estudio de viabilidad parking san pedro 18-02-08

ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA

CONSTRUCCION DE UN APARCAMIENTO

SUBTERRANEO EN LA PLAZA DEL PUEBLO DE

ISTAN, SAN PEDRO DE ALCANTARA, MARBELLA

(MALAGA).

Estudio de viabilidad para la construcción de un aparcamiento subterráneo en la Plaza del Pueblo de Istán, San Pedro Alcántara

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INDICE

1. INTRODUCCION................................................................................................................................ 3

2. FINALIDAD Y JUSTIFICACIÓN DE LA OBRA, ASÍ COMO DE SUS CARACTERISTICAS

ESENCIALES.................................................................................................................................................. 4

2.1.Régimen jurídico de la Concesión............................................................................................................... 4

2.2.Finalidad de la obra. .................................................................................................................................... 4

2.3.Justificacion de la obra. ............................................................................................................................... 5

2.4.Caracteristicas esenciales. ........................................................................................................................... 6

3. PREVISIONES SOBRE LA DEMANDA DE USO E INCIDENCIA ECONOMICA Y SOCIAL

DE LA OBRA EN SU AREA DE INFLUENCIA....................................................................................... 12

3.1.Previsiones sobre la demanda de uso......................................................................................................... 12

3.1.4.Desarrollo urbanístico ............................................................................................................................ 17

3.2.Incidencia economica y social de la obra en su area de influencia............................................................ 21

3.3.Rentabilidad de la concesion ..................................................................................................................... 23

4. VALORACIÓN DE LOS INFORMES EXISTENTES QUE HAGAN REFERENCIA AL

PLANEAMIENTO SECTORIAL, TERRITORIAL O URBANÍSTICO. ............................................... 25

5. CALIFICACION AMBIENTAL ...................................................................................................... 26

5.1.Objeto de la Actividad............................................................................................................................... 27

5.2.Maquina y Equipos.................................................................................................................................... 28

5.3.Materiales empleados, almacenados y producidos. ................................................................................... 28

5.4.Riesgos Ambientales Previsibles y Mededidas Correctoras. ..................................................................... 29

6. JUSTIFICACION DE LA SOLUCION ELEGIDA........................................................................ 31

6.1.Proyecto aparcamiento subterráneo plaza del pueblo istan ....................................................................... 31

7. RIESGOS OPERATIVOS Y TECNOLOGICOS EN LA CONTRUCCIÓN Y EXPLOTACION

DE LA OBRA. ............................................................................................................................................... 32

7.1.Identificacion del riesgo ............................................................................................................................ 32

7.2.Clases de Riesgos ...................................................................................................................................... 33

8. COSTE DE LA INVERSION A REALIZAR, ASI COMO EL SISTEMA DE FINANCIACION

PROPUESTO PAR LA CONSTRUCCION DE LA OBRA...................................................................... 41

8.1.Coste de la inversion a realizar.................................................................................................................. 41


2

8.2.Sistema de financiacion propuesto ............................................................................................................ 41

9. ESTUDIO ECONOMICO – FINANCIERO ................................................................................... 43

9.1.Bases de partida......................................................................................................................................... 43

9.2.Estudio de Ingresos y costes...................................................................................................................... 44

9.3.Análisis Económico – Financiero del Escenario Previsto. ........................................................................ 51

10. CONCLUSIONES.............................................................................................................................. 55

ANEJO Nº 1. REPORTAJE FOTOGRAFICO .......................................................................................... 56

ANEJO Nº 2. DATOS ESTADISTICOS ..................................................................................................... 62


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1. INTRODUCCION.

Conforme a lo establecido en el artículo 227 de la Ley 13/2003, de 23 de Mayo, reguladora

del contrato de concesión de obras públicas, se realiza el presente estudio de viabilidad de

la concesión de obra pública para la construcción de un aparcamiento en la plaza del pueblo

de Istan ,de San Pedro de Alcántara , Ayuntamiento de Marbella, así como su gestión y

explotación, durante el periodo concesional.

Este informe contiene los datos, estudios y análisis establecidos en el articulo citado

anterioremente y que se concretan en los puntos siguientes:

Finalidad y justificación de la obra, así como definición de sus características

esenciales.

Previsiones sobre la demanda de uso e incidencia económica y social de la obra en

su área de influencia y sobre la rentabilidad de la concesión.

Valoración de los datos e informes existentes que hagan referencia al

planeamiento sectorial, territorial o urbanístico.

Estudio de impacto ambiental cuando este sea preceptivo de acuerdo con la

legislación vigente. En los restantes casos, un análisis ambiental de las alternativas

y las correspondientes medidas correctoras y protectoras necesarias.

Justificación de la solución elegida, indicando, entre las alternativas consideradas

si se tratara de infraestructuras viarias o lineales, las características de su trazado.

Riesgos operativos y tecnológicos en la construcción y explotación de la obra.

Coste de la inversión a realizar, así como el sistema de financiación propuesto

para la construcción de la obra con la justificación, asimismo, de la procedencia

de esta.


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2. FINALIDAD Y JUSTIFICACIÓN DE LA OBRA, ASÍ COMO DE SUS

CARACTERISTICAS ESENCIALES.

2.1. Régimen jurídico de la Concesión.

El desarrollo de las obras cuya viabilidad se analiza se realizará mediante la

correspondiente concesión administrativa. La concesión se regirá por las cláusulas

contenidas en el Pliego de Cláusulas Administrativas y en el Proyecto que le acompaña, del

que forman parte el Estudio de Viabilidad y el Anteproyecto de las Obras, en los términos

fijados en el articulo 231.3.c) del TRLCAP; documentos todos ellos de carácter contractual.

Asimismo, serán de aplicación las leyes sectoriales vigentes, así como el Real Decreto

Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por lo que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de

Contratos de las Administraciones Publicas (en lo sucesivo TRLCAP), con las

modificaciones introducidas por la Ley 13/2003, de 23 de mayo, reguladora del contrato de

concesión de obras públicas, así como por el Reglamento General de la dicha Ley de

Contratos, aprobado por el Real Decreto 1098/2001, de 12 de octubre y el Reglamento de

Bienes de Entidades locales de 1986.

La naturaleza jurídica es la propia de los contratos de concesión de obra pública, contenido

en el título V del TRLCAP, según redacción dada por la citada Ley 13/2003

2.2. Finalidad de la obra.

La finalidad de la obra es dotar al municipio de San Pedro de Alcántara de los

equipamientos que demanda el desarrollo y crecimiento constante de la ciudad, y en este

caso concreto de un aparcamiento subterraneo para residentes, que se engloba dentro del

programa del equipo de gobierno de conseguir satisfacer la necesidad de equipamientos, en

este caso aparcamientos, y al mismo tiempo obtener una mejora en la calidad de vida de los

ciudadanos, dotando a la ciudad de nuevos espacios libres. .

El proyecto a realizar comprenderá la construcción de un Aparcamiento Subterráneo en la

Plaza del Pueblo de Istán, y su explotación en régimen de concesión administrativa para uso

residentes por un plazo no superior a 40 años. La transmisión de derechos de uso para


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residentes se efectuará en las mismas condiciones que se establezcan para la concesión

administrativa.

Concretamente, la finalidad de la concesión comprenderá los siguientes aspectos:

1. Ejecución de un aparcamiento subterráneo para residentes en el

emplazamiento citado anteriormente.

2. Ejecución de una plaza publica peatonal en el espacio correspondiente a la

cubierta del aparcamiento.

3. Reordenación de la circulación y el estacionamiento de vehículos en

superficie.

2.3. Justificacion de la obra.

La necesidad de dotar a San Pedro de Alcántara de esta infraestructura es cada vez mayor

por las siguientes razones:

La propia realidad poblacional de San Pedro de Alcántara y el crecimiento

constante de su población.

No obstante, hay que señalar que la población real es bastante más elevada,

ya que existen numerosos residentes que viven en San Pedro de Alcántara

sin estar debidamente empadronados, siendo muchos los extranjeros que

residen en la zona.

El aumento del nivel de vida y mejora de las economías domesticas.

la escasez de aparcamiento con el creciente aumento de la población tanto

residente, como el turismo español y extranjero.

La previsible desaparición, a medio plazo, de aparcamientos en superficie,

debido a la continua demanda ciudadana de mejorar las condiciones de

peatonalización y humanización del entorno urbano.

La saturación de los aparcamientos subterráneos existentes y en concreto del

situado en la Plaza de la Iglesia.


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2.4. Caracteristicas esenciales.

En resumen la propuesta de aparcamiento que se propone reúne las siguientes

características básicas:

2.4.1. Descripción de las obras

La zona destinada al aparcamiento se resuelve bajo rasante y en tres plantas. El acceso

rodado a dicho parking se realiza por la calle Juan Macias, mediante una rampa doble. Se

plantean dos accesos-salidas peatonales, desde la Plaza al interior del parking situado en

distintos puntos de la misma que permite el acceso fácil desde cualquier punto. También

están pensados estos accesos de manera que se integran en los recorridos y vegetación,

evitando que resulten ser puntos que desvirtúen el carácter de la plaza. Los accesos se

encuentran el lado paralelo a la c/ Don Vito, uno de ellos dotado de ascensor.

En la actuación se plantean por tanto usos diferentes, destinados a aparcamiento, espacios

de ocio, y la mejora del entorno mejorando la calidad visual del conjunto

Se plantea un aparcamiento con tres sótanos, cuya capacidad, es la siguiente:

TIPO PLAZA Sótano 1º Sótano 2º Sótano 3º Total Plazas

Standard I 2,30x4,50 86 85 84 255

Standard II 2,50x5,00 3 4 4 11

Minusválidos 2 2 2 6

Total Planta 91 91 90 272

Superficie Útil 2.131 2.131 2.131 6.393

Superficie Construida 2.289 2.289 2.289 7.926

INDICE DE OCUPACIÓN: Para 272 plazas

En superficie neta: 23,50 m2/plaza

En superficie total construida: 29,13 m2/plaza


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2.4.2. Funcionamiento .

El funcionamiento del aparcamiento se ceñirá a lo previsto en los siguientes apartados y

que se recogerá en el pliego de prescripciones técnicas administrativas y particulares del

concurso.

1. En aplicación de lo previsto en el Art. 232.3 del TRALCP, el licitador , podrá

constituir una entidad mercantil, que se subrogará en todos sus derechos y

obligaciones respecto al objeto del presente estudio de viabilidad, siendo esta nueva

entidad la que suscriba el contrato, construya la obra – por si misma o mediante

terceros-, y gestione efectivamente los servicios de que es objeto. Si el licitador

pretendiese hacer uso de esta facultad, deberá expresarlo en su oferta y aportará,

llegado el caso, la documentación acreditativa de la constitución de la citada

empresa participada, que deberá reunir todos los requisitos establecidos en el PCAP.

2. El Concesionario, en su caso, la empresa que se subrogue en su posición

contractual, gestionará, por si o por terceras personas contratadas al efecto el

aparcamiento.

3. El concesionario informara a la Administración otorgante de cuantos contratos

suscriba con terceros para la explotación del aparcamiento. Las actividades que se

desarrollen deberán ser siempre compatibles con la calificación urbanística del suelo

donde se implantan, según lo previsto en el Plan General vigente. A tal fin, en todos

los contratos que se suscriban deberá introducirse una condición resolutoria que

someta la efectividad del contrato de autorización de la Administración otorgante.

Transcurridos diez días hábiles desde la solicitud de autorización sin recibir

notificación alguna, se entenderá prestada conformidad.

4. El concesionario no suscribirá en ningún caso contratos cuya duración excediese de

la fijada en el Pliego de Cláusulas Administrativas Particulares (PCAP), y deberá

incluir en todos los contratos con terceros tanto su condición de arrendatario como

el periodo de duración de su derecho, comprometiéndose el tercero a desalojar el

aparcamiento objeto del contrato con anterioridad al vencimiento del derecho

generado por este y en cualesquiera de los supuestos de resolución contractual


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contemplados en el PCAP, sin perjuicio de las indemnizaciones que pudieran

corresponderle.

5. Una vez concluida la concesión por el transcurso de su plazo de duración y

revertidas las instalaciones al Ayuntamiento, este, si lo considera conveniente, podrá

explotar el aparcamiento por cualquiera de las formas de gestión, directa o

indirecta, de los servicios públicos. En este caso se propone ofrecer a los residentes

titulares de derechos de uso provenientes de la presente concesión del derecho de

preferencia para que se adjudique el derecho de uso de sus respectivas plazas, por el

precio y condiciones que en aquel momento se acuerde.

6. El precio por cesión de la plaza de aparcamiento de vehículos servirán al

concesionario para amortizar técnica y financieramente, mediante una ordenada y

diligente administración, el coste de las mejoras que se oferten en la fase de

concurso, sin que la Administración otorgante pueda exigirle participación,

retribución o gravamen alguno distinto de los que legalmente correspondan en

concepto de tributos o exacciones. No obstante esta ejercerá el control pertinente de

cara a la vigilancia y supervisión de las tarifas y precios que oferte el licitador. Se

entiende que la oferta del licitador se realizar a riesgo y ventura no haciendo

responsable al Ayuntamiento de cualquier circunstancia ó alteración de las

condiciones del proyecto, del mercado, etc.

7. Las mejoras que pudieran ofertarse en la fase de concurso público serán entregadas

en propiedad plena a Administración otorgante, que las gestionara en la forma que

estime oportuno. La referida entrega será gratuita y no generara derecho a

compensación alguna para el concesionario. En consecuencia, la Administración

otorgante no cooperara económicamente con el mantenimiento, limpieza y

conservación del espacio concesional, si bien será responsable tanto de la gestión

como de la conservación y mantenimiento de las instalaciones que le sean cedidas.

8. La Administración otorgante será igualmente responsable de todos aquellos tributos,

tasas, licencias y permisos que se deriven de la propiedad del inmueble que, como

se ha expuesto, le vendrá atribuida desde un primer momento por la cesión que

realizara el concesionario.


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9. Las actividades desarrolladas en el espacio concesional, ajustaran en todo caso a las

ordenanzas y demás disposiciones legales y reglamentarias vigentes en tales

materias en cualquier caso cada licitador deberá incluir en su oferta técnica una

relación detallada del régimen de explotación o gestión de cada uno de los servicios,

esta formara parte del contrato y se incorporara al mismo como parte integrante del

mismo.

10. El concesionario, en la memoria técnica de Explotación, indicará las modalidades de

servicios de aparcamientos que se ofrecerán al ciudadano.

11. Será obligatoria una disponibilidad de 24 horas al día, durante todo el año.

12. De acuerdo con los criterios anteriores, el ofertante deberá indicar en su memoria

técnica de explotación la distribución de las plazas, sus condiciones, ubicación y la

modalidad de servicio para las que se destinan, aportando los planos que indiquen

las mencionadas características.

13. Otras condiciones específicas, las quejas que sobre las deficiencias del servicio se

formulen por los usuarios, además de constar en los Libros de Reclamaciones del

que necesariamente dispondrá el concesionario y serán puestas en conocimiento de

la Administración otorgante que adoptara las medidas oportunas.

14. El concesionario se obliga a mantener a la vista del público las tarifas de precios

vigentes en cada momento, para los diferentes servicios ofertados.

15. Con carácter general, el concesionario está obligado a respetar los siguientes

criterios de preferencia, no de exclusividad en el sistema de asignación de las plazas

de aparcamiento para residentes:

Aparcamientos para personas que residan y figuren empadronadas en el área

de influencia de la zona conocida con el nombre de Plaza del Pueblo Istán.

Trabajadores por cuenta propia o ajena cuya actividad se desarrolle dentro

del área de influencia.

Aparcamientos para personas con vivienda en propiedad en el área de

influencia de la zona conocida como Plaza del Pueblo Istán.


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Las personas jurídicas, siempre que reuniendo el requisito de ejercer su

actividad dentro del área, cuenten con vehículo a nombre de la entidad.

16. Constituye el área de influencia el radio de doscientos cincuenta metros, medidos en

línea recta desde la salida de peatones más próxima del aparcamiento al domicilio o

local de negocio del solicitante. En el caso de igualdad de condiciones, se tendrá en

cuenta la fecha de solicitud.

17. Esta propuesta podrá ser modificada por el Excmo. Ayuntamiento de Marbella,

cuando por razones de interés público o de gestión así lo aconsejaran.

18. El concesionario estará obligado a constituir una Comunidad de Usuarios, con

personalidad jurídica y elaborar sus estatutos, todo ello de acuerdo con las normas

del Derecho Civil, con carácter previo a la utilización por los futuros usuarios de las

plazas de aparcamiento. En dichos estatutos se especificara que la comunidad de

Usuarios será responsable de sufragar las operaciones de conservación y

mantenimiento sin menoscabo de las obligaciones del concesionario durante el

periodo de garantía y posteriormente en lo referido a vicios ocultos de la

construcción.

Serán, por tanto, de cuenta de la Comunidad de Usuarios los siguientes gastos en

relación a las obras objeto de explotación:

a.- Mantenimiento de las construcciones e instalaciones

b.- Su reparación.

c.- Suministro de agua, energía eléctrica y teléfono.

d.- Evacuación de basuras y aguas residuales.

e.- Personal

f.- Seguros.

g.- Gastos de avales y garantías.

h.- Impuestos actuales o futuros que puedan recaer sobre la

concesión.


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19. Una vez concluida la concesión por el transcurso de su plazo de duración y

revertidas las instalaciones al Ayuntamiento, este, si lo considera conveniente, podrá

explotar el aparcamiento por cualquiera de las formas de gestión, directa o

indirecta, de los servicios públicos. En este caso se ofrecerá a los residentes titulares

de derechos de uso provenientes de la presente concesión el derecho de preferencia

para que se les adjudique el derecho de uso de sus respectivas plazas, por el precio y

condiciones que en aquel momento se acuerde.


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3. PREVISIONES SOBRE LA DEMANDA DE USO E INCIDENCIA ECONOMICA Y

SOCIAL DE LA OBRA EN SU AREA DE INFLUENCIA.

3.1. Previsiones sobre la demanda de uso

3.1.1. Determinación del area de influencia del aparcamiento

Este aparcamiento se contempla como aparcamiento de residentes por lo que deberá

satisfacer con prioridad a aquellos que vivan en un radio de acción de 200-250 metros en

media con respecto a la ubicación del mismo, equivalente a un paseo en torno a los 3-4

minutos.

Posteriormente y si como consecuencia de no haberse cubierto con la demanda potencial

del área de influencia, las plazas de aparcamiento proyectadas para el uso de residentes, el

concesionario podrá ofrecerlas a otras personas fuera de la misma conforme a los requisitos

que se determinen en los correspondientes Pliegos de Condiciones que rijan para la posible

Concesión Administrativa.

Supuesto el tamaño medio de la familia de 2,85 miembros y una extensión del área de

estudio de 9,71 Ha, el volumen de población residente en la zona, se estima en 3.591

habitantes y la densidad de población en 368,80 habitantes por hectárea.

La zona analizada puede encuadrarse en un nivel de renta media, en el que predomina el

personal administrativo y comercial y de servicios de restauración, personales, protección y

vendedores.

La aplicación del criterio de residentes, ha permitido determinar el área de influencia que

incluye las siguientes calles:


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CALLE Nº VIVIENDAS

4 DE DICIEMBRE 9

ALICANTE 10

ALMENDRO 77

ANTEQUERA 33

ANTONIO MARIN 0

AVDA. ORIENTAL 31

CALDERON 64

DEPENDIENTE 138

DIEGO PIÑA 3

DON VITO 22

ESTEPONA 23

FUENTE NUEVA 13

JOSE RAMOS 85

JUAN MACIA 3

LAGASCA 17

LOS NARANJOS 4

M. DUERO 2

OASIS 9

PABLO PICASSO 67

PILAR 36

PIZARRO 22

PZA. IGLESIA 34

PZA. JUAN MACIAS 82

PZA. PAULINO GOMEZ 0

PZA. PUEBLO ISTAN 148

PZA. SAN PEDRO 122

REVILLA 3

ROSA 88

SAN RAFAEL 19

VALLE 96

TOTAL 1260


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3.1.2. Aparcamiento en las vías públicas.

La investigación realizada en el área de influencia ha permitido determinar el número de

plazas de aparcamiento existentes en las vías públicas, obteniéndose los resultados que se

reflejan en el Cuadro nº 2.


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APARCAMIENTO LIBRES PLAZAS USO RESTRINGIDO TOTAL GARAJES PARKING DE CONCESION Nº TOTAL

PUEBLO ISTAN Subtotal Minusval Carga/descar taxi/pol Nac Otros Subtotal PLAZAS Garajes Plazas Nº aparcam Nº plazas PLAZAS

4 DE DICIEMBRE 12 0 0 0 0 0 12 3 3 0 0 15

ALICANTE 16 0 0 0 0 0 16 0 0 0 0 16

ALMENDRO 31 1 0 0 0 1 32 1 1 0 0 33

ANTEQUERA 56 1 0 0 0 1 57 5 16 0 0 73

ANTONIO MARIN 7 0 0 0 0 0 7 0 0 0 0 7

AVDA. ORIENTAL 0 0 8 0 0 8 8 1 10 0 0 18

CALDERON 28 1 0 0 0 1 29 0 0 0 0 29

DEPENDIENTE 0 0 0 0 0 0 0 2 56 0 0 56

DIEGO PIÑA 19 1 0 0 0 1 20 1 1 0 0 21

DON VITO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

ESTEPONA 0 0 0 0 0 0 0 1 1 0 0 1

FUENTE NUEVA 49 0 1 0 0 1 50 0 0 0 0 50

JOSE RAMOS 73 0 0 0 0 0 73 4 5 0 0 78

JUAN MACIA 9 0 4 0 0 4 13 0 0 0 0 13

LAGASCA 5 0 0 0 0 0 5 0 0 0 0 5

LOS NARANJOS 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

M. DUERO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

OASIS 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

PABLO PICASSO 10 0 4 0 0 4 14 4 26 0 0 40

PILAR 42 0 0 0 0 0 42 0 0 0 0 42

PIZARRO 2 0 0 0 0 0 2 0 0 0 0 2

PZA. IGLESIA 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 Pza, Iglesia 65 65

PZA. JUAN MA CIAS 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

PZA. PAULINO GOMEZ 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

PZA. PUEBLO ISTAN 154 0 0 0 0 0 154 1 50 0 0 204

PZA. SAN PEDRO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

REVILLA 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

ROSA 38 1 0 0 0 1 39 3 3 0 0 42

SAN RAFAEL 4 0 0 0 0 0 4 0 0 0 0 4

VALLE 35 1 0 0 0 1 36 4 4 0 0 40

TOTAL 590 6 17 0 0 23 613 30 176 0 65 854


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Como puede observarse, el número de plazas existentes de uso libre asciende a 590, y el

numero de plazas de uso restringido (minusválidos, carga/descarga, taxi/policía, cocheras y

otros) asciende a 23.

En la zona de influencia, existe un aparcamiento subterráneo con capacidad para 65 plazas

en rotación con abonos, este aparcamiento tiene abonos a 120 € y con lista de espera y la

tarifa horaria de la rotación se sitúa en ,03 € minuto

Adicionalmente de han detectado 30 garajes privados en la zona de influencia con una

capacidad total de 176 plazas.

Se han detectado dos descampados en donde estacionan 20 y 45 vehículos respectivamente.

Se han detectado muy pocas plazas en propiedad a la venta , siendo su precio de venta

entorno a los 27.000 € .

Dado que normalmente las concesiones administrativas suelen valorarse para las plazas de

aparcamiento entre 55% y 65% del valor de las mismas plazas en propiedad, la horquilla

de precios en función de los tamaños de las plazas debería oscilar entre los 15.000 € y los

18.000 € , siendo su valor más probable el de 16.500 €.

Asimismo, se han detectado; 66 plazas de aparcamiento ilegal, en lugares no permitidos

(plazas no pintadas, encima de aceras o interrumpiendo el paso).

El número de turismos censados en Marbella hasta el 2.006 asciende a 92.794 para un

número total de viviendas principales de 80.172. Con el fin de obtener un censo virtual en

2.008 y tras estudiar el nivel económico y social del barrio, se ha estimado un incremento

anual del parque de vehículos del 2,52%, esto supone que a principios del 2.008 el parque

estimado de automóviles asciende a 104.433 vehículos.

El índice de motorización medio del barrio asciende a: 1,16 vehículos por vivienda.

Para los efectos del estudio en la zona de influencia propuesta y dado que ésta contiene

1.260 viviendas, para el mismo índice de motorización (1,16), se obtiene un número de

vehículos censados de 1.461 vehículos.

Como consecuencia de ello, el número total de plazas de aparcamiento de los distintos tipos

existentes en el área de influencia es de 854 plazas.


17

Si lo comparamos con el número de vehículos censados en el área de estudio (1.961), se

observa un déficit de plazas de aparcamiento en la zona de 607 plazas.

3.1.3. Actividad en la zona de influencia del aparcamiento.

Los organismos oficiales y entidades detectadas en el área de influencia, que por su

importancia, generan afluencia de visitantes son los que a continuación se enumeran:

ORGANISMOS OFICIALES

Tenencia de Alcaldía-Ayuntamiento

Biblioteca Municipal Juvenil

Biblioteca Municipal Adultos

OTRAS ENTIDADES

Hotel Santa Catalina

Hostal

Guardería

Hermandad Cofradía Padre Jesús Nazareno

Oficina Gas Natural

Iglesia

Supermercado Supersol

3.1.4. Desarrollo urbanístico.

La zona donde se encuentra enclavado el aparcamiento se clasifica en el plan general

vigente, así como en su revisión, como suelo urbano consolidado, y por lo tanto no se ha

previsto ningún crecimiento en las viviendas de la zona


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CALIFICACION SEGÚN PGOU VIGENTE


19

CALIFICACION SEGÚN A.I DEL P.GO.U DE MARBELLA

3.1.5. Conflictividad en el aparcamiento de vehículos

En el estudio, objeto de esta investigación, se ha observado el nivel de ocupación de

aparcamientos de superficie en tres momentos diferentes: Mañana, tarde y noche,

realizando el seguimiento sobre las 613 plazas posibles en la vía pública dentro del área de

influencia.

Entre las 8 de la mañana y las dos de la tarde, el nivel de congestión es muy alto, 110% en

el área de influencia, debido a que la zona se comporta como zona residencial, y con

mucha actividad comercial y de oficinas, esta situado en el centro neurálgico de San Pedro

de Alcántara.

En general la zona de influencia inmediata presenta una muy alta actividad comercial, con

supermercados y tiendas de barrio junto con el centro histórico y la plaza de la Iglesia un


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atractivo turístico, y con un número elevado de residentes. Se han detectado en la zona de

influencia, 29 bares y restaurantes, 117 comercios, 6 bancos y 26 oficinas.

Se ha detectado una alta rotación de vehículos en las plazas de aparcamiento en superficie,

recomendandose al Ayuntamiento la implantación de zonas azules y verdes en esta zona.

Entre las dos de la tarde a nueve de la tarde el nivel de congestión continua entre el 100-110

% solo teniendo algunos huecos en los descampados existentes o circulando por las calles

en busca de algún aparcamiento libre, o en el caso de estacionamiento rápido para realizar

alguna gestión en doble fila o encima de acera.

De nueve de la tarde hasta las 8 de la mañana, la conflictividad se mantiene en el 100%. La

zona se comporta como un barrio residencial y la práctica totalidad de vehículos aparcados

en las calles corresponde a residentes de la zona. Incluso a esas horas se detectan coches

mal aparcados.

3.1.6. Demanda futura

El estacionamiento subterráneo configurado en la oferta del concurso tiene una capacidad

para 273 vehículos aproximadamente, con los siguientes usos.

Uso residentes : hasta 273 plazas

La determinación por parte del Ayuntamiento para restringir el trafico en las zonas

estudiadas y en su caso proceder a peatonalizaciones y semipeatonalización, así como a la

erradicación de las bolsas de aparcamiento ilegal hace imprescindible la creación de un

aparcamiento capaz de dotar a la zona de una alternativa de estacionamiento en las

inmediaciones.

El Ayuntamiento podrá considerar la necesidad de implantar una planta sotano para

vehiculos en rotación, si lo estima necesario.

Las plazas de residentes, se venderán a lo largo de cuatro años desde la adjudicación,

considerando que el 100% se vende dos años después de la puesta en funcionamiento del

aparcamiento .


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En este concepto, la sensibilidad al precio siempre se muestra notoriamente, de manera que

ventas sugeridas por debajo de los 16.500 euros más IVA, producirán más clientes

potenciales, y disminuirán la ley de ventas prevista.

3.2. Incidencia economica y social de la obra en su area de influencia

3.2.1. Accesibilidad a zonas de aparcamiento.

La ciudad es un medio vivo sujeto a cambios constantes. Su adaptación a las necesidades

de los ciudadanos más afectados por la falta de accesibilidad, debe ser parte de esa

renovación y no solo porque restituye derechos vulnerados a minorías afectadas si no que

conlleva beneficios para todos, como son los siguientes:

Asegura el mayor acceso, utilización y disfrute, de la obra ejecutada.

Mejora la autosuficiencia de las personas, sus posibilidades de desarrollo

económico, social y personal.

Resguarda la normalización sin hacer distinciones esenciales entre personas.

Prevé y anticipa con acciones el envejecimiento de nuestras sociedades.

Provee mayor seguridad minimizando accidentes, sus costes económicos y

sus costos sociales.

Hace eficiente la administración del recurso y economiza en futuras

reparaciones.

Procura espacios o equipamientos más durables, mas confortables y de

mayor calidad para la ciudad.

Materializa en la práctica nuestra posición ética y nuestro cambio de actitud

respecto a la diversidad.

Cualquier sociedad funciona mejor cuantos menos obstáculos interponga a la

independencia y autonomía de sus miembros, a su participación en el ofrecimiento de

servicios, o al acceso de ciudadanos y visitantes de los recursos que ofrece.

Si los municipios contaran con mecanismos de participación ciudadana, asesoramiento

adecuado, y finalmente planes para dirigir estas adaptaciones dispondrían de los mejores


22

instrumentos para abordar la cuestión con una visión global y hacer un uso inteligente de

los siempre escasos recursos disponibles.

Por tanto la accesibilidad es una variable explicativa de la utilización de los servicios por la

población, junto con otras como las características socioeconómicas demográficas o

epidemiológicas, y que se relacionan con las características de los recursos esenciales,

sociales, comerciales y de ocio que facilitan u obstaculizan su uso y desarrollo por sus

actuales o potenciales usuarios.

Esta demostrado que la accesibilidad geográfica, referida a la proximidad del centro, es uno

de los factores mas importantes para la utilización de los servicios que alberga, pero la

accesibilidad geográfica no es solo función de la distancia, sino también de la facilidad de

transporte y la distribución y uso que hace la población adscrita de los medios de

transporte. El uso del aparcamiento permitirá una mayor accesibilidad directa a los

usuarios residentes, minimizando tiempos de acceso y facilitando la estancia.

3.2.2. Absorción demanda generada y organización viaria.

La ubicación del aparcamiento en la Plaza del Pueblo Istán permitirá que la demanda de

aparcamiento generada por la actividad propia del municipio, tenga una mejor respuesta,

ofreciendo posibilidades de aparcamiento a los vecinos de la zona.

Por otro lado, la reorganización viaria en superficie en la zona, con una entrada directa con

el vial principal, permitirá un acceso fluido, mejorando, además, la circulación en la zona,

distribuyendo de manera organizada el tráfico generado por el comercio de la zona

disminuyendo los tiempos de acceso en horas punta.

3.2.3. Aparcamiento Residentes

El aparcamiento paliará las necesidades de aparcamientos de los residentes de la zona,

sobre todo de la zona más próxima donde las viviendas no tienen aparcamiento propio o

sean inferiores a sus necesidades.


23

3.3. Rentabilidad de la concesion

El objetivo de este análisis es la elaboración de un modelo económico financiero que

muestre la rentabilidad estimada de la concesión de obra pública para la construcción y

exploración durante un periodo de 40 años un aparcamiento en San Pedro de Alcántara.

Este estudio se ha realizado mediante la determinación de los flujos de caja operativos

ajustados que generará la explotación de la concesión en el periodo propuesto. Dichos

flujos de caja representan la liquidez, cuando son positivos, y las necesidades de

financiación, cuando son negativos, de la explotación tras atender todas las necesidades de

fondos del negocio. Es pues, el remanente que se genera en términos monetarios.

La determinación de la Tasa Interna de Rentabilidad (TIR) del negocio a través del

descuento de los flujos de caja operativos es la forma más adecuada de determinar la

rentabilidad esperada del negocio, al tener en cuenta su capacidad de generar remanentes de

tesorería con independencia de la forma de financiación que se adopte. La rentabilidad final

del accionista, como es de esperar, vendrá determinada por la combinación fondos

propios/ajenos que finalmente tenga el negocio, no obstante, en el desarrollo del modelo se

presenta una posible alternativa de financiación y su rentabilidad.

La Tasa Interna de Rentabilidad, o tasa de retorno, se define como aquel valor de la tasa de

actualización (r) que anula el VAN:

ⁿ Qi

VAN = 0= - A + ∑ _____________

I=1 (1+r)i

Para la determinación de los flujos de caja del negocio se han realizado proyecciones de la

cuenta de explotación, del balance y de los flujos de caja estimados del proyecto para el

periodo de concesión, analizando la estructura de costes del negocio y sus necesidades de

financiación. Estas proyecciones están basadas en hipótesis y previsiones que se han

determinado de acuerdo a información obtenida de aparcamientos similares en

funcionamiento. Asimismo, se ha tomado como base para realizar las proyecciones la


24

información sobre previsiones de la demanda, coste de la inversión, etc., recogida en los

puntos anteriores de este estudio.

El concesionario será retribuido directamente mediante el precio que abone el usuario por la

utilización de la obra y servicios complementarios, por los rendimientos procedentes de la

explotación, debiendo respetarse el principio de asunción del riesgo por el concesionario.


25

4. VALORACIÓN DE LOS INFORMES EXISTENTES QUE HAGAN REFERENCIA

AL PLANEAMIENTO SECTORIAL, TERRITORIAL O URBANÍSTICO.

Se ha comprobado la inexistencia de afecciones por el planeamiento vigente a la zona

correspondiente al emplazamiento previsto.

El planeamiento de carácter territorial que afecta a esta zona, Plan de Ordenación

Territorial de la Costa del Sol no tiene prevista ninguna incidencia sobre la zona de

actuación.


26

5. CALIFICACION AMBIENTAL

El proyecto de aparcamiento Subterráneo en la Plaza Istán de San Pedro de Alcántara está

sujeta a la Ley 7/2007 de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental.

La ley 7/2007 de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental encuadra los proyectos de

aparcamientos en el punto 13.27 y 13.28 de su anexo I.

En el punto 13.27 indica que estarán sometidos a procedimiento de Autorización Ambiental

Unificada todos los aparcamientos de uso público que tengan la categoría de interés

metropolitano. Aquellos que carezcan de esta catalogación, estarán sometidos al

procedimiento de Calificación Ambiental.

El aparcamiento Subterráneo de la Plaza Istán en San Pedro de Alcántara no está

catalogado como de interés metropolitano, por lo que, el procedimiento ambiental al que

debe someterse el proyecto técnico es el de Calificación Ambiental.

La Ley 7/2007 no deroga al Decreto 297/1995, de 19 de Diciembre, por el que se aprueba

el reglamento de Calificación Ambiental que es el que desarrolla todo el procedimiento

de Calificación Ambiental.

La calificación ambiental tiene por objeto la evaluación de los efectos ambientales de la

actuación, así como la determinación de su viabilidad ambiental y de las condiciones en las

que debe realizarse.

Corresponde al ayuntamiento la tramitación y resolución del procedimiento de Calificación

Ambiental. El procedimiento de Calificación ambiental se integra dentro de la

correspondiente licencia municipal. Es en el momento de solicitud de la licencia, en la que

el titular o promotor de la actuación deberán presentar el análisis ambiental como

documentación complementaria al proyecto técnico.

Según el artículo 9 del Decreto 297/1995, de 19 de Diciembre, por el que se prueba el

reglamento de Calificación Ambiental, la documentación ambiental que debe acompañar

como anejo de este tipo de proyectos en la siguiente:

a) Objeto de la actividad.


27

b) Emplazamiento

c) Maquinaria y equipos a utilizar.

d) Materiales empleados, almacenados y producidos, señalando las

características de los mismos que los hagan potencialmente perjudiciales para el

medio ambiente.

e) Riesgos ambientales previsibles y medidas correctoras propuestas,

indicando el resultado final previsto en situaciones de funcionamiento normal y

en caso de producirse anomalías o accidentes. Como mínimo en relación con:

i) Ruidos y vibraciones.

ii) Emisiones a la atmósfera.

iii) Utilización del agua y vertidos líquidos.

iv) Generación, almacenamiento y eliminación de residuos.

v) Almacenamiento de productos.

f) Medidas de seguimiento y control que permitan garantizar el mantenimiento

de la actividad dentro de los límites permisibles.

2. Síntesis de las características de la actividad o actuación para la que se solicita la

licencia, cumplimentada, en su caso, en el modelo oficial correspondiente.

A continuación se desarrollan cada uno de los puntos de exigidos en el Anejo Ambiental

por el Procedimiento de Calificación Ambiental.

5.1. Objeto de la Actividad.

La actividad prevista a desarrollar en el local, es la de un Aparcamiento Subterráneo, es

decir la de facilitar el aparcamiento a vehículos automóviles.

El horario de apertura dado su condición de público será el de día y noche 24 horas.

La implantación del aparcamiento tal como lo plantea el presente Proyecto no influye

desfavorablemente en el ambiente de la zona.


28

La construcción que nos ocupa por una parte es un edificio totalmente enterrado y dado que

se ubica bajo una plaza a remodelar, los elementos vistos son fácilmente incorporables al

paisaje urbano ya que al no emerger de la rasante de la calle, (en el caso de las

ventilaciones), o ser su reflejo en superficie únicamente un peto (en el caso de escaleras y

rampas), pasan totalmente inadvertidas, salvo el casetón del ascensor que aparecerá como

una figura prismática sobre la acera correspondiente.

En cuanto a las instalaciones del edificio se puede afirmar que al no contar con calefacción,

ni equipo de producción de agua caliente, no se producen emisiones de humos ni gases al

exterior ya que no hay calderas quemando ningún tipo de combustible, por lo que su

influencia en el ambiente de la zona es nula.

Unicamente cuenta el edificio con un sistema de extracción de gases interiores producidos

por el funcionamiento de los motores de los vehículos que van a posicionarse en las plazas

de aparcamiento. Esta salida de gases no produce ningún efecto nocivo en el medio físico,

ya que la concentración de partículas es siempre menor a la media diaria de los humos del

ambiente de San Pedro de Alcántara..

Por todo lo anterior se puede afirmar que la implantación del aparcamiento no producirá

efectos nocivos en el medio ambiente de la zona.

En cuanto a las plantaciones existentes afectadas por las obras del aparcamiento, serán

transplantados aquellos especimenes de mayor porte y singularidad, realizándose nuevas

plantaciones sobre la cubierta del aparcamiento para mantener el diseño paisajístico de la

zona.

5.2. Maquina y Equipos.

La maquinaría a emplear en el desempeño de la actividad, se encuentra indicada en el

apartado correspondiente del proyecto, y la finalidad de las mismas será la de otorgar el

control, uso y seguridad del local.

5.3. Materiales empleados, almacenados y producidos.

Entre los materiales empleados y almacenados, por ser materiales perjudiciales para el

medio ambiente solo puede ser considerado los aceites.


29

Dado que los elementos a almacenar son vehículos de motor aptos para circular por la vía

publica, y los mismos deberán cumplir los límites de emisión de contaminantes, no se

prevén la aparición de elementos o materiales potencialmente perjudiciales para el medio

ambiente.

5.4. Riesgos Ambientales Previsibles y Mededidas Correctoras.

Como riesgos ambientales previsibles en el desarrollo de la actividad cabe señalar:

Emisión de Humos: La normativa y las fuerzas de orden público son las encargadas

mediante la revisión periódica de los vehículos de garantizar la viabilidad de los mismos

para circular, y en taller se dispondrá de maquinaria especial para su control.

Ruidos y vibraciones: Según se desarrolla y se especifica en los apartados

correspondientes del proyecto se cumplirán las medidas Reglamentaría para evitar las

perturbaciones propias de la actividad.

Agua: El local dispondrá de conexión a las redes municipales de agua, según se indica en el

apartado correspondiente del proyecto, no previéndose la misma para consumo humano.

Aceites: Destinado a evitar el vertido de los aceites a las redes de saneamiento o pluviales,

se instalará una red independiente de recogida en el interior del aparcamiento, instalándose

una arqueta separadora de grasas antes de la conexión al saneamiento municipal, sobre

dicha arqueta se ejecutará el mantenimiento de limpieza habitual para este tipo de

elementos, realizado por empresa acreditada para la gestión de este tipo de residuos.

Impacto de las condiciones circulatorias:

El edificio que se pretende construir se ubica en una parcela en la cual se realiza por la cual

no discurre ningún vial, por lo que la afección de la construcción de las estructuras será

nula.

El hecho de la creación del aparcamiento subterráneo produce la aparición de accesos y

salidas de vehículos, que no modifican el actual trazado de las calles existentes.


30

La ubicación y desarrollo del acceso están estudiados de manera que las incorporaciones y

salidas de los vehículos usuarios al tráfico de superficie, se realice sin entorpecerlo.

En este caso, la creación del aparcamiento no produce ninguna interferencia en el tráfico

rodado de superficie.

Afecciones durante la construcción:

Teniendo en cuenta lo descrito en el párrafo anterior, la única afección durante el periodo

de construcción será el debido al tránsito de los camiones de obra., y a la ocupación parcial

y temporal de la Plaza de Istán.

Afecciones al tráfico por implantación del edificio:

.Dada la ubicación la afección será nula.


31

6. JUSTIFICACION DE LA SOLUCION ELEGIDA

6.1. Proyecto aparcamiento subterráneo plaza del pueblo istan

La actuación que se propone consiste en desmontar el total de la parcela y ejecutar en su

nivel de sótano un aparcamiento de residentes de 272 plazas, y una plaza pública desde la

cual se accede al mismo.

La solución proyectada para la plaza pública, con acceso a través de escaleras, rampa y

ascensor, permitirá el uso integral debidamente protegida del trafico del entorno, con una

visión de las zonas urbanas que la rodean mejor dotadas de espacios libres que no dejan de

ser al mismo tiempo equipamiento urbano.

De acuerdo con las necesidades de aparcamiento y los planteamientos del proyecto, la

solución más adecuada para el nuevo aparcamiento es situarlo de manera subterránea, de

forma que libere el espacio superior donde encontraremos un espacio para el paseo y la

estancia del ciudadano y donde desembocaran las escaleras de evacuación del aparcamient,

independientemente que así será exigido por la compatibilidad urbanística.


32

7. RIESGOS OPERATIVOS Y TECNOLOGICOS EN LA CONTRUCCIÓN Y

EXPLOTACION DE LA OBRA.

7.1. Identificacion del riesgo

Es fundamental para la financiación de un proyecto de esta naturaleza identificar, analizar y

asignar todos los riesgos en cada una de las fases del proyecto, a saber:

Construcción

Tecnológico

Operación

Mantenimiento

Suministro

Mercado Financiero

Político

Legal

Medioambiental

Fuerza Mayor

Se realizaran análisis exhaustivos de la viabilidad:

. Económica, revisando costes, obtención de recursos, ingresos, inflación, VAN, TIR,

etc.;

. Técnica, especialmente del diseño del proyecto, constructora, licencia de obras,

seguros, estudio medioambiental, etc.;

Las entidades financieras intentaran minimizar el riesgo de que el pago de los intereses y la

devolución del principal de la deuda no se lleven a cabo según se previo en un inicio. Para

ello, en primer lugar, analizaran los riesgos intrínsecos al proyecto (construcción,

operación, demanda etc.) y, en función de estos, exigirán un mayor compromiso de los


33

accionistas, a través de. Por una parte, una mayor participación de estos en el capital de la

sociedad, unida generalmente a un compromiso de mantenerse en el proyecto por un

periodo de tiempo mayor y, por otra, un ratio de cobertura mayor para cubrirse frente a la

eventual volatilidad del flujo de caja libre del proyecto.

Como es sabido, ratios de cobertura grandes implican –para liquidar el préstamo contraído

en el plazo de la deuda establecido- una mayor aportación de capital por parte de los

accionistas, lo que lleva consigo un encarecimiento del proyecto. Por este motivo, queda

claro que una adecuada asignación de riesgos en el proyecto – ya que el riesgo no se puede

disminuir sino solo resignar- implica un abaratamiento de este y, por tanto, un mayor

beneficio para la sociedad. Asimismo, de cara a una licitación, la empresa que logre una

mejor asignación de riesgo entre las partes, obtendrá un abaratamiento del proyecto que

redunde en importantes ventajas competitivas en el proceso de licitación.

7.2. Clases de Riesgos

7.2.1. Riesgos en fase de proyecto.

Los riesgos fundamentales durante la fase de construcción pueden ser de diseño, ejecución

o promoción:

Los principales riesgos de diseño se refieren al diseño tecnológico empleado, las

infraestructuras complementarias y en las modificaciones al proyecto vigente.

Hay que tener en cuenta que, de acuerdo con lo establecido en el artículo 2.3 de la Ley de

Ordenación de la Edificación (LOE), “se consideran comprendidas en la edificación sus

instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que

permanezcan adscritos al edificio”. Por su parte, el articulo 4 define el proyecto como “el

conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las exigencias

técnicas de las obras contempladas en el artículo 2”. Y continúa señalando que, cuando se

desarrolle mediante proyectos parciales u otros documentos técnicos específicos, deberá

mantenerse entre ellos la necesaria coordinación, sin que se produzca duplicidad en la

documentación ni en los honorarios.


34

Para cubrirse de estos riesgos, el concesionario tendría que incluir determinadas

obligaciones en el contrato de encargo profesional a ingeniero ó arquitecto y que podemos

concretar en los siguientes:

Obligación de incluir en el proyecto el correspondiente estudio de seguridad

y salud en los términos previstos en el artículo 5 del RD 1627/1997. No debe

olvidarse que este precepto obliga a incluir en los proyectos de ejecución de

obras el citado estudio, el cual deberá constar como mínimo de memoria,

pliego de condiciones, planos, mediciones y presupuestos.

Obligación de resultado; es decir, el Arquitecto ó Ingeniero deberá redactar

el proyecto o proyectos de manera que merezcan la aprobación de los

organismos a quienes corresponda dar las autorizaciones oportunas, así

como el informe favorable del Organismo de Control Técnico.

Obligación del Arquitecto ó Ingeniero de realizar el seguimiento de los

expedientes administrativos.

.Para evitar problemas derivados de la utilización de materiales novedosos o

no suficientemente contrastados, la obligación para el Técnico de informar

especialmente al Promotor sobre esta materia, reservándose este el derecho a

dar su conformidad o no .

Finalmente, establecer claramente que la propiedad de los proyectos, una vez

abonados sus honorarios, corresponde al Promotor.

Asimismo y con objeto de minimizar los riesgos en fase de Proyecto el Promotor deberá

tener en cuenta las siguientes circunstancias, que deberá quedar reflejadas en el expediente:

Elección de tecnico redactor por experiencia en actuaciones similares y

experiencia en la zona.

Obligatoriedad del técnico redactor de tener establecidos y homologados

procedimientos de calidad.

Obligatoriedad frente a la administración de la realización de un control

externo de la calidad del proyecto.


35

Obligatoriedad de realización de levantamientos topograficos y ensayos

geotecnicos con arreglo a lo establecido en la Ley de Ordenación de la

Edificación.

Levantamiento notarial de las circunstancias de los edificios colindantes.

7.2.2. Riesgos en fase de construcción

Los principales riesgo durante la construcción se refieren al abandono o retraso del

constructor y al sobre coste en el precio de inversión, así como a la falta en el control

sistematico de las obras .

Según lo dispuesto en el artículo 11 de la LOE, se define al Constructor como “el agente

que asume contractualmente ante el Promotor el compromiso de ejecutar con medios

humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al

proyecto y al contrato”.

El que mejor se adapta a la filosofía de la LOE, es el contrato de ejecución de obra “llave

en mano”, cuyo objeto es la ejecución total de la obra por parte del constructor, con precio

y plazo cerrados.

Por la cobertura de responsabilidades durante la ejecución de la obra, habría que incluir la

obligación del constructor de suscribir un seguro contra todo riesgo a la construcción, así

como asegurar la responsabilidad civil patronal. En este caso deberá concretarse el importe.

En cuanto a las responsabilidades por daños una vez producida la recepción, se establece

una retención al constructor del 5% del coste final de ejecución como garantía para

responder por los daños que afecten al acabado, la cual puede ser sustituida por un seguro

de daños o aval bancario.

El último grupo de riesgos se refiere al incumplimiento por parte de los accionistas de los

compromisos que se detallan en el proyecto. Para evitarlo los servicios técnicos del

Ayuntamiento supervisaran la ejecución del proyecto.

El incumplimiento por parte del concesionario de sus obligaciones llevara consigo la

imposición de sanciones que se establezcan en el pliego de cláusulas administrativas


36

particulares, sin perjuicio de la obligaron de resarcimiento de los daños y perjuicios que se

hubieran ocasionado.

Al mismo tiempo, el concesionario estará obligado a contratar con una compañía

aseguradora una póliza que cubra responsabilidades civiles de cualquier orden, en todo el

ámbito del objeto de la concesión, siendo a su cargo el pago de las primas.

7.2.3. Riesgos en la fase Operativa.

Deberán analizarse aquellos riesgos que hacen referencia a la fuente de ingresos del

proyecto y que, en consecuencia, afectan directamente a la volatilidad del flujo de caja libre

del proyecto y, por tanto, a la capacidad del proyecto de afrontar los compromisos de pago

de los acreedores. Los ingresos dependen esencialmente de dos variables: la demanda y el

precio. Por regla general, la mayor incertidumbre suele venir del lado de la demanda, ya

que los precios se encuentran fijados de antemano (como ocurre con el peaje de una

carretera) y suelen ligarse en la mayoría de los casos a la inflación.

Conviene diferenciar entre proyectos que cuentan con un único o muy pocos clientes (por

ejemplo un oleoducto o una planta de generación de energía), de aquellos otros que cuentan

con un elevado número de clientes (un aparcamiento, una autopista de peaje o un proyecto

de telecomunicaciones).

En nuestro caso, al tratarse de una elevada cantidad de clientes de aparcamientos, se deberá

llevar a cabo un importante estudio acerca del riesgo de demanda, que se encuentra

íntimamente ligado a la actitud de los usuarios por adquirir el producto o el servicio en

relación al precio establecido.

Tipos de riesgos:

Riesgo de producción (Volumen; coste; obsolescencia).

Riesgo de suministro de bienes y servicios.

Riesgo de Gestión

Riesgo de calidad en la materia prima consumida.

Riesgo de baja demanda del producto o servicio.


37

Riesgo de inversiones adicionales.

Formas de cobertura:

Establecimiento de una sociedad vehículo independiente, titular de los

activos.

Contratos de suministros o arrendamientos a largo plazo; cláusulas revisión

de precios.

Contratos con clientes a largo plazo; cláusulas revisión de precios.

Cobertura de precios de materias primas.

Obtener ventajas de las Administraciones públicas para proyectos de interés

público.

Contratar seguros comerciales (cobertura del lucro cesante).

Selección de operadores, gestores (sustitución y retribución variable).

Financiación flexible: adecuar el pago de la deuda a los ingresos de

explotación.

Riesgos Financieros.

No desembolso de los fondos comprometidos por el adjudicatario o sus

accionistas/promotores.

Variaciones de tipo de interés, inflación, etc., Evidentemente, lo ideal es que

el proyecto se encuentre enmarcado en un entorno estable y predecible lo

que es normal en países desarrollados como el nuestro. El análisis de como

afecta el país al riesgo del proyecto, se centra en tres aspectos principales: el

entorno económico, el entorno político y regulatorio y el riesgo de cambio.

Estos riesgos deben ser analizados en tanto en cuanto afectan al proyecto en

cada una de sus etapas.

Compromiso limitado de los promotores (“con recurso limitado”). En

proyectos con un único o muy pocos clientes la situación cambia

considerablemente, ya que el proyecto pasa a tener una alta dependencia de


38

las decisiones que tome el cliente. En el caso de estos aparcamientos no se

produce este riesgo al existir una cesión de uso del mismo durante todo el

periodo concesional a un gran número de ciudadanos.

Riesgos Legales.

El Pliego de Cláusulas Administrativas Particulares de la concesión podrá incluir al menos

los supuestos siguientes de extinción:

Finalización del término de duración de la concesión fijado.

Caducidad de la concesión por incumplimiento grave por parte del

concesionario de cualquiera de las cláusulas de la concesión. La

Administración concedente podrá declarar la caducidad total o parcial,

previa audiencia del concesionario, con la consecuente reversión anticipada

de las obras e instalaciones. Se podrá exigir al concesionario el pago de los

daños y perjuicios ocasionados a la Administración por su incumplimiento.

La caducidad solo podrá acordarse tras el tercer apercibimiento dirigido al

concesionario en un mismo año en el que se le comunique la falta grave en

el cumplimiento de sus obligaciones referidas a cada uno de los servicios

objeto de la concesión.

En caso de caducidad, el concesionario deberá dejar libres los bienes de la

concesión y, si no lo hiciere voluntariamente en el plazo de un mes, podrá la

Administración ejecutarlo a su costa, sin perjuicio de la posibilidad de

imponer multas coercitivas.

Al término de la concesión por caducidad, y en el caso de que la

Administración proceda a la venta de las obras ejecutadas o a otorgar una

nueva concesión, el adquiriente o concesionario habrá de abonar todo su

valor residual a primitivo concesionario.

Los incumplimientos referidos a alguno de los servicios objeto de esta

concesión originaran, en los términos y previos los tramites, anteriormente

expuestos, el rescate parcial de la concesión en lo referente al servicio

concreto al que afecte el incumplimiento.


39

Muerte del empresario individual, cuando ni sus herederos ni los

trabajadores de la empresa concesionaria soliciten la transmisión.

Extinción de la personalidad jurídica del concesionario, cuando ni la

empresa sucesora ni los trabajadores de la extinguida soliciten la

transmisión.

Por liquidación de la empresa concesionaria como consecuencia de su

incursión de insolvencia y según lo dispuesto por la Ley Concursal, en cuyo

caso la Administración concedente se hará cargo de las instalaciones objeto

de la concesión, con sus elementos complementarios o accesorios.

El mutuo acuerdo de las partes.

La cesión de la concesión a terceros sin autorización de la Administración

concedente.

Por incumplimiento de la Administración, o por razones de interés público

que aconsejen la supresión del objeto de la concesión, con el abono de la

indemnización que se establezca.

Cualquiera de los supuestos de extinción de la concesión conllevara la reversión a la

Administración concedente de los bienes inmuebles destinados a los usos previstos en este

Pliego, en el Estudio de Viabilidad y en el Anteproyecto, en un estado de conservación y

funcionamiento adecuados. Del mismo modo, producida la extinción de la concesión,

decaerán automáticamente, sin necesidad de declaración expresa, los derechos que pudieran

ostentar terceras personas y que traigan causa del derecho del concesionario, sin que la

Administración concedente se subrogue en esas relaciones o en los contratos de trabajo que

pudieran estar vigentes. La reversión de los bienes e instalaciones se producirá a favor de la

Administración libres de cargas y gravámenes.

Respecto a los bienes muebles e instrumentales, estos revertirán igualmente a la

Administración concedente si bien, en el supuesto de haberse procedido a su instalación en

ejercicio de la cláusula de actualización a la mejor tecnología disponible y de generar su

reversión un desequilibrio en la concesionaria, dichos bienes podrán ser, en función de lo

que decida la Administración, retirados por la concesionaria o adquiridos por aquella, en


40

este último supuesto previo pago del valor que quede pendiente de amortizar

contablemente.

Riesgos por ingresos.

Otro aspecto de gran relevancia en este tipo de proyectos es la variabilidad del mecanismo

de precios establecido en el contrato. Por ello, las entidades financieras tendrán que valorar

en qué modo puede repercutir esto en los flujos de caja libres del proyecto, que van a servir

para pagar los intereses y el principal de la deuda.

En el caso de los aparcamientos no existe este riesgo, dado que se produce una cesión de

uso desde el principio y hasta el final del periodo concesional.


41

8. COSTE DE LA INVERSION A REALIZAR, ASI COMO EL SISTEMA DE

FINANCIACION PROPUESTO PAR LA CONSTRUCCION DE LA OBRA.

8.1. Coste de la inversion a realizar

El importe estimado de la actuación para la construcción del aparcamiento asciende a (IVA

no incluido) 2.956.298 euros.

Estos costes por m2 se han deducido del importe de ejecución del anteproyecto

correspondiente a este estudio de viaibilidad. Será el proyecto de ejecución el que

determine el importe exacto, a riesgo y ventura del adjudicatario. .

A este importe, hay que añadir los correspondientes a los gastos del proyecto, dirección de

obras, control de calidad, pruebas de carga, estudio viabilidad, geotécnico , gastos

comerciales y legalizaciones y de gestión:

8.2. Sistema de financiacion propuesto

Con arreglo a lo dispuesto en el artículo 130.0 del Texto Refundido de la Ley de Contratos

de las Administraciones Públicas, la empresa ofertante se comprometerá a la Constitución

de una Sociedad mercantil que resultara titular de la concesión y se subrogara en todos sus

derechos y obligaciones, caso de resultar adjudicataria.

La citada sociedad podrá contar con la participación de otros socios que se encuentren en

condiciones de aportar, tanto los recursos financieros propios Como experiencia y gestión

del proyecto (socios tecnológicos). Dicha cesión estará condicionada a la autorización

preceptiva correspondiente.

Los Recursos Propios para la realización y financiación de las actuaciones descritas

anteriormente se aportaran de forma escalonada durante el transcurso de las obras y

supondrán un porcentaje suficiente del total de inversión.

Para los importes restantes no cubiertos con financiación propia se obtendrán mediante un

préstamo hipotecario sobre la concesión.


42

Estos préstamos se conseguirán en las mejores condiciones del mercado por un número

suficiente de años y aun tipo de interés razonable.

La necesidad de contar con financiación ajena por parte de la sociedad concesinaria, como

elemento fundamental de soporte de la inversión total a realizar, obliga al establecimiento

de una garantía hipotecaria sobre la concesión. Dada la naturaleza constitutiva de la

inscripción registral de dicha hipoteca, resultará imprescindible la elevación del contrato

concesional a escritura pública notarial, a los efectos prevenidos en el artículo 16 del

Pliego de Cláusulas Administrativas. A tal fin, la empresa concesionaria designará el

Fedatario Publico ante el que se otorgara la escritura y correrá con todos los gastos que se

deriven de dicha elevación a público.


43

9. ESTUDIO ECONOMICO – FINANCIERO

9.1. Bases de partida

El presente estudio tiene por objeto la comprobación de la viabilidad de la construcción de

un aparcamiento para residentes en el subsuelo de La Plaza de Istan de San Pedro de

Alcantara, desde el punto de vista económico-financiero.

Para ello, se ha partido de la estimación más probable en cuanto a dimensionamiento del

aparcamiento, reflejada en el proyecto básico que acompaña a este estudio, y que cifra la

capacidad del mismo en 273 plazas. Asimismo se parte de una valoración de la inversión,

obtenida como suma del presupuesto de la obra y otros gastos a tener en cuenta en la

hipótesis de estudio.

Como tercer parámetro a considerar, se ha estimado un ritmo de ventas de las plazas

destinadas a aparcamiento de residentes , en la hipótesis de venta durante dos años, (29% el

primer año y 71% el segundo año) ya que esto incide directamente en la rentabilidad de la

operación. Asimismo se ha decidido fijar la estimación del precio de venta , como la media

del intervalo de precios más probable sugerido en el estudio de mercado, al objeto de no

introducir más variables en el estudio de viabilidad

De esta forma se estudiará la viabilidad de actuación, estimando los ingresos por venta de

cesiones y posteriormente los ingresos por cuotas de mantenimiento de los cesionarios y los

costes de la explotación durante el periodo de concesión que deberán asumir los cesionarios

en el escenario planteado.

Finalmente, se analiza los flujos de fondos, como consecuencia de la explotación del

aparcamiento durante el periodo de concesión.

Para la evaluación de la viabilidad el proyecto en las diferentes situaciones contempladas se

ha aplicado dos criterios:

- Valor actual neto (V.A.N.), criterio financiero para el análisis de inversiones que

consiste en determinar el valor actual de los flujos de caja que se esperan en el

transcurso de la inversión. Para la actualización del valor de los flujos de caja a


44

lo largo de la vida del proyecto se aplicará una tasa de descuento del 6%, que se

acepta como la rentabilidad media de un proyecto de inversión inmobiliaria.

Según este criterio, se recomienda realizar aquellas inversiones cuyo valor

actual neto sea positivo, asimismo nos servirá, dado que se utilizará para las

diferentes hipótesis la misma tasa de descuento, como criterio de comparación,

entendiendo como mejor inversión aquella cuyo valor de VAN sea mayor.

- Tasa interna de retorno (T.I.R.), este método se basa en calcular la tasa de

descuento a la que el valor presente neto de todos los flujos de caja a lo largo de

la vida del proyecto es igual a cero. Dado que en este caso la tasa de descuento

adoptada ha sido del 6%, para que la inversión sea rentable deberemos tener un

valor de la TIR superior al 6%.

9.2. Estudio de Ingresos y costes

Para la obtención de los flujos de caja a lo largo del proyecto y ejecución del aparcamiento,

se procederá inicialmente a la realización del balance mes a mes de gastos frente a ingresos.

Únicamente en el caso de que una vez comenzada la explotación del aparcamiento

quedasen plazas de aparcamiento por vender, aparecería un coste nuevo que sería la cuota

mensual de la plaza, de la que debería hacerse cargo la concesionaria hasta la venta de

dicha plaza, es decir, esta sería la única componente de los costes que podría cambiar en

función del ritmo de venta.

A continuación se detalla cómo se han obtenido los ingresos y los costes, tanto su valor

total, como su distribución a lo largo del tiempo, tanto durante el periodo de ejecución de

obra como durante el periodo de explotación del aparcamiento.

9.2.1. Ingresos por venta de cesiones

Los ingresos obtenidos de la ejecución del aparcamiento objeto de proyecto, se obtendrán

como consecuencia de la venta de las plazas de aparcamiento destinadas a uso de

residentes.


45

Según las estimaciones realizadas a partir del estudio de mercado realizado, y en función

del nivel económico de la población existente dentro del área de influencia, unida a los

precios de alquiler y venta de aparcamientos en la zona, se ha obtenido que el precio de

venta de las cesiones de uso y disfrute aconsejado para las plazas de aparcamiento oscilará

en una horquilla entre 15.000 y 18.000 euros siendo el valor más probable de 16.500

€/plaza.

La distribución temporal de los ingresos se realiza a lo largo de los dos primeros años ,

estimándose que el primer año se vende el 29% de las plazas dedicadas a cesión de uso y

disfrute , y el segundo año , el 71%.

La distribución de las ventas por meses desde el otorgamiento de la concesión es la

siguiente:

RITMO DE VENTAS

MES % MES % MES % 1 0 13 5 25 02 0 14 5 26 03 2 15 5 27 04 3 16 5 28 05 3 17 5 29 06 3 18 5 30 07 3 19 6 31 08 3 20 7 32 09 3 21 7 33 010 3 22 7 34 011 3 23 7 35 012 3 24 7 36 0

9.2.2. Costes durante el periodo de construcción

Los costes de la actuación se pueden separar en 2 grupos:

1.- Costes de ejecución de la obra.

2.- Otros costes.

Que se analizan a continuación:

Costes de ejecución de la obra


46

Consisten en los costes propios de la ejecución que incluyen la totalidad de la obra;

movimiento de tierras, estructura, albañilería, instalaciones, desvíos de servicios,

urbanización, construcción de la Plaza. Asciende, en el caso del aparcamiento de la Plaza

de Istan, según el Presupuesto de Contrata , incluido en el Anteproyecto para 273 plazas ,a

2.956.298 €. Este coste debe repartirse a lo largo de 16 meses que dura la obra, con arreglo

a la siguiente distribución:

RITMO DE CONSTRUCCION MES % MES % MES %

1 0 13 7 25 0 2 0 14 7 26 0 3 0 15 6 27 0 4 0 16 6 28 0 5 6 17 5 29 0 6 6 18 5 30 0 7 7 19 3 31 0 8 8 20 2 32 0 9 8 21 0 33 0 10 8 22 0 34 0 11 8 23 0 35 0 12 8 24 0 36 0

Otros costes

Se incluyen aquí todos los demás costes producidos, Son los siguientes:

- Redacción del Proyecto, Se asigna un 5% del Presupuesto de Ejecución

Material. Se produce al final del mes 4.

- Dirección de obra, seguridad y salud y coordinación: Se asigna un 5% del

Presupuesto de Ejecución Material. Se reparte a lo largo de los 16 meses de

obra.

- Visados de Proyecto y Dirección de Obra. Al visado del Proyecto se le asigna

un 5% de los honorarios de redacción del Proyecto, este es un 0,25% del

Presupuesto de Ejecución Material, que se produce, al igual que los gastos de

redacción, al final del mes 4. Al visado de la Dirección, se le asigna otro tanto,


47

esto es un 0,25% del Presupuesto de Ejecución material, que se reparte a lo largo

de los 16 meses de obra.

- Costes de control de calidad : Comprenden los ensayos , pruebas de

instalaciones , pruebas de carga, pruebas de impermeabilización, y plan general

de Control de la obra: ascienden a un 2% del Presupuesto de ejecución por

Contrata. Este coste se reparte a lo largo de los 16 meses de obra.

- Impuestos municipales/Canon : corresponden a licencias de obra y/o canon

municipal , que graven la concesión , y que en todo caso se concretarán en los

correspondientes Pliegos de Condiciones administrativas que rijan en la futura

concesión: se estiman en un 4% sobre el Presupuesto de Contrata. Esta

componente de coste , se produce en el mes 4 , antes del inicio de las obras de

construcción.

- Avales de construcción. Ascienden a un 1% del Presupuesto, Se reparten a lo

largo de los 16 meses.

- Costes de comercialización. Se pueden estimar en un 4% de las ventas

repartidos a lo largo de los 24 meses de duración de la actividad

- Otros costes: gastos de preparación de concurso, topografía, geotecnia,

generales, imprevistos etc . Asciende a un 10% del Presupuesto. Se produce

desde el mes 1 hasta el 24.

El resumen total de los costes de construcción será el siguiente

COSTES SIN IVA % sobre presupuesto Total Coste Ejecución por contrata 2.956.298 Redacción de proyecto 5,00% 124.214 Dirección de Obra 5,00% 124.214 Visado Proyecto 0,25% 6.211 Visado Dirección 0,25% 6.211 Control Calidad 2,00% 49.686 Impuestos/canon 4,00% 118.252 Avales construcción 1,00% 29.563 Comercialización * 4,00% 118.252 Otros costes 10,00% 295.630 TOTAL COSTES 3.828.530


48

9.2.3. Gastos de explotación

Hacen referencia a los ingresos en concepto de cuotas anuales que deberán pagar los

cesionarios de las plazas de aparcamiento con objeto de soportar todos los costes necesarios

para realizar la vigilancia , mantenimiento , conservación y explotación del aparcamiento.

Para ello , la comunidad de usuarios que se constituya una vez puesto en explotación el

aparcamiento , elaborará anualmente un presupuesto de gastos generales que contemple al

menos , los siguientes conceptos.

-Gastos de vigilancia

-Administración

-Energía eléctrica

-Agua

-Teléfono

-Limpieza

-Mantenimiento

-Consumibles

-Fondo reserva para conservación y reparación

-Seguros, avales de explotación

-Impuesto de bienes inmuebles, tasas

En este caso , para el aparcamiento de la Plaza de Istan , se ha considerado un presupuesto

anual de 98.318 euros.

Dicho presupuesto se va incrementando año a año en el IPC correspondiente hasta la

finalización del período de concesión de 40 años.

Si el Ayuntamiento determina un canon de ocupación deberá sumarse a estos gastos de

explotación.

La justificación de los gastos de explotación será la siguiente:


49

Gastos de vigilancia

Para el control y vigilancia del aparcamiento no se estima necesario un horario efectivo de

personal y se podrá sustituir por otros sistemas integrados de vigilancia por video-cámara o

similar.

Se ha previsto un coste anual por este servicio, a precios de 2008 , de 60.000 euros

Se considera que los precios crecen la inflación prevista año a año.

Gastos de Administración

Se considera asimismo la función de un administrador a tiempo parcial para el desempeño

de las funciones de control y gestión: Su coste se ha estimado en 12.000 euros al año.

Consumos y gastos de mantenimiento

Esta partida corresponde al mantenimiento propio del aparcamiento incluyéndose en la

misma los consumos de agua, energía eléctrica , teléfono , limpieza mantenimiento de

ascensores y sistemas de incendios.

Se han considerado los siguientes costes estimados anuales.

-Electricidad………………………. . 5.000 euros/ año

-Agua………………………………. 480 euros/año

-Teléfono………………………….. 700 euros/año

-Limpieza…………………………. 1.800 euros/año

-Mantenimientos…………………. 1.800 euros/año

En sucesivos ejercicios , crecen la inflación prevista.

Fondo reserva para conservación y reparación

Se incluye una cantidad anual , un 10% del total de costes de mantenimiento , para

constituir un fondo de reserva que se empleará para atender a la conservación del inmueble

y de sus instalaciones.

A efectos del estudio , se considera que dicha cantidad anual se gasta en el ejercicio en

concepto de conservación. Para el primer año, asciende a 8.938 euros.


50

Seguros , IBI y tasas

Se han considerado para una capacidad de 273 plazas un importe anual del seguro , IBI y

tasas municipales ( vado permanente) del siguiente tenor.

Seguros……………………. 3.000 euros/año

IBI y tasas…………………. 4.000 euros/año

En sucesivos ejercicios crece la inflación prevista.

En resumen , para el aparcamiento proyectado , los gastos de explotación anuales

ascienden a 98.318 € para el año 2.008 , equivalente a una cuota mensual por plaza de 30

euros.

GASTOS DE EXPLOTACION NETOS PRIMER AÑO SERVICIOS TOTALVigilancia 60.000Administracion 12.000 SUMINISTROS TOTALElectricidad 5.000Telefono 700Limpieza 1.800Mantenimientos 1.800Consumibles 600Seguros 3.000IBI/tasas 4.000Agua 480Fondo reserva 8.938TOTAL GASTOS 98.318CUOTA MANTENIM 30,0

9.2.4. Ingresos por explotación

Las plazas de aparcamiento, pagan una cuota mensual para gastos ordinarios: vigilancia,

luz, agua, reparaciones, IBI , tasa carruajes, fondo de reserva ,etc., que se fija inicialmente

en 30,00 € (IVA incluido). El pago de esta cuota corresponde a las plazas de residentes, y

sirve para adjudicar y prorratear proporcionalmente los gastos anuales de explotación y

conservación del aparcamiento


51

9.3. Análisis Económico – Financiero del Escenario Previsto.

A continuación se incluyen el análisis del escenario previsto a lo largo del tiempo. Dicho

análisis se ha estudiado durante todo el periodo de concesión de 40 años, especificando en

los dos primeros años , los ingresos por ventas de cesiones y los costes totales de

construcción del aparcamiento : en los siguientes y hasta la conclusión de la concesión , se

especifican los ingresos por cuotas de comunidad y los costes totales por mantenimiento.

Se ha supuesto una inversión inicial por parte del concesionario de 240.000 euros.

Se considera que el concesionario financiará los costes incurridos mediante recursos

propios, y recursos ajenos ( pólizas de crédito): El tipo de interés para los saldos negativos

es del 5,5% anual y para los saldos positivos , se ha considerado 0.

Nº de plazas 273

Coste total / plaza 14.024 €/plaza

Ritmo ventas (ver cuadro 1)

Precio Venta 16.500 €/plaza

En base a este escenario , se han determinado el VAN y el TIR y se ha llegado a los

siguientes valores:

PERFIL DEL VAN VAN 3 125.849VAN 4 111.640VAN 5 98.125VAN 6 85.269VAN 7 73.037VAN 8 61.397VAN 9 50.318VAN 10 39.772VAN 11 29.731VAN 12 20.170VAN 13 11.065VAN 14 2.394TIR 14,28%


52

V.A.N (6%) 85.269

T.I.R 14,28%

El Valor Actual Neto del negocio descontado al 6% ( rentabilidad exigida a la

inversión inmobiliaria), es positivo ( >0) en la hipótesis contemplada , y por tanto ,

según este criterio sería recomendable el negocio a partir del escenario descrito.

Pero atendiendo al criterio del T.I.R , el negocio no sería recomendable para tasas por

debajo del 6%.

Por tanto , la inversión es aceptable para precios de venta de las plazas mayor o igual a

16.500 €/plaza y ritmos de venta por encima del ritmo de venta supuesto , obteniéndose

una T.I.R del 14,28%.

Se adjuntan a continuación las tablas correspondientes a los calculos realizados al

desarrollo de la inversión tanto en la fase de construcción como a lo largo de todo el

periodo de la concesión.


53

PRESUPUESTO DE INVERSION PRESUPUESTO DE INVERSION MES 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

COSTESEjecucion de obra 0 0 0 0 177.378 177.378 206.941 236.504 236.504 236.504 236.504 236.504 206.941 206.941 177.378 177.378 147.815 147.815 88.689 59.126 0 0 0 0Redaccion de proyecto 124.214Direccion de Obra 0 0 0 0 7.453 7.453 8.695 9.937 9.937 9.937 9.937 9.937 8.695 8.695 7.453 7.453 6.211 6.211 3.726 2.484 0 0 0 0Visado Proyecto 6.211Visado Direccion 0 0 0 0 373 373 435 497 497 497 497 497 435 435 373 373 311 311 186 124 0 0 0 0Control Calidad 0 0 0 0 2.981 2.981 3.478 3.975 3.975 3.975 3.975 3.975 3.478 3.478 2.981 2.981 2.484 2.484 1.491 994 0 0 0 0Impuestos/canon 118.252Avales construccion 0 0 0 0 1.774 1.774 2.069 2.365 2.365 2.365 2.365 2.365 2.069 2.069 1.774 1.774 1.478 1.478 887 591 0 0 0 0Comercializacion 5.913 5.913 5.913 5.913 5.913 5.913 5.913 5.913 5.913 5.913 5.913 5.913 5.913 5.913 5.913 5.913 5.913 5.913 5.913 5.913Otros costes 14.781 14.781 14.781 14.781 14.781 14.781 14.781 14.781 14.781 14.781 14.781 14.781 14.781 14.781 14.781 14.781 14.781 14.781 14.781 14.781 0 0 0 0TOTAL COSTES 20.694 20.694 20.694 269.371 210.652 210.652 242.312 273.972 273.972 273.972 273.972 273.972 242.312 242.312 210.652 210.652 178.993 178.993 115.673 84.014 0 0 0 0INGRESOS Plazas vendidas 0 0 5 8 8 8 8 8 8 8 8 8 14 14 14 14 14 14 16 19 19 19 19 19Acumulado. Pl. vendidas 0 0 5 14 22 30 38 46 55 63 71 79 93 106 120 134 147 161 177 197 216 235 254 273Plazas. pdtes de venta 273 273 268 259 251 243 235 227 218 210 202 194 180 167 153 139 126 112 96 76 57 38 19 0Ingresos por venta 0 0 90.090 135.135 135.135 135.135 135.135 135.135 135.135 135.135 135.135 135.135 225.225 225.225 225.225 225.225 225.225 225.225 270.270 315.315 315.315 315.315 315.315 315.315TOTAL INGRESOS 0 0 90090 135135 135135 135135 135135 135135 135135 135135 135135 135135 225225 225225 225225 225225 225225 225225 270270 315315 315315 315315 315315 315315

INGRESOS -COSTES -20.694 -20.694 69.396 -134.236 -75.517 -75.517 -107.177 -138.837 -138.837 -138.837 -138.837 -138.837 -17.087 -17.087 14.573 14.573 46.232 46.232 154.597 231.301 315.315 315.315 315.315 315.315

CAPITAL 240.000 219.306 198.612 268.008 133.772 58.255 -17.263 -124.440 -263.277 -402.113 -540.950 -679.787 -818.624 -835.711 -852.798 -838.225 -823.653 -777.420 -731.188 -576.591 -345289,7 -29974,7 285340,3 600655,3 915970,3

INTERESES 5,5% 0 0 0 0 0 -79 -570 -1.207 -1.843 -2.479 -3.116 -3.752 -3.830 -3.909 -3.842 -3.775 -3.563 -3.351 -2.643 -1.583 -137 0 0 0

TOTAL -20.694 -20.694 69.396 -134.236 -75.517 -75.596 -107.747 -140.043 -140.680 -141.316 -141.952 -142.589 -20.917 -20.996 10.731 10.798 42.669 42.881 151.954 229.719 315.178 315.315 315.315 315.315


54

ESTUDIO VIABILIDAD ECONOMICA ESTUDIO VIABILIDAD ECONOMICA ESTUDIO VIABILIDAD ECONOMICA ESTUDIO VIABILIDAD ECONOMICA ESTUDIO VIABILIDAD ECONOMICA ESTUDIO VIABILIDAD ECONOMICA

AÑO 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40INGRESOSIngresos cesiones 1.306.305 3.198.195 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Ing. Cuota resident 98.318 102.054 105.932 109.958 114.136 118.473 122.975 127.648 132.499 137.534 142.760 148.185 153.816 159.661 165.728 172.026 178.563 185.348 192.391 199.702 207.291 215.168 223.344 231.831 240.641 249.785 259.277 269.130 279.357 289.972 300.991 312.429 324.301 336.624 349.416 362.694 376.476 390.783

TOTAL 1.306.305 3.198.195 98.318 102.054 105.932 109.958 114.136 118.473 122.975 127.648 132.499 137.534 142.760 148.185 153.816 159.661 165.728 172.026 178.563 185.348 192.391 199.702 207.291 215.168 223.344 231.831 240.641 249.785 259.277 269.130 279.357 289.972 300.991 312.429 324.301 336.624 349.416 362.694 376.476 390.783

COSTESEjecucion obra 1.744.216 1.212.082Redaccion Proyecto 124.214 0Direccion de obra 73.286 50.928Visado Proyecto 6.211 0Visado direccion 4.496 2.546Control calidad 29.315 20.371ICIO 118.252 0Avales 17.442 12.121Comercializacion 70.951 47.301Gastos concurso/grals 177.378 118.252Total coste aparcamiento 2.365.761 1.463.601

Vigilancia 60.000 62.280 64.647 67.103 69.653 72.300 75.047 77.899 80.859 83.932 87.121 90.432 93.868 97.435 101.138 104.981 108.970 113.111 117.410 121.871 126.502 131.309 136.299 141.478 146.855 152.435 158.228 164.240 170.481 176.960 183.684 190.664 197.909 205.430 213.236 221.339 229.750 238.481Administracion 12.000 12.456 12.929 13.421 13.931 14.460 15.009 15.580 16.172 16.786 17.424 18.086 18.774 19.487 20.228 20.996 21.794 22.622 23.482 24.374 25.300 26.262 27.260 28.296 29.371 30.487 31.646 32.848 34.096 35.392 36.737 38.133 39.582 41.086 42.647 44.268 45.950 47.696Electricidad 5.000 5.190 5.387 5.592 5.804 6.025 6.254 6.492 6.738 6.994 7.260 7.536 7.822 8.120 8.428 8.748 9.081 9.426 9.784 10.156 10.542 10.942 11.358 11.790 12.238 12.703 13.186 13.687 14.207 14.747 15.307 15.889 16.492 17.119 17.770 18.445 19.146 19.873Telefono 700 727 754 783 813 843 876 909 943 979 1.016 1.055 1.095 1.137 1.180 1.225 1.271 1.320 1.370 1.422 1.476 1.532 1.590 1.651 1.713 1.778 1.846 1.916 1.989 2.065 2.143 2.224 2.309 2.397 2.488 2.582 2.680 2.782Limpieza 1.800 1.868 1.939 2.013 2.090 2.169 2.251 2.337 2.426 2.518 2.614 2.713 2.816 2.923 3.034 3.149 3.269 3.393 3.522 3.656 3.795 3.939 4.089 4.244 4.406 4.573 4.747 4.927 5.114 5.309 5.511 5.720 5.937 6.163 6.397 6.640 6.893 7.154Mantenimientos 1.800 1.868 1.939 2.013 2.090 2.169 2.251 2.337 2.426 2.518 2.614 2.713 2.816 2.923 3.034 3.149 3.269 3.393 3.522 3.656 3.795 3.939 4.089 4.244 4.406 4.573 4.747 4.927 5.114 5.309 5.511 5.720 5.937 6.163 6.397 6.640 6.893 7.154Consumibles 600 623 646 671 697 723 750 779 809 839 871 904 939 974 1.011 1.050 1.090 1.131 1.174 1.219 1.265 1.313 1.363 1.415 1.469 1.524 1.582 1.642 1.705 1.770 1.837 1.907 1.979 2.054 2.132 2.213 2.298 2.385Seguros 3.000 3.114 3.232 3.355 3.483 3.615 3.752 3.895 4.043 4.197 4.356 4.522 4.693 4.872 5.057 5.249 5.449 5.656 5.870 6.094 6.325 6.565 6.815 7.074 7.343 7.622 7.911 8.212 8.524 8.848 9.184 9.533 9.895 10.272 10.662 11.067 11.488 11.924IBI/tasas 4.000 4.152 4.310 4.474 4.644 4.820 5.003 5.193 5.391 5.595 5.808 6.029 6.258 6.496 6.743 6.999 7.265 7.541 7.827 8.125 8.433 8.754 9.087 9.432 9.790 10.162 10.549 10.949 11.365 11.797 12.246 12.711 13.194 13.695 14.216 14.756 15.317 15.899Agua 480 498 517 537 557 578 600 623 647 671 697 723 751 779 809 840 872 905 939 975 1.012 1.050 1.090 1.132 1.175 1.219 1.266 1.314 1.364 1.416 1.469 1.525 1.583 1.643 1.706 1.771 1.838 1.908Fondo reserva 8.938 9.278 9.630 9.996 10.376 10.770 11.180 11.604 12.045 12.503 12.978 13.471 13.983 14.515 15.066 15.639 16.233 16.850 17.490 18.155 18.845 19.561 20.304 21.076 21.876 22.708 23.571 24.466 25.396 26.361 27.363 28.403 29.482 30.602 31.765 32.972 34.225 35.526Total coste mantenimiento 98.318 102.054 105.932 109.958 114.136 118.473 122.975 127.648 132.499 137.534 142.760 148.185 153.816 159.661 165.728 172.026 178.563 185.348 192.391 199.702 207.291 215.168 223.344 231.831 240.641 249.785 259.277 269.130 279.357 289.972 300.991 312.429 324.301 336.624 349.416 362.694 376.476 390.783TOTAL COSTE 2.365.761 1.463.601 98.318 102.054 105.932 109.958 114.136 118.473 122.975 127.648 132.499 137.534 142.760 148.185 153.816 159.661 165.728 172.026 178.563 185.348 192.391 199.702 207.291 215.168 223.344 231.831 240.641 249.785 259.277 269.130 279.357 289.972 300.991 312.429 324.301 336.624 349.416 362.694 376.476 390.783

MARGEN BRUTO -1.059.456 1.734.594 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0INTERESES 13.046 26.633IMPUESTOS -375.376 597.786 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0INVERSIONCASH - FLOW -240.000 -697.126 1.110.175 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Los ingresos y gastos son netos(sin IVA)


55

10. CONCLUSIONES

Se considera necesaria la realización de este proyecto por los siguientes motivos:

El aparcamiento paliara las necesidades de aparcamientos de los residentes de la zona, sobre

todo en las viviendas actuales y las de nueva construcción al tener escasa oferta de plazas de

aparcamiento, con un déficit en su conjunto estimado en 607 plazas.

Se mejora la calidad de la zona al crear un espacio libre público que hasta ahora venía siendo

utilizado por vehículos.

Se mejora la disponibilidad de aparcamientos con lo cual se crearán plazas en superficie que

mejorarán la actividad comercial de la zona.

Se regulan las zonas de aparcamiento en superficie con lo cual se mejoran las condiciones de

circulación y se evitarán ruidos y molestias a los residentes.

La operación económica resultante permite su ejecución por terceros dentro de márgenes razonables,

permitiendo al Ayuntamiento obviar la asunción de los riesgos de la operación.


56

ANEJO Nº 1. REPORTAJE FOTOGRAFICO


57

AVENIDA ORIENTAL

ALMENDRO


58

PLAZA PUEBLO ISTAN

PLAZA PUEBLO ISTAN


59

PLAZA PUEBLO ISTAN

SAN RAFAEL


60

ALICANTE

ANTEQUERA


61

AVENIDA ORIENTAL

VALLE


62

ANEJO Nº 2. DATOS ESTADISTICOS


63

Sistema de Información Multiterritorial de Andalucía

Marbella Provincia de Málaga Entorno físico

Extensión superficial. 2003 117

Altitud sobre el nivel del mar. 1999 27

Número de núcleos que componen el municipio. 2006 11

Málaga capital Marbella

Población

Población total. 2006 125.519 Número de extranjeros. 2006 28.326

Población. Hombres. 2006 61.899 Principal procedencia de los extranjeros residentes. 2006 Reino Unido

Población. Mujeres. 2006 63.620 Porcentaje que representa respecto total de extranjeros. 2006 11,53

Población en núcleo. 2006 125.455 Emigrantes. 2005 4.396

Población en diseminado. 2006 64 Inmigrantes. 2005 8.178

Porcentaje de población menor de 20 años. 2006 22,31 Nacidos vivos por residencia materna. 2005 1.637

Porcentaje de población mayor de 65 años. 2006 10,38 Fallecidos por lugar de residencia. 2005 715

Incremento relativo de la población. 2006 27,01 Matrimonios por lugar donde fijan la residencia. 2005 605

Sociedad

Centros de enseñanza básica. 2004 33 Viviendas familiares principales. 2001 35.252

Centros de enseñanza secundaria. 2004 15 Viviendas destinadas a alquiler. 2005 0

Centros de educación de adultos. 2004 2 Viviendas destinadas para la venta. 2005 0

Bibliotecas públicas locales. 2005 6 Viviendas rehabilitadas. 2005 49

Centros de salud. 2004 3 Viviendas libres. 2002 17.319


64

Consultorios. 2004 2 Número de pantallas de cine. 2006 23

Economía Agricultura

Cultivos herbáceos. Año 2005 Cultivos leñosos. Año 2005

Superficie 43 Superficie 250

Principal cultivo de regadío Plantas ornamentales Principal cultivo de regadío Aguacate

Principal cultivo de regadío: Has 10 Principal cultivo de regadío: Has 85

Principal cultivo de secano - Principal cultivo de secano Olivar aceituna de aceite

Principal cultivo de secano: Has - Principal cultivo de secano: Has 70

Establecimientos con actividad económica. Año 2005

Sin empleo conocido 3.755

Menos de 5 trabajadores 12.032

Entre 6 y 19 trabajadores 1.448

De 20 y más trabajadores 412

Total establecimientos 17.647

Transportes

Vehículos turismos. 2003 74.251

Autorizaciones de transporte: taxis. 2006 288

Autorizaciones de transporte: mercancías. 2006 824

Autorizaciones de transporte: viajeros. 2006 327

Vehículos matriculados. 2006 8.570

Vehículos turismos matriculados. 2006 5.962

Turismo

Restaurantes. 2003 443

Hoteles. 2005 56

Pensiones. 2005 43

Plazas en hoteles. 2005 14.830

Plazas en pensiones. 2005 989

Principales actividades económicas. Año 2005

Sección K: 6.435 establecimientos

Sección G: 4.472 establecimientos

Sección H: 1.881 establecimientos

Sección F: 1.692 establecimientos

Sección O: 895 establecimientos

Otros indicadores

Inversiones realizadas en nuevas industrias. 2005 0

Oficinas bancarias. 2006 162

Consumo de energía eléctrica. 2005 927.608

Consumo de energía eléctrica residencial. 2005 469.850

Líneas telefónicas. 2006 65.042

Líneas ADSL en servicio. 2006 28.447

Renta familiar disponible por habitante. 2003 Entre 10.200 y 11.300

Variación de la renta familiar disponible por habitante. 2003 Entre el 34 % y el 42 %

Mercado de trabajo


65

Paro registrado. Mujeres. 2006 3.324 Contratos registrados. Indefinidos. 2006 9.475

Paro registrado. Hombres. 2006 2.501 Contratos registrados.Temporales. 2006 65.625

Paro registrado. Extranjeros. 2006 1.002 Contratos registrados. Extranjeros. 2006 22.011

Contratos registrados. Mujeres. 2006 33.829 Trabajadores eventuales agrarios subsidiados: mujeres. 2005 27

Contratos registrados. Hombres. 2006 41.271 Trabajadores eventuales agrarios subsidiados: hombres. 2005 6

Hacienda

Presupuesto de las Corporaciones locales. Año 2004

Presupuesto liquidado de ingresos 159.860.085,21

Presupuesto liquidado de gastos 156.885.212,08

Ingresos por habitante 1.362,22

Gastos por habitante 1.336,87

Catastro inmobiliario. Año 2005

IBI de naturaleza urbana. Número de recibos 140.654

IBI de naturaleza rústica. Número titulares catastrales 609

Número de parcelas catastrales: solares 3.976

Número de parcelas catastrales: parcelas edificadas 16.651

IRPF. Año 2004

Número de declaraciones 42.111

Rentas del trabajo 563.381.777,30

Rentas netas en estimación directa 89.337.877,00

Rentas netas en estimación objetiva 24.399.318,40

Otro tipo de rentas 80.472.286,10

Renta neta media declarada 17.993,94

Impuesto de Actividades Económicas. Año 2005

Situaciones de alta en actividades empresariales 20.051

Situaciones de alta en actividades profesionales 3.241

Situaciones de alta en actividades artísticas 79

estudio de viabilidad parking san pedro 18-02-08

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