informe de valorizaciÓn de motores diesel andinos s.a

INFORME DE VALORIZACIÓN DE MOTORES DIESEL ANDINOS S.A.

OFERTA PÚBLICA DE COMPRA POR EXCLUSIÓN SOBRE LAS ACCIONES

DE INVERSIÓN EMITIDAS POR MOTORES DIESEL ANDINOS S.A.

ELABORADO POR MACROINVEST MA S.A.C.

15 de julio de 2021

2 |

El presente informe de valorización (en adelante el “Informe de Valorización”) ha sido elaborado por Macroinvest MA S.A.C. (en adelante “Macroinvest”), conforme a lasBases para el proceso de selección no presencial de la entidad valorizadora responsable de determinar el precio mínimo a ser tomado en cuenta por Motores DieselAndinos S.A. en la Oferta Pública de Compra por Exclusión sobre las acciones de inversión emitidas por Motores Diesel Andinos S.A. (en adelante “Modasa” o la“Compañía”) llevado a cabo por la Superintendencia del Mercado de Valores (“SMV”), y en el cual Macroinvest resultó ganador de la buena pro.

El presente Informe de Valorización ha sido elaborado con los criterios establecidos en el Reglamento de Oferta Pública de Adquisición y de Compra de Valores porExclusión aprobado por Resolución CONASEV N° 009-2006 y sus normas modificatorias (en adelante, Reglamento), y la Resolución SMV N° 009-2020-SMV/01 y susnormas modificatorias.

Macroinvest no ha realizado una auditoría independiente de la información recibida para el presente trabajo. En ese sentido, Macroinvest no garantiza, expresa oimplícitamente, ni asume responsabilidad alguna por la validez, exactitud, suficiencia o integridad de la información proporcionada por Modasa. Macroinvest no asumeobligación o responsabilidad alguna originada, parcial o totalmente, a partir de dicha información, sus errores, omisiones o falta de veracidad.

Ciertas secciones del presente documento que hacen referencia a la valorización (particularmente, la valorización como negocio en marcha), incluyen supuestos,estimaciones y proyecciones sobre las actividades de Modasa, las cuales han sido establecidas sobre la base de nuestro mejor conocimiento y experiencia profesional.Macroinvest no puede asegurar que las estimaciones y proyecciones contenidas en este reporte se materialicen en el futuro, advirtiendo del riesgo de discrepancias entrelos resultados proyectados y los resultados reales de Modasa.

Aviso Importante

3 |

Los firmantes declaran haber realizado una investigación y análisis que los lleva a considerar que el presente Informe de Valorización de las acciones de inversiónemitidas por Motores Diesel Andinos S.A. ha sido preparado de acuerdo con la propuesta técnica presentada en la convocatoria para la selección de la entidadvalorizadora y observando los requisitos detallados en el Anexo V del Reglamento de Oferta Pública de Adquisición y de Compra de Valores por Exclusión, aprobado porla Resolución CONASEV N° 009-2006-EF/94.10 y modificatorias, teniendo como base la información pública, así como toda aquella información brindada por el emisor.

Asimismo, el presente Informe de Valorización contiene criterios y opiniones profesionales, y ha sido elaborado con la única finalidad de determinar el precio mínimo a serconsiderado en el marco del cumplimiento de la obligación de formular una Oferta Pública de Compra de Valores por Exclusión de las acciones de inversión emitidas porMotores Diesel Andinos S.A.

Las opiniones y estimaciones vertidas constituyen la valoración de Macroinvest MA S.A.C. en la fecha de corte que generó la obligación para Motores Diesel Andinos S.A.de formular la oferta pública respectiva, así como los eventos posteriores que podrían afectar al precio de las acciones de inversión emitidas por Motores Diesel AndinosS.A.

El presente Informe de Valorización no constituye una recomendación para comprar, vender o mantener el valor, la valorización efectuada es independiente y no ha sidoinfluenciado por otras actividades de Macroinvest MA S.A.C.

El presente Informe de Valorización se encuentra publicado en el Portal del Mercado de Valores (https://www.smv.gob.pe) en donde también se puede consultarinformación adicional de la oferta pública relacionada. La información utilizada en este informe comprende los estados financieros auditados anuales y trimestrales sinauditar correspondientes a Motores Diesel Andinos S.A. y subsidiarias.

Macroinvest MA S.A.C. comunica al mercado que la información ha sido obtenida principalmente de Motores Diesel Andinos S.A., por lo que no se han aplicadoprocedimientos de auditoría o de verificación sobre la misma. Macroinvest MA S.A.C. no puede garantizar su exactitud o integridad y no asume responsabilidad porcualquier error u omisión en ella.

Sin embargo, Macroinvest y los funcionarios que lo suscriben, se hacen responsables por los daños que se pudieran generar por la expedición de un informe devalorización con errores que conlleven a la modificación del precio mínimo a ser considerado en la oferta pública mencionada, inadecuado sustento técnico o insuficienciaen su contenido, dentro del ámbito de su competencia, de acuerdo con la responsabilidad establecida por el Código Civil o administrativa que pudiera generarse.

Descargo de Responsabilidad

Mónica Com

Socia

Licia Vergara

Asociada

Ricardo Alván

Analista

1. Resumen Ejecutivo

2. Antecedentes de la Operación

3. Conocimiento de Motores Diesel Andinos S.A.

4. Análisis Macro Ambiental

5. Análisis Micro Ambiental

6. Descripción y Análisis de la Industria

7. Análisis Financiero

8. Criterios y Metodologías de Valorización

9. Resultados de las Metodologías de Valorización

10. Análisis de Sensibilidad

11. Conclusiones y Recomendaciones

12. Lista de Fuentes de Información

13. Anexos

Contenido

4 |

Nota: (*) S/ 4.90 según el método de Valor de Múltiplos por Transacciones Comparables Referenciales y S/ 8.81 según el método de Valor de Múltiplos de Compañías Público Comparables.5 |

Emisor: Motores Diesel Andinos S.A.

Objeto del Informe de Valorización: determinar el precio mínimo a ser tomado en cuenta por Motores Diesel Andinos S.A. en la Oferta Pública de Compra porExclusión (“OPC”) sobre las acciones de inversión emitidas por Motores Diesel Andinos S.A. al 19 de febrero de 2021, fecha que genera la obligación de realizar laOPC.

Resultados de las metodologías de valorización: a continuación se presentan los resultados del precio por acción de inversión de Motores Diesel Andinos S.A. encada uno de los métodos de valorización aplicados en cumplimiento con el Reglamento de Oferta Pública de Adquisición y de Compra de Valores por Exclusión.

Resumen Ejecutivo

Método Precio por acción de inversión Comentario

Valor Contable S/ 12.88No es un buen indicador de valor ya que el patrimonio neto según los EEFF está sujeto a criterios contables y

muestra una situación estática que no captura el desarrollo del negocio en el futuro.

Valor de Liquidación S/ 6.79No es un buen indicador del valor ya que este método, al suponer el cese de la actividad empresarial y la

realización de todos los activos y pasivos, no captura el valor del negocio a futuro.

Valor de Contraprestaciones

Ofrecidas en OPA’s anterioresNo aplica No aplica ya que Modasa no ha realizado OPA’s anteriores.

Valor de Precio Promedio de los

ValoresNo aplica

No aplica ya que la cotización de la acción de inversión no cumple con los criterios establecidos para la

aplicación de esta metodología.

Valor de Múltiplos y Transacciones

Comparables ReferencialesS/ 4.90 - S/ 8.81(*)

No es un buen indicador de valor ya que la muestra de compañías identificadas no es perfectamente

comparable a Modasa, por lo que el valor relativo resultante no refleja el valor específico del negocio a futuro

de Modasa.

Valor de Negocio en Marcha S/ 7.32Precio mínimo seleccionado. Consideramos que esta metodología es la que mejor refleja el valor de

Modasa tomando en consideración la dinámica del negocio en el futuro y el valor del dinero en el tiempo.

Precio mínimo seleccionado: el precio por acción de inversión es S/ 7.32 por acción según el resultado obtenido a través del método de Valor de Negocio enMarcha al 19 de febrero de 2021, fecha que genera la obligación de realizar la OPC.

El precio por acción de inversión actualizado a la fecha de entrega del Informe de Valorización, 15 de julio de 2021, es S/ 7.34 por acción.













13. Anexos

Contenido

6 |

Fuente: Hechos de Importancia de Motores Diesel Andinos S.A. – Bolsa de Valores de Lima.7 |

El 19 de febrero de 2021, mediante un hecho de importancia, Motores Diesel Andinos S.A. informó al mercado que, mediante la Junta de Accionistas Generalrealizada en dicha fecha, se acordó el deslistado y la exclusión de las acciones de inversión de Motores Diesel Andinos S.A., tanto del Registro Público del Mercado deValores (“RPMV”), como del Registro de Valores de la Bolsa de Valores de Lima (“RVBVL”) por unanimidad.

El 29 de marzo de 2021, mediante un hecho de importancia, Motores Diesel Andinos S.A. notificó la Resolución de Intendencia General SMV Nº 014-2021-SMV/11.1emitida por la Superintendencia del Mercado de Valores (“SMV”), en donde se resuelve, entre otros:

Disponer la exclusión de las acciones de inversión de Motores Diesel Andinos S.A. del RPMV.

Pronunciarse a favor de la exclusión de las acciones de inversión de Motores Diesel Andinos S.A. del RVBVL.

La exclusión de las acciones de inversión emitidas por Motores Diesel Andinos S.A. del RPMV y del RVBVL queda condicionada a la previa y efectiva realizaciónde una Oferta Pública de Compra.

El 14 de abril de 2021, mediante un hecho de importancia, Motores Diesel Andinos S.A. efectuó la solicitud de inicio del proceso de selección de la entidadvalorizadora responsable de determinar el precio mínimo de las acciones de inversión a ser tomado en cuenta, en el marco de la OPC por exclusión.

La fecha que genera la obligación de realizar la OPC es el 19 de febrero de 2021, fecha de adopción del acuerdo de exclusión de las acciones de inversión emitidaspor Motores Diesel Andinos S.A. del RPMV y del RVBVL.

Antecedentes de la Operación













13. Anexos

Contenido

8 |

44%

Motores Diesel Andinos S.A. (“Modasa” o la “Compañía”), fundada en 1998, es una empresa peruana dedicada a la fabricación, ensamblaje y comercialización debuses, grupos electrógenos y repuestos en Perú y otros 19 países en América.

Los ingresos y la utilidad bruta a fines de 2020 ascendieron a S/ 216.4(*) y S/ 50.7 millones, respectivamente. Modasa cuenta con tres líneas de negocio, según sedescribe a continuación:

Líneas de Negocio

Nota: (*) los ingresos están compuestos por S/ 209.4 millones provenientes de la venta de bienes y servicios de las 3 líneas de negocio de Modasa y S/ 7.0 millones correspondiente a ingresos de alquiler de inmueble. (**) Composición de los ingresos sobre la venta de bienes y servicios. 9 |

Conocimiento de Motores Diesel Andinos S.A.

Modabus

Modapower

Modaservice

Líneas de negocio DescripciónParticipación en la

utilidad bruta 2020

Participación en los

ingresos 2020(**)

− Fabricación y comercialización de vehículos automotores,carrocerías, buses, entre otros.

− Cuenta con 4 segmentos de ventas: buses de turismo y detransporte de personal, buses urbanos, buses urbanos para elSistema de Corredores Complementarios, y chasis. Las ventasestán dirigidas al mercado nacional y exterior.

− Fabricación y comercialización de grupos electrógenos,tableros de media y baja tensión, entre otros.

− Brinda servicios a los sectores de minería, petróleo,construcción, industrial, agrícola, entre otros.

− Servicios de reparación y mantenimiento de motores yvehículos, alquileres y comercialización de repuestos de lasmarcas Perkins, Doosan, Mitsubishi, entre otras.

34%

23%

20%

36%

44%

Modasa cuenta con ingresos de alquiler relacionados al contrato que mantiene con Sodimac del Perú por la cesión por derecho de uso de su terreno de 21,433 m2

ubicado en el distrito de Ate Vitarte. El contrato tiene una vigencia de 25 años y 6 meses contados desde la fecha de su suscripción (diciembre de 2011). Estosingresos se registran dentro de los ingresos totales de Modasa, como ingresos de alquiler de inmueble. En el año 2020, los ingresos ascendieron a S/ 7.0 millones.

Modasa también ofrece el financiamiento directo a una participación importante de las ventas de la línea de negocio Modabus, el cual genera una fuente de ingresosfinancieros adicionales. Estos ingresos se registran dentro de la cuenta ingresos financieros como intereses sobre letras de clientes. En el año 2020, los ingresosascendieron a S/ 16.2 millones.

Otras fuentes de ingreso

10 |


La línea de negocio Modabus se dedica al ensamblaje de chasises y fabricación de carrocerías de buses de las marcas Volkswagen, MAN, Volvo, Mercedes, Scania,Hyundai e Hino. Esta línea de negocio exporta a Chile, Ecuador, Bolivia y México.

Cuenta con 4 segmentos de ventas: buses de turismo y de transporte de personal, buses urbanos, buses urbanos para el Sistema de Corredores Complementarios ychasis.

La venta de buses urbanos para el Sistema de Corredores Complementarios se ha realizado a través de un compromiso de exclusividad de compra y venta debido aque Modasa otorga las fianzas de fiel cumplimiento que necesitan los corredores para que puedan operar sus concesiones. Modasa tiene un compromiso deexclusividad con 5 corredores (Allin Group Javier Prado S.A., Consorcio Empresarial Futuro Express S.A., Consorcio Santa Catalina S.A., Consorcio TransporteArequipa S.A. y Perú Bus Internacional S.A.).

Línea de negocio: Modabus

11 |


Urbano tradicional

Buses Modelos

Urbano corredores

Turismo

Interprovincial y

personal

Titánurbano

Hermes urbano

IronBusApolo urbano

Titán corredor urbano

Zeus 4000 Zeus 4Zeus 360 Zeus 360F Zeus 380

Apolo 9

La línea de negocio Modapower se dedica a la fabricación y comercialización de grupos electrógenos y tableros de media y baja tensión para los diferentes sectoreseconómicos del país. Esta línea de negocio exporta a países de Sudamérica, Centroamérica y Estados Unidos.

Cuenta con 2 segmentos de ventas: grupos electrógenos y transformadores de baja y media tensión.

Línea de negocio: Modapower

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Grupos electrógenos Baja y media tensión Especificaciones técnicas

Tipo de combustible

Diesel Gas Natural

Especialista en generadores eléctricos de diésel

Potencia

50 kVA es el más vendido al sector construcción

Aplicación

Hasta 100 kVA 100 – 350 kVA

350 – 1,000 kVA Encima de 1,000 kVA

95%

5%

Standby Power

Prime Power

Grupo electrógeno abiertoGrupo electrógeno

isonoro

Grupo electrógeno en contenedor

Grupo electrógeno a medida

Grupo electrógeno en baja y media

tensión

Transfor-madores

Sistema de alimentación

auxiliar

Subestaciones eléctricas

Celdas de media tensión

Tableros eléctricos

Ducto barras

Equipo eléctricos

Las ventas de Modaservice corresponden al alquiler de grupos electrógenos,servicios de mantenimiento y reparación de vehículos comerciales y equiposen sus talleres, así como la venta de repuestos de motores.

Los repuestos están conformados principalmente por las marcas Perkins deInglaterra, MWM de Brasil, siendo Modasa el distribuidor autorizado en el Perú.

Modaservice se divide en 4 segmentos:

1. Venta de repuestos de grupos electrógenos, buses y para el SistemaCOSAC (Metropolitano).

2. Alquiler de grupos electrógenos, torres iluminación y equiposaplanadores.

3. Bombas de agua y sistemas contra incendio.

4. Talleres de mantenimiento de buses y grupos electrógenos en Lima yprovincias.

Línea de negocio: Modaservice

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El 27 de diciembre de 2011, Modasa suscribió con la empresa Sodimac delPerú S.A. (en adelante “Sodimac”) un contrato de cesión de derecho desuperficie por sus terrenos (21,433 m2) ubicados en el distrito de Ate Vitarte.

El contrato establece que Sodimac gozará de la facultad de tener obras yconstrucciones en propiedad separada bajo la superficie del suelo del área, lascuales podrán ser explotadas comercialmente durante la duración del contrato.

Como contraprestación, las partes acuerdan el pago mensual del monto queresulte mayor de comparar:

El canon fijo mensual ascendente a US$ 7 por metro cuadrado, el cualserá actualizado cada año, a partir del primer mes del segundo año devigencia del contrato, por la inflación de Estados Unidos.

El canon variable mensual, ascendente a 3% de las ventas netasmensuales de Sodimac (+ IGV).

La vigencia del contrato de derecho de superficie es de 25 años y 6 mesescontados desde la fecha de su suscripción.

Si el contrato no es renovado, Modasa adquirirá en forma automática lapropiedad sobre todo lo construido y/o edificado u obras ejecutadas en el áreapor Sodimac.

Si el contrato se cancela antes del vencimiento del plazo o el de su renovaciónpor causa y motivo imputable a Sodimac, se consolidará la propiedad delsuelo, sobre suelo y sub-suelo a favor de Modasa.

Por otro lado, en el supuesto que el contrato termine de manera anticipada porcausas imputables a Modasa, esta se encontrará obligada a reembolsar elvalor de las edificaciones u obras efectuadas sobre y/o bajo el terreno a favorde Sodimac.

Fuente de ingreso: ingresos de alquiler

14 |


Accionistas

Fuente: Memoria anual 2020 y estados financieros auditados 2020 individuales.

(*) El ajuste se daba cuando las sociedades debían llevar los resultados por exposición a la inflación (REI).

(**) PJ: Persona jurídica.

15 |


Acciones comunes Acciones de inversión

Al cierre de 2020, el capital social ascendió a S/ 25.3 millones, cuyo valornominal es S/ 1.00 cada acción, según se presenta a continuación:

Al cierre de 2020, la cuenta acciones de inversión ascendió a S/ 4.1 millones,cuyo valor nominal es de S/ 0.8 cada una, según se presenta a continuación:

Modasa tiene dos tipos de acciones: acciones comunes y acciones de inversión.

Acciones comunes Número de acciones Valor nominal Monto

Suscritas y pagadas 21,264,634 S/ 1.00 S/ 21,264,634

Pendientes de emisión 4,012,449 S/ 1.00 S/ 4,012,449

Total 25,277,083 S/ 25,277,083

Al cierre de 2020, Modasa mantiene un importe de S/ 4.0 millones pendientesde emisión correspondientes al ajuste de corrección monetaria(*). Según laGerencia de la Compañía, no existe un acuerdo de capitalización o emisión dedichas acciones.

Los principales accionistas de las acciones comunes son los siguientes:

Accionista Personería(**) Nacionalidad Participación

Grupo San Juan Inversiones S.A. PJ Perú 50.00%

Inversiones Euromaq S.A.C. PJ Perú 50.00%

Total 100.00%

Acciones de inversión Número de acciones Valor nominal Monto

Suscritas y pagadas 4,333,425 S/ 0.80 S/ 3,468,340

Pendientes de emisión 818,838 S/ 0.80 S/ 655,070

Total 5,154,263 S/ 4,123,410

Al cierre de 2020, Modasa mantiene un importe de S/ 0.655 millonespendientes de emisión correspondientes al ajuste de corrección monetaria(*).Según la Gerencia de la Compañía, no existe un acuerdo de capitalización oemisión de dichas acciones.

Los tenencia de las accionistas de inversión es la siguiente:

Tenencia Número de accionistas Participación

Menor al 1% 251 14.80%

Entre 1 – 5% 4 7.98%

Mayor al 10% 3 77.22%

Total 258 100.00%

Acciones de tesorería Resumen de estructura accionaria

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Accionistas

Fuente: Memoria anual 2020 y estados financieros auditados 2020 individuales.

Entre el año 2018 y 2020, Modasa adquirió 1,568,531 acciones de inversiónpor un valor total de S/ 12.7 millones a precios de mercado superiores al de suvalor nominal (S/ 0.8).

En la cuenta acciones de tesorería se registra el valor de las accionesadquiridas considerando su valor nominal (S/ 0.8). A diciembre de 2020, lasacciones en tesorería ascendieron a S/ 1.2 millones.

En la cuenta “otras reservas de capital” se registra el exceso entre el valorpagado y el valor nominal.

A continuación, se presenta el detalle de las acciones de inversión adquiridaspor Modasa.

AñoNúmero de

accionesValor nominal

Acciones en

tesorería

Valor pagado

por acciónValor pagado

2020 370,486 S/ 0.8 S/ 297,000 S/ 6.85 S/ 2,538,000

2019 348,681 S/ 0.8 S/ 279,000 S/ 9.62 S/ 3,355,000

2018 849,364 S/ 0.8 S/ 679,000 S/ 7.98 S/ 6,775,000

Total 1,568,531 S/ 1,225,000 S/ 12,668,000

Tomando en cuenta el número de acciones suscritas y pagadas de lasacciones comunes e inversión, a continuación, se presenta el detalle deacciones emitidas en propiedad de terceros, neto de las acciones de tesorería.

Tipo de acción Número de acciones Valor nominal

Acciones de inversión 4,333,425 S/ 0.8

Acciones en tesorería (1,568,531) S/ 0.8

Acciones de inversión netas 2,764,894 S/ 0.8

Acciones comunes 21,264,634 S/ 1.0

Total acciones 24,029,528

Organigrama Directorio

17 |


Organigrama y Directorio

Gerente General

Juan Javier Lesevic

Rodríguez

Gerente Legal

Víctor Hugo Alvarado

Gerente de Calidad

Mónica Roxana Olivas

Marquez

Auditor Financiero

Gary Jonathan Porras

Salguero

Gerente de

UN, Adm. y

Finanzas

Francisco

León

Gerente de

UN Modabus

Daniel Rubio

Pisano

Gerente de

UN

Modapower

Waldemar

Schroder

Romero

Gerente de

UN

Modaservice

José Carlos

Delgado

Arango

Gerente

General de

Cuenta

Luis Alberto

Morán

Marquez

Adm. de

Flotas

Wilmer

Chuqui

Lucana

Presidente del directorio: Francisco García Calderón Portugal

Director: Jorge Ponce Canessa

Director: Fernando Fort Marie

Director – gerente: Héctor García Béjar

Política de dividendos

18 |


El 3 de junio de 2020, la Junta General de Accionistas aprobó no distribuirdividendos correspondientes a los resultados del ejercicio de 2019.

El 30 de marzo de 2021, la Junta Universal de Modasa acordó no distribuirdividendos a los accionistas comunes ni de inversión como política dedividendos para el ejercicio de 2021. Esto se informó como hecho deimportancia en la Superintendencia de Mercado de Valores.

3,2081,590

3,099 3,019-

20%

5%10%

20%

0%

2016 2017 2018 2019 2020

Dividentos pagados Porcentaje sobre utilidad neta

Evolución de dividendos pagados (S/ miles)

Diagrama del Grupo Económico

Nota: (*) en liquidación.19 |


Inversiones Euromaq S.A.C. Grupo San Juan Inversiones S.A.

Consorcio Transporte Arequipa S.A.

50% 50%

63.74%

Motores Diesel Andinos S.A.

Modasa Brasil Comercio Importação

Exportação Ltda(*).

Matriz Accionistas comunes

Subsidiaria Compañía en liquidación

93.69%

Subsidiarias: Consorcio Transporte Arequipa S.A. (“CTA”)

20 |


Consorcio Transporte Arequipa S.A. (en adelante “CTA”) se dedica a laexplotación de la concesión del servicio de transporte público de personas,compuesto por el sistema de corredores complementarios del SistemaIntegrado de Transporte Público (SIT).

CTA tiene la concesión del Corredor Tacna, Garcilaso y Arequipa, la cual inicióen julio de 2014 y tiene una duración de 13 años y un mes con vigencia hastael 25 de mayo de 2027.

El plazo de concesión podrá renovarse, hasta un máximo de 10 años, previaevaluación de cumplimiento de obligaciones.

Una vez que haya caducado el contrato de concesión los bienes se revertirán afavor del Estado Peruano, representado por la Municipalidad Metropolitana deLima, sin ningún costo para el Estado.

El 10 de febrero de 2020, Modasa adquirió el 63.74% de las acciones de CTA,donde mantiene una inversión por la suma de S/ 5.8 millones representada por5,800,000 acciones comunes con un valor nominal de S/ 1 cada una.

A través de dicha operación, Modasa se convirtió en el accionista mayoritariode CTA.

A fines de 2020, la subsidiaria posee activos por un total de S/ 78.4 millones,ventas por S/ 35.4 millones y un margen neto de 5.7%.

Evolución de ingresos por operación y total de activos (S/ miles)

59,06441,206

66,156 64,775 78,402

36,466 37,33434,862

41,021

35,380

2016 2017 2018 2019 2020

Total de activo Ingresos por operación

Modasa Brasil Comercio Importação Exportação Ltda (en adelante “Modasa Brasil”) es una empresa dedicada a la fabricación de grupos electrógenos de energía en elmercado latinoamericano.

El 5 de marzo de 2020, la Compañía informó que tendría una participación mayoritaria en Modasa Brasil, que aún se encontraba pendiente de pago.

A diciembre de 2020, el patrimonio de Modasa Brasil descendió a US$ -122,7632 y la pérdida operativa fue de US$ 186,484.

El 4 de febrero de 2021, la Compañía realizó la capitalización de acreencias a Modasa Brasil por US$1,065,000 equivalente a S/ 3,841,000. La capitalización fue por5,943,087 acciones con valor nominal de R$1 cada una, equivalente a una participación de 93.69% del capital social.

El 27 de abril de 2021, según el acta de la sesión de Directorio N°223 de Motores Diesel Andinos S.A., se presentó la información financiera de Modasa Brasil, la cualregistró pérdidas y un patrimonio negativo. El Directorio solicitó evaluar la liquidación de la empresa.

Subsidiarias: Modasa Brasil Comercio Importação Exportação Ltda

21 |














13. Anexos

Contenido

22 |

Modasa pertenece al sector manufactura metalmecánica. La Compañía es la segunda empresa exportadora más importante del sector manufactura metalmecánicadel Perú, alcanzando los US$ 26.8 millones en valores FOB durante el 2020, exportando buses y grupos electrógenos a más de 22 países en América.

La importancia del sector metalmecánico radica en su relación con otras industrias, ya que provee bienes intermedios y bienes finales de capital a la industria minera,construcción, manufacturera, automotriz, agrícola, entre otros. Los países mejor desarrollados industrialmente presentan un dinámico sector de metalmecánica.

Modasa se encuentra dividida en tres sectores económicos:

Descripción y análisis del sector económico de Modasa

Fuente: Modasa, CCL, Adex data trade. Elaboración: Macroinvest.23 |

Análisis Macro Ambiental

Líneas de negocio Sector

Modabus Automotriz

Modabus brinda servicios al sector transporte y movilidad en el país y el exterior.

La Compañía es líder en el transporte del sector minero a través de su segmento de buses personales.

La gradual recuperación en las ventas del sector automotriz corresponde a mejores indicadores del mercado laboral, como el nivel de

empleo e ingreso, la necesidad de movilizarse de manera segura y de disponer de una herramienta de trabajo para generar ingresos.

Modapower Energético

Modapower brinda servicios a empresas de diversos sectores como la minería, construcción, industria, agrícola, entre otros, para así

suministrar energía ininterrumpida a través de sus grupos electrógenos.

La demanda por el consumo eléctrico se ha recuperado a niveles prepandemia, impulsada por el reinicio de la actividad industrial, en

particular la minería.

Modaservice Comercio y servicio

Modaservice brinda servicios y comercializa repuestos de vehículos y grupos electrógenos a diferentes sectores económicos a través de

sus tiendas, contratos y/o garantías.

Modaservice se enfoca principalmente en la venta de repuestos, la cual representa el 61% de los ingresos en esta línea.

Desde el 2020, la mayores ventas en esta línea de negocio corresponden al impulso de sus canales de atención por e-commerce y

servicios de delivery.

13,967 14,400 14,512 14,919

12,575

449 528 595 573463

2016 2017 2018 2019 2020

Importaciones Exportaciones

-7.2%

-1.0%

9.4%

2.5%

-27.4%

2016 2017 2018 2019 2020

DescripciónProducción nacional del sector de manufactura metalmecánica según ramas de actividad en al 2020 (%)

El sector de manufactura metalmecánica se divide en 4 subsectores, segúnsus ramas de actividad:

Modasa cuenta con operaciones en los subsectores material de transporte, através de su negocio fabricación y ensamblaje de buses; maquinariaeléctrica, a través de su negocio de grupos electrógenos y maquinaria yequipo, a través del negocio de venta de repuestos y equipos de bombeo.

Las exportaciones de este sector entre el 2017 - 2019 creció en promedio8.9%, siendo uno de los sectores más importantes en la recuperación delcrecimiento de las exportaciones totales registradas en años anteriores.

68%

14%

6%

12%

Productos metálicos

Maquinaria eléctrica

Maquinaria y equipo

Material de transporte

Evolución de la producción nacional del sector de manufactura metalmecánica (var. %)

Exportaciones (FOB) e importaciones (CIF) de productos metalmecánicos (US$ millones)

Fuente: Sunat, BCRP, ADEX Data Trade. Elaboración: Macroinvest.24 |


Mercado nacional: Visión general del sector de manufactura metalmecánica

i. material de transporte

ii. maquinaria eléctrica

iii. maquinaria y equipo

iv. productos metálicos

276

197

104 99

68 58 52 4231 29

China Alemania EstadosUnidos

Japón HongKong

Italia Corea México PaísesBajos

Francia

153

168

182 181

153

2016 2017 2018 2019 2020

Descripción

El sector de manufactura metalmecánica a nivel global se divide en 4subsectores, según la clasificación de sus productos:

Los países mejor desarrollados industrialmente presentan un dinámico sectorde metalmecánica. Es así que, países como Estados Unidos, Japón, China yAlemania, mantienen filiales multinacionales en varias naciones para laimportación de sus maquinarias y equipos de alta tecnología.

45% 43% 42% 42% 44%

45% 48% 48% 48% 48%

10% 10% 9% 10% 8%

2016 2017 2018 2019 2020

equipos eléctricos equipos mecánicos automotriz

Evolución de las exportaciones de los principales productos metalmecánicos (US$ miles de millones)

Mayores exportadores de productos metalmecánicos (US$ miles de millones)

Fuente: Comtrade. Elaboración: Macroinvest.

Nota (1): Cada rama componen únicamente los principales productos del sector metálmecánico.25 |


Mercado internacional: Visión general del sector de manufactura metalmecánica

i. equipos mecánicos

ii. equipos eléctricos

iii. automotriz

iv. otros.

Sector de manufactura metalmecánica según principales ramas de actividad

Factores DescripciónImpacto del factor sobre el negocio

Modasa CTA

Factor económico

La economía local retrocedió en 11.1% en el 2020, debido al impacto económico del

COVID-19. El sector de manufactura metalmecánica registró una caída de 27.4%.

En junio de 2021, se llevó a cabo la segunda vuelta de las elecciones presidenciales; sin

embargo, al cierre del informe aún no se ha proclamado al ganador. Existe mucha

incertidumbre sobre las políticas económicas y fiscales que tomará el próximo Gobierno.

Macroconsult espera un crecimiento del PBI de 7.7% en 2021 y 3.8% en el 2022 ante un

posible gobierno con políticas moderadas de Pedro Castillo.

El Sol peruano se depreció frente al Dólar en 8% en lo que va del año. Macroconsult estima

un tipo de cambio de S/4.00 en el 2020 y S/.4.20 durante el 2022. La depreciación favorece

a la Compañía, debido a que factura principalmente en dólares.

Factor político

La incertidumbre electoral actual ha profundizado los conflictos políticos que afronta el país.

Uno de los riesgos potenciales es afrontar un gobierno de Castillo bajo un escenario

“extremista”, el cual plantea nacionalizar las empresas mineras, las cuales son uno de los

principales usuarios de grupos electrógenos.

Factor regulatorioEl gobierno de Castillo planteó desactivar la ATU, gestor del transporte de Lima y Callao, lo

que llevaría a un descontrol vehicular y perjudicaría a la reforma del transporte público.

Factor tecnológico y

ambiental

El uso de nueva tecnología como los buses eléctricos y grupos electrógenos a GLP y GNV

optimiza los costos y reduce la emisión de gases contaminantes. Esto desplazaría el uso de

estos productos en su forma convencional; sin embargo, la adopción de esta nueva

tecnología llegaría en el mediano plazo. La Compañía ya viene produciendo esta nueva

tecnología de forma estratégica.

Factor demográfico

La población ha crecido 1.6% entre el 2017 a 2020. La urbanización y las iniciativas del

Gobierno por conectar las áreas rurales con las ciudades urbanas ha llevado a un aumento

significativo en la demanda de buses e instalación de generadores eléctricos.

Factores nacionales que afecten a la producción y venta de Modasa y CTA

Fuente: Memoria anual 2020 Modasa, Memoria anual 2020 CTA, BCRP, Reporte Mensual de Macroconsult (21 de mayo). Elaboración: Macroinvest.26 |


Bajo Medio Alto Bajo Medio Alto


Bajo Medio Alto



Bajo Medio Alto

Factores DescripciónImpacto del factor sobre el negocio

Modasa CTA

Factor económico

Macroconsult estima que la economía mundial llegaría a niveles prepandemia con un PBI

de 6% y 4.4% durante el 2021 y 2022, respectivamente.

América Latina se recuperaría de manera heterogénea durante el 2021, países como Brasil

y México lideran una mejor actividad económica. Los principales mercados de Modasa se

encuentran en América Latina, Centroamérica, México y Estados Unidos.

La economía americana crecería en 6.4% en 2021 y 3.5% en el 2022. América Latina

crecería 4.6% y 3.1% durante el 2021 y 2022, respectivamente.

Factor comercio

exterior

El Perú exporta productos metalmecánicos a muchos países a través de tratados de libre

comercio. Las exportaciones de productos metalmecánicos peruanos disminuyeron en

24.6%, contrarrestado por la exportación de productos como buses y grupos electrógenos

que crecieron 4% y13%, respectivamente.

Un posible gobierno de Castillo bajo un escenario “extremista” plantea revisar los TLC’s y

otros convenios internacional para regularlos o anularlos.

Factor político

La crisis política de varios países de Latinoamérica como Chile, Colombia, Brasil y México

(principales importadores de Modasa) marcados por la polarización ideológica y el

populismo han llevado a conflictos sociales que están afectando a sus economías.

Chile: elecciones municipales y miembros de la Convención Constituyente.

Colombia: perdió el grado de inversión en su clasificación de riesgo internacional (BB+

con perspectiva estable).

Factor tecnológico y

ambiental

La preocupación por la contaminación y el aumento de regulaciones por emisiones ha

alentado a los países como Estados Unidos, México y Chile a incluir un mayor número de

buses eléctricos a su flota existente, contribuyendo al crecimiento de este mercado.

Factor demográfico

El crecimiento de la población mundial durante los últimos años ha sido de 1.09% , lo cual

ha aumentado la demanda de buses. La urbanización ha permitido una mayor instalación de

generadores eléctricos.

Factores internacionales que afecten a la producción y venta de Modasa y CTA

Fuente: Memoria anual 2020 Modasa, Memoria anual 2020 CTA, Informe mensual de Macroconsult, Informe de research de mercado de autobuses de Mordor Intelligence y Informes de research de mercado de generadores eléctricos de Verify Markets. Elaboración: Macroinvest. 27 |


Bajo Medio Alto

Bajo Medio Alto




Bajo Medio Alto

Bajo Medio Alto

En opinión de la Gerencia de la Compañía no existen juicios ni demandas importantes pendientes de resolver, ni otras contingencias en contra de la Compañía al 31de diciembre de 2020 y de 2019.

Contingencias

28 |


Impacto del COVID-19

La economía mundial en el 2020 se ha visto afectada negativamente a causa de la pandemia por el COVID-19, debido a que diferentes países implementaron unaserie de medidas restrictivas y rigurosas al inicio de esta, lo que paralizó diversos sectores económicos. El Gobierno peruano no fue ajeno a ello y declaró al país enestado de emergencia en marzo de 2020, lo que llevó al cierre de las fronteras peruanas, al aislamiento social obligatorio, al cierre de negocios no esenciales, entreotros.

Como resultado, a partir de dicha fecha Modasa cerró sus operaciones en las plantas de producción y la comercialización de productos hasta el 18 de mayo de 2021,fecha en la cual se reiniciaron de forma gradual y progresiva las operaciones productivas, y las tiendas de repuestos y talleres posteriormente a partir del mes de junio.Durante el período de paralización, la Compañía generó ventas para atender principalmente los mercados del exterior con los stocks ya fabricados anteriormente.

La paralización de la producción por alrededor de 2 meses causó la disminución de las ventas de la Compañía en 43.13% durante el 2020, respecto al año anterior. Lalínea Modabus fue la más afectada. En el 2020, se vendieron 250 unidades menos que en el año 2019, debido a la paralización de la planta de producción y lareducción de la demanda del sector transporte.

Las medidas tomadas para controlar la pandemia redujeron las inversiones en los sectores económicos más importantes del Perú, los cuales impactan directamenteen el crecimiento de la economía, como la minería y la construcción, que son usuarios finales de los productos y servicios que ofrece la Compañía en su líneaModapower.

Índice de rigurosidad gubernamental (a mayor índice, mayores restricciones)

Ratio de mortalidad al 21 de mayo de 2021 (muertes por millón de habitantes)

Fuente: Memoria Anual 2020 Modasa, Estados Financieros Auditados 2020 y Reporte mensual de Macroconsult. Elaboración: Macroinvest.29 |

Otros elementos macro ambientales

Perú

Estados Unidos

España

Italia

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

dic.-19 feb.-20 abr.-20 jun.-20 ago.-20 oct.-20 dic.-20 feb.-21 abr.-21

1,027

1,446

1,546

1,577

1,648

1,697

1,708

1,768

1,884

2,008

2,035

2,050

2,143

0 500 1,000 1,500 2,000 2,500

Alemania

Chile

Argentina

Colombia

Francia

España

México

Estados Unidos

Reino Unido

Perú

Brasil

Italia

Bélgica














13. Anexos

Contenido

30 |

Modasa CTA

Producción: Modasa desarrolla sus productos (buses y grupos electrógenos)teniendo en cuenta los nuevos insumos que existan en el mercado y las nuevasaplicaciones eléctricas y electrónicas.

Entre sus principales fases de producción encontramos las siguientes:

Fase de corte: la Compañía utiliza maquinaria moderna para la fabricación desus productos. Cuenta con una máquina plasma y un sistema de corte láser,ambos controlados por una computadora, para los trabajos de corte deplanchas de acero y aluminio

Fase de doblado: la Compañía cuenta con una máquina plegadora CNC y unsistema robotizado para fabricar paneles para el doblado de planchas.

Comercialización: Modasa vende sus productos al mercado nacional y exterior(Latinoamérica, Centroamérica, Estados Unidos y Canadá). Al 2020, sus mayoresventas en el exterior se concentran en Chile (28%), Puerto Rico (25%), Ecuador(16%) y otros (31%).

Distribución: la Compañía cuenta con talleres y sucursales para la venta de susproductos y servicios, tanto a nivel nacional como en el exterior. Además, en el2020 lanzó su tienda virtual para facilitar la compra de sus productos.

Consorcio Transporte Arequipa (CTA) es un concesionario dedicado a laexplotación de la concesión del servicio de transporte público de personas enel Sistema de Corredores Complementarios, específicamente en el “CorredorTacna – Garcilaso – Arequipa”, que es parte del SIT que ejecuta laMunicipalidad Metropolitana de Lima (MML).

CTA suscribió con la ATU el contrato de concesión del corredor Tacna,Garcilaso y Arequipa (corredor azul) en el 2014. El plazo de vigencia delcontrato es de 13 años y un mes hasta el 25 de mayo de 2027. El plazo deconcesión podrá renovarse hasta un máximo de 10 años.

La Concesionaria tiene como proveedor de buses a Modasa. Actualmente,CTA cuenta con 143 buses y planea la compra de 157 buses adicionalesdurante los próximos años para cumplir con el contrato de concesión. Sinembargo, estará en función a la disponibilidad de financiamiento que seconsiga.

En la actualidad, el corredor azul brinda servicios a más de 38 mil usuarioscada día a una tarifa de S/1.50 por recorrido. Pese a la alta demanda, losingresos de CTA no sustentan los costos operativos, esto debido a la altacompetencia desleal de los buses informales.

Debido a estas dificultades, la ATU, la MML y CTA están en búsquedaconstante de soluciones a esta situación para lograr un óptimo sistemaintegrado de transporte público que beneficie al ciudadano y el Concesionariopueda cumplir con sus objetivos de inversión y rentabilidad.

Fuente: Memoria anual 2020 Modasa, Transitemos, El Comercio, página web oficial de Modasa y página web oficial del corredor azul.31 |

Análisis Micro Ambiental

Análisis de la producción, comercialización y distribución de Modasa y CTA

México

Ecuador

Bolivia

Chile

Panamá

Colombia

Venezuela

Guatemala

Honduras

Nicaragua

Costa Rica

R. Dominicana

Puerto Rico

Atención al cliente

Taller (propio)

Sucursal (propio)

Piura

Cajamarca

Libertad

Ancash

Lima

Cusco

Arequipa

Moquegua

Sucursal (tercero)

Modabus Modapower

La fabricación de los productos de la líneaModabus utiliza insumos fabricados nacionales eimportados. El 60% de la producción de un bus esde insumos nacionales.

Fabricados: Modabus cuenta con un áreade minifábrica que produce los componentesnecesarios para el abastecimiento de la líneade producción.

Importados: Los principales insumosimportados son el chasis y motor querepresentan el 36% del costo de venta de lalínea Modabus.

Los principales proveedores de chasis sonlas marcas Man Latin y Volvo Perú querepresentan el 31% de las compras deModabus y de motores es la marca FPTIndustrial el 2%.

La fabricación de los productos de la líneaModapower requiere principalmente de productosimportados, motores diésel y chasis, querepresentan alrededor del 64% del costo de ventadel producto.

La importación de motores diéselrepresentan el 50% del costo de venta de lalínea Modapower. Sus proveedores sonmarcas prestigiosas de todo el mundo, comoPerkins, Cummins, Doosan, entre otras.

La importación de alternadores representanel 14% del costo de venta de la líneaModapower, siendo el principal proveedor lamarca Linz de Italia.

Fuente: Página web oficial de Modasa y Modabus video corporativo. Elaboración: Macroinvest.32 |


Producción de Modasa: principales insumos por línea de negocio

Modaservice

La línea Modaservice se enfoca principalmenteen la venta de repuestos, la cual representa el61% de los ingresos en esta línea.

Los repuestos son para los grupos electrógenos,buses y COSAC (repuestos para elmetropolitano) principalmente de marcasimportadas, siendo la Compañía el representantey distribuidor oficial de las distintas marcas:

Las principales marcas proveedoras son PerkinsMotores Do Brasil que representa el 18% de lascompras de Modaservice, Perkins EnginesCompany el 16%, Distribuidora Cummis Perú el14% y Euromotors el 5%.

Carrocerías Asientos Vidrios

Representantes en Perú de:

Distribuidor autorizado en Perú de:

Chasis Motor

Motor (diésel) Alternador

Modabus cuenta con una planta en Lurín Lote 3 y4, de área de 97,000 m2 para la fabricación debuses.

Cuentan con 16 estaciones de trabajo para laelaboración de buses.

A continuación se muestra la fase productiva deModabus:

Modabus Modapower

Modapower cuenta con una planta en Lurín Lote6, de 30,000 m2 y 3 naves industriales de 8,000m2 para la fabricación de sus productos.

A continuación, se muestra la fase productiva deModapower:



Producción de Modasa: fases de producción por línea de negocio

Modaservice

La línea Modaservice no cuenta con una faseproductiva, debido a que su giro de negocio esprincipalmente la venta de repuestos, comomotores o equipos (bombas), y brindar servicios.

En la división de servicios, entre las prestacionesque realiza son: asesoría permanente, asistenciatécnica, mantenimiento preventivo, correctivo ypredictivo, auxilio mecánico.

Fase 1: Ensamblado

Se unen la partes del bus con un sistema hidráulico

automatizado.

Fase 2: Pintado

Se utiliza un sistema moderno de filtro y presión de aire

para evitar impurezas.

Fase 3: Acabado

Se incorporan a la estructura los asientos, vidrios,

espejos y complementos electrógenos, de origen

nacional, importados y fabricados.

Fase 4: Control

Los buses ingresan a un test de manejo y prueba para

verificar su óptima operatividad.

Fase 1: Ingeniería y diseño

Ofrecen soluciones específicas y adaptan el producto

ante las necesidades del cliente.

Fase 2: Estructura

Habilitado de planchas de acero (cortes) y doblado de

las piezas cortadas.

Fase 3: Soldadura

Las piezas son soldadas para obtener los componentes

como: bastidores, tableros de control, etc.

Fase 4: Pintado

Los componentes son pintados con una tecnología

electrostática

Fase 5: Ensamblado

Se realiza el acoplo de motor y alternador, y utilizando

los componentes necesario.

Fase 6: Control

Se realizan pruebas para garantizar el correcto

funcionamiento del producto.

Modabus Modapower

Distribución: Los buses de la línea Modabus sondistribuidos a nivel nacional a través de su talleren Lurín, y a nivel internacional (exporta a Chile,Ecuador, Bolivia y México) a través dedistribuidores autorizados, ubicados en lugaresestratégicos.

Comercialización: Modabus atiende sobre todoa clientes B2B, mediante contratos. Susprincipales clientes son los siguientes:

Distribución: Los grupos electrógenos de lalínea Modapower son distribuidos a nivel nacionala través de su tienda en Ate y distribuidores enTrujillo y Arequipa, y a nivel internacional (exportaa más de 20 países de América) a través dedistribuidores autorizados. En el 2021, seimplementó una sucursal propia en Colombia.

Comercialización: Modapower atiende a clientesB2B y B2C. Estos clientes principalmente seubican en los siguientes rubros:



Distribución y comercialización de Modasa por línea de negocio

Modaservice

Distribución: La venta de repuestos y equiposson distribuidos a nivel nacional a través de sutienda en Ate, y tiendas y distribuidoresautorizados en provincias. A nivel internacionaldistribuye a través de distribuidores autorizados ysu sucursal en Colombia. Durante el 2021, seimplementó su tienda virtual de repuestos parafacilitar la compra de productos.

Comercialización: Modaservice brinda servicio atodos los clientes que hayan adquirido unidadesModasa y que los acompañará durante toda lavida útil del equipo.

Minería Construcción Manufactura

Agrícola Transporte

Modabus

35 |

Descripción de los principales competidores de Modasa: Modabus

Fuente: Memorial annual 2020 Modasa, Anexo III Modasa - EY y Adex Data Trade. Elaboración: Macroinvest.

Nota (1): Toda la información presentada corresponde a las ventas en 2020, excepto (*) que corresponde a información en 2019.

Empresa País OperacionesImportaciones

CIF (US$ miles)

Exportaciones

FOB (US$ miles)

Apple Bus Perú

Apple Bus cuenta con tres líneas de negocio: i) ensamblaje de carrocerías para ómnibus

interprovinciales, turísticos y urbanos.; ii) fabricación y ensamblaje de asientos para el

transporte de pasajeros y iii) fabricación de cristal templado y laminado.

746* 848

Factoria Bruce Perú

Factoría Bruce es una empresa peruana de primer nivel en el ámbito regional y está ubicada

en la ciudad de Trujillo - Perú. En el año 2003, se empezó a fabricar microbuses y buses.

Para el año 2006, se diseñaron y fabricaron buses de piso y medio y doble piso.

65* N.D.

Veguzti PerúVeguzti es un fabricante de carrocerías para buses en el Perú y el extranjero. Dentro de su

portafolio se encuentran productos para larga distancia, turísticos, urbanos y especiales.126* N.D.

Metalval PerúMetalval es un fabricante de carrocerías para buses y minibuses, comprometidos a diseñar

vehículos, con altos estándares de calidad, exclusivos, seguros y confortables.N.D. N.D.

Scania del Perú

Scania Perú es una empresa transnacional de origen sueco con presencia en más de 100

países del mundo, con operaciones en Europa, América Latina, Asia y África. Se dedica a la

venta de camiones, buses, motores, servicios de mantenimiento y repuestos.

5,986 194*

Volvo Group Perú

Volvo Group Peru ofrece a nivel nacional camiones y buses Volvo, camiones Mack,

camiones UD Trucks, equipos de construcción, entre otros. Brindan servicio de posventa en

Perú con 16 talleres, 8 Volvo Express y 6 tiendas de repuestos.

4,413 2,596*

Kamaz Sucursal Perú

Kamaz Sucursal Perú tiene más de 7 años de operaciones, brindando soluciones a mediana

y grandes empresas con Volquetes, Camiones y Buses. Pertenece al Grupo Kamaz

Latinoamérica, representante de las marcas KAMAZ & GAZelle.

160.3 574


Modabus


Nota (1): Toda la información presentada corresponde a las ventas en 2020, excepto (*) que corresponde a información en 2019.36 |


Descripción de los principales competidores de Modasa: Modabus


CIF (US$ miles)

Exportaciones

FOB (US$ miles)

Diveimport

Diveimport es una compañía representante de la marca Divemotor, que se dedica a la venta

de vehículos automotores en Perú. Es representante de varias marcas reconocidas en todo

el mundo: Mercedes Benz, Jeep, Chrysler, entre otros.

24,939 106

Marcopolo Brasil

Marcopolo es un fabricante de carrocerías para autobuses y microbuses de uso urbano e

interurbano. Marcopolo produce casi la mitad de las carrocerías de autobuses en Brasil y

exporta a más de 120 países.

N.D. N.D.

Comil Brasil

Comil es una empresa brasileña, fabricante de carrocerías y ensambladora en Brasil. Tiene

una completa línea de vehículos que incluye autobuses carreteros, urbanos, micros y

especiales.

N.D. N.D.

Caio Brasil

Caio es una empresa fabricante de autobuses y carrocerías urbanas, tiene su oficina central

en São Paulo. Su capacidad de producción es de 40 carrocerías al día en la Planta de

Botucatu, y 10 carrocerías al día en la Planta de Barra Bonita.

N.D. N.D.

Irizar España

Irizar es la matriz de un grupo empresarial dedicado al sector de autobuses y autocares. Se

compone por siete marcas que tienen operaciones de producción en 13 plantas repartidas

por España, Marruecos, Brasil, México y Sudáfrica.

N.D. N.D.

NFI Group Canadá

NFI Group es un fabricante de autobuses y autocares de tránsito , con sede en Canadá. La

compañía tiene una participación de mercado del 43% de todos los autobuses de tránsito y

una participación de mercado del 45% de todos los autocares producidos en 2018.

N.D. N.D.

Aftab Automobiles

Aftab es un ensamblador y fabricante de vehículos Toyota & Hino en el sector privado. La

planta de ensamblaje de la compañía está ubicada en Fouzderhat Heavy Industrial Estate,

Chittagong.

N.D. N.D.

Modapower


Nota (1): Toda la información presentada corresponde a las ventas en 2020, excepto (*) que corresponde a información en 2019 y (**) en 2018.37 |


Descripción de los principales competidores de Modasa: Modapower


CIF (US$ miles)

Exportaciones

FOB (US$ miles)

Ferreyros Perú

Ferreyros es una empresa dedicada a la importación de bienes de capital perteneciente a

Ferreycorp S.A. La empresa se basa principalmente a la operación de negocios de

maquinarias y repuestos. La compañía vende grupos electrógenos de la marca CAT.

780 30.5*

Unimaq Perú

Unimaq es una empresa Ferreycorp especializada en brindar un servicio integral en la venta

y alquiler de equipos ligeros nuevos y usados, con un completo soporte postventa a nivel

nacional. La compañía cuenta con la venta de grupos electrógenos marca CAT.

348 1,076

Eximport Distribuidores

PerúPerú

Eximport Distribuidores del Perú es una empresa con sede principal en Lima. Opera en

comerciantes al por mayor de equipos y suministros para uso profesional y comercial

industria como grupos electrógenos, bombas y motobombas, compresoras, entre otros.

337 24

Zgroup Perú

Zgroup es una empresa dedicada al alquiler y venta de contenedores. Brindan servicios de

transporte refrigerado a nivel nacional. Tienen su propia flota de transporte y depósitos de

contenedores donde pueden brindar servicios de almacenamiento y conexión.

301 62

Aggreko Perú Perú

Aggreko es una empresa dedicada al alquiler de soluciones llave en mano de energía,

climatización y enfriamiento industrial. Entre su negocio se encuentra una amplia gama en

alquiler de grupos electrógenos.

230 2,684**

Energía Peruana de

OperacionesPerú

Energía Peruana provee soluciones integrales de energía en los sectores construcción,

industrial, minero y pesquero. Cuenta con más de 20 años de experiencia brindando

servicios y equipos para las empresas y proyectos del Perú.

224 N.D.

Ipesa Perú

Ipesa es una empresa enfocada en la comercialización de bienes de capital en el país y la

provisión de servicios en diferentes sectores económicos. Son representantes exclusivos de

John Deere y Wirtgen Group.

203 123.6*

Modapower


Nota (1): Información al 2020.38 |


Descripción de los principales competidores de Modasa: Modapower


CIF (US$ miles)

Exportaciones

FOB (US$ miles)

Rivera Diesel Perú

Rivera Diesel es una empresa especializada en la comercialización de grupos electrógenos,

entre otros equipos de marcas mundiales. Se desarrollan en diversos sectores económicos

como la construcción, minería, etc.

181 10

Vielco Perú Perú

Vielco es una empresa del mercado de la generación dedicada a la venta de grupos

electrógenos, ofrece unidades en arriendo, contratos de mantenimiento, servicios de

instalación, tableros de transferencia y sistemas de monitoreo remoto, entre otros.

113 0

Provejec Perú

Provejec es una empresa que brinda soluciones de energía mediante la fabricación y

comercialización de grupos electrógenos, tableros eléctricos, encapsulados insonorizados,

UPS, etc.

79 N.D.

Generadores Perú Perú

Generadores Perú es una empresa peruana dedicada al rubro de los grupos electrógenos.

Actualmente tienen una presencia importante en el mercado dando servicios de

mantenimiento y asistencia técnica de grupos electrógenos.

38 N.D.

Cummins (Distribuidora

Perú)US

Cummins diseña, fabrica, distribuye y da servicio a motores diésel y de gas natural. También

fabrica sistemas de generación de energía eléctrica y productos de componentes

relacionados con el motor, incluido el postratamiento de filtración, entre otros.

745 176

Atlas Copco (sucursal

Perú)Suecia

Atlas Copco es una empresa dedicada a desarrollar, fabricar y comercializar equipos y

tratamiento de aire comprimido, soluciones de vacío, equipos de minería, generadores,

herramientas eléctricas y neumáticas, tecnologías de unión híbrida, entre otros.

27 14

Volvo Penta (succursal

Perú)

Volvo Penta es una filial del grupo AB Volvo. Provee motores y generadores completos para

barcos de recreo, embarcaciones de uso profesional, equipos generadores de electricidad o

de aplicaciones industriales similares.

N.D. N.D.

No aplica.

39 |


Otros elementos micro ambientales













13. Anexos

Contenido

40 |

Modabus: Modasa se ha convertido en el principal fabricante de la industria de buses para el transporte de personal, urbano, turismo e interprovincial y es elsegundo exportador de buses más importante del Perú. Sus principales mercados en el exterior son Chile, Ecuador, Bolivia y México.

La Compañía destaca en la industria de buses por las siguientes razones:

Modasa cuenta con una participación de 49% en el mercado de buses para el sector minero, con presencia en los principales proyectos mineros comoQuellaveco, Chinalco, Yanacocha, Las Bambas, entre otras.

Modasa cuenta con un taller autorizado para convertir vehículos pesados de diésel a GNV, el primero y único en el Perú. Esto se debe principalmente a unainiciativa del Ministerio de Energía y Minas de promover un sistema integral de transporte responsable con el medio ambiente.

En línea con la innovación tecnológica, durante el 2020 Modasa y su aliado Engie lanzaron el primer bus eléctrico hecho en Perú. La inversión fue de US$ 1.4millones de dólares.

Modapower: Modasa es uno de los productores en la industria de grupos electrógenos más importantes en el Perú, destacando por su amplia flexibilidad en laoferta de sus productos (desde técnicos hasta geográficos); es decir, se adapta a las necesidades de sus clientes.

La Compañía destaca en la industria de grupos electrógenos por las siguientes razones:

Modasa demostró su capacidad de fabricación y, en el 2016, vendió a la minera Chinalco el grupo electrógeno móvil más potente en el Perú.

En línea con la innovación, en el 2017 Modasa inició la producción de grupos electrógenos a GLP y GNV. Entre los beneficios que esta tecnología brinda, seencuentra el ahorro en gastos de combustible y la reducción de emisiones de gases contaminantes y del ruido, que contribuyen al cuidado del medio ambiente.

Modaservice: Modasa cuenta con una presencia importante en el mercado de repuestos y servicios post-venta. Tiene presencia de diferentes marcasinternacionales que representan en el Perú, así como una de las marcas más importantes de motores: Perkins.

Descripción de Modasa respecto a la industria por línea de negocio

Fuente: Revista Energiminas, Revista Modasa, Memoria anual 2020 Modasa. Elaboración: Macroinvest.41 |

Descripción y Análisis de la Industria

3,3364,105

4,714 4,302

2,136

2016 2017 2018 2019 2020

Descripción general del mercadoVenta de vehículos: minibuses y ómnibus (en unidades) y variación porcentual (%) en Perú

La actividad comercial de minibuses/ómnibus en Perú mostró una tendencia ala alza entre el periodo 2015 y 2018. A partir de 2018, se observa un cambio detendencia, explicada parcialmente por el incremento en el ISC(1) paracombustibles y vehículos.

Existe una menor demanda como consecuencia de la reducción de actividadescomerciales, turísticas y laborales debido a la pandemia por COVID-19. Seespera que la demanda aumente conforme se alcance el fin de la pandemia, selevanten todas las restricciones y se reactive la economía.

Fuente: AAP, Trademap, Memoria Anual 2020 Modasa. Elaboración: Macroinvest.

(1)ISC: Impuesto Selectivo al Consumo.42 |


Mercado nacional: buses

26.4% 23.1%14.8%

-8.7%

-50.3%

Abr-18: Modificación del ISC

Mar-20: pandemia

153134

166 175

72

16 1420

10 12

2016 2017 2018 2019 2020


53.1%

19.3%

16.5%

6.5%4.6%

Chile

Ecuador

Bolivia

México

Panamá

Principales marcas importadas en Perú

Exportaciones de vehículos a diésel para el transporte de más de 16 personas (US$ millones)

Principales destinos de exportación de vehículos a diésel de más de 16 personas 2020

Metalval

15%

14%

12%

9%6%

6%

36%

China

Japón

Turquía

Polonia

Chequia

Estados Unidos

Otros

Descripción general del mercado Tendencias internacionales

El mercado global de autobuses registró US$ 38.12 mil millones en 2020, y seproyecta que tenga un valor de US$ 58.62 mil millones para 2026 a uncrecimiento anual promedio de 7.98%, según las estimaciones de MordorIntelligence.

La pandemia de COVID-19 ha llevado a gobiernos de todo el mundo a imponerrestricciones al transporte y la movilidad a una escala y magnitud sinprecedentes, lo que ha resultado en una baja demanda para el mercado.

Antes de la pandemia, la demanda de autobuses había aumentadosignificativamente en los últimos años, especialmente en India, China, Brasil yMéxico, debido al rápido crecimiento de la población, la urbanización y lasiniciativas gubernamentales para conectar las áreas rurales con las ciudades.

Los principales jugadores tienen una participación significativa del mercadodebido a sus productos desarrollados y a la red de varios distribuidores.

La creciente preocupación por la contaminación y el aumento de las estrictasregulaciones de emisiones han alentado a los países a incluir un mayornúmero de autobuses eléctricos en la flota de autobuses existente.

Estados Unidos es el mercado más prometedor de la región y se espera quelidere la demanda de e-bus durante ellos próximos años. Actualmente cuentancon cerca de 650 autobuses eléctricos funcionando.

En América Latina, el mercado de buses está experimentando una serie decambios, debido a la urbanización, el crecimiento poblacional, avancetecnológico, entre otros. Algunos de los países que destacan por sus avancesa la adopción de buses eléctricos se encuentran Chile y Colombia.

Principales exportadores de vehículos de más de 10 pasajeros al 2020 (US$ millones) Principales jugadores mundiales

Fuente: Informe de research de mercado de autobuses de Mordor Intelligence y Comtrade. Elaboración: Macroinvest.43 |


Mercado internacional: buses

Descripción general del mercado Evolución de la producción de maquinaria eléctrica (var. %)

En el Perú, la producción de grupos electrógenos se encuentra clasificada enel subsector económico maquinaria eléctrica. Durante los últimos años, laproducción de maquinarias eléctricas ha mostrado tendencia a la baja.

Perú es importador neto de grupos electrógenos a diésel, La importación deestos bienes en el 2018 y 2019 se encontraban creciendo; sin embargo, en el2020 cayó producto de la pandemia, mientras que el nivel de exportación deestos bienes mostró una tendencia constante para el periodo 2016-2020.

Fuente: ADEX Data Trade, Trademap, Memoria Anual 2020 Modasa, Perú Construye. Elaboración Macroinvest.44 |


Mercado nacional: grupos electrógenos

Principales marcas importadas y nacionales en Perú

Importaciones y exportaciones de grupos electrógenos (US$ millones)

Principales destinos de exportación en 2020

Cummins

20%

18%

8%7%

47%

USA

Chile

Colombia

México

Otros

3021

2936

19

1519

1618

16

2016 2017 2018 2019 2020


14%11%

5%

-3%

-20%

2016 2017 2018 2019 2020

Maq. Eléctr.

23%

18%

11%7%

7%

34%

China

Alemania

Dinamarca

Estados Unidos

Países Bajos

Otros

Visión general del mercado Tendencias internacionales

La fuente MarketsandMarkets estima que el mercado global de ventas degeneradores alcanzará los US$ 19.9 mil millones y crecerá a una tasa decrecimiento anual compuesta de 5.9% hasta el 2026.

El crecimiento de este mercado se puede atribuir a la creciente demanda deenergía ininterrumpida y confiable de una amplia gama de usuarios finales dediversos sectores económicos.

La pandemia del COVID-19 ha afectado a la industria energética a nivelmundial; debido a que varias empresas han cerrado sus instalaciones detrabajo, reduciendo significativamente la demanda de electricidad.

Se espera tener mayor participación de mercado para el 2026, debido a suamplio uso. Además, la fácil disponibilidad de combustible, dealmacenamiento, entre otros, impulsan este segmento de generación deenergía a base de gas natural, debido a las tendencias por el cuidado delmedio ambiente.

La demanda de suministro de energía confiable e ininterrumpido esperaaumentar, debido al desarrollo de bienes raíces industriales, el aumento en lafabricación de bienes y la rápida industrialización de grupos electrógenosindustriales durante los próximos años.

Los países desarrollados como EE.UU., Canadá, Reino Unido, Alemania,Francia, los Países Bajos y Japón están adoptando nuevas tecnologías, talcomo el uso de generadores eléctricos a base de gas natural y otroscombustibles diferentes al diésel.

América Latina sigue una tendencia creciente en la adopción de gruposelectrógenos, debido al aumento de industrias de telecomunicaciones,tecnología de información y otras industrias que requieren de suministro deenergía confiable.

Principales exportadores de grupos electrógenos al 2020 (US$ millones) Principales jugadores mundiales

Fuente: Informes de research de mercado de generadores eléctricos de MarketsandMarkets y Transparency Market Research. Elaboración: Macroinvest.45 |


Mercado internacional: grupos electrógenos

Importaciones y exportaciones de motores a diésel y semi-diésel en Perú (US$ millones)

Importaciones y exportaciones de motobombas y bombas eléctricas en Perú (US$ millones)

Principales países proveedores de repuestos para vehículos y grupos electrógenos en 2020

Visión general del mercado Evolución de la producción de maquinaria y equipo (var. %)

El mercado de repuestos de motores y equipos de bombeo que vende Modasaen su línea de negocio Modaservice se encuentra clasificado en el subsectoreconómico de maquinaria y equipo. En tanto, los motores se encuentraclasificado en el subsector económico de maquinaria eléctrica.

Las importaciones de motores a diésel superan al nivel de exportaciones. Losniveles de exportaciones de estos bienes se han mantenido en nivelesconstantes en el periodo analizado 2016-2020.

Fuente: ADEX Data Trade, Trademap, Memoria Anual 2020 Modasa. Elaboración Macroinvest.46 |


Mercado nacional: repuestos y equipos

11

26

34

16

7

1 1 1 0 0

2016 2017 2018 2019 2020


1%

24%

9%

21% 21%

14%

11%5%

-3%-20%

2016 2017 2018 2019 2020

Maq. y equipo Maq. Eléctr.

153 159 152171

148

9 9 9 9 8

2016 2017 2018 2019 2020


20%

18%

14%

8%

6%

Brasil

Reino Unido

China

Estados Unidos

Alemania

Fuerzas de Porter Comentario

Poder de negociación de los clientes

La cantidad de ofertantes de esta industria son pocos comparados al número de clientes que requiere los productos y servicios que

brinda Modasa.

Los clientes prefieren una buena y completa garantía al momento de su elección, tal y como lo brinda Modasa.

Los clientes suelen comprar pocos volúmenes de los productos (bienes de capital) que ofrece la Compañía.

Poder de negociación de los proveedores

Existe un gran número de proveedores de motor y chasis para la fabricación de los productos de la Compañía.

Modasa cuenta con proveedores mundiales cuyos productos distribuye exclusivamente en el Perú. Algunas de estas marcas son

Perkins, uno de los más importantes productores mundiales de motores, Man, FTP y MWM.

La Compañía cuenta con una alianza con Total Lubricantes, el cuarto mayor distribuidor de lubricantes a nivel mundial. Todos los

buses y grupos electrógenos que se exportan llevan los lubricantes y refrigerantes de esa marca.

Amenaza de nuevos competidores entrantes

Los principales competidores de Modasa son los importadores de buses, el ingreso de nueva competencia podría obligar a bajar sus

precios.

En el Perú no existen requisitos relevantes para que una empresa nueva importe bienes de capital. Además, los canales de

distribución son libres.

Modasa tiene una importante participación de mercado; es líder en el mercado de grupos electrógenos y una de las empresas más

importantes en la industria de buses. Sus años de experiencia lo respaldan.

Amenaza de nuevos productos sustitutivos

Los productos sustitutos potenciales, como buses eléctricos y grupos electrógenos a gas, no afectan al precio ni al consumo

significativamente por su actual bajo nivel de oferta y demanda en el mercado peruano.

Modasa se encuentra en constante innovación tecnológica, lo que le permite estar en línea con las tendencias actuales del mercado.

Como parte de su estrategia, ya cuentan con producción en grupos electrógenos a gas. Asimismo, fabricaron el primer bus eléctrico

en el Perú.

Rivalidad entre los competidores

La rivalidad del mercado de grupos electrógenos depende del segmento al que se enfocan, de los costos fijos en los que incurren y

que la comercialización sea de forma directa, por lo que Modasa destaca con su amplio inventario y productos personalizados acorde

a las necesidades del cliente.

Modasa tiene una importante competencia de empresas transnacionales. La Compañía está a la vanguardia de la innovación de sus

productos, en línea con brindar un precio correcto para satisfacer a sus clientes.

Análisis de Porter de Modasa

Fuente: Memoria anual 2020 Modasa, Memoria anual 2020 CTA, Plan de negocio para la viabilidad de una empresa comercializadora de grupos electrógenos en Lima. Elaboración: Macroinvest. 47 |


De acuerdo al análisis desarrollado en las secciones previas y actual, se presenta el análisis de Porter de Modasa, destacando las ideas y características másimportantes en cada una de las cinco fuerzas.

0

1

2

3

4

5

Poder de negociación de los clientes

Poder de negociación de losproveedores

Amenaza de nuevos competidoresentrantes

Amenaza de nuevos productossustitutivos

Rivalidad entre los competidores

Diagrama del análisis de Porter de Modasa: puntuación [0-5]

Elaboración: Macroinvest.48 |


5 Muy alto

4 Alto

3 Moderado

2 Bajo

1 Muy bajo

0 Sin amenaza













13. Anexos

Contenido

49 |

Estado de Resultados de Motores Diesel Andinos S.A. individual

Fuente: Estados financieros auditados individuales 2016-2020.50 |

Análisis Financiero Modasa

(S/ miles) 2016 2017 2018 2019 2020

Venta de bienes y servicios 301,518 336,524 344,528 373,827 209,399

Alquiler de inmueble 6,390 6,287 6,464 6,713 7,019

Total ingresos 307,908 342,811 350,992 380,540 216,418

Costo de ventas (227,766) (255,937) (256,748) (291,767) (165,689)

Utilidad bruta 80,142 86,874 94,244 88,773 50,729

Gastos de venta (32,495) (32,767) (36,328) (50,199) (40,239)

Gastos de administración (26,812) (25,135) (30,467) (28,820) (20,387)

Otros ingresos 2,935 8,438 6,971 5,724 3,810

Otros gastos - (525) (373) (1,230) (1,730)

Utilidad operativa 23,770 36,885 34,047 14,248 (7,817)

Ingresos financieros 13,097 16,679 15,100 16,429 19,164

Gastos financieros (8,916) (6,937) (8,004) (8,502) (9,808)

Diferencia de cambio, neta 3,291 (2,551) 3,410 (2,030) 6,398

Utilidad antes de impuestos 31,242 44,076 44,553 20,145 7,937

Impuesto a las ganancias (15,343) (13,083) (14,354) (5,054) (489)

Utilidad neta 15,899 30,993 30,199 15,091 7,448

En las siguientes páginas se presenta la evolución histórica de las cuentas más significativas del Estado de Resultados.

A continuación se presenta el Estado de Resultados para el periodo 2016-2020.

Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: ingresos

Fuente: Memoria anual y estados financieros auditados individuales 2016-2020.51 |


Crecimiento promedio anual 2016-2019 5.4%

Crecimiento anual 2019-2020 (24.6%)

Los ingresos de Modasa se encuentran conformados por cuatro fuentes:Modabus, Modapower, Modaservice y el alquiler a Sodimac.

Modabus: en 2020, los ingresos ascendieron a S/ 70.7 millones, menoren 63% con respecto al año pasado. La disminución corresponde a lamenor cantidad de unidades vendidas, de 507 unidades en 2019 a 207unidades en 2020, debido a la paralización por alrededor de 2 meses dela plantas de fabricación de carrocería por efectos del COVID-19. Losingresos del mercado nacional representan un 81.3%, mientras que losdel mercado exterior, 18.7%.

Modapower: en 2020, los ingresos ascendieron a S/ 91.3 millones,menor en 11% con respecto a 2019. La disminución fue por menoresunidades vendidas, de 1,969 unidades en 2019 a 1,820 unidades en2020, y corresponden a la paralización de la producción en la planta defabricación de grupo electrógenos debido al COVID-19. Los ingresos delmercado nacional y mercado exterior representan 34.5% y 65.5%respectivamente.

Modaservice: a fines de 2020, los ingresos ascendieron a S/ 47.4millones, menor en 28% con respecto al año pasado. La disminución deservicios y la menor venta de repuestos se sustenta por la paralizaciónde actividades en el sector transporte ante la pandemia del COVID-19.

Alquiler de inmueble: En 2020, la contraprestación del alquiler delterreno a Sodimac ascendió a S/ 7.0 millones (S/ 6.7 millones en el año2019).

33.8%

43.6%

22.6%

Ingresos según línea de negocio (S/ miles)

Modabus Modapower

Modaservice

81.3%

18.7%

IngresosModabus (S/ miles)

Mercado nacional

Mercado exterior

34.5%

65.5%

IngresosModapower (S/ miles)

Mercado nacional

Mercado exterior

(S/ miles) 2016 2017 2018 2019 2020



Total ingresos 307,908 342,811 350,992 380,540 216,418

Costo de ventas (227,766) (255,937) (256,748) (291,767) (165,689)

Utilidad bruta 80,142 86,874 94,244 88,773 50,729

Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: costo de venta



Los costos de venta ascendieron a S/ 165.6 millones, menor en 43% conrespecto a fines de 2019, en línea con la reducción de los ingresos de laslíneas de negocio.

La utilidad bruta ascendió a S/ 50.7 millones a diciembre de 2020. Seobtuvo un margen bruto de 23%, relativamente similar al año 2019.

Según la Gerencia de Modasa, la composición de los costos es 16.4%costos fijos y 83.6% costos variables.

Modabus: el chasis y el motor representan el 36% del costo de venta y lamano de obra representa el 20% aproximadamente.

Modapower: el motor y el alternador representan el 50% y 14% del costode venta, respectivamente, y la mano de obra representa el 5%aproximadamente.

307,908 342,811 350,992 380,540

216,418

74% 75%73%

77% 77%

2016 2017 2018 2019 2020

Evolución del costo de ventas entre el total de ingresos

Total ingresos Costo de ventas / Ventas

(S/ miles) 2016 2017 2018 2019 2020



Total ingresos 307,908 342,811 350,992 380,540 216,418

Costo de ventas (227,766) (255,937) (256,748) (291,767) (165,689)

Utilidad bruta 80,142 86,874 94,244 88,773 50,729

Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: gastos operativos


Por efectos de la pandemia del COVID-19, se redujo el nivel el gasto depersonal y servicios complementarios por la paralización de la planta y otrasactividades.

Los gastos de ventas ascendieron a S/ 40.2 millones, menor en 19% conrespecto a 2019. En el 2019 y 2020, la Compañía ha realizado unaprovisión por deterioro de cuentas por cobrar excepcional de S/ 20 millonesaproximadamente, debido al incremento del riesgo crediticio de los clientesde la línea de negocio Modabus.

Por otro lado, los gastos de administración fueron S/ 20.3 millones, menoren 29% con respecto a 2019, principalmente por la reducción del nivel depersonal de 1,034 empleados en 2019 a 782 en 2020.


(S/ miles) 2016 2017 2018 2019 2020

Utilidad bruta 80,142 86,874 94,244 88,773 50,729

Gastos de venta (32,495) (32,767) (36,328) (50,199) (40,239)

Gastos de administración (26,812) (25,135) (30,467) (28,820) (20,387)

Otros ingresos 2,935 8,438 6,971 5,724 3,810

Otros gastos - (525) (373) (1,230) (1,730)

Utilidad operativa 23,770 36,885 34,047 14,248 (7,817)

Crecimiento promedio anual 2016-2019 7.4%

Crecimiento anual 2019-2020 (12.4%)

Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: ingresos financieros


La Compañía tiene una fuente de ingresos financieros que corresponde a elfinanciamiento directo que Modasa brinda a los clientes de la línea denegocio Modabus.

El 85% de las ventas de Modabus se realizan al crédito. Las condiciones decrédito son una cuota inicial de 15%, plazo de 5 años y tasa de interés dealrededor 12%.

Los ingresos financieros ascendieron a S/ 19.1 millones en 2020, de loscuales S/ 16.2 corresponden a los ingresos por el financiamiento otorgado.Los ingresos financieros en 2020 fueron 16% superiores con respecto a2019 debido a un incremento en las colocaciones de letras por cobrarbrutas (+13.9% con respecto a 2019).

Las letras por cobrar representan el financiamiento de las ventas deModabus. A fines de 2020 estas ascendieron a S/ 227 millones.

Las letras por cobrar netas de provisiones ascendió a S/ 153.3 millones,mayor en 3% con respecto a 2019.


(S/ miles) 2016 2017 2018 2019 2020

Ingresos financieros 13,097 16,679 15,100 16,429 19,164

Ingresos de letras por cobrar 9,732 13,438 12,172 13,583 16,202

Otros ingresos financieros 3,365 3,241 2,928 2,846 2,962


Ingresos financieros netos 4,181 9,742 7,096 7,927 9,356

Letras por cobrar 201,372 205,994 217,936 200,086 227,842

(-) Estimación por deterioro de

cuentas por cobrar comerciales(25,484) (22,059) (33,703) (51,245) (74,530)

Letras por cobrar netas 175,888 183,935 184,233 148,841 153,312

Ingresos financieros / letras por

cobrar netas7% 9% 8% 11% 13%

Balance General de Motores Diesel Andinos S.A. individual


(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020

Efectivo y equivalente de efectivo 5,666 5,022 5,562 4,504 5,159

Cuentas por cobrar comerciales, neto 118,798 120,715 146,019 116,482 96,671

Otras cuentas por cobrar 5,090 10,521 7,021 6,673 6,981

Activo por IR corriente 1,821 - - - -

Cuentas por cobrar a relacionadas - 5,367 5,509 14,164 21,884

Inventarios, neto 128,024 123,293 144,533 131,171 123,833

Total activo corriente 259,399 264,918 308,644 272,994 254,528



Inmuebles, maquinaria y equipo, neto 127,406 124,427 126,849 135,381 127,367

Activos por derecho de uso, neto - - - 12,079 10,086

Inversiones en subsidiarias - - - - 5,800

Propiedades de inversión, neto 72,916 71,049 70,973 69,418 67,863

Activos intangibles, neto 1,166 1,227 346 216 112

Total activo no corriente 306,220 322,117 315,020 332,039 343,524

Total activo 565,619 587,035 623,664 605,033 598,052

(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020

Otros pasivos financieros 85,959 31,903 53,318 64,473 76,926

Cuentas por pagar comerciales 25,242 51,511 39,742 33,714 29,404

Otras cuentas por pagar 14,713 17,824 21,718 16,501 7,255

Cuentas por pagar a relacionadas - 467 349 1,763 1,472

Otros pasivos 56 2,021 8,560 - -

Provisiones 14,799 9,483 8,143 6,397 4,819

Total pasivo corriente 140,769 113,209 131,830 122,848 119,876


Pasivo por IR diferido 35,914 37,096 33,434 26,157 21,257


Capital social 25,277 25,277 25,277 25,277 25,277

Acciones de inversión 4,123 4,123 4,123 4,123 4,123

Acciones de tesorería - - (679) (958) (1,255)

Reserva legal 5,056 5,055 5,055 5,055 5,055

Otras reservas de capital - - (6,096) (9,172) (11,413)

Excedente de revaluación 29,434 29,434 29,434 29,434 29,434

Resultados acumulados 254,189 283,593 307,159 319,231 326,679

Total patrimonio neto 318,079 347,482 364,273 372,990 377,900

Total pasivo y patrimonio neto 565,619 587,035 623,664 605,033 598,052


En las siguientes páginas se presenta la evolución histórica de las cuentas más significativas del Balance General.

A continuación se presenta el Balance General para el periodo 2016-2020

Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: cuentas por cobrar comerciales, neto


Las cuentas por cobrar comerciales se encuentran compuestas por treslíneas principales: letras por cobrar, facturas por cobrar y estimación pordeterioro de cuentas por cobrar comerciales.

Las letras por cobrar generan intereses de aproximadamente 12% loscuales forman parte de los ingresos financieros. Las letras por cobrarrepresentan la cartera de créditos vigente de Modasa.

Las facturas por cobrar son de vencimiento corriente y no devenganintereses.

Al 2020, las cuentas por cobrar comerciales alcanzaron los S/ 218.7millones: la parte corriente representa el 44.2%, mientras que la nocorriente, 55.8%.

El saldo de estimación de deterioro de cuentas por cobrar corresponde alsaldo de letras que la Compañía no podrá cobrar neto de garantías. Elsaldo ascendió a S/ 74.5 millones a fines de 2020. En el 2020 y 2019 hubouna provisión excepcional de S/ 20 millones debido a un deterioro de lacapacidad de pago de su clientes de la línea de negocio Modabus(principalmente concesionarios del Sistema de Corredores

De acuerdo a la información provista por la Compañía, en el 2021 se haráuna provisión adicional de S/10.9 millones debido a la expectativa negativasobre la cartera actual de clientes que cuentan con problemas de pago.

96,671122,004

Cuentas por cobrar comerciales (S/ miles)

Corriente No corriente


(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020
















Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: cuentas por cobrar a partes relacionadas


Al 2020, las cuentas por cobrar comerciales a partes relacionadas seencuentran conformadas por cuentas por cobrar comerciales y cuentas porcobrar diversas.

Las cuentas por cobrar comerciales corresponden a ventas de buses yrepuestos a compañías relacionadas, como CTA, Transfuturo y Bustrac.

Las cuentas por cobrar diversas corresponde a préstamos otorgados aModasa Brasil Comercio Importação Exportação Ltda.

El 5 de marzo de 2020, se informó que la Compañía pasaría a tener unaparticipación mayoritaria en Modasa Brasil Comercio ImportaçãoExportação Ltda.

El 4 de febrero de 2021, se adquirió el 93.7% de acciones equivalente aS/ 3.8 millones.

El Directorio de la compañía está evaluando su liquidación debido a quecuenta con un patrimonio negativo.

(S/ miles) 2020

Consorcio Transporte Arequipa 14,948

Transfuturo S.A. 5,566

Modabus Mexico 5,265

Modasa Brasil 762

Modabus Ecuador 986

Bustrac S.A.C. 740

Euro Motors S.A. 34

Modasa Colombia 34

Cuentas por cobrar comerciales 28,335

Modasa Brasil S.A. 3,841

Cuentas por cobrar diversas 3,841

Cuentas por cobrar a partes relacionadas 32,176


(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020
















Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: inventarios, neto


A fines de 2020, los inventarios neto de desvalorizaciones ascendieron a S/123.8 millones, menor en 5% con respecto a 2019.

La estimación por desvalorización de inventario ascendió a S/ 35,000 afines de diciembre de 2020.

Los inventarios están conformados principalmente por (i) la materia primade las líneas de negocio de Modabus y Modapower (S/ 57.2 millones), (ii)los repuestos de chasis y componentes de grupos electrógenoscorrespondientes a la línea de negocio Modaservice (S/ 21 millones) y (iii)productos terminados de buses y grupos electrógenos disponibles para laventa (S/ 14.7 millones).


(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020
















Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: inmueble maquinaria y equipo, neto


Los principales activos dentro de esta cuenta se dividen en 2 bloques:

Bloque 1: complejo industrial en Lurín (97,000 m2), destinado a lafabricación de buses y grupo electrógenos.

Bloque 2: local comercial en Av. Los Frutales, Ate (5,845 m2), destinadoa oficinas comerciales y para un pequeño taller de mantenimiento degrupos electrógenos.


(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020
















Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: inversiones en subsidiarias


A fines de 2020, Modasa tuvo una participación en la empresa ConsorcioTransporte Arequipa S.A. El 10 de febrero de 2020, adquirió el 63.74% delas acciones de la subsidiaria, con una inversión de S/ 5.8 millones.

La subsidiaria inició sus operaciones el 14 de diciembre de 2014. Suactividad económica consiste en la explotación de la concesión del serviciode transporte público de personas.

La concesión del Corredor Tacna, Garcilaso y Arequipa es su principalcontrato con una vigencia de 13 años y un mes. La concesión puederenovarse hasta un periodo de 10 años.

El 5 de marzo de 2020, Modasa informó que tendría una participaciónmayoritaria en Modasa Brasil Comercio Importação Exportação Ltda, queaún se encontraba pendiente de pago. El 4 de febrero de 2021, se concluyóla capitalización de acreencias por el importe ascendente a US$ 1,065,000equivalente a S/ 3.8 millones. El Directorio de dicha compañía estáevaluando su liquidación.


(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020
















Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: propiedades de inversión, neto


Modasa es dueño de un terreno en Av. Los Frutales 202 deaproximadamente 21,433 m2.

El 27 de diciembre de 2011, la Compañía suscribió con Sodimac del PerúS.A. un contrato de cesión de derecho de superficie por sus terrenos enAte.

La vigencia del contrato es de 25 años y 6 meses desde la fecha de sususcripción. El contrato exige a las partes una vigencia mínima de 10 años.

La cuenta de propiedad de inversión neto ascendió a S/ 67 millones, el cualincluye S/ 32.3 millones de terreno y S/ 46.6 millones de instalaciones.

Las instalaciones corresponden a un porcentaje de las edificacionesconstruidas por Sodimac sobre el terreno alquilado de Modasa.


(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020
















Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: otros pasivos financieros


En 2020, la deuda financiera ascendió a S/ 155.9 millones, mayor 5.7% conrespecto a 2019. El incremento se explica principalmente por la deuda delPrograma “Reactiva Perú” por S/ 10.4 millones.

Los préstamos bancarios (S/ 100 millones) se destinaron a financiaroperaciones de importación de chasis, repuestos y mercaderías y estángarantizados con letras e hipotecas.

Los préstamos de corto plazo financian la cuentas de capital de trabajo y

tienen vencimiento corriente (S/ 38 millones).

Los préstamos de mediano plazo financian las letras por cobrar

correspondientes al financiamiento directo brindado a los clientes de la

línea de negocio Modabus (S/ 62 millones).

El arrendamiento financiero corresponde al registro contable de las

edificaciones relacionadas al contrato de alquiler con Sodimac.

El pasivo por arrendamiento por arrendamiento corresponde a la

contabilización de los contratos de alquiler que mantienen la Compañía.

100,166

34,725

10,680

10,374

Composición de la deuda financiera (S/ miles)

Préstamos bancarios Arrendamientos financieros

Pasivo por arrendamiento Subvención del gobierno


(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020





Otros pasivos 56 2,021 8,560 - -

Provisiones 14,799 9,483 8,143 6,397 4,819





Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: cuentas de patrimonio



En 2020, el capital social ascendió a S/ 25.2 millones, cuyo valor nominal esS/ 1.00 cada acción. El capital social está compuesto por las accionescomunes suscritas y pagadas (S/ 21.6 millones) y las acciones pendientesde emisión (S/ 4 millones).

Las acciones de inversión ascendieron a S/ 4.1 millones, de las cuales S/3.4 millones están suscritas y pagadas y S/ 655,070 están pendientes deemisión.

Las acciones comunes y de inversión pendientes de emisión correspondenal ajuste de corrección monetaria acumulado, el cual se daba cuando lassociedades debían llevar los resultados por exposición a la inflación (REI).

En la cuenta acciones de tesorería se registra el valor de las acciones deinversión adquiridas por Modasa considerando el valor nominal de lasacciones (S/ 0.8 por acción). A diciembre de 2020, las acciones de tesoreríaascendieron a S/ 1.2 millones.

En otras reservas de capital se registra el exceso entre el valor pagado y elvalor nominal de las acciones de inversión adquiridas. A diciembre de 2020,esta diferencia ascendió a S/ 11.4 millones.

Capital social y acciones de inversión

Acciones de tesorería y otras reservas de capital

(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020





Otros pasivos 56 2,021 8,560 - -

Provisiones 14,799 9,483 8,143 6,397 4,819





Capital social 25,277 25,277 25,277 25,277 25,277

Acciones de inversión 4,123 4,123 4,123 4,123 4,123

Acciones de tesorería - - (679) (958) (1,255)

Reserva legal 5,056 5,055 5,055 5,055 5,055

Otras reservas de capital - - (6,096) (9,172) (11,413)

Excedente de revaluación 29,434 29,434 29,434 29,434 29,434

Resultados acumulados 254,189 283,593 307,159 319,231 326,679

Total patrimonio neto 318,079 347,482 364,273 372,990 377,900


Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: fianzas y avales


A fines de diciembre de 2020, Modasa mantiene fianzas a favor de diversasentidades públicas y privadas por S/ 80.2 millones.

Existe un grupo de fianzas que se otorgan a los concesionarios delSistema de Corredores Complementario debido a que cuando losconsorcios ganaron las licitaciones de la Municipalidad de Lima, estosno tenían la suficiente solvencia financiera para obtener una fianza defiel cumplimiento.

A fin de garantizar el correcto y oportuno cumplimiento de lasobligaciones de los corredores derivadas de sus contratos de concesión,Modasa otorgó cartas fianzas (una por cada paquete concesionado) acambio de un compromiso de compra exclusiva de sus buses.

El monto de las fianzas a corredores asciende a aproximadamente S/ 62millones. Estas fianzas representan una exposición para la Compañía enla medida que los clientes puedan verse en situaciones de insolvencia.

Existe otro grupo de fianzas que la Compañía mantiene a favor dediversas entidades públicas y privadas y que garantizan el cumplimientode contratos de servicio de instalación y/o mantenimiento de grupos poraproximadamente S/ 18 millones.

Modasa realiza la cesión de posición contractual de parte de su cartera decolocaciones a entidades financieras. Como requerimiento de dichasinstituciones, Modsa debe mantenerse como aval.

A fines de diciembre de 2020, Modasa ha cedido contratos por un montooriginal de S/ 269 millones, siendo el saldo remanente de S/ 177 millones,equivalente a US$ 49 millones.

(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020

Fianzas por entidades públicas y

privadas81,863 82,575 85,515 90,582 80,221

Aval de arrendamiento financiero de sus

clientes115,321 138,467 177,056 209,270 177,535

Saldo final 197,184 221,042 262,571 299,852 257,756


Fianzas

Avales

Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: análisis vertical del Estado de Resultados


Las ventas y el costo de ventas se han mantenido estables en términosrelativos al ingreso.

Los gastos de ventas y de administración representan los gastos másimportantes con respecto a los ingresos, alrededor de 28%.

La proporción gastos de venta entre ingresos aumentó 5.4% en 2020 conrespecto a 2019, principalmente por un aumento en las estimaciones pordeterioro de cuentas por cobrar acentuado por la pandemia de COVID-19.

(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020

Venta de bienes y servicios 97.9% 98.2% 98.2% 98.2% 96.8%

Alquiler de inmueble 2.1% 1.8% 1.8% 1.8% 3.2%

Total ingresos 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%

Costo de ventas (74.0%) (74.7%) (73.1%) (76.7%) (76.6%)

Utilidad bruta 26.0% 25.3% 26.9% 23.3% 23.4%

Gastos de venta (10.6%) (9.6%) (10.4%) (13.2%) (18.6%)

Gastos de administración (8.7%) (7.3%) (8.7%) (7.6%) (9.4%)

Otros ingresos 1.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.8%

Otros gastos - (0.2%) (0.1%) (0.3%) (0.8%)

Utilidad operativa 7.7% 10.8% 9.7% 3.7% (3.6%)

Ingresos financieros 4.3% 4.9% 4.3% 4.3% 8.9%

Gastos financieros (2.9%) (2.0%) (2.3%) (2.2%) (4.5%)

Diferencia de cambio, neta 1.1% (0.7%) 1.0% (0.5%) 3.0%

Utilidad antes de impuestos 10.1% 12.9% 12.7% 5.3% 3.7%

Impuesto a las ganancias (5.0%) (3.8%) (4.1%) (1.3%) (0.2%)

Utilidad neta 5.2% 9.0% 8.6% 4.0% 3.4%


Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: análisis vertical del Balance General


Las cuentas más importantes con relación al total de activos son lascuentas por cobrar comerciales, inventarios, e inmueble, maquinaria yequipo.

Aproximadamente el 3% de la proporción de cuentas por cobrarcomerciales corrientes pasaron a ser no corrientes, explicadoprincipalmente por un aumento en las estimación por deterioro de cuentaspor cobrar.

(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020

Efectivo y equivalente de efectivo 1.0% 0.9% 0.9% 0.7% 0.9%

Cuentas por cobrar comerciales, neto 21.0% 20.6% 23.4% 19.3% 16.2%

Otras cuentas por cobrar 0.9% 1.8% 1.1% 1.1% 1.2%

Activo por IR corriente 0.3% - - - -

Cuentas por cobrar a partes relacionadas - 0.9% 0.9% 2.3% 3.7%

Inventarios, neto 22.6% 21.0% 23.2% 21.7% 20.7%

Total activo corriente 45.9% 45.1% 49.5% 45.1% 42.6%

Cuentas por cobrar comerciales, neto 18.5% 19.3% 16.8% 17.0% 20.4%

Cuentas por cobrar a partes relacionadas - 2.1% 1.9% 2.0% 1.7%

Inmuebles, maquinaria y equipo, neto 22.5% 21.2% 20.3% 22.4% 21.3%

Activos por derecho de uso, neto - - - 2.0% 1.7%

Inversiones en subsidiarias - - - - 1.0%

Propiedades de inversión, neto 12.9% 12.1% 11.4% 11.5% 11.3%

Activo por impuesto a la renta diferido - - - - -

Activos intangibles, neto 0.2% 0.2% 0.1% 0.0% 0.0%

Total activo no corriente 54.1% 54.9% 50.5% 54.9% 57.4%

Total activo 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%


Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: análisis vertical del Balance General (cont.)


Al 2020, la deuda financiera representa el 26.1% del total de pasivo ypatrimonio.

Otra cuenta importante dentro del total de pasivo y patrimonio es la deresultados acumulados, siendo el 54.6% en el 2020.

Las cuentas por pagar comerciales se han encontrado entre 4.5% y 8.8% alo largo del tiempo.

(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020

Sobregiros bancarios - - - - -

Otros pasivos financieros 15.2% 5.4% 8.5% 10.7% 12.9%

Cuentas por pagar comerciales 4.5% 8.8% 6.4% 5.6% 4.9%

Otras cuentas por pagar 2.6% 3.0% 3.5% 2.7% 1.2%

Cuentas por pagar a partes relacionadas - 0.1% 0.1% 0.3% 0.2%

Pasivo por IR - 0.3% 1.4% - -

Provisiones 2.6% 1.6% 1.3% 1.1% 0.8%

Total pasivo corriente 24.9% 19.3% 21.1% 20.3% 20.0%

Otros pasivos financieros 12.5% 15.2% 15.1% 13.7% 13.2%

Pasivo por IR diferido 6.3% 6.3% 5.4% 4.3% 3.6%

Total pasivo 43.8% 40.8% 41.6% 38.4% 36.8%

Capital social 4.5% 4.3% 4.1% 4.2% 4.2%

Acciones de inversión 0.7% 0.7% 0.7% 0.7% 0.7%

Acciones de tesorería - - (0.1%) (0.2%) (0.2%)

Reserva legal 0.9% 0.9% 0.8% 0.8% 0.8%

Otras reservas de capital - - (1.0%) (1.5%) (1.9%)

Excedente de revaluación 5.2% 5.0% 4.7% 4.9% 4.9%

Resultados acumulados 44.9% 48.3% 49.3% 52.8% 54.6%

Total Patrimonio neto 56.2% 59.2% 58.4% 61.6% 63.2%

Total pasivo y patrimonio neto 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%


Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: análisis horizontal del Estado de Resultados


Los ingresos han mostrado un crecimiento irregular a lo largo del tiempo,mostrando una caída en el 2020 por la pandemia del COVID-19.

La utilidad bruta muestra un descenso en el 2019, explicado por un aumentoen los costos de venta no proporcional al aumento de ingresos.

El aumento de gasto de ventas en el 2019 se debió a un aumento en laestimación por deterioro de cuentas por cobrar.

El aumento en los ingresos financieros de 2019 y 2020 se explican por unaumento en los intereses sobre letras de clientes.

(miles S/) 2017 2018 2019 2020

Venta de bienes y servicios 11.6% 2.4% 8.5% (44.0%)

Alquiler de inmueble (1.6%) 2.8% 3.9% 4.6%

Total ingresos 11.3% 2.4% 8.4% (43.1%)

Costo de ventas 12.4% 0.3% 13.6% (43.2%)

Utilidad bruta 8.4% 8.5% (5.8%) (42.9%)

Gastos de venta 0.8% 10.9% 38.2% (19.8%)

Gastos de administración (6.3%) 21.2% (5.4%) (29.3%)

Otros ingresos 187.5% (17.4%) (17.9%) (33.4%)

Otros gastos - (29.0%) 229.8% 40.7%

Utilidad operativa 55.2% (7.7%) (58.2%) (154.9%)

Ingresos financieros 27.3% (9.5%) 8.8% 16.6%

Gastos financieros (22.2%) 15.4% 6.2% 15.4%

Diferencia de cambio, neta (177.5%) (233.7%) (159.5%) (415.2%)

Utilidad antes de impuestos 41.1% 1.1% (54.8%) (60.6%)

Impuesto a las ganancias (14.7%) 9.7% (64.8%) (90.3%)

Utilidad neta 94.9% (2.6%) (50.0%) (50.6%)


Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: análisis horizontal del Balance General


La disminución de los activos en el 2019 se explica principalmente por ladisminución en las cuentas por cobrar comerciales.

En 2020, se ve un aumento en las inversiones en subsidiarias, a causa dela adquisición de la participación de Modasa en Consorcio TransporteArequipa.

El aumento en inmuebles, maquinaria y equipo en el 2019 se debióprincipalmente en un aumento en el alquiler de equipos, y maquinaria yequipos.

(miles S/) 2017 2018 2019 2020

Efectivo y equivalente de efectivo (11.4%) 10.8% (19.0%) 14.5%

Cuentas por cobrar comerciales, neto 1.6% 21.0% (20.2%) (17.0%)

Otras cuentas por cobrar 106.7% (33.3%) (5.0%) 4.6%

Activo por IR corriente (100.0%) - - -

Cuentas por cobrar a partes relacionadas - 2.6% 157.1% 54.5%

Inventarios, neto (3.7%) 17.2% (9.2%) (5.6%)

Total activo corriente 2.1% 16.5% (11.6%) (6.8%)

Cuentas por cobrar comerciales, neto 8.2% (7.4%) (1.9%) 18.5%

Cuentas por cobrar a partes relacionadas - (1.3%) 0.5% (14.0%)

Inmuebles, maquinaria y equipo, neto (2.3%) 1.9% 6.7% (5.9%)

Activos por derecho de uso, neto - - - (16.5%)

Inversiones en subsidiarias - - - 100%

Propiedades de inversión, neto (2.6%) (0.1%) (2.2%) (2.2%)

Activos intangibles, neto 5.2% (71.8%) (37.6%) (48.1%)

Total activo no corriente 5.2% (2.2%) 5.4% 3.5%

Total activo 3.8% 6.2% (3.0%) (1.2%)


Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: análisis horizontal del Balance General (cont.)


Las cuentas por pagar comerciales y provisiones han visto un descensogradual a lo largo de los años.

La disminución en otras cuentas por pagar del 2019 y 2020 se explica poruna reducción en remuneraciones, dieta al directorio y otros tributos porpagar.

El descenso de las acciones de tesorería en 2019 y 2020 se explica por larecompra de acciones.

El aumento en los resultados acumulados ha mostrado una desaceleracióndesde el 2016.

(miles S/) 2017 2018 2019 2020

Sobregiros bancarios (48.2%) (100.0%) - -

Otros pasivos financieros (62.9%) 67.1% 20.9% 19.3%

Cuentas por pagar comerciales 104.1% (22.8%) (15.2%) (12.8%)

Otras cuentas por pagar 21.1% 21.8% (24.0%) (56.0%)

Cuentas por pagar a partes relacionadas - (25.3%) 405.2% (16.5%)

Pasivo por IR - 329.7% (100.0%) -

Provisiones (35.9%) (14.1%) (21.4%) (24.7%)

Total pasivo corriente (19.6%) 16.4% (6.8%) (2.4%)

Otros pasivos financieros 26.0% 5.5% (11.8%) (4.8%)

Pasivo por IR diferido 3.3% (9.9%) (21.8%) (18.7%)

Total pasivo (3.2%) 8.3% (10.5%) (5.1%)

Capital social - - - -

Acciones de inversión - - - -

Acciones de tesorería - - (41.1%) (31.0%)

Reserva legal (0.0%) - - -

Otras reservas de capital - - (50.5%) (24.4%)

Excedente de revaluación - - - -

Resultados acumulados 11.6% 8.3% 3.9% 2.3%

Total Patrimonio neto 9.2% 4.8% 2.4% 1.3%

Total pasivo y patrimonio neto 3.8% 6.2% (3.0%) (1.2%)


Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: márgenes y rentabilidad

Fuente: Memoria anual y estados financieros auditados individuales 2016-2020.

(*)EBITDA: Utilidad operativa más de depreciación y amortización, menos otros ingresos netos, más la estimación por deterioro de cuentas por cobrar comerciales.71 |

5.0%

8.9%8.3%

4.0%

2.0%2.8%

5.3% 4.8%

2.5%

1.2%

2016 2017 2018 2019 2020

Evolución de indicadores de rentabilidad

ROE ROA

El EBITDA(*) y margen EBITDA ha mostrado un descenso desde el 2017. ElEBITDA del 2020 se vio afectado principalmente por descenso en lasventas.

El margen neto se mueve similar al margen EBITDA, con excepción al2020. Esto último se puede explicar por un aumento en los ingresosfinancieros. El margen bruto se ha mantenido estable.

El ROE y ROA muestran un descenso sostenido desde el 2017, a causa dela caída de la utilidad neta debido, principalmente, al aumento de lasestimaciones por deterioro de cuentas por cobrar y un aumento paulatinoen el patrimonio y los activos respectivamente.

27,072

40,976 41,795 40,762

18,269

8.8%

12.0% 11.9%10.7%

8.4%

2016 2017 2018 2019 2020

Evolución EBITDA (S/ miles) y margen EBITDA

EBITDA Margen EBITDA

26.0% 25.3%26.9%

23.3% 23.4%

5.2%

9.0% 8.6%

4.0% 3.4%

8.8%12.0% 11.9% 10.7%

8.4%

2016 2017 2018 2019 2020

Evolución de los márgenes de rentabilidad

Margen Bruto Margen Neto Margen EBITDA


Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: deuda y capital de trabajo


205

176

205

164

273

144131

157

126

200

40

7356

4265

2016 2017 2018 2019 2020

Evolución de cuentas de capital de trabajo (días)

Días de inventarios

Días de cuentas por cobrar comerciales

Días de cuentas por pagar comerciales

La Compañía muestra un ascenso en la deuda financiera desde el 2017 explicado principalmente por un aumento en los préstamos bancarios y posteriormente porpasivos por arrendamiento y subvención del gobierno.

La proporción entre deuda financiera y patrimonio se ha mantenido estable desde el 2018.

La proporción entre pasivo y patrimonio ha disminuido desde el 2018, explicado por un aumento en las obligaciones financieras y una reducción en las cuentas porcobrar comerciales.

Los días de inventario, cuentas por cobrar comerciales y cuentas por pagar comerciales llegaron a su punto más alto en el 2020, debido a la pandemia del COVID-19.

156,872121,180 147,445 147,511 155,945

198,046 212,000 217,259168,219 144,145

0.5x

0.3x0.4x 0.4x 0.4x

0.8x

0.7x 0.7x

0.6x0.6x

2016 2017 2018 2019 2020

Evolución de la deuda y patrimonio

Deuda financiera bruta

Cuentas por cobrar comerciales netas

Deuda financiera bruta / Patrimonio

Pasivo Total / Patrimonio


Análisis financiero de Consorcio de Transporte Arequipa S.A.: Estado de Resultados


El 10 de febrero de 2020, Modasa adquirió el 63.74% equivalente a S/ 5.8millones del capital social de CTA.

Los ingresos de CTA se obtienen por la explotación de la Concesión delCorredor Tacna, Garcilaso y Arequipa, la cual tiene una retribucióngarantizada semanal. Dicha contraprestación económica está en función alas variables de Remuneración Equivalente por Kilómetro (“REK”) y laRemuneración Equivalente por Pasajero (“REP”), las cuales se encuentranen el cálculo de los Ingresos por Operador de Transporte en el contrato deconcesión. A fines de diciembre de 2020, los ingresos de CTA ascendierona S/ 35.3 millones, menor en 13.8% con respecto a 2019.

Los costos de operación ascendieron a S/ 26.8 millones, y correspondenprincipalmente a los gastos de personal (S/ 8.8 millones) y los serviciosprestados por terceros (S/ 7.4 millones). Los servicios prestados porterceros corresponden al combustible, mantenimiento y seguros para laoperatividad del Concesionario.

Los gastos operativos (gastos de venta y gastos de administración)ascendieron a S/ 6 millones en 2020. Los gastos de administración de S/5.2 millones disminuyeron en 22% en 2020 con respecto a 2019,principalmente por una reducción de personal de 548 a 434 empleados.

Los otros ingresos corresponden a subvenciones adquiridos por parte delgobierno local por costos directos y razonables de la concesión por losmeses de agosto a noviembre de 2020, por la venta de buses, entre otros.Los otros ingresos ascendieron a S/ 6.2 millones en 2020, mayor en 594%con respecto a 2019.

La utilidad operativa ascendió a S/ 8.7 millones en 2020. El margenoperativo promedio de los últimos 5 años es de 12.7%.

(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020


Costo de ventas (17,580) (22,392) (25,529) (30,382) (26,822)

Utilidad bruta 18,886 14,942 9,333 10,639 8,558

Gastos de venta - - - (6,725) (5,244)

Gastos de administración (14,406) (11,334) (6,678) (751) (852)

Otros ingresos - 2,015 126 901 6,257

Otros gastos - (2,442) - - -

Utilidad operativa 4,480 3,181 2,781 4,064 8,719

Ingresos financieros 290 - - - 170


Diferencia de cambio, neta - - (251) 104 (3,080)

Utilidad antes de impuesos 225 263 274 49 1,395

Impuesto a las ganancias - - - 375 613

Utilidad neta 225 263 274 424 2,008

Análisis Financiero CTA

Análisis financiero de Consorcio de Transporte Arequipa S.A.: Balance General

Fuente: Estados financieros auditados individuales 2016-2020.

EBITDA = utilidad operativa – otros ingresos – depreciación y amortización74 |

Las cuentas por cobrar comerciales ascendieron a S/ 16.6 millones, mayoren 191% con respecto a 2019, debido a un incremento en las cuentas porcobrar a la Autoridad de Transporte Urbano (ATU), correspondiente a laacumulación de saldos de liquidaciones semanales no pagados desde abrilde 2019. Esto ocurre como consecuencia de que el Sistema Integrado deTransporte (SIT) no genera los ingresos esperados. La Compañía esperacobrar el saldo al final de la concesión.

Los activos por derecho de uso ascendieron a S/ 25.3 millones. ElConcesionario mantiene dos contratos de arrendamiento de buses, convigencia de 108 meses cada contrato y dos contratos de arrendamientos deinmuebles con vigencia de 51 y 42 meses, respectivamente.

Los activos intangibles corresponden principalmente a todos los activos quepertenecen a la Concesión de transporte público. A fines de 2020, el montoascendió a S/ 28.4 millones, el cual corresponde al costo de los busesadquiridos para prestar dicho servicio. Durante el 2020, CTA realizóadiciones de S/ 9.6 millones, debido a la adquisición de buses para laprestación de servicio de transporte público.

El total de activo a fines de diciembre de 2020 ascendió a S/ 78 millones,mayor en 21% con respecto al año pasado. El total de activo corriente y nocorrientes representaron 28% y 72% del total de activos, respectivamente.

(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020

Efectivo y equivalente de efectivo 518 288 124 239 1,103

Cuentas por cobrar comerciales, neto 554 1,806 359 5,727 16,615

Otras cuentas por cobrar 2,110 2,083 876 3,066 3,544

Gastos contratados por anticipado 230 207 - - -

Activo por impuesto a las ganancias

corriente- - 5,114 - -

Cuentas por cobrar a partes relacionadas - - 1,336 - -

Otros activos 2,735 3,460 6,595 - -

Inventarios, neto - - 17 93 456


Cuentas por cobrar comerciales, neto - - - 1,312 1,431

Gastos contratados por anticipado 11,232 5,579 - - -

Inmuebles, maquinaria y equipo, neto 37,183 23,219 20,546 274 274


Activo por impuesto a la renta diferido - - - 451 1,144

Activos intangibles, neto 4,502 4,565 4,139 24,090 28,486


Total activo 59,064 41,206 39,105 64,775 78,402


Análisis financiero de Consorcio de Transporte Arequipa S.A.: Balance General (cont.)

Fuente: Estados financieros auditados individuales 2016-2020.

EBITDA = utilidad operativa – otros ingresos – depreciación y amortización75 |

Las obligaciones financieras ascendieron a S/ 15.4 millones, mayor en 8%con respecto a 2019. La cuenta se compone de un préstamo bancario conel banco Pichincha (S/ 4.5 millones), un arrendamiento financiero con CajaMetropolitana de crédito popular de Lima (S/ 7 millones) y préstamoReactiva con el banco Pichincha (S/ 3.9 millones).

Las cuentas por pagar a partes relacionadas ascendieron a S/ 15.8millones, de los cuales S/ 14.2 millones corresponde a una préstamootorgado por Motores Diesel Andinos S.A. por la compra de buses.

El pasivo por arrendamiento ascendió a S/ 24 millones y corresponde alvalor presente de los pagos de los dos contrato de arrendamiento de busesy dos contratos de inmuebles pendientes, descontado a una tasa de interésimplícita.

A fines de 2020, el capital social ascendió a S/ 9.1 millones, mayor en 175%con respecto a 2019. Esto se debe a que en la Junta General deAccionistas de febrero de 2020, CTA decidió aumentar el capital social conaporte en efectivo otorgado por Motores Diesel Andinos S.A. por S/ 5.8millones. De acuerdo al contrato de concesión, CTA no puede mantener uncapital social menor a S/ 1.8 millones.

El total pasivo ascendió a S/ 25.5 millones y el patrimonio neto a S/ 10.4millones, el ratio total pasivo / total patrimonio de 2020 fue de 6.5 veces (23veces en 2019).

(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020

Sobregiros bancarios - 119 89 16 6

Obligaciones financieras 9,406 6,415 6,448 5,378 6,621


Otras cuentas por pagar 288 1,484 3,332 - -

Cuentas por pagar a partes relacionadas 1,575 1,571 1,870 4,406 6,248

Pasivo por impuesto a las ganancias - - - 559 1,364

Pasivo por arrendamiento - - - 4,073 -

Beneficios a los empleados - - - 4,319 3,973

Provisiones - - - - 3,946


Obligaciones financieras 37,251 19,915 14,804 8,858 8,866

Pasivo por arrendamiento - - - 26,004 24,581

Otras cuentas por pagar terceros 998 196 81 - -

Cuentas por pagar a partes relacionadas 5,001 5,632 5,240 4,902 8,940

Total pasivo 55,539 37,418 35,043 62,148 67,967

Capital social 1,800 1,800 1,800 3,300 9,100

Reserva legal - - - 27 27

Otras reservas de capital 1,500 1,500 1,500 - -

Resultados acumulados 225 488 762 (700) 1,308

Total Patrimonio neto 3,525 3,788 4,062 2,627 10,435


Total pasivo / total patrimonio 15.8 9.9 29.0 23.7 6.5














13. Anexos

Contenido

76 |


I. Metodologías de valorización

II. Determinación del número de acciones relevante para la valorización

III. Valorización por diferentes métodos

a) Valor Contable

b) Valor de Liquidación

c) Valor de Contraprestaciones Ofrecidas en OPA’s anteriores

d) Valor de Precio Promedio Ponderado de los Valores

e) Valor de Múltiplos y Transacciones Comparables Referenciales

f) Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha

Contenido

77 |

De acuerdo con el Reglamento de Oferta Pública de Adquisición y de Compra de Valores por Exclusión (en adelante, el “Reglamento”), la entidad valorizadora deberállevar a cabo su labor considerando, cuando menos, los siguientes criterios debidamente justificados:

1. Valor contable de la empresa.

2. Valor de liquidación de la empresa.

3. Si se hubiese formulado alguna OPA dentro de los doce (12) meses previos la fecha de ocurrencia de la causal que genera la obligación de llevar acabo la oferta,la contraprestación ofrecida en tal oportunidad.

4. Precio promedio ponderado de los valores durante el semestre inmediatamente anterior a la fecha de adoptar la decisión de formular la oferta.

5. Valor por múltiplos y transacciones comparables.

6. Valor de la sociedad como negocio en marcha.

Sobre la base de dichos criterios, se determinará el precio mínimo a ser tomado en cuenta en la Oferta Pública de Compra por Exclusión (“OPC”) sobre las accionesde inversión emitidas por Motores Diesel Andinos S.A..

Una vez determinado el precio mínimo a ser tomado en la OPC, se ajustarán a la fecha de entrega del informe de valorización usando la tasa de inflación o la tasa deinterés pasiva en moneda nacional.

Introducción

78 |

Metodologías de valorización

Resumen de metodologías de valorización

79 |


Metodología Descripción general

Valor Contable El valor de la empresa se encuentra reflejado en su Estado de Situación Financiera.

Valor de Liquidación El valor de la empresa se encuentra reflejado en el valor de liquidación de sus activos.

Valor de Contraprestaciones Ofrecidas en OPA’s

anterioresEl valor de la empresa se encuentra reflejado en las contraprestaciones ofrecidas en OPA’s anteriores.

Valor de Precio promedio ponderado de los valores El valor de la empresa se encuentra reflejado en cotizaciones históricas realizadas.

Valor de Múltiplos y Transacciones Comparables

Referenciales

El valor de la empresa se encuentra reflejado por el valor relativo de empresas pertenecientes a la misma industria y que han

sido objeto de una transacción de compra-venta.

Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha El valor de la empresa se encuentra reflejado en su capacidad de generación de flujos de caja futuros.

Esta metodología tradicional sostiene que el valor de una empresa radica fundamentalmente en su estado de situación financiera. El valor contable, valor en libros opatrimonio neto de una empresa, es igual a la diferencia entre el activo total y el pasivo total, es decir, el excedente del total de bienes y derechos de la empresa sobreel total de sus deudas con terceros.

La limitación de este método es que el valor contable no necesariamente coincide con el valor “de mercado”. El valor contable tiene una perspectiva estática, en tantoque no considera la evolución futura del negocio, el valor temporal del dinero, ni otros factores que también afectan la empresa y que no se reflejan en los estadosfinancieros.

El valor del patrimonio contable por acción es igual a la división entre el valor contable del patrimonio entre el número total de acciones emitidas.

Método de Valor Contable

80 |


Activo total Pasivo total

Valor del

patrimonio

contable

- =

Valor del

patrimonio

contable

Número de

acciones emitidas

Valor del

patrimonio por

acción

=÷

Pertenece también a la familia de métodos que identifican el valor de la empresa con su patrimonio.

Este método estima el valor patrimonial en caso se proceda a su liquidación; es decir, a la venta de sus activos, y al pago de sus deudas y obligaciones con terceros.Es el valor del patrimonio neto ajustado, luego de deducir los gastos de liquidación.

El valor neto ajustado se obtiene al ajustar a su valor de mercado los valores contables de las partidas del activo y pasivo.

El valor de liquidación representa usualmente un valor mínimo, pues no reconoce el desarrollo futuro del negocio.

La utilidad de este método se restringe a una situación muy particular, como es la compra de una empresa para liquidarla posteriormente.

Adicionalmente, Macroinvest revisará las otras cuentas del estado de situación financiera (cuentas por cobrar, propiedad de inversión, pasivos, etc), para evaluar sicorresponde realizar ajustes para determinar el valor de mercado. Sobre esta base se establecerá el valor de liquidación de la sociedad.

81 |


Valor de

liquidación de los

pasivos totales

Costos incurridos

en el

desmantelamiento

de la actividad

Valor de

liquidación del

patrimonio

- =Valor de

liquidación de los

activos totales

-

Valor de

liquidación del

patrimonio

Número de

acciones emitidas

Valor del

patrimonio por

acción

=÷

Método de Valor de Liquidación

Este precio corresponde a aquel ofrecido en una OPA formulada durante el año inmediatamente anterior a la fecha de la ocurrencia de la causal, que genera laobligación de llevar a cabo la OPA.

Método de Valor de Contraprestaciones Ofrecidas en OPA’s anteriores

82 |


Para empresas con acciones listadas en un mercado bursátil, el valor resulta de multiplicar el número de acciones emitidas por el promedio de las cotizacionesregistradas en un período de tiempo determinado.

La utilidad del valor bursátil depende de la liquidez y profundidad de la acción. En este sentido, la principal limitación se presenta cuando el valor no tiene liquidez, y secorre el riesgo de que la cotización no refleje adecuadamente su valor.

Esta metodología consiste en calcular el precio promedio ponderado de la acción en el semestre inmediatamente anterior a la fecha de ocurrencia de la causal quegenera la obligación. Conforme a la Resolución CONASEV N° 0060-2006-EF/94.10, esta metodología es válida siempre y cuando:

El número de acciones negociadas en el semestre, como porcentaje de las acciones en circulación, supere el 5% en el semestre.

La frecuencia de negociación de la acción sea mayor al 60% en el semestre.

Método de Valor de Precio Promedio Ponderado de los Valores

83 |


Bajo esta metodología, el valor de la empresa está determinado por el valor relativo de empresas comparable pertenecientes a la misma industria, que desarrollanactividades similares, cotizan en bolsa y que han sido objeto de una transacción de compra-venta.

En el marco de este enfoque, existen dos métodos habitualmente aplicados: el método de Múltiplo de Empresas Público Comparables y el método de Múltiplo deTransacciones Comparables Referenciales:

Múltiplo de Empresas Público Comparables: el valor de mercado de una firma se estima mediante la comparación con el valor de mercado de otras empresaspúblicas que desarrollan sus actividades en la misma industria. La estimación supone el cálculo de ratios que muestren la relación entre el valor de la empresacomparable y alguna medida de su resultado financiero (los principales: Valor Empresa/EBITDA, Valor Empresa/ventas). El ratio luego es aplicado a la mismamedida del resultado financiero de la empresa en evaluación para determinar su valor.

Múltiplo de Transacciones Comparables Referenciales: el valor de mercado de una firma se estima sobre la base de los precios pactados en operaciones decompra-venta de otras compañías comparables. Al igual que en el caso del método de las empresas públicas comparables, el proceso consiste en comparar ycorrelacionar las variables clave para el negocio de la Compañía.

84 |


Método de Valor de Múltiplos y Transacciones Comparables Referenciales

La metodología de Flujos de Caja Descontados (FCD) se aplica comúnmente para la valorización de negocios en marcha. Considera que valor fundamental de unaempresa se atribuye a su capacidad para generar excedentes de dinero que los inversionistas pueden retirar sin afectar su operación, después de cubrir costos,impuestos, inversiones y requerimientos de capital de trabajo.

Los flujos proyectados son actualizados a una tasa de descuento según su riesgo relativo para estimar un rango razonable de valor. Estos resultados son usualmentesometidos al análisis de sensibilidad para cuantificar el efecto de cambio de ciertas variables críticas sobre el rango de valor del negocio.

En cuanto a los métodos de valorización por FCD existen tres técnicas principales:

1. Valor actual ajustado (Adjusted Present Value, “APV”).

2. Flujos de caja al accionista (Free Cash Flow to Equity, “FCFE”), descontados a una tasa “COK” (costo del patrimonio).

3. Flujos de caja a la firma (Free Cash Flow to Firm, “FCFF”), descontados a una tasa de costo promedio ponderado del capital “WACC” (Weighted Average Cost ofCapital).

El método a emplear será el FCFE, el cual se centra en los flujos de caja al accionista, los cuales corresponden directamente a los tenedores de acciones (después deconsiderar servicio de deuda).

Método de Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha

85 |


Se considera que la metodología principal para la valorización de Modasa es el FCD en su versión de flujos de caja del accionista, descontados a una tasa de costo depatrimonio (COK).

Al aplicar dicha metodología se obtiene el “valor del patrimonio” a través de la estimación del valor presente de los flujos de caja descontados a una tasa de descuento,que considera el costo de oportunidad del accionista en invertir en su segunda mejor opción. La tasa de descuento se calculará mediante la metodología CoK.

Una vez obtenido el valor del patrimonio, se realizarán ciertos ajustes para determinar el valor de la empresa. Luego, se realiza el análisis de sensibilidad del valor alas variables más relevantes.


86 |


Utilidad neta

Ajustes por

cuentas no

monetarias

Variaciones de

capital de trabajo

Inversiones en

activo fijo

Flujo de caja libre

al accionista+ - - =Endeudamiento

neto+ =

Para la valorización se realizarán las siguientes tareas:

i. Proyección de los flujos de caja del accionista a partir de la proyección del Estado de Resultados, y de las necesidades de inversión en activo fijo, capital detrabajo y endeudamiento neto, para un horizonte de proyección razonable (10 años a más años).

ii. Estimación de la tasa de rendimiento exigida por los inversionistas:

La tasa de rentabilidad exigida por los accionistas (“COK”) se estima mediante la metodología CAPM (Capital Asset Pricing Model). Esta metodología reflejafactores regionales y factores de riesgo específicos de la empresa aplicables a economías emergentes.

Donde:


87 |


COK = rf + β (rm-rf) + rp + rc

rf Tasa libre de riesgo, estimada como el rendimiento de los Bonos del Tesoro de Estados Unidos a largo plazo.

β Estadístico beta apalancado, indicador a través del cual se mide la relación existente entre el rendimiento promedio del

mercado y el de la acción.

(rm-rf) Prima por riesgo de mercado, calculada como el diferencial entre la rentabilidad esperada del mercado (Rm), medida

por el S&P 500; y la rentabilidad esperada de la opción libre de riesgo (Rf), medida por el rendimiento de los Bonos del

Tesoro de Estados Unidos durante los años 1928 y 2020.

rp Prima por riesgo país, calculado como el diferencial entre los rendimientos de los bonos soberanos a largo plazo de

Perú y Estados Unidos.

rc Prima por riesgo cambiario.

Para la valorización se realizarán las siguientes tareas (continuación):

iii. Se estima un valor terminal el cual refleja el concepto de “empresa en marcha”, ya que la organización continuará generando flujos de caja en el futuro. Seaplicará la metodología modelo de crecimiento constante o Modelo de Crecimiento de Gordon (MCG): se estima que los flujos futuros que generará la empresacrecen a una tasa determinada.

Donde:

iv. Traer a valor presente los flujos de caja libre al accionista proyectados y el valor terminal a la tasa de rendimiento exigida por los inversionistas para hallar elvalor patrimonio de la Compañía.


88 |


Valor TerminalT =FCT x ( 1 + g )

( COK – g )

FCT: Flujo de caja del último año de proyección.

g: Tasa de crecimiento a perpetuidad. Es calculada sobre la base del análisis de (i) tasas de crecimiento históricas de la

empresa; y (ii) proyecciones de crecimiento del sector y la economía.





a) Valor Contable






Contenido

89 |

Una vez determinado el valor del patrimonio de Modasa a través de lasmetodologías descritas previamente, se procede a determinar el precio poracción de inversión.

Para el cálculo del precio por acción de inversión se considera el número deacciones de inversión suscritas y pagadas(*), netas de las acciones entesorería, (2,764,894) ponderado por el valor nominal de la acción de inversión(S/ 0.8 por acción).

Nota: (*) no se incluyen las acciones pendientes de emitir ya que, según la Gerencia de la Compañía, no existe un acuerdo de capitalización o emisión de dichas acciones. (**) número de acciones suscritas y pagadas. 90 |

Determinación del número de acciones relevante para la valorización

Número de acciones

Tipo de acción Número de acciones(**) Valor nominal

Acciones de inversión 4,333,425 S/ 0.8 por acción

Acciones en tesorería (1,568,531) S/ 0.8 por acción

Acciones de inversión netas 2,764,894 S/ 0.8 por acción

Acciones comunes 21,264,634 S/ 1.0 por acción

Total acciones 24,029,528





a) Valor Contable






Contenido

91 |

Para la estimación del precio por acción de inversión de Modasa a través delmétodo de Valor Contable, se ha utilizado el estado financiero auditado al 31de diciembre de 2020.

A diciembre de 2020, el patrimonio de Modasa ascendió a S/ 377.9 millones, elcual incluye S/ 326.7 millones de resultados acumulados.

El precio de acción de inversión es de S/ 12.88 por acción según el métodode Valor Contable.

Se considera que este método no es un buen indicador de valor, ya que elpatrimonio neto según los estados financieros está sujeto a criterios contablesy muestra una situación estática que no captura el desarrollo del negocio en elfuturo.

92 |

Valor Contable

Resultados

Precio por acción de inversión según Valor Contable

Capital social (S/ miles) 25,277

Acciones de inversión (S/ miles) 4,123

Acciones de tesorería (S/ miles) (1,255)

Reserva legal (S/ miles) 5,055

Otras reservas de capital (S/ miles) (11,413)

Excedente de revaluación (S/ miles) 29,434

Resultados acumulados (S/ miles) 326,679

Total patrimonio neto al 31 de diciembre de 2020 (S/ miles) 377,900

Número de acciones comunes (miles) 21,265

Número de acciones de inversión netas (miles) 2,767

Valor nominal por acción común (S/ por acción) 1.0

Valor nominal por acción de inversión (S/ por acción) 0.8

Precio por acción común (S/ por acción) 16.10

Precio por acción de inversión (S/ por acción) 12.88





a) Valor Contable






Contenido

93 |

Para la estimación del precio por acción de inversión de Modasa a través delmétodo de Valor de Liquidación, se ha utilizado el estado financiero auditado al31 de diciembre de 2020 y se han aplicado factores de liquidación (“FL”) paraestimar el valor de liquidación (“VL”) de cada cuenta, según se presenta acontinuación.

Nota

1. Las cuentas por cobrar comerciales netas de provisiones ascienden a S/218.7 millones, compuestas principalmente por letras por cobrar a clientes dela línea de negocio Modabus (S/ 227.8 millones antes de deducir provisiones).Se estima un factor de liquidación de 50%, en línea con la apreciación deriesgo de crédito de la Compañía sobre la cartera de clientes del negocio deModabus.

2. Se asume un factor de descuento de 30% sobre las cuentas por cobrar arelacionadas e inventarios.

3. Las otras cuentas por cobrar están compuestas, principalmente, por gastospagados por adelantados y saldo a favor del impuesto a la renta e ITAN. Seasume que dichas cuentas no se recuperan en un escenario de liquidación.

4. Corresponde al valor del patrimonio de la valorización de negocio en marchade Consorcio de Transporte Arequipa S.A. considerando la participación deModasa (63.74%).

5. Corresponde al valor del terreno (S/ 33.3 millones) y edificaciones (S/ 34.6millones) relacionados al contrato de alquiler con Sodimac. De acuerdo con loestablecido en el contrato de alquiler, en caso la Compañía termine el contratode manera anticipada, Modasa deberá reembolsar a Sodimac el valor de lasedificaciones. Se asume como valor de liquidación solo el valor del terreno.

6. El valor de liquidación de los inmuebles, maquinaria y equipo es calculadosobre la base del valor de realización de las tasaciones adjuntadas en elAnexo E.

7. Corresponde al reconocimiento contable de los contratos de alquiler quemantiene la Compañía. No cuenta con un valor de liquidación asociado.

94 |

Valor de Liquidación

Resultados

(S/ miles) Nota Dic-20 FL VL

Efectivo y equivalente de efectivo 5,159 100% 5,159

Cuentas por cobrar comerciales, neto 1 218,675 50% 109,338

Cuentas por cobrar a relacionadas 2 32,176 70% 16,088

Inventarios, neto 2 123,833 70% 86,683

Otras cuentas por cobrar 3 6,981 0% -

Inversiones en subsidiarias 4 5,800 91% 5,260

Propiedades de inversión, neto 5 67,863 49% 33,253

Inmuebles, maquinaria y equipo, neto 6 127,367 111% 141,837

Activos por derecho de uso, neto 7 10,086 0% -

Activos intangibles, neto 112 0% -

Total activo 598,052 404,053

Cuentas por pagar comerciales 29,404 100% 29,404

Otras cuentas por pagar 7,255 100% 7,255

Cuentas por pagar a relacionadas 1,472 100% 1,472

Pasivo por arrendamiento 7 10,680 0% -

Provisiones 4,819 0% -

Otros pasivos financieros 145,265 100% 145,265

Impuesto a las ganancias diferido, neto 21,257 100% 21,257

Total pasivo 220,152 204,653

El precio de acción de inversión es de S/ 6.79 por acción según el métodode Valor de Liquidación.

Se considera que este método no es un buen indicador del valor, ya que, alsuponer el cese de la actividad empresarial y la realización de todos los activosy pasivos, no se captura el valor del negocio a futuro.

95 |

Valor de Liquidación

Resultados

Precio por acción de inversión según Valor de Liquidación

Total activo (S/ miles) 404,053

Total pasivo (S/ miles) (204,653)

Total patrimonio neto al 31 de diciembre de 2020 (S/ miles) 1992,965











a) Valor Contable






Contenido

96 |

El criterio de estimación del valor en función del precio en alguna OPA formulada durante el año inmediatamente anterior a la fecha de ocurrencia de la causal quegenera la obligación de llevar a cabo la oferta no es aplicable, pues no se formularon OPA’s sobre las acciones de inversión de Modasa en dicho periodo.

Esta metodología no aplica.

Resultado

97 |

Valor de Contraprestación Ofrecidas en OPA’s anteriores





a) Valor Contable






Contenido

98 |

Resultados

99 |

Valor de Precio Promedio Ponderado de Valores

A continuación, se presenta el análisis de las cotizaciones entre el 23 deagosto de 2020 y el 19 de febrero de 2021 (180 días).

El volumen negociado de las acciones de inversión representan el 1.8% de lasacciones en circulación en el periodo analizado, inferior al 5% establecido enlos criterios de la presente metodología.

La frecuencia de negociación de las acciones de inversión en el periodoanalizado es de 2%, inferior al 60% establecido en los criterios de la presentemetodología.

Esta metodología no aplica, ya que la cotización de la acción de inversión nocumple con los criterios establecidos para la aplicación de la misma.

Criterios del Método de Valor de Precio Promedio Ponderado de Valores

Fecha Días Volumen negociado Número de transacciones

Feb/2021 15 - -

Ene/2021 20 62,808 1

Dic/2020 21 - -

Nov/2020 21 15,000 1

Oct/2020 22 - -

Set/2020 22 - -

Ago/2020 6 - -

Representatividad del volumen negociado 1.8%

Frecuencia de negociación 2%





a) Valor Contable






Contenido

100 |

4.5x

6.5x

8.5x

10.5x

12.5x

14.5x

2018 2019 2020 Mar-21

Fabricación de buses Fabricación de grupos electrógenos

El múltiplo de empresas público comparables de Modasa se estima como elmúltiplo Valor Empresa/EBITDA (“VE/EBITDA”) de empresas de fabricación debuses (relacionado a la unidad de Modabus) y de fabricación de gruposelectrógenos (relacionado a la unidad de Modapower) ponderado por lacontribución a la utilidad bruta de las unidades Modabus y Modapower.

Las empresas comparables identificadas también brindan, en su mayoría,servicios de reparación, mantenimiento y venta de repuestos por lo que el valorrelativo de la unidad de Modaservice ya está incorporado en el valor relativoidentificado para las otras dos unidades.

El análisis se ha realizado considerando los múltiplos Valor Empresa/EBITDA adiciembre de 2019, ya que los múltiplo a diciembre de 2020 están afectadostemporalmente por el impacto económico y financiero del COVID-19.

Fuente: Bloomberg. 101 |

Valor de Múltiplos y Transacciones Comparables Referenciales

Múltiplo de Empresas Público Comparables

Empresas País VE/EBITDA

Fabricación de buses (Modabus)

Marcopolo SA Brasil 9.4x

Blue Bird Corp Estados Unidos 11.0x

Navistar International Corp Estados Unidos 5.7x

Hino Motors Ltd Japón 5.7x

Otokar Otomotiv Ve Savunma San Turquía 13.3x

NFI Group Inc Canadá 9.8x

Mediana fabricación de buses (Modabus) 9.6x

Fabricación de grupos electrógenos (Modapower)

Hyosung Heavy Industries Corp Corea del Sur 10.1x

Cummins Inc Estados Unidos 10.5x

Aggreko PLC Gran Bretaña 5.1x

Denyo Co Ltd Japón 3.9x

Sinfonia Technology Co Ltd Japón 7.7x

Mediana fabricación de grupos electrógenos (Modapower) 7.7x

Múltiplo VE/EBITDA 8.9x

Evolución del múltiplo VE/EBITDA

A continuación, se presentan las transacciones comparables por línea de negocio:

Múltiplo de Transacciones Comparables Referenciales

102 |

Fecha de Trx Empresas adquiridas Comprador Monto de Trx Valor Empresa VE/EBITDA

Fabricación de buses (Modabus)

12/07/2019 Tower International Inc Autokiniton Global Group LP 962.5 788.0 5.1x

28/05/2019 Alexander Dennis Limited NFI International Limited 405.4 405.4 7.3x

27/09/2018 Zhongzhi Yike Chengdu Automotive Co. Zhejiang Kangsheng Co., Ltd. 78.3 78.3 4.1x

3/04/2017 Volgren Australia Pty Ltd Marcopolo S.A. 6.5 19.6 3.3x

27/05/2016 Blue Bird Corporation American Securities LLC 70.7 416.1 6.7x

Mediana fabricación de buses (Modabus) 5.1x

Fecha de Trx Empresas adquiridas Comprador Monto de Trx Valor Empresa VE/EBITDA

Fabricación de grupos electrógenos (Modapower)

12/07/2019 Nishishiba Electric Co., Ltd.Toshiba Infrastructure Systems &

Solutions Co39.3 70.2 8.1x

28/05/2019 Napec Inc Oaktree Capital Management LP 244.2 187.7 10.9x

27/09/2018 Emerson Electric Co., Nidec Corporation 1,200.0 1,200.0 6.9x

3/04/2017 Saft Groupe SA TotalEnergies SE 1,122.8 1,149.9 10.1x

27/05/2016 Batenburg Techniek NV VP Exploitatie NV 21.6 112.0 5.4x

Mediana fabricación de grupos electrógenos (Modapower) 8.1x

Múltiplo VE/EBITDA 6.1x


103 |


Resultados

Valor de Múltiplo de Empresas Público Comparables

Múltiplo VE/EBITDA Modasa 8.9x

EBITDA 2019 (S/ miles) 40,762

Valor Empresa (S/ miles) 363,961

(+) Efectivo y equivalente de efectivo (S/ miles) 5,159

(-) Obligaciones financieras (S/ miles) (110,540)

Valor del patrimonio (S/ miles) 258,580


Número de acciones de inversión (miles) 2,767





Valor de Múltiplo de Transacciones Comparables Referenciales

Múltiplo VE/EBITDA Modasa 6.1x

EBITDA 2019 (S/ miles) 40,762

Valor Empresa (S/ miles) 249,286

(+) Efectivo y equivalente de efectivo (S/ miles) 5,159

(-) Obligaciones financieras (S/ miles) (110,540)

Valor del patrimonio (S/ miles) 143,905


Número de acciones de inversión (miles) 2,767





El precio de acción de inversión es S/ 8.81 por acción por el método de Valor de Múltiplo de Empresas Público Comparables y S/ 4.90 por acción por elmétodo de Valor de Múltiplo de Transacciones Comparables Referenciales.

Se considera que esta metodología no es un buen indicador de valor, ya que la muestra de compañías identificadas no son perfectamente comparables a Modasa,por lo que el valor relativo resultante no refleja el valor específico del negocio a futuro.





a) Valor Contable






Contenido

104 |

Dado que Modasa cuenta con una subsidiaria con un giro de negocio distinto, la valorización del patrimonio se realiza de manera independiente para (i) Modasaindividual y (ii) Consorcio Transporte Arequipa S.A. (“CTA”).

Para la valorización de Modasa individual y CTA, se estiman tasas de descuento acordes con el riesgo relativo del sector en los que opera cada compañía.

La proyección de los flujos de caja de Modasa individual considera un valor terminal que refleja el valor más allá del horizonte de proyección, bajo la premisa de“empresa en marcha”.

La proyección de los flujos de caja de CTA se realiza hasta mayo de 2027, plazo remanente para el vencimiento del contrato de concesión. En dicha fecha seestima la liquidación de los saldos de cuentas de activos y pasivos.

Luego, se suma del valor del patrimonio de Modasa individual más el valor del patrimonio de CTA, considerando la participación que Modasa mantiene en dichacompañía (63.74%), obteniendo el valor del patrimonio consolidado de Modasa.

Introducción

105 |

Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha

Valorización de Modasa

individual

Se proyectan los flujos de

caja del negocio individual de

Modasa.

Se estima un valor terminal y

se estima el valor del

patrimonio.

1Valorización de CTA

Se proyectan los flujos de

caja del negocio de CTA.

Se descuentan los flujos

proyectados hasta el termino

de la concesión y se calcula

el valor del patrimonio.

2Cálculo del valor del

patrimonio de Modasa

consolidado

Se suma el valor del

patrimonio de Modasa

individual más el valor del

patrimonio de CTA por la

participación de Modasa en

su capital (63.74%).

3

Con respecto a su otra subsidiaria, Modasa Brasil, dado que el Directorio de la compañía está evaluando su liquidación, se asume el cese de las operaciones de lacompañía y que la liquidación no genera valor para Modasa.

La valorización se realiza al 19 de febrero de 2021, fecha que genera la obligación de realizar la OPC.

Las proyecciones se han construido sobre la base de información pública y no pública provista por Modasa (el detalle de la información analizada se presenta en elcapítulo 12), tomando en consideración los estados financieros auditados del periodo 2016-2021, el presupuestos de las compañías para el 2021 y la visión delnegocio a futuro de la Compañía.

Las proyecciones se han realizado en soles, moneda funcional y de presentación de los estados financieros auditados y moneda en la que cotiza la acción deinversión de Modasa.

El tipo de cambio de cierre asumido es de S/ 4.0 para 2021 y S/ 4.2 del 2022 en adelante.

Supuestos generales

106 |


Supuestos de Modasa individual: ingresos

107 |

Supuestos Descripción

Modabus Los ingresos de Modabus se dividen en 4 segmentos i) buses de turismo y de transporte de personal, ii) buses urbanos, iii) buses urbanos para el

Sistema de Corredores Complementarios, y iv) chasis. Las ventas están dirigidas al mercado nacional y exterior.

Los ingresos se estiman considerando el precio de venta en dólares, actualizado al tipo de cambio promedio de cada periodo y el volumen estimado para

cada categoría.

Para la categoría de buses urbanos para el Sistema de Corredores Complementarios se espera vender 8 buses en 2021, de acuerdo con el presupuesto

de dicho periodo. A partir de 2022 no se proyectan ventas, debido a la mala situación económica que atraviesan los concesionarios de los Corredores

Complementarios, quienes a la fecha mantienen deudas vencidas con Modasa.

Modapower Los ingresos de Modapower se dividen en 2 segmentos: i) grupos electrógenos, y ii) transformadores de baja y media tensión dirigido al mercado nacional

y mercado exterior.

Se espera que el crecimiento venga impulsado por la venta de transformadores de baja y media tensión, en donde también se ofrece la instalación de

proyectos eléctricos con un ticket promedio más alto que los grupos electrógenos.

Modaservice Los ingresos de Modaservice se dividen en 5 segmentos: i) repuestos, ii) repuestos para el Metropolitano, iii) alquiler de quipos, iv) bombas de agua y

sistema contra incendios y v) talleres de mantenimiento.

Los ingresos se estiman en dólares y se actualizan al tipo de cambio promedio de cada periodo.

Alquiler Corresponde a los ingresos de alquiler del contrato que mantienen con Sodimac en el terreno de 21,433 m2 ubicado en Ate hasta 2036. El precio mensual

por m2 es de US$ 7 por m2 y se ajusta anualmente en 2%.


1

Ingresos por fuente de ingreso (S/ miles)

203,308

70,720 77,817 95,293 122,337 167,224 177,748 188,955 200,890 213,603 227,148 241,581

103,291

91,327 122,507 137,886148,228

156,443 165,228 174,625 184,681 195,446 206,976 219,33067,228

47,35267,834

75,38479,593

82,066 84,645 87,336 90,144 93,07496,131

99,323

6,713

7,0197,905

8,6979,087

9,269 9,455 9,644 9,836 10,03310,234

10,439

2019 2020 2021P 2022P 2023P 2024P 2025P 2026P 2027P 2028P 2029P 2030P

Modabus Modapower Modaservice Renta inmobiliaria

▪ CAGR 20-30: 13.1% ▪ CAGR 20-30: 9.2% ▪ CAGR 20-30: 7.7%

Supuestos de Modasa individual: costos de operación

108 |


Costos de ventas Los costos de ventas se estiman para cada unidad de negocio. Se estiman tomando en cuenta su participación sobre los ingresos.

Modabus: ~80% sobre los ingresos, en línea con el costo histórico. El costo está compuesto principalmente por el costo del chasis/motor y la mano de

obra.

Modapower: ~80% sobre los ingresos, en línea con el costo histórico. El costo está compuesto principalmente por el costo del motor y alternador.

Modaservice: ~55% sobre los ingresos, en línea con el menor margen observado en los últimos años explicado por la venta de proyectos eléctricos.

Gastos de ventas y

administración

Los gastos de ventas sin incluir la provisión por estimación por deterioro de cuentas por cobrar comerciales se estiman tomando en cuenta su

participación en los ingreso (~8% sobre los ingresos totales, en línea con el porcentaje histórico).

Gastos de administración Los gastos de administración se estiman tomando en cuenta su participación en los ingreso (~8% sobre los ingresos totales, en línea con el porcentaje

histórico).


1

Supuestos de Modasa individual: cuentas de balance

109 |


Capital de trabajo Los días de rotación de capital de trabajo se estimaron en función al ciclo de operación histórico.

Cuentas por cobrar comerciales (facturas): 76 días en promedio.

Inventarios: 207 días en promedio.

Cuentas por pagar: 56 días en promedio.

Letras por cobrar Se asume que Modasa continuará otorgando facilidades de compra a los clientes de la unidad de Modabus bajo las mismas condiciones actuales:

Cuota inicial: 15%.

Plazo: 5 años.

Tasa de interés: 12% anual. Los ingresos se registran en la cuenta de ingresos financieros.

Se estima que el 85% de las ventas de Modabus se realizan a través de financiamiento de letras por cobrar y posteriormente se cede el 50% de las

colocaciones a instituciones financiera.

Estimación por deterioro

de cuentas por cobrar

comerciales

La estimación por deterioro de cuentas por cobrar comerciales se proyecta tomando en cuenta provisiones específicas sobre la cartera de créditos

otorgados a diciembre de 2020 y provisiones genéricas a la operación del negocio.

Provisiones específicas: en 2021 se agregan S/ 10.9 millones de incobrables de acuerdo con el presupuesto de la Compañía para dicho periodo. En

los siguientes años se provisionan S/ 66.5 millones debido a la expectativa negativa sobre los clientes que cuentan con problemas de pago

(concesionarios del Sistema de Corredores Complementarios).

Provisión genérica: de acuerdo con la política de la Compañía se estima una provisión neta de recuperables de 1.9% anual sobre los ingresos.

Propiedad planta y

equipo

Se estima una inversión anual ~2% de los ingresos para el mantenimiento de la planta y maquinaria y equipo, en línea con la inversión registrada en los

últimos años.

La depreciación se estima tomando en cuenta las tasas de depreciación tributarias para cada tipo de activo.


1

Supuestos de Modasa individual: cuentas de balance

110 |


Otros pasivos financieros Los otros pasivos financieros están compuestos de la siguiente manera:

Préstamos bancarios: destinados al financiamiento de capital de trabajo (corto plazo) y letras por cobrar (mediano plazo). El financiamiento para letras

por cobrar tienen un plazo de 5 años y un costo de financiamiento promedio de 6% anual, en línea con las condiciones actuales de la Compañía.

Pasivos por arrendamiento: corresponde al reconocimiento de los contratos de alquiler que tiene la Compañía. Se asume que los contratos de alquiler

se renuevan bajo las mismas condiciones durante todo el horizonte de proyección.

Arrendamiento financiero: corresponde, principalmente, al registro contable de las edificaciones realizadas por Sodimac como parte del contrato de

alquiler. Es una cuenta que no tiene efecto en el flujo.


1

Tasa de descuento de Modasa individual

111 |


1

Costo del patrimonio

Tasa de libre de riesgo (rf) 2.0%

Beta apalancado (b) 1.30

Beta desapalancado 0.97

Prima de riesgo de mercado (PRM) 6.4%

Prima de riesgo país (PRP) 1.5%

Prima por riesgo cambiario (PRC) 2.5%

Costo del patrimonio 14.3%

A continuación, se presenta el detalle de la estimación del costo del patrimonio (COK) utilizada para descontar los flujos de caja libre al accionista de Modasa individual.La tasa ha sido estimada en soles al 19 de febrero de 2021, fecha que generó la obligación de realizar la OPC.

Descripción

Rendimiento del bono del tesoro de USA a 20 años, spot. Fuente: FRED.

Beta apalancado = beta desapalancado x (1 + (1 – tasa de impuestos) x deuda / patrimonio)

Promedio de compañías públicas comparables. Fuente: Bloomberg.

Fuente: Damodaran. Promedio aritmético (1928 – 2020).

Diferencia entre el bono en dólares de Perú y el bono del tesoro de USA a 20 años, spot. Fuente: SBS y FRED.

Diferencia entre curva cupón cero en soles y curva sintética en dólares a 20 años de Perú, spot. Fuente: SBS.

1

1 El beta de Modasa se ha estimado ponderando el beta desapalancado de empresas público comparables

de fabricación de buses (0.95) y fabricación de grupos electrógenos (1.01) con la utilidad bruta de las

unidades de Modabus y Modapower, respectivamente. La muestra de compañías público comparables

brindan, en su mayoría, servicios de reparación y mantenimiento por lo que consideramos que el riesgo de

la unidad de Modaservice está incorporado en el beta las otras unidades de negocio.

Costo del patrimonio = rf + b * PRM + PRP + PRC

(S/ miles) 2021P 2022P 2023P 2024P 2025P 2026P 2027P 2028P 2029P 2030P

EBIT 2,997 (31,988) 33,039 38,651 39,618 41,139 42,669 45,812 48,180 51,498

(+) Depreciación y amortización 8,128 8,802 8,809 7,491 8,611 9,488 9,991 9,893 11,057 11,398

(+) Depreciación por derecho de uso 1,993 1,993 1,993 1,993 1,993 2,535 2,414 2,414 2,414 2,414

(+) Provisión por deterioro de cuentas por cobrar 21,730 72,508 6,809 7,866 8,285 8,730 9,204 9,708 10,245 10,817

(-) Impuesto a la renta (8,546) (12,539) (13,487) (16,479) (17,443) (17,949) (18,737) (20,109) (21,202) (22,653)

(-) Variación de capital de trabajo (42,072) 5,599 6,387 2,195 (10,706) (11,351) (12,129) (12,951) (13,773) (14,703)

(-) Variación de letras por cobrar (19,521) 8,105 (21,724) (28,644) (18,746) (15,069) (14,312) (11,307) (12,044) (12,832)

(-) CAPEX (2,844) (7,060) (7,070) (7,288) (7,494) (7,707) (7,926) (8,152) (8,384) (8,623)

Flujo de caja libre para la empresa (38,135) 45,420 14,756 5,785 4,118 9,816 11,172 15,307 16,493 17,316

(+) Variación de otros pasivos financieros 28,642 (49,457) (10,534) 24,334 14,390 14,237 9,971 7,197 7,615 8,131

Variación de préstamos bancarios 34,050 (45,597) (6,800) 28,219 18,436 17,887 13,772 11,157 11,743 12,436

Variación de arrendamientos financieros (3,762) (1,826) (1,555) (1,555) (1,555) (1,555) (1,555) (1,555) (1,555) (1,555)

Variación de pasivo por arrendamiento (1,646) (2,034) (2,179) (2,330) (2,490) (2,095) (2,246) (2,405) (2,573) (2,750)

(+) Ingresos financieros 18,223 15,056 18,731 23,634 27,610 30,433 32,852 35,219 37,269 39,453

(-) Gastos financieros (11,128) (10,607) (10,541) (12,123) (14,377) (16,513) (18,536) (20,061) (21,479) (22,811)

Flujo de caja libre al accionista (2,398) 412 12,413 41,631 31,742 37,972 35,459 37,663 39,898 42,089

Resultados de proyección de Modasa individual: flujo de caja libre al accionista

Nota: (*) para el cálculo del valor terminal se asume una tasa de crecimiento a perpetuidad de 2%. 112 |


1

A continuación, se presenta la proyección del flujo de caja libre al accionista y del valor terminal que captura el valor del negocio más allá del horizonte de proyección deModasa Individual.

Valor terminal(*) - - - - - - - - - 348,872

Resultados

113 |


1

El valor del patrimonio de Modasa individual asciende a S/ 209.4 millones al 19de febrero de 2021.

El valor del patrimonio no incorpora el valor de su subsidiaria CTA.

Valor del patrimonio de Modasa individual según Valor de Negocio en Marcha

Tasa de descuento COK 14.3%

Valor del patrimonio al 19 de febrero de 2021 (S/ miles) 209,441

Supuestos de Consorcio de Transporte Arequipa: ingresos y costos de operación

114 |


2


Ingresos Los ingresos de CTA se estiman según la metodología de Remuneración por Operador de Transporte (“ROT”) detallado en el Anexo N°7 del su contrato

de concesión.

El ROT se compone de la Remuneración Equivalente por Kilómetro (“REK”) y a la Remuneración Equivalente por Pasajero (“REP”). Las variables están

sujetas a una ponderación de 70% y 30% respectivamente.

Remuneración Equivalente por Kilómetro (“REK”): se estima que a partir del año 2022 se recuperan los nivel de kilómetros recorridos en el año 2019. Las

tarifas se actualizan por 2% anual.

Remuneración Equivalente por Pasajero (“REP”): se estima que a partir del año 2022 se recuperan los nivel de pasajeros transportados en el año 2019.

Las tarifas se actualizan por 2% anual.

Costo de ventas Los costos de operación se estiman como una participación en los ingresos, equivalente ~75% de los ingresos.

Gastos de administración

y ventas

Los gastos de administración y ventas se proyectan en función de su participación histórica en las ventas, la cual asciende a ~17% de los ingresos.

Supuestos de Consorcio de Transporte Arequipa: cuentas de balance

115 |


2


Capital de trabajo Los días de capital de trabajo se han estimado tomando en cuenta el nivel de rotación observados históricamente.

CAPEX Se estima una inversión anual de ~S/ 550 mil de mantenimiento. No se considera la adquisición de nuevas unidades de buses.

Los inversiones se amortización tomando en cuenta el periodo remanente de la concesión.

Obligaciones financieras Los préstamos, arrendamientos financieros y subvención del gobierno (Reactiva) se pagan en función a su cronograma de pagos.

El pasivo por arrendamiento es el reconocimiento de los contratos de alquiler que tiene CTA. Se asume que los contratos de alquiler se renuevan bajo las

mismas condiciones durante todo el horizonte de proyección.

Tasa de descuento de Consorcio de Transporte Arequipa

116 |


2

Costo del patrimonio

Tasa de libre de riesgo (rf) 1.0%

Beta apalancado (b) 1.85

Beta desapalancado 0.82

Prima de riesgo de mercado (PRM) 6.4%

Prima de riesgo país (PRP) 0.9%

Prima por riesgo cambiario (PRC) 1.2%

Costo del patrimonio 11.1%

A continuación, se presenta el detalle de la estimación del costo del patrimonio (COK) utilizada para descontar los flujos de caja libre al accionista de CTA. La tasa ha sidoestimada en soles al 19 de febrero de 2021, fecha que generó la obligación de realizar la OPC.

Descripción

Rendimiento del bono del tesoro de USA a 7 años, spot. Fuente: FRED.

Beta apalancado = beta desapalancado x (1 + (1 – tasa de impuestos) x deuda / patrimonio)

Promedio de compañías públicas comparables. Fuente: Bloomberg.

Fuente: Damodaran. Promedio aritmético (1928 – 2020).

Diferencia entre el bono en dólares de Perú y el bono del tesoro de USA a 7 años, spot. Fuente: SBS y FRED.

Diferencia entre curva cupón cero en soles y curva sintética en dólares a 7 años de Perú, spot. Fuente: SBS.

Resultados de proyección de Consorcio de Transporte Arequipa: flujo de caja libre al accionista

117 |


2

(S/ miles) 2021P 2022P 2023P 2024P 2025P 2026P 2027P

EBIT 16,074 2,060 2,163 2,243 3,550 4,183 2,272

(+) Depreciación y amortización 4,996 5,096 5,220 5,371 4,300 3,907 2,637

(+) Depreciación por derecho de uso 4,174 4,174 4,174 4,174 4,174 4,174 303

(-) Impuesto a la renta - - - - - - -

(-) Variación de capital de trabajo (3,978) (2,676) (2,903) (2,207) (1,511) (1,022) (393)

(-) CAPEX (52) (541) (546) (544) (548) (536) -

Flujo de caja libre para la empresa 21,214 8,113 8,108 9,037 9,965 10,707 4,820

(+) Variación de otros pasivos financieros (4,916) (5,424) (3,441) (1,270) (443) - -

(+) Variación de pasivo por arrendamiento (1,936) (4,183) (4,493) (4,821) (5,166) (5,531) (2,397)

(-) Gastos financieros (4,942) (2,845) (2,348) (1,462) (1,194) (954) (439)

Flujo de caja libre al accionista 8,809 (5,849) (3,813) - 1,827 2,974 1,586

A continuación, se presenta la proyección del flujo de caja libre al accionista y del valor terminal, el cual corresponde al valor de liquidación de la compañía, de CTA.

Valor terminal - - - - - - 8,376

Resultados

118 |


2

El valor de patrimonio de Consorcio Transporte Arequipa es de S/ 8.2 millonesal 19 de febrero de 2021. La participación de Modasa tiene un valor de S/ 5.3millones.

Valor del patrimonio de CTA según Valor de Negocio en Marcha

Tasa de descuento COK 11.1%

Valor del patrimonio al 19 de febrero de 2021 (S/ miles) 8,253

Participación de Modosa en CTA 63.74%

Valor de la participación de Modasa al 19 de febrero de 2021 (S/ miles) 5,260

Resultados consolidados de Modasa individual y CTA

119 |


3

El valor de patrimonio de Modasa es de S/ 214.7 millones al 19 de febrero de2021.

El precio por acción de inversión resultante es de S/ 7.32 por acción según elmétodo de Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha.

Se considera que esta metodología es la que mejor refleja el valor de Modasa,ya que toma en cuenta la dinámica del negocio en el futuro y el valor del dineroen el tiempo.

.

Precio por acción de inversión según Valor como Negocio en Marcha

Valor del patrimonio de Modasa individual al 19/02/2021 (S/ miles) 209,441

Valor de la participación de Modasa en CTA al 19/02/21 (S/ miles) 5,260

Valor del patrimonio de Modasa (S/ miles) 214,701



















13. Anexos

Contenido

120 |

A continuación, se presenta el resultado del precio por acción de inversión resultante en cada uno de los métodos de valorización aplicados.

Determinación del precio mínimo

Nota: (*) S/ 4.90 según el método de Valor de Múltiplos por Transacciones Comparables Referenciales y S/ 8.81 según el método de Valor de Múltiplos de Compañías Público Comparables.121 |

Resultados de las Metodologías de Valorización

Método Precio por acción de inversión Comentario

Valor Contable S/ 12.88No es un buen indicador de valor, ya que el patrimonio neto según los EEFF está sujeto a criterios

contables y muestra una situación estática que no captura el desarrollo del negocio en el futuro.

Valor de Liquidación S/ 6.79No es un buen indicador del valor, ya que este método, al suponer el cese de la actividad empresarial

y la realización de todos los activos y pasivos, no captura el valor del negocio a futuro.

Valor de Contraprestaciones Ofrecidas en

OPA’s anterioresNo aplica No aplica, ya que Modasa no ha realizado OPA’s anteriores.

Valor de Precio Promedio de los Valores No aplicaNo aplica, ya que la cotización de la acción de inversión no cumple con los criterios establecidos para

la aplicación de esta metodología.

Valor de Múltiplos y Transacciones

Comparables ReferencialesS/ 4.90 - S/ 8.81(*)

No es un buen indicador de valor, ya que la muestra de compañías identificadas no son perfectamente

comparables a Modasa, por lo que el valor relativo resultante no refleja el valor específico del negocio

a futuro de Modasa.

Valor de Negocio en Marcha S/ 7.32Precio mínimo seleccionado. Se considera que esta metodología es la que mejor refleja el valor de

Modasa, ya que toma en cuenta la dinámica del negocio en el futuro y el valor del dinero en el tiempo.

El precio mínimo seleccionado para la OPC por Exclusión de las acciones de inversión de Modasa es S/ 7.32 por acción, correspondiente al precio resultante a travésdel método de Valor de Negocio en Marcha. Dicho valor ha sido estimado al 19 de febrero de 2021, fecha que genera la obligación de realizar la OPC.

Actualización del precio mínimo

Fuente: tasa de interés pasiva en moneda nacional (TIPMN), SBS.122 |

Resultados de las Metodologías de Valorización

El precio por acción de inversión al 19 de febrero de 2021, fecha en que segenera la obligación de realizar la OPC, es S/ 7.32 por acción,correspondiente al método de Valor de Negocio en Marcha.

Debido al tiempo transcurrido entre la fecha que genera la obligación derealizar la OPC (19 de febrero de 2021) y la fecha de entrega del Informe deValorización (15 de julio de 2021), se considera pertinente actualizar el preciode la acción de inversión aplicando la tasa de interés pasiva en monedanacional publicada por la SBS.

El precio por acción de inversión al 15 de julio de 2021, fecha de entrega delInforme de Valorización, es S/ 7.34 por acción.

Precio por acción de inversión al 15 de julio de 2021

Precio por acción de inversión al 19/02/2021 (S/ por acción) 7.32

Número de días transcurridos entre el 19/02/2021 y el 15/07/2021 146

Tasa de interés pasiva anual en moneda nacional al 19/02/2021 0.91%

Precio por acción de inversión al 15/07/21 (S/ por acción) 7.34













13. Anexos

Contenido

123 |

Matriz de sensibilidad

124 |

Análisis de sensibilidad

A continuación, se presenta la matriz de sensibilidad del precio por acción de inversión obtenido en el método de Valor de Negocio en Marcha ante diferentes tasas dedescuento (COK) y tasas de crecimiento para el cálculo del valor terminal.

.

Tasa de crecimiento a perpetuidad

7.32 1.25% 1.50% 1.75% 2.00% 2.25% 2.50% 2.75%

Tasa

COK

13.3% 7.88 7.96 8.05 8.14 8.23 8.33 8.44

13.8% 7.48 7.55 7.63 7.71 7.80 7.88 7.97

14.3% 7.12 7.18 7.25 7.32 7.39 7.47 7.55

14.8% 6.78 6.84 6.90 6.96 7.03 7.10 7.17

15.3% 6.47 6.52 6.58 6.63 6.69 6.75 6.81













13. Anexos

Contenido

125 |

126 |

Conclusiones y recomendaciones

En opinión de Macroinvest MA S.A.C. el precio mínimo a ser tomado en cuenta por Motores Diesel Andinos S.A. en la Oferta Pública de Compra por Exclusión sobrelas acciones de inversión emitidas por Motores Diesel Andinos S.A. es de S/ 7.34 por acción de inversión, correspondiente al precio resultante a través del métodode Valor de Negocio en Marcha y actualizado a la fecha de entrega del Informe de Valorización (15 de julio de 2021).

.













13. Anexos

Contenido

127 |

128 |

Información proporcionada por la empresa

Modasa Diesel Andino:

20/05/2021: Estados Financieros Auditados 2016-2020 de Motores Diesel Andino.

20/05/2021: Detalle del estado de acciones pendientes por emitir.

20/05/2021: Informe de Precios de Transferencia 2018-2019 elaborado por Ernst & Young.

20/05/2021: Factura del alquiler al local Sodimac de mayo de 2021.

20/05/2021: Metodología de registro contable del local alquilado a Sodimac.

20/05/2021: Estructura de ingresos de contrato de derecho de superficie Sodimac.

20/05/2021: Informe de sueldos y cargos sociales mensual de 2021 de Motores Diesel Andino.

20/05/2021: Memorias Anuales de Motores Diesel Andino 2016 – 2020.

20/05/2021: Constancia y detalle PDT de enero, febrero y marzo de 2021 de Motores Diesel Andino.

20/05/2021: Declaración jurada SUNAT 2019.

20/05/2021: Plan de Contingencias de la Planta Lurín de Motores Diesel Andino.

20/05/2021: Hecho de Importancia sobre Política de Dividendos 2021.

20/05/2021: Procedimiento para la Búsqueda, Evaluación y Selección del Talento del 26/03/2021.

20/05/2021: Procedimiento para la Sensibilización y Capacitación de Colaboradores del 22/03/2021.

20/05/2021: Procedimiento para la Inducción y Entrenamiento del Personal del 22/02/2019.

20/05/2021: Procedimiento para la Seguridad Física del 07/11/2019.

20/05/2021: Procedimiento para el Control de Fotochecks del 06/11/2018.

20/05/2021: Procedimiento para la Incorporación, Mantenimiento y Cese de Talento del 09/02/2018.

20/05/2021: Procedimiento para el Pedido y Entrega de EPP y Uniformes de Trabajo del 12/09/2017.

20/05/2021: Programa Anual de Seguridad y Salud en el Trabajo 2021.

20/05/2021: Reglamento Interno de Trabajo.

20/05/2021: Reglamento Interno de Seguridad y Salud en el Trabajo del 28/02/2019.

20/05/2021: Informe de Tasación de la Planta Industrial Lurín 3 con fecha de inspección 30/10/2017.

20/05/2021: Informe de Tasación de la Planta Industrial Lurín con fecha de inspección 09/09/2020.

Lista de Fuentes de información

129 |

20/05/2021: Informe de Tasación de la Planta Industrial Lurín 4 con fecha de inspección 30/10/2027.

20/05/2021: Informe de Tasación de la Planta Industrial Lurín con fecha de tasación 12/10/2017.

21/05/2021: Detalle de Adquisiciones de Activo Fijo 2016 – Mar. 2021.

21/05/2021: Cronograma Depreciaciones y Amortizaciones.

21/05/2021: Cronogramas de Financiamientos MP y CP al 30/04/2021.

21/05/2021: Organigrama de Motores Diesel Andino.

25/05/2021: Detalle de Estado de Resultados 2016 – 2018 de Motores Diesel Andino.

25/05/2021: Detalle de Estado de Resultados 2016 – 2018 de Modabus.

25/05/2021: Detalle de Estado de Resultados 2016 – 2018 de Modapower.

25/05/2021: Detalle de Estado de Resultados 2016 – 2018 de Modaservice.

25/05/2021: Detalle de Estado de Resultados 2019, 2020 y Mar. 2021 de Motores Diesel Andino.

25/05/2021: Detalle de Estado de Resultados 2019, 2020 y Mar. 2021 de Modabus.

25/05/2021: Detalle de Estado de Resultados 2019, 2020 y Mar. 2021 de Modapower.

25/05/2021: Detalle de Estado de Resultados 2019, 2020 y Mar. 2021 de Modaservice.

25/05/2021: Proyecciones de Estado de Resultados 2021 de Motores Diesel Andino.

25/05/2021: Detalle de principales proveedores de Modabus 2016 - 2020.

25/05/2021: Detalle de principales proveedores de Modaservice 2016 - 2020.

25/05/2021: Composición Fija y Variable de Costos y Gastos Operativos de Motores Diesel Andino.

25/05/2021: Detalle de cuentas por cobrar a 2017 – 2020 y Mar. 2021 de Motores Diesel Andino.

25/05/2021: Detalle de fianzas a Mar. 2021 de Motores Diesel Andino.

25/05/2021: Certificado Literal del Registro de Personas Jurídicas de Sunarp.

25/05/2021: Registro de la Propiedad Industrial de Motores Diesel Andino.

25/05/2021: Diagrama de Grupo Económico 2021 de Motores Diesel Andino.

25/05/2021: Estructura del accionariado de Motores Diesel Andino.

25/05/2021: Informe de Litigios de Motores Diesel Andino.

25/05/2021: Testimonio – Contrato de Superficie Sodimac.


130 |

28/05/2021: Detalle de Costo de Ventas de Modabus y Modapower.

28/05/2021: Detalle de Ventas de Modabus de 2016 – 2020 y 2021 estimado.

28/05/2021: Detalle de Ventas de Modaservice de 2016 – 2020 y 2021 estimado.

28/05/2021: Unidades Vendidas y Valorización de Grupos Electrógenos de Ene. 2020 – Feb. 2021.

28/05/2021: Proyecciones de Ventas de Modabus 2022 – 2024.

03/06/2021: Capacidad de Producción de la Planta Modabus y Modaservice.

03/06/2021: Cláusulas de Contrato con Sodimac.

03/06/2021: Convents Financieros Exigidos por Bancos.

03/06/2021: Detalle de Ventas 2016 – 2020 de Modapower.

03/06/2021: Hoja de Traba – Impuesto a la Renta de Motores Diesel Andino.

09/06/2021: Carta de Postergación de Compras de Servicios Generales Anita.

09/06/2021: Ata de la Sesión de Directorio N° 223 de Motores Diesel Andino.

09/06/2021: Carpeta de fotos de buses de Motores Diesel Andino.

09/06/2021: Legalización del Libro de Actas de Directorio de Motores Diesel Andino.

09/06/2021: Estado de Resultados proyectados al 2021 por línea de negocio de Motores Diesel Andino.

09/06/2021: Proyección de ventas de 2021 de Modabus.

09/06/2021: Cálculo del Valor Razonable 2016 – 2020 de Sodimac.

14/06/2021: Valuación de un Inmueble en los Frutales de Motores Diesel Andino.

14/06/2021: Proyección de Cuentas por Cobrar 2021 – 2026 por línea de negocio de Motores Diesel Andino.

22/06/2021: Metodología de Registro Contable de Local Alquilado a Sodimac.

26/06/2021: Flota de buses actual de Allin Group.

26/06/2021: Detalle de Cuentas por Cobrar y Provisiones de Corredores Complementarios.

26/06/2021: Estados Financieros 2020 – Mar. 2021 de Modasa Brasil.

Consorcio Transporte Arequipa:

20/05/2021: Estados Financieros Auditados 2016 – 2020 de Consorcio Transporte Arequipa.

03/06/2021: Proyecciones de Estado de Resultados de 2021 de Consorcio Transporte Arequipa.


131 |

15/06/2021: Detalle de Kilómetros Recorridos, Tarifas, Pasajeros Transportados y Contraprestación Económica 2016 – 20020.

26/06/2021: Flota de buses actual de Consorcio Transporte Arequipa.

Fuentes de información pública

Estados Financieros Auditados 2016 – 2020 de Motores Diesel Andino.

Memorias Anuales de Motores Diesel Andino 2016 – 2020.

Hechos de Importancia publicados en la Bolsa de Valores de Lima.

Otras fuentes de información

S&P Capital IQ

Bloomberg LP

Mergermarket

Adex Data Trade

El Comercio

Gestión

Perú Construye

Reporte Económico: Escenarios Económicos Post-elecciones. Preparado por: Macroconsult, may. 2021.

Presentación de Resultados al Primer Trimestre de 2021 Preparado por: Motores Diesel Andino, mar. 2021.

Reporte Económico: Revisión de Proyecciones Económicas 2020 – 2021. Preparado por: Macroconsult, feb. 2021.

Reporte de Industria: Generator Sets Market - Growth, Trends, Covid-19 Impact, and Forecasts 2021 – 2026. Preparado por: Mordor Intelligence, 2021.

Reporte de Industria: Global Industry Analysis Generator Sets Market 2021-2031. Preparado por: Transparency Market Research, 2021.

Situación del Transporte Público en Lima 2020. Preparado por: Redacción Ciudad+, 2020.

Plan de negocio para la viabilidad de una empresa comercializadora de grupos electrógenos en la ciudad de Lima. Preparado por: Esan Business School, ago. 2019.

Metalmecánica es clave para el desarrollo. Preparado por: La Cámara de Lima, abr. 2019.

Informe de Observancia: Situación del Transporte Urbano en Lima y Callao 2018. Preparado por: Fundación Trnasitemos, 2018.

Revista Número 48: El Mejor Escenario para Impulsar la Reactivación del Sector. Preparado por: Perú Construye, ago. 2017.

Revista de Modasa Edición 19: Los Buses Modasa ya están en el Corredor Morado de SJL. Preparado por: Motores Diesel Andino, 2017.

Revista de Modasa Edición 18: Proyecto Ermitaño: El Lado Social de los Negocios. Preparado por: Motores Diesel Andino, 2017.


132 |

Revista de Modasa Edición 15: Grupo Electrógeno más potente del país. Preparado por: Motores Diesel Andino, 2016.

Adenda 03 Contrato Corredor TGA - Paquete de Servicio Nº 3.2. Preparado por: Protransporte y Municipalidad Metropolitana de Lima, mar. 2016.



Mercado Mundial de Grupos Electrógenos. Diesel el Líder de Hoy; El Gas Natural Gana Terreno. Preparado por: Futurenergy, 2015.

Revista de Modasa Edición 13: Nuevos Buses para Lima. Preparado por: Motores Diesel Andino, 2015.

Adenda 02 Contrato Corredor TGA - Paquete de Servicio Nº 3.2, 3.4 y 3.5. Preparado por: Protransporte y Municipalidad Metropolitana de Lima, dic. 2014.

Adenda 01 Contrato Corredor TGA - Paquete de Servicio Nº 3.2, 3.4 y 3.5. Preparado por: Protransporte y Municipalidad Metropolitana de Lima, nov. 2014.

Contrato Corredor TGA - Paquete de Servicio Nº 3.2. Preparado por: Protransporte y Municipalidad Metropolitana de Lima, jul. 2014.



Páginas web consultadas

Web Bolsa de Valores de Lima (www.bvl.com.pe)

Web Superintendencia de Mercado de Valores (www.smv.gob.pe)

Web Banco Central de Reserva del Perú (www.bcrp.gob.pe)

Web Instituto Nacional de Estadística e Informática (www.inei.gob.pe)

Web Motores Diesel Andino (www.modasa.com.pe)

Web Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (www.sbs.gob.pe)

Web Fondo Internacional Monetario (www.imf.org)

Web Trade Map (www.trademap.org)

Web UN Comtrade (www.comtrade.un.org)

Web Asociación Automotriz del Perú (www.aap.org.pe)

Web Municipalidad Metropolitana de Lima (www.munlima.gob.pe)

Web Fondo Metropolitano de Inversiones (www.invermet.gob.pe)

Web Autoridad de Transporte Urbano para Lima y Callao (www.atu.gob.pe)

Web Corredor Azul (www.corredorazul.pe)


http://www.bvl.com.pe/

http://www.smv.gob.pe/

http://www.bcrp.gob.pe/

http://www.inei.gob.pe/

http://www.modasa.com.pe/

http://www.sbs.gob.pe/

http://www.imf.org/

http://www.trademap.org/

http://www.comtrade.un.org/

http://www.aap.org.pe/

http://www.munlima.gob.pe/

http://www.invermet.gob.pe/

http://www.atu.gob.pe/

http://www.corredorazul.pe/












12. Lista de fuentes de Información

13. Anexos

Contenido

133 |

13. Anexos

A. Declaración Jurada de Contingencias

B. Estados Financieros Proyectados

C. Histórico de cotizaciones

D. Compañías comparables

E. Resumen de tasaciones recibidas

Contenido

134 |

DECLARACION JURADA

Lima, 24 de mayo de 2021

Señores

Macroinvest MA S.A.C.

Presente.-

De nuestra consideración:

Por la presente, yo, Juan Javier Lesevic Rodríguez, identificado con D.N.I. 08803371,

como Gerente General de la empresa Motores Diesel Andinos S.A. con RUC

20417926632; declaro bajo juramento lo siguiente:

i) Que toda la información y/o documentación proporcionada por Motores Diesel

Andinos S.A. a Macroinvest MA S.A.C., para determinar el precio mínimo a

ser tomado en cuenta por Motores Diesel Andinos S.A. en la Oferta Pública de

Compra por Exclusión sobre las Acciones de Inversión emitidas por Motores

Diesel Andinos S.A., es veraz, oportuna y suficiente en los términos exigidos

por las normas que regulan el Mercado de Valores peruano, encontrándose, en

consecuencia, Macroinvest MA S.A.C. habilitado para confiar legítimamente

en la misma;

ii) Que, al mejor de su conocimiento y bajo sus mejores esfuerzos, la información

y/o documentación proporcionada conforme a i) permite conocer y entender la

situación legal, financiera y contable de la compañía, así como sus principales

contingencias, no existiendo, al mejor de su conocimiento, ninguna otra

información y/o documentación que resulte relevante para efectos de la

valorización encomendada.

Atentamente,

13. Anexos

A. Declaración Jurada





Contenido

136 |

Resultados de proyección de Motores Diesel Andinos individual: Estado de Ganancias y Pérdidas proyectado

Fuente: Proyecciones Macroinvest137 |


Venta de bienes y servicios 268,158 308,563 350,158 405,733 427,621 450,915 475,714 502,123 530,256 560,234

Alquiler de inmueble 7,905 8,697 9,087 9,269 9,455 9,644 9,836 10,033 10,234 10,439

Total ingresos 276,064 317,260 359,245 415,002 437,076 460,559 485,550 512,156 540,489 570,673

Costo de ventas (202,550) (229,096) (260,459) (302,658) (319,861) (337,900) (356,912) (376,904) (398,896) (421,874)

Utilidad bruta 73,513 88,164 98,786 112,344 117,215 122,659 128,639 135,252 141,593 148,798

Gastos de venta (47,259) (101,031) (37,710) (41,968) (43,836) (46,272) (48,104) (50,109) (52,409) (54,725)

Gastos de venta (25,529) (28,523) (30,901) (34,101) (35,552) (37,542) (38,900) (40,401) (42,164) (43,908)

Estimación por deterioro de cuentas por cobrar

comerciales(21,730) (72,508) (6,809) (7,866) (8,285) (8,730) (9,204) (9,708) (10,245) (10,817)

Gastos de administración (26,086) (28,518) (30,555) (33,333) (34,727) (36,056) (37,375) (38,666) (40,301) (41,833)

Otros ingresos 2,873 380 380 380 380 140 140 - - -

Otros gastos (359) (412) (467) (539) (568) (599) (631) (666) (702) (742)

Utilidad operativa 2,683 (41,418) 30,434 36,884 38,463 39,873 42,669 45,812 48,180 51,498

Ingresos financieros 18,223 15,056 18,731 23,634 27,610 30,433 32,852 35,219 37,269 39,453

Gastos financieros (11,128) (10,607) (10,541) (12,123) (14,377) (16,513) (18,536) (20,061) (21,479) (22,811)

Diferencia de cambio, neta 314 9,430 2,605 1,767 1,156 1,266 - - - -

Utilidad antes de impuestos 10,092 (27,539) 41,229 50,163 52,852 55,059 56,984 60,971 63,971 68,140

Impuesto a las ganancias (2,518) 8,583 (11,704) (14,339) (15,133) (15,784) (16,352) (17,528) (18,413) (19,642)

Utilidad neta 7,573 (18,956) 29,525 35,823 37,719 39,275 40,633 43,443 45,558 48,497

Anexo B

Resultados de proyección de Motores Diesel Andinos individual: Balance General proyectado



Efectivo y equivalente de efectivo 2,761 3,173 3,592 10,116 4,893 4,606 4,856 5,122 5,405 5,707

Cuentas por cobrar comerciales, neto 113,667 125,156 140,233 158,188 174,099 187,877 203,364 215,448 228,319 242,030

Otras cuentas por cobrar 7,421 7,615 8,315 9,747 10,035 10,345 10,666 11,011 11,378 11,770

Cuentas por cobrar a partes relacionadas 20,549 20,872 20,757 21,045 21,592 21,589 22,761 24,008 25,336 26,751

Inventarios, neto 151,983 151,151 151,364 155,341 163,957 173,083 182,831 193,274 204,372 216,235

Total activo corriente 296,380 307,967 324,261 354,437 374,576 397,500 424,478 448,863 474,810 502,493

Cuentas por cobrar comerciales, neto 121,757 35,022 39,371 50,148 54,966 56,597 54,019 51,368 48,639 45,831

Cuentas por cobrar a partes relacionadas 7,960 4,980 2,694 1,103 (0) - - - - -

Inmuebles, maquinaria y equipo, neto 123,637 123,290 123,126 124,478 124,919 124,696 124,189 124,007 122,892 121,676

Activos por derecho de uso, neto 8,093 6,100 4,107 2,114 12,190 9,655 7,241 4,828 2,414 12,574

Inversiones en subsidiarias 9,641 9,641 9,641 9,641 9,641 9,641 9,641 9,641 9,641 9,641

Propiedades de inversión, neto 66,308 64,753 63,198 61,643 60,088 58,533 56,978 55,423 53,868 52,313

Activos intangibles, neto 112 272 253 252 249 246 243 240 236 232

Total activo no corriente 337,509 244,058 242,389 249,380 262,053 259,368 252,312 245,505 237,690 242,268

Total activo 633,889 552,026 566,650 603,817 636,629 656,869 676,790 694,368 712,500 744,761

Anexo B

Resultados de proyección de Motores Diesel Andinos individual: Balance General proyectado



Otros pasivos financieros 90,078 62,683 46,950 61,379 66,310 75,663 83,857 89,212 94,849 100,079

Cuentas por pagar comerciales 36,088 38,063 40,424 43,998 46,438 49,023 51,784 54,742 57,885 61,246

Otras cuentas por pagar 6,393 12,089 19,138 29,821 35,289 39,858 44,009 47,968 52,188 56,683

Cuentas por pagar a partes relacionadas 1,300 1,300 1,300 1,300 1,300 1,300 1,300 1,300 1,300 1,300

Provisiones 4,819 4,819 4,819 4,819 4,819 4,819 4,819 4,819 4,819 4,819

Total pasivo corriente 138,678 118,955 112,631 141,317 154,157 170,663 185,768 198,041 211,041 224,126

Otros pasivos financieros 94,509 72,447 77,646 87,551 109,079 113,963 115,740 117,582 119,560 135,035

Pasivo por impuesto a las ganancias diferido, neto 15,229 (5,893) (7,677) (9,817) (12,128) (14,293) (16,679) (19,260) (22,049) (25,059)

Total pasivo 248,416 185,509 182,601 219,051 251,108 270,333 284,830 296,363 308,552 334,102

Capital social 25,277 25,277 25,277 25,277 25,277 25,277 25,277 25,277 25,277 25,277

Acciones de inversión 4,123 4,123 4,123 4,123 4,123 4,123 4,123 4,123 4,123 4,123

Acciones de tesorería (1,255) (1,255) (1,255) (1,255) (1,255) (1,255) (1,255) (1,255) (1,255) (1,255)

Reserva legal 5,055 5,055 5,055 5,055 5,055 5,055 5,055 5,055 5,055 5,055

Otras reservas de capital (11,413) (11,413) (11,413) (11,413) (11,413) (11,413) (11,413) (11,413) (11,413) (11,413)

Excedente de revaluación 29,434 29,434 29,434 29,434 29,434 29,434 29,434 29,434 29,434 29,434

Resultados acumulados 334,252 315,296 332,828 333,545 334,299 335,315 340,738 346,784 352,727 359,437

Total patrimonio neto 385,473 366,517 384,049 384,766 385,520 386,536 391,959 398,005 403,948 410,658

Total pasivo y patrimonio neto 633,889 552,026 566,650 603,817 636,629 656,869 676,790 694,368 712,500 744,761

Anexo B

Resultados de proyección de Consorcio de Transporte Arequipa: Estado de Ganancias y Pérdidas proyectado


(S/ miles) 2021P 2022P 2023P 2024P 2025P 2026P Mayo 2027

Ingresos por operación 34,067 40,030 40,830 41,647 42,480 43,330 18,415

Costos de operación (29,027) (30,686) (31,228) (31,812) (31,176) (31,239) (12,790)

Utilidad bruta 5,040 9,344 9,603 9,835 11,304 12,091 5,625

Gastos de administración (2,898) (6,563) (6,704) (6,842) (6,990) (7,127) (3,022)

Gastos de venta (328) (721) (735) (750) (765) (780) (332)

Otros ingresos 14,260 - - - - - -

Utilidad operativa 16,074 2,060 2,163 2,243 3,550 4,183 2,272

Ingresos financieros 123 - - - - - -

Gastos financieros (5,065) (2,845) (2,348) (1,462) (1,194) (954) (439)

Diferencia de cambio, neta (611) (1,511) (1,638) (1,484) (1,334) (1,248) (397)

Utilidad antes de impuestos 10,521 (2,295) (1,823) (704) 1,022 1,981 1,436

Impuesto a las ganancias 645 (18) (109) (206) (308) (415) (633)

Utilidad neta 11,166 (2,313) (1,932) (910) 714 1,566 803

Anexo B

Resultados de proyección de Consorcio de Transporte Arequipa: Balance General proyectado


(S/ miles) 2021P 2022P 2023P 2024P 2025P 2026P Mayo 2027

Efectivo y equivalente de efectivo 9,911 4,063 250 250 2,077 5,051 6,737

Cuentas por cobrar comerciales, neto 16,788 16,849 16,858 16,866 16,875 16,883 16,899

Otras cuentas por cobrar 2,688 3,135 3,181 3,227 3,275 3,323 3,134

Inventarios, neto 199 215 219 224 228 233 241

Total activo corriente 29,587 24,262 20,508 20,567 22,455 25,491 27,011

Cuentas por cobrar a partes relacionadas 1,431 1,431 1,431 1,431 1,431 1,431 1,431

Inmuebles, maquinaria y equipo, neto 265 248 218 175 114 34 -

Activos por derecho de uso, neto 21,175 17,001 12,826 8,652 4,478 303 -

Activo por impuesto a la renta diferido, neto 1,789 1,771 1,662 1,456 1,148 733 -

Activos intangibles, neto 23,550 19,013 14,370 9,585 5,894 2,603 -

Total activo no corriente 48,211 39,464 30,507 21,299 13,064 5,104 1,431

- - - - - - -

Total activo 77,797 63,726 51,014 41,866 35,519 30,595 28,442

Anexo B

Resultados de proyección de Consorcio de Transporte Arequipa: Balance General proyectado


(S/ miles) 2021P 2022P 2023P 2024P 2025P 2026P MAY. 2027

Porción corriente de deuda a largo plazo 5,424 5,154 - - - - -

Deuda revolvente - - 1,713 443 0 (0) 0

Cuentas por pagar comerciales 2,697 3,253 3,310 3,368 3,427 3,487 3,252

Cuentas por pagar a partes relacionadas 3,473 2,980 2,286 1,591 1,103 - -

Tributos y otras cuentas por pagar 835 947 959 971 983 995 947

Pasivo por arrendamiento 4,183 4,493 4,821 5,166 5,531 2,397 -

Beneficios a los empleados 3,167 3,819 3,886 3,954 4,023 4,094 3,818

Total pasivo corriente 19,778 20,647 16,974 15,493 15,066 10,973 8,018

Deuda a largo plazo 5,154 - - - - - -

Pasivo por arrendamiento 22,408 17,915 13,094 7,928 2,397 - -

Cuentas por pagar a partes relacionadas 8,856 5,876 3,591 1,999 896 896 896

Total pasivo 56,197 44,438 33,659 25,421 18,360 11,870 8,914

Capital social 9,100 9,100 9,100 9,100 9,100 9,100 9,100

Reserva legal 1,144 1,144 1,144 1,144 1,215 1,372 1,452

Resultados acumulados 11,357 9,044 7,111 6,201 6,844 8,253 8,976

Total patrimonio neto 21,601 19,288 17,355 16,445 17,159 18,725 19,528

Total pasivo y patrimonio neto 77,797 63,726 51,014 41,866 35,519 30,595 28,442

Anexo B

13. Anexos






Contenido

143 |

Histórico de cotizaciones

144 |

Anexo C

Motores Diesel Andinos S.A. - BVL: MODIANI1

Fecha de cotización Apertura Cierre Cantidad negociada Monto negociado (S/)

19/02/2021

18/02/2021

17/02/2021

16/02/2021

15/02/2021

12/02/2021

11/02/2021

10/02/2021

9/02/2021

8/02/2021

5/02/2021

4/02/2021

3/02/2021

2/02/2021

1/02/2021

29/01/2021

28/01/2021 7.5 7.5 62,808.0 467,919.6

27/01/2021

26/01/2021

25/01/2021

22/01/2021

21/01/2021

20/01/2021


145 |

Anexo C



19/01/2021

18/01/2021

15/01/2021

14/01/2021

13/01/2021

12/01/2021

11/01/2021

8/01/2021

7/01/2021

6/01/2021

5/01/2021

4/01/2021

31/12/2020

30/12/2020

29/12/2020

28/12/2020

24/12/2020

23/12/2020

22/12/2020

21/12/2020

18/12/2020

17/12/2020

16/12/2020


146 |

Anexo C



15/12/2020

14/12/2020

11/12/2020

10/12/2020

9/12/2020

7/12/2020

4/12/2020

3/12/2020

2/12/2020

1/12/2020

30/11/2020

27/11/2020

26/11/2020 7.0 7.0 15,000.0 105,000.0

25/11/2020

24/11/2020

23/11/2020

20/11/2020

19/11/2020

18/11/2020

17/11/2020

16/11/2020

13/11/2020

12/11/2020


147 |

Anexo C



11/11/2020

10/11/2020

9/11/2020

6/11/2020

5/11/2020

4/11/2020

3/11/2020

2/11/2020

30/10/2020

29/10/2020

28/10/2020

27/10/2020

26/10/2020

23/10/2020

22/10/2020

21/10/2020

20/10/2020

19/10/2020

16/10/2020

15/10/2020

14/10/2020

13/10/2020

12/10/2020


148 |

Anexo C



9/10/2020

8/10/2020

7/10/2020

6/10/2020

5/10/2020

2/10/2020

1/10/2020

30/09/2020

29/09/2020

28/09/2020

25/09/2020

24/09/2020

23/09/2020

22/09/2020

21/09/2020

18/09/2020

17/09/2020

16/09/2020

15/09/2020

14/09/2020

11/09/2020

10/09/2020

9/09/2020


149 |

Anexo C



8/09/2020

7/09/2020

4/09/2020

3/09/2020

2/09/2020

1/09/2020

31/08/2020

28/08/2020

27/08/2020

26/08/2020

25/08/2020

24/08/2020

21/08/2020

13. Anexos






Contenido

150 |

Compañías comparables – fabricación de buses (Modabus)

151 |

Anexo D

Empresa País Cap. Mercado (US$ mm) Beta apalancado Tasa de Impuesto a la Renta Deuda / Patrimonio Beta desapalancado

Volvo AB Suecia 53,230 1.22 21% 35% 0.96x

REV Group Inc Estados Unidos 785 1.20 21% 45% 0.88x

Marcopolo SA Brasil 453 1.17 34% 89% 0.74x

Hino Motors Ltd Japón 5,504 1.34 31% 38% 1.06x

Otokar Otomotiv Ve Savunma San Turquía 1,310 0.94 22% 19% 0.82x

Promedio ponderado 0.95

Compañías comparables – fabricación de grupos electrógenos (Modapower)

152 |

Anexo D


Hyundai Electric & Energy Syst Corea Del Sur 600 1.32 10% 119% 0.64x

Hyosung Heavy Industries Corp Corea Del Sur 656 1.48 10% 167% 0.59x

Cummins Inc Estados Unidos 36,436 1.05 21% 13% 0.95x

Aggreko PLC Gran Bretaña 3,013 1.34 19% 22% 1.13x

Denyo Co Ltd Japón 475 1.10 31% 3% 1.08x

Atlas Copco AB Suecia 72,333 1.08 23% 4% 1.05x


Compañías comparables – transporte (CTA)

153 |

Anexo D


National Express Group PLC Gran Bretaña 3,187 1.90 19% 73% 1.2x

TRANSPORT INT'L Hong Kong 1,159 0.38 17% 30% 0.3x

DZT China 1,263 1.02 25% 44% 0.8x

HIS Co Ltd Japón 1,978 1.26 31% 117% 0.7x

Evergreen International Storag Taiwán 512 0.62 20% 50% 0.4x


13. Anexos






Contenido

154 |

Resumen de tasaciones recibidas

155 |

Anexo E

El detalle de las tasaciones que compartió la Compañía es la siguiente (valores en S/):

VC TerrenoVC

EdificacionesVC Total VR

Terreno Los Frutales

Local Comercial Los Frutales 40,055,285 5,325,066 45,380,351 36,304,283

Planta industrial buses Lote 3 39,916,800 20,106,013 60,022,813 45,017,109

Planta industrial grupos electrógenos Lote 6 29,574,930 16,324,894 45,899,824 36,719,859

Planta buses Lote 4-5B 9,932,780 5,591,119 15,523,899 12,419,119

Terreno Parcela C33B 14,085,500 135,521 14,221,021 11,376,817

Total 133,565,295 47,482,613 181,047,908 141,837,188

Calle Porta Nº 170 – Of. 811 – Miraflores Telf.: 444-2786 Cel.: 9866-40212

PERITAJES Y TASACIONES

VALUACION DE UN INMUEBLE

HOJA DE RESUMEN

UUBBIICCAACCIIÓÓNN : AV. LOS FRUTALES N°329, EN EL DISTRITO DE ATE, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA

PPRROOPPIIEETTAARRIIOO : MOTORES DIESEL ANDINOS S.A

VVAALLOORR DDEE RREEPPOOSSIICCIIOONN UUSS $$ :: 1133’’ 224455,,887700..0000

VVAALLOORR CCOOMMEERRCCIIAALL UUSS $$ : 1133’’ 224455,,887700..0000

VVAALLOORR DDEE RREEAALLIIZZAACCIIOONN UUSS $$ : 1100’’ 559966,,884466..6600

PP EE RR II TT OO :: ING. CARLOS BENAVIDES V.

FFEECCHHAA DDEE TTAASSAACCIIOONN :: 23 – 11- 2016



VALUACION DE UN INMUEBLE

I. MEMORIA DESCRIPTIVA

11..00 UUBBIICCAACCIIÓÓNN

El inmueble materia de la presente tasación se encuentra ubicado en Av. Los Frutales N°329, en el distrito de Ate, provincia y departamento de Lima.

2.0 ENTORNO

Su entorno está constituido por una zona comercial e industrial.

2.1 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO

El entorno, en donde se ubica el predio: cuenta con obras completas de infraestructura urbana tales como: redes de agua, desagüe, pistas de asfalto, cuenta con veredas, redes de alumbrado público y domiciliario, y redes telefónicas.

3.0 TTEERRRREENNOO

3.1 LLIINNDDEERROOSS

NNoo ssee ddiissppoonnee ddee llaa iinnffoorrmmaacciióónn..

3.2 AARREEAA

El área del lote de terreno es de 5,845.78 m2.

4.0 EEDDIIFFIICCAACCIIOONN

4.1 DDEESSCCRRIIPPCCIIOONN

Se trata de un inmueble de uso industrial, que cuenta con dos edificaciones y una nave industrial destinada a a reparación de vehículos. Sus principales vías de acceso son las Av. Los Frutales, Av. Nicolas Ayllon, Av. Separadora Industrial y Av. Javier Prado.

4.2 DDIISSTTRRIIBBUUCCIIOONN

La distribución del inmueble es la siguiente:

Primer piso.- Garita de ingreso con servicios higiénicos, oficinas de administración, vestuarios, servicios higiénicos, almacén general, taller de reparaciones, almacén cosac, lubricantes, bombas, sala aci, compresores, pruebas de motores, grupo electrógeno, laboratorio de bombas de inyección, sala de reparación, sala de capacitación y nave industrial. Segundo Piso.- comedor, oficinas, servicios higiénicos.

Tercer Piso.- Sala de capacitación con servicios higiénicos.



4.3 EESSPPEECCIIFFIICCAACCIIOONNEESS TTEECCNNIICCAASS

Estructuras

Cimentación: Zapatas de concreto armado y cimiento corrido. Estructuras: Columnas y vigas de concreto armado, estructuras metálicas en la nave industrial Techos: Losas aligeradas de concreto armado y estructuras metálicas con cobertura de planchas metálicas, en la nave industrial. Acabados Pisos: De cemento pulido y cerámicos. Revestimientos: Tarrajeo frotachado de cemento arena y pintado. Puertas: Metálicas. Ventanas: Aluminio con vidrio templado. Baños: Aparatos sanitarios blancos. Instalaciones

Instalaciones: sanitarias empotradas, eléctricas empotradas y entubadas a la vista.

4.4 AARREEAASS CCOONNSSTTRRUUIIDDAASS

De la revisión del auto avalúo se ha determinado las siguientes áreas techadas:

EDIFICACION NIVEL

AREA

TECHADA

m2

GARITA 1ER. Y 2DO PISO 13.00

OFICINAS DE ADMINISTRACION 1ER. Y 2DO PISO 640.00

VESTUARIOS, SS HH, COMEDOR 1ER. Y 2DO PISO 220.00

SALA DE CAPACITACION TERCER PISO 62.00

ALMACEN GENERAL Y TALLER DE REPARACIONES PRIMER PISO 655.00

NAVE INDUSTRIAL PRIMER PISO 3,640.00

ALMACEN COSAC, LUBRICANTES, SINIESTROS PRIMER PISO 267.00

SALAS ACI, COMPRESORES, PRUEBAS MOTORES Y GE PRIMER PISO 185.00

OFICINA PLANTA Y SS HH 1ER. Y 2DO PISO 20.00

LAB. DE BOMBAS, SALA DE REPARACION, SALA DE CAPACITACIONPRIMER PISO 78.00

TOTAL 5,780.00

4.5 OOBBRRAASS CCOOMMPPLLEEMMEENNTTAARRIIAASS

Las obras complementarías del inmueble están constituidas por:

- Portón de ingreso - Pozas de lavado y engrase - Patios - Cisterna

5.0 AANNTTIIGGUUEEDDAADD

La antigüedad de la edificación es de 0, 3 y 9 años.



6.0 EESSTTAADDOO DDEE CCOONNSSEERRVVAACCIIOONN

De la inspección ocular realizada se han comprobado que el inmueble se encuentra en Buen estado de conservación.

7.0 USO DEL INMUEBLE

Actualmente se encuentra en uso de su propietario, destinado a uso industrial.

8.0 INSCRIPCION

El inmueble se encuentra inscrito en los Registros Públicos de Lima y Callao en la Partida N° 11672817.

II. METODOLOGÍA APLICADA

9.0 PROCEDIMIENTO

Se ha realizado una visita de inspección técnica, a fin de observar las características constructivas y acabados del inmueble, el entorno del predio, e investigación de valores comerciales de compra y venta de inmuebles con características similares.

10.0 DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA

La tasación del inmueble se efectúa por el método de la tasación directa, que corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos del predio; es decir el valor del terreno, mas el de sus edificaciones y mejoras, mas el de sus obras complementarías e instalaciones fijas y permanentes.

De acuerdo a lo establecido en el titulo II, capitulo D, Articulo II.D.31 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú aprobado por R.M. No. 126-2007-VIVIENDA del 7 de Mayo de 2007, para la valorización de las edificaciones se aplican las siguientes formulas:

VE = AT x VU x F

F = 1-(%/100)

DONDE: VE: VALOR DE LA EDIFICACION AT: AREA TECHADA VU: VALOR UNITARIO F: FACTOR DE DEPRECIACION %: PORCENTAJE DE DEPRECIACION



11.0 INVESTIGACIONES DE VALORES COMERCIALES EN LA ZONA

INMUEBLE UBICACIONZONIFIC

ACION

A.T.

m2

A.C.

m2

MONTO

US$

VALOR

UNIT

(US$/m2)

TERRENO Urb. Los Ficus RDM 160 200,000 1,250.00

TERRENOCalle Adolfo King 452, a la

espalda del Mall Aventure PlazaRDM 160 285,000 1,781.25

CASAA dos cuadra del Mall Aventure

PlazaRDM 151 237 220,000 1,456.95

TERRENOUrb. El Asesor II 2 etapa , Av La

Pradera 2 etapaRDM 120 149,000 1,241.67

TERRENOUrb. Los Ficus a un paso del

Mall Centro ComercialCM 7,000 8,690,000 1,241.43

TERRENO

Comite N° 2 MZA. C LOTE 8

(cruce Av. Huaycaran y Av.

Colectora), Urb. Santa Rosa

RDM 115 115,000 1,000.00

12.0 ANÁLISIS DEL MEJOR Y MÁS INTENSIVO USO POSIBLE DEL BIEN

Tomando en consideración su ubicación, dimensiones y características constructivas el inmueble se puede utilizar como comercial, oficinas y similares.

III. VALORIZACION 13.0 VALOR DE REPOSICION (VR)

13.1 VVAALLOORR DDEELL TTEERRRREENNOO ((VVtt))

Del análisis de valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta de terrenos en la zona y corrección de valores unitarios a partir de factores de exposición FE, área FA y calidad FC, según se indican en el cuadro Anexo 1, se obtiene el valor de US$ 2,000 el m2. Por lo tanto:

AREA

TERRENO

(m2)

VALOR

UNITARIO

(US$/m2)

VALOR

COMERCIAL

(US$)

Vt = 5,845.78 m2 2,000.00/m2 11,691,560.00

Vt = TOTAL US$ 11,691,560.00

13.2 VVAALLOORR DDEE LLAA EEDDIIFFIICCAACCIIOONN ((VVee))

De acuerdo a las características de construcción y acabados del inmueble descritos en la presente valorización, y cuadro de valores unitarios de la construcción se determina



ITEM DENOMINACION DEL PREDIO Area m2 VSN US$

VALOR

EDIFICACION

US$

1 GARITA 13.00 4,420.00 3,792.00

2 OFICINAS DE ADMINISTRACION 640.00 281,600.00 268,800.00

3 VESTUARIOS, SS HH, COMEDOR 220.00 96,800.00 82,896.00

4 SALA DE CAPACITACION 62.00 26,040.00 24,850.00

5

ALMACEN GENERAL Y TALLER DE

REPARACIONES 655.00 163,750.00 140,301.00

6 NAVE INDUSTRIAL 3,640.00 982,800.00 844,480.00

7

ALMACEN COSAC, LUBRICANTES,

SINIESTROS 267.00 66,750.00 63,759.00

8

SALAS ACI, COMPRESORES,

PRUEBAS MOTORES Y GE 185.00 46,250.00 44,196.00

9 OFICINA PLANTA Y SS HH 20.00 7,700.00 7,359.00

10

LAB. DE BOMBAS, SALA DE

REPARACION, SALA DE

CAPACITACION 78.00 17,940.00 17,940.00

TOTAL 1,694,050.00 1,498,373.00

Ver anexo 2

13.3 VVAALLOORR DDEE OOBBRRAASS CCOOMMPPLLEEMMEENNTTAARRIIAASS ((VVoocc))

ITEM DESCRIPCIONLONGITUD

(m)

AREA

(m2)

VALOR

SIMILAR

NUEVO US$

VALOR

OBRAS

COMPLEMENT

ARIAS (US$)

1 PORTON DE INGRESO 6.58 29.6 5,330.00 4,797.00

2 POZAS DE LAVADO Y ENGRASE 200 26,000.00 21,320.00

3 PATIOS 700 35,000.00 27,300.00

4 CISTERNA 2,800.00 2,520.00

TOTAL 69,130.00 55,937.00 Ver anexo 3

VVAALLOORR DDEE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE (VR)

DESCRIPCION

VALOR DE

REPOSICION

(US$)

TERRENO 11,691,560.00

EDIFICACIONES 1,498,373.00

OBRAS COMPLEMENTARIAS 55,937.00

TOTAL 13,245,870.00 14.0 VVAALLOORR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)

De acuerdo a la investigación de mercado realizada el perito estima que el valor de reposición calculado refleja adecuadamente el valor del inmueble en el mercado, por lo que se establece:



DESCRIPCION

VALOR

COMERCIAL

(US$)

TERRENO 11,691,560.00



TOTAL 13,245,870.00 VC = US$ 13’245,870.00

SON: TRECE MILLONES DOCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS SETENTA CON 00/100 DOLARES AMERICANOS.

15.0 VVAALLOORR DDEE RREEAALLIIZZAACCIIOONN DDEELL IINNMMUUEEBLE (VRI)

Para el caso del valor de realización del inmueble, consideramos las siguientes deducciones: - Gastos de publicidad : 2.00 % - Gastos de valuación para realización : 0.20 % - Comisiones de ventas : 4.00 % - Mantenimiento : 3.80 % Sub Total : 10.00 % - Otros: Para realizar el inmueble en un plazo prudencial de 180 días consideramos un ajuste

en el valor de : 10.00 % Total : 20.00 % TOTAL DEDUCCIONES: 20% DEL VALOR COMERCIAL Se refiere al valor neto que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta descontando los castigos y cargos respectivos, como costos de valuación, publicidad, mantenimiento, comisión ventas y un ajuste para la venta en un plazo prudencial. Se considera que el valor de realización asciende a: VRI = VC x FR

DESCRIPCION

VALOR DE

REALIZACION

(US$)

TERRENO 9,353,248.00



TOTAL 10,596,696.60

TIPO DE CAMBIO: US $ 1.00 = S/. 3.426

Lima, 23 de Noviembre de 2016



ANEXO 1 CUADRO COMPARTIVO DEL VALOR DE MERCADO

INMUEBLE UBICACIONZONIFIC

ACION

A.T.

m2

A.C.

m2

MONTO

US$

VALOR

UNIT

(US$/m2)

FE FD FC

VALOR

AJUSTADO

US$/m2

TERRENO Urb. Los Ficus RDM 160 200,000 1,250.00 1.5 0.95 1.2 2138

TERRENOCalle Adolfo King 452, a la

espalda del Mall Aventure PlazaRDM 160 285,000 1,781.25 1.2 0.95 1.1 2234

CASAA dos cuadra del Mall Aventure

PlazaRDM 151 237 220,000 1,456.95 1.3 0.94 1.1 1958

TERRENOUrb. El Asesor II 2 etapa , Av La

Pradera 2 etapaRDM 120 149,000 1,241.67 1.5 0.94 1.15 2013

TERRENOUrb. Los Ficus a un paso del

Mall Centro ComercialCM 7,000 8,690,000 1,241.43 1.2 1.15 1.15 1970

TERRENO

Comite N° 2 MZA. C LOTE 8

(cruce Av. Huaycaran y Av.

Colectora), Urb. Santa Rosa

RDM 115 115,000 1,000.00 1.4 0.94 1.3 1711

2004VALOR PROMEDIO US$/m2



ANEXO 2 –EDIFICACIONES

ITEM DESCRIPCIONAREA

m2

AÑO

FAB

EST

ADO

EDAD

AÑOS

VIDA

UTIL

VIDA

REMA

NENTE

COMPO

NENTES

SUBCOMPONENT

ES

V UNIT

US$VSN US$

VALOR

RESIDUAL

US$

DEPRECIA

CIÓN US$

VALOR DE

REPOSICION

US$

VALOR

COMERCIAL

US$

VALOR DE

REALIZACION

US$

1 GARITA 13 2007 340.00 4,420.00 628.00 3,792.00 3,792.00 3,034.00

2007 B 9 60 51 Estructura 150.00 1,950.00 0.00 254.00 1,696.00 1,696.00 1,356.80

2007 B 9 60 51 Techos 60.00 780.00 0.00 101.00 679.00 679.00 543.20

ESTRUCTURAS 2,730.00 355.00 2,375.00 2,375.00 1,900.00

2007 B 9 50 41 Pisos 25.00 325.00 0.00 49.00 276.00 276.00 220.80

2007 B 9 50 41 Puertas y ventanas 20.00 260.00 0.00 39.00 221.00 221.00 176.80

2007 B 9 50 41 Revestimientos 40.00 520.00 0.00 78.00 442.00 442.00 353.60

2007 B 9 50 41 BaÑos 15.00 195.00 0.00 29.00 166.00 166.00 132.80

ACABADOS 1,300.00 195.00 1,105.00 1,105.00 884.00

2007 B 9 40 31 Agua y desague 15.00 195.00 0.00 39.00 156.00 156.00 124.80

2007 B 9 40 31 Electricidad 15.00 195.00 0.00 39.00 156.00 156.00 124.80

INSTALACIONES 390.00 0.00 78.00 312.00 312.00 249.60

2 OFICINAS DE ADMINISTRACION 640 2013 440.00 281,600.00 12,800.00 268,800.00 268,800.00 215,040.00

2013 B 3 60 57 Estructura 160.00 102,400.00 0.00 4,096.00 98,304.00 98,304.00 78,643.20

2013 B 3 60 57 Techos 80.00 51,200.00 0.00 2,048.00 49,152.00 49,152.00 39,321.60

ESTRUCTURAS 153,600.00 6,144.00 147,456.00 147,456.00 117,964.80

2013 B 3 50 47 Pisos 30.00 19,200.00 0.00 960.00 18,240.00 18,240.00 14,592.00

2013 B 3 50 47 Puertas y ventanas 50.00 32,000.00 0.00 1,600.00 30,400.00 30,400.00 24,320.00

2013 B 3 50 47 Revestimientos 50.00 32,000.00 0.00 1,600.00 30,400.00 30,400.00 24,320.00

2013 B 3 50 47 BaÑos 30.00 19,200.00 0.00 960.00 18,240.00 18,240.00 14,592.00

ACABADOS 102,400.00 5,120.00 97,280.00 97,280.00 77,824.00

2013 B 3 40 37 Agua y desague 20.00 12,800.00 0.00 768.00 12,032.00 12,032.00 9,625.60

2013 B 3 40 37 Electricidad 20.00 12,800.00 0.00 768.00 12,032.00 12,032.00 9,625.60

INSTALACIONES 25,600.00 0.00 1,536.00 24,064.00 24,064.00 19,251.20

3 VESTUARIOS, SS HH, COMEDOR 220 2007 440.00 96,800.00 13,904.00 82,896.00 82,896.00 66,317.00

2007 B 9 60 51 Estructura 160.00 35,200.00 0.00 4,576.00 30,624.00 30,624.00 24,499.20

2007 B 9 60 51 Techos 80.00 17,600.00 0.00 2,288.00 15,312.00 15,312.00 12,249.60

ESTRUCTURAS 52,800.00 6,864.00 45,936.00 45,936.00 36,748.80

2007 B 9 50 41 Pisos 30.00 6,600.00 0.00 990.00 5,610.00 5,610.00 4,488.00

2007 B 9 50 41 Puertas y ventanas 50.00 11,000.00 0.00 1,650.00 9,350.00 9,350.00 7,480.00


2007 B 9 50 41 BaÑos 30.00 6,600.00 0.00 990.00 5,610.00 5,610.00 4,488.00

ACABADOS 35,200.00 5,280.00 29,920.00 29,920.00 23,936.00

2007 B 9 40 31 Agua y desague 20.00 4,400.00 0.00 880.00 3,520.00 3,520.00 2,816.00

2007 B 9 40 31 Electricidad 20.00 4,400.00 0.00 880.00 3,520.00 3,520.00 2,816.00

INSTALACIONES 8,800.00 0.00 1,760.00 7,040.00 7,040.00 5,632.00





m2

AÑO

FAB

EST

ADO

EDAD

AÑOS

VIDA

UTIL

VIDA

REMA

NENTE

COMPO

NENTES

SUBCOMPONENT

ES

V UNIT

US$VSN US$

VALOR

RESIDUAL

US$

DEPRECIA

CIÓN US$

VALOR DE

REPOSICION

US$

VALOR

COMERCIAL

US$

VALOR DE

REALIZACION

US$

4 SALA DE CAPACITACION 62 2013 420.00 26,040.00 1,190.00 24,850.00 24,850.00 19,880.00

2013 B 3 60 57 Estructura 160.00 9,920.00 0.00 397.00 9,523.00 9,523.00 7,618.40

2013 B 3 60 57 Techos 60.00 3,720.00 0.00 149.00 3,571.00 3,571.00 2,856.80

ESTRUCTURAS 13,640.00 546.00 13,094.00 13,094.00 10,475.20

2013 B 3 50 47 Pisos 30.00 1,860.00 0.00 93.00 1,767.00 1,767.00 1,413.60

2013 B 3 50 47 Puertas y ventanas 50.00 3,100.00 0.00 155.00 2,945.00 2,945.00 2,356.00

2013 B 3 50 47 Revestimientos 50.00 3,100.00 0.00 155.00 2,945.00 2,945.00 2,356.00

2013 B 3 50 47 BaÑos 30.00 1,860.00 0.00 93.00 1,767.00 1,767.00 1,413.60

ACABADOS 9,920.00 496.00 9,424.00 9,424.00 7,539.20

2013 B 3 40 37 Agua y desague 20.00 1,240.00 0.00 74.00 1,166.00 1,166.00 932.80

2013 B 3 40 37 Electricidad 20.00 1,240.00 0.00 74.00 1,166.00 1,166.00 932.80

INSTALACIONES 2,480.00 0.00 148.00 2,332.00 2,332.00 1,865.60

5 ALMACEN GENERAL Y TALLER DE REPARACIONES655 2007 250.00 163,750.00 23,449.00 140,301.00 140,301.00 112,241.00

2007 B 9 60 51 Estructura 100.00 65,500.00 0.00 8,515.00 56,985.00 56,985.00 45,588.00

2007 B 9 60 51 Techos 60.00 39,300.00 0.00 5,109.00 34,191.00 34,191.00 27,352.80

ESTRUCTURAS 104,800.00 13,624.00 91,176.00 91,176.00 72,940.80

2007 B 9 50 41 Pisos 40.00 26,200.00 0.00 3,930.00 22,270.00 22,270.00 17,816.00



2007 B 9 50 41 BaÑos 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

ACABADOS 39,300.00 5,895.00 33,405.00 33,405.00 26,724.00

2007 B 9 40 31 Agua y desague 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

2007 B 9 40 31 Electricidad 30.00 19,650.00 0.00 3,930.00 15,720.00 15,720.00 12,576.00

INSTALACIONES 19,650.00 0.00 3,930.00 15,720.00 15,720.00 12,576.00

6 NAVE INDUSTRIAL 3640 2007 270.00 982,800.00 138,320.00 844,480.00 844,480.00 675,584.00

2007 B 9 60 51 Estructura 140.00 509,600.00 0.00 66,248.00 443,352.00 443,352.00 354,681.60

2007 B 9 60 51 Techos 60.00 218,400.00 0.00 28,392.00 190,008.00 190,008.00 152,006.40

ESTRUCTURAS 728,000.00 94,640.00 633,360.00 633,360.00 506,688.00

2007 B 9 50 41 Pisos 40.00 145,600.00 0.00 21,840.00 123,760.00 123,760.00 99,008.00


2007 B 9 50 41 Revestimientos 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

2007 B 9 50 41 BaÑos 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

ACABADOS 145,600.00 21,840.00 123,760.00 123,760.00 99,008.00

2007 B 9 40 31 Agua y desague 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

2007 B 9 40 31 Electricidad 30.00 109,200.00 0.00 21,840.00 87,360.00 87,360.00 69,888.00

INSTALACIONES 109,200.00 0.00 21,840.00 87,360.00 87,360.00 69,888.00





m2

AÑO

FAB

EST

ADO

EDAD

AÑOS

VIDA

UTIL

VIDA

REMA

NENTE

COMPO

NENTES

SUBCOMPONENT

ES

V UNIT

US$VSN US$

VALOR

RESIDUAL

US$

DEPRECIA

CIÓN US$

VALOR DE

REPOSICION

US$

VALOR

COMERCIAL

US$

VALOR DE

REALIZACION

US$

7 ALMACEN COSAC, LUBRICANTES, SINIESTROS 267 2013 250.00 66,750.00 2,991.00 63,759.00 63,759.00 51,007.00

2013 B 3 60 57 Estructura 100.00 26,700.00 0.00 1,068.00 25,632.00 25,632.00 20,505.60

2013 B 3 60 57 Techos 60.00 16,020.00 0.00 641.00 15,379.00 15,379.00 12,303.20

ESTRUCTURAS 42,720.00 1,709.00 41,011.00 41,011.00 32,808.80

2013 B 3 50 47 Pisos 40.00 10,680.00 0.00 534.00 10,146.00 10,146.00 8,116.80



2013 B 3 50 47 BaÑos 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

ACABADOS 16,020.00 801.00 15,219.00 15,219.00 12,175.20

2013 B 3 40 37 Agua y desague 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

2013 B 3 40 37 Electricidad 30.00 8,010.00 0.00 481.00 7,529.00 7,529.00 6,023.20

INSTALACIONES 8,010.00 0.00 481.00 7,529.00 7,529.00 6,023.20

8 SALAS ACI, COMPRESORES, PRUEBAS 185 2013 250.00 46,250.00 2,054.00 44,196.00 44,196.00 35,357.00

2013 B 3 60 57 Estructura 100.00 18,500.00 0.00 740.00 17,760.00 17,760.00 14,208.00

2013 B 3 60 57 Techos 60.00 11,100.00 0.00 444.00 10,656.00 10,656.00 8,524.80

ESTRUCTURAS 29,600.00 1,184.00 28,416.00 28,416.00 22,732.80

2013 B 3 50 47 Pisos 40.00 7,400.00 0.00 370.00 7,030.00 7,030.00 5,624.00



2013 B 3 50 47 BaÑos 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

ACABADOS 12,950.00 648.00 12,302.00 12,302.00 9,841.60

2013 B 3 40 37 Agua y desague 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

2013 B 3 40 37 Electricidad 20.00 3,700.00 0.00 222.00 3,478.00 3,478.00 2,782.40

INSTALACIONES 3,700.00 0.00 222.00 3,478.00 3,478.00 2,782.40

9 OFICINA PLANTA Y SS HH 20 2013 385.00 7,700.00 341.00 7,359.00 7,359.00 5,887.00

2013 B 3 60 57 Estructura 150.00 3,000.00 0.00 120.00 2,880.00 2,880.00 2,304.00

2013 B 3 60 57 Techos 100.00 2,000.00 0.00 80.00 1,920.00 1,920.00 1,536.00

ESTRUCTURAS 5,000.00 200.00 4,800.00 4,800.00 3,840.00

2013 B 3 50 47 Pisos 20.00 400.00 0.00 20.00 380.00 380.00 304.00


2013 B 3 50 47 Revestimientos 50.00 1,000.00 0.00 50.00 950.00 950.00 760.00

2013 B 3 50 47 BaÑos 15.00 300.00 0.00 15.00 285.00 285.00 228.00

ACABADOS 2,100.00 105.00 1,995.00 1,995.00 1,596.00

2013 B 3 40 37 Agua y desague 15.00 300.00 0.00 18.00 282.00 282.00 225.60

2013 B 3 40 37 Electricidad 15.00 300.00 0.00 18.00 282.00 282.00 225.60

INSTALACIONES 600.00 0.00 36.00 564.00 564.00 451.20





m2

AÑO

FAB

EST

ADO

EDAD

AÑOS

VIDA

UTIL

VIDA

REMA

NENTE

COMPO

NENTES

SUBCOMPONENT

ES

V UNIT

US$VSN US$

VALOR

RESIDUAL

US$

DEPRECIA

CIÓN US$

VALOR DE

REPOSICION

US$

VALOR

COMERCIAL

US$

VALOR DE

REALIZACION

US$

10 LAB. BOMBAS, SALAS DE REPARACION Y CAPACITACION78 2016 230.00 17,940.00 0.00 17,940.00 17,940.00 14,352.00

2016 B 0 60 60 Estructura 80.00 6,240.00 0.00 0.00 6,240.00 6,240.00 4,992.00

2016 B 0 60 60 Techos 50.00 3,900.00 0.00 0.00 3,900.00 3,900.00 3,120.00

ESTRUCTURAS 10,140.00 0.00 10,140.00 10,140.00 8,112.00

2016 B 0 50 50 Pisos 40.00 3,120.00 0.00 0.00 3,120.00 3,120.00 2,496.00



2016 B 0 50 50 BaÑos 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

ACABADOS 6,240.00 0.00 6,240.00 6,240.00 4,992.00

2016 B 0 40 40 Agua y desague 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

2016 B 0 40 40 Electricidad 20.00 1,560.00 0.00 0.00 1,560.00 1,560.00 1,248.00

INSTALACIONES 1,560.00 0.00 0.00 1,560.00 1,560.00 1,248.00

TOTAL US$ 5,780.00 1,694,050.00 195,677.00 1,498,373.00 1,498,373.00 1,198,699.00

ANEXO 3 – OBRAS COMPLEMENTARIAS

DESCRIPCION AÑOLONGITU

D (m)

ALTURA

(m)

AREA

(m2)

VOLUME

N (m3)

EDAD

(AÑOS)

VIDA

UTIL

VIDA

REMANE

NTE

VALOR

UNIT

US$

VALOR

SIMILAR

NUEVO US$

DEPRECIACI

ON US$

VALOR DE

REPOSICION

(US$)

VALOR

COMERCIAL

US$

VALOR

REALIZACION

US$

PORTON DE INGRESO PRINCIPAL 2011 6.58 4.5 29.6 5 50 45 180.00 5,330.00 533.00 4,797.00 4,797.00 3,837.60

POZAS DE LAVADO Y ENGRASE 2007 200 9 50 41 130.00 26,000.00 4,680.00 21,320.00 21,320.00 17,056.00

PATIOS 2005 700 11 50 39 50.00 35,000.00 7,700.00 27,300.00 27,300.00 21,840.00

CISTERNA 2011 8 5 50 45 350.00 2,800.00 280.00 2,520.00 2,520.00 2,016.00

TOTAL 69,130.00 13,193.00 55,937.00 55,937.00 44,749.60



FOTOS

OFICINAS ADMINISTRATIVAS VESTUARIOS, COMEDOR, SERVICIOS HIGIENICOS

NAVE INDUSTRIAL TALLER DE REPARACIONES

FREDY G. VIZCARRA ZENTENO INGENIERO CIVIL

Reg. del Colegio de Ingenieros del Perú No. 48584 Reg. de Peritos de la SBS Res. No. 771-96

Reg. SUNARP CIV N°000063VCZRIX Reg. Vivienda RD-065-2014/VMCS-DGPRCS-DC

Adscrito al Centro de Peritajes del CIP Adscrito al Registro de Peritos del Ministerio Público Adscrito al Poder Judicial REPEJ No. 09000272016

Valuación No. 286 - 2,017 HOJA RESUMEN Página No. 1

Avenida Bolívar No. 1475 Oficina 201 Teléfono/fax 461 2360 Pueblo Libre E mail: [email protected]

HOJA RESUMEN DE VALUACION N° 286 - 2,017 GARANTIA INMOBILIARIA

DATOS DEL CLIENTE

CLIENTE Motores diesel andinos SA CODIGO DE CLIENTE

Nº GARANTIA G193-00076780

PROPIETARIO Motores diesel andinos SA

FECHA TASACION 12 de octubre de 2017

DATOS DEL INMUEBLE

DIRECCION Carretera Panamericana sur via libre sin número, constituido por el lote 3 de la urbanización Fundo Las Salinas

DISTRITO Lurín

DEPARTAMENTO Lima PROVINCIA Lima

OCUPADO POR Propietario

USO DEL LOCAL TIPO PORCENTAJE ALMACÉN 0%

COMERCIAL 0% INDUSTRIA 100%

OFICINA 0% VIVIENDA 0%

TERRENO AGRICOLA 0% OTRO: 0%

INMUEBLE CERCADO ? SI DECLARATORA DE FABRICA? SI PARCIAL

ZONIFICACION I1 DESCRIPCION DE ZONIFICACIO Industria Elemental y Complementaria

AÑO DE CONSTRUCCIO 2,008 ESTADO DE CONSERVACIÓN Muy bueno

MATERIAL DE CONSTRU Concreto ESPECIFICAR OTROS

DISEÑADA PARA N° DE P 3 N° DE SOTANOS 0 N° DE PISOS 3

OBSERVACIONES 1. No consta en la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima asiento alguno referido a la

inscripción de la numeración, sin embargo consta en el autoavalúo que la dirección es Carretera AntiguaPanamericana Sur 37.5 ex fundo Las Salinas, Zona B.

2. Consta en el asiento B00001 de la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas donde se precisa que el área de terreno es 30,240.00 m2.

3. No consta en la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima asiento alguno referido a la inscripción de la declaratoria de fábrica, razón por la cual para efectos del cálculo de la depreciación se ha considerado la antigüedad consignada en el autoavalúo.

4. Consta en el asiento B0000 (página 6) de la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima la inscripción de la anotación de correlación por constitución del derecho de superficie correspondiente al suelo y el subsuelo en favor de Banco de Crédito del Perú a título gratuito por un plazo de 99 años, inscrita en la Partida especial 12286404 del registro de predios.

TERRENO Y EDIFICACIONES

VALOR DEL TERRENO US$ 12,096,000.00 S/. 39,916,800.00

VALOR DE LAS EDIFICACIONES US$ 6,092,731.09 S/. 20,106,012.60

DESCRIPCIÓN ÁREA

M2 VALOR US$/M2

DEPRECIACION %

US$

PISO 01 OFICINAS 690.29 367.27 3% 245,917.12PISO 01 NAVES 1 18,243.19 238.89 3% 4,227,372.19PISO 01 NAVES 2 2,989.86 238.89 3% 692,820.23PISO 02 690.29 367.27 3% 245,917.12PISO 03 322.05 367.27 3% 114,730.92PISO 03 LIVIANO 368.24 343.37 3% 122,649.29LOSAS 8,316.66 48.81 3% 393,758.09CERCO 222.17 230.00 3% 49,566.13VALOR DE LAS EDIFICACIONES 6,092,731.09

TIPO DE CAMBIO: US$ 1.00 = S/. 3.300

TOTAL VALOR COMERCIAL US$ 18,188,731.09S/. 60,022,812.60

TOTAL VALOR DE REALIZACION US$ 13,641,548.32S/. 45,017,109.46

RECONSTRUCCIÓN

VALOR DE RECONSTRUCCION US$ 6,281,166.08 S/. 20,727,848.06





Valuación No. 286 - 2,017 HOJA RESUMEN Página No. 2


DESCRIPCIÓN ÁREA

M2 VALOR US$/M2

DEPRECIACION %

US$

PISO 01 OFICINAS 690.29 367.27 253,522.81PISO 01 NAVES 1 18,243.19 238.89 4,358,115.66PISO 01 NAVES 2 2,989.86 238.89 714,247.66PISO 02 690.29 367.27 253,522.81PISO 03 322.05 367.27 118,279.30PISO 03 LIVIANO 368.24 343.37 126,442.57LOSAS 8,316.66 48.81 405,936.17CERCO 222.17 230.00 51,099.10VALOR DE RECONSTRUCCION DE LAS EDIFICACIONES 6,281,166.08

FACTOR DE DEPRECIACIÓN 3%

TIPO DE TERRENO (SI ES AGRICOLA)

ACCESO DIRECTO A ALGUNA VIA DE COMUNICACIÓN SI

POZOS Y RESERVORIOS (PARA TERRENOS AGRIGOLAS)

Número de registro de cada pozo (IRHS)

Caudal (Litros/Seg) Conductividad eléctrica del

agua (mmhos/cm) Permisos Vigentes

DOCUMENTACIÓN REGISTRAL

UND SEGÚN RR PP

SEGÚN PU

DIF INSPECCION OCULAR DEL

TASADOR

OBSERVS DEL TASADOR

AREA DE TERRENO M2 30,240.00 30,240.00 0.00 30,240.00 AREA OCUPADA M2 AREA CONSTRUIDA M2 0.00 2,086.83 2,086.83 23,303.92 USO Industria Industria Industria

NOTA 01: LOS VALORES CONSIGNADOS EN LA PRESENTE TASACION, CONSIDERAN LOS VALORES DEMERCADO Y CORRESPONDE A TODOS LOS BIENES QUE EL BANCO HA INDICADO VALUAR.

NOTA 02: OBLIGATORIEDAD DE ADJUNTAR DETALLE DE PRECIOS DE REFERENCIA DE LA ZONA O ESTUDIO DE MERCADO EFECTUADO.




Adscrito al Centro de Peritajes del CIP Adscrito al Registro de Peritos del Ministerio Público

Adscrito al Poder Judicial REPEJ 09000272016





Valuación No. 286 - 2,017 Página No. 1


INFORME DE VALUACION DE UN PREDIO A VALOR DE VENTA EN EL MERCADO - GARANTIA G193-00076780

Solicitante Banco de Crédito del Perú - Luis Torres Propietario Motores diesel andinos SA Cliente Motores diesel andinos SA Ubicación Carretera Panamericana sur via libre sin número, constituido por el lote

3 de la urbanización Fundo Las Salinas, distrito Lurín, provincia ydepartamento Lima

Descripción Predio urbano cercado con una edificación de tres niveles y diversasnaves, destinado y usado como local industrial, actualmente ocupado por su propietario.

Antigüedad 9 años Estado de conservación Muy bueno Zonificación I1 : Industria Elemental y Complementaria Según

RR PP Según

Autoavalúo Según

inspección Validado

Área de terreno 30,240.00 30,240.00 30,240.00 30,240.00m2

Área Construida 0.00 2,086.83 23,303.92 23,303.92m2

Valor del Terreno US $ 12,096,000.00Valor similar Nuevo US $ 6,281,166.08Valor de la Edificación US $ 6,092,731.09Valor de Reposición US $ 18,188,731.09Valor Comercial US $ 18,188,731.09Valor de Realización US $ 13,641,548.32Fecha de la Valuación 12 de octubre de 2017







INFORME DE VALUACION DE UN PREDIO A VALOR DE VENTA EN EL MERCADO - GARANTIA G193-00076780

I DATOS GENERALES

1.1. PROPIETARIO

Motores diesel andinos SA.

Consta en el asiento C00004 de la Partida 42242055 del registro de la propiedad

inmueble de Lima la inscripción de la transferencia de dominio por COMPRA VENTA a favor de Motores diesel andinos SA.

1.2. OBJETO DE LA VALUACION

1.2.1. FINALIDAD

Informar de la valuación efectuada de un Inmueble con fines de obtener el valor comercial y neto de realización en el mercado.

1.2.2. INSTRUCCIONES RECIBIDAS

Banco de Crédito del Perú solicitó la valuación de un Predio urbano cercado con una edificación de tres niveles y diversas naves, destinado y usadocomo local industrial, actualmente ocupado por su propietario ubicado en laCarretera Panamericana sur via libre sin número, constituido por el lote 3 dela urbanización Fundo Las Salinas, distrito Lurín, provincia y departamentoLima, el mismo que garantiza una operación financiera de Motores diesel andinos SA.

1.2.3. DETALLES DE LA LABOR REALIZADA

Se ha realizado una visita de inspección al predio materia del presenteinforme y su entorno, a fin de verificar sus características generales como son el área de terreno, linderos, medidas perimétricas, las áreas construidas,conocer su distribución por niveles, sus características constructivas, su uso,los posibles riesgos causados por la presencia de materiales peligrosos, asícomo de las instalaciones con que cuente para la mitigación de desastres.

Se ha realizado una visita de inspección al entorno del predio materia delpresente informe a fin de conocer el uso de los predios colindantes, lainfraestructura urbana existente y las principales vías de acceso, los posibles riesgos de las actividades y usos del entorno y los posibles riesgos a los queesté expuesto por los accidentes geográficos existentes.

Se ha realizado una consulta con el área de desarrollo urbano de lamunicipalidad de la jurisdicción a fin de conocer: la zonificación con quecuenta y su condición respecto del patrimonio cultural de la nación (BIPCN).

Se ha realizado una visita de inspección al entorno a fin de determinar losvalores comerciales de compra y venta de inmuebles con características similares.

1.3. METODOLOGIA EMPLEADA

La dispuesta en el reglamento nacional de tasaciones del Perú aprobado mediante







R.M. N° 172-2016-VIVIENDA de fecha 19 de julio de 2016 (Texto publicado el23/07/2016 en el diario El Peruano) aplicando el método de valuación directa y para hallar el valor de realización en el mercado del inmueble, según la resolución S.B.S.No. 808-03.

1.4. FECHA DE LA INSPECCION

12 de octubre de 2017.

1.5. FECHA A LA QUE ESTA REFERIDA

12 de octubre de 2017.

II VERIFICACIONES EFECTUADAS

2.1. UBICACIÓN EXACTA

Carretera Panamericana sur via libre sin número, constituido por el lote 3 de laurbanización Fundo Las Salinas, distrito Lurín, provincia y departamento Lima.

No consta en la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Limaasiento alguno referido a la inscripción de la numeración, sin embargo consta en elautoavalúo que la dirección es Carretera Antigua Panamericana Sur 37.5 ex fundoLas Salinas, Zona B.

2.2. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

Los linderos que corresponden al predio se encuentran debidamente inscritos en la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima. Son los siguientes:

Por el frente con la carreterra Panamericana Sur vía libre con una línea recta con140.00 m.

Por la derecha entrando con el lote 4 de propiedad de terceros con una línea recta con 216.00 m.

Por la izquierda entrando con el lote 2 de propiedad de terceros con una línea recta con 216.00 m.

Por el fondo con el lote 5 con una línea recta con 140.00 m.

2

4

1

3

5







2.3. AREA DE TERRENO

El área horizontal de terreno encerrada en los linderos antes descritos es:

Area de Terreno Según RR PP

Según Autoavalúo

Según Inspección

Validado

Total 30,240.00 30,240.00 30,240.00 30,240.00 m2

Consta en el asiento B00001 de la Partida 42242055 del registro de la propiedad

inmueble de Lima la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas donde se precisa que el área de terreno es 30,240.00 m2.

2.4. ZONIFICACION

I1 : Industria Elemental y Complementaria.

2.5. USO ACTUAL DEL PREDIO

Industria.

2.6. ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCION

9 años.

No consta en la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Limaasiento alguno referido a la inscripción de la declaratoria de fábrica, razón por la cual para efectos del cálculo de la depreciación se ha considerado la antigüedadconsignada en el autoavalúo.

2.7. ESTADO DE CONSERVACIÓN

Muy bueno.

2.8. PATRIMONIO CULTURAL DE LA NACIÓN (BIPCN)

El presente predio no se encuentra considerado como un bien integrante delpatrimonio cultural de la nación (BIPCN).

2.9. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN AL PREDIO

El predio cuenta con Obras completas de infraestructura urbana como redes dealumbrado público y domiciliario, agua y desagüe, pistas y teléfono.

2.10. CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO

2.10.1. DESCRIPCION DEL ENTORNO

En el entorno del predio se ubican locales industriales, siendo las principales vías de acceso la Carretera Panamericana sur, la antigua panamericana Sur,Industrial y Separadora Industrial.

2.10.2. ACTIVIDAD DE LOS COLINDANTES

Industrias y viviendas

2.10.3. CERCANÍA A RÍOS, LAGOS, ACANTILADOS Y/O MAR







El predio en estudio no se encuentra en la cercanía de ríos, lagos,

acantilados ni el mar.

2.11. DESCRIPCIÓN DETALLADA DEL INMUEBLE

Predio urbano cercado con una edificación de tres niveles y diversas naves,destinado y usado como local industrial, actualmente ocupado por su propietario.

2.12. DISTRIBUCIÓN La distribución es como sigue:

Piso 01: Ingreso, una edificación de dos niveles destinada a guardianía control con escalera exterior al segundo piso, patio de maniobras y estacionamiento de vehículos, a laderecha una edificación de tres niveles destinada a oficinas y otros usos condiversos ambientes de oficina, baños y vestidores, con escalera interna y una escalera externa de acceso a los pisos superiores, a continuación 05 naves y acontinuación a continuación una segunda fila de naves.

Piso 02: Estar, diversos ambientes de oficina y baños, cafetería, con escalera interna y unaescalera externa de acceso a los pisos superiores.

Piso 03: Estar, diversos ambientes de oficina y baños, auditorio, con escalera interna y unaescalera externa de acceso a los pisos superiores.

2.13. DESCRIPCION DE LA EDIFICACION

2.13.1. DESCRIPCIÓN DE LA FÁBRICA

PISO 01, 02 y 03 PISO 03 LIVIANO

Estructuras Muros Columnas y vigas de concreto armado Techos Losa o aligerado de

concreto armado horizontalCobertura liviana sobre

viguería metálica Acabados Pisos Cerámica nacional

Puertas y ventanas Mamparas y ventanas de vidrio templado, puertas

interiores de madera Revestimientos Tarrajeo frotachado, pintura lavable

Baños Baños completos nacionales con cerámico nacional de

color

Instalaciones

Sistema de bombeo de agua potable subterráneas (cisterna) y aéreas (Tanque elevado), teléfono, agua

caliente y fría, gas natural

PISO 01 NAVES LOSA CERCO

Estructuras Muros Columnas y vigas Columnas y vigas







PISO 01 NAVES LOSA CERCO

metálicas de concreto armado

Techos Cobertura liviana sobre viguería

metálica Acabados Pisos Cemento Puertas y ventanas

Revestimientos

Tarrajeo frotachado,

pintura lavable Baños

Instalaciones

Sistema de bombeo de agua

potable subterráneas

(cisterna) y aéreas (Tanque elevado),

teléfono Agua, corriente

trifásica, teléfono 2.13.2. NUMERO DE PISOS

Tres.

2.13.3. NUMERO DE SOTANOS

Ninguno.

2.13.4. DISEÑADA PARA No. DE PISOS

Tres.

2.13.5. AREA CONSTRUIDA

La edificación descrita en los Ítem 2.11 y 2.12 e inspeccionada por el perito

que suscribe es la siguiente: Área Construida

Según RR PP

Según Autoavalúo

Según Inspección

Validado

PISO 01 OFICINAS 847.19

690.29 690.29 m2 PISO 01 NAVES 1 18,243.19 18,243.19 m2 PISO 01 NAVES 2 2,989.86 2,989.86 m2 PISO 02 614.29 690.29 690.29 m2 PISO 03

625.35322.05 322.05 m2

PISO 03 LIVIANO 368.24 368.24 m2 TOTAL 0.00 2,086.83 23,303.92 23,303.92 m2 LOSAS 8,316.66 8,316.66 m2 CERCO 222.17 222.17 m2 No consta en la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de

Lima asiento alguno referido a la inscripción de una declaratoria de fábrica.

2.14. SERVIDUMBRES







No se tiene información.

2.15. DEPRECIACION

De conformidad con el anexo 1 del reglamento nacional de Tasaciones aprobado mediante RM No. 172-2016-VIVIENDA a la edificación le corresponde lo siguiente:

Uso Industria

Depreciación 3% Tabla a usar 4 Material predominante Concreto Estado de conservación Muy bueno

Factor unitario 0.97 Antigüedad 9 años No consta en la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima

asiento alguno referido a la inscripción de la declaratoria de fábrica, razón por la cual para efectos del cálculo de la depreciación se ha considerado la antigüedadconsignada en el autoavalúo.

2.16. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN REGISTRAL Y GRAVÁMENES

INSCRIPCIÓN

Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima.

GRAVÁMENES Y CARGAS

Consta en el asiento D00002, D00004, D00006, D00008, D00010 y D00012 de la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima una hipoteca a favor del Banco de Crédito del Perú hasta por la suma de US$ 17,287,307.19

Consta en el asiento D00013 de la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima un embargo ordenado por el Servicio de administración tributaria hasta por la suma de S/. 963.60

2.17. INVESTIGACION DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA

Como referencia se ha considerado los precios de inmuebles de característicassimilares ubicados en las inmediaciones y cuya ubicación se presenta graficada en el croquis del numeral 2.1, página 3. Las referencias son:

Ubicación Radio al inmueble

(m)

Valor delÁrea

(US$/m2)

Fecha de aviso

Procedencia de aviso

1. Local industrialzonificación CH2 en calleLos cedros esquina con laantigua carreteraPanamericana Sur, AT5,023M2 US$ 1,306M 500 260 12/10/17

http://www.adondevivir.com/propiedades/vendo-en-ocasion-local-industrial-5023-m2-lurin-52994466.html

2. Local industrial en Calle Las Poncianas AT 47,300 M2 AC Oficinas Piso 01 535 m2 Piso 02 620 m2 Naves: 19,850 m2 US$22,000M 800 396 12/10/17

http://www.adondevivir.com/propiedades/-oportunidad!-local-industrial-47-300-m2-lurin-52950877.html







Ubicación Radio al inmueble

(m)

Valor delÁrea

(US$/m2)

Fecha de aviso

Procedencia de aviso

3. Local industrial en la antigua carertera Panamericana Sur Zonificación I2, AT 5,000 M2 AT Oficinas 200 M2 Naves 4,400 M2 US$ 1,450M 900 238 12/10/17

http://www.adondevivir.com/propiedades/vendo-local-industrial-precio-negociable-en-lurin-51602473.html

4. Local Industrial Zonificación I2 AT 58,551.56 M2 AC 16,137.20 M2 US$ 25,000M 1,000 372 12/10/17

http://www.adondevivir.com/propiedades/local-industrial-en-lurin-zonificacion-i2-excelente-51848354.html

5. Terreno a 2 cuadras de laantigua carreteraPanamericana Surcamino y a 1 1/2 cuadrasde la avenida ManuelValle Frente 38 m, Fondo130 m AT 5,023.50 m2AC US$ 1,105M 1,500 198 12/10/17

http://www.adondevivir.com/propiedades/venta-de-terreno-industrial-en-lurin-super-bien-53220046.html

No obstante y en razón que algunas de las características de las referencias difieren

del predio materia de estudio, en cuanto a la Importancia de la Vía del frente, suZonificación, su exposición a la actividad, nivel en que se encuentra, la antigüedad de la edificación, y las dimensiones del predio, corresponde efectuar algunos ajustesa los precios de referencia a fin que sean comparables con el predio en estudio.

Estos ajustes son los siguientes:

La Vía del frente El frente corresponde a una de importancia inferior El Uso Zonificación Comercial La ubicación La exposición a la actividad El Nivel El nivel en que se encuentra Antigüedad La antigüedad de la construcción Dimensión La dimensión del predio Así:

Ítem Precio US$/m2

Factor de Vía

Factor de Uso

Factor de Ubicación

Factor de Nivel

Factor por antigüedad

Factor por dimensión

Precio Ajustado US$/m2

1. 260 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 260 2. 396 1.00 1.15 1.15 1.00 1.00 1.00 524 3. 238 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 238 4. 372 1.00 1.15 1.15 1.00 1.00 1.00 492 5. 198 1.00 1.15 1.15 1.00 1.00 1.00 262 CONCLUSIONES

Se aprecia que la tendencia del mercado a la fecha por la ubicación y por el tipo de

edificación es de una demanda inferior a la oferta con tendencia decreciente.

La evaluación de precios del entorno considerando a la fecha la Demanda, la Ofertay un criterio conservador, corresponde US$ 400.00 por m2 de terreno en promedio y







que se sustenta en el promedio aritmético redondeado a las centenas de los valoresajustados de los cinco primeros ítems.

2.18. OBSERVACIONES

2.18.1. No consta en la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima asiento alguno referido a la inscripción de la numeración, sin embargoconsta en el autoavalúo que la dirección es Carretera Antigua Panamericana Sur 37.5 ex fundo Las Salinas, Zona B.

2.18.2. Consta en el asiento B00001 de la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas donde se precisa que el área de terreno es 30,240.00 m2.

2.18.3. No consta en la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima asiento alguno referido a la inscripción de la declaratoria de fábrica, razón por la cual para efectos del cálculo de la depreciación se haconsiderado la antigüedad consignada en el autoavalúo.

2.18.4. Consta en el asiento B0000 (página 6) de la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima la inscripción de la anotación de correlación por constitución del derecho de superficie correspondiente al suelo y elsubsuelo en favor de Banco de Crédito del Perú a título gratuito por un plazo de 99 años, inscrita en la Partida especial 12286404 del registro de predios.

2.19. MEDIDAS DE PROTECCION CONTRA INCENDIOS

El predio cuenta con las siguientes medidas de protección contra incendios:

Señalización. Extintores.

2.20. MATERIALES INFLAMABLES

Se ha verificado la inexistencia de productos inflamables.

2.21. OPINION INTEGRAL DEL PERITO

La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando

las normas vigentes.

Vigencia de la valuación: si no varían las condiciones del mercado, económicas y otras, así como de no surgir imponderables. La valuación podría tener una vigenciade 90 días.

III CALCULOS EFECTUADOS

3.1. VALOR TOTAL PREDIO (VTP)

3.1.1. VALOR DEL TERRENO

VALOR DEL TERRENO Se valúa en US$ 400.00 por m2 30,240.00m2 X US$ 400.00 US$ 12,096,000.00 VALOR DEL TERRENO

US$ 12,096,000.00

3.1.2. CALCULO DEL VALOR DEL AREA CONSTRUIDA







Según el cuadro de valores unitarios oficiales de edificaciones para la regiónLima al 30 de Octubre del 2016 aprobado mediante RM No. 373-2016-VIVIENDA:

PISO 01, 02 y 03 PISO 01 NAVE PISO 03 LIVIANO

CategValor S/. por m2


Categ Valor S/. por m2

Estructuras: Muros y Columnas B 303.79 B 303.79 B 303.79 Techo C 154.25 D 97.91 D 97.91 Acabados: Pisos D 87.95 G 35.51 D 87.95 Puertas y Ventanas C 87.12 C 87.12 Revestimientos F 57.64 F 57.64 Baños C 49.06 C 49.06 Instalaciones C 125.90 C 125.90 C 125.90 Total 865.71 563.11 809.37 G G, DT y U 40% 346.28 40% 225.24 40% 323.75 Total S/. 1,211.99 788.35 1,133.12 Total US$ T.C. 3.300 367.27 238.89 343.37

LOSA CERCO


Categ Valor S/.

por m

Estructuras: Muros y Columnas B 303.79 Techo 0.00 Acabados: Pisos G 35.51 Puertas y Ventanas Revestimientos F 57.64 Baños Instalaciones D 79.53 Total 115.04 542.15 G G, DT y U 40% 46.02 40% 216.86 Total S/. 161.06 759.01 Total US$ T.C. 3.300 48.81 230.00 Para la determinación del valor unitario del Cerco se ha considerado una

bonificación del 50% en razón a las características del mismo.

3.1.3. VALOR DE LA EDIFICACIÓN SIMILAR A NUEVO (VSN)

La construcción se valúa en US$ 367.27 por m2, US$ 238.89 por m2, US$ 343.37 por m2, US$ 48.81 por m2 y US$ 230.00 por m para los Pisos 01, 02 y 03, Las Naves, Piso 03 liviano, losas y cerco, respectivamente.

690.29m2 X US$ 367.27 US$ 253,522.81 18,243.19m2 X US$ 238.89 US$ 4,358,115.66 2,989.86m2 X US$ 238.89 US$ 714,247.66 690.29m2 X US$ 367.27 US$ 253,522.81







322.05m2 X US$ 367.27 US$ 118,279.30 368.24m2 X US$ 343.37 US$ 126,442.57 8,316.66m X US$ 48.81 US$ 405,936.17 222.17m X US$ 230.00 US$ 51,099.10 VALOR DE LA EDIFICACIÓN SIMILAR A

NUEVO (VSN) US$ 6,281,166.08 3.1.4. VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)

La construcción se valúa en US$ 367.27 por m2,

US$ 238.89 por m2, US$ 343.37 por m2, US$ 48.81 por m2 y US$ 230.00 por m para los Pisos 01, 02 y 03, Las Naves, Piso 03 liviano, losas ycerco, respectivamente, menos 3% por depreciación.

690.29m2 X US$ 367.27 - 3% US$ 245,917.12 18,243.19m2 X US$ 238.89 - 3% US$ 4,227,372.19 2,989.86m2 X US$ 238.89 - 3% US$ 692,820.23 690.29m2 X US$ 367.27 - 3% US$ 245,917.12 322.05m2 X US$ 367.27 - 3% US$ 114,730.92 368.24m2 X US$ 343.37 - 3% US$ 122,649.29 8,316.66m X US$ 48.81 - 3% US$ 393,758.09 222.17m X US$ 230.00 - 3% US$ 49,566.13

VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)

US$ 6,092,731.09

3.2. VALOR DE REPOSICION (VR)

Es la suma del valor del terreno (VT) y de la edificación (VE), por lo tanto:

VALOR DE REPOSICION DEL INMUEBLE (VR)

US$ 18,188,731.09

3.3. VALOR DE RECONSTRUCCION DEL INMUEBLE

De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno, teniendo en consideración eluso actual del inmueble, la Oferta y Demanda existentes, las tendencias de variaciónde las mismas, el perito considera que el valor de reconstrucción es similar al valornuevo, por lo tanto:

VALOR DE RECONSTRUCCION DEL INMUEBLE

US$ 6,281,166.08

3.4. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)

Es la suma del valor del terreno (VT) y de la edificación (VE), por lo tanto:

VALOR TOTAL DEL PREDIO

US$ 18,188,731.09

3.5. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)

Es similar al valor total del predio (VTP), es decir:

VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE

US$ 18,188,731.09

3.6. VALOR DE REALIZACION Resolución S.B.S. No. 808-03

El Valor Neto de Realización en el Mercado, es el valor neto que se esperaríarecuperar como consecuencia de la eventual venta del bien en la situación como está, descontando los castigos y cargos denominados DEDUCCIONES







APLICABLES.

3.6.1. DEDUCCIONES APLICABLES

Para el caso de realización del inmueble, consideraremos las siguientesdeducciones:

Gastos de Publicidad de Venta 3 % Comisión de Corretaje 4 % Mantenimiento 3 % Ajuste para Venta (teniendo en consideración la

operación) 15 %

Total Deducciones 25 % VALOR DE REALIZACION

US$ 13,641,548.32

IV DOCUMENTACION SUSTENTATORIA

4.1. Certificado literal de fecha 19/10/2017 de la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima.

4.2. Hoja HR de la declaración jurada del autoavalúo año 2,017. 4.3. Hoja PU de la declaración jurada del autoavalúo año 2,017. Lima, 12 de octubre de 2017



Reg. SUNARP CIV N°000063VCZRIX Adscrito al Centro de Peritajes del CIP

Reg. Vivienda RD-065-2014/VMCS-DGPRCS-DC Adscrito al Registro de Peritos del Ministerio Público

Adscrito al Poder Judicial REPEJ 09000272016







PANEL FOTOGRAFICO Leyenda:

Ítem Descripción

1. Fachada 2. Interior 3. Interior 4. Interior 5. Interior 6. Interior 7. Interior 8. Interior 9. Interior 10. Interior 11. Interior 12. Interior 13. Interior 14. Interior 15. Entorno 16. Entorno 17. Entorno 18. Entorno







Vistas del inmueble ubicado en Carretera Panamericana sur via libre sin número, constituido por el lote 3 de la urbanización Fundo Las Salinas, distrito Lurín, provincia y departamento Lima y

su entorno







DOCUMENTACION SUSTENTATORIA

Leyenda:

Ítem Descripción

1. Certificado literal de fecha 19/10/2017 de la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima.

2. Hoja HR de la declaración jurada del autoavalúo año 2,017. 3. Hoja PU de la declaración jurada del autoavalúo año 2,017.

:

:

:

: INSTANCIA DE TASACIÓN :

: NÚMERO DE GARANTÍA :

: OF.

:

:

:

:

:

:

: 1 2

3 4

:

: m2 : m

2

: SÍ X NO :

: SÍ NO : SÍ NO

:

:

:

:

VALOR DE REALIZACIÓN US$ 10,372,841.66 9,955,926.46 416,915.20

S/. 36,719,859.49 35,243,979.68 1,475,879.81

PERITO: ING. GINO LAYSECA ZOPPI PERITO:

EDIFICACION

5,008,427.00

VALORES PARA ASEGURADORA MONEDA

VALOR DE RECONSTRUCCIÓN (INCL.

CONSTRUCCIONES DECLAR. Y NO DECLAR.)

TIPO DE CAMBIO APLICADO

ADVERTENCIAS

OBSERVACIONES

VALOR COMERCIAL TASACIÓN

ANTERIOR

REPEV:

TIPO DE TASACIÓN

MOTORES DIESEL ANDINOS S.A.

PARCIAL TOTAL

9 de septiembre de 2020

VALOR DE REALIZACIÓN US$ 416,915.20 0.00 416,915.20

S/. 1,475,879.81 0.00 1,475,879.81

ÁREA CONSTRUIDA

100%

PORCENTAJE TIPO DE USO (*)

TIPO DE INMUEBLE TASADO

1999

34,100.00

PROPIETARIO(S)

-

CLIENTE

VALOR COMERCIAL US$

VALOR TOTAL (RRPP + NO INSCRITO)

(INCL. CONSTRUCCIÓN DECLAR. Y NO DECLAR.)

US$ 12,966,052.08

S/. 45,899,824.36

VALOR COMERCIAL US$

S/.

12,444,908.08

CARGAS

DECLARATORIA DE FÁBRICA

ÁREA DE TERRENO

AÑO DE CONSTRUCCIÓN

DESCRIPCIÓN

DIRECCIÓN IN SITU

DIRECCIÓN MUNICIPAL

DIRECCIÓN RRPP

FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR

N° 10812-2011 REPEV:

SOLICITANTE

TERRENO

8,354,500.00

29,574,930.00

6,683,600.00

23,659,944.00

4,090,408.08

EDIFICACION (*)

VALOR TOTAL DEL PREDIO

VALORES INSCRITOS EN RRPP MONEDA VALOR TOTAL

MONEDA VALOR TOTAL

VALOR DE REALIZACIÓN S/.

VALOR TOTAL

521,144.00

1,844,849.76

VALORES NO INSCRITOS EN RRPP

3,272,326.46

26673-2020

BSA PRINCIPAL FUNC.

CON FRENTE AL CAMINO PERIMETRICO LOTE 6, URBANIZACION LURIN, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y

DEPARTAMENTO DE LIMA.

AV. PROLONGACION CASTILLA, LT 06, EX FUNDO LAS SALINAS, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO

DE LIMA.


DE LIMA.

BANCO SANTANDER


TIPO DE USO (*)

N° de Servicio Tasadora

Fecha de Expedición

Fecha de Caducidad

INFORME DE TASACIÓN BSA

Nueva

FACHADA DEL INMUEBLE

PORCENTAJE

Srta. ZINDY DAVILA

Local industral

11-sep-2020

11-sep-2021

35,243,979.68

13,369.65

De acuerdo a expediente documental y tipo de construcción predominante

44,054,974.60 14,480,044.60

44,054,974.60

12,444,908.08

VOC

Comercial

GRAVÁMENES

TIPO DE DECLARACIÓN

US$ 9,955,926.46

0.00

0.00

INSCRITO EN RRPP

S/.

11,584,035.68

EDIFICACION (*)

521,144.00

1,844,849.76

NO INSCRITO EN RRPP

521,144.00

1,844,849.76

Planta Industrial

MONEDA

VALOR TOTAL

En el Asiento D00012 de la Partida N° 42242004, se ha constituido una hipoteca a favor del Banco Internacional del Perú

S.A.A - INTERBANK, hasta por la suma de US$ 9,990,174.25 dólares americanos.

892,062.25

Soles / Dólar

5,900,489.25US$

OBRAS COMPLEMENT.

PERITO

3,157,900.37

Ninguna.

17,729,831.58

FECHA

3.54

US$ S/.

S/. 20,887,731.95

Página 1 OP-D-10 - V.2

:

:

:

:

:

:

:

: X X

Principal : Nº: Fecha:

Otros :

:

:

:

: (*) Datos obtenidos Google Maps

:

:

:

: Demanda / Interés :

: Zonificación :

: Altura de Edificación :

: Velocidad de Cambio :

: Estado de Conservación :

: Estacionamiento :

: Áreas Verdes :

: Zonas Recreativas :

:

:

:

:

:

: Avenida 2 :

: Avenida 4 :

:

X X X

:

:

:

Escolar

Asistencial

Vías Principales del Entorno

RegularmenteSí, especificadas en cuadro detalle

Estado de Conservación

1

No

Bueno

Material Predominante

No

0

¿Cuenta con Mantenimiento?

¿Cuénta con Ascensor?

N° de Sótanos y/o Semisótanos

Tiene

Regular

Regular

Regular

IrregularRegular

PROLONG. CASTILLA

LAS PALMERAS

N° de Pisos

Avenida 1

Avenida 3

Vias Asfaltadas

Veredas

Alcantarillado

Agua Potable

Alumbrado

Metodología empleada

Descripción y Distribución Detallada del

Inmueble

Descripción General

Construcciones

Terreno

(Marcar con (X) la opción)

I1

Baja

Media

Regular

Bajo

Bajo

Suficiente

Escaso

Reglamentación

Alcance y Limitaciones

Objeto y Propósito

Reglamento Nacional de Tasaciones - R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA, Resolución Ministerial N° 424-2017-VIVIENDA

(modificación) y Resolución S.B.S N° 11356-2008 para la determinación del valor de realización.

No tiene

Escaso

Suficiente

Urbana


DE LIMA.


DE LIMA.

Ubicación

08-sep-2020

Según Inspección Ocular

Ubicación

Según Predio Urbano

Ubicación

Según Partida Electrónica

Georeferencias

Cliente

Propietario(s)

Ocupante

Nivel de Equipamiento Nivel de Equipamiento

Media

Determinar el Valor Comercial del inmueble para fines de Garantía Hipotecaria

A solicitud de la entidad financiera se ha realizado la tasación comercial de un predio urbano. No hubo limitaciones para la

realización de la presente tasación.

Se utilizan los Métodos Directos (Comparación, Costos) establecidos en el Reglamento General de Tasaciones.



Partida Electrónica

Longitud -76.855306°Latitud


Fecha de expedición

Fecha de caducidad

Propietario

Forma Topografía Posición

¿Está conectado a los Servicios?

Plana Pendiente Interior

Concreto 21

1°,2°

2¿Áreas Comunes?

26673-2020

N° de U.I. del Conjunto

11-sep-2020

11-sep-2021

42242004

ANTIGUA PANAMERICANA SUR

MARTIR OLAYA

Consolidado Heterogeneo

Piso(s) que ocupa el Inmueble

¿Obras Complementarias?

Incompletas

Incompletas

Completas

Exterior

Sobre un terreno matriz, donde funciona la empresa Modasa, del rubro automotriz para fabricación de buses y camiones,

asimismo, de máquinas compresoras. El predio tiene frente a calle, sin pistas y veredas, rodeado de almacenes, talleres,

industrias y colindantes con otros lotes del mismo propietario, que hace un gran lote con dos frentes. Presenta la siguiente

distribución: Bloque 1: Área de depósito, bloque 2: 1° piso: área de taller de prototipos, baños de varones y mujeres, 2° piso: área

de oficinas y medio baño común, bloque 3: área de producción en nave industrial, bloque 4: 1° piso: área de producción y

operaciones en nave industrial, baño de varones y mujeres, 2° piso: área de oficinas administrativas, bloque 5: 1° piso: vestidor y

almacén, 2° piso: comedor y cocina, bloque 6: área de oficinas administrativas, bloque 7: 1° piso: vigilancia, 2° piso: almacén,

bloque 8: taller de soldadura, bloque 9: 1° piso: almacén, 2° piso: almacén.

En Renovación

Medio

Industria

No tiene

Edad (años)

Sí, todos

Medio Bajo

CON FRENTE AL CAMINO PERIMETRICO LOTE 6, URBANIZACION LURIN, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y

DEPARTAMENTO DE LIMA.

Estado de ConservaciónCalidad

Escaso

Equipamiento del Entorno

Caraterísticas del Sector y del Entorno

Infraestructura de Servicio Urbano del Entorno

CRI

Memoria Des.

Planos

Cuadro de acabados

Predio Urbano

Tasación anterior

Partida Registral

Parámetros Urb.

Otros Especificar

Documentación Proporcionada

Tipo de Zona

Uso Predominante

Desarrollo

Nivel Socioeconómico

Tendencia del Desarrollo Urbano


-12.287516°

Titulación e Inscripción

Escaso

Comercial

CAPITULO I. MEMORIA DESCRIPTIVA

1. ANTECEDENTES

2. DATOS GENERALES

3. CONSIDERACIONES URBANAS DEL ENTORNO

4. DESCRIPCIÓN DETALLADA DEL INMUEBLE

Página 2

:

:

:

Linderos y medidas perimétricas

:

1

2

3

4

5

6

:

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

Total áreas

: Tipo de construcción : Definitiva X

X Provisional

Const. Profesional

Autoconstrucción

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

: X

X

X

X

:

bloque 9-almacen 2 m2 260.00 260.00 Inspección Ocular No

bloque 8-soldadura m2 153.00 153.00 F. Reg/Part. Elect Sí

bloque 9-almacen 1 m2 180.00 180.00 Inspección Ocular No

Sí

bloque 7-vigilancia m2 12.00 12.00 F. Reg/Part. Elect Sí

bloque 7-2° piso-deposito m2 12.00 12.00 F. Reg/Part. Elect Sí

200.00 F. Reg/Part. Elect

Semitemplado

¿Edificación Declarada?

No

Sí

Sí

Sí

Sí

Sí

No

Sí

22.55

13,369.65 0.00 13,369.65

2,160.00 2,160.00

Fierro

Batiente

Aluminio

Semitemplado

Corrediza

Aluminio

Losa Aligerada de C°A° Unidireccional

Otros

Corriente Trifásica

Otros

F. Reg/Part. Elect

F. Reg/Part. Elect

F. Reg/Part. Elect

Bloque 4-produccion m2

Bloque 4-baños

Bloque 5 - vestidor m2 280.43 280.43 F. Reg/Part. Elect Sí

Bloque 5 -2° piso-comedor m2 280.43 280.43

200.00

Bloque 2-baños m2 22.55

Nota:

Bloque 4-2° piso-oficinas m2 29.40

Otros

Bloque 3-produccion m2

m2 29.40 29.40

1,300.00 1,300.00

8,257.89 8,257.89

F. Reg/Part. Elect Sí

bloque 6-oficinas

Tuberías de agua fría y desagüe

Corrediza

Altos y Bajos

Melamine

Postformado

Contraplacada

Madera

Batiente

Cemento Pulido

Cerámico

Unidad MétricaÁrea Matriz

(Prop. Horiz. o Vert.)

Terreno m2 34,100.00 100.0000% 34,100.00 F. Reg/Part. Elect

Área Privativa

170.00 Inspección Ocular

Bloque 2 -2° piso-oficinas m2 22.55

Obtención del Área

Inspección Ocular

Inst. Sanitarias

Muy Buena

Buena

Sistema


Fecha de Caducidad

% ParticipaciónUnidad Inmobiliaria

Regular

Puertas

Acabados

Estructura general

Calidad de la construcción

Tipo

Mala

Cimentación

Estructura

Muros

Techos

Cobertura

Inst. Eléctricas

Inst. Gas

Maciza

Iluminación Especial

Piscina

Tanque Elevado

Aire Acondicionado

Alarma

Ascensor

Intercomunicador

Sistema Hidroneumático

26673-2020

11-sep-2020

11-sep-2021


F. Reg/Part. Elect

F. Reg/Part. Elect

34,100.00


Observación

Zapatas de Concreto Armado

Metálica

29.40

Área sin Techar Área Ocupada

Bloque 1-deposito m2 170.00

m2

medidaLindero

22.55 F. Reg/Part. Elect

140.00

Área TechadaUnidad Métrica

Acero

Sifón Top Piece y/o Rapid Jet

Lavaderos

Otros y Comentarios

Closets

Baños

Cerco

Cisterna

Tarrajeo y Pintura

Tipo LGO dos golpes y

Blanco

Marco

Vidrio

Sistema

Marco

Vidrio

Sistema

Muebles de cocina

Mamparas

Obras Complementarias e

Instalaciones Fijas

Tipo

Tipo

Color

Grifería

Tipo

Material

Cerrajería

Revestimientos

Pisos

Tableros

Nacional

Cerámica

Fondo Con el lote 2

Ventanas

Nota:

Terreno

Descripción

Construcciones

Total área de terreno

Bloque 2-taller m2

Material

Izquierda

Derecha

Frente

Con el lote 5

Con el lote 7

Al camino perimetrico

237.00

242.00

140.00

CAPÍTULO I. MEMORIA DESCRIPTIVA

5. SUPERFICIES

6. CARACTERÍSTICAS DE LA EDIFICACIÓN

Página 3

:

:

:

1

2

3

4

5

Ub. Ent. Sup For Zon F.N.1 0.95 1.00 0.95 1.00 0.97 0.952 1.07 1.05 0.96 1.00 1.10 0.953 1.03 1.00 0.98 1.05 0.97 0.954 1.00 1.01 1.00 1.00 1.10 0.955

CO

MP

AR

AB

LE

S

Referencias

Valor Unitario Terreno Homologado Promedio [$/m²]: 245.03

US$ 120.02Difer. Max Min US$ 52.20

212.80

1

Máximo

Mínimo

245.00

265.00

US$ 245.03

US$ 265.00

US$ 212.80

US$ 310.02

US$ 190.00

4

5

35,000.00 250.00

310.02

245.00

US$ 250.00

257.31

RESUMEN VALORES UNITARIOS

Promedio:

245.00

Ofertado

310.02

190.00

250.00

250.00

2

3

Homologado

VUT Promedio Homologado ajustado por redondeo [$/m²]:

Factores de HOMOLOGACIÓN

257.31

212.80

8,750,000.00

0.00

Cecilia Diaz

Garcia

Jorge De Albertis

18,063.00 190.00

25,000.00 250.00 0.98

1.06

16,169.00

Valor del Inmueble Referencial

(US$)

Valor Unit. Terreno Homologado

(US$/m2)

Urb. Huarangal, zona industrial y agropecuaria, Lurin,

venta de terreno, frente a via carrozable, ideal para

todo tipo de industria, camal vacuno.

3,432,000.00

6,250,000.00

5,012,675.00

265.00

10-sep-20

10-sep-20

2425625

989222358

989140265

998199509

Mak

1.12

0.83

10-sep-20

Factor

Resultante

10-sep-20

11-sep-2020

11-sep-2021

Fecha

A. DATOS GENERALES DE REFERENCIAS DE MERCADO

Comparación

GeneralZonificación

Av. Industrial, Lurin, venta de terreno cercado, frente

avenida doble, zona industrial, ideal para todo rubro

de industria o almacen.

https://urbania.pe/inmueble/venta-

de-terreno-en-lurin-lima-13342572I2 Mejor

Área

(m2)

Valor Unitario Terreno

(US$/m2)



Fecha de Caducidad

Ubicación / DescripciónFuente (In situ, correo, página

web, periódicos, etc)

Persona de

contactoTeléfono

Inferior

Similar

Similar


de-terreno-en-lurin-lima-59004758


de-terreno-en-las-praderas-de-lurin-

lurin-12634886

https://www.adondevivir.com/propie

dades/terreno-de-35-000-m-sup2-.-

en-lurin-56237463.html

Av. Martir Olaya, Las Praderas De Lurin, Lurín, forma

irregular - triangular, al costado de la planta Exsa,

Zonificacion I2.

B. HOMOLOGACIÓN DE REFERENCIAS DE MERCADO DE TERRENOS

Calle Prolong. Castilla, zona heterogenea, ideal para

lotizacion de viviendas, rodeado de industrias ,

almacenes, talleres, viviendas.

RDM

I2

RDM

26673-2020

CAPÍTULO II. ANÁLISIS METODOLÓGICO

1. MÉTODO DIRECTO DE COSTOS (O de Reposición) - INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE TERRENOS

MAPA DE UBICACIÓN DEL INMUEBLE TASADO Y REFERENCIAS DE TERRENO

50.00

100.00

150.00

200.00

250.00

300.00

350.00

1 2 3 4

US

Dó

lare

s /

m2

Valor Comercial Unitario por m2 de Terreno

COMPORTAMIENTO DE VALORES UNITARIOS

Ofertado

Homologado

Página 4

https://urbania.pe/inmueble/venta-de-terreno-en-lurin-lima-13342572




https://urbania.pe/inmueble/venta-de-terreno-en-las-praderas-de-lurin-lurin-12634886



https://www.adondevivir.com/propiedades/terreno-de-35-000-m-sup2-.-en-lurin-56237463.html



:

:

:

1

2

3

4

5

6

Subtotal Terreno (VT)

Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2F B C C

F C C C

H G D H

I D D D

I F F F

I I C I

D D D D

FD

(*)1 0.722 0.723 0.724 0.725 0.826 0.827 0.728 0.729 0.72

10 0.7211 0.7212 0.7213 0.7214 0.7215 0.7216 0.72

US$ US$

C. VALOR DE ÁREAS COMUNES (VAC)

1

2

3

4

US$

US$

bloque 9-almacen 1 180.00 320.00 57,600.00 Ladrillo 21 Bueno 41,472.00

bloque 7-2° piso-deposito 12.00 320.00 3,840.00 Ladrillo 21 Bueno 2,764.80

bloque 8-soldadura 153.00 380.00 58,140.00 Ladrillo 21 Bueno 41,860.80

bloque 6-oficinas 200.00 380.00 76,000.00 Ladrillo 21 Bueno 54,720.00

bloque 7-vigilancia 12.00 320.00 3,840.00 Ladrillo 21 Bueno 2,764.80

Bloque 5 - vestidor 280.43 380.00 106,563.40 Ladrillo 21 Bueno 76,725.65

Bloque 5 -2° piso-comedor 280.43 380.00 106,563.40 Ladrillo 21 Bueno 76,725.65

400.00

0.72

665.00 ml 180.00

Valor Unitario

(US$/u)

Valor de Reconstrucción

(US$)

46,800.00

CINCO MILLONES NOVECIENTOS MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE CON 25/100 DÓLARES AMERICANOS.

0.72

86,184.00

522,404.82

33,696.00

642,284.82

117.00

Losa de concreto 20730.35

12,966,052.08

(*) Factor de Depreciación

E. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP1) [Mediante el Método de Costos Directos = VT + VE + VAC + VI + VOC]

0.72119,700.00

D. VALOR DE LAS INSTALACIONES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS (VI + VOC)

Descripción

590,976.00

6,169.68

2,573,158.52

8,043.84

Valor de Inst. y Obras

Complem. (US$)

Descripción Valor de Áreas Comunes

(US$)FD (*)

Valor Unitario de Áreas

Comunes (US$/m2)

320.00

Cantidad

13,369.65

Unidad

(u)FD (*)

0.00Subtotal Áreas Comunes (VAC)

3,969,267.26

8,043.84

59,904.00

Concreto

1,328.98

0.00

0.00Tipo de Cambio: 3.540

Bloque 1-deposito 170.00

2,160.00

8,569.00

Descripción

405,080.00

Bueno

21

1,341.79

0.00

7

6 0.00 0.00

430.55

0.00

149.50Instalaciones Eléctricas y Sanitarias

37.74

41.77

Costo Unitario de Edificación (S/.):

(Obra Grande)

108.35

149.50

Techos

165.30Pisos

108.35

1,126.05

0.00

3

Valor de Terreno (US$/m2)

8,354,500.00

VUE2

143.44

66.76 41.77

Región de la Edificación:

Lima Metropolitana y Callao

VUE1

571.00 393.06

289.93

Valor Unitario de Terreno (US$/m2)

B. VALOR DE LAS EDIFICACIONES (VSNE Y VE)

5

0.00 143.44

108.35

143.44

2

0.00

201.54

4

Muros y Columnas

Puertas y Ventanas

Revestimientos

289.93

26673-2020

11-sep-2020

11-sep-2021

De acuerdo a la Investigación de Mercado de Terrenos con características similares al inmueble tasado se tiene:

Código

1



Fecha de Caducidad

A. VALOR DE TERRENO (VT)

Área de terreno (m2)% de Participación

(En su caso)

VUE5VUE4VUE3

393.06

Unidad Inmobiliaria

34,100.00Terreno 245.00

149.50

0.00

VUE6

De acuerdo a las características constructivas y a los acabados del inmueble observados en la inspección realizada se estima el costo de construcción para:

8,354,500.00

289.93

34,100.00

Partida

218,257.89

0.00

92.21

Ladrillo

Ladrillo

Concreto

Bueno

Bueno

21

Valor de Edificación

(US$)

Edad

(años)

149.50

Cálculo del Valor Similar a Nuevo o Valor de Reconstrucción de las Edificaciones (VSNE) y el Valor de las Edificaciones (VE)

Estado de

Conservación

120.00

0.00Baños

Bueno

Bueno

Ladrillo

Ladrillo

0.00

1,300.00 380.00 494,000.00

0.00

Bueno 6,169.68

21

21

21

Ladrillo

430.55

8,569.00

380.00

20,400.00

380.0022.55

22.55

820,800.00380.00


Valor Unitario de Edificación redondeado (US$):

14,688.00

0.00

% de Áreas Comunes

VUE

(US$/m2)

Valor Similar a

Nuevo (US$)

Área

(m2)

120.00

21

11,172.00

83,200.00

Bloque 2-taller

21

Bloque 3-produccion

Bloque 4-2° piso-oficinas

bloque 9-almacen 2


Áreas Comunes (US$)

Bloque 4-baños 29.40 380.00

29.40

260.00

380.00

11,172.00

BuenoLadrillo

Ladrillo

5,008,427.00

Gastos Generales:

Valor Unitario de Edificación (S/.): 0.00

0.00

1,328.98

380.00

0.00

0.00

1,341.79

380.00

1,126.05

320.00

Utilidad:

Bueno

Bloque 4-produccion 380.00

Bueno21

Bloque 2 -2° piso-oficinas

Bloque 2-baños

3,137,998.20

US$US$

US$ US$

F. VALOR DE RECONSTRUCCIÓN DEL INMUEBLE TASADO (VSN) [= VSNE + VSNAC + VSNVI + VSNVOC]

Subtotal Instalaciones y Obras Complementarias (VI + VOC)

Subtotal Edificaciones (VSNE) Subtotal Edificaciones (VE)

Según el Reglamento General de Tasaciones del Perú, para el valor de las Áreas Comunes, se asigna un % del valor de la edificación:

0.00

5,900,489.25

DOCE MILLONES NOVECIENTOS SESENTA Y SEIS MIL CINCUENTA Y DOS CON 08/100 DÓLARES AMERICANOS

m3

Cerco Perimetrico

892,062.25

725,562.25

Rampa de concreto

m2 35.00


2. MÉTODO DIRECTO DE COSTOS (O de Reposición) - MEMORIA DE CÁLCULO

Página 5

:

:

:

a.

b.

c.

d.

Valor Comercial en Dólares (Moneda Extranjera)

Valor Comercial en Soles (Moneda Local)

a.

b.

c.

d.

e.

f.

En Dólares (Moneda Extranjera)

En Soles (Moneda Local)

Se ha considerado una Realización del 25% debido a la coyuntura actual y a las dimensiones del predio. Consideramos que es un predio de difícil colocación actualmente.

12,966,052.08

No considerado

A. VALOR COMERCIAL (VC)

45,899,824.36

B. RESULTADO DEL MÉTODO INDIRECTO:

Método de Costos o Reposición

Método de Comparación o de Mercado969.81

En el Asiento D00012 de la Partida N° 42242004, se ha constituido una hipoteca a favor del Banco Internacional del Perú S.A.A - INTERBANK, hasta por la suma de US$ 9,990,174.25 dólares

americanos.

SON:DIEZ MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y UNO CON 66/100 DOLARES

AMERICANOSUS$ 10,372,841.66

S/. 36,719,859.49

PERITO:

PROFESION:

REPEV:

SON:TREINTA Y SEIS MILLONES SETECIENTOS DIECINUEVE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE CON 49/100

SOLES

N° 2741-2013

LAYSECA ASOCIADOS SAC

PROFESIONAL RESPONSABLE:

REGISTRO REPEV:

EMPRESA TASADORA:

259,321.042.00%

1,400,333.62

20.00%

A. VALOR DE REALIZACIÓN INMEDIATA (VRI)

2.00%

0.20%

5.00%

259,321.04

25,932.10

648,302.60

Gastos de Publicidad.

Gastos de tasación del inmueble para la Realizacion.

Comisiones de Ventas.

Mantenimiento.

0.00

26673-2020

11-sep-2020

11-sep-2021

VTP (S/.)

Mediante los métodos aplicados se han obtenido los siguientes resultados para el Valor Total del Predio (VTP):

VTP (US$) VU (US$/m2)



Fecha de Caducidad

A. RESULTADOS DE LOS MÉTODOS DIRECTOS:

El método que mejor refleja el Valor Comercial es el:

Para determinar la conclusión del Valor Comercial del inmueble motivo de la presente tasación, se han tenido en cuenta las siguientes consideraciones:

Ubicación, accesibilidad y superficie.

Método Directo de Costos (O de Reposición)

Método de la Renta o Capitalización

Valor Comercial

US$ 12,966,052.08

S/. 45,899,824.36

El Valor de Realización Inmediata, es el Valor Neto del inmueble que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien en el menor tiempo posible y

en las condiciones actuales del inmueble y el mercado. Se obtiene descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación:

Importe (US$)% de la Deducción

SON:

DOCE MILLONES NOVECIENTOS SESENTA Y SEIS MIL CINCUENTA Y DOS CON 08/100 DOLARES AMERICANOS

CUARENTA Y CINCO MILLONES OCHOCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS VENTICUATRO CON

36/100 SOLES

SON:

Concepto de la Deducción

10.80%

0.00%

Factor por la venta del inmueble (Realización) en un plazo de 60 dias.

Otras Deducciones (Sólo casos especiales).

REPEV:

Total Deducciones US$ 2,593,210.42

GINO LAYSECA ZOPPI

INGENIERO CIVIL

N° 10812-2011

PERITO:

PROFESION:

Valor Realización Inmediata

CAPÍTULO III. RESULTADOS

1. RECOPILACIÓN DEL VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)

2. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE

3. VALOR DE REALIZACIÓN INMEDIATA

4. RESPONSABLES

5. OBSERVACIONES DEL PERITO

Página 6

:

:

:

PATIO DE MANIOBRAS ALMACÉN DE RESIDUOS PELIGROSOS

ALMACÉN PATIO DE MANIOBRAS

PRODUCCIÓN PRODUCCIÓN

26673-2020

11-sep-2020

11-sep-2021

ENTORNO ENTORNO



Fecha de Caducidad

CAPÍTULO IV. REGISTRO FOTOGRÁFICO

Página 7

:

:

:

OFICINAS BAÑO COMÚN

PRODUCCIÓN NAVE INDUSTRIAL

PRODUCCIÓN PRODUCCIÓN

PATIO DE MANIOBRAS PRODUCCIÓN

N° de Servicio Tasadora 26673-2020

Fecha de Expedición 11-sep-2020

Fecha de Caducidad 11-sep-2021


Página 8

:

:

:

SALA DE CAPACITACION OFICINA

OFICINAS ADMINISTRATIVAS BAÑO ADMINISTRATIVO

NAVE INDUSTRIAL NAVE INDUSTRIAL

VIGILANCIA COMEDOR





Página 9

:

:

:

PATIO DE MANIOBRAS BAÑO DE PLANTA

BAÑO ADMINISTRATIVO OFICINA ADMINISTRATIVA

BLOQUE DE OFICINAS Y COMEDOR ÁREA DE MERMA

PRODUCCIÓN DE GRUPO ELECTROGENO ALMACÉN DE INSUMOS





Página 10

:

:

:



Fecha de Caducidad

26673-2020

11-sep-2020

11-sep-2021

CAPÍTULO V. ANEXOS

1. PARTIDA REGISTRAL

Página 11

:

:

:



Fecha de Caducidad

26673-2020

11-sep-2020

11-sep-2021

CAPÍTULO V. ANEXOS

2. PREDIO URBANO

:

:

:

26673-2020

11-sep-2020

11-sep-2021



Fecha de Caducidad

CAPÍTULO V. ANEXOS

3. OTROS

:

:

:

: SÍ NO X :

: X

: SÍ NO X : SÍ X NO

:

:

.

:

:

TOTAL (insc+no insc) 13,288.00 3,056,240.00 1,511,931.03 208,413.38 4,776,584.41 3,821,267.53 100.00%

TOTAL (insc+no insc) 13,288.00 9,932,780.00 4,913,775.85 677,343.49 15,523,899.33 12,419,119.47 100.00%


Fecha de Expedición 02-nov-2017

Fecha de Caducidad 02-nov-2018

CLIENTE EMPRESA MOTORES DIESEL ANDINOS S.A

SOLICITANTE BANCO INTERAMERICANO DE FINANZAS

PROPIETARIO MOTORES DIESEL ANDINOS S.A. S/D

INFORME DE TASACIÓN BIF

REFERENCIA / DESCRIPCION GENERAL

Se trata de un predio unificado físicamente a otros inmuebles del mismo propietario, en el cual se ha construido una planta industrial

destinada a ensamblaje de buses de la Marca Modasa. En el entorno observa almacenes, talleres, viviendas. El inmeueble se encuentra

frente a la zona urbana. La planta presenta la siguiente distribución: Almacenes; área de pintura, área de planchado, área de producción,

almacén, patio de maniobras. 1° piso: baño varones, baño mujeres. 2° piso: vestidor, oficina.

UBICACIÓN

OCUPACIÓN Y USO PLANTA INDUSTRIAL

TIPO DE CAMBIO APLICADO 3.25 Soles / Dólar

DESCRIPCIÓN

TERRENO

SEGÚN PARTIDA

ELECTRÓNICA

SEGÚN PREDIO

URBANO

SEGÚN INSPECCIÓN

OCULAR

INMUEBLE CONSTITUIDO POR LOS SUB LOTE 4-5 B, URBANIZACION FUNDO LAS SALINAS KM 38.50 DE LA PANAMERICANA

SUR, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.

EX FUNDO SALINAS, JR LOS JARDINES SUB LT 4-5 B, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.

JR LOS JARDINES SUB LT 4-5 B, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.

VALORES EN DOLARES AMERICANOS

AT

(m2)

13,288.00

VE

US$

VT

US$

PERITO

PERITO: Ing. Gino Layseca Zoppi PERITO:

OBSERVACIONES

ADVERTENCIAS Se recomienda inscribir la fábrica del inmueble en RR.PP., ya que le predio no cuenta con declaratoria de fábrica.


ANTERIOR

US$ S/.

FECHA

Según asiento D00003, presenta una hipoteca a favor del Banco Scotiabank Perú SAA, por la suma de $ 2,923,360.00 dólares

americanos, fecha 11/09/2012. El terreno se encuentra unido fisicamente a otros predios, pero registralmente es independiente.

3,056,240.00

REPEV: REPEV 10812-2011 REPEV:

63.98%

% VCVRI

US$

2,444,992.00

VC

US$

3,056,240.00

VOC

US$

VALORES EN SOLES

DESCRIPCIÓN AT

(m2)

VT

S/.

VE

S/.

VOC

S/.

2,444,992.00 63.98%

VALORES NO INSCRITOS 1,511,931.03 208,413.38 1,720,344.41 1,376,275.53 36.02%

TOTAL 13,288.00 3,056,240.00 0.00 0.00 3,056,240.00

13,288.00

VC

S/.

VRI

S/.% VC

TERRENO 13,288.00 9,932,780.00 0.00 0.00 9,932,780.00 7,946,224.00 63.98%

9,932,780.00 0.00 0.00 9,932,780.00 7,946,224.00 63.98%

FECHA DE INSPECCIÓN 30 de octubre de 2017

ANTIGÜEDAD 6 Y 5

CARGAS GRAVÁMENES

OCUPACIÓN PROPIETARIO INQUILINO DESOCUPADO

4,472,895.47 36.02%

DECLARATORIA DE FÁBRICA TIPO DE DECLARACIÓN TOTAL PARCIAL

VALORES NO INSCRITOS 0.00 0.00 4,913,775.85 677,343.49 5,591,119.33

TOTAL

Página 1

:

:

:

:

:

:

:

: X X


Otros :

:

:

:


:

:

:


: Zonificación :




: Estacionamiento :

: Áreas Verdes :


:

:

:

:

:

: Avenida 2 :

: Avenida 4 :

:

X X X

:

:

:

Escolar

Asistencial



Estado de Conservación

1

No

Bueno


No




Tiene

Regular

Regular

Bueno

IrregularRegular

MARTIR OLAYA

LOS JARDINES

N° de Pisos

Avenida 1

Avenida 3

Vias Asfaltadas

Veredas

Alcantarillado

Agua Potable

Alumbrado



Inmueble


Construcciones

Terreno


I2

Baja

Media

Regular

Bajo

Bajo

Bajo

Bajo

Suficiente

Escaso

Reglamentación


Objeto y Propósito

Reglamento Nacional de Tasaciones - R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA y Resolución S.B.S N° 11356-2008 para la determinación

del valor de realizaciones el mercado.

No tiene

Suficiente

Escaso

Urbana

EX FUNDO SALINAS, JR LOS JARDINES SUB LT 4-5 B, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.

JR LOS JARDINES SUB LT 4-5 B, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.Ubicación

26-oct-2017


Ubicación


Ubicación


Georeferencias

Cliente

Propietario(s)

Ocupante


Media





EMPRESA MOTORES DIESEL ANDINOS S.A

MOTORES DIESEL ANDINOS S.A. S/D





Fecha de caducidad

Propietario




Concreto 5 y 6

2

2

¿Áreas Comunes?

15650-2017


02-nov-2017

02-nov-2018

12346537

CASTILLA

ANT. PANAMERICANA SUR




Incompletas

Incompletas

Completas

Exterior

Se trata de un predio unificado físicamente a otros inmuebles del mismo propietario, en el cual se ha construido una planta

industrial destinada a ensamblaje de buses de la Marca Modasa. En el entorno observa almacenes, talleres, viviendas. El

inmeueble se encuentra frente a la zona urbana. La planta presenta la siguiente distribución: Almacenes; área de pintura, área de

planchado, área de producción, almacén, patio de maniobras. 1° piso: baño varones, baño mujeres. 2° piso: vestidor, oficina.

En Renovación

Medio

Industria

No tiene

Edad (años)

Sí, todos

No Aplica

INMUEBLE CONSTITUIDO POR LOS SUB LOTE 4-5 B, URBANIZACION FUNDO LAS SALINAS KM 38.50 DE LA

PANAMERICANA SUR, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.

Regular

Regular


Escaso




CRI

Memoria Des.

Planos

Cuadro de acabados

Predio Urbano

Tasación anterior

Partida Registral

Parámetros Urb.

Otros Especificar


Tipo de Zona

Uso Predominante

Desarrollo




-12.289016°


Escaso

Comercial


1. ANTECEDENTES

2. DATOS GENERALES



Página 2

:

:

:


:

1

2

3

4

5

6

:

1

2

3

4

5

6

7

8

9

Total áreas

: Tipo de construcción : Definitiva X

X Provisional

Const. Profesional

Autoconstrucción

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

: X

:


No

No

No

No

No

No

77.30

3,782.61 0.00 5,231.61

17.73 17.73

Madera

Batiente

Aluminio

Templado

Corrediza

Losa Aligerada de C°A° Unidireccional

Sin Cobertura

Corriente Trifásica

Sin Instalación

Inspección Ocular

El inmueble no cuenta con declaratoria de fábrica inscrita en RR.PP. Se recomienda verificar las áreas y regularizar las edificaciones registralmente.

Nave industrial m2

1° piso - baños m2 77.30

Nota:

Albañilería (Ladrillo)

Nave industrial m2 550.55 550.55

3,042.00 4,491.00

otro…

otro…

Tuberías de agua fría y desagüe

otro…

otro…

otro…

otro…

otro…

Maciza

Fierro

otro…

otro…

otro…Batiente

Cemento Pulido

Cerámico




Área Privativa

17.73 Predio Urbano

2° piso - vestidor m2 77.30


otro…

Predio Urbano

Inst. Sanitarias

Muy Buena

Buena


Fecha de Caducidad


Regular

Puertas

Acabados

Estructura general


Tipo

Mala

Cimentación

Estructura

Muros

Techos

Cobertura

Inst. Eléctricas

Inst. Gas

Contraplacada


Piscina

Tanque Elevado

Aire Acondicionado

Alarma

Ascensor

Intercomunicador


15650-2017

02-nov-2017

02-nov-2018


Predio Urbano

Predio Urbano

13,288.00


Material

Sistema

otro…

Observación

otro…

otro…

Zapatas de Concreto Armado

Pórticos de Concreto Armado


1° piso - baños m2 17.73

2° piso - vestidor m2

LinderosColindancias

77.30 Predio Urbano

86.65

140.93

210.00

71.88509.46


Sifón Top Piece y/o Rapid Jet

Lavaderos

Otros y Comentarios

Closets

Baños

Cerco

Cisterna

otro…

otro…

otro…

otro…

otro…

otro…

Tarrajeo y Pintura

Cerradura tipo Yale o Similar

Blanco

Marco

Vidrio

Sistema

Marco

Vidrio

Sistema

Muebles de cocina

Mamparas


Instalaciones Fijas

Tipo

Tipo

Color

Grifería

Tipo

Material

Cerrajería

Revestimientos

Pisos

Tableros

Nacional

Cerámica

Por el frente Con camino perimetral

Por la Derecha Sub lote 4-5 C

Por la Izquierda Con el lote N° 3, sub lote 4-5 A,

Por el Fondo Lote N° 6

Ventanas

Nota:

Terreno

Descripción

Construcciones



5. SUPERFICIES


Página 3

:

:

:

1

2

3

4

5

Ub. Ent. Sup Ser. Zon F.N.1 1.00 1.00 0.93 1.02 1.00 0.972 1.00 1.00 0.93 1.02 1.00 0.973 1.00 0.97 1.05 1.02 1.00 0.974 1.00 1.07 1.00 1.02 1.00 1.005 1.00 1.07 0.98 1.02 1.00 1.00

CO

MP

AR

AB

LE

S

Referencias



239.20

1

Máximo

Mínimo

252.50

218.00

US$ 230.27

US$ 252.50

US$ 214.00

US$ 260.00

US$ 200.00

4

5

10,000.00 200.00 214.00

13,771.00 200.00

247.42

http://www.adondevivir.com/propiedades/vent

a-de-terreno-comercial-en-lurin-

52994358.html

252.50

US$ 231.48

227.63


Promedio:

230.00

Ofertado

247.42

260.00

250.00

200.00

200.00

2

3

214.00

Homologado


2,000,000.00


227.63

239.20

2,754,200.00

1.07

Ricardo

Ricardo

Rodriguez

Depax

5,679.00 260.00

34,000.00 250.00 1.01

1.09

4,850.00


(US$)


(US$/m2)

Sector San Pedro, frente a calle sin pista y veredas,

sin agua y desague, zona en proceso de

consolidacion, parametros I2.

Av. Eucaliptos, via de una via, sin pista y vereda, sin

agua y desague, zona en proceso de consolidacion,

parametros I2.

1,476,540.00

8,500,000.00

1,200,000.00

218.00

01-nov-17

01-nov-17

997365699

930258612

930258612

981424485

981066861

Luis

0.92

0.92

01-nov-17

01-nov-17

Factor

Resultante

01-nov-17

02-nov-2017

02-nov-2018

Fecha


Comparación


Huertos de Santa Genoveva, Lurin, terreno industrial,

frente a calle sin pista y vereda, no tiene agua y

desague, parametros I2.

http://www.adondevivir.com/propiedades/terre

no-industrial-lurin-52060425.htmlI2 Mejor

Área

(m2)


(US$/m2)



Fecha de Caducidad

Ubicación / DescripciónFuente (In situ, correo, página web,

periódicos, etc)

Persona de

contactoTeléfono

Mejor

Mejor

Inferior


nos-industriales-lurin-at.-4420-5679-y-7278-

m2-52043874.html


nos-desde-at.-5000-m2-lurin-a-u$250-x-m2-

53332383.html

http://urbania.pe/ficha-web/venta-de-terreno-

en-lurin-lima-3698690

Av. Martir Olaya, Lurin, zona industrial consolidada,

tiene agua y luz, tiene pista, no tiene desague,

paramtros I2.


Sector El Huarangal, Lurin, terreno industrial, frente a

calle sin pista y vereda, no tiene agua y desague,

parametros I2.

Inferior

I2

I2

I2

I2

15650-2017




50.00

100.00

150.00

200.00

250.00

300.00

1 2 3 4 5

US

Dó

lare

s /

m2



Ofertado

Homologado

Página 4

http://www.adondevivir.com/propiedades/venta-de-terreno-comercial-en-lurin-52994358.html



http://www.adondevivir.com/propiedades/terreno-industrial-lurin-52060425.html


http://www.adondevivir.com/propiedades/terrenos-industriales-lurin-at.-4420-5679-y-7278-m2-52043874.html



http://www.adondevivir.com/propiedades/terrenos-desde-at.-5000-m2-lurin-a-u$250-x-m2-53332383.html



http://urbania.pe/ficha-web/venta-de-terreno-en-lurin-lima-3698690


:

:

:

1

2

3

4

5

6


Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2C C C

C D D

D D H

F F F

F F I

D D I

D D D

14%

10%

FD

(*)1 0.902 0.903 0.954 0.955 0.956 0.957

8

9

US$ US$


US$ US$

1

2

3

4

US$ US$

US$

US$

0.9515,597.00


Descripción

0.95

86.65 ml 180.00

Valor Unitario

(US$/u)


(US$)

UN MILLON OCHOCIENTOS ONCE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y DOS CON 70/100 DOLARES AMERICANOS

14,817.15

193,596.23

208,413.38

m2 25.00Losa 8151.42

4,776,584.41



1,811,672.70

CUATRO MILLONES SETECIENTOS SETENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CUATRO CON 41/100 DOLARES AMERICANOS

Cerco

219,382.50

203,785.50

6,382.80

32,311.40

1,279,935.00


Complem. (US$)


(US$)FD (*)

1.00


Comunes (US$/m2)

0.00

Cantidad

5,231.61

Unidad

(u)FD (*)


1,511,931.03

Concreto

1,049.88

146.98

104.99Tipo de Cambio: 3.250

1° piso - baños 17.73

17.73

34,012.00

Descripción

156,906.75


(Obra Grande)

267.67

152.62

Muros y Columnas

Techos

38.56Pisos

4

790.39

110.65

7

6

169.90

45.41

1,147.65

160.67

134.00Instalaciones Eléctricas y Sanitarias

79.04

0.00


3,056,240.00

VUE2

152.62



VUE1

362.87 362.87

169.90


100.02

3


5

85.06 85.06

0.00

85.06

2

100.02

362.87

15650-2017

02-nov-2017

02-nov-2018


Código

1



Fecha de Caducidad



(En su caso)

VUE5VUE4VUE3

Unidad Inmobiliaria

13,288.00Terreno 230.00

0.00

VUE6


3,056,240.0013,288.00

Partida

Puertas y Ventanas

Revestimientos

0.00

0.00

Concreto

Concreto

Bueno

Bueno

5


(US$)

Edad

(años)

134.00


Estado de

Conservación

440.00

45.41Baños

Bueno

Bueno

Concreto

Concreto

7,021.08

VUE

(US$/m2)

Valor Similar a

Nuevo (US$)

Área

(m2)

440.00

134.00

1,423.09

Nave industrial 300.00

2° piso - vestidor 30,920.00

440.00

7,801.20

400.0077.30

1° piso - baños 77.30

7,092.00400.00



Utilidad:

Bueno

6

5

5

Concreto

1,592,290.20

0.00

550.55 300.00 165,165.00

1,347,300.00 54,491.00

% de Áreas ComunesValor de Reconstrucción


0.00%Áreas Comunes





Gastos Generales:


0.00

1,301.85

400.00

0.00

0.00

980.08

300.00

0.00

0.00

2° piso - vestidor

114.77

Bueno 29,374.00

6

Nave industrial



Página 5

:

:

:

a.

b.

c.

d.



a.

b.

c.

d.

e.

f.



Se ha considerado el método de reposición ya que se trata de un inmueble industrial, por lo que no existen comparables similares al predio.

4,776,584.41

No considerado

No considerado


15,523,899.33




Según asiento D00003, presenta una hipoteca a favor del Banco Scotiabank Perú SAA, por la suma de $ 2,923,360.00 dólares americanos, fecha 11/09/2012. El terreno se encuentra

unido fisicamente a otros predios, pero registralmente es independiente.

SON:TRES MILLONES OCHOCIENTOS VEINTIUN MIL DOSCIENTOS SESENTA Y SIETE CON 52/100 DOLARES

AMERICANOSUS$ 3,821,267.52

S/. 12,419,119.44

PERITO:

PROFESION:

REPEV:

SON: DOCE MILLONES CUATROCIENTOS DIECINUEVE MIL CIENTO DIECINUEVE CON 44/100 SOLES

N° 2741-2013



REGISTRO REPEV:

EMPRESA TASADORA:

95,531.692.00%

515,871.12

20.00%


2.00%

0.20%

5.00%

95,531.69

9,553.17

238,829.22




Mantenimiento.

0.00

15650-2017

02-nov-2017

02-nov-2018

VTP (S/.)





Fecha de Caducidad




ubicación, entorno, referencias de mercado.



Valor Comercial

US$ 4,776,584.41

S/. 15,523,899.33

El Valor de Realización Inmediata, es el Valor Neto del inmueble que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien en el menor tiempo posible y en las

condiciones actuales del inmueble y el mercado. Se obtiene descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación:


SON:

CUATRO MILLONES SETECIENTOS SETENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CUATRO CON 41/100

DOLARES AMERICANOS

QUINCE MILLONES QUINIENTOS VENTITRES MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y NUEVE CON 33/100 SOLES

SON:


10.80%

0.00%



REPEV:

Total Deducciones US$ 955,316.89

Gino Layseca Zoppi

Ingeniero Civil

N° 10812-2011

PERITO:

PROFESION:






4. RESPONSABLES


Página 6

:

:

:

FACHADA IDENTIFICACION VECINO

PATIO DE MANIOBRAS PATIO DE MANIOBRAS

TALLER DE PINTURA TALLER

15650-2017

02-nov-2017

02-nov-2018

ENTORNO ENTORNO



Fecha de Caducidad


Página 7

:

:

:

PATIO DE MANIOBRAS PATIO DE MANIOBRAS

15650-2017

02-nov-2017

02-nov-2018

PATIO DE MANIOBRAS



Fecha de Caducidad

NAVE INDUSTRIAL

BAÑOS Y VESTIDOR

VESTIDOR DUCHAS

BAÑOS


Página 8

:

:

:



Fecha de Caducidad

15650-2017

02-nov-2017

02-nov-2018

CAPÍTULO V. ANEXOS


Página 9

:

:

:



Fecha de Caducidad

15650-2017

02-nov-2017

02-nov-2018

CAPÍTULO V. ANEXOS

2. PREDIO URBANO

PROPIETARIOS MOTORES DIESEL ANDINOS S.A. S/D

CLIENTE EMPRESA MOTORES DIESEL ANDINOS S.A

AÑO TIPO USO ESTADO M.C.P.(*) VALOR DECLARADO EN US$

JIRÓN N° MZ LT PROVINCIA DEPARTAMENTO PISOS SOTANOS CONSTRUCCION (I) (II) (III) (IV) EDIFICACIONES

LOS JARDINES 0 4 Y 5 LIMA LIMA 2 0 2011 4 5 4 1 1,511,931.03

TOTAL 1,511,931.03

(*) MCP = Material de Construcción Predominante

Tipo (I) Uso (II) Estado (III) MCP (IV)

1 INMUEBLE HASTA 4 PISOS 1 VIVIENDA 1 TERRENO CERCADO 1 CONCRETO ARMADO

2 INMUEBLE ENTRE 5 Y 10 PISOS 2 OFICINA 2 EN CONSTRUCCIÓN 2 LADRILLO Y CEMENTO

3 INMUEBLE CON + DE 10 PISOS 3 TALLER 3 CONSTRUIDO CON 1 MCP 3 ESTRUCTURA DE ACERO / METÁLICA

4 NAVE INDUSTRIAL 4 COMERCIAL 4 CONSTRUIDO CON + DE 1 MCP 4 ADOBE / QUINCHA

5 OTRO 5 INDUSTRIAL 5 CONSTRUIDO POR ETAPAS 5 MADERA

6 ALMACEN 6 OTRO

7 COLEGIO

8 CENTRO DE SALUD

9 MINA

10 OTRO

LAS SALINAS LURIN

Nota: El Valor de Edificación no incluye el Valor de las Áreas comunes US$ 0.00

ANEXO

DIRECCION NUMERO DE

URBANIZACIÓN DISTRITO

Cuál? Cuál?

Cuales?

Descripción

Descripción

NINGUNA

NINGUNA

NINGUNA

LLENAR EN EL CASO DE INMUEBLES DE USO INDUSTRIAL Y/O COMERCIAL:

ANEXO

CHECKLIST VARIABLES AMBIENTALES PARA INMUEBLES Y PROYECTOS INMOBILIARIOS

ALMACENES TALLERES

1.- Inmueble en zonas (Marcar)

a). Residencial

b). Rústico

c). Comercial

d). Industrial

e). Otros

2.- Entorno (Marcar)

a). Consolidado

b). Homogéneo

c). Área Protegida

d). No Consolidado

e). No Homogéneo

f). Patrimonio Cultural

g). Otros

3.- Existe riesgo de deslizamiento?

Si No

4. 4.a. Existe riesgo de inundación?

Si No

4. 4.b. Se encuentra cerca de río, orillas del mar?

Si No

5. Tiene laderas inestables, excavaciones, rellenos?

Si No

6. 6.a. Hay actividad industrial?

Si No

6.6.b. Existe alguna actividad que cause contaminación?

Si No

7. Material potencial con asbesto observado (tuberías, materiales para pared, piso, techo), condición (intacta, dañada).

8. Detalle cualquier evidencia de relleno, botaderos en los alrededores de la propiedad.

9. ¿Lla fábrica está inscrita en Registros Públicos?

Si No

10. Existen variables que ocasionen pérdida en el valor de la propiedad?

Si No

11. ¿Existe derrames de hidrocarburos en el inmueble, manchas de aceite, etc?

Si No

12. Indicar que no haya vertidos de aguas residuales sin tratamiento hacia quebradas, ríos o suelos.

Si No

Liste cualquier otro tema: limpieza, daños a la fábrica, temas de desague, temas de seguridad para los trabajadores

:

:

:

: SÍ NO X :

: X

: SÍ NO X : SÍ NO X

:

:

:

:


Fecha de Expedición 02-nov-2017

Fecha de Caducidad 02-nov-2018

CLIENTE MOTORES DIESEL ANDINOS S.A.

SOLICITANTE BANCO INTERAMERICANO DE FINANZAS

PROPIETARIO MOTORES DIESEL ANDINOS S.A. S/D

INFORME DE TASACIÓN BIF

REFERENCIA / DESCRIPCION GENERAL

Se trata de un terreno con frente a la Av. Ramón Castilla, lo cual no cuenta con pista y vereda, asimismo, solo tiene una vía. En el entorno

se observa almacenes, talleres, viviendas, asimismo, se encuentra próximo a la zona urbana de Lurín. Actualmente, está unido a un mismo

terreno del propietario, con cerco por los linderos, menos por el lado de la Izquierda.

UBICACIÓN

OCUPACIÓN Y USO TERRENO

TIPO DE CAMBIO APLICADO 3.25 Soles / Dólar

DESCRIPCIÓN

TERRENO

SEGÚN PARTIDA

ELECTRÓNICA

SEGÚN PREDIO

URBANO

SEGÚN INSPECCIÓN

OCULAR

PREDIO RURAL LAS SALINAS FICHA 81654, LAS SALINAS, NUMERO DE PARCELA C-33B, CODIGO CATASTRAL 10654,

PROYECTO LAS SALINAS VALLE LURIN, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.

ZONA B, EX FUNDO LAS SALINAS, CA. CAMINO CARROZABLE, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.

AV. PROLONGACION CASTILLA, LOTE C - 33, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.

VALORES EN DOLARES AMERICANOS

AT

(m2)

19,700.00

VE

US$

VT

US$

PERITO

PERITO: Ing. Gino Layseca Zoppi PERITO:

OBSERVACIONES

ADVERTENCIAS NINGUNA


ANTERIOR

US$ S/.

FECHA

El terreno se encuentra unido fisicamente a otro predio, pero registralmente es independiente.

4,334,000.00

REPEV: REPEV 10812-2011 REPEV:

99.05%

% VCVRI

US$

3,467,200.00

VC

US$

4,334,000.00

VOC

US$

0.000.00

VALORES EN SOLES

DESCRIPCIÓN AT

(m2)

VT

S/.

VE

S/.

VOC

S/.

3,467,200.00 99.05%

VALORES NO INSCRITOS 0.00 0.00 0.00 41,698.80 41,698.80 33,359.04 0.95%

TOTAL 19,700.00 4,334,000.00 0.00 0.00 4,334,000.00

0.00 14,085,500.00 11,268,400.00 99.05%

14,085,500.00 0.00 0.00 14,085,500.00 11,268,400.00 99.05%

FECHA DE INSPECCIÓN 30 de octubre de 2017

ANTIGÜEDAD -

CARGAS GRAVÁMENES

OCUPACIÓN PROPIETARIO INQUILINO DESOCUPADO

108,416.88 0.95%

DECLARATORIA DE FÁBRICA TIPO DE DECLARACIÓN TOTAL PARCIAL

VALORES NO INSCRITOS 0.00 0.00 0.00 135,521.10 135,521.10

TOTAL

TOTAL (insc+no insc) 19,700.00 4,334,000.00 0.00 41,698.80 4,375,698.80 3,500,559.04 100.00%

TOTAL (insc+no insc) 19,700.00 14,085,500.00 0.00 135,521.10 14,221,021.10 11,376,816.88 100.00%

19,700.00

VC

S/.

VRI

S/.% VC

TERRENO 19,700.00 14,085,500.00 0.00

Página 1

:

:

:

:

:

:

:

: X X


Otros :

:

:

:


:

:

:


: Zonificación :




: Estacionamiento :

: Áreas Verdes :


:

:

:

:

:

: Avenida 2 :

: Avenida 4 :

:

X X X

:

:

:

Escolar

Asistencial



Estado de ConservaciónMaterial Predominante




Tiene

Regular

Regular

Bueno

IrregularRegular

MARTIR OLAYA

LOS JARDINES

N° de Pisos

Avenida 1

Avenida 3

Vias Asfaltadas

Veredas

Alcantarillado

Agua Potable

Alumbrado



Inmueble


Construcciones

Terreno


I2

Baja

Media

Regular

Bajo

Bajo

Bajo

Bajo

Suficiente

Escaso

Reglamentación


Objeto y Propósito

Reglamento Nacional de Tasaciones - R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA y Resolución S.B.S N° 11356-2008 para la determinación

del valor de realizaciones el mercado.

No tiene

Suficiente

Escaso

Urbana

ZONA B, EX FUNDO LAS SALINAS, CA. CAMINO CARROZABLE, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE

LIMA.

AV. PROLONGACION CASTILLA, LOTE C - 33, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.Ubicación

26-oct-2017


Ubicación


Ubicación


Georeferencias

Cliente

Propietario(s)

Ocupante


Media






MOTORES DIESEL ANDINOS S.A. S/D





Fecha de caducidad

Propietario




¿Áreas Comunes?

15671-2017


02-nov-2017

02-nov-2018

P03310529

CASTILLA

ANT. PANAMERICANA SUR




Incompletas

Incompletas

Completas

Exterior

Se trata de un terreno con frente a la Av. Ramón Castilla, la cual se trata de una avenida amplia de una sola vía,la cual no cuenta

con pistas ni veredas. En el entorno se observa almacenes, talleres, y se encuentra próximo a la zona urbana de Lurín.

Actualmente el terreno se encuentra unido fisicamente a otro terreno del mismo propietario, con cerco por los linderos, menos por

el lado de la Izquierda.

En Renovación

Medio

Industria

No tiene

Edad (años)

Solo agua y servicio eléctrico, no desagüe

No Aplica

PREDIO RURAL LAS SALINAS FICHA 81654, LAS SALINAS, NUMERO DE PARCELA C-33B, CODIGO CATASTRAL 10654,

PROYECTO LAS SALINAS VALLE LURIN, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.

Regular

Regular


Escaso




CRI

Memoria Des.

Planos

Cuadro de acabados

Predio Urbano

Tasación anterior

Partida Registral

Parámetros Urb.

Otros Especificar


Tipo de Zona

Uso Predominante

Desarrollo




-12.285953°


Escaso

Comercial


1. ANTECEDENTES

2. DATOS GENERALES



Página 2

:

:

:


:

1

2

3

4

5

6

:

1

2

3

4

5

6

7

8

9

Total áreas

: Tipo de construcción : Definitiva

Provisional

Const. Profesional

Autoconstrucción

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:


0.00 0.00 0.00

Nota:

otro…

otro…

otro…

otro…

otro…

otro…

otro…

otro…

otro…

otro…




Área Privativa


otro…

Inst. Sanitarias

Muy Buena

Buena


Fecha de Caducidad


Regular

Puertas

Acabados

Estructura general


Tipo

Mala

Cimentación

Estructura

Muros

Techos

Cobertura

Inst. Eléctricas

Inst. Gas


Piscina

Tanque Elevado

Aire Acondicionado

Alarma

Ascensor

Intercomunicador


15671-2017

02-nov-2017

02-nov-2018


19,700.00


Material

Sistema

otro…

Observación

otro…

otro…


LinderosColindancias

105.86

180.00

231.66

103.82621.34


Lavaderos

Otros y Comentarios

Closets

Baños

Cerco

Cisterna

otro…

otro…

otro…

otro…

otro…

otro…

Marco

Vidrio

Sistema

Marco

Vidrio

Sistema

Muebles de cocina

Mamparas


Instalaciones Fijas

Tipo

Tipo

Color

Grifería

Tipo

Material

Cerrajería

Revestimientos

Pisos

Tableros

Por el frente Camino Carrozable ( Prolongacion Jr. Ramon Castilla )

Por la Derecha Propiedad particular linea quebrada de 04 tramos

Por la Izquierda Parcela C-3A

Por el Fondo Propiedad particular en linea recta

Ventanas

Nota:

Terreno

Descripción

Construcciones



5. SUPERFICIES


Página 3

:

:

:

1

2

3

4

5

Ub. Ent. Sup Ser. Zon F.N.1 1.00 0.97 0.90 1.00 1.00 0.972 1.00 0.97 0.90 1.00 1.00 0.973 1.00 0.95 1.05 1.00 1.00 0.974 1.00 1.05 0.97 1.00 1.00 1.005 1.00 1.05 0.97 1.00 1.00 1.00

CO

MP

AR

AB

LE

S

Referencias



221.00

1

Máximo

Mínimo

242.50

204.00

US$ 216.36

US$ 242.50

US$ 204.00

US$ 260.00

US$ 200.00

4

5

10,000.00 200.00 204.00

13,771.00 200.00

247.42

http://www.adondevivir.com/propiedades/vent

a-de-terreno-comercial-en-lurin-

52994358.html

242.50

US$ 231.48

210.31


Promedio:

220.00

Ofertado247.42

260.00

250.00

200.00

200.00

2

3

204.00

Homologado


2,000,000.00


210.31

221.00

2,754,200.00

1.02

Ricardo

Ricardo

Rodriguez

Depax

5,679.00 260.00

34,000.00 250.00 0.97

1.02

4,850.00


(US$)


(US$/m2)

Sector San Pedro, frente a calle sin pista y veredas,

sin agua y desague, zona en proceso de

consolidacion, parametros I2.

Av. Eucaliptos, via de una via, sin pista y vereda, sin

agua y desague, zona en proceso de consolidacion,

parametros I2.

1,476,540.00

8,500,000.00

1,200,000.00

204.00

01-nov-17

01-nov-17

997365699

930258612

930258612

981424485

981066861

Luis

0.85

0.85

01-nov-17

01-nov-17

Factor

Resultante

01-nov-17

02-nov-2017

02-nov-2018

Fecha


Comparación


Huertos de Santa Genoveva, Lurin, terreno industrial,

frente a calle sin pista y vereda, no tiene agua y

desague, parametros I2.


no-industrial-lurin-52060425.htmlI2 Mejor

Área

(m2)


(US$/m2)



Fecha de Caducidad

Ubicación / DescripciónFuente (In situ, correo, página web,

periódicos, etc)

Persona de

contactoTeléfono

Mejor

Mejor

Inferior


nos-industriales-lurin-at.-4420-5679-y-7278-

m2-52043874.html


nos-desde-at.-5000-m2-lurin-a-u$250-x-m2-

53332383.html

http://urbania.pe/ficha-web/venta-de-terreno-

en-lurin-lima-3698690

Av. Martir Olaya, Lurin, zona industrial consolidada,

tiene agua y luz, tiene pista, no tiene desague,

paramtros I2.


Sector El Huarangal, Lurin, terreno industrial, frente a

calle sin pista y vereda, no tiene agua y desague,

parametros I2.

Inferior

I2

I2

I2

I2

15671-2017




50.00

100.00

150.00

200.00

250.00

300.00

1 2 3 4 5

US

Dó

lare

s /

m2



Ofertado

Homologado

Página 4














:

:

:

1

2

3

4

5

6


Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2

14%

10%

FD

(*)1

2

3

4

5

6

7

8

9

US$ US$


US$ US$

1

2

3

4

US$ US$

US$

US$

1.0041,698.80


Descripción

231.66 ml 180.00

Valor Unitario

(US$/u)


(US$)

CUARENTA Y UN MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO CON 80/100 DOLARES AMERICANOS

41,698.80

41,698.80

4,375,698.80



41,698.80

CUATRO MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO CON 80/100 DOLARES AMERICANOS

Cerco

41,698.80


Complem. (US$)


(US$)FD (*)

1.00


Comunes (US$/m2)

Cantidad

0.00

Unidad

(u)FD (*)


0.00

0.00

Tipo de Cambio: 3.250

Descripción


(Obra Grande)

Muros y Columnas

Techos

Pisos

4

0.00

7

6

0.00

Instalaciones Eléctricas y Sanitarias

0.00


4,334,000.00

VUE2



VUE1


3


5

2

15671-2017

02-nov-2017

02-nov-2018


Código

1



Fecha de Caducidad



(En su caso)

VUE5VUE4VUE3

Unidad Inmobiliaria

19,700.00Terreno 220.00

0.00

VUE6


4,334,000.0019,700.00

Partida

Puertas y Ventanas

Revestimientos

0.00


(US$)

Edad

(años)


Estado de

Conservación

0.00

Baños

VUE

(US$/m2)

Valor Similar a

Nuevo (US$)

Área

(m2)

0.00



Utilidad:

0.00

0.00

% de Áreas ComunesValor de Reconstrucción


0.00%Áreas Comunes





Gastos Generales:


0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00



Página 5

:

:

:

a.

b.

c.

d.



a.

b.

c.

d.

e.

f.



4,375,698.80

No considerado

No considerado


14,221,021.10




El terreno se encuentra unido fisicamente a otro predio, pero registralmente es independiente.

SON: TRES MILLONES QUINIENTOS MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y NUEVE CON 03/100 DOLARES AMERICANOS US$ 3,500,559.03

S/. 11,376,816.85

PERITO:

PROFESION:

REPEV:

SON: ONCE MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS DIECISEIS CON 85/100 SOLES

N° 2741-2013



REGISTRO REPEV:

EMPRESA TASADORA:

87,513.982.00%

472,575.47

20.00%


2.00%

0.20%

5.00%

87,513.98

8,751.40

218,784.94




Mantenimiento.

0.00

15671-2017

02-nov-2017

02-nov-2018

VTP (S/.)





Fecha de Caducidad




se ha considerado solo el método de reposición al tratarse solo de un terreno sin edificaciones.



Valor Comercial

US$ 4,375,698.80

S/. 14,221,021.10

El Valor de Realización Inmediata, es el Valor Neto del inmueble que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien en el menor tiempo posible y en las

condiciones actuales del inmueble y el mercado. Se obtiene descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación:


SON:

CUATRO MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO CON 80/100

DOLARES AMERICANOS

CATORCE MILLONES DOSCIENTOS VENTIUN MIL VEINTIUNO CON 10/100 SOLES

SON:


10.80%

0.00%



REPEV:

Total Deducciones US$ 875,139.77

Gino Layseca Zoppi

Ingeniero Civil

N° 10812-2011

PERITO:

PROFESION:






4. RESPONSABLES


Página 6

:

:

:

FACHADA IDENTIFICACION VECINO

TERRENO TERRENO

TERRENO TERRENO

15671-2017

02-nov-2017

02-nov-2018

ENTORNO ENTORNO



Fecha de Caducidad


Página 7

:

:

:



Fecha de Caducidad

15671-2017

02-nov-2017

02-nov-2018

CAPÍTULO V. ANEXOS


Página 8

:

:

:



Fecha de Caducidad

15671-2017

02-nov-2017

02-nov-2018

CAPÍTULO V. ANEXOS

2. PREDIO URBANO

Cuál? Cuál?

Cuales?

Descripción

Descripción

NINGUNA

NINGUNA

NINGUNA

LLENAR EN EL CASO DE INMUEBLES DE USO INDUSTRIAL Y/O COMERCIAL:

ANEXO

CHECKLIST VARIABLES AMBIENTALES PARA INMUEBLES Y PROYECTOS INMOBILIARIOS

ALMACENES TALLERES

1.- Inmueble en zonas (Marcar)

a). Residencial

b). Rústico

c). Comercial

d). Industrial

e). Otros

2.- Entorno (Marcar)

a). Consolidado

b). Homogéneo

c). Área Protegida

d). No Consolidado

e). No Homogéneo

f). Patrimonio Cultural

g). Otros

3.- Existe riesgo de deslizamiento?

Si No

4. 4.a. Existe riesgo de inundación?

Si No

4. 4.b. Se encuentra cerca de río, orillas del mar?

Si No

5. Tiene laderas inestables, excavaciones, rellenos?

Si No

6. 6.a. Hay actividad industrial?

Si No

6.6.b. Existe alguna actividad que cause contaminación?

Si No

7. Material potencial con asbesto observado (tuberías, materiales para pared, piso, techo), condición (intacta, dañada).

8. Detalle cualquier evidencia de relleno, botaderos en los alrededores de la propiedad.

9. ¿Lla fábrica está inscrita en Registros Públicos?

Si No

10. Existen variables que ocasionen pérdida en el valor de la propiedad?

Si No

11. ¿Existe derrames de hidrocarburos en el inmueble, manchas de aceite, etc?

Si No

12. Indicar que no haya vertidos de aguas residuales sin tratamiento hacia quebradas, ríos o suelos.

Si No

Liste cualquier otro tema: limpieza, daños a la fábrica, temas de desague, temas de seguridad para los trabajadores

informe de valorizaciÓn de motores diesel andinos s.a

Documents