fondo de valorización del municipio de medellín - fonvalmed - an lisis de … · 2017. 11....

Análisis de Beneficio

Proyecto 2008 – 2011 Prefactibilidad

Contribución de Valorización

Juan Guillermo Gómez Roldán Líder del Programa de Factorización

Departamento Administrativo de Planeación

Septiembre – Diciembre de 2008

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Índice Pagina Introducción. . . . . . . . . 5 Área de estudio. . . . . . . . 9 Análisis de beneficio. 13 Diseño de la muestra. 13 Realización de avalúos 18 Calculo de la plusvalía 31

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Introducción El Plan de Desarrollo presentado a la comunidad de Medellín para el periodo 2008 – 2011 por el Doctor Alonso Salazar Jaramillo y aprobado en el Concejo de la ciudad

mediante el Acuerdo 16 del 16 de Junio de 2008, en su línea 4, denominada Hábitat y

Medio Ambiente para la Gente, determina:

La ciudad en el sentido más amplio es el resultado cultural de mayor importancia de la humanidad, en ella tienen lugar todos los acontecimientos que involucran la existencia de una sociedad, en la que se construyen marcas culturales, se crean improntas o estereotipos asociados que permiten identificarlas, y con base en ellas, mediante esfuerzos colectivos y un acertado direccionamiento político – estratégico se construye la imagen de la ciudad, transformándola a partir de intervenciones de recuperación y creación de espacios públicos que le permiten a sus ciudadanos reencontrarse como actores sociales para construir su propio futuro. “La manera como la ciudad resuelve la distribución y calidad de sus espacios públicos es determinante, no sólo para el equilibrio territorial, sino también, para su equidad y desarrollo social. En una ciudad democrática los ciudadanos de todos los niveles de ingreso se encuentran como iguales en calles, plazas y plazoletas, en general en el espacio público.” “La eficiencia en la movilidad urbana y metropolitana depende en gran medida de las relaciones socioeconómicas de la población; de la planificación, integración, organización y eficiencia de los diferentes medios, modos y sistemas de transporte, acorde con la distribución de los viajes y de la red vial, al grado de densidad poblacional asociado a la tenencia de vehículos y a la asignación de los usos del suelo. Todo enmarcado dentro de una política que atienda al logro de los objetivos de desarrollo social, económico, ambiental y espacial, propuestos en el modelo de ciudad deseado. Medellín, como la pretendida ciudad metropolitana competitiva, debe responder a lo anterior.” “La construcción de infraestructuras viales como única solución está siendo cuestionada por su alto grado de insostenibilidad, sin embargo, la ciudad presenta un grave retraso en la conformación de su malla vial principal, que requiere de inversiones en el corto plazo para garantizar una adecuada movilidad privilegiando la consolidación del sistema vial requerido para un transporte público colectivo. Se busca atender las necesidades básicas de las personas de una manera más natural y humanista, con desplazamientos más cortos, muchos de ellos peatonales o en medios de transporte público colectivo de calidad, con un bajo consumo energético promedio por persona.” “La administración impulsará los procesos de participación ciudadana y la construcción de políticas públicas que hagan posible concretar el derecho al disfrute de la ciudad en condiciones de un ambiente sano, con un espacio público democrático e incluyente, que reduzcan la segregación socio – espacial.”

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“La sostenibilidad de Medellín es un propósito de largo plazo, que compromete a todos los ciudadanos y actores sociales de la metrópoli y la región; el desarrollo urbano debe ser un proceso más concertado, sobre el buen uso de los recursos naturales de la región y el control de la expansión urbana.” “Para hacer de Medellín una ciudad más democrática, con ciudadanos capaces de intervenir y de decidir sobre su propio desarrollo, se legitimará el proceso de planeación participativa iniciado con la formulación del POT, enmarcando en éste todas las actuaciones públicas en cuanto al desarrollo territorial y continuando con el desarrollo de los instrumentos de planificación, financiación y gestión, no sólo redistributivos, sino también aquellos que captan o recuperan parte de las plusvalías generadas en las decisiones del Estado y la ejecución de obras públicas, cuyos reales beneficios se canalicen en favor de la ciudad y los ciudadanos generando y promoviendo políticas de equidad. La Administración Municipal orientará la inversión de sus recursos en infraestructura, equipamientos y espacios públicos sobre los sectores de menores ingresos de la ciudad, en otros las realizará mediante la aplicación de instrumentos de financiación como la valorización, en todo caso consultando la realidad socioeconómica de éstas comunidades.”

Igualmente el Plan Financiero del Plan establece la financiación parcial de la infraestructura requerida por la comunidad, mediante la aplicación de los instrumentos definidos por la Ley, priorizando la inversión social sobre cualquier otra, así.

“Dada la limitación de estos recursos y teniendo en cuenta que el Gasto Público Social está privilegiado desde la Constitución misma, se deben buscar fuentes adicionales de recursos como complemento a las tradicionales. Asimismo es fundamental mantener un esquema de austeridad y optimización para el gasto de funcionamiento y una adecuada combinación de solvencia y sostenibilidad para el uso responsable del crédito y el pago oportuno del servicio de la deuda. Con relación al servicio de la deuda el reemplazo de deuda a corto por largo plazo, recursos exógenos por recursos propios, permite tasas más favorables y mayores plazos que permiten cuotas de amortización más cómodas de pagar. “La estrategia implementada debe permitir incrementar las fuentes tradicionales, mediante acciones como: • La implantación de mejoras en el recaudo oportuno, sosteniendo la confianza y

credibilidad que permitan fortalecer la cultura tributaria del ciudadano y haciendo un esfuerzo adicional para la recuperación de cartera vencida

• La aplicación de gravámenes como los derivados de la valorización, participación en plusvalía, entre otros.”

“Para complementar los recursos tradicionales, es necesaria la búsqueda de nuevas fuentes de financiación. Dentro de éstas se destacan la contribución por valorización para financiar inversiones del Municipio en materia de infraestructura vial, la cooperación internacional y la cofinanciación pública o privada.” “Es de destacar además que el Plan de Desarrollo exige no sólo el esfuerzo de la Administración Pública, sino también el de ciudadanos conscientes de su papel de gestores dinámicos y directos del proceso de construcción y transformación de la

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ciudad, que aporten a una mayor eficiencia en la ejecución de acciones, concentrando así esfuerzos alrededor de un objetivo común, articulando iniciativas y optimizando recursos.”

La administración tomó la decisión de actuar sobre las fuentes no convencionales para la financiación del Plan de desarrollo, definidos, entre otros como la contribución de valorización y la participación en la plusvalía

“Se prevé la posibilidad de tener cofinanciación para la ejecución de varios proyectos, con recursos que complementen las fuentes tradicionales. Para el presente Plan, estos recursos, por su tipología, serán ingresados al Presupuesto Municipal en el momento en que su gestión se considere madura, sin crear expectativas, sobrevalorar proyecciones de ingresos o propiciar déficit al presupuestar gastos contra rentas aún no existentes. Mediante este esfuerzo compartido, la administración espera cofinanciar el Plan de Desarrollo en varios de sus proyectos, así:” “• Recursos por Plusvalía y Contribución de Valorizaci ón . De conformidad con lo dispuesto en la ley 388 de 1997 y los decretos que la reglamentan, las decisiones administrativas, las actuaciones urbanísticas del Estado y las obras de infraestructura física contribuyen al incremento en el valor de los inmuebles de su entorno y la ley prevé instrumentos como la Participación en Plusvalía y la Contribución de Valorización.” “En ambos casos se pretende que el beneficio privado retorne en parte al Municipio para su redistribución más equitativa y mejorar las opciones del desarrollo local.”

Para dar cumplimiento a a lo estipulado, se adelanta el estudio de prefactibilidad, en el cual uno de sus componentes es el análisis de los beneficios generados por el proyecto que se pretende ejecutar, a la luz de la contribución de valorización.

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ÁREA DE ESTUDIO

Las obras que contempla el Plan de Desarrollo presentado a la comunidad de Medellín para el periodo 2008 – 2011 por el Doctor Alonso Salazar Jaramillo y aprobado en el Concejo de la ciudad mediante el Acuerdo 16 del 16 de Junio de 2008, para ser financiadas por el sistema de la Contribución de Valorización en el sector sur de la ciudad. Mediante el presente Plan de Desarrollo, se ordena el cobro de la contribución de valorización de los siguientes proyectos, para su financiación total o parcial, así: Obra No. 1. Conexión de la calle 7 con la vía de acceso Urb. Montes Claros. Obra No. 2. Continuidad de la vía Linares a la calle 10, puente sobre la Quebrada

La Chacona o Sanín. Obra No. 3. Apertura de la vía Linares entre las Lomas de Los Balsos y Los

González. Obra No. 4 . Paso a desnivel de la Transversal Inferior con Calle 10. Obra No. 5. Paso a desnivel de la Transversal Inferior con La Loma de Los Balsos. Obra No. 6. Paso a desnivel de la Transversal Superior con la Loma de Los Balsos. Obra No. 7 . Paso a desnivel de la Transversal Superior con la Vía El Tesoro. Obra No. 8. Paso a desnivel de la Transversal Superior con la Calle 10. Obra No. 9. Conexión de la Carrera 43C/D entre calles 11 y 11A, Barrio Manila. Obra No. 10. Conexión de la carrera 43C entre las calles 8 y 9, Barrio Astorga. Obra No. 11. Conexión de la carrera 43C entre las calles 7 y Transversal 6, puente

sobre la quebrada la Presidenta. Obra No. 12. Prolongación de la carrera 37A hasta la carretera Las Palmas, desde la

calle 13. Obra No. 13. Segunda Calzada Avenida 34 entre la Avenida 43A (La Aguacatala) y la

carretera Las Palmas. Obra No. 14 . Prolongación de la Loma Los Parra en doble calzada entre la Avenida

El Poblado y la carrera 43D. Obra No. 15. Prolongación de la Loma Los Parra en una calzada entre la Transversal

Inferior y la carrera 29D. Obra No. 16 Construcción lateral sur Quebrada La Presidenta desde la carrera 43D

hasta la Avenida de El Poblado. Obra No. 17. Construcción de la lateral norte de la Q. Zúñiga, entre la Avenida El

Poblado y la vía Regional del Sistema Vial del Río. Obra No. 18. Puente calle 4sur – 2sur sobre el Río Medellín desde la Carrera 43C

hasta la carrera 50E. Sectores El Poblado – Guayabal. Obra No. 19. Prolongación de la Loma de Los Balsos hasta la Transversal Superior. Obra No. 20. Prolongación de la Carrera 15 (Sector San Lucas) hasta la Calle 20C

Sur. Obra No. 21. Mejoramiento Loma de Los Mangos entre Carreras 27 y 20. Obra No. 22. Prolongación de la Calle 18B Sur (Sector Los Tanques).

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Las obras que se pretenden construir son para el servicio de toda la ciudadanía y por lo tanto son obras de interés público, las cuales generan unos beneficios diferenciales para el sector sur de la ciudad, representados principalmente en mejoras en su movilidad, en la calidad de vida y en particular, mejoras patrimoniales para los propietarios y poseedores de los inmuebles de este sector. El área de estudio sobre la cual se prevé que generarán beneficios originados por el proyecto contemplado en el Plan de Desarrollo 2008 – 2011, abarca los siguientes sectores de la ciudad:

COMUNA CODIGO NOMBRE AREA (Mts 2)

9 915 Asomadera 2 657,343

9 916 Asomadera 3 170,931

14 1403 Villa Carlota 935,243

14 1404 Castropol 606,176

14 1405 Lalinde 230,065

14 1406 Las Lomas 1 486,145

14 1407 Las Lomas 2 335,772

14 1408 Altos del Poblado 957,251

14 1409 El Tesoro 1,199,928

14 1410 Los Naranjos 998,501

14 1411 Los Balsos 1 1,403,647

14 1412 San Lucas 1,228,002

14 1413 El Diamante 2 666,881

14 1414 El Castillo 722,792

14 1415 Los Balsos 2 486,371

14 1416 Alejandría 432,170

14 1417 La Florida 767,696

14 1418 El Poblado 261,440

14 1419 Manila 274,150

14 1420 Astorga 222,229

14 1421 Patio Bonito 729,076

14 1422 La Aguacatala 622,127

14 1423 Santa Maria de los Ángeles 560,725

15 1507 Campo Amor 1,037,098

15 1509 Cristo Rey 759,550

15 1510 Guayabal 913,409

90 9004 S. E. Vereda las Palmas (Parcial) 30,813

90 9077 S. E. Vereda Las Palmas – El Tesoro 611,991

TOTAL 18,307,521

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Los cuales se pueden observar en el siguiente plano:

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El área que inicialmente se contempla para el proyecto corresponde al 16.54% del área urbana y el 4.68% de la Vereda las Palmas, correspondiente al corregimiento de Santa Elena.

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ANÁLISIS DE BENEFICIO Para la evaluación del beneficio tendremos en cuenta la definición del beneficio local, la cual define como medida del beneficio el mayor valor económico que reciben o han de recibir los inmuebles por la ejecución de las obras de interés público que comprometen el proyecto. Por lo tanto realizaremos un estudio de plusvalía, donde se determinaran los efectos económicos que sobre los inmuebles tendrán las obras que comprenden el plan de desarrollo para este sector de la ciudad. La metodología a seguir será la siguiente:

1. Una vez seleccionada la zona de estudio, se procedió a determinar en la subdivisión política (Comunas, barrios, corregimientos), las áreas de suelo y los avalúos catastrales del suelo como elementos de referencia para diseñar un muestreo de puntos a ser avaluados en cada área.

2. Una vez demarcados los puntos en el territorio se procedió a realizar un proceso de contratación mediante un concurso de meritos de lista corta para seleccionar la Lonja de la ciudad que realizaría los avalúos de cada sitio demarcado.

3. Entregados los avalúos por el contratista seleccionado se procedió a realizar el cálculo de la plusvalía que se estima se generará por el proyecto.

DISEÑOS DE LA MUESTRA Para el diseño de la Muestra se utilizará el método de asignación óptima estratificada, aplicada paralelamente a las áreas de cada una de las divisiones políticas, y a los avalúos catastrales del suelo. [ (1 / N) ∑ { Ni * [ pi ( 1 - pi )]

½ }] 2 n = [ d / { Z ( 1 - a / 2 ) } ] 2 + { ∑ ( Ni * pi (1 - pi ) ) } / N

2 Ni * [ pi ( 1 - pi )]

½ ni = * n ∑ ( Ni * pi (1 - pi ) )

½

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Donde: N = Tamaño de la población ( área total – Avalúo del Suelo) Ni = Tamaño de la clasificación ( área de la zona – Total Avalúos del suelo)) pi = Proporción estimada de homogeneidad ( de 0 a 0,5 ) d = Error máximo de estimación Z ( 1 - a / 2 ) = Valor de la variable aleatoria, con distribución normal (1 - a) = Coeficiente de confianza n = Tamaño de la muestra n i = Tamaño de la muestra de la clasificación ( puntos por zona) Para su aplicación se estimarán los resultados con una confiabilidad del 90% y un error admisible del 5%, arrojando los siguientes resultados:

Confiabilidad 90% Z= 1,28155

Error admisible 5%

Area total (metros cuadrados) 18.307.521

Tamaño de la muestra 109 Metros cuadrados por punto 167.284

Codigo

de la

zona Nombre Area del barrio (Ni)

Proporción

(Pi) Ni[Pi(1-Pi)]^½ Ni[Pi(1-Pi)]

Puntos

Barrio

(n)

Metros

cuadrados

por punto

915 Asomadera No.2 657.343 0,1 197.203 59.161 3 219.114

916 Asomadera No.3 170.931 0,1 51.279 15.384 1 170.931

1403 Villa Carlota 935.243 0,25 404.972 175.358 6 155.874

1404 Castropol 606.176 0,25 262.482 113.658 4 151.544

1405 Lalinde 230.065 0,25 99.621 43.137 1 230.065

1406 Las Lomas No.1 486.145 0,25 210.507 91.152 3 162.048

1407 Las Lomas No.2 335.772 0,25 145.394 62.957 2 167.886

1408 Altos del Poblado 957.251 0,25 414.502 179.484 6 159.542

1409 El Tesoro 1.199.928 0,25 519.584 224.986 8 149.991

1410 Los Naranjos 998.501 0,25 432.363 187.219 6 166.417

1411 Los Balsos No.1 1.403.647 0,25 607.797 263.184 9 155.961

1412 San Lucas 1.228.002 0,25 531.740 230.250 8 153.500

1413 El Diamante No.2 666.881 0,25 288.768 125.040 4 166.720

1414 El Castillo 722.792 0,25 312.978 135.523 5 144.558

1415 Los Balsos No.2 486.371 0,25 210.605 91.195 3 162.124

1416 AlejandrÝa 432.170 0,25 187.135 81.032 3 144.057

1417 La Florida 767.696 0,25 332.422 143.943 5 153.539

1418 El Poblado 261.440 0,25 113.207 49.020 2 130.720

1419 Manila 274.150 0,25 118.710 51.403 2 137.075

1420 Astorga 222.229 0,25 96.228 41.668 1 222.229

1421 Patio Bonito 729.076 0,25 315.699 136.702 5 145.815

1422 La Aguacatala 622.127 0,25 269.389 116.649 4 155.532

1423 Santa María de Los Angeles 560.725 0,25 242.801 105.136 4 140.181

1507 Campo Amor 1.037.098 0,1 311.129 93.339 5 207.420

1509 Cristo Rey 759.550 0,25 328.895 142.416 5 151.910

1510 Guayabal 913.409 0,1 274.023 82.207 4 228.352

9077 Las Palmas (Tesoro) 642.804 0,1 192.841 57.852 3 214.268

18.307.521 7.472.275 3.099.056 112

PROYECTO DE MOVILIDAD DEL SUR DE LA CIUDAD 2008

DISEÑO MUESTRA DE PUNTOS DE AVALUOS

ESTUDIO DE PLUSVALÍA

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Tomando como referencia las áreas de los barrios, nos arroja que requerimos de 112 puntos de valúo den tro del área de estudio.

Confiabilidad 90% Z= 1,28155

Error admisible 5%

Avalúo del suelo($)Tamaño de la muestra 116 32.791.581.865

Codigo

de la

zona Nombre

Avalúos del barrio

(Ni)

Proporción

(Pi) Ni[Pi(1-Pi)]^½ Ni[Pi(1-Pi)]

Puntos

Barrio (n) Avalúo por punto

915 Asomadera No.2 124.741.894.000 0,1 37.422.568.200 11.226.770.460 3 41.580.631.333

916 Asomadera No.3 34.670.600.000 0,1 10.401.180.000 3.120.354.000 1 34.670.600.000

1403 Villa Carlota 262.190.036.470 0,25 113.531.616.101 49.160.631.838 8 32.773.754.559

1404 Castropol 148.367.307.000 0,25 64.244.928.477 27.818.870.063 5 29.673.461.400

1405 Lalinde 71.014.440.000 0,25 30.750.154.538 13.315.207.500 2 35.507.220.000

1406 Las Lomas No.1 117.679.996.000 0,25 50.956.933.027 22.064.999.250 4 29.419.999.000

1407 Las Lomas No.2 53.105.936.000 0,25 22.995.544.834 9.957.363.000 2 26.552.968.000

1408 Altos del Poblado 122.226.323.000 0,25 52.925.550.365 22.917.435.563 4 30.556.580.750

1409 El Tesoro 221.149.297.000 0,25 95.760.454.616 41.465.493.188 7 31.592.756.714

1410 Los Naranjos 146.628.997.000 0,25 63.492.218.167 27.492.936.938 5 29.325.799.400

1411 Los Balsos No.1 213.653.018.000 0,25 92.514.470.592 40.059.940.875 7 30.521.859.714

1412 San Lucas 189.194.393.000 0,25 81.923.575.296 35.473.948.688 6 31.532.398.833

1413 El Diamante No.2 190.312.979.000 0,25 82.407.937.242 35.683.683.563 6 31.718.829.833

1414 El Castillo 151.695.166.000 0,25 65.685.933.694 28.442.843.625 5 30.339.033.200

1415 Los Balsos No.2 173.698.071.000 0,25 75.213.471.037 32.568.388.313 5 34.739.614.200

1416 AlejandrÝa 136.055.693.000 0,25 58.913.843.234 25.510.442.438 4 34.013.923.250

1417 La Florida 241.875.946.000 0,25 104.735.356.900 45.351.739.875 8 30.234.493.250

1418 El Poblado 87.277.669.000 0,25 37.792.339.269 16.364.562.938 3 29.092.556.333

1419 Manila 74.615.695.000 0,25 32.309.543.696 13.990.442.813 2 37.307.847.500

1420 Astorga 76.705.259.000 0,25 33.214.351.449 14.382.236.063 2 38.352.629.500

1421 Patio Bonito 178.453.314.000 0,25 77.272.551.657 33.459.996.375 6 29.742.219.000

1422 La Aguacatala 205.231.663.000 0,25 88.867.916.909 38.480.936.813 6 34.205.277.167

1423 Santa María de Los Angeles 168.417.799.000 0,25 72.927.046.192 31.578.337.313 5 33.683.559.800

1507 Campo Amor 147.225.665.000 0,25 63.750.582.990 27.604.812.188 5 29.445.133.000

1509 Cristo Rey 93.957.821.000 0,25 40.684.929.935 17.617.091.438 3 31.319.273.667

1510 Guayabal 146.387.187.000 0,1 43.916.156.100 13.174.846.830 3 48.795.729.000

9077 Las Palmas (Tesoro) 40.610.062.000 0,1 12.183.018.600 3.654.905.580 1 40.610.062.000

3.817.142.226.470 1.606.794.173.112 681.939.217.521 118

PROYECTO DE MOVILIDAD DEL SUR DE LA CIUDAD 2008

DISEÑO MUESTRA DE PUNTOS DE AVALUOS


3.817.142.226.470

Avalúo por punto

Al aplicar la formula sobre los avalúos catastrales de la tierra de la zona de estudio, no arroja que debemos determinar 118 puntos sobre los cuales realizar los avalúos. Con el fin de optimizar el resultado de puntos para cada una de las zonas en que se dividió el área de estudio, se realizará un paralelo por cada barrio de los dos métodos y se escogerá para cada zona el que tenga el mayor número de puntos, así:

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Área Avalúo Mayor Localizados

914 Asomadera No.2 3 3 3 4

915 Asomadera No.3 1 1 1 2

1403 Villa Carlota 6 8 8 6

1404 Castropol 4 5 5 5

1405 Lalinde 1 2 2 2

1406 Las Lomas No.1 3 4 4 4

1407 Las Lomas No.2 2 2 2 2

1408 Altos del Poblado 6 4 6 6

1409 El Tesoro 8 7 8 7

1410 Los Naranjos 6 5 6 6

1411 Los Balsos No.1 9 7 9 9

1412 San Lucas 8 6 8 7

1413 El Diamante No.2 4 6 6 6

1414 El Castillo 5 5 5 5

1415 Los Balsos No.2 3 5 5 5

1416 AlejandrÝa 3 4 4 5

1417 La Florida 5 8 8 7

1418 El Poblado 2 3 3 3

1419 Manila 2 2 2 2

1420 Astorga 1 2 2 2

1421 Patio Bonito 5 6 6 5

1422 La Aguacatala 4 6 6 6

1423 Santa María de Los Angeles 4 5 5 5

1507 Campo Amor 5 5 5 4

1509 Cristo Rey 5 3 5 6

1510 Guayabal 4 3 4 4

9077 Las Palmas (Tesoro) 3 1 3 4

112 118 131 129

PROYECTO DE MOVILIDAD DEL SUR DE LA CIUDAD 2008DISEÑO MUESTRA DE PUNTOS DE AVALUOS


Una vez determinado el número de puntos se procede a localizar los puntos a ser avaluados en el área de estudio, buscando tener una cobertura del 100% de toda el área, identificando los sitios de gran relevancia. Los a ser avaluados se localizaron en el plano vial así:

17

Después de localizar los puntos para ser avaluados, se concluyó que la cantidad total es de 147 sitios.

18

REALIZACIÓN DE AVALÚOS Para la realización de los avalúos requeridos se realizó un concurso público entre las Lonjas radicada en la ciudad de Medellín, en cumplimiento del decreto 1420 de 1998, como se dijo anteriormente, el cual arrojo como resultado que la Lonja que realizaría los avalúos es la Corporación Lonja de propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, mediante el contrato 4600012075 de 2008. La Lonja procedió a realizar, primero los avalúos actuales de la tierra, en otras palabras sin tener en cuenta los proyectos que se pretender ejecutar, ni las expectativas o especulaciones que sobre ellos se pueda estar presentando. Una vez entregado dichos valores, procedió a realizar la estimación del valor de la Tierra en cada uno de los sitios indicados teniendo en cuenta los proyectos que se van a ejecutar como si estos ya estuvieran ejecutados en pleno funcionamiento. La Plusvalía por tanto, será la diferencia de estos dos avalúos realizados en la misma época, evitando así cualquier efecto que pudieran llegar a tener por efectos del tiempo o cambios que se presenten en la economía de la región. El monto del beneficio así estimado será la plusvalía generada por el proyecto. Los Avalúos sin proyecto y con proyecto son:

Sin Proyecto Con Proyecto1 Asomadera 3 10.000 350.000 357.578 2 Asomadera 3 60.000 100.000 101.705 3 Asomadera 2 6.500 500.000 510.825 4 Asomadera 2 90.000 250.000 255.413 5 Asomadera 2 2.000 350.000 357.578 6 Asomadera 2 20.000 120.000 122.598 7 Villa Carlota 3.500 1.200.000 1.211.280 8 Villa Carlota 9.500 1.500.000 1.514.100 9 Villa Carlota 6.000 800.000 855.520 10 Villa Carlota 4.500 1.200.000 1.211.280 11 Villa Carlota 1.300 1.200.000 1.211.280 12 Villa Carlota 5.700 1.200.000 1.211.280 13 Castropol 1.000 550.000 600.408 14 Castropol 4.500 550.000 671.908 15 Castropol 2.000 1.000.000 1.021.650

Valores de la tierra ($ / mts2)Punto Barrio

Lote tipo (mts2)

19

Sin Proyecto Con Proyecto16 Castropol 4.500 500.000 510.825 17 Castropol 3.500 500.000 510.825 18 Lalinde 2.500 600.000 708.990 19 Lalinde 3.000 1.100.000 1.123.815 20 Las Lomas 1 1.500 550.000 600.408 21 Las Lomas 1 9.000 700.000 715.155 22 Las Lomas 1 4.500 600.000 612.990 23 Las Lomas 1 700 600.000 612.990 24 Las Lomas 2 950 450.000 459.743 25 Las Lomas 2 5.000 450.000 456.930 26 Altos del Poblado 5.000 300.000 305.115 27 Altos del Poblado 10.000 350.000 355.968 28 Altos del Poblado 20.000 250.000 254.263 29 Altos del Poblado 100.000 100.000 101.705 30 Altos del Poblado 20.000 150.000 152.558 31 Altos del Poblado 10.000 350.000 355.968 32 El Tesoro 5.000 450.000 456.930 33 El Tesoro 5.000 550.000 558.470 34 El Tesoro 45.000 430.000 436.622 35 El Tesoro 8.000 350.000 355.565 36 El Tesoro 10.000 450.000 456.930 37 El Tesoro 10.000 350.000 355.565 38 El Tesoro 5.000 350.000 355.565 39 Los Naranjos 3.000 500.000 547.700 40 Los Naranjos 40.000 600.000 699.240 41 Los Naranjos 8.000 500.000 507.700 42 Los Naranjos 5.000 800.000 812.320 43 Los Naranjos 10.000 400.000 406.360 44 Los Naranjos 30.000 450.000 456.930 45 Los Balsos 1 15.000 500.000 507.150 46 Los Balsos 1 6.000 400.000 405.720 47 Los Balsos 1 3.000 450.000 456.390 48 Los Balsos 1 10.000 300.000 304.770 49 Los Balsos 1 10.000 480.000 487.632 50 Los Balsos 1 4.000 650.000 660.010 51 Los Balsos 1 10.000 700.000 710.780 52 Los Balsos 1 10.000 600.000 813.240 53 Los Balsos 1 7.000 330.000 335.247 54 San Lucas 7.000 350.000 354.970


Lote tipo (mts2)

20

Sin Proyecto Con Proyecto55 San Lucas 10.000 400.000 405.680 56 San Lucas 10.000 650.000 659.295 57 San Lucas 6.000 350.000 354.970 58 San Lucas 500 700.000 709.940 59 San Lucas 3.000 550.000 557.865 60 San Lucas 5.000 400.000 405.720 61 Rural Santa Elena 45.000 120.000 121.704 62 Rural Santa Elena 5.000 80.000 81.136 63 Rural Santa Elena 35.000 200.000 202.840 64 Rural Santa Elena 50.000 60.000 60.852 65 El Diamante 3.000 1.200.000 1.217.160 66 El Diamante 1.500 1.300.000 1.318.590 67 El Diamante 2.500 600.000 608.580 68 El Diamante 1.200 400.000 405.720 69 El Diamante 600 650.000 659.295 70 El Diamante 2.500 400.000 405.720 71 El Castillo 28.000 400.000 405.720 72 El Castillo 700 600.000 704.580 73 El Castillo 130.000 600.000 704.580 74 El Castillo 1.600 800.000 867.440 75 El Castillo 12.000 800.000 883.440 76 Los Balsos No 2 2.000 650.000 660.010 77 Los Balsos No 2 7.000 500.000 587.700 78 Los Balsos No 2 11.000 700.000 822.780 79 Los Balsos No 2 3.000 1.800.000 1.827.720 80 Los Balsos No 2 18.000 1.400.000 1.547.560 81 Alejandria 2.500 550.000 646.470 82 Alejandria 1.800 1.300.000 1.437.020 83 Alejandria 5.000 550.000 646.470 84 Alejandria 1.500 800.000 812.320 85 Alejandria 200 350.000 411.390 86 La Florida 12.000 550.000 646.470 87 La Florida 5.000 650.000 764.010 88 La Florida 4.500 1.500.000 1.583.100 89 La Florida 3.500 550.000 558.470 90 La Florida 200 900.000 913.860 91 La Florida 18.000 1.400.000 1.547.560 92 La Florida 8.000 650.000 712.010 93 El Poblado 160 900.000 913.860


Lote tipo (mts2)

21

Sin Proyecto Con Proyecto94 El Poblado 600 1.700.000 1.726.180 95 El Poblado 450 3.000.000 3.046.200 96 Manila 200 700.000 748.580 97 Manila 300 900.000 908.460 98 Astorga 500 1.000.000 1.067.700 99 Astorga 400 1.000.000 1.007.700 100 Patio Bonito 700 1.000.000 1.067.700 101 Patio Bonito 4.000 1.400.000 1.690.780 102 Patio Bonito 4.500 900.000 960.930 103 Patio Bonito 4.500 1.000.000 1.107.700 104 Patio Bonito 22.000 900.000 906.930 105 La Aguacatala 30.000 900.000 906.930 106 La Aguacatala 45.000 1.000.000 1.307.700 107 La Aguacatala 30.000 1.500.000 1.631.550 108 La Aguacatala 750 1.000.000 1.091.800 109 La Aguacatala 400 650.000 657.670 110 La Aguacatala 8.000 800.000 809.440 111 Santa Maria de Los Angeles 7.500 850.000 860.030 112 Santa Maria de Los Angeles 1.500 900.000 910.620 113 Santa Maria de Los Angeles 1.900 900.000 910.620 114 Santa Maria de Los Angeles 400 800.000 809.440 115 Santa Maria de Los Angeles 6.000 1.200.000 1.298.160 116 Guayabal 2.700 900.000 907.650 117 Guayabal 2.500 1.000.000 1.008.500 118 Guayabal 2.500 1.200.000 1.210.200 119 Guayabal 1.200 700.000 705.950 120 Cristo Rey 4200 y 150 350.000 442.470 121 Cristo Rey 160 400.000 485.680 122 Cristo Rey 802 y 160 450.000 457.785 123 Cristo Rey 120 500.000 508.650 124 Cristo Rey 400 900.000 907.650 125 Campo Amor 90.000 800.000 811.360 126 Campo Amor 140 450.000 457.785 127 Campo Amor 1.600 1.200.000 1.217.040 128 Campo Amor 900 1.200.000 1.209.600 129 Cristo Rey 60.000 800.000 867.360 130 Envigado 5.000 1.200.000 1.214.160 131 Envigado 10.000 250.000 253.550 132 Envigado 10.000 200.000 202.840


Lote tipo (mts2)

22

Sin Proyecto Con Proyecto133 Rural-Envigado 4.500 150.000 152.130 134 Rural Santa Elena 200.000 30.000 30.477 135 Rural Santa Elena 65.000 50.000 50.710 136 Rural Santa Elena 15.000 30.000 30.512 137 Rural Santa Elena 2.000 250.000 254.263 138 Rural Santa Elena 3.000 160.000 162.728 139 Rural Santa Elena 580.000 8.000 8.136 140 Asomadera 1 11.000 180.000 183.897 141 Barrio Colombia 4.000 1.200.000 1.211.280 142 Itaguí 100.000 700.000 705.950 143 La Colinita 10.000 350.000 354.480 144 La Colina 5.000 800.000 810.240 145 El Rodeo 550.000 500.000 506.400 146 Parque Juan Pablo II 1.100.000 500.000 504.000 147 Trinidad 1500 y 321 1.200.000 1.209.600


Lote tipo (mts2)

Con los valores de la tierra para cada uno de los eventos se grafican a continuación para analizar el resultado de los avalúos realizados.

26

Se procede posteriormente a calcular la diferencia de valores en cada punto para proceder nuevamente a graficar el plano de diferencia, el cal se interpreta como de la plusvalías generadas. Las diferencias son:

Valores de la tierra

($ / mts2)Diferencia

1 Asomadera 3 7.578 2 32 Asomadera 3 1.705 2 33 Asomadera 2 10.825 3 24 Asomadera 2 5.413 3 25 Asomadera 2 7.578 1 46 Asomadera 2 2.598 1 47 Villa Carlota 11.280 3 28 Villa Carlota 14.100 2 39 Villa Carlota 55.520 4 1

10 Villa Carlota 11.280 4 111 Villa Carlota 11.280 4 112 Villa Carlota 11.280 5 013 Castropol 50.408 3 214 Castropol 121.908 3 215 Castropol 21.650 3 216 Castropol 10.825 1 417 Castropol 10.825 4 118 Lalinde 108.990 4 119 Lalinde 23.815 4 120 Las Lomas 1 50.408 3 221 Las Lomas 1 15.155 3 222 Las Lomas 1 12.990 2 323 Las Lomas 1 12.990 2 324 Las Lomas 2 9.743 4 125 Las Lomas 2 6.930 4 126 Altos del Poblado 5.115 2 327 Altos del Poblado 5.968 3 228 Altos del Poblado 4.263 2 329 Altos del Poblado 1.705 1 430 Altos del Poblado 2.558 1 431 Altos del Poblado 5.968 1 432 El Tesoro 6.930 4 133 El Tesoro 8.470 3 2

Punto Barrio ConsolidaciónPotencial de Desarrollo

27



34 El Tesoro 6.622 2 335 El Tesoro 5.565 2 336 El Tesoro 6.930 3 237 El Tesoro 5.565 1 438 El Tesoro 5.565 1 439 Los Naranjos 47.700 2 340 Los Naranjos 99.240 1 441 Los Naranjos 7.700 2 342 Los Naranjos 12.320 4 143 Los Naranjos 6.360 1 444 Los Naranjos 6.930 3 245 Los Balsos 1 7.150 1 446 Los Balsos 1 5.720 3 247 Los Balsos 1 6.390 2 348 Los Balsos 1 4.770 1 449 Los Balsos 1 7.632 4 150 Los Balsos 1 10.010 3 251 Los Balsos 1 10.780 4 152 Los Balsos 1 213.240 2 353 Los Balsos 1 5.247 2 354 San Lucas 4.970 2 355 San Lucas 5.680 1 456 San Lucas 9.295 4 157 San Lucas 4.970 2 358 San Lucas 9.940 4 159 San Lucas 7.865 4 160 San Lucas 5.720 2 361 Rural Santa Elena 1.704 2 362 Rural Santa Elena 1.136 1 463 Rural Santa Elena 2.840 2 364 Rural Santa Elena 852 1 465 El Diamante 17.160 5 066 El Diamante 18.590 5 067 El Diamante 8.580 4 168 El Diamante 5.720 1 469 El Diamante 9.295 3 270 El Diamante 5.720 4 171 El Castillo 5.720 4 1


28



72 El Castillo 104.580 3 273 El Castillo 104.580 0 574 El Castillo 67.440 4 175 El Castillo 83.440 4 176 Los Balsos No 2 10.010 3 277 Los Balsos No 2 87.700 4 178 Los Balsos No 2 122.780 1 479 Los Balsos No 2 27.720 4 180 Los Balsos No 2 147.560 2 381 Alejandria 96.470 4 182 Alejandria 137.020 4 183 Alejandria 96.470 3 284 Alejandria 12.320 4 185 Alejandria 61.390 4 186 La Florida 96.470 3 287 La Florida 114.010 4 188 La Florida 83.100 5 089 La Florida 8.470 3 290 La Florida 13.860 3 291 La Florida 147.560 4 192 La Florida 62.010 3 293 El Poblado 13.860 4 194 El Poblado 26.180 5 095 El Poblado 46.200 5 096 Manila 48.580 4 197 Manila 8.460 4 198 Astorga 67.700 4 199 Astorga 7.700 5 0100 Patio Bonito 67.700 4 1101 Patio Bonito 290.780 3 2102 Patio Bonito 60.930 3 2103 Patio Bonito 107.700 4 1104 Patio Bonito 6.930 4 1105 La Aguacatala 6.930 1 4106 La Aguacatala 307.700 0 5107 La Aguacatala 131.550 4 1108 La Aguacatala 91.800 3 2109 La Aguacatala 7.670 3 2


29



109 La Aguacatala 7.670 3 2110 La Aguacatala 9.440 3 2111 Santa Maria de Los Angeles 10.030 3 2112 Santa Maria de Los Angeles 10.620 3 2113 Santa Maria de Los Angeles 10.620 4 1114 Santa Maria de Los Angeles 9.440 3 2115 Santa Maria de Los Angeles 98.160 4 1116 Guayabal 7.650 2 3117 Guayabal 8.500 4 1118 Guayabal 10.200 5 0119 Guayabal 5.950 4 1120 Cristo Rey 92.470 4 1121 Cristo Rey 85.680 3 2122 Cristo Rey 7.785 4 1123 Cristo Rey 8.650 4 1124 Cristo Rey 7.650 5 0125 Campo Amor 11.360 3 2126 Campo Amor 7.785 4 1127 Campo Amor 17.040 4 1128 Campo Amor 9.600 5 0129 Cristo Rey 67.360 3 2130 Envigado 14.160 3 2131 Envigado 3.550 2 3132 Envigado 2.840 1 4133 Rural-Envigado 2.130 1 4134 Rural Santa Elena 477 1 4135 Rural Santa Elena 710 1 4136 Rural Santa Elena 512 1 4137 Rural Santa Elena 4.263 3 2138 Rural Santa Elena 2.728 3 2139 Rural Santa Elena 136 2 3140 Asomadera 1 3.897 3 2141 Barrio Colombia 11.280 4 1142 Itaguí 5.950 2 3143 La Colinita 4.480 2 3144 La Colina 10.240 3 2145 El Rodeo 6.400 1 4146 Parque Juan Pablo II 4.000 4 1147 Trinidad 9.600 3 2


31

CALCULO DE LA PLUSVALÍA La información obtenida del plano de diferencia debemos filtrarla, en primera instancia por el área de estudio y en segundo lugar por las áreas públicas, encontrando un segundo plano de diferencias sobre los predios de uso privado, con el cual se calcula el beneficio del proyecto, arrojando los siguientes resultados:.

32

El Resumen del beneficio de los predios en cada uno de los barrios es:

Com

una Suma de

BENEFICIOS ($ )

Suma de AREAS (mts2)

Beneficio Unitario

($ / mts2)

09 15 Asomadera 2 10.338.772.834 598.447 17.276 09 16 Asomadera 3 536.250.512 139.195 3.853 14 02 Villa Carlota (Simesa) 9.977.408.441 562.162 17.748 14 03 Villa Carlota 5.095.710.292 190.513 26.747 14 04 Castropol 22.017.943.472 535.682 41.103 14 05 Lalinde 14.727.363.554 231.230 63.691 14 06 Las Lomas 1 10.328.579.346 372.786 27.706 14 07 Las Lomas 2 2.358.363.359 224.728 10.494 14 08 Altos del Poblado 3.098.137.511 904.982 3.423 14 09 El Tesoro 11.734.616.900 1.172.986 10.004 14 10 Los Naranjos 20.261.968.412 766.015 26.451 14 11 Los Balsos 1 42.488.591.317 1.316.612 32.271 14 12 San Lucas 6.481.671.351 1.115.271 5.812 14 13 El Diamante 2 7.571.778.354 666.383 11.362 14 14 El Castillo 25.170.886.700 663.267 37.950 14 15 Los Balsos 2 41.541.972.287 435.928 95.295 14 16 Alejandría 26.999.396.673 350.422 77.048 14 17 La Florida 55.259.994.838 669.851 82.496 14 18 El Poblado 8.619.627.561 174.259 49.464 14 19 Manila 6.365.784.868 180.330 35.301 14 20 Astorga 9.870.961.955 189.092 52.202 14 21 Patio Bonito 32.190.338.108 451.700 71.265 14 22 La Aguacatala 44.190.318.281 487.889 90.575 14 23 Santa Maria de los Angeles 15.485.046.663 409.202 37.842 15 07 Campo Amor 1.585.171.686 311.875 5.083 15 08 Campo Amor (Noel) 12.536.626.543 406.626 30.831 15 09 Cristo Rey 24.960.158.743 494.749 50.450 15 10 Guayabal 4.207.862.049 514.385 8.180 90 04 Vereda las Palmas (Parcial) 45.784.557 30.864 1.483 90 77 Vereda Las Palmas – El Tesoro 1.526.617.193 631.129 2.419

477.573.704.357 15.198.561 31.422

Barrios

Total general

La plusvalía o beneficio calculado para el área de estudio asciende a la suma de cuatrocientos setenta y siete mil, quinientos setenta y tres millones, setecientos cua tro mil trescientos cincuenta y siete (477.573’704.357) pes os para el año 2008, rara un promedio de beneficio de 31.422 p esos por metro cuadrado..

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La participación de cada uno de los barrios en el beneficio se observa en el siguiente cuadro, del cual del cual se destacan los Barrios La Florida con una participación del 11.57% , la Aguacatala con 9.25% y los barrios Los Balsos 1 y Los Balsos 2, cada uno con 8.90% y 8.70% respectivamente.

Com

una

Beneficio ($ )

Paticipación (%)

09 15 Asomadera 2 10.338.772.834 2,16%09 16 Asomadera 3 536.250.512 0,11%14 02 Villa Carlota (Simesa) 9.977.408.441 2,09%14 03 Villa Carlota 5.095.710.292 1,07%14 04 Castropol 22.017.943.472 4,61%14 05 Lalinde 14.727.363.554 3,08%14 06 Las Lomas 1 10.328.579.346 2,16%14 07 Las Lomas 2 2.358.363.359 0,49%14 08 Altos del Poblado 3.098.137.511 0,65%14 09 El Tesoro 11.734.616.900 2,46%14 10 Los Naranjos 20.261.968.412 4,24%14 11 Los Balsos 1 42.488.591.317 8,90%14 12 San Lucas 6.481.671.351 1,36%14 13 El Diamante 2 7.571.778.354 1,59%14 14 El Castillo 25.170.886.700 5,27%14 15 Los Balsos 2 41.541.972.287 8,70%14 16 Alejandría 26.999.396.673 5,65%14 17 La Florida 55.259.994.838 11,57%14 18 El Poblado 8.619.627.561 1,80%14 19 Manila 6.365.784.868 1,33%14 20 Astorga 9.870.961.955 2,07%14 21 Patio Bonito 32.190.338.108 6,74%14 22 La Aguacatala 44.190.318.281 9,25%14 23 Santa Maria de los Angeles 15.485.046.663 3,24%15 07 Campo Amor 1.585.171.686 0,33%15 08 Campo Amor (Noel) 12.536.626.543 2,63%15 09 Cristo Rey 24.960.158.743 5,23%15 10 Guayabal 4.207.862.049 0,88%90 04 Vereda las Palmas (Parcial) 45.784.557 0,01%90 77 Vereda Las Palmas – El Tesoro 1.526.617.193 0,32%

477.573.704.357 100,00%

Barrios

Total general

35

El resumen del beneficio por comuna y corregimiento es de:

Suma de Beneficio ($)

Suma de AREA (mts2)

Beneficio Unitario ($ /

mts2)09 Buenos Aires 10.875.023.346 737.642 14.743 14 El Poblado 421.836.460.241 12.071.290 34.945 15 Guayabal 43.289.819.020 1.727.636 25.057 90 Corregimiento Santa Elena 1.572.401.749 661.993 2.375

477.573.704.357 15.198.561 31.422 Total general

Comuna

Como era de esperarse, en la comuna de El Poblado se generará el 88.33% del beneficio esperado por el Proyecto y en la Comuna de Guayabal el 9.06% del beneficio total. Ponderando el beneficio esperado por la ejecución del proyecto con respecto a los avalúos catastrales totales encontramos los siguientes resultados:

Sumatoria de avalúos catastrales totales

($ )

Beneficio esperado ( %)

09 Buenos Aires 255.020.619.000 4,26%14 El Poblado 8.231.185.501.034 5,12%15 Guayabal 873.223.626.000 4,96%90 Corregimiento Santa Elena 79.039.782.000 1,99%

9.438.469.528.034 5,06%Total general

Comuna

El Mayor valor generado por el proyecto, es en promedio del 4.55% del valor de la tierra, así:

Sumatoria del valor de la tierra

($ )

Beneficio esperado ( %)

09 Buenos Aires 245.042.074.460 4,44%14 El Poblado 8.653.938.303.134 4,87%15 Guayabal 1.473.869.825.121 2,94%90 Corregimiento Santa Elena 129.998.987.300 1,21%

10.502.849.190.015 4,55%Total general

Comuna

Entrando a analizar por barrio el beneficio esperado con respecto al valor de la tierra encontramos los siguientes resultados:

37

Com

una

Beneficio ($ )

Valorización (%)

09 15 Asomadera 2 10.338.772.834 4,82%09 16 Asomadera 3 536.250.512 1,76%14 02 Villa Carlota (Simesa) 9.977.408.441 1,31%14 03 Villa Carlota 5.095.710.292 2,19%14 04 Castropol 22.017.943.472 5,79%14 05 Lalinde 14.727.363.554 6,35%14 06 Las Lomas 1 10.328.579.346 4,06%14 07 Las Lomas 2 2.358.363.359 2,15%14 08 Altos del Poblado 3.098.137.511 1,37%14 09 El Tesoro 11.734.616.900 2,29%14 10 Los Naranjos 20.261.968.412 5,17%14 11 Los Balsos 1 42.488.591.317 6,66%14 12 San Lucas 6.481.671.351 1,14%14 13 El Diamante 2 7.571.778.354 1,59%14 14 El Castillo 25.170.886.700 5,01%14 15 Los Balsos 2 41.541.972.287 10,47%14 16 Alejandría 26.999.396.673 9,94%14 17 La Florida 55.259.994.838 9,71%14 18 El Poblado 8.619.627.561 2,42%14 19 Manila 6.365.784.868 3,70%14 20 Astorga 9.870.961.955 4,83%14 21 Patio Bonito 32.190.338.108 6,65%14 22 La Aguacatala 44.190.318.281 8,61%14 23 Santa Maria de los Angeles 15.485.046.663 3,83%15 07 Campo Amor 1.585.171.686 0,66%15 08 Campo Amor (Noel) 12.536.626.543 3,03%15 09 Cristo Rey 24.960.158.743 8,63%15 10 Guayabal 4.207.862.049 0,79%90 04 Vereda las Palmas (Parcial) 45.784.557 1,18%90 77 Vereda Las Palmas – El Tesoro 1.526.617.193 1,21%

477.573.704.357 4,55%

Barrios

Total general La Mayor valorización se espera para el barrio Los Balsos 2 con un valor del 10.47% del valor de la tierra, seguido de los barrios Alejandría y la Florida, cada uno con 9.94% y 9.71% respectivamente.

fondo de valorización del municipio de medellín - fonvalmed - an lisis de … · 2017. 11....

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