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INFORME DE VALORACIÓN DE SOLAR DE USO RESIDENCIAL

EXPEDIENTE 188986.12V01 REF: 710-7287-003256

Calle CALVARIO, Nº 4 27780 - FOZ - LUGO

INFORME DE TASACIÓN DE SOLARES Y OTROS TERRENOS

SOLAR DE USO RESIDENCIAL

1. IDENTIFICACIÓN DE LA SOCIEDAD, SOLICITANTE Y FINALIDAD

1.1. IDENTIFICACIÓN DE LA SOCIEDAD

DENOMINACIÓN: IBERTASA, S.A.

Nº INSCRIPCION BANCO DE ESPAÑA: 4.422

FECHA DE INSCRIPCIÓN: 2 - Noviembre - 1.992

1.2. SOLICITANTE

ENTIDAD SOLICITANTE: NCG BANCO, S.A. (SUC. 7287)

SOLICITANTE: NCG DIVISION GRUPO INMOBILIARIO S.L.Avd. Linares Rivas 30 - 3º15005 - Coruña (la) (A Coruña)CIF: B70193321REF: 710-7287-003256

1.3. FINALIDAD

FINALIDAD LEGAL: Garantía hipotecaria

OBSERVACIONES AL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA DE VALORACIÓN:

Esta valoración se ha realizado conforme a las exigencias de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo 2003,normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,en el B.O.E. del 9 de Abril de 2003) y sus sucesivas modificaciones.

sobre(publicada

2. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN

MUNICIPIO: FOZ

NUCLEO POSTAL: FOZ (CASCO URBANO)

PROVINCIA: LUGO

IBERTASA, S.A. C/ Rodríguez Marín 61 28016 Madrid Telf: 91 - 561 33 88 Fax: 91 - 561 95 69. Informe de Tasación, expediente nº 188986.12V01

Pag. 1/15Ref. Control: 20310932-V01 Nº DE REFERENCIA 710-7287-003256

COMUNIDAD AUTÓNOMA: GALICIA

EMPLAZAMIENTO: Calle CALVARIO, Nº 4

IDENTIFICACION: Se valora en el presente informe un terreno enurbano, que registralmente se identifica como "Tipo de Finca: Solar",se localiza en la calle Calvario, en Viega da Cruz, en elde Foz. Catastralmente, ref. 0353004PJ4205S0001LT, se localizaCM Calvario 1[D] Suelo, 27780, Foz (Lugo). Sobre la parcela, talcomo se indica en la nota simple, se ha empezado la construcciónun edificio compuesto de sótano, planta baja, tres plantas altasveinticuatro viviendas y aprovechamientos bajo cubierta trasteros. No obstante, al estar realizada únicamente lalos muros de contención y parte de la cimentación, no sedicho edificio en el presente informe, sino que se valora como solar.

LINDEROS: Los linderos de la parcela son: Norte, calle Calvario,plano más bajo; Sur, Venancio Fernández Braña; Este, número tres de la calle Calvario, Dominica Sampedro Piñeiro, Ramón Valoría Martínez y Venancio Fernández Braña; y Oeste,Ramón Rodríguez Rodríguez y María Veiga Moscoso.

sueloy

ayuntamientoen

yde

parapara

excavación,considera

enedificio

JoséJosé

CÓDIGO POSTAL: 27780

IDENTIFICACION REGISTRAL DEL INMUEBLE TASADO

REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Nº 1 de MONDOÑEDO

Finca RegistralUnidad Libro Tomo InscripciónFolioResidencial Piso

Piso 26974 221 804 5ª225

Garaje 26974 221 804 5ª225

Trastero 26974 221 804 5ª225

IDENTIFICACION CATASTRAL UNITARIAReferencia CatastralIdentificación

Residencial Piso

03530/04/PJ4205S/0001LT Piso

03530/04/PJ4205S/0001LT Garaje

03530/04/PJ4205S/0001LT Trastero

Tipo de Bien/Subtipo/Uso/Sub-Uso/EstadoDenominación Finca Registral IdufirDESCRIPCIÓN DEL BIEN

Residencial Piso

Terreno/Urbano consolidado/Residencial//Urbanización finalizada Piso 26974 27005000893321

Terreno/Urbano consolidado/Comercial//Urbanización finalizada Garaje 26974 27005000893321

Terreno/Urbano consolidado/Comercial//Urbanización finalizada Trastero 26974 27005000893321



IDENTIFICACION CATASTRAL DEL TERRENOReferencia CatastralIdentificación

03530/04/PJ4205S/0001LTSuelo valor

Tipo de Bien/Subtipo/Uso/Sub-Uso/EstadoDenominación Finca Registral IdufirDESCRIPCIÓN DEL BIEN

Terreno/Urbano consolidado/Residencial//Urbanización finalizadaSuelo valor 26974 27005000893321

Finca(s) MatrizSUELO VALOR: Finca 26.974, Tomo 804, Libro 221, Folio 225, Inscripción 5ª.

Se adjunta como anexo a este informe nota simple registral einformación catastral, de donde se extraen los datos registrales ycatastrales reflejados en el presente informe.

OBSERVACIONES:

3. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN

3.1. COMPROBACIONES REALIZADAS

- Correspondencia con finca registral

- Existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico

- Comprobación Planeamiento Urbanístico

- Servidumbres visibles

- Estado de ocupación, uso y explotación

- Estado de conservación aparente

- Correspondencia con finca catastral

- No han vencido plazos Urbanización/Edif.

- No existe proced. incumplimiento deberes

- No procedimiento de expropiación

- No Plan o Proyecto de expropiación

- No Resolución Admini que implique exprop

- No incoado exped. que implique expropiac



3.2. DOCUMENTACIÓN UTILIZADA

- Nota Simple

- Plano de situación

- Plano urbanístico

- Reportaje fotográfico

- Doc. Deter. Clase de Suelo y Aprov. Urb.

- Información Catastral descriptiva y gráfica

4. LOCALIDAD Y ENTORNO

4.1. TIPO DE NÚCLEO

TIPO DE NUCLEO: Núcleo Autónomo.

SITUACION: Foz es un municipio español perteneciente a la provincia de Lugo ycomarca de la Mariña Lucense, en la comunidad autónoma deFoz es un municipio costero, a orillas del mar Cantábrico, en desembocadura del río Masma, donde se forma la ría de Foz, conextensión aproximada de 100,29 km² y 9880 habitantes (2008).con los concellos de Burela y Barreiros, y en el interior con ayuntamientos de Lourenzá, Mondoñedo, Valadouro, Alfoz yAunque anteriormente Foz fue un pueblo marinero, actualmente mayor parte de los recursos económicos se obtienen del turismo.

laGalicia.

launa

Limitalos

Cervo.la

CARACTERISITICAS: La superficie total del término municipal es de 100,29 cuadrados. Su altitud media es de 5 m sobre el nivel del mar,densidad de población 99,41 hab./km² y estando el municipio de Foza su vez, dividido en las parroquias de Cangas (San Pedro),(San Xiao), Fazouro (Santiago), Foz (Santiago), Nois (San Xiao),Martiño de Mondoñedo (San Martiño), Santa Cilla do ValadouroCilla), San Acisclo do Valadouro (Santo Acisclo) y Vilaronte Xoán) .

kilómetrossu

CordidoSan

(Santa(San

4.2. OCUPACIÓN LABORAL Y NIVEL DE RENTA

OCUPACION LABORAL: Múltiple variado: Servicios, industria, sector terciario, turismo... actividad económica dentro del municipio de Foz se mayoritariamente en el sector servicios (52,0%) seguido de industria (18,8%), la cosntrucción (13,7%) la agricultura (9 %) ypesca (6,5%). La llegada de turistas en verano aumenta lay se produce un auge en la actividad terciaria.

Lacentra

lala

población



NIVEL DE RENTA: Medio

4.3. POBLACIÓN

POBLACION: Según el padrón del Instituto Nacional de Estadística de 2009:habitantes de derecho.

9.970

4.4. EVOLUCIÓN Y DENSIDAD DE LA POBLACIÓN

EVOLUCION DE LA POBLACION: La tendencia, respecto al padrón de 2010, es estable.

DENSIDAD DE POBLACION: La densidad media de Foz es de 99.41 hab./km². En el entorno, devivienda que se valora -pleno casco de la capitalidad-, tiene densidad de población mas alta en relación al resto del municipal.

launa

termino

4.5. DELIMITACIÓN Y RASGOS URBANOS

DELIMITACION DEL ENTORNO: Zona de suelo urbano del casco de Foz situandose el solar objetovaloracion en la Calle Calvario, en el centro de la localidad.

de

ORDENACION: Edificación en ordenación de manzana cerrada.

GRADO DE CONSOLIDACIÓN: El grado de consolidación de la zona es de alto, con granen los últimos años y con escaso suelo vacante.

desarrollo

NIVEL DE DESARROLLO: Rápido en los últimos años del boom de la construcción en lahabiendo remitido por el estado generald e la economía particularmente de la cosntrucción.

zona,y

RENOVACIÓN: El grado de renovacion es escaso al ser mayoritariamente la zonavivienda de nueva construcción

de

ANTIGUEDAD CARACTERISTICA: Muy escasa al tratarse de una zona de promocinesde nueva construcción.

mayoritariamente

4.6. CONSERVACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURA

PAVIMENTACIÓN: Asfaltado de viales y pavimentado de aceras de baldosacoloreada.

hidraulica

ABASTECIMIENTO DE AGUA: Red general de abastecimiento de agua.

SUMINISTRO ELÉCTRICO: Red general de suministro eléctrico.

SANEAMIENTO: Red general de alcantarillado.

SUMINISTRO DE GAS: Cuenta con suministro de gas natural.

ESTADO DE CONSERVACIÓN: Bueno

RED DE ALUMBRADO PUBLICO: Si dispone de alumbrado publico con báculos y brazos fachadas.

sobre

RED DE TELEFONÍA: Telefonía por cable.



4.7. EQUIPAMIENTO

ASISTENCIAL: Ambulatorio de la Seguridad Social en el propio pueble siendo hospital más cercano Burela a 15 km.

el

COMERCIAL: Pequeño y mediano comercio

ESCOLAR/EDUCATIVO: Dotaciones suficientes en preescolar, primaria y contando además con centro de formación profesional.

secundaria,

DEPORTIVO: Dotaciones suficientes

LÚDICO: Suficiente.

ZONAS VERDES: Amplias dotaciones en zona cercana así como parques y jardinescentro de pueblo.

en

APARCAMIENTO: Aunque la mayor parte de las nuevas edificaciones disponen aparcamientos en sótanos, en superficie el mismo es insuficiente.

de

4.8. COMUNICACIONES EXISTENTES

AUTOBUSES: No dispone de autobuses urbanos pero si lineas de regular que unen con Viveiro, Ribadeo, Lugo, Coruña, etc. cuentaestacion de autobuses en el centro del pueblo.

interurbanoscon

FERROCARRIL: Dispone de estacion -Villajuaane- y de un apeadero, -Marzan-

RED VIARIA: Por carretera se puede acceder a Foz N-642 que cruza elmunicipal. Por esta carretera se llega directamente desdedesde Lugo, a través de la N-643 que enlaza con la anterior enEspiñeira (Foz) y desde Ferrol por la CC-642 que se una a laen San Ciprián (Cervo).

términoAsturias,

AN-642

AEROPUERTO: Los aeropuertos más próximos a Foz son Lavacolla en SantiagoCompostela a 150 km; Alvedro en A Coruña a 135 km y RanónAsturias a 120 km

deen

5. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO

5.1. SUPERFICIES

Medida: - - - m² Catastral: - - - m² Registral : 1.460,00 m² Proyecto : 1.641,00 m² Adoptada : 1.460,00 m²

5.2. DESCRIPCIÓN

MORFOLOGÍA: Parcela de forma irregular, asimilable a un rectángulo.

TOPOGRAFÍA: La topografía se ha modificado, al haberse realizado lade la parcela.

excavación



COMENTARIOS SOBRE LA SUPERFICIE: La Nota Simple indica una superficie de parcela de 1.460 m²,que la información catastral indica una superficie de 1.641 m². proyecto del edificio en construcción existente en la parcelatambién la superficie de 1.460 m². En consecuencia, siguiendo criterio de prudencia valorativa, se considera la superficie registral1.460 m².

mientrasEl

indicael

de

5.3. INFRAESTRUCTURAS

CERRAMIENTO DE PARCELA: La parcela no está cerrada.

CONDICIONANTES GEOLÓGICOS YMORFOLÓGICOS:

No se consideran condicionantes morfológicos o geológicos afecten al valor de tasación.

que

INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES: La parcela cuenta con todos los servicios, teniendo lade solar.

consideración

CUOTA DE URBANIZACIÓN PENDIENTE: No se establece carga urbanística alguna en la Nota Simplepor lo que se concluye que las cargas derivadas de lahan sido liquidadas.

registral,urbanización

6. DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA

6.1. PLANEAMIENTO URBANÍSTICO

CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA: Suelo urbano consolidado.

PARÁMETROS GENERALES: Altura máxima: 4 plantasAltura máxima de cornisa: 13,50 m Retranqueo: AlineaciónFondo máximo de edificación: 18 mParcela mínima: 60 m²Frente mínimo: 6 m

PLANEAMIENTO VIGENTE: Normas Subsidiarias, con aprobación definitiva el 11.11.1981.

FASE APROBACIÓN: Definitiva.

6.2. GESTIÓN URBANÍSTICA

CARGAS URBANÍSTICAS Y CESIONES: No consta la existencia de cargas urbanísticas, por lo que no seconsiderado a efectos de valoración.

han

SISTEMA DE ACTUACIÓN: Ejecución Directa.

SUJETO: Iniciativa privada.

ELEMENTOS Y TRÁMITES SUELOFINALISTA:

Suelo calificado como Nivel I (según clasificación establecida porartículo 4 de la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo).

el



PLAZOS DE EJECUCIÓN. CADUCIDAD.: No se contemplan plazos de caducidad del urbanístico.

aprovechamiento

CRITERIOS VALORACIÓN. EXPROPIACIÓN.: El terreno no se ubica en un área de expropiación forzosa.

6.3. CALIFICACIÓN URBANÍSTICA Y EDIFICABILIDAD

USO CARACTERÍSTICO: Residencial.

USOS COMPATIBLES: Industrial compatible con vivienda, comercial en todos los gruposdotacional en primer grado.

y

USOS PROHIBIDOS: Todos los demás.

ALTURA MÁXIMA: 13,50 m (4 plantas)

PARCELA MÍNIMA: 60 m²

RETRANQUEOS: Ninguno.

FONDO MÁXIMO EDIFICABLE: 18 m en plantas altas, 56 m en planta baja.

OCUPACIÓN MÁXIMA: 100%

OCUPACIÓN: 100% en planta sótano y baja

SUPERFICIE TOTAL CONSTRUIBLES/PLANEAMI.:

Total construible: 5.084 m²Planta sótano:1.460 m² Planta baja: 1.460 m²Plantas altas: 3 x 618 m²Planta bajo cubierta: 310 m²

7. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

7.1. TENENCIA Y LIMITACIONES

ADAPA CONDUCTO, S.L., 100% del pleno dominio según nota simple.PROPIETARIO (PLENO DOMINIO) :

DesconocidoDESTINO PREVISTO :

7.2. DERECHOS REALES

AFECCIONES FISCALES: Afecta al pago de impuestos, según nota simple.



8. NIVELES A EFECTOS DE TASACIÓN

La Orden Ministerial de 27 de Marzo de 2.003 sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles que sirvan de garantíahipotecaria de préstamos que forman parte de la cartera de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores yconstructores a que se refiere el artículo cuarto del Real Decreto 805/2.003 de 27 de marzo establece 2 niveles a efectos detasación, que se transcriben a continuación:

NIVEL I: Incluirá todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II.

NIVEL II: Incluirá los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no sepermita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal,ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida por lanormativa vigente.

NIVEL DEL SOLAR A EFECTOS DE TASACION: Nivel I

9. ANÁLISIS DE MERCADO

9.1. ANALISIS DE MERCADO, OFERTA Y DEMANDA

PREVISIÓN EVOLUCIÓN DEL MERCADO:

Mercado con tendencia muy bajista.

PREVISIÓN TIEMPO DE COMERCIALIZACIÓN DEL INMUEBLE:

Muy largo (mas de 12 meses).

9.2. OFERTA

COMENTARIO PREVIO:

Dado que se utiliza un método residual para el cálculo del valor de tasación, en el estudio de mercado se analizapromoción inmobiliaria más probable a desarrollar en el solar objeto del presente informe.

la

ANALISIS DE OFERTA:

Los inmuebles que actualmente se encuentran ofertados en el mercado son de calidad media, existiendo ofertaviviendas, tanto en mercado primario como secundario. El número aproximado de inmuebles -bloques- en contracciónde 18/20 con un número aproximado de viviendas en torno a 600/800. Asimismo existe un número aproximado edificios terminados en torno a 12/14 con un número aproximado de viviendas terminadas a la venta de unasExiste aunque en menor porcentaje vivienda de segunda mano a la venta.

deesde

350/400.



TIPOLOGÍA DE LA OFERTA:

La oferta de viviendas en el entorno es casi exclusivamente en bloques residenciales en manzana con mayoritariamente de 2 y 3 dormitorios, orientada 2ª vivienda, tipología ésta que mas se demanda.

tipologías

EVOLUCIÓN DE LA OFERTA:

La oferta de este tipo de inmueble en el entorno próximo ha experimentado una tendencia estable en los últimostoda vez que la zona se encuentra un tanto estancada dado el bajón del boom de la construcción así comoproblemática urbanística con la Xunta.

meses,diversa

VALORES OFERTADOS:

Los valores ofertados oscilan en función de la superficie construida y de situación, ubicación, antigüedad, estadoconservación y calidades constructivas de cada inmueble.

de

9.3. DEMANDA

ANÁLISIS DE DEMANDA:

El nivel de la demanda de viviendas de similares características ubicadas en el entorno próximo a la vivienda quevalora es de nivel bajo respecto a la oferta existente

se

TIPOLOGIA DE LA DEMANDA:

La demanda se centra mayoritariamente en viviendas para uso de segunda residencia de 2/3, de dormitorios, 1/2 bañosde superficie inferior a 100 m².

y

9.4. INTERVALOS DE PRECIOS ACTUALES DE VENTA AL CONTADO O DE ALQUILER

INTERVALO DE VARIACION:

El intervalo de variación zonal oscila en función de su antigüedad, calidad, ubicación, tamaño de la vivienda, etc.obstante, y considerando las caracteristicas de la vivienda que se valora, en valores unitarios, de viviendas decaracterísticas ubicadas en el entorno próximo, puede oscilar entre 800 Euros/m² y 1.300 Euros/m².

nosimilares

9.5. EXPECTATIVAS DE OFERTA-DEMANDA Y DE REVALORIZACIÓN

EXPECTATIVA DE MERCADO:

Se trata de un sector en el cual no se considera viable la generación de plusvalías a corto o medio plazo, considerandorelación entre la Oferta y la Demanda de viviendas de similares características ubicadas en el entorno próximo avivienda que se valora, estable.

lala

RENOVACIÓN:

Se trata de suelo urbano consolidado. No se prevén actuaciones no contempladas en el planeamiento vigente quela oferta actualmente existente, ya considerablemente alta.

alteren



DESARROLLO:

Se trata de suelo urbano consolidado. No se prevén actuaciones no contempladas en el planeamiento vigente quela oferta actualmente existente

alteren

AFECCIONES SOCIO-ECONOMICAS:

No se ha observado ni se prevé a medio plazo degradación del entorno por causas sociológicas oextrínsecas al inmueble que puedan afectar al valor de tasación adoptado en el informe

circunstancias

COMPETITIVIDAD DEL INMUEBLE:

El/los inmueble/s tasado/s presenta/n un comportamiento homogéneo con las características medias de su entorno.

9.6. CALIFICACIÓN DE RIESGO

CALIFICACIÓN DE RIESGO DEL INMUEBLE: (C-B-B)

- Expectativa del mercado inmobiliario en el entorno (C)Mercado con evolución de precios inferiores al IPC y oferta superior a la demanda existente.

- Evolución futura del entorno (B)La evolución futura del entorno puede influir positivamente en la comercialización del inmueble.

- Competitividad del inmueble (B)Las características del inmueble presentan un grado de competitividad similar a la media del entorno. Esto puedepositivamente en la comercialización del mismo.

influir

10. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS

MÉTODO A EMPLEARSe ha adoptado como método de valoración el método residual dinámico.

PROMOCIÓN INMOBILIARIA MAS PROBABLE10.1. RESIDUAL

La promoción inmobiliaria más probable a desarrollar en el solar consiste en un edificio de vivienda colectiva, ordenación cerrada, con planta baja y plantas alzadas (primera a tercera) de uso residencial, planta bajodestinada a trasteros y una planta bajo rasante destinada a garaje y trasteros.En base a las hipótesis de cálculo y superficies medias consideradas, el edificio contaría con un total de 6 viviendasplanta en plantas baja a tercera, 7 viviendas en planta cuarta, 25 trasteros en planta sótano, 7 trasteros en plantacubierta y 45 plazas de garaje.

encubierta

porbajo

C.P.REFERENCIA TIPOLOGÍA O/T m² V.VENTA COEF.DIRECCIÓN

COMPARABLES RESIDUAL DINÁMICO(€/m²)

C040312000049 COSTA DO CASTRO, 1, FOZ 27780 O 66 875,47 1,000Piso

C040312000052 PINTOR LAXEIRO, 5, FOZ 27780 O 70 928,57 1,000Piso



C.P.REFERENCIA TIPOLOGÍA O/T m² V.VENTA COEF.DIRECCIÓNC040312000055 AVDA DE SARRIA, 15, FOZ 27780 O 65 953,85 1,000Piso

C040312000051 COSTA DO CASTRO, 17, FOZ 27780 O 60 1.004,17 1,000Piso

C040112000001 ATALAIA, 12, FOZ 27780 O 80 1.128,13 1,000Piso

C040112000003 CORPORACIONES, 52, FOZ 27780 O 62 1.258,06 1,000Piso

C040112000002 PINTOR LAXEIRO, 5, FOZ 27780 O 55 1.272,73 1,000Piso

Precio homogeneizado por m², Residencial . . . . 1.060,14 €

C.P.REFERENCIA TIPOLOGÍA O/T m² V.VENTA COEF.DIRECCIÓNC040312000056 COSTA DO CASTRO, 17, FOZ 27780 O 30 366,67 1,000Garaje

C040312000052 PINTOR LAXEIRO, 5, FOZ 27780 O 25 400,00 1,000Garaje

C040112000003 CORPORACIONES, 52, FOZ 27780 O 25 440,00 1,000Garaje

C040312000049 COSTA DO CASTRO, 1, FOZ 27780 O 25 480,00 1,000Garaje

C040312000055 AVDA DE SARRIA, 15, FOZ 27780 O 25 480,00 1,000Garaje

Precio homogeneizado por m², Anexo . . . . 433,33 €

10.2. USOS Y EDIFICABILIDAD

APROV.URBAN.(m²)

CONST.S/PLAN(m²)

UNIDADESUSO CONSIDERADO EDIFICABILI.(m²)

Piso - - - - - - - - -2.472,00

Garaje - - - - - - - - -1.335,00

Trastero - - - - - - - - -434,00

Los parámetros urbanísticos correspondientes a la parcela son:

Superficie neta de la parcela: 1.460 m².Superficie máxima edificable: 5.084 m².Superficie edificable considerada: 4.241 m²

Se establece una ocupación por planta a partir del fondo máximo edificable que establece la ordenanza (18 obteniendo una ocupación en planta de 618 m². Se considera la promoción de 3 plantas con seis viviendas de 103 m² en cada una y una 4º planta con 7 viviendas88,30 m². En planta bajo cubierta se considera la construcción de 7 trasteros, vinculados a las viviendas de la planta 4º.

En planta baja se considera la construcción de vivienda y no de comercial, debido a que existen numerososcomerciales en la zona que se encuentran vacíos y sin expectativas de comercialización a medio plazo, por lo tantoconsidera más probable y rentable la promoción considerada. En planta baja se permite la ocupación del 100% de la parcela, no obstante se adopta la misma ocupación que enaltas al descartar el uso comercial.En planta bajo cubierta se considera una superficie construida del 50% de la de las plantas, con destino a 7 trasterosuna superficie aproximada de 44 m²c.

Se cuantifica una plaza de garaje y trastero por cada vivienda.

DESGLOSE DE SUPERFICIES POR USOS:

En base a los parámetros urbanísticos de aplicación y considerando como hipótesis de promoción más probableconstrucción de un edificio de uso residencial en las plantas baja a cuarta, sótanos destinados a garajes y trasteroscomo planta bajo cubierta destinada a trasteros, se obtiene el siguiente desglose de superficies construidas por usos:

m),

de

localesse

plantas

de

laasí



- Uso Residencial (planta baja a planta cuarta): Sc-resid. = (4 x 618 m²) = 2.472 m²c (98,88 m²/viv.).

- Uso Trasteros : 1 tr/vivienda en sótano + 7 tr en bajo cubierta Planta sótano: Sc-tr. = (25 x 5 m²c/tr.) = 125 m²c. Planta Bajo cubierta: 309 m² / 7 tr. = 44,15 m² c/ tr.

- Uso Garaje: 45 plazas de garaje (dotación de 1 plz./viv. a razón de 30 m²ccc/plz. más superficie restante de garaje):Nº plazas asignadas a uso residencial: 25 plazas. S-gar. = 25 plazas x 30 m²ccc/plz = 750 m²cSuperficie restante de garaje: 585 m² 585 m² / 30 m²ccc/plz = 20 plazas a mayores Total de uso garaje: 1.335 m² en 45 plazas.+

FLUJOS DE CAJA PREVISIBLES DURANTE LA PROMOCION10.3. FLUJOS DE CAJA

GASTOS TOTAL ASIGNADO(€)

TOTALCAPITALIZADO

(€)

GASTOS TOTAL ASIGNADO(€)

TOTALCAPITALIZADO

(€)

SUELO VALOR

Coste de construcción 2.031.475,00 1.474.382,13Honorarios Proyecto 71.825,88 60.213,02Honorarios Dirección de Obra 61.555,45 44.675,05Licencia, tasas, otros gastos 66.201,25 55.497,79Impuestos no rec. y aranceles 31.965,87 22.866,20Gastos fiscales y coemrcializ. 79.476,40 48.084,94Gastos Administración 54.184,29 38.759,78

INGRESOS TOTAL ASIGNADO(€)

TOTALCAPITALIZADO

(€)

INGRESOS TOTAL ASIGNADO(€)

TOTALCAPITALIZADO

(€)Piso 2.620.666,08 1.585.560,06Garaje 578.495,55 350.002,41Trastero 188.065,22 113.783,56

FIN PROMOCIÓNGRUPO INGR.CAPITALIZ. GAST.CAPITALIZ. V.RESIDUALTIPORESIDUAL DINÁMICO

31/08/2017SUELO VALOR 2.049.346,03 1.744.478,91 304.856,1612,44



11. VALORES DE TASACIÓN

USO CONSIDERADO SUPERFICIE (m²c) V. UNITARIO(€/m²c) V. TOTAL(€)USO CONSIDERADO SUPERFICIE (m²c) V. UNITARIO(€/m²c) V. TOTAL(€) Piso 2.472,0000 106,97 264.429,84

Garaje 1.335,0000 22,86 30.518,10

Trastero 434,0000 22,83 9.908,22

VALOR DE TASACION HIPOTECARIO( V. Residual Dinámico) :

Asciende el valor de tasación a la expresada cantidad de TRESCIENTOS CUATRO MIL OCHOCIENTOSCINCUENTA Y SEIS EUROS CON DIECISEIS CÉNTIMOS.

304.856,16 €

12. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

12.1. CONDICIONANTES

- No existen para el caso concreto de este informe

13. OBSERVACIONES

- Juicio Crítico : Se valora en el presente informe un solar de uso residencia en el casco urbano de Foz en una zona denuevo desarrollo con un nivel de equipamiento suficiente y medio atractivo residencial. Se considera que la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar en el solar consiste en un edificio de viviendacolectiva, en ordenación cerrada, con planta y plantas alzadas (primera a cuarta) de uso residencial, una planta bajocubierta con destino a trasteros y una planta bajorasante destinada a garaje y trasteros. En base a las hipótesis de cálculo ysuperficie medias consideradas, el edificio contaría con un total de 25 viviendas, 32 trasteros y 45 plazas de garaje.La oferta en el entorno supera a la demanda, lo que supone importantes incrementos en los plazos de comercialización, asícomo negociaciones de precios a la baja a la hora de cerrar operaciones de compraventa. Se considera que el plazoprevisible de venta del solar tasado, aun con una adecuada comercialización, no resultaría inferior a uno o dos años.

- El Real Decreto 716/2009 de 24 de abril, ha realizado la siguiente modificación sobre la Orden ECO/805/2003: La sumaasegurada deberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los bienes no asegurables pornaturaleza, en particular el suelo. (Artículo 10 apartado 1).

A petición de la entidad solicitante, y a título informativo, se aporta a continuación el valor estimadode Venta rápida delinmueble.



VALORTASACIÓN

DESGLOSADO

DENOMINACIÓNELEMENTO

VALORTASACIÓN

AGRUPACIÓN

PORCENTAJEDE VARIACIÓN

POR ELEMENTO

VALOR VENTARÁPIDA

DESGLOSADO

VALOR VENTARÁPIDA

AGRUPACIÓN

FINCA

Residencial Piso

264.429,84 € Piso 304.856,16 € 70,35% 186.026,39 € 214.466,31 €26974

30.518,10 € Garaje 70,35% 21.469,48 €26974

9.908,22 € Trastero 70,35% 6.970,43 €26974

TOTAL 214.466,31 € 214.466,31 €

El valor de venta rápida anteriormente expuesto se ha calculado considerando la evaluación de un potencialadicional derivado de la adquisición del activo en un escaso plazo de tiempo respecto a los márgenes habituales parapublicidad, promoción y comercialización, en un escenario de inversión adaptado a las actuales circunstancias mercado.

IBERTASA declina cualquier responsabilidad que pueda derivarse del uso del mismo con finalidad distinta a la planteada.

riesgosude

14. FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS

NOMBRE DEL TECNICO QUE HA VISITADO EL INMUEBLE:

NOMBRE DEL TECNICO QUE REDACTA EL INFORME:

PROFESION:

FECHA DE LA VISITA AL INMUEBLE:

FECHA DE EMISIÓN DEL INFORME:

FECHA DE CADUCIDAD DEL INFORME:

RAFAEL MARFUL ABA

RAFAEL MARFUL ABA

ARQUITECTO

5 de Marzo de 2012

12 de Marzo de 2012

12 de Septiembre de 2012

Alberto Aguirregaviria ArriolaDirector General

VALIDADOR

RAFAEL MARFUL ABAARQUITECTO

Jesus Rodrigo MelchorValidador

REPRESENTANTEDE IBERTASA

FIRMA DEL TECNICO

Este informe carece de validez sin el sello original o la firma digital de IBERTASA.



C E R T I F I C A

inscrita el 2 de Noviembre 1.992 en el Registro de Sociedades Especializadas enTasación en el Banco de España con el nº 4.422 ,conforme a las exigencias de la Orden ECO/805/2003, del 27 de Marzo,sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,publicada en el B.O.E. del 9 de Abril de 2003, , modificada por las Ordenes EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada enel B.O.E. del 17 de octubre de 2007 y EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el B.O.E. de 5 de Marzo de 2008, concompetencia legal y profesional para la realización de la presente tasación.

IBERTASA, Sociedad de Tasación,

CERTIFICADO DE TASACIÓN (DUPLICADO) HOJA 1 / 4

Que a petición del solicitante cuyos datos se adjuntan a continuación se ha efectuado la visita del inmueble que seidentifica en el expositivo siguiente y de acuerdo a la información obtenida "in situ" y a la documentación complementariafacilitada, se han obtenido los valores reflejados en el "Cuadro Resumen de la tasación"

188986.12V01EXPEDIENTE:

12/03/2012FECHA DE EMISIÓN:

710-7287-003256S/REF:

15 + ANEXOSNº DE HOJAS:

12/09/2012VALIDEZ HASTA:

05/03/2012FECHA DE VISITA:

I. IDENTIFICACION DEL SOLICITANTE DE LA TASACIONNCG DIVISION GRUPO INMOBILIARIOS.L.

Persona/Entidad: N.I.F: B70193321

II. IDENTIFICACION DEL INMUEBLESOLAR DE USO RESIDENCIALTipo Inmueble:

Calle CALVARIO, Nº 4Emplazamiento:

LUGOProvincia: Municipio: 27780 - FOZ

GALICIACC.AA: Registro: Nº 1 de MONDOÑEDO

ADAPA CONDUCTO, S.L., 100% del pleno dominio según nota simple.Titular registral:

Se encuentra actualmente desocupadoOcupación:

Finca 26.974, Tomo 804, Libro 221, Folio 225, Inscripción 5ª.Finca(s) Matriz

IDENTIFICACIÓN ÚNICA DEL INMUEBLEDENOMINACIÓN FINCA Nº IDENTIFICACIÓN Piso 26974 27005000893321

Garaje 26974 27005000893321

Trastero 26974 27005000893321

Este CERTIFICADO DE TASACIÓN acompaña y resume al INFORME DE TASACIÓN nº 188986.12V01Ref. Control: 20310932 REF: 710-7287-003256


DENOMINACIÓN REFERENCIA CATASTRALREFERENCIA CATASTRAL UNITARIA

Residencial Piso

Piso 0353004/PJ4205S/0001/LT

Garaje 0353004/PJ4205S/0001/LT

Trastero 0353004/PJ4205S/0001/LT

Tipo de Bien/Subtipo/Uso/Sub-Uso/Estado DENOMINACIÓN REFERENCIA CATASTRALREFERENCIA CATASTRAL UNITARIA

Terreno/Urbano consolidado/Residencial//Urbanización finalizada Suelo valor 03530/04/PJ4205S/0001LT

DESCRIPCIÓN DEL BIENDENOMINACIÓN FINCA REGISTRAL Tipo de Bien/Subtipo/Uso/Sub-Uso/EstadoIDUFIRResidencial Piso

Piso 26974 Terreno/Urbano consolidado/Residencial//Urbanizaciónfinalizada

27005000893321

Garaje 26974 Terreno/Urbano consolidado/Comercial//Urbanizaciónfinalizada

27005000893321

Suelo valor Terreno/Urbano consolidado/Residencial//Urbanizaciónfinalizada

27005000893321

III. IDENTIFICACION DEL TASADORRAFAEL MARFUL ABANombre y Apellidos:

ARQUITECTOProfesión: Colegiado: 4.087 del C.O.A.

FINALIDAD DE LA TASACION: Garantía hipotecaria

OBSERVACIONES AL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA DE VALORACIÓNEsta valoración se ha realizado conforme a las exigencias de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo 2003,normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,en el B.O.E. del 9 de Abril de 2003) y sus sucesivas modificaciones.

sobre(publicada

USO CONSIDERADO SUPERFICIE (m²c) V.UNITARIO(€/m²c) V. TOTAL (€) Piso 2.472,0000 106,97 264.429,84

Garaje 1.335,0000 22,86 30.518,10

Trastero 434,0000 22,83 9.908,22



El VAN obtenido y el valor de tasación podrían no coincidir debido al redondeo efectuado al repercutir este valor a cada una delas unidades/tipologías, que componen el grupo de terreno valorado



304.856,16 €

Limitaciones al dominio:Afecciones fiscales: Afecta al pago de impuestos, según nota simple..

Y así lo certifico, según mi leal saber y entender, habiendo aplicado los criterios y normas de tasaciónresultan de la legislación vigente.

que

El Valor de tasación adoptado, se ha calculado bajo el supuesto de inexistencia de vicios ocultos, cargasfinancieras y/o hipotecarias y gravámenes cuya comprobación no sea exigible por la normativa de valoración aplicable.

ADVERTENCIAS GENERALESNo existen para el caso concreto de este informe.

CONDICIONANTESNo existen para el caso concreto de este informe.

OBSERVACIONESCALIFICACIÓN DE RIESGO DEL INMUEBLE: (C-B-B)

El Real Decreto 716/2009 de 24 de abril, ha realizado la siguiente modificación sobre la Orden ECO/805/2003: Laasegurada deberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los bienes nopor naturaleza, en particular el suelo. (Artículo 10 apartado 1).

sumaasegurables

A petición de la entidad solicitante, y a título informativo, se aporta a continuación el valor estimadode Venta rápidainmueble.

del

VALORTASACIÓN

DESGLOSADO


VALORTASACIÓN

AGRUPACIÓN


POR ELEMENTO

VALOR VENTARÁPIDA

DESGLOSADO

VALOR VENTARÁPIDA

AGRUPACIÓN

FINCA

Residencial Piso

264.429,84 € Piso 304.856,16 € 70,35% 186.026,39 € 214.466,31 €26974

30.518,10 € Garaje 70,35% 21.469,48 €26974

9.908,22 € Trastero 70,35% 6.970,43 €26974

TOTAL 214.466,31 € 214.466,31 €



El valor de venta rápida anteriormente expuesto se ha calculado considerando la evaluación de un potencialadicional derivado de la adquisición del activo en un escaso plazo de tiempo respecto a los márgenes habitualessu publicidad, promoción y comercialización, en un escenario de inversión adaptado a las actuales circunstanciasmercado.


riesgopara

de

VALIDADOR



FIRMA DEL TECNICO REPRESENTANTEDE IBERTASA



ANEXOS

DOCUMENTACIÓN UTILIZADA

Nota Simple - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3 Pag.

Plano de situación - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3 Pag.

Plano urbanístico - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2 Pag.

Reportaje fotográfico - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 4 Pag.

Doc. Deter. Clase de Suelo y Aprov. Urb. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3 Pag.

Información Catastral descriptiva y gráfica - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 Pag.

PLANO DE SITUACIÓN GEOGRÁFICA.

Nº DE REFERENCIA 710-7287-003256

PLANO DE SITUACIÓN.


PLANO DE EMPLAZAMIENTO.


DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA

VISTA DE CALLE DE ACCESO.

VISTA DE CALLE DE ACCESO.


DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA

VISTA DE PARCELA.

VISTA DE PARCELA.


NOTA SIMPLE


1 Tipo de suelo

ENTIDAD TASADORA:

Fecha de referencia:Encargo recibido de:

Identificación del SUELOReferencia catastral:Domicilio:Provincia:Municipio:Código postal:

CARACTERÍSTICAS 1 2 3 4 5

CLASE

IBERTASA

09/03/2012NCG BANCO, S.A.

0353004PJ4205S0001LTCALLE CALVARIO, Nº 4LUGOFOZ27780

1

Suelo urbano consolidado Suelo urbano no consolidado Suelo urbanizable sectorizado Suelo urbanizable no sectorizado Suelo no urbanizable o rústico valorado

TIPOLOGÍA

MUNICIPIO

TAMAÑO DELPROYECTO

% ÁMBITO

GESTIÓN

DESARROLLO

6 Aprovechamiento sobre rasante m²

5 superficie parcela m²

8 Producto a desarrollar

7 Categoría del municipio y Número de habitantes

4 Porcentaje del ámbito valorado

3 Sistema de gestión

2 Desarrollo del planeamiento

Dotacional, recreativa, otros.Industrial, logística, aparcamiento2ª residencia,hotel,oficina,comercialPrimera residencia libreVPO o VPP de 1ª residencia

< 10.000> 10.000> 20.000Capitales y similares > 50.000Capitales y similares > 100.000

> 250.000< 250.000< 150.000< 50.000< 10.000

> 1.000.000< 1.000.000< 500.000< 100.000< 10.000

< 50%> 50%> 60%> 80%100%

Expropiación o sin gestiónCooperaciónCompensaciónAgente urbanizador o conciertoLicencia

Planeamiento de desarrollo noredactado o no aprobado

Planeamiento de desarrollo aprobadoinicialmente

Planeamiento de desarrolloaprobado definitivamente

Proyecto de urbanización aprobadoUrbanización finalizada

2

5

1

1

5

1

1

Número de expediente: 188986.12V01 - 710-7287-003256

FLUJOS DE CAJA

pag 1Ref: 188986.12V01 Dirección: Calle CALVARIO, Nº 4

Suelo valorINGRESOS Sem 1 Sem 5Sem 4Sem 2 Sem 8Sem 7Sem 6Sem 3 Sem 10Sem 9 Sem 11

- - - 52.413,32- - -- - - 1.362.746,36104.826,6452.413,32- - - 393.099,91393.099,91Suelo valor 262.066,61- - - 11.569,91- - -- - - 300.817,6923.139,8211.569,91- - - 86.774,3386.774,33Suelo valor 57.849,55- - - 3.761,30- - -- - - 97.793,917.522,613.761,30- - - 28.209,7828.209,78Suelo valor 18.806,52

0,00 0,000,000,00 1.524.252,08169.361,340,000,00 846.806,71846.806,71Total Ingresos 0,00

Suelo valorGASTOS Sem 1 Sem 5Sem 4Sem 2 Sem 8Sem 7Sem 6Sem 3 Sem 10Sem 9 Sem 11

- - - 507.868,75507.868,75- - - - - -507.868,75507.868,75- - - - - -- - -Coste de construcción - - -- - - - - -- - -- - - - - -- - -- - -71.825,88 - - -- - -Honorarios Proyecto - - -- - - 15.388,8615.388,86- - - - - -15.388,8615.388,86- - - - - -- - -Honorarios Dirección de Obra -0,00- - - - - -- - -- - - - - -- - -- - -66.201,25 - - -- - -Licencia, tasas, otros gastos - - -

2.905,70 2.905,702.905,702.905,70 2.905,702.905,702.905,702.905,70 2.905,702.905,70Impuestos no rec. y aranceles 2.908,89- - - 1.589,53- - -- - - 41.327,733.179,061.589,53- - - 11.921,4611.921,46Gastos fiscales y coemrcializ. 7.947,64

4.925,35 4.925,354.925,354.925,35 4.925,354.925,354.925,354.925,35 4.925,354.925,35Gastos Administración 4.930,776.620,13 529.877,74529.877,746.620,13 31.003,06532.586,95529.877,74189.888,28 20.166,1920.166,20Total Gastos 0,00

-6.620,13 -529.877,74-529.877,74-6.620,13 1.493.249,03-363.225,61-529.877,74-189.888,28 826.640,52826.640,52Flujos de caja (E-S) 0,00-6.296,60 -413.127,38-434.354,41-5.993,78 1.003.115,86-256.400,61-393.258,86-163.520,50 502.770,54528.171,90Total periodo capitalizado 0,00

Nº DE EXPEDIENTE: 188986.12

INFORMACIÓN CATASTRAL

Nº de páginas: 1


PLANO URBANÍSTICO

Nº de páginas: 1


LEYENDA DE PLANO URBANÍSTICO

Nº de páginas: 1


CALIFICACIÓN URBANÍSTICA

Nº de páginas: 3


HIPÓTESIS PROYECTADA

Nº de páginas: 1


MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO

Nº de páginas: 7

de 7

DATOS Y CÁLCULOS DE LOS VALORES TÉCNICOS - MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO EXPEDIENTE 188986_ 710-7287-003256

DATOS Y CALCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS

MÉTODO DE TASACIÓN ADOPTADO A EFECTOS DE TASACIÓN: NIVEL DEL TERRENO: El terreno tasado se incluye actualmente dentro del NIVEL I. (Véase Apartado 9 de este informe). MÉTODO DE VALORACIÓN APLICADO: Método Residual Dinámico. Este método es el adecuado para este tipo de suelo, según establece

el artículo 34.2.a de la Orden Ministerial ECO/805/2003 de 27 de marzo.

REQUISITOS PARA LA APLICACIÓN DEL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO: Se cumplen los requisitos establecidos en el artículo 35 de la Orden

Ministerial ECO/805/2003 de 27 de marzo:

- Existencia de información adecuada sobre la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar.

- Existencia de información suficiente sobre costes de

construcción, gastos necesarios de promoción... - Existencia de información de mercado que permita calcular

los precios de venta más probables. - Existencia de información suficiente sobre los rendimientos

de Promociones semejantes. - Se cumple igualmente el requisito del artículo 35.2 sobre la

existencia de información sobre los plazos de construcción, comercialización, gestión urbanística y urbanización.

CRITERIO DE VALORACIÓN: Valoración de la totalidad de los aprovechamientos lucrativos del ámbito.

MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO: EXPLICACIÓN DE LA METODOLOGÍA

La aplicación del MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO se realiza en función de lo establecido en los artículos 37, 38 y 39 de la Orden Ministerial ECO/805/2003 de 27 de marzo. MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO: CONCEPTO Y APLICACIÓN DE ESTE MÉTODO. La aplicación del MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO se realiza en función de lo establecido en el artículo 37 de la Orden Ministerial ECO/805/2003 de 27 de marzo, en lo que refiere a la determinación de los Flujos de Caja. Se transcribe a continuación dicho artículo: 1.- Se tomarán como flujos de caja: los cobros y, en su caso, las entregas de crédito que se estime obtener

por la venta del inmueble a promover; y los pagos que se estime realizar por los diversos costes y gastos durante la construcción o rehabilitación, incluso los pagos por los créditos concedidos. Dichos pagos se aplicarán en las fechas previstas para la comercialización y construcción del inmueble.

2.- Para estimar los cobros a obtener se partirá de los valores en venta previstos en las fechas de

comercialización en la hipótesis de edificio terminado, los cuales se calcularán atendiendo a los valores obtenidos por los métodos de comparación y/o actualización por rentas en la fecha de la tasación, y a la evolución esperada de los precios de mercado.

3.- Para estimar los pagos a realizar se tendrá en cuenta los costes de construcción, los gastos necesarios a

que se refiere el artículo 18.3 y 4 de esta Orden, los de comercialización y en su caso los financieros para un promotor de tipo medio y para una promoción de las características similares a la que se estime más probable promover. En caso de inmuebles en rehabilitación y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva también se tendrán en cuenta los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto.

de 7


4.- Para determinar las fechas y plazos previstos se tendrán en cuenta, además de los sistemas de pagos a

proveedores, las hipótesis más probables atendiendo a las características del inmueble proyectado, y en su caso, al grado de desarrollo del planeamiento, de la gestión urbanística y de la urbanización.

5.- Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a valorar se tendrá en cuenta el principio de mayor

y mejor uso. No obstante, cuando sea conocido el destino decidido por la propiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanística se atenderá al mismo. En todo caso, cuando se trate de solares edificados de acuerdo con el régimen urbanístico aplicable, y salvo que exista la posibilidad de materializar el principio de mayor y mejor uso, se atenderá a la edificación existente.

6.- Se determina el TIPO DE ACTUALIZACIÓN a aplicar en función de lo establecido en los artículos 32 y 38

de la Orden Ministerial ECO/805/2003 de 27 de marzo. 7.- El artículo 39 de la Orden Ministerial ECO/805/2003 de 27 de marzo establece literalmente que: "El valor

residual del inmueble objeto de la valoración calculado por el procedimiento dinámico será la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado, utilizando la siguiente fórmula:

∑ ∑ +−

+= tktj i

Ski

EjF)1()1(

En donde:

F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar. Ej = Importe de los cobros previstos en el momento J. Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K. tj = Número de períodos de tiempo previsto desde al momento de la valoración hasta

que se produce cada uno de los cobros. tk = Número de períodos de tiempo previsto desde al momento de la valoración hasta

que se produce cada uno de los pagos. i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los

periodos de tiempo considerados."

APLICACIÓN DEL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO AL SUELO TASADO:

1. Se tomarán como flujos de caja: los cobros y, en su caso, las entregas de crédito que se estime obtener por la

venta del inmueble a promover; y los pagos que se estime realizar por los diversos costes y gastos durante la construcción o rehabilitación, incluso los pagos por los créditos concedidos. Dichos pagos se aplicarán en las fechas previstas para la comercialización y construcción del inmueble.

Se adjunta desglose de los Flujos de Caja estimados, con las siguientes consideraciones:

FECHA DE INICIO URBANIZACIÓN: Semestre 3

FIN DE OBRAS DE URBANIZACIÓN: Semestre 4

FECHA DE INICIO OBRAS DE CONSTRUCCIÓN: Semestre 4

FIN DE OBRAS DE CONSTRUCCIÓN: Semestre 7

INICIO DE VENTAS: Semestre 5

FIN DE VENTAS: Semestre 11

Nº DE FASES: 1

de 7


2. Para estimar los cobros a obtener se partirá de los valores en venta previstos en las fechas de comercialización en la hipótesis de edificio terminado, los cuales se calcularán atendiendo a los valores obtenidos por los métodos de comparación y/o actualización por rentas en la fecha de la tasación, y a la evolución esperada de los precios de mercado.

Edificabilidades computables a efectos de cálculo y valores de mercado estimados:

USO Y TIPOLOGÍA Edif (m²t) Valor Venta

(€/m²t) Valor total mercado

Uso Residencial Plurifamiliar 2.472,00 1.060,14 2.620.666,08 €

Uso Trastero 434,00 433,33 188.065,22 €

Uso Garaje 1.335,00 433,33 578.495,55 €TOTALES 4.241,00 798,69 3.387.226,85 €

INCREMENTO DE VENTAS ESTIMADO: IPC (2,16% )

% PAGO HASTA ENTREGA DE LLAVES: 20%

ESTIMACIÓN DE VENTAS:

Año

Sem

estr

e

Fase

1

Fase

2

Fase

3

Fase

4

Fase

5

Fase

6

Fase

7

Fase

8

Fase

9

Fase

10

%

1 1 2

2 3 4

3 5 10,00% 10,00%6 10,00% 10,00%

4 7 20,00% 20,00%8 20,00% 20,00%

5 9 15,00% 15,00%10 15,00% 15,00%

6 11 10,00% 10,00%12

Total 100% 100% FLUJOS DE INGRESOS:

SEMESTRE INGRESOS % Semestre 5 67.744,54 2,0000%Semestre 6 67.744,54 2,0000%Semestre 7 135.489,07 4,0000%Semestre 8 1.761.357,96 52,0000%Semestre 9 508.084,03 15,0000%Semestre 10 508.084,03 15,0000%Semestre 11 338.722,69 10,0000%

Total 3.387.226,85 100,0000%

de 7


GRÁFICO INGRESOS:

3. Para estimar los pagos a realizar se tendrá en cuenta los costes de construcción, los gastos necesarios a que se

refiere el artículo 18.3 y 4 de esta Orden, los de comercialización y en su caso los financieros para un promotor de tipo medio y para una promoción de las características similares a la que se estime más probable promover. En caso de inmuebles en rehabilitación y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva también se tendrán en cuenta los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto.

ESTIMACIÓN DE GASTOS (€/M²):

Uso

Res

iden

cial

Pl

urifa

mili

ar

Uso

Tra

ster

o

Uso

Gar

aje

Coste de Ejecución Material 529,66 233,05 233,05 Gastos Generales + Beneficio Industrial 95,34 41,95 41,95 Coste de construcción por contrata 625,00 275,00 275,00

Honorarios Proyecto 22,10 9,72 9,72 Honorarios dirección Obra 18,94 8,33 8,33 Impuestos no recuperables 9,99 4,11 4,11 Licencias 15,89 6,99 6,99 Tasas y otros gastos 4,50 1,94 1,94 Gastos administración 16,96 6,93 6,93 Gastos fiscales y comercialización 24,88 10,16 10,16 Total Gastos Necesarios 113,26 48,18 48,18

TOTAL COSTES 738,26 323,18 323,18

de 7


ESTIMACIÓN FLUJOS DE COSTES:

Año

Sem

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Gas

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ión

Gas

tos

Adm

ón d

el

Prom

otor

1 1 9,09% 9,09%

2 9,09% 9,09%

2 3 100,00% 100,00% 9,09% 9,09%

4 25,00% 25,00% 9,09% 9,09%

3 5 25,00% 25,00% 9,09% 2,00% 9,09%

6 25,00% 25,00% 9,09% 2,00% 9,09%

4 7 25,00% 25,00% 9,09% 4,00% 9,09%

8 9,09% 52,00% 9,09%

5 9 9,09% 15,00% 9,09%

10 9,09% 15,00% 9,09%

6 11 9,09% 10,00% 9,09%

12

Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% FLUJOS DE GASTOS:

SEMESTRE GASTOS % Semestre 1 7.831,83 0,3268% Semestre 2 7.831,83 0,3268% Semestre 3 145.858,96 6,0859% Semestre 4 531.089,45 22,1593% Semestre 5 532.678,97 22,2257% Semestre 6 532.678,97 22,2257% Semestre 7 534.268,50 22,2920% Semestre 8 49.159,56 2,0511% Semestre 9 19.753,29 0,8242%

Semestre 10 19.753,29 0,8242% Semestre 11 15.779,47 0,6584%

Total 2.396.684,14 100%

de 7


GRÁFICO GASTOS: 4. Para determinar las fechas y plazos previstos se tendrán en cuenta, además de los sistemas de pagos a

proveedores, las hipótesis más probables atendiendo a las características del inmueble proyectado, y en su caso, al grado de desarrollo del planeamiento, de la gestión urbanística y de la urbanización.

La programación de cobros y pagos se ha realizado teniendo en cuenta el planeamiento y gestión urbanística pendiente.

5. Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a valorar se tendrá en cuenta el principio de mayor y mejor

uso. No obstante, cuando sea conocido el destino decidido por la propiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanística se atenderá al mismo. En todo caso, cuando se trate de solares edificados de acuerdo con el régimen urbanístico aplicable, y salvo que exista la posibilidad de materializar el principio de mayor y mejor uso, se atenderá a la edificación existente.

EDIFICABILIDADES COMPUTABLES A EFECTOS DE CÁLCULO:

USO Y TIPOLOGÍA Edif (m²t)

Uso Residencial Plurifamiliar 2.472,00 Uso Trastero 434,00 Uso Garaje 1.335,00 TOTALES 4.241,00

6. Se determina el TIPO DE ACTUALIZACIÓN a aplicar en función de lo establecido en los artículos 32 y 38 de la

Orden Ministerial ECO/805/2003 de 27 de marzo. IPC: 2,16% Rentabilidad Deuda 5 años: 4,65%

Uso pm prs

Uso Residencial Plurifamiliar 8,00% 2,00% Uso Trastero 8,00% 2,00% Uso Garaje 8,00% 2,00%

T.I.R MEDIO VALORACIÓN

de 7


prspmipcrentRIT ++−

++= 1

11...

Rent: Rentabilidad deuda 5 años.

IPC: Incrementos precios de consumo.

Pm: Prima mínima sin financiación ajena (ECO)

Prs: Prima de riesgo suplementaria TIPO DE ACTUALIZACIÓN ADOPTADO en € constantes. OBSERVACIONES AL TIPO DE ACTUALIZACIÓN ADOPTADO:

1.- Se actualizan flujos a una TASA INTERNA DE RETORNO del 12,44% en € constantes. 2.- La TIR adoptado es superior al mínimo establecido en la Orden ECO/805/2003. 3.- La TIR adoptado responde a la “rentabilidad media anual del proyecto sin tener en cuenta

financiación ajena que obtendría un promotor en una promoción de las características de la analizada”. (Artículo 38.1 de la Orden ECO 805/2003).

7. El artículo 39 de la Orden Ministerial ECO/805/2003 de 27 de marzo establece literalmente que: "El valor residual del inmueble objeto de la valoración calculado por el procedimiento dinámico será la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado, utilizando la siguiente fórmula:

∑ ∑ +−

+= tktj i

Ski

EjF)1()1(

NOTA: Esta fórmula es la aplicada en el cálculo efectuado.

GRÁFICO VAN:

C E R T I F I C A

inscrita el 2 de Noviembre 1.992 en el Registro de Sociedades Especializadas enTasación en el Banco de España con el nº 4.422 ,conforme a las exigencias de la Orden ECO/805/2003, del 27 de Marzo,sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,publicada en el B.O.E. del 9 de Abril de 2003, , modificada por las Ordenes EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada enel B.O.E. del 17 de octubre de 2007 y EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el B.O.E. de 5 de Marzo de 2008, concompetencia legal y profesional para la realización de la presente tasación.

IBERTASA, Sociedad de Tasación,

CERTIFICADO DE TASACIÓN HOJA 1 / 4

Que a petición del solicitante cuyos datos se adjuntan a continuación se ha efectuado la visita del inmueble que seidentifica en el expositivo siguiente y de acuerdo a la información obtenida "in situ" y a la documentación complementariafacilitada, se han obtenido los valores reflejados en el "Cuadro Resumen de la tasación"

188986.12V01EXPEDIENTE:

12/03/2012FECHA DE EMISIÓN:

710-7287-003256S/REF:

15 + ANEXOSNº DE HOJAS:

12/09/2012VALIDEZ HASTA:

05/03/2012FECHA DE VISITA:

I. IDENTIFICACION DEL SOLICITANTE DE LA TASACIONNCG DIVISION GRUPO INMOBILIARIOS.L.

Persona/Entidad: N.I.F: B70193321

II. IDENTIFICACION DEL INMUEBLESOLAR DE USO RESIDENCIALTipo Inmueble:

Calle CALVARIO, Nº 4Emplazamiento:

LUGOProvincia: Municipio: 27780 - FOZ

GALICIACC.AA: Registro: Nº 1 de MONDOÑEDO

ADAPA CONDUCTO, S.L., 100% del pleno dominio según nota simple.Titular registral:

Se encuentra actualmente desocupadoOcupación:

Finca 26.974, Tomo 804, Libro 221, Folio 225, Inscripción 5ª.Finca(s) Matriz

IDENTIFICACIÓN ÚNICA DEL INMUEBLEDENOMINACIÓN FINCA Nº IDENTIFICACIÓN Piso 26974 27005000893321

Garaje 26974 27005000893321

Trastero 26974 27005000893321



DENOMINACIÓN REFERENCIA CATASTRALREFERENCIA CATASTRAL UNITARIA

Residencial Piso

Piso 0353004/PJ4205S/0001/LT

Garaje 0353004/PJ4205S/0001/LT

Trastero 0353004/PJ4205S/0001/LT

Tipo de Bien/Subtipo/Uso/Sub-Uso/Estado DENOMINACIÓN REFERENCIA CATASTRALREFERENCIA CATASTRAL UNITARIA

Terreno/Urbano consolidado/Residencial//Urbanización finalizada Suelo valor 03530/04/PJ4205S/0001LT

DESCRIPCIÓN DEL BIENDENOMINACIÓN FINCA REGISTRAL Tipo de Bien/Subtipo/Uso/Sub-Uso/EstadoIDUFIRResidencial Piso

Piso 26974 Terreno/Urbano consolidado/Residencial//Urbanizaciónfinalizada

27005000893321

Garaje 26974 Terreno/Urbano consolidado/Comercial//Urbanizaciónfinalizada

27005000893321

Suelo valor Terreno/Urbano consolidado/Residencial//Urbanizaciónfinalizada

27005000893321

III. IDENTIFICACION DEL TASADORRAFAEL MARFUL ABANombre y Apellidos:

ARQUITECTOProfesión: Colegiado: 4.087 del C.O.A.

FINALIDAD DE LA TASACION: Garantía hipotecaria

OBSERVACIONES AL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA DE VALORACIÓNEsta valoración se ha realizado conforme a las exigencias de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo 2003,normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,en el B.O.E. del 9 de Abril de 2003) y sus sucesivas modificaciones.

sobre(publicada

USO CONSIDERADO SUPERFICIE (m²c) V.UNITARIO(€/m²c) V. TOTAL (€) Piso 2.472,0000 106,97 264.429,84

Garaje 1.335,0000 22,86 30.518,10

Trastero 434,0000 22,83 9.908,22



El VAN obtenido y el valor de tasación podrían no coincidir debido al redondeo efectuado al repercutir este valor a cada una delas unidades/tipologías, que componen el grupo de terreno valorado



304.856,16 €

Limitaciones al dominio:Afecciones fiscales: Afecta al pago de impuestos, según nota simple..

Y así lo certifico, según mi leal saber y entender, habiendo aplicado los criterios y normas de tasaciónresultan de la legislación vigente.

que

El Valor de tasación adoptado, se ha calculado bajo el supuesto de inexistencia de vicios ocultos, cargasfinancieras y/o hipotecarias y gravámenes cuya comprobación no sea exigible por la normativa de valoración aplicable.

ADVERTENCIAS GENERALESNo existen para el caso concreto de este informe.

CONDICIONANTESNo existen para el caso concreto de este informe.

OBSERVACIONESCALIFICACIÓN DE RIESGO DEL INMUEBLE: (C-B-B)

El Real Decreto 716/2009 de 24 de abril, ha realizado la siguiente modificación sobre la Orden ECO/805/2003: Laasegurada deberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los bienes nopor naturaleza, en particular el suelo. (Artículo 10 apartado 1).

sumaasegurables

A petición de la entidad solicitante, y a título informativo, se aporta a continuación el valor estimadode Venta rápidainmueble.

del

VALORTASACIÓN

DESGLOSADO


VALORTASACIÓN

AGRUPACIÓN


POR ELEMENTO

VALOR VENTARÁPIDA

DESGLOSADO

VALOR VENTARÁPIDA

AGRUPACIÓN

FINCA

Residencial Piso

264.429,84 € Piso 304.856,16 € 70,35% 186.026,39 € 214.466,31 €26974

30.518,10 € Garaje 70,35% 21.469,48 €26974

9.908,22 € Trastero 70,35% 6.970,43 €26974

TOTAL 214.466,31 € 214.466,31 €



El valor de venta rápida anteriormente expuesto se ha calculado considerando la evaluación de un potencialadicional derivado de la adquisición del activo en un escaso plazo de tiempo respecto a los márgenes habitualessu publicidad, promoción y comercialización, en un escenario de inversión adaptado a las actuales circunstanciasmercado.


riesgopara

de

VALIDADOR



FIRMA DEL TECNICO REPRESENTANTEDE IBERTASA



informe de valoraciÓn de solar de uso …obraparadasareb.com/pdf/opv_foz_calvario.pdf · informe...

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