. No obstante son temas menores que pueden
resolverse seguramente de forma sencilla haciendo uso del
personal de mantenimiento de la comunidad que es quien mejor se
conoce la posición de los desagües comunitarios a falta de una
fidedigna documentación gráfica.
3.- CONCLUSION.
Las instalaciones comunitarias presentan una serie desperfectos
constructivos como consecuencia de una mala ejecución de sus
acabados e instalaciones. Este informe ha tratado de arrojar luz
respecto a las causas y origen de los mismos proponiendo
soluciones técnicas encaminada a resolver todos estos problemas.
Llegados a este punto tendríamos dos caminos, o bien reclamar a la
Promotora de las obras su reparación, eso si, siempre y cuando
estemos en periodo de garantías según establezca la legislación o
preparar una medición para que distintas empresas constructoras
valoren los desperfectos.
Lo que pongo en su conocimiento según mi leal saber y entender.
Marbella a 8 de agosto de 2.010