foro estratégico institucional · a mayo de 2014 asciende a 39,7 billones de pesos, con una...

Foro Estratégico Institucional Serfinco

Construcción de Vivienda

Infraestructura del país

Principales sectores de la cartera comercial

Los proyectos de infraestructura 4G

Agenda

2

• Las ventas de vivienda nueva en los últimos 12 meses ascienden a

$18,7 Billones, para un total de 112 Mil unidades.

• En el último año (12 meses) se han desembolsado 145 Mil créditos

por un valor de $12,6 Billones. Durante el primer semestre de 2014 se

desembolsaron $5,9 Billones, de éstos, el 43,4% corresponden a

vivienda usada y el 56,6% a financiación de vivienda nueva.

• Los precios de la vivienda han alcanzado sus máximos históricos. En

la vivienda nueva en total nacional aumentaron 9,6% real y los de

vivienda usada crecieron 4,4% real a marzo de 2014.

• En Colombia los bajos niveles de endeudamiento, los sobrantes de

vivienda sin colocar y la influencia en los precios del suelo son

determinantes que indican que no existe burbuja inmobiliaria.

Conclusiones


• Los programas implementados por el Gobierno necesitan de

un plan de continuidad y estabilidad en el tiempo. Las brechas

generadas en programas como la Cobertura en tasa de

interés causan desconcierto en el mercado, pérdidas a los

constructores y un deterioro en la cartera de los créditos que

se desembolsan sin el beneficio

• Programas como las 100 Mil Viviendas y VIPA, necesitan de una

amplia participación del estado en el desenvolvimiento de las

comunidades. El futuro de ellos depende directamente de este

acompañamiento.

• El déficit habitacional evidencia que es mayor la generación de

hogares que la construcción de viviendas, lo que representa una

oportunidad para la implementación de nuevos programas que

impulsen el desarrollo de proyectos en los rangos VIP y VIS.

Conclusiones


Fuente: DANE, Galería Inmobiliaria (8 ciudades) y Asobancaria.

* Datos para bancos, incluyendo leasing.

Crec.

2010

Crec.

2011

Crec.

2012

Crec.

2013

Crec.

2014Acumulado anual

Ventas 19,0% 13,0% 3,5% 8,6% 4,1%112mil (ago13-jul14)

18,7 Billones de Pesos

Licencias de

construcción45,3% 32,0% -19,1% 22,3% -2,0% 198,8mil(jun13-may14)

Iniciaciones 22,8% 16,0% -7,1% 36,7% 28,9% 150 mil (trimII 13–trimI 14)

Desembolsos valor * 35,0% 12,0% 5,3% 28,8% 25,5% $12,6billones(ago13-jul14)

Desembolsos

Cantidad*28,0% 8,0% 2,3% 16,5% 15,3% 145 mil(ago13-jul14)

Principales indicadores de la construcción y financiación de vivienda

(Crecimientos porcentuales del acumulado anual)

Principales Indicadores del Sector


Fuente: Asobancaria, Titularizadora

Saldos de Cartera y Constructor


Unsa

ve

d D

ocu

me

nt /

6/2

6/2

01

1 / 1

2:2

2

Supuestos:

• Crecimiento del valor nominal de las ventas en 1% para 2014 (Galería inmobiliaria)

• Crecimiento del 0.3% mensual en la tasa de interés nominal no VIS en pesos a partir de Julio de

2014

• Crecimiento nominal del IPVN para el 2014: 12% Segundo trimestre; 11,8% tercer trimestre y 11,5%

cuarto trimestre

Fuente:

Modelo Sector Financiera Asobancaria. Calculo Davivienda

Davivienda: Modelo y calculo Davivienda

Anualizados Mensuales

12,6

12,0

8,0

8,5

9,0

9,5

10,0

10,5

11,0

11,5

12,0

12,5

13,0

ene-

13

feb-

13

mar

-13

abr-

13

may

-13

jun

-13

jul-

13

ago

-13

sep

-13

oct

-13

nov

-13

dic

-13

ene-

14

feb-

14

mar

-14

abr-

14

may

-14

jun

-14

jul-

14

ago

-14

sep

-14

oct

-14

nov

-14

dic

-14

Real Proyección Desembolsos

0,9

1,0

0,6

0,7

0,8

0,9

1,0

1,1

1,2

1,3

ene-

13

feb-

13

mar

-13

abr-

13

may

-13

jun

-13

jul-

13

ago

-13

sep

-13

oct

-13

nov

-13

dic

-13

ene-

14

feb-

14

mar

-14

abr-

14

may

-14

jun

-14

jul-

14

ago

-14

sep

-14

oct

-14

nov

-14

dic

-14

Real Proyección Desembolsos

Bill

on

es d

e p

eso

s c

orr

ien

tes

Bill

ones d

e p

esos c

orr

iente

s

Desembolsos Sector Financiero


Fuente: DANE, Banrep. Cálculos Asobancaria

Índice de precios Vivienda Nueva y Usada


Burbuja inmobiliaria en Colombia


Con el objetivo de incentivar la construcción de vivienda, el Gobierno ha

implementado programas como:

SMLMV = Salario mínimo legal mensual vigente. SMLMV 2014: $616.000

Programas Gubernamentales


Beneficio de Cobertura en la tasa de interés: Entre 2,5 y 5 puntos

porcentuales, dependiendo del valor de la vivienda, de hasta 335 SMLMV*.

Esta política ha traído como resultado el incremento en el saldo de cartera, que

a mayo de 2014 asciende a 39,7 Billones de pesos, con una variación del 21%

con respecto al mismo mes del año anterior. El número de créditos vigentes a

marzo de 2014 fue de 933 mil, con un incremento del 5,8% con respecto al

mismo periodo del año anterior.

100 Mil Viviendas: Programa que ofrece viviendas gratuitas de hasta 135

SMLMV, para familias que no cuenten con ingresos para acceder a una

solución de vivienda. Vivienda de Interés Prioritario para Ahorradores

(VIPA), busca facilitar la adquisición de una vivienda de hasta 70 SMMLV,

otorgando condiciones especiales (subsidios adicionales) que faciliten el cierre

financiero para el hogar. Estos programas hay generado un incremento en las

licencias de VIP y VIS y un crecimiento anual del 22% en los lanzamientos

totales

Concesiones viales en ejecución 1, 2 y 3G


13

Dichas concesiones cubren más de 5.500 Kms

del territorio nacional.

Los proyectos de infraestructura han generado

cerca de 18.000 empleos.

Los avances promedio de las obras son del 63%

Existen 26 concesiones viales en ejecución por una inversión de $23,3

billones de pesos.

Concesiones férreas y fluviales


14

Existen dos concesiones existentes por una inversión cercana a $1 billón de

pesos que comprenden más de 600 Km de longitud.

Se han invertido cerca de $200 mil millones en

dos contratos de rehabilitación en cerca de 900

Km de longitud en el territorio nacional.

Dichos proyectos se encuentran avanzados en

promedio en un 40%.

Navegabilidad Río Magdalena

El crecimiento anual entre 2010 y 2013 fue del 25% con una inversión superior

a 1.200 USD millones

En los últimos 3 años se han otorgado 7 nuevos contratos en concesiones y

existen 27 iniciativas en proceso

Se espera mantener un ritmo de inversión estable en 400 USD millones al año

Concesiones portuarias


15

Sectores de la cartera Comercial

551 1.502 1.400

212

7.856

837 1.642 1.800

356

9.205

Transporte Infraestructura Constructor Puertos Otros

jun-13 jun-14

Δ 52%Δ 9%

Δ 29%

Δ 68%

Δ 17%

Evolución

Principales sectores de interés de Davivienda

17

Los sectores de interés presentan crecimientos importantes específicamente

en vivienda y transporte alcanzando crecimiento por cerca de 50%.

Se espera un mayor dinamismo en el crecimiento del sector de infraestructura

y constructor, en la medida que avancen los proyectos de cuarta generación.

Los principales sectores de interés representan el 33,5% de la cartera

comercial de Davivienda

El programa


19

El programa cuenta con una inversión estimada en más de $40 billones en 46

proyectos distintos.

Su cobertura es de 8.000 Kms a intervenir de los cuales 1.370 Kms

corresponden a dobles calzadas, cerca de 100 túneles y 1.300 viaductos.

1era Ola

2nda Ola

Inversión esperada: $17 billones de pesos

$11 billones en CAPEX y $6 billones en OPEX

Inversión esperada: $16 billones de pesos

$12 billones en CAPEX y $4 billones en OPEX

(2015-2020)

(2016-2021)

Financiación


20

Se espera financiar entre 70% y 80% de estos proyectos con deuda senior

La financiación incluirá costos financieros y CAPEX (pre-operativo se financiaría a

través de equity).

Teniendo en cuenta estos supuestos, la financiación podría estar entre $23 billones

para las dos primeras olas y se espera hacer a través de:

Bancos Comerciales

Banca Internacional

Multilaterales

ECA’s

Mercado de Capitales

?

FDN

Estos proyectos representan cerca del 8% de la cartera total del sistema financiero

a junio 2014 y 14% de la cartera comercial1

A junio 2014, estos proyectos consumirían 3 p.b. de Solvencia del sistema por

cada billón financiado. 95 p.b. de Solvencia por los $23 billones.

?

?

?

Patrimonio

Autónomo

Peajes

Bancos y otros

Financiadores Equity

Concesionario

Constructor

ANI

Recaudo

Contrato

Construcción

Contrato

Crédito

Aporte Equity Desembolso deuda

Contrato

Fiducia

Contrato

Concesión

Vigencias

Futuras

Esquema basado en unidades funcionales


2014 2015 2016 2017 2019 2030 2035 2040 2044

Elaboración de los

estudios y diseños; el

plan de obra.

Operación,

mantenimiento e

inicio de la gestión

predial y social

Se adelantarán la totalidad

de las obras del Proyecto.

Entrega de unidades

funcionales.

Se extenderá hasta que se alcance

el ingreso esperado por peajes, en

un plazo no menor a 25 años y no

mayor a 29 años a partir de la fecha

de inicio.

Posibilidad Titularización

Necesidad de Crédito

Etapa Pre-

construcción

Etapa

Construcción

Etapa de

Operación

Participación Titularización:

AFPs.

Fiduciarias

Fondos Extranjeros

Esquema Probable Financiación

Los proyectos de infraestructura 4G B

illo

nes C

OP

10

33

OP

EX

CAPEX Bonos y

Titularizaciones

Refinanciación

Garantías, Riesgos y sus Mitigantes


23

1. Dificultades propias de ingeniería del Proyecto y precios:

- Prácticas internacionales: conocimientos de ingeniería de parte los bancos

- Estudios independientes, tráfico, ambiental, comunidades

- Contrato EPC: solidez de firmas constructoras, características del contrato y

exigencia de contratos (“Arms Lenght”)

2. Sobrecostos en prediales, túneles y viaductos: es un riesgo que busca ser

acotado por límites asumidos por la ANI (hasta 120% del valor contractual lo cubre

el concesionario, entre 120% y 200%, 30% el concesionario)

3. Riesgo de operación: acotado por experiencia del concesionario

Riesgos para los bancos y sus mitigantes:

Mitigantes y Riesgos


24

4. Macroeconómicos (excluido Riesgo Comercial)

- Desbalances en moneda

- Precios: Tipo de contrato con el constructor

- Tasas de Interés (Indexación de tasas a IPC)

5. Concentración (Nuevo Riesgo):

- Capacidad Administrativa

- Equity

6. Catastrófico: Pólizas de Seguros

7. Cambios de Ley: acotado al 3% en temas tributarios

8. Riesgo Concesionario: Step In previsto en los contratos

Riesgos para los bancos y sus mitigantes:

Garantías, Riesgos y sus Mitigantes


25

1. Al entrar en la etapa de construcción como Project Finance, las licencias

ambientales y las consultas previas han sido obtenidas y realizadas.

2. Gestión predial adelantada

3. Se obliga al cierre financiero total (“No desfinanciación del proyecto”)

4. Titularizar o emitir Bonos por unidades funcionales descarga concentración en el

sector de infraestructura, aunque se concentra en las unidades de mayor riesgo

que son las que toman más tiempo para construir

5. Riesgo comercial acotado por vigencias futuras y ajuste de peajes

Garantías del modelo para los financiadores:

Conclusiones generales:


26

1. El nuevo esquema de 4G es más exigente para todos los participantes en el

sistema,

2. Por los volúmenes, plazos y sofisticación de las operaciones, requerirá la

participación de diferentes tipos de actores, bancos nacionales, internacionales,

multilaterales, etc.

3. En general el esquema de distribución de riesgos hace viable su financiación,

aunque el nivel de sofisticación en los análisis exigirán mayores habilidades de

los financiadores y requisitos para los concesionarios

4. Se puede prever que habrá una alta participación de los bancos más grandes y

varios de los internacionales que actúan en Colombia


27

Davivienda:

1. Davivienda espera participar activamente en el programa

2. Analizará proyecto por proyecto para evaluar las condiciones de estructuración y

definirá su participación

3. No se ha previsto un monto específico, pero dado el tamaño del patrimonio, la

experiencia en la financiación de infraestructura y el conocimiento de los

concesionarios podrá ser un protagonista en este proceso.

¡Gracias por su atención! [email protected]

+57 1 2203495

mailto:[email protected]

foro estratégico institucional · a mayo de 2014 asciende a 39,7 billones de pesos, con una...

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