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INFORME DE CALIFICACIÓN DE RIESGO

PRIMERA EMISIÓN DE OBLIGACIONES – PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A. Quito - Ecuador Sesión de Comité No. 039/2017, del 14 de Febrero de 2017 Analista: Ing. Andrea Salazar Información Financiera cortada al 31 de diciembre de 2016 [email protected] www.classinternationalrating.com

1 CLASS INTERNATIONAL RATING autorizada a operar como Calificadora de Riesgos, ha desarrollado el presente estudio técnico con el cuidado y precaución necesarios para su elaboración. La información utilizada se ha originado en fuentes que se estiman confiables, especialmente el propio emisor y los informes de auditoría externa. CLASS INTERNATIONAL RATING no ha realizado tareas de auditoría sobre la información recibida. Los informes y calificación constituyen opinión y no son recomendación para comprar, vender o mantener un valor; ni una garantía de pago del mismo; ni estabilidad de su precio, sino una evaluación sobre el riesgo involucrado en éste.

PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., con gran trayectoria en sector inmobiliario, cuyo objeto social es la compra, venta, arrendamiento, administración, corretaje, permuta y agenciamiento de bienes inmuebles, así como cualquier otro acto jurídico relacionado directamente con bienes inmuebles.

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Fundamentación de la Calificación

El Comité de Calificación reunido en sesión No. 039/2017 del 14 de febrero de 2017 decidió otorgar la calificación de “AAA" (Triple A) a la Primera Emisión de Obligaciones – PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A, por un monto de diez millones de dólares (USD 10.000.000,00).

Categoría AAA: “Corresponde a los valores cuyos emisores y garantes tienen excelente capacidad de pago del capital e intereses, en los términos y plazos pactados, la cual se estima no se vería afectada ante posibles cambios en el emisor y su garante, en el sector al que pertenecen y en la economía en general”. La categoría de calificación descrita puede incluir signos de más (+) o menos (-). El signo de más (+) indicará que la calificación podría subir hacia su inmediata superior, mientras que el signo menos (-) advertirá descenso a la categoría inmediata inferior. La calificación de riesgo representa la opinión independiente de CLASS INTERNATIO NAL RATING Calificadora de Riesgos S.A. sobre la probabilidad que un determinado instrumento sea pagado en las condiciones prometidas en el contrato de emisión. Son opiniones fundamentadas sobre el riesgo relativo de los títulos o valores. Se debe indicar que, de acuerdo a lo dispuesto por el Consejo Nacional de Valores, (Hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera). la presente calificación de riesgo “no implica recomendación para comprar, vender o mantener un valor, ni implica una garantía del pago del mismo, ni estabilidad de un precio, sino una evaluación sobre el riesgo involucrado a éste.”.

La información presentada utilizada en los análisis que se publican proviene de fuentes oficiales. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, CLASS INTERNATIONAL RATING Calificadora de Riesgos S.A. no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el uso de esa información.

La presente Calificación de Riesgos tiene una vigencia de seis meses o menos, en caso que la calificadora decida revisarla en menor plazo.

La calificación otorgada a la Primea Emisión de Obligaciones – PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., se fundamenta en:

Sobre el Emisor:

• PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., es parte de la unidad inmobiliaria del Consorcio NOBIS,

siendo una empresa líder en el mercado inmobiliario ecuatoriano, única en desarrollar ciudades dentro de ciudades, todo ello mediante innovadores sistemas de comercialización, promoción y financiamiento. Su experiencia le ha dado lugar a la implementación de una plataforma de servicios profesionales, ajustados a los requerimientos de sus clientes, creando espacios y ambientes vanguardistas en el área turística, comercial, empresarial y residencial.

• PRONOBIS S.A., ha desarrollado 46 proyectos inmobiliarios aproximadamente por más de USD 607,00 millones, entre los cuales se destacan: Ciudad del Sol, La Gran Manzana, Ciudad del Río, Parque Empresarial Colón, Samborondón Plaza, Hotel HOWARD JOHNSON, Ciudad del Sol Machala, entre otros.

• La empresa opera a través de un negocio inmobiliario que combina un bagaje de ideas y creatividad, cuyo principal objetivo es generar ofertas innovadoras de construcción que generan ingresos y empleo para los ecuatorianos y sean rentables para sus accionistas.

• Gracias a su sistema de comercialización, promoción y financiamiento a través de pre-ventas con esquemas fiduciarios y concesiones desarrolladas, han participado un sinnúmero de prominentes compradores. Dicha

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Primera Emisión de Obligaciones PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., Febrero 2017


modalidad de operación de negocio, del cual PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., es pionera en el Ecuador se basa en la confianza y la reputación de su marca.

• Otro factor importante a mencionar es que gracias a la gestión que ha realizado la empresa en el sector inmobiliario, logró obtener las certificaciones: ISO 9001:2008, del sistema de Gestión de Calidad; la ISO 14001:2004, del Sistema de Gestión Ambiental; y la OHSAS 18001:2007, del Sistema de Gestión de seguridad y Salud Ocupacional, constituyéndose como la primera empresa inmobiliaria de Latinoamérica en alcanzar una acreditación tri-norma con un alcance único en el mundo y que contempla: diseño, desarrollo, financiamiento, comercialización de bienes, inversiones y servicios inmobiliarios.

• Los ingresos de la compañía se derivan de los proyectos inmobiliarios, en función de ello, estos registraron un comportamiento decreciente a partir del año 2014, pues pasaron de USD 13,53 millones en ese año a USD 8,58 millones al cierre de 2016, debido en parte a la contracción económica que está atravesando el país, misma que afectó de manera directa el sector inmobiliario.

• Dada la actividad desarrollada por PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., no registra costo de ventas, lo que deriva en la ausencia de un margen bruto.

• Al 31 de diciembre del 2016, los gastos operativos llegaron a representar el 62,43% de los ingresos, porcentaje ligeramente inferior a lo registrado en el año 2015 (67,83% de los ingresos), producto del decremento de sus gastos de gerencias de proyectos, gastos de indemnización y desahucio y gastos administrativos, siendo estos últimos los más representativos dentro de su composición. Lo mencionado anteriormente, le permitió a la compañía generar una utilidad operativa ligeramente superior a lo evidenciado en su similar periodo de 2015, pues significó el 37,57% de los ingresos (32,17% de los ingresos a diciembre de 2015).

• Después de descontar los gastos financieros y otros ingresos / egresos netos, la compañía generó resultados positivos para todos los periodos analizados, es así que la utilidad neta pasó de USD 2,00 millones en 2013 (26,04% de los ingresos) a USD 2,47 millones en diciembre de 2015 (21,72% de los ingresos) y USD 1,28 millones (14,96% de los ingresos) en diciembre de 2016. Este último comportamiento (a la baja) obedece en primer lugar a la reducción de sus ingresos y en segundo lugar a que la liquidación del Fideicomiso Emporium no se realizó en el año 2016, sino que se realizará en el 2017, siendo ésta una decisión estratégica para el giro y resultados del negocio.

• A partir del año 2014, el EBITDA (acumulado) tuvo un comportamiento decreciente, lo que estuvo ligado a su utilidad operacional, es así que pasó de USD 7,15 millones (52,85% de los ingresos) en el año 2014 a USD 4,28 millones (37,62% de los ingresos) al cierre de 2015 y a USD 3,63 millones (42,33% de los ingresos) en diciembre de 2016. A pesar de la tendencia a la baja, el flujo propio de la compañía fue suficiente para cubrir sus gastos financieros y demás compromisos con costo.

• Los activos de la compañía registraron un importante crecimiento para el año 2014, es así que pasaron de USD 18,24 millones en el 2013 a USD 34,52 millones al cierre de 2014, gracias al aumento en la cuenta efectivo y sus equivalentes, inversiones en títulos fiduciarios disponibles, cuentas por cobrar relacionadas, inversiones a largo plazo, además del registro de inventarios para este último periodo. Para el año 2016 los activos de la empresa totalizaron USD 36,48 millones, denotando un crecimiento de 9,50% en comparación con diciembre de 2015 (USD 33,31 millones), producto del incremento reportado en el efectivo y sus equivalentes, cuentas por cobrar relacionadas e inventarios. En lo que concierne a su estructura, se debe indicar que dentro de los activos de PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., hubo supremacía de los activos no corrientes, representando a diciembre de 2016, el 55,31% de los activos totales (63,08% en el 2015). Dentro de este rubro, las inversiones a largo plazo fueron las más representativas con el 28,99% de los activos totales a diciembre de 2016 (33,86% a diciembre de 2015), mismas que estuvieron conformadas por inversiones en derechos fiduciarios (Fideicomisos: KARIBAO III, KARIBAO II, KARIBAO I, SPAZIO, INMOBILIARIO KARIOBAO, EMPORIOUM, 100 BUSINESS PLAZA, SANTANA LOFT Y OTROS) e inversiones en subsidiarias y asociadas (CONPROGRA S.A., ACCTUACIÓN CUIDAD DEL RÍO, HAUSSLER, PROYECTO KARIBAO Y OTROS).

• Los pasivos de la empresa con respecto de los activos presentaron un comportamiento relativamente estable, con ligeras fluctuaciones durante el periodo analizado, pues pasaron de financiar el 54,39% a los activos en el 2013 a un 54,50% para diciembre de 2015 y un 54,89% de los activos en diciembre de 2016. En lo que respecta a su estructura, los pasivos totales estuvieron conformados principalmente por aquellos de tipo corriente, con una evolución variable durante todo el periodo analizado. Pues, entre los años 2013 y 2014, financiaron el 46,74% y el 50,79% de los activos, mientras que para los periodos 2015 y 2016, pasaron

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a financiar el 42,44% y el 44,32%, en donde las obligaciones financieras (bancos y Mercado de Valores) fueron el rubro más representativo, pues financiaron el 31,73% de los activos (31,17% a diciembre de 2015)

• La deuda financiera representó el 41,70% de los activos totales a diciembre de 2016 (42,57% a diciembre de 2015), misma que estuvo conformada por obligaciones bancarias, obligaciones vigentes en el Mercado de Valores y con la M.I Municipalidad de Guayaquil. La mayor parte de la deuda financiera se encontró contratada en el corto plazo, pues financió el 31,73% de los activos (31,17% a diciembre de 2015), mientras que el restante 9,97% estuvo representada por deuda de largo plazo (11,40% de los activos a diciembre de 2015).

• Durante el periodo analizado (2013–2016), si bien el patrimonio de la compañía presenta una tendencia creciente en términos monetarios, el financiamiento de los activos por parte del patrimonio fue variable, considerando la dinámica de los pasivos. Es así que el patrimonio pasó de financiar el 45,61% de los activos en el año 2013 (USD 8,32 millones) a un 45,50% en el año 2015 (USD 15,16 millones), y un 45,11% (USD 16,46 millones) en diciembre de 2016, lo que obedece a la mayor velocidad en el crecimiento de los activos.

• Por su parte, el capital social de la compañía pasó de USD 1,35 millones (7,40% de los activos), en el año 2013 a USD 5,35 millones (15,50% de los activos) en el año 2014, gracias a que la Junta General Extraordinaria y Universal de Accionistas celebrada el 06 de noviembre del 2014, resolvió aumentar su capital social mediante la emisión de 4,00 millones de nuevas acciones ordinarias y nominativas de un valor nominal de USD 1,00 cada una. Para los periodos subsiguientes el capital social se mantuvo sin ninguna variación en términos monetarios (USD 5,35 millones), no obstante, su financiamiento sobre los activos pasó de 16,06% en diciembre de 2015 a 14,67% en diciembre de 2016.

• Se debe indicar que desde el año 2015, la empresa mantiene USD 1,74 millones como aportes a futuras capitalizaciones, sin que se concrete ninguna capitalización hasta el momento.

• PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., para todos los ejercicios económicos analizados presenta indicadores de liquidez (razón circulante) inferiores a la unidad, lo que va en función del giro de negocio, ya que concentra un mayor nivel de activos en los de tipo no corrientes (excepto en el año 2016, en donde registró una liquidez de 1,01 veces).

• El apalancamiento de la compañía presentó un comportamiento relativamente estable, con ligeras fluctuaciones, pues pasó de 1,64 veces en el 2014 a 1,20 veces en el año 2015 y 1,22 veces al cierre de 2016, lo que demuestra que la compañía se financia en mayor medida con recursos de terceros.

Sobre la Emisión: • La Junta General Extraordinaria y Universal de Accionistas de PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS

S.A., reunida el 12 de diciembre de 2016, resolvió aprobar por unanimidad que la compañía realice la Primera Emisión de Obligaciones de la compañía por un monto de hasta USD 10,00 millones.

Posteriormente, con fecha 19 de enero de 2017, PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A. en calidad de Emisor, conjuntamente con el Estudio Jurídico Pandzic & Asociados S.A. como Representante de los Obligacionistas y SILVERCROSS S.A. Casa de Valores SCCV como Agente Estructurador y Colocador suscribieron el contrato de la Primera Emisión de Obligaciones de PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A.

La Primera Emisión de Obligaciones de PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., se encuentra respaldada por una garantía general, por lo tanto, el emisor está obligado a cumplir con los resguardos que señala la Codificación de las Resoluciones expedidas por el Consejo Nacional de Valores (Hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera), los mismo que se detallan a continuación: La compañía ha determinado las siguientes medidas cuantificables en función de razones financieras,

para preservar posiciones de liquidez y solvencia razonable del emisor vigentes a partir de la autorización de la oferta pública y hasta la rendición total de los valores: a. Mantener semestralmente un indicador promedio de liquidez o circulante, mayor o igual a 0,64

1, a

partir de la autorización de la oferta pública y hasta la redención total de los valores; y;

1 La Codificación de las Resoluciones expedidas por el C.N.V. (Hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera), Reformas Resolución No. 2013-005 publicadas en el Registro Oficial el 20 de septiembre de 2013, en el artículo 11, Sección I, Capítulo III, Subtítulo I, Título III, establece que de forma excepcional, y previa solicitud motivada, la Superintendencia de Compañías podrá autorizar una emisión de obligaciones que contemple como resguardos indicadores inferiores a los arriba señalados, siempre que verifique que tales indicadores corresponden al sector de la economía al que pertenezca dicha compañía

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b. Los activos reales sobre los pasivos deberán permanecer en niveles de mayor o igual a uno (1), entendiéndose como activos reales a aquellos activos que pueden ser liquidados y convertidos en efectivo.

No repartir dividendos mientras existan obligaciones en mora. Mantener, la relación activos libres de gravamen sobre obligaciones en circulación, según lo establecido

en el artículo 13, Sección I, Capítulo III , Subtítulo I, Título III, de la Codificación de las Resoluciones del C.N.V. (hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera).

• Al 31 de diciembre de 2016, PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., registró un monto total de activos menos las deducciones señaladas en la normativa de USD 18,63 millones, siendo el 80,00% de los mismos la suma de USD 14,90 millones, que constituye el monto máximo que podría emitir la compañía, cifra que genera una cobertura de 1,49 veces sobre el monto de capital, de esta manera se puede determinar que la Primera Emisión de Obligaciones de PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., se encuentra dentro de los parámetros establecidos en la normativa.

• Las proyecciones realizadas, indican y pronostican la disponibilidad de fondos para atender el servicio de la deuda adicional con la que contará la compañía luego de emitir los valores de la emisión, una vez que el proceso sea autorizado por el ente de control.

Riesgos Previsibles en el Futuro

La categoría de calificación asignada según lo establecido en el numeral 1.7 del Artículo 18 del Capítulo III del Subtítulo IV del Título II, de la Codificación de la Resolución del C.N.V. (hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera) también toma en consideración los riesgos previsibles en el futuro, los cuales se detallan a continuación: • Implementación de nuevas políticas gubernamentales impositivas y contractuales más severas a las

actuales, que pudieran afectar la operación de la compañía, podrían repercutir negativamente en el flujo de la empresa.

• La repotenciación de los competidores en el sector, podrían disminuir la cuota de mercado de la cual

actualmente goza la compañía con una consecuente afectación en el nivel de sus ingresos. • Fluctuación de los costos de materias primas, podría repercutir sobre los márgenes de la compañía. • Uno de los riesgos a los que se encuentra expuesta la actividad de la compañía está ligado a sus

propiedades de inversión, pues su estado podría verse afectado total o parcialmente por eventos ajenos y fuera de control de PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., tal es el caso de siniestros como: terremotos, inundaciones, incendios etc. No obstante, con la finalidad de mitigar estos posibles eventos, la compañía cuenta con pólizas de seguro de todo tipo.

• La operación de PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., se expone principalmente a riesgos de tipo exógeno en donde factores como el incremento en los precios de los materiales de construcción, la reducción de las facilidades de financiamiento que ha impulsado al sector de la construcción, e incluso otros relacionados directamente con los proyectos en los cuales trabaja la compañía, tales como situaciones económicas adversas de los contratantes, podrían reducir la demanda de los servicios que ésta presta, demorar la culminación de determinados proyectos en los cuales esté trabajando o encarecer su realización.

• El incumplimiento de los plazos o condiciones especiales de las obras en construcción, conforme lo estipulado en cada contrato de construcción, podría generar multas, lo cual podría acarrear presión sobre su caja y efectivo.

• Las perspectivas económicas del país se ven menos favorables, por lo que podría afectar los resultados de la compañía.

Según lo establecido en el numeral 1.8 del Artículo 18, Subsección IV.ii, Sección IV, Capítulo III, Subtítulo IV del Título II, de la Codificación de la Resolución del C.N.V. (hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera), los riesgos previsibles de la calidad de los activos que respaldan la emisión, y su capacidad para ser liquidados, se encuentran en los aspectos que se señalan a continuación:

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Primero se debe establecer que los activos que respaldan la emisión son las cuentas y documentos por cobrar, inventarios, otros activos de largo plazo e inversiones de largo plazo libres de gravamen, por lo que los riesgos asociados podrían ser: • Un riesgo que podría mermar la calidad de cuentas y documentos por cobrar que respaldan la emisión son

escenarios económicos adversos en el sector en el que operan los clientes de la empresa, y que afecten su capacidad para cumplir con los compromisos adquiridos con la compañía.

• Una concentración de ventas futuras en determinados clientes podría disminuir la atomización de las cuentas por cobrar y por lo tanto crear un riesgo de concentración.

• Si la empresa no mantiene en buenos niveles la gestión de recuperación y cobranza de las cuentas y documentos por cobrar, así como una adecuada administración, política y procedimiento, podría generar cartera vencida e incobrabilidad, lo que podría crear un riesgo de deterioro de la cartera y por lo tanto un riesgo para el activo que respalda la emisión.

• El inventario que respalda la emisión, podría verse afectado por eventos externos, ajenos o fuera del control de la compañía, como por ejemplo robo, incendio, catástrofes naturales, atentados u otros similares, sin embargo con el objetivo de disminuir el impacto de este tipo de riesgos la compañía protege sus inventarios con pólizas de seguros debidamente contratadas.

• Con respecto al rubro de las inversiones de largo plazo que también respaldan la emisión, se debe indicar que un riesgo podría ser la dificultad en su venta o liquidación en caso de requerirse su venta.

• Asimismo, otro riesgo que podrían presentar las inversiones sería una pérdida de valor, determinada por una valoración de dichas inversiones o por el precio de mercado de las mismas.

• Un riesgo asociado a otros activos de largo plazo, que específicamente se conforman por terrenos, podría estar relacionado con las regulaciones municipales y los cambios que se vayan dando sobre éstas, en función del uso del suelo en el cual el municipio disponga un uso distinto al que se enfoque la empresa, permisos de construcción, valoración del bien, plusvalía, pago de impuestos municipales, entre otros.

• Finalmente, los activos que respaldan la presente emisión en lo que respecta a las Cuentas y documentos por Cobrar, tendrían un grado bajo para ser liquidado, por la naturaleza y especialidad de los mismos, por lo que su liquidación podría depender fundamentalmente del buen manejo de la política de crédito y el normal proceso de recuperación y cobranza, dentro de los términos y condiciones establecidos para la cartera, por lo que además su liquidación podría depender de que la empresa esté en operación, mientras que la liquidación de las inversiones a largo plazo, otros activos a largo plazo e inventarios, tendrían un grado bajo para ser liquidado y podría depender del estado de las mismas en el mercado, y de que la empresa esté en operación.

Según lo establecido en el numeral 1.9 del Artículo 18, Subsección IV.ii, Sección IV, Capítulo III, Subtítulo IV del Título II, de la Codificación de la Resolución del C.N.V. (Hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera), las consideraciones de riesgo cuando los activos que respaldan la emisión incluyan cuentas por cobrar a empresas vinculadas, se encuentran en los aspectos que se señalan a continuación:

La empresa registra dentro de la garantía general cuentas por cobrar a relacionadas por USD 5,92 millones, por lo que los riesgos asociados a estos podrían ser: • El crédito que se les otorga a las empresas relacionadas responde más a la relación que tiene sobre la

empresa emisora que sobre aspectos técnicos crediticios, por lo que un riesgo puede ser la no recuperación de las cuentas por cobrar dentro de los plazos establecidos.

• Escenarios económicos adversos pueden afectar la recuperación de las cuentas por cobrar a empresas relacionadas.

De acuerdo a certificación remitida por el emisor las cuentas por cobrar que respaldan la emisión no incluyen cuentas por cobrar a vinculadas.

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Áreas de Análisis en la Calificación de Riesgos: La información utilizada para realizar el análisis de la calificación de riesgo de la Primera Emisión de Obligaciones – PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., es tomada de fuentes varias como: • Estructuración Financiera (Proyección de Ingresos, Costos, Gastos, Financiamiento, Flujo de Caja, etc.). • Acta de la Junta General Extraordinaria Universal de Accionistas de la compañía PROMOTORES

INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., del 12 de diciembre de 2016. • Escritura de Emisión de Obligaciones de la Compañía PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., del 19

de enero de 2017. • Declaración Juramentada de los Activos que respaldan la Emisión. • Estados de Situación Financiera y Estados de Resultados Integrales auditados de los años 2013, 2014 y 2015

de PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., así como Estados de Situación Financiera y Estados de Resultados Integrales internos no auditados al 31 de diciembre de 2016 (sin notas a los estados financieros).

• Entorno Macroeconómico del Ecuador. • Situación del Sector y del Mercado en el que se desenvuelve el Emisor. • Perfil de la empresa, administración, descripción del proceso operativo, etc. • Información levantada "in situ" durante el proceso de diligencia debida. • Información cualitativa proporcionada por la empresa Emisora.

Con base a la información antes descrita, se analiza entre otras cosas: • El cumplimiento oportuno del pago del capital e intereses y demás compromisos, de acuerdo con los

términos y condiciones de la emisión, así como de los demás activos y contingentes. • Las provisiones de recursos para cumplir, en forma oportuna y suficiente, con las obligaciones derivadas de

la emisión. • La posición relativa de la garantía frente a otras obligaciones del emisor, en el caso de quiebra o liquidación

de éstos. • La capacidad de generar flujo dentro de las proyecciones del emisor y las condiciones del mercado. • Comportamiento de los órganos administrativos del emisor, calificación de su personal, sistemas de

administración y planificación. • Conformación accionaria y presencia bursátil. • Consideraciones de riesgos previsibles en el futuro, tales como máxima pérdida posible en escenarios

económicos y legales desfavorables. • Consideraciones sobre los riesgos previsibles de la calidad de los activos que respaldan la emisión, y su

capacidad para ser liquidados.

El Estudio Técnico ha sido elaborado basándose en la información proporcionada por la compañía y sus asesores, así como el entorno económico y político más reciente. En la diligencia debidamente realizada en las instalaciones de la compañía, sus principales ejecutivos proporcionaron información sobre el desarrollo de las actividades operativas de la misma, y demás información relevante sobre la empresa. Se debe recalcar que CLASS INTERNACIONAL RATING Calificadora de Riesgos S.A., no ha realizado auditoría sobre la misma.

El presente Estudio Técnico se refiere al informe de Calificación de Riesgo, el mismo que comprende una evaluación de aspectos tanto cualitativos como cuantitativos de la organización. Al ser títulos que circularán en el Mercado de Valores nacional, la Calificadora no considera el "riesgo soberano" o "riesgo crediticio del país".

Debe indicarse que esta calificación de riesgo es una opinión sobre la solvencia y capacidad de pago de PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., para cumplir los compromisos derivados de la emisión en análisis, en los términos y condiciones planteados, considerando el tipo y característica de la garantía ofrecida. Esta opinión será revisada en los plazos estipulados en la normativa o cuando las circunstancias lo ameriten. La calificación de riesgo comprende una evaluación de aspectos tanto cualitativos como cuantitativos de la organización.

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INFORME DE CALIFICACIÓN DE RIESGO INTRODUCCIÓN Aspectos Generales de la Emisión La Junta General Extraordinaria Universal de Accionistas de PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., conformada por el 100% de sus accionistas, reunida en Guayaquil el 12 de diciembre de 2016, resolvió autorizar por unanimidad que la compañía realice la Primera Emisión de Obligaciones por un monto de hasta USD 10,00 millones. Posteriormente, con fecha 19 de enero de 2017, PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A. en calidad de Emisor, conjuntamente con el Estudio Jurídico Pandzic & Asociados S.A. como Representante de los Obligacionistas y SILVERCROSS S.A. Casa de Valores SCCV como Agente Estructurador y Colocador suscribieron el contrato de la Primera Emisión de Obligaciones de PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A.

CUADRO 1: ESTRUCTURA DE LA EMISIÓN

PRIMERA EMISIÓN DE OBLIGACIONES PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A.

Emisor PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A.

Capital a Emitir USD 10’000.000,00

Unidad Monetaria Dólares de los Estados Unidos de América.

Clase y Monto y Plazo del Programa

Clase Monto Plazo Tasa de Interes (anual y fija)

C USD 5.000.000,00 1.440 días 7,75%

D USD 5.000.000,00 1.800 días 8,00%

Valores Desmaterializadas. El valor nominal mínimo de dichos valores será USD 1.000,00.

Amortización de Capital Cada 180 días contados a partir de la fecha de emisión de la obligación hasta la rendición total del capital.

Pago de Intereses Cada 90 días

Cálculo de intereses Base comercial de 360 días por año contados a partir de la fecha en que se realice la primera colocación de las

obligaciones en forma primaria.

Agente Pagador Depósito Centralizado de Compensación y Liquidación de Valores DECEVALE S.A.

Garantía Garantía General de acuerdo a lo establecido en el Art. 162 de la Ley de Mercado de Valores.

Destino de los recursos a captar 60% para financiar parte del capital de trabajo del giro propio de la empresa y 40% para reestructuración de

pasivos con costo.

Sistema de sorteos y rescates anticipados La presente emisión no contempla sorteos ni rescates anticipados.

Representante de Obligacionistas ESTUDIO JURÍDICO PANDZIC & ASOCIADOS S.A.

Sistema de colocación Bursátil.

Agente Estructurador y colocador SILVERCROSS S.A. CASA DE VALORES SCCV

Resguardos de la Emisión (establecidos

en la Codificación de las Resoluciones del

C.N.V.) (Hoy Junta de Política y

Regulación Monetaria y Financiera)

Conforme lo que señala la Codificación de las Resoluciones del Consejo Nacional de Valores (Hoy Junta de

Política y Regulación Monetaria y Financiera) en el artículo 11, Sección I, Capítulo III, Subtítulo I, Título III, el

emisor debe mantener los siguientes resguardos mientras se encuentren en circulación las obligaciones:

Determinar al menos las siguientes medidas cuantificables en función de razones financieras, para preservar

posiciones de liquidez y solvencia razonables del emisor:

a. Mantener semestralmente un indicador promedio de liquidez o circulante, mayor o igual a uno (1), a

partir de la autorización de la oferta pública y hasta la redención total de los valores; y;

b. Los activos reales sobre los pasivos deberán permanecer en niveles de mayor o igual a uno (1),

entendiéndose como activos reales a aquellos activos que pueden ser liquidados y convertidos en

efectivo.

No repartir dividendos mientras existan obligaciones en mora.

Mantener, durante la vigencia de la emisión, la relación activos libres de gravamen sobre obligaciones en

circulación, según lo establecido en el artículo 13, Sección I, Capítulo III, Subtítulo I, Título III, de la

Codificación de las Resoluciones del C.N.V. (hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera).

De forma excepcional, y previa solicitud motivada, la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros podrá

autorizar una emisión de obligaciones que contemple como resguardos indicadores inferiores a los arriba

señalados, siempre que verifique que tales indicadores corresponden al sector de la economía al que

pertenezca dicha compañía.

Por lo mencionado anteriormente, la compañía se compromete a mantener semestralmente un indicador

promedio de liquidez o circulante, mayor o igual a 0,64, a partir de la autorización de la oferta pública y hasta la

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redención total de los valores.

Límite de endeudamiento del Emisor

El emisor mientras esté vigente la emisión de Obligaciones limitará su endeudamiento de tal manera que no

comprometa la relación establecida en el artículo 162 de la Ley de Mercado de Valores y sus normas

complementarias.

Paralelamente se mantendrá un límite de endeudamiento referente a los pasivos con costo hasta tres veces el

patrimonio de la compañía.

Fuente: Contrato de Emisión/ Elaboración: Class International Rating

A continuación se presentan las tablas de amortización de capital y pago de intereses de la Primera Emisión de Obligaciones:

CUADRO 2: AMORTIZACIÓN DE CAPITAL Y PAGO DE INTERESES (USD)

CLASE C

Días Capital Interés Dividendo Saldo de Capital

5.000.000

90 - 96.875 96.875 5.000.000

180 625.000 96.875 721.875 4.375.000

270 - 84.766 84.766 4.375.000

360 625.000 84.766 709.766 3.750.000

450 - 72.656 72.656 3.750.000

540 625.000 72.656 697.656 3.125.000

630 - 60.547 60.547 3.125.000

720 625.000 60.547 685.547 2.500.000

810 - 48.438 48.438 2.500.000

900 625.000 48.438 673.438 1.875.000

990 - 36.328 36.328 1.875.000

1080 625.000 36.328 661.328 1.250.000

1170 - 24.219 24.219 1.250.000

1260 625.000 24.219 649.219 625.000

1350 - 12.109 12.109 625.000

1440 625.000 12.109 637.109 -

5.000.000 871.875 5.871.875

CLASE D

Días Capital Interés Dividendo Saldo de Capital

5.000.000,00

90 - 100.000 100.000 5.000.000

180 500.000 100.000 600.000 4.500.000

270 - 90.000 90.000 4.500.000

360 500.000 90.000 590.000 4.000.000

450 - 80.000 80.000 4.000.000

540 500.000 80.000 580.000 3.500.000

630 - 70.000 70.000 3.500.000

720 500.000 70.000 570.000 3.000.000

810 - 60.000 60.000 3.000.000

900 500.000 60.000 560.000 2.500.000

990 - 50.000 50.000 2.500.000

1080 500.000 50.000 550.000 2.000.000

1170 - 40.000 40.000 2.000.000

1260 500.000 40.000 540.000 1.500.000

1350 - 30.000 30.000 1.500.000

1440 500.000 30.000 530.000 1.000.000

1530 - 20.000 20.000 1.000.000

1620 500.000 20.000 520.000 500.000

1710 - 10.000 10.000 500.000

1800 500.000 10.000 510.000 -

5.000.000 1.100.000 6.100.000

Fuente: Prospecto de Oferta Pública / Elaboración: Class International Rating

Garantías y Resguardos

Conforme lo que señala la Codificación de las Resoluciones del Consejo Nacional de Valores (Hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera) en el artículo 11, Sección I, Capítulo III, Subtítulo I, Título III, el emisor debe mantener los siguientes resguardos mientras se encuentren en circulación las obligaciones: Determinar al menos las siguientes medidas cuantificables en función de razones financieras, para

preservar posiciones de liquidez y solvencia razonables del emisor: a. Mantener semestralmente un indicador promedio de liquidez o circulante, mayor o igual a uno (1), a

partir de la autorización de la oferta pública y hasta la redención total de los valores; y; b. Los activos reales sobre los pasivos deberán permanecer en niveles de mayor o igual a uno (1),

entendiéndose como activos reales a aquellos activos que pueden ser liquidados y convertidos en efectivo.

No repartir dividendos mientras existan obligaciones en mora. Mantener, durante la vigencia de la emisión, la relación activos libres de gravamen sobre obligaciones en

circulación, según lo establecido en el artículo 13, Sección I, Capítulo III, Subtítulo I, Título III, de la Codificación de las Resoluciones del C.N.V. (Hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera).

N



De forma excepcional, y previa solicitud motivada, la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros podrá autorizar una emisión de obligaciones que contemple como resguardos indicadores inferiores a los arriba señalados, siempre que verifique que tales indicadores corresponden al sector de la economía al que pertenezca dicha compañía. Por lo mencionado anteriormente, la compañía se compromete a mantener semestralmente un indicador

promedio de liquidez o circulante, mayor o igual a 0,64, a partir de la autorización de la oferta pública y hasta la redención total de los valores.

Cabe señalar que el incumplimiento de los resguardos antes mencionados dará lugar a declarar de plazo vencido todas las emisiones, según lo estipulado en el artículo 11, Sección I, Capítulo III, Subtítulo I, Título III de la Codificación de las Resoluciones del Consejo Nacional de Valores. (Hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera).

Límite de endeudamiento El emisor mientras esté vigente la emisión de Obligaciones limitará su endeudamiento de tal manera que no comprometa la relación establecida en el artículo 162 de la Ley de Mercado de Valores y sus normas complementarias. Paralelamente se mantendrá un límite de endeudamiento referente a los pasivos con costo hasta 3 veces el patrimonio de la compañía.

Monto Máximo de la Emisión La Primera Emisión de Obligaciones está respaldada por una Garantía General otorgada por PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., como Emisor, lo que conlleva a analizar la estructura de sus activos. Es así que al 31 de diciembre de 2016, la empresa alcanzó un total de activos de USD 36,48 millones, de los cuales el 88,17% son activos libres de gravamen de acuerdo al siguiente detalle:

CUADRO 3: DETALLE DE ACTIVOS LIBRES DE GRAVAMEN (USD DICIEMBRE 2016)

Activos Monto %

Disponibles 2.479.558 7,71%

Exigibles 8.787.135 27,32%

Realizables 4.490.747 13,96%

Propiedad Planta y Equipo 1.123.027 3,49%

Otros activos 15.281.010 47,51%

TOTAL 32.161.478 100,00%

Fuente: PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A. / Elaboración: Class International Rating

CLASS INTERNATIONAL RATING Calificadora de Riesgos S.A. procedió a verificar que la información que consta en el certificado del cálculo del monto máximo de la emisión de la empresa, con rubros financieros cortados al 31 de diciembre de 2016, suscrita por el representante legal del emisor, esté dando cumplimiento a lo que estipula el Artículo 13 de la Sección I, del Capítulo III, Subtítulo I, Título III, de la Codificación de Resoluciones expedidas por el C.N.V. (Hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera), que señala que: “El monto máximo para emisiones amparadas con garantía general, deberá calcularse de la siguiente manera: Al total de activos del emisor deberá restarse lo siguiente: los activos diferidos o impuestos diferidos; los activos gravados; los activos en litigio y el monto de las impugnaciones tributarias, independientemente de la instancia administrativa y judicial en la que se encuentren; el monto no redimido de obligaciones en circulación; el monto no redimido de titularización de flujos futuros de fondos de bienes que se espera que existan en los que el emisor haya actuado como originador; los derechos fiduciarios del emisor provenientes de negocios fiduciarios que tengan por objeto garantizar obligaciones propias o de terceros; cuentas y documentos por cobrar provenientes de la negociación de derechos fiduciarios a cualquier título, en los cuales el patrimonio autónomo este compuesto por bienes gravados; saldo de los valores de renta fija emitidos por el emisor y

N



negociados en el registro especial para valores no inscritos – REVNI; y, las inversiones en acciones en compañías nacionales o extranjeras que no coticen en bolsa o en mercados regulados y estén vinculadas con el emisor en los términos de la Ley de Mercado de Valores y sus normas complementarias

2.

Una vez efectuadas las deducciones antes descritas, se calculará sobre el saldo obtenido el 80%, siendo este resultado el monto máximo a emitir. La relación porcentual del 80% establecida en este artículo deberá mantenerse hasta la total redención de las obligaciones, respecto del monto de las obligaciones en circulación. El incumplimiento de esta disposición dará lugar a declarar de plazo vencido a la emisión, según lo estipulado en el artículo 13 de la Sección I, del Capítulo III, Subtítulo I, Título III, de la Codificación de Resoluciones expedidas por el C.N.V. (Hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera). Una vez determinado lo expuesto en el párrafo anterior, se pudo apreciar que la compañía, con fecha 31 de diciembre de 2016, presentó un monto total de activos menos las deducciones señaladas en la normativa de USD 18,63 millones, siendo el 80,00% de los mismos la suma de USD 14,90 millones, que constituye el monto máximo que podría emitir la compañía, cifra que genera una cobertura de 1,49 veces sobre el monto de capital a emitir, de esta manera se puede determinar que la Primera Emisión de Obligación de PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A se encuentra dentro de los parámetros establecidos en la normativa.

CUADRO 4: CÁLCULO DEL MONTO MÁXIMO DE EMISIÓN (USD DICIEMBRE 2016)

Descripción USD

Total Activos 36.478.190

(-) Activos Diferidos o Impuestos diferidos (USD) -

(-) Activos Gravados (USD) 4.316.712

(-) Activos en Litigio y monto de las impugnaciones tributarias3 (USD) 614.211

(-) Monto no redimido de Obligaciones en circulación (USD) 10.000.000

(-) Monto no redimido de Titularizaciones de Flujos de Fondos de bienes que se esperan que existan (USD)4 -

(-) Derechos Fiduciarios (USD)5 2.648.535

(-) Saldo de REVNI (USD)

(-) Inversiones en Acciones en compañías nacionales o extranjeras6 (USD) 272.447

Total Activos con Deducciones señaladas por la normativa (USD) 18.626.285

Monto Máximo de la emisión = 80.00% de los Activos con Deducciones 14.901.028

Capital por Emisión Obligaciones 10.000.000

Total Activos con Deducciones / Saldo Emisión (veces) 1,86

80.00% de los Activos con Deducciones / Saldo Emisión (veces) 1,49


Adicionalmente se debe mencionar que al 31 de diciembre de 2016, al analizar la posición relativa de la garantía frente a otras obligaciones del emisor, se evidencia que el total de activos menos las deducciones señaladas por la normativa, ofrece una cobertura de 0,86 veces

7 sobre los pasivos totales u otras obligaciones

de la compañía. Por otro lado, según lo establecido en el Artículo 9, Capítulo I, Subtítulo I del Título III, de la Codificación de la Resolución del C.N.V. (Hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera), “El conjunto de los valores en circulación de los procesos de titularización y de emisión de obligaciones de largo y corto plazo, de un mismo originador y/o emisor, no podrá ser superior al 200% de su patrimonio; de excederse dicho monto,

2 “La verificación realizada por la calificadora al certificado del monto máximo de la emisión, contempla única y exclusivamente un análisis de que la información que consta en dicho certificado esté dando cumplimiento a lo que la norma indica, lo cual significa que la calificadora no ha auditado la información que consta en el certificado y tampoco ha verificado la calidad y veracidad de la misma, lo cual es de entera y única responsabilidad del emisor.” 3 Independientemente de la instancia administrativa y judicial en la que se encuentren 4 En los que el emisor haya actuado como Originador 5 Provenientes de negocios fiduciarios que tengan por objeto garantizar obligaciones propias o de terceros: cuentas y documentos por cobrar provenientes de la negociación de derechos fiduciarios a cualquier título en los cuales el patrimonio autónomo este compuesto por bienes gravados. 6 Que no coticen en bolsa o en mercados regulados y estén vinculados con el emisor en los términos de la Ley de Mercado de Valores y sus normas complementarias 7 (Total Activos Deducidos – Emisiones) / (Total Pasivo-emisiones en circulación)

N



deberán constituirse garantías específicas adecuadas que cubran los valores que se emitan, por lo menos en un 120%”. Una vez determinado lo expuesto en el párrafo anterior, se pudo evidenciar que el saldo correspondiente a la Primera Emisión de Obligaciones de PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A. y los valores que mantiene en circulación, representan el 60,77% del 200% del patrimonio al 31 de diciembre de 2016 y el 121,53% del patrimonio, cumpliendo de esta manera con lo expuesto anteriormente.

CUADRO 5: CÁLCULO DEL 200% DEL PATRIMONIO (DICIEMBRE 2016)

Descripción USD

Patrimonio (USD) 16.456.393

200% del Patrimonio (USD) 32.912.786

Capital Emisiones en circulación 10.000.000

Capital Emisión Papel Comercial 10.000.000

Total Emisiones 20.000.000

Valores emitidos y por emitir / 200% del Patrimonio 60,77%

Valores emitidos y por emitir / Patrimonio 121,53%


Proyecciones del Emisor Las proyecciones financieras, para el periodo 2017 – 2022, arrojan cifras contenidas en el cuadro que a continuación se presenta y que resume el estado de resultados proyectado de la compañía, de acuerdo al cual, al finalizar el año 2017, PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A. reflejaría una utilidad neta igual a USD 1,83 millones, mientras que al finalizar las proyecciones en el año 2021 alcanzaría los USD 2,33 millones y USD 1,04 millones al primer trimestre del año 2022.

CUADRO 6: ESTADO DE RESULTADOS PROYECTADO (USD)

Rubro 2017 2018 2019 2020 2021 I TRIM 2022

Ventas netas 8.770.019 11.081.637 7.577.184 6.885.870 8.271.908 2.590.609

Utilidad bruta 8.770.019 11.081.637 7.577.184 6.885.870 8.271.908 2.590.609

Gastos operativos 5.138.475 9.176.896 4.709.130 4.775.522 4.866.701 1.101.537

Depreciaciones y amortizaciones 168.000 168.000 168.000 168.000 168.000 42.000

Participación a trabajadores 347.161 99.098 280.514 204.969 436.622 209.024

Utilidad operativa 3.463.544 1.736.741 2.700.055 1.942.348 3.237.207 1.447.072

Gastos financieros 1.060.219 982.724 731.927 472.953 218.308 25.206

Otros gastos no operacionales 88.920 93.366 98.034 102.936 108.083 28.372

Utilidad antes de impuestos 2.314.405 660.651 1.870.093 1.366.458 2.910.816 1.393.495

Impuesto a la renta 140.000 140.000 140.000 140.000 140.000 140.000

Utilidad neta del ejercicio 1.827.244 421.554 1.449.579 1.021.489 2.334.194 1.044.470

Fuente: Estructuración Financiera / Elaboración: Class International Rating

Los ingresos de la compañía proyectan un crecimiento del 2,24% para el año 2017 frente a lo reflejado en el año 2016, justificado por mayores ingresos en utilidad en venta de inmuebles, gerencia de proyectos y comercialización, más resultados por liquidación de proyectos. Para el año 2018, se mantendría una tendencia similar (al alza), lo cual estaría justificado por el incremento en ingresos por venta de inmuebles, mientras que para los años posteriores, su tendencia sería fluctuante, dada la naturaleza del negocio, misma que considera los cobros que actualmente mantiene pendientes por proyectos que ha desarrollado la compañía, así como la liquidación de varios proyectos y el ingreso por otras líneas de negocio (comercialización, promoción, fee’s Tecnología y otros). Es importante mencionar que las proyecciones se plantean en un escenario conservador en donde no se prevé un incremento en los ingresos sino más bien una disminución en ciertos periodos, a consecuencia de la situación económica actual del país, así como la situación que está atravesando el sector de la construcción que es donde la compañía desarrolla sus actividades.

N



Los gastos operacionales de la compañía significarían el 58,59% de los ingresos en el año 2017 y el 58,83% en el año 2021 (42,52% para el primer trimestre del 2022), lo que arrojaría un margen operacional positivo para todos los periodos proyectados que pasaría de significar el 39,49% de los ingresos al finalizar el año 2017 a un 39,13% en el 2021 (55,86% para el primer trimestre de 2022). En cuanto al año 2018 se registraría un comportamiento atípico (15,67% de los ingresos) producto de la venta de inmuebles que generaría un costo elevado. Dentro del modelo se consideran gastos financieros, los cuales se proyectaron tomando como referente la programación de pasivos con costo de la compañía, así mismo se consideran otros gastos no operaciones, y después de descontar los mismos, PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A. generaría una utilidad neta que significaría el 20,84% de los ingresos para el año 2017 y 28,22% en el año 2021 (40,32% para el primer trimestre de 2022). Como parte del análisis de las proyecciones, surge la importancia de determinar el nivel de cobertura brindado por el EBITDA frente a los gastos financieros que la compañía presentaría durante el periodo analizado. En este sentido, existiría de acuerdo al modelo analizado, una cobertura positiva por parte del EBITDA frente a los gastos financieros que pasaría de 3,75 veces en el año 2017 a 17,60 veces en el año 2021 (67,37 veces al cierre del primer trimestre del 2022), demostrando que el emisor gozaría en estos periodos de una capacidad de pago suficiente para los gastos señalados, en vista de que sus fondos propios superan ampliamente a los gastos financieros.

GRÁFICO 1: COBERTURA EBITDA VS. GASTOS FINANCIEROS (PROYECTADO)


El flujo de efectivo, por otra parte, se encuentra dividido por actividades, en su primera instancia presentan movimientos de efectivo que se originan por la normal operación de la compañía; a continuación en el flujo financiero se refleja la segunda emisión de papel comercial, ésta primera emisión de obligaciones, obligaciones con el sistema financieros y con la M.I Municipalidad de Guayaquil, además de sus pagos correspondientes y finalmente el flujo revela que la compañía realizaría varias inversiones. En virtud de lo señalado, la proyección indica que la compañía posee un flujo de efectivo aceptable para hacer frente a las obligaciones que actualmente posee, así como las que estima contraer, incluyendo las relacionadas con el proceso de emisión. Con lo dicho, en el periodo proyectado la compañía reflejaría un nivel de cobertura aceptable de los flujos sobre el pago de obligaciones con costo.

CUADRO 7: FLUJO DE CAJA PROYECTADO (USD)

DESCRIPCIÓN 2017 2018 2019 2020 2021 I Trim 2022

Efectivo al Inicio del periodo 1.828.185 346.876 60.712 187.631 116.495 1.017.439

Flujo Operacional

+ Ingresos Operacionales 10.662.247 2.902.796 5.929.845 5.567.255 7.023.609 173.233

- Egresos Operacionales (4.015.024) (3.817.357) (3.881.815) (3.948.208) (4.039.387) (1.018.797)

- Impuestos mensuales (360.000) (360.000) (360.000) (360.000) (360.000) -

Flujo de Efectivo Operacional 6.287.222 (1.274.561) 1.688.030 1.259.048 2.624.222 (845.564)

N



Flujo de Obligaciones por Ley

- Participación Empleados (15%) (210.000) (347.161) (73.748) (280.514) (204.969) -

- Impuesto a la renta (22%) (139.388) (139.388) (139.388) (139.388) (139.388) -

Flujo de Efectivo de obligaciones por Ley (349.388) (486.549) (213.136) (419.902) (344.357) -

Flujo de Caja Operacional luego de obligaciones por Ley 5.937.834 (1.761.110) 1.474.894 839.145 2.279.865 (845.564)

Flujo No Operacional

+ Ingresos No Operacionales / Otros ingresos 798.530 423.510 767.609 326.866 355.366 130.266

- Otros Egresos No Operacionales (611.610) (633.366) (638.034) (642.936) (648.083) (163.372)

Flujo de Efectivo No Operacional 186.920 (209.856) 129.574 (316.070) (292.717) (33.106)

Flujo de Inversión

- Activos Varios (CAPEX) (175.700) (120.000) (120.000) (120.000) (120.000) (30.000)

(-/+) Inversiones y recuperación de inversión en proyectos 1.536.685 733.014 5.945.000 2.268.130 3.268.875 865.000

+ / - Otras Inversiones (bancarias C.P., VTP's, etc) (5.577.417) 5.874.167 (2.154.167) 2.429.167 (455.833) 511.667

+ Cobro de intereses otras inversiones

Flujo de Efectivo de inversión (4.216.432) 6.487.181 3.670.833 4.577.296 2.693.042 1.346.667

Flujo de Financiación

+ Nuevas Aportaciones de capital accionista - - - - - -

+ / - Obligaciones Financieras (1.661.501) (3.043.698) (3.216.455) (3.298.554) (2.760.938) (635.952)

Banco Internacional (85.085) - - - - -

Nueva Operación Banco Internacional - (304.647) (436.632) (474.561) (516.588) (135.952)

Municipio Etapa 2 - US$ 3.499.696,99 (451.417) (489.051) (529.822) (573.993) (619.350) -

Papel Comercial 2da Emisión- US$ 10.000.000 (10.000.000) - - - - -

1ERA. Emisión de Obligaciones8 8.875.000 (2.250.000) (2.250.000) (2.250.000) (1.625.000) (500.000)

- Pago Intereses Obligaciones Financieras (1.060.219) (982.724) (731.927) (472.953) (218.308) (25.206)

Banco Internacional (7.390) - - - - -

Nueva Operación Banco Internacional (155.262) (201.149) (168.000) (130.071) (88.044) (15.206)

Municipio Etapa 2 - US$ 3.499.696,99 (208.583) (170.949) (130.178) (86.007) (38.154) -

Papel Comercial 2da Emisión- US$ 10.000.000 (108.257) - - - - -

1ERA. Emisión de Obligaciones (568.516) (610.625) (433.750) (256.875) (92.109) (10.000)

Impuesto 0.5% nuevos prestamos (12.211) - - - - -

+/- Prestamos cías. Relacionadas 32.089 224.043 - - - -

Flujo de Efectivo de financiación (2.689.632) (3.802.379) (3.948.382) (3.771.507) (2.979.246) (661.158)

Flujo disponible para pago de dividendos (781.309) 713.836 1.326.919 1.328.864 1.700.944 (193.161)

- Pago Dividendos Accionista (700.000) (1.000.000) (1.200.000) (1.400.000) (800.000) -

Flujo de Efectivo del Periodo (1.481.309) (286.164) 126.919 (71.136) 900.944 (193.161)

Saldo de Efectivo Final 346.876 60.712 187.631 116.495 1.017.439 824.278


GRÁFICO 2: NIVEL DE COBERTURA: FLUJOS9 VS. PAGO DE CAPITAL DE LAS OBLIGACIONES


8 La compañía considera la colocación de la emisión a inicios del año 2017 (USD 10,00 millones), así como las amortizaciones periódicas de la misma, con lo que el saldo de capital de la emisión de obligaciones al cierre del año 2017, sería de USD 8,86 millones. 9 (*)Flujo de efectivo final en cada uno de los periodos antes de considerar el pago de capital de las obligaciones proyectadas.

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Finalmente, la calificadora realizó un ejercicio de estrés a dicho modelo. En donde se afectó a una de las variables del modelo (gastos operativos), con el fin de evaluar la capacidad de soporte que tendría la operación del negocio. Se observó que de acuerdo a la proyección realizada, la mayor afectación que soportaría el modelo correspondió al supuesto de que los gastos se incrementen en un 25% para los años 2017 y 2021 y un 15% en los años 2019, 2020 y 2022, con excepción del año 2018 donde el modelo soporto apenas un incremento del 2% antes de arrojar resultados negativos, manteniendo el resto de variables fijas. Después de lo descrito, la compañía continuaría generando resultados económicos positivos, siendo estas variaciones las máximas que podría soportar el modelo. Es importante mencionar que con éste incremento la utilidad se reduciría en promedio en un 50,11%. Se aplicó el modelo de estrés al flujo de efectivo para determinar la capacidad de la empresa para generar flujos finales positivos considerando una disminución de los ingresos del 2%, observando que está sería la variable máxima que soportaría, en la cual el flujo final se vería afectado en un promedio de 55,02%.

Riesgo de la Economía Sector Real El FMI determinó que para el año 2016, el crecimiento mundial fue perdiendo fuerza a raíz de una desaceleración en Estados Unidos y el voto en Gran Bretaña a favor de abandonar la Unión Europea, por otro lado, pronosticó un ligero repunte a partir del 2017 (+3,4%), impulsado principalmente por el dinamismo de

los mercados emergentes (entre ellas Rusia y Brasil10

).

Ocho años después de la crisis financiera mundial, la recuperación sigue siendo precaria y se plantea la amenaza de que un estancamiento persistente, particularmente en las economías avanzadas, puedan avivar los llamados a adoptar medidas populistas a favor de restringir el comercio y la emigración. Ante esto el FMI subrayó la necesidad urgente de adoptar un enfoque integral, coherente y coordinado con respecto a las políticas, a fin de revitalizar el crecimiento y aplicando políticas monetarias, fiscales y estructurales de manera concertada, dentro de cada país, a lo largo del tiempo y entre los distintos países. Los principales indicadores macroeconómicos del Ecuador, determinados al cierre de diciembre de 2016 o los más próximos disponibles a dicha fecha, se presentan a continuación:

CUADRO 8: INDICADORES MACROECONÓMICOS ECUADOR

Rubro Valor Rubro Valor

PIB (miles USD 2007) 2016 Previsión 69.154.704 Inflación anual (XII/2016) 1,12%

Deuda Externa Pública como % PIB (XII/2016) 26,7% Inflación mensual (XII/2016) 0.16%

Balanza Comercial (millones USD X/2016) 1.201,8 Inflación acumulada (XII/2016) 1,12%

RI (millones USD XII/2016) 4.258,85 Remesas (millones USD) (IX/2016) 666,4

Riesgo país (EMBI al 31 de diciembre de 2016) 647,00 Índice de Precios al consumidor (XII/2016) 101,60

Precio Promedio Barril Petróleo WTI (USD al 31-dic-16) 53,72 Desempleo (IX/2016) 6,68%

Fuente: Banco Central del Ecuador / Elaboración: Class International Rating

El Producto Interno Bruto (PIB), de acuerdo a las cifras reportadas por el Banco Central del Ecuador, evidencian que, para el año 2015, el Gobierno Nacional estimó inicialmente un crecimiento del 4%, sin embargo, la caída en el precio del petróleo y la apreciación del dólar hizo que la economía crezca en 0,3%, porcentaje que es claramente inferior al de años previos y la más baja desde 1999 cuando fue 4,7%. El informe de la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (Cepal), publicado el 15 de diciembre del 2016, da cuenta de una contracción del Producto Interno Bruto (PIB) ecuatoriano del 2% para el cierre de 2016. De acuerdo con los datos del organismo, este resultado parte de una “débil demanda interna”, menor inversión y diminución del consumo de los hogares.

10 http://www.imf.org/es/News/Articles/2016/10/03/AM2016-NA100416-WEO

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Otros factores que se toman en cuenta en el informe son la baja del precio del petróleo y el terremoto ocurrido el pasado 16 de abril de 2016. La contracción para el cierre del año se presenta menor a las proyecciones que hizo la Comisión en el mes de octubre, cuando se hablaba de un 2,5%. Es así que en la región se registró que la contracción de la actividad económica pasó de 1,7% en 2015 a 2,4% en el 2016, como consecuencia de la caída de la inversión y del consumo11. Al 31 de diciembre de 2015 las importaciones totales en valor FOB alcanzaron USD 20,46 mil millones, inferiores en 22,6% a las compras externas realizadas en similar periodo del año 2014. De acuerdo a la

Clasificación Económica de los Productos por Uso o Destino Económico (CUODE) y hasta diciembre de 201512

,

en valor FOB, los grupos de productos que crecieron fueron: Productos Diversos, mientras que los que disminuyeron fueron los Combustibles y Lubricantes, Bienes de Capital, Bienes de Consumo y Materias Primas. El Gobierno Nacional entre sus políticas económicas fundamentales para los próximos años, se ha planteado la sustitución de productos y servicios importados, con el fin de mejorar la balanza comercial y desarrollar la industria nacional. Al noviembre de 2016, las importaciones totales en valor FOB alcanzaron USD 14.049,90 millones, nivel inferior en relación con las compras externas realizadas durante enero y noviembre de 2015 (USD 19.059,10 millones), lo cual representó una disminución del 26,30%. Exportaciones totales.- La cifra de las exportaciones petroleras en valor FOB entre enero y diciembre de 2015, al ser comparada con la alcanzada en el mismo periodo de 2014, muestran una disminución de 49,7% pasando de USD 13,30 mil millones a USD 6,70 mil millones respectivamente, mientras que las exportaciones no petroleras registradas durante el año 2015, totalizaron un valor FOB de USD 11,67 mil millones, monto inferior en 6,1% con respecto al mismo período en el año anterior, que fue de USD 12,43 mil millones. Dentro de las exportaciones no petroleras, los productos que mayor participación porcentual tuvieron durante el año 2015 fueron: banano y plátano, camarón y productos del mar entre los principales. Para noviembre de 2016, las exportaciones totales alcanzaron USD 15.210,20 millones, en términos relativos fueron menores en 10,50% con relación al mismo periodo de 2015 (USD 16.992,80 millones). Para noviembre de 2016, las exportaciones petroleras en valor FOB experimentaron una disminución del 22,60% frente a su similar periodo de 2015, pasando de USD 6.325,50 millones a USD 4.898,60 millones, mientras que las exportaciones no petroleras para ese mismo periodo fueron de USD 10.311,6 millones, monto inferior en 3,40% respecto de noviembre de 2015, dentro de las exportaciones no petroleras tradicionales las participaciones de los principales fueron: banano y plátano, camarón, cacao y elaborados, atún y pescado, y, café y elaborados; en las no tradicionales destacaron enlatados de pescado, flores naturales, entre otros.

La producción diaria de crudo13

en nuestro país en noviembre de 2016, en lo concerniente a Empresas Públicas

alcanzó un promedio diario de 430,7 mil barriles, de los cuales el 100% perteneció a Petroamazonas EP; la producción de Operadora Río Napo la asumió Petroamazonas EP, mientras que la producción promedio diaria de crudo de las empresas privadas ascendieron a 113,1 mil barriles. El precio promedio del barril de petróleo

WTI de acuerdo a cifras del BCE, a diciembre de 2016 alcanzó un valor promedio de USD 46,86 por barril14

. De

acuerdo a cifras de Indexmundi, el precio promedio a diciembre de 2016 se ubicó en USD 52,61 por barril,

mientras que entre enero y diciembre de 2016 fue de USD 42,84 por barril en promedio15

.

11 http://www.elcomercio.com/actualidad/cifras-negativas-crecimiento-ecuador-cepal.html 12 Información disponible más reciente en los boletines del BCE 13 Información disponible más reciente en el BCE 14 https://www.bce.fin.ec/index.php/component/k2/item/776 15 http://www.indexmundi.com/es/precios-de-mercado/?mercancia=petroleo-crudo&meses=120

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GRÁFICO 3: PRECIO PROMEDIO INTERNACIONAL DEL PETRÓLEO

Fuente: Indexmundi / Elaboración: Class International Rating

Una baja moderada pero sostenida del precio del petróleo se vive a escala mundial desde junio de 2015, sin embargo, en países productores de crudo como es el Ecuador se debe sumar el factor adicional del diferencial o castigo por su menor calidad que también se ha ampliado16. La actividad económica del país fue impulsada en gran medida por la alta disponibilidad de fondos que ha tenido el Gobierno ecuatoriano, recursos que a su vez vieron favorecidos por un alto precio promedio del barril de petróleo, sin embargo, la tendencia internacional inestable de dichos precios, ha llamado la atención del Gobierno ecuatoriano, pues la caída por debajo del precio presupuestado, pondría en problema la caja fiscal y generaría un déficit de fondos para la economía del país, determinando además que para el Ecuador el efecto de una caída de precios del crudo es directo ya que el gasto público se financia básicamente con los recursos petroleros. El precio del barril del petróleo en diciembre de 2016 fue de USD 53,72, ubicando en un precio en niveles que no se veían en más de diez años, además que el crudo ecuatoriano al ser más pesado, se

lo compra a un menor precio (alrededor de USD 10,00 menos)17

.

La recaudación de impuestos durante el año 2015 alcanzó un valor de USD 13,95 mil millones, manteniendo la tendencia creciente de los ejercicios anteriores, siendo así, esta cifra presentó un crecimiento del 2,45% frente a los USD 13,62 mil millones del año 2014 (USD 12,76 mil millones en el 2013). Al 31 de diciembre de 2016 la recaudación de impuestos sin remisión y con contribuciones solidarias registró un monto de USD 12.226,78 millones, inferior a lo alcanzado en similar periodo de su año previo (USD 13.371,62 millones). Entre los impuestos con mayor aporte a diciembre de 2016 se destacan: El IVA con USD 4.374,85 millones, seguido de IR (Impuesto a la Renta) (USD 3.946,28 millones), así como el ISD (Impuesto a la salida de divisas) (USD 964,66 millones), el ICE (Impuesto a los Consumos Especiales) (USD 674,27 millones). La inflación en el país a partir de la circulación del dólar de los Estados Unidos como moneda oficial del Ecuador, ha logrado mantener la variación del crecimiento de precios estable, en cifras próximas e incluso menores al 3% anual. Para el año 2014 Ecuador registró una inflación anual 3,67%, mientras que para diciembre de 2015 la inflación anual fue de 3,38%, porcentaje inferior a la de su periodo precedente. En diciembre del 2016, el país registró una inflación mensual de 0,16%, dato que refleja una mejora en el dinamismo de precios. En diciembre del 2015, la inflación mensual llegó a 0,09%. En referencia al salario mínimo vital nominal promedio, se aprecia que al cierre de diciembre de 2016, este alcanzó un monto de USD 426,92, mientras que el salario unificado nominal, fue fijado en USD 366,00, el mismo que incrementó en un 3,39% frente al salario unificado nominal del año 2015 (USD 354,00), éste incremento es el más reducido de los últimos nueve años. El aumento en el salario unificado nominal va de acuerdo a una reforma laboral impuesta por el Gobierno ecuatoriano, cuyo objetivo es que los salarios progresivamente se equiparen con el costo de la canasta básica familiar, la misma que al mes de enero de

16 http://www.elcomercio.com/actualidad/barril-petroleo-ecuatoriano-baja-precio.html 17 http://expreso.ec/expreso/plantillas/nota.aspx?idart=8809035&idcat=38229&tipo=2

http://www.elcomercio.com/actualidad/barril-petroleo-ecuatoriano-baja-precio.html

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2017, se ubicó en USD 701,9318

, mientras el ingreso familiar mensual con 1,60 perceptores es de 700,00

dólares sin incluir fondos de reserva, es decir, con una cobertura del 99,72%. Al referirnos a la tasa urbana de empleo adecuado se debe mencionar que la última encuesta de indicadores laborales, publicada por el INEC, revela que la tasa de empleo nacional adecuado a septiembre de 2016 alcanzó el 47,5%, 6,9 puntos porcentuales inferior con respecto al mismo mes del año 2015 (54,4%). Por otro lado, la tasa de pobreza (septiembre 2016) de la población nacional urbana del Ecuador se situó en 14,5%, presentando una tasa inferior en frente a su similar período del año 2015 (15,0%). El nivel de

desempleo/desocupados19

(tasa de desocupación total) a septiembre de 2016, llegó a 6,7%.

De acuerdo a la información publicada por el Banco Central del Ecuador, las tasas de interés, no han presentado mayores cambios, es así que la tasa pasiva referencial fue de 5,12% para diciembre de 2016, mientras que la tasa activa referencial fue de 8,10% existiendo un spread de tasas activas y pasivas referenciales para el mes de diciembre de 2016 de 2,98%. El volumen del crédito otorgado por el sistema financiero nacional tuvo una variación importante, es así que a noviembre de 2016, el volumen de crédito entregado fue de USD 2.832,1 millones, mientras que al mismo periodo de 2015 llegó a USD 1.882,4 millones.

El flujo de remesas20

familiares que ingresó al país durante el 2015 sumó USD 2.377,80 millones, cifra que fue

inferior en un 3,4% con respecto de lo reportado en el 2014, esta disminución se atribuye a la coyuntura económica de los principales países donde residen los emigrantes ecuatorianos (Estados Unidos de América, España e Italia, entre otros), así como la depreciación del euro con respecto al dólar en 19,6% en el periodo 2015. El flujo de remesas recibidas en el país durante el tercer trimestre de 2016 sumó USD 666,4 millones, cifra inferior en un 0,4% con relación al segundo trimestre de 2016 (USD 669,5 millones), y mayor en un 8,1% con respecto al tercer trimestre de 2015 (USD 616,3 millones). La variación del flujo de remesas y número de giros recibidos en el país durante el tercer trimestre de 2016, se encuentra relacionada con la situación económica de los principales países: Estados Unidos de América, España, Italia, entre otros, donde residen emigrantes ecuatorianos. De acuerdo a la última medición de remesas, conforme información reportada por el BCE, se confirma la presencia de emigrantes ecuatorianos en México, Chile, Perú, Canadá y Colombia, que aportaron con el 5,5% (USD 36,8 millones) al flujo semestral de remesas recibido en el país. De igual manera desde naciones Europeas como Reino Unido, Alemania, Suiza, Francia y Bélgica, se canalizó el 3,1% (USD 20,4 millones) del total de remesas receptado en Ecuador21. El Ecuador recibió USD 772,94 millones por concepto de inversión extranjera directa (IED) en el año 2014, según el último informe del Banco Central (BCE), presentando un incremento frente a la IED recibida en el año 2013 que sumó un monto total de USD 726,81 millones. Al 31 de diciembre de 2015, la IED arrojó un valor de USD 1.321,42 millones, evidenciando la tendencia creciente registrada históricamente. El monto por IED mencionado responde principalmente al impulso dado en el país a actividades económicas de Explotación de Minas y Canteras, Comercio, Industria Manufacturera, Servicios prestados a las empresas, entre las más importantes. Para el segundo trimestre del año 2016 la inversión extranjera directa ascendió a un total de USD 206,11 millones. Para el mes de diciembre de 2016, de acuerdo a información presentada por el Ministerio de Finanzas, el saldo de la deuda externa pública fue de USD 25.679,30 millones, monto que incluye el saldo final más atrasos de intereses, ésta cifra presentó un incremento con respecto a diciembre de 2015 (USD 20.225,2 millones), mientras que el saldo de deuda externa privada hasta octubre de 2016 fue de USD 8.240,1 millones, evidenciando un incremento frente a lo registrado a diciembre de 2015 (USD 7.517,10 millones) conforme datos reportados por el Banco Central del Ecuador. Asimismo, un punto importante a ser mencionado en este ámbito es que el gobierno nacional todavía tiene espacio para contratar deuda de acuerdo a la norma legal vigente considerando que según lo establece la normativa respectiva, el límite legal para la relación deuda

18 http://www.ecuadorencifras.gob.ec/documentos/web-inec/Inflacion/2016/InflacionNoviembre2016/ipc_Presentacion_IPC_octubre_16.pdf http://www.ecuadorencifras.gob.ec/canasta/. 19 Información disponible más reciente en el BCE. 20 http://contenido.bce.fin.ec/documentos/Estadisticas/SectorExterno/BalanzaPagos/Remesas/ere201505.pdf, última información registrada. 21 https://contenido.bce.fin.ec/documentos/Estadisticas/SectorExterno/BalanzaPagos/Remesas/ere201606.pdf

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/PIB es del 40%, la misma que según el BCE y el Ministerio de Finanzas del Ecuador a octubre de 2016, se encontró en 39,60%. La acumulación de reservas internacionales en los últimos años ha presentado variables, puesto que el 2014 se redujeron hasta registrar un saldo de USD 3.949,1 millones, situación similar se evidenció al cierre de 2015, pues las RI, registraron USD 2.496,0 millones, determinando que los principales ingresos de la Reserva Internacional son: recaudación de impuestos, exportaciones de petróleo y derivados, emisión de deuda interna, depósitos de los gobiernos locales, desembolsos de deuda externa y exportaciones privadas, entre otros. Al 31 de diciembre de 2016 las reservas internacionales registraron un saldo USD 4.258,85 millones. La calificación crediticia del país en mercados internacionales, para finales del año 2015, la firma Standard & Poor´s redujo la calificación que había otorgado al Ecuador, llevándola de “B+ (Positivo) a “B”, debido a un deterioro de las cuentas fiscales y externas, producto de la caída en los precios del petróleo, así como una

mayor tensión entre el gobierno y la sociedad22

. Por otro lado, en una nueva revisión a la calificación crediticia

del país en mercados internacionales, la agencia FITCH revisó a “negativo” desde “estable” el panorama para la calificación “B” de Ecuador, por un deterioro de las perspectivas de crecimiento de la economía de uno de los productores más pequeños de la Organización de Países Exportadores de Petróleo (OPEP), la entidad calificadora señalo que los indicadores de solvencia externa y liquidez del país sudamericano se han

debilitado23

.

En este punto resulta importante mencionar que la calificación crediticia que posee Ecuador ha ocasionado un importante incremento en el riesgo país, lo cual dificulta el conseguir financiamiento en el mercado internacional, manteniendo únicamente la fuente de financiamiento proveniente de China, la misma que en ciertos casos es desfavorable debido a las altas tasas de interés o por la venta futura de petróleo. En términos generales, en el mediano plazo la creciente participación y regulación de la actividad económica por parte del Gobierno ecuatoriano genera cierta incertidumbre en su sostenibilidad ya que esta depende en gran medida de sus ingresos petroleros y estos, a su vez presentan una tendencia a la baja, con lo cual la caída del precio del crudo genera incertidumbre, en especial respecto a la inversión y gasto público, lo que obliga a moderar las expectativas de crecimiento. En relación a lo sucedido con la disminución en el precio del petróleo, se debe mencionar el alza que viene presentando el dólar en comparación de las principales monedas del mundo, es así que el dólar ha presentado

una apreciación importante en los últimos meses24

. El efecto de este incremento estaría reflejado en las

exportaciones de los países dolarizados que serán más caras y menos competitivas, mientras que las importaciones se abaratarán. Quienes ganan con esta alza son los consumidores, que tendrán acceso a productos importados a menores precios, sin embargo, los que pierden podrían ser las empresas que se

dedican a la producción, por las dificultades de exportación y por la competencia interna25

. Se debe mencionar

que por la apreciación del dólar, mucha gente ha visto la oportunidad de sacar capitales y realizar compras en los países fronterizos debido a que sus monedas han sido devaluadas. Como consecuencia de la baja del precio del petróleo y la apreciación del dólar el panorama externo ha modificado las previsiones relacionadas con la balanza de pagos del país, por lo que el gobierno nacional se ha visto en la necesidad de aplicar medidas para regular el nivel general de las importaciones y así equilibrar la balanza comercial. Una de las medidas adoptadas que afectó de manera directa a varias industrias que se desenvuelven en el mercado bursátil es la aplicación de salvaguardias de hasta un 45% a las importaciones, la mencionada disposición afecta a 2.800 productos con una sobretasa del 5% para bienes de capital y materias primas no esenciales, un 15% para bienes de sensibilidad media, un 25% a neumáticos, cerámica, ckd de televisores y ckd de motos y finalmente una sobretasa de 45% para bienes de consumo final, entre los que se

22 http://www.elcomercio.com/actualidad/finanzas-ecuador-riesgocrediticio-economia.html 23 http://www.eluniverso.com/noticias/2016/08/25/nota/5763156/calificadora-fitch-baja-perspectiva-crediticia-ecuador-negativa 24 http://www.finanzas.com/noticias/mercados/bolsas/20150313/paridad-euro-dolar-pero-2892376.html 25 http://dinero.univision.com/prosperidad/article/2014-10-02/cinco-maneras-en-que-el-alza-al-dolar-nos-afecta

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incluyen televisores y motocicletas. Inicialmente, las salvaguardias tenían una vigencia de 15 meses a partir del 11 de marzo de 2015, tiempo en el cual se realizaron evaluaciones periódicas y una vez concluido el plazo se

haría un cronograma de desgravación26

. Cabe indicar que en el mes de noviembre de 2015 Ecuador envió a la

Organización Mundial de Comercio un cronograma de desmantelamiento progresivo de las salvaguardias a

realizarse durante el año 201627

, sin embargo con lo sucedido en las ciudades costeras a causa del terremoto

ocurrido en el mes de abril del mismo año y debido a la persistencia en las dificultades externas que determinaron la adopción de estas salvaguardias, el Comité de Comercio Exterior (COMEX) decidió diferir por un año más el cronograma de desmantelamiento de las salvaguardias

28, no obstante el Gobierno suavizó las

salvaguardias, determinando que la tarifa más elevada de 40% se reduzca al 35% y la 25% al 15%. Con fecha 11 de noviembre de 2016 Ecuador y la Unión Europea (UE) firmaron su acuerdo comercial multipartes

29. El mecanismo comercial permitirá el acceso de la oferta nacional exportable sin aranceles y el

acceso a un mercado de 614 millones de personas, se prevé entre en vigencia el 01 de enero de 2017, siempre y cuando se cumpla la ratificación en los legislativos de las partes.

Riesgo del Negocio Descripción de la Empresa PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., se desarrolla en el sector inmobiliario, e inició sus actividades el 07 de marzo de 1997 bajo la denominación de DISMAGRIL S.A., en agosto del mismo año cambió su denominación por el actual, y su objeto social se fundamente en dedicarse a la promoción, administración, entre otros de bienes inmuebles. PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A. es parte de la unidad Inmobiliaria del Consorcio NOBIS. La compañía opera mediante un negocio inmobiliario que combina un bagaje de ideas y creatividad, cuyo principal objetivo es generar ofertas innovadoras de construcción que generen ingresos, empleo y que además sean rentables para sus accionistas, con lo cual ha llegado a desarrollar proyectos innovadores, creativos y exitosos, teniendo como objetivo satisfacer las necesidades de sus clientes para mejorar su calidad de vida, creando importantes zonas comerciales, empresariales y turísticas que incluye hoteles, edificios de oficinas, hospitales, torres de apart – suites, centros de entretenimiento y ocio. PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., ha desarrollado 46 proyectos inmobiliarios por más de USD 607,00 millones, y ha generado más de 30.000 empleos directos y 70.000 indirectos en 19 años de gestión, en varias ciudades del Ecuador, aportando siempre en todas ellas, desarrollo, belleza y vanguardismo, bajo el slogan “Trabajamos por la emoción de crear” en el año 2014 – 2015, la empresa inició con el desarrollo del proyecto turístico paradisíaco KARIBAO, que es un complejo de 30 edificios aproximadamente, ubicado en ENGABAO, en el cantón playas, lo que permitiría un desarrollo urbanístico y económico en el sector. Así mismo se debe acotar que en el 2015, la compañía realizó la entrega de proyectos como BELLINI I-II en ciudad del Río, Guayaquil. En Machala procedió a realizar la entrega de la urbanización MIRASOL y las tres torres de apartamentos de Bosques del Sol, de igual manera concluyó la construcción del Hotel WYNDHAN Quito AIRPORT, que fue resultado de una alianza entre PRONOBIS y la compañía QUIPORT, también concretaron obras como el edificio de oficinas EMPORIUM y las Torres BELLINI III – IV, con su entrega prevista para el 2016. Simultáneamente, proyectos como el edificio SPAZIO y el club social ICON CENTER avanzaron su construcción de acuerdo a lo planificado. Las ventas de los proyectos son realizadas a través de campañas, exposiciones en ferias y sobre todo mediante su equipo de asesoría y venta, adicionalmente cuenta con importantes alianzas, mismas que están basadas en los valores y políticas de gestión de responsabilidad social. La relación con ellos es fundamental y han sido

26 http://www.elcomercio.com/actualidad/negocios-salvaguardias-productos-comercio-exterior.html 27 http://www.elcomercio.com/actualidad/ecuador-cronograma-salvaguardias-pagos-balanza.html 28 http://www.elcomercio.com/actualidad/ecuador-salvaguardias-comex-equilibrar-balanza.html 29 http://www.elcomercio.com/actualidad/ecuador-firma-acuerdo-unioneuropea-exportaciones.html. Si está pensando en hacer uso del mismo, por favor, cite la fuente y haga un enlace hacia la nota original de donde usted ha tomado este contenido. ElComercio.com

http://www.elcomercio.com/actualidad/ecuador-firma-acuerdo-unioneuropea-exportaciones.html

http://www.elcomercio.com/actualidad/ecuador-firma-acuerdo-unioneuropea-exportaciones.html

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ubicados conforme al nivel de influencia que ejercen sobre las empresas y sus operaciones. Para lograr estos compromisos la compañía estableció varias acciones alineadas a la filosofía de trabajo del Consorcio NOBIS con el Ecuador y a lo establecido en la norma ISO 26.000. La compañía forma parte del Consorcio NOBIS, el mismo que está conformado por varias empresas, a las que supervisa y garantiza sus operaciones, orienta las acciones de respuesta oportuna y apoya las relaciones con el público y las instituciones. Con esa estrategia, el Gobierno NOBIS logra que sus empresas desarrollen una oferta de altísima calidad, con precios adecuados a la capacidad adquisitiva de los clientes, protegidos a su vez por la responsabilidad social del Consorcio. Las empresas que componen el Consorcio NOBIS corresponden a distintas categorías: i) Unidades de negocio agroindustrial: Azucarera Valdez, ECOELECTRIC, CODANA, CARBOGAS y Hacienda San Rafael; ii) Unidad de negocio Inmobiliario: PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., Unidad de Centros Comerciales Mall del Sol, Mundo San Rafael, y MORNIN; iii) Unidad de negocio Consumo Masivo: Universal Sweet Industries; iv) Otros Negocios, donde se ubican Nobis USA Inc. y Alinport / TCAP; y v) Responsabilidad Social, que incluye a Fundación NOBIS.

Propiedad, Administración y Gobierno Corporativo Al 31 de diciembre de 2016, PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A, registró como capital suscrito y pagado una suma de USD 5.350.000,00, el mismo que estuvo conformado por 5.350.000 acciones con un valor nominal ordinario de USD 1,00 cada una. A continuación se detalla lo mencionado:

CUADRO 9: ACCIONISTAS

Nombre Capital (USD) Participación

BEAUPORT S.A. 5.349.998,00 99,99996%

VINDELCORP S.A. 2,00 0,00004%

Total 5.350.000,00 100,00%


PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A. tiene como órgano supremo de administración a la Junta General de Accionistas, quien a su vez designa al Presidente Ejecutivo, Presidente y Gerentes de la compañía, funcionarios que tienen a su cargo la administración de la compañía de acuerdo a las facultades y atribuciones asignadas en los estatutos respectivos. A continuación se detalla el organigrama de la compañía

GRÁFICO 4: ORGANIGRAMA DE LA COMPAÑÍA

Fuente y Elaboración: PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A.

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A continuación se puede apreciar a los principales administradores de la compañía, determinando que cada uno de ellos presenta una amplia experiencia en las actividades asignadas, lo que le otorga una ventaja competitiva para la continuidad de su negocio.

CUADRO 10: PRINCIPALES ADMINISTRADORES

Nombre Cargo

ANDRES CASAL RIZZO Gerente General

MARQUEZ ARAGON MARIA PAULINA Gerente Legal

CREUS MARTINEZ DAVID Gerente de Planificación y Construcciones

FRANCO CORONEL WENDY GEOVANNA Gerente Comercial y Marketing

VELEZ OCHOA MARIA BELEN Gerente de Talento Humano


Empleados PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., al 31 de diciembre de 2016, registró una nómina de 71 colaboradores, mientras que a diciembre de 2015 fueron 93 empleados (72 colaboradores a septiembre de 2016), lo que evidencia una reducción en su estructura, demostrando la capacidad de la empresa para reducir su gasto administrativo ante una crisis.

CUADRO 11: EMPLEADOS

Área No. empleados

Administración y aprovisionamiento 8

Comercial y Marketing 16

Construcciones 6

Contraloría 1

Finanzas 12

Gerencia General 1

Legal 2

Oficial de cumplimiento 2

Operaciones 11

Planeación estratégica 2

Recursos humanos 7

Sistemas 3

TOTAL 71


Adicionalmente, es importante señalar que dentro de la compañía no se han establecido sindicatos ni comités de empresa, que puedan afectar el normal desempeño de la misma.

Empresas vinculadas o relacionadas

La compañía UNIONAR S.A., es accionista de las compañías BEAUPORT S.A., y VINDELCORP S.A., compañías que a su vez son accionistas de PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., a continuación se aprecia un detalle de las compañías vinculadas de tipo accionarial:

CUADRO 12: EMPRESAS VINCULADAS

ACCIONISTA % PART. HOLDINGS ECU. % PART. RAZÓN SOCIAL CÍAS. OPERATIVAS % PART. RAZÓN SOCIAL PARTICIPADAS

Unionar S.A.

99,99% Susanville S.A. 99,9999984% Hacienda San Rafael S.A. (H.S.R.) N/A

99,9995% Gulkana S.A. 97,92% Compañía Azucarera Valdez S.A.

97,92% Compañía Inmobiliaria Valdez

50,00% Compañía Nacional de Melazas

99,95% María Teresa SPR

99,95% Rafica SPR

99,96% Victoria SPR

N



15,00% Ecoelectric S.A.

99,88% Bamboo Export S.A. Bamport

97,92% Codana S.A. 0,00001% Ecoelectric S.A.

50,00% Carbogas S.A. N/A


99,99992% Beauport S.A.

99,999992% Universal Sweet Industries S.A. 0,00001% Ecoelectric S.A.

71,12% Inmobiliaria del Sol S.A. Mobilsol 0,00001% Ecoelectric S.A.

99,99996% Promotores Inmobiliarios S.A. Pronobis

99,88% Braslav S.A.

50,00% Realnet S.A.

50,00% Unifelsa S.A.

99,88% Dubell S.A.

99,88% Falot S.A.

99,88% Kerbut S.A.


100,00% Meliquina S.A.

21,60% Guayhost S.A.

N/A

2,08% Manhost S.A.

3,93% Landuni S.A.

99,88% Solcentro S.A.

99,00% Wulfbi S.A.

99,92% Promotora Turística Rafa S.A. Proturasa

99,88% Proespacios S.A.

80,00% Olansur S.A.

51,00% Operinter S.A.

99,88% Mornin S.A.

99,99992% Anyimp S.A. 47,64%

Compañía de Propiedades y Negocios Gran

Cóndor S.A. Conprogra

0,84% Startup Lab S.A.

99,9992% Vindelcorp S.A. 99,998% Consorcio Nobis S.A.

N/A 99,88% Tecnobis S.A.

99,90% Lakut S.A.

99,88% Gran Río Sociedad Anónima Civil

N/A

99,88% Marisabelcorp S.A.

99,88% Naracorp S.A.

99,88% Dleitascorp S.A.

99,88% Genviplacorp S.A.

99,90% Iconclub S.A.

99,88% Cosmocenter S.A.

51,00% Mascardi S.A.

99,88% Disproducsa S.A.

Fuente: PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A / Elaboración: Class International Rating

De igual manera conforme a información proporcionada por la empresa a diciembre 2016, PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., registró transacciones de tipo comercial con las siguientes empresas relacionadas:

CUADRO 13: EMPRESAS VINCULADAS

Empresa Empresa

Fideicomiso SPAZIO PROESPACIOS S.A.

Fideicomiso KARIBAO II Fideicomiso Bosques del Sol

Fideicomiso KARIBAO I BEAUPORT S.A.

Fideicomiso MACROLOTE KARIBAO Finca San Rafael

Fideicomiso KARIBAO III Fideicomiso Torre BELLINI

Fideicomiso OFISTORE

Entre otros Fideicomiso EMPORIUM

MACARDI S.A.

Fuente: PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A / Elaboración: Class International Rating

N



Gobierno Corporativo La compañía no maneja aún conceptos o prácticas de Buen Gobierno Corporativo, pues no existe una definición formal de las mismas; sin embargo, se maneja según las directrices del Consorcio al que pertenece “Grupo NOBIS”.

Otros Aspectos Cualitativos de la Empresa Clientes PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., es una empresa que ha alcanzado un importante posicionamiento en el sector donde participa, siendo sus principales clientes, al 31 de diciembre de 2016: Fideicomiso Santana Lofts con el 24,63%, Fideicomiso Spazio con el 11,01% y Regalado Iglesias Gustavo con el 6,51%, el restante 57,85% estuvo diversificado en otros clientes con una participación inferior al 6,50%. A continuación se ilustra la participación en las ventas de los clientes principales

30:

GRÁFICO 5: CLIENTES PRINCIPALES (Diciembre 2016)


El portafolio de clientes está conformado en su mayoría por clientes relacionados (fideicomisos), ya que la empresa ha consolidado su liderazgo y se ha caracterizado por la innovación en cada uno de sus proyectos dentro del mercado inmobiliario ecuatoriano, gracias a su sistema de comercialización, promoción y financiamiento a través de pre-ventas con esquemas fiduciarios, titularización y concesiones desarrolladas, modalidad con que ha ubicado a la empresa como pionera en el Ecuador. En función de ello la compañía no maneja políticas de cobro, ya que los pagos son de contado de acuerdo a las condiciones que se pactan en cada fideicomiso. Por otro lado, la empresa también registra en menor proporción cuentas por cobrar a clientes; las cuales corresponden a clientes de proyectos, clientes varios y cuentas por cobrar por venta de inmuebles, rubros que se relacionan con la venta directa de proyectos realizados por la empresa. Para el 31 de diciembre del 2016, la cuenta totalizó USD 2,16 millones, valor que constituyó el 26,76% del total de la cartera de la empresa, mientras que las cuentas por cobrar a relacionadas representaron el 73,24%. El total de cartera de clientes estuvo concentrado en un 65,02% en cartera por vencer, el 3,94% en cartera vencida hasta 90 días y el 31,04% en cartera vencida más de 91 días, por lo que se considera que la empresa debe concentrar sus esfuerzos en el área de cobranzas para recuperar la cartera y reducir el riesgo de incobrabilidad, que puede ocasionar falta de liquidez.

30 Los principales clientes a diciembre de 2015 fueron: Fideicomiso KARIBAO II con una participación del 10,51% sobre el total de ingresos, seguido de DELIBANANA S.A., con el 9,39% de participación y Fideicomiso SPAZIO con el 5,53% sobre el total de ingresos, la diferencia del 74,57% se ubicó en varios clientes cuya participación fue inferior al 5%.

N



Proveedores Hasta el 2014, la empresa administraba directamente a los diferentes proveedores para la construcción de los proyectos inmobiliarios, sin embargo, desde el 2015, se genera un cambio en la cadena de suministro relacionado con la operación de las obras, ante lo cual PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A. define como política, la contratación con los constructores de las obras, con el objetivo de minimizar costos y tiempos en la ejecución de los proyectos inmobiliarios, dándole más dinamismo a la operación del negocio. La cadena de suministro y operación con la actualmente opera la empresa es la siguiente:

GRÁFICO 6: CADENA DE SUMINISTRO Y OPERACIÓN

Fuente / Elaboración: PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A.

La cadena de suministro de la empresa es muy amplia, el grueso de actividades se realizan en obra, las contrataciones en obra están a cargo de los constructores contratados, conforme su Sistema de Gestión de Calidad, todos los proveedores son evaluados previo la contratación de un bien o servicio. La evaluación de proveedores de PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A. introduce la validación de criterios de calidad, cumplimientos regulatorios conforme la ley, además de los cumplimientos técnicos específicos al objeto del contrato. La compañía en mayor proporción opera con proveedores relacionados, sin embargo, en un porcentaje menor la empresa cuenta con el apoyo de proveedores que no están vinculados a la compañía, con los cuales sus políticas de pago son 45 días en promedio. Al 31 de diciembre del 2016, la empresa contó con diversos proveedores necesarios para cumplir con su objeto social, siendo el más importante Consorcio Nobis S.A. con el 13,70% seguido de Invesquim S.A. con el 10,81%, Tecnobis S.A. 5,56%, finalmente otros proveedores con una participación inferior al 5% representaron el 69,93%.

Estrategias y Políticas de la Empresa PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., ha realizado esfuerzos en participar activamente en el mercado inmobiliario y para ello mantiene vigentes las siguientes estrategias: - Excelencia operacional responsable.- mantener procesos eficientes en la utilización de los recursos para la

ejecución de sus actividades. - Fortalecer su marca considerando a sus grupos de interés.- mediante la implementación de nuevas

prácticas de comercialización que le permitirán una mayor cercanía con sus clientes, colaboradores, proveedores y accionistas.

- Innovación y emprendimiento.- mediante la contribución al desarrollo y el impulso de la economía local en la que opera, creando puestos de trabajo directo e indirecto, creando valor compartido a través de sus proyectos inmobiliarios.

Fideicomiso

•Transpartenata su acción garantizando que los recursos entregados por sus clientes son usados en la inversión del proyecto.

Diseñadores

• La empresa se preocupa en contar con un equipo profesional de alta capacidad para el diseño e innovación de sus proyectos inmobiliarios.

Constructores

• Establece luego de un proceso competitivo racional, contratos con las empresas constructoras que edificarán sus proyectos inmobiliarios.

Fiscalizador

• Garantiza que sus proyectos inmobiliarios cumplan con los estándares de calidad, dconfiabilidad a sus cleintes.

N



- Compromisos con la comunidad y el medio ambiente.- mediante el respecto al medio ambiente y a las comunidades donde desarrollan sus proyectos, más allá del estricto cumplimiento de las normativas vigentes.

Política de Financiamiento A lo largo del periodo analizado, PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., ha fondeado sus activos principalmente con pasivos, pues a diciembre de 2016 lo hicieron en un 54,89% (54,50% a diciembre de 2015), en donde el rubro más representativo fue el de la deuda financiera, que fondeó el 41,70% de los activos totales (42,57% a diciembre de 2015), la cual estuvo conformada por obligaciones bancarias, obligaciones vigentes en el Mercado de Valores y obligaciones con la M.I Municipalidad de Guayaquil.

GRÁFICO 7: DEUDA FINANCIERA DICIEMBRE 2016


Responsabilidad Social En el 2014, la compañía constituyó el Comité de Responsabilidad Social con el objeto de implantar e integrar los procesos de responsabilidad social corporativa en la cadena de valor de la compañía. El comité ha trabajado en función de los aspectos materiales identificados en el taller de diagnóstico inicial. Su contenido, es el producto de un proceso participativo de los responsables de las áreas de Talento Humano, Seguridad Ocupacional, Medio Ambiente, Comercialización y Marketing, con el acompañamiento técnico de la Dirección de Responsabilidad Social del Consorcio NOBIS. A lo largo del 2015, la compañía trabajó en varias campañas de salud, para beneficio de sus colaboradores (campaña de alimentación saludable, campaña de desparasitación, vacunación contra la influenza, campaña para la prevención del cáncer de piel, entrega de protector solar). De igual manera, la empresa impulsó campañas de capacitación a sus colaboradores, así como talleres que contribuyen a ellos y a sus familias para una buena convivencia personal (proyecto “Fábricas de Inteligencia”, autoestima y valores, diálogo en familia, igualdad de oportunidades, compromiso corporativo). En cuanto al apoyo que brinda la empresa a la sociedad, se encuentran varios proyectos entre los cuales se encuentran: - Programa NOBIS Educando, en donde promueven el desarrollo integral mediante el apoyo a los hijos de sus

colaboradores con becas escolares. - Proyecto Escuelas Interactivas, en donde la empresa ha aportado con importantes donaciones a varias

escuelas, en tecnología. - Voluntarios PRONOBIS, la empresa con el apoyo de sus voluntarios contribuyeron con la limpieza de

desechos en las playas de Engabao.

N



- Fomentando el Deporte, PRONOBIS S.A., contribuyó con la Fundación MANOJA, con la donación de bates y pelotas de beisbol.

Ha correspondido a la Fundación NOBIS actuar como equipo guía en el proceso de sistematización de la información, direccionamiento y acompañamiento técnico del Comité de Responsabilidad Social de PRONOBIS. La estrategia de PRONOBIS es alinearse con algunos de los Objetivos de Sostenibilidad de NN.UU, los cuales les competen más directamente.

Fin de la pobreza

Salud y bienestar

Educación de calidad

Igualdad de género

Trabajo decente y crecimiento económico

Industria, innovación e infraestructura

Ciudades y Comunidades Sostenibles

Alianzas para lograr objetivos

Regulaciones a las que está sujeta la Empresa y Normas de Calidad. PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., es una empresa regida por las leyes ecuatorianas y cuyo ente de control es la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros. Asimismo, se encuentra sujeta a la regulación de otros organismos de control como el Servicio de Rentas Internas, el Ministerio de Relaciones Laborales, el Ministerio del Medio Ambiente, el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, entre otros. PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., es una compañía comprometida a proveer proyectos inmobiliarios con los más altos estándares de calidad para satisfacer las necesidades de sus clientes, cumpliendo las normativas y requisitos legales aplicables, gestionando inteligentemente sus procesos mediante profesionales competentes, y mejorando continuamente la eficiencia y eficacia de sus Sistemas de Gestión, gracias a ello la compañía se constituyó como la primera empresa en el sector inmobiliario en lograr las certificaciones:

- ISO 9001:2008, del Sistema de Gestión de Calidad. - ISO 14001:2004, del Sistema de Gestión Ambiental. - OHSAS 18001:2007, del Sistema de Gestión de Seguridad y Salud Ocupacional.

Se debe mencionar que PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., es la primera empresa inmobiliaria de Latinoamérica que alcanza una acreditación tri-norma con un alcance único en el mundo y que contempla: diseño, desarrollo, financiamiento, comercialización de bienes, inversiones y servicios inmobiliarios.

Riesgo Legal Conforme lo mencionado por los asesores legales de PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., la compañía mantiene seis procesos judiciales de orden laboral, por la cuantía de USD 614.210,98. En varios de los procesos el juez declaró sin lugar la demanda, no obstante la parte actora apeló y muchos de los juicios se encuentran esperando la respectiva resolución y en otros casos se ratificó la sentencia dictada en primera inst ancia.

Presencia Bursátil PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., ha participado en el Mercado de Valores, en calidad de Emisor con Papel Comercial, respaldo con garantía general. A continuación se presenta un detalle de las emisiones anteriormente mencionadas y su estado actual:

N



CUADRO 14: PRESENCIA BURSÁTIL DICIEMBRE 2016

Instrumento Año Emisión Resolución Aprobatoria Monto Autorizado Monto Colocado

Papel Comercial 2014 SC-INMV-DNAR-14-0005168 10.000.000,00 Cancelada

Papel Comercial 2016 SCVS.INMV.DNAR.16.0003662 10.000.000,00 10.000.000,00


Sobre la base de lo analizado y detallado, CLASS INTERNATIONAL RATING Calificadora de Riesgos S.A., opina que es aceptable la calidad y comportamiento de los órganos administrativos del Originador, la calificación de su personal, sistemas de administración y planificación, además expresa que se observa consistencia en la conformación accionaria y presencia bursátil. Por lo señalado, CLASS INTERNATIONAL RATING Calificadora de Riesgos S.A. ha dado cumplimiento con lo estipulado en los numerales 1.5 y 1.6 del Artículo 18, de la Sección IV, Capítulo III, Subtítulo IV, Título II de la Codificación de las Resoluciones Expedidas por el Consejo Nacional de Valores. (Hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera).

Hechos Relevantes

La compañía se desempeña en un sector altamente afectado por la coyuntura actual que atraviesa el país, esto ha venido afectando al nivel de ingresos de la compañía, y mientras se mantenga esta situación la empresa deberá buscar mejores estrategias de mercado y ventas que nivelen sus ingresos.

En cuanto a las afectaciones del terremoto, los administradores de la empresa han sabido manifestar que en base a las inspecciones realizadas a sus proyectos pudieron constatar que las edificaciones no se vieron afectadas por el terremoto suscitado, por ende sus proyecciones en cuanto a los ingresos que provendrían de estos, se mantendrían intactas.

Situación del Sector El sector de la construcción enfrenta una difícil situación económica, pues desde mayo de 2015 realmente tuvo una caída histórica, la cual se mantiene hasta la actualidad, ya que constructores del medio se han retirado de la rama de la construcción por motivos coyunturales que está enfrentando el país, como leyes de plusvalía y herencias

31.

El que se haya frenado una parte (o gran parte) de la industria de la construcción no es un hecho aislado, pues de este giro dependen una serie de comercios paralelos, lo que implica una cadena de empleos directos e indirectos. El 2016 se constituyó como un año difícil para el sector de la construcción, el mismo que ha sido uno de los principales motores del crecimiento económico del país. Con ello el panorama no es alentador, proyectos de vivienda que estaban por arrancar se encuentran paralizados, los costos de insumos han aumentado, se prevé una posible reducción en la mano de obra, se han cancelado ventas, y los precios de terrenos y viviendas que habían crecido de forma consistente comienzan a disminuir. En resumen, los constructores y demás actores del sector tendrán un gran reto en el 2017. El sector inmobiliario del país tiene una cartera de 40.000 viviendas negociadas hasta el 2017. Se trata de promesas de compra de casas, individuales o en planes habitacionales en todo el país, que empezaron a negociarse desde hace 24 meses, y que en la mayoría de los casos deberán entregarse a sus futuros propietarios desde mediados del 2016 y durante todo el 2017. La preocupación para el 2017 por el destino de esas viviendas que en muchos casos ya están construidas, si es que sus futuros propietarios no cuentan con un crédito hipotecario que permita concretar la adquisición y considerando que el 75% de las viviendas que se negocian en el país se hacen con préstamos del Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess), el mismo que emprendió en un plan para impulsar la compra de vivienda de interés prioritario. El sector inmobiliario, en muchos casos las constructoras han debido a su vez

31 http://www.elmercurio.com.ec/511600-crisis-economica-golpea-a-sector-construccion/#.VzHwTORcBXk

N



recurrir a créditos para terminar esas viviendas, porque solo cuentan con el 10% de efectivo entregado por los futuros propietarios, pero si el crédito del futuro propietario no está listo para su desembolso inmediato, el sector tendrá que incurrir en mayor endeudamiento, y una reacción en cadena en otros relacionados.

32

En Quito y Guayaquil, se concentran el mayor número de proyectos residenciales (casas y departamentos), en proceso constructivo y comercial. Solamente en la ciudad de Quito, hoy se ofertan 530 proyectos nuevos, superior a la oferta del resto de ciudades del país; le sigue Guayaquil, con 83 proyectos pero con mayor número de unidades que en Quito. La mayor oferta residencial en estas ciudades se encuentra en el rango de USD 70.000,00 y USD 150.000,00.

33

En años anteriores Ecuador ocupaba el octavo lugar en el ranking de la Federación Interamericana de la Industria de la construcción (FIIC), entre 18 países, en cuanto a bienes y servicios producidos por este sector, sin embargo, a mediados del 2015 proyectos de vivienda que estaban por edificarse se quedaron paralizados, las ventas de las ferreterías se redujeron, en algunos casos a la mitad, varias constructoras disminuyeron su nómina y ventas de casas y departamentos quedaron canceladas. En un vistazo al sector, en el 2011 llegó a un techo de crecimiento del 17,6%, a partir de ahí se registró una desaceleración que se agudizó en el 2015. En el 2014 el sector creció 5,5%, mientras que el 2015, el sector no creció. El sector se ha visto afectado por varios factores, entre ellos los proyectos de ley de distribución de la riqueza, que propone un incremento del impuesto a la herencia, y la ley de plusvalía, que busca gravar las ganancias extraordinarias en la venta de terrenos e inmuebles, estos factores se convirtieron en alarmas para que los promotores no piensen en levantar nuevas obras y para que los compradores eviten comprar temporalmente. Otro factor que afectó al sector fue la aplicación de salvaguardas, desde marzo pasado, esta medida no afectó al desarrollo de la construcción, si no al precio de las viviendas, ya que productos importados como vidrio, piso flotante y gypsum, productos afectado por salvaguardias elevaron los costos de los departamentos hasta un 5%.

34

La inversión en el sector de la construcción, al menos en los últimos cinco años, tuvo un protagonismo principal: el Estado acaparó aproximadamente el 80% de la inversión y el sector privado tiene el 20%, sin embargo, la baja en el precio del petróleo afecto a los presupuestos del estado, y por consiguiente a sus proyectos de inversión en donde se encontraba inmerso el sector de la construcción. En Ecuador se observa una marcada disminución de la actividad de la construcción de vivienda, oficinas e infraestructura pública, debido en general a la reducción de los ingresos del sector público vía exportación de petróleo; que se han traducido en reducción de inversión durante los primeros 10 meses de 2015. En general según cifras de diversas cámaras y gremios de la construcción, las ventas se redujeron en no menos del 30% o más en proyectos en venta o nuevos proyectos.

Este sector productivo llegó a su techo en el 2011, cuando tuvo un crecimiento de 17,6%. Desde ese año se registra una desaceleración que se agudiza en este 2015. En el 2014, el sector creció 5,5% y para este año la previsión del Banco Central del Ecuador (BCE) es que la construcción tenga un 0% de crecimiento, según un artículo publicado en Junio 2015 en revista Líderes.

El sector de ferretería siente este cambio en la demanda, ya que la construcción de complejos habitacionales o viviendas con precios sobre los 100.000 por unidad han sentido una disminución.

Para 2017 este sector se ve amenazado por las fluctuaciones del precio del petróleo y la reducción de la reducción petrolera durante el primer semestre del 2017

35, lo que se traduce a una baja de ingresos al estado

central, reducción de la colocación de crédito para propiedades y reducción de inversión de familias y bienes raíces, debido a la contracción de la liquidez observada durante el año.

32 http://edicionimpresa.elcomercio.com/es/252300007387576c-097f-4770-b620-6544c9c1e02d 33 http://www.revistagestion.ec/?p=18551 34 http://www.revistalideres.ec/lideres/sector-construccion-ecuador-economia.html 35 http://www.elcomercio.com/actualidad/produccion-opep-petroleo-reduccion-ecuador.html

N



La apreciación del presidente de la Cámara de la Industria de la Construcción (Camicon), Silverio Durán, es pesimista en cuanto a los resultados en los meses siguientes, principalmente por la relativa ausencia de inversión tanto del sector público como del privado. Uno de los factores que influyen directamente, asegura el titular de la Camicon, es la incertidumbre en cuanto al empleo y la estabilidad laboral. “Habiendo una crisis, el sector empleador se ha visto abocado a prescindir de los servicios de mucha gente y muchos de los que siguen como empleados no tienen la certeza de que van a seguir en rol”, dice. Adicionalmente, indica, esta inestabilidad impide que muchas personas puedan acceder a créditos de vivienda, en donde uno de los requisitos básicos es contar con estabilidad laboral. A pesar de lo dicho, la Asociación de Bancos del Ecuador (Asobanca) muestra un incremento en las cifras de crédito de vivienda otorgados en los últimos siete meses y de 18.858 millones de dólares en créditos entregados a julio de este año, un 10% corresponde a créditos de vivienda.

36

El sector donde la empresa desarrolla sus actividades, presenta como barreras de entrada: fuerte inversión en capital inicial para la adquisición de tierra, desarrollo de trabajos de urbanismo y viviendas, sumado a la disponibilidad de lotes adecuados para tales proyectos; tiempo que toma el proceso de aprobación de un nuevo proyecto inmobiliario por parte de los diferentes entes públicos responsables; existencia de economías de escala para aprovechar la eficiencia en costos, principalmente de adquisición de materiales de construcción; experiencia en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, es decir conocer el Mercado Inmobiliario y tener una cartera de clientes y apertura con las Instituciones Financieras para el Financiamiento de los Proyectos Inmobiliarios. Por su parte, las principales barreras de salida que tiene el sector son las siguientes: activos especializados y costos fijos de la salida que se encuentran relacionados con la inversión de capital inicial y la especialidad de la propiedad, planta y equipo involucrados en el negocio. Lo anterior permite identificar potenciales oportunidades para actores en tareas específicas como las técnicas, administrativas y/o ventas; y tiempo en la liquidación de los proyectos. Existe un periodo de vida para llegar al punto de equilibrio de los proyectos y así poder liquidar el mismo.

Expectativas Las expectativas para el 2017 no son las mejores. En la medida que la actividad económica continúe reprimida, el desempleo se incrementará, lo que empeorará los indicadores sociales de pobreza y desigualdad, lo que a su vez podría provocar un ciclo vicioso de menor actividad económica (menor recaudación), y más desempleo. Todos los sectores económicos del país deberán poner atención a las medidas fiscales que adopten el régimen en el ámbito externo (salvaguardias, aranceles) y el interno (mayores o nuevos impuestos). Dada la alta incertidumbre que rodea estas medidas, la actividad privada continuará reprimida por este motivo

37.

Ya específicamente en el sector de la construcción e inmobiliario, se sabe que se viene un año difícil. El 2016 fue un año en donde se concretaron algunos proyectos, otros avanzaron a paso lento y otros quedaron paralizados y con deudas con proveedores y entidades estatales. Varios expertos en el sector se han pronunciado y sabido manifestar que la construcción es el primer sector en sentir las contracciones de la economía nacional, uno de los factores que afectan al desarrollo de este sector, es la reducción de empleo por lo que las personas no están en la capacidad de solicitar créditos que otorgan la banca e inversionistas privados, ya que para el caso de proyectos habitacionales los ingresos que se generan con el 30% que paga el comprador como entrada solo logra cubrir entre un 10% y 15% el proyecto, lo demás está financiado por la banca o inversionistas privados.

36 http://lahora.com.ec/index.php/noticias/show/1101978269/-1/Ecuador%3A_sector_de_construcci%C3%B3n_no_muestra_signos_de_mejora.html 37 http://economiaenjeep.blogspot.com/2015/12/como-termina-ecuador-el-2015-y-lo-que.html

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El Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess), el mismo que emprendió en un plan para impulsar la compra de vivienda de interés prioritario con un panorama que se provisora difícil, el sector inmobiliario deberá emprender proyectos de vivienda de menor costo, aunque eso implique también menores márgenes de rentabilidad, así mismo el sector espera para el 2017, contar con el apoyo de las pequeñas y medianas empresas, y de profesionales que trabajen en el desarrollo de proyectos de vivienda para sectores medios y medios bajos, que son los que mayor demanda tienen. La construcción estuvo entre los sectores con más porcentaje de desvinculación laboral durante el 2015 con un 27,6%, según el reporte Situación Económica del Ecuador y su impacto en el mercado salarial y laboral.

38

Posición Competitiva de la Empresa Dentro del sector inmobiliario hay varias empresas que pueden considerarse como competencia de PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., muchas de ellas, ofrecen también servicios de corretaje de bienes externos, lo que crea para ellas una mayor oportunidad de reconocimiento. En función de ello la compañía considera como su competencia, a las siguientes empresas, mismas que ofrecen en el mercado un producto similar y comparten el grupo objetivo:

BATÁN

METROS CUADRADOS

FURIOANI

URIBE & SWARZKOPF

ROMERO & PAZMIÑO

PROINMOBILIARIA

PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., a diferencia de otras empresas, goza de ser percibido como una empresa de gran reputación, lo que se basa en la gran cantidad de proyectos realizados con éxito, el construir “Ciudades dentro de Ciudades” y el ser parte de uno de los grupos de negocios más fuertes de Ecuador “Consorcio NOBIS”. Finalmente, por considerarse una herramienta que permite visualizar un cuadro de la situación actual de la compañía, es importante incluir a continuación el análisis FODA de PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., evidenciando los puntos más relevantes tanto positivos como negativos en cuanto a su efecto, así como factores endógenos y exógenos, de acuerdo a su origen. CUADRO 15: FODA

FORTALEZAS DEBILIDADES

Cuenta con un capital de marca (forma parte del Grupo NOBIS). Precios altos en comparación al mercado.

La empresa cuenta con credibilidad, reputación y confianza en el mercado. Es necesario mejorar los procesos operativos.

Tiene una visión clara del negocio inmobiliario. Dispersión de áreas en diferentes sedes físicas.

Cuenta con un equipo ejecutivo con experiencia e iniciativas. Brecha en calidad de servicios a clientes.

Experiencia en estructuración de negocios en mercados internacionales. Débil presencia en medios informáticos modernos.

Cada proyecto que desarrolla la empresa cumple con la promesa del producto.

OPORTUNIDADES AMENAZAS

Generación de alianzas estratégicas. Volatilidad en marco de normas que impacten al sector inmobiliario.

Exploración de nuevos nichos de negocio inmobiliarios. Iliquidez de inversión en el país.

Posibilidad de aprovechar el cambio de hábitos de consumo en clientes. Riesgo en factores económicos.

Fomento del atractivo vacacional local. Escasez en oferta de materiales de construcción, inflación costos.

Racionalización de procesos y recursos. Falta de flujo de dinero desde la banca y otros actores.

Internacionalización de proyectos y clientes. Contracción de volumen de proveedores de construcción.

Sensibilidad del sector inmobiliario a crisis financieras globales.

Sector inmobiliario como instrumento de inversión. Restricciones comerciales por implementación de salvaguardas y

38 http://blog.vive1.com/sector-construccion-2016-ecuador

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aranceles a importaciones.


Riesgo operacional El riesgo operacional comprende la posibilidad de que el resultado económico y los flujos de una compañía se vean afectados al encontrarse expuesta a ciertos aspectos o factores de riesgo asociados con su recurso humano, competencias técnicas, procesos, la tecnología que utiliza, sucesos naturales, el manejo de la información, entre otros. La operación de PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., se expone principalmente a riesgos de tipo exógeno, en donde factores como el incremento en el precio de los materiales de construcción, la restricción por parte de la banca en el financiamiento para la adquisición de viviendas o inmuebles, incluso el clima podrían reducir la demanda de los servicios prestados por la compañía, demorar la culminación de determinados proyectos en los cuales esté trabajando o encarecer su realización. Otro riesgo que podría perjudicar las operaciones de la compañía se encuentra asociado básicamente con la mano de obra, puesto que los obreros encargados de poner en marcha la construcción de un proyecto, están expuestos a diferentes riesgos, entre los que se puede anotar: riesgos químicos asociados al sector de la construcción, tales como enfermedades de la piel, alergias cutáneas, bronquitis. Los riesgos físicos se encuentran en todo proyecto de construcción, entre ellos se incluye el ruido, el calor, el frio, las vibraciones y presión barométrica. La maquinaria, los inventarios, edificios, equipos de la compañía se encuentran expuestos a diversos daños producidos por factores externos, tal es el caso de temblores, terremotos, deslaves, incendios, accidentes, e inclusive atentados contra la propiedad. En este sentido, es importante mencionar que PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., cuenta con pólizas de seguro de todo tipo para cubrir sus riesgos en personas, bienes y proyectos. Estas pólizas son contratadas con empresas de seguros de primera línea. Por otro lado, para protegerse del riesgo operacional relacionado con la información, los servidores de servicios críticos cuentan con las siguientes protecciones: Servidores Críticos, estos se encuentran virtualizados bajo HYPER-V versión 3 en un CLUSTER confirmado por tres NODOS que se encuentran en el chasis BLADE HP C7000. Al estar los mismos en un CLUSTER de HYPER-V en caso de falla de alguno de los NODOS, los equipos virtuales del NODO afectado se moverán automáticamente a los dos NODOS disponibles. Al Referirnos al almacenamiento se debe indicar que la empresa dispone de un STORAGE SAN HITACHI AMS2100 y HUS110, que cuenta con protección de configuración de RAID a nivel de disco y discos SPARE. En cuanto a las políticas y procedimientos de respaldos, la compañía cuenta con un sistema operativo denominado WINDOWS SERVER 2012 R2 STANDARD ENGLISH 64 BITS, además cuenta con un sistema de respaldo denominado SYMATEC BACKUP EXEC 2014 versión 14.1 (respaldos de aplicativos) y SYMATEC BACKUP EXEC 2015 versión 14.2 (respaldos de usuarios), los respaldos se corren de manera semanal y mensual. En cuanto a la provisión de los materiales de construcción, la compañía a partir del 2015, generó un cambió en la cadena de suministro relacionado con la operación de las obras. PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., define como política, la contratación de los constructores de las obras, con el objetivo de minimizar costos y tiempos en la ejecución de los proyectos, dándole más dinamismo a la operación de negocio.

Riesgo Financiero El análisis financiero efectuado a PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., se realizó en base a los Estados de Situación Financiera y Estados de Resultados Integrales auditados de los años 2013, 2014 y 2015, junto a los Estados de Situación Financiera y Estados de Resultados Integrales internos no auditados cortados al 31 de diciembre de 2016.

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Análisis de los Resultados de la Empresa La empresa desarrolla proyectos inmobiliarios de donde provienen principalmente sus ingresos, en función de ello, estos registraron un comportamiento creciente hasta el año 2014, pues pasaron de USD 7,69 millones en el año 2013 a USD 13,53 millones en el año 2014, evidenciando para este último periodo un crecimiento importante del 75,84% frente a lo arrojado en su similar de 2013, producto de remanentes fiduciarios que la empresa obtuvo durante el 2014, provenientes del Fideicomisos, la compañía registró importantes ingresos por utilidad en venta en propiedades de inversión (Fideicomiso Torre Médica II y Fideicomiso Spazio). Por otro lado, al 31 de diciembre del 2015, los ingresos de la compañía registraron una caída de 15,86% con respecto a lo establecido en 2014, debido a la disminución en la utilidad en venta de propiedades de inversión, así como en los ingresos por servicios de gerencia y gestión de proyectos, específicamente en los proyectos KARIBAOS y Hotel Gran Cóndor Quito. Para el primero se realizó un ajuste en la facturación debido a la extensión de los plazos en la etapa de las ventas, por la desaceleración en la economía del país y para el segundo proyecto la empresa concretó la etapa de facturación en el 2014, por lo que no registró ingresos en el 2015. Para el 31 de diciembre del 2016, la baja en los ingresos se mantiene (USD 8,58 millones), reportando una disminución del 24,64% con respecto de diciembre 2015, debido a la contracción económica que está atravesando el país. Así mismo se debe indicar que debido a la caída de las ventas de la industria inmobiliaria en general, los ejecutivos de PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A. tomaron la decisión de parar la facturación de las gerencias a varios proyectos con la finalidad de no afectar el flujo de los mismos. Al referirnos a la composición de los ingresos a diciembre de 2016, se puede indicar que el 60,46% correspondió a liquidación de proyectos, seguido del 12,42% por otros ingresos producto de nuevas líneas comerciales, el 10,48% se concentró en venta de unidades inmobiliarias y el restante 16,64% correspondió a ingresos por gerencia de proyectos y gestión, comercialización de proyectos y comercialización e ingresos por FEE’S, tal como se aprecia a continuación:

GRÁFICO 8: DISTRIBUCIÓN DE INGRESOS DICIEMBRE 2016


Los proyectos que promueve PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., constan de tres etapas: salida a venta del proyecto hasta alcanzar el punto de equilibrio, inicio de construcción del proyecto y entrega de inmuebles. En la etapa uno y dos la empresa factura a los fideicomisos por gerencias de proyectos, los valores que se facturan varían entre una etapa y otra. De existir inmuebles que no hayan sido vendidos, estos son restituidos a PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A. La empresa al contar con estos bienes realiza la gestión de venta logrando generar importantes ingresos. Este nuevo enfoque de negocio fue adoptado en 2015. Los volúmenes de operación de la compañía se realizan en diferentes mercados identificados como Guayaquil, Quito, Machala y Playas.

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Dada la actividad desarrollada por PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., no registra costo de ventas, lo que deriva en la ausencia de un margen bruto. Los gastos operacionales por su parte, registraron una tendencia decreciente entre los años 2013 - 2014, pues pasaron de representar el 71,53% de los ingresos en el 2013 a un 55,55% en el 2014, lo que determinó un manejo adecuado de los mismos, sin embargo, para diciembre de 2015, estos crecieron hasta significar un 67,83% de los ingresos, debido al registro de mayores gastos administrativos, lo que afectó su margen operativo para este último periodo, pues luego de haberse ubicado en un interesante 44,45% en el 2014, bajó a un 32,17% al cierre de 2015. Al 31 de diciembre del 2016, los gastos operativos llegaron a representar el 62,43% de los ingresos, ligeramente inferiores a los registrados en el año 2015, producto del decremento de sus gastos de gerencias de proyectos, gastos de indemnización y desahucio y gastos administrativos, siendo estos últimos los más representativos dentro de su composición. Lo mencionado anteriormente, le permitió a la compañía generar una utilidad operativa ligeramente superior a lo evidenciado en su similar periodo de 2015, pues significó el 37,57% de los ingresos. Hay que mencionar que por implementación de las NIIF la empresa registra el rubro de participación de trabajadores en utilidades como gasto operacional, lo cual afecta el valor contable real de la utilidad operacional, pues esta fuera superior si no tuviera este efecto.

GRÁFICO 9: UTILIDAD OPERACIONAL E INGRESOS


Los gastos financieros de la compañía se presentaron variables, lo que responde al nivel de obligaciones financieras adquiridas en cada periodo, sin embargo, estos fueron cubiertos de forma adecuada por la utilidad operacional y que sumados otros ingresos/egresos no operacionales, determinaron que la compañía arroje utilidad para todos los ejercicios analizados, manteniendo una adecuada rentabilidad. Es así que la utilidad neta de la compañía pasó de USD 2,00 millones en 2013 (26,04% de los ingresos) a USD 2,47 millones en diciembre de 2015 (21,72% de los ingresos) y USD 1,28 millones (14,96% de los ingresos) en diciembre de 2016. Este último comportamiento (a la baja) obedece en primer lugar a la reducción de sus ingresos y en segundo lugar a que la liquidación del Fideicomiso Emporium no se realizó en el año 2016, sino que se realizará en el 2017, siendo ésta una decisión estratégica para el giro y resultados del negocio.

Indicadores de Rentabilidad y Cobertura Los indicadores de rentabilidad (ROE y ROA) presentaron una tendencia decreciente a partir del año 2014, lo que obedece principalmente a la disminución presentada en su utilidad neta.

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CUADRO 16, GRÁFICO 10: RENTABILIDAD SOBRE ACTIVO Y PATRIMONIO (Miles USD)

Ítem 2013 2014 2015 2016

ROA 10,99% 15,36% 7,42% 3,52%

ROE 24,09% 40,62% 16,31% 7,80%


El EBITDA (acumulado) de PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., a partir del año 2014 se presentó decreciente, comportamiento que estuvo atado a sus ingresos y utilidad operacional, es así que luego de haberse ubicado en USD 7,15 millones (52,85% de los ingresos) decayó a USD 4,28 millones (37,62% de los ingresos) al cierre de 2015 y a USD 3,63 millones (42,33% de los ingresos) en diciembre de 2016. A pesar de la tendencia a la baja, el flujo propio de la compañía fue suficiente para cubrir sus gastos financieros y demás compromisos con costo.

Por otro lado, al referirnos a la relación del EBITDA (acumulado)/Gastos Financieros, se observa que PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., mantuvo una cobertura creciente entre los años 2013 - 2014, producto de la mayor generación de recursos propios, sin embargo, para el año 2015, dicha cobertura decae, debido al crecimiento de sus gastos operativos y la reducción de su EBITDA. Situación similar se observa para diciembre de 2016 (a la baja), pero en menor medida, no obstante, la empresa contó con el flujo suficiente para cubrir en 3,33 veces sus gastos financieros.

CUADRO 17, GRÁFICO 11: EBITDA Y COBERTURA (Miles USD)

Ítem 2013 2014 2015 2016

EBITDA 2.724 7.150 4.282 3.631

Gastos Financieros 448 954 1.213 1.092

Cobertura EBITDA/

Gastos Financieros 6,08 7,49 3,53 3,33


Capital Adecuado Activos Los activos de la compañía registraron un importante crecimiento para el año 2014, es así que pasaron de USD 18,24 millones en el 2013 a USD 34,52 millones al cierre de 2014, gracias al aumento en la cuenta efectivo y sus equivalentes, inversiones en títulos fiduciarios disponibles, cuentas por cobrar relacionadas, inversiones a largo plazo, además del registro de inventarios para este último periodo.

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Para el año 2016 los activos de la empresa totalizaron USD 36,48 millones, denotando un crecimiento de 9,50% en comparación con diciembre de 2015 (USD 33,31 millones), producto del incremento reportado en el efectivo y sus equivalentes, cuentas por cobrar relacionadas e inventarios. En lo que concierne a su estructura, se debe indicar que dentro de los activos de PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., durante el periodo analizado, hubo supremacía de los activos no corrientes. Es así que a diciembre de 2016, representaron el 55,31% de los activos totales (63,08% en el 2015). Dentro de este rubro, las inversiones a largo plazo son las más representativas 28,99% de los activos totales a diciembre de 2016 (33,86% a diciembre de 2015), conformadas por inversiones en derechos fiduciarios (Fideicomisos: KARIBAO III, KARIBAO II, KARIBAO I, SPAZIO, INMOBILIARIO KARIOBAO, EMPORIOUM, 100 BUSINESS PLAZA, SANTANA LOFT Y OTROS) e inversiones en subsidiarias y asociadas (CONPROGRA S.A., ACCTUACIÓN CUIDAD DEL RÍO, HAUSSLER, PROYECTO KARIBAO Y OTROS). Otro rubro importante dentro del activo no corriente son las propiedades de inversión, rubro que representó 19,20% del total de los activos a diciembre 2016, conformado principalmente por terrenos (Puerto Santa Ana, Marisol) e inmuebles (Finca San Rafael y otros). Se debe acotar que los terrenos ubicados en el Puerto Santa Ana garantizan las obligaciones contraídas con la M.I. Municipalidad de Guayaquil. Por su parte los activos corrientes llegaron a representar el 44,69% de los activos totales a diciembre de 2016 (36,92% a diciembre de 2015), los cuales se encontraron conformados principalmente por cuentas por cobrar a relacionados, inventarios y cuentas por cobrar a clientes con el 16,22%, 13,62% y 5,93% respectivamente de los activos totales (14,24%, 8,61% y el 7,47% en diciembre 2015). Las cuentas por cobrar a compañías relacionadas corresponden principalmente a saldos pendientes de cobro por venta de unidades inmobiliarias, con vencimientos promedios de 45 días. La recuperación de los saldos por cobrar se encuentra garantizada mediante hipotecas abiertas otorgadas por los clientes a favor de la compañía. Las cuentas por cobrar casi en su totalidad son a compañías relacionadas, debido a que la empresa crea fideicomisos para gestionar de mejor manera la venta de sus proyectos. En cuanto a inventarios, a partir del 2014, la compañía registró este rubro, el mismo que se encuentra conformado por terrenos, departamentos, parqueros, oficinas, suites, locales comerciales y otros inmuebles ubicados en las ciudades de Machala, Guayaquil y Manta.

Pasivos Los pasivos de la empresa con respecto de los activos presentaron un comportamiento relativamente estable, con ligeras fluctuaciones durante el periodo analizado, pues pasaron de financiar el 54,39% a los activos en el 2013 a un 54,50% para diciembre de 2015 y un 54,89% de los activos en diciembre de 2016. En lo que respecta a su estructura, los pasivos totales estuvieron conformados principalmente por aquellos de tipo corriente, con una evolución variable durante todo el periodo analizado. Pues, entre los años 2013 y 2014, financiaron el 46,74% y el 50,79% de los activos, mientras que para los periodos 2015 y 2016, pasaron a financiar el 42,44% y el 44,32%, en donde las obligaciones financieras (bancos y Mercado de Valores) fueron el rubro más representativo, pues financiaron el 31,73% de los activos (31,17% a diciembre de 2015). En cuanto a los pasivos no corrientes, presentaron también un comportamiento variable en el periodo analizado, y financiaron a diciembre 2016 el 10,57% de los activos totales (12,05% en el año 2015); siendo la cuenta de mayor peso, las Obligaciones Financieras a largo plazo con el 9,97% de los activos totales (11,40% a diciembre de 2015).

Patrimonio

Durante el periodo analizado (2013–2016), si bien el patrimonio de la compañía presenta una tendencia creciente en términos monetarios, el financiamiento de los activos por parte del patrimonio es variable, considerando la dinámica de los pasivos. Es así que el patrimonio pasó de financiar el 45,61% de los activos en

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el año 2013 (USD 8,32 millones) a un 45,50% en el año 2015 (USD 15,16 millones), y un 45,11% (USD 16,46 millones) en diciembre de 2016, lo que obedece a la mayor velocidad en el crecimiento de los activos.

Las cuentas más representativas dentro del patrimonio, fueron: Reservas y Capital Social, que a diciembre de 2016 significaron el 22,67% y 14,67% de los activos totales en ese mismo orden (17,41% y 16,06% de los activos a diciembre de 2015), lo que evidencia el compromiso de los accionistas con la empresa.

Por su parte, el capital social de la compañía pasó de USD 1,35 millones (7,40% de los activos), en el año 2013 a USD 5,35 millones (15,50% de los activos) en el año 2014, gracias a que la Junta General Extraordinaria y Universal de Accionistas celebrada el 6 de noviembre del 2014, resolvió aumentar su capital social mediante la emisión de 4,00 millones de nuevas acciones ordinarias y nominativas de un valor nominal de USD 1,00 cada una. Para los periodos subsiguientes el capital social se mantuvo sin ninguna variación en términos monetarios (USD 5,35 millones), no obstante, su financiamiento sobre los activos pasó de 16,06% en diciembre de 2015 a 14,67% en diciembre de 2016. Se debe indicar que desde el año 2015, la empresa mantiene USD 1,74 millones como aportes a futuras capitalizaciones, sin que se concrete ninguna capitalización hasta el momento.

Flexibilidad Financiera

PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., para todos los ejercicios económicos analizados presenta indicadores de liquidez (razón circulante) inferiores a la unidad, lo que va en función del giro de negocio, ya que concentra un mayor nivel de activos en los de tipo no corrientes (excepto en el año 2016, en donde registró una liquidez de 1,01 veces). La principal fuente de liquidez de la empresa son los flujos de efectivo provenientes de la Gerencia de Proyectos de los diferentes trabajos en ejecución, para administrar esta liquidez la compañía cuenta con un flujo proyectado a 12 meses.

CUADRO 18, GRÁFICO 12: NIVEL DE LIQUIDEZ (Miles USD)

Ítem 2013 2014 2015 2016

Activo Corriente 4.802 14.325 12.299 16.303

Pasivo Corriente 8.525 17.532 14.139 16.166

Razón Circulante 0,56 0,82 0,87 1,01

Liquidez Inmediata 0,56 0,60 0,67 0,70


La compañía maneja el riesgo de liquidez manteniendo reservas, facilidades financieras y de préstamo, monitoreando continuamente los flujos efectivos proyectados y reales y conciliando los perfiles de vencimientos de los activos y pasivos financieros. En función del comportamiento de la liquidez, el capital de trabajo que maneja la empresa para todo el periodo analizado es negativo, excepto en el año 2016 donde arrojó un capital de USD 0,14 millones que significó apenas el 0,38% de los activos (a diciembre de 2015, el capital de trabajo fue de USD -1,84 millones (-5,52% de los activos).

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Indicadores de Eficiencia PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A. para el año 2016, presentó un periodo de cobros de 344 días (232 días a diciembre de 2016), lo que determina que la compañía hace efectiva la cobranza de sus facturas en este lapso de tiempo aproximadamente. Cabe mencionar que las cuentas por cobrar en su mayoría son a compañías relacionadas.

Indicadores de Endeudamiento, Solvencia y Solidez El apalancamiento de la compañía presentó un comportamiento relativamente estable, con ligeras fluctuaciones, pues pasó de 1,64 veces en el 2014 a 1,20 veces en el año 2015 y 1,22 veces al cierre de 2016, lo que demuestra que la compañía se financia en mayor medida con recursos de terceros.

GRÁFICO 13: NIVEL DE APALANCAMIENTO


El indicador que relaciona los pasivos totales con el capital social, pasó de 4,01 veces en el 2014 a 3,39 veces a diciembre de 2015, mientras que en diciembre de 2016 fue de 3,74 veces, reflejando así las fluctuaciones presentadas en el pasivo a lo largo de los ejercicios económicos analizados, lo que se contrasta con la estabilidad de su capital social. La relación de pasivos totales sobre EBITDA (anualizado), registró una tendencia creciente a partir del año 2014, pues pasó de 3,00 años a 5,51 años en diciembre de 2016, lo que demuestra que la compañía podría cancelar el total de sus obligaciones en ese lapso de tiempo. El indicador Deuda Financiera/EBITDA (anualizado) refleja un comportamiento creciente a partir del año 2013, determinando así que la empresa pudo haber cancelado sus compromisos financieros en 1,79 años para ese año, 3,31 años en diciembre de 2015 y 4,19 años a diciembre de 2016. Finalmente, el indicador de solidez que relaciona el patrimonio total/activo total, presentó un comportamiento relativamente estable durante los periodos analizados, manteniéndose en niveles adecuados para el giro del negocio, es así que luego de haberse ubicado en 45,61% para el año 2013 pasó a un 45,11% al cierre de 2016 (45,50% al cierre de 2015).

Contingentes De acuerdo a información proporcionada por la empresa, PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., mantiene dos operaciones como codeudor, mismas que totalizan USD 19,91 millones.

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Liquidez de los instrumentos Situación del Mercado Bursátil39

De enero a diciembre de 2016, el Mercado de Valores autorizó 27 Emisiones de Obligaciones de las cuales el 96,30% pertenecieron al sector mercantil y el 3,70% al sector financiero, lo que determinó que 9 emisiones fueron autorizadas en la ciudad de Quito y 18 en la ciudad de Guayaquil, registrando un monto total de USD 227,80 millones, valor que representó 35,94% del monto total de emisiones autorizadas. Las Titularizaciones representaron el 6,94%, las Emisiones de Papel Comercial el 55,30% y las acciones el 1,83% del total aprobado. Hasta el 31 de diciembre de 2016, el Mercado de Valores autorizó procesos de oferta pública de acciones, titularizaciones, emisiones de obligaciones y papeles comerciales, por un monto total de USD 633,87 millones, determinando que la distribución por sector económico estuvo concentrado en el segmento de comercio al por mayor y menor con el 53,01%, industrias y manufacturas con el 26,27%, mientras que el segmento de actividades financiera y de seguros contribuyó con el 7,41%.

Liquidez de los títulos Al ser la calificación inicial de la Primera Emisión de Obligaciones – PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A., todavía no se cuenta con la información necesaria para evaluar la liquidez de los títulos a emitirse, la que será analizada en las revisiones de la presente calificación.

Atentamente,

Econ. Luis R. Jaramillo Jiménez MBA Ing. Andrea Salazar GERENTE GENERAL Analista

39 ]Tomado del Boletín Mensual de Mercado de Valores publicado por la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros (última información disponible). http://www.supercias.gob.ec

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ANEXO I: ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA (Miles USD)

Cuenta 2013 2014 2015 2016

ACTIVO

Efectivo y equivalentes de efectivo 378 2.828 1.096 1.828

Inversiones en títulos fiduciarios disponibles 610 1.250 607 652

Cuentas por cobrar clientes - - 2.490 2.162

Inventarios - 3.852 2.870 4.970

Cuentas por cobrar relacionados 3.307 5.846 4.743 5.918

Otros Activos Corrientes 506 549 493 774

TOTAL ACTIVO CORRIENTE 4.802 14.325 12.299 16.303

Propiedad, planta y equipo neto 2.311 2.283 2.625 2.598

Otros Activos No Corrientes 11.125 17.912 18.389 17.577

TOTAL ACTIVO NO CORRIENTE 13.436 20.195 21.014 20.175

TOTAL ACTIVOS 18.238 34.520 33.313 36.478

PASIVOS

Obligaciones Financieras y Mercado de Valores Corto Plazo 3.625 13.328 10.384 11.576

Proveedores 269 357 625 174

Cuentas por pagar a compañías relacionadas 3.314 1.501 1.463 1.112

Otros Pasivos Corrientes 1.316 2.346 1.667 3.303

TOTAL PASIVOS CORRIENTE 8.525 17.532 14.139 16.166

Obligaciones Financieras Largo Plazo 1.246 3.358 3.798 3.636

Otros Pasivos No Corrientes 149 577 218 220

TOTAL PASIVOS NO CORRIENTE 1.396 3.935 4.016 3.856

Deuda Financiera 4.872 16.686 14.182 15.212

Deuda Financiera C/P 3.625 13.328 10.384 11.576

Deuda Financiera L/P 1.246 3.358 3.798 3.636

TOTAL PASIVOS 9.920 21.467 18.155 20.022

PATRIMONIO

Capital Social 1.350 5.350 5.350 5.350

Reservas 1.114 195 5.799 8.271

Aportes a Futuras Capitalizaciones 4.000 850 1.737 1.737

Resultados Acumulados por Aplicación NIIF -283 -283 -284 -283

Utilidad Retenidas 133 1.639 85 99

Utilidad del ejercicio 2.004 5.302 2.472 1.283

TOTAL PATRIMONIO 8.318 13.053 15.159 16.456


ANEXO II: ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES (Miles USD)

ESTADO DE RESULTADOS 2013 2014 2015 2016

Ventas 7.693 13.528 11.382 8.578

MARGEN BRUTO 7.693 13.528 11.382 8.578

TOTAL GASTOS 5.503 7.515 7.721 5.355

UTILIDAD OPERACIONAL 2.190 6.013 3.662 3.222


Otros ingresos / egresos netos 441 517 255 (708)

UTILIDAD ANTES DE PART. E IMPTOS. 2.183 5.575 2.705 1.422

Impuesto a la Renta (menos) 179 274 232 139

UTILIDAD NETA DEL EJERCICIO 2.004 5.302 2.472 1.283

Otros resultados Integrales 0 0 48 0

UTILIDAD NETA DESPUES DE RI 2.004 5.302 2.520 1.283


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ANEXO III: INDICADORES FINANCIEROS

Razón Financiera 2013 2014 2015 2016

Gastos Operacionales / Ingresos 71,53% 55,55% 67,83% 62,43%

Utilidad Operacional / Ingresos 28,47% 44,45% 32,17% 37,57%

Utilidad Neta del Ejercicio/ Ingresos 26,04% 39,19% 21,72% 14,96%

Utilidad operacional / Utilidad Neta del Ejercicio 109,30% 113,42% 148,12% 251,15%

(Otros ingr/egr netos) / Utilidad Neta del Ejercicio 22,01% 9,75% 10,33% -55,19%

Gastos financieros / Utilidad Neta del Ejercicio 22,37% 18,00% 49,05% 85,09%

Rentabilidad

Rentabilidad sobre Patrimonio 24,09% 40,62% 16,31% 7,80%

Rentabilidad sobre Activos 10,99% 15,36% 7,42% 3,52%

Liquidez

Razón Corriente 0,56 0,82 0,87 1,01

Liquidez Inmediata 0,56 0,60 0,67 0,70

Capital de Trabajo -3.723 -3.207 -1.840 138

Capital de Trabajo / Activos Totales -20,41% -9,29% -5,52% 0,38%

Cobertura

EBITDA 2.724 7.150 4.282 3.631

EBITDA anualizado 2.724 7.150 4.282 3.631

Ingresos 7.693 13.528 11.382 8.578


EBITDA / Ingresos 35,40% 52,85% 37,62% 42,33%

EBITDA/Gastos Financieros 6,08 7,49 3,53 3,33

Utilidad Operativa / Deuda Financiera 0,45 0,36 0,26 0,21

EBITDA (anualizado) / Gastos de Capital 1,02 1,96 101,35 -4,63

Gastos de Capital / Depreciación 17,94 23,81 0,30 -4,96

Solvencia

Pasivo Total / Patrimonio 1,19 1,64 1,20 1,22

Activo Total / Capital Social 13,51 6,45 6,23 6,82

Pasivo Total / Capital Social 7,35 4,01 3,39 3,74

Deuda Financiera / EBITDA (anualizado) 1,79 2,33 3,31 4,19

Pasivo Total / EBITDA (anualizado) 3,64 3,00 4,24 5,51

Deuda Financiera / Pasivo 49,11% 77,73% 78,12% 75,98%

Deuda Financiera / Patrimonio 58,57% 127,83% 93,56% 92,44%

Pasivo Total / Activo Total 54,39% 62,19% 54,50% 54,89%

Capital Social / Activo Total 7,40% 15,50% 16,06% 14,67%

Solidez

Patrimonio Total / Activo Total 45,61% 37,81% 45,50% 45,11%

Eficiencia

Periodo de Cobros (días) 157 158 232 344


fundamentación de la calificación - casa de valores...

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