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Informe elaborado por el Instituto de Análisis Inmobiliario de Euroval

MERCADO DE LA VIVIENDA EN LA COMUNIDAD DE MADRID

Mayo 2016

de 43 www.euroval.com

CONTENIDO

PRESENTACIÓN ............................................................................................................. 3

CONCLUSIONES MÁS SIGNIFICATIVAS.......................................................................... 4

PRECIOS MÍNIMOS Y MÁXIMOS POR METRO CUADRADO .......................................... 7

VARIACIÓN DE LOS PRECIOS POR METRO CUADRADO .............................................. 10

PRECIOS MÍNIMOS Y MÁXIMOS ABSOLUTOS DE VIVIENDAS..................................... 11

PRECIOS MÍNIMOS Y MAXIMOS POR METRO CUADRADO ........................................ 14

ÍNDICE DE ACTIVIDAD INMOBILIARIA ......................................................................... 17

EVOLUCIÓN DE LAS TASACIONES ............................................................................... 18

TENDENCIA DE LA OFERTA DE VIVIENDA ................................................................... 19

ALGUNOS DATOS SIGNIFICATIVOS DEL SECTOR ........................................................ 23

ALQUILERES ................................................................................................................ 27


PRESENTACIÓN

Euroval y su Instituto de Análisis Inmobiliario presentan este estudio sobre el

“Mercado de la vivienda en la comunidad de Madrid”, que ofrece un amplio panorama

de la actividad de este sector en nuestra comunidad, destacando la capital y los

municipios de más de 80.000 habitantes. Se compara también con la media española.

Con el fin de dar una información sistemática y homogénea se trabaja con datos

oficiales, y otros sobre precios mínimos y máximos más frecuentes, elaborados por

Euroval. Los datos son los últimos definitivos de que se disponen en las distintas

fuentes que los proporcionan. Para presentar series completas en algunos cuadros que

se indican hemos estimado datos recientes.

.


CONCLUSIONES MÁS SIGNIFICATIVAS

Del contenido del estudio se desprenden ideas de interés sobre la evolución pasada y reciente

del sector de la vivienda en Madrid, y las perspectivas probables del mismo. Sintetizamos aquí

las principales, viendo primero la comunidad de Madrid en su conjunto, y luego la capital.

1. De la evolución de los precios mínimos y máximos más frecuentes por metro

cuadrado, según la muestra elaborada por Euroval, comparando 2014 con 2015, se

desprende que los precios se mantienen estables, y por tanto, la diferencia entre

mínimos y máximos permanece prácticamente igual. La excepción es el municipio de

Pozuelo de Alarcón, donde los precios máximos disminuyen considerablemente.

2. Si comparamos con 2010, el primer año para el que se elaboran estos datos, se

produce una bajada generalizada tanto en los precios de las viviendas más baratas,

como en las más caras. Las bajadas más fuertes se dan en Pozuelo de Alarcón y

Alcobendas.

3. Para los precios absolutos de vivienda, la muestra indica que, en general, los precios

suben o se mantienen estables. En los municipios de Getafe y Pozuelo de Alarcón

disminuyen tanto mínimos como máximos.

4. Las operaciones de compraventa en la comunidad de Madrid suben un 9,4% en el

último año, aunque continúan a niveles bajos y representan un 54% de las que se

realizaban hace 11 años. Las transacciones más frecuentes son las de vivienda libre de

segunda mano.

5. Nuestros “mapas de calor” muestran dónde se concentran principalmente las ofertas

de viviendas en la comunidad de Madrid, identificándose como 4 puntos calientes:

Tetuán, Salamanca, Hortaleza y la zona Centro.

6. El índice de actividad inmobiliaria, con base 100 en 2004, ha frenado su caída, y se

sitúa en 14, un punto más que el año anterior, y un punto por encima de la media

española.

7. Las tasaciones, como variable indicativa de la actividad inmobiliaria, suben en un 28%

en la comunidad, aunque representan un 38% de las de hace 10 años.


8. El parque de vivienda en la comunidad de Madrid, con 2.941.966 viviendas, es un

12,6% superior al nivel de 2004. De ellas 2.643.769.290 son vivienda principal, y

298.277, no principal. Se observa un cambio importante de viviendas residenciales a

vivienda principal.

9. Los visados de obra nueva (edificios) en la comunidad han caído un 87,6% desde 2004;

ahora están subiendo ligeramente y siguen en niveles muy bajos del entorno de 2.300

anuales, que contrasta con los más de 17.500 de 2004. Esto mismo ocurre con las

viviendas terminadas, que siguen una inercia durante unos años, hasta que caen

fuertemente a partir de 2006, y se mantienen actualmente a niveles bajos.

10. Las operaciones de compra de vivienda con hipoteca caen en la comunidad desde

137.344 en 2007, a unas 42.000 en 2015. Tocaron fondo en 2013, con 31.800

operaciones, y subieron desde entonces un 32%, hasta alcanzar los niveles actuales.

11. En cuanto al suelo, el precio medio del suelo urbano cae un 34% desde 2007, pasando

de 563,3 euros por metro cuadrado a 368,9 euros. En 2015 sube considerablemente

con respecto a 2014, tanto en los municipios de más de 50.000 habitantes como en los

de entre 1.000 y 5.000 habitantes.

12. El precio de los alquileres crece ligeramente en la comunidad de Madrid a partir de

2014. La rentabilidad de los inmuebles depende de las variaciones de los precios de los

mismos, a los que no sigue en general–ni al alza ni a la baja- el alquiler. El alquiler de la

comunidad supera en 2 €/m2 mensuales a la media española (6 €/m2)

13. En la comunidad de Madrid la población de extranjeros residentes se mantiene en la

crisis con una ligera bajada inferior a la media española, con lo que en la comunidad

siguen residiendo el 16% del total de extranjeros que hay en España. La adquisición de

viviendas por extranjeros, con los últimos datos homogéneos disponibles, sube un 16

% en vivienda de segunda mano; y un 5% en la vivienda nueva. Los principales

compradores proceden, en este orden, de China, Rumanía, Italia, Marruecos, Francia y

Ucrania.


CONCLUSIONES- MADRID CAPITAL

1. En la capital los precios mínimos y máximos por metro cuadrado han caído alrededor

de un 20 por ciento desde 2010, estabilizándose en el último año, aunque hay

diferencias apreciables entre zonas dentro de la capital.

2. Caídas similares sufrieron también los precios absolutos más frecuentes; el último año,

sin embargo, estos subieron un 4 por ciento. Por intervalos, el valor del 38% de las

viviendas de la capital se encuentra comprendido entre 60.000 y 164.000€, y otro 30%

entre 164.000 y 267.600€. Estas viviendas están dispersas prácticamente en todo el

territorio de la capital, concentrándose, sobre todo, en el centro y en el barrio de

Tetuán.

3. Las operaciones de compraventa en el municipio han disminuido, desde 2004 (54.700

operaciones), en un 63%, hasta 2011 cuando alcanzan el mínimo (20.100 operaciones).

La subida hasta niveles actuales ha sido del 70%, situándose en 34.300 transacciones.

En 2015 se producían 11 transacciones por cada 1000 habitantes.

4. Nuestros “mapas de calor” para Madrid muestran que, en general, las viviendas más

baratas se encuentran en la zona sur de la capital y las más caras en la zona norte y los

barrios de Salamanca y Hortaleza.

5. Las tasaciones han aumentado un 27,5% y un 16.6% en 2014 y 2015, respectivamente.

Sin embargo seguimos en niveles bajos, realizándose alrededor de 26.000 tasaciones,

la mitad que hace 9 años.

6. El precio medio de la vivienda en €/m2 ha disminuido en un 35% desde 2007, pero se

ha mantenido estable desde 2012, cuando ha frenado su caída. Recientemente se

observa una tendencia al repunte de los precios, con diferencias entre zonas dentro de

Madrid.

7. En cuanto al precio de los alquileres, este ha sufrido una caída alrededor de un euro

por metro cuadrado mensual del 2010 al 2013, cuando se da un cambio de tendencia.

Al igual que ocurre con otras variables, los precios se recuperan en el último trimestre

de 2015.

8. El número de extranjeros de la capital es el mismo que en el año 2004, alrededor de

380.000. En 2009 alcanzaron los 550.000. La importancia de los extranjeros para el

mercado inmobiliario es significativa, ya que contribuyen al crecimiento de las ventas

de vivienda usada, y han hecho también crecer las de vivienda nueva.


PRECIOS MÍNIMOS Y MÁXIMOS POR METRO

CUADRADO

MÁS FRECUENTES EN LA COMUNIDAD DE MADRID

En la Tabla 1 se recoge una información, que elabora Euroval, sobre los precios mínimos y máximos más

frecuentes por metro cuadrado, en los que se puede encontrar una vivienda. Se realiza mediante una

muestra compuesta por las ofertas y tasaciones de vivienda en edificio; de la muestra se eliminan los

valores más altos y los más bajos, dando el resultado que aparece en la Tabla 1, y se representa

gráficamente para las dos fechas indicadas.

Tabla.1 y Gráfico.1 – Precios mínimos y máximos de viviendas* en municipios mayores de 80.000 habitantes de la comunidad de Madrid.

El municipio de Alcalá de Henares ha sido excluido del estudio por falta de datos representativos. Fuente: Euroval. Elaboración propia.*todas las tipologías de vivienda en edificio.

Constatamos que se dan ligeras subidas y bajadas tanto de mínimos como de máximos, pero en general

los precios se mantienen estables desde 2014. Cabe destacar que en el caso de Pozuelo de Alarcón los

precios máximos sufren una caída brusca.

FUENLABRADA

MÓSTOLES

PARLA

TORREJÓN DE…

LEGANÉS

COSLADA

RIVAS-…

GETAFE

ALCORCÓN

LAS ROZAS DE…

SAN SEBASTIAN…

POZUELO DE…

ALCOBENDAS

CD. DE MADRID

MADRID

2014 2015 Diferencia (Máx.-Min)

2014

Diferencia (Máx.-Min)

2015 €/m2 Precio

mínimo Precio

máximo Precio

mínimo Precio máximo

Madrid 963 4.920 859 4.999 3.957 4.140

Cd. de Madrid 777 4.457 750 4.450 3.680 3.700

Alcobendas 1.114 4.841 1.123 4.644 3.727 3.521

Pozuelo de Alarcón 1.400 6.839 1.147 4.382 5.439 3.236

San Sebastian de los Reyes

1.260 3.000 1.038 3.274 1.740 2.236

Las Rozas de Madrid 1.100 3.121 1.115 3.202 2.021 2.087

Alcorcón 754 2.495 813 2.656 1.741 1.843

Getafe 816 2.298 786 2.551 1.482 1.765

Rivas-Vaciamadrid 980 2.952 1.014 2.684 1.972 1.670

Coslada 822 2.367 923 2.552 1.545 1.629

Leganés 756 2.527 796 2.394 1.772 1.598

Torrejón de Ardoz 948 2.278 748 2.235 1.330 1.488

Parla 652 2.000 625 2.000 1.348 1.375

Móstoles 789 2.079 808 2.161 1.290 1.353

Fuenlabrada 698 2.112 822 2.112 1.413 1.290

Amplitud de precios en 2014 y 2015.


Fuente: Euroval

Los mapas que presentamos arriba son el resultado de una aplicación que permite el análisis del

comportamiento de la densidad de oferta de viviendas, en la cual se dibujan mapas de calor mediante la

representación del número de viviendas en oferta. Un mapa de calor es un gráfico que resalta mediante

distintos colores las zonas donde se concentran, en nuestro caso, el potencial de compraventa de

viviendas. La densidad se calcula en base al número de viviendas ofertadas de una ubicación, de forma

que un mayor número de puntos agrupados resalta en colores más oscuros. Los mapas de calor

permiten una fácil identificación de los “puntos calientes” y la agrupación de las viviendas.

En nuestros ejemplos aparecen las viviendas concentradas alrededor del centro de Madrid con un radio

de 15 kilómetros, en los años 2014 y 2015, respectivamente. Se observa que no hay cambios

importantes de un año a otro. La muestra de datos se concentra alrededor del centro de Madrid, y se

pueden identificar unos 4 puntos calientes: los barrios de Tetuán, Salamanca, Moratalaz y la zona

Centro.

Gráfico 5.- Distribución de las viviendas de Madrid en 2014 y 2015.


Tabla.2 y gráfico.2 – Precios mínimos y máximos de viviendas* en municipios de la Comunidad de Madrid.

El municipio de Alcalá de Henares ha sido excluido del estudio por falta de datos representativos.

Fuente: Euroval. Elaboración propia.*todas las tipologías de vivienda en edificio.

En la Tabla 2, comparamos la primera muestra que se hizo en Euroval en el año 2010, con la última de

2015, y los resultados muestran una bajada generalizada tanto de mínimos como de máximos. La bajada

de mínimos más fuerte se da en Pozuelo (-723), y de máximos en Alcobendas (-1.397). En media, los

máximos y los mínimos han disminuido 500 euros por metro cuadrado.

Hay que matizar que la bajada no es igual en todos los municipios. En general, la diferencia entre

máximos y mínimos también disminuye, aunque en unos municipios más que en otros.

FUENLABRADA

MÓSTOLES

PARLA

TORREJÓN DE…

LEGANÉS

COSLADA

RIVAS-…

GETAFE

ALCORCÓN

LAS ROZAS DE…

SAN SEBASTIAN…

POZUELO DE…

ALCOBENDAS

CD. DE MADRID

MADRID

2010 2015 Diferencia (Máx.-Min)

2010

%.Var AMPLITUD 2010/2015

€/m2 Precio

mínimo Precio

máximo Precio

mínimo Precio

máximo

Madrid 1.521 5.721 859 4.999 4.200 -1,4%

Cd. de Madrid 1.153 5.053 750 4.450 3.900 5,1%

Alcobendas 1.685 6.042 1.123 4.644 4.357 -19,2%

Pozuelo de Alarcón 1.870 4.800 1.147 4.382 2.930 10,4%

San Sebastian de los Reyes

1.507 3.933 1.038 3.274 2.427 -7,9%

Las Rozas de Madrid 1.604 3.635 1.115 3.202 2.030 2,8%

Alcorcón 1.370 3.167 813 2.656 1.797 2,6%

Getafe 1.153 3.074 786 2.551 1.921 -8,1%

Rivas-Vaciamadrid 1.357 2.831 1.014 2.684 1.474 13,3%

Coslada 1.403 3.142 923 2.552 1.739 -6,3%

Leganés 1.302 3.061 796 2.394 1.760 -9,2%

Torrejón de Ardoz 1.191 2.903 748 2.235 1.711 -13,1%

Parla 929 2.547 625 2.000 1.618 -15,0%

Móstoles 1.206 2.680 808 2.161 1.475 -8,2%

Fuenlabrada 1.200 2.699 822 2.112 1.499 -14,0%

Amplitud de precios en 2010 y 2015


VARIACIÓN DE LOS PRECIOS POR METRO

CUADRADO MÁS FRECUENTES EN LA COMUNIDAD DE MADRID

En la Tabla 3 se proporciona la información sobre los precios mínimos y máximos por metro cuadrado,

dividiendo las poblaciones en 5 grupos. En la mayor parte, entre 2014 y 2015 se produce un aumento de

los precios. En la capital estos se mantienen estables.

Como puede apreciarse, no hay una relación entre el tamaño del municipio y la evolución de los precios,

que dependen de otras variables generalmente asociadas con la intensidad y la evolución de la actividad

de construcción y el tipo de promoción en los años anteriores a la crisis, así como con la demanda

estable que tienen algunos municipios, ya sea local o foránea.

*Poblaciones referidas al 1 de enero de 2015. Fuente: INE y Euroval. Elaboración propia.

Tabla.3 – Variaciones 2014/2015 de precios por metro cuadrado más frecuentes en municipios de la comunidad de Madrid. Entre paréntesis, número de habitantes.

Descenso de los precios por m2 Estabilidad en los precios por m2 en el entorno del 0%

Crecimientos de los precios por m2

menor que -5% entre -5% y -1% entre 1% y 5% mayor que 5%

Fuenlabrada

(195.180)

Pozuelo de Alarcón Alcobendas

Las Rozas de Madrid Alcorcón

(84.558) (113.055) (93.520) (167.136)

Rivas-Vaciamadrid Leganés

Móstoles Coslada

(81.473) (186.907)

(206.263) (86.919)

Torrejón de Ardoz Parla Madrid San Sebastián de los

Reyes Getafe (126.934) (125.056) (3.141.991) (84.944) (174.921)


PRECIOS MÍNIMOS Y MÁXIMOS ABSOLUTOS DE

VIVIENDAS MÁS FRECUENTES EN LA COMUNIDAD DE MADRID

La Tabla 4 da los resultados de una muestra

en precios absolutos de la vivienda, no en

metros cuadrados como en la tabla anterior.

Son también precios sacados de una muestra

de la que se han quitado precios más bajos y

más altos que pudieran distorsionar los

resultados, por eso decimos que son precios

más frecuentes. Insistimos en la precaución

con la que hay que tomar estos datos, ya que

en las actuales circunstancias del mercado, al

reducirse considerablemente el número de

transacciones, las muestras son poco

representativas. De todas formas, estos son

los precios de las viviendas que con más

frecuencia aparecen actualmente en las

transacciones.

En más de la mitad de las poblaciones estudiadas aumentan los precios mínimos y los máximos más

frecuentes, en ocasiones de forma muy acusada como en Alcorcón, Rivas o Fuenlabrada; en otras, como

Móstoles o Madrid, permanecen prácticamente igual, comparadas con el semestre anterior. Bajadas

tanto de mínimos como de máximos se dan en Getafe, Pozuelo y San Sebastián.

Tabla.4 – Tramos de precios absolutos más frecuentes, en 2014 y 2015*.

Precios

2014 2015

Madrid ( 56 - 260 ) ( 60 - 268 )

Cd. de Madrid ( 63 - 234 ) ( 93 - 194 )

Alcobendas ( 83 - 325 ) ( 90 - 257 )

Alcorcón ( 60 - 161 ) ( 104 - 213 )

Coslada ( 80 - 162 ) ( 117 - 202 )

Fuenlabrada ( 63 - 140 ) ( 100 - 180 )

Getafe ( 120 - 217 ) ( 59 - 173 )

Leganés ( 58 - 126 ) ( 63 - 170 )

Móstoles ( 102 - 201 ) ( 101 - 199 )

Parla ( 75 - 126 ) ( 53 - 133 )

Pozuelo de Alarcón ( 150 - 665 ) ( 108 - 492 )

Rivas-Vaciamadrid ( 114 - 187 ) ( 172 - 311 )

Las Rozas ( 169 - 404 ) ( 210 - 408 )

San Sebastian ( 100 - 490 ) ( 85 - 308 )

Torrejón de Ardoz ( 135 - 192 ) ( 112 - 194 )

*El porcentaje que supone cada tramo sobre el total de viviendas en 2015 se encuentra en el gráfico 4. Fuente: Euroval. Elaboración propia


Gráfico.4 – Tramos de precios absolutos más frecuentes y porcentaje que suponen sobre el total de viviendas

municipios de la Comunidad de Madrid, en 2015 (en miles de euros).

En el Gráfico 4 se refleja, para cada municipio, el intervalo entre los precios mínimos y máximos de

vivienda en miles de euros, de mayor e menor, empezando por Pozuelo de Alarcón y terminando por

Parla.

En los recuadros de la parte superior del Gráfico 4 están los porcentajes, generalmente los 2 primeros

tramos correspondientes a estas cifras máximas y mínimas; estos porcentajes los hemos escogido de

manera que superan el 50%, que es ya un porcentaje significativo de la muestra.

Para que se conozca con algo de profundidad la forma en que se realizan estos cálculos y la fiabilidad de

los mismos, hemos desglosado, para algunos municipios, en 10 intervalos, de menor a mayor la

muestra.

Madrid; 60.000-267.600 € (67%)

Alcobendas; 90.000 - 256.800 € (61%)

Mínimo del mercado: 60.000 €


Máximo del mercado: 1.098.000 €

Máximo del mercado: 924.000 € Amplitud del intervalo: 103.800 €

Amplitud del intervalo: 83.400 €

Intervalos:

Intervalos:

Min (€)

Máx. (€)

Nº de muestras (%)

Min (€)

Máx. (€)

Nº de muestras (%)

1 60.000 - 163.800 6.509 37,7%

1 90.000 - 173.400 114 31%

2 163.800 - 267.600 5.080 29,4%

2 173.400 - 256.800 112 30%

3 267.600 - 371.400 2.481 14,4%

3 256.800 - 340.200 45 12%

4 371.400 - 475.200 1.293 7,5%

4 340.200 - 423.600 18 5%

5 475.200 - 579.000 667 3,9%

5 423.600 - 507.000 12 3%

6 579.000 - 682.800 478 2,8%

6 507.000 - 590.400 20 5%

7 682.800 - 786.600 282 1,6%

7 590.400 - 673.800 20 5%

8 786.600 - 890.400 255 1,5%

8 673.800 - 757.200 15 4%

9 890.400 - 994.200 144 0,8%

9 757.200 - 840.600 9 2%

10 994.200 - 1.098.000 71 0,4%

10 840.600 - 924.000 4 1%

Total muestras 17.260 100%

Total muestras: 369 100%

108

210172

8560

90 104 117101 112 100

59 63 53

492

408

311 308

268 257

213 202 199 194 180 173 170133

49%

54%

52% 66% 67%61%

60% 61% 61% 57% 62% 62% 62%

61%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

0

100

200

300

400

500

600

Fuente: Euroval. Elaboración propia Intervalo de precios mínimos y máximos de viviendas (en miles de euros)

Porcentaje del total de viviendas que se concentran en ese tramo de precios


De esta forma, podemos decir que en Madrid el 67% de las viviendas observadas tienen precios entre

60.000 y 267.600 euros; esta es una agrupación de intervalos (dos), que da una idea de los precios más

frecuentes a los que puede encontrarse una vivienda. El intervalo es quizás demasiado amplio, pero

puede verse el desglose, de manera que un 37,7% está entre 60.000 y 163.000 euros, y un 29,4% entre

163.800 y 267.000 euros, lo que proporciona una información de más utilidad. Para municipios con

muestras menores la agrupación que hacemos sigue siendo la más adecuada, así, por ejemplo, en

Pozuelo el casi el 50% de las viviendas de la muestra están concentradas entre 108.000€ y 492.000€.

Getafe; 59.000-173.300 € (62%) Leganés; 63.000 - 170.100 € (62%) Mínimo del mercado: 59.000 € Mínimo del mercado: 63.000 € Máximo del mercado: 440.000 € Máximo del mercado: 420.000 € Amplitud del intervalo:38.100 € Amplitud del intervalo: 35.700 € Intervalos: Intervalos:

Min (€)

Máx. (€)

Nº de muestras (%)

Min (€)

Máx. (€)

Nº de muestras (%)

1 59.000 - 97.100 164 24,7%

1 63.000 - 98.700 114 22%

2 97.100 - 135.200 145 21,9%

2 98.700 - 134.400 96 18%

3 135.200 - 173.300 103 15,5%

3 134.400 - 170.100 110 21%

4 173.300 - 211.400 82 12,4%

4 170.100 - 205.800 96 18%

5 211.400 - 249.500 49 7,4%

5 205.800 - 241.500 50 10%

6 249.500 - 287.600 47 7,1%

6 241.500 - 277.200 19 4%

7 287.600 - 325.700 23 3,5%

7 277.200 - 312.900 12 2%

8 325.700 - 363.800 30 4,5%

8 312.900 - 348.600 2 0%

9 363.800 - 401.900 13 2,0%

9 348.600 - 384.300 8 2%

10 401.900 - 440.000 7 1,1%

10 384.300 - 420.000 13 3%



Móstoles; 100.700-197.800 € (61%) Pozuelo de Alarcón; 108.000 -492.200 € (49%) Mínimo del mercado: 68.000 € Mínimo del mercado: 108.000 € Máximo del mercado: 395.000 € Máximo del mercado: 3.950.000 € Amplitud del intervalo:32.700 € Amplitud del intervalo: 384.200 € Intervalos: Intervalos:

Min (€) Máx. (€) Nº de

muestras (%)

Min (€) Máx. (€)

Nº de muestras (%)

1 68.000 - 100.700 78 16,0%

1 108.000 - 492.200 177 49%

2 100.700 - 133.400 110 22,5%

2 492.200 - 876.400 108 30%

3 133.400 - 166.100 108 22,1%

3 876.400 - 1.260.600 19 5%

4 166.100 - 198.800 81 16,6%

4 1.260.600 - 1.644.800 27 7%

5 198.800 - 231.500 31 6,4%

5 1.644.800 - 2.029.000 10 3%

6 231.500 - 264.200 29 5,9%

6 2.029.000 - 2.413.200 9 2%

7 264.200 - 296.900 17 3,5%

7 2.413.200 - 2.797.400 2 1%

8 296.900 - 329.600 11 2,3%

8 2.797.400 - 3.181.600 3 1%

9 329.600 - 362.300 12 2,5%

9 3.181.600 - 3.565.800 2 1%

10 362.300 - 395.000 11 2,3%

10 3.565.800 - 3.950.000 7 2%




PRECIOS MÍNIMOS Y MAXIMOS POR METRO

CUADRADO

MÁS FRECUENTES Y TRANSACCIONES

Gráfico 6. – Evolución semestral del número de transacciones en la Comunidad de Madrid.

*Datos provisionales

Fuente: Ministerio de Fomento.

En el grafico 6 se recoge la evolución semestral del número de transacciones de todo tipo de vivienda en

la Comunidad de Madrid, y la comparación con la media española, desde 2004. Con esta perspectiva,

vemos la intensidad con la que se movía el mercado entre 2004 y 2007, con transacciones sostenidas en

España en torno al 450.000 viviendas. En Madrid esa intensidad se dio solamente entre 2005 y 2006,

con unas 55.000 transacciones semestrales. Considérese que son ventas acumuladas a lo largo de varios

semestres, no un hecho puntual. En los cuatro años completos de 2004 a 2007, se realizan 406.000

transacciones en la comunidad, mientras que en los siete años desde 2008 hasta la actualidad se

realizaron alrededor de 387.000 transacciones. Si desglosáramos por tipo de vivienda veríamos que las

operaciones se corresponden principalmente con la compraventa de viviendas usadas, por lo que el

efecto sobre el conjunto de la economía es mucho menor que cuando se trataba de viviendas nuevas.

Gráfico 7. – Evolución semestral del número de transacciones en España.

*Datos provisionales

Fuente: Ministerio de Fomento

55,1 55,852,9 54,1

57,5

51,0

43,1

37,0

32,4

23,426,0

31,5 32,530,3

21,823,5

18,1

27,2

16,7

23,5 25,027,7 27,7

30,3

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

70,0

Nº d

e t

ran

sa

ccio

nes (

Mil

es)

9,4%

414434 438

464485

470 458

379

316

248225

239260

231

165184

154

210

136164 173

192 193

224

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

550

Nº d

e t

ran

sa

ccio

nes (

Mil

es)

16,1%


En la Tabla 5 se ve la evolución reciente del número de transacciones de viviendas, para España y la

comunidad de Madrid. Esta información de 2014 y 2015 se desglosa por vivienda libre nueva, que baja

en España y en la comunidad, en el entorno de las 46.915 y 4.901 viviendas, respectivamente. Sin

embargo, la actividad de compraventa en la vivienda de segunda mano sí es significativa, con un

incremento importante, (más de un 19%) en la media española y bastante menor para Madrid, en el

entorno del 13%.

Tabla.5 – Número de transacciones por tipo de vivienda libre, protegida, y de estas, nueva y de segunda mano,

variación, volumen relativo y nº de transacciones por 1.000 hab., en la comunidad de Madrid, en 2014 y 2015.

Número de Transacciones

Inmobiliarias de vivienda libre

nueva


Inmobiliarias de vivienda libre de segunda mano


Inmobiliarias de vivienda

protegida nueva


Inmobiliarias de vivienda

protegida de segunda mano Total transacciones

Var.(%) 2014/ 2015

% de volumen relativo

de transac.

Nº de transacciones por

cada 1.000 hab.

2014 2015 2014 2015 2014 2015 2014 2015 2014 2015 2015

España 46.915 40.893 300.255 358.226 7.948 6.030 10.503 12.045 365.621 417.194 14,1% 100% 8,9

Madrid (Cd.) 4.901 4.773 44.408 50.087 1.621 1.332 1.767 1.792 52.697 57.984 10% 13,9% 9

El dato relativo al 2015 es provisional. Último trimestre estimado. Fuente: Ministerio de Fomento, INE, y Euroval. Elaboración propia.

El mercado de la vivienda protegida es actualmente pequeño, aunque las operaciones que se dan en él

son bastante significativas en Madrid, representando alrededor de un 20% del total. La vivienda nueva

registra ligeras bajadas tanto en la comunidad de Madrid como en España, mientras que las operaciones

de segunda mano aumentan. En total, el número de transacciones de vivienda protegida en el último

año ha sido de 18.074 en España y 3.124 en Madrid.

Considerando las operaciones de compraventas de todo tipo: libre, protegida, nuevas y de segunda

mano, en España ha crecido de un año a otro en un 14,7% y un 10% en la comunidad, representando,

respectivamente el 14% de todas las operaciones que se hacen en España, lo que da idea de la

importancia de este mercado localizado en un territorio relativamente pequeño, y además con la

concentración que hemos visto reflejada en nuestros “mapas de calor”.

Tabla. 6– Evolución anual de los precios mínimos y máximos más frecuentes por metro cuadrado

en la comunidad de Madrid.

2005 2006 2007 2008 2009

Precios (€/m2) Mín. Máx. Mín. Máx. Mín. Máx. Mín. Máx. Mín. Máx.

España 1.541 2.034 1.733 2.273 1.788 2.351 1.687 2.211 1.572 2.080

Cd. de Madrid 2.500 3.137 2.716 3.367 2.711 3.402 2.490 3.157 2.341 3.014

2010 2011 2012 2013 2014

Precios (€/m2) Mín. Máx. Mín. Máx. Mín. Máx. Mín. Máx. Mín. Máx.

España 1.544 1.936 1.420 1.800 1.307 1.695 1.231 1.610 1.231 1.610

Cd. de Madrid 2.063 2.622 1.905 2.346 1.703 2.236 1.629 2.095 1.597 1.974 Fuente: Euroval. Elaboración propia.


La Tabla 6 muestra la evolución anual de los precios mínimos y máximos más frecuentes en España y la

comunidad de Madrid, desde que elaboramos esta estadística, con la finalidad de compararla con el

número de transacciones, y reflejarlos en el Gráfico 8. El eje horizontal muestra los precios en euros por

metro cuadrado y el vertical el número de transacciones en millares (gráfico de España) y cientos

(gráfico de la comunidad de Madrid). Los puntos en el cuadro muestran combinaciones de ambas cada

año. Es interesante ver cómo a lo largo de estos 10 años se ha vuelto a una situación similar a la del

primer año en cuanto a precios, pero muy inferior en cuanto a transacciones. En el mercado no se da

pues la relación tradicional entre oferta, demanda y precio, presentando las características de una

burbuja en que aumentan a la vez la oferta, demanda y precio, pero después cae la demanda y más

lentamente el precio; este fenómeno se observa muy bien en los años 2006 a 2008 cuando los precios

se mantienen y el mercado ajusta bruscamente con una reducción de operaciones. En los últimos años

se observa una estabilización de los precios, al tiempo que repuntan las transacciones, lo que indica que

el mercado ha encontrado un equilibrio

.

Gráfico 8. – Precios mínimos y máximos más frecuentes por m2

2004

20052006

2007

20082009

2010

2011

2012

2013

2014

0

200

400

600

800

1.000

1.200

0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500

Nº d

e t

ransa

ccio

nes

Cie

nto

s

€/m2

Comunidad deMadrid

20042005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

20132014

0

200

400

600

800

1.000

1.200

0 500 1.000 1.500 2.000 2.500

Nº d

e t

ransa

ccio

nes

Mill

are

s

€/m2

España


ÍNDICE DE ACTIVIDAD INMOBILIARIA

El índice de actividad inmobiliaria es un índice realizado con metodología propia, con referencia

2004=100, que cuantifica el dinamismo del sector inmobiliario, mediante la suma de flujos económicos

anuales derivados de la actividad inmobiliaria por hipotecas constituidas, ingresos y gastos de

construcción y transacciones efectuadas, exceptuando los flujos relativos a costes de suelo y alquileres .

Tabla. 7– Índice de actividad económica inmobiliaria en España y la comunidad de Madrid.

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

España 110 115 114 89 49 44 27 17 13 12 13

Cd. de Madrid 115 112 100 68 33 32 21 14 11 11 14

Fuente: Ministerio de Fomento, INE, Banco de España, y elaboración propia.

Con todas las limitaciones de un índice sintético, que agrupa variables relacionadas entre ellas, es

ilustrativo de lo que ha ocurrido en el sector. Tomando base 100 para 2004, para España el índice

muestra un crecimiento sostenido hasta 2007; las caídas más importantes se dan desde 2008 hasta

2012, momento en que se estabiliza, aunque continúa bajando, principalmente por la falta de

promoción.

En la comunidad de Madrid el crecimiento desde 2004 se da antes que en la media española, alcanza su

máximo en 2005, para volver al nivel inicial en 2007 y sigue luego un periodo de caída aún más intenso,

entre 2008 y 2014, situándose el índice (14) un punto por encima de la media española (13).


EVOLUCIÓN DE LAS TASACIONES

Las tasaciones que vemos en la Tabla 8 son también una aproximación a la actividad inmobiliaria por la

relación que existe entre las mismas y las operaciones de compraventa, principalmente.

En la Tabla 8 se reflejan los últimos datos en miles, donde puede comprobarse que en España se hace la

mitad de las tasaciones que hace 8 años; esta caída es prácticamente igual para la comunidad de

Madrid, donde las tasaciones están ligeramente por debajo de la mitad de las que se hacían en 2007.

Puede verse la evolución de las tasaciones en los municipios seleccionados, y la disminución relativa que

experimenta cada uno de ellos. Esta información es indicativa del escaso número de tasaciones oficiales

que se realizan y, por tanto, de los dificultades en que tanto insistimos, de contar con una base

estadística adecuada para analizar el mercado inmobiliario, sobre todo cuando desagregamos y

trabajamos en zonas específicas.

Por último, decir que en general la actividad de tasación está mostrando signos de recuperación con

subidas en los dos últimos años, salvo casos que pueden verse en la Tabla 8, todo ello dentro del bajo

número relativo de valoraciones que se efectúan.

Tabla. 8– Tasaciones de viviendas para los municipios de más de 80.000 habitantes de la comunidad de Madrid.

Unidad: miles 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015*

Alcalá de Henares 3,70 3,89 2,08 1,70 1,86 1,72 1,27 0,89 1,08 1,09 1,11

Alcobendas 1,35 1,57 0,93 0,69 0,96 0,97 0,55 0,37 0,63 0,65 0,64

Alcorcón 2,28 2,41 2,09 1,45 1,49 1,70 1,26 0,64 2,27 0,80 1,05

Coslada 1,28 1,48 0,79 0,72 0,92 0,67 0,46 0,26 0,25 0,34 0,47

Fuenlabrada 3,54 3,89 2,59 2,05 1,90 2,10 1,27 1,05 0,88 1,23 1,31

Getafe 2,56 2,84 1,74 1,90 1,54 1,42 0,96 0,91 0,84 0,93 1,01

Leganés 2,41 2,95 1,94 1,79 1,67 1,56 0,93 0,87 0,68 0,96 1,01

Móstoles 3,24 3,61 2,21 1,91 1,98 1,86 1,26 0,89 0,74 1,17 1,31

Parla 2,38 3,29 1,91 1,31 1,82 1,37 0,90 0,74 0,85 1,09 1,09

Pozuelo de Alarcón 0,90 0,99 0,72 0,59 1,30 0,83 0,50 0,44 0,46 0,58 0,71

Rivas-Vaciamadrid 0,94 1,10 1,13 0,99 0,94 0,72 0,71 0,27 0,26 0,35 0,48

Las Rozas 1,38 1,74 1,25 1,08 1,25 1,16 0,45 0,32 0,62 0,76 0,97

San Sebastián 1,17 1,73 1,12 1,13 0,94 0,76 0,59 0,35 0,42 0,52 0,57

Madrid 45,6 54,8 36,9 31,7 35.0 32,9 22,6 17,6 17,5 22,3 26,0

Cd. de Madrid 184,0 179,1 141,6 97,5 101,8 94,3 66,5 57,6 46,9 54,9 70,0

Total Nacional 1422,9 1399,2 1152,8 771,1 714,5 665,9 489,8 445,2 386,4 448,9 540,5

Variación anual Cd. de Madrid -2,7% -20,9% -31,1% 4,4% -7,4% -29,4% -13,4% -18,5% 16,9% 27,5%

Índice relativo

Cd. de Madrid 100% 97% 77% 53% 55% 51% 36% 31% 26% 30% 38% Fuente: Banco de España, Ministerio de Fomento, Euroval. Elaboración propia.


TENDENCIA DE LA OFERTA DE VIVIENDA

EVOLUCIÓN DEL PARQUE DE VIVIENDAS

Una aproximación al parque de viviendas la tenemos en la Tabla 9. Viendo la evolución desde 2004, en

España el parque de vivienda ha aumentado en estos diez años un 13,7%, y un 12,6% en la comunidad

de Madrid. Puede verse que desde 2008 el parque de vivienda es prácticamente el mismo. Este hecho se

ha considerado clave para determinar la evolución del precio de la vivienda, pues si la variable de oferta

no crece, podrá esperarse que en algún momento ante una incipiente demanda los precios repunten.

Este razonamiento es lógico, pero por el momento pesan todavía mucho los elementos de empleo y

renta en el lado de la demanda, que impiden su crecimiento.

Tabla.9 – Evolución del parque de viviendas.

Unidad: nº de viviendas 2004 2006 2008 2010 2011 2012 2013 2014

%Var. 2004/14

España 22.417.950 23.493.772 24.569.715 25.106.251 25.249.053 25.382.415 25.441.306 25.492.335 13,71%

Madrid (Cd.) 2.612.769 2.741.442 2.831.768 2.885.861 2.900.061 2.923.510 2.932.915 2.941.996 12,6%

Fuente: Ministerio de Fomento y elaboración propia.

En la Tabla 10 se distingue entre viviendas principales y no principales. Comparando con el año 2004

vemos que el crecimiento del parque de viviendas se ha debido a viviendas principales, mientras que las

no principales han descendido, lo que se interpreta como que parte del parque no principal se ha

destinado a vivienda habitual. La composición del parque de vivienda en la comunidad de Madrid es

muy diferente al de la media de España, donde aproximadamente un cuarto de las viviendas son no

principales; en la comunidad de Madrid estas representan alrededor de un 10%.

Tabla.10 – Evolución del parque de viviendas principales y no principales.

2004 2008 2010 2012 2014

Unidad: nº de viviendas

Principal No princip. Principal No princip. Principal No princip. Principal No princip. Principal No princip.

España 15.442.540 6.975.410 17.396.800 7.172.915 17.762.862 7.343.389 18.112.437 7.269.978 19.113.128 6.379.207

Madrid (Cd.) 2.063.704 549.065 2.332.536 499.232 2.425.145 460.716 2.506.626 416.884 2.643.769 298.227


Estas características explican, sin duda, algunos rasgos peculiares que estamos viendo en el mercado de

Madrid y sobre todo en los precios. Por otra parte, si comparamos el momento actual con 2004, vemos

que entonces la diferencia entre las viviendas principales (2.063.704) y las no principales (549.064) no

era tan grande; había una diferencia de 1.514.639 viviendas, que ahora es de 2.345.542 por lo que en

una situación caracterizada por la falta de promoción, un número considerable de viviendas no

principales han tenido que convertirse en vivienda principal.


VISADOS DE DIRECCIÓN DE OBRA NUEVA

En la Tabla 11 los visados de dirección de obra nueva destacan por su fortísima caída. Son una de las variables más significativas para valorar el futuro inmediato de la actividad inmobiliaria, más que los visados de los Colegios de Arquitectos, pues puede visarse un proyecto y no llevarse a cabo, pero los visados de dirección de obra sí implican la puesta en marcha de la misma. Pocas veces puede verse una variable económica que haya sufrido tasas de caídas cercanas al 100%, lo que implicaría la paralización absoluta de la actividad. En España, desde el año 2004 a la actualidad, los visados de dirección de obra caen un 92,5% y un 86,7% en la Comunidad de Madrid.

Tabla.11 – Visados de dirección de obra nueva. Nº de edificios destinados a vivienda familiar.

Unidad: nº de

edificios 2004 2006 2008 2010 2012 2013 2014 2015E %Var.

2004/15

España 216.232 209.639 65.794 28.349 16.242 12.836 13.003 16.308 -92,5%

Madrid (Cd.) 17.535 15.111 4.075 1.827 1.178 1.039 1.377 2.327 -86,7% E: Último trimestre de 2015 estimado. Fuente: Ministerio de Fomento (colegio de Arquitectos Técnicos) y elaboración propia.

Tabla.12 – Visados de dirección de obra nueva. Nº de viviendas familiares.

Unidad: nº de

viviendas 2004 2006 2008 2010 2012 2013 2014 2015E %Var.

2004/15

España 687.051 865.561 264.795 91.662 44.162 34.288 34.873 44.662 -93,5%

Madrid (Cd.) 67.137 65.812 31.215 14.224 6.526 6.196 7.775 10.063 -85,0% E: Último trimestre de 2015 estimado Fuente: Ministerio de Fomento (colegio de Arquitectos Técnicos) y elaboración propia.

Estas cifras son así tanto si consideramos edificios como viviendas familiares. La cifra en viviendas familiares para Madrid es de 67.137 visados en 2004 y alrededor de 7000 en los años recientes. Refleja una situación donde ni siquiera podemos desagregar por municipios, pues no resulta significativo.


En el Gráfico 9 representamos la evolución del número de viviendas pendientes de terminar en la

Comunidad de Madrid. Hemos tomado una serie desde 1991 para ver cómo ha evolucionado. En los

primeros años se terminan más viviendas que se inician. Son los años de una crisis que se prolonga

durante la década, hasta que en 1993 las viviendas iniciada empiezan a superar a las terminadas, lo que

es un claro indicador de que la oferta percibe que el mercado está fuerte. Obsérvese que en 2004 se

vuelven a terminar más viviendas que se inician, por lo que, pese a la percepción de un “boom”

inmobiliario, la realidad era que la inercia de la promoción se frenaba y se terminan las iniciadas con

anterioridad. Desde 2010 la situación se estanca en los bajísimos niveles que se ven en el gráfico.

Gráfico 9. – Evolución anual del número estimado de viviendas pendientes de terminar en la comunidad de Madrid.


Tabla.13 – Número de viviendas libres iniciadas.

Unidad: nº

de viviendas 2004 2006 2008 2010 2012 2013 2014 2015E %Var.

2004/15

España 621.257 664.923 237.959 63.090 34.580 29.232 29.883 30.978 -95,0%

Madrid (Cd.) 60.113 51.586 13.226 4.713 3.547 3.340 5.374 8.213 -86,3% EAño 2015 estimado por falta de datos. Fuente: Ministerio de Fomento y elaboración propia.

El número de viviendas iniciadas y terminadas de las tablas 13 y 14, donde las caídas desde el año 2004

son de la misma magnitud, superando el 90%, reflejan que a medida que pasa el tiempo sin perspectivas

claras de recuperación del sector, los visados de dirección de obra, el número de viviendas iniciadas y el

número de viviendas terminadas van coincidiendo en su caída. En el año 2004 se iniciaban en la

comunidad de Madrid 60.113, desde entonces en número cae hasta 3.340 en 2013 cuando se alcanza el

nivel más bajo. En los últimos dos años parece que el sector se está recuperando. La inercia de las obras

terminadas sigue todavía hasta 2006, en que cae bruscamente, al haberse iniciado menos viviendas, lo

cual se ve en la tabla 14.

36.58831.817

29.576

37.603

53.160

63.97456.32057.814

66.23569.492

74.874

83.00781.13984.996

75.356

65.321

55.853

36.525

16.130

7.5085.440

1.983 02.683

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Nº d

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or

term

ina

r

El número de

viviendas iniciadas

superan a las terminadas

Se

terminan más

viviendas que se inician

Se

vuelven a terminar

másviviendas que se

inician


Tabla.14 – Número de viviendas libres terminadas

Eúltimo trimestre de 2015 estimado. Fuente: Ministerio de Fomento y elaboración propia.

La situación se refleja en el gráfico 10 para la comunidad de Madrid.

Gráfico 10. – Nº de viviendas libres iniciadas y terminadas en el periodo 2006-2015.

*Nº de viviendas terminadas estimado para el 4ºtr e 2015. Nº de viviendas iniciadas estimado para 2015 Fuente: Ministerio de Fomento y elaboración propia.

Se observa claramente cómo a partir de 2006 tanto las viviendas iniciadas como las terminadas sufren

una caída drástica de la que a día de hoy no parece que se recuperen. Aun así, sí parece que las

perspectivas mejoran ya que se atisba una ligera subida en 2015.

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20.000

40.000

60.000

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Nº d

e v

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ndas

Comunidad de Madrid

Iniciadas Terminadas

Unidad: nº

de viviendas 2004 2006 2008 2010 2012 2013 2014 2015E %Var.

2004/15

España 509.293 597.632 563.631 218.572 80.083 43.230 35.226 41.960 -91,8%

Madrid (Cd.) 56.256 61.621 32.554 13.335 7.004 5.323 2.691 5.190 -90,7%


ALGUNOS DATOS SIGNIFICATIVOS DEL SECTOR

EVOLUCIÓN DEL MERCADO DEL SUELO

En la Tabla 15 proporcionamos una información complementaria sobre la evolución del tipo de interés

del mercado hipotecario, que baja sustancialmente desde 2007 a la actualidad; aunque tiene efectos en

la capacidad de pago de las hipotecas por parte de las familias, no resulta suficiente para propiciar la

demanda de vivienda.

Tabla.15 – Evolución del mercado hipotecario nacional y de la comunidad de Madrid, periodo 2007 a 2015.

En la comunidad de Madrid, el número de operaciones de compra de vivienda con hipoteca pasa de

137.344 en 2007 a unas 42.000 en la actualidad, por la doble contracción del mercado de compraventas

y de la concesión de crédito por las entidades financieras. El volumen de crédito concedido, que era de

27.000 millones en 2007, pasa a 6.432 millones en la actualidad; y el importe medio de la hipoteca de

195.554 euros a 153.162. También se han reducido los plazos a los que se conceden los préstamos, de

28 años a 23 de media.

España 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015E Subida desde

mínimos

Tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario*

5,56% 5,89% 2,82% 2,77% 3,63% 3,02% 3,29% 2,56% 2,23% -

Número de operaciones de viviendas urbanas hipotecadas

1.238.890 836.419 650.889 607.535 408.461 273.873 199.703 204.302 241.070 2,3%

Volumen concedido de hipotecas sobre viviendas urbanas (en millones de €)

184.427 116.810 76.677 71.041 45.716 28.329 19.973 20.891 25.853 4,6%

Importe medio de hipoteca sobre vivienda

148.865 139.655 117.804 116.934 111.922 103.438 100.011 102.253 107.243 2,2%

Plazo medio de las nuevas hipotecas (años)

28,1 26,6 24,4 25,1 24,5 23,2 22,2 22,8 23 2,7%

Comunidad de Madrid 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015E Subida desde

mínimos

Número de operaciones de viviendas urbanas hipotecadas

137.344 101.758 81.509 85.088 56.755 39.002 31.843 35.444 41.984 11,3%

Volumen concedido de hipotecas sobre viviendas urbanas (en millones de €)

26.843 18.331 12.803 12.977 8.361 5.489 4.318 5.156 6.430 19,4%

Importe medio de hipoteca sobre vivienda

195.445 180.141 157.075 152.513 147.320 140.738 135.610 145.471 153.162 7,3%

* tipos referidos a diciembre de cada año

E: Último trimestre de 2015 estimado.

Fuente: Banco de España e INE


Gráfico 11. – Mercado hipotecario Euribor vs. Tipo medio préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda libre.

Fuente: Banco de España y elaboración propia

En el gráfico 11 se ven los tipos medios de los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda

libre, y se comparan con la evolución del Euribor a un año, que es el tipo de referencia de la mayor parte

de los préstamos hipotecarios. Durante años ambos índices iban en paralelo, pero la intervención del

Banco Central Europeo forzando a la baja el Euribor no se refleja completamente en el tipo medio

hipotecario, aunque desciende del 3% al 2% en el último año. De esta forma, las entidades financieras

ponen un precio al riesgo de las nuevas hipotecas, y tienen un mayor margen sobre la financiación a

corto plazo.

Para Madrid, vemos en el Gráfico 12 el número de préstamos hipotecarios para adquirir una vivienda, y

lo comparamos con el total de préstamos hipotecarios. Estos últimos bajaron de repente en 2008 y se

mantuvieron dentro de cierta estabilidad hasta finales de 2010, cuando vuelven a bajar a los niveles de

ahora. Las operaciones hipotecarias para la compra de vivienda también caen y se mantienen a un nivel

muy bajo, hasta que de nuevo repuntan en 2015. El Gráfico 13 añade información a la evolución de las

hipotecas, pues nos dice qué porcentaje del total de operaciones de compraventa de viviendas se hace

con hipoteca. Como puede verse, este porcentaje desciende de manera continua desde 2009 y hasta

2013, lo que indica que en buena medida la compra de vivienda se ha financiado sin préstamo

hipotecario.

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p.-

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ene.

-15

may

.-1

5se

p.-

15

En %

Tipo hipotecario a más de 3 años, vivienda libre. Conjunto de entidades

UEM. Mercado monetario. Euribor a 12 meses


Grafico 12. - Número de operaciones de préstamos hipotecarios en la comunidad de Madrid.

Grafico 13. - Operaciones de compraventa de vivienda financiadas con préstamo hipotecario en la comunidad de

Madrid.

Fuente: Centro de información estadística del notariado, Banco de España y elaboración propia.

Recientemente las entidades de crédito tratan de recuperar este mercado, bien sea para atender a la

demanda de clientes, o para dar salida a su stock de viviendas, financiando su compra, lo que da lugar a

un incremento del porcentaje de compras de viviendas que sí se hacen con hipoteca.

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2.000

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2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Nº de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda

Nº de préstamos hipotecarios total

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2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

% compraventa de vivienda financiada conpréstamo hipotecario


Tabla.16 – Evolución del sector inmobiliario residencial de la comunidad de Madrid, periodo 2007-2015

Euros/m2

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015p %Var 2007/ 2015

Subida desde

mínimos

Precio medio del m2 de vivienda libre

3.001 2.914 2.665 2.529 2.317 2.079 2.023 2.015 2.075 -30,8% 3,0%

Número de viviendas libres iniciadas 30.540 13.226 4.680 4.713 5.252 3.547 3.340 5.374 8213 -73,1% 145,9%

Número de viviendas libres terminadas

40.008 32.554 25.075 13.335 7.320 7.004 5.323 2.691 5312 -86,7% 97,4%

Número de transacciones de viviendas libre

68.345 47.840 47.593 55.643 36.487 37.599 37.800 49.309 54.829 -19,8% 50,3%

Número de transacciones de viviendas protegida

11.770 7.976 9.920 7.156 8.824 7.660 2.380 3.388 3.125 -73,4% 31,3%

Tasaciones de viviendas 87.506 74.566 77.943 69.041 48.084 37.166 40.281 47.847 55.642 -36,4% 49,7%

(P) Datos provisionales Fuente: Banco de España, INE, Ministerio de Fomento y elaboración propia

En la Tabla 16 hemos agrupado datos relevantes sobre la evolución del sector de la vivienda en la comunidad

de Madrid. Desde 2007 a la actualidad, el precio del metro cuadrado de vivienda libre ha caído un 31%; y el

número de viviendas libres iniciadas un 73% y, a medida que se concluían las viviendas, han ido disminuyendo

hasta llegar a representar hoy sólo el 26% de las que se terminaban en 2007. Las operaciones de

compraventa de vivienda libre han caído en un 20%, y las de vivienda protegida en un 73%. Las tasaciones de

viviendas que, como hemos dicho, son una variable de aproximación a la actividad inmobiliaria, han caído

algo menos, un 36%, pues hay tasaciones que se encargan para un propósito distinto al de formalizar una

compraventa.

Tabla.17 – Evolución del mercado de suelo urbano en la comunidad de Madrid periodo 2007-2015

Euros/m2

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

%Var 2007/ 2015

Subida desde

mínimos

Precio medio del m2 de suelo urbano 562,3 523,6 510,7 466,1 416,4 418,2 292,2 282,9 368,9 -34,4% 30,4%

Precio medio del m2 del suelo en municipios de más de 50.000 hab.

1.111,7 1.038,2 962,8 840,6 665,7 691,1 413,4 463,4 657,0 -58,3% 58,9%

Precio medio del m2 del suelo en municipios de entre 10.000 y 50.000 hab.

511,7 463,0 422,0 388,6 280,3 269,2 232,1 197,1 183,4 -61,5% -


270,4 281,8 310,2 300,2 198,6 203,0 197,2 140,7 125,2 -53,7% -


182,4 156,7 187,9 185,3 141,3 159,0 114,1 64,7 120,7 -64,6% 86,6%

Precio medio del m2 del suelo en municipios de menos de 1.000 hab.

108,6 95,6 103,8 194,9 125,5 98,8 86,7 74,6 68,8 -31,3% -

n.d.; dato no disponible

Fuente: Ministerio de Fomento

El suelo urbano entre 2007 y 2015 se ha depreciado un 34%; para los municipios de mayor tamaño esta caída

del precio superó el 50%, y va disminuyendo con el tamaño, hasta 31,3% para los municipios de menos de

1000 habitantes, los más pequeños sobre los que hay datos. Esto puede deberse al efecto indicado de que

son mercados locales donde se efectúan pocas transacciones, y donde no tuvo lugar de forma tan intensa la

subida de precios de los años anteriores a la crisis.


ALQUILERES

Una variable interesante a seguir es la evolución de los precios por metro cuadrado de los alquileres. En

el Gráfico 14 comparamos la comunidad de Madrid con la media nacional. Desde 2009 hasta la

actualidad los precios de alquiler de Madrid se han mantenido por encima de la media española,

superándola en unos 2€/m2, y han evolucionado de forma paralela.

Gráfico 14. – Evolución de los precios por m2 de alquileres a nivel nacional y la comunidad de Madrid.

Fuente: Idealista. Elaboración propia.

El mercado de alquileres en España es relativamente pequeño y no muestra grandes oscilaciones de

precio. La mayor rentabilidad de la inversión inmobiliaria viene de la caída del precio de la vivienda,

mientras el alquiler no varía o lo hace menos que el valor de la vivienda. Euroval, y su Instituto de

Análisis Inmobiliario están siendo muy activos en el nuevo panorama que se abre al alquiler con las

Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, Socimis, desarrollando metodologías de valoración

adecuadas a la función de esas sociedades, que buscan repartir un dividendo con rentas procedentes

principalmente del alquiler.

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2010 2011 2012 2013 2014 2015

Euro

/m2

Cd. de Madrid

España


DATOS SOBRE EXTRANJEROS

Hemos dedicado esta parte del trabajo al análisis del papel de los extranjeros en el mercado de la

vivienda. Esta es una cuestión sobre la que existen muchas expectativas, ante la posibilidad de que la

demanda por extranjeros aumente al haber experimentado los precios caídas sustanciales. Por otra

parte, al no iniciarse nuevas promociones, se activa el mercado de vivienda usada, y al ser limitadas las

oportunidades de viviendas “prime” o de mayor calidad (y relación calidad/precio), forzosamente

tendrán que estabilizarse y subir los precios.

En el gráfico 15 llama la atención el peso de Madrid en cuanto a extranjeros residentes, que se acercan a

los 700.000, habiendo disminuido fuertemente estos últimos años. Hemos puesto como inicio 2002 para

recoger el incremento sostenido del número de extranjeros que se da entre este año y 2009, cuando

baja o se estabiliza. La comunidad de Madrid supone el 16% del total de extranjeros residentes en

España. En el Gráfico 15 está la distribución por nacionalidades, destacando Rumanía, 23% y Marruecos

9%.

Gráfico 15. – Evolución del nº de extranjeros residentes en la comunidad de Madrid y España.

Fuente: INE. Elaboración propia.

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2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

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Mill

ares

de

extr

anje

ros

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Total Nacional

Cd. de Madrid


Gráfico 16. – Distribución de la población extranjera residente por nacionalidades, en la comunidad de Madrid en el año 2015.


Comunidad de Madrid

Total Población Total Extranjeros % sobre el total del municipio

Total 6.454.440 879.953 13,6%

Madrid 3.165.235 417.731 13,2%

Móstoles 205.712 26.770 13,0%

Alcalá de Henares 200.768 38.034 18,9%

Fuenlabrada 195.864 23.665 12,1%

Leganés 186.696 20.661 11,1%

Getafe 173.057 24.199 14,0%

Alcorcón 170.336 20.185 11,9%

Torrejón de Ardoz 126.878 23.554 18,6%

Parla 125.323 28.539 22,8%

Alcobendas 112.188 15.665 14,0%

Rozas de Madrid, Las 92.784 8.490 9,2%

Coslada 88.847 19.449 21,9%

Pozuelo de Alarcón 84.360 7.112 8,4%

San Sebastián de los Reyes 83.329 9.745 11,7%

Rivas-Vaciamadrid 80.483 9.100 11,3%

En la Tabla 18 se ve cómo los residentes extranjeros se concentran en las poblaciones mayores. En

Madrid capital residen la mitad de los extranjeros de la comunidad. En la última columna de la tabla

aparecen los porcentajes de extranjeros sobre la población total de cada municipio. En Parla, Coslada y

Torrejón de Ardoz, un cuarto de los residentes son extranjeros. En Pozuelo de Alarcón y Rivas-

Vaciamadrid estos no llegan a representar un 10%.

Resto de UNIÓN EUROPEA

7%

Bulgaria3%

Italia3%

Polonia2%

Rumanía23%

EUROPA NO COMUNITARIA

4%

Resto de AFRICA

4%Marruecos

9%

Resto de AMERICA CENTRAL Y CARIBE

3%República

Dominicana3% AMERICA

DEL NORTE2%

Resto de AMERICA DEL SUR

8%

Bolivia4%Colombia

5%Ecuador

7%Perú4%

ASIA4%

China6%

Tabla.18 – Ranking de municipios (>80.000 hab.) con mayor número de extranjeros residentes en la Comunidad de Madrid, en 2014.

Fuente: INE y elaboración propia.


Tabla.19 – Evolución del número de transacciones inmobiliarias según residencia del comprador

en la comunidad de Madrid.

La Tabla 19 muestra la evolución de las compraventas de vivienda en la comunidad de Madrid. Las

operaciones por residentes extranjeros sufren las mismas caídas que las compraventas de viviendas en

toda España; sin embargo, en los últimos años, mientras el número de transacciones realizadas por

residentes españoles ha seguido cayendo, las realizadas por extranjeros residentes en España

empezaron a crecer a partir del año 2013, pero no llegan a superar los niveles de 2007.

La Tabla 20 es especialmente interesante porque nos muestra el tipo de vivienda, nueva o de segunda

mano, que adquieren los residentes extranjeros en la comunidad. La vivienda nueva no ofrece

sorpresas, pues las caídas de operaciones son muy fuertes, en el entorno del 75%. Sin embargo, no ha

caído tanto la compraventa por extranjeros de viviendas usadas, solamente un 14,6%. De hecho, en los

últimos 4 años la actividad se recupera.

Tabla.20 – Evolución del número de transacciones de residentes extranjeros por tipología de vivienda,

libre o de segunda mano.

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

2015

%Var. 2007/ 2015

TOTAL NACIONAL

Nueva 24.876 16.654 8.346 6.906 5.257 5.832 4.573 5.158 5.434

-78,2%

2ª mano 62.328 21.060 16.174 23.211 27.046 34.399 40.809 51.609 59.798

-4,1%

Madrid

Nueva 853 447 379 438 217 261 138 217 225

-73,6%

2ª mano 5.365 1.247 899 1.802 1.538 2.113 2.173 3.592 4.582

-14,6%

Fuente: Ministerio de Fomento. Elaboración propia.

Comunidad de Madrid

Total

Residentes en España Extranjeros no residentes en

España No consta

Españoles Extranjeros

2007 80.115 73.105 6.433 141 436

2008 55.816 53.309 1.799 75 633

2009 57.513 55.208 1.382 86 837

2010 62.799 59.914 2.365 69 451

2011 45.311 42.342 1.913 72 984

2012 45.259 42.271 2.512 88 388

2013 40.180 37.356 2.392 77 355

2014 52.697 48.501 3.934 94 168

2015 58.000 52.758 4.987 86 152

%Var.07/15 -27,6% -27,8% -22,5% -39,0% -65,1% Fuente: Ministerio de Fomento y elaboración propia.


Tabla.21 – Evolución del valor medio de las transacciones inmobiliarias de residentes extranjeros por tipología de

vivienda libre, nueva o de segunda mano.

€ 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

2015

%Var. 2007/ 2015

TOTAL NACIONAL

Nueva 201.560 212.781 215.124 216.232 212.543 194.390 219.518 187.609 211.810

5,1%

2ª mano 172.485 192.721 189.446 182.578 170.096 154.144 144.343 150.808 153.951

-10,7%

Madrid

Nueva 290.084 309.076 279.414 293.540 255.469 230.018 201.073 257.738 265.236

-8,6%

2ª mano 206.061 221.617 230.693 219.200 184.179 159.403 145.718 163.703 162.832

-21,0%

Fuente: Ministerio de Fomento. Elaboración propia.

Tabla.22 – Evolución del valor de las transacciones inmobiliarias de residentes extranjeros

por tipología de vivienda libre, nueva o de segunda mano.

€ Millones 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

2015

%Var. 2007/ 2015

TOTAL NACIONAL Nueva 4.844,3 3.389,8 1.684,2 1.397,0 1.021,0 1.059,7 957,8 941,5 1.161,0

-76,0%

2ª mano 10.304,7 3.954,4 3.027,8 4.194,6 4.552,4 5.225,7 5.844,1 7.696,3 9.260,4

-10,1

Madrid Nueva 247,0 136,6 107,1 130,0 54,9 60,3 27,9 56,5 59,5

-75,9%

2ª mano 1.100,8 275,7 206,4 393,9 282,6 332,6 321,8 586,4 748,1

-32,0% Fuente: Ministerio de Fomento. Elaboración propia.

Por nacionalidades (Tabla 23), tenemos para España, muy destacados, a los compradores del Reino

Unido, 15%, seguidos de Francia, Rusia, Alemania y países del Norte, aunque la demanda se reparte

entre naciones muy diversas, como indica el 16,7% que forma “el resto”, con porcentajes inferiores al

1%. Los extranjeros suponen el 11,15% de todas las ventas de viviendas en España.


Fuente: Colegio de Registradores. Elaboración propia.

Tabla.23 – Compraventas de vivienda registradas según nacionalidad del comprador en España, 2014.

Tabla. 24–Compraventas de vivienda registradas según

nacionalidad del comprador. Comunidad de Madrid, 2014.

Nacionalidades % s/extranjeros

China 21,53%

Rumanía 14,27%

Italia 7,40%

Marruecos 4,09%

Francia 4,04%

Ucrania 3,60%

Reino Unido 2,87%

Venezuela 2,58%

Bulgaria 2,09%

Rusia 2,00%

Otras 35,53%

Total 100%

Nacionalidades % % s/extranjeros

Reino Unido 2,61% 20,02%

Francia 1,18% 90,50%

Alemania 0,94% 7,20%

Bélgica 0,86% 6,57%

Suecia 0,76% 5,82%

Italia 0,67% 5,14%

Rusia 0,59% 4,50%

China 0,53% 4,05%

Rumania 0,46% 3,50%

Noruega 0,43% 3,26%

Marruecos 0,33% 2,49%

Holanda 0,29% 2,24%

Ucrania 0,24% 1,81%

Argelia 0,19% 1,46%

Suiza 0,19% 1,45%

Irlanda 0,16% 1,24%

Polonia 0,14% 1,11%

Finlandia 0,14% 1,07%

Dinamarca 0,13% 0,99%

Resto 2,23% 17,04%

Extranjeros 13,06% 100%

Nacionales 86,94%

TOTAL 100%

Fuente: Colegio de Registradores. Elaboración propia.


MADRID CAPITAL

PRECIOS MÍNIMOS Y MÁXIMOS RELATIVOS Y ABSOLUTOS

Aunque a lo largo del trabajo nos hemos referido al municipio de Madrid, en relación a la comunidad

autónoma, dedicamos este capítulo específicamente a recordar algunos datos de precios del municipio

de Madrid, a partir de la información que figura al principio de este trabajo. También incorporamos

algunos datos específicos con detalle por barrios.

Tabla 25. –Evolución reciente de los precios mínimos y máximos de viviendas* en el municipio de Madrid.

Fuente: Euroval. Elaboración propia.*todas las tipologías de vivienda en edificio.

Desde 2010 han disminuido tanto los precios mínimos como los máximos, alrededor del 20 por ciento,

estabilizándose en el último año, con ligero descenso en los mínimos, y aumento en los máximos.

Idealista ofrece información de precios medios en euros por metro cuadrado de los distritos de Madrid.

Con precios por encima de la media de la capital se encuentran las viviendas de los distritos de

Salamanca, Chamartín, Chamberí, Centro, Retiro y Moncloa. Los distritos con las viviendas más baratas

son Usera, Puente de Vallecas y Villaverde. En general, la evolución de los precios a lo largo de los años

es parecida en todos los distritos: fuerte subida desde 2001 hasta 2008, bajada igual de fuerte hasta

2013, y cierta estabilidad hasta la actualidad. Se aprecian de nuevo subidas en los distritos con precios

más elevados.

Gráfico 20. – Evolución de los precios por m2(mensuales) de alquileres en los distritos de Madrid.

1.800

2.300

2.800

3.300

3.800

4.300

4.800

5.300

1T 3T 1T 3T 1T 3T 1T 3T 1T 3T 1T 3T 1T 3T 1T 3T 1T 3T 1T 3T 1T 3T 1T 3T 1T 3T 1T 3T 1T 3T

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Salamanca

Chamartín

Chamberí

Centro

Retiro

Moncloa

Madrid

Hortaleza

2010 2014 2015

Variación 2010/15

Variación 2014/15

€/m2 Precio

mínimo Precio

máximo Precio

mínimo Precio

máximo Precio

mínimo Precio

máximo Madrid 1.521 5.721 963 4.920 859 4.999 -19,1% -0,4%



1.600

2.100

2.600

3.100

3.600

4.100


2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Madrid

Arganzuela

Fuencarral

Tetuán

Barajas

Ciudad Lineal

San Blas

Moratalaz

900

1.400

1.900

2.400

2.900

3.400

3.900

4.400


2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Madrid

Villa DeVallecasVicálvaro

Latina

Carabanchel

Usera

Puente DeVallecasVillaverde


Tabla 26. – Evolución reciente de los tramos de precios absolutos más frecuentes.

Fuente: Euroval. Elaboración propia.

Igual que los precios relativos, los absolutos más frecuentes también disminuyen alrededor del 20 por

ciento en los últimos 5 años en Madrid capital. Entre 2014 y 2015 estos suben un 4 por ciento. En la

siguiente tabla se ven con más detalle los intervalos de precios.

A continuación mostramos los mapas de calor con las distribuciones de viviendas cuyos precios

pertenecen a los distintos intervalos. Estos mapas muestran dónde se localizan las viviendas con precios

absolutos más frecuentes, por tramos de precios, tal como lo se definió antes. Las zonas donde

encontramos colores más oscuros son las que zonas donde localizamos mayor concentración de

viviendas en el rango de precios absolutos más frecuentes, por tramos de precios, tal como se ha

definido anteriormente.

En Madrid capital, la zona donde se concentran principalmente las viviendas, en el intervalo de precios

más frecuentes, es la zona centro y el barro de Tetuán, fundamentalmente. También se observan

pequeños núcleos coloreados en tonos más suaves, lo que nos indica que también hay viviendas en este

intervalo de precios más frecuentes en zonas como Carabanchel o Villaverde pero con una

concentración mucho menor.

Precios absolutos

€ (miles) 2010 2014 2015

Madrid ( 106 - 299 ) ( 56 - 260 ) ( 60 - 268 )

Madrid; 60.000-267.600 € (67%)


Máximo del mercado: 1.098.000 € Amplitud del intervalo: 103.800 € Intervalos:

Min (€)

Máx. (€)

Nº de muestras (%)

1 60.000 - 163.800 6.509 37,7%

2 163.800 - 267.600 5.080 29,4%

3 267.600 - 371.400 2.481 14,4%

4 371.400 - 475.200 1.293 7,5%

5 475.200 - 579.000 667 3,9%

6 579.000 - 682.800 478 2,8%

7 682.800 - 786.600 282 1,6%

8 786.600 - 890.400 255 1,5%

9 890.400 - 994.200 144 0,8%

10 994.200 - 1.098.000 71 0,4%

Total muestras 17.260 100%

Gráfico 17.- Viviendas con precios absolutos más frecuentes en Madrid. Madrid; 60.000-267.600 € (67%)


Los primeros dos mapas nos muestra la localización de las viviendas más baratas. Vemos que éstas están

bastante repartidas por casi toda la capital, habiendo una mayor concentración en la zona centro. A

medida que los precios de las viviendas van aumentan vemos cómo éstas comienzan a concentrarse más

en la zona centro y norte de la capital. Eso nos muestra que las viviendas localizadas al sur de la capital

tienen precios inferiores que las viviendas localizadas en el centro y norte.

Gráfico 18.- Distribución de las viviendas de Madrid por intervalos de precios.

3. Viviendas entre 267.600 y 371.400 € 4. Viviendas entre 371.000 y 457.200 €

1. Viviendas entre 60.000 y 163.800 € 2. Viviendas entre 163.800 y 267.600 €


En estos nuevos cuatro mapas podemos ver cómo las viviendas más caras se empiezan a concentrar

principalmente en el barrio de Salamanca y la zona norte y, en menor medida, en los barrios de Tetuán,

dentro del círculo de la M30, y Aravaca, Mirasierra, El Pilar y Hortaleza, que se encuentran fuera de este

área.

5. Viviendas entre 475.200 y 579.000

7. Viviendas entre 682.800 y 786.600 8. Viviendas entre 682.800 y 786.600

6. Viviendas entre 579.000 y 682.800


Finalmente, vemos los intervalos de las viviendas más caras de la capital. En cuanto a la distribución de

este tipo de viviendas, observamos que están situadas principalmente en el barrio de Salamanca y el

barrio de Hortaleza.

Todo esto no indica que, de forma global, las viviendas localizadas al sur de la capital tienen precios

inferiores a las viviendas localizadas al norte. Además, las zonas más caras de la capital son los barrios

de Salamanca y de Hortaleza. De igual modo, en todos los mapas la zona centro está coloreada, por lo

que Madrid centro cuenta con viviendas en todos los rangos de precios.

9. Viviendas entre 890.400 y 994.200 € 10. Viviendas entre 994.200 y 1.098.000 €


TRANSACCIONES Y TASACIONES

Gráfico 19. – Evolución semestral del número de transacciones en el municipio de Madrid.

*Datos provisionales Fuente: Ministerio de Fomento.

En el grafico 18 se recoge la evolución semestral del número de transacciones de todo tipo de vivienda

en el municipio de Madrid, y la comparación con la media española, desde 2004. Con esta perspectiva,

vemos la intensidad con la que se movía el mercado entre 2004 y 2006, con transacciones sostenidas en

torno a las 27.000 viviendas. A partir de entonces el número de transacciones baja sustancialmente

hasta el año 2010 cuando repuntan y bajan de nuevo. Actualmente se aprecia una tendencia creciente.

A continuación desglosamos por tipo de vivienda y vemos que las operaciones se corresponden

principalmente con la compraventa de viviendas usadas. En la evolución reciente se aprecia crecimiento

de operaciones tanto de vivienda libre como de vivienda protegida, aunque este último es menor. Las

transacciones de vivienda nueva disminuyen ligeramente, mientras que las de segunda mano aumentan.

En total las transacciones aumentan en un 13 por ciento desde 2014.

Tabla.27 – Número de transacciones por tipo de vivienda libre, protegida, nueva y de segunda mano, variación,

volumen relativo y nº de transacciones por 1.000 hab., en el municipio de Madrid, en 2014 y 2015.

Número de Transacciones Inmobiliarias de vivienda libre

Número de Transacciones Inmobiliarias de vivienda protegida

Número de Transacciones Inmobiliarias de vivienda nueva

Número de Transacciones Inmobiliarias de vivienda de segunda mano

Total transacciones

Var.(%) 2014/ 2015

% de volumen relativo de transac.

Nº de transacciones por cada 1.000 hab.

2014 2015* 2014 2015* 2014 2015* 2014 2015* 2014 2015* 2015*

Madrid 29.004 32.962 1.202 1.304 2.698 2.588 27.508 31.722 30.206 34.266 13% 59% 10,9 Fuente: Ministerio de Fomento y elaboración propia.

26,528,2

26,328,3

27,224,8

20,4

16,615,1

11,9 11,1

14,015,6 15,4

9,7 10,49,3

11,99,8

12,814,2

16,0 16,218,1

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

35,0

Nº

de

tra

nsa

ccio

ne

s (M

iles)

12,1%


En cuanto a evolución de las tasaciones, se reflejan en la tabla 28 los datos en miles del municipio de

Madrid, comparados con la comunidad y el total nacional. En Madrid las tasaciones empiezan a

disminuir a partir de 2006, un año más tarde que en la comunidad o en España. La actividad tiene un

repunte en el año 2010 pero luego sigue su tendencia a la baja hasta 2014, cuando empieza a mostrar

signos de recuperación.

Tabla. 28– Numero de tasaciones de viviendas y variación para el municipio de Madrid.

Unidad: miles 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015*

Madrid 45,6 54,8 36,9 31,7 35,0 32,9 22,6 17,6 17,5 22,3 26,0

Cd. de Madrid 184,0 179,1 141,6 97,5 101,8 94,3 66,5 57,6 46,9 54,9 70,0

Total Nacional 1.422,9 1.399,2 1.152,8 771,1 714,5 665,9 489,8 445,2 386,4 448,9 540,5

Variación anual Madrid 20,1% -32,7% -13,9% 10,3% -6,0% -31,3% -22,0% -0,8% 27,5% 16,6%

Índice relativo Madrid 100% 120% 67% 86% 110% 94% 69% 78% 99% 128% 117%

Fuente: Banco de España, Ministerio de Fomento, Euroval. Elaboración propia.

En la Tabla 29 hemos agrupado datos relevantes sobre la evolución del sector de la vivienda en el

municipio Madrid. Desde 2007 a la actualidad, el precio del metro cuadrado de vivienda libre ha caído

un 35%. Las operaciones de compraventa de vivienda libre se han recuperado y han aumentado en un

1%, y las de vivienda protegida han disminuido en un 70%. Las tasaciones de viviendas que, como hemos

dicho, son una variable de aproximación a la actividad inmobiliaria, han caído algo menos, un 29%.

Tabla.29 – Evolución del sector inmobiliario residencial del municipio de Madrid, periodo 2007-2015.

Madrid 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015p %Var 2007/ 2015

Subida desde mínimos

Precio medio del m2 de vivienda libre

3.845 3.775 3.422 3.205 2.883 2.582 2.432 2382 2465 -34,9% 3,5%

Número de transacciones de viviendas libre

32.705 23.343 22.738 28.908 18.033 19.110 21.482 29.004 32.962 0,8% 82,8%

Número de transacciones de viviendas protegida

4.298 3.649 2.358 2.067 2.081 2.092 1.175 1.202 1.304 -69,7% 11,0%

Tasaciones de viviendas 36.872 31.731 34.992 32.882 22.602 17.637 17.497 22.312 26.021 -29,4% 48,7%

(P) Datos provisionales Fuente: Ministerio de Fomento y elaboración propia.


ALQUILERES

En cuanto a los alquileres, mostramos en el siguiente gráfico la evolución de los precios en euro por

metro cuadrado mensuales en el municipio de Madrid, comparando con la media de la comunidad.

Desde 2010 hasta la actualidad los precios de alquiler de la capital se han mantenido por encima de la

media de la comunidad, superándola en unos 4€/m2 mensuales. Recientemente los precios se han ido

distanciando, la diferencia ahora siendo de 5,5 €/m2.

Gráfico 20. – Evolución de los precios por m2 (mensuales) de alquileres en la comunidad de Madrid y la capital.


Gráfico 21. – Evolución de los precios por m2(mensuales) de alquileres en los distritos de Madrid.

7,0

8,0

9,0

10,0

11,0

12,0

13,0

1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Euro

/m2

Madrid

Cd. de Madrid

10,5

11,5

12,5

13,5

14,5

15,5

16,5

17,5

18,5


2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Centro

Salamanca

Chamberí

Retiro

Chamartín

Tetuan

Madrid

Moncloa



8,0

9,0

10,0

11,0

12,0

13,0

14,0


2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Madrid

Arganzuela

Ciudad Lineal

Hortaleza

Fuencarral

Barajas

Usera

San Blas

7,0

8,0

9,0

10,0

11,0

12,0

13,0

14,0


2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Madrid

Latina

Carabanchel

Puente DeVallecas

Villa DeVallecas

Villaverde

Vicálvaro

Moratalaz


EXTRANJEROS

Gráfico 22. – Distribución de la población extranjera residente por nacionalidades, en el municipio Madrid en el año 2015.


Gráfico 23. – Evolución del nº de extranjeros residentes en la comunidad de Madrid y la capital.


Señalar por último que la evolución de la población extranjera de la capital sigue la tendencia de la

población de la comunidad, dándose subidas sostenidas hasta el año 2011, y bajadas continuadas hasta

el presente, estas siendo más fuertes en la capital, llegando a los niveles de 2004, en torno a 380.000

extranjeros. La importancia de la población extranjera está en que no sólo hace crecer la compraventa

de vivienda usada, sino que registra crecimientos positivos de compra de vivienda nueva, contribuyendo

a la recuperación del mercado.

Resto Unión Europea

8%Bulgaria

2%Francia

2%

Italia4%

Rumanía12%

Resto Europa No Comunitaria

2%

Ucrania2%

Marruecos6%

Resto Africa3%

Bolivia5%

Colombia5%

Ecuador8%

Paraguay4%

Perú4% Rep. Dominicana

5%

Resto América14%

China9%

Resto de Asia6%

Oceanía y Apátridas

0%

0

100

200

300

400

500

600

0

200

400

600

800

1.000

1.200

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Mill

are

s d

e e

xtra

nje

ros

-M

adri

d C

apit

al

Mill

are

s d

e e

xtra

nje

ros

-C

om

nid

ad d

e M

adri

d

Comunidad de Madrid

Madrid Capital

Informe elaborado por el Instituto de Análisis Inmobiliario de Euroval

Informe de Mercado de la vivienda en la comunidad de Madrid

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