I N D I C E NOTA DEL AUTOR, 2 EDICIN. PREVIO: RECOMENDACIONES PARA COMPRENDER Y MANEJAR LA GUA. 1.- EL INTERS DEL ARRENDAMIENTO. 1.1.- Inters General. 1.2.- Inters particular. A) Ventajas para el propietario. B) Ventajas para el inquilino.

C) y los locales de negocio? 2.- LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 29/94, DE 24 DE NOVIEMBRE 2.1.- Entrada en vigor 2.2.- mbito de aplicacin 2.2.1.- Viviendas y sus accesorios 2.2.2.- Arrendamientos para uso distinto del de vivienda 2.3.- Arrendamientos excluidos 2.4.- Carcter imperativo o dispositivo de las normas 2.5.- Disposiciones Transitorias 3.- ITINERARIO HASTA LA PERFECCIN DEL CONTRATO. a) Todo es NEGOCIABLE entre las partes b) La RENTA ser la que libremente determinen las partes c) La DURACIN del arriendo ser la que libremente determinen las partes d) Comprobar el estado de habitabilidad de la vivienda e) Gastos generales y de servicios individuales f) Es obligatorio prestar FIANZA, por importe de una mensualidad de renta g) La importancia de determinar un SISTEMA DE PAGO DE LA RENTA en el propio contrato h) El CONTRATO de arrendamiento no exige especiales formalidades 4.- SUCESOS DURANTE LA VIGENCIA DEL CONTRATO

a) El inquilino no puede ceder o subarrendar la vivienda, sin el consentimiento escrito del propietario b) Se cumpli el plazo estipulado en el contrato c) Si no se estableci ningn tiempo de duracin del contrato, la ley presume que se estableci por un ao d) Abandono o desestimiento de la vivienda antes del cumplimiento del plazo pactado e) El propietario necesita la vivienda f) Supuesto de separacin, divorcio o nulidad del matrimonio. g) Abandono o desestimiento sin el consentimiento del cnyuge

la persona que mantenga idntica relacin de afectividad cualquiera que sea su orientacin sexual. h) Derecho de subrogacin a la muerte del inquilino i) Obligacin de entregar recibo de renta j) Salvo que se hubiese pactado otra periodicidad y modo de pago, la renta deber ser abonada mensualmente y dentro de los siete primeros das del mes k) Incrementos de renta

l) La vivienda necesita obras, y el dueo debe hacerse cargo de ellas m) Las pequeas reparaciones sern de cuenta del arrendatario n) Derramas extraordinarias exigidas por la Comunidad de Propietarios: son imputables al propietario o) El inquilino no puede hacer obras sin permiso p) Tolerar el acceso a la vivienda cuando se trate de obras necesarias o de mejora. q) Derecho de adquisicin preferente r) Obras de mejora s) Inhabitabilidad de la vivienda por obras t) Conveniencia de concertar un Seguro

5.- EXTINCIN DEL CONTRATO 5.1.- Extincin voluntaria 5.2.- Por resolucin judicial

A) A peticin del arrendador B) A peticin del inquilino.

6.- EL PROBLEMA DE LAS DISPOSICIONES TRANSITORIAS 7.- DIEZ REGLAS PRCTICAS PARA LA PREVENCIN DE CONFLICTOS ANEXO l. Diccionario de Trminos e ndice Alfabtico NOTA DEL AUTOR

Nadie espere de este trabajo un desarrollo dogmtico desde las profundidades de la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos, y ni tan siquiera exegtico de su articulado. Su alumbramiento, en boca de sus inspiradores (Oficina Municipal de Informacin al Consumidor de Bilbao y Agrupacin de Inquilinos y Arrendatarios de Bizkaia), responde ms bien a la finalidad de hacer comprensible al ciudadano (profano en la materia), las situaciones ms frecuentes que acontecen a ambos lados de la misma moneda (propietario e inquilino). Si adems de ello, este documento es capaz de orientar para la prevencin de conflictos, con pautas sencillas de aplicacin prctica por el usuario lector, habremos logrado todos los objetivos propuestos antes de su edicin. No me olvido de que son muchos y antagnicos los intereses que convergen sobre la incierta realidad inmobiliaria, por eso si cabe, la declaracin de intenciones formulada, en su fondo y en su forma pretende dotar de serenidad y objetividad al sempiterno problema de las relaciones entre caseros e inquilinos, con la mente puesta en contribuir activamente en la consecucin de un mercado de alquileres mucho ms abierto que el presente, donde el negocio del arriendo obtenga los mayores beneficios a expensas de colmar las acuciantes necesidades de vivienda de muchas capas sociales que viven de la idea de poder emanciparse o entre otras, constituir un hogar donde radicar la familia. Este granito de arena, as lo pretende.

Lo dicho qued ya escrito en la primera edicin. La presente, corregida y ampliada, pretende desde dicha declaracin de intenciones, aportar ms contenidos y ms claros, y para ello se ha variado la sistemtica de la gua permitiendo a sus lectores: cotejar el articulado de la Ley, comprender trminos, y en su caso, agilizar la bsqueda de problemas y sus soluciones.

JOSE MARIA ESCOLASTICO ABOGADO

PREVIO: RECOMENDACIONES PARA MANEJAR Y COMPRENDER LA GUA

La presente gua no tiene vocacin doctrinal, y su objetivo no es otro que el de hacer comprensibles y resolutivos los sucesos que acontecen en la vida de un arrendamiento, pensando en que su usuario es un implicado (propietario o inquilino) y no un profesional tcnico.

De ello se deduce que la metodologa seguida ha puesto especial nfasis en el aspecto pedaggico de exposicin. As su lectura debe partir de un hecho previo y otros sistemticos.

El previo es que cuanto se dice y manifiesta viene referido (salvo el apartado 6, Disposiciones Transitorias) a contratos de arrendamiento celebrados a partir del 1 de enero de 1995.

Los sistemticos implican: que el esquema de exposicin parte de un planteamiento genrico sobre el inters del alquiler (apartado 1), para a continuacin establecer unas lneas bsicas de comprensin de la Ley (apartado 2), y de seguido, abordar SUCESOS (planteamientos de problemas y sus soluciones legales), tanto ANTES (apartado 3), como DURANTE (apartado 4) y DESPUS (apartado 5) del objeto central de esta gua: la existencia de un arrendamiento.

Aunque incmodas, las Disposiciones Transitorias (apartado 6), es decir regulacin legal de los contratos de arrendamientos subsistentes al 1 de enero de 1995, han sido someramente abordadas, siquiera para tener constancia de su clara diferenciacin sobre el resto del expositivo.

Por ltimo, y de sumo inters es comprender las reglas prcticas para la prevencin de conflictos que se establecen en el apartado 7, pues an cuando expuestas al final, en muchos casos una primera lectura de las mismas, anticiparn la posibilidad de eludir problemas al mnimo esfuerzo que procursemos para su cumplimiento.

Todo ello queda complementado por dos ANEXOS de apoyo: el I, como breve diccionario de trminos empleados asociado a un ndice alfabtico y que pretende ayudar para la mejor y ms pronta localizacin del problema puntual a consultar, y el II, con transcripcin ntegra del texto de la ley.

1.- EL INTERS DEL ARRENDAMIENTO. 1.1. Inters General.

Como paso previo, necesario para comprender mejor las soluciones que en muchos casos adopta la Ley de Arrendamientos, vamos a tratar de aclarar, siquiera someramente, el INTERS que tiene de comn para las partes implicadas, someterse a un contrato de arrendamiento.

Sin duda, para los propietarios de viviendas o locales, la posibilidad de ceder en arrendamiento sus fincas supone un NEGOCIO ECONMICO, que se encuadra dentro de la libertad de empresa, y que persigue la obtencin de un rendimiento econmico sobre una inversin anterior o sobre la titularidad de un bien cualquiera que haya sido el ttulo de adquisicin.

Nada habr que objetar a esta perspectiva, muy al contrario, el fomento de esta actividad, sin duda genera riqueza y valor aadido que indirectamente a travs del sistema fiscal revierte en la propia sociedad.

De otro lado, para los inquilinos, la va del arrendamiento, tiende a cubrir la NECESIDAD DE VIVIENDA DIGNA, derecho bsico, que encuentra acomodo a travs de la figura en estudio, sobre todo en aquellos casos en los que la otra va (compra) resulta vedada a amplios sectores de poblacin que carecen de recursos, sus ingresos no les permiten capacidad de ahorro, precisan desplazarse por motivos laborales o simplemente optan por el alquiler.

El problema de toda legislacin de arrendamientos urbanos ha sido siempre conciliar ambas posiciones en un punto de equilibrio, que a lo largo del tiempo (en atencin a circunstancias sociales y econmicas) ha ido cambiando de epicentro, aunque la mayora de las veces haya mantenido su carcter tuitivo sobre la figura del inquilino. Es lo que doctrinalmente se llama "equilibrio de las prestaciones recprocas".

Ahora bien, el quid de la cuestin, no ha radicado slo en valorar el nivel de proteccin que en atencin al ritmo socio-econmico, mereciese el inquilino o propietario, sino ms bien la incidencia que esta proteccin determina sobre las LEYES DEL MERCADO (oferta y demanda).

Los dos ejemplos legislativos ms recientes en el tiempo nos ayudarn a comprender lo que se desea explicar. El Texto Refundido de Arrendamientos Urbanos de 1964, marcado por su carcter superprotector de los intereses de inquilinos y arrendatarios (locales de negocio), no logr que el parque de alquileres en todo el Estado alcanzase un 18 % del total de viviendas existentes. El propietario no arriesgaba en el negocio de alquiler dadas las cortapisas que la legislacin le impona (prrroga indefinida, subrogaciones, inseguridad en la revalorizacin de rentas, etc.). A consecuencia de ello, la va del alquiler no ha podido contribuir a mitigar las aspiraciones de vivienda de muchos ciudadanos, cuya demanda, precisamente no ha encontrado oferta de vivienda.

Justo al contrario de lo sucedido con la aparicin del Decreto 2/85 de 30 de abril (conocido como Decreto Boyer), que recordemos suprimi la obligatoriedad de la prrroga indefinida, abriendo un elenco de posibilidades a los propietarios de fincas para que las ofertasen al mercado, y que a pesar de cierto xito cuantitativo, gener desastrosas consecuencias especulativas y de inseguridad para los inquilinos, casi convertidos en nmadas anuales.

En conclusin, para valorar la eficacia de una ley especial de arrendamientos urbanos, debemos atender al criterio de SEGURIDAD, descrito como confianza del propietario en la obtencin de un rendimiento econmico sin riesgos aadidos, y en el inquilino de obtener una vivienda digna (al menos con cierta estabilidad en su uso). Si adems se encuentra coordinada con la realidad del mercado, en el sentido de contribuir activamente a la oferta de viviendas limitando la especulacin, ayudar decisivamente a solventar muchos de los conflictos que actualmente cuentan con un alto grado de valoracin entre todos los afectados.

1.2. Inters particular.

Claro que a la hora de la verdad, el INTERS del lector se centra sobre todo en contemplar la perspectiva propia: si la vigente regulacin me ofrece los trminos que a nivel general hemos descrito.

Muchas y variables son las interpretaciones que podemos efectuar desde este prisma sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 de 24 de noviembre, incluso en el detalle es donde las soluciones tcnicas de "lege ferenda" pudiesen haber sido muy distintas. Sin embargo, a los efectos pretendidos, posiblemente encontremos un denominador comn difcilmente cuestionable, por tratarse de bases reales en las que se sustenta la ley.

Quiere decirse con ello que la nueva ley ha encontrado cuotas muy razonables de EQUILIBRIO entre ambas posiciones, y que una vez haya salvado la mtica historia negra de los arrendamientos, deber servir (sirve) como INSTRUMENTO AL SERVICIO DE LAS LEYES DEL MERCADO, para incentivar, orientar y motivar la constitucin de un buen nmero de alquileres. Insisto, a expensas de discrepancias sobre problemas puntuales.

Varios son los argumentos que dan cuenta de esas bases mnimas y de contenido preciso que orientan la nueva regulacin, y que paso a enunciar por la importancia capital que como hemos sealado adquiere el factor SEGURIDAD (tambin como certeza de derechos y obligaciones).

En ambas posiciones de la relacin contractual, se describen como VENTAJAS que pueden obtener y que servirn como acicate para su efectiva materializacin, sin que por fuerza el beneficio de uno deba suponer prdida en su contrario.

A) Ventajas para el propietario. * OBTENCIN DE INGRESOS ECONMICOS:

Sin nimo de ser pueril, el alquiler como negocio reporta unos ingresos capitalizadores de la

inversin, que en caso de no explotacin, manteniendo la vivienda o local desocupado slo generar gastos y la paulatina depauperacin del bien (inversin).

* LIBRE DETERMINACIN DE LA RENTA:

Salvando los supuestos de Viviendas de Proteccin Oficial, ser la oferta y la demanda la que site libremente el nivel de renta por el disfrute del alquiler.

* REVALORIZACIN AUTOMTICA DE INGRESOS:

Por disposicin legal, como mnimo, la rentabilidad que le ofrece su finca se ver incrementada de modo anual conforme a la variacin experimentada por el ndice de Precios al Consumo.

* POSIBILIDAD DE PACTAR LIBREMENTE LA DURACIN DEL ARRIENDO:

Ambas partes fijarn la duracin que estimen conveniente. La ley slo establece un plazo de garanta mnimo de 5 aos para el supuesto de alquiler de viviendas, que opera subsidiariamente y faculta al inquilino a mantenerse en posesin de la vivienda al vencimiento del plazo libremente pactado, si fuese inferior a los cinco aos, a salvo que el propietario necesitase con anterioridad la vivienda para uso propio. Sin embargo, si el objeto tiene otros usos no existe ningn plazo de garanta mnimo.

* ABSOLUTA OPERATIVIDAD DE LOS PROCEDIMIENTOS DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO:

La reforma operada en la Ley de Enjuiciamiento Civil, agiliza los trmites, limitando las posibilidades de enervar la accin mediante el pago en el Juzgado.

B) Ventajas para el inquilino.

* DURACIN DEL ARRIENDO:

Si bien el tiempo de duracin ser el que libremente hayan establecido las partes, a su vencimiento el contrato quedar prorrogado facultativamente por el inquilino por el tiempo que reste hasta el cumplimiento de la quinta anualidad. ste es quizs el principal factor de atraccin de la nueva ley para fomentar la contratacin de alquileres por aquellas personas necesitadas de constituir su propio hogar. Motivo que atae fundamentalmente a la seguridad que aporta el no verse obligado a cambiar de vivienda en perodos cortos tal y como suceda, vigente el Decreto 2/85, llamado Boyer.

* LAS OBRAS CORREN DE CUENTA DE LA PROPIEDAD:

Durante el perodo de garanta de cinco aos, todas las obras necesarias para mantener la vivienda en perfecto estado de uso y conservacin corrern de cuenta de la propiedad, sin posibilidad de que por las mismas se pueda repercutir cantidad alguna en recibo de renta.

* DERECHO DE ADQUISICIN PREFERENTE:

Si constante el contrato de alquiler, la propiedad decidiere transmitir la vivienda por medio de COMPRAVENTA, la ley otorga al inquilino derecho de adquisicin preferente, en su doble modalidad de tanteo y retracto.

* TRANSMISIN DE LA TITULARIDAD DEL ARRENDAMIENTO:

Con notable acierto la nueva ley permite al inquilino titular transmitir el derecho arrendaticio a sus familiares en un buen nmero de supuestos de cuya cuenta se dar oportunamente.

* UN MODO DE VIDA EN ALQUILER:

Teniendo presente las variables enunciadas, pudisemos enunciar las condiciones de mercado que actan como polo de atraccin hacia el modo de vida en arrendamiento, y que en ltima instancia suponen su ventaja frente a la consagrada cultura de la propiedad:

- Altos tipos de inters hipotecario, que elevan la cuota mensual por el crdito contrado dificultando la propia adquisicin de vivienda.

- La innecesariedad de acumular sumas de dinero en ahorro que faculten el desembolso inicial que en otro caso exigira la compra de vivienda.

- La desafeccin al sistema de cuotas hipotecarias que mantienen sujeto al individuo gran parte de su vida.

- La movilidad funcional y laboral que otorga el sistema de plazos marcado por la Ley en la duracin del arriendo.

C) Y los locales de negocio?

Este deliberado olvido de lo que en terminologa de la nueva ley supone el alquiler "para uso distinto al de vivienda", es decir, alquiler sobre edificacin habitable no destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, y que en otro tiempo constitua el local de negocio. Ha sido objeto de la ms amplia desregulacin, hasta el extremo de que sobre su concrecin y circunstancias de desarrollo, bastar un principio:

* ABSOLUTA LIBERTAD DE PACTOS:

Aplicacin prctica del principio de autonoma privada, que desde luego deja a la ley del mercado la fijacin de las condiciones que regirn el contrato, bien entendido que previa prestacin del consentimiento por las partes. Slo para el caso de que no exista derogacin convencional del contenido mnimo establecido por Ley, sta entrar en funcionamiento, aunque ya adelantamos que de su mandato no se desprende ms

que circunstancias accesorias y no sustanciales, pues tanto la duracin como la determinacin de la renta ysu actualizacin seguirn estando al libre albedro de los contratan es.

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Concluido este primer recorrido por los contornos del alquiler, es tiempo de profundizar en las

situaciones reales que transcurren a lo largo de la vida de la locacin, aunque no sin antes efectuar varias precisiones que ayudarn a comprender lo dicho a aquellas personas que a la par que siguen el relato, se atrevan a bucear en el articulado concreto de la ley. 2.- LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 29/94, DE 24 DE NOVIEMBRE. 2.1.- Entrada en vigor.

La presente ley establece el rgimen jurdico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda (Art. 1), y que se celebren a partir del 1 DE ENERO DE 1995 (Disposicin Final 2). Esta primera precisin nos ayudar a no confundir con las situaciones creadas con anterioridad a esta fecha, que por supuesto, cuentan con un rgimen aplicable en muchos casos absolutamente distinto al comentado en las siguientes pginas (ver Disposiciones Transitorias 1 a 4). 2.2.- mbito de aplicacin.

La nueva ley discrimina entre dos tipos bsicos de arrendamientos, sobre los que establece un diferente grado de proteccin en atencin a las finalidades que los fundamentan, cuyo reflejo se manifiesta en la existencia de dos contenidos legales paralelos.

2.2.1.- Viviendas y sus accesorios.

Cuentan con dicha consideracin aquellas EDIFICACIONES HABITABLES cuyo destino PRIMORDIAL sea satisfacer la NECESIDAD de vivienda del arrendatario, su cnyuge o sus hijos dependientes (Art. 2).

Igualmente seguirn el mismo rgimen de derechos y obligaciones que la vivienda, todos aquellos elementos accesorios a la misma, tales como garajes, trasteros, mobiliario, etc.

2.2.2.- Arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

En especial tiene esta consideracin, el arrendamiento de fincas habitables destinado a actividad industrial, comercial, asistencial, recreativa, docente, cultural, etc. (Art. 3). Arrendamientos que en terminologa de la antigua Ley (TR 64) lo eran de local de negocio o asimilados.

Tngase en cuenta que los arrendamientos de TEMPORADA, bien de verano o de otra poca, (v.gr. la casa de campo que era utilizada en perodo estival), no destinada como residencia habitual por contar ya con ella y no ser necesaria, se rigen tambin por las normas que regulan esta tipologa de alquileres. Novedad que aleja la legislacin comn (Cdigo Civil) de este subtipo de contrato, aunque a la postre y comparativamente con la ley ahora comentada, los trminos no difieran sustancialmente. 2.3. Arrendamientos excluidos.

Los derechos y obligaciones reconocidos por la Ley no sern de aplicacin a las viviendas cuya superficie exceda de 300 metros cuadrados o su renta inicial exceda en cmputo anual a 5,5 el Salario Mnimo Interprofesional (Art. 4).

Tampoco son objeto de la Ley las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios disfruten por razn del cargo o funcin que desempeen, ni las viviendas universitarias o aquellas fincas cuya finalidad primordial sea el aprovechamiento agrcola o ganadero (Art. 5). 2.4.- Carcter imperativo o dispositivo de las normas.

Se dice que estamos en presencia de una norma imperativa (v.gr. el Art. 6) cuando su contenido no puede ser alterado por la autonoma de voluntad de quienes vengan afectados por su mandato.

De este carcter participa la mayora del articulado que se dedica a los arrendamientos de vivienda, que nicamente podr ser modificado por las partes (derogacin convencional), cuando la propia norma as lo habilite, normalmente bajo la frmula "salvo pacto en contrario", tratndose entonces de normas dispositivas (Art. 20). De entre stas todas las que regulan los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

La razn de esta eleccin, normas imperativas para viviendas y dispositivas para usos distintos, viene dada por la distinta consideracin que para el legislador tiene la vivienda como necesidad principal y por tanto con especial proteccin y otros usos que no se consideran necesitados de asistencia, sino ms bien de libertad para que el mercado (oferta y demanda) fije sus condiciones.

As, como ejemplo de uno y otro caso, el Art. 9 establece imperativamente el plazo de garanta mnimo de 5 aos en la duracin de los contratos de vivienda, plazo que en ningn caso vincula a las partes si se trata de uso distinto, remitiendo la ley ex Art. 4.3 al acuerdo de voluntades al que los contratantes hayan llegado (3, 5, 15 los aos que sean).

De ah que el inters fundamental de la exposicin se centre sobre el conocimiento concreto de las normas referidas a viviendas que cuentan con carcter imperativo, ya que poco puede aadirse sobre los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, pues la parquedad de la ley slo entrar en juego cuando las partes no hayan establecido las condiciones del arriendo o no quede constancia del mismo.

Claro est, que cuantas referencias se hagan al principio de autonoma de la voluntad o libertad de pactos asumidos por las partes, expresan el propio contenido escrito o verbal (ste de ms difcil probanza) que se quiere dar y que regir la vida del arrendamiento, y que en todo caso deber venir referido como mnimo a los siguientes aspectos: cuanta de renta y su periodicidad, tiempo de duracin, imputacin de gastos accesorios (Impuestos, gastos de Comunidad, obras, suministros...), forma de pago, etc. Como si las partes sealan por escrito la condicin de que la renta del local de negocio sufrir un incremento anual del 10%, o que el arrendatario correr con los gastos de la contratacin de un seguro de responsabilidad civil. En definitiva puede ser objeto de pacto, todo aquello que de la imaginacin de los contratantes sea contemplado siempre y cuando, no contraren normas imperativas o atenten contra el orden pblico. 2.5.- Disposiciones Transitorias.

No poda por menos que hacer referencia en esta fase de situacin, a las Disposiciones Transitorias, con el fin de que el lector se pueda hacer una idea cabal frente al problema que suscita a la mayora de personas el hecho de que esta ley adems de regular los contratos que se celebren a partir del 1 de Enero de 1995, despliegue sus efectos y altere sustancialmente el contenido legal de todos los contratos que ya estaban vigentes a dicha fecha. Entre los que se incluyen las ya famosas situaciones de contratos con renta congelada. A ellos dedicaremos un captulo, por ello, tengan en cuenta que pocas de las situaciones que vamos a comentar les afectan.

Como ya se seal la mejor forma de acercar la informacin al usuario pasa por analizar las diferentes situaciones que concurren en el camino que recorre la vida del alquiler, a ello nos dirigimos con el primer y definitivo momento: hasta la perfeccin del contrato. 3.- ITINERARIO HASTA LA PERFECCIN DEL CONTRATO.

Estamos en la fase de tanteo, de aproximacin y de decisin para concertar un alquiler, que se plasmar (normalmente) en un contrato escrito. Decamos que se trata de un momento decisivo, por cuanto del celo que hayamos puesto en sopesar cuidadosamente todos y cada uno de los aspectos que concurren antes de la firma (o apretn de manos) del contrato, depender que la vida del arrendamiento se desarrolle sin sobresaltos o controversias.

Por ejemplo, son muchos los casos en que por desidia se suscribe un contrato cuya clusula X dice:

El inquilino reconoce que la vivienda en todos sus servicios y espacios se encuentra en perfecto estado de uso y conservacin, sirviendo perfectamente al destino pactado como vivienda habitual del mismo.

Siendo as que posteriormente resulta, que una vez tomada posesin de la vivienda, sta carece

(valga el caso) de una instalacin elctrica saneada, lo que le obligara a reclamarla del propietario, quien perfectamente puede alegar que esta situacin no se daba cuando se contrat y que la causa del deterioro es imputable al uso del inquilino.

a) Todo es NEGOCIABLE entre las partes, para llegar a acuerdos, que se plasmarn en el

contrato: Al margen de la pericia o adecuacin de la estrategia de negociacin de cada parte, lo cierto es que

en lo esencial la nueva Ley de Alquileres establece LIBERTAD DE PACTOS, resultado al que se llegar para que verdaderamente sea libre, tras un "toma y daca" o "tira y afloja", teniendo presente que ciertamente en muchos casos el margen de maniobra depender de la posicin de fuerza que ostente cada parte.

Dos son los aspectos destacables dentro de la negociacin: la cuanta de la RENTA y la DURACIN DEL ARRIENDO (Art. 17.1 y 9.1).

b) La RENTA ser la que libremente determinen las partes. Poco se puede aadir a lo dicho, ser la situacin del inmueble, sus servicios, dimensiones y el

propio mercado inmobiliario quienes a la gruesa determinarn su precio, pero tngase en cuenta que sobre cada caso concreto, s existe la posibilidad de mejorar la oferta inicial a poco que utilicemos de la negociacin. Son muchas las situaciones imaginativas a la hora de redondear la cuanta de renta: establecer perodos de carencia en funcin de que la casa necesite tal o cual obra importante que correr de cuenta del inquilino, o reducir la renta fijando que las obras necesarias sern de cuenta del inquilino, etc...

c) La DURACIN del arriendo ser la que libremente determinen las partes: sus

excepciones. Se comprende por tanto que se pueden pactar desde varios meses, a los aos que se convengan

(10, 12, 32). Bien entendido que: Si el plazo pactado es inferior a cinco aos, el contrato queda prorrogado automticamente a su

vencimiento y por anualidades hasta completar el plazo de garanta de cinco aos, a eleccin del inquilino (Art. 9.1). Por tanto la prrroga es una excepcin legal a dicha libertad de pacto.

Si por ejemplo, se establece una duracin de un ao, y llegado el da de su vencimiento, el inquilino

desea continuar en la vivienda, este contrato queda prorrogado por otra anualidad, y as sucesivamente hasta alcanzar la quinta anualidad del contrato.

Este es un derecho facultativo del inquilino y obligatorio para el propietario. Ahora bien, pueden las

partes pactar, de forma expresa, que el propietario necesitar la vivienda en determinada fecha (segunda excepcin aunque esta vez a la prrroga), con lo que llegado el trmino fijado, el contrato quedar extinguido (Art. 9.3). Si el propietario no cumpliera con la ocupacin de la vivienda por la necesidad apuntada, podr el inquilino reclamar una indemnizacin o peticionar el realojo.

A su vez llegado al cumplimiento del plazo de garanta mnimo de CINCO AOS, por cualquiera de

los dos caminos establecidos (pacto convencional de 5 aos o prrrogas sucesivas al vencimiento del plazo inicial inferior al quinquenio), si ninguna de las partes comunica con tres meses de antelacin al cumplimiento de la quinta anualidad su deseo de NO RENOVAR EL CONTRATO, ste quedar prorrogado por anualidades sucesivas hasta un mximo de otros TRES AOS, operando en idntica forma que la indicada para el plazo de garanta mnimo; facultativamente para el inquilino y obligatoriamente para el propietario (Art. 10).

Como se puede comprobar por lo visto, como criterio general, y dado que la ley ya otorga la posibilidad de mantenerse, al menos, cinco aos en el arriendo de viviendas, lo ms conveniente ser pactar plazos cortos de duracin: 1 2 aos. En otro caso, estableciendo plazos largos (4, 5, 8 aos), el inquilino corre el riesgo de que al bies de las circunstancias de la vida, se vea obligado a abandonar la vivienda anticipadamente, sin cumplir el plazo de tiempo pactado, lo que pudiese originar la exigencia de responsabilidades por parte del propietario, ante el incumplimiento de contrato (Art. 11).

d) Comprobar el estado de habitabilidad de la vivienda: Claro que a nadie se le ocurre alquilar una vivienda sin haber inspeccionado la misma previamente,

pero lo que aqu se afirma significa algo ms que visualizar el simple aspecto externo. Una buena labor preventiva y que evitar para el futuro problemas e incomodidades, pasa por comprobar in situ el estado de los grifos, persianas, conduccin elctrica y potencia suministrada, funcionamiento de las puertas, existencia de humedades, instalacin de calefaccin, etc.

Si alguno de los elementos apuntados, o cualesquiera otros se encuentran con un uso deficitario,

debieran quedar subsanados a la firma del contrato o en su caso ser objeto de NEGOCIACIN, bien que para una "quita" de la renta o para su compensacin por cualquier otro sistema que a la imaginacin se le ocurra. Tngase presente, que en todo caso, el ACUERDO resultado de la negociacin deber quedar reflejado POR ESCRITO en el contrato o cualquier otro documento privado.

e) Gastos generales y de servicios individuales: Nos referimos a: - Los llamados Gastos de Comunidad o Cuota de Comunidad, que abona cada condueo de un

inmueble en Propiedad Horizontal, para el sostenimiento y entretenimiento de los elementos comunes. - Los servicios individualizados que presta dicha Comunidad o la propia vivienda: calefaccin central,

luz, agua... - Tributos: fundamentalmente Impuesto de Bienes Inmuebles (antigua contribucin urbana), Tasa

de Basuras y Alcantarillado. La ley ha dejado a la LIBERTAD de PACTO, por lo tanto a la NEGOCIACIN, la designacin de la

parte de cuya cuenta corrern dichos gastos, salvo en el caso de los servicios individualizados mediante apara os con adores, que en todo caso (siempre) corrern de cuenta del inquilino. t t

Ahora bien, para que estos conceptos de libre disposicin puedan ser repercutidos al inquilino,

debern constar en el contrato como de su cuenta y especificados en su cuanta, en caso contrario no existe obligacin de pago (Art. 20).

Una correcta instruccin de su cuanta en conjunto, nos dar una idea cabal del montante total a

abonar por el disfrute de la vivienda. Pues al importe de la renta convencional, debemos sumar las partidas especificadas. Esto tiene su importancia, y sin nimo de ser reiterativos, a la hora de establecer una estrategia de NEGOCIACIN sobre las condiciones del contrato. De pura lgica resulta que dependiendo de la cuanta que alcancen estos gastos accesorios el alquiler ser ms o menos atractivo.

f) Es obligatorio prestar FIANZA, por importe de una mensualidad de renta: Cantidad que deber ser exigida por el propietario y que ser devuelta a la finalizacin del contrato,

salvo incumplimiento contractual por parte del inquilino (Art. 36). g) La importancia de determinar un SISTEMA DE PAGO DE LA RENTA en el propio

contrato: Me refiero a la forma en la que se llevar a cabo el pago de la renta y cantidades accesorias.

Tradicionalmente ha venido siendo el casero el que se acercaba al domicilio del inquilino, a primeros de mes

con el recibo de renta. Sin duda este sistema ha quedado desfasado por otros mtodos que conectan mejor con el avance tcnico y aportan un sinfn de garantas adicionales a ambas partes: control directo de los pagos, la seguridad de obtener justificante de pago, y comodidad.

Se trata de utilizar una cuenta en entidad de crdito como soporte de los pagos, en cualquiera de

las siguientes modalidades: o bien sealando en el contrato una cuenta de titularidad del propietario donde el inquilino efectuar los ingresos, o una cuenta abierta a nombre del inquilino donde se cargarn los recibos de renta.

Por supuesto, como insistentemente se deja indicado, esta circunstancia deber ser expresada en el

propio contrato, con indicacin de la entidad, titularidad y n de cuenta. h) El CONTRATO de arrendamiento no exige especiales formalidades: Ni tan siquiera la Ley establece que deba ser formulado por escrito. Basta el simple consentimiento

de las partes sobre el alquiler de una vivienda y un precio cierto para que exista en la vida jurdica dicho contrato con plena eficacia. Y sin perjuicio de que a requerimiento de cualquier contratante los acuerdos que se alcanzaron verbalmente deban establecerse por escrito.

Lo cual no pone en duda la conveniencia de suscribir un contrato (cualquiera que sea el tipo de

escritura utilizada y la hoja en que se redacte) que debidamente d cuenta de todos y cada uno de los pactos a los que ambas partes han llegado. Un viejo aforismo lo expresa mejor: "Las palabras se las llev el viento".

El contenido mnimo de este documento har referencia a la identidad de las partes, la identificacin

de la finca, la duracin pactada, la renta inicial y las dems clusulas que libremente se hubieren pactado. Y cmo no, la firma de los contratantes (Art. 37).

4.- SUCESOS DURANTE LA VIGENCIA DEL CONTRATO.

Una vez tomada posesin de la vivienda (mediante la entrega de las llaves), son mltiples los

sucesos o variables que pueden incidir en el normal transcurrir de la relacin de arrendamiento. El presente epgrafe quiere hacer mencin a los ms frecuentes y relevantes, no sin advertir que incluso la propia ley prev en sus diferentes apartados situaciones distintas y ms complejas pero que de suyo rara vez sucedern (v. gr. mejoras solicitadas por la propiedad de la vivienda, Art. 22). A estos problemas corrientes, nos referimos a continuacin, no sin antes precisar que se refieren al alquiler de VIVIENDAS:

a) El inquilino no puede ceder o subarrendar la vivienda, sin el consentimiento escrito

del propietario. La primera modalidad (cesin) se refiere a la sustitucin del inquilino por otro, con abandono de la

vivienda por parte del primitivo. La segunda, al realquiler de parte de la vivienda (nico permitido) que efecta el inquilino a un tercero, que adquiere as la posicin de subarrendatario. Como sealo dichas prcticas estn prohibidas salvo que se obtenga consentimiento ESCRITO del propietario. La consecuencia de incumplir la prohibicin, es la posibilidad que tiene el dueo de resolver el contrato desalojando a los ocupantes (Art. 8).

b) Se cumpli el plazo estipulado en el contrato. Si la duracin establecida fue inferior a cinco aos, bastar que el inquilino se mantenga en

posesin de la vivienda para que se entienda prorrogado por otro ao. As sucesivamente hasta alcanzar cinco aos. No exige la Ley firmar un nuevo contrato, ni comunicar esta decisin por escrito al propietario.

Igual situacin plantea la opcin de acogerse al segundo plazo prorrogado de tres aos. Ahora bien,

si la propiedad notifica (por escrito y con fehaciencia) con tres meses de antelacin a la finalizacin del quinquenio, su voluntad de no continuar con el arriendo, ste quedar resuelto, debiendo desalojar la vivienda (Art. 10).

c) Si no se estableci ningn tiempo de duracin del contrato, la ley presume que se estableci por un ao.

A su vencimiento seguir siendo aplicable lo dicho en el prrafo primero del apartado anterior (Art.

9). d) Abandono o desestimiento de la vivienda antes del cumplimiento del plazo pactado

(resolucin unilateral del contrato). El desestimiento unilateral con anterioridad a que se cumpla el plazo pactado (extemporneo)

puede dar origen a una indemnizacin a favor del propietario por incumplimiento de contrato. Lo conveniente ser pactar en el contrato la facultad del inquilino de resolver anticipadamente el contrato preavisando la decisin por escrito, al menos con treinta das de antelacin (Art. 11).

e) El propietario necesita la vivienda. Es la nica excepcin al plazo de garanta de cinco aos que establece la Ley y cuya mecnica de

funcionamiento ya se ha explicado. De cualquier modo, para que el propietario pueda recuperar la vivienda por necesitarla para s, deber estar previsto en el propio contrato, con expresin de la fecha en que acontecer tal necesidad. Si llegado el trmino no cumpliese con la necesidad, el inquilino puede solicitar una indemnizacin o la reocupacin de la vivienda (Art. 9.3).

f) Supuesto de separacin, divorcio o nulidad del matrimonio. El cnyuge no arrendatario (para el caso de que no conste como titular en el contrato) al que venga

atribuido el domicilio conyugal, podr continuar en el alquiler en idnticas condiciones que el saliente. Ahora bien la circunstancia deber ser comunicada (por escrito) a la propiedad, dentro de los dos meses siguientes a que fuese comunicada la Sentencia de separacin, nulidad o divorcio. En caso contrario, el propietario puede rescindir el contrato si viniese a su conocimiento el cambio de titularidad (Art. 15).

g) Abandono o desestimiento sin el consentimiento del cnyuge o la persona que

mantenga idntica relacin de afectividad cualquiera que sea su orientacin sexual. Sirva el criterio expuesto en el apartado anterior, en el sentido que la Ley pretende asegurar los

derechos de la pareja que desee continuar en la vivienda. En todo caso, precisa para su eficacia legal que exista comunicacin escrita al propietario del deseo de mantenerse como inquilino (Art. 12).

h) Derecho de subrogacin a la muerte del inquilino. Que no es otra cosa que la posibilidad de transmitir la condicin de inquilino al cnyuge suprstite o

persona que haya convivido en anloga relacin de afectividad cualquiera que sea su orientacin sexual, y un amplio abanico de parientes, que alcanzan incluso el tercer grado (minusvlidos). Tngase en cuenta que el beneficiado por tal derecho adquirir los mismos derechos y obligaciones establecidos contractualmente, y que una vez ms, para la operatividad de la subrogacin sta deber ser notificada al propietario, con aportacin de una partida de defuncin, y un principio de prueba de la convivencia con el finado (certificado de empadronamiento), y ello dentro de los tres meses posteriores al bito (Art. 16).

i) Obligacin de entregar recibo de renta. Una apreciable novedad que incorpora la nueva legislacin de alquileres es la obligacin impuesta al

arrendador de entregar justificante de pago de las rentas. Lo cierto es que no existe un modelo oficial de recibo de renta. Bastar que el justificante contenga separadamente las cantidades a que se corresponde (renta, gastos de comunidad, impuestos), que indique el perodo de pago de cuyo vencimiento deriva, y por supuesto la firma del librador (propietario o administrador). Tambin es cierto, que un abonar del ingreso efectuado en la cuenta del propietario (cuando ste sea el sistema de pago pactado) har perfectamente las veces de recibo de renta (Art. 17).

j) Salvo que se hubiese pactado otra periodicidad y modo de pago, la renta deber ser abonada mensualmente y dentro de los siete primeros das del mes.

Por mor de la reforma operada en el juicio de desahucio por falta de pago, el cumplimiento

escrupuloso del modo y fecha de pago adquiere una importancia superlativa para la propia continuidad del arriendo. Atrs qued la vieja ley y la posibilidad de enervar la accin de desahucio (pagando en el juzgado las rentas debidas). Accin que se poda reiterar en el tiempo varias veces. Esta situacin lleg a generar la conciencia de que ni an dejando de pagar las rentas se poda desalojar al inquilino. Con la vigente legalidad la 2 vez que la propiedad se vea obligada a acudir al desahucio por retrasos injustificados o desidia en el pago, el desalojo est asegurado. No olvidemos que el pago de la renta es esencial a la propia existencia del arriendo, lo que sobradamente justifica se adopten medidas en prevencin de abusos (Art. 17).

k) Incrementos de renta. El propietario ostenta la facultad (no la obligacin) de elevar la renta anualmente, en la misma

fecha de suscripcin del contrato, conforme a la variacin experimentada en los doce meses anteriores por el ndice de Precios al Consumo (Art. 18).

Derecho que en evitacin de lo sucedido con la vieja ley de alquileres, que dio origen a las

denominadas "rentas congeladas", puede hacerse valer, se encuentre o no pactado en el contrato. La eficacia del incremento de renta (como para cualquier otro concepto que sea reclamado)

depende de la existencia de comunicacin ESCRITA donde quede reflejado (y para que exista constancia) la cuanta del incremento y el motivo del mismo. Si bien es cierto que bastar una anotacin en el recibo de renta para su plena validez. El aumento es exigible a partir del mes siguiente a su comunicacin (Art. 17).

l) La vivienda necesita obras, y el dueo debe hacerse cargo de ellas. Es uno de los sucesos ms frecuentes a lo largo del desarrollo de la vida del arrendamiento.

Aparecen humedades, la madera del suelo se encuentra apolillada, la instalacin elctrica no funciona, goteras del tejado, etc. Estos y cualesquiera otros fenmenos que afecten al normal uso, habitabilidad y disfrute de la vivienda deben (obligatoriamente) ser subsanados por la propiedad, sin que pueda exigir cantidad alguna al inquilino por su reposicin (Art. 21).

El procedimiento para reclamar la subsanacin de defectos, como siempre, requiere comunicacin

escrita (a salvo de que verbalmente se llegue a la solucin de reparar) sealando la existencia del desperfecto y la necesidad de reparacin. Si bien la ley faculta para que el inquilino pueda acometer aquellas reparaciones urgentes encaminadas a evitar incomodidad grave y exigir de inmediato su importe al arrendador.

El problema real surge cuando no se adopta la decisin de reparar, dado que la nica solucin pasa

por acudir a un procedimiento judicial en reclamacin de tales obras. m) Las pequeas reparaciones sern de cuenta del arrendatario. La pintura (o papel) de las paredes, los grifos, las manillas de las puertas, las correas de las

persianas, y en fin, todos aquellos elementos de uso directo existentes en la vivienda cuyo funcionamiento depende en la mayora de los casos del propio desgaste por el transcurso del tiempo, corren de cuenta del inquilino, sin posibilidad de deducirlo de la renta (Art. 21).

n) Derramas extraordinarias exigidas por la Comunidad de Propietarios: son imputables

al propietario. Ya cuando hablamos de los suministros y servicios propios de la Comunidad hicimos hincapi en su

significado y alcance. A lo que me refiero en este apartado es a la exencin de pago en favor del inquilino de todos aquellos gastos no previstos o previsibles por el normal uso de los elementos comunes: arreglo de

tejado, fachada, ascensor, caldera de la calefaccin... Ser el propietario quien deba contribuir a su sostenimiento.

o) El inquilino no puede hacer obras sin permiso. Hasta hace bien poco sta era una de las causas ms frecuentes para poder desalojar al inquilino de

la vivienda. Pero, qu se entiende por OBRAS?: todo aquello que suponga modificacin en la configuracin de la vivienda: alterar la distribucin de los diferentes huecos levantando o derribando tabiques, subir techos o suelos, clausurar ventanas o abrir ventanas nuevas. Fuera de estos contornos, la ejecucin de actividades propias de adecentamiento o sustitucin de materiales (siempre que mejoren el existente), se encuentra permitido y no precisa autorizacin de la propiedad: pintar, enmoquetar, lucir, sustituir elementos del aseo...

Si nuestra intencin fuese realizar una OBRA, tal y como se ha descrito, antes de su ejecucin

deberemos contar con el permiso escrito del arrendador. En caso contrario, nos veremos expuestos a la resolucin del contrato por obra inconsentida (Art. 23).

p) Tolerar el acceso a la vivienda cuando se trate de obras necesarias o de mejora. El propio arrendador o los tcnicos a quienes encargue sus servicios podrn inspeccionar la

situacin del desperfecto reclamado. Si se trata de mejoras que no puedan diferirse hasta la conclusin del arriendo el inquilino deber soportarlas o desistir de continuar en la vivienda, en el primer caso con reduccin de la renta en proporcin a la parte de vivienda que no pueda disfrutar e indemnizacin de los daos que tales obras le causen (Art. 21).

q) Derecho de Adquisicin preferente. En caso de VENTA de la vivienda tendr el arrendatario derecho de adquisicin preferente sobre la

misma, en su doble modalidad de TANTEO y RETRACTO. El primero hace referencia a la notificacin previa a la venta que debe efectuar el dueo con indicacin del precio en que desea transmitir el bien, el retracto por su parte, ofrece al inquilino la posibilidad de situarse en la posicin del comprador (ya se ha materializado la venta) abonando el mismo precio por el que ste la adquiri. Ambos derechos se encuentran sujetos para su ejercicio a plazos: 30 das a partir de la notificacin o conocimiento de la transmisin. Por ltimo sealar, que nunca existi, pero ahora con ms motivo, la posibilidad de adquirir la vivienda "segn la renta que se abonaba", por lo que el precio de compraventa es absolutamente libre (ley del mercado) (Art. 25).

r) Obras de mejora. Contempla el supuesto de que el arrendador realice en la finca obras de mejora, entendidas por

tales, aqullas que no fueren necesarias para el normal uso y disfrute de la vivienda, o en su caso se correspondan con actuaciones de conservacin derivadas de decisiones comunitarias (rgimen de Propiedad Horizontal). En cualquier caso, si dichas obras afectan directamente a la normal ocupacin de la vivienda, tiene derecho el inquilino a desistir del contrato o en otro caso a reducir la renta en la parte proporcional en que se haya visto mermado el uso de la misma (Art. 22).

La segunda variable del problema es la posibilidad que asiste al arrendador de repercutir (trasladar)

al inquilino su importe (Art. 19). Le asistir slo a partir de las obras cursadas una vez vencida la quinta anualidad del contrato, y siempre que contractualmente dicha posibilidad no se encuentre exc1uda. La cantidad a pagar en resumen, supone una elevacin de la renta, que puede alcanzar un 20% mximo de la que se viniere satisfaciendo.

s) Inhabitabilidad de la vivienda por obras. Si la realizacin de obras implica que la vivienda no puede ser habitada por la superlativa

incomodidad o riesgo que correran sus ocupantes, asiste al inquilino la posibilidad de desistir del contrato, sin derecho a indemnizacin alguna, o en su caso la posibilidad de suspender el alquiler, sin obligacin de

pago de la renta, en tanto se reinicie la habitabilidad. Durante dicho perodo no correr el trmino o plazo contractual (Art. 26).

t) Conveniencia de concertar un Seguro. Muchos de los supuestos litigiosos que traen causa en la relacin de arrendamiento son debidos a

problemas causados por daos y la necesidad de su reparacin. Una forma conveniente y en la mayora de los casos econmica de mitigar la dependencia de terceros en la solucin eficaz de los mismos es la contratacin de una pliza que cubra los sucesos o contingencias ms frecuentes que los originan (incendio, roturas de caeras, fuga de lavadora, cortocircuito, etc.). Y ello tambin para cubrir la responsabilidad que por los mismos hubiera podido incurrir tanto propietario como inquilino. Hoy en da existe un amplio abanico de compaas aseguradoras dispuestas a cubrir dichos riesgos tanto a propietarios como a inquilinos.

5.- EXTINCIN DEL CONTRATO.

Como se comprende es la ltima fase de subsistencia de un arrendamiento. A ella nos vamos a

referir abordando su problemtica desde una doble vertiente: los supuestos de extincin VOLUNTARIA, referidos al modo normal en que ambas partes conforme a los dictados de los pactos que alcanzaron y la legalidad vigente, dan por concludo el arrendamiento, con la liquidacin de rentas y devolucin de la posesin de la vivienda al dueo. La otra faceta es la de la extincin por RESOLUCIN JUDICIAL, en relacin a los supuestos en que por infraccin de las Obligaciones de cualquiera de las partes, y no existiendo avenencia, se solicita al rgano judicial la extincin de la relacin.

5.1.- Extincin voluntaria.

a) Por expiracin del trmino pactado o cualquiera de sus prrrogas: instada por el inquilino

(manifestacin de voluntad de no continuar en la vivienda). Sin perjuicio de que en la mayora de los casos, no exista problema alguno, pues ambas partes

accedern de mutuo acuerdo a la extincin, no est de ms precisar los pasos a recorrer para que dicha conclusin adquiera efectos jurdicos y mitigue la posibilidad de que por la manifestacin de no continuar surjan nuevos problemas:

- Comunicacin previa (por escrito) remitida por conducto que deje constancia de la notificacin (en la mayora de casos bastar con carta certificada con acuse de recibo), en la que el inquilino manifieste al menos CON UN MES DE ANTELACIN a la fecha prevista de desalojo de la intencin de no continuar en la vivienda, dando por resuelto el arrendamiento.

- La obligacin de pago de las rentas y cantidades accesorias, alcanza HASTA EL MISMO DIA DE ENTREGA DE LA POSESIN (llaves de la casa).

- Es conveniente que la entrega de las llaves se realice en la misma vivienda, a fin de que el propietario tome conocimiento del estado en que sta se encuentra, a fin de que sea devuelta la FIANZA.

- Documentar la entrega de llaves en un escrito firmado por la propiedad o su representante donde conste el da de su entrega.

b) Por expiracin del trmino pactado o cualquiera de sus prrrogas: instada por el propietario-

arrendador, tres meses antes del vencimiento del plazo de garanta de cinco aos, o del segundo perodo prorrogado de otros tres aos. Para su efectividad, igual que se acaba de explicar se requerir notificacin al inquilino mostrando la voluntad de no prorrogar el contrato.

5.2.- Por resolucin judicial.

A) A peticin del arrendador (Art. 27).

- Por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas.

- Por realizacin de obras inconsentidas. - Por la cesin o subarriendo de la vivienda sin consentimiento escrito del dueo. - Por la realizacin en la vivienda de actividades molestas, incmodas, insalubres o peligrosas. - Por no destinar la vivienda a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino o su familia.

B) A peticin del inquilino (Art. 28).

- Por la no realizacin de las obras necesarias para mantener la vivienda en estado de uso y habitabilidad.

- Por las perturbaciones de hecho o de derecho causadas al inquilino.

6.- EL PROBLEMA DE LAS DISPOSICIONES TRANSITORIAS. Ciertamente las Disposiciones Transitorias (normas que regulan alterando/modificando el rgimen

de alquileres ya vigente antes de la entrada en vigor de la nueva Ley), son un problema en s mismas. Como su complejidad y en algn caso jeroglfico entendimiento difcilmente permiten una asimilacin racional, basta a los efectos perseguidos en este trabajo, las pinceladas que a continuacin, y por partes se enuncian:

CONTRATOS. celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 (acogidos al Decreto Boyer). Disposicin

Transitoria 1 - Duracin: a la finalizacin del plazo establecido, salvo que haya sido denunciado por el

arrendador, se prorrogar por tres aos en el caso de viviendas. Y transcurrido dicho trmino sin denuncia por las partes, quedar renovado siendo entonces aplicables todas las previsiones comentadas hasta ahora para los contratos a partir del 1 de enero de 1995. Si se trata de un local de negocio le ser aplicable lo dicho para arrendamientos diferentes al de vivienda.

En el resto de aspectos habr que estar a lo pactado en el contrato o en su caso lo dispuesto por la

Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. CONTRATOS ANTIGUOS DE VIVIENDA, celebrados con anterioridad al 9 de mayo 1985. Disposicin

Transitoria 2 a) Supresin de la posibilidad de ceder en vida la titularidad del arrendamiento, que

otorgaba la Ley de 1964. b) Subrogaciones: * De haberse producido ya dos subrogaciones (transmisin del derecho como inquilino por causa de muerte), al fallecimiento del actual arrendatario el contrato termina.

* En otro caso el cnyuge mantendr el contrato de arrendamiento hasta su fallecimiento, y los hijos slo durante dos aos o hasta que cumplan 25.

* La nica posibilidad de que se mantengan otros parientes en el arrendamiento, es que se trate de ascendientes o hijos minusvlidos en grado superior al 65 % o se encuentren percibiendo prestaciones pblicas por jubilacin o invalidez, pero siempre que no haya existido con anterioridad ninguna subrogacin. Para que las personas designadas puedan ostentar derechos como inquilinos debe producirse la subrogacin antes del 1 de enero del ao 2006.

c) Renta: El propietario tendr derecho a actualizar la renta en funcin del IPC transcurrido desde la fecha del contrato, siempre que las personas que convivan en la vivienda, perciban ingresos superiores a 2,5 - 3 - 3,5 el Salario Mnimo Interprofesional, dependiendo de si los convivientes son 2, 4 ms de 4. Esta actualizacin se efectuar progresivamente en 10 5 aos nuevamente dependiendo de los ingresos. Si no se alcanzasen los ingresos mnimos citados, solamente se podr incrementar la renta vigente anualmente en la misma medida que suba el IPC.

d) Otros derechos del arrendador: todos los propietarios tendrn derecho, a partir de la entrada

en vigor de la Ley, a repercutir: - La cuanta total por el Impuesto de Bienes Inmuebles. - El coste de los servicios y suministros. - Una cantidad proporcional del importe invertido en la vivienda por concepto de obras. CONTRATOS ANTIGUOS DE LOCAL DE NEGOCIO, celebrados con anterioridad 9 de mayo de 1985.

Disposicin Transitoria 3 a) Extincin: cuando el arrendatario sea una persona fsica, el contrato se extinguir a su

jubilacin o fallecimiento, pero con posibilidad de subrogacin a favor del cnyuge, con duracin igualmente hasta su jubilacin o fallecimiento. En ambos supuestos, puede subrogarse tambin el descendiente, pero siempre que el contrato no haya durado ya 20 aos y slo hasta que se cumpla este plazo mximo.

b) Traspaso: el actual arrendatario y el cnyuge, cuando se haya subrogado, podr traspasar el

local. En este caso la duracin ser de diez aos a partir de la fecha de escritura o hasta los 20 aos a partir de la vigencia de la Ley.

c) Renta: se proceder a una actualizacin progresiva (en 10 aos) conforme al IPC transcurrido

desde la fecha que se contrat, siendo de matizar que a diferencia de lo que sucede con viviendas, todos los locales podrn ser objeto de actualizacin.

d) Rige el mismo apartado d) ya expuesto para viviendas. Si precisamente se hace una exposicin, aunque somera, de dichas transitorias, es por cuanto su

rgimen normativo difiere de forma tan patente de todo lo hasta ahora comentado, que an a riesgo de ser reiterativos, conviene definitivamente no confundir la realidad legal de estos contratos, siempre anteriores al 1 de enero de 1995, con los que son objeto propio de la presente gua, a partir de dicha fecha.

7.- REGLAS PRCTICAS PARA LA PREVENCIN DE CONFLICTOS.

Para concluir, qu mejor para la prevencin y debido abordaje de las mltiples cuestiones que se

pueden plantear a lo largo del recorrido del alquiler, que establecer una sntesis de factores que SIEMPRE, ante la presencia de cualquier tipo de suceso propio del arriendo, nos mantengan alerta de los pasos a emprender. Recuerden siempre que todo problema de fondo (sustantivo), cuenta con un cauce o forma de cuya debida instruccin SIEMPRE depender el xito de cualquiera de las pretensiones que surjan, aunque no slo es necesario saber pedir (acomodarnos al cauce), adems habr que tener razn.

1.- Refleje con claridad y por escrito, todos y cada uno de los acuerdos que ambas partes logren. 2.- La Ley para la exigencia de derechos y el cumplimiento de obligaciones establece PLAZOS,

traspasados los cuales decae el derecho o la obligacin. Son muchos y variados a lo largo de todo el texto articulado.

3.- La ley al mismo tiempo que establece PLAZOS, requiere la constancia documental de las

pretensiones. COMUNIQUE SIEMPRE POR ESCRITO, o bien los sucesos relevantes que puedan afectar a la continuidad del arrendamiento (fundamentalmente cambios de titularidad, exigencia de permiso para obras, desestimientos unilaterales, subrogaciones, separacin...) o las pretensiones

que afecten al propio disfrute del alquiler (necesidad de obras, perturbaciones de terceros, existencia de deterioros...).

4.- A la vista de cualquiera de las pretensiones de las partes MANIFESTADA POR ESCRITO, si a su

derecho interesa oponerse por considerar que no se ajusta ni a los pactos suscritos ni al tenor de la Ley, OPNGASE FORMALMENTE POR ESCRITO DENTRO DEL PLAZO. Ejemplos pueden ser la oposicin a un incremento de renta excesivo, la resolucin de un contrato antes de tiempo, la repercusin de unas obras sin derecho, etc.

5.- No retenga nunca el PAGO DE LA RENTA, como medida de presin para conseguir algn fin propio

del alquiler (el ms frecuente: hasta que me arregle...). No se puede exigir derechos sin el cumplimiento de nuestras obligaciones.

6.- Los ACTOS PROPIOS vinculan a quien los realiza. No se puede tolerar y consentir determinada

circunstancia de hecho (por ejemplo el pago de una determinada cantidad de renta o por otro concepto) para luego desdecirse de ello, invocando un derecho o pacto, que por voluntad propia qued renunciado.

7. - La situacin econmica o personal del inquilino o arrendatario y su familia, no es excusa legal para

dejar de satisfacer la merced arrendaticia. El impago de renta origina el desahucio y consiguiente desalojo.

8.- Las formas de relacionarse entre inquilinos y sus caseros, adquieren relevancia superlativa en la

existencia o solucin de los conflictos del alquiler. El respeto mutuo, la confianza, la educacin, si en cualquier caso son valores predicables, en el nuestro con mayor motivo.

9.- Valore su posicin de fuerza y su inters respecto al arrendamiento. Muchas veces el celo o

profusin de esfuerzos en el cumplimiento o exigencia de derechos accesorios, frustra en el plano temporal los sustanciales: continuidad o rentabilidad del alquiler.

10.- Acuda a una institucin especializada o un Profesional. Ellos le informarn adecuadamente de sus

derechos y de la forma de proceder.

ANEXO I:

Diccionario de Trminos e ndice Alfabtico. ACTUALIZAR. Elevacin de rentas para adaptarla a las variaciones de la subida de la vida por medio del ndice de

Precios al Consumo. Art. 17. ASIMILADA.

Refiere todas aquellas cantidades que no son estrictamente renta, dgase gastos de comunidad, impuestos, etc.

ARRENDATARIO.

Inquilino. ARRENDADOR.

Propietario. CESIN.

Sustitucin de un inquilino por otro extrao que inicialmente no concert el contrato. Queda prohibido, salvo consentimiento escrito del arrendador. Art. 8.

DESAHUCIO. Accin judicial del propietario para obtener el lanzamiento bien por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas, por la extincin del plazo del arriendo o por precario.

DESISTIMIENTO.

Abandono de la vivienda con comunicacin o sin comunicacin al arrendador, por quien suscribiera como titular el contrato. Tiene especial importancia en caso de convivencia con otras personas que desean continuar. Art. 12.

ENAJENACIN

Pasar o transmitir el dominio de un derecho o cosa a otro. En nuestro caso de la finca arrendada. Con consecuencias a efectos de continuidad del arriendo y posibles derechos de adquisicin preferente. Art. 14.

ENERVACIN.

Accin de dejar sin efecto el desahucio judicial previo pago de la cantidad reclamada y las vencidas. Opcin que slo se puede ejercitar una vez. El segundo desahucio origina el lanzamiento.

EXCEPCIN. Supuestos ajenos a la norma comn. En cuanto al plazo, lo es tanto la prrroga legal, como la posibilidad de que el propietario incluya un pacto contractual de necesidad. Art. 9.

EXTINCIN. Finalizacin ordinaria del alquiler, por transcurso del tiempo pactado. Implica la devolucin de la posesin de la finca y el reintegro de la fianza.

FIANZA.

Garanta obligatoria por importe de una mensualidad de renta en viviendas, o dos en arrendamientos para uso distinto, que pretende cubrir los supuestos de defectuoso reintegro de la finca o impago de cantidades propias del arriendo. Art. 36.

HABITABILIDAD. Circunstancia necesaria para considerarla existencia de una finca sometida a la Ley de Arrendamientos. En todo caso, de su eficacia y debida existencia, depende el ejercicio de derechos, suspensivos del contrato o de desistimiento del mismo. Arts. 19 y 26.

MEJORAS. Actuaciones de la propiedad opuestas a lo necesario para el debido mantenimiento del uso y disfrute de la vivienda o de conservacin, entabladas por la Comunidad de Propietarios donde radica la finca. Durante los cinco primeros aos de contrato inexigibles. Art. 22.

NECESIDAD. Posibilidad que le asiste a la propiedad como excepcin al plazo de garanta mnimo de cinco aos, de establecer la extincin del contrato cuando precise la vivienda. Requiere compromiso escrito.

OBRAS. Actuaciones precisadas para el debido uso y disfrute de la vivienda. Las que recaen sobre elementos de uso directo son de cuenta del inquilino, el resto son de la propiedad sin derecho a elevar por ello la renta. Art. 21.

PRRROGA. Efecto de la ausencia de voluntad extintiva del contrato al vencimiento del plazo concertado. La prrroga legal inicial lo es hasta la quinta anualidad, la segunda por tres aos. Art. 9 y 10.

RECIBO. Justificante de pago de la renta. La ley establece su obligatoriedad. Art. 17.

RENTA. Elemento constitutivo del contrato de arrendamiento. Debe ser cierta y en metlico. Art. 17.

REPERCUSIN.

Forma o modo de efectuar el cobro de conceptos arrendaticios. Se dice repercutir el Impuesto de Bienes Inmuebles o tales obras de mejora.

RETRACTO. Derecho de adquisicin preferente que le asiste al inquilino para situarse en la posicin de comprador abonando el precio por ste satisfecho cuando no hubiera sido notificado de tanteo.

SERVICIOS. Se refiere a los servicios que de suyo presta la Comunidad de Propietarios, tal como Portera, Limpieza, etc. Art. 20.

SUBARRIENDO. Contrato de alquiler total o parcial que suscribe el inquilino con otra persona, que adopta la posicin de subarrendatario. Art. 8.

SUBROGACIN. Transmisin del derecho de alquiler por fallecimiento del titular a alguno de sus parientes o cnyuge. Art. 16.

SUMINISTROS. Se refiere a los consumos propios de suministros habituales en las Comunidades de Propietarios; agua, luz, reposicin de materiales fungibles, calefaccin central, etc. Art. 20.

TANTEO.

Derecho que asiste al inquilino para comprar la finca alquilada en iguales condiciones que las ofertadas por el propietario a un tercero. Es anterior a la venta a dicho tercero.

TRANSITORIA. Tipo de norma legal que afecta a situaciones anteriores a su vigencia. En nuestro caso contratos anteriores al 1 de enero de 1995.

TRANSMISIN.

La sustitucin en la titularidad de la finca alquilada. Puede originar derechos de tanteo y retracto.