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Gestión
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GestiónCentrosComerciales
Índice
0Comerciales
Índice
7 de febrero 2015
Como expertos en el sector ofrecemos servicios de:
Construcción y Rehabilitación
MantenimientoIntegral de Instalaciones
Ingeniería y Consultoría
Ensayos No destructivos
DesarrollosInmobiliarios
La visión integral del negocio, que nos permite analizar y ejecutar todo el desarrollo de un activo, nos ha llevado a realizar proyectos llave en mano.
CENTROS COMERCIALESGestión
0Índice
0 1. Terminología Centros Comerciales. Inicio y
Evolución
2 Enfoq e la Gestión MisionesÍndice 2. Enfoque la Gestión. Misiones
• Asesoramiento Jurídico
• Preparación de la Futura gestiónp g
• Puesta en Marcha
• Gestión Inmobiliaria, Comercial y de
Marketing
• Gestión Patrimonial
3 Condiciones de la Colaboración Honorarios3. Condiciones de la Colaboración. Honorarios
4. Conclusiones. Oportunidades
5. Anexos
CENTROS COMERCIALESGestión
1 S.B.A: Superficie Bruta Alquilable
Terminología
1p q
RMG : Renta Mínima garantizada
Tasa de esfuerzo: % Renta/VentasTerminología
Centros
Comerciales
Renta variable: Diferencia entre el % firmado en contrato por la RMG
Locomotora o ancla: HipermercadoComerciales Parque de medianas: Parque Comercial
Factory: Parque de fabricantes
I C d t bl ió bi ió Isocrona: Coronas de terreno y población con una ubicación equivalente al proyecto en términos de tiempo y kilómetros
Área de influencia: El ámbito de influencia recoge la población considerada público objetivo sobre la que el futuro proyectoconsiderada público objetivo sobre la que el futuro proyecto ejercerá su influencia
ECOP: Equipo de Coordinación de Obras Privativas
CENTROS COMERCIALESGestión
1Terminología
1 FASES EN LA IMPLANTACIÓN
Suelo. Estudios de viabilidadTerminología
Centros
Comerciales
Gestión Comercial / Comercialización: Anclar Proyecto
ECOPComerciales
Gestión Integral
• Gestión Inmobiliaria• Gestión Patrimonial• Gestión Comercial / Recomercialización• Asesoramiento Jurídico
Inversión
CENTROS COMERCIALESGestión
1Terminología
1Terminología
Centros
ComercialesComerciales
CENTROS COMERCIALESGestión
2ASESORAMIENTO JURÍDICO
Enfoque de la
2 Análisis de la configuración jurídica
Criterios de reparto de los gastos comunes, establecimiento Enfoque de la
Gestión
Misiones
p g ,de coeficientes de gastos, ponderaciones de superficies
Principios básicos para la redacción del Reglamento de Régimen InteriorMisiones
Análisis de la documentación técnica necesaria para la implantación de las diferentes superficies
Documentación Contractual (contratos arrendamiento, anexos, actas, criterios de contratación para las empresas de servicios
Se sientas las bases para el funcionamiento técnico, administrativo y comercial del centro comercial
CENTROS COMERCIALESGestión
2PUESTA EN MARCHA
Enfoque de la
2 Lanzamiento comercial a la clientela potencial, incluye todas las misiones de Relaciones Públicas y Publicidad previos a la apertura del centro comercial
Enfoque de la
Gestión
Misiones
Puesta en marcha, se inicia un mes antes de la apertura y se amplia a un mes después de la misma, en condiciones normales no se vuelve a repetir a lo largo de la vida del centro
i lMisiones comercial
El esquema de trabajos de la puesta en marcha contemplarán: Puesta en marcha inmobiliaria. Recepción de
i t l i b d i i i t fi iinstalaciones, prueba de equipos, equipamiento oficina y talleres, limpieza inicial, selección de personal y elaboración de presupuestos. LIBRO APERTURA
Puesta en marcha comercial. Integrar a ocupantes, g p ,comerciantes y propietarios, motivación de los comerciantes, horarios.
Puesta en marcha marketing. Plan de Lanzamiento, Organi ación campaña de ina g ración del centroOrganización y campaña de inauguración del centro comercial.
CENTROS COMERCIALESGestión
2Enfoque de la
2 GESTIÓN INTEGRALEnfoque de la
Gestión
Misiones
Gestión Inmobiliaria, o conjunto de acciones en relación con el edificio y sus elementos comunes
Gestión Comercial, o conjunto de acciones relacionadas con Misionesla actividad comercial a desarrollar en el centro comercial
Gestión de Marketing, o conjunto de acciones en relación con la clientela, real o potencial del centro comercial, que supongan un feed‐back entre centro y clientes
CENTROS COMERCIALESGestión
2GESTIÓN INMOBILIARIA
Enfoque de la
2 El centro comercial debe cumplir con las funciones para las que ha sido diseñado y debe ser capaz de asegurar su
ti id d l i ti t h d l dí t d l dí d lEnfoque de la
Gestión
Misiones
operatividad las veinticuatro horas del día todos los días del año.
Las zonas comunes deben estar en las adecuadas condiciones para que la actividad comercial y empresarial de losMisiones para que la actividad comercial y empresarial de los operadores y clientes se desarrolle sin problemas
El mantenimiento de estas condiciones corresponde al Propietario del Centro Comercial que debe garantizar unaPropietario del Centro Comercial, que debe garantizar una gestión profesional y unitaria considerando el conjunto como un todo y atendiendo a los intereses generales por encima de los particulares de alguno de los operadores.
Objetivo: Conseguir el mejor funcionamiento de los servicios comunes, optimizado medios humanos y materiales con el objetivo de la conservación y revalorización del activoobjetivo de la conservación y revalorización del activo.
CENTROS COMERCIALESGestión
1Estos elementos y sus funciones son las siguientes:
Enfoque de la
1Enfoque de la
Gestión
MisionesMisiones
CENTROS COMERCIALESGestión
1Enfoque de la
1Enfoque de la
Gestión
MisionesMisiones
LA RESPONSABILIDAD DE LA GESTIÓN INMOBILIARIA RECAE EN LA FIGURA DEL DIRECTOR GERENTE DEL CENTRO Y , POR TANTO, EN LA GERENCIA DEL CENTRO COMERCIAL
CENTROS COMERCIALESGestión
1ORGANIGRAMA
1OFICINA DE GERENCIA
GERENTE
ADJUNTO A GERENCIA
JEFE SERVICIOS GENERALES MARKETING ADMINISTRATIVO
PERSONAL ADSCRITO A LA AGESTIÓN DEL CENTRO COMERCIAL
GESTOR PATRIMONIAL GESTOR COMERCIAL ECOP
CENTROS COMERCIALESGestión
2Medios
Enfoque de la
2 Modelo de gestión específico del Centro Comercial Administración y Gestión del Centro Comercial
Enfoque de la
Gestión
Misiones
Misiones Creación del Presupuesto Seguimiento PresupuestarioMisiones Seguimiento Presupuestario Control de desviaciones Facturación y gestión de cobro de cesiones de zonas comunes Contratación de servicios y suministros:
d ó d l d d Redacción de Pliegos de Condiciones Análisis de Ofertas Análisis y Redacción de Contratos
Gestión de EnergíasGestión de Energías Seguros:
Selección de la mejor Compañía Aseguradora Gestión de Siniestros
CENTROS COMERCIALESGestión
2Vigilancia del cumplimiento de las Normas de Convivencia y Normativa Interna
Enfoque de la
2Co e c a y o at a te a
Gestión con Operadores Promoción de las relaciones entre comerciantes y CentroEnfoque de la
Gestión
Misiones
Promoción de las relaciones entre comerciantes y Centro Comercial.
Seguimiento y reciclaje en las tendencias comerciales Relación y motivación de los comerciantesMisiones
Análisis de Afluencias (si existe sistema de conteo) Análisis sectorial de accesos al Centro Comercial
A l Accesos peatonales Accesos de vehículos
Análisis de la afluencia por día de la semana Análisis de la afluencia por franjas horariasp j Análisis e interpretación de los datos históricos interanuales
de afluencias al centro comercial Conclusiones cruzadas de análisis anteriores
Conservación del Patrimonio.Planes Plurianuales
CENTROS COMERCIALESGestión
1GESTIÓN COMERCIALSu objetivo principal es incrementar el “Patrimonio Comercial”
Enfoque de la
1Su objet o p c pa es c e e ta e at o o Co e c amediante el establecimiento de relaciones con los comerciantes y el reciclado constante de las nuevas tendencias de mercado.
Enfoque de la
Gestión
Misiones
GESTIÓN DE MARKETINGEl objetivo principal de una gestión de marketing eficaz, es la de establecer relaciones y una comunicación fluida entre el centro Misionescomercial y el cliente
Principales tareas de la Gestión de Marketing:ó d l l d kPrepación del Plan de Marketing
Breafing Análisis de la situación Objetivos Estrategias Operaciones
Presupuesto
CENTROS COMERCIALESGestión
1 Principales tareas de la Gestión de Marketing:
Enfoque de la
1 Principales tareas de la Gestión de Marketing:
Seguimiento Presupuestario específicoEnfoque de la
Gestión
Misiones
Coordinación AnimacionesMisiones Montaje de operaciones Publicidad
CENTROS COMERCIALESGestión
1Información y documentación
Enfoque de la
1Enfoque de la
Gestión
MisionesMisiones
CENTROS COMERCIALESGestión
1Información y documentación
Enfoque de la
1Enfoque de la
Gestión
MisionesMisiones
1PRESUPUESTO 2005 %
JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE REALIZADO % PENDIENTE %
PRESUPUESTO PRESUPUESTO MENSUALIZADO
1 15.07 AL 31.12.05 S/TOTAL
JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE REALIZADO % PENDIENTE %
CONSUMOS 47.437,50 12,89% 4.313,50 8.627,00 8.627,00 8.627,00 8.627,00 8.627,00S.E. MANTENIMIENTO 14.905,50 4,05% 1.355,30 2.710,57 2.710,57 2.710,57 2.710,57 2.710,57T.R.P.O.E. 134.936,71 36,66% 12.267,90 24.535,70 24.535,70 24.535,70 24.535,70 24.535,70SUMINISTROS DIVERSOS Y REPUESTOS 4 205 05 1 14% 381 50 762 97 762 97 762 97 762 97 762 97SUMINISTROS DIVERSOS Y REPUESTOS 4.205,05 1,14% 381,50 762,97 762,97 762,97 762,97 762,97FUNCIONAMIENTO GENERAL 76.617,70 20,81% 6.963,85 13.927,65 13.927,65 13.927,65 13.927,65 13.927,65PLAN DE MARKETING 60.000,00 16,30% 5.454,63 10.909,20 10.909,20 10.909,20 10.909,20 10.909,20INGRESOS ATÍPICOS 30.000,00 8,15% 2.727,32 5.454,60 5.454,60 5.454,60 5.454,60 5.454,60TOTAL GASTOS 368.102,46 100,00% 33.464,00 66.927,69 66.927,69 66.927,69 66.927,69 66.927,69
CONCEPTO POR PARTIDAS PRESUPUESTO 2005
Agua 1.650,00 3,48% 150,07 300,16 300,16 300,16 300,16 300,16CONSUMOS
Telefono y Fax 1.787,50 3,77% 162,58 325,16 325,16 325,16 325,16 325,16Electricidad 44.000,00 92,75% 3.999,85 7.999,68 7.999,68 7.999,68 7.999,68 7.999,68Total Consumos 47.437,50 100,00% 4.312,50 8.625,00 8.625,00 8.625,00 8.625,00 8.625,00
S.E. MANTENIMIENTOTransporte vertical 9.889,00 66,35% 899,05 1.798,00 1.798,00 1.798,00 1.798,00 1.798,00
escaleras 2 tramos 8.657,00
ascensores 1.232,00
Megafonía (hilo musical) 165,00 1,11% 15,00 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00Basuras (compactadora) 4.851,50 32,55% 441,00 882,00 882,00 882,00 882,00 882,00
Compactadora cartón 2.851,50 Tasas municipales 2.000,00
Total S.E. Mantenimiento 14.905,05 100,00% 1.355,05 2.710,00 2.710,00 2.710,00 2.710,00 2.710,00
1T.R.P.O.E.Limpieza 42.603,65 31,57% 3.873,00 7.745,30 7.745,30 7.745,30 7.745,30 7.745,30S % 6 106 40 12 215 40 12 215 40 12 215 40 12 215 40 12 215 401Seguridad 67.174,69 49,78% 6.106,40 12.215,40 12.215,40 12.215,40 12.215,40 12.215,40Mantenimiento 23.508,38 17,42% 2.137,22 4.274,00 4.274,00 4.274,00 4.274,00 4.274,00Jardineria 1.650,00 1,22% 150,10 299,30 299,30 299,30 299,30 299,30Total T.R.P.O.E. 134.936,72 100,00% 12.266,72 24.534,00 24.534,00 24.534,00 24.534,00 24.534,00
SUMINISTROS DIVERSOS Y REPUESTOSSUMINISTROS DIVERSOS Y REPUESTOS
Climatización 300,50 7,15% 27,32 54,66 54,66 54,66 54,66 54,66Transporte Vertical 300,50 7,15% 27,32 54,66 54,66 54,66 54,66 54,66Alumbrado 901,52 21,44% 81,96 163,90 163,90 163,90 163,90 163,90Extintores y Bies 300,51 7,15% 27,32 54,66 54,66 54,66 54,66 54,66Jardinería 150,00 3,57% 13,64 27,29 27,29 27,29 27,29 27,29CCTV 150,00 3,57% 13,64 27,29 27,29 27,29 27,29 27,29Material de Mantenimiento 600,00 14,27% 54,55 109,00 109,00 109,00 109,00 109,00Conservación General 1.202,02 28,59% 109,29 218,58 218,58 218,58 218,58 218,58Gasoil 300,00 7,13% 27,26 54,50 54,50 54,50 54,50 54,50Total Suministros diversos y repuestos 4 205 05 100 00% 382 30 764 55 764 55 764 55 764 55 764 55Total Suministros diversos y repuestos 4.205,05 100,00% 382,30 764,55 764,55 764,55 764,55 764,55
FUNCIONAMIENTO GENERALRelaciones Públicas 200,00 0,26% 18,21 36,32 36,32 36,32 36,32 36,32Consumibles de oficina de Gerencia 600,00 0,78% 54,43 108,75 108,75 108,75 108,75 108,75Auditoría 900,00 1,17% 81,61 163,53 163,53 163,53 163,53 163,53Honorarios 28.771,88 37,55% 2.615,54 5.230,80 5.230,80 5.230,80 5.230,80 5.230,80Prensa y Fotografías 150,25 0,20% 14,04 27,96 27,96 27,96 27,96 27,96Partic. Gastos Parque Comercial (19,78%) 29.452,61 38,44% 2.677,52 5.355,36 5.355,36 5.355,36 5.355,36 5.355,36Seguros 16.242,97 21,20% 16.242,97
Responsabilidad Civil 3.319,35
Daños materiales 12.923,62
SGAE 300,00 0,39% 27,26 54,42 54,42 54,42 54,42 54,42Total Funcionamiento General 76.617,71 100,00% 5.488,61 10.977,14 10.977,14 27.220,11 10.977,14 10.977,14
PLAN DE MARKETINGPlan de Marketing 60.000,00 5.455,00 10.909,00 10.909,00 10.909,00 10.909,00 10.909,00Total Plan Marketing
CENTROS COMERCIALESGestión
2GESTIÓN PATRIMONIAL
Enfoque de la
2 Las principales tareas de la Gestión Patrimonial son:Enfoque de la
Gestión
Misiones
Gestión de Contratos de arrendamiento: Facturación de rentas y cantidades asimiladas. Gestión y control cifras de ventas
Li id i R t V i blMisiones Liquidaciones Renta Variable Verificación del cumplimiento de las obligaciones
formales del contrato Control comunicaciones y vencimientos de contratosy Control avales Tasa de esfuerzo Negociaciones
Apoyo de Gestión Jurídica de contenciosos en colaboración con los despachos jurídicos externos escogidos por la Propiedad (Conciliaciones, Resoluciones Judiciales, Desahucios Lanzamientos o Reclamaciones de Cantidad )Desahucios, Lanzamientos o Reclamaciones de Cantidad…)
CENTROS COMERCIALESGestión
2GESTIÓN PATRIMONIAL
Enfoque de la
2 Las principales tareas de la Gestión Patrimonial son:Enfoque de la
Gestión
Misiones
Trabajos de mejora de rendimientos a largo plazo de la inversión: Indexación de contratos.
C t l d R t V i blMisiones Control de Renta Variable Auditorías de cifras de ventas, en colaboración con la
empresa externa contratada por la Propiedad
Medios
Gestor Patrimonial coordinado por el Director de Gestión pPatrimonial y con el apoyo del resto de Servicios Centrales de Administración y Jurídicos
CENTROS COMERCIALESGestión
2GESTIÓN PATRIMONIAL
Enfoque de la
2Información y Documentación
Enfoque de la
Gestión
MisionesMisiones
CENTROS COMERCIALESGestión
2GESTIÓN PATRIMONIAL
Enfoque de la
2Información y Documentación
Enfoque de la
Gestión
MisionesMisiones
CENTROS COMERCIALESGestión
3HONORARIOS
Condiciones de la
3 Dichos honorarios son a título orientativo, no hay nada reglado, pero son más o menos los normales en la gestión de centros comerciales, aunque como en todos los sectores prevalece el Condiciones de la
Colaboración
Honorarios
principio de voluntad entre las partes y la situación del mercado.
GESTIÓN INMOBILIARIAHonorarios
Preparación y Puesta en Marcha Dirección del Centro Comercial, dependerá de la experiencia
del gerente a contratar y número de personas del equipo de g y p q pGerencia.
Quince por cinto (15%) de los ingresos por cesiones de zoascomunes
V i ti i i t (25%) l d P t i i Veinticinco por ciento (25%) para el caso de Patrocinios, esponsorizaciones o intercambios de servicios que si bien no suponen un ingreso efectivo, si implican un ahorro en el presupuesto p p
CENTROS COMERCIALESGestión
3HONORARIOS
Condiciones de la
3 GESTIÓN PATRIMONIALCondiciones de la
Colaboración
Honorarios
Preparación de la Gestión Por la Gestión Patrimonial:
El uno y medio por ciento (1,5%) de la facturación de las t f t d b d l l d á d 1 000Honorarios rentas facturadas y cobradas en locales de más de 1.000
m2 El dos por ciento (2%) de la facturación de las rentas
facturadas y cobradas en locales de menos de 1.000 m2y Por carencias y bonificaciones de rentas
CENTROS COMERCIALESGestión
4CONCLUSIONES
Conclusiones
4 El sector de centros comerciales en España es un sector maduro.L tió d t i l tá li d íConclusiones.
Oportunidades
Administradores de
La gestión de centros comerciales está realizada en su mayoría por Propiedades de Centros Comerciales (Sonae, UnibailRodamco, Carrefour Property, Carmila…), por consultoras (CBRE, CW, KF, JLL, ANW…)Administradores de
Fincas
( , , , , ) La situación actual de mercado, por la incertidumbre laboral
de muchos directivos no ayuda al cambio ni a una nueva apuesta.
OPORTUNIDADES
Aunque hay un cierto miedo al cambio las consultorasAunque hay un cierto miedo al cambio, las consultoras, históricamente, no han aportado valor ni han sido proactivas. No gozan de una confianza plena.
Creo que sería bueno para el sector una nueva visión y forma de gestionar
CENTROS COMERCIALESGestión
4Conclusiones
4 OPORTUNIDADES
Como habéis visto a lo largo de la presentación, no es i t f ió ífi ll b lConclusiones.
Oportunidades
Administradores de
necesario tener una formación específica para llevar a cabo la gestión de un centro comercial, simplemente familiarizarse con una forma de hacer y una terminología.
En muchos casos, por analogía la casuística de un centro Administradores de
Fincas
, p gcomercial podría aplicarse a la de un edificio residencial u oficinas, cambiando los actores
CENTROS COMERCIALESGestión
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ANEXOS
CENTROS COMERCIALESGestión
44
CENTROS COMERCIALESGestión
44
CENTROS COMERCIALESGestión
44
M hMuchasGraciasGracias