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if-73

•fOTOTO 1HMUMKQ

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN, A . C .

DIVISIÓN DE ESTUDIOS DE POSTGRADO

M A E S T R Í A EN A D M I N I S T R A C I Ó N DE LA C O N S T R U C C I Ó N

ESTUDIOS DE RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME AL ACUERDO No. 00954061 DE FECHA 7 DE MARZO DE 1995

T E S I S " FACTIBILIDAD TÉCNICO - ECONÓMICA PARA UN DESARROLLO DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL EN LA CIUDAD DE PACHUCA, HGO. "

QUE PARA OBTENER EL GRADO DE MAESTRO EN ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

P R E S E N T A :

ARQ. BLANCA ESTHELA HERNÁNDEZ CRUZ

Pachuca, Hgo. Mayo 2004

" FACTIBILIDAD TÉCNICO - ECONÓMICA PARA

UN DESARROLLO DE VIVIENDA DE INTERÉS

SOCIAL EN LA CIUDAD DE PACHUCA, HGO. "

BAJO LA DIRECCIÓN DE

DR. ARTURO PERLASCA LOBATO

CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN FACTIBILIDAD TÉCNICO - ECONÓMICA PARA UN DESARROLLO DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

Gracias Señor. . . Gracias por los días de

sol y los nublados tristes . . .

Gracias por las noches tranquilas y por

las intranquilas noches y obscuras . . .

Gracias por la salud y la enfermedad, por

las penas y las alegría . . . por las flores y

las estrellas, la existencia de los niños y

de las almas buenas . . .

Gracias Señor por la sonrisa amable y

la mano amiga . . .

Gracias por la soledad, por los trabajos,

por las dificultades y las lágrimas . . .

por todo lo que Tú sabes que me acerca a Ti

más íntimamente . . . .

Muchas Gracias

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN, AC.


A MI MADRE: por su eterno apoyo, por su gran cariño, sus consejos, por los desvelos y las angustias compartidas

A TI...: que has sido lo más maravilloso que me ha dado Dios y me has impulsado para enfrentar este nuevo reto, porque deseo que me encuentres al final del camino, aunque ... no lo andemos juntos.

A MI BEBE: por tu comprensión y tolerancia, por que Gracias a Dios has podido estar conmigo al final de este y nuevos retos que ¡untos empezaremos.

AL DESTINO: por que ahora se que tomada de la mano de Dios eres sólo una circunstancia, por que en el camino la que ha andado he sido yo ... ¿ o no ..?

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN, A.C.


R E S U M E N

Este estudio de investigación aborda la problemática que frecuentemente tienen el

constructor o inversionista en realizar construcciones y/o negocios sin un método

estructurado que le dé certeza o incertidumbre a su inversión pues comúnmente lo

hacen de forma empírica lo que finalmente resulta en un mal negocio.

El principal objetivo de esta investigación es el de establecer la factibilidad técnica y

económica para el desarrollo de vivienda de interés social en la Ciudad de Pachuca,

Hidalgo.

Para establecer las bases del análisis, este trabajo se fundamenta en la teoría general

de evaluación de proyectos en particular en los indicadores económicos, sus

expresiones matemáticas y significado, así como la importancia del valor del dinero a

través del tiempo en una inversión.

Esta investigación de tipo descriptivo documental postula la hipótesis H1.- "El

desarrollo de vivienda de interés social en Pachuca, Hgo, tiene factibilidad técnica y

económica".

Para establecer la factibilidad técnica, se procederá a hacer la descripción del

desarrollo de vivienda de interés social que contara de la construcción de 40 viviendas,

su ubicación y todos los aspectos del proceso constructivo.

Como resultado de la factibilidad económica, el presupuesto del desarrollo asciende a

$9'674,320.00 del año del 2004.

Se establece un programa de obra de construcción a 15 meses, obteniendo el flujo de

inversión, se determina la estrategia de comercialización decidiendo poner algunas

casas en prevenía, haciendo publicidad y promoción obteniendo el flujo de efectivo por

gastos de promoción y venta.



Se determina una estrategia de ingresos por prevenías y ventas de casas terminadas

hasta el mes 21, lo que compone el flujo de efectivo de ingresos y ventas.

De la aplicación de los indicadores económicos, se obtienen que:

•

•

Q

Q

•

O

Valor presente de inversiones VPI:

Valor presente de beneficios VPB:

Relación Beneficio - Costo:

Valor presente neto VPN:

Tasa Interna de Retorno TIR:

Recuperación de la inversión:

9.067 MDP

12.31

1.35

3.24

0.39%

20 mes

Como conclusión del presente estudio se determina que este proyecto de vivienda de

interés social en la Ciudad de Pachuca, Hgo, tienen factibilidad técnica y económica,

por lo que la hipótesis postulada se comprueba.


CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN

^ I I c B I Ü L I O T E C A

Í N D I C E

FACTIBILIDAD TÉCNICO - ECONÓMICA PARA UN DESARROLLO DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

Hoja No.

CAPITULO I

1.1.

1.1.1.

INTRODUCCIÓN

Problema de Investigación

Esquema del Problema de investigación

5

9

1.2.

1.2.1.

1.2.2.

Justificación

Económica -

Social

10

14

1.3. Alcance 17

1.4. Objetivos

1.4.1. Objetivo Genérico

1.4.2. Específicos

18

18

CAPITULO II

2.1.

2.2.

2.3.

2.4.

2.5.

2.6.

2.7.

2.8.

MARCO TEÓRICO

METODOLOGÍAS DE EVALUACIÓN DE

PROYECTOS

Introducción 20

Factores que deben considerarse en toda evaluación 26

Elementos del análisis de inversiones

Periodo de Pago (PP)

Pago Periódico Equivalente (PPE)

índice de Rentabilidad de la Inversión (IRI)

Tasa de Rentabilidad Inmediata (TRI)

Tasa de Rentabilidad Equivalente (TRE) —

27

30

31

32

32

33

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN, A.C. PÁGINA 1


Hoja No.

2.9. Métodos para evaluar proyectos de inversión 34

2.10. Método del Valor Presente Neto (VPN) 36

2.11. Método de la Tasa Interna de Retorno (TIR) 40

2.12. Método de la Relación Beneficio - Costo (B/C) 43

2.13. Método del Tiempo de Recuperación de Capital (TRC) 44

2.14. Factores de incertidumbre y de riesgo en la evaluación

de proyectos 45

2.15. Criterios para aceptar o rechazar un proyecto de Inversión 47

2.16. Portafolio de Inversión 48

CAPITULO III MÉTODO

3.1. Tipo de Estudio 51

3.2. Hipótesis 51

3.3. Modelo Operacional de las Variables 51

3.4. Descripción de la Variables 52

3.5. Diseño de la Investigación 53

CAPITULO IV FACTIBILIDAD TÉCNICA

DEL DESARROLLO DE VIVIENDA SOCIAL DE

LA CIUDAD DE PACHUCA, HGO.

4.1. Descripción del Desarrollo de Vivienda de 55

I nterés Social

4.2. Ubicación 56

4.3. Diseño y espacios Arquitectónicos 59

4.4. Proceso Constructivo 62

4.5. Casa tipo 69



Hoja No.

CAPITULO IV FACTIBILIDAD ECONÓMICA

5.1. Presupuesto 73

5.2. Programa de Obra 75

5.3. Estrategia de comercialización 76

5.4. Ingresos por preventa y venta 80

5.5. Indicadores económicos 82

5.6. Tabla de resultados 83

5.7. Interpretación de Resultados 85

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 86

BIBLIOGRAFÍA 91

ANEXOS 94



CAPITULO I:

INTRODUCCIÓN


CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN FACTIBILIDAD TÉCNICO - ECONÓMICA PARA UN . — . DESARROLLP DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL _ — _ f) I i c———-—-

B I B L I O T E C A CAPITULO I: INTRODUCCIÓN

1.1. PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN

Los proyectos deben estar concebidos dentro del marco de referencia global al que están

integrados, pues son parte de la programación empresarial y surgen de la necesidad de

analizar diferentes alternativas de inversión y de las demás variables en el que se

fundamentan.

Al hacer cualquier análisis económico proyectado al futuro, siempre hay un elemento de

incertidumbre asociado a las alternativas que se estudian y es precisamente esa falta de

certeza lo que hace que la toma de decisiones sea bastante difícil.

La realización de un estudio para medir la rentabilidad de un proyecto, no debe verse

como un requisito impuesto por una institución financiera para prestar recursos

financieros, sino principalmente como un instrumento que provee una importante

información a los inversionistas respecto a su propia conveniencia de llevarlo a cabo.

Está claro que el resultado de un estudio de viabilidad constituye un antecedente más

para ayudar al inversionista a tomar la decisión de llevar a cabo una determinada

iniciativa de inversión.

La investigación de factibilidad en un proyecto consiste en descubrir cuales son los

objetivos de la organización, luego determinar si el proyecto es útil para que la empresa

logre sus objetivos.



El problema que tenemos con los proyectos de inversión es que precisamente, vamos a

destinar o invertir recursos recursos ahora, y la recuperación va a ocurrir después. En

realidad nos encontramos ante una decisión en la cual lo que suceda en el futuro juega

un papel muy importante; vamos a invertir recursos ahora para recuperarlos después, a

plazo más o menos largo, y esto implica que la parte más difícil en toda evaluación de

proyectos, es precisamente que se trabaja con datos que estimamos ocurrirán en el

futuro.

Como observamos, el problema fundamental es medir los beneficios que vamos a

obtener del proyecto a evaluarse, en relación al costo de los fondos necesarios que

debemos invertir, ya que estos fondos tienen un valor para la empresa y justificaremos la

selección de una alternativa precisamente con base en esta comparación de inversión,

con recuperación.

Para la evaluación de proyectos de inversión en la actualidad y al analizar la bibliografía

específica existente sobre el tema comprobamos que en líneas generales responde a las

siguientes características:

a Pese a las adecuaciones realizadas, provienen de esquemas originados en los

años 70 / 80's.

o Está orientada a especialistas, o a quienes desean iniciarse en esa área de

estudio;

a En general, plantean modelos sustentados en métodos, herramientas e

informaciones que sólo están al alcance de las grandes empresas,

especialmente en lo que respecta a la gestión posterior al proyecto;

o Ha influido de tal manera en los profesionales que, por adecuarse a dichos

modelos, terminan con un resultado consabido: el producto informativo que

sólo es comprendido por los especialistas.

El empresario encara la formulación de proyectos de inversión muchas veces porque se

lo exigen. "Proyectos perfectamente factibles fracasan en la fase de implementación



porque el empresario no aprovecha la información contenida en el proyecto o porque

formula políticas erradas en la fase mencionada".

El proceso de formulación y evaluación de proyectos de inversión, para que sea

abarcativo en la mayoría de las situaciones posibles, este proceso origina un importante

cúmulo de información, especialmente sobre la demanda, la oferta, la estructura

económica y competitiva del mercado, flujo de fondos, que concluye en lo que

denominamos "evaluación del proyecto".

En síntesis, compartimos mayoritariamente que se evalúa un proyecto de inversión para

asegurar su viabilidad económica, técnica y operativa; es decir, el proyecto tiene su razón

de ser en la medida en que permite una aproximación, en una determinación apriorística,

al "éxito" en la puesta en marcha y en el funcionamiento de la ¡dea original.

Esa evaluación debe ser realizada prioritariamente por el empresario, que es el

responsable de la inversión y de la gestión posterior, y al cual, destinatario de nuestro

trabajo, debemos ofrecerle un producto informativo que sea cabalmente comprendido y

usado por él. Al no sistematizarle adecuadamente la información a su realidad, se impide

que sea una herramienta para la toma de decisiones y justifica que solamente opte por la

formulación de un proyecto de inversión cuando se lo exigen.

Reconociendo absolutamente la validez de métodos y técnicas utilizadas, consideramos

que los productos informativos que se brindan actualmente no le sirven al empresario

para efectuar su propia evaluación, que está orientada, no a estimar la rentabilidad (que

es tarea del especialista) sino a una determinación global, entre cuyos aspectos

sobresalen, además de la viabilidad económica, la gestión posterior, las modificaciones

que debe producir en su empresa, los riesgos no económicos-financieros que asume

(comerciales, sociales, etc.) y otros componentes psicológicos.

Deduciendo, con el planteamiento del problema del mercado en relación al desarrollo de

vivienda de interés social en la ciudad de Pachuca, Hgo; las actividades emprendidas en



los últimos dos años han buscado satisfacer, en todo momento, una de las necesidades

básicas e inaplazables de la población trabajadora de México: la adquisición de una

vivienda cómoda e higiénica.

Su consecución es fundamental no sólo porque la vivienda es base del bienestar y

seguridad de las familias, sino porque constituye, además, un detonante clave del

crecimiento económico por su fuerte impacto en la inversión y el empleo.

La falta de vivienda es la principal causa que ha generado la expansión física de la

Ciudad de Pachuca hacia las zonas o áreas próximas a la Ciudad de México que, en la

actualidad, se encuentran conformadas por los municipios conurbanos asentados en el

Estado de Hidalgo.

El llamado problema habitacional involucra las condiciones precarias de habitación de

una población: hacinamiento, ausencia de servicios urbanos básicos, viviendas

deterioradas y construidas con materiales poco duraderos.

Sin embargo, un proceso interno que ha aparecido en la Ciudad de Pachuca y ha

contribuido a su expansión física es el relacionado con la "expulsión" de población del

Estado de México

Por lo que reiteramos que, la realización de un estudio para medir la rentabilidad de un

proyecto, no como un requisito impuesto por alguna institución financiera, es

principalmente un instrumento que provee una importante información a los inversionistas

respecto a su propia conveniencia de llevarlo a cabo.



1.1.1. ESQUEMA DEL PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN

Desconocimiento del constructor de aplicación de indicadores económicos para determinar la

factibilidad económica de la construcción

Falta de Planeación empresarial

Confianza en los procedimientos establecidos

Desarrollo ineficiente

I Desconocimiento por parte del constructor

de vivienda de Métodos de Evaluación

desarrollo es económicamente factible

Falta de empleo del análisis Costo-Beneficio

Rendimientos decrecientes

Oferta, demanda y

precios

No existe optimización

soluciones satisfactorias

disposicio a arriesgarse

Temor para tomar decisiones

Riesgo Renuncia Responsabilidad

"Al no contar con una metodología para determinar la factibilidad en una inversión se

maximiza el riesgo y la incertidumbre"



<? I I c INJUSTIFICACIÓN B I B L I O T E C A

1.2.1 ECONÓMICA

Una buena evaluación de un proyecto no es más que la visualización de lo que va a

ocurrir una vez hecha la inversión, los beneficios que obtiene la empresa al hacer la

inversión, la posible cuantificación de estos beneficios y la comparación de nuestra

inversión inicial con la corriente constantes o por lo menos periódica, de beneficios que

recibirá la empresa durante cierto tiempo.

A lo largo de las últimas décadas, Hidalgo ha registrado cambios significativos y avances

importantes en materia económica y social. Sin embargo, los beneficios del desarrollo no

han sido homogéneos en las diferentes localidades y regiones de la entidad, ni para los

diferentes sectores de su economía y de su población. Ello ha generado desequilibrios

importantes entre las regiones, sectores y actividades de la economía hidalguense.

Dichos contrastes se manifiestan en la cobertura, calidad y localización de la

infraestructura productiva y social; en la ubicación y en las características de las

actividades económicas y en la distribución de la población y sus niveles de bienestar.

De este modo, la ciudad central tiene como base una economía terciarizada,

acompañada de "despoblamiento", y la periferia suburbana ofrece la posibilidad de

"restituir" la pérdida de vivienda que ha sido sustituida por establecimientos comerciales o

por oficinas.

Esto puede interpretarse como la aparición probable de nuevos asentamientos urbanos

que han promovido tanto las inmobiliarias para satisfacer la demanda solvente como

quienes lucran con la ocupación "irregular" de predios.

La vivienda en nuestro país es uno de los principales satisfactores sociales que incide en

el desarrollo económico y humano, así como en la seguridad de las familias. En lo

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN, A C PÁGINA 10


económico, la construcción de vivienda representa la oportunidad de generar demanda

de bienes y servicios de origen nacional y, por su efecto multiplicador, constituye un

detonador de la actividad económica y la generación de empleo.

Además, se ha dado una creciente participación de la vivienda informal en la oferta total

del mercado, lo que ha propiciado que el parque habitacional presente deficiencias

estructurales que requiere de costos adicionales para dotarlo de los servicios esenciales.

El conjunto de esos factores plantea al país un reto de enormes dimensiones en materia

habitacional, que hace necesaria la instrumentación de nuevas estrategias

gubernamentales que permitan fondear recursos frescos para dinamizar el sector de la

vivienda.

De esta manera, durante los últimos años se llevaron a cabo cambios y reformas

orientados a incrementar la capacidad de otorgamiento de créditos, fortalecer las

finanzas, ampliar la cobertura de atención, mejorar la eficiencia operativa y elevar la

productividad y calidad de los servicios.

Para preparar un proyecto de inversión se deben pasar por las distintas etapas: idea,

preinversión, inversión y operación. A su vez la etapa de preinversión implica seguir los

pasos sucesivos de estudios de nivel perfil, prefactibilidad y factibilidad. Para llevar a

cabo un proyecto de inversión, son necesarios varios estudios: de mercado, técnico,

organizacional, legal y financiero. Precisamente es en este último en donde se resume

toda la información obtenida a través de los otros estudios, que sirve para elaborar flujos

de fondos sobre los cuales se calcularán los distintos indicadores de su rentabilidad.

Al hacer cualquier análisis económico proyectado al futuro, siempre hay un elemento de

incertidumbre asociado a las alternativas que se estudian y es precisamente esa falta de

certeza lo que hace que la toma de decisiones sea bastante difícil.



Los proyectos deben estar concebidos dentro del marco de referencia global al que están

integrados, pues son parte de la programación empresarial y surgen de la necesidad de

analizar diferentes alternativas de inversión y de las demás variables en el que se

fundamentan.

Las matemáticas financieras son una herramienta fundamental en el análisis y en la

gestión financiera, la claridad en sus conceptos le permite al administrador financiero

tomar decisiones de forma rápida y acertada.

La metodología del Periodo de Recuperación (PR), es otro índice utilizado para medir la

viabilidad de un proyecto, que ha venido en cuestionamiento o en baja. La medición y

análisis de este le puede dar a las empresas el punto de partida para cambiar sus

estrategias de inversión frente al VPN y a la TIR.

Las entidades crediticias internacionales acostumbran a evaluar proyectos y es casi una

exigencia que un proyecto con financiación del exterior sea evaluado con el método del

Beneficio / Costo.

En general el estudio sobre el proyecto persigue los siguientes objetivos:

a Verificar que existe un mercado insatisfecho y que es viable, desde el punto

de vista operativo, introducir en ese mercado el producto objeto de estudio.

a Demostrar que tecnológicamente es posible producirlo, una vez que se

verificó que no existe impedimento alguno en el abastecimiento de todos los

insumos necesarios para su producción.

• Demostrar que es económicamente rentable llevar a cabo su realización.


CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN FACTIBIUDAD TÉCNICO - ECONÓMICA PARA UN DESARROLLO DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

El análisis de la proyección de la demanda ocupa un lugar relevante en la evaluación de

un proyecto, máxime teniendo en cuenta que, la variable de mayor incidencia en el

rechazo de solicitudes de otorgamiento de créditos por los bancos, para financiar nuevas

iniciativas de inversión, la constituye la poca confianza que estos tienen respecto a las

posibilidades efectivas de éxito en los niveles de ventas propuestos.

La evaluación de proyectos por medio de métodos matemáticos- Financieros es una

herramienta de gran utilidad para la toma de decisiones por parte de los administradores

financieros, ya que un análisis que se anticipe al futuro puede evitar posibles

desviaciones y problemas en el largo plazo.

La aceptación o rechazo de un proyecto en el cual una empresa piense en invertir,

depende de la utilidad que este brinde en el futuro frente a los ingresos y a las tasas de

interés con las que se evalúe.

Todas las organizaciones, empresas, grupos o personas necesitan en algún momento

obtener fondos para financiarse, estos fondos comúnmente son muy difíciles de

conseguir y cuando se logran alcanzar, las entidades o personas que realizan estos

prestamos cobran una retribución por el tiempo que el dinero está en manos de sus

deudores.

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN, AC. PÁGINA 13


1.2.2 SOCIAL



iniciativa de inversión. Su carácter anticipado determina incluso, que su resultado pueda

estar totalmente equivocado, puesto que éste depende del comportamiento de las

variables que condicionan el proyecto. De cualquier manera la evaluación sigue una serie

de fases que tienen el objetivo primordial de garantizar una reducción de la

incertidumbre, intentando convertirla en un riesgo medido.

Sus ventajas están en el siguiente orden:

a Permite descubrir oportunidades comerciales.

a Permite satisfacer en mayor medida las necesidades de los consumidores.

o Las empresas obtendrán mayores ingresos como consecuencia de un

mayor volumen de ventas, o mayores beneficios.

Uno de los pilares fundamentales de la política social lo constituye el impulso del

desarrollo urbano, sustentado en el ordenamiento territorial de las actividades

económicas y de la población de acuerdo al potencial productivo de las regiones; el

crecimiento ordenado de las ciudades con pleno respeto al entorno ecológico; y el

fortalecimiento de la oferta y equipamiento de vivienda.

Con el propósito de remontar los obstáculos que para el desarrollo de esta actividad

representan la escasez de créditos, la insuficiente capacidad económica de los

demandantes potenciales y el crecimiento de la cartera hipotecaria vencida, en 1996 han

suscrito mecanismos de coordinación entre los tres niveles de gobierno, y las cámaras,

asociaciones y colegios de profesionistas relacionados con el sector.



Se trata de promover las condiciones más favorables para la edificación, financiamiento,

comercialización, distribución de materiales y adquisición de vivienda.

En términos sociales, la vivienda brinda tranquilidad y motiva la superación personal para

mejorar el patrimonio familiar.

En este sentido, se perseveró en la adecuación de criterios, normas, esquemas y montos

de financiamiento, al tiempo que se promovió una mayor participación de la banca de

desarrollo en programas de vivienda de interés social y popular. Al respecto, sobresalen

las siguientes acciones:

a En el INFONAVIT se adecuó su estatuto orgánico de acuerdo a sus nuevas

necesidades normativas de control, evaluación y desconcentración de funciones;

asimismo, se reformaron las reglas de subastas de Financiamiento para la

Construcción de Conjuntos Habitacionales, con objeto de mejorar la atención a

derechohabientes de menores ingresos y los procesos de comercialización y

adjudicación de las viviendas.

a El FOVISSSTE emitió un dictamen para su reestructuración organizacional y

funcional, por medio del cual se promueve su consolidación y transformación en

un ente eminentemente financiero, que fortalezca sus programas y genere ahorros

presupuéstales.

a FONHAPO avanzó en su proceso de descentralización, mediante el

fortalecimiento de los mecanismos de coordinación con los institutos estatales de

vivienda.

Las acciones de autoconstrucción y mejoramiento de la vivienda, siguieron

representando una alternativa importante para la generación de empleos, y la obtención

de créditos y materiales a bajo costo.



El desarrollo social en Hidalgo ha merecido especial cuidado y al respecto se han logrado

metas satisfactorias en los últimos años. Se ha dado un fuerte impulso a la construcción y

otorgamiento de crédito para vivienda; han mejorado los servicios públicos de agua,

drenaje y electricidad, entre otros, y se ha avanzado en políticas y acciones para mejorar

y preservar la calidad del medio ambiente.

En materia de vivienda, la demanda estatal asciende a 14,000 unidades en promedio por

año, si se toma en cuenta el índice de crecimiento poblacional, la cifra y el reto se

incrementan. En el corto plazo será necesario construir y mejorar el número de viviendas

para superar la insuficiencia actual y la demanda potencial de la población.

El desarrollo social es un requisito para mejorar las condiciones de vida de los

hidalguenses, su impulso requiere de acciones que permitan proporcionar a la población,

más y mejores servicios básicos; mayores oportunidades de contar con vivienda digna;

mejores servicios de salud, educación, cultura y deporte y, mayores opciones de atención

integral a los problemas de los grupos indígenas, jóvenes, mujeres, personas de la

tercera edad y discapacitados.

A lo anterior, se debe agregar que en los últimos 30 años, la dinámica demográfica del

país registró cambios importantes en la estructura por edad de los grupos de la

población. Específicamente, el grupo de 20 a 44 años, que es donde se concentra la

mayor demanda de vivienda, incrementó su participación en el total de la población al

pasar de 29.8% a 39.9% y, para el año 2006, se estima que aumentará al 40.4%.

En este contexto, es previsible que durante los próximos años las tasas de nupcialidad y

de jóvenes que decidan independizarse se incrementen notablemente, por lo que se

espera un elevado crecimiento de la demanda de vivienda en el país con la consiguiente

necesidad de mayores recursos para satisfacerla. Asimismo, es importante considerar

que una alta proporción de los trabajadores mexicanos percibe ingresos que limitan sus

posibilidades de poder acceder a un financiamiento para la adquisición de una vivienda.



1.2. ALCANCE

La dinámica de cambio de la sociedad hidalguense actual, ha puesto de manifiesto la

ineficacia de la aplicación de políticas homogéneas que buscan corregir los desequilibrios

estructurales que afectan el bienestar de la población, al mismo tiempo que señala la

necesidad de avanzar en un enfoque que atienda en forma diferenciada las principales

carencias de las diversas regiones del estado e impulse el aprovechamiento de sus

potencialidades en beneficio de sus habitantes.

Para efectos del planteamiento, la presente investigación se enfoca en la Ciudad de

Pachuca, Estado de Hidalgo, definida como la Región I dentro de la administración del

gobierno estatal:

I. Pachuca

La cual, inmersa en la influencia del proceso de globalización y por su cercanía con la

Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM), ha vivido en los años recientes una

creciente dinamización de su industria, su agricultura, su comercio y sus servicios.

Lo anterior ha ido aparejado con un importante crecimiento de la infraestructura urbana y

los servicios básicos que, sin embargo, no han sido suficientes para hacer frente al

notable crecimiento poblacional que ha desembocado en un crecimiento urbano

desordenado.

Asociado a ello, no ha sido posible avanzar satisfactoriamente en el bienestar de las

zonas más pobladas, por los asentamientos humanos irregulares que limitan la

factibilidad de otorgar servicios básicos indispensables, por el crecimiento del subempleo,

la falta de vivienda, carencia de reservas territoriales y de plantas de tratamiento de

aguas negras, entre otros. Situaciones que en su conjunto reducen las posibilidades de

ordenar el futuro crecimiento de la ciudad y consecuentemente de alcanzar un desarrollo

regional armónico y equilibrado.



1.3. OBJETIVOS

1.3.1.OBJETIVO GENÉRICO

o Establecer la factibilidad técnico - económica para un desarrollo de vivienda de

interés social en la ciudad de Pachuca, Hidalgo

1.3.2. ESPECÍFICOS

a Describir las metodologías aplicables en la evaluación de proyecto de inversión

• Establecer un estudio descriptivo de la situación de la vivienda de interés social en

la ciudad de Pachuca, Hidalgo.

o Describir el desarrollo de vivienda de interés social

a Establecer conclusiones de las bondades de la inversión a través de los

indicadores económicos.



CAPITULO II:

MARCO TEÓRICO



= _ _ << l i o =

CAPITULO TT.- MARCOT&liScA

2. METODOLOGÍAS DE EVALUACIÓN DE PROYECTOS

2.1. INTRODUCCIÓN

El hecho de que a lo largo de nuestra vida debemos tomar un sinnúmero de decisiones,

podría hacernos pensar que el dirigir esfuerzos a estudiar algo que todo mundo hace, es

perder el tiempo. Sin embargo, la mayor parte de las decisiones que tomamos son

triviales, esto significa de que no se requiere de ningún procedimiento formal o

estructurado para tomarlas.

Además, cuando las decisiones son triviales, las consecuencias de no tomar la mejor

decisión son despreciables. Por el contrario, cuando tenemos que tomar una decisión1

importante, no debemos proceder de igual manera, es decir, no debemos tomar la

decisión de una manera intuitiva, si no que debemos establecer un procedimiento general

que nos ayude a seleccionar la decisión que producirá los mejores resultados para

nosotros.

• IDENTIFICACIÓN DE ALTERNATIVAS.- Cuando nos enfrentamos a una

decisión, lo primero que tenemos que hacer es determinar los posibles cursos de

acción que se pueden seguir. Cuando sólo se tiene una sola alternativa de

decisión, no es necesario perder el tiempo en analizar por dónde proceder.

El paso de identificación de alternativas del proceso de toma de decisiones

requiere que se generen todas las alternativas disponibles. Lo anterior significa

que se debe tener mucho cuidado en tratar de incluir todas las alternativas.

1 Harold Koontz y Heinz Welhrich, "Análisis de Decisiones", Editorial Me Grw Hill

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN, A.C. PAGINA 20


Para esto debemos estar capacitados de manera que reconozcamos cuándo ya se

han agotado los diferentes cursos de acción a través de los cuales una decisión

puede ser tomada.

Esto no significa que siempre estaremos generando nuevas alternativas y

postergando, por consiguiente, la decisión sino, por el contrario, vale la pena

preguntarnos cuándo vamos a dejar de generar alternativas y a empezar a

analizar las disponibles. La respuesta a la pregunta anterior es clave, ya que de

otra manera el proceso de toma de decisiones sería demasiado lento.

• CONSECUENCIAS CUANTIFICABLES.- El siguiente paso es determinar las

consecuencias cuantificables de cada alternativa, es decir, es necesario evaluar

todo aquello que sea factible de cuantificar. Si aplicamos estas ideas generales en

la evaluación de proyectos de inversión, entonces, después de generar las

alternativas con las cuales se puede realizar el proyecto, se debe tratar de

expresar en términos monetarios las consecuencias de cada curso de acción.

• CONSECUENCIAS NO CUANTIFICABLES.- Al analizar las diferentes alternativas

disponibles, es muy común encontrar factores que son importantes pero que no se

pueden medir monetariamente, aún así éstos deben ser considerados en el

análisis antes de tomar la decisión. Normalmente lo que se hace es seleccionar

aquellas alternativas que presenten las mayores ventajas monetarias, a menos de

que los factores imponderables pesen más que los que se pueden evaluar

objetivamente.

a ANÁLISIS DE ALTERNATIVAS.- Una vez que las alternativas han sido generadas

y sus consecuencias cuantificables evaluadas, el siguiente paso es utilizar algún

procedimiento general que ayude a seleccionar la mejor de ellas.



El usar métodos cuantitativos en lugar de empíricos nos lleva a ser más

consistentes en nuestras decisiones, porque siempre se usaría la misma lógica

para arribar a la decisión recomendada, además, es de esperarse que el usar

procedimientos lógicos, basados en cálculos matemáticos, nos ayudará

consistentemente a tomar mejores decisiones.

Es conveniente decir algunas ideas sobre lo que es una buena decisión. Debemos

distinguir entre una buena decisión y un buen resultado. Para la mayoría de las

personas esta distinción no es fácil de hacer.

Una buena decisión es una basada en la información disponible y tomada después

de un análisis lógico que considere todas las consecuencias de las diferentes

alternativas. Sin embargo, una buena decisión no necesariamente producirá

buenos resultados, y una mala decisión puede producir buenos resultados, esto

es, nadie espera que una persona obtenga buenos resultados de todas y cada una

de las decisiones que tome, sin embargo, si una persona toma consistentemente

buenas decisiones, entonces, tendrá un alto porcentaje de buenos resultados.

• CONTROL DE LA ALTERNATIVA SELECCIONADA.- Los procedimientos para

seguir y controlar las propuestas de inversión seleccionadas aseguran el logro de

las metas fijadas por la organización y permiten mejorar el proceso de planeación

al eliminar aquellas estrategias que conducen a la organización hacia un objetivo

no planeado y no deseado.

Mediante procedimientos de seguimiento y control de la alternativa del proyecto

seleccionado, es posible comparar la inversión actual, los ingresos netos

obtenidos, y el rendimiento real obtenido, con las estimaciones de inversión,

ingresos netos y rendimiento esperado del proyecto.



Estos procedimientos de seguimiento y control de las inversiones2 es muy

recomendable que sean implementadas en toda organización3, pues permite

comparar los resultados obtenidos con los planeados.

Se recomienda emitir reportes periódicos durante la vida de la inversión de forma

que se pueda cambiar de dirección o establecer medidas correctivas que

encaucen o dirijan a la organización hacia los objetivos planteados.

A continuación se presenta una breve descripción de los conceptos más comunes en el

análisis de proyectos de inversión4. Los conceptos están ordenados de forma que,

apegándose a esta metodología se consiga tomar las decisiones menos arriesgadas.

a VALOR DEL DINERO A TRAVÉS DEL TIEMPO:

Puesto que el dinero puede ganar un cierto interés cuando se invierte por un

cierto período de tiempo, es importante reconocer que un peso que se reciba

en el futuro valdrá menos que un peso que se tenga actualmente.

Es precisamente esta relación entre interés y tiempo lo que conduce al

concepto del valor del dinero a través del tiempo, por ejemplo, un peso que se

tenga actualmente, puede acumular intereses durante un año, mientras un

peso que se reciba dentro de un año no nos producirá ningún rendimiento, lo

que significa que cantidades ¡guales de dinero no tienen el mismo valor, si se

encuentran en puntos diferentes en el tiempo y si la tasa de interés es mayor

que cero.

2 JL Pappas, Ef Brigham, "Fundamentos de Economía y Administración", Editorial Me Graw Hill 3 Ámbito Financiero, "Empresas chicas son futuro de economías", Editorial Anfin, Buenos Aires 4 Sapag Chain n y Sapag Chain R., "Preparación y Evaluación de Proyectos".



a TASA DE INTERÉS:

La palabra interés significa la renta que se paga por utilizar dinero ajeno, o bien

la renta que se paga al invertir nuestro dinero. Puesto que estas dos

situaciones se presentan en innumerables formas, es conveniente desarrollar

una serie de fórmulas de equivalencia para determinar el rendimiento obtenido

en una determinada inversión, o el costo real que representa una determinada

fuente de financiamiento.

a TEORÍA DEL INTERÉS:

Los movimientos económicos existentes en la sociedad en general han creado

desde hace mucho tiempo el concepto de préstamo o "mutuo". Un préstamo es

la facilitación que una persona con excedentes de recursos económicos hace a

otra para quien esos recursos son escasos, a cambio de la reintegración de

ese mismo recurso económico más un "interés" en un momento posterior.

El "interés" es la cantidad o cuantía monetaria que se debe pagar, en el

momento establecido, por el uso del recurso económico ajeno referido, sin

menoscabo de su reintegración a quien lo prestó. A este recurso económico

prestado se le denomina "suerte principal".

Con base a lo explicado, es posible realizar un esquema con los conceptos

planteados de tasas efectivas referidas a los subperiodos, periodos y plazo de

la operación, así como las cuantías de valor involucradas en cada punto de la

barra del tiempo como se esquematiza en la figura siguiente, donde " i ' " es la

tasa efectiva del subperiodo y servirá como base para determinar el valor de

" i " , misma que es la tasa efectiva del periodo y que se empleará para

determinar a " i " , que es la tasa efectiva del plazo.



r r r i r i i i

Periodo

Plazo Subperiodo

Esquematización del concepto de plazo, periodo y subperiodo

Estas tres tasas están relacionadas entre sí mediante las siguientes expresiones

matemáticas:

i = (1 + i')m - 1

i' = (1 + i)n - 1

i* = (1 + i')mn - 1



2.2. FACTORES QUE DEBEN CONSIDERARSE EN TODA EVALUACIÓN

Los factores fundamentales que deben considerarse en toda evaluación son:

a Planes y política de la empresa a largo plazo

• Aspectos tecnológicos

a Análisis financiero o económico

a Factores de riesgo

a Factores intangibles o indeterminables

Cualquier método de análisis de daros financieros tendrá tan buenos resultados como

buenos fueron los datos que se utilizaron como base. Si las estimaciones son

equivocadas o falsas, la evaluación no valdrá ni el papel en que está escrita.



2.3. ELEMENTOS DEL ANÁLISIS DE INVERSIONES

Es sabido que el objetivo preciso de un inversionista es incrementar su patrimonio, y por

eso necesita una base sólida sobre la cual fundamente la toma de una buena decisión

respecto de qué alternativa elegir con tal efecto; es decir, el inversionista debe determinar

y comparar parámetros e indicadores que le permitan eliminar de inmediato las

alternativas no viables según la rentabilidad que cada alternativa le aporte a él.

Para lograr este objetivo, es conveniente y necesario seguir los lineamientos de un

proceso estructurado, en el cual se distinguen cuatro etapas fundamentales:

1) Identificación de la necesidad de una decisión o de una oportunidad de

inversión.

2) Formulación de alternativas de acción para satisfacer la necesidad, o bien

para aprovechar la oportunidad que se presenta (proyectos de inversión).

3) Evaluación de las alternativas de inversión en términos de su contribución

para el alcance de las metas.

4) Selección de una o varias alternativas de inversión para su implantación.

Habiendo identificado una necesidad de inversión, el paso a seguir es la formulación de

alternativas de acción, y en ese sentido debe señalarse que para tomar la mejor decisión

es fundamental tratar de agotar las diferentes alternativas que "a priori"5 cumplen con las

restricciones establecidas para cada caso específico; es decir, se definirá el mejor

esquema preoperativo y operativo para el diseño, desarrollo y comercialización del

proyecto o negocio, conformando un plan de ventas y estrategias de comercialización

adecuadas, que otorguen el mejor desempeño financiero del mismo.

5"a priori", Subjetiva, que no tiene sustento



Una vez determinados los "proyectos de inversión"6 se procederá en consecuencia

a la evaluación determinística (condiciones de certidumbre) y jerarquización de los

mismos para determinar la contribución o utilidad de cada uno de ellos ai logro de

las metas establecidas por el inversionista. Generalmente la contribución de los

proyectos se expresa en términos de retornos monetarios como base de

comparación entre cada acción a emprender.

Con base en los resultados obtenidos en la evaluación y considerando que la pretensión

es maximizar la utilidad susceptible de ser generada, se seleccionará la mejor alternativa

de inversión, y para ello se deberá seleccionar el, o los subconjuntos de proyectos que

maximicen la utilidad global respectiva, toda vez que cumplan con las restricciones de

tipo tecnológico, económico y de financiamiento que en su caso procedan.

Suponiendo la certeza de las características cuantitativas de un proyecto, se presentan

tres criterios que permiten clasificar las inversiones en favorables (rentables) o

desfavorables (no rentables) en términos del crecimiento patrimonial del inversionista.

Para efectos de la exposición de estos criterios, la notación7 utilizada para la definición de

un proyecto será el siguiente:

C0 Inversión inicial requerida.

Bt Beneficio generado por el proyecto durante el período "t".

Ct Costo causado por el proyecto en el período "t".

FENt Flujo de Efectivo Neto del periodo "t".

n Horizonte de la inversión dividido en periodos.

José Arturo hinojosa, Héctor Alfaro, "Evaluación económico - financiera de proyectos de

Inversión", Editorial Trillas 1a Edición 7 JL Pappas, Ef Brigham, "Fundamentos de Economía y Administración", Editorial Me Grw Hill



Debe señalarse que el Flujo de Efectivo Neto del periodo "t" (FENt) será determinado

calculando la diferencia que exista entre los ingresos generados menos las erogaciones

causadas en el mismo periodo; pero cuando a esta diferencia le corresponda un signo

negativo, el Flujo de Efectivo Neto será entendido como el "déficit" o costo neto incurrido

en el punto "t" del tiempo (Ct), mientras que si su signo es positivo será referido como un

"superávit" o beneficio neto (Bt) a favor del proyecto o negocio en marcha, según sea el

caso.

En este contexto, para efectos de egresos monetarios se utilizarán las estimaciones de

las inversiones, costos de operación, comisiones, infraestructura general considerada,

etc., y por otra parte, se hará lo propio para el cálculo de los ingresos con base en tarifas,

demanda y beneficios generales de tipo financiero.

Con estos elementos descritos serán calculados los indicadores8 con los cuales se

establecerá la conveniencia o inconveniencia de realizar una inversión, o bien, en caso

de analizar un conjunto de alternativas de inversión9 cuáles son las más adecuadas para

incrementar el patrimonio del inversionista, y cuáles no. Dichos indicadores son los

siguientes:

1. Periodo de Pago (PP),

2. Pago Periódico Equivalente (PPE)

3. índice de Rentabilidad de la Inversión (IRI),

4. Tasa de Rentabilidad Inmediata (TRI),

5. Tasa de Rentabilidad Equivalente (TRE).

6. Valor Presente Neto (VPN),

7. Tasa Interna de Retorno (TIR),

8. Relación Beneficio / Costo (B / C),

9. Tiempo de Recuperación del Capital (TRC)

8 Silvestre Méndez, "Fundamentos de Economía", Editorial Trillas 9 "Guía para la preparación de Proyectos", Editorial Siglo XXI Editores, México



2.4. PERIODO DE PAGO (PP)

Este método consiste en cuantificar el período en que será recuperada la inversión inicial

"Co", tomando como parámetro principal el costo total del proyecto (inversión total),

respecto de los ingresos obtenidos anualmente durante el horizonte de inversión del

mismo.

El periodo de recuperación de una inversión puede ser definido como el tiempo requerido

para que el flujo de ingresos producido por una inversión sea igual al desembolso

original; con lo cual es posible medir la liquidez del proyecto, la recuperación de su

aportación de capital y su ganancia o utilidad.

Para determinar el periodo de pago de una inversión se debe establecer la siguiente

ecuación:

PP

YíFENt{l + iV=C0 t=\

donde el valor de "t" será variado desde uno y hasta el valor del periodo de recuperación

de la inversión, mismo que es la incógnita a resolver mediante tanteos, por

aproximaciones sucesivas o mediante la aplicación de un método numérico.

Para calcular este indicador es recomendable acumular en cada periodo los Flujos de

Efectivo Neto de manera deflactada, es decir, el Flujo de Efectivo Neto Acumulado

Deflactado en cualquier periodo será igual a su Flujo de Efectivo Neto referido en valor

presente más el Flujo de Efectivo Neto Acumulado Deflactado del periodo inmediato

anterior, encontrándose el Periodo de Pago (PP) entre los dos periodos que presenten un

cambio de signo en sus Flujos de Efectivo Neto Acumulados Deflactados.



Bajo el criterio del Periodo de Pago se considerará que una inversión es rentable si el

periodo de recuperación de la misma es menor o igual que el horizonte o plazo de

ejecución del proyecto o periodo de vida del negocio en marcha; es decir:

PP mn

y será considerada como no rentable en caso que esto no ocurra.

Es importante decir que este método es conocido también con el nombre de "periodo de

recuperación de la inversión" o "periodo de recuperación actualizado".

2.5. PAGO PERIÓDICO EQUIVALENTE (PPE)

Con el método del Pago Periódico Equivalente (PPE), todos los ingresos y gastos que

ocurran dentro del tiempo analizado son convertidos a una cantidad periódica equivalente

(uniforme). Cuando dicha cantidad periódica es positiva, el proyecto generará utilidades y

es conveniente llevarlo a cabo; si es negativo ocurre lo inverso.

El Pago Periódico Equivalente (PPE) será determinado con la expresión siguiente y con

base en el número de intervalos uniformes en el que será dividido el horizonte de

inversión analizado ("mn"), mismos que constituirán los periodos de distribución del Valor

Presente Neto (VPN):

PAEl=VPNl(i)/l-(l + i) ,-mn



2.6. ÍNDICE DE RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN (IRI)

Este índice será calculado con la siguiente ecuación:

IRI.. = VPN, I c0+£c(o+ir t=\

Se considerará como rentable un proyecto cuyo índice de Rentabilidad de Inversión sea

positivo; y como no rentable el caso negativo.

2.7. TASA DE RENTABILIDAD INMEDIATA (TRI)

Habrá que considerar únicamente el Flujo de Efectivo Neto del primer año en que éste

sea positivo, determinándose esta tasa a través del cociente que resulte de dividir dicho

Flujo de Efectivo Neto positivo entre la sumatoria del valor presente de cada uno de los

Costos (Flujos de Efectivo Neto negativos) del proyecto, esto es:

-k TRIx=Bk{\ + iyi c0+£c((i+i)-í=l



2.8. TASA DE RENTABILIDAD EQUIVALENTE (TRE)

Habiendo calculado el Pago Periódico Equivalente (PPE), se hará la suposición que éste

es el valor presente de una renta periódica, la cual es generada por la inversión en el

proyecto de los Flujos de Efectivo Neto negativos (Costos) en Valor Presente, por lo que

el cálculo de esta tasa se realizará de la siguiente manera:

TREl = PAE, I n

c0 + £c ((i+0 t=\

Establecemos este marco conceptual de manera breve para entrar de lleno al contenido

del trabajo, en donde se exponen lo que llamamos "métodos" de análisis y que son, en

realidad, explicaciones concisas a las ecuaciones matemáticas más frecuentemente

usadas en la evaluación de proyectos de inversión.

sucinta

Son estas ecuaciones las que ayudan al decisor a inclinarse por uno u otro proyecto10, a

sabiendas de que sus preferencias personales o grupales serán las definitorias.

10 Sidney M. Levy, "Administración de Proyectos de Construcción", Editorial Me Graw Hill



2.9. MÉTODOS PARA EVALUAR PROYECTOS DE INVERSIÓN

Para poder aplicar los métodos que nos permitirán seleccionar la más recomendable

entre varias alternativas de inversión, y además, rechazar las que no satisfacen los

objetivos de rendimiento de la empresa, necesitamos antes puntualizar algunos

conceptos fundamentales para poder lograr resultados correctos.

Estos son los siguientes:

o La evaluación financiera debe hacerse independientemente de su forma de

financiación.

a El costo del capital para la empresa.

• El rendimiento mínimo aceptable.

• Los beneficios, costos y gastos se deben considerar siempre desde el punto

de vista "flujo de fondos", o sea movimientos reales de entrada y salida de

efectivo.

a El dinero tiene un valor que aumenta con el tiempo.

Para una evaluación financiera de un proyecto, se presentan a continuación algunos

métodos utilizados:

Q TIEMPO O PERIODO DE RECUPERACIÓN: es decir, el número de años

que se necesita para recuperar la inversión.

a VALOR NETO ACTUAL O PRESENTE: el valor actual de las entradas de

fondos, descontados al rendimiento mínimo aceptable, menos el valor

actual de las salidas de fondos.



• EL ÍNDICE DE CONVENIENCIA: es la razón beneficio / costo, descontados

al rendimiento mínimo aceptable.

a TASA INTERNA DE RENDIMIENTO: la tasa que iguala las entradas de

fondos con las salidas, considerando el factor tiempo.

Para poder aplicar estos métodos se necesitan determinar los siguientes datos:

• Inversión inicial requerida.

a La extensión de la vida útil del proyecto.

a El valor del rescate o salvamento.

• Variaciones en el movimiento de fondos.

• Momento en que ocurrirán las variaciones.

o La tasa de rendimiento mínimo aceptable en la empresa.



2.10. MÉTODO DE VALOR PRESENTE NETO (VPN)

NET PRESENT VALUE (NPV)

El método del valor presente neto es uno de los criterios mas ampliamente utilizados en

la evaluación de proyectos de inversión.

Consiste en determinar el valor del dinero en el año cero de los flujos de efectivo de

inversión, descontando el valor presente de los flujos de efectivo de las erogaciones,

durante la vida útil del proyecto a una tasa determinada.

VPN = ¿ (BrIj)(l + ir j=l

Donde

VPN = Valor Presenta Neto. I = Flujo de Inversiones del período j . B = Flujo de beneficios del periodo j . n = Número de periodos de vida del proyecto. i = Tasa de recuperación mínima atractiva.

VPN .

Interés

Cabe hacer notar que se trata de una función monótona decreciente, ya que al aumentar

la tasa de interés el valor presente neto decrece.


CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN FACTIBIUDAD TÉCNICO - ECONÓMICA PARA UN DESARROLLO DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

Para entender su conceptualization; y también posteriormente el de Tasa Interna de

Retorno, consideremos el siguiente esquema mostrado en la figura que recibe el nombre

de Diagrama de Flujo de Efectivo, en el cual se representan, como su nombre lo indica,

los flujos de efectivo para una inversión.

En la figura anterior, la inversión inicial es denotada con la sigla "Co" y se representa

gráficamente con una flecha hacia abajo de la línea de tiempo, lo cual significa que es

una erogación de efectivo. Los flujos de efectivo "FEN-i" y "FEN4" también son hacia

abajo en la línea de tiempo y representan flujos de efectivo negativos, es decir, son

erogaciones proyectadas.

Los flujos positivos son representados con flechas hacia arriba y representan ingresos o

beneficios que el proyecto le aporta al inversionista.



El valor presente neto se calcula sumando la inversión inicial al valor actualizado de los

Flujos de Efectivo Neto futuros; es decir, a la inversión inicial (representada por un flujo

de efectivo negativo) se le suman algebraicamente los Flujos de Efectivo Neto traídos a

valor presente mediante una "tasa"11 con la aplicación de la teoría del interés, tratada ya

anteriormente.

Dicha tasa será conocida como Tasa de Rendimiento Mínima Aceptable (TREMA).

La Tasa de Rendimiento Mínima Aceptable (TREMA) es una tasa de interés que indica el

rendimiento mínimo que se espera tenga el proyecto o negocio en marcha.

En resumen, el método del Valor Presente Neto (VPN) consiste en actualizar los flujos de

efectivo a través de una tasa de interés y compararlos con la inversión inicial mediante la

siguiente relación:

VPN. = C O + ¿ F ^ ( I + 0 "

Se considerará que la inversión es rentable si el Valor Presente Neto tiene un valor

positivo, y en caso contrario será no rentable; por lo que se deduce entonces que el

resultado que se obtiene refleja si el proyecto será capaz de generar utilidades o pérdidas

respectivamente.

11 Silvestre Méndez, "Fundamentos de Economía", Editorial Me Graw Hill



Este método tiene las ventajas que a continuación se numeran:

1. Considera el valor del dinero en el tiempo mediante la aplicación de la teoría

del interés.

2. Existe verdadera facilidad para calcularlo.

3. Tiene solución única por cada tasa de interés que se aplique.

Sin embargo, la desventaja es que el resultado obtenido depende de la tasa de interés

para deflactación que sea utilizada.



2.11. MÉTODO DE LA TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)

INTERNAL INVESTEMENT RETURN (MR)

Es un indicador económico ampliamente aceptado para establecer la rentabilidad de un

proyecto. Se define como aquélla tasa de interés que iguala a cero el valor actual neto de

los flujos de efectivo del proyecto

TIR n

X (B j- / , ) ( l + i*)-j = 0

Donde:

B

n

= Aquella tasa que hace que el valor presente neto sea cero

= Flujo de Inversiones del período j .

= Flujo de beneficios del periodo j .

= Número de periodos de vida del proyecto.

VPN

Área de Inversión

•Interés

Area de no inversión.



Consideraciones:

Existen proyectos con varias tasas de retorno, esto porque en el flujo se presentan tanto

beneficios como inversiones de manera alternada (esto hace que la función presente

cambios de signos) y se recomienda utilizar otro método de evaluación.

La TIR considera que los intereses obtenidos en los distintos periodos, se reinvierten en

el mismo proyecto, situación que en la realidad es muy poco probable que se presente.

Por lo anterior este método tiene fuertes limitantes a considerar.

La Tasa Interna de Retorno (TIR), considerada también como tasa interna de rendimiento

financiero, se define como la tasa de interés de deflactación que hace que el Valor

Presente Neto de todos los Flujos de Efectivo Neto de una inversión o proyecto, sea igual

a cero, satisfaciendo la siguiente ecuación:

f(TIR) = C0 + ¿ FENt (l + TIR)"' = 0 t=\

donde la Tasa Interna de Retorno (TIR) es la solución o raíz de dicha ecuación. Es

necesario observar que la ecuación anterior representa el desarrollo de un polinomio de

grado T .

Este método tiene una desventaja, la cual radica en el hecho que, la anterior es una

ecuación de grado "t", como ya se menciono, la cual tendrá hasta "t" raíces o soluciones;

una o más comprendidas en el campo de los números reales, y el resto existirán, por

pares conjugados, en el campo de los números complejos.



Lo anterior significa que, cuando existe uno o más Flujos de Efectivo Neto negativos,

pueden traer como resultado la obtención de "Tasas Internas de Retorno"12 múltiples; en

otras palabras, cuando tratamos casos con características no típicas, pueden obtenerse

varias soluciones (Tasas Internas de Retorno) que hacen que el Valor Presente Neto de

una inversión sea igual a cero.

Las soluciones o raíces del polinomio que representa el comportamiento del Valor

Presente Neto, pueden encontrarse mediante la aplicación de algún método numérico,

como puede ser el "Método de Newton"13. Para resolver la ecuación representativa del

Valor Presente Neto, el Método de Newton resulta ser eficaz y eficiente, siempre y

cuando existan soluciones pertenecientes al campo de los números reales, por tal razón

es uno de los métodos numéricos más ampliamente utilizados para resolver polinomios,

de hecho, es un método que converge más rápidamente que cualquiera otro (de manera

cuadrática en términos del error obtenido en cada paso).

Este método es de aproximaciones sucesivas, es decir, se obtendrá una mejor solución

mientras más iteraciones se realicen. Se aplicará comenzando a partir de una estimación

inicial que esté cercana a la raíz, extrapolando a lo largo de la tangente del polinomio en

cuestión hasta su intersección con el eje de las abscisas y se le tomará a ese valor como

la siguiente aproximación, continuando así hasta que los valores sucesivos de la solución

que se esté buscando se encuentren lo suficientemente cercanos entre ellos, o bien, el

valor de la función sea lo suficientemente próximo a cero.

12 "Guía para la preparación de Proyectos", Editorial Siglo XXI Editores, México 13 Gitman, Lawrences, "Principios de la Administración Financiera", Editorial Addison Wesley

Logman



2.12. MÉTODO DE LA RELACIÓN BENEFICIO COSTO (B/C)

Este método equivalente consiste en dividir el valor presente neto de los flujos de

efectivo de los beneficios generados por el proyecto entre el valor presente de los flujos

de efectivo de las inversiones, este indicador nos muestra si tenemos mas beneficios que

costos en la inversión de este proyecto.

£#(i+o ~j

7=1

Donde

B/C = Relación Beneficio Costo. I = Flujo de Inversiones del período j . B = Flujo de beneficios del periodo j . n = Número de periodos de vida del proyecto. i = Tasa de recuperación mínima atractiva.

Por lo tanto, para que el proyecto sea atractivo utilizando este método, la relación debe

ser mayor a uno.

Este indicador se define como la relación entre los Beneficios (Flujos de Efectivo Neto

positivos) y los Costos (Flujos de Efectivo Neto negativos) de un proyecto a valores

actuales (Valor Presente). Si la relación B/C>1 el proyecto deberá aceptarse pues indica

que sus beneficios son mayores que sus costos, y por lo tanto es conveniente para el o

los inversionistas (inversión rentable). Si por el contrario, B/C < 1, se debe rechazar el

proyecto pues indica que sus costos son mayores a sus beneficios y por lo tanto el

proyecto no es rentable.14

14 José Arturo Hinojosa, Héctor Alfar, "Evaluación económico - financiera de Proyectos de

Inversión", Editorial Trillas



2.13. MÉTODO DEL TIEMPO DE RECUPERACIÓN DE CAPITAL(TRC)

Este indicador nos muestra el tiempo en el que recuperaremos la inversión realizada en

el proyecto y se define como el punto en el tiempo donde se igualan los flujos de efectivo

actualizados tanto de los beneficios como los de las inversiones.

TRC

¿ B (1 +o " = ¿ I (1 +o ' j=l j=l

Donde

TRC = Tiempo de Recuperación de Capital.

I = Flujo de Inversiones del período j .

B = Flujo de beneficios del periodo j .

i = Tasa de recuperación mínima atractiva.

t* = tiempo en el que los beneficios y los gastos actualizados (VPN) son igual a

cero.

B TRC

Tiempo



2.14. FACTORES DE INCERTIDUMBRE Y DE RIESGO EN LA EVALUACIÓN DE PROYECTOS

Como ha quedado mencionado, la parte más importante y difícil de una evaluación es

determinar los datos que servirán de base para la misma; es decir, fijar las ventajas de un

proyecto, en términos de flujos de fondo, cuando sea posible.

Tratándose de hechos que deben ocurrir en el futuro, existen dos factores importantes

que afectan las estimaciones: la incertidumbre y el riesgo.

• INCERTIDUMBRE: es el desconocimiento de eventos futuros.

a RIESGO: es la probabilidad de que los acontecimientos del futuro no sean

como se ha supuesto.

Para obviar éste problema, se puede tratar de objetivizar, hasta donde es factible, los

impactos de estos factores en la evaluación del protecto. A esto se le ha determinado

"análisis del riesgo" y "sensibilidad" o "reacción" del proyecto.

Una primera aproximación al problema es estudiar los datos básicos que se toman en

cuenta para evaluar el proyecto, y determinar aunque sea subjetivamente, las

posibilidades de que sucedan las cosas tal como se han estimado para clasificar el

proyecto en alguno de los 3 siguientes grupos:

a De mucho riesgo

a De riesgo regular

• De poco riesgo



Por lo general, cuando los beneficios se van a lograr reduciendo costos y gastos, se

puede estimar que el proyecto es de "poco riesgo", ya que los costos que se podrán

eliminar son datos reales y conocidos.

Este no es el caso de proyectos que permitirán operar a un mayor volumen,

incrementando metas y eventualmente utilidades, ya que intervienen factores difíciles de

estimar con precisión, como por ejemplo, ventas en volumen y precio, costos,

contribuciones marginales, etc., y por lo tanto quizá se trate de proyectos de "mucho

riesgo", en cuanto a las probabilidades de que se logre el rendimiento esperado.

Complementando lo anterior, se puede juzgar a los proyectos de "mucho riesgo" con

base en una tasa de rendimiento mínimo aceptable más elevado, por ejemplo de 25%,

cuando los de poco riesgo se acepten con un rendimiento interno del 155.

Otra manera de tratar el problema, es considerar una vida útil del proyecto más corto,

acercando así el horizonte para efectos de una evaluación conservadora.

Finalmente, se puede analizar la "reacción" del proyecto ante variaciones en los datos

que servirán de base para la evaluación, midiendo el efecto de cada variación

directamente en la tasa interna de rendimiento del proyecto.



2.15. CRITERIOS PARA ACEPTAR O RECHAZAR UN PROYECTO DE INVERSIÓN

De los cuatro métodos de evaluación15 que se mencionan anteriormente, se resume a

continuación los puntos más relevantes a considerar para cada uno de ellos en su

aplicación tratándose de proyectos independientes.

PROYECTOS DE INVERSIÓN INDEPENDIENTES

VALOR PRESENTE NETO

VALOR FUTURO

TASA INTERNA DE RETORNO

RELACIÓN BENEFICIO COSTO

TIEMPO DE RECUPERACIÓN

DE LA INVERSIÓN

3TACI0N

>0

>0

>n

>1

<H

RECHAZO

<0

<0

<m

<1

>H

INDIFERE

=0

=0

=m

=1

=H

Donde

n = Número de periodos.

m = Tasa de recuperación mínima atractiva.

h = Horizonte de tiempo en el que se desea recuperar la inversión.

15 Sapag Chain N y Sapag Chain R., "Preparación y Evaluación de Proyectos"



2.16. PORTAFOLIO DE INVERSIÓN

Cuando se tienen que tomar decisiones de inversión con restricciones de capital como

frecuentemente sucede en la realidad, bajo una gran diversidad de alternativas, se debe

seleccionar aquellas que tengan la mayor viabilidad económica y de esta forma ir

agotando los recursos en un orden de mayor a menor atractividad de nuestro portafolio

de proyectos.

En la siguiente tabla se ejemplificará un portafolio de inversión con restricción de capital,

utilizándolos criterios de evaluación anteriormente descritos.

Capital disponible para invertir en el portafolio: $ 1 '300,000.00

Tasa de interés 6%

P O R T A F O L I O DE P R O Y E C T O S

Tiempo A B C D

0 1 2 3 4

VPN B/C TIR

-150,000 110,000 55,000

2.72 1.02 7.5

-50,000 10,000 10,000 10,000 30.000

0.49 1.01 6.4

-950,000 50,000 50,000

1050,000

17.27 1.02 6.9

-100,000

125,000

-0.99 0.99 0.4

Secuencia de la decisión de inversión en el portafolio:

Proyecto C: 950,000

Proyecto A: 150,000

Proyecto B: 50,000

Proyecto D: nada



La mayor tasa de retorno la proporciona el proyecto A con un 7.5%, sin embargo el

proyecto que maximiza el patrimonio de los accionistas es el proyecto C con un VPN de

17.27, esto nos lleva a reflexionar que el criterio de la TIR no siempre es el determinante

en la decisión de inversión en un portafolio de alternativas y por lo tanto los recursos se

agotarán en la secuencia que muestra la tabla anterior.

Considerando como criterios de decisión para evaluar un portafolio de inversión de

alternativas a través del ROAT y el RNCC se tiene qfüe cuando se presenta un portafolio

de inversiones en empresas cuya base de información sean sus estados financieros,

tenemos la opción de poder evaluar la oportunidad de inversión a través de las razones

de rentabilidad, sin olvidar el criterio del sector al que pertenezca dicha empresa.

Generalmente los recursos de capital se enfocarán aquella empresa del portafolio que

presente el mejor rendimiento sobre sus activos.



CAPITULO III:

MÉTODO



I O cSpfruLoy: 'Mi^oEbA

3.1. TIPO DE ESTUDIO

El presente estudio es de tipo descriptivo documental (Dankie 1980)16 ya que identifica,

establece y mide las variables económicas que inciden en que el proyecto de desarrollo

de vivienda de interés social tenga una factibilidad económica con lo que el constructor

pueda tener elementos de una buena toma de decisión.

3.2. HIPÓTESIS

H1: El desarrollo de vivienda de interés social de Pachuca, Hgo; tiene factibilidad

técnico - económica.

3.3. MODELO OPERACIONAL DE LAS VARIABLES

X i

Factibilidad Técnica

X2

Factibilidad Económica

VARIABLE INDEPENDIENTE

Yi

Desarrollo de vivienda de interés social en la

Ciudad de Pachuca, Hgo.

VARIABLE DEPENDIENTE

16 Lourdes Münch, Ernesto Ángeles, "Métodos y Técnicas de Investigación", Editorial Trillas



3.4. DESCRIPCIÓN DE LAS VARIABLES

Xi; FACTIBILIDAD TÉCNICA: se refiere a la factibilidad física de realización del

proyecto de vivienda de interés social, esto es que existan

permisos, disposición y uso de suelo, servicios, materiales,

diseño arquitectónico y procesos constructivos factibles para su

realización.

X2: FACTIBILIDAD ECONÓMICA: se determina por la factibilidad de los indicadores

económicos a que se somete el desarrollo de vivienda los cuales

son:

a Tasa de interés

a Valor Presente Neto

a Relación Beneficio - Costo

a TIR (Tasa Interna de Retomo)

a TRI (Tiempo de Recuperación de la Inversión)

Yi: DESARROLLO DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL EN LA CIUDAD DE

PACHUCA, HGO: conjunto habitacional se constituye de 40

viviendas unifamiliares de una sola planta con opción a

ampliación en un segundo nivel, cada una de las viviendas se

asentará en un lote de 7.00 x 15.00 m, un frente y tres

colindancias, contando con 70 m2 de construcción.

Los 40 lotes se ubican en un conjunto habitacional de 500

viviendas de interés social las cuales serán construidas por

distintas inmobiliarias.

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN, A.C PÁGINA 52


3.5. DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN

El presente estudio esta dado bajo el esquema no experimental, ya que se le presenta al

investigador impedimentos serios para la manipulación de las variables que intervienen

en el proceso constructivo del desarrollo y su evaluación económica.

Por lo tanto este estudio se realiza en contexto natural.



CAPITULO IV:

FACTIBILIDAD TÉCNICA



CAPITULO IV : FACTIBILIDAD TÉCNICA DEL DESARROLLO DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

DE LA CIUDAD DE PACHUCA, HGO.

4.1. DESCRIPCIÓN DEL DESARROLLO DE VIVIENDA DE INTERÉS

SOCIAL

Podemos clasificar nuestro proyecto en el Sistema General de Equipamiento y Vivienda,

lo que pasa es que debemos distinguir entre el hombre y su vivienda, y los servicios

generales que necesita para vivir en sociedad.

El equipamiento pues, debe dividirse en tres grandes grupos:

1. Edificios de servicio individual o particular que prácticamente se reducen a la

vivienda unifamiliar en todos sus niveles, la que puede ser:

• Rural

• Urbana

2. Edificios de servicio colectivo o de interés social, que en la actualidad están

contemplados dentro del Sistema General de Equipamiento y Vivienda de la

Subsecretaría de asentamientos humanos.

3. Edificios de uso colectivo o fraccionamientos (que pueden ser de interés social), y

que la mayoría de las veces son construidas por la iniciativa privada.

Es éste, el tercer grupo en el que clasificamos nuestro proyecto: "vivienda de interés

social"; la cual tendrá un desarrollo de 40 viviendas unifamiliares de una sola planta

construida con opción a ampliación en un segundo nivel, cada una de las viviendas se

asentará en un terreno de 7.00 m x 15.00 m, con una superficie de 105.00 m2, un frente y

tres colindancias, contando con 70 m2 de construcción.



4.2. UBICACIÓN

La revisión de factibilidad técnica - económica del desarrollo de vivienda de interés social

se llevara a cabo dentro del Estado de Hidalgo, más específicamente en la Ciudad de

Pachuca de Soto.

La ciudad de Pachuca esta al pié de la vertiente meridional de una cadena de eminencias

que la circundan, al norte el cerro La Rabia y El Ventoso; al oeste el de San Cristóbal y al

sureste el de Coronas, el nombre de Pachuca parece que es "pachoa mexicano" que

significa "apertura o estrechez", otros dicen que Pachuca es el nombre Pachoacan que

significa "lugar de gobierno o regimiento".

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN A C PÁGINA 56


El conjunto habitacional a proyectar se encuentra localizado al oriente de la ciudad de

Pachuca, Estado de Hidalgo y lo conforman los Fraccionamientos "Magisterio",

"Tulipanes" y "Forjadores".

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Los 40 lotes se ubican en un conjunto habitacional de 500 viviendas de interés social las

cuales serán construidas por distintas inmobiliarias.

En cuanto a la infraestructura existente se cuenta con los siguientes servicios:

O

Q

• •

Q

Agua potable

Alcantarillado

Pavimentación

Electrificación

Alumbrado público

Q

Q

Q

a

Transportación

Seguridad pública

Jardines

Centros de abastecimiento



4.3. DISEÑO Y ESPACIOS ARQUITECTÓNICOS

Al arquitecto le corresponde dar las soluciones adecuadas para satisfacer ampliamente

los aspectos de utilidad y estética, por lo que se refiere a iluminación tanto natural como

artificial, de los espacios arquitectónicos que el hombre habita y de acuerdo a su uso.

Las habitaciones destinadas a dormitorios, alcobas, salas o estancias tendrán iluminación

y ventilación naturales por medio de vanos que dan directamente a espacios abiertos.

Los espacios con los que contará cada una de las viviendas de interés social serán:

• RECAMARA: dentro de la casa - habitación la función dormir se resuelve en la

recámara o alcoba, aún cuando hay ocasiones en que puede verificarse en la

estancia. La orientación ideal para estos lugares es el sur - este.

a ESTANCIA: como consecuencia de la necesidad que tiene el hombre para

satisfacer ciertas necesidades, como son las de descansar, estudiar, celebrar

reuniones familiares, recibir visitas, se han creado locales especiales para su

desarrollo y se consideran como zona de recepción. Su orientación mas adecuada

es hacia el sur -este.

• COMEDOR: la parte de la casa - habitación destinada para consumir en ella los

alimentos es el comedor, o sea la zona cuyo propósito fundamental es atender las

necesidades fisiológicas de nutrición del hombre, se debe orientar al su r - este.

o COCINA: desde el punto de vista constructivo, no siempre se le ha dado la misma

importancia, a pesar de ser el lugar donde se desarrolla una de las necesidades

mas apremiantes de la vida doméstica.



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a BAÑO: dentro de la casa - habitación y en la zona llamada íntima, se debe

de localizar el baño, que es el lugar indicado para que sus habitantes desarrollen

las funciones de aseo y de eliminación. Dichas funciones pueden verificarse en

locales separados. Su orientación óptima sería proyectarlo hacia el norte o al

noroeste.

a PATIO DE SERVICIO: en todo tipo de casa - habitación que se proyecte, debe

tomarse muy en cuenta que para el lavado de la ropa se requiere un lugar especial

para desempeñar dicha función con las mayores facilidades, ahorrando pasos y

tiempo, y en consecuencia logrando fluidez para la recolección de ropa sucia y

repartición de ropa limpia. La orientación mas adecuada para su proyección es

evitando los vientos dominantes, es decir hacia el este.



4.4. PROCESO CONSTRUCTIVO

Construcción de 40 casas - habitación de interés social, el desarrollo habitacional se

ubica en el Fraccionamiento "Forjadores, en esta ciudad de Pachuca, Estado de Hidalgo.

La dimensión del lote es de 7.00 metros de frente y 15.00 metros de fondo; con una

superficie total de 105.00 m2.

Para fines de venta cada vivienda contará originalmente de 70.00 m2 de un solo frente y

tres colindancias.

La cimentación serán a base de zapata corrida de concreto asentada en una plantilla de

concreto pobre y dala de desplante de concreto armado.

Los elementos estructurales de ésta primera planta son a base de castillos armados de

varillas de 3/8" de diámetro, los muros son a base de tabique rojo recocido de 7 x 14 x

28 cm asentado con mortero cemento - arena en proporción 1:5, espesor promedio de la

junta 1.5 cm; con acabados en aplanado de yeso en el interior y de mortero cemento -

arena en el exterior; con un promedio de espesor de 2 cm.

Las cadenas de cerramiento serán a base de concreto armado con un f'c=150 kg/cm2

con una dimensión propuesta de 15 x 20 cm.

Las trabes necesarias, de igual modo, serán de concreto armado con un f'c=150 kg/cm2

armadas de acuerdo al resultado del calculo.

La losa de azotea será de concreto armado con un f'c=150 kg/cm2 con un espesor de 10

cm; cuenta con instalación hidra-sanitaria e instalación eléctrica, tendrá una ligera

pendiente que contará con un entortado de 1.5 cm de espesor e impermeabilizante

integral para concreto.



La construcción consiste en proyectar: dos recámaras, estudio o alcoba, estancia,

comedor, cocina, baño completo y patio de servicio.

El pretil será a base de tabique rojo recocido de 7 x 14 x 28 cm asentado con mortero

cemento - arena en proporción 1:5.

Para la fachada principal, se diseñaron ventanas que resaltarán en la verticalidad de los

muros, combinados con elementos curvos que rematan la forma predominantemente

recta de los elementos arquitectónicos que la componen.

Algunos aspectos a considerar son :

a Limpieza del terreno: primero que nada, hay que limpiar el terreno, se quitan las

hierbas desde sus raíces, piedras y los cúmulos de tierra, hay que retirar

totalmente los escombros del área.



o Trazo y nivelación: consiste en medir perfectamente el lote y marcar sus limites y

cruces. Este trazo señala en donde se colocan los cimientos y muros de la

construcción. Todas las casas deben tener una misma alineación y ninguna de

ellas puede estar fuera del límite, además de marcar los límites o líneas del

terreno donde se levantarán las casas, se recomienda trazar los lugares donde se

instalarán la toma de agua y el sitio de salida del drenaje.

a Cimientos: una vez hechos los trazos del terreno, se hace la excavación de las

zanjas donde se construirán los cimientos. La profundidad y el ancho de la zanja

dependen de la calidad del suelo, que puede ser duro o blando. Antes de

comenzar a construir los cimientos de la casa, es necesario hacer el trazo de las

líneas donde van a pasar los tubos del drenaje; es decir se dejarán los pasos para

el drenaje y la tubería marcando los sitios donde van a estar los registros.



a Si el terreno es duro, el cimiento se hace de piedra braza o mampostería; y si el

terreno es blando se construye una zapata de concreto armado:

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Q Posteriormente se coloca una cadena de concreto armado con varillas que reparte

el peso de los muros.



a MUROS: los muros dividen el espacio de la casa, su impermeabilización puede ser

a partir de la cadena de desplante o cubriendo el muro desde la segunda hilada,

es importante rectificar la verticalidad del muro con un plomada y en los lugares

donde haya castillo se recortan los tabiques en forma despuntada, para que la

mezcla de concreto se fusione bien al muro.

a LOSAS: las losas de concreto armado se apoyan sobre muros o trabes, en las

orillas de todas las varillas se hace un doblez de 45°, llamado columpio, después

de colocar las varillas cortas y largas con sus columpios, se ponen los bastones,

que son pedazos de varilla intercalados entre las varillas rectas largas y cortas:



a Antes de colar, la cimbra se aceita; las varillas se calzan con piedra o pedazos de

tabique para que entre bien el concreto.

a Instalación Eléctrica: las cajas cuadradas u octagonales se colocan sobre la

cimbra de la los antes de colar:

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• Para colocar las ventanas, el contramarco se fija al muro con anclas o pijas que

vienen soldadas en el marco de las ventanas, el contramarco se fija al muro:

a ACABADOS: los pisos serán de a base de firmes de concreto con recubrimiento

de loseta, aplanados de mortero rústico en muros, y de yeso rústico en plafones, el

baño se recubrirá una parte de azulejo:



4.5. CASA TIPO

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CAPITULO V:

FACTIBILIDAD ECONÓMICA



CAPITULO V : FACTIBILIDAD ECONÓMICA

5.1. PRESUPUESTO

A.-) PREELIMI NARES Adquisición de terreno Limpieza del terreno Trazo y nivelación del terreno

B.-) CIMENTACIÓN Excavación a mano de 70 x 70 Cm Plantilla de concreto f'c= 100 kg/cm2 Mamposteria de piedra braza Zapata para castillo Excavación de cepas para drenaje Excavación de cepas para registro Tendido y junteo de albañal Construcción de registros Relleno de cepas Acarreo de tierra de excavación Relleno de material mejorado tepetate Cadena de desplante de 20 x 30 cm Impermeabilización cadenas de desplante

C-) ESTRUCTURA Castillo de concreto armado Muros de tabique rojo recocido Cadena de cerramiento Firme de concreto Trabes de concreto Loza de azotea de f'c= 200 kg/cm2 Chaflán de 10 x 10 cm Impermeabilización integral para losas Base de concreto para recibir tinaco

D.-) APLANADOS Yeso rustico para plafones Mortero rustico cemento - arena Mortero rustico cemento - arena para muros Emboquillado de yeso rustico para plafones Emboquillado de mortero rustico cem-are muros

No. CASAS 40.00 40.00 40.00

40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00

40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00

40.00 40.00 40.00 40.00 40.00

P.U 10,500.00 2,000.00

500.00

1,015.00 2,695.00 8,200.00

92.00 13.00 43.00

604.00 1,944.00

388.00 291.00

1,041.00 4,200.00 1,390.00

1,924.00 25,143.00 32,250.00

3,064.00 1,658.00

36,070.00 213.00 112.00 90.00

4,300.00 1,788.00 3,200.00

429.00 724.00

IMPORTE 420,000.00

80,000.00 20,000.00

40,600.00 107,800.00 328,000.00

3,680.00 520.00

1,720.00 24,160.00 77,760.00 15,520.00 11,640.00 41,640.00

168,000.00 55,600.00

76,960.00 1,005,720.00 1,290,000.00

122,560.00 66,320.00

1,442,800.00 8,520.00 4,480.00 3,600.00

172,000.00 71,520.00

128,000.00 17,160.00 28,960.00



E.-) RECUBRIMIENTOS Tirol cero grueso plafond Texturizado en pasta muros Recubrimiento de Azulejo baño Recubrimiento de piso Recubrimiento de alfombra Tirol planchado para muros Recubrimiento de pintura

F.-) COLOCACIONES Suministro y colocación de lavadero Suministro y colocacióon de traja Suministro y colocación de calentador Suministro y colocación de tinaco Suministro y colocación de tanque de gas Colocación de accesorios de baño y cancel Instalación hidrosanitaria de inodoro Instalación hidrosanitaria de lavabo Instalación hidrosanitaria de regadera Instalación hidrosanitaria de calentador Instalación hidrosanitaria de tinaco Instalación eléctrica (interruptor) Instalación eléctrica (apagador sencillo) Instalación eléctrica (contacto) Instalación eléctrica (centro de carga) Instalación eléctrica (timbre) Instalación eléctrica (lampara incandecente) Instalación de gas

G.-) CANCELERÍA Suministro y colocación de puerta Ventanas de cancel de aluminio

H.-) VIDRIERÍA Suministro y colocación de vidrio Suministro y colocación de vidrio esmerilado Suministro y colocación de espejo

I.-) CARPINTERÍA Suministro y colocación de puerta de tambor Suministro y colocación de closet

J.-) LIMPIEZA GENERAL Limpieza general interior Limpieza general exterior

K.-) PROMOCIÓN Y VENTAS Promoción y ventas

T O T A L

40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00

40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00

40.00 40.00

40.00 40.00 40.00

40.00 40.00

40.00 40.00

40.00

2,208.00 14,587.00 1,352.00

22,000.00 6,380.00

968.00 4,905.00

422.00 1,545.00 1,548.00

920.00 4,607.00 3,132.00

680.00 616.00 324.00 569.00 894.00 240.00

1,200.00 1,200.00

256.00 211.00 810.00 620.00

952.00 9,400.00

2,000.00 113.00 98.00

3,858.00 5,922.00

320.00 320.00

800.00

241,858.00

88,320.00 583,480.00 54,080.00

880,000.00 255,200.00 38,720.00

196,200.00

16,880.00 61,800.00 61,920.00 36,800.00

184,280.00 125,280.00 27,200.00 24,640.00 12,960.00 22,760.00 35,760.00 9,600.00

48,000.00 48,000.00 10,240.00 8,440.00

32,400.00 24,800.00

38,080.00 376,000.00

80,000.00 4,520.00 3,920.00

154,320.00 236,880.00

12,800.00 12,800.00

32,000.00

9,674,320.00



5.3. ESTRATEGIA DE COMERCIALIZACIÓN:

En épocas recientes, el financiamiento a la vivienda de tipo social, medio y residencial ha

resultado insuficiente en muchos casos el crédito bancario ha sido inaccesible.

Hidalgo se inserta dinámicamente en estas complejas transformaciones. Hace un

balance de lo que significa su economía tradicional y de lo que es capaz de ser y hacer

ante las nuevas tendencias productivas, evalúa sus fortalezas, delimita sus debilidades y

perfila los destinos de los sectores de la economía.

La estrategia de comercialización a emplear se basará principalmente en la promoción

directa de la casa muestra a partir de trípticos, spots radiofónicos, desplegados de

promoción en periódicos de mayor circulación de la ciudad.

El punto de partida para definir los proyectos, lo constituye el marketing estratégico, que

tiene su fundamento en el análisis de las necesidades de los individuos y de las

organizaciones.

Su función consiste en seguir la evolución del mercado de referencia e identificar los

diferentes productos-mercados y segmentos actuales o potenciales, sobre la base del

análisis de la diversidad de las necesidades a encontrar.

Al identificar una oportunidad de mercado es preciso evaluar su atractivo, este se mide

en términos cuantitativos por el tamaño del mercado potencial, y en términos dinámicos

por su duración económica lo cual se representa en su ciclo de vida.

El atractivo de un producto depende de su competitividad, esto es la capacidad que

posee de atraer mejor que los competidores la demanda de los compradores, esta

competitividad estará dada por la ventaja competitiva que ofrezca ese producto ante la

percepción de los consumidores, dada por su diferenciación.



Es decir lo que lo diferencia de los demás, que satisfacen la misma necesidad en el

mercado en términos de atributos del producto, o por su menor costo.

Así los pasos a seguir son: segmentación del mercado, el arte de dividir el mercado en

grupos diferentes de consumidores que reaccionan de forma similar ante los estímulos de

marketing, utilizando para ello diferentes variables, el segundo paso es la definición del

blanco del mercado, lo que requiere definir medidas para valorar el atractivo de cada

grupo y seleccionar aquel blanco o blancos del mercado a los que se piensa conquistar,

el tercer paso consiste en el posicionamiento del producto o acto de establecer la

posición competitiva del producto.

El objetivo de la segmentación de mercados consiste en lograr segmentos de mercados

diferenciados a los que es posible dirigir una oferta de productos específica, de tal forma,

que exista un producto que ocupe en cada segmento una posición privilegiada, al

adaptarse en mayor medida a las necesidades de los consumidores, con lo que se

obtendrán mayores beneficios.

La necesaria compatibilización que debe lograrse entre los objetivos de beneficios que se

propone la empresa y la satisfacción de las necesidades a partir de las cuales se podría

dividir de manera infinita un mercado, impone un límite a este proceso que vendrá dado

por igual tamaño del segmento, cuyo volumen justifique desde el punto de vista

económico un tratamiento diferenciado, ya que de otra forma la segmentación sería

ineficiente.

La función del marketing estratégico, es pues, orientar la empresa hacia las

oportunidades económicas atractivas para ella, es decir completamente adaptada a sus

recursos y a su saber hacer, su objeto es precisar la misión de la empresa, definir sus

objetivos, elaborar una estrategia de desarrollo y velar por mantener una estrategia

equilibrada de la cartera de productos.



Se diferencia sustancialmente del marketing operacional, puesto que este es una gestión

de conquista de los mercados existentes, en el mediano y corto plazo, sobre la base de la

definición de las variables controlables, producto, precio, distribución y comunicación, que

constituyen los medios tácticos.

Su acción se concreta en objetivos de cuotas de mercado a alcanzar y en presupuestos

de marketing autorizados para realizar estos objetivos.

La función fundamental del marketing operacional consiste en vender, utilizando los

medios más eficaces que permitan alcanzar altos resultados disminuyendo los costos de

ventas.

De manera que siguiendo la lógica del proceso, de la misión, objetivos y estrategias de la

empresa se derivará la misión, objetivos y estrategias de la unidad estratégica de

negocios, ésta a su vez condicionará los objetivos y estrategias de marketing para el

lanzamiento del producto que se ha definido en el proyecto

Se ha hablado anteriormente que el primer paso para decidirse a lanzar un nuevo

producto, consiste en identificar claramente las oportunidades del mercado, para ello es

necesario seleccionar el mercado meta.

Hoy día las empresas dirigen su atención al marketing centrado en el público objetivo, lo

cual permite desarrollar la oferta, en correspondencia con las necesidades y deseos de

este mercado en particular.



Por lo anterior, analizaremos si nuestro proyecto de inversión cuenta con la factibilidad de

ser viable para ayudar al inversionista a tomar la decisión de llevar a cabo una

determinada iniciativa de inversión.

Considerando:

Q

•

Q

•

•

•

•

a

•

Casas a construir:

Costo de construcción por casa:

Costo total de la inversión:

Inversión inicial:

Periodo de ejecución:

Ingreso por prevenía de casas:

Ingresos por venta de casas:

Total de ingresos.

Total de ingresos netos:

40 casas - habitación

$241,858.00

$9'674,318.00

$665,912.00

15 meses

$1725,000.00

$12775,000.00

$14'500,000.00

$ 4'825,682.00



5.4. INGRESOS POR PREVENTA Y VENTA:

De acuerdo a la estrategia de comercialización, el flujo de ingresos es de la siguiente

manera:

INGRESOS POR PREVENTA: 5 de las 40 casas - habitación se venderán a partir del

15% de anticipo al iniciar el proceso constructivo y el pago total se hará un mes antes de

entregar cada una de las casa, esto es:

• Valor de la casa a la venta: $345,000.00

• No. Casas en prevenía: 5 casas

a Porcentaje de anticipo: 15%

a Importe del anticipo por casa: $51,750.00

• Total de ingresos al inicio de la construcción: $258,750.00

o Total de ingresos a la entrega de la casa: $1 '466,250.00

INGRESOS POR VENTA: 35 de las 40 casas - habitación se venderán a partir de la

terminación d el proceso constructivo y el pago se hará a través de créditos otorgados al

derechohabientes del INFONAVIT, FOVISSSTE Y FONHAPO.

a Valor de la casa a crédito: $365,000.00

a No. Casas en venta: 35 casas

a No. Casas vendidas mensualmente: 5 casas

o Ingreso mensual al final de la construcción: $1 '825,000.00

o Total de ingresos al final de la construcción: $12775,000.00

Con lo descrito anteriormente, podemos calcular el flujo de inversión mensual, así como

el monto de ingresos en la tabla que a continuación se presenta:



DESARROLLO DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL Factibilidad Técnico - Económica Ingresos por prevenía y venta

MES INVERSION GASTOS DE

PROMOCIÓN Y VENTA

INGRESOS Y PREVENTAS

INGRESO NETO MENSUAL

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

665,912

740,579

635,011

784,856

991,241

886,384

794,940

688,205

846,557

818,605

505,099

892,843

210,621

210,621

2,844

711

1,422

1,422

2,133

1,422

2,133

0

2,844

2,844

2,844

2,844

2,844

2,844

2,844

2,844

258,750

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

1,466,250

1,825,000

1,825,000

1,825,000

1,825,000

1,825,000

1,825,000

1,825,000

-407,873

-742,001

-636,433

-786,989

-992,663

-888,517

-794,940

-691,049

-849,401

-821,449

-507,943

-895,687

-213,465

1,252,785

1,819,312

1,825,000

1,825,000

1,825,000

1,825,000

1,825,000

1,825,000

TOTAL 9,674,318 31,995 14,500,000 4,793,687



5.5. INDICADORES ECONÓMICOS:

DESARROLLO DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL Factibilidad Técnico - Económica

Indicadores Económicos Precios del 2004

MES Inversión

(millones $)

Oper & mto

(millones $)

Total erogaciones

(millones $)

Beneficios

(millones $)

Diferencia (b-i)

(millones $)

Valor actualizado

(millones $)

Valor acumulado

(millones $)

0 1 2 3 4

5 6 7

8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

0.000000 0.665912 0.740579 0.635011 0.784856 0.991241 0.886384 0.794940 0.688205 0.846557 0.818605 0.505099 0.892843 0.210621 0.210621 0.002844 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000

0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000

0.000000 0.665912 0.740579 0.635011 0.784856 0.991241 0.886384 0.794940 0.688205 0.846557 0.818605 0.505099 0.892843 0.210621 0.210621 0.002844 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000

0.258750 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 1.466250 1.825000 1.825000 1.825000 1.825000 1.825000 1.825000 1.825000 0.000000

0.259 - 0.666 - 0.741

- 0.635 - 0.785 - 0.991 - 0.886 - 0.795 - 0.688 - 0.847 - 0.819 - 0.505 - 0.893 - 0.211

1.256 1.822 1.825 1.825 1.825 1.825 1.825 1.825 0.000

0.259 - 0.660 - 0.728 - 0.619 - 0.759 - 0.951 - 0.843 - 0.750 - 0.644 - 0.786 - 0.753 - 0.461 - 0.808 - 0.189

1.118 1.609 1.598 1.585 1.572 1.559 1.546 1.533 0.000

0.259 - 0.402 - 1.130 - 1.749 - 2.509 - 3.460 - 4.303 - 5.053 - 5.697 - 6.483 - 7.236 - 7.697 - 8.506 - 8.695 - 7.577 - 5.968 - 4.370 - 2.785 - 1.213

0.346 1.892 3.425 3.425



5.6 TABLA DE RESULTADOS:

Tasa de descuento:

No. Meses de inversión:

DATOS

0.00833

15

RESULTADOS

Valor Presente de Inversiones VPI:

Valor Presente de Beneficios VPB :

Relación beneficio/costo:

Valor Presente Neto VPN :

Valor Anual Equivalente VAE :

Mes de Recuperación del Capital ARC:

Tasa Interna de Retorno TIR :

9.067849

12.310030

1.357547

3.242181

0.079548

19.777936

0.395326

El objetivo principal de una empresa es obtener un rendimiento sobre sus inversiones

aceptable para sus accionistas. Por eso es tan importante hacer una evaluación

adecuada para cada empresa, tratando de tomar las mejores decisiones posibles sobre

la inversión de recursos activos fijos de carácter permanente.

Por lo tanto, con una inversión inicial de $665,912.00 y después de realizar la evaluación

de nuestro proyecto tenemos que; a valor presente la inversión total es de $9.06 mdp,

logrando una relación de beneficio de 1.35 que se traduce en $4.82 mdp, por lo que el

proyecto es aceptable debido a que la relación B/C es > 1, lo cual indica que sus

beneficios son mayores que sus costos.



RECUPERACIÓN DE LA INVERSION:

Prueba para el mes de recuperación Año de recuperación exacto

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

19.77793597 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

c—mes de recuperación 0 0 0

En este indicador se aprecia el tiempo en el que recuperamos la inversión realizada en el

proyecto, misma que se define como el punto en el tiempo donde se igualan los flujos de

efectivo actualizados tanto de los beneficios como los de las inversiones.

De éste modo, el total de la inversión se recupera en el mes 20 (19.77) contando el

proyecto con una tasa interna de retorno del 39%.



5.7. INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS:

6000 -i

4.000

o 2000 •a . § QOOO re 3 - 2 0 0 0 re 5 -4.000 re > -aooo

-aooo

-1Q00O-

• s%.

l \

i

• - í

WCUXSfomXPinvaWEPCD

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Mes

i

•s

*.-> '** !V

,*

: " 5 í

Esta representación gráfica muestra el flujo de inversión durante 15 meses de acuerdo al

calendario de ejecución para la construcción de las 40 viviendas de interés social, cuya

inversión empieza a recuperarse en el mes 14 por el ingreso del pago del finiquito de las

primeras 5 casas vendidas al contado.

La recuperación total de la inversión se da en el mes 19.77, logrando una ganancia de

$4'825,680.00 lo cual se representa con la relación de B / C = 1.35 que a valor presente

neto es de 3.24 resultado de determinar el valor del dinero en el año cero de los flujos de

efectivo de inversión (12.31), descontando el valor presente de los flujos de efectivo de

las erogaciones (9.06), durante la vida útil del proyecto con una tasa del 8.33%



CONCLUSIONES Y

RECOMENDACIONES



CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

La realización de un estudio para medir la rentabilidad de un proyecto, no debe verse

como un requisito impuesto por una institución financiera para prestar recursos

financieros, sino principalmente como un instrumento que provee una importante

información a los inversionistas respecto a su propia conveniencia de llevarlo a cabo.



iniciativa de inversión.

Por lo que, al preparar un proyecto de inversión pasando por las distintas etapas: idea,

preinversión, inversión y operación nos conlleva a resumir toda la información obtenida

que sirve para elaborar flujos de fondos sobre los cuales se calcularán los distintos

indicadores de su rentabilidad.

El riesgo y la incertidumbre hacen parte inexcluible del análisis financiero de proyectos,

por ello es necesario conocer las herramientas y los instrumentos que se desarrollan para

facilitar la toma de decisiones.

Reiterando que al hacer cualquier análisis económico proyectado al futuro, siempre hay

un elemento de incertidumbre asociado a las alternativas que se estudian y es

precisamente esa falta de certeza lo que hace que la toma de decisiones sea bastante

difícil.

Algunas de las metodologías utilizadas como indicadores para la evaluación de un

proyecto son: el Método de valor presente neto VPN, Método de la tasa interna de

retorno TIR, Método de la relación beneficio - consto B / C, y el Método del tiempo de

recuperación del capital TRC.



Por lo tanto, en nuestra opinión, primeramente debemos redefinir los propósitos y fines

de un proyecto de inversión, que podrían determinarse según la siguiente propuesta:

a Propósitos del proyecto de inversión que el empresario realice su propia

evaluación.

• Obtener la información necesaria para la estructuración del plan integral de

negocios

• La conformación de un tablero de comando, guía de la gestión posterior a la

formulación del proyecto. A los evaluadores externos (entidades

gubernamentales y bancarias) estimamos que esta redefinición les permitiría

coadyuvar más eficientemente al logro de sus objetivos, al obtener mayores

posibilidades de éxito la gestión de las inversiones y ellos poder realizar un

permanente monitoreo de la misma.

Consecuentemente, a esa caja de herramientas que componíamos anteriormente,

debemos agregarle un conjunto tal que le permita al empresario no sólo evaluar el

proyecto elaborado separadamente de su empresa, entonces, el proyecto debe brindar,

además, un tablero de comando base y guía de la gestión posterior para asegurar que la

viabilidad sea tal.

• Producción-venta mínima rentable (según la rentabilidad deseada por el

empresario.

a Análisis marginal del proyecto (si la empresa está en funcionamiento)

a Flujos de caja proyectados (pero debidamente desagregados y sensibilizados

por el método de cotas o intervalos)

• Balances y Cuadros de Resultados proyectados

a Proyección de los servicios de la deuda (especialmente de moneda extranjera)

a Participaciones proyectadas en los mercados y otros indicadores de marketing



• Productividad y eficiencia totales y por áreas, (fundamentalmente las que

conforman las fuerzas impulsoras y que originan las ventajas competitivas

defendibles)

a Indicadores promedios del sector

La realización de un estudio para medir la rentabilidad de un proyecto, debe verse

principalmente como un instrumento que provee una importante información a los

inversionistas respecto a su propia conveniencia de llevarlo a cabo.



iniciativa de inversión. Su carácter anticipado determina incluso, que su resultado pueda

estar totalmente equivocado, puesto que éste depende del comportamiento de las

variables que condicionan el proyecto.

De cualquier manera la evaluación sigue una serie de fases que tienen el objetivo

primordial de garantizar una reducción de la incertidumbre, intentando convertirla en un

riesgo medido.

La toma de decisiones sobre cada uno de estos elementos cuando se define la estrategia

de marketing, influye de forma determinante en la rentabilidad del proyecto que se

evalúe.

De lo anterior podemos precisar:

• Ante el problema de obtener un buen rendimiento a largo plazo para los

accionistas, lo más importante es cuidar que lo invertido en los activos de la

empresa se justifique en todo momento en cuanto a su monto, destino y duración,

envista de los objetivos de la propia empresa.

• Las decisiones en el área de inversión permanentemente son básicas para el

bienestar a largo plazo de la empresa.



o La estimación correcta de los ahorros o de los beneficios que se lograrán, es la

parte más importante de una buena evaluación. A la vez es la que presenta la

mayor dificultad, ya que es preciso visualizar lo que ocurrirá en el futuro.

a Las técnicas de evaluación financiera son una ayuda para la selección de

alternativas de inversión.

a Mediante el análisis del riesgo y el estudio de una "reacción" del proyecto a

cambios en los datos estimados, se facilita tomar la mejor decisión, al

considerarse en forma más objetiva, el efecto de éstos en el rendimiento

esperado.



BIBLIOGRAFÍA



BIBLIOGRAFÍA

• Alfaro Héctor; Hinojosa José Arturo

EVALUACIÓN ECONÓMICO - FINANCIERA DE PROYECTOS DE INVERSIÓN

Editorial Trillas 1a . Edición

a Ámbito Financiero

"EMPRESAS CHICAS SON FUTURO DE ECONOMÍAS"

10/07/98 pág. 12

Editorial Anfin,Buenos Aires

a Baena Paz, Guillermina

METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN

• Chain N. Sapag y Chain R. Sapag

PREPARACIÓN Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS

• Gitman, Lawrences

PRINCIPIOS DE LA ADMINISTRACIÓN FINANCIERA

8a. Edición abreviada

Editorial Addison Wesley Logman, México 2000

• GUÍA PARA LA PREPARACIÓN DE PROYECTOS

Editorial Siglo XXI Editores, México

• JL Pappas, Ef Brigham

FUNDAMENTOS DE ECONOMÍA Y ADMINISTRACIÓN

Editorial Me Graw Hill



a Méndez Morales, José Silvestre

ECONOMÍA Y LA EMPRESA

Editorial Me Graw Hill 4ta. Edición

a Méndez, Silvestre

FUNDAMENTOS DE ECONOMÍA

Editorial Trillas

• Münch Lourdes, Angeles Ernesto

MÉTODOS Y TÉCNICAS DE INVESTIGACIÓN

Editorial Trillas

a Sidney M. Levy

ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN

Editorial Me Graw Hill 4ta.

Traducción Rosa María Rosas Sánchez

• Woodheab, Antill

MÉTODO DE LA RUTA CRITICA Y SUS APLICACIONES A LA CONSTRUCCIÓN

Editorial Limusa

REFERENCIAS ELECTRÓNICAS

• http://www.gestiopolis.com.mx

a http://www.banxico.com.mx

a http://www.finanzas

• http://www.cmic.com


http://www.gestiopolis.com.mx

http://www.banxico.com.mx

http://www.finanzas

http://www.cmic.com


ANEXOS


CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN

r1 i i (* FACTIBILIDAD TÉCNICO - ECONÓMICA PARA UN

RROLLO DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

B I B L I O T E C A -GLOSARIO

B/C

Bt

Co

ct

FENt

r I

I*

¡m

IRI

mn

mn

n

n

PPE

PPE

PR

t

TIR

TRC

TRE

TRI

VPB

VPI

VPN

Relación Beneficio - Costo

Beneficio generado por el proyecto durante el período "t"

Monto

Suerte principal / Inversión inicial requerida

Costo causado por el proyecto en el periodo

Flujo de Efectivo Neto del periodo

Tasa Efectiva de interés del subperiodo

Tasa Efectiva de interés del periodo

Tasa Efectiva de interés del plazo

Interés aplicado en cada subperiodo

Interés del periodo

Interés del plazo

Tasa Nominal Anual

índice de rentabilidad de la Inversión

Número de subperiodos en el plazo

Número de subperiodos en cada periodo

Número de periodos en cada plazo

Horizonte de la inversión dividido en periodos

Pago Periódico Equivalente

Período de pago

Período de Recuperación

Periodo

Tasa Interna de Retorno

Tiempo de Recuperación de Capital

Tasa de Rentabilidad Equivalente

Tasa de Rentabilidad Inmediata

Valor Presente de Beneficios

Valor Presente de Inversiones

Valor Presente Neto


if-73 instituto tecnolÓgico de la construcciÓn, a . c · la ciudad de pachuca, hgo. 4.1....

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