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Valor de Tasación: 76.533,99 €

Informede Valoración

Nº Referencia: 15669-2020

Nº Expediente: 017908-18/20-V03

Informe-valoración de elemento comercial terminado en CalleFRANCISCO DE GOYA Y LUCIENTES, Nº 6, Planta baja, Local 3, enel municipio de Ronda, provincia de Malaga.

Consulte la información básica sobre protección de datos en el cuerpo del documento, apartado de Observaciones.

Fecha: 01/09/2020 13:25:17

Referencia Nº: 15669-2020

Expediente Nº: 017908-18/20-V03

Certificado de Tasación Página 1 de 4

Caduca: 01/03/2021

Fecha valoración: 01/09/2020

Manifiesta:

Javier Anaya Mohíno, representante de Krata, S.A.

Que se ha realizado la inspección y valoración del siguiente inmueble, de acuerdo a los archivos de esta sociedad:

LOCAL EN EDIFICIO PLURIFAMILIAR en Calle FRANCISCO DE GOYA Y LUCIENTES, Nº 6, Planta baja, Local 3

Coordenadas GPS: latitud 36.751398217 y longitud -5.149914881

Término municipal: RONDA, CP:29400Provincia: Malaga

Datos registrales

Libro FincaTomo Folio InscripciónRegistro / Sección

653 34286953 55 3RONDA 1 / 1

Idufir/C.R.U

Denominación Nº Identificación

Local 3 29012000547916

Referencia Catastral Unitaria

Denominación Referencia Catastral

Comercial Local

Local 3 8196603UF0689N0071DI

ComprobacionesVisitado el día: 27/08/2020Estado del inmueble: Actualmente desocupadoTitular: DOCUMENTO DE IDENTIFICACIÓN: B83831826Propietario: O´DONNELL 17, S.L.% Propiedad: 100,00, según relación aportada por la propiedad y que se incluye en el Informe-Valoración,con los anexos que forman parte del mismo, y de acuerdo a la documentación aportada.

junto

Solicitante y finalidadEste informe-Valoración se emite a solicitud de INTERNATIONAL AUCTION GROUP, S.L.U., con la finalidadSUBASTA.

La finalidad de la presente tasación no está incluida en el ámbito de aplicación de la Orden ECO/805/2003.

El uso del presente informe queda limitado a la finalidad indicada en el mismo, no siendo posible su

de

utilización




Caduca: 01/03/2021


para ningún otro propósito distinto al expresado.

La presente tasación NO se ha realizado de acuerdo con las disposiciones y requisitos contenidos en laMinisterial ECO 805/2003, de 27 de marzo (y posteriores modificaciones), sobre normas de valoraciónbienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE de 9abril de 2003.

Ordendede

Certifica:Que el Valor del citado inmueble, al día de hoy, obtenido por el método de Comparación, asciende acantidad de:

la

VALOR DE TASACIÓN76.533,99.- €

SETENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS TREINTA Y TRES EUROS CON NOVENTA Y NUEVE CENT.

Siendo el valor del seguro del inmueble

Valor del seguro según el RD 716/2009: 55.646,38.- €

Valor del seguro según ECO/805/2003: 61.686,52.- €

De acuerdo a los observado en el transcurso de la inspección y la documentación aportada

Resumen de valores y metodos (€)

M. Coste Comparación Actualización(1)

Suelo VueloFinca C.R.U

205 m²Sup. util 76.533,99 80.288,25 20.887,61 55.646,3834286 29012000547916Uso

Sup. adoptada

73.557,45Local 3

207,28 m²

(1) Actualización Rentas, inmuebles con mercado de alquileres.

Valores y seguro de la totalidad de las fincas valoradas

Finca Valor de TasaciónUnidad

Denominación C.R.U Valor de TasaciónAdoptado

Valor del Seguro (1)

Valor del Seguro (2)

34286 76.533,99 €Local 3 29012000547916 76.533,99 € 55.646,38 € 61.686,52 €




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(1) Valor del seguro según el RD 716/2009 (VT-Vsuelo).(2) Valor del seguro según Orden ECO/805/2003 (VRB-Vsuelo).

Limitaciones al dominio:OCUPACIÓN: desocupado

CARGAS: en su caso, las que consten en la documentación registrada.

Condicionantes[DR2-C2] El valor de tasación queda CONDICIONADO a la aportación de documentación registralsegún lo establecido por la Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo y su posterior modificación por laEHA 3011/2007 de 4 de Octubre, cuyos datos y descripción coincidan con los utilizados en el presenteA que se aporte copia de NOTA SIMPLE emitida durante los tres meses anteriores a la fecha de la tasación.

acreditativaOrden

informe.

Advertencias[DIF1-A1] Se ADVIERTE que existen discrepancias entre la [dirección / superficie / realidad física] del inmueblesu descripción registral o catastral que no inducen a dudas sobre su identificación ni valor. Se recomiendacorrecta inscripción. La denominación del registro de la propiedad y de policía no coinciden, no existiendode su correcta identificación. Se recomienda su correcta inscripción.

[DUE5-A2] Se ADVIERTE que no se ha dispuesto de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios a quela finca y/o Certificación expedida por el Administrador de la misma, por lo que se desconocen laslimitaciones al uso del inmueble que aquellos pudieran haber establecido. Finca:

ysu

dudas

perteneceposibles

[MER3-A1] Se ADVIERTE que el presente informe se emite bajo la afección de circunstancias excepcionales,precedentes, de confinamiento y escasa actividad motivadas por la pandemia global del COVID-19, lascomportan una incertidumbre significativa sobre cuál pueda ser la evolución futura del valor de mercado deinmuebles valorados. Dicha evolución dependerá de la magnitud del impacto que la pandemia ejerza sobreconjunto de la economía y sobre las variables que son relevantes para la formación de precios.

Ante esta falta de normalidad en el mercado, se han adoptado una serie de medidas adicionales en losde valoración, que ayudan a obtener valores que reflejen razonablemente la situación actual del mercado yse indican en el informe.

sincuales

losel

métodosque




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Y para que conste esta opinión de valor, firmo la presente Certificación en Madrid, a 1 de Septiembre de 2020.

Este certificado consta de 4 páginas, se ha realizado conforme a las instrucciones básicas del mandatoy conforme al informe de tasación y anexos, con expediente nº 017908-18/20-V03

Tasador que realiza el informeMIGUEL PEDRO CAÑADAS PINEDOARQUITECTO TÉCNICONº de colegiado C.O.A.A.T.: 1812

Javier Anaya MohínoKrata, S.A.

Consulte la información básica sobre protección de datos en el cuerpo del documento, apartado de Observaciones.


Informe de valoración


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Indice de contenidos

.

CERTIFICADO DE TASACION

1.- OBJETO DEL INFORME

2.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD

3.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN

4.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN

5.- LOCALIDAD Y ENTORNO

6.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN

7.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA

8.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

9.- ANÁLISIS DE MERCADO

10.- DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS

11.- VALORES DE TASACIÓN

12.- CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

13.- OBSERVACIONES

14.-FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS

+ ANEXOS NO GRÁFICOS

+ ANEXOS GRÁFICOS

KRATA S.A.

Sociedad de tasación

Inscrita en el Banco de España con el Núm. 43-23

en el Día 2 de Enero de 1987




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1.- Objeto del Informe..

El objeto de la presente tasación es determinar el valor de tasación, al día de hoy, deCOMERCIAL TERMINADO, en Calle FRANCISCO DE GOYA Y LUCIENTES, Nº 6, Planta baja, Local 3,el municipio de RONDA, provincia de Malaga, por petición realizada a Krata S.A. Sociedad deInscrita en el Registro Mercantil de Sevilla, Tomo 819, Libro 560, Sección 3º de Sociedades, Folio 71,12.340, y en el Banco de España con el nº 43-23.

ELEMENTOen

Tasación,Hoja

2.- Solicitante de la Tasación y Finalidad..

- Solicitante o Cliente de la Entidad Financiera:INTERNATIONAL AUCTION GROUP, S.L.U.CIF: B65457319Dirección: Cl/ELECTRONICA.NR 19 - PL 5º - PT A08912 - Barcelona (BADALONA)

- Finalidad:SUBASTA.

La finalidad de la presente tasación no está incluida en el ámbito de aplicación de la ECO/805/2003.

El uso del presente informe queda limitado a la finalidad indicada en el mismo, no siendo posibleutilización para ningún otro propósito distinto al expresado.

Orden

su

- Normativa:La presente tasación NO se ha realizado de acuerdo con las disposiciones y requisitos contenidos enOrden Ministerial ECO 805/2003, de 27 de marzo (y posteriores modificaciones), sobre normas valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,en el BOE de 9 de abril de 2003.

lade

publicada

3.- Identificación y Localización.

KRATA S.A.







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3.1.- Dirección

La identificación y localización del inmueble objeto de este informe, ha sido realizada a través dedocumentación aportada y la visita ocular, sin que se hayan apreciado elemento/s que pudiesen indicarfalta de correpondencia física y registral.

lala

Descripción del inmueble: LOCAL EN EDIFICIO PLURIFAMILIAREstado del inmueble: TerminadoCalle FRANCISCO DE GOYA Y LUCIENTES, Nº 6, Planta baja, Local 3En la documentación registral no consta el número de policia de la calle. La identificación se ha realizadobase a la descripción que se refleja en la misma y comprobación de linderos, correspondiéndose coninmueble valorado.Se han comprobado los linderos físicos y registrales sin que existan dudas de identificación.El acceso al local se realiza a través de la calle Francisco de Goya.Se ha observado que existen discrepancias entre la dirección física y registral, que no induce a dudassu identificación, ya que coincide la cuota de participación y el número de orden.Con coordenadas GPS latitud 36.751398217 y longitud -5.149914881Municipio: 29400 RONDAProvincia: Malaga

enel

sobre

3.2.- Datos Registrales Aportados

Registro de la Propiedad nº 1 de RONDA

Finca RegistralUnidad Libro Tomo InscripciónFolio

Comercial Local

34286 Local 3 653 953 355

3.3.- Identificacion Catastral Unitaria Aportada

Denominación Finca Registral Referencia Catastral

Comercial Local

Local 3 34286 8196603UF0689N0071DI

KRATA S.A.







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IDUFIR/C.R.U: 29012000547916

La comprobación ocular de los linderos registrales no nos ha permitido la exacta correlación entendiéndose adecuados , salvo opinión en contrario.

física

4.- Comprobaciones y Documentación.

4.1.- Comprobaciones Realizadas

Comprobación ocular de la finca registral con la tasada.Régimen protección pública.Comprobación Planeamiento Urbanístico.Servidumbres visibles.Estado de ocupación, uso y explotación visibles.Estado de conservación aparente.Régimen Protección Patrimonio Arquitectónico.Correspondencia con finca catastral.No existe procedimiento de expropiación.No existe Plan o Proyecto de expropiación.No existe Resolución Administrativa que pueda dar lugar a Expropiación.No hay incoado Expediente que pueda dar lugar a Expropiación.Identificación física inspección ocular.Comprobación de superficies.

La comprobación ocular del inmueble se ha limitado a comprobar en lo posible las medidas superficies yaspecto general del inmueble, sin haber realizado ningún ensayo levantamiento exacto, cata y/oespecífico que tenga por objeto determinar el estado de la estructura o los vicios ocultos.Se ha visitado el inmueble comprobando su identificación física, se han recogido las característicasdel edificio y/o el inmueble, comprobando sus calidades y estado de conservación.El tasador no ha detectado en la documentación registral aportada ni en la visita, signos externospermitan deducir la existencia de Derechos o Servidumbres, que el inmueble pudiera estar acogido aProtección Pública, ni que existan discrepancias entre la documentación registral y física distintas aenunciadas en el presente informe.

eltrabajo

físicas

que

las

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4.2.- Documentación Utilizada

Planeamiento urbanístico vigentePlano de situaciónPlano urbanísticoCroquis del inmuebleReportaje fotográficoDocumentación catastralNota Simple

5.- Localidad y Entorno.

5.1.- Tipo de Núcleo

TIPO DE NÚCLEO: Es un núcleo autónomo.OCUPACIÓN LABORAL: Predomina el mercado primario.EVOLUCIÓN DE LA POBLACIÓN: Se mantiene estable.

5.2.- Población

POBLACIÓN DE DERECHO: El número de habitantes de derecho según el padrón del Instituto NacionalEstadística del año 2016 es de 33.978

de

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5.3.- Plano de situación

5.4.- Rasgos Urbanos

DESARROLLO: Zona de desarrollo lento.CONSOLIDACIÓN: El nivel es alto.ANTIGÜEDAD: La media del entorno es variada.RENOVACION: El grado de sustitución de las edificaciones en la zona es bajo.

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5.5.- Conservación de la Infraestructura

PAVIMENTACIÓN: Sí.ALCANTARILLADO: Existe red general.SUMINISTRO DE AGUA: Mediante red general.SUMINISTRO DE LUZ: Mediante red general.GAS CANALIZADO: No.SERVICIO TELEFÓNICO: Sí.ALUMBRADO PÚBLICO: Se considera suficiente.CONSERVACION INFRAESTRUCTURAS: Se estima media.CALIDAD INFRAESTRUCTURAS: Se considera media.

5.6.- Equipamiento

ESCOLAR: Suficiente.ZONAS VERDES: Suficiente.COMERCIAL: Suficiente.DEPORTIVO: Suficiente.ASISTENCIAL: Suficiente.LÚDICO: Suficiente.APARCAMIENTO SUPERFICIE: Suficiente.OTROS EQUIPAMIENTOS: No.

5.7.- Comunicaciones

RED COMUNICACIÓN VIARIA: Acceso a través de red de carreteras comarcales, secundarias.AEROPUERTO: No.FERROCARRIL: Estación en el entorno próximo.AUTOBUSES: Existen líneas regulares de autobuses urbanos e interurbanos.METRO: No existe red en el municipio.APARCAMIENTO PÚBLICO: Público y privado en el entorno próximo.TRANVÍA: No existe red en el municipio.PUERTO MARÍTIMO: No.OTRAS SERVICIOS COMUNICACIONES: No.

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6.- Descripción y Superficie de la Edificación.

6.1.- Descripción del Conjunto o Edificio

El uso principal del edificio es Residencial, cuya vida útil es de 100 años.Se trata de un edificio entre medianeríasPlantas bajo rasante: 2Plantas sobre rasante: 5

6.2.- Distribución

Nueva local.

6.3.- Superficies Aportadas (m²)

Comprobada Registral

Parcela(m²)

Construida(m²)

Uso Considerado Ccc(m²)

Parcela(m²)

Util(m²)

Construida(m²)

Ccc(m²)

Util(m²)

Adoptada(m²)

Comercial Local

207,28- - - Local 3 207,28 - - - - - - 207,28 207,28205,00 207,28

Catastral

Construida(m²)

Uso Considerado Ccc(m²)

Comercial Local

207,00 Local 3 235,00

Las superficies comprobadas son coincidentes con las que se reflejan en la documentación consultada

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6.4.- Características Específicas

Fachada.PUso Considerado Fachada.S L.Fondo Luz LibreFch/fondo

Comercial Local

8,25 Local 3 - - - 12,85 8,250,64

4,4

El inmueble que se valora es un local polivalente.

6.5.- Elementos Fundamentales de la Edificación

CIMENTACIÓN: se desconodeESTRUCTURA: porticada de hormigónFACHADA: enfoscada y pintadaCUBIERTA: plana transitable

6.6.- Terminaciones

Nueva Pavimentos Paredes Techos

Local En bruto En bruto En bruto

Local en bruto y sin acondicionar

6.7.- Carpintería Exterior

COMERCIAL LOCALno hay

6.8.- Carpintería Interior

COMERCIAL LOCALno hay

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6.9.- Instalaciones Específicas

OTRAS. Local en bruto y sin acondicionar

6.10.- Situación Actual

La comprobación del estado del inmueble se ha limitado a una inspección ocular, sin haberseensayos específicos que tengan como finalidad investigar el estado de la estructura o vicios ocultos.Local en bruto y sin acondicionar.

realizado

6.11.- Antigüedad

Uso Considerado Año Construcción Año Rehabilitación Uso Ppal./vida Util

Comercial Local

Local 3 2.007 - - - 13% (Residencial/100)

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7.1.- Plano de ordenación / calificación urbanística

7.- Descripción Urbanística.

PLANEAMIENTO VIGENTE. PGOU y ADAPTACION A LOUAFECHA DE APROBACIÓN DEFINITIVA. 18-12-1991 y 19-02-2010CLASIFICACIÓN. Suelo Urbano Consolidado.Perteneciente a la Unidad de Ejecución UE-19, ya desarrollada y finalizadaCALIFICACIÓN. ResidencialORDENANZA APLICABLE. PAOBSERVACIONES GENERALES. La información urbanística ha sido obtenida por consulta alvigente.

planeamiento

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8.- Régimen de Protección, Tenencia y Ocupación.

8.1.- Tenencia y Limitaciones

Propietario (Pleno Dominio) : O´DONNELL 17, S.L., NIF:B83831826, 100% de propiedad.

Ocupado: No

Destino previsto: Otros:

OCUPACIÓN: desocupado

CARGAS: en su caso, las que consten en la documentación registrada.

9.- Análisis de Mercado.

9.1.- Oferta

CONCORDANCIA OFERTA/INMUEBLE VALORADO: Media.EVOLUCIÓN DE LA OFERTA: Tendencia estable.TIPO DE OFERTA EXISTENTE: Predomina el mercado primario.VOLUMEN DE LA OFERTA: Media en el entorno próximo.

9.2.- Demanda

EVOLUCION DE LA DEMANDA. RITMO DE VENTAS: Tendencia estable.TIEMPO DE COMERCIALIZACIÓN: Se estima medio.TIPO DE DEMANDA EXISTENTE: Predomina el mercado primario.CONCORDANCIA DEMANDA/INMUEBLE VALORADO: Media.VOLUMEN DE LA DEMANDA: Media-baja en el entorno próximo.

9.3.- Intervalos de Precios Actuales de Venta Al Contado o de Alquiler

INTERVALOS DE PRECIOS UNITARIOS VENTA: 382 - 598 €/m² INTERVALOS DE PRECIOS UNITARIOS RENTA: 5 - 6 €/m² mes

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9.4.- Revalorización

De forma estructurada, se informa de las expectativas de revalorización y/o depreciación de los mismosun periodo de 24 meses de acuerdo a:

en

Solar o inmueble 2 Capacidad de revalorización no significativa.

Entorno 2 Capacidad de revalorización no significativa.

Mercado 2 Capacidad de revalorización no significativa.

4.- Capacidad de revalorización favorable y cierta, basada en el entorno o mercado actual.3.- Capacidad de revalorización favorable, basada en expectativas conocidas o esperadas.2.- Capacidad de revalorización no significativa.1.- Capacidad de revalorización nula o negativa.

RELACIÓN OFERTA/DEMANDA: Actualmente existe más oferta que demanda.REVALORIZACION: Expectativa baja.

10.- Datos y Cálculo de los Valores Técnicos.

10.1.- Método del Coste

El valor de reemplazamiento bruto es el valor requerido para reemplazar una propiedad por otra nuevamoderna, que utilice la tecnología y materiales de construcción más actuales, reproduciendo la capacidadutilidad de la propiedad existente. Este valor incluye tanto el valor del terreno sobre el que estácomo cada uno de los gastos necesarios para edificar.

La depreciación física es la pérdida de valor por el deterioro físico resultante del uso y desgaste de unestando sometido a un proceso de producción y expuesto a los elementos externos. De acuerdo conmétodo de valoración, hacemos una investigación del valor de reposición a nuevo y una vez calculadovalor, calcularemos la depreciación resultante del deterioro físico. A todos estos cálculos le añadiremosvalor del terreno.

yy

edificado,

bien,esteeste

el

GastosSuelo

Uso Considerado C.Const. G.Neces. %df+fu %d Er VRBf/VRNE.Recup.Reperc(1)

Comercial Local

- - - 240,00100,77 57,60 14,6 - - - 354,87- - - Local 3

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(1) Repercusión del suelo obtenida a través del método Residual Estático abreviado normativa.

Valor de Construcción en €/m2. Obtenido de la referencia de costes de construcción de la Agenda deConstrucción eme-dos corregido en función de las particularidades del inmueble estudiado.Desglose de gastos necesarios de construcción:- Coste de Construcción: PEC- Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la declaración de obradel inmueble: 1,50% PEC- Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios: 9% PEC- Coste de licencias y tasas de la construcción: 4% PEC- Importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los honorarios de latécnica para calcular dichas primas: 0,5% PEC- Gastos de administración del promotor: 7% PEC- Gastos debidos a otros estudios necesarios: 2% PEC- Total de gastos de construcción: 24% PECSe han deducico del valor obtenido 1.000 euros correspondientes al coste estimado de separación delocales 1 y 1

la

nueva

inspección

los

10.2.- Comparables Metodo de Comparación (€/m²)

COMERCIAL LOCAL

C.P.Referencia Tipología V/r Sc V.Venta Coef.Dirección Y Fuente ANTI. SpFecha

O520820000622 Calle POETA DAMASO ALONSO,Nº 1, Portal 3, Planta baja, Local 3Entidad Financiera (952 142 592)

29400 V 119 - - - 1,091Local13 598,32Ago-20

O520820000625 Calle JESUS DEL PERDON, Nº S/N,Portal 1, Planta baja, Local 4Entidad Financiera (952 142 592)

29400 V 351 - - - 1,155Local15 382,05Ago-20

O520820000626 Calle PINTOR JESUS GONZALEZ DELA TORRE, Nº 9, Portal 1, Plantabaja, Local 4Entidad Financiera (952 142 592)

29400 V 212 - - - 1,103Local14 518,87Ago-20

O520820000624 Calle JESUS DEL PERDON, Nº S/N,Portal 1, Planta baja, Local 4Entidad Financiera (952 142 592)

29400 V 196 - - - 1,071Local15 450,00Ago-20

O520820000627 Calle MONTECORTO, Nº 1, PlantaBAJA, Local 1Particular (615 210 635)

29400 V 227 - - - 1,023Local26 512,78Ago-20

O520820000623 Calle TORERO FRANCISCOROMERO, Nº 1, Planta baja, Local1Agente De La Propiedad Inmobiliaria

29400 V 297 - - - 1,166Local14 457,24Ago-20

KRATA S.A.







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COMERCIAL LOCAL


(984181128) - - -14Ago-20

Precio homogeneizado de fachada por m², Comercial Local . . . .CTF: 0,7CTF x Precio unitario homogeneizado . . . . . . . . . . . . . . . . .

534,36 €

374,05 €

10.3.- Criterios de Homogeneización

O520820000625Concepto O520820000626 O520820000624 O520820000623

O520820000627O520820000622

1,01 1,10Superficie 1,05 1,05 1,081,05

1,00 1,00Situación 1,00 1,00 1,000,95

1,08 1,05Coef. por tabla-fondo 1,05 1,02 1,081,08

1,00 1,00Elementos Recuperables 1,00 1,00 1,001,00

1,00 1,00Calidad 1,00 1,00 1,001,00

1,00 1,00Antigüedad 1,00 1,00 1,000,95

1,00 1,00Otros 1,00 1,00 1,001,00

COEF: Criterios utilizados para homogeneizar los testigos en función de las siguientes calidades del inmueble, antigüedad, conservación, situación, superficie y otros (en función del bien a tasar).

características,

Nos encontramos en fase de recuperación en la que se ha constatado la reactivación del inmobiliario y en la que es posible conseguir testigos actualizados o transacciones en número suficientepoder valorar por el método de comparación. No obstante, el mercado no se ha normalizado pory el grado de incertidumbre es elevado por lo que extremamos las comprobaciones (testigosnegociación) sobre la información de mercado.

mercadopara

completorecientes,

10.4.- Método de Comparación (€/m²)

De acuerdo con este método, comparamos la propiedad objeto de valoración con otras de características, recientemente vendidas o que se hallen en venta actualmente en el mercado, haciendoanálisis comparativo de las mismas y teniendo en cuenta factores que pueden producir diferencias,como antigüedad, situación, acabados finales, deterioro, etc.

En la homogeneización de los datos obtenidos se ha utilizado un un coeficiente de mercado Kque se muestra en la tabla.

similaresun

tales

(VRM/VRN)

KRATA S.A.







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Como consecuencia de la investigación realizada, es nuestra opinión que el justo valor unitario Adoptado), aplicable al objeto de estudio es el siguiente:

(V.

D.RealesUso Considerado E.Recup. D.Funci. K V.MercadoV.Homog.

Comercial Local

- - - Local 3 534,36 - - - 4,82 1,040 369,23

Se han deducico del valor obtenido 1.000 euros correspondientes al coste estimado de separación delocales 1 y 1

los

10.5.- Actualización Rentas, Mercado de Alquileres (€)

DiferencialRDE.CRdeUso Considerado Tipo Fecha Fin

Comercial Local

0,23 Local 3 1,47 6,25 6,48 01/09/2107

Uso Considerado Km Renta Unitaria Renta Total

Comercial Local

Local 3 0,60 2,21 458,09

GastosUso Considerado R. Neta A Plus/min Suelo VanV. Rever

Comercial Local

22,90 Local 3 5.222,28 - - - 80.288,2587,84

10.6.- Comparables Mercado de Alquileres (€/m²)

COMERCIAL LOCAL


O520820000628 Calle TOMA LA, Nº S/N, PlantaBAJA, Ático 4Particular (666666666)4,59 €/m²/mes

29400 R 327 - - - 1,122Local15 4,59Ago-20

O520820000629 Calle MARIA CABRERA, Nº 1,Planta BAJA

29400 R 116 - - - 1,077Local28 4,87Ago-20

KRATA S.A.







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COMERCIAL LOCAL


Particular (605 380 635)4,87 €/m²/mes

- - -28Ago-20

B100620000159 Calle EXTREMADURA, Nº 5Agente De La Propiedad Inmobiliaria(951988292)5,50 €/m²/mes

29640 R 100 - - - 0,982Local45 5,50Jun-20

B100620000163 Calle MARGARITA, Nº 50Agente De La Propiedad Inmobiliaria(951988668)7,00 €/m²/mes

29651 R 80 - - - 0,926Local16 6,19Jun-20

O520820000630 Calle FRAY JUAN, Nº 17, PlantaBAJA, Ático 4Particular (633 518 750)4,64 €/m²/mes

29550 R 97 - - - 1,050Local7 4,64Ago-20

O520820000631 Calle JOSE MARIA FERNANDEZ, Nº1, Planta BAJA, Ático 4Particular (640 569 622)5,04 €/m²/mes

29200 R 139 - - - 1,020Local14 5,04Ago-20

Precio homogeneizado por m², Comercial Local . . . . 5,26 €

10.7.- Criterios de Homogeneización

O520820000629Concepto B100620000159 B100620000163 O520820000631

O520820000630O520820000628

1,10 1,00Superficie 1,00 0,98 1,021,00

1,00 0,95Situación 0,85 0,90 1,001,05

1,02 1,08Coef. por tabla-fondo 1,05 1,05 - - -- - -

1,00 1,00Elementos Recuperables 1,00 1,00 - - -- - -

1,00 1,00Calidad 1,00 1,00 - - -- - -

1,00 1,05Antigüedad 1,10 1,00 - - -- - -

1,00 1,00Otros 1,00 1,00 1,001,00

- - - - - -Antigüedad/Conservación - - - - - - 1,001,00

- - - - - -Calidades/polivalentes/instala - - - - - - 1,001,00

- - - - - -Fachada/Fondo - - - - - - 1,001,00

KRATA S.A.







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COEF: Criterios utilizados para homogeneizar los testigos en función de las siguientes calidades del inmueble, antigüedad, conservación, situación, superficie y otros (en función del bien a tasar).

características,

¿Cuál es la ocupación actual y cuál es la probabilidad de ocupación futura? 60%

Si existe un contrato de arrendamiento ¿Cuáles son las cláusulas contractuales, renta, revisión de laplazo de finalización del contrato, entre otras? No existe contrato de alquiler

¿En qué porcentaje se estima la morosidad actual?10-15%

¿Cómo se considera la evolución previsible del mercado, en situaciones que presumiblemente permanecer en el medio y largo plazo?Estable

¿Hay diferencia entre el contrato de alquiler y los valores de los testigos por alquiler de mercado? No existe contrato de alquiler

Se ha ampliado el radio de busqueda de los testigos al ser escasa la oferta en el entorno de la tasación.

renta,

puedan

10.8.- Resumen de Valores y Metodos (€)

Coste

Uso Considerado

Comparación

Actualización(1)

Suelo

Seguro(2)

Finca

Seguro(3)

Comercial Local

73.557,45 Local 3 76.533,99 80.288,25 20.887,6134286 55.646,38 61.686,52

73.557,45 76.533,99 80.288,25 20.887,61TOTAL 55.646,38 61.686,52

(1) Actualización Rentas, inmuebles con mercado de alquileres.(2) Valor del seguro según el RD 716/2009 (VT-Vsuelo).(3) Valor del seguro según Orden ECO/805/2003 (VRB-Vsuelo).

KRATA S.A.







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11.- Valores de Tasación..

Uso Considerado Met Superf. (m²)

V.Adoptado(€/m²)

V.Unidad(€)

V. Tasación(€)

Comercial Local

Local 3 M 207,28 369,23 76.533,99 76.533,99

TOTAL 76.533,99 €

Asciende el valor de la tasación a la expresada cantidad de SETENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS TREINTA Y TRESEUROS CON NOVENTA Y NUEVE CENT.

Valor mínimo a cubrir por el seguro según el RD 716/2009 (1): 55.646,38 €Valor mínimo a cubrir por el seguro según ECO/805/2003 (2): 61.686,52 €(1) Valor del seguro según el RD 716/2009 (VT-Vsuelo)

(2) Valor del seguro según Orden ECO/805/2003 (VRB-Vsuelo)

12.- Condicionantes y Advertencias.

12.1.- Condicionantes

[DR2-C2] El valor de tasación queda CONDICIONADO a la aportación de documentación acreditativa según lo establecido por la Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo y su posteriorpor la Orden EHA 3011/2007 de 4 de Octubre, cuyos datos y descripción coincidan con los utilizadosel presente informe. A que se aporte copia de NOTA SIMPLE emitida durante los tres meses anteriores afecha de la tasación.

registralmodificación

enla

12.2.- Advertencias

[DIF1-A1] Se ADVIERTE que existen discrepancias entre la [dirección / superficie / realidad física]inmueble y su descripción registral o catastral que no inducen a dudas sobre su identificación ni valor.recomienda su correcta inscripción. La denominación del registro de la propiedad y de policía nono existiendo dudas de su correcta identificación. Se recomienda su correcta inscripción.

[DUE5-A2] Se ADVIERTE que no se ha dispuesto de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios apertenece la finca y/o Certificación expedida por el Administrador de la misma, por lo que selas posibles limitaciones al uso del inmueble que aquellos pudieran haber establecido. Finca:

delSe

coinciden,

quedesconocen

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[MER3-A1] Se ADVIERTE que el presente informe se emite bajo la afección de circunstanciassin precedentes, de confinamiento y escasa actividad motivadas por la pandemia global del COVID-19,cuales comportan una incertidumbre significativa sobre cuál pueda ser la evolución futura del valormercado de los inmuebles valorados. Dicha evolución dependerá de la magnitud del impacto que pandemia ejerza sobre el conjunto de la economía y sobre las variables que son relevantes paraformación de precios.

Ante esta falta de normalidad en el mercado, se han adoptado una serie de medidas adicionales enmétodos de valoración, que ayudan a obtener valores que reflejen razonablemente la situación actualmercado y que se indican en el informe.

excepcionales,lasdelala

losdel

13.- Observaciones..

INFORMACIÓN BÁSICA SOBRE PROTECCIÓN DE DATOSKRATA SOCIEDAD DE TASACIÓN, S.A.Responsable

La realización de los servicios de tasación.Finalidad

Ejecución de un contrato.Legitimación

Los datos se comunicarán a su entidad bancaria y a las Administraciones públicas que estipule la Ley.Destinatarios

Tiene derecho a acceder, rectificar y suprimir los datos, así como otros derechos, como se explica en la informaciónadicional.

Derechos

Información adicional Puede consultar la información adicional y detallada sobre Protección de Datos en nuestra página webhttps://www.krata.com/transparencia-y-rsc/politica-de-privacidad.html

13.1.- Observaciones del Informe

Observaciones: Las medidas de confinamiento, la limitación de movimientos y actividad económicaconsecuencia de la pandemia del virus Covid-19 han generado una drástica caída de lasinmobiliarias, que ha producido una ruptura del mercado y una elevada incertidumbre respecto a los precios.En este momento y en base a lo anteriormente expuesto se aplican los siguientes factores correctorestener en cuenta la situación actual:

En el método de comparación y/o actualización empleados se han seleccionado comparableshomogeneizados y negociados convenientemente para que reflejen la situación actual de mercado.inmuebles cuyo destino probable es la gestión mediante alquileres se valoran por el método deconsiderando un tipo de actualización, ocupación y morosidad acorde al riesgo de la tipología quevalora.

comotransacciones

para

recientes,Los

actualizaciónse

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13.2.- Observaciones Generales

Krata, S.A., Sociedad de Tasación, no se hace responsable de los posibles vicios ocultos queexistir. Del valor de tasación habrá que deducir cuantas cargas y gravámenes pudieran recaer sobreinmueble.La localización del bien tasado se ha realizado de acuerdo con la documentación aportada y acompañamiento del contacto, sin que se hayan apreciado en la inspección ocular realizada,que se pudiese indicar que dicho bien no es el descrito en la documentación aportada.El informe ha sido realizado a instancias de un solicitante y Entidad Financiera, y para la finalidadsin que Krata, S.A. se responsabilice del uso – total o parcial – para una finalidad, un solicitante oentidad financiera no incluida/s en el informe, salvo autorización previa y por escrito de nuestroscentrales.El alcance de la tasación es el indicado en la normativa especifica para tasaciones inmobiliarias, sin queinforme y el certificado constituyan un informe pericial sobre los elementos reflejados en el mismo, particularmente sobre los estructurales, instalaciones, linderos físicos y registrales y demás elementosvisibles en la inspección ocular, salvo expresa mención en el informe correspondiente.Krata, S.A. no se responsabiliza de la veracidad de la documentación aportada por el solicitante detasación o por terceros, y hace especial mención en que si se hubieren detectado discrepancias entrerealidad y algunos documentos, o entre estos, se han aceptado los que se han considerado masa la finalidad del informe.En el estudio realizado, el tasador ha realizado su trabajo conforme a lo determinado en laaplicable y en cualquier caso, no habiéndose realizado, como ya se ha comentado anteriormente,comprobación del estado y/o capacidad de la estructura y/o instalaciones y/o impermeabilizacionesotros elementos no visibles en la inspección ocular, sin que se haya detectado indicios que suponganexistencia de inadecuación a la reglamentación sobre conservación y mantenimiento de edificios.Las superficies se comprueban de acuerdo a la documentación aportada y definido en la normativa, sinel croquis realizado implique en ningún caso un levantamiento topográfico o planimetrico delestudiado, no responsabilizándose Krata de la diferencia de valor que pudiera existir por elutilizado en el informe de las distintas superficies que la normativa exige, bien sea registral, catastral, ocomprobada, pudiéndose incluir en el caso de elementos de edificios la parte proporcional deconstruidos.La tasación se ha realizado entendiéndose apto el inmueble al destino previsto, salvo que expresamenteindique lo contrario. En ningún caso se entenderá que el informe es un análisis jurídico dedistintas a la contemplada en la normativa especifica para valoraciones destinadas a la finalidad indicael informe.Respecto a los valores consignados, los mismos han sido calculados conforme a los criterios reflejados enpropia normativa y son el resultado de la misma, recomendándose en el caso de Protección Publicaobtención del certificado acreditativo del organismo correspondiente que determine y asegure cumplimiento de los valores obtenidos, y siendo su desglose - o agrupación - una aplicación matemáticalas distintas partes que componen el inmueble - o de los distintos inmuebles - sin que las mismassignificado si se emplean por separado, salvo que así se haya hecho constar en el informe, y sin que

pudiesenel

elelemento/s

indicada,una

servicios

ely

no

lala

ajustados

normativaninguna

yla

queinmueblecómputo

realelementos

sesituaciones

en

lalael

detengan

este

KRATA S.A.







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implique la existencia de una presente o futura transmisión del inmueble en los importes obtenidos.En el informe se han reflejado las distintas cargas y/o limitaciones que se ha detectado, afectan aly la normativa exige, por lo que, caso de existir alguna más, debería reconsiderarse el valor obtenido.Krata, S.A. no asume responsabilidad alguna por las consecuencias que puedan resultar de lasde decisiones, con o sin alcance económico, basados en los datos y conclusiones obtenidas.Krata, S.A. no se responsabiliza de las distintas normativas urbanísticas aplicables a los inmuebleslas mismas no hayan sido obtenidas mediante Cedula Urbanística, y en este caso, la interpretación amisma será aquella que se entienda más razonable a la finalidad del inmueble, sin que el informeun informe de índole jurídico-urbanístico, realizándose el mismo para el calculo del valor probabletasación del inmueble.De conformidad con la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos dePersonal, Vd. queda informado y presta su consentimiento para que los datos suministrados conservados y tratados según establece el art. 5 de dicha Ley Orgánica.

inmueble

adopciones

cuandola

constituyade

Caráctersean

14.- Fecha de emisión, caducidad y firmas

El presente informe consta de 22 páginas

15.- Documentación anexa al informe

Fecha de emisión: 1 de Septiembre de 2020Fecha de la visita: 27 de Agosto de 2020Fecha límite de validez: 1 de Marzo de 2021Y para que conste esta opinión de valor, firmo el presente Informe en Madrid, a 1 de Septiembre de 2020.

Javier Anaya MohínoKRATA S.A.

El tasador

MIGUEL PEDRO CAÑADAS PINEDO, ARQUITECTO TÉCNICONº de colegiado C.O.A.A.T.: 1812

Ver anexos aportados en la documentación.

KRATA S.A.




ANEXOS

Anexos Página 1


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Planeamiento urbanístico vigente - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 Pag.

Plano de situación - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 Pag.

Plano urbanístico - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 Pag.

Croquis del inmueble - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 Pag.

Reportaje fotográfico - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 Pag.

Documentación catastral - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 Pag.

Nota Simple - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 Pag.

KRATA S.A.




FLUJOS DE CAJA ACTUALIZACION DE MERCADO DEALQUILERES

pag 1Ref: 017908-18/20-V03Dirección: Calle FRANCISCO DE GOYA Y LUCIENTES, Nº 6, Planta baja, Local 3

Local 3RENTA NETA RENTA NETA ACTUALIZADAPERIODO

5.222,28 4.904,4708-20205.222,28 4.606,0008-20215.222,28 4.325,7008-20225.222,28 4.061,7508-20235.222,28 3.814,5708-20245.222,28 3.582,4308-20255.222,28 3.364,4108-20265.222,28 3.159,1208-20275.222,28 2.966,8708-20285.222,28 2.786,3208-20295.222,28 2.616,7508-20305.222,28 2.457,0808-20315.222,28 2.307,5508-20325.222,28 2.167,1208-20335.222,28 2.035,2408-20345.222,28 1.911,0508-20355.222,28 1.794,7508-20365.222,28 1.685,5308-20375.222,28 1.582,9508-20385.222,28 1.486,3708-20395.222,28 1.395,9108-20405.222,28 1.310,9608-20415.222,28 1.231,1808-20425.222,28 1.156,0608-20435.222,28 1.085,7008-20445.222,28 1.019,6308-20455.222,28 957,5808-20465.222,28 899,1508-20475.222,28 844,4308-20485.222,28 793,0408-20495.222,28 744,7808-20505.222,28 699,3308-20515.222,28 656,7808-20525.222,28 616,8108-20535.222,28 579,2708-20545.222,28 543,9208-20555.222,28 510,8208-20565.222,28 479,7408-20575.222,28 450,5408-20585.222,28 423,0508-20595.222,28 397,3008-20605.222,28 373,1308-20615.222,28 350,4208-20625.222,28 329,0408-20635.222,28 309,0108-20645.222,28 290,2108-20655.222,28 272,5508-20665.222,28 255,9208-20675.222,28 240,3408-20685.222,28 225,7208-20695.222,28 211,9808-20705.222,28 199,0408-20715.222,28 186,9308-20725.222,28 175,5608-20735.222,28 164,8708-20745.222,28 154,8108-20755.222,28 145,3908-2076

FLUJOS DE CAJA ACTUALIZACION DE MERCADO DEALQUILERES

pag 2Ref: 017908-18/20-V03Dirección: Calle FRANCISCO DE GOYA Y LUCIENTES, Nº 6, Planta baja, Local 3

RENTA NETA RENTA NETA ACTUALIZADAPERIODO5.222,28 136,5408-20775.222,28 128,2308-20785.222,28 120,4108-20795.222,28 113,0808-20805.222,28 106,2008-20815.222,28 99,7408-20825.222,28 93,6508-20835.222,28 87,9508-20845.222,28 82,6008-20855.222,28 77,5708-20865.222,28 72,8408-20875.222,28 68,4108-20885.222,28 64,2408-20895.222,28 60,3308-20905.222,28 56,6508-20915.222,28 53,2008-20925.222,28 49,9708-20935.222,28 46,9308-20945.222,28 44,0608-20955.222,28 41,3808-20965.222,28 38,8608-20975.222,28 36,5008-20985.222,28 34,2808-20995.222,28 32,1908-21005.222,28 30,2308-21015.222,28 28,3908-21025.222,28 26,6608-21035.222,28 25,0408-21045.222,28 23,5108-21055.222,28 22,0808-2106443,54 1,7608-2107

454.781,90 80.200,41TOTAL


Documentación gráfica


Caduca: 01/03/2021


Página 1

PORTADA

PLANEAMIENTO

IMG_20200821_101223_220

Calle FRANCISCO DE GOYA Y LUCIENTES, Nº 6, Planta baja, Local 3

KRATA S.A.







Caduca: 01/03/2021


Página 2

IMG_20200821_101235_254

IMG_20200821_101259_691

IMG_20200821_101310_655


KRATA S.A.







Caduca: 01/03/2021


Página 3

IMG_20200821_101354_270

IMG_20200821_101416_376

IMG_20200821_102043_512


KRATA S.A.







Caduca: 01/03/2021


Página 4

IMG_20200821_102214_810


KRATA S.A.




Documentación aportada


Caduca: 01/03/2021


Página 1


PROVINCIAL

KRATA S.A.






Caduca: 01/03/2021


Página 2


EMPLAZAMIENTO

KRATA S.A.






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Página 3


SITUACION

KRATA S.A.






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Página 1


CROQUIS

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Página 1


00B10091820200179091800003_202001790918_401_FINCA_34286_RONDA _DOC_00009646

KRATA S.A.






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Página 2


00B10091820200179091800003_202001790918_401_FINCA_34286_RONDA _DOC_00009646

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Página 3


00B10091820200179091800003_202001790918_401_FINCA_34286_RONDA _DOC_00009646

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Página 4


00B10091820200179091800003_202001790918_401_FINCA_34286_RONDA _DOC_00009646

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Página 1


UE-19

KRATA S.A.






Caduca: 01/03/2021


Página 1


8196603UF0689N0071DI

KRATA S.A.






Caduca: 01/03/2021


Página 2


SEDE ELECTRÓNICA DEL CATASTRO - CONSULTA Y CERTIFICACIÓN DE BIEN INMUEBLE

KRATA S.A.




informe de valoración“n...resumen de valores y metodos (€) m. coste comparación actualización...

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