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Cómocomprar

unaviviendaen España

La seguridad del consumidor en la adquisición de inmuebles

P A S O A P A S O

Folleto Comprar un piso 11/2/04 13:40 Página 23

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ÍNDICE

1 Buscando la vivienda adecuada. |P.2|

2 La firmadel contrato. |P.10|

3 El pago de los impuestos. |P.14|

4 La inscripción en el Registro de la Propiedad. |P.16|

5 Los costes que genera la compra de una vivienda. |P.18|

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1Buscandola vivienda adecuada

Probablemente la partemás dificil en el proceso deadquisición de una viviendasea elegir la vivienda ade-cuada. Para ello es precisorealizar una búsqueda dete-nida, y así,

COMPARAR las distintasposibilidades que ofreceel mercado.RECONOCER con detallelas características físicasde la vivienda.AVERIGUAR la situaciónjurídica de la vivienda.

La búsqueda de la vivien-da podemos realizarla per-sonalmente o acudir auna AGENCIA INMOBI-LIARIA, para que lleve acabo su búsqueda. En es-te último caso, la agencianos presentará distintasposibilidades de compra,para que nosotros elija-mos. En este caso hayque tener en cuenta:

Que la Agencia Inmobilia-ria es un intermediarioentre el vendedor y el

comprador, y lo que hacees poner a ambos encontacto para que, si lesconviene, firmen un con-trato de compraventa. Portanto, debemos saberque quien vende no es laagencia inmobiliaria, si-no el propietario de lavivienda, o la empresapromotora.

Que la Agencia general-mente contrata sus servi-cios al vendedor, de modoque será éste el que ha-brá de satisfacer sus ho-norarios.

Que la Agencia Inmobilia-ria podrá prestar serviciosde gestión, de modo quenos ofrezca una determi-nada financiación hipote-caria, la firma de la escri-tura en un notariodeterminado, o la gestióndel pago de los impuestosy presentación de la escri-tura en el Registro de laPropiedad. Tales serviciosno son en ningún casoobligatorios para el com-

Para realizar una buena elecciónde nuestra vivienda es preciso

COMPARAR las posibilidades delmercado, RECONOCER las carac-terísticas físicas de la vivienda y

AVERIGUAR su situación jurídica.


prador, que podrá prescin-dir de ellos.

EN TODO CASO, antesde firmar contrato algunoo de desembolsar canti-dad alguna de dinero, de-beremos:

Examinar las caracte-rísticas físicasde la viviendaPara ello es imprescindiblellevar a cabo una visita perso-nal a la vivienda que se ofre-ce en venta, acudiendo a ver-la, comprobando que coincidecon lo ofertado, la calidad desus materiales, el estado desus instalaciones, su gradode conservación, luminosi-dad, vistas, entorno del quedisfruta, ruidos, acceso a me-dios de transporte, etc. Cual-quier anomalía, no dude enponerla en conocimiento delvendedor, o del personal de laagencia que le enseñe la vi-vienda, y si no le convencen

sus explicaciones hágaseacompañar por un profesional(arquitecto, aparejador).

Cuando la primera infor-mación relativa a la vi-vienda que podamos com-prar resulte de folletosinformativos, será necesa-rio tener en cuenta:

Que el comprador podráexigir del vendedor losservicios, instalaciones, yformas de pago que seincluyen en la oferta, pro-moción y publicidad de lavivienda, aunque no sehagan constar en la letradel contrato que poste-riormente se firme.

Las empresas que lleven acabo actividades de ofer-ta, promoción y publicidadde viviendas deberán tenera disposición del públicola información siguiente:

el nombre, razón social,domicilio y, en su caso,los datos de inscripciónen el Registro Mercantildel vendedor.

Plano general del em-plazamiento de la vi-vienda y plano de la vi-vienda misma, así comodescripción y trazado delas redes eléctrica, deagua, gas, calefacción ygarantía de las mismas,y de las medidas de se-guridad contra incen-dios con que cuenta elinmueble.Descripción de la vivien-da con expresión de susuperficie útil, y descrip-ción general del edificioen que se encuentra, delas zonas comunes y delos servicios accesorios.Referencia a los mate-riales empleados en laconstrucción de la vi-vienda, incluidos los ais-lamientos acústicos ytérmicos, y del edificio yzonas comunes y servi-cios accesorios.Instrucciones sobre eluso y conservación delas instalaciones queexijan algún tipo de ac-tuación o conocimientoespecial y sobre la eva-

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cuación del inmueble encaso de emergencia.Datos identificadoresde la inscripción del in-mueble en el Registrode la Propiedad, o ex-presión de no hallarseinscrito en el mismo.Precio total de la vivien-da y servicio accesoriosy forma de pago.

Examinar la situación jurídica de la viviendaPara conocer bien la vivien-da que vamos a adquirir nosólo es preciso visitarla, si-no que además es impres-cindible conocer cual es susituación jurídica, es decir,AVERIGUAR:

A quien pertenece, y portanto, quien o quienesson sus propietarios.Si existen cargas o gravá-menes sobre la misma, esdecir, si existen hipotecas,embargos u otras cargasque la afecten. Si existen inquilinos o po-seedores de la misma. Si está sujeta a algún ré-gimen especial, comoocurre con las Viviendasde Protección Oficial. En caso de tratarse de unpiso en comunidad de pro-pietarios, si está al co-rriente en el pago de lascuotas de comunidad.

Si se ha pagado por ellael Impuesto sobre BienesInmuebles, la antigua Con-tribución Urbana.Tratándose de viviendas enconstrucción o nuevas, sise ha contratado por elpromotor un seguro que cu-bra los daños que se pue-dan producir por defectosestructurales del edificio. Tratándose de Viviendasde Protección Oficial(VPO), o de Precio Tasado(VPT), si existe alguna pro-hibición de disponer sobrela misma, o si existen de-rechos de tanteo y de re-tracto a favor de la Admi-nistración Pública.

Para conocer tales circuns-tancias nos hemos de dirigiral REGISTRO DE LA PRO-PIEDAD, en el que la vivien-da esté inscrita. La informa-ción podremos solicitarlanosotros mismos, o lo podráhacer por nosotros el vende-dor, la agencia inmobiliaria, oun gestor administrativo. Entodo caso, la informaciónregistral habrá de ser soli-citada antes de entregarcantidad o firmar contratoalguno. Veamos como solici-tar la información registral:

La información podrá sersolicitada, en cualquierade los Registros de la Pro-piedad de España, presen-tando una solicitud

PersonalmentePor fax

Por correo ordinarioPor correo electrónico

La información podrá tam-bién ser solicitada a tra-vés de la página web delColegio de Registradores,www.registradores.org,desde el mismo domici-lio de los interesados, aquienes se remitirá la in-formación vía correo elec-trónico. El abono de loshonorarios se realiza me-diante cargo en tarjeta decrédito.

En el Servicio de Consumi-dores del Colegio de Re-gistradores, en el teléfonogratuito 900 10 11 41,en la página web www.registradores.orgasí como en la direcciónde correo electrónico [email protected], podrá obtener in-formación acerca de los

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Registros en cuya demar-cación se hallan las distin-tas calles de las ciudadesy pueblos, de las direccio-nes, teléfonos y númerosde fax de los Registros,así como de sus direccio-nes de correo electrónicoy, en general, acerca decualquier otra cuestión decarácter registral.

La información registralpodrá obtenerse en for-ma de:

Nota simple informati-va, que incluirá la descrip-ción de la vivienda, situa-ción de la misma,superficie, anejos, cuotade participación en la pro-piedad horizontal, régimenadministrativo que pudieraafectarle (si se trata deuna vivienda de protecciónoficial), hipotecas que pue-dan gravarla, con expre-

sión de la responsabilidadhipotecaria por principal,intereses y costas, y plazode duración, embargos,servidumbres, posibles liti-gios sobre la propiedad,afecciones fiscales y, engeneral, cualquier circuns-tancia que afecte a la pro-piedad de la vivienda. Po-drá además recogercualquier otro dato cuyaconstancia expresamentesolicite el interesado. Lanota informativa sólo tienevalor informativo de suerteque no podrá ser utilizadaen juicio para justificar lainexistencia de cargas ogravámenes.

Certificación de domi-nio y cargas, la cual puedetener un contenido másamplio que el de la notasimple, en cuanto podrá in-cluir, si así se solicita y sejustifica un interés en su

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Una de las formas de obtener información registrales solicitar una nota simple, que incluye las circus-tancias esenciales relativas a la descripción, domi-nio y cargas de la finca.

Para conocer bien la vivienda quevamos a adquirir no sólo es preci-so visitarla, sino que además esimprescindible conocer cual es susituación jurídica, averiguando,entre otras cosas, a quien perte-nece, los gravámenes sobre lamisma, si está sujeta a algún ré-gimen especial, si está al corrien-te en el pago de las cuotas de co-munidad y en el Impuesto sobreBienes Inmuebles, o si existe al-guna prohibición de disponer so-bre la misma.


conocimiento, la reproduc-ción literal de las inscripcio-nes, o información acercadel historial no vigente dela finca. Por ser un docu-mento público, firmado porel Registrador, la certifica-ción permitirá acreditar enjuicio, y frente a terceros, lalibertad o gravámenes deuna determinada finca.

Podrá asimismo solicitar-se del Registrador un infor-me escrito acerca de la si-tuación registral de la finca.

O solicitar del Registra-dor asesoramiento verbal,dado que éste está obliga-do a informar verbalmentede cuestiones relativas ala situación registral de lasfincas, asesoramiento queen todo caso será gratuito,y al que el Registrador de-berá dedicar al menos doshoras diarias.

En todo caso se ha de teneren cuenta que la informa-ción registral se suministra-rá de conformidad con loprevisto en la Legislación so-bre Protección de Datos deCarácter Personal.

Además de consultar la si-tuación de la vivienda en elRegistro, es preciso que elvendedor nos suministrecierta documentacióncomplementaria, que en to-do caso debemos exigir:

La copia autorizada de laescritura pública en la quese formalizó su adquisi-ción, si se trata de vivien-das de segunda mano. El recibo del que resulte elpago de la última anuali-dad del Impuesto sobreBienes Inmuebles, es de-cir, de la antigua contribu-ción urbana.Una certificación expedidapor el presidente de la co-

munidad de propietarios opor el secretario, de laque resulte que la vivien-da que vamos a adquirirse halla al corriente en elpago de las cuotas de co-munidad.La manifestación formal yen documento público, deque no existen constitui-dos sobre la vivienda quevamos a adquirir contra-tos de alquiler.

La compra deviviendas sobre planoEl examen de la situación fí-sica y jurídica de la viviendaque pretendemos adquirir sehace más complejo en aque-llos casos en los que adqui-rimos sobre plano, es decir,en aquellos casos en losque la vivienda de que setrata todavía no ha sidoconstruida. En tal caso, laúnica descripción a la quepodremos acceder será laque resulte del plano que elpromotor nos muestre, y lavivienda sólo existirá si elpromotor cumple su obliga-ción de edificar de acuerdocon lo establecido en losplanos sobre los que se ce-lebró el contrato.

POR ELLO, PARA EL CASODE QUE HAYAMOS COM-PRADO SOBRE PLANO, nodeberemos firmar contra-

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Podrá solicitarse del Registrador un informe escrito acerca de lasituación registral de la finca, o bien, asesoramiento verbalsobre cuestiones relativas a la situación registral de la finca.


to alguno, ni entregar can-tidad alguna a cuenta delprecio sin previamentecomprobar lo siguiente:

Que la promotora con laque estamos contratandoexiste, y que la personaque va a firmar en sunombre está facultada pa-ra ello. A tal fin debere-mos consultar el Regis-tro Mercantil, donde laempresa promotora debe-rá estar inscrita, y ello,acudiendo a cualquier Re-gistro Mercantil, o a travésde la página www.regis-tradores.org, desde laque se puede obtener in-formación acerca de lainscripción de la sociedad,cargos de administración,apoderados y estatutos.La consulta puede ser rea-lizada desde el propio do-micilio y se obtendrá la in-formación “on line”, deforma inmediata y a travésde Internet. El abono delos honorarios se realizamediante un cargo en tar-jeta de crédito. Tal com-probación, conveniente entodo caso, se hace im-prescindible en casos deventas sobre plano.

Que el solar sobre el quese va a llevar a cabo laedificación está inscrito anombre de la sociedadpromotora con la que con-tratamos, de forma queaquella sea su propietaria.

A tal efecto se habrá deconsultar el Registro dela Propiedad en los térmi-nos antes señalados.

Que la edificación que seva a levantar ha sido auto-rizada por el Ayuntamien-to, mediante la concesiónde la correspondiente li-cencia. La comprobaciónde tal circunstancia podráobtenerse a través del Re-gistro de la Propiedad,pues si consta inscrita enel Registro la descripcióndel edificio futuro es por-que previamente se ha jus-tificado ante el Registradorla existencia de la licencia,y el inicio de las obras deacuerdo con el proyectoaprobado. En caso de queen el Registro no constetodavía la descripción deledificio será necesarioacudir al Ayuntamiento pa-ra comprobar que sobre elsolar de que se trate sepuede construir.

Si antes de llevarse a ca-bo la construcción del edi-ficio nos exigen la firmade un contrato privado y elabono de cantidades acuenta del precio, se ha-brá de tener en cuenta:

Que si el contrato incluyecláusulas abusivas éstasse tendrán por no pues-tas, aunque el compradorlas haya firmado, y seconsiderarán nulas. Son

tales, aquellas que permi-ten al promotor realizarposteriores modificacio-nes en el proyecto sin quelo consienta el comprador,las que establecen la re-nuncia del comprador alderecho a elegir Notario,las que establecen la obli-gación del comprador asubrogarse en el présta-mo hipotecario contratadopor el promotor, o las quele obligan a contratar ser-vicios accesorios.

En caso de que se entre-guen cantidades al promo-tor, se podrá exigir de ésteque justifique que las ha

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En caso de que la vivienda quequeramos comprar no haya sidoconstruida, la única descripción ala que podremos acceder será laque resulte del plano que elpromotor nos muestre, pues lavivienda sólo existirá si éstecumple su obligación de edificarde acuerdo con lo establecido enlos planos sobre los que secelebró el contrato.


depositado en una cuentaespecial de la que sólo po-drá disponer para llevar acabo la construcción, y quese contrate un seguro o seconstituya un aval que ase-gure su devolución más unseis por ciento para el ca-so de que no se lleve a ca-bo la construcción o se re-trase la entrega.

Una vez finalizada laconstrucción, y antes defirmar la escritura decompraventa, deberemosexigir del vendedor quejustifique que la obra hasido terminada de acuer-do con la descripción es-tablecida en el plano, yque se ha contratado unseguro que cubra los da-ños que al comprador sele pudieran producir pordefectos en la construc-ción. Tales circunstanciaspodrán comprobarse através de una consulta alRegistro de la Propiedad,pues si consta inscrita la

terminación de la edifica-ción, es porque previa-mente se ha justificadoal registrador la existen-cia de un certificado definal de obra conformecon el proyecto aproba-do, y la contratación delos seguros. Por ello, an-tes de firmar la escritu-ra, es preciso compro-bar que se ha inscritola terminación de laobra en el Registro dela Propiedad.

¿Cómobuscar lafinanciaciónhipotecaria?En la actualidad, la comprade una vivienda conlleva ca-si siempre la obtención deun préstamo hipotecario através del cual financiar laadquisición. El Banco o laCaja prestamista abona elimporte del precio al vende-

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unavivienda

Una vez finalizada la cons-trucción, y antes de firmar la

escritura de compraventa,deberemos exigir del vendedor

que justifique que la obra ha sidoterminada de acuerdo con la des-cripción establecida en el plano.

3En la búsqueda del préstamohipotecario habremos de teneren cuenta que el banco o la cajaa quien solicitemos el préstamoexigirá para dárnoslo quetengamos la vivienda inscrita anuestro nombre.


dor, y el comprador quedaobligado a devolver al bancolo pagado, abonando un inte-rés determinado. El bancogarantiza la devolución conuna hipoteca, la cual le per-mitirá exigir la venta de la vi-vienda en caso de que elcomprador no atienda losplazos de devolución delpréstamo, para de este mo-do cobrarse con el precioque se obtenga.

En la búsqueda del présta-mo hipotecario a través delcual financiar la adquisiciónde la vivienda que compre-mos, habremos de tener encuenta:

Que el banco o la caja aquien solicitemos el prés-tamo exigirá para dárnos-lo que tengamos la vivien-da inscrita a nuestronombre. Generalmente, lacelebración del contratode compraventa y la en-trega del préstamo con laconstitución de la garan-

tía hipotecaria se produ-cen de forma simultánea,de suerte que al tiempodel otorgamiento de laescritura acuden al Nota-rio el vendedor, el com-prador y el apoderado delbanco, que procederá aentregar el importe delprecio al vendedor.

Que los contratos depréstamo hipotecario songeneralmente contratosde adhesión que incluyencondiciones generales, al-gunas de las cuales pue-den ser abusivas. En es-te punto se ha de tenerpresente lo establecidopor la legislación de pro-tección de consumidoresy usuarios.

Puede ocurrir que la vi-vienda que vayamos a ad-quirir esté gravada con lahipoteca que constituyóel vendedor para financiarsu adquisición o, si setrata de vivienda nueva,con la hipoteca que cons-tituyó el promotor para fi-nanciar la construcción.En tales casos es impor-tante saber que el com-prador no está obligadoa subrogarse en el prés-tamo hipotecario con-tratado por el vendedor,sino que podrá exigirque se cancele la hipo-teca anterior, y obtenerun nuevo préstamo hi-potecario de otra enti-

dad que le ofrezca me-jores condiciones.

En aquellos casos en losque vayamos a subrogar-nos en el préstamo contra-tado por el vendedor o pro-motor, hemos de tener encuenta:

Que deberemos exigir alvendedor la presenta-ción de una certificaciónexpedida por el Banco oCaja acreedor, de la queresulte la cantidad quese halla pendiente depago.Que podremos solicitardel Banco o Caja quetenga la hipoteca delvendedor o promotoruna mejora en el tipo deinterés y en las condicio-nes del plazo, y que encaso de negarse a ello,podremos solicitar deotro Banco o Entidad ta-les condiciones, de mo-do que la nueva entidadpague a la anterior elimporte pendiente depago y se coloque en sulugar como acreedora,con las nuevas condicio-nes más ventajosas. Ta-les operaciones resultanprácticamente gratuitasen cuanto están exen-tas de impuestos, y loshonorarios notariales yregistrales y las comisio-nes que pueden cobrarlos Bancos por llevarlasa cabo están muy redu-cidas por ley.

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La firma del contrato decompraventa supone laprestación formal del con-sentimiento y, con ello, laentrega, por un lado, de lavivienda, a través de la en-trega de llaves y, por otro,del pago del precio, ya porel vendedor, ya por el bancoque financie la operación através del préstamo hipote-cario. Por tanto, es el mo-mento en el que ya no po-demos echarnos atrás. Espor ello que conviene darlela mayor formalidad posible,y tener en cuenta:

Que el contrato puedeformalizarse en undocumento privado, sinintervención de unNotario y con la solaintervención del vendedory el comprador. Ello sóloserá posible cuando laventa no se financie conpréstamo hipotecario,pues éste precisa en todocaso de una escriturapública e inscripción en elRegistro de la Propiedad.Es por ello que la

compraventa de viviendasgeneralmente seformaliza en escriturapública. No obstante, encasos de ventas sobreplano se suele acudir alcontrato privado paraformalizar la entrega decantidades a cuenta delprecio, y la obligación deconstruir y entregar.

Es importante saber que,otorgado un documentoprivado, cualquiera de laspartes podrá exigir a laotra que se proceda a suelevación a documentopúblico, pudiendo, encaso de que la otra partese niegue, solicitar laintervención judicial. Hayque tener en cuenta quepara inscribir la compraen el Registro de laPropiedad será siemprenecesario el otorgamientode escritura pública

La regla general es que elcontrato de compraventade viviendas se formaliceen escritura pública, do-

2La firmadel contrato

La firma del contrato de com-praventa supone generalmentela entrega, por un lado, de la vi-vienda y, por otro, del pago del

precio por el vendedor.


cumento público autoriza-do por el Notario, quienrecoge la voluntad de laspartes, emite juicio deidentidad y capacidad delas mismas, redacta eldocumento conforme a loquerido por ellas o segúnla minuta por ellos pre-sentada y ajustándose alos requisitos legales, yhace a las partes las ad-vertencias correspondien-tes a las obligacionesque a cargo de cada unade ellas resultan de la ce-lebración el contrato.

La intervención delNotario daráautenticidad alcontenido del documento,de modo que lo que anteel Notario declaren yhagan el comprador, elvendedor y, en su caso, elbanco o caja que concedael préstamo hipotecario,será recogido en laescritura, la cual serviráde prueba frente a todosdel hecho que motiva suotorgamiento y de su

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Es importante saber que, otorgado un documentoprivado, cualquiera de las partes podrá exigir a laotra que se proceda a su elevación a documentopúblico, pudiendo, en caso de que la otra parte seniegue, solicitar la intervención judicial.


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fecha, y ninguna de laspartes podrá negar frentea la otra que hizo lasdeclaraciones queconstan en la escritura.

El otorgamiento de laescritura equivale a laentrega de la vivienda, ygeneralmente el importedel precio se entrega alvendedor en presenciadel Notario. Por ello,antes de autorizar laescritura el Notario pediráal Registro de la

Propiedad una notasimple que acredite latitularidad y cargas de lafinca, e inmediatamentedespués de habersefirmado, si las partes losolicitan, remitirá alRegistro unacomunicación en la quese exprese que laescritura ha sidoautorizada, evitando asíque, ya celebrado elcontrato, el compradorpudiera quedar afectadopor algún embargo o

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Cualquiera que haya sido la formade celebración del contrato, elvendedor queda obligado por losvicios o defectos ocultos de la vi-vienda, aunque los ignorase, pu-diendo el comprador optar entredesistir del contrato o rebajar unacantidad proporcional del precio.


carga del vendedor queaccediera al Registro conanterioridad a la compra.

Es importante saber quela elección del Notariocorresponde en principioa quien vaya a satisfacersus honorarios, y si elvendedor es un empresa-rio y el contrato se cele-bra bajo concidiones ge-nerales de contratación,como ocurre cuando secompra a una promotora,o cuando contratamos unpréstamo hipotecario, laelección corresponde aladquirente.

Finalmente hemos deseñalar que cualquieraque haya sido la formade celebración del con-trato, el vendedor quedaobligado por los vicios odefectos ocultos de lavivienda, aunque los ig-norase, pudiendo elcomprador optar entredesistir del contrato,abonándosele los gas-

tos que pagó, o rebajaruna cantidad proporcio-nal del precio a juicio deperitos. Además, el pro-motor, el constructor y ladirección técnica del edi-ficio responden solida-riamente frente a loscompradores y frente aterceros adquirentes porlos daños causados porlos defectos constructi-vos estructurales duran-te un plazo de diezaños, por daños que re-sulten de defectos que

afecten a la habitabili-dad del edificio duranteun plazo de tres años, ypor daños causados endefectos de acabado porplazo de un año, estan-do además obligados acontratar los correspon-dientes seguros.

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Antes de autorizar la escritura el Notario pedirá al Registro de la Pro-piedad una nota simple que acredite la titularidad y cargas de la finca,e inmediatamente después de haberse firmado, si las partes lo solici-tan, remitirá al Registro una comunicación en la que se exprese que laescritura ha sido autorizada, evitando así que, ya celebrado el contrato,el comprador pudiera quedar afectado por algún embargo o carga delvendedor que accediera al Registro con anterioridad a la compra.


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Antes de comprar, es im-portante tener en cuentaque la celebración de cual-quier contrato de compra-venta conlleva la obligaciónde pagar impuestos, por loque conviene cuantificaranticipadamente la canti-dad a pagar. El precio quefigure en la escritura decompraventa constituirá labase sobre la cual se cal-cule la cuota del impuestoa pagar, aunque si dichacantidad es inferior al valorreal, Hacienda girará una li-quidación complementariapor la diferencia.

Los impuestos a pagar se-rán distintos según se tratede la compra de una prime-ra vivienda, realizada direc-tamente al promotor, o de lacompra de viviendas de se-gunda mano.

COMPRA DE VIVIENDASNUEVAS: El comprador de-berá abonar al vendedor elimporte del Impuesto so-bre el Valor Añadido (IVA),y en Canarias del Impues-

to General Indirecto Cana-rio. Dicho impuesto seabonará al vendedor, aquien se entregará juntocon el precio de venta.Además, el comprador ha-brá de pagar el Impuestode Actos Jurídicos Docu-mentados, correspondien-te a las Comunidades Au-tónomas, y cuya cuantíaestará entre un 0,5 y un1% del precio de la ventaque se haga constar en laescritura. El pago de esteimpuesto habrá de ser au-toliquidado en un impresooficial, e ingresado en unacuenta de la Hacienda Pú-blica, a través de algunade las entidades banca-rias colaboradoras.

COMPRA DE VIVIENDASUSADAS: En aquellos ca-sos en que compramos vi-viendas usadas al propie-tario de las mismas, elimpuesto a pagar no seráel Impuesto sobre el ValorAñadido (IVA), sino el Im-puesto de TransmisionesPatrimoniales, que se abo-

3los impuestosEl pago de

Los impuestos a pagar serándistintos según se de la compra

de una primera vivienda,realizada directamente al

promotor, o de la compra deviviendas de segunda mano.


na a la Comunidad Autóno-ma en la que se encuentrela vivienda adquirida, me-diante la autoliquidaciónde su importe en un impre-so oficial, e ingreso deaquel en una cuenta de laHacienda Pública a travésde alguna de las entida-des bancarias colaborado-ras. Importe: su cuantíase fija por aplicación de unporcentaje sobre el precio,a determinar por la Comu-nidad Autónoma, que estáentre el 6 y 7%.

LA ESCRITURA DE PRÉS-TAMO HIPOTECARIO, es-tá sujeta al pago del Im-puesto de Actos JurídicosDocumentados, por unacuota que estará entre el0.5% y el 1%, según la Co-munidad Autónoma de quese trate, del total importede la responsabilidad hipo-tecaria, es decir, no de lacantidad efectivamenteprestada, sino de la canti-dad garantizada para ladevolución del principal,de los intereses y de las

costas de ejecución.Las escrituras de nova-ción, subrogación y cance-lación de préstamos hipo-tecarios están exentas deimpuestos.

Finalmente hemos de teneren cuenta que en caso deque compremos Viviendasde Protección Oficial (VPO),los tipos fiscales estarángeneralmente reducidos.

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La gestión de pa-go de los impues-tos, es decir, laobtención de losimpresos de auto-liquidación, el cál-culo de la cuota,el ingreso de suimporte en la enti-dad correspon-diente, y la pre-sentación delimpreso con el pa-go hecho en la ofi-cina de Haciendapodrá ser realiza-do bien por el pro-pio comprador,bien por una ges-toría, bien por lanotaría en la quese haya otorgadola escritura sipresta serviciosde gestión. Laelección del siste-ma corresponde alcomprador, quiendebe saber:

Que el lugardonde se ha depresentar el im-preso de autoli-

quidación de losImpuestos deTransmisionesPatrimonialesen caso de com-pra de viviendausada, y de Actos JurídicosDocumentados,en caso de com-pra de vivienda nueva, es:

La Delegaciónde Hacienda dela ComunidadAutónoma res-pectiva, si setrata de capita-les de provincia,

La Oficina Li-quidadora deDistrito, que selleva en los Re-gistros de laPropiedad, si setrata de pobla-ciones que noson capital deprovincia.

Que el pago delos impuestosde Transmisio-nes Patrimonia-

les y de ActosJurídicos Docu-mentados ha derealizarse en elplazo de un mesa contar desdela fecha delotorgamiento dela escritura. Losretrasos daránlugar a que seimpongan recar-gos.

Que el pago delos referidos im-puestos es ne-cesario para quepueda llevarse acabo la inscrip-ción del derechoadquirido en elRegistro de laPropiedad.

¿Quién gestiona el pago de los impuestos?


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Una vez hemos firmado laescritura de compraventa yla de préstamo hipotecario,y ya pagados los impues-tos, todavía queda un últi-mo trámite, que consiste enla inscripción del derechoque hemos adquirido en elRegistro de la Propiedad.Dicha inscripción es nece-saria para:

Que el comprador quedeplenamente protegido enel derecho que haadquirido, pues sólo siinscribe su derecho en elRegistro:

Será considerado comoúnico y verdadero pro-pietario mientras no sedeclare lo contrario ensentencia judicial.Quedará protegido fren-te a los acreedores delvendedor. Quedará protegido fren-te a cargas ocultas quepudieran afectar a la vi-vienda.Podrá obtenerprotección judicial desu derecho en caso de

que sea discutido porotros o se perturbe suposesión.Una vez haya inscritosu derecho, ya nadiepodrá adquirir con efi-cacia ningún derechosobre su vivienda sinobtener previamente suconsentimiento.

Que el comprador puedaobtener un préstamohipotecario con el quefinanciar la adquisición dela vivienda, pues sólo siel comprador inscribe suderecho de propiedadpodrá el Banco inscribir lahipoteca que le garantizala devolución delpréstamo.

Además, una vez se harealizado la inscripción enel Registro, éste comuni-ca al Catastro el cambiode titularidad de la vivien-da, de modo que el si-guiente recibo del Im-puesto sobre BienesInmuebles sea ya giradoa nombre del comprador.

4La inscripciónen el Registro de la Propiedad

La inscripción en el Registro de la Propiedad es necesaria para

que el comprador quedeplenamente protegido en el

derecho que ha adquirido y puedaobtener un préstamo hipotecario.


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Por todo lo anterior esesencial, según ya hemosexplicado, que sólo com-premos a aquella personaque en el Registro de laPropiedad aparece comopropietario de la viviendao del solar sobre el quese va a edificar, que com-probemos si existe algúnembargo, hipoteca u otracarga en su historial re-gistral, y que, una vez ha-yamos firmado la escritu-ra, procedamos a lainscripción de nuestro de-recho en el Registro.

Para que puedainscribirse el de-recho de propie-dad en el Regis-tro de laPropiedad, espreciso que sepresente en laOficina Registralen cuyo territo-rio se encuentrela vivienda ad-quirida:

Copia autori-zada de la es-critura públicade venta.

Impreso deAutoliquida-ción del Im-puesto delque resulteque se haefectuado elingreso de lacantidad auto-liquidada.

Último recibodel IBI, a finde poder ha-cer constaren el Registrola referenciacatastral dela vivienda.

La presentaciónde tales docu-

mentos puederealizarse

Directamentepor elcomprador.

Por unagestoría.

Por la Notaría,si prestaservicios degestión.

En todo caso espreciso saberque una vez pre-sentado el do-cumento en elRegistro, la ins-cripción habráde ser practica-da dentro de losquince días há-biles siguien-tes. El Registra-dor comprobaráque el contratose ha celebradocon todos losrequisitos queestablece la leypara que tengaplena eficacia ypueda accederal Registro elderecho de pro-piedad del com-prador, y si en-tiende que el

documento tie-ne algún defec-to que impidesu inscripción(defectos deforma, falta decapacidad delas partes, faltade adecuaciónal contenido delRegistro, etc.),habrá de notifi-carlo de formafehaciente alpresentante deldocumento. Es-te podrá subsa-nar los defec-tos apreciadoso, en caso deque no esté deacuerdo con lacalificación delRegistrador,presentar un re-curso ante laDirección Gene-ral de los Re-gistros y delNotariado, o so-licitar la revi-sión de la califi-caciónrealizada por elRegistradorque, según uncuadro aproba-do reglamenta-riamente, debasustituir al quecalificó.

¿Quién gestiona lainscripción?


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La compra de una vivien-da genera una serie de cos-tes para el comprador, quea veces no se sabe bienporqué ni a quien se pagan,y que incrementan de formasensible el desembolso ini-cial que hay que realizar pa-ra adquirir la vivienda. Porello conviene distinguir:

¿A quién debo pagar?

Al vendedor, el precio decompra de la vivienda. Encaso de que antes delotorgamiento de la escri-tura hayamos entregadouna cantidad a cuenta delprecio, o que hayamos

entregado una señal, suimporte habrá de descon-tarse de la cantidad a pa-gar en el momento de fir-mar el contrato. Puedeocurrir que para garanti-zar que la venta conclui-rá, se haya celebrado uncontrato de arras, y paraello hayamos entregadouna cantidad al vendedor.En tal caso, tal cantidadse descontará del precioa abonar a la firma, te-niendo en cuenta que siel comprador decide nocomprar, perderá la canti-dad, y que si es el vende-dor el que se echa atrás,deberá devolver la canti-dad doblada.

A la Agencia Inmobilia-ria. Es importante teneren cuenta que quien de-be pagarle sus servicioses aquella parte que loshaya contratado. Por tan-to, si es el vendedor elque ha contratado a laAgencia, como general-mente ocurre, ésta sólopodrá exigir sus honora-

5Costes que genera la compra

de una vivienda

La compra de una vivienda gene-ra una serie de costes destinadosa pagar al vendedor, a la agenciainmobiliaria, al Notario, los gesto-res y al Registro de la Propiedad.


rios del vendedor, y nuncadel comprador.

Al Notario. El Notario co-brará los honorarios quesegún su arancel corres-pondan por la autoriza-ción de las escrituras decompraventa y de présta-mo hipotecario. Es impor-tante saber que por ley, elpago de tales honorarioscorresponde al vendedor,en cuanto se refieran a laautorización de la escritu-ra, y al comprador, encuanto se refieran a la ex-pedición de las copias dela escritura. El compradorsólo habrá de pagar latotalidad de los honora-rios del Notario si así lopacta expresamente conel vendedor. El importede los aranceles notaria-les se halla establecidopor su Arancel o TarifaReglamentaria.

A los gestores, el impor-te de sus servicios degestión para el caso deque se hayan contratado.

Es muy importante queexijamos la presentaciónde las facturas originalesemitidas por el Notario yel Registrador, así comola carta de pago de losImpuestos, de modo quesepamos cuanto paga-mos por cada servicio.

Al Registro de la Pro-piedad habremos de pa-gar el importe de los ho-norarios correspondien-tes a la extensión de lainscripción de nuestroderecho y, si así se hu-biera pactado, el impor-te de los honorarios co-rrespondientes a la ins-cripción de la hipoteca. El importe de los aran-celes registrales se ha-

lla establecido por unArancel o Tarifa Regla-mentaria, a disposicióndel usuario en cada ofi-cina registral.

Antes de realizar ningún pa-go exija usted la presenta-ción de las facturas corres-pondientes, con desglosede los conceptos correspon-dientes, el IVA, y la identi-dad y NIF de quien la expi-de. En el caso de lasexpedidas por Notarios yRegistradores, si no está deacuerdo con los conceptospor los que se le cobra, ocon las cantidades, podrápresentar recurso contraellos en los términos queestablecen las normas quefijan su arancel.

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Enlaces de interés

Colegio de Registradores de laPropiedad, Bienes Muebles yMercantiles de Españawww.registradores.org

Decanato de Cataluña delColegio de Registradoreswww.regcat.org

Decanato de Castilla-La Manchadel Colegio de Registradoreswww.registradoresclm.org

Consejo General del Notariadowww.notariado.org

Agencia Estatal de AdministraciónTributariawww.aeat.es

Dirección General del Catastrowww.catastro.minhac.es

Confederación Española deOrganizaciones de Amas de Casa,Consumidores y Usuarioswww.ceaccu.org

Organización de Consumidores yUsuarioswww.ocu.org

Asociación de EmpresasConstructoras de ÁmbitoNacionalwww.seopan.es

Confederación de Consumidoresy Usuarioswww.cecu.es

Asociación Hipotecaria Españolawww.ahe.es

Asociación de Promotores yConstructores de Españawww.apce.es

Asociación de GestoresInmobiliarios y de Fincaswww.agif.com

Comunidades Autónomas

Andalucíawww.juntadeandalucia.es

Aragónwww.aragob.es

Asturiaswww.princast.es

Cantabriawww.gobcantabria.es

Castilla y Leónwww.jcyl.es

Castilla-La Manchawww.jccm.es

Cataluñawww.gencat.es

Extremadurawww.juntaex.es

Galiciawww.xunta.es

Islas Baleareswww.caib.es

Islas Canariaswww.gobiernodecanarias.org

La Riojawww.larioja.org

Madridwww.madrid.org

Murciawww.carm.es

Navarrawww.navarra.es

País Vascowww.euskadi.net

Comunidad Valencianawww.gva.es

Ceutawww.ciceuta.es

Melillawww.camelilla.es

Edita: Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España


folleto comprar un piso - irisinmobiliaria.comirisinmobiliaria.com/guia compra venta.pdf · folleto...

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