Guía de inversión en España

El Proceso de compraventa

Procedimientos previos

Una vez decidido el inmueble más adecuado a su perfil, conviene realizar las

comprobaciones previas respecto a la propiedad que se pretende adquirir, a fin de

verificar la conformidad legal de las escrituras a través de gestiones en el Registro

de la Propiedad, buscando el título por virtud del cual se encuentra legitimado el

vendedor y verificar la existencia de cualesquiera cargas o gravámenes que

pudieran existir sobre el inmueble. Mientras tanto, y para asegurar que el vendedor

no venda la propiedad que le interesa, es aconsejable proceder a la reserva del

inmueble.

PRIMERO.- Reserva

Como primer paso ha de formalizarse la oferta del inmueble. Tal oferta, una vez

discutidos los términos básicos del negocio (precio y objeto) con el vendedor, suele

ser plasmada en un contrato promesa de venta u opción de compra, ratificándose

el mismo mediante el pago de una señal o depósito por parte del comprador.

Normalmente se exige el pago de un depósito (generalmente entre 3.000 € y

10.000 €, si compra la propiedad a un promotor, y hasta un 10% del precio de

compraventa, cuando se trata de una segunda venta) para retirar la propiedad del

mercado y hacer una reserva formal. En ese momento, se firma un Contrato de

Promesa de venta con entrega de arras (el depósito mencionado) entre comprador

y vendedor, que compromete y asegura a ambos la disponibilidad del inmueble

hasta el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Dicho contrato obliga

a las partes a comprar y a vender recíprocamente, arriesgándose el comprador a

perder el depósito si desiste del contrato y el vendedor a devolver el depósito

duplicado en caso de ser él quien desista. El tiempo que transcurre desde el pago

del depósito hasta la entrega de la propiedad varía entre 1 y 2 meses, en el caso de

reventas. Cuando se trata de una vivienda no construida aún, o sea sobre plano

(llamada Off-plan-promoción), la escritura pública de propiedad debe ser otorgada

y firmada en un plazo máximo de 18 a 24 meses, después de la fecha original de la

compra.

SEGUNDO.- Contrato privado de compraventa.

Una vez confirmado que el título de la propiedad está debidamente inscrito y libre

de cargas y gravámenes, se puede firmar el contrato privado de compraventa. A

diferencia del contrato promesa de venta, el contrato privado de compraventa ha

de contener los detalles del negocio tales como, forma de pago del precio, fecha de

entrega del inmueble, penalizaciones en caso de incumplimiento de cualquiera de

las partes, etc. Normalmente, a la firma del contrato privado de compraventa el

comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del precio, es decir, no como

depósito, sino como parte del precio que habrá de ser descontada del total. Esta

cantidad entregada a la firma del contrato de compraventa no será reembolsada en

caso de que el comprador desista del contrato.

TERCERO.- Otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

Tal y como se ha estipulado en el contrato privado de compraventa, se fijará una

fecha para el cumplimiento de la transmisión. Ambas partes - el comprador y el

vendedor (o sus representantes legales) - se citan en la Notaría con el fin de

otorgar y firmar la escritura pública de compraventa, que debe mencionar el hecho

de que la propiedad se encuentra libre de cargas y gravámenes, hipotecas,

inquilinos u ocupantes, además del precio. Al Notario, en cuanto funcionario público

profesional del Derecho, le corresponde garantizar el cumplimiento de la legalidad

en los contratos que ante él se celebran así como asegurar que el consentimiento

de los contratantes sea debidamente informado y libremente prestado. Además el

Notario tiene la obligación de advertir a las partes de los aspectos fiscales que

afectan al negocio celebrado. El otorgamiento de la escritura pública de

compraventa supone la entrega del inmueble por el vendedor y el pago del precio

por el comprador, precio que se habrá visto minorado en la cuantía que

representen los pagos a cuenta del precio, hechos con anterioridad a la firma de la

escritura, y que se hace directamente al Notario.

CUARTO.- Título definitivo y Registro.

Una vez se ha formalizado la escritura pública de compraventa, siendo dueños del

inmueble, será el propio Notario quien se encargue de la presentación del título de

propiedad ante el correspondiente Registro que abrirá asiento de presentación, si

bien la inscripción habrá de ser solicitada por el nuevo titular mediante la

presentación de la escritura pública en la que debe constar la liquidación del

impuesto correspondiente. Hecho esto constará nuestra titularidad sobre el

inmueble adquirido.

Normalmente el trámite de inscripción ante el Registro de la Propiedad suele tardar

menos de un mes.

QUINTO.- Contratos de suministro.

El dueño del inmueble es quien deberá solicitar el suministro de agua, luz, teléfono,

etc. Para ello deberá abrir una cuenta bancaria en una entidad que opere en

Marruecos, permitiendo así la domiciliación de los recibos que se carguen por tales

conceptos.

SEXTO.- Fiscalidad.

Sobre la compra de una vivienda inciden distintos impuestos. A seguir resumiremos

los principales hechos imponibles relacionados con la compraventa y tenencia de un

inmueble.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

En caso de compra de inmuebles el tipo de IVA aplicable es el 7%, siempre que se

trate de un inmueble nuevo o de primera ocupación. Excepcionalmente se aplica un

tipo de IVA del 16% cuando la venta se refiere a un terreno, local comercial, garaje

o piscina, esto es, cuando no es una vivienda, siempre que no se transmita

conjuntamente con el inmueble. En Canarias no existe el IVA y se paga el IGIC

(impuesto general insular canario) con un tipo del 5%. Si se realizan entregas a

cuenta de pagos aplazados, cada pago llevará el IVA proporcional a la cantidad

entregada. Ese impuesto lo paga el comprador en cada pago realizado al promotor

y en el último pago que completa el precio. Ese último por su vez es quien liquidará

el impuesto junto con Hacienda.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

El tipo de este impuesto es del 6% del precio de Escritura y sólo tiene lugar cuando

no es aplicable el IVA, o cuando el vendedor no está obligado a pagar el IVA por

alguna circunstancia. La compraventa de inmuebles siempre está gravada con el

IVA o con el ITP. Ambos son incompatibles. La aplicación del IVA o en su caso del

ITP dependerá finalmente del vendedor y del tipo de inmueble.

Impuesto Municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de

naturaleza urbana (plusvalías)

Es un impuesto de carácter local que grava el incremento del valor de un terreno

entre dos transmisiones. El incremento del valor del terreno no se calcula

anualmente, sino sólo cuando se lleva a cabo una transmisión. Según la Ley, su

pago corresponde al vendedor en aquéllas transmisiones en que haya mediado

contraprestación. Si la transmisión ha sido a título gratuito, por ejemplo una

donación, será el adquirente quien deba satisfacer la cuota del impuesto. El

incremento del valor del terreno lo fija cada Ayuntamiento. Como regla general

suele oscilar entre un 2 y hasta un 3,7% del valor del suelo por año, desde el

último cambio de propietario. Como excepción, las fincas rústicas no están sujetas

al pago de la plusvalía si el valor catastral es muy bajo.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

El IBI se paga anualmente por todo propietario de un inmueble. Se aumenta

anualmente, según cada Ayuntamiento entre un 0,4 y un 1,1% del valor catastral

del inmueble. El porcentaje exacto lo fija anualmente cada Ayuntamiento.

Actos Jurídicos Documentados.

Este impuesto se aplica sólo en Escrituras notariales gravadas con el I.V.A. y

asciende al 0,5% del precio de Escritura. El impuesto que grava las hipotecas es

también un impuesto sobre actos jurídicos documentados y asciende al 1% del

importe de la hipoteca.

Impuesto sobre las Rentas

En el caso de que el vendedor sea no residente en España, Hacienda retendrá el

5% del precio de la Escritura, como pago a cuenta del impuesto sobre las rentas

obtenidas en la venta de un inmueble, que será ingresado directamente por el

comprador en el Tesoro Público. Este importe puede ser utilizado por el Tesoro

Público para cubrir posibles deudas de impuestos que el vendedor pueda tener con

Hacienda. Para recuperar dicho importe, el vendedor tendrá que realizar la

correspondiente declaración de la renta.

El incremento del capital se calculará de la siguiente forma:

Del precio de compraventa se descontará el antiguo precio de compra, los gastos

de la compra, los gastos de mejora y ampliación que se puedan probar, así como

de corretaje. Sobre los beneficios netos se pagará el 35% de impuestos de

patrimonio.

Financiación

Puede financiar la compra de una propiedad solicitando una hipoteca a un banco

español, o a una entidad bancaria. Los bancos españoles suelen financiar hasta el

100 %, dependiendo de las garantías ofrecidas a la entidad financiera, a unos tipos

de interés basados en el Euribor. Los gastos de una hipoteca se fijan normalmente

en un 1 % sobre la cantidad del préstamo.

Honorarios y gastos a tener en cuenta en la compraventa.

En la mayoría de los casos, su banco ó entidad financiera se ocupa de atender los

gastos de compraventa, a través de su gestoría. El vendedor paga su propia

plusvalía, tal como aparece recogido en la regulación de la misma:

Notaria:

Estipulado por ley, entre 400 € - 900€

Registro de la Propiedad:

Aprox. 200 € - 450€

Impuesto de Trasmisiones

7% Del precio de compra

RESERVA PARA INVERSIONES EN CANARIAS (RIC).

El artículo 27 de la Ley 19/1994, de 6 de julio, de Modificación del Régimen

Económico Fiscal de Canarias, crea en su artículo 27 la denominada Reserva para

Inversiones en Canarias. Según dicho artículo, los sujetos pasivos del Impuesto de

Sociedades tendrán derecho a la reducción en la base imponible de las cantidades

que, con relación a los establecimientos situados en Canarias, destinen de sus

beneficios a la reserva para inversiones, sin que en ningún caso la base imponible

pueda ser negativa.

Las aportaciones que se hagan a la RIC habrán de ser hechas con cargo a

beneficios no distribuidos hasta el límite del noventa por ciento de los mismos.

Las cantidades destinadas a la RIC deberán materializarse en el plazo de 3 años,

contados desde la fecha de devengo del impuesto correspondiente al ejercicio en

que se haya dotado la misma. La materialización se hará en alguna de las

siguientes inversiones:

- Las inversiones iniciales consistentes en la adquisición de elementos

patrimoniales nuevos del activo fijo, material o inmaterial como

consecuencia de:

La creación o ampliación de un establecimiento.

La diversificación de la actividad de un establecimiento para la

elaboración de nuevos productos.

La transformación sustancial en el proceso de producción de un

establecimiento.

Las inversiones en suelo, edificado o no, siempre que no se hayan

beneficiado con anterioridad del régimen fiscal de la RIC.

Las inversiones en zonas comerciales y en actividades turísticas

reguladas en la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo en

Canarias, cuando tengan por objeto la rehabilitación de un

establecimiento turístico ubicado en un área turística en declive.

Los elementos del activo fijo inmaterial cuando constituyan uso de

propiedad intelectual o industrial.

- La creación de puestos de trabajo relacionadas directamente con las

inversiones mencionadas en el apartado anterior cuando se produzca en los

primeros seis meses de funcionamiento de la inversión.

- La adquisición de elementos del activo fijo material o inmaterial que no

puedan ser considerados inversión inicial, la adquisición de activos que

contribuyan a la mejora y protección del medio ambiente en Canarias, así

como ciertos gastos en investigación y desarrollo que reglamentariamente

serán determinados.

- La suscripción de:

Acciones o participaciones en el capital emitidas por sociedades como

consecuencia de su constitución o ampliación de capital que desarrollen

su actividad en Canarias.

Acciones o participaciones en el capital emitidas por entidades de la Zona

Especial Canaria como consecuencia de su constitución o ampliación de

capital, siempre que la emisión o ampliación sea superior a 750.000€.

Acciones o participaciones en el capital o en el patrimonio emitidas por

sociedades y fondos de capital riesgo regulados en la Ley 25/2005, de 24

de noviembre, reguladora de las entidades de capital-riesgo y sus

sociedades gestoras, y en fondos de inversión regulados en la Ley

35/2003, de 4 de noviembre, de instituciones de inversión colectiva,

como consecuencia de su constitución o ampliación de capital, siempre

que las entidades de capital riesgo y los fondos de inversión participados

inviertan una cantidad equivalente de las participaciones adquiridas en

acciones o participaciones representativas del capital de las sociedades a

que se refieren los números 1.º y 2.º de esta letra que cumplan con los

requisitos allí establecidos, emitidas con ocasión de su constitución o

ampliación de capital.

Títulos valores de deuda pública de la Comunidad Autónoma de

Canarias, de las Corporaciones Locales canarias o de sus empresas

públicas u Organismos autónomos, siempre que la misma se destine a

financiar inversiones en infraestructura y equipamiento o de mejora y

protección del medio ambiente en el territorio canario, con el límite del

cincuenta por ciento de las dotaciones efectuadas en cada ejercicio.

Títulos valores emitidos por organismos públicos que procedan a la

construcción o explotación de infraestructuras o equipamientos de

interés público para las Administraciones públicas en Canarias, cuando la

financiación obtenida con dicha emisión se destine de forma exclusiva a

tal construcción o explotación, con el límite del cincuenta por ciento de las dotaciones efectuadas en cada ejercicio.

Títulos valores emitidos por entidades que procedan a la construcción o

explotación de infraestructuras o equipamientos de interés público para

las Administraciones públicas en Canarias, una vez obtenida la

correspondiente concesión administrativa o título administrativo

habilitante, cuando la financiación obtenida con dicha emisión se destine

de forma exclusiva a tal construcción o explotación, con el límite del

cincuenta por ciento de las dotaciones efectuadas en cada ejercicio y en

los términos que se prevean reglamentariamente. La emisión de los

correspondientes títulos valores estará sujeta a autorización

administrativa previa por parte de la Administración competente para el

otorgamiento del correspondiente título administrativo habilitante.

Los activos en los que se materialice la inversión deberán estar situados o ser

recibidos en Canarias, utilizados en el mismo, afectos y necesarios para el

desarrollo de las actividades del sujeto pasivo.

MODELOS SOCIERARIO EXISTENTES EN ESPAÑA.

La compraventa de inmuebles o la adquisición de los mismos por cualquier otro

título, puede efectuarse también a través de las distintas compañías mercantiles

reguladas por el ordenamiento jurídico español. A continuación se hará una breve

descripción de los modelos societarios más comunes que son los siguientes:

1ª.- Sociedad de Responsabilidad Limitada o S.R.L.- Con un capital mínimo de tres

mil seis euros que habrá de estar dividido en participaciones sociales, que no

acciones, la S.R.L. goza de personalidad jurídica propia y en ella los socios no

responden personalmente por las deudas sociales.

La constitución de una S.R.L. parte del otorgamiento de la escritura pública de

constitución. Tal escritura contiene el contrato de sociedad otorgado por los socios

y los estatutos por los que éstos quieren regir el funcionamiento de la misma. Para

poder otorgar dicha escritura es necesario contar con un certificado negativo de la

razón social expedido por el Registro Mercantil Central en el que se haga constar la

disponibilidad de la denominación elegida por los socios. Con este certificado se

podrá abrir una cuenta bancaria a nombre de la entidad en la que los socios habrán

de realizar los correspondientes desembolsos que integrarán el capital social,

desembolsos que se realizarán en proporción a la participación que cada socio vaya

a ostentar en la sociedad. Una vez ingresado el capital social en la cuenta de la

sociedad, se solicitará del banco o caja la expedición del correspondiente

certificado.

Una vez otorgada la escritura pública de constitución a la que se incorporarán los

estatutos, el certificado negativo de la denominación social expedido por el

Registro Mercantil Central y el certificado emitido por el banco en que conste

haberse desembolsado el capital social, hemos de presentarla, en el plazo de dos

meses, en el Registro Mercantil que corresponda al domicilio de la sociedad. El

Registro Mercantil inscribirá la escritura de constitución y publicará la constitución

de la sociedad en el Boletín Oficial del Registro Mercantil. Desde este momento la

sociedad adquiere su personalidad jurídica con plenos efectos.

En el plazo de tiempo que transcurre desde la presentación de la escritura en el

Registro Mercantil hasta la inscripción definitiva de la sociedad, podemos solicitar el

número de identificación fiscal (CIF) de la sociedad mediante el alta en el Impuesto

de Actividades Económicas presentando la declaración censal de alta en Hacienda,

así como en el Impuesto sobre el Valor Añadido o Impuesto General Indirecto

Canario, para el caso de que la sociedad esté domiciliada en Canarias. Así mismo

podremos solicitar el alta de la sociedad en la Seguridad Social y la apertura de la

cuenta de cotización.

La S.L. podrá ser administrada por un administrador único, varios administradores,

ya sean solidarios o mancomunados, o por un Consejo de Administración con un

mínimo de tres y un máximo de doce miembros.

2º.- Sociedad Anónima o S.A.- Con un capital mínimo de sesenta mil euros que

estará dividido en acciones e integrado por las aportaciones de los socios, en ella

los socios no responden personalmente de las deudas sociales. El capital social

deberá estar íntegramente suscrito y desembolsado, al menos, en una cuarta parte

en el momento de la constitución. De igual manera que la S.R.L., la S.A. se

constituirá en escritura pública que deberá ser inscrita en el Registro Mercantil

correspondiente al domicilio de la sociedad. La S.A. podrá ser administrada por un

administrador único, varios administradores, ya sean solidarios o mancomunados,

así como por un Consejo de Administración. La sociedad anónima puede ser

fundada por varios socios, o por un solo. En este último caso la denominación social

deberá ir acompaña de las siglas S.A.U., sociedad anónima unipersonal. La S.A.

deberá causar alta en el Impuesto de Actividades Económicas, en el Impuesto

sobre el Valor Añadido o Impuesto General Indirecto Canario, para el caso de que

se domicilie en Canarias, además del alta en la Seguridad Social y apertura de

cuenta de cotización.

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recomendamos que tales datos sean estudiados de forma exhaustiva acompañada del pertinente

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