Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social

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Políticas para la Generación Políticas para la Generación de Suelo Urbano de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Socialpara Vivienda de Interés Social

UNION INTERAMERICANA PARA LA VIVIENDA

INTER - AMER ICA N HO US ING U N IO N U N I Ã O I N T E R A M E R I C A NA P

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Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social

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POLÍTICAS PARA LA GENERACIÓN DE SUELO URBANO PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

Taller Internacional Organizado por:

Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI), Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), Fondo Mivivienda S.A. y Ministerio de

Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú.

Lugar: Hotel Los Delfines, San Isidro, Lima, Perú

27, 28 y 29 de abril 2011.

Editor Ronald A. Sánchez Castro

Asesor Técnico Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI)

Expositores

David Alfonso Ramos López Walter Piazza de la Jara

Javier Rojas Chang Maria Cristina Ribeiro Trovão Santana

Marco Antonio Figueroa Salvador Magaña

Francesco Ambrosi Filardi Roberto Moreno Mejía

Juan Manuel González Garavito

Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social

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® 2011 Unión Interamericana para la Vivienda Esta publicación puede solicitarse a: UNIAPRAVI Bajada Balta 169, 4° Piso, Miraflores - Lima 18, Perú Teléfonos: (51-1) 444 6605, 444 6611 Fax: (51-1) 444 6600 uniapravi@uniapravi.org

La impresión de la presente Publicación fue financiada por el Viceministerio de Vivienda y Urbanismo, a través de la Dirección Nacional de Urbanismo del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú.

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PRESENTACIÓN

La Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI), junto con la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), el Fondo Mivivienda S.A. y el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú, organizaron el

en las instalaciones del Hotel Los Delfines, San Isidro, Lima, Perú los días 27, 28 y 29 de abril

región que han implementado exitosamente políticas y estrategias para generar suelo urbano, solucionando el problema de la escasez de terreno, e impulsando la construcción de viviendas de interés social y el acceso a una vivienda digna a familias de estratos socioeconómicos medios y bajos. El Taller contó además con el importante patrocinio y auspicio de Scotiabank Perú, Valora Desarrollos Inmobiliarios, Los Portales, Prudential, Paz Centenario y Colegio de Economistas de Lima. Asimismo el Taller contó con la participación de 131 delegados provenientes de 6 países: Colombia, España, El Salvador, Guatemala, México y Perú. Las exposiciones estuvieron a cargo de destacados expositores de Brasil, Colombia, México y Perú, asimismo participaron 16 representan-tes de Perú como panelistas. En el Taller se presentaron las experiencias de políticas y estrategias en la gestión del suelo para vivienda, los retos de la construcción de viviendas de interés social, y la generación de vivienda a través de concursos públicos en el Perú. Asimismo se presenta-ron experiencias internacionales como la de Curitiba, Brasil, en la cual se analizó el planeamiento urbano de esta ciudad, siendo Curitiba, una de las ciudades más ordenadas de la región. También se presentó experien-cias de México como la estrategia de los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS) y el financiamiento y gestión de suelo para vivienda a través de los fondos de inversión de capital de riesgo. Finalmente en la experiencia de Colombia se presentó el Banco de Tierra de Metrovivienda como un exitoso modelo de desarrollo urbano y habitacional; así como el desarrollo del Macroproyecto de vivienda de interés social nacional Ciudad Verde.

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El presente libro titulado Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social, compila las exposicio-nes desarrolladas, discusiones planteadas y conclusiones del Taller Internacional del mismo nombre, desarrollado en la ciudad de Lima, Perú del 27, 28 y 29 de abril 2011. UNIAPRAVI expresa su público agradecimiento institucional a las entidades patrocinadoras por su importante apoyo en la realización del evento, a los delegados asistentes por su activa participación y apor-tes a las discusiones; y muy especialmente a los expositores y panelistas, ya que es posible presentar este Libro gracias a sus brillantes intervencio-nes, compartiendo sus valiosas experiencias en este Taller Internacional. UNIAPRAVI espera que este documento contribuya a seguir compartiendo las experiencias y lecciones en el ámbito del financiamiento habitacional de los diversos países en la región. Jorge Yarza Garrido Presidente de UNIAPRAVI

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INTRODUCCIÓN

El crecimiento urbano de América Latina y el Caribe, en los últimos 50 años ha sido sorprendente y en muchos casos se debería a la gran migración rural a la ciudad, sin embargo esta gran expansión estu-vo caracterizada en nuestras ciudades, por la falta de planificación terri-torial y de una visión integral de desarrollo de la ciudad. Como conse-cuencia de ello las ciudades de América Latina enfrentan diversas dificultades como los altos déficits habitacionales tanto cuantitativos y cualitativos, problemas de transporte, pobreza y desigualdad urbana y social, problemas de inseguridad, formación de asentamientos informa-les, deterioro del medio ambiente, entre otros. El Perú no ha sido ajeno a estas problemáticas, y aunque hay avances muy importantes tanto por parte del Estado y la participación del sector privado, aun persiste el gran reto de reducir el déficit habita-cional tanto urbano como rural. Según cifras del Censo Nacional, INEI

déficit cualitativo. El 65% del déficit es urbano, asimismo el 26% del déficit se concentra en la ciudad de Lima. A pesar que existen importantes iniciativas del Gobierno para impulsar la construcción masiva de vivienda, el espacio disponible para construir nuevas viviendas es cada vez más escaso, no solamente por la escasez en zonas céntricas sino por la falta de terrenos periféricos dotados con la infraestructura necesaria para el desarrollo de vivienda de interés social. Si bien el mercado de viviendas en el Perú se muestra dinámico, es previsible que si no se encuentran mecanismos eficientes para dotar espacios para la construcción de viviendas de calidad para sectores de medianos y menores recursos, los precios de los terrenos podrían incrementarse vertiginosamente e incidirán en el costo de las viviendas, dificultando el acceso y la calificación a los créditos hipoteca-rios, asimismo el mercado se expone al incremento de la informalidad, invasiones, trafico de terrenos, etc., estos hechos podrían frenar el buen

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dinamismo del sector y llevar a una profunda crisis habitacional que sin duda incidiría en la economía y desarrollo social del país. Por estas razones, es que UNIAPRAVI impulsó la realización del Taller Políticas para la generación de suelo

en el cual se analizó experien-cias de diversos países de la región que han implementado exitosamente políticas y estrategias para generar suelo urbano, solucionando el problema de la escasez de terreno, e impulsando la construcción de viviendas de interés social y el acceso a una vivienda digna a familias de estratos socioeconómicos medios y bajos. La vivienda es una importante estrategia que tiene un gran impacto económico y es gran generadora de empleo, asimismo tiene un gran impacto social ya que contribuye a la igualdad de oportunidades y a mitigar la pobreza. No se puede hablar de vivienda sin dejar de hablar sobre el suelo, ya que la disponibilidad y la óptima utilización del suelo para vivienda de interés social, determina los niveles de producción de viviendas de calidad de bajo costo accesibles para familias de bajos recursos. Luego del crecimiento urbano desordenado y con ocupaciones informales en muchas ciudades de América Latina, se ha dificultado el ordenamiento territorial y la implementación de políticas habitacionales; hoy en día es imprescindible la utilización del suelo con una adecuada planificación impulsando la creación de ciudades sostenibles. Un ejemplo de visión de las ciudades en América Latina, es la experiencia de Curitiba en Brasil cuyo Plan Maestro puesto en marcha en 1966, aun mantiene sus directrices iniciales y más bien se han consolidando las políticas urbanas, implementando nuevos instrumen-tos urbanísticos promoviendo la participación ciudadana en planes complementarios, convirtiéndose en una de las ciudades más ordenadas de la región. La experiencia de la Sociedad Hipotecaria Federal de México con los Desarrollos Urbanos Integrales (DUIS) y de los Macroproyectos de Colombia con Ciudad Verde, demuestra claramente que la planifica-ción del suelo y las ciudades, exige una política integral, con la partici-pación activa y coordinada del gobierno central, de los gobiernos regionales, las municipalidades, la comunidad civil, los constructores y desarrolladores, inversionistas, los colegios profesionales, de las univer-sidades, entre otros.

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La generación de reserva de espacios territoriales para vivien-da de interés social, es una estrategia muy importante pues permite evitar las especulaciones de los precios y las distorsiones que generan en el mercado, permite orientar los proyectos habitacionales para familias de bajos estratos socioeconómicos, evitar las invasiones y ocupaciones ilegales de terrenos, brindando oportunidades de inversión sectoriales, y permite una mejor planificación del uso del suelo. Instituciones como Metrovivienda de la Alcaldía mayor de Bogotá, así como Prudential PREI el primer banco de tierras en México, han demostrado que es posible financiar y gestionar el uso adecuado del territorio para vivienda a partir de la generación de reservas, tanto desde una institución pública, o con fondos de inversión privados, o con una participación conjunta. En el marco del Taller antes mencionado, se conformó una Comisión de Suelo Urbano, integrada por representantes del los sectores públicos y privados del sector vivienda en el Perú, y tuvo con la finalidad plantear propuestas y recomendaciones, para la implementación de políticas y estrategias que permitan mayor generación de suelo urbano, impulsar el planeamiento y ordenamiento territorial y ampliar la construcción de viviendas de interés social en el Perú. Como resultado de la Comisión a partir de las experiencias analizadas en el Taller, se elaboró un documento actualizado de conclu-siones y recomendaciones, las cuales se presentan al final de este Libro. UNIAPRAVI expresa su público agradecimiento a representantes del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú: Arq. Luis Tagle Pizarro, Director Nacional de Urbanismo, Arq. Gina Scerpella Cevallos. Directora Programa Sectorial II-DNV, Ing. Carlos Lock Sing Jefe de Fomento Habitacional-DNV y Arq. Silvia Olavarria Fleming del Progra-ma Mi Lote; representantes de la Cámara Peruana de la Construcción: Ing. Carlos Hoyos Vértiz, miembro de Comité de Edificaciones, Ing. Humberto Martínez Díaz, Director, Ing. Guido Valdivia Rodriguez, Asesor y el Ing. José Luis Ayllon, Gerente Técnico del ICD; representante de la Municipalidad Metropolitana de Lima: Arq. José Antonio Vargas Vía, Gerente de Desarrollo Urbano; representantes del Colegio de Arquitectos del Perú: Arq. Martha Victoria Gómez Sánchez, Directora Suplente y Arq. Teresa O. Arias Ávila, Comisión CAP; representantes del Fondo Mivivienda S.A.: Javier Rojas Chang, Gerente General, Eduardo Mendoza Arana, Gerente de Negocios Inmobiliarios y María Peche Becerra, Aseso-ra de Gerencia General; por su activa participación en las sesiones de la Comisión de Suelo Urbano y por sus valiosos aportes en la elaboración de las conclusiones y recomendaciones del Taller.

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Finalmente, las experiencias presentadas, así como las conclusiones y recomendaciones, nos sugieren adoptar estrategias y políticas orientadas a la gestión del territorio con una visión integral de ciudad, es decir enfocadas a la formación de ciudades sostenibles desde los ámbitos social, económica y ambiental, ciudades con viviendas dignas, dotadas con infraestructura y equipamientos adecuados, accesos y transportes, áreas de comercio, industria, educación, salud, deportes, actividades culturales, entre otros, que permitan ofrecer calidad de vida a sus habitantes.

Econ. Ronald A. Sánchez Castro Asesor Técnico de UNIAPRAVI

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POLÍTICAS PARA LA GENERACIÓN DE SUELO URBANO PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

ÍNDICE

PRESENTACIÓN INTRODUCCION I. POLÍTICAS PARA LA GENERACIÓN DE SUELO URBANO PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL EN EL PERÚ Expositor: David Alfonso Ramos López 1. El suelo como riqueza 2. 3.

a. Conglomerado urbano de la ciudad de Lima b. Conglomerado urbano de la ciudad de Chiclayo

4. 5. 6. Interés Social

a. Concursos públicos b. Programa Mi Lote

7. Disponibilidad de suelo urbano 8. 9. Reflexiones finales 10. Plan nacional de desarrollo urbano II. RETOS EN LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA SOCIAL EN EL PERÚ Expositor: Walter Piazza de la Jara 1. 2. La vivienda social

a. Requisitos mínimos para la vivienda social 3. Procesos de hacer ciudad 4. 5. Los modelos exitosos

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6. Logros alcanzados 7. Metas de vivienda social 2009-2012 8. El reto hoy 9. Alcances logrados 10. Lo que falta por hacer

a. Disponibilidad de suelo urbano b. Servicios públicos c. Sostenibilidad de programas de vivienda d. Competitividad de la construcción e. Simplificación administrativa

III. GENERACIÓN DE VIVIENDA SOCIAL A TRAVÉS DE CONCURSOS PÚBLICOS Expositor: Javier Rojas Chang 1. 2. Repuesta del Estado 3.

a. Generación de vivienda social a través de concursos públicos b. Funcionamiento del mecanismo c. Etapas de los concursos públicos para vivienda social d. Criterios para la evaluación de propuestas e. Resultados

4. 2011 5. Beneficios de los CPs convocados 6. Retos de los CPs 7. 8. Conclusiones IV. EL PROCESO DE PLANEAMIENTO URBANO Y SU INTERFAZ CON LA VIVIENDA EN CURITIBA, BRASIL Expositora: Maria Cristina Ribeiro Trovão Santana 1. 2. Curitiba- IPPUC 3. 4. Plan Maestro 5. 6. Medio ambiente 7. 8. La vivienda en el contexto urbano de Curitiba 9. Principales Programas

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a. Programa de asociación con la iniciativa privada b. Urbanización y regularización de las áreas c. Suministro de viviendas nuevas d. Producción de viviendas en Curitiba por el sector público

10. IV.1 PANEL DE DISCUSIÓN 1

Luis Tagle Pizarro Tulia Isabel Polo Tiznado Humberto Martínez Díaz

V. DESARROLLOS URBANOS INTEGRALES SUSTENTABLES (DUIS) Expositor: Marco Antonio Figueroa 1.

a. Evolución del sector vivienda en México b. Situación actual c. Demanda potencial

2. Antecedentes del desarrollo urbano 3. 4. Proceso de desarrollo urbano 5. DUIS-El gran reto urbano

a. Estrategia del gobierno federal b. Promoción de DUIS c. Tipos de DUIS d. Proyectos de redensificación urbana e. Proyectos de desarrollo de suelo servido (land developers) f. Tipos de patrocinadores g. Proceso de evaluación h. Criterios de evaluación técnica i. Criterios de evaluación financiera j. Canasta de incentivos k. Oportunidades de inversión en DUIS l. Posibilidades financieras en los DUIS m. Beneficios de los DUIS

6. Proyectos actuales y potenciales 7. DUIS Aprobados

a. Valle de San Pedro b. El Rehilete c. Puerta de Anza d. El cielo

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V.1 PANEL DE DISCUSIÓN 2 Manuel Balcázar Vásquez Carlos Escalante Estrada Fernando Llosa de Cárdenas

VI. FINANCIAMIENTO Y GESTIÓN DE SUELO PARA VIVIENDA Expositor: Salvador Magaña 1. Prudential Financial, Inc. 2. PREI: Inversionista inmobiliario global 3. 4.

a. Plataforma industrial de México b. Plataforma residencial en México c. Plataforma de usos mixtos en México d. Plataforma comercial en México

5. Modelo de negocio a. Clientes institucionales b. Sociedades estratégicas c. Inversiones

6. a. Tendencias b. Estructura de bancos de tierra c. Problemática actual d. Esquema e. Desarrollos suburbanos f. Desarrollos intraurbanos g. Presencia nacional de PREI

7. VI.1 PANEL DE DISCUSIÓN 3

Ricardo Talledo Llerena Cesar Augusto Bedón Rocha Carlos Casabonne Stoessel

VII. EL BANCO DE TIERRAS: MODELO DE DESARROLLO URBANO Y HABITACIONAL EN COLOMBIA Expositor: Francesco Ambrosi Filardi 1. Contexto nacional

a. Localización, población y territorio b. Organización política administrativa c. El crecimiento urbano

2.

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3. 4. METROVIVIENDA: Banco de Tierras

a. Inmobiliaria de segundo piso b. Modalidades de intervención de los proyectos c. Coordinación institucional

5. a. Ocupación del suelo en los planes parciales de METROVIVIENDA b. Estrategia ambiental de los planes parciales de METROVIVIENDA c. Tipos de viviendas d. Financiación de la vivienda por parte de una familia e. Suelo y costos de construcción y urbanización de una

vivienda tipo VIP (suelos para urbanizar) 6. Proyectos de METROVIVIENDA

a. Ciudad El Recreo b. Ciudad El Porvenir c. Colegio Distrital Ciudadela Educativa de Bosa d. Ciudadela Nuevo Usme e. Plan Parcial Campo Verde f. Plan Parcial Hacienda El Carmen g. Plan Parcial La Palestina h. Plan Parcial Tres Quebradas Nuevo Usme

7. a. Adquisición de suelo bruto b. Habilitación de suelo bruto c. Comercialización de suelo urbanizado (suelo útil) d. Escrituración de viviendas

8. 9. urbanizado 10.

OE Nuevo Usme a. Plan de Ordenamiento Zonal Decreto 252 de 2007 b. Anuncio del proyecto c. Avalúos de referencia d. Declaratoria de derecho preferente a favor de METROVIVIENDA e. Condiciones de urgencia por motivos de utilidad pública

para la aplicación de expropiación por vía administrativa f. Condiciones para la gestión asociada

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a. Plan de Ordenamiento Zonal Usme b. Modelo de ordenamiento propuesto c. Las soluciones de vivienda del proyecto d. Inversión requerida para el desarrollo del proyecto

VII.1 PANEL DE DISCUSIÓN 4

José Luis Ibañez Gastelumendi Raúl Rivera Bustamante José Antonio Vargas Vía

VIII. MACROPROYECTOS DE INTERÉS SOCIAL NACIONAL (MISN): CIUDAD VERDE Expositor: Roberto Moreno Mejía Expositor: Juan Manuel González Garavito 1. 2. Desarrollo Ciudad Verde

a. Ubicación b. Accesibilidad c. Etapas de desarrollo d. Usos de suelo e. Etapas 1 y 2

3. MISN: Herramienta para la productividad a. Objetivos de los Macroproyectos b. Estructuración de los MISN c. Etapas de desarrollo d. Identificación y determinación e. Formulación f. Estructuración financiera g. Reparto equitativo de cargas y beneficios h. Responsables de la ejecución i. Conclusiones

VIII.1 PANEL DE DISCUSIÓN 5 Boris José Izaguirre Jiménez, Luis Del Carpio Castro Carlos Hoyos Vértiz

IX. ACTUALIZACIÓN DE CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES Comisión de Suelo Urbano NOTAS SOBRE EXPOSITORES Y PANELISTAS

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IX. ACTUALIZACIÓN DE LAS CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES Comisión de Suelo Urbano

En el marco del Taller

organizado por la Unión interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI), la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), el Fondo Mivivienda S.A. del Perú y el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú; en la ciudad de Lima, Perú, los días 27, 28 y 29 de abril 2011; se ha conforma-do la COMISIÓN DE SUELO URBANO, integrada por actores públicos y privados del sector vivienda en el Perú. La Comisión, está integrada por representantes de las siguientes instituciones:

Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú (MVCS) Fondo Mivivienda del Perú (FMV) Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO) Municipalidad Metropolitana de Lima (MML) Colegio de Arquitectos del Perú (CAP) Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI)

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El objetivo de la Comisión de Suelo Urbano es que a partir de las experiencias presentadas en este Taller Internacional, plantear propues-tas y recomendaciones, para la implementación de que permitan mayor generación de suelo urbano, impulsar el planea-miento y ordenamiento territorial yde interés social

En este sentido, la Comisión de Suelo Urbano se instaló en su primera reunión de fecha 15 de junio de 2011, y se empezaron a revisar y discutir conclusiones, propuestas y recomendaciones sobre las expe-riencias del taller y experiencias propias de las mismas instituciones que representan sus miembros. En su tercera sesión del 26 de julio de 2011, se culminó con la revisión de las conclusiones y recomendaciones del

la Comisión de Suelo Urbano en sus sesiones 01 a 03 (junio-julio 2011).

Documento de Actualización de las Conclusiones y recomendacio-nes, desarrollado por los miembros de la Comisión de Suelo Urbanos

en sus sesiones 01 a 03 (junio-julio 2011)

La Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI), la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), el Fondo Mivivienda S.A. y el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú, organiza-ron el

en las instalaciones del Hotel Los Delfines, San Isidro, Lima, Perú los días 27, 28 y 29 de abril 2011.

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En este taller se analizaron experiencias de políticas y estrategias aplicadas en el Perú sobre la gestión del suelo para vivienda, los retos de la construcción de viviendas de interés social, y la generación de vivienda a través de concursos públicos. En la experiencia de Brasil se analizó el planeamiento urbano de Curitiba, una de las ciudades más ordenadas de la región. Por México se analizaron la estrategia de los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS) y el financiamiento y gestión de suelo para vivienda. Finalmente de la experiencia de Colombia se presen-to el Banco de Tierra de Metrovivienda como un exitoso modelo de desa-rrollo urbano y habitacional; así como el desarrollo del Macroproyectos de vivienda de interés social nacional. Según el último Censo Nacional llevado a cabo por el INEI en el

millones; se estima que el déficit cuantitativo es cerca de 400 mil y 1,4 millones corresponden a un déficit cualitativo; asimismo la formación de nuevos hogares promedio anuales en el territorio nacional es mas de 142 mil, mientras que la producción anual de viviendas nuevas es alrededor de 45,000 unidades, lo cual implicaría que se requeriría a lo menos cuadruplicar la producción de viviendas (unas 180,000 al año) para absorber el incremento de la demanda y mitigar el rezago actual durante los próximos 10 años. El Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento viene desarrollando diversas acciones para abordar la problemática del suelo y el crecimiento desordenado de las ciudades. Las principales estrategias son promover las inversiones en el mercado inmobiliario, con participa-ción del sector privado, atender a todos los segmentos socio-económicos, garantizar la sostenibilidad de los programas de subsidio habitacional, e Incentivar a las familias al ahorro con fines de vivienda. Se destacan importantes programas y acciones como los concursos públicos para la transferencia de terrenos de dominio del Estado al sector privado y el programa Mi Lote que va desde la identificación de terreno, la habilita-ción, registro y la adjudicación del mismo a los beneficiarios resultantes. Se destaca en Programa Mi Lote, que busca efectuar proyectos de habilitación urbana en predios de propiedad del Estado, con el propósito de contribuir a la atención de los requerimientos habitacionales de la población de los sectores socio económicos menos favorecida, con la dotación de predios urbanos saneados física y legalmente para fines de vivienda. Es un programa autosostenible, generando recursos con la

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finalidad de darle continuidad al programa, puede articularse con los Programas de Vivienda del Sector como el Programa Techo Propio, y es un generador de empleo, en los dos procesos: Habilitación Urbana y Edificación. Garantiza un desarrollo urbano sostenible y ordenado, gene-rando mayor tributación y recaudación. Los lotes habilitados pueden adjudicarse de dos formas: si se trata de lotes destinados a vivienda unifamiliar se venden directamente a los beneficiarios del programa, en tanto que los destinados a viviendas multifamiliar, conjuntos residenciales, comercio o industria, se transfie-ren mediante concurso o subasta pública a entidades privadas que se encargarán de diseñar, promover, construir y vender las edificaciones resultantes. Resulta imperativo orientar la generación del suelo urbano a través de: la planificación territorial y urbana que comprende la expansión o crecimiento periférico urbano, la densificación y reciclamiento de zonas al interior de las ciudades (cambio de uso y zonificación) y la consolida-ción de asentamientos humanos irregulares; así como a través del mejoramiento de las capacidades institucionales locales y regionales. Según la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), el gran desafío para el Perú es que se necesita que las ciudades crezcan por inversión y no por invasión. Para los próximos 20 años se requerirán 2.4 millones de viviendas en las 35 principales ciudades, para ello se reque-rirían más de 15 mil hectáreas. La oferta formal anual de vivienda sería cerca de 40 mil y existiría una demanda insatisfecha de unas 120 mil viviendas nuevas formales por año. Se destaca además los avances logrados en el Perú en los progra-mas de vivienda social con participación privada y movilizando recursos estatales por 2,500 millones de soles; asimismo se ha fortalecido la industria de construcción generando empleo formal y reducción de la pobreza. Sin embargo aun hay tares por hacer como: asegurar disponibilidad de suelo urbano, concertar planes de inversión en servicios públicos, garantizar sostenibilidad de programas de vivienda, contribuir a competi-tividad de actividad constructora, y simplificar los procesos administrati-vos.

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Una herramienta destacada para mitigar los limitantes de la dispo-nibilidad de terrenos urbanos para generar viviendas de bajo costo en el

terrenos de dominio del Estado al sector privado, permitiendo la genera-ción de oportunidades de inversión privada a los desarrolladores inmobi-liarios, a través de la oferta de una bolsa de terrenos (SBN, FMV, Conve-nios públicos y privados, donaciones y recuperaciones), aptos para la construcción de vivienda. A través de este mecanismo se ha logrado articular el sector inmo-biliario (promotores, constructores, instituciones financieras, organismos públicos, registros, municipalidades, etc.); generar mayor número de viviendas de bajo costo y con mejores condiciones técnicas; y aprovechar terrenos ociosos y/o subutilizados, tanto públicos como privados. No obstante, los promotores encuentran algunas dificultades en la implementación de estos proyectos ya que deben tramitar zonificación correspondiente, obtener las factibilidades de servicios públicos, de impacto ambiental o de inexistencia de restos arqueológicos; esos facto-res hacen imprevisible la ejecución de los proyectos y podrían incidir en su viabilidad. Es indispensable también considerar un tratamiento específico para los centros históricos o áreas antiguas de las principales ciudades, que busque reducir los niveles de tugurización y llevar población de ingresos medios a vivir a estas zonas, factores clave para su revitalización. Debe considerarse también el planteamiento de incentivos para que las ciudades cuenten con instrumentos de planeamiento y gestión urba-nos actualizados, basados en paradigmas que compatibilicen la mejora de la calidad de vida urbana con las oportunidades de desarrollo econó-mico y de competitividad urbana. Se necesita planes actualizados, pero con mecanismos que favorezcan la inserción de las ciudades en la estra-tegia de integración global que se ha planteado el país. Experiencias internacionales La experiencia del planeamiento urbano de Curitiba, en Brasil, se destaca el importante rol de un ente municipal especializado como el Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba (IPPUC) para coordinar y monitorear el proceso de planificación urbana de la ciudad.

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El Plan Maestro de Curitiba de 1966, mantiene las directrices esta-blecidas inicialmente, y más bien consolidando las políticas urbanas, implementando nuevos instrumentos urbanísticos y promoviendo la participación ciudadana en planes complementarios. El plan maestro busca el desarrollo integral sostenible a través de la zonificación y uso de suelo, el sistema vial, y el transporte público. Los instrumentos de políti-ca urbana son el incentivo a la protección y preservación del patrimonio histórico; incentivo a los programas habitacionales de interés social -

- asociación con la iniciativa privada; e incentivo a la protección y preservación ambiental. El planeamiento de vivienda incluye además de la integración con el sistema vial, uso del suelo y transporte, la recuperación ambiental, la disposición de equipamientos y servicios sociales y la generación de renta. La vivienda en Curitiba se financia a través de presupuesto muni-cipal, concesionarias de servicios públicos, presupuesto COHAB-CT, Fondo Municipal de Viviendas (FMH), asociación con la iniciativa priva-

programas especiales. La experiencia mexicana, destaca un importante antecedente, y es que ante la necesidad de dotar vivienda de manera rápida, esto aunado a un sistema hipotecario bien consolidado, se dio un rápido crecimiento urbano. Sin embargo esto generó también la especulación y encareci-miento del suelo, hasta el punto que solo se encontraba suelo asequible en zonas muy alejadas a centro urbanos. Ante esta situación en México surgen los DUIS Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables como una estrategia definida por el Grupo de Promoción y Evaluación de Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables,

SEDESOL, SEMARNAT, SENER, SECRETARIA DE ECONOMIA, CONAVI, INFONAVIT, FOVISSSTE, BANOBRAS, FONADIN, PROMEXICO y SHF, con lo cual se permite otorgar apoyos para la puesta en marcha de nuevos polos de desarrollo regionales a lo largo del país para crear ciudades sustentables con infraestructura y servicios adecuados. El GPDUIS estableció importantes criterios de elegibilidad bajo un análisis técnico y financiero, para otorgar la certificación, que una vez aprobados los proyectos disponen de incentivos como la asistencia técni-ca en materia de transporte, residuos sólidos y regulación; en la defini-ción de criterios de sustentabilidad ambiental; suministro y uso eficiente

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de energía eléctrica; subsidios, lineamientos y guías de sustentabilidad; financiamiento y/o garantías para infraestructura y servicios públicos; hipotecas para adquisición de vivienda, esquemas de financiamiento a la producción de vivienda, inversión en infraestructura; entre otros. Para el desarrollo del mercado habitacional y grandes proyectos de viviendas resulta necesaria la participación de los grandes Fondos Inmobiliarios, que con su amplia experiencia internacional, soporte administrativo y logístico logran generar grandes reserva de suelo, alian-zas estratégicas con desarrolladores y constructores para crear ciudades sustentables. La compra de pequeñas porciones de tierra permite a la competen-cia aprovechar la infraestructura ya hecha, incrementando el valor sustancialmente de la tierra vecina, encareciendo la tierra para una futu-ra expansión del proyecto. A través del esquema de los fondos inmobilia-rios los socios pueden comprar grandes extensiones de tierra, capturan-do todos los beneficios de la cadena de valor; es decir desde la adquisi-ción del suelo, la urbanización primaria, infraestructura urbanización secundaria y la edificación. Se busca que desde las primeras etapas de planeación consideren un equilibrio entre vivienda, trabajo, recreación, medio ambiente y vida comunitaria, para promover la creación de ciuda-des integrales y sustentables. Se destaca que un portafolio residencial balanceado debería considerar la inversión en distintos tipos de desarro-llos, como suburbanos e intraurbanos. La experiencia exitosa del Banco de Tierras Metrovivienda en Bogotá, Colombia, una Empresa Industrial y Comercial del Distrito, creada mediante el Acuerdo 15 de 1998, dedicada a la generación de suelo urbanizado para desarrollar proyectos de vivienda de interés social en la ciudad, tiene como propósito fundamental de garantizar a los sectores más vulnerables y desfavorecidos una vivienda y un hábitat digno, que les brinde acceso a servicios públicos, zonas de recreación, áreas para equipamientos urbanos, y en general, espacios que promue-van el ejercicio efectivo de los derechos humanos integrales. La característica de Metrovivienda es que opera como banco de tierras y se organiza como inmobiliaria de segundo piso, no construye vivienda, sin embargo vende manzanas urbanizadas, asumiendo como entidad estatal los costos y riesgos de urbanizar la tierra, mientras que los constructores privados asumen los costos y riesgos de construir y vender las viviendas.

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Metrovivienda tiene 3 modalidades de intervención en los proyectos: a través de la intervención directa, con la enajenación voluntaria o expro-piación, habilitación y comercialización directa; a través de asociación con los propietarios del suelo, se habilita y comercializa; y a través de Tercera Generación, con la integración entre Metrovivienda como gestor, el propietario del suelo como aportante, el sector privado como construc-tor, y la comunidad organizada. A través de los diversos instrumentos de gestión de Metrovivienda se permite el uso racional del suelo, controlar los precios a los que se adquiere el suelo bruto, la adquisición de suelo bruto a través de proce-sos asociativos o coercitivos, el reparto equitativo de las cargas y los beneficios, garantizando la financiación de las obras de urbanismo, a cambio de aprovechamientos urbanísticos, y la obtención de todos los suelos requeridos para los usos públicos (áreas verdes, vías y alamedas). De esta forma en diversos proyectos se logrado mejorar las áreas construidas de las unidades de vivienda y de los lotes de viviendas unifa-miliares, asimismo se habrían optimizado los procesos de enajenación de las manzanas. Asimismo los Macroproyectos nal, de Colombia son una eficaz herramienta para generar suelo urbano y reducir el déficit habitacional, los Macroproyecto son grandes obras de urbanismo integrales, con capacidad para ofrecer Vivienda Social de cali-dad y en gran escala. Tienen como objetivo la habilitación de suelo para vivienda de interés social y prioritario, la provisión de redes de servicios públicos domiciliarios, provisión de redes viales de integración regional, urbana, zonal y local, la provisión de espacios públicos y equipamientos colectivos adecuados y suficientes (colegios, bibliotecas, (hospitales, centros médicos, parques, complejos deportivos, canchas, servicios públicos y transporte) Los Macroproyectos implican la actuación integral del Estado con-juntamente con la participación del sector privado, para la generación de suelo para vivienda social y de equipamientos e infraestructura de escala regional o nacional. Los Macroproyectos se desarrollan con las etapas identificación y determinación, formulación, adopción y ejecución. La identificación puede ser por iniciativas públicas o privadas; y la formula-ción por parte del estado, en base a delimitación definitiva, formulación de la estructura urbana, estudio ambiental, estructuración financiera, y normas urbanísticas necesarias.

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Los Macroproyectos, a pesar de haber sido declarados Inexequibles en 2010, los Macroproyectos antes contratados continuarían ejecutándo-se, creando 163 mil viviendas, pues se reconoce la eficacia de estos como proyectos integrales de vivienda que reducen el déficit habitacional y atienden a la población de menores recursos. Recomendaciones Teniendo en cuenta el contexto actual del sector vivienda en el Perú, las experiencias expuestas y la imperante necesidad de implemen-tar políticas, estrategias y normas que permitan otorgar sostenibilidad a la construcción de viviendas sociales creando ciudades sustentables, se plantean las siguientes recomendaciones: Establecer la visión de ciudades sustentables, como aquella que ofrece calidad de vida a sus habitantes: preserva el medio ambiente con viviendas dignas, con infraestructura adecuada incluidos, accesibilidad y transporte, agua potable, electrificación y alcantarillado, con áreas de comercio e industria que generen empleo digno, educación y salud, con zonas para deportes, recreación y actividades culturales, teniendo en consideración las zonas de alta vulnerabilidad, y con promoción de la convivencia social. Se recomienda:

Incorporar este concepto en los planes, leyes y normas de desa-rrollo urbano y habitacional en municipios, gobiernos regionales y gobierno central.

Articular a los sectores público y privado. Promover acciones coordinadas entre Gobierno Central, de los gobiernos regionales, las municipalidades, la comunidad civil, los constructores, los desarrollado-res, los inversionistas, los colegios profesionales, las universidades, entre otros. Se recomienda:

Creación del Instituto Nacional de Planificación y Gestión Territorial, con participación de MVCS y sus OPDs, Ministerio de Cultura, MTC, entidades del Servicio de Agua Potable, Alcantari-llado y Energía, Gobiernos Regionales, y Gobiernos Municipales representados por AMPE, Instituto Metropolitano de Planifica-ción de la Municipalidad Metropolitana de Lima, Fondo MIVIVIENDA S.A., CAPECO, entre otros que resulte conveniente. Este instituto se encargará de estudiar, planificar y coordinar el uso y ordenamiento del territorio, identificar zonas potenciales

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para el desarrollo urbano, comercial e industrial; planeamiento del sistema vial, coordinación con programas de inversión de servicios públicos y privados, etc. Generar y/o actualizar los planes de ordenamiento territorial, acondicionamiento territorial y desarrollo urbano, así como ca-tastros en las ciudades más importantes del país. Estandarizar las metodologías y criterios aplicados en la planifi-cación urbana a fin que puedan ser monitoreados. Promover la certificación de los planes territoriales municipales Promover la capacitación de las gerencias de desarrollo territo-rial municipales.

Gestión territorial para generar suelo urbano: La reserva de espacios territoriales para desarrollo urbano es una estrategia que permite evitar las especulaciones de los precios y las distorsiones que generan en el mercado. También permite generar grandes proyectos habitacionales inclusivos con viviendas accesibles para familias de todos los niveles socioeconómicos, así como evitar las ocupaciones ilegales de terrenos, para brindar oportunidades de inversión sectoriales con una mejor planificación del uso del suelo. Para ello se recomienda:

Potenciar la actividad municipal en la gestión del suelo y su habilitación, y dirigirla al desarrollo de proyectos y megaproyec-tos urbanos. Brindar incentivos a la participación de los fondos de inversio-nes inmobiliarias, constructoras e inversionistas privados, para adquirir grandes extensiones de terrenos, habilitarlos y construir grandes proyectos de viviendas sustentables. Intensificar los programas para la habilitación y saneamiento de macrolotes, y transferir dichos terrenos al sector privado princi-palmente para la construcción de viviendas de interés social.

Reducción de la tramitología. Preservando y garantizando la adecuada evaluación y viabilidad técnica, financiera, ambiental y social de los proyectos urbanos y habitacionales. Se recomienda:

Implementación total de Ley 29090 Compatibilizar los procedimientos y exigencias de la Ley del Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (Revisar Ley 27446) con lo dispuesto en la ley Licencias de Habilitación Urba-na y Licencias de Edificación, su reglamento y normas comple-mentarias (Revisar Ley 29090) y en el Reglamento Nacional de

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Edificaciones (Revisar Impacto Vial). Promover el mayor uso de herramientas electrónicas y platafor-mas informáticas que faciliten los procesos en diversas instan-cias, sea en los municipios, Registros Públicos, el Ministerio de Cultura o Defensa Civil, entre otros.

Incentivos a la oferta y demanda

Promover la ecotecnología (certificada/normalizada) para la construcción, mantenimiento y habitabilidad de las viviendas para lograr viviendas sostenibles. Incentivar la innovación en diseños arquitectónicos y sistemas constructivos alternativos orientados a facilitar el mayor acceso a la vivienda social, respetando las culturas de cada zona geográfica del país. Promover más fuentes de financiamiento interno y externo, bajo diversas modalidades sea en el mercado secundario o en el mercado de capitales. Impulsar los concursos públicos del FMV S.A., con terrenos urbanos debidamente saneados física y legalmente, en concor-dancia y coordinación con gobiernos locales y/o regionales. Incentivar el desarrollo de Macroproyectos en terrenos de propiedad privada y/o bajo modalidad de Asociación Público-Privada. Fomentar estudios relacionados con el derecho de las comuni-dades campesinas a los territorios comunitarios, con fines de desarrollo de vivienda rural.

Establecer metas habitacionales de largo plazo. Si se busca reducir el déficit habitacional para los próximos 10 años, la producción anual de vivienda nueva debe ser como mínimo de 120 mil unidades y brindar soluciones para el déficit cualitativo de otras 120 mil viviendas. Para ello se recomienda:

Identificar y cuantificar la disponibilidad de suelo para vivienda, clasificarla según zonificación y uso. Garantizar la disponibilidad de suelo para los próximos 10 años Garantizar recursos para los programas de subsidios habitacio-nales Promover la creación de fuentes alternativas y esquemas de fondeo para el mercado hipotecario

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Generar indicadores de medición del impacto de los programas habitacionales sobre la calidad de vida, y sistemas de segui-miento y evaluación permanentes. Reforzar el marco normativo para que sea obligatoria la emisión de los Planes Urbanos de Desarrollo y promover la vigilancia a su cumplimiento desde la sociedad civil.

Comisión de Suelo Urbano Lima, 26 de Julio de 2011

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NOTAS SOBRE LOS EXPOSITORES Y PANELISTAS*

Expositores: Francesco Ambrosi Filardi, Gerente General de METROVIVIENDA de Bogotá, Colombia. Marco Antonio Figueroa, Especialista en Desarrollo Urbano, de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) de México. Juan Manuel González Garavito, Socio fundador de Pinilla González & Prieto Abogados, Colombia. Salvador Magaña, Vicepresidente de Prudential Real Estate Investors, PREI® Latinoamérica, México. Roberto Moreno Mejía, Presidente de Amarilo S.A., Colombia. Walter Piazza de la JaraConstrucción (CAPECO). David Ramos López, Viceministro de Vivienda y Urbanismo del Perú. Javier Rojas Chang, Gerente General del Fondo MIVIVENDA S.A., Perú. María Cristina Ribeiro Trovão Santana, Coordinadora de Uso y Ordenamiento del Territorio en la Supervisión de Planeamiento del Insti-tuto de Estadística y Planeamiento Urbano de Curitiba (IPPUC), Brasil. Panelistas: Manuel Balcázar Vásquez Cesar Augusto Bedón Rocha, Decano del Colegio de Economistas de Lima, Perú. Carlos Casabonne Stoessel, Director General URBI Propiedades S. A., Perú.

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Luis Del Carpio CastroInmobiliarios de PROINVERSIÓN, Perú. Carlos Escalante Estrada, Director Ejecutivo del Instituto Metropolitano de Planificación, Perú. Carlos Hoyos Vértiz, Gerente General de Valora Desarrollos Inmobiliarios, Grupo ICCGSA, Perú. José Luis Ibañez Gastelumendi, Director Nacional de Construcción, Perú. Boris José Izaguirre Jiménez, Director Ejecutivo del Programa Mi Lote, Perú. Fernando Llosa de Cárdenas, Gerente de Proyectos del Grupo Graña y Montero, Perú. Humberto Martínez DíazEdificaciones de la Cámara Peruana de la Construcción. Tulia Isabel Polo Tiznado, Gerente Nacional del Colegio de Arquitectos del Perú. Raúl Rivera Bustamante, Secretario General de Superintendencia Nacional de Bienes Estatales, Perú. Luis Tagle Pizarro Ricardo Talledo Llerena, Gerente Comercial del Fondo MIVIVIENDA S.A., Perú. José Antonio Vargas Vía, Gerente de Desarrollo Urbano de la Municipalidad Metropolitana de Lima, Perú.

* Los cargos que se indican eran los vigentes al momento de realizarse el Taller Interna-cional: Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social, 27, 28 y 29 de abril 2011, Hotel Los Delfines - Los Eucaliptos 555 San Isidro. Lima, Perú.