gestiÓn, uso y mantenimiento de edificios … · preventivo mantenimiento correctivo . ......
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Jornada técnica:
GESTIÓN, USO Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS
Libro del edificio y nuevas oportunidades profesionales
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO Generalidades Instrucciones de uso y mantenimiento Aplicación informática
Jornada técnica:
GESTIÓN, USO Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS
Libro del edificio y nuevas oportunidades profesionales
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Generalidades Definición de mantenimiento
RAE:
2. m. Conjunto de operaciones y cuidados necesarios para que instalaciones, edificios, industrias, etc., puedan seguir funcionando adecuadamente.
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Generalidades Definición de mantenimiento
Altimira (2010):
El mantenimiento ha de plantearse desde la necesidad económica del activo.
El edificio en buen estado de conservación, en caso de venderse, aporta directamente un valor mucho más elevado que cuando se ignora el mantenimiento. En cambio, el mantenimiento se considera un gasto, y se prefiere la reparación puntual cuando algo se estropea. No existe “cultura del mantenimiento”.
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Generalidades Mantenimiento y sostenibilidad
Una edificación no será realmente sostenible si no conseguimos alargar su vida de manera económicamente eficiente.
El análisis del ciclo de vida ACV (ISO 14040-2006), incluye aspectos relacionados con el uso y mantenimiento, además de la
producción, el transporte y el reciclaje
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Generalidades Mantenimiento y sostenibilidad
El análisis del ciclo de vida ACV (ISO 14040-2006)
USO Durante el uso de un edificio,
el consumo de energía y el mantenimiento es lo que provoca
una mayor carga ambiental. Las soluciones constructivas y la
elección de materiales tienen mucha importancia en el mantenimiento posterior
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Generalidades
MANTENIMIENTO
Tipos de mantenimiento
PLANIFICADO
PREVENTIVO rutinario
sistemático
PREDICTIVO según estado
según condición
CORRECTIVO avería rotura
urgencias
NO PLANIFICADO
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Generalidades Tipos de mantenimiento
Correctivo
Tradicionalmente “reparaciones”.
Trata de corregir aquellas lesiones o deficiencias que presentan los elementos del edificio estropeados u obsoletos, para así lograr
prolongar su vida útil hasta el máximo.
Actuaciones puntuales que responden a una situación causa-efecto, normalmente de urgencia con desembolsos no previstos.
No permite la planificación de los trabajos de reparación ni del gasto
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Generalidades Tipos de mantenimiento
Preventivo
Conjunto de operaciones programadas en intervalos predefinidos de tiempo, para asegurar un buen funcionamiento durante la vida
útil del edificio.
Prevé futuras lesiones o las detecta antes de que se produzcan.
Posibilidad de ser programado en el tiempo y, por lo tanto, evaluado económicamente, optimizando la gestión y planificación
de gastos.
El mantenimiento preventivo se designa como Normativo cuando es de obligado cumplimiento por precepto legal
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Generalidades Tipos de mantenimiento
Predictivo
Operaciones de mantenimiento se establecen a partir de un plan de inspecciones definido en proyecto.
Esta estrategia permite mayor precisión, pero que solo se puede aplicar a los elementos cuyas condiciones y rendimiento puede ser
debidamente supervisado.
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Generalidades Tipos de mantenimiento
Intensidad mantenimiento
coste
intensidad óptima
total
mantenimiento preventivo
mantenimiento correctivo
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Generalidades Aspectos del mantenimiento preventivo
Durabilidad y vida útil del edificio y sus componentes.
“Mantenibilidad”: aptitud para el mantenimiento, accesibilidad, “registrabilidad” y facilidad de limpieza, inspección, reposición,...
Coste del ciclo de vida, total costes de las operaciones que se realizan en el edificio a lo largo de su vida útil: construcción,
mantenimiento, reposición y los de explotación
Un Plan de mantenimiento no deja de ser un Plan financiero
Las gastos iniciales (proyecto y ejecución) para un edificio de 50 años de vida útil supone un 25% del coste global y el 75% restante son gastos
de mantenimiento y utilización.
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Generalidades Aspectos del mantenimiento preventivo
Durabilidad
La durabilidad es la capacidad de durar.
Un material durable será aquél capaz de resistir las agresiones debidas a procesos mecánicos, físicos o químicos, actuando
externamente o aflorando desde su interior.
Vinculación directa entre vulnerabilidad y durabilidad
Factores y condicionantes de la durabilidad y vida útil
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Generalidades Aspectos del mantenimiento preventivo
Vida útil o de servicio
Es el periodo de tiempo (normalmente años ) durante el cual todas las propiedades esenciales alcanzan o superan el valor mínimo
aceptable con un mantenimiento rutinario
Tiempo en el que prestará servicio dentro de los límites de
eficiencia económica, y durante el cual puede generar renta.
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Generalidades Aspectos del mantenimiento preventivo
Vida útil de diseño (Vida útil nominal)
Establecida por la normativa en función de las características de la construcción. Ejemplo EHE estado límite de durabilidad
La vida útil o de servicio estimada ha de ser mayor o igual que la vida útil de diseño
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Generalidades Aspectos del mantenimiento preventivo
Durabilidad y vida útil del edificio y sus componentes
Comportamiento a lo largo del tiempo
tiempo
Niveles mínimos desempeño
100
Pendiente de degradación
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Generalidades Aspectos del mantenimiento preventivo
Durabilidad y vida útil del edificio y sus componentes
Comportamiento a lo largo del tiempo
vida útil obsolescencia
tiempo
Niveles mínimos desempeño
100
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Generalidades Aspectos del mantenimiento preventivo
Durabilidad y vida útil del edificio y sus componentes
Comportamiento a lo largo del tiempo
vida útil
tiempo
Niveles mínimos
desempeño
100 acción de mantenimiento
acción de mantenimiento
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Generalidades Aspectos del mantenimiento preventivo
Durabilidad y vida útil del edificio y sus componentes
Comportamiento a lo largo del tiempo
vida útil 2
tiempo
Nivel mínimo
desempeño
100
acción reparación
vida útil 1
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO Generalidades Instrucciones de uso y mantenimiento Ejemplo de utilización de la herramienta informática
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Instrucciones de uso y mantenimiento Libro del edificio
Contiene la documentación del edificio
El libro del edificio está compuesto por impresos y por archivos que contienen información de naturaleza administrativa y jurídica, de naturaleza técnica, y de uso y mantenimiento.
Contiene también las instrucciones de emergencia y el plan de emergencia, en su caso.
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Instrucciones de uso y mantenimiento Bibliografía
_ Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación (CTE).
_ Real Decreto 1247/2008, de 18 de julio, por el que se aprueba la Instrucción de hormigón estructural (EHE-08).
_ Real Decreto 751/2011 de 27 de mayo, por el que se aprueba la “Instrucción de acero estructural (EAE)”
_ Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios.
_ Real Decreto 842/2002 por el que se aprueba el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión
_ Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal y sus sucesivas reformas
_ Norma Tecnológica de la Edificación
_ …
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Instrucciones de uso y mantenimiento
Validación del documento Conselleria de Infraestructuras, Territorio y Medio Ambiente
FEMEVAL, Federación Empresarial Metalúrgica Valenciana
HIPALYT, Asoc. Española de Fabricantes de Ladrillos y Tejas de Arcilla Cocida
ANEFHOP, Asoc. Nacional Española de Fabricantes de Hormigón preparado
AFAM, Asociación Nacional de Fabricantes de Morteros
ANI, Asociación Española de la Impermeabilización
ANFI, Asociación de Fabricantes de Impermeabilizantes Asfálticos
ASEFAVE, Asociación Española de Fabricantes de Fachadas Ligeras y Ventanas
IVVSA, Instituto Valenciano de la vivienda
COACV, Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunidad Valenciana
CAAT, Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Valencia
Colegio de Administradores de Fincas de Valencia
APCV, Asoc. provincial de promotores inmobiliarios y agentes urb. de Valencia
APECC, Asociación provincial de empresas de la construcción de Castellón
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Instrucciones de uso y mantenimiento Criterios
_ Documento práctico, ágil y sencillo, pero con rigor
_ Muy enfocado a los elementos relevantes en la durabilidad del edificio
_ No un gran manual donde se pide operaciones imposibles por complejidad y cantidad
_ Enfoque realista
_ Pocas operaciones pero esenciales
Principales barreras
_ Durabilidad de los elementos constructivos y sus materiales componentes.
_ Dificultad para establecer las cadencias o periodos para las operaciones de mantenimiento
_ Lagunas en la identificación de los factores extrínsecos e intrínsecos relevantes para la cuantificación la vida útil
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Instrucciones de uso y mantenimiento Estructura del Libro del edificio
1_ Introducción
2_Documentación de uso y mantenimiento del libro del edificio
_ Instrucciones de uso de los espacios del edificio
_ Instrucciones de uso y mantenimiento de los elementos constructivos
_ Instrucciones de uso y mantenimiento de las instalaciones
_ Programa de mantenimiento
3_Anejos
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Instrucciones de uso y mantenimiento Estructura del Libro del edificio
ELEMENTOS ARQUTIECTÓNICOS
ESPACIALES
CONSTRUCTIVOS
INSTALACIONES
MANTENIMIENTO
INSTRUCCIONES
USO
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Instrucciones de uso y mantenimiento Instrucciones de uso
Se informa al usuario de cómo hacer un uso adecuado del edificio
_ Las precauciones a considerar para no afectar la seguridad, habitabilidad o durabilidad del edificio
_ Las obligaciones y prohibiciones para evitar prácticas indebidas o peligrosas.
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Instrucciones de uso y mantenimiento Instrucciones de mantenimiento
Operaciones de mantenimiento, indicando su periodicidad en el tiempo
_ La conservación, limpieza, saneado superficial, regulación de equipos, u otras.
_ La inspección, con evaluaciones periódicas del estado de conservación, estimando la necesidad de una intervención (técnica inicial y las de seguimiento).
_ La intervención, contempla las reposiciones o sustituciones, de un elemento o de alguna de sus partes componentes, que estuvieran programadas.
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Instrucciones de uso y mantenimiento Clasificación de las operaciones de mantenimiento
Operaciones de obligado cumplimiento según normativa :
_ obligada justificación, (reglamentos, especialmente en instalaciones con protocolos de justificación)
_ operaciones de obligada justificación según el Decreto 25/2011, (número limitado de elementos del edificio, considerados relevantes para la durabilidad).
_ sin necesidad de justificación, (se recuerda la obligatoriedad u oportunidad de su realización).
Operaciones no exigidas en la normativa, pero propuestas por considerarlas relevantes, aunque no se exija su justificación.
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Instrucciones de uso y mantenimiento
espaciales
constructivos
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Instrucciones de uso y mantenimiento
instalaciones
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Instrucciones de uso y mantenimiento elemento
instrucciones de uso por elemento
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Instrucciones de uso y mantenimiento
tipo de operación
periodicidad
tipo de elemento
operación de mantenimiento de conservación
por tipo de elemento
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Instrucciones de uso y mantenimiento Programa de mantenimiento
Se genera a partir de la planificación de las operaciones de mantenimiento a lo largo del tiempo, considerando las respectivas periodicidades.
Deberá calcularse e incluirse en este archivo el programa de mantenimiento previsto para, al menos, los primeros treinta años de vida útil del edificio.
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Instrucciones de uso y mantenimiento Programa de mantenimiento
CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO Generalidades Instrucciones de uso y mantenimiento Ejemplo de utilización de la herramienta informática