i. disposiciones generales - notaria.org · el derecho a disfrutar de una vivienda digna y...

Nº 13 � Martes, 20 de enero de 2009 1.323DIARIO OFICIAL DE GALICIA

I. DISPOSICIONES GENERALES

PRESIDENCIA

Ley 18/2008, de 29 de diciembre, devivienda de Galicia.

Preámbulo

La Constitución española de 1978 regula entre losprincipios rectores de la política social y económicael derecho a disfrutar de una vivienda digna y ade-cuada, disponiendo a la vez que los poderes públicospromoverán las condiciones necesarias y establece-rán las normas pertinentes para hacer efectivo esederecho (artículo 47).

La Comunidad Autónoma de Galicia dispone deuna inequívoca competencia para diseñar y poner enpráctica una política propia en materia de vivienda.Así lo contempla el Estatuto de autonomía para Gali-cia, al establecer en su artículo 27.3 la competenciaexclusiva sobre la materia. Esta competencia incluye,como ha afirmado el Tribunal Constitucional, la capa-cidad para dictar una regulación general del sector,que hasta ahora venía constituida por medidas norma-tivas legales y reglamentarias que conformaban uncorpus normativo abundante pero fragmentario y dis-perso.

La Ley 4/2003, de 29 de julio, de vivienda de Gali-cia, constituye en el momento actual el marco jurídi-co de referencia, a la que acompaña una masa pluralnormativa de rango diverso. Este grupo normativo, yen particular la Ley 4/2003, se caracteriza por suinsuficiencia y manifiesta inadecuación a los actualesprocesos constructivos y a las necesidades de unasociedad cada vez más exigente con los poderespúblicos.

El texto que se presenta regula el proceso construc-tivo de las edificaciones destinadas, principalmente,a vivienda. La regulación se enmarca en la legislaciónbásica de ordenación de la edificación, aprobada porla Ley estatal 38/1999, de 5 de noviembre, de orde-nación de la edificación, y la completa en aquellosaspectos necesitados de desarrollo.

Se supera, por tanto, la autolimitación del órganolegislador de 2003 y se afronta la regulación de laintervención de la Administración pública en el fenó-meno constructivo.

En segundo lugar, el texto aspira a regular por pri-mera vez con rango de ley el régimen jurídico de lasviviendas protegidas, hasta ahora reguladas por nor-mas estatales y autonómicas de carácter reglamenta-rio, algunas de ellas preconstitucionales.

La complejidad normativa a que aludía la exposi-ción de motivos de la Ley 4/2003 no es obstáculo enesta ocasión para tratar la tarea de unificar el régimenjurídico de las viviendas protegidas. Aclarar la confu-sa tipología existente, regular los tipos de promociónde estas viviendas, establecer el procedimiento decalificación y descalificación y regular el acceso a lasviviendas protegidas bajo los parámetros de transpa-

rencia, igualdad de oportunidades y justicia socialson algunas de las conquistas de la regulación que sepropone.

En tercer lugar, el texto dedica un título propio a laspolíticas de fomento del derecho a la vivienda, dirigi-das a la creación de un parque estable, suficiente y decalidad, a la recuperación de los parques existentespor medio de acciones de renovación y de rehabilita-ción, a la dinamización del mercado de vivienda enalquiler y a la mejora de la calidad a través de medi-das de fomento de la innovación, la sostenibilidad, laeficiencia energética y la habitabilidad.

En cuarto lugar, se pone al día la regulación queexiste sobre la protección de consumidores y usuariosde vivienda, simplifica los mandatos contenidos en laLey 4/2003 en aquellos casos en que la realidad hapuesto de manifiesto la ineficacia de algunas de susdisposiciones y establece nuevas condiciones endefensa del usuario de la vivienda.

Finalmente, la nueva regulación pretende contri-buir a la erradicación de prácticas ilegales y fraudu-lentas, no solo por medio de una actualización de lostipos infractores y de las sanciones, que regula demodo incompleto e insuficiente la Ley 4/2003, sino através de la realización de acciones de inspección quecomplementan las realizadas, en el ejercicio de suslegítimas competencias, por las administracionesmunicipales.

En definitiva, el texto que se presenta constituye unauténtico código del derecho a la vivienda de Galicia,un texto normativo integral, que pretende regular elderecho a la vivienda desde el momento en que exis-te suelo en condiciones de ser edificado hasta que lavivienda deja de existir. En total, 6 títulos y 119 artí-culos, además de 8 disposiciones adicionales, 4 tran-sitorias, 1 derogatoria y 4 finales, completan el textopropuesto.

El mercado de la vivienda viene caracterizándoseen las últimas décadas por el llamado boom inmobi-liario, con un importante auge de la promoción yconstrucción de viviendas libres. Paralelamente, seha producido un doble fenómeno que debe condicio-nar decisivamente el ejercicio de las políticas públi-cas de vivienda: por una parte, un acusado incremen-to del precio de la vivienda, motivado en la mayorparte de los casos por la carestía del suelo; por otra,la disminución notable del volumen de viviendas deprotección pública construidas, causada por la pérdi-da del papel activo que hasta la década de los ochen-ta venía desempeñando la Administración en la cons-trucción de viviendas. Dichas circunstancias tienencomo consecuencia inevitable la dificultad de accesoa la vivienda, agravada respecto a determinados sec-tores de la población: personas jóvenes que deseanemanciparse y acceder por vez primera a la viviendapropia, personas mayores, familias de renta baja ycolectivos en dificultades, con especial atención a lasmujeres víctimas de violencia de género.

Los poderes públicos tienen por delante una difíciltarea: favorecer el acceso a la vivienda y garantizar

1.324 DIARIO OFICIAL DE GALICIA Nº 13 � Martes, 20 de enero de 2009

que dicha vivienda reúna unas condiciones de idonei-dad y dignidad que hagan de la misma una viviendade calidad. En esa aspiración, la Administración tie-ne que recuperar el papel que la propia Constituciónle encomendó para procurar la efectividad del dere-cho a la vivienda, en el marco del Estado social y delos principios de solidaridad y cohesión social quepresiden el texto constitucional. Y para ello ha decontar con instrumentos jurídicos eficaces y compren-didos, adaptados a los nuevos modelos de familia y alas necesidades de una sociedad plural y compleja.

El título preliminar del texto propuesto enuncia losprincipios rectores de las políticas públicas de vivien-da, en los que se perciben con claridad las directricesya expuestas que han de guiar las actuaciones de lospoderes públicos: la efectividad del derecho constitu-cional a la vivienda y la mejora de la calidad de vida,adoptando las medidas de discriminación positivaque resulten necesarias para favorecer la igualdadsocial y eliminar los obstáculos que impidan su pleni-tud; la consecución de un parque de viviendas sufi-ciente, con una oferta significativa de viviendas pro-tegidas derivadas de acciones de nueva construccióny de recuperación de las edificaciones existentes; elfomento del alquiler como modo de acceso a la vivien-da; y la puesta en valor del medio ambiente, el paisa-je y la cultura en las acciones constructivas, quehabrán de estar regidas por criterios de sostenibilidady calidad, teniendo en cuenta que nuestro territorioforma parte de nuestra identidad como pueblo.

Todo ello se perseguirá prestando especial atencióna los colectivos vulnerables de la sociedad y a la con-secución de los objetivos de cohesión social, luchacontra la exclusión social y solidaridad, con la finali-dad última de favorecer la transparencia del mercadoinmobiliario, garantizar la seguridad jurídica de laspersonas adquirentes y usuarias y adoptar medidasfrente a prácticas ilegales o fraudulentas.

La efectividad del derecho a la vivienda se procuracon la definición de las actuaciones dirigidas a garan-tizar dicho derecho como servicios de interés general,en la línea de los pronunciamientos del Parlamentoeuropeo y de la Comisión recogidos en los libros ver-de y blanco sobre los servicios de interés general,declarados pilar del modelo europeo de sociedad conla consiguiente necesidad de garantizar su accesibili-dad a todos los ciudadanos de la Unión Europea. Jun-to a dichas declaraciones, se regulan la acción públi-ca en materia de vivienda y los principios deprogramación, objetividad, transparencia, eficacia yservicio a la ciudadanía como principios de actuaciónde las administraciones públicas. Además, se prevé elLaboratorio de Sostenibilidad de la Edificación,orientado a la programación y desarrollo de las actua-ciones de control de calidad de la edificación en laComunidad Autónoma de Galicia, y se crea un FondoSocial de Vivienda, con una dotación que formaráparte de los créditos anuales de los presupuestos dela consellaría competente en materia de vivienda ysuelo y que estará al servicio del desarrollo de laspolíticas públicas de vivienda.

Finalmente, el título preliminar clarifica la ejecu-ción del texto propuesto con dos tipos de normas: deuna parte, define las competencias atribuidas a lasadministraciones autonómica y municipal; de otra, seincluye en el texto legal un artículo de definicionesque facilita la puesta en marcha del contenido norma-tivo propuesto.

El título I del texto propuesto regula el estatutogallego de la vivienda, que pretende sistematizar yelevar a rango de ley el disperso régimen jurídico dela construcción y utilización de las viviendas. Com-prende dos capítulos diferenciados: el primero, relati-vo al proceso edificatorio, y el segundo, a la utiliza-ción de la vivienda ya terminada y habitada.

En el primer capítulo destaca la regulación del pro-ceso de la edificación de las viviendas construidas enGalicia, completando la regulación básica sobre laordenación de la edificación. El texto permite clarifi-car las atribuciones y responsabilidades de las/losagentes en las diversas fases de la edificación y hacerfrente a silencios o vacíos legales en lo relativo a losprincipales momentos de dicho proceso. Destaca, porejemplo, la importancia que adquiere la licencia deprimera ocupación, eje del control de la calidad de lasedificaciones y que habrá de ser tramitada y expedi-da por las administraciones municipales. Tiene senti-do, entonces, la previsión contenida en la disposiciónadicional tercera, en la que se establece que la Admi-nistración autonómica promoverá convenios de cola-boración que faciliten la gestión de dichas licencias.

El capítulo segundo regula la utilización de lavivienda, imponiendo los deberes de uso, manteni-miento y conservación al propietario o usuario. Ade-más, se regula la obligación de rehabilitar las vivien-das, cuando no alcancen las condiciones dehabitabilidad requeridas, favoreciendo el derecho deretorno de las personas desalojadas y, en último extre-mo y con plenas garantías, la posibilidad de expropia-ción forzosa por incumplimiento de la función socialde la propiedad cuando concurran en la vivienda dosrequisitos: que la vivienda esté vacía y que, sin nece-sidad de alcanzar estado ruinoso, presente condicio-nes graves de deterioro. Finalmente, se contemplan lasituación de las viviendas ruinosas y los supuestosexpropiatorios que se derivan de la misma.

El título II se dedica a la vivienda protegida, regu-lando por vez primera con rango de ley el régimenjurídico de estas viviendas y con importantes noveda-des.

En primer lugar, se unifica el régimen jurídico delas viviendas protegidas, clarificando la confusa tipo-logía existente. Se trata de viviendas destinadas aresidencia habitual y permanente, con una superficieútil entre 40 y 140 metros cuadrados, con precios deventa o renta tasados y sometidos a un régimen jurí-dico que gira en torno a las siguientes ideas: garanti-zar el acceso a la vivienda en condiciones de objeti-vidad e igualdad, la debida utilización de la vivienday el cumplimiento del régimen de protección en tantodure la calificación de vivienda protegida.


En segundo lugar, se regulan los tipos de promociónde viviendas protegidas: promoción pública, promo-ción privada y autopromoción, con las necesariasespecificidades en el régimen jurídico de cada una deellas. De modo singular, se regulan las viviendas depromoción y titularidad pública construidas sobreterrenos del inventario autonómico del suelo.

En tercer lugar, se establece el procedimiento decalificación y el correlativo de descalificación, esta-bleciendo mecanismos que doten de seguridad jurídi-ca al mercado.

En cuarto lugar, se regula el acceso a las viviendasprotegidas bajo los principios de transparencia, igual-dad de oportunidades y justicia social. Para ello, segeneraliza el sistema de sorteo público entre losdemandantes que hayan accedido al Registro Únicode Demandantes de Vivienda, pero a la vez se con-templan supuestos de adjudicación directa y la posi-bilidad de hacer reservas en favor de colectivos ysituaciones especiales o extraordinarias para acogerlos programas específicos que estime de interés gene-ral la Administración.

En quinto lugar, se regula la utilización de lasviviendas protegidas, bajo el doble propósito de con-servar en buen estado el parque de viviendas y garan-tizar su pertenencia a la tipología de vivienda prote-gida en las sucesivas transmisiones, en tanto dure elrégimen de protección. La principal novedad seencuentra en el régimen de segundas y ulteriorestransmisiones de las viviendas protegidas: la utiliza-ción del sistema de sorteo en favor de los inscritos enel Registro Único de Demandantes de Vivienda paralas segundas y ulteriores transmisiones de las vivien-das de promoción pública, y la regulación de los dere-chos de tanteo y retracto en favor de la Administra-ción en las transmisiones de las viviendas protegidasde promoción privada en tanto dure el régimen deprotección de las mismas.

El título III está dedicado a las políticas de fomen-to del derecho a la vivienda, dirigidas a la creación deun parque de viviendas estable, suficiente y de cali-dad, a través de la promoción pública y privada deviviendas protegidas, a la recuperación de los par-ques de viviendas existentes, mediante acciones derenovación y rehabilitación como fórmula de desarro-llo sostenible y de recuperación de nuestra identidad,a la dinamización del mercado de vivienda en alqui-ler, con la consiguiente ocupación de las viviendasvacías, y a la mejora de la calidad de las viviendas,con medidas de fomento de la innovación, la sosteni-bilidad, la eficiencia energética y la habitabilidad.

Para la consecución de dichos objetivos se regulanmedidas de financiación cualificada, a través de prés-tamos cualificados y descuentos bancarios de certifi-caciones de obra; ayudas económicas directas, espe-cialmente subvenciones a fondo perdido,subsidiaciones totales o parciales del tipo de interésde los préstamos cualificados y de las operaciones dedescuento de certificaciones de obra y subsidiacionesde préstamos no cualificados; y cualquier otra medi-

da económica o financiera que contribuya a facilitarla financiación del coste de la vivienda.

El título IV del texto propuesto persigue la protec-ción de los adquirentes y usuarios de las viviendas.Se regulan la publicidad y la información en la ofertade venta y alquiler y las condiciones de venta deviviendas en proyecto o construcción y de las termi-nadas, y del arrendamiento de las viviendas.

La buena fe y la veracidad son principios que debenpresidir la publicidad en la oferta de venta, estable-ciéndose el contenido mínimo exigible y protegiendoal futuro adquirente frente a prácticas desleales.

Al mismo tiempo, se establece el deber de informa-ción por escrito sobre las características de las vivien-das antes de la formalización de los contratos, con laposibilidad de acceder a la documentación justificati-va de la información para su examen por el futuroadquirente.

La venta de las viviendas en proyecto o construc-ción se rodea de garantías: se regulan los requisitosprevios que son exigibles al promotor, el contenidodel contrato de compraventa, la correspondenciaentre la construcción y el proyecto, la forma de pagode las cantidades anticipadas y las garantías de sudevolución de no llegarse a la adquisición de lavivienda proyectada. En la venta de viviendas termi-nadas se hace especial hincapié en la documentaciónque debe recibir el comprador.

El arrendamiento de viviendas también está sujetoal cumplimiento de requisitos previos, en concreto laexistencia de licencia de primera ocupación y la cali-ficación definitiva, si se trata de vivienda protegida.Se regula la documentación que debe ser entregada alarrendatario, entre la que figura aquella que permitahacer un uso responsable de la vivienda. Finalmente,el texto contempla una nueva regulación, más senci-lla y sistemática, del depósito de las fianzas que debeprestar el arrendatario.

Por último, se establece la posibilidad de someterlas controversias o reclamaciones que se produzcanen los procesos de venta o arrendamiento al sistemaarbitral de resolución de conflictos, contemplándosela creación de organismos especializados para resol-ver los conflictos que voluntariamente le sean plan-teados por los afectados.

El título V del texto contempla el régimen de la ins-pección en materia de vivienda y la regulación de lassanciones e infracciones.

La inspección constituye el modo de garantizar elcumplimiento de las disposiciones establecidas en laley, a través de la realización de cuantas accionesresulten imprescindibles, respetando, en todo caso, elderecho a la intimidad personal y familiar y la invio-labilidad del domicilio.

El régimen sancionador incluye importantes nove-dades, con la finalidad de contribuir a la erradicaciónde prácticas ilegales y fraudulentas en materia devivienda.


Se regulan los tipos de las infracciones, sistemati-zándolos en función del ilícito cometido: infraccionesde las normas de edificación, infracciones de las nor-mas de utilización de las viviendas, infracciones delas normas de viviendas protegidas e infracciones enmateria de consumidores y usuarios, entre otras.

Los tipos se gradúan de muy graves a leves, y seacompañan de una notable elevación de las sancio-nes, acompasando las cuantías a las establecidas enla normativa autonómica sobre el suelo, pudiendo lle-gar en el caso más grave a un millón de euros.

Se clarifican los órganos competentes para imponerlas sanciones, reservando al Consello de la Xunta lasde cuantía superior a seiscientos mil euros, y se regu-lan las particularidades del procedimiento sanciona-dor, especialmente en lo relativo al plazo máximo deresolución y a las medidas de ejecución forzosa.

Por último, es destacable a regulación de otrasmedidas complementarias a las sanciones, que pre-tenden tener efecto disuasorio y evitar que compense,cualquiera que sea el supuesto, la comisión de lainfracción frente a los beneficios obtenidos por la per-sona infractora. Entre ellas, la inhabilitación paraparticipar en promociones de viviendas protegidas enla Comunidad Autónoma, la descalificación de lasviviendas, con las necesarias garantías para tercerosde buena fe, la pérdida de ayudas económicas y finan-cieras o la resolución de los contratos de compraven-ta o arrendamiento.

En las disposiciones adicionales destaca la regula-ción singular del acceso a la vivienda protegida porparte de los emigrantes y la creación del Observatoriode Vivienda como fuente de datos y estudios para unaadecuada ejecución de las políticas públicas devivienda, en particular las relativas a la sostenibili-dad de las edificaciones. Junto a esta novedad, es pre-ciso destacar la modificación de la Ley 5/1998, de 18de diciembre, de cooperativas de Galicia, en lo refe-rente a las cooperativas de vivienda, que pretendecorregir algunas prácticas ajenas al espíritu del coo-perativismo que perjudican el acceso a la vivienda.Finalmente, se añade un nuevo apartado al artículo230 de la Ley 5/1997, de 22 de julio, de Administra-ción local de Galicia, en orden a regular los principioséticos y de actuación que deben orientar la actividadde los miembros de las corporaciones locales.

Por último, se regula el derecho transitorio, seincluye una única disposición derogatoria de caráctergeneral y se recogen cuatro disposiciones finales, delas cuales destacan la descalificación operada paralas viviendas declaradas sujetas a cualquier régimende protección con anterioridad al 31 de diciembre de1977, a fin de dotar de seguridad jurídica al tráficomercantil, así como la extensión de la aplicación delas exigencias de calidad de la edificación a todos losedificios de la Comunidad Autónoma de Galicia,cualquiera que sea su destino. Asimismo, se estable-ce un límite temporal para la aplicación de las exi-gencias relativas al capítulo I, que serán de aplica-ción a las edificaciones cuya licencia urbanística de

obras se solicite a partir de la entrada en vigor de lapresente ley.

Por todo lo expuesto, el Parlamento de Galicia apro-bó y yo, de conformidad con el artículo 13.2º del Esta-tuto de Galicia y con el artículo 24 de la Ley 1/1983,de 23 de febrero, reguladora de la Xunta y de su Pre-sidencia, promulgo en nombre del Rey, la Ley devivienda de Galicia.

TÍTULO PRELIMINAR

EL DERECHO A LA VIVIENDA

CAPÍTULO I

DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1º.-Objeto.

La presente ley tiene por objeto la regulación delderecho a la vivienda en la Comunidad Autónoma deGalicia y, en particular:

a) El establecimiento del régimen jurídico de lasviviendas, libres y protegidas.

b) La definición de las políticas públicas en materiade vivienda, con la concreción de los instrumentos dedesarrollo para su promoción y fomento.

c) La fijación de las medidas de protección de laspersonas adquirentes o usuarias de las viviendas.

d) La regulación de las potestades de intervenciónatribuidas a las administraciones públicas con la fina-lidad de garantizar el derecho a la vivienda y el cum-plimiento de las exigencias de calidad previstas en lanormativa vigente.

Artículo 2º.-Principios rectores de la política devivienda de la Comunidad Autónoma de Galicia.

1. El diseño, programación y ejecución de las polí-ticas públicas de vivienda en la Comunidad Autóno-ma de Galicia se regirá por los siguientes principios:

a) La efectividad del derecho constitucional a lavivienda y la mejora de la calidad de vida, adoptandolas medidas de discriminación positiva que resultennecesarias para favorecer la igualdad social y elimi-nar los obstáculos que impidan su plenitud.

b) La consecución de un parque de viviendas sufi-ciente, con una oferta significativa de viviendas pro-tegidas derivadas de acciones de nueva construcción,de recuperación o de rehabilitación de las edificacio-nes existentes.

c) El fomento del alquiler como modalidad de acce-so a la vivienda.

d) La puesta en valor del medio ambiente, el paisa-je y la cultura en las acciones constructivas, quehabrán de estar regidas por criterios de sostenibilidady calidad, de acuerdo con la legislación sectorial deaplicación.

e) La garantía del ejercicio de los derechos lingüís-ticos en el acceso a la vivienda, ya sea alquiler o com-


praventa, en el marco de la promoción del idiomagallego.

2. Las administraciones públicas prestarán especialatención a los colectivos vulnerables de la sociedad yorientarán sus actuaciones a la consecución de losobjetivos de cohesión social, lucha contra la exclu-sión social y solidaridad.

3. El ejercicio de las potestades reconocidas en lapresente ley tendrá por finalidad favorecer la transpa-rencia del mercado inmobiliario, garantizar la seguri-dad jurídica de las personas adquirentes y usuarias yadoptar medidas frente a prácticas ilegales o fraudu-lentas.

Artículo 3º.-Acción pública.

Cualquier persona, en ejercicio de la acción públi-ca en materia de vivienda, podrá exigir ante los órga-nos administrativos y la jurisdicción contencioso-administrativa el cumplimiento de la normativa devivienda, de acuerdo con la legislación aplicable.

Artículo 4º.-Servicios de interés general.

Las actuaciones dirigidas a garantizar el derecho ala vivienda tendrán la consideración de servicios deinterés general, a los efectos previstos en la normati-va de contratación pública.

Artículo 5º.-Definiciones.

A los efectos de la presente ley, se entiende por:

a) Edificio: el inmueble proyectado, construido,reformado o rehabilitado cuyo uso principal sea resi-dencial, sin perjuicio de otros usos complementarioso accesorios.

b) Vivienda: la construcción destinada a residencia,con carácter permanente o temporal.

c) Superficie útil de la vivienda: la superficie delsuelo de la vivienda, delimitada por la cara interna delos elementos de cierre con el exterior o de separacióncon otras viviendas o locales colindantes, de acuerdocon las siguientes reglas:

-Se incluirá en la superficie útil la mitad de la quecorresponda a espacios exteriores como balcones,terrazas, galerías o tendederos que sean de uso priva-tivo del titular de la vivienda, hasta un máximo del10 % de la superficie útil cerrada.

-Quedan excluidas de la superficie útil las zonas enque la altura libre de construcción no alcance 1,50metros.

-No se computarán en la superficie útil la que ocu-pen en el interior de la vivienda los elementos diviso-rios entre estancias, ni los pilares, columnas y otroselementos estructurales verticales, cualquiera quesea la función arquitectónica o estética que cumplanen la misma. Cuando se trate de viviendas iguales ydispuestas en columna vertical dentro de un mismoedificio, para el cómputo de las superficies ocupadasen planta por los elementos estructurales verticales,se tomará el promedio aritmético de los valorescorrespondientes a las viviendas emplazadas en las

plantas inferior y superior de la columna, siempre quela divergencia entre aquellos valores no sea superioral 100 %.

d) Vivienda desocupada: la vivienda en que sususuarios legítimos están ausentes de modo transitorio,intermitente o provisional, presumiéndose dichasituación en la ausencia en tiempo de vacaciones opor razón de trabajo, enfermedad o similar.

e) Vivienda vacía: la vivienda en que sus usuarioslegítimos están ausentes de modo no transitorio, inter-mitente o provisional, presumiéndose dicha situaciónpor la ausencia ininterrumpida por más de veinticua-tro meses, certificada de acuerdo con los criterios decomprobación que se establezcan reglamentariamen-te.

f) Agente de la edificación: la persona, física o jurí-dica, que interviene en el proceso de la edificación:

-Agente promotor: la persona física o jurídica,pública o privada, que decide, impulsa, programa yfinancia, con recursos propios o ajenos, las obras deedificación, para su posterior venta, entrega o cesióna terceros bajo cualquier título o para satisfacer sunecesidad de vivienda.

-Agente proyectista: el agente técnico que, porencargo del agente promotor y contando con la titula-ción profesional habilitante establecida en la norma-tiva de edificación, redacta el proyecto, prestando consu firma la garantía de seguridad, habitabilidad yornato público de las obras edificatorias proyectadas.

-Agente constructor: la persona física o jurídica queasume contractualmente ante el agente promotor elcompromiso de ejecutar con medios humanos y mate-riales, propios o ajenos, las obras o parte de las mis-mas con sujeción al proyecto y contrato y bajo lasórdenes de la dirección facultativa.

-Agente industrial colaborador: la persona física ojurídica que asume la realización de una parte espe-cífica y detallada del proceso constructivo bajo lacoordinación del agente constructor.

-Dirección facultativa: el agente o los agentes que,estando en posesión de la titulación académica y pro-fesional habilitante establecida en la normativa de laedificación, asumen la función de dirección de laobra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticosy medioambientales (director/a de la obra), así comola dirección de la ejecución material de la obra, elcontrol cualitativo y cuantitativo de la construcción yla calidad de lo edificado (director/a de la ejecuciónde la obra).

-Agente de control de calidad: la persona física ojurídica, pública o privada, capacitada para prestarasistencia técnica a los restantes agentes de la edifi-cación que así lo recaben respecto a la calidad de laedificación:

1) Entidad de control de calidad de la edificación:el agente de control de calidad capacitado para pres-tar asistencia técnica en la verificación de la calidaddel proyecto, los materiales y la ejecución de la obra


y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y nor-mativa de aplicación.

2) Laboratorio de ensayos para el control de calidadde la edificación: el agente de control de calidadcapacitado para prestar asistencia técnica mediantela realización de ensayos o pruebas de servicio de losmateriales, sistemas o instalaciones de una obra deedificación.

g) Agente inmobiliario: la persona física o jurídicaque se dedica en el desarrollo de su actividad empre-sarial o profesional a la prestación de servicios demediación, asesoramiento y gestión en transaccionesinmobiliarias en relación con operaciones de compra-venta, alquiler, permuta o cesión de viviendas.

CAPÍTULO II

ORGANIZACIÓN Y COMPETENCIAS EN MATERIA DE VIVIENDA

Artículo 6º.-Las administraciones públicas de vivien-da.

Las administraciones públicas que tengan compe-tencias en materia de vivienda las ejercerán de acuer-do con los principios de programación, objetividad,transparencia, eficacia, imparcialidad, responsabili-dad y servicio a la ciudadanía.

Artículo 7º.-Competencias autonómicas.

1. La Administración de la Comunidad Autónomade Galicia, a través de la consellaría competente enmateria de vivienda y del Instituto Gallego de laVivienda y Suelo, ejercerá las siguientes competen-cias:

a) La elaboración y aprobación, en su caso, de lasnormas por las que se establece la política de la Xun-ta de Galicia en materia de vivienda y suelo.

b) La iniciativa en la elaboración, impulso y trami-tación de planes y proyectos sectoriales de incidenciasupramunicipal en materia de vivienda.

c) La elaboración de programas y el establecimien-to de acciones que promuevan la calidad de la vivien-da, bajo el principio de sostenibilidad.

d) La programación y la ejecución del gasto públicoen vivienda, salvo el destinado por otras administra-ciones públicas a las entidades locales, así como elsufragado por estas con cargo a sus presupuestos.

e) El establecimiento de medidas de promoción yfomento de la renovación y rehabilitación del parquede viviendas existente, atendiendo a las singularida-des del territorio, la cultura y la arquitectura de Gali-cia, así como a criterios de calidad, innovación y sos-tenibilidad de la edificación.

f) La aprobación de medidas que favorezcan elacceso a la vivienda, especialmente a los colectivossociales con más dificultades.

g) El ejercicio de la potestad expropiatoria y las res-tantes que le sean atribuidas en la presente ley paraasegurar la efectividad del derecho a la vivienda.

h) La coordinación con las entidades locales en laejecución de la política autonómica de vivienda, enlos términos previstos en la legislación vigente.

i) El ejercicio de la potestad de inspección paragarantizar el cumplimiento de las disposicionesvigentes en materia de vivienda, sin perjuicio de lascompetencias atribuidas a los ayuntamientos.

j) El ejercicio de la potestad sancionadora, sin per-juicio de las que correspondan a otros órganos de lasadministraciones locales o autonómica.

k) Cualesquiera otras competencias que le atribuyala presente ley o sus normas de desarrollo.

2. La Xunta de Galicia contará con un Laboratoriode Sostenibilidad de la Edificación, orientado a pro-gramar y desarrollar las actuaciones de control decalidad de la edificación en la Comunidad Autónomade Galicia, especialmente:

a) Elaborar propuestas de implantación del códigotécnico de la edificación.

b) Proponer estándares técnicos de calidad y elreconocimiento de distintivos.

c) Emitir informe sobre la acreditación de las/losagentes de control de la calidad.

d) Realizar estudios, informes y dictámenes sobre lacalidad de la edificación.

e) Elaborar documentos básicos de gestión de lacalidad.

f) Ofrecer a los agentes de la edificación bases dedatos, guías, modelos, dibujos y criterios de diseño.

g) Asesorar a los usuarios de las edificaciones sobreel cumplimiento de estándares de calidad.

h) Llevar a cabo tareas de control e inspección delcumplimiento de la normativa de calidad de las edifi-caciones.

El Laboratorio de Sostenibilidad de la Edificaciónconstituirá una unidad administrativa dependiente dela consellaría competente en materia de vivienda. Enla consecución de sus fines procurará la colaboracióny participación de las entidades públicas y privadasrelacionadas con el sector de la edificación.

Artículo 8º.-Competencias municipales.

1. Los ayuntamientos ejercerán competencias enmateria de vivienda a través de la planificación urba-nística, en la forma y con la intensidad que resulte delo dispuesto en la legislación urbanística y en la pre-sente ley.

2. Además de las competencias en materia de pla-nificación urbanística, corresponde a los ayuntamien-tos la ejecución de las políticas públicas de viviendaen sus respectivos términos municipales, y especial-mente:

a) La ejecución de las competencias que en materiade promoción y gestión de viviendas les reconoce lalegislación de régimen local.


b) La programación y ejecución del gasto público enmateria de vivienda de la propia entidad local.

c) El control de la calidad de las viviendas en losdiversos momentos del proceso edificatorio y, espe-cialmente, en la resolución de la licencia de primeraocupación, sin perjuicio de los instrumentos de coor-dinación y colaboración establecidos en la presenteley.

d) La aprobación de programas específicos de pro-moción y fomento del acceso a la vivienda, así comolas medidas de fomento de la renovación y rehabilita-ción del parque de viviendas existente, en los térmi-nos previstos en la presente ley y sus normas de desa-rrollo.

e) El ejercicio de la potestad de inspección paragarantizar el cumplimiento de la normativa de edifi-cación y utilización de viviendas, sin perjuicio de laspotestades que les puedan corresponder según lo dis-puesto en la normativa urbanística.

f) El ejercicio de la potestad sancionadora, en lostérminos establecidos en el título V de la presente ley.

g) El ejercicio de la potestad expropiatoria y las res-tantes que les sean atribuidas por la legislaciónvigente.

h) Las competencias que, siendo de índole local, noestén atribuidas por la presente ley a otros órganos.

i) Cualesquiera otras competencias en materia devivienda que les correspondan con arreglo a lo previs-to en la legislación de régimen local, sin perjuicio delas que puedan asumir otras entidades de ámbitosupramunicipal.

CAPÍTULO III

FONDO SOCIAL DE VIVIENDA

Artículo 9º.-Fondo Social de Vivienda.

1. Se crea el Fondo Social de Vivienda, con unadotación que formará parte de los créditos anuales delos presupuestos de la consejería competente enmateria de vivienda y suelo.

2. El fondo estará al servicio del desarrollo de laspolíticas públicas de vivienda y, en particular, a:

a) Procurar el derecho a la vivienda digna y adecua-da de los sectores con mayores dificultades de accesode la sociedad gallega.

b) Favorecer la integración social, con especialatención a los colectivos más desfavorecidos de lasociedad, y luchar contra la segregación y la infravi-vienda.

c) Fomentar la sostenibilidad urbana, especialmen-te con relación a la eficiencia energética, el ahorro deconsumo de agua y el reciclaje de residuos.

d) Desarrollar programas que conlleven una mejoraeconómica y social de las poblaciones rurales y urba-nas.

e) Fomentar medidas, en el marco de la programa-ción pública de la vivienda, orientadas a la búsquedade la cohesión social y la solidaridad, entre otras, lasubsidiación de la actualización de las rentas dealquiler para los inquilinos que ejerzan el derecho deretorno a una vivienda rehabilitada.

TÍTULO I

EL ESTATUTO GALLEGO DE LA VIVIENDA

CAPÍTULO I

EL PROCESO DE EDIFICACIÓN

SECCIÓN PRIMERA


Artículo 10º.-Normativa aplicable y ámbito de apli-cación.

1. El proceso de edificación de las viviendas ubica-das en el territorio de la Comunidad Autónoma deGalicia se regulará por las disposiciones de la presen-te ley y sus normas de desarrollo, la normativa básicade ordenación de la edificación, la normativa urbanís-tica y cualquier otra de carácter sectorial que resultede aplicación.

2. El proceso de edificación comprende todas lasactuaciones que se llevan a cabo desde que se iniciala promoción hasta la declaración de obra nueva, enlos supuestos contemplados en el artículo 2.2º de laLey 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de laedificación.

Artículo 11º.-Calidad de las edificaciones.

1. En orden a garantizar la seguridad de las perso-nas, el bienestar de la sociedad y la protección delmedio ambiente, los edificios habrán de proyectarse,construirse, mantenerse y conservarse de tal formaque se satisfagan los requisitos establecidos por lanormativa básica de ordenación de la edificación y lareglamentación técnica de desarrollo, de acuerdo conla normativa de la edificación de aplicación.

2. El proceso de edificación deberá perseguir lareducción del impacto medioambiental producido porel edificio, atendiendo a los siguientes principiosinformadores:

a) La optimización en la utilización de los recursosdisponibles, mediante la adecuada reutilización, reci-claje y uso eficiente de los mismos, así como elempleo de recursos renovables.

b) La conservación del medio ambiente, medianteun adecuado uso del terreno, la gestión eficiente delos residuos generados y la prevención de emisiones ycontaminación.

c) La obtención y el mantenimiento de ambientessaludables en el interior del edificio, mediante la pre-vención de las emisiones nocivas, especialmente lasde gas radón, y de la contaminación del aire, y la pro-tección contra el ruido, así como la adecuada ventila-ción de los espacios habitables.


d) El ahorro energético y la eficiencia térmica, detal manera que se consiga un uso racional de la ener-gía y la utilización de fuentes de energía renovables,en especial la solar.

e) La integración paisajística de la edificación, demodo que guarde armonía con el entorno natural ycultural, mediante la implantación de la arquitecturabioclimática y el uso de materiales de construcciónautóctonos y ecológicos acreditados.

3. Reglamentariamente se determinarán las condi-ciones de reconocimiento de las marcas, sellos, certi-ficaciones de conformidad y otros distintivos de cali-dad voluntarios que faciliten el cumplimiento de lasexigencias de calidad de la edificación.

Artículo 12º.-Las/los agentes de control de calidad.

1. En el ejercicio de las funciones de acreditaciónde la calidad de la edificación que les atribuye la Ley38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edi-ficación, la/el agente de control de calidad y el perso-nal a su servicio deben mantener la debida objetivi-dad, independencia e imparcialidad respecto a losrestantes agentes que intervienen en la edificación.

En particular, no tendrán efecto los resultados delas asistencias técnicas de las/los agentes de controlde calidad:

a) Cuando las personas que promuevan las obrassean propietarias de las empresas de control, formenparte de sus órganos de dirección o tengan participa-ción en el capital de la persona jurídica o de la enti-dad titular de las mismas, o cuando pertenezcan a sumismo grupo empresarial.

b) Cuando el personal al servicio de las/los agentesde control preste la asistencia técnica en obras quepromueva o en las que actúe como dirección faculta-tiva.

2. Las/Los agentes de control de calidad deberánobtener la correspondiente acreditación de la Admi-nistración autonómica como requisito previo para elejercicio de su actividad en el territorio de la Comu-nidad Autónoma de Galicia.

La acreditación será individual e intransferible y seotorgará con carácter específico para el área de acre-ditación en que se inscriba la/el agente.

3. Reglamentariamente se determinarán las condi-ciones, áreas, procedimiento de acreditación y cua-lesquiera otras medidas que resulten necesarias parala efectividad de esta disposición.

Artículo 13º.-Registros de agentes de la edificación.

La consejería competente en materia de viviendapodrá poner en funcionamiento registros de homolo-gación de los/las agentes de la edificación que desem-peñen profesionalmente su actividad en el territoriode la Comunidad Autónoma de Galicia.

SECCIÓN SEGUNDA

FASES DEL PROCESO DE EDIFICACIÓN

Artículo 14º.-Fase preparatoria.

Conforman la fase preparatoria del proceso de edi-ficación la promoción y el proyecto, así como laobtención de las autorizaciones y la realización de lasactuaciones previas a la ejecución de la obra quetuvieran por finalidad garantizar la adecuación de lafutura construcción a las exigencias normativas yconstructivas.

Artículo 15º.-El proyecto.

1. El agente proyectista redactará el proyecto deacuerdo con las normas técnicas y urbanísticas vigen-tes.

2. La Administración autonómica establecerá regla-mentariamente:

a) Las determinaciones que, junto con las contem-pladas en la normativa técnica de la edificación,hayan de contemplarse en el proyecto, con caráctergeneral o referidas a determinados tipos de edificios.

b) El sistema de gestión de calidad y de verificaciónde los proyectos, así como su justificación documen-tal.

Artículo 16º.-Actuaciones previas.

1. Con carácter previo a la construcción, se exigiráun estudio geotécnico y el replanteo de las obrassobre el terreno.

2. El estudio geotécnico tiene por objeto conocer lascaracterísticas geotécnicas de los terrenos donde vayaa emplazarse la edificación. Dicho estudio será nece-sario para la realización de obras nuevas y las dereforma y de rehabilitación que afecten a la cimenta-ción o modifiquen, significativamente, los empujesque la estructura haya de transmitir al terreno. Encaso de viviendas unifamiliares autopromovidas serásuficiente con una mención expresa en el proyectosobre la viabilidad geotécnica de la obra proyectada,en los términos que se establezcan reglamentariamen-te.

3. El replanteo consistirá en la verificación por la/elagente director de la obra de la realidad geométricade la misma y de la disponibilidad de los terrenospara su normal ejecución. El replanteo se formalizaráen un acta firmada por la/el agente constructor y sus-crita por la/el agente director de la ejecución de laobra.

4. Para la supervisión de los proyectos se exigirá laconstancia de una certificación de la/el agente pro-yectista en la cual conste la viabilidad geotécnica dela obra proyectada así como el acta de replanteo sobreel terreno.

Artículo 17º.-Licencia urbanística.

Para llevar a cabo cualquier obra de edificacióndestinada a vivienda será preceptiva la correspon-diente licencia urbanística de conformidad con lanormativa urbanística vigente, sin perjuicio de otros


permisos, licencias o autorizaciones exigidos por lalegislación general o sectorial aplicable.

Artículo 18º.-Ejecución de la obra.

1. La ejecución de la obra será llevada a cabo porla/el agente constructor de acuerdo con los términosdel contrato que hubiese celebrado con la/el agentepromotor, cuando sea una persona distinta a este.

Será de aplicación la Ley 30/2007, de 30 de octu-bre, de contratos del sector público, cuando se trata-se de una promoción pública de viviendas.

2. La/el agente constructor ejecutará las obras consujeción al proyecto y bajo la dirección facultativa dela obra. Le corresponderá, en su caso, la contrataciónde las/los agentes industriales colaboradores y laadquisición o asignación de los materiales querequiera la ejecución, en los términos señalados en elcontrato celebrado con la/el agente promotor.

3. Corresponde a la dirección facultativa la expedi-ción del certificado final de obra, con el contenido yefectos que le atribuye la normativa de ordenación dela edificación.

4. Reglamentariamente se determinará la documen-tación del seguimiento de la ejecución de la obra,que, junto con la que se establezca de la normativatécnica de la edificación, permitirá verificar el cum-plimiento de las exigencias de calidad de la edifica-ción durante el proceso constructivo.

Artículo 19º.-Recepción de la obra ejecutada.

1. Una vez redactado y suscrito el certificado finalde la obra por la dirección facultativa de la obra, la/elagente constructor notificará a la/al agente promotorla finalización de la misma, a fin de que se proceda aformalizar su recepción.

2. La/el agente promotor podrá rechazar la recep-ción por considerar que la obra no está terminada oque no reúne las condiciones contractuales.

3. La recepción se formalizará en un acta de recep-ción. Sin embargo, y salvo pacto en contrario, larecepción de la obra se entenderá tácitamente produ-cida si, una vez pasados treinta días desde la recep-ción de la notificación de la/del agente constructor deque la obra está terminada, la/el agente promotor nopusiera de manifiesto reservas o rechazo motivado porescrito.

Artículo 20º.-Licencia de primera ocupación.

1. La licencia de primera ocupación es el actoadministrativo que acredita que el edificio o viviendacumple los requisitos exigidos para ser destinado auso residencial, especialmente que la obra está com-pletamente ejecutada y se ajusta a la licencia urba-nística otorgada.

2. Una vez concluidas las obras de ejecución deledificio o vivienda, y previa recepción, la/el agentepromotor solicitará la licencia de primera ocupaciónen el ayuntamiento en que radique el inmueble, acom-pañando a su solicitud la certificación final de obra y

el acta de recepción, si se hubiera otorgado expresa-mente, o la acreditación de la recepción tácita.

3. La Administración, previa visita de comproba-ción de los servicios técnicos municipales, habrá deresolver expresamente la solicitud y notificar a la per-sona interesada la resolución en el plazo máximo dedos meses, a contar a partir de la fecha en que la soli-citud tuvo entrada en el registro general del ayunta-miento.

Una vez transcurrido dicho plazo sin que recaigaresolución expresa, la licencia de primera ocupaciónse entenderá concedida por silencio administrativo.

En ningún caso se entenderán otorgadas por silen-cio las licencias de primera ocupación en contra de lalegislación o del planeamiento urbanístico.

4. En la resolución de la licencia de primera ocupa-ción se hará constar la fecha del acta de recepción dela obra ejecutada o, en su caso, la de recepción táci-ta.

5. Las administraciones autonómica y municipalespondrán en funcionamiento un sistema de informa-ción que permita conocer los datos de ocupación delas viviendas, a fin de mantener actualizado el segui-miento del parque autonómico.

Artículo 21º.-Servicios.

1. La licencia de primera ocupación es el únicodocumento que permite la conexión del abastecimien-to de agua potable, electricidad, telecomunicacionesy otros servicios comunitarios.

2. La Administración municipal, previa audienciaconcedida al promotor del edificio o vivienda, podráordenar el corte del suministro contratado sin la exis-tencia de previa licencia de primera ocupación.

Artículo 22º.-Declaración de obra nueva.

Las notarias y notarios y las registradoras y registra-dores de la propiedad exigirán para autorizar o inscri-bir, respectivamente, escrituras de declaración deobra nueva terminada que se acredite el otorgamien-to de la licencia urbanística, la expedición de la cer-tificación final de la obra y el otorgamiento, expreso opor silencio administrativo, de la licencia de primeraocupación.

SECCIÓN TERCERA

EL LIBRO DEL EDIFICIO

Artículo 23º.-Exigibilidad, objeto y contenido dellibro del edificio.

Los usuarios finales tendrán a su disposición ellibro del edificio, que estará constituido por la docu-mentación completa de la obra finalizada que reflejela historia constructiva del edificio y la documenta-ción relativa a su uso, mantenimiento y conservación,especialmente:

a) Los documentos que permitan identificar el edi-ficio, entre ellos el plano de su emplazamiento y unafotografía de su fachada principal.


b) Los documentos del proceso de la edificación, almenos la licencia urbanística otorgada expresamenteo la acreditación de su otorgamiento por silencioadministrativo, la certificación final de la obra, el actade recepción o la acreditación de su recepción tácitay la licencia de primera ocupación otorgada expresa-mente o la acreditación de su otorgamiento por silen-cio administrativo.

c) Los datos identificativos de las/los agentes quehan intervenido en el proceso de edificación.

d) La información sobre la situación jurídica delinmueble, en la cual figurará una nota informativa delregistro de la propiedad sobre la titularidad del edifi-cio así como su régimen de protección, en su caso.

e) Los datos técnicos de la edificación, especial-mente el certificado de eficiencia energética, lasgarantías de los elementos e instalaciones y los segu-ros.

f) El plan de mantenimiento y conservación del edi-ficio, que contendrá, además de las instrucciones deuso y mantenimiento, las restantes directrices que seestablezcan reglamentariamente para planificar lasoperaciones de mantenimiento del edificio y sus ins-talaciones.

g) Los restantes documentos que se determinenreglamentariamente.

Artículo 24º.-Elaboración, entrega y gestión dellibro del edificio.

1. Corresponde al/a la director/a de la obra elaborarel libro del edificio y entregarlo a la/al agente promo-tor una vez finalizada.

2. La/el agente promotor deberá hacer entrega dellibro a las personas adquirentes. En caso de propie-dad horizontal, la/el agente promotor entregará ellibro a la persona que ostente el cargo de administra-dor/a de la comunidad de propietarios de conformidadcon lo establecido en la normativa sobre propiedadhorizontal.

3. Sin perjuicio de lo anterior, todas las personaspropietarias recibirán de forma individualizada eindependiente un manual de su vivienda, con losdocumentos que se determinen reglamentariamente,que habrán de ser los suficientes para garantizar eluso adecuado de la misma y cumplir con los deberesde mantenimiento y conservación.

4. El libro del edificio habrá de estar a disposiciónde todas las personas copropietarias y usuarias. Lasadministraciones autonómica y municipal podránestablecer sistemas de depósito o registro del libro deledificio, a los efectos del ejercicio de sus funcionesinspectoras previstas en la presente ley.

5. Corresponde a las personas propietarias, de for-ma individual o formando parte de una comunidad depropietarios, conservar y, en su caso, transmitir ellibro del edificio y, especialmente:

a) Completar y actualizar la documentación que lointegra y registrar los incidentes y las actuaciones de

mantenimiento acometidas, así como las obras deconservación, reforma y rehabilitación en los térmi-nos previstos en el plan de mantenimiento y conser-vación del edificio.

b) En su caso, poner a disposición de la personaarrendataria o usuaria de la vivienda la documenta-ción que le permita hacer un uso responsable de lamisma y conocer las instrucciones para actuar en casode emergencia.

6. Se determinarán reglamentariamente el modelo ylas formalidades a que habrá de ajustarse el libro deledificio.

CAPÍTULO IILA UTILIZACIÓN DE LA VIVIENDA

Artículo 25º-Uso adecuado y mantenimiento.

Las personas usuarias de las viviendas están obliga-das a realizar un uso adecuado de las mismas y a lle-var a cabo las obras de mantenimiento previstas en elplan de mantenimiento y conservación del edificio dellibro del edificio.

Artículo 26º.-Deberes de conservación y rehabilita-ción.

1. Las personas propietarias de las viviendas tienenel deber de conservar sus condiciones normales defuncionalidad, seguridad, salubridad, ornato públicoy habitabilidad, de acuerdo con las determinacionesdel proyecto técnico que haya servido de base para elotorgamiento de la licencia urbanística, lo estableci-do en el plan de mantenimiento y conservación deledificio y las exigencias de la normativa urbanística,medioambiental y técnica de la edificación.

2. Las personas propietarias habrán de llevar a cabolas obras de rehabilitación que resulten necesariassobre los elementos comunes o privativos de los edi-ficios y viviendas, cuando el incumplimiento deldeber de conservación o la insuficiencia de las medi-das adoptadas supongan un deterioro de las condicio-nes normales de funcionalidad, seguridad, salubri-dad, ornato público y habitabilidad.

3. En los términos previstos en el título III de la pre-sente ley, las administraciones públicas competentesen materia de vivienda fomentarán actuaciones deconservación y rehabilitación del patrimonio inmobi-liario de Galicia, para favorecer la efectividad delderecho a una vivienda digna y adecuada.

Artículo 27º.-Sujeto pasivo de los deberes de conser-vación y rehabilitación.

1. Los deberes de conservación y rehabilitaciónrecaen sobre la persona propietaria de la vivienda. Lapersona que adquiere una vivienda queda subrogadaen la posición de la anterior en el cumplimiento dedichos deberes, así como en los derechos que pudie-ra tener frente a la Administración, salvo los de carác-ter personalísimo.

En el instrumento público mediante el que se trans-mita, por cualquier título, la vivienda, la persona


transmitente deberá declarar estar al corriente en elcumplimiento de los deberes de conservación y reha-bilitación o expresar los que tenga pendientes decumplimiento.

2. Cuando la persona propietaria de una viviendafuese desconocida, corresponderá a la administracióncompetente en materia de vivienda realizar las obrasque sean necesarias para la adecuada conservación yrehabilitación del edificio, sin perjuicio de las accio-nes de repetición que procedan.

Artículo 28º.-Administración competente.

1. Corresponderá a la Administración municipalvelar por el cumplimiento de los deberes de conserva-ción y rehabilitación. A estos efectos, podrá ejercitarlas potestades administrativas que se señalan en estecapítulo y las que regula la normativa urbanística,especialmente la inspección técnica de los edificios,las órdenes de ejecución y las medidas de ejecuciónforzosa.

2. La Administración autonómica, a través de laconsellaría competente en materia de vivienda, podráactuar por sustitución en los supuestos de inactividadmunicipal, en orden a garantizar la adecuada conser-vación y rehabilitación de las viviendas.

Artículo 29º.-Derecho de retorno.

Cuando las personas usuarias de viviendas desalo-jadas como consecuencia de la ejecución de obras deconservación y rehabilitación tuvieran derecho deretorno con arreglo a lo establecido en la legislaciónde arrendamientos urbanos, la Administración auto-nómica podrá establecer programas de subsidiaciónde la actualización de las rentas de alquiler para ade-cuar el precio de alquiler al del mercado, con el lími-te máximo de la renta señalada para el alquiler deviviendas protegidas y en atención a la situación eco-nómica de la unidad familiar o de convivencia delretornado.

Artículo 30º.-Expropiación por incumplimiento de lafunción social de la propiedad.

1. Existirá causa de interés social para la expropia-ción forzosa por incumplimiento de la función socialde la propiedad de los edificios, viviendas o parte delos mismos cuando estén vacíos y presenten condicio-nes de deterioro grave en sus requisitos básicos defuncionalidad, seguridad y habitabilidad, siempreque, al dictarse la correspondiente orden de ejecu-ción de obras, esta fuera desatendida por la personapropietaria.

Se entenderá que existe deterioro grave de losrequisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habi-tabilidad cuando el coste de las obras necesariasexceda de la cuarta parte del coste de reposición deledificio o vivienda de nueva construcción con carac-terísticas similares, excluido el valor del suelo.

2. Las viviendas expropiadas serán destinadas ausos residenciales, preferentemente en régimen dealquiler para sectores desfavorecidos.

3. Sin perjuicio de lo establecido en la normativa deexpropiación forzosa, tendrán la condición de benefi-ciarias las personas jurídicas que ostenten la condi-ción de promotoras públicas de vivienda protegidacon arreglo a lo dispuesto en el artículo 38º de la pre-sente ley. Igualmente, podrán ser beneficiarias lascomunidades de propietarios, cuando la realizaciónde obras de rehabilitación o el establecimiento decondiciones adecuadas de utilización de un edificioen régimen de propiedad horizontal requiera la expro-piación de elementos privativos o comunes.

Artículo 31º.-Declaración de inhabitabilidad, ordende ejecución de obras, suspensión y archivo del proce-dimiento expropiatorio.

1. La expropiación forzosa por incumplimiento de lafunción social de la propiedad requerirá la previadeclaración de inhabitabilidad del inmueble afecta-do, el incumplimiento de la correspondiente orden deejecución y la notificación de la intimación de expro-piación forzosa.

2. Procederá la declaración de inhabitabilidad deun edificio o vivienda cuando concurran las circuns-tancias contempladas en el artículo 30º.1 de la pre-sente ley, previa tramitación de un procedimiento enlos términos que se determinen reglamentariamente.En todo caso, será preceptiva la audiencia de la per-sona interesada así como, si la misma lo solicitase, laapertura de un periodo de prueba para la defensa desus intereses.

La declaración de inhabitabilidad será notificada ala persona propietaria, junto con la orden de ejecu-ción de las obras de rehabilitación. Simultáneamente,la declaración de inhabitabilidad se remitirá al regis-tro de la propiedad para su constancia mediante notamarginal.

3. Desatendida la orden de ejecución, y sin perjui-cio de la imposición de las multas coercitivas quecorrespondan, la Administración podrá iniciar el pro-cedimiento expropiatorio.

4. El procedimiento expropiatorio quedará en sus-penso cuando la persona propietaria, dentro del messiguiente a la recepción de la notificación de la inti-mación, presente una garantía suficiente de realiza-ción de las obras de adecuación del inmueble, proce-da a ocuparla habitualmente o se comprometa aponerla en alquiler una vez que la vivienda reúna losrequisitos de habitabilidad exigidos por la normativavigente.

Realizadas las obras de adecuación y puesta lavivienda en alquiler, la administración archivará elexpediente expropiatorio. En otro caso, levantará lasuspensión y proseguirá las actuaciones, de acuerdocon la legislación de expropiación forzosa.

Artículo 32º.-Ocupación temporal.

1. A los efectos previstos en este capítulo, la Admi-nistración podrá ocupar de modo temporal una vivien-da para realizar por su cuenta los trabajos que nohubiera realizado por sí la persona propietaria y que


resulten necesarios para el cumplimiento del deberde rehabilitación.

2. La ocupación temporal requerirá la declaraciónde inhabitabilidad y la intimación prevista en elartículo anterior.

3. Será de aplicación a la ocupación temporal lodispuesto para las comunidades de propietarios res-pecto a su condición de beneficiarias de la expropia-ción forzosa de elementos privativos o comunes.

TÍTULO II

LA VIVIENDA PROTEGIDA

CAPÍTULO I


SECCIÓN PRIMERA

CONCEPTO DE VIVIENDA PROTEGIDA

Artículo 33º.-Definición.

1. Es vivienda protegida aquella que, cumpliendolas exigencias de destino, superficie, condiciones edi-ficatorias, diseño, calidad y precio establecidos en lapresente ley y sus normas de desarrollo, recibe dichacalificación por la consellaría competente en materiade vivienda.

2. También tendrán esta condición los alojamientosque sean calificados como protegidos por la consella-ría competente en materia de vivienda. En todo casohabrán de tener características adecuadas a personasusuarias con circunstancias específicas definidas,siempre que tales alojamientos persigan su integra-ción social y cumplan los requisitos que establezca laXunta de Galicia.

Artículo 34º.-Destino.

1. Las viviendas protegidas se destinarán a residen-cia habitual y permanente, salvo los supuestos excep-cionales establecidos en la presente ley.

2. Las viviendas protegidas no podrán destinarse ausos distintos del residencial. No obstante lo anterior,la consejería competente en materia de viviendapodrá autorizar el ejercicio en la vivienda de una pro-fesión u oficio por cualquier miembro de la familia ounidad convivencial, siempre que dicha actividad seacompatible con el uso residencial y su desarrollo norequiera un espacio superior a los tres quintos de lasuperficie útil de la misma. La autorización autonómi-ca no exime a la persona interesada de recabar losrestantes permisos, licencias o autorizaciones con-templados en la normativa vigente.

Artículo 35º.-Superficie útil y anexos.

1. Las viviendas protegidas habrán de tener unasuperficie útil comprendida entre los 40 y los 140metros cuadrados, de acuerdo con lo dispuesto en elartículo 5º de la presente ley.

2. Podrán tener la condición de anexos vinculados ala vivienda protegida el trastero de superficie útil

total no superior a 15 metros cuadrados y una plazade garaje por vivienda.

Artículo 36º.-Precio máximo.

1. La calificación como vivienda protegida determi-na la sujeción de cualquier acto de disposición, alqui-ler o adquisición a un precio máximo tasado.

2. Corresponde al Consello de la Xunta de Galicia,a propuesta de la persona titular de la consejería com-petente en materia de vivienda, fijar la cuantía máxi-ma de los precios de venta y renta de las viviendasprotegidas, así como de sus anexos, teniendo en con-sideración la fecha de calificación definitiva de lasmismas.

3. Queda prohibida la percepción de cualquiersobreprecio, prima o cantidad distinta a la que corres-ponda satisfacer a la persona compradora o arrenda-taria de una vivienda protegida. Serán nulas las cláu-sulas y disposiciones que establezcan preciossuperiores a los máximos autorizados.

SECCIÓN SEGUNDA

PROMOCIÓN DE VIVIENDAS PROTEGIDAS

Artículo 37º.-Promoción pública y privada.

Las viviendas protegidas pueden ser de promociónpública o de promoción privada.

Artículo 38º.-Promoción pública.

1. Son de promoción pública las viviendas protegi-das sufragadas con cargo a los presupuestos de unaadministración pública o de una entidad de derechopúblico vinculada o dependiente de aquella.

Tienen esta misma condición las viviendas protegi-das promovidas por:

a) Sociedades mercantiles en que la Administraciónpública o las entidades de derecho público participenmayoritariamente, financien mayoritariamente suactividad o nombren a más de la mitad de los miem-bros de sus órganos de administración, dirección ocontrol.

b) Otras personas jurídico-privadas constituidas ointegradas mayoritariamente por administracionespúblicas o entidades de derecho público, o cuya acti-vidad sea mayoritariamente financiada por las mis-mas.

2. La promoción pública podrá llevarse a cabomediante la construcción de viviendas nuevas, laadquisición de viviendas nuevas o usadas y la renova-ción o rehabilitación de viviendas, sin ánimo de lucro,para la realización de los principios rectores contem-plados en la presente ley.

3. Las viviendas de promoción pública construidassobre terrenos del inventario autonómico de suelopara vivienda pública serán de titularidad pública yse regirán, en lo relativo a su uso y aprovechamiento,por la normativa de patrimonio, salvo en lo expresa-mente dispuesto para las mismas en la presente ley.


Artículo 39º.-Promoción privada.

1. Son de promoción privada las viviendas protegi-das construidas, renovadas o rehabilitadas por perso-nas físicas o jurídicas distintas de las establecidas enel artículo anterior, cuando la/el agente promotorcuente con ayudas públicas o financiación calificadaen cualquiera de las fases del proceso de la edifica-ción.

2. La promoción privada podrá llevarse a cabomediante la construcción de viviendas nuevas o larenovación y rehabilitación de viviendas usadas paradestinarlas a venta o alquiler, en ejecución de laspolíticas públicas de vivienda.

Artículo 40º.-Autopromoción.

1. Podrán ser calificadas como viviendas protegidaslas promovidas para uso propio por la persona propie-taria cuando haya recibido ayudas públicas o finan-ciación cualificada con cargo a los fondos asignados ala consejería competente en materia de vivienda paraconstruir una nueva vivienda o para renovar o rehabi-litar su residencia habitual y permanente.

2. Se entenderán autopromovidas las viviendas pro-movidas por comunidades de propietarios, cooperati-vas de vivienda o asociaciones legalmente constitui-das, en los términos establecidos en el apartadoanterior.

CAPÍTULO II

CALIFICACIÓN DE LAS VIVIENDAS PROTEGIDAS

Artículo 41º.-La calificación.

1. La calificación constituye el procedimiento admi-nistrativo por el cual se comprueba si una viviendasatisface los requisitos exigidos para las viviendasprotegidas y, si procede, se declara dicha condición.

2. Las viviendas de promoción pública construidassobre terrenos del inventario de suelo para viviendapública tendrán la condición de viviendas protegidassin necesidad de calificación.

Artículo 42º.-Calificación provisional.

1. La/el agente promotor presentará ante la admi-nistración competente en materia de vivienda la soli-citud de calificación provisional de vivienda protegi-da, acompañada de la documentación que seestablezca reglamentariamente.

2. La Administración habrá de dictar resoluciónexpresa sobre la calificación provisional y notificarlaa la persona interesada en el plazo máximo de dosmeses, a contar a partir de la fecha en que la solici-tud hubiera entrado en un registro de la consellaríacompetente en materia de vivienda. Transcurridodicho plazo sin que se haya notificado resoluciónexpresa, podrá entenderse desestimada por silencio lacalificación provisional.

Si se advirtiesen deficiencias subsanables queimpidan el otorgamiento de la calificación provisio-nal, la Administración podrá señalar plazo y condi-

ciones para proceder a su subsanación, quedandoentre tanto interrumpido el plazo para resolver.

3. La calificación provisional es condición suficien-te y necesaria para que el agente promotor soliciteayudas públicas o financiación cualificada para aco-meter las actuaciones de promoción.

Artículo 43º.-Calificación definitiva.

1. Finalizadas las obras de construcción o rehabili-tación, la/el agente promotor solicitará la calificacióndefinitiva ante la consejería competente en materia devivienda, acompañando la documentación que seestablezca reglamentariamente.

2. La Administración habrá de dictar resoluciónexpresa sobre la calificación definitiva y notificarla ala persona interesada en el plazo máximo de dosmeses, a contar a partir de la fecha en que la solici-tud hubiera entrado en un registro de la consellaríacompetente en materia de vivienda. Transcurrido elmismo sin que se haya notificado resolución expresa,podrá entenderse desestimada por silencio la califica-ción definitiva.

En caso de advertirse deficiencias subsanables queimpidan el otorgamiento de la calificación definitiva,la Administración podrá señalar plazo y condicionespara proceder a su subsanación, quedando entre tan-to interrumpido el plazo para resolver. En estos casos,para la fijación del precio de venta de la vivienda setendrá en cuenta la fecha de comunicación a la/alagente promotor de las deficiencias observadas.

3. La concesión o denegación de la calificacióndefinitiva es reglada.

La denegación de la calificación definitiva por cau-sa imputable a la/al agente promotor supondrá ladevolución, en su caso, de las ayudas percibidas conlos intereses legales desde la fecha de su percepción.Las personas adquirentes de las viviendas podránoptar por resolver los contratos o solicitar a la Admi-nistración autonómica la rehabilitación del expedien-te a su favor, comprometiéndose a subsanar las defi-ciencias que motivaron la denegación. En este caso,se deducirán del precio que haya de abonarse a la/alagente promotor las cantidades invertidas por las per-sonas adquirentes en la subsanación de las deficien-cias.

4. Las notarias y notarios no podrán autorizar escri-turas públicas que documenten la transmisión deviviendas protegidas con anterioridad al otorgamientode la calificación definitiva.

Las/Los agentes promotores estarán obligados a ele-var a escritura pública, en el plazo de tres meses des-de la concesión de la calificación definitiva, los con-tratos de compraventa formalizados con anterioridad ala concesión de la calificación.

Artículo 44º.-Registro de la propiedad.

1. Las calificaciones provisional y definitiva de lavivienda protegida se harán constar en el registro dela propiedad por nota marginal de la inscripción de la


obra nueva, con expresión de sus circunstanciasesenciales, especialmente el plazo de duración delrégimen de protección.

2. Respecto a las viviendas protegidas de promo-ción y titularidad pública construidas sobre terrenosdel inventario de suelo para vivienda pública, la notamarginal dejará constancia de su titularidad pública,de su condición de protegida y de la duración indefi-nida del régimen de protección.

Artículo 45º.-Duración del régimen de protección ydescalificación.

1. La duración del régimen de protección de lasviviendas protegidas será de treinta años, sin perjui-cio del plazo distinto que establezca la presente ley osea aprobado por decreto del Consello de la Xunta deGalicia para atender a programas específicos devivienda dirigidos a sectores de la población desfavo-recidos o con circunstancias especiales.

2. Será de duración indefinida el régimen de protec-ción de las viviendas protegidas de promoción y titu-laridad públicas construidas sobre terrenos del inven-tario de suelo para vivienda pública.

3. El régimen de protección de las viviendas prote-gidas se extinguirá:

a) Por el transcurso del plazo de duración del régi-men de protección.

b) Por descalificación de la vivienda.

4. El transcurso del plazo de duración del régimende protección determinará, sin necesidad de declara-ción administrativa, la extinción del régimen de pro-tección de la vivienda, que se considerará libre atodos los efectos si, transcurridos seis meses desde elcumplimiento del plazo de duración del régimen deprotección, no consta en el registro de la propiedadningún asiento contradictorio. En esos casos, lasregistradoras o registradores cancelarán de oficio lasnotas marginales relativas al régimen de protección.

5. Por razones excepcionales y a instancia de lospropietarios o cuando quede acreditada la ausenciade demanda real de vivienda, la administración com-petente en materia de vivienda podrá declarar la des-calificación de las viviendas protegidas antes deltranscurso del plazo de duración del régimen de pro-tección, previo reintegro de las ayudas o beneficiosrecibidos y siempre que no se deriven perjuicios aterceros o al interés general. La resolución de desca-lificación, que deberá estar motivada, será adoptadapor la persona titular de la consejería competente enmateria de vivienda, siendo elevada al registro de lapropiedad para la cancelación de las notas margina-les relativas al régimen de protección.

6. La administración competente en materia devivienda, previa instrucción del oportuno expediente,podrá descalificar de oficio la vivienda protegidacomo medida complementaria derivada de un proce-dimiento sancionador, en los términos establecidos enel artículo 113º.b) de la presente ley.

Durante el plazo de cinco años a contar desde lafecha de la descalificación, y en todo caso en tanto notranscurran quince desde la fecha de la calificacióndefinitiva, los usuarios de buena fe de la vivienda pro-tegida conservarán los derechos derivados del régi-men legal de protección, quedando los propietariosvinculados a los precios máximos de renta y ventaestablecidos para las viviendas protegidas.

La resolución de descalificación será elevada alregistro de la propiedad para la cancelación de lasnotas marginales relativas al régimen de protección yla anotación de las condiciones establecidas en elpárrafo anterior.

CAPÍTULO III

ACCESO A LAS VIVIENDAS PROTEGIDAS

SECCIÓN PRIMERA

PERSONAS BENEFICIARIAS

Artículo 46º.-Requisitos.

Podrán resultar beneficiarias de viviendas protegi-das las personas físicas en que concurran los requisi-tos siguientes:

a) Que la persona beneficiaria reúna los requisitosde capacidad económica que se determinen para cadatipo de viviendas, incluyendo los ingresos ponderadosy el patrimonio de los miembros de la unidad familiaro de convivencia.

b) Que la persona beneficiaria, o cualquier otromiembro de la unidad familiar o de convivencia, nosea propietaria de otra vivienda. Se exceptúa el casode que la vivienda resulte inadecuada o insuficientepara las necesidades de la unidad familiar o de con-vivencia, en los términos establecidos en el artículosiguiente. En este caso, la persona propietaria habráde ofrecer la vivienda a la consejería competente enmateria de vivienda. Para la determinación de su pre-cio se aplicará el módulo vigente en promoción públi-ca en el momento de la puesta a disposición, pudien-do aplicarse coeficientes de depreciación en funcióndel estado de conservación de la vivienda.

c) Que la persona beneficiaria resida o desarrolle suactividad laboral en un municipio de la ComunidadAutónoma de Galicia.

Artículo 47º.-Vivienda inadecuada o insuficiente.

En relación con lo previsto en el apartado b) delartículo anterior, se tendrán en cuenta las siguientessituaciones:

a) Se presumen inadecuados los edificios y vivien-das que no tengan un fin propiamente residencial ylos que se encuentren en situación de ruina, así comolas viviendas que tengan deficiencias, no imputablesa la falta de mantenimiento por la persona solicitante,que afecten de forma notoria a la habitabilidad, debi-damente acreditadas por técnico competente.

b) Se considera que una vivienda tiene una superfi-cie insuficiente para la composición de la unidad


familiar o de convivencia cuando a cada ocupante lecorrespondan menos de 10 metros cuadrados desuperficie útil, no computándose al efecto la dedica-da a baños, pasillos y tendederos.

En el supuesto de que habiten la vivienda dos uni-dades familiares o de convivencia distintas, y siempreque dicha circunstancia se produzca con una antela-ción de al menos un año a la fecha de la adjudicaciónde las viviendas, el límite de superficie útil señaladoen el párrafo anterior se incrementará hasta 20 metroscuadrados por ocupante, con idénticas minoracionesa efectos de cómputo.

c) Se entiende que una vivienda es inadecuada porcausa de movilidad cuando su configuración arquitec-tónica, distribución espacial, emplazamiento o acce-sos supongan una grave pérdida de funcionalidadpara el miembro de la unidad familiar o de conviven-cia con movilidad reducida.

Artículo 48º.-Situaciones excepcionales.

Excepcionalmente, podrán acceder a una viviendaprotegida las personas que sean propietarias de otravivienda cuando esté sujeta a expediente de expropia-ción forzosa o desahucio judicial o administrativo noimputable a ellas, y las que ocupen alojamientos pro-visionales como consecuencia de operaciones deemergencia o remodelación que impliquen la pérdidade su vivienda o cualquier otra situación excepcionaldeclarada por los servicios sociales del ayuntamientocompetente o por la consejería competente en materiade vivienda.

Artículo 49º.-Unidad familiar o de convivencia.

1. A los efectos de la presente ley se entiende porunidad familiar o de convivencia:

a) La formada por los cónyuges no separados legal-mente y, si los hubiera, por sus descendientes yascendientes que convivan con ellos y estén a su car-go.

b) Las uniones de hecho que estén inscritas en elregistro correspondiente.

c) En los casos de separación legal, viudedad ofamilia monoparental, la formada por los respectivostitulares de dichas uniones familiares o de conviven-cia y, si los hubiera, por sus descendientes y ascen-dientes que convivan con ellos y estén a su cargo.

d) Las personas mayores de edad o menores eman-cipadas integradas en una unidad familiar o de convi-vencia que manifiesten su deseo de independizarse.

2. No tendrán la condición de miembros de la uni-dad familiar o de convivencia las personas que figu-ren como titulares o miembros de otras unidades queformulen solicitud separada en el mismo procedi-miento.

3. La separación temporal motivada por razones deestudios, trabajo, tratamiento médico u otras causassemejantes debidamente justificadas no rompe laconvivencia entre familiares, a los efectos estableci-dos en la presente ley.

SECCIÓN SEGUNDA

REGISTRO ÚNICO DE DEMANDANTES DE VIVIENDA

Artículo 50º.-Objeto, contenido y características delregistro.

1. La consejería competente en materia de viviendamantendrá actualizado un Registro Único de Deman-dantes de Vivienda, que, centralizando todos los datosrelativos a la demanda de vivienda, contribuya a lagestión y seguimiento de las políticas públicas devivienda y garantice los principios de publicidad,concurrencia y transparencia en los procedimientosde adjudicación.

2. El registro tendrá carácter administrativo y serápúblico. Reglamentariamente se determinarán el pro-cedimiento y los requisitos para la inscripción, modi-ficación y cancelación de los datos del registro.

3. La inscripción en el registro es requisito necesa-rio para participar en los procedimientos de adjudica-ción de las viviendas protegidas, salvo en los casos deadjudicación directa contemplados en la presente ley.

4. Será obligación de la persona demandante comu-nicar cualquier cambio que se hubiera producido ensus circunstancias durante el período de inscripción.

SECCIÓN TERCERA

MODOS DE ACCESO

Artículo 51º.-Títulos.

1. El acceso a las viviendas protegidas se realizarápor compraventa, alquiler u otras formas de transmi-sión o cesión del uso previstas en la legislación vigen-te.

Las viviendas protegidas de promoción y titularidadpúblicas construidas sobre terrenos del inventario desuelo para vivienda pública se destinarán preferente-mente a alquiler.

2. Reglamentariamente se establecerán los ingresosmínimos y máximos para el acceso a las viviendasprotegidas, según su modalidad de acceso.

Artículo 52º.-Adjudicación por sorteo.

1. Para cada promoción de viviendas protegidas serealizará un sorteo ante notario entre las personasdemandantes inscritas en el registro.

2. Realizado el sorteo, la Administración formaliza-rá la adjudicación de las viviendas, previa comproba-ción de que las personas beneficiarias cumplen conlos requisitos para ser adjudicatarias de las viviendas.

3. El procedimiento del sorteo se fijará reglamenta-riamente.

Artículo 53º.-Adjudicación directa.

1. Podrán adjudicarse directamente las viviendasprotegidas para satisfacer necesidades urgentes devivienda derivadas de realojos motivados por expe-dientes expropiatorios o en ejecución de desarrollosurbanísticos, procesos de rehabilitación pública,situaciones de violencia de género, situaciones de


emergencia que impliquen pérdida de vivienda ocualquier otra situación que se establezca reglamen-tariamente.

2. Reglamentariamente se determinarán las especi-ficidades de este procedimiento, de tramitación prefe-rente y sumaria, que se garantizará en todo caso paralas mujeres víctimas de violencia de género, y en elcual podrá establecerse, con carácter provisional odefinitivo, la exención de algunos de los requisitosexigibles con carácter general según el artículo 52 ysiguientes de la presente ley, en función de los bienesjurídicos a proteger. Se tendrá en cuenta, asimismo, loprevisto por la Ley para la prevención y el tratamien-to integral de la violencia de género.

Artículo 54º.-Excepciones.

No estarán sometidas al procedimiento de adjudica-ción previsto en los artículos anteriores:

a) Las viviendas autopromovidas para uso propio,incluyendo las promovidas por comunidades de pro-pietarios, cooperativas de vivienda o asociacioneslegalmente constituidas, cuando el número de vivien-das coincida con el número de demandantes. En otrocaso, habrán de solicitar el correspondiente sorteoentre las personas demandantes inscritas en el regis-tro.

b) Las viviendas adquiridas en los supuestos de per-muta de suelo por vivienda, siempre que las personasbeneficiarias cumplan con los requisitos exigidospara el acceso a la vivienda protegida.

Artículo 55º.-Reservas.

1. En cada procedimiento de adjudicación, la con-sejería competente en materia de vivienda podráreservar viviendas para ser adjudicadas a las unida-des familiares o de convivencia que se encuentren enalguna de las siguientes situaciones:

a) Alguna de las personas integrantes de la unidadfamiliar o convivencial tiene movilidad reducida.

b) Familias numerosas o unidades convivencialesde tres o más hijos.

c) Familias o unidades convivenciales monoparen-tales.

d) Familias o unidades convivenciales cuya personatitular tenga menos de 35 años o más de 65.

e) Otras situaciones consideradas de atención pre-ferente por la administración competente en materiade vivienda, entre las que se incluye la atención a lasmujeres víctimas de violencia de género.

2. La suma de todas las reservas no podrá sobrepa-sar el 30% de las viviendas ofertadas, salvo supues-tos especiales derivados de programas específicos deinterés público o integración social, que se regiránpor lo dispuesto en su reglamentación propia, asícomo las excepciones derivadas de la atención a lasmujeres víctimas de violencia de género.

Artículo 56º.-Adjudicación de viviendas vacantes.

Las viviendas protegidas adjudicadas que quedenvacantes serán adjudicadas a las personas que figurenen los primeros lugares de la lista de espera corres-pondiente, debiendo acreditar las mismas, en elmomento de la adjudicación, que continúan reunien-do los requisitos para ser beneficiarias.

Artículo 57º.-Eficacia de la adjudicación.

La resolución de adjudicación se notificará a laspersonas interesadas en las formas previstas por laLey 30/1992, de 26 de noviembre, de régimen jurídi-co de las administraciones públicas y del procedi-miento administrativo común.

En la notificación se les advertirá del plazo estable-cido para la aceptación de la adjudicación y la forma-lización del contrato de compraventa o alquiler, asícomo de las consecuencias de la falta de aceptación yformalización.

Artículo 58º.-Régimen de recursos.

Las resoluciones de adjudicación serán suscepti-bles de recursos administrativos en los términos pre-vistos en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, derégimen jurídico de las administraciones públicas ydel procedimiento administrativo común.

Artículo 59º.-Aceptación de la adjudicación y for-malización del contrato.

1. Notificada la adjudicación o resueltos, en sucaso, los recursos administrativos, la persona adjudi-cataria habrá de aceptar la adjudicación y proceder ala formalización del contrato de compraventa o alqui-ler, según los modelos autorizados por la consejeríacompetente en materia de vivienda.

El plazo para la aceptación y formalización del con-trato será el que se determine en las convocatoriascorrespondientes, o, en su defecto, un mes. Incumpli-do el plazo por causa imputable a la persona interesa-da, será advertida de que, si no diera cumplimiento alos referidos trámites en el plazo que se señale alefecto, no inferior a quince días ni superior a un mes,se entenderá que renuncia al derecho sobre la vivien-da, que pasará a la situación de vacante.

2. Los actos por los que se transmite la propiedad delas viviendas habrán de formalizarse en escriturapública. Para su otorgamiento, las notarias y notarios,y para su inscripción las registradoras y registradores,deberán dejar constancia del documento privado visa-do por la consellaría competente en materia devivienda con las siguientes menciones, que habrán defigurar también en la escritura pública:

a) La limitación del precio de venta.

b) El plazo de duración del régimen de protección.

c) Las condiciones legales.

d) Las limitaciones que afecten a la vivienda.


Reglamentariamente se determinarán las condicio-nes de formalización de los contratos de alquiler delas viviendas protegidas.

3. La persona compradora o arrendataria de lavivienda estará obligada a ocupar la vivienda en elplazo de dos meses, a contar desde la formalizacióndel contrato, salvo que, mediando justa causa, seaautorizada por la Administración para su ocupaciónposterior.

Artículo 60º.-Fallecimiento de la persona adjudica-taria y subrogación.

En el supuesto de que la persona titular solicitantefalleciese después de haberse producido la adjudica-ción y antes de la firma del contrato, podrán subrogar-se en la condición de persona adjudicataria los miem-bros de la unidad familiar o de convivencia quefiguren en la solicitud formulada, aplicando, en sucaso, y a los efectos de designar persona adjudicata-ria, el orden de prelación establecido para los arren-damientos rústicos en la Ley 2/2006, de 14 de junio,de derecho civil de Galicia.

CAPÍTULO IV

UTILIZACIÓN Y DISPOSICIÓN DE LAS VIVIENDAS PROTEGIDAS

Artículo 61º.-Uso y conservación.

Las personas adjudicatarias de viviendas protegidasasumirán los deberes de uso, mantenimiento y con-servación establecidos en el título I de la presente leyy su normativa de desarrollo.

Artículo 62º.-Administración.

Reglamentariamente se determinarán las condicio-nes de administración de las viviendas protegidas enrégimen de alquiler y de las restantes formas decesión del uso.

Artículo 63º.-Limitaciones a la facultad de disposi-ción.

1. El régimen de disposición de las viviendas prote-gidas queda sujeto a las limitaciones establecidas enla presente ley y en las normas que la desarrollen.

2. Las viviendas protegidas solo podrán transmitir-se inter vivos transcurrido el plazo de cinco años des-de la fecha de formalización de la escritura públicacontemplada en el artículo 59º.2 o de la fecha de laresolución de calificación de las viviendas en lossupuestos del artículo 54º de la presente ley. En cual-quier caso, la persona adquirente deberá cumplir losrequisitos establecidos para ser persona adjudicatariade viviendas protegidas.

En situaciones excepcionales debidamente justifi-cadas, la Administración competente en materia devivienda podrá autorizar la transmisión de la viviendaantes del transcurso del plazo de cinco años. En sucaso, se exigirá la cancelación previa del préstamo yel reintegro de las ayudas económicas directas recibi-das de la Administración, con los intereses legalescorrespondientes.

3. Las viviendas protegidas para alquiler podrán servendidas, individualizadamente o por promocionescompletas, en cualquier momento del período de vin-culación a dicho régimen de uso, previa autorizacióny en las condiciones fijadas reglamentariamente porla consejería competente en materia de vivienda.

Las nuevas personas propietarias, que tendrán quedestinar las viviendas a alquiler, se subrogarán en losderechos y obligaciones de las anteriores propieta-rias, e incluso en la financiación cualificada queobtuvieron estas.

Artículo 64º.-Segundas y ulteriores transmisiones deviviendas protegidas de promoción pública en régimende compraventa.

1. Las personas propietarias de viviendas protegi-das de promoción pública que deseen venderlashabrán de comunicarlo a la consellaría competente enmateria de vivienda, con expresión del precio. Dichacomunicación es vinculante para la persona oferente,teniendo la consideración de promesa de venta a losefectos de la normativa vigente.

2. La Administración autonómica, a través de laconsejería competente en materia de vivienda, podráejercitar, para sí o en beneficio de otra administraciónpública, el derecho de adquisición preferente en elplazo de un mes a partir del día siguiente a aquel enque se produjese la comunicación prevista en el apar-tado anterior.

Si dicha comunicación fuera incompleta o defectuo-sa, el plazo se suspenderá desde la fecha de requeri-miento de corrección o complemento de datos hastaque estén correctos o completos a disposición de laAdministración.

Si no se efectuase la comunicación, la Administra-ción tendrá derecho de retracto en los términos esta-blecidos en la normativa civil.

3. Si no se ejercitase el derecho de adquisición pre-ferente, la Administración autonómica ofertará lasviviendas, con expresión del precio y condiciones quedeben reunir las personas demandantes.

4. La persona adquirente se elegirá por sorteopúblico realizado entre las demandantes con el mis-mo procedimiento contemplado en el artículo 52º dela presente ley, salvo que concurra alguno de lossupuestos de adjudicación directa.

5. Los modelos de contratos de compraventa seránfacilitados a las partes contratantes por la consejeríacompetente en materia de vivienda y serán visadosuna vez firmados, previa verificación del cumplimien-to por la persona adquirente de los requisitos estable-cidos en las disposiciones vigentes para la adquisi-ción de la vivienda protegida.

6. Si la venta de las viviendas protegidas se produ-ce como consecuencia de un procedimiento de ejecu-ción patrimonial, corresponde al organismo que reali-ce la ejecución ponerla a disposición de laAdministración autonómica.


7. La formalización de las transmisiones en escritu-ra pública se regirá por lo dispuesto en el artículo 59ºde la presente ley.

8. Los apartados anteriores no serán de aplicación alas transmisiones entre personas con parentesco has-ta el segundo grado en línea recta siempre que la per-sona adquirente cumpla los requisitos establecidos enlas disposiciones vigentes para la adquisición de lavivienda protegida.

Artículo 65º.-Derechos de tanteo y retracto.

1. Las personas adjudicatarias de viviendas protegi-das de promoción privada y las personas propietariasde viviendas protegidas autopromovidas habrán decomunicar a la consejería competente en materia devivienda, por cualquier medio que permita tenerconstancia de su recepción, la decisión de venderlas,con expresión del precio de venta y la acreditacióndel cumplimiento por la persona interesada en adqui-rir la vivienda de los requisitos establecidos en lasdisposiciones vigentes para la adquisición de lavivienda protegida.

La comunicación caducará a los seis meses, debien-do procederse a una nueva comunicación si transcu-rriera dicho plazo sin que se hubiese formalizado latransmisión.

2. Los modelos de contratos de compraventa seránfacilitados a las partes contratantes por la consejeríacompetente en materia de vivienda y serán visadosuna vez firmados, previa verificación del cumplimien-to por la persona adquirente de los requisitos estable-cidos en las disposiciones vigentes para la adquisi-ción de la vivienda protegida.

3. La consejería competente en materia de viviendatendrá derecho de tanteo sobre la vivienda protegida,a su favor o al de otra Administración o entidad delsector público, en tanto dure el régimen de protec-ción, salvo en los casos de compraventa entre perso-nas con parentesco hasta el segundo grado en línearecta siempre que la persona adquirente cumpla losrequisitos establecidos en las disposiciones vigentespara la adquisición de la vivienda protegida.

El derecho de tanteo podrá ser ejercido durante elplazo de un mes a partir del día siguiente a aquel enque se haya producido la comunicación previa previs-ta en el apartado1 de este artículo.

Si la consejería no se manifestase al respecto, podrállevarse a cabo la transmisión en los términos de lacomunicación.

4. El incumplimiento de las condiciones estableci-das en los apartados anteriores por parte de la perso-na transmitente conferirá a la consellaría competenteen materia de vivienda el derecho de retracto, quepodrá ejercitarse en el plazo de dos meses a partir dela fecha en que tuviera conocimiento de la transmi-sión y de sus condiciones.

5. El ejercicio de los derechos de tanteo y retractose realizará por el precio máximo legalmente aplica-

ble para las viviendas protegidas, o por el convenidosi fuese inferior.

6. Las disposiciones establecidas en los apartadosanteriores son de aplicación a las segundas y ulterio-res transmisiones de viviendas protegidas en régimendistinto del de compraventa, cualquiera que fuese sumodalidad de promoción, salvo las transmisiones entrepersonas con parentesco hasta segundo grado en línearecta o en los casos de liquidación de la sociedad degananciales, siempre que la persona adquirente cum-pla los requisitos establecidos en las disposicionesvigentes para la adquisición de la vivienda protegida.

Artículo 66º.-Escrituración e inscripción.

Las limitaciones establecidas en los artículos ante-riores se harán constar expresamente en las escriturasde transmisión, de préstamo y de declaración de obranueva en el supuesto de autopromoción, así como en elregistro de la propiedad, por medio de nota marginal.

Artículo 67º.-Desahucio.

1. Las personas propietarias de las viviendas prote-gidas, sin perjuicio de las sanciones que procedan,podrán instar el desahucio de las personas ocupantesde estas viviendas por las mismas causas y con arre-glo a los procedimientos establecidos en el ordena-miento jurídico.

2. La consejería competente en materia de viviendapodrá acordar, previa tramitación del correspondienteexpediente administrativo, el desahucio administrati-vo y, en su caso, el lanzamiento de las personas ocu-pantes de las viviendas de su propiedad en lossupuestos previstos en la legislación común y, en par-ticular, cuando concurran las siguientes causas:

a) El impago de las rentas pactadas en el contratode arrendamiento o de las cantidades a que esté obli-gada la persona cesionaria en el acceso diferido a lapropiedad.

b) La ocupación de la vivienda sin título legal.

c) Haber sido sancionada la persona ocupante porinfracción grave o muy grave de las tipificadas en lapresente ley.

TÍTULO IIIPOLÍTICAS DE FOMENTO DEL DERECHO A LA VIVIENDA

CAPÍTULO IACCIONES EN MATERIA DE VIVIENDA

Artículo 68º.-Derecho a la vivienda.

Las administraciones públicas de la comunidadautónoma promoverán y desarrollarán, en el ámbitode sus competencias, cuantas acciones contribuyan agarantizar el derecho a disfrutar de una vivienda, enlos términos del artículo 47 de la Constitución espa-ñola, y, entre otras, las siguientes:

a) La creación de un parque de viviendas estable,suficiente y de calidad, a través de la promociónpública y privada de viviendas protegidas.


b) La recuperación de los parques de viviendasexistentes, mediante acciones de renovación y rehabi-litación.

c) La dinamización del mercado de vivienda enalquiler, con la consiguiente ocupación de las vivien-das vacías.

d) La mejora de la calidad de las viviendas, conmedidas de fomento orientadas a favorecer la innova-ción y la sostenibilidad de la edificación.

Artículo 69º.-Medidas.

1. Con el objetivo prioritario de facilitar el acceso ala vivienda, las administraciones públicas podránestablecer medidas de carácter fiscal, económico ofinanciero en los términos previstos en las leyes.

2. A estos efectos, la Administración autonómica ylos entes locales podrán establecer, dentro del ámbitode sus respectivas competencias, exenciones, deduc-ciones o cualquier otra acción de fomento.

3. Las medidas económicas y financieras en materiade vivienda podrán adoptar las siguientes modalida-des:

a) Medidas de financiación cualificada, a través depréstamos cualificados y descuentos bancarios decertificaciones de obra.

b) Ayudas económicas directas, especialmente sub-venciones a fondo perdido, subsidiaciones totales oparciales del tipo de interés de los préstamos cualifi-cados y de las operaciones de descuento de certifica-ciones de obra y subsidiaciones de préstamos no cua-lificados.

c) Cualesquiera otras medidas económicas o finan-cieras que contribuyan a facilitar la financiación delcoste de la vivienda.

CAPÍTULO II

FOMENTO DE LA RENOVACIÓN Y REHABILITACIÓN

Artículo 70º.-Actuaciones.

1. Las administraciones públicas competentes enmateria de vivienda fomentarán la renovación y reha-bilitación del parque de viviendas de Galicia,mediante políticas de ayudas y subvenciones y la eje-cución de actuaciones directas sobre dicho patrimo-nio.

2. Son actuaciones de renovación y rehabilitaciónlas constituidas por una o varias intervenciones sobreel patrimonio edificado o urbanizado al objeto de con-servar, recuperar y poner en valor el parque inmobi-liario residencial existente en el medio rural y urba-no.

3. Las políticas públicas de renovación y rehabilita-ción tendrán como objetivos prioritarios:

a) Los inmuebles de valor arquitectónico, para surecuperación y utilización, preferentemente en régi-men de alquiler.

b) Los núcleos tradicionales de costa e interior, conla finalidad de contribuir a la conservación y puestaen valor del patrimonio construido, la fijación de supoblación y revitalizar su entorno.

c) Los cascos históricos y, en particular, la conser-vación del patrimonio histórico y la mejora de la cali-dad de vida de la población asentada tradicionalmen-te en esos espacios.

d) Las áreas urbanas degradadas, procurando lasuperación de las carencias y deficiencias urbanas,medioambientales e incluso sociales a través de unaintervención global sobre la edificación, las infraes-tructuras, las dotaciones y los espacios libres.

e) Mejoras de la accesibilidad de los edificios yviviendas.

4. La consellaría competente en materia de vivien-da podrá aprobar programas de renovación o rehabili-tación dirigidos a planificar, coordinar y ejecutar lasacciones orientadas a los objetivos señalados en elapartado anterior. Dichos programas, que respetaránlas disposiciones contenidas en el planeamientourbanístico, conllevarán la declaración de interéssocial a los efectos de expropiación forzosa porincumplimiento de la función social de la propiedad,en los términos previstos en la presente ley.

Artículo 71º.-Recuperación aislada de inmuebles devalor arquitectónico.

1. La Administración autonómica podrá promover larecuperación de los inmuebles de reconocido valorarquitectónico que estén vacíos y deteriorados, paraser destinados preferentemente a alquiler.

2. Sin perjuicio de las ayudas y subvenciones queestablezcan los programas específicos de vivienda,las actuaciones de recuperación podrán llevarse acabo bajo el régimen de promoción pública para supuesta en alquiler sobre los edificios o viviendas cata-logados en los planes municipales y siempre que exis-ta una demanda real de viviendas en alquiler en dichomunicipio, de acuerdo con los datos del Registro Úni-co de Demandantes de Vivienda.

3. Las/Los agentes promotores podrán convenir conlas personas propietarias de los edificios o viviendasla cesión del uso por plazo determinado, a fin de lle-var a cabo las obras de renovación o rehabilitación delas viviendas para destinarlas preferentemente aalquiler. En cualquier caso, la duración del derechode uso habrá de ser suficiente para costear con lasrentas del alquiler al menos el 70% del coste de lasobras de renovación o rehabilitación proyectadas, sal-vo que la persona propietaria financie parcialmentelas mismas.

4. Las viviendas renovadas o rehabilitadas recibiránla calificación de protegidas, siéndoles de aplicaciónlo dispuesto en el título II de la presente ley.

Dicha calificación tendrá la duración que la/elagente promotor y la persona propietaria convenganpara la duración del derecho de uso, que en ningúncaso será inferior a cinco años.


Artículo 72º.-Renovación y rehabilitación de edifi-cios y viviendas en núcleos de costa e interior.

1. La finalidad de contribuir a la conservación ypuesta en valor del patrimonio construido de losnúcleos de costa e interior, la fijación de su poblacióny la revitalización de su entorno se llevará a cabo pre-ferentemente mediante ayudas y subvenciones desti-nadas a actuaciones de renovación y rehabilitación delos edificios y viviendas construidas, de acuerdo concriterios de sostenibilidad, ahorro energético, mejorade la calidad y conservación de los elementos singu-lares de las construcciones tradicionales.

2. Las poblaciones afectadas por dichas actuacio-nes, las personas beneficiarias, las condiciones de lasviviendas afectadas y el procedimiento de actuaciónse establecerán reglamentariamente.

3. Las viviendas renovadas o rehabilitadas recibiránla calificación de viviendas protegidas, siéndoles deaplicación lo dispuesto en el título II de la presenteley.

El régimen de protección tendrá una duración decinco años, salvo que en el programa específico se fijeotro plazo distinto en atención a las ayudas y subven-ciones percibidas por los interesados.

Artículo 73º.-Renovación y rehabilitación de cascoshistóricos.

1. La recuperación de los cascos históricos de losnúcleos urbanos y, en particular, la mejora de la cali-dad de vida de sus habitantes se llevarán a cabo pre-ferentemente mediante subvenciones de actuacionesde renovación y rehabilitación del patrimonio edifica-do o urbanizado.

2. La determinación de los cascos históricos afecta-dos por dichas actuaciones, las personas beneficia-rias, las condiciones de los edificios y viviendas y elprocedimiento de actuación se determinarán regla-mentariamente.

3. Las viviendas renovadas o rehabilitadas recibiránla calificación de viviendas protegidas, siéndoles deaplicación lo dispuesto en el título II de la presenteley.

El régimen de protección tendrá una duración decinco años, salvo que en el programa específico se fijeotro plazo distinto en atención a las ayudas y subven-ciones percibidas por los interesados.

4. Sin perjuicio de lo dispuesto en el título II de lapresente ley, se adjudicarán directamente las vivien-das en régimen de alquiler a las personas arrendata-rias que hubiesen sido desalojadas de las mismascomo consecuencia del proceso de renovación o reha-bilitación.

Artículo 74º.-Renovación y rehabilitación de áreasurbanas degradadas.

1. Las administraciones públicas promoveránactuaciones de renovación y rehabilitación de losespacios urbanos con graves deficiencias urbanas omedioambientales o significativo deterioro o deca-

dencia funcional de la edificación, las infraestructu-ras, las dotaciones y los espacios libres que los sirvan.

2. Corresponde a la consellaría competente enmateria de vivienda la declaración de áreas de reha-bilitación, a los efectos de coordinar y programar lasactuaciones de las administraciones públicas yfomentar actividades privadas de rehabilitación, através de ayudas de carácter técnico, económico, degestión y de información.

3. La renovación o rehabilitación de las áreas urba-nas degradadas se llevará a cabo por las administra-ciones municipales a través de planes especiales. Sinperjuicio de lo anterior, la consellaría competente enmateria de vivienda podrá acordar la declaración deun área urbana degradada de rehabilitación obligato-ria, disponiendo un plazo para que la Administraciónmunicipal tramite el correspondiente Plan Especialde reforma interior. La inactividad municipal faculta-rá a la Administración autonómica para adoptar lasmedidas necesarias en sustitución de la Administra-ción local, en los términos previstos en el artículo 91de la Ley 9/2002, de ordenación urbanística y protec-ción del medio rural de Galicia.

Artículo 75º.-Medidas financieras.

1. Las actuaciones de rehabilitación podrán llevar-se a cabo a través de medidas de financiación cualifi-cada y subvenciones a fondo perdido, en los términosque se establezcan reglamentariamente, sin perjuiciode su compatibilidad con cualquier otra ayuda quepudiera concederse para la misma finalidad, siempreque el conjunto de todas ellas no sobrepase el 75%del coste del presupuesto protegible definido regla-mentariamente.

2. Los titulares de las actuaciones de rehabilitaciónprevistas en este capítulo podrán acceder a préstamoscualificados, en las condiciones que se disponganreglamentariamente. La cuantía máxima del préstamopodrá alcanzar la totalidad del presupuesto protegi-ble, deducidas, en su caso, las subvenciones a fondoperdido concedidas.

3. Para llevar a cabo las actuaciones de rehabilita-ción contempladas en este capítulo, la comunidadautónoma podrá conceder subvenciones personales afondo perdido, en los términos que se establezcan enlas correspondientes normas de desarrollo.

CAPÍTULO IIIFOMENTO DEL ACCESO A LA VIVIENDA EN RÉGIMEN DE ALQUILER


1. Constituye un marco de actuación preferente dela Administración autonómica el fomento del acceso ala vivienda en régimen de alquiler.

2. Las administraciones públicas adoptarán medi-das dirigidas a impulsar la puesta en el mercado deviviendas en alquiler, con los objetivos prioritarios demovilizar las viviendas vacías y favorecer el acceso ala vivienda a sectores con dificultades, en particularlas personas jóvenes que deseen acceder a la vivien-


da por primera vez, las personas mayores y los colec-tivos sociales especialmente desfavorecidos o ensituación de exclusión social y las mujeres víctimasde violencia de género.

Artículo 77º.-Programa de vivienda en alquiler.

1. La Administración autonómica desarrollará unprograma de vivienda en alquiler en el cual se con-cretarán la puesta en el mercado de las viviendasvacías y las bases reguladoras de las subvenciones yayudas que se dispongan con cargo a los presupues-tos públicos. Las líneas de acción de dicho programase concretarán en las convocatorias periódicas reali-zadas mediante orden de la persona titular de la con-sellaría competente en materia de vivienda.

2. Las viviendas que se incorporen al programahabrán de estar ubicadas en municipios con demandareal de vivienda en alquiler, de acuerdo con los datosque se deriven del Registro Único de Demandantesde Vivienda.

3. La Administración autonómica podrá gestionar,por sí o a través de una entidad colaboradora, los con-tratos de alquiler que se celebren al amparo del pro-grama. A estos efectos, se formalizará con las perso-nas propietarias el contrato que corresponda, de almenos cinco años de duración, subrogándose la enti-dad gestora en los derechos y acciones que correspon-den a la persona propietaria sobre la vivienda a losefectos de arrendamiento.

Artículo 78º.-Otras acciones, planes y programas.

Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo anterior,las administraciones públicas podrán impulsar lasacciones, planes y programas orientados a favorecerel acceso a la vivienda en régimen de alquiler. Surégimen de compatibilidades y los límites cuantitati-vos de los mismos habrán de regularse expresamenteen las respectivas convocatorias.


La Administración autonómica favorecerá la ejecu-ción de las acciones orientadas a favorecer el accesoa la vivienda en régimen de alquiler con medidasfinancieras dirigidas a:

a) La adecuación de las viviendas vacías a las con-diciones de habitabilidad, mediante subvenciones delas obras y actuaciones de renovación o rehabilita-ción.

b) La asignación de subvenciones a los arrendata-rios de rentas bajas, en los términos establecidos enla convocatoria respectiva.

c) El establecimiento de ayudas dirigidas a perso-nas jóvenes mayores de edad y menores de 35 años omenores de edad emancipadas y a personas mayoresde 65 años para acceder a una vivienda en régimen dealquiler, así como a las mujeres víctimas de violenciade género.

CAPÍTULO IVFOMENTO DE LA CALIDAD, LA INNOVACIÓN Y LA SOSTENIBILIDAD


1. Las administraciones públicas fomentarán lacalidad del parque de viviendas de Galicia y promo-verán las actuaciones dirigidas a incorporar medidasde calidad por encima de los mínimos exigidos en lasnormas de calidad vigentes, emplear criterios de sos-tenibilidad en la ejecución, uso y conservación de lasviviendas e introducir experiencias innovadoras.

2. La Administración autonómica desarrollará,entre otras, las siguientes medidas:

a) El impulso de acciones I+D+i en lo referente a lacalidad de la edificación.

b) El fomento de la profesionalidad y la transparen-cia en el sector de la edificación, la identificación delos agentes y su idoneidad.

c) El impulso de la información de los agentes yusuarios, mediante la elaboración de estudios, basesde datos y guías orientados a la mejora de la calidad.

d) El reconocimiento de la excelencia en el procesoedificatorio, mediante el reconocimiento oficial dedistintivos de calidad y su promoción en las edifica-ciones de la Comunidad Autónoma de Galicia.

e) El fomento de acciones que contribuyan a mejo-rar la eficiencia energética de los edificios y vivien-das.

f) El desarrollo de acciones formativas de los agen-tes de la edificación.

g) Cuantas acciones estén orientadas a la mejora dela calidad de la edificación.

Artículo 81º.-Eficiencia energética.

La Administración autonómica podrá adoptar medi-das de fomento que contribuyan a mejorar la eficien-cia energética de los edificios y viviendas. Entreotras, podrá llevar a cabo las siguientes actuaciones:

a) Apoyar la implantación de soluciones técnicasque mejoren el rendimiento energético de las vivien-das existentes.

b) Potenciar las viviendas de consumo energéticobajo.

c) Fomentar la implantación de la arquitectura bio-climática, así como el uso de materiales y productosde la construcción autóctonos y ecológicos acredita-dos.

d) Promover planes de renovación de electrodomés-ticos y del alumbrado de bajo consumo de edificios yviviendas.

e) Promover la utilización de fuentes de energíarenovables o la producción combinada de calor yelectricidad en los edificios nuevos y usados.

f) Estimular las empresas de construcción a utilizarsistemas integrados de gestión medioambiental, espe-


cialmente el sistema comunitario de gestión y audito-ría medioambiental.

g) Desarrollar programas de auditoría energéticospara impulsar actuaciones de ahorro y mejora de laeficacia energética.

h) Desarrollar acciones que permitan extender lautilización de etiquetas ecológicas y energéticas atoda la equipación del hogar.


1. Las administraciones públicas estableceránmedidas financieras para contribuir a la mejora de lacalidad, la innovación y la sostenibilidad de edificiosy viviendas.

2. Las medidas financieras concedidas a estos finespodrán ser préstamos cualificados, subsidiación deltipo de intereses de los mismos, subvenciones a fon-do perdido o cualquier otra que determine la Admi-nistración.

3. Podrán acceder a dichas ayudas, en los términosen que se determine reglamentariamente, las/losagentes promotores de viviendas de nueva construc-ción o de rehabilitación y las personas usuarias de lasviviendas.

TÍTULO IVPROTECCIÓN DE LOS ADQUIRENTES Y ARRENDATARIOS DE VIVIENDA

CAPÍTULO IPUBLICIDAD E INFORMACIÓN

SECCIÓN PRIMERA

PUBLICIDAD EN LA OFERTA DE VENTA

Artículo 83º.-Características de la publicidad.

1. La publicidad en la oferta de venta se ajustará alos principios de buena fe y veracidad, no contenien-do informaciones ni omitiendo datos esenciales quepuedan inducir a error a sus destinatarios.

2. Las características, condiciones, prestaciones ygarantías de las viviendas, anexos, servicios e instala-ciones comunes ofrecidas en la publicidad serán exi-gibles por la persona compradora, aun cuando nofiguren expresamente en el contrato de compraventafirmado.

Artículo 84º.-Contenido mínimo de la publicidad.

1. La publicidad en la oferta de venta deberá seña-lar, en su caso, la condición de protegida de la vivien-da y, en caso de viviendas en construcción, la fechade concesión de la licencia urbanística y especial-mente los usos y el número de plantas y de viviendasautorizadas.

2. Cuando se trate de viviendas integradas en uncomplejo inmobiliario, se hará constar expresamenteesta circunstancia en la publicidad, indicándose silas instalaciones o servicios a que se hace referenciacorresponden a un solo edificio, a varios o a elemen-tos comunes a todo el complejo.

3. Las alusiones publicitarias a la superficie de lasviviendas se entenderán referidas a la superficie útil,en los términos contemplados en el artículo 5 de lapresente ley.

Cuando se ofrezcan viviendas con anexos, talescomo trasteros, plazas de garaje u otros espacios aná-logos, la publicidad indicará su superficie útil,emplazamiento y, en su caso, el carácter inseparableo independiente de la vivienda.

Artículo 85º.-Publicidad sobre el precio.

1. La publicidad sobre el precio de venta de unavivienda destacará con claridad el importe de su pre-cio final total, especificándose que el IVA está inclui-do.

El precio de los anexos, cuando sean inseparablesde la vivienda, se entenderá comprendido en el pre-cio de venta. En los restantes casos, la publicidadindicará su precio, haciéndose constar con claridadque no está incluido en el precio final de la vivienda.

Si se omitiese la referencia expresa al IVA o al pre-cio de los anexos, se entenderá que el precio publici-tado incluye todos los conceptos.

2. Si se incluye en la publicidad información sobreformas de pago aplazado del precio, habrá de indicar-se si se exige una entrada inicial, así como el númerototal de plazos y su vencimiento.

SECCIÓN SEGUNDA

INFORMACIÓN EN LA OFERTA DE VENTA

Artículo 86º.-Deber de información por escrito.

La/el agente promotor y las/los agentes inmobilia-rios deberán proporcionar a las personas interesadasen la adquisición información básica sobre sus carac-terísticas, por escrito y antes de celebrar el contrato.

Artículo 87º.-Contenido de la información.

1. La información incluirá, además de las mencio-nes a que hace referencia el artículo 84 de la presen-te ley, las siguientes:

a) La identificación de la/el agente promotor y elconstructor.

b) El régimen jurídico de la vivienda, si se tratasede vivienda protegida, especificando las condicionespara el acceso a la propiedad de las viviendas y, en sucaso, para obtener ayudas financieras.

c) El emplazamiento del edificio.

d) La indicación de si la vivienda está terminada, enconstrucción o simplemente proyectada, señalando,en su caso, el plazo de construcción y la fecha deentrega de la vivienda.

e) La descripción de la vivienda y, en su caso, de loselementos vinculados a la misma, haciéndose men-ción expresa a la etiqueta de eficiencia energética.

f) La superficie útil de la vivienda, en los términosprevistos en la presente ley.


g) El precio de venta y las condiciones básicas definanciación.

h) La entidad financiera que garantice las cantida-des entregadas a cuenta.

2. En caso de previsión de subrogación en el prés-tamo hipotecario, se incluirá en la información la par-te de gravamen que corresponde a cada una de lasviviendas en la distribución de la responsabilidadhipotecaria, así como la indicación del número deplazos, importe de cada uno de ellos y fecha de suvencimiento.

3. Si se trata de una vivienda protegida, la informa-ción habrá de hacer referencia, además, al régimen deprotección a que está acogida la vivienda, a la fechade la calificación provisional o, en su caso, definitivay a la expresión de que la vivienda habrá de dedicar-se a residencia habitual y permanente del titular.

4. En todo caso habrá de ofrecerse informaciónseparada de la superficie útil de los anexos y de suemplazamiento.

Artículo 88º.-Examen de la documentación antes dela perfección del contrato.

Antes de celebrar el contrato, el futuro adquirentede una vivienda podrá exigir la exhibición ante él dela documentación justificativa de la información con-templada en el artículo anterior, al objeto de que pue-da examinarla.

SECCIÓN TERCERA

INFORMACIÓN EN LA OFERTA DE ARRENDAMIENTO

Artículo 89º.-Deber de información por escrito.

En la oferta de viviendas en régimen de arrenda-miento, el arrendador o el oferente que se dedique enel desarrollo de su actividad empresarial o profesionalal arrendamiento de viviendas habrá de proporcionara las personas interesadas en arrendar una viviendainformación básica sobre las características de la mis-ma, por escrito y antes de la celebración del contrato.

Artículo 90º.-Contenido de la información.

En la oferta de viviendas en régimen de arrenda-miento habrán de especificarse los siguientes extre-mos:

a) Las características, servicios e instalaciones deque dispone la vivienda y las condiciones de uso.

b) La renta contractual y su fórmula de actualiza-ción.

c) La duración del contrato.

d) Los gastos repercutibles.

CAPÍTULO IIVENTA DE VIVIENDAS

SECCIÓN PRIMERA

VENTA DE VIVIENDAS EN PROYECTO O EN CONSTRUCCIÓN

Artículo 91º.-Requisitos previos.

1. La/el agente promotor podrá vender las viviendasen fase de proyecto o en construcción siempre quereúna los siguientes requisitos:

a) Tener sobre el suelo sobre el que se va a empla-zar el derecho de propiedad o de superficie inscritoen el registro de la propiedad sin cargas o gravámenesque impidan su libre disponibilidad.

b) Disponer de la licencia urbanística y de lasdemás autorizaciones precisas por la normativa apli-cable.

c) Otorgar la escritura de declaración de obra nue-va en construcción.

2. El incumplimiento de estos requisitos permitirá ala persona compradora la resolución del contrato sillegara a celebrarse, con las indemnizaciones queprocedan, sin perjuicio de la imposición a la personavendedora de las sanciones pertinentes.

Artículo 92º.-Contrato de compraventa en proyecto oen construcción.

1. El contrato de compraventa en proyecto o enconstrucción habrá de contener las siguientes especi-ficaciones:

a) El régimen de protección a que, en su caso, estáacogida o pretende acogerse la vivienda.

b) El plazo previsto de finalización de la obra yentrega de las viviendas, así como las penalizacionesque correspondan por su incumplimiento.

c) Las condiciones económicas y financieras de laventa.

d) La superficie de la vivienda y sus correspondien-tes anexos.

e) La cuota de participación que corresponda enrelación con el total del valor del inmueble.

f) Las servidumbres, cargas y gravámenes querecaigan sobre la vivienda y sus anexos o sobre loselementos comunes del edificio.

g) Las cláusulas obligatorias establecidas por dispo-sición legal.

2. Una vez firmado el contrato, se entregarán a lapersona compradora:

a) Los estatutos de la comunidad de propietarios, silos hubiera.

b) La documentación en que se especifiquen losmateriales y las calidades a emplear en la construc-ción de la vivienda y elementos comunes del edificio.

3. Cuando exista discrepancia en perjuicio de lapersona compradora entre la información suministra-


da con anterioridad a la venta y el contrato, aquellatendrá derecho a una rebaja proporcional del precio oa una indemnización equivalente, sin perjuicio de sufacultad de resolver el contrato, cuando sea proceden-te, en los términos establecidos en la legislación civil.

Artículo 93º.-Correspondencia entre la construccióny el proyecto.

1. La construcción de la vivienda y del edificio ocomplejo inmobiliario en que se emplace habrá deajustarse a las especificaciones contenidas en el pro-yecto, sin perjuicio de las modificaciones que, porexigencias técnicas, sea necesario realizar durante elproceso constructivo, en los términos dispuestos enlos apartados siguientes.

2. Cuando, por circunstancias no previsibles en elmomento de elaborar el contrato, sea necesario reali-zar modificaciones en los materiales de la construc-ción, se sustituirán los inicialmente descritos porotros de calidad análoga, sin variación en el precio,salvo consentimiento expreso de la persona compra-dora.

3. Será necesario igualmente el consentimientoexpreso de la persona compradora para realizar modi-ficaciones que consistan en:

a) Suprimir servicios.

b) Imponer nuevas cargas o gravámenes.

c) Alterar la distribución de espacios en elementosde aprovechamiento común o privativo.

d) Crear nuevos espacios constructivos o cambiar denaturaleza jurídica los ya configurados.

e) Constituir ámbitos de comunidad distintos de loscontemplados en el proyecto técnico de obra, con edi-ficios con que se forme un complejo inmobiliario.

4. El incumplimiento de las disposiciones conteni-das en este artículo facultará a la persona comprado-ra a resolver el contrato, con las indemnizaciones aque hubiera lugar, sin perjuicio de la imposición a lapersona vendedora de las sanciones que procedan.

Artículo 94º.-Pago de cantidades anticipadas acuenta del precio total de la vivienda.

1. La/el agente promotor podrá percibir de las per-sonas compradoras cantidades anticipadas a cuentadel precio total convenido de las viviendas.

2. Las cantidades anticipadas serán depositadas enuna cuenta bancaria abierta a esos efectos por la/elagente promotor.

3. Cuando se trate de viviendas protegidas, la/elagente promotor habrá de obtener una autorización dela consellaría competente en materia de vivienda,previa solicitud, en que se acredite o garantice que secumplen los siguientes requisitos:

a) La previa obtención de la calificación provisio-nal.

b) La acreditación mediante una certificación regis-tral de la titularidad y libertad de cargas del solar, sal-

vo las constituidas en garantía de devolución de lospréstamos cualificados concedidos para la construc-ción de las viviendas.

Artículo 95º.-Garantía de devolución de cantidadesanticipadas.

1. La entrega de cantidades anticipadas a cuentadel precio total de la vivienda obligará a la/al agentepromotor a garantizar su devolución, junto con losintereses legales del dinero incrementado en dos pun-tos hasta el momento de hacerse efectiva la devolu-ción, para el caso de que, por cualquier causa, laconstrucción no llegue a iniciarse o a concluirse enlos plazos establecidos en el contrato, sin perjuicio deque la persona compradora que pretenda la resolu-ción del contrato reclame, además, en su caso, laindemnización de daños y perjuicios que proceda.

2. Se admitirá la constitución de cualquier forma degarantía admitida en derecho.

3. Las garantías solo se extinguirán cuando la/elagente promotor pruebe la entrega de las viviendas yaterminadas y tras la obtención de la correspondientelicencia de primera ocupación expresamente o porsilencio administrativo.

Artículo 96º.-Entrega de viviendas.

1. Las viviendas terminadas no podrán ser entrega-das en tanto no se otorgue, expresamente o por silen-cio administrativo, la licencia de primera ocupación yla calificación definitiva, si se tratase de viviendasprotegidas.

2. En el momento de la entrega de la vivienda, elcomprador recibirá la documentación que correspon-de al comprador de vivienda de nueva construcciónterminada que no haya recibido de modo anticipado,en los términos contemplados en el artículo 99 de lapresente ley.

SECCIÓN SEGUNDA

VENTA DE VIVIENDAS TERMINADAS


La/el agente promotor que pretenda vender vivien-das de nueva construcción terminadas habrá de dis-poner de la licencia de primera ocupación concedidaexpresamente o por silencio positivo y la calificacióndefinitiva si se tratase de viviendas protegidas.

Artículo 98º.-Contrato de compraventa e informa-ción.

Cuando exista discrepancia en perjuicio de la per-sona compradora entre la información suministradacon anterioridad a la venta y el contrato, aquella ten-drá derecho a una rebaja proporcional del precio o auna indemnización equivalente, sin perjuicio de sufacultad de resolver el contrato, cuando sea proceden-te, en los términos establecidos en la legislación civil.


Artículo 99º.-Entrega de documentación al compra-dor.

1. Simultáneamente a la firma del contrato, la/elagente promotor habrá de entregar al comprador devivienda de nueva construcción terminada la siguien-te documentación:

a) El libro del edificio, salvo que obre en poder dela comunidad de propietarios, caso en que bastarácon la entrega del manual de la vivienda.

b) Los estatutos que regirán la comunidad de pro-pietarios, si los hubiera.

c) La documentación relativa a la hipoteca, si seconstituyese.

Igualmente, si la vivienda pertenece a un edificioen régimen de propiedad horizontal en que se hubie-ran designado los órganos de gobierno de la comuni-dad, se hará entrega al comprador de una certifica-ción expedida por el secretario, con el visto bueno delpresidente, de que se halla al corriente en el pago delos gastos generales o, en su caso, una certificaciónindicativa de los que se adeudan, salvo que el vende-dor hubiera sido expresamente exonerado de estaobligación por el comprador.

2. La documentación comprendida en el apartadoanterior habrá de ser entregada en las segundas ysucesivas transmisiones de la vivienda, salvo la rela-tiva a la hipoteca, si hubiera sido cancelada.

CAPÍTULO III

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS

SECCIÓN PRIMERA

REQUISITOS PARA EL ARRENDAMIENTO


Sin perjuicio de los requisitos establecidos por lalegislación de arrendamientos urbanos, toda viviendaque pretenda arrendarse debe disponer de la licenciade ocupación, otorgada expresamente o por silencio, yla calificación definitiva si se tratase de vivienda pro-tegida.

Artículo 101º.-Entrega de documentación.

Simultáneamente a la firma del contrato, la personaarrendadora habrá de entregar a la persona arrenda-taria la siguiente documentación:

a) Copia de la licencia de primera ocupación, o delrecibo de la presentación de su solicitud, y copia dela calificación definitiva si se tratase de vivienda pro-tegida.

b) Copia de los estatutos de la comunidad de pro-pietarios, si existiesen.

c) La documentación de la vivienda que le permitahacer un uso responsable de la misma y, especialmen-te, el certificado de eficiencia energética y las ins-trucciones para actuar en caso de emergencia.

SECCIÓN SEGUNDA

DEPÓSITO DE LAS FIANZAS DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS

Artículo 102º.-Establecimiento de fianza.

1. En los términos establecidos en la legislación dearrendamientos urbanos, para llevar a cabo el contra-to de arrendamiento de vivienda será obligatoria laprestación por la persona arrendataria de una fianzaen metálico, sin perjuicio de cualquier otra garantíaque las partes establezcan para garantizar el cumpli-miento de las obligaciones arrendaticias.

2. La fianza equivaldrá a una mensualidad de ren-ta. En los arrendamientos de temporada la cuantía dela fianza se calculará proporcionalmente al plazo deduración del contrato, si bien teniendo en cuenta quela base del cálculo será de dos mensualidades por añode duración, en los términos establecidos en la legis-lación de arrendamientos urbanos.

3. Durante los cinco primeros años de duración delcontrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Sinembargo, cada vez que el arrendamiento se prorrogue,la persona arrendadora podrá exigir que la fianza seaincrementada o la persona arrendataria que disminu-ya, hasta hacerse igual a una mensualidad de la ren-ta vigente al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el periodo detiempo en que el plazo pactado para el arrendamien-to exceda de los cinco años se regirá por lo que esti-pulen las partes al efecto. A falta de pacto específico,se aplicará a la fianza lo acordado sobre actualizaciónde la renta.

4. El saldo de la fianza que haya de ser restituido ala persona arrendataria al final del arrendamientodevengará el interés legal después de haber transcu-rrido un mes desde la entrega de las llaves sin que sehaya hecho efectiva dicha restitución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garan-tía adicional del cumplimiento por la persona arren-dataria de sus obligaciones.

6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestarfianza las administraciones públicas, sus organismosautónomos, las entidades de derecho público y losdemás entes públicos dependientes de las mismas,cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a susrespectivos presupuestos.

Artículo 103º.-Depósito.

1. Las personas arrendadoras depositarán las fian-zas y sus actualizaciones en el Instituto Gallego de laVivienda y Suelo o en las entidades gestoras concer-tadas, en los términos que se determinen reglamenta-riamente.

2. Las empresas, entidades o administracionespúblicas que presten suministros o servicios habránde depositar en el Instituto Gallego de la Vivienda ySuelo las fianzas que exijan a los abonados por cual-quier concepto en la celebración de los contratos queafecten a los edificios y viviendas.


3. Si se incumpliese la obligación de depósito, sereclamará su importe, incrementado en el interéslegal hasta el momento en que se realice el mismo, sinperjuicio de las sanciones administrativas que proce-dan.

El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podráutilizar la vía ejecutiva para el ingreso de las fianzasno depositadas y de las sanciones que se deriven delincumplimiento.

4. El importe de las fianzas depositadas podrá serdestinado a la promoción pública de viviendas prote-gidas y al cumplimiento de las políticas de fomentodel derecho a la vivienda contempladas en la presen-te ley, siempre que quede garantizada la devoluciónde fianzas que sean reclamadas en tiempo y forma.

Artículo 104º.-Responsabilidades.

La Administración autonómica no resultará afecta-da por las controversias y exigencia de responsabili-dades que puedan plantearse entre los contratantespor causa de arrendamiento, que quedarán reservadasa la jurisdicción ordinaria.

CAPÍTULO IV

ARBITRAJE

Artículo 105º.-Arbitraje de vivienda.

1. La resolución de las quejas o reclamaciones delas personas adquirentes o usuarias de la viviendapodrá someterse al sistema arbitral de resolución deconflictos.

2. La Xunta de Galicia creará organismos arbitralesespecializados que resolverán los conflictos que losafectados acuerden someter a su conocimiento, conlos efectos previstos en la normativa general de arbi-traje.

Por decreto del Consello de la Xunta se determina-rán el ámbito territorial de dichos organismos, sucomposición, organización y funciones, el procedi-miento de tramitación y resolución de conflictos ycuantas cuestiones sean necesarias para el cumpli-miento de sus fines.

TÍTULO V

INSPECCIÓN Y RÉGIMEN SANCIONADOR

CAPÍTULO I

INSPECCIÓN

Artículo 106º.-Competencias y actividad inspectora.

1. Las administraciones municipales realizarán lasactividades de inspección que fuesen necesarias paragarantizar el control de la calidad de las viviendas enlos diversos momentos del proceso edificatorio.

Igualmente, regularán el deber de inspección perió-dica de los edificios y viviendas y llevarán a cabo lasactuaciones de control necesarias para verificar elestado de conservación de los mismos, en los térmi-nos previstos en la normativa vigente.

2. Sin perjuicio de las competencias que correspon-den a las administraciones municipales, la consella-ría competente en materia de vivienda llevará a caboactividades de investigación y la comprobación delcumplimiento de la normativa de vivienda con arregloa lo establecido en la presente ley y sus normas dedesarrollo.

3. El personal al servicio de la Administraciónpública competente en materia de vivienda al que sele encomiende expresamente el ejercicio de la activi-dad inspectora ostenta la condición de agente de laautoridad. Las actas levantadas en el ejercicio de sufunción tendrán valor probatorio de los hechos que sereflejan en las mismas y hayan sido comprobados porel personal de inspección, sin perjuicio de las prue-bas que en defensa de sus derechos e intereses pudie-ran señalar o aportar las personas interesadas.

4. Las/los agentes inspectores pueden realizarcuantas actuaciones resulten imprescindibles paracomprobar el cumplimiento de la normativa devivienda. Asimismo, están autorizados para entrar ypermanecer en inmuebles sujetos a la actividad ins-pectora, respetando, en todo caso, el derecho a la inti-midad personal y familiar y la inviolabilidad deldomicilio de los interesados.

5. Corresponde a las/los agentes inspectores devivienda el ejercicio de las siguientes funciones:

a) La investigación y comprobación del cumpli-miento de la presente ley y sus disposiciones de desa-rrollo, practicando las pruebas que resulten necesa-rias a tal fin.

b) La propuesta de adopción de medidas provisiona-les y definitivas para asegurar el cumplimiento de lalegislación vigente, incluidas las de protección y res-tauración de la legalidad.

c) La propuesta de incoación de los expedientessancionadores y de medidas de protección y restable-cimiento de la legalidad que procedan.

Artículo 107º.-Información y colaboración.

1. Las administraciones territoriales y las personasfísicas y jurídicas, públicas o privadas, estarán obli-gadas a proporcionar a las/los agentes inspectores losdatos, informes, antecedentes y justificantes que fue-sen determinantes para verificar el cumplimiento delas obligaciones contempladas en la presente ley, conlos límites establecidos en la normativa de protecciónde datos de carácter personal.

2. Las administraciones municipales aportarán losdatos relativos al empadronamiento, certificado deconvivencia o cualquier otro que resulte necesariopara la investigación de presuntas infracciones, asícomo en la investigación del grado de ocupación delas viviendas en los respectivos términos municipa-les.

3. Las compañías suministradoras de los serviciosde agua, energía eléctrica, gas y cualquier otro servi-cio de suministro facilitarán los datos de los consu-mos de los edificios y viviendas así como los relativos


a las fianzas de los contratos de suministro celebra-dos.

4. Las empresas, sociedades y agencias dedicadas ala compraventa de bienes inmuebles o gestión dealquileres proporcionarán los datos relativos a lascondiciones de la transmisión o alquiler de las vivien-das protegidas.

5. Las personas propietarias pondrán a disposiciónde las/los agentes inspectores el plan de manteni-miento y conservación del edificio a los efectos deverificar su grado de cumplimiento.

6. La aportación de los datos a que se refieren losapartados anteriores no requerirá el consentimientode los afectados.

CAPÍTULO II

RÉGIMEN SANCIONADOR

SECCIÓN PRIMERA

INFRACCIONES DE LA NORMATIVA DE VIVIENDA

Artículo 108º.-Infracciones muy graves.

1. Son infracciones muy graves de las normas deedificación:

a) La vulneración de las normas de calidad vigentesen la Comunidad Autónoma de Galicia que afecten ala seguridad de los edificios y viviendas.

b) La negligencia de las/los agentes de la edifica-ción durante el proceso constructivo cuando dieselugar a vicios o defectos graves que afecten a la segu-ridad de la edificación o causen daños a los destina-tarios de la vivienda de más de 12.000 euros.

c) La falsedad en los documentos o certificacionesexpedidos por las/los agentes de la edificacióndurante el proceso constructivo, en su favor o de ter-ceros.

d) El incumplimiento por las/los agentes de la edi-ficación de las condiciones o limitaciones al ejerciciode su actividad establecidas en la presente ley.

e) La transmisión o la cesión del uso de la viviendade nueva construcción sin la preceptiva licencia deprimera ocupación, salvo en los supuestos contempla-dos expresamente en la presente ley.

f) El suministro por parte de las compañías de agua,gas, electricidad, telecomunicaciones y otros servi-cios comunitarios sin la existencia de licencia de pri-mera ocupación y, en su caso, sin la resolución decalificación definitiva de vivienda protegida.

2. Es infracción muy grave de las normas de utiliza-ción de las viviendas el incumplimiento de los debe-res de uso, mantenimiento, conservación o rehabilita-ción de la vivienda, cuando se ponga en riesgo laseguridad o habitabilidad del edificio o vivienda.

3. Son infracciones muy graves de las normas deviviendas protegidas, además de las previstas en elapartado anterior:

a) La falsedad en los hechos, documentos o certifi-caciones que resulten esenciales para obtener la cali-ficación provisional o definitiva.

b) No obtener la calificación definitiva por no ajus-tarse la construcción al proyecto aprobado en la cali-ficación provisional.

c) El incumplimiento de la obligación de destinar lavivienda protegida a residencia habitual y permanen-te, salvo los supuestos excepcionales admitidos en lapresente ley.

d) Tener la vivienda vacía, en los términos estable-cidos en la presente ley.

e) El destino de la vivienda protegida a usos distin-tos al residencial sin contar con la preceptiva autori-zación autonómica.

f) El destino de la vivienda protegida a usos distin-tos de los establecidos en la resolución de calificacióndefinitiva.

g) El establecimiento de precios de venta y renta delas viviendas protegidas superiores a los fijados por laXunta de Galicia.

h) La percepción de sobreprecios, primas o cantida-des distintas al precio en la transmisión o arrenda-miento de viviendas protegidas.

i) La falsedad de hechos, documentos o certificacio-nes que hayan sido tomados en consideración por laAdministración para la adjudicación de la viviendaprotegida.

j) La utilización de más de una vivienda, salvo enlos casos expresamente previstos en la presente ley.

k) El subarrendamiento, de modo oculto o manifies-to, o la cesión de la totalidad o parte de la viviendaadjudicada, incluso a título no oneroso.

l) La transmisión de la vivienda protegida intervivos, en segunda o sucesivas transmisiones, antes deltranscurso del plazo de cinco años desde la fecha deelevación a escritura pública del contrato de compra-venta sin la preceptiva autorización administrativa.

m) La transmisión de las viviendas protegidas sinseguir el procedimiento establecido en los artículos64 y 65 de la presente ley.

4. Son infracciones muy graves en materia de pro-tección de las personas consumidoras y usuarias:

a) El incumplimiento reiterado de los principios debuena fe y veracidad, así como la inducción a confu-sión en la publicidad dirigida a la venta o arrenda-miento de viviendas.

b) La omisión reiterada en la información de la ofer-ta de venta de los datos de contenido obligatorio pre-vistos en la presente ley.


5. Asimismo, son infracciones muy graves:

a) La falsedad de los datos exigidos para obtener lospréstamos, subvenciones y ayudas previstos en la pre-sente ley.

b) El destino de los préstamos, subvenciones y ayu-das previstos en la presente ley a finalidades diferen-tes de las determinantes de su otorgamiento.

Artículo 109º.-Infracciones graves.

1. Son infracciones graves de las normas de edifica-ción:

a) La vulneración de las normas de calidad vigentesen la Comunidad Autónoma de Galicia que no afectena la seguridad de los edificios y viviendas.

b) La negligencia de las/los agentes de la edifica-ción durante el proceso constructivo cuando dieselugar a vicios o defectos graves que no afecten a laseguridad de la edificación o causen daños a los des-tinatarios de la vivienda superiores a 1.200 euros eiguales o superiores a 12.000 euros.

c) La inexactitud de los documentos o certificacio-nes expedidos por las/los agentes de la edificacióndurante el proceso constructivo, cuando de la mismase deriven perjuicios a terceros.

d) El incumplimiento por la/el agente de la obliga-ción de registrarse en el registro de agentes de la edi-ficación que se crease al amparo de la presente ley.

e) El incumplimiento de los deberes de elaboración,entrega y gestión del libro del edificio.

f) No visar los contratos de compraventa o arrenda-miento de las viviendas protegidas en su primeratransmisión.

2. Es infracción grave de las normas de utilizaciónde las viviendas:

a) El incumplimiento de los deberes de uso y man-tenimiento de las viviendas cuando se causen daños alas mismas superiores a 1.200 euros.

b) El incumplimiento de los deberes de conserva-ción o rehabilitación de la vivienda, cuando no seponga en riesgo la seguridad o habitabilidad del edi-ficio o vivienda.

c) El incumplimiento del deber de realojo o el impe-dimento del derecho de retorno por parte del arrenda-dor de la vivienda.

3. Son infracciones graves de las normas de vivien-das protegidas, además de las previstas en el aparta-do anterior:

a) La falsedad en los hechos, documentos o certifi-caciones no esenciales para obtener la calificaciónprovisional o definitiva.

b) Dejar la vivienda desocupada sin justa causareconocida por la Administración.

c) La inadecuación entre el proyecto de ejecuciónde obras calificado provisionalmente y la obra efecti-vamente realizada que no impida la obtención de la

calificación definitiva, salvo en el caso de modifica-ciones autorizadas previamente por el órgano compe-tente.

d) El incumplimiento por la/el agente promotor dela obligación de formalizar la compraventa de vivien-das protegidas en escritura pública, o el incumpli-miento de la obligación de hacer constar en la escri-tura pública las prohibiciones y limitaciones a lafacultad de disponer de las viviendas.

e) El incumplimiento por la/el agente promotor de laobligación de elevar a escritura pública en plazo loscontratos de compraventa celebrados con anteriori-dad a la calificación definitiva.

f) No comunicar al Registro Único de Demandantesde Vivienda los cambios esenciales o determinantespara la adjudicación de una vivienda protegida que sehayan producido en las circunstancias de la unidadfamiliar o convivencial durante el período de inscrip-ción.

g) La falsedad de los hechos, documentos o certifi-caciones que no fueron tomados en consideración porla administración para la adjudicación de la viviendaprotegida.

h) No ocupar la vivienda protegida en el plazo esta-blecido en el artículo 59.3º sin justa causa declaradapor la Administración.

i) No desocupar la vivienda en el plazo fijado en elcorrespondiente requerimiento de la Administración.

j) La venta de las viviendas protegidas para alquilersin contar con la autorización administrativa exigidaen el artículo 63.3º de la presente ley o la alteraciónde las condiciones fijadas por la consellaría compe-tente en materia de vivienda.

k) La utilización de una vivienda protegida sin títu-lo legal para ello.

4. Son infracciones graves de las normas de protec-ción de las personas consumidoras y usuarias:

a) El incumplimiento de los principios de buena fey veracidad, así como la inducción a confusión en lapublicidad dirigida a la venta o al arrendamiento deviviendas.

b) La omisión en la información de la oferta de ven-ta de los datos de contenido obligatorio previstos en lapresente ley.

c) El incumplimiento de los requisitos exigiblespara proceder al arrendamiento de la vivienda o a suventa en proyecto, en construcción o terminada, yespecialmente el incumplimiento de las exigenciasrelativas al depósito de las fianzas.

d) La no adecuación de la vivienda, edificio o com-plejo inmobiliario a las especificaciones del proyecto,cuando se trate de viviendas adquiridas en proyecto oconstrucción y no concurran las circunstancias seña-ladas en el artículo 93 de la presente ley.

5. Asimismo, es infracción grave la obstrucción uomisión de colaboración con las administraciones


públicas competentes para realizar las actividades deinspección previstas en la presente ley.

Artículo 110º.-Infracciones leves.

1. Son infracciones leves de las normas de edifica-ción:

a) La negligencia de las/los agentes de la edifica-ción durante el proceso constructivo cuando dieselugar a vicios o defectos leves que no afecten a laseguridad de la edificación o causen daños a los des-tinatarios de la vivienda iguales o inferiores a 1.200euros.

b) La inexactitud de los documentos o certificacio-nes expedidos por las/los agentes de la edificacióndurante el proceso constructivo, cuando de la mismano se deriven perjuicios a terceros.

c) Las omisiones o incorrecciones relevantes encualquiera de los datos o documentos que deben figu-rar en el libro del edificio.

2. Es infracción leve de las normas de utilización delas viviendas el incumplimiento de los deberes de usoy mantenimiento, cuando no se ponga en riesgo laseguridad o habitabilidad de la edificación.

3. Son infracciones leves en materia de viviendasprotegidas, además de las previstas en el apartadoanterior:

a) No visar los contratos de compraventa de lassegundas o sucesivas transmisiones de viviendas pro-tegidas.

b) Incumplir las obligaciones de gestión y adminis-tración de las viviendas protegidas.

4. Son infracciones leves en materia de protecciónde las personas consumidoras y usuarias:

a) No incluir en el contrato de compraventa o arren-damiento de vivienda protegida las cláusulas legaleso el contenido obligatorio establecido en la presenteley.

b) El incumplimiento del deber de entregar al com-prador o arrendatario de la vivienda la documentaciónexigible con arreglo a la presente ley.

c) El incumplimiento de las condiciones legalesestablecidas para el pago de cantidades anticipadas acuenta del precio total de la vivienda.

d) El incumplimiento de las formalidades estableci-das en la presente ley para el depósito de las fianzas.

e) La falta de actualización del importe de la fianza,en caso de prórroga del contrato de arrendamiento, ode actualización de su renta inicial.

f) La constitución del depósito de la fianza fuera delplazo establecido al efecto.

5. Tendrán «asimismo» la calificación de infraccio-nes leves los restantes incumplimientos de las dispo-siciones contempladas en la presente ley no previstosen los artículos precedentes.

Artículo 111º.-Responsabilidad.

1. Serán sancionadas por los hechos constitutivosde las infracciones previstas en la presente ley laspersonas físicas o jurídicas que resulten responsablesde las mismas, aun a título de simple inobservancia.

Cuando la responsabilidad de los hechos constituti-vos de infracción corresponda a una persona jurídica,podrán considerarse responsables, además, las perso-nas físicas integrantes de sus órganos de direcciónque hubieran autorizado o consentido la comisión dela infracción. Dichas personas físicas serán conside-radas responsables, en todo caso, si la persona jurídi-ca se extinguiese antes de ser sancionada.

2. Cuando un mismo sujeto resultase responsablede hechos constitutivos de infracciones de diversanaturaleza, las sanciones impuestas tendrán entre sícarácter independiente. Igualmente, tendrán carácterindependiente las sanciones impuestas a varios suje-tos por la comisión de la misma infracción.

3. Cuando una infracción afecte a varias viviendas,aunque pertenezcan al mismo edificio, podrán impo-nerse tantas sanciones como infracciones se hayancometido en cada vivienda.

4. La responsabilidad de las/los distintas/os agentesde la edificación se exigirá de acuerdo con el repartode funciones y atribuciones realizado en la presenteley y en la normativa de ordenación de la edificación.

SECCIÓN SEGUNDA

SANCIONES

Artículo 112º.-Multas y graduación.

1. Las infracciones tipificadas en la presente leyserán sancionadas con multas en las siguientes cuan-tías:

a) Las infracciones leves, con multa de 300 hasta6.000 euros.

b) Las infracciones graves, con multa de 6.001 has-ta 60.000 euros.

c) Las infracciones muy graves, con multa de60.001 hasta 1.000.000 de euros.

2. Cuando la infracción cometida sea la tipificadaen el apartado h) del artículo 108.3º, la cuantía de lasanción no resultará inferior al quíntuplo de la dife-rencia entre el sobreprecio, prima o cantidad percibi-da y el precio máximo legal cuando se trate de arren-damiento, y al doble de dicha diferencia en caso decompraventa.

3. Cuando la infracción cometida sea no haberdepositado la fianza o sus actualizaciones en losarrendamientos de viviendas o en los contratos desuministros y servicios, la multa no podrá ser inferioral depósito adeudado. En el supuesto de regulariza-ción de la demora en el ingreso de las fianzas de for-ma voluntaria y sin requerimiento por parte de laAdministración, no se impondrá sanción alguna, sinperjuicio del abono de los intereses legales por eltiempo en que se haya demorado el ingreso.


4. Si de la comisión de una infracción resultase unbeneficio para la persona infractora superior al impor-te de la sanción, se incrementará dicho importe en lacuantía necesaria para alcanzar la equivalente albeneficio obtenido.

5. En la graduación de la cuantía de la sanción setendrá especialmente en cuenta el perjuicio causado,el enriquecimiento injusto, la existencia de intencio-nalidad o reiteración y la reincidencia por la comisiónen el término de un año de más de una infracción dela misma naturaleza cuando así hubiera sido declara-da por resolución firme.

Se considerará circunstancia atenuante el cese de laconducta de modo voluntario tras la oportuna inspec-ción o advertencia, así como la realización de obrasde subsanación antes de la resolución del procedi-miento sancionador. Serán circunstancias agravantesel incumplimiento de los requerimientos efectuadospor la Administración o la obstrucción de la funcióninspectora.

Las circunstancias previstas en este apartado no setendrán en cuenta a los efectos de graduación de lasanción cuando su concurrencia sea exigida para lacomisión de las conductas típicas.

SECCIÓN TERCERA

OTRAS MEDIDAS

Artículo 113º.-Medidas complementarias.

A los autores de infracciones graves y muy gravesdeclaradas por resolución o sentencia firme podráaplicárseles las siguientes medidas:

a) La inhabilitación para participar en promocionesde viviendas protegidas de la Comunidad Autónomade Galicia durante el plazo máximo de seis años, paralas infracciones graves, y de diez años, para lasinfracciones muy graves.

Si la inhabilitación recae sobre una persona jurídi-ca, resultarán también inhabilitadas las personas físi-cas integrantes de sus órganos de dirección quehubieran autorizado o consentido la comisión de lainfracción. Si la persona jurídica se extinguiese antesde cumplir el plazo de inhabilitación, la misma seextenderá a las empresas o sociedades en que aque-llas personas físicas ostenten cargos de toda índole oparticipen en su capital social, por sí o por personainterpuesta.

b) La descalificación de la vivienda, con la pérdidade los beneficios percibidos, cuando se trate deinfracciones muy graves al régimen de viviendas pro-tegidas, con los efectos contemplados en el artículo45.6º de la presente ley.

c) La pérdida de las ayudas económicas y financie-ras recibidas, con la consiguiente devolución, con losintereses legales que correspondan, de las cantidadespercibidas, en caso de infracciones al régimen definanciación protegida en la promoción y acceso a lasviviendas, sin perjuicio de lo que establezca la nor-mativa de subvenciones de Galicia.

d) En las viviendas protegidas de promoción públi-ca, la resolución del contrato de compraventa o dearrendamiento.

Artículo 114º.-Reposición, indemnización, reintegroy reparación.

1. Las responsabilidades administrativas que sederiven del procedimiento sancionador regulado en lapresente ley serán compatibles con la exigencia a lapersona infractora de la reposición a su estado origi-nario de la situación alterada, así como con la indem-nización por los daños y perjuicios causados.

2. En las resoluciones de los procedimientos san-cionadores podrá imponerse a las personas infracto-ras, en su caso, la obligación de reintegrar las canti-dades indebidamente percibidas, así como larealización de las obras de reparación y conservaciónque sean procedentes y las necesarias para acomodarla edificación al proyecto aprobado o a la normativavigente, sin perjuicio de las obligaciones de indemni-zación de daños y perjuicios que pudiesen tenerlugar.

SECCIÓN CUARTA

COMPETENCIAS, PROCEDIMIENTO Y EJECUCIÓN FORZOSA

Artículo 115º.-Competencias.

Los órganos competentes para la imposición de san-ciones serán los siguientes:

a) Las personas que ostenten el cargo de alcalde,cuando se trate de la comisión de infracciones leves ygraves de las normas de edificación y utilización delas viviendas.

b) Las personas titulares de las delegaciones pro-vinciales de la consellaría competente en materia devivienda, cuando se trate de la comisión de infraccio-nes leves y graves de las normas de vivienda protegi-da o de protección de las personas consumidoras yusuarias o de cualquier otra infracción leve o graveprevista en la presente ley no atribuida a otro órgano.

c) La persona titular de la consellaría competenteen materia de vivienda, en caso de infracciones muygraves hasta 600.000 euros.

d) El Consello de la Xunta, cuando se trate deinfracciones muy graves superiores a 600.000 euros.

Artículo 116º.-Plazo máximo.

El plazo máximo para la resolución del procedi-miento sancionador será de doce meses, a partir de lafecha del acuerdo de incoación.

Artículo 117º.-Ejecución forzosa.

1. La ejecución de las resoluciones recaídas en losexpedientes sancionadores podrá realizarse mediantela aplicación de las medidas de ejecución forzosa pre-vistas en el capítulo V del título VI de la Ley30/1992, de 26 de noviembre, de régimen jurídico delas administraciones públicas y del procedimientoadministrativo común.


2. En caso de imposición de la obligación de reali-zar obras a que se refiere el artículo 114.2 de la pre-sente ley, en el mismo acto de la notificación de laresolución sancionadora a la persona infractora se lerequerirá para la ejecución de las mismas en el plazomáximo señalado, que podrá ser prorrogado por cau-sa justificada y por un periodo no superior a la mitaddel inicialmente establecido.

3. Para compeler al cumplimiento por parte de lapersona obligada, la Administración, a partir delmomento de notificación de la orden de ejecución,podrá imponer multas coercitivas entre 300 y 6.000euros, con periodicidad mínima mensual, en tanto lapersona infractora no subsane la causa que motivó lasanción.

La cuantía global de las multas coercitivas no supe-rará el montante del importe de las obras que hayande realizarse. Si se superase tal importe, la adminis-tración habrá de acudir, en su caso, a la ejecuciónsubsidiaria, en cuyo caso el importe de los gastos,daños y perjuicios se liquidará de forma provisional,exigiéndose por vía ejecutiva antes de la ejecución,salvo que la persona infractora preste garantía sufi-ciente.

Artículo 118º.-Condonación y mutuo acuerdo.

1. El cumplimiento de las obligaciones impuestasen las resoluciones sancionadoras dentro del plazoestablecido podrá dar lugar a que el órgano que dictóla resolución acuerde, a solicitud de la persona inte-resada, la condonación parcial hasta un 75% de lamulta impuesta.

2. Los procedimientos de ejecución forzosa podránfinalizar por mutuo acuerdo cuando la persona pro-pietaria acepte voluntariamente el programa de actua-ciones sobre la vivienda ofrecido por la Administra-ción para su puesta en valor y la adecuación a lasexigencias de calidad y habitabilidad exigidas por lanormativa vigente.

SECCIÓN QUINTA

PRESCRIPCIÓN

Artículo 119º.-Plazos.

1. Las infracciones tipificadas en la presente ley ylas acciones para exigir las sanciones prescribirán enlos siguientes plazos:

a) Infracciones: las muy graves a los diez años, lasgraves a los cuatro años y las leves a los dos años.

b) Sanciones: por infracciones muy graves a los tresaños, por infracciones graves a los dos años y porinfracciones leves al año.

Los plazos establecidos no serán inferiores, en loreferente a la aparición de defectos de obra, a losestablecidos en los plazos de garantía de la normativade ordenación de la edificación.

2. El plazo de prescripción de las infraccionescomenzará a computarse desde el día en que fueroncometidas. En caso de incumplimiento de la obliga-

ción de depositar las fianzas, el plazo de prescripciónde la infracción comenzará a computarse desde lafecha de extinción del contrato.

El plazo de prescripción de las infracciones se inte-rrumpirá mediante la iniciación, con el conocimientode la persona interesada, del procedimiento sanciona-dor, reanudándose el cómputo del plazo si el expe-diente sancionador estuviera paralizado durante unmes por causa no imputable a la presunta responsable.

3. El plazo de prescripción de las acciones para exi-gir las sanciones comenzará desde el día siguiente aaquel en que adquiera firmeza la resolución por laque se impone la sanción o, en caso de que se hubierarecurrido la misma, desde que transcurra el plazomáximo para resolver el recurso procedente sin quese haya dictado y notificado la consiguiente resolu-ción expresa.

Dicho plazo se interrumpirá mediante la iniciación,con el conocimiento de la persona interesada, del pro-cedimiento de ejecución, reanudándose el cómputodel plazo si aquel permanece paralizado durante unmes por causa no imputable a la persona infractora.

Disposiciónes adicionales

Primera.-Planeamiento urbanístico.

De conformidad con lo establecido en el artículo85.3 de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de orde-nación urbanística y de protección del medio rural deGalicia, en la tramitación del Plan General de Orde-nación Municipal los ayuntamientos habrán de solici-tar de la consellaría competente en materia de vivien-da un informe sobre el cumplimiento de losestándares referidos a reservas de suelo para vivien-das sujetas a regímenes de protección y sobre la ade-cuación del plan a la normativa de habitabilidad.

Dicho informe habrá de ser emitido en el plazo deun mes. Transcurrido este plazo sin que se hubieraemitido el mismo, podrá continuarse el procedimien-to de aprobación.

Segunda.-Modificación de la Ley 9/2002, de 30 dediciembre, de ordenación urbanística y de proteccióndel medio rural de Galicia.

Se modifica la disposición adicional tercera de laLey 9/2002, de 30 de diciembre, de ordenación urba-nística y de protección del medio rural de Galicia,que quedará redactada en los siguientes términos:

«Disposición adicional tercera. Núcleos ruralespreexistentes de carácter tradicional afectados por lalegislación de costas.

1. A los núcleos rurales preexistentes de caráctertradicional contemplados en la Ley 11/1985, de 22 deagosto, de adaptación de la del suelo a Galicia, lesserá de aplicación el régimen previsto en el apartado3 de la disposición transitoria tercera de la Ley22/1988, de 28 de julio, de costas, así como lo esta-blecido en el apartado 3 de la disposición transitoriaséptima y en los apartados 1 y 3 de la disposicióntransitoria novena del Reglamento general para el


desarrollo y ejecución de dicha Ley de costas, cuan-do, a la entrada en vigor de esta última, concurría enlos mismos alguno de los siguientes supuestos:

a) En municipios con planeamiento, los terrenos clasi-ficados de suelo urbano de núcleo rural, así como aque-llos que reunían alguno de los siguientes requisitos:

-Que contaban con acceso rodado, abastecimientode agua, evacuación de aguas residuales y suministrode energía eléctrica.

-Que, aun careciendo de alguno de los servicioscitados en el guión anterior, estaban comprendidos enáreas consolidadas por la edificación como mínimo endos terceras partes de su superficie, de conformidadcon la ordenación de aplicación.

b) En municipios sin planeamiento, los terrenos quereunían alguno de los siguientes requisitos:

-Que contaban con acceso rodado, abastecimientode agua, evacuación de aguas residuales y suministrode energía eléctrica.

-Que, aun careciendo de alguno de los servicioscitados en el guión anterior, estaban comprendidos enáreas consolidadas por la edificación como mínimo enla mitad de su superficie.

2. Reglamentariamente se establecerá la documen-tación y el procedimiento para determinar las áreasen que concurren los requisitos señalados en el apar-tado anterior.

3. En los deslindes del dominio público marítimo-terrestre el límite interior de su zona de servidumbrede protección habrá de ajustarse a la realidad urba-nística preexistente reconocida expresamente por laAdministración urbanística autonómica».

Tercera.-Licencias de primera ocupación.

La Xunta de Galicia promoverá la formalización deconvenios de colaboración con las administracionesmunicipales para facilitar la gestión de las licenciasde primera ocupación, dotándolas de asistencia ymedios materiales y personales cuando sea necesario.

Cuarta.-Emigrantes.

Sin perjuicio de las normas que se establezcanreglamentariamente, a las personas emigrantes queresidan fuera de Galicia se les aplicarán las siguien-tes reglas:

a) La obligación de destinar la vivienda a residen-cia habitual se limitará a la residencia en la viviendaal menos quince días al año.

b) No se exigirá el cumplimiento del requisito deresidencia o desarrollo de la actividad laboral en unmunicipio de la comunidad autónoma.

c) El plazo para la aceptación de la adjudicación dela vivienda protegida y la celebración del contratocorrespondiente será de tres meses, si las personasemigrantes viven dentro del territorio del Estado, yseis meses si viven en el extranjero.

d) El plazo para la ocupación de la vivienda prote-gida será de seis meses, si las personas emigrantesviven dentro del territorio del Estado, y doce meses siviven en el extranjero.

Quinta.-Cuantías de las sanciones.

Las cuantías de las sanciones contempladas en lapresente ley podrán ser revisadas y actualizadas pordecreto del Consello de la Xunta, de acuerdo con lavariación del índice de precios al consumo.

Sexta.-Observatorio de la Vivienda de Galicia.

1. Se crea el Observatorio de la Vivienda de Galiciacomo órgano consultivo y asesor de la consellaría com-petente en materia de vivienda, que tendrá por objetocontribuir al desarrollo de las políticas de vivienda deGalicia, realizando tareas de investigación, innovacióny desarrollo tecnológico en el ámbito de la vivienda yprestando asistencia a las entidades y empresas vincu-ladas a la vivienda orientada a la mejora de la calidaddel sector. Especialmente, el observatorio contribuiráal cumplimiento de los objetivos de sostenibilidad dela edificación y fomento del alquiler.

2. En el ejercicio de sus funciones, el observatoriopromoverá la participación de los agentes sociales yeconómicos, consumidores y usuarios, colegios profe-sionales, expertos y los departamentos de la Xunta deGalicia con competencias en materia de vivienda yurbanismo.

3. Por decreto se establecerán la composición y elrégimen de funcionamiento del observatorio.

Séptima.-Modificación de la Ley 5/1998, de 18 dediciembre, de cooperativas de Galicia.

1. Se modifica el párrafo primero del apartado 1 delartículo 120 de la Ley de cooperativas de Galicia, quequeda redactado en los siguientes términos:

«Las cooperativas de viviendas están constituidasprincipal y mayoritariamente por personas físicas queprecisen alojamiento y/o locales para sí y las personasque convivan con ellas. También pueden ser socioslos entes públicos, los entes sin ánimo de lucro mer-cantil y las cooperativas que precisen alojamientopara aquellas personas dependientes de ellos que ten-gan que residir, por razón de su trabajo o función, enel entorno de una promoción cooperativa o que preci-sen locales para el desarrollo de sus actividades».

2. Se suprime el párrafo segundo del apartado 1 delartículo 120 de la Ley de cooperativas de Galicia.


«Tienen por objeto procurar viviendas preferente-mente habituales y/o locales para sus socios».

4. Se modifica el apartado 3 del artículo 120 de laLey de cooperativas de Galicia, que queda redactadoen los siguientes términos:

«La cooperativa se constituirá por tiempo determi-nado fijado estatutariamente, debiendo disolverse porcumplimiento de su objeto social finalizada la ejecu-ción de la promoción y entrega de viviendas y localesy, en todo caso, a los seis años desde la fecha de otor-


gamiento de la licencia municipal de primera ocupa-ción, salvo que la cooperativa retenga la propiedad oque la normativa específica de aplicación establezcaun plazo superior».


«El socio que pretendiese transmitir inter vivos susderechos sobre la vivienda o local, antes de habertranscurrido cinco años u otro plazo superior fijadopor los estatutos, desde la fecha de concesión de lalicencia municipal de primera ocupación de la vivien-da o local, deberá ponerla a disposición de la coope-rativa, que se los ofrecerá a los socios expectantes,por orden de antigüedad».

6. Se añade un nuevo párrafo, entre los actuales ter-cero y cuarto, al apartado 3º del artículo 121 de la Leyde cooperativas de Galicia, redactado en los siguien-tes términos:

«No obstante, transcurrido un año desde que secomunicó la intención de transmitir sin que sehubiera llevado a cabo la transmisión, deberá repetir-se el ofrecimiento a que se refiere el párrafo primero».

7. Se añade un nuevo párrafo al apartado 5º delartículo 121 de la Ley de cooperativas de Galicia, quequeda redactado en los siguientes términos:

«5. Ninguna persona podrá ser miembro, simultá-neamente, del consejo rector en más de una coopera-tiva de viviendas.

Los miembros del consejo rector no podrán percibiren caso alguno remuneraciones o compensaciones porel desempeño del cargo, sin perjuicio de su derecho aser resarcidos por los gastos que les origine».

Octava.-Modificación de la Ley 5/1997, de 22 dejulio, de Administración local de Galicia.

Se añade un nuevo artículo 230 bis a la Ley 5/1997,de 22 de julio, de Administración local de Galicia,con la redacción siguiente:

«Artículo 230 bis

Los miembros de las corporaciones locales adecua-rán su actividad a los siguientes principios éticos y deactuación:

a) Ejercerán los poderes que les atribuye la norma-tiva vigente con la finalidad exclusiva para la que lesfueron otorgados y evitarán toda acción que puedaponer en riesgo el interés público, el patrimonio delas administraciones o la imagen que debe tener lasociedad respecto a sus representantes.

b) Usarán las prerrogativas inherentes a sus cargosúnicamente para el cumplimiento de sus funciones ydeberes, no prevaliéndose de su posición en la entidadlocal para obtener ventajas personales o materiales, sinque en ningún caso puedan invocar ni hacer uso de sucondición en el ejercicio de cualquier actividad mercan-til, industrial o profesional propia o de terceras personas,relacionada con la entidad local a que pertenezcan».

Disposiciónes transitorias

Primera.-Disposiciones sancionadoras.

1. Las disposiciones sancionadoras contenidas en eltítulo V de la presente ley serán de aplicación a lasinfracciones cometidas a partir de su entrada en vigor.No obstante, se aplicarán con carácter retroactivo alas infracciones cometidas con anterioridad a laentrada en vigor de la presente ley en cuanto favorez-can a la presunta persona infractora.

2. Los procedimientos sancionadores iniciados conanterioridad a la entrada en vigor de la presente leyse concluirán de acuerdo con lo dispuesto en la nor-mativa vigente en el momento en que se dictó elacuerdo de incoación, salvo en lo que favorezca a lapresunta persona infractora.

Segunda.-Potestades administrativas.

Las restantes potestades administrativas contem-pladas en la presente ley serán de aplicación a lasviviendas protegidas, cualquiera que fuese el momen-to de su calificación, siempre que concurran los pre-supuestos exigidos para su ejercicio.

Tercera.-Procedimientos de calificación.

1. Los procedimientos de calificación de viviendaprotegida iniciados antes de la entrada en vigor de lapresente ley se tramitarán y resolverán con arreglo ala normativa vigente en el momento de presentaciónde la solicitud. Será no obstante de aplicación a lasviviendas calificadas lo dispuesto en la presente ley,salvo en lo relativo al plazo de duración del régimenlegal de protección, que será el establecido en las res-pectivas resoluciones de calificación.

2. Las viviendas calificadas definitivamente conarreglo a cualquier régimen de protección pública conanterioridad a la entrada en vigor de la presente leyse regirán por lo dispuesto en su normativa específi-ca. Les serán en todo caso de aplicación los artículosrelativos a la utilización de las viviendas protegidascontemplados en el capítulo IV del título II.

Cuarta.-Acceso a la vivienda de las mujeres víctimasde violencia de género.

En tanto no se produzca el desarrollo reglamentariode la presente ley y de los artículos 44, 45 y concor-dantes de la Ley para la prevención y el tratamientointegral de la violencia de género, mantendrán plenavigencia las normas de rango reglamentario que regu-len las condiciones de acceso de las mujeres víctimasde violencia de género a la vivienda, en cualquiermodalidad de programa o régimen gestionado por laXunta de Galicia, sin perjuicio de la aplicación direc-ta de los principios y normas contenidos en estasleyes, si supusieran un trato más favorable.

Disposición derogatoria única

Expresa y genérica.

Quedan derogadas a partir de la entrada en vigor dela presente ley:

a) La Ley 4/2003, de 29 de julio, de vivienda deGalicia.


b) Las disposiciones de igual o inferior rango que seopongan a lo dispuesto en la presente ley.

Disposiciónes finales

Primera.-Descalificación.

Tendrán la condición de viviendas libres a todos losefectos las viviendas sometidas a cualquier régimende protección con anterioridad al 31 de diciembre de1977, y habrá de procederse, de oficio, a la cancela-ción registral de las anotaciones relativas al régimende protección, haciéndose constar en nota marginal lapérdida de la condición de vivienda protegida.

Segunda.-Normativa de calidad de la edificación.

Las disposiciones contenidas en el capítulo IV deltítulo III serán de aplicación a todos los edificios dela Comunidad Autónoma de Galicia, cualquiera quesea su uso, residencial o de otro tipo.

Tercera.-Desarrollo reglamentario.

Se habilita al Gobierno de la Xunta de Galicia paradesarrollar el contenido de la presente ley.

Cuarta.-Entrada en vigor.

1. La presente ley entrará en vigor a los tres mesesde su publicación en el Diario Oficial de Galicia.

2. Las disposiciones contenidas en el capítulo I deltítulo I serán exigibles a los edificios y viviendas cuyalicencia urbanística de obras se solicite a partir de laentrada en vigor de la presente ley.

Santiago de Compostela, veintinueve de diciembrede dos mil ocho.

Emilio Pérez TouriñoPresidente

CONSELLERÍA DE MEDIOAMBIENTE Y DESARROLLOSOSTENIBLE

Decreto 297/2008, de 30 de diciembre, porel que se aprueba el Plan de gestión dellobo en Galicia.

El lobo forma parte destacada del patrimonio natu-ral y cultural de Galicia, pero al mismo tiempo gene-ra una conflictividad relevante con el ser humano aso-ciada a los daños que causa a la cabaña ganadera. Alrespecto, se debe tener en cuenta que, pese a tratarsede una de las especies listadas en el Reglamento decaza y de no estar incluida actualmente en el Catálo-go gallego de especies amenazadas, se trata de ungran predador que da lugar a una problemática socialque puede derivar en problemas de conservación parala especie, por lo que ésta debe de ser objeto de unaatención especial.

La población de lobos de Galicia pertenece a lapoblación de lobo ibérico situada al norte del río Due-ro, por lo que está incluida en el anexo VI (especiesanimales y vegetales de interés comunitario cuya reco-gida en la naturaleza y explotación pueden ser objetode medidas de gestión) de la Ley 42/2007, de 13 dediciembre, del patrimonio natural y de la biodiversi-dad, que traspone al ordenamiento jurídico español laDirectiva 92/43/CEE del Consejo, de 21 de mayo,relativa a la conservación de los hábitats naturales yde la flora y fauna silvestres.

El Decreto 284/2001, de 11 de octubre, por el quese aprueba el Reglamento de caza de Galicia, incluyeen su anexo IV al lobo entre las especies cazables enel territorio de nuestra comunidad autónoma. No obs-tante lo anterior, desde hace varios años la orden anualque fija los períodos hábiles de caza sólo autoriza lacaza del lobo después de constatar fehacientemente laexistencia de daños y con plenas garantías de conser-vación de la población de esta especie.

En la actualidad, la gestión de los daños ocasionadospor los lobos a la ganadería tiene su base legal en lamencionada orden anual por la que se determinan lasépocas hábiles de caza, que regula la caza por dañosproducidos por las especies cinegéticas y en las orde-nes anuales en las que se establecen ayudas económi-cas para prevenir y paliar los daños producidos por ellobo.

El modelo de gestión actual de esta especie, si biensoluciona ciertos problemas, no termina de satisfacera todos los sectores implicados. Así entre las principa-les carencias que se observan en la actualidad seencuentran la necesidad de ajustar los controles dellobo a una planificación que garantice la conservaciónde esta especie; la necesidad de aclarar el concepto dedaños recurrentes que será determinante para la auto-rización de estos controles; el fomento y puesta envalor del interés turístico y económico que puede pre-sentar esta especie contribuyendo al aumento de latolerancia del mundo rural respecto del lobo; laimplantación y el fomento de métodos de prevenciónasí como la concesión de ayudas para paliar los dañosproducidos por el lobo; la recuperación y valoracióndel patrimonio cultural asociado al lobo; el aumentodel grado de tolerancia y de conocimiento de la reali-dad del lobo por parte de la población, principalmen-te la que convive más de cerca con esta especie, a tra-vés de la divulgación social y de la educaciónambiental; el fomento de la investigación y del estudiosobre esta especie, en especial, sobre su distribucióny parámetros poblacionales, la relación predador-pre-sa, la predación sobre el ganado y su hábitat.

El Plan de gestión del lobo en Galicia que se aprue-ba con el presente decreto pretende poner fin a lascarencias anteriormente señaladas, dando cumpli-miento además, a las recomendaciones del ComitéPermanente del Consejo de Berna respecto a la nece-sidad de gestionar a la especie de acuerdo con un plande manejo y a la Estrategia para la conservación y ges-tión del lobo en España, aprobada en Conferencia sec-torial el 29 de enero de 2005.

El artículo 27.30 del Estatuto de autonomía de Gali-cia atribuye a nuestra comunidad autónoma la compe-tencia exclusiva para dictar normas adicionales sobre

i. disposiciones generales - notaria.org · el derecho a disfrutar de una vivienda digna y...

Documents