informe anual 2014 -...
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Ciud
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Ciud
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Coat
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• Cu
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lán, E
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e Méx
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, Mor.
• Cu
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Los C
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• Me
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ch.
• Na
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an, E
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• Oa
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Perin
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• Pe
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• Pla
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• Tor
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Gro.
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Ciud
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• Co
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Cuau
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Culia
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Dura
ngo,
Dur. •
Ecat
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, Gto
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• Los
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Mexic
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Monc
lova,
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• Mor
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Nauc
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Nuev
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• Vil
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Dura
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Dur. •
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• Pe
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Panorama de 2014
tasa de ocupación del portafolio estabilizado
63.5%
+4.2%
+12%
+38%
incremento en RevPAR del portafolio estabilizado
incremento de la distribución por CBFI
incremento del inventario de cuartos de hoteles en operación
En portada: AC Torre Américas Guadalajara
Acap
ulco,
Gro.
• Ag
uasc
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Ags.
• Ch
ihuah
ua, C
hih. •
Ciud
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l Car
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Ciud
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• Cu
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Los C
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S. • L
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• Me
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• Na
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mps.
• Oa
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ismo,
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e Méx
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Perin
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• Pe
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• Pla
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l Car
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• Que
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• Tla
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• Tor
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Villah
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Acap
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• Agu
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• Co
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Cuau
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Dura
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Ecat
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León
, Gto
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• Los
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Mexic
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Monc
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• Mor
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Nuev
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Oaxa
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Patr
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• Pe
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Méx
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Peris
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Méx
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S.L.P
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Tlalne
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e Méx
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Torre
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Toluc
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éxico
• Vil
laher
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Xalap
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Ciud
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Perin
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• Pla
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Salti
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• San
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• Tla
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• Tor
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. • Va
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• Agu
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millones de pesos: líneas de crédito disponibles al 31 de diciembre de 2014
incremento en el margen de contribución hotelera de los hoteles administrados
millones de pesos invertidos en hoteles
millones de pesos distribuidos a los tenedores14
2,000
+79bps
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Camino Real Puebla
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Perin
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Listado de hoteles
Núm.
1. One Acapulco 32. One Aguascalientes 33. One Coatzacoalcos 74. One Cuernavaca 75. One Culiacán 76. One Guadalajara Tapatío 97. One Monclova 98. One Monterrey Aeropuerto 99. One Patriotismo 1110. One Puebla FINSA 1111. One Querétaro Plaza Galerías 1112. One Toluca 1313. One Xalapa 1314. Fiesta Inn Aguascalientes 1315. Fiesta Inn Ciudad Juárez 1716. Fiesta Inn Ciudad Obregón 1717. Fiesta Inn Chihuahua 1718. Fiesta Inn Culiacán 1919. Fiesta Inn Cuautitlán 1920. Fiesta Inn Cuernavaca 1921. Fiesta Inn Durango 2122. Fiesta Inn Ecatepec 2123. Fiesta Inn Guadalajara Expo 2124. Fiesta Inn Hermosillo 3125. Fiesta Inn León 3126. Fiesta Inn Mexicali 3127. Fiesta Inn Monclova 3328. Fiesta Inn Monterrey La Fe / Aeropuerto 3329. Fiesta Inn Naucalpan 3330. Fiesta Inn Nuevo Laredo 3731. Fiesta Inn Oaxaca 37
32. Fiesta Inn Perinorte 3733. Fiesta Inn Perisur 3934. Fiesta Inn Puebla FINSA 3935. Fiesta Inn Querétaro 3936. Fiesta Inn Saltillo 4137. Fiesta Inn San Luis Potosí Oriente 4138. Fiesta Inn Tepic 4139. Fiesta Inn Tlalnepantla 4340. Fiesta Inn Torreón Galerías 4341. Fiesta Inn Toluca 4342. Fiesta Inn Xalapa 4543. Fiesta Inn Lofts Querétaro 4544. Hotel Fiesta Inn Lofts Monclova 4545. Gamma Ciudad Obregón 4746. Gamma León 4747. Gamma Tijuana 4748. Fiesta Americana Aguascalientes 4949. Real Inn Guadalajara Centro 4950. Real Inn Mexicali 4951. Real Inn Morelia 5152. Camino Real Puebla 5153. Camino Real Hotel & Suites Puebla 5154. HotelFairfieldInnby Marriott Los Cabos 5355. HotelFairfieldInn&Suites by Marriott Saltillo 5356. Sheraton Ambassador Monterrey 5557. Cacao Playa del Carmen 55
Portafolio de hoteles en operación de FibraHotel a la fecha del presente Informe Anual:
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Informe Anual 2014 Hotel de servicio limitado con 126 habitacio-
nes, ubicado en la ciudad de Acapulco en el estado de Guerrero. Acapulco es uno de los principales destinos de playa turísticos en Mé-xico. La propiedad está localizada en Av. Coste-ra Miguel Alemán, en el corazón de la ciudad de Acapulco, a tan sólo 20 minutos del aeropuerto internacional de este puerto, cerca del Centro de Convenciones de Acapulco y con fácil ac-ceso a restaurantes, clubes nocturnos y centros comerciales. Es una excelente alternativa para viajeros de negocios entre semana y turistas en los fines de semana. Incluye componente co-mercial. Número de empleados al 31 de diciem-bre de 2014: 27.
1. One Acapulco
Hotel de servicio limitado con 126 habitacio-nes, ubicado en la ciudad de Aguascalientes en el estado de Aguascalientes. La propiedad está localizada en Boulevard José Ma. Chávez a tan sólo 20 minutos del aeropuerto internacional y a sólo 10 minutos del centro de la ciudad, así como cerca de un centro comercial muy visita-do con diferentes opciones de entretenimien-to. Está localizado a 100 metros de la planta ensambladora de Nissan, así como del Centro de Convenciones de Aguascalientes. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 24.
2. One Aguascalientes
Carta del Director General
Introducción a FibraHotel Presentación Historia Estructura Equipo de dirección
Panorama de la industria
Estrategia de FibraHotel Fortalezas competitivas Estrategia Adquisiciones Desarrollos
Portafolio de FibraHotel Presentación Mapa Marcas y operadoras Segmentos de los hoteles Indicadores operativos
Secciónfinanciera Resultadosfinancierosparaelaño2014 Flujo de efectivo y posición de liquidez Gastos de capital Distribuciones de efectivo
Gobierno corporativo de FibraHotel Comité Técnico y Comités de FibraHotel Alineación de intereses a largo plazo
FibraHotel en la Bolsa Mexicana de Valores Precio CBFI Tendencia accionaria
Eventosposterioresalaño2014
Estadosfinancierosconsolidados
NOTA: La fecha de publicación del presente Informe Anual es el 15 de mayo de 2015.
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EstimadosTenedoresdeCertificadosFibraHotel:
El año 2014 fue de crecimiento para FibraHotel con 24nuevos hoteles y más de 3,200 cuartos, representando unainversiónsuperioratresbillonesdepesosenelañoy, adicionalmente, logramos comprometer los recursos decaja y claramentedefinir nuestra expansiónhacia lospróximos años. Estamosenfocadosen ser el propietariolíder de hoteles en México con un portafolio de alta ca-lidad,diversificado,asícomorentableypara logrartodoesto contamos con el mejor equipo administrativo, la ca-pacidad y el vehículo de inversión correctos alineando los intereses con nuestros socios inversionistas.
Duranteelsegundoañodeexistencia,logramosimportan-tes metas en todas nuestras áreas de trabajo y continuamos el camino hacia FibraHotel 100. Más adelante entraré en detallessobreloslogrosdelañoyelposicionamientoafu-turo, pero me gustaría recalcar antes la importancia de la firmadelacuerdoconStarwoodparaqueFibraHotelpue-da crecer con hoteles de sus marcas en México y que esta marca participe como operador de estos hoteles, dándo-nos acceso a una nueva gama de opciones de crecimiento con nuestra arquitectura abierta en conjunto con una de lascompañíashoteleraslíderesanivelmundial.Adicional-mente, gracias a esta relación, adquirimos el hotel Sheraton Ambassador Monterrey que será una propiedad muy atrac-tiva y rentable para nuestro portafolio en el futuro.
Continuamos viendo factores alentadores para el cre-cimiento del mercado hotelero, lo cual en el año secombinó con una economía real generalmente lenta. En lapartedeinversiónfutura,duranteelaño,seanunciarondiferentes inversiones importantes en el país que conti-nuarán impulsando el crecimiento hotelero en México de manerasustentableenlospróximosaños.Dentrodeesterubro, destacamos las zonas del Bajío y norte del país con importantes anuncios de plantas de manufactura y au-tomotrices, así como la expectativa de crecimiento en la industria secundaria que esto implica. Por ejemplo, el hotelFiestaInnSanLuisPotosíqueadquirimosesteañoseverábeneficiadoporelanunciodelaconstruccióndeuna nueva planta de BMW en ese estado con una produc-ciónde150,000autosalaño.
Adicionalmente, continuamos creyendo que las reformas, específicamentelaenergética,vanatenerunaimportan-te inherencia en el incremento de la inversión y demanda de cuartos noche tanto en el golfo como en el centro del país. Estas inversionesycrecimientobeneficiannuestro
portafolio actual y nos presentan oportunidades de cre-cimiento en zonas nuevas. En el mercado actual también vimos tendencias positivas, principalmente en las em-presas exportadoras y de consumo, las cuales continúan incrementando su producción en el país y generando pro-yectos que requieren cuartos noche de hotel. En la parte de la oferta hotelera, continuamos seguimos viendo un robusto crecimiento en ciertas ciudades del país que en-trarán al mercado en los próximos años. Sin embargo,actualmente la demanda continúa superando a la oferta. Por ejemplo en Querétaro, durante 2014 vimos una adi-ción de 19% de cuartos al mercado, y nuestros hoteles en la plaza mantuvieron o incrementaron su RevPAR.
Continuamos nuestro enfoque de crecer mediante a través de las adquisiciones de hoteles que cumplan con nuestros parámetros de inversión y los cuales cumplan tanto con el retorno adecuado (>10% de cap rate), como con el valor inmobiliario correcto (precio por llave). Durante 2014, ad-quirimos 14 hoteles con 1,995 cuartos, representando una inversión de casi 2 billones de pesos. Estas transacciones se dieron a un cap rate superior al 10% y con un costo pro-medio de Ps. 975,938.0 por llave. Adicionalmente, desde la perspectiva estrategia, estas adquisiciones agregaron a nuestro portafolio:
> Presencia en cuatro nuevos estados del país: (i) San Luis Potosí (Fiesta Inn San Luis Potosí), (ii) Veracruz (Fies-ta InnyOneXalapa), (iii)BajaCaliforniaSur (FairfieldInn Los Cabos), (iv) Quintana Roo (Cacao Playa del Car-men), y Morelos (Fiesta Inn y One Cuernavaca).
> Hoteles con marcas y operadores internacionales (Fairfield InnLosCabosoperadoporMarriott Inter-national y Sheraton Ambassador Monterrey operado porStarwood).
> Nuestro primer hotel de lujo o boutique (Cacao Playa del Carmen).
> Conversiones de hoteles independientes parciales in-cluyendo los hoteles Gamma Tijuana, Gamma León y Gamma Ciudad Obregón, y la conversión completa del FairfieldInn&SuitesSaltillo.
> Hoteles de servicio completo emblemáticos como el Fiesta Americana Aguascalientes y el Sheraton Ambas-sador Monterrey.
Aunque estratégicamente preferimos adquirir hoteles esta-bilizados, analizamos las oportunidades y condiciones de cada mercado para determinar la mejor alternativa entre adquirir o desarrollar. Durante 2014 observamos un cambio importante en el mercado que favorece a los vendedores
Carta del Director General Mayo 2015
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de hoteles, y por esto reaccionamos a las condiciones buscando maximizar elvalordelcertificadoenelmedianoplazoydecidimosenfocarnosmásen el pipeline de desarrollo, que es una de nuestras ventajas competitivas como se puede ver por los precios por llave de nuestros proyectos. Duran-teelaño,pasamosdetenerunportafoliodeochohotelesendesarrollo,a uno de 14 hoteles y con un énfasis en continuar generando oportunida-desqueasegurennuestrocrecimientodurantelospróximosaños.En2014abrimos cuatro hoteles en tiempo y presupuesto, incluyendo: (i) Fiesta Inn Lofts Querétaro con 50 cuartos de estancias prolongadas, (ii) Fiesta Inn Lofts Monclova con 37 cuartos de estancias prolongadas, (iii) One Monclo-va con 66 cuartos de servicios limitados y (iv) Camino Real Suites Puebla con 121 cuartos de estancias prolongadas. Estos hoteles se encuentran en proceso de estabilización y nos ayudaron a expandir nuestra presencia en plazas existentes y hacer crecer nuestra oferta de cuartos de estancias pro-longadas.Adicionalmente,duranteelañoinvertimosmásde500millonesde pesos en desarrollos y vimos un importante progreso en proyectos en construcción y por abrir en 2015 como Trébol Monterrey, AC Torre Améri-cas, Courtyard y Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen, entre otros. Estamos muy enfocados en los desarrollos en proceso y podrán ver tanto en este documento como en nuestros reportes trimestrales la información detalla-da del progreso y fotos de cada uno de los proyectos.
Operativamente, continuamos enfocados en el crecimiento orgánico del portafolio, especialmente en el incremento de la tarifa promedio. Durante 2014 logramos un crecimiento de la tarifa promedio en nuestro portafolio estabilizado de 4.0% y de tarifa efectiva de 4.2%, por arriba del crecimien-tode2.1%delPIBdeMéxicoysimilaralainflaciónde4.1%.Nuestroequipocontinúa trabajando para mantener o continuar incrementando la alta pe-netración de mercado de nuestros hoteles con un enfoque en la venta y el controldecostosparamaximizarelflujodecadaactivo.Nuestraestrategiade arquitectura abierta continúa siendo clave para el crecimiento futuro y noscomplacequetansóloaunañodelafirmadelacuerdoconMarriott,hoy tengamos 10 hoteles de Marriott en operación o desarrollo.
Adicionalmente, como mencione al inicio de esta carta, estamos conten-toscomplacidosdehaberagregadoaStarwoodcomosociooperadordeFibraHotel y la oportunidad que tenemos de crecer con su reconocido por-tafolio de marcas en México como W, Westin, Sheraton, Le Meridien, Aloft, Four Points y Element.
Finalmente, durante 2014 y no obstante que continuamos en etapa de inversión, distribuimos a nuestros tenedores 86 centavos de peso por cer-tificado.Megustaríaagradeceratodosnuestrostenedores,colaboradoresy socios operadores por todo el esfuerzo dedicado durante el 2014, el cual fue muy productivo y representó un paso importante hacia FibraHotel 100 y para sentar las bases para capitalizar las oportunidades que se presenta-rán en el futuro.
Simón GalanteCEO FibraHotel
Live Aqua Monterrey
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Fiesta Americana Grand Monterrey
FibraHotelesunfideicomisomexicanocreadoprincipal-mente para desarrollar, adquirir, poseer y operar hoteles orientados a viajeros de negocios en los segmentos de servicios limitados, servicios selectos, servicios comple-tos y estancia prolongada. Es el primer Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (FIBRA por sus siglas) enfoca-do en la industria hotelera que cotiza en la Bolsa Mexi-cana de Valores.
Se trata del mejor posicionado, así como del propietario del portafolio de hoteles más grande en México y del primerfideicomisodeinversióninmobiliariaenlaindus-tria hotelera en Latinoamérica.
El objetivo de FibraHotel es proporcionar retornos atractivos a sus tenedores de CBFIs, mediante distri-buciones en efectivo estables y la apreciación del va-lor de nuestros bienes inmuebles. Además, FibraHotel buscará tener una cartera de hoteles de alta calidad, a través de la afiliación con distintas marcas y opera-dores de gran prestigio, así como de la diversificación geográfica y por segmentos.
FibraHotelesúnicamentedueñodelactivoinmobiliarioydel mobiliario de los hoteles, no es operador de hoteles nidueñodemarcashoteleras.Esaarquitecturaabiertale
permite trabajar con el operador o la marca hotelera que mas corresponde a sus hoteles.
El 30 de noviembre de 2012 FibraHotel realizó de manera exitosa su Oferta Pública Inicial (Initial Public Offering o IPO por sus siglas en inglés) consistente en una oferta pú-blica en México, así como una oferta privada internacio-nal de CBFIs, obteniendo recursos para Ps. $4,137 millones (US$321 millones).
El 30 de mayo de 2013, FibraHotel realizó de manera exi-tosa una oferta subsecuente (Follow-on) consistente en una oferta pública en México, así como una oferta pri-vada internacional de CBFIs, obteniendo recursos por Ps. $4,878 millones (US$381 millones) para poder seguir con sus planes de crecimiento, ya que para esa fecha la tota-lidad de los recursos remanentes del IPO (aproximada-mente Ps. $1,100 millones) estaban totalmente compro-metidos con proyectos de adquisiciones y/o desarrollos.
Durantelosaños2013y2014FibraHotelhatenidouncreci-cimiento sostenido, a través de una mezcla de adquisiciones de hoteles en operación y de desarrollo de propiedades. Este fuerte incremento en número de cuartos permitió a FibraHotelexpandirsuportafolioentérminosgeográficosyen términos de segmentos, operadores y marcas.
Introducción a FibraHotel
I n f o r m e A n u a l 2 0 1 46
• Na
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Al 31 de diciembre de 2014, el portafolio de FibraHotel estaba conformado de la siguiente manera:
> 56 Hoteles en operación:• Los 39 hoteles que tenía FibraHotel el 31 de diciembre de 2013.• 13 hoteles que se adquirieron durante el ejercicio 2014.• Cuatro hoteles que tenía FibraHotel en su portafolio de desarrollo al 31 de
diciembre de 2013 y que iniciaron operaciones durante el ejercicio 2014.
> 14 Hoteles en desarrollo:• 13 hoteles en distintas etapas de desarrollo.• Un hotel en proceso de reposicionamiento.
A la fecha del presente Informe Anual, el portafolio de FibraHotel está confor-mado por 71 hoteles (57 en operación y 14 en desarrollo) gracias a la apertura de un hotel del Portafolio de Desarrollo y a la adquisición de un proyecto de hotel en desarrollo.
Estos hoteles se encuentran localizados en 27 estados de la República, incluyen-do el Distrito Federal y están relacionados con marcas hoteleras fuertes, lo cual proporcionaventajassignificativaseincrementalademandadebidoa:i)calidadde su servicio, ii) programas de lealtad, iii) sistemas modernos de reservación y iv) canales de distribución nacional e internacional.
FibraHotel continuará expandiendo su portafolio de marcas a través sus proyec-tos de desarrollo, incluyendo Live Aqua, Courtyard by Marriott, AC by Marriott, Aloft, entre otras. Los hoteles del portafolio de FibraHotel brindan fundamental-mente servicio a viajeros de negocios nacionales y en menor proporción a inter-nacionales. Por esta razón, la mayoría de los hoteles de FibraHotel se ubican en sitiosestratégicos,dondeexisteunaactividadempresarialeindustrialsignificativay además se localizan cerca de centros de usos mixtos, centros comerciales, par-ques industriales, aeropuertos y terminales de autobuses, lo que brinda a los hués-pedes acceso a una gran variedad de amenidades y servicios.
Hotel de servicio limitado con 125 habitaciones ubicado sobre la carretera México-Acapulco, frente al centro comercial Galerías Cuernava-ca, y a sólo 10 minutos del Centro Histórico y de CIVAC, la zona industrial más importante de la ciudad. El hotel cuenta con restaurante y brinda servicio de desayuno como cortesía. Los servicios del hotel incluyen: Internet, área de lavandería y planchado. Número de empleados al 31 diciembre de 2014: 23
4. One Cuernavaca
Hotel de servicio limitado con 126 habitacio-nes, ubicado en la ciudad de Coatzacoalcos en el estado de Veracruz. Esta propiedad está localizada dentro de Fórum Coatzacoalcos, un centro comercial muy visitado con diferentes opciones de entretenimiento, como restauran-tes, boutiques de prestigio y salas de cine. Está localizado a tan sólo 15 minutos del Aeropuerto Internacional de Minatitlán y de algunas instala-cionesindustrialesyoficinasdePemex.Núme-ro de empleados al 31 de diciembre de 2014: 24.
3. One Coatzacoalcos
Hotel de servicio limitado con 119 habitacio-nes, ubicado en Culiacán en el estado de Si-naloa. La propiedad está localizada dentro del centro comercial Plaza Fórum, que cuenta con diferentes opciones de entretenimiento como restaurantes, boutiques de prestigio y salas de cine. Se encuentra a tan sólo 20 kilómetros de distancia del aeropuerto de la ciudad. Del hotel, fácilmente, se puede llegar al centro de Culiacán, así como al principal centro de agro-negocios de la ciudad. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 27.
5. One Culiacán
Fiesta Inn Culiacán
F i b r a H o t e l7
• Na
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• Agu
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Hotel de servicio limitado con 126 habitacio-nes, ubicado en Tlaquepaque, en la zona me-tropolitana de la ciudad de Guadalajara, en el estado de Jalisco a sólo 10 minutos del ae-ropuerto, dentro de una plaza comercial con tiendas de autoservicio y restaurantes. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 20.Principales acontecimientos desde la creación de
FibraHotel hasta el 31 de diciembre de 2014:
> 31 de julio de 2012: constitución del Fideicomiso.> 30 de noviembre de 2012: Oferta Pública Inicial de
FibraHotel en la Bolsa Mexicana de Valores.
> 21 de julio de 2014: adquisición del hotel Fiesta Inn San Luis Potosí Oriente (140 cuartos / inversión de Ps. $125 millones).
> 24 de julio de 2014: adquisición del hotel Lausana Tijuana, el cual fue reposicionado como Gamma de Fiesta Inn (140 cuartos / inversión de Ps. $120 millones).
> 25 de septiembre de 2014: adquisición del hotel Microtel Inn de Saltillo, el cual fue reposicionado como Fairfield Inn & Suites by Marriott (142 cuartos / inversión de Ps. $112 millones).
> 21 de octubre de 2014: anuncio de un desarrollo de un hotel AC by Marriott en Guadalajara dentro del proyecto de usos mixtos Torre Américas 1500 (189 cuartos / inversión de Ps. $246 millones).
> 28 de octubre de 2014: anuncio de un convenio para la compra llave en mano de cinco hoteles a ser desarrollados con marcas internacionales (775 cuartos / inversión de Ps. $900 millones).
> 31 de octubre de 2014: anuncio de un desarrollo de un hotel AC by Marriott Querétaro dentro del centro comercial Antea (175 cuartos / inversión de Ps. $212 millones).
> 4 de noviembre de 2014: anuncio de la apertura de los dos hoteles en de-sarrollo en Monclova, un One de 66 cuartos y un Fiesta Inn Lofts de 37 cuartos (inversión de Ps. $80 millones).
> 14 de noviembre de 2014: anuncio de la apertura del hotel en desarrollo Fiesta Inn Lofts Querétaro de 50 habitaciones (inversión de Ps. 45 millones).
> 19 de noviembre de 2014: adquisición del hotel Sheraton Ambassador en Monterrey (229 cuartos / inversión de USD $13.5 millones).
> 19 de noviembre de 2014: adquisición del hotel Cacao en Playa del Carmen (60 cuartos / inversión de USD $15 millones).
> 20 de noviembre de 2014: anuncio de un desarrollo de un hotel Fiesta Inn en Los Mochis dentro del centro comercial Paseo Los Mochis (125 cuartos / inversión de Ps. $112 millones).
> 15 de diciembre de 2014: adquisición de los hoteles Fiesta Inn y One Cuer-navaca (155 + 125 cuartos / inversión de Ps. $268 millones).
> 15 de enero de 2014: adquisición del hotel Fiesta Ame-ricana Aguascalientes (192 cuartos / inversión de Ps. $227 millones).
> 21 de enero de 2014: terminación de la construcción del hotel Camino Real Hotel & Suites de Puebla (121 cuartos / inversión de Ps. $125 millones).
> 27 de marzo de 2014: adquisición de los hoteles Fiesta Inn Xalapa y One Xalapa (245 cuartos / inversión de Ps. $221 millones).
> 4 de abril de 2014: adquisición de un proyecto en de-sarrollo en Villahermosa para la construcción de un Fairfield Inn & Suites by Marriott (135 cuartos / inver-sión de Ps. $110 millones).
> 7 de abril de 2014: adquisición del hotel Fiesta Inn Ciudad Obregón (141 cuartos / inversión de Ps. $148 millones).
> 16 de mayo de 2014: anuncio del desarrollo de un hotel Fiesta Inn Lofts en Querétaro (45 cuartos / inversión de Ps. $45 millones).
> 22 de mayo de 2014: adquisición del hotel Fussion 5 en León, el cual fue reposicionado como Gamma de Fiesta Inn (165 cuartos / inversión de Ps. $136 millones).
> 28 de mayo de 2014: anuncio de un desarrollo de dos hoteles en Ciudad del Carmen, un Courtyard by Marriott de 130 cuartos y un Fiesta Inn Lofts de 124 cuartos (inversión de Ps. $256 millones).
> 30 de mayo de 2014: adquisición del hotel Valle Grande en Ciudad Obregón, el cual fue reposicionado como Gamma de Fiesta Inn (135 cuartos / inversión de Ps. $110 millones).
> 20 de junio de 2014: adquisición del hotel Fairfield Inn by Marriott de Los Cabos (128 cuartos / inversión de Ps. $110 millones).
Introducción a FibraHotel
> 31 de mayo de 2013: oferta subsecuente de CBFIs de FibraHotel en la BMV por un monto de Ps. $4,878 millones.
> Adquisición de 19 hoteles (2,779 cuartos / inversión de más de Ps. $2,500 millones).
> Apertura de dos hoteles de Portafolio de Aportación en Desarrollo (281 cuartos).
> Adquisición de seis proyectos de hoteles en desarrollo.
Cacao Playa del Carmen
Hotel de servicio limitado con 66 habitacio-nes en Monclova en el estado de Coahuila, el cual cuenta con una ubicación estratégica ya que se encuentra a tan sólo cinco minutos de las principales zonas industriales de la ciudad. El hotel se localiza en un complejo junto al Fiesta Inn y Fiesta Inn Lofts de Monclova. Nú-mero de empleados al 31 diciembre de 2014: 16.
7. One Monclova
Hotel de servicio limitado con 126 habitacio-nes, ubicado en Boulevard Aeropuerto en la ciudad de Monterrey en el estado de Nuevo León. La propiedad está a tan sólo cinco mi-nutos del Aeropuerto Internacional de Monte-rrey. Su cercanía al aeropuerto y a Cintermex, uno de los centros de negocios más impor-tantes en la ciudad de Monterrey, hace que su ubicación sea ideal para viajeros de negocios. Incluye componente comercial. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 27.
8. One Monterrey Aeropuerto
6. One Guadalajara Tapatío
Resumen
Detalles
Resumen
F i b r a H o t e l9
I n f o r m e A n u a l 2 0 1 48
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Asamblea de Tenedores de CBFIs
Administradora Fibra Hotelera
Mexicana, S.A. de C.V. (Asesor)
Deutsche Bank México, S.A. (Fiduciario)
CI Banco, S.A. (Representante
Común)
Empresas Operadoras de Hoteles
Contratos de Operación
Huéspedes
Ingresos por servicios hoteleros diferentes a
habitaciones.
CompañíasdeServicios
Ingresos por Rentas (alojamiento)
Contrato de Administración
Fibra Hotelera, S.C. (Administrador)
83.7% 16.3%
> Proveen servicios de personal.
> Empleados: personal operativo del portafolio hotelero.
Contrato de Asesoría y Planeación.
Comisión de Asesoría: 1% anual del valor en libros de los activos sin depreciar neto de deuda, pagadera trimestralmente.
Contratos de Servicios
Comisión de Servicios 5% de la nómina bruta.
Tenedores de CBFIs
Fideicomiso de Control
Portafolio de Hoteles
El siguiente diagrama muestra la estructura de FibraHotel:
Introducción a FibraHotel
> Elige Miembros del Comité Técnico y nombre al Representante Común.
> FacultadesparamodificarelContrato de Fideicomiso o liquidar losactivosdelfideicomiso.
> Facultad para rescindir el contrato de Asesoría y Planeación sin “causa”.> Aprueba la emisión, desliste o
cancelación de CBFIs.> Aprueba transacciones relevantes
de inmuebles.
> Recibe ingresos por renta de habitaciones, paga gastos y costos relacionados, así como gastos inmobiliarios.
> Recibe dividendos después de impuestos por parte del Administrador y cubre cualquier faltante de efectivo relacionado a gastos.
> Provee servicios hoteleros y de administración de propiedades (la mayoría subcontratados con terceros).
> Recibe ingresos por servicios no relacionados a habitaciones de hotel, paga costos y gastos relacionados.
> Paga gastos relacionados con su propia operación.> Sujeto al pago de impuestos.> Pago de dividendos después de impuestos a
FibraHotel o recibe distribuciones de FibraHotel para cubrir cualquier faltante de efectivo relacionado a gastos.
Camino Real Hotel & Suites Puebla
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Hotel de servicio limitado con 132 habitaciones ubicado en la Ciudad de México. Se encuentra sobre la Av. Patriotismo, una de las principales avenidas de la ciudad, dentro del centro co-mercial Plaza Metrópoli con restaurantes, ci-nes, boutiques de prestigio y un gimnasio. Está a sólo seis cuadras del World Trade Center de México, el cual es sede de numerosas exposi-ciones y convenciones, y a nueve kilómetros del Aeropuerto Internacional. Número de em-pleados al 31 de diciembre de 2014: 29.
Hotel de servicio limitado con 126 habitacio-nes con salones de eventos, se encuentra cer-ca de lugares de interés como Finsa Industrial Park. Otros lugares de interés incluyen Volcán Cuexcomate y Convento San Gabriel. Incluye componente comercial. Número de emplea-dos al 31 de diciembre de 2014: 25.
9. One Patriotismo
10. One Puebla FINSA
Hotel de servicio limitado con 126 habitaciones ubicado en la ciudad de Querétaro en el esta-do de Querétaro. Se encuentra a 10 minutos del centro, a 30 minutos del aeropuerto internacio-nal y también cerca de los principales parques industriales de la ciudad. Número de emplea-dos al 31 de diciembre de 2014: 27.
11. One Querétaro Plaza Galerías
La estructura de FibraHotel cuenta con las siguientes entidades:
Asesor. FibraHotel está asesorado externamente por Administradora Fibra Ho-telera, S.A. de C.V., el Asesor. Fue constituido el 20 de septiembre de 2012 con el objeto de brindar asesoría y se dedica únicamente a asuntos de ésta. El Asesor es responsable, entre otras cosas, de: orientar y asesorar a FibraHotel en la estra-tegia de desarrollo y adquisiciones de proyectos hoteleros, en la planeación es-tratégicayfinancieradelargoplazo,enimplementarlasdecisionesimportantes,en llevar a cabo las relaciones con inversionistas. El Asesor sólo tiene derecho a recibir una comisión anual, pagadera trimestralmente, equivalente a 1.00% (uno por ciento) del valor en libro de los activos sin depreciar, neto de deuda, de los activos de FibraHotel. No recibe ninguna otra comisión (adquisición sobre activos adquiridos, comisión por desarrollo o cualquier otro tipo de comisión).
Administrador. FibraHotel está administrado internamente por FibraHotelera S.C., el Administrador. Fue constituido el 5 de octubre de 2012 con el único objeto de asumir la responsabilidad de la administración del día a día de los ne-gocios de FibraHotel. El Administrador contaba a la fecha del presente Informe Anual con un equipo de 21 personas (equipo de Dirección, Administración y Fi-nanzas, Jurídico, Desarrollo y Operación). Es responsable, entre otras funciones, de la administración diaria de los negocios de FibraHotel, del mantenimiento de los inmuebles y hoteles, de obtener los permisos y licencias necesarias, de llevar a cabo la auditoría previa sobre las posibles oportunidades de adquisición y de-sarrollo, de supervisar los proyectos de renovación / desarrollo / re-desarrollo, de supervisar los asuntos relativos a los seguros de los activos, de negociar en nombre de FibraHotel y de organizar la celebración de los contratos de adminis-tración hotelera relacionados con los hoteles.
También es responsable de prestar ciertos servicios no relacionados con la ren-ta de habitaciones, tales como alimentos y bebidas, telefonía, Internet y otros servicios similares, por lo cual factura a los huéspedes de los hoteles por sepa-rado, estando los ingresos por tales servicios sujetos al pago de impuestos. El Administrador,alnosersujetoalaestructurafiscaldelaFIBRA,pagaimpuestoscomo cualquier otra sociedad. Con la utilidad generada por las actividades no relacionadas con la renta de habitaciones, paga su parte proporcional de los gastos generales de FibraHotel y sus impuestos. Cualquier utilidad después de impuestos del Administrador es distribuida a FibraHotel que es responsable por cualquierdéficit,entrelosgastoseingresosdelAdministrador.
Las Compañías de Servicios. Son responsables de proporcionar a FibraHotel el personal de operación necesario para operar los hoteles, en ocasiones ex-cluyendo al personal del comité ejecutivo del hotel (gerente general, contra-lor, gerente de ventas y ama de llaves), que en algunos casos es proporcionado directamente por la empresa de administración hotelera correspondiente, en cada caso, sujeto a supervisión y vigilancia del Administrador. De conformidad conlostérminosdeloscontratosdeservicios,lascompañíasdeserviciostie-nen derecho a recibir una contraprestación del 5% calculada sobre el total de la nómina que administran para cubrir sus costos y gastos operacionales. Mensual-mente,FibraHotelreembolsaalascompañíasdeservicioslossalariosquepagana los empleados que prestan sus servicios a los hoteles.
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El equipo directivo de FibraHotel está integrado por las siguientes personas:
> Simón Galante Zaga. Es el Director Ejecutivo (Chief ExecutiveOfficer) del Asesor de FibraHotel y miem-bro del Comité Técnico de FibraHotel. Miem-bro Fundador y Director Ejecutivo de Grupo GDI. Cuentaconmásde20añosdeexperienciaen lossegmentos hoteleros, comerciales y residenciales como desarrollador y administrador de bienes raí-ces, así como también en la adquisición, el desarro-lloyelfinanciamientodeestetipodeproyectos.Esmiembro del consejo de Fondo Hotelero Mexicano I y II, Fondo Comercial Mexicano, La Vista Country Club, Bosque Real y Mercap, las cuales son empre-sas de Grupo GDI. Tiene una especialización en Ad-ministración de Empresas del IPADE.
> Eduardo López García. Es el Director General (Chief ExecutiveOfficer) del Administrador de FibraHotel. Fungió como Director de Inversiones Hoteleras y Desarrollo en Grupo Posadas desde 1993, hasta que se unió como Director del Área de Hoteles a Gru-po GDI en 2006, cuando tenía sólo seis hoteles. Así mismo, negoció un contrato con un desarrolla-dor mexicano, líder en bienes raíces y con Grupo Posadas para desarrollar hoteles adicionales a ser operadosporGrupoPosadas.Cuentacon20añosde experiencia en el desarrollo y la administración de hoteles.
> Edouard Boudrant. Es el Director Administrativo y de Finanzas (ChiefFinancialOfficer) del Adminis-trador de FibraHotel. Tiene una licenciatura en Ad-ministración de Empresas por la Universidad de las Américas (UDLA) en Puebla y del Centre d’Études Su-périeures Européennes de Management (CESEM) en Reims, Francia, y una maestría en Derecho Corporati-vo en el École Supérieure des Sciences Économiques et Commerciales (ESSEC) de París. Su experiencia profesionalincluyeochoañostrabajandoenbancade inversión tanto en Francia (Société Générale y Lazard-NATIXIS) como en México (BBVA Bancomer).
> Guillermo Bravo Escobosa. Es el Director de Desa-rrollo Corporativo y de Relaciones con Inversionis-tas (Head of Corporate Development & Investors) del Administrador de FibraHotel. Cuenta con una licenciatura en Ingeniería Industrial de la Universi-dad Iberoamericana de México y tiene una maestría en Administración de Empresas (MBA) en la Univer-sidad de Chicago Booth School of Business y su ex-periencia profesional incluye trabajar como analista de crédito y ejecutivo de relaciones en Scotiabank Inverlat en México, así como Asociado en los Gru-pos de Fusiones y Adquisiciones de Latinoamérica e Industria Diversas de Estados Unidos (DiversifiedIndustries) en J.P. Morgan en Nueva York.
Introducción a FibraHotel
Fairfield Inn Los Cabos
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> Lorena García Núñez. Es la Directora Jurídica (Legal Counsel) del Adminis-tradordeFibraHotel.SeunióalGrupoGDIenelaño2002ytienemásde15añosdeexperienciaenelnegociohoteleroeinmobiliario.
> José Luis Jácome Herrera. Es el Director de Operación Hotelera (Chief OperationsOfficer) del Administrador de FibraHotel. Cuenta con una li-cenciatura en Administración de Empresas Turísticas de la Universidad Anáhuac del Sur (UAS) y de la École Supérieure de Gestion (ESG) de Pa-rís, Francia, especializándose en Hotel, International and Luxury Marketing. Actualmente se encuentra cursando una especialidad en Administración Financiera en el Instituto Tecnológico de Estudios Superiores de Mon-terrey (ITESM).Suexperienciaprofesional incluyemásdeochoañosenla operación de hoteles de diferentes cadenas hoteleras como Fairmont, Posadas y Las Brisas, entre otros, ocupando diferentes cargos desde Direc-tor de Hotel, Gerente General hasta Gerente de Recepción y Gerente de Alimentos & Bebidas.
> César Chávez González. Es el Gerente de Desarrollo y Adquisiciones (Cor-porate Development & Acquisitions Manager) del Administrador de Fi-braHotel. Tiene una licenciatura en Administración de Empresas Turísticas por la Universidad Anáhuac del Sur, una especialización en Finanzas de la Universidad Iberoamericana, así como un diplomado en Hotel Real Estate Investments and Asset Management de la Universidad de Cornell. Su expe-riencia profesional incluye trabajar como bróker consultor en el área de HospitalityyTurismoenCushman&Wakefield.
El equipo completo del Administrador de FibraHotel comprende, a la fecha de presente Informe Anual, 21 personas, incluyendo el equipo directivo, desa-rrollo, contraloría, tesorería, administración, jurídico, mantenimiento y activo fijo.LafuncióndecontabilidadsellevademaneraexternaconConectum,uncentrodeserviciocompartidoquellevamásde10añosdeexperienciaenlaindustria hotelera.
Hotel de servicio limitado con 126 habitacio-nes, ubicado en la ciudad de Toluca en el Esta-do de México. Está localizado en el Boulevard Aeropuerto, a tan sólo tres minutos del Aero-puerto Internacional de Toluca, a 15 minutos del centro de Toluca y a 30 minutos de Mete-pec, la cual es una zona comercial y residencial que ha mostrado un crecimiento dinámico en losúltimosaños.Númerodeempleadosal31de diciembre de 2014: 22.
12. One Toluca
Hotel de servicio limitado con 126 habitacio-nes. Se localiza cerca de los principales centros comerciales, a 10 minutos de la Central de Au-tobuses y a 20 del aeropuerto de Xalapa, ubi-cado en la zona colonial de la llamada “Ciudad de las flores” y reconocida por su gran nivelcultural.Aespaldasdelasoficinasdegobiernomás importantes: Palacio de Justicia, Relaciones Exteriores y la Secretaría de Economía. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 19.
13. One Xalapa
Hotel de servicio selecto con 125 habitaciones ubicado en la ciudad de Aguascalientes, en el estado de Aguascalientes. Se encuentra a sólo 20 minutos del aeropuerto internacional y a sólo 10 minutos del centro de la ciudad con fá-cil acceso al corredor industrial más importante de la capital estatal. El hotel está a sólo algunos pasos del centro comercial Villasunción y de varios lugares de interés turístico. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 66.
14. Fiesta Inn Aguascalientes
Fiesta Inn Perisur
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que el inventario de hoteles de marca cubre aproxima-damente el 65% del inventario total, y hasta un 70% u 80% en los principales centros urbanos e industriales. Adicionalmente, el mercado hotelero mexicano cuenta con un número limitado de propietarios de portafolios significativos,variosdeellosdeoperadoresconmarcasfranquiciadas, y en términos generales, el mercado ho-telero está relativamente fragmentado.
Tendencias de la industria hotelera en México
Es fundamental destacar la relación que existe entre la actividad económica del país y la evolución del merca-do hotelero urbano. La tendencia establecida en Mé-xicodurante losúltimosañosenmateriade inversiónextranjera directa es de particular importancia, impac-tando directamente el desarrollo económico de los mercados regionales en distintas partes del país. Este fenómeno, entre otros, impulsa el crecimiento del sec-tor, así como una transición hacia una oferta hotele-ra con mayor participación de marcas internacionales. En el caso de grupos nacionales e internacionales que atienden principalmente a viajeros de negocios, existe uninterésmanifiestodeincrementarsupresenciatan-to en los principales centros urbanos de México, como en ciudades cuya actividad económica se centra en la industria, y FibraHotel continua participando como un catalizador de esta tendencia. Por ejemplo, la reciente reforma energética podría incrementar la demanda en zonas petroleras del Golfo de México, lo cual elevará la demanda de hoteles de negocio y FibraHotel estará buscando adquirir y desarrollar hoteles para capitalizar esta oportunidad.
En los últimos años, la industria hotelera enMéxicose ha visto afectada por diversos factores internos y externos:lacrisisfinancieradeEstadosUnidos(2008-2009) que impactó de forma negativa a la economía mexicana y causó una disminución en las tasas de ocu-pación hotelera en el país; el brote del virus H1N1 du-rante el segundo trimestre de 2009 que afectó de ma-nerasignificativaal sectordeaviaciónyturístico;asícomo la quiebra de Grupo Mexicana de Aviación en
Tipo de hotelesNúmero de
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Número de cuartos
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Afiliadosamarcasinternacionales 288 20% 46,391 32%
Afiliadosamarcasmexicanas 230 16% 33,344 23%
Hoteles independientes 921 64% 65,237 45%
Total 1,439 100% 144,972 100%
La industria hotelera urbana en México ha tenido pro-yección internacional por décadas debido, principal-mente, a la operación de marcas internacionales y a la importancia de la industria turística dentro de la eco-nomía nacional. Por otro lado, las actividades comercia-les e industriales en México han creado un incremento importante en la demanda por hospedaje que FibraHo-tel considera no se está satisfaciendo. La demanda des-atendidasereflejaenlosbajosnivelesdepenetraciónpor persona con respecto al hospedaje en comparación con mercados más desarrollados.
La industria hotelera urbana continúa siendo un merca-do en expansión y está sumamente fragmentada, espe-cialmente con relación a la oferta de opciones de hote-lería más económicas. De acuerdo a HVS, el inventario de establecimientos en los principales mercados del país, arroja un total de 1,439 hoteles con 144,972 habita-ciones orientados a servir a viajeros de negocios en 40 mercados seleccionados del país. De éstos 1,439 hote-les, 921 son independientes y 518 son hoteles de marca.
Al día de hoy, según HVS, México cuenta en el sec-tor hotelero urbano con 30 grupos hoteleros y más de 60 marcas reconocidas tanto a nivel nacional (Ca-mino Real, Fiesta Americana, Quinta Real, Fiesta Inn, One Hotels, Real Inn así como City Express, entre otros) como internacional (Marriott, Hilton, Holiday Inn, Ibis, FairfieldInn,HamptonInn,Courtyard,etc.).Elgrupoho-telero más importante en México es InterContinental Hotels Group con aproximadamente un 25% del total de los hoteles urbanos de marca, seguido por dos gru-pos mexicanos, Grupo Posadas con un 22% y City Ex-press con un 14 por ciento.
Acorde con HVS, la industria hotelera urbana en Mé-xico sigue caracterizándose por una alta penetración de los hoteles independientes, excepto en las ciuda-des más importantes como son el Distrito Federal o Monterrey. Al día de hoy, 64% de la muestra analiza-da por HVS se encuentra conformada por hoteles in-dependientes (representando 45% del número total de cuartos), mientras que en los Estados Unidos se estima
Panorama general de
la industria
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2010, una de las aerolíneas más importantes de Mé-xico que también tuvo un impacto sobre las tasas de ocupación hotelera. Debido a estos eventos sucesivos que impactaron de manera negativa a la industria ho-telera, México presenta un menor nivel de tarifas que las de Estados Unidos:
> Tarifa promedio de hoteles tipo servicio limita-do: US$54 México contra US$88 en Estados Unidos (61% más elevado que en México).
> Tarifa promedio de hoteles tipo servicio selecto: US$80 en México contra US$115 en Estados Unidos (43% más elevado que en México).
Acordeconunestudiodeunadelascompañíaslíderesen el mundo de bienes raíces comerciales, Jones Lang La-Salle,desdehacevariosaños,laeconomíamexicanahavenido madurando y evolucionando hacia una economía deservicios.Porejemplo,hace30años,elsectorservi-cios representaba un tercio del PIB mientras que en 2010 representó aproximadamente el 62%. Hay varios facto-res impulsando estos cambios, como el Tratado de Libre Comercio de América del Norte (NAFTA), una sustancial mejora en infraestructura, una política macroeconómica estable, un importante crecimiento de la clase media (se estima que el 17% de la población se unió a la clase me-dia entre 2000 y 2010), y un creciente incremento del tu-rismo nacional e internacional.
De acuerdo al estudio de Jones Lang LaSalle, incluyendo el análisis de más de 200 diferentes proyectos de inver-sión estimados en el país por más de 135 mil millones de dólares, la economía mexicana está madurando y evolu-cionando hacia una economía de servicios, lo cual his-tóricamente ha demostrado generar demanda hotelera, por lo que esperan un robusto crecimiento hotelero en Méxicoparalospróximosaños.En2012,elpaíscontabacon aproximadamente 315,000 cuartos hoteleros de cali-dad (2.7 cuartos por mil habitantes) y se espera que este número llegue a 506,000 cuartos en 2022 (cuatro cuar-tos por mil habitantes), lo cual representa un crecimien-to de 191,600 cuartos. En los mercados relevantes para
FibraHotel, de estos totales se espera que: i) las grandes ciudades agreguen 13,588 cuartos (de 21,577 cuartos en 2012 a 37,288 en 2022), ii) las ciudades secundarias agre-guen 17,237 cuartos (de 30,329 cuartos en 2012 a 48,106 en 2022) y iii) las ciudades terciarias agreguen 28,814 cuartos (de 45,956 cuartos en 2012 a 74,770 en 2022).
Conforme se mantengan las condiciones económicas y la oferta hotelera favorables en México, los niveles de de-manda deberían incrementar y se podría dar un aumento gradual en los niveles de tarifas promedio conforme se consoliden tendencias de demanda, como en 2013 y 2014 cuando las tarifas del portafolio de FibraHotel (períme-trocomparable)crecieronarribadelainflación.
Oportunidad de Mercado
FibraHotel tiene una excelente posición como vehí-culo de inversión capaz de ofrecer a los inversionistas una plataforma de crecimiento y de generación de va-lor. Al ser propietario de hoteles solamente, cuenta con atractivas oportunidades de sinergias con otros partici-pantesdemercadocomocompañíashotelerasinterna-cionales, operadores de hoteles y otros actores en los mercados de bienes raíces del país. El mercado hotelero brinda oportunidades interesantes de crecimiento sos-tenido tanto para FibraHotel como para sus tenedores debido a las tendencias de mercado en México y su ca-pacidad de ejecución de la estrategia.
De igual forma, FibraHotel es capaz de seguir aprovechan-do esas oportunidades gracias a la experiencia de su Ase-sor, de su equipo directivo, de sus relaciones en la indus-tria hotelera en México y a la ventaja de ser una FIBRA hotelera que cotiza en la BMV, con acceso a capitales y beneficiosfiscalesparafuturoscontribuidoresdeactivos.
Las ventajas competitivas de FibraHotel y las estrate-gias que realiza y pretende continuar, le permiten y per-mitirán diferenciarse de los competidores en México y le fortalecerá en el objetivo de construir un portafolio de activos hoteleros de primera calidad en el país.
Cacao Playa del Carmen
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conocimientos del mercado inmobiliario mexicano y han establecido y mantienen una amplia red de contactos en la industria hotelera, incluyendo relaciones a largo plazo conpropietarios de hoteles, compañías operadoras dehoteles, agentes (brokers) de hoteles y otros participan-tes clave en la industria como son los desarrolladores inmobiliarios más destacados de México (centros co-merciales,oficinasyparquesindustriales,entreotros).Através de estas distintas relaciones, el equipo directivo identificayevalúanumerosasoportunidadespotencialesde adquisición y desarrollo para seguir haciendo crecer el portafolio de FibraHotel.
Asimismo, las sólidas relaciones del equipo directivo concompañíasoperadorasdehotelesproporcionanaFibraHotel valiosos conocimientos relacionados con el concepto de marca y le da acceso a numerosas oportu-nidades de desarrollo y atractivas adquisiciones, varias de las cuales podrían no estar disponibles para otros competidores. También cabe mencionar que a través de su relación con Grupo GDI, FibraHotel tiene acceso a oportunidades potenciales de adquisiciones y proyec-tos de desarrollo.
Propietario de activos con modelo operativo eficiente y alineado. Un elemento fundamental de FibraHotel es lacelebracióndecontratosconcompañíasoperadorasde hoteles a los cuales se pagan comisiones predomi-nantemente variables con base en la utilidad bruta de operación, lo cual alinea los intereses de FibraHotel con losdelascompañíasoperadorasdehotelesyminimizalos gastos en un ciclo a la baja, lo cual brinda una gran flexibilidad y permite aprovechar un punto de equili-brio económico relativamente bajo.
La política de arquitectura abierta permite a FibraHo-tel asociarse con la empresa operadora y la marca de hoteles que resulte más conveniente para cada hotel y circunstancia. Los hoteles en desarrollo han sido y seguirán siendo desarrollados con base en planos ar-quitectónicos que buscan maximizar el uso de espacios generadores de ingresos y minimizar tanto los costos de construcción como los gastos operativos. De igual forma, enfatiza una administración de activos rigurosa, la cual mejora el rendimiento operativo. Por ejemplo, vigila y asesora proactivamente a las compañías ope-radoras de hoteles en la mayoría de los aspectos de su operación, incluyendo el posicionamiento y reposicio-namiento de inmuebles, análisis de operaciones, dise-ño físico, renovaciónymejoras fundamentales.Como
FibraHotel tiene las siguientes fortalezas competitivas:
Líder en el mercado con un portafolio de hoteles de alta calidad, múltiples marcas y operadores, geográ-ficamente diversificado y difícil de replicar. FibraHo-tel cuenta con el portafolio hotelero más grande y de mayor calidad en los segmentos de negocio en México de servicios: limitado, selecto, completo y de estancia prolongada. Los hoteles están orientados a viajeros de negocios y operan en segmentos atractivos dentro de la industria hotelera mexicana que se caracterizan no sólo por el potencial de generar atractivos rendimientos sobre el capital invertido sino también por la oportu-nidad de tener un crecimiento importante debido a la demanda insatisfecha de instalaciones de este tipo en México.FibraHotelesperadiversificarsuportafolioconla adquisición y el desarrollo de nuevos hoteles. Éstos también están relacionados con marcas reconocidas, como: Fiesta Americana, Fiesta Inn, Fiesta Inn Lofts, Gamma de Fiesta Inn, One Hotels, Camino Real, Camino RealHotel & Suites, Real Inn, Fairfield Inn& Suites byMarriott y Sheraton y en un futuro algunas otras mar-cas internacionales de Marriott International (Courtyard byMarriottyACbyMarriottentreotros),deStarwoodHotels & Resorts (Aloft) y de otros operadores, lo cual brinda ventajas importantes y genera demanda debido a varios factores como son: la calidad de su servicio, los programas de lealtad, los sistemas de reservaciones y los canales de distribución nacional e internacional.
Los hoteles de FibraHotel están localizados principal-mente en mercados que presentan actividad industrial ycorporativa significativa, locual generaunademandaconsiderable de servicios de hotelería orientada a los via-jeros de negocios. Asimismo, están localizados en lugares estratégicos con distintas barreras de entrada, incluyen-do la ubicación dentro o cerca de centros comerciales, aeropuertos, y/o parques industriales que se caracterizan generalmente por una escasez de terrenos en el área dis-ponibles para el desarrollo. Esas ubicaciones estratégicas no son fáciles de replicar y brindan a los huéspedes acce-so a una amplia gama de servicios complementarios que mejoran, indudablemente, su experiencia.
Las sólidas relaciones del equipo directivo y Grupo de Control brindan un amplio acceso a las oportunidades de inversión. Los directivos de FibraHotel tienen una gran experienciaenlaadquisición,desarrollo,financiamiento,renovación, reposicionamiento, re-desarrollo y adminis-tración de hoteles. Asimismo, cuentan con profundos
Estrategia de FibraHotel
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resultado de lo anterior, FibraHotel ha desarrollado un modelo operativo eficientequebrindaunapalancamientooperativosustancialenunavariedadde condiciones y ciclos del mercado. Además, considera que existe un poten-cial de incremento en los niveles de tarifa efectiva, principalmente en tarifa promedio, lo cual conjuntamente con el apalancamiento operativo, ayudará a incrementar la rentabilidad del portafolio de FibraHotel conforme al ambiente económico mejore en México. También puede y podrá continuar aumentando las tarifas efectivas y los márgenes de utilidad en el futuro conforme se vayan integrando dichos hoteles a la plataforma operativa.
Ventaja de ser un precursor con un fuerte balance general y acceso a capital. FibraHotel fue la primera FIBRA enfocada en la industria hotelera que cotiza en la BMV y considera ser el vehículo de inversión mejor posicionado para crecer un portafolio de hoteles de negocio. Como una empresa que cotiza en la BMV, FibraHotel tiene y tendrá un mejor acceso al capital y también tiene la oportunidad de emitir CBFIs a posibles vendedores a cambio de sus inmuebles, brindándolesunaopciónadicionalfiscalmenteeficientedeliquidez.
FibraHotel cuenta, al 31 de diciembre de 2014, con una posición sólida de efectivo y ninguna deuda. Por lo anterior, conjuntamente con la sólida base de activos, tiene y tendrá capacidad para incurrir en deuda (FibraHotel tiene disponibles dos líneas de crédito de Ps. $1,000 millones cada una), de forma conservadora, y sin alcanzar sus límites de endeudamiento, lo cual le permitirá aprovechar las oportunidades favorables de desarrollo, adquisición e inver-sión. Como resultado de la presencia establecida de FibraHotel en el mercado hotelero mexicano, su ventaja de ser precursor, su escala de operaciones, la altacalidaddesuportafolioysusólidasituaciónfinanciera,FibraHotelconsi-dera que está y estará bien posicionado para aprovechar las oportunidades de adquisiciones que existan en la altamente fragmentada industria hotelera en México y de desarrollo asociándose con las operadoras de hoteles más gran-des que busquen un socio capitalista institucional.
Sólida trayectoria de crecimiento. El equipo directivo de FibraHotel tiene una sólida trayectoria de crecimiento. De 1994 a la fecha de la Oferta Pública Inicial (30 de noviembre de 2012), Grupo GDI aumentó su portafolio en operación de 1 a 17 hoteles y de 123 a 2,321 cuartos, de manera predominante a través de desarrollo de propiedades. El crecimiento de Grupo GDI se alcanzó con un disciplinado uso de recursos y acceso limitado a capital durante varios ciclos de mercado en la industria hotelera. Adicionalmente, desde la Oferta Pública Inicial el portafolio de FibraHotel se ha incrementado de 17 hoteles y 2,321 habitaciones en operación a 57 hoteles y 7,777 habitaciones a la fecha del pre-sente Informe Anual.
Real Inn Mexicali
Hotel de servicio selecto con 166 habitaciones ubicado en Ciudad Juárez en el estado de Chi-huahua. Tiene una ubicación estratégica, cerca delazonaconmayoractividadcomercialyfi-nanciera en la ciudad. Está a pocos kilómetros de la frontera con El Paso, Texas y del aero-puerto internacional de Ciudad Juárez. El hotel brinda fácil acceso a los principales parques in-dustriales, centros comerciales, museos y otros lugares de interés. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 55.
15. Fiesta Inn Ciudad Juárez
Hotel de servicio selecto con 141 habitaciones localizado en Ciudad Obregón, en el estado de Sonora. Está ubicado en la zona hotelera de la ciudad, lo que permite un fácil y rápido acceso alazonafinancierayalcentrodelaciudad.Elhotel se encuentra en la entrada principal de Ciudad Obregón, a 20 minutos del aeropuerto, a cinco minutos del centro y de los principales corporativos. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 74.
16. Fiesta Inn Ciudad Obregón
Hotel de servicio selecto con 152 habitaciones ubicado en la ciudad de Chihuahua en el es-tado de Chihuahua. Se encuentra a sólo ocho minutos del centro de la ciudad en la avenida principal de una zona residencial. La ubicación permite fácil acceso a los principales luga-res turísticos, parques industriales y una zona comercial que ha mostrado un dinámico cre-cimientoenlosúltimosaños.Númerodeem-pleados al 31 de diciembre de 2014: 52.
17. Fiesta Inn Chihuahua
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Alineamiento de intereses a largo plazo con el Grupo de Control y la dirección. Las relaciones entre FibraHo-tel, su Asesor y Grupo GDI se estructuraron de manera que todos los intereses estén cercanamente alineados. Conforme al Contrato de Fideicomiso y los Convenios de Adhesión, los Fideicomitentes Adherentes Relevantes han acordado otorgar el derecho preferencial para ad-quirir cualquier oportunidad de inversión en hospedaje a futuro generada por cualquiera de ellos, en la medi-da que dicha oportunidad cumpla sustancialmente con todos los requerimientos de elegibilidad para inversión establecidos en el Contrato de Fideicomiso, siempre y cuando el Fideicomiso de Control sea tenedor de cuan-do menos el 15% de los CBFIs en circulación.
Los CBFIs propiedad de los directivos relevantes de Gru-po GDI, así como los CBFIs propiedad de los ejecutivos relevantes del Asesor y los CBFIs que ciertos miembros del Comité Técnico recibieron en relación con las Ope-raciones Iniciales, fueron transferidos a un Fideicomiso de Control y están sujetos a ciertas restricciones para su enajenación. FibraHotel considera que las importantes participaciones en capital por los directivos del Asesor y los Fideicomitentes Adherentes Relevantes, las restric-ciones de venta de dichos CBFIs a las cuales están sujetos éstos y el derecho preferencial sobre oportunidades de inversión generadas por los Fideicomitentes Adherentes Relevantes y el Contrato de Obra, en conjunto, crean una alineación a largo plazo de los intereses de FibraHotel con los del Asesor y los de Grupo GDI.
El objetivo de FibraHotel es generar atractivos rendi-mientos ajustados a riesgos para los tenedores de sus CBFIs, principalmente a través de distribuciones de su resultadofiscalyderetornodecapital,segúndetermineel Comité Técnico y la apreciación de capital del propio CBFI (tanto en 2013 como en 2014, FibraHotel distribuyó respectivamente Ps. $338 millones y Ps. $424 millones a sus tenedores). Esta meta la pretende lograr a través de latitularidad,expansiónylaoperacióneficazdeunpor-tafolio de hoteles de alta calidad, de distintas marcas y geográficamentediversificados,operadosporcompañíasoperadoras de hoteles independientes de reconocido prestigio en todo México que pueden brindar atractivos rendimientos sobre la inversión y generar una aprecia-ción de valor a largo plazo a través de una administración deactivoseficaz.Sebuscaalcanzaresteobjetivoatravésde las siguientes estrategias de inversión y desarrollo:
Crecer y consolidar el mercado de hoteles de servicio li-mitado, servicio selecto, servicio completo y servicio de estancia prolongada. FibraHotel planea continuar crecien-do en mercados grandes y maduros, así como en aquellos donde hay una fuerte actividad industrial y comercial a través de adquisiciones y desarrollos de activos hotele-ros. Su enfoque se ubica dentro de los hoteles de servicios limitado, selecto y de estancia prolongada, así como ho-teles de servicio completo atendiendo a viajeros de nego-cios en mercados que muestran una actividad corporativa e industrial relevante. En este sentido, FibraHotel planea invertir en ubicaciones estratégicas que brindan una alter-nativa conveniente para los viajeros de negocios.
También busca continuar teniendo presencia en ubica-ciones estratégicas, tales como centros comerciales, aeropuertos y centros industriales, buscando mejorar la plataforma operativa y maximizar las tarifas efectivas. Asimismo, se enfoca en oportunidades donde se pue-da mejorar el valor a través de estrategias de inversión proactivas, tales como renovación, reposicionamiento o cambio de marca, como en los casos de hoteles sin mar-ca o mal administrados.
FibraHotel considera que con el extenso conocimiento y las amplias relaciones, dentro de la industria local de su Asesor y del equipo directivo, podrá concretar opor-tunidades con propietarios y operadores de hoteles pe-queñoseindependienteshastaoperadoresquebusquen
Estrategia de FibraHotel
Fiesta Inn Querétaro
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enajenar los hoteles que actualmente poseen. De igual forma, considera que con crecimiento disciplinado, enfocado en acrecentar valor para los tenedores de los CBFIs, su portafolio podrá crecer a 100 hoteles en el mediano plazo.
Buscar oportunidades usando el acceso único de FibraHotel a oportunidades de inversión en hoteles. A través de su relación con Grupo GDI, FibraHotel tiene acceso a una amplia gama de posibles adquisiciones, incluyendo los de-rechos de preferencia con respecto a oportunidades de inversión hotelera. Éstas, así como la amplitud de las relaciones que ha establecido en la industria hotelera mexicana, generan una fuente continua de atractivas oportunidades de inversión fuera del proceso del mercado competitivo mediante las cuales podrá hacer crecer su portafolio de forma disciplinada y aumentar el valor paratodoslostenedoresdesusCBFIs.Tambiénelusodecompañíasoperado-ras de hoteles independientes brinda a FibraHotel acceso a oportunidades de inversión, ya que estas empresas podrán proporcionar posibles operaciones con la expectativa de que se les adjudicará el contrato de administración ho-telera si FibraHotel adquiere el hotel.
Aprovechar oportunidades de crecimiento orgánico. FibraHotel considera que puede y podrá aprovechar oportunidades de crecimiento orgánico debido a que:
i) Su enfoque en viajeros de negocios y la ubicación estratégica de sus hote-les en centros comerciales e industriales le permitirá participar en el creci-miento de la economía mexicana;
ii) continuaráaplicandosuplataformaoperativaeficienteysuadministraciónde activos disciplinada a su portafolio y cualquier adquisición/desarrollo que se lleve a cabo; y
iii) sumayortamañodebidoa laadquisicióndehoteles, ledaventajasparabuscar mejoras en los márgenes operativos en los hoteles de su portafolio.
FibraHotel considera que existe una oportunidad de aumentar la tarifa efec-tiva en sus hoteles. Durante 2014, con base a un perímetro de propiedades comparables de 43 hoteles estabilizados, la tarifa efectiva se ubicó en Ps. $576, representando un incremento de 4.2% contra el año 2013 (Ps. $553),comparadoconunatasadeinflacióndel4.1%yconuncrecimientodelPIBmexicano de 2.1 por ciento.
Las tendencias positivas en el sector manufacturero mexicano y junto con las reformas estructurales que se están llevando a cabo, hacen de México un lugar atractivo para la inversión en la manufactura y la industria de ca-pital intensivo. Con la disminución en el riesgo país, una dinámica creación de empleos, un sector bancario sólidamente capitalizado, un bajo apalan-camiento en el sector privado y disminuciones en el índice de dependencia demográfica,FibraHotelconsideraque laeconomíadelpaísestáenvíasdecrecimiento, lo cual resultará en una mayor demanda de servicios de hotelería
Hotel de servicio selecto con 146 habitacio-nes, ubicado en Culiacán en el estado de Sina-loa. Esta propiedad está localizada en la parte más nueva de la ciudad a tan sólo 20 km del aeropuerto internacional de la ciudad, den-tro de Plaza Fórum, el centro comercial más importante de Sinaloa, que cuenta con dife-rentes opciones de entretenimiento, así como cerca de los principales lugares turísticos y de agro-negocios de la ciudad. Número de em-pleados al 31 de diciembre de 2014: 72.
18. Fiesta Inn Culiacán
Hotel de servicio selecto con 128 habitaciones, ubicado en Cuautitlán en el Estado de México. Localizado en la Carretera México-Querétaro, cerca de uno de los corredores industriales más importantes en el Estado de México. Esta pro-piedad está dentro del centro comercial Plaza San Marcos, el cual cuenta con un área de co-mida rápida, cines y un gimnasio. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 59.
19. Fiesta Inn Cuautitlán
Hotel de servicio selecto con 155 habitaciones ubicado sobre la carretera México-Acapulco, frente al centro comercial Galerías Cuernava-ca y a 10 minutos tanto del Centro Histórico como de CIVAC, la zona industrial más im-portante de la ciudad. Cuenta con centro de negocios, salas de juntas, dos piscinas, jacuzzi y gimnasio. Asimismo ofrece un restaurante y un bar, además de amplios jardines para even-tos sociales. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 84.
20. Fiesta Inn Cuernavaca
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para los viajeros de negocios del país. Adicionalmente, las reformas estructurales propuestas pueden brindar un impulso al mercado hotelero en México, el cual po-dría capitalizar FibraHotel.
Esunhecho,quepuedeypodráaumentarlaeficienciaoperativa de los hoteles adquiridos conforme se inte-grenasuplataforma.Laseficienciasoperativasincluyen:operar bajo contratos de administración hotelera con es-tructuras de comisiones variables, la administración de activos disciplinada y la política de arquitectura abierta. También se revisan regularmente oportunidades para in-vertirenloshotelesconlafinalidaddemejorarsucali-dad y atractivo, aumentar su valor a largo plazo y generar atractivos rendimientos sobre la inversión. Se aplicará el mismo enfoque riguroso de administración de activos a hoteles adquiridos en el futuro.
Asociación con marcas de hoteles líderes y compañías operadoras de hoteles. El uso de marcas de primer nivel ysurelaciónconcompañíasoperadoresdehoteleslíde-res, tanto locales (Grupo Posadas, Grupo Real Turismo) comointernacionales (Marriott International,StarwoodHotels & Resorts), provee importantes ventajas porque estas marcas y operadores de hoteles gozan de prestigio, cuentan con programas de lealtad, modernos sistemas de reservaciones, segmentación efectiva de productos, distribución nacional e internacional y una fuerte con-ciencia de las necesidades de los huéspedes que empu-jan la demanda y pueden resultar en una mayor ocupa-ción, tarifa promedio y tarifa efectiva. Como resultado de la estrategia de arquitectura abierta, que permite relacionarseconlacompañíaoperadoradehotelesqueresulte más conveniente para cada hotel y circunstancia.
Las fuertes relaciones del equipo directivo del Asesor con las principales compañías operadoras de hoteles,
conjuntamenteconlaexperienciademásde20añosdelequipo directivo, facilitará la capacidad de trabajar de manera eficiente con dichas compañías operadoras dehoteles, brindará conocimientos valiosos relacionados con iniciativas de marca y dará acceso a oportunidades de adquisición y desarrollo, muchas de las cuales quizás no estén disponibles para los competidores.
Amplia experiencia para crecer por medio del desarro-llo de hoteles en México. El importante crecimiento en la demanda hotelera de México, durante los próximos años, va a traer atractivasoportunidadesdedesarrollode hoteles de negocios en ubicaciones estratégicas y difíciles de replicar como proyectos de usos mixtos y centros comerciales que diversifiquen el portafolio deFibraHotel, siempre buscando maximizar el retorno a lar-go plazo a los tenedores.
FibraHotel podrá capitalizar esta oportunidad dado que tanto su Asesor como su equipo directivo cuentan con una amplia experiencia en el desarrollo de hoteles de negocios en México. Adicionalmente, los costos por llave a los que FibraHotel logra desarrollar hoteles son altamentecompetitivosyademásusacompañíasinde-pendientes para la construcción y desarrollo de hote-les,eliminandocualquierconflictodeinterésymaximi-zando su capacidad de desarrollar diferentes hoteles a lo largo de México, pero al mismo tiempo manteniendo estratégicamente la estructuración y supervisión de proyectos hoteleros. Esta combinación ayuda a deter-minar los proyectos más rentables, iniciando desde la selección de la más conveniente ubicación para el pro-yecto,asícomolamejormarcayoperador,tamañodelhotel, incluyendo áreas de cuartos y amenidades. Todos los desarrollos están enfocados en lograr maximizar el retornoa la inversióna lostenedoresydiversificarsuportafolio en el largo plazo.
Real Inn Morelia
I n f o r m e A n u a l 2 0 1 420
I n f o r m e A n u a l 2 0 1 4
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Una parte central del crecimiento de FibraHotel se basa en una estrategia pro-bada de adquisiciones de hoteles en operación que se incorporen al portafo-lio y que agreguen valor a sus tenedores incrementando la distribución por certificadoenellargoplazo.Laestrategiadeadquisicionesestábasadaenunadisciplina de comprar solamente hoteles de alta calidad en ubicaciones estra-tégicas y al precio correcto que cumplan tanto con la adecuada generación deflujodeefectivo(cap rate), como el correcto costo de reposición (precio por llave). Todas las adquisiciones son evaluadas internamente asegurando que agreguen valor a los tenedores. FibraHotel busca adquirir tanto hoteles estabi-lizados que sean incorporados al portafolio bajo esquemas de operación con comisiones predominantemente variables como hoteles independientes con altovalordelbienraízenelcualseidentificaunaoportunidaddeserrepo-sicionado bajo una nueva marca y transferido a un operador profesional para maximizarlosflujosalserincorporadosalportafolio.
FibraHotel tiene un grupo de desarrollo que continuamente está generando oportunidades que cumplan con los requisitos de inversión. Una parte importan-te de éstas son únicamente de FibraHotel y están basadas en relaciones del equi-po directivo y del Asesor con participantes de la industria hotelera y de bienes raíces en México. Así mismo, busca hoteles de negocio de alta calidad en ubica-ciones estratégicas a lo largo de todo el país que complementen el portafolio y generen valor a los tenedores. Todas las alternativas de inversión son analizadas por un comité de adquisiciones interno y se actualizan con base a las diferentes negociaciones que lleva a cabo el equipo directivo, seleccionando solamente las mejores oportunidades que generen valor en el largo plazo. FibraHotel está convencido que tiene una estrategia de adquisiciones sostenible que le permite capitalizar en oportunidades a través del ciclo de manera sostenible y lograr continuar creciendo por medio de adquisiciones de hoteles.
Estrategia de FibraHotel
Sheraton Monterrey (Plan para remodelación)
Hotel de servicio selecto con 138 habitaciones, ubicado en la ciudad de Durango en el esta-do de Durango. Localizado en el centro de la ciudad, dentro de Paseo Durango, el centro comercial más importante de su tipo (Fashion Mall) que cuenta con diferentes opciones de entretenimiento como restaurantes, boutiques de prestigio y salas de cine. Esta propiedad está sólo a 10 minutos del principal centro industrial de la ciudad y a 15 minutos del aeropuerto in-ternacional. Número de empleados al 31 de di-ciembre de 2014: 58.
21. Fiesta Inn Durango
Hotel de servicio selecto con 143 habitaciones, ubicado en Ecatepec, en el Estado de México, en una de las zonas comerciales e industria-les más dinámicas de esta entidad. Localizado dentro del centro comercial Las Américas, un popular centro comercial con diferentes op-ciones de entretenimiento como restaurantes, boutiques de prestigio y salas de cine. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 47.
22. Fiesta Inn Ecatepec
Hotel de servicio selecto con 158 habitaciones ubicado en la ciudad de Guadalajara en el esta-do de Jalisco. Se encuentra en la zona comercial más importante de la ciudad, a sólo 25 minu-tos del aeropuerto internacional de Guadala-jara. Frente al hotel se localiza la famosa Expo Guadalajara y a pocos pasos está el centro co-mercial Plaza del Sol. Su excelente ubicación permite llegar al centro de Guadalajara muy fácilmente. Número de empleados al 31 de di-ciembre de 2014: 58.
23. Fiesta Inn Guadalajara
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FibraHotel busca desarrollar hoteles de negocios en ubicaciones estratégicas principalmente dentro de pro-yectos icónicos y de usos mixtos en plazas con alto di-namismo y que maximicen el retorno de la inversión en el largo plazo. La estrategia de desarrollo funciona como un complemento a la de adquisición. En condi-ciones iguales, le otorga preferencia a adquisiciones de hoteles en operación sobre desarrollos de hoteles nuevos. Sin embargo, se continuará desarrollando ho-teles en las situaciones en las que se logra entrar a una plaza a través de una adquisición de elevado costo en términos de reposición del hotel, mientras se logre ob-tener un retorno mayor y que el nuevo desarrollo se encuentre en un proyecto de usos mixto con ventajas competitivas sobre las alternativas.
El proceso de desarrollo de un hotel inicia con la identificaciónde lasplazasestratégicasy losgrandesproyectos de usos mixtos que se están desarrollando. Una vez que se tiene la ubicación seleccionada, se de-termina el proyecto de hotel a través de un estudio de mercado,definiendoel segmentode serviciodelho-tel, el tamaño y las amenidades que se espera tener,así como las diferentes opciones de marcas y operado-res disponibles. El desarrollo de hoteles nuevos ayuda
Estrategia de FibraHotel
a diversificar el portafolio a través del crecimientocon marcas y operadores internacionales con hoteles edificadosa lamedidaconbasea los requerimientosde estas marcas.
El Asesor y el equipo directivo de FibraHotel tie-nen amplia experiencia en el desarrollo de hoteles y de acuerdo al volumen de hoteles se están logrando costos atractivos por llave, manteniendo también la supervisión general y estructuración de los proyectos hoteleros. Desde su inicio, FibraHotel ha desarrollado en su totalidad seis hoteles, entregados en tiempo y presupuesto: Real Inn Morelia, Camino Real Suites Pue-bla, One Guadalajara Tapatío, Fiesta Inn Lofts Queréta-ro, One Monclova y Fiesta Inn Lofts Monclova.
A la fecha del presente Informe Anual, el portafolio de hoteles en desarrollo de FibraHotel es el siguiente (Nota: en la presente tabla se excluye la expansión de 18 cuartos del hotel Fiesta Inn Ciudad Obregón terminada enmarzode2015, la remodelacióndel Fairfield Inn&Suites Saltillo, de 103 habitaciones concluida en marzo de2015,ylaexpansióndelFairfieldInn&SuitesSaltillode 39 habitaciones adicionales por ser abiertas durante elsegundotrimestredelaño2015):
Hotel Estado Fecha esperada de terminación
Número de cuatros en construcción
1-FairfieldInn&SuitesVillahermosa Tabasco T3 2015 134
2- Courtyard Ciudad del Carmen Campeche T3 2015 130
3- Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen Campeche T3 2015 124
4- One Perisur D.F. T3 2015 144
5-FairfieldInn&SuitesJuriquilla Querétaro T4 2015 134
6- Fiesta Americana Grand Monterrey Nuevo León T4 2015 180
7- Live Aqua Monterrey Nuevo León T4 2015 46
8- AC Torre Américas 1500 Guadalajara Jalisco T4 2015 189
9- AC Antea Querétaro Querétaro T4 2015 175
10-FairfieldInn&SuitesVallejo D.F. S1 2016 125
11- Courtyard Vallejo D.F. S1 2016 121
12- Courtyard Toreo D.F. S1 2016 130
13- Fiesta Inn Los Mochis Sinaloa S1 2016 125
14- Hotel en Toluca Tollocan Edo. de México Pordefinir 100Total 1,857
AC Antea Querétaro
I n f o r m e A n u a l 2 0 1 422
Fairfield Inn & Suites VillahermosaUbicación: Plaza Sendero en Villahermosa, TabascoMarca:FairfieldInn&SuitesbyMarriottOperador: Marriott InternationalSegmento: Servicios Limitados
Número de cuartos: 134Fecha de apertura: Tercer trimestre de 2015
El hotel se encuentra en desarrollo en una hue-lla hotelera dentro del centro comercial Plaza Sendero en Villahermosa, Tabasco. A la fecha del presente Informe Anual, se terminó la cimenta-ción y se encuentre en etapa de construcción de la estructura con seis losas coladas y en inicios dealbañileríaeinstalaciones.
Courtyard by Marriott Ciudad del CarmenUbicación: Ciudad del Carmen, CampecheMarca: Courtyard by MarriottOperador: Marriott InternationalSegmento: Servicios Selectos
Número de cuartos: 130Fecha de apertura: Tercer trimestre de 2015
Fiesta Inn Lofts Ciudad del CarmenUbicación: Ciudad del Carmen, CampecheMarca: Fiesta Inn LoftsOperador: Grupo PosadasSegmento: Estancias Prolongadas
Número de cuartos: 124Fecha de apertura: Tercer trimestre de 2015
Los hoteles se encuentra en desarrollo dentro de un proyecto deusosmixtosqueincluirátambiénáreacomercialyoficinas.A la fecha del presente Informe Anual, se terminó la cimen-tación, así como la estructura y se encuentra en proceso de albañileríaeinstalaciones.
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One PerisurUbicación: Sur de la Ciudad de México, D.F.Marca: One HotelsOperador: Grupo PosadasSegmento: Servicios LimitadosNúmero de cuartos: 144
Fecha de apertura: Tercer trimestre de 2015
El hotel se encuentra junto al hotel Fiesta Inn Peri-sur, propiedad de FibraHotel, creando un conjunto de hoteles en el sur de la Ciudad de México. A la fecha del presente Informe Anual, se terminó la ci-mentación así como la estructura y se encuentra en procesodealbañileríaeinstalaciones.
Fairfield Inn & Suites JuriquillaUbicación: Juriquilla, QuerétaroMarca:FairfieldInn&SuitesbyMarriottOperador: Marriott InternationalSegmento: Servicios LimitadosNúmero de cuartos: 134Fecha de apertura: cuarto trimestre de 2015
El hotel se encuentra en una huella hotelera dentro delcentrocomercialUptownJuriquilla.A lafechadel presente Informe Anual, se concluyó la cimen-tación y se encuentra en proceso de armado de la estructura metálica.
Fiesta Americana Grand MonterreyUbicación: Valle Oriente, Monterrey, N.L.Marca: Fiesta Americana GrandOperador: Grupo Posadas
Segmento: Servicios CompletosNúmero de cuartos: 180Fecha de apertura: Cuarto trimestre de 2015
Live Aqua MonterreyUbicación: Valle Oriente, Monterrey, N.L.Marca: Live AquaOperador: Grupo Posadas
Segmento: Servicios Completos / BoutiqueNúmero de cuartos: 46Fecha de apertura: Cuarto trimestre de 2015
Los hoteles se localizan dentro del proyecto de usos mixtos Trébol Mon-terrey que incluirá una torredeoficinasyunáreacomercial. A la fecha del presente Informe Anual, se terminó la cimentación, así como la estructura y se encuentra en etapa de al-bañileríaseinstalaciones.
I n f o r m e A n u a l 2 0 1 424
AC Torre Américas 1500Ubicación: Avenida Américas, Guadalajara, JaliscoMarca: AC by MarriottOperador: Marriott International
Segmento: Servicios Selectos Número de cuartos: 189Fecha de apertura: Cuarto trimestre de 2015
AC AnteaUbicación: Antea, Juriquilla, QuerétaroMarca: AC by MarriottOperador: Marriott International
Segmento: Servicios Selectos Número de cuartos: 175Fecha de apertura: Cuarto trimestre de 2015
El hotel se sitúa conectado al centro comercial An-tea Querétaro, uno de los más grandes de México. A la fecha del presente Informe Anual, se terminó la cimentación y se está iniciando el armado de la estructura metálica.
El hotel se encuentra dentro del proyecto de usos mixtos Torre Amé-ricas 1500 que incluirá oficinas, área comercialy el hotel AC by Marrio-tt. A la fecha del pre-sente Informe Anual, se terminó la cimentación y estructura del hotel y se encuentra en etapa dealbañileríaseinstala-ciones. Se continúa tra-bajando en la estructura deláreadeoficinas.
Fairfield Inn & Suites Vallejo, Ciudad de MéxicoUbicación: Vallejo (Norte de la Ciudad de México), D.F.Marca:FairfieldInn&SuitesbyMarriottOperador: Marriott International
Segmento: Servicios LimitadosNúmero de cuartos: 125Fecha de apertura: Primer semestre de 2016
Courtyard Vallejo, Ciudad de MéxicoUbicación: Vallejo (Norte de la Ciudad de México), D.F.Marca: Courtyard by MarriottOperador: Marriott International
Segmento: Servicios SelectosNúmero de cuartos: 121Fecha de apertura: Primer semestre de 2016
Los hoteles se encuentran desplantados sobre el centro comercial VíaVallejo,alnortedelaCiudaddeMéxicoenunmismoedificio.A la fecha del presente Informe Anual, se encuentran en procesos de excavaciones, cimentación y construcción del centro comercial.
F i b r a H o t e l25
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Hotel en Toluca TollocanUbicación: Toluca, Estado de MéxicoMarca:PordefinirOperador: Grupo PosadasSegmento:Pordefinir
Número de cuartos: 100 cuartosFecha de apertura: Por definir
Fairfiel Inn & Suites
Todos los desarrollos de FibraHotel son concursados y construidos por desarrolladores independientes no rela-cionados con FibraHotel o el Asesor. En cada proyecto se determina la mejor alternativa por costo, experiencia y capacidad de llevarlo a cabo. La estrategia de usar di-ferentes desarrolladores permite realizar de manera si-multánea varios proyectos. Generalmente, los hoteles
desarrollados tienen un periodo de construcción de entre nueve y 18 meses desde que se tienen los permisos y li-cencias. Una vez abiertos, se tiene un periodo de estabili-zación de los hoteles de entre 12 y 24 meses.
Al 31 de diciembre de 2014, FibraHotel ha invertido aproxi-madamente Ps. $623 millones con respecto a esos proyectos.
Huella para construir un hotel junto al Fiesta Inn TolucaTollocan. Se estádefiniendoel proyectoentre un hotel de estancias prolongadas y/o un hotel de servicios limitados y se continúa eva-luando la situación de mercado sin tener una fe-chadedesarrollodefinida.
Courtyard Toreo, Ciudad de MéxicoUbicación: Norte de la Ciudad de México, D.F.Marca: Courtyard by MarriottOperador: Marriott International
Segmento: Servicios SelectosNúmero de cuartos: 130Fecha de apertura: Primer semestre de 2016
El hotel se encuentra sobre Periférico Norte en la Ciudad de México. A la fecha del presente Informe Anual, se encuentra en procesos de excavaciones y cimentación.
Fiesta Inn Los MochisUbicación: Los Mochis, SinaloaMarca: Fiesta InnOperador: Grupo PosadasSegmento: Servicios Selectos
Número de cuartos: 125Fecha de apertura: Primer semestre de 2016
El hotel se encuentra desplantado sobre el centro comercial Paseo Los Mochis. A la fecha del presen-te Informe Anual, se encuentra en procesos de excavaciones, cimen-tación y construcción del hotel.
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Portafolio de FibraHotel
FibraHotelinicióelaño2014con47hotelesy6,446cuar-tos, de los cuales:
> 39 hoteles (5,547 cuartos) se encontraban en operación.> Ocho hoteles (899 cuartos) se encontraban en distin-
tas etapas de desarrollo.
A lo largo de 2014, FibraHotel incrementó el número de ho-teles en operación y de proyectos en desarrollo gracias a:
> La adquisición de 13 hoteles (1,831 cuartos) en operación.> La apertura de cuatro hoteles (274 cuartos) del Porta-
folio de Desarrollo1.> La adquisición de 10 proyectos de hoteles en desarro-
llo (1,201 cuartos adicionales) de un hotel en proceso de reposicionamiento (142 cuartos), la cancelación del proyecto de estancia prolongada en Cancún (74 cuar-tos) y el decremento en el inventario de cuartos para algunos hoteles (siete cuartos).
FibraHotelcerróelaño2014con70hotelesy9,539cuar-tos, de los cuales:
> 56 hoteles (7,656 cuartos) se encontraban en operación.> 13 hoteles (1,741 cuartos) se encontraban en distintas
etapas de desarrollo.> Un hotel (142 cuartos) se encontraba en reposicio-
namiento.
Entre el 1 de enero de 2015 y hasta la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel:
> Adquirió un proyecto de hotel en desarrollo (134 cuartos).
> Abrió la primera fase del hotel en reposicionamiento (103 cuartos en operación y 39 en desarrollo).
A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel tiene 71 hoteles y 9,673 cuartos, de los cuales:
> 57 hoteles (7,777) se encontraban en operación.> 14 hoteles (1,896 cuartos) se encontraban en dis-
tintas etapas de desarrollo.
A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel tiene un portafolio bien diversificado dentro de la República Mexicana con una presencia en 27 esta-dos, y los tres hoteles más importantes en número de cuartos (Sheraton Ambassador Monterrey, Real Inn Guadalajara y Fiesta Americana Aguascalientes) representan menos de 8.0% del total de número de cuartos en operación.
La repartición del portafolio de los hoteles en ope-ración era la siguiente:
(1) Al 31 de diciembre de 2013, de esos cuatro nuevos hoteles, FibraHotel tenía tres (254 cuartos) en su portafolio de desarrollo (Camino Real Hotel & Suites Puebla, One Hotels Monclova y Fiesta Inn Lofts Monclova).
SEGMENTO Hoteles Cuartos
# % # %
Servicio Limitado 15 26.3% 1,807 23.2%
Servicio Selecto 35 61.4% 5,128 65.9%
Servicio Completo 4 7.0% 634 8.2%
Estancia Prolongada 3 5.3% 208 2.7%TOTAL 57 100.0% 7,777 100.0%
REGIÓN Hoteles Cuartos
# % # %
Centro y Sur 31 54.4% 4,174 53.7%
Noreste 9 15.8% 1,112 14.3%
Noroeste 13 22.8% 1,871 24.1%
Oeste 4 7.0% 620 8.0%TOTAL 57 100.0% 7,777 100.0%
Camino Real Hotel & Suites Puebla
F i b r a H o t e l27
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Fecha de Número de cuartos al final del periodo Fecha del % de
SERVICIO SELECTO - ADMINISTRADOS Adq. T4
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2014Informe
Anualcuartos
1 Fiesta Inn Aguascalientes Adquisición IPO 1/21/13 125 125 125 125 125 125 125 125 125 1.6% 2 Fiesta Inn Ciudad Juárez Adquisición IPO 1/21/13 166 166 166 166 166 166 166 166 166 2.1% 3 Fiesta Inn Ciudad Obregón Adquisición Post IPO 4/7/14 123 123 123 141 1.8% 4 Fiesta Inn Chihuahua Adquisición IPO 1/21/13 152 152 152 152 152 152 152 152 152 2.0% 5 Fiesta Inn Cuernavaca Adquisición Post IPO 12/15/14 155 155 2.0% 6 Fiesta Inn Culiacán Contribución IPO 12/1/12 142 142 142 142 142 142 142 146 146 146 1.9% 7 Fiesta Inn Durango Contribución IPO 12/1/12 138 138 138 138 138 138 138 138 138 138 1.8% 8 Fiesta Inn Guadalajara Adquisición IPO 1/21/13 158 158 158 158 158 158 158 158 158 2.0% 9 Fiesta Inn Hermosillo Contribución IPO 12/1/12 155 155 155 155 155 155 155 155 155 155 2.0% 10 Fiesta Inn León Adquisición IPO 1/21/13 160 160 160 160 160 160 160 160 160 2.1% 11 Fiesta Inn Mexicali Adquisición IPO 1/21/13 150 150 150 150 150 150 150 150 150 1.9% 12 Fiesta Inn Monclova Adquisición IPO 2/28/13 121 121 121 121 121 121 121 121 121 1.6% 13 Fiesta Inn Monterrey Adquisición IPO 1/21/13 161 161 161 161 161 161 161 161 161 2.1% 14 Fiesta Inn Naucalpan Contribución IPO 12/1/12 119 119 119 119 119 119 119 119 119 119 1.5% 15 Fiesta Inn Nuevo Laredo Contribución IPO 12/1/12 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 1.5% 16 Fiesta Inn Oaxaca Adquisición Post IPO 7/5/13 145 145 145 145 145 145 145 1.9% 17 Fiesta Inn Perinorte Contribución IPO 12/1/12 123 123 123 123 123 123 123 123 123 123 1.6% 18 Fiesta Inn Puebla FINSA Adquisición Post IPO 7/3/13 123 123 123 123 123 123 123 1.6% 19 Fiesta Inn Querétaro Adquisición IPO 1/21/13 175 175 175 175 175 175 175 175 175 2.3% 20 Fiesta Inn Saltillo Adquisición IPO 1/21/13 149 149 149 149 149 149 149 149 149 1.9% 21 Fiesta Inn San Luis Potosí Oriente Adquisición Post IPO 7/21/14 140 140 140 1.8% 22 Fiesta Inn Tepic Contribución IPO 12/1/12 139 139 139 139 139 139 139 139 139 139 1.8% 23 Fiesta Inn Tlalnepantla Adquisición Post IPO 6/24/13 131 131 131 131 131 131 131 131 1.7% 24 Fiesta Inn Torreón Adquisición IPO 12/19/12 146 146 146 146 146 146 146 146 146 146 1.9% 25 Fiesta Inn Toluca Adquisición Post IPO 4/30/13 144 144 144 144 144 144 144 144 1.9% 26 Fiesta Inn Xalapa Adquisición Post IPO 3/27/14 119 119 119 119 119 1.5% 27 Real Inn Guadalajara Adquisición Post IPO 8/1/13 197 197 197 197 197 197 197 2.5% 28 Real Inn Mexicali Adquisición Post IPO 7/1/13 158 158 158 158 158 158 158 2.0% 29 Real Inn Morelia Desarrollo IPO 3/1/13 155 155 155 155 155 155 155 155 155 2.0% 30 Gamma Ciudad Obregón (Valle Grande) Adquisición Post IPO 5/30/14 135 135 135 135 1.7% 31 Gamma León (Fussion 5) Adquisición Post IPO 5/22/14 163 159 159 159 2.0% 32 Gamma Tijuana (Lausana Tijuana) Adquisición Post IPO 7/27/14 140 140 140 1.8%
Subtotal 1,082 2,754 3,029 3,652 3,652 3,771 4,192 4,472 4,627 4,645 59.7%
SERVICIO LIMIDATOS - ADMINISTRADOS 33 One Acapulco Contribución IPO 12/1/12 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.6% 34 One Aguascalientes Contribución IPO 12/1/12 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.6% 35 One Coatzacoalcos Contribución IPO 12/1/12 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.6% 36 One Cuernavaca Adquisición Post IPO 12/15/14 125 125 1.6% 37 One Culiacán Contribución IPO 12/1/12 119 119 119 119 119 119 119 119 119 119 1.5% 38 One Guadalajara Tapatío Desarrollo IPO 6/24/13 126 126 126 126 126 126 126 126 1.6% 39 One Xalapa Adquisición Post IPO 3/27/14 108 108 108 126 126 1.6% 40 One Monclova Desarrollo Post IPO 11/1/14 66 66 0.8% 41 One Monterrey Contribución IPO 12/1/12 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.6% 42 One Puebla FINSA Adquisición Post IPO 7/2/13 126 126 126 126 126 126 126 1.6% 43 One Querétaro Adquisición IPO 1/21/13 126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.6% 44 One Toluca Contribución IPO 12/1/12 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.6% 45 One Patriotismo Adquisición IPO 1/21/13 132 132 132 132 132 132 132 132 132 1.7% 46 FairfieldInnLosCabos Adquisición Post IPO 6/20/14 128 128 128 128 1.6% 47 FairfieldInn&SuitesSaltillo Adquisición Post IPO 3/30/15 103 1.3%
Subtotal 749 1,007 1,133 1,259 1,259 1,367 1,495 1,495 1,704 1,807 23.2%
SERVICIOS COMPLETOS - ADMINISTRADOS 48 Fiesta Americana Aguascalientes Adquisición Post IPO 1/15/14 192 192 192 192 192 2.5% 49 Camino Real Puebla Contribución IPO 12/1/12 153 153 153 153 153 153 153 153 153 153 2.0% 50 Sheraton Ambassador Adquisición Post IPO 11/18/14 229 229 2.9% 51 Cacao Playa del Carmen Adquisición Post IPO 11/19/14 60 60 0.8%
Subtotal 153 153 153 153 153 345 345 345 634 634 8.2%
ESTANCIA PROLONGADA - ADMINISTRADOS 52 Camino Real Hotel & Suites Puebla Desarrollo IPO 3/1/14 149 149 149 121 121 1.6% 53 Fiesta Inn Lofts Monclova Desarrollo Post IPO 11/1/14 37 37 0.5% 54 FiestaInnLoftsQuerétaro Desarrollo Post IPO 11/1/14 50 50 0.6%
Subtotal - - - - - 149 149 149 208 208 2.7%
HOTELES EN ARRENDAMIENTO 55 Fiesta Inn Cuautitlán Contribución IPO 12/1/12 128 128 128 128 128 128 128 128 128 128 1.6% 56 Fiesta Inn Ecatepec Contribución IPO 12/1/12 143 143 143 143 143 143 143 143 143 143 1.8% 57 FiestaInnPerisur Contribución IPO 12/1/12 212 212 212 212 212 212 212 212 212 212 2.7%
Subtotal 483 483 483 483 483 483 483 483 483 483 6.2%
NÚMERO DE CUARTOS EN OPERACIÓN 2,467 4,397 4,798 5,547 5,547 6,115 6,664 6,944 7,656 7,777 100.0%
NÚMERO DE HOTELES EN OPERACIÓN 18 31 34 39 39 43 47 49 56 57
I n f o r m e A n u a l 2 0 1 428
2012
Núm. de hoteles en desarrollo
Núm. de hoteles en operación
Núm. de cuartos en desarrollo
Núm. de cuartos en operación
22
448
9
889
9
776
8
111,
217
111,
287
141,
883
141,
916
182,
467
395,
547
436,
115
476,
664
496,
944
567,
656
577,
757
2012
2,956
2013
47
2013
6,446
T1 2014
50
T1 2014
6,883
T2 2014
58
T2 2014
7,881
T3 2014
60
T3 2014
8,231
T4 2014
70
T4 2014
9,539
Fecha de Informe
71
Fecha de Informe
9,673
Número de cuartos al final del periodo Fecha del % de
DESARROLLO AperturaT4
2012T1
2013T2
2013T3
2013T4
2013T1
2014T2
2014T3
2014T4
2014Informe
Anualcuartos
Real Inn Morelia - Abierto Desarrollo IPO 3/1/13 155 One Tapatío - Abierto Desarrollo IPO 6/24/13 126 126 Camino Real Hotel & Suites Puebla - Abierto Desarrollo IPO 3/1/14 134 134 134 149 149 Cancún Estancia Prolongada - Cancelado Desarrollo IPO Cancelado 74 74 74 74 74 74 74 Fiesta Inn Lofts / One Monclova - Abierto Desarrollo Post IPO 11/1/14 105 105 103 103 Fiesta Inn Lofts Querétaro - Abierto Desarrollo Post IPO 11/1/14 45 50 58 FairfieldInn&SuitesVillahermosa Desarrollo Post IPO T3 2015 134 134 134 134 7.1% 59 Courtyard Ciudad del Carmen Desarrollo Post IPO T3 2015 130 130 130 130 6.9% 60 Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen Desarrollo Post IPO T3 2015 124 124 124 124 6.5% 61 One Perisur Desarrollo Post IPO T3 2015 144 144 7.6% 62 FairfieldInn&SuitesJuriquilla Desarrollo Post IPO T4 2015 134 7.1% 63 Fiesta Americana Grand Monterrey Trébol Desarrollo Post IPO T4 2015 180 180 180 180 180 180 9.5% 64 Live Aqua Monterrey Trébol Desarrollo Post IPO T4 2015 46 46 46 46 46 46 2.4% 65 AC by Marriott Torre Américas 1500 Desarrollo Post IPO T4 2015 189 189 10.0% 66 AC by Marriott Antea Querétaro Desarrollo Post IPO T4 2015 175 175 9.2% 68 FairfieldInn&SuitesVallejo Desarrollo Post IPO S1 2016 152 152 124 124 125 125 6.6% 67 Courtyard Vallejo Desarrollo Post IPO S1 2016 93 93 121 121 121 121 6.4% 69 Courtyard Toreo Desarrollo Post IPO S1 2016 130 130 6.9% 70 Fiesta Inn Los Mochis Desarrollo Post IPO S1 2016 125 125 6.6% 71 Toluca Tollocan Hotel Desarrollo Post IPO Pordefinir 126 100 100 100 100 100 100 100 5.3%
FairfieldInn&SuitesSaltillo[expansión] Desarrollo Post IPO T2/T3 2015 139 142 39 2.1% Incrementoeninventariodecuartos Desarrollo Post IPO - 18 36 36 18 - 0.0%
TOTAL DESARROLLO 489 334 334 323 899 768 1,217 1,287 1,883 1,896 100.0%
PORTAFOLIO TOTAL FIBRAHOTEL 2,956 4,731 5,132 5,870 6,446 6,883 7,881 8,231 9,539 9,673
NÚMERO DE HOTELES 22 34 37 42 47 50 58 60 70 71
Evolución del número de
hoteles
Evolución del número de
cuartos
15 de mayo de 2015
15 de mayo de 2015
vs. 2013
vs. 2013
F i b r a H o t e l29
Acap
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• Ag
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Mé
Hoteles en desarrollo
* Incluyendo México D.F.
Portafolio de FibraHotel
FibraHotel actualmente cuenta con:
71 hoteles (57 en operación)
Presencia en
27 estados*9,673 cuartos (7,777 en operación)
La siguiente gráfica muestra la repartición del portafolio de FibraHotel a la fecha del presente Informe Anual:
Ciudad de México
27
49
40
41 48
19
6
44 46
47
3
245728
25
52 22
10 5323 62
14
15 16 18
21 45
31
1713
11
42 43
17867
26 30 50 66
12 39 70 59
60 61
71
544 3236 38
7
1
2
64
38
29
558
6968
9
3365 20 37
51
63
55 56
Hotel # cuartos1 Fiesta Inn Perinorte 1232 Fiesta Inn Naucalpan 1193 Fiesta Inn Nuevo Laredo 1204 Camino Real Puebla 1535 Fiesta Inn Perisur 2126 Fiesta Inn Hermosillo 1557 Fiesta Inn Cuautitlán 1288 Fiesta Inn Culiacán 1429 Fiesta Inn Ecatepec 14310 One Monterrey 12611 One Coatzacoalcos 12612 One Toluca 12613 One Acapulco 12614 Fiesta Inn Durango 138
Cuartos por tipo
Operación80%
Desarrollo20%
I n f o r m e A n u a l 2 0 1 430
• Na
ucalp
an, E
do. d
e Méx
. • Nu
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ared
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• Oa
xaca
, Oax
. • Pa
triot
ismo,
Cd. d
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Perin
orte
, Cd.
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• Pe
risur,
Cd.
de M
éxico
• Pla
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l Car
men,
Q. Ro
o • Pu
ebla,
Pue.
• Que
réta
ro, Q
ro. •
Salti
llo, C
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• San
Luis
Poto
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L.P. •
Tepic
, Nay
. • Tij
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, B.C.
• Tla
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Edo. d
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. • To
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• Tor
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Ver. •
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Gro.
• Agu
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Mé
Hotel de servicio selecto con 155 habitaciones, ubicado en Hermosillo, en el estado de Sonora. Esta propiedad está localizada en la zona ho-telera, a 10 minutos del centro de Hermosillo y a 15 minutos del aeropuerto internacional de la ciudad. Se encuentra cerca de la principal zona de negocios, así como del más importante corredor industrial de la ciudad, donde se en-cuentra la planta ensambladora de Ford. Núme-ro de empleados al 31 de diciembre de 2014: 67.
24. Fiesta Inn Hermosillo
Hotel de servicio selecto con 160 habitaciones, ubicado en la ciudad de León, en el estado de Guanajuato. El hotel se encuentra junto al cen-tro comercial CentroMax, ofreciendo acceso a diferentes opciones de entretenimiento. El hotel se ubica a cinco minutos de La Plaza del Zapato, reconocida como máximo expositor de la industria del calzado nacional y a cinco minutos del Centro Histórico. Número de em-pleados al 31 de diciembre de 2014: 66.
25. Fiesta Inn León
Hotel de servicio selecto con 150 habitaciones ubicado en la ciudad de Mexicali, en el estado de Baja California. Se encuentra a sólo algunos pasos de Centro Cívico, cerca de la plaza de toros y la Plaza de los Tres Poderes. Este hotel está a sólo 20 minutos del aeropuerto inter-nacional de Mexicali y a cinco minutos de la frontera con Estados Unidos. Número de em-pleados al 31 de diciembre de 2014: 62.
26. Fiesta Inn Mexicali
15 Fiesta Inn Tepic 13916 One Aguascalientes 12617 One Culiacán 11918 Fiesta Inn Aguascalientes 12519 Fiesta Inn Chihuahua 15220 Fiesta Inn Guadalajara 15821 Fiesta Inn León 16022 Fiesta Inn Monclova 12123 Fiesta Inn Monterrey 16124 Fiesta Inn Saltillo 14925 Fiesta Inn Ciudad Juárez 16626 Fiesta Inn Querétaro 17527 Fiesta Inn Mexicali 15028 Fiesta Inn Torreón 14629 One Patriotismo 13230 One Querétaro 12631 Real Inn Morelia 15532 Camino Real Suites Puebla 12133 One Tapatío 12634 Fiesta Inn Puebla Finsa 12335 Fiesta Inn Oaxaca 14536 One Puebla Finsa 12637 Real Inn Guadalajara 19738 Fiesta Inn Tlalnepantla 13139 Fiesta Inn Toluca Tollocan 14440 Real Inn Mexicali 15841 Fiesta Americana Aguascalientes 19242 Fiesta Inn Xalapa 11943 One Xalapa 12644 Fiesta Inn Cd. Obregón 14145 Gamma León 15946 Gamma Cd. Obregón 13547 FairfieldInnLosCabos 12848 Fiesta Inn San Luis Potosí Oriente 14049 Gamma Tijuana 14050 Fiesta Inn Lofts Querétaro 5051 Fiesta Inn Lofts Monclova 3752 One Monclova 6653 Sheraton Ambassador Monterrey 22954 Cacao Playa del Carmen 6055 Fiesta Inn Cuernavaca 15556 One Cuernavaca 12557 FairfieldInn&SuitesSaltillo 14258 One Perisur 14459 FairfieldInn&SuitesVillahermosa 13460 Courtyard Cd. Del Carmen 13061 Fiesta Inn Lofts Cd. del Carmen 12462 Fiesta Americana Grand Monterrey 18063 Live Aqua Monterrey 4664 Courtyard Toreo 13065 AC by Marriott Torre Américas 1500 18966 AC by Marriott Antea Querétaro 17567 Fiesta Inn Los Mochis 12568 Courtyard Vallejo 12169 FairfieldInnVallejo 12570 Toluca Tollocan hotel 10071 FairfieldInn&SuitesJuriquilla 134
Total 9,673
Hotel # cuartos
AC Guadalajara Torre Américas 1500
F i b r a H o t e l31
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Mé
Afiliaciones con marcas
Los hoteles del portafolio de FibraHotel operan bajo marcas sólidas de primer nivel. A la fecha del presente Informe Anual, los hoteles opera-ban bajo las siguientes marcas:
> One Hotels (servicio limitado) de Grupo Posadas.
> Fiesta Inn (servicio selecto) de Grupo Posadas.> Fiesta Inn Lofts (estancia prolongada) de Gru-
po Posadas.> Gamma de Fiesta Inn (servicio selecto) de
Grupo Posadas.> Fiesta Americana (servicio completo) de Gru-
po Posadas.> Real Inn (servicio selecto) de Grupo Real Turis-
mo.> Camino Real (servicio completo) de Grupo
Real Turismo.> Camino Real Hotel & Suites (estancia prolon-
gada) de Grupo Real Turismo.> Fairfield Inn & Suites (servicio limitado) de
Marriott International.> Sheraton (servicio completo) de Starwood
HotelsandResortsWorldwide.> Cacao (servicio completo) de Cornerstone.
ASÍ ES MI MUNDO DE LOS NEGOCIOS.
ASÍ ES MI MUNDO DE LOS NEGOCIOS.
Portafolio de FibraHotel
Número de
hoteles
% de número
de hoteles
Número de
cuartos
% de número
de cuartos
One Hotels 13 22.8% 1,576 20.3%
Fiesta Inn + Gamma 32 56.1% 4,618 59.4%
Fiesta Inn Lofts 2 3.5% 87 1.1%
Fiesta Americana 1 1.8% 192 2.5%
Grupo Posadas 48 84.2% 6,473 83.2%
Real Inn 3 5.3% 510 6.6%
Camino Real 1 1.8% 153 2.0%
Camino Real Hotel & Suites 1 1.8% 121 1.6%
Grupo Real Turismo 5 8.8% 784 10.1%
Marriott 2 3.5% 221 3.0%
Starwood 1 1.8% 229 2.9%
Cornerstone 1 1.8% 60 0.8%
Otras operadoras 4 7.0% 520 6.7%
Total FibraHotel 57 100.0% 7,777 100.0%
La siguiente tabla establece las afiliaciones demarca de loshoteles de FibraHotel en operación a la fecha del presente In-forme Anual:
Marcas asociadas con FibraHotel
I n f o r m e A n u a l 2 0 1 432
• Na
ucalp
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Empresas operadoras de hoteles
Grupo Posadas. Grupo Posadas, S.A.B. de C.V. es el operador más grande de hoteles en México con respecto a número de hoteles y de cuartos, cober-tura geográfica, ventas y penetración de mercado. Al 31 de diciembre de 2014,lacompañíaoperaba127hotelesyresorts,representandountotalde21,094 cuartos en distintos destinos en México (99%) y Estados Unidos (1%), sirviendo a una amplia base de viajeros turísticos y de negocios. El 81% de los cuartos se encuentran en destinos de ciudad y el 19% restante se locali-zan en destinos de playa. Posadas opera los hoteles a través de las siguientes marcas: Live Aqua, Fiesta Americana Grand, Fiesta Americana, Explorean Ko-hunlich, Fiesta Americana Vacations Villas, Fiesta Inn, Fiesta Inn Lofts, Gam-ma de Fiesta Inn y One Hotels.
Grupo Real Turismo.HotelesCaminoRealesunacompañíamexicanadeho-teles fundada en 1958 por el Banco Nacional de México (Banamex) y un grupo deinversoresprivados.En1962secelebróunacuerdodeafiliaciónconWes-tern International Hotels (que después se conocería como Westin), para esta-blecer el primer grupo de hoteles de lujo en México con una representación internacional.En1993,despuésde30añosdeexitosasoperaciones,larelaciónconWestinconcluyóyenjuniodelaño2000,lacompañíafueadquiridaporel Grupo Empresarial Ángeles y fue incorporada como Grupo Real Turismo. Actualmente,CaminoRealesdueñodetresmarcas:QuintaReal,CaminoRealy Real Inn. Operan 40 hoteles con aproximadamente 7,116 habitaciones, in-cluyendo varios restaurantes de renombre mundial. Tienen presencia en 28 estados de la República, incluyendo a la Ciudad de México y otro en El Paso, Texas, Estados Unidos.
Marriott International, Inc. (NASDAQ:MAR) Es una empresa hotelera líder en el sector con sede en Bethesda, Maryland, EE.UU., con más de 4,100 propiedades en79paísesyterritorios.Duranteelañofiscal2014registróingresossuperioresa$14milmillonesdedólares.Lacompañíaoperayfranquiciahotelesylicenciacomplejos de propiedad vacacional de 18 marcas, incluyendo, entre otras: Fair-fieldInn&SuitesbyMarriott,CourtyardbyMarriottyACbyMarriott.
Starwood Hotels & Resorts Worldwide, Inc. (NYSE:HOT) Es una de las cadenas hoteleras punteras con cerca de 1,200 propiedades en 100 países y 181,400 empleadosenhotelesenpropiedadygestionados.Starwoodespropietario,gestor y franquiciador de hoteles, resorts y residencias bajo las siguientes mar-cas de reconocido prestigio internacional: St. Regis®, The Luxury Collection®, W®, Westin®, Le Méridien®, Sheraton®, Four Points® by Sheraton, y las recién lanzadas Aloft® y Element®.
Cornerstone Hoteles, S. de R.L. de C.V. Es una operadora de hoteles Boutique fundada en 2012 por el Sr. Bruce James, un consumado y reconocido hotelero que ha sido guía y pieza clave de varios de los hoteles de lujo más icónicos y creadores de tendencia de México, y Harold Stream III, el desarrollador vi-sionarioydueñodeHotelMatildaenSanMigueldeAllende.Lavisióndelaoperadora es el crear “Matilda Lifestyle Collection”, una colección de hoteles basadosenelhotel insigniade lacompañía:elHotelMatidla.Actualmente
Hotel de servicio selecto con 121 habitaciones, ubicado en la ciudad de Monclova en el estado de Coahuila. El hotel se ubica sobre la aveni-da principal Harold R. Rape, a cinco minutos del aeropuerto internacional y a 10 minutos del centro de negocios de la ciudad. El hotel se encuentra cerca de las carreteras a Saltillo, Monterrey, Torreón y Piedras Negras. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 72.
27. Fiesta Inn Monclova
Hotel de servicio selecto con 161 habitacio-nes ubicado en el municipio de San Nicolás de los Garza, Monterrey, en el estado de Nuevo León. Se encuentra sobre la carrete-ra Miguel Alemán, cerca de los principales parques industriales de la ciudad, a sólo sie-te minutos del aeropuerto internacional de Monterrey y a dos minutos del Centro Co-mercial La Fe. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 62.
28. Fiesta Inn Monterrey La Fe / Aeropuerto
Hotel de servicio selecto con 119 habitaciones, ubicado en el municipio de Naucalpan, en el Es-tado de México. Localizado en la intersección entre Av. Gustavo Baz y Periférico Norte, a unos pasos del ayuntamiento de Naucalpan, muy cerca de uno de los corredores industriales más importantes en la Ciudad de México, así como de centros comerciales como City Shops, Mun-do E, Plaza Satélite y Centro Banamex. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 64.
29. Fiesta Inn Naucalpan
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Esquema operativo
Bajo el esquema operativo de FibraHotel, la administra-ción de los hoteles se realiza de la siguiente manera:
> Las compañías operadoras de hoteles realizan lassiguientes tareas: administración de los hoteles con su propio equipo de operación, establecimien-to de los planes de negocio anuales de los hoteles (ingresos y costos/gastos), determinación de la po-lítica de tarifas y de comercialización de las tarifas, estrategias de ventas de alimentos y bebidas, así como de otros ingresos, correcto mantenimiento preventivo de los equipos mayores y mantenimien-to general de las propiedades, proponer gastos de capital para mantener el estado físico de los hote-les en óptimas condiciones, contratar al personal para operar las unidades de negocio.
> Por su parte FibraHotel realiza las siguientes ta-reas: aprobación de los planes de negocio anua-les de los hoteles, revisión los resultados de los hoteles, aprobación de los gastos de capital para mantener el estado físico de los hoteles, respon-sabilidad de las actividades inmobiliarias (predial, seguros, etc.) y fondeo de gastos operativos de los hoteles, entre otros.
A la fecha del presente Informe Anual, de los 57 hote-les en operación del portafolio de FibraHotel:
> 54 hoteles se encuentran bajo contrato de adminis-traciónhoteleraconcompañíasoperadorasdehote-les,lascualeslosoperanenbeneficiodeFibraHotely
le entregan mensualmente el resultado operativo de los mismos, su remuneración siendo variable y corres-pondiendo a un porcentaje del resultado operativo de cada uno de los hoteles.
> Tres hoteles2 están bajo contrato de arrendamiento con Grupo Posadas, el cual paga a FibraHotel una renta (incluyendo un componente variable depen-diendo de los ingresos totales del hotel) y FibraHo-tel sólo está a cargo de los gastos inmobiliarios.
Política de mantenimiento de las propiedades
Como propietario de los hoteles, FibraHotel busca mantener a las propiedades en un óptimo estado fí-sico, por lo cual se realiza mantenimiento preventivo de éstas. Su política interna está basada en reservar un cinco por ciento de los ingresos totales de los hoteles en administración para realizar gastos de capital para mantener las propiedades y sus equipos. Los operado-res hoteleros están a cargo de preparar un presupuesto anual de gastos de capital que valida FibraHotel y que seejecutaalolargodelaño.
Por otro lado, de manera periódica, FibraHotel realiza visitasde inspeccióna loshotelesconelfindecerti-ficarsuaspectofísicoysucorrectomantenimientodeequipos mayores en los mismos. Éstas a su vez se com-paranconelreportequecadacompañíahotelerareali-za por parte de una empresa ajena a ellas que efectúan revisiones calendarizadas de las condiciones físicas de cada unidad de negocio.
opera dos hoteles, el hotel Matilda en San Miguel de Allende y el Cacao en Playa del Carmen y planea expandir este número en las próximas operaciones en hoteles de diferentes partes de la República Mexicana.
Actualmente FibraHotel tiene acuerdos con cinco empresas que proporcionan servicios de administración hotelera y que usan sus propias marcas para los hoteles que operan. En el futuro, además de continuar asociándose con dichas compa-ñías,FibraHotelesperausarotrascompañíaslíderes,lascualespodránusarmarcasfranquiciadas,propiedaddeterceros.
(2) Los hoteles arrendados son Fiesta Inn Cuautitlán, Fiesta Inn Ecatepec y Fiesta Inn Perisur.
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Fiesta Inn Naucalpan
Portafolio de FibraHotel
El tipo de hoteles que integra el portafolio de FibraHo-tel y en los que pretende por medio de adquisiciones y desarrollos se describen detalladamente a continuación:
Servicio Limitado. Estos hoteles brindan un servicio como su nombre lo indica de hotelería conveniente, los cuales tradicionalmente no contaban con bares, res-taurantes o salas de conferencias y juntas, no ofrecían serviciosadicionalesperoen losúltimosaños, la ten-dencia ha sido que esta clase de hoteles ofrezcan una mezcla de estos servicios, incluyendo centros de nego-cios, gimnasios, piscinas, con una selección limitada de alimentos (desayuno incluido) y espacios limitados de salas de juntas.
A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel cuenta con 15 hoteles de servicio limitado en operación, que re-presentan 1,807 cuartos (aproximadamente 23.2% del to-tal de habitaciones en operación), 13 de los cuales están operados por Grupo Posadas bajo la marca One Hotels y dosporMarriottInternationalbajolamarcaFairfieldInn& Suites by Marriott.
Servicio Selecto. Estos hoteles brindan ciertos servicios adicionales a los hoteles de servicio limitado, incluyendo la oferta de alimentos y bebidas, restaurantes, bares y room service 24 hrs., salones para eventos sociales y juntas de tra-bajo, así como servicios adicionales dentro de la habitación.
A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel cuen-ta con 35 hoteles de servicio selecto en operación, que representan 5,128 habitaciones (aproximadamente 65.9% del total de habitaciones en operación), 32 de los cuales son operados por Grupo Posadas bajo las marcas Fiesta Inn y Gamma de Fiesta Inn, así como tres operados por Grupo Real Turismo bajo la marca Real Inn.
Servicio Completo. Estos hoteles cuentan con una ex-tensa oferta de alimentos y bebidas con varios centros de consumo (restaurantes y bares), salas de juntas y sa-lones de conferencias para eventos sociales y empresa-riales para más de 500 personas y servicios adicionales relacionados con hoteles de servicio completo: spas, room service en horario amplio, valet parking, concierge, botones, y áreas públicas más amplias.
A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel cuen-ta con cuatro hoteles de servicio completo en operación que representan 634 habitaciones (aproximadamente 8.2% del total de habitaciones en operación): uno ope-rado por Grupo Real Turismo bajo la marca Camino Real, uno operado por Grupo Posadas bajo la marca Fiesta Americana,unooperadoporStarwoodHotels&ResortsWorldwidebajo lamarcaSheratonyunooperadoporCornerstone bajo la marca Cacao.
Estancia Prolongada. Los hoteles de este segmento se caracterizanporunformatodesuite,enconfiguracio-nes de estudio de una o dos recámaras, casi siempre con una cocina completa, un espacio de comedor y área de trabajo. Entre los servicios que brindan se encuentran: áreas de lavado y secado de ropa por los huéspedes, áreas públicas para esparcimiento, sin restaurante y con la posibilidad de utilizar el del hotel situado a un lado, como es la estrategia.
A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel cuenta con tres hoteles de estancia prolongada en operación, que representan 208 habitaciones (aproximadamente 2.7% del total de habitaciones en operación), dos ope-rados por Grupo Posadas, bajo la marca Fiesta Inn Lofts, y uno operado por Grupo Real Turismo bajo la marca Camino Real Hotel & Suites.
F i b r a H o t e l35
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Lasiguientegráficamuestralaevolucióntrimestral,de2007a2014delatarifapromedio,latasadeocu-pación y la tarifa efectiva para los 43 hoteles estabilizados en operación del portafolio de FibraHotel.
Al 31 de diciembre de 2014, los hoteles en operación del portafolio de FibraHotel (56 hoteles) reportaron lo siguiente:
> Tasa de ocupación de 60.5%.> Tarifa promedio de Ps. $901. > Tarifa efectiva de Ps. $546.
Las siguientes tablas muestran los indicadores operativos de los 43 hoteles es-tabilizadosenoperacióndeFibraHotelportrimestreyanualentreelaño2013yelaño2014:
Portafolio de FibraHotel
T1 2013
20132011200920082007 201420122010
T1 2014 T2 2013 T2 2014 T3 2013 T3 2014 T4 2013 T4 2014 AÑO 2013 AÑO 2014
-0.3 pp -2.2 pp -0.0 pp 2.9 pp 0.1 pp
+4.2% +4.1% +3.8% +4.1% +4.0%
+3.7% +0.6% +3.7% +8.8% +4.2%
$872
59.6
%$5
19
$908 59.3
%$5
39
$893
64.8
%$5
78
$857 65.1%
$558
$890 63.9
%$5
56
$873
63.4
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53
$930
62.6
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82
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79
$905
66.9
%$6
05
$908 63.5
%$5
76
Ocupación
Tarifa Promedio
Tarifa Efectiva
$1,000
$900
$800
$700
$600
$500
$400
$300
$200
$100
$0
80.0%
70.0%
60.0%
50.0%
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30.0%
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La siguiente tabla muestra cierta información operativa por segmento para los 43 hoteles estabilizados en operación del portafolio de FibraHotel para los ejercicios concluidos el 31 de diciembre de 2011, 2012, 2013 y 2014:
La tabla, que se presenta a continuación, muestra cierta información operativa por región3 para los 43 hoteles en operación del portafolio de FibraHotel para los ejercicios concluidos el 31 de diciembre de 2011, 2012, 2013 y 2014:
(3) Noroeste corresponde a las siguientes entidades federativas: Baja California Norte, Baja California Sur, Chihuahua, Durango, Sinaloa y Sonora. Noreste corresponde a las siguientes entidades federativas: Coahuila, Nuevo León y Tamaulipas. Centro y Sur corresponde a las siguientes entidades federativas: Aguascalientes, Estado de México, Guanajuato, Guerrero, Morelos, Michoacán, Oaxaca, Puebla, Querétaro, Quintana Roo, San Luis Potosí, Veracruz, y Distrito Federal. Oeste corresponde a las siguientes entidades federativas: Jalisco y Nayarit.
2011 2012 2013 2014
POR REGIÓN
Ocu
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Tarif
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Noroeste 58.7% $828 $486 60.2% $851 $513 59.3% $885 $525 61.5% $898 $552
Noreste 56.9% $692 $394 67.2% $709 $477 62.8% $766 $481 59.5% $800 $476
Centro y Sur 65.8% $835 $550 66.1% $863 $570 65.8% $901 $593 65.8% $945 $622
Oeste 58.7% $903 $530 62.0% $813 $504 59.8% $837 $501 60.9% $860 $524
TOTAL PORTAFOLIO
62.3% $819 $510 64.6% $833 $538 63.4% $873 $553 63.5% $908 $576
2011 2012 2013 2014
POR SEGMENTO
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Tarif
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a Servicio Limitado
67.3% $607 $409 64.0% $635 $406 62.4% $665 $415 60.7% $696 $423
Servicio Selecto 63.4% $855 $542 66.1% $866 $573 64.8% $909 $588 65.1% $940 $612
Servicio Completo
45.1% $992 $448 53.6% $1,002 $537 54.8% $1,064 $583 56.9% $1,122 $639
TOTAL PORTAFOLIO
62.3% $819 $510 64.6% $833 $538 63.4% $873 $553 63.5% $908 $576
Hotel de servicio selecto con 120 habitacio-nes, ubicado en Nuevo Laredo, en el estado de Tamaulipas. Nuevo Laredo es una ciudad fron-terizaquesecaracterizaportenerunflujoim-portante de viajeros de negocios que cruzan la frontera. La propiedad está localizada en la ave-nida más importante de la ciudad: Av. Reforma, a sólo 15 minutos del cruce fronterizo Nuevo Laredo-Laredo. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 49.
30. Fiesta Inn Nuevo Laredo
Hotel de servicio selecto con 145 habitaciones, ubicado en la ciudad de Oaxaca en el estado de Oaxaca. Está localizado en la zona de ma-yor desarrollo comercial de la ciudad, frente al centro comercial Plaza del Valle y Plaza Oaxaca, muy cerca de los principales atractivos turísti-cos como el templo de Santo Domingo, de la Soledad y la Catedral. El hotel se encuentra a 15 minutos del Centro Histórico y a 10 minutos del aeropuerto Benito Juárez. Número de emplea-dos al 31 de diciembre de 2014: 77.
31. Fiesta Inn Oaxaca
Hotel de servicio selecto con 123 habitaciones, ubicado en la zona metropolitana de la Ciudad de México. La propiedad está localizada en la Carretera México-Querétaro, una de las princi-pales autopistas de la ciudad, y cercano al co-rredor industrial de Tultitlán, Cuautitlán y Tepot-zotlán, muy cerca de la planta automotriz Ford. La propiedad también está ubicada dentro de un centro comercial con un cine y una cafetería. Este hotel se encuentra muy cerca de los siguien-tes centros comerciales: Perinorte, Premium Out-lets, City Shops, Mundo E y Plaza Satélite, y a 25 minutos de distancia del Aeropuerto Internacio-nal de la Ciudad de México a través de la nueva carretera Circuito Exterior Mexiquense. Incluye componente comercial. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 62.
32. Fiesta Inn Perinorte
Real Inn Guadalajara
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Cacao Playa del Carmen
(4) Excepto cuando se menciona, todas las cifras en el reporte fueron preparadas de acuerdo con las Normas de Información Financiera Internacionales (“IFRS”), expresadas enpesosmexicanosnominales.PortemadepresentaciónalgunosrubroscontablesdelosresultadosfinancierospresentadosenesasecciónpuedendiferirdelosEstadosFinancierosconsolidadosauditadosporelaño2014sinquesemodifiquenlosresultadosylaposiciónfinancieradeFibraHotel.
(5) Loshotelesarrendadosal31dediciembrede2014sonFiestaInnCuautitlán,FiestaInnEcatepecyFiestaInnPerisur.Duranteelaño2014,otrostreshotelesestuvieronbajocontrato de arrendamiento: Camino Real Puebla, Fiesta Inn Culiacán (durante el mes de enero) y Fiesta Inn San Luis Potosí Oriente (de julio a octubre).
Sección financiera
4
Ingresos totales
Los resultados financieros que se describen en esteapartadoestánrelacionadosconlosestadosfinancie-ros que comprenden 56 hoteles en operación al 31 de diciembre de 2014:
> 53 hoteles bajo contrato de operación.> 3 hoteles bajo contrato de arrendamiento.
Duranteelaño2014,losingresostotalesdeFibraHotelfueron Ps. $1,531 millones, contra Ps. $1,032 millones del año2013(incrementodel48.3%):
> Ps. $1,162 millones de ingresos por renta de habi-taciones (75.9% de los ingresos totales), en incre-mentode53.2%contraelaño2013.
> Ps. $290 millones de ingresos por alimentos y be-bidas (18.9% de los ingresos totales), en incremen-tode75.7%contraelaño2013.
> Ps. $69 millones de ingresos por arrendamiento de (i) seis hoteles5 y (ii) locales comerciales / antenas (en conjunto, 4.5% de los ingresos totales), en de-cremento de 22.3%, debido al vencimiento de dos contratos de arrendamiento.
> Ps. $10 millones (0.7% de los ingresos totales) de otros ingresos, en decremento de 49.8%.
Tratándose de los hoteles bajo contrato de operación, los ingresos incrementaron un 55.4%, de Ps. $936 millones a Ps. $1,455 millones, debido a los siguientes factores:
> El incremento en la Tarifa Efectiva de los hote-les estabilizados (+4.2% para los 43 hoteles es-tabilizados).
> La adquisición de 13 nuevos hoteles en operación duranteelaño.
> El vencimiento de dos contratos de arrenda-miento (Fiesta Inn Culiacán y Camino Real Pue-bla), los cuales fueron sustituidos por contratos de operación.
> La apertura de cuatro hoteles del portafolio de desarrollo.
> La aceleración de los hoteles que abrieron duran-teelaño2013.
Entre el primer y el cuarto trimestre del 2014, los in-gresostotalescrecieronyalolargodelmismoaño,FibraHotel sumó hoteles al portafolio:
> FibraHotelinicioelañocon39hoteles:• Enero 2014: adquisición del Fiesta Americana
Aguascalientes.• Marzo 2014: apertura del hotel Camino
Real Hotel & Suites Puebla y adquisición de los hoteles Fiesta Inn Xalapa y One Xalapa.
• Abril 2014: adquisición del hotel Fiesta Inn Ciudad Obregón.
• Mayo 2014: adquisición del hotel Fussion 5 León (Gamma León) y del hotel Valle Grande Ciudad Obregón (Gamma Ciudad Obregón).
• Junio 2014: adquisición del hotel Fairfield Inn by Marriott Los Cabos.
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(6) Existe una ligera diferencia con los importes mencionados en el reglón “Habitaciones” de la tabla de ingresos tri-mestrales ya que ésta integra conceptos como descuentos y utilidad cambiaria, entre otras, que no se contabilizan enlatablatrimestraldeindicadoresoperativosyfinancieros.
Lasiguientetablamuestralosindicadoresoperativosyfinancieros6 de los ho-telesenadministraciónporloscuatrotrimestresdelaño2014,considerandoúnicamente los hoteles que generaron ingreso por renta de habitaciones a FibraHotel (desde fecha de adquisición / sin incluir los hoteles arrendados):
T1 2014 T2 2014 T3 2014 T4 2014 AÑO 2014
Habitaciones 235.6 288.0 299.5 338.9 1,162.0
Alimentos y Bebidas 53.0 72.2 76.4 88.1 289.7
Arrendamiento 17.8 15.4 18.1 17.5 68.8
Otros 2.5 4.0 1.8 2.0 10.3
Ingresos Totales 308.8 379.6 395.9 446.6 1,530.8
Ingresos – Hoteles Admin. 290.3 361.2 375.4 428.0 1,454.9
% de ingresos totales 94.0% 95.2% 94.8% 95.8% 95.0%
# de hotels en operación 43 47 49 56 56
# de hoteles administrados 40 44 45 53 53
# de hoteles arrendados 3 3 4 3 3
• Julio 2014: adquisición del hotel Fairfield Inn San Luis Potosí Oriente y del hotel Lausana Tijuana (Gamma Tijuana).
• Noviembre 2014: apertura de los hoteles One Monclova, Fiesta Inn Lofts Monclova y Fiesta Inn Lofts Querétaro y adquisición de los hoteles Sheraton Ambassador en Monterrey y Cacao en Playa del Carmen.
• Diciembre 2014: adquisición de los hoteles Fiesta Inn Cuernavaca y One Cuernavaca.
Por lo tanto, los ingresos trimestrales de FibraHotel han venido creciendo cada trimestre:
Hotel de servicio selecto con 212 habitacio-nes, ubicado en el Distrito Federal, el centro financiero e industrial más grande del país.Esta propiedad está localizada a un costado de Gran Sur, uno de los centros comerciales más visitados de la Ciudad de México, y cerca de uno de los centros comerciales de mayor prestigio, Perisur; así como cerca de univer-sidades y hospitales. Es el único hotel en el último trayecto de Periférico Sur. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 105.
33. Fiesta Inn Perisur
Hotel de servicio selecto con 123 habitaciones, ubicado en la ciudad de Puebla, en el estado de Puebla. Está localizado a cinco minutos del par-que industrial FINSA, el cual alberga importan-tes empresas del sector automotriz y cerca de la autopista México-Puebla, justo en la entrada principal del Boulevard de Hermanos Serdán. El hotel se encuentra a 20 minutos del centro de la ciudad y a 15 minutos de importantes cen-tros comerciales. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 64.
34. Fiesta Inn Puebla FINSA
Hotel de servicio selecto con 175 habitacio-nes, ubicado en la ciudad de Querétaro en el estado de Querétaro. Se encuentra en la prin-cipal zona comercial de la ciudad, a 10 minutos de los más importantes parques industriales y del centro, y a 40 minutos del aeropuerto internacional. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 99.
35. Fiesta Inn Querétaro
Cifras en millones de pesos, excepto información de número de hoteles.
Año 2014Cuartos Dispo.
Cuartos Ocup.
Ocup. Ingresos
Cuartos Ps. $ Millones
Tarifa promedio
Tarifa efectiva
Trimestre 1 462,562 270,340 58.4% $235.7 $872 $510
Trimestre 2 513,248 317,121 61.8% $287.8 $908 $561
Trimestre 3 547,887 346,587 63.3% $299.1 $863 $546
Trimestre 4 605,510 384,459 63.5% $336.2 $874 $555
Total 2,129,207 1,318,507 61.9% $1,158.9 $879 $544
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Costos y gastos generales totales
Duranteelaño2014,loscostosygastosgeneralestota-les de los hoteles administrados de FibraHotel fueron Ps. $1,006millonescontraPs.$655millonesparaelaño2013:
> Ps. $643 millones de costos y gastos indirectos (63.9% de los costos y gastos generales totales). Se trata de los costos de administración, de publici-dad y promoción, de mantenimiento, de recursos humanos, de los energéticos y de los honorarios de lascompañíasoperadorasdehoteles.
> Ps. $199 millones de gastos de habitaciones (19.7% de los costos y gastos generales totales). Se trata de los gastos directamente relacionados con la renta de habitaciones.
> Ps. $165 millones de costos y gastos de alimentos y be-bidas (16.4% de los costos y gastos generales totales). Se trata de los gastos no relacionados directamente con la renta de habitaciones (alimentos y bebidas entre otros).
Contribución hotelera
Lacontribuciónhoteleraascendió,paraelaño2014,aPs.$525 millones, representando 34.3% de los ingresos tota-les,contraPs.$377millonesparaelaño2013,represen-tando 36.6% de los ingresos totales. Este decremento en margen se debe, únicamente, al mix entre hoteles bajo contratos de operación y contratos de arrendamiento:
> Ps. $449 millones correspondieron a los hoteles ad-ministrados (margen de 30.8%), contra Ps. $281 mi-llones en 2013 (margen del 30.1%).
> Ps. $69 millones correspondieron a los hoteles en arrendamiento y a los locales comerciales (margen del 100%), contra Ps. $89 millones en 2013.
> Ps. $7.2 millones correspondieron a otros ingresos (margen del 100%) contra Ps. $7.5 millones en 2013.
El incremento de 79 puntos básicos de margen de con-tribución de los hoteles administrados entre 2013 y 2014 se debe al apalancamiento operativo del portafolio de hoteles y a la labor de Asset Management que efec-túaelAdministradordeFibraHotelcon lascompañíasoperadoras de hoteles. Cabe mencionar que el margen de contribución de 2014 se ve afectado por los hoteles de recién apertura (Camino Real Hotel & Suites Puebla o los Fiesta Inn Lofts de Querétaro y Monclova) o los hoteles en reposicionamiento como los tres Hoteles Gamma, que generalmente generan un menor margen que los hoteles estabilizados por estar en el periodo de aceleración de su actividad.
Utilidad de operación
Los otros gastos operativos de Ps. $316 millones se con-forman, principalmente, tanto de los gastos inmobilia-rios (Ps. $22 millones), como de los administrativos de FibraHotel (Ps. $29 millones), de la comisión por aseso-ría (Ps. $103 millones), y de la depreciación del periodo (Ps. $163 millones). Para 2013 esos otros gastos operati-vos ascendían a Ps. $238 millones. Este incremento se explica principalmente por la depreciación (mayor nú-mero de activos inmobiliarios), la comisión de asesoría (en base al valor del activo total no depreciado y neto dedeuda), losgastosadministrativos (paraacompañar
Fiesta Inn Querétaro
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el crecimiento de FibraHotel) y los gastos inmobiliarios (mayor número de activos inmobiliarios).
La utilidad de operación ascendió a Ps. $208 millones, representando 13.6% de los ingresos totales, contra Ps. $140 millones (13.5% de los ingresos tota-les) en 2013.
Utilidad de operación ajustada
Durante 2014, FibraHotel tuvo gastos no operativos por Ps. $88 millones, los cuales están relacionados con las adquisiciones y desarrollo de hoteles (im-puestos, avalúos, auditorías técnicas y gastos pre-operativos entre otros), para 2013 esos gastos ascendieron a Ps. $102 millones.
La utilidad de operación ajustada ascendió a Ps. $120 millones contra Ps. $38 millones en 2013.
Resultado integral de financiamiento
FibraHotelcerróelañoconunaposicióndeefectivoyequivalentesdeefec-tivo de Ps. $2,092 millones y con intereses generados durante el periodo de Ps. $122 millones. Conforme a la Ley del Impuesto Sobre la Renta, el efectivo está totalmente invertido en instrumentos de deuda emitidos por el Gobier-no Federal Mexicano.
Utilidad neta consolidada
Después de impuestos de Ps. $3 millones, a nivel de la Sociedad Civil sobre las utilidades generadas por los ingresos no vinculados con el alojamiento (ali-mentos y bebidas entre otros), la utilidad neta consolidada alcanzó Ps. $254 millones. La utilidad neta consolidada por CBFI ascendió a 51.37 centavos por CBFI (excluyendo los CBFIs correspondiendo al Portafolio de Aportación en De-sarrollo que no contaban con derechos económicos al cierre de cada trimestre delaño2014).Para2013,lautilidadnetaconsolidadaalcanzóPs.$163millonesyla utilidad neta consolidada por CBFI ascendió a 36.96 centavos por CBFI.
La siguiente tabla muestra un resumen de la utilidad neta por CFBIs de Fi-braHotelparaloscuatrotrimestresyelaño2014:
T1 2014 T2 2014 T3 2014 T4 2014 AÑO 2014
Resultado neto 65.0 73.2 61.8 53.6 253.7
Número de CBFIs (millones)
Con derechos económicos 492.7 494.3 494.3 494.3 n.a.
Utilidad neta por CBFI
Por CBFIs con der. econ. $0.1321 $0.1481 $0.1251 $0.1084 $0.5137
Hotel de servicio selecto con 149 habitacio-nes, ubicado en la ciudad de Saltillo, en el estado de Coahuila. Se encuentra a sólo 10 minutos del aeropuerto internacional de Sal-tillo y cerca del centro de la ciudad. Brinda un fácil acceso a la zona industrial de Ramos Arizpe. Número de empleados al 31 de di-ciembre de 2014: 59.
36. Fiesta Inn Saltillo
Hotel de servicio selecto con 140 habitaciones, ubicado en frente al centro comercial Plaza Sen-dero, a un costado de la principal zona indus-trial, donde se encuentran el parque Tres Nacio-nes y Parque Milenium. Se localiza a tan sólo 10 minutos del centro histórico, a 20 minutos del aeropuerto y del Centro de Convenciones de San Luis Potosí. El hotel cuenta con restaurante, lobby bar, gimnasio, room service las 24 horas, Internet, servicio de tintorería, estacionamiento y centro de negocios. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 57.
Hotel de servicio selecto con 139 habitaciones, ubicado en la ciudad de Tepic, en el estado de Nayarit. Está localizado en la parte más diná-mica de la ciudad, a tan sólo 10 minutos del centro de Tepic y a 20 minutos de distancia del aeropuerto internacional. El hotel se encuentra dentro del centro comercial Plaza Fórum, ofre-ciendo acceso a diferentes opciones de entre-tenimiento como: restaurantes, boutiques de prestigio y salas de cine. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 55.
37. Fiesta Inn San Luis Potosí Oriente
38. Fiesta Inn Tepic
Cifras en millones de pesos, excepto información por CBFI en pesos.
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Resumen de los resultados del año 2014 por trimestre (millones de pesos)
T1 2014 T2 2014 T3 2014 T4 2014 AÑO 2014
INGRESOS
Cuartos 235,565 288,009 299,513 338,939 1,162,025 Alimentos y bebidas 52,952 72,236 76,420 88,054 289,662 Arrendamiento 17,790 15,372 18,106 17,532 68,801 Otros 2,509 3,951 1,833 2,044 10,337
INGRESOS TOTALES 308,816 379,569 395,872 446,569 1,530,826
Ingresos – Hoteles Administrados 290,261 361,189 375,415 428,000 1,454,865 % de ingresos totales 94.0% 95.2% 94.8% 95.8% 95.0%
Costos y Gastos
Cuartos 41,823 48,277 48,914 59,574 198,587 Alimentos y bebidas 32,213 40,028 42,684 49,872 164,798 Gastos Administrativos 130,662 159,512 169,079 183,414 642,668
Costos y Gastos Totales 204,698 247,817 260,677 292,860 1,006,053
CONTRIBUCIÓN HOTELERA TOTAL 104,118 131,752 135,195 153,709 524,774 Margen de Contribución Hotelera Total 33.7% 34.7% 34.2% 34.4% 34.3%
Contribución Hotelera – Hoteles Administrados 85,562 113,371 114,738 135,140 448,812 Margen 29.5% 31.4% 30.6% 31.6% 30.8%
Gastos Inmobiliarios 4,815 5,499 5,248 6,064 21,626
NET OPERATING INCOME 99,303 126,252 129,946 147,646 503,147 Margen 32.2% 33.3% 32.8% 33.1% 32.9%
Gastos Corporativos 7,258 7,460 7,439 7,025 29,182 Comisión de Asesoría 25,649 25,681 25,669 25,732 102,731
EBITDA 66,396 93,112 96,838 114,889 371,235 Margen 21.5% 24.5% 24.5% 25.7% 24.3%
Depreciación 36,217 37,846 40,203 48,664 162,930
RESULTADO DE OPERACIÓN 30,179 55,265 56,635 66,225 208,305 Margen 9.8% 14.6% 14.3% 14.8% 13.6%
Gastos Extraordinarios 16,185 22,944 15,668 33,651 88,448
RESULTADO DE OPERACIÓN AJUSTADO 13,994 32,321 40,967 32,574 119,857
Ingresos no operativos 10,327 1,784 75 23 12,209 Resultado Integral de Financiamiento 40,149 39,084 22,362 22,784 124,379
RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS 64,470 73,190 63,404 55,381 256,445
Impuestos (598) - 1,561 1,780 2,742
RESULTADO NETO 65,068 73,190 61,843 53,601 253,703 Margen 21.1% 19.3% 15.6% 12.0% 16.6%
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Flujo neto de efectivo de actividades de operación
Duranteelaño2014,FibraHotelgeneróunflujonetodeefectivodeactivi-dades de operación de Ps. $294 millones contra Ps. $291 millones en 2013. Excluyendo las actividades relacionadas con las de inversión (gastos no ope-rativos, pago y recuperación del IVA relacionado con las adquisiciones), el flujo neto de efectivo de actividades de operación fue de Ps. $420 millones contra Ps. $293 millones.
Flujo neto de efectivo de actividades de inversión
Durante2014,FibraHotelgeneróunflujonetodeefectivodeactividadesdeinversión negativo por (Ps. $2,570 millones):
> (Ps.$1,764millones)conrespectoalas14adquisicionesdelaño2014.> (Ps. $663 millones) respecto al portafolio en desarrollo.> (Ps. $115 millones) respecto a las remodelaciones de hoteles.> (Ps. $97millones) respecto al pagofinal delHotelCaminoRealHotel&
Suites Puebla.> (Ps. $54 millones) respecto al CAPEX de mantenimiento.> Ps. $122 millones respecto a los intereses generados durante periodo.
Durante2013,FibraHotelgeneróunflujonetodeefectivodeactividadesdeinversión negativo por (Ps. $2,806 millones):
> (Ps.$2,677millones)conrespectoalasadquisicionesdelaño2013.> (Ps. $127 millones) respecto al portafolio en desarrollo.> (Ps. $78 millones) respecto a las remodelaciones de hoteles.> (Ps. $42 millones) respecto al CAPEX de mantenimiento.> Ps. $120 millones respecto a los intereses generados durante periodo.
Sección financiera
Hotel de servicio selecto con 131 habitaciones, ubicado en la Ciudad de México. Está locali-zado cerca de Centro Ejecutivo Tlalnepantla, del Centro de Convenciones y rodeado de las zonas industriales más importantes como Ati-zapán y Vallejo y próximo al centro comercial Mundo E, así como a Plaza Satélite y Punta Nor-te. El hotel se encuentra a 60 minutos del Aero-puerto Internacional de la Ciudad de México y a 30 minutos de la central de autobuses. Núme-ro de empleados al 31 de diciembre de 2014: 65.
39. Fiesta Inn Tlalnepantla
Hotel de servicio selecto con 146 habitacio-nes, ubicado en la ciudad de Torreón en el estado de Coahuila. El hotel se encuentra dentro del centro comercial Galerías Laguna, ofreciendo acceso a diferentes opciones de entretenimiento como restaurantes, presti-giadas boutiques y salas de cine. El hotel se encuentra a cinco minutos del aeropuerto internacional de Torreón, sobre el Periférico, con acceso inmediato a las carreteras a Mata-moros, Saltillo, Durango y Chihuahua. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 66.
40. Fiesta Inn Torreón Galerías
Hotel de servicio selecto con 144 habitacio-nes, ubicado en la ciudad de Toluca en el Estado de México. Está localizado en la zona industrial de Toluca, frente a la planta Nestlé y a unos cuantos metros de la planta Daimler Chrysler. Está ubicado a sólo cinco minutos de la zona residencial, comercialyfinancierade Metepec, con varias vías alternas hacia la salida de las ciudades de México, Morelia y Querétaro. El hotel se encuentra a 20 minutos del parque industrial Toluca 2000, así como del aeropuerto internacional y a 40 minutos de Santa Fe. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 75.
41. Fiesta Inn Toluca
Ciudad del CarmenCoutyard / Fiesta Inn Loft
F i b r a H o t e l43
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Flujo neto de efectivo de actividades de financiamiento
Durante2014,FibraHotelgeneróunflujonetodeefecti-vodeactividadesdefinanciamientopor(Ps.$419millo-nes), principalmente relacionado con las distribuciones:
> (Ps. $105 millones) con respecto a la distribución del cuarto trimestre de 2013.
> (Ps. $99 millones) con respecto a la distribución del primer trimestre de 2014.
> (Ps. $114 millones) con respecto a la distribución del segundo trimestre de 2014.
> (Ps. $100 millones) con respecto a la distribución del tercer trimestre de 2014.
Durante 2013, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de financiamiento por Ps. $4,384 millones:
> Ps. $4,636 millones con respecto a los recursos netos de la emisión de CBFIs que llevó a cabo FibraHotel el 30 de mayo de 2013.
> (Ps. $251 millones) con respecto a las distribuciones:• (Ps. $19 millones) con respecto a la distribución
del cuarto trimestre de 2012.• (Ps. $59 millones) con respecto a la distribución
del primer trimestre de 2013.
• (Ps. $74 millones) con respecto a la distribución del segundo trimestre de 2013.
• (Ps. $100 millones) con respecto a la distribución del tercer trimestre de 2013.
Flujo de efectivo operativo ajustado
Durante 2014, FibraHotel generó:
> UnflujodeefectivooperativooFunds From Opera-tions (FFO por sus siglas en inglés) de Ps. $417 millo-nes, contra Ps. $283 millones en 2013.
> Un flujo de efectivo operativo ajustado o Adjus-ted Funds From Operations (AFFO por sus siglas en inglés) de Ps. $424 millones contra Ps. $337 mi-llones en 2013.
Posición de liquidez
Al 31 de diciembre de 2014, FibraHotel no tenía deuda y contaba con una posición de efectivo de Ps. $2,092 millones, contra Ps. $4,788 millones al 31 de diciembre de 2013. De esa posición de efectivo Ps. $1,911 millones se encontraban disponibles para adquisiciones y desa-rrollos de hoteles.
Fiesta Inn Monclova
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Al 31 de diciembre de 2014, FibraHotel tenía un saldo de impuestos por recu-perar de Ps. $234 millones, correspondiendo principalmente al IVA por recupe-rarrelacionadoconlasadquisicionesdelañocontraPs.$204millonesal31dediciembre de 2013. Una vez recuperados, esas cantidades estarán disponibles para adquisiciones y desarrollos de hoteles.
El17defebrerode2014,FibraHotelfirmóuncontratoparaunaprimeralíneadecréditodePs.$1,000millonesconunadelasprincipalesinstitucionesfi-nancieras mexicana, la cual tiene un periodo de disposición de 12 meses, una vigenciade12añosapartirdelaprimeradisposición,unperiodode12me-ses de gracia para el pago de capital después de la primera disposición y sin costos por pago anticipado. Este crédito será destinado a la adquisición y al desarrollo de activos hoteleros. Esa línea de crédito se renovó el 13 de marzo de 2015 con los mismos términos y condiciones.
El 12denoviembrede2014,FibraHotelfirmóuncontratoparaunasegundalínea de crédito de Ps. $1,000 millones con una de las principales instituciones financierasmexicanas, lacualtieneunperiododedisposiciónde24meses,unavigenciade10añosapartirdelafechadefirmadelcontratodedisposi-ción, un periodo de 24 meses de gracia para el pago de capital después de la primera disposición y sin costos por pago anticipado. Este crédito será desti-nado a la adquisición y al desarrollo de activos hoteleros.
La contratación de estas dos líneas de crédito, por un total de Ps. $2,000 mi-llones,brindaflexibilidadaFibraHotelparapoderllevaracabosusplanesdecrecimiento manteniendo una política de apalancamiento muy conservadora.
Nueva regulación aplicable a las FIBRAs
Durante el segundo trimestre de 2014, la Comisión Nacional Bancaria y de Valores emitió una nueva regulación para medir el nivel de apalancamiento y el índice de cobertura del servicio de la deuda de la FIBRAs.
> Nivel de endeudamiento.FibraHotelcerróelaño2014sindeudayconunaposición de efectivo y equivalentes de efectivo de Ps. $2,092 millones. Por lotanto,elniveldeendeudamientonoaplicaparaFibraHotelparaelaño2014. Cabe mencionar que el contrato de Fideicomiso de FibraHotel esti-pula que el nivel de apalancamiento, no puede exceder el 40%, cuando la nueva regulación aplicable a las FIBRAs indica que no puede ser mayor a 50 por ciento.
> Índice de cobertura de servicio de la deuda. Éste se calcula tomando la ca-pacidad por parte de FibraHotel de enfrentar los pagos de sus compromisos contra sus recursos disponibles7 para los seis próximos trimestres. Este índice debe ser mayor a 1.0x. Para los segundo, tercero y cuarto trimestres de 2014, el índice de cobertura de servicio de la deuda de FibraHotel fue respectiva-mente de 3.7x, 3.7x y 2.9x.
Hotel de servicio selecto con 119 habitaciones, ubicado en la ciudad de Xalapa, en el estado de Veracruz. Está localizado en el fracciona-miento Las Ánimas, entre el centro comercial Ánimas y la Torre Ánimas, en la zona esmeralda de la ciudad, a 10 minutos del centro y cerca de los principales atractivos turísticos como: el Museo de Antropología, Museo Interactivo de Xalapa, la hacienda El Lencero, el Ágora de laCiudadyelCentroRecreativoXalapeño.Elhotel se encuentra a 15 minutos del aeropuer-to, a 10 minutos del centro y a 45 minutos del Puerto de Veracruz. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 83.
Hotel de estancia prologada con 50 suites, ubi-cado en la ciudad de Querétaro en el estado de Querétaro. Se encuentra a sólo 10 minutos del centro, comunicado con el Fiesta Inn Queréta-ro a 30 minutos del aeropuerto internacional y también cerca de los principales parques indus-triales de la ciudad. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 15.
Hotel de estancia prologada con 37 suites ubi-cado en la ciudad de Monclova en el estado de Coahuila. Comunicado con el Fiesta Inn Monclova, se localiza sobre la avenida princi-pal Harold R. Rape, a cinco minutos del aero-puerto internacional y a 10 minutos del centro de negocios de la ciudad. El hotel se encuen-tra cerca de las carreteras a Saltillo, Monterrey, Torreón y Piedras Negras. Número de emplea-dos al 31 de diciembre de 2014: 15.
42. Fiesta Inn Xalapa
43. Fiesta Inn Lofts Querétaro
43. Fiesta Inn Lofts Monclova
(7) Para FibraHotel, los compromisos corresponden a i) servicio de la deuda (principal e intereses); ii) gastos de capital (CAPEX de mantenimiento de los hoteles); y iii) gastos de desarrollos no discrecionales (proyectos en desarrollo). Los recursos disponibles corresponden a: i) efectivo y equivalentes de efectivo (excluyendo efectivo restringido); ii) IVA por recuperar; iii) utilidad operativa después de pago de la distribución; y iv) líneas de crédito disponibles.
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Al 31 de diciembre de 2014, la reserva de gastos de capital de mantenimiento disponible, destinada a mantener el es-tado y las condiciones de los hoteles en operación y cons-tituida con base en un porcentaje de los ingresos brutos de los hoteles bajo contrato de operación sumaba Ps. $41.7 millones contra Ps. $20 millones al 31 de diciembre de 2013.
Duranteelaño,losgastosdecapitalmásrelevantesdeFibraHotel son los siguientes:
> Gastos de capital de mantenimiento para los activos: Ps. $54.3 millones.
> Gastos de capital de inversión en hoteles actuales: FibraHotel constantemente analiza la oportunidad de hacer inversiones de capital en los hoteles del portafolio actual cuando los retornos esperados de losmismos justifican la inversión.Durante el año,FibraHotel invirtió Ps. $115 millones en gastos de ca-pital de remodelación, principalmente en los hote-les Fiesta Inn Culiacán y Camino Real: • Fiesta Inn Culiacán: (i) mejora de 146 cuartos a es-
tándar Fiesta Inn 360 (el hotel tenía 142 cuartos, se agregaron cuatro adicionales), (ii) mejora de pasillos de habitación, (iii) mejoras de las áreas comunes a estándar Fiesta Inn 360, y (iv) mejoras en el motor lobby. Esa remodelación costó Ps. $29.8 millones y concluyó durante el tercer trimestre de 2014.
• Camino Real y Camino Real Hotel & Suites Puebla: (i) mejora en las áreas públicas, (ii) incremento del aforo de restaurante y bar, (iii) puente de co-nexión entre las dos propiedades. Esa remodela-ción costó Ps. $17.4 millones y concluyó durante el tercer trimestre de 2014.
• Fiesta Inn Querétaro y Naucalpan: se gastaron Ps. $10.0 millones a inicios de 2014 para acabar las remodelaciones de esos dos hoteles para conver-tirlos al estándar Fiesta Inn 360.
Sección financiera
• Fiesta Inn León: (i) mejoras de las áreas públicas a Fiesta Inn 360, (ii) mejoras en el motor lobby. Esa remodelación costó Ps. $7.2 millones y concluyó durante el segundo trimestre de 2014.
• Fiesta Inn Monclova: mejoras de las áreas públi-cas a estándar Fiesta Inn 360. Esa remodelación costó Ps. $4.6 millones y concluyó durante el cuarto trimestre de 2014.
• One Xalapa: ampliación del inventario de 108 a 126 cuartos. Esa remodelación costó Ps. $3.2 millones y concluyó durante el tercer trimestre de 2014.
• Fiesta Inn Ciudad Obregón: ampliación del inven-tario de 123 a 141 cuartos. Esa ampliación tiene un presupuesto de Ps. $6.2 millones, de los cuales Ps. $2.1 millones se han invertido al 31 de diciembre del 2014. La remodelación se terminará durante el primer trimestre de 2015.
• Se llevaron a cabo remodelaciones menores en otroshoteles (reparaciónde losdañosdelHu-rracán Odile en el Fairfield Inn Los Cabos, remo-delación de áreas comunes en Gamma Tijuana, cuarto de máquinas en Gamma Ciudad Obregón, e inicio de remodelación de Fiesta Inn Saltillo, entre otros) por un importe total de Ps. $15.7 mi-llonesduranteelaño2014.
> Gastos de capital de inversión en hoteles adquiridos para su reposicionamiento bajo una nueva marca:• Gamma León: (i) mejoras de las áreas públicas,
(ii) mejoras en habitaciones, (iii) mejoras en el motor lobby. Este reposicionamiento costó Ps. $16.8 millones y concluyó durante el cuarto tri-mestre de 2014.
• Real Inn Mexicali: el hotel se adecuó a los es-tándares de la marca Real Inn. Este reposiciona-miento costó Ps. $10.0 millones (Ps. $8.2 millones duranteelaño2014)yconcluyóduranteeltercertrimestre de 2014.
Gamma León
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Distribución para el año 2014
FibraHotel busca generar valor para sus tenedores de CBFIs. Por esta razón, para el ejercicio 2014, el Comité Técnico de FibraHotel aprobó distribuciones por un importe total de aproximado de Ps. $424 millones, el cual se detalla en la siguiente tabla:
Para el ejercicio 2013, FibraHotel distribuyó un total de Ps. $338 millones, repre-sentando Ps. $0.7674 por CBFIs. El incremento de la distribución por CBFI entre 2013 y 2014 fue de 11.9 por ciento.
CBFIs con restricción económica
Al momento de concretar el IPO de FibraHotel, adicionalmente a la emisión de los 223’611,110 CBFIs que se ofertaron al público inversionista, se emitieron 80’290,656 CBFIs al Fideicomiso de control a cambio de los 21 hoteles del Por-tafolio de Aportación, de los cuales cuatro se encontraban en distintas etapas de desarrollo (Portafolio de Aportación en Desarrollo), representando un total de 9’697,897 CBFIs:
> Real Inn Morelia: emisión de 2’342,667 CBFIs.
> One Guadalajara Tapatío: emisión de 688,564 CBFIs.
> Camino Real Hotel & Suites Puebla: emisión de 1’538,461 CBFIs.
> Otros8: emisión de 5’128,205 CBFIs.
Sección financiera
Hotel de servicio selecto con 135 habitacio-nes localizado en uno de los sitios más ricos y productivos de Sonora. Su excelente ubica-ción en la zona hotelera, en una de las aveni-das más importantes de la ciudad y a 18 km del aeropuerto, cerca de las principales áreas industriales y comerciales del lugar. Cuenta con gimnasio, piscina, restaurante, bar y salo-nes totalmente equipados para eventos, room service, Internet inalámbrico, estacionamien-to, servicio de lavandería y tintorería. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 54.
45. Gamma Ciudad Obregón
Hotel de servicio selecto con 159 habitaciones, localizado en la salida al Aeropuerto Internacio-nal del Bajío, cerca del Puerto Interior, catalogado el parque de empresas comerciales más impor-tante de América Latina y de Altacia, uno de los principales centros comerciales de León. Cuenta con gimnasio, piscina, restaurante, bar y salo-nes totalmente equipados para eventos, room service, Internet inalámbrico, estacionamiento, servicio de lavandería y tintorería. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 40.
Hotel de servicio selecto con 140 habitaciones, localizado en la ciudad de Tijuana, en el estado de Baja California, a cinco minutos de la Garita de San Diego-Otay y del aeropuerto. Cuenta con gimnasio, piscina, restaurante, bar y salo-nes totalmente equipados para eventos, room service, Internet inalámbrico, estacionamiento, servicio de lavandería y tintorería. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 58.
46. Gamma León
47. Gamma Tijuana
Cifras en millones de pesos, excepto cifras por CBFI en pesos.
T1 2014 T2 2014 T3 2014 T4 2014 AÑO 2014
Distribución Total 98.6 114.3 101.1 111.2 424.2
Resultado Fiscal - 66.9 - - 66.9
Retorno de Capital 98.6 47.4 100.1 111.2 357.3
Número de CBFIs (millones)
Totales 499.4 499.4 499.4 499.4 499.4
Con derechos económicos 492.7 494.3 494.3 494.3 n.a.
Distribución por CBFI $0.2001 $0.2313 $0.2025 $0.2250 $0.8589
Resultado Fiscal - $0.1353 - - $0.1353
Retorno de Capital $0.2001 $0.0959 $0.2025 $0.2250 $0.7236
(8) El 21 de octubre de 2014, se anunció la terminación de la aportación relativa al proyecto en desarrollo Cancún extended-stay con 5’128,205 CBFIs sin derechos económicos que se emitieron y serán utilizados como contrapre-stación para el pago parcial de los hoteles One Perisur y Courtyard by Marriott Toreo, el precio de esos dos hoteles asciende a Ps. $285 millones y será pagado con los 5’128,205 CBFIs y con un pago de Ps. $166 millones en efectivo.
F i b r a H o t e l47
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Cifrasenmillonesdecertificados.
T1 2014 T2 2014 T3 2014 T4 2014
Número total de CBFIs 499.4 499.4 499.4 499.4
CBFIs sin derechos económicos 6.7 5.1 5.1 5.1
Real Inn Morelia - - - -
One Guadalajara Tapatío - - - -
Camino Real Hotel & Suites Puebla 1.5 - - -
Otros 5.1 5.1 5.1 5.1
CBFIs con derechos económicos 492.7 494.3 494.3 494.3
Fiesta Americana Grand Monterrey
Se acordó que esos 9’697,897 CBFIs no tendrán derechos económicos (distribución) hasta que cada uno de los cuatro hoteles en desarrollo sean terminados y estén operando. Al 31 de diciem-bre de 2014, tres hoteles están operando (Real Inn Morelia, One Guadalajara Tapatío y Camino Real Hotel & Suites Puebla) y los derechos económicos de los CBFIs emitidos a cambio de esos tres hoteles han sido liberados. La siguiente tabla detalla la información relativa a los CBFIs con y sin derechos económicos:
I n f o r m e A n u a l 2 0 1 448
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• Tor
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A la fecha del presente Informe Anual, el Comité Técnico de FibraHotel está integrado por 11 miembros propietarios, de los cuales cuatro son miembros in-dependientes (36%).
Miembro Información biográfica
1. Roberto Galante Totah. Co-Presidente del Comité Técnico de Fi-braHotel. También es Socio Fundador y Presidente de Grupo GDI, La Vista Country Club, Bosque Real y Mercap, empresas de Grupo GDI.
2. Alberto Galante Zaga. Presidente del Consejo de FibraHotel. Tam-bién es Socio y Vicepresidente de Grupo GDI, y miembro ejecutivo del Consejo de Fondo Hotelero Mexicano I y II, Fondo Comercial Mexicano, La Vista Country Club, Bosque Real y Mercap, empresas de Grupo GDI.
3. Simón Galante Zaga. Socio fundador y CEO de Grupo GDI. Cuenta conmásde20añosdeexperienciaenelramoinmobiliariohotele-ro, residencial y comercial, como desarrollador y administrador de inmuebles,asícomoenlaadquisición,desarrolloyfinanciamientode proyectos inmobiliarios. Es miembro ejecutivo del Consejo de Fondo Hotelero Mexicano I y II, Fondo Comercial Mexicano, La Vista Country Club, Bosque Real y Mercap, empresas de Grupo GDI. Cuen-ta con una especialización en Dirección de Empresas por el IPADE.
4. Benjamín Adolfo Fastlicht Kurián. Socio fundador y CEO de Icon Group, una empresa mexicana de desarrollo inmobiliario. Fue Co-Fundador y Co-CEO de Grupo Cinemex, hoy la segunda cadena de exhibicióncinematográficadelpaís.Tambiénesaccionista,directory miembro del consejo de varias empresas del Grupo GDI. Se ha desempeñadocomoPresidentedelaAsociacióndeDesarrolladoresInmobiliarios (ADI), la principal asociación de la industria de bienes raíces en México, y participa en los Consejos de diversas institucio-nes caritativas y educativas. Cuenta con un B.S. en Administración Hotelera de la Universidad de Boston (1989) y un MBA de la Univer-sidad de Harvard (1993).
Gobierno Corporativo
de FibraHotel
Hotel de servicio completo con 192 habitacio-nes, ubicado en la ciudad de Aguascalientes en el estado de Aguascalientes. Está localizado en el centro de la ciudad con una ubicación estratégica, a una cuadra de la plaza de toros en la parte central de la Feria de San Marcos, el hotel cinco estrellas Fiesta Americana Aguas-calientes el más grande de la ciudad y se en-cuentra a unos pasos de los parques industria-les. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 148.
48. Fiesta Americana Aguascalientes
Hotel de servicio selecto con 197 habitaciones, ubicado en la ciudad de Guadalajara en el es-tado de Jalisco. Está localizado en el corazón de Guadalajara, a unos pasos del tradicional Mercado San Juan de Dios y Centro Joyero, y tan sólo a 15 minutos de la Expo Guadalajara. Se encuentra rodeado de varios atractivos cultura-les como Teatro Degollado, Museo de Cera, Ins-titutoCulturalCabañasylaCatedralMetropo-litana de Guadalajara. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 65.
49. Real Inn Guadalajara Centro
Hotel de servicio selecto con 158 habitacio-nes, ubicado en la ciudad de Mexicali en el es-tado de Baja California Norte. Está localizado dentro del Centro Cívico y la Zona Financiera de la Ciudad, a cinco minutos de Plaza Cacha-nilla y del cruce de la línea internacional, a 15 minutos del Campo de Golf y a un costado de PlazaCalafia, reconocidaanivelnacionalporsus corridas de toros. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 75.
50. Real Inn Mexicali
F i b r a H o t e l49
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5. Sandor Valner Watstein. CEO de Walton Street Ca-pital America Latina, un administrador global de fon-dos inmobiliarios. Fue Director de Credit Suisse First Boston en México y miembro del comité ejecutivo para América Latina. Ha sido socio de EMVA y Valor Consultores, bancos de inversión y ha trabajado con JPMorganenfinanzascorporativasyM&A.Escofun-dador y vicepresidente de la Asociación Mexicana de Fondos Inmobiliarios y de Infraestructura y miembro del consejo de administración de varias empresas in-mobiliarias en América Latina. Es miembro activo del World’s Presidents Organization. Cuenta con maes-trías en Ingeniería y Administración de Empresas de la Universidad de Stanford.
6. Albert Galante Saadia. Es Ingeniero Industrial por la Universidad Autónoma Metropolitana de México. Desde 1991 es miembro del Consejo de Mex Factor, Sofom E.N.R. Es socio fundador de Normalización y CertificaciónElectrónica,S.C.,ydelorganismodecer-tificaciónenelectrónicaquefueestablecidoen2001.Es CFO y miembro del Consejo de Ampliequipos, S.A. de C.V. Laboratorios de Pruebas de Seguridad desde 1987 y a partir de 1986 CFO y asesor de Ampliaudio, S.A. de C.V. Importación y Exportación de Equipos de Electrónica y Similares.
7. Mayer Zaga Bucay. Es el CFO de Grupo Industrial Miro, una empresa fabricante de textiles y ropa, así como un agente de importación y exportación para marcas como Nike, Adidas y Victoria’s Secret, entre otros, em-pleando a alrededor de 2 mil personas. Fue Co-Funda-doren1983delagalardonadacompañíaderopaOceanPacific, abriendo cerca de 50 tiendas en todo el paísy suministró a tiendas departamentales altamente re-conocidas en México. Actualmente es inversionista en varios proyectos de bienes raíces, así como socio en Grupo GDI.
8. Manuel Zepeda Payeras. Ha jugado un papel clave en la mayoría de las principales instituciones y el marco regulatorio de los sectores de vivienda e hipotecas en México. Entre otras actividades, presidió durante 12 años el Fondo de Operación y FinanciamientoBancario a la Vivienda (FOVI), un fideicomiso creadopara proporcionar apoyo financiero para la adquisi-ción y construcción de vivienda económica e interés social. Fue Fundador y Director General de Sociedad HipotecariaFederal,una instituciónfinancieracreadapara desarrollar los mercados primario y secundario
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de hipotecas; Presidente de Unión Interamericana para la Vivienda, unaasociaciónqueagrupaamásde100intermediariosfinancierosenAméricaLatinaparaelfinanciamientohipotecarioyfueasesordediversoscompañíasdeviviendaycompañíasdefinanciamientohipotecario como SARE Holding, MARHNOS Vivienda, ARKO Pro-moción Inmobiliaria, Crédito Inmobiliario y el Fondo Inmobiliario INMESP de BBVA. También fue Economista en Jefe de laOficinade Asesores del Presidente entre 1976 y 1982 y ha sido miembro de varias organizaciones no lucrativas Cuenta con una maestría en Economía y otra en Administración de Empresas de la Universidad de Chicago.
9. Jaime Zabludowsky Kuper. Actualmente es el Presidente Ejecuti-vo del Consejo Mexicano de la Industria de Productos de Consu-mo, una asociación que agrupa a 46 de las empresas más importan-tes dedicadas a los bienes de consumo de alta rotación. También es Presidente del Consejo Mexicano de Asuntos Internacionales, Vicepresidente y Socio Fundador de IQOM Inteligencia Comercial. Ha sido asesor independiente para el Consejo de Administración de PEMEX Exploración y Producción, así como Presidente de su Comité de Adquisiciones, Arrendamientos, Obras y Servicios de la misma entidad. También ha ocupado diferentes cargos públicos como: Subjefe de la negociación del Tratado de Libre Comercio entre México y EE.UU., Embajador de México ante la Unión Eu-ropea, Jefe Negociador para el Acuerdo de Libre Comercio entre México y la Unión Europea y Economista del Comité de Asesores Económicos de la Presidencia de México (1985 y 1988). Ha sido ase-sor para los gobiernos de Asia y América Latina, así como organi-zaciones internacionales multilaterales, en comercio internacional y competitividad. Es miembro del consejo de asesores de diversas empresas, asociaciones civiles e instituciones públicas. Es Doctor en Economía por la Universidad de Yale.
Hotel de servicio completo con 153 habita-ciones, ubicado en la ciudad de Puebla, en el estado de Puebla. Está localizado en el área de mayor crecimiento de la ciudad, muy cer-ca del centro comercial Angelópolis, de va-rias universidades y del Club de Golf La Vista. Tiene fácil acceso al complejo industrial de Volkswagen. Número de empleados al 31 dediciembre de 2014: 111.
Hotel y suites de estancia prolongada con 121 habitaciones enclavado dentro del exclusivo Country Club La Vista. Está localizado a menos de un kilómetro del Centro Comercial Ange-lópolis e importantes universidades como el Tecnológico de Monterrey, la Universidad Ibe-roamericana, la Universidad del Valle de Méxi-co y La Benemérita Universidad Autónoma de Puebla, a un lado del hotel Camino Real Puebla Angelópolis, con el cual comparte servicios como piscina, restaurante, gimnasio y bar. Nú-mero de empleados al 31 diciembre de 2014: 24.
52. Camino Real Puebla
53. Camino Real Hotel & Suites Puebla
Hotel de servicio selecto con 155 habitacio-nes, ubicado en Morelia, en el estado de Mi-choacán.EstálocalizadoenlaavenidaMontañaMonarca Norte, dentro de Altozano, uno de los centros comerciales más nuevos de la ciudad, que cuenta con salas de cine, restaurantes y boutiques de prestigio. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 64.
51. Real Inn Morelia
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10. Felipe de Yturbe Bernal. Fue Director Gene-ral de la Casa de Bolsa de Grupo Financiero Scotiabank Inverlat, así como Director Gene-ral Adjunto de Banca Corporativa, Banca de Inversión y Mercados, Banca de Empresas, Te-sorería y Fiduciario de esa misma institución. Fue Gerente General de Deustche Bank Méxi-co y Gerente General de Banco Mexicano. Ha sido socio de Yturbe, Laborde y Asociados, unafirmaespecializadaen la gestiónde in-versiones.Pasó12añosenelBancoNacionalde México, donde ocupó varios cargos, inclu-yendo, entre otros, Director General Adjunto de Banca Corporativa, Banca de Inversión y División Fiduciaria. También ocupó los car-gos de Tesorero y Director Financiero de Ce-mentos Anáhuac y fue Vicepresidente de The FirstNationalBankofChicagoenlaOficinade Representación en la Ciudad de México. Cuenta con una Maestría en Administración de Empresas por la Universidad de Harvard.
11. Pablo de la Peza Berrios. Trabajó en el Ban-co Banamex de 1976 a 2013 y ocupó, en di-cha institución, diversas posiciones en Mé-xico y el extranjero: Director de la Tesorería Internacional, Director General de Califor-nia Commerce Bank, Director de Planeación Financiera de Banamex, Director General de Seguros Banamex y de AFORE Banamex, Responsabilidad de Planeación Estratégica
y Desarrollo Corporativo para México y los negocios de Citi en América Latina. Ha sido miembro de Consejos de Administración de varias sociedades de inversión admi-nistradas por Banamex y Presidente de los Consejos de Seguros, Afore e Impulsora de Fondos Banamex. En 2013 se jubiló de Bana-mex, aunque sigue participando en el Con-sejo de Administración y Comité Técnico de algunas empresas. También es Mentor en Endeavor. Es Ingeniero Industrial por la Universidad Iberoamericana.
Para mayor información sobre el funcionamiento de nuestros Comités (elección/destitución de los miem-bros, sesiones y votaciones, facultades de los Comités, remuneración de los miembros independientes, etc.), favor de referir al Reporte Anual 2014 disponible en es-pañolenlapáginawebdeFibraHotel(www.fibrahotel.com)oenlapáginawebdelaBolsaMexicanadeValo-res (www.bmv.com.mx).
Duranteelaño2014,elComitéTécnicosesionócuatroveces para aprobación de los Estados Financieros y de las distribuciones, con aprobación previa del Comité de Auditoría.
Del 1 de enero de 2015 a la fecha del presente Infor-me Anual, el Comité Técnico sesionó dos veces para la aprobación de los Estados Financieros y de las distribu-ciones, con aprobación previa del Comité de Auditoría.
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Desde su origen, FibraHotel ha buscado tener una alineación de intereses a largo plazo, tanto con su Asesor, con el grupo GDI y con sus Tenedores, la cual se traduce de la siguiente manera:
> Grupo GDI contribuyó todos sus activos hoteleros en operación a FibraHotel.
> Grupo GDI, a través del Fideicomiso de Control, es el mayor accionista y está sujeto a un periodo de restricción de venta en el largo plazo.
> Grupo GDI otorgó un derecho de preferencia a FibraHotel sobre cual-quier oportunidad hotelera futura que cubra los parámetros de inversión de FibraHotel.
> El Asesor de FibraHotel sólo cobra una comisión de asesoría, correspon-diendo a 1.00% del valor de los activos no depreciados y neto de deuda.
> Respecto a los CBFIs entregados al Fideicomiso de Control a cambio de propiedades en desarrollo, no tienen derechos económicos (distribu-ción…) hasta que dichos hoteles estén en operación.
Para mayor información sobre el Contrato de Fideicomiso de FibraHotel, el Fideicomiso de Control o los periodos de restricción de venta, entre otros, favordereferiralReporteAnual2014disponibleenespañolenlapáginawebde FibraHotel (www.fibrahotel.com)oenlapáginawebdelaBolsaMexicanade Valores (www.bmv.com.mx).
Gobierno Corporativo
de FibraHotel
Hotel de servicio limitado con 128 habitaciones en el centro de Cabo San Lucas, en Baja Califor-nia Sur. Está localizado a sólo cinco minutos de la playa, a 300 metros del puerto deportivo de Cabo San Lucas y a 45 minutos del aeropuerto de Los Cabos. Cuenta con gimnasio, piscina, In-ternet inalámbrico, estacionamiento y servicio de lavandería. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 28.
54. Fairfield Inn by MarriottLos Cabos
Hotel de servicio limitado con 142 habitaciones ubicado en la ciudad de Saltillo en el estado de Coahuila. Se encuentra a sólo cinco minutos del aeropuerto internacional de Saltillo y cerca del centro de la ciudad. Brinda fácil acceso a la zona industrial de Ramos Arizpe. Cuenta con gimnasio, Internet inalámbrico, estacionamien-to y servicio de lavandería. Número de emplea-dos al 31 de diciembre de 2014: 26.
55. Fairfield Inn & Suites by Marriott Saltillo
Fairfield Inn & Suites F i b r a H o t e l53
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FibraHotel en la Bolsa Mexicana de Valores
LagráficasiguientemuestralaevolucióndelpreciodelCBFIdeFibraHotelysusvolúmenesentreel1deeneroyel31de diciembre de 2014:
A la fecha de presente Informe Anual, la tenencia accio-narial de FibraHotel es la siguiente:
16.3%FIDEICOMISO DE CONTROL
PÚBLICO INVERSIONISTA
83.7%
$26.0
$24.0
$22.0
$20.0
$18.0
14.0
12.0
10.0
8.0
6.0
4.0
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-
Volumen FIHO
Precio Volumen
Precio FIHO Índice FIBRASIPC
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201
4
Mar
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4
Abr
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4
Jun.
201
4
Jul.
2014
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Oct
. 201
4
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. 201
4
Dic
. 201
4
I n f o r m e A n u a l 2 0 1 454
La Bolsa Mexicana hace constar el listado de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios denominados FIBRAS emitidos por Concentradora Fibra Hotelera Mexicana,
S.A. de C.V., en su carácter de Fideicomitente.
Intermediarios Colocadores:
Asesor y Agente Estructurador de la Oferta:
Características de la Emisión:
Clave de Cotización:
Fecha de Listado en la BMV:
Monto Total de la Oferta Global Inicial:(con sobreasignación)
Monto Total de la Oferta en México:(con sobreasignación)
Monto Total de la Oferta Internacional: (con sobreasignación)
FIHO
30 de noviembre de 2012
$ 4,136,805,535.00
$ 2,685,163,334.00
$ 1,451,642,201.00
FIHO
Evercore Casa de Bolsa, S.A. de C.V
Evercore Partners México, S. de R.L.
Casa de Bolsa Banorte IXE, S.A. de C.V. Grupo Financiero Banorte
Casa de Bolsa BBVA Bancomer, S.A. de C.V. Grupo Financiero BBVA Bancomer
J.P. Morgan Casa de Bolsa, S.A. de C.V. J.P. Morgan Grupo Financiero
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Adquisición de un proyecto de hotel en desarrollo en Querétaro
El12defebrerode2015,FibraHotelanuncióeldesarrollodeunhotelFairfieldInn & Suites de 134 cuartos de servicios limitados dentro del centro comercial UptownJuriquillaenQuerétaro.LainversiónestimadaenelhotelesdePs.$110millones, y se espera su apertura durante el último trimestre de 2015.
Resultados del cuarto trimestre de 2014
El19defebrerode2015,FibraHotelanunciósusresultadosfinancierosyladis-tribución del cuarto trimestre de 2014.
Apertura de hotel Fairfield Inn & Suites by Marriott Saltillo
El31demarzode2015,FibraHotelanunciólaaperturadelFairfieldInn&SuitesSaltillo, un hotel de servicios limitados con 101 cuartos. El hotel Microtel Sal-tillo fue adquirido por FibraHotel en septiembre de 2014, y se realizó una con-versióncompletadeéstebajolosestándaresdelamarcaFairfieldInn&Suitesby Marriott. En adición a la remodelación, FibraHotel realiza la construcción de una nueva torre de 41 habitaciones en el hotel, durante 2015, la cual llevará el inventario total a 142 habitaciones.
Resultados del primer trimestre de 2015
El22deabrilde2015,FibraHotelanunciósusresultadosfinancierosyladistribu-ción del primer trimestre de 2015.
Eventos posteriores al año 2014 Hotel de servicio completo con 229 habitacio-
nes. Está ubicado en el centro de Monterrey y cuenta con gimnasio, canchas de raquetbol y tenis, piscina al aire libre, servicio de restauran-te, bar, Internet y 11 salas para eventos. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 115.
56. Sheraton Ambassador Monterrey
Hotel de servicio boutique con 60 habita-ciones en Playa del Carmen, en el estado de Quintana Roo. Está localizado sobre la 5a ave-nida a unos metros de numerosos bares, res-taurantes y tiendas y a 45 minutos del aero-puerto internacional de Cancún. Cuenta con restaurante, lobby bar, gimnasio, room service las 24 horas, Internet, servicio de tintorería y estacionamiento. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 70.
57. Cacao Playa del Carmen
Fairfield Inn Los Cabos F i b r a H o t e l55
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Estados financieros
consolidados
E s t a d o s F i n a n c i e r o s56
Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria
Estadosfinancierosconsolidadosporlosañosqueterminaronel31dediciembrede 2014 y 2013, e Informe de los auditores independientes del 31 de marzo de 2015
Informe de los auditores independientes y estados financieros consolidados 2014 y 2013
Contenido Página
Informe de los auditores independientes 57Estadosconsolidadosdeposiciónfinanciera 58Estados consolidados de resultados y otros resultados integrales 59Estadosconsolidadosdecambiosenelpatrimoniodelosfideicomisarios 60Estadosconsolidadosdeflujosdeefectivo 61Notasalosestadosfinancierosconsolidados 62
E s t a d o s F i n a n c i e r o s
F i b r a H o t e l57
Informe de los auditores independientes al Comité Técnico y Fideicomisarios del Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria)
Informe de los Auditores Independientes sobre los estados financieros consolidados
Hemos auditado los estados financieros consolidados adjuntos del Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche BankMéxico, S.A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria (“FibraHotel”), los cuales comprenden los estados consolidados de posiciónfinancieraal31dediciembrede2014y2013,ylosestadosconsolidadosderesultadointegral,decambiosenelpatrimoniodelosfideicomisariosydeflujosdeefectivocorrespondientesalosejerciciosterminadosel31dediciembrede2014y2013,asícomounresumendelaspolíticascontablessignificativasyotrainformaciónexplicativa.
Responsabilidad de la Administración en relación con los estados financieros consolidados
LaadministracióndeFibraHoteles responsablede lapreparaciónypresentación razonablede losestadosfinancierosconsolidadosadjuntos de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera, emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad, así como del control interno que la administración de FibraHotel considere necesario para permitir la preparación de estadosfinancierosconsolidadoslibresdeerroresimportantesdebidoafraudeoerror.
Responsabilidad del auditor
Nuestraresponsabilidadesexpresarunaopiniónsobrelosestadosfinancierosconsolidadosadjuntosconbaseennuestrasauditorías.Hemos llevado a cabo nuestras auditorías de acuerdo con las Normas Internacionales de Auditoría. Dichas normas requieren que cumplamoslosrequisitosdeética,asícomoqueplaneemosyejecutemoslaauditoríaconelfindeobtenerunaseguridadrazonablesobresilosestadosfinancierosconsolidadosestánlibresdeerroresimportantes.
Una auditoría consiste en la aplicación de procedimientos para obtener evidencia de auditoría sobre los importes y la información revelada enlosestadosfinancierosconsolidados.Losprocedimientosseleccionadosdependendeljuiciodelauditor,incluidalaevaluacióndelosriesgosdeerrorimportanteenlosestadosfinancierosconsolidadosdebidoafraudeoerror.Alefectuardichaevaluaciónderiesgo,elauditorconsideraelcontrolinternorelevanteparalapreparaciónypresentaciónrazonabledelosestadosfinancierosconsolidadosporpartedeFibraHotelconelfindediseñarlosprocedimientosdeauditoríaqueseanadecuadosenfuncióndelascircunstancias,ynoconlafinalidaddeexpresarunaopiniónsobrelaefectividaddelcontrolinternodeFibraHotel.Unaauditoríatambiénincluyelaevaluaciónde lo adecuado de las políticas contables aplicadas y de la razonabilidad de las estimaciones contables realizadas por la administración deFibraHotel,asícomolaevaluacióndelapresentacióndelosestadosfinancierosconsolidadosensuconjunto.
Consideramosquelaevidenciadeauditoríaquehemosobtenidoproporcionaunabasesuficienteyadecuadaparanuestraopinióndeauditoría.
Opinión
En nuestra opinión, los estados financieros consolidados adjuntos presentan razonablemente, en todos los aspectos importantes,la situación financiera del Fideicomiso IrrevocableNo. F/1596 (Deutsche BankMéxico, S. A. Institución de BancaMúltiple, DivisiónFiduciaria)ySubsidiariaal31dediciembrede2014y2013,asícomosusresultadosysusflujosdeefectivocorrespondientesalosejerciciosterminados en dichas fechas, de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera, emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad.
Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S. C.Miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited
C. P. C. Marco Antonio Arellano Alfaro
Ciudad de México, México
31 de marzo de 2015
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Estados consolidados de posición financiera Al 31 de diciembre de 2014 y 2013 (En miles de pesos)
Activos Notas 2014 2013
Activo circulante:
Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido 5. $ 2,091,905 $ 4,787,793
Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar 6. 169,174 106,396
Cuentas por cobrar a partes relacionadas 11. 3,190 2,816
Impuestos por recuperar, principalmente Impuesto al Valor Agregado 234,063 204,319
Pagos anticipados 2,614 1,961
Total del activo circulante 2,500,946 5,103,285
Activo a largo plazo:
Propiedades, mobiliario y equipo de hotel - Neto 7. 6,725,074 4,734,606
Propiedades en desarrollo 8. 773,571 250,874
Depósitos en garantía 1,654 905
Impuestos a la utilidad diferidos 13. 3,995 2,193
Total del activo a largo plazo 7,504,294 4,988,578
Total activos $ 10,005,240 $ 10,091,863
Pasivos y patrimonio de los fideicomisarios
Pasivo circulante:
Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados 10. $ 233,880 $ 157,160
Impuestos por pagar 4,370 3,414
Total del pasivo circulante 238,250 160,574
Total del pasivo 238,250 160,574
Patrimoniodelosfideicomisarios:
Aportacióndelosfideicomisarios 12. 9,495,343 9,846,459
Patrimonio no exhibido (15) (15)
Resultados acumulados 271,662 84,845
Totaldelpatrimoniodelosfideicomisarios 9,766,990 9,931,289
Totalpasivoypatrimoniodelosfideicomisarios $ 10,005,240 $ 10,091,863
Lasnotasadjuntassonpartedelosestadosfinancierosconsolidados.
F i b r a H o t e l59
Estados consolidados de resultados y otros resultados integrales Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2014 y 2013(En miles de pesos)
Notas 2014 2013
Ingresos por:
Arrendamiento de habitaciones $ 1,162,025 $ 758,495
Arrendamiento de inmuebles 68,797 88,433
Alimentos y bebidas 289,662 164,869
Otros 10,280 20,684
1,530,764 1,032,481
Costos y gastos de habitaciones (198,587) (130,404)
Costos y gastos de alimentos y bebidas (164,666) (110,816)
Costos y gastos de administración (642,668) (452,695)
Gastos inmobiliarios (21,644) (16,791)
Gastos corporativos (102,731) (82,168)
Depreciación 7. (162,930) (120,041)
Gastos de adquisición de negocios (73,689) (79,857)
(1,366,915) (992,772)
Otros (gastos) ingresos, Neto (31,783) 6,960
Ingresos por intereses, Neto 120,807 119,126
Ganancia (pérdida) cambiaria, Neta 3,572 (964)
Utilidad antes de impuestos a la utilidad 256,445 164,831
Impuestos a la utilidad 13. 2,742 2,078
Utilidad neta integral consolidada $ 253,703 $ 162,753
Utilidad neta por CBFIs con derechos económicos (pesos) $ 0.5144 $ 0.3953
Utilidad neta por CBFIs en circulación (pesos) $ 0.5080 $ 0.3884
Promedio ponderado de CBFIs en circulación con derechos económicos
493,175,302 411,704,070
Promedio ponderado de CBFIs en circulación 499,401,766 419,059,300
Lasnotasadjuntassonpartedelosestadosfinancierosconsolidados.
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E s t a d o s F i n a n c i e r o s60
Estados consolidados de cambios en el patrimonio de los fideicomisariosPor los años que terminaron el 31 de diciembre de 2014 y 2013(En miles de pesos)
Número deCBFIs
Aportación de los
fideicomisariosPatrimonio no
exhibidoResultados
acumulados
Total del patrimonio
de los fideicomisarios
Saldos al 1 de enero de 2013 303,901,766 $ 5,374,170 $ (15) $ 10,373 $ 5,384,528
Emisión de CBFIs 195,500,000 4,635,490 - - 4,635,490
Distribución a tenedores - (163,201) - (88,281) (251,482)
Utilidadnetaintegralconsolidadadelaño - - - 162,753 162,753
Saldos al 31 de diciembre de 2013 499,401,766 9,846,459 (15) 84,845 9,931,289
Distribución a tenedores - (351,116) - (66,886) (418,002)
Utilidadnetaintegralconsolidadadelaño - - - 253,703 253,703
Saldos al 31 de diciembre de 2014 499,401,766 $ 9,495,343 $ (15) $ 271,662 $ 9,766,990
Lasnotasadjuntassonpartedelosestadosfinancierosconsolidados.
F i b r a H o t e l61
Estados consolidados de flujos de efectivo Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2014 y 2013 (En miles de pesos)
2014 2013
Actividades de operación:Utilidad neta consolidada $ 253,703 $ 162,753Ajustes para partidas que no generaron efectivo:
Impuestos a la utilidad reconocidos en resultados 2,742 2,078Actividades de inversión:
Pérdida en venta de mobiliario y equipo de hotel 15,982 868Depreciación 162,930 120,041Ingresos por intereses (120,807) (119,126)
Total 314,550 166,614
(Aumento) disminución en:Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar (62,778) (84,732)Cuentas por cobrar a partes relacionadas (374) 8,613Impuestos por recuperar, principalmente Impuesto al Valor Agregado (29,657) 106,220Pagos anticipados (653) (1,961)Depósitos en garantía (749) (905)Anticipo a proveedores - 52
Aumento (disminución) aumento en:Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados 76,720 130,153Impuestos por pagar 956 635Impuestos a la utilidad pagados (4,570) (4,150)
Flujo neto de efectivo de actividades de operación 293,445 320,539
Actividades de inversión:Adquisiciones de negocios (1,764,318) (2,533,386)Adquisiciones de propiedades, mobiliario y equipo de hotel (663,319) (253,108)Venta de mobiliario y equipo de hotel 1,379 377Inversión en desarrollo de proyectos (265,880) (127,538)Intereses cobrados 120,807 119,126
Flujo neto de efectivo utilizado en actividades de inversión (2,571,331) (2,794,529)
Actividadesdefinanciamiento:Emisión de CBFIs - 4,877,725Gastos de emisión - (242,235)Distribución a tenedores (418,002) (251,482)
Flujoneto(utilizadoen)generadoporactividadesdefinanciamiento (418,002) 4,384,008
Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido:(Disminución) aumento neto de efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo
restringido (2,695,888) 1,910,018Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido al inicio del período 4,787,793 2,877,775
Efectivo,equivalentesdeefectivoyefectivorestringidoalfinaldelperíodo(incluye efectivo restringido por $1,968,184 y $4,658,355 al 31 de diciembre de 2014 y 2013, respectivamente) $ 2,091,905 $ 4,787,793
Lasnotasadjuntassonpartedelosestadosfinancierosconsolidados.
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Mé
E s t a d o s F i n a n c i e r o s62
Notas a los estados financieros consolidados Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2014 y 2013 (En miles de pesos)
1. Información general
El Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria(“FibraHotel”)seestableciócomounfideicomisoinmobiliarioel31dejuliode2012porConcentradoraFibraHotelera Mexicana, S. A. de C. V., (el “Fideicomitente”) y Deutsche Bank México, S. A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria (el “Fiduciario”). FibraHotel se estableció principalmente para la adquisición y/o construcción de bienes inmuebles para ser destinados al hospedaje y a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes de los contratos de arrendamiento; inició sus operaciones el 1 diciembre de 2012.
FibraHotel,comounfideicomisodeinversionesenbienesraíces(“FIBRA”),calificaparasertratadacomounaentidaddetraspaso en México de conformidad con la Ley del Impuesto Sobre la Renta. Por lo tanto, todos los ingresos de la conducción delasoperacionesdelfideicomisoseatribuyenalostitularesdesusCertificadosBursátilesFiduciariosInmobiliarios(“CBFIs”)yelfideicomisonoestásujetoaImpuestoSobrelaRentaenMéxico.ParamantenerelestadodeFIBRAsehaestablecido,enlosartículos187y188delaLeydeImpuestoSobrelaRenta,queelfideicomisodebe,entreotrosrequisitos,distribuiranualmentealmenosel95%desuresultadofiscalnetoalostitularesdesusCBFIs.Confechade12deoctubrede2012,FibraHotelobtuvoresolucióndelaSecretariadeHaciendayCréditoPúblicopublicadaenelDiarioOficialdelaFederaciónquelepermiteoperarbajo esta jurisdicción.
Para el desarrollo de su operación, FibraHotel ha celebrado los siguientes contratos:
i. Un contrato de asesoría en planeación con Administradora Fibra Hotelera Mexicana, S. A. de C. V. (“Administradora Fibra Hotelera”) (parte relacionada);
ii. Contratos de prestación de servicios con Prestación de Servicios Hoteleros GG, S. de R. L. de C. V. (“Prestación de Servicios Hoteleros GG”), Grupo Empresarial Hermosillo, S. de R. L. de C. V. (“Grupo Empresarial Hermosillo”), Soluciones y Administración Estratégica, S. de R. L. de C. V. (“Soluciones y Administración Estratégica”), (partes relacionadas) para la prestación de personal operativo y administrativo;
iii. Contratos de prestación de servicios con, Servicios de Recursos Integrales FH, S. de R. L. de C. V. (“Servicios de RecursosIntegralesFH”),Alterturismo,S.deR.L.deC.V.(“Alterturismo”),EficienciaenCapitalHumanoFH,S.deR.L.deC.V.(“EficienciaenCapitalHumanoFH”),,CompañíaDesarrolladoradeNóminaFH,S.deR.L.deC.V.(“CompañíaDesarrolladora de Nómina FH”), Administradora de Recursos Humanos FH, S. de R. L. de C. V. (“Administradora de Recursos Humanos FH”), Administración de Personal Profesional FH, S. de R. L. de C. V. (“Administración de Personal Profesional FH”), Administradora Mexicana de Recursos Humanos, S. de R. L. de C. V. (“Administradora Mexicana de Recursos Humanos”), Solución en Recursos Humanos FH, S. de R. L. de C. V. (“Solución en Recursos Humanos FH”), Calidad en Administración de Recursos FH, S. de R. L. de C. V. (“Calidad en Administración de Recursos FH”), Empresa Mexicana Especializada en RH, S. de R. L. de C. V. (“Empresa Mexicana Especializada en RH”), Administradora Especializada en Servicios de Nómina FH, S. de R. L. de C. V. (“Administradora Especializada en Servicios de Nómina FH”), Ingeniería en la Prestación de Recursos Humanos FH, S. de R. L. de C. V. (“Ingeniería en la Prestación de Recursos HumanosFH”),RHCompañíaDesarrolladora,S.deR.L.deC.V.(“RHCompañíaDesarrolladora”)yAdministradoradeRecursos Corporativos FH, S. de R. L. de C. V. (“Administradora de Recursos Corporativos FH”) para la prestación de personal operativo y administrativo;
iv. Contratos de operación hotelera y de arrendamiento con Grupo Posadas, S. A. de C. V., Grupo Real Turismo, S. A. de C. V., Operadora Marriott, S. A. de C. V. y Operadora Sheraton, S. de R. L. de C.V. (“Operadoras”) respecto de las 53 propiedades en operación que pertenecen al portafolio de FibraHotel. En cada uno de los hoteles bajo contrato de operación hotelera la operadora correspondiente es responsable por, entre otras cosas, de llevar a cabo la operación del hotel, establecer un plan de negocios anual y un presupuesto de gastos anual, determinar la tarifas de las habitaciones, sufragar los gastos de operación con cargo a las cuentas, aconsejar en relación con que sean necesarios, preparar planes de mercadotecnia y contratar a los empleados para cada uno de los hoteles. De acuerdo a dichos contratos el pago a la operadora dependerá de tasas variables basadas en la utilidad bruta de operación.
Fibra Hotelera S. C. es subsidiaria del Fideicomiso F/1596, tenedor de 99.99% del patrimonio de la sociedad. Entre sus responsabilidades es la Administración del negocio, mantenimiento de los inmuebles y hoteles, obtención de licencias y permisos necesarios, supervisión de proyectos de renovación, desarrollo y redesarrollo, lo correspondiente con seguros, vigilancia de servicios públicos, negociación de contratos de administración hotelera.
El domicilio social de FibraHotel se encuentra en Santa Fe No. 481 Piso 7 Col. Cruz Manca, Cuajimalpa de Morelos, C.P. 05349, Ciudad de México.
F i b r a H o t e l63
a. Integración del Portafolio
A continuación se muestra el detalle de hoteles de FibraHotel:
Hotel y localidad Actividad Portafolio
1 One Aguascalientes Sur Operación Hotelera (1) Aportación2 One Coatzacoalcos Fórum Operación Hotelera (1) Aportación3 One Toluca Aeropuerto Operación Hotelera (1) Aportación4 Fiesta Inn Naucalpan Operación Hotelera (1) Aportación5 Fiesta Inn Perinorte Operación Hotelera (1) Aportación6 Fiesta Inn Nuevo Laredo Operación Hotelera (1) Aportación7 One Acapulco Costera Operación Hotelera (1) Aportación8 One Monterrey Aeropuerto Operación Hotelera (1) Aportación9 One Culiacán Fórum Operación Hotelera (1) Aportación10 Fiesta Inn Durango Operación Hotelera (1) Aportación11 Fiesta Inn Hermosillo Operación Hotelera (1) Aportación12 Fiesta Inn Tepic Operación Hotelera (1) Aportación13 One Guadalajara Tapatío Operación Hotelera (1) Aportación14 Real Inn Morelia Operación Hotelera (1) Aportación15 Fiesta Inn Cuautitlán Arrendamiento (2) Aportación16 Fiesta Inn Perisur Arrendamiento (2) Aportación17 Fiesta Inn Ecatepec Arrendamiento (2) Aportación18 Camino Real Puebla Operación Hotelera (1) Aportación19 Camino Real & Suites Puebla Operación Hotelera (1) Aportación20 One Puebla Finsa Operación Hotelera (1) Adquisición21 One Querétaro Plaza Galerías Operación Hotelera (1) Adquisición22 One Ciudad de México Patriotismo Operación Hotelera (1) Adquisición23 Fiesta Inn Aguascalientes Operación Hotelera (1) Adquisición24 Fiesta Inn Ciudad Juárez Operación Hotelera (1) Adquisición25 Fiesta Inn Chihuahua Operación Hotelera (1) Adquisición26 Fiesta Inn Guadalajara Expo Operación Hotelera (1) Adquisición27 Fiesta Inn León Operación Hotelera (1) Adquisición28 Fiesta Inn Mexicali Operación Hotelera (1) Adquisición29 Fiesta Inn Monclova Operación Hotelera (1) Adquisición30 Fiesta Inn Monterrey La Fe Operación Hotelera (1) Adquisición31 Fiesta Inn Oaxaca Operación Hotelera (1) Adquisición32 Fiesta Inn Puebla Finsa Operación Hotelera (1) Adquisición33 Fiesta Inn Querétaro Operación Hotelera (1) Adquisición34 Fiesta Inn Saltillo Operación Hotelera (1) Adquisición35 Fiesta Inn Tlalnepantla Operación Hotelera (1) Adquisición36 Fiesta Inn Torreón Galerías Operación Hotelera (1) Adquisición37 Fiesta Inn Toluca Tollocan Operación Hotelera (1) Adquisición38 Real Inn Guadalajara Operación Hotelera (1) Adquisición39 Real Inn Mexicali Operación Hotelera (1) Adquisición40 Fiesta Inn Culiacán Operación Hotelera (1) Adquisición41 Fiesta Americana Aguascalientes Operación Hotelera (1) Adquisición42 One xalapa Operación Hotelera (1) Adquisición43 Fiesta Inn Xalapa Operación Hotelera (1) Adquisición44 Fiesta Inn Ciudad Obregón Operación Hotelera (1) Adquisición45 Gamma León Operación Hotelera (1) Adquisición46 Gamma Cd. Obregón Operación Hotelera (1) Adquisición47 Gamma Tijuana Operación Hotelera (1) Adquisición48 Fiesta Inn San Luis Oriente Operación Hotelera (1) Adquisición49 One Monclova Operación Hotelera (1) Adquisición50 FairfieldInnLosCabos Operación Hotelera (1) Adquisición51 Sheraton Monterrey & Ambassador Operación Hotelera (1) Adquisición52 Fiesta Inn Cuernavaca Operación Hotelera (1) Adquisición53 Fiesta Inn Lofts Querétaro Operación Hotelera (1) Adquisición54 Fiesta Inn Lofts Monclova Operación Hotelera (1) Adquisición55 Cacao Playa del Carmen Operación Hotelera (1) Adquisición56 One Cuernavaca Operación Hotelera (1) Adquisición57 Estancia prolongada Cancún Desarrollo (3) Adquisición58 Microtel Inn Saltillo Desarrollo (3) Adquisición59 Torre Américas 1500 Guadalajara AC Desarrollo (3) Adquisición60 Courtyard by Marriott Ciudad del Carmen Desarrollo (3) Adquisición61 FairfieldInn&SuitesMarriottVillaHermosa Desarrollo (3) Adquisición62 Fiesta Americana Grand Monterrey Desarrollo (3) Adquisición63 Live Aqua Monterrey Desarrollo (3) Adquisición64 FairfieldInn&SuitesVíaVallejo Desarrollo (3) Adquisición65 Courtyard by Marriott Vía Vallejo Desarrollo (3) Adquisición66 Proyecto Hotel Toluca Desarrollo (3) Adquisición67 Courtyard by Marriott Toreo Desarrollo (3) Adquisición68 One Perisur Desarrollo (3) Adquisición69 Fiesta Inn Los Mochis Desarrollo (3) Adquisición70 AC by Marriott Antea Querétaro Desarrollo (3) Adquisición
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E s t a d o s F i n a n c i e r o s64
(1) Existen 53 hoteles inmuebles que se encuentran bajo contrato de operación hotelera por los cuales la operadora correspondiente es responsable de llevar a cabo la operación del hotel, establecer un plan de negocios anual y un presupuesto de gastos anual, determinar la tarifas de las habitaciones, sufragar los gastos de operación con cargo a las cuentas de FibraHotel, aconsejar en relación con gastos de capital que sean necesarios, preparar planes de mercadotecnia y contratar a los empleados para cada uno de los hoteles. Adicionalmente, cada operadora lleva el registro de reservaciones y ocupación con un sistema centralizado de reservacionesqueincluyesoftwaredesarrolladoporlaoperadora,cadaoperadoraadministrauncallcenterque incluye a cada hotel y una página electrónica, implementa programas de lealtad y promociona publicidad diseñadaporlapropiaoperadora.Deacuerdoconloscontratosdeoperaciónhotelera,elpagoalaoperadorase encuentran bajo tasas variables basadas en la utilidad bruta de operación.
(2) Treshotelesseencuentranbajocontratodearrendamiento,celebradosentreFibraHotelylascompañíasoperadoras de hoteles que administran y operan esos hoteles. Los gastos inmobiliarios, seguros y el impuesto predial corren a cuenta de FibraHotel.
(3) Dentro del portafolio de aportación en desarrollo existen hoteles que se encuentran en desarrollo, conforme a un contrato de obra celebrado con Grupo GDI quien acordó llevar a cabo la construcción y desarrollo de los hoteles que integran el portafolio de aportación en desarrollo. El costo para FibraHotel al 31 de diciembre de 2014 y 2013, de las quince propiedades en desarrollo asciende a $773,571 y de la propiedad en desarrollo asciende a $250,874, respectivamente, Grupo GDI recibió como contraprestación por aportación de los hoteles 9,697,897 CBFIs, equivalente a $179,411 y FibraHotel pagará a Grupo GDI el resto de los costos de desarrollo hasta que estos hoteles sean terminados y abiertos al público.
b. Negocios adquiridos
i. Durante 2014, FibraHotel concluyó exitosamente la adquisición de 14 hoteles que forman parte del Portafolio de Adquisición, la actividad principal es la operación hotelera.
Propiedades adquiridas Fecha de adquisiciónContraprestación
transferida y pagada en efectivo
1. Fiesta Inn Cuernavaca 11 de diciembre de 2014 $ 193,9952. One Cuernavaca 11 de diciembre de 2014 73,9993. Hotel Cacaco Playa del Carmen 8 de diciembre de 2014 211,1804. Sheraton Monterrey & Ambassador 13 de noviembre de 2014 108,7825. Microtel Inn Saltillo 30 de septiembre de 2014 53,6006. Fiesta Inn San Luis Potosi Oriente 21 de julio de 2014 124,9827. Gamma Tijuana Otay 29 de agosto de 2014 114,9968. FairfieldInnbyMarriottLosCabos 11 de julio de 2014 107,4959. Gamma Ciudad Obregón 16 de junio de 2014 89,99510. Gamma León Universidad 16 de junio de 2014 103,99511. Fiesta Inn Ciudad Obregón 5 de mayo de 2014 141,49512. One Xalapa 27 de marzo de 2014 68,99913. Fiesta Inn Xalapa 27 de marzo de 2014 143,91214. Fiesta Americana Aguascalientes 15 de enero de 2014 226,893
$ 1,764,318
F i b r a H o t e l65
Activos adquiridos y reconocidos a la fecha de adquisición
El valor razonable de los activos netos adquiridos, se presenta a continuación:
Propiedades adquiridas Terreno Edificio
Mobiliario y equipo de
hotel Total
1. Fiesta Inn Cuernavaca $ 34,964 $ 141,015 $ 18,016 $ 193,9952. One Cuernavaca - 67,098 6,901 73,9993. Hotel Cacaco Playa del
Carmen 42,250 137,313 31,617 211,1804. Sheraton Monterrey &
Ambassador 38,523 64,793 5,466 108,7825. Microtel Inn Saltillo 11,108 35,318 7,174 53,6006. Fiesta Inn San Luis Potosi
Oriente 8,963 103,409 12,610 124,9827. Gamma Tijuana Otay 23,000 76,171 15,825 114,9968. FairfieldInnbyMarriottLos
Cabos 7,346 89,152 10,997 107,4959. Gamma Ciudad Obregón 37,143 44,555 8,297 89,99510. Gamma León Universidad 27,050 70,417 6,528 103,99511. Fiesta Inn Ciudad Obregón 12,966 119,113 9,416 141,49512. One Xalapa 4,050 58,000 6,949 68,99913. Fiesta Inn Xalapa 17,958 114,042 11,912 143,91214. Fiesta Americana
Aguascalientes 54,808 148,958 23,127 226,893
$ 320,129 $ 1,269,354 $ 174,835 $ 1,764,318
ii. Durante 2013, FibraHotel concluyó exitosamente la adquisición de 19 hoteles y un salón que forman parte del Portafolio de Adquisición, la actividad principal es la operación hotelera.
Propiedades adquiridas Fecha de adquisición
Contraprestación transferida y pagada
en efectivo
1. Salón Fundición Monclova 2 de octubre de 2013 $ 16,5002. Real Inn Mexicali 2 de agosto de 2013 120,0003. Fiesta Inn Oaxaca 5 de julio de 2013 170,0004. Fiesta Inn Puebla Finsa 3 de julio de 2013 130,0005. One Puebla Finsa 2 de julio de 2013 90,0006. Real Inn Guadalajara 1 de julio de 2013 122,2517. Fiesta Inn Tlalnepantla 24 de junio de 2013 86,6748. Fiesta Inn Toluca Tollocan 30 de abril de 2013 151,9219. Fiesta Inn Monclova 28 de febrero de 2013 168,10010. Fiesta Inn Querétaro 21 de enero de 2013 273,50911. Fiesta Inn León 21 de enero de 2013 181,83512. Fiesta Inn Guadalajara 21 de enero de 2013 154,79213. One Patriotismo 21 de enero de 2013 134,48014. Fiesta Inn Monterrey 21 de enero de 2013 130,40615. Fiesta Inn Aguascalientes 21 de enero de 2013 121,47716. Fiesta Inn Saltillo 21 de enero de 2013 121,17517. One Querétaro 21 de enero de 2013 120,58018. Fiesta Inn Mexicali 21 de enero de 2013 109,59919. Fiesta Inn Chihuahua 21 de enero de 2013 85,65520. Fiesta Inn Ciudad Juárez 21 de enero de 2013 53,085
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E s t a d o s F i n a n c i e r o s66
Activos adquiridos y reconocidos a la fecha de adquisición
El valor razonable de los activos netos adquiridos, se presenta a continuación:
Propiedades adquiridas Terreno Edificio
Mobiliario y equipo de
hotel En desarrollo Total
1. Salón Fundición Monclova $ 7,794 $ 7,730 $ 976 $ - $ 16,5002. Real Inn Mexicali 25,763 84,703 9,534 - 120,0003. Fiesta Inn Oaxaca 30,000 130,000 10,000 - 170,0004. Fiesta Inn Puebla Finsa 20,000 100,000 10,000 - 130,0005. One Puebla Finsa 6,200 77,999 5,801 - 90,0006. Real Inn Guadalajara 20,000 80,000 22,251 - 122,2517. Fiesta Inn Tlalnepantla 15,300 58,527 12,847 - 86,6748. Fiesta Inn Toluca Tollocan 50,000 75,375 18,346 8,200 151,9219. Fiesta Inn Monclova 12,600 127,510 27,990 - 168,10010. Fiesta Inn Querétaro 64,201 171,633 37,675 - 273,50911. Fiesta Inn León 18,415 134,004 29,416 - 181,83512. Fiesta Inn Guadalajara 37,159 96,459 21,174 - 154,79213. One Patriotismo 21,010 98,719 14,751 - 134,48014. Fiesta Inn Monterrey 25,000 86,433 18,973 - 130,40615. Fiesta Inn Aguascalientes 17,000 85,671 18,806 - 121,47716. Fiesta inn Saltillo 11,625 89,831 19,719 - 121,17517. One Querétaro 6,704 99,072 14,804 - 120,58018. Fiesta Inn Mexicali 13,776 78,575 17,248 - 109,59919. Fiesta Inn Chihuahua 17,000 56,297 12,358 - 85,65520. Fiesta Inn Ciudad Juárez 11,937 33,741 7,407 - 53,085
$ 431,484 $1,772,279 $ 330,076 $ 8,200 $ 2,542,039
El valor razonable de los activos adquiridos antes mencionados, está determinado con base al precio pagado a valor razonable utilizando el enfoque de ingresos y el enfoque de mercado. El enfoque de ingresos es comúnmente utilizado paradeterminarelvalordeestetipodeinmueblesquesongeneradoresdeflujomediantelaoperaciónmismadelinmueble,yaqueseobtieneunvalorpresentedebeneficiosfuturos,conbaseenlascaracterísticaspropiasdelnegocio,tales como ingresos, costos, gastos, entre otras. Al 31 de diciembre de 2014 y 2013 se han completado las valuaciones de mercado necesarias y otros cálculos. El valor razonable se ha determinado con base a la mejor estimación de la administración al 31 de diciembre de 2014 y 2013. Los detalles de los activos adquiridos y pasivos asumidos a la fecha de adquisición acerca de la jerarquía del valor razonable al 31 de diciembre de 2014 y 2013 se establecen como de Nivel 2.
Lasvaluacionesdemercadoobtenidasparapropósitosfiscalespodríantambiéntenerunefectoenlosvaloresrazonables reconocidos de los otros activos adquiridos, como parte de la combinación de negocios.
Los ingresos y utilidad neta al 31 de diciembre de 2014 y 2013, de los inmuebles mencionados incluidos en el estado consolidado adjunto de FibraHotel, con sus respectivas adquisiciones fueron por $162,656 y $51,025 y $566,707 y $155,799, respectivamente.
Si los inmuebles mencionados anteriormente hubiesen sido adquiridos el 1 de enero de 2014 y 2013, los ingresos y la utilidadnetaporfibrahotelporelperiododel1deenerode2014al31dediciembrede2014y2013,hubieransidopor$1,543,395 y $286,954 y $1,782,582 y $379,478, respectivamente.
Los costos de adquisición de los hoteles adquiridos al 31 de diciembre de 2014 y 2013 fueron por $44,508 y $66,442, respetivamente, fueron reconocidos en los estados consolidados de resultados integrales.
Fibrahotel tiene establecidos planes de crecimiento y expansión, y de acuerdo a sus políticas de inversión evaluará proyectos que se someterán a la aprobación del comité técnico.
b. Eventos relevantes
i. Con fecha 20 de noviembre de 2014, Fibra Hotel anunció el desarrollo de un hotel dentro del centro comercial Paseo Los Mochis. El hotel de servicios selectos tendrá 125 cuartos bajo la marca Fiesta Inn y será operado por Grupo Posadas.
F i b r a H o t e l67
ii. Con fecha 4 de noviembre de 2014, FibraHotel anuncia la apertura de dos hoteles en Monclova, el One Monclova con 66 habitaciones de servicios limitados y el Fiesta Inn Lofts Monclova con 37 habitaciones de estanciasprolongadas.AmboshotelesfueronconstruidosenelmismoedificioyseencuentranconectadosalFiesta Inn Monclova.
iii. Con fecha 31 de octubre de 2014, FibraHotel, anuncia el desarrollo de un hotel en el centro comercial Antea en Querétaro. El hotel de servicios selectos tendrá 175 cuartos bajo la marca AC by Marriott y será operado por Marriott International.
El hotel tendrá una conexión con el centro comercial Antea Lifestyle Center, uno de los más importantes de LatinoAmérica.Elhotelinicióconstrucciónenel2014yseesperáqueabraalpúblicoafinalesde2015.
iv. Confecha28deoctubrede2014,FibraHotel,anuncialafirmadeunconvenioconGrupoPlanyGrupoFavier, para la compra llave en mano de cinco hoteles de servicios selectos a ser desarrollados con marcas internacionales en los próximos 24 meses.
Los cinco hoteles tendrán entre 140 y 170 cuartos, y en total podrían presentar una inversión superior a los $900 millones. Los hoteles estarán localizados en cinco ciudades de México y serán desarrollados durante los próximos 24 meses. Se espera que dos hoteles inicien construcción en 2014 y el resto de los proyectos durante 2015.
v. Con fecha 21 de octubre de 2014, se resolvió terminar la operación relativa a la aportación a la Fibra del proyecto de desarrollo Cancun extended-stay, sin responsabilidad para las partes, saliendo así del Portafolio de Aportación en Desarrollo de FibraHotel. La cancelación del proyecto es consecuencia de que después de revisar los requisitos de los potenciales operadores de la propiedad se determinó que los retornos del proyecto noeransuficientementeatractivosparaFibra.Los5,218,208CBFIssinderechoseconómicosqueseemitieronenla colocación inicial para ser entregados a los propietarios del inmueble una vez que éste se aportara a la Fibra, serán conservados por FibraHotel.
vi. Con fecha 21 de octubre de 2014, FibraHotel, anuncia el desarrollo de un hotel dentro del proyecto de usos mixtos Torre Américas 1500 Guadalajara AC. El hotel estará construido en un proyecto de usos mixtos con oficinas,áreacomercialyunhotel.Elhoteldeserviciosselectostendrá189habitacionesenlosprimerossieteniveles de la torre más un sky pool con una marca y operador a ser anunciados en un futuro. El proyecto se encuentra en construcción, con siete sótanos de estacionamiento y la planta baja, o aproximadamente el 40% de la estructura, terminados. Se estima la apertura del hotel junto con el proyecto en diciembre de 2015.
vii. Confecha30juniode2014,FibraHotelfirmóuncontratodeaperturadecréditosimpleconBancoMercantíldelNorte,S.A.,InstitucióndeBancaMúltiple,GrupofinancieroBanorte(Banorte)hastaporlacantidadde$1,000,000.Alafechadeemisióndelosestadosfinancierosconsolidados,nosehadispuestodeestalíneadecrédito.
viii. Con fecha 28 de mayo de 2014, FibraHotel adquirió el terreno para desarrollar dos hoteles con un total de 254 cuartos en el Municipio de Ciudad del Carmen. Los hoteles estarán construidos en un proyecto de usos mixtosconoficinas,áreacomercialydoshoteles.LoshotelesseránunCourtyardbyMarriottcon130cuartosde servicios selectos operado por Marriot International y un Fiesta Inn Lofts con 124 cuartos de estancias prolongadas operado por Grupo Posadas. Ambos hoteles iniciaron construcción en el segundo trimestre de 2014 y se espera que inicien operaciones durante la primera mitad del 2015.
ix. Con fecha 4 de abril de 2014, FibraHotel adquirió los derechos de una huella en la Ciudad de Villahermosa para la construcción de un hotel dentro del Centro Comercial Plaza Sendero. FibraHotel desarrollará un hotel deservicioslimitadoscon135cuartosqueoperarábajolamarcaFairfieldInn&SuitesbyMarriottyesteseráoperado por Marriott International bajo el acuerdo con FibraHotel anunciado el 14 de noviembre de 2013 y se espera su apertura durante la primera mitad del 2015.
x. Confecha17defebrerode2014,FibraHotelfirmóuncontratodeaperturadecréditosimpleconBBVABancomer, S. A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero BBVA Bancomer (Bancomer) hasta por la cantidadde$1,000,000.Alafechadeemisióndelosestadosfinancierosconsolidados,nosehadispuestodeesta línea de crédito.
xi. Con fecha 21 de enero de 2014, FibraHotel anuncia que la construcción del hotel Camino Real Hotel & Suites Puebla está terminada y que el hotel se encuentra en etapa de preparación, el cual formaba parte del Protafolio de Aportación en Desarrollo.
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2. Bases de presentación
a. Modificaciones a las Normas Internacionales de Información Financiera (IFRS’s por sus siglas en inglés) que afectan saldos reportados y / o revelaciones en los estados financieros
Enelañoencurso,laEntidadaplicóunaseriedenuevasymodificadasIFRS´semitidasporelConsejodeNormasInternacionales de Contabilidad (IASB) las cuales son obligatorias y entran en vigor a partir de los ejercicios que inicien en o después del 1 de enero de 2014.
Modificaciones a la IFRS 10, IFRS 12 y IAS 27 Entidades de Inversión
LaEntidadaplicólasmodificacionesaIFRS10,IFRS12yIAS27EntidadesdeInversiónporprimeravezenelañoactual.LasmodificacionesalaIFRS10definenunaentidaddeinversiónyrequierenunaentidadquereportaquecumplaconladefinicióndeunaentidaddeinversiónnoqueconsolideasussubsidiariasperoensulugarvaluarsussubsidiariasavalorrazonableatravésderesultadosensusestadosfinancierosconsolidadosoindividuales.
Paracalificarcomounaentidaddeinversión,serequierequeunaentidaddereporte:
• Obtengafondosdeunoomásinversionistasconelfindeproveerlesdeserviciosdegestióndeinversiones;• Comprometerseconelinversionista(s)queelpropósitodelnegocioesinvertirlosfondosúnicamenteparalas
devoluciones provenientes de la apreciación del capital, ingresos por inversiones o ambos; y• Valuaryevaluareldesempeñodesustancialmentetodassusinversionessobreunabasedevalorrazonable.
SehanrealizadomodificacionesconsiguientesalaIFRS12yaIAS27paraintroducirnuevosrequerimientosderevelaciones para las entidades de inversión.
Dado que la Entidad no es una entidad de inversión (evaluada bajo el criterio de la IFRS 10 al 1 de enero de 2014), la aplicacióndelasmodificacionesnohatenidoimpactoenlasrevelacionesoenlascantidadesreconocidasenlosestadosfinancierosconsolidadosdelaEntidad.
3. Resumen de las principales políticas contables
a. Declaración de cumplimiento
LosestadosfinancierosconsolidadosdeFibraHotelhansidopreparadosdeacuerdoconlasIFRSsemitidasporelConsejo de Normas Internacionales de Contabilidad.
b. Bases de medición
LosestadosfinancierosconsolidadosdeFibraHotelhansidopreparadossobrelabasedecostohistórico,exceptoporlas propiedades, mobiliario y equipo de hotel y propiedades en desarrollo que se valúan a su valor razonable a la fecha de aportación y adquisición, como se explica a mayor detalle en las políticas contables más adelante.
i. Costo histórico
El costo histórico generalmente se basa en el valor razonable de la contraprestación entregada a cambio de bienes y servicios.
ii. Valor razonable
Elvalorrazonablesedefinecomoelprecioqueserecibiríaporvenderunactivooquesepagaríaportransferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes en el mercado a la fecha de valuación independientemente de si ese precio es observable o estimado utilizando directamente otra técnica de valuación. Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, la FibraHotel tiene en cuenta las características del activo o pasivo, si los participantes del mercado tomarían esas características al momento defijarelpreciodelactivoopasivoenlafechademedición.Elvalorrazonableparapropósitosdemedicióny/orevelacióndeestosestadosfinancierosconsolidadossedeterminadeformatal,aexcepcióndelastransacciones con pagos basados en acciones que están dentro del alcance de la IFRS 2, las operaciones de arrendamiento que están dentro del alcance de la IAS 17, y las valuaciones que tienen algunas similitudes con valor razonable, pero no es un valor razonable, tales como el valor neto de realización de la IAS 2 o el valor en uso de la IAS 36.
F i b r a H o t e l69
Además,paraefectosdeinformaciónfinanciera,lasmedicionesdevalorrazonableseclasificanenNivel1,2ó3 con base en el grado en que son observables los datos de entrada en las mediciones y su importancia en la determinación del valor razonable en su totalidad, las cuales se describen de la siguiente manera:
• Nivel1Seconsideranpreciosdecotizaciónenunmercadoactivoparaactivosopasivosidénticosquela entidad puede obtener a la fecha de la valuación;
• Nivel2DatosdeentradaobservablesdistintosdelospreciosdecotizacióndelNivel1,seadirectaoindirectamente,
• Nivel3Consideradatosdeentradanoobservables
c. Bases de consolidación
LosestadosfinancierosconsolidadosincluyenlosdeFibraHotelyeldesusubsidiariaenlaquetienecontrol.Elcontrolse obtiene cuando FibraHotel:
• Tienepodersobrelainversión• Estáexpuesta,otienederecho,arendimientosvariablesderivadosdesuparticipacióncondichaentidad,y• Tienelacapacidaddeafectartalesrendimientosatravésdesupodersobrelaentidadenlaqueinvierte
FibraHotel reevalúa si tiene o no el control en una entidad si los hechos y circunstancias indican que hay cambios a uno o más de los tres elementos de control que se listaron anteriormente.
LasubsidiariaseconsolidadesdelafechaenquesucontrolsetransfiereaFibraHotel,ysedejadeconsolidardesdelafecha en la que se pierde el control.
Cuandoesnecesario,serealizanajustesalosestadosfinancierosdelasubsidiariaparaalinearsuspolíticascontablesdeconformidad con las políticas contables de FibraHotel.
Todos los saldos y operaciones entre la subsidiaria y FibraHotel se han eliminado en la consolidación.
EntidadParticipación 2014 y 2013 Actividad
Fibra Hotelera, S. C. 99.99% Prestación de servicios de asesoría y consultoríatécnica,jurídica,fiscal,comercialy administrativa relacionados con la compra-venta, administración, arrendamiento y subarrendamiento de toda clase de terrenos, casas,edificios,bodegas,hoteles,plazasylocalescomercialesyoficinas.
FibraHotelreevaluósicontrolalascompañíasmencionadasenlaNota1incisos(iiy(iii,ylaAdministraciónconcluyóque de acuerdo con la IFRS 10 no se tiene el control de acuerdo a lo siguiente: (i) poder, FibraHotel tiene la capacidad de decidir sobre las actividades relevantes, no está expuesta y no tiene derechos sobre los rendimientos variables y(ii)exposición(derechos)orendimientosvariables,losaccionistasdelascompañíasdenóminasnohanrealizadodistribuciones,yaquenoeselobjetodelacompañía,elhonorariosporlaprestacióndeserviciosadministrativosesdel5%yseencuentraavalorrazonable.DichohonorarionoesmodificadoparabeneficiodeFibraHotel.Elhonorariocubrelosgastosefectuadosporlascompañíasdenóminasparaeldesempeñodesusoperacionesyessuficiente,porloquelascompañíasdenóminasnosonperdedoras,losactivosdelascompañíasdenóminassondeunanaturalezatalquenopuedenutilizarseencombinaciónconFibraHotelparaeldesempeñodesuoperación.
Los operadores y administradores actúan como agentes de FibraHotel en la toma de decisiones en las actividades relevantes;sinembargonoseconsideraFibraHotelcomoinversionistadebidoaquelascompañíasdenóminasactúande manera independiente y FibraHotel no tiene exposición a los rendimientos variables.
Al ser FibraHotel obligada a liquidar al prestador de servicios las percepciones económicas del personal, más un 5% no deberádereconocerlasprestacionescorrespondientesalretiroylosbeneficiosaempleados.
Al31dediciembrede2014y2013,laprovisióndebeneficiosaempleadosnofuereconocidaenlascifrasdeFibraHotelpor ser considerada inmaterial.
Lossaldosytransaccionesintercompañíashansidoeliminados.
Las principales políticas contables seguidas por FibraHotel son las siguientes:
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E s t a d o s F i n a n c i e r o s70
d. Combinación de Negocios
Las adquisiciones de negocios se contabilizan utilizando el método de adquisición. La contraprestación transferida en una combinación de negocios se mide a valor razonable. El cual se calcula como la suma de los valores razonables de los activos transferidos a FibraHotel más los pasivos incurridos por FibraHotel con los anteriores propietarios de la empresa adquirida y las participaciones de capital emitidas por FibraHotel a cambio del control sobre la empresa adquirida a la fecha de adquisición. Los costos relacionados con la adquisición generalmente se reconocen en el estado de resultados conforme se incurren.
Alafechadeadquisición,losactivosidentificablesadquiridosylospasivosasumidossereconocenavalorrazonable.
El crédito mercantil se mide como el exceso de la suma de la contraprestación transferida, el monto de cualquier participación no controladora en la empresa adquirida, y el valor razonable de la tenencia accionaria previa del adquirenteenlaempresaadquirida(sihubiere)sobreelnetodelosmontosdeactivosadquiridosidentificablesypasivos asumidos a la fecha de adquisición. Si después de una revaluación el neto de los montos de activos adquiridos identificablesypasivosasumidosalafechadeadquisiciónexcedelasumadelacontraprestacióntransferida,elmontode cualquier participación no controladora en la empresa adquirida (si hubiere), el exceso se reconoce inmediatamente en el estado de resultados como una ganancia por compra a precio de ganga.
e. Instrumentos financieros
LosactivosypasivosfinancierossereconocencuandolaEntidadseconvierteenunapartedelasdisposicionescontractuales de los instrumentos.
Losactivosypasivosfinancierossevalúaninicialmenteasuvalorrazonable.Loscostosdelatransacciónquesondirectamenteatribuiblesalaadquisiciónoemisióndeactivosypasivosfinancieros(distintosdelosactivosfinancierosa valor razonable con cambios en resultados) se suman o reducen del valor razonable de los activos y pasivos financieros,ensucaso,enelreconocimientoinicial.Loscostosdetransaccióndirectamenteatribuiblesalaadquisicióndeactivosypasivosfinancierosasuvalorrazonableconcambiosenresultadossereconoceninmediatamenteenresultados.
Efectivo y equivalentes de efectivo
Efectivo y equivalentes de efectivo consisten principalmente en depósitos bancarios en cuentas de cheques e inversiones a corto plazo. El efectivo se presenta a valor nominal y los equivalentes se valúan a su valor razonable. FibraHotel considera como equivalentes de efectivo a todos los instrumentos de deuda de alta liquidez adquiridos con un vencimiento original de tres meses o menos. Los equivalentes de efectivo están representados principalmente en valores gubernamentales en la que los recursos se pagan al vencimiento.
Efectivo restringido
Consiste en efectivo correspondiente al fondo para inversión en bienes inmuebles el cual será utilizado para la adquisición de los bienes inmuebles del portafolio de adquisición y al fondo de reserva para gastos de capital el cual será utilizado para el pago de reparaciones, reemplazos mayores y otros gastos de capital.
Activosfinancieros
Losactivosfinancierosseclasificanenlassiguientescategoríasespecíficas:activosfinancierosavalorrazonablecon cambios a través de resultados (FVTPL, por sus siglas en inglés), costo amortizado, inversiones conservadas al vencimiento,activosfinancierosdisponiblesparasuventa(AFS,porsussiglaseninglés),préstamosycuentasporcobrar.Laclasificacióndependedelanaturalezayelpropósitodelosactivosfinancierosysedeterminaenelmomentodesureconocimientoinicial.Todaslascomprasoventasdeactivosfinancierosrealizadasdeformahabitualsereconocenyeliminan con base en la fecha de negociación. Las compras o ventas realizadas de forma habitual son aquellas compras oventasdeactivosfinancierosquerequierenlaentregadelosactivosdentrodelmarcodetiempoestablecidopornorma o costumbre en dicho mercado.
Alafechadeestosestadosfinancierosconsolidados,FibraHotelúnicamentetieneinstrumentosclasificadoscomoefectivo y equivalentes y cuentas por cobrar.
Cuentas por cobrar
Lascuentasporcobraryotrascuentasporcobrarquetienenpagosfijosodeterminablesquenocotizanenunmercadoactivoseclasificancomopréstamosycuentasporcobrar.Lospréstamosycuentasporcobrarsevalúanalcostoamortizado usando el método de interés efectivo, menos cualquier deterioro.
F i b r a H o t e l71
Deteriorodelvalordelosactivosfinancieros
Losactivosfinancierosdistintosalosactivosfinancierosavalorrazonableconcambiosatravésderesultados,sesujetanapruebasparaefectosdedeterioroalfinaldecadaperiodosobreelcualseinforma.Seconsideraquelosactivosfinancierosestándeteriorados,cuandoexisteevidenciaobjetivaque,comoconsecuenciadeunoomáseventosquehayanocurridodespuésdelreconocimientoinicialdelactivofinanciero,losflujosdeefectivofuturosestimadosdelactivofinancierohansidoafectados.
Paralosinstrumentosdecapitalcotizadosynocotizadosenunmercadoactivoclasificadoscomodisponiblesparasuventa,undescensosignificativooprolongadodelvalorrazonabledelosvalorespordebajodesucosto,seconsideraque es evidencia objetiva de deterioro.
Paratodoslosdemásactivosfinancieros,laevidenciaobjetivadedeterioropodríaincluir:
• Dificultadesfinancierassignificativasdelemisorocontraparte;• Incumplimientoenelpagodelosinteresesoelprincipal;• Esprobablequeelprestatarioentreenquiebraoenunareorganizaciónfinanciera;o• Ladesaparicióndeunmercadoactivoparaelactivofinancierodebidoadificultadesfinancieras.
Bajadeactivosfinancieros
LaEntidaddejadereconocerunactivofinancieroúnicamentecuandoexpiranlosderechoscontractualessobrelosflujosdeefectivodelactivofinanciero,ytransfierendemanerasustanciallosriesgosybeneficiosinherentesalapropiedaddelactivofinanciero.SilaEntidadnotransfiereniretienesubstancialmentetodoslosriesgosybeneficiosinherentesala propiedad y continúa reteniendo el control del activo transferido, la Entidad reconocerá su participación en el activo y la obligación asociada por los montos que tendría que pagar. Si la Entidad retiene substancialmente todos los riesgos ybeneficiosinherentesalapropiedaddeunactivofinancierotransferido,LaEntidadcontinúareconociendoelactivofinancieroytambiénreconoceunpréstamocolateralporlosrecursosrecibidos.
Enlabajadeunactivofinancieroensutotalidad,ladiferenciaentreelvalorenlibrosdelactivoylasumadelacontraprestación recibida y por recibir y la ganancia o pérdida acumulada que haya sido reconocida en otros resultados integrales y resultados acumulados se reconocen en resultados.
Enlabajadeunactivofinancieroquenoseaensutotalidad(porejemplo,cuandoFibraHotelretieneunaopciónpararecomprarpartedeunactivotransferido),FibraHoteldistribuyeelimporteenlibrospreviodelactivofinancieroentre la parte que continúa reconociendo en virtud de su involucramiento continuo, y la parte que ya no reconoce sobre la base de los valores razonables relativos de dichas partes en la fecha de la transferencia. La diferencia entre el importe en libros imputable a la parte que ya no se reconoce y la suma de la contraprestación recibida por la parte no reconocida y cualquier ganancia o pérdida acumulada que le sea asignada que haya sido reconocida en otros resultados integrales se reconoce en el resultado del ejercicio. La ganancia o pérdida acumulada que haya sido reconocida en otros resultados integrales se distribuirá entre la parte que continúa reconociéndose y la parte que ya no se reconocen sobre la base de los valores razonables relativos de dichas partes.
Clasificacióncomodeudaopatrimonio
Losinstrumentosdedeudaypatrimonioseclasificancomopasivosfinancierosopatrimonio,deacuerdolasustanciadel acuerdo contractual.
ElfactorclaveenlaclasificacióndeuninstrumentofinancierocomopasivoeslaexistenciadeunaobligacióncontractualparaFibraHoteldeentregarefectivo(uotroactivofinancieroaltenedordelinstrumento,oacambiodeactivosopasivosfinancierosencondicionespotencialmentedesfavorables).Encontraste,enelcasodeinstrumentosdepatrimonioelderecho de entregar efectivo en la forma de dividendos u otra distribución es a discreción de FibraHotel, y, por lo tanto, noexisteobligacióndeentregarefectivouotroactivofinancieroaltenedordelinstrumento.
Instrumentos de patrimonio
Uninstrumentodepatrimonioescualquiercontratoquepongademanifiestounaparticipaciónresidualenlosactivosnetos de FibraHotel. Los instrumentos de patrimonio emitidos por FibraHotel se reconocen por el importe recibido, neto de costos directos de emisión.
Pasivosfinancieros
Lospasivosfinancierosseclasificancomopasivosfinancierosavalorrazonableatravésdelosresultadosuotrospasivosfinancieros.
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E s t a d o s F i n a n c i e r o s72
Otrospasivosfinancieros,sereconoceninicialmenteasuvalorrazonable,netodeloscostosdelatransacción.
Otrospasivosfinancierossevalúanposteriormenteasucostoamortizadoutilizandoelmétododeinterésefectivo,congastos por intereses que se reconocen en función del método de interés efectivo.
f. Propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel
Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel se registran inicialmente al costo de adquisición. Los terrenosyedificiosrelacionadosaloshotelesexistentesalafechadelaOPIdelosCBFIsfueronreconocidosasuvalor razonable como lo permiten las opciones de transición establecidas en IFRS 1. Los saldos que provienen de adquisiciones realizadas después de esa fecha se registran a su valor de adquisición.
Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel se presentan al costo menos la depreciación acumulada y cualquier pérdida acumulada por deterioro.
La depreciación se calcula bajo el método de línea recta con base en la vida útil remanente de los activos netos de su valor residual y de sus mayores componentes ya que FibraHotel lo considera más apropiado y consistente con respecto delosmétodosutilizadosporlascompañíasmásrepresentativasdelsector.BasadoenestudiostécnicosFibraHotelconcluyóquetantosusedificioscomosusdiferentescomponentestienenvidasútilesdiferentesyseránsujetosareemplazoenperíodosdiferentes,desde15añosenelcasodeciertasáreascomuneshasta55añosparalasestructurasmetálicasdeledificio.Elvalorresidualesdel24%enelcasodelosedificios,losdemásactivosnotienenvaloresresidualessignificativos,segúnlodeterminadoporvaluadoresindependientes.
Lavidaútilestimada,elvalorresidualyelmétododedepreciaciónserevisanalfinaldecadaaño,yelefectodecualquier cambio en la estimación registrada se reconoce sobre una base prospectiva.
Latasadedepreciacióndelosedificios,mobiliarioyequipoes:
2014 y 2013%
Edificioacabados 10Edificiomejoras 10 Edificioinstalaciones 7Edificioobracivil 1Mobiliario y equipo 10
La ganancia ó pérdida que surge de la venta o retiro de una partida de propiedades, mobiliario y equipo de hotel, se calcula como la diferencia entre los recursos que se reciben por ventas y el valor en libros del activo, y se reconoce en los resultados.
g. Deterioro del valor de los activos tangibles
Alfinaldecadaperiodosobreelcualseinforma,FibraHotelrevisalosvaloresenlibrosdesusactivostangiblesafindedeterminar si existe un indicativo de que estos activos han sufrido alguna pérdida por deterioro. Si existe algún indicio, secalculaelmontorecuperabledelactivoafindedeterminarelalcancedelapérdidapordeterioro(dehaberalguna).Cuando no es posible estimar el monto recuperable de un activo individual, FibraHotel estima el monto recuperable delaunidadgeneradoradeefectivoalaquepertenecedichoactivo.Cuandosepuedeidentificarunabaserazonabley consistente de distribución, los activos corporativos también se asignan a las unidades generadoras de efectivo individuales,odelocontrario,seasignanalgrupomáspequeñodeunidadesgeneradorasdeefectivoparaloscualessepuedeidentificarunabasededistribuciónrazonableyconsistente.
El monto recuperable es el mayor entre el valor razonable menos el costo de venderlo y el valor de uso. Al evaluar elvalordeuso,losflujosdeefectivofuturosestimadossedescuentanasuvalorpresenteutilizandounatasadedescuentoantesdeimpuestosquereflejelaevaluaciónactualdelmercadorespectoalvalordeldineroeneltiempoylosriesgosespecíficosdelactivoparaelcualnosehanajustadolasestimacionesdeflujosdeefectivofuturos.
Si se estima que el monto recuperable de un activo (o unidad generadora de efectivo) es menor que su valor en libros, el valor en libros del activo (o unidad generadora de efectivo) se reduce a su monto recuperable. Las pérdidas por deterioro se reconocen inmediatamente en resultados.
Cuando una pérdida por deterioro se revierte posteriormente, el valor en libros del activo (o unidad generadora de efectivo) se aumenta al valor estimado revisado a su monto recuperable, de tal manera que el valor en libros incrementado no excede el valor en libros que se habría determinado si no se hubiera reconocido una pérdida por deterioroparadichoactivo(ounidadgeneradoradeefectivo)enañosanteriores.Lareversióndeunapérdidapordeterioro se reconoce inmediatamente en resultados.
F i b r a H o t e l73
h. Provisiones
Las provisiones se reconocen cuando FibraHotel tiene una obligación presente (legal o implícita) como resultado de un eventopasado,esprobablequeFibraHotelsearequeridoparaliquidarlaobligaciónysepuedeestimarfiablementequese consignará el importe de la obligación.
El importe que se reconoce como provisión es la mejor estimación del desembolso necesario para liquidar la obligación presente,alfinaldelperiodosobreelqueseinforma,teniendoencuentalosriesgosylasincertidumbresquerodeanalaobligación.Cuandosevalúaunaprovisiónusandolosflujosdeefectivoestimadosparaliquidarlaobligaciónpresente,suvalorenlibrosrepresentaelvalorpresentededichosflujosdeefectivo(cuandoelefectodelvalordeldineroeneltiempo es material).
Cuandoseesperalarecuperacióndeuntercerodealgunosotodoslosbeneficioseconómicosrequeridosparaliquidaruna provisión, se reconoce una cuenta por cobrar como un activo si es virtualmente cierto que se recibirá el desembolso yelmontodelacuentaporcobrarpuedeservaluadoconfiablemente.
i. Reconocimiento de ingresos
Los ingresos se obtienen por la operación de los hoteles, e incluyen las rentas por habitaciones, alimentos y bebidas y otros ingresos, los cuales se reconocen conforme se prestan dichos servicios.
j. Ingresos por arrendamiento
Losarrendamientosseclasificancomofinancieroscuandolostérminosdelarrendamientotransfierensustancialmentealosarrendatariostodoslosriesgosybeneficiosinherentesalapropiedad.Todoslosdemásarrendamientosseclasificancomo operativos. Las propiedades en arrendamiento operativo, son incluidas en el rubro de propiedades, mobiliario y equipodehoteldelestadodeposiciónfinanciera.
Los ingresos por arrendamientos operativos reconocidos contablemente, son sustancialmente iguales a aquellos determinados reduciendo los incentivos otorgados, tales como períodos de gracia, y que se reconocen en línea rectaduranteelplazodelarrendamiento,exceptoporlasrentascontingentes(talescomolainflación),lascualessereconocen cuando se presentan. El plazo del arrendamiento es el período no cancelable del contrato, incluyendo períodos adicionales por los cuales el arrendatario tiene la opción de prorrogar, cuando al inicio del arrendamiento, la administración tiene una certeza razonable de que el arrendatario ejercerá la opción.
k. Impuestos a la utilidad
ComosemencionaenlaNota1,FibraHotelcalificaypretendemantenerlacalificacióncomoFIBRAparafinesdelImpuesto Sobre la Renta (“ISR”), y, por lo tanto, no reconoce provisión por impuestos a la utilidad.
La subsidiaria Fibra Hotelera, S. C., está sujeta al ISR. Ver Nota 13.
l. Moneda extranjera
Las transacciones en moneda extranjera se registran al tipo de cambio vigente a la fecha de su celebración. Los activos y pasivos monetarios en moneda extranjera se valúan en moneda nacional al tipo de cambio vigente a la fecha de los estadosfinancieros.Lasfluctuacionescambiariasseregistranenlosresultados.
m. Clasificación de costos y gastos
Loscostosygastospresentadosenelestadoconsolidadodeutilidadintegralfueronclasificadosdemaneracombinadapor su naturaleza y función.
n. Estado de flujos de efectivo
FibraHotelpresentasusestadosdeflujosdeefectivoutilizandoelmétodoindirecto.Losinteresesrecibidosseclasificancomoflujosdeefectivodeinversión.
o. Utilidad neta por CBFIs
Se determina dividiendo la utilidad consolidada entre el promedio ponderado de CBFIs en circulación durante el período. La utilidad neta por CBFIs con derechos económicos se determina al 31 de diciembre de 2014 y 2013 restando al total de 499,401,766 CBFIs en circulación, respectivamente los 5,128,205 CBFIs y 7,355,230 CBFIs correspondientes al Portafolio de Aportación en Desarrollo que tendrán derecho de recibir derechos económicos hasta que los hoteles sean terminados y abiertos al público.
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4. Juicios contables críticos y fuentes clave de incertidumbre en la estimación
a. Juicios críticos en la aplicación de políticas contables
Combinaciones de negocios
La administración usa su juicio profesional para determinar si la adquisición de un hotel, o un portafolio de hoteles, representan una combinación de negocios o una adquisición de activos. En particular al evaluar en qué medida adquiere losprocesosnecesariosparaquelosactivosgenerenbeneficios.
Estadeterminaciónpuedetenerunimpactosignificativoenlaformadecontabilizarlosactivosypasivosadquiridos,tanto al inicio como posteriormente. Las transacciones que ocurrieron durante los períodos presentados en estos estadosfinancierossecontabilizaroncomocombinacionesdenegocios.Aquellasrealizadassobrehotelesquenorepresentabancontrolcomúnfueronclasificadascomocombinacionesdenegocios.
Clasificacióndeunhotel(propiedaddeinversión/activo)
Las propiedades de inversión se tienen para obtener rentas, plusvalías o ambas. Por lo tanto, una propiedad de inversión generaflujosdeefectivoindependientementedeotrosactivosposeídosporFibraHotel.Estodistinguealasinversionesinmobiliarias de la propiedad ocupada por el propietario.
Si FibraHotel es propietaria del inmueble y administra los servicios prestados a los clientes del hotel mediante la celebración de contratos de operación y arrendamiento y los servicios proporcionados a los huéspedes son significativos.Unhotelgestionadoporeldueñoesunapropiedadocupada,enlugardeunapropiedaddeinversión.
Puedeserdifícildeterminarsilosserviciosprestadossonlosuficientementesignificativosparaqueunapropiedadnocalifiquecomopropiedaddeinversión.Porejemplo,queeldueñodeunhoteltransfieraalgunasvecesciertasresponsabilidadesatercerasenvirtuddeuncontratodeoperación.Laposicióndeldueñopodríaser,enesencia,ladeuninversionistapasivooeldueñopodríasimplementehabersubcontratadofuncionesdeldíaadíaperoconservandounaexposiciónsignificativaalasvariacionesenlosflujosdeefectivogeneradosporlasoperacionesdelhotel.
LaAdministraciónusasujuicioprofesionalparadeterminarlaclasificacióndeloshotelesaportadosyadquiridoscomopropiedad, mobiliario y equipo de hotel sobre la base de que el hotel es utilizado en el curso normal de los negocios, y por lo tanto, no es propiedad de inversión.
Lastransaccionesqueocurrieronduranteelperíodopresentadoenlosestadosfinancierossecontabilizaroncomoadquisición de negocio y se presentan en propiedad, mobiliario y equipo de hotel.
Clasificacióndearrendamientos
ComoseexplicaenlaNota3j,losarrendamientosseclasificanenfuncióndelamedidaenquelosriesgosybeneficiosinherentes a la propiedad del bien objeto del contrato recaen con FibraHotel o con el inquilino, dependiendo de la sustancia de la transacción, más que la forma de los contratos. FibraHotel ha determinado, basándose en una evaluacióndelostérminosycondicionesdelosacuerdos,quemantienesustancialmentetodoslosriesgosybeneficiossignificativosinherentesalapropiedaddeestosbienesy,porlotanto,losclasificacomoarrendamientosoperativos.
b. Principales fuentes de incertidumbre en la estimación
Estimacióndevidasútilesyresidualesdelosactivosfijos
FibraHotel a través de la opinión de sus expertos internos del área de desarrollo evalúa a cada periodo la vida útil y residual de los activos según su experiencia operativa y las características de los activos y su operación a la fecha de revisión.Suimpactoestáenelrubrodeladepreciaciónacumulada,enelestadoconsolidadodeposiciónfinancierayen los gastos por depreciación del ejercicio.
Estimación para cuentas de cobro dudoso
FibraHotel no ha reconocido estimación alguna para cuentas incobrables debido a que no ha habido cambio significativoenlacalidadcrediticiaylosimportesaúnseconsideranrecuperables.FibraHotelnomantieneningúncolateral u otras mejoras crediticias sobre esos saldos, ni tiene el derecho legal de compensarlos contra algún monto que adeude FibraHotel a la contraparte.
F i b r a H o t e l75
Mediciones de valor razonable y procesos de valuación
AlgunosdelosactivosypasivosdeFibraHotelsemidenasuvalorrazonableenlosestadosfinancierosconsolidados.
Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, FibraHotel utiliza los datos de mercado observables en la medida en que estén disponibles. Cuando los datos de entrada del nivel 1 no están disponibles, FibraHotel contratará un valuadorcalificadoindependienteparallevaracabolavaluación.ElAdministradortrabajademaneraconjuntaconelvaluadorcalificadoindependienteparaestablecerlastécnicasdevaluaciónylosdatosdeentradaapropiadosparaelmodelo.
La información acerca de las técnicas de valuación y los datos de entrada utilizados en la determinación del valor razonable de los distintos activos y pasivos se describen en las Nota 9.
5. Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido
2014 2013
Efectivo y bancos $ 123,721 $ 88,885Equivalentes de efectivo - 40,553Efectivo restringido:
Fondo para inversión en bienes inmuebles (i) 1,926,518 4,638,650Fondo de reserva para gastos de capital (ii) 41,666 19,705
$ 2,091,905 $ 4,787,793
Efectivo restringido
(i) Consiste en el efectivo correspondiente al fondo para inversión en bienes inmuebles el cual será utilizado para la adquisición de los bienes inmuebles del portafolio de adquisición por $1,926,518 y $4,638,650 y para el pago de los inmuebles del portafolio de desarrollo por $773,571 y $250,874 al 31 de diciembre de 2014 y 2013, respectivamente. Al igual que los equivalentes de efectivo, este efectivo restringido se encuentra invertido en valores gubernamentales.
(ii) Consiste en el efectivo correspondiente al fondo de reserva para gastos de capital el cual será utilizado para el pago de reparaciones, reemplazos mayores y otros gastos de capital. En el fondo se depositan el 5% de los ingresos de operación. Al igual que los equivalentes de efectivo, este efectivo restringido se encuentra invertido en valores gubernamentales.
6. Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar
2014 2013
Clientes $ 111,862 $ 57,848Agencias de viaje 42,575 30,567Tarjetas de crédito 6,363 6,244Otras 2,927 2,582
163,727 97,241Rentas por cobrar a:
Hoteles y Villas Posadas, S. A. de C. V. $ 5,447 $ 4,676Inmobiliaria CR Juárez, S. A. de C. V. - 1,501Posadas de Latinoamérica, S. A. de C. V. - 1,289Otras - 1,689
5,447 9,155
$ 169,174 $ 106,396
a. Cuentas por cobrar a clientes, rentas por cobrar y administración del riesgo de crédito
Lascuentasporcobraraclientesyotrascuentasporcobrarconpagosfijosodeterminables,quenosenegocianenunmercadoactivo,seclasificancomodocumentosycuentasporcobrar.Losingresosporinteresessereconocen aplicando la tasa de interés efectiva, excepto por las cuentas por cobrar a corto plazo en caso de que el reconocimiento de intereses sea poco importante.
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E s t a d o s F i n a n c i e r o s76
b. Antigüedad de las cuentas por cobrar
Actualmente Fibrahotel mantiene niveles de cobranza mensual iguales a su periodo de facturación mensual; las prácticas comerciales y de negociación permiten a Fibrahotel mantener sus cuentas por cobrar con antigüedad de cobro menores a los 90 días. Las cuentas por cobrar que se encuentran en procedimientos judiciales son poco importantes para crear una estimación de incobrabilidad.
2014 2013
60-90 días $ 10,086 $ 4,601Más de 90-120 días 21,241 13,460
Total $ 31,327 $ 18,061
Antigüedad promedio (días) 40 38
7. Propiedades, mobiliario y equipo de hotel
2014 2013
Costo $ 7,008,511 $ 4,857,914Menos-
Depreciación acumulada (283,437) (123,308)
$ 6,725,074 $ 4,734,606
Terrenos $ 1,176,161 $ 827,570Edificios 5,159,009 3,532,018Mobiliario y equipo de operación del hotel 673,341 498,326
$ 7,008,511 $ 4,857,914
Costo Terrenos Edificios
Mobiliario y equipo de
hotel Total
Saldos al 1 de enero de 2013 $ 372,043 $ 1,547,458 $ 105,215 $ 2,024,716Adquisiciones:
Portafolio de Aportación (1) 24,041 151,553 24,405 199,999Portafolio de Adquisición (2) 431,486 1,833,007 368,706 2,633,199
Saldos al 31 de diciembre de 2013 827,570 3,532,018 498,326 4,857,914Adquisiciones:
Portafolio de Aportación (3) 28,462 96,538 - 125,000Portafolio de Adquisición (4) 320,129 1,530,453 175,015 2,025,597
Saldos al 31 de diciembre de 2014 $ 1,176,161 $ 5,159,009 $ 673,341 $ 7,008,511
Depreciación acumulada EdificiosMobiliario y equipo
de hotel Total
Saldos al 1 de enero de 2013 $ 6,424 $ 822 $ 7,246Gasto por depreciación 59,434 56,628 116,062
Saldos al 31 de diciembre de 2013 65,858 57,450 123,308Gasto por depreciación 93,674 66,455 160,129
Saldos al 31 de diciembre de 2014 $ 159,532 $ 123,905 $ 283,437
F i b r a H o t e l77
(1) Durante 2013, FibraHotel pagó el remanente de los hoteles One Guadalajara Tapatío y Real Inn Morelia, los cuales se encontraban en el Portafolio de Desarrollo y se integran al Portafolio de Aportación.
(2) Durante 2013, FibraHotel adquirió un salón y 19 hoteles que forman parte del Portafolio de Adquisición, los cuales fueronpagadosconlosrecursosobtenidosdelaofertasubsecuentedeCBFI´squesellevóacaboel30demayode2013 (ver Notas 1b y 12c).
(3) Durante 2014, FibraHotel pagó el remanente del hotel Estancia prolongada Puebla, el cual se encontraba en el Portafolio de Desarrollo y se integra al Portafolio de Aportación.
8. Propiedades en desarrollo
2014 2013
Proyecto Mixto Trébol Monterrey $ 292,303 $ 59,500Torre Américas 1500 Guadalajara AC 136,337 - Proyecto Cancún Estancia Prolongada (1) 94,872 94,872Proyecto Ciudad del Carmen 47,927 - Proyecto Vía Vallejo 35,577 34,000Proyecto AC Antea 28,833 - Proyecto Saltillo 27,794 - Proyecto Juriquilla 21,956 - Proyecto Villahermosa 21,761 - Proyecto Ciudad del Carmen 17,407 5,000Proyecto Los Mochis 10,114 - Proyecto Hotel Toluca 8,200 8,200Proyecto Puebla Estancia Prolongada (1) - 28,462Otros 30,490 20,840
$ 773,571 $ 250,874
(1) El Portafolio de Aportación incluye al 31 de diciembre de 2014 y 2013 uno y dos hoteles, respectivamente, por los cuáles noserealizarándistribucionesderesultadofiscalsinohastaqueseencuentrenoperando.
9. Instrumentos financieros
Categoríasdeinstrumentosfinancieros
2014 2013Activosfinancieros:Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido $ 2,091,905 $ 4,787,793Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar $ 169,174 $ 106,396Cuentas por cobrar a partes relacionadas $ 3,190 $ 2,816
Pasivosfinancieros:Cuentas por pagar a proveedores y otras $ 227,748 $ 104,648
Administración del capital
FibraHotel administra su capital para asegurar que continuará como negocio en marcha, a la vez que busca maximizar el patrimoniodesusfideicomisariosylasdistribucionesatravésdelaoptimizacióndelusodedeudaycapital.
ElcapitaldeFibraHotelconsisteprincipalmenteenelpatrimoniodelosfideicomisarios.LosobjetivosdelaAdministraciónde capital son manejar el capital para asegurase que los fondos de operación se encuentren disponibles para mantener consistenciaysustentabilidadenlasdistribucionesalosfideicomisariosyfondearlosgastosdecapitalrequeridos,asícomoproveer los recursos necesarios para la adquisición y desarrollo de nuevas propiedades.
FibraHotelpuedeadquirirhotelessujetosahipotecasfinancierasexistentesuotrosadeudos,ypodránincurrirnuevadeudaorefinanciardeudacuandoadquieranhotelessujetosalcumplimientoconlaspolíticasdeapalancamiento,oenciertascircunstancias, podrían estar obligados a pagar distribuciones superiores al efectivo disponible para distribución y de ser necesario se utilizarán los recursos de futuras ofertas de deuda y capital, enajenación de activos u obtención de créditos para efectuaralgunasdistribuciones.Elserviciodeladeudadedichofinanciamientooadeudotendráprioridadsobrecualesquierdistribuciones con relación a los CBFIs.
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E s t a d o s F i n a n c i e r o s78
Larazónderequerimientodeliquidezlacualsedeterminasobreelfinanciamientoestabledisponibleentreloaactivosnolíquidos la cual asciende al 31 de diciembre de 2014 y 2013 a 10.49 y 31.78, respectivamente.
Administracióndelriesgofinanciero
Elobjetivodelaadministracióndelriesgofinanciero,essatisfacerlasexpectativasfinancieras,resultadosdeoperacionesyflujosdeefectivoquemejorenlasituaciónfinancieradeFibraHotel,tambiénparaasegurarlacapacidadderealizardistribuciones a los tenedores de CBFIs y para satisfacer cualquier futura obligación de deuda.
LafuncióndelComitéTécnicodeFibraHotelesasesorareinstruiralfiduciarioenrelaciónconlaventaocancelacióndelosCBFIs, analizar y aprobar las posibles inversiones, enajenaciones y adquisiciones, prestar servicios empresariales, coordinar el accesoalosmercadosfinancierosnacionales,monitorearygestionarlosriesgosfinancierosrelacionadosconlasoperacionesde FibraHotel a través de informes internos de riesgo que analizan las exposiciones por grado y magnitud de los riesgos. Estos riesgos incluyen el riesgo de mercado (incluyendo riesgo de cambio y riesgo de tasa de interés), riesgo de crédito y riesgo de liquidez.
Administración del riesgo de mercado
LasactividadesdeFibrahotel,loexponenprincipalmentealosriesgosfinancierosdecambiosenlastasasdeinterésymonedaextranjera. Fibrahotel está expuesta a cambios en el mercado por el valor de las propiedades.
Administración del riesgo de moneda extranjera
FibraHotelrealizatransaccionesdenominadasendólaresestadounidenses(“dólar”),porlotanto,estáexpuestoafluctuacionescambiarias entre el tipo de cambio del peso mexicano y el dólar.
a. La posición monetaria en moneda extranjera al 31 de diciembre es:
2014 2013
Miles de dólares estadounidenses:Activos monetarios $ 1750 $ 904Pasivos monetarios (131) (250)
Posición larga 1,619 654
Equivalente en miles pesos $ 23,856 $ 8,557
b. Lostiposdecambio,enpesos,vigentesalafechadelosestadosfinancierosconsolidadosyalafechadesuemisiónson como sigue:
31 de diciembre de2014
31 de diciembre de 2013
31 de marzo de2015
Dólar estadounidense $ 14.7348 $ 13.0843 $ 15.2427
Análisis de sensibilidad de moneda extranjera
En la opinión de la Administración, no existe un riesgo cambiario real en función de que no existe deuda contratada en dólares.
Si el tipo de cambio tuviera un cambio de $1 peso por U.S. dólar hacia arriba o hacia abajo y todas las otras variables fueran constantes,elresultadodelañoyelpatrimoniodeFibraHotelporelperíodoterminadoal31dediciembrede2014y2013,tendría un decremento/incremento de aproximadamente $1,619 y $654, respectivamente.
Administración del riesgo de crédito
ElriesgodecréditoserefierealriesgodequeunacontraparteincumplasusobligacionescontractualesqueresultenenunapérdidafinancieraparaFibrahotel.PrácticamentetodoslosingresosdeFibrahotelsederivandelosingresosporprestaciónde servicios hoteleros. Como resultado de ello, su rendimiento depende de su capacidad para cobrar los servicios hoteleros a huéspedes y la capacidad de los huéspedes para hacer los pagos. Los ingresos y los fondos disponibles para su distribución se veríannegativamenteafectadossiunnúmerosignificativodeloshuéspedes,ocualquieradelosarrendatariosprincipalesnorealiza los pagos de alquiler a su vencimiento o cerrara sus negocios o se declarara en quiebra.
F i b r a H o t e l79
Fibrahotel ha adoptado una política de solo negociar para los hoteles en arrendamiento con contrapartes solventes y obteniendolassuficientesgarantíascuandoesapropiado,loqueintentamitigarelriesgodepérdidasporfaltasdepago.
El riesgo de crédito es generado por saldos de efectivo y equivalentes de efectivo, cuentas por cobrar, otras cuentas por cobrar einstrumentosfinancieros.Lamáximaexposiciónalriesgodecréditoeslaquesemuestraenelestadodeposiciónfinanciera.
Administración de riesgo de liquidez
ElriesgodeliquidezrepresentaelriesgodequeFibraHotelseencuentrecondificultadesparacumplirconsusobligacionesasociadasconpasivosfinancierosqueseliquidenmediantelaentregadeefectivouotroactivofinanciero.Laresponsabilidadúltima de la administración del riesgo de liquidez se basa en FibraHotel, quien ha establecido un marco apropiado para laadministracióndelriesgodeliquidezparalaadministracióndelfinanciamientoacorto,medianoylargoplazo,ylosrequerimientos de administración de la liquidez. FibraHotel administra el riesgo de liquidez manteniendo reservas adecuadas, vigilandolosflujosdeefectivoproyectadosyrealesdelosingresos,yconciliandolosperfilesdevencimientodelosactivosypasivosfinancieros.Eldepartamentodetesoreríamonitorealosvencimientosdelospasivosparaprogramarlospagosrespectivos.
LasiguientetabladetallalosvencimientospendientesdeFibraHotel,parasuspasivosfinancierosnoderivadosdeacuerdoalosperíodos de pago.
Menos de un año31 de diciembre de 2014
Cuentas por pagar a proveedores y otros $ 227,748
31 de diciembre de 2013Cuentas por pagar a proveedores y otros $ 104,648
Valorrazonabledeinstrumentosfinancieros
Valorrazonabledelosinstrumentosfinancierosregistradosacostoamortizado
LosValoresenlibrosdelascuentasporcobrar,cuentasporpagaryotrosactivosypasivosfinancieros(incluyendocuentaspor pagar/cobrar a partes relacionadas y pagos anticipados) son a corto plazo y, en algunos casos, devengan interés con tasas ligadasaindicadoresdemercados.Porloque,Fibrahotelconsideraquelosvaloresenlibrosdelosactivosypasivosfinancierosreconocidosalcostoamortizadoenlosestadosfinancieros,seaproximaasuvalorrazonable.
ValorrazonabledelosinstrumentosfinancierosvaluadosalFVTPLsobreunabaserecurrente
Activos financieros Valor razonable al
Jerarquía del valor razonable
Técnicas de valuación e inputs
clave
Input(s) significativos
no observables
Relación del
input no observable
con el valor
razonable31/12/14 31/12/13
Inversiones en valor gubernamentales $ 1,968,184 $4,698,908 Nivel 1
Valor de mercado. El valor razonable de las inversiones es medido con precios cotizados (no ajustados) en mercados activos de instrumentos idénticos. - -
Valorrazonabledelosterrenosyedificios
LosterrenosyedificiosdeFibrahotelseregistranasuvalorrazonable,queessuvalorrazonablealafechadeadquisición,menos la depreciación acumulada y pérdidas por deterioro acumuladas. Las mediciones del valor razonable de los terrenos y edificiosdefibrahotelal31dediciembrede2014y2013sedeterminaronenbasealvalorpagado.
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Mé
E s t a d o s F i n a n c i e r o s80
Elvalorrazonabledelosterrenosyedificiossedeterminóconbaseenalelenfoquedeingresos.Nohahabidoningúncambioenlatécnicadevaluaciónduranteelaño.
LosdetallesdelosterrenosyedificiosdelaFibraHotelylainformaciónacercadelajerarquíadevalorrazonableal31dediciembre se establece de la siguiente manera:
2014 2013Nivel 2 valor
razonabletotal
Nivel 2 valor razonable
total
Hoteles Portafolio de Adquisición que incluyen:– Terrenos $ 320,129 $ 431,484–Edificios 1,269,354 1,772,279
$ 1,589,483 $ 2,203,763
Técnicas de valuación y supuestos aplicados para propósitos de determinar el valor razonable
• Elvalorrazonabledelosactivosypasivosfinancieroscontérminosycondicionesestándarynegociadosenlosmercados líquidos activos se determinan con referencia a los precios cotizados en el mercado (incluyendo los pagarés redimibles cotizados, las letras de cambio, obligaciones, bonos vitalicios y bonos gubernamentales).
• Elvalorrazonabledelosotrosactivosypasivosfinancieros(sinincluirlosdescritosarriba)sedeterminandeconformidadconmodelosdedeterminacióndepreciosdeaceptacióngeneral,quesebasanenelanálisisdeflujosde efectivos descontados utilizando precios de transacciones actuales observables en el mercado y cotizaciones para instrumentos similares. En particular, el valor razonable de la deuda a largo plazo, que se calcula solo para efectos de la revelación anterior y no para el registro contable de la deuda, la cual se considera de Nivel de medición 3, como se describeabajo,fuedeterminadoutilizandounmodelodeflujosdeefectivodescontados,utilizandoestimacionesdetasas actuales de mercado basados en curvas observables de TIIE y un spread de crédito estimado utilizando créditos observables en entidades similares, el cual es ajustado según sea necesario.
Losinstrumentosfinancierosquesonmedidossubsecuentementeasureconocimientoinicialalvalorrazonable,sonagrupadosen 3 niveles, con base en el grado al que el valor razonable es observable:
• Nivel1lasvaluacionesavalorrazonablesonaquellasderivadasdelosprecioscotizados(noajustados)enlosmercadosactivos para activos o pasivos idénticos;
• Nivel2lasvaluacionesavalorrazonablesonaquellasderivadasdeinputsdistintosalosprecioscotizadosincluidosdentro del Nivel 1, que son observables para el activo o pasivo, bien sea directamente (es decir como precios) o indirectamente (es decir que derivan de los precios); y
• Nivel3lasvaluacionesavalorrazonablesonaquellasderivadasdelastécnicasdevaluaciónqueincluyenlosinputspara los activos o pasivos, que no se basan en información observable del mercado (indicadores no observables).
10. Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados
2014 2013
Proveedores $ 139,921 $ 94,550Gastos acumulados 73,714 52,512Otras cuentas por pagar 20,245 10,098
$ 233,880 $ 157,160
11. Transacciones y saldos con partes relacionadas
Los saldos y transacciones entre FibraHotel y su subsidiaria, han sido eliminados en la consolidación y no se revelan en esta nota. Más adelante se detallan las transacciones entre FibraHotel y otras partes relacionadas.
F i b r a H o t e l81
a. Transacciones comerciales
Duranteelaño,FibraHotelysusubsidiariarealizaronlassiguientestransaccionescomercialesconpartesrelacionadasque no son miembros de FibraHotel:
2014 2013
Administradora Fibra Hotelera:Honorarios de administración (1) $ 96,730 $ 82,168
Prestación de Servicios Hoteleros GG: Servicios administrativos (2) $ 22,154 $ 20,405
Soluciones y Administración Estratégica:Servicios administrativos (2) $ - $ 3,512
Fibra Hotelera:Servicios administrativos (2) $ 14,265 $ -
Solución en Recursos Humanos FHServicios administrativos (2) $ 3,820 $ -
Administradora GDI Servicios administrativos (2) $ 379 $ -
Control y Desarrollo Administrativo Servicios administrativos (2) $ 28 $ -
(1) FibraHotel paga un honorario anual equivalente al 1% sobre el valor del activo en libros sin depreciar, neto de deuda.
(2) FibraHotel paga un honorario por servicios administrativos correspondientes al importe de la percepción económica del personal, e impuestos más el 5% de la suma de los conceptos anteriores.
Laoperaciónantesmencionada,seencuentradocumentadaatravésdecontratosconvigenciadecincoaños,renovables.
b. Los saldos por cobrar con partes relacionadas son:
2014 2013
Controladora Cabi FHM $ 2,174 $ 2,535Alterturismo, S. de R. L. de C. V. 734 - Grupo Innovador Turístico y de Servicios, S. de R. L. de C. V. 233 233Grupo Empresarial Hermosillo 49 48
$ 3,190 $ 2,816
12. Patrimonio de los fideicomisarios
Aportaciones y contribuciones-
a. Lasaportacionesdelosfideicomisariosavalornominalseintegrancomosigue:
Aportación de patrimonio inicial Emisión de CBFIs Total
$ 15 $ 10,009,645 10,009,660
Al 31 de diciembre de 2014 y 2013, FibraHotel aún no ha exhibido la totalidad de su patrimonio inicialmente aportado.
b. El patrimonio de FibraHotel está representado por la aportación inicial de $15, el Portafolio de Aportación, el Portafolio de Aportación en Desarrollo y el monto de los recursos provenientes de emisiones de CBFIs.
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E s t a d o s F i n a n c i e r o s82
c. Con fecha 30 de mayo de 2013, FibraHotel llevó a cabo una oferta subsecuente de CBFIs en la Bolsa Mexicana de Valores (“BMV”) y en otros mercados internacionales. El monto de la oferta global ascendió a $4,877,725 ofreciendo 195,500,000 CBFIs, incluyendo sobreasignación, a un precio de $24.95. El Fideicomiso de Control de FibraHotel participó con la suscripción de 2,000,000 de CBFIs.
d. Al 31 de diciembre de 2014 y 2013 existen 499,401,766 CBFIs en circulación; respectivamente.
Distribuciones-
a. Al 31 de diciembre de 2014, el Comité Técnico de FibraHotel ha aprobado y pagado distribuciones de las cuentas de ingresosfiscales,alostitularesdelosCBFIsdelasiguientemanera:
Fecha de aprobación de distribuciones
Distribuciones de reembolso de
patrimonioDistribuciones del
resultado fiscal Total distribuciones
17 de febrero de 2014 $ 105,001 $ - $ 105,00129 de abril de 2014 98,590 - 98,59022 de julio de 2014 47,421 66,886 114,307
21 de octubre de 2014 100,104 - 100,104
Total a diciembre de 2014 $ 351,116 $ 66,886 $ 418,002
b. Al 31 de diciembre de 2013, el Comité Técnico de FibraHotel ha aprobado y pagado distribuciones de las cuentas de ingresosfiscales,alostitularesdelosCBFIsdelasiguientemanera:
Fecha de aprobación de distribuciones
Distribuciones de reembolso de
patrimonioDistribuciones del
resultado fiscal Total distribuciones
22 de octubre de 2013 $ 83,445 $ 16,097 $ 99,54222 de julio de 2013 41,248 33,166 74,41422 de abril de 2013 36,952 22,038 58,990
22 de enero de 2013 1,556 16,980 18,536
Total a diciembre de 2013 $ 163,201 $ 88,281 $ 251,482
Estas distribuciones equivalen a 21.18 centavos por CBFI y se calcularon con base a los CBFIs en circulación excluyendo los CBFIs correspondientes al Portafolio de Aportación en Desarrollo al 31 de diciembre de 2014 y 2013, ascienden a 5,128,205 CBFIs y 7,355,230 CBFIs, respectivamente que actualmente no tiene derechos económicos hasta que los hoteles del Portafolio de Aportación en Desarrollo sean terminados y abiertos al público.
Emisión de CBFIs-
La emisión de CBFIs como parte del patrimonio al 31 de diciembre está compuesto por:
2014 2013Concepto Precio Patrimonio Precio Patrimonio
Aportación en efectivo:195,500,000 CBFIs emitidos $ - $ - $ 24.95 $ 4,877,725
Gastos de emisión - - - (242,235)
Total emisión CBFIs $ - $ - $ - $ 4,635,490
F i b r a H o t e l83
13. Impuestos a la utilidad
AfindecubrirlosrequisitosdelrégimenfiscaldeFIBRA,entérminosdeloprevistoenelOficiodelSAT,conformealosartículos 187 y 188 de la LISR, FibraHotel debe distribuir anualmente por lo menos el 95% del Resultado Fiscal a los tenedores de los CBFIs de FibraHotel.
La subsidiaria Fibra Hotelera, S. C., está sujeta al ISR y al IETU.
ISR-Latasafue30%para2014y2013yconformealanuevaLeydeISR2014(Ley2014continuaráal30%para2014yañosposteriores.
IETU - A partir de 2014 se abrogó el IETU, por lo tanto, hasta el 31 de diciembre de 2013 se causó este impuesto, tanto para los ingresoscomolasdeduccionesyciertoscréditosfiscalesconbaseenflujosdeefectivodecadaejercicio.Latasafue17.5%.
Hastaelaño2013,elimpuestoalautilidadcausadoeselqueresultamayorentreelISRyelIETU.
Conbaseenproyeccionesfinancieras,lasubsidiariaFibraHotelera,S.C.identificóqueesencialmentepagaráISR.Porlotanto,lasubsidiaria reconoce ISR diferido.
a. Impuestos a la utilidad reconocidos en los resultados
2014 2013
ISR:Causado $ 4,545 $ 4,150Diferido (1,803) (2,072)
$ 2,742 $ 2,078
b. Al 31 de diciembre de 2014 y 2013, el único concepto que integra el impuesto sobre la renta diferido activo es el de gastos acumulados por $3,995 y $2,193, respectivamente.
14. Cobros mínimos en contratos de arrendamiento
El valor de los cobros mínimos de arrendamiento operativos, descritos por marca hotelera, son como sigue:
Año Fiesta Inn
Menosdeunaño $ 43,120
Deunoa5años 62,143
$ 105,263
Loscontratosdehotelesenarrendamientoreflejantérminosquevandeunoacincoaños.
Cabe mencionar, que el resumen antes mencionado no considera ningún ajuste en el tiempo a los importes de renta, a los cualessetienederechocontractualmente,yqueenlamayoríadeloscasoscorrespondealefectodelainflación.Asimismo,tampoco se considera ninguna renta de carácter variable, ni tampoco períodos de renovación, sino únicamente los plazos forzosos para los inquilinos, de conformidad con el concepto antes mencionado de rentas futuras mínimas.
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Mé
E s t a d o s F i n a n c i e r o s84
15. Información por segmentos de negocio
a. La información por segmentos operativos se presenta con base en el enfoque gerencial.
Información analítica por segmento operativo
2014 F/1596 Fibra Hotelera, S. C. Total
Total ingresos $ 1,237,854 $ 292,910 $ 1,530,764
Costos y gastos de habitaciones (198,587) - (198,587)Costos y gastos de alimentos y bebidas - (164,666) (164,666)Costos y gastos de administración (559,929) (82,739) (642,668)Gastos inmobiliarios (17,325) (4,319) (21,644)Gastos corporativos (96,731) (6,000) (102,731)Depreciación (162,805) (125) (162,930)Gastos de adquisición de negocios (52,394) (21,295) (73,689)
150,083 13,766 163,849
Otros ingresos, Neto (29,819) (1,964) (31,783)Ingresos por intereses 120,820 (13) 120,807Ganancia cambiaria, Neta 3,455 117 3,572
Utilidad antes de impuestos a la utilidad 244,539 11,906 256,445
Impuestos a la utilidad - 2,742 2,742
Utilidad neta integral consolidada $ 244,539 $ 9,164 $ 253,703
2013 F/1596 Fibra Hotelera, S. C. Total
Total ingresos $ 854,471 $ 178,010 $ 1,032,481
Costos y gastos de habitaciones (130,404) - (130,404)Costos y gastos de alimentos y bebidas - (110,816) (110,816)Costos y gastos de administración (397,126) (55,569) (452,695)Gastos inmobiliarios (13,201) (3,590) (16,791)Gastos corporativos (80,668) (1,500) (82,168)Depreciación (119,974) (67) (120,041)Gastos de adquisición de negocios (79,857) - (79,857)
(821,230) (171,542) (992,772)
2013 F/1596 Fibra Hotelera, S. C. Total
Otros ingresos, Neto 7,002 (42) 6,960Ingresos por intereses 119,126 - 119,126Pérdida cambiaria, Neta (959) (5) (964)
Utilidad antes de impuestos a la utilidad 158,410 6,421 164,831
Impuestos a la utilidad - 2,078 2,078
Utilidad neta integral consolidada $ 158,410 $ 4,343 $ 162,753
F i b r a H o t e l85
b. Segmentos de información financiera
La información por segmentos que se informaba externamente, era analizada sobre la base de los tipos de ingresos por arrendamiento de habitaciones, ingresos por alimentos y bebidas, gastos de operación por los diferentes tipos de marcas de hoteles que integran el portafolio de inversión de FibraHotel. Sin embargo, la información que se proporcionaba al funcionario que toma las decisiones operativas del Fideicomiso para propósitos de asignar los recursosyevaluarelrendimientodelsegmento,seenfocabademaneramásespecíficaenlacategoríadelclienteparacada tipo de portafolio. Las categorías principales de clientes para estos bienes son servicio proporcionado y marca. Los segmentos a informar de FibraHotel de acuerdo a la IFRS 8 son por lo tanto, son los siguientes:
Servicio selecto
Estos hoteles brindan ciertos servicios adicionales a los hoteles de servicio limitado, incluyendo la oferta de alimentos y bebidas, restaurantes, bares y servicio a cuarto 24 horas, salones para eventos sociales y juntas de trabajo, así como servicios adicionales dentro de la habitación.
A la fecha del informe FibraHotel tienen 29 hoteles Fiesta Inn y tres hoteles Gamma, ambos operados por Grupo Posadas y tres hoteles Real Inn operados por Grupo Real Turismo.
Servicio completo
Estos hoteles cuentan con una oferta de alimentos y bebidas robusta con varios centros de consumo (restaurantes y bares), salas de juntas y salones de conferencias para eventos sociales y empresariales para más de 500 personas y servicios adicionales relacionados con hoteles de servicio completo: spas, servicio a cuartos en horario amplio, valet parking, concierge, botones y áreas públicas más extensas.
A la fecha del informe FibraHotel tiene un hotel Fiesta Americana operado por Grupo Posadas, un hotel Camino Real operado por Grupo Real Turismo, un hotel Sheraton operado por Operadora Sheraton y un hotel Cacao operado por Cornestone.
Servicio limitado
Los hoteles de servicio limitado ofrecen un servicio como su nombre lo indica de hotelería conveniente, los cuales tradicionalmente no contaban con bares, restaurantes o salas de conferencias y juntas, tampoco ofrecían servicios adicionales,peroenlosúltimosaños,latendenciahasidoqueestaclasedehotelesofrezcanunamezcladeestosservicios, incluyendo centros de negocios, gimnasios y piscinas, con una selección limitada de alimentos (desayuno incluido) y espacios limitados de salas de juntas.
Alafechadelinforme,FibraHotelcuentacon13hotelesOnedeGrupoPosadasyunhotelFairfieldInnoperadoporMarriott International.
Estancia prolongada
Loshotelesdeestesegmentosecaracterizanporunformatodesuite,enconfiguracionesdeestudiodeunaodosrecámaras, casi siempre con una cocina completa y un espacio de comedor y área de trabajo. Entre los servicios que brindan estos hoteles se encuentran áreas de lavado y secado de ropa por los huéspedes, áreas públicas para esparcimiento, sin restaurante, con la posibilidad de utilizar el de un hotel contiguo como es la estrategia.
A la fecha del informe, FibraHotel cuenta con un hotel Camino Real & Suites operados por Grupo Real Turismo y dos hoteles Fiesta Inn Lofts operados por Grupo Posadas.
c. Ingresos y resultados por segmento
Se presenta un análisis de los ingresos y resultados del Fideicomiso de las operaciones continuas por segmento a informar:
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, Edo
. de M
éx. •
Guad
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León
, Gto
. • Lo
s Cab
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.C.S.
• Los
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Mexic
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Monc
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E s t a d o s F i n a n c i e r o s86
2014 Arrendamiento de habitaciones Alimentos y bebidas Arrendamiento de inmuebles
Segmento Número de propiedades Número de cuartos Ingresos Gastos Ingresos Gastos Ingresos Gastos
Servicio limitado 14 1,704 $ 210,495 $ 43,245 $ - $ 1,641 $ 3,777 $ 1,495
Servicio selecto 35 5,110 839,237 139,077 245,726 138,670 62,825 3,306
Estancia prolongada 3 208 14,565 1,907 - - - -
Servicio completo 3 574 97,728 14,358 43,936 24,355 2,195 -
Total 55 7,596 $ 1,162,025 $ 198,587 $ 289,662 $ 164,666 $ 68,797 $ 4,801
Se presenta un análisis de los ingresos y resultados del Fideicomiso de las operaciones continuas por segmento a informar
2013 Arrendamiento de habitaciones Alimentos y bebidas Arrendamiento de inmuebles
Segmento Número de propiedades Número de cuartos Ingresos Gastos Ingresos Gastos Ingresos Gastos
Servicio limitado 11 1,325 $ 166,207 $ 34,184 $ - $ 1,511 $ 1,187 $ -
Servicio selecto 28 4,139 592,288 96,220 164,869 109,305 69,614 3,533
Servicio completo 1 153 - - - - 17,632 468
Total 40 5,617 $ 758,495 $ 130,404 $ 164,869 $ 110,816 $ 88,433 $ 4,001
F i b r a H o t e l87
2014 Arrendamiento de habitaciones Alimentos y bebidas Arrendamiento de inmuebles
Segmento Número de propiedades Número de cuartos Ingresos Gastos Ingresos Gastos Ingresos Gastos
Servicio limitado 14 1,704 $ 210,495 $ 43,245 $ - $ 1,641 $ 3,777 $ 1,495
Servicio selecto 35 5,110 839,237 139,077 245,726 138,670 62,825 3,306
Estancia prolongada 3 208 14,565 1,907 - - - -
Servicio completo 3 574 97,728 14,358 43,936 24,355 2,195 -
Total 55 7,596 $ 1,162,025 $ 198,587 $ 289,662 $ 164,666 $ 68,797 $ 4,801
Se presenta un análisis de los ingresos y resultados del Fideicomiso de las operaciones continuas por segmento a informar
2013 Arrendamiento de habitaciones Alimentos y bebidas Arrendamiento de inmuebles
Segmento Número de propiedades Número de cuartos Ingresos Gastos Ingresos Gastos Ingresos Gastos
Servicio limitado 11 1,325 $ 166,207 $ 34,184 $ - $ 1,511 $ 1,187 $ -
Servicio selecto 28 4,139 592,288 96,220 164,869 109,305 69,614 3,533
Servicio completo 1 153 - - - - 17,632 468
Total 40 5,617 $ 758,495 $ 130,404 $ 164,869 $ 110,816 $ 88,433 $ 4,001
16. Compromisos y contingencias
Excepto por lo mencionado anteriormente, ni el Fiduciario ni sus activos están sujetos a cualquier tipo de acción legal, excepto las derivadas de sus operaciones y actividades rutinarias.
Como parte de las transacciones de constitución, FibraHotel adquirió y está comprometida en adquirir ciertas propiedades con los recursos de la OPI.
17. Hechos posteriores al periodo sobre el que se informa
a. Con fecha 12 de febrero de 2015, FibraHotel anuncia el desarrollo de un hotel de servicios limiatados de 134 cuartos dentrodelCentroComercialUptownJuriquillaenQuerétaro.ElhoteloperarábajolamarcaFairfieldInn&SuitesbyMarriot y será operado por Marriot International. El hotel se encuentra en etapa de construcción de la cimentación y se espera su apertura durante el cuarto trimestre de 2015.
La inversión total estimada en el hotel será de $110,000, con una inversión en huella de $11,200.
18. Autorización de los estados financieros
Losestadosfinancierosconsolidadosadjuntosfueronautorizadosparasuemisiónel31demarzode2015,porelLic.EdouardBoudrant,DirectordeFinanzasyelLic.EduardoLópez,DirectorGeneraldeFibraHotel,consecuentementeestosnoreflejanlos hechos ocurridos después de esa fecha, y están sujetos a la aprobación de la Asamblea General Ordinaria de Tenedores de CertificadosBursátilesFiduciariosInmobiliarioslacualpodrámodificarlosestadosfinancieros.
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Gro.
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os M
ochis
, Sin.
• Me
xicali
, B.C.
• Mo
nclov
a, Co
ah. •
Mon
terr
ey, N
.L.• M
oreli
a, Mi
ch.
• Na
ucalp
an, E
do. d
e Méx
. • Nu
evo L
ared
o, Ta
mps.
• Oa
xaca
, Oax
. • Pa
triot
ismo,
Cd. d
e Méx
ico •
Perin
orte
, Cd.
de M
éxico
• Pe
risur,
Cd.
de M
éxico
• Pla
ya de
l Car
men,
Q. Ro
o • Pu
ebla,
Pue.
• Que
réta
ro, Q
ro. •
Salti
llo, C
oah.
• San
Luis
Poto
si, S.
L.P. •
Tepic
, Nay
. • Tij
uana
, B.C.
• Tla
lnepa
ntla,
Edo. d
e Méx
. • To
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d. de M
éxico
• Tor
reón
, Coah
. • To
luca,
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e Méx
. • Va
llejo,
Cd. de
Méx
ico •
Villah
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sa, Ta
b. • Xa
lapa,
Ver. •
Acap
ulco,
Gro.
• Agu
asca
lient
es, A
gs. •
Chihu
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, Chih
. • Ci
udad
del C
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n, Ca
mp. •
Ciud
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Obre
gón,
Son.
• Co
atza
lcoalc
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Cuau
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, Edo
. de M
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Cuer
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Culia
cán,
Sin.•
Dura
ngo,
Dur. •
Ecat
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illo, S
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León
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. • Lo
s Cab
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.C.S.
• Los
Moc
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Mexic
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Monc
lova,
Coah
. • M
onte
rrey
, N.L.
• Mor
elia,
Mich
. •
Nauc
alpan
, Edo
. de M
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Nuev
o Lar
edo,
Tamp
s. •
Oaxa
ca, O
ax. •
Patr
iotism
o, Cd
. de M
éxico
• Pe
rinor
te, C
d. de
Méx
ico •
Peris
ur, Cd
. de
Méx
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Playa
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Pueb
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e. • Q
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taro
, Qro
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ltillo
, Coa
h. • S
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tosi,
S.L.P
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pic, N
ay. •
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Tlalne
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o. de M
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Tore
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Torre
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• Vil
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r. • Ac
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Ciud
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l Car
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, Ver.
• Cu
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lán, E
do. d
e Méx
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, Mor.
• Cu
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.• Du
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r. • Ec
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. • Gu
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Jal. •
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. • Le
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, B.C.
S. • L
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, Sin.
• Me
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, B.C.
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ch.
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• Oa
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l Car
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Pue.
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Gro.
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Dur. •
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Ciud
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xicali
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Perin
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• Pe
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l Car
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Salti
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• San
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L.P. •
Tepic
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uana
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lnepa
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d. de M
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• Tor
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, Coah
. • To
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Villah
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b. • Xa
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Acap
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• Agu
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, Chih
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n, Ca
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Ciud
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, Chih
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gón,
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• Co
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Cuau
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Cuer
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Culia
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Dura
ngo,
Dur. •
Ecat
epec
, Edo
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Guad
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, Gto
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• Los
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Mexic
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.C. •
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Nauc
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Coat
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, B.C.
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l Car
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• Vil
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, Tab. •
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Ciud
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, Sin.
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xicali
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• Tor
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Cuau
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on. •
León
, Gto
. • Lo
s Cab
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• Los
Moc
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Mexic
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Monc
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, N.L.
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elia,
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. • N
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Méx
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éxico
• Pe
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éxico
• Pe
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Cd. de
Mé
Dis
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x
La Bolsa Mexicana hace constar el listado de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios denominados FIBRAS emitidos por Concentradora Fibra Hotelera Mexicana,
S.A. de C.V., en su carácter de Fideicomitente.
Intermediarios Colocadores:
Asesor y Agente Estructurador de la Oferta:
Características de la Emisión:
Clave de Cotización:
Fecha de Listado en la BMV:
Monto Total de la Oferta Global Inicial:(con sobreasignación)
Monto Total de la Oferta en México:(con sobreasignación)
Monto Total de la Oferta Internacional: (con sobreasignación)
FIHO
30 de noviembre de 2012
$ 4,136,805,535.00
$ 2,685,163,334.00
$ 1,451,642,201.00
FIHO
Evercore Casa de Bolsa, S.A. de C.V
Evercore Partners México, S. de R.L.
Casa de Bolsa Banorte IXE, S.A. de C.V. Grupo Financiero Banorte
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J.P. Morgan Casa de Bolsa, S.A. de C.V. J.P. Morgan Grupo Financiero
EMISORA:FibraHotel Torre Corporativo World PlazaAvenida Santa Fe # 481 Piso 7Colonia Cruz Manca, Delegación Cuajimalpa, C.P. 05349, México D.F.www.fibrahotel.com www.twitter.com/FibraHotel www.linkedin.com/company/fibrahotel
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REPRESENTANTE COMÚN:CI Banco S.A., Institución de Banca MúltipleAv. Paseo de las Palmas núm. 215 Piso 2, Col. Lomas de Chapultepec, Delegación Miguel Hidalgo, México D.F.
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Informe Anual 2014
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Gro.
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Jal. •
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, B.C.
S. • L
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• Me
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, B.C.
• Mo
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• Na
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. • Pa
triot
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, Cd.
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ro. •
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Luis
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, B.C.
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Edo. d
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Moc
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Los C
abos
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S. • L
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• Mo
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Salti
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L.P. •
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• Tla
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• Tor
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Villah
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b. • Xa
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Ver. •
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Gro.
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• Co
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Culia
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Dura
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Ecat
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León
, Gto
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.C.S.
• Los
Moc
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Mexic
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lova,
Coah
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ps. •
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ismo, C
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éxico
• Pe
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• Pe
risur,
Cd. de
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Av. Santa Fe No. 481-Piso 7,Col. Cruz Manca, CP 05349
Del. Cuajimalpa, México D.F.
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