explotación de bienes raíces

Tributación de bienes raíces no agrícolas

Explotación de bienes raíces

Tratamiento en la Ley de Renta y Ley de IVA sobre las explotaciones de bienesraíces no agrícolas

TEMA

Explotación de bienes raíces. Tratamiento de acuerdo al Impuesto a la Renta

Cuando se decide explotar un bien raíz no agrícola es necesario tener en cuenta lasformas o sistemas de tributación. La ley distingue si se hace por renta presunta o rentaefectiva y si esta última es con contabilidad completa o simplificada, según sea el caso.

A continuación, se hace mención de los antecedentes a tener en consideración para lacorrecta tributación de los bienes raíces no agrícolas.

1.- Renta presunta en bienes raíces no agrícolas

La ley presume una renta anual equivalente a un 7% del avalúo fiscal de los bienesraíces no agrícolas, vigente al 1º de enero del año en que debe presentarse la declaración, enlos siguientes casos:

Cuando la renta líquida anual del conjunto de bienes raíces no agrícolas no exceda del11% del avalúo fiscal del conjunto de tales bienes.

Respecto de bienes raíces no agrícolas que no le produzcan renta al contribuyente y quetampoco estén destinados a su uso particular o de su familia.

Esta presunción es simplemente legal, y por ende, admite prueba en contrario. Porejemplo, mediante contabilidad completa o simplificada podría demostrarse que la rentaefectiva de estos bienes raíces ha sido inferior al 7% de su avalúo.

Cuando se declare esta renta presunta o cuando se acredite una renta efectiva inferior al11% del avalúo fiscal, se declara sólo para los fines del impuesto Global Complementario oAdicional eximiéndose del impuesto de primera categoría.

2.- Situaciones de rentas de arrendamiento en bienes raíces no agrícolas

Los contribuyentes que den en arrendamiento bienes raíces no agrícolas, conforme a lodispuesto por el art. 20 Nº 1 letra d) de la Ley de Renta, pueden encontrarse en una de lassiguientes situaciones:

a) que la renta líquida efectiva del conjunto de dichos bienes, debidamente actualizada,sea igual o inferior al 11% del avalúo fiscal de los referidos inmuebles, vigente al 1º enero delaño en que debe presentarse la declaración, y

b) que la renta líquida efectiva del conjunto de dichos bienes, debidamente actualizada,sea superior al 11% del avalúo fiscal, vigente a la misma fecha antes indicada.

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En primer caso, dichos contribuyentes sólo para los efectos del Impuesto GlobalComplementario o Adicional, según corresponda, podrán declarar la renta presunta (7% delavalúo fiscal) o efectiva de tales bienes. Se eximen, por tanto, del impuesto 1ª Categoría.

Si optan por declarar la renta efectiva, ésta deberá acreditarse mediante contabilidadfidedigna, la cual podrá ser completa o simplificada.

Los contribuyentes personas naturales que se encuentren en la situación señalada en elpárrafo anterior, podrán acreditar sus rentas de arrendamiento mediante una Planilla con undetalle cronológico de las Entradas y un detalle aceptable de los Gastos, la cual no requiereser timbrada por el Servicio de Impuestos Internos o bien mediante un ordenamiento simplede los antecedentes (comprobantes o recibos) que avalan la renta de arrendamiento obtenidade dichos bienes. (Oficio N° 3065 de 22 diciembre 1997)

La renta de arrendamiento se determinará mediante la suma de las rentas dearrendamiento, percibidas o devengadas durante el año, menos los gastos necesarios paraproducirla, de acuerdo a las normas del artículo 31 de la Ley de Renta, ambos conceptosdebidamente actualizados, considerando para tales fines el mes de la percepción o devengo dela renta o el del desembolso de los gastos, según corresponda.

En el caso que la renta efectiva sea superior 11% del avalúo fiscal, tales contribuyentesestán obligados a declarar dicha renta, tanto para los efectos del impuesto de PrimeraCategoría como para fines del Impuesto Global Complementario o Adicional.

3.- Bienes raíces a los cuales no se les presume renta

Los siguiente bienes raíces no quedan sujetos a la presunción del 7%, indicada en elpárrafo anterior.

a) Bienes raíces no agrícolas destinados al uso de su propietario y de su familia (OficioN° 741, de 22 febrero 1985);

b) Bienes raíces no agrícolas de propiedad de trabajadores, jubilados o montepiados quehayan obtenido como únicas rentas en el año su sueldo, pensión o montepío y las referidas enel artículo 22 e inciso primero del artículo 57, siempre que el avalúo al 1º de enero, delconjunto de dichos bienes, NO exceda de 40 UTA, que no les haya producido rentas líquidasanuales superiores al 11% de su avalúo. (Oficio N° 1690, 15 abril 1977)

c) Bienes raíces no agrícolas de propiedad de pequeños mineros artesanales, pequeñoscomerciantes que desarrollan actividades en la vía pública, suplementeros y de propietarios deun taller artesanal u obrero, que hayan obtenido exclusivamente rentas correspondientes aesas actividades, incluso sueldos o pensiones y las referidas en el inciso primero del artículo57, y siempre que el avalúo del conjunto de dichos bienes raíces al 1º enero, no exceda de 40UTA, sin perjuicio de la obligación de declarar la renta efectiva, si ella es superior al 11% delavalúo fiscal.

d) Bienes raíces no agrícolas de propiedad del contribuyente, destinado exclusivamenteal giro de su negocio, profesión u ocupación lucrativa.

e) Viviendas acogidas al DFL Nº 2, de 1959, en ningún caso.

4.- Créditos contra el impuesto de Primera Categoría

Contribuciones de bienes raíces

Los contribuyentes que tienen derecho a este crédito son:


a) Los que exploten bienes raíces no agrícolas en calidad de propietario o usufructuario.

b) Las sociedades anónimas que posean o exploten a cualquier título bienes raíces noagrícolas.

c) Las empresas constructoras en general y las inmobiliarias por los inmuebles queconstruyan o manden a construir para su venta posterior, desde la fecha de la recepcióndefinitiva de las obras de edificación.

Si el monto de la rebaja contemplada, excediera del impuesto aplicable a las rentas dePrimera Categoría, dicho excedente no podrá imputarse a otro impuesto ni solicitarse sudevolución.

Crédito del 4% del Activo Fijo

Darán derecho a este crédito, los bienes del activo inmovilizados nuevos, poradquisición o los construidos directamente por el contribuyente o a través de otra empresa,que sean ambos tipos de bienes depreciables, siempre y cuando recaigan sobre contribuyentesque declaren el Impuesto de Primera Categoría sobre renta efectiva determinada segúncontabilidad completa.

No tendrán derecho a este beneficio las empresas del Estado y las empresas en que elEstado, sus organismos o empresas o las Municipalidades, tengan una participación o interéssuperior al 50% del capital.

5.- Rentas de viviendas acogidas al DFL Nº 2, de 1959

No están afectas a ningún impuesto a la renta, las rentas de arrendamiento osubarrendamiento de viviendas acogidas al DFL Nº 2, de 1959, cualquiera sea el monto detales rentas, el número de viviendas que se posean o la calidad jurídica del contribuyente.

Todo ello, en el entendido que el citado bien raíz no ha sido desafectado de su condiciónde "vivienda económica" acogida al DFL Nº 2, de 1959, por haber cambiado su destinohabitacional, como ocurre cuando se destina íntegramente a oficina, consultorio profesional,local comercial, bazar, etc.

Sin embargo, en las viviendas económicas podrá también instalarse un pequeñocomercio sin perder las franquicias otorgadas por el DFL Nº 2, de 1959, siempre que suprincipal destino subsista como habitacional.

Con todo, no podrán acogerse a la disposición anterior los comercios que tengan porobjeto el expendio y/o venta de bebidas alcohólicas, el establecimiento de juegos electrónicos,salones de pool, juegos de azar, la exhibición de videos u otros que provoquen ruidos u oloresmolestos y demás cuyo giro está prohibido por ordenanzas locales o municipales. (Ley19.063, D. O. de 01.07.91)

Las rentas provenientes de la celebración de un contrato de arrendamiento con opciónde compra de una vivienda económica acogida al DFL N° 2, percibidas o devengadas, tantolas obtenidas mediante la explotación del bien mientras éste estuvo dado en arrendamientocomo las obtenidas en su enajenación, cualquiera que sea la calidad jurídica de la empresabeneficiaria, y siempre y cuando ésta no sea la que construyó la vivienda económica que searrienda con opción de compra, estarán exentas de todos los impuestos de la Ley de la Renta,esto es, del impuesto de Primera Categoría y Global Complementario o Adicional, segúncorresponda, no existiendo, incluso, la obligación de declarar las mencionadas rentas encalidad de exentas en la renta bruta del impuesto Global Complementario. (Circular N° 53, 29agosto 1997)


6.- Efectos en el FUT por el arrendamiento de bienes raíces

Los contribuyentes de la Primera Categoría, obligados o que opten por declarar en dichacategoría sus rentas efectivas determinadas a base de un balance general, según contabilidadcompleta, están obligados a llevar un registro de las utilidades, más conocido como el Fondode Utilidades Tributables (FUT).

De lo anterior, el contribuyente está obligado a declarar por renta efectiva poractividades rentísticas, y además de ellas, tiene rentas por arrendamiento de bienes raíces, delos cuales podrían no necesariamente caer en la misma clasificación de renta efectiva, sinoque por renta presunta.

Es por eso la descripción necesaria de esta forma de explotación y su comportamientoen el FUT, para una mejor toma de decisión en cuanto a su planificación tributaria.

La renta líquida imponible de la actividad rentística de explotación de bienes raíces noagrícolas, debe determinarse por el conjunto de los citados bienes, considerándose tantoaquellos cuya renta anual efectiva exceda del 11% de su avalúo fiscal, como aquellos cuyarenta anual efectiva sea igual o inferior a dicho límite.

En el evento de que la renta efectiva obtenida del conjunto de los referidos bienes seaigual o inferior al 11% del avalúo fiscal de los mismos bienes, el contribuyente, que no seasociedad anónima, se encuentra exento del Impuesto de Primera Categoría, pero afecto a losimpuestos Global Complementario o Adicional, pudiendo declarar en dichos tributos la rentaefectiva de las bienes o la renta presunta.

Si opta por declarar la renta presunta, equivalente al 7% del avalúo fiscal de los bienesraíces no agrícolas, dicha renta estará exenta del impuesto de Primera Categoría, y ante esacalidad, debe registrarse en el Registro FUT, pero al término del ejercicio, se entiende retiradade inmediato para su tributación a los impuestos personales que afectan a sus socios, enproporción a su participación en las utilidades, sin derecho al crédito por Impuesto de PrimeraCategoría, ya que se trata de una renta exenta de este gravamen.

Si opta por declarar la renta efectiva por ser ésta inferior al 11% del avalúo fiscal,acreditada tal circunstancia mediante contabilidad fidedigna, dicha renta igualmente seencuentra exenta del Impuesto de Primera Categoría, conforme a las normas legales indicadasen el punto anterior, debiendo registrarse también en esa calidad en el Registro FUT para sutributación con los impuestos Global Complementario o Adicional por parte de sus socios,cuando sea retirada por éstos, de acuerdo al orden de prelación o imputación, pero sin derechoal crédito por impuesto de Primera Categoría, ya que se trata de una renta exenta de estetributo. (Oficio N° 2803, de 25 julio 2005).

Por el contrario, si la renta del conjunto de los referidos bienes excede el 11% delavalúo fiscal de los mismos bienes, o sin exceder este límite se trata de sociedades anónimas,el contribuyente se encuentra afecto al Impuesto de Primera Categoría y, además, a losimpuestos Global Complementario o Adicional, pudiendo darse de crédito el citado tributo decategoría en contra de los impuestos personales antes indicados, debiendo registrar además enel Registro FUT para su tributación, cuando sea retirada por sus socios, con derecho al créditopor impuesto de Primera Categoría declarado y pagado por la sociedad, de acuerdo al ordende imputación o prelación para su retiro.

Ahora bien, si los socios de la sociedad en el año en que la empresa optó por declarar larenta presunta de su actividad, por cumplir con los requisitos exigidos para ello, efectuaronretiros efectivos de utilidades de ejercicios con renta efectiva, independientemente deentenderse legalmente retirada la renta presunta al término del ejercicio y tributar con los


impuestos Global Complementario o Adicional, tales retiros deben imputarse a las utilidadesregistradas en el Registro FUT y cumplir con la tributación de los impuestos personales antesindicados, con o sin derecho al crédito por impuesto de Primera Categoría, según se trate deuna renta afecta o no con el citado tributo de categoría a la cual se imputaron los citadosretiros. Si no existieran utilidades retenidas en el Registro FUT o éstas no ser suficientes paracubrir los retiros efectivos realizados, tales sumas en la parte no cubierta con las citadasutilidades, quedan como excesos de retiros para los ejercicios siguientes sujetos a latributación.

7.- Ingresos Bruto de los bienes raíces que producen renta efectiva

Está constituido por:

# El valor de los arriendos.# El valor de las mejoras hechas por el arrendatario, subarrendatario, cesionario, usufructo

o usuario a cualquier título del bien raíz, que quede a beneficio del arrendador.# Contribuciones de Bienes Raíces pagadas por el arrendatario, es mayor ingreso para el

arrendador. (Oficio N° 2860, 14 octubre 1996)# Los ingresos derivados de los contratos de leasing deben computarse en el ejercicio en

que las cuotas respectivas se devenguen, es decir, en las fechas que han sido fijadas en elcontrato para el cumplimiento de la obligación por parte del deudor; sin perjuicio de que,en caso que las cuotas sean pagadas anticipadamente, o bien, cuando se hagan exigiblesde conformidad a lo estipulado en el contrato respectivo, se consideren como ingresobruto al momento de su cancelación. (Oficio Nº 3067, 08 septiembre 1988)

# Las sumas percibidas del arrendatario, subarrendatario, usufructuario, cesionario ousuario a cualquier título del bien raíz, por concepto de reembolso de gastos.

Explotación de bienes raíces. Tratamiento de acuerdo a la Ley del IVA

Arrendamiento de bienes inmuebles con muebles

Dentro del hecho gravado especial equiparado a servicios que establece la letra g) delartículo 8 de la ley cabe distinguir por separado los siguientes contratos de arrendamiento,subarrendamiento, usufructo o cualquier otra forma de cesión temporal del uso y goce de:

1.- Inmuebles amoblados2.- Inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividadcomercial o industrial, y3.- Todo tipo de establecimiento comercial.

1.- Arrendamiento de inmuebles amoblados

Se equipara a servicios, afectos a IVA, los contratos de arriendo, subarrendamiento,usufructo y otras formas de cesión del uso y goce temporal de inmuebles amoblados.

Para estos efectos, se entiende que un inmueble se encuentra amoblado cuando seentregue para su uso provisto de los muebles y menaje en cantidad y naturaleza suficientepara ser habilitado.

En el caso del arrendamiento, el IVA se aplica sólo sobre la parte de la renta anualrespectiva que exceda del 11% del avalúo fiscal del inmueble o de la cantidad queproporcionalmente corresponda si la renta de arrendamiento estuviere pactada por períodosdistintos a un año. Esta deducción es válida exclusivamente en el contrato de arriendo y no enlas otras formas de cesión, como es el caso de subarrendamiento o usufructo.


2.- Arrendamiento de inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan elejercicio de una actividad comercial o industrial

Este hecho gravado especial equiparado a servicios se configura en los siguientes casos:

arrendamiento, subarrendamiento u otras formas de cesión del uso y goce temporal deinmuebles no agrícolas que cuenten con las instalaciones y/o maquinarias que permitandesarrollar una actividad comercial o industrial, cualquiera que ella sea.

Entre estos inmuebles deben entenderse incluidos, entre otros: los hoteles, molinos,playas de estacionamiento, barracas, teatros, cines, frigoríficos, mataderos, etc.

Arrendamiento, subarrendamiento u otras formas de cesión del uso y goce temporal debienes raíces agrícolas, en la parte que tenga relación con actividades industriales anexas ocomplementarias desarrolladas dentro del predio.

A modo de ejemplo, puede citarse el arrendamiento de: molinos, fábricas conserveras,establecimientos elaboradores de queso, mantequilla, leche desecada, bodegas elaboradorasde vinos, etc., que no comprendan la totalidad del predio agrícola en que se encuentrenubicados.

No procede la aplicación del IVA cuando se da en arrendamiento u otra forma de cesióntemporal un local comercial vacío, es decir, carente de toda instalación que no sean lascomunes o propias de todo inmueble, como es el caso de las instalaciones eléctricas, de agua,sanitarias, etc.

En el caso del arrendamiento, cuando proceda aplicar el IVA, éste grava sólo la parte dela renta anual respectiva que exceda del 11% del avalúo fiscal del inmueble o de la cantidadque proporcionalmente corresponda si la renta de arrendamiento estuviese pactada porperíodos distintos a un año. Esta deducción es válida exclusivamente en el contrato dearriendo y no en las otras formas de cesión, como es el caso del subarrendamiento ousufructo.

Ejemplos de arrendamiento de inmuebles gravados con IVA

- Arrendamiento de una oficina equipada con los muebles necesarios para el desarrollode una actividad profesional. (Oficina N° 825, 15 marzo 1989)

- Arrendamiento de un centro radiológico que permite a los usuarios el uso de equipos,instalaciones y muebles para el ejercicio de la actividad profesional. (Oficio N° 2.669, de 17agosto 1990)

- Arrendamiento de líneas y redes conductoras de energía eléctrica, incluyendopostaciones, cables y demás instrumentos específicos que facultan el desarrollo de actividadesrelacionadas con la actividad de distribución de energía eléctrica.(Oficio N° 712, 9 febrero1976)

- Contrato de concesión y arrendamiento de termas minerales que celebra unamunicipalidad con una empresa concesionaria que las explotará comercialmente. (Oficio N°1681, 31 marzo 1981)

- Arrendamiento de auditorio con mobiliario necesario para su funcionamiento. (OficioN° 2463, 22 octubre 1997)

- Arriendo de galpón con modulación estándar no se encuentra afecto a IVA. En cambiosi los módulos están dotados de estanterías, repisas o cualquier otro elemento que lo habilite,


además de separar ambientes, su arriendo se encuentra afecto a IVA. (Oficio N° 2504, 24octubre 1997).

- Arrendamientos de gimnasios y otros establecimientos para la práctica de actividadesdeportivas en la medida que cuenten con instalaciones, habilitación de graderías,aposentadurías, boleterías y otros, que conformen instalaciones que permitan el ejercicio deuna actividad comercial. (Oficio N° 933, 5 abril 2005)

- Cesión de espacios publicitarios en un estadio, por cuanto se trata de la cesióntemporal de espacios situados dentro de inmuebles que permiten el ejercicio de una actividadde carácter comercial, como es la presentación de espectáculos públicos. (Oficio N° 754, 10febrero 2004).

- Arrendamiento de espacios para estacionar vehículos. (Oficio N° 3030, 26 agosto2002)

- Arrendamientos de boxes de estacionamiento. (Oficio N° 2.888, 9 junio 1977)

3.- Arrendamiento de inmuebles exento de IVA

Todo contrato de arrendamiento de inmuebles que no se encuentren amoblados o que nocuenten con instalaciones o maquinarias para el ejercicio de una actividad comercial oindustrial, se encuentra exento de IVA según lo estipulado por el Nº 11 de la letra E delartículo 12 de la Ley.

Esta exención es válida sólo para los contratos de arriendo que versen sobre los citadosinmuebles no amoblados o sin instalaciones. Por lo tanto, no se extiende a contratos desubarrendamiento, usufructo u otras formas de cesión, casos en los cuales podrían reunirse losrequisitos del hecho gravado básico en los servicios, si es que el acto por el cual se cede el usoy goce temporal proviene del ejercicio de una actividad clasificada en los Nºs 3 o 4 delartículo 20 de la Ley de la Renta.

De lo anterior, existe un oficio del Servicio, sobre un inmueble con destino educacionalque será arrendado sin incorporar bienes corporales muebles y que las instalaciones que poseeno se encaminan al desarrollo de actividad comercial o industrial alguna, siendo lapotencialidad de uso del edificio y sus instalaciones la actividad educacional, la cual no puedeser calificada como comercial ni industrial.

El Servicio manifestó que la actividad educacional no puede calificarse como comercialni industrial, de manera que el solo hecho de contar el inmueble arrendado con instalacionesque permitan el ejercicio de la actividad educacional, no configura por si mismo el hechogravado del artículo 8° letra g) de la Ley del IVA, sin embargo, es preciso reiterar que la solacircunstancia que el inmueble se encuentre destinado a funcionar como establecimientoeducacional, no descarta que cuente además con instalaciones que permitan el ejercicio de unaactividad comercial o industrial; instalaciones cuya existencia son las que en definitivadeterminan la configuración del hecho gravado, aun cuando el inmueble no se destineefectivamente al desarrollo de dichas actividades. (Oficio N° 1555, 3 Mayo 2006)

Ejemplos de arriendos de inmuebles exentos de IVA:

- Arrendamiento solamente de terrenos sin instalaciones. (Oficio N° 4.856, 21 agosto1975).

- Arrendamiento de galpones con agua potable y electricidad trifásica, no destinados auna actividad comercial o industrial (Oficio N° 1830, 12 junio 1984).


4.- Arrendamiento de un establecimiento de comercio

Constituye un hecho gravado especial equiparado a "servicio", el arrendamiento,subarrendamiento, usufructo o cualquier otra forma de cesión del uso o goce temporal de todotipo de establecimiento de comercio.

Tal como ya se explicó con anterioridad por "establecimiento de comercio" se entiendeuna universalidad de hecho con existencia distinta de la de los diversos elementos que lacomponen, algunos de los cuales, como el local ocupado, las instalaciones y las mercaderíasson bienes corporales muebles y otros, como el nombre, el derecho de llaves, etc., son denaturaleza incorporal.

Por su parte, "universalidad de hecho" es todo conjunto de bienes corporales eincorporales unidos para su afectación a un fin común y que posee una individualidad propiae independiente de los elementos que la componen.

El IVA se aplica sobre el valor total de la renta que se perciba por el contrato dearriendo o cesión temporal.

Si el establecimiento de comercio comprende un bien raíz y el contrato celebrado es dearrendamiento, corresponde rebajar de la base imponible afecta al IVA el 11% del avalúofiscal del inmueble propiamente tal. Esta es una rebaja de carácter anual; por lo tanto, deberácalcularse en forma proporcional al período que comprende la base imponible del IVA si esque éste es distinto de un año.

5.- Rebaja que se puede efectuar del avalúo fiscal de los bienes raíces destinados ala habitación para determinar renta presunta

Para efectos de determinar la presunción de renta, podrá rebajarse del avalúo fiscal delos bienes raíces no agrícolas con destino habitacional la cantidad exenta de $14.655.788.(Para Año Tributario 2006)

Dicha deducción opera bajo el cumplimiento de las siguientes condiciones copulativas:

a) El monto máximo de la rebaja no puede exceder de $ 14.655.788.-

b) Los $14.665.788, sólo pueden rebajarse del avalúo fiscal de bienes raíces destinadosa la habitación. Es decir, no se benefician con dicha rebaja los locales comerciales oindustriales, sitios eriazos, playas de estacionamiento, oficinas, bodegas, etc.

c) Los bienes raíces deben estar sujetos a presunción del 7% de su avalúo fiscal;

d) La rebaja máxima de $14.665.788 de bienes raíces debe hacerse efectiva por elconjunto de los bienes raíces que cumplan con los requisitos señalados. Es decir, no puederebajarse el monto máximo indicado por cada uno de los bienes raíces que se encuentran enlas condiciones antes señaladas, y

e) Dicha rebaja podrá imputarse totalmente a uno de los bienes raíces, u optativamente,prorratearse entre todos o algunos de los inmuebles sujetos a la franquicia. En cualquier caso,la suma total a rebajar no puede ser superior al monto máximo de $ 14.655.788.-

6.- Situaciones que se dan con el crédito fiscal

Las facturas emitidas con ocasión de un contrato de venta o promesa de venta de unbien corporal inmueble y de los contratos de generales de construcción ya sea por alzada o poradministración, darán derecho a crédito, el impuesto soportado en las operaciones que se


relacionen con el giro o actividad del contribuyente.

Los contribuyentes cuyo giro sea arriendos de bienes raíces urbanos, tienen derecho acrédito fiscal por los recargos pagados en:

- Comisiones por el corretaje de inmuebles o pagadas a los martilleros en la adquisiciónde inmuebles para su activo fijo, y

. Por el mantenimiento y conservación de los inmuebles que entrega en arrendamiento.

El arrendador de un inmueble con instalaciones, en la especie, destinado a hotel, tienederecho al crédito fiscal del I.V.A. por concepto de pago del seguro de ese bien raíz, puestoque tal pago constituye utilización de un servicio necesario para el cumplimiento delarrendamiento. (Oficio N° 2.551, 31 julio 1986)

No procederá el derecho a crédito fiscal para el adquirente o contratante por la parte delImpuesto al Valor Agregado que la empresa constructora recupere en virtud de lo prescrito enel artículo 21 del Decreto Ley N° 910, de 1975.

OPINION SII

1.- La adjudicación en el proceso de liquidación de una emprea inmobiliaria deoficinas adquiridas producto de la absorción de una empresa constructora no constituyeun hecho gravado con IVA

De acuerdo a la letra c) del artículo 8 de la Ley del IVA, señala: En las liquidaciones desociedades que sean empresas constructoras, de comunidades que no sean hereditarias niprovengan de la disolución de la sociedad conyugal y de cooperativa de vivienda, también seconsiderará venta la adjudicación de bienes corporales inmuebles construidos total oparcialmente por la sociedad, comunidad o cooperativa.

Como en este caso recae sobre una inmobiliaria que no construyo las oficinas, dado quefueron adquiridas producto de una absorción. La adjudicación de dichos bienes producto de laliquidación no se encontrarían gravados con IVA, de acuerdo al párrafo mencionado conanterioridad. (Oficio Nº 1.874, de 23.05.2006)

2.- Impuesto al valor agregado en arrendamiento de galpón modulado dotado deenergía eléctrica y alfombra

El Servicio señala, que si el espacio neto cubierto, con modulación standard dotado deenergía eléctrica y alfombra esta compuesto solo de separaciones o paneles que delimitan unespacio de otro formando distintos ambientes, el arrendamiento de ese espacio, no seencuentra afecto al impuesto al valor agregado.

En cambio, si los módulos consisten en separaciones o paneles dotados de estanterías,repisas o cualquier otro elemento que los habilite para un uso distinto, además del de separarambientes, estos inmuebles se encontraran afectos al impuesto al valor agregado, por tratarseen este caso de un arrendamiento de inmuebles con instalaciones.

Debe tenerse presente que en el arrendamiento de inmuebles con instalaciones nointeresa si en definitiva el arrendatario lo destina o no a realizar una actividad comercial oindustrial, siendo suficiente, el que posea instalaciones que posibiliten dicho tipo de actividad.


(Oficio N° 2.504, del 24.10.1997)


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