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Ref: HOM-MODIF-MCOR Fecha: 22/03/01 Promotor: F.E.N.V.I. s.l.

HOMOLOGACION MODIFICATIVA. DEL PLAN PARCIAL

RESIDENCIAL “ MONTE CORONA”.

ADOR (Valencia).

TEXTO REFUNDIDO

JOSE M. DURA GOMEZ. Arquitecto

Burriana 28, pta. 14. 46005-Valencia E_mail: [email protected] 963 331 730 – 656 843 622 Fax 963 331 730

HOMOLOGACION MODIFICATIVA DEL P.P. MONTE CORONA PROMOTOR: F.E.N.V.I. s.l.

JOSE M. DURA GOMEZ. Arquitecto MEMORIA .Pag. - 1 -

MEMORIA

I.- GENERALIDADES 1.1.- OBJETO DEL PROYECTO ................................................................. . 2 1.2.- PROMOCIÓN Y ENCARGO ................................................................ . 2 1.3.- EMPLAZAMIENTO Y SUPERFICIE .................................................... . 2 1.4.- ENCUADRE LEGAL Y TÉCNICO ........................................................ . 2 1.5.- ENCUADRE FÍSICO ............................................................................ . 2

1.5.1.- GEOGRAFÍA ........................................................................ . 2 1.5.2.- PAISAJE .............................................................................. . 2 1.5.3.- POBLACIÓN ........................................................................ . 2 1.5.4.- CLIMA .................................................................................. . 3

II.- DETERMINANTES

2.1.- DETERMINANTES LEGALES ............................................................. . 3 2.2.- DETERMINANTES FÍSICOS ............................................................... . 3

2.2.1.-SITUACION ........................................................................... . 3 2.2.2.-SUPERFICIE ......................................................................... . 3 2.2.3.-EDIFICACION EXISTENTE .................................................. . 3 2.2.4.-VEGETACION EXISTENTE .................................................. . 3 2.2.5.-ORIENTACION, MORFOLOGÍA Y RELIEVE ........................ . 3

2.3.- DETERMINANTES URBANÍSTICOS .................................................. . 3 2.3.1.- COMUNICACIONES ACTUALES ........................................ . 4 2.3.2.- INFRAESTRUCTURA EXISTENTE ..................................... . 4

III.- LA MODIFICACION Y SUS DETERMINACIONES

3.1.- OBJETO DEL PLAN ............................................................................ . 4 3.2.- ESTRUCTURA URBANA .................................................................... . 4

3.2.1.- SISTEMA VIARIO Y ESTACIONAMIENTO ............. . 4 3.2.2.- ZONIFICACIÓN ....................................................... . 5 3.2.2.1.- SUPERFICIES PARA ÁREAS LIBRES ................ . 5 3.2.2.2.- SUPERFICIES PARA EDIFICACIÓN PUBLICA ... . 5 3.2.2.3.- SUPERFICIES PARA EDIFICACIÓN PRIVADA .. . 6

3.3.- LA EDIFICACIÓN ................................................................................ . 6 3.4.- CARACTERÍSTICAS DE LAS REDES DE SERVICIO ........................ . 6

3.4.1.- RED VIARIA ......................................................................... . 6 3.4.2.- ABASTECIMIENTO DE AGUA ............................................ . 6 3.4.3.- ALCANTARILLADO ............................................................. . 7 3.4.4.- ENERGÍA ELÉCTRICA ........................................................ . 7 3.4.5.- TRATAMIENTO-ELIMINACION DE BASURAS ................... . 8 3.4.6.- PREVENCIÓN CONTRA INCENDIOS ................................ . 8



I.- GENERALIDADES 1.1.- OBJETO DEL PROYECTO.

El presente proyecto tiene por objeto la Homologación y Modificación del Plan Parcial Residencial denominado "Monte Corona" del Municipio de Ador, aprobado por la Comisión Territorial de Urbanismo en sesión celebrada el 26 de septiembre de 1.989, habiéndose desarrollado un Estudio de Detalle con aprobación definitiva por el Pleno del Ayuntamiento de Ador en fecha 15 de julio de 1.993 para adaptar el Plan en su fase “A” a las Normas Subsidiarias y Complementarias de Planeamiento, aprobadas en sesión de fecha 26 de junio de 1.992. 1.2.- PROMOCIÓN Y ENCARGO.

La promoción de la presente homologación y modificación del Plan Parcial es de iniciativa privada, llevada a cabo por la mercantil F.E.N.V.I. S.L., siendo desarrollado por el arquitecto que suscribe. 1.3.- EMPLAZAMIENTO Y SUPERFICIE.

Los terrenos objeto de la presente ordenación están situados al Sur del Término Municipal de Ador, en su linde con el suelo no urbanizable y urbano residencial del término Municipal de Villalonga, abarcando parte de la partida de la "Corona" en su zona Sur, delimitado en parte por el canal de riego del pantano de Beniarrés, tal y como se grafía en los diferentes planos. La superficie de actuación es de 267.162 metros cuadrados, equivalentes a 26 Ha. 71 a. 62 ca. 1.4.- ENCUADRE LEGAL Y TÉCNICO.

La redacción de la presente homologación modificativa se encuadra dentro de las disposiciones legales siguientes: - Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (Ley 6/1994, de 15 de

Noviembre de la Generalitat Valenciana). - Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana (Decreto

201/1998, de 15 de diciembre del Gobierno Valenciano). - Normas Subsidiarias y Complementarias de la población de Ador y su

Término Municipal: 1.5.- ENCUADRE FÍSICO

1.5.1.- GEOGRAFÍA El terreno está situado sobre unas lomas que dominan el valle del Serpis hacia el Este, así como la llanura circundante con la población de Ador hacia el Norte. 1.5.2.- PAISAJE El paisaje es el típico de ladera de montaña, pudiéndose contemplar desde ésta unas extraordinarias panorámicas, constituidas por la mayor parte de la huerta de Gandia, los núcleos urbanos de la cuenca de la Safor y la franja del litoral Mediterráneo comprendido entre Gandia y Oliva.



1.5.3.- POBLACIÓN Como base poblacional de la zona, aunque los núcleos cercanos son los de Ador y Villalonga, el centro de atracción es la población de Gandia, preveyéndose, por tanto, que las edificaciones que se construyan en la zona se nutrirán en cuanto a población nacional y extranjera en porcentajes sensiblemente iguales a los que se dan en la comarca. 1.5.4.- CLIMA Las condiciones climáticas del área, se caracterizan por las suaves temperaturas durante todo el año, el extraordinario soleamiento y la escasa pluviometría

II.- DETERMINANTES 2.1.- DETERMINANTES LEGALES

Como determinantes legales para la redacción de esta Homologación modificativa del Plan Parcial se encuentran los siguientes: - Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (Ley 6/1994, de 15 de

Noviembre de la Generalitat Valenciana) - Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana (Decreto

201/1998, de 15 de diciembre del Gobierno Valenciano) - Normas Subsidiarias y Complementarias de la población de Ador y su

Término Municipal 2.2.- DETERMINANTES FÍSICOS

2.2.1.-SITUACION Tal y como se grafía en el plano correspondiente, el terreno objeto de la presente Homologación, forma parte del Término Municipal de Ador, estando situado al Sur del Término en su linde con el Término de Villalonga. 2.2.2.-SUPERFICIE La superficie de los terrenos afectados por la Homologación del Plan es de 267.162 metros cuadrados, frente a los 281.455 m² que abarcaba el plan inicial. 2.2.3.-EDIFICACION EXISTENTE Actualmente en los terrenos objeto de estudio ,Fase A , existen viviendas unifamiliares según las Normas Urbanísticas del Plan Parcial objeto de Homologación y Modificación. 2.2.4.-VEGETACION EXISTENTE El terreno objeto de planeamiento está constituido por monte bajo con mandías de pinos, existiendo zonas abancaladas, bastante deterioradas, no existiendo actualmente ningún tipo de cultivo. 2.2.5.-ORIENTACION, MORFOLOGÍA Y RELIEVE El terreno forma parte de la Sierra de Ador que se extiende en dirección Este-Oeste, abarcando parte de la ladera Norte. Tiene una forma sensiblemente rectangular, con el lado menor en el Oeste y su altura correspondiente en dirección Este-Oeste. El relieve del terreno se caracteriza por acusadas



pendientes, lo que constituye gran atractivo para el tipo de edificación aislada destinado, al permitir soleamiento y vistas en todas ellas. 2.3.- DETERMINANTES URBANÍSTICOS

En el plano correspondiente se refleja cual es la posición y estado actual del área objeto de estudio, así como su relación con el entorno. 2.3.1.- COMUNICACIONES ACTUALES El área de planeamiento tiene su acceso actualmente por carretera asfaltada y en perfecto estado de conservación. Dicha carretera es la VV-1011, que une Ador con Villalonga y con Gandia y que se considera perfectamente suficiente para absorber el tráfico que se pueda generar. 2.3.2.- INFRAESTRUCTURA EXISTENTE Los terrenos actualmente se encuentran con una serie de caminos existentes y que son la prolongación de los viales existentes y sobre los que se apoyará en su totalidad la red viaria propia del sector. En la actualidad el acceso al Sector desde la VV-1011 está completamente ejecutado, siendo el acceso principal del mismo. El área de planeamiento posee prácticamente de todos los servicios urbanísticos propios de un área urbana, en su Fase A o Unidad de Ejecución 1, a falta de realizar los correspondientes a la Unidad de Ejecución B y C o Unidad de Ejecución 2 así grafiados.

III.- LA MODIFICACION Y SUS DETERMINACIONES 3.1.- OBJETO DE LA MODIFICACION

La Homologación y Modificación tiene por objeto la adecuación de las determinaciones del presente Plan Parcial a la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, mediante la ejecución de actuaciones integradas conforme al Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana en aquellas zonas que carecen de los servicios urbanísticos. Contiene las siguientes determinaciones para el desarrollo de la estructura urbana: - Sistema viario y estacionamiento. - Zonificación. - Características de las redes de servicio. 3.2.- ESTRUCTURA URBANA

En ella se concreta el programa urbano establecido anteriormente y con los determinantes legales existentes, reajustando las dimensiones físicas del plan. Viene definido por los siguientes elementos: 3.2.1.- SISTEMA VIARIO Y ESTACIONAMIENTO Se han trazado los esquemas de circulación desde las vías de acceso de tal manera que sirve a todas las parcelas. La red viaria constará de los siguientes tipos: - Acceso con un ancho de calzada de 10 mts. y aceras peatonales a ambos lados de 2 mts., (ancho total de 14 mts.) - Vías principales de circulación rodada con ancho de calzada de 7 mts, acera peatonal a un lado de 1,80 mts. y cuneta de 0,70 mts.



- Vías secundarias de circulación rodada con ancho de calzada de 6 mts, acera peatonal a un lado de 1,50 mts. y cuneta de 0,70 mts. - Sendas y áreas peatonales con un ancho mínimo de 2 mts. - Los estacionamientos y dadas las características del terreno, con pendientes muy fuertes, no son posibles de solucionar a lo largo de las vías. De todas formas y dado el uso a que se destinan las parcelas, vivienda unifamiliar, no son necesarios sino en el interior de las parcelas, donde se situarán. No se ha considerado, de ninguna manera, establecer estacionamientos públicos en parcelas para ellos solamente, pues conllevaría a grandes movimientos de tierras con una incidencia en cuanto a la degradación del paisaje. No obstante, las reservas de plazas de aparcamiento públicas se pueden estimar en base a la longitud de vial considerando 1 plaza / 5 m de aparcamiento en cordón. - Por cada vivienda, apartamento, chalet o estudio, deberá existir 1 plaza por unidad residencial si en la parcela se construyen menos de 10 unidades. Si se construyen más unidades, se reservará una plaza más adicional, por cada 10 nuevas unidades residenciales completas que se edifiquen en la parcela. Dada la difícil orografía del terreno, se aprovecha un camino existente, aunque en Término de Villalonga, para unir dos zonas dentro del Término de Ador, eliminando las “eses” de la unidad de ejecución “C”, que tanto impacto visual ocasionaría y que no se podría llevar a efecto de otra manera. Durante el tránsito por Término de Villalonga, no se permitirá el acceso a los servicios que lleve la consiguiente urbanización de dicho camino, mientras el suelo por el que discurra no se califique como suelo urbano, siguiendo todos los trámites oportunos. Tendrá por tanto, la consideración de travesía o ronda, sin servicios urbanísticos, salvo los de pavimentación y alumbrado. Este esquema viario podrá variarse y ajustarse, atendiéndose siempre a una mejor comunicación y menor degradación del ambiente, mediante los respectivos proyectos de urbanización Su cuantificación es de 50.440 m², lo que supone un 18,88 % de la superficie del sector, cumpliendo con el 17,5% (46.753,35 m²) dado por el anexo del Reglamento de Planeamiento 3.2.2.- ZONIFICACIÓN La zonificación se adapta a las normas establecidas en el Reglamento de Planeamiento, dividiéndose el área que nos ocupa en las zonas siguientes: UNIDAD DE EJECUCION Nº 1 (en ejecución)

MANZANA M1 1.000

MANZANA M2 14.221

MANZANA M3 6.136

MANZANA M4 1.001

MANZANA M5(A) 22.393

MANZANA M6 5.082

SUELO RESIDENCIAL PRIVADO MANZANA M7 3.999

MANZANA M8 5.348

MANZANA M9 3.052

MANZANA M10 3.023

MANZANA M11 23.602


TOTAL 102.910



ZONA VERDE Z.V.-1 3.118

Z.V.-2 1.619

TOTAL 4.737

SUELO DOTACIONAL PUBLICO S.D.-1 2.806

NO VIARIO S.D.-2 280

S.D.-5 455

TOTAL 3.541

VIARIO RV+AV(1) 28.759

TOTAL 28.759

TOTAL UNIDAD DE EJECUCION Nº 1 139.947 m2

UNIDAD DE EJECUCION Nº 2

MANZANA M1 7.030

MANZANA M2 12.911

MANZANA M3 3.015

MANZANA M4 16.477

MANZANA M5 6.740

MANZANA M6 7.176

SUELO RESIDENCIAL PRIVADO MANZANA M5(B) 8.955

MANZANA M7 10.181

MANZANA M12(B) 9.376

TOTAL 81.861


TOTAL 9.280


NO VIARIO S.D.-4 3.227

TOTAL 14.393


TOTAL 21.681

TOTAL UNIDAD DE EJECUCION Nº 2 127.215 m2

TOTAL U.E. 1 + U.E.2 267.162 m2 En el plano de zonificación se delimitan expresamente las superficies destinadas a cada uno de los siguientes fines:



3.2.2.1.- SUPERFICIES PARA ÁREAS LIBRES Está compuesta por la superficie de dominio público y no podrá dedicarse a otros usos que los específicos de recreo y de esparcimiento. Además, de contener parte de las instalaciones y redes necesarias para los servicios de urbanización. La superficie asignada es de 14.017 m² correspondiéndole un 5,25 % > (3 %) y cumpliendo con el Anexo del Reglamento de Planeamiento. 3.2.2.2.- SUPERFICIES PARA EDIFICACIÓN PUBLICA En ellas se situarán los servicios complementarios y de uso público, que son los siguientes: Dotacional privado terciario:- Comercial, social, recreativo, religioso, asistencial y/o administrativo. Se podrá destinar a dicho uso el 25 % de la edificabilidad residencial total del Plan, tanto en parcelas independientes, como conjuntamente con residencial. Dotacional público no viario equipamiento con una superficie de 17.934 m² que supone un 6,71 % > ( 4% )en concordancia con el Reglamento. El dominio será público 3.2.2.3.- SUPERFICIES PARA EDIFICACIÓN PRIVADA Se dedica al uso básico asignado y que es el de vivienda unifamiliar. Podrán albergar, además y de forma esporádica, algunos de los usos públicos. La superficie total es de 184.771 m², que corresponde a un 69,16 % de la superficie ordenada. 3.3.- LA EDIFICACIÓN

La edificación en todo el área de planeamiento es del tipo aislada, típica de las viviendas unifamiliares y de los servicios complementarios previstos, con un máximo de dos plantas. Dicha edificación podrá agruparse o parearse cuando las condiciones del terreno lo hiciese imprescindible constructivamente, respetando siempre los parámetros considerados en las ordenanzas. Todas las demás características, ocupación en planta, volumen, separación a lindes, etc., vienen especificadas en las Ordenanzas. 3.4.- CARACTERÍSTICAS DE LAS REDES DE SERVICIO

Se incluyen las características de las redes de agua potable, saneamiento, viales y energía eléctrica con las que se redactaron el proyecto de urbanización del Plan Parcial Residencial “Monte Corona” de Ador en su Fase A o Unidad de Ejecución 1 para una mejor homogeneización de las mismas. 3.4.1.- RED VIARIA El acabado de toda la superficie del sistema viario será de asfalto del tipo "firme flexible", de 5 cms. de espesor sobre terreno compactado al 95 % proctor. El acabado de la superficie en las bandas de peatones será enlosado natural o artificial. 3.4.2.- ABASTECIMIENTO DE AGUA La dotación mínima de agua potable será de 200 litros/habitante/día.



Las dotaciones diarias para las parcelas de servicios serán las siguientes: Comercial, social y recreativo 2 litros/m2 parcela Religioso, asistencial y administrativo: 1 litro/m2 parcela. Cultural y docente 1 m3/parcela. La red de distribución será subterránea y seguirá el trazado de las vías públicas o peatonales. Para la red de distribución se podrá utilizar tubería de PVC o amianto-cemento con juntas Gibault, probadas a una presión de 15 atms. La presión mínima en el punto más desfavorable de la red será de 1,5 atms. Se establecerán ventosas en los puntos altos del recorrido, con objeto de permitir la expulsión automática del aire acumulado en las mismas y sistema de descarga en los puntos bajos para permitir la descarga periódica de las posibles sedimentaciones de los sólidos en suspensión que pueda llevar el agua. 3.4.3.- ALCANTARILLADO Se ha previsto un sistema separativo para aguas negras y pluviales. Varias son las razones justificativas: El bajo índice pluviométrico de la zona no justifica la utilización de colectores de gran diámetro que serían necesarios para momentos de lluvia, cortos pero generalmente muy fuertes y que para todo el resto del tiempo, con bajos caudales de aguas sucias, perjudicarían la buena circulación de esta. Asimismo la aportación momentánea del gran caudal que produciría las aguas pluviales a los sistemas de depuración producirían descompensaciones en estos sistemas, fundamentalmente en los tiempos de reposo necesarios. Las aguas negras se conducen por gravedad hasta la estación clave de depuración. La topografía del terreno no hace necesarias las estaciones de bombeo, ya que la estación depuradora se encuentra en la cota más baja. El vertido de dichas aguas se realizará bien al terreno, recuperándose para riego o bien a cauce natural, dejándose esta elección en el correspondiente proyecto de urbanización. Las aguas de lluvia se recogen por imbornales, situados a los lados de las carreteras, y conducidos paralelamente a ellas, se verterán a las vaguadas naturales. Dadas las características topográficas y funcionales del terreno, se adopta un sistema separativo con tubería de hormigón centrifugado de diámetros especificados en los correspondientes proyectos de urbanización, para evacuación exclusiva de las aguas negras. Como único condicionamiento para el cálculo, se adopta una velocidad de las aguas, comprendida entre 0,50 y 3 mts/seg. con el fin de evitar sedimentos o erosiones y a fin de cumplir las normas correspondientes. Las conducciones serán subterráneas y seguirán el trazado de la red viaria y los espacios de uso público, se apoyarán sobre el terreno previamente compactado caso de ser resistente, o se apoyarán sobre solera de hormigón de altura mayor o igual a la cuarta parte del diámetro en caso contrario. El diámetro mínimo de las tuberías será de 0,20 mts. Como elementos auxiliares se colocarán pozos de registro visitables en cambios de dirección y de rasante y en alineaciones rectas a distancias no



superiores a 50 mts, así como cámaras de descarga automática en cabeceras con un caudal mínimo de 20 lts/seg. En los cruces de calles, la tubería irá cubierta con un dado de hormigón de lado no inferior a dos veces el diámetro, cubierto con una capa de arena de 0,60 mts. 3.4.4.- ENERGÍA ELÉCTRICA La dotación mínima de energía para uso domestico será de 1 kw. por habitante. Las líneas de distribución para el alumbrado público y para el uso domestico serán subterráneas. Los niveles de iluminación manimos de las vías serán los siguientes: CLASE DE VÍA ILUMINACIÓN FACTOR UNIFORMIDAD --------------------------------------------------------------------------------------------------- Acceso 12 Lux 0,4. Principales 10 Lux 0,3. Secundarias 5 Lux 0,25. --------------------------------------------------------------------------------------------------- El Trazado de las redes se hará siguiendo las vías públicas rodadas peatonales. 3.4.5.- TRATAMIENTO Y ELIMINACIÓN DE BASURAS. La recogida de basuras se efectuará por los servicios municipales. A este fin se dispondrán en todas las parcelas sobre las que se vaya a edificar armarios para recipientes situados en la propia edificación ó junto a la acera para recoger los recipientes necesarios. Dichos armarios no serán menor de 2 m² 3.4.6.- PREVENCIÓN CONTRA INCENDIOS En la urbanización de viales se preverá una red de servicio contra incendios compuesta de canalización, hidrates y casetas con manguera que cubra la totalidad del área planeada.

Valencia para Ador, Marzo de 2.001 El Arquitecto

Fdo. José M. Durá Gómez


JOSE M. DURA GOMEZ. Arquitecto MODIFICACION U.E.. Pág - 0 -

MODIFICACIÓN DE LAS UNIDADES DE EJECUCIÓN

CONTENIDAS EN LA HOMOLOGACIÓN MODIFICATIVA


JOSE M. DURA GOMEZ. Arquitecto MODIFICACION U.E. Pag. - 1 -

MEMORIA MODIFICACION DE LAS UNIDADES DE EJECUCION CONTENIDAS EN EL PLAN PARCIAL MONTE CORONA. De acuerdo con la delimitación de las unidades de ejecución contenidas en el Plan parcial y que son:


MANZANA M1 1.000

MANZANA M2 14.221

MANZANA M3 6.136

MANZANA M4 1.001


MANZANA M6 5.082


MANZANA M8 5.348

MANZANA M9 3.052

MANZANA M10 3.023

MANZANA M11 23.602


TOTAL 102.910


Z.V.-2 1.619

TOTAL 4.737



S.D.-5 455

TOTAL 3.541


TOTAL 28.759

TOTAL UNIDAD DE EJECUCION Nº 1

139.947 m2


MANZANA M1 7.030

MANZANA M2 12.911

MANZANA M3 3.015

MANZANA M4 16.477

MANZANA M5 6.740

MANZANA M6 7.176




MANZANA M7 10.181


TOTAL 81.861


TOTAL 9.280



TOTAL 14.393


TOTAL 21.681

TOTAL UNIDAD DE EJECUCION Nº2

127.215 m2

Calculo del aprovechamiento.- Aprovechamiento objetivo U.E.1 102.910 x 25 % = 25.727,50 m2t.

Aprovechamiento objetivo U.E.2 81.861 x 25 % = 20.465,25 m2t.

TOTAL APROVECHAMIENTO DEL PLAN 25.727,50+20.465,25 46.192,75 m2t.

Aprovechamiento objetivo tipo del Plan 46.192,75 / 267.162 = 0,1729 m2t/m2s

Aprovechamiento objetivo U.E.1 25727,50 / 139947 = 0,1838 m2t/m2s.

Aprovechamiento objetiva U.E.2 20465,25 / 127215 = 0,1609 m2t/m2s.

Por tanto, tendremos que redelimitar la Unidades de Ejecución para que el aprovechamiento sea el mismo.

Aprovechamiento tipo U.E.1 25727,50 / 148797 = 0,1729 m2t/m2s

Aprovechamiento tipo U.E.2 20465,25 / 118365 = 0,1729 m2t/m2s

Así pues, se redelimitan las Unidades de Ejecución quedando la Unidad de Ejecución nº 1 discontinua con una superficie total de 148.797 m2 y la Unidad de Ejecución nº 2 con una superficie de 118.365 m2. Dicha modificación se encuentra grafiada en los planos nº 3, 4, 5 y 6 que se adjuntan, quedando las superficies de acuerdo a las siguientes tablas




MANZANA M1 1.000

MANZANA M2 14.221

MANZANA M3 6.136

MANZANA M4 1.001


MANZANA M6 5.082


MANZANA M8 5.348

MANZANA M9 3.052

MANZANA M10 3.023

MANZANA M11 23.602


TOTAL 102.910


Z.V.-2 1.619

TOTAL 4.737



S.D.-3 8.850

S.D.-5 455

TOTAL 12.391


TOTAL 28.759

TOTAL UNIDAD DE EJECUCION Nº 1

148.797 m2


MANZANA M1 7.030

MANZANA M2 12.911

MANZANA M3 3.015

MANZANA M4 16.477

MANZANA M5 6.740

MANZANA M6 7.176


MANZANA M7 10.181


TOTAL 81.861


TOTAL 9.280





TOTAL 5.543


TOTAL 21.681

TOTAL UNIDAD DE EJECUCION Nº2

118.365 m2

Valencia para Ador a 18 de septiembre de 2001

El Arquitecto Redactor

José Manuel Durá Gómez


JOSE M. DURA GOMEZ. Arquitecto ORDENANZAS. Pág - 0 -

ORDENANZAS


JOSE M. DURA GOMEZ. Arquitecto ORDENANZAS Pag. - 1 -

ORDENANZAS ÍNDICE GENERAL I.- INTRODUCCIÓN Pag.

ORDENANZA 1.1.- OBJETO .................................................................. 2 ORDENANZA 1.2.- RELACIÓN CON LA LEGISLACIÓN VIGENTE ...... 2 ORDENANZA 1.3.- ÁMBITO Y APLICACIÓN ......................................... 2 ORDENANZA 1.4.- OBLIGATORIEDAD ................................................ 2 ORDENANZA 1.5.- VIGENCIA ............................................................... 2

II.- TERMINOLOGÍA ORDENANZA 2.1.- SOLAR .................................................................... 3 ORDENANZA 2.2.- SOLAR EDIFICABLE .............................................. 3 ORDENANZA 2.3.- PARCELA MÍNIMA .................................................. 3 ORDENANZA 2.4.- MÁXIMA OCUPACIÓN ............................................ 3 ORDENANZA 2.5.- ALTURA DE LA EDIFICACIÓN ............................... 3 ORDENANZA 2.6.- VOLUMEN EDIFICABLE ......................................... 4 ORDENANZA 2.7.- SUPERFICIE EDIFICABLE ..................................... 4 ORDENANZA 2.8.- TIPOS DE EDIFICACIÓN ........................................ 4 ORDENANZA 2.9.- RETRANQUEO DE LA EDIFICACIÓN .................... 5 ORDENANZA 2.10.- CERRAMIENTOS DEL SOLAR ............................ 5 ORDENANZA 2.11.- USOS .................................................................... 5 ORDENANZA 2.12.- USO DE VIVIENDA ............................................... 5 ORDENANZA 2.13.- USO PUBLICO ...................................................... 5

III.- ORDENANZAS GENERALES ORDENANZA 3.1.- CERRAMIENTOS DEL SOLAR .............................. 7 ORDENANZA 3.2.- CONDICIONES MÍNIMAS DE LAS VIVIENDAS ..... 7 ORDENANZA 3.3.- CALLES PARTICULARES ..................................... 7 ORDENANZA 3.4.- ESTACIONAMIENTOS INTERIORES .................... 7

IV.- ORDENANZAS PARTICULARES ORDENANZA 4.1.- RED VIARIA Y ESTACIONAMIENTO ..................... 8 ORDENANZA 4.2.- PARQUES Y JARDINES PÚBLICOS ...................... 8 ORDENANZA 4.3.- CENTROS CULTURALES Y DOCENTES .............. 8 ORDENANZA 4.4.- EDIFICACIÓN PUBLICA ......................................... 8 ORDENANZA 4.5.- EDIFICACIÓN PRIVADA ......................................... 8

V.- ORDENANZAS COMPLEMENTARIAS ORDENANZA 5.1.- PROYECTOS DE URBANIZACIÓN ........................ 9 ORDENANZA 5.2.- ESTUDIO DE DETALLE .......................................... 9 ORDENANZA 5.3.- SISTEMAS DE ACTUACIÓN .................................. 9 ORDENANZA 5.4.- ORDENANZAS ESTETICO-COMPOSITIVAS ........ 9 ORDENANZA 5.5.- HIGIÉNICAS ............................................................ 9 ORDENANZA 5.6.- REALIZACIÓN DE OBRAS ................................... 10 ORDENANZA 5.7.- ALINEACIONES Y CONDICIONES SOLAR ......... 10 ORDENANZA 5.8.- LICENCIA DE OBRAS .......................................... 10 ORDENANZA 5.9.- LICENCIA DE OBRAS COMPLEMENTARIAS ..... 10 ORDENANZA 5.10.- REALIZACIÓN DE LAS OBRAS ......................... 10 ORDENANZA 5.11.- AFECCIONES A CALLES ................................... 10 ORDENANZA 5.12.- VERTIDO DE TIERRAS ...................................... 11 ORDENANZA 5.13.- OBRAS MARGINALES Y RESIDUOS DE MATERIALES ............................................................................................................... 11



I.- INTRODUCCIÓN ORDENANZA 1.1.- OBJETO

Las presentes Ordenanzas Reguladoras corresponden a la Homologación Modificativa del Plan Parcial "Monte Corona" de Ador, cuyos límites están indicados en el plano correspondiente. La finalidad de estas Ordenanzas es el establecimiento de las regulaciones necesarias para el desarrollo de las actividades constructivas de modo que tiendan a fomentar la sanidad, seguridad y bienestar de la población que ha de ocupar la zona afectada por las mismas, así como permitir el desarrollo ordenado del área que se prevee en dicho Plan ORDENANZA 1.2.- RELACIÓN CON LA LEGISLACIÓN VIGENTE

Las prescripciones de las presentes Ordenanzas están subordinadas a la legislación vigente, especialmente a Ley Reguladora de la Actividad Urbanística de la Comunidad Valenciana y a las de carácter general recogidas en las Normas Complementarias y Subsidiarias de la Población de Ador y su Término Municipal, debiéndose tener en cuenta, además, todas aquellas normas o reglamentos que puedan afectarlas. Dichas leyes y normas deberán considerarse supletorias en los aspectos no previstos en estas ordenanzas, aunque no se incluyan en este documento ORDENANZA 1.3.- ÁMBITO Y APLICACIÓN

Las presentes Ordenanzas se aplicarán a todo tipo de actividad constructora y edificatoria, tanto privada como de carácter público, comprendidas dentro de los límites establecidos por la presente Homologación Modificativa. La aplicación e interpretación de estas Ordenanzas corresponden al Excmo. Ayuntamiento de Ador. ORDENANZA 1.4.- OBLIGATORIEDAD.

Las presentes Ordenanzas tendrán carácter obligatorio a partir del momento de su aprobación definitiva, obligando tanto a los organismos públicos como a todas aquellas personas físicas o jurídicas llamadas a su cumplimiento. ORDENANZA 1.5.- VIGENCIA.

Las presentes ordenanzas tendrán vigencia en todo momento y en toda su extensión, en tanto no sean derogadas o modificadas, bien puntual, totalmente o por cualquier norma de rango superior, para lo cual deberá seguirse la misma tramitación que para su aprobación.



II.- TERMINOLOGÍA ORDENANZA 2.1.- SOLAR

Para los efectos de estas Ordenanzas se considera solar a los terrenos que cuentan con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación aguas residuales y suministro de energía eléctrica, encintado de aceras o tengan señaladas las alineaciones y rasantes. ORDENANZA 2.2.- SOLAR EDIFICABLE

Se considera solar edificable al que no forma parte de vías públicas y cumple las condiciones de parcela mínima que se fijan en estas Ordenanzas. ORDENANZA 2.3.- PARCELA MÍNIMA

Es aquella en que su superficie es igual a la establecida en las Ordenanzas Particulares de cada zona. Podrán autorizarse parcelas menores a la mínima fijada, siempre que la superficie ocupada por éstas no sea superior al 25% de la total edificable y que el tamaño medio de parcela resultante de la parcelación no sea inferior a la mínima fijada. Se modifica la superficie mínima de parcela en el Plan, adaptándose al art. 122 de las Normas Complementarias y Subsidiarias del Municipio de Ador, en los siguientes términos: a) Tendrá una superficie igual o superior a 500 m2 . b) Permitirá la inscripción de un rectángulo de 15 x 20 m. ORDENANZA 2.4.- MÁXIMA OCUPACIÓN

Es el porcentaje de la superficie total del solar que puede ocupar la edificación en cualquier planta. Se entiende por edificación cualquier volumen aparente cerrado al menos por tres de sus caras y cubierto. En consecuencia, no se computarán como superficies de solar construído, por no ser edificación: Las construcciones total o parcialmente subterráneas, que no afloren a la superficie del terreno en cualquier punto más de un metro cincuenta centímetros, (1,5 m.), incluído forjado y cuya cubrición sea ajardinada o transitable. Las áreas correspondientes a pérgolas, cobertizos, terrazas, porches, etc., aunque estén sujetas por pilares de obra y siempre que no estén cerradas en sus fachadas. Las zonas cerradas lateralmente y no cubiertas. Los patios interiores de lado mínimo 3 mts. ORDENANZA 2.5.- ALTURA DE LA EDIFICACIÓN

La altura de la edificación es la correspondiente a todas las fachadas exteriores, midiéndose desde el encuentro de la fachada con el plano dominante del terreno, hasta el plano inferior del forjado de coronación. La altura se medirá en cualquier punto de cada fachada y el plano del terreno se referirá al que resulte de la urbanización de la parcela.



La regulación de la altura legal se hace mediante el control del número de plantas. En el número de plantas no se incluyen las construcciones sobre el último forjado, como pueden ser, chimeneas, torreones de ascensor o escaleras, depósitos de agua, ni entre planta de servicio de altura libre inferior a un metro cincuenta centímetros, incluyendo forjado. En las manzanas o áreas edificables, para las que se redacte una ordenación de volúmenes, con base en la correspondiente Reparcelación, podrán variarse y disponer las alturas de edificación, según se estime mas conveniente, siempre que se cumplan las limitaciones relativas a los tipos de edificación y no se rebase el volumen total asignado a las áreas. Para ello deberán formularse los Estudios de Detalle tal y como vienen definidos en la legislación vigente. ORDENANZA 2.6.- VOLUMEN EDIFICABLE

El volumen de un edificio es el de su edificación, por lo que puede definirse como el sólido capaz definido entre el piso de la primera planta habitable, el techo de la última y los planos verticales que limitan la cara exterior de los muros de cerramiento. En la cubicación del volumen, se excluyen: Las construcciones por debajo del forjado de la primera planta habitable, siempre que no afloren mas de un metro cincuenta centímetros de la superficie del terreno, en cualquier punto. Todas las que no puedan considerarse como edificación. Se considerará como planta habitable además, aquella que tenga sus dependencias con algún hueco a fachada, situados a una altura inferior a los dos metros del piso. Así pues, no computará a efectos de volumen edificable, aquellas habitaciones o recintos que siendo parcialmente subterráneas y no afloren de cualquier punto del terreno mas de un metro cincuenta centímetros, tengan iluminación cenital o bien dispongan únicamente de huecos de fachada colocados a una altura superior a dos metros de su pavimento. El volumen legal de una edificación se determina a partir de la edificabilidad o índice de metros cúbicos permitidos sobre metro cuadrado de solar. ORDENANZA 2.7.- SUPERFICIE EDIFICABLE

La superficie para edificación residencial de un edificio, es la de su edificación para usos de vivienda o público residencial. El criterio de medición de las superficies edificables será el mismo que el del volumen edificable. La superficie edificable para edificación residencial se determina a partir de la edificabilidad o índice de metros cuadrados permitidos sobre metro cuadrado de solar. ORDENANZA 2.8.- TIPOS DE EDIFICACION

Se define como edificación aislada como aquella edificación baja exenta en el interior de la parcela. Tendrá las siguientes limitaciones: Separación a linderos y alineación de la calle no menor a tres metros (3,00 m.). Se exceptúan los garajes en los casos siguientes:



En caso de adosarse la edificación a un lindero, se exigirá compromiso notarial con el colindante, para que proceda en la misma forma. ORDENANZA 2.9.- RETRANQUEO DE LA EDIFICACION

Se define como la separación del elemento más cercano del edificio a los linderos de la parcela. Sólo podrán sobrepasar las distancias señaladas elementos tales como marquesinas, cornisas, molduras, jardines, toldos, farolas, etc. y en general, todas aquellas que tengan carácter accesorio. ORDENANZA 2.10.- CERRAMIENTOS DEL SOLAR

Corresponde a las cercas perimetrales que pueden, en su caso, separar unas propiedades de otras, o éstas del dominio publico. ORDENANZA 2.11.- USOS.

Los usos permitidos en la presente Homologación Modificativa son los siguientes: - Uso de vivienda - Uso de publico ORDENANZA 2.12.- USO DE VIVIENDA.

Se establece el siguiente uso de vivienda: Vivienda unifamiliar definida como aquélla que tiene acceso independiente y exclusivo para cada vivienda desde el nivel del suelo del espacio libre exterior y está retranqueada respecto a linderos, bien de dominio público o privado. ORDENANZA 2.13.- USO PUBLICO.

Se divide en las siguientes clases: RS.- Residencial - Establecimientos hoteleros

- Apartamentos, bungalows, y otros alojamientos turísticos

CU.- Culturales - Centros para congresos, conferencias, etc.



- Auditoriums. - Museos, salas de exposiciones, bibliotecas. RL.- Religiosos - Templos parroquiales. - Anexos parroquiales. sociales - Iglesias. AD.- Administrativos - Tenencia de Alcaldía.

- Organismos y Delegaciones de la Administración Central.

- Centros Sindicales. - Oficinas Privadas. SA.- Sanitarios y Asistenciales - Hospitales. - Dispensarios. - Clínicas. - Casas de Socorro. - Guardería infantil.

ES.- Enseñanza - Centros de enseñanza superior, media, profesional y laboral.

- Escuelas de enseñanza primaria. RC.- Recreativos - Plazas de toros. - Estadios. - Sala de espectáculos. - Instalaciones deportivas. - Centros polideportivos. CT.- Comunicaciones y transportes - Estafeta de correos. - Central telegráfica. - Central telefónica. - Estación de autobuses. CO.- Comerciales - Alimentación - Bazares y estancos - Farmacias - Bares. - Restaurantes. - Peluquerías VA.- Varios - Parque de bomberos. - Mataderos. - Servicio de limpieza.



III.- ORDENANZAS GENERALES ORDENANZA 3.1.- CERRAMIENTOS DEL SOLAR

En las parcelas de uso privado los cerramientos, con respecto al dominio público, se realizará con cerramientos vegetales, o bien con cercas construídas por elementos diáfanos (reja, malla, celosía, etc.), sobre zócalo ciego de piedra de mampostería del lugar o similar en una altura no superior a 1,20 mts. Las divisiones entre dominios privados serán libres pero siempre sobre una base ciega de 0,60 metros. Las parcelas que constituyan zonas de uso público, no podrán ser objeto más que de cerramientos prácticamente simbólicos. ORDENANZA 3.2.- CONDICIONES MÍNIMAS DE LAS VIVIENDAS

Los proyectos de viviendas que se presenten para obtención de licencia de construcción, deberán cumplir, al menos, con las condiciones de las Normas de Habitabilidad y Diseño de Viviendas en el ámbito de la Comunidad Valenciana. ORDENANZA 3.3.- CALLES PARTICULARES

Además del viario previsto y trazado en el Plan, las personas interesadas podrán solicitar del Ayuntamiento apertura de calles particulares que discurran por terrenos de los solicitantes, con arreglo a las siguientes condiciones: - Estas vías no podrán salir más que de las vías principales o secundarias de circulación del Plan. Quedan expresamente prohibidas las calles particulares con salidas del viario principal del Plan o de las vías de acceso o penetración. - La anchura mínima de calzada será de 6 metros. - Todos los servicios públicos de las mismas se harán exclusivamente por los solicitantes. ORDENANZA 3.4.- ESTACIONAMIENTOS INTERIORES.

Se establecerá las previsiones para estacionamientos en el interior de las parcelas, con una superficie mínima ajustada al siguiente cuadro: USO UNA PLAZA POR: Vivienda 1 vivienda Edif. Pública 50 m2 de sup. construida. Publico Residencial 5 camas. Teatros y cines 10 localidades. Sanitario 10 camas.



IV.- ORDENANZAS PARTICULARES ORDENANZA 4.1.- RED VIARIA Y ESTACIONAMIENTO

- Dominio: Publico, una vez que se efectúe la cesión correspondiente, según está previsto en la Ley del suelo.

- Carácter de Uso: Publico. - Usos comprendidos: El viario con todas sus exigencias secundarias y además,

alojar las instalaciones de los servicios públicos, (agua, saneamiento, electricidad, teléfono, etc.), siempre convenientemente conducido y no aparentes a la vista

- Tipo de edificación: No estará permitido ningún tipo de edificación aparente, ni instalación exenta alguna que no corresponda a los servicios propios de la circulación,(alumbrado publico, señalización de trafico, rotulación de calles, papeleras, cabinas telefónicas) Esta prohibición se refiere asimismo, a los quioscos y otras instalaciones con carácter de concesión, que sólo se podrá autorizar en las zonas verdes.

ORDENANZA 4.2.- JARDINES PÚBLICOS Y/O AREAS DE JUEGOS

- Dominio: Publico, una vez efectuada la cesión al Ayuntamiento. - Carácter de uso: Publico. - Usos comprendidos: No podrán dedicarse a otros usos que a los de recreo,

expansión y deportivos. Además podrán albergar instalaciones de los servicios públicos: depósitos de agua, estaciones transformadoras, depuradoras, sin menoscabo de su utilización principal y de acuerdo con la normativa vigente etc.

- Tipo de edificación: No podrá albergar ninguna edificación, salvo que sea de carácter provisional: quioscos, venta de helados, casetas de feria y las propias de los usos deportivos.

- Máxima ocupación: 5% - Altura máxima: 1 planta. - Volumen máximo: 0,2 m³/m². ORDENANZA 4.3.- EDIFICACIÓN PUBLICA O TERCIARIA Y EQUIPAMIENTOS

- Dominio: Privado/Público - Carácter de uso: Público. - Usos comprendidos: CU, RL, AD, SA, RS, ES, CO y CT. - Tipo de edificación: AS. - Máxima ocupación: 25% - Altura máxima: 2 plantas. - Volumen máximo: 1 m³/m². - Edificabilidad: 0,37 m²(t)/m²(s). - Parcela mínima: 500 m² ORDENANZA 4.4.- EDIFICACIÓN PRIVADA

- Dominio: Privado. - Carácter de uso: Privado.



- Usos comprendidos: Vivienda. Publico: CU, RL, AD, SA, RS, RC, ES, CO y CT. - Tipo de edificación: AS. - Máxima ocupación: 25% - Altura máxima: 2 plantas. - Volumen máximo: 0,675 m³/m². - Edificabilidad: 0,25 m²(t)/m²(s). - Parcela mínima: 500 m².

V.- ORDENANZAS COMPLEMENTARIAS ORDENANZA 5.1.- PROYECTOS DE URBANIZACIÓN

La conexión de las infraestructuras se realizará a las existentes dentro de la U.E. 1 (en ejecución), considerando siempre las secciones y dimensionamientos existentes ORDENANZA 5.2.- ESTUDIO DE DETALLE

En caso de modificación del sistema viario por razones de su ajuste, afectando a la parcelación, o bien por modificación de esta se podrá realizar mediante el Estudio de Detalle correspondiente de acuerdo con la legislación vigente. ORDENANZA 5.3.- SISTEMAS DE ACTUACIÓN

Considerando que se trata de un suelo en desarrollo se actuará por medio de actuaciones integradas de acuerdo con lo preceptuado en la LRAU. ORDENANZA 5.4.- ORDENANZAS ESTETICO-COMPOSITIVAS

La composición, distribución y plástica de los edificios es libre, ajustándose a los siguientes criterios: - Se tendrán en cuenta las especificaciones dadas en estas Ordenanzas. - Se tendrán en cuenta las condiciones climáticas relativas a soleamiento, vientos, etc. a fin de orientar los edificios. - Se procurará, mediante las disposiciones de los conjuntos, evitar la formación de pantallas o barreras, tanto para el soleamiento como para las vistas. - Se cuidará la elección de los materiales de fachada con el objeto de garantizar la durabilidad y buen aspecto de las edificaciones, en todas sus plantas, así como en las cubiertas y construcciones auxiliares. - Los posibles colores de fachada armonizarán con el paisaje. - Se evitará el empleo de estilos de épocas pasadas, así como los foráneos. ORDENANZA 5.5.- HIGIÉNICAS

- Queda prohibido el vertido de basuras y desperdicios, debiéndose evacuar directamente a través de los servicios de recogida. - Las edificaciones que cuenten con instalaciones que produzcan humos en gran volumen o en condiciones tales que puedan causar contaminación, están obligadas a tomar las medidas necesarias para su eliminación de acuerdo con la legislación vigente.



- Los edificios que cuenten con instalaciones propias que produzcan ruidos entre 10 y 50 decibelios, están obligados a contar con las protecciones necesarias antes de su puesta en marcha. - Cuando el nivel de ruidos sea superior a 50 decibelios, estará prohibida su instalación, salvo justificación expresa de que el nivel de ruidos no va a molestar en absoluto. ORDENANZA 5.6.- REALIZACIÓN DE OBRAS

Cualquier obra que se lleve a cabo, deberá contar con los correspondientes permisos municipales, que pueden corresponder a los siguientes conceptos: - Alineaciones y condiciones del solar. - Licencia de obras. - Licencia de obras complementarias. - Condiciones para su realización en su caso. ORDENANZA 5.7.- ALINEACIONES Y CONDICIONES DEL SOLAR

Toda actuación edificatoria deberá llevarse a cabo sobre alineaciones oficialmente establecidas. El plano de alineaciones será elaborado sobre el terreno o los planos del proyecto de urbanización, y en el constarán tanto las características geométricas de la parcela, como las condiciones urbanísticas del solar, de acuerdo con la legislación vigente. Dicho documento servirá para la expedición de la licencia de obras. ORDENANZA 5.8.- LICENCIA DE OBRAS

La licencia de obras sólo podrá otorgarse cuando el terreno donde se encuentre emplazada la edificación pueda admitir la calificación de solar, además de cumplir las restantes condiciones y trámites reglamentarios. ORDENANZA 5.9.- LICENCIA DE OBRAS COMPLEMENTARIAS

Se refieren a obras no edificatorias, como demoliciones, explanaciones, movimientos de tierras y edificaciones complementarias a la edificación, siendo necesario para su concesión, la adecuación de dichas obras a las determinaciones del Plan. ORDENANZA 5.10.- REALIZACIÓN DE LAS OBRAS

Se podrán imponer a las licencias de obra condiciones que se refieran a determinados aspectos interesantes a la ejecución de las mismas. ORDENANZA 5.11.- AFECCIONES A CALLES

En aquellas parcelas que ofrezcan disposiciones ataluzadas respecto de las vías públicas, sus propietarios no podrán llevar a cabo obras que pongan en peligro la estabilidad de los desmontes o terraplenes existentes. Cuando pueda darse tal caso, los propietarios están obligados a construir los necesarios muros de contención, convenientemente drenados y calculados para el empuje de las tierras que tengan que soportar. Los desperfectos que puedan ocasionarse en las vías públicas por incumplimiento de esta Ordenanza serán de la responsabilidad del que promueva las obras.



Durante la duración de las obras, se tomarán las debidas precauciones para la protección de peatones y vehículos. ORDENANZA 5.12.- VERTIDO DE TIERRAS.

Las tierras de excavaciones y desmontes, sólo podrán verterse en parcelas privadas suficientemente delimitadas y previa obtención del oportuno permiso. ORDENANZA 5.13.- OBRAS MARGINALES Y RESIDUOS DE MATERIALES

No podrán efectuarse obras provisionales fuera de los solares a los que se refieran las licencias municipales. Quedan prohibidos en toda el área del Plan, cualquier tipo de vertido de residuos producidos en obras de edificación. Estos residuos en caso de producirse, serán retirados por el promotor, y en caso de haber invadido zonas circundantes, corren de su cuenta las restauraciones e indemnizaciones a que hubiere lugar.

Valencia para Ador, Marzo de 2.001 El Arquitecto

Fdo. José M. Durá Gómez

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