exposicion de bienes inmuebles 2015
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exposicion del arquitecto Eduardo Carbonel Moreno sobre valuacionde de bienes inmubles.Valuaciones de todo tipo de terrenosTRANSCRIPT
ProyectosConstruccionesValuaciones
Seminario de
Seminario de
Antecedentes Institucionales
Valuaciones de Bienes InmueblesValuaciones de
Bienes Inmuebles
Expositor: Trujillo
2015Arq. Eduardo
Carbonel Moreno
Siendo Presidente de la República, el Mariscal Andrés Avelino Cáceres Dorregaray, (hace 126 años) creó el CTTP en el año 1889 como Institución única en su especialidad para fijar los aranceles y reglamentos en el campo de las valuaciones.
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Cuerpo Técnico de Tasaciones del PerúCuerpo Técnico de Tasaciones del Perú
En el año 1949 el CTTP fue el miembro fundador de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV) a raíz del Congreso Panamericano de Valuaciones desarrollado en Lima; integrando a profesionales de la valuación de 16 países de toda América.
*Federico Villarreal : participa como socio fundador en la organización y actividades del Cuerpo Técnico en Tasaciones, cuya primera tarea fue oficializar las normas acerca de unidades de pesas y medidas, extensiones de Tierras y materiales de Construcción
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Consejo Nacional de Tasaciones - CONATAConsejo Nacional de Tasaciones - CONATA
El Consejo Nacional de Tasaciones - CONATA, fue creado mediante Decreto Supremo Nº 287-68-HC el 9 de agosto de 1968, (Ley 23337) siendo un Organismo Público Descentralizado con funciones y competencias para formular, establecer y actualizar los valores oficiales de terrenos urbanos y rústicos a nivel nacional, determinar los valores unitarios oficiales de edificación para fines impositivos y otros; así como formular las normas valuatorias y el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú; y las valuaciones requeridas por el Estado y la sociedad a nivel nacional
Mediante Decreto Supremo Nº025-2006-VIVIENDA de fecha 07 de Setiembre del año 2006 el Consejo Nacional de Tasaciones - CONATA se fusiona (por la modalidad de absorción) con el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento correspondiéndole al citado Ministerio la calidad de entidad incorporante.
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Ministerio de Vivienda Construcción y SaneamientoMinisterio de Vivienda Construcción y Saneamiento
El Ministerio de Vivienda a través de la R.M. Nº 631-2007/VIVIENDA, ha designado a la Dirección Nacional de Construcción como órgano responsable de realizar las tasaciones de los bienes inmuebles que le requieran las entidades y empresas del Sector Público y que por su naturaleza no puedan ser llevadas a cabo por privados.
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DIRECCION GENERAL DE POLITICAS Y REGULACIÓN EN VIVIENDA Y URBANISMO
VICEMINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO
MINISTERIO DE VIVIENDA, CONSTRUCCION Y SANEAMIENTO
DIRECCION GENERAL DE POLITICA Y REGULACIÓN EN CONSTRUCCIÓN Y SANEAMIENTO
VICEMINISTERIO DE CONSTRUCCIÓN Y SANEAMIENTO
•(e) Aprobar y proponer, la actualización o modificación del Reglamento Nacional de Tasaciones, conforme la normatividad vigente
DIRECCION DE CONSTRUCCIÓN
•(d) Elaborar normas, lineamientos, directivas y procedimientos entre otros de alcance nacional, referidas a las Tasaciones.
•(e) Efectuar las Tasaciones de los bienes muebles e inmuebles que soliciten las entidades del Estado, a nivel nacional
Resoluciones Ministeriales Nos. 010 y 631-2007-VIVIENDA, del 10.01.07 y 07.12.07
Llevar a cabo las tasaciones de bienes muebles e inmuebles que le soliciten las entidades y empresas públicas.(PERITOS ADSCRITOS)
•(d) Aprobar y proponer normas, lineamientos, directivas y procedimientos de alcance nacional, en la determinación de aranceles y asistir técnicamente en su aplicación
•(e) Conducir y supervisar la formulación de los valores arancelarios y supervisar su aplicación en la valorización oficial de terrenos urbanos y rústicos de todo el país.
•(g) Elaborar normas, lineamientos, directivas y procedimientos de alcance nacional, para el desarrollar el proceso de determinación de aranceles y valorización de terrenos urbanos y rústicos a nivel nacional.
DIRECCION DE URBANISMO Y DESARROLLO URBANO
Planos prediales de valores arancelarios de terrenos urbanos
Planos prediales de valores arancelarios de terrenos urbanos
Planos Digitalizados Planos Digitalizados
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49 Distritos comprendidos en Lima Metropolitana Callao y Balnearios
103 planos prediales que contienen valores oficiales de
terrenos urbanos
Miraflores
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Planos de Valores Arancelarios de Lima Metropolitana y CallaoPlanos de Valores Arancelarios de Lima Metropolitana y Callao
342 localidades con valores oficiales de terrenos urbanos a
nivel Nacional
386 planos prediales que contienen valores oficiales de
terrenos urbanosCusco
Planos con Valores Arancelarios a Nivel Nacional
Planos con Valores Arancelarios a Nivel Nacional
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Listados con valores oficiales de terrenos
rústicos a nivel nacional
Listados con valores oficiales de terrenos
rústicos a nivel nacional
1,905 localidades con valores oficiales de terrenos rústicos a nivel Nacional (Región
Costa, Sierra y Selva)
Terreno rústico de Primera categoría: Junín
Listados con Valores Oficiales de Terrenos Rústicos a Nivel NacionalListados con Valores Oficiales de
Terrenos Rústicos a Nivel NacionalProyectosConstruccionesValuaciones
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Listados con valores oficiales de terrenos urbanos para
centros poblados menores a nivel nacional
Listados con valores oficiales de terrenos urbanos para
centros poblados menores a nivel nacional
1,847 localidades con valores oficiales de terrenos urbanos correspondientes a
Centros Poblados Menores (Menos de 5,000 habitantes)
Huarochiri
Listados con Valores Oficiales de Terrenos Urbanos para Centros
Poblados Pequeños a Nivel Nacional
Listados con Valores Oficiales de Terrenos Urbanos para Centros
Poblados Pequeños a Nivel Nacional
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Procedimiento para la determinación de los valores
unitarios oficiales de terrenos urbanos a nivel nacional
Procedimiento para la determinación de los valores
unitarios oficiales de terrenos urbanos a nivel nacional
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RM Nº 224-2012-VIVIENDA
GeneralidadesGeneralidadesProyectosConstruccionesValuaciones
Se considera suelo urbano a aquel que cuenta con obras de habilitación y que está destinado o son susceptibles de ser destinados para fines de vivienda, comercio, industria, equipamiento o cualquier otra actividad urbana.
Los valores unitarios oficiales de terrenos urbanos, son utilizados como un componente para determinar el pago del impuesto predial y son el conjunto de valores regulados de terrenos urbanos ubicados en las jurisdicciones y centros poblados a nivel nacional.
Los valores unitarios oficiales de terrenos urbanos, son formulados anualmente por la Dirección Nacional de Urbanismo utilizando documentos impresos o digitales (planos y listados) aprobados y difundidos por el Ministerio de Vivienda y Saneamiento; y los gobiernos regionales conforma a ley.
*Los Valores Unitarios Oficiales de terrenos urbanos que contienen los planos o listados se expresan en nuevos soles por metro cuadrado.
Recopilación de Información:
Fotografías aéreas recientes
Planos básicos conteniendo los valores oficiales
Plano catastral
Plano perimétrico de urbanizaciones
Plano básico actualizado de la localidad
Planos de instalaciones sanitarias y eléctricas
Plano de zonificación
Plano topográfico
Procedimiento para calcular los valores oficiales de terrenos urbanos para uso de vivienda,
comercio, otros usos y usos especiales
Procedimiento para calcular los valores oficiales de terrenos urbanos para uso de vivienda,
comercio, otros usos y usos especiales
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Se considera suelo urbano a aquel que cuenta con obras de habilitación y que está destinado o son susceptibles de ser destinados para fines de vivienda, comercio, industria, equipamiento o cualquier otra actividad urbana.El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, por intermedio de la Dirección Nacional de Urbanismo realiza la recopilación de los documentos de información técnica cartográfica (impresa y digital) de la jurisdicción en evaluación, a través de las municipalidades distritales y gobiernos regionales, considerando las obras de infraestructura terminadas al 30 de Diciembre del ejercicio anterior.
Restituciones Fotográficas Digitalizadas
Restituciones Fotográficas Digitalizadas
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IGN – SANIGN – SAN
Plano Catastral Urbano y Rural
Plano Catastral Urbano y Rural
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PETT – COFOPRI - DIREFORPETT – COFOPRI - DIREFOR
Plano Catastral Urbano y Rural
Plano Catastral Urbano y Rural
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PETT – COFOPRI - DIREFORPETT – COFOPRI - DIREFOR
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Plano predial con valores arancelarios de terrenos urbanos vigente
Plano predial con valores arancelarios de terrenos urbanos vigente
Plano de Zonificación vigentePlano de Zonificación vigenteProyectosConstruccionesValuaciones
IMP-MUNICIPALIDADESIMP-MUNICIPALIDADES
Vth Residencial de Lima - Callao
S/. 144.40 /m2
Costa
Sierra
129.96144.4
142.77
Selva 150.36 135.32
Vth Residencial S/. m2
Vth Industrial S/. m2
ZONAS GEOGRAFICAS
149.26
128.49
134.33
Lima - Callao
El valor oficial urbano (Vou) para un sector determinado con frente a una vía pública se obtiene interrelacionando el valor del terreno habilitado (Vth) con diversos factores de influencia significativa de la zona en estudio, de conformidad con la siguiente expresión:
Vou = Vth x K x M x Z x DU
Valor oficial urbano = Vou
Costo de la Habilitación Urbana =
Factores de influencia físicos
Factores de influencia urbana
K x M x ZObras de
infraestructuraZonificaciónMateriales de
Construcción
DU = Valor por metro cuadrado actualizado de área útil vendible que corresponde a una habilitación urbana para uso residencial con lotes promedio de 160 m2, calzada con carpeta asfáltica y ancho de vía de 14.00 m, veredas de concreto simple con un ancho de vía de 1.20 a 2.40 m. y con redes de agua potable, alcantarillados y eléctricas subterráneas con sus respectivas conexiones domiciliarias.
Vth
M xVth x K x Z x DU
Costo de la Habilitación Urbana
Obras de infraestructura
Materiales de Construcción Zonificación
D x EEquipamientoDesarrollo
urbano
Dinámica de desarrollo
CA x ESE x OFContaminación
AmbientalEstrato Socio-
EconómicoOtros
Factores
Selva 150.36 135.32
Vth Residencial S/. m2
Vth Industrial S/. m2
ZONAS GEOGRAFICAS
149.26
128.49
134.33
Lima - Callao
Costa
Sierra
129.96144.4
142.77
Area útil vendible correspondiente a :
Habilitación urbana de uso residencial
Lotes promedio de 160 m2
Calzada de carpeta asfáltica
Ancho de vía de 14.00 m.
Veredas de concreto simple de 1.20 a 2.40 m.
Redes de agua potable, alcantarillado y eléctricas
Conexiones domiciliarias.
Estudio (Para habilitaciones planificadas)Trazo (Trazo definido de las calles)Calzada y ancho de vía: Tierra nivelada con trazo definido Afirmado compactado Suelo estabilizado Empedrado Carpeta asfáltica Adoquinado Losa de concreto Menor de 6.00 m. De 6.00 a 10.00 m. De 10.00 a 18.00 m. Mayor de 18.00 m. o Av. de doble vía. Castigos por deterioroRedes de : Agua potable: Piletas públicas Conexiones domiciliarias Alcantarillado: Tanques o pozos sépticos Conexiones domiciliarias Eléctrica: Cables aéreos sin postes Postes de madera sin tratar (cables aéreos) Postes de concreto, fierro o madera tratada (cables aéreos y subterráneos)
Conexiones domiciliarias: Agua, alcantarillado y Electricidad.Veredas: Empedrado Asfalto con sardinel de concreto Concreto simple Menor de 1.20 m. De 1.20 a 2.40 m. Mayores de 2.40 m. Castigos por deterioro
Lima y Callao
Selva
Costa
Sierra
Residencial: R1-S, R1 R2, R3 I1-R3, I1-R4, R4 I1-R5, R5 R6 R7 R8
Comercial: C-1 Comercio Local C-2 Comercio Vecinal C-3 Comercio Sectorial C-4 Comercio Comunal C-5 Comercio Distrital C-6 Comercio Zonal C-7 Comercio Interdistrital C-8 Comercio Central C-9 Comercio Metropolitano C-E Comercio Especializado C-I Comercio Intensivo
Paredes de caña enlucidos de barro.
Paredes de madera rústica, piedra pirca, tapiales.
Paredes de madera tratada, adobe, adobón enlucidos; con techo de madera rústica, calamina, eternit o tejas rústicas.
Muros de ladrillo o concreto con techos aligerados o viguería de madera con cobertura:
EducaciónSaludSeguridadComunicacionesRecreaciónCulturaReligiónInstituciones FinancierasTransporteHospedaje
No existeLímite permisibleExceso de límite
AltoMedio AltoMedioMedio BajoBajo
Zonas de interés turísticoZona Monumental
Zonas deprimidas, tugurizadas o periféricasZonas de influencia negativa
Hospitales, locales públicos, cementerioacequias abiertas, basurales.
Zonas con ruidos molestos
Suelos no adecuados para la edificación
Zonas en peligro de inundaciones
Zona de comercio informal
Vth Residencial de Lima - Callao
S/. 144.40 /m2
Red de agua potable
Red de energía eléctricaRed de alcantarillado
Veredas concreto simple de 2.40 m.
de ancho
Calzada de concreto de 15.00 m. de ancho
Estudio planificado
Trazo definido de las calles
Postes de fierro con cables subterráneos
Conexiones Domiciliarias
Zonificación C 7 Comercio Interdistrital
La inspección de campo es la labor básica de trabajo para la obtención de información:
Miraflores
Av. José Pardo Av. Arequipa Atahualpa
12
E 14
xx
x
x
x
x
x
Miraflores
x
66
317
163
116
263
337337337337 317 293 293
317
317
317
317
293 293 293
293293 293
317240
293
293
263263 263
240
240
240
317
317
317
330
263
293
293
240
237237
237
237Interpolación de valoresInterpolación de valores
Plano Básico Arancelario de Areas Urbanas de Miraflores
Sustentación y Aprobación en el Ministerio de ViviendaSustentación y Aprobación en el Ministerio de Vivienda
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Seminario de
Seminario de
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú
Valuaciones de Bienes InmueblesValuaciones de
Bienes Inmuebles
Expositor: Trujillo
2015Arq. Eduardo
Carbonel Moreno
R.M. Nº 266-2012-VIVIENDA
Disposiciones GeneralesDisposiciones GeneralesLa finalidad del Reglamento Nacional de Tasaciones es la de establecer los criterios, conceptos, definiciones y procedimientos técnicos normativos para formular la valuación de bienes inmuebles y muebles.
Valuación o tasación es el procedimiento mediante el cual el perito valuador realiza inspección ocular del bien, lo estudia, analiza y dictamina sus cualidades y características en determinada fecha, para establecer la estimación del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas establecidas en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú. *Justiprecio es la estimación del valor razonable y justo de un bien.
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Son Bienes Inmuebles (Art. 885 del Código Civil)
. El suelo, el sub suelo y el sobresuelo.
. El mar, los lagos, los ríos, los manantiales.
. Las corrientes de agua y las aguas vivas o estanciales. . Las minas, canteras, y depósitos de hidrocarburos.. Las naves y aeronaves.. Los diques y muelles.. Los pontones, plataformas y edificios flotantes.. Las concesiones para explotar servicios públicos.. Las concesiones mineras obtenidas por particulares.. Las estaciones y vías de ferrocarriles.
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Son Bienes Muebles (Art. 886 del Código Civil)• Los vehículos terrestres de cualquier índole.• Las fuerzas naturales susceptibles de apropiación.• Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal. • Los materiales de construcción o procedentes de una demolición sino están unidos al suelo.• Los títulos , valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la adquisición de créditos o derechos personales•Los derechos patrimoniales de autor , de inventor, de patentes, nombres, marcas.
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El reglamento alcanza a los bienes que pueden ser objeto de medida y cuyo valor puede determinarse aplicando métodos directos (comparación, costo), indirectos (renta, valor actual) u otros debidamente sustentados. *Método directo correspondiente a la determinación del valor de los componentes físicos del predio (o sea el valor del terreno, mas el de sus edificaciones o construcciones, mas el de sus obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes) .
El campo de aplicación del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú y la sujeción a sus normas alcanza a todo el territorio de la República.
Su uso es obligatorio en los casos en que se trate de practicar una valuación comercial o reglamentaria en la que el Estado interviene en alguna medida y para la ejecución de tasaciones reglamentarias que sean solicitadas por terceros.
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Se denomina tasación o valuación comercial cuando los valores corresponden a los del libre mercado.
Para los efectos de la aplicación de las disposiciones y normas del reglamento en los procesos valuatorios, se distingue con el nombre de tasación o valuación reglamentaria, cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los aranceles o valores unitarios oficiales de terreno y de edificación que son aprobados por los dispositivos legales correspondientes.
Se denomina perito valuador al profesional colegiado que en razón de sus estudios superiores y a su experiencia, está debidamente capacitado para efectuar la valuación de un bien.
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El perito valuador debe indicar con precisión la fecha de la información técnica y de los precios que está utilizando. Cuando se trate de valuaciones retrospectivas, deberá resaltarse tal condición.El documento que contiene la valuación de un bien constituye el informe técnico de tasación que deberá ser firmado por el profesional responsable y debe constar de tres (03) secciones: memoria descriptiva, valuación y anexos.El valor comercial es el que se obtiene por la compra-venta de un bien en la fecha de valuación, en consideración a las compras ventas de bienes similares y a las características del bien valuado
El valor de realización es el que se obtiene por la compra-venta de un bien, tomando como base el valor comercial y aplicándole un factor, en consideración a la necesidad de realizar el bien en el menor tiempo posible, el mismo que debe ser justificado por el perito.
Se considera terreno urbano al que está situado en centro poblado y se destina a vivienda , comercio, industria o cualquier otro fin urbano, así como los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y recibidas sus obras de habilitación urbana, estén o no habilitadas legalmente.
ProyectosConstruccionesValuacionesValuación de Predios UrbanosValuación de Predios Urbanos
Se considera predios a los terrenos así como a las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que constituyen partes integrantes de ellos y que no pueden ser separadas, sin alterar, deteriorar o destruir la edificación.
cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores eléctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire acondicionado, piscinas, muros de contención, subestación eléctrica, pozos para agua y desagüe, pavimentos y pisos exteriores; zonas de estacionamiento, zonas de recreación y otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificadas como tales.
ProyectosConstruccionesValuaciones
Se entiende por edificaciones, a las construcciones o fabricas en general.
Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se encuentran adheridas físicamente al suelo o a la construcción y no pueden ser separadas de estos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante y funcional de este:
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Los valores arancelarios o valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno urbano, son aquellos que han sido determinados por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento y aprobados por los dispositivos legales correspondientes.
ProyectosConstruccionesValuaciones
La valuación del predio urbano consiste en la determinación del valor de todos sus componentes, en términos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
A estos valores de los componentes físicos, (si corresponden al estado de similar nuevo) se les aplicará, según los casos, los factores de depreciación por antigüedad y estado de conservación que están determinados en el reglamento. En el caso de una valuación reglamentaria se utilizaran los valores unitarios oficiales de terreno y de edificación aprobados por el dispositivo legal pertinente.
Cuando se trata de una valuación comercial se determinará en base a los a los valores unitarios obtenidos en el estudio de mercado ; si los hubiere, se adicionará aquellos factores que se considere pertinente, los mismos que deberán ser justificados por el perito.
a).- Memoria descriptivab).- Valuación Valuación del terreno Valuación de las edificaciones Valuación de las obras complementarias Valuación de las instalaciones fijas y permanentes Cuadro resumen general de las valuaciones Anexos Fotografías
El informe de valuación, debe desarrollar los siguientes rubros:
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Nombre de propietario o posesionarioNombre de la persona que solicita la tasaciónObjeto de la tasación y metodología o reglamentaciónFecha a la cual esta referida la tasación. Fecha de inspecciónZonificación y uso actual del predioInfraestructura de servicios urbanos que posee el predioUbicación, linderos y perímetroÁrea del terrenoZonificación y uso actual del predioInfraestructura de servicios urbanos que afecten al predioCaracteristicas del entorno del predioDescripción de la distribución de las plantasDescripción de las edificaciónEstado de conservaciónAntigüedad de la construcciónServidumbresAnálisis de la documentación registralObservaciones
Memoria Descriptiva ProyectosConstruccionesValuaciones
Cimentación.Elementos estructurales.Muros y columnas.Techos y coberturas.Pisos y contrapisos.Revestimientos, zocalos y contrazocalos.Puertas, ventanas, rejas, barandas.Roperos empotrados, muebles fijos , etc.Vidrios.Pintura.Cerrajería.Instalaciones sanitarias.Aparatos sanitarios.Instalaciones mecánicas y eléctricas.Instalaciones complementarias permanentes.
Descripción de la edificación ProyectosConstruccionesValuaciones