homologaciÓn en la valoraciÓn catastral de inmuebles de … · 5 8 metodología de valuación...

230
ÍTB TWUSSSÍ Instituto Tecnológico de la Construcción HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE LOS MUNICIPIOS. CASO MUNICIPIO DEL CENTRO ESTADO DE TABASCO TESIS PARA OBTENER EL GRADO DE: MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL PRESENTA: ING. JUAN SOLIS HERNANDEZ. ASESOR: M.l. JAIME FRANCISCO GÓMEZ VEGA MÉXICO, D.F., MARZO DEL 2011 CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN S2&*

Upload: others

Post on 25-Apr-2020

8 views

Category:

Documents


0 download

TRANSCRIPT

Page 1: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

ÍTB T W U S S S Í Instituto Tecnológico de la Construcción

HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE LOS MUNICIPIOS. CASO MUNICIPIO

DEL CENTRO ESTADO DE TABASCO

TESIS

PARA OBTENER EL GRADO DE:

MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

PRESENTA:

ING. JUAN SOLIS HERNANDEZ.

ASESOR: M.l. JAIME FRANCISCO GÓMEZ VEGA

MÉXICO, D.F., MARZO DEL 2011

CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN

S2&*

Page 2: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

ÍNDICE

RESUMEN 1 ABSTRACT 3 INTRODUCCIÓN 7 OBJETIVOS 9 CAPÍTULO 1 ANTECEDENTES 10 1 1 El catastro en México 10 1 2 El Virreinato 11 1 3 Época colonial 13 1 4 Siglo XX 20 CAPÍTULO 2 MARCO DE REFERENCIA 25 2 1 Marco Filosófico-Antropológico 25 2 2 Marco Teórico 25 2 2 1 Metodología general 25 2 2 2 Selección del tema 26 2 2 3 Título del tema de investigación 26 2 2 4 El problema de investigación 26 2 2 5 Objetivo general y especifico 27 2 2 6 Justifica y delimitar la investigación 27 2 2 7 Tipo de investigación 28 2 2 8 Marco de referencia 28 2 2 9 Hipótesis de la investigación 29 2 2 10 Diseño de la investigación 31 2 2 11 Población o muestra 32 2 2 12 Obtención de la información 33 2 2 13 Procesar la información 35 2 2 14 Análisis de resultados 37 2 2 15 Redactar y entregar el informe 37 2 2 16 Valuación 37 2 2 17 Valor 38 2 2 18 Enfoques de la valuación 42 2 2 19 Principios de valuación 44 2 2 20 El avalúo 48 2 2 21 Homologación 49 2 2 22 Metodología para la homologación 53 2 2 23 Métodos de valuación 56 2 3 Marco Jurídico 60 2 3 1 Marco Jurídico Federal 60 2 3 2 Marco Jurídico Estatal 62

2 3 3 Marco Jurídico Municipal 63 CAPÍTULO 3 NORMATIVIDAD EN LA VALUACIÓN CATASTRAL 64 3 1 Código Financiero del Distrito Federal 64 3 2 Articulo Vigésimo del Código Financiero del Distrito Federal 65 3 3 Manual de Procedimientos y Lmeamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria,

así como de Autorización y Registro de Personas para practicar Avalúos 2005, del Distrito Federal 69

3 4 Código Financiero del Estado de Mexico y Municipios 74 3 5 Titulo Quinto del Código Financiero del Estado de México y Municipios 74 3 6 Código Administrativo del Estado de México 78

4

Page 3: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

3 7 Reglamento del Título Quinto del Código Financiero del Estado de México y Municipios, Denominado "Del Catastro" 78

3 8 Ley de Hacienda Municipal del Estado de Tabasco 89 3 9 Código Fiscal del Estado de Tabasco 91 3 10 Ley de Catastro del Estado de Tabasco 91 3 11 Reglamento de la Ley de Catastro del Estado de Tabasco 94 3 12 Normatividad de la Comisión Nacional Bancana y de Valores 95 3 12 1 Circulares de la Comisión Nacional Bancana y de Valores

del Banco de México 95 3 12 2 Ley para Regular las Actividades de las Sociedades Cooperativas

de Ahorro y Préstamo 98 3 12 3 Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito 99

Garantizado 3 13 Sociedad Hipotecaria Federal 99 3 13 1 Reglas de carácter general que establecen la metodología para valuación de

Inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda 99 3 13 2 Reglas de carácter general relativas a la autorización como perito valuador

de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda 100 3 14 Estudio Comparativo y Análisis 100 CAPÍTULO 4 MÉTODO . 108 4 1 Tipo de estudio 108 4 2 Hipótesis 108 4 3 Modelo operacional de las variables 108 4 4 Descripción de las variables 108 4 5 Diseño de la investigación 109 4 6 Descripción de la metodología e instrumentos de comprobación 109 CAPÍTULO 5 METODOLOGÍA CATASTRAL 110 5 1 Antecedentes 110 5 2 Situación actual 110 5 3 Valuación catastral 113 5 4 Procedimiento de valuación masiva 113 5 5 Procedimiento de valuación catastral de los bienes inmuebles 114 5 6 Proceso de valuación 115 5 7 Información requerida para la valuación 115 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del suelo 121 5 8 3 Valuación de las construcciones 123 5 8 4 Definición de tipologías de las construcciones, CFD 125 5 9 Metodología de valuación catastral para el Estado de México 126 5 9 1 Clasificación de la construcción 126 5 9 2 Clasificación del Suelo 127 5 9 3 Determinación del impuesto predial 128 5 9 4 Valor catastral del terreno 129 5 9 5 Valor catastral de la construcción 129 5 9 6 Los factores de mérito o demérito 130 5 9 7 Los factores que afectan el valor catastral de la construcción 132 5 10 Metodología del Estado de Tabasco 134 5 10 5 El reglamento de la ley de catastro 135 5 10 6 Instructivo de valuación, revaluación y deslinde del Estado de Tabasco 136

5

Page 4: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

CAPITULO 6 PROPUESTA METODOLÓGICA PARA LA VALUACIÓN CATASTRAL 150 6 1 Los métodos de valoración 150 6 1 2 Adecuación de los métodos a cada entidad 150 6 1 3 Método de valoración 151 6 2 Determinación del valor catastral 152 6 2 1 El valor del terreno 152 6 2 2 Determinación del valor catastral de la construcción 152 6 3 Datos necesarios para la valoración 153 6 4 Proceso de valuación 153 6 4 1 Valuación del suelo 154 6 4 2 Componentes del cálculo del valor suelo 154 6 4 3 Valuación de las construcciones 155 6 5 Valuación de condominios 157 6 5 1 Clasificación de los condominios 157 6 5 2 Procedimiento para valoración de condominios 158 6 5 3 Datos necesarios para la valoración de condominios 159 6 5 4 Proceso de valuación de condominios 159 6 5 5 Proceso de cálculo 159 6 6 Determinación de factores de mérito y demento del terreno 160 6 6 1 Factor de frente 160 6 6 2 Factor de fondo 161 6 6 3 Factor de área 161 6 6 4 Factor de posición 161 6 6 5 Factor de orientación 162 6 6 6 Factor de irregularidad en la forma del predio 162 6 6 7 Factor de desnivel 163 6 6 8 Factor de hundimiento 163 6 7 Determinación de los factores de construcción 164 6 7 1 Factor de edad 164 6 7 2 Factor de estado de conservación 164 6 7 3 Factor de número de niveles 164 6 8 Tipologías de construcción 165 6 8 1 Clasificación de tipologías de construcción 165 6 8 2 Definición de tipologías de la construcción por uso y clase 165 6 8 3 Definición de tipologías según su categoría 169 CAPÍTULO 7 CASO MUNICIPIO DEL CENTRO TABASCO 170 7 1 Método actual 170 7 1 1 Procedimiento 170 7 12Formatos 171 7 1 3 Factores 171 7 1 4 Caso Centro Tabasco con el método actual

Aplicación al "Hospital de la Mujer" 178 7 2 Caso Municipio del Centro Tabasco la metodología propuesta

Aplicación al "Hospital de la Mujer" 184 7 3 Cédula Catastral 194 7 4 Diagrama de flujo 194 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 195 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS 197 ANEXOS 200 GLOSARIO 225

6

Page 5: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

INTRODUCCIÓN

Los sistemas de catastro de la mayoría de los municipios del país, no tienen las condiciones técnicas y legales que permitan ser eficientes en el conocimiento y control del desarrollo urbano, y en materia de las bases de valores para determinar el impuesto predial estos son muy bajos en relación con los valores comerciales, que inciden en baja recaudación por ese concepto, y que para los municipios representa un porcentaje importante de sus ingresos. Con la Homologación en la valoración catastral de inmuebles de los municipios, se unifican los criterios y los procedimientos, utilizando las mismas normas y principios para determinar el valor catastral, logrando que sean justas, equitativas y proporcionales tanto para el erario como para el municipio.

Esquema del problema de investigación

Falta de conocimiento por parte del personal

de los Municipios

Falta de Equidad y Proporcionalidad

1¿ Falta de un

procedimiento y criterio

unificados de Valoración

Catastral de Inmuebles

No se conoce el valor real comercial de los inmuebles

Problemas para la recaudación de impuestos

catastrales

7

Page 6: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

El Impuesto Predial es una de las variables más importantes para la determinación de la flexibilidad de ingresos de los municipios y delegaciones en México. La homologación en la unificación de criterios y procedimientos para la valuación catastral de los inmuebles, en los municipios del país, representa un gran avance para incrementar considerablemente los ingresos por impuesto predial, y que en correspondencia las aportaciones municipales, darán los recursos económicos que permitan la planeación de su desarrollo, construir, renovar las obras de infraestructura urbana y ofrecer servicios públicos eficientes que eleven la calidad de vida de los ciudadanos. Adicionalmente, los ingresos derivados de este Impuesto, adquieren mayor importancia dentro del emergente mercado de bonos municipales en México, ya que dichos ingresos pueden usarse como garantía de bonos, en sustitución de las garantías sustentadas en participaciones federales. El país está integrado por 2432 municipios; en su territorio se ubican las localidades urbanas catastradas. El territorio de cada entidad tiene la particularidad que en un mismo municipio existen ciudades medias y pequeñas, varias de ellas tienen proporciones distintas respecto del valor catastral. En todos los casos, la desactualización del valor catastral del suelo rural, es mayor que en el ámbito urbano, porque se utilizan valores antiguos que se han venido actualizando mediante un factor a lo largo de varios años, sin tomar en cuenta los cambios en la infraestructura de que dispone cada predio en particular. Ello condujo a sobrevalorar algunos predios y a subvaluar otros. Resulta obvio que un factor único de actualización no es aplicado a todos los municipios y localidades del país. Por lo anteriormente expuesto, es necesario actualizar los valores catastrales, en todas las localidades. Desde el punto de la equidad fiscal, es una buena alternativa para los estados y municipios, además de que permite la posibilidad de cumplir con lo que establece la Ley del Catastro.

Los ingresos actuales por concepto de impuesto predial son de los más bajos del país en relación con el número de predios comparados con otros países, por lo que al elaborarse la homologación, independientemente de que los ingresos directos y las participaciones federales se eleven muy significativamente, permita que el control de los contribuyentes, signifiquen más ingresos municipales.

Los criterios y procedimientos de la homologación, permitirán ofrecer a la ciudadanía una clara transparencia en la determinación de los valores de sus propiedades y de los impuestos a pagar, procurando un mejor servicio en la información rápida y exacta de los contribuyentes.

Con el análisis de los códigos financieros, reglamentos y manuales del Distrito Federal, Estado de México, la Homologación en la valoración catastral de inmuebles de los municipios se podrá aplicar en cualquier Municipio del país si así lo determina; aun cuando se pretende que sea a nivel del Estado de Tabasco y específicamente en el municipio del Centro.

8

Page 7: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

OBJETIVOS

General:

Proponer el procedimiento por medio de homologación para determinar el valor catastral de los lotes de terreno y de edificaciones que se localicen en zonas habitacionales, comerciales e industriales, mediante una metodología de valuación ágil, dinámica y accesible a los usuarios de las dependencias gubernamentales; para que responda a las exigencias de la ley de catastro y la naturaleza del sistema catastral en general; cuya metodología sea a vez homogénea y flexible, haciendo posible su utilización práctica por los distintos municipios.

Espec/f/cos:

1. Conocer la normatividad vigente para la valuación catastral de inmuebles 2. Conocer la metodología catastral para la valuación de inmuebles. 3. Establecer la aplicación de la valuación a nivel municipal. 4. Determinar el valor catastral. 5. Mejorar la eficiencia administrativa. 6. Mejorar y ampliar los servicios catastrales.

9

Page 8: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

CAPITUL01 ANTECEDENTES

1.1 El catastro en México.

Origen del término "catastro". Etimológicamente, el término catastro tiene un origen incierto, aun cuando se consideran varias suposiciones sobre su origen. Primeramente, el origen de la palabra podría encontrarse en la expresión griega katastichon, término con el que se identificaba a una especie de "libros mayores", utilizados en el antiguo imperio de Bizancio, en los que se anotaban operaciones comerciales, de forma individual. Por otra parte del vocablo "Catastro" existen diferentes opiniones sostenidas por diversos autores. Aún cuando los criterios no están lo suficientemente unificados, el origen del término que más frecuentemente se cita es el que afirma la palabra Catastro proviene del latín medieval "capitastrum", como una fusión de las palabras "Capitum" y "Registrum", con raíz a su vez en capuz, que significa "cabeza" y que era considerado en la organización del pueblo Romano. Otras opiniones sostienen que el término original es "capitacionis registrum", que es el nombre que recibía el registro de inmuebles gravables a cada persona o a cada parcela.

Un antecedente más del término Catastro es "catástico". De acuerdo a la averiguación del ilustre investigador Blondheim, este término quiere decir "lista de ciudadanos con propiedades gravables". Los estudios que condujeron a esta hipótesis ostentan un mayor grado de confiabilidad y establecen que "catastrum" se deriva de "catástico". En síntesis, se piensa que la fundamentación de esta relación es la más confiable y se concluye que la palabra "catastro" proviene de la palabra bizantina "catastijón", que se convierte en "catastro" en Italia y finalmente en "catastro".

Catastro. Es el registro de inmuebles rústicos o urbanos que el gobierno local mantiene y actualiza con varios fines, el primero de los cuales es la recaudación fiscal; el acervo del catastro, contiene un número variable de datos sobre cada predio, según la cultura registral, la dinámica y las necesidades económicas de cada localidad, y que los métodos para registrar y poner al día este censo evolucionan al ritmo de las innovaciones tecnológicas, tanto de la fotografía aérea y satelital como de la informática. En términos generales, en el avalúo fiscal se suma el cálculo de impuestos.

El Diccionario Jurídico Mexicano dice que: I.- El término catastro viene del italiano "catastro". Para De Giuli, el catastro es "el complejo de operaciones que tienen por objeto regular la producción y la renta de los bienes inmuebles y las personas a las que pertenecen, con el fin de repartir el impuesto fundario en proporción a los bienes que cada uno posee".

II.- El catastro fiscal, es el registro público de los bienes inmuebles ubicados en una demarcación territorial específica y que contiene la localización de dichos inmuebles: límites, extensión, transferencias, nombre del actual propietario y de los anteriores y en general, los elementos necesarios para poder evaluarlos y aplicar las tarifas correspondientes a los gravámenes que recaen sobre los propietarios o poseedores de los referidos bienes inmuebles.

10

Page 9: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

III.- El catastro, es el elemento básico para la aplicación del impuesto predial y, en general, de todo tipo de contribuciones territoriales, ya que con base en él, puede establecerse la correcta valoración de los inmuebles, que es uno de los problemas más significativos de la hacienda pública local. Según Viti Di Marco, el catastro puede definirse como "un sistema de libros y registros que contiene: a) la lista de propietarios contribuyentes; b) la correlativa de terceros ordenados por propietarios, y c) el valor o producto de la finca gravada por el impuesto.

Finalmente el citado Diccionario lo define como: "La inscripción oficial de la localización, extensión, tenencia, propiedad y del valor de un inmueble, para obtener un conjunto de registros establecidos metódicamente de los inmuebles de una extensión territorial". Otra definición de catastro es la siguiente: "Un catastro es un inventario de la totalidad de los bienes inmuebles de un país o región de éste, permanente y metódicamente actualizado mediante el cartografiado de los límites de los predios y los datos asociados a éstos".

Si analizamos estas definiciones, encontramos que se otorga una gran importancia al hecho de su permanente actualización, como una característica esencial de éste.

El Catastro, atendiendo a su naturaleza material es en realidad, una Base de Datos donde se encuentra alojada información sometida a permanente actualización. Puede afirmarse sin temor, que un inventario de todos los bienes inmuebles de un país, definido cartográficamente y con información asociada al predio, no es propiamente un catastro tal como se entiende actualmente, si no tiene garantizados los mecanismos de actualización y mantenimiento permanente.

En su sentido más usual, el término catastro se refiere a la inscripción oficial de la localización, extensión, tenencia, propiedad y del valor de un inmueble, para obtener un conjunto de registros establecidos metódicamente de los inmuebles de una municipalidad territorial. Así, un sistema catastral puede definirse como un registro de los inmuebles, incluyendo tierras, mejoras y sus derechos establecidos metódicamente en todo un municipio.

1.2 El Virreinato

La noción que utilizamos respecto de la propiedad de bienes inmuebles la hemos heredado de la cultura occidental, específicamente del Derecho Romano. En el mundo Prehispánico esta noción era diferente porque la propiedad, inclusive la urbana, era comunal o colectiva.

La propiedad de un predio como posesión individual llegó con los españoles, quienes la impusieron mediante la usurpación. Grandes extensiones rurales, así como los predios en que habrían de construir las Ciudades Novohispanas, quedaron formalmente convertidos en propiedad privada mediante Cédulas Reales. Uno de los criterios predominantes para determinar el valor de los predios urbanos durante el virreinato de la Nueva España fue el Radial; otros fueron el de la vecindad de edificios significativos y los efectos económicos que ocasionaba la cercanía de una

11

Page 10: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

actividad cultural o económica semejante, que pudiera afectar la economía de quienes previamente estuvieran establecidos. El mayor valor predial radicaba en la plaza mayor de la ciudad de México, a partir del palacio virreinal y de la catedral. Los predios urbanos iban disminuyendo de valor conforme se alejaban de este centro; aun cuando esta tasación es muy relativa por otras circunstancias. En el curso de los tres siglos de la colonia, se fueron perfeccionando, por una parte los métodos de recaudación fiscal del estado español. Con el paso del tiempo, el fisco virreinal amplió su radio de acción; y por otra parte, modernizó sus métodos administrativos. El Virrey seguía siendo la máxima autoridad territorial y superintendente de la real hacienda.

Todos sabemos que, desde épocas antiguas, la motivación que impulsó a los países a tener un registro de la tierra, un catastro, es la de asegurar su tenencia. Cuando avanzan culturalmente los pueblos, la necesidad de hacer partícipes a los particulares dentro de los gastos públicos destinados al bien común favorece que la propiedad raíz sea elegida para este fin.

El registro de tierras en México1 se realiza de dos maneras: a través del catastro, cuya organización es una facultad reservada para los Estados y los Municipios y a través del Registro Público de la Propiedad y el Comercio, facultad establecida solamente para los estados. Los catastros tienen como principal objetivo obtener el inventario jurídico, físico y económico de la tierra (aun cuando recientemente se le ha venido dando un uso multifinalitario a dicha información), mientras que el objetivo de los Registros es dar certidumbre jurídica a la propiedad de la tierra.

La función catastral en México tiene características heterogéneas, debido principalmente a la transferencia de la potestad de organizado a los Estados y Municipios y a la falta de una ley nacional. Justamente la autonomía de los gobiernos regionales y locales hizo que cada uno establezca su propia normatividad.

El Catastro tuvo su origen en la capital del país y a partir de allí los procedimientos y metodologías se extendieron a todo el territorio nacional. Después de consumada la revolución mexicana y de promulgada la Constitución Federal, las facultades catastrales fueron ejercidas por los Estados los cuales han comenzado a transferirla paulatinamente a los Ayuntamientos a partir de la reforma del Artículo 115 de la Constitución en 1983. Este proceso se aceleró aún más a partir de 1999 cuando el mismo artículo sufrió una nueva reforma. En la actualidad el proceso de registro de tierras en el catastro mexicano pasa por un proceso de modernización que incluye el modelo de gestión pública con el uso de las tecnologías de la información, la transparencia y el derecho de la sociedad al acceso a la misma.

En razón de que la función catastral nació en el país con fines recaudatorios, tradicionalmente la estructura organizacional del mismo se ha ubicado en el área fiscal de los gobiernos estatales y municipales. El área de catastro, con cualquier nivel que se le

1 Lagarda Lagarda, Ignacio Erba, Diego Alfonso 2007 El Catastro Territorial en los Estados Unidos Mexicanos Primera

Edición México

12

Page 11: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

asigne, generalmente se encuentra bajo la autoridad del Secretario de Finanzas de los Estados o del Tesorero Municipal en los municipios. Regularmente forma parte de la administración pública directa aunque recientemente en algunas entidades federativas se ha utilizado el esquema de organismos públicos desconcentrados y descentralizados. En algunos casos se le ha fusionado con la función registra! y en otros, que son los menos, se han creado instituciones de investigación geográfica y territorial paralelos a las Direcciones de Catastro. El Gobierno Federal tiene la facultad, de acuerdo con la Ley de Información Estadística y Geográfica y a través del Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática, INEGI, establece las normas técnicas en cuanto a los trabajos de cartografía e información geográfica elaborados en el territorio nacional, con el fin de garantizar la homogeneidad en los procesos de captación de datos en todo el país no solamente catastrales sino también los estudios geográficos, geodésicos, fotográficos, aerofotográficos, aerofotogramétricos, de zonificación, regionalización y otros de teledetección sobre el territorio nacional para la información geográfica. La información catastral está considerada como parte del Registro Nacional de Información Geográfica.

De acuerdo con su Constitución Política, México tiene como nombre oficial el de Estados Unidos Mexicanos. Es una república representativa, democrática federal, compuesta de Estados libres y soberanos en todo lo que toca a sus regímenes interiores. Los Estados Unidos Mexicanos son 31, habiendo también un Distrito Federal y 2432 municipios. (Tabla 0001) El territorio está comprendido aproximadamente por los paralelos de 32° 43' y 14° 32' norte y por los meridianos de 86° 42' y 118° 27' oeste. (Figura 0002).

1.3 Época colonial

Los trabajos relacionados con la clasificación, registro y el establecimiento de los impuestos relacionados con la propiedad inmobiliaria, se iniciaron en México desde la época prehispánica. Tiempo después de la fundación de Tenochtitlán, el 18 de Agosto de 1325, los aztecas iniciaron la conquista de los territorios aledaños a la metrópoli y a la imposición de tributos como una forma de enriquecimiento. Durante la época del auge del imperio azteca; antes de la llegada de los españoles, la ciudad contaba con un fuerte aparato administrativo y fiscal, integrado, entre otros, por un Chihuacóhuatl, similar a un ministro de Hacienda actual, y un Hueycalpixque, equivalente a un Tesorero General actual, de quien dependían numerosos recaudadores. Había varios tipos de tributos que se daban según la ocasión, los había de guerra, religiosos, de tiempo, etc. Los tributos a que estaban obligados los pueblos sometidos a los aztecas eran de dos tipos: 1) En especie o mercancía (impuesto según provincia, su población, riqueza e industria); 2) Tributos en servicios especiales que estaban obligados a prestar los vecinos de los pueblos sometidos.

Los aztecas dividieron sus tierras y dominios para fines jurídicos, económicos, administrativos y fiscales, haciendo su clasificación de la siguiente manera: Tlatocalli o Tlatocamilli: Las tierras o sementeras del Señor, cuyos productos se destinaban al sostenimiento de la casa real y a algunos gastos oficiales. Tecpantlalli: Las tierras dadas en usufructo, sin más obligación que dar pájaros y flores en señal de homenaje, reparar los palacios y jardines reales. Estas tierras eran transmisibles de padres a hijos; esto es, eran hereditarias; pero una vez que se extinguía la línea directa, volvían a ser propiedad del rey.

13

Page 12: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Pillalli: Las tierras adquiridas por dádivas del rey, en recompensa de servicios. Sus poseedores tenían la propiedad absoluta; la transmitían a sus hijos y podían venderlas, pero no a los plebeyos. Tecpillalli: Eran las tierras transmitidas por herencia, desde los primeros pobladores, que las apropiaron al establecerse en el país. Yahotlalli. Eran las tierras obtenidas en la guerra por derecho de conquista, que se repartían entre los reyes y señores, quienes las daban a los guerreros en pago de sus hazañas, con obligación de dar en pago, como renta, una parte de los productos. Teopantlalli: Tierra de los templos, cuyos productos se dedicaban al sostenimiento del culto, de los sacerdotes y de los templos. Mitlachimalli o Cacalomilli: Tierra destinada a obtener los productos necesarios para hacer la guerra, cuando llegara el caso. Los pueblos tenían otra especie de propiedad comunal y era la siguiente: Altepetlalli: Tierras del pueblo que se labraban en común, aplicándose sus productos al pago del tributo y a los gastos municipales. Calpulalli: Tierra de los barrios o Calpulli, en que estaban divididos los pueblos, administrados por un jefe quien, asociado a los más ancianos, llevaba un registro general de los vecinos. Se dividían en lotes, aplicando uno a cada familia de los vecinos para que los disfrutaran en usufructo, siendo transmisibles tan sólo de padres a hijos. Pero si la dejaban de trabajar por dos años o se extinguía la familia, volvía a ser propiedad del Calpulli, para darla a otro vecino.

Plano catastral Azteca

14

Page 13: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Cuando Hernán Cortés llegó a México2, quedó sorprendido con la belleza y organización del pueblo Azteca, sin embargo estuvo en desacuerdo con la forma en que cobraban los tributos. Hernán Cortés quedó a la cabeza del pueblo Azteca, y los tributos de flores y animales quedaron atrás, ahora los tributos consistían en alimentos, piedras y joyas. Al "rescatar" las tierras en nombre del Rey de España, correspondió, entonces, la quinta parte de los bienes, a la monarquía española: Quinto Real. El primer paso de Cortés fue elaborar una relación (primer documento fiscal), donde nombra a un Ministro, un Tesorero y a varios Contadores encargados de la Recaudación y custodia del Quinto Real. Establecida la Colonia, los indígenas, pagaban sus impuestos también con trabajo, en minas, haciendas y granjas. La principal fuente de riqueza para el conquistador fueron las minas y sus productos, por lo que fue el ramo que más se atendió y se creó todo un sistema jurídico fiscal, con el objeto de obtener el máximo aprovechamiento de su riqueza para el Estado.

Recién concluida la conquista, después del 13 de agosto de 1521, Hernán Cortés decide construir una nueva ciudad sobre la anterior, conforme a las reglas establecidas y consagradas por la legislación española, encarga el primer plano de la ciudad a Alonso García Bravo, quién es auxiliado por Bernardino Vázquez Tapia y por dos aztecas. Este primer plano es conocido como la Traza de Cortés. El repartimiento de terrenos en la ciudad de México, se hizo por donación de solares a los conquistadores y a los primeros pobladores, dentro y fuera de la traza de la ciudad, según sus méritos. El primer avalúo practicado por el Cabildo de la ciudad de México, fue el 14 de agosto de 1528. En la legislación Novo hispana, la propiedad inmobiliaria se organizó en tres grupos: la propiedad inmobiliaria de los pueblos indios, la de los españoles y la eclesiástica, es decir que se podía tener derecho sobre las tierras, si se contaba con un título expedido por la corona española. El dominio privado de las tierras baldías o realengas (se les denominaba así, por estar incorporadas al patrimonio del Rey), deriva de una gracia o merced real. En las capitulaciones de descubrimiento y nueva población, fue lo corriente recompensar al descubridor o nuevo poblador, con grandes extensiones de tierra. Este estaba facultado además, generalmente para repartir tierras y solares entre los que lo acompañaban. La propiedad de esas tierras así repartidas, sólo se adquiría por la residencia durante un período de tiempo que se determinaba. Esta facultad de repartir tierras se concede a veces, pura y simplemente; otras, conjuntamente con los oficiales reales y otros funcionarios. Las mercedes de tierras tuvieron un carácter gratuito y no oneroso, y es a partir de la real cédula de 1591, que las tierras baldías o realengas, se adjudicaron en pública subasta al rematante mejor postor, por lo que, en consecuencia, dejaron de ser gratuitas.

2 Historia de La tributación en México Administración Central de Asistencia al Contribuyente

15

Page 14: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

El principio básico de toda la construcción jurídica de la propiedad colonial, fue el de que la conquista no constituye el origen de la propiedad colonial, pues ella no es más que un medio para tomar posesión de las tierras descubiertas, ya que desde antes de serlo, tenían como titular a los Reyes de España. Estos habían adquirido su derecho de todas las tierras descubiertas y por descubrir, entre otros fundamentos, por la del 4 de mayo de 1493, dada por Bula de Alejandro VI, según la cual, se da, concede y asigna perpetuamente, a los Reyes de Castilla y de León y a sus sucesores, "con libre, llano y absoluto poder, autoridad y jurisdicción, todas las Islas, y tierras firmes halladas y que se hallaren descubiertas y que se descubrieren hacia el occidente y Mediodía, fabricando y componiendo una línea del Polo Ártico, que es septentrión, al Polo Antartico, que es Mediodía; ora se hayan hallado Islas y tierras, ora se hayan de hallar hacia la India o hacia otra cualquier parte, la cual línea dista de cada una de las Islas que vulgarmente dicen de los Azores y Cabo Verde, cien leguas hacia el Occidente y Mediodía y de cuyas tierras, no hubiere tomado posesión ningún otro rey o príncipe Cristiano, hasta el día de Navidad del año de 1492".

En toda la Colonia, se consideraban tres clases de poblaciones: • Las ciudades y pueblos, que los conquistadores encontraron establecidos ya por

los aborígenes. • Las reducciones, misiones y pueblos, fundados para reunir en poblaciones a los

indios dispersos y recién convertidos a la fe católica • Las ciudades, villas y lugares, llamados de españoles y fundados para su

beneficio.

Los pueblos de fundación indígena, tenían tierras ya repartidas entre las familias que habitaban sus barrios, y en los pueblos de nueva fundación se dejó, según estaba mandado por la Cédula de 19 de febrero de 1560, "que los indios que a ellos fuesen a vivir, continuasen en el goce de las tierras que antes de ser reducidos poseían". Estas tierras y las que para labranza, se les dieron por disposiciones y mercedes especiales, constituyeron las tierras llamadas de repartimiento, de parcialidades indígenas o de

16

Page 15: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

comunidad. Los españoles respetaron los usos indígenas en cuanto a distribución de la tierra, y por tanto, estas tierras de repartimiento, se daban en usufructo a las familias que habitaban los pueblos, con la obligación de utilizarse siempre.

La colonización de la Nueva España, también se realizó por medio de fundaciones de pueblos para españoles, las cuales fueron realizadas por empresas particulares o bien por órdenes superiores de las autoridades de la Colonia. Estas fundaciones se realizaron mediante capitulaciones o convenios, que los gobernadores de las nuevas provincias celebraron, observándose las leyes y costumbres que se seguían en España, al fundar un nuevo centro de población: debería determinarse una extensión de tierra suficiente para dehesas y ejidos, otra para propios (se llamaba propios a los terrenos que cada pueblo tenía para cubrir sus gastos particulares) y el resto se dividía en cuatro partes: una para el que había obtenido la capitulación, las tres restantes para repartir suertes iguales entre los pobladores y lo que por falta de población quedase sin repartir, se reservaba para los que posteriormente se establecieran en el pueblo.

En febrero de 1531, el Cabildo le notificó al maestre Martín Alarife, para que "no marque ni mida ninguna huerta o solar, sin que le lleven el título de propiedad, so pena de multa". En la primera mitad del siglo XVI, diferentes ordenanzas fueron dadas a los Alarifes de la ciudad, para que no se midiera ningún solar sin autorización del Cabildo. Se atribuye al Virrey don Antonio de Mendoza, la primera ordenanza sobre medidas, que rigió en Nueva España, y que le fue promulgada en la capital de la Colonia, el 4 de julio de 1536. Conforme a esta ordenanza, la unidad es el paso o vara; que consta de 5 pies o tercias.

Una tierra se llamaba, un fundo de 96 varas o pasos de cabezada por 192 varas de largo. Una caballería consta, según esta ordenanza, de 192 varas o pasos de cabezada, por 384 varas o pasos de longitud. Este paso es indudablemente el que los agrimensores llamaban salomónico. Se consideraba la legua compuesta de 3,000 pasos salomónicos o de 3 millas de a 1,000 pasos cada una. Se usó también el marco para las medidas agrarias. El marco equivale a 2 varas y 7 ochavas, de las varas modernas mexicanas. Usaban los agrimensores un cordel de 8 marcos, equivalente a un cordel o mecate de 23 varas modernas mexicanas. Para medir una caballería de tierra, los prácticos usaban un mecate de 69 varas o pasos salomónicos; circunstancia que es necesario tener en cuenta al estudiar los títulos antiguos y expresar en medidas métricas, la capacidad agraria amparada por dichos títulos.

La vara mexicana es la unidad de las medidas lineales, equivalente a 838 milímetros. La subdivisión más común de la vara, es en pulgadas. Una vara tiene 36 pulgadas. Se divide también en dos medidas; 3 tercias; 4 cuartas; 8 octavas. En la agrimensura, se acostumbra despreciar las fracciones de vara, así como se acostumbra ahora, despreciar las fracciones de metro. En todas las medidas de tierras se usaba antiguamente el cordel. Un cordel tiene 50 varas mexicanas. Todas las grandes líneas se expresaban en cordeles. En los deslindes y medidas de terrenos, no se usaban de la legua, que era una medida itineraria y geográfica. Una legua tiene 100 cordeles o mecates, es decir, 5,000 varas. Durante el virreinato, se establecieron varios impuestos relacionados con el suelo. Así, encontramos que en 1548, se cobran veinte pesos a cada solar para empedrado. Por Bando del 19 de septiembre de 1567, el Virrey don Gastón de Peralta, Conde de Sant-Estevan, reformó y adicionó dichas medidas, las que estuvieron en práctica hasta el año de 1857, en que se adoptó el Sistema Métrico Decimal.

17

Page 16: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Los primeros avalúos practicados por peritos designados por las autoridades, se ejecutaron en el año de 1607, con el propósito de allegarse recursos, para llevar a cabo las obras de desagüe de las aguas excedentes del valle y de la ciudad de México, en que se gravaron todas las casas de la ciudad, previo avalúo, que se encargó al Arq. Andrés de la Concha, quien declaró que el valor total de las propiedades, ascendía a la suma de $20.267,555.00, lo que produjo una contribución de $213,000.00. En 1628, Don Juan Gómez de Trasmonte levanta el segundo plano de la Ciudad.

Hacia el primer tercio del siglo XVIII, Juan Gómez de Trasmonte, trata de una "forma y levantado de la Ciudad de México en 1628", quien señaló en su trabajo, el tradicional Albarradón de San Lázaro. La antigua albarrada de los indios, enumerando 18 conventos de religiosos, clasificados según las órdenes, a que cada uno pertenecía y señalándolos en el dibujo, 8 hospitales, 2 parroquias, 4 colegios y por último, culminan en esta vista, aparte de los lugares citados, otros puntos principales que señala de modo especial y son: el Palacio Real, al costado oriente de la gran Plaza Mayor, la Catedral que queda al Norte, la casa de Cabildo que queda al sur, la casa arzobispal frente al costado norte del Palacio Nacional, la Universidad frente al mercado del volador, la Alameda viéndose en forma muy exigua, la que por estos tiempos se hallaba en sus orillas, y el Acueducto o Arquería que desde Chapultepec, a donde llegaba el agua de Santa Fe, la traía a México sobre más de 900 arcos.

En el año de 1737, se formó el plano de la ciudad de México. Los arquitectos don Pedro de Arrieta, don Miguel de Herrera, don Manuel Álvarez, Alarife Mayor de la ciudad, y don Francisco Valenda, Veedor de arquitectura, determinaron los límites de la ciudad, formándose un plano de la misma en perspectiva, que se conserva en el museo de la Ciudad de México, y el que está lleno de detalles. La catedral aparece aún sin sus torres, en la Plaza Mayor está el Parián, los cajones, la horca, la acequia, los puentes, los acueductos, el arco de San Agustín, los edificios públicos, los barrios y cuanto en aquella sazón formaba efectivamente lo que se hallaba poblado en la ciudad; posteriormente en 1750, se formó un nuevo plano de la ciudad, el que señala con gran precisión las acequias o canales, marcando los puentes principales.

Por real instrucción del 15 de octubre de 1754, el rey Carlos III establecía que "los bienes realengos estando o no poblados, cultivados o labrados desde el año de 1700, hasta el día de la notoriedad y publicación de dicha orden, para que se les despache título de confirmación, sin fraude ni colusión, deberán ser medidos y valuados para que con atención a todo, y constando haber entrado en Caxas Reales el precio de venta o composición y derecho de Mediata respectivo, y haciendo de nuevo aquel servicio pecuniario que parezca conveniente, les despachen en mi Real Nombre la confirmación de sus títulos".

En 1782, Don Manuel de Villavicencio, por orden del Virrey don Martín de Mayorga levantó un plano de la dudad. En ese plano, la ciudad de México se divide en barrios y en ocho cuarteles mayores. Don Francisco de Sedaño, publicó en el año de 1790, un censo o padrón con el valor de las propiedades de la ciudad de México. Hasta entonces, a excepción de los avalúos practicados por Andrés de la Concha en 1607, los de 1629 y los de 1748 con motivo de las inundaciones, en que fueron practicados por profesionales, siguiendo el sistema de cuantificación de partidas, el resto de los bienes era tasado por el tribunal de Propios y Arbitrios, que era el encargado de fijar las rentas, tanto de los propios, que eran las tierras inalienables, cuyas rentas tenían

18

Page 17: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

por objeto, que los vecinos no tuvieran gravamen alguno de los gastos públicos, o al menos, que su contribución, fuera sólo para llenar el déficit. El arrendamiento de propios se hacía en remate público al mejor postor, y en presencia de los alcaldes, regidores y un Oidor, en los lugares donde residiera la Audiencia. Aparte de disponer del producto de los propios, la Hacienda municipal disponía de los arbitrios, que consistían en sisas, derramas, contribuciones y concesiones Las tres primeras eran impuestos, de los que los indios estaban exentos, los que sólo podían ser gravados por los Cabildos, para la construcción de puentes necesarios a los mismos indios y nunca por más de la sexta parte de lo que el rey contribuyera por merced para la obra. Las concesiones eran rentas cedidas por el rey a algunos municipios, de lo que le tocaba a título de tributos, pena de cámaras, etc.

En 1794, el Conde de Revillagigedo, mandó limpiar la ciudad, haciendo un plano regulador, formado por el Maestro Mayor de Arquitectura don Ignacio Castera, el 24 de junio de ese mismo año, para establecer "la pensión de la contribución que deben hacer los dueños de fincas, para la contribución y subsistencia de los empedrados, con las demás que expresa el informe e igualmente, para el claro conocimiento de las tres clases en que está dividido el terreno, por la diferencia de las contribuciones". En 1807, el Teniente Coronel don Diego García Conde, levantó y grabó en cobre, con dibujos, adornos y vistas de Don Rafael Ximeno y Planes, un plano de la ciudad de México, la que contaba con 397 calles y callejones; 78 plazas, plazuelas y pulquerías; una catedral, 14 parroquias, 41 conventos, 10 colegios principales, 7 hospitales, 3 recogimientos, un hospicio de pobres; y la Real Fábrica de Puros y Cigarros (edificio de La Ciudadela) y la división de la ciudad por cuarteles y la lista alfabética de todas las calles.

La acción catastral Española en América se remonta al 1511 en las acciones realizadas por el Consejo de Indias. También producen consecuencias importantes en el catastro la creación de la Casa de las Contrataciones en 1503 en Sevilla, a la cual se le conceden atribuciones de carácter científico, técnico y geográfico, creándose el cargo de "Piloto Mayor", cuya función principal consistía en levantar el padrón real de las tierras descubiertas y cuyos primeros titulares fueron Américo Vespucio y Juan Díaz de Solís. Para cumplir con su fin se realizaron levantamientos topográficos, en principios orientados a la hidrografía, por su necesidad de ampliar las vías de paso para nuevos descubrimientos y fundaciones. Pero poco a poco comienza a cumplirse la finalidad inicial de formar el Padrón Real. Prueba de ello fue el plano de la ciudad de Buenos Aires realizado por Juan de Garay en 1583, cuyo original se encuentra en Sevilla en el Archivo de las Indias.

19

Page 18: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Plano de fundación de la ciudad de Buenos Aires realizado por Juan de Garay sobre un pergamino de cuero, año 1583 Archivo fotográfico Placas de vidrio Colección MOP Instituto de Arte Americano, FADU-UBA

La propiedad de un predio como posesión individual llegó con los españoles. Grandes extensiones rurales, así como los predios en que habrían de construir las Ciudades Novohispanas, quedaron formalmente convertidos en propiedad privada mediante Cédulas Reales. Uno de los criterios predominantes para determinar el valor de los predios urbanos durante el virreinato de la Nueva España fue el Radial; otros fueron el de la vecindad de edificios significativos y los efectos económicos que ocasionaba la cercanía de una actividad cultural o económica semejante, que pudiera afectar la economía de quienes previamente estuvieran establecidos. El mayor valor predial radicaba en la plaza mayor de la ciudad de México, a partir del palacio virreinal y de la catedral. Los predios urbanos iban disminuyendo de valor conforme se alejaban de este centro; aun cuando esta tasación es muy relativa por otras circunstancias.

En el curso de los tres siglos de la colonia, se fueron perfeccionando, por una parte los métodos de recaudación fiscal del estado español. Con el paso del tiempo, el fisco virreinal amplió su radio de acción; y por otra parte, modernizó sus métodos administrativos. El Virrey seguía siendo la máxima autoridad territorial y superintendente de la real hacienda.

1.4 Siglo XX

En 1917, siendo presidente don Venustiano Carranza, se expide la Ley de Hacienda del Gobierno del Distrito Federal que establece, entre otras contribuciones, el impuesto predial. A partir de esta época, la facultad de la función catastral empezó a ejercerse en los estados y algunos empezaron a promulgar sus propias leyes de catastro posteriormente, la fusión de los ayuntamientos con el Gobierno del Distrito Federal, dio lugar a una

20

Page 19: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

situación fiscal heterogénea y difícil, debido a la diversidad de leyes que estaban en vigor, por lo que fue necesario formular una nueva Ley que comenzó a regir el 1o de enero de 1930, cuyo capítulo II, se refería a los impuestos sobre la propiedad raíz, rústica, y urbana; esta ley, fijó un 12 por ciento sobre las rentas mensuales, aumentando un 0.7 por ciento que, aritméticamente es la proporción que corresponde a las cuotas que se pagaban por pavimentos y limpia y que desaparecieron en la Ley de Hacienda en 1929. Se estableció por la ley predial de 1933, el Sistema de Nomenclatura, quedando definidos los predios por el conjunto de 3 cifras que son: sección o región, manzana y predio. El sistema, imponía la formación de unas Juntas Regionales que estaban integradas por 3 representantes del Departamento del D. F. y 3 representantes de los propietarios. Como órgano coordinador de todos los trabajos, existía la Junta Central, integrada por representantes del Departamento y de los propietarios, tratando de obtener: "El avalúo general, uniforme y equitativo de la propiedad raíz del Distrito Federal".

Teodolito y brújula marca Gurley

Relacionando las proporciones de los predios, se formó el "lote tipo", que relaciona el valor de la tierra de cada predio de acuerdo con procedimientos y tablas uniformes, que determinan los incrementos y castigos que correspondían, de acuerdo con su ubicación, forma y dimensiones. La determinación de las unidades tipo de las construcciones, se hizo clasificándolas por tipos, según sus materiales, calidad de mano de obra y productividad media.

El sistema seguido, es el mismo que se usa hasta esta fecha, con levantamientos individuales de manzanas divididas en los predios que las forman, con detalle de las construcciones que las ocupan, asignaba números de cuenta por división de predios y fijaba las bases de imposición, sobre las que deben tributar todos los predios del Distrito Federal, basándose en los avalúos catastrales, manifestaciones de arrendamiento, avisos de traslado de dominio, etc. Se calculaba el impuesto predial, señalando los plazos para el pago y se formulaban las notificaciones; llevando un riguroso registro de valores comerciales y catastrales para las propiedades urbanas y rústicas, desde el año de 1891 hasta esta fecha.

21

Page 20: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

En el año de 1925, se creó, en beneficio de los empleados del Gobierno Federal, la Dirección General de Pensiones Civiles y de Retiro, hoy ISSSTE, que tenía entre otras, la función de otorgar créditos con garantía hipotecaria a sus afiliados, con el fin de facilitarles la adquisición de vivienda, creando para ello, el departamento de avalúos, con el objeto de establecer los valores reales de los inmuebles, siguiendo para ello bajo un aspecto comercial, las normas del catastro. Originalmente, los procedimientos de valuación seguían las normas establecidas por el catastro del Departamento del Distrito federal; pero ya con un criterio comercial, es decir, los valores se fijaban con las realidades del mercado inmobiliario.

El 23 de febrero de 1933, se creó el Banco Nacional Hipotecario Urbano y de Obras Públicas, S.A., hoy BANOBRAS, para realizar funciones que no se habían encomendado hasta entonces, a ninguna institución descentralizada, y que tampoco realizaban los bancos privados. La intención, era la de abrir una fuente de créditos a los gobiernos estatales y municipales, para que pudieran realizar sus obras públicas, tales como; agua potable, drenaje, pavimentaciones, mercados, etc. El otorgamiento de los créditos, estaba sujeto a dictámenes valuatorios y a estudios financieros sobre posible recuperación del crédito. Estos trabajos los realizaba el Departamento de Avalúos de BANOBRAS, que fue organizado formalmente en el año de 1935. Poco después, se vio la necesidad de superar la limitación que le imponía su Ley Orgánica, para otorgar créditos hipotecarios a la iniciativa privada, creándose así una institución filial al Banco, llamada Asociación Hipotecaria Mexicana, que fue la primera Institución que emitió Cédulas Hipotecarias para el otorgamiento de crédito a la iniciativa privada, lo que estaba sujeto, en todos los casos, a avalúos previos sobre la posible recuperación del préstamo, cuya capacidad de recuperación era necesaria para el otorgamiento. Con base en las disposiciones de la Ley del Impuesto Predial del Distrito Federal, del 21 de agosto de 1933, en 1936, aparece el Instructivo para la Subdirección del Catastro del Distrito Federal. En él se dispone que la planificación comprenda el deslinde y levantamiento de los predios comprendidos en las zonas del Distrito Federal, que no hubieren sido catastradas conforme a las disposiciones de las leyes ya derogadas, de 1896 y 1898 o conforme a la Ley vigente en aquel entonces, del Impuesto del Distrito Federal.

Posteriormente, en el año de 1935, la Secretaría de Hacienda y Crédito Público obligaba a las compañías de seguros a justificar la inversión de sus reservas en bienes raíces, a través de avalúos practicados por el Banco Fiduciario, encargado para el efecto.

A partir del 1° de enero de 1942, entra en vigor la nueva Ley de Hacienda del Departamento del Distrito Federal. Finalmente, en 1953 se realiza a través de la modificación del Título II de la Ley de Hacienda, correspondiente al impuesto predial, una profunda reforma que hace más expedita la administración. En éste mismo decreto se crea formalmente el Catastro del Distrito Federal, con una doble finalidad: fiscal y estadística.

En las décadas de los cuarenta y cincuenta se realizan importantes trabajos de actualización catastral en algunas entidades federativas. El 26 de agosto de 1944, se publica la Ley General de Bienes Nacionales, que da origen a la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, creada finalmente el 13 de julio de 1950,

22

Page 21: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

cuyas funciones eran la de practicar los avalúos de bienes inmuebles en los que intervenían las dependencias del gobierno federal, para los efectos de compra, venta, donación, justipreciación de arrendamientos, pago de indemnizaciones por expropiación, afectaciones por causas de utilidad pública, pago de derechos de ocupación, etc. Las instituciones hipotecarias y fiduciarias del país, se han visto obligadas desde entonces, a programar una selección de profesionales capacitados para practicar los avalúos, creando así, una especialidad en las profesiones libres de la Ingeniería y la Arquitectura, que sirvió de base para la fundación, en el año de 1958, del Instituto Mexicano de Valuación, promovido por el arquitecto Ramón C. Aguayo.

A partir de 1977 la Dirección de Catastro inicia un proyecto para modernizar y actualizar el catastro. Este hecho marca el nacimiento de una nueva generación del catastro en México. El proyecto contemplaba la implementación, de los más recientes avances técnicos, aerofotogramétricos, cartográficos y de sensores remotos, los cuales fueron utilizados en el país por primera vez. De esta forma, el proyecto intenta realizar, en forma óptima, las dos dimensiones del catastro. Por una parte, se pretende incrementar la recaudación a base de modernizar los procedimientos impositivos y por otra, se contempla la necesidad de complementar la información actual, sobre el uso del suelo en el Distrito Federal. Para la creación de la cartografía catastral, se introdujeron dos recursos que hasta entonces no habían sido utilizados en México: la fotogrametría y las computadoras. Los elementos básicos del banco de datos fueron, un identificador geográfico de 10 dígitos para cada predio y un identificador personal, también de 10 dígitos. Fue entonces posible, agrupar un sistema de información multifinalitario. En 1987, el Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos (BANOBRAS), inició un programa de apoyo crediticio para los gobiernos estatales y municipales, con el fin de reactivar y modernizar los catastros del país.

En 1992, la Secretaría de Desarrollo Social (SEDESOL), pone en marcha el Programa de las 100 Ciudades, cuyo objetivo era el de ofrecer suelo urbano a la población de escasos recursos, estructurar sistemas viales y de transporte público, mantener el equilibrio ecológico y el rescate de la imagen urbana, de las cien principales ciudades medias del país.

Dentro de la línea de acción llamada Regulación del Uso del Suelo y Administración Urbana, se incluyó el Programa de Modernización Catastral, cuyo propósito fue el de apoyar las tareas iniciadas por BANOBRAS, mediante acciones de estímulo a los gobiernos locales que emprendieran la modernización de sus catastros y a su vez, fortalecer las haciendas públicas municipales, a través del incremento de los ingresos obtenidos de los impuestos a la propiedad raíz, en el marco de la justicia y equidad fiscal y dotar a las autoridades, de las herramientas e instrumentos indispensables para la planeación del desarrollo urbano.

El programa se dividió en dos etapas: La primera llamada Proyecto Integral de Modernización Catastral, que consistió en la elaboración de un diagnóstico de la situación que guardaba el catastro en los estados y municipios. La segunda, consistente en la ejecución de las acciones necesarias señaladas en la primera y que consistieron en cuatro: Elaboración de cartografía, Desarrollo y puesta en marcha de sistemas de gestión catastral, Elaboración de instrumentos jurídicos y administrativos, Adquisición de equipo de cómputo y sistemas base.

23

Page 22: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

El programa dio como resultado que algunos estados, modernizaron su plataforma de gestión catastral, incorporando el uso de sistemas de información geográfica, la profesionalización de los técnicos en el uso de nuevas tecnologías, la modificación del marco legal; que dio como resultado la creación de algunos Institutos Catastrales u organismos similares, en diversos estados del país y la incorporación y uso de la información de las redes de la infraestructura en los predios, como agua potable, electricidad, drenaje, pavimento, servicios públicos, etc.; todo esto, con propósitos multifinalitarios.

Con motivo de las reformas y adiciones al Artículo 115 de la Constitución Federal en 1999, en las que se incluyó lo relacionado con la elaboración de los planos y tablas de valores unitarios de suelo y construcción, utilizadas para calcular el valor catastral de la propiedad y que su vez sirve de base para el cálculo de las contribuciones inmobiliarias, el Gobierno Federal a través de la Secretaría de Desarrollo Social, BANOBRAS, INEGI, INDETEC, CEDEMUN, organizó durante los años 2000 y 2001, una serie de reuniones con los 31 responsables del catastro de las entidades federativas y algunos ayuntamientos, obteniendo de dichas reuniones el documento titulado "Conclusiones de los Foros Nacionales de Modernización Catastral", en el que se planteó la necesidad de dar los pasos en materia jurídica, tecnológica y organizacionales necesarios, para que los ayuntamientos asumieran las funciones catastrales, apoyados por los gobiernos estatales.

Para el año 2002, de los 2,432 municipios mexicanos, solamente 1401 de ellos habían actualizado su información catastral y solamente 1493, habían actualizado sus valores catastrales.

24

Page 23: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

CAPITULO 2 MARCO DE REFERENCIA

2.1 Marco Filosófico-Antropológico3

El hombre primitivo buscó refugio para defenderse de las fieras y de los elementos climatológicos como el viento, la lluvia, el sol, en la copa de los árboles y cuevas naturales. Al convertirse de nómada a sedentario, pensó en utilizar los materiales que tenía al alcance de su mano para construir sus refugios, naciendo así las primeras manifestaciones de una casa habitación, que dieron origen a los géneros de edificios. Las cuevas fueron utilizadas para sepultar a sus muertos o para hacer representaciones pictóricas o escultóricas en sus muros, dando origen al género que hoy llamamos del cultivo de la personalidad.

Como consecuencia del advenimiento de la rueda, fueron las vías de comunicación más accesibles, mejorando la convivencia entre los pueblos, la transmisión de los conocimientos, costumbres y conquistas de nuevos territorios. Sabemos que desde tiempo inmemorial los hombres aprendieron a distinguir las propiedades del suelo, (para ser más precisos, a diferenciar cualitativamente qué había entre los terrenos que exploraban), y a valorarlas. El primer reconocimiento significativo diferenció los suelos infértiles de aquellos que eran propios para cultivar semilla. Destinaron determinados terrenos para usos no agrícolas y sobre ellos establecieron chozas y áreas comunes para celebrar reuniones y ritos.

"Llevamos muchos milenios de vida urbana", es decir, un tiempo en que la relación entre la sociedad humana y su lugar de convivencia colectiva cuenta como factor determinante para comprender la civilización y la totalidad de los valores de la cultura. Con los siglos, a partir de los primeros asentamientos compactos que empezaron a parecerse a lo que hoy llamamos ciudad, los hombres han ido perfeccionando sus modos de vida urbana, la conformación de sus ciudades, la especialización de sus funciones, las vías de comunicación, los espacios públicos, los componentes morfológicos, los sistemas de organización del poder y de los servicios y cada uno de los elementos tangibles e intangibles, concretos o simbólicos que integran el complejo concepto actual de ciudad.

2.2 Marco Teórico

2.2.1 Metodología General

A lo largo de la historia de la ciencia han surgido diversas corrientes de pensamiento tales como el empirismo, el materialismo dialéctico, el positivismo, la fenomenología, el estructuralismo, que han originado diferentes rutas en la búsqueda del conocimiento.4

Para llegar a un conocimiento objetivo, que corresponda a la realidad que se estudia, es necesario que el conocimiento científico vincule los niveles de abstracción, se cumplan determinados principios metodológicos y se cubran diversas etapas en el proceso de investigación de fenómenos.

Cárdenas Castañeda, Alejandro 2005 Como Elaborar Avalúos comerciales con Mayor Grado de Confiabilidad, Factores de Homologación

Hernández Sampien, Roberto et al, 2006 Metodología de la Investigación Cuarta Edición Editorial Me Graw Hill Mexico p4

25

Page 24: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

La adquisición del conocimiento empírico, se inicia al entrar en contacto los órganos de los sentidos con el mundo exterior a través de las actividades que el hombre realiza. En cambio en el conocimiento científico se requiere la actividad conjunta de los órganos sensoriales y del pensamiento, apoyada en la reflexión teórica guiada por una serie de principios y reglas con la finalidad de descubrir lo que el conocimiento empírico espontáneo no puede captar: la esencia de los procesos, acontecimientos y objetos; lo que implica conocer las causas por las cuales surgieron, se desarrollan y modifican, es decir, el conocimiento de las leyes del desarrollo de la naturaleza y la sociedad. El conocimiento científico no se contrapone con el conocimiento común, sino más bien lo supera, puesto que va más allá de la simple descripción o del establecimiento de tendencias empíricas elementales de los fenómenos las cuales representa, pero no toman en cuenta los nexos internos que sólo pueden ser descubiertos recurriendo al pensamiento abstracto, (conceptos, hipótesis, leyes, teorías). El propósito de la ciencia es describir, explicar y predecir los fenómenos naturales y sociales a fin de tener un mayor dominio sobre ellos y poder ejercer su práctica transformadora en forma más acertada, (Rojas, 1992).

2.2.2 Selección del tema.5

El tema es la idea general del campo del conocimiento de una disciplina, en el cual hay interés para realizar una investigación.

2.2.3 Títulos del tema de investigación. Definida la ¡dea o el tema específico de interés para la investigación, es necesario condensarlo (sintetizarlo) en una frase que exprese la esencia de la idea o el tema que va a investigarse, que es la que se denomina título.

2.2.4. El problema de la investigación. Para que una idea sea objeto de investigación, debe convertirse en problema de investigación. Ahora, en investigación, problema es todo aquello que se convierte en el objeto de reflexión y sobre el cual se percibe la necesidad de conocer y por lo tanto de estudiar. En este sentido, problema no es algo disfuncional, molesto o negativo, sino todo aquello que incite a ser conocido, pero teniendo en cuenta que su solución sea útil, es decir, buscando una respuesta que resuelva algo práctico o teórico, por eso este modelo de investigación además de llamarse general, también se denomina pragmático.

2.2.4.1 Enunciar el problema. Enunciar un problema de investigación consiste en presentar, mostrar y exponer las características o los rasgos del tema, situación o aspecto de la situación problema.

2.2.4.2 Formulare! problema. Un problema se formula cuando el investigador dictamina o hace una especie de pronóstico sobre la situación problema. En lugar de hacerlo con afirmaciones, este pronóstico se plantea mediante la formulación de preguntas orientadas a dar respuestas al problema de la investigación.

Bernal Torres, Cesar Augusto, 2006 Metodología de la Investigación Segunda Edición Editorial Pearson prentice Hall México

26

Page 25: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

2.2.4.3 Objetivos de la investigación Establecer los objetivos de la investigación. Un aspecto definitivo en todo proceso de investigación es la definición de los objetivos o del rumbo que debe tomar la investigación que va a realizarse. Así, los objetivos son los propósitos del estudio, expresan el fin que pretende alcanzarse, por lo tanto todo el desarrollo de la investigación se orientará a lograr estos objetivos. Estos deben ser claros y precisos para evitar confusiones o desviaciones; sin embargo, esto no implica que los objetivos no puedan modificarse durante la realización de la investigación.

2.2.5 Objetivo general y específico.

En toda investigación es necesario plantear dos niveles de objetivos, el general y el específico.

2.2.5.1 El objetivo general debe reflejar la esencia del planteamiento del problema y la idea expresada en el título del proyecto de investigación.

2.2.5.2 Los objetivos específicos se desprenden del general y deben ser formulados de tal forma que estén orientados al logro del objetivo general, es decir, que cada objetivo específico esté diseñado para lograr un aspecto de aquel; y todo su conjunto, la totalidad del objetivo general. Los objetivos específicos, son los pasos que se realizan para lograr el objetivo general.

2.2.6 Justificar y delimitar la investigación.

Toda investigación está orientada a la resolución de un problema, y por consiguiente es necesario justificar o exponer los motivos que merecen la investigación. Así mismo, debe determinarse su cubrimiento o dimensión para conocer su viabilidad.

2.2.6.1 Criterios de justificación. La justificación de una investigación puede ser de carácter teórico, práctico o metodológico.

2.2.6.2 Limitaciones del estudio de investigación. Una vez justificada la investigación, es necesario plantear las limitaciones dentro de las cuales se realizará. (No todos los estudios tienen las mismas limitaciones). Las limitaciones pueden referirse a:

• Limitaciones de tiempo.- Cuando una investigación está referida a un hecho, una situación, un fenómeno o una población que va a estudiarse durante un determinado periodo, sea retrospectivo o prospectivo, es necesario determinar cuál será el periodo dentro del cual se realizará el estudio.

• Limitaciones de espacio o territorio.- Son aquellas demarcaciones referentes al espacio geográfico dentro del cual tendrá lugar una investigación. Las investigaciones pueden limitarse a una zona, una ciudad, una región un país, un continente.

• Limitaciones de recursos.- Se refiere a la disponibilidad de recursos financieros básicamente, para la realización del proyecto de investigación, además puede haber limitaciones de información, población disponible para el estudio, dificultad de acceso a la misma.

27

Page 26: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

2.2.7 Tipo de investigación.

En la ciencia existen diferentes tipos de investigación y es necesario conocer sus características para saber cuál de ellos se ajusta mejor a la investigación que va a realizarse. Aunque no hay un acuerdo entre los distintos tratadistas sobre la clasificación de los tipos de investigación, los principales son los siguientes:

• Instigación histórica • Investigación documental • Investigación descriptiva • Investigación correlacional • Investigación explicativa o causal • Estudio de caso • Investigación experimental • Otros tipos de investigaciones

Investigación descriptiva.

Se considera como investigación descriptiva aquella en que, se señalan las características o rasgos de la situación o fenómeno objeto del estudio. Describir es el acto de representar, producir o figurar a personas, animales o cosas. Se deben describir aquellos aspectos más característicos, distintivos y particulares de estas personas, situaciones o cosas, es decir, aquellas propiedades que las hacen reconocibles a los ojos de los demás. Una de las funciones principales de la investigación descriptiva es la capacidad para seleccionar las características fundamentales del objeto de estudio y su descripción detallada de las partes, categorías o clases de dicho objeto. Es uno de los tipos de procedimientos investigativos más populares y utilizados por los

principiantes en la actividad investigativa.

2.2.8 Marco de referencia.

Como la ciencia es una búsqueda permanente del conocimiento válido, entonces cada nueva investigación debe fundamentarse en el conocimiento existente y de igual manera asumir una postura frente al mismo. Por este motivo, toda investigación debe realizarse dentro de un marco de referencia o conocimiento previo, es decir, es necesario ubicar la investigación que va a realizarse dentro de una teoría, un enfoque o una escuela. También se debe explícitar la concepción de persona que enmarcará la investigación y, finalmente se deben precisar los conceptos relevantes del estudio. En síntesis, es el marco general de la fundamentación teórica y antropológica en la cual se desarrolla el estudio. Este marco comprende:

a El marco filosófico - antropológico. b El marco teórico. c El marco conceptual. d En algunos casos debe considerarse, además, el marco legal.

28

Page 27: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

2.2.8.1 Marco filosófico-antropológico.

El marco filosófico-antropológico consiste en exponer la concepción filosófico-antropológica o concepto de ser humano que tiene el autor o los autores de la investigación. Ese concepto se reflejará en el desarrollo del estudio, enfatizando algunos aspectos y relegando otros. En ese sentido, conscientes de que la investigación debe, ante todo, orientarse en pro del ser humano, es importante que en un proceso de investigación se explicite la concepción del ser humano que fundamenta el estudio respectivo, generándose compromiso del investigador de asumir lo humano como lo fundamental.

2.2.8.2 Marco teórico.

Si bien no existe consenso entre los distintos investigadores respecto de qué se entiende por marco teórico, según Briones, citado por Cerda, "el marco teórico a niveles más específicos y concretos, comprende la ubicación del problema en una determinada situación históhco-social, sus relaciones con otros fenómenos, las relaciones de los resultados por alcanzar con otros ya logrados, como también definiciones de nuevos conceptos, redefiniciones de otros, clasificaciones, tipologías por usar, etcétera". Entonces el marco teórico se entenderá aquí como la fundamentación teórica dentro de la cual se enmarcará la investigación que va a realizarse. Es decir, es una presentación de las principales escuelas, enfoques o teorías existentes el tema objeto de estudio, en que se muestra el nivel del conocimiento de dicho campo, los principales debates, resultados, instrumentos utilizados, y demás aspectos pertinentes y relevantes sobre el tema de interés. El marco teórico no es un resumen de las teorías que se han escrito sobre el tema objeto de la investigación; más bien es una revisión de lo que se está investigando o se ha investigado en el tema objeto de estudio y los planteamientos que sobre el mismo tienen los estudiosos de éste. Esta fundamentación soportará el desarrollo del estudio y la discusión de los resultados.

2.2.8.3 Marco conceptual.

En un mundo cada vez más especializado es necesario precisar los distintos conceptos utilizados en cada campo del saber. En el caso de la investigación, esto es más perentorio, por lo que toda investigación necesita precisar sus conceptos básicos. La definición precisa de conceptos relevantes se conoce como marco conceptual.

2.2.9 Hipótesis de la investigación.

Un aspecto importante en el proceso de investigación científica es el que tiene que ver con las hipótesis, debido a que éstas son el medio por el cual se responde a la formulación del problema de investigación, y se operacionalizan los objetivos. Se formula hipótesis cuando en la investigación se quiere probar una suposición y no sólo mostrar los rasgos característicos de una determinada situación. Es decir, se formula hipótesis en las investigaciones que buscan probar el impacto que tienen algunas variables entre sí, o el efecto de un rasgo o una variable en relación con otro (a). Básicamente son estudios que muestran la relación causa/efecto.

29

Page 28: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Las investigaciones de tipo descriptivo no requieren formular hipótesis, es suficiente plantear algunas preguntas de investigación que, surjan del planteamiento del problema, de los objetivos y, por supuesto, del marco teórico que soporta el estudio.

En resumen, todo proyecto de investigación requiere preguntas de investigación, y sólo aquellos que buscan evaluar relación entre variables o explicar causas requieren formulación de hipótesis. En el caso de la investigación experimental, siempre es necesario partir de hipótesis que serán las que guiarán el respectivo estudio.

2.2.9.1 Función de las hipótesis.

Las siguientes son algunas de las funciones que según Arias Galicia, cumplen las hipótesis en una investigación:

• Se precisan los problemas objeto de la investigación. • Identifican o explicitan las variables objeto de análisis del estudio. • Definen y unifican criterios, métodos, técnicas y procedimientos utilizados en la

investigación, con la finalidad de darles uniformidad y constancia en la validación de la información obtenida. Analizando las funciones que cumplen las hipótesis en una investigación, no hay duda acera del papel importante que estas desempeñan en un estudio y en el campo científico en general.

• Pueden ser o no comprobadas con los hechos, es decir, puede aportarse o no evidencia a favor de ella.

2.2.9.2 Clases de hipótesis.

Algunos de los tipos de hipótesis más usuales en la investigación son los siguientes: • Hipótesis de trabajo.- Es la hipótesis inicial que plantea el investigador al dar una

respuesta anticipada al problema de investigación. (HA:) • Hipótesis nula.- Es una hipótesis que indica que la información por obtener es

contraria a la hipótesis de trabajo. (H0:) • Hipótesis descriptivas.- Son aquellas hipótesis o suposiciones respecto de rasgos,

características o aspectos de un fenómeno, un hecho, una situación, una organización. (H^.)

• Hipótesis estadísticas.- Son hipótesis o suposiciones formuladas en términos estadísticos. (HiO

2.2.9.3 Procedimientos para verificar hipótesis.

Uno de los aspectos importantes relacionados con la hipótesis es el prendimiento estadístico que debe seguirse para verificar o realizar una prueba de hipótesis. En forma general, la prueba de hipótesis puede sintetizarse en los siguientes pasos:

a Formular la hipótesis.- Consiste en plantear la hipótesis nula, (H0), la hipótesis alterna o de trabajo, (H^, del problema objeto de la investigación,

b Elegir la prueba estadística adecuada.- El investigador elige la prueba teniendo en cuenta las características del tema de investigación, (véase procesamiento de la información),

c Definir el nivel de significación.- Para la prueba de hipótesis, es necesario definir un porcentaje o nivel de confianza dentro del cual se aceptará o rechazará la hipótesis. Es usual usar valores para «= 0.01, «= 0.05, «= 0.10

30

Page 29: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

d Recolectar los datos de una prueba representativa.- consiste en obtener la información de la población o muestra del objeto de estudio,

e Estimar la desviación estándar de la distribución Muestral de la media. Se utiliza la siguiente fórmula: s.,- -=

Donde: Sx = desviación estándar de la distribución muestral de la media S = desviación estándar de la muestra n = tamaño de la muestra,

f Transformar la media de la muestra en valores z o t, según la prueba estadística seleccionada,

g Tomar la decisión estadística.- Consiste en comparar el valor de z o t calculado en el paso anterior, con el respectivo valor de z o t crítico, (valor en tabla), según el nivel de significación elegido en el literal c.

h Conclusión.- Consiste en llegar a una conclusión de rechazo o aceptación de la hipótesis objeto del estudio.

2.2.9.4 Hipótesis y variables.

Para probar la hipótesis, es necesario identificar el concepto de variable, porque las hipótesis son suposiciones acerca de variables.

2.2.9.4.1 Tipos de variables.

En las hipótesis causales, es decir, aquellas que plantean relación entre efectos y causas, se identifican tres tipos de variables: independientes, dependientes e intervinientes. Estos mismos tipos de variables pueden estar presentes en las hipótesis correlaciónales cuando se explica la correlación.

a Independiente. Se denomina variable independiente a todo aquel aspecto, hecho, situación, rasgo, que se considere como la "causa de", en una relación entre variables,

b Dependiente. Se conoce como variable dependiente al "resultado", producto por la acción de la variable independiente,

c Interviniente. Las variables intervinientes son aquellos aspectos, hechos, y situaciones del medio ambiente, las características del sujeto/objeto de la investigación, el método de investigación, que están presentes o "intervienen" (de manera positiva o negativa), en el proceso de la interrelación de las variables independientes y dependientes.

2.2.10 Diseño de la investigación La definición de un diseño de investigación está determinada por el tipo de investigación que va a realizarse y por la hipótesis que va a probarse durante el desarrollo de la investigación.

2.2.10.1 Diseños experimentales.

En la investigación experimental existen diversos tipos de diseño, que se clasifican en diferentes formas. La clasificación más usada, según Salkin, Briones, Campbell y Stanley, identifican tres categorías generales de diseño de investigación: preexperimentales, cuasi experimentales y experimentales verdaderos.

31

Page 30: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Para Salkin, esta clasificación se fundamenta en dos características básicas de los diseños:

• El grado de control que se ejerce sobre las variables objeto del estudio. • El grado de aleatoriedad con que se asignan los sujetos de la investigación a un

grupo o a varios de ellos.

2.2.10.2 Notación convencional de los experimentos.

Para el estudio de los experimentos se utiliza un sistema estándar de notación: X: indica la variable independiente (acción realizada sobre la población objeto del estudio); también se le conoce como tratamiento. O: se emplea para indicar la medición de la variable dependiente. R: se utiliza para indicar la asignación aleatoria de las unidades de prueba a los grupos objeto del experimento. G: indica el grupo objeto del estudio. GE: grupo experimental GC: grupo control.

2.2.11 Población o muestra.

Una vez concebida la idea de la investigación, y luego de tener claridad sobre el problema que se va a investigar, plantear los objetivos que se espera lograr, contar con una justificación para desarrollar el estudio, tener un fundamento teórico, plantear la hipótesis o las preguntas de investigación, definir el tipo y el diseño de la investigación, el otro aspecto a tener en cuenta es definir la población muestra con la cual se desarrollará la investigación de interés. En esta parte de la investigación, el interés consiste en definir quiénes y qué características deberán de tener los sujetos (personas, organizaciones, o situaciones o factores) objeto de estudio. Estrategias.- Son los aspectos relacionados con la población y muestra, la recopilación de la información, el procesamiento de ésta, así como el análisis y la discusión de resultados.

2.2.11.1 Población.

Fracica: población es "el conjunto de todos los elementos a los cuales se refiere la investigación. O bien, el conjunto de todas las unidades de muestreo". Jany: "la totalidad de los elementos o individuos que tienen ciertas características similares y sobre las cuales se desea hacer inferencia". Una adecuada definición de población debe realizarse a partir de los siguientes términos: elementos, unidades de muestreo y tiempo. Por ello, una definición adecuada de población debe realizarse a partir de los siguientes términos:

• Alcance. • Tiempo. • Elementos. • Unidades de muestreo.

2.2.11.2 Marco Muestral.

Se refiere a la lista, el mapa o la fuente de donde pueden extraerse todas las unidades de muestreo o unidades de análisis en la población, y de donde se tomaron los sujetos objeto de estudio.

32

Page 31: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

2.2.11.3 Muestra.

Es la parte de la población que se selecciona, de la cual realmente se obtiene la información para el desarrollo del estudio y sobre la cual se efectuarán la medición y la observación de las variables objeto del estudio.

2.2.11.3.1 Pasos en la selección de una muestra.- Kinnear y Taylor, a Definir la población. b Identificar el marco Muestral. c Definir el tamaño de la muestra, d Elegir un procedimiento de muestreo. e Seleccionar la muestra.

2.2.11.3.2 Tamaño de la muestra.

En la investigación científica, el tamaño de la muestra debe estimarse siguiendo los criterios que ofrece la estadística, y por ello es necesario conocer algunas técnicas o métodos de muestreo. El método utilizado para determinar el tamaño de una muestra, depende del tipo de investigación que desea realizar y, por lo tanto, de las hipótesis y del diseño de investigación que se hayan definido para desarrollar el estudio.

2.2.11.4 Métodos de muestreo.

Existen varias clasificaciones para los métodos de muestreo. Para Weiers, las más usadas son: diseño probabilístico y no probabilístico, y diseño por atributos y por variables. El más usado es el de diseños probabilísticos. Con cada método de muestreo, existen criterios diferentes para estimar el tamaño de la muestra.

2.2.12 Obtención de la información.

Un aspecto muy importante en el proceso de una investigación es el que tiene relación con la obtención de la información, pues de ello depende la confiabilidad y validez del estudio. Obtener información confiable y válida requiere de cuidado y dedicación. Esta etapa de recolección de información, también se conoce como trabajo de campo. Estos datos o información que van a recolectarse, son el medio a través del cual se prueban las hipótesis, se responden a las preguntas de investigación y se logran los objetivos del estudio originados del problema de investigación.

2.2.12.1 Fuentes de Recopilación de información.

Cerda: usualmente se habla de dos tipos fuentes de recolección de información: primarias y secundarias.

• Fuentes primarias.- Son todas aquellas de las cuales se obtiene información directa, es decir, de donde se origina la información. Es también conocida como información de primera mano o desde el lugar de los hechos. Estas fuentes son las personas, las organizaciones, los acontecimientos, el ambiente natural. Se obtiene información primaria cuando se observan directamente los hechos, cuando se entrevistan directamente las personas que tienen directamente con la situación de los hechos, (expertos).

33

Page 32: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

• Fuentes secundarias.- Son todas aquellas que ofrecen información sobre el tema por investigar, pero que no son las fuentes originales de los hechos o las situaciones, sino que sólo los referencian. Las principales fuentes son: los libros, las revistas, los documentos escritos que aborden el tema del estudio, (todo medio impreso), los documentales, los noticieros y los medios de información.

2.2.12.2 Técnicas de recolección de información.

En la actualidad existe una gran variedad de técnicas o instrumentos para la recolección de información en el trabajo de campo de una determinada investigación. De acuerdo con el método y el tipo de investigación a realizar, se utilizan una u otras técnicas. Muñoz Giraldo et al., la investigación cuantitativa utiliza generalmente los siguientes instrumentos y técnicas para la recolección de información:

• Encuestas • Entrevistas • Observación sistemática • Escalas de actitud • Análisis de contenido • Test estandarizados • Grupos focales y grupos de discusión • Pruebas de rendimiento • Inventarios • Fichas de cotejo • Experimentos • Técnicas proyectivas • Pruebas estadísticas

2.2.12.2.1 La investigación de tipo cualitativo utiliza los siguientes instrumentos o técnicas de recolección de información:

• Entrevista estructurada y no estructurada • Observación sistemática y no sistemática • Historias de vida • Autobiografías • Anécdotas • Relatos • Notas de campo • Preguntas etnográficas • Análisis de documentos • Diarios • Cuadernos • Archivos • Cuestionarios

2.2.12.2.2 Estas técnicas tienen aplicación en cualquiera de los enfoques, cuantitativo o cualitativo de la investigación:

• Encuesta.- Es una de las técnicas de recolección más usadas, a pesar de que cada vez pierde mayor credibilidad por el sesgo de las personas encuestadas.

34

Page 33: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

• Entrevista.- Es una técnica orientada a establecer contacto directamente con las personas que se consideran fuentes de información, tiene como propósito obtener ésta de manera más espontánea y abierta.

• Observación directa.- La información directa cada día cobra mayor credibilidad y su uso tiende a generalizarse, debido a que permite obtener información directa y confiable, siempre y cuando se haga mediante un procedimiento sistemático y muy controlado, para lo cual hoy se están utilizando medios audiovisuales.

• Análisis de documentos.- Es una técnica basada en fichas bibliográficas que tiene como propósito analizar material impreso. Se usa en la elaboración del marco teórico de estudios, para una investigación de calidad, se sugiere utilizar simultáneamente dos o más técnicas de recolección de información, con el propósito de complementar los datos.

• Internet.- No existe duda sobre la posibilidad que hoy ofrece internet como una técnica de obtener información.

2.2.12.3 Proceso para la recolección de datos. La recopilación de información es un proceso que implica una serie de pasos. Estos pasos son los siguientes.

a Tener claros los objetivos propuestos en la investigación y las variables de la hipótesis, (si las hay),

b Haber seleccionado la población o muestra objeto del estudio, c Definir las técnicas de recolección de información, (elaborarlas y validarlas), d Recoger la información para luego procesarla para su respectiva descripción,

análisis y discusión.

2.2.13 Procesar la información.

Esta parte del proceso de investigación, consiste en procesar los datos (dispersos, desordenados, individuales) obtenidos de la población objeto de estudio durante el trabajo de campo, y tiene como finalidad generar resultados (datos agrupados y ordenados), a partir de los cuales se realizará el análisis según los objetivos y las hipótesis o preguntas de la investigación realizada o de ambos. El procesamiento de datos debe realizar mediante el uso de herramientas estadísticas mediante el apoyo de la computadora, programas estadísticos del mercado. Nota: el documento del anteproyecto debe mencionar cómo se tiene previsto efectuar el procesamiento de la información obtenida en el trabajo de campo, mientras que en el informe final, hay que mostrar ese procedimiento.

2.2.13.1 Pasos para el procesamiento de datos.

Para efectuar un procesamiento de datos se deben seguir los siguientes pasos: a Obtener la información de la población o muestra objeto de la investigación, b Definir las variables o los criterios para ordenar los datos obtenidos del trabajo de

campo, c Definir las herramientas estadísticas y el programa de cómputo que va a utilizarse

para el procesamiento de datos, d Introducir los datos en la computadora y activar el programa para que procese la

información e Imprimir los resultados.

35

Page 34: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

2.2.13.2 Herramientas estadísticas para el procesamiento de resultados.

El procesamiento de resultados puede efectuarse mediante: a. Análisis de Pareto.- Es una técnica para estudiar fuentes de problemas y las

prioridades relativas de sus causas. Se emplea frecuentemente para evaluar causas de problemas de calidad en el programa de TQM.

b. Diagrama de causa/efecto.- (Espina de pescado): Es una gráfica mediante la cual los miembros de un equipo representan, categorizan y evalúan todos los posibles motivos de un resultado o una reacción; por lo general, se expresa como un problema para resolver. Se conoce como diagrama Ishikaw.

c. Gráfica de control.- Se utiliza para hacer control de calidad de procesos. Según Rubin, "estas gráficas también se conocen con el nombre de diagramas de control, y son de varios tipos:

• Diagrama X o diagrama de control para medidas de procesos. • Diagrama R o diagrama de control para variabilidad de los procesos. • Diagrama p o diagrama de control para atributos. • Distribución de frecuencias y representaciones gráficas.- Histogramas.- Son

medios gráficos para representación de la distribución de frecuencias. • Polígonos de frecuencia.- Al igual que el histograma, son gráficas que

permiten obtener una imagen rápida de las principales características de los datos de una distribución de frecuencias.

• Gráfica de barras o de pay.- Son formas distintas de representar los datos de una investigación.

d. Medidas de tendencia central. • La media.- Es una sumatoria de un conjunto de puntajes dividida por el

número total de estos. • La moda.- Es el puntaje que ocurre con mayor frecuencia en una

distribución de datos. • La mediana.- Es el valor que divide una distribución de frecuencias por la

mitad, una vez ordenados los datos de manera ascendente o descendente. e. Medidas de dispersión.

• Varíanza.- Es la suma de las desviaciones de la media elevadas al cuadrado, dividida entre el número de observaciones menos uno.

• Desviación estándar.- Es la cantidad promedio en que cada uno de los puntajes individuales varía respecto de la media del conjunto de puntajes.

f. Pruebas estadísticas. • Prueba t de Student.- Es un estadístico de prueba que se utiliza cuando las

poblaciones son pequeñas, (n < 30). • Prueba Z.- Ees una prueba de distribución normal, que tiene que ver con la

probabilidad de que un puntaje dado de una medición aparezca en una distribución.

• Análisis de varianza.- Es una prueba estadística para analizar si más de dos grupos difieren significativamente entre sí, en cuanto a sus medidas y varianza.

• Análisis de covarianza.- Es una prueba que se usa para analizar la existencia o no de relación entre una variable dependiente y dos o más independientes.

36

Page 35: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

2.2.14 Análisis de resultados.

Analizar y discutir los resultados. Una vez procesados los datos por medios estadísticos, se obtienen unos resultados que deben ser analizados e interpretados o discutidos. El análisis de resultados consiste en interpretar los hallazgos relacionados con el problema de investigación, los objetivos propuestos, la hipótesis y/o preguntas formuladas, y las teorías o presupuestos planteados en el marco teórico, con la finalidad de evaluar si confirma las teorías o no, y se generan debates con la teoría ya existente. En este análisis deben mostrarse las implicaciones de la investigación realizada para futuras teorías e investigaciones. En términos generales, en el análisis también debe indicarse si el estudio respondió o no, a la hipótesis o preguntas planteadas para desarrollar los objetivos del estudio.

2.2.15 Redactar y entregar el informe.

Después de haber analizado y discutido los resultados obtenidos en la investigación, es necesario redactar y entregar el informe final a la institución o área encargada de su evaluación. Para la redacción del informe es indispensable seguir las normas, los criterios o protocolos establecidos y exigidos por la institución a la cual habrá de entregarse el respectivo informe. Asimismo, para la entrega deben seguirse los procedimientos previstos para tal efecto. En investigación es usual que cada país y cada institución de educación superior tenga algunos criterios específicos, tanto para la redacción como para la entrega de los informes finales de los proyectos de investigación.

2.2.16 Valuación6

Valuación es el procedimiento metodológico que permite establecer las variables cualitativas y cuantitativas que inciden en el valor de los bienes. Utiliza la investigación física, económica, normativa y social como herramientas para lograr este fin. Para que la determinación de las variables tanto cuantitativas como cualitativas sea lo más confiable posible es indispensable que se lleve a cabo: • La investigación física.- Consiste en analizar el inmueble tratando de tomar en

cuenta todos sus componentes físicos: Zona, ubicación, forma, topografía, dimensiones, materiales, estado de conservación, tipos de construcción, edad, etcétera.

• Investigación Económica. Es ver operaciones inmobiliarias, ver si se tienen recursos para comprar.

• Investigación Normativa.- Son las Leyes, Normas o Reglas que establecen diferentes dependencias y entidades.

• Investigación Social.- Es ver los problemas socioeconómicos y estudiarlos.

Variables cuantitativas: es todo aquello que sea mensurable, como los factores físicos, las dimensiones, el costo del material, la ubicación, las tasas de financiamiento, los impuestos, etc.

6 Cárdenas Castañeda, Alejandro 2005 Cómo Elaborar Avalúos comerciales con Mayor Grado de Confiabilidad, Factores de Homologación

37

Page 36: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Variables cualitativas: se debe entender como la funcionalidad del proyecto, su viabilidad, los factores sociales tales como entorno de pobreza, riqueza, factores jurídico-políticos, etcétera.

Entre la valuación fiscal y la valuación de inmuebles en general existen diferencias fundamentales. Varían el propósito, las normas y procedimientos de valuación aplicables y las personas que practican los avalúos. La valuación en general, sirve para determinar el valor de un inmueble en atención a diversos fines; el propósito de una valuación fiscal es determinar la base gravable de un bien inmueble para el pago de:

• Impuesto sobre adquisición de inmuebles, (ISAI). • Impuesto predial. • Derechos de Fusión de predios. • Derechos por Subdivisión de predios. • Multas por obras ejecutadas sin autorización, (obras clausuradas).

Para cada caso se aplican diferentes normas, una valuación general exige recurrir a dos fuentes de referencia:

a) En caso de pago de impuesto predial, al código financiero. b) Si se trata de pagar el ISAI, al manual y al código financiero.

La valuación fiscal cuando procede, se realiza básicamente para determinar el monto predial del SAI, o de cualquier otro tipo de derecho.

En cuanto al propósito, normas, procedimientos y personas aptas para practicar los avalúos, conviene observar lo siguiente: en el caso del impuesto predial, se determina el valor catastral de los inmuebles como base gravable. En el caso del SAI y algunos derechos, el valor comercial de los inmuebles determina la base gravable.

2.2.16.1 Objetivo de la Valuación.

Es establecer una cuantía de valor para la cosa valuada, (bienes, y/o derechos) que integran un patrimonio, entre los cuales podemos citar:

a) Conocer el valor comercial para fines particulares no contenciosos. b) Adquisiciones o enajenaciones, (compra-venta, donación, sucesión, preinscripción

positiva, dación en pago, traslado de dominio). c) Seguros y fianzas. d) Créditos Hipotecarios. e) Créditos con garantía de bienes muebles. f) Valuación de activos fijos para los efectos de reexpresión de estados. g) Estimar el valor de mercado de los bienes, h) Estimar el valor de liquidación de los bienes, i) Estimar el valor de rescate de los bienes. j) Controversias de orden judicial, k) Toma de decisiones.

2.2.17 Valor.

El valor es el sujeto de más discusión y escritos en la economía que cualquier otro término.

38

Page 37: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Etimológicamente y dentro del marco de la ciencia económica "valor" significa grado de utilidad de las cosas o cualidad de las cosas que las hace objeto de aprecio y "valuar" significaría estimar el justo valor de las cosas en un contexto y tiempo determinados. Es un concepto económico que se refiere al precio que se establece entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden. Es la cualidad de un objeto determinado que lo hace de interés para un individuo o grupo

2.2.17.1 Principales Teorías del Valor7.

Escuelas Económicas.

Las principales teorías del valor que se han elaborado a lo largo de la historia nos conducen, finalmente, a la integración de una teoría del valor aceptada en nuestros días y que es una síntesis de las ideas de diversas escuelas económicas, en particular de la Clásica, la Austríaca, la Neoclásica y la moderna.

El método de costo está adoptado de la escuela clásica, dándose más énfasis sobre el costo de reposición que sobre el de reproducción, como se hacía en época de Adam Smith.

El método de ingreso que se aplica actualmente es el que toma la utilidad como medida de valor, y proviene de la escuela Austríaca, sobre todo de Bóhm-Bawerk.

El método de mercado es el que presta atención preferencia! a las fuerzas del mercado que actúan a corto plazo sobre la oferta y la demanda. Este enfoque se relaciona con la concepción de Menger, también de la Escuela Austríaca, por lo que adquiere un papel dominante la utilidad como concepto del valor. Con el método de mercado se emplean índices de precios que correspondan a un tiempo y lugar dados y que pueden o no ser iguales a una medida de valor a largo plazo, estable o garantizado.

La correlación de estos tres métodos permite encontrar un equilibrio de las fuerzas económicas que, en un determinado tiempo y lugar, influyen en los compradores y vendedores típicos y prudentes. Se considera que el valor implica aspectos extrínsecos y es el hombre el que lo crea, pero también se reconoce que, para ser deseados, los bienes deben tener ciertas características como las siguientes:

• Utilidad, que es el poder que tiene un bien para proporcionar un servicio o satisfacer una necesidad.

• Demanda, que consiste en la existencia de una necesidad real o artificial unida a la existencia del poder para satisfacer esa necesidad.

• Escasez, que es una característica relativa a la oferta y la demanda, y que influye en el suministro de un bien y crea el deseo de la demanda.

• Transferibilidad, que es el concepto legal por el cual se puede traspasar, total o parcialmente un bien.

7 Dobner Eben, Horst Karol 1983 La Valuación de Predios Urbanos Primera Edición Editorial Concepto S A México p37

39

Page 38: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

2.2.17.2 Concepto de valor usado en valuación.

Existe gran variedad de valores, podemos afirmar que hay tantos, como cualidades o características propias de los objetos que sean susceptibles de comparación, J.H. Boykin y A. Ring, en su libro "The Valuation of Real Estate" presentan un listado de veintinueve diferentes tipos de valor. Sin embargo debe reconocerse que los bienes tienen un valor único y es la finalidad o alcance del estudio y la apreciación de los agentes de la operación inmobiliaria, quienes dan lugar a esa gama de valores. Los más usuales son:

a. Valor de mercado.

Es el precio más alto, estimado en términos de dinero, que una propiedad puede producir al ser expuesta a la venta en un mercado abierto y bien informado, dentro de un tiempo razonable para encontrar un comprador que, al comparar lo hace con el conocimiento de todos los usos a los cuales está adaptada la propiedad y de que es apta de ser usada.

b. Valor de capitalización.

Es el monto que se requiere para generar rendimientos financieros iguales a las utilidades que producen las rentas de un bien en similares condiciones de riesgo. Es decir, se estima el valor de una propiedad dividiendo los ingresos netos anuales de operación, que produce la misma, entre la tasa de capitalización adecuada.

c. Valor de Reposición Nuevo (V.R.N.).

Se entiende como el costo estimado a precios de la fecha de referencia de un bien nuevo, formando parte de una unidad productiva, que pueda prestar un servicio igual o similar al del bien que se está valuando, más las erogaciones en que se incurriría por concepto de derechos y gastos de importación, fletes, maniobras de instalación, de ingeniería, de detalle, etc. No se incluye ingeniería básica tiempo extra ni descuentos en los precios de los materiales.

d. Valor Neto de Reposición (V.N.R.).

Se entiende como el valor que tienen los bienes en la fecha de referencia y se determina a partir del Valor de Reposición Nuevo, disminuyendo los efectos debidos a la vida consumida respecto de su vida útil total, estado de conservación y grado de obsolescencia relativa para la empresa. Vida Útil Remanente (V.U.R.) Se entiende como la vida útil probable que se estima tendrán los bienes en el futuro dentro de los límites de eficiencia productiva y económica para la empresa.

e. Valor comercial.

Es la ponderación económica entre el valor físico y el de capitalización de rentas. Es el Precio más probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

40

Page 39: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Se considera que el valor comercial representa el precio justo para la operación entre el comprador y el vendedor. Es el resultado del análisis de hasta tres parámetros valuatorios a saber: valor físico o neto de reposición (enfoque de costos), valor de capitalización de rentas (enfoque de los ingresos) y valor comparativo de mercado.

f. Valor catastral.

Es el valor que las autoridades fiscales le fijan a un bien inmueble para efecto de cálculo del pago de impuesto predial. Es la base de tributación para el impuesto predial de los inmuebles, determinada en función del valor total que representan el suelo y las inversiones realizadas en cada inmueble. Es necesario determinar el valor físico con reglas, procedimientos y valores predeterminados en el código financiero

g. Valor fiscal.

Es la base de tributación para el impuesto sobre adquisición de inmuebles, determinada en función del valor que resulte más alto entre el de adquisición, el catastral y el que resulte del avalúo vigente practicado por la autoridad fiscal o por personas autorizadas por la misma.

h. Valor de intercambio.

Es el valor de un bien, expresado en términos monetarios, ofrecido en una compraventa y que se intercambia por otro(s) activos monetarios o no monetarios.

i. Valor de capitalización.

Es el capital que se requiere para generar rendimientos financieros iguales a las utilidades que producen las rentas de un bien, en similares condiciones de riesgo. Se calcula sobre los ingresos netos anuales por concepto de rentas, reales o estimadas, invertidos a tasas de largo plazo y bajo riesgo.

2.2.17.3 Agentes que Crean el Valor.

Es por demás decir que el valor no existe per se, hay una serie de factores que intervienen directamente en la apreciación del valor de una cosa. Estos son la utilidad, escasez, demanda y poder adquisitivo.

• Utilidad • Escasez • Demanda • Poder adquisitivo • Transferibilidad

2.2.17.4 Agentes que Modifican el Valor.

Los factores que afectan o modifican el valor de un inmueble son de cuatro tipos:

41

Page 40: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

a) Físicos.

Aquellos inherentes a la propiedad también se conocen como factores internos para mayor claridad los dividiremos en dos grupos:

• Inmuebles urbanos y suburbanos: — forma y dimensión del terreno — superficie — topografía — uso o destino actual — proyecto de las edificaciones — calidad de los materiales — edad de las construcciones — servicios públicos — productividad

• Predios rústicos: — forma y dimensiones del terreno — superficie — topografía o configuración — clasificación del suelo — uso o destino actual — vías de comunicación — clima y precipitación pluvial — productividad — otros

b) Económicos

c) Sociales

d) Políticos o legislativos

2.2.18 Enfoques de la Valuación.8

Para practicar avalúos comerciales de bienes inmuebles en la actualidad existen cuatro enfoques:

2.2.18.1 Enfoque Comparativo de Mercado.

Es el método para estimar el valor de bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler, el uso de listas de precios y ofertas publicadas en los medios especializados, y que, mediante una homologación de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor

Cardenas Castañeda, A (2005) Como Elaborar avalúos comerciales con mayor grado de confiaabilidad (Primera Edición ed ) Distrito Federal Lagares de México

42

Page 41: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

de mercado. El supuesto que justifica el empleo de este método se basa en que un inversionista no pagará más por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado. El enfoque de mercado refleja el principio de sustitución.

2.2.18.2 Enfoque físico o de costos.

El enfoque físico o costos en la valuación de bienes, se fundamenta en el costo actual de reposición de un inmueble determinado, la reposición de una parte o en la sustitución total. Al aplicarlo, se reducen los deméritos propios, específicos del bien inmueble: el de la edad, estado de conservación y obsolescencia. Al resultado de este cálculo, se le denomina costo neto de reposición, y en el caso particular de bienes inmuebles, se adiciona el valor de la tierra. El enfoque de costos refleja el principio de sustitución.

2.2.18.3 Enfoque de capitalización de rentas o de ingresos.

Es el método para estimar el valor que considera los datos de ingresos y egresos relativos a la propiedad que se está valuando, y estima el valor mediante el proceso de capitalización. La capitalización relaciona el ingreso (normalmente una cifra de ingreso neto) y un tipo de valor definido, convirtiendo una cantidad de ingreso futuro en un estimado de valor. Este proceso puede considerar una capitalización directa (en donde una tasa de capitalización global o todos los riesgos que se rinden se aplican al ingreso de un solo año), o bien una capitalización de flujos de caja (en donde las tasas de rendimiento o de descuento se aplican a una serie de ingresos en un período proyectado). El enfoque de ingresos refleja el principio de anticipación.

2.2.18.4 El enfoque residual.

Utiliza un método cuya premisa fundamental reconoce que es posible determinar el valor de cambio individual de uno de los elementos integrantes de una unidad económica en un momento dado, es decir, si una propiedad está constituida por la tierra, las construcciones adheridas a ella y las obras complementarias, elementos accesorios e instalaciones especiales para el óptimo funcionamiento del inmueble, según este enfoque es posible distinguir el valor de cada uno de estos elementos en el valor total.

La finalidad de este enfoque es determinar el valor de cualquiera de los elementos que integran el valor total. Este enfoque se utiliza por lo general para estimar el valor de la tierra, dando por supuesto que es posible saber primero cuál es el valor de las construcciones y de las obras complementarias. El enfoque residual puede ser estático o dinámico.

El enfoque residual estático, ignora el valor del dinero en el tiempo. En cambio el enfoque residual dinámico sí considera el valor del dinero en el tiempo, asumiéndose en la siguiente fórmula: ve = CNRE - CNRIE - CNREA - CNROC

VC = valor de cambio o de uso. CNR = costo neto de reposición. E = edificaciones IE = instalaciones especiales EA = elementos accesorios OC = obras complementarias.

43

Page 42: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

2.2.19 Principios de valuación.

Principios básicos o fundamentales en valuación de inmuebles9. Estos principios han llegado a concretarse a través de las doctrinas económicas y, en términos generales están ampliamente aceptados en nuestros días. Es un hecho que para el efecto que interesa a la valuación de bienes raíces, tienen completa validez y aplicabilidad. Los principios relativos a la valuación de la tierra están profundamente ligados a cuestiones económicas, tales como mercados, la oferta y la demanda, etc. La valuación de los bienes raíces incluye tanto el inmueble en sí, como los derechos intangibles derivados del mismo. Estos principios fundamentales de valuación son:

a) Principio de la oferta y la demanda.

La demanda para un bien económico, está limitada por los ingresos, los precios y los gastos. La posibilidad de financiamiento, que los demandantes tengan para satisfacer sus necesidades, es una forma de aumentar los ingresos o disminuir los precios. La oferta se integra por la disponibilidad de las mercancías, al igual que otras mercancías.

b) Principio de equilibrio.

Los agentes de producción (trabajo, capital, coordinación, tierra) están estrechamente relacionados con los principios de contribución, de beneficios variables y de productividad excedente, con los cuales deberán mantener un sano equilibrio económico. Refleja una armonía entre la oferta y la demanda. Un cambio entre ellas, afecta el valor. Las investigaciones del mercado inmobiliario serán más confiables en un mercado activo en el que se observe un equilibrio entre los bienes ofertados y las operaciones consumadas.

c) Principio de anticipación.

El valor de mercado es el valor presente de derechos futuros a ingresar.

d) Principio de cambio.

El valor de mercado nunca es constante, está sujeto al esfuerzo de fuerzas externas a la propiedad (son las fuerzas económicas, sociales, gubernamentales, etc.), como al de fuerzas internas (se refieren a la depreciación, las mejoras, el suelo, etc.); por lo mismo se establece que el valor de mercado estimado es válido únicamente para el día en que se lleva a efecto la valuación. Nada permanece estático, el futuro más que el pasado es de primera importancia en la estimación del valor. Por lo que se necesita definir la fase de vida cíclica en que se encuentra el inmueble que se valúa, los bienes raíces se ven afectados en el tiempo, en general aumentando su valor, (por inflación, mejoras en la zona, plusvalía, renovación, etc.), o disminuyéndolo, (por deterioro físico, social, ambiental, económico y la sobre oferta). Todo bien raíz está caracterizado por tres etapas:

• integración (desarrollo) • equilibrio (estado estático) • desintegración (decadencia)

Periodos inclinantes y declinantes Establece que los bienes están sujetos en lo general a las siguientes etapas de su vida económica Integración = desarrollo Equilibrio = estado estático o sin cambios aparentes Desintegración = retroceso Renovación = bienes raices El principio de contribución, está muy presente en este principio

44

Page 43: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

e) Principio de competencia.

De este principio se deriva que donde hay ganancias sustanciales se crea la competencia, pero las ganancias excesivas dan lugar a una competencia dañina. Un exceso en las utilidades atrae competencia, y la competencia frecuentemente destruye las utilidades. El exceso de utilidades así considerado por el valuador es el monto remanente, después de satisfacer a los cuatro agentes de la producción. Así, por ejemplo, un área con características predominantemente residenciales en donde se produzca una excesiva utilidad para el constructor, atraerá a constructores competidores, y la competencia puede llegar a un punto en el cual ninguno de los constructores obtenga beneficios. (La ganancia anima a la competencia, la ganancia excesiva produce competencia ruidosa, (exceso de oferta).

f) Principio de homogeneidad.

Establece que el valor de mercado llega a su máximo en los lugares en que se logra un grado razonable de homogeneidad económica y social, como por ejemplo, en zonas residenciales cuyos habitantes tienen un promedio homogéneo de edad, nivel de ingresos, educación, actitudes, etc.

g) Principio de contribución.

Plantea que el valor de un agente de producción, que suele ser un componente de la misma propiedad, depende de la medida en que contribuya al valor total. Este principio es la base para determinar varias condiciones importantes como son:

• ajuste de ventas comparables. • el método de mercado, que es el método de comparación de ventas directas. • la determinación de la posibilidad o imposibilidad de reparar el deterioro físico y

la obsolescencia funcional de la propiedad. • la justificación para financiar una remodelación o modernización de una

propiedad. El principio de contribución, está interrelacionado con otros principios que son el equilibrio, el de beneficios variables (que aumentan o disminuyen), y el de productividad excelente. Este es el principio del incremento y decremento de recuperaciones, aplicado a una o varias partes de una propiedad. Este principio afirma que el valor de un factor individual en la producción depende de qué tanto contribuya al valor total con su presencia, o bien qué tanto baja el valor de la propiedad con su ausencia. Una aplicación de este principio es la valuación de los lotes con varios fondos. El valuador debe estimar el valor del lote tomando en cuenta la profundidad que éste tenga, en relación con los lotes tipo del área, o con menor profundidad podría hacer no aprovechable una parte de dicho terreno. (El costo de las mejoras, no contribuye en la misma medida al valor final de un bien raíz. La inadecuación o gasto excesivo de las mejoras, origina que un inmueble no se pueda vender en un cifra igual o mayor a su costo original más el de la inversión adicional. Análisis económicos previos, (costo-beneficio), basados en el principio de conformidad, conducen a una inversión razonada y maximizan el valor del bien para su renta o venta).

h) Principio de uso consistente.

Para valuar una propiedad raíz, la tierra y la edificación deben ser simultáneamente consideradas, y la valuación se puede hacer con base en un solo uso para toda la

45

Page 44: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

propiedad. Una propiedad en transición a otro uso, no deberá evaluarse considerando un uso para la tierra y otro uso para las mejoras.

i) Principio de beneficios variables.

Se refiere a los incrementos sucesivos de un agente de producción, que es un componente de la propiedad, los cuales son sumados a montos fijos de otros agentes. Esto origina que los incrementos netos futuros se incrementen hasta cierto nivel y, a partir de ese momento, los ingresos o beneficios empiezan a disminuir.

j) Principio de progresión y regresión.

La progresión es el fenómeno por el que el valor de un objeto menor es asociado con objetos del mismo tipo, pero mejores. En el caso específico de la propiedad raíz podemos ejemplificar este principio con una casa que tuviera un valor de medio millón de pesos y se encontrara entre casas que valen un millón. La progresión consiste en la manera en que se beneficia el valor de la primera casa al estar asociada con las más costosas. La regresión en cambio, se presenta cuando hay una propiedad de determinado valor que podría ser, por ejemplo, de un millón dentro de un conjunto con una clasificación menor, o sea, en una colonia donde las casas valen menos; así, la regresión se manifiesta en la disminución del valor de la casa de más calidad. El principio de progresión y regresión está interrelacionado con el principio de homogeneidad o conformidad.

k) Principio de sustitución.

Establece que el valor de mercado tiende a asentarse al tomarse como punto de referencia el costo de una propiedad sustituía que es igualmente deseable, bajo el supuesto de que no hay ningún retraso al realizar la sustitución. Este principio sirve de base para los tres enfoques valuatorios, el de costos, ventas comparables o de mercado, e ingresos. En este principio se afirma que el valor máximo pagado por una propiedad tiene que estar en relación con el valor de adquisición o de sustitución, de esta propiedad semejante, de igual utilidad, durabilidad y características. El costo de construcción no se toma en cuenta en el método de sustitución; por lo que no justificará pagar más por una propiedad de lo que se paga por una que tenga las mismas características, una persona no deberá pagar por una propiedad más de lo que le costaría reponerla, (método físico).

I) Principio de la oferta y la demanda.

Consiste en la interacción de las fuerzas entre la oferta y la demanda, y está determinado por los siguientes fenómenos:

a) el incremento inesperado de población en una zona incrementará la demanda. b) el incremento marcado de los intereses de capital para hipotecas reducirá la

demanda

m) Principio de productividad excedente.

La productividad excedente es el ingreso neto que queda después de haberse deducido los costos de los agentes de producción como son el trabajo, la administración y el capital. El ingreso que se obtiene por la tierra es productividad excedente. El orden en que deben ser satisfechos los agentes de producción son los siguientes:

46

Page 45: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

• trabajo, que implica los salarios • coordinación, que corresponde a la administración. • capital, que implica mejoras. • tierra.

En consecuencia, el valor de la tierra tiende a ser fijado por los costos de trabajo, coordinación y capital. El principio de productividad excedente está interrelacionado con los principios de equilibrio, contribución y de beneficios variables.

n) Principio de mejor y mayor uso productivo.

El mayor uso productivo de una propiedad determinada es el uso al cual es apta la propiedad y que por él habrá una demanda idónea en un futuro razonablemente cercano, y que por los servicios que preste se obtenga el mayor rendimiento, ya sea en términos de dinero o en términos de uso. El presente de una propiedad, no siempre puede ser el mejor. (Los bienes raíces son valuados en términos de su mayor y mejor uso. puede ser o no ser su uso actual, edificaciones obsoletas, física y/o económicamente, demeritan el valor de un terreno, si su valuación se realiza bajo este principio, las construcciones carecerán de valor, y aun deberá tomarse en cuenta el costo de su demolición.)

o) Principio de balance.

El valor es estable y se mantiene cuando hay equilibrio, tanto en la cantidad como en la ubicación de los inmuebles.

p) Principio de incremento y decremento de retribución.

El valor de una propiedad está determinado por el balance de los tres factores de la producción:

• trabajo (salarios) • organización (gastos de operación) • capital (interés)

q) Principio de concordancia.

A fin de llegar a su máximo valor, la tierra deberá ser utilizada de tal forma que sean sus mejores construcciones acordes a las del vecindario en que se encuentra.

r) Principio de Beneficio.

El principio de beneficio se basa en que el impuesto predial debe ser visto como el pago de los servicios individuales a raíz de las mejoras a los servicios públicos e infraestructura urbana que proporciona el gobierno municipal. Es decir que el impuesto predial es el pago del propietario por los servicios y mejoras realizadas a su propiedad de parte de las autoridades municipales las que a su vez le darán mayor valor a su patrimonio. Aunque en la actualidad el pago del predial no representa ni el veinte por ciento del costo de los servicios y mejoras que reciben los predios.

47

Page 46: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

s) Principio de Proporcionalidad.

La Jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, define el principio de proporcionalidad como: que cada contribuyente aporte a los gastos públicos una parte justa y adecuada de sus ingresos, utilidades o rendimientos, en función a su respectiva capacidad económica; señalando que este propósito se cumple fijando tasas progresivas. En realidad, matemáticamente la proporcionalidad se logra estableciendo tarifas con cuotas fijas por rango y tasas adicionales progresivas sobre el excedente del valor catastral, del límite inferior del rango. Para considerar la capacidad de pago de un contribuyente, se consideran dos variables: la renta y el consumo. Para fines tributarios, la renta se considera como la afluencia total de la riqueza de una persona, ya sea en forma monetaria (salarios, sueldos, intereses, dividendos, etc.), en forma de renta imputada o como la revalorización de sus activos. Evidentemente la propiedad inmobiliaria forma parte de tales activos.

t) Principio de Equidad.

En términos fiscales equidad se define como: la igualdad tributaria de todos los contribuyentes de una misma contribución, ante la Ley que establezca dicho tributo. Esto quiere decir que deben de recibir el mismo tratamiento en lo que se refiere al monto del impuesto predial, plazo de pago, deducciones autorizadas por la Ley y determinación de la base, o cualquier otro aspecto relativo al cálculo y cobro de un impuesto.

u) Principio de Eficiencia.

Consiste en optimizar la recaudación en términos de su utilización como fuente de financiamiento de la inversión pública. Es decir, la cobranza deberá realizarse al menor costo y optimizando su recaudo, estrechamente asociado al presupuesto municipal, mejorando la estructura del impuesto, utilizando tecnología moderna y considerando la actualización del padrón catastral. Conocer el rendimiento de un impuesto implica necesariamente efectuar un análisis de costo-beneficio para identificar cuánto cuesta el manejo del mismo, y cuánto genera éste, después de haber deducido el gasto general en que se hubiese incurrido. La eficiencia y la complejidad del impuesto constituyen dos aspectos que repercuten favorable o desfavorablemente en la relación proporcional costo-beneficio, ya que a mayor eficiencia técnica y administrativa, mejores serán los resultados recaudatorios y entre más complejo sea el impuesto en su estructura o administración, más elevado será el costo de su manejo. De acuerdo a las variables anteriores, el objetivo en materia predial consiste en administrar eficientemente el impuesto a un costo mínimo.

2.2.20 El Avalúo. i

Si el universo al que nos referimos es el de los inmuebles urbanos, y además, determinamos como ideal de la profesión del valuador aspirar al avalúo justo, confiable, será preciso explicar las razones de que se fundan los atributos que buscamos al formular cada avalúo. Para realizar avalúos comerciales, es indispensable sujetarse a los procedimientos y lineamientos técnicos que establece el Código Financiero del Distrito Federal a través del

48

Page 47: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

"Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria así como de Autorización y Registro de Persona para Practicar Avalúos".

Las autoridades fiscales realizarán investigaciones del mercado inmobiliario y con base en ellas elaborarán las siguientes tablas:

I. Tabla A "Valores de referencia de suelo por área de valor Región-manzana". Su organización será por cada delegación del D.F. su clave se integrará por la letra "A" que significa "área de valor", seguida de dos números iniciales que identifican la Delegación y de tres números finales correspondientes a una secuencia de área, cada área de valor estará relacionada con el valor unitario de suelo que le corresponda, expresada en pesos.

II. Tabla B "valores de referencia de suelo por corredor de valor". III. Tabla C "Factores de Eficiencia de Suelo". IV. Tabla D "Usos de la Construcción". V. Tabla E "Rango de Niveles de la Construcción".

VI. Tabla F "Clase de la Construcción" señala los valores unitarios y nombre genérico que corresponde a cada clase, según las características y calidad de cada porción de las construcciones.

Vil. Tabla G "Valores de referencia de la construcción por uso, rango de niveles y clase". Señala los valores unitarios expresados en pesos, correspondientes a cada uno.

VIII. Tabla H "Factores de eficiencia de la construcción" IX. Tabla I "Instalaciones Especiales elementos accesorios u obras complementarias"

Se refiere a: a) Instalaciones especiales.- Son aquellas que se consideran necesarias para cada

tipo de inmueble. b) Elementos accesorios. c) Obras complementarias.- Sson aquellas que proporcionan amenidades o

beneficios al inmueble.

2.2.21 Homologación.

Es la acción de poner en relación de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir variables físicas, de conservación, superficie, zona, ubicación, edad consumida, calidad, uso de suelo o cualquier otra variable que se estime prudente incluir para un razonable análisis comparativo de mercado o de otro parámetro. En las últimas décadas, la ciudad, nacida como un lugar de encuentro y de intercambio, ha descubierto el valor comercial del espacio y ha trastocado todos los conceptos de equilibrio, de bienestar y de convivencia, para seguir sólo programas que tienen por objetivo, el interés económico. Lo anterior denota con nitidez el hecho determinante de la valuación como especialidad profesional, que resulta de un complejo fenómeno de la economía urbana contemporánea: los inmuebles urbanos son bienes cuyo valor comercial está sujeto a un enorme dinamismo; un valor que está condicionado por gran variedad de factores.

La ciudad es muchas cosas y admite múltiples definiciones, desde el punto de vista filosófico, histórico, cultural o económico. La ciudad constituye un territorio vivo, mutante, parcelado en millones de áreas que dan origen a un mercado diverso, capaz de tasar el valor de todos sus lotes y edificios privados, susceptibles de venderlos al mejor postor. En esta materia resulta indispensable tener presente una noción elemental de economía, de acuerdo a la cual todo bien tiene un valor absoluto y uno relativo, según las

49

Page 48: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

circunstancias y la disponibilidad de uno o de más bienes similares al original. Esta pluralidad de bienes similares es la base de la homologación.

La premisa10 de que en la ciudad existen inmuebles cuyas características son análogas, no sólo es fundamento de la homologación, sino también el punto de partida de operaciones de cálculo vastas y complejas, como el establecimiento de topologías, la definición de zonas urbanas, la reevaluación colectiva de inmuebles a partir de la cual las autoridades fiscales actualizan clasificaciones, tabulaciones y tasas impositivas, después de considerar el efecto de las inversiones públicas, las modificaciones en la planeación urbana u otras circunstancias ejercen sobre determinadas áreas de la ciudad; efectos que modifican los valores catastrales y del mercado.

El Manual de Procedimientos Técnicos de Valuación inmobiliaria, al mencionar la práctica del avalúo, se refiere a la investigación exhaustiva del mercado inmobiliario, y reconoce las características particulares de cada oferta como elementos que fundamentan el avalúo, así como las relaciones numéricas factores de homologación. La mayoría de estos elementos, están fundamentados en una disciplina social o científica, sin embargo, hay excepciones, como los factores de homologación. Al analizar la índole de los diferentes elementos que componen este universo de premisas del avalúo es posible clasificarlas de acuerdo con su origen: en primer término, es preciso citar al Derecho Positivo, entiéndase que se trata de la normatividad sobre la materia que ocupa a los valuadores para el ejercicio de su profesión, hablamos de las leyes, códigos y reglamentos que rigen los usos del suelo, las modalidades de la propiedad y sus edificaciones. En un segundo grupo de premisas del avalúo: las que proceden de las leyes de la oferta y la demanda de suelo y bienes inmuebles. En este grupo de premisas del avalúo y la homologación, entran en juego, valores esencialmente comerciales. Un tercer grupo de premisas surge de consideraciones técnicas de orden arquitectónico y de ingeniería. El cuarto grupo de premisas está determinado por las consideraciones geográficas y topográficas. Finalmente conviene considerar un quinto grupo de factores cuyo origen es de tipo cultural, donde a su vez, intervienen factores históricos, como la corriente o estilo a que obedece un edificio o inmueble, los acontecimientos que lo han marcado en la historia de la ciudad o del país.

2.2.21.1 Factores de Homologación.

Los factores de homologación en un avalúo comercial de inmuebles, deben de estar sustentados por argumentos objetivos y un rango de variación cuya consistencia los hagan confiables. El carácter objetivo de los argumentos, consiste en llegar al mayor grado de racionalidad posible, sustentando el cálculo en rangos de variación numérica aplicables a los factores de homologación para fines del avalúo comercial, y tomando en cuenta estudios del mercado de terrenos, (oferta en venta), y del mercado de edificaciones, (oferta, venta o

Se denomina premisa a cada una de las proposiciones de un razonamiento que dan lugar a la consecuencia o conclusión de dicho razonamiento Las premisas son expresiones lingüísticas que afirman o niegan algo y pueden ser verdaderas o falsas

50

Page 49: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

alquiler), superando el empirismo y la mera intuición de los valores vigentes en un contexto urbano determinado por un estudio del mercado inmobiliario.

2.2.21.2 Factor de homologación.

Es el número cercano a la unidad, que establece el grado de igualdad y semejanza expresado en fracción decimal, útil para medir de manera aproximada la diferencia que existe entre las características particulares de dos bienes del mismo género, en el mercado, respecto de un atributo específico, que existe entre el bien que se pretende valuar y otro similar, para hacerlos comparables entre sí.

El factor de homologación, (FHo), resultante para cada inmueble comparable, (F,^ ): cuyo producto se obtiene por cualquiera de los tres factores siguientes:

• Vida agotada o edad (FEd) • Obsolescencia técnica (Fob) • Conservación (FCon)

En el caso de terrenos el producto de cualquiera de los factores: • De zona (FZo) • De ubicación (Fub) • De frente (FFr) • De forma (Fp0) • De superficie (F5u)

Cuando se valúa una construcción o un bien inmueble, este factor multiplicará a la vida útil total y al valor de reposición nuevo para determinar la vida útil remanente y el valor neto de reposición.

2.2.21.3 Factor de demérito.

Es el índice que refleja las acciones que en total deprecian al valor de reposición nuevo, permitiendo ajustar al mismo, según el estado actual que presenta el bien.

2.2.21.4 Factor de eficiencia en inmuebles de productos.

Es el factor resultante de la relación área rentable entre área construida en un inmueble de productos, nos da idea de la eficiencia económica del bien.

2.2.21.5 Factor de obsolescencia.

Contribución técnica o económica a la pérdida de valor que tiene un bien y puede ser técnico-funcional (pérdida en el valor resultado de una nueva tecnología o por otros factores intrínsecos del bien) o bien económica (pérdida en valor o utilidad del bien, ocasionada por fuerzas económicas externas al mismo).

2.2.21.6 Factor resultante.

Es el complemento del factor de demérito o sea aquella fracción que mide el valor de un bien al compararlo con el valor de un bien nuevo después de ajusfarlo por su depreciación total.

51

Page 50: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

2.2.21.7 Factores externos.

Se considera a los factores que pueden influir en el valor de un bien y pueden ser entre otros: inflación tasas de interés bancario; disponibilidad de créditos hipotecarios; el nivel económico o el atractivo de un vecindario. Existe un factor adicional que se debe tomar en cuenta: el factor de negociación. Que se define en los siguientes términos: es el porcentaje comúnmente aplicable al primer precio de venta de un inmueble en el mercado inmobiliario, presentándola como contrapropuesta, (en terrenos del 10 al 15%, en construcciones del 5 al 10%).

2.2.21.8 Factores de eficiencia.

Los factores de eficiencia sirven para premiar o castigar los valores de terreno en función de sus características catastrales. Son aplicables sólo al terreno; no a la construcción. En cambio hablando de terrenos los factores de homologación sirven para comparar y validar entre sí valores de diferentes terrenos. Los factores de eficiencia consideran rangos de comparación distintos. Usualmente se manejan valores mínimos de 0.70 y máximos de 1.35, con la excepción de los valores referentes a la superficie del terreno, en cuyo caso el valor mínimo puede ser de 0.62. En referencia a las construcciones y al terreno, los factores de eficiencia no podrán ser inferiores al 60%. Por razones de edad una construcción no será aceptable si el demerito rebasa su valor neto de reposición en 40%. Hay una excepción, las construcciones precarias o ruinosas, en cuyo caso el valuador podrá aplicar el coeficiente a partir de 0.

Los factores de eficiencia del suelo que serán aplicables para la elaboración y revisión de los valores de referencia de las áreas y corredores de valor según las características del terreno respectivo son:

a. Factor de zona (FZo): Factor que influye en el valor de un predio según su ubicación dentro de un área de valor específica, para la aplicación de este factor se entenderá por:

• Calle moda, aquélla cuyas características de tráfico vehicular, anchura, calidad de carpetas, mobiliario urbano de aceras y camellones, se presenta con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique el inmueble.

b. Factor de ubicación (Fub): Factor que influye en el valor unitario medio correspondiente al área o corredor de valor en su aplicación a un predio, en función de la posición del mismo en la manzana en que se ubica;

c. Factor de frente (FFr): Factor que influye en el valor unitario del área o corredor de valor al aplicarse a predios con menor frente del que autorizan los reglamentos correspondientes;

d. Factor de forma (FFo): Factor que influye en el valor unitario del área o corredor de valor, en su aplicación a ün predio de forma irregular, es decir, que no es de forma rectangular. Se entenderá por:

52

Page 51: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

• Rectángulo inscrito (fy): El mayor rectángulo que puede inscribirse en un predio haciendo coincidir su frente con él, o uno de los frentes del predio.

• Áreas restantes (Ar): Las áreas del predio que quedan fuera del rectángulo inscrito.

Porción anterior (Pa): La parte del rectángulo inscrito cuyo fondo no es mayor que tres veces el frente. Incluye además todos los rectángulos que pueden inscribirse en las áreas restantes que tengan frente a alguna vía de acceso.

Porción posterior (Pp): La parte del rectángulo inscrito que no es porción anterior. Incluye además todos los rectángulos que pueden inscribirse en las áreas restantes sin frente a una vía de acceso.

Áreas irregulares con frente a la calle (Ac): Las áreas restantes con frente a alguna vía de acceso que no forman parte de la porción anterior.

Áreas irregulares interiores (i4£): Las áreas restantes sin frente a alguna vía de acceso que no forman parte de la porción posterior.

• El cuadrado se entenderá como un caso particular del rectángulo.

e. Factor de superficie (FSu): Factor que afecta al valor unitario del área o corredor, al aplicarse a un predio mayor de dos veces la superficie del lote moda. (Para la determinación de este factor se entenderá por Lote moda, al lote cuyo tamaño se repite más en el área o en el corredor del valor).

= (0.30Hareainv) ^ areasujeto

f. Factor resultante de tierra (FRe): Factor que se obtiene de multiplicar los cinco factores señalados en este artículo. FRe = Fzo * Fub * F * FFo * FSu

2.2.22 Metodología para la homologación.

En la metodología de los avalúos es preciso atenerse a los lineamientos técnicos de diversa índole; soportados en axiomas matemáticos; otros más en la Ingeniería Civil y la Economía, así como en los complejos y estrechos nexos que hay entre las ciencias exactas y las disposiciones fiscales, atendiendo los fluctuantes valores comerciales que predominan en una zona determinada al momento de efectuar el avalúo.

Para llevar a efecto la homologación de factores en la valuación de un bien inmueble será preciso apelar a las atribuciones del valuador: cultura, experiencias y astucia. En esta materia intervendrán su capacidad analítica y de discernimiento, su iniciativa y perspicacia investigadora, sin embargo, en la serie de operaciones que será necesario realizar para cada avalúo, implicara ir tomando decisiones antes de pasar a la siguiente fase. Cada avalúo es único, más el trabajo de análisis y aplicación de diversas técnicas en los avalúos sucesivos, por tanto, irá consolando su grado de consistencia para el trabajo del valuador en la medida que vaya construyendo un banco de información, para ampliar,

53

Page 52: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

soportar técnicamente y mantenerse en proceso de actualización permanente el ejercicio del la homologación. Un rango de variación de factores de homologación siempre estará sujeto a los principios de normalidad, donde los criterios para usar valores y reconocer atributos de los bienes son susceptibles de variar.

Las decisiones del proceso de homologación en función de la gran variedad de variantes que el proceso implica en cada uno de los aspectos comparables, o atributos del bien inmueble objeto de la valuación y de los seis bienes inmuebles comparables. En materia de toma de decisiones, es conveniente considerar varias técnicas a las cuales el valuador debe recurrir:

• La tabulación. La utilización de tablas o cuadros para concentrar la información. • La graficación. Es la replantación gráfica manual o por medio de computadora

La premisa inicial para homologar consiste en recurrir a un estudio de mercado inmobiliario que disponga de la información de al menos seis inmuebles comparables, preferentemente dentro de la misma zona urbana o bien, con características urbanas análogas. De los inmuebles comparables es preciso considerar ciertos atributos o factores:

• Superficie del terreno • Superficie de construcción • Edad • Obsolescencia • Grado de conservación • Precio de oferta • Factor de comercialización.

Con esta información es posible establecer una escala de valores que dan una relación numérica aplicable al inmueble sujeto a valuación; relación tan variable como el hecho de que los inmuebles por comprar sean los más deseables para la comparación o no tanto. Los atributos se comparan uno por uno, con independencia de unos atributos respectos de otros. De cada atributo, la comparación sirve para determinar cuál será el factor de homologación. Cuando el resultado de la homologación tenga una variación estadística mayor que las premisas de un análisis estadístico, (no debe ser mayor del 15%, ni menor al 10%), será un indicador indudable de que ese ic deberá ser desechado y sustituido por otro.

2.2.22.1 Condiciones para seleccionar una muestra.

Para llevar a efecto una valuación sustentada mediante el método de homologación, en primer término será preciso indagar en la información estadística, predial o en la relativa al desarrollo urbano de la ciudad de que se trate, (D.F.), hasta encontrar bienes inmuebles cuyas características sean análogas al bien sujeto de la valuación, seleccionar seis casos comparables y reunir información sobre esos inmuebles. Los datos estadísticos deberán ser los pertinentes para aplicar procedimientos de comparación basados en medidas objetivas. A estos datos se les llama información de primer contacto. Por cada bien inmueble será precio obtener los siguientes datos:

a. ubicación del bien inmueble sujeto a la comparación:

54

Page 53: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

calle colonia barrio fraccionamiento delegación.

b. fecha de la investigación de campo, (máximo seis meses de antigüedad) c. teléfono del informante o de la fuente de información. d. nombre del informante e. precio de venta del inmueble f. superficie total del terreno, (A Te). g. superficie de las construcciones, (A Co), h. número de niveles i. edad aproximada de las construcciones.

Una vez que el valuador disponga de un concentrado de estos datos será posible efectuar los primeros cálculos: Precio unitario:

• P.U del terreno = precio de venta / área del terreno • P.U de las construcciones y terreno = precio de venta / área construida

La segunda fase del trabajo de homologación consistirá en establecer las diferencias entre los inmuebles sujetos a comparación y el inmueble sujeto de la valuación. Conviene diferenciar dos aspectos: referente al terreno y referente a las construcciones.

2.2.22.2 Información que es preciso recabar respecto del terreno.

a. Coeficiente de ocupación del suelo, (COS), que será el porcentaje de ocupación del terreno y el complemento de área libre del suelo dado en porcentajes del 0% al 100%. 0% < COS < 100%

b. Coeficiente de utilización del suelo, (CUS), o número de veces del área del terreno, que será igual al cociente del área de construcción entre el área del terreno: cus = Area de Construcción

Area del terreno

c. Cantidad de frentes y/o accesos al predio, en los términos que lo plantean los requerimientos del MPLTVI.

d. Forma regular o irregular. Por lo general se consideran regulares las superficies de polígonos rectangulares, e irregulares, las superficies triangulares o de más de cuatro lados.

e. Topografía.- Ascendente, descendente o plana respecto del acceso al predio. f. Ubicación del inmueble en la zona g. Ubicación del inmueble en la región h. Equipamiento e infraestructura urbana i. Servicios urbanos. j . Nivel socioeconómico de la zona. k. Vistas panorámicas o panorama. I. Calidad de las zonas circunvecinas. m. Seguridad de la zona n. Calidad del medioambiente, que la determina la distancia o cercanía a fuentes

contaminantes, o. Contaminación auditiva.

55

Page 54: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

2.2.22.3 Información que es preciso recabar respecto de las construcciones.

a. Vocación del inmueble o funcionalidad.- Se refiere al uso o usos del suelo que los planes de desarrollo urbano han autorizado en la zona donde se ubica el inmueble.

b. Calidad del proyecto.- La subjetividad en la valoración de este aspecto, se relativizará en la medida que el valuador tome en cuenta atributos como la funcionalidad, la armonía, la distribución de áreas.

c. Nivel económico de la construcción.- Es preciso tomar en cuenta la clasificación que establece el MPLTVI:

Precaria Económica Media Buena Muy buena Lujo Especial

Estado de conservación.- Hay una clasificación de cuatro categorías: Ruinoso Malo Normal Bueno

e. Avance de la construcción.- Lo usual es expresar este avance en términos porcentuales.

f. Edad.- El MPLTVI establece un rango el cual la edad de un inmueble puede estar entre 10 y 90 años, según el uso y la clasificación.

g. Otros factores.- Se utilizan en consideraciones imprevisibles, con mayor frecuencia cuando la negación derivada en un regateo sobre el precio de oferta. En dado caso se aplicará la siguiente fórmula: V = (P*F. Ne) V= Valor, P=Precio de oferta, F. Ne = Factor de negación. Si se trata de terrenos el factor de negación se recomienda que esté en un rango del 10% a 15%. Se trata de terrenos y construcciones, el factor de negación se recomienda que esté entre el 5% y 10%. Si se trata de alquiler, el factor de negación es igual a 1.

2.2.23 Métodos de Valuación.

2.2.23.1 Método de comparación o de Mercado.

Homologación de terrenos en venta. Hay que proceder de la siguiente manera: a. Seleccione seis inmuebles comparables cuyo uso sea igual o semejante al del

inmueble sujeto a valuación. b. Hay que concentrarse en el costo del terreno para conocer el precio unitario si uno

de los seis p.u. queda fuera del rango del 15%, es preciso descartarlo. c. Haba que afectar a cada inmueble comparable con sus propios factores de

eficiencia del suelo: • zona • ubicación • frente

56

Page 55: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

• superficie • forma

d. El valuador fundado en su experiencia y conocimientos sobre el mercado inmobiliario, aplicará un factor de negociación para cada uno de los inmuebles comparables.

e. Después de aplicar el factor correspondiente a cada uno de los inmuebles comparables, se obtendrá el factor de homologación resultante, referente al suelo, fRe.s

f. El valor aplicable al inmueble sujeto de valuación (isv), será el factor de homologación resultante por el valor unitario del m2, (cut). De esta operación se obtendrá el valor unitario resultante. V.U. Re para cada uno de ic. V. U. Re = F. Re * cut

g. El promedio de los seis valores unitarios resultantes será el valor de homologación aplicable al isv. Un segundo indicador de la consistencia de la homologación lo proporcionará el análisis de los seis V. URe, cuyo rango de variación no debe ser mayor del 15%, ni menor al 10%, de lo contrario debe sustituirlo por otro inmueble.

Homologación de inmuebles en venta, (suelo y construcción) Cuando se trate de inmuebles en venta, la forma de obtener la razón de homologación es la siguiente:

1. Seleccionar seis inmuebles comparables, semejantes al del inmueble sujeto a valuación, al menos los siguientes aspectos:

a. zona.- Ubicación del predio en relación con la calle moda. Aspecto que considera el frente del predio respecto de una calle de calidad reconocida, más de un frente, más de un frente o colindancia con una calle, parque o plaza o la ausencia de ésta.

b. Ubicación.- Existencia de una, dos o más colindancias a vías de circulación o ausencia de estas.

c. Frente.- Igual o mayor a 7 m, en un rango de entre 4 y 7 m o en otro rango de menos de 4 m.

d. Forma.- Terrenos cuyo fondo es igual o menor a tres veces la medida del frente o mayor a tres veces el frente.

e. Superficie.- Relación entre las dimensiones isv, y el lote predominante en los programas de desarrollo urbano de la zona.

f. Estado de conservación de la construcción.- Evaluación de conservación del isv de acuerdo con cuatro categorías:

• Ruinoso • Malo • Normal • Bueno

g. Edad.- Cálculo de la vida útil del isv en función de su uso y su clasificación. h. Topografía i. Calidad del proyecto arquitectónico. j . Equipamiento y servicios urbanos k. Edificabilidad, es un coeficiente de utilización del terreno.

2. Ponderar cada aspecto. Calle-moda.- En el pasado reciente surgió el concepto de lote-moda para determinar el terreno de determinada forma y dimensiones, trazado para fines habitacionales que

57

Page 56: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

predomina en una zona urbana lotificada. La expresión lote-moda vino a ser de esta manera, un apócope. Posteriormente como extensión de lote-moda surgió otra denominada calle-moda.

Homologación de inmuebles en alquiler.

En el caso de rentabilidad de los inmuebles, la forma de obtener la razón de homologación es la siguiente:

1. Seleccionar seis inmuebles comparables, semejantes en uso actual al del inmueble sujeto de la valuación, así como en los siete aspectos: zona ubicación frente forma superficie estado de conservación de la construcción edad.

En este caso no se toma en cuenta el aspecto de la negación, por lo tanto el valor unitario resultante de la renta será el valor promedio de los seis inmuebles comparables en términos de pesos por m2. Conviene concentrar los datos de la indagación del mercado inmobiliario de los inmuebles. En el caso de las instalaciones especiales, obras complementarias y elementos accesorios que el valuador puede concentrar en los isv, no es necesario efectuar homologación alguna, basta con que haga la relación de cada elemento y asiente las respectivas depreciaciones, según lo determine su edad y grado obsolescencia.

Instalaciones especiales

Son aquellas que se consideran indispensables o necesarias para el funcionamiento operacional del inmueble de acuerdo a su uso específico tales como:

Elevadores Montacargas Escaleras electromecánicas Equipos de aire acondicionada Aire lavado Equipo de lavado Sistemas hidroneumáticos Riego por aspersión Sistemas de sonido ambiental Calefacción Antenas parabólicas Pozos artesianos Sistemas de aspiración central Bóvedas de seguridad movibles Subestación eléctrica Sistemas de intercomunicación (interfón, portero eléctrico) Pararrayos

58

Page 57: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

• Equipos contra incendios • Equipos de seguridad y circuitos cerrados de t.v. • Calderas

Elementos Accesorios

Son aquellos que se consideran necesarios para el funcionamiento de un inmueble de uso especializado, que en sí se conviertan en elementos característicos del bien analizado, como: caldera de un hotel y baños públicos, espuela de ferrocarril en industrial, pantalla en un cinematógrafo, planta de emergencia en un hospital, butacas en una sala de espectáculos, entre otros.

Horno industrial movible Depósito de combustible Pantalla cinematográfica Planta de luz de emergencia Cámaras frigoríficas móviles Butacas Portones de operación eléctrica Antena maestra de t. v. y f. m. Cocinas integrales móviles Equipos de bombeo Gas estacionario

Obras complementarias

Son aquellas que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble, como son: Bardas, Celosías Rejas Patios y andadores Marquesinas Pérgolas Jardines Puentes y espejos de agua Terrazas y balcones Cocinas integrales hechas en obra Cisternas o aljibes Albercas y chapoteaderos Pozos artesianos Bóvedas de seguridad hechas en obra Horno industrial hecho en obra Espuela de ferrocarril en industria Cámaras frigoríficas hechas en obra

2.2.23.2 Método de capitalización de rentas.

Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que producen rentas; este método considera los beneficios futuros de un bien en relación al valor presente, generado por medio de la aplicación de una tasa de capitalización adecuada. Este proceso puede

59

Page 58: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

considerar una capitalización directa (en donde una tasa de capitalización global o todos los riesgos que se rinden se aplican al ingreso de un solo año), o bien una capitalización de flujos de caja (en donde las tasas de rendimiento o de descuento se aplican a una serie de ingresos en un período proyectado). El enfoque de ingresos refleja el principio de anticipación.

2.2.23.3 Método físico o del valor neto de reposición.

Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que pueden ser comparados con bienes de las mismas características; este método considera el principio de sustitución, es decir que un comprador bien informado, no pagará más por un bien, que la cantidad de dinero necesaria para construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que se estudia. El estimado del Valor de un inmueble por este método se basa en el costo de reproducción o reemplazo de la construcción del bien sujeto, menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un estimado del incentivo empresarial o las pérdidas/ganancias del desarrollador.

2.3 Marco Jurídico

2.3.1 Marco Jurídico Federal

CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS

Capítulo I

De las Garantías Individuales

Artículo 27. La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites del territorio nacional, corresponde originariamente a la Nación, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendo la propiedad privada. La nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público, así como el de regular, en beneficio social, el aprovechamiento de los elementos naturales susceptibles de apropiación, con objeto de hacer una distribución equitativa de la riqueza pública, cuidar de su conservación, lograr el desarrollo equilibrado del país y el mejoramiento de las condiciones de vida de la población rural y urbana.

Capítulo II

De los Mexicanos

Artículo 31. Son obligaciones de los mexicanos:

IV. Contribuir para los gastos públicos, así de la Federación, como del Distrito Federal o del Estado y Municipio en que residan, de la manera proporcional y equitativa que dispongan las leyes.

60

Page 59: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Capitulo IV

De los Ciudadanos Mexicanos

Artículo 36. Son obligaciones del ciudadano de la República:

I. Inscribirse en el catastro de la municipalidad, manifestando la propiedad que el mismo ciudadano tenga, la industria, profesión o trabajo de que subsista; así como también inscribirse en el Registro Nacional de Ciudadanos, en los términos que determinen las leyes.

Título Quinto

De los Estados de la Federación y del Distrito Federal

Artículo 115. Los Estados adoptarán, para su régimen interior, la forma de gobierno republicano, representativo, popular, teniendo como base de su división territorial y de su organización política y administrativa el Municipio Libre, conforme a las bases siguientes:

IV. Los municipios administrarán libremente su hacienda, la cual se formará de los rendimientos de los bienes que les pertenezcan, así como de las contribuciones y otros ingresos que las legislaturas establezcan a su favor, y en todo caso:

a) Percibirán las contribuciones, incluyendo tasas adicionales, que establezcan los Estados sobre la propiedad inmobiliaria, de su fraccionamiento, división, consolidación, traslación y mejora así como las que tengan por base el cambio de valor de los inmuebles.

Los municipios podrán celebrar convenios con el Estado para que éste se haga cargo de algunas de las funciones relacionadas con la administración de esas contribuciones.

c) Los ayuntamientos, en el ámbito de su competencia, propondrán a las legislaturas estatales las cuotas y tarifas aplicables a impuestos, derechos, contribuciones de mejoras y las tablas de valores unitarios de suelo y construcciones que sirvan de base para el cobro de las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria.

El catastro o la función catastral como tal, no se encuentra establecida explícitamente en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. En el precepto anterior, se ha interpretado en algunas entidades federativas, como que la función catastral es una función municipal y en sus constituciones y leyes locales, así lo han establecido, mientras que en otras no ha sido así y dicha facultad sigue siendo estatal. Por lo que, entonces, en México, la facultad para ejercer la función catastral, es de los estados y los municipios.

61

Page 60: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

2.3.1.1 CONSTITUCIÓN POLÍTICA DEL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE TABASCO

TÍTULO SEXTO

MUNICIPIO UBRE

CAPÍTULO ÚNICO

ARTÍCULO 64.- El Estado tiene como base de su división territorial y de su organización política y administrativa el Municipio Libre; conforme a las siguientes bases: Sin perjuicio de su competencia constitucional, en el desempeño de las funciones o la prestación de los servicios a su cargo, los municipios observarán lo dispuesto por la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, la particular del Estado y las leyes federales y estatales.

ARTÍCULO 65.- El Municipio Libre tiene personalidad jurídica para todos los efectos legales y los Ayuntamientos tendrán las siguientes facultades:

V. Los Municipios administrarán libremente su hacienda, la cual se formará de los rendimientos de los bienes que le pertenezcan, así como de las contribuciones y otros ingresos que la Legislatura del Estado establezca a su favor, y en todo caso:

a) Percibirán las contribuciones, incluyendo las tasas adicionales que establezca el Estado sobre la propiedad inmobiliaria, de su fraccionamiento, división, consolidación, traslación y mejoras así como las que tengan por base el cambio de valor de los inmuebles.

2.3.2 Marco Jurídico Estatal

La función catastral en México es una facultad de las entidades federativas o de los municipios. En términos generales en todas las Entidades Federativas la función catastral se realiza bajo los mismos principios y procedimientos que marca "La Ley Catastral del Estado", la diferencia sustancial radica en cuál es la instancia de gobierno que la realiza, y en el caso de ser los gobiernos de los estados, con qué estructura organizacional lo hace.

2.3.2.1 Marco Jurídico Estatal de Tabasco Ley de Catastro del Estado de Tabasco. Para los efectos de esta Ley, el Catastro es el inventario de la propiedad raíz en el Estado, estructurado por el conjunto de registros o padrones inherentes a las actividades relativas a la identificación, registro y valuación de los bienes inmuebles ubicados en el territorio del Estado y tiene como objetivos generales:

I. Describir, localizar y deslindar los bienes inmuebles.

II. Integrar y mantener actualizada la información relativa a las características cuantitativas y cualitativas de los bienes inmuebles.

III. Determinar los Valores Catastrales de los bienes inmuebles.

IV. Integrar la cartografía catastral del territorio del Estado.

62

Page 61: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

V. Aportar información técnica en relación con los límites del territorio del Estado y sus municipios.

VI. Proporcionar un inventario completo de los bienes inmuebles, determinando sus características físicas y sus valores.

Vil. Contar con información detallada sobre el uso actual y potencial del suelo, así como la infraestructura, los servicios y el equipamiento urbano existente.

VIII. Permitir un ágil manejo de la información catastral y su actualización permanente.

IX. Los demás que establezcan esta Ley, y otras disposiciones legales aplicables.

Las disposiciones de la presente Ley regulan:

I. La integración, organización y funcionamiento del Catastro de los bienes inmuebles.

II. La forma, términos y procedimientos a que se sujetarán los trabajos catastrales

III. Las obligaciones que en materia de Catastro tienen los propietarios o poseedores de bienes inmuebles, así como los servidores públicos y los notarios públicos.

Son autoridades en materia de Catastro:

I. El Gobernador del Estado.

II. El Secretario de Planeación y Finanzas

III. El Director General de Ingresos;

IV. El Jefe de la Unidad de Catastro; y

V. El Tesorero o Director de Finanzas Municipal.

2.3.3 Marco Jurídico Municipal.

Con motivo de las reformas y adiciones al Artículo 115 Constitucional de 1999, las legislaciones estatales fueron modificadas, estableciéndose en las constituciones estatales las mismas disposiciones de la reforma citada; es decir, que los Ayuntamientos estaban facultados para elaborar los planos y tablas de valores unitarios de suelo y construcción y a proponérselas a las legislaturas estatales para su aprobación correspondiente. Asimismo, en algunas entidades federativas la legislación fue reformada, otorgándoles a los ayuntamientos la facultad para ejercer la función catastral, por lo que, los ayuntamientos emitieron sus Reglamentos Municipales de Catastro. En México existen algunos municipios que cuentan con reglamento catastral, tales como Tijuana y Ensenada, en Baja California, Centro en Tabasco, Hermosillo, San Luís Río Colorado y Cajeme en Sonora, Mérida y Motul en Yucatán, y Acapulco en Guerrero.

63

Page 62: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

CAPÍTULO 3 NORMATIVIDAD EN LA VALUACIÓN CATASTRAL

3.1 Código Financiero del Distrito Federal

Artículo 24.- La vigencia de los avalúos será de seis meses, contados a partir de la fecha en que se efectúen. Comentario: Considero conveniente resaltar la contraprestación del pago del impuesto.

Impuesto predial. Artículo 126.- Son sujetos obligados al pago del impuesto predial, las personas físicas y las morales que sean propietarias del suelo o del suelo y las construcciones adheridas a él, y los poseedores, por los inmuebles que posean; además, deberán determinar y declarar el valor catastral de sus inmuebles. Comentario: Sería conveniente que se renueve el avalúo con la firma del Perito Valuador.

Base del impuesto predial.

Artículo 127.- La base del impuesto predial será el valor catastral determinado por el valor de mercado del inmueble, que comprenda las características e instalaciones particulares de éste, incluyendo las construcciones a él adheridas, elementos accesorios, obras complementarias o instalaciones especiales, mediante la práctica de avalúo realizado por persona autorizada; o podrán optar por determinar y declarar el valor catastral de sus inmuebles aplicando a los mismos los valores unitarios establecidos.

Para determinar el valor catastral de los inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, se considerarán para cada local, departamento, casa o despacho del condominio, las especificaciones relativas a las áreas privativas como jaulas de tendido, cajones de estacionamiento, cuartos de servicio, bodegas y cualquier otro accesorio de carácter privativo; también se considerará la parte proporcional de las áreas comunes que les corresponde, como corredores, escaleras, patios, jardines, estacionamientos y demás instalaciones de carácter común, conforme al indiviso determinado en la escritura constitutiva del condominio o en la escritura individual de cada unidad condominal. Comentario: Resaltar la importancia de la responsabilidad del valuador.

Artículo 129.- Para la determinación del valor catastral, la Asamblea emitirá la relación de valores unitarios del suelo, y construcciones adheridas a él, instalaciones especiales de tipo común, elementos accesorios u obras complementarias, que servirán de base a los contribuyentes para determinar el valor catastral de sus inmuebles y el impuesto predial a su cargo.

Dichos valores unitarios atenderán a los precios de mercado del suelo y de las construcciones en el Distrito Federal, así como a las características comunes de los inmuebles que se ubiquen en las distintas zonas del mismo, refiriéndolos a colonias catastrales de condiciones homogéneas, tipo área de valor, tipo enclave de valor y tipo corredor de valor. Comentario: Es importante uniformar el valor de los predios con un mismo criterio de valuación.

64

Page 63: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Tarifa aplicable para la determinación bimestral del impuesto predial

Artículo 130.- El Impuesto Predial se calculará por períodos bimestrales, aplicando al valor catastral la siguiente tarifa: (Anexo 0, electrónico)

3.2 Artículo Vigésimo del código financiero del Distrito Federal

Para la determinación de valores unitarios del suelo, construcciones adheridas a él e instalaciones especiales, se presentan a continuación las siguientes tablas cuya aplicación se hará conforme a las definiciones y normas que se indican: (Anexo 00, electrónico) 1. Primeramente se clasifican las construcciones en función de su tipología según su tipo, y el rango de niveles de la construcción, de acuerdo con lo siguiente:

a). Uso: Corresponde al aprovechamiento genérico que tiene el inmueble y se clasifica en habitacional y no habitacional.

(H). Habitacional.- Se refiere a las edificaciones en donde residen individual o colectivamente las personas o familias y comprende todo tipo de vivienda, a la que se incluyen los cuartos de servicio, patios, andadores, estacionamientos, cocheras y todas las porciones de construcción asociadas a dichas edificaciones. También se incluyen orfanatos, asilos, casas cuna, conventos y similares.

Cuando una porción de construcción no se encuentre asociada al uso habitacional, se clasificará de acuerdo a las características de uso, rango de niveles, clase y edad que le corresponda.

En caso de inmuebles de uso habitacional sujetos al régimen de propiedad en condominio las unidades de construcción privativas y las áreas de uso común que les correspondan en función del indiviso y que se establezcan en el referido régimen, se clasificarán conforme a las características que el mismo establezca.

(NH). No Habitacional.- Se refiere a todo inmueble que no se ubique en el supuesto anterior y que para efectos de determinar su tipo se divide en:

a). 1.- Construcciones que cuentan con cubiertas o techos (completos o semicompletos). L: Hotel. D: Deporte. C: Comercio. O: Oficina. S: Salud. Q: Cultura. E: Educación. A: Abasto. I: Industria. K: Comunicaciones.

a). 2.- Construcciones que no poseen cubiertas o techos: PE: Estacionamientos, patios y plazuelas. PC: Canchas deportivas. J: Jardines, P: Panteones. Se refieren a construcciones habilitadas directamente sobre el terreno o sobre estructuras y que conforman pavimentos o áreas verdes para los usos señalados.

a). 3.- Inmueble sin construcciones (W), aquél que no tenga construcciones permanentes o que teniéndolas, su superficie, sea inferior a un 10% a la del terreno.

(M). Mixto.- Cuando el inmueble se destine conjuntamente a uso habitacional y no habitacional o cuando tenga dos o más usos no habitacionales. No se considerará, para el caso habitacional, un uso mixto cuando se trate de una casa habitación que cuente con

65

Page 64: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

patios, jardines o estacionamientos descubiertos, siempre y cuando las áreas de estos usos no participen de actividades lucrativas para el propietario.

b). Rango de niveles: Corresponde al número de plantas cubiertas y descubiertas de la construcción a partir del primer nivel utilizable o edificado en el predio en que se ubique. En los casos que en una cuenta catastral se encuentren varios cuerpos de edificios claramente separados, el valor total de la construcción se obtendrá de la suma del valor de cada uno de ellos, los cuales se calcularán en forma independiente.

Cuando el nivel más alto de un edificio tenga un porcentaje de construcción menor al 20% de la planta cubierta anterior, el rango de nivel del inmueble se determinará sin tomar en cuenta el último nivel: El rango de nivel se considerará conforme a la siguiente edificación.

CLAVE 01

02

05

10 15 20 99

Rango Único

DESCRIPCIÓN Superficies construidas descubiertas. De 1 a 2 niveles o bien, si no existe una clara distinción de ellos y la construcción tenga una altura hasta de 6.00 metros. De 3 a 5 niveles o bien, si no existe una clara distinción de ellos y la Construcción tenga una altura de 6.01 metros a 15.00 metros. De 6 a 10 niveles. De 11 a 15 niveles. De 16 a 20 niveles. De 21 a más niveles. Se aplica a edificaciones sin una clara distinción de niveles tales como naves industriales, bodegas galerones, centros comerciales, restaurantes y estructuras semejantes que excedan una altura de 15.00 metros.

2. Para determinar la clase de construcción a que pertenece cada edificación, se procederá conforme a lo siguiente:

En primer término se debe considerar el uso genérico del inmueble, identificándolo como habitacional o no habitacional; posteriormente se ubica de manera específica en la "Matriz de Características" para determinar la clase que aplica para el uso de que se trate. Selección de elementos en la matriz de características.

Cada "Matriz de Características" se compone de apartados en los cuales se consideran distintos elementos de la construcción. Por lo que se deberá seleccionar un solo elemento de los siete que componen cada columna, y así sucesivamente, para cada columna que integra esta matriz.

Determinación de puntos y clase en la matriz de puntos. Se deberá identificar los puntos que correspondan a cada elemento seleccionado en la matriz de características.

Hecho lo anterior, los puntos se anotarán en el reglón denominado "Puntos Elegidos", y se deberán sumar los puntos de este renglón, ubicando el resultado en el cuadro "Total de Puntos".

Finalmente, el total de puntos se ubicará dentro de algún rango de la "Tabla de Puntos", determinándose de esa manera la clase a la cual pertenece la construcción del inmueble.

66

Page 65: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

a). Habitacional En el caso de que el uso genérico del inmueble sea habitacional, se identifican las características de la construcción en la "Matriz de Características" para determinar clases de construcción de Uso: Habitacional y se utilizan los puntos aplicables en la "Matriz de Puntos" para determinar clases de construcción de Uso: Habitacional, conforme al procedimiento señalado en esta fracción.

Para vivienda multifamiliar, la superficie de construcción que se debe considerar como referencia para determinar la clase, es la que resulte de dividir la superficie total, incluyendo las áreas de uso común, entre el número de unidades familiares. No se consideran en este caso los inmuebles sujetos a régimen condominal.

ANEXO 01

MATRIZ CLASES

DE CARACTERÍSTICAS DE

HABITACIONAL

PARA CONSTRUCCIONES

DETERMINAR DE USO

ANEXO 01-A

MATRIZ DE PUNTOS PARA DETERMINAR CLASES DE CONSTRUCCIONES DE USO HABITACIONAL

b). No Habitacional Cuando un inmueble construido originalmente para uso habitacional se destine a Oficina, Hotel, Comercio, Salud, Educación y/o Comunicaciones, se identifican las características de la construcción en la "Matriz de Características" para determinar clases de construcción de Uso: No Habitacional (Casa habitación adaptada para oficina, hotel, comercio, salud, educación y/o comunicaciones) conforme al procedimiento señalado en esta fracción.

ANEXO 02

MATRIZ DE CARACTERÍSTICAS PARA DETERMINAR CLASES DE CONSTRUCCIONES DE USO NO

HABITACIONAL: CASA HABITACIÓN ADAPTADA PARA OFICINA, HOTEL, COMERCIO, SALUD, EDUCACIÓN

Y/O COMUNICACIONES

ANEXO 02-A

MATRIZ DE PUNTOS PARA DETERMINAR CLASES DE CONSTRUCCIONES DE USO NO HABITACIONAL: CASA

HABITACIÓN ADAPTADA PARA OFICINA, HOTEL, COMERCIO, SALUD, EDUCACIÓN Y/O

COMUNICACIONES

67

Page 66: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Cuando el uso del inmueble sea no habitacional y se trate de construcciones cuyo uso coincide con el propósito original para el que fue construido, tratándose de Oficina, Hotel, Comercio, Salud, Educación y/o Comunicaciones, para la determinación de la clase se aplica la "Matriz de Características" para determinar clases de construcción de Uso: no habitacional (Oficina, Hotel, Comercio, Salud, Educación y/o Comunicaciones), conforme al procedimiento señalado en esta fracción.

ANEXO 03

MATRIZ DE CARACTERÍSTICAS PARA DETERMINAR CLASES DE CONSTRUCCIONES DE USO NO

HABITACIONAL: OFICINAS, HOTELES, COMERCIO, SALUD, EDUCACIÓN Y/O COMUNICACIONES

ANEXO 03-A

MATRIZ DE PUNTOS PARA DETERMINAR CLASES DE CONSTRUCCIONES DE USO NO HABITACIONAL:

OFICINAS, HOTELES, COMERCIO, SALUD, EDUCACIÓN Y/O COMUNICACIONES

Cuando el uso del inmueble sea no habitacional y se trate de construcciones cuyo uso coincide con el propósito para el que fue construido, tratándose de Industria, Abasto y/o Cultura, se identifican las características de la construcción en la "Matriz de Características" para determinar clases de construcción de Uso: no habitacional (Industria, Abasto y/o Cultura), conforme al procedimiento señalado en esta fracción.

ANEXO 04

MATRIZ DE CARACTERÍSTICAS PARA DETERMINAR CLASES DE CONSTRUCCIONES DE USO NO

HABITACIONAL: INDUSTRIA, ABASTO Y/O CULTURA

ANEXO 04-A

MATRIZ DE PUNTOS PARA DETERMINAR CLASES DE CONSTRUCCIONES DE USO NO HABITACIONAL:

INDUSTRIA, ABASTO Y/O CULTURA

68

Page 67: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Cuando el uso del inmueble sea no habitacional y se trate de construcciones cuyo uso coincide con el propósito original para el que fue construido, tratándose de Deportes, para la determinación de la clase se aplica la "Matriz de Características" para determinar clases de construcción de uso no habitacional (Deportes), conforme al procedimiento señalado en esa fracción.

ANEXO 05

MATRIZ DE CARACTERÍSTICAS PARA DETERMINAR CLASES DE CONSTRUCCIONES DE USO NO

HABITACIONAL: DEPORTE

ANEXO 05-A

MATRIZ DE PUNTOS PARA DETERMINAR CLASES DE CONSTRUCCIONES DE USO NO HABITACIONAL:

DEPORTE

Para los efectos de la determinación de las clases de construcción y la aplicación de las Matrices de Características y Puntos para determinar Clases de Construcción. (Anexo 06, electrónico)

3.3 Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria, así como de Autorización y Registro de Personas para Practicar Avalúos 2005 del Distrito Federal.

De la Práctica de Avalúos

Artículo 17.- Todo avalúo deberá reunir como mínimo los siguientes elementos:

I. Datos de identificación y autentificación del inmueble:

a. Número de cuenta catastral y el o los números de cuenta correspondientes al pago de los Derechos por el Suministro de Agua.

b. Ubicación del inmueble, anexando croquis de localización.

c. Nombre del propietario o poseedor del inmueble y su domicilio para oír y recibir notificaciones.

d. El nombre y número de autorización de la institución de crédito o sociedad civil o mercantil que practicó el avalúo, en su caso.

69

Page 68: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

e. El nombre y número de registro del perito valuador que practicó o auxilió en la práctica del avalúo, en su caso.

f. El nombre y número de registro del corredor público que practicó el avalúo, en su caso.

g. En cada hoja el sello de la institución de crédito, sociedad civil o mercantil, y la firma de su representante legal ante la autoridad fiscal, así como la firma del perito valuador que auxilió en la práctica del avalúo, en su caso.

h. En cada hoja el sello y firma del perito valuador o corredor público que haya practicado el avalúo, según se trate

i. Fecha en la que se practicó el avalúo y, en su caso, la fecha a la que se retrotrae el valor.

j . Claves correspondientes a: área ó corredor de valor; uso; rango de nivel y clase de cada porción de la construcción; denominación, y factores de eficiencia que identifican al inmueble o a porciones del mismo.

k. Nombre y domicilio de la persona que directamente solicitó el avalúo, independientemente de la persona que hubiese pagado los honorarios respectivos.

I. Motivo del avalúo.

II. Características del inmueble:

m. Descripción de los elementos urbanos significativos del área o corredor en que se ubique el inmueble, destacando, en su caso, aquéllos que lo distinguen de otras áreas de valor o corredor de valor del Distrito Federal.

n. Descripción del inmueble y su uso actual.

o. Descripción del terreno en forma tal que permita identificarlo y, en su caso, distinguir los elementos que lo hacen diferente de otros terrenos del área o corredor de valor en que se ubica.

p. Descripción de cada porción de construcción que permita reconocerla y, en su caso, los elementos que la hacen diferente de las clases similares.

q. Descripción de cada instalación especial, elementos accesorios u obras complementarias que posea el inmueble.

r. Superficies correctas de terreno, construcción, instalaciones especiales, elementos accesorios u obras complementarias y, en el caso de condominios, del indiviso que corresponda.

s. Fotografías del inmueble referentes a: fachadas, interiores, estructura, instalaciones y acabados; así como fotografías de fachadas de los bienes inmuebles comparables, para el método comparativo de mercado.

70

Page 69: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

III. Valor del inmueble:

t. Descripción y justificación del método o métodos y factores de eficiencia que se aplicaron para determinar el valor del inmueble.

u. Investigación exhaustiva del mercado inmobiliario, reconociendo en cada oferta las características particulares que fundamentan el valor de la misma, así como las relaciones numéricas o factores de homologación necesarios para establecer, a partir del análisis pormenorizado respectivo, los valores unitarios correspondientes al área de valor o corredor de valor aplicables en la determinación del valor del terreno del inmueble, así como los valores unitarios de reposición nuevos correspondientes al tipo de edificaciones existentes aplicables en la determinación del valor de las construcciones del mismo, señalándose con precisión la fuente de información aplicada.

Comentario: Este manual se tomó de la administración catastral de Distrito Federal.

IV. Las operaciones necesarias que permitan reconocer los cálculos hechos para determinar el valor del inmueble.

V. El valor de mercado del inmueble.

VI. Las aclaraciones metodológicas pertinentes.

Artículo 19.- La vigencia de los avalúos será de seis meses contados a partir de la fecha en que fueron practicados. Comentario: Sería conveniente proponer la renovación de la vigencia.

Artículo 21.- La información mínima que deberá contener la memoria de análisis es:

I. Exposición de motivos, donde se deberán explicar los métodos de valuación o factores de eficiencia aplicados;

II. Desglose de la información que sustenta los cálculos presentados;

III. Descripción de los cálculos realizados, y

IV. Las demás que sean necesarias para aclararla y sustentarla. Comentario: El Perito Valuador es un ente muy importante y es imprescindible que sea confiable.

Artículo 25.- Los factores de eficiencia del suelo que serán aplicables para la elaboración y revisión de los valores de referencia de las áreas y corredores de valor son:

I. Factor de zona (FZo): Factor que influye en el valor de un predio según su ubicación dentro de un área de valor específica, para la aplicación de este factor se entenderá por:

a. Calle moda, aquélla cuyas características de tráfico vehicular, anchura, calidad de carpetas, mobiliario urbano de aceras y camellones, se presenta con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique el inmueble.

71

Page 70: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

II. Factor de ubicación (Fuby. Factor que influye en el valor unitario medio correspondiente al área o corredor de valor en su aplicación a un predio, en función de la posición del mismo en la manzana en que se ubica;

III. Factor de frente (FFT.r): Factor que influye en el valor unitario del área o corredor de valor al aplicarse a predios con menor frente del que autorizan los reglamentos correspondientes;

IV. Factor de forma (FFo): Factor que influye en el valor unitario del área o corredor de valor, en su aplicación a un predio de forma irregular, es decir, que no es de forma rectangular. Se entenderá por:

b. Rectángulo inscrito FRiy. El mayor rectángulo que puede inscribirse en un predio haciendo coincidir su frente con él, o uno de los frentes del predio.

c. Áreas restantes (F^r): Las áreas del predio que quedan fuera del rectángulo inscrito.

d. Porción anterior (pa): La parte del rectángulo inscrito cuyo fondo no es mayor que tres veces el frente. Incluye además todos los rectángulos que pueden inscribirse en las áreas restantes que tengan frente a alguna vía de acceso.

e. Porción posterior Ppy. La parte del rectángulo inscrito que no es porción anterior. Incluye además todos los rectángulos que pueden inscribirse en las áreas restantes sin frente a una vía de acceso.

f. Áreas irregulares con frente a la calle (Acy. Las áreas restantes con frente a alguna vía de acceso que no forman parte de la porción anterior.

g. Áreas irregulares interiores (Ai): Las áreas restantes sin frente a alguna vía de acceso que no forman parte de la porción posterior. El cuadrado se entenderá como un caso particular del rectángulo.

V. Factor de superficie FSuy Factor que afecta al valor unitario del área o corredor, al aplicarse a un predio mayor de dos veces la superficie del lote moda, para la determinación de este factor se entenderá por:

h. Lote moda, al lote cuyo tamaño se repite más en el área o en el corredor del valor.

VI. Factor resultante de tierra (F^e): Factor que se obtiene de multiplicar los cinco factores señalados en este artículo.

Comentario: Aquí se deberá aplicar el libre albedrío del Valuador.

Artículo 27.- Los valores de referencia de cada porción de construcción, se aplicarán los siguientes factores de eficiencia de la construcción:

I. Factor de Grado de Conservación (FCo): refleja la reducción o incremento del valor con relación al mantenimiento que se le ha dado a la construcción;

72

Page 71: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

II. Factor de Edad de las Construcciones (FEd): sirve para aplicar el demérito al valor de las construcciones por la edad del inmueble expresada en años.

Comentario: Se requiere algo más sustentado.

Artículo 28.- La elaboración de avalúos de inmuebles bajo el régimen de propiedad en condominio se calculará como sigue: al valor total del terreno se aplicará el indiviso respectivo, se desglosará cada porción de construcción de las edificaciones e instalaciones comunes, se calculará su valor y se aplicará el indiviso correspondiente. Comentario: Es importante tomar en cuenta para la valuación adecuada, la administración del condominio.

Artículo 29.- En la elaboración del valor unitario de suelo, un factor resultante puede disminuir hasta en un 40% el valor unitario de suelo correspondiente al área o corredor al que pertenece; asimismo, en la revisión del valor unitario de cada porción de construcción sólo se llegarán a aplicar factores de eficiencia tales que conjunta o separadamente disminuyan hasta en un 40% el valor unitario correspondiente al uso, rango y clase de la construcción. Comentario: El valor del factor de eficiencia se debe sustentar en criterios arquitectónicos.

Artículo 30.- La valuación y revisión de las instalaciones especiales, elementos, accesorios y obras complementarias de un inmueble se realizará por separado. Comentario: Observar el factor de mantenimiento.

Artículo 31.- Las autoridades fiscales realizarán investigaciones del mercado inmobiliario y con base en ellas elaborarán las siguientes tablas:

I. Tabla A "Valores de Referencia de Suelo por Área de Valor Región-Manzana". Su organización será por cada Delegación del Distrito Federal y comprenderá las regiones y manzanas catastrales que la conforman. Su clave se integra por la letra "A", que significa "área de valor", seguida de dos números iniciales que identifican a la Delegación y de tres números finales correspondientes a una secuencia de área dentro de la Delegación. Cada área de valor estará relacionada con el valor unitario de suelo que le corresponda, expresado en pesos, (anexos electrónicos).

II. Tabla B "Valores de Referencia de Suelo por Corredor de Valor", (en anexo electrónico)

III. Tabla C "Factores de Eficiencia de Suelo". (Anexo 07.)

IV. Tabla D "Usos de la Construcción" (Anexo 8.)

V. Tabla E "Rango de Niveles de la Construcción". (Anexo 09)

VI. Tabla F "Clase de la Construcción". (Anexo 10)

Vil. Tabla G "Valores de Referencia de la Construcción por Uso, Rango de Niveles y Clase". (Anexo 11)

Vlll. Tabla H "Factores de Eficiencia de la Construcción". (Anexo 12)

73

Page 72: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

IX. Tabla I "Instalaciones Especiales, Elementos Accesorios u Obras Complementarias". Se refiere a:

i. Instalaciones Especiales (IE): Son aquéllas que se consideran necesarias para cada tipo de inmueble. (Anexo 13.)

j . Elementos Accesorios (EA): Son aquéllos que se consideran indispensables para el funcionamiento de un inmueble de uso especializado, es decir, que se convierten en elementos característicos del bien analizado.

k. Obras Complementarias (OC): Son aquéllas que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble.

I. Las tablas complementarias que se requieran para la revisión de los avalúos.

3.4 Código Financiero del Estado de México y Municipios

De los principios de carácter fiscal Artículo 107.- Están obligadas al pago del Impuesto Predial las personas físicas y jurídicas colectivas que sean propietarias o poseedoras, según se trate, de inmuebles en el Estado, y deberán calcular anualmente el impuesto predial a su cargo y manifestarlo.

Del impuesto predial de los ingresos de los municipios.

Artículo 108.- La base del impuesto predial será el valor catastral declarado por los propietarios o poseedores de inmuebles, mediante manifestación que presenten ante la Tesorería Municipal de la jurisdicción que le corresponda y que esté determinado conforme a las tablas de valores unitarios de suelo y construcciones publicadas en el periódico oficial. Comentario: Hacer del conocimiento explícito de la ciudadanía.

Artículo 109.- El impuesto a pagar será la cantidad que resulte de aplicar al valor catastral la siguiente: (Anexo 14) Comentario: Sería conveniente ligar el impuesto predial con el servicio prestado por la Administración Municipal.

3.5 Título Quinto del Código Financiero del Estado de México y Municipios

Artículo 169.- Las autoridades del Estado en materia de catastro son: El Gobernador del Estado; el Secretario de Finanzas; el Director General del Instituto de Información e Investigación Geográfica, Estadística y Catastral del Estado de México;

Artículo 170.- Las atribuciones del IGECEM serán las siguientes: • Establecer los procedimientos técnicos y administrativos en materia catastral y

verificar su cumplimiento. • Integrar, conservar y mantener actualizado el padrón catastral del Estado.

74

Page 73: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

• Practicar estudios de valores unitarios comerciales de suelo en el territorio del Estado.

• Practicar avalúos catastrales y comerciales de inmuebles, levantamientos topográficos y verificar los avalúos catastrales practicados por los especialistas en valuación inmobiliaria registrados en el IGECEM.

• Integrar la información geográfica y catastral del Estado y de los Municipios. • Proporcionar asesoría técnica y capacitación en materia de catastro e integración y

actualización de las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcciones, a quién se lo solicite.

Comentario: El Colegio de Valuadores deberá estar en continua comunicación con el IGECEM.

Artículo 171.- Los ayuntamientos tendrán las siguientes facultades y obligaciones: • Llevar a cabo la inscripción y control de los inmuebles localizados dentro del

territorio municipal. • Identificar en forma precisa los inmuebles ubicados dentro del territorio municipal,

mediante la localización geográfica y asignación de la clave catastral que le corresponda.

• Recibir las manifestaciones catastrales de los propietarios o poseedores de inmuebles, para efectos de su inscripción o actualización en el padrón catastral municipal.

• Realizar acciones en coordinación con el IGECEM para la consolidación, conservación y buen funcionamiento del catastro municipal.

• Proporcionar al IGECEM dentro de los plazos que señale el LIGECEM, este Título, su reglamento, el Manual Catastral y demás disposiciones aplicables en la materia, las propuestas, reportes, informes y documentos, para integrar, conservar y mantener actualizada la información catastral del Estado.

• Integrar, conservar y mantener actualizados los registros gráfico y alfanumérico de los inmuebles ubicados en el territorio del municipio.

• Solicitar la opinión técnica al IGECEM sobre la modificación y actualización de áreas homogéneas, bandas de valor, manzanas catastrales, códigos de clave de calle, nomenclatura y valores unitarios de suelo y construcciones, que conformará el proyecto de Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcciones que proponga a la Legislatura.

• Difundir dentro de su territorio las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcción aprobados por la Legislatura.

• Aplicar las Tablas de Valores Unitarios de Suelo, en la determinación del valor catastral de los inmuebles.

Comentario: Esta metodología se tomó como base en la propuesta.

Artículo 174.- El IGECEM emitirá la normatividad para la elaboración de la representación gráfica, que permita la localización geográfica e identificación de los inmuebles. Comentario: El Colegio de Valuadores deberá estar en continua comunicación con el IGECEM.

De los elementos de las tablas de valor.

75

Page 74: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Artículo 185.- El sistema de valuación catastral de inmuebles tiene como base las características predominantes en la circunscripción territorial denominada área homogénea y tomará como referencia los valores de mercado del suelo y de la construcción. Comentario: Es muy importante la definición de las áreas homogéneas.

Artículo 186.- Las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y de Construcciones que forman parte integrante del Código, son el decreto emitido por la Legislatura del Estado. Comentario: Las tablas deberán ser validadas preferentemente por el órgano colegiado de los valuadores.

Artículo 193.- Para los efectos de clasificación de las áreas homogéneas y la determinación de los valores unitarios de suelo, así como para la clasificación de las tipologías de construcción y la determinación de los valores unitarios de construcciones, se atenderá a lo siguiente:

El uso de suelo y nivel de jerarquización son: El uso de suelo puede ser: Habitacional (H), Comercial (C), Industrial (I), Equipamiento (E), Agrícola (A), Agostadero (B), Forestal (F), Eriazo (G) y Especial (L).

El código del área homogénea se integra por dos caracteres, el primero es alfabético y corresponde a la clave de uso del suelo; el segundo es numérico y corresponde al nivel de jerarquización.

Tratándose de construcción, en la codificación que servirá para identificar a las diferentes tipologías de construcciones, se deberán considerar los criterios de uso, clase y categoría, siguientes: El uso puede ser: habitacional (H), comercial (C), industrial (I), equipamiento (Q) y especial (E).

Cada uso se clasifica en clases de acuerdo con el proyecto de la construcción y material empleado en la ejecución de la obra básica.

Asimismo, cada clase se clasifica en categorías atendiendo a la existencia y calidad de los acabados básicamente en muros, pisos, techos y baños. El código de las tipologías de construcción se integra por tres caracteres, el primero es alfabético e identifica el uso; el segundo es alfabético para referir la clase; y el tercero es numérico y corresponde a la categoría, de conformidad con la siguiente clasificación: (Anexo 15)

Artículo 194.- Las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcciones; se integrarán como sigue: En la Tabla de Valores Unitarios de Suelo se identifican el nombre y código del municipio; el número de la zona catastral; el número de la manzana catastral, el código y tipo del área homogénea; el frente, fondo y área base determinados para el área homogénea; y el valor unitario. Cuando existan bandas de valor, se identifican además, el nombre de la vialidad y el código de la banda. En la Tabla de Valores Unitarios de Construcciones, se identifican el código de la tipología, el uso, la clase y la categoría; la unidad de medida y el correlativo valor unitario. Comentario: Las tablas tendrán una validación dinámica por los órganos colegiados.

76

Page 75: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Artículo 195.- La Actualización y Modificación de las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcciones, será por las autoridades en la materia, en los términos siguientes:

I. El Ayuntamiento en coordinación con el IGECEM, elaborará las propuestas para la modificación, y actualización de áreas homogéneas, bandas de valor, manzanas, códigos de clave de calle, nomenclatura y valores unitarios de suelo y construcciones, de la totalidad del territorio municipal. Comentario: Se requiere un criterio profesional para la asignación de valor.

Artículo 196.- El Ayuntamiento deberá proponer la modificación y actualización de áreas homogéneas, bandas de valor, manzanas, códigos de clave de calle, nomenclatura y valores unitarios de suelo, observando los siguientes lineamientos:

Artículo 196-Bis.- El Ayuntamiento debe proponer las modificaciones para efectos de actualización de la Tabla de Valores Unitarios de Construcciones, adjuntando los soportes técnicos correspondientes, considerando los siguientes métodos:

I. Se determinará el costo de ejecución empleando el método directo, que considera el precio de los materiales y mano de obra, mediante el análisis y cálculo de números generadores, especificaciones y cuantificaciones de obra, y cálculo de costos por partida, para obtener el costo final de la obra, considerándose adicionalmente los costos indirectos por unidad de medida, para cada una de las tipologías clasificadas en la Tabla de Valores Unitarios de Construcciones, de acuerdo a lo que establece el reglamento de este Título y el Manual Catastral.

II. Se determinará el costo por unidad de medida para cada una de las tipologías clasificadas en la Tabla de Valores Unitarios de Construcciones, empleando el método indirecto que considera la investigación y análisis documental de publicaciones especializadas, así como entrevistas a expertos en valuación de construcciones.

Independientemente del método que se adopte para determinar el Valor Unitario de cada una de las Tipologías de Construcción, el resultado deberá compararse con el que se obtenga al aplicar el índice Nacional de Precios al Consumidor ó el índice Nacional del Costo de la Edificación de la Vivienda de Interés Social, a los valores vigentes en el año anterior al de la propuesta, así mismo, podrá apoyarse en la información derivada de avalúos practicados por especialistas en valuación inmobiliaria autorizados.

De la Determinación del Valor Catastral.

Artículo 198.- Con base en los criterios de clasificación de áreas homogéneas y tipologías de construcción, los propietarios o poseedores, ubicarán su inmueble en las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcciones, conforme al área homogénea o banda de valor, y a la tipología de construcción que le corresponda, e identificarán el valor unitario de suelo y el valor unitario de construcción, aplicables a la superficie de terreno y de construcción, si la hubiera, calculando su valor catastral mediante la fórmula siguiente: Vcat = Vt + Vc

Para efectos de la fórmula anterior, se entenderá: Vcat = Valor catastral Vt = Valor del terreno Vc = Valor de la Construcción

77

Page 76: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Artículo 199.- El valor del terreno de un inmueble se obtiene de multiplicar la superficie de terreno en metros cuadrados, por el valor unitario de suelo contenido en la Tabla de Valores Unitarios de Suelo y al resultado obtenido, por los factores de mérito o demérito, respecto del frente, del fondo, de irregularidad, de área, de topografía y de posición dentro de la manzana. Vt= St* Vus

Para efectos de la fórmula anterior, se entenderá: Vt - Valor del terreno St = Superficie del terreno en m2. Vus - Valor unitario del suelo correspondiente al área homogénea o banda de valor donde se ubica el inmueble.

En todos los casos de condominios, para cada unidad, el valor del terreno se obtendrá tomando en cuenta la superficie privativa más la parte proporcional indivisa del área común.

Artículo 200.- El valor de la construcción de un inmueble, se obtiene de multiplicar la construcción expresada en la unidad de medida de acuerdo a la tipología que le corresponda, por el correlativo valor unitario de construcción, contenido en la Tabla de Valores Unitarios de Construcciones, y al resultado obtenido, por los factores de mérito o demérito respecto al número de años, al grado de conservación y al número de niveles, conforme a las definiciones y determinaciones establecidas en el reglamento de este Título y el Manual Catastral. En los casos de condominios, para cada unidad, el valor de la construcción se obtendrá tomando en cuenta las edificaciones privativas más la parte proporcional indivisa de las construcciones comunes. c = Se * +Vuc

Para efectos de la fórmula anterior, se entenderá: Vc = Valor total de la construcción Sc = Superficie de la construcción en m2

Vuc - Valor unitario de la construcción

Artículo 201.- EL IGECEM registrará y autorizará a los especialistas en valuación inmobiliaria y a personal competente del propio Instituto, para practicar avalúos catastrales en el territorio del Estado, los requisitos para la inscripción y operación se establecerán en el reglamento de este Título.

3.6 Código Administrativo del Estado de México

De la lotificación para condominios.

Artículo 5.55.- Los condominios podrán ser de tipo vertical, horizontal y mixto.

3.7 Reglamento del Título Quinto del Código Financiero del Estado de México y Municipios, Denominado "Del Catastro"

De los Elementos de las Tablas de Valor.

78

Page 77: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Artículo 42.- Anualmente se harán la delimitación y la actualización de las áreas homogéneas de acuerdo con el ordenamiento y crecimiento urbano que se observe en el territorio municipal, considerando los planes Nacional, Estatal y Municipales de Desarrollo Urbano y Centros de Población.

Artículo 46.- Las bandas de valor se identifican por un código integrado por tres caracteres numéricos, que deberán asignarse consecutivamente a partir del número 300. Todos los inmuebles que integran una banda de valor, además de tener el mismo valor unitario de suelo, están ligados a una sola clave de calle que está conformada por ocho dígitos y su estructura es la siguiente: tres dígitos numéricos para capturar la zona catastral de origen; cuatro dígitos numéricos asignados consecutivamente al número de calle; y un carácter alfabético como identificador del tipo de vialidad, todos correlacionados en el catálogo operativo respectivo, con el nombre de la vialidad.

Artículo 47.- Los usos del suelo considerados para clasificar a las áreas homogéneas son:

Habitacional (H).- El que se destina a la vivienda y resguardo de la población.

Comercial (C).- El que se destina a las actividades mercantiles de bienes y servicios; comercios y en ocasiones al acopio y almacenamiento de ciertas mercancías.

Industrial (I).- El que se destina a las actividades fabriles, mediante la transformación y/ó maquila de bienes y en ocasiones al almacenamiento de insumos y productos.

Equipamiento (E).- El que se destina a las instalaciones que soportan las necesidades básicas de la población, servicios, administración pública, abasto, comunicaciones, cultura, deporte, educación, recreación y esparcimiento, religión, salud, transporte, etc.

Agrícola (A).- Son los terrenos que con la intervención del esfuerzo humano genera un adecuado aprovechamiento de los recursos de la naturaleza, por lo que son susceptibles de incorporarse a la producción de cultivos.

Agostadero (B).- Son aquellos terrenos que por las condiciones de la naturaleza, suelo, precipitación pluvial y clima, permiten el desarrollo de pastizales que son aprovechados para alimentar a las diferentes especies pecuarias que el hombre utiliza en su alimentación, industrialización y otras actividades económicas.

Forestal (F).- Aquellos terrenos en los que se presenta el desarrollo de diversas especies arbóreas que son utilizadas en aprovechamientos maderables y otros productos derivados, en beneficio del género humano.

Eriazo (G).- Son los terrenos pedregosos, arenosos, medianos o gruesos, o erosionados, con poca arcilla y por sus características propias no pueden retener humedad suficiente, por lo que no son susceptibles de cultivo alguno.

Especial (L).- Se consideran como terrenos de uso especial los ocupados por ruinas o sitios arqueológicos, cuerpos de agua y reservas naturales. Las definiciones de cada área homogénea, atendiendo a las clasificaciones consideradas y a la codificación del uso del suelo y el nivel de jerarquización, son las siguientes: (Anexo 16)

79

Page 78: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Artículo 48.- Las características de las diferentes tipologías de construcción, de conformidad con la clasificación y correspondientes codificaciones de uso, clase y categoría.

De la Actualización de las Tablas de Valor.

Artículo 49.- Considerando los movimientos de Incremento, Decremento y Ratificación, los Ayuntamientos, actualizarán las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcciones.

Artículo 50.- Los ayuntamientos deberán elaborar las propuestas de modificación o actualización de áreas homogéneas, bandas de valor, manzanas, códigos de clave de calle, nomenclatura y valores unitarios de suelo y construcciones, durante todo el ejercicio fiscal.

Artículo 56.- Las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcciones aprobadas por la Legislatura serán publicadas anualmente en el periódico oficial "Gaceta del Gobierno" entrarán en vigor a partir del primer día de enero de cada año y estarán vigentes solamente en el ejercicio fiscal correspondiente.

De la determinación del valor catastral.

Artículo 59.- El valor catastral de los inmuebles se determinará sumando al valor catastral del terreno, el valor catastral de la construcción o construcciones existentes en el predio.

El valor catastral del terreno se calculará mediante la aplicación de la siguiente fórmula: VCT = SP(yUS(FFe * FFo *F,*FA* FT * Fp)) Donde: VCT = Valor catastral del terreno. SP = Superficie total de terreno del inmueble de que se trate. VUS = Valor unitario de suelo. FFe = Factor de frente. FFo = Factor de fondo. F; = Factor de irregularidad. F i = Factor de área. FT = Factor de topografía. Fp = Factor de posición dentro de la manzana catastral. El valor total catastral de la construcción, será la suma de los valores determinados individualmente para cada una de las edificaciones existentes en el predio, conforme a las tipologías que correspondan, mediante la aplicación de la siguiente fórmula: VCC = SC(VUC(FEC * FGC * FN))

Donde: VCC = Valor catastral de la construcción. SC = Superficie de la (s) construcción (es) existente (s) en el inmueble de que se trate. VUC = Valor unitario de construcción aprobado por la H. Legislatura, de la (s) tipología (s) que corresponda. FEC = Factor de edad de la construcción. FGC = Factor de grado de conservación de la construcción. FN = Factor de número de niveles edificados.

80

Page 79: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Artículo 60.- Los factores de mérito o demérito, aplicables para efectos de la valuación catastral del terreno, respecto del frente, del fondo, de irregularidad, de área, de topografía y de posición dentro de la manzana, se definen y determinan como sigue:

I. El factor de frente (FFe) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles cuya longitud de frente sea menor a 3.50 metros lineales, y será el resultado de dividir la longitud del frente del predio de que se trate entre la constante equivalente a la longitud de frente mínima establecida en los ordenamientos jurídicos aplicables en esta materia, conforme a la siguiente fórmula: F_Fe= Fe I 3.5 Donde: F?e = Factor de frente. Fe = Longitud del frente del inmueble. Tratándose de inmuebles cuya longitud de frente sea mayor de 3.50 metros lineales, se aplicará 1.00 como factor de frente. En ningún caso el factor de frente aplicable podrá ser inferior a 0.50.

II. El factor de fondo (FPo) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles cuya longitud de fondo sea mayor a la del fondo base que corresponda al área homogénea de su ubicación y se obtiene al sumar a la constante 0.60, el cuarenta por ciento del cociente resultado de dividir la longitud del fonclo base entre la longitud fondo del inmueble de que se trate, conforme a la siguiente fórmula: F_Fo = 0.60 + ((FoB / Fo ) * 0.40) Donde: FFo = Factor de fondo. FoB = Longitud del fondo base. F0 = Longitud del fondo del inmueble. Tratándose de inmuebles cuya longitud de fondo sea menor o igual a la del fondo base que corresponda al área homogénea de su ubicación, se aplicará 1.00 como factor de fondo.

III. El factor de irregularidad (F,) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles que por su forma irregular disminuyen las posibilidades de aprovechamiento óptimo de la superficie total del predio. Para calcular este factor, es necesario determinar previamente la superficie denominada área inscrita, definida como la máxima superficie determinada por la suma de las áreas de hasta dos rectángulos trazados a partir del frente o de cualquiera de los lados, considerando siempre puntos interiores y colindantes del predio en estudio. En los casos de los predios que tengan forma de paralelogramos regulares, el área inscrita deberá corresponder al área total del predio y se aplicará 1.00 como factor de irregularidad.

Cuando los predios presenten formas irregulares, se dividirán en dos o más fracciones, una y hasta dos regulares en forma de rectangular cuya suma será el área inscrita y el resto de las fracciones se denominarán áreas no regulares, por lo que en todo caso, el área inscrita calculada deberá ser inferior a la superficie total del predio. El factor aplicable se obtiene al sumar a la constante 0.50 el resultado de dividir la mitad de la superficie determinada como área inscrita entre la superficie del inmueble de que se trate, conforme a la siguiente fórmula: F, = 0.50 + (AI/2/SP) Donde:

81

Page 80: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

F, = Factor de irregularidad. Al = Área inscrita del inmueble. SP = Superficie total de terreno del inmueble de que se trate. Tratándose de inmuebles cuya forma sea regular, es decir, en forma de paralelogramo, se aplicará 1.00 como factor de irregularidad.

IV. El factor de área (FA) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles cuya superficie de terreno sea mayor a la del área base que corresponda al área homogénea donde se ubica el inmueble, y se obtiene al sumar a la constante 0.70, el treinta por ciento del cociente resultado de dividir la superficie del área base entre la superficie del inmueble de que se trate, conforme a la siguiente fórmula: F_A = 0.70 + ((AB I SP) * 0.30) Donde: F i = Factor de área. AB = Área base del área homogénea de ubicación del inmueble. SP = Superficie de terreno del inmueble de que se trate. Tratándose de inmuebles cuya superficie de terreno sea menor o igual a la del área base que corresponda al área homogénea de su ubicación, se aplicará 1.00 como factor de área.

V. El factor de topografía (FT-) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles que presenten escarpa hacia arriba o hacia abajo, rugosidad, elevación o hundimiento, respecto al nivel de la banqueta o de la vialidad de acceso. Para calcular este factor de topografía se requiere determinar previamente la altura (H) en metros lineales o fracción, medida en el punto más escarpado, hundido o elevado del predio con relación al nivel de la banqueta o de la vialidad de acceso. El factor aplicable será el resultado de restar a la unidad el cociente que resulte al dividir la mitad de la altura obtenida como se indica en el párrafo anterior, entre la longitud del fondo de predio de que se trate, conforme a la siguiente fórmula: FT = 1.00 - ((H/2)/F0 ) Donde: FT- = Factor de topografía. H = Altura de la escarpa, elevación o hundimiento, respecto al nivel de banqueta o de la vialidad de acceso. F0 = Longitud del fondo del inmueble de que se trate. Tratándose de inmuebles que el total de la superficie del terreno se encuentre al nivel de la banqueta o de la vialidad de acceso, o que por topografía natural las vialidades presenten pendiente en el sentido longitudinal al acceso del inmueble, se aplicará 1.00 como factor de topografía. En ningún caso el factor de topografía aplicable podrá ser inferior a 0.50.

VI. El factor de posición (FP) amerita o demerita el valor catastral de un inmueble atendiendo a la ubicación que ocupa dentro de la manzana, conforme a la tabla siguiente:

POSICIÓN Interior Intermedio Esquina Frentes no contiguos Cabecero Manzanero

FACTOR APLICABLE "FP" 0.50 1.00 1.10 1.10 1.20 1.30

82

Page 81: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

A los inmuebles localizados en posición interior, se aplicará 1.00 para los factores de frente, de fondo, de irregularidad, de área y de topografía. Para efectos de la valuación catastral, en ningún caso el factor total de demérito aplicable al terreno podrá ser menor a 0.50, aún cuando así resulte el producto de los factores de mérito o de demérito establecidos en este artículo.

Artículo 61.- Los factores en mérito o demérito para efectos de la valuación catastral de las construcciones, respecto a la edad, al número de niveles y al grado de conservación, se definen y determinan como sigue:

I. El factor de edad de la construcción (FEC) demerita el valor de las edificaciones atendiendo al grado de deterioro que presenta por el paso del tiempo y considera el número de años transcurridos desde la construcción inicial o último mantenimiento realizado, hasta la fecha en que se lleve a cabo el cálculo del valor catastral. Para determinar el factor de edad de la construcción se requiere conocer además del periodo transcurrido desde la construcción inicial o última remodelación realizada, el número de años de vida económica o vida útil de la edificación, que es variable dependiendo de la tipología de construcción que corresponda al inmueble de que se trate, asimismo el coeficiente de demérito anual es variable y está en función de los mismos elementos, como se indica en el siguiente cuadro: (Anexo 16.)

El factor aplicable se determinará considerando la tipología de la construcción relacionada con el número de años de vida económica o vida útil de la edificación y el coeficiente de demérito anual que le corresponda del inmueble de que se trate, conforme al cuadro anterior, aplicando la siguiente fórmula general: FEC = 1.00 - (ACI * CDA) Donde: FEC = Factor de edad de la construcción. ACI = Número de años de la edificación desde la construcción inicial o última remodelación realizada. CDA = Coeficiente de demérito anual de la edificación atendiendo a la vida útil de cada tipología de construcción. En caso de que el número de años de la edificación desde la construcción inicial o última remodelación realizada sea mayor al número de años de vida económica o vida útil que le corresponde atendiendo a la tipología asignada, se aplicará 0.60 como factor de edad de la construcción.

II. El factor por grado de conservación (FGC) demerita el valor de las construcciones considerando el nivel de deterioro que presenta la edificación, en relación con el mantenimiento que se le ha proporcionado. Los factores aplicables se localizan en la siguiente tabla:

GRADO DE CONSERVACIÓN 1 2 3 4 5 6

Muy bueno Bueno Medio Malo

Muy malo Ruinoso

FACTOR APLICABLE "FGC" 1.000 0.875 0.750 0.400 0.250 0.080

83

Page 82: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Para efectos de identificar los grados de conservación indicados, se atenderá a lo siguiente:

Muy bueno.- Cuando los elementos constructivos de la edificación y los acabados interiores y exteriores no presentan deterioro alguno; su mantenimiento es general y permanente o se realiza en periodos inferiores a un año. En esta clasificación quedan comprendidas las edificaciones nuevas.

Bueno.- Cuando los elementos constructivos de la edificación y los acabados interiores y exteriores presentan deterioros leves; su mantenimiento es general y se realiza en periodos comprendidos entre uno y tres años.

Medio.- Cuando los elementos constructivos de la edificación y los acabados interiores y exteriores presentan deterioros notables a la vista; su mantenimiento es parcial y se realiza en periodos comprendidos entre cuatro y seis años.

Malo.- Cuando los elementos constructivos de la edificación y los acabados interiores y exteriores presentan deterioros importantes; su mantenimiento es parcial y se realiza en periodos superiores a los seis años.

Muy malo.- Cuando los elementos constructivos de la edificación y los acabados interiores y exteriores presentan deterioros graves, no se le ha realizado mantenimiento alguno, estando en importante riesgo su habitabilidad.

Ruinoso.- Cuando los elementos constructivos de la edificación y los acabados interiores y exteriores presentan deterioros irreversibles, por lo que no son susceptibles de recuperación y no es habitable en ninguno de sus componentes. En caso de que algún inmueble presente grados de conservación muy malo o ruinoso, no se aplicarán los factores de edad de la construcción y de número de niveles.

III. El factor de número de niveles (FN) incrementa el valor de los inmuebles cuya edificación tenga más de dos niveles. El factor aplicable se determina al sumar a la unidad la cantidad que se obtenga al restar dos al número de niveles de la edificación del inmueble de que se trate y este resultado multiplicarlo por la constante 0.002, conforme a la siguiente fórmula: FN = 1.00 + ((NN - 2) * 0.002) Donde: FN = Factor de número de niveles. NN = Número de niveles de la edificación del inmueble de que se trate. Tratándose de inmuebles, cuya edificación tenga uno o dos niveles, se aplicará 1.00 como factor de número de niveles. Para efectos de la valuación catastral, el factor total de demérito aplicable a las construcciones no podrá ser inferior a 0.40, aún cuando así resulte el producto de los factores de mérito o de demérito establecidos en este artículo, con excepción de los casos de construcciones con grados de conservación muy malo o ruinoso, en los que se aplicarán directamente los factores indicados en la tabla correspondiente.

Del valor catastral de los inmuebles en condominio

84

Page 83: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Artículo 63.- Para efecto de la valuación catastral de las unidades que constituyen un inmueble en condominio, cuando se haga referencia a los siguientes términos, se entenderá por:

I. Condómino: A la persona física o moral propietaria participativa exclusiva de uno o más pisos, departamentos, viviendas, naves o locales de un inmueble en condominio destinado a uso habitacional, industrial, comercial o de servicios, así como propietaria de un área privativa de terreno en el caso de condominios en su modalidad horizontal; y copropietaria de los terrenos, construcciones e instalaciones de uso común en cualquier modalidad.

II. Área privativa de terreno (TP).- A la superficie de terreno del inmueble en condominio, sobre la cual cada condómino tiene derecho de propiedad y uso exclusivo. Este elemento es determinable sólo para condominios en su modalidad horizontal.

III. Área privativa de construcción (CP).- A la superficie de la construcción o construcciones sobre las cuáles cada condómino tiene derecho de propiedad y uso exclusivo.

IV. Indiviso o pro indiviso (PIN).- Al porcentaje determinado para cada unidad condominal que representa a las superficies de los terrenos, construcciones e instalaciones de uso común del inmueble en condominio, sobre las cuales cada condómino tiene obligaciones y derechos de copropiedad. Para efectos de valuación catastral, los indivisos aplicables serán los siguientes:

a) Los establecidos en la memoria descriptiva del inmueble en condominio, autorizada por autoridad competente.

b) Los determinados de común acuerdo por los condóminos en asamblea general, dejando constancia en un acta circunstanciada formulada para tales efectos.

c) Los determinados por las autoridades catastrales, cuando se carezca de la información referida en los dos incisos anteriores, conforme a lo siguiente:

1. Tratándose de condominios en su modalidad horizontal, el indiviso que corresponda a cada unidad condominal será el resultado de dividir el área privativa del terreno de cada unidad, entre la suma de todas las áreas privativas de terreno existentes, conforme a la siguiente fórmula: PIN = ( rP/£TP)*100 Donde: PIN = Indiviso o pro indiviso. TP = Superficie del área privativa de terreno de cada unidad. Y,TP = Suma de las áreas privativas de terreno de todas las unidades.

2. Tratándose de condominios en su modalidad vertical, el indiviso se obtiene al dividir el área privativa de construcción de cada unidad, entre la suma de todas las áreas privativas de construcción existentes, conforme a la siguiente fórmula: PIN = (CP/2CP)*100 Donde: PIN = Indiviso o pro indiviso. CP = Superficie del área privativa de construcción de cada unidad.

85

Page 84: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Y, CP = Suma de las áreas privativas de construcción de todas las unidades.

3. Tratándose de condominios en su modalidad mixta, el indiviso por unidad condominal se determinará dividiendo el área privativa de terreno en caso de las partes horizontales o el área privativa de construcción en caso de las partes verticales, entre la suma de todas las áreas privativas de terreno y de todas las áreas privativas de construcción, conforme a la siguiente fórmula: PIN = (TP o C P / d TP + 2 CP)) * 100 Donde: PIN = Indiviso o pro indiviso. TP = Superficie del área privativa de terreno de cada unidad. CP = Superficie del área privativa de construcción de cada unidad. 2 TP = Suma de las áreas privativas de terreno de todas las unidades. 2 CP = Suma de las áreas privativas de construcción de todas las unidades.

En cualquier caso, la suma de todos los indivisos deberá ser igual al cien por ciento. Para efectos de verificar la determinación correcta de los indivisos de cada unidad que integra el inmueble en condominio, las autoridades catastrales podrán determinar el valor catastral de cada unidad condominal conforme se establece en el artículo 64 de este Reglamento y lo dividirán entre la suma de los valores catastrales de todas las unidades del condominio, conforme a la siguiente fórmula: PIN = (VCU/Z VCU) * 100 Donde: PIN = Indiviso o pro indiviso. VCU = Valor catastral de cada unidad condominal Y, VCU = Suma de los valores catastrales de todas las unidades existentes.

V. Área común del terreno (TC).- A la superficie de terreno del inmueble en condominio destinada al uso y servicio general de todos los condóminos y se obtiene al restar de la superficie total de terreno del inmueble en condominio, la superficie total de las áreas privativas, conforme a la siguiente fórmula: TC = TT - Y TP

TC = Área común del terreno. TT = Superficie total del inmueble en condominio. 2 TP = Suma de las áreas privativas de terreno de todas las unidades.

VI. Área común del terreno por cada unidad condominal (TCI).- A la superficie de terreno sobre la cual tiene el derecho de copropiedad cada condómino y se obtiene al multiplicar el indiviso obtenido conforme a la fracción IV de este artículo, por el área común del terreno, conforme a la siguiente fórmula: TCI = PIN * TC Donde: TCI = Área común del terreno por cada unidad en condominio. PIN = Porcentaje del Indiviso de cada unidad integrante del condominio. TC = Área común del terreno.

Vil. Área común de construcción (CC).- A la superficie, volumen, longitud o unidades de medida aplicables a las construcciones o instalaciones existentes en el inmueble en condominio, sobre las cuales tienen derecho de uso y servicio general todos los condóminos, determinada conforme a la siguiente fórmula: CC = CT - YCP

86

Page 85: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Donde: CC = Área común de construcción. CT = Superficie total de las construcciones existentes en el inmueble en condominio. 2 CP = Suma de las áreas privativas de construcción de todas las unidades.

VIII. Área común de construcción por cada unidad condominal (CCI).- A la superficie, volumen, longitud o unidades de medida aplicables a las construcciones o instalaciones existentes en el inmueble en condominio, sobre las que tiene derecho de copropiedad cada condómino y se obtiene al multiplicar el indiviso obtenido conforme a la fracción IV de este artículo, por el área común de construcción, conforme a la siguiente fórmula: CCI = PIN * CC Donde: CCI = Área común de la construcción por cada unidad en condominio. PIN = Porcentaje del Indiviso de cada unidad integrante del condominio. CC = Área común de construcción.

Artículo 64.- El valor catastral de las unidades que constituyen un inmueble en condominio se determinará de la siguiente manera: Tratándose de condominios en su modalidad horizontal, se aplicará la siguiente fórmula: VCUH = VCTP + VCTC + VCCP + VCCC Donde: VCUH = Valor catastral de cada unidad en condominio horizontal. VCTP = Valor catastral del área privativa de terreno. VCTC = Valor catastral del área común de terreno. VCCP = Valor catastral del área privativa de construcción. VCCC = Valor catastral del área común de construcción.

En el caso de condominios en su modalidad vertical, se aplicará la siguiente fórmula: VCUV = VCTC + VCTC + VCCP + VCCC Donde: VCUV = Valor catastral de cada unidad en condominio vertical. VCTC = Valor catastral del área común de terreno. VCCP = Valor catastral del área privativa de construcción. VCCC = Valor catastral del área común de construcción. En el caso de condominios en su modalidad mixta, el valor catastral de cada unidad condominal se determinará individualmente aplicando cualquiera de las dos fórmulas anteriores, atendiendo a la ubicación de la unidad de que se trate, ya sea en condominio horizontal o en condominio vertical. Para determinar el valor catastral por unidad condominal, se deberá obtener previamente el valor catastral de cada uno de los elementos que la integran, conforme a lo siguiente:

I. Valor catastral del área privativa de terreno (VCTP).- Es el resultado de multiplicar el valor unitario de suelo por metro cuadrado aprobado por la Legislatura, de acuerdo al área homogénea o banda de valor donde se ubique el inmueble, por el área privativa de terreno de la unidad en estudio. Este valor es determinable sólo en el caso de condominios horizontales. La fórmula aplicable es la siguiente: VCTP = VSU * TP Donde: VCTP = Valor catastral del área privativa de terreno. VUS = Valor unitario de suelo aprobado por la Legislatura.

87

Page 86: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

TP = Superficie del área privativa de terreno.

II. Valor catastral del área común del terreno por cada unidad condominal (VCTC).- Es el resultado de multiplicar el valor unitario de suelo por metro cuadrado aprobado por la Legislatura, de acuerdo al área homogénea o de la banda de valor donde se ubique el inmueble, por el área común del terreno correspondiente a la unidad en estudio determinada conforme a la fracción VI del artículo anterior. La fórmula aplicable es la siguiente: VCTC = VUS * TCI Donde VCTC = Valor catastral del área común de terreno. VUC = Valor unitario de suelo aprobado por la Legislatura. TCI = Superficie del área común de terreno por cada unidad.

III. Valor catastral del área privativa de construcción (VCCP).- Es el resultado de multiplicar el valor unitario de construcción atendiendo a la tipología que corresponda y a la unidad de medida establecida en las tablas de valores aprobadas por la Legislatura, por el área privativa de la construcción correspondiente a la unidad en estudio y en su caso, el resultado obtenido se afectará por los factores de mérito o de demérito aplicables. La fórmula aplicable es la siguiente: VCCP = CP (VUC(FEC * FGC * FN)) Donde: VCCP = Valor catastral del área privativa de construcción. CP = Superficie del área privativa de construcción. VUC = Valor unitario de construcción aprobado por la Legislatura. FEC = Factor de edad de la construcción. FGC = Factor de grado de conservación de la construcción. FN = Factor de número de niveles. Cuando en la unidad condominal en estudio exista más de un área privativa de construcción con diferentes tipologías, el valor catastral total se determinará sumando los valores individuales obtenidos para cada una de ellas.

IV. Valor catastral del área común de construcción por cada unidad condominal (VCCC).- Es el resultado de multiplicar el valor unitario de construcción, atendiendo a la tipología que corresponda y a la unidad de medida establecida en las tablas de valores aprobadas por la Legislatura, por el área común de construcción correspondiente a la unidad en estudio determinada conforme a la fracción VIII del artículo anterior y en su caso, el resultado obtenido se afectará por los factores de mérito o de demérito aplicables. La fórmula aplicable es la siguiente: VCCC = CC1 CCIFEXC * FGC * FN)) Donde: VCCC = Valor catastral del área común de construcción por cada unidad. CCI = Superficie del área común de construcción por cada unidad. VUC = Valor unitario de construcción aprobado por la Legislatura. FEC = Factor de edad de la construcción. FGC = Factor de grado de conservación de la construcción. FN = Factor de número de niveles. Cuando en la unidad condominal en estudio exista más de un área común de construcción con diferentes tipologías, el valor catastral total se determinará sumando los valores individuales obtenidos para cada una de ellas.

88

Page 87: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Comentario: El valor de los condominios debe estar sustentado en un sistema adecuado de administración condominal.

3.8 Ley de Hacienda Municipal del Estado de Tabasco.

Artículo 8.- Son Autoridades Fiscales Municipales: El Ayuntamiento o Consejo Municipal El Presidente o Consejo Municipal El Síndico de Hacienda El Director de Finanzas o Tesorero Municipal; Los Recaudadores Municipales; y El jefe del Departamento de Ejecución Fiscal. Comentario: Proponer a un asesor colegiado de Valuación.

Artículo 78.- Para efectos de esta Ley se considera:

I. Vivienda de interés social: aquélla cuyo valor al término de su edificación no exceda del monto que resulte de multiplicar por quince el salario mínimo general elevado al año, vigente en el Estado; y

II. Vivienda popular, aquélla cuyo valor, al término de su edificación, no exceda del monto que resulte de multiplicar por veinticinco el salario mínimo general elevado al año, vigente en el Estado.

Artículo 87.- Son objeto de este impuesto los predios clasificados en la Ley de Catastro del Estado como urbanos y rústicos localizados dentro del territorio de los municipios del Estado de Tabasco.

Artículo 88.- Son sujetos de este impuesto:

I. Por responsabilidad directa:

a. Los propietarios de predios urbanos y rústicos y de las construcciones permanentes sobre ellos edificadas;

b. Los poseedores, por cualquier título, de predios urbanos y rústicos;

c. Los propietarios o poseedores de justo título de bienes de dominio privado y de organismos descentralizados de la Federación, los Estados y los municipios;

d. Por responsabilidad solidaria:

e. Los fideicomisarios que estén en posesión del predio objeto del fideicomiso;

f. El acreedor hipotecario y las instituciones fiduciarias;

g. Los núcleos de población que de hecho o por derecho posean predios;

h. Los fraccionadores cuando no transmitan el dominio;

89

Page 88: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

i. Las empresas o sociedades de crédito que refaccionen o hagan liquidaciones con deducción de gravámenes;

j . Los representantes legales de sociedades, asociaciones, comunidades y particulares;

k. Los albaceas de la sucesión.

II. Por responsabilidad sustituía: a. Los servidores públicos fiscales; b. Los notarios públicos c. Los usufructuarios o detentadores del predio; d. Los funcionarios y empleados de las Direcciones

Municipales del Estado. de Finanzas o Tesorerías

Artículo 90.- La base del Impuesto Predial es el valor Fiscal del Predio.

El valor fiscal será el que resulte de multiplicar el valor catastral del predio por el porcentaje fiscal correspondiente a la zona catastral respectiva. El porcentaje fiscal no será inferior al 20%.

Artículo 94.- El Impuesto Predial se determinará aplicando sobre el valor fiscal de cada predio una tasa anual conforme a los siguientes valores:

LIMITE INFERIOR

0.00 10,001.00 30,001.00 50,001.00

70,001.00

LIMITE SUPERIOR

10,000.00 30,000.00 50,000.00 70,000.00

En adelante

VALOR FISCAL DEL PREDIO CUOTA

FIJA 0.00

70.00 230.00 410.00

610.00

PORCIENTO PARA APLICARSE SOBRE EL EXCEDENTE DEL LIMITE INFERIOR %

0.7 0.8 0.9 1.0

1.1

Artículo 95.- El impuesto aplicable a los condominios se fijará de acuerdo con los valores catastrales correspondientes en los términos de la Ley de Catastro del Estado, y entrará en vigor a partir del semestre en el cual se otorgue la autorización preventiva de la escritura. Asimismo, se aplicará la base del valor a cada uno de los departamentos, despachos o locales comerciales, a partir de la fecha de la terminación de los mismos.

Artículo 97.- Para el predio urbano registrado en el catastro como no edificado, o cuya construcción o barda esté en condiciones ruinosas, será sujeto a una sobretasa que variará de 0 a 30%, de acuerdo a la propuesta del Cabildo o Concejo Municipal aprobada por el Congreso del Estado. Se exceptuarán del porcentaje anterior, a los predios determinados como reserva de la Federación, del Estado y de los Municipios.

Artículo 100.- Los avalúos definitivos tendrán una vigencia de un año.

Artículo 105.- Los contribuyentes de este impuesto están obligados a:

90

Page 89: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

I. Manifestar a las autoridades fiscales cada una de sus propiedades o posesiones de predios urbanos y rústicos;

II. Manifestar la división de un predio por él o los adquirentes;

III. Manifestar la fusión de dos o más predios que deberá ser hecha por el adquirente;

IV. Manifestar la terminación de nuevas construcciones y de ampliaciones y modificaciones a las construcciones, así como el valor de las mismas;

V. Dar aviso cuando hubiere demolición total o parcial del inmueble;

3.9 Código Fiscal del Estado de Tabasco

Artículo 1.- Todas las personas residentes en el Estado de Tabasco, de paso por su territorio a que tengan actos cuyas fuentes o efectos se localicen dentro del mismo, están obligadas a contribuir al sostenimiento del gasto público de la manera proporcional y equitativa

Artículo 7.- Son leyes fiscales del Estado de Tabasco: El presente código; Ley de Ingresos; Ley de Hacienda; Ley de Catastro.

Artículo 8.- Son autoridades fiscales del Estado: El Gobernador del Estado; EL Secretario de Planeación y Finanzas; El Director General de Ingresos; El Director de Recaudación; El Director de Auditoría y Fiscalización; Los Subdirectores de la Dirección de Recaudación; Los Subdirectores de la Dirección de Auditoría y Fiscalización; Los Jefes de Departamento de la Dirección de Recaudación; Los Jefes de Departamento de la Dirección de Auditoría y Fiscalización; Los Receptores de Rentas; y

3.10 Ley de Catastro del Estado de Tabasco

Artículo 4.- Para los efectos catastrales, la propiedad de raíz se clasifica en: predios urbanos y predios rústicos. Artículo 9.- Son autoridades en materia de catastro: El Gobernador del Estado, el Secretario de Planeación y Finanzas, el Director General de Ingresos, el Jefe de la Unidad de Catastro, y el Tesorero o Director de Finanzas Municipal.

Artículo 10.- La elaboración del Catastro en el Estado estará a cargo de la Secretaría de Planeación y Finanzas, por conducto de la Unidad de Catastro.

Artículo 12.- Compete a la Secretaría de Planeación y Finanzas:

91

Page 90: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

• Proponer al Titular del Ejecutivo, para su trámite ante el Congreso del Estado, la Zonificación Catastral.

• Establecer políticas y programas tendientes a cumplir los objetivos del Catastro. • Suscribir acuerdos de coordinación en materia de Catastro con dependencias y

entidades de la Administración Pública Federal, Entidades Federativas y los ayuntamientos o concejos municipales del Estado.

• Tener bajo su dirección y control la ejecución general de las funciones catastrales en el Estado, regulando el funcionamiento técnico y administrativo del Catastro.

• Aprobar las normas técnicas y administrativas aplicables a la realización de las actividades catastrales.

• Suscribir acuerdos de coordinación en materia de Catastro con otras dependencias y organismos auxiliares de la administración pública del Estado y de los municipios.

Artículo 13.- Compete a la Unidad de Catastro:

• Formular las normas técnicas y administrativas aplicables a la identificación, registro, valuación y revaluación y deslindes de bienes inmuebles.

• Formar y conservar el Catastro por medio de los sistemas técnicos más apropiados.

• Integrar los Registros Catastrales. • Elaborar y mantener actualizada la Cartografía Catastral en base a la normatividad

establecida. • Asignar clave y determinar el Valor Catastral a los bienes inmuebles. • Efectuar los trabajos relativos a deslindes catastrales. • Solicitar a las dependencias y organismos auxiliares estatales y municipales, así

como a los propietarios y poseedores de bienes inmuebles, los datos y documentos o informes que sean necesarios para integrar y actualizar los padrones catastrales.

Artículo 14.- Compete a los Ayuntamientos o Concejos Municipales: • Colaborar con la Secretaría de Planeación y Finanzas en la elaboración de la

Zonificación Catastral; • Apoyar a la Secretaría de Planeación y Finanzas en los estudios para determinar

los límites del territorio del Estado y de los Municipios; • Participar con la Secretaría de Planeación y Finanzas en los procesos de

evaluación y revaluación de los predios en el territorio del municipio; y

Artículo 33.- La autoridad catastral deberá tener actualizado el valor catastral de los predios, según sean afectados por los factores económicos y sociales que influyan en su valoración. Artículo 34.- La autoridad catastral proporcionará información y expedirá constancias y certificaciones de los planos y datos que obren en el Padrón Catastral, previa solicitud por escrito de los interesados y el pago de los derechos correspondientes.

De los Valores Unitarios

Artículo 36.- Los Ayuntamientos o Concejos Municipales propondrán al Congreso del Estado, los Valores Unitarios de Suelo y de Construcción, los cuales una vez aprobados serán publicados en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado.

92

Page 91: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Artículo 37.- La Secretaría de Planeación y Finanzas deberá elaborar la Zonificación Catastral del Estado, la que una vez aprobada por el Congreso será publicada en el Periódico Oficial, y podrá auxiliar a los Ayuntamientos o Concejos Municipales en la elaboración de las tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcción. Los Ayuntamientos o Concejos municipales podrán colaborar con la Secretaría de Planeación y Finanzas en la Zonificación Catastral del territorio de sus respectivos municipios.

Artículo 38.- La determinación de la zonificación catastral y de los valores unitarios de suelo, aplicables en las zonas catastrales de las áreas urbanas, se hará atendiendo a los factores siguientes:

• Edad de la zona, que es el tiempo transcurrido desde su creación hasta el momento en que se determine el valor unitario.

• Características de los servicios públicos y del equipamiento urbano. • Tipo y calidad de las construcciones, de acuerdo con las características de los

materiales utilizados, los sistemas constructivos usados y el tamaño de las construcciones.

• Estado y tipo de desarrollo urbano, en el cual deberá considerarse el uso actual y potencial del suelo y la uniformidad de los inmuebles edificados.

• El nivel socioeconómico de los habitantes. • Las políticas de ordenamiento y regulación del territorio que sean aplicables. • Las características actuales y potenciales de utilización del suelo. • La situación jurídica de la tenencia de la tierra. • Las tendencias y características de crecimiento de las áreas urbanas colindantes. • Los usos, reservas y destinos establecidos por los programas y declaratorias de

desarrollo urbano.

Artículo 39.- La determinación de la zonificación catastral y de los valores unitarios de suelo aplicables en las zonas catastrales de las áreas rústicas, se hará atendiendo a los factores siguientes:

• Las características actuales y potenciales del suelo, así como su productividad. • Las características del medio físico, recursos naturales y situación ambiental que

conformen el sistema ecológico. • La infraestructura y servicios integrados al área. • La distancia del predio a las vías de comunicación y a los centros urbanos. • Las prácticas de ordenamiento y regulación del territorio que sean aplicables. • La situación jurídica de la tenencia de la tierra. • Tipo, calidad, tamaño y sistemas empleados en las construcciones; y • Los demás factores que influyan en la determinación de dichos valores.

Artículo 40.- Los valores unitarios de construcción se determinarán considerando entre otros factores, los siguientes:

• Uso de la construcción. • Costo y calidad de los materiales de construcción utilizados y de la mano de obra

empleada. • Edad de la construcción.

De las Operaciones Catastrales.

93

Page 92: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Artículo 55.- Para la obtención de la clave, nomenclatura y áreas tanto del terreno como de las construcciones, se necesitará la formulación de la Cartografía Catastral del Estado que constará de:

• Plano general del Estado, dividido en municipios. • Planos municipales, divididos en zonas. • Planos de los centros urbanos, divididos en zonas y manzanas; o de zonas y

rancherías, ejidos o congregaciones en el caso de las zonas rústicas. • Planos de zonas y manzanas o de zonas y rancherías, ejidos o congregaciones,

divididos en predios.

Artículo 58.- Se llevará a cabo la revaluación de predios, cuando: • Cese la vigencia del Valor Catastral. • Se realice alguna modificación en las características del terreno. • Se realicen construcciones, reconstrucciones, remodelaciones, ampliaciones o

demoliciones. • La zona catastral en donde se encuentre ubicado el inmueble cambie en sus

características y calidad de uso, densidad poblacional, infraestructura, o servicios que afecten notoriamente el valor unitario del suelo que previamente se le haya aprobado.

• El predio sufra un cambio que altere su Valor Catastral. • Una construcción sea ocupada sin terminar. • Se aprueben valores unitarios del suelo definitivos para la zona catastral y el

predio haya sido valuado aplicando valores unitarios provisionales. • El propietario o poseedor del predio lo solicite.

Artículo 59.- La valuación y revaluación catastral se sujetarán a lo dispuesto por esta Ley, el Instructivo de Valuación, Revaluación y Deslinde, y las normas y procedimientos técnicos y administrativos establecidos. En todos los casos, la valuación y revaluación catastrales deberán ser realizadas en base a los valores unitarios autorizados.

Artículo 60.- La valuación y revaluacíón catastral de inmuebles será realizada, en su caso, de acuerdo con los datos proporcionados por el interesado en la Manifestación Catastral. Los valuadores autorizados por la autoridad catastral podrán realizar estudios técnicos de campo que sean necesarios para constatar la veracidad de los datos proporcionados por el interesado.

Artículo 66.- La Secretaría Planeación y Finanzas, por conducto de la Unidad de Catastro, oyendo la opinión de las autoridades catastrales municipales, autorizarán las formas oficiales para inscribir, manifestar, certificar y notificar el resumen de sus operaciones catastrales, que serán:

• Manifestación Catastral de predios o de modificación a sus características. • Certificado de Valor Catastral. • Notificación.

3.11 Reglamento de la Ley de Catastro del Estado de Tabasco.

Artículo 1.- El Catastro, como inventario de la propiedad raíz en el Estado, estará estructurado por un conjunto de registros gráficos, alfabéticos y numéricos que

94

Page 93: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

contendrán los datos del predio y las construcciones en su caso, los del propietario, los del Registro Público de la Propiedad, los fiscales, los técnicos.

De los Valores Unitarios.

Artículo 10.- Para la valuación de los predios urbanos, debe multiplicarse el valor unitario de suelo aplicable al predio, por el área del terreno y por los factores de mérito y demérito que correspondan a su ubicación, forma y topografía.

Artículo 1 1 - Para la valuación de los predios rústicos se determinará multiplicando el valor unitario de suelo por hectárea aplicable al predio, por el área del terreno y por los factores de mérito y demérito que correspondan considerando el tipo o clase de tierra, calidad, ubicación, cercanía a las vías de comunicación y centros de población, así como las condiciones de inundabilidad, configuración topográfica, y uso actual y potencial.

Artículo 12.- Para la valuación de cada construcción de predios urbanos y rústicos, debe multiplicarse el valor unitario aplicable a la construcción por el área construida y por los factores de demérito que correspondan a su antigüedad, estado de conservación, uso actual y potencial.

Artículo 13.- El Valor Catastral que se determine para cada predio será el que se obtenga de la suma de los valores del terreno y de la construcción, en su caso, y tendrá vigencia por un año, prorrogable por un año más.

Artículo 14.- Para los predios que estén sujetos al régimen de propiedad en condominio, la valuación catastral debe hacerse respecto de cada uno de los departamentos, despachos, comercios, viviendas o cualquier otro tipo de locales, con la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.

Artículo 22.- La Dirección determinará y autorizará las siguientes formas oficiales:

• Manifestación Catastral Única. • Certificado de valor catastral. • Cédula catastral. • Aviso de modificación catastral.

Artículo 34.- La Cédula Catastral es el documento que comprueba la inscripción en el Catastro de los predios ubicados en el territorio del municipio, debe contener los datos que existan en los registros catastrales.

3.12 Normatividad de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.

Se crea la Comisión Nacional Bancaria y de Valores como órgano desconcentrado de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, con autonomía técnica y facultades ejecutivas.

La Comisión tiene por objeto supervisar y regular en el ámbito de su competencia a las entidades integrantes del sistema financiero mexicano, a fin de procurar su estabilidad y correcto funcionamiento, así como mantener y fomentar el sano y equilibrado desarrollo de dicho sistema en su conjunto, en protección de los intereses del público.

95

Page 94: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

3.12.1 Circulares de la Comisión Nacional bancaria y de Valores del Banco de México11.

Los primeros indicios normativos y reguladores de la valuación inmobiliaria, se localizan en las circulares de la Comisión Nacional bancaria, como una exigencia propia en función de la necesidad de respaldo documental que exigen las transacciones de bienes inmuebles.

En 1974, la circular número 671, del 28 de Noviembre, se cita esta circular por ser una de las una primeras más importantes, ya que por medio de esta circular, la CNBS, emite dieciséis nuevas reglas para la formulación de avalúos de inmuebles. La circular 526, ya había establecido un modelo de avalúo, pero no tenía muy explícitos los criterios del formato. Estas reglas, permiten a las técnicas consagradas por el uso, como aceptables. Pero estableciendo modalidades específicas.

Esta circular en sus reglas de la primera a la tercera, remite primero a la formulación de los avalúos a las técnicas consagradas por el uso como aceptables. Por otra parte la cuarta regla, sienta el precedente de apelar a la homologación, al referirse a la comparabilidad de operaciones comerciales análogas y recientes. La quinta regla, valida el cálculo del valor residual como nuevo método de valuación y en un caso particular lo establece obligatorio.

SEXTA REGLA: La valuación de toda clase de terrenos deberá consignar los siguientes datos: ubicación, topografía, calidad de los suelos, estado del subsuelo, características panorámicas, dimensiones, formas, proporción, uso social del suelo, tipo de población, contaminación del ambiente, posibilidad de financiamiento, naturaleza y modalidades del derecho sobre la propiedad de que se trate, afectaciones o limitaciones de este derecho, situación fiscal, tendencias de cambio, servicios municipales y en su caso autorizaciones para fraccionamientos, para usos de pozos o sistemas de abastecimiento de aguas, así como certificados de inafectabilidad agrícola o ganadera. Por primera vez en una sola regla reclama la atención a veinte aspectos para integrar un avalúo.

SÉPTIMA.- En los inmuebles urbanos se harán constatar las características urbanísticas y de los servicios, como son: descripción y ubicación de la manzana, situación en relación con el plano regulador, ancho de calle, banqueta, tipo y estado de pavimentación, clase de alumbrado, servicio de agua potable, estado y funcionamiento de colectores de aguas pluviales y negras, transportes y otros.

OCTAVA.- El valor unitario de lote tipo, se afectará con los factores de premio o castigo que le correspondan de acuerdo con los criterios recomendables.

NOVENA.- Para determinar el índice de redituabiliadad de terrenos rústicos, se tomará en cuenta la explotación actual y un promedio del rendimiento de las tierras dedicadas a las explotaciones típicas de la región, que ofrezcan las mismas características de las que son motivo del avalúo, fundamentando los resultados de dicho examen.

11 Cárdenas Castañeda, A (2005) Cómo Elaborar avalúos comerciales con mayor grado de confiabihdad (Primera Edición ed ) Distrito Federal Lagares de México

96

Page 95: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

DÉCIMA.- Para la valuación de edificaciones se fijará un valor actual de reposición, al que se le deducirán los deméritos que procedan por razón de edad, deficiencias de proyecto, de construcción o de funcionalidad. Se precisan tantos tipos de construcciones cuantos puedan determinarse, expresión de sus respectivos valores unitarios, de acuerdo con las especificaciones constructivas que se señalarán en forma pormenorizada y completa.

DÉCIMO PRIMERA.- Para determinar el valor de capitalizaron de un inmueble, deberán considerarse los siguientes elementos: renta óptima, renta real, o en su defecto renta estimada, indicando el motivo por el que se fija esta última, deducciones por vacíos, impuestos, servicio de agua potable y demás gastos generales, debidamente comprobados, o tipos de interés de capitalización fundados en edad, uso, estado de conservación, deficiencias en la solución arquitectónica y otros.

DUODÉCIMA.- Los planos que acompañen a los avalúos, deben parecer debidamente acotados o a escala, en Sistema Métrico Decimal. Los de las construcciones comprenderán, por lo menos: plantas arquitectónicas, fachadas y cortes.

DECIMOTERCERA.- El avalúo físico de plantas industriales comprenderá el valor del terreno, construcciones y demás bienes incorporados a inmueble de manera permanente. Se determinara el valor de reposición actual de cada unidad y se aplicará en su caso, el factor de demérito que corresponda por edad, funcionamiento, diseño industrial y aparición de nuevos y mejores modelos. (Destaca el uso de factores de obsolescencia).

DECIMOCUARTA.- Los avalúos que las instituciones de crédito y las organizaciones auxiliares practiquen sobre inmuebles de su propiedad o de las sociedades inmobiliarias, no incluirán el valor de puertas para bóvedas de valores, cajas de seguridad ni mostradores móviles. Al determinar el valor de capitalización se tendrá especial cuidado en consignar las rentas y deducciones reales, la renta óptima, fundada en investigación de mercado y en el caso de rentas estimadas, expresar las razones por las que se consignan.

DECIMOQUINTA.- En los avalúos que practiquen para decidir el otorgamiento de créditos, las instituciones de crédito u organizaciones auxiliares, no podrán cargar por aquel concepto a su clientela, cantidad mayor que la que a su vez tengan que cubrir a los peritos que los practicaron ni excedentes sobre los gastos extra que en su caso sean indispensables y se haya erogado, tales como transportes, viáticos, levantamiento de planos y otros. El importe de los avalúos que se realicen como servicios bancarios en favor de terceros, incluyendo comisiones, se regirá por lo dispuesto en el artículo 138 bis de la ley general de instituciones de créditos y organizaciones similares.

DECIMOSEXTA.- Las presentes normas cederán en su aplicación a las disposiciones legales existentes sobre la misma materia. (Obsérvese como el registro de peritos acusa una crisis y anticipa una nueva reglamentación).

Posteriormente continúa emitiendo circulares para adecuar el procedimiento valuatorio, dejando claro que es la Comisión Nacional bancaria y de Valores, es que regula todo lo normativo respecto a la valuación inmobiliaria en México.

97

Page 96: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Circular 764, del 3 de marzo de 1978. Esta fue la primera circular que planteó los requisitos de debían cumplir las personas que practicaran avalúos y el formato de solicitud de autorización de perito valuador, en términos del 135 bis, así como la reglamentación e interpretación del 138 bis.

1991: circular número 1103, 18 de marzo.-Mediante esta circular, la CNB, transcribió literalmente las reglas de la circular 33/88, que en este momento tenía tres años de vigencia, y además, sumó veintidós disposiciones referidas tanto a la elaboración de avalúos como al registro de los peritos valuadores.

Circular 1462, del 14 de febrero del 2000, contenía las reglas específicas que modificaron las que habían sido emitidas anteriormente: 1110, 1118, 2001, y 2002, 1202.

Las disposiciones sobre la valuación inmobiliaria, hasta la revisión de la ultima circular de la CNBV, donde se desprende la función regulatoria del avalúo y de los peritos valuadores, más los procedimientos y lineamientos técnicos de la valuación inmobiliaria en el Distrito Federal que aportan el MPLTVI, el código financiero del D. F, y hace poco, la ley de transparencia y fomento a la competencia del Crédito Garantizado, así como las reglas de carácter general relativas a la autorización como Perito Valuador de Inmuebles, objetos de créditos garantizados a la vivienda de la sociedad Hipotecaria Federal. No obstante, para los efectos recaudatorios del impuesto predial, la competencia del gobierno local era una atribución preexistente, y para determinar las variaciones a este impuesto, el gobierno de la ciudad se coordinó con la Comisión Nacional Bancaha. Estas dos instituciones, el Departamento del Distrito Federal por medio de la Tesorería, y la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, mediante la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, han constituido el marco jurídico de la Valuación Inmobiliaria y la fuente de los cambios y actualizaciones sobre esta normatividad.

3.12.2 Ley para Regular las Actividades de las Sociedades Cooperativas de Ahorro y Préstamo.

El presente proyecto de decreto expide la Ley para Regular las Actividades de las Sociedades Cooperativas de Ahorro y Préstamo, como una Ley de orden público, Interés social y observancia general en todo el territorio nacional.

Cabe destacar que en esta nueva Ley se adiciona el carácter de "Interés social", ya que se funda en el reconocimiento de la pertenencia de las sociedades cooperativas de ahorro y préstamo al sector social de la economía, así como de su naturaleza social, sin fines de lucro.

El objeto de la Ley para Regular las Actividades de las Sociedades Cooperativas de Ahorro y Préstamo es:

Regular las actividades y operaciones de las sociedades cooperativas de ahorro y préstamo, en particular, la captación de fondos o recursos monetarios y su colocación mediante préstamos, créditos u otras operaciones que realicen las sociedades cooperativas de ahorro y préstamo con sus socios.

Procurar su sano y equilibrado desarrollo; la protección de los intereses de los socios ahorradores y del público en general; y establecer los términos en que el Estado, a través

98

Page 97: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

de las autoridades correspondientes, ejercerá las funciones de autorización, regulación, supervisión y sanción del sector.

Entre las aportaciones de esta nueva Ley, podemos mencionar las siguientes: La Comisión Nacional Bancaria y de Valores contará con las facultades para autorizar, regular, supervisar y sancionar a las sociedades cooperativas de ahorro y préstamo, con activos superiores a 6.5 millones de Unidades de Inversión (UDIS), las cuales se clasificarán en cuatro niveles de operación.

Cabe destacar, que la regulación que al efecto emita la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, estará definida en función de las actividades, operaciones, productos y monto de activos de las sociedades cooperativas de ahorro y préstamo.

3.12.3 Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado. Comentario: Este es el rubro más importante sobre la profesionalización del Valuador.

La presente Ley es de orden público y tiene por objeto regular las actividades y servicios financieros para el otorgamiento de Crédito Garantizado, para la adquisición, construcción, remodelación o refinanciamiento destinado a la vivienda con la finalidad de asegurar la transparencia en su otorgamiento y fomentar la competencia.

3.13 Sociedad Hipotecaria Federal.

CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS

Artículo 4o. Toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa. La Ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo.

Ley orgánica de sociedad hipotecaria federal

Artículo 1o.- La presente Ley es reglamentaria del sexto párrafo del artículo 4o. Constitucional y tiene por objeto regular la organización y el funcionamiento de Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo.

La Sociedad podrá llevar a cabo los actos siguientes Operaciones: V. Garantizar valores relacionados con financiamientos a la vivienda emitidos por

intermediarios financieros e invertir en estos valores, prestar servicios de consultoría.

V Bis. Otorgar créditos relacionados con la vivienda con el fin de impulsar el desarrollo de algún segmento de los mercados primario y secundario de crédito a la vivienda o de procurar la estabilidad de dichos mercados conforme a los criterios que defina su Consejo Directivo.

VI. Garantizar créditos otorgados por intermediarios financieros.

3.13.1 Reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda.

99

Page 98: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Objeto: Estas reglas tienen por objeto establecer la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, las cuales deberán observarse para la realización y certificación de avalúos de dichos inmuebles por parte de los peritos valuadores autorizados y de las unidades de valuación inscritas al efecto por la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, respectivamente.

Alcance: Los avalúos a que se refiere la ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado deberán realizarse con la metodología en estas reglas.

3.13.2 Reglas de carácter general relativas a la autorización como perito valuador de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda.

Primera. Objeto. El objeto de estas Reglas es establecer los términos y las condiciones relativos al otorgamiento de la autorización como perito valuador y a la inscripción en el registro de unidades de valuación de la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo.

Segunda. Sujetos. Las disposiciones de estas reglas son de carácter general y de observancia obligatoria para todas las personas que soliciten y obtengan la autorización de perito valuador de bienes inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, así como para aquellas personas morales que quieran y obtengan su inscripción en el registro correspondiente de la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, en los términos que se precisa en estas Reglas.

3.14 Estudio Comparativo y Análisis

El análisis comparativo, se realiza, tomando como primera referencia al Código financiero del Estado México y Municipios y como segunda al Código Fiscal del Distrito Federal.

Disposiciones de Carácter preliminar y General

En el Estado de México, sí se consideran los deméritos por el suelo. En el Distrito Federal, en catastro no hay demerito por el suelo; en ambos Códigos, las disposiciones son de orden público y de interés general.

Para el Estado de México, son derechos de los contribuyentes: Recibir de la autoridad fiscal orientación y asistencia gratuitas, para el cumplimiento de sus obligaciones fiscales, la respuesta que proceda respecto de las solicitudes presentadas, comprobante del pago de sus contribuciones, presentar declaraciones complementarias, corregir su situación fiscal, conocer el estado de tramitación de los procedimientos en los que sea parte. Son obligaciones de los contribuyentes: Inscribirse en los registros fiscales, Señalar el domicilio fiscal en el que realicen actividades que generen obligaciones fiscales.

En el D. F. son obligaciones de los contribuyentes: Inscribirse ante la autoridad fiscal en los padrones que les corresponda, presentar los avisos que modifiquen los datos registrados en los padrones del Distrito Federal, llevar un registro acorde con sus sistemas de contabilidad, conservar la documentación y demás elementos contables y

100

Page 99: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

comprobatorios, proporcionar a las autoridades fiscales los datos o informaciones que se les soliciten.

Son derechos de los contribuyentes: Obtener de las autoridades fiscales asistencia gratuita, interponer recursos administrativos y demás medios de defensa; auto determinar el valor de los inmuebles destinados a vivienda para efectos del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles.

Del impuesto predial

En el D. F. y el Estado de México, están obligadas al pago del impuesto predial, las personas físicas y las morales (Jurídicas), que sean propietarias del suelo o del suelo y las construcciones adheridas a él, Los propietarios de los bienes y, en su caso, los poseedores; y deberán determinar y declarar el valor catastral de sus inmuebles. Es obligación de los contribuyentes calcular el impuesto predial a su cargo.

En el Estado de México, La base del impuesto predial será el valor catastral declarado por los propietarios o poseedores de inmuebles, mediante manifestación que presenten ante la Tesorería Municipal de la jurisdicción que le corresponda y que esté determinado conforme a las tablas de valores unitarios de suelo y construcciones publicadas en el periódico oficial anualmente. Para el D. F. la base del impuesto predial será el valor catastral determinado por los contribuyentes o mediante la práctica de avalúo realizado por persona autorizada, a través de la determinación del valor de mercado del inmueble, que comprenda las características e instalaciones particulares de éste, incluyendo las construcciones a él adheridas, elementos accesorios, obras complementarias o instalaciones especiales.

En el Estado de México el impuesto a pagar será la cantidad que resulte de aplicar al valor catastral.

En el D. F. el monto anual del impuesto a pagar, será el resultado de sumar a la cuota fija que corresponda de la tarifa, el resultado de multiplicar el factor aplicable previsto para cada rango, por la diferencia que exista entre el valor catastral del inmueble de que se trate y el valor catastral que se indica en el límite inferior del rango relativo. El Impuesto Predial se calculará por períodos bimestrales, aplicando al valor catastral la tarifa siguiente: (Anexo 17.)

Del catastro

Catastro es el sistema de información territorial, cuyo propósito es integrar, conservar y mantener actualizado el padrón catastral que contiene los datos técnicos y administrativos de un inventario analítico de los inmuebles ubicados en el Estado. El padrón catastral es el inventario analítico de los inmuebles, conformado por el conjunto de registros geográficos, gráficos, estadísticos, alfanuméricos y elementos y características resultantes de las actividades catastrales de identificación, inscripción, control y valuación de los inmuebles. La actividad catastral es el conjunto de acciones que permiten integrar, conservar y mantener actualizado el inventario analítico con las características cualitativas y cuantitativas de los inmuebles inscritos en el padrón catastral del Estado, realizadas con apego al LIGECEM, este Título, su reglamento, el Manual Catastral y demás disposiciones aplicables en la materia.

101

Page 100: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

De las autoridades catastrales

En el Estado de México, son autoridades en materia de catastro: El Gobernador del Estado; el Secretario de Finanzas, el Director General del Instituto de Información e Investigación Geográfica, Estadística y Catastral del Estado de México; el Ayuntamiento y el servidor público que éste designe como titular del área de catastro municipal. Las facultades y obligaciones que en materia catastral correspondan a estas autoridades, son aquellas que se encuentran conferidas en los términos del LIGECEM, este Título, su reglamento, el Manual Catastral y demás disposiciones aplicables en la materia. Al IGECEM le corresponden las siguientes atribuciones: Establecer los procedimientos técnicos y administrativos en materia catastral y verificar su cumplimiento, Autorizar los formatos aplicables en materia catastral, Integrar, conservar y mantener actualizado el padrón catastral del Estado, Practicar estudios de valores unitarios comerciales de suelo en el territorio del Estado, Practicar avalúos catastrales y comerciales de inmuebles, levantamientos topográficos y verificar los avalúos catastrales practicados por los especialistas en valuación inmobiliaria registrados en el IGECEM, Integrar la información geográfica y catastral del Estado y de los Municipios, Establecer conjuntamente con las autoridades catastrales municipales los lineamientos de coordinación y participación catastral conforme a lo establecido, Expedir las constancias o certificaciones en materia catastral. El IGECEM y el Ayuntamiento, a costa del interesado, previa solicitud por escrito en la que acredite su interés jurídico o legítimo, podrán expedir certificaciones o constancias de información catastral que obren en sus archivos o en el padrón catastral, en la materia de su competencia.

Los ayuntamientos tendrán las siguientes facultades y obligaciones: Llevar a cabo la inscripción y control de los inmuebles localizados dentro del territorio municipal; Identificar en forma precisa los inmuebles ubicados dentro del territorio municipal; Recibir las manifestaciones catastrales de los propietarios o poseedores de inmuebles, para efectos de su inscripción o actualización en el padrón catastral municipal; Realizar acciones en coordinación con el IGECEM para la consolidación, conservación y buen funcionamiento del catastro municipal; Proporcionar al IGECEM su reglamento, el Manual Catastral y demás disposiciones aplicables en la materia, las propuestas, reportes, informes y documentos, para integrar, conservar y mantener actualizada la información catastral del Estado; Integrar, conservar y mantener actualizados los registros gráfico y alfanumérico de los inmuebles ubicados en el territorio del municipio; Proporcionar la información que soliciten por escrito otras dependencias oficiales, solicitar la opinión técnica al IGECEM sobre la modificación y actualización de áreas homogéneas, bandas de valor, manzanas catastrales, códigos de clave de calle, nomenclatura y valores unitarios de suelo y construcciones, que conformará el proyecto de Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcciones que proponga a la Legislatura; Difundir dentro de su territorio las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcción aprobados por la Legislatura; Aplicar las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcciones aprobadas por la Legislatura, en la determinación del valor catastral de los inmuebles; Obtener de las autoridades, dependencias o instituciones de carácter federal y estatal, de las personas físicas o jurídicas colectivas, los documentos, datos o informes que sean necesarios para la integración y actualización del padrón catastral municipal; Expedir las constancias o certificaciones catastrales en el ámbito de su competencia; Mantener actualizada la vinculación de los registros alfanumérico y gráfico del Padrón Catastral Municipal.

102

Page 101: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Para el D. F. son autoridades Fiscales: la Secretaría de Finanzas del Distrito Federal, la Tesorería del Distrito Federal y la Subtesorería de Catastro y Padrón Territorial. Corresponde a las autoridades fiscales: Registrar y autorizar a las personas físicas y morales, respectivamente, para la práctica de avalúos; Revisar y aplicar los avalúos elaborados y presentados para efectos fiscales; Requerir información relacionada con la práctica De Valúo a las personas autorizadas y/o registradas; Determinar, actualizar y difundir los valores de referencia y los factores de eficiencia de las características de los inmuebles, a los cuales deberá sujetarse la práctica valuatoria, y que serán necesarios para la revisión de avalúos; Aplicar exámenes de conocimientos en materia de valuación inmobiliaria, a los aspirantes a obtener registro para practicar avalúos y a las personas ya registradas; Sancionar a las personas autorizadas y registradas que no se sujeten a los procedimientos y lineamientos técnicos establecidos en el Código y en el presente Manual; Expedir las constancias de registro y de autorización, así como de revalidación anual de las mismas.

Las autoridades Fiscales podrán determinar el valor catastral de los inmuebles utilizando conjunta o separadamente cualquiera de los siguientes medios: 1. Los datos aportados por los contribuyentes. 2. Información proporcionada por terceros a solicitud de la autoridad fiscal. 3. Tratándose de inmuebles en proceso de construcción, la autoridad fiscal determinará el valor catastral considerando el 25% de los datos de la construcción total registrada en la manifestación respectiva. 4. Cualquier otra información obtenida por la autoridad fiscal en ejercicio de sus facultades, y 5. Indirectos de investigación económica, geográfica, geodésica o de cualquier otra clase, que la Administración Pública del Distrito Federal o cualquier otra dependencia gubernamental o entidad paraestatal de la Administración Pública Federal utilice para tener un mejor conocimiento del territorio del Distrito Federal y de los inmuebles que en él se asientan.

En el Estado de México, sólo el IGECEM, (Instituto de Información e Investigación Geográfica, Estadística y Catastral del Estado de México), y los profesionales registrados en el mismo. En el Distrito Federal, sólo pueden practicar avalúos para efectos fiscales: las autoridades fiscales, los peritos valuadores, instituciones de crédito, sociedades civiles o mercantiles, la dirección general de patrimonio inmobiliario y los corredores públicos.

De los elementos de las tablas de valor

En el Estado, el sistema de valuación catastral de inmuebles tiene como base las características predominantes en la circunscripción territorial denominada área homogénea y tomará como referencia los valores de mercado del suelo y de la construcción. Las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y de Construcciones que forman parte integrante del Código, son el decreto emitido por la Legislatura del Estado, a iniciativa de los ayuntamientos, que contiene debidamente ordenada y relacionada geográficamente, la información de áreas homogéneas y bandas de valor con las manzanas catastrales que las conforman y los valores unitarios de suelo que corresponde a cada una de ellas; asimismo, los códigos de usos de suelo, clases y categorías que identifican a las tipologías de construcciones y los valores unitarios aplicables a cada tipología.

103

Page 102: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

El uso de suelo puede ser: Habitacional (H), Comercial (C), Industrial (I), Equipamiento (E), Agrícola (A), Agostadero (B), Forestal (F), Eriazo (G) y Especial (L). Los niveles de jerarquización se identifican por una clave que asigna diversas categorías a los usos de suelo y se definen atendiendo al análisis cuantitativo y cualitativo predominante sobre la existencia, calidad y disponibilidad de los servicios públicos; infraestructura; equipamiento; régimen jurídico de la propiedad; nivel socioeconómico de la población; así como el tipo y calidad de las construcciones.

El código del área homogénea se integra por dos caracteres, el primero es alfabético y corresponde a la clave de uso del suelo; el segundo es numérico y corresponde al nivel de jerarquización, conforme a la siguiente clasificación: (Anexo 18.)

Tratándose de construcción, en la codificación que servirá para identificar a las diferentes tipologías de construcciones, se deberán considerar los criterios de uso, clase y categoría, siguientes: El uso puede ser: habitacional (H), comercial (C), industrial (I), equipamiento (Q) y especial (E).

Cada uso se clasifica en clases de acuerdo con el proyecto de la construcción y material empleado en la ejecución de la obra básica.

Asimismo, cada clase se clasifica en categorías atendiendo a la existencia y calidad de los acabados básicamente en muros, pisos, techos y baños. El código de las tipologías de construcción se integra por tres caracteres, el primero es alfabético e identifica el uso; el segundo es alfabético para referir la clase; y el tercero es numérico y corresponde a la categoría. Las características que permitan identificar las diferencias cualitativas y cuantitativas respecto al proyecto de la construcción, material empleado en la ejecución de la obra básica y acabados, que corresponde a cada una de las tipologías de construcción antes enlistadas, deberán establecerse en el Reglamento de este Título.

Las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcciones; se integrarán como sigue: En la Tabla de Valores Unitarios de Suelo se identifican el nombre y código del municipio; el número de la zona catastral; el número de la manzana catastral, el código y tipo del área homogénea; el frente, fondo y área base determinados para el área homogénea; y el valor unitario. Cuando existan bandas de valor, se identifican además, el nombre de la vialidad y el código de la banda. En la Tabla de Valores Unitarios de Construcciones, se identifican el código de la tipología, el uso, la clase y la categoría; la unidad de medida y el correlativo valor unitario.

Del procedimiento para la integración y actualización de las tablas de valor.

Las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcciones, se modificarán, y actualizarán, por las autoridades en la materia, en los términos siguientes:

El Ayuntamiento en coordinación con el IGECEM, de acuerdo a la normatividad establecida en el reglamento de este Título y en el Manual Catastral, elaborará las propuestas para la modificación, y actualización de áreas homogéneas, bandas de valor, manzanas, códigos de clave de calle, nomenclatura y valores unitarios de suelo y construcciones, de la totalidad del territorio municipal.

104

Page 103: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

El Ayuntamiento deberá proponer la modificación y actualización de áreas homogéneas, bandas de valor, manzanas, códigos de clave de calle, nomenclatura y valores unitarios de suelo, observando los siguientes lineamientos:

Con base en las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcciones publicadas y los gráficos correspondientes, cuando de la revisión resulten notables diferencias, cuando no haya operaciones inmobiliarias o sean escasas en el área homogénea o banda de valor, con base en los estudios anteriores se determinará la consistencia, subdivisión o fusión del área homogénea y la existencia de una, varias o ninguna banda de valor, la propuesta de modificación y actualización de las áreas homogéneas, bandas de valor, manzanas, códigos de clave de calle, nomenclatura y valores unitarios de suelo, se deberá acompañar del plano o gráfico correspondiente y los formatos que contengan la información solicitada por el IGECEM debidamente requisitados.

El Ayuntamiento deberá proponer las modificaciones para efectos de actualización de la Tabla de Valores Unitarios de Construcciones, adjuntando los soportes técnicos correspondientes, considerando los siguientes métodos: Se determinará el costo de ejecución empleando el método directo, que considera el precio de los materiales y mano de obra, mediante el análisis y cálculo de números generadores, especificaciones y cuantificaciones de obra, y cálculo de costos por partida, para obtener el costo final de la obra, considerándose adicionalmente los costos indirectos por unidad de medida, para cada una de las tipologías clasificadas en la Tabla de Valores Unitarios de Construcciones, de acuerdo a lo que establece el reglamento de este Título y el Manual Catastral.

Se determinará el costo por unidad de medida para cada una de las tipologías clasificadas en la Tabla de Valores Unitarios de Construcciones, empleando el método indirecto que considera la investigación y análisis documental de publicaciones especializadas, así como entrevistas a expertos en valuación de construcciones, con apego a la normatividad que establece el reglamento de este Título y el Manual Catastral. Independientemente del método que se adopte para determinar el Valor Unitario de cada una de las Tipologías de Construcción, el resultado deberá compararse con el que se obtenga al aplicar el índice Nacional de Precios al Consumidor ó el índice Nacional del Costo de la Edificación de la Vivienda de Interés Social, a los valores vigentes en el año anterior al de la propuesta, así mismo, podrá apoyarse en la información derivada de avalúos practicados por especialistas en valuación inmobiliaria autorizados y la variación del salario mínimo general diario emitido por la Comisión Nacional de los Salarios Mínimos para cada área geográfica del Estado de México, con los que se realizarán los ajustes y ponderaciones necesarios.

En el D. F. La Asamblea emitirá la relación de valores unitarios del suelo, construcciones adheridas a él, instalaciones especiales de tipo común, elementos accesorios u obras complementarias, que servirán de base a los contribuyentes para determinar el valor catastral de sus inmuebles y el impuesto predial a su cargo. Dichos valores unitarios atenderán a los precios de mercado del suelo y de las construcciones en el Distrito Federal, así como a las características comunes de los inmuebles que se ubiquen en las distintas zonas del mismo, refiriéndolos a colonias catastrales de condiciones homogéneas, tipo área de valor, tipo enclave de valor y tipo corredor de valor.

De la determinación del valor catastral

105

Page 104: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Con base en los criterios de clasificación de áreas homogéneas y tipologías de construcción, los propietarios o poseedores, ubicarán su inmueble en las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcciones, conforme al área homogénea o banda de valor, y a la tipología de construcción que le corresponda, e identificarán el valor unitario de suelo y el valor unitario de construcción, aplicables a la superficie de terreno y de construcción, si la hubiera, calculando su valor catastral mediante la fórmula siguiente: y cat = Vt + Vc

Para efectos de la fórmula anterior, se entenderá: Vcat — Valor catastral V = Valor del terreno Vc — Valor de la Construcción

El valor del terreno de un inmueble se obtiene de multiplicar la superficie de terreno en metros cuadrados, por el valor unitario de suelo contenido en la Tabla de Valores Unitarios de Suelo y al resultado obtenido, por los factores de mérito o demérito, respecto del frente, del fondo, de irregularidad, de área, de topografía y de posición dentro de la manzana, conforme a las definiciones y determinaciones establecidas en el reglamento de este Título y el Manual Catastral. Vt= st*vus Para efectos de la fórmula anterior, se entenderá: Vt = Valor del terreno St = Superficie del terreno en m2. Vus = Valor unitario del suelo correspondiente al área homogénea o banda de valor donde se ubica el inmueble. En todos los casos de condominios, para cada unidad, el valor del terreno se obtendrá tomando en cuenta la superficie privativa más la parte proporcional indivisa del área común.

El valor de la construcción de un inmueble, se obtiene de multiplicar la construcción expresada en la unidad de medida de acuerdo a la tipología que le corresponda, por el correlativo valor unitario de construcción, contenido en la Tabla de Valores Unitarios de Construcciones, y al resultado obtenido, por los factores de mérito o demérito respecto al número de años, al grado de conservación y al número de niveles, conforme a las definiciones y determinaciones establecidas en el reglamento de este Título y el Manual Catastral. En los casos de condominios, para cada unidad, el valor de la construcción se obtendrá tomando en cuenta las edificaciones privativas más la parte proporcional indivisa de las construcciones comunes. Vc= Sc* +VUC

Para efectos de ía fórmula anterior, se entenderá: Vc = Valor total de la construcción Sc = Superficie de la construcción en m2

Vuc = Valor unitario de la construcción

EL IGECEM registrará y autorizará a los especialistas en valuación inmobiliaria y a personal competente del propio Instituto, para practicar avalúos catastrales en el territorio del Estado.

En el D. F., para determinar el valor del inmueble, se incluirán las construcciones que en su caso tenga, independientemente de los derechos que sobre éstos tengan terceras personas. Los avalúos que se realicen para efectos de este impuesto serán realizadas por

106

Page 105: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

personas autorizadas ajustándose a los Nneamientos y procedimientos técnicos, En inmuebles destinados a vivienda, los propios contribuyentes podrán determinar el valor del inmueble, aplicando el procedimiento y los valores de referencia del Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria. En el Estado de México, solo en IGECEM y peritos autorizados.

En el D. F. para determinar el valor catastral de los inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, se considerarán para cada local, departamento, casa o despacho del condominio, las especificaciones relativas a las áreas privativas como jaulas de tendido, cajones de estacionamiento, cuartos de servicio, bodegas y cualquier otro accesorio de carácter privativo; también se considerará la parte proporcional de las áreas comunes que les corresponde, como corredores, escaleras, patios, jardines, estacionamientos y demás instalaciones de carácter común, conforme al indiviso determinado en la escritura constitutiva del condominio o en la escritura individual de cada unidad condominal.

En Distrito Federal, Los avalúos, y las determinaciones de valor efectuadas por los propios contribuyentes tendrán vigencia durante seis meses, contados a partir de la fecha en que se efectúen. En el Estado de México no se menciona la vigencia, aun cuando se infiere que es de un año, al cambiar los valores unitarios de suelo y construcción.

107

Page 106: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

CAPÍTULO 4 MÉTODO.

4.1 Tipo de estudio.

La presente investigación está dada con base a un estudio descriptivo documental, ya que comprende la problemática de los procedimientos y criterios para establecer las variables que inciden en la determinación del valor catastral de los bienes inmuebles de los municipios, con todas las variables evidentes del fenómeno del crecimiento de la infraestructura urbana, de elementos físicos, servicios, vivienda, y todos los aspectos que conllevan a un crecimiento progresivo de la población, por lo que se medirán las variables para describir la problemática y establecer una propuesta.

4.2 Hipótesis.

H1 A través del análisis de las Leyes y Normas catastrales del Distrito Federal y Estado de México, se puede Homologar los procedimientos de valuación para obtener el valor catastral, con lo cual es posible obtener un valor justo y confiable de los inmuebles, para efectos del impuesto predial.

4.3 Modelo operacional de las variables

X1

Análisis de las leyes y Normas Catastrales del Distrito Federal y Estado de México.

Homologar a nivel Municipal los criterios y procedimientos para determinar el valor catastral de los inmuebles

Mejorar la recaudación fiscal

Variable independiente Variables dependientes

4.4 Descripción de las variables.

X1 Analizar y comparar las Leyes y Normas Catastrales del Estado de México y del Distrito Federal, para determinar si se utilizan las leyes de una u otra Entidad, o se ajustan para estructurar una propuesta. Y1 Estructurar la homologación de los criterios y procedimientos propuestos para determinar el valor catastral de los inmuebles en los municipios.

108

Page 107: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Yj Al unificar los criterios y procedimientos para determinar el valor catastral de los inmuebles de una forma más precisa y justa para el municipio y los contribuyentes, se mejorará la recaudación fiscal.

109

Page 108: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

4.5 Diseño de la investigación

La presente investigación, está bajo un esquema no experimental, dado la dificultad del investigador de poder manipular las variables ya que son principalmente de tipo legal, métrico, y de condiciones específicas, más aun, cuando los aspectos se refieren al crecimiento poblacional con impacto socioeconómico; sólo se realiza la investigación en el contexto natural donde se desarrolla.

4.6 Descripción de la metodología e instrumentos de comprobación.

Este trabajo pretende establecer un procedimiento adecuado para determinar el valor catastral de los inmuebles, que asegure sean justos y confiables, para los contribuyentes y los Municipios.

El objetivo de la valoración catastral de inmuebles en el Estado de Tabasco, es describir, el procedimiento para la determinación del valor catastral más preciso, de los lotes de terreno y de las edificaciones que se encuentran en las zonas habitacionales, comerciales e industriales. Basándose en procedimientos utilizados en otras entidades como son el Estado de México, y el Distrito Federal, fijar un procedimiento accesible para los usuarios de las dependencias Municipales, respondiendo a las exigencias de la ley de catastro y a la naturaleza del sistema catastral en general.

110

Page 109: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

CAPITULO 5 METODOLOGÍA CATASTRAL

5.1 Antecedentes12

Su función aporta la descripción de las características cualitativas y cuantitativas de la propiedad raíz en un territorio determinado. En base a esta información se realizan innumerables acciones de tipo socioeconómico, geográfico, urbanístico, estadístico, histórico, legal y fiscal. Se compone de tres funciones específicas:

1. La identificación de los predios y su registro. 2. La valuación de la propiedad raíz, y 3. La vinculación de los inmuebles con sus propietarios.

La función catastral en México es una facultad de las entidades federativas o de los municipios. En términos generales en todas las Entidades Federativas la función catastral se realiza bajo los mismos principios y procedimientos, la diferencia sustancial radica en cuál es la instancia de gobierno que la realiza, y en el caso de ser los gobiernos de los estados, con qué estructura organizacional lo hace, y el equipo que utilizan.

5.2 Situación actual.

Dentro de los Catastros en la República Mexicana, se tienen algunos estados en los que la aplicación de sistemas electrónicos es completamente nula (Quintana Roo). En otros, se viene manejando electrónicamente todo el sistema incluyendo gran parte del proceso de emisión y control del impuesto predial, por ejemplo: Estado de México, Guerrero, etc. Y, finalmente, algunos otros, como el Distrito Federal, tienen aplicaciones parciales, enfocados principalmente al impuesto predial13.

Analizando el estado actual de la normatividad catastral vigente en los estados del país, resulta, notable que quién realiza la función catastral, es la autoridad estatal o municipal o en su caso ambas, de la siguiente forma:

1. Leyes Estatales: • Aguascalientes • Baja California • Campeche • Coahuíla • Colima • Chiapas • Durango • Hidalgo • México • Michoacán • Tabasco

12 Lagarda Lagarda, I. (2007). El Castastro (Primera ed.). Hermosillo, México: H. Ayuntamiento de Hermosillo.

13II Jornadas Técnicas del 25 al 29 Junio Pág. 116-117

111

Page 110: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

2. Leyes Municipales: • Baja California Sur • Guerrero • Jalisco • Tabasco

3. Reglamentos Municipales: • Ensenada • Tijuana • Guerrero • Jalisco • Tabasco

Órganos estatales encargados de la función catastral 1. Dirección de catastro

• Colima • Chiapas • Chihuahua • Durango • Hidalgo • Michoacán • Morelos • Nayarit • Nuevo León • Querétaro • Quintana Roo • San Luis Potosí • Tabasco • Tamaulipas • Tlaxcala • Veracruz • Yucatán • Zacatecas

2. Instituto catastral (Organismo desconcentrado) • México • Oaxaca • Sinaloa • Sonora

3. Instituto catastral (Organismo descentralizado) • Campeche • Coahuila • Puebla

Page 111: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Órganos municipales encargados de la función catastral

1. Catastro municipal • Baja California Sur • Chihuahua • Guerrero • Durango • Hidalgo • Jalisco • Yucatán

2. Concejo municipal de catastro • Baja California Sur • Jalisco • Querétaro •

3. Juntas municipales. • Nuevo León • Tamaulipas

De las leyes estatales encontramos que la facultad catastral es ejercida en diferentes formas. En Aguascalientes, Distrito Federal (Si lo consideramos una entidad federativa) Chiapas, Michoacán, Nayarit, Nuevo León, Oaxaca y Quintana Roo las funciones las ejerce solamente el estado. En Baja California, Baja California Sur, Campeche, Colima, Coahuila, Chihuahua, Durango, Estado de México, Guerrero, Guanajuato, Hidalgo, Jalisco, Morelos, Puebla, Querétaro, San Luis Potosí, Sinaloa, Sonora, Tabasco, Tamaulipas, Tlaxcala, Veracruz, Yucatán y Zacatecas, las funciones las realizan de manera coordinada los estados y los municipios. Aunque en la práctica en Baja California, Baja California Sur, Guerrero y Sonora la facultad la ejercen enteramente algunos municipios. Podemos destacar también ciertas particularidades en la forma cómo se realiza la función en algunos estados. Campeche, Oaxaca, Puebla y Tlaxcala lo hacen a través de un Instituto de Catastro. En tanto que Nayarit y Sonora la realizan por medio de un Instituto Catastral y Registra!, mientras que Zacatecas lo hace con una Dirección General de Catastro y Registro Público. Por su parte el Estado de México, Jalisco y Coahuila la realizan con un Instituto de Geografía e Investigación Territorial. Por otra parte sobresale que Guanajuato y el Distrito Federal no tienen una legislación catastral y realizan sus funciones con sustento en los mandamientos jurídicos fiscales con que cuentan.

Con motivo de las reformas y adiciones al Artículo 115 Constitucional de 1999, las legislaciones estatales fueron modificadas, estableciéndose en las constituciones estatales las mismas disposiciones de la reforma citada; es decir, que los Ayuntamientos estaban facultados para elaborar los planos y tablas de valores unitarios de suelo y construcción y a proponérselas a las legislaturas estatales para su aprobación correspondiente. En México existen algunos municipios que cuentan con reglamento catastral, tales como Tijuana y Ensenada, en Baja California, Hermosillo, San Luís Río Colorado y Cajeme en Sonora, Villahermosa en Tabasco, Mérida y Motul en Yucatán, y Acapulco en Guerrero.

113

Page 112: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

El 15 de diciembre del 2003 el Ayuntamiento de Acapulco publicó un Reglamento titulado: Reglamento de la Ley de Catastro Municipal del Estado de Guerrero para el Municipio de Acapulco de Juárez.

Tijuana, Baja California. A pesar de que la reforma constitucional federal mencionada se realizó en 1999, el Estado de Baja California ya había otorgado a sus Ayuntamientos, la facultad para ejercer la función catastral. Tal es el caso del Municipio de Tijuana, que tiene un Reglamento catastral, publicado el 2 de diciembre de 1994, aunque fue actualizado el 8 de septiembre del 2000 y cuyo título es: Reglamento de la Ley del Catastro Inmobiliario del Estado de Baja California para el Municipio de Tijuana

Hermosillo, Sonora. El 17 de noviembre de 2003 el Ayuntamiento de Hermosillo publicó su Reglamento de Catastro titulado: Reglamento de Catastro para el Municipio de Hermosillo

Mérida, Yucatán. Reglamento de Catastro del Municipio de Mérida: Cuenta con cinco títulos y treinta y un artículos, fue emitido el 26 de enero de 2005.

5.3 Valuación Catastral.

Catastro. Es el registro de bienes inmuebles para el pago del impuesto predial, "como base de datos exactos y benignos", catastro actualizado y confiable, que el gobierno local mantiene y actualiza con varios fines, el primero de los cuales es la recaudación fiscal; el acervo del catastro, contiene un número variable de datos sobre cada predio, según la cultura registral, la dinámica y las necesidades económicas de cada localidad, y que los métodos para registrar y poner al día este censo evolucionan al ritmo de las innovaciones tecnológicas, tanto de la fotografía aérea y satelital como de la informática. En términos generales, en el avalúo fiscal se suma el cálculo de impuestos.

5.4 Procedimiento de valuación masiva.

Es el procedimiento para estimar, en términos catastrales, el precio justo a una cosa, un producto o un servicio, diremos que es el procedimiento para estimar el precio justo de un bien raíz. La valuación catastral es entonces básicamente, un proceso objetivo y ordenado relacionado con un propósito y se basa en observaciones y en la teoría económica, la cual produce un estimado de valor de cambio por dinero en efectivo, de una propiedad específica en una fecha, un lugar determinado y un uso específico. Cada valuación es un trabajo de investigación, es una aplicación y combinación de la economía de la tierra, un análisis de mercado y un análisis de investigación. La valuación no crea un valor, sino que observa todos los aspectos que influyen en los bienes raíces, sus usos y las fuerzas políticas, económicas, sociales y físicas que por su interacción influyen en el valor. No recomienda acción, pero prevé las bases sobre las cuales las decisiones de acción puedan tomarse. El valor catastral es un dato fundamental en un Sistema de Información Catastral, sobre todo, si este responde a un modelo de catastro multifinalitario y en especial, si tiene una finalidad fiscal, es decir, si la determinación del valor catastral sirve para la fijación de la base imponible de alguna figura tributaria.

114

Page 113: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

La valoración masiva inmobiliaria con fines fiscales es un fenómeno relativamente reciente. Tuvo comienzos a principios del siglo XX, cuando los gobiernos comenzaron a interesarse en la práctica de valoraciones precisas, baratas y justas, de todas las unidades inmobiliarias de su territorio, con fines fiscales. Dado el carácter administrativo y tributario del valor catastral, el objetivo del proyecto debe de ser la consecución de un valor universal, estable, justo, objetivo, normado, masivo, unívoco, coordinado, con fuerte apoyo informativo y referenciado al valor de mercado. Para ello, la Constitución federal establece, que el valor catastral de los bienes inmuebles deberá ser equiparable al valor de mercado, entendiendo por este último, el precio más probable por el cual podría venderse entre partes independientes un inmueble libre de presiones. Es decir, de entre los diversos métodos de valoración inmobiliaria existentes (capitalización de rendimientos, del costo, de comparación con el mercado, etc.) la norma elige, en principio, este último, el de comparación con el mercado. Pero la utilización eminentemente fiscal del valor catastral exige dotarle de una cierta estabilidad, de tal manera que las oscilaciones que se producen, o se pueden producir en el mercado inmobiliario, no hagan necesaria su modificación, salvo en el caso en que dichas oscilaciones sean sustanciales. Así, el procedimiento debe contemplar que los valores catastrales obtenidos, tras un procedimiento de valoración colectiva, se vayan adecuando tanto a la realidad física, mediante el mantenimiento catastral de las características de los inmuebles que puedan sufrir modificaciones, como a una determinada evolución del mercado inmobiliario, mediante la aplicación anual de coeficientes de actualización previstos legalmente. Sin embargo los estudios realizados reflejan que, con independencia de la coyuntura económica, los cambios detectados en la oferta y la demanda producen modificaciones que hacen necesario que, al cabo de un cierto tiempo, haya que volver a realizar otro procedimiento de valoración colectiva para adaptar los valores catastrales a la nueva situación de los valores de mercado. Los procedimientos de valoración colectiva pueden ser de carácter general, de carácter parcial y de carácter simplificado, estando prevista su aplicación tanto para bienes inmuebles urbanos como rurales.

5.5 Procedimiento de valuación catastral de los bienes inmuebles.

El valor catastral está conformado por la suma del valor del terreno y el valor de las construcciones existentes en el inmueble. El valor del terreno considera la superficie del suelo, el valor unitario de terreno y los factores de mérito o demérito, que le corresponda, de acuerdo a sus características intrínsecas. En cuanto a las construcciones, se toma en cuenta el tipo de edificación, su superficie y los factores de ajuste de acuerdo a la edad, el estado de conservación y el número de niveles. Los métodos de valuación catastral, tienen como objetivo el de constituirse en los procedimientos precisos para realizar la operación de valuación catastral de inmuebles y precisan de una metodología que sea a la vez homogénea y flexible y que posibilite su utilización por los distintos gobiernos locales ya sea Delegacionales o municipales. Cualquiera de los métodos utilizados, tendrá como base la utilización de las Zonas Homogéneas de Valor y en su caso las Bandas de Valor, con el objeto de particularizar las desviaciones en el valor unitario del suelo en determinadas vialidades. Asimismo, se deberán tomar en cuenta los factores de mérito y deméritos del terreno y las construcciones, lo que ofrecerá la oportunidad de realizar los ajustes necesarios, con el

115

Page 114: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

propósito de obtener los valores más confiables posibles. La selección de la clasificación de las tipologías constructivas, dependerá de las características de las edificaciones de cada región, que dependen a su vez de las costumbres constructivas de la misma.

5.6 Proceso de valuación.

Para obtener el valor catastral de un bien inmueble urbano, es necesario proceder de la manera siguiente:

a) Identificar el valor de la Zona Homogénea o la Banda de Valor, a la que pertenece el predio, de acuerdo a su localización. (Si el inmueble se localiza en Banda de Valor se valorará con respecto a ésta; en caso contrario con respecto al Área Homogénea).

b) Obtener en el catálogo de valor unitario de terreno por Zona Homogénea o Banda de Valor, el valor unitario de terreno que le corresponde.

c) Determinar las características del lote base que corresponden a la Zona Homogénea donde se ubica el inmueble, en el mismo catálogo anterior.

d) Determinar el valor del terreno con base en la superficie del terreno; del valor unitario de terreno determinado; y de los factores de mérito ó demérito de terreno: frente, fondo, área, posición y orientación.

e) Definir si el inmueble a valuar, es un condominio f) Identificar la tipología que le corresponde a cada una de las construcciones del

inmueble, y obtener el valor unitario de construcción que le corresponde. g) Determinar el valor de la construcción de cada construcción tomando como

base la superficie de construcción, el valor unitario de construcción y los factores de mérito o demérito de la construcción que apliquen.

h) Determinar el valor total de la construcción del inmueble, sumando los valores de cada una de las construcciones existentes,

i) Determinar el valor catastral sumando los valores de terreno y de construcción.

5.7 Información requerida para la valuación.

Para realizar la valuación del bien inmueble, es necesaria la investigación de datos relativos al inmueble, mismos que servirán para aplicarlos en las expresiones matemáticas explicadas anteriormente. La información requerida es la siguiente: • Localización del inmueble • Determinación si es condominio • Porcentaje proindiviso (en el caso de condominios) • Zona Homogénea o Banda de Valor a la que pertenece el inmueble. • Dimensiones del Lote Tipo correspondiente a la zona homogénea • Superficie del terreno, en m2 • Superficie del terreno común en m2 (en caso de condominios) • Frente del terreno en m • Fondo del terreno en m • Irregularidad del terreno (área inscrita en regular) • Posición del lote en la manzana • Orientación del lote respecto al norte geográfico • Desnivel del lote en m. • Área del lote con hundimiento respecto al nivel de la calle, de al menos 15 cm. En m2 • Tipología de la construcción

116

Page 115: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Superficie construida en m2 Superficie construida común en m2 (en caso de condominios) Edad de las construcciones Estado de conservación de las construcciones Número de niveles construidos de las construcciones.

5.8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal14

De conformidad con el artículo 172 del Código Financiero del Distrito Federal, están obligados al pago del impuesto predial, las personas físicas y las personas morales que sean propietarias del suelo y las construcciones adheridas a él, independientemente de los derechos que sobre las construcciones tenga un tercero. Los poseedores también están obligados al pago del impuesto predial por los inmuebles que posean.

De acuerdo con el artículo 127 del Código Financiero del Distrito Federal, la base del impuesto predial será el valor catastral determinado por los contribuyentes, de acuerdo con las siguientes modalidades.

• Conforme el valor de mercado obtenido mediante avalúo directo. • Con base en valores unitarios, considerando los m2 del suelo y de la construcción.

La base de impuesto predial mediante el avalúo directo, será válida para el año en que se realice el avalúo.

Los contribuyentes deberán declarar el valor catastral de sus inmuebles aplicando los valores unitarios contenidos en las tablas correspondientes y considerando la construcción, el terreno, la clasificación de los inmuebles, las instalaciones especiales, los elementos accesorios y las obras complementarias. En este sentido, la Asamblea Legislativa del D. F., emitirá la relación de valores unitarios de suelo, construcciones adheridas a él, instalaciones especiales de tipo común, elementos accesorios, y obras complementarias que sirvan de base a los contribuyentes para determinar el valor catastral de sus inmuebles y el impuesto predial a su cargo.

El Código financiero del Distrito Federal, contiene el Artículo Vigésimo, en el que se establecen definiciones referentes a región, manzana, colonia catastral, tipo y clase de construcción, cita las normas de aplicación referente a la antigüedad del inmueble y el incremento del valor catastral de la construcción por tener instalaciones especiales, obras complementarias y elementos accesorios; contiene las tablas de valores unitarios para el suelo y construcción.

Tipo. Corresponde a la clasificación de las construcciones considerando el uso y el rango de niveles que se dé al inmueble, y se clasifica en habitacional y no habitacional.

Uso: Corresponde al aprovechamiento genérico que tiene el inmueble y se clasifica en habitacional y no habitacional.

(H). Habitacional.- Se refiere a las edificaciones en donde residen individual o colectivamente las personas o familias y comprende todo tipo de vivienda, a la que se

GDF (2010) Código Financiero del D F (Décima Novena ed ) (E Unidos, Ed ) D F , México ISEF

117

Page 116: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

incluyen los cuartos de servicio, patios, andadores, estacionamientos, cocheras y todas las porciones de construcción asociadas a dichas edificaciones. También se incluyen orfanatos, asilos, casas cuna, conventos y similares.

(NH). No Habitacional.- Se refiere a todo inmueble que no se ubique en el supuesto anterior y que para efectos de determinar su tipo se divide en:

1. Construcciones que cuentan con cubiertas o techos (completos o semicompletos). L: Hotel. D: Deporte. C: Comercio. O: Oficina. S: Salud. Q: Cultura. E: Educación. A: Abasto. I: Industria. K: Comunicaciones.

2. Construcciones que no poseen cubiertas o techos: PE: Estacionamientos, patios y plazuelas. PC: Canchas deportivas. J: Jardines, P: Panteones. Se refieren a construcciones habilitadas directamente sobre el terreno o sobre estructuras y que conforman pavimentos o áreas verdes para los usos señalados.

3. Inmueble sin construcciones (W), aquél que no tenga construcciones permanentes o que teniéndolas su superficie, sea inferior a un 10% a la del terreno, a excepción de:

• Los inmuebles que se ubiquen en zonas primarias designadas para la protección o conservación ecológica, y en las zonas secundarias denominadas áreas verdes y espacios abiertos.

• Los inmuebles que pertenezcan a instituciones educativas, culturales o de asistencia privada;

• Los campos deportivos o recreativos acondicionados y funcionando como tales;

• Los estacionamientos públicos debidamente autorizados y en operación;

• Los inmuebles cuya construcción sea inferior a un 10% de la superficie del terreno y que sea utilizado exclusivamente como casa-habitación por el contribuyente y;

(M). Mixto.- Cuando el inmueble se destine conjuntamente a uso habitacional y no habitacional o cuando tenga dos o más usos no habitacionales. No se considerará, para el caso habitacional, un uso mixto cuando se trate de una casa habitación que cuente con patios, jardines o estacionamientos descubiertos, siempre y cuando las áreas de estos usos no participen de actividades lucrativas para el propietario.

En cuanto al Rango de niveles se refiere, Corresponde al número de plantas cubiertas y descubiertas de la construcción a partir del primer nivel utilizable o edificado en el predio en que se ubique. En los casos que en una cuenta catastral se encuentren varios cuerpos de edificios claramente separados, el valor total de la construcción se obtendrá de la suma del valor de cada uno de ellos, los cuales se calcularán en forma independiente.

Cuando el nivel más alto de un edificio tenga un porcentaje de construcción menor al 20% de la planta cubierta anterior, el rango de nivel del inmueble se determinará sin tomar en cuenta el último nivel: El rango de nivel se considerará conforme a la siguiente edificación:

118

Page 117: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

CLAVE 01

02

05

10 15 20 99

Rango Único

DESCRIPCIÓN Superficies construidas descubiertas. De 1 a 2 niveles o bien, si no existe una clara distinción de ellos y la construcción tenga una altura hasta de 6.00 metros. De 3 a 5 niveles o bien, si no existe una clara distinción de ellos y la Construcción tenga una altura de 6.01 metros a 15.00 metros. De 6 a 10 niveles. De 11 a 15 niveles. De 16 a 20 niveles. De 21 a más niveles. Se aplica a edificaciones sin una clara distinción de niveles tales como naves industriales, bodegas galerones, centros comerciales, restaurantes y estructuras semejantes que excedan una altura de 15.00 metros.

A partir del 2007, se adicionó lo referente a la asignación de niveles aplicables a las aéreas descubiertas como patios, estacionamientos descubiertos, jardines, plazuelas y canchas deportivas, a los inmuebles de varios niveles que cuenten con esas instalaciones15.

Clase: Es el grupo al que pertenece una construcción de acuerdo con las características propias de sus espacios, servicios, estructuras y acabados, la cual tiene asignado un valor unitario de construcción.

Referente a la clasificación de los inmuebles, para efectos de determinar la clase de construcción a que pertenece cada edificación, debemos considerar una "matriz de características" y una "Matriz de puntos", se procederá conforme a lo siguiente:

En primer término se debe considerar el uso genérico del inmueble, identificándolo como habitacional o no habitacional; posteriormente se ubica de manera específica en la "Matriz de Características" para determinar la clase que aplica para el uso de que se trate. Selección de elementos en la matriz de características.

El objetivo de esta matriz, es determinar la clase de construcción de acuerdo con su estructura, sus acabados, sus muros, sus pisos, sus fachadas, sus claros, su altura, sus recubrimientos, su ventanearía superficies de construcción entre otros. Cada "Matriz de Características" se compone de apartados en los cuales se consideran distintos elementos de la construcción. Por lo que se deberá seleccionar un solo elemento de los siete que componen cada columna, y así sucesivamente, para cada columna que integra esta matriz.

Determinación de puntos y clase en la matriz de puntos. Se deberá identificar los puntos que correspondan a cada elemento seleccionado en la matriz de características.

Hecho lo anterior, los puntos se anotarán en el renglón denominado "Puntos Elegidos", y se deberán sumar los puntos de este renglón, ubicando el resultado en el cuadro "Total de Puntos".

Vicente, V M (2009) Estudio Practico del Código Financiero Para el Distrito Federal y Estado de Mexico 2009 (Primera ed ) Mexico, D F GASCA

119

Page 118: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Finalmente, el total de puntos se ubicará dentro de algún rango de la "Tabla de Puntos", determinándose de esa manera la clase a la cual pertenece la construcción del inmueble.

a) Habitacional

En el caso de que el uso genérico del inmueble sea habitacional, se identifican las características de la construcción en la "Matriz de Características" para determinar clases de construcción de Uso: Habitacional y se utilizan los puntos aplicables en la "Matriz de Puntos" para determinar clases de construcción de Uso: Habitacional, conforme al procedimiento señalado en esta fracción.

Para vivienda multifamiliar, la superficie de construcción que se debe considerar como referencia para determinar la clase, es la que resulte de dividir la superficie total, incluyendo las áreas de uso común, entre el número de unidades familiares. No se consideran en este caso los inmuebles sujetos a régimen condominal.

b) No Habitacional

Cuando un inmueble construido originalmente para uso habitacional se destine a Oficina, Hotel, Comercio, Salud, Educación y/o Comunicaciones, se identifican las características de la construcción en la "Matriz de Características" para determinar clases de construcción de Uso: No Habitacional (Casa habitación adaptada para oficina, hotel, comercio, salud, educación y/o comunicaciones) conforme al procedimiento señalado en esta fracción.

Cuando el uso del inmueble sea no habitacional y se trate de construcciones cuyo uso coincide con el propósito original para el que fue construido, tratándose de Oficina, Hotel, Comercio, Salud, Educación y/o Comunicaciones, para la determinación de la clase se aplica la "Matriz de Características" para determinar clases de construcción de Uso: no habitacional (Oficina, Hotel, Comercio, Salud, Educación y/o Comunicaciones), conforme al procedimiento señalado en esta fracción.

Cuando el uso del inmueble sea no habitacional y se trate de construcciones cuyo uso coincide con el propósito para el que fue construido, tratándose de Industria, Abasto y/o Cultura, se identifican las características de la construcción en la "Matriz de Características" para determinar clases de construcción de Uso: no habitacional (Industria, Abasto y/o Cultura), conforme al procedimiento señalado en esta fracción.

Cuando el uso del inmueble sea no habitacional y se trate de construcciones cuyo uso coincide con el propósito original para el que fue construido, tratándose de Deportes, para la determinación de la clase se aplica la "Matriz de Características" para determinar clases de construcción de uso no habitacional (Deportes), conforme al procedimiento señalado en esa fracción.

Para los efectos de la determinación de las clases de construcción y la aplicación de las Matrices de Características y Puntos para determinar Clases de Construcción señaladas en este artículo.

120

Page 119: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

5.8.1 Procedimiento.

1. Para la aplicación de la Tabla de Valores Unitarios de Suelo a un inmueble específico, se determinará primero la Delegación a que corresponda. Según su ubicación se constatará si se encuentra comprendido dentro de la Tabla de Colonia Catastral de tipo Enclave o de tipo Corredor, de ser alguno de estos casos le corresponderá al inmueble el valor unitario por metro cuadrado respectivo. En caso contrario se determinará la región con los tres primeros dígitos del número de cuenta catastral y su Manzana con los tres siguientes dígitos del mismo número de cuenta, a los cuales deberá corresponder una Colonia Catastral de tipo Área con un valor unitario por metro cuadrado. El valor unitario que haya correspondido se multiplicará por el número de metros cuadrados de terreno, con lo que se obtendrá el valor total del suelo del inmueble.

2. Para la aplicación de la Tabla de Valores Unitarios de las construcciones, se considerarán las superficies cubiertas o techos y las superficies que no posean cubiertas o techos, según sea el caso. Para determinar el valor de la construcción se clasificará el inmueble en el tipo y clase que le correspondan: con este tipo y clase se tomará el valor unitario de la construcción, establecidos en la tabla de valores unitarios de las construcciones y se multiplicará por los metros cuadrados de la construcción, con lo que se obtendrá el valor total de la edificación.

Para la determinación del valor de la construcción de un inmueble de uso habitacional se considerarán todos los espacios cubiertos propios de este uso incluyendo, entre otros, los cuartos de servicio, patios, cajón de estacionamiento, cocheras y, en su caso, las obras complementarias, elementos accesorios e instalaciones especiales con que cuente, mismos que deberán considerarse invariablemente como uso habitacional. El valor total de la construcción se obtendrá tomando en consideración la clase predominante. En caso de inmuebles de uso habitacional sujetos al régimen de propiedad en condominio, se considerará además, la parte proporcional de las áreas comunes que les corresponde conforme a su indiviso. Estas áreas comunes, así como las porciones privativas que estén en otro cuerpo constructivo serán clasificadas de acuerdo a sus usos, rangos de nivel, clases, y edades.

El valor total de la construcción de inmuebles de uso habitacional sujetos a régimen de propiedad en condominio se obtendrá de la suma del valor de la construcción privativa y el valor total de las porciones del inmueble correspondientes al indiviso.

En los inmuebles de uso no habitacional, se considerará cada porción de uso y se determinará su tipo y clase que le corresponda. Los inmuebles en esta situación, deberán determinar el valor de la construcción con la suma total de cada una de ellas. Para el inmueble que cuenta con porciones de distinto uso, incluso habitacional, cuando las personas residan de manera ocasional o para resguardar dichos inmuebles, se debe tomar el valor de cada una y sumarse a las restantes para así obtener el valor total de la construcción.

Al resultado obtenido se le aplicará una reducción según el número de años transcurridos desde que se terminó la construcción o desde la última remodelación que hubiere afectado a por lo menos un 30% de la superficie de construcción, en razón del 1% para cada año transcurrido, sin que en ningún caso se descuente más del 40%. Si los inmuebles tuvieran porciones de construcción con diferentes fechas de terminación, la

121

Page 120: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

reducción procederá por cada porción, según el número de años transcurridos desde que se terminó cada una de ellas.

3. Cuando el inmueble cuente con instalaciones especiales, elementos accesorios u obras complementarias, el valor resultante de aplicar lo señalado en el numeral 2, se incrementará en 8%. Instalaciones especiales, aquellas que se consideran indispensables o necesarias para el funcionamiento operacional del inmueble de acuerdo a su uso específico, tales como, elevadores, escaleras electromecánicas, equipos de calefacción o aire lavado, sistema hidroneumático, equipos contra incendio. Elementos Accesorios, son aquellos que se consideran necesarios para el funcionamiento de un inmueble de uso especializado, que sí se convierten en elementos característicos del bien analizado como: caldera de hoteles y baños públicos, espuela de ferrocarril en industrias, pantalla en un cinematógrafo, planta de emergencia en un hospital, butacas en una sala de espectáculos, entre otros. Obras complementarias, son aquellas que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble como son: bardas, celosías, andadores, marquesinas, cisternas, equipos de bombeo, gas estacionario, entre otros.

4. El valor del suelo del inmueble, de sus construcciones y de sus instalaciones especiales, según sea el caso, se sumarán para obtener el valor catastral del inmueble.

5. El valor catastral determinado mediante avalúo comprenderá la suma de los valores de suelo del inmueble, de sus construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios u obras complementarias, según sea el caso.

5.8.2 Valuación del suelo.

Predios urbanos.

La obtención del valor del suelo urbano, como ya se describió anteriormente, se realiza siguiendo la secuencia siguiente: a) Identificar la Zona Homogénea o Banda de Valor a la que pertenece el inmueble. b) Obtener el Valor Unitario de Suelo que le corresponde, de acuerdo al Plano de Valores Unitarios de Suelo. c) Obtener las características del Lote Tipo correspondiente a la Zona Homogénea respectiva. d) Determinar la superficie del terreno en m2. e) Identificar los factores de mérito o demérito correspondientes al predio. f) Cálculo del valor del terreno de acuerdo a la fórmula ya descrita.

5.8.2.1 Factores de mérito y demérito del terreno.

Factores de eficiencia del suelo. A los méritos y deméritos que se pueden aplicar a la revisión del valor de un terreno según sus características, una vez determinado el valor unitario de referencia que le corresponde.

Los factores de eficiencia del suelo que serán aplicables para la elaboración y revisión de los valores de referencia de las áreas y corredores de valor según las características del terreno respectivo son:

122

Page 121: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

I. Factor de zona (FZo): Factor que influye en el valor de un predio según su ubicación dentro de un área de valor específica, para la aplicación de este factor se entenderá por:

a. Calle moda, aquélla cuyas características de tráfico vehicular, anchura, calidad de carpetas, mobiliario urbano de aceras y camellones, se presenta con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique el inmueble.

II. Factor de ubicación (Fuby. Factor que influye en el valor unitario medio correspondiente al área o corredor de valor en su aplicación a un predio, en función de la posición del mismo en la manzana en que se ubica;

III. Factor de frente (FFe): Factor que influye en el valor unitario del área o corredor de valor al aplicarse a predios con menor frente del que autorizan los reglamentos correspondientes El factor de frente (FFe) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles cuya longitud de frente sea menor a 3.50 metros lineales, y será el resultado de dividir la longitud del frente del predio de que se trate entre la constante equivalente a la longitud de frente mínima establecida en los ordenamientos jurídicos aplicables en esta materia, conforme a la siguiente fórmula:

tFe ~ '3.5 Donde: FFe = Factor de frente. Fe = Longitud del frente del inmueble. Tratándose de inmuebles cuya longitud de frente sea mayor de 3.50 metros lineales, se aplicará 1.00 como factor de frente. En ningún caso el factor de frente aplicable podrá ser inferior a 0.50.

IV. Factor de forma (FFo): Factor que influye en el valor unitario del área o corredor de valor, en su aplicación a un predio de forma irregular, es decir, que no es de forma rectangular. Se entenderá por:

a. Rectángulo inscrito (Ri): El mayor rectángulo que puede inscribirse en un predio haciendo coincidir su frente con él, o uno de los frentes del predio.

b. Áreas restantes (Ar): Las áreas del predio que quedan fuera del rectángulo inscrito.

c. Porción anterior (Pa): La parte del rectángulo inscrito cuyo fondo no es mayor que tres veces el frente. Incluye además todos los rectángulos que pueden inscribirse en las áreas restantes que tengan frente a alguna vía de acceso.

d. Porción posterior (Pp): La parte del rectángulo inscrito que no es porción anterior. Incluye además todos los rectángulos que pueden inscribirse en las áreas restantes sin frente a una vía de acceso.

e. Áreas irregulares con frente a la calle (SAc): Las áreas restantes con frente a alguna vía de acceso que no forman parte de la porción anterior.

f. Áreas irregulares interiores (SAi): Las áreas restantes sin frente a alguna vía de acceso que no forman parte de la porción posterior.

123

Page 122: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

El cuadrado se entenderá como un caso particular del rectángulo.

V. Factor de superficie (FsJ: Factor que afecta al valor unitario del área o corredor, al aplicarse a un predio mayor de dos veces la superficie del lote moda, para la determinación de este factor se entenderá por: a. Lote moda, al lote cuyo tamaño se repite más en el área o en el corredor del valor. „ (0.30)*(area(nv) n

rsu — : h U. / U areasujeto

VI. Factor resultante de tierra FRe. Factor que se obtiene de multiplicar los cinco factores señalados en este artículo. FRe = Fzo * Fub * Fpr * Fpo * Fsu

a) Factor de forma para terrenos cuyo fondo sea igual o menor a tres veces el frente y cuya poligonal conforme ocho o menos ángulos:

FFO = i l/s Ri ~ Rectángulo inscrito

b) Para terrenos cuyo fondo sea mayor a tres veces el frente o cuya poligonal forme nueve o mas ángulos :

Fpo - Epa + Epp + EAc + EM Pa = porción anterior, 1: 3, = 7 m de frente, rectángulos de 90° PP = porción posterior = toda forma regular, las áreas fuera de 1:3, pero regulares y ángulos de 90° SAC— superficie de fracciones o áreas irregulares frente a la vía de acceso SAi= superficie de las fracciones o áreas irregulares interiores, que no tienen frente a la calle

STo = superficie total Spa = superficie porción anterior Spp = superficie porción posterior Epa = eficiencia de la porción anterior del rectángulo inscrito Epp = eficiencia de la porción posterior EAc= eficiencia de fracciones o áreas irregulares frente a la vía de acceso EAi= eficiencia délas fracciones o áreas irregulares interiores, que no tienen frente a la calle FFo = Factor de forma

Epp

EAC

EAI--

FPO

=s;p * o.7o

SAC - c

A c • Ü.80

¿Ai

= EpA + Epp + E A c + EA]

5.8.3 Valuación de las construcciones.

La valuación de las construcciones, se realiza de la misma manera para un predio urbano que para uno rural. Procedimiento de cálculo:

124

Page 123: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

La obtención del valor de la construcción se realiza siguiendo la secuencia siguiente: a) Identificar la tipología de construcción de cada una de las unidades constructivas a valuar, considerando el uso, la clase y la categoría, conforme a la descripción de tipologías de construcción con que se cuente. b) Obtener el valor unitario de la construcción correspondiente a la edificación por valuar, de acuerdo al catálogo de Valores Unitarios de Construcción, según su tipología de construcción, con que se cuente. c) Determinar las superficies de construcción de cada tipología constructiva, en m2. d) Determinar, en caso de proceder, los factores de mérito o demérito de construcción correspondientes, de acuerdo con los criterios que se tengan. e) Calcular el valor de la construcción del inmueble, sumando los valores correspondientes a cada una de las unidades constructivas del mismo, mediante la aplicación de la siguiente fórmula: VCC = SCy\]CFEC * FGC * fy)) Donde: VCC = Valor catastral de la construcción. SC = Superficie de la (s) construcción (s) existente (s) en el inmueble de que se trate. VUC = Valor unitario de construcción aprobado por la H. Legislatura, de la (s) tipología (s) que corresponda. FEC = Factor de edad de la construcción. FGC = Factor de grado de conservación de la construcción. FN = Factor de número de niveles edificados.

5.8.3.1 Factores de mérito y demérito de las construcciones

Las construcciones de los inmuebles, sufren un constante proceso de depreciación, consistente en la pérdida de su valor o precio, por causa de su uso o del tiempo. Existen tres clases de depreciaciones:

• Depreciación física o por la edad: Significa el uso con el tiempo de la construcción y tiene relación directa con la edad de la misma y se calcula de acuerdo con la misma y el tiempo esperado de la edificación. Se denomina también depreciación por la edad.

• Depreciación por el estado de conservación: Está relacionada con el mantenimiento que recibe una construcción, con el paso del tiempo.

• Depreciación funcional: Corresponde a la inadecuación del inmueble, a las expectativas de uso que se requiere. Esta puede provenir de un mal diseño que no permita su funcionalidad actual o por materiales inadecuados o en desuso. En las edificaciones viejas se da por fallas en el diseño para los patrones actuales, como por ejemplo: falta de baños, cocinas mal diseñadas, ausencia de closets, etc. También se conoce como depreciación por obsolescencia.

Las edificaciones tienen tres tipos de vida: • Vida física: Es el tiempo total que dura una construcción, de acuerdo con la

calidad de los materiales, que puede llegar a ser de varios siglos. La vida física de una construcción, hasta el momento de su ruina, puede llegar a ser de 100 a 200 años.

• Vida técnica o útil: Es el período que dura una construcción, hasta cuando es utilizable en condiciones normales y no requiere de reparaciones substanciales o la reconstrucción de sus partes esenciales. La vida técnica de una construcción, fluctúa entre 60 y 80 años.

125

Page 124: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

• Vida económica: Es el período que dura una edificación para el uso económico que fue construida, es decir, hasta que es rentable su explotación como edificación.

Para obtener el valor depreciado de una construcción, se parte del valor de la construcción nueva y se obtiene de la siguiente fórmula: Vd= Vn(R + (1 - R) * (1 - D)) Donde: Vd = Valor depreciado o de la construcción usada. Vn = Valor nuevo o costo de reposición. R = Porcentaje no depreciable o residuo. 1-R = Porcentaje depreciable. D = Porcentaje aplicable por depreciación.

5.8.3.2 Tipología de las construcciones. a. 5.8.3.2.1 Usos de la construcción. b. 5.8.3.2.2 Rango de niveles de la construcción. c. 5.8.2.2.3 Clase de la construcción. d. 5.8.3.2.4 Factores de eficiencia de la construcción.

5.8.3.2.3 INSTALACIONES ESPECIALES son aquellas que se consideran indispensables o necesarias para el funcionamiento operacional del inmueble de acuerdo a su uso específico, tales como, elevadores, escaleras electromecánicas, equipos de calefacción o aire lavado, sistema hidroneumático, equipos contra incendio.

5.8.3.2.4 ELEMENTOS ACCESORIOS: son aquellos que se consideran necesarios para el funcionamiento de un inmueble de uso especializado, que sí se convierten en elementos característicos del bien analizado como: caldera de hoteles y baños públicos, espuela de ferrocarril en industrias, pantalla en un cinematógrafo, planta de emergencia en un hospital, butacas en una sala de espectáculos, entre otros. Horno en una panificadora, Caldera en un hotel y baños públicos, Depósito de combustible en plantas industriales, Espuela de ferrocarril en industrias, Pantalla en un cinematógrafo, Butacas en una sala de espectáculos.

5.8.3.2.5 OBRAS COMPLEMENTARIAS: son aquellas que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble como son: bardas, celosías, andadores, marquesinas, cisternas, equipos de bombeo, gas estacionario, entre otros.

Independientemente de la clasificación propuesta, los conceptos antes mencionados de manera enunciativa se describirán por separado de las construcciones, para obtener valores unitarios independientes.

En todos los casos se anexará la descripción que se considere necesaria para la adecuada cotización de cada partida.

5.8.4 Definición de tipologías de las construcciones, CFDF. (Anexo 26, electrónico)

126

Page 125: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

5.9 Metodología de valuación catastral para el Estado de México16

Impuesto predial.

El impuesto predial es la contribución más importante para cualquier entidad, y para el Estado de México, no puede ser la excepción; por lo tanto, es la que tiene toda la atención de las autoridades hacendarías, y en este estado, se ha cuidado su regulación, y se han incluido conceptos importantes que tienen efecto en su cálculo, a diferencia de otros estados, donde su regulación es insuficiente.

Sujetos. De acuerdo al Código Financiero del estado de México y municipios, Están obligadas al pago del Impuesto Predial las personas físicas y jurídicas colectivas qué sean propietarias o poseedoras, según se trate, de inmuebles en el Estado. Los propietarios y poseedores, deberán calcular anualmente el impuesto predial a su cargo y manifestarlo, en el mismo formato utilizado para determinar y declarar el valor catastral de sus inmuebles.

La actividad catastral es el conjunto de acciones que permiten integrar, conservar y mantener actualizado el inventario analítico con las características cualitativas y cuantitativas de los inmuebles inscritos en el padrón catastral del Estado, realizadas con apego al LIGECEM, este Título, su reglamento, el Manual Catastral y demás disposiciones aplicables en la materia.

Las autoridades en materia de catastro son: • El Gobernador del Estado; • El Secretario de Finanzas. • El Director General del Instituto de Información e Investigación Geográfica,

Estadística y Catastral del Estado de México; • El ayuntamiento y el servidor público que éste designe como titular del área de

catastro municipal. (IGECEM).

La base del sistema de valuación catastral de inmuebles, son características predominantes en la circunscripción territorial denominada área homogénea y tomará como referencia los valores de mercado del suelo y de la construcción.

A iniciativa de los ayuntamientos, que contiene debidamente ordenada y relacionada geográficamente, la información de áreas homogéneas y bandas de valor con las manzanas catastrales que las conforman y los valores unitarios de suelo que corresponde a cada una de ellas, Las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y de Construcciones que forman parte integrante del Código, son el decreto emitidas por la Legislatura del Estado; asimismo, los códigos de usos de suelo, clases y categorías que identifican a las tipologías de construcciones y los valores unitarios aplicables a cada tipología.

5.9.1 Clasificación de la construcción.

La base del impuesto predial será el valor catastral declarado por los propietarios o poseedores de inmuebles, mediante manifestación que presenten ante la Tesorería

16GEDOMEX (2010) Código Financiero del Estado de México (Decima Tercera ed ) (E Unidos, Ed ) Toluca, MEXICO ISEF

127

Page 126: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Municipal de la jurisdicción que le corresponda y que esté determinado conforme a las tablas de valores unitarios de suelo y construcciones publicadas en el periódico oficial. (Anexo 19.)

Estas tablas se utilizan para clasificar los inmuebles dependiendo del uso y tipo de construcción de que se trate; normalmente un inmueble contiene varios elementos, por tanto deben determinarse varios valores y varios tipos de construcción.

5.9.2 Clasificación del suelo.

Tratándose de la clasificación del uso de suelo, que servirá para identificar a los diferentes tipos de aéreas homogéneas, se deberán considerar los criterios de uso de suelo y nivel de jerarquización. Los usos del suelo considerados para clasificar a las áreas homogéneas son:

Habitacional (H).- El que se destina a la vivienda y resguardo de la población.

Comercial (C).- El que se destina a las actividades mercantiles de bienes y servicios; comercios y en ocasiones al acopio y almacenamiento de ciertas mercancías.

Industrial (I).- El que se destina a las actividades fabriles, mediante la transformación y/ó maquila de bienes y en ocasiones al almacenamiento de insumos y productos.

Equipamiento (E).- El que se destina a las instalaciones que soportan las necesidades básicas de la población, servicios, administración pública, abasto, comunicaciones, cultura, deporte, educación, recreación y esparcimiento, religión, salud, transporte, etc.

Agrícola (A).- Son los terrenos que con la intervención del esfuerzo humano genera un adecuado aprovechamiento de los recursos de la naturaleza, por lo que son susceptibles de incorporarse a la producción de cultivos.

Agostadero (B).- Son aquellos terrenos que por las condiciones de la naturaleza, suelo, precipitación pluvial y clima, permiten el desarrollo de pastizales que son aprovechados para alimentar a las diferentes especies pecuarias que el hombre utiliza en su alimentación. Industrialización y otras actividades económicas.

Forestal (F).- Aquellos terrenos en los que se presenta el desarrollo de diversas especies arbóreas que son utilizadas en aprovechamientos maderables y otros productos derivados, en beneficio del género humano.

Eriazo (G).- Son los terrenos pedregosos, arenosos, medianos o gruesos, o erosionados, con poca arcilla y por sus características propias no pueden retener humedad suficiente, por lo que no son susceptibles de cultivo alguno.

Especial (L).- Se consideran como terrenos de uso especial los ocupados por ruinas o sitios arqueológicos, cuerpos de agua y reservas naturales. Las definiciones de cada área homogénea, atendiendo a las clasificaciones consideradas y a la codificación del uso del suelo y el nivel de jerarquización, son las siguientes:

128

Page 127: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Habitacional Comercial Industrial

Equipamiento Agrícola

Agostadero Forestal Eriazo

Especial

H C 1 E A B F G L

El nivel de jerarquización de los inmuebles se identifica por una clave que asigna diversas categorías a los usos del suelo y se definen atendiendo al análisis cuantitativo y cualitativo, calidad y disponibilidad de los servicios públicos, uso de suelo, infraestructura, equipamiento, régimen jurídico, así como el tipo y calidad de las construcciones.

Tratándose de la clasificación del terreno, el código del área homogénea se integra por dos caracteres, el primero es alfabético y corresponde a la clave del uso del suelo; el segundo es numérico y corresponde al nivel de jerarquización, conforme a la siguiente clasificación: (Anexo 20.)

El valor de la construcción de un inmueble se obtiene de multiplicar la construcción expresada en m2 de acuerdo a la tipología que le corresponda, por el correlativo valor unitario de construcción, contenido en la tabla de valores unitarios, y el resultado obtenido, por los factores de mérito o demérito respecto al número de años, el grado de conservación y el número de niveles.

Después de haber clasificado el terreno y la construcción, haber asignado valores y haber determinado el valor catastral, considerando los elementos mencionados, el impuesto a pagar será la cantidad que resulte de aplicar dicho valor catastral a la tabla siguiente: (Anexo 21)

El monto anual del impuesto a pagar, será el resultado de sumar a la cuota fija que corresponda de la tarifa, el resultado de multiplicar el factor aplicable previsto para cada rango, por la diferencia que exista entre el valor catastral del inmueble de que se trate y el valor catastral que se indica en el límite inferior del rango relativo.

5.9.3 Determinación del impuesto predial.

El impuesto a pagar por todo el año, será el resultado de sumar la cuota fija que corresponda a la tarifa, el resultado de multiplicar el factor aplicable previsto para cada rango, por la diferencia que exista entre el valor catastral del inmueble de que se trate y el valor catastral que se indica el límite inferior del rango que le corresponda como se sigue:

Esquema del cálculo del impuesto predial

(-)

(x) (=) (+) (=)

Valor catastral Límite inferior Excedente de límite inferior Factor Resultado Cuota fija Impuesto a cargo

129

Page 128: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Esquema del cálculo de la determinación del valor catastral

Vr=Vt+Vr Valor catastral = Valor del terreno + valor de la construcción

Vt= St* K,c

Valor del terreno

Valor de la construcción

Condominios

=

=

=

m2 de terreno x el valor unitario del terreno x factores de mérito o de demérito

m 2 de construcción x el valor unitario x factor de mérito o de demérito

m2 de Áreas privativas + proporcional de indiviso

5.9.4 Valor catastral del terreno.

El valor catastral de los inmuebles se determina sumando al valor catastral del terreno, el valor catastral de la construcción o construcciones existentes en el predio.

El valor del terreno de un inmueble se obtiene de multiplicar la superficie de terreno en metros cuadrados, por el valor unitario de suelo contenido en la Tabla de Valores Unitarios de Suelo y al resultado obtenido, por los factores de mérito o demérito, respecto del frente, del fondo, de irregularidad, de área, de topografía y de posición dentro de la manzana. El valor catastral del terreno se calculará mediante la aplicación de la siguiente fórmula: VCT = SP(VUS(FFe * FPo *FI*FA*FT* FP)) Donde: VCT = Valor catastral del terreno. SP = Superficie total de terreno del inmueble de que se trate. VUS = Valor unitario de suelo aprobado por la Legislatura. FFe = Factor de frente. FFo = Factor de fondo. F, = Factor de irregularidad. FA = Factor de área. FT = Factor de topografía. Fp = Factor de posición dentro de la manzana catastral.

5.9.5 Valor catastral de la construcción.

El valor total catastral de la construcción, será la suma de los valores determinados individualmente para cada una de las edificaciones existentes en el predio, conforme a las tipologías que correspondan, mediante la aplicación de la siguiente fórmula: VCC = SC(VUC(FEC * FGC * FN)) Donde: VCC = Valor catastral de la construcción. SC = Superficie de la (s) construcción (s) existente (s) en el inmueble de que se trate. VUC = Valor unitario de construcción aprobado por la H. Legislatura, de la (s) tipología (s) que corresponda. FEC = Factor de edad de la construcción. FGC = Factor de grado de conservación de la construcción. FN = Factor de número de niveles edificados.

130

Page 129: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

5.9.6 Los factores de mérito o demérito.

Aplicables para efectos de la valuación catastral del terreno, respecto del frente, del fondo, de irregularidad, de área, de topografía y de posición dentro de la manzana, se definen y determinan como sigue:

5.9.6.1 Factor de frente.

El factor de frente (FFe) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles cuya longitud de frente sea menor a 3.50 metros lineales, y será el resultado de dividir la longitud del frente del predio de que se trate entre la constante equivalente a la longitud de frente mínima establecida en los ordenamientos jurídicos aplicables en esta materia, conforme a la siguiente fórmula:

Donde: FFe = Factor de frente. Fe = Longitud del frente del inmueble. Tratándose de inmuebles cuya longitud de frente sea mayor de 3.50 metros lineales, se aplicará 1.00 como factor de frente. En ningún caso el factor de frente aplicable podrá ser inferior a 0.50.

5.9.6.2 El factor de fondo.

El factor de fondo (FFo) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles cuya longitud de fondo sea mayor a la del fondo base que corresponda al área homogénea de su ubicación y se obtiene al sumar a la constante 0.60, el cuarenta por ciento del cociente resultado de dividir la longitud del fondo base entre la longitud fondo del inmueble de que se trate, conforme a la siguiente fórmula: FFo = 0.60 + [(F0B/F0) * 0.40] Donde: FFo = Factor de fondo. FoB = Longitud del fondo base. F0 = Longitud del fondo del inmueble. Tratándose de inmuebles cuya longitud de fondo sea menor o igual a la del fondo base que corresponda al área homogénea de su ubicación, se aplicará 1.00 como factor de fondo.

5.9.6.3 Factor de irregularidad.

El factor de irregularidad (F,) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles que por su forma irregular disminuyen las posibilidades de aprovechamiento óptimo de la superficie total del predio. Para calcular este factor, es necesario determinar previamente la superficie denominada área inscrita, definida como la máxima superficie determinada por la suma de las áreas de hasta dos rectángulos trazados a partir del frente o de cualquiera de los lados, considerando siempre puntos interiores y colindantes del predio en estudio. En los casos de los predios que tengan forma de paralelogramos regulares, el área inscrita deberá corresponder al área total del predio y se aplicará 1.00 como factor de irregularidad. Cuando los predios presenten formas irregulares, se dividirán en dos o más fracciones, una y hasta dos regulares en forma de rectangular cuya suma será el área inscrita y el

131

Page 130: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

resto de las fracciones se denominarán áreas no regulares, por lo que en todo caso, el área inscrita calculada deberá ser inferior a la superficie total del predio. El factor aplicable se obtiene al sumar a la constante 0.50 el resultado de dividir la mitad de la superficie determinada como área inscrita entre la superficie del inmueble de que se trate, conforme a la siguiente fórmula: F, = 0.50 + [(AI/2)/SP] Donde: F, = Factor de irregularidad. Al = Área inscrita del inmueble. SP = Superficie total de terreno del inmueble de que se trate. Tratándose de inmuebles cuya forma sea regular, es decir, en forma de paralelogramo, se aplicará 1.00 como factor de irregularidad. Tratándose de inmuebles cuya forma sea regular, es decir, en forma de paralelogramo, se aplicará 1.00 como factor de irregularidad.

5.9.6.4 Factor de área.

El factor de área (F^) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles cuya superficie de terreno sea mayor a la del área base que corresponda al área homogénea donde se ubica el inmueble, y se obtiene al sumar a la constante 0.70, el treinta por ciento del cociente resultado de dividir la superficie del área base entre la superficie del inmueble de que se trate, conforme a la siguiente fórmula: FA = 0.70 + [(AB/SP) * 0.30] Donde: FA = Factor de área. AB = Área base del área homogénea de ubicación del inmueble. SP = Superficie de terreno del inmueble de que se trate. Tratándose de inmuebles cuya superficie de terreno sea menor o igual a la del área base que corresponda al área homogénea de su ubicación, se aplicará 1.00 como factor de área.

5.9.6.5 Factor de topografía.

El factor de topografía (FT) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles que presenten escarpa hacia arriba o hacia abajo, rugosidad, elevación o hundimiento, respecto al nivel de la banqueta o de la vialidad de acceso. Para calcular este factor de topografía se requiere determinar previamente la altura (H) en metros lineales o fracción, medida en el punto más escarpado, hundido o elevado del predio con relación al nivel de la banqueta o de la vialidad de acceso. El factor aplicable será el resultado de restar a la unidad el cociente que resulte al dividir la mitad de la altura obtenida como se indica en el párrafo anterior, entre la longitud del fondo de predio de que se trate, conforme a la siguiente fórmula:

Fr = 1.00- [ (( / / /2))/F0 ] Donde: FT = Factor de topografía. H = Altura de la escarpa, elevación o hundimiento, respecto al nivel de banqueta o de la vialidad de acceso. F0 = Longitud del fondo del inmueble de que se trate.

Tratándose de inmuebles que el total de la superficie del terreno se encuentre al nivel de la banqueta o de la vialidad de acceso, o que por topografía natural las vialidades

132

Page 131: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

presenten pendiente en el sentido longitudinal al acceso del inmueble, se aplicará 1.00 como factor de topografía. En ningún caso el factor de topografía aplicable podrá ser inferior a 0.50.

5.9.6.6 Factor de posición.

El factor de posición (FP) amerita o demerita el valor catastral de un inmueble atendiendo a la ubicación que ocupa dentro de la manzana, conforme a la tabla siguiente:

POSICIÓN Interior Intermedio Esquina Frentes no contiguos Cabecero Manzanero

FACTOR APLICABLE "FP" 0.50 1.00 1.10 1.10 1.20 1.30

5.9.6.7 Inmuebles con factor interior.

A los inmuebles localizados en posición interior, se aplicará 1.00 para los factores de frente, de fondo, de irregularidad, de área y de topografía.

5.9.6.8 Resultado de factores.

Para efectos de la valuación catastral, en ningún caso el factor total de demérito aplicable al terreno podrá ser menor a 0.50, aún cuando así resulte el producto de los factores de mérito o de demérito establecidos en este artículo.

5.9.7 Factores que afectan el valor catastral de la construcción.

Los factores en mérito o demérito, aplicables para efectos de la valuación catastral de las construcciones, respecto a la edad, al número de niveles y al grado de conservación, se definen y determinan como sigue:

5.9.7.1 El factor de edad de la construcción.

El factor de edad de la construcción (FEC) demerita el valor de las edificaciones atendiendo al grado de deterioro que presenta por el paso del tiempo y considera el número de años transcurridos desde la construcción inicial o último mantenimiento realizado, hasta la fecha en que se lleve a cabo el cálculo del valor catastral. Para determinar el factor de edad de la construcción se requiere conocer además del periodo transcurrido desde la construcción inicial o última remodelación realizada, el número de años de vida económica o vida útil de la edificación, que es variable dependiendo de la tipología de construcción que corresponda al inmueble de que se trate, asimismo el coeficiente de demérito anual es variable y está en función de los mismos elementos. El factor aplicable se determinará considerando la tipología de la construcción relacionada con el número de años de vida económica o vida útil de la edificación y el coeficiente de demérito anual que le corresponda del inmueble de que se trate, conforme al cuadro anterior, aplicando la siguiente fórmula general:

133

Page 132: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

FEC = 1.00 - (ACl * CDA) Donde: FEC = Factor de edad de la construcción. ACI = Número de años de la edificación desde la construcción inicial o última remodelación realizada. CDA = Coeficiente de demérito anual de la edificación atendiendo a la vida útil de cada tipología de construcción. En caso de que el número de años de la edificación desde la construcción inicial o última remodelación realizada sea mayor al número de años de vida económica o vida útil que le corresponde atendiendo a la tipología asignada, se aplicará 0.60 como factor de edad de la construcción.

5.9.7.2 Factor por grado de conservación.

El factor por grado de conservación (FGC) demerita el valor de las construcciones considerando el nivel de deterioro que presenta la edificación, en relación con el mantenimiento que se le ha proporcionado. Los factores aplicables se localizan en la siguiente tabla:

GRADO DE CONSERVACIÓN 1 2 3 4 5 6

Muy bueno Bueno Medio Malo

Muy malo Ruinoso

FACTOR APLICABLE "FGC" 1.000 0.875 0.750 0.400 0.250 0.080

Para efectos de identificar los grados de conservación indicados, se atenderá a lo siguiente:

Muy bueno.- Cuando los elementos constructivos de la edificación y los acabados interiores y exteriores no presentan deterioro alguno; su mantenimiento es general y permanente o se realiza en periodos inferiores a un año. En esta clasificación quedan comprendidas las edificaciones nuevas.

Bueno.- Cuando los elementos constructivos de la edificación y los acabados interiores y exteriores presentan deterioros leves; su mantenimiento es general y se realiza en periodos comprendidos entre uno y tres años.

Medio.- Cuando los elementos constructivos de la edificación y los acabados interiores y exteriores presentan deterioros notables a la vista; su mantenimiento es parcial y se realiza en periodos comprendidos entre cuatro y seis años.

Malo.- Cuando los elementos constructivos de la edificación y los acabados interiores y exteriores presentan deterioros importantes; su mantenimiento es parcial y se realiza en periodos superiores a los seis años.

Muy malo.- Cuando los elementos constructivos de la edificación y los acabados interiores y exteriores presentan deterioros graves, no se le ha realizado mantenimiento alguno, estando en importante riesgo su habitabilidad.

134

Page 133: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Ruinoso.- Cuando los elementos constructivos de la edificación y los acabados interiores y exteriores presentan deterioros irreversibles, por lo que no son susceptibles de recuperación y no es habitable en ninguno de sus componentes. En caso de que algún inmueble presente grados de conservación muy malo o ruinoso, no se aplicarán los factores de edad de la construcción y de número de niveles.

5.9.7.3 Factor de número de niveles.

El factor de número de niveles (FN) incrementa el valor de los inmuebles cuya edificación tenga más de dos niveles. El factor aplicable se determina al sumar a la unidad la cantidad que se obtenga al restar dos al número de niveles de la edificación del inmueble de que se trate y este resultado multiplicarlo por la constante 0.002, conforme a la siguiente fórmula: FN = 1.00 + ((NN - 2) * 0.002) Donde: FN = Factor de número de niveles. NN = Número de niveles de la edificación del inmueble de que se trate. Tratándose de inmuebles, cuya edificación tenga uno o dos niveles, se aplicará 1.00 como factor de número de niveles. Para efectos de la valuación catastral, el factor total de demérito aplicable a las construcciones no podrá ser inferior a 0.40, aún cuando así resulte el producto de los factores de mérito o de demérito establecidos en este artículo, con excepción de los casos de construcciones con grados de conservación muy malo o ruinoso, en los que se aplicarán directamente los factores indicados en la tabla correspondiente.

5.9.7.4 Elementos que aplican a terreno y construcción.

a. para terrenos. Hay factores base que están en la tabla de valores, y hay otros factores que afectan la determinación del valor catastral del terreno.

• Factores de mérito: bandas de valor, posición. • Factor de demérito: frente, fondo, irregularidad, área, topografía, posición.

b. para construcción: • De mérito: número de niveles (para 1 y 2 niveles = 1.00). • De demérito: edad, grado de conservación.

c. otros conceptos. Los factores no tienen límites, no pueden llegar a cero, su resultado depende del tipo de factor de que se trate.

5.10 Metodología del Estado de Tabasco.

En función de la ley de hacienda, son objeto del impuesto Predial, los predios clasificados en la Ley de Catastro del Estado como urbanos y rústicos localizados dentro del territorio de los municipios del Estado de Tabasco.

135

Page 134: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

5.10.1 Son sujetos de este impuesto:

Los propietarios de predios urbanos y rústicos y de las construcciones permanentes sobre ellos edificadas, los copropietarios, los coposeedores.

5.10.2 La base del Impuesto Predial es el valor Fiscal del Predio.

5.10.3 El valor fiscal será el que resulte de multiplicar el valor catastral del predio por el porcentaje fiscal correspondiente a la zona catastral respectiva. El porcentaje fiscal no será inferior al 20%.

5.10.4 El Impuesto Predial se determinará aplicando sobre el valor fiscal de cada predio una tasa anual conforme a los siguientes valores:

VALOR FISCAL DEL PREDIO

LÍMITE INFERIOR

N$ 0.00

10,001.00 30,001.00 50,001.00 70,001.00

LÍMITE SUPERIOR

N$ 10,000.00 30,000.00 50,000.00 70,000.00

EN ADELANTE

CUOTA FIJA

N$ 0.00 70.00

230.00 410.00 610.00

PORCIENTO PARA APLICARSE SOBRE EL

EXCEDENTE DEL LÍMITE INFERIOR

% 0.7 0.8 0.9 1.0 1.1

El impuesto aplicable a los condominios se fijará de acuerdo con los valores catastrales correspondientes en los términos de la Ley de Catastro del Estado, y entrará en vigor a partir del semestre en el cual se otorgue la autorización preventiva de la escritura. La vigencia de los avalúos definitivos será de un año.

5.10.5 El Reglamento de la ley de catastro del estado de Tabasco, nos señala que para la valuación de los predios urbanos, debe multiplicarse el valor unitario de suelo aplicable al predio, por el área del terreno y por los factores de mérito y demérito que correspondan a su ubicación, forma y topografía.

Para la valuación de cada construcción de predios urbanos y rústicos, debe multiplicarse el valor unitario aplicable a la construcción por el área construida y por los factores de demérito que correspondan a su antigüedad, estado de conservación, uso actual y potencial.

El Valor Catastral que se determine para cada predio será el que se obtenga de la suma de los valores del terreno y de la construcción, en su caso, y tendrá vigencia por un año, prorrogable por un año más.

El Certificado de Valor Catastral para efectos fiscales tendrá una vigencia de 90 días naturales, contados a partir de la fecha de su expedición. Si dentro de este término, el predio en cuestión sufre alguna modificación que altere su valor, el interesado debe solicitar la expedición de otro certificado.

136

Page 135: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

5.10.6 Instructivo de valuación, revaluación y deslinde del estado de Tabasco.

5.10.6.1 De los valores unitarios.

Para poder determinar el Valor Catastral de cada uno de los bienes inmuebles se aplicarán los valores unitarios de suelo, urbano y rústico, y de construcción, aprobados de acuerdo a lo dispuesto por la Ley de Catastro.

Para efectuar la zonificación catastral en las áreas rústicas se atenderá en primer término a la división municipal y dentro de ésta se efectuará la regionalización catastral, contemplando características homogéneas claramente especificadas.

Una vez determinadas las zonas catastrales que conforman cada municipio, se procede a determinar los valores unitarios por hectárea aplicable a cada tipo de uso del suelo. Para lo anterior, es indispensable contar con la clasificación general de los usos del suelo en el área rústica, como siguen:

5.10.6.2 Clasificación de usos del suelo rustico:

a) Agricultura Agricultura cultivo anual Agricultura cultivo semipermanente Agricultura permanente Agricultura fruticultura

b) Pecuario Ganadería/pecuario pasto cultivado Ganadería/pecuario pasto inducido Ganadería/pecuario agostadero natural, menos de 5 ha. Ganadería/pecuario agostadero natural, 5 - 1 0 has. Ganadería/pecuario agostadero natural, 10 -30 has. Ganadería/pecuario agostadero natural más de 30 has.

c) Otros usos Casa habitación Forestal Recreativo - turístico Banco de materiales y agregados Explotación de hidrocarburos Minero Salinas Pesquero Incultivado, popalería, tular

Se determina el valor unitario por hectárea de terreno rústico aplicable a cada uso del suelo que se encuentre en la región catastral, obtenido también por el método de comparación de mercado.

137

Page 136: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

5.10.6.3 Valores Unitarios de Construcción.

Los Valores Unitarios de Construcción se determinarán considerando, entre otros, los factores siguientes:

a) Uso de la construcción; b) Costo y calidad de los materiales de construcción utilizados y de la mano de obra

empleada; c) Edad de la construcción; y d) Estado de conservación de la construcción.

Estos cuatro factores se han considerado para elaborar la Tabla de Valores Catastrales Unitarios para la Construcción. Dicha tabla facilita la valuación masiva y objetiva con el apoyo de equipo de procesamiento de datos. En ella las construcciones se han clasificado en 16 tipos diferentes, de acuerdo a sus elementos que las componen, edad y uso. A cada tipo de construcción le corresponde un valor unitario por metro cuadrado.

Cada edificación del Estado deberá quedar encuadrada en alguna de estas categorías. En virtud de que algunos inmuebles contienen partes clasificadas en diferentes categorías el catastrador (valuador) deberá considerar los elementos preponderantes como la albañilería y las instalaciones para determinar el tipo de construcción que le corresponde.

5.10.6.4 Clasificación de los tipos de construcción:

a) HABITACIONAL ANTIGUO 01 Económico 02 Medio 03 Superior

b) HABITACIONAL MODERNO 04 Popular 05 Interés social 06 Medio 07 Bueno 08 Superior

c) HABITACIONAL EDIFICIO 09 Interés social 10 Medio 11 Superior

d) ESPECIAL/INDUSTRIAL/COMERCIAL 12 Corriente 13 Medio 14 Bueno 15 Edificio comercial medio 16 Edificio comercial bueno

La valuación y revaluación catastral de inmuebles, será la realizada, en su caso, de acuerdo a los datos proporcionados por el propietario o poseedor en la Manifestación Catastral, en la Solicitud de Revaluación Catastral o en cualquier otro documento de actualización del Padrón Catastral. El Departamento de Catastro e Impuesto Predial podrá

138

Page 137: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

realizar los estudios técnicos de campo que sean necesarios para constatar la veracidad y precisión de los datos sobre el terreno y las construcciones proporcionados por el propietario o poseedor del inmueble.

Los valores unitarios de suelo y de construcción aprobados conforme a la Ley de Catastro, así como los valores provisionales, en su caso son la base para la determinación de los Valores Catastrales correspondiente a los bienes inmuebles.

Para determinar el Valor Catastral de cada uno de los bienes inmuebles, se multiplicarán los Valores Unitarios del Suelo y de Construcción aprobados, por las superficies del terreno y de las construcciones adheridas al mismo, aplicando además los deméritos y/o incrementos señalados en este instructivo.

5.10.6.5 Valuación de terrenos urbanos.

5.10.6.5.1 Los deméritos. Los terrenos urbanos pueden sufrir un demérito o reducción en su valor catastral por uno o más de los siguientes factores:

a) Por su escaso frente; b) Por su desproporción entre frente y profundidad; c) Por irregularidad en su forma; d) Por la topografía del terreno; y e) Por estar ubicado como predio interior.

5.10.6.5.1.1 Demérito por frente El valor del terreno se reducirá solamente si el frente es menor de 7 metros. La fórmula que se aplica para calcular el Coeficiente de Castigo del demérito por frente es la siguiente:

En donde, F = Frente del predio, en metros y siempre es menor a 7.

La medida del frente se expresa en metros y centímetros y así se emplea en la fórmula. El Coeficiente de Castigo nunca será menor a 0.5; en caso de que el resultado de la operación sea inferior a ese valor, se tomará 0.5 como factor de demérito por frente.

La siguiente tabla es de utilidad para obtener una aproximación del Coeficiente de Castigo por escaso frente.

FRENTE 7.00 6.50 6.00 5.50 5.00 4.50

C.DEC. 1.0000 0.9636 0.9258 0.8864 0.8452 0.8018

FRENTE 4.00 3.50 3.00 2.50 2.00 1.75

C.DEC. 0.7559 0.7071 0.6547 0.5976 0.5345 0.5000

5.10.6.5.1.2 Demérito por profundidad.

El valor del terreno urbano se reducirá cuando la relación Profundidad / frente ) < 3.00 m.

139

Page 138: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

La fórmula que se aplica para evaluar el Coeficiente de Castigo correspondiente es la siguiente:

CCP = JCVp) * (3.00)

En donde: F = Frente, en metros. P = Profundidad, en metros, medida desde el frente hasta el lindero más lejano de este, perpendicular al frente.

3.0 = relación máxima profundidad/frente sin causar demérito.

Para los efectos de la Valuación Catastral se consideran, tanto la profundidad como el frente, en metros y centímetros.

5.10.6.5.1.3 Demérito por irregularidad del terreno.

Los predios por su forma se clasifican en regulares e irregulares.

Predios regulares.

Son los cuadriláteros con un solo frente, cuyos ángulos no difieren en más de 20 grados del ángulo recto; los triángulos con dos o tres frentes; los cuadriláteros en esquina y los pentágonos con dos frentes y paucoupé, siempre y cuando sus linderos interiores no difieran en más de 20 grados de las perpendiculares trazadas con respecto a los alineamientos.

Pueden considerarse como regulares, los polígonos con un solo frente que sean divisibles totalmente en cuadriláteros regulares.

No se consideran como irregulares las superficies entrantes o salientes (ancones), cuya dimensión máxima, medida sobre la perpendicular con respecto al lindero respectivo, no excede de un metro. Las inflexiones de linderos hasta de 20 grados, no serán consideradas como irregularidades.

Predios irregulares.

Son los que, teniendo un solo frente, sean cuadriláteros cuyos ángulos difieran en más de 20 grados del ángulo recto; los triángulos con un solo lado a la calle y los polígonos de más de cuatro lados que no sean divisibles totalmente en cuadriláteros iguales. También se consideran predios irregulares, los que teniendo dos o más frentes no cumplan con los requisitos para ser considerados como predios regulares. Para obtener el área considerada como irregular, en predios irregulares con un solo frente, se dividirá el predio en fracciones regulares a partir del frente de la calle, limitándose lateralmente con líneas normales al frente o con prolongaciones de linderos si éstos no se apartan en más de 20 grados de dichas normales, y al fondo con paralelas al frente o con linderos del fondo cuando éstos no difieran de las paralelas en más de 20 grados.

Cada una de las partes del predio que queden fuera de las fracciones regulares resultantes de la división antes mencionada, ya sean de fondo, laterales o con frente a la calle, se considerarán como irregulares y se denomina como la irregularidad.

140

Page 139: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

El área considerada como irregularidad en un predio irregular se anotará en la Ficha Catastral Urbana.

5.10.6.5.1.4 Cálculo del demérito por irregularidad.

Para efectos del avalúo catastral, el Coeficiente de Castigo por irregularidad se obtiene aplicando la siguiente fórmula.

CC' = J /AT En donde: CC, = Coeficiente de Castigo por irregularidad. AR = Área regular del terreno. AT = Área total del terreno. El cálculo de la profundidad del predio en terrenos irregulares con entrantes (ancones) al fondo, se obtiene sumando a la distancia que va del frente al vértice más alejado de éste (p), la máxima profundidad de la porción entrante (p'), siempre utilizando las perpendiculares a los linderos opuestos.

5.10.6.5.1.5 Demérito por excavaciones.

Cuando se encuentren excavaciones, sin fines de edificación o de utilización especial, los terrenos serán demeritados, aplicando el demérito solamente a la superficie excavada, según la profundidad de la excavación.

El demérito por excavación, y el Coeficiente de Castigo correspondiente, se obtendrán de acuerdo a la siguiente tabla:

Profundidad de la Excavación 0 a 1 m 1 a 2 m 2 a 4 m 4 a 6 m

6 m en adelante

Porcentaje de Demérito 0 10 20 30 50

Coeficiente de Castigo 1.0000 0.9000 0.8000 0.7000 0.5000

Si la excavación es irregular en su profundidad, corresponde al valuador determinar el promedio y el Coeficiente de Castigo.

Cuando los predios hayan sido excavados y rellenados con posterioridad, los porcentajes de demérito, fijados se podrán reducir hasta en un 50 por ciento, de acuerdo al criterio del Departamento de Catastro e Impuesto Predial, tomando en cuenta la naturaleza del material de rellenado, su grado de compactación, etc.

5.10.6.5.1.6 Demérito por desnivel.

Cuando los predios presentan desniveles descendentes o ascendentes con pendientes mayores del 20 por ciento, se demeritarán aplicando los porcentajes de demérito, y el correspondiente Coeficiente de Castigo, solamente a la fracción del predio que presente dichas pendientes.

141

Page 140: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Profundidad de la Excavación 0 a 20 m

20 a 30 m 30 a 40 m 40 a 50 m

más de 50

Porcentaje de Demérito 0 10 20 30 50

Coeficiente de Castigo 1.0000 0.9000 0.8000 0.7000 0.5000

Cuando en la determinación del Valor Unitario del Suelo por metro cuadrado, se haya tomado en cuenta que se trata de terrenos residenciales con desniveles escénicos, éstos no se demeritarán por esta causa.

Tampoco sufrirán deméritos los terrenos en los que se hayan efectuado obras Materiales para su mejoramiento, tales como muros de contención, terraplenes, terrazas, rampas o escalinatas.

5.10.6.5.1.7 Predios interiores o enclavados.

Se consideran como predios irregulares a los predios interiores o enclavados, y éstos pueden tener las siguientes características:

a. Predios rodeados por otros, que para su acceso desde vía pública cuentan con paso de servidumbre, establecida legalmente.

b. Predios rodeados por otros, sin tener acceso desde la vía pública.

En el primer caso se considera como frente la medida del acceso al paso de servidumbre, aplicando el Coeficiente de Castigo por frente menor a 7 metros, si es el caso. La profundidad del terreno se calcula, como si se tratara de un predio irregular, de acuerdo a lo establecido en esa sección y también se aplicará en demérito correspondiente por la relación profundidad/frente. Si es el caso, también se aplicaría el demérito por irregularidad del terreno.

El Coeficiente de Castigo final se obtiene multiplicando los coeficientes calculados en cada caso. En ningún caso será menor a 0.50.

Al Valor Catastral del terreno ya ajustado, se le suma la tercera parte del valor de la faja de servidumbre correspondiente, tomada del avalúo del predio sirviente, la que a su vez será descontada de éste.

En el segundo caso se aplicará siempre un Coeficiente de Castigo igual a 0.5000 para obtener el Valor Catastral Ajustado.

c. predios que tienen acceso a la vía pública a través de una calle privada de paso, construida conforme a los títulos de propiedad, con fracciones propias de cada uno de los predios con frente a la privada. Siempre que dicha privada no constituya un predio por sí misma ni es propiedad común proindiviso.

Para obtener el Valor Catastral de cada uno de los terrenos, el Departamento de Catastro e Impuesto Predial dará valor unitario a la calle privada y se valuará cada terreno

142

Page 141: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

conforme a las reglas de este Instructivo, agregando a cada predio el valor de su propia fracción constitutiva de la misma calle privada.

d. Predios que no tengan acceso directo a la vía pública, sino a una calle privada, cerrada o abierta de propiedad particular.

Como en el caso anterior, se dará valor unitario a la calle privada, se valuará cada predio interior sobre ésta, considerando el valor unitario asignado a la calle privada y aplicando las reglas de este instructivo. Al valor de cada predio se le agregará el valor de la calle privada considerada como predio particular, dividido proporcionalmente al valor de cada predio. De esta manera el valor de la calle privada es trasladado a los predios servidos por ella.

5.10.6.5.1.8 Combinación de diferentes deméritos.

Cuando un predio tenga más de un demérito, el Coeficiente de Castigo final será el que resulte de multiplicar los diversos coeficientes. El coeficiente final se aplicará al valor catastral del terreno para obtener el valor ajustado.

5.10.6.5.2 Los incrementos.

Los terrenos urbanos ubicados en esquina estarán sujetos al concepto de incremento por esquina, solamente al área considerada como esquina y no a todo el predio en general.

5.10.6.5.2.1 Incremento por esquina.

Los terrenos urbanos ubicados en esquina estarán sujetos al concepto de incremento por esquina, solamente aplicado al área considerada como esquina y no a todo el predio en general. Se entenderá como área esquina la delimitada entre los parámetros de las calles que convergen y las dos perpendiculares trazadas a partir de los mismos a 15 metros de la esquina. Para efectos del cálculo del incremento por esquina deberá considerarse siempre un máximo de 225 metros cuadrados. El incremento sólo afectará al área correspondiente al predio en la esquina y en consecuencia los lotes contiguos no serán afectados aunque se encuentren ubicados a menos de 15 metros de distancia de esquina.

El área esquina incrementará su valor de acuerdo a la clasificación del sector catastral en que se encuentre ubicada la esquina. Las categorías posibles son: No Comercial, Comercial Baja y Comercial Alta.

Tipo de Sector Incremento a) No comercial 5%

Se considera como esquina no comercial aquélla formada por calles donde se encuentran predios que en su totalidad o en su mayor parte estén destinados a habitación o a otros usos no comerciales.

Tipo de Sector Incremento b) Comercial Baja 15%

143

Page 142: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Se considera como esquina comercial baja a la formada por calles en que las construcciones estén acondicionadas o destinadas totalmente, o en su mayor parte, a usos comerciales dirigidos hacia los estratos de la población con menor poder adquisitivo.

También se consideran como comercial baja, a las esquinas que tengan establecimientos comerciales de la categoría indicada, aún cuando el resto de las construcciones ubicadas en la calle que conforman la esquina estén destinadas a otros usos.

Tipo de Sector Incremento c) Comercial Alta 25%

Reúnen las características anteriormente citadas, con la diferencia de contar con establecimientos comerciales de primera clase, orientados hacia la población de mayores recursos económicos.

El Valor Unitario del Suelo, para efectos del incremento por esquina, será el de la calle que tenga el menor valor.

A los terrenos en esquina con paucoupé se les aplicarán los mismos criterios aquí establecidos, determinando el área esquina midiendo 15 metros sobre los alineamientos a partir de los vértices del paucoupé y continuando con los procedimientos establecidos. En ningún caso el incremento deberá afectar más de 225 metros cuadrados.

Se consideran predios en esquina y sujetos a incremento por este concepto aquéllos cuyos lados formen ángulos de 45 a 135 grados inclusive, ya sea que la esquina esté formada por la intersección de dos calles o por la inflexión de una misma.

El área considerada como área esquina para efectos de la aplicación del incremento correspondiente se obtendrá de cualquiera de las siguientes maneras:

a. Cuando los lados de la esquina formen un ángulo de 45 a 90 grados, el área del predio cuyo valor debe incrementarse, será la del polígono formado por los frentes del predio hasta una distancia de 15 metros, medida desde el vértice de la esquina y por las perpendiculares levantadas sobre aquellos frentes al final de esa distancia. El área de este polígono de incremento no podrá ser mayor de 225 metros cuadrados.

b. Si el ángulo de la esquina es mayor de 90 grados pero menor de 135, se procederá como en el caso anterior, midiendo sobre los frentes, distancias de 15 metros y se trazarán en sus extremos perpendiculares que al cruzarse, cerrarán el polígono de incremento. El área resultante será siempre mayor de 225 metros cuadrados, pero únicamente se incrementará la anterior cantidad.

c. Cuando ambos frentes del predio, o cualesquiera de ellos, midan menos de 15 metros, sea el predio regular o irregular, se trazará el polígono de incremento de acuerdo con lo establecido en los dos casos anteriores, independientemente de las restricciones indicadas al principio. Al polígono resultante se le reducirán las áreas que no pertenezcan al predio, así como las que aún perteneciéndole conformen irregularidades. El área restante será la que se considere como área esquina para efectos de incremento.

144

Page 143: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Si el ángulo de la esquina es obtuso y el frente menor del predio mide menos de 15 metros y da a la calle de menor valor unitario, entonces el área restante se reducirá aún más multiplicándola por el cociente de dividir el frente menor entre el frente mayor del predio, sin exceder este último de 15 metros, sea cual fuere su longitud. En ningún caso el incremento por esquina afectará más de 225 metros cuadrados.

5.10.6.5.2.2 Predios en esquina con paucoupé.

Cuando el paucoupé, sea recto o curvo y mida 15 metros o más, deberá dársele Valor Unitario de calle, a menos que por estar en glorieta, ya se le hubiere asignado un valor específico a ésta. Los predios con paucoupé o glorieta con las características descritas, se considerarán predios con más de dos frentes, en cuyo caso se trazarán los polígonos de incremento en orden de importancia, empezando por la esquina de más altos valores de calle, de acuerdo con los criterios establecidos para los predios situados en esquina y a la terminación del área de predios con paucoupé.

Cuando el paucoupé mida entre 15 y 30 metros y los valores de las calles adyacentes sean iguales, se formarán dos polígonos de incremento, debiéndose tomar para cada uno de ellos la mitad del paucoupé.

5.10.6.6 Valuación de construcciones.

La clasificación y valuación de las construcciones, se rigen por las disposiciones de la Ley de Catastro, su Reglamento y del presente Instructivo, a través de la Tabla de Valores Catastrales para la Construcción, la cual se anexa al presente documento.

Esencialmente, las construcciones se dividen en habitacionales y especiales. Las primeras se han subdividido en antiguas y modernas, y dentro de las modernas encontramos las casas solas y los edificios habitacionales con más de 3 plantas.

5.10.6.6.1 Construcciones habitacionales antiguas.

Son construcciones antiguas, las que por su época, diseño, instalaciones y materiales, cuyas características hacen que se refieran a más de 50 años atrás. Algunas de ellas resultan inadecuadas para la época actual, a menos que sean remodeladas, en cuyo caso, podrían considerarse como modernas; así como el uso de materiales considerados modernos como el block de cemento, el tabique rojo y el concreto armado. En general se utilizan materiales antiguos como adobe en paredes y vigas de madera o fierro y bóveda de ladrillo o lámina en entrepisos y techos.

Se consideran antiguas las construcciones coloniales, así como las edificaciones de fines de siglo pasado y principalmente del actual, hasta aproximadamente los años cuarenta.

5.10.6.6.2 Construcciones habitacionales modernas.

Son construcciones modernas las que, aparte de ser más o menos recientes, se emplean junto con los materiales tradicionales como la piedra y el ladrillo, el block de concreto, el concreto armado, ya como refuerzo simple, ya como estructura o revestimiento de estructuras de acero. En estas construcciones los recubrimientos, acabados y complementos, así como las instalaciones pertenecen por su propia naturaleza a la época reciente.

145

Page 144: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

5.10.6.6.3 Edificios habitacionales.

Son construcciones que se consideran como edificios por tener más de 3 niveles y su destino es para fines habitacionales. Por lo general son modernos, aunque podría haber excepciones. Tienen características especiales en su construcción debido al número de niveles e instalaciones especiales tales como elevadores, tanques estacionarios de gas, sistema de bombeo, etc.

5.10.6.6.4 Especiales / industriales / comerciales.

Las construcciones especiales son principalmente industriales y comerciales, pero puede haber de otro tipo no contemplado en los 2 conceptos anteriores. Entre las industriales se incluyen las edificaciones, bodegas y cobertizos que operan alrededor de una industria. No se consideran como construcciones las instalaciones que puedan ser removidas del terreno por medios mecánicos, tales como grúas, tuberías, torres de telecomunicaciones, etc.

Instalaciones comerciales son las dedicadas a una actividad comercial o para desarrollar actividades laborales o sociales, como pueden ser tiendas, oficinas, almacenes, teatros, clubes, mercados, escuelas, hospitales, etc. Los edificios comerciales son construcciones de más de 3 plantas utilizados preponderantemente con fines no habitacionales.

Las construcciones industriales también se clasifican en este grupo, por su destino y por sus cubiertas e instalaciones especiales, que también difieren marcadamente de las construcciones tradicionalistas para casas habitaciones.

5.10.6.7 Clasificación y valuación de las construcciones.

5.10.6.7.1 La valuación se efectúa determinando el tipo de construcción y su calidad, ya sea con los elementos que aporta el propietario o poseedor en la Manifestación Catastral Urbana o mediante una inspección de campo, de todas las construcciones existentes en el predio, a fin de determinar qué clasificación le corresponde.

Los tipos, no significan que sean los únicos que hay o que pudieran llegar a haber, sino el número mínimo a que pueden reducirse las construcciones con características bien definidas, valores promedio y uso.

Difícilmente se encontrarán edificaciones cuyas características coincidan exactamente con las especificaciones detalladas de cada tipo o que cuenten con todos los elementos enumerados en ésta. Por lo tanto, el clasificador en su inspección de campo, hará la clasificación buscando el mayor número posible de coincidencias con las especificaciones marcadas en la tabla para poder enmarcar al inmueble inspeccionado en alguno de los 16 tipos.

Cuando una edificación sea utilizada tanto para casa habitación como para comercio/industria, corresponde al Departamento de Catastro e Impuesto Predial determinar su clasificación, en base al mayor uso que se le dé.

Finalmente, la estructura determina la clasificación o tipo y debe especificarse con la mayor exactitud posible por estar oculta su naturaleza en la mayoría de los casos, pero

146

Page 145: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

los demás elementos constructivos, como son los recubrimientos, acabados, instalaciones y complementos, son visibles y marcan la tendencia dentro del tipo, señalando su calidad y por consiguiente su clasificación en tipo, corriente, económico, medio, bueno, superior, según sea el caso.

En el caso de que haya instalaciones importantes, tales como sistemas hidráulicos, de bombeo, de ventilación o acondicionamiento de aire, escaleras eléctricas, elevadores, montacargas, subestaciones eléctricas, etc., que no estén comprendidas en los Valores Unitarios de Construcción, se valuarán por separado. En este caso se incluyen también las piscinas o albercas.

El área resultante de cada tipo de construcción se multiplica por el valor unitario por metro cuadrado asignado al tipo correspondiente y se obtiene el valor de cada construcción, a la cual se le debe aplicar los deméritos por su estado de conservación y por su edad para obtener el valor ajustado de cada tipo de construcción. La suma de los valores de cada construcción, es el valor de las construcciones ubicadas en el predio de referencia.

5.10.6.7.2 De los deméritos.

El estado de conservación y la edad de la construcción se toman en cuenta para aplicar factores de demérito a las edificaciones. Ambos factores ya se han tomado en cuenta para el cálculo de la Tabla de Valores Catastrales Unitarios para la Construcción.

5.10.6.7.2.1 Demérito por estado de conservación.

El Coeficiente de Castigo del Valor Catastral se obtiene de acuerdo a la siguiente tabla: Estado de Conservación

Bueno Regular

Malo Ruinoso, susceptibles

de reparación

Porcentaje de Demérito

0 10 20

50

Coeficiente de Castigo

1.0000 0.9000 0.8000

0.5000

(Nota.- Cuando no sean reparables no se les considera valor catastral alguno).

5.10.6.7.2.2 Demérito por edad de la construcción.

El Coeficiente de Castigo del Valor Catastral se obtiene de acuerdo a la siguiente tabla: Edad de la construcción

Menos de 10 años De 10 a 20 años De 20 a 30 años Más de 30 años

Porcentaje de Demérito 0 10 20 50

Coeficiente de Castigo 1.0000 0.9000 0.8000 0.5000

5.10.6.7.3 De los incrementos.

Las construcciones no incrementan su Valor Catastral por ningún concepto.

147

Page 146: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

5.10.6.7.4 De los predios bajo el régimen de propiedad en condominio.

El régimen de propiedad en condominio de los edificios divididos en pisos, departamentos, despachos o comercios, puede originarse:

a. Cuando los diferentes pisos, departamentos, despachos o comercios de que consta un edificio pertenezcan a distintos dueños.

b. Cuando se construya un edificio para vender a personas distintas los diferentes pisos, departamentos, despachos o comercios de que consta el mismo.

c. Cuando el propietario o poseedor de un edificio lo divida en diferentes pisos, departamentos, despachos o comercios, para venderlos a distintas personas, siempre que exista un elemento común indivisible.

5.10.6.7.5 De los bienes propios y de los bienes comunes.

Cada propietario será dueño exclusivo de su piso, departamento, despacho o comercio y condueño de los elementos y partes del edificio que se consideren como necesarios para la existencia, seguridad, comodidad de acceso, recreo, ornato o cualquier fin semejante.

El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será proporcional al valor de su parte privativa, fijada en la escritura constitutiva del régimen de propiedad.

Los derechos de cada condueño o condómino en los bienes comunes son inseparables de su propiedad individual cuyo uso o goce permitan o facilitan.

Son objeto de propiedad común de todos los propietarios:

a. El suelo y el subsuelo, los cimientos, estructura, paredes maestras y el techo del edificio.

b. Los sótanos, pórticos, puertas de entrada, vestíbulos, patios, jardines, galerías, corredores, escaleras, siempre y cuando sean de uso común.

c. Los locales destinados a la administración, portería y alojamiento del portero, las instalaciones generales y servicios comunes y cualesquiera otros que se resuelva por la unanimidad de los copropietarios, usar o disfrutar en común o que se establezcan con tal carácter en la escritura constitutiva del régimen de propiedad.

d. Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso o disfrute común, tales como: fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores, y todos los tubos, albañales, canales, conductores y alambres de distribución de agua, drenaje, electricidad, gas y otros semejantes, con la sola excepción de los que sirvan exclusivamente a cada piso, departamento, despacho o comercio.

e. Los techos y entrepisos, siempre que pertenezcan a distintos propietarios y los muros u otras divisiones que los separan entre sí, serán propiedad de dichos propietarios.

148

Page 147: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

5.10.6.7.6 De la valuación.

En los edificios constituidos por pisos, despachos, departamentos, o locales o comerciales, propiedad de distintas personas que a su vez sean copropietarios del terreno y de cuantos elementos e instalaciones formen parte de la construcción, se empadronarán por separado cada una de esas unidades. La valuación comprenderá además de los bienes propios, la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.

Se practicará el avalúo catastral del terreno y de las construcciones de acuerdo a las disposiciones de este instructivo.

El proceso para elaborar el avalúo de un condominio a través del método, es el siguiente.

a. Establecimiento de medidas y colindancias de cada uno de los departamentos en sus áreas privativas y áreas comunes a través de los planos y croquis respectivos.

b. Cálculo del porcentaje de indiviso que se obtiene de dividir el área privativa de cada departamento entre el área total privativa.

c. Cálculo del área común que se obtiene de multiplicar el indiviso por el total del área común.

d. Estos porcentajes y cantidades aplicados a los precios por metro cuadrado de construcción y de terreno nos permiten calcular el valor de cada departamento. Para determinar el valor por metro cuadrado, de terreno y construcción de un condominio se sigue el mismo proceso valuatorio que se aplica a todo inmueble en general.

5.10.6.8 Valuación de terrenos rústicos.

Los terrenos rústicos se valuarán de acuerdo con los datos manifestados por el propietario o poseedor, contenidos en la Manifestación Catastral que señala los diferentes usos del suelo con sus respectivas áreas que existan en el predio. La información puede ser verificada y rectificada mediante estudios técnicos de campo.

Cada tipo y uso del suelo tiene su correspondiente valor unitario por hectárea, dependiendo del municipio y de la zona Catastral en que esté ubicado el predio.

Las bases generales para establecer el avalúo de predios rústicos, serán: la clasificación agronómica de la tierra y su configuración topográfica, teniendo en cuenta además la división de los terrenos de riego, temporal, laborable, agostadero, lomeríos, cerriles, e inundables. Al valor de la tierra se sumará el de las construcciones permanentes, obteniendo en la forma descrita para las construcciones urbanas.

Si los predios rústicos que se están valuando tienen la característica promedio que fueron utilizadas para determinar el valor unitario con respecto a vías de comunicación, cabeceras municipales y centros de población de más de 2 mil habitantes. La suma de los incrementos por ubicación no podrá ser mayor de 30 por ciento ante la presencia combinada de varias circunstancias.

149

Page 148: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

5.10.6.8.1 De los incrementos.

Los incrementos en los predios rústicos se aplicarán por su ubicación con respecto a las vías de comunicación, cabeceras municipales y centros de población de más de 2,000 habitantes, de acuerdo a los siguientes criterios.

INCREMENTO POR VÍAS DE COMUNICACIÓN. Vías de comunicación

Predios situados a la orilla de una carretera pavimentada o con un lindero sobre vía de este tipo. Predios situados a la orilla de una carretera de terracería o con un lindero sobre vía de este tipo.

Porcentaje de Incremento

20%

5%

INCREMENTO POR DISTANCIA A LA CABECERA MUNICIPAL Distancia a la cabecera municipal

Predios situados a menos de 5 kilómetros de alguna zona urbanizada de la cabecera Municipal. Predios situados entre 5 y 10 kilómetros de distancia de alguna zona urbanizada de la cabecera municipal. Predios situados entre 10 y 15 kilómetros de distancia de alguna zona urbanizada de la cabecera municipal.

Porcentaje de Incremento

15%

10%

5%

INCREMENTO POR DISTANCIA A POBLACIÓN CON MÁS 2 MIL HABITANTES Distancia a algún centro de población con más de 2 mil habitantes. Predios situados a menos de 5 kilómetros Predios situados entre 5 y 10 kilómetros de distancia.

Porcentaje de Incremento

10% 5%

5.10.6.8.2 De los deméritos.

Los terrenos rústicos se demeritarán si aparecen factores limitantes para su aprovechamiento agropecuario y forestal.

5.10.6.8.2.1 Para uso agrícola.

Las limitaciones que se pueden presentar son las siguientes; tipo de suelos, topografía, inundabilidad, acidez, salinidad y/o sodicidad, inaccesibilidad.

En la determinación de las Zonas Catastrales en los municipios y de los valores unitarios por hectárea, dependiendo del uso actual del suelo, ya se tomaron en cuenta los factores anteriores, es por eso que para un mismo uso existirán diferentes valores unitarios, dependiendo de la Zona Catastral dentro de un municipio. Sin embargo, resulta conveniente precisar las características de los terrenos que prácticamente no presentan ninguna limitación o que éstas son muy moderadas, para su aprovechamiento agropecuario. Para efectos de la aplicación o no de deméritos por factores limitantes, se consideran de uso agrícola los terrenos con uso pecuario con pastos cultivados ya sean de riego o de temporal.

5.10.6.8.2.2 Para uso pecuario.

Los factores que limitan el uso pecuario de un terreno son: el tipo de suelo, la topografía, la inundabilidad y el tipo de agostadero. Para este uso los valores unitarios por hectárea se determinan según su capacidad forrajera o coeficiente de agostadero.

150

Page 149: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

CAPÍTULO 6 PROPUESTA METODOLÓGICA PARA LA VALUACIÓN CATASTRAL.

La metodología de valoración catastral corresponde a las distintas alternativas que el modelo conceptual de valoración prevé para la aplicación práctica en la determinación de los valores de inmuebles urbanos.

La realidad de las distintas entidades que componen la República Mexicana, condiciona la utilización de un solo procedimiento en la valoración de la propiedad inmobiliaria.

La diversificación de aspectos incluidos en las orientaciones que dan lugar al concepto valuatorio, exigen la formulación de una metodología que sea a la vez homogénea y flexible, y que permita su utilización práctica para los municipios.

6.1 Los métodos de valoración.

Los métodos de valoración, basados en el esquema conceptual de valoración catastral, tienen como objetivo el constituirse en los procedimientos precisos para realizar el proceso de valoración de inmuebles urbanos, y precisan de una metodología que sea a la vez homogénea y flexible y que posibilite su utilización por los distintos gobiernos locales ya sean delegacionales o municipales. Se diferencian por su nivel de detalle y están condicionados en su aplicación por los datos catastrales disponibles en cada Entidad o Municipio.

Cualquiera de los métodos utilizados, tendrá como base la utilización de las Zonas Homogéneas de Valor, las Bandas de Valor y en su caso corredor de valor, con el objeto de particularizar las desviaciones en el valor unitario del suelo en determinadas vialidades. Asimismo, se deberán tomar en cuenta los factores de mérito y deméritos del terreno y las construcciones, lo que ofrecerá la oportunidad de realizar los ajustes necesarios, con el propósito de obtener los valores más confiables posibles. La selección de la clasificación de las tipologías constructivas, dependerá de las características de las edificaciones de cada región, que dependen a su vez de las costumbres constructivas de la misma.

6.1.2 Adecuación de los métodos a cada entidad.

La selección de factores y sus índices aplicables, y la determinación de las tipologías de construcción, deberán ser adecuadas a la realidad e incidencia en cada entidad federativa. Lo aportado en los métodos es promedio o tipo, necesitándose una particularización a cada entidad o municipio. Por lo anterior, el método aportado a continuación incluye factores e índices promedios. Para adecuarlos en cada una de las entidades será necesario seleccionar los factores aplicables y ajustar, en su caso, los índices.

Por ello, habrá que tomar decisión sobre los tres aspectos siguientes:

• Ámbito de aplicación de los Valores Unitarios.

El método alternativo, tendrá como ámbito las Zonas Homogéneas. Se podrá optar de forma complementaria por las Bandas de Valor, para particularizar las diferencias en valor unitario de terreno de determinadas calles.

151

Page 150: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

• Factores de mérito o demérito.

La aplicación de méritos o deméritos del terreno y las construcciones ofrece la posibilidad de realizar ajustes en busca de valores más confiables. Sin embargo, exige la disponibilidad de datos catastrales.

• Tipologías constructivas.

La selección y la clasificación de tipologías constructivas dependerán en gran medida de las características de las edificaciones de cada entidad, que dependen a su vez de las costumbres constructivas de la misma, adecuándola a la realidad de sus costumbres constructivas. Por lo que las entidades deberán elegir entre las opciones que presentan cada uno de los dos aspectos siguientes:

6.1.3 Método de valoración.

El método de valoración aplicable está basado en el modelo conceptual de valoración y se puede instrumentar de la siguiente forma:

6.1.3.1 Método de valoración: Homologado.

• Se deberá utilizar por estados o municipios que cuentan con información catastral básica.

• Considera Zonas Homogéneas y Bandas de Valor. • La tipología constructiva se individualiza a cada edificación. • Destinado a ser utilizado en forma masiva. • Utiliza factores de mérito y demérito basados en datos que se pueden

obtener de documentos cartográficos.

La elección de los factores y elementos del modelo valoratorio son promedio, y su aplicación en cada entidad deberá estar sujeta a la conveniencia de su selección.

Por otra parte, los índices mostrados en los factores de mérito y demérito, son consecuencia práctica de la experiencia en determinados territorios urbanos, (determinados tras análisis efectuados en el interior de la República; estados de México y Distrito Federal) recomendándose que se evalúe su aplicación en cada una de las entidades catastrales.

6.1.3.2 Criterios de Elección del Método de Valoración.

La aplicación del marco valoratorio propuesto en cada una de las entidades catastrales, requerirá elegir un método. Para ello, deberá evaluar las siguientes consideraciones:

• Nivel de datos catastrales. Deberá analizarse la cantidad de datos catastrales asociados a cada inmueble, tanto en terreno como en construcciones.

• Ámbito de aplicación de los valores unitarios.

152

Page 151: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Deberá decidirse si para la aplicación de los valores unitarios de terreno se consideran solamente Zonas Homogéneas o se utilizarán además las Bandas de Valor.

Se definirá también el ámbito de utilización de los valores unitarios de construcción y, consecuentemente, deberá elegirse entre tipología predominante de cada manzana, o la tipología de cada una de las construcciones.

6.2 Determinación del valor catastral.

El valor catastral de los inmuebles se determinará sumando al valor catastral del terreno, el valor catastral de la construcción o construcciones existentes en el predio. y CAT = Ver + Vcc De donde: VCAT - Valor catastral Vcr = Valor del terreno Vcc = Valor de la Construcción

6.2.1 El valor del terreno.

Es el resultado de multiplicar la superficie del lote por el valor unitario de suelo asignado a la Zona Homogénea o de la Banda de Valor donde se ubica y por los factores de mérito o demérito aplicables. VCT = ST(yus(FFe * FFo *FI*FA*FT*FP*F0* FH)) Donde: VCT = Valor catastral del terreno. ST = Superficie total de terreno del inmueble de que se trate. Vus = Valor unitario de suelo FFe = Factor de frente. FPo = Factor de fondo. F¡ = Factor de irregularidad. FA = Factor de área. FT = Factor de topografía. Fp = Factor de posición dentro de la manzana catastral. FH = Factor de Hundimiento. F0 = Factor de orientación

6.2.2 Determinación del valor total catastral de la construcción.

Será la suma de los valores determinados individualmente para cada una de las edificaciones existentes en el predio, conforme a las tipologías que correspondan, y por los factores de mérito o demérito aplicables. Vcc = SC(Vuc(FBD*FGC*FN)) Donde: Vcc = Valor catastral de la construcción. SC = Superficie de la (s) construcción (s) existente (s) en el inmueble de que se trate. Vuc = Valor unitario de construcción aprobado por la H. Legislatura, de la (s) tipología (s) que corresponda. FED = Factor de edad de la construcción. FGC = Factor de grado de conservación de la construcción. FN = Factor de número de niveles edificados.

153

Page 152: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

6.3 Datos necesarios para la valoración.

Para realizar la valuación del bien inmueble, es necesaria la investigación de datos relativos al inmueble, mismos que servirán para aplicarlos en las expresiones matemáticas explicadas anteriormente. La información requerida es la siguiente: • Localización del inmueble • Determinación si es condominio • Porcentaje proindiviso (en el caso de condominios) • Zona Homogénea o Banda de Valor a la que pertenece el inmueble. • Dimensiones del Lote Tipo correspondiente a la zona homogénea • Superficie del terreno, en m2 • Superficie del terreno común en m2 (en caso de condominios) • Frente del terreno en m • Fondo del terreno en m • Irregularidad del terreno (área inscrita en regular) • Posición del lote en la manzana • Orientación del lote respecto al norte geográfico • Desnivel del lote en m. • Área del lote con hundimiento respecto al nivel de la calle, de al menos 15 cm. en m2 • Tipología de la construcción • Superficie construida en m2 • Superficie construida común en m2 (en caso de condominios) • Edad de las construcciones • Estado de conservación de las construcciones • Número de niveles construidos de la las construcciones. (Tabla_0003, electrónica)

6.4 Proceso de valuación.

Para obtener el valor catastral de un bien inmueble urbano, es necesario proceder de la manera siguiente:

a. Identificar el valor de la Zona Homogénea o la Banda de Valor, a la que pertenece el predio, de acuerdo a su localización. (si el inmueble se localiza en Banda de Valor se valorará con respecto a esta; en caso contrato con respecto al Área Homogénea).

b. Obtener en el catálogo de valor unitario de terreno por Zona Homogénea o Banda de Valor, el valor unitario de terreno que le corresponde.

c. Determinar las características del lote base que corresponden a la Zona Homogénea donde se ubica el inmueble, en el mismo catálogo anterior.

d. Determinar el valor del terreno con base en la superficie del terreno; del valor unitario de terreno determinado; y de los factores de mérito ó demérito de terreno: frente, fondo, área, posición y orientación.

e. Definir si el inmueble a valuar, es un condominio f. Identificar la tipología que le corresponde a cada una de las construcciones del

inmueble, y obtener el valor unitario de construcción que le corresponde. g. Determinar el valor de la construcción de cada construcción tomando como

base la superficie de construcción, el valor unitario de construcción y los factores de mérito o demérito de la construcción que apliquen.

h. Determinar el valor total de la construcción del inmueble, sumando los valores de cada una de las construcciones existentes,

i. Determinar el valor catastral sumando los valores de terreno y de construcción.

154

Page 153: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

6.4.1 Valuación del suelo.

Predios urbanos La obtención del valor del suelo urbano, como ya se describió anteriormente, se realiza siguiendo la secuencia siguiente: a) Identificar la Zona Homogénea o Banda de Valor a la que pertenece el inmueble. b) Obtener el Valor Unitario de Suelo que le corresponde, de acuerdo al Plano de Valores Unitarios de Suelo. c) Obtener las características del Lote Tipo correspondiente a la Zona Homogénea respectiva d) Determinar la superficie del terreno en m2 e) Identificar los factores de mérito o demérito correspondientes al predio f) Cálculo del valor del terreno de acuerdo a la fórmula ya descrita. El valor catastral del terreno se calculará mediante la aplicación de la siguiente fórmula: VCT = ST(yus(_FFe * FFo * F, * FA * FT * Fp * F0 * FH)) Donde: VCT = Valor catastral del terreno. ST = Superficie total de terreno del inmueble de que se trate. Vus = Valor unitario de suelo FPe = Factor de frente. FFo = Factor de fondo. F, = Factor de irregularidad. FA ~ Factor de área. FT = Factor de topografía. Fp = Factor de posición dentro de la manzana catastral. Ftf = Factor de Hundimiento. F0 = Factor de orientación.

6.4.2 Componentes del cálculo del valor del suelo.

Los componentes que participan en la determinación de la valoración catastral, así como los conceptos y terminología que, de forma convencional, se utilizan para describir la metodología y procesos asociados al cálculo de valores, son los siguientes:

Zona homogénea: Delimitación superficial del ámbito urbano de un municipio o localidad, en cuyo interior se ubican inmuebles con o sin construcciones y en donde su uso del suelo actual y potencial, el régimen jurídico de la tenencia de la tierra, el índice socioeconómico de la población, la existencia y disponibilidad de servicios públicos e infraestructura, tienen el mismo grado de homogeneidad.

6.4.2.1 Con las siguientes características:

• Las Zonas Homogéneas se utilizan en la valoración global para obtener los valores de terreno de los inmuebles, aplicando el mismo valor unitario de suelo a los inmuebles incluidos en cada Zona Homogénea.

• Su perímetro debe ser cerrado, permitiendo cualquier forma y tamaño, siempre que cumpla con la definición de la Zona Homogénea.

155

Page 154: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

• La forma y tamaño de las Zonas Homogéneas, puede ser cualquiera, pero, y condicionados ambos al cumplimiento de la definición de la misma.

• Asociados al terreno, existen las BANDAS DE VALOR que son entidades superficiales de aspecto longitudinal que incluyen a los predios que dan a una calle o a un tramo de la misma. Este concepto se utiliza para asignar el mismo valor unitario de terreno a los predios de esa Banda de Valor y que por sus características es un diferente valor a la generalidad de predios que incluye una Zona Homogénea. Por ejemplo: calles comerciales.

Lote tipo: Denominado así al lote de dimensiones promedio en cada zona homogénea, destinado a servir de referencia en determinados factores de mérito y demérito del terreno.

6.4.3 Valuación de las construcciones.

La valuación de las construcciones, se realiza de la misma manera para un predio urbano que para uno rural. Procedimiento de cálculo: La obtención del valor de la construcción se realiza siguiendo la secuencia siguiente: a) Identificar la tipología de construcción de cada una de las unidades constructivas a valuar, considerando el uso, la clase y la categoría, conforme a la descripción de tipologías de construcción con que se cuente. b) Obtener el valor unitario de la construcción correspondiente a la edificación por valuar, de acuerdo al catálogo de Valores Unitarios de Construcción, según su tipología de construcción, con que se cuente. c) Determinar las superficies de construcción de cada tipología constructiva, en m2. d) Determinar, en caso de proceder, los factores de mérito o demérito de construcción correspondientes, de acuerdo con los criterios que se tengan e) Calcular el valor de la construcción del inmueble, sumando los valores correspondientes a cada una de las unidades constructivas del mismo, mediante la aplicación de la siguiente fórmula: VCC = SC(VUC(FED*FGC*FN)) Donde: Vcc = Valor catastral de la construcción. SC = Superficie de la (s) construcción (s) existente (s) en el inmueble de que se trate. Vuc = Valor unitario de construcción aprobado por la H. Legislatura, de la (s) tipología (s) que corresponda. FED = Factor de edad de la construcción. FGC = Factor (Je grado de conservación de la construcción. FN = Factor de número de niveles edificados.

6.4.3.1 Factores de mérito y demérito de las construcciones.

Las construcciones de los inmuebles, sufren un constante proceso de depreciación, consistente en la pérdida de su valor o precio, por causa de su uso o del tiempo. Existen tres clases de depreciaciones:

• Depreciación física o por la edad: Significa el uso con el tiempo de la construcción y tiene relación directa con la edad de la misma y se calcula de acuerdo con la

156

Page 155: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

misma y el tiempo esperado de la edificación. Se denomina también depreciación por la edad.

• Depreciación por el estado de conservación: Está relacionada con el mantenimiento que recibe una construcción, con el paso del tiempo.

• Depreciación funcional: Corresponde a la inadecuación del inmueble, a las expectativas de uso que se requiere. Esta puede provenir de un mal diseño que no permita su funcionalidad actual o por materiales inadecuados o en desuso. En las edificaciones viejas se da por fallas en el diseño para los patrones actuales, como por ejemplo: falta de baños, cocinas mal diseñadas, ausencia de closets, etc. También se conoce como depreciación por obsolescencia.

Las edificaciones tienen tres tipos de vida: • Vida física: Es el tiempo total que dura una construcción, de acuerdo con la calidad

de los materiales, que puede llegar a ser de varios siglos. La vida física de una construcción, hasta el momento de su ruina, puede llegar a ser de 100 a 200 años.

• Vida técnica o útil: Es el período que dura una construcción, hasta cuando es utilizable en condiciones normales y no requiere de reparaciones substanciales o la reconstrucción de sus partes esenciales. La vida técnica de una construcción, fluctúa entre 60 y 80 años.

• Vida económica: Es el período que dura una edificación para el uso económico que fue construida, es decir, hasta que es rentable su explotación como edificación.

Para obtener el valor depreciado de una construcción, se parte del valor de la construcción nueva y se obtiene de la siguiente fórmula: Vd= Vn(R + (l-R)*(l-D)) Donde: Vd = Valor depreciado o de la construcción usada. Vn = Valor nuevo o costo de reposición R = Porcentaje no depreciable o residuo. 1 - R = Porcentaje depreciable. D = Porcentaje aplicable por depreciación.

6.4.3.2 Componentes del cálculo del valor de la construcción.

Las edificaciones y demás construcciones incluidas en el suelo urbano se distribuyen en una clasificación, conforme a sus características constructivas, de acuerdo a los conceptos: uso, clase y categoría, de acuerdo a lo siguiente:

USO: Destino para el cual fue construido el inmueble. El uso se divide en: HABITACIONAL (H): Se denomina así el uso de aquellos inmuebles dedicados a vivienda, ya sea esta Unifamiliar, multifamiliar, condominio, o dúplex, y resguardo de la población.

COMERCIAL (C): Denominación que atiende características de inmuebles que se destina a las actividades mercantiles de bienes y servicios; comercios y en ocasiones al acopio y almacenamiento de ciertas mercancías, a venta, intercambio de productos.

INDUSTRIAL (I): Inmuebles dedicados, a las actividades fabriles, mediante la transformación y/ó maquila de bienes y en ocasiones al almacenamiento de insumos y productos.

157

Page 156: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

ESPECIAL (E): Los inmuebles no considerados en los usos anteriores (habitacionales, comerciales e industriales) tienen cabida en este uso especial. Son inmuebles que no constituyen un grupo homogéneo, sino que conforman complementos en servicio e infraestructura a las ciudades.

CLASE: Subdivisión por cada uso de las características estructurales, calidad de construcción, e instalaciones de una determinada edificación.

CATEGORÍA: Subdivisión por cada uno del uso y la clase, que evalúa fundamentalmente la calidad de los acabados en una edificación.

6.5 Valuación de condominios.

6.5.1 Clasificación de los condominios.

Los bienes inmuebles, en lo referente al régimen jurídico, presentan variantes, dentro de éstas, la propiedad privada presenta una opción que se refiere a la propiedad con ciertas porciones de propiedad común, llamados condominios, en sus tres modalidades: Vertical, horizontal y mixto.

a) Por su modalidad.

Condominio Vertical: Modalidad en la cual el condómino es propietario exclusivo de un departamento, vivienda o local de un edificio y además, es copropietario del terreno total del predio y de sus elementos, partes comunes e instalaciones de uso general. Tales partes comunes pueden ser, entre otros, las escaleras, estacionamientos, elevadores, azoteas, sótanos, albercas, instalaciones deportivas, etc.

Condominio Horizontal: Modalidad en la cual el condómino es el propietario exclusivo de un área privativa del terreno y de la(s) edificación(es) construida(s) en él, a la vez que copropietario de las áreas, edificaciones e instalaciones de uso común.

Condominio mixto: Modalidad en la que se combinan ambas modalidades: vertical y horizontal. Un ejemplo típico de este tipo, es el lote donde existen varios propietarios de pisos o departamentos de un edificio y en el mismo predio otras porciones del terreno pertenecen en exclusiva a otros propietarios.

Indiviso: Es el derecho que cada propietario tiene sobre el terreno y las edificaciones comunes.

b) Según su categoría.

Baja: Materiales con cantidad, calidad y ejecución inferior a la normal, instalaciones de menor calidad e inferior profusión a la normal. Lo anterior de acuerdo a la clase.

Media: Materiales y ejecución de normal a buena calidad, la cantidad es regular (lambrines, aplanados, pisos, etc.) con algunos detalles especiales, instalaciones las necesarias (eléctricas, sanitarias, hidráulicas), ocasionalmente especiales (tanque estacionario, cocina integral, etc.). Lo anterior de acuerdo a su clase.

158

Page 157: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Alta: Materiales en cantidad, calidad y ejecución superior a la normal, las instalaciones presentan mayor calidad y profusión a la normal. Lo anterior de acuerdo a su clase.

c) Según la época de su construcción.

Antiguo: Son las que fueron construidas empleando materiales y métodos de construcción, de hace más de 40 años.

Moderno: Son las que fueron construidas empleando materiales y métodos de construcción, de hace menos de 40 años.

d) Según la calidad de los acabados:

Económico: Aquellas en las cuales se emplean estructuras y materiales de muy bajo costo, acabados muy sencillos y escasos y ejecutados con poco o ningún control.

Mediano: Son aquellas en las cuales se emplean estructuras de bajo costo, materiales de buena o regular material y acabados sencillos, y ejecución con un regular control.

Calidad: Son aquellas en las cuales se emplean estructuras de costo medio, materiales y acabados buenos, con algunos elementos de lujo y ejecución con buen control.

Lujo: Son aquellas en las cuales se emplean estructuras de costo elevado, materiales y acabados muy buenos y ejecución con muy buen control, por lo general tienen especiales como: alberca, frontón, luz indirecta, etc.

6.5.2 Procedimiento para la valoración de condominios.

Las propiedades bajo el régimen de propiedad en condominio, en sus modalidades horizontal, vertical o mixto, requieren, para la determinación del valor catastral, un procedimiento específico, el cual está sujeto a la siguiente expresión matemática, por unidad condominal: Ven = Vtu + Vcu Vtu = ( V + W * Srt) * <yut) * Fu

Ven = I ( V ) * Cue) * OW) + h * Z(Scc) * (KJ * (Fcj) Donde: Vcu = Valor catastral por unidad condominal Ftu = Valor del terreno para la unidad condominal Vcu = Valor de construcción para la unidad condominal

h = pc/ys =Porcentaje de indiviso correspondiente a cada unidad del condominio

Vtu = Valor del terreno total del condominio spt = Superficie privativa del terreno 5^ = Superficie común del terreno vut = Valor unitario de terreno para cada Zona Homogénea o banda de Valor Fti = Factores de ajuste aplicables al terreno total del condominio Spc = Superficie privativa de la construcción Scc = Superficie común de construcción Vuc = Valor unitario de construcción correspondiendo al tipo de edificación. FCj = Factores de ajuste aplicables a la construcción.

159

Page 158: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

6.5.3 Datos necesarios para la valoración de condominios.

En los casos de régimen en condominio: horizontal, vertical y mixto, se requieren los mismos datos que en la valuación de inmuebles individuales con los siguientes complementos:

. Porcentaje proindiviso de la propiedad (I). (Ello no será necesario cuando el condominio sea horizontal y no se incluyan superficies de terreno y construcción comunes)

• Superficies privativas de terreno y construcción del inmueble. • Superficies comunes de terreno y de construcción.

6.5.4 Proceso de valuación de condominios.

Para obtener el valor de un inmueble en condominio, se requiere conocer información relativa al condominio, así como datos de las unidades condominales, para que puedan ser aplicables las expresiones matemáticas anteriores. Los datos requeridos son: Generales:

• Localización del inmueble. • Identificación de la modalidad de condominio.

Del terreno: • Zona Homogénea en la que se localiza el inmueble. • Identificación del tramo del corredor de valor. • Frente del terreno en m. • Fondo del terreno en m. • Irregularidad del terreno en m2. • Superficie del terreno en m2. • Superficie privativa de la unidad condominal en m2, en su caso. • Pendiente del predio • Desnivel respecto al nivel de calle al predio. • Posición del lote dentro de la manzana.

De la construcción: • Características constructivas (materiales, proyecto e instalaciones) • Superficie construida en m2, tanto de las edificaciones privativas como las

comunes. • Edad de la(s) construcción(es) • Número de niveles construidos.

6.5.5 Proceso de cálculo. • Identificar la Zona Homogénea o Banda de Valor a la que pertenece el lote a

valuar • Definir si el inmueble es condominio horizontal, vertical o mixto. • Calcular el valor del terreno conforme a lo siguiente: a) Obtener el valor unitario de suelo que le corresponde, en función de la Zona

Homogénea o la banda de valor donde se ubica. b) Obtener las características del Lote tipo. c) Determinar la superficie total del terreno en m2.

160

Page 159: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

d) Determinar, en caso de proceder, los factores de mérito o demérito del terreno, considerando el terreno total del condominio.

e) Identificar el indiviso que corresponde a cada unidad condominal. f) Determinar la superficie privativa del terreno en m2, en el caso que sea

condominio horizontal o mixto (parte horizontal). g) Determinar la superficie común (El total, menos la suma de las superficie

privativas). h) Obtener el valor del terreno correspondiente a la unidad condominal. Para ello,

determinar la superficie del terreno que interviene en el cálculo, sumando el producto del indiviso por la superficie común de la superficie privativa de la unidad. La suma anterior se multiplica por el valor unitario identificado en el punto a) y los factores de ajuste determinados en el punto.

i) Calcular el valor de la construcción conforme a lo señalado en la ecuación:

Ven = ^ ( V ) * (KJ * Fe,) + h * ^(5CC) * (Ik) * (Fc;)

Procediendo luego a: • Identificar la tipología y clasificación de la edificación por valuar, considerando

el uso, la clase y la categoría de la construcción, de acuerdo a lo señalado en el procedimiento de cálculo de la construcción. Lo anterior para las construcciones privativas y comunes.

• Obtener el valor unitario de la construcción correspondiente a la edificación. • Determinar la superficie de la(s) edificación(es) en m2 (privadas y comunes) • Determinar los factores de ajuste procedentes, considerando la edad, el grado

de conservación y el número de niveles, de acuerdo con lo señalado en el procedimiento de cálculo de la construcción.

• Obtener el valor de la construcción privativa, multiplicando la superficie construida privativa, por el valor unitario correspondiente y por los factores de ajuste aplicables. Este producto parcial, lo sumamos con los productos de las demás edificaciones privativas que le corresponden.

• Obtener el valor de la construcción común, multiplicando la superficie común, por el valor unitario respectivo y por los factores de ajuste aplicable. Estos productos parciales, se suman.

• Obtener el valor de la construcción común que corresponde al condómino, multiplicando el valor determinado en el punto anterior, por el indiviso correspondiente.

• Obtener el valor catastral correspondiente a la unidad condominal, sumando el valor del área privativa y el valor de la edificación común.

• Determinar el valor catastral de la unidad condominal, bajo la modalidad vertical, generalmente no se consigna en forma específica en algún documento de propiedad. Si así fuera, la superficie privativa que se considera es nula, prorrateándose el área común total del condominio para fines catastrales.

6.6 Determinación de factores de mérito/demérito de terreno.

6.6.1 Factor de Frente (FFe).

Es el índice que se aplica al terreno de un inmueble en función de la longitud del frente principal del mismo.

• Determinar el frente del predio (en metros). • Determinar en la tabla adjunta, el factor que corresponda al rango que

corresponda a la dimensión del frente.

161

Page 160: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Frente (en metros) 0.00 a 4.00 4.01 a 5.00 5.01 a 6.00 6.01 a 7.50 7.51 ó más

Factor (*) 0.55 0.65 0.75 0.90 1.00

6.6.2 Factor de Fondo (FFo).

Es el índice que se aplica a un terreno en función de su fondo, por comparación con el fondo del lote-base.

• Determinar el fondo-base de la Zona Homogénea y dividir el fondo entre el fondo base.

• Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda al rango donde se localice la relación anterior.

Fondo / Fondo-Base 0.00 a 1.00 1.01 a 3.00 3.01 a 5.00 5.01 a 7.00 7.01 ó más

Factor (*) 1.00 0.85 0.73 0.65 0.61

(*) Este factor sólo se aplica cuando la longitud del frente es 1.5 veces la longitud del frente-base.

6.6.3 Factor de Área (FA). Es el índice que se aplica al terreno de un inmueble en función de la superficie del terreno, en relación con la superficie del lote-base.

• Determinar el área-base de la Zona Homogénea y dividir el área entre el área base.

• Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda al rango donde se localice la relación anterior.

Area / Area-Base 0.00 a 0.30 0.31 a 0.80 0.81 a 1.50 1.51 a 2.50 2.51 a 4.00 4.01 a 6.00 6.01 ó más

Factor 1.00 1.12 1.00 0.93 0.85 0.80 0.75

6.6.4 Factor de Posición (Fp). Es el índice que se aplica al terreno según la ubicación del inmueble con respecto a la manzana que lo contiene. Este factor sólo se aplica, y en forma diferentes para los usos: habitacional (H), y comercial (C).

• Identificar la ubicación del predio en la manzana y el uso de éste. • Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda según la ubicación y

el uso del predio.

162

Page 161: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Ubicación del Lote

Sin esquina Una esquina

Dos o más esquinas Dos frentes sin esquina

Interiores

Factor (*) H

1 00 1 10 1 15 1 12 0 60

C 1 00 1 15 1 20 1 17 0 60

(*) La aplicación de este factor en predios interiores excluye la aplicación de los factores por frente y fondo

6.6.5 Factor de Orientación (FQ). Es el índice que se aplica al terreno de un inmueble en función de la orientación relativa de su frente

• Trazar una perpendicular a la recta que define el frente del predio • Determinar en el esquema gráfico adjunto la orientación que más se aproxima

a la perpendicular citada • Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda a la orientación

Orientación de la Perpendicular al Frente

Norte (N) Noreste (NE)

Noroeste (NO) Este (E)

Oeste (O) Sureste (SE)

Suroeste (SO) Sur(S)

Factor

n 1 00 1 00 0 97 0 95 0 92 0 90 0 87 0 85

NO

N

NE

' * .

SO SE

(*) No se aplicara en las siguientes posiciones del predio dos o mas esquinas dos frentes sin esquinas, y predio interior

6.6.6 Factor de Irregularidad en la forma del predio (F,).

Es el índice que se aplica al terreno según su forma, ya que la misma condiciona el aprovechamiento

• Determinar el área del rectángulo inscrito en el predio, de mayor superficie posible

• Obtener la superficie total del predio • Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda según la relación área

inscrita / área total del predio

Area inscrita / área total

0 00 a 0 20 0 21 a 0 40 0 41 a 0 60 0 61 a 0 80 0 81 a 0 90 0 91 a 1 00

Factor

0 65 0 75 0 83 0 90 0 95 1 00

163

Page 162: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

6.6.7 Factor de Desnivel (Fr).

Es el índice que se aplica al terreno según su topografía; se establece por la pendiente que presenta el predio.

• Determinar el desnivel en metros existente entre el nivel medio de la banqueta y la cota de más baja o alta del terreno (mayor en valor absoluto).

• Determinar el fondo medio del lote (m.) • Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda en la relación

desnivel/fondo.

Altura / fondo 0.00 a 0.10 0.11 a 0.25 0.26 a 0.40 0.41 a 0.70 0.71 ó más

Factor 1.00 0.87 0.72 0.65 0.55

6.6.8 Factor de Hundimiento (FH).

Es el índice que se aplica al terreno por los riesgos de inundación, mediante la apreciación de las partes de un lote con nivel inferior al nivel de calle.

• Determinar mediante estimación el porcentaje de la superficie del lote cuyo nivel es, al menos, 15 cm. inferior al nivel de calle.

• Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda en la relación área hundida / área total.

Area hundida / área total 0.00

0.01 a 0.20 0.21 a 0.45 0.46 a 0.70 0.71 ó más

Factor

1.00 0.95 0.85 0.73 0.65

6.6.9 Factor de terreno resultante:

VCT = ST(yus(FFe * FFo *FI*FA*FT*Fp*F0* FH))

El factor de mérito / demérito de terreno resultante será igual al producto de todos ellos. Dicha resultante, no podrá ser inferior a 0.4. Por tanto en caso de ser inferior se asignará dicho valor.

Lotes industriales:

En general a los predios de uso industrial situados en áreas homogéneas con ese mismo uso no se les aplicará méritos o deméritos del terreno, los factores aplicables serán la unidad. En caso de que estos lotes se localicen en zonas habitacionales o comerciales, se les aplicarán los factores de acuerdo a la Zona Homogénea, donde se localicen, y las reglas anteriormente mencionadas.

164

Page 163: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

6.7. Determinación de factores de las construcciones.

6.7.1 Factor de Edad (F^) .

Es el índice que se aplica a las construcciones por el deterioro ocasionado por el tiempo transcurrido desde su construcción o remodelación mayor.

• Identificar la tipología constructiva de la edificación, apoyándose en la descripción que aparece en el anexo.

• Determinar la edad de la construcción, en años (completos o parciales). • Determinar el factor que corresponde al rango de edad y al tipo de

construcción, en la tabla que sigue a continuación: (Anexo 22).

6.7.2 Factor de Estado de Conservación (Fcc).

Es el índice que se aplica a las construcciones en función del grado de conservación apreciado.

• Determinar el grado de conservación, según las descripciones que siguen a continuación.

• Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda el estado de conservación.

Estado de Conservación

Bueno Regular Malo Ruinoso

Factor

n 1.00 0.90 0.80 0.10

El factor ruinoso excluye a los demás factores de construcción, la resultante de los factores de construcción es 0.08.

6.7.3 Factor por el Número de niveles (FN).

Es el índice que se aplica a las construcciones en función del número de pisos edificados. • Determinar el número de pisos de la construcción (incluir también los niveles

bajo rasante). • Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda según el número de

niveles.

Número de niveles

1 2 3 4

5 a 8 8a12

13 o más

Factor

1.00 1.05 1.07 1.10 1.13 1.15 1.20

165

Page 164: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

6.8 Tipologías de Construcción.

6.8.1 Clasificación de Tipologías de la construcción.

Cada entidad deberá adecuar la distribución de las tipologías, en base a las características constructivas de su territorio. No obstante se presenta la tabla - tipo siguiente: (Anexo 23.)

6.8.2 Definición de Tipologías de la construcción por Uso y Clase.

6.8.2.1 Habitacional:

Habitacional precaria. Vivienda generalmente sin proyecto y autoconstruida. Situada en asentamientos irregulares, sin traza urbana definida y, prácticamente sin servicios. Se localizan en la periferia de las ciudades. Materiales de mala calidad. Sin cimentación; estructuras de madera o sin estructura; muros de carrizo, palma, embarro, lámina negra, cartón, madera o adobe. Techos de viga y palma, vigas o polines de madera y lámina negra o de cartón. No tiene acabados; pisos de tierra apisonada o firme rústico de cemento; claros menores a 3.0 m.

Habitacional económica. Sin proyecto. Con algunos servicios municipales. Se encuentra en zonas de tipo popular o medio bajo. Se localiza en zonas periféricas o de asentamientos espontáneos. Calidad de construcción baja; sin acabados o de baja calidad; sin cimentación o de mampostería o concreto ciclópeo; muros de carga, predomina el adobe, ladrillo y block; techos de terrado sobre vigas y duelas de madera, vigas de madera con lámina galvanizada o de cartón. Pisos de tierra apisonada, firme de cemento escobillado o pulido; pintura de cal.

Habitacional Interés Social. Cuentan con proyecto definido, y la mayoría de los servicios municipales. Producto de programas oficiales de vivienda. Son viviendas con una o dos plantas. La superficie del lote fluctúa entre 150 y 200 metros y la construida entre 50 y 80 metros. Se localizan en zonas específicas o en fraccionamientos. Materiales de mediana calidad, muy económicos. Cimentación a base de losa de concreto armado, block relleno o de concreto ciclópeo. Muros de carga con refuerzos horizontales y verticales de block o ladrillo. Claros cortos menores a 3.5 metros. Techos de vigas de losa de concreto de baja capacidad. Acabados aparentes de estuco. Pintura del tipo económico.

Habitacional regular. Proyecto definido, funcional y característico. En fraccionamientos que cuentan con todos los servicios. Lotes de unos 230 m2 de terreno y de 120 m2 de construcción. Se localiza en zonas consolidadas de los centros de ciudades y en fraccionamientos residenciales medios. Cimientos de mampostería, concreto ciclópeo, rodapié de block relleno con concreto. Estructuras con castillos y cerramientos. Claros medios de 4.0 m. Muros

166

Page 165: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

de carga de ladrillo, block o piedra. Los techos suelen ser de losa, asbesto, terrado o lámina galvanizada.

Habitacional buena. Disponen de un proyecto definido, funcional y de calidad. Se encuentran en fraccionamientos residenciales de clase media alta, que cuentan con todos los servicios públicos. Elementos, materiales y mano de obra de calidad. Disponen de una superficie del lote de entre 350 y 500 m2 y su área construida de 250 a 350 m2. Elementos estructurales de buena calidad, con castillos, cerramientos, columnas y trabes. Cimientos de concreto ciclópeo, mampostería, rodapié de block relleno con concreto. Muros de block o ladrillo. Los claros son de hasta 7 m. Techos y entrepisos con losas de concreto armado. Suelen recubrirse con tejas de regular calidad. Acabados exteriores texturizados, fachaleta, piedra de corte o molduras de concreto.

Habitacional muy buena. Proyecto arquitectónico de muy buena calidad, de diseño especial bien definido, funcional y a veces caprichoso. Amplios espacios construidos con elementos decorativos interior y exteriormente. Todos los servicios públicos. Se encuentran en fraccionamientos privados y exclusivos. Lotes mínimos de 600 m2 y construidos por encima de los 350 m2. Elementos estructurales de muy buena calidad a base de castillos, cerramientos, columnas, trabes, zapatas corridas o zapatas aisladas. Muros de ladrillo o block. Grandes claros de más de 10 m. Techos con losa y molduras en todo el perímetro. Recubrimiento de teja de buena calidad. Aplanados de yeso y mezcla muestreados. Acabados exteriores de fachaleta, texturas, piedra de corte, mármol y molduras de cantera. Acabados interiores texturizados, con maderas finas, tapices o parcialmente de mármol. Los pisos son de cerámica da primera calidad, mármol, parquet.

6.8.2.2 Comercial:

Comercial económica. Edificaciones ubicadas en zonas populares, dando servicio al vecindario circundante. Es posible encontrarlas formando parte de uso mixto (vivienda -comercio). Están destinadas a la venta de productos al detalle. Cuentan con una pieza, a lo sumo dos. Carecen de proyecto; materiales económicos. Muros de adobe, block o ladrillo. Techos de terrado, lámina galvanizada, asbesto o losa. Acabados casi inexistentes. Pisos de cemento. Sus instalaciones son básicas. Claros menores a 3.5 m; autoconstrucción, autofinanciamiento.

Comercial regular. Edificaciones ubicadas en zonas populares o de tipo medio, destinadas a la venta al detalle y a la prestación de servicios. A veces carecen de proyecto. Cimentación de mampostería, concreto ciclópeo y block relleno. Muros de carga de ladrillo, block o adobe. Techos de terrado, lámina galvanizada, lámina de asbesto o losa. Aplanados de yeso o mezcla. Acabados discretos y pintura o cal directas. Instalaciones elementales en cuanto a iluminación y saneamiento. Claros medios de 5 m.; financiamiento bancario.

167

Page 166: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Comercial buena. Edificaciones con proyecto definido, funcional y de calidad; materiales de buena calidad. Los encontramos formando parte de la estructura habitacional normalmente en el centro urbano y en zonas comerciales establecidas. Se dedican normalmente a la prestación de servicios y venta de productos diversos. Elementos estructurales a base de castillos y cerramientos. Cimentación de mampostería, concreto ciclópeo, rodapié de block relleno y dala de desplante de concreto armado. Muros de ladrillo o block. Techos de losa. Aplanados de yeso y mezcla regleado. Acabados medios con texturas y pintura vinílica o esmalte. Claros medios de 6.0 m o más; construcción realizada por empresas constructoras; autofinanciamiento o financiamiento bancario.

Comercial muy buena. Proyecto arquitectónico definido, funcional y exclusivo, cuyo diseño se basa en su uso comercial. Normalmente ocupa espacios exclusivos, o manzanas completas con área notable. Cuentan con todos los servicios. Se localizan en zonas exclusivas del área urbana consolidada. Materiales de muy buena calidad controlados y de lujo. Elementos estructurales con castillos, cerramientos, trabes y columnas. Cimentación de zapatas corridas, zapatas aisladas o cimentación de cajón. Muros de block y ladrillo. Techos de losa, azotea con molduras. Aplanados de yeso y mezcla muestreados. Acabados texturizados con pintura vinílica, esmalte o barniz. Pisos de cerámica de calidad, parquet, alfombras o mármol. Instalaciones completas, ocultas y diversificadas. Medidas de seguridad. Construcción por empresas constructoras con especialistas.

6.8.2.3 Industrial:

Industrial económica. Edificaciones realizadas sin proyecto. Materiales de baja calidad y construcción básica ó autoconstrucción. Materiales económicos; claros menores a 8.0 m., con estructuras horizontales, con muros de carga y columnas; autofinanciamiento. Se encuentran en forma aislada en la zona urbana.

Industrial ligera. Edificaciones con proyectos someros y repetitivos. Materiales y calidad constructiva básica. Normalmente sin divisiones internas. Suelen responder a talleres de costura, talleres artesanales, carpinterías, tabiquerías, etc. Se localiza generalmente en parques o en zonas industriales. Elementos estructurales básicos, con elementos de apoyo visibles. Iluminación natural y artificial básica. Pisos de cemento pulido. Instalaciones básicas muy generales. Claros de más de 8.0 m. con elementos horizontales más de 1.00 m. de peralte; construcción por empresas constructoras; autofinanciamiento o financiamiento bancario

Industrial media. Proyectos arquitectónicos definidos, funcionales. Materiales y construcción media. Dispone de divisiones internas. En estas construcciones se engloban las maquiladoras, fábricas, laboratorios e industrias de transformación. Se localizan en zonas y/o parques industriales, en áreas urbanas y urbanizables.

168

Page 167: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Elementos estructurales de calidad. Cimentación sólida y con elementos estructurales de apoyo combinados. Pisos variados y adecuadas a los productos que fabrican. Techos específicos y adecuados. Acabados y aplanados medios. Instalaciones básicas completas en electricidad, agua potable y saneamiento. Instalaciones especiales con ductos de aire. Construcción realizada por empresas constructoras con especialistas; autofinanciamiento o financiamiento bancario.

Industrial pesada Proyectos arquitectónicos exclusivos, con gran funcionalidad. Materiales y construcción de muy buena calidad. Dispone de divisiones internas. Su construcción está condicionada por el nivel de instalaciones disponibles. Elementos estructurales de muy buena calidad. Cimentación sólida. Acabados y aplanados de calidad. Requiere de diseño especial; instalaciones básicas completas; instalaciones especiales de calidad; estructuras que pueden soportar el sistema de techado y adicionalmente, cargas como grúas viajeras; autofinanciamiento o financiamiento bancario; se localizan en zonas y fraccionamientos industriales en áreas urbanas y urbanizables.

6.8.2.4 Especial:

Especial albercas. Destinada a fines deportivos y recreativos. Construcción con concreto armado, tabique o similar, forrado normalmente con material pétreo o aplanado con cemento. Construidas por empresas constructoras especializadas.

Especial cobertizos. Destinada a cubrir una superficie determinada; perímetro descubierto. Tiene alturas normalmente menores a 4 m.

Especial cines y teatros. Destinada al esparcimiento, con escenario y niveles de auditorio. Techo con estructuras de acero cubiertas con lámina metálica o concreto grandes claros, alturas de 12.0 m. o más.

Especial escuelas. Destinada a la enseñanza, con materiales de construcción de mediana o buena calidad; acabados de calidad; construido por empresas constructoras especializadas; financiamiento gubernamental, a veces privado.

Especial estacionamientos. Destinada a la guarda de vehículos temporalmente; el material es de buena calidad; estructuras de concreto o metal; se suelen construir varios niveles; realizadas por empresas constructoras; autofinanciamiento.

Especial Hospitales. Destinada a la atención médica; con materiales de mediana y buena calidad; realizados por empresas constructoras; autofinanciamiento o financiamiento gubernamental.

169

Page 168: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Especial hoteles. Destinada al alojamiento del personal transeúnte o vacacional; materiales de buena calidad; construcción ejecutada por empresas constructoras; autofinanciamiento.

Especial mercados. Destinada a actividades de venta masiva en elementos perecederos; los materiales empleados suelen ser de regular calidad; las estructuras son de concreto y/o metálicas, con cubiertas tales como lámina galvanizada; realizados por empresas constructoras.

6.8.3 definición de la Tipología, según la Categoría.

Baja. Acabados deficientes con materiales y mano de obra de baja calidad. Instalaciones deficientes o inexistentes.

Media. Acabados medios con materiales y mano de obras de regular calidad. Instalaciones básicas.

Alta. Acabados sólidos y vistosos con materiales y mano de obra de calidad. Instalaciones completas y de calidad.

170

Page 169: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

CAPITULO? CASO MUNICIPIO DEL CENTRO TABASCO.

7.1 Método Actual.

7.1.1 Procedimiento.

Los valores unitarios de construcción se determinarán considerando entre otros factores, los siguientes:

• uso de la construcción • costo y calidad de los materiales de construcción utilizados y de la mano de obra

empleada. • edad de construcción.

En función del Reglamento de Catastro, para la valuación de los predios urbanos, debe multiplicarse el valor unitario de sueldo aplicable al predio, por el área del terreno y por los factores de mérito y demérito que correspondan a su ubicación, forma y topografía.

Para la valuación de los predios rústicos se determinará multiplicando el valor unitario de sueldo por hectárea aplicable al predio, por el área del terreno y por los factores de mérito y demérito que correspondan considerando el tipo o clase de tierra, calidad, ubicación, cercanía a las vías de comunicación y centros de población, así como las condiciones de inundabilidad, configuración topográfica, y uso actual y potencial.

Para la valuación de cada construcción de predios urbanos y rústicos, debe multiplicarse el valor unitario aplicable a la construcción por el área construida y por los factores de demérito que correspondan a su antigüedad, estado de conservación, uso actual y potencial.

El Valor Catastral que se determine para cada predio será el que se obtenga de la suma de los valores del terreno y de la construcción, en su caso, y tendrá vigencia por un año, prorrogable por un año más.

Para los predios que estén sujetos al régimen de propiedad en condominio, la valuación catastral debe hacerse respecto de cada uno de los departamentos, despachos, comercios, viviendas o cualquier otro tipo de locales, con la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.

El Certificado de Valor Catastral acreditará el valor que determine la autoridad catastral correspondiente, conforme a las técnicas de valuación establecidas en los capítulos III y V del presente Reglamento. El Certificado de Valor Catastral para efectos fiscales tendrá una vigencia de 90 días naturales, contados a partir de la fecha de su expedición. Si dentro de este término, el predio en cuestión sufre alguna modificación que altere su valor, el interesado debe solicitar la expedición de otro certificado.

Los propietarios o poseedores de bienes inmuebles, así como las autoridades y terceros que intervengan en la modificación a alguna de las características de un predio, están obligados a utilizar los formatos y procedimientos establecidos por la Dirección. Para manifestar el cambio de propietario o poseedor de un predio, o fracción, así como para manifestar cambios físicos en el predio se utilizará la Manifestación Catastral Única y el plano con los datos técnicos y físicos del mismo.

171

Page 170: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Los propietarios o poseedores de predios que vendan o donen una fracción, deberán presentar la Manifestación Catastral Única y el plano de la parte reservada.

En función del Reglamento de Catastro, para la valuación de los predios urbanos, debe multiplicarse el valor unitario de suelo aplicable al predio, por el área del terreno y por los factores de mérito y demérito que correspondan a su ubicación, forma y topografía.

Para la valuación de cada construcción de predios urbanos y rústicos, debe multiplicarse el valor unitario aplicable a la construcción por el área construida y por los factores de demérito que correspondan a su antigüedad, estado de conservación, uso actual y potencial.

El Valor Catastral que se determine para cada predio será el que se obtenga de la suma de los valores del terreno y de la construcción, en su caso, y tendrá vigencia por un año, prorrogable por un año más.

7.1.2 Formatos.

7.1.2.1 Formato de Cédula Catastral. (Anexo 24.)

7.1.3 Factores

7.1.3.1 Factores de deméritos

7.1.3.1.1 Deméritos por frente.

El valor del terreno se reducirá solamente si el frente es menor de 7 metros. La fórmula que se aplica para calcular el Coeficiente de Castigo del demérito por frente es la siguiente:

ccF= JF/~7 En donde, F = Frente del predio, en metros y siempre es menor a 7.

La medida del frente se expresa en metros y centímetros y así se emplea en la fórmula. El Coeficiente de Castigo nunca será menor a 0.5; en caso de que el resultado de la operación sea inferior a ese valor, se tomara 0.5 como factor de demérito por frente.

La siguiente tabla es de utilidad para obtener una aproximación del Coeficiente de Castigo por escaso frente.

FRENTE 7.00 6.50 6.00 5.50 5.00 4.50

C. DE C. 1.0000 0.9636 0.9258 0.8864 0.8452 0.8018

FRENTE 4.00 3.50 3.00 2.50 2.00 1.75

C. DE C. 0.7559 0.7071 0.6547 0.5976 0.5345 0.5000

7.1.3.1.2 Demérito por profundidad.

El valor del terreno urbano se reducirá cuando la relación Profundidad / (frente ) < 3.00 m.

172

Page 171: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

La fórmula que se aplica para evaluar el Coeficiente de Castigo correspondiente es la siguiente:

ccp = J (F /p) * (3-00) En donde:

F = Frente, en metros. P = Profundidad, en metros, medida desde el frente hasta el lindero más lejano de éste, perpendicular al frente. 3.0 = relación máxima profundidad/frente sin causar demérito.

Para los efectos de la Valuación Catastral se consideran, tanto la profundidad como el frente, en metros y centímetros.

7.1.3.1.3 Demérito por irregularidad del terreno.

Los predios por su forma se clasifican en regulares e irregulares.

Predios regulares.

Son los cuadriláteros con un solo frente, cuyos ángulos no difieren en más de 20 grados del ángulo recto; los triángulos con dos o tres frentes; los cuadriláteros en esquina y los pentágonos con dos frentes y paucoupé, siempre y cuando sus linderos interiores no difieran en más de 20 grados de las perpendiculares trazadas con respecto a los alineamientos.

Pueden considerarse como regulares, los polígonos con un solo frente que sean divisibles totalmente en cuadriláteros regulares. No se consideran como irregulares las superficies entrantes o salientes (ancones), cuya dimensión máxima, medida sobre la perpendicular con respecto al lindero respectivo, no excede de un metro. Las inflexiones de linderos hasta de 20 grados, no serán consideradas como irregularidades.

Predios irregulares.

Son los que, teniendo un solo frente, sean cuadriláteros cuyos ángulos difieran en más de 20 grados del ángulo recto; los triángulos con un solo lado a la calle y los polígonos de más de cuatro lados que no sean divisibles totalmente en cuadriláteros iguales. También se consideran predios irregulares, los que teniendo dos o más frentes no cumplan con los requisitos para ser considerados como predios regulares. Para obtener el área considerada como irregular, en predios irregulares con un solo frente, se dividirá el predio en fracciones regulares a partir del frente de la calle, limitándose lateralmente con líneas normales al frente o con prolongaciones de linderos si éstos no se apartan en más de 20 grados de dichas normales, y al fondo con paralelas al frente o con linderos del fondo cuando éstos no difieran de las paralelas en más de 20 grados.

Calculo del demérito por irregularidad.

Para efectos del avalúo catastral, el Coeficiente de Castigo por irregularidad se obtiene aplicando la siguiente fórmula.

cc< = -J /AT

173

Page 172: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

En donde CQ = Coeficiente de Castigo por irregularidad. AR = Área regular del terreno. AT = Área total del terreno.

7.1.3.1.4 Demérito por excavaciones.

Cuando se encuentren excavaciones, sin fines de edificación o de utilización especial, los terrenos serán demeritados, aplicando el demérito solamente a la superficie excavada, según la profundidad de la excavación.

El demérito por excavación, y el Coeficiente de Castigo correspondiente, se obtendrán de acuerdo a la siguiente tabla:

Profundidad de la Excavación 0 a 1 m 1 a 2 m 2 a 4 m 4 a 6 m

6 m en adelante

Porcentaje de Demérito 0 10 20 30 50

Coeficiente de Castigo 1.0000 0.9000 0.8000 0.7000 0.5000

Si la excavación es irregular en su profundidad, corresponde al valuador determinar el promedio y el Coeficiente de Castigo.

Cuando los predios hayan sido excavados y rellenados con posterioridad, los porcentajes de demérito, fijados se podrán reducir hasta en un 50 por ciento, de acuerdo al criterio del Departamento de Catastro e Impuesto Predial, tomando en cuenta la naturaleza del material de rellenado, su grado de compactación, etc.

7.1.3.1.5 Demérito por desnivel.

Cuando los predios presentan desniveles descendentes o ascendentes con pendientes mayores del 20 por ciento, se demeritarán aplicando los porcentajes de demérito, y el correspondiente Coeficiente de Castigo, solamente a la fracción del predio que presente dichas pendientes.

Profundidad de la Excavación 0 a 20 m

20 a 30 m 30 a 40 m 40 a 50 m

más de 50

Porcentaje de Demérito 0 10 20 30 50

Coeficiente de Castigo 1.0000 0.9000 0.8000 0.7000 0.5000

Cuando en la determinación del Valor Unitario del Suelo por metro cuadrado, se haya tomado en cuenta que se trata de terrenos residenciales con desniveles escénicos, éstos no se demeritarán por esta causa. Tampoco sufrirán deméritos los terrenos en los que se hayan efectuado obras materiales para su mejoramiento, tales como muros de contención, terraplenes, terrazas, rampas o escalinatas.

174

Page 173: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

7.1.3.1.6 Predios interiores o enclavados.

Se consideran como predios irregulares a los predios interiores o enclavados, y éstos pueden tener las siguientes características:

• Predios rodeados por otros, que para su acceso desde vía pública cuentan con paso oíe servidumbre, establecida legalmente.

• Predios rodeados por otros, sin tener acceso desde la vía pública.

En el primer caso se considera como frente la medida del acceso al paso de servidumbre, aplicando el Coeficiente de Castigo por frente menor a 7 metros, si es el caso. La profundidad del terreno se calcula, como si se tratara de un predio irregular, de acuerdo a lo establecido en esa sección y también se aplicará en demérito correspondiente por la relación profundidad/frente. Si es el caso, también se aplicaría el demérito por irregularidad del terreno. El Coeficiente de Castigo final se obtiene multiplicando los coeficientes calculados en cada caso. En ningún caso será menor a 0.50.

Al Valor Catastral del terreno ya ajustado, se le suma la tercera parte del valor de la faja de servidumbre correspondiente, tomada del avalúo del predio sirviente, la que a su vez será descontada de éste.

Combinación de diferentes deméritos.

Cuando un predio tenga más de un demérito, el Coeficiente de Castigo final será el que resulte de multiplicar los diversos coeficientes. El coeficiente final se aplicará al valor catastral del terreno para obtener el valor ajustado.

7.1.3.2 De los Incrementos.

7.1.3.2.1 Terrenos urbanos.

7.1.3.2.1.1 Incremento por esquina.

Los terrenos urbanos ubicados en esquina estarán sujetos al concepto de incremento por esquina, solamente aplicado al área considerada como esquina y no a todo el predio en general. Se entenderá como área esquina la delimitada entre los parámetros de las calles que convergen y las dos perpendiculares trazadas a partir de los mismos a 15 metros de la esquina. Para efectos del cálculo del incremento por esquina deberá considerarse siempre un máximo de 225 metros cuadrados. El incremento sólo afectará al área correspondiente al predio en la esquina y en consecuencia los lotes contiguos no serán afectados aunque se encuentren ubicados a menos de 15 metros de distancia de esquina.

El área esquina incrementará su valor de acuerdo a la clasificación del sector catastral en que se encuentre ubicada la esquina. Las categorías posibles son: No Comercial, Comercial Baja y Comercial Alta.

Tipo de Sector Incremento a) No comercial 5%

175

Page 174: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Se considera como esquina no comercial aquélla formada por calles donde se encuentran predios que en su totalidad o en su mayor parte estén destinados a habitación o a otros usos no comerciales.

Tipo de Sector Incremento b) Comercial Baja 15%

Se considera como esquina comercial baja a la formada por calles en que las construcciones estén acondicionadas o destinadas totalmente, o en su mayor parte, a usos comerciales dirigidos hacia los estratos de la población con menor poder adquisitivo.

También se consideran como comercial baja, a las esquinas que tengan establecimientos comerciales de la categoría indicada, aún cuando el resto de las construcciones ubicadas en la calle que conforman la esquina estén destinadas a otros usos.

Tipo de Sector Incremento c) Comercial Alta 25%

Reúnen las características anteriormente citadas, con la diferencia de contar con establecimientos comerciales de primera clase, orientados hacia la población de mayores recursos económicos.

El Valor Unitario del Suelo, para efectos del incremento por esquina, será el de la calle que tenga el menor valor.

A los terrenos en esquina con paucoupé se les aplicarán los mismos criterios aquí establecidos, determinando el área esquina midiendo 15 metros sobre los alineamientos a partir de los vértices del paucoupé y continuando con los procedimientos establecidos. En ningún caso el incremento deberá afectar más de 225 metros cuadrados.

Se consideran predios en esquina y sujetos a incremento por este concepto aquéllos cuyos lados formen ángulos de 45 a 135 grados inclusive, ya sea que la esquina esté formada por la intersección de dos calles o por la inflexión de una misma.

El área considerada como área esquina para efectos de la aplicación del incremento correspondiente se obtendrá de cualquiera de las siguientes maneras:

d. Cuando los lados de la esquina formen un ángulo de 45 a 90 grados, el área del predio cuyo valor debe incrementarse, será la del polígono formado por los frentes del predio hasta una distancia de 15 metros, medida desde el vértice de la esquina y por las perpendiculares levantadas sobre aquellos frentes al final de esa distancia. El área de este polígono de incremento no podrá ser mayor de 225 metros cuadrados.

e. Si el ángulo de la esquina es mayor de 90 grados pero menor de 135, se procederá como en el caso anterior, midiendo sobre los frentes, distancias de 15 metros y se trazarán en sus extremos perpendiculares que al cruzarse, cerrarán el polígono de incremento. El área resultante será siempre mayor de 225 metros cuadrados, pero únicamente se incrementará la anterior cantidad.

176

Page 175: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

f. Cuando ambos frentes del predio, o cualesquiera de ellos, midan menos de 15 metros, sea el predio regular o irregular, se trazará el polígono de incremento de acuerdo con lo establecido en los dos casos anteriores, independientemente de las restricciones indicadas al principio. Al polígono resultante se le reducirán las áreas que no pertenezcan al predio, así como las que aún perteneciéndole conformen irregularidades. El área restante será la que se considere como área esquina para efectos de incremento.

Si el ángulo de la esquina es obtuso y el frente menor del predio mide menos de 15 metros y da a la calle de menor valor unitario, entonces el área restante se reducirá aún más multiplicándola por el cociente de dividir el frente menor entre el frente mayor del predio, sin exceder este último de 15 metros, sea cual fuere su longitud. En ningún caso el incremento por esquina afectará más de 225 metros cuadrados.

7.1.3.2.1.2 Predios en Esquina con Paucoupé.

Cuando el paucoupé, sea recto o curvo y mida 15 metros o más, deberá dársele Valor Unitario de calle, a menos que por estar en glorieta, ya se le hubiere asignado un valor específico a ésta. Los predios con paucoupé o glorieta con las características descritas, se considerarán predios con más de dos frentes, en cuyo caso se trazarán los polígonos de incremento en orden de importancia, empezando por la esquina de más altos valores de calle, de acuerdo con los criterios establecidos para los predios situados en esquina y a la terminación del área de predios con paucoupé. Cuando el paucoupé mida entre 15 y 30 metros y los valores de las calles adyacentes sean iguales, se formarán dos polígonos de incremento, debiéndose tomar para cada uno de ellos la mitad del paucoupé.

7.1.3.3 Valuación de Construcciones.

La clasificación y valuación de las construcciones, se rigen por las disposiciones de la Ley de Catastro, su Reglamento y del presente Instructivo, a través de los anexos de la Tabla de Valores Catastrales para la Construcción. Esencialmente, las construcciones se dividen en habitacionales y especiales. Las primeras se han subdividido en antiguas y modernas, y dentro de las modernas encontramos las casas solas y los edificios habitacionales con más de 3 plantas.

7.1.3.3.1 De los Deméritos.

El estado de conservación y la edad de la construcción se toman en cuenta para aplicar factores de demérito a las edificaciones. Ambos factores ya se han tomado en cuenta para el cálculo de la Tabla de Valores Catastrales Unitarios para la Construcción.

7.1.3.3.1.1 Demérito por estado de Conservación.

El Coeficiente de Castigo del Va Estado de Conservación

Bueno Regular

Malo Ruinoso, susceptibles de

reparación

or Catastral se obtiene de acuerdo a la siguiente tabla: Porcentaje de Demérito

0 10 20

50

Coeficiente de Castigo 1.0000 0.9000 0.8000

0.5000

(Nota.- Cuando no sean reparables no se les considera valor catastral alguno).

177

Page 176: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

7.1.3.3.1.2 Demérito por edad de la Construcción.

El Coeficiente de Castigo del Valor Catastral se obtiene de acuerdo a la siguiente tabla: Edad de la construcción

Menos de 10 años De 10 a 20 años De 20 a 30 años Más de 30 años

Porcentaje de Demérito 0 10 20 50

Coeficiente de Castigo 1.0000 0.9000 0.8000 0.5000

7.1.3.3.2 De los Incrementos.

Las construcciones no incrementan su Valor Catastral por ningún concepto.

7.1.3.3.2.1 De los Predios bajo el Régimen de Propiedad en Condominio.

De su Naturaleza.

El régimen de propiedad en condominio de los edificios divididos en pisos, departamentos, despachos o comercios, puede originarse:

d. Cuando los diferentes pisos, departamentos, despachos o comercios de que consta un edificio pertenezcan a distintos dueños.

e. Cuando se construya un edificio para vender a personas distintas los diferentes pisos, departamentos, despachos o comercios de que consta el mismo.

f. Cuando el propietario o poseedor de un edificio lo divida en diferentes pisos, departamentos, despachos o comercios, para venderlos a distintas personas, siempre que exista un elemento común indivisible.

178

Page 177: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

7.1.4 Caso Centro Tabasco con el método actual. Aplicación al "Hospital de la Mujer".

Ejemplo del procedimiento actual para la determinación del valor catastral. Número de cuenta Predial 0009838 Tipología: Especial Edificios Clave catastral 02-0078-000109 Zona: 021 Manzana: 0078 Predio: 000109

CLAVE CATASTRAL Municipio. Tipo de Predio (urbano - rústico). Zona catastral. Población. Manzana (sólo urbanos). Predio, (sólo urbanos). Folio, número de cuenta (sólo a predios rústicos).

CENTRO URBANO 02 VILLAHERMOSA 0078 000109

Propietario: Gobierno del estado Domicilio: Av. Gregorio Méndez núm. 2822 Col. Atasta de Serra Villahermosa, Tabasco. Municipio del Centro. Col. Centro Villahermosa, Tabasco. Tipo de construcción: Especial Edificios Superficie del terreno: 23,206.25 m2

Precio unitario del terreno: $1,300.00 m2

Con el número de la zona =02 Número de la manzana = 0078. Con el número de predio =000109 La colonia Atasta de Serra se ubica en la tabla de valores unitarios de suelo en la que el precio es de $ 1,300.00 m2

H. Ayuntamienie de Centro Propuesta de I 'alores l 'nitario\ ik- Suelo

jímm:

<H

02

02

02

Mmtzami

0077

OOTB

0080

oc*

1 aJnr ( aiaytraí %12

si 150 mi

51 3O0CM

$1 300 00

$1 3O0 00

por \ amero fíe l'reéun:

56

82

96

2

í vttKona

FFt f tCCIOMAMENTQ

COLONIA

FRACCIONAMIENTO

FRACCIONAMIENTO

\tmihu'

INFONAVIT ATASTA

ATASTA DE SERRA

VILLA LOS A R C O S

VISTA A L E G R E

Martes, 26 de Octubre de 2004 Página 63

179

Page 178: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

En función del Reglamento de Catastro, para la valuación de los predios urbanos, debe multiplicarse el valor unitario de suelo aplicable al predio, por el área del terreno y por los factores de mérito y demérito que correspondan a su ubicación, forma y topografía.

VcAT = ^CT + Vcc

Para efectos de la fórmula anterior, se entenderá:

VCAT = Valor catastral

VCT = Valor del terreno

Vcc = Valor de la Construcción

VCT = (ST * Vus) * (factores de mérito y de demérito correspondientes)

De donde: ST - Superficie del terreno en m2. Vus - Valor unitario del suelo correspondiente al área homogénea o banda de valor donde se ubica el inmueble.

Determinación del costo del terreno:

Vus = 1,300.00 $ / m 2

ST = 23,206.25 m2

VC T T = 23206.25 * 1300.00 = 30'168,125.00

VCT = $30'168,125.00

Determinación de factores de mérito/demérito de terreno:

Deméritos por frente. 1.00 El valor del terreno se reducirá solamente si el frente es menor de 7 metros. La fórmula que se aplica para calcular el Coeficiente de Castigo del demérito por frente es la siguiente:

CCF= JF/7 CCF = l13S-07/7 =4.39 = 1.00

Demérito por profundidad. No causa demerito

El valor del terreno urbano se reducirá cuando la relación Pr0fUndÍdad/frente <™°™- ^/uS.Ol = ^ <™°™ En donde: F = 135.07 m. Frente. P = 216.62 m. Profundidad. 3.0 = relación máxima profundidad/frente sin causar demérito.

180

Page 179: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Demérito por irregularidad del terreno. 0.8926

Para efectos del avalúo catastral, el Coeficiente de Castigo por irregularidad se obtiene

aplicando la siguiente fórmula: CC! = I A R / A T

En donde CC, = Coeficiente de Castigo por irregularidad. AR = 18,489.32 m2 Área regular del terreno. AT = 23,206.25 m2 =Área total del terreno.

« i = J1848932 /23206.25 = <>•*«« CC, = 0 .8926

Demérito por excavaciones. 1.00 Profundidad de la Excavación

O-a 1 m 1 a 2 m 2 a 4 m 4 a 6 m

6 m en adelante

Porcentaje de Demérito f> 10 20 30 50

Coeficiente de Castigo 150000 0.9000 0.8000 0.7000 0.5000

Demérito por desnivel. 1.00

Profundidad de la Excavación 0 a 20 m 20 a 30 m 30 a 40 m 40 a 50 m

más de 50

Porcentaje de Demérito 0 10 20 30 50

Coeficiente de Castigo 1.0000 0 9000 0 8000 0.7000 0.5000

Predios interiores o enclavados. No aplica

Combinación de diferentes deméritos. CDD =0.8926

Cuando un predio tenga más de un demérito, el Coeficiente de Castigo final será el que resulte de multiplicar los diversos coeficientes. El coeficiente final se aplicará al valor catastral del terreno para obtener el valor ajustado.

Deméritos por frente. 1.00 Demérito por profundidad. No causa demérito

Demérito por irregularidad del terreno. 0.8926

Demérito por excavaciones. 1.00 Demérito por desnivel. 1.00

Demérito por desnivel. 1.00

Predios interiores o enclavados. No aplica

CDD = (1.00 * 0.8926 * 1.00 * 1.00 * 1.00) = 0.8926

C D D = 0.8926

181

Page 180: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

De los Incrementos. No hay incrementos.

Terrenos urbanos. Incremento por esquina. No aplica Predios en Esquina con Paucoupé. No aplica

Por lo que el valor catastral ajustado es:

VCT = $30'168,125.00

VCT = (S? * Vus) * (factores de mérito y de demérito correspondientes)

VCT = (30'168,125.00 * ) * (0.8926) = 26'928,068.38

VCT = $ 26928 ,068 .38

Valuación de la construcción:

Superficie de la construcción: 19,077.63 m2

Con los datos de la construcción como son: Tipo: Especial Edificios Categoría: Moderna Bueno La descripción de las características específicas de sus elementos como son su edificación, sus instalaciones, sus complementos, recubrimientos y acabados, se ubica en las tablas de valores de la construcción para el municipio del Centro, que tiene el valor porm2 = a $8,000.00

El Valor Catastral que se determinará, mediante la aplicación de la siguiente fórmula: VCC = SC(VUC(FEC * FGC)) Donde: VCC = Valor catastral de la construcción. SC = Superficie de la construcción. VUC = Valor unitario de construcción.

VCC = SC * VUC VCC = 19077.63 * 8000 = 152'621,040.00

VCC = $152 '621,040.00

182

Page 181: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

4b M. Ayuntamiento Constitucional de Municipio del Centro

Dirección de Fmsnzas Municipales

VALOR CATASTRAL UNITARIO PARA LA CONSTRUCCIÓN

fffl^

l ULMIlOA

1 ILM LN IOS

t ttWiSI Rl (< IOS l . f K I M 1

I

(

w.miuw HtííU Hitsl tMf

€ aracterMica* esptttfica-i

\

J )

í

*,

l i i fe aat K

1 ! 1 M r t a J j

1 | ti L Í

:

£

X

I

f X

V

— _ ~ — —

I —

- ) - _

1 I U t «•

1 _._

V \ l « I K n i K M 2 j

• /M^BUL k

H " 4 x ^

V a f i * í atsidtijss i i * a i fe «.

& J L , \ l i t k 1 r Ü. fe X 3 * í *

k * T *

1 H , J i

U f e l l í

í «.ÍUÍ. »Jt ¿1

Ckufe^ X SA ¥

^ ! Í j . 1 > i j -a

1 , 1 » i k.

t. L I ¡ A J ^A w

i jsa * * S t ^ íat-iife í ¡ a j qm* - .U , «J í tó fe i ^ t ü i

A ¡a S K n E L i t i * a j * ^ « í í ' » ! J l i * ! > * , !

4 ¡ 1 £ í f

^ J í k L » i

IJ -í* í*

> M 4 U »

K J d l í ÜAlO- á.

i t d l ^ í J . .

h^l-t ^ * . ^! . f

e.^iira A. E M Ü Í

M k i t u d ^ i

j 1

* U fc

k * i ^ U n

*H«« * ot iá t tm^ í m,Mi

U ^ i í . t „

^ ! * . £ ,

i l a t a ¡ iumi J «i t i t _

iS * , * U | i l f * * t S.-ÍI f- í X I t | l t t

I - ü 1 1

l _ ^ L L ! ! - * ' k v á f p í í J I & i „ í ¿^^t Í.

ES. Í i A ^ t ^ r S i a i l * , ^ t i f k i i - d u f h t J » 1 í.Ek U

JTU-JLI á. x i¡ v d * „ í ^ U -„- i d i n a AX

V i s i f í . i Í Í ^ É i " " n i i fe í f i lx v !XírSíÍu>d ü í i asL i i y í n c

O I I C Í R ^ Í ^ a ¡ t í ,3 i r i ¿U ., -v L J * * iif

* h i i t ? n ü i u i i ! a ? i J : ~ Ü * L

^ I -t i b i 1 L p B Í V d i r a l -

f U t .. í T _ 4 W ü L l 5 - > H

k r * 1 4. * l * « l i n ! ^ i _ k i

« t i* í » i- J 1 *

[ Oíi J , l í i í t íta \ 8 Í f Í m ¡ 3i.lil»^3 ™. J

-V «„ d í t ó . a V V& t a l i t i á f t i l . [ ! ^ L ^ ^ i ÍU

t i í k o- v tfc, í i— J 4. U ¡ t í l i ü l Í 1 Í Í Í i í, ÜíJüi ^

, •.

f * i

¥ ! ¡

L t *

i A ^ i 4 f H i

^ h 1 -

¡ * 4

mh

i i h

f t . JL J

k v t I

í

í 1 Ui ,

f «a

p ! £ « r j í

- . t * .

j

1

a t '

ISf

ii i i i a

,

k

u j f c

. -11 H ñ^,k

j ^ a t v k í * S K ^ a , í s - t f l i L * | 5 f i k „ Í ^ Í. * ! i x » * J k j i Ü J I S Í I L * A - M Í I Ü Í ISUSI fa*

1 « « ! ^

\

t j L i . ^ ^ d - i ñtM i-»

»«•«

• » ( « ,

^

¿69

183

Page 182: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Determinación de factores de las construcciones:

De los incrementos.

Las construcciones no incrementan su Valor Catastral por ningún concepto.

De los deméritos.

Demérito por estado de conservación:

El estado de conservación es Bueno = 1.00 El Coeficiente de Castigo del Valor Catastral se obtiene de acuerdo a la siguiente tabla Estado de Conservación

i a l l í -BusíaSl J r s i 1 Regular

Malo Ruinoso, susceptibles de

reparación

Porcentaje de Demérito

"a ^^ÜMSí^te-— 10 20

50

Coeficiente de Castigo 1.0000 0 9000 0 8000

0 5000

(Nota - Cuando no sean reparables no se les considera valor catastral alguno)

Demérito por edad de la construcción. Edad = 5 años

El Coeficiente de Castigo del Valor Catastral se obtiene de acuerdo a la siguiente tabla Edad de la construcción

|||jSÍeQ0Í,<íil|toP£s" 5 De 10 a 20 años De 20 a 30 años Más de 30 años

Porcentaje de Demérito

MWW o rJ iñ f4* 10 20 50

Coeficiente de Castigo ^ í f f ^ t ^ ^ l l g l l J Q Q . ^ ^

0 9000 0 8000 0.5000

VCC = $152'621,040.00 VCC = 152'621,040.00 * (FEC * FGC) VCC = 152'621,040.00 * (1 * 1) VCC = $152'621,040.00 Valor catastral de la construcción = $152'621,040 00

Determinar el valor catastral, sumando los valores del terreno y de la construcción. VcAT = VCT + Vcc

VCT = $26'928,068.38

VCAT = 26'928,068.38+ 152'621,040.00 = 179"'549,108.40

Valor catastral con el método actual = $179549,108.40

184

Page 183: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

7.2 Caso Municipio del Centro Tabasco la metodología propuesta. Aplicación al "Hospital de la Mujer".

Con base en los criterios de clasificación de áreas homogéneas y tipologías de construcción, se ubican los inmuebles en las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcción, conforme al área homogénea o banda de valor, y a la tipología de construcción que le corresponda, se identifican el valor unitario de suelo y el valor unitario de construcción, aplicables a la superficie de terreno y de construcción, calculando su valor catastral mediante la fórmula siguiente VCAT — VCT + Vcc De donde VCAT

= Valor catastral VCT = Valor del terreno Vcc = Valor de la Construcción

El valor catastral de los inmuebles se determinará sumando al valor catastral del terreno, el valor catastral de la construcción o construcciones existentes en el predio

Datos del inmueble. (anexo25; electrónico) Utilizando el formato propuesto, que contiene información del predio, del terreno, del propietario, de las construcciones y las tipologías

Generales

Ubicación del inmueble

Hospital de la Mujer

Av Coronel Gregorio Méndez Magaña #2821 Colonia Atasta de Serra

Villahermosa, Tabasco

Del Terreno Zona Homogénea ó Banda

02 Dimensiones del lote base

105 m2

Superficie de terreno 23,206.25 m2

Frente del terreno (en m ) 135.07

Fondo del terreno (en m ) 216.62

Posición del lote en manzana Intermedio

Orientación del lote Sureste

De la Construcción Tipología de cada construcción

Especial Edificio Superficie de cada unidad constructiva 19,077 63 m2

Año de construcción 2005

Estado de conservación Bueno

Número de niveles construidos 5

Datos del terreno: (Anexo 26, electrónico) El valor del terreno es el resultado de multiplicar la superficie del lote por el valor unitario de suelo asignado a la Zona Homogénea o de la Banda de Valor donde se ubica y por los factores de mérito o demérito aplicables Dimensiones del lote base 105 00 m2

Frente del terreno (en m ) 135 07 m Fondo del terreno (en m ) 216 62 m Posición del lote en manzana intermedio Orientación del lote SE

Determinación del costo del terreno:

Con los datos de la cédula catastral, en las tablas de precios unitarios de suelo, determinamos el costo por m2

185

Page 184: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Propietario: Gobierno del Estado Domicilio del predio. Calle: Av. Gregorio Méndez Magaña, núm. 2822 Colonia: Atasta de Serra Ciudad: Villahermosa, Tabasco. Municipio: centro Zona Homogénea ó Banda: 02 Manzana: 0078 No. De predio: 000109

Costo $ / 2 =$1,300.00

Superficie del terreno: 23,206.25 m2

c ^ n í T ü

//. Ayuntamiento de Centro

Propuesta de \ alores l nitatim Je Suelo

jítimt:

02

02

02

02

Manzana

0077

0078

0080

0OB2

i aior (aunmit

M2

$1 150 00

SI 300 00

51 300 00

SI 300 00

por Su mero

De Predios:

se

92

06

2

t irestma

FRACCKMAMIENTO

COLONIA

FFÍACCIONAMENTO

FRAC CIOMWICNTO

Smnhre

IhiFONAV IT ATASTA

ATASTA DE SERRA

V\LIA LOS ARCOS

í/ISTA ALEGRE

El valor catastral del terreno se calculará mediante la aplicación de la siguiente fórmula: VCT = ST(yus(FFe * FFo *F, *FA*FT*FP*F0* FH))

VCT = (ST * Vus)(FFe * FFo *Fi* FA* FT* Fp*F0* FH) Donde: VCT = Valor catastral del terreno. ST = Superficie total de terreno del inmueble de que se trate. Vus = Valor unitario de suelo FFe = Factor de frente. FFo = Factor de fondo. F, = Factor de irregularidad. FA = Factor de área. FT = Factor de topografía. Fp = Factor de posición dentro de la manzana catastral. FH = Factor de hundimiento. FQ = Factor de orientación. VCT = 23,206.25 * 1,300 = 30'168,125.00 * (FFe * FFo * F, * FA * FT * FP * F0 * FH) VCT = 30168,125

Determinación de factores de mérito/demérito de terreno:

Factor de Frente ( FFe): 1.00 Es el índice que se aplica al terreno de un inmueble en función de la longitud del frente principal del mismo.

• Determinar el frente del predio (en metros). 135.07 m.

186

Page 185: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

• Determinar en la tabla adjunta, el factor que corresponda al rango que corresponda a la dimensión del frente.

Frente (en metros) 0.00 a 4 00 4.01 a 5 00 5.01 a 6 00 6.01 a 7.50 7.5fS"más

Factor (*) 0.55 0 65 0.75 0.90

#.v*%00 ""

Factor de Fondo (FFo): 0.61 Es el índice que se aplica a un terreno en función de su fondo, por comparación con el fondo del lote-base.

• Determinar el fondo-base de la Zona Homogénea y dividir el fondo entre el fondo base. 216.62 m Fondo de la zona 10.00m.

• Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda al rango donde se localice la relación anterior.

Fondo / Fondo-Base 0 00 a 1.00 1.01 a 3.00 3.01 a 5 00 5.01 a 7.00 7.01 ó,pás

Factor (*) 1.00 0.85 0.73 0 65 0.61

(*) Este factor sólo se aplica cuando la longitud del frente es 1.5 veces la longitud del frente-base

Factor de Área (FA): 0.75 Es el índice que se aplica al terreno de un inmueble en función de la superficie del terreno, en relación con la superficie del lote-base.

• Determinar el área-base de la Zona Homogénea y dividir el área entre el área base.

• Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda al rango donde se localice la relación anterior.

Área Base (en todo el Municipio del Centro)= 105 m2

Área / Área-Base

0.00 a 0.30 0.31 a 0.80 0.81 a 1.50 1.51 a 2.50 2.51 a 4.00 4.01 a 6.00 §;Q1 ó más

Facto

1.00 1.12 1.00 0.93 0.85 0.80 0.75

Factor de Posición (FP): A/o ap//ca Es el índice que se aplica al terreno según la ubicación del inmueble con respecto a la manzana que lo contiene. Este factor sólo se aplica, y en forma diferente para los usos: habitacional (H), y comercial (C). Hospital No aplica

187

Page 186: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Identificar la ubicación del predio en la manzana y el uso de éste. Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda según la ubicación y el uso del predio.

Ubicación del Lote

Sin esquina Una esquina

Dos o más esquinas Dos frentes sin esquina

Interiores

Factor (*) H

1.00 1.10 1.15 1.12 0.60

C 1.00 1.15 1.20 1.17 0.60

(*) La aplicación de este factor en predios interiores, excluye la aplicación de los factores por frente y fondo.

Factor de Orientación (F0): 0.95 Es el índice que se aplica al terreno de un inmueble en función de la orientación relativa de su frente: Trazar una perpendicular a la recta que define el frente del predio.

• Determinar en el esquema gráfico adjunto la orientación que más se aproxima a la perpendicular citada.

• Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda a la orientación.

Orientación de la Perpendicular al Frente Norte (N) Noreste (NE) Noroeste (NO) Esté (E) Oeste (O) Sureste (SE) Suroeste (SO) Sur(S)

Factor

n 1.00 1.00 0.97 iíS© 0.92 0.90 0.87 0.85

4 - E

(*) No se aplicará en las siguientes posiciones del predio: dos o más esquinas; dos frentes sin esquinas; y predio interior.

Factor de Irregularidad en la forma del predio (F,): 0.90 Es el índice que se aplica al terreno según su forma, ya que la misma condiciona el aprovechamiento.

• Determinar el área del rectángulo inscrito en el predio, de mayor superficie posible: 15,242.61 m2

• Obtener la superficie total del predio: 23,206.25 m2

• Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda según la relación área inscrita / área total del predio.(0.65)

188

Page 187: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Area inscrita / área total

Factor

0.00 a 0.20 0.21 a 0 40 0.41 a 0.60 0.61 a 0.80 0.81 a 0 90 0.91 a 1.00

0 65 0 75 0.83 0.91 0.95 1.00

Factor de Desnivel o topografía (FT): 1.00 Es el índice que se aplica al terreno según su topografía; se establece por la pendiente que presenta el predio.

• Determinar el desnivel en metros existente entre el nivel medio de la banqueta y la cota de más baja o alta del terreno (mayor en valor absoluto).

• Determinar el fondo medio del lote (m.) • Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda en la relación

desnivel/fondo. Altura / fondo 0.00 a 0.10 0.11 a 0.25 0.26 a 0.40 0.41 a 0.70 0.71 ó más

Factor 1.00 0.87 0.72 0.65 0.55

Factor de Hundimiento (FHy. 1.00 Es el índice que se aplica al terreno por los riesgos de inundación, mediante la apreciación de las partes de un lote con nivel inferior al nivel de calle.

• Determinar mediante estimación el porcentaje de la superficie del lote cuyo nivel es, al menos, 15 cm. inferior al nivel de calle.

• Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda en la relación área hundida / área total.

Area hundida / área total 0.00

0.01 a 0.20 0.21 a 0.45 0.46 a 0.70 0 71 ó más

Factor

1.00 0.95 0.85 0.73 0.65

Factor de terreno resultante: Frente: 1.00 Fondo: 0.61 Factor de área: 0.75 Desnivel: 1.00 Orientación: N.A % de hundimiento: 1.00 Posición: N. A. Factor de irregularidad: 0.90

189

Page 188: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

El factor de mérito / demérito de terreno resultante será igual al producto de todos ellos. Dicha resultante, no podrá ser inferior a 0.4. Por tanto en caso de ser inferior se asignará dicho valor. VCT = ST(Vus(FFe * FFo *F, *FA*FT* Fp* F0* FH))

FRT = (FFe * Fp0 *F¡*FA*FT*Fp*F0* FH) FFe = 1.00 FFo = 0.61 F¡ = 0.90 FA = 0.75 FT = 1.00 FP =N.A Fo = 0.92 FH = 1.00 FRT = (1.00 * 0.61 * 0.90 * 0.75 * 1.00 * N.A.* 0.92 * 1.00) FRT = (0.3788)

VCT =30168,125.00

VCAT = (30168,125) * (0.3788) = 11'427987.43

VCAT = $ 1 1 ' 4 2 7 9 8 7 . 4 3

Utilizando el formato propuesto de la Cédula Catastral, para obtener la información requerida para determinar el valor catastral de la construcción.

190

Page 189: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

H. AYUNTAMIENTO CONSTITUCIONAL DEL MUNICIPIO DEL CENTRO

DIRECCIÓN DE FINANZAS

SUBDIRECCION DE CATASTRO

MPIO Centro _Q2L

ZONA MANZANA m r nma

CLAVE CATASTRAL

0078 PREDIO 000109

EDIFICIO DFPTO ^UFNTAPREPIAL

nnq«38-u

o a

o i -< o

PTO _R£¡ EGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD

SEC I LIBRO VOLUMFN FOIA.S ASIFNTO mA. ft

££CHA f i ANO

7 1 7 I n í g I 7 I n i l I n

COD. CALLE No. EXTERIOR _2&22_

C O D POSTAL

SALLE Av. Gregorio Méndez Magaña. Colonia Átasta de Serra. Villahermosa. Tabasco

F N T R E LAS CALLES Lie. Mario Brown Peralta v Cerrada Zaootal

T I P O D E P R F D I O Urbano

REGIMEN DE PROPIEDAD M Publico

SUPERFICIE TOTAI SUPERFICIFCOM1IN FRENTE ALTURA FONDO DESNIVEL AREEASINS, ce ce.

O ce <

O a.

23.206.2S m2 135.07 m 216.62 m 15242.61 m2

ORIENTACIÓN HUNDIMIENTO % POSICIÓN

PRIMER APELLIDO O RAZÓN SOCIAL Hospital de La Muier

SEGUNDO APELLIDO

NOMBRE fS) Gobierno del Estado de Tabasco

R. F . C

Independencia esquina con DOMICILIO FISCAL POMICILK 27 de Febí irero. Centro. Villahermosa. Tabasco

uso Especial

USO ESPECIFICO Hospita

O u u

z

8

USO E

CLASE Buena

CAT Alta

SUPERFICIE CONST 19.077.63

A|\ ?

0 CONST.

n n s NIV.

5 GC

V

o

USO

a! z

1 9

CLASE

PRECARIA

ECONÓMICA

INTERÉS SOCIAL

REGULAR

BUENA

MUY BUENA

CATEGORÍA RAÍA

MFDIA AITA RAÍA

MEDIA ALTA RAÍA

MFDIA AITA RAÍA

MFDIA AITA BAIA

MFDIA AITA RAÍA

MFDIA ALTA

H H H H H H H H H H H H H H H H H H

COP A A A R R P C C r p P P

P P F F F

IGO

ce UJ

8

ECONÓMICA

REGULAR

BUENA

MUY BUENA

BAIA MEDIA AITA RAÍA

MFDIA ALTA RAÍA

MFDIA AITA BAIA

MFDIA AITA

C c r r r C C C r c c c

R P R P P P F F F F F F

- j < a. fe o z

CLASE

ECONÓMICA

LIGERA

MEDIA

PESADA

CATEGORÍA BAIA

MFD A ALTA RAÍA

MEDIA A ITA RAÍA

MFDIA A ITA RAÍA

MFDIA A ITA

CODIGQJ R R R P P P F F F F F F

USO

- i

s l i i

CLASE

ALBERGA

BARDA

COBERTIZO

C INEO

AUDITORIO

ESCUELA

ESTACIONAM

IENTO

" Hijpimi/»

HOTEL

MERCADO

CATEGORÍA RAÍA

MFDIA A ITA RAÍA

MFDIA A ITA RAJA

MEDIA AITA RAJA

MFDIA AITA RAÍA

MFDIA A ITA RAJA

MFDIA AL­BA

MEI

A A )IA

'«•v'MTÁ RAÍA

MFDIA A ITA RAÍA

MFDIA A ITA

CÓDIGO A A A R R R r C r P P P

fi fi fi H H H 1 1 1

VALUADOR: Ing. Juan Solís Hernández

REVISOR1 Ing. Osear Bocanegra de la Cruz

191

Page 190: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Valor catastral de la construcción.

El valor total catastral de la construcción, será la suma de los valores determinados individualmente para cada una de las edificaciones existentes en el predio, cada uno de éstos se determina multiplicando la superficie de construcción por la tipología constructiva de la edificación y por los factores de mérito o demérito aplicables, que correspondan, mediante la aplicación de la siguiente fórmula: vcc = sc(yuc(FED * FGC * Fw ) )

Donde: Vcc = Valor catastral de la construcción. SC = Superficie de la (s) construcción (s) existente (s) en el inmueble de que se trate. Vuc = Valor unitario de construcción aprobado por la H. Legislatura, de la (s) tipología (s) que corresponda. FED = Factor de edad de la construcción. FGC = Factor de grado de conservación de la construcción. FN = Factor de número de niveles edificados.

Determinación del costo de la construcción:

Con base en los criterios de clasificación de tipologías de construcción, ubica el inmueble en las Tablas de Valores Construcciones, conforme a la tipología de construcción que le corresponda, e identificarán el valor unitario de construcción, aplicables a la construcción. Con la información de la tipología del inmueble, se termina el costo por m2 en tablas de precios unitarios de construcción. En este caso: Su uso: Hospital, Edificio Especial (E). Su clase: Buena. Su categoría: Alta. Código: EG3. Área construida: 19,077.63 m2,

Costo $ / 2 = 8,000.00

Vcc = (SC * Vuc) * (FED * FGC * FN)

Vcc = (SC * Vuc)

Vcc = (19077.63 * 8000 = 152'621,040)

V c c = 152'621,040

192

Page 191: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

..dfe Dirección de Finsnzas Municipales

VALOR CATASTRAL UNITARIO PARA LA CONSTRUCCIÓN

í • H M H O A

L r l l > H I > 1 0 S

f i l**«Sí Hi l * Hí> t S Í í H , l \ l 1

f

(

MOIM UNA

U H m i O B t t V O

i aracttriMMra c^jjatneaif

^

J )

1 ,

í í- L i t i t í t

3 i ^ v t íi *v

1 t - v k*IÍ « |M

r_ _ _

1 í. í * k f f e a - s ^ l ^ i j

I I U

i '•• i i „

• Id

i . í fc. tt> ^ - . \ í í i *

v \ i ( iK p<m M I

i * a u k k a i» i»ki» . x n i a s •

íúi J t. **t % JÚ i iiü ~! \ Ssiíli

a ^ » w k ^ s * j ii í

i I L üt i Jilt AÍ a Dfl k J I iri k rtfXSi- T

Í X u t t a ^ t - i - ^ . L . s s l i

O í i h á , t-y 4 E i x k ilti

t l 3 i á . i T i na A . i ^ i <qia¡^ -41 ™. k ÍX i» te !¡i í l í 1 i-L IK.

hfi ^ ú ^ S H fe L _ it. fe B j ^ L . í " s ^ * u ! ! an «

ffedíiu i í jd í fc - ik l E f e i k - ~ s » », »ifjii i. e sT 13 . ¿I n a -s i * M Í S H ¡ ¡ M ^ !

«.•asm •£, is rt

. ix ! » -2» *

* ^ • l i .w t í taK ¡ L M * hff w í jsittta SÍ f * ! t i ¡« kov ate*,* tes íi¿

V j w ** i a í í f o ítWJt, I f b j M ü l í í t . SwTí-ÍU &ílSi£E t 51 ÜlES l i l i l í 4™ í j t i ^ i b a i i i. %. ^U ií— *M

¡ 3 - Í

A U

tía, n L í x S ft L * . « ü n J « l s !i f t . i * k i E Sf^i

"Si E i i i i íi I r IM Í A i d j ! l ü a E i b ^ j í ¡It

*, i w ^ ü i . ! wmh. "8 í xú ^ - í ill „ - If -< bjiA"5

tóc»^ b í í é - j s _*. ¡ 'íi iLsx J J . i J * . \ . u í í s f c t i b ! k f ¡ J i r a v í a í i t a , ^LJifm-^íí' l^an i¿

i í^K.T!ji¿»íA<i!i¿a»tí»tfiij' i -ÍA-'Í títtitaWw a ^ - J t -SÍ L ík n » ! * !

193

Page 192: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Determinación de factores de las construcciones.

Factor de Edad (FED): 0.984 Es el índice que se aplica a las construcciones por el deterioro ocasionado por el tiempo transcurrido desde su construcción o remodelación mayor.

• Identificar la tipología constructiva de la edificación, apoyándose en la descripción que aparece en el anexo.

• Determinar la edad de la construcción, en años (completos o parciales). • Determinar el factor que corresponde al rango de edad y al tipo de

construcción, en la tabla que sigue a continuación:

TABLA FACTOR DE EDAD I USO r

CLASE

r r ^ #*g!HK**n3SHTO EB Barda EE

Cobertizo EA Alberca

ED Cine

EF Estacionamiento

EE Escuela EG Hospital

EH Hotel

El Mercado . ._.. _

EDAD | FACTOR 0 1 000

1 ¿M 0.956 5 a 9 0 785

1.000 0.971 0.859

1 000 0.992 0 965

1.000 0?S96 0.984

1.000 0.997 0.988

1.000 0.998 0.991

Factor de Estado de Conservación (FGC): 1.00 Es el índice que se aplica a las construcciones en función del grado de conservación apreciado.

• Determinar el grado de conservación, según las descripciones que siguen a continuación.

• Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda el estado de conservación.

Estado de Conservación

Bueno Regular Malo

Ruinoso

Factor (*) l.Of 'n 0.90 0.80 0.10

El factor ruinoso excluye a los demás factores de construcción, la resultante de los factores de construcción es 0 08

Factor por el Número de niveles (FNy. 1.13 Es el índice que se aplica a las construcciones en función del número de pisos edificados.

• Determinar el número de pisos de la construcción (incluir también los niveles bajo rasante). 4 más sótano = 5

• Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda según el número de niveles.

194

Page 193: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Número de niveles 1 2 3 4

SaS 8 a l 2

13 o más

Factor 1.00 1.05 1.07 1.10 1.13 1.15 1.20

Vcc = 152'621,040 * (0.996 * 1.00 * 1.13). Vcc = 152'621,040 * (1.12548). V c c = 171'771,928.10

Valor catastral de la construcción = Vcc = $171'771,928.10 VcAT — VCT + Vcc

VCAT= 11'427987.43 + 171'7 71,928.10 = 183'199,915.50 VCAT= $183'199,915.50

VALOR CATASTARAL CON EL MÉTODO PROPUESTO = $183 199,915.50

7.3 Cédula Catastral

La Cédula Catastral es el documento que comprueba la inscripción en el Catastro de los predios ubicados en el territorio del municipio, debe contener los datos que existan en los registros catastrales. (Anexo 27.)

7.4 Diagrama de flujo. (Anexo 28, electrónico)

195

Page 194: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.

La situación del territorio está cambiando constantemente y a un ritmo acelerado, debido al rápido crecimiento de la población.

En las disposiciones legales relacionadas con la propiedad inmobiliaria de la situación actual en República Mexicana, para efectos catastrales, la valuación catastral y el impuesto predial, existen coincidencias de la problemática. Todas estas disposiciones crean confusión y dispersión normativa al ser aplicadas por las autoridades fiscales.

Las soluciones pueden plantearse algunas con características generales, y otras específicas de cada municipio, por lo que se recomienda el estudio y análisis de las disposiciones legales (leyes, reglamentos, manuales), la actualización y modernización catastral conjuntamente con la digitalización de los procesos para la recaudación y control predial.

En el Municipio del Centro inciden algunos de los señalamientos anteriores, pero con mayor grado en las leyes, como el decreto 130, que se refleja en el ingreso predial, de donde se reduce hasta un 30% el valor catastral y el Valor Fiscal que es 20% del valor anterior.

La propuesta de incrementar la recaudación predial, sería que al valor catastral no se le aplicara ninguna reducción, y que la actualización de valores de suelo y de construcción sea únicamente para los predios urbanos, con los valores de mercado, ya que los rurales ó rústicos requieren de un estudio más profundo, también es muy importante contar con valores catastrales reales.

La función de actualización de las tablas de valores, debe ser constante y permanente, para que no pierda su eficacia, ya que las características de la propiedad raíz son dinámicas, por lo que se recomienda el apoyo de la fotografía satelital para identificar en la cartografía municipal, aquellas zonas que han sufrido modificaciones en la propiedad raíz como son: construcciones nuevas, incremento de servicios públicos, urbanización en zonas rurales y urbanas.

Los municipios tienen las necesidades apremiantes de que se permite a las autoridades la obligación de planear el desarrollo de su territorio para el bienestar de sus habitantes, requiriéndose dos elementos fundamentales: información amplia, confiable y disponibilidad de recursos económicos. Se debe buscar más certidumbre en materia de registro, ser más equitativos entre los que cumplen y los que están pendientes de regularizarse, que son los menos, cobrar no es lo único.

Deben analizarse los aspectos jurídicos, técnicos, los procedimientos de valuación, la actualización de las tablas de valor, la modernización del catastro, la digitalización de sistemas, teniendo como objetivo, incrementar los ingresos municipales propios, y los que se reciben de las aportaciones federales, que deben ser retribuidos con una mejor planeación del desarrollo de la infraestructura y de servicios públicos y atención ciudadana, para elevar el nivel de calidad de los habitantes de los Municipios.

196

Page 195: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

El Catastro debe hacer uso sustancial del crecimiento en el área de tecnología de la información. Los procedimientos deben adaptándose a las nuevas posibilidades para fomentar la máxima eficiencia y mantener la máxima seguridad.

Establecer parámetros que permitan medir su eficiencia y la selección de las mejores prácticas, ser una base de información multifinalitaria, serán los grandes desafíos en el campo de los sistemas catastrales modernos.

La institución del Catastro debe tener una estructura económica que le permita recuperar la inversión y los costos de mantenimiento.

Los Municipios requieren de la participación de todos sus habitantes, uniendo esfuerzos se puede arribar a mejores niveles de bienestar, ya que la planeación y el financiamiento, tienen en el catastro, un importante instrumento para contribuir a lograr una mejor calidad de vida.

197

Page 196: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS.

1. Antuñano Iturbide, Antonio. 2006. El Avalúo de los Bienes Raíces. Primera edición. Editorial Limusa. México. 135 pp.

2. Bernal Torres, Cesar Augusto; 2006. Metodología de la Investigación. Segunda Edición. Editorial Pearson Prentice Hall. México. 286 pp.

3. Cárdenas Castañeda, Alejandro. 2005. Cómo Elaborar Avalúos comerciales con Mayor Grado de Confiabilidad, Factores de Homologación. Primera Edición. México. Innovación Editorial Lagares de México, S. A. de C. V. México. 149 pp.

4. Código Financiero del D. F. 2010. Editorial Editores Especializados Unidos. México. 620 pp.

5. Código Financiero del Estado de México. 2010. Editorial Editores Especializados Unidos. México. 712 pp.

6. Dobner Eben, Horst Karol. 1983. La Valuación de Predios Urbanos. Primera Edición. Editorial Concepto. S. A. México. 257 pp.

7. Hernández Sampieri, Roberto et al; 2006. Metodología de la Investigación. Cuarta Edición. Editorial Me Graw Hill. México. 850 pp.

8. Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria, así como de Autorización y Registro de Personas para Practicar Avalúos. 2005. Tesorería del Distrito Federal.

9. Plazola Cisneros, Alfredo. 2008. Compendio de Valuación 1. Primera Edición. Editorial Plazola Editores, S. A. de C.V. México. 94 pp.

10. Rodríguez Moguel, Ernesto; 2005. Metodología de la Investigación. Quinta Edición. UJAT. 179 PP.

11. Sánchez Juárez, Rafael; 1994. Compendio de procedimientos, criterios técnicos y metodologías para la valuación. Primera Edición. Comisión nacional de Avalúos y Bienes Nacionales. México. 378 pp.

12. Velazquez Méndez, Vicente. 2008. Estudio Práctico de las Principales Contradicciones del Código Financiero del D. F. y del Estado de México. Primera edición. Editorial Editores Especializados Unidos. México. 261 pp.

Bibliografía Electrónica

13. Erba Diego Alfonso. 2005. Historia del Catastro Territorial en Latinoamérica: los países del Conosur. Lincoln Institute of Land Policy.

14. Erba, Diego Alfonso. 2007. Catastro multifinalitario, aplicado a la Definición de políticas de Suelo Urbano. Lincoln Institute of Land Pollícy. Cambridge, Ma. EE. U.U. 454 PP.

198

Page 197: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

15. Largada Largada, Ignacio. 2001. Manual del Impuesto Predial en Sonora, Historia, análisis y Perspectiva. Primera Edición. ITESCA. Sonora. México. 200 pp.

16. Lagarda Lagarda, Ignacio. 2002. Manual del Impuesto Predial en Sonora, Historia Análisis y Perspectivas. Segunda Edición. Editorial Instituto Sonorense de Administración Pública A. C. México. 200 pp.

17. Lagarda Lagarda, Ignacio. 2007. EL CATASTRO. Primera Edición. Ayuntamiento de Hermosillo. México. 175 pp.

18. Lagarda Lagarda, Ignacio. Erba, Diego Alfonso 2007. El Catastro Territorial en los Estados Unidos Mexicanos. Primera Edición. México. 17 pp.

19. Ley de catastro del estado de Tabasco.

20. Ley de hacienda del estado de Tabasco.

21. Reglamento de la ley de catastro del estado de Tabasco.

22. Ley de ingresos del municipio de Centro, Tabasco para el ejercicio fiscal del año 2010.

23. Código fiscal del estado de Tabasco.

Direcciones electrónicas. 24. http://www.indaab¡n.gob.mx/leyinfo/marco/frame1.html#l#l Dirección general

jurídica. 25. http://www.icreson.gob.mx/PAGINANUEVA/prensa/boletin0042009.php Instituto

Catastral y Registral del Estado de Sonora. 26. http://www.catastro.gub.uy/historia.htm Historia del Catastro. 27. http://www.inmeca.org/index2.html Instituto mexicano del Catastro A. C. 28. http://www.catastro.meh.es/esp/procedimientos1.asp dirección general de catastro,

España. 29. http://www.catastro.meh.es/ Dirección General del Catastro. España. 30. http://www.catastrolatino.org/ Foro catastral iberoamericano. 31. http://www.catastro.meh.es/esp/publicaciones2.asp Dirección General del Catastro.

España 32. http://www.eurocadastre.org/esp/somos.html comité permanente sobre catastro en

la unión europea. 33. http://www.icreson.gob.mx/ instituto catastral y registral del estado de sonora. 34 http://www.comfin.com.mx/comunicados/sucasita/07/feb/ahm.htm Asociación

Hipotecaria Mexicana. 35. http://www.finanzas.df.gob.mx/sSocial/actividad3.html Gobierno del Distrito Federal.

Sría. De Finanzas. 36. http://www.sra.gob.mx/sraweb/ Secretaría de la Reforma Agraria. 37. http://www.shf.gob.mx/Paginas/Default.aspx, Sociedad Hipotecaria Federal. 38. http://www.cnbv.gob.mx/seccion.asp?com_id=0&sec_id=10, Normatividad

Bancaria. 39. http://www.scoutsjalisco.com/fichas/La%20brujula.swf La Brújula.

199

Page 198: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

40. http://www.plataformaarquitectura.cl/2007/04/07/en-construccion-costanera-center/ Plataforma Arquitectura

41. http://www.indaabin.gob.mx/ indaabin. 42. http://www.cbrichardellis.com.mx/ CB Richard Cellis México. 43. http://ciudadmx.df.gob.mx:8080/seduvi/ seduvi. http://www.e-local.gob.mx/wb2/ELOCAL/EMM_tabasco Gobierno del Estado de

200

Page 199: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

ANEXOS. Anexo 07. (Tabla C. FACTORES DE EFICIENCIA DEL SUELO, cfdf) TABLA C. FACTORES DE EFICIENCIA DE SUELO

FACTOR DE ZONA (F7o) Características

Único frente a la calle moda de la zona. Ningún frente a calle superior a la calle moda y al menos uno a la calle moda. Al menos un frente a corredor de valor. Sin frente a calle alguna. Al menos un frente a calle superior a la calle moda o a un Parque o plaza (y ninguno a corredor de valor). Único frente o todos los frentes a calle inferior a la calle moda.

Factor (F7.n) 1.00

1.00

1.00 1.00

1.20

0.80

FACTOR DE UBICACIÓN (FIIh) Sin frente a vía de circulación. Con frente a una sola vía de circulación. Con frente a dos vías de circulación. Con frente a tres vías de circulación Con frente a cuatro o más vías de circulación

Factor (F„h) 0.70 1.00 1.15 1.25 1.35

FACTOR DE FRENTE (FFr) Frente igual o mayor a 7.00 metros. Frente igual o mayor a 4.00 y menor a 7.00 metros. Frente menor a 4.00 metros.

Factor (FFr) 1.00 0.80 0.60

Nota: Los predios cuyo frente tenga como mínimo una dimensión de 6.90 metros se considerarán con frente de 7.00 metros.

FACTOR DE SUPER (0.30) * (area a inv)

FSu = ^ , , + (0.70) area objeto

Ru=f° Su

RLt = Relación con el lote tipo £¿0 = Superficie del lote que se está Valuando SLt = Superficie del lote tipo

FICIE ÍFSu)

Ru

Hasta 2.1 3.1 4.1 5.1 6.1 7.1 8.1 9.1 10.1

2.00 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 10.0 11.0

Fsu

1.00 0.98 0.96 0.94 0.92 0.90 0.88 0.86 0.84 0.82

Rit

11.1 12.1 13.1 14.1 15.1 16.1 17.1 18.1 19.1 20.1

12.0 13.0 14.0 15.0 16.0 17.0 18.0 19.0 20.0

y más

(Fsu)

0.80 0.78 0.76 0.74 0.72 0.70 0.68 0.66 0.64 0.62

Tabla para la obtención de la superficie moda cuando no se pueda determinar directamente Consultar los lotes tipo, en los programas delegacionales de desarrollo urbano del Distrito Federal. Nota: Para efectos de revisión inicial, el factor resultante de tierra nunca será menor que 0.60; deberán utilizarse sólo dos decimales para cada factor. Factor Resultante de Tierra (FRe) FRe = Fzo * Fub * FFr * Fpo * ^Su

201

Page 200: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

TA BLA C F A C T O R E S D E E F I C I E N C I A D E S U E L O

FACTOR DE FORMA (FFo )

a) Para terrenos cuyo fondo sea igua lo menor a tres veces el f rente y cuya poligonal conforme ocho o menos ángulo

F F o = \ / R i / S T o

RI = Rectángulo inscrito

STo = Superf ic ie total del predio

b) Para terrenos cuyo fondo sea mayor a tres veces el f rente o cuya poligonal con forme nueve o mas ángulos

N O M B R E E F I C I E N C I A

Porción anterior

EPa = Eficiencia de la porc ión anterior

del rectángulo inscrito

SPa = Superf ic ie de la porción anterior

STo = Superf ic ie total del predio

Porción postenor

EPp = 0 7 0 -SP

EPp := Eficiencia de la porción poster ior

EPp = Superf ic ie de la porc ión posterior

STo = Superf ic ie total del predio

, . ! • ' " S4-?-Areas

i rregulares con f rente a la vía de

acceso

S

ST

alie j—£ 1 12 |_í—^—S-r

EAc = Eficiencia de las áreas i rregulares con f rente a la vía de acceso

SAc = Superf icie de las áreas irregulares con f rente a la vía de acceso

STo = Superf ic ie total del predio

2

3

_6

6

6

'-r-'—r, '

, 1 5 y

• ^

^ »

12

^ l

Areas i rregulares interiores

EAi = Eficiencia de las áreas

irregulares interiores

S A i = Superf ic ie de las areas

irregulares interiores

STo = Superf ic ie total del predio

FFo = EPa + EPp + EA c + EA i

202

Page 201: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

ANEXO 08. USOS DE LA CONSTRUCCIÓN TABLA

"D" CLAVE

H

F

L

1

0

CLAVE

A

C

SD

USO GENÉRICO

HABITACIÓN

HABITACIÓN CON COMERCIOS Y/O SERVICIOS EN PLANTA BAJA

HOTELES

INDUSTRIA

OFICINAS

USO GENÉRICO

ABASTO

COMERCIO

DEPORTE

USOS DE LA CONSTRUCCIÓN

EJEMPLO DE USOS ESPECÍFICOS QUE COMPRENDE SE REFIERE A LAS EDIFICACIONES EN DONDE RESIDEN INDIVIDUAL 0 COLECTIVAMENTE LAÍ PERSONAS 0 FAMILIAS Y COMPRENDE TODO TIPO DE VIVIENDA A LA QUE SE INCLUYEN LOS CUARTOÍ DE SERVICIO, PATIOS, ANDADORES, ESTACIONAMIENTOS, COCHERAS, JAULAS DE TENDIDO V ELEMENTOS ASOCIADOS A ESTA TAMBIÉN SE INCLUYEN ORFANATORIOS, ASILOS, CASAS CUNAS 1 SIMILARES SE REFIERE A LA VIVIENDA (CON LOS ELEMENTOS QUE SE LE ASOCIAN) EN CONSTRUCCIONES DE USC MIXTO QUE INCLUYEN COMERCIOS, OFICINAS PARTICULARES, OFICINAS DE GOBIERNO RESTAURANTES Y/O TALLERES EN PLANTA BAJA

SE REFIERE A LAS EDIFICACIONES DESTINADAS A PRESTAR SERVICIO DE ALOJAMIENTO TEMPORAL COMPRENDIENDO HOTELES, MOTELES, CASAS DE HUESPEDES, ALBERGUES Y SIMILARES SE REFIERE A CUALQUIER INSTALACIÓN 0 EDIFICACIÓN DESTINADA A SER FABRICA 0 TALLER RELACIONADA CON LA INDUSTRIA EXTRACTIVA, MANUFACTURERA Y DE TRANSFORMACIÓN, DE ENSAMBLE, DE BEBIDAS, DE ALIMENTOS, AGRÍCOLA, PECUARIA, FORESTAL, TEXTIL, DEL CALZADO SIDERÚRGICA, METALMECANICA, AUTOMOTRIZ, QUÍMICA, TELEVISIVA, CINEMATOGRÁFICA ELECTRÓNICA Y SIMILARES TAMBIÉN INCLUYEN LAS INSTALACIONES PARA EL ALMACENAMIENTO DE MAQUINARIA, MATERIAS PRIMAS Y PRODUCTOS PROCESADOS, ASI COMO AQUELLAS DESTINADAS AL ALOJAMIENTO DE EQUIPOS E INSTALACIONES RELACIONADAS CON LOS SISTEMAS DE AGUA POTABLE DRENAJE ENERGÍA ELÉCTRICA, SERVICIOS DE LIMPIA, DISPOSICIÓN DE DESECHOS SÓLIDOS V SIMILARES COMPRENDE TAMBIÉN A AQUELLAS DESTINADAS AL ALMACENAMIENTO 0 SUMINISTRO DE COMBUSTIBLE PARA VEHÍCULOS 0 PARA USO DOMESTICO E INDUSTRIAL, TALES COMO GASOLINERAS E INMUEBLES DE DEPOSITO Y VENTA DE GAS LIQUIDO Y COMBUSTIBLES, ASIMISMO, SE INCLUYEN LAS EDIFICACIONES E INSTALACIONES DESTINADAS A PRESTAR SERVICIOS DE REPARACIÓN V CONSERVACIÓN DE BIENES MUEBLES Y HERRAMIENTAS, TALES COMO TALLERES DE REPARACIÓN LUBRICACIÓN, ALINEACIÓN Y BALANCEO DE VEHÍCULOS, MAQUINARIA, LAVADORAS REFRIGERADORES, BICICLETAS, DE EQUIPO ELÉCTRICO, VULCANIZADORAS, CARPINTERÍAS, TALLERES DE REPARACIÓN DE MUEBLES Y SIMILARES

SE REFIERE A AQUELLAS EDIFICACIONES DESTINADAS AL DESARROLLO EMPRESARIAL, PUBLICO C PRIVADO, TALES COMO OFICINAS EMPRESARIALES, CORPORATIVAS, DE PROFESIONISTAS SUCURSALES DE BANCO, CASAS DE CAMBIO, OFICINAS DE GOBIERNO, REPRESENTACIONES EXCLUSIVAS PARA ESE USO Y SUS ACCESORIOS, EDIFICIOS DE USO MIXTO QUE INCLUYEN VIVIENDA INSTALACIONES DESTINADAS A LA SEGURIDAD DEL ORDEN PUBLICO Y PRIVADO, AGENCIAS FUNERARIAS, DE INHUMACIONES, CEMENTERIOS, MAUSOLEOS Y SIMILARES, ASI COMO DESPACHOS MEDICOS DE DIAGNOSTICO

EJEMPLO DE USOS ESPECÍFICOS QUE COMPRENDE SE REFIERE A LAS EDIFICACIONES 0 INSTALACIONES PUBLICAS Y PRIVADAS DESTINADAS AL ALMACENAMIENTO, VENTA Y DISTRIBUCIÓN DE DIVERSOS PRODUCTOS, TALES COMO CENTROS DE ACOPIO Y TRANSFERENCIA DE PRODUCTOS PERECEDEROS Y NO PERECEDEROS, BODEGAS, SILOS TOLVAS, ALMACENES DE GRANOS, DE HUEVO, DE LÁCTEOS, DE ABARROTES, CENTRALES Y MÓDULOS DE ABASTO, RASTROS, FRIGORÍFICOS, OBRADORES, MERCADOS, TIANGUIS E INSTALACIONES SIMILARES SE REFIERE A LAS EDIFICACIONES DESTINADAS A LA COMPRA-VENTA 0 INTERCAMBIO DE ARTÍCULOS DE CONSUMO Y SERVICIOS, TALES COMO TIENDAS, PANADERÍAS, FARMACIAS, BOTICAS, DROGUERÍAS, TIENDAS DE AUTOSERVICIO, TIENDAS DEPARTAMENTALES, CENTROS COMERCIALES, VENTA DE MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN Y ELECTRICIDAD, FERRÉ IbRIAS, MADERERÍAS, VIDRIERÍAS, VENTA DE MATERIALES Y PINTURAS, RENTA Y VENTA DE ARTÍCULOS, MAQUINARIA, REFACCIONES, LLANTAS, SALAS DE BELLEZA, PELUQUERÍAS, TINTORERÍAS, SASTRERÍAS, BAÑOS, INSTALACIONES DESTINADAS A LA HIGIENE FÍSICA DE LAS PERSONAS, SANITARIOS PÚBLICOS, SAUNAS Y SIMILARES, LABORATORIOS FOTOGRÁFICOS, SERVICIOS DE LIMPIEZA Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS, SERVICIOS DE ALQUILER Y EN GENERAL TODO TIPO DE COMERCIOS TAMBIÉN INCLUYE A LAS EDIFICACIONES DESTINADAS AL CONSUMO DE ALIMENTOS Y BEBIDAS, ENTRE OTROS RESTAURANTES, CAFETERIAS, FONDAS, CANTINAS, BARES, CERVECERÍAS, PULQUERÍAS VIDEO BARES Y CENTROS NOCTURNOS, ENTRE OTROS

SE REFIERE A AQUELLAS EDIFICACIONES E INSTALACIONES EN DONDE SE PRACTICAN EJERCICIOS DE ACONDICIONAMIENTO FÍSICO Y/O SE REALICEN Y SE PRESENTEN TODO TIPO DE ESPECTÁCULOS DEPORTIVOS, TALES COMO CENTROS DEPORTIVOS, CLUBES, PISTAS, CANCHAS, GIMNASIOS BALNEARIOS, ALBERGAS PUBLICAS Y PRIVADAS, ACADEMIAS DE AEROBICS Y ARTES MARCIALES, ESTADIOS, AUTÓDROMOS, PLAZAS TAURINAS, ARENAS DE BOX Y LUCHAS, VELÓDROMOS, CAMPOS DE TIRO, CENTROS DE EQUITACIÓN Y LIENZOS CHARROS, ASI COMO INSTALACIONES SIMILARES

203

Page 202: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Q

CLAVE

S

K

CULTURA

USO GENÉRICO

SALUD

COMUNICACIONES

SE REFIERE A LAS EDIFICACIONES 0 INSTALACIONES DESTINADAS AL DESARROLLO DE ACTIVIDADEÍ CULTURALES, TALES COMO SALAS DE LECTURA, HEMEROTECAS Y ARCHIVOS, GALERÍAS DE ARTE MUSEOS, CENTROS DE EXPOSICIÓN, PLANETARIOS, OBSERVATORIOS, TEATROS, AUDITORIOS, CINES SALAS DE CONCIERTOS, CINETECAS, CENTRO DE CONVENCIONES, CASAS DE CULTURA, ACADEMIAS DE DANZA, MÚSICA, PINTURA Y SIMILARES EDIFICACIONES DESTINADAS A LA ENSEÑANZA BÁSICA MEDIA, SUPERIOR, ESPECIAL, DE INVESTIGACIÓN, GUARDERÍAS, JARDINES DE NIÑOS, ESCUELAÍ PRIMARIAS, SECUNDARIAS EN GENERAL, ESCUELAS TÉCNICAS Y DE CAPACITACIÓN, PREPARATORIAS INSTITUTOS TÉCNICOS, VOCACIONALES, POLITÉCNICOS, TECNOLÓGICOS, UNIVERSIDADES, ESCUELAÍ NORMALES, CENTROS DE ESTUDIOS DE POSGRADO, CENTROS Y LABORATORIOS DE INVESTIGACIÓN INSTITUTO DE ESTUDIOS CONTABLES, DE COMPUTO Y SIMILARES ASI COMO, LAS EDIFICACIONES DESTINADAS A LAS ACTIVIDADES DE CULTO RELIGIOSO, COMPRENDE TEMPLOS, CAPILLAS, IGLESIAS SINAGOGAS, MEZQUITAS Y SIMILARES

EJEMPLO DE USOS ESPECÍFICOS QUE COMPRENDE

SE REFIERE A AQUELLAS EDIFICACIONES DESTINADAS A LA ATENCIÓN, DIAGNOSTICO, TRATAMIENTO Y REHABILITACIÓN DE LA PERSONAS AFECTADAS POR ENFERMEDADES 0 ACCIDENTES TALES COMO UNIDADES MEDICAS, CLÍNICAS, HOSPITALES, SANATORIOS, MATERNIDADES, LABORATORIOS CLÍNICOS Y RADIOLÓGICOS, CONSULTORIOS, CENTROS DE TRATAMIENTO DE ENFERMEDADES CRÓNICAS > SIMILARES SE REFIERE A LAS EDIFICACIONES 0 INSTALACIONES DESTINADAS A TRANSMITIR 0 DIFUNDIR INFORMACIÓN, HACIA 0 ENTRE LAS PERSONAS, INCLUYE LAS EDIFICACIONES 0 INSTALACIONES DESTINADAS AL TRASLADO DE PERSONAS Y BIENES, ASI COMO A LOS ESPACIOS RESERVADOS PAR/ EL RESGUARDO Y SERVICIO DE VEHÍCULOS Y SIMILARES, TALES COMO CORREOS, TELÉGRAFOS TELEFONOS, ESTACIONES DE RADIO, TELEVISION Y SIMILARES, TERMINALES DE AUTOBUSES URBANOS, TAXIS, PESEROS, TERMINALES Y ESTACIONES DE AUTOBUSES FORÁNEOS Y DE CARGA ESTACIONAMIENTOS CUBIERTOS Y DESCUBIERTOS, YA SEAN PÚBLICOS 0 PRIVADOS, ENCIERROS E INSTALACIONES DE MANTENIMIENTO DE VEHÍCULOS, TERMINALES E HELIPUERTOS, ESTACIONES DE FERROCARRIL, EMBARCADEROS, MUELLES Y DEMÁS EDIFICIOS DESTINADOS A LA ACTIVIDAD DE! TRANSPORTE

ANEXO 09. Tabla "E" RANGO DE NIVELES DE LA CONSTRUCCIÓN TABLA E

CLAVE

02

05

10

15

20

99

RU

RANGO DE NIVELES

1 A 2

3 A 5

6 A 1 0

11 A 15

16 A 20

21 O MAS

RANGO ÚNICO •

RANGO DE NIVELES DE LA CONSTRUCCIÓN

EJEMPLO

HABITACIÓN, HABITACIÓN CON COMERCIOS Y/O SERVICIOS EN PLANTA BAJA, HOTELES COMERCIO DEPORTES, OFICINAS, OFICINAS CON COMERCIO Y/O SERVICIOS EN PLANTA BAJA, CULTURA, SALUD INDUSTRIA, ABASTO

HABITACIÓN, HABITACIÓN CON COMERCIOS Y/O SERVICIOS EN PLANTA BAJA, HOTELES, COMERCIO DEPORTES, OFICINAS, OFICINAS CON COMERCIO Y/O SERVICIOS EN PLANTA BAJA, CULTURA, SALUD INDUSTRIA, ABASTO

HABITACIÓN, HABITACIÓN CON COMERCIOS Y/O SERVICIOS EN PLANTA BAJA, HOTELES, COMERCIO DEPORTES, OFICINAS, OFICINAS CON COMERCIO Y/O SERVICIOS EN PLANTA BAJA, SALUD

HABITACIÓN, HABITACIÓN CON COMERCIOS Y/O SERVICIOS EN PLANTA BAJA, HOTELES, COMERCIO DEPORTES, OFICINAS, OFICINAS CON COMERCIO Y/O SERVICIOS EN PLANTA BAJA, SALUD

HABITACIÓN, HABITACIÓN CON COMERCIOS Y/O SERVICIOS EN PLANTA BAJA, HOTELES, COMERCIO DEPORTES, OFICINAS, OFICINAS CON COMERCIO Y/O SERVICIOS EN PLANTA BAJA, SALUD

HABITACIÓN, HABITACIÓN CON COMERCIOS Y/O SERVICIOS EN PLANTA BAJA, HOTELES, COMERCIO DEPORTES, OFICINAS, OFICINAS CON COMERCIO Y/O SERVICIOS EN PLANTA BAJA, SALUD

COMERCIO, DEPORTE, ABASTO, INDUSTRIA, COMUNICACIONES Y CULTURA

204

Page 203: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

ANEXO 10 Tabla "F" CLASE DE LA CONSTRUCCIÓN TABLA F

CLAVE

1

2

3

4

5

6

7

CLASE DE LA CONSTRUCCIÓN

a) USO HABITACIONAL CLASE

P R E C A R I A

E C 0 N 0 M I C A

M E D I A

B U E N A

M U Y

B U E N A

L U J 0

E S P E C I A L

DESCRIPCIÓN

CUARTOS DE USOS MÚLTIPLES SIN DIFERENCIACIÓN, SERVICIOS MÍNIMOS INCOMPLETOS (LETRINAS 0 SANITARIOS FUERA DEL CUERPO PRINCIPAL DE LA CONSTRUCCIÓN), MUROS DESPLANTADOS SOBRE EL SUELO, DE TABICÓN O DE DESECHOS DE CONSTRUCCIÓN SIN REFUERZOS, TECHOS DE LAMINA DE CARTÓN, 0 ACRÍLICAS, 0 DE DESECHOS DE MADERA, PISOS HABILITADOS CON PEDACERIA DE MAMPOSTERÍAS, E INSTALACIONES ELÉCTRICAS E HIDRÁULICAS INCOMPLETAS VISIBLES

ESPACIOS PEQUEÑOS CON ALGUNAS DIFERENCIACIONES POR USO, SERVICIOS MÍNIMOS COMPLETOS (GENERALMENTE UN BAÑO), MUROS CON APLANADOS SENCILLOS, VENTANERIA DE FIERRO ESTRUCTURAL 0 TUBULAR, TECHOS DE CONCRETO ARMADO, PREFABRICADOS U OTROS DE TIPO SENCILLO, CON ALGÚN CLARO CORTO NO MAYOR A 3 50 METROS, PISOS CON FIRMES DE CEMENTO-ARENA

ESPACIOS DIFERENCIADOS POR USO, SERVICIOS COMPLETOS (DE UNO HASTA DOS BAÑOS), MUROS ACABADOS DE CEMENTO-ARENA, PASTA 0 YESO, VENTANERÍA SENCILLA DE FIERRO 0 ALUMINIO, TECHOS DE CONCRETO ARMADO, ACERO, MIXTOS, 0 PREFABRICADOS DE MEDIANA CALIDAD, CON ALGÚN CLARO CORTO DE HASTA 4 00 METROS, PISOS DE CONCRETO

ESPACIOS TOTALMENTE DIFERENCIADOS Y SERVICIOS COMPLETOS (DE UNO HASTA DOS Y MEDIO BAÑOS), MUROS ACABADOS DE CEMENTO-ARENA, PASTA 0 YESO, VENTANERIA DE FIERRO 0 DE ALUMINIO NATURAL CON VIDRIOS SENCILLOS 0 MEDIO DOBLES, TECHOS DE CONCRETO ARMADO 0 PREFABRICADOS, CON ALGÚN CLARO CORTO DE HASTA 4 50 METROS, PISOS CON FIRMES DE CONCRETO SIMPLE O PULIDO, INSTALACIONES COMPLETAS

ESPACIOS TOTALMENTE DIFERENCIADOS Y ESPECIALIZADOS POR USO Y SERVICIOS COMPLETOS (DE UNO HASTA TRES BAÑOS, CUARTO DE SERVICIO), MUROS ACABADOS DE CEMENTO-ARENA, PASTA O YESO, VENTANERIA DE FIERRO, O DE ALUMINIO NATURAL O ANODIZADO CON VIDRIOS MEDIOS DOBLES O DOBLES, TECHOS DE CONCRETO ARMADO, ACERO O MIXTOS, CON ALGÚN CLARO CORTO DE HASTA 5 00 METROS, PISOS CON FIRMES DE CONCRETO SIMPLE O PULIDO, INSTALACIONES COMPLETAS

CONSTRUCCIONES DISEÑADAS CON ESPACIOS AMPLIOS Y DEFINIDOS POR USO CON AREAS COMPLEMENTARIAS A LAS FUNCIONES PRINCIPALES (DE UNO HASTA CUATRO BAÑOS, CON ALGÚN VESTIDOR Y CLOSET INTEGRADO A ALGUNA RECÁMARA), MUROS ACABADOS DE CEMENTO-ARENA, PASTA O YESO, VENTANERIA DE PERFILES SEMIESTRUCTURALES DE ALUMINIO NATURAL O ANODIZADO, O DE MADERA, CON VIDRIOS DOBLES O ESPECIALES, TECHOS DE CONCRETO ARMADO, PREFABRICADOS U OTROS, RETICULARES DE CONCRETO ARMADO O DE TABLONES SOBRE VIGAS DE MADERA CON CAPA DE COMPRESIÓN DE CONCRETO ARMADO, CON ALGÚN CLARO CORTO DE HASTA 5 50 METROS, PISOS CON FIRMES DE CONCRETO SIMPLE O PULIDO, LISTO PARA RECIBIR ALFOMBRA, PARQUET DE MADERA, LOSETAS DE CERÁMICA, TERRAZOS O MATERIALES PÉTREOS, INSTALACIONES COMPLETAS Y ALGUNAS ESPECIALES

CONSTRUCCIONES DISEÑADAS CON ESPACIOS AMPLIOS CARACTERIZADOS Y AMBIENTADOS CON AREAS COMPLEMENTARIAS A LAS FUNCIONES PRINCIPALES (CADA RECAMARA CON BAÑO Y MAS DE UN VESTIDOR INTEGRADO A MÁS DE UNA RECÁMARA), MUROS ACABADOS DE CEMENTO-ARENA, PASTA O YESO, VENTANERÍA ESTRUCTURAL DE ALUMINIO ANODIZADO, DE MADERAS FINAS O DE ACERO ESTRUCTURAL, TECHOS RETICULARES DE CONCRETO ARMADO CON TRABES DE GRANDES O GRUESOS PERALTES, O LOSAS TRIDIMENSIONALES, O PREFABRICADAS PRETENSADAS DE CONCRETO O BÓVEDA CATALANA DE LADRILLO EN CLAROS GRANDES, O VIGAS "TT", O RETICULARES, O LOSA SOBRE VIGAS DE ACERO O TABLONES SOBRE VIGAS DE MADERA CON CAPA DE COMPRESIÓN DE CONCRETO ARMADO, CON ALGÚN CLARO CORTO MAYOR A 5 50 METROS, PISOS CON FIRMES DE CONCRETO SIMPLE O PULIDO, LISTO PARA RECIBIR ALFOMBRA, PARQUET DE MADERA, LOSETAS DE CERÁMICA, TERRAZOS O MATERIALES PÉTREOS, INSTALACIONES COMPLETAS Y ALGUNAS ESPECIALES

205

Page 204: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

CLAVE

1

2

3

4

5

6

CLASE P R E C A R I A

E C 0 N 0 M I C A

M E D I A

B U E N A

M U Y

B U E N A

L U J 0

CLASE DE LA CONSTRUCCIÓN

b) USO NO HABITACIONAL DESCRIPCIÓN

CUARTOS CON USOS MÚLTIPLES SIN DIVISIONES, SERVICIOS MÍNIMOS INCOMPLETOS, MUROS SOBRE SUELO, DE TABICÓN SIN REFUERZOS, VENTANAS DE MADERA 0 FIERRO, TECHOS DE LÁMINA METÁLICA, 0 DE CARTÓN, PISOS HABILITADOS CON PEDACERIAS, 0 DE MATERIALES PÉTREOS BURDOS, INSTALACIONES INCOMPLETAS VISIBLES

CONSTRUCCIONES CON ESPACIOS SEMI-SEPARADOS POR USOS, MUROS DE TABIQUE, TABICÓN, PIEDRA COMÚN DE CARA LISA 0 BLOCK HUECO DE CONCRETO CON REFUERZOS ELEMENTALES, CON 0 SIN ACABADOS DE APLANADOS SENCILLOS DE MORTERO Ó YESO, VENTANERA DE FIERRO ESTRUCTURAL, TUBULAR 0 DE ALUMINIO SENCILLO, TECHOS DE LOSAS MACIZAS DE CONCRETO ARMADO 0 LIGEROS, PREFABRICADOS ECONÓMICOS, O DE LADRILLO SOBRE VIGAS DE MADERA CON ALGÚN CLARO CORTO DE HASTA 3 50 METROS, Y EN EL CASO DE NAVES O BODEGAS INDUSTRIALES O COMERCIALES CON CLARO MAYOR QUE LIBRA LA ESTRUCTURA DE HASTA 5 00 METROS Y ALTURAS DE PISO A TECHO DE HASTA 3 00 METROS, PISOS DE FIRMES DE CONCRETO SIMPLE O PULIDO, INSTALACIONES HIDRÁULICA Y SANITARIA ELEMENTALES, Y ELÉCTRICAS BÁSICAS VISIBLES

CONSTRUCCIONES CON ESPACIOS PEQUEÑOS Y CONTINUOS DIFERENCIADOS POR USOS, MUROS DE PIEDRA BRASA, TABIQUE, TABICÓN, PREFABRICADOS, O BLOCK HUECO, CON ACABADOS DE CEMENTO O YESO, VENTANERlA DE ALUMINIO, FIERRO ESTRUCTURAL O TUBULAR, TECHOS DE LOSAS MACIZAS DE CONCRETO ARMADO, PREFABRICADAS, RETICULARES ALIGERADAS, DE BÓVEDA CATALANA O MADERA CON TEJA, CON ALGÚN CLARO CORTO DE HASTA 4 METROS, Y EN EL CASO DE NAVES O BODEGAS INDUSTRIALES O COMERCIALES, CON CLARO MAYOR QUE LIBRA LA ESTRUCTURA DE 5 01 A 8 00 METROS, Y CON ALTURAS DE PISO A TECHO DE HASTA 5 00 METROS, PISOS DE FIRME DE CONCRETO SIMPLE O PULIDO, INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS COMPLETAS Y CON INSTALACIONES ELÉCTRICAS ENTUBADAS OCULTAS O VISIBLES

CONSTRUCCIONES CON ESPACIOS DE DISTRIBUCIÓN PROPIA PARA SU USO, VESTÍBULOS, PASILLOS BIEN DEFINIDOS CON BUENA FUNCIONALIDAD, MUROS DE PIEDRA, DE TABIQUE, TABICÓN O SIMILAR, PREFABRICADOS DE ENSAMBLE SENCILLO, O DE BLOCK HUECO, CON ACABADOS DE APLANADOS DE MORTERO, YESO O PASTA, VENTANERÍA EN PERFILES DE ALUMINIO, FIERRO ESTRUCTURAL, TUBULAR O P V C, TECHOS DE CONCRETO ARMADO, PREFABRICADOS LIGEROS, RETICULARES MIXTOS, DE LÁMINA ESTRUCTURAL METÁLICA O DE ASBESTO, O DE BÓVEDA DE LADRILLO, CON ALGÚN CLARO CORTO DE HASTA 5 00 METROS, Y EN EL CASO DE NAVES O BODEGAS INDUSTRIALES O COMERCIALES, CON CLARO MAYOR QUE LIBRA LA ESTRUCTURA DE 8 01 A 10 00 METROS, Y CON ALTUFRAS DE PISO A TECHO DE HASTA 6 00 METROS, PISOS DE CONCRETO ACABADO PULIDO, CON O SIN RECUBRIMIENTOS, INSTALACIONES HIDRÁULICAS, SANITARIAS Y ELÉCTRICAS, U OTRAS OCULTAS O VISIBLES

CONSTRUCCIONES CON ESPACIOS Y ALTURAS ADECUADAS A SUS FUNCIONES, MUROS EN SUS DIFERENTES MODALIDADES, VENTANERlA EN PERFILES DE ALUMINIO, DE FIERRO ESTRUCTURAL, TUBULAR, O P V C , CUBIERTAS Y ENTREPISOS, TECHOS O LOSAS O CUBIERTAS O ENTREPISOS ALIGERADOS, O RETICULARES, O DE CONCRETO ARMADO, O DE ARMADURAS COMPUESTAS LIGERAS, O ARCOS AUTOPORTANTES, O PREFABRICADOS, O LOZACERO, O "MULTIPANEL", CON Y/O SIN PLAFONES, DOMOS O TRAGALUCES MEDIANOS CON ALGÚN CLARO CORTO DE HASTA 5 50 METROS, Y EN EL CASO DE NAVES O BODEGAS INDUSTRIALES O COMERCIALES CON CLARO MAYOR QUE LIBRA LA ESTRUCTURA DE 10 01 METROS A 12 00 METROS, Y CON ALTURAS DE PISO A TECHO DE HASTA 8 00 METROS, PISOS DE FIRMES DE CONCRETO SIN ACABADO RUSTICO, PULIDO O ESCOBILLADO, INSTALACIONES HIDRÁULICAS, SANITARIAS Y ELÉCTRICAS, U OTRAS OCULTAS Y/O VISIBLES

CONSTRUCCIONES CON PROYECTO ESPECÍFICO PARA SU USO, VENTANERÍA DE ALUMINIO CON PERFILES SEMIESTRUCTURALES O P V C , O MADERA, TECHOS O LOSAS O CUBIERTAS O ENTREPISOS DE LOSAS RETICULARES, O TRIDIMENSIONALES, O VIGA TT PRETENSADA O POSTENSADA, ARMADURAS CONVENCIONALES DE PESO MEDIANO, HORIZONTALES O INCLINADAS, ARCOS PORTANTES ARMADOS, DOMOS O TRAGALUCES CON ALGÚN CLARO CORTO DE HASTA 6 50 METROS, Y EN EL CASO DE NAVES O BODEGAS INDUSTRIALES O COMERCIALES CON CLARO MAYOR QUE LIBRA LA ESTRUCTURA DE 12 01 A 15 00 METROS, Y CON ALTURAS DE PISO A TECHO DE HASTA 10 00 METROS, PISOS DE CONCRETO SIMPLE O ARMADO,

206

Page 205: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

INSTALACIONESHIDRÁULICAS, SANITARIAS Y ELÉCTRICAS, U OTRAS VISIBLES U OCULTAS.

E S P E C I A L

EDIFICIOS INTELIGENTES O CONSTRUCCIONES PROYECTADAS CON ALTA FUNCIONALIDAD; MUROS EN SUS DIFERENTES MODALIDADES; VENTANERÍA ESTRUCTURAL PESADA DE ACERO, DE ALUMINIO O DE MADERA; LOSAS, TECHOS, CUBIERTAS O ENTREPISOS CON ESTRUCTURAS METÁLICAS PESADAS, ARTICULACIONES, ARMADURAS COMPUESTAS, CUBIERTAS "TRIDIMENSIONALES", O SUSTENTADAS CON TENSORES, PRETENSADAS O POSTENSADAS; CON ALGÚN CLARO CORTO MAYOR A 6.50 METROS, Y EN EL CASO DE NAVES O BODEGAS INDUSTRIALES O COMERCIALES, CON CLARO MAYOR QUE LIBRA LA ESTRUCTURA DE 15.00 METROS EN ADELANTE, Y CON ALTURAS DE PISO A TECHO MAYOR A 12.00 METROS; PISOS DE CONCRETO SIMPLE O ARMADO; INSTALACIONES HIDRÁULICAS, SANITARIAS, ELÉCTRICAS Y OTRAS VISIBLES U OCULTAS.

207

Page 206: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

ANEXO 11 VALORES DE REFERENCIA DE LA CONSTRUCCIÓN TABLA "G"

CLAVE

H

F

VALORES DE REFERENCIA DE LA CONSTRUCCIÓN

POR USO, RANGO DE NIVELES Y CLASE

USO

HABITACIÓN

HABITACIÓN CON

COMERCIO Y/O

SERVICIOS EN

PLANTA BAJA

N A NO APLICA

NUMERO DE NIVELES

Clave

02

05

10

15

20

99

1 a2

3 A 5

6A10

11 A15

16 A 20

21 O MAS

Clave

CLASE

clave

1

2

3

4

5

6

7

1

2

3

4

5

6

7

1

2

3

4

5

6

7

1

2

3

4

5

6

7

1

2

3

4

5

6

7

1

2

3

4

5

6

7

VALOR

UNITARIO

$/M!

1,124 78

2,278 17

3,542 37

5,919 12

8 819 96

9 665 65

10,426 90

NA

2,546 74

3 703 79

6 024 70

10,344 40

11,103 75

12,138 98

NA

NA

4,150 31

6,326 83

10,814 88

11,762 54

12,762 22

NA

NA

4,188 98

6,711 80

11,468 21

13,279 71

14,007 64

NA

NA

4,352 30

7,608 44

13 002 92

15,241 72

16,539 31

NA

NA

5,000 00

8,000 00

14,000 00

17 968 46

19,155 92

208

Page 207: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

0 OFICINAS

N A NO APLICA

02

OS

10

15

20

99

1 A2

3 A 5

6A10

11 A15

16 A 20

21 0 MAS

1

2

3

4

5

6

7

1

2

3

4

5

6

7

1

2

3

4

5

6

7

1

2

3

4

5

6

7

1

2

3

4

5

6

7

1

2

3

4

5

6

7

1,533 50

2,563 88

3,582 14

5,015 28

9,154 86

11,250 05

12,895 14

NA

2,564 85

3,687 54

5,900 00

9,600 00

13,365 07

14,726 10

NA

NA

4,250 00

6,250 00

9,500 00

14,279 17

15,854 17

NA

NA

4,791 28

6,900 00

10,600 00

15,562 63

16,433 94

NA

NA

6,657 71

8,763 66

14,594 32

18,220 62

19,014 28

NA

N A

8,160 20

10,796 02

16,280 09

20,760 18

22,104 21

L

D

C

HOTELES

DEPORTES

COMERCIO

02 1 A2 1

2

3

4

5

1,253 61

2,598 21

3,790 73

5,437 01

8,819 02

209

Page 208: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

N A NO APLICA

L

D

C

HOTELES

DEPORTES

COMERCIO

N A NO APLICA

05

10

15

20

99

RU

3 A 5

6A10

11 A15

16 A 20

21 0 MAS

RANGO ÚNICO

6

7

1

2

3

4

5

6

7

1

2

3

4

5

6

7

1

2

3

4

5

6

7

1

2

3

4

5

6

7

1

2

3

4

5

6

7

1

2

3

4

5

6

7

10,912 41

12,701 87

NA

2,720 77

4,012 39

5,753 19

9,776 33

12,096 25

14,131 50

NA

NA

5,432 90

7,041 18

10,876 70

13,729 17

15,566 67

NA

NA

5,597 34

8,000 00

11,800 00

14,380 00

16,720 00

NA

NA

9,557 53

12,371 17

17,267 69

20,216 82

22,487 12

NA

NA

NA

12,795 33

17,854 64

21,338 35

24,386 60

NA

3,112 05

4,472 43

6,445 07

10,948 90

13,250 00

16,000 00

210

Page 209: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

ANEXO 12 Tabla H. FACTORES DE EFICIENCIA DE LA CONSTRUCCIÓN

TABLA "H" FACTORES DE EFICIENCIA DE LA CONSTRUCCIÓN

FACTOR DE GRADO DE CONSERVACIÓN (FCo)

CLAVE

RU

ML

NO

BU

GRADO DE CONSERVACIÓN

RUINOSO

MALO

NORMAL

BUENO

FACTOR

0.00

0.80

1.00

1.10

DESCRIPCIÓN EJEMPLIFICATIVA

A LAS CONSTRUCCIONES QUE POR SU ESTADO DEBIERAN SER DEMOLIDAS SE LES CONSIDERARA EN ESTE ESTADO DE CONSERVACIÓN (ELEMENTOS ESTRUCTURALES FRACTURADOS, PARTES DESTRUIDAS, LOSAS CAÍDAS, ENTRE OTROS).

SE CONSIDERARÁN EN ESTE ESTADO LAS CONSTRUCCIONES CUYOS ACABADOS ESTÉN DESPRENDIÉNDOSE, LA HERRERÍA ESTÉ ATACADA POR LA CORROSIÓN, TENGA GRAN CANTIDAD DE VIDRIOS ROTOS, MUEBLES SANITARIOS ROTOS O FUERA DE OPERACIÓN, ALGUNOS DE LOS ELEMENTOS DIVISORIOS O DE CARGA SE NOTEN AGRIETADOS Y EN GENERAL SE PREVEA LA NECESIDAD DE REPARACIONES MAYORES PARA VOLVERLOS HABITABLES EN LAS CONDICIONES PROPIAS DE LA CATEGORÍA A LA QUE PERTENECEN.

SE CONSIDERARÁN EN ESTE ESTADO, LAS CONSTRUCCIONES QUE NO PRESENTEN LAS CARACTERÍSTICAS ANTERIORES, AUN PUDIÉNDOSE APRECIAR EN ELLAS HUMEDAD EN MUROS Y TECHOS O NECESIDAD DE PINTURA EN INTERIORES, FACHADAS, HERRERÍA Y EN GENERAL QUE REQUIERAN SÓLO LABOR DE MANTENIMIENTO PARA DEVOLVERLES LAS CONDICIONES DE LA CATEGORÍA A LA QUE PERTENECEN.

SE CONSIDERARAN EN ESTE ESTADO, LAS CONSTRUCCIONES QUE NOTABLEMENTE HAYAN RECIBIDO UN MANTENIMIENTO ADECUADO Y QUE ESTÉN EN PERFECTAS CONDICIONES PARA REALIZAR LA FUNCIÓN DEL USO QUE LES CORRESPONDE Y DE LA CATEGORÍA A LA QUE PERTENECEN. *

* Aplicable sólo cuando la edad del inmueble sea superior a 10 años.

211

Page 210: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Anexo 13. (Tablas "I.E" "E.A". "O.C"). INSTALACIONES ESPECIALES

CLAVE IE01 IE02 IE03 IE04 IE05 IE06 IE07 IE08 IE09 IE10 IE11 IE12 IE13 IE14 IE15

IE16

IE17 IE18

IE19

IE20 IE21

CONCEPTO Elevadores Montacargas Escaleras electromecánicas Equipos de aire acondicionado Aire lavado Equipo de lavado Sistemas hidroneumáticos Riego por aspersión Sistemas de sonido ambiental Calefacción Antenas parabólicas Pozos artesianos Sistemas de aspiración central Bóvedas de seguridad movibles Subestación eléctrica Sistemas de intercomunicación (Interfón, portero eléctrico) Pararrayos Equipos contra incendios Equipos de seguridad y circuitos cerrados de televisión Calderas Otros

EL CLAVE EA01 EA02 EA03 EA04 EA05 EA06 EA07 EA08 EA09 EA10 EA11 EA12

EMENTOS ACCESORIOS CONCEPTO

Horno industrial movible Depósito de combustible Pantalla cinematográfica Planta de luz de emergencia Cámaras frigoríficas móviles Butacas Portones de operación eléctrica Antena maestra de t. v. y f. m. Cocinas integrales móviles Equipos de bombeo Gas estacionario Otros

OBRAS COMPLEMENTARIAS CLAVE OC01 OC02 OC03 OC04 OC05 OC06 OC07 OC08

OC09

CONCEPTO Bardas, Celosías Rejas Patios y andadores Marquesinas Pérgolas Jardines Puentes y espejos de agua Terrazas y balcones Cocinas integrales hechas en obra

212

Page 211: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

OC10 0C11 0C12

0C13

0C14

0C15

0C16

0C17

Cisternas o aljibes Albercas y chapoteaderos Pozos artesianos Bóvedas de seguridad hechas en obra Horno industrial hecho en obra Espuela de ferrocarril en industria Cámaras frigoríficas hechas en obra Otros

ANEXO 14 Rangos de valores catastrales (Edomex)

RANGO

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

LIMITE INFERIOR

1 180,971 343,841 554,421 763,891 973,931

1,188,881 1,403,841 1,618,841 1,854,061 2,100,311 2,433,151 2,780,991

LIMITE SUPERIOR

180,970 343,840 554,420 763,890 973,930

1,188,880 1,403,840 1,618,840 1,854,060 2,100,310 2,433,150 2,780,990

En adelante

CUOTA FIJA (En pesos)

150.00 210.00 420.00 745.00

1,120.00 1,600.00 2,175.00 2,900.00 3,740.00 4,735.00 5,845.00 7,400.00 9,120.00

FACTOR PARA APLICARSE A CADA RANGO

0.000330 0.001287 0.001541 0.001788 0.002283 0.002673 0.003371 0.003905 0.004228 0.004506 0.004670 0.004943 0.003500

El monto anual del impuesto a pagar, será el resultado de sumar a la cuota fija que corresponda de la tarifa, el resultado de multiplicar el factor aplicable previsto para cada rango, por la diferencia que exista entre el valor catastral del inmueble de que se trate y el valor catastral que se indica en el límite inferior del rango relativo.

213

Page 212: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Anexo 15 Tipología de las construcciones (Edomex) Código

HA1 HA2 HA3 HB1 HB2 HB3 HC1 HC2 HC3 HD1 HD2 HD3 HE1 HE2 HE3 HF1 HF2 HF3 HG1 HG2 HG3 CA1 CA2 CA3 CB1 CB2 CB3 CC1 CC2 CC3 CD1 CD2 CD3 CE1 CE2 CE3 CF1 CF2 CF3 CF4 IA1 IA2 IA3 IB1 IB2 IB3 IC1 IC2 IC3 ID1 ID2

Uso Habitacional Habitacional Habitacional Habitacional Habitacional Habitacional Habitacional Habitacional Habitacional Habitacional Habitacional Habitacional Habitacional Habitacional Habitacional Habitacional Habitacional Habitacional Habitacional Habitacional Habitacional Comercial Comercial Comercial Comercial Comercial Comercial Comercial Comercial Comercial Comercial Comercial Comercial Comercial Comercial Comercial Comercial Comercial Comercial Comercial Industrial Industrial Industrial Industrial Industrial Industrial Industrial Industrial Industrial Industrial Industrial

Clase precario precario precario Económico Económico Económico Interés social Interés social Interés social Regular Regular Regular Bueno Bueno Bueno Muy bueno Muy bueno Muy bueno De lujo De lujo De lujo Económico Económico Económico Regular Regular Regular Bueno Bueno Bueno Muy bueno Muy bueno Muy bueno De lujo De lujo De lujo Departamental Departamental Departamental Departamental Económica Económica Económica Ligera Ligera Ligera Mediana Mediana Mediana Pesada Pesada

Categoría baja

Media alta baja

Media alta baja

Media alta baja

Media alta baja

Media alta baja

Media alta baja

Media alta baja

Media alta baja

Media alta baja

Media alta baja

Media alta baja

Media alta baja

Media alta

Muy alta baja

Media alta baja

Media alta baja

Media alta baja

Media

Page 213: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

IDS IF1 IG2 IH3 IH4 111 IJ2 IK3 IL1 IM2 QA1 QA2 QB3 QC1 QC2 QC3 QE1 QE2 QF1 QF2 QG3 QH1 QH2 QH3 QI1 QI2 QI3 QL1 QL2 QL3 QJ1 QK2 EA1 EA2 EB1 EC2 EC3 EC4 ED1 ED2 EG1 EG2 EH3 EH4 EM EJ2 EK3 EK4 EE1 EF2 EL1 EL2 EL3

Industrial Industrial Industrial Industrial Industrial Industrial Industrial Industrial Industrial Industrial

Equipamiento Equipamiento Equipamiento Equipamiento Equipamiento Equipamiento Equipamiento Equipamiento Equipamiento Equipamiento Equipamiento Equipamiento Equipamiento Equipamiento Equipamiento Equipamiento Equipamiento Equipamiento Equipamiento Equipamiento Equipamiento Equipamiento

Especiales Especiales Especiales Especiales Especiales Especiales Especiales Especiales Especiales Especiales Especiales Especiales Especiales Especiales Especiales Especiales Especiales Especiales Especiales Especiales Especiales

Pesada Complementaria Complementaria Complementaria Complementaria Tanque cisterna Tanque elevado metal Tanque elevado concreto Silos metálico Silos concreto Cine auditorio Cine auditorio Cine auditorio Escuela Escuela Escuela Estacionamiento Estacionamiento Hospital Hospital Hospital Hotel regular Hotel regular Hotel regular Hotel bueno Hotel bueno Hotel bueno Hotel muy bueno Hotel muy bueno Hotel muy bueno Mercado Mercado Alberca Alberca Barda malla o similar Barda malla o similar Barda malla o similar Barda de perfiles metálicos Cancha arcilla o asfalto Cancha concreto Cobertizo Cobertizo Cobertizo Cobertizo Elevador montacargas Elevador escalera eléctrica Elevador < a 10 niveles Elevador > a 10 niveles Cancha muro frontón Cancha muro squash Pavimento asfalto o similar Pavimento concreto Pavimento

alta baja

Media alta

Muy alta baja

media Alta Baja Alta baja

Media alta baja

Media alta Baja

Media baia

Media alta baia

Media alta baja

Media alta baja

Media alta Baja

Media Sencilla

Equipada baja

Media alta

Muy alta Baja

Media baia

Media alta

Muy alta Baia

Media Baia

Media Baia

Media Baja

Media alta

Page 214: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Anexo 16 (Tipologías de construcción (Reglamento del Título Quinto CF EdoMéx)

TIPOLOGÍAS DE CONSTRUCCIÓN

HAl IA1 HB1 IB2 EA2 HD1 IL1

QH2 HE1 IM2 HF1 CE2

HA2 IA2 HB2 IB3 EC3 HD2 QB3 QH3 HE2 QH HF2 CE3

HA3 IA3 HB3 IG2 EC4 HD3 QC1 QJ1 HE3 QI2 HF3 QL1

EB1 IF1 HC1 III EH

CB1 QC2 QK2 CC1 QI3 HG1 QL2

EDI EC2 HC2 IJ2 EI1 CB2 QC3 EH4 CC2 CF4 HG2 QL3

EG1 ED2 HC3 IK3 EJ2 CB3 QE2 EK3 CC3

HG3

ELI EG2 CAÍ QA1 IK3 IC1 QF1 EK4 ID1

CD1

AÑOS DE VIDA ÚTIL

EE1 CA2 QA2 EL3 IC2 QF2 CF1 ID2

CD2

EF2 CA3 QE1

IC3 QG3 CF2 ID3

CD3

EL2 IB1 EA1

IH3 QH1 CF3 IH4

CE1

COEFICIENTE DE DEMERITO

ANUAL 15 20 40

60

70

or\ 3 U

0.02667 0.02000 0.01000

0.00667

0.00571

0.00500

ANEXO 17 Tabla del monto anual del impuesto Predial D. F

Rango

A B C D E F G H I J K L M N O P

Límite Inferior de Valor Catastral de un

Inmueble

$0.11 162,740.83 325,481.17 650,963.57 976,444.71

1,301,927.11 1,627,408.27 1,952,889.40 2,278,371.82 2,603,852.97 2,929,335.39 3,254,816.52 3,580,297.68 3,906,090.05

11,718,268.86 24,663,843.30

Límite Superior de Valor

Catastral de un Inmueble

$162,740.82 325,481.16 650,963.56 976,444.70

1,301,927.10 1,627,408.26 1,952,889.39 2,278,371.81 2,603,852.96 2,929,335.38 3,254,816.51 3,580,297.67 3,906,090.04

11,718,268.85 24,663,843.29

En adelante

Cuota Fija

$134.58 156.44 198.12 458.65 778.35

1,106.23 1,487.32 1,881.13 2,311.40 2,761.43 3,224.55 3,701.90 4,192.23 4,710.71

18,135.70 40,393.19

Porcentaje Para Aplicarse Sobre

el Excedente del Límite

Inferior 0.01344 0.02561 0.08004 0.09822 0.10074 0.11709 0.12099 0.13219 0.13827 0.14229 0.14666 0.15065 0.15914 0.17185 0.17193 0.17844

En el caso de que los inmuebles tengan un valor inferior a la cuota fija correspondiente al rango A, sólo se pagará el porcentaje a aplicar sobre el excedente del límite inferior correspondiente a dicho rango. Tratándose de inmuebles de uso habitacional, el impuesto que resulte a cargo de los contribuyentes conforme a la tarifa prevista en la fracción I de este artículo será objeto de las reducciones que a continuación se señalan: Los contribuyentes con inmuebles cuyo valor catastral se ubique en los rangos A, B, C y D, pagarán la cuota fija de:

Rango A B C D

Cuota $34.00 39.00 48.00 58.00

216

Page 215: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Anexo 18 códigos nivel de jerarquización.

Código

H1 H2 H3 H4 H5 H6 C1 C2 C3 11 12 13 14 E1 A l A2 A3 A4 A5 B1 B2 F1 F2 G1 L1 L2 L3

Uso

Habitacional precario Habitacional popular Habitacional interés social Habitacional residencial medio Habitacional residencial bueno Habitacional residencial muy bueno Comercial bajo Comercial medio Comercial alto Industrial económica Industrial ligera Industrial mediana Industrial pesada Equipamiento Agrícola Agrícola de riego Agrícola de humedad Agrícola de temporal Agrícola agroindustrial Agostadero praderas naturales Agostadero praderas cultivadas Forestal natural Forestal cultivado Eriazo Especial ruinas y sitios arqueológicos Especial cuerpos de agua Especial reservas naturales

Nivel de jerarquización

1 2 3 4 5 6 1 2 3 1 2 3 4 1 1 2 3 4 5 1 2 1 2 1 1 2 3

Page 216: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

ANEXO 19 Tabla de valores unitarios de construcciones para 2010 (edomex) Tabla de valores unitarios de construcciones para 2010 (edomex)

Código

HA1

HA2

HA3

HB1

HB2

HB3

HC1

HC2

HC3

HD1

HD2

HD3

HE1

HE2

HE3

HF1

HF2

HF3

HG1

HG2

I HG3

Uso

B)

o-Sf o o 3 su

Clase

Precaria

Económica

Interés Social

Regular

Buena

Muy buena

Lujo

Categoría

Baja

Media

Alta

Baja

Media

Alta

Baja

Media

Alta

Baja

Media

Alta Baja

Media

Alta

Baja

Media

Alta

Baja

Media

Alta

Uni da d

m2

m2

m 2

m 2

m2

m 2

m 2

m2

m2

m 2

m 2

m 2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m 2

m 2

Valor unitario

882 00

1227 00

1,662 00

2,352 00

2,862 00

3,313 00

3,317 00

4,056 00

4,500 00

4,594 00

5,050 00

6,011 00

6,735 00

7,575 00

8,718 00

9,289 00

10,589 00

12,259 00

13,244 00

15,434 00

17,448 00

CA1

CA2

CA3

CB1

CB2

CB3

CC1

CC2

CC3 CD1

CD2

CD3 CE1

CE2

CE3

CF1

CF2

CF3

CF4

O o 3 3 SL

Económica

Regular

Buena

Muy buena

Lujo

Departamental

Baja

Media

Alta

Baja

Media

Alta

Baja

Media

Alta

Baja

Media

Alta

Baja

Media

Alta

Baja

Media

Alta

Muy alta

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m 2

m 2

m 2

m2

m 2

m 2

m2

m2

m2

m2

m2

1,773 00

2,450 00

3,020 00

4,072 00

4,839 00

5,865 00

6,672 00

7,495 00

8,885 00

10,122 00

11,349 00

12,810 00

14,614 00

16,569 00

17,877 00

3,648 00

3,880 00

6,11000

8,460 00

218

Page 217: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

IA1 IA2 IA3 IB1 IB2 IBS IC1 IC2 IC3 ID1 ID2 ID3 IF1 IG2 IH3 IH4 111 IJ2 IK3 IL1 IM2

3 Q. C (A

Económica

Ligera

Mediana

Pesada

Complementaria

Tanque

Silo

Baja Media Alta Baja

Media Alta Baja

Media Alta Baja

Media Alta Baja

Media Alta

Muy alta Baja (cisterna)

Media (elevado metálico) Alta (elevado concreto)

Baja (metálico) Media (concreto)

m2

m2

mz

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m3

m3

m3

m3

m3

1,287.00 1,634.00 2,033.00 2,392.00 2,808.00 3,257.00 3,732.00 4,206.00 4,811.00 5,397.00 5,892.00 6,534.00 2,554.00 3,369.00 4,351.00 5,928.00 4,229.00 5,645.00 9,405.00 2,013.00 5,367.00

A1 QA2 QB3 QC1 QC2 QC3 QE1 QE2 QF1 QF2 QG3 QH1 QG2 QH3 QI1 QI2 QI3 QL1 QL2 QL3 QJ1 QK2

m .Q C •5" tu 3 a 3

3

Cine/Auditorio

Escuela

Estacionamiento

Hospital

Hotel regular

Hotel bueno

Hotel muy bueno

Mercado

Baja Media Alta Baja

Media Alta Baja

Media Baja

Media Alta Baja

Media Alta Baja

Media Alta Baja

Media Alta Baja

media

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

4,678.00 6,305.00 7,959.00 2,730.00 3,913.00 5,544.00 2,597.00 5,548.00 3,883.00 6,653.00 9,916.00 3,892.00 4,801.00 5,731.00 6,914.00 8,103.00 9,422.00 10,605.00 12,294.00 13,974.00 2,595.00 3,847.00

219

Page 218: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

EA1 EA2 EB1 EC2 ECS EC4 ED1 ED2 EG1 EG2 EH3 EH4 EM EJ2 EK3 EK4 EE1 EF2 EL1 EL2 EL3

m (A

TJ CD O W

Alberca

Barda

Cancha

Cobertizo

Elevador

Cancha/muro

Pavimento

Baja (sencilla) Media (equipada) Baja (malla o similar) Media (tabique o similar) Alta (piedra o similar) Muy alta (perfil metálico) Baja (arcilla o asfalto) Media (concreto) Baja Media Alta Muy alta Baja (monta cargas) Media (esc. Eléctrica) Alta (elev<10 niv) Muy alta (elev >n¡v) Baja (fronton) Media (squash) Baja (asfalto o similar) Media (concreto) Alta (especial o similar)

m3

m3

m m m m m2

m2

m2

m2

m2 •

m2

k.q m

Personal Personal

m2

m2

m2

m2

m2

3,897.00 5,315.00 2,34.00 1,575.00 2,595.00 2,843.00 2,63.00 6,27.00 7,93.00 1,524.00 2,771.00 4,618.00 261.00

42,0061.00 75,420.00 84,271.00 2,153.00 4,108.00 259.00 333.00 476.00

Anexo 20 Tabla clasificación de códigos de terreno, (cfdf) Código

H1 H2 H3 H4 H5 H6 C1 C2 C3 11 12 13 14 E1 A1 A2 A3 A4 A5 B1 B2 F1 F2 G1 L1 L2 L3

Uso Habitacional Habitacional Habitacional Habitacional Habitacional Habitacional Comercial Comercial Comercial Industrial Industrial Industrial Industrial

Equipamiento Agrícola Agrícola Agrícola Agrícola Agrícola

Agostadero Agostadero

Forestal Forestal Eriazo

Especial Especial Especial

Nivel de jerarquización Precario Popular

Interés social Residencial medio Residencial bueno

Residencial muy bueno Baja

Media Alta

Económica Ligera

Mediana Pesada

Riego Humedad Temporal

Agroindustrial Praderas naturales Praderas cultivadas

Natural Cultivado

Ruinas y sitios arqueológicos Cuerpos de agua

Reservas naturales

1 2 3 4 5 6 1 2 3 1 2 3 4 1 1 2 3 4 5 1 2 1 2 1 1 2 3

220

Page 219: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Anexo 21 Tarifa

RANGO

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

LIMITE INFERIOR

1 180,971 343,841 554,421 763,891 973,931

1,188,881 1,403,841 1,618,841 1,854,061 2,100,311 2,433,151 2,780,991

Rango de valores catastrales (cfdf) (En pesos)

LIMITE SUPERIOR

180,970 343,840 554,420 763,890 973,930

1,188,880 1,403,840 1,618,840 1,854,060 2,100,310 2,433,150 2,780,990

En adelante

CUOTA FIJA (En pesos)

150 00 210 00 420 00 745 00

1,120 00 1,600 00 2,175 00 2,900 00 3,740 00 4,735 00 5,845 00 7,400 00 9,120 00

FACTOR PARA APLICARSE A CADA RANGO

0 000330 0 001287 0 001541 0 001788 0 002283 0 002673 0 003371 0 003905 0 004228 0 004506 0 004670 0 004943 0 003500

ANEXO 22 Tabla de Factor de edad (Propuesta) | TABLA FACTOR DE EDAD | | USO

CLASE

HABITACIONAL | HA

Precaria I HD

HB Económica | R e g u l a r

HC Interés Social |

HE Buena

HF Muy Buena |

I II USO

CLASE

COMERCIAL |

CB Económica CD

Regular CD

Buena CF Muy

Buena

I I USO

CLASE I

INDUSTRIAL | IB

Económica ID Ligera IE Media IF Pesada

I I USO

CLASE

ESPECIAL J

EB Barda EE Cobertizo EA Alberca

ED Cine

EF Estacionamiento

EE Escuela EG Hospital

EH Hotel

El Mercado

I I | EDAD

0 1 a4 5 a 9

10 a 14 15a19 20 a 24

| 25 a 29

FACTOR I 1 000 0 956 0 785 0 571 0 400 0 258 0 143

1 000 0 971 0 859 0 752 0 625 0 500 0 378

1 000 0 992 0 965 0 908 0 824 0 732 0 635

1 000 0 996 0 984 0 959 0 922 0 872 0 809

1 000 0 997 0 988 0 970 0 942 0 906 0 860

1 000 0 998 0 991 0 977 0 956 0 928 0 893

221

Page 220: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

30 a 34 35 a 39 40 a 44 45 a 49 50 a 54 55 a 59 60 a 64 65 a 69 70 a 74 75 a 79 80 a 84 85 89 90 94

95 0 mas

0.030 0.030 0.030 0.030 0.030 0.030 0.030 0.030 0.030 0.030 0.030 0.030 0.030 0.030

0.270 0.125 0.050 0.050 0.050 0.050 0.050 0.050 0.050 0.050 0.050 0.050 0.050 0.050

0.544 0.427 0.302 0.191 0.129 0.080 0.080 0.080 0.080 0.080 0.080 0.080 0.080 0.080

0.734 0.645 0.547 0.434 0.329 0.253 0.198 0.120 0.120 0.120 0.120 0.120 0.120 0.120

0.804 0.741 0.667 0.584 0.501 0.431 0.370 0.313 0.262 0.130 0.130 0.130 0.130 0.130

0.851 0.803 0.754 0.703 0.650 0.596 0.543 0.491 0.440 0.207 0.150 0.150 0.150 0.150

AN

< O O _j O Q. H

EXO 23 Tabla Tipología de la Construcción. (Propuesta) USO

- 1 < z O o

í m < X

CLASE

PRECARIA

ECONÓMICA

INTERÉS SOCIAL

REGULAR

BUENA

MUY BUENA

CATEGORÍA BAJA

MEDIA ALTA BAJA

MEDIA ALTA BAJA

MEDIA ALTA BAJA

MEDIA ALTA BAJA

MEDIA ALTA BAJA

MEDIA ALTA

CÓDIGO H H H H H H H H H H H H H H H H H H

A A A B B B C C C D D D E E E F F F

1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3

< O O _i O Q. H

USO

- 1

< O Oí LU s o o

CLASE

ECONÓMICA

REGULAR

BUENA

MUY BUENA

CATEGORÍA BAJA

MEDIA ALTAA BAJA

MEDIA ALTA BAJA

MEDIA ALTA BAJA

MEDIA ALTA

CÓDIGO C

c c c c c c c c c c c

B B B D D D E E E F F F

1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3

222

Page 221: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

<

o _ l

o Q. H

USO

< Oí H w D O z

CLASE

ECONÓMICA

LIGERA

MEDIA

PESADA

CATEGORÍA BAJA

MEDIA ALTAA BAJA

MEDIA ALTA BAJA

MEDIA ALTA BAJA

MEDIA ALTA

CÓDIGO

'

A A A B B B C C C D D D

1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2

3

< O O _i O Q. H

USO

< o tu 0. </) m

CLASE

ALBERGA

BARDA

COBERTIZO

CINE 0 AUDITORIO

ESCUELA

ESTACIONAMIENTO (EDIFICIO)

HOSPITAL

HOTEL

MERCADO

CATEGORÍA BAJA

MEDIA ALTA BAJA

MEDIA ALTA BAJA

MEDIA ALTA BAJA

MEDIA ALTA BAJA

MEDIA ALTA BAJA

MEDIA ALTA BAJA

MEDIA ALTA BAJA

MEDIA ALTA BAJA

MEDIA ALTA

CÓDIGO E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E

A A A B B B C C C D D D E E E F F F G G G H H H I I I

1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3

Page 222: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

ANEXO 24 Formato de Cédula Catastral (Centro) La Cédula Catastral

1 Identificación Municipio Número de cuenta Clave catastral

II Información del propietario Propietario R F C / C U R P Calle Colonia Código postal Población

III Información del predio Calle Colonia Código postal Población Superficie Uso

IV Información de la construcción Superficie Tipo Niveles Estado

V Información fiscal Status Valor catastral

VI Información del Registro Público de la Propiedad Tipo de escritura Fecha de la Escritura Número de registro Número de predio Número de folio Volumen Vil Nombre, firma y sello de la autoridad catastral

Vigencia de un año, y podrá prorrogarse por un año más

224

Page 223: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

ANEXO 27

H. AYUNTAMIENTO CONSTITUCIONAL DEL MUNICIPIO DEL CENTRO

SECRETARIA DE ADMINISTRACIÓN Y FINANZAS

SUBSECRETARÍA DE INGRESOS

DIRECCIÓN DE CATASTRO

CLAVF CATASTRAL IVIPIQ ZONA MANZANA PREDIO EDIFICIO DFPTD

CUENTA PREPIAL r

O a

< a

2IQ SK REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD

J2IQ SFC LIBRO VOLUMFN XL FQIAS.

I ft ASIFNTI

X tt D Í A MES

FECHA

£ COD. CALLI Sfüíi No, EXTEI RIOR coa

ANO

POST, &

i i i i i i i i r ^ " f i i ~ r - r n—r i i i

i i i i i F r r f " i f T—r

i i i Y CALLE K i i i i i i i i i i i i xzc I I I I I I

TIPO DE PREDIO REGIMEN DE PROPIEDAD

SUP RERRICIE TOTAL SUPERFICIE COMÚN I FRENTE I ALTURA FONDO DESNIVEL AREEASINS

OR. ENTACION, 5 I I HUNDIMIENTO % POSICIOI

\ r t PRIMER APELLIDO O RAZÓN SOCIAI SEGUNDO APELLIDO

I i ^ ^ ' i " - " - 1 ! " ^ 1 - 1 - 1 ^ ! [ I l l ce

< l i l i NOMBRF ST

I I I I r I I I H E ¿± I I I DOMiqLIO FISCAL 3MI

I I I l i l i

l i l i USO

i i i i r i i i n^r"?

z o a

z p

uso CIASF CAT SUPERFICIE A O CONST. h V, GC

19 O

USO

g

1 9 X

CLASE

PRECARIA

ECONÓMICA

INTERÉS SOCIAL

REGULAR

BUENA

MUY BUENA

CATEGORÍA RAÍA

MEDIA AITA BAIA

MFDIA ALTA BAIA

MEDIA AITA BAIA

MFDIA ALTA BAIA

MEDIA AITA RAÍA

MFDIA ALTA

H H H H H H H H H H H H H H H H H H

"On A A A B P P C r C n P P F

IGO

ü te. UJ

ECONÓMICA

REGULAR

BUENA

MUY BUENA

RAÍA MEDIA AITA BAIA

MFDIA ALTA BAIA

MFDIA ALTA RAÍA

MEDIA AITA

C r r C c C C r r r r c

p p p p p 0 F F F F F F

b a z

CLASE

ECONÓMICA

LIGERA

MEDIA

PESADA

CATEGORÍA BAJA

MEDIA ALTA BAJA

MEDIA ALTA BAJA

MFDIA ALTA BAJA

MEDIA ALTA

CÓDIGO 1 R R R n n F)

uso

* o UJ a. i n UJ

CLASE

ALBERGA

BARDA

COBERTIZO

CINEO

AUDITORIO

ESCUELA

ESTACIÓN A M

IFNTO

HOSPITAL

HOTEL

MERCADO

CATEGORÍA BAJA

MEDIA ALTA BAIA

MEDIA ALTA BAIA

MEDIA ALTA BAIA

MEDIA ALTA BAJA

MEDIA A ITA BAJA

MEDIA ALTA BAJA

MEDIA ALTA BAIA

MEDIA ALTA BAJA

MEDIA AITA

CÓDIGO A A A R R R

r r r n n n F F F F F F fi ñ G H H H 1 1 1

VALUADOR

REVISOR

OPERADOR

225

Page 224: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

GLOSARIO.

Actualización de valores unitarios. El procedimiento puesto en práctica por la autoridad de catastro para determinar los valores unitarios de terrenos y construcciones que se permitan formular los proyectos que serán propuestos al H. Legislatura del Estado.

Área de valor. Al grupo de manzanas con características similares en infraestructura, equipamiento urbano, tipo de inmuebles y dinámica inmobiliaria; Su organización será por cada Delegación del Distrito Federal y comprenderá las regiones y manzanas catastrales que la conforman. Su clave se integra por la letra "A", que significa "área de valor", seguida de dos números iniciales que identifican a la Delegación y de tres números finales correspondientes a una secuencia de área dentro de la Delegación. Cada área de valor estará relacionada con el valor unitario de suelo que le corresponda, expresado en pesos.

Avalúo. Es el dictamen técnico practicado por persona autorizada o registrada ante la autoridad fiscal, que permite determinar el valor de mercado de un bien inmueble, con base en su uso, características físicas, además de las características urbanas de la zona donde se ubica, así como en la investigación, análisis y ponderación del mercado inmobiliario, contenido en un documento que reúna los requisitos de forma y contenido establecidos en el Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria, así como de autorización y Registro de Personas para Practicar Avalúos.

Bienes inmuebles. El suelo y las construcciones adheridas a él, las plantas y árboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido;

Bien raíz. Lo constituyen el terreno físico y todas aquellas cosas que son parte natural del terreno, así como aquellas mejoras u obras hechas por el hombre que están adicionadas al terreno.

Calle especial. Es aquella cuyas características de vialidad, infraestructura, uso y otras, la diferencian del resto de la colonia o colonias catastrales con las que colinda.

Catastro. El conjunto de registros establecidos metódicamente de los inmuebles ubicados en cada uno de los municipios del estado, mediante la inscripción oficial de la localización, superficie, posesión, propiedad, valor del inmueble y demás atributos que señalen las disposiciones aplicables.

Cédula Catastral: Documento que comprueba que un predio se encuentra registrado en el catastro y que contiene la información de las características principales del mismo.

Certificado de Valor Catastral: Documento que acredita el Valor Catastral de un predio, para cualquier efecto.

Clave catastral. Es única y está representada por un código alfanumérico de dieciséis caracteres, que se asigna para efectos de localización geográfica, identificación, inscripción, control y registro de los inmuebles; los diez primeros deben ser caracteres numéricos y los seis últimos pueden ser alfanuméhcos; su integración debe corresponder invariablemente y en estricto orden, a esta estructura: los tres primeros identifican al

226

Page 225: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

código del municipio, las dos siguientes a la zona catastral, los tres que siguen a la manzana y los dos siguientes al número de lote o predio; cuando se trate de condominios, las siguientes dos posiciones identifican el edificio y las cuatro últimas el número de departamento, en los casos de propiedades individuales estos seis últimos caracteres se codifican con ceros.

Clase: Es el grupo al que pertenece una construcción de acuerdo con las características propias de sus espacios, servicios, estructuras y acabados, la cual tiene asignado un valor unitario de construcción.

Colonias catastrales. Es una porción determinada de territorio continuo que comprende grupos de manzanas o lotes, la cual tiene asignado un valor unitario de suelo, expresado en pesos por metro cuadrado, en atención a la homogeneidad observable en cuanto a características, exclusividad y valor comercial. Existen tres tipos de colonia catastral: Área de valor, Enclave de valor y Corredor de valor.

Conclave de Valor. Al conjunto de inmuebles que por las características de uso al que se destinan, principalmente no habitacional (tales como: comercial, industrial, servicios, oficinas, entre otros y/o mixtos), y cuyo frente o frentes colindan con una vialidad pública, independientemente de su acceso o entrada principal, se ha convertido en un claustro dentro de un área o de un corredor de valor con mayor actividad económica y mayor valor de mercado del suelo respecto del predominante en el área o corredor.

Condominio. Inmueble que consta de diferentes departamentos, viviendas, casas o locales, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquel o a la vía pública, perteneciente a distintos propietarios, cada uno de los cuales tiene un derecho singular y exclusivo de propiedad y, además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarias para su adecuado uso o disfrute.

Condominio Horizontal. La modalidad mediante la cual cada condómino es propietario exclusivo de un terreno propio y de la edificación construida sobre él, y los condueños, copropietarios del terreno de común con sus edificaciones o instalaciones correspondientes.

Condominio Vertical. La modalidad mediante la cual cada condómino es propietario exclusivo de parte de la edificación, y en común de todo el terreno y edificaciones o instalaciones de uso general.

Condominio Mixto. La combinación de las dos modalidades anteriores.

Conservación del catastro. Mantener al día la información de los registros catastrales.

Construcción. Las obras de cualquier tipo, destino o uso, inclusive los equipos e instalaciones adheridas permanentemente y que forman parte integrante de ella.

Construcción permanente. La que está adherida a un predio de manera fija, en condiciones tales que no pueda separarse del suelo sin deterioro de la propia construcción o de los demás inmuebles unidos a ella.

227

Page 226: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Construcción provisional. La que por su estructura sea fácilmente desmontable en cualquier momento. En los casos dudosos, la autoridad de catastro determinará si las construcciones son o no, provisionales.

Construcción ruinosa. La que por su estado de conservación o estabilidad representa un riesgo grave para su habilidad.

Corredor de valor. Al conjunto de inmuebles que por las características de uso al que se destinan, principalmente no habitacional (tales como: comercial, industrial, servicios, oficinas, entre otros y/o mixtos), y cuyo frente o frentes colindan con una vialidad pública del Distrito Federal, independientemente de su acceso o entrada principal, se ha convertido en un corredor de valor con mayor actividad económica y mayor valor de mercado del suelo respecto del predominante en la zona. Tal valor de referencia es aplicable como punto de partida para revisar los valores de los terrenos que poseen los inmuebles antes señalados. Está organizada por Delegación del Distrito Federal en la que cada corredor está descrito por el nombre principal de la vía y el tramo que comprende. La clave está compuesta por la letra inicial "C" que significa "corredor de valor", los números que identifican a la Delegación y las letras que identifican a una secuencia de corredores dentro de la misma Delegación. La misma tabla vinculará cada corredor con el valor unitario de suelo que le corresponde, expresado en pesos.

Demasía: Superficie de terreno o predio que excede de sus límites legales.

Fraccionamiento: La división de un terreno en manzanas y lotes, que requiera del trazo de una o más vías públicas que incluya obras de urbanización.

Factores de eficiencia del suelo. A los méritos y deméritos que se pueden aplicar a la revisión del valor de un terreno según sus características, una vez determinado el valor unitario de referencia que le corresponde.

Factores de eficiencia de la construcción. A los méritos y deméritos que podrán aplicarse a la revisión del valor de una porción de construcción según sus características, una vez identificado el valor de referencia de la construcción que le corresponde.

Factores de homologación. Es la cifra que establece el grado de igualdad y semejanza expresado en fracción decimal, que existe entre las características particulares de dos bienes del mismo género, para hacerlos comparables entre sí.

Formación del catastro. Integrar la información de los registros catastrales.

Fraccionamiento. La división de un terreno en lotes, siempre que para ello se establezcan una o más vías públicas, que incluya obras de urbanización

Habitacional. Se refiere a las edificaciones en donde residen individual o colectivamente las personas o familias y comprende todo tipo de vivienda, a la que se incluyen los cuartos de servicio, patios, andadores, estacionamientos, cocheras y todas las porciones de construcción asociadas a dichas edificaciones. También se incluyen orfanatos, asilos, casas cuna, conventos y similares.

Homologación. Es la acción de poner en relación de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir variables físicas, de conservación, superficie, zona, ubicación, edad

228

Page 227: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

consumida, calidad, uso de suelo o cualquier otra variable que se estime prudente incluir para un razonable análisis comparativo de mercado o de otro parámetro.

índice de desarrollo. (ID) Construcción estadística que mediante variables de tipo socioeconómico derivadas de información oficial, permite diferenciar territorialmente a la población del Distrito Federal de acuerdo a su nivel de desarrollo económico, agregando la información a nivel manzana. Las manzanas, en su conjunto, son clasificadas en cuatro distintos tipos: popular, medio, bajo, alto; de acuerdo al valor que para cada una de ellas arroja este índice.

Jardín. La superficie de terreno destinada al cultivo de plantas de ornato o áreas verdes.

Lote: Predio resultante de un fraccionamiento o de una lotificación.

Manzana. Es una parte de una región que regularmente está delimitada por tres o más calles o límites semejantes, representada por los siguientes dígitos del mencionado número de cuenta, la que tiene otros que representan el lote, que es el número asignado a cada uno de los inmuebles que integran en conjunto una manzana, y más dígitos en el caso de condominios, para identificar a cada una de las localidades de un condominio construido en un lote.

Manifestación Catastral: Solicitud del interesado, a través del formato único, para que se inscriba el predio en el Catastro o para manifestar alguna modificación a las características del mismo; formato en el cual la autoridad catastral expide la respuesta correspondiente.

Notificación: Acto por el cual se da a conocer en forma legal a los interesados, por escrito, el resultado de la actividad catastral sobre un predio determinado, y la expresión de sus características cualitativas y cuantitativas.

Padrón Catastral. Conjunto de registros alfanuméricos que contiene los datos generales y particulares de los bienes inmuebles ubicados en el territorio del Estado.

Plano. Representación gráfica y técnica en proyección horizontal de las diferentes partes de un predio.

Porción de construcción. Todo aquél cuerpo constructivo que tenga una clara separación estructural de aquella donde residen individual o colectivamente las personas o familias, está asociada a este uso, cuando el beneficio del mismo sea sólo de las personas o familias que residen individual o colectivamente en el inmueble.

Operación Catastral. Los actos realizados por las autoridades municipales competentes, o por las estatales en los términos de las disposiciones jurídicas aplicables y las de los convenios que al efecto se suscriban, con el objeto de describir, clasificar, medir, valuar y registrar la propiedad inmobiliaria.

Perímetro suburbano. El límite de la zona suburbana, delimitado por la autoridad de catastro del Estado.

Perímetro urbano. El límite de la zona urbana, determinado por la autoridad de catastro del gobierno del estado.

229

Page 228: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Perito Valuador Catastral. Persona que por sus especiales conocimientos, está calificada para determinar avalúos de bienes inmuebles, y al que la autoridad catastral le otorga registro con base en el Reglamento de la presente Ley. Ningún perito podrá determinar avalúos catastrales sin contar con dicho registro.

Predio. Es el inmueble urbano o rústico, con o sin construcciones, integrado o integrante de una manzana catastral, cuyos linderos forman un polígono cerrado delimitado por su colindancia con otros, así como por vialidades y límites físicos; es la unidad básica del catastro; se identifica con un código numérico de dos dígitos dentro del rango del 01 al 99 y está representado por los caracteres noveno y décimo de clave catastral.

Predio baldío. El urbano que no tenga construcciones permanentes.

Predio construido. El que tenga construcciones permanentes.

Predio rústico. El que está localizado en la zona rústica o rural.

Predio suburbano. El que está localizado en la zona suburbana.

Predio urbano. El que está localizado dentro del perímetro urbano,o el fundo legal de las poblaciones.

Propiedad raíz. Los bienes inmuebles localizados en el territorio del estado o municipios.

Premisa. Se denomina premisa a cada una de las proposiciones de un razonamiento que dan lugar a la consecuencia o conclusión de dicho razonamiento. Las premisas son expresiones lingüísticas que afirman o niegan algo y pueden ser verdaderas o falsas.

Rango de niveles. Corresponde al número de plantas cubiertas y descubiertas de la construcción a partir del primer nivel utilizable o edificado en el predio en que se ubique. En los casos que en una cuenta catastral se encuentren varios cuerpos de edificios claramente separados, el valor total de la construcción se obtendrá de la suma del valor de cada uno de ellos, los cuales se calcularán en forma independiente.

Región. Es una circunscripción convencional del territorio determinada con fines de control catastral de los inmuebles, en que se divide la zona urbana de acuerdo a sus características geográficas o socioeconómicas.

Registro catastrales. Los documentos gráficos o escritos que constituyen el catastro y que identifican las características de los bienes inmuebles.

Reevaluación. La revisión y determinación de los valores catastrales que le correspondan a cada predio, por alguna de las causas que se establezcan en la ley, sin variar los valores unitarios.

Sistema de Información Catastral. A la herramienta informática desarrollada por el IGECEM para integrar, mantener y actualizar el padrón catastral municipal y por agregación, el padrón estatal; así como la valuación, historial y archivos digitales. Así se denominarán también a los sistemas similares desarrollados por los Ayuntamientos, mismos que deben garantizar estricto apego a las disposiciones legales aplicables y la interoperabilidad entre ambos sistemas, mediante la homogeneidad de sus bases de datos.

230

Page 229: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

Tabla de Valores Unitarios. Conjunto de los valores del suelo y de la construcción, por unidad de medida, y que se utiliza en la valuación de los predios

Terreno Común. A la parte del terreno propiedad de los condóminos destinados al uso en general.

Terreno Propio o Privativo. A la parte o porción del condominio destinada al uso exclusivo del condómino.

Tipo: Corresponde a la clasificación de las construcciones, considerando el uso al que se les dedica y el rango de niveles de la construcción.

Ubicación. La localización del predio, de acuerdo a su nomenclatura y número oficial.

Uso. Al aprovechamiento genérico que tiene cada porción de construcción diferente al momento de valuar un inmueble. Dicho aprovechamiento genérico se define básicamente a partir de la actividad principal que se desarrolla dentro de ella, indistintamente del tipo y cantidad de actividades que la complementan.

Vía pública. La superficie de terreno para uso común, destinada al tránsito, aun aquella que se encuentre invadida.

Valor catastral. El que determina la autoridad de catastro para terrenos y construcciones, conforme lo establecido en la ley y que sirve de base para la valuación definitiva de los predios.

Valor comercial. Es el Precio más probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión. Se considera que el valor comercial representa el precio justo para la operación entre el comprador y el vendedor. Es el resultado del análisis de hasta tres parámetros valuatorios a saber: valor físico o neto de reposición (enfoque de costos), valor de capitalización de rentas (enfoque de los ingresos) y valor comparativo de mercado.

Valor de mercado. El precio más probable de un predio o inmueble, expresado en dinero e investigado en fecha determinada, que toma en cuenta sus características físicas, de ubicación, uso y calidad, y que es obtenido mediante los procedimientos de valuación en uso.

Valor de Reposición Nuevo (V.R.N.). Se entiende como el costo estimado a precios de la fecha de referencia de un bien nuevo, formando parte de una unidad productiva, que pueda prestar un servicio igual o similar al del bien que se está valuando, más las erogaciones en que se incurriría por concepto de derechos y gastos de importación, fletes, maniobras de instalación, de ingeniería, de detalle, etc. No se incluye ingeniería básica tiempo extra ni descuentos en los precios de los materiales.

Valor Neto de Reposición (V.N.R.). Se entiende como el valor que tienen los bienes en la fecha de referencia y se determina a partir del Valor de Reposición Nuevo,

231

Page 230: HOMOLOGACIÓN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE … · 5 8 Metodología de valuación catastral para el Distrito Federal 116 5 8 1 Procedimiento 120 5 8 2 Valuación del

disminuyendo los efectos debidos a la vida consumida respecto de su vida útil total, estado de conservación y grado de obsolescencia relativa para la empresa.

Valores Unitarios de Suelo. Al valor expresado en pesos por metro cuadrado, enlistados y organizados en una tabla por área y corredor de valor;

Valores unitarios de construcción. Al valor expresado en pesos por metro cuadrado, de acuerdo al uso, rango de niveles y clase;

Valuación. La determinación del valor catastral de los predios conforme al procedimiento establecido por la ley.

Valuación catastral. El conjunto de actividades técnicas realizadas para asignar un valor catastral por primera vez a un bien inmueble, cuando se reúnan los siguientes elementos: a.- Se realice por perito valuador registrado ante la autoridad catastral; b.- Se consideren las tablas de valores unitarios de terreno y construcción aprobados por el Congreso del Estado y publicadas en el Periódico Oficial del Estado.

Valuador. Es el profesional que, con criterio y ética apoyados en los principios universales de justicia y equidad y en pleno uso de las facultades y limitaciones que establece la normatividad que rige su actuación, investiga, analiza y estima el valor de los bienes.

Valuar. Es estimar el justo valor de los bienes, dentro de un contexto y tiempo determinados y es muy diferente a estimar el justo precio, ya que esto es función de las fuerzas del mercado y no del trabajo del valuador).

Vivienda de interés social. Aquélla cuyo valor al término de su edificación no exceda del monto que resulte de multiplicar por quince el salario mínimo general elevado al año, vigente en el Estado.

Vivienda popular. Aquélla cuyo valor, al término de su edificación, no exceda del monto que resulte de multiplicar por veinticinco el salario mínimo general elevado al año, vigente en el Estado.

Zona. Extensión de terreno que forma una división administrativa.

Zona Catastral: Área relativamente homogénea en la que se presentan características específicas similares en cuanto a usos del suelo, servicios públicos, tipos de desarrollo, densidad de población, tipo y calidad de las construcciones e índice socioeconómico demarcado en manzanas y lotes.

Zona Urbana Catastral: Constituye una unidad territorial que cuenta con una traza urbana y por lo menos con dos de los servicios públicos siguientes: agua potable, energía eléctrica, alumbrado público, drenaje, pavimentación, guarniciones, banquetas, telefonía y transporte en general.

Zona rústica. La que no está localizada dentro de las zonas urbanas o suburbanas.

Zona urbana. La que constituye una unidad física, que cuenta con los servicios públicos indispensables y que se localiza dentro del perímetro urbano o el fundo legal de las poblaciones, con potencialidad de convertirse en zona urbana.

232