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Informe de Visita para Análisis de Patologías Existentes y Metodología de Intervención CPJARDINES DE NUEVA GALERA FASE IV, Estepona (Málaga)
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Antonia Infantes Martínez – Febrero 2016
Arquitecta y Master Universitario en Peritación y Reparación de la Construcción
INFORME DE VISITA
ANÁLISIS DE PATOLOGÍAS EXISTENTES Y METODOLOGÍA DE INTERVENCIÓN
CP JARDINES DE NUEVA GALERA FASE IV ESTEPONA (MÁLAGA)
Informe de Visita para Análisis de Patologías Existentes y Metodología de Intervención CPJARDINES DE NUEVA GALERA FASE IV, Estepona (Málaga)
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1. INFORMACIÓN GENERAL
1.1. FINALIDAD DEL INFORME DE VISITA
Se redacta el presente informe de visita, al objeto de realizar un primer
análisis de daños observados y delimitar la metodología para su
reparación, a la vista inspección organoléptica realizada in-situ, y de los
datos del histórico del daño aportado por Ammex, Administradora de la
Comunidad de Propietarios.
1.2. ANTECEDENTES
A raíz de los daños detectados en el vaso de la piscina de la urbanización,
que han dado lugar a la inhabilitación de la misma, por pérdida de la
masa de agua a través de las grietas existentes, cuya reparación ya fue
realizada hace un tiempo, y que no han dado el resultado esperado, se
plantea por parte de la propiedad el encargar a un técnico
especializado las labores de un análisis más conciso, en el que a partir de
los daños observados se proceda o bien a la reparación del vaso de la
piscina actual o bien a su demolición y ejecución de un nuevo vaso de
piscina, con un tamaño inferior para que en aplicación de la normativa
actual sobre condiciones sanitarias de piscinas no sea necesario la
contratación de socorrista en la instalación.
Para tratar de dilucidar las cuestiones anteriores, se gira visita en dos
ocasiones al complejo, una primera por arquitecto y arquitecto técnico
de Selecta Arquitectura, y en una segunda ocasión, una vez observadas
las anomalías existentes, conforme se explica en apartados posteriores,
se realiza una nueva visita con un técnico geólogo, al detectarse que los
daños revisten un carácter estructural, que hace necesaria el estudio
geotécnico del terreno con la finalidad de determinar el método de
reparación más adecuado y perdurable en el tiempo de la vida útil de la
piscina.
1.3. DATOS GENERALES DE LA EDIFICACIÓN
La Referencia Catastral de la parcela es 2300904UF0320S1001RE, y según
figura en los datos catastrales el año de finalización de la construcción es
el año 2006.
La urbanización consta de 3 bloques de urbanización, con una superficie
total construida de 5.273,04m2.
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La piscina es del tipo recreativa, en forma de aproximada de riñón, con
una superficie de lámina agua de aproximadamente 194 m2.
No se ha procedido a realizar ninguna cata ni ensayo, por estar fuera del
objeto del presente análisis muy preliminar, pero de la inspección
organoléptica se observa que el vaso de la piscina parece estar
ejecutado en hormigón armado sobre el terreno compactado después
de la excavación y los laterales del mismo, parecen estar conformados
por el relleno natural del lugar más las aportaciones para nivelación de la
plataforma de baño, mediante rellenos procedentes de la propia
excavación de las edificaciones o de rellenos aportados de otros lugares,
a falta de constatar la naturaleza geotécnica de los mismos, aunque
parecen tener propiedades arcillosas, por el color y cohesividad que
aparentan.
Los espacios ajardinados de la urbanización se encuentran en pendiente
descendente desde el acceso por la calle hacia la fase inferior, por lo
que la plataforma de conformación de la zona de jardines para el baño,
se encuentra aproximadamente nivelada y a una cota inferior a un
camino peatonal interior de los jardines, conformándose la contención
de los terrenos de dicha plataforma mediante un muro de contención
pétreo del tipo escollera, muy cercano al borde del vaso de la piscina en
uno de sus laterales longitudinales.
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1.4. DESCRIPCIÓN DE DEFECTOS OBSERVADOS
1.4.1. GRIETAS EN LOS MUROS LATERALES Y DE FONDO DE LA PISCINA
Existencia de grietas causadas por movimiento, verticales, y escalonadas, y más acusadas
en la esquina cercana a la bajada y muro de escollera, que indican asentamiento en
dicha esquina.
Grietas de considerable longitud en el fondo de la piscina, que atraviesan puntos críticos
en encuentros constructivos, como la instalación de dispositivos de depuración.
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Grietas escalonadas con pérdida por expulsión del material de revestimiento (“gresite”)
Idem anterior
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1.4.2. PERDIDA DE PLANEIDAD Y HOLGURAS SISTEMA DE DRENAJE PERIMETRAL
Las grietas se prolongan en la zona de piedra de playa de la piscina y se observa el
descuadre que han provocado los movimientos del terreno en dicho piezas, provocando
movimientos relativos entre ellas, que hacen que se produzcan acusadas holguras en los
encuentros con las rejillas que conforman el dren lineal perimetral.
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1.4.3. PÉRDIDA DE MATERIAL DE RELLENO DEL TRASDÓS DEL MURO A TRAVÉS DE LOS
HUECOS DE LAS ESCOLLERAS DEL MURO
Los huecos entre piezas de escollera colocados a hueso, denotan un derrame acusado
del material de relleno de la plataforma superior, desde el intradós del muro hacia el
trasdós por presión y probable lavado de dicho terreno.
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Idem anterior
1.4.4. DEFORMACIONES EN LA VERTICALIDAD DEL MURO DE ESCOLLERA Y ASENTAMIENTOS
Se observa que en ciertas zonas, como en las esquinas del muro de escollera, se han
producido perdidas de la verticalidad del muro, con asentamientos que provocan
deformaciones y agrietamientos en las escaleras y “escupido” parcial hacia fuera de
piezas del muro, que constituyen un abombamiento hacia fuera del mismo.
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En la zona del muro, coincidiendo con la zona media de empuje del volumen de la
piscina, existe un alabeado en vertical del muro, que denota una presión de empuje de
la piscina sobre el muro de contención.
1.5. ANÁLISIS DE POSIBLES CAUSAS
En la valoración visual del terreno efectuada por el técnico geólogo, se
aprecia que el terreno parece tener en su composición componentes
arcillosos, muy susceptibles a los cambios de humedad provocados por
el riego, o bien por las filtraciones que las grietas de la piscina han dado
a lugar desde hace un tiempo.
Dichos cambios de volumen, hinchamientos y hundimientos provocan
movimientos incompatibles con la rigidez del muro de hormigón de la
piscina.
A su vez, condicionantes de lavado continuado de los terrenos o
filtraciones de agua, que pueden ser provocadas por un excesivo riego
de los jardines, y las antedichas filtraciones por pérdidas del volumen de
agua de la piscina, han podido provocar un lavado del terreno de relleno
en el trasdós del muro, que a su vez es empujado por la presión que ejerce
el vaso de la piscina sobre el mismo, y por esta causa se pueden estar
produciendo las pérdidas de material del relleno a través de los huecos
de las escolleras.
La situación podría haberse visto agravada por la elección en el proyecto
original del sistema de muro de escollera como muro de contención de
la plataforma, y por la cercanía en el trasdós del vaso de la piscina a
dicho muro.
Los muros de escollera son apropiados para contener desniveles de
plataformas de terreno, generalmente configurados por rellenos de
tierras para ajardinamientos o taludes de terreno con perfiles específicos,
pero no es tan claro su adecuación a la contención del vaso de la
piscina, una vez lleno, que supone un volumen de agua de mínimo
280m3, equivalentes a 280 T de peso, lo que supone a priori un importante
empuje sobre el trasdós del muro de escollera, del que se desconoce la
idoneidad de su dimensionado, que sería objeto de un informe y cálculo
más pormenorizado, pero que de la inspección visual, se detecta carece
de la inclinación hacia el trasdós con la que suele ejecutarse, y las
condiciones de relleno en el trasdós, con la que suele ejecutarse,
normalmente.
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Por tanto dos causas, con base geotécnica y estructural, pueden estar
provocando de forma interrelacionada las patologías que presenta el
vaso de la piscina:
- Un lavado de los terrenos por debajo y en el entorno del vaso de la
piscina, con pérdida de material a través de los huecos de las
escolleras.
- Una falta de adecuación del sistema de contención muro de
escollera, a las características de la contención (presión ejercida por
el vaso de hormigón armado de la piscina y por el peso del volumen
de agua acumulado en la misma), acrecentado por un posible
dimensionamiento insuficiente del muro de escollera a los
requerimientos estructurales al que es sometido.
1.6. METODOLOGÍA DE INTERVENCIÓN PARA LA SUBSANACIÓN DE LOS DAÑOS
OBSERVADOS
Como quiera que los daños observados refieren una etiología estructural,
para poder analizar a nivel de solución de reparación las posibles vías de
intervención, como primer punto se hace necesario la elaboración de un
Estudio Geotécnico, que sirva de base para los posteriores cálculos
estructurales a realizar.
Dicho Estudio Geotécnico además, es de obligada realización en función
del Código Técnico de Edificación, para todas las intervenciones en la
que intervenga de algún modo el terreno o posibles consolidaciones o
mejoras de mismo, así como intervención sobre cimentaciones nuevas o
existentes, por lo que para el Proyecto de Reparación de la piscina es
obligatorio.
El Estudio Geotécnico adecuado, conforme al análisis realizado por el
técnico geólogo consiste en la realización de varios ensayos in-situ y en
laboratorio, acorde con el alcance de la reparación a realizar.
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Con los datos obtenidos en dicho ensayo, se debe aconseja la
elaboración de un Informe Técnico que incluya la constatación de las
causas de las patologías existentes, así como un análisis profundo,
incluyendo cálculos y pre-dimensionados necesarios para determinar el
o los procedimientos de reparación más apropiados y una estimación de
costes, suficiente para con todos estos datos, determinar el método
definitivo con el que intervenir, de entre los que a modo orientativo, y
dejando claro que son meras hipótesis (acorde con el alcance del
presente informe de visita), que deberán ser corroborados por el citado
informe pericial:
Hipótesis 1 (menos invasiva): El terreno y el sistema de contención es apto
para aplicarse técnicas de consolidación, del tipo micropilotaje o
consolidación mediante resinas, u otras soluciones de recalce o refuerzos,
con el muro de escollera se reforzaría sin tener que ser eliminado.
En este caso, se intentaría consolidar o recalzar mediante técnicas
análogas el vaso de la piscina, por lo que no habría que demolerlo, y se
procedería al sellado y reparación de las grietas y fisuras existentes, así
como del revestimiento de la misma, y de la zona de rebosadero
perimetral.
Hipótesis 2 (más invasiva): El terreno y/o el sistema de contención no es
apto para solución del tipo hipótesis 1.
En ese caso habría que optar por reconstrucción parcial del muro de
escollera o la demolición e incorporación de un nuevo sistema de
contención, lo cual (dada la cercanía del vaso de la piscina al muro de
contención) podría aconsejar, por menor coste asociado, la demolición
del vaso de la piscina y ejecución de una nueva, que en este caso podría
realizarse con unas dimensiones menores.
Hipótesis 3 (intermedia): También podría ocurrir que una vez analizado en
profundidad el estado de la estructura de la piscina, fuera más costosa
su reparación parcial que la demolición de la actual y reconstrucción de
una nueva de menores dimensiones.
Esto independientemente de que el muro de escollera admita una u otra
solución de reparación.
Como conclusión a nivel de metodología de intervención:
1. Realización de un Estudio Geotécnico, que aporte los datos
geotécnicos necesarios.
2. Realización de un Informe Pericial, en el que haciendo uso del Estudio
Geotécnico, y analizando en profundidad causas, pre cálculos
estructurales para elección del método concreto de intervención y
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análisis de los costes de éstos, concluya en el sistema de reparación o
reconstrucción a emplear.
3. El contenido técnico de dicho informe pericial, servirá de base para
la Elaboración del Proyecto de Reparación del Muro y Piscina
actuales, o para la Elaboración de un Proyecto de Ejecución de
piscina y/o sistema de contención por sustitución del actual.
Al tratarse en cualquier caso de una intervención sobre elementos
estructurales, la ley obliga a la elaboración de un proyecto y dirección
de obras realizado por técnicos competentes y petición de licencia de
obras con incorporación de dicho proyecto, ante el Ayuntamiento.