hábitat y suelo, retos de las políticas de suelo para la ... · stock de las viviendas informales...

Hábitat y suelo, Retos de las políticas de suelo para la

producción social de vivienda

Bogotá, Abril 18 y 19 de 2005

Departamento Administrativo de Planeación Distrital, Lincoln Institute of Land Policy, CIDER,

Universidad de los Andes, Fedevivienda

María Mercedes Maldonado CopelloBogotá, Abril de 2005CIDER-U. DE LOS ANDES -LILP

Políticas de suelo y la ciudad popular: Reflexiones a partir de la Operación Nuevo Usme

CONTENIDO

1. Inquietudes de partida(Planteamientos de M. Smolka)

2. Elementos conceptuales y de reflexión3. Premisas de Operación Usme4. Propuesta de objetivos de la intervención del Estado y cómo se concretan en Operación Usme

DATOS GENERALES DE OPERACIÓN USME

Producción de suelo urbanizado para vivienda que atienda las necesidades de las familias de más bajos ingresos y del sector informal, a partir de la redistribución social de plusvalías (Incrementos en los precios del suelo producidos por la colectividad)

Anticiparse a la ocupación inducida por los urbanizadores piratas urbanizando grandes zonas, movilizando socialmente las plusvalías

AREAS DEL PLAN DE ORDENAMIENTO ZONAL

31%(65%/AU)

247Área Útil suelo para VIS y VIP

100%795

Suelo de Expansión del Plan de Ordenamiento Zonal (POZ)

126

63.300

285.000

379

601

701

Área (ha)

76%Área Neta Urbanizable

88%Suelos Objeto de Reparto

Densidad de viviendas por Hectárea

Numero de Viviendas

Población Esperada

48%Área Útil (AU)

%

' Plant a El DoradoPlant a El DoradoCiudadela Nuevo Usme

Portal UsmeTransmilenio

Acceso al S.I.T.M.– Rutas Alimentadoras

Acceso a Agua Potable- Planta el Dorado

Ciudadela Nuevo Usme

Inversiones públicas ya realizadas

PUNTOS DE DISCUSIÓN – Planteamientos de MartimSmolka

¿QUE EXPLICA LA LLAMADA URBANIZACIÓN ILEGAL?• Grandes zonas de las ciudades que no cuentan con la

posibilidad de recursos para ser urbanizadas o• Fuertes diferencias en las posibilidades de

urbanización (dotación de infraestructuras viales, servicios y otros elementos colectivos de soporte)

• Esta escasez trae como consecuencia inmediata la sobrevaloración de la tierra urbanizada, aún en una cantidad superior al costo de provisión de servicios einfraestructuras.

• Lo anterior redunda en mayores dificultades para acceder al suelo por parte de las familias de bajos ingresos y, consecuentemente, mayor exclusión social

PUNTOS DE DISCUSIÓN Planteamientos de MartimSmolka

¿QUE EXPLICA LA LLAMADA URBANIZACIÓN ILEGAL?

1. En los procesos de urbanización ilegal existe una anticipación de la revalorización del suelo como resultado de la posibilidad futura de programas de regularización (entre más seguros los programas de mejoramiento, mayor será el precio del suelo)Los programas de regularización no reducen el stock de las viviendas informales

2. Creencia –equivocada- de que la informalidad se explica porque el suelo en las periferias es másbarato

3. Por el contrario, ante una ausencia total de regulación el precio del suelo es más alto


¿QUE EXPLICA LA LLAMADA URBANIZACIÓN ILEGAL?Hay una incapacidad de los pobres para pagar el acceso a servicios urbanos cuando en efecto están pagando al propietario de la tierra o gestor inmobiliario ilegal, un “tributo” territorial muy importante, que en otras circunstancias podría ser recaudado y movilizado públicamente, por el Estado

La pobreza es la causa de la informalidad. Al contrario, la informalidad es uno de los factores generadores de pobreza


NECESIDAD DE EXPLORAR NUEVAS FORMAS DE FINANCIACION DE LA GENERACIÓN DE ESPACIOS URBANIZADOS (dotados con los elementos colectivos)El suelo (o los incrementos de precio que genera la urbanización) como fuente de financiación

PUNTOS DE DISCUSIÓN

¿QUE ES INFORMALIDAD?

Un término muy utilizado, pero muy ambiguo- ¿Cuáles son las “formas” que están ausentes?- El ocupante no es propietario del suelo, se invade

suelo ajeno (no es la generalidad en Colombia y, sobre todo en Bogotá)

- No se cumplen las normas urbanísticas (¿cuáles?)- No se tramita una licencia de urbanismo y de

construcción - Marca una diferencia con las representaciones

estéticas dominantes en la ciudad “formal”



Marca una diferencia con las representaciones estéticas dominantes en la ciudad “formal”EL ELEMENTO MÁS PREOCUPANTE DE LA LLAMADA INFORMALIDAD: la ausencia de infraestructuras, servicios públicos y equipamientos colectivos o la localización en zonas de riesgoES EL QUE TIENE MAYORES IMPACTOS SOCIALES, SOBRE LA VIDA DE LA PERSONASADEMÁS, LA PRECARIA INTEGRACIÓN URBANA Y, SOBRE TODO COHESIÓN SOCIAL



REMITE A LA DIVERSIDAD DE PRACTICAS SOCIALES EN LA CONSTRUCCIÓN DE CIUDAD¿MITIFICAR, REVALORIZAR O DESCONOCER ESAS PRACTICAS?EXCLUSIÓN SOCIAL, RETIRO CRECIENTE DE LAS OBLIGACIONES DEL ESTADO O AFIRMACIÓN DE LA ECONOMÍA POPULAR URBANALIMITES DIFUSOS ENTRE UNA Y OTRA

Hay prácticas jurídicas, económicas, vitales que escapan a la abstracción formal del mercado propio del capitalismo y que establecen otras formas de movilización de recursos (algunas ligadas a redes ilegales, mafiosas, otras a mecanismos de reciprocidad y solidaridad y las dos conviven)

EL PRINCIPAL PROBLEMA DE LAS POLÍTICAS URBANAS ES COMO LOGRAR OBJETIVOS DE BIENESTAR EN EL INTERIOR DE SOCIEDADES DONDE LA RELACIÓN SALARIAL ES MINORITARIA


ECONOMIA POPULAR- Se hace cargo de la reproducción de la población en general (sean o no asalariados o fuerza de trabajo), algo que ni las formas de consumo colectivo (de gestión estatal directa o no) ni el mercado capitalista pueden garantizar

- Sus requerimientos entran en contradicción con los del capital en tanto compite por recursos (tierra, gasto público, etc) y pone límites extra-económicos a la explotación (JL Coraggio)


ECONOMIA POPULAR• Esos límites extraeconómicos (reivindicaciones

corporativas, lucha política contestaria) según Coraggio y diversas formas de resistencia cultural, vital, ética indiferencia o resistencia a la modernidad-

• Su peso, en lo relativo a la población y a recursos económicos que son movilizados- es mucho mayor que lo que pueden registrar los sistemas contables oficiales

• Este es quizás uno de los puntos fuertes de los planteamientos de Hernando de Soto, que alerta, hay un enorme volumen de recursos que no circula en los canales reconocidos por el llamado mercado formal y hay que incorporarlos a ese mercado, no necesariamente en beneficio de los integrantes de esa economía popular


ECONOMIA POPULAR • Economía popular orientada a la reproducción ampliada

de la vida, por lo tanto su principal recurso es el “capital” humano (JL Coraggio)

• Se rige por la reproducción ampliada de su “capital”humano y no por la acumulación de capital monetario (Coraggio)

• Debe apelar no solo al intercambio mercantil, sino también a la generación y movilización de recursos que requieren no de precios estimulantes sino de una lucha cultural para compatibilizar motivaciones personales o grupales con objetivos comunitarios y societales(Coraggio)


Dificultades del mundo popularUn número creciente de personas inmersas al mismo tiempo en las formas más extremas de mercantilización –por la ausencia de mecanismos regulatorios y compensatorios del Estado- con diversas formas de solución al problema de acceso a provisión de elementos materiales necesarios para la reproducción de la vida como personas y como comunidades, por fuera de la institución del mercado


Dificultades del mundo popular

Como lo indica Boaventura de Sousa Santos, una ruptura de la correspondencia entre expectativas y posibilidades

Cada vez hay menos posibilidades reales para un número creciente de personas de acceder a las promesas de la modernidad, en términos de inserción en sus mecanismos de protección social, movilidad social, etc


¿CUAL ES EL PAPEL DEL ESTADO Y DE LAS POLITICAS PUBLICAS?

1. EVITAR O CONTROLAR LA TRANSFERENCIA DE RECURSOS DE LA ECONOMÍA POPULAR AL RESTO DE LA ECONOMÍA (pagan precios más altos por la tierra sin urbanizar, por los servicios públicos ilegales o en provisión fuera de la red, por los alimentos, por los procesos de regularización, etc).

2. LOGRAR CONDICIONES DE REDISTRIBUCIÓN A NIVEL GLOBAL DE LA CIUDAD.

3. GENERAR CALIDAD URBANA QUE CREE CONDICIONES DURADERAS DE INTEGRACIÓN URBANAAvanzar en la superación de situaciones ética y políticamente insostenibles

¿CUAL ES EL PAPEL DEL ESTADO Y DE LAS POLITICAS PUBLICAS?

1o. EVITAR O CONTROLAR LA TRANSFERENCIA DE RECURSOS DE LA ECONOMÍA POPULAR AL RESTO DE LA ECONOMIA

ALTERNATIVAS DESDE EL URBANISMO

SUPERAR LA TRADICION DE UN URBANISMO QUE ASUME COMO SU PRINCIPAL PAPEL LA VALORIZACIÓN DE MANERA GRATUITA DE TIERRAS DE PROPIEDAD PRIVADA (asignación de la norma de manera gratuita)

DIFERENCIA ENTRE LAS CATEGORIAS JURÍDICAS DE PROPIEDAD Y VALOR DE LA PROPIEDAD (Sonia Rabello)

El régimen jurídico garantiza la propiedad pero no el valor de la propiedad

GARANTIZAR EL ACCESO A SUELO URBANIZADO DE TODOS LOS HABITANTES DE LA CIUDAD, SOBRE TODO DE LOS MÁS VULNERABLES HACE PARTE DE LA FUNCIÓN PUBLICA DEL URBANISMO Y FUE UNA DE LAS PRINCIPALES PREOCUPACIONES DE LA LEY 388 DE 1997

¿cómo consolidar un urbanismo que piense antes que todo en las personas a las que se dirige y no de manera abstracta en los espacios o en la lógica de la rentabilidad inmobiliaria?

ALTERNATIVAS DESDE EL URBANISMO

OPERACIÓN NUEVO USME

Replantear la pregunta sobre los subsidios:

Hay que establecer mecanismos de redistribución y protección social, pero identificando cuáles son los que mejor impacto tienen en términos de redistribución, creación de cohesión y bienestar

y preguntándose primero a quién benefician esos subsidios? ¿Cómo se movilizan los recursos en los procesos de construcción de la ciudad popular?

FORMAS RECIENTES DE PRODUCCIÓN DE VIVIENDA POPULAR EN BOGOTA

Esquema “Urbanizadores” Piratas

Los costos de infraestructura y servicios públicos se elevan entre 3 y 5 veces

En programas de mejoramiento barrial

Vende a un precio entre $ 50.000 y $ 70.000.oo m2

Utiliza el 70% y más de la tierra bruta y vende sin vías ni servicios públicos

Aplana terrenos y delimita lotes entre 50 y 72 m2

Alrededor de $ 2.000/Mt2Compra tierra a campesinos

Si el suelo de expansión urbana de Usme esurbanizado de manera ilegal, (como ya ocurriócon 1000 hectáreas), las familias pagarán a losurbanizadores piratas alrededor de $ 280.000.000

(bajo el supuesto de que vendieran lotes de 72 Mts a $ 3.600.000.oo)

Esquema “Urbanizadores” Piratas

Esquema METROVIVIENDA (primera y segunda generación)

$/m2

Alrededor de $ 500.000, construcción

Viviendas – unidad básica de 27 – 35 m2 donde se pueden construir hasta 3 pisos. Precio entre $ 17.500.000.oo y $ 21.000.000.oo

Entre $ 85.000 y $ 110.000.oo

Vendía tierra urbanizada a constructores, con control del precio de venta de vivienda

Costos indirectos muy elevados, entre el 16 y 24% de los costos totales

Infraestructura principal a cargo del presupuesto público

$ 19.000Vende a empresas estatales la tierra para vías principales e infraestructura de servicios públicos

$ 19.000Compra o recibe aportes de tierra rural a precio que incluye expectativas de urbanización


Esquema METROVIVIENDA (primera y segunda generación)

Si todo el suelo de expansión de Usme se hubiera comprado al precio reconocido porMetrovivienda se habrian transferido a lospropietarios del suelo 133 mil millones de pesos

y después con recursos públicos se tendríaque asumir la urbanización en lo que tieneque ver con las cargas generales

Valorizando con la acción estatal las tierrasaledañas


Ciudadela Campo Verde

Río Bogotá

Ciudadela El Recreo

Ciudadela El Porvenir

Portal de TransMilenio

PROYECTOS DE METROVIVIENDA

Ciudadela Campo Verde

PROYECTO CAMPO VERDE

31,5TOTAL SUELOS NECESARIOS PARA SISTEMAS GENERALES

0,5SUELO NECESARIO PARA SALUD NO PREVISTOS10,6SUELO NECESARIO PARA EDUCACIÓN NO PREVISTOS

20,3TOTAL SUELO PRETENECIENTE A SISTEMAS GENERALES0,5Ronda Río0,3Infraestructura matriz9,5Plan Vial Arterial

10,1Zonas de manejo y Planta de TratamientoHasSUELOS PERTENECIENTES A SISTEMAS GENERALES OREDENAMIENTO

7,5VALOR POR M2 (US)6.251.908VALOR DE SUELO PAGADO PARA LA OPERACIÓN (US)

28.200HABITANTES PROYECTADOS6.000TOTAL VIVIENDAS

84, HasAREA NETA DE LA OPERACIÓN

PROYECTO CAMPO VERDE

116.000.000.000TOTAL INV ERSIONES INFRAESTRUCTURA GENERAL CON CARGO AL MUNICIPIO

3.780.000.000VALOR V ENTA DE TIERRA A OTRAS ENTIDADES PÚBLICAS $32,3 HasTOTAL

12 HasSUELO NECESARIO PARA EQUIPAMIENTOS SALUD, EDUCACIÓN,

RECREACIÓN

20, 3 Has

SUELOS REQUERIDO PARA SISTEMAS GENERALES (zona de protección Quebrada, planta de tratamiento, plan vial arterial, infraestructura matriz servicios públicos)

19.000VALOR POR M2 (US)15.850.000.000VALOR DE SUELO PAGADO PARA LA OPERACIÓN $

28.200HABITANTES FUTUROS6.000TOTAL VIVIENDAS

84, HasAREA NETA DE LA OPERACIÓN

OPERACION NUEVO USME

• CONTROL A LOS PRECIOS DE LA TIERRA A NIVEL DE TODO EL SUELO DE EXPANSIÓN

• INCORPORACIÓN DE COSTOS DE URBANIZACIÓN EN EL SISTEMA DE REPARTO

ESTRATEGIA DE GESTIÓN DEL SUELOCONTROL DE LOS PRECIOS DEL SUELO

0

1 - 1500

1501 - 2500

2501 - 4500

4501 - 6000

6001 - 8000

8001 - 10000

10001 - 15000

15001 - 20000

20001 - 50000

Valor m2 en pesos

Sin Avaluar

Valor promedio m2

$ 4.400- US 1.70

ESTRATEGIA DE GESTIÓN DEL SUELO –financiación con cargo al suelo Balance de la Operación Usme

$ 11.841VALOR POR M2 SOBRE EL SUELO UTIL (83 mil millones/701 ha SOR)

$ 82.989.334.003MAYOR VALOR DISPONIBLE PARA APORTE PROPIETARIOS

$ 275.894.276.626TOTAL COSTO DEL SUELO EN INVERSIÓN EN OBRAS PARA QUE SEA SUELO UTIL

$ 358.883.610.630TOTAL VALOR SUELO URBANIZADO

De acuerdo al resultado de los avalúos de referencia el valor de suelo bruto total es de $ 30.838.689.200 (4.400 Vr inicial x 701 ha Suelos Objeto de Reparto)

QD A. FUCHA

QDA. A

GUADU

LCE

QDA. C

ORIN

TO

QDA . VILLAL

OBOS

Q DA . L A Q

U INTA

QDA

Q DA

QD

QDA. REQUELINA

QDA P

AS OLEO

N

QD A. C

ARRAC

O

QDA. CHUNI ZA

QDA. MEDIA

NIA

QDA . LA TAZ

A

QD A

PASO

LEON

QDA. LOS SOCHES

QDA. C AQUEZA

Q. CHIGU A

ZA

RIO T

UNJUEL

O

QDA. EL PIO JO

Suelo rural 936 ha

INCORPORACIÓN DE COSTOS EN EL SISTEMA DE REPARTO

Planta de Tratamiento El Dorado y Redes de conducción

Redes AlcantarilladoMalla Vial arterial- Auto Llano, Circunvalar del Sur, Av. Caracas

Otras vías de la Malla Vial arterial (Av. Usminia, Av. El Uval, Av. Los Alisos, Av. Xue, Av . Paisaj ística del Tunjuelo)

Urbanismo a escala intermedia

$ 44.000.000.000 $ 108.000.000.000 $ 73.436.000.000 $202.458.634.848

ExistenteCon cargo a presupuesto público

Con cargo a propietarios

Con cargo a propietarios

Propietarios

30.000.000.000 Tierra requerida Tierra requerida Tierra requerida

Área neta urbanizable 601

ha

Distrito Concreta la

norma urbanística

CARGAS GENERALES FUERA DEL REPARTO

Plantas de tratamiento, sistemas de

almacenamiento

Áreas Protegidas

InfraestructuraVial Principal

Parque Parque EntrenubesEntrenubes

Planta El DoradoPlanta El Dorado

CARGAS GENERALES OBJETO DE REPARTO

Tierra y costo de las

redes matrices de

servicios públicos

Áreas Protegidas

Tierra y Costo de la

Infra-estructura

Vial Principal

• En Operación Usme el Estado entra a realizarlas obras públicas que legalmente le corresponden al propietario y por efecto de esa inversión entra a participar en el reparto

• Con control del precio del suelo desde el principio y con explicitación de las cargas

ESTRATEGIA DE GESTION DEL SUELO

1. Se reconoce el mismo precio a todo el suelo – protección, vías, espacio público, equipamientos y el destinado a construcción – incluido en el área de reparto

2. El distrito sustituye a los propietarios en las inversiones y a cambio participa en los aprovechamientos

601 ha. con red vial intermedia y manzanas de aproximadamente 4 ha

Que requieren inversión en Urbanismo local cuyo costo aproximado es de $ 20.000 por m2 de manzana bruta

357.55 has de suelo VIP-lotes con urbanismo161 ha de suelo

V.I.S.

82.47 ha de suelo para otros Usos

BASES PARA EL SISTEMA DE REPARTO – SUELOS OBJETO DE REPARTO – RELACIÓN CARGA BENEFICIO – APLICACIÓN EL PRINCIPIO

APROVECHAMIENTO POR M2 SOR (Beneficio medio)=

Beneficio 358.883.610.630$Unidad de Beneficio $= -------------- = -------------------------- =51.205 $/m2 SOR

m2 SOR 7.008.793m2 SOR

Si Venta del VR2 (Suelo Urbanizado) = Beneficio

CARGA POR M2 SOR (Carga media)=

Carga $ 275.894.276.626$Unidad de Carga $ = -------------- = ------------------------ = 39.365 $/m2 SOR

SOR 7.008.793m2 SOR

Si Costo Construcción CG + CL =Carga

CARGA POR M2 SOR (Carga media)=

Carga $ 108.000.000.000$Unidad de Carga $ = -------------- = ------------------------ = 15.400 $/m2 SOR

SOR 7.008.793m2 SOR

Si Costo Construcción Carga Ciudad

Entonces VR 2 (m2 SUELO) = 84.173.695.225$

VR (m2) = ----------------------- = 11.840$ /m2sor7.008.793 m2 suelo

SIN Carga ciudad

BASES PARA EL SISTEMA DE REPARTO – SUELOS OBJETO DE REPARTO – RELACIÓN CARGA BENEFICIO – APLICACIÓN EL PRINCIPIO

VALOR DE LOS APROVECHAMIENTOS VALOR DE LOS APROVECHAMIENTOS URBANURBANÍÍSTICOS STICOS EN FUNCIEN FUNCIÓÓN DE LOS USOS PERMITIDOS EN N DE LOS USOS PERMITIDOS EN LA ZONALA ZONA

$ 358.883.610.630TOTAL VALOR SUELO URBANIZADO

$ 20.600.006.775$ 150.000137.333217.989Otros

$ 15.096.144.686$ 100.000150.961239.621Industria

$ 17.356.524.759$ 75.000231.420367.334Equipamientos

$ 41.086.516.817$ 150.000273.910434.778Comercial

$ 130.123.816.894$ 175.000743.5651.180.261Residencial V.I.S.

$ 61.023.848.941$ 125.714485.417770.503V.I.P. + Comercio sobre ejes M.V.I.

$ 57.209.858.383$ 39.2861.456.2512.311.509Residencial. V.I.P.

$ 16.386.893.375$ 52.381312.841496.573Res. V.I.P. Con Actividad Económica

TotalValor por m2A.U. (52%) m2A.N.U. (m2)Suelo

• ¿Cómo calcular en el sistema de reparto el precio del suelo de los lotes con urbanismo?

• Se trata de trasladar (en términos pecuniarios) el derecho de construir a las familias más pobres y no al propietario ni al urbanizador o constructor

• El precio no puede ser fijado a partir de loscostos de urbanización ni los del mercado pirata

• Debe ser calculado a partir de la capacidad de pago y la necesidad de vivienda de las familias

• ¿Cuánto puede pagar una familia por un loteurbanizado sin sufrir condiciones de exclusiónsocial?

• Si se responde a esta preguntaadecuadamente, se da otra dimensión al temade los subsidios

• Subsidios que favorezcan a las familias másvulnerables y no al propietario de suelo o al constructor

• Subsidios acompañados de la construcción de hábitat cuando se dan en lotes con urbanismo

ESTRATEGIA SOCIAL: Reducir el precio del suelo en lugar de valorizarlo, reducirlo con redistribución social

¿¿CUAL ES EL PAPEL DEL ESTADO Y DE LAS CUAL ES EL PAPEL DEL ESTADO Y DE LAS POLITICAS PUBLICAS?POLITICAS PUBLICAS?

2o. LOGRAR CONDICIONES DE REDISTRIBUCIÓN A NIVEL GLOBAL DE LA CIUDAD

REDISTRIBUCIREDISTRIBUCIÓÓNN

IDENTIFICACIÓN DE ÁREAS PARA VIVIENDA DE INTERÉS PRIORITARIO EN LOS PLANES DE ORDENAMIENTO TERRITORIALEstá previsto en la ley 388 de 1997Señalamiento de porcentajes de vivienda de interés prioritario en cada zona de la ciudad, plan parcial o ámbito de reparto

Destinación de la participación en plusvalías –En Bogotá el 70% de todas las plusvalías que se recuperen se destinará a generar suelo urbanizado para vivienda de interés prioritario tipo 1

3o. GENERACIÓN DE CALIDAD DE VIDA QUE ASEGURE CONDICIONES DURADERAS DE INTEGRACIÓN URBANA

¿¿CUAL ES EL PAPEL DEL ESTADO Y DE LAS CUAL ES EL PAPEL DEL ESTADO Y DE LAS POLITICAS PUBLICAS?POLITICAS PUBLICAS?

Pensar el urbanismo en términos de condiciones de vida de personas concretas y no en porcentajes fijos

HACER CIUDAD: CHACER CIUDAD: CÁÁLCULOS DE ESTLCULOS DE ESTÁÁNDARES NDARES HABITACIONALESHABITACIONALES

126

63.300

285.000

379 Ha

601 HaÁrea Neta Urbanizable

Densidad de viviendas por Hectárea bruta

Numero de Viviendas

Población Esperada

Área Útil (AU)

Por ejemplo según el POT de Bogotá se destina el 8% del ANU para suelos destinados a equipamientos colectivos.

ANU = 601 Ha x 8% = 48.08 Ha

La relación entre suelo público y suelo privado debe depender de la densidad y composición poblacional y no de estándares mínimos (que siempre serán mínimos).El cambio en la escala de planeamiento y en los suelos de expansión plantea el siguiente problema:

EJEMPLO, CALCULO DE NECESIDADES DE SUELO PARA EQUIPAMIENTOS DE EDUCACIÓN

• No. de niños en edad escolar por hogar• Distribución etárea de la población en Usme• Mts 2 de construcción requerida por niño• Suelo requerido para esa construcción

En Usme se requieren por lo menos 70 hectáreas para equipamientos educativos

HACER CUIDAD: CHACER CUIDAD: CÁÁLCULOS DE ESTLCULOS DE ESTÁÁNDARES NDARES HABITACIONALES MESA REGIONALHABITACIONALES MESA REGIONAL

TEMA Descripción / Un Indicador/Habitantes Cupos Area Predio

M2 Area Total Ha

Preescolar 1/1500 90 800 15,20 Primaria 1/4250 500 2.500 16,76 Secundaria 1/6800 1.000 8.000 33,53 Capacitación Superior 1/34000 1.000 50.000 41,91

Puestos de Salud 1/6000 390 1,85

Centros de Salud 1/15000 1.230 2,34 Hospital Nivel 1 1/300.000 8.250 0,78

TOTAL 112,38

Tramites y Pagos 1/50.000 10.000 5,70 Servicios de Justicia 1/100.000 10.000 2,85

TOTAL 8,55

TOTAL GENERAL 120,93

Educación

Salud

Institucional

HACER CUIDAD: CHACER CUIDAD: CÁÁLCULOS DE ESTLCULOS DE ESTÁÁNDARES NDARES HABITACIONALESHABITACIONALES

POT de BogotáANU = 601 Ha x 8% = 48,08 Ha / 285.000 Hab. = 1,69 m2/Hab.

Mesa Regional – Operación Nuevo UsmeANU = 601 Ha x 20% = 120,93 Ha / 285.000 Hab. = 4,24 m2/Hab.

Ejemplo comparativo sobre estándares para equipamientos

HACER CIUDAD: DECRETO 2060 DEL 2004HACER CIUDAD: DECRETO 2060 DEL 2004

A QUIEN BENEFICIA LA REDUCCIÓN DE ESTÁNDARES Y EL AUMENTO EN LA INTENSIDAD DEL USO DEL SUELO?

PROPIETARIO DEL SUELO O USUARIO?

“Que en la medida en que la promoción de planes de vivienda de interés social se convierte en un imperativo para ser efectivo el derecho a una vivienda digna, las normas relativas al aprovechamiento del suelo, deben hacer viable el desarrollo de este tipo de planes;

Que el artículo 40 de la Ley 3ª de 1991 establece que el Gobierno Nacional reglamentará las normas mínimas de calidad de la vivienda de interés social,especialmente en cuanto a espacio, servicios públicos y estabilidad de la vivienda;

Que el literal C.7 del artículo 8 de la Ley 812 dispone que con el fin de lograr el desarrollo sostenible de las ciudades, el Gobierno implementará el desarrollo de instrumentos y mecanismos de control para garantizar la calidad de los proyectos habitacionales;”


ARTÍCULO 1. Adóptense las siguientes normas mínimas para la urbanización y construcción de Viviendas de Interés Social (VIS) Tipo 1 y 2:1. Área mínima de lote para VIS Tipo 1 y 2:

2. Porcentaje de cesiones urbanísticas gratuitas:El porcentaje mínimo de las cesiones urbanísticas gratuitas para el desarrollo de programas VIS Tipo 1 y 2 será del 25% del Área Neta Urbanizable, distribuido así:

Para espacio público? Entre el 15% al 20% del área neta urbanizablePara equipamiento? Entre el 5% al 10% del área neta urbanizable

3. Densidad habitacional.DECRETO NUMERO 2060 de 2004 Hoja N°. 3 Continuación del decreto “Por el cual se establecen normas mínimas para vivienda de interés social urbana” La densidad habitacional aprovechable será el resultado de aplicar las anteriores normas de lote mínimo y cesiones urbanísticas gratuitas sobre el predio objeto de desarrollo y, en todo caso, se calculará buscando generar el máximo número de soluciones posibles en las condiciones de precio de las viviendas de interés social Tipo 1 y 2 que establecen las normas vigentes.

Tipo de vivienda Lote mínimo m2 Frente mínimo mts. Aislamiento Posterior mts.

Vivienda unifamiliar

35 3,5 2

Vivienda bifamiliar

70 7 2

Vivienda multifamiliar

120 - -


PARÁGRAFO 1. En cualquier caso, las normas urbanísticas municipales y Distritales sobre índices de ocupación y construcción, entre otros, no podrán afectar el potencial máximo de aprovechamiento del área útil derivada de aplicar el área mínima de lote y el porcentaje mínimo de cesión urbanística gratuita de que trata este artículo.

PARÁGRAFO 2. Para efectos de lo dispuesto en el presente decreto, se entiende por área neta urbanizable la que resulta de descontar del área bruta de un terreno que se va a urbanizar, las áreas para la localización de la infraestructura para el sistema vial principal y de transporte, las redes primarias de servicios públicos y las áreas de conservación y protección de los recursos naturales y paisajísticos.

A QUIEN BENEFICIA LA REDUCCIÓN DE ESTÁNDARES Y EL AUMENTO EN LA INTENSIDAD DEL USO?

PROPIETARIO DEL SUELO O USUARIO?

HACER CIUDAD: DECRETO 2060 DEL 2004HACER CIUDAD: DECRETO 2060 DEL 2004INTENSIDAD DE USOINTENSIDAD DE USO

O.U.Nuevo Usme DECRETO 2060Suelos Objeto de Reparto SOR 701 701A.N.U (Ha) 601 601Área Útil (Ha) 379 379Área Lotes (Ha) 227 227Lote Mínimo 60 35Número de Lotes y Viviendas 37,900 64,971

S.M.L.V 380,000 380,000Destinado a vivienda arriendo 25%

95,000 95,000A 13 mil pesos por millon 7.31 7.31

HACER CIUDAD: DECRETO 2060 DEL 2004HACER CIUDAD: DECRETO 2060 DEL 2004INTENSIDAD DE USOINTENSIDAD DE USO

Lo anterior demuestra que la mayor densidad se traduce en mayores beneficios para el propietario del suelo

Capacidad de endeudamiento 7,307,692 7,307,692Ahorro Programado 1,660,000 1,660,000Recursos del que dispone la FamiliaMaxima Capacidad de pago 8,967,692 8,967,692Capacidad de pago agregada de lademanda 339,875,538,462 582,643,780,220

Costo Urbanización hasta supermanzana 275,894,276,626 275,894,276,626Costo Urbanización de la Supermanzana 45,480,000,000 68,220,000,000Costo TOTAL de la URBANIZACION

321,374,276,626 344,114,276,626

1ER BALANCE a destinar a suelo 18,501,261,835 238,529,503,593Por unidad de Vivienda 488,160 3,671,298

HACER CIUDAD: DECRETO 2060 DEL 2004HACER CIUDAD: DECRETO 2060 DEL 2004ESTESTÁÁNDARES URBANNDARES URBANÍÍSTICOSSTICOS

Lo anterior demuestra que la mayor densidad se traduce en menor área de espacio público por habitante

Numero de Lotes Urbanizados 37,900 64,971 Personas por Vivienda (4,7) 178,130 305,366 Suelo de Cesión 2,220,000 2,220,000 m2 por habitante 12.46 7.27

RETOS Y PROBLEMAS DE LA OPERACIRETOS Y PROBLEMAS DE LA OPERACIÓÓNN

• INTEGRAR POLITICAS HABITACIONALES Y POLITICAS DE SUELO

• LA TRANSICIÓN ENTRE RURAL Y URBANO• LA DIMENSIÓN AMBIENTAL

INTEGRAR POLITICAS HABITACIONALES Y POLITICAS DE SUELO

• Comprender y trabajar la interfase entre legal e ilegal, formal e informal• El apego de los funcionarios a la norma y la incapacidad de mirar la dinámica

de la ciudad• Normativas de construcción flexibles e incluyentes, que entiendan la lógica de

la ciudad popular, las estrategias y las prácticas jurídicas, económicas, vitales y la lógica del mercado en estas zonas

• Es responsabilidad del Estado la intervención en el mercado del suelo y la construcción de los elementos colectivos que definen la ciudad, mientras que el problema de la vivienda tiende a ser resuelto de mejor manera por los propios habitantes y sus formas de organización

• Papel de la organización social• ¿Cómo pensar en otras formas de diseño urbano?• ¿Cómo concretar la separación del derecho de construir del de propiedad a lo

largo del proyecto?

RETOS Y PROBLEMAS DE LA OPERACIRETOS Y PROBLEMAS DE LA OPERACIÓÓNN

OBJETIVOSOBJETIVOSRevertir la tendencia del desarrollo de la zonaRevertir la tendencia del desarrollo de la zona

ZONAS DE RIESGOZONAS DE RIESGO

METROVIVIENDAMETROVIVIENDA

CONSTRUCCION POR AUTOGESTION Y PROGRESIVA CON LOS SOPORTES COLECTVOS

hábitat y suelo, retos de las políticas de suelo para la ... · stock de las viviendas informales...

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