etapa 3a diagnóstico integrado · traslada en 1928 a la serena. hacia 1924 se inicia la...

Actualización Plan Regulador Comunal de Limache

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CAPÍTULO 3 - SISTEMA URBANO

Etapa 3A Diagnóstico Integrado


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INDICE DE CONTENIDOS

III. SISTEMA URBANO .............................................................................................. 1

3.1 Evolución Histórica de la Urbanización .............................................................. 1

3.1.1 Cronología histórica de Limache ................................................................. 1

3.1.2 Periodos de Urbanización - Limache .......................................................... 5

3.2 Imagen Urbana Existente ..................................................................................... 7

3.2.1 Estudio de la estructura y morfología urbana ............................................ 7

3.2.2 Estudio de las Tipologías edificatorias ..................................................... 11

3.2.2.1 Tipologías Urbanas: .................................................................................... 11

3.2.2.2 Tipologías Rurales ....................................................................................... 16

3.2.3 Estudio de espacios públicos del área urbana ........................................ 17

3.2.3.1 Sendas Viales ............................................................................................... 17

3.2.3.2 Áreas verdes: Plazas y Parques Públicos ............................................... 21

3.2.4 Distribución de los usos de suelo .............................................................. 26

3.2.4.1 Equipamiento Comercial y de Servicios ................................................... 26

3.2.4.2 Equipamientos de Educación, Salud y Deporte ...................................... 27

3.2.4.3 Actividades productivas e infraestructuras .............................................. 27

3.2.5 Conclusiones ................................................................................................ 30

3.3 Estudio de Desarrollo Habitacional ................................................................... 30

3.3.1 Conceptos Previos ....................................................................................... 30

3.3.2 Estimación de Población y Demanda de viviendas ................................ 31

3.3.3 Estimación de Demanda por Vivienda Social ......................................... 33

3.3.4 Precios de Suelo .......................................................................................... 34

3.3.5 Distribución probable de usos .................................................................... 35

3.3.6 Conclusiones ................................................................................................ 41

3.4 Estudio de Equipamientos .................................................................................. 41

3.4.1 Educación ...................................................................................................... 42

3.4.2 Salud .............................................................................................................. 44

3.4.3 Seguridad ...................................................................................................... 45

3.4.4 Deporte y Recreación .................................................................................. 46

3.4.5 Áreas Verdes ................................................................................................ 46


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3.4.6 Conclusiones ................................................................................................ 48

INDICE DE ILUSTRACIONES

Ilustración 1 Limache Viejo – año 1900. .......................................................................... 2

Ilustración 2 San Francisco de Limache – año 1918 ..................................................... 3

Ilustración 3 San Francisco de Limache – año 1922. .................................................... 4

Ilustración 4 Evolución Histórica de la Urbanización – Limache .................................. 6

Ilustración 5 Estructura fundacional de Limache. ........................................................... 8

Ilustración 6 Hitos de Imagen Colectiva – Ciudad de Limache. ................................. 10

Ilustración 7 Frentes con fachada continua, eje República, sector Limache Viejo. 11

Ilustración 8 Frentes con fachada continua, sector poniente San Francisco........... 12

Ilustración 9 Imágenes Tipología Tradicional Urbana – sector Limache Viejo. ....... 12

Ilustración 10 Imágenes Tipología Tradicional Urbana – sector San Francisco ..... 13

Ilustración 11 Imágenes Tipología en Pendiente. ........................................................ 14

Ilustración 12 Imágenes Tipología Continua. ................................................................ 14

Ilustración 13 Imágenes Tipología Pareada. ................................................................. 15

Ilustración 14 Imágenes Tipología Aislada. ................................................................... 15

Ilustración 15 Imágenes Tipología Bloque. ................................................................... 16

Ilustración 16 Imágenes Tipología Tradicional Rural. .................................................. 17

Ilustración 17 Imágenes – Viviendas en Parcelas de Agrado. ................................... 17

Ilustración 18 Principales sendas viales de la ciudad de Limache. ........................... 20

Ilustración 19 Principales sendas viales de la ciudad de Limache. ........................... 21

Ilustración 20 Áreas Verdes Rurales. ............................................................................. 22

Ilustración 21 Áreas Verdes Instrumentos de Planificación – Limache. ................... 23

Ilustración 22 Áreas verdes Intercomunales gravadas por PRI La Campana. ........ 24

Ilustración 23 Áreas verdes Consolidadas y Normadas – Limache. ......................... 24

Ilustración 24 Imágenes de las principales áreas verdes ........................................... 25

Ilustración 25 Distribución de equipamientos – Comercio. ......................................... 26

Ilustración 26 Distribución de equipamientos – Educación, Salud y Deporte. ......... 27

Ilustración 27 Distribución Actividades productivas. .................................................... 28

Ilustración 28 Usos de Suelo – Ciudad de Limache. ................................................... 29

Ilustración 29 Rango de Precios de Suelo en Limache según base SII. .................. 35

Ilustración 30 Equipamientos de Seguridad .................................................................. 45

Ilustración 31 Establecimientos Deportivos. Comuna de Limache ............................ 46

Ilustración 32 Áreas Verdes. Comuna de Limache ...................................................... 48

INDICE DE TABLAS

Tabla 1 Cifras Históricas de Población – Limache. ........................................................ 6

Tabla 2 Consumo de suelo Histórico – Limache. ........................................................... 7

Tabla 3 Superficies de áreas verdes comunales .......................................................... 21

Tabla 4 Estimación de la tasa de reposición de hogares en comuna de Limache . 32

Tabla 5 Estimación de Demanda de Viviendas en Limache ...................................... 32


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Tabla 6 Número de subsidios de Viviendas Sociales – Comuna de Limache ......... 34

Tabla 7 Demanda habitacional estimada en Limache, Social y No Social .............. 34

Tabla 8 Matrices de importancia de atributos para desarrollar usos de suelo ........ 36

Tabla 9 Zonas homogéneas de Limache, basadas en Unidades vecinales urbanas. .............................................................................................................................................. 38

Tabla 10 Valoración de la presencia de atributos por Zona ....................................... 39

Tabla 11Estimación de la competitividad de Zonas respecto a usos urbanos ........ 39

Tabla 12 Cobertura educacional. Comuna de Limache .............................................. 42

Tabla 13 Matricula por tipo de enseñanza y dependencia. Año 2013 ...................... 43

Tabla 14 Jardines infantiles. Comuna de Limache ...................................................... 44

Tabla 15 Establecimientos de Salud. Comuna de Limache. ...................................... 44

Tabla 16 Establecimientos de Seguridad. Comuna de Limache ............................... 45

Tabla 17 Áreas verde más importantes. Comuna de Limache .................................. 47

INDICE DE GRÁFICOS

Gráfico 1 Áreas Verdes según Tipología. ...................................................................... 22

Gráfico 2 Grado de Consolidación Áreas Verdes – Área Urbana. ............................ 23

Gráfico 3 Permisos de Edificación de nuevas viviendas en Limache. Número y superficie promedio, 1990-2013 ...................................................................................... 31

Gráfico 4 Evolución matrículas 2014-2015 .................................................................... 43

Gráfico 5 Distribución de dependencia de educación. ................................................ 43


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III. SISTEMA URBANO

Contiene los antecedentes que permiten reconocer la evolución histórica del crecimiento urbano, analizar los principales componentes de la imagen urbana de las distintas zonas que componen el territorio a planificar, conocer la cobertura actual de equipamientos y la demanda habitacional.

3.1 Evolución Histórica de la Urbanización

Corresponde al análisis en cortes temporales de la evolución de las áreas urbanas del área de estudio, el cual complementado con cifras históricas de población, la visualización de las tipologías edificatorias y el patrón de subdivisión del suelo, ha permitido identificar el consumo del suelo a lo largo del tiempo y la intensidad de ocupación.

3.1.1 Cronología histórica de Limache1

Siglo XVI Hacia el 1500, el valle de Limache estaba habitado por los Picunches, que vivían en caseríos, se organizaban en tribus y se alimentan de productos agrícolas y de la recolección. Estaban bajo el dominio Inca y de éstos reciben la influencia cultural (Quechua) y tecnológica (técnicas de regadío, cultivo, trabajo de la cerámica, etc.). En el año 1546 Pedro de Valdivia se auto adjudica una merced de tierras del valle de Limache, la cual dona a Rodrigo Gonzáles de Marmolejo, 1er Obispo de Santiago en el año 1553.

Siglo XVII Hacia el 1600 Limache estaba dividido en un conjunto de estancias tales como Limache, Lliu-lliu, Pelumpén y Olmué. Y en el año 1636 se establece Doctrina en la Comarca. Es decir, un área eclesiástica delimitada territorialmente, que estaba a cargo del Cura Doctrinero que debía enseñar a los aborígenes la cultura y la religión europeas. El centro de la Doctrina se establece en la Estancia de Limache, por lo que ésta se llamó "Doctrina de Limache" y le dio el nombre a todo el valle. Entre 1622 y 1672 a la estructura eclesiástica doctrinal se sobrepuso el Curato. A Limache se le asignan 50 pesos con cargo de 17 misas anuales y en el año 1691, en la parroquia Matriz de la Santa Cruz de Limache, se abre un libro de registro de bautizos.

Siglo XVIII En el año 1713 Amadeo Francisco Frezier, militar e ingeniero francés, visita Limache y llama "village" a los ranchos de los arrendatarios de la estancia de la Santa Cruz congregados en torno al templo del Curato. En el año 1756 se funda la Iglesia de San Francisco en Av. República esq. Sargento Aldea. Entre 1777 y 1778 Empadronamiento de la población de Limache da un total de 2.768 personas, de las cuales sólo 147 eran indígenas.

Siglo XIX En 1826 un grupo de vecinos del valle de Limache solicita autorización para erigir una villa en el lugar con el compromiso de hacer carril el camino a la Dormida. Y En 1833 se demarca territorialmente la “Villa Alegre de Limache”. En 1885 se establece una escuela para mujeres y otra para hombres y un año después en 1856 se inaugura el tramo del ferrocarril entre Valparaíso y Limache, fundándose en 1857 la Villa "San Francisco" (Limache nuevo). En 1858 se establece Municipalidad en Villa Alegre de Limache y su primer Alcalde fue Don Juan Crisóstomo Rodenas. En 1860 José Tomás de Urmeneta compra a la testamentaría de Ramón de la Cerda la Hacienda de Limache. En 1863, bajo el gobierno de José Joaquín Pérez, el ferrocarril une Valparaíso con Santiago y un año más tarde en 1864 por Decreto supremo se crea el Departamento de Limache (Limache viejo). Entre 1866 y 1870 se instalan en San Francisco de Limache una industria de cáñamo y jarcias cerca de la estación del FF.CC; una maestranza militar, con el fin de que elaborase material de guerra para las

1 Datos extraídos de los documentos: Cómo aprender historia local de Limache a través de una metodología innovadora. Instituto de

Historia PUCV; del libro Historia de Limache. Torres Vergara, Belamiro. 1957; y datos de prensa local.



guarniciones de Valparaíso, más herramientas e instrumentos agrícolas para la región; y la fábrica de papel. El 29 de mayo de 1874 a Limache se le otorga el título de Ciudad. En 1875 la maestranza militar es trasladada a Santiago y en 1877 se instala la maestranza de Don Andrés A. Willis y en 1855 una fábrica de cerveza. En 1884 se construyó un tranvía tirado por caballos (carros de sangre) que conectaban la ciudad. En 1887 se construye el primer hospital al que se llamó “Santo Tomás”. Hacia 1890 se instala una nueva línea de “carros de sangre” que unía en su recorrido la Villa Alegre de Limache y San Francisco de Limache. Se cierran varias industrias. Se crea la Fábrica Nacional de Cerveza. En 1893 San Francisco de Limache, Olmué y Quilpué, subdelegaciones del Depto. De Limache, reciben categoría de Municipalidad. En este mismo año se concede el hospital de Santo Tomás a la congregación de providencia. En 1895 en San Francisco de Limache se instala el “Regimiento Lanceros” y en 1896 San Francisco por Decreto supremo recibe categoría de ciudad.

Siglo XX En 1902 el establecimiento cervecero de Limache pasa a la Compañía de Cervecerías Unidas (CCU). En 1906 un fuerte terremoto afecta la Provincia de Valparaíso. El Regimiento Lanceros es trasladado a Viña del Mar y el Hospital de Santo Tomás y su capilla resultan destruidos, al igual que gran parte de las edificaciones de la calle República. En 1907 se establecen en Limache las Religiosas Pasionistas, las cuales deseosas de servir a la colectividad, adquirieron la propiedad colindante a la Parroquia y levantaron una escuela con talleres para la enseñanza de costura, que fue su principal finalidad. En 1910 en Santiago se da el acto de levantamiento de Parroquia en San Francisco de Limache, bajo la advocación de Lourdes, la primera en tener ese título en el país.

Ilustración 1 Limache Viejo – año 1900.

Fuente: Biblioteca Nacional.



En el año 1916 en San Francisco de Limache se establece la Escuela Normal de Profesores, la cual se traslada en 1928 a la Serena. Hacia 1924 se inicia la iluminación eléctrica de la ciudad inicialmente por una compañía privada. Se electrifica el ferrocarril con doble vía a Valparaíso. Paulatinamente se comienza a extender la red de agua potable y alcantarillado. Aparecen los vehículos motorizados en la locomoción colectiva. Comienza la pavimentación de las calles. En 1927 se suprimen las comunas de San Francisco de Limache y Olmué, y se refunden en la de Limache. En 1930 se funda la Fábrica de confites “La Genovesa S.A.” y en 1931 Se construye la nueva Iglesia de San Francisco junto con el convento. En 1932 se funda confites Merello que en ese entonces producía dulces de anís, mermeladas y distintos caramelos frutales. En 1937 Se construyen las poblaciones obreras de la CCU de Limache. En 1943 la mitad norte del Parque Brasil de San Francisco de Limache es destinada al establecimiento de la Escuela Nº 88 y un año más tarde se establece el internado de la Congregación "Hermanos Maristas". En 1945 en el parque Brasil de San Francisco de Limache se construye la actual pérgola y en 1946 Se establece el Colegio de los "Padres Lazaristas". En 1947 se establece el Liceo Co-educacional "Abraham Vera Y." Y Limache cuenta con su primer Límite urbano, el cual abarca un total de 823 hectáreas. En 1950 San Francisco de Limache y Limache Viejo estaban unidos por un puente de madera sobre le Estero Limache, el comercio era muy reducido y había uno o dos negocios cerca de la plaza, siendo los más importantes los almacenes ubicados en las calles República con Dieciocho, llamado las 4 esquinas. En este mismo año se funda el Club Italo-Chileno por un conjunto de visionarios italianos residentes. En 1956 por primera vez en la historia de Limache una mujer llega a la Municipalidad: la regidora Palmira Romano Piraino. En 1970 Limache destaca por su Industria Cervecera, por la Industria Conservera Parma, por la Fábrica de alimentos para aves Ovolín y por su producción agrícola, avícola y vitivinícola. A partir de esta década el crecimiento de la ciudad esta marcado por los conjuntos de vivienda subsidiada con viviendas de 1 y 2 pisos de alturas y bloques de hasta 4 pisos. En 1984 Se aprueba el primer Plan Regulador Comunal de Limache, cuyo límite urbano abarca un total de 1.037 hectáreas. En 1989 la I. Municipalidad de Limache adquiere la casa de la Familia Herrera Vega, actual Casa de la Cultura, para así evitar su demolición. La cual se consolida como el principal centro cultural, siendo sede de diversas presentaciones artísticas. Actualmente funciona la Escuela de Bellas Artes y el Conservatorio de Música, ofreciendo además talleres de danza y teatro. Durante los años 90 y hasta finales de este siglo se consolida el parque habitacional existente, destacando el desarrollo de proyectos de viviendas que fluctúan entre los 45m² y 65 m² construidos.

Ilustración 2 San Francisco de Limache – año 1918




Ilustración 3 San Francisco de Limache – año 1922.


Siglo XXI

En el año 2000 se funda el Museo Histórico, en la que sería la residencia de la Sra. Palmira Romano Piraino. En el año 2005 se da inicio a la operación del nuevo servicio de pasajeros de la empresa Metro Valparaíso, que ofrece tiempos de viaje sustancialmente menores, con altos estándares de seguridad y eficiencia y brinda al corredor Puerto – Limache una alternativa de transporte público de calidad para los habitantes de Valparaíso, Viña del Mar, Quilpué, Villa Alemana y Limache. A partir del año 2007 se observan importantes inversiones en Educación y Cultura, Defensa y Seguridad, y Transporte, destacando el Liceo A-37 (actualmente en etapa final de construcción). Posteriormente, en el año 2008 se materializa la construcción de la ruta Ch-60, lo cual disminuye notablemente los tiempos de viaje. El año 2009 se termina la construcción del nuevo edificio consistorial de la comuna y se crea la provincia de Marga-Marga la que fue instaurada oficialmente el 11 de marzo de 2010, tomando de base a las comunas de Quilpué, y Villa Alemana que pertenecían a la Provincia de Valparaíso, y las de Limache y Olmué, que pertenecían a la Provincia de Quillota. Definiéndose como capital la ciudad de Quilpué. A partir de este año (2010), el comercio local crece con la llegada de grandes instalaciones como el Strip Center Portal Araucarias y el supermercado Monserrat, entre otros. Durante el año 2015 se concreta la pavimentación de la costanera entre 5 de abril y calle Olmos, lo cual se convierte en un gran avance para el sector y a ello se sumará el futuro Parque Estero o “Parque de la Familia”, iniciativa que recuperará el borde fluvial del estero; la reposición de las canchas de futbol amateur Av. Costanera; la construcción Cesfam en Limache Viejo; el mejoramiento del Estadio Gustavo Ocaranza; y la construcción de un nuevo edificio para la escuela básica F-337 Limachito. Todos proyectos actualmente en postulación de fondos para su ejecución.2

2 Compilación de datos de prensa local y Banco Integrado de Proyectos BIP.

http://es.wikipedia.org/wiki/Quilpu%C3%A9

http://es.wikipedia.org/wiki/Villa_Alemana

http://es.wikipedia.org/wiki/Provincia_de_Valpara%C3%ADso

http://es.wikipedia.org/wiki/Limache

http://es.wikipedia.org/wiki/Olmu%C3%A9

http://es.wikipedia.org/wiki/Provincia_de_Quillota



3.1.2 Periodos de Urbanización - Limache

A partir de los antecedentes anteriores se pueden identificar 4 periodos de urbanización, los cuales se indican a continuación:

Periodo Fundacional hasta 1900 Durante este periodo se le da el nombre de villa a Limache, se instalan las primeras escuelas, fábricas y maestranzas. Llega el ferrocarril que coloniza los territorios localizados al norte del Estero Limache y la nueva línea de transporte público (carros de sangre) que conectaban ambos sectores de la ciudad. Junto con esto en el año 1874 se le otorga el titulo de ciudad a Limache y posteriormente recibe la categoría de Municipalidad. Posteriormente, en el año 1895 San Francisco de Limache recibe también el titulo de ciudad. En este periodo, Limache Viejo se encuentra consolidada ente el Estero Limache y la calle Independencia y desde la calle La Leona hasta la calle Flores aproximadamente, siendo la calle Echaurren el acceso a la ciudad desde el sur. Posteriormente, con la fundación de San Francisco de Limache se genera una nueva conexión vial hacia el norte a través de la Av. Palmira Romano. San francisco de Limache, durante este periodo concentra su desarrollo entre las calles Prat, Caupolicán, Palmira Romano oriente (Hernán Cortes) y Palmira Romano Norte (Mercedes). En crecimiento poblacional alcanzaría los 3.614 habitantes, distribuidos aprox. en 252 hectáreas.

Periodo 1901 – 2004 Durante este periodo la ciudad acoge la llegada de importantes establecimientos educacionales como el de las religisas pasionistas, la escuela Normal de profesores, la Escuela Nº 88, el Colegio de los Padres Lazaristas, y el Liceo co-educacional. Durante este periodo también se define el límite urbano de la ciudad y se fundan varias industrias, y Limache comienza a destacar por su producción, agrícola, avícola y vitivinícola. Y junto con aparecer los primeros conjuntos sociales (obreros CCU) se consolida el parque habitacional existente, destacando el desarrollo de proyectos de viviendas que fluctúan entre los 45m² y 65 m² construidos. Limache Viejo se extiende hacia los sectores de Limachito, San Alfonso, Trinidad y hacia el poniente de Palmira Romano Sur; y San Francisco de Limache coloniza los territorios al norte de Palmira Romano Norte y al sur de la Calle Caupolicán. Por otro lado aparecen nuevas ocupaciones hacia el sector de Los Laureles, Av. Eastman, Los Maitenes y La Paloma. En este periodo el crecimiento es de aproximadamente 670 hectáreas.

Periodo 2005 – 2010

Se consolida el nuevo edificio consistorial, que permitió unificar los servicios y mejorar la atención a los ciudadanos. Comienza a operar el metro tren Valparaíso – Limache y se materializa la construcción de la ruta Ch-60, lo cual disminuye notablemente los tiempos de viaje. Llegan nuevos equipamientos comerciales y la ciudad registra una leve reposición, es decir el desarrollo de proyectos en terrenos ocupados por antiguas casas al interior de las áreas consolidadas y va ocupando nuevos territorios hacia el sector de San Alfonso, 18 de septiembre, Av. Eastman, Los Maitenes, La Paloma, que demuestran un crecimiento de aproximadamente 40,65 hectáreas

Periodo 2011 – 2015

Durante este periodo se registran inversiones que permitirán mejorar la oferta de equipamientos, la calidad del espacio público y del transporte vial. Mientras el desarrollo de la ciudad avanza hacia el sector de Los Laureles y en los intersticios dentro del límite urbano vigente, con una ocupación estimada de 61 hectáreas. A partir de los periodos analizados, la cartografía histórica consultada y la revisión de las imágenes disponibles en Google Earth del periodo 2004 – 2015, ha sido posible aproximarse a una representación del proceso de urbanización de Limache, lo cual se indica en la siguiente imagen.



Ilustración 4 Evolución Histórica de la Urbanización – Limache

Fuente Elaboración Propia.

En los cuadros siguientes se indican las cifras históricas de población, lo cual al relacionarlas con los cortes temporales de ocupación de suelo fue posible obtener una densidad aproximada de población para cada uno de los periodos. En ellos es posible observar que la densidad promedio más baja corresponde a la del periodo fundacional manteniendo entre los 40 y 42 hab/ha en los periodos siguientes.

Tabla 1 Cifras Históricas de Población – Limache.

Año Nº Habitantes

Ciudad Nº Habitantes

Comuna

1778 2.768 -

1813 1.558 -

1854 4.920 -

1865 3.832 -

1875 2.230 15.033

1885 6.442 21.886

1895 3.500 14.338

1907 3.773 15.061

1920 3.326 14.699

1930 8.697 16.064

1940 - -

1952 2.942 21.739

1960 - -

1970 Solo datos provinciales

1982 - 30.695

1992 31.874 34.962

2002 35.965 39.219

2015 43.283 46.834

Fuente: Censos Históricos INE –Complementado con estimaciones del Consultor.



Tabla 2 Consumo de suelo Histórico – Limache.

Periodo Hectáreas por

periodo Total

Acumulado

Población Estimada al

final del Periodo

Densidad Promedio al

final del periodo

Fundacional - 1900 252,82 252,82 3.614 14,29

1901 – 2004 669,52 922,34 37.091 40,21

2005 - 2010 40,65 962,99 40.469 42,02

2011 - 2015 61,08 1.024,06 43.283 42,27

Fuente: Elaboración Propia.

3.2 Imagen Urbana Existente

La imagen urbana está constituida por la existencia de un patrón morfológico identificable, el cual se evalúa a partir de la observación en terreno de los espacios, vías y edificaciones3, con el fin de determinar la existencia o no de una respuesta del asentamiento a su realidad económica, cultural y factores naturales4. Para este caso, los criterios para la determinación de la existencia de un patrón morfológico identificable estarán asociados a: el área de ocupación, la forma de emplazamiento, la conformación del espacio público y la tipología arquitectónica. Lo cual se hará bajo los siguientes subtemas.

3.2.1 Estudio de la estructura y morfología urbana

A partir del reconocimiento del área de ocupación y emplazamiento de Limache, se analiza la estructura y la forma urbana resultante, identificando bordes, definidos como los límites entre dos áreas que provocan la ruptura lineal de la continuidad; y el reconocimiento de Hitos, definidos como los puntos de referencia del observador en la ciudad.

La morfología de la ciudad de Limache está configurada por dos elementos naturales de fuerte presencia espacial, como lo son el estero Limache y los diversos cerros que delimitan el valle. Entre estos últimos, el de mayor predominancia es el cerro Los Litres Negros, hacia el borde norte. Hacia el sur se ubican los cerros La Cruz y Nantagua, mientras que hacia el oriente el cerro Tres Puntas.

Este paisaje geográfico natural, genera un valle propicio para el asentamiento humano dentro del cual se instala la ciudad de Limache. La configuración de su trama urbana queda definida preponderantemente por la separación en dos sectores que produce naturalmente el paso del estero Limache, que se extiende de oriente-poniente, atravesando y cortando en dos áreas al valle. Este elemento es el que marca la forma de ocupación de la población, la cual se desarrolla en una estructura de crecimiento lineal paralela al estero. Otro elemento importante es la ruta F-62 que une a ambos sectores de la ciudad, en sentido norte-sur

3 Lynch Kevin; La Imagen de La Ciudad. 1985.

4 Conzen Michael; Thinking About Urban Form. 1960.



Ilustración 5 Estructura fundacional de Limache.

Fuente: Elaboración propia.

El resultado de esta configuración es una ciudad que ha crecido linealmente y paralela al estero ocupando, en primer lugar, el borde sur del estero, y luego el borde norte impulsado por la instalación de la estación de trenes de la ciudad. Ambos sectores exhiben tramas urbanas distintas. Limache viejo se organiza principalmente sobre el eje de la Av. República, configurando una plaza central hacia su borde poniente. El resto de la ciudad se arma hacia el sur de esta vía con calles que empalman con Av. República, pero en una trama más atomizada, donde se observan manzanas de menor tamaño y mayor densidad habitacional. Por otra parte, el sector de San Francisco se presenta bajo el esquema de un damero tradicional que se organiza en torno a una plaza central (Parque Brasil) y se extiende hacia el poniente, mientras que hacia el norte y sur, la trama se desconfigura en los sucesivos crecimientos residenciales por adición. Dentro de este damero destaca una vía estructurante en sentido longitudinal: Av. Urmeneta, eje arbolado que conecta con la Av. Palmira Romano Oriente y remata en la estación de trenes.

• Bordes – Barrera

Dentro de ésta configuración es posible reconocer Bordes – Barrera e Hitos. Dentro de los primeros se identifican en dos escalas: a nivel ciudad y a nivel de barrio, los cuales se describen en el siguiente cuadro:

San Francisco. Damero tradicional

Estero Limache

Limache viejo. Estructura lineal

Damero tradicional



Barreras Nivel Ciudad A escala de ciudad se reconoce a los cordones montañosos del norte, poniente y sur; el estero Limache, la línea férrea y la Ruta F-62. La principal barrera natural que configura el espacio, es el estero Limache que divide en dos áreas al territorio: área norte (San Francisco de Limache) y área sur (Limache viejo). Los cerros del entorno configuran una segunda barrera, siendo los cordones montañosos norte (Los Litres Negros) y poniente (La Cruz y Nantagua), los de mayor presencia conformando un borde próximo de mayor pendiente. La línea férrea, si bien no entra hacia el centro del área urbana, delimita su crecimiento hacia el sector poniente. Las rutas F-62 y F-10-G actúan como barreras perimetrales que bordean al núcleo más consolidado de ambos sectores de Limache, sin embargo, la Ruta F-62 es el único elemento de conexión entre ambas ocupaciones urbanas.

Barreras Nivel Barrio – Grandes Piezas Urbanas y Mega-manzanas

A escala de barrio, es posible detectar barreras provocadas por grandes piezas urbanas o por macro manzanas. Como grandes piezas urbanas se puede reconocer a: el recinto del Estadio Municipal; y el Motodromo. Estos recintos por el tamaño y tratamiento de sus bordes, generan la discontinuidad de la trama vial y una escasa interacción con el espacio público. Dentro de la categoría de las mega-manzanas, que provocan discontinuidad vial, se observan grandes paños de borde hacia el estero. Además hacia el borde pericéntrico sur, colindante a la ruta F-62 también se configuran algunas mega-manzanas. Dentro de esta tipología se reconocen las piezas formadas por: Caupolicán – Colón - estero Limache - Carrera(1); Caupolicán – Carrera - estero Limache - Palmira Romano Oriente(2); Costanera Sur - Palmira Romano Sur - República - Molina(3); Costanera Sur - Echaurren - República – Viva Chile(4); Costanera Sur - Olmos - República – Andrés Bello(5); estero Limache - Comodoro - República – 18 de Septiembre(6); Independencia - Palmira Romano Sur – Echaurren(7); Lynch – Echaurren – Santiago Bueras(8); Santiago Bueras - Palmira Romano Sur – Concepción – Rancagua(9); Concepción – Echaurren – San Alfonso – 12 de Febrero(10); Concepción – 12 de Febrero – San Alfonso – La Vida(11); Concepción – La Vida – San Alfonso – Atardecer(12); y Concepción – Atardecer – San Alfonso – San Félix(13).

• Hitos urbanos

En relación a los hitos, definidos como los puntos de referencia del observador en la ciudad y que permiten su orientación en el entorno construido. Podemos decir que estos se asocian a edificaciones y espacios urbanos reconocidos por la comunidad y que están relacionados con diferentes épocas de la historia de la ciudad. Dentro de la ciudad de Limache podemos mencionar los siguientes:



Patrimonio Histórico

-Cementerio -Estación de Ferrocarriles -Casa Eastman -Casa de La Cultura. -Ex Hospital Santo Tomás

Desarrollo Económico Productivo

-Confites Merello -Ex CCU -Feria de Limache

Ritos Religiosos

-Iglesia Virgen de las Cuarenta Horas. -Iglesia Nuestra Sra. De Lourdes.

Políticas de Gobierno (Equipamiento)

-Municipalidad de Limache -Hospital Geriátrico -Hospital Santo Tomás -Cárcel Limache

Espacio Público

-Parque Brasil -Plaza de las Cuarenta Horas

Educación -Liceo de Limache -Instituto Santa María -Escuela Superior Mixta 88 -Colegio de la Santa Cruz -Colegio Religiosas Pasionistas

Vivienda Población CCU

Deporte -Estadio Municipal -Motodromo

Ilustración 6 Hitos de Imagen Colectiva – Ciudad de Limache.

Fuente: Elaboración propia



3.2.2 Estudio de las Tipologías edificatorias

Dentro de este análisis es posible constatar que los patrones tipológicos reconocibles responden a los periodos de consolidación de la ciudad que pueden sintetizarse en dos grupos:

- Tipologías Urbanas − Tipología Tradicional Urbana − Tipologías de Urbanización − Tipología en Pendiente

- Tipologías Rurales

− Tipología Tradicional Rural − Tipología en Parcela de Agrado

3.2.2.1 Tipologías Urbanas:

Tipología Tradicional Urbana:

Respecto de esta tipología podemos decir que tanto en el área de Limache Viejo como en San Francisco de Limache, se observan mayoritariamente patrones de edificación continua y aislada con antejardín, con una altura de uno y dos pisos. Limache Viejo, el sector fundacional primigenio de la ciudad se desarrolla entre el borde sur del estero Limache y la calle República, principalmente en una estructura de ocupación lineal. En ella se observan ambas tipologías, sobre todo en el eje de República y sus calles aledañas. Se observa, sin embargo, que hacia la intersección de la avenida con Palmira Romano Sur, existe un predominio de frentes con fachada continua, formando bordes de uso comercial y delimitando el espacio de la Plaza de las Cuarenta Horas.

Ilustración 7 Frentes con fachada continua, eje República, sector Limache Viejo.


La misma mixtura se observa en el sector del damero más tradicional del sector de San Francisco de Limache, de posterior ocupación. Entre las calles próximas a la estación de tren y el parque Brasil se observan manzanas que tienden a dar más continuidad con fachadas de tipo continuo y uso principalmente comercial, las cuales se van disgregando a medida que se alejan de esta área y se mezclan con construcciones de tipo aislada.



Ilustración 8 Frentes con fachada continua, sector poniente San Francisco


En el sector de San Francisco, la tipología de tipo continua está asociada a una estructura de damero y a un tamaño predial que es de frente angosto y fondo de media manzana, esto producto de la sucesiva subdivisión de los cuartos de manzana, siendo esto más evidente en aquellos márgenes de fachada comercial. La edificación continua es posible encontrarla en las zonas centrales de ambos sectores, mientras que hacia sectores peri-céntricos es la edificación aislada la que predomina, haciendo que se pierda la continuidad de la fachada. La materialidad registrada también se observa mixta, donde es posible registrar construcciones en madera y adobe como material de relleno y la cubierta de tejas. También existen edificaciones en albañilería y fierro galvanizado en las cubiertas.

Ilustración 9 Imágenes Tipología Tradicional Urbana – sector Limache Viejo. Tipología Continua

Tradicional Aislada – Urbana




Ilustración 10 Imágenes Tipología Tradicional Urbana – sector San Francisco

Tipología Continua

Tipología Aislada Tipo Chalet


Tipología en Pendiente Corresponden a las edificaciones que han ocupado las laderas de los cerros existentes en la comuna, como es el caso del sector Guillermo Ward, La Paloma, Los Maitenes y Limachito. En este sector las construcciones se caracterizan por ser viviendas subsidiadas o de autoconstrucción, de 1 o 2 pisos de altura que se han ido adaptando a la topografía del terreno, materialidad predominante albañilería - Madera y cubiertas de fierro galvanizado y cumbrera paralela a la calle. En relación a su estado, se pueden observar viviendas en estado bueno, regular y malo.



Ilustración 11 Imágenes Tipología en Pendiente.

Sector Guillermo Ward Sector La Paloma Limachito


Tipologías de urbanización Dentro de esta categoría están aquellas urbanizaciones recientes o no recientes que han sido producto de intervenciones de vivienda subsidiada o a través de gestores privados. Se encuentran distintos ejemplos dependiendo de los años en los que fueron realizadas. Se caracterizan por no estar ligadas a una trama tradicional si no que nacen producto de una dimensión predial, en muchos casos mínima, lo que deriva en una alta densidad urbana. Para las urbanizaciones se distinguen 4 tipos: continua, pareada, aislada y bloque.

Tipología Continua: Bloques de 6 a 10 viviendas en uno o dos pisos altura, siendo esta última la más común, también llamadas viviendas en batería y que se caracterizan por estar ligados a una subdivisión predial de tipo alargada, de poco frente y con antejardín. Su material estructural es la albañilería y cubiertas de zinc o asbesto cemento y en general se mantienen en buen estado. En Limache se encuentran pocos ejemplos de este tipo de tipología, los que existen, se identificaron en el sector de las villas CCU (Calles Chacabuco, Pinto); en la calle C. Caro, Julio Garrido, entre otras. A continuación, se señalan imágenes de algunos ejemplos de esta tipología.

Ilustración 12 Imágenes Tipología Continua.


Tipologías Pareadas: Son las adoptadas por diversos desarrolladores, y son comunes en algunas áreas de Las Arucarias, Olmos, 12 de febrero, Abate Molina, entre otros. Con una altura de 1 a 2 pisos de altura y dependiendo del estrato social al cual sea dirigido, se pueden encontrar en predios grandes o de mínimas dimensiones. La materialidad más frecuente es la albañilería y cubierta de asbesto cemento, zinc, teja asfáltica, tipo chena, según el grupo objetivo al cual está destinado el producto. Debido a que son en su mayoría de reciente construcción, se aprecian en general en buen estado de mantención. A continuación, se señalan imágenes de algunos ejemplos de esta tipología.



Ilustración 13 Imágenes Tipología Pareada.

Camino a la Mujica Calle Reynaldo Merello Arecco Calle Caupolican

Calle 18 de septiembre Calle Pampa Germania


Tipología Aislada: Están asociadas a estratos con mejores ingresos y se desarrollan de manera individual o colectiva en condominios. Generalmente se sitúan en algunas áreas pericéntricas del sector de San Francisco y en el sector central de Limache Viejo, entre otros. También se encuentran ejemplos de viviendas aisladas, en sectores de menos ingresos, generalmente de auto construcción (Calle España, Fátima, Verdejo Sur, Calle Mariano, La Gloria), aquí la materialidad predominante en muchos casos es la madera y la cubierta de zinc. A continuación, se señalan imágenes de algunos ejemplos de esta tipología.

Ilustración 14 Imágenes Tipología Aislada. Calle Manao Calle Caupolicán, San Francisco. Calle Cucao

Calle Los Olmos Calle Baquedano Calle Stgo. Bueras




Tipología Bloque: En general corresponden a viviendas subsidiadas donde se identifica desde el bloque Corvi hasta el bloque de escalera de tijera, este último reinterpretado en los conjuntos más recientes. Corresponden a edificaciones de 3, 4 y 5 pisos de altura, en albañilería y cubiertas de asbesto cemento o fierro galvanizado, que en general se mantienen en buen estado. Actualmente también es posible observar esta tipología en proyectos de gestión privada. Ejemplos de este tipo de tipología, se localizan en los siguientes sectores:

Ilustración 15 Imágenes Tipología Bloque.

Pasaje A - Baquedano Villa Queronque

Altos de San Francisco Calle Prat


3.2.2.2 Tipologías Rurales

• Tipología Tradicional Rural: En las áreas rurales solo es posible encontrar vivienda de desarrollo individual, dentro de esta categoría predomina las de tipología aislada. Estas se caracterizan por ser volúmenes rectangulares sencillos, el material puede ser, adobe o albañilería y las cubiertas generalmente son de zinc o teja de arcilla. Los ejemplos de la tipología tradicional rural se identifican en sectores como Av Eastman, y corresponden en general a edificaciones aisladas, emplazadas tangentes a los caminos existentes, con la cumbrera perpendicular a la calle, de un piso de altura, y cuya materialidad está definida por una estructura de madera, adobe como material de relleno y una cubierta tejas la que a lo largo del tiempo ha mutado a cubierta de zinc. Actualmente quedan pocos ejemplos de esta tipología, debido principalmente al deterioro producto de los diferentes terremotos que han afectado al área o a la renovación de la vivienda por parte de los propietarios.



Ilustración 16 Imágenes Tipología Tradicional Rural.

Av. Eastman


• Tipología en Parcela de Agrado: Surge como un nuevo patrón rural, define una estructura predial de un mínimo de 5000 m², están agrupadas en conjuntos tipo condominio o en forma individual. Las viviendas generalmente son de grandes dimensiones, de estilos diversos y se mantienen en buen estado. Están presentes con mayor frecuencia en los sectores de Trinidad, Hacienda Limache y El Huinganal.

Ilustración 17 Imágenes – Viviendas en Parcelas de Agrado.


3.2.3 Estudio de espacios públicos del área urbana

El espacio público se basa en el reconocimiento de las sendas o conductos que utiliza el observador y que se manifiestan como estructura vial y recorridos peatonales. En el área urbana de las localidades en estudio, las sendas viales están conformadas por las avenidas, calles, y pasajes; y las peatonales se manifiestan en las diferentes tipologías de áreas verdes.

3.2.3.1 Sendas Viales

A modo general la malla urbana vial de la ciudad se caracteriza por constituir una red que se ha extendido de forma coherente por el territorio, principalmente de manera lineal en torno al Estero Limache, presentándose discontinua en ciertos tramos producto de accidentes topográficos, la existencia de canales, y por el mismo Estero, entre otras. Debido a su configuración inicial de tipo damero tradicional, el sector de San Francisco exhibe una malla vial bastante regular con ejes longitudinales principales sobre la que se superponen vías transversales secundarias de menor trayecto pero que unen al sector de manera ordenada. A esta malla primordial se conectan otras vías más recientes y de menor recorrido.



Para el sector de Limache viejo se observa una trama vial con menor continuidad, de áreas más concentradas y subdivididas, que generan diversas granulometrías. Si bien se reconocen vías principales como Av. República y 18 de Septiembre, al interior de estos ejes estructurantes, se conforman mayor cantidad de calles menores y pasajes, algunos sin continuidad ni conexión entre ellos.

• Avenidas En relación a las Avenidas, la ciudad de Limache por su crecimiento de forma lineal paralelo al Estero Limache, resulta más frecuente encontrar vialidad en el sentido longitudinal que en el transversal. En base a la función de conectividad que cumplen dentro de cada sector se pueden destacar las siguientes: Avenidas Longitudinales

Sector San Francisco Sector Limache viejo

-Av. Mercedes (Palmira Romano Norte): Vía que circula en doble sentido de poniente-oriente. Tiene como punto de inicio el acceso norte a Limache y límite urbano poniente, empalmando con la vía Palmira Romano Norte de conexión hacia Limache viejo. Tiene un largo funcional de 1,6 km aproximadamente, su ancho entre líneas oficiales varía entre los 15 a 20 m.

-Av. República: es el eje principal del sector, concentrando gran parte del comercio y servicios. Paralelo al estero Limache, su trayecto recorre desde 5 de Abril (Palmira Romano Sur), hasta el límite urbano oriente. Presenta un largo de 1,9 km con un ancho entre 15 a 20 m entre líneas oficiales.

-Av. Urmeneta: Vía principal y estructurante del sector ya que conecta desde el acceso a la estación de tren hasta la calle Hernán Cortes que a su vez relaciona hacia el sector de Limache viejo. Es el eje que concentra la mayoría del comercio de la zona, tiene circulación en doble sentido y se encuentra completamente arbolada. Tiene un largo funcional de 1,4 km aproximadamente, y un ancho entre 30 a 40 m entre líneas oficiales.

-Av. Independencia: paralela al sur de Av. República, tiene su inicio en calle 5 de Abril hasta 18 de Septiembre. Presenta un largo de 1,8 km con un ancho de 17,5 m aprox. entre líneas oficiales.

-Av. Caupolicán: es la vía que, paralela a Mercedes y Urmeneta, cierra y limita por el sur todo el sector de San Francisco. Recorre desde San Martín hasta Hernán Cortés. Tiene un largo de 1,6 km aproximadamente, su ancho entre líneas oficiales varía entre los 15 a 20 m.

-Av. Concepción: vía emplazada hacia el sur del sector en una zona principalmente residencial, conectando desde Echaurren hasta 18 de septiembre. Es un eje bastante amplio, contando con 2 pistas por lado más una mediana, con un ancho de 22 a 25 m. Presenta un largo de 1,6 km.

-Av. Eastman: Comienza desde Hernán Cortés hacia el límite urbano sur-oriente, conectando con la zona rural oriente de la comuna. Traspasa hacia la comuna de Olmué como la ruta F-590. Tiene un largo de 4 km aproximadamente, con un ancho variable entre 15 a 20 m.

-Av. San Alfonso: vía que bordea el límite urbano de la ciudad, conectando desde Echaurren en la entrada sur a la ciudad, hasta 18 de septiembre. Tiene una largo de largo de 1,8 km con un ancho entre 18 a 20 m entre líneas oficiales.



Avenidas Transversales


-Av. Hernán Cortés (Palmira Romano Oriente): vía que en doble sentido recorre desde Mercedes hasta el puente del estero Limache, conectando con el sector de Limache viejo. Tiene un largo de 800 m aprox. y un ancho de 20 a 25 m entre líneas oficiales.

-Palmira Romano Sur: Tiene como punto de inicio el acceso sur a Limache y límite urbano sur-poniente, empalmando con el puente Limache de conexión hacia San Francisco. Tiene un largo funcional de 2,6 km aproximadamente, su ancho entre líneas oficiales varía entre los 15 a 20 m.

-Colón: vía que recorre desde límite urbano norte, específicamente desde el camino formado por el paso del canal Waddington hasta la calle Carelmapu cruzando el Estero Limache (baden). Tiene un largo de 1,5 km y un ancho de 15 a 20 m entre líneas oficiales.

-18 de Septiembre: vía que recorre desde San Alfonso hasta el puente Chaparro, límite nor-oriente comunal, transformándose a continuación en el camino a Cuesta La Dormida. Tiene un recorrido de 1,9 km y un ancho de 18 a 20 m entre líneas oficiales.

• Calles

Dentro de la red de calles podemos destacar las siguientes:


-Arturo Prat: vía que recorre desde Mercedes hasta el borde del estero Limache. Es la vía en sentido norte-sur que conecta con la estación de trenes y la que limita hacia el norte la trama regular del sector. Tiene un largo de 1 km y un ancho de 15 a 20 m entre líneas oficiales. Funciona como un acceso importante de la ciudad desde el norte.

-Echaurren: Vía de acceso al centro de Limache viejo desde el sur, recorre desde Palmira Romano Sur hasta la vía Costanera, logrando un largo funcional de 1,7 km y un ancho que varía entre los 15m y 17m.

- Caupolicán: Vía que recorre paralela a Urmeneta desde San Martín hasta Palmira Romano Oriente, tiene un largo funcional de 1,7 km aprox. y un ancho de 15m entre líneas oficiales. Se identifica como una buena alternativa vial para conectar ambos centros urbanos evitando Urmeneta.

-Andrés Bello: es la única vía transversal que transita de forma continua en el sector, partiendo desde el límite urbano sur de la ciudad hasta el estero Limache. Tiene un largo funcional de 2,5 km aproximadamente, su ancho entre líneas oficiales varía entre los 15 a 20 m. Parte de su tramo entre Concepción y San Alfonso se encuentra aún sin pavimentar.

-Condell: Vía localizada al norte de Urmeneta, recorre desde Arturo Prat hasta A. Eastman, con la cual logra una continuidad hasta la comuna de Olmué. Hasta Palmira Romano Oriente tiene un largo funcional de 1,4 km y un ancho de aprox. 15m y 19 en algunos tramos.

-12 de Febrero: Vía que recorre en sentido norte-sur desde Av. Concepción hasta la A. República pudiendo continuar por calle Olmos hasta la vía Costanera, logrando de esta manera un largo funcional de 1,8 km, con una sección que varía entre los 16m y 17 m.

• Pasajes

Respecto a los pasajes, estos son un patrón reconocible en los tejidos residenciales de urbanización, los que en general se conectan a una vía interna de mayor jerarquía del conjunto que permite su conexión con la trama urbana de la ciudad, se presentan continuos o sin salida y con anchos desde 6 hasta 8 metros.



Ilustración 18 Principales sendas viales de la ciudad de Limache.

Av. Urmeneta Av. Eastman

Av. Palmira Romano Oriente Av. Palmira Romano Norte Av. Independencia

Av. República Calle Costanera

Calle Condell Calle Prat Calle Echaurren

Pasajes

Fuente: Elaboración propia en base a catastro en terreno.



Ilustración 19 Principales sendas viales de la ciudad de Limache.


3.2.3.2 Áreas verdes: Plazas y Parques Públicos

A través del catastro realizado en terreno por el consultor, la información aportada por el municipio y la información obtenida a través de fotografías aéreas, se elaboró una lista de las principales plazas, parques, veredones y bandejones existentes en las áreas afectas a planificación y también de aquellas áreas verdes correspondientes a las villas y poblaciones existentes. Las áreas verdes comunales corresponden a un total de 13,75 hectáreas, de los cuales 0,67 hectáreas se encuentran localizadas en el área rural y 13,08 hectáreas en las áreas urbanas de la ciudad. En relación a las tipologías existentes para las áreas verdes en zona urbana, se identifica un único parque que corresponde al Parque Brasil ubicado en el sector de San Francisco de Limache, representando el 12% de las áreas verdes comunales. El conjunto de plazas comunales conforman la mayoría de superficie de las áreas verdes alcanzando un 61% del total. Se distingue en forma separada la superficie de la Plaza Independencia (Cuarenta horas) con un área de 3.495 m² representando un 3% del total. Dentro de la categoría de veredones y bandejones se alcanza una superficie de 3,2 ha, alcanzando entre ambas un 24% de las áreas verdes totales.

Tabla 3 Superficies de áreas verdes comunales

Área Total Hectáreas %

Rural 0,67 5%

Urbana 13,08 95%

Total general 13,75

Fuente: Elaboración propia en base a catastro elaborado por el consultor.



Gráfico 1 Áreas Verdes según Tipología.


Según el grado de consolidación5 de las áreas verdes catastradas, en el caso del área urbana el 82% se encuentra consolidado, mientras que el 9% se encuentra en consolidación y solo un 8% se registra sin consolidar. Para las áreas verdes rurales se estima que solo la superficie del sector de Tabolango se encuentra consolidada, mientras que para Lliu lliu se considera en consolidación.

Ilustración 20 Áreas Verdes Rurales. Sector Lliu Lliu Sector Tabolango


5 Consolidado: Con vegetación y mobiliario en buen estado; En consolidación: Cuenta con vegetación en buen estado pero sin

mobiliario urbano o cuenta con mobiliario pero sin vegetación o en mal estado; Sin consolidar: No cuenta con vegetación y tampoco con mobiliario urbano.



Gráfico 2 Grado de Consolidación Áreas Verdes – Área Urbana.


Áreas verdes Normadas El PRC vigente define cuatro zonas de área verde, denominadas AV, las cuales corresponden al Parque Brasil en el sector de San Francisco; y a tres plazas en el sector de Limache viejo: la Plaza Independencia, la plaza René Adasme ubicada al sur del puente Limache y la plazuela Italia que se encuentra en la esquina nor-oriente de las calles Sargento Aldea con Av. República. En total suman una superficie de 4,2 hectáreas, actualmente todas consolidadas.

Ilustración 21 Áreas Verdes Instrumentos de Planificación – Limache.

Fuente: Elaboración propia en base a Ordenanza y Plano PRC Vigente.

Por otra parte, es importante considerar que el Instrumento de Planificación Intercomunal PRI La Campana, define una zona de área verde intercomunal (AV) a lo largo del estero Limache, concentrando un total de aproximadamente 90,66 nuevas hectáreas destinadas a Parque Intercomunal.



Ilustración 22 Áreas verdes Intercomunales gravadas por PRI La Campana.

Fuente: Plano Zonificación PRI La Campana.

A continuación se señala la red de áreas verdes disponible en la ciudad de Limache.

Ilustración 23 Áreas verdes Consolidadas y Normadas – Limache.




Ilustración 24 Imágenes de las principales áreas verdes

Parque Brasil

Plaza Independencia

Plazuela Italia Plaza Pobl. CCU Plaza Verdejo Sur

Otras Plazas Villas y Poblaciones



Fuente: Elaboración Propia en base a catastro en terreno.

3.2.4 Distribución de los usos de suelo

A partir del catastro realizado por el consultor y la información aportada por el municipio, se han identificado los principales usos de suelo de las áreas afectas a planificación, con el fin de identificar nodos, ejes o áreas de concentración de usos según las diferentes tipologías.

La ciudad de Limache presenta equipamiento en sus dos sectores principales, San Francisco de Limache y Limache Viejo, distribuido de manera homogénea los diversos servicios en ambas zonas. Se observa sin embargo, una tendencia a concentrar mayor variedad de servicios en San Francisco en la zona cercana a la estación de trenes.

3.2.4.1 Equipamiento Comercial y de Servicios

La distribución de las actividades de comercio y de servicios se dividen conformando polos menores, tanto en el sector de San Francisco como en Limache viejo. En ambos sectores tienden a concentrarse en sus avenidas principales; Urmeneta y República respectivamente.

El sector de San Francisco presenta una mayor variedad de comercios y servicios, los cuales se ubican principalmente sobre el eje de Urmeneta y concentrados algunas cuadras alrededor de la estación de trenes. También existen pequeños polos de comercio hacia calles interiores donde se reúnen diversos locales comerciales menores a escala vecinal.

En cuanto al sector de Limache viejo la mayoría del comercio se distribuye por todo el eje de Av. República, la cual se concentra más hacia su intersección con el eje de Palmira Romano. Es importante considerar que en la mayor parte de las áreas residenciales se cuenta con comercio puntual de escala vecinal que permite el abastecimiento diario.

Ilustración 25 Distribución de equipamientos – Comercio.

Fuente: Elaboración propia en base a catastro urbano.



3.2.4.2 Equipamientos de Educación, Salud y Deporte

En relación a los equipamientos educacionales, estos se distribuyen de manera dispersa en ambos sectores, tendiendo a concentrarse hacia el sector de San Francisco de Limache.

En cuanto a la Salud, solo existen dos equipamientos: el Hospital Geriátrico en el sector de San Francisco emplazado sobre la calle Caupolicán, y otro en Limache viejo correspondiente al Hospital Santo Tomás ubicado en calle Carelmapu.

En términos de Deporte, el equipamiento está compuesto por Canchas de Futbol, Multicanchas, Estadio Municipal, gimnasios municipales y clubes deportivos, siendo predominante la tipología multicancha, presente en muchas de las villas residenciales de la ciudad.

En términos generales, se advierte presencia de equipamiento deportivo distribuido de forma homogénea.

Ilustración 26 Distribución de equipamientos – Educación, Salud y Deporte. Distribución Educación Distribución Salud Distribución Deporte

Fuente: Elaboración propia en base a catastro urbano y geoportal.

3.2.4.3 Actividades productivas e infraestructuras

De acuerdo al PRC vigente la zona industrial de la comuna se concentra en el sector de San Francisco, entre las calles San Martín, Arturo Prat, Caupolicán y el estero Limache, ligadas a las instalaciones de la Compañía de Cervecería Unidas y Huertos del Valle. Existen además algunas industrias inofensivas insertas en zonas mixtas, principalmente en la zona comercial cercana a la estación. Hacia el sector de Limache viejo se distinguen solo algunas instalaciones puntales próximas al eje de Av. República insertas en áreas residenciales como es el caso de Confites Merello.



Ilustración 27 Distribución Actividades productivas.


En relación a las infraestructuras, cabe mencionar dentro de la tipología sanitaria, que los residuos de la ciudad se eliminan en la planta de tratamiento El Molino localizada en la comuna de Quillota, existiendo en Limache una planta municipal denominada Los Maitenes-La Paloma, ubicada en el eje ubicado al poniente de la calle Ponce, cercana al estero. El resto de las tipologías que complementan este uso se encuentran reportadas en el capítulo Infraestructura.



Ilustración 28 Usos de Suelo – Ciudad de Limache.




3.2.5 Conclusiones

Los sub-centros urbanos, surgen por la concentración de determinados usos en puntos estratégicos de la ciudad y en muchos casos en concordancia con los umbrales de crecimiento residencial y la generación de nuevos barrios.

La conformación de la ciudad de Limache actual, con dos áreas centrales, esta ligada a un hecho histórico relevante como fue la llegada del ferrocarril, el cual debido a temas presupuestarios debió localizar su estación en los terrenos disponibles al norte del Estero Limache. A partir de este acontecimiento, se genera un punto estratégico de conexión y de atracción para la localización de nuevas áreas residenciales y usos comerciales que complementarían los existentes en Limache Viejo y que marcarían el desarrollo y rol de ambos sectores. Así los cortes temporales de crecimiento residencial es posible observarlos a partir de sus ejes fundacionales (Av. República y Av. Urmeneta) irradiando hacia sus barreras naturales de crecimiento, como son el Estero Limache y los cerros circundantes, llegando a colonizarlos en los últimos tiempos. Estos cortes son claramente reconocibles en la trama urbana, al observar la estructura predial y la conformación de las diferentes manzanas de ambas áreas fundacionales en comparación con la trama de las diferentes urbanizaciones; también, en la espacialidad de la vialidad que se conforma como resultado del patrón morfológico aplicado.

Estos cambios en la estructura han sido absorbidos por las diferentes avenidas, que han actuado como los principales elementos articuladores entre tramas permitiendo generar secuencias espaciales que permiten la orientación del peatón, el paso del transporte público y privado, y con ello el flujo constante de personas entre ambos centros y los barrios residenciales, aún cuando la conexión histórica entre ambos centros ha sido un único puente en la Av. Urmeneta Sur.

En relación con la distribución espacial y diversidad del equipamiento, podemos decir que las actividades administrativas y de servicios sectoriales, están centralizados en Limache Viejo, las cuales se acompañan de un comercio menos diversificado que el existente en las manzanas aledañas a la estación de tren en San Francisco de Limache, reconociéndose así claramente ambos roles. El resto de los equipamientos (salud, educación deporte) se ve distribuido equitativamente en ambos territorios, aunque con leve tendencia a la localización cercana a los ejes fundacionales. En términos de áreas verdes, resulta una mayor concentración m² en Limache viejo, debido principalmente a la mayor existencia de villas y poblaciones.

Finalmente las actividades productivas han sido potenciadas por normas urbanísticas quedando vinculadas a las principales vías de acceso como lo son el enlace Peñablanca Limache (San Alfonso) y a las zonas definidas por el instrumento vigente.

3.3 Estudio de Desarrollo Habitacional

3.3.1 Conceptos Previos

El objetivo del Estudio de Desarrollo Habitacional es poder identificar las áreas comunales más aptas para el desarrollo de proyectos habitacionales, tanto privados como de viviendas sociales. Ello significa identificar sectores con accesibilidad y fluidez de los desplazamientos, que permitan promover la integración social y mixtura de usos, con existencia de equipamientos y otros atributos deseables para el adecuado funcionamiento urbano.

El Estudio de Desarrollo Habitacional realiza un análisis de demanda habitacional en la comuna, de acuerdo al crecimiento proyectado de la población y del número de familias y las tendencias de densificación. Esta demanda es distribuida según la estratificación socioeconómica existente, distinguiendo entre vivienda social y no social.

La demanda habitacional global de una ciudad en el largo plazo tiene características vegetativas, en el sentido que depende inicialmente del crecimiento vegetativo de la población. También está el saldo migratorio, es decir, la diferencia entre población inmigrante y emigrante, el que se suma al



crecimiento vegetativo. Por último, incide en forma importante la variación del tamaño promedio del hogar, cuya disminución progresiva en el tiempo aumenta el número de viviendas demandadas, y viceversa.

La demanda habitacional global es posible de distribuir según segmento socioeconómico, siendo útil la diferenciación entre hogares pobres (demandantes de vivienda social) y no pobres (demandantes de vivienda no social). La asociación de demanda por vivienda social a familias pobres es un supuesto validable parcialmente con la información disponible, ya que la pobreza de los hogares es medida por las encuestas Casen, y la demanda por vivienda social no, es en rigor, medible; la cantidad de subsidios de vivienda social asignados podría no estar cubriendo las necesidades de todas las familias demandantes, o los subsidios de este tipo podrían no estar dirigiéndose a los sectores más vulnerables.

Los precios de suelo es uno de los determinantes en la distribución de usos inmobiliarios en una ciudad, y recogen los atributos de cada zona para albergar desarrollos inmobiliarios. Así, los precios más altos normalmente señalan zonas adecuadas para el establecimiento comercial o de oficinas que, luego disminuyendo, van acercando usos como la vivienda en densificación, el equipamiento, la vivienda en extensión y los usos deportivos/recreativos. Las condiciones de edificación de cada zona son también influyentes en los precios de suelo, por lo que la ordenanza propuesta en el plan final tiene la facultad de orientar la distribución de usos.

3.3.2 Estimación de Población y Demanda de viviendas

En el largo plazo, la demanda de viviendas tiende a coincidir con la oferta total. Claramente en un plazo corto se producen desfases atribuidos a que la oferta producida no necesariamente responde a la demanda en el mismo período, pero en un plazo largo, los excesos de demanda tienden a ser cubiertos con nueva oferta en el período siguiente, y una baja demanda determina una respuesta posterior de menor oferta. Así, en un año en que la demanda habitacional fue baja, al otro año tienden a reducirse los nuevos proyectos habitacionales, mientras que si fue alta (altas velocidades de venta en los proyectos existentes), los incentiva.

La oferta de viviendas a nivel comunal puede ser estudiada siguiendo la evolución de los permisos de edificación, según estadísticas proporcionadas por el INE. Los permisos normalmente se traducen en oferta, siendo muy bajo el porcentaje de proyectos que no llegan a llevarse a cabo. Los gráficos siguientes muestran la evolución del número de unidades de vivienda y la superficie construida promedio.

Gráfico 3 Permisos de Edificación de nuevas viviendas en Limache. Número y superficie promedio, 1990-2013

-

20

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140

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180

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700

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1000

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09

20

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11

20

12

20

13

m²

pro

med

io

N°

de

Viv

ien

da

s

Año Fuente: Elaboración propia a partir de estadísticas INE.



Del gráfico anterior se aprecia una trayectoria bastante oscilante de los volúmenes de edificación anual, aunque se aprecia con claridad un descenso de la edificación desde 2002 en adelante.

Las crisis económicas propiamente tales para Chile se sitúan en los períodos 1998-2000 (crisis asiática) y 2008-2010. En la primera, no parece haber una afección en los volúmenes de edificación residencial, aunque desde 2008 las cifras sí son bastante bajas, hasta ser nulas en 2010. Cabe mencionar que en el año 2010 no aparece registro de nueva edificación, ni de viviendas ni de ningún destino en Limache, por lo que es posible que los montos estén contenidos en el año siguiente (2011).

En el período 1990-2013, con períodos expansivos y contractivos, el total de viviendas en permisos de edificación en Limache fue de 5.914 unidades, lo que equivale a un promedio de 246 viviendas anuales. Existe una ligera tendencia al aumento, natural en una población que crece. Entre 1990 y 2001, el promedio anual fue de 331 viviendas mientras que en el período 2002-2013 el promedio fue de 161 viviendas/año, menos de la mitad, lo que grafica la importante baja temporal.

Como se señaló, en el largo plazo la demanda de viviendas responde al crecimiento en el número de hogares, deducido directamente del crecimiento de la población y la disminución del número de habitantes por hogar. A la demanda del mercado, se añade también una reposición de viviendas, asociada a aquellas viviendas que dejan de existir en su fin habitacional, tanto por cambio de uso (por ejemplo, transformadas en comercio, oficinas), como demolidas por obsolescencia técnica o dando paso a renovación urbana (normalmente densificación). La tasa de reposición en la comuna de Limache ha sido estimada por este consultor en un 1,4% del total de hogares, de acuerdo a la comparación en el crecimiento de los hogares en un período dado y el número de viviendas nuevas en permisos de edificación en el mismo período, con un año de desfase

6. El siguiente cuadro

muestra el cálculo de la tasa de reposición para el caso de Limache, junto con la proyección de demanda de viviendas de largo plazo:

Tabla 4 Estimación de la tasa de reposición de hogares en comuna de Limache

Permisos de Edificación 1992-2001 3.498 Hogares 1992 8.926 Hogares 2002 10.990

Hogares en 1997 (mitad del período) 9.935 Aumento Hogares 1992-2002 2.064

Reposición de hogares 1992-2002 1.434 Tasa estimada de reposición 1,4%


Tabla 5 Estimación de Demanda de Viviendas en Limache

Año Población Hab/Hog Hogares Nuevos Hogares

Reposición (1,4%)

Demanda Total

2015 46.834 3,23 14.499 275 199 474

2016 47.415 3,21 14.774 274 203 477

2017 47.994 3,19 15.047 274 207 481

2018 48.571 3,17 15.320 273 211 484

2019 49.146 3,15 15.592 272 214 486

2020 49.718 3,13 15.862 270 218 488

2021 50.287 3,12 16.131 268 222 490

2022 50.854 3,10 16.397 266 226 492

2023 51.416 3,09 16.661 264 230 494

2024 51.976 3,07 16.922 261 233 494

2025 52.531 3,06 17.180 258 237 495

2026 53.083 3,04 17.435 255 241 496

2027 53.630 3,03 17.686 251 244 495

2028 54.173 3,02 17.933 247 248 495

2029 54.710 3,01 18.176 243 251 494

2030 55.243 3,00 18.414 238 254 492

6 Se supone que los permisos de edificación en un año determinado se convierten en viviendas reales al año siguiente.



Año Población Hab/Hog Hogares Nuevos Hogares

Reposición (1,4%)

Demanda Total

2031 55.770 2,99 18.647 233 258 491

2032 56.292 2,98 18.875 228 261 489

2033 56.808 2,97 19.098 222 264 486

2034 57.318 2,97 19.314 216 267 483

2035 57.821 2,96 19.524 210 270 480


Para la anterior estimación de demanda de viviendas, fue necesario contar con una estimación de la población futura de la comuna. Para ello, se recurrió a las fuentes oficiales de proyección demográfica que publica el INE. Dado que el dato para el año 2002 no coincide con la cifra oficial del Censo 2002 (la sobreestima), toda la proyección INE se ajustó por regla de tres, ajustándola a la baja proporcionalmente. Dado que la proyección INE termina en el año 2020, ésta fue extrapolada tendencialmente al año 2035 con una línea de tendencia logarítmica.

La anterior estimación de demanda es global, e incluye las viviendas para todos los estratos socioeconómicos. En particular, se quiere distinguir la magnitud de la demanda para la vivienda social, que a juzgar por lo que se percibe visualmente en la comuna, participa en una alta proporción en mercado habitacional de la comuna.

3.3.3 Estimación de Demanda por Vivienda Social

La vivienda social es definida en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones como “la vivienda económica de carácter definitivo, cuyas características técnicas se señalan en este título, cuyo valor de tasación no sea superior a 400 unidades de fomento, salvo que se trate de condominios de viviendas sociales en cuyo caso podrá incrementarse dicho valor hasta en un 30%”.

Un aspecto importante en la definición es que el valor se refiere al de tasación, que se entiende fiscal. La tasación fiscal es la suma del valor fiscal de las construcciones y del valor fiscal del terreno. Ambas normalmente son inferiores a los valores comerciales, lo que permite a las inmobiliarias o constructoras vender viviendas a un precio superior al fiscal. Históricamente el valor fiscal en relación al comercial había sido de un 50% (la mitad), pero con los últimos reavalúos, la relación ha aumentado en promedio a un 60%, aunque con mucha variabilidad. Así, el valor de la vivienda social, en rigor podría llegar a unas 667 UF de valor comercial en caso de loteos y a 867 UF en el caso de condominios.

Una visión alternativa para una definición instrumental de vivienda social la constituye el valor máximo de algunos programas de subsidio habitacional, seleccionando aquellos que pueden llegar a cubrir más de la mitad del precio de la vivienda. Estos subsidios son el Fondo Solidario (antiguo FSV I y actual Fondo Solidario de Elección de Vivienda DS 49), DS 40 Título I (derogado) y DS 1 Título 0. Actualmente, el valor comercial tope para el primer subsidio es de 950 UF y de 1.000 UF para los dos últimos (en la mayoría de las regiones del país, incluyendo a Valparaíso).

A continuación, se entregan estadísticas de las viviendas sociales así definidas en la comuna de Limache, de acuerdo al número anual de subsidios efectivamente pagados por vivienda. En esta tabla se incluyen el Título 0 del actual DS 1 y el Título I del antiguo DS 40. Faltaría incluir las familias beneficiadas por el Fondo Solidario de Elección de Vivienda, pero no se dispuso de estadísticas comunales.



Tabla 6 Número de subsidios de Viviendas Sociales – Comuna de Limache

Año DS 40 Título I DS 1 Título I TOTAL

2006 32 0 32

2007 47 0 47

2008 39 0 39

2009 18 0 18

2010 71 0 71

2011 10 0 10

2012 4 20 24

2013 3 34 37

2006-2013 224 54 278

Fuente: Elaboración propia en base a estadísticas Observatorio Habitacional MINVU.

Respecto a las estadísticas faltantes de los subsidios DS 49, aún no se tienen estadísticas de pagos, dado lo reciente de su existencia.

El promedio del período analizado son 35 viviendas anuales, número que parece bajo en relación a la demanda total de viviendas en la comuna. Hay que señalar que en 2003 y 2007, se entregaron los conjuntos de vivienda social para un total de 400 familias bajo la modalidad de Fondo Solidario, que con toda seguridad no están recogidas en las estadísticas anteriores. Por lo mismo, una estadística más realista de la demanda es, probablemente cercana al doble. El total considerando 400 viviendas más en 11 años (2003-2013) sería de 678 y el promedio de 62 viviendas anuales

La demanda estimada por viviendas en la comuna, en el mismo período 2003-2013 fue, de acuerdo al modelo, de 4.281, por lo que la vivienda social habría representado aproximadamente un 678/4.858 = 14% del total. Esta estimación es preliminar con los datos de subsidio disponibles y con base a los supuestos con los que se estimó la demanda de viviendas.

Si se considera que la proporción anterior se mantendrá en el largo plazo, la desagregación de la demanda estimada de viviendas entre social y no social sería la que muestra la tabla siguiente:

Tabla 7 Demanda habitacional estimada en Limache, Social y No Social

Año Demanda

Total Vivienda

Social Vivienda No

Social Año

Demanda Total

Vivienda Social

Vivienda No Social

2014 2025 495 69 426

2015 474 66 408 2026 496 69 427

2016 477 67 410 2027 495 69 426

2017 481 67 414 2028 495 69 426

2018 484 68 416 2029 494 69 425

2019 486 68 418 2030 492 69 423

2020 488 68 420 2031 491 69 422

2021 490 69 421 2032 489 68 421

2022 492 69 423 2033 486 68 418

2023 494 69 425 2034 483 68 415

2024 494 69 425 2035 480 67 413


3.3.4 Precios de Suelo

El mercado de suelo en Limache es en general poco dinámico. Las ofertas publicadas son bastante pocas, por lo que los precios de suelo en la ciudad de Limache fueron aproximados a todo el territorio mediante la zonificación que establece el Servicio de Impuestos Internos para valorar zonas homogéneas. Existen en total 40 zonas homogéneas en la comuna, cada una con una asignación de valor diferente, que van desde las 0,05 UF/m² (zonas rurales) hasta 3,08 UF/m² (centro de San Francisco de Limache, calle Baquedano).

Se realizó una agrupación simplificadora en seis grandes rangos, y se tradujo a UF el rango que el SII presenta en pesos, según muestra la figura siguiente:



Ilustración 29 Rango de Precios de Suelo en Limache según base SII.

Fuente: Elaboración propia en base a Valoración de Zonas Homogéneas SII.

El Valor Fiscal no coincide necesariamente con el Valor de Mercado, siendo normalmente más bajo el primero. En pleno centro de Limache se han detectado ofertas por 8 UF/m² en las partes más centrales y de mayor exposición.

La distribución muestra diferencias de valor importantes con criterio más en el uso que en la localización. Así, en el sector de San Francisco de Limache prevalecen valores de suelo un poco más altos que en Limache Viejo, disminuyendo levemente en los bordes del estero. En Limache viejo existe una zona de valores entre 1,0 y 1,30 UF/m² que se extiende hacia el sur de la comuna, sobrepasando calle La Concepción. La situación cambia hacia el sur oriente de la comuna, con precios más bajos asociados al menor nivel socioeconómico del sector (en zonas urbanas) y la mayor cantidad de terrenos eriazos.

Al norte de la calle república, lugar de varios desarrollos inmobiliarios tipo condominios, los valores están en el promedio del rango, con valores fiscales entre 0,70 y 0,99 UF/m².

Al igual que en el caso del avalúo de las propiedades habitacionales, los valores fiscales del suelo representan hoy en día alrededor del 60% de su valor de mercado.

3.3.5 Distribución probable de usos

La demanda de viviendas anteriormente calculada fue separada en Social y No Social. No existen antecedentes como para proyectar una diferenciación por tipología casas vs departamentos, ya que la edificación en altura es muy escasa.

Para ello, se confeccionó una matriz de atributos en la que un determinado uso urbano (mayoritariamente vivienda segmentada socioeconómicamente) valoraría ciertos aspectos y atributos urbanos, positivos y negativos, presentes en el territorio. Así por ejemplo, la presencia de establecimientos de educación particular es altamente valorada por los estratos socioeconómicos



altos, y poco por los bajos; asimismo, la presencia de servicios como bancos y otros es apetecida por quienes privilegian la centralidad y demandan departamentos, y menos por los compradores de casas.

La valoración de cada atributo por cada uso se basó en una matriz confeccionada por Transsa Consultores inmobiliarios en el estudio de la evaluación del potencial inmobiliario del Ex Aeropuerto Cerrillos, en Santiago, pero se considera válido y extensible a cualquier realidad de la demanda de ciudades de Chile. La preferencia al atributo se realizó en escala de 0 a 10, donde 10 se considera muy importante y 0 cuando no tiene ninguna importancia. También existen atributos negativos valorados en escala inversa.

Las siguientes son las matrices que se consideran comunes para los usos inmobiliarios urbanos más representativos:

Tabla 8 Matrices de importancia de atributos para desarrollar usos de suelo USOS DE SUELO HABITACIONALES

CASAS DEPARTAMENTOS

General Específico

Colectiva expresa (bajo tiempo) 8 8 10 8 5 8 9 9 6 3

Metro o tren ligero 1 1 1 2 1 2 4 7 7 6

Vía expresa (vehículos) 1 1 5 9 10 1 1 2 8 10

Educ. escolar subenc. o municipal 6 6 5 2 1 6 5 5

Educación escolar privada 3 5 10 5 8 7

Salud pública primaria 3 3 2 3 3 2 1

Salud privada primaria 1 3 6 3 4 5

Esparcimiento (cines, museos) 1 1 1 3 1 3 3

Deportivo-recreacional 2 3 3 4 4 1 1 1 4 4

Servicios (bancos, correo) 1 2 2 5 4

Abastecimiento local 10 9 5 4 3 5 4 4 3 5

Mayor (supermercado/mall) 5 5 7 5 8 6 6 3 4 4

Plazas-paseos 3 3 5 5 2 3 3 5 8

Parques urbanos 1 4 4 1 2 6

Paisaje natural 4 8 3

Identidad propia del sector 5 5 4 7 9 4 4 5 7 9

Seguridad ciudadana 5 5 7 7 10 3 4 6 7 10

Presencia significativa de vivienda 1 2 2 3 7 7 5 4

Talleres y bodegaje -1 -3 -5 -8 -1 -1 -5 -9 -10

Masiva o molesta -5 -5 -7 -10 -10 -5 -6 -7 -9 -10

Deterioro del entorno constr. -1 -5 -6 -8 -10 -1 -2 -2 -5 -9

Contaminación visual/acústica -1 -1 -3 -6 -10 -1 -4 -6 -9 -10

Presencia e.s.e. bajos -1 -4 -10 -4 -6 -8

Medio

Ambiente

Medio

Ambiente

Actividad

Productiva

Comercio

Areas Verdes

Acceso a centros

de consumo y

trabajo

Equipamiento

AB

C1

E (

socia

l)

D (

socia

l)

C3

C2

AB

C1

E (

socia

l)

D (

socia

l)

C3

C2

ATRIBUTOS



General Específico Sub. Pri.

Colectiva expresa (bajo tiempo) 10 8 5 4 6 10 10 9 10 5 5 8 10

Metro o tren ligero 10 10 8 4 3 6 6 8 7 8 3

Vía expresa (vehículos) 8 8 5 4 10 10 3 10 6 7 8 7 10

Educ. escolar subenc. o municipal 2 1 2 1 4

Educación escolar privada 2 1 2 3 4

Salud pública primaria 1 1 1 5

Salud privada primaria 2 1 1 3 1 2 10

Esparcimiento (cines, museos) 1 2 2 2 5 3 7 8

Deportivo-recreacional 2 2 6 6 2 5

Servicios (bancos, correo) 10 4 7 3 3 8 3 3 8 4

Abastecimiento local 9 5 4 3 4 3 6 3 5 4 6 5

Mayor (supermercado/mall) 2 2 7 4 1 3 2 4 7

Plazas-paseos 6 1 3 2 4 1 2 4 6 8

Parques urbanos 1 1 2 6 8

Paisaje natural 4 5 4

Identidad propia del sector 10 6 3 5 5 4 3 5 6 7 5 5

Seguridad ciudadana 10 6 8 7 5 3 7 10 6 8 8 8 10

Presencia significativa de vivienda 1 3 4 6 1 10 9 3 7 1 10 7

Talleres y bodegaje -7 -4 -6 -4 -9 -3 -3

Masiva o molesta -8 -6 -1 -10 -8 -5 -10 -10 -7 -6

Deterioro del entorno constr. -8 -1 -4 -4 -4 -1 -4 -7 -4 -8 -10 -4 -3

Contaminación visual/acústica -7 -1 -3 -6 -8 -7 -8 -10 -3 -5

Presencia e.s.e. bajos -9 -2 -7 -7 -2 -6 -5 -6 -10 -3

Medio

Ambiente

Medio

Ambiente

Actividad

Productiva

Comercio

Areas Verdes

Salu

d P

úblic

a

Salu

d P

rivada

Acceso a centros

de consumo y

trabajo

Equipamiento

Educ.

Escola

r

Educació

n s

uperior

Esparc

imie

nto

Turism

o/H

ote

lerí

a

Oficin

as

Term

inal pasaje

ros

Serv

icio

s

Com

erc

io local

Com

erc

io m

ayor

Industr

ial-bodegaje

ATRIBUTOS USOS DE SUELO NO HABITACIONALES

Fuente: Novaterra-Transsa: Evaluación del potencial inmobiliario ex Aeropuerto Cerrillos.

Profesionales: Franco Cabello, Santiago Sánchez.

Las matrices anteriores se consideran genéricas para cualquier territorio. La aplicación de estas valoraciones sobre el territorio de Limache se realiza identificando zonas que se asocian a las unidades vecinales en que se divide la comuna, considerando sólo su parte urbana. Estas unidades territoriales en la comuna son 21, pero no se han considerado sólo 15, siendo el resto enteramente rurales. Las unidades 13, 14 y 15 se encuentran fuera del límite urbano comunal, pero dentro del límite de extensión urbana del PRI La Campana, en proceso de aprobación.

A continuación, se muestra un esquema con la identificación de cada Zona:



Tabla 9 Zonas homogéneas de Limache, basadas en Unidades vecinales urbanas.

Fuente: Elaboración propia sobre fotografía Google Earth.

A cada zona se le dio una valoración de presencia del atributo, en escala de 0 a 3, considerando 0 cuando el atributo es inexistente, 1 cuando su presencia es leve, 2 cuando es media, y 3 cuando es importante. Para esta medición, se utilizaron las fuentes catastrales elaboradas por este consultor en el marco de este estudio. La siguiente es la matriz de presencia de los atributos en cada una de las zonas:

1 Las Araucarias

2 JC Ward y Cantera

3 Las Camelias

4 PB CCU

5 Abate Molina

6 Viva Chile, Olmos

7 12 de Febrero

8 Antiguo Modromo

9 Orval

10 Coop. Hab 18 de Septiembre

11 Unión Calle 18 de Septiembre

14 Maitenes Alto

15 Los Maitenes, Paloma Alto

16 Limachito, Marinero Fuentealba

19 El Mirador



Tabla 10 Valoración de la presencia de atributos por Zona

General Específico

Colectiva expresa (bajo tiempo) 3 3 2 2 3 2 3 2 3 2 2 1 3 3 2

Metro o tren ligero 3 1 2 3 2 1 1 1 1 1 1 1 2 3 0

Vía expresa (vehículos) 1 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Educ. escolar subenc. o municipal 2 2 3 3 2 2 2 2 1 1 1 1 2 0 1

Educación escolar privada 3 0 2 2 2 2 2 0 0 0 0 0 0 0 1

Salud pública primaria 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Salud privada primaria 0 0 2 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Esparcimiento (cines, museos) 1 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Deportivo-recreacional 1 0 1 0 2 0 1 1 1 2 1 1 1 0 1

Servicios (bancos, correo) 2 0 1 3 1 3 1 1 0 0 0 0 0 0 0

Abastecimiento local 2 1 1 3 0 3 2 1 1 1 1 2 1 1 1

Mayor (supermercado/mall) 2 0 2 3 1 3 3 3 0 0 0 0 1 0 0

Plazas-paseos 2 0 2 3 1 3 1 1 1 1 1 1 1 0 0

Parques urbanos 1 0 1 3 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Paisaje natural 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 2 2 2

Identidad propia del sector 2 2 3 3 1 3 1 1 1 1 1 1 2 2 2

Seguridad ciudadana 2 2 3 3 2 3 2 2 1 1 1 1 2 2 2

Presencia significativa de vivienda 3 1 2 2 2 2 3 3 2 2 2 3 3 0 0

Talleres y bodegaje 0 0 0 2 0 0 1 0 2 0 1 1 0 0 0

Masiva o molesta 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Deterioro del entorno constr. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 1

Contaminación visual 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Presencia e.s.e. bajos 1 2 0 0 1 0 0 0 3 2 0 0 1 0 0

Unid

ad 1

6

Unid

ad 1

3

Unid

ad 1

4-1

5

Medio

Ambiente

Medio

Ambiente

Actividades

Productivas

Comercio

Areas Verdes

Accesibilidad a

centros de

consumo y

trabajo

Equipamiento

Unid

ad 1

9

Unid

ad 6

Unid

ad 7

Unid

ad 8

Unid

ad 9

Unid

ad 1

0

Unid

ad 1

1

ATRIBUTOS

Unid

ad 1

Unid

ad 2

Unid

ad 3

Unid

ad 4

Unid

ad 5

Presencia en cada Territorio

0. Neutro o inexistente 1. Leve2. Media 3. Importante

Fuente: Elaboración propia en base a catastros.

El objetivo del modelo anterior es determinar qué tan atractiva es cada zona a los distintos usos urbanos, lo que se traduce en una calificación de cada zona asociada al uso. El cálculo se realiza con la multiplicación de las matrices de importancia de los atributos con las de presencia de los mismos. Para efectos prácticos, se ajustó la escala de calificación obtenida a una de escala de 1 a 7, donde 1 es vocación nula de la zona para albergar el uso y 7 es vocación óptima. Las siguientes matrices muestran estos resultados:

Tabla 11Estimación de la competitividad de Zonas respecto a usos urbanos

USOS DE SUELO HABITACIONALES

E D C3 C2 ABC1 E D C3 C2 ABC1

Unidad 1 5,3 5,4 5,5 5,4 5,3 5,6 5,8 5,7 5,5 5,3

Unidad 2 4,3 4,3 4,2 4,1 3,9 4,1 4,2 4,2 3,8 3,8

Unidad 3 5,1 5,2 5,3 5,3 5,5 5,3 5,3 5,5 5,3 5,4

Unidad 4 6,0 5,9 5,8 5,8 5,7 5,9 6,0 5,9 5,6 5,8

Unidad 5 4,1 4,3 4,6 4,6 4,5 4,5 4,7 4,8 4,6 4,4

Unidad 6 5,7 5,7 5,5 5,3 5,4 5,6 5,7 5,5 5,3 5,4

Unidad 7 5,2 5,1 5,1 4,8 4,7 5,4 5,4 5,0 4,6 4,4

Unidad 8 4,5 4,6 4,7 4,5 4,4 5,0 5,0 4,6 4,4 4,3

Unidad 9 3,8 3,9 3,8 3,7 3,3 4,0 4,1 3,7 3,4 3,3

Unidad 10 3,6 3,8 3,8 3,9 3,6 3,8 3,9 3,8 3,7 3,7

Unidad 11 3,5 3,7 3,7 3,8 3,8 3,7 3,9 3,9 3,7 3,7

Unidad 16 3,6 3,7 3,5 3,7 3,6 3,8 3,9 3,8 3,7 3,6

Unidad 19 4,7 4,8 4,7 4,6 4,3 5,0 5,1 4,8 4,4 4,3

Unidad 13 3,9 3,9 4,0 4,2 4,2 3,6 4,0 4,3 4,2 4,2

Unidad 14-15 3,7 3,7 3,8 4,0 4,2 3,3 3,5 3,8 3,8 4,0

TERRITORIOS COMPARATIVOSCASAS DEPARTAMENTOS



Púb. Pri.

Unidad 1 5,6 5,4 5,4 5,2 5,4 5,0 5,9 5,6 5,5 5,6 5,3 5,5 5,1

Unidad 2 4,2 3,4 3,5 3,2 3,7 3,5 4,4 4,2 4,2 3,9 3,8 4,2 4,0

Unidad 3 5,4 4,2 5,1 5,1 4,8 4,0 5,4 5,3 5,1 5,4 5,2 4,9 5,4

Unidad 4 6,2 5,7 6,2 5,9 5,6 5,3 5,7 5,6 5,8 5,9 5,8 5,5 5,7

Unidad 5 4,5 3,9 4,1 4,1 4,1 3,8 5,0 4,9 4,5 4,5 4,4 4,4 4,4

Unidad 6 5,9 4,5 5,5 5,4 5,1 4,9 5,4 5,2 5,1 5,3 5,4 5,2 5,1

Unidad 7 4,8 4,0 4,5 4,9 4,7 4,0 5,2 5,0 4,7 4,8 4,5 4,8 4,5

Unidad 8 4,6 3,4 4,2 4,5 4,3 3,4 4,8 4,8 4,3 4,6 4,5 4,5 4,4

Unidad 9 3,6 3,1 2,9 2,8 3,5 3,3 4,4 3,8 3,9 3,6 3,3 4,0 3,8

Unidad 10 3,8 2,8 3,0 3,0 3,4 3,0 4,5 4,1 3,8 3,7 3,7 3,9 3,8

Unidad 11 4,0 3,0 3,5 3,4 3,5 2,9 4,3 4,1 4,0 3,9 3,8 3,8 3,9

Unidad 16 3,9 2,8 3,4 3,3 3,5 2,5 4,3 4,0 3,8 3,8 3,7 3,9 3,7

Unidad 19 4,7 4,0 4,3 4,1 4,3 3,7 5,3 4,9 4,8 4,6 4,4 4,8 4,7

Unidad 13 4,8 4,5 4,4 3,6 3,7 3,5 4,4 4,4 4,8 4,1 4,3 4,1 4,0

Unidad 14-15 4,0 2,8 3,3 3,2 3,3 3,1 3,9 4,0 3,9 3,7 3,8 3,5 3,7

TERRITORIOS COMPARATIVOS

USOS DE SUELO NO HABITACIONALES

Oficin

as

Term

inal pasaje

ros

Serv

icio

s

Com

erc

io local

Com

erc

io m

ayor

Salu

d P

rivada

Salu

d P

úblic

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Industr

ial-bodegaje

Educ.

Escola

r

Educació

n s

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Esparc

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nto

Turism

o/H

ote

lerí

a


En las tablas resultado se han destacado en café las zonas de mayores atributos para la localización de cada uso. Le siguen las de naranjo fuerte, aquellas con buenos atributos también, y en naranjo claro aquellas que siguen a las anteriores y se consideran también muy aptas para los respectivos usos.

Como era de esperar, los sectores centrales de los 2 Limaches corren con ventajas en atractivo para la localización de gran cantidad de usos, particularmente el centro de San Francisco de Limache. En estos sectores, el atributo para la localización residencial es transversal a todos los niveles socioeconómicos, y también para usos comerciales, servicios, oficinas y otros.

Por el contrario, las unidades vecinales 9, 10 y 11, en Limache Viejo, son las de menores atributos para vivienda, comercio y servicios, aunque un poco mejor evaluadas para equipamiento de salud y educación.

Se hace hincapié en que esta calificación de las zonas para cada uso no toma en cuenta aspectos que podrían hacer inviable determinada localización, principalmente precios de suelo, disponibilidad de suelo y normativa. Los sectores centrales de mayores precios de suelo, sobretodo en San Francisco de Limache, hacen muy poco viable, por ejemplo, a la vivienda social o muy económica, ya que los mayores costos en la adquisición de terrenos son traducidos al precio de la vivienda y ello no es posible en esta categoría. Además, las condiciones normativas vigentes pueden invalidar en algunas zonas el uso, por ejemplo, industrial o comercial mayor, por lo que los resultados del modelo son meramente indicativos.

Por otra parte, una utilidad del modelo es poder apreciar las falencias que presentan algunas zonas para albergar ciertos usos que se está interesado en promover. Por ejemplo, las unidades vecinales al sur de Limache Viejo aparecen poco prioritarias para la localización de casi todos los usos, y ello es debido a la escasez de atributos valorados por todos ellos, que abundan relativamente más en otras zonas. Es por ello que la intención de promover usos faltantes (por ejemplo, equipamientos) o dotar de una mejor calidad de vida a los residentes actuales y futuros debiera considerar la mejora de los atributos más valorados por ellos.



3.3.6 Conclusiones

Limache es una comuna con crecimiento poblacional superior a los promedios regional y nacional, lo que se manifiesta en los dos últimos períodos intercensales. A la luz de las estadísticas de edificación, este crecimiento se concentró en la segunda mitad de la década de los „90. Por otro lado, cabe destacar que Limache no es un destino masivo de la vivienda social, como muestran las estadísticas, a diferencia de otras ciudades cercanas, a pesar de que sus niveles de pobreza en el último tiempo parecen haber aumentado.

Un aspecto interesante de destacar es la muy baja presencia de edificación residencial en altura. Actualmente existe sólo un proyecto de departamentos, en desarrollo desde hace más de 3 años. En cambio, la presencia de condominios de vivienda para distintos segmentos socioeconómicos, que reconvierten antiguas casas quinta, es bastante importante.

Cabe destacar también el crecimiento de la edificación con destino comercial y de servicios, que ha aumentado los estándares de dotación de la población permanente.

En base a las proyecciones de población elaboradas por el INE, se estimó la demanda anual de viviendas en Limache, demanda que incluye tanto las necesidades de vivienda por la población y hogares crecientes, como la reposición necesaria por cambio de uso residencial a comercial. El resultado fue un promedio de 480 nuevas viviendas anuales, de las cuales aproximadamente un 14% serían de carácter social (considerando aquellas con valor menor a 1.000 UF de hoy), proporción que en el tiempo tendría a mantenerse.

La distribución de usos en el territorio urbano depende de los atributos que posea cada zona y variables fuertes que lo permiten, como normativa, disponibilidad de suelo y precios del suelo. Al respecto, un modelo de Usos-Atributos confeccionado por este consultor muestra al centro de ambos Limaches, sobre todo San francisco de Limache, como la zona más atractiva para la mayoría de los usos inmobiliarios, donde la disponibilidad de suelo y sus precios limitan varios de estos usos (por ejemplo, la vivienda económica). Así, es más probable la natural localización de la vivienda social en sectores más periféricos, donde los precios del suelo son bajos, salvo la creación de mecanismos de incentivo para promover la utilización de áreas peri centrales que aún mantengan precios accesibles. La integración social también se logra promoviendo la localización de estratos socioeconómicos más altos en las mismas zonas, pero para lo cual debieran crearse o fomentarse los atributos que estos estratos valoran más: accesibilidad, seguridad ciudadana, abastecimiento comercial mayor y oferta educacional municipal y privada.

3.4 Estudio de Equipamientos

El siguiente corresponde al informe de equipamiento, destinado a conocer la dotación y distribución del equipamiento básico en la comuna de Limache. La comuna de Limache posee según el Censo de Población y Vivienda, para el año 2002, una población total de 39.219 hab., de la cual 4.271 hab. (10.9%) viven en sectores rurales, mientras que un 89.1% (34.948 hab.) lo hace en la zona urbana. Por ello, se define como una comuna eminentemente urbana, presentando una “Muy Alta” (sobre el 75%) tasa de urbanización

7. Así

mismo el equipamiento comunal cumple la misma lógica, concentrándose casi en su totalidad en la capital comunal. Considerando el desarrollo orgánico de la ciudad de Limache con el estero como elemento separador, la prestación de servicios en la ciudad de Limache se ha dividido en dos sectores, por un lado en San Francisco de Limache se concentran algunos equipamientos básicos como edificios administrativos, seguridad y salud. Y por otro lado en el sector de Limache Viejo se concentran los sectores nuevos y a estos asociados otros equipamientos educacionales y áreas verdes.

7 No obstante estos datos oficiales, se hace presente que para los análisis de este estudio se utilizaran los datos obtenidos

de la proyección INE que al año 2012 serían 41.044 habitantes en Limache.



En relación con las comunidades rurales de la comuna, y considerando la cantidad de población que concentra la capital Limache (cerca del 90% de la comuna), es bastante básico el nivel de equipamiento que estas poseen. Centrándose principalmente en escuelas básicas de dependencia municipal y multicanchas en casi todas las localidades menores. En relación con la distribución espacial del equipamiento de la ciudad de Limache, como se mencionó previamente, este se concentra principalmente en San Francisco de Limache, uno de los planteamientos del Plan Regulador Actual en relación con el equipamiento, es la generación de sub-centros destinados al equipamiento. Comercio y servicios alternativos, especialmente en otros sectores (siendo estos últimos sectores los que han experimentado un creciente aumento de población desde la década de los 90‟). A continuación se realiza un análisis de la cobertura de equipamiento actual.

3.4.1 Educación

La comuna de Limache cuenta con 26 establecimientos educacionales8 al año 2015, los que se

concentran en su gran mayoría en la ciudad homónima. De los 24 establecimientos (8 Jardines Infantiles) 10 corresponden a establecimientos de dependencia municipal, 14 corresponden a educación particular Subvencionada y 1 corresponde a educación Particular Privada. Siendo este último el que tiene menor participación en la comuna. Sumado a esto se cuentan 8 jardines infantiles de dependencia particular y junji/Municipal. La educación se encuentra cubierta en todos sus niveles, desde la educación parvularia hasta la educación media. En la comuna no existen centros que impartan educación superior.

De los 10 establecimientos municipales, 6 son urbanos, 2 rurales y de estos todos imparten educación básica, mientras sólo uno imparte educación media, tanto Científico Humanista como Técnico Profesional. La educación media restante para suplir a la población es impartida en su 100% por establecimientos de carácter Particular Subvencionado (PS), siendo 8 establecimientos que privilegian la educación Científico Humanista por sobre la Técnico Profesional (Solo un establecimiento PS la ofrece). Además se cuenta con un centro de educación de adultos (Escuela de la Cárcel).

En la siguiente tabla se muestra el resumen de los establecimientos según dependencia en la comuna de Limache

Tabla 12 Cobertura educacional. Comuna de Limache ESTABLECIMIENTOS CANTIDAD

Educación Particular* 1

Educación Particular Subvencionada 14

Escuela Municipal 10

Jardín Infantil 8

Total General 33

*Si bien no se encuentra en las bases de datos del Ministerio se considera educación privada al colegio Waldorf de la comuna.

Fuente: Elaboración propia en base a www.mime.cl Ministerio de Educación.

La matrícula de alumnos en establecimientos educacionales de dependencia municipal alcanza los 2208 al año 2015

9. Si bien la comuna mantenía una tendencia a la baja en la educación municipal

en los últimos años y a diferencia de la tendencia nacional en la comuna existió un aumento de matricular entre el año 2014 y el año 2015, que correspondió a casi un 10% de la matricula total. Este aumento de matrículas no fue semejante en todos los establecimientos, más bien se concentró en el Liceo Municipal y algunas escuelas básicas del sector rural. Véase la siguiente tabla.

8 Se incluye el Centro de Educación de Adultos (Escuela Cárcel)

9 PADEM 2015

http://www.mime.cl/



Gráfico 4 Evolución matrículas 2014-2015

Fuente: PADEM, 2015.

Junto con esto se asume un aumento del poder adquisitivo de la población lo que permite la matricula en establecimientos pagados (sean particular subvencionados o particular pagado).

En el caso de la educación Particular subvencionada esta cubre casi el 60% de las matriculas de la comuna, mientras que la educación Municipal cubre un 34%, el porcentaje restante corresponde a la educación privada.

A modo de comparación la distribución porcentual de matrículas por tipo de dependencia de establecimiento es la siguiente.

Tabla 13 Matricula por tipo de enseñanza y dependencia. Año 2013

Dependencia Establecimiento N°

Matriculas Porcentaje

(%)

Educación Privada S/I -

Educación Subvencionada 5514* 71,4

Escuela Municipal 2208** 28,6

Total General 7722 100

*: Datos MIME 2016 **: Datos Padem 2016

Fuente: Elaboración propia en base a Mineduc www.mime.cl y PADEM 2016

En el siguiente grafico se muestra la relación entre el tipo de dependencia de los establecimientos educacionales de la ciudad de Limache.

Gráfico 5 Distribución de dependencia de educación.


Como se aprecia en la tabla y gráfico antes presentado existe una fuerte participación de la educación Particular Subvencionada por sobre la Educación Municipal y la Educación particular. En



relación con el número de matrículas y si se comparan con la población en edad escolar de la comuna, se concluye que es un poco bajo el número de matrículas, lo que lleva a concluir que si bien existe cobertura dentro de la misma comuna, la cercanía con otras comunas como Olmue puede generar traslado de alumnos a otras comunas. En la comuna los niños y adolescentes entre 5 y 19 años alcanzan los 10.000 individuos aproximadamente, lo que no es coincidente con el número de matriculados al año 2015, 8000 matrículas aproximadas

10.

En el caso de la población entre 0 y 5 años, que no toda tiene la obligatoriedad escolar (esta se inicia en Kinder, 5 años aproximadamente) no se considera dentro del análisis. No obstante, la comuna cuenta con más de 8 jardines infantiles que soportan la demanda preescolar no obligatoria y tienen una matrícula aproximada de 600 infantes. Véase la siguiente tabla:

Tabla 14 Jardines infantiles. Comuna de Limache Jardines Infantiles N° Establecimientos

Res Junji Administración Terceros 4

Red Junji Administración directa 2

Establecimientos particulares 2

Total 9

Fuente: Elaboración propia en base a www.junji.cl

3.4.2 Salud

En la comuna el Departamento de Salud administrado comunalmente es relativamente nuevo, siendo inaugurado el año 2012, donde se crea el Departamento de Salud de Administración Comunal. En relación con la administración, actualmente todos los establecimientos pertenecen al Servicio de Salud Viña del Mar-Quillota, excepto el centro de Rehabilitación que tiene su administración en la SEREMI de Valparaíso.

En Limache, existen cerca del 90% de sus habitantes utiliza la atención primaria de salud. En relación con los inscritos en el sistema de Salud Publico, estos alcanzan la proporción de la población comunal afiliada a FONASA que pertenece a los grupos A y B (59,2%), de menores ingresos, es similar al promedio regional (60,2%) y país (60,1%) inscritos en FONASA

11. Esto

indicaría que existe un bajo porcentaje de la población que opta por la atención en algún establecimiento privado de salud, o no se encuentra actualmente en los registros de Fonasa de la comuna

En relación con los establecimientos la comuna cuenta con un COSAM y un centro de rehabilitación. Sumado a esto, la comuna cuenta con un Hospital tipo 3, un Hospital Geriátrico y algunos centros médicos privados (Centro médico Limache) y algunas clínicas dentales también de carácter privado.

En la siguiente tabla se muestra un resumen de los establecimientos de salud:

Tabla 15 Establecimientos de Salud. Comuna de Limache. Establecimiento Dirección

Hospital Santo Tomás (Limache) Carelmapu S/N

Hospital Centro Geriátrico Paz de la Tarde (Limache) Caupolicán 198

Centro de Rehabilitación Limache Capredena Urmeneta 855

COSAM Limache Palmira Romano Sur 49

Fuente. www.deis.cl y catastro urbano.

La comuna además cuenta con un recinto hospitalario cuya administración corresponde al Ministerio de Salud (Servicio de Salud Viña del Mar Quillota). El Hospital Santo Tomás es un establecimiento público de baja complejidad, que entrega atención integral de salud en red a los beneficiarios del sistema público.

10 Es importante considerar que los valores de Matricula corresponden a datos actualizados del año 2015 y los datos de población corresponden al censo del año 2002, por lo tanto, la comparación podría cambiar con nuevos datos de población. 11

PADEM 2015

http://www.junji.cl/

http://www.deis.cl/



Actualmente existe en proyecto la construcción de un CESFAM (El primero de la comuna), el cual estará a cargo íntegramente del Departamento de Salud Municipal. Este se emplazará en la esquina de calles Andrés Bello con Santiago Bueras y tendrá una superficie de 2.250 metros cuadrados destinados a la atención actual de la población y con una capacidad proyectada de atención a 10 años de 30.000 usuarios.

3.4.3 Seguridad

En relación con el equipamiento de seguridad la comuna de Limache cuenta con 1 establecimiento de Policía destinados a la seguridad de la población. Véase la siguiente tabla:

Tabla 16 Establecimientos de Seguridad. Comuna de Limache

Establecimiento Dirección

Tercera Comisaria de Limache Arturo Prat N°340

Fuente: www.carabineros.cl , recorrido en terreno.

Este establecimiento cubre el área de la comuna de Limache, con una población residente de 45.000 habitantes aproximadamente. La comuna cuenta con un Plan cuadrante desde principios del año 2011 a cargo de la tercera Comisaria y abarca en un solo sector el área de la Limache.

El territorio se caracteriza por ser principalmente un sector de basto desarrollo agrícola en su extensión rural y de desarrollo comercial y residencial en los sectores más cercanos al centro de la ciudad. El sector periférico se caracteriza por ser de condiciones socioeconómicas de alta carencia y vulnerabilidad. La acción policial se orienta principalmente a prevenir los delitos de robos con violencia o intimidación, lesiones y robos en lugar no habitado

En relación con la presencia de Bomberos, existen tres Compañías de bomberos:

1.-Cuerpo de Bomberos de Limache y Primera Compañía de Bomberos de Limache República 368, Limache 2.- Segunda Compañía de Bomberos de Limache "Manuel Fdo. Silva Gaete" Calle Caupolicán Nº 98. 3.- Tercera Compañía de Bomberos de Limache “Hachas y Escalas” Calle 12 de Febrero N° 229. Estas se distribuyen en el área urbana donde se concentra mayor población.

Ilustración 30 Equipamientos de Seguridad

Segunda Compañía Bomberos Tercera Comisaria

Fuente: Catastro Terreno

http://www.carabineros.cl/



3.4.4 Deporte y Recreación

Las áreas destinas a deporte y recreación de la ciudad de Limache incluyen, Canchas de Futbol, Multicanchas, Estadio Municipal y otros centros de Deportivos, como clubes de rodeo (Club de Rodeo Limache-Asociación Quillota).

Algunos de los equipamientos más importantes de la ciudad corresponden al Estadio Municipal Ángel Navarrete Candia, que cuenta con una cancha de fútbol en buen estado y tiene una capacidad para 3000 mil personas y en él juega sus partidos como local el Municipal Limache, que actualmente se desempeña en su asociación local Cuenta con una cancha principal de fútbol, en pasto, de medidas oficiales. Entre otras instalaciones, el Estadio "Ángel Navarrete Candia" posee una pista de motociclismo asfaltada. Además, cuenta con tres canchas de tenis de cemento, canchas de rayuela y una piscina pequeña, actualmente en desuso

12.

Las multicanchas de la ciudad se distribuyen principalmente en las zonas excéntricas, donde se concentran las nuevas urbanizaciones. Sin embargo, se aprecia una relativamente baja cantidad de multicanchas.

En relación con las canchas de futbol, sin considerar el Estadio Municipal, la ciudad cuenta con otras canchas y centros deportivos que se encuentran distribuidas a lo largo de la ciudad. Estas canchas en general son de pasto y se aprecia una mantención, siendo estas de carácter privado o que pertenecen a clubes deportivos, como el Centro deportivo Quinta Sport. Además se cuenta también con un Gimnasio de carácter municipal.

En relación con la distribución espacial la mayoría de las multicanchas se concentran en las nuevas urbanizaciones y poblaciones que rodean el centro de la ciudad y se concentran en el sector de San Francisco de Limache. En los sectores rurales existen clubes deportivos que tienen sus propios centros deportivos.

Existen un proyecto de licitación, llamado Complejo Deportivo Costanera, que contemplará dos canchas de pasto sintético con estándar profesional, además de graderías, camarines, iluminación y servicios higiénicos de primer nivel.

En las siguientes fotografías se muestran algunos de los equipamientos deportivos de la ciudad de Limache

Ilustración 31 Establecimientos Deportivos. Comuna de Limache Gimnasio Municipal Club de Rayuela Estadio Municipal de Limache

Fuente: Elaboración propia en base a catastro urbano

3.4.5 Áreas Verdes

Las áreas verdes de la ciudad de Limache pueden diferenciarse en Plazas de juegos, Parques y Bandejones o arborizaciones de calzada y se concentran en la ciudad principal. En general el mayor porcentaje de áreas verdes lo ocupan las plazas de juegos las que se distribuyen a lo largo de la ciudad y el Parque Brasil.

En los últimos años debido al aumento de nuevas villas y poblaciones en sectores excéntricos de la ciudad, el porcentaje de áreas verdes ha aumentado, no obstante, estas áreas verdes suelen ser

12 www.deporteslimache.cl

http://www.deporteslimache.cl/



pequeñas y solo se utilizan en las villas a las que pertenecen, estando algunas inclusive cerradas al público.

Al año 2014 la comuna de Limache poseía 4 metros cuadrados de áreas de mantenimiento por habitante (Mantenimiento Municipal)

13. Cifra un poco superior al promedio regional que es de 3,40

m2/hab. En relación con el área urbana de la comuna, es decir la ciudad de Limache, al año 2014 se contabilizó aproximadamente 12.000 m2. de Áreas Verdes sólo en la tipología plaza, que corresponden a las áreas verdes mantenidas por la municipalidad. Estos metros cuadrados corresponden a 119 plazas (Sin embargo, de acuerdo a datos de SINIM para el año 2014 en la comuna se registran un total de 132 plazas), sumado a esta información la municipalidad informó que existen cerca de 6 mil árboles, de los cuales más del 50% es antiguo.

En relación con Parques, se cuenta con el Parque Brasil, que se ubica en la zona de San Francisco de Limache. Este parque fue reinaugurado el año 2013, enmarcado en el Programa de Rehabilitación de Espacios Públicos de MINVU, sumado a las mejoras en las infraestructuras del parque se construyó también un Skate Park en él. Por otro lado, actualmente se encuentra en proceso de licitación la construcción del Parque Urbano Costanera Estero Limache. El diseño del Parque Costanera, irá desde calle Olmos hasta Palmira Romano Sur, incluyendo Plaza Adasme. El concepto que se busca es generar un espacio urbano familiar e integrador, que convoque a la familia, recuperando un sector que actualmente es utilizado como micro basural, con todos los riesgos asociados que tiene este tipo de terrenos.

Dentro de la comuna y en relación con las áreas verdes rurales, se cuentan áreas verdes en Tabolango y Lliu Lliu, en este análisis comunal también se encuentran al menos 3 sectores de camping que colaboran con los metros cuadrados de áreas verdes mantenidas.

Considerando estándares promedio de cuantos metros cuadrados por habitante es lo óptimo y utilizando el estándar internacional de la Organización Mundial de la Salud (OSM) de 9 m2/hab de áreas verdes, es posible determinar que la comuna de Limache presenta un fuerte déficit de áreas verdes. No obstante, si se relaciona con la tipología de área verde que es necesaria, se aprecia que en relación con la tipología “plaza” la ciudad de Limache presenta una cantidad suficiente de áreas verdes de este tipo, es en relación con los parques la ciudad no posee una gran cantidad de superficie destinado a estos, por lo que también se presenta un déficit de áreas verdes, este análisis de desarrolla de manera más profunda en el acápite de Suficiencia de Equipamiento. Dentro de las áreas verdes más importantes de la ciudad destacan el Parque Brasil, y la Plaza de Armas de Limache Viejo, además de la arborización de la Avenida Urmeneta. En la siguiente tabla se presenta un resumen de las principales áreas verdes de la comuna de Limache. Se incluyen aquellas áreas que poseen mantención municipal y aquellas de las cuales no se posee información

Tabla 17 Áreas verde más importantes. Comuna de Limache Nombre Sector Consolidación Sector Área (m

2)

Parque Brasil San Francisco de Limache Si Urbana 19.181

Plaza Independencia Limache Viejo Si Urbana 4.923

Bandejón Avenida Urmeneta

San Francisco de Limache 28.189

Plazas Ciudad Limache Si Urbana 12.000

Total 64.293

Fuente: Elaboración propia en base a catastro terreno.

13

Información extraída de Sistema Nacional de Indicadores Municipales. SINIM.



Ilustración 32 Áreas Verdes. Comuna de Limache Parque Brasil Plaza Independencia - Limache Viejo

Otras Plazas

Fuente: Elaboración propia en base a Catastro urbano.

3.4.6 Conclusiones

En relación con la educación se aprecia que esta se encuentra cubierta en todos los niveles. Sin embargo, es la educación Particular Subvencionada la que tiene el mayor protagonismo dentro de la comuna. Los establecimientos de dependencia municipal presentan una buena cobertura en el nivel pre básico y básico, pero se aprecia un déficit en la educación media, representada por sólo un establecimiento, y en este sentido (y de acuerdo a datos obtenidos del PLADECO), es la educación mediaTécnico profesional la que debiera ser reforzada en la comuna.

En el caso de la salud, se da una situación particular y es que el Departamento de Salud de la comuna es relativamente nuevo, por lo que actualmente no tiene establecimientos a su cargo, por lo tanto, la salud de la comuna está a cargo del Servicio de Salud de Viña del Mar –Quillota. En este sentido, y con la nueva creación del departamento se encuentra en proyecto la construcción de un nuevo CESFAM que atenderá a la población actual de la comuna y tendrá una proyección de 15 años, este será el primer establecimiento de salud administrado íntegramente por la municipalidad y que complementará la red actual de salud.

La seguridad de la comuna se encuentra cubierta por un establecimiento, la Tercera Comisaria de Limache, que atiende actualmente a la población comunal. Dese el año 2011 que la comuna cuenta con plan cuadrante y la seguridad se encuentra cubierta con la dotación actual. En relación con otros equipamientos de seguridad la comuna cuenta con 3 compañías de bomberos, todas ubicadas en la ciudad de Limache.

En relación con el Deporte y la Recreación la comuna cuenta con multicanchas, canchas de fútboly otros deportes típicos de la zona centro del país como el rodeo. Además cuenta con un estadio municipal que tiene capacidad para 3.000 personas. Otras instalaciones corresponden a un gimnasio municipal y una piscina que se encuentra en desuso actualmente. Como es común en las ciudades de más de 10 mil habitantes, además del equipamiento deportivo de carácter público, la comuna cuenta con establecimientos deportivos privados, como centros deportivos y algunos gimnasios.

Las áreas verdes de la comuna se encuentran representadas por plazas y un parque urbano, Parque Brasil, además se destaca la arborización de la Avenida Urmeneta que complementan la ornamentación de la ciudad. Destaca la revitalización del Parque Brasil del año 2013, que permite contribuir con espacios públicos de calidad a la población. Las plazas de juegos se encuentran en su mayoría en buen estado y su distribución es acorde con la población, considerando que son equipamientos que requieren accesos rápidos y cercanos a las urbanizaciones.

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