fiho consolidado clave de cotización: fiho trimestre: 2

FIHO ConsolidadoClave de Cotización: FIHO Trimestre: 2 Año: 2021

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Información Financiera Trimestral[105000] Comentarios y Análisis de la Administración ..................................................................................................2

[110000] Información general sobre estados financieros ............................................................................................98

[210000] Estado de situación financiera, circulante/no circulante..............................................................................99

[310000] Estado de resultados, resultado del periodo, por función de gasto.........................................................101

[410000] Estado del resultado integral, componentes ORI presentados netos de impuestos.............................102

[520000] Estado de flujos de efectivo, método indirecto ...........................................................................................104

[610000] Estado de cambios en el capital contable - Acumulado Actual................................................................106

[610000] Estado de cambios en el capital contable - Acumulado Anterior .............................................................109

[700000] Datos informativos del Estado de situación financiera ..............................................................................112

[700002] Datos informativos del estado de resultados ..............................................................................................113

[700003] Datos informativos- Estado de resultados 12 meses.................................................................................114

[800100] Notas - Subclasificaciones de activos, pasivos y capital contable...........................................................115

[800201] Notas - Análisis de ingresos y gastos de Fibras.........................................................................................119

[800500] Notas - Lista de notas.....................................................................................................................................121

[800600] Notas - Lista de políticas contables ..............................................................................................................144

[813000] Notas - Información financiera intermedia de conformidad con la NIC 34 .............................................161

[815100] Anexo AA - Desglose de Pasivos .................................................................................................................177

[815101] Anexo AA..........................................................................................................................................................178


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[105000] Comentarios y Análisis de la Administración

Comentarios de la gerencia [bloque de texto]

“Los resultados del segundo trimestre continúan demostrando una buena recuperación ante el impacto del Covid-19 y el beneficio de la diversificación de nuestros hoteles. El portafolio tuvo una ocupación en el segundo trimestre de 47.7%, casi 11 puntos porcentuales por arriba del primer trimestre del año. Los ingresos totales incrementaron 33% contra el primer trimestre, pero continúan 34% debajo del segundo trimestre de 2019. Los hoteles enfocados en turismo han tenido una buena recuperación y ya lograron superar los niveles de tarifas y rentabilidad pre pandemia. El hotel Fiesta Americana Condesa Cancún logró una tarifa en el trimestre 15% mayor al segundo trimestre de 2019 y el hotel Live Aqua San Miguel de Allende logró un RevPAR 46% superior al del segundo trimestre de 2019. Continuamos enfocados en el control de costos y el beneficio del apalancamiento operativo, lo que impulsó el EBITDA a Ps. $144 millones con un margen de 19.3%, 76% arriba del primer trimestre de 2021. Adicionalmente, en el trimestre logramos un AFFO positivo por primera vez desde que inició la pandemia. Aun con el satisfactorio progreso de recuperación a la fecha, continuamos atentos a la situación de salud y a la nueva ola de contagios en México y continuaremos con medidas de protección prevención sanitaria para proteger a nuestros huéspedes y colaboradores. Al mismo tiempo, continuamos trabajando en mejorar nuestra situación de liquidez y balance. Al 30 de junio teníamos un LTV de 30% y Ps. $470 millones en caja. Me gustaría resaltar que firmamos nuestro primer financiamiento vinculado a criterios de sostenibilidad. Este acuerdo con BBVA nos ayudó a reducir las amortizaciones de capital a tan solo 200 millones de pesos en los próximos 18 meses. Adicionalmente, esta operación demuestra el enfoque y trabajo que hemos llevado a cabo en temas ASG, incluyendo la publicación de nuestro primer reporte integrado. Me gustaría agradecer a nuestros socios y equipo por su esfuerzo y trabajo para lograr estos resultados.” comentó Simón Galante, Director General de FibraHotel.

Información a revelar sobre la naturaleza del negocio [bloque de texto]

El Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria (“FibraHotel”) se estableció como un fideicomiso inmobiliario el 31 de julio de 2012 por


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Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S. A. de C. V., (el "Fideicomitente") y Deutsche Bank México, S. A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria (el "Fiduciario"). FibraHotel se estableció principalmente para desarrollar, adquirir y poseer bienes inmuebles para ser destinados a la operación hotelera. Los servicios que ofrece pueden ser limitados, selectos, completos y de estancia prolongada, de acuerdo con la afiliación a marcas y operadores de servicios. Los hoteles del portafolio de FibraHotel operan bajo las siguientes marcas:

Live Aqua Gamma Sheraton Grand Fiesta Americana One Fairfield Inn & Suites by MarriottFiesta Americana Camino Real AC Hotels by MarriottFiesta Inn Real Inn Courtyard by MarriottPlaya Hotels & Resorts

Para el desarrollo de su operación, FibraHotel tiene celebrados contratos de asesoría en planeación con Administradora Fibra Hotelera Mexicana, S. A. de C. V. (Administradora Fibra Hotelera) (parte relacionada), los cuales están basados en un honorario anual pagadero trimestralmente, equivalente al 1% del valor en libros de los activos sin depreciar, netos de deuda; asimismo al 30 de junio de 2021 y 2020 tiene contratos para la operación hotelera con Grupo Posadas, S. A. B. de C. V. (Posadas), Grupo Real Turismo, S. A. de C. V. (Real Turismo), Operadora Marriott, S. A. de C. V. (Marriott International), Playa Hotels & Resorts (Hilton) (en conjunto las “Operadoras”). Estos contratos establecen un honorario que FibraHotel paga a los operadores, basado en la utilidad bruta de los hoteles entre otros. Adicionalmente FibraHotel tiene celebrados contratos de arrendamiento (FibraHotel como arrendador) con Posadas que corresponde a rentas fijas y, en su caso, rentas variables. FibraHotel no tiene empleados, por lo que no tiene obligaciones de carácter laboral, excepto por las obligaciones solidarias, que pudieran surgir ocasionadas por la falta de cumplimiento de las obligaciones laborales y fiscales de las entidades que le prestan los servicios administrativos de personal y operación. Los servicios administrativos que requiere le son proporcionados por partes relacionadas y terceros. FibraHotel, como un fideicomiso de inversiones en bienes raíces ("FIBRA"), califica para ser tratada como una entidad de traspaso en México de conformidad con la Ley del Impuesto Sobre la Renta. Por lo tanto, todos los ingresos de la conducción de las operaciones del fideicomiso se atribuyen a los titulares de sus Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios ("CBFIs") y el fideicomiso no está sujeto a Impuesto Sobre la Renta en México. Para mantener el estado de FIBRA se ha establecido, en los artículos 187 y 188 de la Ley de Impuesto Sobre la Renta, que el fideicomiso debe, entre otros requisitos, distribuir anualmente al menos el 95% de su resultado fiscal neto a los titulares de sus CBFIs. Con fecha de 12 de octubre de 2012, FibraHotel obtuvo resolución de la Secretaria de Hacienda y Crédito Público publicada en el Diario Oficial de la Federación que le permite operar bajo esta jurisdicción.Fibra Hotelera S. C. es subsidiaria del Fideicomiso F/1596, tenedor de 99.99% del patrimonio de la sociedad. Entre sus responsabilidades es la administración del negocio, mantenimiento de los inmuebles y hoteles, obtención de licencias y permisos necesarios, supervisión de proyectos de renovación, desarrollo y remodelaciones, lo correspondiente con seguros, vigilancia de servicios públicos, negociación de contratos de administración hotelera. Fibra Hotelera, S. C. está sujeta a impuestos. El domicilio social de FibraHotel se encuentra en Santa Fe No. 481 Piso 7 Col. Cruz Manca, Cuajimalpa de Morelos, C.P. 05349, Ciudad de México. Integración del Portafolio de hoteles El detalle de hoteles del portafolio en administración y arrendamiento de FibraHotel a nivel operador es el siguiente:

Número de hoteles en operación al 30 de junio de 2021 y 31 de diciembre de


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2020 Operador 2021 2020

AdministradosArrendado

s AdministradosArrendado

s

Posadas 65 2 65 2 Real Turismo 3 - 3 - Playa Hotels & Resorts 1 Marriott International 11 - 11 -

Total 80 2 79 2

Total de Hoteles en operación 82 81

Total de habitaciones 11,999 11,939

Al 30 de junio de 2021 y 31 de diciembre de 2020, no se tienen hoteles en portafolio de desarrollo.

Información a revelar sobre los objetivos de la gerencia y sus estrategias para alcanzar esos objetivos [bloque de texto]

Objetivo Generar atractivos rendimientos ajustados a riesgos para los Tenedores de nuestros CBFIs principalmente a través de distribuciones de nuestro Resultado Fiscal, según determine nuestro Comité Técnico y la apreciación de capital del propio CBFI. Pretendemos lograr este objetivo a través de la titularidad, expansión y la operación eficaz de un portafolio de hoteles de alta calidad, de distintas marcas y geográficamente diversificado en todo México operados por diversas Compañías Operadoras de hoteles independientes de reconocido prestigio. Estrategias: 1.- Líder en el mercado con un portafolio de hoteles de alta calidad, múltiples marcas y geográficamente diversificado.2.- Las sólidas relaciones de nuestro equipo directivo y Grupo de Control brindan amplio acceso a las oportunidades de inversión.


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3.- Fuerte Modelo de negocios4.- Ventaja de ser un precursor con un fuerte Balance General y acceso a capital5.- Sólida trayectoria de crecimiento.6.- Alineamiento de intereses a largo plazo con el Grupo de Control y la dirección

Información a revelar sobre los recursos, riesgos y relaciones más significativos de la entidad [bloque de texto]

i)Factores de Riesgo. Los siguientes son los principales factores de riesgo que consideramos pueden influir y afectar de forma adversa y

significativa el desempeño, rentabilidad y resultados de operación, por lo que deben ser tomados en consideración por el público inversionista.

Los factores de riesgo mencionados son enunciativos y no limitativos, toda vez que podrían existir otros riesgos

que podrían llegar a afectar sus resultados incluyendo aquellos descritos a detalle en los prospectos emitidos por FibraHotel en 2013 y 2017. Asimismo, es importante que el público inversionista considere que los factores de riesgo descritos en la presente sección no son los únicos que existe, pues pudieran existir otros: (i) que cuarto trimestre 2020 Anual no sean relevantes y que posteriormente pudieran convertirse relevantes; (ii) cuarto trimestre 2020 Anual no sean conocidos; o (iii) que en un futuro pudieran ser relevantes y en la fecha del presente Reporte Anual sean inexistentes. Cualquiera de los riesgos que se describan a continuación, de materializarse, pudieran afectar de forma adversa y significativa la liquidez, operaciones o condición financiera del Fideicomiso o del Administrador, y, en consecuencia, el Patrimonio Fideicomitido disponible para ser distribuido a los Tenedores.

La inversión en los CBFIs implica riesgos. Se deben considerar cuidadosamente los siguientes factores de riesgo

además de otra información contenida en este Reporte Anual antes de adquirir CBFIs. El acontecimiento de cualquiera de los siguientes riesgos podría hacer que pierda toda su inversión o parte de ella.

Los factores de riesgo se detallan a continuación por categoría: 1. Riesgos Relacionados con las Operaciones.

Todos nuestros activos y operaciones están ubicados en México. Por lo tanto, estamos sujetos a riesgos

políticos, económicos, legales y reglamentarios específicos para la industria inmobiliaria en México.


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Estamos regulados por las leyes de México y todos nuestros activos están localizados en México. En consecuencia, estamos sujetos a riesgos políticos, económicos, legales y reglamentarios específicos para la Repúblico Mexicana, incluyendo la situación general de la industria inmobiliaria en México y de la economía mexicana, la devaluación del Peso en comparación con el Dólar, la inflación mexicana, las tasas de interés, la reglamentación, impuestos y reglamentos de confiscación, expropiación, inestabilidad social y política, desarrollo social y económico en México. Las negativas variaciones en el PIB, los cambios en las tasas de interés, la depreciación en el tipo de cambio, el aumento en la tasa de desempleo, la disminución en la demanda de productos inmobiliarios, la depreciación de los inmuebles, los incrementos en los niveles de inseguridad, desastres naturales (incluyendo terremotos, tsunamis) o situaciones sanitarias como las pandemias, así como la percepción de que cualquiera de estos eventos pudiera ocurrir, han afectado de manera negativa al mercado inmobiliario en el pasado y podrían continuar afectando de manera negativa en el futuro el desempeño del negocio del Fideicomiso.

La competencia de otros Hoteles en los mercados en los que operamos podría afectar adversamente los niveles de ocupación y/o las ADRs, lo cual podría representar un efecto adverso importante para nosotros.

Enfrentamos una fuerte competencia en nuestros Hoteles de propietarios y operadores de otros Hoteles. Estos competidores pueden tener un modelo operativo que les permita ofrecer habitaciones a precios más bajos de los que nosotros podemos ofrecer, lo cual, podría resultar en que dichos competidores aumenten su ocupación a costa de nosotros. Dada la importancia de la ocupación en Hoteles de Servicio Limitado, Servicio Selecto, Servicio Completo y Servicio de Estancia Prolongada, esta competencia podría afectar adversamente nuestra capacidad de atraer posibles huéspedes, lo cual podría afectar adversa y significativamente los resultados de nuestras operaciones.

Dependemos de fuentes externas de capital para financiar necesidades de capital futuras, y si enfrentamos dificultades para obtener capital, es posible que no seamos capaces de realizar adquisiciones futuras necesarias para hacer crecer nuestro negocio, terminar proyectos de desarrollo o redesarrollo, o cumplir otras obligaciones.

Para efectos de mantener nuestra clasificación como una FIBRA conforme a los artículos 187 y 188 de

la Ley del Impuesto sobre la Renta, estaremos obligados, entre otras cosas, a distribuir cada año a los Tenedores de nuestros CBFIs cuando menos el 95% de nuestro Resultado Fiscal. Debido a este requisito de distribución, podríamos no ser capaces de cubrir, con el efectivo retenido de las operaciones, todas nuestras necesidades de capital futuras, incluyendo el capital necesario para realizar inversiones, terminar proyectos de desarrollo o redesarrollo, o cumplir o refinanciar obligaciones próximas a vencer.

Tomando esto en cuenta, nos apoyamos en fuentes externas de capital, incluyendo financiamiento de

deuda y capital, para financiar necesidades futuras de capital. La disponibilidad de financiamiento para empresas mexicanas es limitada y las tasas de interés y términos y condiciones generales de financiamiento con frecuencia son menos competitivos que las que se ofrecen en países como los Estados Unidos y otras economías desarrolladas. Además, la continua desaceleración económica global ha dado lugar a un entorno caracterizado por disponibilidad limitada de capital, aumento de costos y volatilidad significativa en los mercados financieros. Si no podemos obtener el capital necesario en condiciones satisfactorias o no logramos obtenerlo del todo, podríamos ser incapaces de realizar las inversiones necesarias para desarrollar nuestro negocio, iniciar nuevos proyectos de desarrollo de los inmuebles en nuestro Portafolio Actual, iniciar nuevos proyectos de desarrollo, o cumplir con nuestras obligaciones y compromisos a su vencimiento. Nuestro acceso al capital depende y


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dependerá de una serie de factores sobre los cuales tenemos muy poco o nada de control, incluyendo las condiciones de mercado generales, la percepción del mercado de nuestros ingresos actuales y potenciales en el futuro, y de las distribuciones de efectivo y precio de mercado de nuestros CBFIs. Podríamos no estar en condiciones de aprovechar atractivas oportunidades de inversión para el crecimiento si somos incapaces de tener acceso a los mercados de capital oportunamente en términos favorables.

Estamos sujetos a riesgos de negocio, financieros y de operación inherentes a la industria de la hospitalidad, lo cual podría disminuir nuestros ingresos y limitar nuestras oportunidades de crecimiento y nuestro desempeño se encuentra sujeto a riesgos asociados con la industria inmobiliaria en general.

Tanto nosotros como el Administrador estamos sujetos a varios riesgos de negocio, financieros y de operación inherentes a la industria de hospitalidad, incluyendo:

cambios en los costos de operación, incluyendo energía, comida y bebida, compensación, beneficios

y seguros; volatilidad de ADRs e índices de ocupación, los cuales pueden cambiar de forma impredecible; cambios en las leyes, regulaciones fiscales y gubernamentales que influencien o determinen sueldos,

precios, tasas de interés o procesos y costos de construcción y mantenimiento; costos y cargas administrativas relacionados con el cumplimiento de la ley y regulación aplicable; escasez de mano de obra o interrupción de trabajo; aumento de inseguridad y violencia en las regiones en las que algunos de nuestros Hoteles están

ubicados; la disponibilidad y costo del capital necesario para que podamos financiar inversiones, gastos de

mantenimiento y obligaciones de servicio de deuda; retrasos en o cancelaciones de desarrollos planeados o futuros o proyectos de remodelación; la calidad de servicios proporcionados por nuestras Compañías Operadoras; eventos impredecibles fuera de nuestro control, como son ataques terroristas, advertencias de

seguridad, inestabilidad política, hostilidades regionales, imposición de impuestos o cargas por autoridades regulatorias, accidentes relacionados con viajar;

la habilidad de terceras partes (internet y otros intermediarios de viajes) para atraer y retener clientes;

la competencia de otros operadores y marcas hoteleras; y fenómenos naturales como terremotos, huracanes, tormentas entre otros pueden afectar las

operaciones de nuestros Hoteles y resorts en ciertas regiones a pesar de estar asegurados.Cualquiera de estos factores podría disminuir nuestros ingresos, incrementar nuestros costos, limitar

nuestras oportunidades de crecimiento y afectar adversamente nuestra condición financiera y resultados de operación, flujos de efectivo, el precio de cotización de nuestros CBFIs y nuestra capacidad de hacer Distribuciones de Efectivo a los Tenedores de nuestros CBFIs.

Podemos adquirir inmuebles afectados por gravámenes, como una hipoteca u otras formas de deuda, y

podríamos adquirir nuevas deudas o refinanciar deudas existentes al adquirir estos inmuebles.

Conforme a nuestro Contrato de Fideicomiso, podemos adquirir inmuebles y derechos gravados, lo cual limita nuestra capacidad de efectuar Distribuciones de Efectivo. También podemos adquirir dichos inmuebles con la intención de pagar la deuda de dichos inmuebles, incurrir nuevos créditos o refinanciar deuda relacionada con dichos inmuebles. Podríamos no contar con los recursos necesarios para cumplir las obligaciones de dichas


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deudas y ser incapaces de pagar la deuda relacionada con dichos inmuebles y derechos, lo cual puede resultar en un efecto adverso importante para nosotros.

Nuestros convenios financieros futuros probablemente contendrán, disposiciones restrictivas con respecto a nuestras operaciones, incluyendo obligaciones que podrían ser más restrictivas que nuestra Política de Apalancamiento, lo que podría afectar nuestras políticas de distribución y operación, así como nuestra capacidad para obtener financiamiento adicional.

Probablemente estaremos sujetos a ciertas limitantes conforme a disposiciones restrictivas incluidas en

convenios de financiamiento futuros, lo que podría afectar nuestras políticas de distribución y operación y nuestra capacidad de asumir deuda adicional. Nuestros convenios futuros de financiamiento podrían incluir líneas de crédito, deuda a nivel de inmuebles, incluyendo hipotecas y créditos de construcción, cualquiera de los cuales probablemente contendrá disposiciones restrictivas. Por ejemplo, si obtenemos una línea de crédito con una o más instituciones financieras y de crédito o emitimos deuda, se prevé que dicho financiamiento contendrá ciertas disposiciones comunes que, entre otras cosas, podrían restringir nuestra capacidad para:

• adquirir activos o negocios o disponer de ellos;• incurrir deuda adicional; • efectuar distribuciones antes del pago de la deuda;• efectuar gastos de capital;• constituir gravámenes sobre activos;• celebrar arrendamientos, inversiones o adquisiciones; • participar en fusiones o concentraciones; o • de otra manera, llevar a cabo actividades de fideicomiso (incluyendo nuestra capacidad de

adquirir inversiones, negocios, inmuebles o activos adicionales, o participar en ciertas operaciones de cambio de control y venta de activos) sin el consentimiento de los acreedores.

Asimismo, dicho financiamiento probablemente nos exigiría mantener ciertas razones financieras

específicas y reservas de servicio de deuda y cumplir con evaluaciones, incluyendo índices de cobertura de interés mínimos, índices de apalancamiento máximos, capital mínimo y requisitos mínimos de capitalización que pueden ser más restrictivos que aquéllos previstos por nuestra Política de Apalancamiento. La falta de cumplimiento de cualquiera de estas obligaciones, incluyendo los índices de cobertura financiera, podría ocasionar un evento de incumplimiento o causar el vencimiento anticipado de parte o el total de nuestra deuda, lo que resultaría en un efecto adverso importante para nosotros.

Nuestras obligaciones de pago de financiamientos presentes o futuros, así como nuestra capacidad para refinanciar nuestra deuda existente, en caso de ser necesario, podrían afectar adversamente nuestros resultados operativos generales y nuestra capacidad para hacer Distribuciones y el precio de mercado de nuestros CBFIs.

Hemos incurrido en deuda y podemos incurrir en deuda adicional, incluyendo deuda garantizada con Bienes Inmuebles y otros derechos, lo cual nos puede someter a riesgos adicionales, incluyendo los siguientes:

nuestro endeudamiento puede aumentar nuestra vulnerabilidad frente a condiciones económicas y de la industria adversas;


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los términos de cualquier refinanciamiento que busquemos pueden no ser tan favorables como los términos de la deuda que está siendo refinanciada;

los términos de nuestra deuda pueden limitar nuestra capacidad para hacer Distribuciones y afectar

el precio de mercado de nuestros CBFIs; y

en caso de incumplir con los financiamientos futuros, se nos podría exigir pagar toda o una parte de nuestro endeudamiento antes de su vencimiento en un momento en que podríamos ser incapaces de lograr financiamientos para lograr dicho pago.

Podríamos no ser capaces de controlar nuestros costos de operación o nuestros gastos podrían

permanecer constantes o aumentar, aun cuando nuestros ingresos no aumenten, afectando adversamente nuestros resultados operativos.

Los factores que pueden afectar adversamente nuestra capacidad de controlar los costos de operación

incluyen la necesidad de pagar seguros y otros costos de operación, incluyendo impuestos prediales, los cuales podrían aumentar con el tiempo, la necesidad de reparar y renovar nuestros Hoteles periódicamente, el costo de cumplir con las normatividad aplicable, incluyendo leyes sobre zonificación, ambientales y fiscales, el potencial de responsabilidad conforme a las leyes aplicables, los niveles de las tasas de interés, la disponibilidad de financiamiento y la necesidad de contratar personal adicional. Asimismo, podemos vernos obligados a efectuar gastos de capital conforme a nuestros Contratos de Operación Hotelera. Si nuestros costos operativos aumentan como resultado de cualquiera de los factores anteriores, nuestros resultados operativos podrían verse afectados adversamente de manera importante.

Los gastos de poseer y operar un Hotel no necesariamente se reducen cuando circunstancias tales como

factores de mercado y la competencia producen una reducción de los ingresos del Hotel. En consecuencia, si los ingresos disminuyen, podríamos no ser capaces de reducir nuestros gastos de manera proporcional. Los costos relacionados con inversiones en Hoteles, tales como impuestos prediales, seguros, pagos de créditos y mantenimiento, generalmente no se reducirán aún si un Hotel no está a su ocupación tope o si otras circunstancias hacen que nuestros ingresos disminuyan.

Estamos obligados a efectuar depósitos a una cuenta de gastos de capital y podemos vernos obligados a

hacer gastos de capital significativos para mejorar, mantener y condicionar nuestros Hoteles para cumplir con nuestros Contratos de Operación Hotelera y arrendamientos, así como para dar frente a crisis financieras y sociales que puedan tener como efecto el cierre parcial o total de nuestros Hoteles. También podemos incurrir en gastos de capital importantes para conservar y atraer huéspedes, produciendo una disminución en los ingresos de operación y reduciendo el efectivo disponible para efectuar distribuciones a los Tenedores de nuestros CBFIs.

Nuestros Contratos de Operación Hotelera generalmente requieren que nuestras Compañías Operadoras

abran, en nuestro nombre, una cuenta de reserva para reparaciones y remplazos mayores y otros gastos de capital depositando el cinco por ciento de los ingresos operativos brutos cada mes en dicha cuenta. Si los ingresos operativos brutos en un mes en particular no son suficientes para cumplir con el requerimiento de reserva, estamos obligados a cubrir el déficit mediante un depósito en la cuenta, lo cual podrá reducir el efectivo disponible para distribuciones a los Tenedores de nuestros CBFIs.


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Adicionalmente, conforme a nuestros contratos de administración hotelera, podemos vernos obligados a efectuar gastos de capital significativos o prestar servicios adicionales a nuestros huéspedes. En consecuencia, podemos vernos obligados a suspender las operaciones en algunos de nuestros Hoteles o a ofrecer tarifas reducidas a nuestros huéspedes durante el tiempo de cualquier programa de construcción. Puede ser necesario que aumentemos nuestro capital para hacer frente a dichos gastos. Si no logramos hacerlo o bien, el capital no está disponible por algún motivo, podríamos ser incapaces de hacer los gastos requeridos. Esto podría resultar en una disminución en las tasas de ocupación, lo que causaría disminuciones en los RevPAR y podría reducir el efectivo disponible para hacer distribuciones a los Tenedores de nuestros CBFIs.

Si no podemos vender, enajenar o refinanciar uno o más de nuestros inmuebles en el futuro, podríamos

no alcanzar nuestros objetivos de inversión y nuestros negocios pueden verse adversamente afectados.

Las inversiones inmobiliarias son relativamente poco líquidas y son difíciles de vender rápidamente. Los productos, en su caso, generalmente se obtienen de una inversión al enajenar o refinanciar el inmueble en cuestión. Podríamos ser incapaces de alcanzar nuestros objetivos de inversión por ventas, otra enajenación o refinanciamiento a precios atractivos dentro de cualquier periodo de tiempo determinado o de otra manera podríamos ser incapaces de llevar a cabo cualquier estrategia de salida. En particular, estos riesgos podrían surgir de debilidades en o aún de la carencia de un mercado establecido para un inmueble, cambios en la situación financiera o prospectos de posibles compradores, cambios en las condiciones económicas locales, nacionales o internacionales, y cambios en las leyes, reglamentos o políticas fiscales de la jurisdicción donde está ubicado el inmueble.

El cumplimiento con las leyes, reglamentos y disposiciones aplicables a nuestros Hoteles, incluyendo requerimientos de permisos, licencias, zonificación y ambientales, puede afectar adversamente nuestra capacidad de realizar adquisiciones, desarrollos o renovaciones en el futuro, resultar en costos o demoras significativas y afectar adversamente nuestra estrategia de crecimiento. Lo anterior, incluye el cumplimiento con leyes, decretos, reglamento y otras disposiciones legales de carácter federal y local que nos obliguen a realizar cierres totales o parciales en nuestros Hoteles como consecuencia de actos de fuerza mayor tales como desastres naturales (incluyendo terremotos, tsunamis y pandemias).

Nuestros Hoteles están sujetos a diversas disposiciones, leyes locales y a requerimientos reglamentarios, incluyendo requerimientos de permisos y licencias. Los reglamentos locales, incluyendo normas municipales o locales, restricciones de zonificación y otras restricciones, pueden restringir el uso de nuestros Hoteles y exigirnos obtener la aprobación de las autoridades locales o de organizaciones comunitarias privadas en cualquier momento con respecto a nuestros inmuebles, inclusive antes de adquirir o de desarrollar un inmueble o cuando se desarrolle o se realicen renovaciones en cualquiera de nuestros inmuebles. Entre otras cosas, estas restricciones pueden referirse a requerimientos relacionados con prevención incendios y seguridad, sísmicos, de eliminación de asbestos o de disminución de materiales peligrosos. No podemos garantizar que las políticas reglamentarias existentes no afectarán adversamente nuestras actividades o a la oportunidad o el costo de cualquier adquisición, desarrollo o renovación futura, o que no se adoptarán reglamentos adicionales que pudieran aumentar estas demoras o resultar en costos adicionales. Nuestra estrategia de crecimiento puede verse adversamente afectada de manera importante por nuestra capacidad de obtener permisos, licencias y aprobaciones de zonificación. Nuestra falta de obtener dichos permisos, licencias y aprobaciones de zonificación podría tener un efecto adverso importante en nuestros negocios, situación financiera y resultados de operación.

El incumplimiento de la Legislación aplicable en materia ambiental podría traer como consecuencia una serie de sanciones oscilando, dependiendo de la jurisdicción y de la gravedad de la violación, entre multas


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monetarias a la revocación de autorizaciones, concesiones, licencias, permisos o registros, arresto administrativo, confiscación del equipo contaminante, en algunos casos, clausura temporal o permanente de las instalaciones; e inclusive cárcel, cuando las violaciones ambientales sean clasificadas como delitos penales.

Además, nuestras operaciones deben cumplir con varios requisitos y regulaciones estatales y

municipales específicos a cada jurisdicción, tales como permisos de agua y tratamientos de agua.

Asimismo, estamos sujetos al cumplimiento de leyes, disposiciones o decretos que pudieran obligarnos a realizar cierres totales o parciales de nuestros hoteles como consecuencia de actos de fuerza mayor tales como desastres naturales y pandemias. Dicho cumplimiento podría tener un efecto adverso importante en nuestros negocios, resultados de operación y situación financiera.

Como resultado de ser un fideicomiso con valores registrados en el RNV, estamos sujetos a requerimientos de presentación de informes financieros y otros requisitos para los cuales nuestros sistemas, procedimientos y controles financieros y contables pueden no ser suficientes.

Como un fideicomiso con valores registrados en el RNV, incurrimos en gastos de asesores legales, contadores y otros gastos significativos, incluyendo los costos relacionados con requisitos de presentación de informes de una empresa que cotiza en la BMV y BIVA y de gobierno corporativo, incluyendo requerimientos conforme a la Ley del Mercado de Valores, el Reglamento Interior de la BMV y las Disposiciones de Carácter General Aplicables a las Emisoras de Valores y a otros Participantes del Mercado de Valores. Si no logramos implementar controles operativos apropiados, los resultados de nuestras operaciones podrían resultar perjudicados o podríamos incumplir con nuestras obligaciones de presentación de información. Asimismo, si identificamos deficiencias o debilidades importantes en nuestro control interno que no podamos subsanar oportunamente, podríamos estar sujetos a multas, suspensión de cotización en la BMV o BIVA, y en algunas circunstancias, a una cancelación de registro en la BMV o BIVA, conjuntamente con una investigación por la CNBV y a sanciones civiles o penales. Las deficiencias, incluyendo cualquier debilidad importante en nuestro control interno sobre la presentación de informes financieros que pueda ocurrir en el futuro, podrían resultar en errores en nuestros estados financieros que podrían obligarnos a elaborar nuevamente nuestros estados financieros, provocar que no cumplamos con las obligaciones de presentación de informes y resultar en que los Tenedores de nuestros CBFIs pierdan confianza en nuestra información financiera reportada, todo lo cual podría causar una disminución en el precio de nuestros CBFIs, o afectar adversamente de manera importante nuestros negocios, reputación, resultados de operación, situación financiera o liquidez.

Podemos ser incapaces de continuar llevando a cabo adquisiciones adicionales que harían crecer nuestros negocios y, aún si consumamos las adquisiciones, podríamos no llegar a integrar y operar exitosamente los inmuebles adquiridos.

Nuestra estrategia de crecimiento incluye la adquisición disciplinada de Hoteles a medida que surjan oportunidades. Nuestra capacidad para adquirir Hoteles en términos satisfactorios e integrarlos y operarlos exitosamente está sujeta a los siguientes riesgos:

podríamos ser incapaces de adquirir los Hoteles deseados debido a la competencia de otros inversionistas inmobiliarios con mayor capital, incluyendo Compañías Operadoras, otras compañías operadoras de inmuebles, FIBRAS y fondos de inversión;


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podríamos adquirir Hoteles que no aporten valor a nuestros resultados una vez adquiridos, y los operadores que designemos para estos Hoteles podrían no manejarlos exitosamente para cumplir con nuestras expectativas;

la competencia de otros compradores potenciales puede aumentar significativamente el precio de compra de un Hotel deseado;

podemos ser incapaces de generar suficiente efectivo derivado de nuestras operaciones, o de obtener el financiamiento necesario a través de deuda o mercado de valores para concretar una adquisición, o si lo podemos obtener, el financiamiento puede ser en términos insatisfactorios;

podríamos tener que gastar cantidades mayores a las presupuestadas para desarrollar Hoteles o para hacer mejoras o renovaciones necesarias a los Hoteles adquiridos;

los contratos para la adquisición de Hoteles comúnmente están sujetos a condiciones particulares previas al cierre, incluyendo la conclusión satisfactoria de la auditoría previa y aprobaciones conforme a la regulación aplicable, y podemos emplear tiempo y dinero considerables en adquisiciones potenciales que no lleguen a consumarse;

el proceso de adquirir o de dar seguimiento a la adquisición de un nuevo Hotel puede desviar la atención de los directivos de nuestro asesor de nuestras operaciones de negocios existentes;

podríamos ser incapaces de integrar rápida y eficientemente las nuevas adquisiciones, en particular las adquisiciones de portafolios de Hoteles;

podemos enfrentar dificultades en la capacitación e integración de nuevos empleados a nuestra plataforma operativa;

las condiciones del mercado pueden dar lugar a tasas de ocupación y a ADR más bajas de las esperadas; y

podríamos adquirir Hoteles sin recurso alguno, o solo con recurso limitado, respecto de los pasivos, sean conocidos o desconocidos, tales como limpieza de contaminación ambiental, reclamaciones por los huéspedes, vendedores u otras personas contra los dueños anteriores de los Hoteles y demandas de indemnización por los socios, consejeros, funcionarios y otras personas indemnizadas por los propietarios anteriores de los Hoteles.

Si no logramos llevar a cabo las adquisiciones de los Hoteles en términos favorables, u operar los

Hoteles adquiridos para cumplir con nuestras metas o expectativas, nuestros negocios, situación financiera, resultados de operación y flujo de efectivo, el precio de nuestros CBFIs y nuestra capacidad para hacer distribuciones a los Tenedores de nuestros CBFIs y para satisfacer cualquier obligación futura del servicio de la deuda podrían verse adversamente afectados de manera importante.

Podríamos no ser capaces de ampliar exitosamente nuestro negocio a nuevos mercados y segmentos, lo cual podría afectar adversamente el rendimiento de nuestras inversiones inmobiliarias en esos mercados.

Si surge la oportunidad, podríamos explorar la adquisición y/o desarrollo de Hoteles en nuevos mercados y segmentos en México. Cada uno de los riesgos aplicables a nuestra capacidad de adquirir e integrar exitosamente Hoteles en nuestros mercados y segmentos actuales también es aplicable a nuestra capacidad de adquirir e integrar exitosamente Hoteles en nuevos mercados. Además de estos riesgos, podríamos no poseer el mismo nivel de conocimiento de la dinámica y de las condiciones de mercado de cualquier nuevo mercado en el que incursionemos, lo que podría afectar adversamente nuestra capacidad de entrar en esos mercados. Podríamos no obtener el rendimiento deseado sobre nuestras inversiones en nuevos mercados. Si no logramos entrar en nuevos mercados de manera exitosa, nuestros negocios, situación financiera, resultados de operación y


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flujo de efectivo, el precio de nuestros CBFIs y la capacidad para efectuar Distribuciones de Efectivo a los Tenedores de nuestros CBFIs podrían resultar adversamente afectados.

Nuestra capacidad de enajenar nuestros Hoteles es limitada, incluyendo por derechos preferentes, y estas limitaciones podrían reducir el valor de cualquier inmueble vendido, perjudicar nuestra liquidez o flexibilidad operativa si las ventas de dichos inmuebles son necesarias para generar capital o por otro motivo.

Para continuar siendo considerados como una FIBRA, estamos sujetos a diversos requisitos, incluyendo

el requisito de no poder enajenar ningún bien inmueble que desarrollemos o adquiramos durante un periodo de al menos cuatro años después de que concluya la construcción o adquisición, según corresponda, a efecto de mantener los beneficios fiscales atribuibles a dicho inmueble. Si vendemos un inmueble durante este período, estaríamos sujetos a consecuencias fiscales adversas importantes, lo que haría dicha venta menos aconsejable. A efecto de conservar los beneficios fiscales disponibles para las FIBRAS, pretendemos conservar cualquiera de los inmuebles que hayamos desarrollado o adquirido por lo menos por cuatro años a partir de que concluya la construcción o adquisición. Al momento de vender un inmueble, tendremos que cumplir con todos los requerimientos de ley y de los contratos relevantes incluyendo, en su caso, cualquier derecho de compra preferente. Asimismo, conforme a nuestro Contrato de Fideicomiso y los Convenios de Adhesión, mientras que los Propietarios de los Bienes Inmuebles del Portafolio de Aportación posean cualesquier CBFIs emitidos a éstos en las operaciones de aportación, dichos Propietarios tienen derechos de reversión (equivalentes al derecho de recomprar el inmueble), únicamente con relación a los inmuebles que hayan aportado. Conforme a estos derechos, en caso de que decidamos vender un inmueble de nuestro Portafolio de Aportación o ante la terminación de nuestro Contrato de Fideicomiso Contrato de Fideicomiso, los Fideicomitentes Adherentes tienen derecho a readquirir dichos inmuebles en su totalidad a un precio aprobado por una mayoría de los miembros independientes de nuestro Comité Técnico. Asimismo, conforme a nuestro Contrato de Fideicomiso y los Convenios de Adhesión, los Fideicomitentes Adherentes Relevantes tienen un derecho preferente con relación a todos nuestros inmuebles mientras que el Fideicomiso de Control sea tenedor de al menos 15% (quince por ciento) nuestros CBFIs en circulación. Conforme a este derecho, en caso de que decidamos vender cualquiera de estos inmuebles, estas personas, conjuntamente a través de un representante común, tienen un derecho preferente para comprarnos dicho inmueble a un precio aprobado por una mayoría de los miembros independientes de nuestro Comité Técnico. Estos derechos y restricciones podrían perjudicar nuestra capacidad de vender inmuebles y obtener efectivo rápidamente, o en momentos oportunos. Asimismo, si decidimos vender o nos vemos obligados a vender cualquiera de nuestros inmuebles, el derecho de reversión de los Tenedores relevantes y los derechos de preferencia otorgados a los Fideicomitentes Adherentes Relevantes como se describió anteriormente, podrían reducir el valor del inmueble vendido.

No podemos garantizar nuestra capacidad para efectuar distribuciones en el futuro. Podemos vernos obligados a utilizar créditos o fondos provenientes de otras fuentes para hacer distribuciones, lo que puede tener un impacto adverso en nuestras operaciones, o incluso no estar en posición de efectuar distribución alguna. No estamos obligados a efectuar distribuciones utilizando recursos que no forman parte de nuestro patrimonio. Conforme a lo anterior, es posible que en el futuro no se lleven a cabo Distribuciones del Fideicomiso, cuando las condiciones convenga a los intereses del Fideicomiso, según lo determine el Comité Técnico con el voto favorable de los Miembros Independientes, considerando las situaciones sociales, políticas y económicas del país.

Pretendemos efectuar distribuciones a los Tenedores de nuestros CBFIs para mantener nuestra

condición de Fibra. La Ley del Impuesto sobre la Renta exige a las FIBRAS distribuir anualmente al menos el


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95% de su Resultado Fiscal. Para continuar satisfaciendo los requisitos para ser considerados como una FIBRA, pretendemos pagar distribuciones equivalentes al 95% de nuestro Resultado Fiscal a los Tenedores de nuestros CBFIs. Si nuestros activos son insuficientes para hacer Distribuciones de Efectivo, no tendremos obligación alguna de hacer tales distribuciones o pagos.

Todas las distribuciones se realizarán a criterio de nuestro Comité Técnico y depende y dependerán de nuestros ingresos, de nuestra situación financiera, del mantenimiento de nuestro carácter como FIBRA y de otros factores que nuestro Comité Técnico considere relevantes eventualmente. Podemos vernos obligados a financiar las distribuciones con capital de trabajo, el producto de una emisión de CBFIs o una venta de activos en la medida que las distribuciones superen los ingresos o flujos de efectivo de las operaciones. Financiar las distribuciones con el capital de trabajo limitaría nuestras operaciones. Finalmente, vender activos puede obligarnos a deshacernos de activos en un momento o de una manera que no se ajuste a nuestra estrategia de disposición. Si obtenemos créditos para financiar las distribuciones, nuestros índices de apalancamiento y costos de intereses a futuro aumentarían, lo cual reduciría nuestros ingresos y el efectivo disponible para distribución que de otra manera hubieran existido. Podríamos ser incapaces de hacer distribuciones en el futuro y no podemos asegurar que nuestra política de distribución no cambiará en el futuro.

En situaciones especiales, considerando las situaciones sociales, políticas y económicas del país,

siempre y cuando así convenga a los intereses del Fideicomiso, podríamos encontrarnos en la necesidad de postergar o incluso cancelar ciertas Distribuciones del Fideicomiso, según sea aprobado por el Comité Técnico y siempre que se dé cumplimiento a los requisitos fiscales y legales para mantener el carácter de FIBRA.

Para efectos de las leyes mexicanas, somos un fideicomiso de emisión, no de garantía, y la recuperación de

una inversión en nuestros CBFIs está sujeta a que recibamos suficientes fondos de las inversiones en nuestros inmuebles, lo cual puede ser afectado por los factores de riesgo descritos en el presente reporte y los Prospectos de colocación publicados en años anteriores.

Nuestro Contrato de Fideicomiso es un contrato mediante el cual los Tenedores de nuestros CBFIs

adquieren el derecho de recibir Distribuciones de Efectivo del flujo de efectivo que forma o formará parte de nuestros activos. En consecuencia de que somos, para efectos de las leyes mexicanas, un fideicomiso de emisión y no de garantía, la recuperación de una inversión en nuestros CBFIs está sujeta a que recibamos suficientes fondos generados de la inversión en nuestros inmuebles.

Las coinversiones que pudiéramos hacer podrían resultar afectadas adversamente por nuestra falta de autoridad para tomar decisiones independientes, por nuestra confianza en la situación financiera de nuestros socios en participación y por disputas entre nosotros y nuestros socios en participación.

Podemos invertir en Hoteles conjuntamente con terceros a través de asociaciones, de coinversiones o de

otras figuras, adquirir una participación no mayoritaria en o compartir responsabilidad en la administración de los asuntos de un inmueble, asociación, co-inversión u otra persona moral. En este caso, podríamos no estar en condiciones de ejercer el control para tomar decisiones respecto del inmueble, asociación, coinversión u otra persona moral. Las inversiones a través de asociaciones, co-inversiones, u otras personas morales, en ciertas circunstancias, pueden implicar riesgos que no existirían si no hubiese un tercero involucrado, incluyendo la posibilidad de que nuestros socios en coinversiones puedan entrar quiebra, no puedan financiar su parte de las aportaciones de capital necesarias, tomen malas decisiones de negocios o bloqueen o demoren las decisiones necesarias. Los socios en co-inversiones pueden tener intereses o metas económicas o de negocios que sean incompatibles con nuestros intereses o metas de negocios, y pueden estar en condiciones de tomar acciones en


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contra de nuestros objetivos o políticas. Estas inversiones también podrían tener el riesgo potencial de llegar a puntos muertos en las decisiones, por ejemplo, de una enajenación, porque ni nosotros ni nuestros socios en la co-inversión tendríamos el control total sobre la asociación o coinversión. Las disputas entre nosotros y nuestros socios en coinversiones podrían dar lugar a un arbitraje o litigio que aumentaría nuestros gastos e impediría que los miembros de nuestro equipo de administración concentraran su esfuerzo y tiempo en nuestros negocios. En consecuencia, los actos de o las disputas con nuestros socios en la coinversión podrían causar que las instalaciones propiedad de la coinversión estuviesen sujetas a un riesgo adicional. Además, en determinadas circunstancias, podríamos ser responsables de los actos de nuestros socios en coinversiones.

Nuestros Contratos de Operación Hotelera pueden limitar nuestra flexibilidad.Cualquier Hotel de nuestro portafolio se opera y operará de conformidad con Contratos de Operación

Hotelera o arrendamientos con Compañías Operadoras de Hoteles de prestigio. Estos Contratos de Operación Hotelera y arrendamientos pueden contener normas específicas para, y restricciones y limitaciones sobre, la operación y mantenimiento de nuestros bienes. No sabemos si estas limitaciones puedan afectar nuestra capacidad de crear planes de negocios específicos diseñados para cada inmueble y para cada mercado.

La actual pandemia del COVID-19 y las medidas implementadas para evitar su propagación, podrían tener efectos adversos importantes en nuestro negocio, resultados de operación, flujos de efectivo y condición financiera.

En diciembre de 2019, se registró la aparición del virus COVID-19 en Wuhan, China, y el 11 de marzo de 2020, la Organización Mundial de la Salud, declaró al COVID-19 como pandemia. El brote ha llegado a más de 160 países y ha llevado a gobiernos y otras autoridades de todo el mundo, incluidas las autoridades federales, estatales y locales en México, a imponer medidas destinadas a controlar su propagación, incluidas restricciones a la movilidad y operaciones comerciales, tales como: prohibición de viajes, cierres fronterizos, cierres comerciales, cuarentenas y confinamiento forzoso. A la fecha de este reporte anual, es imposible predecir cuánto tiempo durará la pandemia del COVID-19, o las medidas tomadas para prevenir su propagación.

El impacto de la pandemia del COVID-19 y las medidas para evitar su propagación, podrían afectar

negativamente nuestros negocios, resultados de operaciones, flujos de efectivo y condición financiera de diversas maneras. Por ejemplo, nuestros arrendatarios que experimentan deterioro en sus condiciones financieras, como resultado de la pandemia del COVID-19 y podrían no estar dispuestos o no podrían pagar la Renta en su totalidad o de manera oportuna. En algunos casos, es posible que tengamos que reestructurar las obligaciones arrendatarias de los Contratos de Arrendamiento a largo plazo y es posible que no podamos hacerlo en términos que sean tan favorables para nosotros como los que actualmente tenemos. Numerosas acciones iniciadas a nivel federal, estatal y municipal, así como aquellas iniciadas por la industria, también podrían afectar nuestra capacidad de cobrar la Renta o de ejercer cualquier derecho al amparo de nuestros Contratos de Arrendamiento que derive del incumplimiento del pago de la Renta de nuestros arrendatarios. Algunos de nuestros arrendatarios podrían incurrir en costos o pérdidas significativas en respuesta a la pandemia del COVID-19, perder negocios debido a cualquier interrupción en las operaciones de nuestros activos o incurrir en otras responsabilidades relacionadas con órdenes de confinamiento, cuarentenas, infecciones u otros factores relacionados.

Nuestros Ingresos por Arrendamiento y resultados operativos también dependen significativamente de

los niveles de ocupación en nuestros Hoteles. Además, como consecuencia del impacto negativo que la pandemia del COVID-19 está teniendo en la condición económica de algunos de nuestros Operadores, es posible que sea necesario negociar estratégicamente con algunos de ellos. Podríamos enfrentar ciertas


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dificultades para renovar los Contratos de Arrendamiento o celebrar nuevos Contratos de Arrendamiento debido a dificultades financieras que actualmente afectan a algunos de nuestros arrendatarios. Asimismo, debido a la pandemia del COVID-19 y las medidas gubernamentales para evitar su propagación, es posible que nos veamos obligados a retrasar las actividades de construcción, desarrollo o mejoras relacionadas con nuestro Portafolio de Desarrollo. No podemos prever por cuánto tiempo continuarán estos efectos de la pandemia del COVID-19.

La pandemia del COVID-19 ha causado, y es probable que continúe causando, graves afectaciones

económicas y de mercado, entre otras, a nivel mundial. No podemos asegurar que las condiciones en los financiamientos bancarios, el capital y otros mercados financieros no continuarán deteriorándose como resultado de la pandemia, o que nuestro acceso al capital y otras fuentes de financiamiento no se verá limitado, lo que podría afectar negativamente la disposición y condiciones de futuros financiamientos, renovaciones o refinanciamientos.

Adicionalmente, el deterioro de las condiciones económicas mundiales como resultado de la pandemia

puede, en última instancia, disminuir los niveles de ocupación y los precios en nuestros Hoteles a medida que nuestros arrendatarios reduzcan o difieran sus gastos.

El alcance de los efectos de la pandemia del COVID-19 en nuestro desempeño operativo y financiero dependerá de futuras circunstancias, incluyendo la duración, la propagación y la intensidad del brote, lo cual es incierto e impredecible. Debido a la velocidad con que se ha desarrollado la pandemia, en este momento, no nos es posible estimar el efecto de estos factores en nuestro negocio, pero consideramos que el impacto adverso en nuestro negocio, los resultados de las operaciones, la situación financiera y los flujos de efectivo podrían ser material.

El plan de apoyo del COVID-19, recientemente anunciado por el gobierno mexicano podría dar lugar a

un período prolongado de debilidad económica en México, y continuaría existiendo una incertidumbre significativa sobre cómo y en qué medida se implementará.

El 30 de marzo de 2020, el Consejo de Salubridad General declaró una emergencia de salud pública, y el 31 de marzo de 2020, la Secretaría de Salud anunció acciones extraordinarias para enfrentar la emergencia de salud causada por el virus COVID-19. Cabe destacar que el acuerdo suspende todas las actividades económicas no esenciales del 30 de marzo al 30 de mayo de 2020, lo cual está causado y esperamos siga causando impactos negativos en la economía mexicana, mismos que, actualmente no pueden cuantificarse. Como resultado de esta suspensión, muchos de los negocios de nuestros inquilinos se verán afectados material y negativamente, y encontrarán dificultades significativas en términos de mantener su rentabilidad.

El 6 de abril de 2020, el presidente de México dio a conocer un plan destinado a aliviar la crisis

relacionada con el COVID-19. Este plan consiste principalmente en lo siguiente: aumentos en la inversión pública y el gasto social, otorgando préstamos a personas físicas y a pequeñas empresas, y adoptando medidas adicionales de austeridad. Sin embargo, sigue habiendo una incertidumbre significativa sobre la mecánica y los procesos necesarios para implementar este plan. Adicionalmente, el plan actualmente no incluye rescates, disminución de impuestos o incrementos de la deuda pública, aunque tales medidas podrían adoptarse en el futuro. Es posible que estas estrategias no sean suficientes para reducir el impacto económico negativo que la pandemia tendrá en nuestros inquilinos y en nuestro negocio, activos, resultados de operaciones, flujos de efectivo y condición financiera.

Podríamos estar sujetos al régimen de extinción de dominio de conformidad con la Ley Nacional de

Extinción de Dominio.


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Existe el riesgo inherente a la comisión de hechos ilícitos graves de conformidad con lo dispuesto en el artículo 22 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, por parte de nuestros arrendatarios en nuestros Hoteles, que pudieran generar que las autoridades correspondientes ejerzan la acción de extinción de dominio de alguno de nuestros Activos, de conformidad con la Ley Nacional de Extinción de Dominio; lo anterior, aún y cuando en el proceso penal respectivo no se haya dictado sentencia que determine la responsabilidad penal, bastando como presupuesto para el ejercicio de la acción de extinción de dominio, una calificación a cargo de la autoridad judicial penal sobre la existencia de alguno de los delitos previstos en el referido artículo 22 Constitucional.

En el curso normal de nuestro negocio, podríamos ser sujetos de litigios de tiempo en tiempo.

En el curso normal de nuestro negocio, podríamos ser sujetos de litigios. También podríamos estar

expuestos a litigios resultantes de las actividades llevadas a cabo en nuestros Hoteles por nuestros arrendatarios o sus clientes o en relación con la adquisición, enajenación o desarrollo de Bienes Inmuebles. El resultado de dichos procesos podría afectarnos adversa y materialmente y podría seguir inconcluso durante largos períodos de tiempo. Algún proceso litigioso podría consumir tiempo significativo de nuestros administradores y directivos y dicho tiempo y atención podría, ser desproporcional a los montos del litigio. La adquisición, propiedad, desarrollo y enajenación de bienes inmuebles podría exponernos a ciertos riesgos de litigio que podrían resultar en pérdidas, algunas de las cuales podrían ser materiales. El litigio podría derivarse respecto a actividades sucedidas con anterioridad a la fecha en que efectivamente adquiramos la propiedad. El inicio de dicho litigio o un resultado adverso en cualesquier litigio pendiente, podría tener un efecto material adverso en nuestro negocio, resultados de operación o condición financiera.

2. Riesgos Relacionados con las Inversiones en la Industria Hotelera.

Cambios en los patrones de viaje de los huéspedes debido a la llegada de modelos de negocio disruptivos y competidores no tradicionales, podría afectar adversamente nuestras tasas de ocupación e ingresos.

La proliferación de mercados en línea que permiten a las personas listar, encontrar y rentar casas de vacación por una comisión de procesamiento y otros negocios en el mercado de reservaciones de hospitalidad bajo modelos de habitaciones persona-a-persona podría evitar que los ADRs de nuestros Hoteles aumenten a su ritmo actual y disminuir el desarrollo de nuevos Hoteles debido al aumento de oferta individual. Los clientes podrían desarrollar patrones de viaje que favorecen estas plataformas tecnológicas, lo que podría afectar adversamente las tasas de ocupación de nuestros Hoteles y, consecuentemente, nuestra condición financiera y resultado de operaciones.

Los ingresos y la ocupación de nuestros Hoteles dependen de diversos factores que no siempre están bajo el control del Fideicomiso, el Administrador, el Asesor o el Comité Técnico.

Nuestros ingresos dependen de diversos factores sobre los cuales el Administrador, el Asesor o el Comité Técnico no tienen control alguno, incluyendo sin limitar, (i) las condiciones económicas, políticas y sociales nacionales e internacionales, así como las condiciones económicas de nuestros arrendatarios, (ii) actos de autoridad o cambios regulatorios que afecten la operación de los Hoteles y (iii) los casos fortuitos o fuerza mayor, incluyendo desastres naturales tales como pandemias y terremotos entre otros.


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Los riesgos de operar Hoteles conforme a contratos de administración hotelera y de arrendamiento, que pueden darse por terminados o no renovarse, pueden impactar nuestra capacidad de efectuar Distribuciones de Efectivo a los Tenedores de nuestros CBFIs.

La continuación de nuestros Contratos de Operación Hotelera y arrendamientos está sujeta a estándares de operación específicos y otros términos y condiciones. Todas nuestras Compañías Operadoras periódicamente realizan inspecciones en nuestros Hoteles para confirmar que estamos cumpliendo con sus estándares de operación. La falta de cumplimiento con dichos estándares o de apegarse a los demás términos y condiciones podría resultar en la pérdida o cancelación del contrato de administración hotelera o arrendamiento aplicable. Es posible que una empresa de administración hotelera podría condicionar la continuación de su contrato con nosotros a la realización de mejoras principales que determinemos sean demasiado costosas o de otra manera no viables económicamente en vista de las condiciones económicas generales, los resultados operativos o prospectos del Hotel afectado. En tal caso, podemos optar por dejar que el contrato en cuestión venza o se dé por terminado.

No se puede garantizar que cualquiera de nuestras Compañías Operadores renueve su contrato con

nosotros en cada periodo opcional. Si alguna de las Compañías Operadores termina sus Contratos de Operación Hotelera o arrendamientos con nosotros, podemos no ser capaces de obtener una empresa de administración hotelera sustituta adecuada, o de operar exitosamente el Hotel independientemente de una empresa de administración hotelera. Aun cuando encontremos una empresa de administración hotelera sustituta adecuada, no es posible garantizar que dicha empresa de administración hotelera podrá igualar los resultados de la Compañía Operadora anterior de inmediato o a largo plazo. La pérdida de un contrato de administración hotelera o de arrendamiento podría tener un efecto adverso importante en las operaciones o el valor subyacente del Hotel respectivo debido a la pérdida del reconocimiento de nombre, apoyo de marketing y modernos sistemas de reservaciones centralizados proporcionados por la empresa de administración hotelera. Nuestra pérdida de una empresa de administración hotelera para uno o más de los Hoteles en nuestro Portafolio Actual podría tener un efecto adverso importante en nuestros ingresos y en los montos disponibles para Distribución de Efectivo a los Tenedores de nuestros CBFIs.

Estamos sujetos a varios riesgos operativos comunes a la industria hotelera, lo cual puede afectar adversamente nuestra capacidad de efectuar distribuciones a los Tenedores de nuestros CBFIs.

Nuestros Hoteles están sujetos a varios riesgos operativos comunes a la industria hotelera, muchos de los cuales están fuera de nuestro control, incluyendo los siguientes:

competencia de otros Hoteles o instalaciones de hotelería en nuestros mercados; las ADRs y tasas de ocupación son volátiles pueden cambiar rápidamente y sin previo aviso; la sobre-construcción de Hoteles en nuestros mercados, lo cual afectaría adversamente la

ocupación y los ingresos en nuestros Hoteles; la dependencia en viajeros de negocios, comerciales y de placer; aumentos en costos de energía y otros gastos que afecten el turismo, lo cual puede afectar los

patrones de viajes y reducir el número de viajeros de negocios y comerciales y turistas; aumentos en costos operativos debido a la inflación y otros factores que pueden no compensarse

mediante el aumento en las tarifas de habitaciones; cambios en leyes y reglamentos de gobierno, políticas fiscales y reglamentos de zonificación y los

costos relacionados con cumplir con dichas leyes y reglamentos,


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efectos adversos en condiciones de mercado económicas locales, regionales, nacionales e internacionales;

imprevistos fuera de nuestro control, tales como ataques terroristas, cuestiones de salud relacionadas con el turismo, incluyendo pandemias y epidemias, inestabilidad política, hostilidades regionales, impuesto y sobrecargos gravados por autoridades reguladoras, accidentes relacionados con el turismo y patrones climáticos inusuales, incluyendo desastres naturales tales como huracanes, tsunamis o terremotos;

el impacto de las guerras y las actividades terroristas en el turismo; la situación financiera de la industria de la aviación y su impacto en la industria hotelera; efectos adversos de una desaceleración en la industria hotelera; y riesgos generalmente relacionados con la titularidad de instalaciones e inmuebles hoteleros, como

se discute continuación.

Estos riesgos podrían reducir las utilidades operativas netas de nuestros Hoteles, lo que a su vez podría afectar adversamente nuestra capacidad de efectuar Distribuciones de Efectivo a los Tenedores de nuestros CBFIs.

La naturaleza cíclica de la industria hotelera puede causar fluctuaciones en nuestro desempeño operativo. La industria hotelera es altamente cíclica. Las fluctuaciones en el desempeño operativo son causadas

principalmente por condiciones generales económicas y del mercado local, lo cual afecta los niveles de turismo de negocios y de placer. Además de las condiciones generales económicas, la oferta de nuevas habitaciones de Hoteles es un factor importante que puede afectar el desempeño de la industria hotelera y la sobre-construcción puede exacerbar aún más el impacto negativo de una recesión económica, las tarifas de habitaciones y la ocupación, y por lo tanto, los RevPAR, tienden a aumentar cuando el crecimiento de la demanda supera al crecimiento de la oferta. Una disminución en la demanda de hotelería, un crecimiento en la oferta de hotelería, podría resultar en rendimientos sustancialmente por debajo de lo esperado, o inclusive resultar en pérdidas, lo cual tendría un efecto adverso importante en nuestros negocios situación financiera, resultados de operación y nuestra capacidad de efectuar distribuciones a los Tenedores de nuestros CBFIs.

Asimismo, dependemos de los hábitos de gasto y preferencias de los huéspedes que se hospedan en nuestros Hoteles, por lo que una disminución en la demanda, ya sea como un resultado de cambios en las preferencias de los huéspedes, reducción del poder adquisitivo o desaceleración económica, regional, nacional o global, podría dar lugar a una reducción de los ingresos del Fideicomiso y afectar adversamente la condición financiera y resultados de operaciones del Fideicomiso.

Enfrentamos los retos de la industria hotelera en México (competencia, seguridad, eventos naturales,

entre otros), lo cual puede limitar nuestra rentabilidad y rendimiento a los Tenedores de nuestros CBFIs sobre su inversión.

La industria hotelera en México es altamente competitiva. Esta competencia podría reducir los niveles

de ocupación y los ingresos por renta en nuestros Hoteles, lo cual afectaría adversamente nuestras operaciones. Enfrentamos competencia de diversas fuentes. Enfrentamos competencia de otras instalaciones hoteleras, tanto en las inmediaciones de nuestros Hoteles como en los mercados geográficos en donde se ubican los mismos. Asimismo, los aumentos de los costos operativos debido a la inflación pueden no cubrirse mediante el aumento en las tarifas de habitaciones. También enfrentamos competencia de marcas hoteleras nacionales reconocidas con las cuales no estamos asociados.


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Asimismo, enfrentamos competencia del mercado en línea enfocado principalmente a plataformas

virtuales cliente-a-cliente, tales como “Airbnb”, la cual permite a sus usuarios arrendar (en estancias cortas o prolongadas) bienes inmuebles turísticos, incluyendo departamentos, hostales, o cuartos de Hotel.

Nuestros Hoteles son operados por Compañías Operadoras independientes. Por lo tanto, nuestros

ingresos dependen de la capacidad de dichas empresas de competir exitosamente con otros Hoteles en sus mercados respectivos. Algunos de nuestros competidores pueden tener recursos financieros y de marketing sustancialmente superiores a nosotros. Si nuestras Compañías Operadoras son incapaces de competir exitosamente o si las estrategias de marketing de nuestros competidores son eficaces, nuestros resultados de operación, situación financiera y capacidad de pagar nuestras deudas pueden verse adversamente afectadas y reducir el efectivo disponible para distribución a los Tenedores de nuestros CBFIs.

La necesidad de viajes de negocios y, por lo tanto, la demanda de habitaciones en nuestros Hoteles puede resultar adversamente afectada de manera importante por el aumento del uso de la tecnología relacionada con los negocios, así como por cualquier limitación impuesta por las autoridades correspondientes a los viajes internacionales y nacionales.

El aumento en el uso de tecnologías de teleconferencia y videoconferencia por las empresas podría

resultar en una disminución en los viajes de negocios conforme las empresas aumentan el uso de tecnologías que permitan a distintas partes en distintas ubicaciones participar en reuniones sin tener que viajar a un lugar central de reuniones, tales como nuestros Hoteles. En la medida que dichas tecnologías juegan un papel cada vez mayor en las actividades diarias y la necesidad de viajes de negocios disminuya, la demanda de nuestras habitaciones de Hoteles puede disminuir y podríamos vernos adversamente afectados.

Asimismo, podríamos estar sujetos a limitaciones a los viajes internacionales y nacionales impuestas por

las autoridades correspondientes y podría causar la disminución de viajes disminuyendo la demanda de nuestras habitaciones de Hoteles, lo que podría afectar adversamente nuestro negocio, resultados operativos y situación financiera.

Brote de COVID-19 y pandemias o brotes epidémicos en general

Brotes de virus, bacterias, pandemias o epidemias en general pueden causar desestabilización en los mercados financieros dar lugar a una recesión económica global que podría tener un impacto negativo en los resultados y operación del Fideicomiso. Asimismo, dichos eventos pueden tener como resultado una interrupción en la operación de nuestros Hoteles, así como cierres totales o parciales de los mismos. Adicionalmente, pueden generar restricciones de viaje y reducción de gastos de huéspedes y la afluencia de los mismos en nuestros Hoteles, lo cual puede afectar de manera negativa la operación del Fideicomiso e impedir llevar a cabo Distribuciones a los Tenedores.

Asimismo, con motivo del brote de COVID-19 (así como de cualquier otro futuro brote económico o

pandemia) la operación de nuestro negocio, así como el de nuestros arrendatarios podría verse afectada por la interrupción de las operaciones comerciales como consecuencia de (i) el cierre del acceso al público de nuestros Hoteles ordenado por cualquier Autoridad Gubernamental, (ii) las cuarentenas de empleados, clientes y proveedores en las zonas afectadas por el brote, y cierre de instalaciones de fabricación, almacenes y cadenas de suministro logístico; (iii) las restricciones de viaje y a la reducción de los gastos de los consumidores y de


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afluencia de los mismos en nuestros Hoteles y (iv) la incertidumbre con respecto a la duración de las afectaciones de la propagación del virus a nivel mundial.

3. Riesgos Relacionados con la deuda y el nivel de apalancamiento.

Estamos sujetos a un límite máximo de los pasivos que se pretendan asumir en relación con los activos totales del Fideicomiso.

Estamos sujetos a un límite máximo de los pasivos que se pretendan asumir en relación con los activos totales del Fideicomiso el cual, en ningún momento podrá ser mayor al 50% (cincuenta por ciento) del valor contable de nuestros activos totales, medidos al cierre del último trimestre reportado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 7, fracción VII, inciso a), numeral 5 de la Circular Única de Emisoras. Asimismo, tenemos la obligación de cumplir con un índice de cobertura de servicio de la deuda al momento de asumir cualquier crédito, préstamo o financiamiento con cargo al Patrimonio del Fideicomiso. Dicho índice de cobertura no podrá ser menor a 1.0, de conformidad con lo dispuesto en artículo 7, fracción VII, inciso a), numeral 4.2 de la Circular Única de Emisoras. En todo caso, el nivel de endeudamiento y el índice de cobertura de servicio de la deuda deberán ser calculados de conformidad con lo previsto en el anexo AA de la Circular Única de Emisoras y revelado en términos del artículo 35 Bis 1 de dicha circular.

Si excedemos el límite máximo de apalancamiento o bien, el índice de cobertura de servicio de la deuda

es menor a 1.0, no podremos asumir pasivos adicionales con cargo al Patrimonio del Fideicomiso hasta en tanto nos ajustemos al límite señalado, salvo que se trate de operaciones de refinanciamiento para extender el vencimiento del endeudamiento y nuestro Comité Técnico documente las evidencias de tal situación. En todo caso, el resultado de dicho refinanciamiento no podrá implicar un aumento en el nivel de endeudamiento o una disminución en el cálculo del índice de cobertura de servicio de la deuda registrado antes de la citada operación de refinanciamiento.

En caso de que excedamos el límite máximo de apalancamiento o bien, el índice de cobertura de

servicio de la deuda sea menor a 1.0, nuestro Administrador estará obligado a presentar a la Asamblea de Tenedores un informe de tal situación, así como un plan correctivo en el que se establezca la forma, términos y, en su caso, plazo para cumplir con el límite. Asimismo, en caso de materializarse este factor de riesgo, podrían desencadenarse otros factores de riesgo tales como la imposibilidad de continuar con nuestro desarrollo y crecimiento por falta de recursos, lo que podría afectar negativamente nuestro desempeño y la entrega de Distribuciones a nuestros Tenedores.

Cambios en la calificación crediticia del Fideicomiso podrían incrementar el costo de obtención de

financiamiento.

Las calificaciones crediticias otorgadas con relación a los CBFs podrán estar sujetas a revisión por distintas circunstancias relacionadas con la Emisora, México u otros temas que en la opinión de las agencias calificadoras respectivas puedan tener incidencia sobre la posibilidad de pago de los mismos. Los inversionistas deberán evaluar cuidadosamente cualquier consideración que se señale en las calificaciones correspondientes y que se especificarán en los Suplementos Informativos correspondientes y en otros documentos relacionados.


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4. Riesgos Relacionados con la Relación con el Asesor y las Compañías de Servicios.

Dependemos de nuestro Asesor y de nuestro personal clave para tener éxito, y podemos no encontrar un remplazo adecuado para ellos si el Contrato de Asesoría y Planeación queda sin efectos, o si nuestro personal clave en nuestro Asesor renuncia o de otra manera deja de estar disponible para nosotros.

Consideramos que nuestro éxito depende y dependerá considerablemente en el esfuerzo, experiencia, diligencia, pericia y redes de contactos comerciales de los funcionarios y personal clave de nuestro Asesor, incluyendo a los señores Simón Galante Zaga, Director Ejecutivo de nuestro Asesor, Eduardo López García, el Director Financiero y Claudia Lorena García Núñez, la Directora Jurídica de nuestro Asesor. La renuncia de cualquiera de los funcionarios o personal clave de nuestro Asesor podría tener un efecto adverso importante en nuestro desempeño. Estamos expuestos a la calidad de servicio y al personal de nuestras Compañías de Servicios. Asimismo, no podemos garantizar que nuestro Asesor continuará prestando servicios en nuestros Hoteles o que las Compañías de Servicios continuarán siendo los prestadores de servicios en relación con nuestros Hoteles, o que continuaremos teniendo acceso a sus funcionarios y profesionistas. Si el Contrato de Asesoría y Planeación se da por terminado y no se encuentra un sustituto adecuado, podríamos ser incapaces de ejecutar nuestro plan de negocios. De igual manera, si los Contratos de Servicios se dan por terminados y no se encuentra un sustituto adecuado, podríamos ser incapaces de operar nuestros Hoteles eficientemente o del todo. Más aún, algunos de los miembros no independientes de nuestro Comité Técnico también son funcionarios de nuestro Asesor, y la mayoría de ellos tienen responsabilidades y compromisos adicionales a sus responsabilidades con nosotros. La terminación de nuestro Contrato de Asesoría y Planeación o los Contratos de Servicios, o la pérdida del personal clave en nuestro Asesor o en las Compañías de Servicios, puede perjudicar nuestra situación financiera, resultados de operación, flujo de efectivo y capacidad de pagar distribuciones a los Tenedores de nuestros CBFIs.

Puede ser difícil y costoso terminar el Contrato de Asesoría y Planeación.

La terminación del Contrato de Asesoría y Planeación con nuestro Asesor puede ser difícil y costosa.

Conforme a los términos del Contrato de Asesoría y Planeación, nuestro Asesor puede ser destituido (i) por “causa,” o (ii) por resolución de los Tenedores de más del 85% (ochenta y cinco por ciento) nuestros CBFIs en circulación. Como se define en el Contrato de Fideicomiso, “causa” (“Conducta de Destitución”) significa, con relación a cualquier persona, (A) una sentencia definitiva que declare a dicha persona responsable de fraude, mala fe o negligencia inexcusable con relación a sus obligaciones (cada uno, según se interprete conforme a derecho en México), (B) cualquier conducta penal (conforme a las leyes de México) o incumplimiento intencional con la ley por dicha persona, según se relacione con nuestro Contrato de Fideicomiso o sus negocios, (C) incumplimiento sustancial por dicha persona con nuestro Contrato de Fideicomiso, o cualquier otro contrato derivado de nuestro Contrato de Fideicomiso, o (D) la quiebra de dicha persona. Si nuestro Asesor es destituido sin “causa,” por resolución de los Tenedores de más del 85% (ochenta y cinco por ciento) nuestros CBFIs en circulación en o a partir del 30 de noviembre de 2017 (fecha del quinto aniversario de su celebración), nuestro Asesor tiene derecho a recibir una indemnización por terminación igual a cinco veces la comisión anual pagadera conforme al Contrato de Asesoría y Planeación, menos el monto de cualquier comisión anual anteriormente pagada a nuestro Asesor por servicios prestados. El Contrato de Asesoría y Planeación podrá ser terminado por nosotros o nuestro Asesor mediante previo aviso por escrito con 90 (noventa) días de anticipación sin el pago de la indemnización por terminación después del término inicial de cinco años. Conforme a los términos del Contrato de Fideicomiso, las Compañías de Servicios podrán ser destituidas (i) por “causa,” o (ii) por resolución de los Tenedores de más del 85% (ochenta y cinco por ciento) nuestros CBFIs en circulación. Los Contratos de Servicios también podrán darse por terminados por nosotros en cualquier momento mediante previo aviso por escrito con 90 (noventa) días de anticipación una vez que concluya el término de 5 años.


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Al 31 de diciembre de 2020, el 16% de nuestros CBFIs en circulación son propiedad de un Fideicomiso de

Control, junto con nuestros ejecutivos relevantes y algunos miembros de las Familias Relevantes, controlado por un Comité Técnico integrado por los señores Simón Galante Zaga, Roberto Galante Totah, Albert Galante Saadia, y Alberto Galante Zaga. Cuatro de los miembros de nuestro Comité Técnico, incluyendo a los señores Simón Galante Zaga, Alberto Galante Zaga, y Roberto Galante Totah tienen una participación en nuestro Asesor y, mientras que el Fideicomiso de Control tenga 15% (quince por ciento) o más de nuestros CBFIs en circulación, también tienen la facultad de hacer que el Fideicomiso de Control impida la remoción de nuestro Asesor excepto por “causa”.

5. Riesgos Relacionados con la Organización y Estructura.

El régimen fiscal aplicable a las FIBRAS ha estado evolucionando y fue modificado recientemente; no puede garantizarse que las leyes y reglamentos referentes a las FIBRAS y cualquier interpretación de las mismas, no cambiarán de tal manera que nos afecte adversamente.

El régimen legal existente aplicable a las FIBRAS ha estado evolucionando. Los artículos 187 y 188 de la

Ley Federal del Impuesto sobre la Renta entraron en vigor el 1 de enero de 2014. No puede garantizarse que la Legislación aplicable a las FIBRAS, incluyendo los criterios emitidos por las autoridades fiscales mexicanas estableciendo lineamientos más específicos o distintos respecto de los requisitos para calificar como una FIBRA, no cambiará de forma tal que afecte adversamente nuestras operaciones. En la medida en que las autoridades fiscales y/o bursátiles competentes establezcan lineamientos más específicos o cambien los requisitos para calificar como una Fibra, se nos podría exigir ajustar nuestra estrategia para cumplir con los mismos. Cualquier lineamiento o cambio adicional podría proporcionarnos flexibilidad adicional o podría inhibir nuestra capacidad para llevar a cabo las estrategias que hemos escogido. Si fuéramos incapaces de mantener nuestra calificación como una FIBRA, entre otras cosas se nos podría obligar a cambiar la manera en la cual realizamos nuestras operaciones, lo que podría afectar adversamente nuestra situación financiera, los resultados de operación y nuestro flujo de efectivo, el precio de compraventa de nuestros CBFIs y nuestra capacidad para efectuar Distribuciones a los Tenedores de nuestros CBFIs.

Podemos exigir de manera menos estricta el cumplimiento de los contratos conforme a los cuales

adquirimos nuestro Portafolio Inicial, el Contrato de Obra, el Contrato de Asesoría y Planeación, y los Contratos de Servicios debido a conflictos de interés con ciertos miembros de nuestro Comité Técnico.

Estamos sujetos a conflictos de intereses derivados de nuestra relación con nuestro Asesor y las Compañías

de Servicios, y sus respectivas filiales, incluyendo Grupo GDI. Específicamente, algunos de los miembros no independientes de nuestro Comité Técnico también son funcionarios de nuestro Asesor, y tienen participaciones en nuestro Asesor y las Compañías de Servicios. El Contrato de Asesoría y Planeación, los Contratos de Servicios y algunos de los Contratos de Obra fueron negociados entre partes relacionadas y sus términos, incluyendo honorarios y otros montos pagaderos, pueden no ser tan favorables para nosotros como si se hubiesen negociado con terceros no relacionados y entre partes no afiliadas. Asimismo, algunos de los funcionarios de nuestro Asesor, y nuestro Administrador ejercen control sobre y son Fideicomitentes Adherentes Relevantes de Grupo GDI. Nosotros y nuestro Asesor hemos establecido ciertas políticas y procedimientos para resolver posibles conflictos de interés.

Los señores Simón Galante Zaga, Roberto Galante Totah, y Alberto Galante Zaga, cada uno de los cuales es

miembro de nuestro Comité Técnico, tenían participaciones en los 21 Hoteles que constituyeron el Portafolio de Aportación y celebraron Convenios de Adhesión con nosotros en relación con dichos Hoteles conforme a los cuales recibieron CBFIs. Asimismo, algunas de estas personas son funcionarios de, y tienen una participación en, nuestro


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Asesor. En relación con nuestras Operaciones Iniciales, celebramos el Contrato de Obra con Grupo GDI, el Contrato de Asesoría y Planeación con nuestro Asesor y nuestro Administrador celebró los Contratos de Servicios con las Compañías de Servicios.

Los términos de los Convenios de Adhesión, el Contrato de Obra, el Contrato de Asesoría y Planeación y

los Contratos de Servicios se negociaron entre partes relacionadas, lo que podría resultar en no exigir, o exigir de manera menos estricta, nuestros derechos conforme a estos contratos debido a nuestro deseo de mantener nuestra relación continua con nuestro Asesor y las Compañías de Servicios y sus directivos, dado su amplio conocimiento de nuestros negocios, relaciones con nuestros huéspedes y participaciones significativas en nuestros CBFIs.

De conformidad con nuestro Fideicomiso, (i) se requiere el voto favorable de la mayoría de los miembros de

nuestro Comité Técnico y de la mayoría de los miembros independientes del mismo, antes de formalizar cualquier contrato, operación o relación importante con una parte relacionada que represente menos del 10% del Valor Promedio; o (ii) se requiere el voto favorable de los Tenedores que representen la mayoría de los CBFIs en circulación que se encuentren presentes en la Asamblea de Tenedores en la que se discuta el asunto, antes de formalizar cualquier contrato, operación o relación importante con una parte relacionada que represente el 10% o más del Valor Promedio; incluyendo a nuestro Asesor, las Compañías de Servicios, la persona que nos constituyó como fideicomiso, o nuestro Fideicomitente, o cualquiera de los Fideicomitentes Adherentes Relevantes, los miembros de nuestro Comité Técnico o cualquier otra persona o parte que pueda tener un conflicto de interés.

No podemos garantizar que nuestras políticas efectivamente eliminarán la influencia de dichos conflictos. Si

no logran hacerlo, podrían tomarse decisiones que pueden no reflejar plenamente los intereses de todos los Tenedores de nuestros CBFIs. Existen conflictos de interés en nuestra relación con nuestro Asesor y las Compañías de Servicios y sus respectivas filiales, incluyendo Grupo GDI, lo cual podría resultar en decisiones que no sean convenientes para los intereses de los Tenedores de nuestros CBFIs.

Las consecuencias fiscales para los Fideicomitentes Adherentes de los inmuebles que integran nuestro

Portafolio de Aportación Inicial, así como cualquier propiedad que nos pueda ser aportada en el futuro, ante la venta de dichos inmuebles pueden hacer que sus intereses difieran de los intereses de los otros Tenedores de nuestros CBFIs.

Los Propietarios de los Bienes Inmuebles que integran nuestro Portafolio de Aportación Inicial, y cualquier propiedad aportada posteriormente, tendrán consecuencias fiscales ante la venta de dichos Bienes Inmuebles por parte de la FIBRA. El ISR que se generará con motivo de la ganancia fiscal por la aportación a la FIBRA se diferirá hasta que ocurra alguno de los siguientes hechos: (i) que enajenemos dichos Bienes Inmuebles o (ii) que los Fideicomitentes Adherentes respectivos enajenen los CBFIs recibidos como contraprestación por la aportación de dichos Bienes Inmuebles. Por lo anterior, los Fideicomitentes Adherentes podrían tener objetivos diferentes con relación a los precios y tiempos adecuados y otros términos importantes de venta de dichos Bienes Inmuebles y podrían ejercer su influencia sobre nuestros asuntos intentando demorar, diferir o impedir una operación que de otra manera sería conveniente para los intereses de los demás Tenedores de nuestros CBFIs.

Ciertos miembros del equipo directivo de nuestro Asesor y de nuestro Administrador y las Compañías de

Servicios tienen intereses de negocios e inversiones externas, lo que potencialmente podría distraer su tiempo y atención de nosotros.

Ciertos miembros del equipo directivo de nuestro Asesor y de nuestro Administrador tienen intereses de negocios externos, incluyendo participaciones y en algunos casos, responsabilidades administrativas, relacionados


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con ciertos inmuebles y sociedades que no aportaron o adquirieron en nuestras Operaciones Iniciales. La presencia de intereses en negocios externos puede presentar un conflicto, ya que éstos podrían interferir con la capacidad de los miembros de la dirección de nuestro Asesor y nuestro Administrador de dedicar tiempo y atención a nuestros negocios y asuntos, y, como resultado, nuestro negocio podría verse perjudicado.

Los Sres. Albert Galante Saadia, Alberto Galante Zaga, Eduardo Zaga Cojab, Roberto Galante Totah, y

Simón Galante Zaga, tienen influencia significativa sobre nuestros asuntos y podrían ejercer dicha influencia de una manera que no sea conveniente para los intereses de los otros Tenedores de nuestros CBFIs.

Al 31 de diciembre de 2020, el 16% de nuestros CBFIs en circulación son propiedad de un Fideicomiso de

Control, junto con nuestros ejecutivos relevantes y algunos miembros de las Familias Relevantes, controlado por un Comité Técnico integrado por 5 miembros. El Comité Técnico del Fideicomiso de Control está integrado por Albert Galante Saadia, Alberto Galante Zaga, Eduardo Zaga Cojab, Roberto Galante Totah, Simón Galante Zaga. Estas personas, a través del Fideicomiso de Control y mientras posean el 15% (quince por ciento) o más de nuestros CBFIs en circulación a través del Fideicomiso de Control, podrán nombrar a la mayoría de los miembros de nuestro Comité Técnico y podrán controlar ciertas acciones que requieran la aprobación de los Tenedores de más del 85% (ochenta y cinco por ciento) de nuestros CBFIs en circulación, incluyendo, sin limitación, modificaciones a ciertas disposiciones de nuestro Contrato de Fideicomiso, la destitución de nuestro Asesor y las Compañías de Servicios sin “causa,” la aprobación de operaciones corporativas importantes tales como la liquidación de nuestros activos, la terminación de nuestro Contrato de Fideicomiso y nuestra existencia como fideicomiso, y la cancelación de nuestros CBFIs del RNV de la CNBV y la Bolsa Mexicana de Valores, en cada caso sin considerar si los otros Tenedores de nuestros CBFIs estiman que un acto en particular conviene a sus intereses. Asimismo, algunas de estas personas son miembros de nuestro Comité Técnico, y nuestro Comité Técnico está integrado por un máximo de 21 miembros propietarios, así como un suplente por cada miembro titular.

Nuestro Comité Técnico puede cambiar ciertas de nuestras políticas del Fideicomiso sin la aprobación de

los Tenedores de nuestros CBFIs.

Dentro de los parámetros establecidos en nuestro Contrato de Fideicomiso, nuestras políticas de inversión, obtención de créditos y distribución y nuestras políticas con respecto a otras actividades, incluyendo crecimiento, deuda, capitalización y operaciones, serán determinadas por nuestro Comité Técnico. En ciertas circunstancias, estas políticas pueden ser modificadas o revisadas en cualquier momento a discreción de nuestro Comité Técnico sin la aprobación de los Tenedores de nuestros CBFIs. Un cambio en estas políticas podría tener un efecto adverso en nuestros negocios, situación financiera, resultados de operación y flujo de efectivo, el precio de compraventa de nuestros CBFIs y nuestra capacidad de efectuar distribuciones a los Tenedores de nuestros CBFIs.

6. Riesgos Relacionados con los Mercados de Valores y la Titularidad de los CBFIs.

La cantidad de CBFIs disponible para venta futura podría afectar adversamente el precio de mercado de

nuestros CBFIs, y las ventas futuras de nuestros CBFIs podrían diluir a los Tenedores existentes de nuestros CBFIs.

La emisión y venta de cantidades sustanciales de nuestros CBFIs en el mercado o la percepción de que estas

ventas podrían ocurrir, podrían afectar adversamente el precio de mercado de nuestros CBFIs. El ejercicio de la opción de sobreasignación, la emisión de nuestros CBFIs en relación con adquisiciones de inmuebles, portafolio o


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negocios y otras emisiones de nuestros CBFIs como pago a nuestro Asesor podría diluir y tener un efecto adverso sobre el precio de mercado de nuestros CBFIs.

Las ofertas futuras de valores que tengan un nivel preferente a nuestros CBFIs pueden limitar nuestra

flexibilidad operativa y financiera y pueden afectar adversamente el precio de mercado de nuestros CBFIs, y diluir su valor. Si decidimos emitir valores que sean preferentes a nuestros CBFIs en el futuro o de otra manera incurrimos deuda, es

posible que estos valores o deuda se rijan por convenios u otros instrumentos que contengan disposiciones que restrinjan nuestra flexibilidad operativa y limiten nuestra capacidad para efectuar distribuciones a los Tenedores de nuestros CBFIs. Asimismo, cualquier valor convertible o intercambiable que emitamos en el futuro puede tener derechos, preferencias y privilegios, inclusive con respecto a distribuciones, más favorables que los de nuestros CBFIs y resultar en una dilución de los Tenedores de nuestros CBFIs. Debido a que nuestra decisión de emitir valores en cualquier oferta futura o de incurrir en deuda de otra manera depende y dependerá de las condiciones del mercado y de otros factores fuera de nuestro control, no podemos predecir o calcular la cantidad, oportunidad o naturaleza de nuestras ofertas o financiamientos futuros, cualquiera de los cuales podría reducir el precio de mercado nuestros CBFIs y diluir el valor de los mismos.

Las protecciones otorgadas a los Tenedores minoritarios de nuestros CBFIs en México son diferentes a las otorgadas en Estados Unidos y otras jurisdicciones fuera de México.

Conforme a la ley mexicana, las protecciones otorgadas a los Tenedores minoritarios de nuestros CBFIs son, en algunos aspectos, distintas a las que existen en los Estados Unidos y algunas otras jurisdicciones. Las protecciones de los Tenedores minoritarios de nuestros CBFIs derivan de la legislación mexicana, entre otros, de la LMV y de la Circular Única de Emisoras, por lo cual, los Tenedores estadounidenses y/o extranjeros serán tratados como Tenedores mexicanos y no podrán sujetarse a otras leyes distintas que las mexicanas. En particular, el régimen jurídico en México relativo a las obligaciones de las instituciones actuando como fiduciarios de fideicomisos emisores, no está tan desarrollado como en Estados Unidos. Más aún, existen requisitos de procedimiento diferentes para promover demandas de accionistas. En consecuencia, en la práctica, puede ser más difícil para los Tenedores minoritarios de nuestros CBFIs hacer valer sus derechos contra nosotros y los miembros de nuestro Comité Técnico o controlar a los Tenedores de nuestros CBFIs de lo que sería para los accionistas de una empresa estadounidense.

Los aumentos en tasas de interés pueden dar lugar a una disminución del valor de nuestros CBFIs.

Uno de los factores que influye en el precio de nuestros CBFIs es el rendimiento de dividendos (dividend

yield) sobre nuestros CBFIs (como porcentaje del precio de nuestros CBFIs) con relación a las tasas de interés del mercado. Un aumento en las tasas de interés del mercado puede hacer que los compradores potenciales de nuestros CBFIs esperen mayores rendimientos de dividendos, y si fuéramos incapaces de pagar el mismo, el precio de mercado de nuestros CBFIs podría disminuir.

El precio de mercado de nuestros CBFIs podría resultar adversamente afectado por nuestro nivel de

Distribuciones de Efectivo.

La percepción del mercado de nuestro potencial de crecimiento y nuestras distribuciones de efectivo actuales y potenciales, ya sea de operaciones, ventas o refinanciamientos, así como el valor en el mercado inmobiliario de los activos subyacentes, podrá hacer que nuestros CBFIs se vendan a precios que difieran de nuestro valor de activo neto por CBFI. Para mantener nuestra calificación como una FIBRA, la Ley del Impuesto sobre la Renta requiere que distribuyamos anualmente cuando menos el 95% (noventa y cinco por ciento) de nuestro Resultado Fiscal, y en general pretendemos pagar distribuciones equivalentes al 95% (noventa y cinco por ciento)


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de nuestro Resultado Fiscal a los Tenedores de nuestros CBFIs. Si retenemos flujo de efectivo operativo para efectos de inversión, reservas de capital de trabajo u otros fines, estos fondos retenidos, aunque aumenten el valor de nuestros activos subyacentes, pueden no aumentar de manera correspondiente precio de mercado de nuestros CBFIs. Nuestra falta de cumplir las expectativas del mercado con relación a ingresos y distribuciones futuros, probablemente afectaría de manera adversa el precio de mercado de nuestros CBFIs.

No existe garantía de entrega de Distribuciones salvo con los recursos que integran el Patrimonio del

Fideicomiso.

No existe garantía de entrega de Distribuciones salvo con los recursos que integran el Patrimonio del Fideicomiso en los términos previstos en nuestro Fideicomiso. El Patrimonio del Fideicomiso no incluye ningún tipo de mecanismo que garantice la entrega de Distribuciones. Ni nosotros, ni el Fideicomitente, ni los Fideicomitentes Adherentes, ni el Administrador, ni el Asesor, ni las, ni el Representante Común, ni cualesquiera de sus afiliadas o subsidiarias, ni los Intermediarios Colocadores serán responsables de realizar las Distribuciones. En caso que el Patrimonio del Fideicomiso sea insuficiente para realizar todas las Distribuciones, no existe obligación alguna por parte del Fideicomitente, los Fideicomitentes Adherentes, el Administrador, el Asesor, las Empresas de Servicios de Representación, el Representante Común, de nosotros ni de cualesquiera de sus afiliadas o subsidiarias, ni los Intermediarios Colocadores de realizar dichas Distribuciones. Nuestro Fideicomiso restringe la capacidad de los Tenedores extranjeros de nuestros CBFIs para invocar

la protección de sus gobiernos con respecto a sus derechos como Tenedores.

Los Tenedores extranjeros deberán ser tratados como Tenedores mexicanos con respecto a su tenencia y se considera que han acordado no invocar la protección de sus gobiernos. Nuestro Fideicomiso y CBFIs disponen que cualquier acción legal relacionada con la ejecución, interpretación o desempeño de nuestro Fideicomiso estarán regidos por la legislación mexicana y sólo serán competentes, los tribunales mexicanos. Como resultado, no es posible para los Tenedores extranjeros de nuestros CBFIs hacer cumplir sus derechos como Tenedores bajo nuestro Fideicomiso ante tribunales distintos de los tribunales mexicanos.

7. Riesgos Relacionados con México.

Las condiciones económicas, políticas y sociales pueden afectar adversamente nuestros negocios. Las acciones y políticas del Gobierno Federal respecto de la economía, la regulación del medio ambiente y el contexto social y político, las empresas de participación estatal o controladas por el gobierno, instituciones financieras gubernamentales o reguladas por el gobierno podrían tener un impacto importante en las empresas del sector privado en general, así como en las condiciones de los mercados de capitales, y los precios y retornos de los valores que cotizan en las bolsas de valores de México. Dichas acciones pudieran incluir potenciales aumentos en las tasas de interés, cambios en las políticas fiscales, control de precios, devaluación de la moneda, control de capitales, límites a las importaciones, entre otras, que afecten nuestra capacidad de generar Distribuciones. . No se puede asegurar que los cambios en las políticas del Gobierno Federal no afectarán adversamente el negocio, condición financiera y los resultados de operaciones de nuestros Hoteles o del Fideicomiso.

Los eventos políticos en México pueden afectar significativamente la política económica mexicana, y en

consecuencia, nuestras operaciones. Los desacuerdos políticos entre los poderes ejecutivo y legislativo podrían resultar en una prohibición de venta e impedir la implementación oportuna de reformas políticas y económicas, lo que a su vez podría tener un efecto adverso importante en la política económica mexicana y en nuestros negocios.


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También es posible que la incertidumbre política pueda afectar adversamente la situación económica de México. No podemos garantizar que los eventos políticos en México, sobre los cuales no tenemos control alguno, no tienen un efecto adverso sobre nuestra situación financiera o sobre los resultados de operación.

En particular, los hechos políticos en México podrían afectar significativamente las condiciones de

mercado, incluyendo la paridad del Peso con otras monedas, las condiciones generales de la industria inmobiliaria Mexicana y la economía Mexicana, la inflación, las tasas de interés, leyes, impuestos y normas confiscatorias, expropiación, inestabilidad política y social y el desarrollo económico, todo lo cual puede tener un impacto directo en nuestros negocios.

La Ley Aplicable en materia fiscal, particularmente, en México está sujeta a cambios constantes y no se

tiene seguridad de que el Gobierno Federal propondrá y aprobará reformas a la misma o a cualquiera de sus políticas en materia política, social, económica, cuyas reformas o cambios podrían tener un efecto adverso en el negocio, resultados de operaciones, condición financiera y perspectivas del Fideicomiso.

En cualquier momento, las leyes y reglamentos fiscales federales, estatales o locales de los Estados Unidos, o

federales o locales de México, u otras leyes o reglamentos fiscales que no sean de los Estados Unidos o las interpretaciones judiciales o administrativas de dichas leyes o reglamentos pueden cambiar. No podemos predecir cuándo, o si una nueva ley o un nuevo reglamento fiscal federal, estatal o local de los Estados Unidos, o federal o local de México u otra ley o reglamento fiscal que no sea de los Estados Unidos, o una interpretación judicial de dichas leyes o reglamentos, se adoptará, promulgará o entrará en vigor, o si cualquiera de dichas leyes, reglamentos o interpretaciones tiene efectos retroactivos. Cualquier nueva ley o reglamento fiscal o un cambio en o una nueva interpretación administrativa o judicial de dichas leyes o reglamentos, podría afectar adversamente tanto a nosotros como a los Tenedores de nuestros CBFIs.

El régimen legal existente aplicable a las FIBRAS ha estado evolucionando. Los artículos 187 y 188 de la Ley

Federal del Impuesto sobre la Renta entraron en vigor el 1 de enero de 2014. No puede garantizarse que la Legislación aplicable a las FIBRAS, incluyendo los criterios emitidos por las autoridades fiscales mexicanas estableciendo lineamientos más específicos o distintos respecto de los requisitos para calificar como una FIBRA, no cambiará de forma tal que afecte adversamente nuestras operaciones. En la medida en que las autoridades fiscales y/o bursátiles competentes establezcan lineamientos más específicos o cambien los requisitos para calificar como una Fibra, se nos podría exigir ajustar nuestra estrategia para cumplir con los mismos. Cualquier lineamiento o cambio adicional podría proporcionarnos flexibilidad adicional o podría inhibir nuestra capacidad para llevar a cabo las estrategias que hemos escogido. Si fuéramos incapaces de mantener nuestra calificación como una FIBRA, entre otras cosas se nos podría obligar a cambiar la manera en la cual realizamos nuestras operaciones, lo que podría afectar adversamente nuestra situación financiera, los resultados de operación y nuestro flujo de efectivo, el precio de compraventa de nuestros CBFIs y nuestra capacidad para efectuar Distribuciones a los Tenedores de nuestros CBFIs.

Los problemas de inseguridad en México pueden resultar en advertencias y restricciones de viaje desde los Estados Unidos afectando el flujo de turistas y viajeros de negocios a nuestros Hoteles.

En abril de 2016, el Departamento de Estado (Department of State) de los Estados Unidos emitió una advertencia de viaje a los ciudadanos de Estados Unidos acerca del riesgo de viajar a ciertas regiones de México debido a amenazas a la seguridad que representaban ciertos grupos criminales organizados. En agosto 2017, fue actualizada para incluir Quintana Roo, Baja California Sur, Chiapas, Colima, Veracruz y Guerrero. Las advertencias de viaje del Departamento de Estado de los Estados Unidos o de otros países, podría resultar en una caída en el turismo en México general o en cualquiera de las regiones donde se ubican nuestros Hoteles en lo particular.


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Cualquier caída de este tipo podría afectar adversamente la ocupación y ADR de nuestros Hoteles, lo que podría tener un efecto materialmente adverso en nuestra condición financiera y resultado de operaciones, flujos de efectivo, el precio de cotización de nuestros CBFIs y nuestra capacidad para hacer Distribuciones a los Tenedores de nuestros CBFIs.

El gobierno mexicano ha ejercido, y continúa ejerciendo, influencia significativa sobre la economía

mexicana. Los cambios en las políticas gubernamentales mexicanas podrían afectar negativamente los resultados de nuestras operaciones y nuestra situación financiera.

El gobierno federal mexicano ha ejercido, y continúa ejerciendo, influencia significativa sobre la economía mexicana. En consecuencia, las acciones y políticas gubernamentales federales mexicanas con respecto a la economía, a empresas paraestatales e instituciones financieras controladas, financiadas o influenciadas por el estado podrían tener un impacto significativo sobre empresas del sector privado en general y sobre nosotros en particular, y sobre las condiciones del mercado, precios y rendimientos de los valores mexicanos. El gobierno mexicano en el pasado ha intervenido en la economía local y ocasionalmente ha efectuado cambios significativos en las políticas y reglamentos, lo que podrá suceder en el futuro. Estas acciones para controlar la inflación y otras normas y políticas han involucrado, entre otras medidas, aumentos en tasas de interés, cambios en políticas fiscales, controles de precios, devaluaciones de la moneda, controles de capital, límites a importaciones y otras acciones. Nuestros negocios, situación financiera, resultados de operación y distribuciones pueden verse negativamente afectados por los cambios en las políticas o reglamentaciones gubernamentales que involucren o afecten el patrimonio del fideicomiso, nuestra administración, nuestras operaciones y nuestro régimen fiscal. No podemos garantizar que los cambios en las políticas gubernamentales federales no afectarán negativamente nuestros negocios, situación financiera y resultados de operación. La legislación fiscal, en particular, en México, está sujeta a cambios constantes y no podemos garantizar que el gobierno mexicano no realice cambios a ésta o a cualquiera de sus políticas existentes en el ámbito político, social, económico o en otros ámbitos, los cuales puedan tener un efecto adverso importante sobre nuestros negocios, resultados de operación, situación financiera o prospectos o afectar negativamente el precio de mercado de nuestros CBFIs.

No puede haber seguridad en las predicciones de cómo se llevará a cabo la administración del Gobierno

Federal; cualquier medida adoptada por la nueva administración podría tener resultados inciertos e impactos sobre el futuro desempeño del Fideicomiso. El alcance de dicho impacto no puede ser predicho con exactitud. No existe garantía de que la estabilidad relativa del actual ambiente político mexicano continúe en el futuro.

No podemos predecir el impacto que el cambio en las condiciones climáticas, así como las respuestas

legales, regulatorias y sociales a las mismas, podrían tener en nuestro negocio.

Varios científicos, ambientalistas, organismos internacionales, reguladores y otros comentadores consideran que el cambio climático global ha añadido, y continuará añadiendo, a la imprevisibilidad, frecuencia y severidad de desastres naturales (incluyendo, pero no limitado a, huracanes, tornados, heladas, otras tormentas o incendios) en ciertas partes del mundo. Un número de medidas legales y regulatorias, así como iniciativas sociales, han sido tomadas en un esfuerzo por reducir emisiones de gases de efecto invernadero y otras emisiones de carbono que muchos consideran son los principales contribuyentes al cambio climático global. No podemos predecir el impacto que los cambios en las condiciones climáticas, si acaso, tendrá en nuestros resultados de operaciones o nuestra condición financiera. Adicionalmente, no podemos predecir cómo las respuestas legales, regulatorias y sociales al cambio climático global podrían impactar nuestro negocio.


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Además, anticipamos que regulaciones pendientes bajo la Ley General de Cambio Climático, mismas que se esperan impondrán un sistema interno para limitar emisiones e introduzcan permisos intercambiables por otras medidas para lograr su meta de reducir la emisión de gases de efecto invernadero, podría afectar nuestras operaciones y/o resultar en una responsabilidad ambiental.

Las condiciones económicas adversas en México pueden afectar negativamente nuestra situación

financiera y resultados de operación. En el pasado, la economía mexicana ha experimentado devaluaciones del Ps, importantes incrementos de inflación y tasas de interés domésticas, así como inestabilidad en otros indicadores económicos, por lo que no puede haber ninguna garantía acerca de la estabilidad de la economía. De llegarse a presentar los eventos antes descritos, el desempeño financiero del Fideicomiso podría verse afectado, toda vez que el Fideicomiso no tiene control sobre dichos eventos.

Los resultados de nuestras operaciones dependen de las condiciones económicas en México, caracterizadas por tipos de cambio inestables, alto nivel de inflación, altas tasas de interés, contracción económica, reducción de flujo de capital internacional, reducción de liquidez en el sector bancario, altas tasas de desempleo y reducción de confianza por parte del inversionista, entre otras. En consecuencia, nuestros negocios, situación financiera y resultados de operación pueden resultar afectados por las condiciones generales de la economía local, inestabilidad de precios, inflación, tasas de interés, normas, impuestos, inestabilidad social y otros acontecimientos políticos, sociales y económicos en el país, sobre los cuales no tenemos ningún control.

En el pasado, México ha experimentado periodos prolongados de condiciones económicas débiles y

periodos desiguales de crecimiento. El producto interno bruto o PIB incrementó en 2.1% en 2018 y disminuyó en 0.1% den 2019. El crecimiento del PIB no alcanzó las expectativas del gobierno mexicano en 2019. El 1 de abril de 2020, el Banco de México declaró que se espera que el PIB se contraiga o expanda dentro de un rango de entre -3.5% a 0.9% en 2020. Sin embargo dicha estimación no considera los efectos producidos desde la fecha de brote del COVID-19, por lo que estaría sujeta a una revisión material. No se han publicado cifras revisadas del PIB previsto para 2020 desde esa fecha.

No podemos asegurar que estas estimaciones y pronósticos sean precisos, que las condiciones económicas

débiles no regresarán o que estas condiciones no tendrán un efecto material adverso en nuestro negocio, posición financiera o en los resultados de la operación.

Las disminuciones en la tasa de crecimiento de la economía local en donde están localizados nuestros

Hoteles, los periodos de crecimiento negativo y/o los aumentos en la inflación o tasas de interés pueden resultar en una disminución en la demanda de nuestros Hoteles. Debido a que algunos de nuestros costos y gastos son fijos, podemos no ser capaces de reducir costos y gastos al ocurrir cualquiera de estos eventos, y nuestros márgenes de utilidad pueden reducirse como resultado de ello.

La relación entre México y los Estados Unidos de América podría haberse cambiado adversamente

después de las últimas elecciones presidenciales en los Estados Unidos de América y, cualquier cambio futuro en dicha relación, podría tener un efecto material adverso en la economía mexicana y consecuentemente en nosotros.

La economía mexicana y el valor de mercado de los valores emitidos por emisoras mexicanas, podrían verse afectados por las condiciones económicas, de mercado y políticas de los Estados Unidos de América y por la relación económica entre México y los Estados Unidos de América. Asimismo, las condiciones económicas en


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México se encuentran altamente relacionadas con las condiciones económicas en los Estados Unidos de América, como resultado de los acuerdos comerciales y el alto nivel de actividad económica entre los dos países.

Desde su elección, el presidente de los Estados Unidos de América, Donald J. Trump, ha implementado e

impulsado diversas revisiones sustanciales a las políticas comerciales y fiscales de los Estados Unidos de América, incluida la renegociación o terminación de ciertos acuerdos comerciales tales como el Tratado de Libre Comercio de América del Norte o TLCAN, y ha instituido o propuesto la imposición de impuestos fronterizos, cierres de fronteras y aranceles sobre todos o ciertos bienes importados desde México a los Estados Unidos de América, u otras medidas que podrían afectar particularmente a la economía mexicana.

En particular, en diciembre de 2019, representantes de los Estados Unidos de América,México y Canadá, firmaron el Tratado entre México, Estados Unidos de América y Canadá o TMEC, el

cual fue diseñado para sustituir al TLCAN. Este tratado ha sido ratificado por los respectivos cuerpos legislativos en los tres países y su fecha de entrada en vigor aún no ha sido confirmada.

De acuerdo con el texto de la T-MEC, una vez que todas las partes se hayan notificado por escrito la

finalización de los procedimientos internos requeridos para la entrada en vigor de este tratado, el T-MEC entraría en vigor el primer día del tercer mes siguiente a la fecha de la última notificación.

Aunque tanto México como Canadá han informado sobre la finalización de sus procedimientos internos

requeridos para la entrada en vigor del T-MEC, la notificación por parte de los Estados Unidos de América aún está pendiente. Los Estados Unidos de América han dejado en claro que el T-MEC no entrará en vigor hasta que ellos hayan "certificado" que México ha realizado todas las modificaciones legales a su marco legal nacional, para cumplir con los estándares del tratado.

Tanto México como los Estados Unidos de América han declarado que, a pesar de las restricciones del

COVID-19 en curso, continúan trabajando para garantizar que podrán cumplir con las obligaciones que entrarán en vigor en el momento en que el T-MEC entre en vigencia (es decir, modificaciones específicas a la legislación mexicana, regulaciones específicas a las reglas de origen, listas de panelistas de solución de controversias, etc.). Sin embargo, dadas las restricciones relacionadas con el COVID-19 actualmente vigentes en ambos países, no podemos predecir cuándo, o si, dichas obligaciones serán implementadas.

Todavía es incierto, qué acciones, en su caso, tomará el presidente Trump con respecto a cualquier otro

acuerdo comercial internacional en el que Estados Unidos de América sea parte. Si el T-MEC no entra en vigor en un futuro previsible y Estados Unidos de América se retirara del TLCAN, o si Estados Unidos de América se retirara o modificara materialmente otros acuerdos comerciales internacionales de los que es parte, podrían incrementar las barreras comerciales y otros costos asociado con el comercio entre los Estados Unidos de América y México, lo que podría tener un efecto material adverso en la economía mexicana en general. Cualquier renegociación de acuerdos comerciales u otras acciones de política exterior implementadas por el gobierno de los Estados Unidos de América, podría afectar los factores macroeconómicos de los que depende la estabilidad económica de México, incluidos, entre otros, los tipos de interés, los tipos de cambio entre el Peso y el Dólar, así como los tipos de inflación.

Además, en la medida en que el gobierno de los Estados Unidos de América, implemente cambios en sus

propias políticas, el gobierno mexicano podría implementar acciones de represalia, como la imposición de restricciones a las importaciones a México de productos de los Estados Unidos de América o exportaciones de México a los Estados Unidos de América. Estas acciones, ya sean implementadas por los Estados Unidos de


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América o por México o ambos, podrían afectar negativamente nuestro negocio, condición financiera, resultados de operaciones y perspectivas.

No puede garantizarse si en un futuro se implementarán alguna de las políticas, acciones o medidas

propuestas por el gobierno de los Estados Unidos de América, ni cuáles serán los efectos de dichas políticas en la economía mexicana en su conjunto, o en nuestro negocio específicamente, puede ser. Tampoco puede garantizarse que el gobierno de los Estados Unidos de América no propondrá o implementará políticas, acciones o medidas, aún imprevistas, que podrían afectar la economía mexicana o podrían dar lugar a medidas de represalia por parte del gobierno de México. Cualquiera de estas circunstancias, podría afectar adversamente nuestro negocio, condición financiera, resultados de operación y prospectos, así como el precio de nuestros CBFIs.

Las fluctuaciones en el valor del Peso contra el Dólar pueden tener un efecto adverso sobre nuestra

situación financiera y resultados de operación.

Debido a que la mayor parte de nuestros ingresos están actualmente denominados en Pesos y una parte de nuestra deuda a futuro puede estar denominada en Dólares, si el valor del Peso disminuye contra el Dólar, nuestro costo de financiamiento puede aumentar en términos de Pesos. Asimismo, la devaluación o depreciación del Peso podría aumentar en términos de Pesos la cantidad de nuestros pasivos denominados en moneda extranjera, afectando negativamente nuestros resultados de operación. Actualmente el 100% de nuestra deuda esta denomidada en Pesos.

El Banco de México de vez en vez puede participar en el mercado de divisas extranjeras para minimizar la

volatilidad y apoyar un mercado ordenado. El Banco de México y el gobierno mexicano también han promovido mecanismos basados en el mercado para estabilizar los tipos de cambios de moneda extranjera y proporcionar liquidez al mercado cambiario, por ejemplo, usando contratos de derivados extrabursátiles y contratos de futuros cotizados en la Bolsa Mercantil de Chicago (Chicago Mercantile Exchange). Sin embargo, el Peso actualmente está sujeto a fluctuaciones significativas contra el Dólar, y puede estar sujeto a estas fluctuaciones en el futuro.

Las fluctuaciones en tipos de cambio pueden afectar adversamente nuestra capacidad para adquirir activos

denominados en otras monedas y también puede afectar adversamente el desempeño de las inversiones en estos activos. Dado que los activos se pueden comprar con Pesos y los ingresos pueden ser pagados en Pesos, el valor de estos activos en Dólares puede ser afectado favorablemente o desfavorablemente por cambios en los tipos de cambio, costos de conversión y normas de control de cambio de monedas. Por lo tanto, el monto de nuestras distribuciones, así como también el valor denominado en Dólares de nuestras inversiones, es y será adversamente afectado como consecuencia de reducciones en el valor del Peso con relación al Dólares.

La devaluación o la depreciación severa del Peso también pueden resultar en la interrupción de los

mercados cambiarios internacionales. Esto pude limitar nuestra capacidad para transferir o para convertir Pesos en Dólares y en otras monedas. Por ejemplo, para efectos de efectuar pagos oportunos de interés y capital sobre nuestros valores, y de cualquier deuda denominada en Dólares que podamos incurrir en el futuro, y puede tener un efecto adverso en nuestra situación financiera, resultados de operación y flujos de efectivo en periodos futuros, por ejemplo, aumentando en términos de Pesos la cantidad de nuestras obligaciones denominadas en moneda extranjera. Si bien el gobierno mexicano no restringe actualmente el derecho o la capacidad de los mexicanos o de personas o sociedades extranjeras de convertir Pesos en Dólares o de transferir otras monedas fuera de México, y por muchos años no lo ha hecho, el gobierno mexicano podría instituir políticas restrictivas de control cambiario en el futuro. El efecto de cualquier medida de control cambiario adoptada por el gobierno mexicano sobre la economía mexicana no se puede predecir.


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La inflación en México, junto con medidas gubernamentales para el control de la inflación, puede tener un efecto adverso en nuestras inversiones.

Históricamente, México ha experimentado altos niveles de inflación, aunque las tasas han sido menores en años recientes. El nivel actual de inflación en México sigue siendo más alto que las tasas de inflación anual de sus principales socios comerciales. Las altas tasas de inflación pueden afectar adversamente nuestros negocios, situación financiera y resultados de operación. Si México experimenta nuevamente un alto nivel de inflación en el futuro, podemos no ser capaces de ajustar los precios que cobramos a nuestros huéspedes para compensar sus efectos negativos.

Para los arrendamientos denominados en Pesos, en nuestros Hoteles y componentes comerciales en

arrendamiento, el aumento usualmente se basa en los aumentos reflejados en el Índice Nacional de Precios al Consumidor, el cual se basa en el aumento de ciertos artículos predeterminados incluidos en el índice, los cuales son limitados y principalmente se refieren a artículos necesarios para cubrir las necesidades básicas de una familia, muchos de los cuales están subsidiados o controlados por el gobierno. Como resultado de lo anterior, este índice pudiera no reflejar con exactitud la inflación real. Los aumentos en la renta conforme a nuestros arrendamientos denominados en Dólares, en nuestros Hoteles en arrendamiento, se establecen con relación a la inflación en Estados Unidos, la cual tradicionalmente ha sido menor que la inflación en México y por lo tanto, podrían ser insuficientes para cubrir el aumento real en los costos.

México ha experimentado un periodo de aumento en la actividad delictiva, lo cual podría afectar nuestras

operaciones.

Recientemente, México ha experimentado un periodo de aumento en la actividad delictiva, primordialmente debido al crimen organizado. Estas actividades, su posible aumento y la violencia asociada con ellas pueden tener un impacto negativo en el ambiente de negocios en algunos lugares en los que operamos, y por lo tanto en nuestra situación financiera y resultados de operación.

Los desarrollos en otros países podrían afectar adversamente la economía mexicana, el valor de nuestros

CBFIs y nuestros resultados de operación.

La economía mexicana y el valor de mercado de las empresas mexicanas podrían, en niveles variables, verse afectadas por las condiciones económicas y de mercado en otros países de mercados emergentes y en los Estados Unidos. Si bien las condiciones económicas y políticas en otros países de mercados emergentes y en los Estados Unidos pueden diferir significativamente de las condiciones económicas y políticas de México, las reacciones de los inversionistas hacia el desarrollo en otros países pueden tener un efecto adverso en el valor de mercado de títulos de emisores mexicanos o de activos mexicanos. En años recientes, por ejemplo, los precios tanto de los títulos de deuda mexicanos como de los valores de capital mexicanos cayeron sustancialmente como resultado de eventos en Rusia, Asia y Brasil. Recientemente, la crisis financiera mundial ha dado lugar a fluctuaciones significativas en los mercados financieros y en la economía en México.

Las políticas internacionales del gobierno federal de los Estados Unidos podrían resultar cambios en la

política exterior estadounidense, lo que podría afectar las importaciones y exportaciones entre México y Estados Unidos y la inversión extranjera en México.

Los cambios en el acuerdo comercial entre Estados Unidos, México y Canadá podrían afectar lo industria de

la exportación en México y tener un impacto negativo en nuestros visitantes.


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Las medidas adoptadas por el gobierno podrían tener un efecto significativo en las entidades del sector

privado en general, así como en la situación de los mercados y en la rentabilidad de los valores emitidos por sociedades mexicanas, incluyendo el valor de los Certificados.

Un aumento en las tasas de interés en México y los Estados Unidos podría impactar adversamente la economía mexicana.

Una decisión de la Reserva Federal de los Estados Unidos (U.S. Federal Reserve) de aumentar las tasas de interés de referencia podría ocasionar un alza en las tasas de interés en Estados Unidos. Lo anterior, podría re direccionar el flujo de capital de mercados emergentes hacia los Estados Unidos, ya que los inversionistas podrían obtener mayores rendimientos ajustados a los riesgos en economías mayores y más desarrolladas, en lugar de México. En virtud de lo anterior, tanto para el sector privado como para el sector público mexicano y de otras economías emergentes podría ser más difícil y costoso la obtención de créditos o el refinanciamiento de su deuda existente.

Estamos sujetos a distintas normas contables y declaración de información en comparación con empresas de otros países.

Uno de los objetivos principales de las leyes del mercado de valores en México, Estados Unidos y otros

países es el promover la declaración de información de manera completa y justa de toda la información empresarial, incluyendo la información contable. No obstante, podría haber información disponible para el público menor o distinta respecto de emisores de valores extranjeros en comparación con la información que regularmente se publica por o sobre los emisores de valores bursátiles los Estados Unidos. Estaremos sujetos a obligaciones de presentación de informes respecto de nuestros CBFIs que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores. Las normas de declaración de información establecidas por la Bolsa Mexicana de Valores pueden ser distintas de las establecidas por mercados de valores en otros países o regiones tal como los Estados Unidos. En consecuencia, el nivel de información disponible podría no corresponder al que acostumbran recibir los inversionistas extranjeros de nuestros CBFIs. Asimismo, los principios contables y los requerimientos de declaración de información en México son distintos a aquellos de los Estados Unidos.

Puede ser difícil hacer valer acciones de responsabilidad civil en contra de nosotros, los miembros de nuestro Comité Técnico, nuestro Asesor, las Compañías de Servicios o sus respectivos funcionarios.

Somos un fideicomiso constituido conforme a las leyes de México. Todos los miembros de nuestro Comité

Técnico y los funcionarios de nuestro Asesor y Comité Técnico, las Compañías de Servicios residen en México y prácticamente todos los activos de dichas personas también están ubicados en México. Asimismo, todos nuestros activos están ubicados en México. En consecuencia, puede ser difícil emplazar a estas personas dentro de los Estados Unidos o en otras jurisdicciones fuera de México o hacer valer en contra de las mismas o en contra de nosotros, en cualquier jurisdicción fuera de México, sentencias emitidas con base en las leyes de cualquier jurisdicción fuera de México, incluyendo cualquier sentencia dictada con base en las leyes federales y estatales sobre valores de los Estados Unidos. Existe duda en cuanto a la exigibilidad, en acciones originalmente entabladas en tribunales mexicanos o en acciones originales o acciones para la ejecución de sentencias obtenidas en tribunales de jurisdicciones fuera de México, de responsabilidades civiles conforme a las leyes de cualquier


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jurisdicción fuera de México, incluyendo cualquier sentencia emitida únicamente con base en las leyes federales y estatales sobre valores de los Estados Unidos. 8. Riesgos Relacionados con el entorno macroeconómico.

Los inmuebles que adquiramos pueden estar sujetos al Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles.

Con respecto al Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles o su equivalente, dependiendo de la legislación local aplicable en el municipio en el que se encuentren los inmuebles que se adquieran o aporten al Patrimonio del Fideicomiso, es posible que las autoridades fiscales locales determinen que una o más de nuestras adquisiciones constituye una “enajenación” y que, por lo tanto, estamos sujetos al pago del Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles o su equivalente.

Hemos solicitado la confirmación en el sentido de que las aportaciones no son gravables a las autoridades de

diversos municipios. En el Estado de México, y en Ciudad de México no es necesario tener dichas confirmaciones, ya que, la legislación fiscal local en general debe permitirnos diferir dichos impuestos hasta que los Fideicomitentes Adherentes definitivamente pierdan sus derechos de reversión, lo cual ocurre en la medida que enajenemos los inmuebles que nos hayan aportado los Fideicomitentes Adherentes o éstos enajenen los CBFIs que hayan recibido como contraprestación por la aportación de dichos inmuebles. Con relación a la enajenación de los inmuebles que integran el Portafolio de Aportaciones Futuras, cuando los Fideicomitentes Adherentes tengan derechos de reversión, estaremos obligados a determinar y pagar los impuestos aplicables a las autoridades fiscales locales de la jurisdicción donde se ubican los inmuebles en cuestión. En el caso de que los CBFIs sean enajenados por los Fideicomitentes Adherentes Relevantes, el impuesto se calculará en proporción al monto de los CBFIs que sean enajenados.

Podemos estar sujetos a cambios fiscales legislativos o reglamentarios que podrían afectarnos o afectar el valor de nuestros CBFIs

En cualquier momento, las leyes y reglamentos fiscales federales, estatales o locales de los Estados Unidos,

o federales o locales de México, u otras leyes o reglamentos fiscales que no sean de los Estados Unidos o las interpretaciones judiciales o administrativas de dichas leyes o reglamentos pueden cambiar. No podemos predecir cuándo, o si una nueva ley o un nuevo reglamento fiscal federal, estatal o local de los Estados Unidos, o federal o local de México u otra ley o reglamento fiscal que no sea de los Estados Unidos, o una interpretación judicial de dichas leyes o reglamentos, se adoptará, promulgará o entrará en vigor, o si cualquiera de dichas leyes, reglamentos o interpretaciones tiene efectos retroactivos. Cualquier nueva ley o reglamento fiscal o un cambio en o una nueva interpretación administrativa o judicial de dichas leyes o reglamentos, podría afectar adversamente tanto a nosotros como a los Tenedores de nuestros CBFIs.

Factores de riesgo relacionados con los CBFs:

Mercado secundario limitado

Actualmente no existe un mercado secundario para los Certificados Bursátiles. Asimismo, no es posible asegurar que surgirá un mercado de negociación activa para los Certificados Bursátiles o que los mismos serán negociados a un precio igual o superior al de su oferta inicial. En caso de que dicho mercado secundario no se desarrolle, la liquidez de los Certificados Bursátiles puede verse afectada negativamente. Por lo señalado anteriormente, los posibles


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inversionistas deben estar preparados para asumir el riesgo de su inversión en los Certificados Bursátiles hasta el vencimiento de los mismos.

Riesgo de Reinversión

Las Emisiones de Certificados Bursátiles al amparo del Programa podrán contemplar mecanismos de amortización anticipada. Dicha amortización anticipada podría implicar un riesgo a los Tenedores de los Certificados Bursátiles ya que éstos podrían no encontrar en el mercado alternativas de inversión con las mismas características ni los mismos rendimientos que los Certificados Bursátiles.

La calificación crediticia de los Certificados Bursátiles puede estar sujeta a revisiónLas calificaciones crediticias otorgadas con relación a los Certificados Bursátiles podrán estar sujetas a revisión por distintas circunstancias relacionadas con la Emisora, México u otros temas que en la opinión de las agencias calificadoras respectivas puedan tener incidencia sobre la posibilidad de pago de los mismos. Los inversionistas deberán evaluar cuidadosamente cualquier consideración que se señale en las calificaciones correspondientes y que se especificarán en los Suplementos Informativos correspondientes y en otros documentos relacionados.

Las emisiones de Certificados Bursátiles podrían no prever supuestos para la causación de intereses moratorios

Las Emisiones de Certificados Bursátiles al amparo del Programa podrían no contemplar mecanismos de causación de intereses moratorios en caso de incumplimientos en el pago de las cantidades devengadas de los mismos, esto podría significar una desventaja para los inversionistas que decidan adquirir este tipo de Certificados Bursátiles frente a los Tenedores de Certificados Bursátiles que sí prevean intereses moratorios.

Las emisiones de Certificados Bursátiles podrán prever una amortización única al vencimiento de los Certificados Bursátiles

Las Emisiones al amparo del Programa podrán prever la amortización única de capital al vencimiento de los Certificados Bursátiles, lo cual podría representar un riesgo mayor para los Tenedores de los Certificados Bursátiles emitidos en este tipo de Emisiones, en comparación con los Certificados Bursátiles que cuenten con amortizaciones parciales, ya que el Emisor requeriría mayor cantidad de recursos, en la fecha de su vencimiento, para llevar a cabo su amortización o refinanciamiento.

Las emisiones de Certificados Bursátiles estarán sujetas a supuestos de Vencimiento Anticipado

Es posible las Emisiones de Certificados Bursátiles que se realicen al amparo del Programa preverán ciertos supuestos como Causas de Vencimiento Anticipado de los Certificados Bursátiles y que estarán contenidas en los Suplementos Informativos respectivos a dichas Emisiones. En caso de que se actualice cualquiera de los eventos calificados como una Causa de Vencimiento Anticipado, el Emisor, dada la naturaleza de su operación, podría no contar con la liquidez suficiente para hacer frente a la amortización de las cantidades devengadas en el momento oportuno.

Modificaciones al Régimen Fiscal

No existe garantía de que el Régimen Fiscal que actualmente es aplicable a los Certificados Bursátiles no sufra modificaciones en el futuro que pudiesen afectar adversamente (i) la tasa impositiva; (ii) los intereses devengados por los Certificados Bursátiles (incluyendo retenciones mayores); (iii) las operaciones que realicen con los Certificados


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Bursátiles; y (iv) los propios Tenedores de Certificados Bursátiles; pudiendo afectar a los Tenedores de los Certificados Bursátiles.

Volatilidad en la Tasa de Interés

Los Certificados Bursátiles devengarán intereses a la tasa de interés que se especifique en el Título y el Suplemento Informativo correspondiente a cada Emisión. En Emisiones de Certificados Bursátiles con tasa variable, los movimientos en los niveles de las tasas de interés en el mercado, podrían afectar negativamente a los Tenedores de los Certificados Bursátiles provocando que los Certificados Bursátiles les generen rendimientos menores a los esperados o a los que se encuentren disponibles en el mercado en un determinado momento.

Garantía y prelación de créditos

Los Certificados Bursátiles al amparo del Programa son quirografarios, salvo que en las Emisiones particulares se establezca una garantía específica. Toda vez que los Certificados Bursátiles no constituyen un instrumento de ahorro bancario, sino un instrumento de inversión, no están amparados bajo este esquema de protección por parte del Instituto para la Protección del Ahorro Bancario (IPAB) ni se encuentran respaldados por dicha institución, ni por autoridad gubernamental mexicana alguna.

Los Certificados Bursátiles no tendrán prelación alguna en caso de concurso mercantil del Emisor.

Los Certificados Bursátiles constituirán obligaciones directas, incondicionales, quirografarias y no subordinadas del Emisor. Consecuentemente, en el supuesto de que el Emisor sea declarado en Concurso Mercantil, los Tenedores de los Certificados Bursátiles serán considerados, en cuanto a su preferencia y prelación en el pago, en igualdad de circunstancias con todos los demás acreedores comunes del Emisor (incluyendo entre dichos acreedores a los Tenedores de CBFIs). Conforme a la Ley de Concursos Mercantiles, en caso de declaración de concurso mercantil o quiebra del Emisor, ciertos créditos en contra de la masa, incluyendo los créditos en favor de los trabajadores, los créditos en favor de acreedores singularmente privilegiados, los créditos con garantías reales, los créditos fiscales y los créditos en favor de los acreedores comunes del Emisor, incluyendo los créditos resultantes de los Certificados Bursátiles quedarán sujetos a los grados de clasificación y criterios de prelación de créditos previstos por dicha ley. Asimismo, en caso de declaración de concurso mercantil o quiebra del Emisor, los créditos con garantía real tendrán preferencia (incluso con respecto a los Tenedores de los Certificados Bursátiles) hasta por el producto derivado de la ejecución de los bienes otorgados en garantía.

Los Certificados Bursátiles podrán estar indexados o denominados en moneda extranjera

En virtud de que los Certificados Bursátiles podrán estar indexados a divisas extranjeras, o bien, podrán estar denominados y ser emitidos en dichas divisas, según lo determine el Emisor, las fluctuaciones delPeso frente a dichas divisas extranjeras podrían afectar negativamente la capacidad de pago del Emisor frente a los Tenedores

Tratándose de emisiones en moneda extranjera, los Tenedores deberán contar con medios (incluyendo cuentas que permitan pagar o recibir Dólares) para adquirir los Certificados Bursátiles y recibir pagos en moneda extranjera.


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En el caso de Certificados Bursátiles denominados en moneda extranjera, los Tenedores respectivos tendrán que pagar por la adquisición de los mismos en Dólares. Asimismo, los Tenedores, previo a adquirir los Certificados Bursátiles, deberán contar con los medios (incluyendo cuentas que permitan pagar o recibir Dólares) para pagar por la adquisición de los Certificados Bursátiles y para recibir pagos en Dólares. Se recomienda a los potenciales inversionistas, previo a la compra de Certificados Bursátiles, que consulten con sus custodios aquellos requisitos operativos que requieran al efecto. Aunado a lo anterior, los Tenedores deberán consultar a su propio custodio sobre la posibilidad de recibir amortizaciones de principal e intereses de los Certificados Bursátiles en Pesos. La ausencia de los medios respectivos puede impedir a un inversionista la participación en la Emisión o dilatar su recepción de pagos.

Respecto de Certificados Bursátiles denominados en moneda extranjera, los Tenedores recibirán moneda

extranjera y serán responsables de cualquier conversión de dicha moneda extranjera. En el caso de Certificados Bursátiles denominados en moneda extranjera, los Tenedores recibirán el pago de principal e intereses en la divisa pactada. Por lo anterior, en caso que algún Tenedor desee convertir dichos pagos a Pesos, una vez realizada la liquidación en moneda extranjera por parte del Emisor, deberá consultar a su custodio y considerar que la conversión de la divisa pactada a Pesos se realizará por su custodio conforme a los procesos y al tipo de cambio acordado con su custodio. Ni el Emisor ni el Intermediario Colocador, ni el Representante Común, ni Indeval serán responsables por dichas operaciones de conversión de divisas.

Información sobre Estimaciones y Riesgos Asociados La información distinta a la información histórica que se incluye en el presente Prospecto, refleja la perspectiva del Emisor en relación con acontecimientos futuros, y puede contener información sobre resultados financieros, situaciones económicas, tendencias y hechos inciertos. Las expresiones “cree”, “espera”, “estima”, “considera”, “prevé”, “planea” y otras expresiones similares, identifican dichas proyecciones o estimaciones. Al evaluar dichas proyecciones o estimaciones, el inversionista potencial deberá tener en cuenta los factores descritos anteriormente y otras advertencias contenidas en este Prospecto o en los Suplementos respectivos. Dichos factores de riesgo y proyecciones describen circunstancias que podrían ocasionar que los resultados reales difieran significativamente de lo esperado con base en las proyecciones o estimaciones futuras

El Representante Común CB realiza sus funciones a través de la información generada por terceros y que le

es proporcionada para tales efectos.

El Representante Común CB representa a los tenedores de los Certificados Bursátiles de una Emisión, y por lo tanto cuenta con los derechos y obligaciones que se contemplan en la Ley de Mercado de Valores, en la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, en las demás disposiciones legales aplicables y en los títulos que documentan los Certificados Bursátiles. Entre las funciones del Representante Común CB se encuentran el verificar, a través de la información que se le hubiera proporcionado para tales fines, el cumplimiento en tiempo y forma por parte del Fideicomitente y Emisor de las obligaciones establecidas a su cargo en los títulos que documenten los Certificados Bursátiles. En caso que el Representante Común CB reciba información por parte de terceros que no fuese correcta, los intereses de los Tenedores podrían verse afectados. Por lo anterior, en la medida en que Emisor, sus auditores externos, asesores legales o cualquier persona que preste servicios para ellos en relación con los Certificados Bursátiles, no proporcionen información veraz, completa, suficiente y oportuna, la verificación del Representante Común CB podría ser incorrecta, incompleta, no exhaustiva o no oportuna.


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Las inspecciones del Representante Común CB son una facultad y no una obligación en términos de las disposiciones legales aplicables

De conformidad con lo establecido en la Circular Única de Emisoras, el Representante Común CB está facultado y tiene el derecho de solicitar al Emisor, o cualquier persona que preste servicios para ellos en relación con los Certificados Bursátiles, la información y documentación que sea necesaria verificar el cumplimiento de las obligaciones a su cargo. Para estos efectos, la Circular Única de Emisoras establece que el Representante Común CB puede, pero no tiene la obligación de, realizar visitas o revisiones a las personas antes referidas para verificar el cumplimiento de sus obligaciones conforme al Título. Al ser una facultad, mas no una obligación, del Representante Común CB el solicitar la información y documentación, así como realizar las visitas o revisiones antes referidas, es posible que el Representante Común CB no solicite dicha información o documentación, ni realice dichas visitas o revisiones

Resultados de las operaciones y perspectivas [bloque de texto]

a)Historia y Desarrollo de FibraHotel.

El 28 de noviembre de 2012, mediante escritura pública No. 25,637, otorgada ante la fe del licenciado Alfredo Caso Velázquez, titular de la notaría pública no. 17 del Estado de México, se constituyó FibraHotel como un ?deicomiso mexicano cuya finalidad es desarrollar, adquirir y poseer Hoteles en México. Es la primera FIBRA enfocada en la industria hotelera que cotiza en la BMV. Se trata de la mejor posicionada, de la propietaria del portafolio de Hoteles más grande en México y del primer ?deicomiso de inversión inmobiliaria en la industria hotelera en Latinoamérica.

FibraHotel opera bajo el régimen fiscal aplicable a una FIBRA, de conformidad con los artículos 187 y 188 de

LISR a partir del ejercicio fiscal que finaliza el 31 de diciembre de 2013. La LISR requiere que una FIBRA distribuya en efectivo, anualmente al menos 95% de su Resultado Fiscal. El Resultado Fiscal se calcula restando a los ingresos totales las deducciones permitidas por ley. De conformidad con el Contrato de Fideicomiso, FibraHotel distribuirá a los Tenedores de los CBFIs, a prorrata, el 95% del Resultado Fiscal en cada ejercicio fiscal, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos, incluyendo la aprobación del Comité Técnico de: (i) los estados financieros en los cuales se basarán dichas distribuciones, y (ii) el monto de la distribución, previa opinión del Comité de auditoría.

Las oficinas de FibraHotel se encuentran ubicadas en Avenida Santa Fe 481, piso 7, Col. Cruz Manca, Alcaldía

Cuajimalpa, C.P. 05349, Ciudad de México, y su teléfono es (+52) 55 5292 8050. A continuación, se describen los principales acontecimientos desde la creación de FibraHotel hasta la fecha del

presente Reporte Anual:


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1. Año 2012.

El 30 de noviembre de 2012, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa su Oferta Pública Inicial consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, obteniendo recursos por la cantidad de Ps. $4,137 millones.

Al finalizar el año 2012, el Portafolio Actual de FibraHotel estaba compuesto de la siguiente manera:

18 Hoteles (2,467 habitaciones) se encontraban en operación. Cuatro Hoteles (489 habitaciones) se encontraban en distintas etapas de desarrollo (el “Portafolio de Aportación

en Desarrollo”).

2. Año 2013.

El 30 de mayo de 2013, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa una Oferta Subsecuente (Follow-on) consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, obteniendo recursos por la cantidad de Ps. $4,878 millones.

Durante 2013, FibraHotel incrementó el número de Hoteles en operación y de proyectos de Hoteles en desarrollo

gracias a: La adquisición de 14 Hoteles (2,050 habitaciones) de Grupo Posadas. La adquisición de cinco Hoteles (749 habitaciones) deotros propietarios Hoteleros. La apertura de dos Hoteles (281 habitaciones) del Portafolio de Aportación en Desarrollo. La adquisición de seis proyectos de Hoteles en desarrollo (676 habitaciones) y el incremento en el inventario de

habitaciones para Camino Real Hotel & Suites Puebla (15 habitaciones). Al finalizar el año 2013, el Portafolio Actual de FibraHotel estaba compuesto de la siguiente manera:

39 Hoteles (5,547 habitaciones) en operación. Ocho Hoteles (899 habitaciones) en distintas etapas de desarrollo.

3. Año 2014.

Durante 2014, FibraHotel incrementó el número de Hoteles en operación y de proyectos de Hoteles en desarrollo gracias a:

La adquisición de 13 Hoteles (1,831 habitaciones) en operación. La apertura de cuatro Hoteles (274 habitaciones) del Portafolio de Desarrollo[1]. La adquisición de 10 proyectos de Hoteles en desarrollo (1,201 habitaciones adicionales), de un Hotel en

proceso de reposicionamiento (142 habitaciones), la cancelación del proyecto de estancia prolongada (74 cuartos) y el decremento en el inventario de habitaciones para algunos Hoteles (siete habitaciones).

Al finalizar el año 2014, el Portafolio Actual de FibraHotel estaba compuesto de la siguiente manera: 56 Hoteles (7,656 habitaciones) en operación. 13 Hoteles (1,741 habitaciones) en distintas etapas de desarrollo. Un Hotel (142 habitaciones) en reposicionamiento.

4. Año 2015.


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Durante 2015, FibraHotel incrementó el número de Hoteles en operación y de proyectos de Hoteles en desarrollo gracias a:

La adquisición de un Hotel (159 habitaciones) en operación. La apertura de cinco Hoteles (670 habitaciones) del Portafolio de Desarrollo. La adquisición de 10 proyectos de Hoteles en desarrollo (1,349 habitaciones adicionales), la cancelación de un

proyecto de Hotel (100 habitaciones) y el incremento en el inventario de cuartos para algunos Hoteles (26 habitaciones).

Al finalizar el año 2015, el Portafolio Actual de FibraHotel estaba compuesto de la siguiente manera: 62 Hoteles (8,507 habitaciones) en operación. 18 Hoteles (2,466 habitaciones) en distintas etapas de desarrollo.

5. Año 2016.

Durante 2016, FibraHotel incrementó el número de Hoteles en operación gracias a:

La adquisición de dos Hotel (397 habitaciones) en operación. La apertura de 11 Hoteles (1,518 habitaciones) del Portafolio de Desarrollo.

Adicionalmente el portafolio total de FibraHotel incrementó gracias a la adquisición de cuatro proyectos de

hoteles en desarrollo (660 habitaciones adicionales), mientras el inventario disminuyó 7 cuartos por ajustes en número de cuartos en Hoteles en desarrollo.


75 Hoteles (10,422 habitaciones) en operación. 10 Hoteles (1,601 habitaciones) en distintas etapas de desarrollo.

6. Año 2017.

El 14 de septiembre de 2017, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa su SegundaOferta Subsecuente (Follow-

on) consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, obteniendo recursos por la cantidad de Ps. $4,505 millones.

Durante 2018, FibraHotel:

Abrió cinco Hoteles (683 habitaciones). Agregó al portafolio el hotel Fiesta Americana Hacienda Galindo (168 habitaciones).


81 Hoteles (11,273 habitaciones) se encontraban en operación. 5 Hoteles (943 habitaciones) se encontraban en distintas etapas de desarrollo.

7. Año 2018.

Durante 2018, FibraHotel: Abrió el Hotel Courtyard by Marriott Toreo (146 habitaciones). Adquirió el Hotel Fiesta Americana Condesa Cancún (507 habitaciones). Abrió el Hotel Fiesta Americana México Satélite (223 habitaciones).


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Abrió el Hotel Live Aqua San Miguel de Allende (153 habitaciones).

Al finalizar el año 2018, el Portafolio Actual de FibraHotel estaba compuesto de la siguiente manera: 85 Hoteles (12,300 habitaciones) en operación. Un Hotel (255 habitaciones) en desarrollo.

8. Año 2019.

Entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2019, FibraHotel abrió el Hotel Fiesta Americana Viaducto Aeropuerto (260 habitaciones).

Al finalizar el año 2019, FibraHotel tenía 86 Hoteles y 12,560 habitaciones en operación

9. Año 2020

Al finalizar el año 2020, el Portafolio Actual de FibraHotel estaba compuesto de la siguiente manera: 81 Hoteles (11,939 habitaciones) en operación. 5 Hoteles (619 habitaciones) cerrados temporalmente.

10. Año 2021

Al 30 de junio 2021, el Portafolio Actual de FibraHotel estaba compuesto de la siguiente manera:

82 Hoteles (11,999 habitaciones) en operación. 4 Hoteles (559 habitaciones) cerrados temporalmente.

b)Descripción del Negocio Hotelero.

i)Actividad Principal del Fideicomiso.

El objetivo de FibraHotel es generar atractivos rendimientos ajustados a riesgos para los Tenedores de los CBFIs, principalmente a través de Distribuciones de Efectivo del Resultado Fscal, según determine su Comité Técnico y la apreciación de capital del propio CBFI. FibraHotel pretende lograr este objetivo a través de la propiedad, expansión y el manejo e?caz de un portafolio de Hoteles de alta calidad, de distintas marcas y geográ?camente diversi?cado en todo México, operados por diversas compañías hoteleras independientes de reconocido prestigio. Cabe mencionar que FibraHotel se destaca por ser únicamente dueño de Hoteles, y no operador, lo que le permite tener una arquitectura abierta y trabajar con el operador o la marca hotelera que más corresponda a sus Hoteles.

Los Hoteles están localizados en 26 estados de la República y están relacionados con marcas Hoteleras fuertes, lo

cual proporciona ventajas signi?cativas y aumenta la demanda debido a: i) calidad de su servicio, ii) programas de lealtad, iii) sistemas modernos de reservación y iv) canales de distribución nacional.

El tipo de Hoteles que integra el Portafolio Actual[2] (considerando los hoteles cerrados) y en los que se pretende

invertir conforme crezca el negocio con el tiempo se describen detalladamente a continuación:


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1. Servicio Limitado: Los Hoteles de servicio limitado ofrecen un servicio de hotelería conveniente, los cuales tradicionalmente no contaban con bares, restaurantes o salas de conferencias y juntas, no ofrecían servicios adicionales, pero en los últimos años, la tendencia ha sido que esta clase de Hoteles ofrezcan una mezcla de estos servicios, incluyendo centros de negocios, gimnasios, piscinas, con una selección limitada de alimentos (desayuno incluido) y espacios limitados de salas de juntas.

Al 31 de diciembre de 2020, FibraHotel cuenta con 22 Hoteles de servicio limitado en operación, que representan

2,792 cuartos (aproximadamente 22.2% del total de habitaciones en operación), 16 de los cuales están operados por Grupo Posadas bajo la marca “One Hotels”, seis por Marriott International bajo la marca “Fairfield Inn & Suites by Marriott”

2. Servicio Selecto: Los Hoteles de servicio selecto brindan ciertos servicios adicionales a los Hoteles de servicio limitado, los cuales incluyen la oferta de alimentos y bebidas, restaurantes, bares y room service 24 hrs., salones para eventos sociales y juntas de trabajo, así como servicios adicionales dentro de la habitación.

Al 31 de diciembre de 2020, FibraHotel cuenta con 42 Hoteles de servicio selecto en operación, que representan

6,058 habitaciones (aproximadamente 48.4% del total de habitaciones en operación), 39 de los cuales son operados por Grupo Posadas bajo las marcas “Fiesta Inn” y “Gamma de Fiesta Inn”, uno operado por Grupo Real Turismo bajo la marca “Real Inn” y dos por Marriott International bajo la marca “Courtyard by Marriott”.

3. Servicio Completo: Los Hoteles de servicio completo cuentan con una oferta de alimentos y bebidas robusta con varios centros de consumo (restaurantes y bares), salas de juntas y salones de conferencias para eventos sociales y empresariales y servicios adicionales relacionados con Hoteles de servicio completo: spas, servicio a habitaciones en horario amplio, valet parking, concierge, botones, y áreas públicas más amplias.

Al 31 de diciembre de 2020, FibraHotel cuenta con 14 Hoteles de servicio completo en operación, que representan

2,553 habitaciones (aproximadamente 20.3% del total de habitaciones en operación), uno operado por Grupo Real Turismo bajo la marca “Camino Real”, nueve operados por Grupo Posadas bajo las marcas “Fiesta Americana”, “Grand Fiesta Americana” y “Live Aqua”, cuatro operados por Marriott International bajo las marcas “AC by Marriott” y “Sheraton”.

4. Estancia Prolongada: Los Hoteles de estancia prolongada se caracterizan por un formato de suite, en configuraciones de estudio de una o dos recámaras, casi siempre con una cocina completa y un espacio de comedor y área de trabajo. Entre los servicios que brindan estos Hoteles se encuentran áreas de lavado y secado de ropa para el uso de los huéspedes y áreas públicas para esparcimiento, no cuentan con restaurante.

Al 31 de diciembre de 2020, FibraHotel cuenta con cinco Hoteles de estancia prolongada en operación, que

representan 376 habitaciones (aproximadamente 3.0% del total de habitaciones en operación), cuatro operados por Grupo Posadas bajo la marca “Fiesta Inn Lofts” y uno operado por Grupo Real Turismo bajo la marca “Camino Real Hotel & Suites”.

5. Resort: Es el segmento del mercado hotelero en México integrado por Hoteles de Servicio Completo, ubicados

en destindos turísticos clave con gran conectividad y flujo de visitantes nacionales e internacionales, incluyendo hoteles que operan bajo la modalidad de Todo Incluido y Plan Europeo, con servicios y actividades recreativas que buscan proporcionar a los clientes una agradable experiencia de vacaciones, así como instalaciones para acoger grandes eventos. Dado que los Resorts atienden a viajeros internacionales, y en menor medida a viajeros domésticos, generan principalmente ingresos denominados en Dólares.


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Al 31 de diciembre de 2020, FibraHotel cuenta con un Hotel de Resort en operación (Fiesta Americana Condesa Cancún), que representa 507 habitaciones (aproximadamente 4.0% del total de habitaciones en operación), este hotel todo incluido es operado por Grupo Posadas bajo la marca “Fiesta Americana”.

Los Hoteles del Portafolio Actual de FibraHotel operan bajo marcas sólidas de primer nivel. Al 30 de junio de 2021, los Hoteles operaban bajo las siguientes marcas:

One Hotels (servicio limitado) de Grupo Posadas. Fiesta Inn (servicio selecto) de Grupo Posadas. Fiesta Inn Lofts (estancia prolongada) de Grupo Posadas. Gamma de Fiesta Inn (servicio selecto) de Grupo Posadas. Fiesta Americana (servicio completo y resort) de Grupo Posadas. Grand Fiesta Americana (servicio completo) de Grupo Posadas. Live Aqua (servicio completo y resort) de Grupo Posadas. Real Inn (servicio selecto) de Grupo Real Turismo. Camino Real (servicio completo) de Grupo Real Turismo. Camino Real Hotel & Suites (estancia prolongada) de Grupo Real Turismo. Fairfield Inn & Suites (servicio limitado) de Marriott International. Courtyard by Marriott (servicio selecto) de Marriott International. AC by Marriott (servicio completo) de Marriott International. Sheraton (servicio completo) de Marriott International. Tapestry Collection (servicio completo de playa) de Hilton.

La siguiente tabla establece las afiliaciones de marca de los Hoteles de FibraHotel al 30 de junio de 2021. Es importante mencionar que para la tabla no se consideran los 4 hoteles temporalmente cerrados que representan 559 habitaciones.


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ii)Canales de distribución (No aplica).

iii)Patentes, licencias, marcas y otros contratos.

Al 30 de junio de 2021, Fibra Hotel no es titular de ninguna marca registrada, patente, licencia, diseño industrial, aviso comercial, nombre comercial o cualquier otro derecho de propiedad industrial.

iv)Principales clientes. (No aplica)

v)Ley Aplicable y Situación Tributaria.

Estamos constituidos como un fideicomiso mexicano y llevamos a cabo nuestras actividades para calificar como una FIBRA para efectos fiscales conforme a los artículos 187 y 188 de la LISR. Para calificar como FIBRA para efectos fiscales, es necesario que distribuyamos anualmente cuando menos el 95% de nuestro Resultado Fiscal en efectivo y cuando menos el 70% del patrimonio debe estar invertidos en bienes raíces detentados para arrendamiento entre otros requisitos. Conforme a una resolución de la Secretaria de Hacienda y Crédito Público, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 12 de octubre de 2012, los ingresos relacionados con el hospedaje se consideran como “arrendamientos” para efectos del régimen fiscal de las FIBRAS aplicable a esta operación. Los servicios adicionales vinculados con el alojamiento (alimentos y bebida, teléfonos, otros ingresos, entre otros) no se consideran como “arrendamientos” para efectos del régimen fiscal de las FIBRAS


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Asimismo, conforme a la regulación aplicable a las FIBRAS: (i) el máximo nivel de apalancamiento no pueder exceder el 50%; y (ii) el índice de cobertura de servicio de la deuda debe ser mayor a 1.0x.

vi)Recursos Humanos.

FibraHotel no tiene empleados de ninguna clase ni relación laboral alguna con los empleados de las Compañías

de Servicios. FibraHotel depende de las Compañías de Servicios para proveer al Administrador de recursos humanos suficientes para la operación de nuestros Hoteles, en algunos casos, excluyendo al personal del comité ejecutivo de cada Hotel (es decir, Director General, Director de Ventas, Contralor, Gerente de Mantenimiento y Ama de Llaves, y otros según determine la empresa de administración hotelera respectiva).

Al 30 de junio de 2021, las Compañías de Servicios tienen un aproximado de 3,500 empleados. De conformidad con los términos de los Contratos de Servicios, cada una de las Compañías de Servicios tiene derecho a recibir una contraprestación mensual equivalente al 5% de la nómina que administra cada una de ellas para cubrir sus gastos operativos. FibraHotel, por medio de sus Hoteles, reembolsa a las Compañías de Servicios los montos que les paguen a sus empleados por concepto de salarios y prestaciones. Cada una de las Compañías de Servicios contratarán para nuestro beneficio los empleados para cada uno de los Hoteles de acuerdo a las instrucciones de la Operadora correspondiente.

vii)Desempeño ambiental (No aplica).

viii)Información de Mercado.

A. La Industria Hotelera en México y Oportunidades de Mercado

(i)Situación Económica de México

Los efectos de la pandemia ocasionada por el virus coronavirus COVID-19 sin duda presentaron retos para la economía global, y en particular para el turismo. El 2020 fue un año de incertidumbre y de cambios importantes para todos, sin embargo, mantenemos la esperanza de tiempos mejores como resultado del compromiso de todos los involucrados en el sector.

Al cierre de 2020, México es la segunda economía más grande de Latinoamérica y la 15ª economía más grande del mundo, con un PIB de 1,320 millones de dólares.


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(i)Balanza Turística El saldo de la balanza turística, que se obtiene a partir de la diferencia entre los ingresos y egresos de la cuenta de viajeros internacionales, donde de acuerdo a los datos de DataTur, el saldo acumulado de enero a diciembre de 2020 fue de 7,444 millones de dólares y representó una disminución de (49.3%) con respecto al 2019.

(ii)Turismo en México

En los últimos muchos años, la actividad turística se ha convertido en un motor de la economía y el empleo en México. Así mismo, una actividad estratégica para el desarrollo, representando el 8.7% del PIB del país y el 6.0% de los empleos formales. Las siguientes gráficas muestran a la industria del turismo como porcentaje del PIB de México:

Fuente: OMTFuente: INEGI Desafortunadamente, el impacto de la pandemia ha sido enorme y se ha notado de manera significativa en todas las plazas hoteleras y por consecuente, en la economía de México. Además, la conectividad entre países también presentó afectaciones ante la pandemia debido a cierres de fronteras y regulaciones internas de cada país. Aunque México presentó una caída del 46% en llegadas de turistas, México se mantuvo dentro de los tres países más visitados durante el 2020 con 24.4 millones de turistas. La siguiente tabla muestra los países más visitados por llegadas de turistas:


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Fuente: DataTur

En lo que respecta a la llegada de turistas extranjeros vía aérea, Estados Unidos sigue siendo el principal mercado de viajeros a México. En 2020 registró una participación porcentual del mercado de 68.6%, manteniendo su posición como el segundo destino de viajes aéreos de los estadounidenses. Canadá es el segundo mercado significativo para México con una participación porcentual de 12.3%, al registrar 948 mil visitantes. Colombia se ubicó como el tercer mercado más importante del país contra el quinto lugar en 2019, con 1.8% de participación. La llegada de pasajeros vía aérea también presentó una disminución del 52.8% contra el 2019, con 48.8 millones de pasajeros. La siguiente gráfica muestra los aeropuertos que recibieron mayor número de visitantes extranjeros en México en el 2020:

Fuente: DataTur


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Así mismo, México se ha visto afectado por el ingreso de divisas de los ingresos en moneda extranjera en consecuencia de la disminución de llegadas de turistas internacionales. En 2020, el ingreso de divisas por el gasto de los visitantes

internacionales que viajaron al país representó una disminución de 54.2%, al registrar 11 mdd. La siguiente gráfica demuestra el crecimiento en las llegadas y gastos de turistas internacionales a México: Fuente: DataTur

En cuanto a la llegada de turistas a cuartos de hotel, se mantuvo la proporción entre turistas nacionales y extranjeros, donde los nacionales representan un 73% del total. Sin embargo, ambas categorías redujeron en un 55% contra el 2019, con un registro de 27.9 millones de llegadas de turistas nacionales y 10.3 millones de llegadas de turistas

extranjeros.

(iii)Impacto del Covid-19 y la Industria de Alojamiento en México

México ha logrado mantener su posición en el sector hotelero entre los países de América Latina, manteniendo altos niveles de turismo en los últimos años, a excepción del 2020 que, para este sector en particular, se considera un año atípico. Sin embargo, el turismo cuenta con todas las herramientas para seguir creciendo en el futuro, en México y en todo el mundo.


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De acuerdo con las cifras del sistema DataTur de la Secretaría de Turismo, el número de cuartos disponibles al 31 de diciembre de 2020, fue de 147.8 millones, que representa una disminución del 1.2%, obteniendo un porcentaje de ocupación de 26.7%.

Fuente: DataTur Durante los últimos años, tanto marcas nacionales como internacionales se han expandido a través del país, capturando a un mayor mercado impulsado por el crecimiento industrial, particularmente el automotriz y el aeroespacial. Además de éstos, se ha observado un importante crecimiento en el mercado inmobiliario del país.

Hoteles de Negocios: La mayoría de los hoteles de negocios cerraron como resultado de la pandemia ocasionada por el COVID-19. Éstos se han visto impactados por las regulaciones gubernamentales, obligándolos a limitar la oferta de inventario y por lo mismo, sus niveles de ocupación. Además, la cancelación de eventos mayores ha puesto en pausa muchos de los viajes realizados durante años anteriores. Sin embargo, desde su reapertura gradual en junio y julio, se comienza a presentar una lenta reactivación del sector en México y en el mundo. Así mismo, la renegociación del Tratado de Libre Comercio de América del Norte, ahora conocido como USMCA por las iniciales de los tres países involucrados (Estados Unidos, México y Canadá), podría significar la expansión o establecimiento de nuevas compañías en México, impulsando así los viajes de negocio en el país. Hoteles Vacacionales:


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Por otra parte, México cuenta con un sector de hotelería vacacional robusto con una historia de varias décadas. El mercado mexicano está muy bien posicionado para atraer a viajeros internacionales en distintos puntos del país, distinguidos por su riqueza cultural o por sus playas. Así mismo, la presencia de marcas nacionales e internacionales y la calidad de inventario de las mismas, han jugado un papel importante en la atracción de mercado mediante una oferta variada de conceptos de lujo y conceptos más económicos. Uno de los destinos clave para este segmento en el país reside en Cancún-Riviera Maya, ya que cuenta con el mayor inventario de cuartos. Además, muchos de los hoteles que se encuentran en esta zona operan bajo el modelo Todo Incluido. No obstante, los hoteles con Plan Europeo mantienen su relevancia y han demostrado un grado de aceptación en el mercado turístico mexicano a través de la oferta de experiencias posicionadas y asociadas con cadenas hoteleras conocidas de manera global.

(iv) Oportunidades de Mercado Relevantes para FibraHotel

Consideramos que estamos sólidamente posicionados como vehículo de inversión para ofrecer a los inversionistas una plataforma de generación de valor. Creemos que el mercado hotelero en México ofrece oportunidades interesantes tanto para nuestro Fideicomiso como para nuestros Tenedores por las siguientes razones:

Alternativa de inversión en el sector hotelero

Somos uno de los propietarios del portafolio de Hoteles más grandes en México y uno de los primeros

fideicomisos de inversión inmobiliaria en la industria hotelera en Latinoamérica. Existe un número limitado de jugadores independientes en esta industria en México siendo pocos los que son empresas que cotizan en mercados públicos: el mercado cuenta con pocas alternativas de inversión en la industria hotelera y consideramos ser la Fibra enfocada en la industria hotelera mejor posicionada en la BMV.

Crecimiento sostenible Gran plataforma hotelera establecida y probada mediante una sólida trayectoria y potencial de crecimiento

con un portafolio de Hoteles de alta calidad, manejo de múltiples marcas y geográficamente diversificado siendo difícil de replicar.

Penetración hotelera en México per cápita es baja en comparación con otros mercados maduros.

Alta fragmentación del mercado hotelero en México con pocos vehículos para participar activamente en su consolidación.

Dinamismo de la economía mexicana y de su actividad industrial, con altos niveles de inversión extranjera directa, así como sólidos fundamentales de largo plazo del sector turismo, como factores para impulsar la industria hotelera urbana y de turismo en México.

Oportunidad y experiencia para adquirir Hoteles sin marca o deficientemente administrados, así como para

renovarlos y reposicionarlos.


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Interés de expansión en México y diversificación de sectores hoteleros por parte de muchos de los grandes operadores hoteleros tanto mexicanos como internacionales en asociación con inversionistas locales (modelo Asset Light), y voluntad de vender parte de sus activos inmobiliarios propios.

Extraordinario crecimiento del portafolio bajo un modelo de operación eficiente. A partir de nuestras

transacciones de formación y al 31 de diciembre de 2020, nuestro portafolio creció de 21 a 86 Hoteles que integran nuestro Portafolio Actual y de 2,321 a 12,558 habitaciones.

ix)Estructura Corporativa de FibraHotel.

Al 30 de junio de 2021 la estructura corporativa de FibraHotel es la siguiente:


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x)


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Procesos Judiciales, Administrativos o Arbitrales.

Al 30 de junio de 2021 no existen litigios o controversias de naturaleza judicial, administrativa o arbitral adicionales que representen pasivos contigentes relevantes para FibraHotel, respecto de los cuales se tenga conocimiento.

Hasta donde razonablemente tiene conocimiento el Fideicomitente y FibraHotel, no existen juicios o procedimientos administrativos materiales adicionales que puedan tener un impacto significativo en relación con los CBFIs o con los CBFs a que se refiere el presente Reporte Anual. Tampoco se tiene conocimiento de la alta probabilidad de que en un futuro próximo existan juicios o procedimientos administrativos de los referidos anteriormente.

xi)Derechos que confieren los CBFIs.

Los CBFIs confieren a los Tenedores, de conformidad con el artículo 63 fracción II de la LMV, el derecho a una

parte de los frutos, rendimientos y en su caso, al valor residual de los bienes o derechos afectos con ese propósito al Fideicomiso por lo que confieren el derecho a recibir Distribuciones de Efectivo del Patrimonio Fideicomitido, en la medida en que éste sea suficiente para realizar dichas Distribuciones de Efectivo. Lo anterior en el entendido que los CBFIs no otorgan derecho particular alguno a disponer de la propiedad los Bienes Inmuebles a sus Tenedores. El Comité Técnico puede instruir al Fiduciario a que éste último realice Distribuciones de Efectivo las cuales se entregarán en cada Fecha de Distribución de Efectivo. El Comité Técnico determinará la política de distribución para la entrega de Distribuciones de Efectivo, cumpliendo siempre con los requisitos establecidos en el artículo 187 de la LISR.

Los Tenedores de CBFs tendrán derecho a recibir el principal y los intereses de los CBFs, relativos a las

emisiones directas o al amparo del programa que tenemos autorizado conforme a lo establecido en los títulos y suplementos informativos correspondientes.

xii) Distribuciones.

En marzo de 2020, FibraHotel anunció la cancelación de 8’733,372 CBFIs, adquiridos por el fondo de recompra

entre el 14 de diciembre de 2018 y el 31 de diciembre de 2019. Al 31 de diciembre de 2020 FibraHotel contaba con 783’456,458 CBFIs con derechos económicos. Al 30 de junio de 2021, FibraHotel tiene 785’814,214 CBFIs con derechos económicos.

De conformidad con el Contrato de Fideicomiso, FibraHotel distribuirá a los Tenedores de los CBFIs, a prorrata,

el 95% del Resultado Fiscal en cada ejercicio fiscal, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos, incluyendo la aprobación del Comité Técnico de: (i) los estados financieros en los cuales se basarán dichas distribuciones; y (ii) el monto de la distribución, previa opinión del Comité de Auditoría. Cualquier distribución distinta al 95% del Resultado Fiscal requiere la aprobación de la mayoría de los miembros independientes del Comité Técnico.

De conformidad con nuestro Fideicomiso, las condiciones de entrega de las Distribuciones de Efectivo, son determinadas por nuestro Comité Técnico, el cual podrá considerar, entre otros factores, los siguientes:

Resultados de operación.


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Nivel de flujos de efectivo retenidos. Términos y condiciones de cualquier financiamiento; Cualquier requerimiento relacionado con el servicio de la

deuda. Requerimientos de gastos de capital y mantenimiento para nuestros Hoteles. Resultado Fiscal. Requerimientos de distribución anual conforme a las disposiciones relativas a las FIBRAs de la LISR. Gastos operativos. Otros factores que considere relevantes incluyendo el monto de distribuciones efectuadas por sociedades

similares.

Durante el 2020, debido a la pandemia ocasionada por el virus “coronavirus COVID-19”, no se realizaron distribuciones de efectivo. En el primer trimestre, el Comité Técnico de FibraHotel aprobó un cambio en la política de distribución para darle flexibilidad financiera y liquidez a FibraHotel. Se determinó que no habría distribución durante el primer trimestre. Este cambio en la política permaneció durante todos los trimestres del 2020. Al segundo trimestre de 2021 aún permanece la política de no realizar distribuciones.

T2 2020 T3 2020 T4 2020 T1 2021 T2 2021

Distribución Total - - - - -

Resultado Fiscal - - - - -Retorno de Capital - - - - -

Número de CBFIs (millones) Totales 785.7 785.7 785.7 785.7 788.1Con derechos económicos 783.5 783.5 783.4 783.4 785.8

Distribución por CBFI $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00

Resultado Fiscal $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00Retorno de Capital $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00

Cifras en millones de pesos, excepto información por CBFI en Pesos.

Hasta el año 2019, FibraHotel tienía como política de pagar, trimestralmente, la totalidad del Flujo de Efectivo Operativo Ajustado. A partir del primer trimestre de 2020, se acordó cumplir con La Ley del Impuesto sobre la Renta, la cual exige a las FIBRAS distribuir anualmente al menos el 95% de su Resultado Fiscal. Como el resultado fiscal del año 2020 fue negativo, no se hicieron distribuciones correspondiendo el año fiscal 2020. Conforme al Contrato de Fideicomiso, el Comité Técnico tiene la facultad de modificar dicha política en cualquier momento.

El flujo de operación ajustado se define de la siguiente manera: (+) Flujo de operación, correspondiente a la utilidad neta más la depreciación. (-) Reserva de CAPEX => FibraHotel reserva mensualmente un porcentaje del ingreso de los Hoteles

administrados para mantener los Hoteles en un estado físico de primera calidad. (+) Ajuste no Operativos => se trata principalmente de gastos que no se pueden capitalizar (honorarios relativos

con adquisiciones, ISAI, notario, entre otras) y que no se fondean con el flujo de operación de los Hoteles, sino con los recursos de las emisiones de capital y de financiamiento por medio deuda.


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La siguiente tabla detalla la información relativa a los CBFIs con y sin derechos económicos:

T3 2020 T4 2020 T1 2021 T2 2021

Número total de CBFIs 785.7 785.7 785.7 788.1

CBFIs con derechos económicos 783.5 783.4 783.4 785.8

Cifras en millones de CBFIs.

c)Descripción de los activos que conforman el Patrimonio Fideicomitido.

El Contrato de Fideicomiso establece que el Patrimonio del Fideicomiso se integra de la siguiente manera:

a. Con la Aportación Inicial; b. Con los Bienes Inmuebles Aportados, los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales y los Bienes Inmuebles

Adquiridos;

c. Con la aportación de los Derechos de Arrendamiento; d. Con la aportación de los Derechos de Operación;

e. Con los Recursos Derivados de la Emisión;

f. Con las cantidades derivadas de los Ingresos por Arrendamiento;

g. Con las cantidades derivadas de los Ingresos por Servicios que se obtengan por conducto del Administrador;

h. Con los Bienes Inmuebles, los Derechos de Arrendamiento y Derechos de Operación que se adquieran con los Recursos Derivados de la Emisión o con cualquier otro recurso;

i. Con las Inversiones Permitidas y, en su caso, con sus productos;

j. Con los rendimientos financieros que se obtengan por la inversión de los recursos en las Cuentas, en su caso;

k. Con los recursos que se obtengan de Emisiones futuras;

l. Con los derechos derivados de cualquier contrato, convenio o acuerdo, suscrito por el Fiduciario o adquiridos por él, ya sea directamente o indirectamente, en cumplimiento de los fines del Fideicomiso, incluyendo enunciativa más no limitativamente los derechos que deriven de cualquier fideicomiso:

m. Con los recursos que se obtengan de la emisión de valores representativos de deuda;


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n. Con los derechos y/o las cantidades que deriven del ejercicio de cualquier derecho que corresponda al Fideicomiso;

o. Con cualesquier productos o rendimientos derivados de los bienes y derechos a que se refiere la presente Cláusula; y

p. Con las demás cantidades y derechos de que sea titular el Fideicomiso, por cualquier causa válida.

Al 31 de diciembre de 2020 el Portafolio de FibraHotel se encontraba integrado por 86 Hoteles con 12,558 habitaciones.

Para mayor información sobre la adquisición de los activos que conforman el Patrimonio Fideicomitido ver la Sección 2.c.ii) “Adquisiciones Inmobiliarias y Proyectos de Desarrollo” del presente Reporte Anual. El Portafolio Actual se integró de la siguiente manera:

i)Inmuebles Propiedad de FibraHotel

El 30 de noviembre de 2012, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa una Oferta Pública Inicial consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, obteniendo recursos para Ps. $4,137 millones. Gracias a esa oferta, FibraHotel pudo realizar las siguientes actividades: i) pre-pagar créditos relacionados con el Portafolio de Aportación, ii) cerrar la adquisición del Portafolio de Aportación, iii) financiar el desarrollo del Portafolio de Aportación en Desarrollo y iv) financiar los gastos relacionados con la Oferta Pública Inicial y relacionados con el Portafolio Inicial. Una vez esas transacciones efectuadas, FibraHotel tenía aproximadamente Ps. $1,100 millones disponibles para proceder con adquisiciones selectas y nuevos desarrollos.

Al momento de la Oferta Pública Inicial el Portafolio Inicial de FibraHotel estaba compuesto de la siguiente manera:

Portafolio de Aportación: 21 Hoteles que aportó Grupo GDI a cambio de CBFIs, de los cuales cuatro se encontraban en distintas etapas de desarrollo (Portafolio de Aportación en Desarrollo).

Portafolio de Adquisición: 13 Hoteles que se compraron a Grupo Posadas.

ii)Adquisiciones Inmobiliarias y Proyectos de Desarrollo (Portafolio Actual).

El 30 de mayo de 2013, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa su Primera Oferta Subsecuente (Follow-on) consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, obteniendo recursos para Ps. $4,878 millones para poder seguir con sus planes de crecimiento, ya que para esa fecha la totalidad de los recursos remanentes de la Oferta Pública Inicial estaban comprometidos con proyectos de adquisiciones y/o desarrollos.

Al 31 de diciembre de 2014, el portafolio de FibraHotel estaba compuesto de la siguiente manera: 56 Hoteles en operación 14 Hoteles en desarrollo

Durante el año 2014, FibraHotel realizó una inversión por aproximadamente Ps. $2,640 millones en la adquisición

de Hoteles y en los proyectos en desarrollo y de remodelación. Lo anterior se vió reflejado en la variación del Patrimonio Fideicomitido al inicio y al término del año 2014. De hecho, FibraHotel incrementó su portafolio en un 49% en cuanto a número de Hoteles totales y en un 48% en cuanto al número de cuartos totales.


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Al 31 de diciembre de 2015, el portafolio de FibraHotel estaba compuesto de la siguiente manera: 62 Hoteles en operación 18 Hoteles en desarrollo

Durante el año 2015, FibraHotel realizó una inversión por aproximadamente Ps. $2,460 millones en la adquisición de Hoteles y en los proyectos en desarrollo y de remodelación. Lo anterior se vió reflejado en la variación del Patrimonio Fideicomitido al inicio y al término del año 2015. De hecho, FibraHotel incrementó su portafolio en un 14% en cuanto a número de Hoteles totales y en un 15% en cuanto al número de cuartos totales.

Durante el cuarto trimestre del año 2015, FibraHotel tenía totalmente invertido los recursos obtenidos de las

ofertas de CBFIs de 2012 y 2013, como resultado del esfuerzo de inversión, tanto en Hoteles en operación como en Hoteles en desarrollo. A partir de esa fecha, FibraHotel empezó a disponer de las líneas de crédito disponibles.

Al 31 de diciembre de 2016, el portafolio de FibraHotel estaba compuesto de la siguiente manera:

75 Hoteles en operación 10 Hoteles en desarrollo

Durante el año 2016, FibraHotel realizó una inversión por aproximadamente Ps. $1,655 millones en la adquisición de Hoteles y en los proyectos en desarrollo y de remodelación. Lo anterior se vió reflejado en lavariación del Patrimonio Fideicomitido al inicio y al término del año 2016. De hecho, FibraHotel incrementó su portafolio en un 6% en cuanto a número de Hoteles totales y en un 10% en cuanto al número de cuartos totales, contra el año 2015


81 Hoteles en operación 5 Hoteles en desarrollo

El 14 de septiembre de 2017, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa su SegundaOferta Subsecuente (Follow-

on) consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, obteniendo recursos para Ps. $4,505 millones para poder seguir con sus planes de crecimiento incluyendo la adquisición del hotel Fiesta Americana Condesa Cancun.

Durante el año 2017, FibraHotel realizó una inversión por aproximadamente Ps. $922 millones en la adquisición

de Hoteles y en los proyectos en desarrollo y de remodelación. Lo anterior se vió reflejado en la variación del Patrimonio Fideicomitido al inicio y al término del año 2017. De hecho, FibraHotel incrementó su portafolio en un 8.2% en cuanto a número de Hoteles en operación y en un 8.0% en cuanto al número de cuartos en operación, contra el cierre del año 2016.


85 Hoteles en operación 1 Hotel en desarrollo

Durante el año 2018, FibraHotel ha realizado una inversión por aproximadamente Ps. $4,160 millones en la

adquisición de Hoteles y en los proyectos en desarrollo, adquisición y de remodelación. Lo anterior puede verse reflejado en la variación del Patrimonio Fideicomitido al inicio y al término del año 2017. De hecho, FibraHotel incrementó su portafolio en un 5.0% en cuanto a número de Hoteles en operación y en un 9.1% en cuanto al número de cuartos en operación, contra el cierre del año 2017.


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Al 31 de diciembre de 2019, el portafolio de FibraHotel estaba compuesto por 86 Hoteles en operación. Durante el año 2019, FibraHotel ha realizado una inversión por aproximadamente Ps. $796 millones en el Hotel

Fiesta Americana Viaducto Aeropuerto, en proyectos de remodelación y en CAPEX de mantenimiento del Patrimonio Actual.

Al 31 de diciembre de 2020, el portafolio de FibraHotel estaba compuesto por 81 Hoteles en operación y un

portafolio total de 86 hoteles. Durante el año 2020, en busca de conservar liquidez, FibraHotel llego a un acuerdo con los operadores de los

hoteles para temporalmente suspender la reserva de Capex, 5% de los ingresos, y reducir la inversión a lo estrictamente necesario para mantener a los hoteles en buen estado. El monto de la inversión en adquisición, en desarrollo, en proyectos de remodelación y en CAPEX de mantenimiento fue de aproximadamente Ps. $260 millones.


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Con base en lo anterior, el siguiente mapa muestra la repartición del Portafolio Actual de FibraHotel al 30 de junio de 2021.

iii)Evolución del Patrimonio Fideicomitido.

Las siguientes tablas y las siguientes gráficas muestran la evolución que ha tenido el portafolio de FibraHotel

entre el cuarto trimestre de 2012 y el 30 de junio de 2021:


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Evolución del número de Hoteles

Evolución del número de habitacionesHabitaciones en operación / cerrados temporalmente


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Hoteles en operación / cerrados temporalmente

La siguiente tabla establece las afiliaciones de marca de los Hoteles de FibraHotel en operación al 30 de junio de 2021. Es importante mencionar que para la tabla no se consideran los 4 hoteles temporalmente cerrados que representan 559 habitaciones.

Para el ejercicio concluido el 30 de junio de 2021, aproximadamente 71.2% de los ingresos de FibraHotel a esa

fecha, derivaron de la renta de habitaciones. La siguiente tabla muestra el origen de los ingresos trimestrales por concepto:


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La siguiente tabla muestra los indicadores operativos y financieros de los Hoteles en administración por los dos trimestres transcurridos del año 2021, considerando únicamente los Hoteles que generaron ingresos por renta de habitaciones (desde fecha de adquisición/sin incluir los Hoteles arrendados):

iv)Desempeño del Patrimonio Fideicomitido. Indicadores operativos del Portafolio de FibraHotel La siguiente gráfica muestra la evolución trimestral, del segundo trimestre del año 2018 al segundo trimestre del año 2021 de la tarifa promedio, la tasa de ocupación y la tarifa efectiva de los hoteles en operación de FibraHotel[3] (excluyendo Fiesta Americana Condesa Cancún).


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No son totalmente comparables ya que se tienen hoteles distintos durante el periodo.A partir del 3T de 2020, no se incluyen los cuatro hoteles que están temporalmente cerrados.

Durante el segundo trimestre de 2021 el Fiesta Americana Condesa Cancún reportó lo siguiente: Tasa de ocupación de 66.7% Tarifa Promedio Todo Incluido de Ps. $5,013 Tarifa Efectiva Todo Incluido Ps. $3,345

La siguiente tabla muestra los indicadores operativos de los hoteles de FibraHotel durante el segundo trimestre del año 2021:

La variación en la tarifa efectiva entre el segundo trimestre de 2020 y el segundo trimestre de 2021 es de 1,222%. La variación en la tarifa efectiva entre el primer trimestre de 2021 y el segundo trimestre de 2021 es de 37.7%.

Al 31 de diciembre de 2020, los Hoteles en operación del Portafolio Actual de FibraHotel (81 Hoteles) reportaron

lo siguiente: Tasa de ocupación de 28.5% Tarifa promedio de Ps. $1,154 Tarifa efectiva de Ps. $330

Al 31 de diciembre de 2019, los Hoteles en operación del Portafolio Actual de FibraHotel (85 Hoteles) reportaron

lo siguiente: Tasa de ocupación de 62.8% Tarifa promedio de Ps. $1,231 Tarifa efectiva de Ps. $773.


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Debido a la pandemia por Covid19 y el fuerte impacto en el sector turístico y hotelero la tarifa efectiva se vió disminuida contra el año anterior. Sin embargo, comienza a verse recuperación.

Las siguientes gráficas muestran los indicadores operativos de los 81 Hoteles estabilizados en operación de

FibraHotel por trimestre y anual entre el año 2019, 2020 y el año 2021:

La siguiente tabla muestra cierta información operativa por segmento para los hoteles en operación del portafolio de FibraHotel para el segundo trimestre de los años 2020 y 2021 (excluyendo Fiesta Americana Condesa Cancún):

La siguiente tabla muestra cierta información operativa por región[4] para los hoteles en operación del portafolio

de FibraHotel para el segundo trimestre de los años 2020 y 2021:


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La siguiente tabla muestra cierta información operativa del hotel Fiesta Americana Condesa Cancún para el segundo trimestre de los años 2020 y 2021:

La siguiente tabla muestra la repartición del portafolio total de FibraHotel al 30 de junio de 2021 por segmento y por región en número de hoteles y de cuartos:

Indicadores operativos trimestrales del portafolio (excluyendo los hoteles arrendados)

La siguiente tabla muestra los principales indicadores financieros para los últimos cuatro trimestres[5]:


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Resultados del segundo trimestre de 2021

Ingresos totales

Durante este periodo, los ingresos totales de FibraHotel fueron Ps. $743 millones: Ps. $545 millones de ingresos por renta de habitaciones (73.3% de los ingresos). Ps. $123 millones de ingresos por alimentos y bebidas (16.6% de los ingresos). Ps. $67 millones de ingresos por arrendamiento y otros. Estos ingresos provienen de (i) el arrendamiento del

hotel Fiesta Americana Condesa Cancún que representó Ps. $46 millones (ii) locales comerciales y (iii) garantías. En conjunto estos ingresos representaron el 9.0% de los ingresos.

Ps. $8 millones de otros ingresos (1.1% de los ingresos).


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Contra el segundo trimestre del año 2020 los ingresos totales incrementaron un 937%.

Costos y gastos generales

Durante este periodo, los costos y gastos generales de FibraHotel fueron Ps. $524 millones:

Ps. $308 millones de costos y gastos administrativos incluyendo el pago por las marcas y por la gestión hotelera (58.9% de los costos y gastos generales).

Ps. $137 millones de gastos de habitaciones (26.2% de los costos y gastos generales).Ps. $78 millones de costos y gastos de alimentos y bebidas (14.9% de los costos y gastos generales).

Contribución hotelera

La contribución hotelera fue de Ps. $220 millones, representando 29.5% de los ingresos totales. En total, Ps. $153 millones correspondieron a la contribución hotelera de los hoteles administrados y Ps. $67 millones correspondieron a la contribución hotelera de los hoteles en arrendamiento, locales comerciales y otros ingresos.

Utilidad de operación

Los otros gastos operativos de Ps. $203 millones se componen principalmente de:

(i)La depreciación del periodo de Ps. $127 millones (sin impacto en el flujo); (ii)La comisión por asesoría de Ps. $36 millones [6];(iii)Gastos administrativos de Ps. $22 millones;(iv) Los gastos de inmobiliaria de Ps. $18 millones.

La utilidad de operación del periodo fue de Ps. $16 millones.

Utilidad de operación ajustada

Durante el segundo trimestre de 2021, FibraHotel tuvo gastos no operativos por (Ps. $4.3 millones), de los cuales (Ps. $2.4 millones) corresponden a gastos relacionados con el activo fijo que no se pueden capitalizar, así como gastos pre-operativos del hotel The Yucatan Resort, Playa del Carmen, Tapestry Collection por Ps. $1.2 millones. Durante el trimestre, FibraHotel tuvo otros ingresos no operativos por Ps. $0.5 millones.

La utilidad de operación ajustada del periodo fue de Ps. $13 millones.

Resultado integral de financiamiento

FibraHotel cerró el trimestre con una posición de deuda neta de Ps. $4,614 millones y una deuda total de Ps. $5,084 millones.

Durante el trimestre, la deuda financiera de FibraHotel generó un costo financiero de (Ps. $93 millones) y el resultado integral de financiamiento ascendió a (Ps. $86 millones), y se desglosa de la siguiente manera.


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Al 30 de junio de 2021 la deuda de USD 13 millones tenía un valor contable de Ps. $258 millones (tipo de cambio de $19.82 por USD) contra Ps. $268 millones al inicio del trimestre (tipo de cambio de $20.60 por USD). La apreciación del tipo de cambio durante el trimestre generó una utilidad cambiaria de Ps. $10.2 millones para la deuda en dólares.

Utilidad neta consolidada

Durante el segundo trimestre de 2021, la utilidad neta consolidada fue de (Ps. $71 millones).

Resultado Integral Consolidado

Durante el segundo trimestre de 2021, el resultado integral consolidado fue de (Ps. $70 millones), el impacto de la valuación de los instrumentos derivados fue de Ps. $0.7 millones.

Flujo de efectivo operativo (“AMEFIBRA FFO”)[7]

Durante el trimestre, FibraHotel generó un flujo de efectivo operativo de Ps. $52.9 millones.

Flujo de efectivo operativo ajustado (“AFFO”)

Durante el trimestre, FibraHotel generó un flujo de efectivo operativo ajustado de Ps. $11 millones. Cabe mencionar que después de cuatro trimestres con una generación de flujo de efectivo operativo ajustado negativo, FibraHotel volvió a generar un flujo de efectivo operativo ajustado positivo en el segundo trimestre de 2021.

Para mayor información relacionada con el flujo de efectivo de FibraHotel ver la Sección 4.a.iii) “Flujo Efectivo y Posición de Liquidez” del presente Reporte Anual.


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v)Cumplimiento del Plan de Negocios.

Durante el año 2020, FibraHotel la inversión ascendió a aproximadamente Ps. $260 millones de pesos, principalmente en adquisición (Ps. $108 millones para el hotel Fiesta Americana Hermosillo), remodelaciones y CAPEX de mantenimiento (Ps. $99 millones) y desarrollo (Ps. $55 millones).

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel es propietario del Portafolio Actual, constituido por 86 Hoteles

y al 31 de diciembre de 2020 tenía una situación de tesorería de Ps. $460 millones, y una línea de crédito no dispuesta por Ps. $250 millones.

vi)Valuación de los activos del Fideicomiso (No aplica).

vii)Informe de deudores relevantes (No aplica).

d)Contratos y Acuerdos Relevantes.

i)Terminos y condiciones del contrato de Fideicomiso

FibraHotel se constituyó como un fideicomiso conforme a las leyes de México el 31 de julio de 2012, mismo que fue modificado (i) el 28 de noviembre de 2012, (ii) 24 de diciembre de 2014, (iii) 9 de junio de 2017 y (iv) el 13 de diciembre de 2017. Una copia del Contrato de Fideicomiso, junto con cada uno de sus conevnios modificatorios con todos sus anexos, ha sido registrada ante CNBV, BIVA y la BMV y está disponible para consulta en la BMV.

ii)El Contrato de Fideicomiso/Cláusulas Relevantes.

Las cláusulas más significativas del Contrato de Fideicomiso son las siguientes

TERCERA. PARTES DEL FIDEICOMISO.

3.1. Partes del Fideicomiso. Son partes del Fideicomiso las siguientes:

a. Fideicomitente: Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V.

b. Fideicomitentes Adherentes: Cada uno de los Fideicomitentes Adherentes.

c. Fiduciario: CIBanco, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria.

d. Fideicomisarios en Primer Lugar: Los Tenedores de los CBFIs, representados por el Representante Común, respecto de los derechos que se les atribuyen conforme a los términos del presente Fideicomiso y los CBFIs.

e. Fideicomisarios en Segundo Lugar: Los Fideicomitentes Adherentes en cuanto a los Derechos de Reversión.

f. Fideicomisario en Tercer Lugar: El Fideicomitente, única y exclusivamente respecto de la Aportación Inicial.

g. El Representante Común: MASARI CASA DE BOLSA, S.A.


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CUARTA. PATRIMONIO DEL FIDEICOMISO.

4.1 Bienes que integran el Patrimonio del Fideicomiso. El Patrimonio del Fideicomiso se integra de la siguiente manera:

a. Con la Aportación Inicial;

b. Con los Bienes Inmuebles Aportados, los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales y los Bienes Inmuebles Adquiridos;

c. Con la aportación de los Derechos de Arrendamiento;

d. Con la aportación de los Derechos de Operación;

e. Con los Recursos Derivados de la Emisión;

f. Con las cantidades derivadas de los ingresos par Arrendamiento;

(…)

QUINTA. FINES.

5.1 Fines del Fideicomiso. El fin principal del Fideicomiso consiste en la adquisición y/o construcción de Bienes Inmuebles para ser destinados al hospedaje; la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes de los Contratos de Arrendamiento; recibir financiamiento para esos fines con garantía sobre los Bienes Inmuebles; así como otorgar financiamiento a terceros con garantía inmobiliaria.(…)

SEXTA. EMISIÓN DE CBFIS.

Emisión de CBFIs

6.1 Emisión de CBFIs. El Fiduciario emitirá los CBFIs de tiempo en tiempo, de conformidad con los artículos 63, 64 y demás aplicables de la LMV, en los términos y condiciones establecidos en este Fideicomiso, de conformidad con las instrucciones de la Asamblea de Tenedores, en términos de la Sección 8.1 (xviii) del presente Fideicomiso. Para tales efectos el Fiduciario deberá obtener la inscripción de dichos CBFIs en el RNV, completar su listado en la BMV, obtener la autorización de la CNBV para llevar a cabo la oferta pública y/o privada de los mismos y en su caso, obtener cualesquier otras autorizaciones gubernamentales que se requieran.

6.2 Tenedores. Los Tenedores, en virtud de la adquisición de los CBFIs, estarán sujetos a lo previsto en este

Fideicomiso y en los CBFIs correspondientes y aceptan de manera expresa que: (i) no tienen ni tendrán derecho preferente, para la adquisición de los CBFIs que emita el Fiduciario en el futuro conforme a este Fideicomiso; y (ii) el Fiduciario es el único propietario de los Bienes Inmuebles y los CBFIs únicamente otorgan el derecho a los frutos, rendimientos y en su caso al producto de la venta de los Bienes Inmuebles, de conformidad con lo previsto por el presente Fideicomiso.

(…)

6.3 Representante Común. El Representante Común tendrá, además de las obligaciones y facultades que le corresponden conforme a la legislación y reglamentación aplicables, las obligaciones y facultades que se establecen en la Cláusula Séptima del presente Fideicomiso y aquellas descritas en los CBFIs.


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(…)

6.5 Requisitos de los CBFIs. Los CBFIs emitidos por el Fiduciario en virtud de cada Emisión serán considerados

parte de la misma Emisión y por consecuencia tendrían los mismos términos y condiciones. Los términos específicos se establecerán en los títulos que representen los CBFIs. En todo caso, los CBFIs que emita el Fiduciario deberán cumplir con los términos establecidos en las disposiciones legales aplicables, incluyendo sin limitación los siguientes:

a. Antes de que los CBFIs sean emitidos y colocados, el Fiduciario deberá obtener todas las autorizaciones de la CNBV necesarias, así como la autorización de la BMV para el listado de los mismos.

b. Los CBFIs se denominarán en Pesos.

c. Los CBFIs no serán amortizables.

d. Los CBFIs no otorgan derecho alguno sobre los Bienes Inmuebles a sus Tenedores.

e. Ni el Fiduciario (excepto con los bienes disponibles en el Patrimonio del Fideicomiso según se prevé específicamente en este Fideicomiso), ni el Fideicomitente, ni el Fideicomitente Adherente, ni el Administrador, ni el Asesor, ni el Representante Común, ni los Intermediaries Colocadores, estarán obligados en lo personal a hacer el pago de cualquier cantidad debida conforme al presente Fideicomiso En caso que el Patrimonio del Fideicomiso no genere los recursos necesarios para realizar la entrega de Distribuciones de Efectivo a los Tenedores, no habrá obligación del Fiduciario, del Fideicomitente, del Fideicomitente Adherente, del Administrador, del Asesor, del Representante Común ni los Intermediaries Colocadores, de realizar dicha entrega, por lo que ninguno de ellos estará obligado a hacer uso de su propio patrimonio para cubrir dichos pagos.

f. Todas las Distribuciones de Efectivo a los Tenedores se llevarán a cabo por medio de transferencia electrónica a través de Indeval, ubicada en Paseo de la Reforma No. 255, Piso 3, Col. Cuauhtémoc, 06500, Ciudad de México.

g. Se regirán e interpretarán de conformidad con la Legislación Aplicable.

(…)

OCTAVA. ASAMBLEA DE TENEDORES.

8.1 La Asamblea de Tenedores representará al conjunto de los Tenedores y será el órgano máximo de decisión con respecto al Fideicomiso. Los Tenedores podrán reunirse en Asamblea de Tenedores conforme a lo descrito a continuación:

(i) Las Asamblea de Tenedores se regirán por la LGTOC (…).

(ii) Los Tenedores se reunirán cada vez que sean convocados por el Representante Común (…) por lo menos una vez al año (…).

(iii) Los Tenedores que en lo individual o conjuntamente representen un 10% (diez por ciento) o más de los CBFIs en circulación, podrán solicitar al Representante Común que convoque a una Asamblea de Tenedores (…).


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(iv) Los Tenedores que en lo individual o conjuntamente representen un 10% (diez por ciento) o más de los CBFIs en circulación, tendrán el derecho en Asamblea de Tenedores a que se aplace por 3 (tres) días (…).

(…)

(xvii) En todo caso la Asamblea de Tenedores se deberá reunir para resolver las inversiones o adquisiciones a que se refiere la sección 11.2, inciso (iii) de la Cláusula Décima Primera del presente Fideicomiso.

(xviii) Salvo por lo dispuesto en la Cláusula Novena, Sección 9.1.24, inciso (i), la Asamblea de Tenedores deberá de reunirse para aprobar cualquier Emisión de CBFIs y su Colocación entre el público inversionista, ya sea de manera pública o privada, en el mercado de valores de México y/o en el extranjero.

(…) 9. Bis. Adicionalmente las facultades previstas para la Asamblea de Tenedores y el ComitéTécnico en el resto del presente Fideicomiso, de conformidad con lo dispuesto en la Circular Única de Emisoras y la Legislación Aplicable, tal y como sean modificadas de tiempo en tiempo, la Asamblea de Tenedores y el Comité Técnico tendrán las facultades que se indican a continuación. 9.1 Bis. Facultades de la Asamblea de Tenedores Conforme a la Legislación Aplicable. LaAsamblea de Tenedores contará con las siguientes facultades: Aprobar las operaciones que pretendan realizarse cuando representen el 20% (veinte por ciento) o más del Patrimonio del Fideicomiso (…) Siempre y cuando se trate de inversiones o adquisiciones con valor igual o superior al 10% (diezpor ciento) del Patrimonio del Fideicomiso con base en la información financiera del Fideicomiso revelada al trimestre inmediato anterior, con independencia de que dichas inversiones o adquisiciones se ejecuten de manera simultánea o sucesiva en un periodo de 12 (doce) meses contados a partir de que se concrete la primera adquisición, pero que por sus características pudieran considerarse como una sola, y que se pretendan realizar con (i) personas relacionadas respecto del Fideicomitente o del Administrador, o (ii) personas con quien la celebración de la operación represente un conflicto de interés; entonces, dicha operación solo podrá efectuarse si es aprobada por la Asamblea de Tenedores. En los puntos del orden del día de las Asambleas de Tenedores que resuelvan sobre los temas a los que se refiere este párrafo, deberán abstenerse de votar los Tenedores que se ubiquen en alguno de los supuestos señalados en los incisos (i) y (ii) anteriores y aquellos que actúen como Administrador, sin que ello afecte el quórum requerido para la instalación de dicha Asamblea de Tenedores. La Asamblea de Tenedores deberá aprobar y modificar los esquemas de compensación ocomisiones del Administrador, del Asesor, de los miembros del Comité Técnico o de cualquier tercero (…). La Asamblea de Tenedores, en su carácter de órgano máximo de decisión del Fideicomiso,deberá aprobar las políticas de endeudamiento del Patrimonio del Fideicomiso, conforme a las cuales se contraten financiamientos, así como cualquier modificación a éstas, mismas que serán propuestas por el Comité Técnico. (…) Es facultad de la Asamblea de Tenedores, como órgano supremo del Fideicomiso, aprobarcambios en el régimen de inversión del Fideicomiso (…).


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Cualesquier Tenedores que en lo individual o en conjunto representen 10% (diez por ciento) delos CBFIs en circulación tendrán el derecho de designar en Asamblea de Tenedores a un miembro propietario y su respectivo suplente en el Comité Técnico (…). La Asamblea de Tenedores que cuente con la aprobación del 66% (sesenta y seis por ciento) delos CBFIs en circulación, podrá ejercer la Facultad de Remoción mediante la cual podrá (i) remover o sustituir al Administrador y/o al Asesor de su encargo, y (ii) realizar cualesquier actividades relacionadas con dicha remoción o sustitución, tal como lo es dar por terminado el Contrato de Administración y/o el Contrato de Asesoría y Planeación. La Asamblea de Tenedores deberá aprobar las ampliaciones a las emisiones de CBFIs que pretendan realizarse, ya sea en el monto o en el número de CBFIs, de conformidad con lo dispuesto en el numeral 1.2 del inciso a) de la fracción VII del Artículo 7 de la Circular Única de Emisoras.

DÉCIMA. ADMINISTRADOR Y EMPRESAS DE SERVICIOS.

Designación del Administrador.

10.1 Posteriormente a la fecha de celebración de este Fideicomiso, se designará al Administrador, quien deberá aceptar su encargo y convenir en el Contrato de Administración el cumplir con la obligaciones a su cargo establecidas en el presente Fideicomiso, incluyendo sin limitación alguna, la búsqueda de oportunidades para que el Fideicomiso realice inversiones en Bienes Inmuebles y, en su caso, adquiera los Derechos de Arrendamiento y Derechos de Operación, de conformidad con el presente Fideicomiso (…).

10.2 El Fiduciario celebrará con el Administrador el Contrato de Administración respectivo conforme al documento que se adjunta al presente Fideicomiso (…).

10.3 A menos que se especifique lo contrario en este Fideicomiso, el Fiduciario deberá actuar exclusivamente de conformidad con las instrucciones del Administrador (…).

(…)

El Asesor.

10.10 A más tardar en la Fecha de Emisión el Fiduciario celebrará el Contrato de Asesoría en Planeación con el Asesor conforme al documento que se adjunta al presente Fideicomiso (…).

DÉCIMA PRIMERA. INVERSIONES EN BIENES INMUEBLES.

11.1 Criterios de Elegibilidad. A efecto de realizar Inversiones en Bienes Inmuebles, los Bienes Inmuebles deberán cumplir en todo caso con los Criterios de Elegibilidad y condiciones siguientes:

a. Ser inmuebles destinados al arrendamiento y/u hospedaje.

b. Estar localizados dentro del territorio nacional.

c. Que el Administrador presente un informe de las razones de negocio para la adquisición de la propiedad por parte del Fiduciario.


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d. Que cuenten con un dictamen favorable (due diligence) llevado a cabo por abogados, contadores, arquitectos y aquellos especialistas que sean requeridos conforme a las características propias del inmueble (incluyendo dictamen favorable sobre el cumplimiento de la Legislación Aplicable para efectos ambientales).

e. Que cuenten con seguros requeridos par el sector hotelero

f. Que se cuente con el avalúo realizado por un tercero independiente que soporte que el precio de adquisición propuesto sea de mercado.

g. Cuando el Bien Inmueble a ser adquirido pertenezca a algún Fideicomitente Adherente Relevante o cualesquiera Personas Relacionadas, se deberá contar adicionalmente con el voto favorable de la mayoría de los Miembros Independientes del Comité Técnico.

(…)

11.2 Procedimiento. Las Inversiones en Bienes Inmuebles se realizarán conforme a lo siguiente:

(…)

Posteriormente a la primera Emisión:

(i) Adquisiciones por instrucción del Comité Técnico. Todas las Inversiones en Bienes Inmuebles con cargo al Patrimonio del Fideicomiso, serán instruidas por el Comité Técnico al Fiduciario. Si a pesar de ser válidamente adoptadas las decisiones del Comité Técnico, las mimas no cuentan con el voto favorable de la mayoría de los Miembros Independientes, dicha situación deberá ser revelada por el Fiduciario al público inversionista a través de la BMV, sin que afecte la validez de la resolución.

Lo previsto en el párrafo anterior no será aplicable cuando las Inversiones en Bienes Inmuebles se ubiquen en al menos uno de los supuestos a que se refieren los incisos (ii) y (iii) siguientes,

(ii) Adquisiciones por instrucción del Comité Técnico con mayoría calificada. Siempre y cuando se trate de (x) Inversiones en Bienes Inmuebles en las cuales algún Fideicomitente Adherente Relevante o Persona Relacionada sea propietario de parte o la totalidad del Bien Inmueble que se pretenda invertir; (y) co-inversiones; o (z) inversiones y adquisiciones con valor igual o superior al 5% (cinco por ciento) del Valor Promedio, con independiencia de que dichas inversiones o adquisiciones se ejecuten de manera simultánea o sucesiva en un período de 12 (doce) meses contados a partir de que se concrete la primera adquisición, pero que por sus características pudieran considerarse como una sola, la inversión sólo podrá efecturarse sí es aprobada por la mayoría de los miembros del Comité Técnico y además se cuenta con el voto favorable de la mayoría de los Miembros Independientes del Comité Técnico.

(iii) Adquisiciones por instrucción de la Asamblea de Tenedores. Siempre y cuando se trate de inversiones y adquisiciones con valor igual o superior al 20% (veinte por ciento) del Valor Promedio, con independencia de que dichas inversiones o adquisiciones se ejecuten de manera simultánea o sucesiva en un periodo de 12 (doce) meses contados a partir de que se concrete la primera adquisición, pero que por sus características pudieran considerarse como una sola, la Asamblea de Tenedores tendrá la facultad exclusiva de autorizar dichas inversiones y adquisiciones.

DÉCIMA CUARTA. DISTRIBUCIONES.

14.1 Distribuciones. Los Tenedores de los CBFIs tendrán derecho a recibir las Distribuciones y/o Distribuciones en Efectivo conforme a lo previsto por el presente Fideicomiso, por lo que una vez que se apruebe la distribución correspondiente por parte del Comité Técnico, este deberá instruir al Fiduciario que efectúe el pago a los Tenedores.


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(…)

14.3 Entrega de Distribuciones de Efectivo. Las entregas de Distribuciones de Efectivo se realizarán a prorrata entre todos los Tenedores en proporción a la tenencia de los CBFIs que correspondan a cada Tenedor a través del Indeval.

14.4 Periodicidad. Las Distribuciones de Efectivo se efectuarán de manera trimestral durante el primer ejercicio fiscal siempre y cuando existan recursos disponibles al efecto conforme a la operación y manejo de las cuentas, ingresos, inversiones y egresos. Para los ejercicios posteriores, la política de distribución será determinada par el Comité Técnico, en el entendido de que, si al término del primer ejercicio fiscal el Comité Técnico no ha determinado una nueva política de distribución, se entenderá que la política de distribución aplicable al ejercicio fiscal anterior seguirá vigente.

(…)

DÉCIMA SÉPTIMA. AUDITOR EXTERNO.

17.1 Contratación del Auditor Externo. El Fiduciario única y exclusivamente con dicho carácter, debe a celebrar un contrato de prestación de servicios o documento similar con el Auditor Externo o aquel le instruya el Comité Técnico, en el que se establezcan los términos de los servicios del Auditor Externo. Lo anterior, dentro de los 30 (treinta) Días Hábiles siguientes a la primera Fecha de Emisión, o antes si así lo determina el Comité Técnico. El Comité Técnico tendrá la facultad de designar a los Auditores Externos en cualquier momento que sea necesario, conveniente u obligatorio de conformidad con la Legislación Aplicable y el presente Fideicomiso.

(…)

VIGÉSIMA SEGUNDA. DERECHO DE REVERSIÓN.

22.1 Derecho de Reversión. Los Fideicomitentes Adherentes de que se trate, sólo podrán ejercer el Derecho de Reversión conforme al presente Fideicomiso en caso de que el Fiduciario haya sido instruido por el Comité Técnico o la Asamblea de Tenedores, para que proceda a la enajenación del Bien Inmueble Aportado de que se trate.

VIGÉSIMA TERCERA. VIGENCIA, EXTINCIÓN Y POLÍTICA DE LIQUIDACIÓN DE BIENES INMUEBLES.

23.1 Vigencia. El presente Fideicomiso tendrá la duración necesaria para el cumplimiento de sus fines (…).

(…)

VIGÉSIMA NOVENA. DISPOSICIONES RELATIVAS A OPERACIONES CON CBFIS

29.1 Transmisiones sujetas a autorización del Comité Técnico. Toda transmisión de CBFIs a favor de persona alguna o conjunto de personas que lleguen a acumular en una o varias operaciones el 9% (nueve por ciento) o más del total de los CBFIs en circulación, estará sujeto a la autorización previa del Comité Técnico, con el voto favorable de la mayoría de los miembros del Comité y con el voto favorable de la mayoría de los Miembros Independientes.

Lo señalado en el párrafo anterior, se aplica en forma enunciativa, pero no limitativa a:


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a)La compra o adquisición por cualquier título o medio, de CBFIs emitidos por el Fiduciario conforme al presente Fideicomiso o que se emitan en el futuro, incluyendo Certificados de Participación Ordinaria (CPO´s) o cualquier otro valor o instrumentos cuyo valor subyacente sea CBFIs emitidos por el Fiduciario conforme al presente Fideicomiso; o cualesquiera otros documentos que represente derechos sobre CBFIs;

b) La compra o adquisición de cualquier clase de derechos que correspondan a los Tenedores;

c)Cualquier contrato, convenio o acto jurídico que pretenda limitar o resulte en la transmisión de cualquiera de los derechos y facultades que correspondan a los Tenedores, incluyendo instrumentos u operaciones financieras derivadas, así como los actos que impliquen la pérdida o limitación de los derechos de voto otorgados por los CBFIs, salvo aquellos previstos por la Circular Única de Emisoras e incluidos en el presente Fideicomiso; y

d)Adquisiciones que pretendan realizar uno o más interesados, que actúen de manera concertada cuando se encuentren vinculados entre sí para tomar decisiones como grupo, asociación de personas o consorcios.

La autorización del Comité Técnico deberá ser previa y por escrito, y se requerirá indistintamente si la adquisición de los CBFIs, valores y/o derechos relativos a los mismos, se pretende realizar dentro o fuera de bolsa de valores, directa o indirectamente, a través de ofertas públicas o privadas, o mediante cualesquiera otra modalidad o acto jurídico, en una o varias operaciones de cualquier naturaleza jurídica, simultaneas o sucesivas, en México o en el extranjero.

29.2 Otras transmisiones sujetas a autorización del Comité Técnico. También se requerirá el voto favorable del Comité Técnico para la celebración de convenios, contratos y cualesquiera otros actos jurídico de cualquier naturaleza, orales o escritos, en virtud de los cuales se formen o adopten mecanismos o acuerdos de asociación de voto, para su ejercicio en una o varias Asambleas de Tenedores, cada vez que el número de votos en su conjunto resulte en un número igual o mayor a cualquier porcentaje del total de los CBFIs que sea igual o superior al 9% (nueve por ciento) de los CBFIs en circulación.

(…)

29.4 Efectos. Si se llegaren a realizar compras o adquisiciones de CBFIs, o celebrar convenios de los restringidos en la presente Cláusula sin observarse el requisito de obtener el acuerdo favorable, previo y por escrito del Comité Técnico y en su caso sin haber dado cumplimiento a las disposiciones antes citadas, los CBFIs , valores y derechos relativos a los mismos materia de dichas compras, adquisiciones o convenios, serán nulos y no otorgarán derecho o facultad alguna para votar en las Asambleas de Tenedores, ni se podrán ejercer cualesquiera otros derechos diferentes a los económicos que correspondan a los CBFIs o derechos relativos a los mismos. Consecuentemente, en estos casos, no se dará valor alguno a las constancias de depósito de CBFIs que en su caso expida alguna institución de crédito o para el depósito de valores del país, o en su caso las similares del extranjero, para acreditar el derecho de asistencia a una Asamblea de Tenedores.

29.5 Pacto expreso. Los tenedores de CBFIs, así como de los valores, documentos, contratos y convenios a que se refiere la presente Cláusula, por el solo hecho de serlo, convienen expresamente en cumplir con lo previsto en la misma y con los acuerdos del Comité Técnico que en su caso adopte. Asimismo, autorizan expresamente al Comité Técnico para que lleve a cabo toda clase de investigaciones y requerimientos de información para verificar el cumplimiento de la presente Cláusula y, en su caso, el cumplimiento de las disposiciones legales aplicables en ese momento.

(…)


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iii)El Contrato de Asesoría y Planeación, el Contrato de Administración y los Contratos de Servicios.

FibraHotel tiene celebrado un Fideicomiso de Control, un Contrato de Asesoría y Planeación con el Asesor y un Contrato de Administración con el Administrador, de igual forma el Administrador ha celebrado Contratos de Servicios con las Compañías de Servicios, cada uno conforme se describe a continuación. El Contrato de Asesoría y Planeación, el Contrato de Administración y los Contratos de Servicios se celebraron en español, se rigen conforme a las leyes mexicanas y están sujetos a la jurisdicción de los tribunales competentes en la Ciudad de México.

Contrato de Asesoría y Planeación. Conforme al Contrato de Asesoría y Planeación, el Asesor es el responsable, entre otras cosas, de brindar asesoría y orientación tanto a FibraHotel como al Administrador sobre la planeación estratégica y financiera a largo plazo, ayudando en la implementación de las principales decisiones, apoyando en la relación con los inversionistas y proporcionando oportunidades de inversión en la industria Hotelera.

De conformidad con los términos del Contrato de Asesoría y Planeación, el Asesor tiene derecho a recibir una comisión anual por un monto equivalente al 1.00% del valor en libros no depreciado, neto de deuda, de los activos de FibraHotel, pagadera trimestralmente. El Asesor no recibe comisión por adquisición sobre los activos adquiridos, comisión por desarrollo o ningún otro tipo de comisión.

El Contrato de Asesoría y Planeación terminará su vigencia el 30 de noviembre de 2019 y posteriormente se

renovará automáticamente por períodos de un año, salvo que se dé por terminado anteriormente como se describe a continuación.

Conforme a los términos del Contrato de Fideicomiso, el Asesor podrá ser destituido: (i) por causa justificada, o (ii) por resolución de los Tenedores de más del 85% de los CBFIs en circulación. Si el Asesor es destituido sin causa justificada por resolución de los Tenedores de más del 85% de los CBFIs en circulación en o antes de la terminación de la vigencia del Contrato de Asesoría y Planeación, el Asesor tendrá derecho al pago de una indemnización por remoción.

Al 31 de diciembre de 2020, el 16% de los CBFIs en circulación son propiedad de un Fideicomiso de Control. Cuatro de los miembros del Comité Técnico, incluyendo los Sres. Simón Galante Zaga, Alberto Galante Zaga, Eduardo Zaga Cojab y Roberto Galante Totah, tienen una participación en el Asesor y, mientras que el Fideicomiso de Control posea el 15% o más de los CBFIs en circulación, podrán hacer que el Fideicomiso de Control impida la remoción del Asesor, excepto por “causa”.

Contrato de Administración. El Administrador es responsable, actuando por medio de sus oficiales y empleados, en principio, entre otras cosas, de la administración del día a día del negocio de FibraHotel, el mantenimiento de sus inmuebles y Hoteles, obtener los permisos y licencias necesarias, de llevar a cabo la auditoría previa de oportunidades de adquisición y desarrollo potenciales, de supervisar proyectos de renovación, desarrollo y redesarrollo, supervisar servicios públicos, encargarse de cuestiones de seguros, y de negociar contratos de administración Hotelera relacionados con los Hoteles en representación de FibraHotel y acordar los términos para la celebración de los mismos.

Asimismo, el Administrador supervisa a las Operadoras y es responsable de ciertos servicios no relacionados con

la renta de habitaciones, tales como alimentos y bebidas, telefonía, internet y servicios similares, por los cuales factura a los huéspedes de manera independiente y los ingresos obtenidos por dichos servicios están sujetos al pago de impuestos. De conformidad con los términos del Contrato de Administración, el Administrador paga sus propios gastos, incluyendo gastos operativos asociados con servicios de Hotelería no relacionados con el hospedaje, su parte proporcional de los


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gastos generales y cualquier gasto por impuestos, de sus ingresos. Cualquier utilidad después de impuestos del Administrador se distribuye periódicamente a FibraHotel y éste es responsable por cualquier déficit entre los ingresos y gastos del Administrador.

El Contrato de Administración terminará su vigencia el 30 de noviembre de 2020 y será renovado automáticamente por periodos sucesivos de un año, salvo que se dé por terminado anticipadamente.

Contratos de Servicios. Las Compañías de Servicios son responsables de proveer al Administrador el personal de operación necesario para operar el negocio Hotelero, excluyendo al personal del comité ejecutivo (es decir, Director General, Director de Ventas, Contralor, Gerente de Mantenimiento y Ama de Llaves, y otros según determine la empresa de administración Hotelera respectiva), el cual es y será suministrado directamente por la empresa de administración Hotelera correspondiente, en cada caso sujeto a la supervisión y vigilancia de FibraHotel.

De conformidad con los términos de los Contratos de Servicios, las Compañías de Servicios reciben una

contraprestación mensual de 5% sobre el valor de la nómina total que administran con el fin de reintegrarle los montos que eroguen en virtud de los salarios que paguen a sus empleados que atiendan a los Hoteles.

FibraHotel puede dar por terminados los Contratos de Servicios en cualquier momento sin causa alguna. Los Contratos de Servicios tienen un término inicial de cinco años y serán renovados automáticamente por periodos sucesivos de un año, salvo que se den por terminados anticipadamente.

Las Compañías de Servicios que durante el año 2020 e incluso al 30 de junio de 2021 prestan servicios al

FibraHotel son las siguientes: Administración de Personal Profesional FH, S. de R.L. de C.V. Administradora de Recursos Corporativos FH, S. de R.L. de C.V. Administradora de Recursos Humanos FH, S. de R.L. de C.V. Administradora Especializada en Servicios de Nómina FH, S. de R.L. de C.V. Administradora Mexicana de Recursos Humanos FH, S. de R.L. de C.V. Alterturismo, S. de R.L. de C.V. Calidad en Administración de Recursos FH, S. de R.L. de C.V. Compañía Desarrolladora de Nómina FH, S. de R.L. de C.V. Compañía Operadora de Recursos Humanos FH, S. de R.L. de C.V. Eficiencia en Capital Humano FH, S. de R.L. de C.V. Empresa Mexicana Especializada en RH, S. de R.L. de C.V. Ingeniería en la Prestación de Recursos Humanos FH, S. de R.L. de C.V. Prestación de Servicios Hoteleros GG, S. de R.L. de C.V. Prestación de Servicios en el Manejo de Nomina FH, S. de R.L. de C.V. RH Compañía Desarrolladora, S. de R.L. de C.V. Servicios de Recursos Integrales FH, S. de R.L. de C.V. Solución en Recursos Humanos FH, S. de R.L. de C.V. Soluciones y Administración Estratégica S. de R.L. de C.V.

iv)El Fideicomiso de Control.


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El Fideicomiso de Control, es un fideicomiso irrevocable de administración por virtud del cual, los Fideicomitentes Adherentes de los inmuebles aportados que recibieron CBFIs transmitieron todos los CBFIs que recibieron a cambio de los Hoteles que integran el Portafolio de Aportación al Fideicomiso de Control, el cual está regido por ley mexicana y redactada en idioma español.

Los Fideicomitentes Adherentes de los inmuebles aportados que recibieron CBFIs transmitieron, y el Fiduciario del Fideicomiso de Control adquirió, la titularidad y el título de propiedad sobre los CBFIs correspondientes de conformidad con el contrato de Fideicomiso de Control y todos los contratos relacionados con el Fideicomiso de Control. El fiduciario de dicho Fideicomiso de Control administra la cuenta de corretaje conforme a las instrucciones del comité técnico del Fideicomiso de Control y ejerce los derechos patrimoniales y corporativos que le corresponden como tenedor de los CBFIs, también considerando las instrucciones que emita el comité técnico del Fideicomiso de Control. Asimismo, cuando sea procedente el Fiduciario transmitirá los CBFIs correspondientes a los Fideicomitentes Adherentes de los inmuebles aportados, depositándolos en la cuenta de corretaje.

El Fideicomiso de Control está controlado por su comité técnico, que a la fecha del presente Reporte Anual está

integrado por los siguientes miembros:

Miembro Suplente

Simón Galante Zaga Eduardo Zaga CojabAlberto Galante Zaga Eduardo López García

Adolfo Benjamín Fastlich Kurian Jorge Sandor Valner Weinstein

Mayer Zaga Bucay Ma. Dolores Domínguez Vázquez

Felipe de Yturbe Bernal Jaime Zabludowsky Kuper

Manuel Zepeda Payeras Pablo de la Peza Berrios

v)Convenios de adquisición y otros Acuerdos.

Al 31 de diciembre de 2020, al Emisor no le han sido notificados convenios de adquisición y otros acuerdos en

relación con lo establecido en el artículo 7o., fracción VII, inciso a), numeral 3., segundo y tercer párrafos, de la Circular Única.

vi)Contratos de Operación y Contratos de Arrendamiento A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel ha celebrado 83 Contratos de Operación Hotelera y tres

Contratos de Arrendamiento respecto de propiedades que pertenecen al Portafolio Actual.

En cada uno de los Hoteles bajo Contrato de Operación Hotelera, la operadora correspondiente es responsable, entre otras cosas, de llevar a cabo la operación del Hotel, establecer un plan de negocios anual y un presupuesto de


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gastos anual, determinar la tarifas de las habitaciones, sufragar los gastos de operación con cargo a las cuentas, aconsejar en relación con desembolsos que sean necesarios, preparar planes de mercadotecnia y contratar, para el beneficio de FibraHotel, a los empleados para cada uno de sus Hoteles.

FibraHotel no tiene empleados relacionados con la operación rutinaria de los Hoteles. Adicionalmente, cada

operadora lleva el registro de reservaciones y ocupación con un sistema centralizado de reservaciones que incluye software, desarrollado por cada una de las operadoras, cada operada administra un call center que incluye al Hotel y una página electrónica, implementa programas de lealtad y promociona publicidad diseñada por la propia operadora.

Al 31 de diciembre de 2020, los plazos de vigencia de los Contratos de Operación Hotelera varían entre 27 meses

y 34 años.

De acuerdo con los Contratos de Operación Hotelera, FibraHotel paga a las Operadoras tasas variables basadas en la utilidad bruta de operación e ingresos, así como una cuota fija establecida en cada uno de dichos contratos.

e)Incumplimiento de contratos relevantes (No aplica).

f)Principales Tenedores y Administradores.

i)Principales Tenedores.

La siguiente tabla establece cierta información con relación a aquellas personas y empresas que tienen una participación económica en nuestros CBFIs en circulación:

Beneficiario Número de CBFIs detentados

Porcentaje de tenencia de CBFIs en circulación.

Fideicomiso de Control 125´270,515 16.0%

Los miembros de nuestro Comité Técnico, ciertos miembros de las Familias Relevantes y funcionarios de nuestro

Asesor y nuestro Administrador detentan algunos de sus CBFIs directa e indirectamente a través del Fideicomiso de Control y a través del mercado secundario.

A través de varias operaciones en los últimos años, los señores Simón Galante Zaga, Roberto Galante Totah y

Alberto Galante Zaga, miembros de nuestro Comité Técnico de FibraHotel, han incrementado su tenencia de CBFIs.

Asimismo, a la fecha del presente reporte, se ha hecho del conocimiento del Fiduciario y del Administrador, la adquisición de más del 9% de los CBFIs en circulación por parte de un grupo de personas sin cumplir con la obligación impuesta por el Fideicomiso de obtener la autorización del Comité Técnico del Fideicomiso con anterioridad a dicha adquisición. FibraHotel se encuentra investigando esta situación y tomará las medidas necesarias de acuerdo a la recomendación de sus abogados.

A la fecha del presente reporte, el Comité Técnico del Fideicomiso ha autorizado a ciertos Tenedores realizar

operaciones de adquisición de CBFIs en términos de la cláusula 29.1 (y demás aplicables) del Fideicomiso. Ni los miembros del Comité Técnico, el Administrador, ni el Fiduciario tienen certeza sobre los porcentajes de tenencias que los Tenedores autorizados mantengan a la fecha del presente reporte.


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ii)Administrador.

FibraHotel está administrado internamente por FibraHotelera S.C., el Administrador. Fue constituido el 5 de octubre de 2012 con el único objeto de la administración del día a día de los negocios de FibraHotel. Es responsable, entre otras cosas, de la administración diaria de los negocios de FibraHotel, del mantenimiento de los inmuebles y Hoteles, de obtener los permisos y licencias necesarias, de llevar a cabo la auditoría previa sobre las posibles oportunidades de adquisición y desarrollo, de supervisar los proyectos de renovación / desarrollo / re-desarrollo, de supervisar los asuntos relativos a los seguros de los activos, de negociar en nombre de FibraHotel y de organizar la celebración de los contratos de administración hotelera relacionados con los Hoteles.

También es responsable de prestar ciertos servicios no relacionados con la renta de habitaciones, tales como alimentos y bebidas, telefonía, Internet y otros servicios similares, por lo cual factura a los huéspedes de los Hoteles por separado, estando los ingresos por tales servicios sujetos al pago de impuestos. El Administrador, al no ser sujeto de la estructura ?scal de la FIBRA, paga impuestos como cualquier otra sociedad. Con la utilidad generada por las actividades no relacionadas con la renta de habitaciones, paga su parte proporcional de los gastos generales de FibraHotel y sus impuestos. Cualquier utilidad después de impuestos del Administrador es distribuida a FibraHotel que es responsable por cualquier dé?cit entre los gastos e ingresos del Administrador.

El Administrador cuenta, a la fecha del presente Reporte Anual, con un equipo de 29 personas (equipo de Dirección, de Administración y Finanzas, Jurídico, de Desarrollo y de Operación).

La función de contabilidad es externalizada con Conectum, un centro de servicio compartido, que tiene más de 11 años de experiencia en la industria hotelera.

o Asesor.

FibraHotel está asesorado externamente por Administradora Fibra Hotelera, S.A. de C.V., y por el Asesor. El

Asesor fue constituido el 20 de septiembre de 2012 con el objeto de brindar asesoría a FibraHotel y se dedica únicamente a asuntos de ésta. El Asesor es responsable, entre otras cosas, de: orientar y asesorar a FibraHotel en la estrategia de desarrollo y adquisiciones de proyectos hoteleros, en la planeación estratégica y ?nanciera de largo plazo, en implementar las decisiones importantes, en llevar a cabo las relaciones con inversionistas. El Asesor tiene derecho a recibir una comisión anual, pagadera trimestralmente, equivalente a 1.00% del valor en libro de los activos sin depreciar, neto de deuda, de los activos de FibraHotel. No recibe ninguna otra comisión (adquisición sobre activos adquiridos, comisión por desarrollo o cualquier otro tipo de comisión).

o Compañías de Servicios.

Son responsables de proporcionar a FibraHotel el personal de operación necesario para operar los Hoteles, excluyendo al personal del comité ejecutivo de cada Hotel (gerente general, contralor, gerente de ventas, ama de llaves), el cual es proporcionado directamente por la empresa de administración hotelera correspondiente, en cada caso, sujeto a supervisión y vigilancia del Administrador. De conformidad con los términos de los Contratos de Servicios, las compañías de servicios tienen derecho a recibir una contraprestación del 5% calculada sobre el total de la nómina que administran para cubrir sus costos y gastos operacionales. Mensualmente, FibraHotel reembolsa a las compañías de servicios los salarios que pagan a los empleados que prestan sus servicios a los Hoteles.


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iii)Comité Técnico.

Constitución. Conforme a los términos del Contrato de Fideicomiso, la administración de los negocios de

FibraHotel está encomendada al Comité Técnico, que podrá tener hasta 21 miembros propietarios. El Contrato de Fideicomiso permite a un miembro suplente suplir a cada miembro titular electo si el titular no puede asistir a una reunión del Comité Técnico. El Comité Técnico se elige o ratifica cada año en la Asamblea de Tenedores de CBFIs.

Conforme a las resoluciones adoptadas por la Asamblea de Tenedores el 24 de abril de 2020, a la fecha del presente, el Comité Técnico se encuentra integrado por las siguientes personas:

Nombre CargoSimón Galante Zaga Miembro Propietario Alberto Galante Zaga Miembro Propietario

Adolfo Benjamín Fastlicht KuriánJorge Sandor Valner Watstein

Miembro PropietarioMiembro Propietario

Mayer Zaga Bucay Miembro PropietarioMaría Dolores Domínguez

Felipe de Yturbe BernalJaime Zabludowsky Kuper

Manuel Zepeda PayerasPablo de la Peza Berríos

Eduardo Zaga CojabEduardo López García

Miembro PropietarioMiembro Propietario IndependienteMiembro Propietario IndependienteMiembro Propietario IndependienteMiembro Propietario Independiente

Miembro SuplenteMiembro Suplente

Durante el periodo comprendido del 1 de enero al 31 de diciembre de 2020, el Comité Técnico del Fideicomiso estuvo integrado por las siguientes personas:

Nombre CargoRoberto Galante TotahSimón Galante Zaga


Alberto Galante ZagaAlbert Galante Saadia


Adolfo Benjamín Fastlicht KuriánJorge Sandor Valner Watstein

Mayer Zaga Bucay

Miembro PropietarioMiembro PropietarioMiembro Propietario

Felipe de Yturbe Bernal Miembro Propietario IndependienteJaime Zabludowsky Kuper Miembro Propietario Independiente

Manuel Zepeda Payeras Miembro Propietario IndependientePablo de la Peza Berríos Miembro Propietario Independiente

Eduardo Zaga CojabEduardo López García

Miembro SuplenteMiembro Suplente


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Las particularidades del Comité Técnico se explican con mayor detalle a continuación. A la fecha del presente informe anual el Comité Técnico está conformado en un 90% por miembros del sexo

masculino y 10% por miembros del sexo femenino. Con fecha 24 de abril de 2020, la Asamblea de Tenedores aprobó el nombramiento del señor Roberto Galante

Totah como “Presidente Honorario” del Comité Técnico. El cargo de “Presidente Honorario” otorgará el derecho de acudir a las sesiones del Comité Técnico del Fideicomiso con voz, pero sin voto y no deberá ser contabilizado para efectos de quórum en las sesiones correspondientes.

Independencia de sus miembros. Conforme a las Leyes Aplicables, el 25% de los miembros propietarios del

Comité Técnico y sus respectivos suplentes deben ser miembros independientes.

Una persona no puede ser un miembro independiente si dicha persona es: Un consejero o empleado de FibraHotel, del Asesor, de la Compañía de Servicios o del Administrador,

o una empresa que forme parte de sus respectivos grupos empresariales. Cualquier persona que tenga influencia significativa o poder de mando sobre FibraHotel, el Asesor, la

Compañía de Servicios y el Administrador; Un accionista que forme parte de un grupo de personas que tengan control sobre FibraHotel, el

Asesor, la Compañía de Servicios y el Administrador; En ciertos casos, un huésped, prestador de servicios, proveedor, deudor, acreedor, socio, abogado o

empleado de una empresa que también sea un huésped, prestador de servicios, proveedor, deudor o acreedor de FibraHotel, del Asesor, de las Compañías de Servicios y del Administrador.

Cualquier auditor externo de FibraHotel o del Asesor, de las Compañías de Servicios, o del Administrador, que haya ocupado dicho cargo durante los 12 meses anteriores.

Cualquier persona que tenga una relación familiar, consanguínea, por afinidad o civil hasta el cuarto grado o por afinidad hasta el cuarto grado y también los cónyuges o la concubina o concubinario, de cualquier persona mencionada anteriormente.

Elección del Comité Técnico. Cualquier tenedor o grupo de Tenedores de los CBFIs en circulación tiene derecho a nombrar a un miembro titular (y a su respectivo suplente) del Comité Técnico por cada 10% de los CBFIs. Los Fideicomitentes Adherentes Relevantes tienen derecho de designar, a través del Fideicomiso de Control que han establecido y mientras el Fideicomiso de Control tenga el 15% o más de los CBFIs en circulación, a un número de miembros del Comité Técnico (y sus respectivos suplentes) equivalente a cuando menos la mitad del número total de los miembros del Comité Técnico en ese momento, más un miembro adicional (garantizando efectivamente que, durante ese tiempo, los Fideicomitentes Adherentes podrán designar a la mayoría de los miembros del Comité Técnico).

Destitución de los Miembros. La designación de los miembros propietarios del Comité Técnico y sus

respectivos suplentes generalmente sólo puede ser revocada por los Tenedores que originalmente los nombraron. Dichos miembros propietarios pueden revocar en cualquier momento la designación notificando al Fiduciario de conformidad con los procedimientos anteriormente descritos. La designación de los miembros propietarios del Comité Técnico y sus respectivos suplentes puede ser revocada por los Tenedores de los CBFIs distintos a los Tenedores que originalmente los nombraron únicamente en una Asamblea de Tenedores en la cual se revoque la designación de todos los miembros del Comité Técnico, en cuyo caso, las personas sustituidas no podrán ser nombradas durante los 12 meses siguientes a su revocación.


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La muerte, incapacidad o renuncia de un miembro del Comité Técnico resultará en la revocación automática e inmediata de la participación de dicha persona en el Comité Técnico, y los Tenedores que originalmente nombraron a dicho miembro designarán a un nuevo miembro dentro de los 5 días siguientes o de lo contrario, se considerará que han renunciado a su derecho a designar a un nuevo miembro del Comité Técnico hasta que efectúen la designación correspondiente, considerando que cualquier movimiento que se efectué deberá pasar por la aprobación de la Asamblea de Tenedores.

Sesiones del Comité Técnico y Votación. El Comité Técnico debe reunirse periódicamente de conformidad con el

calendario que se apruebe en la primera sesión de cada año, y de manera especial cuando sea necesario para el cumplimiento adecuado de sus funciones, previa solicitud de uno de sus miembros propietarios a los otros miembros propietarios del Comité Técnico.

Cada miembro del Comité Técnico tiene derecho a un voto. Las resoluciones del Comité Técnico se adoptan por

mayoría de votos de los miembros presentes, salvo por aquéllos casos en los que el fideicomiso requiera el voto afirmativo de la mayoría de los miembros independientes del Comité Técnico.

Remuneración. Con excepción de los miembros independientes, el nombramiento de miembros del Comité

Técnico es honorífico y no da derecho a recibir una contraprestación de cualquier naturaleza por el desempeño del cargo, sin embargo, al momento en que se acuerde su designación o ratificación, se puede acordar una remuneración por el ejercicio de su encargo en efectivo o en especie, mediante Asamblea de Tenedores.

Conforme al Fideicomiso, los miembros independientes tienen derecho a una remuneración anual por desempeñar

tal cargo no superior a USD $30,000.00, cantidad que el Comité Técnico puede aumentar o reducir. Si el Comité Técnico determina aumentar o reducir la remuneración de los miembros independientes por un monto total en un periodo de 12 meses de más del 50%, la resolución debe ser confirmada por la Asamblea de Tenedores. Cualquier resolución posterior adoptada por el Comité Técnico que aumente o reduzca la remuneración anual de los miembros independientes por un monto total en un periodo de 12 meses de más del 25% debe ser confirmada por la Asamblea de Tenedores.

Facultades. Para más información sobre las facultades del Comité Técnico ver la tabla que se encuentra en la

Sección 2.f) “Resumen de las Facultades y Obligaciones de los Principales Órganos de Gobierno Corporativo” del presente Reporte Anual.

iv)Comité de Prácticas Societarias.

El Comité Técnico es responsable de designar al presidente y a los miembros del Comité de Prácticas. El Comité

de Prácticas adopta sus resoluciones por mayoría de votos. Cada uno de los miembros del Comité de Prácticas es un miembro independiente. El Comité de Prácticas adopta las resoluciones por simple mayoría de sus miembros.

El Comité de Prácticas es responsable, entre otras cosas, de lo siguiente: (i) proporcionar opiniones al Comité

Técnico con relación a las operaciones en las que el Comité de Prácticas está involucrado con partes relacionadas y los Fideicomitentes Adherentes Relevantes, (ii) proporcionar opiniones al Comité Técnico con relación al valor de las operaciones en las que participa el Comité Técnico en el cumplimiento de sus funciones, (iii) hacer recomendaciones al Comité Técnico sobre los informes que debe solicitar al Asesor o al Fiduciario para cumplir con sus funciones, (iv) asesorar al Comité Técnico en el cumplimiento de sus funciones conforme al Contrato de Fideicomiso, (v) presentar al Comité Técnico estudios de mercado relacionados con los sectores a los que pertenecen los activos y bienes de


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FibraHotel, y hacer las recomendaciones que correspondan, y (vi) solicitar y obtener opiniones de expertos independientes.

Todos los miembros del Comité de Prácticas son miembros independientes. A la fecha del presente Reporte

Anual, el Comité de Prácticas está integrado de la siguiente forma:

Nombre CargoFelipe de Yturbe Bernal Miembro Propietario Independiente

Jaime Zabludowsky Kuper Miembro Propietario IndependienteManuel Zepeda Payeras Miembro Propietario IndependientePablo de la Peza Berríos Invitado permanente

Para más información sobre las facultades del Comité de Prácticas ver la tabla que se encuentra en la Sección 2.f)

“Resumen de las Facultades y Obligaciones de los Principales Órganos de Gobierno Corporativo” del presente Reporte Anual.

v)Comité de Auditoría.

El Comité Técnico es responsable de designar al presidente y a los miembros del Comité de Auditoría. De

conformidad con los requisitos de la Ley Aplicable, cada uno de los tres miembros del Comité de Auditoría es miembro independiente. El Comité de Auditoría adopta las resoluciones por simple mayoría de sus miembros.

El Comité de Auditoría es responsable, entre otras cosas, de lo siguiente: (i) evaluar a los auditores externos y

analizar sus informes, (ii) analizar los estados financieros y discutirlos con el personal correspondiente, y con base en ello, determinar si es factible recomendar su aprobación al Comité Técnico, (iii) informar al Comité Técnico de su punto de vista en cuanto a los controles internos y sistema de auditoría interna incluyendo cualquier irregularidad detectada, (iv) solicitar y obtener opiniones de expertos independientes, (v) investigar incumplimientos con lineamientos y políticas de operación y contables o con los controles internos o sistema de auditoría interna, (vi) informar al Comité Técnico de cualquier irregularidad importante que detecte y proponer medidas de corrección, (vii) convocar Asambleas de Tenedores y solicitar que se agreguen asuntos a la orden del día según considere necesario, (viii) verificar el cumplimiento por el Asesor y el Fiduciario con resoluciones de los Tenedores y del Comité Técnico, (ix) verificar la implementación de mecanismos de control interno y su cumplimiento con la Ley Aplicable, (x) requerir al Asesor, al Fiduciario o sus respectivos funcionarios o empleados involucrados en su administración y operación, elaborar informes que describan la preparación de estados financieros, y (xi) celebrar reuniones periódicas con los funcionarios relevantes del Asesor, del Administrador y del Fiduciario.

Todos los miembros del Comité de Auditoría son miembros independientes. A la fecha del presente Reporte

Anual, el Comité de Auditoría está integrado de la siguiente forma:

Nombre CargoFelipe de Yturbe Bernal Miembro Propietario Independiente

Jaime Zabludowsky Kuper Miembro Propietario IndependienteManuel Zepeda Payeras Miembro Propietario IndependientePablo de la Peza Berríos Invitado permanente


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Para más información sobre las facultades del Comité de Auditoría ver la tabla que se encuentra en la Sección 2.f) “Resumen de las Facultades y Obligaciones de los Principales Órganos de Gobierno Corporativo” del presente Reporte Anual.

vi)Comité de Nominaciones.

El Comité de Nominaciones se integra por cinco miembros del Comité Técnico, tres de los cuales son miembros

independientes, determinados por el propio Comité Técnico. Los dos miembros restantes son miembros designados por los Fideicomitentes Adherentes. La Asamblea de Tenedores puede, a su discreción, aceptar o rechazar las recomendaciones del Comité de Nominaciones.

El Comité de Nominaciones es responsable, entre otras cosas, de lo siguiente: (i) buscar, analizar y evaluar

candidatos para elección o nombramiento como miembros independientes del Comité Técnico; (ii) proponer a la Asamblea de Tenedores que pueden ser miembros independientes del Comité Técnico, o en su caso, miembros suplentes de dichos miembros independientes y cuando sea procedente, proponer a la Asamblea de Tenedores a miembros independientes quienes, en la opinión del comité, deban sustituirse; (iii) monitorear y evaluar todos los asuntos relacionados con la independencia de los miembros independientes del Comité Técnico, incluyendo cualquier asunto que implique posibles conflictos de interés; y (iv) considerar la opinión del Comité de Auditoría sobre la destitución de miembros del Comité Técnico.

El Comité de Nominaciones sustenta sus nominaciones de miembros independientes del Comité Técnico certificando la independencia, experiencia y prestigio profesional de los candidatos, y también considerando que estas personas puedan cumplir sus funciones de libre de conflictos de interés, y sin estar sujetos a intereses personales, patrimoniales o económicos que puedan presentar conflictos con los intereses de FibraHotel.

A la fecha del presente Reporte Anual, el Comité de Nominaciones está integrado de la siguiente forma:

Nombre CargoAlberto Galante Zaga Miembro Propietario

Felipe de Yturbe Bernal Miembro Propietario IndependienteJaime Zabludowsky Kuper Miembro Propietario Independiente

Manuel Zepeda Payeras Miembro Propietario IndependienteSimón Galante Zaga Miembro Propietario

Para más información sobre las facultades del Comité de Nominaciones ver la tabla que se encuentra en la

Sección 2.f) “Resumen de las Facultades y Obligaciones de los Principales Órganos de Gobierno Corporativo del presente Reporte Anual.

o Resumen de las Facultades y Obligaciones de los Principales Órganos de Gobierno Corporativo.

A continuación, se muestra una tabla con las principales facultades y obligaciones de los principales órganos que

conformas el gobierno corporativo de FibraHotel:

Fideicomiso de Control

Designar al presidente del Comité Técnico. Elegir a la mayoría de los miembros del Comité Técnico, siempre y cuando

tenga 15% (quince por ciento) o más de los CBFIs en circulación.Fiduciario Adquirir, mantener y disponer de los derechos y activos que constituyen el


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Fideicomiso. Emitir CBFIs, conforme a las previas instrucciones del Comité Técnico y/o la

Asamblea de Tenedores de CBFIs.Realizar, administrar y mantener inversiones elegibles. Conforme a las previas instrucciones del Comité Técnico llevar a cabo todos

los actos y celebrar todos los contratos y documentos necesarios para cumplir con los fines del fideicomiso.

Asamblea de Tenedores de CBFIs

Elegir miembros del Comité Técnico, por cada 10% de CBFIs en circulación detentados.

Destituir y nombrar al Representante Común.Otorgar una prórroga al Fiduciario.Dar el Contrato de Asesoría y Planeación por terminados sin “causa”.Aprobar la emisión de CBFIs. Aprobar operaciones inmobiliarias que representen 20% o más de los activos.Modificar ciertas disposiciones del Contrato de Fideicomiso. Cancelar el registro de los CBFIs ante el RNV de la CNBV y su cotización en

la BMV.Liquidar el Patrimonio Fideicomitido.Cancelar el registro de los CBFIs ante el RNV.Dar por terminado el Contrato de Fideicomiso.

Comite Técnico Administración de los negocios de FibraHotel. Aprobar modificaciones a los requisitos de elegibilidad. Aprobar políticas con respecto a y autorizar la celebración de contratos,

operaciones y relaciones importantes con partes relacionadas. Aprobar operaciones inmobiliarias que representen hasta 19.99% de los

activos.Designar al asesor fiscal y contable. Aprobar políticas de apalancamiento (después del primer ejercicio fiscal)

propuestas por el Administrador.Analizar y aprobar operaciones fuera de los requisitos de elegibilidad. Designar abogados, asesores fiscales y contables y dar instrucciones al

Fiduciario para contratarlos. Designar y destituir al auditor externo, con la recomendación del Comité de

Auditoría. Aprobar controles internos y reglas de auditoría interna, con la previa opinión

del Comité de Auditoría.Establecer políticas contables con la previa opinión del Comité de Auditoría. Aprobar estados financieros, con la previa opinión del Comité de Auditoría,

para considerarlos en las Asambleas de Tenedores. Establecer y modificar políticas de inversión.Establecer políticas de disposición.Establecer políticas de distribución.Aprobar distribuciones de más del 95% de ingresos gravables. Designar a los miembros del Comité de Auditoría, del Comité de Prácticas y

del Comité de Nominaciones.Designar al secretario del Comité Técnico. Evaluar el cumplimiento por el Administrador con el Contrato de Fideicomiso


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y el Contrato de Administración. Designar y destituir a un asesor sustituto con causa, con la opinión del Comité

de Prácticas. Aprobar Tenedores (o grupo de éstos) del 9% o más de los CBFIs en

circulación. Aprobar venta de inmuebles en relación con el ejercicio de Derechos de

Preferencia y el Derecho de Reversión. Dar instrucciones al Fiduciario para revelar ciertos eventos legales

mencionados en la LMV, incluyendo todos los contratos cuyo objeto sea contrario a una opinión del Comité de Auditoría o el Comité de Prácticas.

Designar al liquidador al ocurrir eventos que causen la terminación del Fideicomiso.

Resolver los términos de la Colocación y oferta de CBFIs entre el público inversionista, ya sea de manera pública o privada, en el mercado de valores de México y/o en el extranjero, cuya emisión haya sido previamente aprobada por la Asamblea de Tenedores.

Comité de auditoría

Evaluar a los auditores externos y analizar sus Reportes. Analizar los estados financieros del fideicomiso y discutirlos con el personal

correspondiente, y recomendar su aprobación al Comité Técnico. Informar al Comité Técnico su opinión sobre los controles internos y el

sistema de auditoría interna incluyendo cualquier irregularidad detectada.Solicitar y obtener opiniones de expertos independientes. Investigar incumplimientos con lineamientos y políticas de operación y

contables o con los controles internos o el sistema de auditoría interna. Informar al Comité Técnico de cualquier irregularidad importante y proponer

medidas correctivas. Convocar Asambleas de Tenedores y solicitar que se agreguen asuntos al

orden del día según considere necesario. Verificar el cumplimiento por el Asesor, el Administrador y el Fiduciario de

las resoluciones de Tenedores y del Comité Técnico. Verificar la implementación de mecanismos de control interno y su

cumplimiento con la Ley Aplicable.Comité de prácticas

Dar opiniones al Comité Técnico sobre las operaciones en las que esté involucrado el Comité de Prácticas con partes relacionadas y los Fideicomitentes Adherentes Relevantes de Grupo GDI.

Dar opiniones al Comité Técnico con relación al valor de las operaciones en las que el Comité Técnico esté involucrado en el cumplimiento con sus funciones.

Hacer recomendaciones sobre los Reportes que el Comité Técnico debe solicitar al Administrador o Fiduciario.

Asesorar al Comité Técnico en el desempeño de sus funciones conforme al Contrato de Fideicomiso.

Presentar al Comité Técnico estudios de mercado relativos a los sectores a los que pertenecen los activos y bienes, y hacer las recomendaciones que correspondan.

Solicitar y obtener opiniones de expertos independientes.Comité de Buscar, analizar, evaluar y proponer candidatos para elegir o nombrar como


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Nominaciones miembros independientes del Comité Técnico. Proponer a la Asamblea de Tenedores de CBFIs personas quienes, en la

opinión del comité y con base en la satisfacción de los requerimientos de independencia conforme a la LMV, pueden formar parte del Comité Técnico como miembros independientes.

Monitorear y revisar todos los asuntos relacionados con la independencia de los miembros independientes del Comité Técnico, incluyendo cualquier asunto que implique posibles conflictos de interés.

Considerar las opiniones del Comité de Auditoría sobre la destitución de miembros del Comité Técnico.

g)Comisiones, Costos y Gastos del Administrador y el Asesor.

Durante el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2020 FibraHotel ha pagado comisiones bajo el Contrato de

Administración y el Contrato de Asesoría en Planeación. Por un lado, el Administrador tiene derecho a recibir como comisión simbólica una cantidad mensual equivalente

a Ps. $10,000.00 más el IVA correspondiente. El Administrador cubre sus propios gastos, incluyendo gastos operativos y la parte proporcional de sus gastos generales e impuestos que deriven de sus ingresos. Cualquier ingreso excedente del Administrador será distribuido periódicamente al Fideicomiso y a su vez, el Fideicomiso será responsable por cualquier déficit que resulte entre los gastos e ingresos del Administrador.

Por otro lado, el Asesor tiene derecho a recibir una comisión anual por un monto equivalente al 1.00% (uno por

ciento) del valor en libros no depreciado, neto de deuda, de los activos de FibraHotel, pagadera trimestralmente. En relación con el periodo que concluyó:

Durante el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2017, el Asesor recibió una comisión equivalente a Ps. $100.0 millones.



Durante el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2020, buscando conservar liquidez, el Comité de Practicas autorizo a FibraHotel que solicite al Asesor que se posponga el pago de la Comisión de Asesoría del cuarto trimestre de 2020. El Asesor aceptó la propuesta de diferimiento por lo que la comisión por asesoría desde el primer trimestre de 2020 está provisionada en los estados financieros y se creó una cuenta por cobrar equivalente a Ps. $144 millones en favor del Asesor.

h)Operaciones con Partes Relacionadas y Conflictos de Interés.

Al 30 de junio de 2021, el importe de las operaciones con partes relacionadas fue el siguiente:

AÑO 2021 2020 2019

Administradora Fibra HoteleraHonorario de

Ps. $72.7 millones (cuenta por pagar) Ps. $144.5 millones Ps. $151.9 millones


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administraciónGrupo AServicios administrativos

Ps. $51.7 millones Ps. $81.7 millones Ps. $98.7 millones

FibraHotel paga un honorario anual equivalente al 1.00% sobre el valor en libros de los activos sin depreciar, neto de deuda.

FibraHotel paga un honorario por servicios administrativos correspondientes al importe de la precepción económica del personal, e impuestos más el 5% de la suma de los conceptos anteriores.

El Grupo A se integra por Prestación de Servicios Hoteleros GG, S. A. de C. V., Soluciones y Administración

Estratégica, S. A. de C. V., Fibra Hotelera, S. C., Solución de Recursos Humanos, S. A. de C. V., Administradora GDI, S. A de C. V., Control y Desarrollo Administrativo, S. A. de C. V.

Las operaciones antes mencionadas, se encuentran documentadas a través de contratos con vigencia de 5 años,

renovables. Para más información sobre los contratos ver la Sección 2.d) “Contratos y Acuerdos Relevantes” del presente Reporte Anual.

A la fecha del presente Reporte Anual, no se tienen saldos por cobrar con partes relacionadas.

i)Auditores Externos.

Al 30 de junio de 2021 no se han llevado a cabo cambios en los Auditores Externos. Los Auditores Externos son Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S.C., miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited.

j)Otros terceros obligados con el Fideicomiso o los tenedores (No aplica).

k)Mercado de Capitales. La información respecto al mercado de valores ha sido preparada con base en los materiales obtenidos de las

fuentes públicas, incluyendo la CNBV, la BMV, BIVA, el Banco de México y publicaciones de los participantes en el mercado.

i)Estructura de FibraHotel y Principales Tenedores.

A la fecha del presente Reporte Anual, la estructura de FibraHotel es la siguiente:


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La siguiente tabla muestra cierta información con respecto a personas y entidades que tienen un interés económico en nuestros CBFIs en circulación:

Beneficiario Número de CBFIs detentados

Porcentaje de tenencia de CBFIs en circulación.

Fideicomiso de Control 125´270,515 16.0%

Para más información sobre los principales Tenederos ver la Sección 2.e) “Principales Tenedores y

Administradores” del presente Reporte Anual.

ii)Comportamiento de los CBFIs en el Mercado de Valores.

No es posible predecir la liquidez de la BMV, si el volumen de transacciones de los CBFIs en el mercado cae por debajo de ciertos niveles, los CBFIs podrían quedar fuera de cotización o salir del registro en el mercado.

La gráfica siguiente muestra la evolución del precio del CBFI de FibraHotel y sus volúmenes entre el 1 de enero de 2020 y el 30 de junio de 2021 (fuente: Bloomberg):

*El volumen está expresado en miles.


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iii)Formador de mercado (No aplica). [1] Al 31 de diciembre de 2013, de esos 4 nuevos Hoteles, FibraHotel tenía tres (254 habitaciones) en su Portafolio de Desarrollo (Camino Real Hotel & Suites Puebla, One Hotels Monclova y Fiesta Inn Lofts Monclova, esos dos últimos contando para un solo Hotel al 31 de diciembre de 2013).[2] Se consideran hoteles cerrados.[3] A la fecha, FibraHotel tiene cuatro hoteles cerrados temporalmente; Servicio Limitado Coatzacoalcos, Servicio Limitado Saltillo, Servicio Selecto Ciudad Obregón y Servicio Selecto León. En conjunto representan 559 cuartos. Para los indicadores operativos del trimestre, no se están considerando el inventario de cuartos de estos hoteles. El hotel Fiesta Americana Satélite abrió en septiembre de 2018, el hotel Live Aqua San Miguel de Allende en noviembre de 2018 y el hotel Fiesta Americana Viaducto en noviembre de 2019. A partir de mayo de 2021, el hotel de Playa del Carmen abrió como The Yucatan Resort Playa del Carmen bajo un contrato de operación en la categoría de servicio completos.


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[4] Bajío corresponde a las siguientes entidades federativas: Aguascalientes, Querétaro, San Luis Potosí y León. Noreste corresponde a las siguientes entidades federativas: Coahuila, Nuevo León y Tamaulipas. Noroeste corresponde a las siguientes entidades federativas: Baja California Norte, Sinaloa, Durango, Chihuahua y Sonora. Oeste corresponde a las siguientes entidades federativas: Jalisco, Michoacán, Nayarit. Sur corresponde a las siguientes entidades federativas: Guerrero, Veracruz, Morelos, Puebla, Campeche, Oaxaca, Tabasco y Quintana Roo. CDMX se refiere a la Ciudad de México y al Estado de México.[5] La contribución hotelera, el Net Operating Income, el EBITDA Ajustado, el Flujo de Efectivo Operativo “Amefibra FFO” y el Flujo de Efectivo Operativo Ajustado no son mediciones IFRS. [6] Al 30 de junio de 2021, la provisión acumulada por el diferimiento de la comisión por asesoría asciende a Ps. $181 millones de pesos de los cuales Ps. $144 millones corresponden a la comisión por asesoría del año 2020 y está registrada contablemente en el balance como una cuenta por pagar a partes relacionadas. La comisión por asesoría del segundo trimestre del año 2021 se pagará conforme a lo acordado en el contrato de asesoría.[7] FFO es una métrica de la AMEFIBRA enfocada en lograr una mayor claridad y entendimiento del desempeño operativo de Fibras Inmobiliarias. Las principales diferencias con el FFO reportado anteriormente por FibraHotel, son que el FFO AMEFIBRA considera ajustes por gastos pre-operativos y por fluctuación cambiaria, los cuales no estaban considerados en el FFO FIHO, pero si en el AFFO FIHO.

Situación financiera, liquidez y recursos de capital [bloque de texto]

Durante el segundo trimestre de 2021:

El flujo neto de efectivo de actividades de operación fue de Ps. $163 millones. El flujo neto de efectivo por actividades de inversión fue de (Ps. $52 millones), principalmente debido a i)

gastos de capital que se ejecutaron durante el trimestre por (Ps. $45 millones) de los cuales (Ps. $33 millones) corresponden a CAPEX de mantenimiento y (Ps. $11 millones) corresponden a CAPEX de inversión, ii) desembolsos relacionados con propiedades de desarrollo por (Ps. $9 millones) y iii) Ps. $1.8 millones de intereses financieros.

El flujo neto de efectivo por actividades de financiamiento fue de (Ps. $117 millones), principalmente relacionado con i) amortizaciones de capital por (Ps. $76 millones), ii) pago de intereses por (Ps. $39 millones) y iii) otros gastos financieros por (Ps. $2 millones). Cabe mencionar que, respecto a las amortizaciones de capital, considerando una situación de liquidez satisfactoria, FibraHotel amortizó de manera voluntaria el 35% de la línea de crédito de Ps. $200 millones con Sabadell, aunque fue renovada en su totalidad durante el mes de mayo 2021 por un periodo de 24 meses adicionales. Esos Ps. $70 millones están disponibles y FibraHotel tiene la posibilidad de disponerlos de nuevo en cualquier momento.

Situación Financiera

FibraHotel cerró el segundo trimestre de 2021 con:

Una posición de efectivo y equivalentes de efectivo de Ps. $470 millones. Al 31 de marzo de 2021, FibraHotel tenía una posición de efectivo y equivalentes de efectivo de Ps. $476 millones.

Una posición de deuda total de Ps. $5,084 millones. Al 31 de marzo de 2021, FibraHotel tenía una posición de deuda total de Ps. $5,169 millones.

Una posición de deuda neta de Ps. $4,614 millones. Al 31 de marzo de 2021, FibraHotel tenía una posición de deuda neta de Ps. $4,694 millones.

Un costo de la deuda de 7.28%. Al 31 de marzo de 2021 el costo de la deuda era de 6.95%.

La tabla siguiente presenta el detalle de la posición de efectivo de FibraHotel:


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La tabla siguiente presenta el detalle de la posición de deuda de FibraHotel:

El 21 de junio de 2021, FibraHotel firmó un convenio modificatorio con BBVA respecto a la línea de crédito BBVA 2 para reducir las amortizaciones por Ps. $177 millones de pesos en 2022 y Ps. $44 millones de pesos en 2023, y se extiende el vencimiento del crédito a 2024. Además, se integró un KPI sostenible que puede tener un beneficio de 5 puntos básicos para así obtener el primer crédito verde de FibraHotel.

La tabla siguiente presenta el detalle el calendario de las amortizaciones de capital de la deuda de FibraHotel (millones de pesos):

Al 30 de junio de 2021, para los 18 próximos meses, FibraHotel tiene amortizaciones que representan aproximadamente Ps. $200 millones, únicamente el 4% de la deuda total.

Al 30 de junio de 2021 y de acuerdo con los contratos de crédito, FibraHotel ha celebrado instrumentos financieros destinados a cubrir las variaciones de la tasa TIIE y LIBOR. Estos productos con vencimiento en 2021 fueron pagados al momento de cerrar las operaciones, y tienen las siguientes características:

Calificaciones Crediticias


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Al 30 de junio de 2021, la calificación Fitch Ratings de FibraHotel y de su deuda emitida bajo la clave de pizarra “FIHO 19” es de ‘A+(mex)' con perspectiva negativa.

Al 30 de junio de 2021, la calificación HR Ratings de FibraHotel y de su deuda emitida bajo la clave de pizarra “FIHO 19” es de ‘AA-' con perspectiva negativa.

Control interno [bloque de texto]

Información a revelar sobre las medidas de rendimiento fundamentales e indicadores que la gerencia utiliza para evaluar el rendimiento de la entidad con respecto a los

objetivos establecidos [bloque de texto]


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[110000] Información general sobre estados financieros

Clave de cotización: FIHO

Periodo cubierto por los estados financieros: 2021-04-01 al 2021-06-30

Fecha de cierre del periodo sobre el que se informa: 2021-06-30

Nombre de la entidad que informa u otras formas de identificación:

FIHO

Descripción de la moneda de presentación: MXN

Grado de redondeo utilizado en los estados financieros:

en miles de pesos

Consolidado: Si

Número De Trimestre: 2

Tipo de emisora: FIBRAS

Explicación del cambio en el nombre de la entidad que informa u otras formas de identificación desde el final del periodo sobre el que se informa precedente:

Descripción de la naturaleza de los estados financieros:

Información a revelar sobre información general sobre los estados financieros [bloque de texto]

Seguimiento de análisis [bloque de texto]


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[210000] Estado de situación financiera, circulante/no circulante

Concepto Cierre Trimestre Actual

2021-06-30

Cierre Ejercicio Anterior

2020-12-31Estado de situación financiera [sinopsis]Activos [sinopsis]Activos circulantes[sinopsis]Efectivo y equivalentes de efectivo 469,503,000 460,497,000

Clientes y otras cuentas por cobrar 266,445,000 158,837,000

Impuestos por recuperar 3,765,000 14,866,000

Otros activos financieros 0 0

Inventarios 0 0

Activos biológicos 0 0

Otros activos no financieros 0 0

Total activos circulantes distintos de los activos no circulantes o grupo de activos para su disposición clasificados como mantenidos para la venta

739,713,000 634,200,000

Activos mantenidos para la venta 0 0

Total de activos circulantes 739,713,000 634,200,000

Activos no circulantes [sinopsis]Clientes y otras cuentas por cobrar no circulantes 0 0

Impuestos por recuperar no circulantes 0 0

Inventarios no circulantes 0 0

Activos biológicos no circulantes 0 0

Otros activos financieros no circulantes 0 0

Inversiones registradas por método de participación 0 0

Inversiones en subsidiarias, negocios conjuntos y asociadas 0 0

Propiedades, planta y equipo 12,974,545,000 12,373,557,000

Propiedades de inversión 3,204,442,000 3,806,192,000

Activos por derechos de uso 0 0

Crédito mercantil 0 0

Activos intangibles distintos al crédito mercantil 0 0

Activos por impuestos diferidos 6,653,000 3,029,000

Otros activos no financieros no circulantes 4,981,000 4,944,000

Total de activos no circulantes 16,190,621,000 16,187,722,000

Total de activos 16,930,334,000 16,821,922,000

Capital Contable y Pasivos [sinopsis]Pasivos [sinopsis]Pasivos Circulantes [sinopsis]Proveedores y otras cuentas por pagar a corto plazo 420,137,000 309,848,000

Impuestos por pagar a corto plazo 20,681,000 12,161,000

Otros pasivos financieros a corto plazo 0 0

Pasivos por arrendamientos a corto plazo 0 0

Otros pasivos no financieros a corto plazo 0 0

Provisiones circulantes [sinopsis]Provisiones por beneficios a los empleados a corto plazo 0 0

Otras provisiones a corto plazo 137,400,000 124,772,000

Total provisiones circulantes 137,400,000 124,772,000

Total de pasivos circulantes distintos de los pasivos atribuibles a activos mantenidos para la venta 578,218,000 446,781,000

Pasivos atribuibles a activos mantenidos para la venta 0 0

Total de pasivos circulantes 578,218,000 446,781,000

Pasivos a largo plazo [sinopsis]Proveedores y otras cuentas por pagar a largo plazo 0 0

Impuestos por pagar a largo plazo 0 0


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2021-06-30


2020-12-31Otros pasivos financieros a largo plazo 5,083,505,000 4,916,409,000

Pasivos por arrendamientos a largo plazo 0 0

Otros pasivos no financieros a largo plazo 0 0

Provisiones a largo plazo [sinopsis]Provisiones por beneficios a los empleados a Largo plazo 0 0

Otras provisiones a largo plazo 0 0

Total provisiones a largo plazo 0 0

Pasivo por impuestos diferidos 0 0

Total de pasivos a Largo plazo 5,083,505,000 4,916,409,000

Total pasivos 5,661,723,000 5,363,190,000

Capital Contable [sinopsis]Capital social 11,035,522,000 11,001,568,000

Prima en emisión de acciones 0 0

Acciones en tesorería 18,132,000 18,132,000

Utilidades acumuladas 314,280,000 506,975,000

Otros resultados integrales acumulados (63,059,000) (31,679,000)

Total de la participación controladora 11,268,611,000 11,458,732,000

Participación no controladora 0 0

Total de capital contable 11,268,611,000 11,458,732,000

Total de capital contable y pasivos 16,930,334,000 16,821,922,000


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[310000] Estado de resultados, resultado del periodo, por función de gasto

Concepto Acumulado Año Actual

2021-01-01 - 2021-06-30

Acumulado Año Anterior

2020-01-01 - 2020-06-30

Trimestre Año Actual

2021-04-01 - 2021-06-30

Trimestre Año Anterior

2020-04-01 - 2020-06-30

Resultado de periodo [sinopsis]Utilidad (pérdida) [sinopsis]Ingresos 1,299,858,000 1,020,476,000 743,063,000 71,663,000

Costo de ventas 378,382,000 428,232,000 215,134,000 143,896,000

Utilidad bruta 921,476,000 592,244,000 527,929,000 (72,233,000)

Gastos de venta 576,291,000 492,116,000 322,276,000 107,911,000

Gastos de administración 370,211,000 421,543,000 193,507,000 228,370,000

Otros ingresos 722,000 1,713,000 453,000 2,174,000

Otros gastos 0 0 0 0

Utilidad (pérdida) de operación (24,304,000) (319,702,000) 12,599,000 (406,340,000)

Ingresos financieros 16,260,000 28,111,000 9,695,000 23,425,000

Gastos financieros 188,275,000 252,636,000 95,506,000 108,052,000

Participación en la utilidad (pérdida) de asociadas y negocios conjuntos

0 0 0 0

Utilidad (pérdida) antes de impuestos (196,319,000) (544,227,000) (73,212,000) (490,967,000)

Impuestos a la utilidad (3,624,000) 2,407,000 (2,524,000) 2,349,000

Utilidad (pérdida) de operaciones continuas (192,695,000) (546,634,000) (70,688,000) (493,316,000)

Utilidad (pérdida) de operaciones discontinuadas 0 0 0 0

Utilidad (pérdida) neta (192,695,000) (546,634,000) (70,688,000) (493,316,000)

Utilidad (pérdida), atribuible a [sinopsis]Utilidad (pérdida) atribuible a la participación controladora (192,695,000) (546,634,000) (70,688,000) (493,316,000)

Utilidad (pérdida) atribuible a la participación no controladora 0 0 0 0

Utilidad por acción [bloque de texto] -0.2460 -.70 -0.0902 -.63

Utilidad por acción [sinopsis]Utilidad por acción [partidas]Utilidad por acción básica [sinopsis]Utilidad (pérdida) básica por acción en operaciones continuas 0.246 (0.7) 0.0902 (0.63)

Utilidad (pérdida) básica por acción en operaciones discontinuadas

0 0 0 0

Total utilidad (pérdida) básica por acción 0.246 (0.7) 0.0902 (0.63)

Utilidad por acción diluida [sinopsis]Utilidad (pérdida) básica por acción diluida en operaciones continuas

(0.2311) (0.7) (0.0848) (0.63)

Utilidad (pérdida) básica por acción diluida en operaciones discontinuadas

0 0 0 0

Total utilidad (pérdida) básica por acción diluida (0.2311) (0.7) (0.0848) (0.63)


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[410000] Estado del resultado integral, componentes ORI presentados netos de impuestos

Concepto Acumulado Año Actual2021-01-01 - 2021-06-30

Acumulado Año Anterior2020-01-01 - 2020-06-30

Trimestre Año Actual2021-04-01 - 2021-06-30

Trimestre Año Anterior2020-04-01 - 2020-06-30

Estado del resultado integral [sinopsis]Utilidad (pérdida) neta (192,695,000) (546,634,000) (70,688,000) (493,316,000)

Otro resultado integral [sinopsis]Componentes de otro resultado integral que no se reclasificarán a resultados, neto de impuestos [sinopsis]Otro resultado integral, neto de impuestos, utilidad (pérdida) de inversiones en instrumentos de capital

0 0 0 0

Otro resultado integral, neto de impuestos, utilidad (pérdida) por revaluación 0 0 0 0

Otro resultado integral, neto de impuestos, utilidad (pérdida) por nuevas mediciones de planes de beneficios definidos

0 0 0 0

Otro resultado integral, neto de impuestos, cambio en el valor razonable de pasivos financieros atribuible a cambios en el riesgo de crédito del pasivo

0 0 0 0

Otro resultado integral, neto de impuestos, utilidad (pérdida) en instrumentos de cobertura que cubren inversiones en instrumentos de capital

0 0 0 0

Participación de otro resultado integral de asociadas y negocios conjuntos que no se reclasificará a resultados, neto de impuestos

0 0 0 0

Total otro resultado integral que no se reclasificará a resultados, neto de impuestos 0 0 0 0

Componentes de otro resultado integral que se reclasificarán a resultados, neto de impuestos [sinopsis]Efecto por conversión [sinopsis]Utilidad (pérdida) de efecto por conversión, neta de impuestos 0 0 0 0

Reclasificación de efecto por conversión, neto de impuestos 0 0 0 0

Efecto por conversión, neto de impuestos 0 0 0 0

Activos financieros disponibles para la venta [sinopsis]Utilidad (pérdida) por cambios en valor razonable de activos financieros disponibles para la venta, neta de impuestos

0 0 0 0

Reclasificación de la utilidad (pérdida) por cambios en valor razonable de activos financieros disponibles para la venta, neta de impuestos

0 0 0 0

Cambios en valor razonable de activos financieros disponibles para la venta, neto de impuestos 0 0 0 0

Coberturas de flujos de efectivo [sinopsis]Utilidad (pérdida) por coberturas de flujos de efectivo, neta de impuestos 0 0 0 0

Reclasificación de la utilidad (pérdida) por coberturas de flujos de efectivo, neta de impuestos 0 0 0 0

Importes eliminados del capital incluidos en el valor contable de activos (pasivos) no financieros que se hayan adquirido o incurrido mediante una transacción prevista de cobertura altamente probable, neto de impuestos

0 0 0 0

Coberturas de flujos de efectivo, neto de impuestos 0 0 0 0

Coberturas de inversiones netas en negocios en el extranjero [sinopsis]Utilidad (pérdida) por coberturas de inversiones netas en negocios en el extranjero, neto de impuestos

0 0 0 0

Reclasificación por coberturas de inversiones netas en negocios en el extranjero, neto de impuestos

0 0 0 0

Coberturas de inversiones netas en negocios en el extranjero, neto de impuestos 0 0 0 0

Cambios en el valor temporal de las opciones [sinopsis]Utilidad (pérdida) por cambios en el valor temporal de las opciones, neta de impuestos 0 0 0 0

Reclasificación de cambios en el valor temporal de las opciones, neto de impuestos 0 0 0 0

Cambios en el valor temporal de las opciones, neto de impuestos 0 0 0 0

Cambios en el valor de contratos a futuro [sinopsis]Utilidad (pérdida) por cambios en el valor de contratos a futuro, neta de impuestos 0 0 0 0

Reclasificación de cambios en el valor de contratos a futuro, neto de impuestos 0 0 0 0

Cambios en el valor de contratos a futuro, neto de impuestos 0 0 0 0


103 de 180

Concepto Acumulado Año Actual2021-01-01 - 2021-06-30

Acumulado Año Anterior2020-01-01 - 2020-06-30

Trimestre Año Actual2021-04-01 - 2021-06-30

Trimestre Año Anterior2020-04-01 - 2020-06-30

Cambios en el valor de márgenes con base en moneda extranjera [sinopsis]Utilidad (pérdida) por cambios en el valor de márgenes con base en moneda extranjera, neta de impuestos

0 0 0 0

Reclasificación de cambios en el valor de márgenes con base en moneda extranjera, neto de impuestos

0 0 0 0

Cambios en el valor de márgenes con base en moneda extranjera, neto de impuestos 0 0 0 0

Activos financieros a valor razonable a través del ORI [sinopsis]Utilidad (pérdida) en activos financieros a valor razonable a través del ORI, neto de impuestos 0 0 0 0

Ajustes por reclasificación de activos financieros a valor razonable a través del ORI, neto de impuestos

0 0 0 0

Monto del capital eliminado o ajustado contra el valor razonable de activos financieros reclasificados a través del ORI, neto de impuestos

0 0 0 0

ORI, neto de impuestos, de activos financieros a valor razonable a través del ORI 0 0 0 0

Participación de otro resultado integral de asociadas y negocios conjuntos que se reclasificará a resultados, neto de impuestos

0 0 0 0

Total otro resultado integral que se reclasificará al resultado del periodo, neto de impuestos 0 0 0 0

Total otro resultado integral 0 0 0 0

Resultado integral total (192,695,000) (546,634,000) (70,688,000) (493,316,000)

Resultado integral atribuible a [sinopsis]Resultado integral atribuible a la participación controladora (192,695,000) (546,634,000) (70,688,000) (493,316,000)

Resultado integral atribuible a la participación no controladora 0 0 0 0


104 de 180

[520000] Estado de flujos de efectivo, método indirecto


2021-01-01 - 2021-06-30


2020-01-01 - 2020-06-30

Estado de flujos de efectivo [sinopsis]Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de operación [sinopsis]Utilidad (pérdida) neta (192,695,000) (546,634,000)

Ajustes para conciliar la utilidad (pérdida) [sinopsis]+ Operaciones discontinuas 0 0

+ Impuestos a la utilidad (3,624,000) 2,408,000

+ (-) Ingresos y gastos financieros, neto 3,787,000 2,868,000

+ Gastos de depreciación y amortización 244,666,000 258,343,000

+ Deterioro de valor (reversiones de pérdidas por deterioro de valor) reconocidas en el resultado del periodo 0 0

+ Provisiones 0 0

+ (-) Pérdida (utilidad) de moneda extranjera no realizadas (1,554,000) 55,377,000

+ Pagos basados en acciones 865,000 4,153,000

+ (-) Pérdida (utilidad) del valor razonable 0 0

- Utilidades no distribuidas de asociadas 0 0

+ (-) Pérdida (utilidad) por la disposición de activos no circulantes 3,000 3,229,000

+ Participación en asociadas y negocios conjuntos 0 0

+ (-) Disminuciones (incrementos) en los inventarios 0 0

+ (-) Disminución (incremento) de clientes (64,650,000) 155,161,000

+ (-) Disminuciones (incrementos) en otras cuentas por cobrar derivadas de las actividades de operación (31,893,000) (72,530,000)

+ (-) Incremento (disminución) de proveedores 61,782,000 (160,269,000)

+ (-) Incrementos (disminuciones) en otras cuentas por pagar derivadas de las actividades de operación 91,361,000 (12,826,000)

+ Otras partidas distintas al efectivo 0 0

+ Otros ajustes para los que los efectos sobre el efectivo son flujos de efectivo de inversión o financiamiento 0 0

+ Ajuste lineal de ingresos por arrendamientos 0 0

+ Amortización de comisiones por arrendamiento 0 0

+ Ajuste por valor de las propiedades 0 0

+ (-) Otros ajustes para conciliar la utilidad (pérdida) 0 0

+ (-) Total ajustes para conciliar la utilidad (pérdida) 300,743,000 235,914,000

Flujos de efectivo netos procedentes (utilizados en) operaciones 108,048,000 (310,720,000)

- Dividendos pagados 0 0

+ Dividendos recibidos 0 0

- Intereses pagados (183,321,000) (200,999,000)

+ Intereses recibidos (2,873,000) (28,111,000)

+ (-) Impuestos a las utilidades reembolsados (pagados) 0 0

+ (-) Otras entradas (salidas) de efectivo 1,167,000 1,165,000

Flujos de efectivo netos procedentes de (utilizados en) actividades de operación 289,663,000 (136,667,000)

Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de inversión [sinopsis]+ Flujos de efectivo procedentes de la pérdida de control de subsidiarias u otros negocios 0 0

- Flujos de efectivo utilizados para obtener el control de subsidiarias u otros negocios 0 0

+ Otros cobros por la venta de capital o instrumentos de deuda de otras entidades 0 0

- Otros pagos para adquirir capital o instrumentos de deuda de otras entidades 0 0

+ Otros cobros por la venta de participaciones en negocios conjuntos 0 0

- Otros pagos para adquirir participaciones en negocios conjuntos 0 0

+ Importes procedentes de la venta de propiedades, planta y equipo 335,000 4,220,000

- Compras de propiedades, planta y equipo 244,243,000 166,780,000

+ Importes procedentes de ventas de activos intangibles 0 0

- Compras de activos intangibles 0 0

+ Recursos por ventas de otros activos a largo plazo 0 0

- Compras de otros activos a largo plazo 0 0


105 de 180


2021-01-01 - 2021-06-30


2020-01-01 - 2020-06-30

+ Importes procedentes de subvenciones del gobierno 0 0

- Anticipos de efectivo y préstamos concedidos a terceros 0 0

+ Cobros procedentes del reembolso de anticipos y préstamos concedidos a terceros 0 0

- Pagos derivados de contratos de futuro, a término, de opciones y de permuta financiera 0 0

+ Cobros procedentes de contratos de futuro, a término, de opciones y de permuta financiera 0 0

+ Dividendos recibidos 0 0

- Intereses pagados 0 0

+ Intereses cobrados 2,873,000 28,111,000

+ (-) Impuestos a la utilidad reembolsados (pagados) 0 0

+ (-) Otras entradas (salidas) de efectivo 0 (22,838,000)

Flujos de efectivo netos procedentes de (utilizados en) actividades de inversión (241,035,000) (157,287,000)

Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de financiamiento[sinopsis]+ Importes procedentes por cambios en las participaciones en la propiedad en subsidiarias que no dan lugar a la pérdida de control

0 0

- Pagos por cambios en las participaciones en la propiedad en subsidiarias que no dan lugar a la pérdida de control

0 0

+ Importes procedentes de la emisión de acciones 0 0

+ Importes procedentes de la emisión de otros instrumentos de capital 0 0

- Pagos por adquirir o rescatar las acciones de la entidad 0 18,132,000

- Pagos por otras aportaciones en el capital 0 0

+ Importes procedentes de préstamos 250,000,000 366,000,000

- Reembolsos de préstamos 82,518,000 20,267,000

- Pagos de pasivos por arrendamientos financieros 0 0

- Pagos de pasivos por arrendamientos 0 0

+ Importes procedentes de subvenciones del gobierno 0 0

- Dividendos pagados 0 158,035,000

- Intereses pagados 203,318,000 178,209,000

+ (-) Impuestos a las ganancias reembolsados (pagados) 0 0

+ (-) Otras entradas (salidas) de efectivo (3,786,000) (2,867,000)

Flujos de efectivo netos procedentes de (utilizados en) actividades de financiamiento (39,622,000) (11,510,000)

Incremento (disminución) neto de efectivo y equivalentes al efectivo, antes del efecto de los cambios en la tasa de cambio

9,006,000 (305,464,000)

Efectos de la variación en la tasa de cambio sobre el efectivo y equivalentes al efectivo [sinopsis]Efectos de la variación en la tasa de cambio sobre el efectivo y equivalentes al efectivo 0 0

Incremento (disminución) neto de efectivo y equivalentes de efectivo 9,006,000 (305,464,000)

Efectivo y equivalentes de efectivo al final del periodo 469,503,000 600,423,000

Efectivo y equivalentes de efectivo al principio del periodo 460,497,000 905,887,000


106 de 180

[610000] Estado de cambios en el capital contable - Acumulado Actual

Componentes del capital contable [eje]

Hoja 1 de 3 Capital social [miembro]

Prima en emisión de acciones [miembro]

Acciones en tesorería [miembro]

Utilidades acumuladas [miembro]

Superávit de revaluación [miembro]

Efecto por conversión [miembro]

Coberturas de flujos de efectivo

[miembro]

Utilidad (pérdida) en instrumentos de

cobertura que cubren inversiones en instrumentos de capital [miembro]

Variación en el valor temporal de las opciones [miembro]

Estado de cambios en el capital contable [partidas]

Capital contable al comienzo del periodo 11,001,568,000 0 18,132,000 506,975,000 0 0 0 0 0

Cambios en el capital contable [sinopsis]

Resultado integral [sinopsis]

Utilidad (pérdida) neta 0 0 0 (192,695,000) 0 0 0 0 0

Otro resultado integral 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Resultado integral total 0 0 0 (192,695,000) 0 0 0 0 0

Aumento de capital social 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Dividendos decretados 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Incrementos por otras aportaciones de los propietarios 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Disminución por otras distribuciones a los propietarios 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Incrementos (disminuciones) por otros cambios 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Incrementos (disminuciones) por transacciones con acciones propias 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Incrementos (disminuciones) por cambios en la participación en subsidiarias que no dan lugar a pérdida de control

0 0 0 0 0 0 0 0 0

Incrementos (disminuciones) por transacciones con pagos basados en acciones 33,954,000 0 0 0 0 0 0 0 0

Importe eliminado de reserva de cobertura de flujos de efectivo y se incluyen en el costo inicial o en otro valor en libros del activo no financiero (pasivo) o compromiso en firme para el que se aplica la contabilidad de cobertura del valor razonable

0 0 0 0 0 0 0 0 0

Importe eliminado de reserva de cambio en el valor temporal de las opciones y se incluye en el costo inicial o en otro valor en libros del activo no financiero (pasivo) o compromiso en firme para el que se aplica la contabilidad de cobertura del valor razonable

0 0 0 0 0 0 0 0 0

Importe eliminado de reserva de cambio en el valor de los contratos a futuro y se incluye en el costo inicial o en otro valor en libros del activo no financiero (pasivo) o compromiso en firme para el que se aplica la contabilidad de cobertura del valor razonable

0 0 0 0 0 0 0 0 0

Importe eliminado de reserva de cambios en el valor de márgenes con base en moneda extranjera y se incluye en el costo inicial o en otro valor en libros del activo no financiero (pasivo) o compromiso en firme para el que se aplica la contabilidad de cobertura del valor razonable

0 0 0 0 0 0 0 0 0

Total incremento (disminución) en el capital contable 33,954,000 0 0 (192,695,000) 0 0 0 0 0

Capital contable al final del periodo 11,035,522,000 0 18,132,000 314,280,000 0 0 0 0 0


107 de 180


Hoja 2 de 3 Variación en el valor de

contratos a futuro

[miembro]

Variación en el valor de

márgenes con base en moneda

extranjera [miembro]

Ganancias y pérdidas en

activos financieros a

valor razonable a

través del ORI [miembro]

Utilidad (pérdida) por cambios en

valor razonable de

activos financieros disponibles

para la venta [miembro]

Pagos basados en

acciones [miembro]

Nuevas mediciones de

planes de beneficios definidos [miembro]

Importes reconocidos

en otro resultado integral y

acumulados en el capital

contable relativos a activos no

corrientes o grupos de

activos para su disposición

mantenidos para la venta

[miembro]

Utilidad (pérdida) por

inversiones en instrumentos

de capital

Reserva para cambios en el valor razonable de pasivos financieros atribuibles a cambios en el riesgo de crédito del pasivo [miembro]


Capital contable al comienzo del periodo 0 0 0 0 0 0 0 0 0



Utilidad (pérdida) neta 0 0 0 0 0 0 0 0 0


Resultado integral total 0 0 0 0 0 0 0 0 0








0 0 0 0 0 0 0 0 0

Incrementos (disminuciones) por transacciones con pagos basados en acciones 0 0 0 0 0 0 0 0 0


0 0 0 0 0 0 0 0 0


0 0 0 0 0 0 0 0 0


0 0 0 0 0 0 0 0 0


0 0 0 0 0 0 0 0 0

Total incremento (disminución) en el capital contable 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Capital contable al final del periodo 0 0 0 0 0 0 0 0 0


108 de 180


Hoja 3 de 3 Reserva para catástrofes [miembro]

Reserva para estabilización [miembro]

Reserva de componentes de

participación discrecional [miembro]

Otros resultados integrales [miembro]

Otros resultados integrales acumulados

[miembro]

Capital contable de la participación

controladora [miembro]

Participación no controladora [miembro]

Capital contable [miembro]


Capital contable al comienzo del periodo 0 0 0 (31,679,000) (31,679,000) 11,458,732,000 0 11,458,732,000



Utilidad (pérdida) neta 0 0 0 0 0 (192,695,000) 0 (192,695,000)

Otro resultado integral 0 0 0 0 0 0 0 0

Resultado integral total 0 0 0 0 0 (192,695,000) 0 (192,695,000)

Aumento de capital social 0 0 0 0 0 0 0 0

Dividendos decretados 0 0 0 0 0 0 0 0

Incrementos por otras aportaciones de los propietarios 0 0 0 0 0 0 0 0

Disminución por otras distribuciones a los propietarios 0 0 0 0 0 0 0 0

Incrementos (disminuciones) por otros cambios 0 0 0 2,574,000 2,574,000 2,574,000 0 2,574,000

Incrementos (disminuciones) por transacciones con acciones propias 0 0 0 0 0 0 0 0


0 0 0 0 0 0 0 0

Incrementos (disminuciones) por transacciones con pagos basados en acciones 0 0 0 (33,954,000) (33,954,000) 0 0 0


0 0 0 0 0 0 0 0


0 0 0 0 0 0 0 0


0 0 0 0 0 0 0 0


0 0 0 0 0 0 0 0

Total incremento (disminución) en el capital contable 0 0 0 (31,380,000) (31,380,000) (190,121,000) 0 (190,121,000)

Capital contable al final del periodo 0 0 0 (63,059,000) (63,059,000) 11,268,611,000 0 11,268,611,000


109 de 180

[610000] Estado de cambios en el capital contable - Acumulado Anterior


Hoja 1 de 3 Capital social [miembro]

Prima en emisión de acciones [miembro]

Acciones en tesorería [miembro]

Utilidades acumuladas [miembro]

Superávit de revaluación [miembro]

Efecto por conversión [miembro]

Coberturas de flujos de efectivo

[miembro]

Utilidad (pérdida) en instrumentos de

cobertura que cubren inversiones en instrumentos de capital [miembro]

Variación en el valor temporal de las opciones [miembro]


Capital contable al comienzo del periodo 11,552,578,000 0 439,046,000 1,555,202,000 0 0 0 0 0



Utilidad (pérdida) neta 0 0 0 (546,634,000) 0 0 0 0 0


Resultado integral total 0 0 0 (546,634,000) 0 0 0 0 0


Dividendos decretados 111,964,000 0 0 46,071,000 0 0 0 0 0




Incrementos (disminuciones) por transacciones con acciones propias (439,046,000) 0 (420,914,000) 0 0 0 0 0 0


0 0 0 0 0 0 0 0 0



0 0 0 0 0 0 0 0 0


0 0 0 0 0 0 0 0 0


0 0 0 0 0 0 0 0 0


0 0 0 0 0 0 0 0 0

Total incremento (disminución) en el capital contable (551,010,000) 0 (420,914,000) (592,705,000) 0 0 0 0 0

Capital contable al final del periodo 11,001,568,000 0 18,132,000 962,497,000 0 0 0 0 0


110 de 180


Hoja 2 de 3 Variación en el valor de

contratos a futuro

[miembro]

Variación en el valor de

márgenes con base en moneda

extranjera [miembro]

Ganancias y pérdidas en

activos financieros a

valor razonable a

través del ORI [miembro]

Utilidad (pérdida) por cambios en

valor razonable de

activos financieros disponibles

para la venta [miembro]

Pagos basados en

acciones [miembro]

Nuevas mediciones de

planes de beneficios definidos [miembro]

Importes reconocidos

en otro resultado integral y

acumulados en el capital

contable relativos a activos no

corrientes o grupos de

activos para su disposición

mantenidos para la venta

[miembro]

Utilidad (pérdida) por

inversiones en instrumentos

de capital

Reserva para cambios en el valor razonable de pasivos financieros atribuibles a cambios en el riesgo de crédito del pasivo [miembro]


Capital contable al comienzo del periodo 0 0 0 0 0 0 0 0 0



Utilidad (pérdida) neta 0 0 0 0 0 0 0 0 0


Resultado integral total 0 0 0 0 0 0 0 0 0








0 0 0 0 0 0 0 0 0



0 0 0 0 0 0 0 0 0


0 0 0 0 0 0 0 0 0


0 0 0 0 0 0 0 0 0


0 0 0 0 0 0 0 0 0

Total incremento (disminución) en el capital contable 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Capital contable al final del periodo 0 0 0 0 0 0 0 0 0


111 de 180


Hoja 3 de 3 Reserva para catástrofes [miembro]

Reserva para estabilización [miembro]

Reserva de componentes de

participación discrecional [miembro]

Otros resultados integrales [miembro]

Otros resultados integrales acumulados

[miembro]

Capital contable de la participación

controladora [miembro]

Participación no controladora [miembro]

Capital contable [miembro]


Capital contable al comienzo del periodo 0 0 0 (37,353,000) (37,353,000) 12,631,381,000 0 12,631,381,000



Utilidad (pérdida) neta 0 0 0 0 0 (546,634,000) 0 (546,634,000)

Otro resultado integral 0 0 0 0 0 0 0 0

Resultado integral total 0 0 0 0 0 (546,634,000) 0 (546,634,000)

Aumento de capital social 0 0 0 0 0 0 0 0

Dividendos decretados 0 0 0 0 0 158,035,000 0 158,035,000

Incrementos por otras aportaciones de los propietarios 0 0 0 0 0 0 0 0

Disminución por otras distribuciones a los propietarios 0 0 0 0 0 0 0 0

Incrementos (disminuciones) por otros cambios 0 0 0 302,000 302,000 302,000 0 302,000

Incrementos (disminuciones) por transacciones con acciones propias 0 0 0 0 0 (18,132,000) 0 (18,132,000)


0 0 0 0 0 0 0 0

Incrementos (disminuciones) por transacciones con pagos basados en acciones 0 0 0 0 0 0 0 0


0 0 0 0 0 0 0 0


0 0 0 0 0 0 0 0


0 0 0 0 0 0 0 0


0 0 0 0 0 0 0 0

Total incremento (disminución) en el capital contable 0 0 0 302,000 302,000 (722,499,000) 0 (722,499,000)

Capital contable al final del periodo 0 0 0 (37,051,000) (37,051,000) 11,908,882,000 0 11,908,882,000


112 de 180

[700000] Datos informativos del Estado de situación financiera

Concepto Cierre Trimestre Actual2021-06-30

Cierre Ejercicio Anterior2020-12-31

Datos informativos del estado de situación financiera [sinopsis]Capital social nominal 0 0

Capital social por actualización 0 0

Fondos para pensiones y prima de antigüedad 0 0

Numero de funcionarios 0 0

Numero de empleados 0 0

Numero de obreros 0 0

Numero de acciones en circulación 833,947,220 833,947,220

Numero de acciones recompradas 2,326,405 50,533,051

Efectivo restringido 0 0

Deuda de asociadas garantizada 0 0


113 de 180

[700002] Datos informativos del estado de resultados


2021-01-01 - 2021-06-30


2020-01-01 - 2020-06-30

Trimestre Año Actual2021-04-01 - 2021-06-

30


2020-04-01 - 2020-06-30

Datos informativos del estado de resultados [sinopsis]Depreciación y amortización operativa 244,666,000 258,343,000 127,167,000 129,409,000


114 de 180

[700003] Datos informativos- Estado de resultados 12 meses

Concepto Año Actual2020-07-01 - 2021-06-30

Año Anterior2019-07-01 - 2020-06-30

Datos informativos - Estado de resultados 12 meses [sinopsis]Ingresos 2,221,033,000 3,224,971,000

Utilidad (pérdida) de operación (306,954,000) (52,307,000)

Utilidad (pérdida) neta (648,217,000) (435,832,000)

Utilidad (pérdida) atribuible a la participación controladora (648,217,000) (435,832,000)

Depreciación y amortización operativa 570,161,000 491,237,000


115 de 180

[800100] Notas - Subclasificaciones de activos, pasivos y capital contable


2021-06-30


2020-12-31Subclasificaciones de activos, pasivos y capital contable [sinopsis]Efectivo y equivalentes de efectivo [sinopsis]Efectivo [sinopsis]Efectivo en caja 4,179,000 3,622,000

Saldos en bancos 330,430,000 335,937,000

Total efectivo 334,609,000 339,559,000

Equivalentes de efectivo [sinopsis]Depósitos a corto plazo, clasificados como equivalentes de efectivo 0 0

Inversiones a corto plazo, clasificados como equivalentes de efectivo 134,894,000 120,938,000

Otros acuerdos bancarios, clasificados como equivalentes de efectivo 0 0

Total equivalentes de efectivo 134,894,000 120,938,000

Otro efectivo y equivalentes de efectivo 0 0

Total de efectivo y equivalentes de efectivo 469,503,000 460,497,000

Clientes y otras cuentas por cobrar [sinopsis]Clientes 194,943,000 130,293,000

Cuentas por cobrar circulantes a partes relacionadas 0 0

Anticipos circulantes [sinopsis]Anticipos circulantes a proveedores 0 0

Gastos anticipados circulantes 48,630,000 18,160,000

Total anticipos circulantes 48,630,000 18,160,000

Cuentas por cobrar circulantes procedentes de impuestos distintos a los impuestos a las ganancias 0 0

Impuesto al valor agregado por cobrar circulante 0 14,866,000

Cuentas por cobrar circulantes por venta de propiedades 0 0

Cuentas por cobrar circulantes por alquiler de propiedades 0 0

Otras cuentas por cobrar circulantes 22,872,000 10,384,000

Total de clientes y otras cuentas por cobrar 266,445,000 158,837,000

Clases de inventarios circulantes [sinopsis]Materias primas circulantes y suministros de producción circulantes [sinopsis]Materias primas 0 0

Suministros de producción circulantes 0 0

Total de las materias primas y suministros de producción 0 0

Mercancía circulante 0 0

Trabajo en curso circulante 0 0

Productos terminados circulantes 0 0

Piezas de repuesto circulantes 0 0

Propiedad para venta en curso ordinario de negocio 0 0

Otros inventarios circulantes 0 0

Total inventarios circulantes 0 0

Activos mantenidos para la venta [sinopsis]Activos no circulantes o grupos de activos para su disposición clasificados como mantenidos para la venta 0 0

Activos no circulantes o grupos de activos para su disposición clasificados como mantenidos para distribuir a los propietarios

0 0

Total de activos mantenidos para la venta 0 0

Clientes y otras cuentas por cobrar no circulantes [sinopsis]Clientes no circulantes 0 0

Cuentas por cobrar no circulantes debidas por partes relacionadas 0 0

Anticipos de pagos no circulantes 0 0

Anticipos de arrendamientos no circulantes 0 0

Cuentas por cobrar no circulantes procedentes de impuestos distintos a los impuestos a las ganancias 0 0

Impuesto al valor agregado por cobrar no circulante 0 0


116 de 180


2021-06-30


2020-12-31Cuentas por cobrar no circulantes por venta de propiedades 0 0

Cuentas por cobrar no circulantes por alquiler de propiedades 0 0

Rentas por facturar 0 0

Otras cuentas por cobrar no circulantes 0 0

Total clientes y otras cuentas por cobrar no circulantes 0 0

Inversiones en subsidiarias, negocios conjuntos y asociadas [sinopsis]Inversiones en subsidiarias 0 0

Inversiones en negocios conjuntos 0 0

Inversiones en asociadas 0 0

Total de inversiones en subsidiarias, negocios conjuntos y asociadas 0 0

Propiedades, planta y equipo [sinopsis]Terrenos y construcciones [sinopsis]Terrenos 2,047,386,000 1,903,225,000

Edificios 9,505,394,000 8,854,212,000

Total terrenos y edificios 11,552,780,000 10,757,437,000

Maquinaria 0 0

Vehículos [sinopsis]Buques 0 0

Aeronave 0 0

Equipos de Transporte 9,485,000 9,712,000

Total vehículos 9,485,000 9,712,000

Enseres y accesorios 0 0

Equipo de oficina 0 0

Activos tangibles para exploración y evaluación 0 0

Activos de minería 0 0

Activos de petróleo y gas 0 0

Construcciones en proceso 94,473,000 92,923,000

Anticipos para construcciones 0 0

Otras propiedades, planta y equipo 1,317,807,000 1,513,485,000

Total de propiedades, planta y equipo 12,974,545,000 12,373,557,000

Propiedades de inversión [sinopsis]Propiedades de inversión 3,204,442,000 3,806,192,000

Propiedades de inversión en construcción o desarrollo 0 0

Anticipos para la adquisición de propiedades de inversión 0 0

Total de Propiedades de inversión 3,204,442,000 3,806,192,000

Activos intangibles y crédito mercantil [sinopsis]Activos intangibles distintos de crédito mercantil [sinopsis]Marcas comerciales 0 0

Activos intangibles para exploración y evaluación 0 0

Cabeceras de periódicos o revistas y títulos de publicaciones 0 0

Programas de computador 0 0

Licencias y franquicias 0 0

Derechos de propiedad intelectual, patentes y otros derechos de propiedad industrial, servicio y derechos de explotación 0 0

Recetas, fórmulas, modelos, diseños y prototipos 0 0

Activos intangibles en desarrollo 0 0

Otros activos intangibles 0 0

Total de activos intangibles distintos al crédito mercantil 0 0

Crédito mercantil 0 0

Total activos intangibles y crédito mercantil 0 0

Proveedores y otras cuentas por pagar [sinopsis]Proveedores circulantes 189,032,000 127,250,000

Cuentas por pagar circulantes a partes relacionadas 180,936,000 144,493,000

Pasivos acumulados (devengados) e ingresos diferidos clasificados como circulantes [sinopsis]


117 de 180


2021-06-30


2020-12-31Ingresos diferidos clasificados como circulantes 2,665,000 2,381,000

Ingreso diferido por alquileres clasificado como circulante 0 0

Pasivos acumulados (devengados) clasificados como circulantes 0 0

Beneficios a los empleados a corto plazo acumulados (o devengados) 0 0

Total de pasivos acumulados (devengados) e ingresos diferidos clasificados como circulantes 2,665,000 2,381,000

Cuentas por pagar circulantes de la seguridad social e impuestos distintos de los impuestos a las ganancias 0 0

Impuesto al valor agregado por pagar circulante 0 0

Retenciones por pagar circulantes 0 0

Otras cuentas por pagar circulantes 47,504,000 35,724,000

Total proveedores y otras cuentas por pagar a corto plazo 420,137,000 309,848,000

Otros pasivos financieros a corto plazo [sinopsis]Créditos Bancarios a corto plazo 0 0

Créditos Bursátiles a corto plazo 0 0

Otros créditos con costo a corto plazo 0 0

Otros créditos sin costo a corto plazo 0 0

Otros pasivos financieros a corto plazo 0 0

Total de otros pasivos financieros a corto plazo 0 0

Proveedores y otras cuentas por pagar a largo plazo [sinopsis]Proveedores no circulantes 0 0

Cuentas por pagar no circulantes con partes relacionadas 0 0

Pasivos acumulados (devengados) e ingresos diferidos clasificados como no circulantes [sinopsis]Ingresos diferidos clasificados como no circulantes 0 0

Ingreso diferido por alquileres clasificado como no circulante 0 0

Pasivos acumulados (devengados) clasificados como no corrientes 0 0

Total de pasivos acumulados (devengados) e ingresos diferidos clasificados como no circulantes 0 0

Cuentas por pagar no circulantes a la seguridad social e impuestos distintos de los impuestos a las ganancias 0 0

Impuesto al valor agregado por pagar no circulante 0 0

Retenciones por pagar no circulantes 0 0

Otras cuentas por pagar no circulantes 0 0

Total de proveedores y otras cuentas por pagar a largo plazo 0 0

Otros pasivos financieros a largo plazo [sinopsis]Créditos Bancarios a largo plazo 2,602,760,000 2,436,831,000

Créditos Bursátiles a largo plazo 2,480,745,000 2,479,578,000

Otros créditos con costo a largo plazo 0 0

Otros créditos sin costo a largo plazo 0 0

Otros pasivos financieros a largo plazo 0 0

Total de otros pasivos financieros a largo plazo 5,083,505,000 4,916,409,000

Otras provisiones [sinopsis]Otras provisiones a largo plazo 0 0

Otras provisiones a corto plazo 137,400,000 124,772,000

Total de otras provisiones 137,400,000 124,772,000

Otros resultados integrales acumulados [sinopsis]Superávit de revaluación 0 0

Reserva de diferencias de cambio por conversión 0 0

Reserva de coberturas del flujo de efectivo 0 0

Reserva de ganancias y pérdidas por nuevas mediciones de activos financieros disponibles para la venta 0 0

Reserva de la variación del valor temporal de las opciones 0 0

Reserva de la variación en el valor de contratos a futuro 0 0

Reserva de la variación en el valor de márgenes con base en moneda extranjera 0 0

Reserva de ganancias y pérdidas en activos financieros a valor razonable a través del ORI 0 0

Reserva por cambios en valor razonable de activos financieros disponibles para la venta 0 0

Reserva de pagos basados en acciones 135,000 33,223,000

Reserva de nuevas mediciones de planes de beneficios definidos 0 0


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2021-06-30


2020-12-31Importes reconocidos en otro resultado integral y acumulados en el capital relativos a activos no circulantes o grupos de activos para su disposición mantenidos para la venta

0 0

Reserva de ganancias y pérdidas por inversiones en instrumentos de capital 0 0

Reserva de cambios en el valor razonable de pasivos financieros atribuibles a cambios en el riesgo de crédito del pasivo 0 0

Reserva para catástrofes 0 0

Reserva para estabilización 0 0

Reserva de componentes de participación discrecional 0 0

Reserva de componentes de capital de instrumentos convertibles 0 0

Reservas para reembolsos de capital 0 0

Reserva de fusiones 0 0

Reserva legal 0 0

Otros resultados integrales (63,194,000) (64,902,000)

Total otros resultados integrales acumulados (63,059,000) (31,679,000)

Activos (pasivos) netos [sinopsis]Activos 16,930,334,000 16,821,922,000

Pasivos 5,661,723,000 5,363,190,000

Activos (pasivos) netos 11,268,611,000 11,458,732,000

Activos (pasivos) circulantes netos [sinopsis]Activos circulantes 739,713,000 634,200,000

Pasivos circulantes 578,218,000 446,781,000

Activos (pasivos) circulantes netos 161,495,000 187,419,000


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[800201] Notas - Análisis de ingresos y gastos de Fibras


2021-01-01 - 2021-06-30


2020-01-01 - 2020-06-30


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2020-04-01 - 2020-06-30

Análisis de ingresos y gastos [sinopsis]Ingresos [sinopsis]Ingresos por renta fija 151,335,000 110,457,000 66,953,000 9,086,000

Ingresos por renta variable 0 0 0 0

Ingresos por renta de habitación 930,960,000 704,109,000 544,781,000 40,532,000

Ingresos por alimentos y bebidas 201,328,000 170,344,000 123,144,000 9,351,000

Ingresos por contraprestación única 0 0 0 0

Ingresos por dividendos sobre rentas de derechos fiduciarios 0 0 0 0

Ingresos por estacionamientos 0 0 0 0

Intereses 0 0 0 0

Ingresos por mantenimiento 0 0 0 0

Ingresos por publicidad 0 0 0 0

Ingresos por venta de propiedades 0 0 0 0

Otros ingresos 16,235,000 35,566,000 8,185,000 12,694,000

Total de ingresos 1,299,858,000 1,020,476,000 743,063,000 71,663,000

Costo de Venta [sinopsis]Costo por habitación 243,559,000 253,985,000 136,915,000 88,346,000

Alimentos y bebidas 134,823,000 174,247,000 78,219,000 55,550,000

Costo por venta de propiedades 0 0 0 0

Otros costos 0 0 0 0

Total de costos de venta 378,382,000 428,232,000 215,134,000 143,896,000

Gastos de venta [sinopsis]Gastos de mantenimiento 80,244,000 74,654,000 43,470,000 25,395,000

Gastos por administración 264,660,000 218,296,000 149,597,000 29,016,000

Gastos relacionados con adquisiciones y desarrollos 0 0 0 0

Energéticos 104,097,000 75,623,000 59,586,000 17,068,000

Venta y Publicidad 98,777,000 95,974,000 55,772,000 21,414,000

Seguros 11,305,000 11,279,000 5,462,000 7,069,000

Predial 17,208,000 16,290,000 8,389,000 7,949,000

Otros Gastos de operación 0 0 0 0

Total de gastos de venta 576,291,000 492,116,000 322,276,000 107,911,000

Gastos Administrativos [sinopsis]Comisión por asesoría 72,701,000 74,584,000 36,445,000 36,645,000

Comisión por servicios de representación 0 0 0 0

Honorarios legales 0 0 0 0

Honorarios administrativos 0 0 0 0

Honorarios profesionales 0 0 0 0

Sueldos 0 0 0 0

Depreciación y amortización 244,666,000 258,343,000 127,167,000 129,409,000

Otros gastos administrativos 52,844,000 88,616,000 29,895,000 62,316,000

Total de gastos administrativos 370,211,000 421,543,000 193,507,000 228,370,000

Ingresos financieros [sinopsis]Intereses ganados 2,873,000 28,111,000 1,800,000 12,166,000

Utilidad por fluctuación cambiaria 13,387,000 0 7,895,000 11,259,000

Utilidad por cambios en el valor razonable de derivados 0 0 0 0

Utilidad por cambios en valor razonable de instrumentos financieros

0 0 0 0

Utilidad por venta de activo fijo 0 0 0 0

Utilidad neta por ajuste a valor razonable de las propiedades de 0 0 0 0


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2020-01-01 - 2020-06-30


2021-04-01 - 2021-06-30


2020-04-01 - 2020-06-30

inversión

Utilidad por cambios en valor razonable de préstamos 0 0 0 0

Otros ingresos financieros 0 0 0 0

Total de ingresos financieros 16,260,000 28,111,000 9,695,000 23,425,000

Gastos financieros [sinopsis]Intereses devengados a cargo 183,321,000 200,999,000 93,343,000 100,959,000

Pérdida por fluctuación cambiaria 0 40,602,000 0 0

Pérdidas por cambio en el valor razonable de derivados 0 0 0 0

Pérdida por cambios en valor razonable de instrumentos financieros

0 0 0 0

Pérdida por venta de activo fijo 0 0 0 0

Pérdida neta por ajuste a valor razonable de las propiedades de inversión

0 0 0 0

Pérdida por cambios en valor razonable de préstamos 0 0 0 0

Otros gastos financieros 4,954,000 11,035,000 2,163,000 7,093,000

Total de gastos financieros 188,275,000 252,636,000 95,506,000 108,052,000

Impuestos a la utilidad [sinopsis]Impuesto causado 0 0 0 0

Impuesto diferido (3,624,000) 2,407,000 (2,524,000) 2,349,000

Total de Impuestos a la utilidad (3,624,000) 2,407,000 (2,524,000) 2,349,000


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[800500] Notas - Lista de notas

Información a revelar sobre notas, declaración de cumplimiento con las NIIF y otra información explicativa de la entidad [bloque de texto]

a.Aplicación de Normas Internacionales de Información Financiera nuevas y modificadas ("IFRS" o "IAS")

que son obligatorias para el año en curso En el año en curso, FibraHotel implementó una serie de IFRS nuevas y modificadas, emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (“IASB” por sus siglas en inglés) las cuales son obligatorias y entraron en vigor a partir de los ejercicios que iniciaron en o después del 1 de enero de 2020. Impacto inicial de la aplicación de la Reforma de la Tasa de Interés de Referencia (Enmienda a la IRS 9, IAS 39, y la IFRS 7). En septiembre de 2019, el IASB emitió el documento Interest Rate Benchmark Reform (enmiendas a la IFRS 9, IAS 39 e IFRS 7). Estas enmiendas, modifican requerimientos específicos de la contabilidad de coberturas, para permitir que la contabilidad de coberturas continúe para las coberturas afectadas durante el periodo de incertidumbre antes de que la cobertura de ítems o instrumentos afectados por la actual tasa de interés de referencia sea modificada como resultado de las reformas en marcha de la tasa de interés de referencia. Estas modificaciones son relevantes para FibraHotel dado que aplica contabilidad de cobertura a su exposición a tasas de interés de referencia. Los impactos por las modificaciones aplicadas a la contabilidad de la Entidad son como sigue:

FibraHotel tiene una tasa variable de deuda, indexada a LIBOR, que cubre flujos de efectivo usando

swaps de tasa de interés.

FibraHotel retendrá las ganancias o pérdidas acumuladas por la reserva de la cobertura de los flujos de efectivo designados a flujos de efectivo que son sujetos a la Reforma de Tasa de Interés de Referencia, aunque haya cierta incertidumbre sobre la Reforma de Tasa de Interés de Referencia con respecto al tiempo y cantidad de las partidas cubiertas de flujos de efectivo. La Entidad deberá considerar que no se espera que coberturas de flujos de efectivo a futuro ocurran debido por otras razones que no son las de la Reforma de Tasa de Interés de Referencia, las ganancias o pérdidas acumuladas serán inmediatamente reclasificadas a resultados.

Las modificaciones también introducen un nuevo requerimiento de revelación por IFRS 7 para las relaciones de cobertura que son sujetas a excepciones introducidas por la modificación a la IFRS 9. Impacto inicial por las concesiones aplicadas a las Rentas bajo IFRS 16 debido a temas relacionados con COVID-19 En mayo de 2020, el IASB emitió la modificación a la IFRS 16, Concesiones de Renta Relacionadas a COVID-19 que provee recursos prácticos para las concesiones de renta de los arrendatarios que ocurrieron como consecuencia directa del COVID-19, introduciendo así un expediente práctico para la IFRS 16. El expediente práctico permite a un arrendatario la elección de evaluar si una concesión de renta relacionada a


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COVID-19 es una modificación de arrendamiento. El arrendatario que haga esta elección deberá contabilizar cualquier cambio en los pagos de renta resultantes por la concesión de renta por COVID-19 aplicando la IFRS 16 como si el cambio no fuera una modificación al arrendamiento. El expediente práctico aplica solo a las concesiones de renta que ocurren por consecuencia directa relacionada a COVID-19 y solo si las siguientes condiciones se cumplen:

a) El cambio en los pagos por arrendamiento resulta en una consideración que sea sustancialmente la

misma, o menor que, la consideración del arrendamiento inmediatamente anterior al cambio.b)Cualquier reducción en los pagos de arrendamiento solo afecta a los pagos debidos en o antes del 30 de

junio de 2021 (una concesión de renta cumple esta condición si resulta en una reducción de pagos antes del 30 de junio de 2021 o incrementa los pagos de arrendamiento después del 30 de junio de 2021); y

c) No hay un cambio sustantivo en alguna otra cláusula o condición del arrendamiento. En el ejercicio, FibraHotel ha decidido aplicar las modificaciones a la IFRS 16 (como fueron emitidas por el IASB en mayo de 2020) en forma anticipada. Impacto inicial de la aplicación de otras IFRS nuevas y modificadas que son efectivas para los ejercicios y periodos de reporte que comiencen a partir del 1 de enero de 2020 En el presente año, FibraHotel ha aplicado las modificaciones e interpretaciones a IFRS abajo mencionadas emitidas por el Comité que son efectivas por el periodo de reporte que empiece a partir del 1 de enero de 2020. La adopción no ha tenido algún impacto material en las revelaciones o en las cantidades de estos estados financieros.

Modificaciones a las referencias del Marco Conceptual en las IFRS

FibraHotel ha adoptado las modificaciones incluidas en Modificaciones a las referencias del Marco Conceptual en las IFRS por primera vez en este año. Las modificaciones incluyen enmiendas derivadas a las normas afectadas que ahora se refieren al nuevo Marco Conceptual. No todas las modificaciones, sin embargo, actualizan dichos pronunciamientos con respecto a las referencias y frases del Marco Conceptual que se refieren al Marco Conceptual revisado. Algunos pronunciamientos solo se actualizan para indicar a que versión del Marco Conceptual hacen referencia (el Marco Conceptual del IASC adoptado por el IASB en 2001, el Marco Conceptual del IASB de 2010, o el nuevo y revisado Marco Conceptual de 2018) o para indicar las definiciones de las normas que no han sido actualizadas con las nuevas definiciones desarrolladas en el Marco Conceptual revisado.

Las normas que han tenido modificaciones son IFRS 2, IFRS 3,

IFRS 6, IFRS 14, IAS 1, IAS 8, IAS 34, IAS 37, IAS 38, IFRIC 12, IFRIC 19, IFRIC 20, IFRIC 22, y SIC-32.

Modificaciones a la IFRS 3 Definición de un negocio

FibraHotel ha adoptado las modificaciones a la IFRS 3 por primera vez en el año. Las modificaciones aclaran que mientras que los negocios usualmente tienen salidas, las salidas no son requeridas para un conjunto integrado de actividades o activos para que califiquen como un negocio. Para que se considere un negocio un conjunto de actividades o activos debe incluir, como mínimo, entradas y un proceso sustantivo que conjuntamente contribuyan


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a la creación de salidas. La modificación elimina la evaluación de si los participantes del

mercado son capaces de reemplazar alguna entrada o proceso y continuar con las salidas. Las modificaciones también introdujeron una guía adicional que ayuda a determinar si un proceso sustantivo ha sido adquirido.

Las modificaciones introdujeron una prueba de concentración

opcional que permite una evaluación simplificada de si un conjunto adquirido de actividades y activos no es un negocio. Bajo la prueba de concentración opcional, el conjunto adquirido de actividades y activos no es un negocio si sustancialmente todos los valores razonables de los activos adquiridos son concentrados en un mismo activo identificable o grupo de activos similares.

Las modificaciones son aplicadas prospectivamente a todas las combinaciones de negocios o adquisición de activos para los cuales la fecha de adquisición es en o después del 1 de enero de 2020.

Modificaciones a la IAS 1 y a la IAS 8 Definición de materialidad

FibraHotel ha adoptado las modificaciones a la IAS 1 y la IAS 8 en el año. Las modificaciones hicieron la definición “material” en las IAS 1 más fácil de entender y no se pretende alterar el concepto subyacente de materialidad en las IFRS. El concepto de “oscurecer” la información material con información inmaterial ha sido incluido como parte de la nueva definición.

El umbral de la materialidad que influye en los usuarios ha sido

cambiado de ‘podrían influenciar’ a ‘razonablemente se espera que puedan influenciar’.

La definición de “material” en la IAS 8 ha sido reemplazada por

una referencia a la definición en la IAS 1. Además, el IASB modificó otras normas y el Marco Conceptual para contener una definición de “material” para asegurar consistencia.

Normas IFRS nuevas y modificadas que aún no son efectivas En la fecha de autorización de estos estados financieros consolidados, FibraHotel no ha aplicado las siguientes Normas IFRS nuevas y modificadas que se han emitido pero que aún no están vigentes:

Modificaciones a IAS 1 Clasificación de los pasivos como corrientes o no corrientes.Modificaciones a IFRS 3 Referencias al marco conceptualModificaciones a IAS 16 Propiedad, Planta y Equipo - antes de ser utilizadosModificaciones a IAS 37 Contratos onerosos - costos de cumplir con un contratoMejoras anuales a IFRS

ciclo del 2018 - 2020Modificaciones a IFRS 1 Primera adopción de las Normas

Internacionales de Información financiera, IFRS 9 Instrumentos Financieros, IFRS 16 Arrendamientos y la IAS


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41 Agricultura La Administración no espera que la adopción de los estándares antes mencionados tenga un impacto importante en los estados financieros consolidados de FibraHotel en períodos futuros, excepto como se indica a continuación: Modificaciones a IFRS 10 e IAS 28 Venta o contribución de activos entre un inversionista y su asociada o negocio conjunto Las modificaciones a la IFRS 10 y la IAS 28 tratan con situaciones donde hay una venta o contribución de activos entre un inversionista y su asociada o negocio conjunto. Específicamente, las modificaciones establecen que las ganancias o pérdidas resultantes de la pérdida de control de una subsidiaria que no contiene un negocio en una transacción con una asociada o un negocio conjunto que se contabiliza utilizando el método de participación, se reconocen en el beneficio o pérdida de la controladora sólo en la medida en que la participación de los inversionistas no relacionados en esa asociada o empresa conjunta. Del mismo modo, las ganancias y pérdidas resultantes de la remedición de las inversiones retenidas en cualquier antigua subsidiaria (que se ha convertido en una asociada o un negocio conjunto que se contabiliza utilizando el método de capital) al valor razonable, se reconocen en el beneficio o pérdida de la controladora anterior, sólo en la medida de la participación de los inversionistas no relacionados en la nueva asociada o negocio conjunto. La fecha de entrada en vigor de las modificaciones aún no ha sido fijada por el IASB; sin embargo, se permite la aplicación anticipada. La Administración de FibraHotel prevé que la aplicación de estas modificaciones puede tener un impacto en los estados financieros consolidados de la Entidad en períodos futuros en caso de que tales transacciones surjan. Modificaciones a IAS Clasificación de Pasivos como Circulante y No-circulante Las modificaciones a IAS 1 afectan solo a la presentación de los pasivos como circulantes y no circulantes en el estado de posición financiera y no por el monto o tiempo en el cual se reconoce cualquier activo, pasivo, ingreso o gasto, o la información revelada acerca de esas partidas. Las modificaciones aclaran que la clasificación de los pasivos como circulantes y no circulantes se basa en los derechos de la existencia al final del periodo de reporte, especifica que la clasificación no se ve afectada por las expectativas acerca de si la entidad va a ejercer el derecho de aplazar la cancelación del pasivo, explicar que existen derechos si hay convenios que se deban cumplir al final del periodo de reporte, e introducir una definición del ‘acuerdo’ para dejar en claro que el acuerdo se refiere a la transferencia de efectivo de la contraparte, instrumentos de capital, otros activos o servicios. Las modificaciones son aplicadas retrospectivamente para periodos anuales que inician en o después del 1 de enero de 2023, con la aplicación anticipada permitida. Modificaciones a IFRS 3 - Referencia al Marco Conceptual Las modificaciones actualizan IFRS 3 para que se pueda referir al Marco Conceptual 2018 en lugar del Marco de 1989. También añadieron un requerimiento que, para obligaciones dentro del alcance de IAS 37, un comprador aplica la IAS 37 para determinar si la fecha de adquisición es una obligación presente o existe como resultado a partir de un evento pasado. Por gravámenes que estén dentro del alcance de IFRIC 21 Gravámenes, el comprador aplica IFRIC 21 para determinar si la obligación da lugar a un pasivo para pagar el gravamen que ocurrió en la fecha de adquisición. Finalmente, las modificaciones agregan una declaración explícita que el comprador no reconocerá un activo contingente adquirido de una combinación de negocios.


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Las modificaciones son efectivas para las combinaciones de negocios cuya fecha de adquisición sea en o después del periodo inicial del primer periodo anual iniciando en o después del 1 de enero de 2022. Con opción a aplicación anticipada si la entidad también aplica todas las otras referencias actualizadas (publicadas junto con el Marco Conceptual) al mismo tiempo o anticipadamente. Modificaciones a IAS 16 - Propiedad, Planta y Equipo - Antes de ser usados. Las modificaciones prohíben la deducción del costo de un activo de propiedad, planta o equipo cualquier ingreso de vender el activo después de que esté listo para usarse, por ejemplo, ingresos mientras el activo se lleva a la ubicación y se realiza el acondicionamiento necesario para que sea operable en la manera que está destinado de acuerdo a la administración. Por consiguiente, una entidad debe reconocer esos ingresos por ventas y costos en resultados. La entidad mide los costos de esas partidas conforme a la IAS 2 Inventarios. Las modificaciones aclaran el significado de ‘probar si un activo funciona adecuadamente’. Ahora IAS 16 especifica esto como una evaluación en la cual el desempeño físico y técnico del activo es capaz de ser usado en la producción o en el suministro de bienes o servicios, para renta u otros, o propósitos administrativos. Si no se presenta por separado en el estado de resultados integrales, los estados financieros deberán revelar las cantidades de ingresos y costos en resultados relacionados a partidas que no son una salida por las actividades ordinarias de la entidad, en la línea de partida(s) en el estado de resultados integrales donde se incluyan los ingresos y costos. Las modificaciones son aplicadas retrospectivamente, pero solo a las partidas de propiedad, planta y equipo que son traídas a la ubicación y condiciones necesarias para que sean capaces de operarse como la administración lo tiene planeado en o después del inicio del periodo en el cual se presentan los estados financieros de la entidad en los cuales aplique por primera vez las modificaciones. La entidad deberá reconocer el efecto acumulado de la aplicación inicial de las modificaciones como un ajuste al balance en las utilidades retenidas (o algún componente de capital, que sea apropiado) al inicio del primer periodo que se presente. Modificaciones a IAS 37 - Contratos Onerosos - Costos por Cumplir un Contrato Las modificaciones especifican que los ‘costos por cumplir’ un contrato comprende los ‘costos relacionados directamente al contrato’. Los costos que se relacionan directamente a un contrato consisten de los costos incrementales y los costos por cumplir un contrato (ejemplo: mano de obra o materiales) y la asignación de otros costos que se relacionen directamente para cumplir un contrato (como la asignación de la depreciación a las partidas de propiedad, planta y equipo para cumplir el contrato). Las modificaciones aplican para contratos en los cuales la entidad no ha cumplido aún con todas sus obligaciones al inicio del periodo anual de reporte en los cuales la entidad aplique por primera vez las modificaciones. Los comparativos no deben reformularse. En cambio, la entidad debe reconocer el efecto acumulado de la aplicación inicial de las modificaciones como un ajuste al balance en las utilidades retenidas o algún otro componente de capital, como sea apropiado, para la fecha de aplicación inicial. Las modificaciones son efectivas para periodos anuales que inicien en o después del 1 de enero de 2022, con opción de aplicación anticipada. Modificaciones Anuales a las normas IFRS 2018-2020 Las Modificaciones Anuales incluyen la modificación a cuatro normas.


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IFRS 1 Adopción por Primera Vez de las Normas Internacionales de Información Financiera La modificación provee alivio adicional para la subsidiaria que adopta por primera vez después que su matriz con respecto a la contabilidad por las diferencias acumuladas por conversión. Como resultado de las modificaciones, una subsidiaria usa la excepción de IFRS 1: D16(a) ahora puede elegir mediar los efectos acumulados por conversión de las operaciones extranjeras a valor en libros que serpia lo que se incluye en los estados consolidados de la matriz, basado en la fecha de transición de la matriz a IFRS, si no hubo ajustes por los procedimientos de consolidación y por los efectos de combinación de negocios en los que la matriz adquirió a la subsidiaria. Una elección similar está disponible para una asociada o negocio conjunto que usa la excepción en IFRS 1: D16(a). La modificación es efectiva para periodos que inicien en o después del 1 de enero de 2022, con opción de adopción anticipada. IFRS 9 Instrumentos Financieros La modificación aclara que al aplicar la prueba del ‘10%’ para evaluar si se debe dar de baja un pasivo financiero, una entidad incluye solo las cuotas pagadas o recibidas entre la entidad (el prestatario) y el prestador, incluyendo cuotas pagadas o recibidas por la entidad o el prestador. Las enmiendas son aplicadas prospectivamente a las modificaciones o cambios que ocurran en o después de la fecha que la entidad aplica por primera vez la enmienda. La modificación es efectiva para periodos anuales que empiezan en o después del 1 de enero de 2022, con opción a aplicación anticipada. IFRS 16 Arrendamientos Las modificaciones eliminan la figura del reembolso por mejoras a los arrendamientos. Como las modificaciones a la IFRS 16 solo son con respecto a un ejemplo ilustrativo, no hay fecha de inicio establecida. La Administración no espera que la adopción de los estándares antes mencionados tenga un impacto importante en los estados financieros consolidados de FibraHotel en períodos futuros.

Información a revelar de las políticas contables significativas [bloque de texto]

1. Principales políticas contables

a.Declaración de cumplimiento

Los estados financieros consolidados de FibraHotel han sido preparados de acuerdo con las IFRSs emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad.

b. Bases de medición


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•Los estados financieros consolidados de FibraHotel han sido preparados sobre la base de costo histórico, excepto por los instrumentos financieros derivados y las propiedades, mobiliario y equipo de hotel y propiedades en desarrollo que se valuaron a su valor razonable en 2012 a la fecha de aportación y adquisición, como se explica a mayor detalle en las políticas contables incluidas más adelante.• •i. Costo histórico

• •El costo histórico generalmente se basa en el valor razonable de la contraprestación entregada a cambio de bienes y servicios. •

•ii. Valor razonable• •El valor razonable se define como el precio que se recibiría por vender un activo o que se pagaría por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes en el mercado a la fecha de valuación independientemente de si ese precio es observable o estimado utilizando directamente otra técnica de valuación. Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, la FibraHotel tiene en cuenta las características del activo o pasivo, si los participantes del mercado tomarían esas características al momento de fijar el precio del activo o pasivo en la fecha de medición. El valor razonable para propósitos de medición y/o revelación de estos estados financieros consolidados se determina de forma tal, a excepción de las transacciones con pagos basados en acciones que están dentro del alcance de la IFRS 2, las operaciones de arrendamiento que están dentro del alcance de la IAS 17, y las valuaciones que tienen algunas similitudes con valor razonable, pero no es un valor razonable, tales como el valor neto de realización de la IAS 2 o el valor en uso de la IAS 36.• •Además, para efectos de información financiera, las mediciones de valor razonable se clasifican en Nivel 1, 2 ó 3 con base en el grado en que son observables los datos de entrada en las mediciones y su importancia en la determinación del valor razonable en su totalidad, las cuales se describen de la siguiente manera:• Nivel 1 Se consideran precios de cotización en un mercado activo para activos o pasivos

idénticos que la entidad puede obtener a la fecha de la valuación; Nivel 2 Datos de entrada observables distintos de los precios de cotización del Nivel 1, sea

directa o indirectamente, Nivel 3 Considera datos de entrada no observables.

• •

c.Bases de consolidación de estados financieros Los estados financieros consolidados incluyen los estados financieros de FibraHotel y el de su subsidiaria en la que tiene control. El control se obtiene cuando FibraHotel:

•Tiene poder sobre la inversión•Está expuesta, o tiene derecho, a rendimientos variables derivados de su participación con dicha entidad, y•Tiene la capacidad de afectar tales rendimientos a través de su poder sobre la entidad en la que invierte

FibraHotel reevalúa si tiene o no el control en una entidad, si los hechos y circunstancias indican que hay cambios a uno o más de los tres elementos de control que se listaron anteriormente. La subsidiaria se consolida desde la fecha en que su control se transfiere a FibraHotel, y se deja de consolidar desde la fecha en la que se pierde el control. Cuando es necesario, se realizan ajustes a los estados financieros de la subsidiaria para alinear sus políticas contables de conformidad con las políticas contables de FibraHotel.


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Todos los saldos y operaciones entre la subsidiaria y FibraHotel se han eliminado en la consolidación.

Entidad

Participación Al 30 de junio de 2021 y 31 de diciembre

de 2020 Actividad

Fibra Hotelera, S. C. 99.99%

Prestación de servicios de asesoría y consultoría técnica, jurídica, fiscal, comercial y administrativa relacionados con la compra-venta, administración, arrendamiento y subarrendamiento de toda clase de terrenos, casas, edificios, bodegas, hoteles, plazas y locales comerciales y oficinas.

Como se menciona en la Nota 1 FibraHotel no tiene empleados, sin embargo FibraHotel reevaluó si controla las entidades que le prestan los servicios administrativos de personal y concluyó que de acuerdo con la IFRS 10 no se tiene el control de acuerdo a lo siguiente: (i) poder, FibraHotel no tiene la capacidad de decidir sobre las actividades relevantes, no está expuesta y no tiene derechos sobre los rendimientos variables y (ii) exposición (derechos) o rendimientos variables, los accionistas de las entidades de nóminas no han realizado distribuciones, ya que no es el objeto de la entidad. Además el honorario por la prestación de servicios administrativos es del 5% y se encuentra a valor de mercado por dichos servicios. Dicho honorario no es modificado para beneficio de FibraHotel. El honorario cubre los gastos efectuados por las entidades de nóminas para el desempeño de sus operaciones y es suficiente, por lo que las entidades de nóminas no son perdedoras. En adición los activos de las entidades de nóminas son de una naturaleza tal que no pueden utilizarse en combinación con FibraHotel para el desempeño de su operación.

d. Combinación de negocios •Las adquisiciones de negocios se contabilizan utilizando el método de adquisición. La contraprestación transferida en una combinación de negocios se mide a valor razonable, el cual se calcula como la suma de los valores pagados de los activos transferidos a FibraHotel más los pasivos incurridos por FibraHotel con los anteriores propietarios de la empresa adquirida y las participaciones de capital emitidas por FibraHotel a cambio del control sobre la empresa adquirida a la fecha de adquisición. Los costos relacionados con la adquisición generalmente se reconocen en el estado de resultados conforme se incurren.• •A la fecha de adquisición, los activos identificables adquiridos y los pasivos asumidos se reconocen a valor razonable. • •El crédito mercantil se mide como el exceso de la suma de la contraprestación transferida, el monto de cualquier participación no controladora en la empresa adquirida, y el valor razonable de la tenencia accionaria previa del adquirente en la empresa adquirida (si hubiere) sobre el neto de los montos de activos adquiridos identificables y pasivos asumidos a la fecha de adquisición. Si después de una revaluación el neto de los montos de activos adquiridos identificables y pasivos asumidos a la fecha de adquisición excede la suma de la contraprestación transferida, el monto de cualquier participación no controladora en la empresa adquirida (si hubiere), el exceso se reconoce inmediatamente en el estado de resultados como una ganancia por compra a precio de ganga.• •

e.Instrumentos financieros•


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Los activos y pasivos financieros se reconocen cuando FibraHotel se convierte en una parte de las disposiciones contractuales de los instrumentos. Los activos y pasivos financieros se valúan inicialmente a su valor razonable. Los costos de la transacción que son directamente atribuibles a la adquisición o emisión de activos y pasivos financieros (distintos de los activos financieros a valor razonable con cambios en resultados) se suman o reducen del valor razonable de los activos o pasivos financieros, en su caso, en el reconocimiento inicial. Los costos de transacción directamente atribuibles a la adquisición de activos y pasivos financieros a su valor razonable con cambios en resultados se reconocen inmediatamente en resultados.

f.Activos financieros Todas las compras o ventas regulares de activos financieros se reconocen y se dan de baja en una fecha de negociación. Las compras o ventas regulares son compras o ventas de activos financieros que requieren la entrega de activos dentro del plazo establecido por la regulación o prácticas habituales en el mercado. Todos los activos financieros reconocidos se miden posteriormente en su totalidad, ya sea a costo amortizado o valor razonable, según la clasificación de los activos financieros. Clasificación de activos financieros Instrumentos de deuda que cumplan con las siguientes condicionales se miden subsecuentemente a costo amortizado: •Si el activo financiero se mantiene en un modelo de negocio cuyo objetivo es mantener activos financieros

con el objetivo de obtener flujos contractuales de efectivo; y•Los términos contractuales del activo financiero dan lugar en fechas específicas a flujos de efectivo que

son únicamente pagos de principal e interés sobre el monto del principal. Instrumentos de deuda que cumplan las siguientes condiciones se miden subsecuentemente a valor razonable a través de otros resultados integrales: •El activo financiero es mantenido dentro de un modelo de negocio cuyo objetivo se cumple al obtener

flujos contractuales de efectivo y vendiendo activos financieros; y•Los términos contractuales del activo financiero dan lugar, en fechas específicas, a flujos de efectivo que

son únicamente pagos de principal y del interés sobre el monto pendiente del principal. Por defecto, todos los otros activos financieros son medidos subsecuentemente a valor razonable a través de resultados. A pesar de lo anterior, FibraHotel puede hacer la siguiente elección /designación irrevocable en el reconocimiento inicial de un activo financiero: •FibraHotel puede elegir irrevocablemente presentar cambios subsecuentes en el valor razonable de una

inversión de capital en otros resultados integrales si se cumplen ciertos criterios (ver (iii) posterior); y•FibraHotel podrá designar irrevocablemente un instrumento de deuda que cumpla los criterios de costo

amortizado o de valor razonable a través de otros resultados integrales si al hacerlo elimina o reduce significativamente una asimetría contable (ver (iv) posterior).

(i)Costo Amortizado y método de interés efectivo El método de interés efectivo es un método para calcular el costo amortizado de un instrumento de deuda y para asignar los ingresos por intereses durante el periodo relevante.


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Para los activos financieros que no fueron comprados u originados por activos financieros con deterioro de crédito (por ejemplo, los activos que tienen deterioro de crédito en el reconocimiento inicial), la tasa de interés efectiva es la tasa que descuenta exactamente las entradas futuras de efectivo esperadas (incluidas todas las comisiones y puntos pagados o recibidos que forma parte integrante de la tasa de interés efectiva, los costos de transacción y otras primas o descuentos) excluyendo las pérdidas crediticias esperadas, a lo largo de la vida esperada del instrumento de deuda o, en su caso, un período más corto, al importe en libros bruto del instrumento de deuda en el reconocimiento inicial. Para los activos financieros con deterioro crediticio comprados u originados, una tasa de interés efectiva ajustada por crédito se calcula descontando los flujos de efectivo futuros estimados, incluidas las pérdidas crediticias esperadas, al costo amortizado del instrumento de deuda en el reconocimiento inicial. El costo amortizado de un activo financiero es el monto al cual el activo financiero se mide en el reconocimiento inicial menos los reembolsos del principal, más la amortización acumulada utilizando el método de interés efectivo de cualquier diferencia entre ese monto inicial y el monto de vencimiento, ajustado por cualquier pérdida. El valor bruto en libros de un activo financiero es el costo amortizado de un activo financiero antes de ajustar cualquier provisión para pérdidas. Los ingresos por interés se reconocen usando el efecto de interés efectivo para los instrumentos de deuda medidos subsecuentemente a costo amortizado y a valor razonable a través de otros resultados integrales. Para los activos financieros comprados u originados distintos de los activos financieros con deterioro de crédito, los ingresos por intereses se calculan aplicando la tasa de interés efectiva al valor en libros bruto de un activo financiero, excepto para los activos financieros que posteriormente han sufrido deterioro de crédito (ver debajo). Para los activos financieros que posteriormente se han deteriorado el crédito, los ingresos por intereses se reconocen aplicando la tasa de interés efectiva al costo amortizado del activo financiero. Si en periodos de reporte posteriores el riesgo crediticio en el instrumento financiero con deterioro crediticio mejora, de modo que el activo financiero ya no tiene deterioro crediticio, los ingresos por intereses se reconocen aplicando la tasa de interés efectiva al valor en libros bruto del activo financiero. Para los activos financieros adquiridos u originados que tengan deterioro crediticio, FibraHotel reconoce los ingresos por intereses aplicando la tasa de interés efectiva ajustada por crédito al costo amortizado del activo financiero a partir de su reconocimiento inicial. El cálculo no vuelve a la base bruta, incluso si el riesgo crediticio del activo financiero mejora posteriormente, de modo que el activo financiero ya no tiene deterioro crediticio. Deterioro de activos financieros FibraHotel reconoce pérdidas crediticias esperadas de por vida para las cuentas por cobrar comerciales, los activos contractuales y las cuentas por cobrar por arrendamiento. Las pérdidas crediticias esperadas en estos activos financieros se estiman utilizando una matriz de provisión basada en la experiencia histórica de pérdidas crediticias de FibraHotel, ajustada por factores que son específicos de los deudores, las condiciones económicas generales y una evaluación tanto de la dirección actual como de la previsión de condiciones en la fecha de reporte, incluyendo el valor temporal del dinero cuando sea apropiado. Para todos los demás instrumentos financieros, FibraHotel reconoce la pérdida crediticia esperada de por vida cuando ha habido un aumento significativo en el riesgo crediticio desde el reconocimiento inicial. Sin embargo, si el riesgo crediticio en el instrumento financiero no ha aumentado significativamente desde el reconocimiento inicial, FibraHotel mide la provisión para pérdidas para ese instrumento financiero en una cantidad igual a la pérdida crediticia esperada a 12 meses. La pérdida crediticia esperada de por vida representa las pérdidas crediticias esperadas que resultarán


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de todos los eventos de incumplimiento posibles durante la vida útil esperada de un instrumento financiero. En contraste, la pérdida crediticia esperada a 12 meses representa la parte de la pérdida esperada de por vida que se espera que resulte de los eventos predeterminados en un instrumento financiero que sean posibles dentro de los 12 meses posteriores a la fecha del informe.

(ii)Incremento significativo en el riesgo de crédito Al evaluar si el riesgo de crédito en un instrumento financiero ha aumentado significativamente desde el reconocimiento inicial, la Entidad compara el riesgo de que ocurra un incumplimiento en el instrumento financiero en la fecha de reporte con el riesgo de un incumplimiento en el instrumento financiero en la fecha de inicio. Al realizar esta evaluación, FibraHotel considera información tanto cuantitativa como cualitativa que sea razonable y fundamentada, incluida la experiencia histórica y la información prospectiva que está disponible sin costo o esfuerzo innecesario. La información prospectiva considerada incluye las perspectivas futuras de las industrias en las que operan los deudores de la Entidad, obtenidas de informes de expertos económicos, analistas financieros, organismos gubernamentales, grupos de expertos pertinentes y otras organizaciones similares, así como la consideración de varias fuentes externas de información real e información económica proyectada relacionada con las operaciones centrales de FibraHotel.

(iii)Definición de incumplimiento FibraHotel considera que lo siguiente constituye un evento de incumplimiento para fines de administración de riesgo de crédito interno, ya que la experiencia histórica indica que los activos financieros no son recuperables cuando cumplen con cualquiera de los siguientes criterios: Cuando el deudor incumple los convenios financieros; la información desarrollada internamente u obtenida de fuentes externas indica que es

improbable que el deudor pague a sus acreedores, incluida FibraHotel en su totalidad (sin tener en cuenta ninguna garantía que tenga FibraHotel).

Independientemente del análisis anterior, FibraHotel considera que el incumplimiento ha ocurrido cuando un activo financiero tiene más de 90 días de vencimiento, a menos que FibraHotel tenga información razonable y confiable para demostrar que un criterio de incumplimiento más atrasado es más apropiado.

(iv)Activos financieros con deterioro crediticio

Un activo financiero tiene deterioro crediticio cuando se han producido uno o más eventos que tienen un impacto perjudicial en los flujos de efectivo futuros estimados de ese activo financiero. La evidencia de que un activo financiero tiene deterioro crediticio incluye datos observables sobre los siguientes eventos: (a)Dificultad financiera significativa por parte del emisor o del deudor;(b)El incumplimiento de un contrato, como un incumplimiento o un evento vencido (ver (ii) arriba);(c)Los prestamistas del deudor, por razones económicas o contractuales relacionadas con la

dificultad financiera del deudor, le otorgan al deudor una concesión que los prestamistas no considerarían de otra manera;


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(d)Es cada vez más probable que el deudor entre en bancarrota o alguna otra reorganización financiera; o

(e)La extinción de un Mercado funcional para el activo financiero por sus dificultades financieras.

(v)Política de bajas FibraHotel da de baja un activo financiero cuando hay información que indique que el deudor se encuentra en una dificultad financiera grave y no existe una perspectiva realista de recuperación, por ejemplo. cuando el deudor ha sido colocado en liquidación o ha entrado en un proceso de quiebra, o en el caso de cuentas por cobrar comerciales, cuando los montos vencen a más de dos años, lo que ocurra antes. Los activos financieros dados de baja aún pueden estar sujetos a actividades de cumplimiento bajo los procedimientos de recuperación de FibraHotel, teniendo en cuenta el asesoramiento legal cuando sea apropiado. Cualquier recuperación realizada se reconoce en resultados. Baja de activos financieros FibraHotel da de baja un activo financiero solo cuando los derechos contractuales de los flujos de efectivo del activo expiran, o cuando transfiere el activo financiero y sustancialmente todos los riesgos y beneficios de la propiedad del activo a otra entidad. Si FibraHotel no transfiere ni retiene sustancialmente todos los riesgos y beneficios de la propiedad y continúa controlando el activo transferido, FibraHotel reconoce su interés retenido en el activo y un pasivo asociado por los montos que deba pagar. Si FibraHotel retiene sustancialmente todos los riesgos y beneficios de la propiedad de un activo financiero transferido, FibraHotel continúa reconociendo el activo financiero y también reconoce un préstamo garantizado por los ingresos recibidos. Al darse de baja de un activo financiero medido al costo amortizado, la diferencia entre el valor en libros del activo y la suma de la contraprestación recibida y por cobrar se reconoce en resultados. Además, al darse de baja de una inversión en un instrumento de deuda clasificado como valor razonable a través de otros resultados integrales, la ganancia o pérdida acumulada previamente acumulada en la reserva de revaluación de inversiones se reclasifica a utilidad o pérdida. En contraste, en la baja de una inversión en un instrumento de capital que la Entidad eligió en el reconocimiento inicial para medir en valor razonable a través de otros resultados integrales, la ganancia o pérdida acumulada previamente acumulada en la reserva de revaluación de inversiones no se reclasifica a utilidad o pérdida, sino que se transfiere a utilidades (déficit) acumulado. Pasivos financieros y capital Clasificación como deuda o capital Los instrumentos de deuda y de capital se clasifican como pasivos financieros o como capital de acuerdo con el contenido de los acuerdos contractuales y las definiciones de un pasivo financiero y un instrumento de capital. Instrumentos de capital Un instrumento de capital es cualquier contrato que evidencie un interés residual en los activos de


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una entidad después de deducir todos sus pasivos. Los instrumentos de capital emitidos por FibraHotel se reconocen a los ingresos recibidos, netos de los costos directos de emisión.La recompra de los instrumentos de capital propios de la Entidad se reconoce y se deduce directamente en el capital. No se reconoce ninguna ganancia o pérdida en utilidad o pérdida en la compra, venta, emisión o cancelación de los instrumentos de capital propios de FibraHotel.

g. Pasivos Financieros Todos los pasivos financieros se miden subsecuentemente a costo amortizado utilizando el método de interés efectivo o en valor razonable a través de resultados. Baja de pasivos financieros FibraHotel da de baja los pasivos financieros si, y solo si, las obligaciones de FibraHotel se cumplen, cancelan o han expirado. La diferencia entre el importe en libros del pasivo financiero dado de baja y la contraprestación pagada y pagadera se reconoce en resultados. Cuando FibraHotel intercambia con el prestamista existente un instrumento de deuda en otro con términos sustancialmente diferentes, dicho intercambio se contabiliza como una extinción del pasivo financiero original y el reconocimiento de un nuevo pasivo financiero. De manera similar, FibraHotel considera la modificación sustancial de los términos de un pasivo existente o parte de él como una extinción del pasivo financiero original y el reconocimiento de un nuevo pasivo. Se asume que los términos son sustancialmente diferentes si el valor presente descontado de los flujos de efectivo bajo los nuevos términos, incluyendo cualquier tarifa pagada neta de cualquier tarifa recibida y descontada utilizando la tasa efectiva original es al menos un 10% diferente de la actual descontada Valor de los flujos de efectivo remanentes del pasivo financiero original. Si la modificación no es sustancial, la diferencia entre: (1) el importe en libros de la responsabilidad antes de la modificación; y (2) el valor presente de los flujos de efectivo después de la modificación debe reconocerse en resultados como la ganancia o pérdida por modificación dentro de otras ganancias y pérdidas.

h. Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido El efectivo y equivalentes de efectivo consisten principalmente en depósitos bancarios en cuentas de cheques e inversiones a corto plazo. El efectivo se presenta a valor nominal y los equivalentes se evalúan a su valor razonable. FibraHotel considera como equivalentes de efectivo a todos los instrumentos de deuda de alta liquidez adquiridos con un vencimiento a la fecha de adquisición de tres meses o menos. Los equivalentes de efectivo están representados principalmente en valores gubernamentales en la que los recursos se pagan al vencimiento. El efectivo restringido consiste en efectivo corresponde al fondo para inversión en bienes inmuebles cual será utilizado para la adquisición de los bienes inmuebles del portafolio de adquisición y al fondo de reserva para gastos de capital el cual será utilizado para el pago de reparaciones, reemplazos mayores y otros gastos de capital.

i.Propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel se registran inicialmente al costo de adquisición. Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel que provienen de adquisiciones realizadas después de esa fecha se registran a su valor de adquisición.


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Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel se presentan al costo menos la depreciación acumulada y cualquier pérdida acumulada por deterioro. Las propiedades que están en proceso de construcción para fines de explotación, suministro o administración, se registran al costo menos cualquier pérdida por deterioro reconocida. El costo incluye honorarios profesionales y, en el caso de activos calificables, los costos por préstamos capitalizados conforme a la política contable de FibraHotel. Dichas propiedades se clasifican a las categorías apropiadas de propiedad, planta y equipo cuando estén completas para su uso planeado. La depreciación de estos activos, al igual que en otras propiedades, se inicia cuando los activos están listos para su uso planeado. La depreciación se calcula bajo el método de línea recta con base en la vida útil remanente de los activos netos de su valor residual y de sus mayores componentes ya que FibraHotel lo considera más apropiado y consistente con respecto de los métodos utilizados por las compañías más representativas del sector. Basado en estudios técnicos FibraHotel concluyó que tanto sus edificios como sus diferentes componentes tienen vidas útiles diferentes y serán sujetos a reemplazo en períodos diferentes, desde 10 años en el caso de ciertas áreas comunes hasta 55 años para las estructuras metálicas del edificio. El valor residual es del 24% en el caso de los edificios, los demás activos no tienen valores residuales significativos, según lo determinado por valuadores independientes. Los terrenos no se deprecian. El mobiliario y equipos se presentan al costo menos la depreciación acumulada La depreciación se reconoce para llevar a resultados el costo o la valuación de los activos, menos su valor residual, sobre sus vidas útiles. La vida útil estimada, el valor residual y el método de depreciación se revisan al final de cada año, y el efecto de cualquier cambio en la estimación registrada se reconoce sobre una base prospectiva Las tasas de depreciación de los edificios, mobiliario y equipo al 30 de junio de 2021 y 31 de diciembre de 2020, son:

% Edificio acabados 10Edificio mejoras 10Edificio instalaciones 7Edificio obra civil 1Mobiliario y equipo 10

•Un elemento de propiedades, planta y equipo se da de baja cuando se vende o cuando no se espere obtener beneficios económicos futuros que deriven del uso continuo del activo. La utilidad o pérdida que surge de la venta o retiro de una partida de propiedades, mobiliario y equipo de hotel, se calcula como la diferencia entre los recursos que se reciben por ventas y el valor en libros del activo, y se reconoce en los resultados

j.Deterioro del valor de los activos tangibles •Al final de cada fecha de reporte, FibraHotel revisa los valores en libros de sus activos tangibles a fin de determinar si existe un indicativo de que estos activos han sufrido alguna pérdida por deterioro. Si existe algún indicio, se calcula el monto recuperable del activo a fin de determinar el alcance de la pérdida por deterioro (de haber alguna). Cuando no es posible estimar el monto recuperable de un activo individual, FibraHotel estima el monto recuperable de la unidad generadora de efectivo a la que pertenece dicho activo. Cuando se puede identificar una base razonable y consistente de distribución, los activos corporativos también se asignan a las unidades generadoras de efectivo individuales, o de lo contrario, se asignan al grupo más pequeño de unidades generadoras de efectivo para los cuales se puede identificar una


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base de distribución razonable y consistente.• •El monto recuperable es el mayor entre el valor razonable menos el costo de venderlo y el valor de uso. Al evaluar el valor de uso, los flujos de efectivo futuros estimados se descuentan a su valor presente utilizando una tasa de descuento antes de impuestos que refleje la evaluación actual del mercado respecto al valor del dinero en el tiempo y los riesgos específicos del activo para el cual no se han ajustado las estimaciones de flujos de efectivo futuros. • •Si se estima que el monto recuperable de un activo (o unidad generadora de efectivo) es menor que su valor en libros, el valor en libros del activo (o unidad generadora de efectivo) se reduce a su monto recuperable. Las pérdidas por deterioro se reconocen inmediatamente en resultados. Posteriormente, cuando una pérdida por deterioro se revierte posteriormente, el valor en libros del activo (o unidad generadora de efectivo) se incrementa al valor estimado revisado de su monto recuperable, de tal manera que el valor en libros ajustado no exceda el valor en libros que se habría determinado si no se hubiera reconocido una pérdida por deterioro para dicho activo (o unidad generadora de efectivo) en años anteriores. La reversión de una pérdida por deterioro se reconoce inmediatamente en resultados.

k. Propiedades de inversión Las propiedades de inversión son propiedades mantenidas para obtener rentas y/o plusvalías. Las propiedades que se encuentran en construcción o desarrollo y que pretendan ser destinadas al arrendamiento pueden calificar como propiedades de inversión. Las propiedades de inversión adquiridas y las mejoras a locales arrendados se registran al costo de adquisición, incluyendo los costos de transacción relacionados con la adquisición de activos. Las propiedades de inversión adquiridas a cambio de instrumentos de capital se valúan a su valor razonable, como se detalla más adelante. Con posterioridad al reconocimiento inicial, las propiedades de inversión se valúan a su valor razonable. Los valores razonables son determinados por la administración de FibraHotel considerando la metodología de flujos futuros descontados y tomando en cuenta lo siguiente: (i)Al menos una vez en cada período de 12 meses a partir de la adquisición de las propiedades de inversión

y,(ii)Cuando se detecta un factor que impacta en el valor de la propiedad de inversión. Las ganancias y pérdidas del valor razonable se registran en la cuenta de “ajustes al valor razonable de propiedades de inversión” en los estados consolidados de utilidad integra, en el período en que se incurren. Los costos directos iniciales de arrendamiento incurridos en la negociación de los arrendamientos se añaden al importe en libros de las propiedades de inversión. Cuando FibraHotel tiene una propiedad bajo arrendamiento operativo para obtener ingresos de alquiler o para obtener plusvalías, o ambas, se clasifica y contabiliza como propiedad de inversión. Una propiedad de inversión se da de baja a su disposición o cuando la propiedad de inversión quede permanentemente fuera de uso y no se esperen beneficios económicos futuros de su disposición. Cualquier ganancia o pérdida surgida al dar de baja la propiedad (calculado como la diferencia entre los


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ingresos netos y el valor contable de los inmuebles de inversión) se incluye en el estado consolidado de utilidad integral en el período en el cual la propiedad se da de baja, en su caso.

l.Impuestos a la utilidad Como se menciona en la Nota 1, el Fideicomiso califica y pretende mantener la calificación como FIBRA para fines del Impuesto Sobre la Renta (“ISR”), y, por lo tanto, no reconoce provisión por impuestos a la utilidad, excepto por su subsidiaria Fibra Hotelera, S. C., que está sujeta al ISR. Ver Nota 11.

m.Provisiones Las provisiones se reconocen cuando FibraHotel tiene una obligación presente (legal o implícita) como resultado de un evento pasado, es probable que FibraHotel sea requerida para liquidar la obligación y se puede estimar fiablemente que se consignará el importe de la obligación. El importe que se reconoce como provisión es la mejor estimación del desembolso necesario para liquidar la obligación presente, al final del periodo sobre el que se informa, teniendo en cuenta los riesgos y las incertidumbres que rodean a la obligación. Cuando se valúa una provisión usando los flujos de efectivo estimados para liquidar la obligación presente, su valor en libros representa el valor presente de dichos flujos de efectivo (cuando el efecto del valor del dinero en el tiempo es material).

n. Arrendamientos

FibraHotel como arrendador El ingreso por rentas bajo arrendamientos operativos se reconoce empleando el método de línea recta durante el plazo del arrendamiento. Los costos directos iniciales incurridos al negociar y acordar un arrendamiento operativo se adicionan al valor en libros del activo arrendado, y se reconocen empleando el método de línea recta durante el plazo del arrendamiento.

FibraHotel como arrendatario FibraHotel evalúa si un contrato contiene un arrendamiento en su origen. FibraHotel reconoce un activo por derechos de uso y un pasivo por arrendamiento correspondiente respecto a todos los contratos de arrendamiento en los que sea arrendatario, exceptuando los arrendamientos de corto plazo (plazo de 12 meses o menos) y los de activos de bajo valor (como tabletas electrónicas, computadoras personales y objetos pequeños de mobiliario de oficina y teléfonos). Para estos arrendamientos, la Entidad reconoce los pagos de renta como un gasto operativo bajo el método de línea recta a través del periodo de vigencia del arrendamiento, a menos que otro método sea más representativo del patrón del tiempo en que los beneficios económicos proveniente del consumo de los activos arrendados. El pasivo por arrendamiento es medido inicialmente al valor presente de los pagos de renta que no sean pagados en la fecha de inicio, descontado por la tasa implícita en el contrato. Si esta tasa no puede ser fácilmente determinada, FibraHotel utiliza tasas incrementales. Los pagos de renta incluidos en la medición del pasivo por arrendamiento consisten en: •Pagos de renta fijos (incluyendo pagos fijos en sustancia), menos cualquier incentivo por


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arrendamiento recibido;•Pagos de renta variables que dependen de un índice o tasa, inicialmente medidos usando el índice o

tasa en la fecha de inicio;•El monto esperado a pagarse por el arrendatario bajo garantías de valor residual;•El precio de ejercicio de opciones de compra, si el arrendatario está razonablemente certero de

ejercitar las opciones; y•Pagos por penalizaciones resultantes de la terminación del arrendamiento, si el periodo del

arrendamiento refleja el ejercicio de una opción de terminación del arrendamiento. El pasivo por arrendamiento se presenta como un concepto separado en el estado consolidado de posición financiera. El pasivo por arrendamiento es medido subsecuentemente con el aumento del valor en libros para reflejar los intereses devengados por el pasivo por arrendamiento (usando el método de interés efectivo) y reduciendo el valor en libros para reflejar los pagos de renta realizados. FibraHotel revalúa el pasivo por arrendamiento (y realiza el ajuste correspondiente al activo por derechos de uso relacionado) siempre que: •El plazo del arrendamiento es modificado o hay un evento o cambio significativo en las

circunstancias del arrendamiento resultando en un cambio en la evaluación del ejercicio de opción de compra, en cuyo caso el pasivo por arrendamiento es medido descontando los pagos de renta actualizados usando una tasa de descuento actualizada.

•Los pagos de renta se modifican como consecuencia de cambios en índices o tasa o un cambio en el pago esperado bajo un valor residual garantizado, en cuyos casos el pasivo por arrendamiento se revalúa descontando los pagos de renta actualizados utilizando la misma tasa de descuento (a menos que el cambio en los pagos de renta se deba a un cambio en una tasa de interés variable, en cuyo caso se usa una tasa de descuento actualizada).

•Un contrato de arrendamiento se modifique y la modificación del arrendamiento no se contabilice como un arrendamiento separado, en cuyo caso el pasivo por arrendamiento se revalúa basándose en el plazo del arrendamiento del arrendamiento modificado, descontando los pagos de renta actualizados usando una tasa de descuento actualizada a la fecha de entrada en vigor de la modificación.

FibraHotel no realizó ninguno de los ajustes mencionados en los periodos presentados. Los activos por derechos de uso consisten en la medición inicial del pasivo por arrendamiento correspondiente, los pagos de renta realizados en o antes de la fecha de inicio, menos cualquier incentivo por arrendamiento recibido y cualquier costo inicial directo. La valuación subsecuente es el costo menos la depreciación acumulado y pérdidas por deterioro. Si FibraHotel incurren una obligación surgida de costos de desmantelar y remover un activo arrendado, restaurar el ligar en el cual está localizado o restaurar el activo subyacente a la condición requerida por los términos y condiciones del arrendamiento, se debe reconocer una provisión medida conforme a la IAS 37. En la medida en que los costos se relacionen a un activo por derechos de uso, los costos son incluidos en el activo por derechos de uso relacionado, a menos que dichos costos se


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incurran para generar inventarios. Los activos por derechos de uso se deprecian sobre el periodo que resulte más corto entre el periodo del arrendamiento y la vida útil del activo subyacente. Si un arrendamiento transfiere la propiedad del activo subyacente o el costo del activo por derechos de uso refleja que la Entidad planea ejercer una opción de compra, el activo por derechos de uso se depreciará sobre la vida útil. La depreciación comienza en la fecha de inicio del arrendamiento. Los activos por derechos de uso son presentados como un concepto separado en el estado consolidado de posición financiera. La FibraHotel aplica IAS 36 para determinar si un activo por derechos de uso está deteriorado y contabiliza cualquier pérdida por deterioro identificada como se describe en la política de ‘Propiedades, planta y equipo’. Los arrendamientos con rentas variables que no dependen de un índice o tasa, no son incluidos en la medición del pasivo por arrendamiento y del activo por derechos de uso. Los pagos relacionados son reconocidos como un gasto en el periodo en el que sucede el evento o condición que desencadena los pagos y son incluidos en el concepto de “Otros gastos” en el estado consolidado de resultados. Como expediente práctico, la IFRS 16 permite no separar los componentes de no arrendamiento y en su lugar contabilizar cualquier arrendamiento y sus componentes de no arrendamientos asociados como un solo acuerdo. La Entidad no ha utilizado este expediente práctico. Para contratos que contienen componentes de arrendamiento y uno o más componentes de arrendamiento o de no arrendamiento adicionales, la Entidad asigna la consideración del contrato a cada componente de arrendamiento bajo el método del precio relativo de venta independiente del componente de arrendamiento y precio relativo de venta independiente agregado para todos los componentes de no arrendamiento.

o. Transacciones en moneda extranjera Las transacciones en moneda extranjera se registran al tipo de cambio vigente a la fecha de su celebración. Los activos y pasivos monetarios en moneda extranjera se valúan en moneda nacional al tipo de cambio vigente a la fecha de los estados financieros. Las fluctuaciones cambiarias se registran en los resultados.

p. Instrumentos financieros derivados FibraHotel utiliza instrumentos financieros para manejar su exposición a los riesgos de volatilidad en tasas de interés, incluyendo contratos de cap spread de tasa de interés. En la Nota 12b se incluye una explicación más detallada sobre los instrumentos financieros derivados. Los derivados se reconocen inicialmente al valor razonable a la fecha en que se subscribe el contrato del derivado y posteriormente se revalúan a su valor razonable al final del periodo de reporte. La ganancia o pérdida resultante se reconoce en los resultados inmediatamente a menos que el derivado esté designado y sea efectivo como un instrumento de cobertura, en cuyo caso la oportunidad del reconocimiento en los resultados dependerá de la naturaleza de la relación de cobertura.

q. Contabilidad de coberturas FibraHotel designa ciertos instrumentos como de cobertura, los cuales incluyen derivados de coberturas de flujo de efectivo. Al inicio de la cobertura, FibraHotel documenta la relación entre el instrumento de cobertura y la partida


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cubierta, así como los objetivos de la administración de riesgos y su estrategia de administración para emprender diversas transacciones de cobertura. Adicionalmente, al inicio de la cobertura y sobre una base continua, FibraHotel documenta si el instrumento de cobertura es altamente efectivo para compensar la exposición a los cambios en el valor razonable o los cambios en los flujos de efectivo de la partida cubierta. Coberturas de flujo de efectivo La parte efectiva de los cambios en el valor razonable de los derivados y otros instrumentos de cobertura calificados que se designan y califican como coberturas de flujos de efectivo se reconocen en otros resultados integrales y se acumulan en el rubro de la reserva de cobertura de flujos de efectivo, limitada al cambio acumulado en el valor razonable del elemento cubierto desde el inicio de la cobertura. La ganancia o pérdida relacionada con la porción inefectiva se reconoce inmediatamente en resultados, y se incluye en el ítem de la línea "otras ganancias y pérdidas". Las cantidades previamente reconocidas en otros resultados integrales y acumuladas en el patrimonio se reclasifican a utilidad o pérdida en los períodos en que la partida cubierta afecta la utilidad o pérdida, en la misma línea que la partida cubierta reconocida. Sin embargo, cuando la transacción prevista cubierta da como resultado el reconocimiento de un activo no financiero o un pasivo no financiero, las ganancias y pérdidas previamente reconocidas en otro resultado integral y acumuladas en el patrimonio se eliminan del patrimonio y se incluyen en la medición inicial del costo del activo no financiero o pasivo no financiero. Esta transferencia no afecta otros ingresos integrales. Además, si FibraHotel espera que parte o la totalidad de la pérdida acumulada en la reserva de cobertura de flujo de efectivo no se recuperará en el futuro, esa cantidad se reclasificará inmediatamente a resultados. FibraHotel interrumpe la contabilidad de coberturas solo cuando la relación de cobertura (o una parte de la misma) deja de cumplir los criterios de calificación (después del rebalanceo, si corresponde). Esto incluye los casos en que el instrumento de cobertura vence o se vende, se cancela o se ejerce. La suspensión se contabiliza prospectivamente. Cualquier ganancia o pérdida reconocida en otro resultado integral y acumulada en la reserva de cobertura de flujo de efectivo en ese momento permanece en el patrimonio y se reclasifica a utilidad o pérdida cuando se produce la transacción prevista. Cuando ya no se espera que ocurra una transacción de pronóstico, la ganancia o pérdida acumulada en la reserva de cobertura de flujo de efectivo se reclasifica inmediatamente a utilidad o pérdida. La Nota 13f incluye detalles sobre el valor razonable de los instrumentos derivados usados para propósitos de cobertura

r.Reserva de pagos basados en certificados Transacciones con pagos basados en certificados de FibraHotel Las transacciones con pagos basados en certificados liquidables mediante instrumentos de capital a ejecutivos que suministren servicios a FibraHotel, a través de un outsourcing, se valúan al valor razonable de los instrumentos de capital a la fecha en que se otorgan. Los detalles relacionados con la determinación del valor razonable de las transacciones con pagos basados en certificados liquidados mediante instrumentos de capital se presentan en la Nota 15f. El valor razonable determinado a la fecha de otorgamiento de los pagos basados en certificados liquidables mediante instrumentos de capital se registra como gastos sobre la base de línea recta durante el periodo de adjudicación, con base en la estimación de FibraHotel de los instrumentos de capital que eventualmente se adjudicarán con un incremento correspondiente en patrimonio. Al final de cada periodo, FibraHotel revisa sus estimaciones del número de instrumentos de capital que esperan ser adjudicados. El efecto de la revisión de los estimados originales, si hubiese, se reconoce en los resultados del periodo de manera que el gasto acumulado refleje el estimado revisado, con el ajuste correspondiente a la reserva de beneficios a empleados liquidables mediante instrumentos de capital.


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Las transacciones con pagos basados en certificados liquidadas mediante instrumentos de capital con ejecutivos que suministren servicios similares se valúan al valor razonable de los bienes o servicios recibidos, excepto si no es posible estimar confiablemente el valor razonable de los servicios recibidos, en cuyo caso se valúan al valor razonable de los instrumentos de capital otorgados, a la fecha en que la FibraHotel obtiene los bienes o la contraparte presta el servicio. Para la transacción de pagos basados en certificados liquidables en efectivo, se reconoce un pasivo por los bienes o servicios adquiridos, valuados inicialmente al valor razonable del pasivo. Al final de cada periodo de reporte, hasta que se liquide, así como en la fecha de liquidación, FibraHotel reevalúa el valor razonable del pasivo y cualquier cambio en su valor razonable se reconoce en los resultados del periodo.

s.Reconocimiento de ingresos FibraHotel reconoce sus ingresos como sigue:

i. Los ingresos por rentas de habitaciones, salones de usos múltiples y otros ingresos por servicios, son reconocidos como una obligación de desempeño que se satisface a lo largo del tiempo. Los pagos por la renta de habitaciones son liquidados, en la mayoría de los casos, por los huéspedes hasta que los servicios están completos, por lo tanto, un activo es reconocido en el periodo en que los servicios son prestados, representando el derecho de FibraHotel a reconocer el ingreso cuando se realiza.

ii. Los ingresos relacionados con alimentos y bebidas, y otros ingresos que involucran la entrega de un producto se realizan en los diferentes centros de consumo de los hoteles y se reconocen cuando el control de bienes ha sido transmitido, siendo este cuando el huésped recibe sus productos.

iii. La política de FibraHotel para el reconocimiento de ingresos por arrendamientos operativos se describe en la Nota 3 n).

t.Clasificación de costos y gastos

Los costos y gastos presentados en el estado consolidado de utilidad integral fueron clasificados de manera combinada por su naturaleza y función.

u. Estado de flujos de efectivo FibraHotel presenta sus estados de flujos de efectivo utilizando el método indirecto. Los intereses recibidos se clasifican como flujos de efectivo de inversión; intereses pagados y distribuciones y dividendos se clasifican como flujos de efectivo de financiamiento..

j.Utilidad neta por CBFIs Se determina dividiendo la utilidad consolidada entre el promedio ponderado de CBFIs en circulación durante el período. La utilidad neta por CBFIs con derechos económicos se determina al 30 de junio de 2021 y 31 de diciembre de 2020 restando al total de CBFIs en circulación, 50,553,051 (ver Nota 14).

2021 2020 CBFIs emitidos 833,947,220 833,947,220Menos -

CBFIs en tesorería (6,872,932) (6,872,932)CBFIs cancelados (41,353,714) (41,353,714)CBFIs plan empleados 2,420,045


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CBFIs fondo de recompra(2,326,405

)(2,326,405

) CBFIs con derechos

económicos785,814,2

14783,394,1

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2. Juicios contables críticos y fuentes clave para la estimación de incertidumbres •En la aplicación de las políticas contables de FibraHotel, las cuales se describen en la Nota 3, la Administración debe hacer juicios, estimaciones y supuestos sobre los valores en libros de los activos y pasivos de los estados financieros consolidados. Las estimaciones y supuestos relativos se basan en la experiencia y otros factores que se consideran pertinentes. Los resultados reales podrían diferir de estas estimaciones.• •Las estimaciones y supuestos se revisan sobre una base regular. Las modificaciones a las estimaciones contables se reconocen en el periodo en que se realiza la modificación y periodos futuros si la modificación afecta tanto al periodo actual como a periodos subsecuentes.• a.Juicios críticos en la aplicación de políticas contables

Acontinuación se presentan juicios críticos, aparte de aquellos que involucran las estimaciones, realizados por la Administración durante la aplicación de las políticas contables de FibraHotel. Combinaciones de negocios b.La administración usa su juicio profesional para determinar si la adquisición de una propiedad, o un portafolio de propiedades, representan una combinación de negocios o una adquisición de activos. En particular, considera los siguientes criterios: c.

i. El número de propiedades (terrenos y edificios) adquiridos, d.

ii. La medida en la que adquiere los procesos importantes y la medida en que los servicios secundarios los provee la propiedad adquirida (por ejemplo, mantenimiento, limpieza, seguridad, contabilidad, otros servicios de la propiedad, etc.).

e. iii. La medida en la que la propiedad adquirida asigna a sus propios empleados para administrar la

propiedad y/o llevar a cabo los procesos (incluyendo todos los procesos administrativos relevantes, según sea el caso, tales como facturación, cobranza y generación de información gerencial y de inquilinos).

f. Esta determinación puede tener un impacto significativo en la forma de contabilizar los activos y pasivos adquiridos, tanto al inicio como posteriormente. Las transacciones que ocurrieron durante los períodos presentados en estos estados financieros se contabilizaron como adquisiciones de activos. Clasificación de un hotel (propiedad de inversión/activo)• Las propiedades de inversión se tienen para obtener rentas, plusvalías o ambas. Por lo tanto, una propiedad de inversión genera flujos de efectivo independientemente de otros activos poseídos por FibraHotel. Esto distingue a las inversiones inmobiliarias de la propiedad ocupada por el propietario. Si FibraHotel es propietaria del inmueble y administra los servicios prestados a los clientes del hotel mediante la celebración de contratos de operación y arrendamiento y los servicios proporcionados a los huéspedes son significativos, no se clasifica como una propiedad de inversión sino propiedad de Fibra Hotel. Un hotel gestionado por el dueño es una propiedad ocupada, en lugar de una propiedad de inversión.


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Puede ser difícil determinar si los servicios prestados son lo suficientemente significativos para que una propiedad no califique como propiedad de inversión. Por ejemplo, que el dueño de un hotel transfiera algunas veces, ciertas responsabilidades a terceros en virtud de un contrato de operación. La posición del dueño podría ser, en esencia, la de un inversionista pasivo o el dueño podría simplemente haber subcontratado funciones del día a día, pero conservando una exposición significativa a las variaciones en los flujos de efectivo generados por las operaciones del hotel. La Administración usa su juicio profesional para determinar la clasificación de los hoteles aportados y adquiridos como propiedad, mobiliario y equipo de hotel sobre la base de que el hotel es utilizado en el curso normal de los negocios, y por lo tanto, no es propiedad de inversión. Clasificación de arrendamientos Como se explica en la Nota 3, 1), los arrendamientos se clasifican en función de la medida en que los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del bien objeto del contrato recaen con FibraHotel o con el inquilino, dependiendo de la sustancia de la transacción, más que la forma de los contratos. FibraHotel ha determinado, basándose en una evaluación de los términos y condiciones de los acuerdos, que mantiene sustancialmente todos los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad de estos bienes y, por lo tanto, los clasifica como arrendamientos operativos.

b. Fuentes clave de incertidumbre en las estimaciones

A continuación, se discuten los supuestos clave respecto al futuro y otras fuentes clave de incertidumbre en las estimaciones al final del periodo. Estimación de vidas útiles y residuales de los activos fijos FibraHotel a través de la opinión de sus expertos internos del área de desarrollo evalúa a cada periodo la vida útil y residual de los activos según su experiencia operativa y las características de los activos y su operación a la fecha de revisión. Su impacto está en el rubro de la depreciación acumulada, en el estado consolidado de posición financiera y en los gastos por depreciación del ejercicio. Estimación para cuentas de cobro dudoso FibraHotel no ha reconocido estimación alguna para cuentas incobrables debido a que no ha habido cambio significativo en la calidad crediticia y los importes aún se consideran recuperables. FibraHotel no mantiene ningún colateral u otras mejoras crediticias sobre esos saldos, ni tiene el derecho legal de compensarlos contra algún monto que adeude FibraHotel a la contraparte. Mediciones de valor razonable y procesos de valuación Algunos de los activos y pasivos de FibraHotel se miden a su valor razonable en los estados financieros consolidados. Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, FibraHotel utiliza los datos de mercado observables en la medida en que estén disponibles. Cuando los datos de entrada del nivel 1 no están disponibles, FibraHotel contratará un valuador calificado independiente para llevar a cabo la valuación. El Administrador trabaja de manera conjunta con el valuador calificado independiente para establecer las técnicas de valuación y los datos de entrada apropiados para el modelo. La información acerca de las técnicas de valuación y los datos de entrada utilizados en la determinación del valor razonable de los distintos activos y pasivos se describen en las Nota 13.


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Deterioro en propiedades hoteleras El valor en libros de propiedades hoteleras se revisa por deterioro en caso de que existan situaciones o cambios en las circunstancias que indiquen que el valor en libros pudiera no ser recuperable. Si existen indicios de deterioro, se lleva a cabo una revisión para determinar si el valor en libros excede de su valor de recuperación y se encuentra deteriorado. Al efectuar las pruebas de deterioro de los activos, FibraHotel utilizó la metodología de flujos futuros descontados en el valor en uso asignado a las unidades generadoras de efectivo y valor razonable. Los cálculos del valor en uso requieren que la FibraHotel determine los flujos de efectivo futuros que deberían surgir de las unidades generadoras de efectivo y una tasa de descuento apropiada para calcular el valor actual (ver Nota 9).


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[800600] Notas - Lista de políticas contables

Información a revelar de las políticas contables significativas [bloque de texto]

1. Principales políticas contables

a.Declaración de cumplimiento

Los estados financieros consolidados de FibraHotel han sido preparados de acuerdo con las IFRSs emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad.

b. Bases de medición •Los estados financieros consolidados de FibraHotel han sido preparados sobre la base de costo histórico, excepto por los instrumentos financieros derivados y las propiedades, mobiliario y equipo de hotel y propiedades en desarrollo que se valuaron a su valor razonable en 2012 a la fecha de aportación y adquisición, como se explica a mayor detalle en las políticas contables incluidas más adelante.• •i. Costo histórico

• •El costo histórico generalmente se basa en el valor razonable de la contraprestación entregada a cambio de bienes y servicios. •

•ii. Valor razonable• •El valor razonable se define como el precio que se recibiría por vender un activo o que se pagaría por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes en el mercado a la fecha de valuación independientemente de si ese precio es observable o estimado utilizando directamente otra técnica de valuación. Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, la FibraHotel tiene en cuenta las características del activo o pasivo, si los participantes del mercado tomarían esas características al momento de fijar el precio del activo o pasivo en la fecha de medición. El valor razonable para propósitos de medición y/o revelación de estos estados financieros consolidados se determina de forma tal, a excepción de las transacciones con pagos basados en acciones que están dentro del alcance de la IFRS 2, las operaciones de arrendamiento que están dentro del alcance de la IAS 17, y las valuaciones que tienen algunas similitudes con valor razonable, pero no es un valor razonable, tales como el valor neto de realización de la IAS 2 o el valor en uso de la IAS 36.• •Además, para efectos de información financiera, las mediciones de valor razonable se clasifican en Nivel 1, 2 ó 3 con base en el grado en que son observables los datos de entrada en las mediciones y su importancia en la determinación del valor razonable en su totalidad, las cuales se describen de la siguiente manera:• Nivel 1 Se consideran precios de cotización en un mercado activo para activos o pasivos

idénticos que la entidad puede obtener a la fecha de la valuación; Nivel 2 Datos de entrada observables distintos de los precios de cotización del Nivel 1, sea

directa o indirectamente, Nivel 3 Considera datos de entrada no observables.

• •

c.Bases de consolidación de estados financieros


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Los estados financieros consolidados incluyen los estados financieros de FibraHotel y el de su subsidiaria en la que tiene control. El control se obtiene cuando FibraHotel:

•Tiene poder sobre la inversión•Está expuesta, o tiene derecho, a rendimientos variables derivados de su participación con dicha entidad, y•Tiene la capacidad de afectar tales rendimientos a través de su poder sobre la entidad en la que invierte

FibraHotel reevalúa si tiene o no el control en una entidad, si los hechos y circunstancias indican que hay cambios a uno o más de los tres elementos de control que se listaron anteriormente. La subsidiaria se consolida desde la fecha en que su control se transfiere a FibraHotel, y se deja de consolidar desde la fecha en la que se pierde el control. Cuando es necesario, se realizan ajustes a los estados financieros de la subsidiaria para alinear sus políticas contables de conformidad con las políticas contables de FibraHotel. Todos los saldos y operaciones entre la subsidiaria y FibraHotel se han eliminado en la consolidación.

Entidad

Participación Al 30 de junio de 2021 y 31 de diciembre

de 2020 Actividad

Fibra Hotelera, S. C. 99.99%

Prestación de servicios de asesoría y consultoría técnica, jurídica, fiscal, comercial y administrativa relacionados con la compra-venta, administración, arrendamiento y subarrendamiento de toda clase de terrenos, casas, edificios, bodegas, hoteles, plazas y locales comerciales y oficinas.

Como se menciona en la Nota 1 FibraHotel no tiene empleados, sin embargo FibraHotel reevaluó si controla las entidades que le prestan los servicios administrativos de personal y concluyó que de acuerdo con la IFRS 10 no se tiene el control de acuerdo a lo siguiente: (i) poder, FibraHotel no tiene la capacidad de decidir sobre las actividades relevantes, no está expuesta y no tiene derechos sobre los rendimientos variables y (ii) exposición (derechos) o rendimientos variables, los accionistas de las entidades de nóminas no han realizado distribuciones, ya que no es el objeto de la entidad. Además el honorario por la prestación de servicios administrativos es del 5% y se encuentra a valor de mercado por dichos servicios. Dicho honorario no es modificado para beneficio de FibraHotel. El honorario cubre los gastos efectuados por las entidades de nóminas para el desempeño de sus operaciones y es suficiente, por lo que las entidades de nóminas no son perdedoras. En adición los activos de las entidades de nóminas son de una naturaleza tal que no pueden utilizarse en combinación con FibraHotel para el desempeño de su operación.

d. Combinación de negocios •Las adquisiciones de negocios se contabilizan utilizando el método de adquisición. La contraprestación transferida en una combinación de negocios se mide a valor razonable, el cual se calcula como la suma de los valores pagados de los activos transferidos a FibraHotel más los pasivos incurridos por FibraHotel con los anteriores propietarios de la empresa adquirida y las participaciones de capital emitidas por FibraHotel a cambio del control sobre la empresa adquirida a la fecha de adquisición. Los costos relacionados con la adquisición generalmente se reconocen en el estado de resultados conforme se incurren.


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• •A la fecha de adquisición, los activos identificables adquiridos y los pasivos asumidos se reconocen a valor razonable. • •El crédito mercantil se mide como el exceso de la suma de la contraprestación transferida, el monto de cualquier participación no controladora en la empresa adquirida, y el valor razonable de la tenencia accionaria previa del adquirente en la empresa adquirida (si hubiere) sobre el neto de los montos de activos adquiridos identificables y pasivos asumidos a la fecha de adquisición. Si después de una revaluación el neto de los montos de activos adquiridos identificables y pasivos asumidos a la fecha de adquisición excede la suma de la contraprestación transferida, el monto de cualquier participación no controladora en la empresa adquirida (si hubiere), el exceso se reconoce inmediatamente en el estado de resultados como una ganancia por compra a precio de ganga.• •

e.Instrumentos financieros• Los activos y pasivos financieros se reconocen cuando FibraHotel se convierte en una parte de las disposiciones contractuales de los instrumentos. Los activos y pasivos financieros se valúan inicialmente a su valor razonable. Los costos de la transacción que son directamente atribuibles a la adquisición o emisión de activos y pasivos financieros (distintos de los activos financieros a valor razonable con cambios en resultados) se suman o reducen del valor razonable de los activos o pasivos financieros, en su caso, en el reconocimiento inicial. Los costos de transacción directamente atribuibles a la adquisición de activos y pasivos financieros a su valor razonable con cambios en resultados se reconocen inmediatamente en resultados.

f.Activos financieros Todas las compras o ventas regulares de activos financieros se reconocen y se dan de baja en una fecha de negociación. Las compras o ventas regulares son compras o ventas de activos financieros que requieren la entrega de activos dentro del plazo establecido por la regulación o prácticas habituales en el mercado. Todos los activos financieros reconocidos se miden posteriormente en su totalidad, ya sea a costo amortizado o valor razonable, según la clasificación de los activos financieros. Clasificación de activos financieros Instrumentos de deuda que cumplan con las siguientes condicionales se miden subsecuentemente a costo amortizado: •Si el activo financiero se mantiene en un modelo de negocio cuyo objetivo es mantener activos financieros

con el objetivo de obtener flujos contractuales de efectivo; y•Los términos contractuales del activo financiero dan lugar en fechas específicas a flujos de efectivo que

son únicamente pagos de principal e interés sobre el monto del principal. Instrumentos de deuda que cumplan las siguientes condiciones se miden subsecuentemente a valor razonable a través de otros resultados integrales: •El activo financiero es mantenido dentro de un modelo de negocio cuyo objetivo se cumple al obtener

flujos contractuales de efectivo y vendiendo activos financieros; y•Los términos contractuales del activo financiero dan lugar, en fechas específicas, a flujos de efectivo que

son únicamente pagos de principal y del interés sobre el monto pendiente del principal. Por defecto, todos los otros activos financieros son medidos subsecuentemente a valor razonable a través de


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resultados. A pesar de lo anterior, FibraHotel puede hacer la siguiente elección /designación irrevocable en el reconocimiento inicial de un activo financiero: •FibraHotel puede elegir irrevocablemente presentar cambios subsecuentes en el valor razonable de una

inversión de capital en otros resultados integrales si se cumplen ciertos criterios (ver (iii) posterior); y•FibraHotel podrá designar irrevocablemente un instrumento de deuda que cumpla los criterios de costo

amortizado o de valor razonable a través de otros resultados integrales si al hacerlo elimina o reduce significativamente una asimetría contable (ver (iv) posterior).

(i)Costo Amortizado y método de interés efectivo El método de interés efectivo es un método para calcular el costo amortizado de un instrumento de deuda y para asignar los ingresos por intereses durante el periodo relevante. Para los activos financieros que no fueron comprados u originados por activos financieros con deterioro de crédito (por ejemplo, los activos que tienen deterioro de crédito en el reconocimiento inicial), la tasa de interés efectiva es la tasa que descuenta exactamente las entradas futuras de efectivo esperadas (incluidas todas las comisiones y puntos pagados o recibidos que forma parte integrante de la tasa de interés efectiva, los costos de transacción y otras primas o descuentos) excluyendo las pérdidas crediticias esperadas, a lo largo de la vida esperada del instrumento de deuda o, en su caso, un período más corto, al importe en libros bruto del instrumento de deuda en el reconocimiento inicial. Para los activos financieros con deterioro crediticio comprados u originados, una tasa de interés efectiva ajustada por crédito se calcula descontando los flujos de efectivo futuros estimados, incluidas las pérdidas crediticias esperadas, al costo amortizado del instrumento de deuda en el reconocimiento inicial. El costo amortizado de un activo financiero es el monto al cual el activo financiero se mide en el reconocimiento inicial menos los reembolsos del principal, más la amortización acumulada utilizando el método de interés efectivo de cualquier diferencia entre ese monto inicial y el monto de vencimiento, ajustado por cualquier pérdida. El valor bruto en libros de un activo financiero es el costo amortizado de un activo financiero antes de ajustar cualquier provisión para pérdidas. Los ingresos por interés se reconocen usando el efecto de interés efectivo para los instrumentos de deuda medidos subsecuentemente a costo amortizado y a valor razonable a través de otros resultados integrales. Para los activos financieros comprados u originados distintos de los activos financieros con deterioro de crédito, los ingresos por intereses se calculan aplicando la tasa de interés efectiva al valor en libros bruto de un activo financiero, excepto para los activos financieros que posteriormente han sufrido deterioro de crédito (ver debajo). Para los activos financieros que posteriormente se han deteriorado el crédito, los ingresos por intereses se reconocen aplicando la tasa de interés efectiva al costo amortizado del activo financiero. Si en periodos de reporte posteriores el riesgo crediticio en el instrumento financiero con deterioro crediticio mejora, de modo que el activo financiero ya no tiene deterioro crediticio, los ingresos por intereses se reconocen aplicando la tasa de interés efectiva al valor en libros bruto del activo financiero. Para los activos financieros adquiridos u originados que tengan deterioro crediticio, FibraHotel reconoce los ingresos por intereses aplicando la tasa de interés efectiva ajustada por crédito al costo amortizado del activo financiero a partir de su reconocimiento inicial. El cálculo no vuelve a la base bruta, incluso si el riesgo crediticio del activo financiero mejora posteriormente, de modo que el activo financiero ya no tiene deterioro crediticio. Deterioro de activos financieros


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FibraHotel reconoce pérdidas crediticias esperadas de por vida para las cuentas por cobrar comerciales, los activos contractuales y las cuentas por cobrar por arrendamiento. Las pérdidas crediticias esperadas en estos activos financieros se estiman utilizando una matriz de provisión basada en la experiencia histórica de pérdidas crediticias de FibraHotel, ajustada por factores que son específicos de los deudores, las condiciones económicas generales y una evaluación tanto de la dirección actual como de la previsión de condiciones en la fecha de reporte, incluyendo el valor temporal del dinero cuando sea apropiado. Para todos los demás instrumentos financieros, FibraHotel reconoce la pérdida crediticia esperada de por vida cuando ha habido un aumento significativo en el riesgo crediticio desde el reconocimiento inicial. Sin embargo, si el riesgo crediticio en el instrumento financiero no ha aumentado significativamente desde el reconocimiento inicial, FibraHotel mide la provisión para pérdidas para ese instrumento financiero en una cantidad igual a la pérdida crediticia esperada a 12 meses. La pérdida crediticia esperada de por vida representa las pérdidas crediticias esperadas que resultarán de todos los eventos de incumplimiento posibles durante la vida útil esperada de un instrumento financiero. En contraste, la pérdida crediticia esperada a 12 meses representa la parte de la pérdida esperada de por vida que se espera que resulte de los eventos predeterminados en un instrumento financiero que sean posibles dentro de los 12 meses posteriores a la fecha del informe.

(ii)Incremento significativo en el riesgo de crédito Al evaluar si el riesgo de crédito en un instrumento financiero ha aumentado significativamente desde el reconocimiento inicial, la Entidad compara el riesgo de que ocurra un incumplimiento en el instrumento financiero en la fecha de reporte con el riesgo de un incumplimiento en el instrumento financiero en la fecha de inicio. Al realizar esta evaluación, FibraHotel considera información tanto cuantitativa como cualitativa que sea razonable y fundamentada, incluida la experiencia histórica y la información prospectiva que está disponible sin costo o esfuerzo innecesario. La información prospectiva considerada incluye las perspectivas futuras de las industrias en las que operan los deudores de la Entidad, obtenidas de informes de expertos económicos, analistas financieros, organismos gubernamentales, grupos de expertos pertinentes y otras organizaciones similares, así como la consideración de varias fuentes externas de información real e información económica proyectada relacionada con las operaciones centrales de FibraHotel.

(iii)Definición de incumplimiento FibraHotel considera que lo siguiente constituye un evento de incumplimiento para fines de administración de riesgo de crédito interno, ya que la experiencia histórica indica que los activos financieros no son recuperables cuando cumplen con cualquiera de los siguientes criterios: Cuando el deudor incumple los convenios financieros; la información desarrollada internamente u obtenida de fuentes externas indica que es

improbable que el deudor pague a sus acreedores, incluida FibraHotel en su totalidad (sin tener en cuenta ninguna garantía que tenga FibraHotel).

Independientemente del análisis anterior, FibraHotel considera que el incumplimiento ha ocurrido cuando un activo financiero tiene más de 90 días de vencimiento, a menos que FibraHotel tenga información razonable y confiable para demostrar que un criterio de incumplimiento más atrasado es


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más apropiado. (iv)Activos financieros con deterioro crediticio

Un activo financiero tiene deterioro crediticio cuando se han producido uno o más eventos que tienen un impacto perjudicial en los flujos de efectivo futuros estimados de ese activo financiero. La evidencia de que un activo financiero tiene deterioro crediticio incluye datos observables sobre los siguientes eventos: (a)Dificultad financiera significativa por parte del emisor o del deudor;(b)El incumplimiento de un contrato, como un incumplimiento o un evento vencido (ver (ii) arriba);(c)Los prestamistas del deudor, por razones económicas o contractuales relacionadas con la

dificultad financiera del deudor, le otorgan al deudor una concesión que los prestamistas no considerarían de otra manera;

(d)Es cada vez más probable que el deudor entre en bancarrota o alguna otra reorganización financiera; o

(e)La extinción de un Mercado funcional para el activo financiero por sus dificultades financieras.

(v)Política de bajas FibraHotel da de baja un activo financiero cuando hay información que indique que el deudor se encuentra en una dificultad financiera grave y no existe una perspectiva realista de recuperación, por ejemplo. cuando el deudor ha sido colocado en liquidación o ha entrado en un proceso de quiebra, o en el caso de cuentas por cobrar comerciales, cuando los montos vencen a más de dos años, lo que ocurra antes. Los activos financieros dados de baja aún pueden estar sujetos a actividades de cumplimiento bajo los procedimientos de recuperación de FibraHotel, teniendo en cuenta el asesoramiento legal cuando sea apropiado. Cualquier recuperación realizada se reconoce en resultados. Baja de activos financieros FibraHotel da de baja un activo financiero solo cuando los derechos contractuales de los flujos de efectivo del activo expiran, o cuando transfiere el activo financiero y sustancialmente todos los riesgos y beneficios de la propiedad del activo a otra entidad. Si FibraHotel no transfiere ni retiene sustancialmente todos los riesgos y beneficios de la propiedad y continúa controlando el activo transferido, FibraHotel reconoce su interés retenido en el activo y un pasivo asociado por los montos que deba pagar. Si FibraHotel retiene sustancialmente todos los riesgos y beneficios de la propiedad de un activo financiero transferido, FibraHotel continúa reconociendo el activo financiero y también reconoce un préstamo garantizado por los ingresos recibidos. Al darse de baja de un activo financiero medido al costo amortizado, la diferencia entre el valor en libros del activo y la suma de la contraprestación recibida y por cobrar se reconoce en resultados. Además, al darse de baja de una inversión en un instrumento de deuda clasificado como valor razonable a través de otros resultados integrales, la ganancia o pérdida acumulada previamente acumulada en la reserva de revaluación de inversiones se reclasifica a utilidad o pérdida. En contraste, en la baja de una inversión en un instrumento de capital que la Entidad eligió en el reconocimiento inicial para medir en valor razonable a través de otros resultados integrales, la


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ganancia o pérdida acumulada previamente acumulada en la reserva de revaluación de inversiones no se reclasifica a utilidad o pérdida, sino que se transfiere a utilidades (déficit) acumulado. Pasivos financieros y capital Clasificación como deuda o capital Los instrumentos de deuda y de capital se clasifican como pasivos financieros o como capital de acuerdo con el contenido de los acuerdos contractuales y las definiciones de un pasivo financiero y un instrumento de capital. Instrumentos de capital Un instrumento de capital es cualquier contrato que evidencie un interés residual en los activos de una entidad después de deducir todos sus pasivos. Los instrumentos de capital emitidos por FibraHotel se reconocen a los ingresos recibidos, netos de los costos directos de emisión.La recompra de los instrumentos de capital propios de la Entidad se reconoce y se deduce directamente en el capital. No se reconoce ninguna ganancia o pérdida en utilidad o pérdida en la compra, venta, emisión o cancelación de los instrumentos de capital propios de FibraHotel.

g. Pasivos Financieros Todos los pasivos financieros se miden subsecuentemente a costo amortizado utilizando el método de interés efectivo o en valor razonable a través de resultados. Baja de pasivos financieros FibraHotel da de baja los pasivos financieros si, y solo si, las obligaciones de FibraHotel se cumplen, cancelan o han expirado. La diferencia entre el importe en libros del pasivo financiero dado de baja y la contraprestación pagada y pagadera se reconoce en resultados. Cuando FibraHotel intercambia con el prestamista existente un instrumento de deuda en otro con términos sustancialmente diferentes, dicho intercambio se contabiliza como una extinción del pasivo financiero original y el reconocimiento de un nuevo pasivo financiero. De manera similar, FibraHotel considera la modificación sustancial de los términos de un pasivo existente o parte de él como una extinción del pasivo financiero original y el reconocimiento de un nuevo pasivo. Se asume que los términos son sustancialmente diferentes si el valor presente descontado de los flujos de efectivo bajo los nuevos términos, incluyendo cualquier tarifa pagada neta de cualquier tarifa recibida y descontada utilizando la tasa efectiva original es al menos un 10% diferente de la actual descontada Valor de los flujos de efectivo remanentes del pasivo financiero original. Si la modificación no es sustancial, la diferencia entre: (1) el importe en libros de la responsabilidad antes de la modificación; y (2) el valor presente de los flujos de efectivo después de la modificación debe reconocerse en resultados como la ganancia o pérdida por modificación dentro de otras ganancias y pérdidas.

h. Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido El efectivo y equivalentes de efectivo consisten principalmente en depósitos bancarios en cuentas de


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cheques e inversiones a corto plazo. El efectivo se presenta a valor nominal y los equivalentes se evalúan a su valor razonable. FibraHotel considera como equivalentes de efectivo a todos los instrumentos de deuda de alta liquidez adquiridos con un vencimiento a la fecha de adquisición de tres meses o menos. Los equivalentes de efectivo están representados principalmente en valores gubernamentales en la que los recursos se pagan al vencimiento. El efectivo restringido consiste en efectivo corresponde al fondo para inversión en bienes inmuebles cual será utilizado para la adquisición de los bienes inmuebles del portafolio de adquisición y al fondo de reserva para gastos de capital el cual será utilizado para el pago de reparaciones, reemplazos mayores y otros gastos de capital.

i.Propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel se registran inicialmente al costo de adquisición. Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel que provienen de adquisiciones realizadas después de esa fecha se registran a su valor de adquisición. Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel se presentan al costo menos la depreciación acumulada y cualquier pérdida acumulada por deterioro. Las propiedades que están en proceso de construcción para fines de explotación, suministro o administración, se registran al costo menos cualquier pérdida por deterioro reconocida. El costo incluye honorarios profesionales y, en el caso de activos calificables, los costos por préstamos capitalizados conforme a la política contable de FibraHotel. Dichas propiedades se clasifican a las categorías apropiadas de propiedad, planta y equipo cuando estén completas para su uso planeado. La depreciación de estos activos, al igual que en otras propiedades, se inicia cuando los activos están listos para su uso planeado. La depreciación se calcula bajo el método de línea recta con base en la vida útil remanente de los activos netos de su valor residual y de sus mayores componentes ya que FibraHotel lo considera más apropiado y consistente con respecto de los métodos utilizados por las compañías más representativas del sector. Basado en estudios técnicos FibraHotel concluyó que tanto sus edificios como sus diferentes componentes tienen vidas útiles diferentes y serán sujetos a reemplazo en períodos diferentes, desde 10 años en el caso de ciertas áreas comunes hasta 55 años para las estructuras metálicas del edificio. El valor residual es del 24% en el caso de los edificios, los demás activos no tienen valores residuales significativos, según lo determinado por valuadores independientes. Los terrenos no se deprecian. El mobiliario y equipos se presentan al costo menos la depreciación acumulada La depreciación se reconoce para llevar a resultados el costo o la valuación de los activos, menos su valor residual, sobre sus vidas útiles. La vida útil estimada, el valor residual y el método de depreciación se revisan al final de cada año, y el efecto de cualquier cambio en la estimación registrada se reconoce sobre una base prospectiva Las tasas de depreciación de los edificios, mobiliario y equipo al 30 de junio de 2021 y 31 de diciembre de 2020, son:

% Edificio acabados 10Edificio mejoras 10Edificio instalaciones 7Edificio obra civil 1Mobiliario y equipo 10


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•Un elemento de propiedades, planta y equipo se da de baja cuando se vende o cuando no se espere obtener beneficios económicos futuros que deriven del uso continuo del activo. La utilidad o pérdida que surge de la venta o retiro de una partida de propiedades, mobiliario y equipo de hotel, se calcula como la diferencia entre los recursos que se reciben por ventas y el valor en libros del activo, y se reconoce en los resultados

j.Deterioro del valor de los activos tangibles •Al final de cada fecha de reporte, FibraHotel revisa los valores en libros de sus activos tangibles a fin de determinar si existe un indicativo de que estos activos han sufrido alguna pérdida por deterioro. Si existe algún indicio, se calcula el monto recuperable del activo a fin de determinar el alcance de la pérdida por deterioro (de haber alguna). Cuando no es posible estimar el monto recuperable de un activo individual, FibraHotel estima el monto recuperable de la unidad generadora de efectivo a la que pertenece dicho activo. Cuando se puede identificar una base razonable y consistente de distribución, los activos corporativos también se asignan a las unidades generadoras de efectivo individuales, o de lo contrario, se asignan al grupo más pequeño de unidades generadoras de efectivo para los cuales se puede identificar una base de distribución razonable y consistente.• •El monto recuperable es el mayor entre el valor razonable menos el costo de venderlo y el valor de uso. Al evaluar el valor de uso, los flujos de efectivo futuros estimados se descuentan a su valor presente utilizando una tasa de descuento antes de impuestos que refleje la evaluación actual del mercado respecto al valor del dinero en el tiempo y los riesgos específicos del activo para el cual no se han ajustado las estimaciones de flujos de efectivo futuros. • •Si se estima que el monto recuperable de un activo (o unidad generadora de efectivo) es menor que su valor en libros, el valor en libros del activo (o unidad generadora de efectivo) se reduce a su monto recuperable. Las pérdidas por deterioro se reconocen inmediatamente en resultados. Posteriormente, cuando una pérdida por deterioro se revierte posteriormente, el valor en libros del activo (o unidad generadora de efectivo) se incrementa al valor estimado revisado de su monto recuperable, de tal manera que el valor en libros ajustado no exceda el valor en libros que se habría determinado si no se hubiera reconocido una pérdida por deterioro para dicho activo (o unidad generadora de efectivo) en años anteriores. La reversión de una pérdida por deterioro se reconoce inmediatamente en resultados.

k. Propiedades de inversión Las propiedades de inversión son propiedades mantenidas para obtener rentas y/o plusvalías. Las propiedades que se encuentran en construcción o desarrollo y que pretendan ser destinadas al arrendamiento pueden calificar como propiedades de inversión. Las propiedades de inversión adquiridas y las mejoras a locales arrendados se registran al costo de adquisición, incluyendo los costos de transacción relacionados con la adquisición de activos. Las propiedades de inversión adquiridas a cambio de instrumentos de capital se valúan a su valor razonable, como se detalla más adelante. Con posterioridad al reconocimiento inicial, las propiedades de inversión se valúan a su valor razonable. Los valores razonables son determinados por la administración de FibraHotel considerando la metodología de flujos futuros descontados y tomando en cuenta lo siguiente: (i)Al menos una vez en cada período de 12 meses a partir de la adquisición de las propiedades de inversión

y,(ii)Cuando se detecta un factor que impacta en el valor de la propiedad de inversión.


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Las ganancias y pérdidas del valor razonable se registran en la cuenta de “ajustes al valor razonable de propiedades de inversión” en los estados consolidados de utilidad integra, en el período en que se incurren. Los costos directos iniciales de arrendamiento incurridos en la negociación de los arrendamientos se añaden al importe en libros de las propiedades de inversión. Cuando FibraHotel tiene una propiedad bajo arrendamiento operativo para obtener ingresos de alquiler o para obtener plusvalías, o ambas, se clasifica y contabiliza como propiedad de inversión. Una propiedad de inversión se da de baja a su disposición o cuando la propiedad de inversión quede permanentemente fuera de uso y no se esperen beneficios económicos futuros de su disposición. Cualquier ganancia o pérdida surgida al dar de baja la propiedad (calculado como la diferencia entre los ingresos netos y el valor contable de los inmuebles de inversión) se incluye en el estado consolidado de utilidad integral en el período en el cual la propiedad se da de baja, en su caso.

l.Impuestos a la utilidad Como se menciona en la Nota 1, el Fideicomiso califica y pretende mantener la calificación como FIBRA para fines del Impuesto Sobre la Renta (“ISR”), y, por lo tanto, no reconoce provisión por impuestos a la utilidad, excepto por su subsidiaria Fibra Hotelera, S. C., que está sujeta al ISR. Ver Nota 11.

m.Provisiones Las provisiones se reconocen cuando FibraHotel tiene una obligación presente (legal o implícita) como resultado de un evento pasado, es probable que FibraHotel sea requerida para liquidar la obligación y se puede estimar fiablemente que se consignará el importe de la obligación. El importe que se reconoce como provisión es la mejor estimación del desembolso necesario para liquidar la obligación presente, al final del periodo sobre el que se informa, teniendo en cuenta los riesgos y las incertidumbres que rodean a la obligación. Cuando se valúa una provisión usando los flujos de efectivo estimados para liquidar la obligación presente, su valor en libros representa el valor presente de dichos flujos de efectivo (cuando el efecto del valor del dinero en el tiempo es material).

n. Arrendamientos

FibraHotel como arrendador El ingreso por rentas bajo arrendamientos operativos se reconoce empleando el método de línea recta durante el plazo del arrendamiento. Los costos directos iniciales incurridos al negociar y acordar un arrendamiento operativo se adicionan al valor en libros del activo arrendado, y se reconocen empleando el método de línea recta durante el plazo del arrendamiento.

FibraHotel como arrendatario FibraHotel evalúa si un contrato contiene un arrendamiento en su origen. FibraHotel reconoce un activo por derechos de uso y un pasivo por arrendamiento correspondiente respecto a todos los contratos de arrendamiento en los que sea arrendatario, exceptuando los arrendamientos de corto


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plazo (plazo de 12 meses o menos) y los de activos de bajo valor (como tabletas electrónicas, computadoras personales y objetos pequeños de mobiliario de oficina y teléfonos). Para estos arrendamientos, la Entidad reconoce los pagos de renta como un gasto operativo bajo el método de línea recta a través del periodo de vigencia del arrendamiento, a menos que otro método sea más representativo del patrón del tiempo en que los beneficios económicos proveniente del consumo de los activos arrendados. El pasivo por arrendamiento es medido inicialmente al valor presente de los pagos de renta que no sean pagados en la fecha de inicio, descontado por la tasa implícita en el contrato. Si esta tasa no puede ser fácilmente determinada, FibraHotel utiliza tasas incrementales. Los pagos de renta incluidos en la medición del pasivo por arrendamiento consisten en: •Pagos de renta fijos (incluyendo pagos fijos en sustancia), menos cualquier incentivo por

arrendamiento recibido;•Pagos de renta variables que dependen de un índice o tasa, inicialmente medidos usando el índice o

tasa en la fecha de inicio;•El monto esperado a pagarse por el arrendatario bajo garantías de valor residual;•El precio de ejercicio de opciones de compra, si el arrendatario está razonablemente certero de

ejercitar las opciones; y•Pagos por penalizaciones resultantes de la terminación del arrendamiento, si el periodo del

arrendamiento refleja el ejercicio de una opción de terminación del arrendamiento. El pasivo por arrendamiento se presenta como un concepto separado en el estado consolidado de posición financiera. El pasivo por arrendamiento es medido subsecuentemente con el aumento del valor en libros para reflejar los intereses devengados por el pasivo por arrendamiento (usando el método de interés efectivo) y reduciendo el valor en libros para reflejar los pagos de renta realizados. FibraHotel revalúa el pasivo por arrendamiento (y realiza el ajuste correspondiente al activo por derechos de uso relacionado) siempre que: •El plazo del arrendamiento es modificado o hay un evento o cambio significativo en las

circunstancias del arrendamiento resultando en un cambio en la evaluación del ejercicio de opción de compra, en cuyo caso el pasivo por arrendamiento es medido descontando los pagos de renta actualizados usando una tasa de descuento actualizada.

•Los pagos de renta se modifican como consecuencia de cambios en índices o tasa o un cambio en el pago esperado bajo un valor residual garantizado, en cuyos casos el pasivo por arrendamiento se revalúa descontando los pagos de renta actualizados utilizando la misma tasa de descuento (a menos que el cambio en los pagos de renta se deba a un cambio en una tasa de interés variable, en cuyo caso se usa una tasa de descuento actualizada).

•Un contrato de arrendamiento se modifique y la modificación del arrendamiento no se contabilice como un arrendamiento separado, en cuyo caso el pasivo por arrendamiento se revalúa basándose en el plazo del arrendamiento del arrendamiento modificado, descontando los pagos


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de renta actualizados usando una tasa de descuento actualizada a la fecha de entrada en vigor de la modificación.

FibraHotel no realizó ninguno de los ajustes mencionados en los periodos presentados. Los activos por derechos de uso consisten en la medición inicial del pasivo por arrendamiento correspondiente, los pagos de renta realizados en o antes de la fecha de inicio, menos cualquier incentivo por arrendamiento recibido y cualquier costo inicial directo. La valuación subsecuente es el costo menos la depreciación acumulado y pérdidas por deterioro. Si FibraHotel incurren una obligación surgida de costos de desmantelar y remover un activo arrendado, restaurar el ligar en el cual está localizado o restaurar el activo subyacente a la condición requerida por los términos y condiciones del arrendamiento, se debe reconocer una provisión medida conforme a la IAS 37. En la medida en que los costos se relacionen a un activo por derechos de uso, los costos son incluidos en el activo por derechos de uso relacionado, a menos que dichos costos se incurran para generar inventarios. Los activos por derechos de uso se deprecian sobre el periodo que resulte más corto entre el periodo del arrendamiento y la vida útil del activo subyacente. Si un arrendamiento transfiere la propiedad del activo subyacente o el costo del activo por derechos de uso refleja que la Entidad planea ejercer una opción de compra, el activo por derechos de uso se depreciará sobre la vida útil. La depreciación comienza en la fecha de inicio del arrendamiento. Los activos por derechos de uso son presentados como un concepto separado en el estado consolidado de posición financiera. La FibraHotel aplica IAS 36 para determinar si un activo por derechos de uso está deteriorado y contabiliza cualquier pérdida por deterioro identificada como se describe en la política de ‘Propiedades, planta y equipo’. Los arrendamientos con rentas variables que no dependen de un índice o tasa, no son incluidos en la medición del pasivo por arrendamiento y del activo por derechos de uso. Los pagos relacionados son reconocidos como un gasto en el periodo en el que sucede el evento o condición que desencadena los pagos y son incluidos en el concepto de “Otros gastos” en el estado consolidado de resultados. Como expediente práctico, la IFRS 16 permite no separar los componentes de no arrendamiento y en su lugar contabilizar cualquier arrendamiento y sus componentes de no arrendamientos asociados como un solo acuerdo. La Entidad no ha utilizado este expediente práctico. Para contratos que contienen componentes de arrendamiento y uno o más componentes de arrendamiento o de no arrendamiento adicionales, la Entidad asigna la consideración del contrato a cada componente de arrendamiento bajo el método del precio relativo de venta independiente del componente de arrendamiento y precio relativo de venta independiente agregado para todos los componentes de no arrendamiento.

o. Transacciones en moneda extranjera Las transacciones en moneda extranjera se registran al tipo de cambio vigente a la fecha de su celebración. Los activos y pasivos monetarios en moneda extranjera se valúan en moneda nacional al tipo de cambio vigente a la fecha de los estados financieros. Las fluctuaciones cambiarias se registran en los resultados.

p. Instrumentos financieros derivados


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FibraHotel utiliza instrumentos financieros para manejar su exposición a los riesgos de volatilidad en tasas de interés, incluyendo contratos de cap spread de tasa de interés. En la Nota 12b se incluye una explicación más detallada sobre los instrumentos financieros derivados. Los derivados se reconocen inicialmente al valor razonable a la fecha en que se subscribe el contrato del derivado y posteriormente se revalúan a su valor razonable al final del periodo de reporte. La ganancia o pérdida resultante se reconoce en los resultados inmediatamente a menos que el derivado esté designado y sea efectivo como un instrumento de cobertura, en cuyo caso la oportunidad del reconocimiento en los resultados dependerá de la naturaleza de la relación de cobertura.

q. Contabilidad de coberturas FibraHotel designa ciertos instrumentos como de cobertura, los cuales incluyen derivados de coberturas de flujo de efectivo. Al inicio de la cobertura, FibraHotel documenta la relación entre el instrumento de cobertura y la partida cubierta, así como los objetivos de la administración de riesgos y su estrategia de administración para emprender diversas transacciones de cobertura. Adicionalmente, al inicio de la cobertura y sobre una base continua, FibraHotel documenta si el instrumento de cobertura es altamente efectivo para compensar la exposición a los cambios en el valor razonable o los cambios en los flujos de efectivo de la partida cubierta. Coberturas de flujo de efectivo La parte efectiva de los cambios en el valor razonable de los derivados y otros instrumentos de cobertura calificados que se designan y califican como coberturas de flujos de efectivo se reconocen en otros resultados integrales y se acumulan en el rubro de la reserva de cobertura de flujos de efectivo, limitada al cambio acumulado en el valor razonable del elemento cubierto desde el inicio de la cobertura. La ganancia o pérdida relacionada con la porción inefectiva se reconoce inmediatamente en resultados, y se incluye en el ítem de la línea "otras ganancias y pérdidas". Las cantidades previamente reconocidas en otros resultados integrales y acumuladas en el patrimonio se reclasifican a utilidad o pérdida en los períodos en que la partida cubierta afecta la utilidad o pérdida, en la misma línea que la partida cubierta reconocida. Sin embargo, cuando la transacción prevista cubierta da como resultado el reconocimiento de un activo no financiero o un pasivo no financiero, las ganancias y pérdidas previamente reconocidas en otro resultado integral y acumuladas en el patrimonio se eliminan del patrimonio y se incluyen en la medición inicial del costo del activo no financiero o pasivo no financiero. Esta transferencia no afecta otros ingresos integrales. Además, si FibraHotel espera que parte o la totalidad de la pérdida acumulada en la reserva de cobertura de flujo de efectivo no se recuperará en el futuro, esa cantidad se reclasificará inmediatamente a resultados. FibraHotel interrumpe la contabilidad de coberturas solo cuando la relación de cobertura (o una parte de la misma) deja de cumplir los criterios de calificación (después del rebalanceo, si corresponde). Esto incluye los casos en que el instrumento de cobertura vence o se vende, se cancela o se ejerce. La suspensión se contabiliza prospectivamente. Cualquier ganancia o pérdida reconocida en otro resultado integral y acumulada en la reserva de cobertura de flujo de efectivo en ese momento permanece en el patrimonio y se reclasifica a utilidad o pérdida cuando se produce la transacción prevista. Cuando ya no se espera que ocurra una transacción de pronóstico, la ganancia o pérdida acumulada en la reserva de cobertura de flujo de efectivo se reclasifica inmediatamente a utilidad o pérdida. La Nota 13f incluye detalles sobre el valor razonable de los instrumentos derivados usados para propósitos de cobertura

r.Reserva de pagos basados en certificados


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Transacciones con pagos basados en certificados de FibraHotel Las transacciones con pagos basados en certificados liquidables mediante instrumentos de capital a ejecutivos que suministren servicios a FibraHotel, a través de un outsourcing, se valúan al valor razonable de los instrumentos de capital a la fecha en que se otorgan. Los detalles relacionados con la determinación del valor razonable de las transacciones con pagos basados en certificados liquidados mediante instrumentos de capital se presentan en la Nota 15f. El valor razonable determinado a la fecha de otorgamiento de los pagos basados en certificados liquidables mediante instrumentos de capital se registra como gastos sobre la base de línea recta durante el periodo de adjudicación, con base en la estimación de FibraHotel de los instrumentos de capital que eventualmente se adjudicarán con un incremento correspondiente en patrimonio. Al final de cada periodo, FibraHotel revisa sus estimaciones del número de instrumentos de capital que esperan ser adjudicados. El efecto de la revisión de los estimados originales, si hubiese, se reconoce en los resultados del periodo de manera que el gasto acumulado refleje el estimado revisado, con el ajuste correspondiente a la reserva de beneficios a empleados liquidables mediante instrumentos de capital. Las transacciones con pagos basados en certificados liquidadas mediante instrumentos de capital con ejecutivos que suministren servicios similares se valúan al valor razonable de los bienes o servicios recibidos, excepto si no es posible estimar confiablemente el valor razonable de los servicios recibidos, en cuyo caso se valúan al valor razonable de los instrumentos de capital otorgados, a la fecha en que la FibraHotel obtiene los bienes o la contraparte presta el servicio. Para la transacción de pagos basados en certificados liquidables en efectivo, se reconoce un pasivo por los bienes o servicios adquiridos, valuados inicialmente al valor razonable del pasivo. Al final de cada periodo de reporte, hasta que se liquide, así como en la fecha de liquidación, FibraHotel reevalúa el valor razonable del pasivo y cualquier cambio en su valor razonable se reconoce en los resultados del periodo.

s.Reconocimiento de ingresos FibraHotel reconoce sus ingresos como sigue:

i. Los ingresos por rentas de habitaciones, salones de usos múltiples y otros ingresos por servicios, son reconocidos como una obligación de desempeño que se satisface a lo largo del tiempo. Los pagos por la renta de habitaciones son liquidados, en la mayoría de los casos, por los huéspedes hasta que los servicios están completos, por lo tanto, un activo es reconocido en el periodo en que los servicios son prestados, representando el derecho de FibraHotel a reconocer el ingreso cuando se realiza.

ii. Los ingresos relacionados con alimentos y bebidas, y otros ingresos que involucran la entrega de un producto se realizan en los diferentes centros de consumo de los hoteles y se reconocen cuando el control de bienes ha sido transmitido, siendo este cuando el huésped recibe sus productos.

iii. La política de FibraHotel para el reconocimiento de ingresos por arrendamientos operativos se describe en la Nota 3 n).

t.Clasificación de costos y gastos

Los costos y gastos presentados en el estado consolidado de utilidad integral fueron clasificados de manera combinada por su naturaleza y función.

u. Estado de flujos de efectivo FibraHotel presenta sus estados de flujos de efectivo utilizando el método indirecto. Los intereses recibidos


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se clasifican como flujos de efectivo de inversión; intereses pagados y distribuciones y dividendos se clasifican como flujos de efectivo de financiamiento..

j.Utilidad neta por CBFIs Se determina dividiendo la utilidad consolidada entre el promedio ponderado de CBFIs en circulación durante el período. La utilidad neta por CBFIs con derechos económicos se determina al 30 de junio de 2021 y 31 de diciembre de 2020 restando al total de CBFIs en circulación, 50,553,051 (ver Nota 14).

2021 2020 CBFIs emitidos 833,947,220 833,947,220Menos -

CBFIs en tesorería (6,872,932) (6,872,932)CBFIs cancelados (41,353,714) (41,353,714)CBFIs plan empleados 2,420,045

CBFIs fondo de recompra(2,326,405

)(2,326,405

) CBFIs con derechos

económicos785,814,2

14783,394,1

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2. Juicios contables críticos y fuentes clave para la estimación de incertidumbres •En la aplicación de las políticas contables de FibraHotel, las cuales se describen en la Nota 3, la Administración debe hacer juicios, estimaciones y supuestos sobre los valores en libros de los activos y pasivos de los estados financieros consolidados. Las estimaciones y supuestos relativos se basan en la experiencia y otros factores que se consideran pertinentes. Los resultados reales podrían diferir de estas estimaciones.• •Las estimaciones y supuestos se revisan sobre una base regular. Las modificaciones a las estimaciones contables se reconocen en el periodo en que se realiza la modificación y periodos futuros si la modificación afecta tanto al periodo actual como a periodos subsecuentes.• a.Juicios críticos en la aplicación de políticas contables

Acontinuación se presentan juicios críticos, aparte de aquellos que involucran las estimaciones, realizados por la Administración durante la aplicación de las políticas contables de FibraHotel. Combinaciones de negocios b.La administración usa su juicio profesional para determinar si la adquisición de una propiedad, o un portafolio de propiedades, representan una combinación de negocios o una adquisición de activos. En particular, considera los siguientes criterios: c.

i. El número de propiedades (terrenos y edificios) adquiridos, d.

ii. La medida en la que adquiere los procesos importantes y la medida en que los servicios secundarios los provee la propiedad adquirida (por ejemplo, mantenimiento, limpieza, seguridad, contabilidad, otros servicios de la propiedad, etc.).

e. iii. La medida en la que la propiedad adquirida asigna a sus propios empleados para administrar la

propiedad y/o llevar a cabo los procesos (incluyendo todos los procesos administrativos relevantes,


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según sea el caso, tales como facturación, cobranza y generación de información gerencial y de inquilinos).

f. Esta determinación puede tener un impacto significativo en la forma de contabilizar los activos y pasivos adquiridos, tanto al inicio como posteriormente. Las transacciones que ocurrieron durante los períodos presentados en estos estados financieros se contabilizaron como adquisiciones de activos. Clasificación de un hotel (propiedad de inversión/activo)• Las propiedades de inversión se tienen para obtener rentas, plusvalías o ambas. Por lo tanto, una propiedad de inversión genera flujos de efectivo independientemente de otros activos poseídos por FibraHotel. Esto distingue a las inversiones inmobiliarias de la propiedad ocupada por el propietario. Si FibraHotel es propietaria del inmueble y administra los servicios prestados a los clientes del hotel mediante la celebración de contratos de operación y arrendamiento y los servicios proporcionados a los huéspedes son significativos, no se clasifica como una propiedad de inversión sino propiedad de Fibra Hotel. Un hotel gestionado por el dueño es una propiedad ocupada, en lugar de una propiedad de inversión. Puede ser difícil determinar si los servicios prestados son lo suficientemente significativos para que una propiedad no califique como propiedad de inversión. Por ejemplo, que el dueño de un hotel transfiera algunas veces, ciertas responsabilidades a terceros en virtud de un contrato de operación. La posición del dueño podría ser, en esencia, la de un inversionista pasivo o el dueño podría simplemente haber subcontratado funciones del día a día, pero conservando una exposición significativa a las variaciones en los flujos de efectivo generados por las operaciones del hotel. La Administración usa su juicio profesional para determinar la clasificación de los hoteles aportados y adquiridos como propiedad, mobiliario y equipo de hotel sobre la base de que el hotel es utilizado en el curso normal de los negocios, y por lo tanto, no es propiedad de inversión. Clasificación de arrendamientos Como se explica en la Nota 3, 1), los arrendamientos se clasifican en función de la medida en que los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del bien objeto del contrato recaen con FibraHotel o con el inquilino, dependiendo de la sustancia de la transacción, más que la forma de los contratos. FibraHotel ha determinado, basándose en una evaluación de los términos y condiciones de los acuerdos, que mantiene sustancialmente todos los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad de estos bienes y, por lo tanto, los clasifica como arrendamientos operativos.

b. Fuentes clave de incertidumbre en las estimaciones

A continuación, se discuten los supuestos clave respecto al futuro y otras fuentes clave de incertidumbre en las estimaciones al final del periodo. Estimación de vidas útiles y residuales de los activos fijos FibraHotel a través de la opinión de sus expertos internos del área de desarrollo evalúa a cada periodo la vida útil y residual de los activos según su experiencia operativa y las características de los activos y su operación a la fecha de revisión. Su impacto está en el rubro de la depreciación acumulada, en el estado consolidado de posición financiera y en los gastos por depreciación del ejercicio. Estimación para cuentas de cobro dudoso FibraHotel no ha reconocido estimación alguna para cuentas incobrables debido a que no ha habido cambio significativo en la calidad crediticia y los importes aún se consideran recuperables. FibraHotel no mantiene


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ningún colateral u otras mejoras crediticias sobre esos saldos, ni tiene el derecho legal de compensarlos contra algún monto que adeude FibraHotel a la contraparte. Mediciones de valor razonable y procesos de valuación Algunos de los activos y pasivos de FibraHotel se miden a su valor razonable en los estados financieros consolidados. Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, FibraHotel utiliza los datos de mercado observables en la medida en que estén disponibles. Cuando los datos de entrada del nivel 1 no están disponibles, FibraHotel contratará un valuador calificado independiente para llevar a cabo la valuación. El Administrador trabaja de manera conjunta con el valuador calificado independiente para establecer las técnicas de valuación y los datos de entrada apropiados para el modelo. La información acerca de las técnicas de valuación y los datos de entrada utilizados en la determinación del valor razonable de los distintos activos y pasivos se describen en las Nota 13. Deterioro en propiedades hoteleras El valor en libros de propiedades hoteleras se revisa por deterioro en caso de que existan situaciones o cambios en las circunstancias que indiquen que el valor en libros pudiera no ser recuperable. Si existen indicios de deterioro, se lleva a cabo una revisión para determinar si el valor en libros excede de su valor de recuperación y se encuentra deteriorado. Al efectuar las pruebas de deterioro de los activos, FibraHotel utilizó la metodología de flujos futuros descontados en el valor en uso asignado a las unidades generadoras de efectivo y valor razonable. Los cálculos del valor en uso requieren que la FibraHotel determine los flujos de efectivo futuros que deberían surgir de las unidades generadoras de efectivo y una tasa de descuento apropiada para calcular el valor actual (ver Nota 9).


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[813000] Notas - Información financiera intermedia de conformidad con la NIC 34

Información a revelar sobre información financiera intermedia [bloque de texto]

Eventos relevantes –

a.Eventos relevantes Hasta el 31 de marzo de 2021 el hotel Fiesta Inn Perisur estuvo bajo un contrato de arrendamiento

con Grupo Posadas, desde el 1 de abril de 2021 este contrato fue cancelado y el hotel pasó a un contrato de operación con la misma marca y operador, por lo que a partir del segundo trimestre de 2021 el hotel pasó a ser considerado como hotel administrado. Para efectos contables a partir del 1 de abril de 2021, el hotel deja de ser considerado en el balance general como Propiedad de Inversión y se considera como Activo Fijo.

El 12 de mayo de 2021, el hotel de 60 habitaciones en Playa del Carmen reabrió bajo la marca The

Yucatan Resort Playa del Carmen, Tapestry Collection by Hilton, operado por Playa Hotels & Resorts bajo el concepto todo-incluido. Para efectos contables, a partir de la apertura del hotel, el hotel deja de ser considerado en el balance general como Propiedad de Inversión y se considera como Activo Fijo.

El 21 de junio de 2021, FibraHotel firmó un convenio modificatorio respecto a la línea de crédito

BBVA 2: Se reducen las amortizaciones de los años 2022 y 2023 por $177 millones de pesos y $44 millones de pesos respectivamente y se extiende el vencimiento del crédito por un periodo de 12 meses, de 2023 a 2024. La sobre tasa es de 190 puntos básicos sobre la TIIE para la parte en pesos ($253 millones) y de 225 puntos básicos sobre la tasa LIBOR para la parte en dólares (USD 13 millones). Integración de un KPI sostenible para así obtener el primer crédito verde de FibraHotel con el compromiso de reducir la intensidad energética por cuarto ocupado de 1% vs presupuesto para un portafolio de hoteles seleccionados, pudiendo obtenener un beneficio de 5 puntos básicos sobre la sobre tasa.

b. Eventos relacionados con la pandemia COVID-19

A finales del mes de marzo de 2020, FibraHotel dispuso dos líneas de crédito por un monto de $366

millones de pesos para hacer frente a las necesidades de liquidez durante los meses de pandemia.

A inicios de abril de 2020, FibraHotel cerró la casi totalidad de su portafolio, dejando únicamente dos hoteles abiertos. Adicionalmente, se tomó la decisión de cerrar de manera indefinida cuatro hoteles y de dar por terminado cuatro contratos de operación hotelera (One Coatzalcoalcos, Gamma Ciudad Obregón, Gamma León y Fairfield Inn Saltillo) y un contrato de arrendamiento (Live Aqua Boutique Playa del Carmen). A la fecha de este informe, esos cinco hoteles siguen cerrados.

Los hoteles estuvieron temporalmente cerrados durante los meses de abril y mayo de 2020 y reiniciaron parcialmente su apertura durante los meses de junio y julio de 2020. A finales de julio de 2020, todos los hoteles, excepto los cinco antes mencionados, habían reiniciado operaciones.


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Durante los meses de abril y de mayo de 2020, se hicieron ajustes al modelo operativo de los hoteles, para disminuir el costo operativo y buscar una mayor eficiencia.

Para proteger la situación de liquidez de FibraHotel, se tomaron ciertas acciones, de acuerdo con el Comité Técnico de FibraHotel, incluyendo entre otras, diferir el pago de la comisión de asesoría durante el año 2020 y limitar el gasto de capital (“CAPEX”) de los hoteles, a lo estrictamente necesario.

Durante el segundo trimestre de 2020, FibraHotel llegó a acuerdos con sus acreedores sobre las condiciones financieras de hacer en sus contratos de crédito. El acuerdo con BBVA Bancomer, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero BBVA (“BBVA Bancomer” o “BBVA”), Banco Mercantil del Norte, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Banorte (“Banorte”) y con SabCapital, S.A. de C.V., SOFOMER (“SabCapital” o “Sabadell”) fue de un periodo de gracia para el cumplimiento de los covenants financieros.

Durante el segundo y el tercer trimestre de 2020, FibraHotel se benefició del plan de apoyo COVID-19 de BBVA, el cual dio gracia de capital por $78,071 e intereses por $18,497. Se acordó que el capital se pagaría hasta el final de la vida del crédito y los intereses se pagaría con un desfase de seis meses.

El 27 de julio de 2020, se firmó con Banorte, una línea de crédito adicional de $250 millones de pesos, con disponibilidad de 24 meses. A la fecha de este informe, esa línea de crédito no está dispuesta y sigue disponible.

Durante el cuarto trimestre de 2020, FibraHotel llegó a un acuerdo con BBVA y Banorte sobre las condiciones financieras de hacer en sus contratos de crédito, obteniendo un waiver sobre los covenants para el año 2021 (excluyendo el índice de apalancamiento, el cual FibraHotel está en cumplimiento).

c.Activos adquiridos

Cumplimiento Adquisición del hotel Fiesta Americana Hacienda Galindo

El 10 de marzo de 2021 se cumplieron las condiciones a las que estaba sujeta la compra-venta del hotel Fiesta Americana Hacienda Galindo con 168 cuartos de servicios completos operado por Grupo Posadas acordada por las partes en 2017. FibraHotel llevó a cabo una remodelación en el hotel con una inversión de Ps. $155 millones que fue tomada a cargo del precio. El precio remanente pagado por FibraHotel en marzo de 2021 fue de Ps. $156 millones. El precio total por el hotel fue de Ps. $301 millones y con este pago se dio por terminado el contrato de arrendamiento, se transfirió la propiedad a FibraHotel e inició a surtir efectos el contrato de operación.

Adquisición del hotel Fiesta Americana Hermosillo Con fecha 31 de enero de 2020, se cumplieron las condiciones a las que estaba sujeta la venta del hotel Fiesta Americana Hermosillo con 220 cuartos de servicios completos operado por Grupo Posadas, acordada por las partes en 2016. FibraHotel llevó a cabo una remodelación en el hotel con una inversión de $86,285, que fue tomada a cargo del precio de diez veces el EBITDA promedio generado por el hotel en 2017, 2018 y 2019. El precio remanente pagado por FibraHotel fue de $107,876. El precio total por el hotel fue de $194,161 y con este pago se dio por terminado el contrato de arrendamiento, se transfirió la propiedad a FibraHotel e inició a surtir efectos el contrato de operación


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d. Fondo de Recompra

FibraHotel cuenta con un fondo de recompra de CBFIs. A continuación, se muestra detalle de operación el mismo en los últimos años:

Adquisición Cancelaciones 2020 2021 7/01/2019 9/03/2020 CBFI Adquiridos

$ 2,236

,405 $ -

$36,62

0,342

$8,733

,372Importe

$ 18,131,549 $ -

$354,3

30,338

$84,71

6,068Precio de adquisición $ 7.79 $ - $ 10.86 $ 9.70

e.Plan de compensaciones pagado en certificados En abril de 2017, se aprobó mediante Asamblea de Tenedores el plan de incentivos a largo plazo que se otorgará a ejecutivos que prestan servicios a través de outsourcing a FibraHotel. La estructura del plan propuesto es la siguiente:

Plan Periodo Número de CBFIsNúmero de CBFIs

otorgados

Periodo de cumplimiento de las condiciones

Plan 2017 2013-2016 1,679,582 1,679,582

20% en 201830% en 201850% en 2020

Plan 2018 2017 1,578,303 315,661 100% en 2020Plan 2019 2018 1,736,133 434,034 100% en 2021 4,994,018 2,429,277

El 30 de junio y 6 de julio de 2021 se pusieron en circulación con derechos económicos 2,420,045 CBFIs y 9,230 CBFIs respectivamente, de acuerdo al plan de incentivos para empleados establecido en 2017.

f.Disposición de líneas de crédito Con fecha 16 de abril de 2021, se firmó un convenio modificatorio para extender 24 meses el vencimiento de la línea de crédito revolvente de $200 millones con Sabadell. Gracias a este convenio, la fecha de amortización de la línea de crédito se extiende de mayo 2021 a mayo 2023. A la firma del convenio, se decidió amortizar de manera voluntaria $70 millones dejando un saldo insoluto de Ps. $130 millones. La sobre tasa de este crédito es de 215 puntos básicos sobre la TIIE y cuenta con garantía hipotecaria. Con fecha 31 de marzo de 2021, FibraHotel dispuso $250 millones de la línea de crédito con Banorte. Las amortizaciones se realizarán a partir del 30 de septiembre del 2022 y con un vencimiento en junio de 2030. El interés se calculará sobre la tasa TIIE 91 días mas 2.60% El 31 de marzo de 2020, FibraHotel dispuso de $166 millones de pesos de la línea de crédito con Banorte.


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Las condiciones del contrato establecen pagos de interés sobre una tasa TIIE a 28 días más 2.0 porcentuales, a partir del mes de julio 2020. El 24 de marzo de 2020, FibraHotel dispuso de $200 millones de pesos de la línea de crédito revolvente contratada con Sabadell. Las condiciones de contrato establecen pagos de interés sobre una tasa TIIE a 28 días más 1.50 porcentuales.

a.Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido

2021 2020

• •Efectivo y bancos $ 419,880 $ 435,549•Efectivo restringido:

•Fondo de reserva para gastos de capital (ii) 49,623 24,948

• • $ 469,503 $ 460,497

Efectivo restringido

(i)Consiste en el efectivo correspondiente al fondo de reserva para gastos de capital el cual será utilizado para el

pago de reparaciones, reemplazos mayores y otros gastos de capital. En el fondo se depositan el 5% de los ingresos de los hoteles en operación. Al igual que los equivalentes de efectivo, este efectivo restringido se encuentra invertido en valores gubernamentales.

b. Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar

2021 2020

• •Clientes $ 111,030 $ 83,987•Agencias de viaje 46,727 31,612•Tarjetas de crédito 17,763 9,567•Otras 22,872 10,245• 198,392 135,411• •Rentas por cobrar a:

•Grupo Posadas, S. A. B. de C. V. 19,423 5,266•

• $ 217,815 $ 140,677 • •

c.Propiedades, mobiliario y equipo de hotel

2021 2020

•Terrenos $ 2,047,386 $ 1,903,225•Edificios 10,815,700 10,041,243


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•Mobiliario y equipo de operación del hotel 2,804,068 2,879,811

• 15,667,154 14,824,279• •Menos - Depreciación

acumulada (2,787,082) (2,543,645)• • $ 12,880,072 $ 12,280,634

Durante el segundo trimestre de 2020, cuatro hoteles administrados cerraron. Respecto a los hoteles Servicio Limitado Coatzacoalcos, Servicio Selecto Ciudad Obregón, Servicio Selecto León, y Servicio Limitado Saltillo, FibraHotel tomó la decisión de modificar el valor contable de estos activos, acelerando la depreciación y dejando únicamente el valor de los terrenos y de las obras civiles. Esos ajustes representaron un cambio en el valor contable neto de esos cuatro hoteles con un impacto neto de $66.2 millones de pesos.

2. Propiedades en desarrollo

2021 2020 Proyectos con desarrollador 1 92,923 92,923Otros 1,550 $ 94,473 $ 92,923

Durante el cuarto trimestre de 2020, FibraHotel realizó ajustes al portafolio de desarrollo reclasificando los terrenos adjuntos a hoteles y gastos asociados, dejando los terrenos dentro de proyectos de usos mixtos. Los terrenos se reclasificaron en propiedades, mobiliario y equipo del hotel, junto con los hoteles Fiesta Inn Toluca y Fiesta Inn Villahermosa, por un importe de $108 millones de pesos y se tuvo un gasto en el estado consolidado de resultados y otros resultados integrales por $35 millones de pesos. Considerando estos ajustes, el valor del portafolio de desarrollo al 31 de diciembre de 2020 ascendió a $92.9 millones de pesos

3. Propiedades de inversión

2021 2020

Valor razonable de las propiedades de inversión $ 3,204,442 $ 3,806,192

Saldos al inicio del año $ 3,806,192 $ 3,965,509Adiciones 23,999 28,007Bajas - (556)Ajuste al valor razonable de

propiedades de inversión - 42,744Traspaso a propiedades, mobiliario y equipo de hotel (1) (625,749) (229,512

Saldos al final $ 3,204,442 $ 3,806,192


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El valor razonable de las propiedades de inversión al 31 de diciembre de 2020 fue determinada por FibraHotel con base en la metodología de flujos futuros descontados, el cálculo del flujo de efectivo proyectado que FibraHotel consideró fue a 9 años. Para estimar el valor de salida de las inversiones, FibraHotel tomó un Cap rate para el último año proyectado de cada una de las inversiones, posteriormente, le quitó el costo de transacción considerado del 2.5% para todas las inversiones y finalmente, a dicho flujo les aplicó un factor de descuento con la finalidad de traer a valor presente el valor de salida de las inversiones. La tasa de descuento que aplicó FibraHotel fue bajo la metodología de Costo de Capital Promedio Ponderado (“CCPP” o “WACC” por sus siglas en inglés). La jerarquía de la valuación de valor razonable es de Nivel 3. •Al 30 de junio de 2021 el hotel de Playa del Carmen se encuentra abierto bajo la marca la marca The Yucatan Resort Playa del Carmen, Tapestry Collection by Hilton, operado por Playa Hotels & Resorts bajo el concepto todo-incluido

4. Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados

2021 2020 Proveedores $ 189,032 $ 127,250Gastos acumulados 318,336 189,580Otras cuentas por pagar 70,851 38,104 $ 578,219 $ 354,934

5. Deuda

a. Los préstamos se integran como sigue:

2021 2020Línea de crédito con garantía

hipotecaria a largo plazo con BBVA Bancomer a una tasa TIIE a 28 días más 1.50 puntos porcentuales, con vencimiento en octubre 2027. $ 734,850 $ 734,850

Línea de crédito con

garantía hipotecaria a largo plazo con BBVA Bancomer a una tasa TIIE a 28 días más 1.60 puntos porcentuales, con vencimientos a partir de julio de 2021 y hasta de julio 2022. 252,933 252,933


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Línea de crédito con garantía hipotecaria a largo plazo con Banorte. Al 31 de diciembre de 2020 devenga a una tasa TIIE a 28 días más 2.00 puntos porcentuales (1), con vencimiento en junio 2028. 1,227,373 989,890

Línea de crédito con garantía hipotecaria a largo plazo con BBVA Bancomer a una tasa LIBOR a 91 días más 1.80 puntos porcentuales, con vencimientos a partir de agosto de 2021, agosto 2022 y agosto 2023. 257,604 259,1585

Crédito revolvente con

Sabcapital S. A. de C.V. SOFOM ER, con vencimiento en mayo 2021. 130,000 200,000

2,602,760 2,436,831

Menos - Porción circulante

de la deuda a largo plazo (143,194) (319,297)

A largo plazo $ 2,459,566 $ 2,117,534

(1)En julio de 2020, la sobre tasa incrementó de 1.30 puntos porcentuales a 2.00 puntos porcentuales como se acordó a la firma del contrato de crédito con Banorte en julio de 2018.

Para mantener una estabilidad en las tasas, FibraHotel contrató varios instrumentos financieros de cobertura de tasa de interés respecto a las disposiciones de la línea de crédito de BBVA Bancomer y Banorte de acuerdo a los siguientes supuestos: Un instrumento, contratado con Santander, cubriendo $243 millones de pesos de la línea de crédito de BBVA Bancomer con las siguientes características: -Si la TIIE es menor a 5.0%, FibraHotel paga la tasa TIIE.-Si la TIIE se encuentra entre el 5.0% y el 7.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE y paga un nivel de

5.0%.-Si la TIIE se encuentra arriba del 7.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE contra un nivel de tasa TIIE

menos una bonificación del 2.0%. Un instrumento, contratado con Bancomer, cubriendo US$13 millones, con el cual, si la tasa LIBOR es menor a 4%, FibraHotel paga la tasa LIBOR, si la tasa LIBOR es mayor a 4%, FibraHotel intercambia la tasa LIBOR y paga un nivel de 4.0%. Un instrumento, contratado con Banorte, cubriendo $771 millones de pesos de la primera línea de crédito


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de Banorte con las siguientes características: -Si la TIIE es menor a 4.5%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE y paga un nivel de 4.5%.-Si la TIIE se encuentra entre el 4.5% y el 6.0%, FibraHotel paga la tasa TIIE.-Si la TIIE se encuentra arriba del 6.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE y paga un nivel de 6.0%. Respecto a los contratos de crédito con BBVA Bancomer, Banorte y SabCapital, FibraHotel tiene que cumplir con ciertas obligaciones de hacer y no hacer. Las principales obligaciones de hacer son las siguientes: BBVA

Mantener durante la vigencia del contrato, una relación activos circulantes a pasivo a corto plazo, no

menor a 1.2x. Mantener durante la vigencia del contrato, una relación de pasivo total a capital contable no mayor

de 1.0x. Mantener durante la vigencia del contrato, una relación de utilidad operativa (resultados antes de

gastos financieros, impuestos, depreciación y amortización), en un periodo semestral, entre la suma de capital e intereses correspondientes al mismo periodo de referencia de los financiamientos contratados, no inferior a 1.3x.

Mantener una relación de deuda neta entre utilidad operativa (resultados antes de gastos financieros, impuestos, depreciación y amortización) no mayor a 4.0x.

BBVA autorizó dispensa para: El cumplimiento de los índices de liquidez, cobertura de intereses, y deuda/EBITDA, por los

trimestres que terminaron en los meses de junio, septiembre y diciembre de 2020, contenidos en la cláusula décima primera del contrato, relativas a las obligaciones especiales.

El cumplimiento de los índices de liquidez, cobertura de intereses, y deuda/EBITDA, hasta finalizar diciembre del año 2021, contenidos en la cláusula décima primera del contrato, relativas a las obligaciones especiales.

Banorte

Mantener durante la vigencia del contrato, un índice de cobertura de servicio de la deuda mayor

a 1.20. Mantener durante la vigencia del contrato, un índice de apalancamiento menor o igual a 40%. Banorte autorizó dispensa para: No considerar como incumplimiento, el no cubrir el 100% del crédito con un instrumento derivado a

los 18 meses. Poder cumplir con los índices financieros hasta la conclusión del primer semestre del 2021. Cumplir con los índices financieros hasta la conclusión del segundo semestre del 2021. SabCapital Mantener durante la vigencia del contrato, un índice de cobertura de servicio de la deuda mayor a

1.80. Mantener durante la vigencia del contrato, un índice de apalancamiento menor o igual a 50%


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Mantener una relación de deuda garantizada menor a 50% Mantener una relación de deuda no garantizada menor a 40% Sabadell autorizó dispensa para: Cumplimiento de covenants de la cláusula décima tercera para los períodos terminados el 30 de junio

de 2020, 30 de septiembre de 2020, 31 de diciembre de 2020 y 30 de junio de 2021.

b. Deuda bursátil a largo plazo Como se mencionó en la Nota 1 “Eventos relevantes”, durante 2019, FibraHotel realizó la colocación $2,500 millones de pesos a una tasa fija de 8.83%:

2021 2020Deuda Bursátil a largo plazo a una tasa fija del

8.83%. El crédito tiene un esquema de amortizaciones lineales de capital en los años 8, 9 y 10, el vencimiento de la deuda es septiembre 2029. $ 2,500,000 $ 2,500,000

Menos - Gastos por colocación de la deuda (19,255) (20,422) $ 2,480,745 $ 2,479,578

La deuda bursátil incluye ciertas cláusulas restrictivas que limitan a FibraHotel a su nivel de deuda total insoluta, índice de cobertura del servicio de la deuda, activos totales no gravados y deuda garantizada. Al 30 de junio de 2021, estas restricciones fueron cumplidas. El 3 de febrero de 2021, FibraHotel llevó a cabo una Asamblea de Tenedores de los Certificados Bursátiles FIHO19 (deuda bursátil). La Asamblea tuvo un quórum del 90% y se aprobaron todos los puntos de la orden del día, incluyendo:

Otorgar una dispensa para el año 2021 respecto a una cláusula que limitaba la contratación de deuda

adicional si el índice de cobertura de servicio de la deuda es inferior a 1.5x. Con esta dispensa, durante 2021 FibraHotel podrá contratar deuda adicional por un monto de hasta $500 millones de pesos;

La inserción de una nueva cláusula indicando que FibraHotel podrá contratar deuda adicional destinada a refinanciar deuda existente, con el objetivo de mejorar los términos y condiciones de la deuda, aun y cuando, el índice de cobertura de servicio de la deuda sea inferior a 1.5x.

c. d. Vencimientos de los préstamos:

Año Vencimientos

2021 $ 126,8002022 75,2002023 484,0002024 425,600

Más de 5 años 3,991,200 $ 5,102,800


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6. Impuestos a la utilidad A fin de cubrir los requisitos del régimen fiscal de FIBRA, en términos de lo previsto en el Oficio del SAT, conforme a los artículos 187 y 188 de la LISR, FibraHotel debe distribuir anualmente por lo menos el 95% del Resultado Fiscal a los tenedores de los CBFIs de FibraHotel. La subsidiaria Fibra Hotelera, S. C., está sujeta al ISR, cuya tasa es del 30%. a.Impuestos a la utilidad reconocidos en los resultados al 30 de junio de 2021 y 31 de diciembre de 2020:

2021 2020ISR:

•Causado $ - $•Diferido (3,624) 2,451• • $ (3,624) $ 2,451

7. Instrumentos financieros

Administración del riesgo de patrimonio

FibraHotel administra su patrimonio para asegurar que continuará como empresa en funcionamiento, a la vez que busca maximizar el patrimonio de sus fideicomisarios y las distribuciones a través de la optimización del uso de deuda y patrimonio. La estrategia general de FibraHotel no ha sido modificada en comparación con 2020 y 2019.

El patrimonio de FibraHotel consiste principalmente en el patrimonio de los fideicomisarios. Los objetivos de la Administración de capital son manejar el patrimonio para asegurase que los fondos de operación se encuentren disponibles para mantener consistencia y sustentabilidad en las distribuciones a los fideicomisarios y fondear los gastos de capital requeridos, así como proveer los recursos necesarios para la adquisición y desarrollo de nuevas propiedades. FibraHotel puede adquirir hoteles sujetos a hipotecas financieras existentes u otros adeudos, y podrán incurrir nueva deuda o refinanciar deuda cuando adquieran hoteles sujetos al cumplimiento con las políticas de apalancamiento, o en ciertas circunstancias, podrían estar obligados a pagar distribuciones superiores al efectivo disponible para distribución y de ser necesario se utilizarán los recursos de futuras ofertas de deuda y capital, enajenación de activos u obtención de créditos para efectuar algunas distribuciones. El servicio de la deuda de dicho financiamiento o adeudo tendrá prioridad sobre cualesquier distribuciones con relación a los CBFIs.

-Índice de endeudamiento

El índice de endeudamiento del periodo sobre el que se informa es el siguiente:

2021 Deuda (i) $ 5,083,505Activos totales 16,930,334 Índice de deuda neta a activos totales 30.0%

(i)La deuda se define como préstamos a largo y corto plazo (excluyendo los derivados), como se

describe en las Nota 11.


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El 10 de diciembre de 2020 la Comisión Nacional Bancaria y de Valores publicó modificaciones a las disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores, conocidas como la Circular Única de Emisoras (“CUE”) y modificaciones al Anexo AA de la CUE. Las Modificaciones entraron en vigor el 11 de diciembre de 2020. Las Modificaciones son aplicables a FIBRAs y tienen como principal objetivo flexibilizar el marco jurídico de las FIBRAs cuando contraten financiamientos con cargo al patrimonio del fideicomiso. Conforme a las Modificaciones, será facultad de la asamblea de tenedores establecer las reglas para la contratación de financiamientos con cargo al patrimonio de las FIBRAs. Las reglas aprobadas por la asamblea de tenedores deberán establecer el límite máximo de apalancamiento y el índice de cobertura de servicio de la deuda que deberán observar las FIBRAs, que deberán calcularse conforme al Anexo AA de la CUE. Asimismo, dentro de las modificaciones realizadas al Anexo AA se ha establecido un periodo de análisis de cuatro trimestres (en lugar de seis trimestres) para realizar el cálculo de dicho límite máximo de apalancamiento y el índice de cobertura de servicio de la deuda. Índice de cobertura de deuda Al 30 de junio de 2021, el índice de cobertura de servicio de la deuda de FibraHotel es de 2.24x, y las métricas para su cálculo son las siguientes: Compromisos:

-Servicio de la deuda: $529 millones de pesos.-Estimado de gastos de capital (capex de mantenimiento): $146 millones de pesos.

Recursos disponibles:

-Efectivo y equivalentes de efectivo (excluyendo efectivo restringido): $420 millones de pesos.

-Impuesto al Valor Agregado por recuperar: $3.8 millones de pesos.-Estimado de utilidad operativa después de pago de la distribución (incluyendo depreciación e

ingresos financieros): $1,019 millones de pesos.-Líneas de crédito disponibles no dispuesta $70 millones de pesos.

a.Administración del riesgo de tasas de interés - Instrumentos financieros derivados

FibraHotel se encuentra expuesta a riesgos en tasas de interés debido a que obtiene préstamos a tasas variables. Este riesgo es manejado por la FibraHotel manteniendo contratos cap, cap spread y collar de tasa de interés. Las actividades de cobertura se evalúan regularmente para que se alineen con las tasas de interés y el apetito de riesgo definido; asegurando que se apliquen las estrategias de cobertura más rentables. El detalle de los instrumentos financieros es como sigue: Instrumentos financieros derivados designados como de coberturas de tasas de interés


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Valor

nocionalValor Contratos

vigentesInstitución

Beneficio máximo

%

Fecha de celebración

Fecha de vencimiento

30 de junio de 2021

razonable

Collar Banorte 6 15/sep/16 20/nov/2021 771,400 (16) Cap Spread Bancomer 4 26/sep/18 30/sep/2021 USD 13,000 - $ (16)

Considerando los instrumentos financieros derivados descritos arriba, la deuda cubierta al 31 de diciembre de 2020 asciende al 51% (la deuda bursátil se considera cubierta dada la tasa de interés pactada es fija.

d. Patrimonio de los fideicomisarios

Aportaciones y contribuciones-

a.Las aportaciones de los fideicomisarios a valor nominal al 30 de junio de 2021 y 31 de diciembre de 2020 se

integran como sigue:

2021 2020 Aportación de patrimonio inicial $ 15 $ 15

Emisión de CBFIs14,348,38

614,348,38

6

Total

$14,348,40

1

$14,348,40

1

b. El patrimonio de FibraHotel está representado por la aportación inicial de $15, el Portafolio de Aportación, el Portafolio de Aportación en Desarrollo y el monto de los recursos provenientes de emisiones de CBFIs.

c.Al 30 junio de 2021 y 31 de diciembre de 2020, existen 785,814,214 CFBIs y 783,394,169 CFBIs en circulación con derechos económicos, respectivamente.

d. En 2020 FibraHotel realizó recompra de 2,326,405 CBFIs.

e.Al 31 de diciembre de 2020 el Comité Técnico de FibraHotel ha aprobado y pagado distribuciones de las cuentas de ingresos fiscales, a los titulares de los CBFIs de la siguiente manera:

Fecha de aprobación de distribuciones

Distribución por CBFI

(Pesos)

Distribuciones de reembolso de patrimonio

Distribuciones del resultado

fiscal Total

distribuciones


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18 de febrero de 2020

$0.20

17 $ 111,964 $ 46,071 $ 158,035

Total a diciembre de 2020

$ 111,964 $ 46,071 $ 158,035

La distribución por CBFIs es el resultado de dividir el importe total distribuible entre el número de CBFIs en circulación con derechos económicos, el corte del número de CBFIs que tienen derecho a distribución se hace al momento de publicar el aviso de distribución. A partir del primer trimestre de 2020, anticipando un resultado fiscal negativo para todo el año 2020 y con la intención de proteger la situación de liquidez de FibraHotel, el Comité Técnico decidió suspender el pago de distribución. Al 30 de junio de 2021, FibraHotel no ha hecho distribuciones correspondiendo al año 2020. Al 30 de junio de 2021 y 31 de diciembre de 2020, los CBFIs sin derechos económicos ascendían a 9,199,337

f.Recompra de Certificados - Fibrahotel han recomprado los siguientes certificados durante 2020:

CBFIs en circulación833,947,22

0Monto máximo de recompra 41,697,361 Número de CBFIs adquiridos 2,326,405Precio de adquisición promedio (Pesos) $ 7.79

Total de recompra $ 18,132 Durante 2020 se realizó compra 2,326,405 CBFIs.

g. Reserva de pagos basados en certificados de FibraHotel - Plan de opción de certificados a ejecutivos que prestan servicios a FibraHotel FibraHotel cuenta con un esquema de compensación con base en certificados a terceros que prestan servicios a FibraHotel (terceros con ejecutivos de alto rango). Como se explicó en la Nota 1 a los estados financieros consolidados, dicho plan fue autorizado por la Asamblea de Tenedores y tiene como finalidad incentivar y mantener largo plazo los ejecutivos que prestan servicios a FibraHotel. El plan aprobado fue de hasta 4’994,018 CBFIs, o 1% del total de CBFIs en circulación al momento de las autorizaciones. El otorgamiento del plan considera los siguientes factores:

1. Plan reconocimiento a la alta Dirección: otorgamiento automático

2. Plan 2018 y 2019, decisión y determinación por parte del Comité Técnico en función de las métricas

de desempeño aprobado en el Comité Técnico en abril 2020. Las métricas de desempeño para el plan en los ejercicios recientes son: nivel del Adjusted Funds From


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Operations (AFFO) y CBFIs (60% del plan), desempeño vs benchmark (20% del plan) y total Shareholders Return (20% del plan). El precio promedio ponderado de los certificados determinado por FibraHotel a la fecha del ejercicio para las opciones sobre el plan correspondiente a los ejercicios 2013-2017 fue de 15.53 y para los planes 2018 y 2019 fue por 11.65 y 9.97, respectivamente. Con base en los precios determinados por FibraHotel, así como con el número de certificados que estiman liberar, se determinó que el valor razonable estimado total de todas las opciones será por $34,089 el cual será registrado de manera lineal a lo largo de los 5 años que dura en plan. Efecto registrado en el ejercicio 2019 ascendió a $8,306 incrementado el estado consolidado de cambios en el patrimonio de los fideicomisarios, generando un efecto acumulado por la cantidad de $24,918.

e.Información por segmentos de negocio

a. Segmentos de información financiera

La información por segmentos que se informaba externamente, era analizada sobre la base de los tipos de ingresos por arrendamiento de habitaciones, ingresos por alimentos y bebidas, gastos de operación por los diferentes tipos de marcas de hoteles que integran el portafolio de inversión de FibraHotel. Sin embargo, la información que se proporcionaba al funcionario que toma las decisiones operativas del Fideicomiso para propósitos de asignar los recursos y evaluar el rendimiento del segmento, se enfocaba de manera más específica en la categoría del cliente para cada tipo de portafolio. Las categorías principales de clientes para estos bienes son servicio proporcionado y marca. Los segmentos a informar de FibraHotel de acuerdo a la IFRS 8 son por lo tanto, son los siguientes: Servicio selecto Estos hoteles brindan ciertos servicios adicionales a los hoteles de servicio limitado, incluyendo la oferta de alimentos y bebidas, restaurantes, bares y servicio a cuarto 24 horas, salones para eventos sociales y juntas de trabajo, así como servicios adicionales dentro de la habitación. Servicio limitado Los hoteles de servicio limitado ofrecen un servicio como su nombre lo indica de hotelería conveniente, los cuales tradicionalmente no contaban con bares, restaurantes o salas de conferencias y juntas, tampoco ofrecían servicios adicionales, pero en los últimos años, la tendencia ha sido que esta clase de hoteles ofrezcan una mezcla de estos servicios, incluyendo centros de negocios, gimnasios y piscinas, con una selección limitada de alimentos (desayuno incluido) y espacios limitados de salas de juntas. Estancia prolongada Los hoteles de este segmento se caracterizan por un formato de suite, en configuraciones de estudio de una o dos recámaras, casi siempre con una cocina y un espacio de comedor y área de trabajo. Entre los servicios que brindan estos hoteles son áreas públicas similares a un hotel de servicios selectos sin salas de reuniones. Servicio completo Estos hoteles cuentan con una oferta de alimentos y bebidas robusta con varios centros de consumo (restaurantes y bares), salas de juntas y salones de conferencias para eventos sociales y empresariales asi como en ciertos casos servicios adicionales como spas, servicio a cuartos en horario amplio, valet parking,


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concierge, botones y áreas públicas más extensas.

f.Compromisos y contingencias

Excepto por lo mencionado anteriormente, ni el Fiduciario ni sus activos están sujetos a cualquier tipo de acción legal, excepto las derivadas de sus operaciones y actividades rutinarias.

Descripción de sucesos y transacciones significativas

Cambio de contrato de arrendamiento en Fiesta Inn Perisur a contrato de operación

El 31 de marzo de 2021 el hotel Fiesta Inn Perisur terminó el plazo del contrato de arrendamiento con Grupo Posadas. Desde el 1 de abril de 2021 el hotel pasó a un contrato de operación con la misma marca y operador, por lo que a partir del segundo trimestre de 2021 el hotel pasó a ser considerado como hotel administrado. Para efectos contables a partir del 1 de abril de 2021, el hotel deja de ser considerado en el balance general como Propiedad de Inversión y se considera como Activo Fijo.

Renovación de la línea de crédito con Sabadell

El 16 de abril de 2021, se firmó un convenio modificatorio para extender 24 meses el vencimiento de la línea de crédito revolvente de Ps. $200 millones con Sabadell. La fecha de amortización de la línea de crédito se extiende de mayo 2021 a mayo 2023. A la firma del convenio, se decidió amortizar de manera voluntaria Ps. $70 millones, dejando un saldo insoluto de Ps. $130 millones al 30 de junio de 2021. La sobre tasa de este crédito es de 215 puntos básicos sobre la TIIE y cuenta con garantía hipotecaria.

Apertura del hotel The Yucatan Resort Playa del Carmen, Tapestry Collection

El 12 de mayo de 2021, el hotel de 60 habitaciones en Playa del Carmen reabrió bajo la marca The Yucatan Resort Playa del Carmen, Tapestry Collection by Hilton, operado por Playa Hotels & Resorts bajo el concepto todo-incluido. Para efectos contables, a partir de la apertura del hotel, el hotel deja de ser considerado en el balance general como Propiedad de Inversión y se considera como Propiedad, mobiliario y equipo de hotel.

FibraHotel firmó un acuerdo para vincular el crédito BBVA 2 con criterios de sostenibilidad y mejorar el calendario de amortización de la línea

El 21 de junio de 2021 FibraHotel firmó un convenio modificatorio en la línea de crédito BBVA 2:

Se reducen las amortizaciones de los años 2022 y 2023 por Ps. $177 millones de pesos en 2022 y Ps. $44 millones de pesos en 2023, y se extiende el vencimiento del crédito a 2024.

La sobre tasa es de 190 puntos básicos sobre TIIE para la parte en pesos (Ps. $253 millones) y de 225 puntos básicos sobre LIBOR para la parte en dólares (USD 13 millones).


176 de 180

Se integró un KPI sostenible con un compromiso de reducir la intensidad energética por cuarto ocupado de 1% vs presupuesto para un portafolio de hoteles seleccionados. Esto representa el primer crédito verde de FibraHotel.

FibraHotel estima la apertura en agosto de dos hoteles cerrados al 30 de junio de 2021FibraHotel estima que durante agosto se llevará a cabo la reapertura de dos hoteles operados por Grupo Posadas con 265 cuartos, de los cuales 126 cuartos de servicio limitado pertenecen al hotel One Coatzacoalcos y 139 cuartos de servicio limitado pertenecen al hotel One Saltillo (previamente Fairfield Inn Saltillo operado por Marriott International). Ambos hoteles están cerrados a la fecha de este reporte.

CBFIs a la fecha del reporte y operación del Fondo de RecompraAl 30 de junio de 2021 FibraHotel tenía 785,814,214 CBFIs en circulación con derechos económicos. El 30 de junio de 2021 se pusieron en circulación 2,420,045 CBFIs y adicionalmente el 6 de julio de 2021 se pusieron en circulación 9,230 CBFIs adicionales. Estos 2,429,275 CBFIs corresponden al plan de incentivos para empleados establecido en 2017. A la fecha de este reporte FibraHotel cuenta con 785’823,444 CBFIs en circulación con derechos económicos.

FibraHotel tiene un programa autorizado para recomprar hasta 5% de los CBFIs. Durante el trimestre no se efectuaron operaciones del Fondo de Recompra.

Dividendos pagados, acciones ordinarias: 0

Dividendos pagados, otras acciones: 0

Dividendos pagados, acciones ordinarias por acción: 0

Dividendos pagados, otras acciones por acción: 0


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[815100] Anexo AA - Desglose de Pasivos

Saldo insoluto (Detalle)Intervalo de tiempo - desglose de pasivos [Eje]Institución Número de contrato Tipo de crédito (revolvente, pago a vencimiento, pagos

constantes)

Moneda Cláusula de refinanciamiento al

vencimiento

Prelación de pago

Fecha de firma de contrato


Determinación de tasa de referencia

Tasa de

interés

Descripción de la garantía o

características relevantes

Línea de crédito inicial

Saldo insoluto 0 a 6 Meses

[Miembro]7 a 12 Meses

[Miembro]

13 a 18 Meses

[Miembro]

19 a 36 Meses

[Miembro]

37 Meses o más

[Miembro]

Intereses devengados no

pagados al cierre del

trimestre en moneda nacional

Porcentaje de la deuda

total

Meses de

atraso (capital

o interés)

Banco Mercantil del Norte 3 Banorte pago a vencimiento MXN SI Flujos de propiedades en garantia

2019-09-30

2028-06-30 TIIE91 5.58 Garantía Hipotecaria y Prendaria

1,000,000,000 1,227,373,000 12,518,000 12,518,000 13,418,000 158,470,000 1,030,449,000 0 0.4716 0

BBVA Bancomer 1 Bancomer pago a vencimiento MXN SI Flujos de propiedades en garantia

2015-11-30


1,000,000,000 734,850,000 0 3,900,000 5,400,000 152,000,000 573,550,000 0 0.2823 0

BBVA Bancomer 2 Bancomer pago a vencimiento MXN SI Flujos de propiedades en garantia

2015-11-30


1,000,000,000 252,933,000 56,606,000 0 39,989,000 156,338,000 0 0 0.0972 0

BBVA Bancomer 3 Bancomer pago a vencimiento USD SI Flujos de propiedades en garantia

2018-10-31

2022-06-30 LIBOR91 5.04 Garantía Hipotecaria y Prendaria

1,000,000,000 257,604,000 57,652,000 0 0 0 199,952,000 0 0.099 0

Sabadel Sabadell pago a vencimiento MXN SI Flujos de propiedades en garantia

2020-03-31


210,000,000 130,000,000 0 0 0 130,000,000 0 0 0.0499 0

Total Bancarios [Miembro] 4,210,000,000 2,602,760,000 126,776,000 16,418,000 58,807,000 596,808,000 1,803,951,000 0

Saldo insoluto (Detalle)Intervalo de tiempo - desglose de pasivos [Eje]ISIN y/o clave de pizarra Listadas (México/Extranjero)

Esquema de amortización Moneda ¿Se contempla plan de refinanciamiento al

vencimiento?

Prelación de pago




Tasa de

interés



Monto inicial de la emisión



[Miembro]

13 a 18 Meses

[Miembro]

19 a 36 Meses

[Miembro]

37 Meses o más

[Miembro]





total

Meses de

atraso (capital

o interés)

FIHO 19 Mexico pago a vencimiento MXN NO 2019-09-24

2029-09-30 Tasa Fija 8.83 AA (MEX) por Fitch Ratings y AA+ por HR Ratings

2,500,000,000 2,480,745,000 0 0 0 0 2,480,745,000 0 0 0

Total bursátiles y colocaciones privadas [Miembro]

2,500,000,000 2,480,745,000 0 0 0 0 2,480,745,000 0

Saldo insoluto (Detalle)Intervalo de tiempo - desglose de pasivos [Eje]Acreedor Concepto Esquema de pago Moneda Cláusula de refinanciamiento al

vencimiento

Prelación de pago




Tasa de

interés



Línea de crédito inicial



[Miembro]

13 a 18 Meses

[Miembro]

19 a 36 Meses

[Miembro]

37 Meses o más

[Miembro]





total

Meses de

atraso (capital

o interés)

Total otros pasivos circulantes y no circulantes con costo [Miembro]

0 0 0 0 0 0 0 0

Total general [Miembro] 6,710,000,000 5,083,505,000 126,776,000 16,418,000 58,807,000 596,808,000 4,284,696,000 0


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[815101] Anexo AA

Resumen del plan correctivo

FibraHotel cerró el segundo trimestre de 2021 con un endeudamiento de Ps. $5,083 millones y con un total de activos de Ps. $16,930 millones, correspondiendo a un nivel de endeudamiento del 30.0%. La legislación en vigor previo a la entrada en vigor de las Modificaciones establecía un nivel de apalancamiento máximo 50% (cincuenta por ciento).

Nivel de endeudamiento al cierre del trimestre

Total de financiamientos: 2,602,760,000

Total de deuda bursátil: 2,480,745,000

Total de intereses devengados no pagados0

Activos: 16,930,334,000

Total de créditos, préstamos o financiamientos no relevantes0

Nivel de apalancamiento: 0

Activos: 16,930,334,000

Títulos de capital: 0

Índice de cobertura de servicio de la deuda2


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Activos líquidos: 419,880,000

IVA por recuperar: 3,765,000

Utilidad operativa estimada: 1,019,134,000

Líneas de crédito revolventes: 70,000,000

Amortización estimadas intereses386,142,000

Amortización programadas capital143,194,000

Gastos de capital recurrentes estimados145,921,000

Gastos de desarrollo no discrecional estimados0

Comentarios Anexo AA

El 10 de diciembre de 2020 la Comisión Nacional Bancaria y de Valores publicó modificaciones a las disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores, conocidas como la Circular Única de Emisoras (“CUE”) y modificaciones al Anexo AA de la CUE (las “Modificaciones”). Las Modificaciones entraron en vigor el 11 de diciembre de 2020.

Las Modificaciones son aplicables a FIBRAs y tienen como principal objetivo flexibilizar el marco jurídico de las FIBRAs cuando contraten financiamientos con cargo al patrimonio del fideicomiso.

Conforme a las Modificaciones, será facultad de la asamblea de tenedores establecer las reglas para la contratación de financiamientos con cargo al patrimonio de las FIBRAs. Las reglas aprobadas por la asamblea de tenedores deberán establecer el límite máximo de apalancamiento y el índice de cobertura de servicio de la deuda que deberán observar las FIBRAs, que deberán calcularse conforme al Anexo AA de la CUE. Asimismo, dentro de las modificaciones realizadas al Anexo AA se ha establecido un periodo de análisis de cuatro trimestres (en lugar de seis trimestres) para realizar el cálculo de dicho límite máximo de apalancamiento y el índice de cobertura de servicio de la deuda.

El 23 de Abril de 2021 la asamblea de tenedores de FibraHotel establecio el límite máximo de apalancamiento de FibraHotel a 40% y el limite al índice de cobertura de servicio de la deuda de FibraHotel de más de 1.0x

1. Nivel de endeudamiento


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FibraHotel cerró el segundo trimestre de 2021 con un endeudamiento de Ps. $5,083 millones y con un total de activos de Ps. $16,930 millones, correspondiendo a un nivel de endeudamiento del 30.0%. La legislación en vigor previo a la entrada en vigor de las Modificaciones establecía un nivel de apalancamiento máximo 50% (cincuenta por ciento).

2. Índice de cobertura de servicio de la deuda

El índice de cobertura de servicio de la deuda debe ser mayor a 1.0x.

Para FibraHotel, los compromisos corresponden a:

Servicio de la deuda (principal e intereses); Gastos de capital (CAPEX de mantenimiento de los hoteles); y Gastos de desarrollos no discrecionales (proyectos en desarrollo anunciados).

Y los recursos disponibles corresponden a:

Efectivo y equivalentes de efectivo; IVA por recuperar; Utilidad operativa después de pago de la distribución (incluyendo depreciación e ingresos financieros); y Líneas de crédito disponibles.

Conforme a la fórmula incluida en el Anexo AA de la CUE actualmente en vigor, al 30 de junio de 2021, el índice de cobertura de servicio de la deuda de FibraHotel es de 2.24x, y las métricas para su cálculo son las siguientes:

Compromisos para los cuatro próximos trimestres:

o Servicio de la deuda: Ps. $529 millones.o Estimado de gastos de capital: Ps. $146 millones.

Recursos disponibles para los cuatro próximos trimestres:

o Efectivo y equivalentes de efectivo (excluyendo efectivo restringido): Ps. $420 millones.o IVA por recuperar: Ps. $3.8 millones.o Estimado de utilidad operativa después de pago de la distribución (incluyendo depreciación e ingresos

financieros): Ps. $1,019 millones.o Líneas de crédito disponibles no dispuesta: Ps. $70 millones.

fiho consolidado clave de cotización: fiho trimestre: 2

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