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LIMA, PERÚ ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE INGENIEROS DE CAMINOS, CANALES Y PUERTOS

JUAN NEPOMUCENO AMBRONA MEDINA

ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA

CONSTRUCCIÓN DE PUERTO DEPORTIVO BAJO LA

MODALIDAD DE PARTENARIADO PÚBLICO

PRIVADO EN LIMA, PERÚ


ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN DE PUERTO DEPORTIVO BAJO LA MODALIDAD DE PARTENARIADO PÚBLICO PRIVADO EN LIMA, PERÚ

ÍNDICE

1. INTRODUCCIÓN Y MOTIVACIÓN DEL PROYECTO ....................................................... 4

1.1. Antecedentes .............................................................................................................. 5

1.2. Descripción de la situación actual ............................................................................... 9

1.2.1. Situación geográfica ............................................................................................. 9

1.2.2. Población ............................................................................................................11

1.2.3. Economía ............................................................................................................13

1.2.4. Clima ...................................................................................................................14

1.2.5. Puertos existentes ...............................................................................................16

2. PLANTEAMIENTO DE ALTERNATIVAS ..........................................................................25

2.1. Instalaciones náuticas ................................................................................................27

2.2. Alternativa A ..............................................................................................................28

2.2.1. Ventajas ..............................................................................................................31

2.2.2. Inconvenientes ....................................................................................................31

2.3. Alternativa B ..............................................................................................................31

2.3.1. Ventajas ..............................................................................................................33

2.3.2. Inconvenientes ....................................................................................................33

2.4. Análisis Multicriterio ...................................................................................................34

2.4.1. Indicadores ..........................................................................................................34

2.4.2. Valoración ...........................................................................................................35

2.5. Discusión de resultados .............................................................................................36

2.6. Planos ........................................................................................................................37

2.6.1. Plano de situación ...............................................................................................37

2.6.2. Planta Alternativa A .............................................................................................37

2.6.3. Planta Alternativa B .............................................................................................37

2.6.4. Secciones tipo diques ..........................................................................................41

2.6.5. Planta situación futura .........................................................................................43

2.7. Presupuesto ...............................................................................................................44



3. LA COLABORACIÓN PÚBLICO-PRIVADA ......................................................................45

3.1. Introducción. Definición CPP......................................................................................45

3.2. Marco Normativo en Perú ..........................................................................................46

3.3. Project Finance ..........................................................................................................46

3.4. Financiación ...............................................................................................................47

4. ANÁLISIS ECONÓMICO-FINANCIERO ...........................................................................50

4.1. Modelo de negocio .....................................................................................................50

4.1.1. Escenario Base ...................................................................................................50

4.2. Configuración del puerto ............................................................................................50

4.2.1. Resumen .............................................................................................................50

4.2.2. Configuración del puerto......................................................................................51

4.2.3. Datos de partida ..................................................................................................53

4.2.4. Plan Comercial ....................................................................................................55

4.2.5. Tarifas .................................................................................................................58

4.3. Estimación de los Flujos de Caja Libre del proyecto (FCLp) .......................................61

4.3.1. Ingresos ..............................................................................................................61

4.3.2. Gastos .................................................................................................................63

4.3.3. Resultado de explotación (EBITDA) ....................................................................65

4.3.4. Amortizaciones ....................................................................................................65

4.3.5. Intereses (gastos financieros) ..............................................................................65

4.3.6. Beneficio antes de impuestos (BAI) .....................................................................65

4.3.7. Impuesto de sociedades ......................................................................................66

4.3.8. Beneficio después de impuestos .........................................................................66

4.3.9. Flujo de caja libre del proyecto ............................................................................66

4.4. Estimación de los Flujos de Caja del Accionista (FCLa) .............................................67

4.5. Valoración de inversiones ..........................................................................................68

4.5.1. Riesgos asociados al proyecto de inversión ........................................................68

4.5.2. Tasa de descuento ..............................................................................................68

4.5.3. Valor Actual Neto (VAN) ......................................................................................70



4.5.4. Tasa Interna de Rentabilidad (TIR) ......................................................................70

4.6. Estudio del Escenario Base .......................................................................................71

4.7. Análisis de sensibilidad ..............................................................................................93

5. RESUMEN Y CONCLUSIONES .......................................................................................96

6. AGRADECIMIENTOS ......................................................................................................98

ANEXO I. Decreto Legislativo Nº1224 del Marco de Promoción de la Inversión Privada

mediante Asociaciones Público Privadas y proyectos en activos .........................................99

ANEXO II. Bases de tarifas PORT FORVM BARCELONA ................................................. 112



1. INTRODUCCIÓN Y MOTIVACIÓN DEL PROYECTO

Con la finalidad de dirigir, liderar e implementar la gestión náutico-deportiva peruana, la

Marina de Guerra del Perú (organismo encargado de controlar la totalidad de la costa del

país) ha desarrollado la idea de construir un puerto deportivo asociado a sus instalaciones

en la Base Naval del Callao, ubicadas en el municipio de Puerto Nuevo, El Callao, Perú.

Fig. 1. Plano geográfico de Lima

Con el desarrollo de estas nuevas infraestructuras deportivas se buscará disponer de un

lugar para fomentar e impulsar la actividad náutica en las especialidades de vela, remo,

submarinismo, buceo, scuba y natación.

Fig. 2. Situación Base Naval del Callao



La futura infraestructura se dotará de los espacios suficientes para las actividades indicadas

anteriormente y para asumir la responsabilidad de organizar y dirigir campeonatos

nacionales e internacionales de gran magnitud, construyendo facilidades portuarias para

embarcaciones tanto a flote como en tierra.

Desde estas instalaciones se busca dar un fuerte impulso a los deportes náuticos,

capacitando y entrenando a deportistas de todos los niveles a fin de lograr el reconocimiento

nacional e internacional que a día de hoy debería tener Perú en este tipo de actividades

deportivas.

1.1. Antecedentes

Tras las recientes obras de ampliación del Marina Yacht Club Callao (2014) se ofertan

actualmente gran cantidad de actividades náuticas que han despertado el interés de la

población por dicho mundo.

La venta de embarcaciones de recreo se ha incrementado notablemente desde 2014. Según

la consulta del censo de 2015 de presupuestos familiares se ha observado que el número de

embarcaciones de recreo alcanza un total de 814 unidades.

Existe un gran inconveniente al fuerte aumento de la demanda de embarcaciones de recreo

y es que las instalaciones náuticas actuales deportivas en la ciudad de Lima son muy

escasas.

Existe un pequeño embarcadero de aproximadamente 50 amarres en las

inmediaciones del muelle sur de la APM Terminals Callao del puerto comercial de

Lima. Este embarcadero tiene unas condiciones un tanto precarias ya que no está

adecuadamente acondicionado para el amarre seguro de embarcaciones deportivas.

Por todo ello, dicho embarcadero no podría llegar a considerarse como deportivo.

El actual puerto deportivo (Marina Yacht Club), adecuadamente acondicionado, se

encuentra al sur de la península del Callao, entre las playas de Los Yuyos y Las

Sombrillas, de aproximadamente 150 amarres de capacidad.



Fig. 3. Situación del actual embarcadero deportivo

Por tanto la situación actual comprende una oferta de unos 200 amarres (no todos ellos

adecuados) frente a un demanda estimada de 814 embarcaciones deportivas.

Debido a la reducida y al creciente interés poblacional por las embarcaciones deportivas, los

limeños se han adaptado a esta circunstancia de una manera poco segura y sobretodo

incómoda.

Existe un reparto muy desigual de la riqueza en la ciudad de Lima, con dos extremos muy

marcados: una gran parte de la población cuenta con un nivel de ingresos muy reducido,

apenas suficiente para hacer frente a sus gastos. Por otro lado existe un cierto porcentaje de

personas con elevada solvencia económica cuyas necesidades se alejan notablemente de

las del resto de población.



Debido a este elevado porcentaje de riqueza de determinados grupos sociales, la flota de

yates se ha incrementado exponencialmente en los últimos diez años, con una previsión de

crecimiento del orden del 1,57% para los próximos años.

La demanda ha crecido pero la oferta no ha sabido adaptarse a esta necesidad real de las

personas con elevado poder adquisitivo. Por ello, se puede observar, incluso visualmente

con ayuda de fotos aéreas, la inmensa cantidad de yates y embarcaciones deportivas

fondeadas en las inmediaciones de la costa en condiciones más que precarias.

Estos fondeos consisten en el amarre de la embarcación directamente sobre el fondo marino

o, en algunos casos, mediante el anclaje a determinados bloques de hormigón construidos

por los lugareños.

Fig. 4. Fondeo precario de embarcaciones deportivas

Resulta más que obvio que estas condiciones no son las adecuadas para mantener la

integridad y sobretodo la seguridad de embarcaciones de precios elevados. Un mero

temporal podría arrastrar la embarcación y perderse a la deriva. El robo y vandalismo

también será elevado en estas circunstancias. A parte de ello hay que incluir el dificultoso

transporte hasta la embarcación deportiva mediante pequeñas embarcaciones desde la

costa.

Como ya se comentó con anterioridad, tras la consulta del censo de 2015 de embarcaciones

deportivas registradas en Lima, se observa un total de 814 embarcaciones.

Consultando la oferta de cada puerto deportivo existente se llega a que 200 de estas

embarcaciones se encuentran amarradas en ellos.



Por lo tanto, más de 600 de ellas se encuentran fondeadas en condiciones precarias en las

cercanías de las playas limeñas.

La primera y más extensa de las zonas de fondeo se encuentra en la inmediaciones de la

Poza de Castelli, en la Playa Cantolao, con aproximadamente 400 embarcaciones

fondeadas.

Fig. 5. Embarcaciones fondeadas en la Playa Cantolao

La segunda zona se encuentra al norte del río Rímac, en el municipio de La Taboada, con

aproximadamente 100 embarcaciones fondeadas.

Fig. 6. Embarcaciones fondeadas en las playas del municipio de La Taboada



Finalmente, se observa una tercera zona ubicada al norte de la costa limeña con

aproximadamente 100 embarcaciones.

Fig. 7. Embarcaciones fondeadas en la Playa Cantolao

Como se ha observado, existen aproximadamente unas 600 embarcaciones fondeadas en

las inmediaciones de la costa frente a la oferta de amarres ya cubiertos.

Por todo ello, la necesidad de un nuevo puerto deportivo de, como mínimo 600

amarres, es más que clara y necesaria y justifica plenamente el estudio desarrollado.

1.2. Descripción de la situación actual

1.2.1. Situación geográfica

La ciudad de Lima es la capital de la República del Perú, en Sudamérica. Se encuentra

situada en la costa central del país, limitada al oeste por el océano Pacífico y al este por la

cordillera de Los Andes, conformando una extensa y populosa área urbana conocida como

Lima Metropolitana.

Al norte la ciudad se extiende hasta el río Rímac y al sur hasta el río Lurín, existiendo, más

allá de estas fronteras, zonas totalmente desérticas similares al desierto del Sahara.



Al oeste de la cordillera de los Andes destacan las zonas desérticas con escasas zonas con

vegetación a orillas de los cauces de los ríos mientras que al este de Los Andes la situación

es totalmente contraria encontrando el inicio de la Selva del Amazonas.



Fig. 10. Situación geográfica

1.2.2. Población

Según el censo de 2015 del INEI (Instituto Nacional de Estadísticas e Informática), Lima

cuenta con una población de 8.890.792 habitantes, mientras que incluyendo a la Provincia

Constitucional del Callao (1.013.935 habitantes), es de casi 10 millones de habitantes que,

frente a los 31.151.643 habitantes del país, representa un tercio del total de población

peruana, cifras que la convierten en la ciudad más poblada del país.

A nivel nacional, la densidad poblacional es de 24,2 hab/km², siendo mayor en los

departamentos ubicados en la costa: Provincia Constitucional del Callao (6.949,0 hab/km²),

seguido del departamento de Lima (282,4 hab/km²), Lambayeque, (87,1 hab/km²), La

Libertad, (72,9 hab/km²), Piura (51,7 hab/km²), y Tumbes (50,9 hab/km²).

La Selva es la región más extensa del país, ocupa el 60,3% del territorio peruano y alberga

al 14,0% de la población total, está conformada por dos zonas definidas: la Selva Alta o Ceja

de Montaña, y el llano amazónico o Selva Baja. La Costa es la región más densamente

poblada, tiene 11,7% del territorio y contiene al 56,3% de la población. La Sierra cubre el

27,9% del territorio nacional incluyendo al 29,7% de la población.



Tabla 1. Superficie del territorio Nacional y población según región natural (2015)

La actual división política administrativa del país, comprende 24 departamentos, 196

provincias (incluye la Provincia Constitucional del Callao) y 1.854 distritos. Entre el último

censo ejecutado en el año 2007 y el 11 de julio 2015, se ha creado una provincia, Putumayo

en el departamento de Loreto y 20 distritos en los departamentos de Apurímac (1),

Ayacucho (6), Cusco (2), Huancavelica (3), Huánuco (1), Loreto (2), Pasco (1), Piura (1),

Ucayali (2) y en la Provincia Constitucional del Callao (1).

Atendiendo ahora al nivel de riqueza del país se han consultado los datos de INEI y

―Arellano Marketing‖ con fecha de 2012 a fin de estimar el nivel de riqueza de Perú.

Del gráfico adjunto anexo a continuación se observan los siguientes porcentajes de clases

sociales:

Clase baja: 20% de la población.

Clase media: 57% de la población.

Clase alta: 23% de la población.

En 2013, el Instituto Nacional de Estadística e Informática reveló que la pobreza en el país

se encontraba en el 25,8% hasta 2012.

Se pueden analizar las clases sociales clasificadas de la A a la E en función de los ingresos

de 2005 en comparación con los de 2012.

Como ya se comentó anteriormente se aprecia un claro desigual reparto de la riqueza con

un elevado porcentaje de pobreza del país pero, en comparación con el total, el 80% se

corresponde con clases sociales de medio y alto poder adquisitivo, potenciándose

estas diferencias aún más en la ciudad de Lima.



Fig. 11. Distribución de la clase media en Perú

1.2.3. Economía

La capital peruana es el principal centro industrial y financiero del país. Es uno de los

centros financieros más importantes de Latinoamérica. Los principales rubros económicos

que presentan una alta actividad son la industria manufacturera, el comercio, los

servicios y el turismo. Lima es responsable de más de dos tercios de la producción

industrial del Perú y la mayoría de su sector terciario.

Los sectores industriales más relevantes son los textiles, los alimentos, los derivados de

productos químicos, el pescado, el cuero y el aceite, los cuales son procesados y fabricados

en la misma ciudad.

Lima tiene la mayor industria de exportación en América del Sur y es un centro regional

para la industria de carga operativa. La industrialización comenzó a tomar fuerza entre

los años 1930 y 1950, a través de las políticas de sustitución de importaciones, en 1950 la

fabricación de productos representó el 14% del PIB.

La actividad minera es una de las principales ramas de la economía y la fuente más

importante de ingresos del país (60,4% de las exportaciones en 2009). El oro y el cobre son

los primeros productos de exportación, al que siguen el zinc, plomo, molibdeno y plata. El

sector ha experimentado un gran desarrollo por las nuevas inversiones realizadas.



El Perú es uno de los países líderes en la producción minera del mundo, siendo el primer

productor mundial de plata, el segundo de cobre y zinc, el tercero de estaño, el cuarto de

plomo, y el sexto de oro, con una cuota del 7,7% de la producción mundial en los últimos

años.

Lima concentra la mayor parte de la actividad económica:

57% de la industria

62% del comercio

46% de la población activa

53% del PIB

La tasa de desempleo en el área metropolitana es de 7,2%.

La capital peruana es también la sede central de los mayores bancos del país como por

ejemplo:

Banco de Crédito del Perú

Interbank

Banco de la Nación, BBVA Continental

Banco Interamericano de Finanzas

Banco Financiero

Banco de Comercio

Scotiabank

Asimismo es sede de las mayores compañías aseguradoras, tales como Rímac

Seguros, Mapfre Perú, Interseguro, Pacífico y La Positiva.

1.2.4. Clima

El clima de la ciudad resulta especialmente particular dada su situación. Combina una

práctica ausencia de precipitaciones, con un altísimo nivel de humedad atmosférica y

persistente cobertura nubosa constante durante todo el año a excepción de los meses de

verano.

Resulta sorprendente por sus extrañas características a pesar de estar ubicada en una zona

tropical a 12 grados latitud sur y casi al nivel del mar. La costa central peruana muestra una

serie de microclimas atípicos debido a la influyente y fría corriente de Humboldt que se

deriva de la Antártida, la cercanía de la cordillera y la ubicación tropical, dándole a Lima uno



de estos microclimas típicos caracterizados por un clima subtropical, desértico y húmedo a

la vez.

Se puede decir que tiene un clima tibio sin excesivo calor tropical ni fríos extremos, a

excepción de muy pocos inviernos. La temperatura promedio anual es de 18,5 a 19 °C, con

un máximo estival anual de unos 29 °C. Los veranos, de diciembre a abril, tienen

temperaturas que oscilan entre los 29 y 21 °C.

Únicamente cuando ocurre el Fenómeno del Niño, la temperatura en la estación de verano

puede superar los 31 °C. Los inviernos van de junio a mediados de septiembre con

temperaturas que oscilan entre los 19 y 12 °C, siendo 8,8 °C la temperatura más baja

comprobada históricamente. Los meses de primavera y otoño (abril, mayo y junio/

septiembre, octubre, noviembre) tienen temperaturas templadas que oscilan entre los 23 y

17 °C.

Estación Meses Temperatura

Media (°C)

Temp. Extremas

(°C)

VERANO Diciembre-Abril 21-29 31

INVIERNO Junio-

Septiembre 12-19 8,8

PRIMAVERA OTOÑO

Abril-Junio Septiembre-Diciembre

17-23 15-25

Tabla 2. Distribución de temperaturas medias y extremas en Lima

Por otro lado, la humedad relativa es sumamente alta (hasta el 100%), produciendo neblina

persistente de junio a diciembre hasta la entrada del verano cuando las nubes son menores.

Las precipitaciones anuales son prácticamente nulas, con un promedio anual de 7 mm

registrado en el Aeropuerto Internacional Jorge Chávez, considerándose como la menor

cantidad registrada en un área metropolitana en el mundo. Las precipitaciones en Lima se

consideran como un fenómeno extraño por la mayor parte de la población únicamente

durante temporales marinos se pueden llegar a registrar precipitaciones en Lima teniendo

lugar especialmente en los distritos cercanos a los cerros de La Molina y Lurigancho-

Chosica.

La corriente fría de Humboldt que recorre la costa enfría sensiblemente la temperatura del

agua. Esta es mucho más fría que lo que correspondería a la latitud tropical en la que se

sitúa la ciudad. Así, las condiciones de frío a nivel del mar con una atmósfera superior más

caliente por la acción solar generan una inversión térmica que impide el fenómeno de



convección, por el cual el aire más cálido y menos denso asciende. Esto, unido a la

cordillera andina circundante, hace que se presente una casi permanente capa de espesa

nubosidad extremadamente baja (a menos de 500 m del suelo) que impide el paso de la

radiación solar directa. A su vez, el bloqueo por una capa de aire caliente superior evita la

formación de nubes de desarrollo vertical cumulonimbos, lo que explica la ausencia de

precipitaciones.

Mes Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre ANUAL

Temp. Máx. abs. (°C)

31 31 32 31 30 28 30 26 26 26 27 31 32

Temp. Máx. med.(°C)

26 26 26 24 22 20 19 18 19 20 22 24 22

Temp. Mín. abs. (°C)

16 17 16 13 12 11 10 10 10 10 8 10 8

Temp. Mín. med. (°C)

20 20 20 18 17 16 15 15 15 16 17 18 17

Días de Lluvia (> 1mm)

4 2 3 2 5 11 12 15 13 7 5 3 82

Humedad Relativa (%)

85 80 80 85 85 85 85 85 85 85 85 85 84,2

Horas de sol 179,1 169 139,2 184 116,4 50,6 28,6 32,3 37,3 65,3 89 139,2 1284

Tabla 3. Parámetros climáticos promedio de Lima

1.2.5. Puertos existentes

1.2.5.1. Puertos comerciales

El puerto del Callao es el principal puerto marítimo del país, perteneciente a la Autoridad

Portuaria Nacional de Perú, de titularidad y uso público.

Fue fundado en 1537, dos años después de la fundación de la ciudad y, rápidamente, se

convirtió en uno de los más importantes puertos para el comercio en el océano Pacífico.

Es uno de los principales puertos comerciales de Sudamérica siendo utilizado como punto

de entrada y salida del 75% de las importaciones y el 25% de las exportaciones del

país. Los principales productos de exportación son el petróleo, el acero, la plata, el cinc,

el algodón, el azúcar y el café.

Concentra aproximadamente el 90% del transporte marítimo del país, tanto mercante como

militar, ya que en su territorio se extiende el terminal marítimo (APM Terminals Callao) y la

Base Naval de la Marina de Guerra del Perú.



El transporte civil marítimo no ofrece servicios regulares, aun así, varios cruceros anclan en

el puerto periódicamente.

En la ciudad de Lima también existe un pequeño puerto en el distrito de Lurín (al sur de

la ciudad), cuyo tránsito se centra en el transporte de petróleo desde la refinería de

Conchán.

Fig. 12. Vista aérea del puerto petrolero del distrito de Lurín

Las principales características de gestión y explotación del Puerto del Callao son las que se

recogen en la tabla adjunta a continuación:

Tipo Marítimo

Actividades Multipropósito

Contenedores

Carga general

Mineral

Cruceros

Operadores

DP World Callao APM Terminals Transportadora Callao Ámbito Internacional

Tabla 4. Características de explotación y gestión del Puerto del Callao

UBICACIÓN

Localizado en la costa central del Perú, en la Provincia Constitucional del Callao, Región

Callao siendo el principal terminal portuario del Perú.



Fig. 13. Vista aérea del Terminal Portuario del Callao

INFRAESTRUCTURA BÁSICA

Actualmente cuenta con ocho grúas pórtico, seis en el muelle sur concesionado a DP World

y dos en el muelle norte administrado por ENAPU S.A., pero continúa con la limitación de la

profundidad máxima en los amarraderos donde estas dos últimas se encuentran instaladas.

Tabla 5. Datos del Terminal Portuario del Callao



CARGA PRINCIPAL

Moviliza carga general, contenedores, graneles sólidos, carga rodante (Ro-Ro) y carga

fraccionada. En 2014 se movilizaron 1.089.838 TEU’s de los cuales 125.615 son de

transbordo, cantidad que representan el 12% del total movilizado.

Graneles líquidos: el petróleo sigue siendo el principal granel líquido a nivel

mundial. En 2014 se transportaron alrededor de 2.300 millones de toneladas de

crudo. Sus derivados tienen el mismo peso que el gas natural, seguidos en

importancia por los productos químicos y finalmente otros graneles líquidos.

Graneles sólidos: el tráfico de los principales graneles sólidos (mineral de hierro,

carbón, cereales, bauxita/alúmina y fosfato) se estimaba en 2.000 millones de

toneladas en el año 2014.

Mercancía general: la mayor parte de las mercancías transportadas en contenedor

corresponden a bienes manufacturados o graneles de alto valor como carga sensible

a la temperatura o a la duración de transporte.

Contenedores: en general se consideran dos tipos, por un lado los de importación-

exportación, y los de trasbordo por otro. En cada uno de ellos además pueden

distinguirse los contenedores llenos de los vacíos. En 2014 se movilizaron 1.089.838

TEU’s.

DIFICULTADES

Necesidad de áreas de almacenamiento portuario en el Terminal Norte Multipropósito

operado por ENAPU, lo que genera que se realicen operaciones directas (nave – terminales

de almacenamiento extraportuarios ubicados en las zonas adyacentes), que representaron

el 90,3% del total de toneladas movilizadas por el terminal portuario del Callao en el 2014.

Con relación al acceso terrestre, las vías de acceso al terminal son las mismas de la ciudad,

conllevando a que el flujo de vehículos de tránsito pesado utilice las mismas vías que los

vehículos particulares y de transporte público, generándose así fuertes congestiones

vehiculares.



En el siguiente cuadro se valoriza cualitativamente los atributos del Terminal Portuario del

Callao, actualizado a octubre 2014.

Valoración cualitativa de atributos Terminal Portuario del Callao

Situación geográfica

Proximidad a rutas marítimas Regular

Proximidad o buena accesibilidad a los centros de producción y consumo

Regular

Condiciones físicas e infraestructuras

Calado Regular

Superficies terrestres Bueno

Ausencia de limitaciones infraestructurales Regular

Conexiones con el área de influencia Bueno

Condiciones de explotación

Frecuencia de líneas regulares Bueno

Calidad y disponibilidad de servicios Regular

Ausencia de barreras administrativas Regular

Estabilidad socio-laboral Regular

Costo de escala competitiva Deficiente

Tabla 5. Valoración cualitativa de atributos del Terminal Portuario del Callao

POSIBLES MEJORAS

La principal mejora de la TP Callao, es la construcción del Nuevo Terminal de Contenedores

en el lado sur (muelle sur), concesionado a la empresa DP World Callao. Otra posible

mejora importante, la cual tiene la finalidad de facilitar las operaciones portuarias, es la

ampliación de la boca de entrada y el canal de acceso al terminal portuario, así como la

profundización del canal de acceso y poza de maniobras a 16 metros.

1.2.5.2. Puertos náutico-deportivos

Según lo comentado anteriormente, la ciudad de Lima cuenta con una bajísima oferta en

cuanto a amarre de embarcaciones deportivas se refiere. Existen dos infraestructuras para

el amarre de embarcaciones deportivas que se describen a continuación:

A 0,3 millas al norte de la bocana del puerto de la Escuela Naval Militar de Lima se

encuentran las instalaciones del Yacht Club Peruano, consistentes en un pequeño muelle

de desembarque de 80 metros de longitud y un área acuática asignada al club para el

fondeo de embarcaciones deportivas. A día de hoy, esta área es utilizada para el fondeo de

aproximadamente 400 embarcaciones, cuya vigilancia y mantenimiento es gestionada por el



propio club. Para acceder a ellas se dispone de un servicio de bote que transporta a los

socios hacia o desde sus barcos al muelle de desembarco. Esta oferta no puede

considerarse como idónea ya que no cuenta con diques y contradiques que abriguen las

aguas en las que amarrar las embarcaciones y, por tanto, las condiciones de amarre son

más que precarias ya que el anclaje no es del todo seguro.

Fig. 12. Muelle del Yacht Club Peruano

Siguiendo la misma costa hacia el norte, a poco más de una milla de distancia se encuentra

la Marina Yacht Club Callao (2003). Ocupa un área total de 20.000 m2, con una dársena de

11.000 m2 y el resto distribuido en superficies terrestres para área social, restaurante y zona

de mantenimiento de embarcaciones. En su interior fondean apenas 50 pequeños yates.



Fig. 13. Embarcadero deportivo del Marina Yacht Club

Finalmente, las instalaciones destinadas a la navegación de recreo existentes en la ciudad

de Lima se completan con el Lima Marina Club, la única marina moderna que existe en

estas costas, situada en el municipio de Chorrillos, entre las playas de Los Yuyos y Las

Sombrillas, a 10 millas náuticas de La Punta.

De reciente construcción y entrada en servicio (2009), tiene una superficie de 42.000 m2

(incluida área social y aparcamientos) y es la única existente en todo el país con facilidades

portuarias completas.

Con una capacidad de 150 amarres, está saturado desde el inicio de su explotación y es

muy apreciada por todos los aficionados limeños debido a su modernidad y calidad de

servicios.

Además, en el año 2014 tuvieron lugar una serie de obras de remodelación a fin de ofertar

un mayor número de amarres debido a la creciente demanda.



El Lima Marina Club cuenta con instalaciones al aire libre como terrazas, malecones y

piscina de verano y a su vez también oferta numerosos servicios gastronómicos como

bares, terrazas lounge y tres restaurantes.

Fig. 14. Embarcadero deportivo del Lima Marina Club

Además cuenta con facilidades y servicios que permiten una práctica frecuente y segura de

los diferentes deportes náuticos que se pueden practicar en el mar y playas vecinas así

como escuelas para los nuevos practicantes de los mismos. Algunos de ellos son:

Motonáutica.

Vela – Optimist, Laser, HobbieCat, Sunfish, Windsurf, J24.

Pesca.

Canotaje: Kayak, Outrigger.

SUP – Stand Up Paddle.

Surfing.

Natación de aguas abiertas.



En resumen, se observa que la oferta náutico-deportiva de Lima es más que escasa,

prácticamente proporcionada en su totalidad por el Lima Marina Club, con un número de

amarres claramente inferior al número de yates y embarcaciones deportivas registradas en

la ciudad. El resumen de la oferta se adjunta en la tabla siguiente:

Embarcadero náutico-deportivo

Oferta

Yacht Club Peruano 400 barcos fondeados

Marina Yacht Club 50 amarres

Lima Marina Club 150 amarres

OFERTA TOTAL (adecuada) 200 amarres

DEMANDA TOTAL ESTIMADA DEMANDA INSATISFECHA

814 embarcaciones

614 embarcaciones

Tabla 6. Resumen de la oferta náutico-deportiva



2. PLANTEAMIENTO DE ALTERNATIVAS

Uniendo el déficit de instalaciones portuarias para la náutica deportiva con la voluntad de la

Marina de Guerra del Perú de liderar el desarrollo de estos deportes, surge la posibilidad de

construir en el área acuática de la Base Naval del Callao, una nueva marina que cumpla con

las necesidades militares con las deportivas y con la demanda creciente de aficionados a la

náutica en la ciudad de Lima y en el Perú.

Surge además una nueva necesidad en esta área como consecuencia de la adjudicación a

Perú de la organización de los Juegos Panamericanos que se celebrarán en el año 2019. En

los más de 2.200 km de litoral peruano no existe ningún área geográfica como la costa de

La Punta y el Callao, que gracias a la protección de la isla de San Lorenzo, tiene las mejores

características para celebrar en sus aguas competiciones náuticas. Además, las

necesidades de los deportistas de un lugar de entrenamiento y alojamiento hacen idónea

esta zona urbana.

También hay que considerar que a lo largo del presente año, se pondrá en servicio el nuevo

barco escuela a vela de la Marina de Guerra peruana, el buque UNIÓN, de 113,75 metros

de eslora, 6 metros de calado y cuatro palos que necesitará de un puerto base.

Fig. 15. Buque escuela UNIÓN

Se plantea entonces, habilitar un lugar especial en esta nueva marina en el que amarre el

barco durante sus periodos de parada y donde pueda ser visitado o al menos observado por

la ciudadanía.

Basado en estas necesidades y en la pujanza económica del país, que requiere cada vez

más de instalaciones deportivas y de ocio modernas y de calidad, surge esta iniciativa de

diseñar, financiar, construir y operar una marina deportiva para uso privado, que cubra

también las necesidades que demanda la Marina de Guerra.



Para complementar el área náutica, se diseñarán también unas zonas de esparcimiento y

recreo con una zona comercial y otra gastronómica que aprovechen el singular

emplazamiento para el disfrute de los vecinos de La Punta, los ciudadanos de Lima y el

turismo en general.

Tras la consulta de la carta náutica de la zona se observa que la ubicación óptima para

ambas alternativas es al sur de la desembocadura del río Rímac, al norte del municipio del

Callao. Concretamente se plantea proyectar ambas alternativas en la costa entre la

desembocadura del río Rímac y el actual puerto comercial, con la bocana orientada hacia el

norte.

Fig. 16. Posible ubicación de alternativas



2.1. Instalaciones náuticas

En un primer de nivel de diseño, se plantea construir un área que entre la dársena acuática

y las superficies en tierra ocupe más de 230.000 m2. Esta superficie se dividirá en dos

zonas, una de uso exclusivo militar que ocupará un 35-40% de la superficie total y otra

privada para marina deportiva. Ambas compartirán la bocana y algún otro servicio común.

Las instalaciones que se plantean a este nivel de diseño serán:

Amarradero para buque escuela UNIÓN, con una longitud de 120 metros y calado

superior a 6 metros.

Amarradero para embarcaciones navales contiguo al muelle del buque, de al menos

50 metros de longitud.

Pantanales para al menos 50 embarcaciones de la Marina de Guerra.

Dos embarcaderos para lanchas y embarcaciones de la Marina de Guerra.

Dos grúas para embarcaciones de 1 tonelada.

Dos rampas para botes de remo y vela, con plataforma flotante de embarque.

Pantanales para más de 450 embarcaciones privadas de distintas esloras, con todos

los servicios.

Travellift, con capacidad de hasta 100 toneladas de operación.

Área adyacente al travellift para trabajo de mantenimiento de hasta 20

embarcaciones medianas y grandes.

Área para amarre de embarcaciones náuticas pequeñas.

Casa de botes de remo y pañoles (almacenes).

Área de estiba de falúas.



Surtidor de combustible.

Mareógrafo.

Torre de control.

Planta de tratamiento de aguas oleosas.

Área social para club náutico.

Área comercial y de restauración.

Área de aparcamiento para no menos de 450 vehículos.

2.2. Alternativa A

La distribución planteada considera la realización de una nueva dársena deportiva al abrigo

de la ejecución de un nuevo dique de abrigo y contradique.

La propuesta incluye la ejecución del nuevo dique de abrigo y contradique y la instalación de

9 pantanales flotantes para embarcaciones de esloras comprendidas entre 8 y 15 metros.

Los buques de esloras mayores de 15 metros se situarán en amarres flotantes adosados a

un espigón resultante de formar el nuevo dique de abrigo.

La situación del dique de abrigo, desplazada hacia el oeste para dar solución a una zona de

aparcamientos, proporciona una amplia dársena deportiva con capacidad para más de 700

amarres, con la distribución adjunta a continuación:

Atraques hasta 8,0 metros

292 ud

Entre 8-10 metros

280 ud

Entre 10-12 metros

100 ud

Entre 12-15 metros

57 ud

Entre 15-20 metros

38 ud

TOTAL AMARRES 767 ud

Tabla 7. Reparto y número de amarres en la Alternativa A



Se dispone de un área técnica en el extremo noroeste de la dársena deportiva donde se

albergarán los servicios correspondientes:

Zona para varadero y puesta a flote de embarcaciones.

Travellift para barcos de 100 toneladas.

Grúa para pequeñas embarcaciones

Zona de almacenaje de embarcaciones.

Zona de reparación de buques.

Combustible (en la bocana).

En la zona náutico-deportiva se proyectan superficies terrestres para el Club Náutico y

servicios náuticos en la zona costera.

La zona de la Escuela Naval se define con las siguientes actuaciones:

Dique en talud con construcción de muelle para buques escuela de 170 metros de

longitud.

Dragado (trimestral) de canal de acceso y área de reviro para buque escuela.

Adelantamiento de muelle sur de 190 metros de longitud con calado de mínimo 6

metros.

Nueva explanada al sureste de la dársena.

Instalación de 196 metros de pantalanes flotantes para amarre de 38 embarcaciones

de 20 metros de eslora.

Muelle para remolcadores.

Rampa de puesta a flote de embarcaciones.

Grúa.

A continuación se muestra un plano que recoge la planta de la Alternativa A.



Fig. 17. Planta de la Alternativa A



2.2.1. Ventajas

La alternativa A cuenta con los siguientes puntos a favor:

Mayor número de amarres (767).

Mejor ubicación de buque escuela UNIÓN.

Menor dragado.

Mejor ubicación para instalaciones náutico-deportivas.

2.2.2. Inconvenientes

Las desventajas de esta alternativa son muy reducidas:

Mayores costes de las obras.

Elevada superficie de ocupación.

2.3. Alternativa B

Esta alternativa plantea un dique de abrigo similar al de la alternativa anterior que, en este

caso dará abrigo a una nueva dársena oeste al que se destinará el uso militar. El uso

náutico-deportivo se ubicará en la nueva dársena este.

El nuevo dique de abrigo queda situado algo más al este que en la anterior alternativa ya

que se cambiará la ubicación de los aparcamientos. La superficie total abrigada es algo

menor, lo cual finalmente tiene como consecuencia un menor número de amarres deportivos

con la distribución reflejada en la siguiente tabla:

Atraques hasta 8,0 metros

214 ud

Entre 8-10 metros

120 ud

Entre 10-12 metros

112 ud

Entre 12-15 metros

84 ud

Entre 15-20 metros

32 ud

TOTAL AMARRES 562 ud

Tabla 8. Reparto y número de amarres en la Alternativa B



El área técnica se ubica ahora en el extremo del contradique Este, manteniendo los mismos

servicios que en la anterior alternativa:

Zona para varadero y puesta a flote de embarcaciones.

Travellift para barcos de 100 toneladas.

Grúa para pequeñas embarcaciones

Zona de almacenaje de embarcaciones.

Zona de reparación de buques.

Combustible (en la bocana).

Las superficies terrestres de la zona náutico-deportiva se proyectan en el arranque del

contradique, albergando el Club Náutico y los servicios náuticos en la zona costera.

La nueva dársena militar supone la reubicación de los amarres de la alternativa anterior y

albergará un muelle para el buque escuela en el propio dique de abrigo. Las actuaciones se

resumen a continuación:

Nuevo muelle para buques escuela de 170 metros de longitud adosado al dique.

Dragado (trimestral) de canal de acceso y área de reviro para buque escuela.

Adelantamiento de muelle sur de 150 metros de longitud con calado de mínimo 6

metros.

Nueva explanada al sur de la dársena.

Instalación de 196 metros de pantalanes flotantes para amarre de 32 embarcaciones

de 20 metros de eslora.

Muelle para remolcadores.

Rampa de puesta a flote de embarcaciones.

Grúa.

De modo análogo a la anterior alternativa, se recoge a continuación un esquema de la

planta de la Alternativa B propuesta.



Fig. 18. Planta de la Alternativa B

2.3.1. Ventajas

La alternativa B cuenta con los siguientes puntos a favor:

Mayor separación entre instalaciones de la Marina de Guerra y deportivas.

Menores costes de las obras.

2.3.2. Inconvenientes

Las desventajas de esta alternativa son mayores que en la alternativa A:

Menor número de amarres.

Peor ubicación, de cara a su visita/observación por los ciudadanos, del buque

escuela UNIÓN.

Mayor volumen de dragado.



2.4. Análisis Multicriterio

Para realizar el análisis multicriterio se definen una serie de indicadores de distintos tipos y

se asignan unos pesos relativos a cada uno, en función de su trascendencia. A continuación

se puntúa cada alternativa según cada indicador. Con la suma de las calificaciones de

manera ponderada se llega a la solución adoptada finalmente.

La valoración de alternativas se realizará mediante el método Pattern de análisis

multicriterio.

2.4.1. Indicadores

Los indicadores escogidos se clasifican en los siguientes conceptos:

Socio-Económicos.

Aumento actividad económica.

Afección a viviendas.

Interferencias con expansión territorial.

Interacción entre zonas del puerto.

Económicos.

Inversión inicial.

Costes de explotación.

Costes de conservación.

Funcionales.

Número de amarres.

Sección hormigón bloques.

Sección hormigón.

Sección todo uno.

Sección escolleras.

Maniobrabilidad.

Afección a amarres existentes.

Accesos.

Topográficos.

Efecto barrera.

Impacto medioambiental.

Superficie ocupada.

Impacto sobre el ecosistema.

Impacto sobre playas adyacentes.



2.4.2. Valoración

La valoración de cada alternativa se hará otorgando una calificación para cada indicador

sobre en una escala sin normalizar y después multiplicándola por el peso del indicador en

cuestión para así obtenerla normalizada en una escala del 1 al 10.

El análisis y valoración de cada alternativa se recoge en la tabla adjunta a continuación.

CONCEPTO PESO ALTERNATIVA A ALTERNATIVA B

SOCIO-ECONÓMICOS

3

SN (0-10) N (0-3) SN (0-10) N (0-3)

Aumento actividad económica 8 2,4 6 1,8

Afección a viviendas 1 0,3 1 0,3

Interferencia con expansión territorial

1 0,3 1 0,3

Interacción entre zonas del puerto 9 2,7 7 2,1

ECONÓMICOS

5

SN (0-10) N (0-5) SN (0-10) N (0-5)

Inversión inicial 6 3 9 4,5

Costes de explotación 8 4 6 3

Costes de conservación 6 3 8 4

FUNCIONALES

3

SN (0-10) N (0-3) SN (0-10) N (0-3)

Número de amarres 10 3 8 2,4

Sección hormigón bloques 8 2,4 8 2,4

Sección hormigón 5 1,5 9 2,7

Sección todo uno 5 1,5 7 2,1

Sección escolleras 6 1,8 8 2,4

Maniobrabilidad 9 2,7 7 2,1

Afección a amarres existentes 1 0,3 2 0,6

Accesos 6 1,8 8 2,4

TOPOGRÁFICOS 1

SN (0-10) N (0-1) SN (0-10) N (0-1)

Efecto barrera 7 0,7 7 0,7

IMPACTO MEDIOAMBIENTAL

3

SN (0-10) N (0-3) SN (0-10) N (0-3)

Superficie ocupada 8 2,4 8 2,4

Impacto sobre el ecosistema 7 2,6 7 2,6

Impacto sobre playas adyacentes 6 1,8 6 1,8

TOTAL 15 46,2 42,1

Tabla 9. Análisis multicriterio de valoración de alternativas



2.5. Discusión de resultados

De la valoración de alternativas del apartado anterior se observa que la Alternativa A obtiene

una mayor puntuación por lo que dicha solución será la finalmente elegida.

Acorde a lo ya expresado en los apartados relativos al planteamiento de alternativas, ambas

soluciones comparten las mayoría de condicionantes (ubicación geográfica, superficie

ocupada, volumen de materiales, etc.). El único condicionante que marca la diferencia entre

ambas es el número de puestos de atraque proyectados.

Por tanto, la elevada calificación obtenida por la Alternativa A es debida al gran peso

otorgado a los criterios económicos puesto que lo buscado es la obtención del máximo

beneficio con la mínima inversión inicial. El principal beneficio está ligado a la oferta, en este

caso al número de amarres de la solución proyectada.

Alternativa A Alternativa B

Número de amarres 767 562

Tabla 10. Número de amarres en cada solución

Se observa que la primera solución ofertará 205 amarres más que la segunda, por lo que la

rentabilidad potencial de la misma (independientemente del número de unidades vendidas o

alquiladas) será mayor.

El único inconveniente encontrado en la selección de la Alternativa A como solución al

problema de oferta náutico-deportiva en la ciudad de Lima fue formulado por la Marina de

Guerra del Perú a la cual esta solución no terminaba de contentar puesto que el tráfico de

las embarcaciones de recreo cruzaba parte de las aguas abrigadas destinadas a uso militar

de la solución.

Para la Marina de Guerra del Perú, en la Base Naval del Callao, la solución óptima en

cuanto a la seguridad de su infraestructura sería la segunda de las soluciones propuestas

pero, tras sucesivas negociaciones, se llegó a un acuerdo que supuso un aumento de la

seguridad marítima en la bocana con un mayor control de accesos.



2.6. Planos

2.6.1. Plano de situación

2.6.2. Planta Alternativa A

2.6.3. Planta Alternativa B

2.6.4. Secciones tipo diques

2.6.5. Planta situación futura

ESCALA A3 S/E

FECHA : JUNIO 2016

Nº de PLANO : HOJA :

PLANO:

de

ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓNDE PUERTO DEPORTIVO BAJO LA MODALIDAD DEPARTENARIADO PÚBLICO PRIVADO EN LIMA, PERÚ

PROYECTO :INGENIERO AUTORPROPIETARIO:

JUAN NEPOMUCENOAMBRONA MEDINA

2.6.1 1 1PLANO DE SITUACIÓNMARINA DE GUERRA

DEL PERÚ

3

2

2

3

4

5

6

E

D

I

F

I

C

I

O

D

E

C

O

N

T

R

O

L

M

A

R

I

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S

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D

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F

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L

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R

E

S

R

A

M

P

A

G

R

U

A

T

R

A

V

E

L

I

F

T

1

0

0

T

m

C

L

U

B

N

A

U

T

I

C

O

E

D

I

F

I

C

I

O

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R

A

M

P

A

G

R

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ELLE

N

AV

AL

ADELANTAMIENTO DE MUELLE

G

A

S

O

L

I

N

E

R

A

N

U

E

V

O

E

D

I

F

I

C

I

O

3

4

ESCALA A3 1:3000

FECHA : JUNIO 2016


PLANO:

de




2.6.2 1 1PLANTA ALTERNATIVA AMARINA DE GUERRA

DEL PERÚ

R

A

M

P

A

G

R

U

A

E

D

I

F

I

C

I

O

S

E

R

V

I

C

I

O

S

N

A

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T

I

C

O

S

2

1

N

U

E

V

OE

D

I

F

I

C

I

O

R

A

M

P

A

G

R

U

A

C

L

U

BN

A

U

T

I

C

O

T

R

A

V

E

L

I

F

T

1

0

0

T

m

M

A

R

I

N

A

S

E

C

A

E

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I

F

I

C

I

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T

A

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L

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D

I

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I

C

I

O

D

E

C

O

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R

O

L

T

R

A

V

E

L

I

F

T

1

0

0

T

m

E

D

I

F

I

C

I

O

S

E

R

V

I

C

I

O

S

4

3

2

5

ESCALA A3 1:3000

FECHA : JUNIO 2016


PLANO:

de




2.6.3 1 1PLANTA ALTERNATIVA BMARINA DE GUERRA

DEL PERÚ

1,00

PEDRAPLEN

1,00

8,40

ZONA DE APARCAMIENTO

6,50

CALZADA

3,50

ESPALDÓN

1,25

1,50

1,50

1,50

1,50

1,50

7,00

5,00

2,00

3,00

BANQUETA DE ESCOLLERA

TODO UNO (50 Kg - 200 Kg)

FILTRO DE ESCOLLERA (2 CAPAS)

VA

RIA

BLE

COLCHON AMORTIGUADOR

MANTO PRINCIPAL (BLOQUES DE HORMIGON)

PMVE

BLOQUES DE HORMIGON

RELLENO SELECCIONADO

0,50 0,20

1,50%

1,50%

1,50

1,50

1,50

1,00

1,00

PEDRAPLEN

1,50

BLOQUES DE HORMIGON

7,00


5,00

2,00

3,00


1,50%

VA

RIA

BLE

1,00

42,50

ZONA CENTRO COMERCIAL NORTE

1,00

1,50

1,50

1,50

1,50

7,00

5,00

2,00

3,00


VA

RIA

BLE

BLOQUES DE HORMIGON


1,50%

CENTRO COMERCIAL




PEDRAPLEN

PMVE

PMVE

PMVE

Sección 1

Sección 2

ESCALA A3 1:150

FECHA : JUNIO 2016


PLANO:

de




2.6.4 1 2SECCIONES TIPO DIQUESMARINA DE GUERRA

DEL PERÚ

1,50%

6,50

CALZADA

5,40


1,25

3,50

ESPALDÓN

1,50


0,50

2,00

COLCHON AMORTIGUADOR

MANTO PRINCIPAL (BLOQUES DE HORMIGON)

PMVE


0,20

1,50%

2,50

1,00

1,00

1,00

2,00

PMVE

Sección 3

6,00



2,00


1,50%

1,50%

1,00

2,50 1,00

1,00

2,00

Sección 4

PMVE PMVE

1,37

1,00

2,00

CENTRO COMERCIAL

ZONA CENTRO COMERCIAL SUR

ESCALA A3 1:150

FECHA : JUNIO 2016


PLANO:

de




2.6.4 2 2SECCIONES TIPO DIQUESMARINA DE GUERRA

DEL PERÚ

5

4

3

2

2

6

3

4

5

6

3

4

FECHA : JUNIO 2016


PLANO:

de




2.6.5 1 1PLANTA SITUACIÓN FUTURAMARINA DE GUERRA

DEL PERÚ

ESCALA A3 1:5000



2.7. Presupuesto

De la información extraída del anteproyecto realizado por el promotor del proyecto, se

estima una inversión total de Ciento cuarenta y dos millones, quinientos ochenta mil

trescientos noventa y un soles peruanos, 142.580.391 PEN, con fecha de 17 de junio de

2016 (38.000.000 €) a realizar por el promotor en el presente año.



3. LA COLABORACIÓN PÚBLICO-PRIVADA

3.1. Introducción. Definición CPP

Las Asociaciones Público Privadas se definen como una modalidad de participación de la

iniciativa privada en la provisión de infraestructuras y servicios públicos, en la que se

incorpora normalmente financiación, experiencia, conocimientos, equipos y tecnología, y se

distribuyen riesgos y recursos, preferentemente privados, con el objeto de crear, desarrollar,

mejorar, operar o mantener infraestructura pública y/o proveer servicios públicos bajo los

mecanismos contractuales permitidos por el marco legal vigente. Las Asociaciones Público

Privadas se originan por iniciativa estatal o iniciativa privada.

Los contratos de Asociaciones Público Privadas son de largo plazo, en los cuales debe

existir una adecuada distribución de riesgos entre las partes, de manera que los riesgos

sean asignados a aquella parte con mayores capacidades para administrarlos, considerando

el perfil de riesgos del proyecto. Asimismo, en todas las fases de desarrollo de las

Asociaciones Público Privadas debe contemplarse el principio de valor por dinero, buscando

la combinación óptima entre los costos y la calidad del servicio público ofrecido a los

usuarios, a lo largo de la vida del proyecto.

Podrá desarrollarse un proyecto de Asociación Público Privada sobre la base de uno o más

proyectos de inversión pública, siempre que estos últimos sean declarados viables en el

marco del Sistema Nacional de Inversión Pública.

En una Asociación Público Privada participa una Administración Pública y uno o más

inversionistas privados.

El contrato desarrollado bajo la modalidad de Asociación Público Privada constituye título

suficiente para que el inversionista haga valer los derechos que dicho contrato le otorga

frente a terceros, en especial el de cobrar las tarifas, precios, peajes u otros sistemas de

recuperación de las inversiones, así como los beneficios adicionales expresamente

convenidos en el contrato, pudiendo incluir servicios complementarios. El inversionista

puede explotar el o los bienes objeto de la Asociación Público Privada por cuenta propia o

por medio de terceros, quedando siempre como único responsable frente al Estado. Sin

perjuicio de lo anterior, la modalidad de entrega en concesión al inversionista que recaiga

sobre bienes públicos no otorga un derecho real sobre los mismos.



3.2. Marco Normativo en Perú

Se recoge a continuación la legislación relevante a considerar para el desarrollo del modelo

de gestión Público-Privado del nuevo Puerto Deportivo de la ciudad de Lima y para la

comprensión del estudio de viabilidad actual. La ley a cumplir será el Decreto Legislativo

Nº1224 del Marco de Promoción de la Inversión Privada mediante Asociaciones

Público Privadas y proyectos en activos. En los Capítulo II y TITULO V se recogen los

principales aspectos de las Colaboraciones Público-Privadas en Perú.

Dicha Ley se recogerá anexa al final del presente documento.

Define los contratos de Asociaciones Público-Privadas como de largo plazo y distingue entre

dos tipos: cofinanciada (otorgamiento de garantías financieras) y autofinanciada (con

capacidad propia de generación de ingresos). A su vez, para considerarse autofinanciada de

cumplir las siguientes condiciones:

Demanda mínima o nula de garantía financiera por parte del Estado.

Las garantías no financieras deben tener una probabilidad nula o mínima de

demandar cofinanciamiento.

Se estipula el plazo máximo concesional en sesenta años y los bienes concesionales

volverán a la Administración Pública al término del contrato.

3.3. Project Finance

El principal mecanismo de financiación de proyectos más empleado actualmente en

Partenariados Público Privados es la financiación por el proyecto (Project Finance).

Mediante este tipo de financiación los accionistas aportan capital y los bancos transfieren

deuda, pero al no ser el proyecto una personalidad jurídica, el préstamo bancario será

destinado a una empresa concesionaria (sociedad vehículo) que será quien se encargue de

la devolución del principal (deuda) más intereses.



Fig. 19. Esquema de financiación mediante Project Finance

La deuda está respaldada únicamente por el flujo de caja del proyecto, por tanto el banco

recibirá la deuda sólo si el proyecto funciona bien.

A las entidades bancarias lo que más les preocupa es el riesgo de construcción ya que se

escapa a sus conocimientos por lo que es común en esta financiación Auditorías o Due

Diligence mediante las cuales se encarga un estudio exhaustivo tanto temas técnicos como

operacionales y jurídicos. El objetivo de ello es evitar flancos o discrepancias en los

proyectos que financian.

La financiación comenzará a considerarse como Project Finance cuando el proyecto se

encuentre en operación (Up and Running), es decir tras la finalización de las obras de

construcción.

3.4. Financiación

La financiación por el proyecto toma como pilares básicos el ratio de endeudamiento (E/D)

o de apalancamiento y el coste de la deuda (KD). Ambos parámetros serán clave para la

estimación del Flujo de Caja del Accionista.

Es importante recordar que los recursos propios de la empresa (Equity) son un bien escaso

por lo que los proyectos buscarán obtener la mayor financiación posible (mayor deuda) pero

siempre dentro de unos límites.



Los accionistas asumirán más riesgo que las entidades bancarias por lo que esperarán una

mayor rentabilidad por el proyecto, es decir el coste de los recursos propios será mayor que

el coste de la deuda (KE > KD).

La estimación del coste de la deuda (KD) se ha realizado de manera similar a España. El

coste de la deuda será el equivalente Peruano del EURIBOR español, el cual se fija en un

valor de referencia del 4,25% (según el Banco Central de Reserva del Perú, BCRP) más un

porcentaje fijo estipulado por el banco (spread/prima de riesgo) de 400 puntos básicos, es

decir un 2,5%.

𝐾𝐷 = 𝑇𝑎𝑠𝑎 𝑑𝑒 𝑖𝑛𝑡𝑒𝑟é𝑠 + ∆𝐹𝐼𝐽𝑂 = 4,25% + 4,0% = 8,25 %

En España el porcentaje fijo que estipulan los bancos son del orden de los 200-250 puntos

básicos pero, puesto que en Perú el bono tiene una rentabilidad del 6,79% y el riesgo de

este proyecto es elevado, para que los bancos decidan invertir en este tipo de proyectos

exigirán un mayor coste de la deuda. Por tanto se estipula un ∆𝐹𝐼𝐽𝑂 de 400 puntos básicos

(4%).

Las entidades bancarias tomarán decisiones de financiación en función del Ratio de

Cobertura del Servicio de la Deuda (RCSD), el cual expresa la capacidad del proyecto

para hacer frente a la devolución de la deuda.

𝑅𝐶𝑆𝐷 = 𝐹𝑟𝑒𝑒 𝐶𝑎𝑠𝑕 𝐹𝑙𝑜𝑤

𝑆𝑒𝑟𝑣𝑖𝑐𝑖𝑜 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝐷𝑒𝑢𝑑𝑎=

𝐹𝐶𝐹

𝑃𝑝𝑎𝑙. +𝐼𝑛𝑡𝑒𝑟𝑒𝑠

Las entidades bancarias estarán dispuestas a transferir deuda siempre y cuando el RCSD

sea mayor que 1. Además, cuanto más próximo a 1, asumirán más riesgo ya que la

devolución de la deuda no está asegurada ya que, pequeñas fluctuaciones en la estimación

de la demanda afectan directamente sobre los ingresos y por tanto sobre los Flujos de Caja

Libre del proyecto por lo que pudiera ocurrir que el concesionario no fuera capaz de hacer

frente a la deuda.

Por todo ello, los bancos sólo financiarán el proyecto en el caso de que el RCSD sea mayor

que 1,3-1,4. Se supondrá que la entidad bancaria espera un RCSD de 1,4 para acceder a

financiar el proyecto.



Conocida la expresión del RCSD, se calculará a continuación el coeficiente máximo de

apalancamiento (α) del siguiente modo:

𝛼 = 1

𝐼 ∙

𝑉𝐴 (𝐹𝐶𝐹2016 − 𝐹𝐶𝐹2031 )

1,4

Donde:

I: inversión inicial= 142.580.391 PEN

𝑉𝐴 (𝐹𝐶𝐹2016 − 𝐹𝐶𝐹2031 ): valor actualizado de los flujos de caja de cada año

considerados al inicio del periodo)

𝑅𝐶𝑆𝐷𝑒𝑥𝑖𝑔𝑖𝑑𝑜 = 1,4

De este modo se obtiene:

𝛼 = 1

142.580.391 ∙

161.686.163

1,4= 0,81

Por tanto, se decide solicitar un préstamo bancario correspondiente al 80% de la

inversión inicial (D = 114.064.312,80 PEN), es decir un ratio de apalancamiento de 20/80.



4. ANÁLISIS ECONÓMICO-FINANCIERO

4.1. Modelo de negocio

4.1.1. Escenario Base

Según los estudios de demanda proporcionados por el promotor del proyecto, en base a

encuestas, crecimiento económico y creciente demanda náutica se ha previsto el siguiente

escenario de partida de alquiler y venta de amarres:

% m2

Ventas 45,0% 14.050,60

Ventas Ant. Amarristas 0,0% 0,00

Total Ventas 45,0% 14.050,60

Uso Público 10% 3.046,60

Alquiler 45,0% 14.111,60

Total Alquileres 55,0% 17.158,20

TOTAL

31.208,80

Tabla 11. Escenario Base

4.2. Configuración del puerto

4.2.1. Resumen

Según el actual Decreto Legislativo Nº1224 del Marco de Promoción de la Inversión Privada

mediante Asociaciones Público Privadas y proyectos en activos, se establece un plazo

máximo concesional de sesenta años (60 años).

Sesenta años de explotación es un horizonte temporal muy lejano en el cual las

infraestructuras se encontrarán en un estado próximo al agotamiento necesitando

rehabilitaciones urgentes.

En el caso de un plazo de concesión de menor horizonte temporal se eliminaría este

problema ya que, transcurrido el tiempo concesional, será otro concesionario quien se

encargue de la explotación de las nuevas infraestructuras.

Por todo ello, en cumplimiento de la Ley Peruana y bajo la experiencia de las concesiones

en España se propone un plazo máximo de concesión de 30 años, con comienzo en el

presente año 2016 y final en el año 2046, iniciándose la explotación tras el fin de las obras

de construcción, proyectadas hasta 2018.



Año inicio concesión 2016

Años de Concesión

30

Año inicio explotación 2018

Tabla 12. Datos de la concesión

4.2.2. Configuración del puerto

Según lo recogido en el Apartado 2.2. Alternativa A del presente estudio, el número de

amarres proyectado será de 767, con una eslora media del buque tipo de 9,94 metros. A

continuación se recoge una tabla resumen con las dimensiones y cantidad de unidades de

cada tipología de amarre:

AMARRES

Eslora x manga m2 Cantidad Superficie (m

2)

6 x 2,5 15,0 150 2.250,00

8 x 3,3 26,4 142 3.748,80

10 x 4 40,0 280 11.200,00

12 x 4,5 54,0 100 5.400,00

15 x 5 75,0 57 4.275,00

18 x 5,5 99,0 30 2.970,00

20 x 6 120,0 3 360,00

25 x 7 175,0 3 525,00

30 x 8 240,0 2 480,00

TOTAL 767 31.208,80

Tabla 13. Disposición de los amarres

La infraestructura que se proyecta no incluye únicamente amarres sino que también se ha

destinado parte del espacio para las siguientes actividades:

Zonas comerciales

Zonas de servicios portuarios

Zona de capitanía

Muelles y pantalanes

Pañoles o almacenes para almacenamiento de útiles náuticos por parte de los

propietarios.

Varadero

Marina Seca: destinada para barcos de eslora menor de 8 metros. Consiste en

―amarres‖ verticales para barcos pequeños para así ahorrar espacio náutico en el

puerto.

Parking



El número de unidades y superficie ocupada por cada infraestructura se recogerá a

continuación:

Zona Comercial m2 Cantidad % Superficie (m

2)

Locales planta baja 2.580,0 1 57,27% 2.580,00

Galerías de servicio 325,0 1 7,21% 325,00

Locales técnicos 53,0 1 1,18% 53,00

Locales planta alta 320,0 3 21,31% 960,00

Aseos 42,0 1 0,93% 42,00

Aseo minusválidos 5,0 1 0,11% 5,00

Pérgolas 36,0 15 11,99% 540,00

TOTAL 23,00 100,00% 4.505,00

Tabla 14. Superficie en zona comercial

Zona de servicios portuarios m2 Cantidad % Superficie (m

2)

Administración y vestuarios 0,0 1 0,00% 0,00

Locales planta baja 2.200,0 1 68,22% 2.200,00

Locales planta alta 1.025,0 1 31,78% 1.025,00

TOTAL 3,00 100,00% 3.225,00

Tabla 15. Superficie en zona de servicios portuarios

Zona Capitanía m2 Cantidad % Superficie (m

2)

Capitanía 332,5 1 10,31% 332,50

Vestidores 119,7 1 3,71% 119,70

TOTAL 2,00 14,02% 452,20

Tabla 16. Superficie en zona de capitanía

Muelles y pantalanes m2 Cantidad % Superficie (m

2)

Muelles y pantalanes 1.506,6 1 16,30% 1.506,60

Zona de varada y carenaje 7.734,9 1 83,70% 7.734,90

TOTAL 2,00 100,00% 9.241,50

Tabla 17. Superficie de muelles y pantanales

Pañoles Dimensiones m2 cantidad % Superficie (m

2)

4,30 x 2,20 9,46 112 89,02% 1.059,52

4,30 x 1,9 8,17 16 10,98% 130,72

TOTAL 128 100% 1.190,24

Tabla 18. Superficie de pañoles (almacenes)



Varadero Dimensiones m2 cantidad % Superficie (m

2)

Varadero 7.734,90 x 1,0 7.734,90 1 94,99% 7.734,90

Talleres 40 x 10,2 408,00 1 5,01% 408,00

Talleres 1 55,53 x 1,0 55,53 1 55,53

Talleres 2 48,98 x 1,0 48,98 5 244,90

Talleres 3 32,63 x 1 32,63 1

32,63

Aseos 30,8 x 4,3 132,44 1

132,44

TOTAL 10 100,00% 8.142,90

Tabla 19. Superficie de varadero

Marina Seca Eslora x Manga m2 Plazas % Superficie (m

2)

7 x 2,75 19,3 36 50,00% 693

6 x 2,75 16,5 36 50,00% 594

TOTAL 72,00 100% 1.287,00

Tabla 20. Superficie de la Marina Seca

Aparcamiento Dimensiones m2 Plazas % Superficie (m

2)

Zona acceso limitado dique Norte 4,5 x 2,5 11,3 40 6,0% 450,00

Zona acceso limitado dique Este 4,5 x 2,5 11,3 35 5,3% 393,75

Zona acceso limitado Club Náutico 5,0 x 2,5 12,5 80 12,0% 1.000,00

Zona acceso limitado áreas comerciales 5,0 x 2,5 12,5 40 6,0% 500,00

Zona acceso limitado servicios náuticos 5,0 x 2,5 12,5 20 3,0% 250,00

Aparcamiento exterior 5,0 x 2,5 12,5 450 67,7% 5.625,00

TOTAL 665,00 100,00% 8.218,75

Tabla 21. Superficie de aparcamiento

4.2.3. Datos de partida

Como ya se comentó anteriormente, el plazo de concesión será de 30 años, con comienzo

en el presente año 2016 desde el inicio de las obras de construcción hasta el año 2046. La

explotación comenzará tras la finalización de las obras, con una duración prevista de 2 años.

Según lo reflejado en el Presupuesto del presente estudio, la inversión asciende a una

cantidad de Ciento cuarenta y dos millones, quinientos ochenta mil trescientos

noventa y un soles peruanos, 142.580.391 PEN (38.000.000 €). A fin de cubrir dicha

inversión y, según lo ya reflejado anteriormente, se solicitará un crédito de Ciento catorce

millones sesenta y cuatro mil trescientos doce con ochenta soles peruanos

114.064.312,80 PEN (30.400.000 €) con un coste de la deuda del 8,25% a 15 años (periodo

2016-2031).



Cifra de Inversión 142.580.391 PEN

Crédito solicitado 114.064.312,80 PEN

Coste de la Deuda 8,25%

Tabla 22. Datos de la Inversión

Tras la consulta de la variación del IPC en Perú con datos base de 2009 hasta la actualidad

y considerando que ―La inflación acumulada en los últimos doce meses pasó de 3,22 por

ciento en diciembre de 2014 a 4,04 por ciento en agosto 2015‖, según el Reporte de

Inflación de Septiembre de 2015 realizado por el Banco Central de Reserva del Perú, se

selecciona un incremento de precios para la totalidad del periodo de explotación del 3,5%

(en el caso de que la demanda sea la óptima prevista) y un impuesto de sociedades del 28%

ya que en Perú, desde el 1 de enero de 2015 es del 28% (anteriormente el 30%).

IPC (Índice de Precios de Consumo) 3,50%

Incrto. Costes laborales 3,50%

Incrto. Tarifas

3,50%

Incrto. Costes mantenimiento 3,50%

Incrto. Cuota amarristas 3,50%

Incrto. Tarifas parking

3,50%

Tabla 23. Incremento de precios anuales

Haciendo referencia ahora al consumo de productos deberán considerarse tanto el gasoil

como el consumo de agua y electricidad.

Ud Valor Precio (PEN)

Gasoil L/m2 atraque 6,41 3,75

Canon Gasoil PEN/año 45.000 45.000

Tabla 24. Consumo de Gasoil por m2 de atraque

Consumos

Precios (PEN)

Propio Lts-Kw

Locales consumo/m

2

Atraques consumo/m

2

Agua 9.000,00 0,76 0,30 2,81

Electricidad 60.000,00 0,10 0,56 1,87

Tabla 25. Consumos de agua y electricidad por tipología de superficie



4.2.4. Plan Comercial

Para la definición del Plan Comercial del puerto náutico-deportivo del Callao, Lima se partirá

de los condicionantes descritos en el Apartado 4.3. Resumen y Configuración del puerto.

Una vez definidas dichas características es necesario estudiar las posibles fuentes

generadoras de ingresos.

La principal fuente de ingresos para la empresa concesionaria será la oferta de amarres

náutico-deportivos. Es preciso señalar la posibilidad de la venta o alquiler de amarres.

Mediante la venta (compra de los derechos de uso por parte del usuario) entrarán elevados

flujos de caja a corto plazo que ayudarán a rentabilizar la inversión inicial rápidamente pero,

de cara al futuro, no entrarán elevadas cantidades de dinero, únicamente los reducidos

flujos debidos a las tasas de mantenimiento.

Por el contrario, en el caso del alquiler de amarres no entrarán elevados flujos de caja

(exclusivamente por cobro de los servicios) pero sí entrarán mayores cantidades

mensuales/anuales (en función del tipo de alquiler) durante todo el periodo de explotación.

Por lo tanto, mediante esta oferta la inversión se rentabilizará a largo plazo. En el supuesto

de un 100% de alquiler de amarres, se obtendrán grandes beneficios anuales pero,

probablemente, para rentabilizar la inversión inicial sería necesario alcanzar un periodo de

tiempo superior al plazo máximo de 30 años de concesión. Es preciso señalar que un 10%

del destinado al alquiler de amarres será destinado a uso público.

Además, la hipótesis del 100% de venta o alquiler es totalmente ficticia, no llegando nunca a

producirse por lo que se descartará.

Por todo ello es preciso buscar el equilibrio óptimo entre % de amarres vendidos y % de

amarres alquilados a fin de rentabilizar la cuantiosa inversión en el menor periodo temporal

posible pero a la vez obtener los máximos beneficios. Dicho resultado de búsqueda de

equilibrio desemboca en el planteamiento de un escenario base, uno pesimista y otro más

optimista (Análisis de Sensibilidad).



Para el cálculo de la rentabilidad del proyecto se ha creado una hoja Excel programada en

función del equilibrio entre ventas y alquiler de amarres expresados en la tabla adjunta:

% teórico m

2

Ventas

x% x’

Vtas. Ant. Amarristas 0,0% 0,00

Total Ventas x% ¿?

Uso Publico 10,0% z’

Alquiler

y% y’

Total Alquileres 10+y% ¿?

TOTAL 100% 31.208,80

Tabla 26. Definición del Plan Comercial

La oferta de amarres náutico-deportivos no es la única fuente generadora de ingresos sino

que existen un mayor número enumerado a continuación:

Oferta de amarres náutico-deportivos (venta/alquiler): ya comentada.

AMARRES

Eslora x manga m2 Cantidad Superficie (m

2)

6 x 2,5 15,0 150 2.250,00

8 x 3,3 26,4 142 3.748,80

10 x 4 40,0 280 11.200,00

12 x 4,5 54,0 100 5.400,00

15 x 5 75,0 57 4.275,00

18 x 5,5 99,0 30 2.970,00

20 x 6 120,0 3 360,00

25 x 7 175,0 3 525,00

30 x 8 240,0 2 480,00

TOTAL 767 31.208,80

Tabla 27. Oferta de amarres náutico-deportivos

Marina seca: amarres ―terrestres‖, Varadero y Talleres.

Varadero, Marina seca y Talleres

Precio (PEN/m2) Superficie (m

2)

Varadero 64,65 7.734,9

Marina Seca 484,91 1.287,0 Talleres 630,37 408,0

Tabla 28. Oferta de superficie de Varadero, Marina Seca y Talleres



Pañoles: almacenes para venta/alquiler.

Pañoles 1.190,24 m2

Tabla 29. Oferta de superficie de Pañoles

Pérgolas.

Pérgolas 540 m2

Tabla 30. Oferta de superficie de Pérgolas

Aparcamiento.

Plazas disponibles 665 m2

Tabla 31. Oferta de superficie de Parking

Gasolinera: se supondrá explotación por empresa ajena mediante el pago de

alquileres a la empresa concesionaria.

Otros servicios: locales destinados a restaurantes, tiendas náuticas, talleres, club

náutico, etc.

Locales 6.765 m2

Tabla 32. Oferta de superficie de Locales



4.2.5. Tarifas

4.2.5.1. Alquiler de amarres

Para la estimación de las tarifas se han adoptados precios similares a los que se imponen

en el Real Club Náutico de Valencia, Port Forum Barcelona y en el Lima Marina Club.

Precio Alquiler Anual 750,00 PEN/m2/año

Dto T.Baja 42%

T.media 750,00 PEN/m2/año

Tabla 33. Precio de alquiler anual

Descuentos por estancias

Dto Días periodo

Semanal 10,0% 7

Mensual 40,0% 30

Trimestral 60,0% 90

Anual 75,4% 360

Tabla 34. Descuentos aplicables al alquiler de amarres por período temporal

Se fija un precio de alquiler anual equivalente teniendo en cuenta los precios en temporadas

alta y baja.

Esloras m2 Amarres

Anual (PEN)

6 x 2,5 15,0 150 8.072,18

8 x 3,3 26,4 142 10.579,61

10 x 4 40,0 280 13.835,10

12 x 4,5 54,0 100 18.126,21

15 x 5 75,0 57 26.922,98

18 x 5,5 99,0 30 32.941,05

20 x 6 120,0 3 40.598,46

25 x 7 175,0 3 59.205,96

30 x 8 240,0 2 81.196,46

Media por amarre 40,7 767 11.857,42

Tabla 35. Asignación de tarifas de alquiler anual equivalente de amarres



4.2.5.2. Venta de amarres

Precio Venta PEN/m2 4.500 PEN/m

2

Precio Venta Oferta 3.750 PEN/m2

Tabla 36. Precios de venta por superficie

Esloras m2 Amarres

Precio de venta (PEN)

6 x 2,5 15,0 150 67.500

8 x 3,3 26,4 142 118.800

10 x 4 40,0 280 180.000

12 x 4,5 54,0 100 243.000

15 x 5 75,0 57 337.500

18 x 5,5 99,0 30 445.500

20 x 6 120,0 3 540.000

25 x 7 175,0 3 787.500

30 x 8 240,0 2 1.080.000

Tabla 37. Precios de venta de amarres por tipología

4.2.5.3. Aparcamiento

Parking

Precio (PEN)

Tarjeta anual

750,00

Tarjeta mensual 156,26

Tarifa horaria 2,62

Tabla 38. Precios de venta de plazas de aparcamiento

4.2.5.4. Pañoles

Pañoles

Precio

Venta (PEN/m2) 6.750,0

Alquiler (PEN/m2 año) 420,0

Tabla 39. Precios de venta y alquiler de pañoles



4.2.5.5. Locales

Locales Precio



Tabla 40. Precios de venta y alquiler de locales

4.2.5.6. Pérgolas

Pérgolas Precio



Tabla 41. Precios de venta y alquiler de pérgolas

4.2.5.7. Varadero, Marina Seca y Talleres

Precio en Concesión conjunta

(PEN/año)

Beneficio Explotación

propia (PEN/m

2)

Varadero - 64,65

Marina seca - 484,91

Talleres - 630,37

Conjunto 750.000 -

Tabla 42. Precios de Varadero, Marina Seca y Talleres

Se supondrá precio en concesión conjunta.



4.3. Estimación de los Flujos de Caja Libre del proyecto (FCLp)

El procedimiento seguido para su estimación ha sido:

4.3.1. Ingresos

Dependerán directamente del % de alquiler y venta de amarres. En función de dicho

porcentaje, conociendo el número total de amarres:

Venta: se multiplicará el porcentaje de venta de amarres por la superficie

correspondiente por su tarifa correspondiente previamente fijada. La fórmula

matemática para su cálculo será:

𝐼𝑉𝑒𝑛𝑡𝑎 = %𝑣𝑒𝑛𝑡𝑎 × 𝑆𝑢𝑝𝑒𝑟𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑚2 × 𝑇𝑎𝑟𝑖𝑓𝑎 (𝑃𝐸𝑁/𝑚2)

Los ingresos por venta de amarres comenzarán a producirse desde el presente año, sin

necesidad de esperar a la finalización de las obras.

Alquiler: se multiplicará el porcentaje de alquiler de amarres (100% - %venta) por la

superficie correspondiente por la tarifa aplicable. Es preciso señalar que el alquiler

podrá ser anual, trimestral, mensual o diario por lo que también se multiplicará por un

descuento en función del periodo de alquiler. La expresión matemática para su

cálculo será:

𝐼𝐴𝑙𝑞𝑢𝑖𝑙𝑒𝑟 = %𝑎𝑙𝑞𝑢𝑖𝑙𝑒𝑟 × 𝑆𝑢𝑝𝑒𝑟𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑚2 × 𝑇𝑎𝑟𝑖𝑓𝑎

𝑃𝐸𝑁

𝑚2 − 𝐷𝑒𝑠𝑐𝑢𝑒𝑛𝑡𝑜 % × 𝑇𝑎𝑟𝑖𝑓𝑎

𝑃𝐸𝑁

𝑚2 × 𝑡

Los ingresos por alquiler de amarres comenzarán tras la finalización de las obras (año 2018)

y un 10% del total de superficie alquilable será de uso público.

Según los estudios de demanda del promotor se partirá de la siguiente hipótesis de reparto:

2018 - 2019 2020 - 2046

Anual 85 % 80 %

Tabla 43. Hipótesis de alquileres



Pañoles: el cálculo de los ingresos proporcionados por los pañoles resultará del

producto de la superficie total por el porcentaje vendido por su correspondiente tarifa

más el producto de la superficie total por el porcentaje alquilado por la tarifa de alquiler:

𝐼𝑃𝑎ñ𝑜𝑙𝑒𝑠 = 𝑆𝑢𝑝 𝑚2 × %𝑣 × 𝑡𝑎𝑟𝑖𝑓𝑎𝑣 𝑃𝐸𝑁

𝑚2 + 𝑆𝑢𝑝 𝑚2 × %𝑎 × 𝑡𝑎𝑟𝑖𝑓𝑎𝑎

𝑃𝐸𝑁

𝑚2

Los ingresos fruto de esta actividad comenzarán a producirse a partir de 2018, tras la

finalización de las obras.

Locales: se estimarán de modo análogo a los ingresos de los pañoles:

𝐼𝐿𝑜𝑐𝑎𝑙𝑒𝑠 = 𝑆𝑢𝑝 𝑚2 × %𝑣 × 𝑡𝑎𝑟𝑖𝑓𝑎𝑣 𝑃𝐸𝑁


𝑃𝐸𝑁

𝑚2

Los ingresos fruto de esta actividad comenzarán a producirse a partir de 2018, tras la

finalización de las obras.

Pérgolas: los ingresos debido a esta a actividad se calculan de modo similar al de

las anteriores pero dichos ingresos tendrán lugar cuando la ocupación de pañoles

supere el 95% (saturación), momento en el cual se pondrán a disponibilidad del usuario

para alquiler o venta. Inicialmente se supone que esta situación se alcanzará en el año

2030 (estudio de demanda del promotor).

𝐼𝑃é𝑟𝑔𝑜𝑙𝑎𝑠 = 𝑆𝑢𝑝 𝑚2 × %𝑣 × 𝑡𝑎𝑟𝑖𝑓𝑎𝑣 𝑃𝐸𝑁


𝑃𝐸𝑁

𝑚2

Varadero, Marina Seca y Talleres: se supondrá explotación por la propia

concesionaria por lo que los ingresos por dicha actividad se calcularán como el producto

de cada superficie por su respectiva tarifa.

𝐼𝑉 ,𝑀𝑆 ,𝑇 = 𝑆𝑢𝑝𝑉 𝑚2 × 𝑇𝑎𝑟𝑖𝑓𝑎𝑉

𝑃𝐸𝑁

𝑚2 + 𝑆𝑢𝑝𝑀𝑆 𝑚

2 × 𝑇𝑎𝑟𝑖𝑓𝑎𝑀𝑆 𝑃𝐸𝑁

𝑚2 + 𝑆𝑢𝑝𝑇 𝑚

2 × 𝑇𝑎𝑟𝑖𝑓𝑎𝑇 𝑃𝐸𝑁

𝑚2

Los ingresos fruto de esta actividad se computarán al final del ejercicio del primer año de

explotación (2018), tras la finalización de las obras.



Los alquileres de locales, pérgolas y varadero, marina seca y talleres se considerarán

anuales.

Parking: del total de plazas disponibles (665), 200 no podrán ser compradas

previamente mediante tarjetas anuales o mensuales. Los ingresos serán:

𝐼𝑃𝑎𝑟𝑘𝑖𝑛𝑔 = 𝑁º𝑡. 𝑎𝑛𝑢𝑎𝑙𝑒𝑠 × 𝑇𝑎𝑟𝑖𝑓𝑎𝑎𝑛𝑢𝑎𝑙 𝑃𝐸𝑁 + 𝑁º𝑡. 𝑚𝑒𝑛𝑠𝑢𝑎𝑙𝑒𝑠 × 𝑇𝑎𝑟𝑖𝑓𝑎𝑚𝑒𝑛𝑠𝑢𝑎𝑙 (𝑃𝐸𝑁)

Dichos ingresos comenzarán tras la finalización de las obras (2018).

Gasolinera: los ingresos se calcularán mediante el producto del consumo anual, el

canon del gasoil (fijado en 45.000 PEN/año) y un incremento anual del 2% de dicho

canon a partir del 2º año de explotación (2019).

Por tanto, los ingresos totales anuales serán (a partir de 2018):

𝐼𝑇 = 𝐼𝑣𝑒𝑛𝑡𝑎𝑠 + 𝐼𝑎𝑙𝑞𝑢𝑖𝑙𝑒𝑟 +𝐼𝑝𝑎ñ𝑜𝑙𝑒𝑠 + 𝐼𝑙𝑜𝑐𝑎𝑙𝑒𝑠 + 𝐼𝑝é𝑟𝑔𝑜𝑙𝑎𝑠 + 𝐼𝑉,𝑀𝑆 ,𝑇 + 𝐼𝑝𝑎𝑟𝑘𝑖𝑛𝑔 + 𝐼𝑔𝑎𝑠𝑜𝑙𝑖𝑛𝑒𝑟𝑎

*De 2016 a 2018 únicamente se obtienen ingresos por venta de amarres.

*A partir del año 2030 se suman los ingresos por alquiler y venta de pérgolas (por saturación

de pañoles).

4.3.2. Gastos

El total de gastos será el sumatorio anual de los gastos derivados de la explotación del

puerto, mantenimiento, gastos debidos a suministros y debidos a cánones y tasas.

Explotación: se incluyen dentro de este apartado los gastos de personal y los

seguros. Su cálculo se ha realizado mediante la suma del sueldo anual del personal

más el importe correspondiente a los seguros de responsabilidad civil, seguridad

social y seguro de grúa y varadero. Se incluyen gastos de administración,

mantenimiento, servicios externos y publicidad y propaganda.

Dentro de los gastos de personal destacan los costes laborales que representan los

operarios, limpieza y talleres. Harán referencia tanto al propio personal de la

administración, servicios externos de marinería y personal de mantenimiento de la

infraestructura. Los costes laborales se han estimado en función del criterio aproximado del

proyectista.



Dentro de los seguros se incluyen:

Responsabilidad civil

Responsabilidad Directivos

Seguro de grúa y varadero

Costes laborales (PEN/año)

Administración 534.375

Marinería 378.750

Mantenimiento 240.000

Tabla 44. Costes laborales

En los gastos de administración se tendrán en cuenta el material informático necesario,

material de oficina, servicios bancarios, etc. Se incluyen al gerente, director administrativo,

secretaría y administrativos.

Los servicios de marinería incluyen al capitán del puerto, contramaestre, marineros y

personal eventual.

Gastos de mantenimiento: se calculará anualmente el gasto que supone el

consumo de agua y electricidad, sistemas contra incendios, dragado de la bocana,

reparaciones generales, grúas, etc.

Dichos gastos tendrán lugar desde el inicio de la fase de construcción.

Suministros: comprenderán los gastos debidos a la compra de carburantes y al

suministro de agua y electricidad. Se computarán a partir del fin de la fase de

construcción.

Cánones y tasas: hace referencia al canon de actividad por ingresos en la

explotación. Según la consulta de la fiscalidad peruana en el ICEX se fija en un 2%

sobre la facturación total anual.

Dentro de los gastos anuales se incluirán los seguros, gastos de administración, gastos de

explotación, gastos de mantenimiento y otros servicios.



Finalmente, dentro del grupo de otros servicios, se atenderá a los gastos de limpieza,

personal de vigilancia, transportes, alquiler de oficinas, etc.

Las tablas para su cálculo anual se recogerán en el planteamiento de escenarios.

4.3.3. Resultado de explotación (EBITDA)

Se obtendrá como la diferencia (anual) entre los ingresos y los gastos.

4.3.4. Amortizaciones

Ante la falta de información en la Ley Peruana se ha decidido activar toda la inversión como

un activo fijo que se amortiza linealmente a lo largo de toda la vida del proyecto.

Por tanto, la amortización anual será la inversión inicial entre el número de años de

concesión (30 años). Por ello, la cantidad amortizable cada año será de:

𝐴 =142.580.391 𝑃𝐸𝑁

30 𝑎ñ𝑜𝑠= 4.752.679,70 𝑃𝐸𝑁 𝑎ñ𝑜

4.3.5. Intereses (gastos financieros)

Resultado de aplicar el coste de la deuda (8,25%) a la deuda transferida por la entidad

bancaria (principal). Tendrán lugar desde que finalice el primer año en el que se solicitó el

crédito hasta la devolución íntegra del mismo.

Se recuerda que el crédito solicitado es de 114.064.312,80 soles peruanos con un coste de

la deuda del 6,75% a 15 años.

Para el estudio de la devolución de crédito anual se realiza el sumatorio de los ingresos

generados por las ventas de atraques, pañoles y locales cada año. En los años de ejecución

de las obras (de 2016 a 2018) la única fuente generadora de ingresos (para la devolución

del crédito bancario) será la venta de amarres mientras que a partir de 2018 (incluido), se

tendrán en cuenta también los ingresos derivados de la venta de pañoles y de locales.

Las devoluciones de principal e intereses tendrán lugar al final de cada año.

4.3.6. Beneficio antes de impuestos (BAI)

Se obtiene restando las amortizaciones y los intereses al resultado de explotación (ingresos

– gastos).



4.3.7. Impuesto de sociedades

En Perú, desde el 1 de enero de 2015 es del 28% (anteriormente el 30%). A partir del

ejercicio 2019, se prevé una bajada del tipo general de gravamen al 26%.

4.3.8. Beneficio después de impuestos

Resultado de BAI menos el 28% de dicho beneficio.

4.3.9. Flujo de caja libre del proyecto

Sobre el beneficio obtenido tras aplicar los impuestos y teniendo en cuenta las

amortizaciones, intereses e inversiones.

(+) Ingresos de explotación

(-) Gastos de explotación

= EBITDA

(-) Amortizaciones

= BAII

(-) Intereses (Gastos Financieros) = 0

= BAI

(-) Impuestos

= BN

(+) Amortizaciones

(±) ∆Inversiones

(±) ∆Fondo de Maniobra

= FCFproyecto

Los gastos financieros (intereses) no se tienen en cuenta para la estimación de los Flujos de

Caja Libre del proyecto.

Dichos flujos de caja se descontarán con el Coste Medio Ponderado del Capital (CMPC), el

cual atiende a la siguiente expresión matemática:



𝐶𝑀𝑃𝐶 = 𝛼𝑑 ∙ 𝐾𝑑 ∙ 1 − 𝑡 + 𝛼𝑒 ∙ 𝐾𝑒

Donde:

𝛼𝑑 : coeficiente de apalancamiento.

𝐾𝑑 : coste de la deuda.

𝑡: tasa impositiva.

𝛼𝑒 : porcentaje de recursos propios (equity).

𝐾𝑒 : coste de los recursos propios.

𝐶𝑀𝑃𝐶 = 0,8 ∙ 8,25% ∙ 1 − 28% + 0,2 ∙ 12,12%

𝐶𝑀𝑃𝐶 = 7,18%

4.4. Estimación de los Flujos de Caja del Accionista (FCLa)

El procedimiento es similar a los flujos de caja del proyecto con las diferencias señaladas a

continuación:

(+) Ingresos de explotación

(-) Gastos de explotación

= EBITDA

(-) Amortizaciones

= BAII

(-) Intereses (Gastos Financieros)

= BAI

(-) Impuestos

= BN

(+) Amortizaciones

(±) ∆Inversiones

(±) ∆Fondo de Maniobra

(-) Del. Ppal. Banco (CAF)

(+) Financiación

= FCFaccionista

Los flujos de caja se descontarán con el coste de los recursos propios (Ke=12,12%,

calculado a continuación).



4.5. Valoración de inversiones

4.5.1. Riesgos asociados al proyecto de inversión

De entre los principales riesgos de la inversión inicial a los cuales deberán hacer frente tanto

accionistas como entidades bancarias financiadoras del proyecto que plantea la

construcción del nuevo puerto deportivo de la ciudad de Lima se recogen los siguientes:

Riesgo de demanda: típico de cualquier concesión.

Riesgo operativo.

Riesgo de establecimiento de nuevos competidores.

Riesgo de cambio del marco legal: disminución del plazo máximo de concesión.

Riesgo de inflación.

Riesgo de empeoramiento del escenario macroeconómico.

Riesgo financiero: no conseguir la financiación o encarecimiento.

Riesgo de insolvencia.

Riesgo de tipo de cambio.

Riesgo-país.

Desastres naturales: fenómeno de El Niño.

Todos estos riesgos serán valorados para la estimación de la tasa de descuento. Dichos

riesgos hacen que la rentabilidad exigida a la inversión sea mayor.

4.5.2. Tasa de descuento

La tasa de descuento debe reflejar el riesgo existente en los flujos estimados, ya que la

rentabilidad exigida a los que invierten en un proyecto es proporcional al riesgo existente

(tanto en los recursos propios como en la deuda).

Dado que la empresa concesionaria cotiza en bolsa y el mercado no es del todo conocido,

no resulta adecuado estimar la tasa de descuento de manera subjetiva en base a la

experiencia y por tanto es preciso estimarla de una manera precisa y adecuada.

Para ello resulta conveniente emplear el CAPM (Capital Asset Pricing Model), Modelo de

Valoración del Precio de los Activos Financieros, para la estimación de la tasa de descuento

atendiendo a la siguiente expresión:



𝐾𝐸 = 𝑅𝐹 + 𝛽 (𝑅𝑀 − 𝑅𝐹)

Donde:

𝑅𝐹: rentabilidad libre de riesgo.

𝑅𝑀: rentabilidad promedio del mercado característica del mercado (en España: 5-

6%).

𝛽: coeficiente que correlaciona la rentabilidad del activo respecto a la rentabilidad del

mercado. Expresa si la empresa es capaz de absorber o no las fluctuaciones.

Tras la consulta de la web del Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) se han obtenido

dichos parámetros para la estimación del coste de los recursos propios (KE).

Para la estimación de la rentabilidad libre de riesgo se ha tomado el valor de referencia del

bono peruano a 30 años ya que es coherente con la duración del proyecto (30 años de

concesión). Dicho valor será del 6,79% (RF=6,79%).

Se ha estimado que un valor representativo de β para proyectos de esta naturaleza es de

0,9.

La estimación de la rentabilidad promedio del mercado (RM) se ha realizado mediante la

media de los índices históricos de la Bolsa de Valores de Lima (BVL) en los últimos 10 años

(datos de 2005 a 2014).

Tomando el Índice Básico General (IBGC) al final de cada año (31 de diciembre) se ha

configurado la siguiente tabla y se ha realizado la media de dichos valores para obtener la

rentabilidad promedio del mercado Peruano.

Tabla 46. Cálculo de la rentabilidad promedio del mercado Peruano

Año 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Rentabilidad

promedio del

mercado Peruano

RM (%) 13,16 12,04 9,51 6,24 11,03 16,5 14,08 15,99 14,56 13,96 12,71%



Con todos estos valores se obtiene:

𝐾𝐸 = 6,79 + 0,9 × 12,71 − 6,79 = 12,12%

4.5.3. Valor Actual Neto (VAN)

Mediante el Valor Actual Neto se obtiene la rentabilidad o ganancia total de una inversión en

unidades monetarias de la situación inicial. Para su definición se realiza el sumatorio de los

flujos netos de caja definidos anteriormente, actualizados mediante una tasa oportuna,

menos la inversión inicial. La fórmula matemática para su cálculo se recoge a continuación:

Donde:

VANx = Valor Actual Neto del proyecto x.

A= Inversión inicial

Qi= Flujo neto de caja del período i.

k = Tasa de actualización o tasa de descuento

n = Horizonte temporal de la inversión expresado en años.

Se recuerda que el VAN de proyecto se descontará con el Coste Medio Ponderado del

Capital y para las estimaciones del accionista se realiza con el coste de los recursos

propios.

4.5.4. Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)

La Tasa Interna de Rentabilidad o Retorno representa la rentabilidad relativa anual de una

inversión sobre el capital que permanece invertido a principios de cada período. Incluye el

coste de los recursos financieros y se define como aquel valor de la tasa de descuento que

anula el VAN. Normalmente se calcula mediante aproximaciones sucesivas e interpolación

lineal. La fórmula para su cálculo es la siguiente:



Donde:

A = Inversión inicial

Qi = Flujo neto de caja del período i.

TIR = Tasa Interna de Rentabilidad.

n = Horizonte temporal de la inversión expresado en años.

Se recuerda que la TIR de proyecto se descontará con el Coste Medio Ponderado del

Capital y para las estimaciones del accionista se realiza con el coste de los recursos propios

4.6. Estudio del Escenario Base

Según lo ya comentado en el presente estudio, la demanda queda estipulada en función de

la precaria situación actual. Según los estudios de demanda se estimaron unos porcentajes

de alquiler y venta de amarres iniciales, correspondientes al escenario base, para poder

calcular los flujos netos de caja obtenidos y, mediante ellos, estudiar el Valor Actual Neto y

la Tasa Interna de Rentabilidad del presente proyecto.

Como ya se comentó anteriormente, la demanda prevista lleva a situación futura con un

45% de Ventas y un 55% de Alquileres de amarres con respecto al total de la oferta.

% m2

Ventas 45,0% 14.050,60

Ventas Ant. Amarristas 0,0% 0,00

Total Ventas 45,0% 14.050,60

Uso Público 10% 3.046,60

Alquiler 45,0% 14.111,60

Total Alquileres 55,0% 17.158,20

TOTAL

31.208,80

Tabla 47. Reparto de % de venta y alquiler en el Escenario Base

A continuación se incluyen todas las tablas empleadas para el cálculo de:

Ingresos.

Gastos.

Financiación.

Cuenta de Resultados.

Cálculo del VAN y TIR.



CÁLCULO DE INGRESOS

Para el reparto de venta y alquiler seleccionado (Escenario Base) se dispondrá de la

siguiente distribución de amarres para cada actividad:

ATRAQUES Disponibles m2 Disponibles

Venta Uso Público Alquiler Venta Uso Publico Alquiler

68 15 67 1.020,0 225,0 1.005,0

64 14 64 1.689,6 369,6 1.689,6

126 28 126 5.040,0 1.120,0 5.040,0

45 10 45 2.430,0 540,0 2.430,0

26 5 26 1.950,0 375,0 1.950,0

14 3 13 1.386,0 297,0 1.287,0

1 1 1 120,0 120,0 120,0

1 0 2 175,0 0,0 350,0

1 0 1 240,0 0,0 240,0

346 76 345 14.050,6 3.046,6 14.111,6

45,0% 10,0% 45,0% 45,0% 10,0% 45,0%

Tabla 48. Distribución de amarres y superficie disponibles para alquiler y venta

Se recuerda que el precio de venta de amarres será:

Precio Venta PEN/m2 4.500 PEN/m

2

Precio Venta Oferta 3.750 PEN/m2

Tabla 49. Precios de venta por superficie

Del estudio de demanda del promotor se parte de la hipótesis de que se producirá la venta

del total de amarres ofertados en los cinco primeros años de concesión (sobre el total de

oferta de superficie para venta: 14.506,6 m2).

Plan de Ventas

% s/total puerto distrib vtas 100%

2016 2017 2018 2019 2020

Venta 45,00% 10,00% 15,00% 25,00% 25,00% 25,00%

TOTAL VENTAS (m2) 1.405,10 2.107,60 3.512,70 3.512,70 3.512,70

Tabla 50. Distribución de superficie vendida



Los ingresos se calcularán como el producto del precio del m2 por la superficie vendida. Se

aplicará la tarifa con descuento los dos primeros años de concesión (durante la ejecución de

las obras).

2016 2017 2018 2019 2020

Ventas (PEN)

5.644.256 9.638.981 18.138.810 20.338.140 21.049.976

Tabla 51. Ingresos por venta de atraques

A partir del año 2021 los ingresos por ventas se considerarán nulos ya que se ha partido de

la hipótesis de 100% de venta en los 5 primeros años.

Según los estudios de demanda del promotor se partirá de la siguiente hipótesis de reparto:

2018 - 2019 2020 - 2046

Anual 85 % 80 %

Tabla 52. Hipótesis de alquileres

Se aplicarán dichos porcentajes sobre la superficie total disponible para el alquiler (14.111,6

m2 y 3.046,6 m2 para alquiler de uso público).

El % de amarres en alquiler vacíos será la superficie total de amarres ofertada menos la

superficie vendida en dicho año.

Alquileres m2 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Uso público 0 0 1.523,30 1.828,00 1.828,00 1.828,00

Alquileres 0 0 10.568,50 12.337,00 11.289,30 12.700,40

Total Alquileres 0 0 12.091,80 14.164,90 13.117,20 14.528,40

Vacios (m

2) 29.803,70 27.696,10 12.091,80 6.505,90 4.041,00 2.629,80

Alquileres m2 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Uso público 2.132,60 2.132,60 2.132,60 2.132,60 2.132,60 2.132,60

Alquileres 13.406,00 13.406,00 13.406,00 13.406,00 13.406,00 13.406,00

Total Alquileres 15.538,60 15.538,60 15.538,60 15.538,60 15.538,60 15.538,60

Vacios (m

2) 1.619,60 1.619,60 1.619,60 1.619,60 1.619,60 1.619,60



Alquileres m2 2028 2029 2030 2031 2032 2033

Uso público 2.437,30 2.437,30 2.437,30 2.437,30 2.437,30 2.437,30

Alquileres 13.406,00 13.406,00 13.406,00 13.406,00 13.406,00 13.406,00


Vacios (m

2) 1.314,90 1.314,90 1.314,90 1.314,90 1.314,90 1.314,90

Alquileres m2 2034 2035 2036 2037 2038 2039

Uso público 2.437,30 2.437,30 2.437,30 2.437,30 2.437,30 2.437,30

Alquileres 13.406,00 13.406,00 13.406,00 13.406,00 13.406,00 13.406,00


Vacios (m

2) 1.314,90 1.314,90 1.314,90 1.314,90 1.314,90 1.314,90

Alquileres m2 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046

Uso público 2.437,30 2.437,30 2.437,30 2.437,30 2.437,30 2.437,30 2.437,30

Alquileres 13.406,00 13.406,00 13.406,00 13.406,00 13.406,00 13.406,00 13.406,00

Total Alquileres 15.843,30 15.843,30 15.843,30 15.843,30 15.843,30 15.843,30 15.843,30

Vacios (m

2) 1.314,90 1.314,90 1.314,90 1.314,90 1.314,90 1.314,90 1.314,90

Tabla 53. Superficies de amarres destinadas a alquiler

Multiplicando dichas superficies por las tarifas (PEN/m2) correspondientes se obtienen los

ingresos por alquiler de amarres.

Se recuerdan las tarifas de alquiler estipuladas:

Esloras m2 Amarres

Anual (PEN)

6 x 2,5 15,0 150 8.072,18

8 x 3,3 26,4 142 10.579,61

10 x 4 40,0 280 13.835,10

12 x 4,5 54,0 100 18.126,21

15 x 5 75,0 57 26.922,98

18 x 5,5 99,0 30 32.941,05

20 x 6 120,0 3 40.598,46

25 x 7 175,0 3 59.205,96

30 x 8 240,0 2 81.196,46

Media por amarre 40,7 767 11.857,42

Tabla 54. Asignación de tarifas de alquiler anual equivalente de amarres



2016 2017 2018 2019 2020 2021

Alquileres uso público

0 0 5.329.335 6.619.035 6.850.699 7.090.474

Alquileres resto 0 0 10.505.880 12.693.169 13.303.129 15.489.829

Total Alquiler amarres

0 0 15.835.211 19.312.204 20.153.828 22.580.303

2022 2023 2024 2025 2026 2027


8.561.749 8.861.408 9.171.559 9.492.563 9.824.801 10.168.673

Alquileres resto 16.922.640 17.514.930 18.127.954 18.762.431 19.419.116 20.098.785


25.484.385 26.376.341 27.299.513 28.254.994 29.243.918 30.267.458

2028 2029 2030 2031 2032 2033


12.028.084 12.449.066 12.884.786 13.335.754 13.802.505 14.285.591



32.830.328 33.979.388 35.168.666 36.399.570 37.673.558 38.992.133

2034 2035 2036 2037 2038 2039


14.785.586 15.303.083 15.838.691 16.393.046 16.966.800 17.560.639



40.356.855 41.769.345 43.231.271 44.744.366 46.310.419 47.931.285

2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046


18.175.260 18.811.395 19.469.794 20.151.236 20.856.533 21.586.511 22.342.039

Alquileres resto 31.433.618 32.533.793 33.672.476 34.851.015 36.070.800 37.333.279 38.639.940


49.608.881 51.345.191 53.142.270 55.002.251 56.927.329 58.919.786 60.981.979

Tabla 55. Ingresos por alquiler de amarres

Se procederá de modo análogo para el cálculo de los ingresos debidos al alquiler/venta de

pañoles, locales, pérgolas, aparcamiento, varadero, marina seca y talleres y gasolinera.



Del estudio de demanda realizado por el promotor se obtiene la tabla adjunta:

Pañoles m

2

Ventas Alquileres

1.190,24

2016 0,00% 0,00%

2017 0,00% 0,00%

2018 20,20% 0,00%

2019 25,20% 0,00%

2020 1,60% 2,60%

2021 4,00% 2,70%

2022 8,00% 3,00%

2023 8,00% 3,00%

2024 8,00% 3,00%

2025 8,00% 3,00%

2026 8,00% 3,00%

2027 1,00% 3,00%

2028 0,00% 3,00%

2029 0,00% 3,00%

2030 0,00% 3,00%

2031 0,00% 3,00%

2032 0,00% 3,00%

2033 0,00% 3,00%

2034 0,00% 3,00%

2035 0,00% 3,00%

2036 0,00% 3,00%

2037 0,00% 3,00%

2038 0,00% 3,00%

2039 0,00% 3,00%

2040 0,00% 3,00%

2041 0,00% 3,00%

2042 0,00% 3,00%

2043 0,00% 3,00%

2044 0,00% 3,00%

2045 0,00% 3,00%

2046 0,00% 3,00%

Tabla 56. Distribución de % de alquiler y venta de pañoles



Los ingresos fruto de esta actividad serán:

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Venta 0 0 1.862.306 2.404.586 158.018 408.866 846.353

Alquiler 0 0 0 0 15.979 17.171 19.748

Total Ingresos Pañoles

0 0 1.862.306 2.404.586 173.993 426.038 866.100

2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

Venta 875.974 906.634 938.366 971.209 125.651 0 0

Alquiler 20.441 21.154 21.896 22.661 23.456 24.274 25.125


896.415 927.788 960.263 993.870 149.104 24.274 25.125

2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Venta 0 0 0 0 0 0 0

Alquiler 26.006 26.914 27.855 28.830 29.843 30.885 31.965


26.006 26.914 27.855 28.830 29.843 30.885 31.965

2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043

Venta 0 0 0 0 0 0 0

Alquiler 33.086 34.245 35.441 36.683 37.965 39.296 40.669


33.086 34.245 35.441 36.683 37.965 39.296 40.669

2044 2045 2046

Venta 0 0 0

Alquiler 42.094 43.568 45.090


42.094 43.568 45.090

Tabla 57. Ingresos por venta y alquiler de pañoles



Hipótesis de demanda de locales realizada por el promotor:

Locales m2

Ventas Alquiler %

ocupación 6.765,00

2016 0,00% 0,00% 0%

2017 0,00% 0,00% 0%

2018 4,10% 0,00% 4%

2019 4,10% 0,00% 8%

2020 0,30% 1,30% 9%

2021 1,00% 1,40% 10%

2022 1,80% 1,50% 11%

2023 1,80% 1,50% 13%

2024 1,80% 1,50% 15%

2025 1,80% 1,50% 17%

2026 1,80% 1,50% 19%

2027 1,80% 1,50% 20%

2028 1,80% 1,50% 22%

2029 1,80% 1,50% 24%

2030 1,80% 1,50% 26%

2031 1,80% 1,50% 28%

2032 1,80% 1,50% 29%

2033 1,80% 1,50% 31%

2034 1,80% 1,50% 33%

2035 1,80% 1,50% 35%

2036 1,80% 1,50% 37%

2037 1,80% 1,50% 38%

2038 1,80% 1,50% 40%

2039 1,80% 1,50% 42%

2040 1,80% 1,50% 44%

2041 1,80% 1,50% 46%

2042 1,80% 1,50% 47%

2043 1,80% 1,50% 49%

2044 1,80% 1,50% 51%

2045 1,80% 1,50% 53%

2046 1,80% 1,50% 55%

Tabla 58. Distribución de % de alquiler y venta de locales



Los ingresos por alquiler y venta de locales comerciales será:

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Venta 0 0 2.962.069 3.065.741 565.440 809.603 1.503.263

Alquiler 0 0 0 0 69.154 75.915 84.184

Total Ingresos Locales

0 0 2.962.069 3.065.741 634.594 885.518 1.587.443

2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

Venta 1.555.875 1.610.333 1.666.691 1.725.026 1.785.401 1.847.891 1.912.568

Alquiler 87.128 90.180 93.334 96.600 99.983 103.481 107.104


1.643.003 1.700.509 1.760.029 1.821.626 1.885.384 1.951.373 2.019.671

2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Venta 1.979.509 2.048.790 2.120.498 2.194.714 2.271.529 2.351.033 2.433.319

Alquiler 110.854 114.731 118.748 122.903 127.208 131.659 136.268


2.090.359 2.163.521 2.239.245 2.317.620 2.398.736 2.482.691 2.569.586

2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043

Venta 2.518.485 2.606.633 2.697.866 2.792.291 2.890.020 2.991.173 3.095.861

Alquiler 141.034 145.973 151.080 156.368 161.843 167.505 173.370


2.659.523 2.752.605 2.848.946 2.948.659 3.051.863 3.158.678 3.269.231

2044 2045 2046

Venta 3.204.218 3.316.365 3.432.439

Alquiler 179.438 185.715 192.218


3.383.655 3.502.084 3.624.656

Tabla 59. Ingresos por venta y alquiler de locales

Se recuerda que las pérgolas comenzarán a comercializarse cuando la ocupación de

pañoles supere el 95% de ocupación (en la hipótesis de demanda del promotor se producirá

en el año 2030) y por tanto los ingresos por alquiler y venta de pérgolas serán:

2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Venta 0 0 0 0 0 0 0

Alquiler 452.959 937.628 1.455.668 2.008.823 2.598.911 3.227.850 3.897.630

Total Ingresos pérgolas

452.959 937.628 1.455.668 2.008.823 2.598.911 3.227.850 3.897.630



2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043

Venta 0 0 0 0 0 0 0

Alquiler 4.610.336 5.368.163 6.173.385 7.028.400 7.935.705 8.897.906 9.917.745


4.610.336 5.368.163 6.173.385 7.028.400 7.935.705 8.897.906 9.917.745

2044 2045 2046

Venta 0 0 0

Alquiler 10.998.071 12.141.870 13.352.261


10.998.071 12.141.870 13.352.261

Tabla 60. Ingresos por venta y alquiler de pérgolas

Del estudio de demanda de plazas de aparcamiento realizado por el promotor del proyecto

se obtiene la siguiente tabla:

Plazas: 665

Nºt. anuales

Nºt. mensuales

Plazas sobrantes

%ocupación

2016 665 0,00%

2017 665 0,00%

2018 90 40 572 14,04%

2019 350 750 253 62,03%

2020 400 800 198 70,18%

2021 400 800 198 70,18%

2022 400 800 198 70,18%

2023 400 800 198 70,18%

2024 400 800 198 70,18%

2025 400 800 198 70,18%

2026 400 800 198 70,18%

2027 400 800 198 70,18%

2028 400 800 198 70,18%

2029 400 800 198 70,18%

2030 400 800 198 70,18%

2031 400 800 198 70,18%

2032 400 800 198 70,18%

2033 400 800 198 70,18%

2034 400 800 198 70,18%

2035 400 800 198 70,18%

2036 400 800 198 70,18%

2037 400 800 198 70,18%

2038 400 800 198 70,18%

2039 400 800 198 70,18%

2040 400 800 198 70,18%



2041 400 800 198 70,18%

2042 400 800 198 70,18%

2043 400 800 198 70,18%

2044 400 800 198 70,18%

2045 400 800 198 70,18%

2046 400 800 198 70,18%

Tabla 61. Demanda de tarjetas de aparcamiento

Conocida la demanda y las tarifas se calculan los ingresos:

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Venta de tarjetas anuales

0 0 77.456 311.768 368.775 381.683 395.044

Venta de tarjetas mensuales

0 0 7.174 139.181 153.656 159.034 164.603

Ingresos resto del parking

0 0 391.530 791.059 485.040 502.016 519.585

Total Parking 0 0 476.160 1.242.011 1.007.471 1.042.733 1.079.228

2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029


408.870 423.180 437.993 453.319 469.185 485.610 502.605


170.363 176.325 182.498 188.884 195.495 202.335 209.419


537.769 556.594 576.075 596.235 617.104 638.704 661.058

Total Parking 1.117.001 1.156.099 1.196.561 1.238.441 1.281.784 1.326.649 1.373.081

2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036


520.196 538.403 557.246 576.750 596.936 617.831 639.454


216.750 224.336 232.185 240.311 248.723 257.430 266.438


684.195 708.143 732.926 758.580 785.130 812.610 841.050

Total Parking 1.421.138 1.470.878 1.522.358 1.575.641 1.630.789 1.687.868 1.746.941

2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043


661.834 684.998 708.975 733.789 759.469 786.053 813.563


275.764 285.416 295.406 305.745 316.448 327.521 338.985


870.488 900.953 932.486 965.123 998.903 1.033.864 1.070.051

Total Parking 1.808.085 1.871.366 1.936.868 2.004.656 2.074.819 2.147.438 2.222.599



2044 2045 2046


842.036 871.511 902.014


350.850 363.128 375.840


1.107.503 1.146.263 1.186.384

Total Parking 2.300.389 2.380.901 2.464.234

Tabla 62. Ingresos por venta de tarjetas de plazas de aparcamiento

Refiriéndose ahora a los ingresos derivados de la prestación de servicios:

2016 2017 2018 2019 2020 2021

El Varadero, los Talleres y la Marina Seca se concesionan en conjunto

0 0 430.320 765.000 791.775 819.488

TOTAL INGRESOS Varadero

0 0 430.320 765.000 791.775 819.488

2022 2023 2024 2025 2026 2027


848.168 877.856 908.580 940.380 973.294 1.007.359


848.168 877.856 908.580 940.380 973.294 1.007.359

2028 2029 2030 2031 2032 2033


1.042.616 1.079.108 1.116.878 1.155.968 1.196.426 1.238.303


1.042.616 1.079.108 1.116.878 1.155.968 1.196.426 1.238.303

2034 2035 2036 2037 2038 2039


1.281.641 1.326.499 1.372.928 1.420.980 1.470.713 1.522.189


1.281.641 1.326.499 1.372.928 1.420.980 1.470.713 1.522.189



2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046


1.575.465 1.630.605 1.687.676 1.746.746 1.807.883 1.871.160 1.936.650


1.575.465 1.630.605 1.687.676 1.746.746 1.807.883 1.871.160 1.936.650

Tabla 63. Ingresos debidos a la explotación de Varadero, Marina y Seca y Talleres

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Canon Repsol 45.000 45.900 46.819 47.753 48.709

TOTAL INGRESOS Gasolinera

0 0 45.000 45.900 46.819 47.753 48.709

2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

Canon Repsol 49.684 50.678 51.690 52.725 53.779 54.855 55.950


49.684 50.678 51.690 52.725 53.779 54.855 55.950

2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Canon Repsol 57.071 58.211 59.378 60.563 61.774 63.011 64.271


57.071 58.211 59.378 60.563 61.774 63.011 64.271

2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043

Canon Repsol 65.558 66.866 68.205 69.570 70.961 72.379 73.826


65.558 66.866 68.205 69.570 70.961 72.379 73.826

2044 2045 2046

Canon Repsol 75.304 76.811 78.345


75.304 76.811 78.345

Tabla 64. Ingresos debidos a la actividad de la gasolinera



CÁLCULO DE GASTOS

1. Explotación: se incluyen dentro de este apartado los gastos de personal y los seguros.

Dentro de los gastos de personal destacan los costes laborales que representan los

operarios, limpieza y talleres

Gastos de Personal

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Total Personal 12.465 330.401 1.988.835 2.633.033 2.725.189 2.820.570 2.919.293

2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

Total Personal 3.021.465 3.127.219 3.236.670 3.349.954 3.467.201 3.588.555 3.714.154

2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Total Personal 3.844.151 3.978.694 4.117.950 4.262.078 4.411.249 4.565.644 4.725.443

2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043

Total Personal 4.890.833 5.062.013 5.239.181 5.422.553 5.612.344 5.808.773 6.012.083

2044 2045 2046

Total Personal 6.222.503 6.440.291 6.665.700

Tabla 65. Gastos de personal

Seguros

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022


0 0 41.741 43.202 44.714 46.279 47.899


0 0 7.315 7.572 7.837 8.111 8.395


0 0 34.426 35.631 36.878 38.168 39.504

Total 0 0 95.798 102.623 109.931 117.761 126.146

2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029


49.575 51.311 53.106 54.965 56.889 58.880 60.941


8.688 8.993 9.307 9.633 9.970 10.319 10.680


40.887 42.318 43.799 45.332 46.919 48.561 50.260

Total 135.131 144.758 155.066 166.114 177.945 190.616 204.195



2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036


63.074 65.281 67.566 69.931 72.379 74.912 77.534


11.054 11.441 11.841 12.256 12.685 13.129 13.588


52.020 53.840 55.725 57.675 59.694 61.783 63.945

Total 218.738 234.319 251.006 268.886 288.038 308.550 330.529

2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043


80.247 83.056 85.963 88.972 92.086 95.309 98.645


14.064 14.556 15.066 15.593 16.139 16.704 17.288


66.183 68.500 70.897 73.379 75.947 78.605 81.356

Total 354.071 379.290 406.305 435.244 466.241 499.451 535.024

2044 2045 2046


102.097 105.671 109.369


17.893 18.520 19.168


84.204 87.151 90.201

Total 573.131 613.954 657.683

Tabla 66. Seguros

Mantenimiento y otros servicios (propaganda, labores de limpieza, mantenimiento,

etc.). Tendrán lugar hasta el año 2030.

2016 2017 2018 2019 2020 2021

Gastos de mantenimiento

484 32.513 180.735 178.151 230.715 238.793

Servicios externos 0 0 274.331 283.931 293.869 304.155

Otros Servicios 0 0 322.740 329.584 334.204 345.900

Publicidad y propaganda

220.939 436.556 236.678 155.884 69.146 71.565

Total 257.978 508.984 1.145.085 1.007.456 989.936 1.024.583



2022 2023 2024 2025 2026 2027


247.148 255.799 264.761 274.039 283.643 293.584

Servicios externos 314.801 325.819 337.223 349.024 361.241 373.883

Otros Servicios 358.009 370.538 383.505 396.930 410.820 425.201


74.070 76.661 79.346 82.125 84.998 87.971

Total 1.060.444 1.097.558 1.135.984 1.175.753 1.216.916 1.259.520

2028 2029 2030


303.870 314.516 0

Servicios externos 386.970 400.511 0

Otros Servicios 440.081 455.486 0


91.050 94.238 0

Total 1.303.616 1.349.254 0

Tabla 67. Gastos de mantenimiento y otros servicios

2. Suministros

Agua y electricidad

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

IPC 3,50%

Consumo total de agua

0 0 24.236 56.573 61.391 65.085 68.888

Consumo total de Energía

0 0 114.146 164.554 173.516 181.478 189.259

Agua 0 0 8.696 35.366 37.170 38.779 40.444

Electricidad 0 0 91.046 133.616 138.293 143.130 148.140

Total Consumos

0 0 99.743 168.979 175.463 181.913 188.584



2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

IPC 3,50%


71.678 74.584 77.603 80.741 84.008 87.821 91.365


195.915 202.808 209.944 217.328 224.974 233.404 241.616

Agua 41.936 43.481 45.086 46.748 48.473 50.344 52.200

Electricidad 153.326 158.693 164.246 169.995 175.946 182.104 188.475

Total Consumos

195.259 202.174 209.333 216.743 224.415 232.448 240.675

2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

IPC 3,50%


95.048 98.880 102.859 106.999 111.304 115.774 120.424


250.114 258.911 268.020 277.448 287.209 297.311 307.770

Agua 54.124 56.119 58.185 60.330 62.554 64.860 67.249

Electricidad 195.075 201.900 208.969 216.281 223.853 231.686 239.794

Total Consumos

249.195 258.019 267.154 276.611 286.406 296.546 307.043

2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043

IPC 3,50%


125.258 130.283 135.506 140.933 146.576 152.441 158.535


318.596 329.805 341.404 353.415 365.846 378.716 392.036

Agua 69.724 72.293 74.955 77.719 80.580 83.546 86.621

Electricidad 248.186 256.875 265.864 275.171 284.801 294.769 305.085

Total Consumos

317.914 329.168 340.823 352.886 365.381 378.315 391.710

2044 2045 2046

IPC 3,50%

Consumo total de agua 164.873 171.458 178.301

Consumo total de Energía 405.829 420.105 434.880

Agua 89.813 93.120 96.548

Electricidad 315.765 326.816 338.254

Total Consumos 405.578 419.936 434.801

Tabla 68. Gastos de suministros de agua y electricidad



3. Cánones, tasas e impuestos: canon de actividad del 2% sobre el beneficio anual.

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Total 93.750 93.750 373.193 501.630 538.211 607.898 691.691

2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

Total 730.395 771.263 814.421 859.991 908.115 998.629 1.054.500

2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Total 1.109.610 1.171.691 1.237.245 1.306.466 1.379.561 1.456.748 1.538.250

2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043

Total 1.624.316 1.715.198 1.811.160 1.912.496 2.019.503 2.132.494 2.251.808

2044 2045 2046

Total 2.377.800 2.510.843 2.651.329

Tabla 69. Gastos por canon de actividad

FINANCIACIÓN

Se recuerda que el ratio de apalancamiento del proyecto es de 20/80, por tanto la deuda

será de Ciento catorce millones sesenta y cuatro mil trescientos doce con ochenta soles

peruanos, 114.064.312,80 PEN con un coste de la deuda (KD) del 8,25% a 15 años, por

tanto:

2016 2017 2018 2019 2020 2021

Ingresos 5.644.256 9.638.981 39.749.880 47.173.583 43.943.588 25.894.916

Principal 0 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288

Intereses 0 627.354 582.080 575.416 567.769 558.900

Servicio de la Deuda

0 8.231.641 8.186.367 8.179.703 8.172.056 8.163.188

Ppal pendiente de devolución

114.064.313 105.832.672 97.646.305 89.466.601 81.294.545 73.131.357



2022 2023 2024 2025 2026 2027

Ingresos 30.017.966 31.067.865 32.154.499 33.279.146 34.443.135 34.768.305

Principal 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288

Intereses 548.485 536.073 521.017 502.352 478.574 447.197


8.152.773 8.140.361 8.125.305 8.106.640 8.082.862 8.051.485


64.978.585 56.838.224 48.712.919 40.606.280 32.523.418 24.471.934

2028 2029 2030 2031

Ingresos 37.357.849 38.664.551 40.922.899 43.291.965

Principal 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288

Intereses 403.787 339.567 234.300 28.108


8.008.074 7.943.855 7.838.588 7.632.396


16.463.859 8.520.005 681.417 0

Tabla 70. Financiación bancaria

AMORTIZACIÓN

Según a lo comentado anteriormente, se considera una amortización lineal a lo largo de la

vida útil (30 años), por tanto se amortizarán anualmente 4.752.679,70 soles peruanos.

A continuación se recoge el desglose de ingresos y gastos para la estimación de los flujos

de caja libres del proyecto y la cuenta de resultados.



INGRESOS

Tabla 71. Estimación de los Ingresos

GASTOS

Tabla 72. Estimación de los Gastos

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046

Ingresos por ventas 5.644.256 9.638.981 22.963.185 25.808.468 21.858.563 1.311.555 2.453.543 2.539.418 2.628.296 2.720.291 2.815.496 2.034.488 1.975.646 2.044.796 2.569.324 3.128.063 3.722.768 4.355.273 5.027.490 5.741.426 6.499.181 7.302.945 8.155.013 9.057.773 10.013.741 11.025.533 12.095.880 13.227.645 14.423.820 15.687.521 17.022.008

Venta de Atraques 5.644.256 9.638.981 18.138.810 20.338.140 21.049.976 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Venta de Pañoles 0 0 1.862.306 2.404.586 173.993 426.038 866.100 896.415 927.788 960.263 993.870 149.104 24.274 25.125 26.006 26.914 27.855 28.830 29.843 30.885 31.965 33.086 34.245 35.441 36.683 37.965 39.296 40.669 42.094 43.568 45.090

Venta locales y

Pérgolas0 0 2.962.069 3.065.741 634.594 885.518 1.587.443 1.643.003 1.700.509 1.760.029 1.821.626 1.885.384 1.951.373 2.019.671 2.543.318 3.101.149 3.694.913 4.326.443 4.997.648 5.710.541 6.467.216 7.269.859 8.120.768 9.022.331 9.977.059 10.987.568 12.056.584 13.186.976 14.381.726 15.643.954 16.976.918

Ingresos por

alquileres0 0 16.311.375 20.554.215 21.246.431 23.716.121 26.667.548 27.600.908 28.566.945 29.566.785 30.601.620 31.672.680 34.284.731 35.484.698 37.179.626 38.949.724 40.798.185 42.728.325 44.743.605 46.847.606 49.044.075 51.336.911 53.730.165 56.228.059 58.834.984 61.555.519 64.394.415 67.356.634 70.447.324 73.671.844 77.035.781

Alquiler amarres 0 0 10.505.880 12.693.169 13.303.129 15.489.829 16.922.640 17.514.930 18.127.954 18.762.431 19.419.116 20.098.785 20.802.244 21.530.321 22.283.884 23.063.820 23.871.053 24.706.538 25.571.269 26.466.263 27.392.580 28.351.324 29.343.619 30.370.646 31.433.618 32.533.793 33.672.476 34.851.015 36.070.800 37.333.279 38.639.940

Alquiler amarres uso

publico0 0 5.329.335 6.619.035 6.850.699 7.090.474 8.561.749 8.861.408 9.171.559 9.492.563 9.824.801 10.168.673 12.028.084 12.449.066 12.884.786 13.335.754 13.802.505 14.285.591 14.785.586 15.303.083 15.838.691 16.393.046 16.966.800 17.560.639 18.175.260 18.811.395 19.469.794 20.151.236 20.856.533 21.586.511 22.342.039

Alquiler pañoles 0 0 0 0 15.979 17.171 19.748 20.441 21.154 21.896 22.661 23.456 24.274 25.125 26.006 26.914 27.855 28.830 29.843 30.885 31.965 33.086 34.245 35.441 36.683 37.965 39.296 40.669 42.094 43.568 45.090

Alquiler plazas de

parking0 0 476.160 1.242.011 1.007.471 1.042.733 1.079.228 1.117.001 1.156.099 1.196.561 1.238.441 1.281.784 1.326.649 1.373.081 1.421.138 1.470.878 1.522.358 1.575.641 1.630.789 1.687.868 1.746.941 1.808.085 1.871.366 1.936.868 2.004.656 2.074.819 2.147.438 2.222.599 2.300.389 2.380.901 2.464.234

Alquiler locales y

pérgolas0 0 0 0 69.154 75.915 84.184 87.128 90.180 93.334 96.600 99.983 103.481 107.104 563.813 1.052.359 1.574.415 2.131.725 2.726.119 3.359.509 4.033.898 4.751.370 5.514.135 6.324.465 7.184.768 8.097.548 9.065.411 10.091.115 11.177.509 12.327.585 13.544.479

Ingresos por servicios 0 0 475.320 810.900 838.594 867.240 896.876 927.540 959.258 992.070 1.026.019 1.061.138 1.097.471 1.135.058 1.173.949 1.214.179 1.255.804 1.298.865 1.343.415 1.389.510 1.437.199 1.486.538 1.537.579 1.590.394 1.645.035 1.701.566 1.760.055 1.820.573 1.883.186 1.947.971 2.014.995

Ingresos Varadero,

Marina seca y Talleres0 0 430.320 765.000 791.775 819.488 848.168 877.856 908.580 940.380 973.294 1.007.359 1.042.616 1.079.108 1.116.878 1.155.968 1.196.426 1.238.303 1.281.641 1.326.499 1.372.928 1.420.980 1.470.713 1.522.189 1.575.465 1.630.605 1.687.676 1.746.746 1.807.883 1.871.160 1.936.650

Ingresos Gasolinera 0 0 45.000 45.900 46.819 47.753 48.709 49.684 50.678 51.690 52.725 53.779 54.855 55.950 57.071 58.211 59.378 60.563 61.774 63.011 64.271 65.558 66.866 68.205 69.570 70.961 72.379 73.826 75.304 76.811 78.345

Ingresos

Extraordinarios0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Otros Ingresos

Ingresos Financieros

TOTAL INGRESOS 5.644.256 9.638.981 39.749.880 47.173.583 43.943.588 25.894.916 30.017.966 31.067.865 32.154.499 33.279.146 34.443.135 34.768.305 37.357.849 38.664.551 40.922.899 43.291.965 45.776.756 48.382.463 51.114.510 53.978.543 56.980.455 60.126.394 63.422.756 66.876.225 70.493.760 74.282.618 78.250.350 82.404.851 86.754.330 91.307.336 96.072.784

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046

Gastos de Explotación 233.888 799.470 3.099.117 3.683.206 3.763.054 3.898.744 4.039.466 4.185.412 4.336.812 4.493.854 4.656.769 4.825.785 5.001.142 5.183.100 4.062.889 4.213.013 4.368.956 4.530.964 4.699.287 4.874.194 5.055.972 5.244.904 5.441.303 5.645.486 5.857.797 6.078.585 6.308.224 6.547.107 6.795.634 7.054.245 7.323.383

Gastos de Personal 12.465 330.401 1.988.835 2.633.033 2.725.189 2.820.570 2.919.293 3.021.465 3.127.219 3.236.670 3.349.954 3.467.201 3.588.555 3.714.154 3.844.151 3.978.694 4.117.950 4.262.078 4.411.249 4.565.644 4.725.443 4.890.833 5.062.013 5.239.181 5.422.553 5.612.344 5.808.773 6.012.083 6.222.503 6.440.291 6.665.700

Otros gastos de explotación 221.423 469.069 1.014.484 947.550 927.934 960.413 994.028 1.028.816 1.064.835 1.102.118 1.140.701 1.180.639 1.221.971 1.264.751 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Seguros 0 0 95.798 102.623 109.931 117.761 126.146 135.131 144.758 155.066 166.114 177.945 190.616 204.195 218.738 234.319 251.006 268.886 288.038 308.550 330.529 354.071 379.290 406.305 435.244 466.241 499.451 535.024 573.131 613.954 657.683

Suministros 0 0 99.743 168.979 175.463 181.913 188.584 195.259 202.174 209.333 216.743 224.415 232.448 240.675 249.195 258.019 267.154 276.611 286.406 296.546 307.043 317.914 329.168 340.823 352.886 365.381 378.315 391.710 405.578 419.936 434.801

Compra Carburantes 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Suministros agua y

electricidad0 0 99.743 168.979 175.463 181.913 188.584 195.259 202.174 209.333 216.743 224.415 232.448 240.675 249.195 258.019 267.154 276.611 286.406 296.546 307.043 317.914 329.168 340.823 352.886 365.381 378.315 391.710 405.578 419.936 434.801

Cánones, Tasas e

impuestos112.885 192.780 794.998 943.472 878.872 517.898 600.359 621.357 643.090 665.583 688.863 695.366 747.157 773.291 818.458 865.839 915.535 967.649 1.022.290 1.079.571 1.139.609 1.202.528 1.268.455 1.337.525 1.409.875 1.485.652 1.565.007 1.648.097 1.735.087 1.826.147 1.921.456

Cánones 112.885 192.780 794.998 943.472 878.872 517.898 600.359 621.357 643.090 665.583 688.863 695.366 747.157 773.291 818.458 865.839 915.535 967.649 1.022.290 1.079.571 1.139.609 1.202.528 1.268.455 1.337.525 1.409.875 1.485.652 1.565.007 1.648.097 1.735.087 1.826.147 1.921.456

G-5 y T-0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

IBI 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Tasas Municipales 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

TOTAL GASTOS 346.773 992.250 3.993.857 4.795.656 4.817.388 4.598.554 4.828.409 5.002.028 5.182.075 5.368.769 5.562.374 5.745.566 5.980.747 6.197.066 5.130.542 5.336.871 5.551.645 5.775.224 6.007.983 6.250.311 6.502.623 6.765.345 7.038.925 7.323.833 7.620.558 7.929.618 8.251.546 8.586.914 8.936.298 9.300.328 9.679.640



CUENTA DE RESULTADOS

Estimación de los Flujos de Caja Libre del proyecto

Tabla 73. Estimación de los FCL del proyecto

Estimación de los Flujos de Caja Libre del accionista

Tabla 74. Estimación de los FCL del accionista

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046

Ingresos 5.644.256 9.638.981 39.749.880 47.173.583 43.943.588 25.894.916 30.017.966 31.067.865 32.154.499 33.279.146 34.443.135 34.768.305 37.357.849 38.664.551 40.922.899 43.291.965 45.776.756 48.382.463 51.114.510 53.978.543 56.980.455 60.126.394 63.422.756 66.876.225 70.493.760 74.282.618 78.250.350 82.404.851 86.754.330 91.307.336 96.072.784

Gastos 346.773 992.250 3.993.857 4.795.656 4.817.388 4.598.554 4.828.409 5.002.028 5.182.075 5.368.769 5.562.374 5.745.566 5.980.747 6.197.066 5.130.542 5.336.871 5.551.645 5.775.224 6.007.983 6.250.311 6.502.623 6.765.345 7.038.925 7.323.833 7.620.558 7.929.618 8.251.546 8.586.914 8.936.298 9.300.328 9.679.640

EBITDA 5.297.484 8.646.732 35.756.023 42.377.927 39.126.200 21.296.362 25.189.557 26.065.837 26.972.423 27.910.377 28.880.761 29.022.739 31.377.102 32.467.485 35.792.357 37.955.094 40.225.111 42.607.239 45.106.527 47.728.232 50.477.832 53.361.049 56.383.831 59.552.392 62.873.202 66.352.999 69.998.805 73.817.938 77.818.032 82.007.008 86.393.144

Rtdos. Extraordinarios 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Amortizaciones 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680

BAII 544.804 3.894.052 31.003.343 37.625.247 34.373.520 16.543.682 20.436.877 21.313.157 22.219.744 23.157.698 24.128.081 24.270.059 26.624.422 27.714.806 31.039.677 33.202.415 35.472.432 37.854.559 40.353.847 42.975.552 45.725.152 48.608.369 51.631.151 54.799.712 58.120.522 61.600.319 65.246.125 69.065.258 73.065.353 77.254.328 81.640.464

Gastos Financieros 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

BAI 544.804 3.894.052 31.003.343 37.625.247 34.373.520 16.543.682 20.436.877 21.313.157 22.219.744 23.157.698 24.128.081 24.270.059 26.624.422 27.714.806 31.039.677 33.202.415 35.472.432 37.854.559 40.353.847 42.975.552 45.725.152 48.608.369 51.631.151 54.799.712 58.120.522 61.600.319 65.246.125 69.065.258 73.065.353 77.254.328 81.640.464

Impuesto de sociedades 152.545 1.090.335 8.680.936 10.535.069 9.624.586 4.632.231 5.722.326 5.967.684 6.221.528 6.484.155 6.755.863 6.795.617 7.454.838 7.760.146 8.691.110 9.296.676 9.932.281 10.599.276 11.299.077 12.033.155 12.803.043 13.610.343 14.456.722 15.343.919 16.273.746 17.248.089 18.268.915 19.338.272 20.458.299 21.631.212 22.859.330

Beneficio Neto 392.259 2.803.717 22.322.407 27.090.178 24.748.934 11.911.451 14.714.552 15.345.473 15.998.215 16.673.542 17.372.218 17.474.443 19.169.584 19.954.660 22.348.567 23.905.738 25.540.151 27.255.282 29.054.770 30.942.397 32.922.110 34.998.026 37.174.429 39.455.793 41.846.776 44.352.230 46.977.210 49.726.986 52.607.054 55.623.116 58.781.134

Variación FM

Amortizaciones 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680

Inversiones

FLUJOS DE CAJA LIBRE del

PROYECTO(FCL)5.144.939 7.556.397 27.075.087 31.842.857 29.501.614 16.664.131 19.467.231 20.098.153 20.750.895 21.426.222 22.124.898 22.227.122 23.922.264 24.707.340 27.101.247 28.658.418 30.292.831 32.007.962 33.807.450 35.695.077 37.674.789 39.750.705 41.927.109 44.208.472 46.599.456 49.104.910 51.729.890 54.479.665 57.359.734 60.375.796 63.533.814

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046

Ingresos 5.644.256 9.638.981 39.749.880 47.173.583 43.943.588 25.894.916 30.017.966 31.067.865 32.154.499 33.279.146 34.443.135 34.768.305 37.357.849 38.664.551 40.922.899 43.291.965 45.776.756 48.382.463 51.114.510 53.978.543 56.980.455 60.126.394 63.422.756 66.876.225 70.493.760 74.282.618 78.250.350 82.404.851 86.754.330 91.307.336 96.072.784

Gastos 346.773 992.250 3.993.857 4.795.656 4.817.388 4.598.554 4.828.409 5.002.028 5.182.075 5.368.769 5.562.374 5.745.566 5.980.747 6.197.066 5.130.542 5.336.871 5.551.645 5.775.224 6.007.983 6.250.311 6.502.623 6.765.345 7.038.925 7.323.833 7.620.558 7.929.618 8.251.546 8.586.914 8.936.298 9.300.328 9.679.640

EBITDA 5.297.484 8.646.732 35.756.023 42.377.927 39.126.200 21.296.362 25.189.557 26.065.837 26.972.423 27.910.377 28.880.761 29.022.739 31.377.102 32.467.485 35.792.357 37.955.094 40.225.111 42.607.239 45.106.527 47.728.232 50.477.832 53.361.049 56.383.831 59.552.392 62.873.202 66.352.999 69.998.805 73.817.938 77.818.032 82.007.008 86.393.144

Rtdos. Extraordinarios 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Amortizaciones 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680

BAII 544.804 3.894.052 31.003.343 37.625.247 34.373.520 16.543.682 20.436.877 21.313.157 22.219.744 23.157.698 24.128.081 24.270.059 26.624.422 27.714.806 31.039.677 33.202.415 35.472.432 37.854.559 40.353.847 42.975.552 45.725.152 48.608.369 51.631.151 54.799.712 58.120.522 61.600.319 65.246.125 69.065.258 73.065.353 77.254.328 81.640.464

Gastos Financieros 0 627.354 582.080 575.416 567.769 558.900 548.485 536.073 521.017 502.352 478.574 447.197 403.787 339.567 234.300 28.108 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

BAI* 544.804 3.266.698 30.421.264 37.049.831 33.805.751 15.984.782 19.888.392 20.777.084 21.698.727 22.655.346 23.649.507 23.822.862 26.220.635 27.375.238 30.805.377 33.174.306 35.472.432 37.854.559 40.353.847 42.975.552 45.725.152 48.608.369 51.631.151 54.799.712 58.120.522 61.600.319 65.246.125 69.065.258 73.065.353 77.254.328 81.640.464

Impuesto de sociedades* 152.545 914.675 8.517.954 10.373.953 9.465.610 4.475.739 5.568.750 5.817.583 6.075.643 6.343.497 6.621.862 6.670.401 7.341.778 7.665.067 8.625.505 9.288.806 9.932.281 10.599.276 11.299.077 12.033.155 12.803.043 13.610.343 14.456.722 15.343.919 16.273.746 17.248.089 18.268.915 19.338.272 20.458.299 21.631.212 22.859.330

Beneficio Neto* 392.259 2.352.023 21.903.310 26.675.878 24.340.141 11.509.043 14.319.642 14.959.500 15.623.083 16.311.849 17.027.645 17.152.461 18.878.858 19.710.172 22.179.871 23.885.500 25.540.151 27.255.282 29.054.770 30.942.397 32.922.110 34.998.026 37.174.429 39.455.793 41.846.776 44.352.230 46.977.210 49.726.986 52.607.054 55.623.116 58.781.134

Variación FM

Amortizaciones 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680

Inversiones

Devolución del Ppal. (CAF) 0 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Financiación

FLUJOS DE CAJA LIBRE del

ACCIONISTA (FCL)5.144.939 2.358.168 19.051.702 23.824.271 21.488.533 8.657.435 11.468.035 12.107.892 12.771.475 13.460.241 14.176.037 14.300.853 16.027.250 16.858.564 19.328.263 21.033.893 30.292.831 32.007.962 33.807.450 35.695.077 37.674.789 39.750.705 41.927.109 44.208.472 46.599.456 49.104.910 51.729.890 54.479.665 57.359.734 60.375.796 63.533.814

*Los valores serán distintos a los obtenidos en la Cuenta de Resultados del proyecto



Calculo del VAN y la TIR (proyecto y accionista)

Se recuerda que la inversión inicial es de 142.580.391 PEN, el Coste Medio Ponderado del

Capital (CMPC) es del 7,18% y el coste de los recursos propios será del 12,12%.

Mediante la hoja Excel programada se obtienen los siguientes valores:

VANp 198.579.186 PEN

VANa 175.724.868 PEN

TIRp 12,67%

TIRa 16,45%

Puesto que el Valor Actual Neto es mayor que cero (tanto el del proyecto como el del

accionista), la TIR del proyecto es mayor que el CMPC y la TIR del accionista es superior al

coste de los recursos propios, la inversión será rentable.

VANp, VANa > 0

TIRp = 12,67% > CMPC = 7,18%

TIRa = 16,45% > KE = 12,12%



4.7. Análisis de sensibilidad

Para el estudio de sensibilidad del proyecto, se partirá de la hipótesis de alquiler y venta de

amarres náutico-deportivos correspondiente al Escenario Base. La venta o alquiler influirá

directamente sobre los flujos netos de caja de cada año por lo que resulta de especial

interés estudiar la sensibilidad de ambas opciones.

Para la realización de dicho análisis se parte de dos variables: Alquiler (A) y Venta (V). Por

regla general el estudio de la sensibilidad de ambas variables sería complicado ya que,

aunque exista relación entre ambas (A+V=100%), una disminución en las ventas no implica

un aumento del alquiler.

Puesto que las Ventas (V) de amarres resultan más influyentes en los flujos de caja en los

primeros años de concesión, será la variable sobre la cual se realice el estudio de su

sensibilidad a posibles variaciones. Como ya se comentó con anterioridad, influirán

notablemente puesto que se alcanzarán elevados ingresos en los primeros años de

explotación, lo cual no sólo facilita la devolución del crédito bancario a 15 años sino que

también es conveniente obtener un fondo monetario elevado ante posibles imprevistos en la

explotación.

Se estudiará la fluctuación en el VAN y la TIR en las hipótesis de disminución de las ventas

en un 10 y 20% con respecto a las del escenario base:

Escenario I: -10%Ingresos.

Escenario II: -20% ingresos.

ESCENARIO VANp (PEN) TIRp VANa (PEN) TIRa

BASE 198.579.186 12,67% 175.724.868 16,45%

I 162.310.322 11,30% 139.456.004 15,20%

II 80.975.081 10,40% 58.120.763 14,40%

CMPC

Ke

7,18%

12,12%

Tabla 75. Análisis de sensibilidad de las Ventas de amarres



A continuación se recogerán gráficamente dichos resultados para facilitar su lectura:

Fig. 20. Evolución del VAN

Fig. 21. Evolución de la TIR

De las gráficas anteriores se observa lo siguiente:

Al disminuir el número de amarres vendidos (posible aumento del número de

amarres alquilados), los ingresos disminuirían y por tanto el Valor Actual Neto. Del

mismo modo ocurre con la Tasa Interna de Rentabilidad (a menores ventas, menores

ingresos y por tanto menor rentabilidad).

198.579.186

162.310.322

85.970.453

175.724.868

130.486.568

56.743.569

0

50.000.000

100.000.000

150.000.000

200.000.000

250.000.000

BASE I II

VAN

VANp

VANa

12,67%11,30%

10,40%

16,45%15,20%

14,40%

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

10,00%

12,00%

14,00%

16,00%

18,00%

BASE I II

TIR

TIRp

TIRa



Los FCL serían muy elevados durante los primeros años de explotación pero, de

cara al futuro, los ingresos anuales se verían reducidos debido a que los únicos

ingresos generados serían los derivados de los bajos cobros por explotación por

parte del usuario y mantenimiento de las instalaciones.

Se observa que, en la hipótesis más desfavorable planteada de disminución de un

20% de los ingresos con respecto al escenario base, se obtendría una TIR

ligeramente superior a la tasa de descuento estimada.



5. RESUMEN Y CONCLUSIONES

Según el actual Decreto Legislativo Nº1224 del Marco de Promoción de la Inversión Privada

mediante Asociaciones Público Privadas y proyectos en activos, se establece un plazo

máximo concesional de sesenta años (60 años).

Por tanto, en cumplimiento de la Ley Peruana y bajo la experiencia de las concesiones en

España se propone un plazo máximo de concesión de 30 años, con comienzo en el

presente año 2016 y final en el año 2046, iniciándose la explotación tras el fin de las obras

de construcción, proyectadas hasta 2018.

Año inicio concesión 2016

Años de Concesión

30

Año inicio explotación 2018

La inversión inicial asciende a una cantidad de 142.580.391 soles peruanos y, tras el estudio

de los Flujos de Caja Libre y cumplimiento del RCSD de 1,4 exigido por el banco, se llega a

un apalancamiento del 80% (20/80), correspondiente a una deuda de 114.064.312,80 PEN

con un coste de la deuda del 8,25% a 15 años.

Los ingresos fruto de la explotación provendrán de la venta y alquiler de amarres, locales

comerciales, plazas de aparcamiento, pañoles (almacenes), pérgolas, gasolinera, Varadero,

Marina Seca y Talleres.

Los gastos a contabilizar se engloban en tres grandes grupos:

Explotación: se incluyen gastos de personal, seguros, mantenimiento y otros

servicios.

Suministros: consumo de agua y electricidad.

Cánones, tasas e impuestos: canon de actividad.

Se confecciona la cuenta de resultados a fin de obtener los flujos de caja libre del proyecto y

del accionista (los que garantizarán la devolución del principal y los intereses) y mediante

ellos se procede a la estimación del Valor Actual Neto y de la Tasa Interna de Rentabilidad

con objeto en valorar la inversión.

El VAN y la TIR del proyecto se descontarán mediante el CMPC, fijado en un 7,18%

mientras que VAN y TIR del accionista lo harán mediante el coste de los recursos propios,

calculado mediante el modelo CAPM, con un valor del 12,12%.



El Coste Medio Ponderado de los Recursos ha sido estimado en base a los porcentajes de

equity y deuda estipulados y el coste de cada uno.

El Coste de los Recursos Propios se ha estimado mediante el modelo CAPM (Capital Asset

Pricing Model), el cual arroja un valor del 12,12%.

Se obtienen los siguientes resultados:

VANp 198.579.186 PEN

VANa 175.724.868 PEN

TIRp 12,67%

TIRa 16,45%

Se recuerda que:

CMPC = 7,18%

Ke = 12,12%

Por tanto, analizándolo desde el punto de vista del proyecto la TIR sería mayor que el Coste

Medio Ponderado de los Recursos y por ello la inversión sería rentable. Desde el punto de

vista del accionista también sería rentable ya que la TIR del accionista es superior al coste

de los recursos propios.

Finalmente, del estudio de sensibilidad se observa que, en el supuesto de que las hipótesis

iniciales no sean las adecuadas y exista una disminución en los ingresos del 20% con

respecto al escenario base planteado, la devolución de la deuda aún estaría asegurada así

como la rentabilidad del proyecto.



6. AGRADECIMIENTOS

Quisiera agradecer la desinteresada ayuda, atención e información prestada tanto por el

director del presente proyecto, Antonio Lorenzo Lara Galera, como por Antonio García del

Villar, Director General de CLOTHOS ya que sin ellos este proyecto no habría salido

adelante.

En Madrid, Junio de 2016

El INGENIERO DIRECTOR DEL PROYECTO EL INGENIERO AUTOR DEL PROYECTO

Fdo.: Antonio Lorenzo Lara Galera Fdo.: Juan Nepomuceno Ambrona Medina



ANEXO I. Decreto Legislativo Nº1224 del Marco de Promoción de la Inversión

Privada mediante Asociaciones Público Privadas y proyectos en activos

TÍTULO I

TÍTULO PRELIMINAR

Artículo 1.- Objeto

La Ley marco de Promoción de la Inversión Privada mediante Asociaciones Público

Privadas y Proyectos en Activos, tiene por objeto establecer los procesos y modalidades

de promoción de la inversión privada para el desarrollo de infraestructura pública, servicios

públicos, servicios vinculados a estos, proyectos de investigación aplicada y/o innovación

tecnológica y la ejecución de proyectos en activos.

Artículo 2.- Ámbito de aplicación

El presente Decreto Legislativo es de aplicación a las entidades públicas pertenecientes al

Sector Público No Financiero conforme lo dispuesto en la Ley N° 30099, Ley de

Fortalecimiento de la Responsabilidad y Transparencia Fiscal.

Artículo 3.- De la inversión privada

3.1 Declárese de interés nacional la promoción de la inversión privada mediante las

Asociaciones Público Privadas y Proyectos en Activos para contribuir a la dinamización de

la economía nacional, la generación de empleo productivo y la competitividad del país.

3.2 El rol del Estado incluye las labores de seguimiento y acciones para facilitar la

ejecución oportuna de los proyectos desarrollados bajo las modalidades reguladas en el

presente Decreto Legislativo.

Artículo 4.- Principios

En todas las fases vinculadas al desarrollo de los proyectos regulados en el presente

Decreto Legislativo se aplican los siguientes principios:

a) Competencia

Los procesos de promoción de la inversión privada promueven la búsqueda de

competencia, igualdad de trato entre los postores y evitan conductas anticompetitivas o

colusorias.



b) Transparencia

Toda la información cuantitativa y cualitativa que se utilice para la toma de decisiones

durante la evaluación, desarrollo, implementación y rendición de cuentas de un proyecto

llevado a cabo en el marco del presente Decreto Legislativo es de conocimiento público,

bajo el principio de publicidad establecido en el artículo 3 del Texto Único Ordenado de la

Ley Nº 27806, Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública, aprobado

mediante Decreto Supremo Nº 043-2003-PCM.

c) Enfoque de resultados

Las entidades públicas en el desarrollo de sus funciones adoptan las acciones que

permitan la ejecución oportuna de la inversión privada, así como identifican e informan las

trabas existentes que afecten el desarrollo de los proyectos regulados bajo el presente

Decreto Legislativo.

d) Planificación

El Estado a través de los Ministerios, Gobiernos Regionales y Gobiernos Locales, prioriza y

orienta el desarrollo ordenado de las Asociaciones Público Privadas y Proyectos en Activos

según las prioridades nacionales, sectoriales, regionales y locales, considerando para ello

la política de descentralización del país.

e) Responsabilidad presupuestal

Debe considerarse la capacidad de pago del Estado para asumir los compromisos

financieros, firmes y contingentes, que se deriven directa e indirectamente de la ejecución

de los contratos celebrados en el marco del presente Decreto Legislativo, sin comprometer

en el corto, mediano ni largo plazo, el equilibrio presupuestario de las entidades públicas,

la sostenibilidad de las finanzas públicas ni la prestación regular de los servicios públicos.



TÍTULO III

ASOCIACIONES PÚBLICO PRIVADAS

CAPÍTULO I

Disposiciones Generales

Artículo 11.- Definición

11.1 Las Asociaciones Público Privadas son modalidades de participación de la inversión

privada, en las que se incorpora experiencia, conocimientos, equipos, tecnología, y se

distribuyen riesgos y recursos, preferentemente privados, con el objeto de crear,

desarrollar, mejorar, operar o mantener infraestructura pública y/o proveer servicios

públicos bajo los mecanismos contractuales permitidos por el marco legal vigente. Las

Asociaciones Público Privadas se originan por iniciativa estatal o iniciativa privada.

11.2 Los contratos de Asociaciones Público Privadas son de largo plazo, en los cuales

debe existir una adecuada distribución de riesgos entre las partes, de manera que los

riesgos sean asignados a aquella parte con mayores capacidades para administrarlos,

considerando el perfil de riesgos del proyecto. Asimismo, en todas las fases de desarrollo

de las Asociaciones Público Privadas debe contemplarse el principio de valor por dinero,

buscando la combinación óptima entre los costos y la calidad del servicio público ofrecido a

los usuarios, a lo largo de la vida del proyecto.

11.3 Puede desarrollarse un proyecto de Asociación Público Privada sobre la base de uno

o más proyectos de inversión pública, siempre que estos últimos sean declarados viables

en el marco del Sistema Nacional de Inversión Pública.

11.4 En una Asociación Público Privada participan el Estado, a través de alguna de las

entidades públicas, y uno o más inversionistas privados.

Artículo 12.- Sobre los contratos

12.1 El contrato desarrollado bajo la modalidad de Asociación Público Privada constituye

título suficiente para que el inversionista haga valer los derechos que dicho contrato le

otorga frente a terceros, en especial el de cobrar las tarifas, precios, peajes u otros

sistemas de recuperación de las inversiones, así como los beneficios adicionales

expresamente convenidos en el contrato, pudiendo incluir servicios complementarios. El



inversionista puede explotar el o los bienes objeto de la Asociación Público Privada por

cuenta propia o por medio de terceros, quedando siempre como único responsable frente

al Estado. Sin perjuicio de lo anterior, la modalidad de entrega en concesión al

inversionista que recaiga sobre bienes públicos no otorga un derecho real sobre los

mismos.

12.2 El inversionista no puede establecer unilateralmente exenciones en favor de usuario

alguno, salvo lo establecido por ley expresa.

Artículo 13.- Clasificación.

El Informe de Evaluación a cargo del Ministerio, Gobierno Regional o Gobierno Local indica

la clasificación del proyecto de Asociación Público Privada, según:

a. Cofinanciada: es aquel proyecto de Asociación Público Privada que requiere

cofinanciamiento o el otorgamiento o contratación de garantías financieras o garantías no

financieras que tienen probabilidad significativa de demandar cofinanciamiento.

b. Autofinanciada: es aquel proyecto de Asociación Público Privada con capacidad propia

de generación de ingresos, que no requiere cofinanciamiento y cumple con las siguientes

condiciones:

- Demanda mínima o nula de garantía financiera por parte del Estado, conforme lo

establece el Reglamento del presente Decreto Legislativo.

- Las garantías no financieras tengan una probabilidad nula o mínima de demandar

cofinanciamiento, conforme lo establece el Reglamento del presente Decreto

Legislativo.

Artículo 14.- Fases

14.1 Las Asociaciones Público Privadas, independientemente de su clasificación y origen,

se sujetan a las siguientes fases:

a. Planeamiento y programación: comprende la planificación de proyectos y

compromisos, pudiendo también incluir las necesidades de intervención mediante la

modalidad de Asociaciones Público Privadas, bajo responsabilidad del Ministerio,

Gobierno Regional y Gobierno Local, las cuales se materializan en el Informe Multianual

de Inversiones en Asociaciones Público Privadas, a más tardar el 16 de febrero de cada

año. La presentación de las iniciativas privadas no se limita al contenido del referido

informe.



b. Formulación: comprende el diseño del proyecto y/o evaluación del mismo, a cargo del

Ministerio, Gobierno Regional o Gobierno Local, o Proinversión en el marco de sus

competencias. En caso de Asociaciones Público Privadas cofinanciadas que contengan

uno o más proyectos de inversión pública, la formulación se sujeta a la normativa del

Sistema Nacional de Inversión Pública. Todos los estudios requeridos para la formulación

de los proyectos pueden ser elaborados por una entidad privada conforme a la

normatividad vigente o el proponente de una iniciativa privada, de corresponder.

c. Estructuración: comprende el diseño del proyecto como Asociación Público Privada,

incluida su estructuración económico financiera, mecanismo de retribución en caso

corresponda, asignación de riesgos y el diseño del contrato a cargo del Organismo

Promotor de la Inversión Privada, quien debe coordinar con el Ministerio, organismo

regulador de corresponder y el Ministerio de Economía y Finanzas.

d. Transacción: comprende la apertura al mercado del proyecto. El Organismo Promotor

de la Inversión Privada recibe y evalúa los comentarios de los postores, determina el

mecanismo aplicable, el cual podrá ser la licitación pública, concurso de proyectos

integrales u otros mecanismos competitivos. Tratándose de iniciativas privadas esta fase

se inicia con la publicación de la Declaratoria de Interés.

e. Ejecución contractual: comprende el periodo de vigencia del contrato de Asociación

Público Privada, bajo responsabilidad del Ministerio, Gobierno Regional o Gobierno Local.

Asimismo, comprende el seguimiento y supervisión de las obligaciones contractuales.

14.2 Los requisitos y procedimientos de cada fase se establecen en el Reglamento así

como los plazos, de corresponder.

Artículo 15.- Criterios para la incorporación de los proyectos al proceso de promoción

15.1 El proceso de promoción está conformado por las fases de Estructuración y

Transacción. El Reglamento establece los requisitos, oportunidad y criterios de elegibilidad

de los proyectos a ser incorporados a los procesos de promoción.

15.2 La incorporación de proyectos a cargo del Gobierno Nacional es ratificado mediante

Resolución Suprema refrendada por el Ministerio respectivo y el Ministerio de Economía y

Finanzas, salvo para los supuestos previstos en el artículo 30. En los proyectos de alcance

regional o local, la incorporación es realizada mediante Acuerdo del Consejo Regional o

Acuerdo de Concejo Municipal.



Artículo 16.- Opiniones previas

16.1 De manera previa a la adjudicación del proyecto de Asociación Público Privada, el

Organismo Promotor de la Inversión Privada, sin excepción y bajo responsabilidad, debe

contar con las siguientes opiniones:

a) Opinión previa favorable del Ministerio, Gobierno Regional y/o Gobierno Local a la

versión final del contrato de Asociación Público Privada, conforme a sus competencias.

b) Opinión previa no vinculante del organismo regulador a la versión final del contrato de

Asociación Público Privada, según corresponda, exclusivamente sobre los temas materia

de sus competencias legales.

c) Opinión previa favorable del Ministerio de Economía y Finanzas al Informe de

Evaluación y a la versión final del contrato de Asociación Público Privada. De no contar

con la opinión previa favorable del Ministerio de Economía y Finanzas a la versión final

del contrato de Asociación Público Privada, el contrato y su adjudicación no surten

efectos y son nulos de pleno derecho, salvo el supuesto señalado en el numeral 16.4 del

presente artículo.

16.2 El Informe Previo de la Contraloría General de la República respecto de la versión

final del contrato de Asociación Público Privada únicamente podrá referirse sobre aquellos

aspectos que comprometan el crédito o la capacidad financiera del Estado de conformidad

con el inciso l) del Artículo 22 de la Ley N° 27785, Ley Orgánica del Sistema Nacional de

Control y de la Contraloría General de la República. Dicho Informe Previo no es vinculante,

sin perjuicio de control posterior.

16.3 Los informes y opiniones se emiten una sola vez por cada entidad, salvo que el

Organismo Promotor de la Inversión Privada solicite informes y opiniones adicionales. Los

plazos y procedimientos para la emisión de los informes y opiniones son establecidos en el

Reglamento.

16.4 Habiéndose solicitado los informes y opiniones previas y de no emitirse éstas dentro

de los plazos previstos, son consideradas como favorables.

16.5 El Ministerio de Economía y Finanzas publica los informes que emita a la versión final

del contrato.



Artículo 17.- Oferta del adjudicatario

El organismo regulador y el Ministerio, Gobierno Regional o Gobierno Local

correspondiente, velan por el cumplimiento de los términos y condiciones propuestos en la

oferta del adjudicatario del proceso de promoción, los cuales son incorporados en el

contrato de Asociación Público Privada.

Artículo 18.- Impedimentos

No pueden participar como postores o inversionistas, directa ni indirectamente, las

personas a que se refieren el Artículo 1366 del Código Civil, las personas con

impedimentos establecidos en el Decreto Legislativo N° 1017 o norma que lo sustituya, las

personas con impedimentos establecidos por normas con rango de Ley, ni aquellos que

habiendo sido inversionistas en contratos de Asociación Público Privada hubieren dejado

de serlo por su incumplimiento en el contrato.

Éste último impedimento se extiende a los socios estratégicos y/o aquellos que hayan

ejercido control del inversionista al momento de la resolución y/o caducidad del respectivo

contrato.



CAPÍTULO II

Desarrollo de las Asociaciones Público Privadas

Artículo 19.- Plazo

Los proyectos bajo la modalidad de Asociación Público Privada se otorgan por el plazo de

vigencia indicado en el contrato, el que en ningún caso excede de sesenta años, salvo

plazos menores establecidos en norma especial. El plazo de vigencia se inicia en la fecha

de suscripción del respectivo contrato.

Artículo 20.- Régimen de bienes

20.1 Los bienes que devengan en partes integrantes o accesorias del proyecto de

Asociación Público Privada, no pueden ser transferidos separadamente de ésta,

hipotecados, prendados o sometidos a gravámenes de ningún tipo, durante el plazo del

contrato, sin la aprobación del Ministerio, Gobierno Regional o Gobierno Local. Al término

del contrato, pasan al dominio del Estado.

20.2 El inversionista puede transferir el derecho sobre el contrato de Asociación Público

Privada a otra persona jurídica con la previa aprobación del Ministerio, Gobierno Regional

y Gobierno Local y conforme las limitaciones que establezcan los contratos de Asociación

Público Privada.

Artículo 21.- Fideicomiso

21.1 El Ministerio, el Gobierno Regional y el Gobierno

Local pueden constituir fideicomisos para la administración de los pagos e ingresos

derivados de los contratos de Asociación Público Privada.

21.2 La constitución de los fideicomisos es aprobada de manera previa mediante

Resolución Ministerial del sector. Tratándose de Asociaciones Público Privadas de

competencia de los Gobiernos Regionales y Gobiernos Locales, la constitución de

fideicomisos es aprobada de manera previa mediante Acuerdo de Consejo Regional o

Acuerdo de Concejo Municipal, según corresponda. En ambos casos se requiere opinión

previa favorable del Ministerio de Economía y Finanzas tratándose de Asociaciones

Público Privadas cofinanciadas.



Artículo 22.- Modificaciones contractuales

22.1 El Estado, de común acuerdo con el inversionista, podrá modificar el contrato de

Asociación Público Privada manteniendo su equilibrio económico financiero y las

condiciones de competencia del proceso de promoción, conforme a las condiciones y

requisitos que establezca el Reglamento.

22.2 En un plazo máximo de diez días hábiles de recibida la solicitud de adenda, el

Ministerio, Gobierno Regional o Gobierno Local convoca a las entidades públicas que

deben emitir opinión a la adenda propuesta, quienes asisten al proceso de evaluación

conjunta, a la cual también puede ser convocado el inversionista. En esta etapa se puede

solicitar información sobre el diseño del proyecto y contrato al Organismo Promotor de la

Inversión Privada, que estuvo a cargo del proceso de promoción en que se originó el

contrato, o del órgano que haga sus veces.

22.3 Culminado el proceso de evaluación conjunta, el Ministerio, Gobierno Regional o

Gobierno Local evalúa y sustenta las modificaciones contractuales; y solicita la opinión no

vinculante del organismo regulador respectivo en los proyectos bajo su competencia, y

tratándose de materias de competencia del Ministerio de Economía y Finanzas, debe

requerirse la opinión previa favorable de dicho Ministerio. Los acuerdos que contengan

modificaciones al contrato Asociación Público Privada que no cuenten con opinión previa

favorable del Ministerio de Economía y Finanzas, no surten efectos y son nulos de pleno

derecho.

22.4 Los plazos y procedimientos dispuestos en el presente artículo, son establecidos en el

Reglamento. De no emitirse opinión dentro de los plazos previstos, son consideradas como

favorables.

Artículo 23.- Solución de controversias

23.1 Los contratos de Asociación Público Privada deben incluir la vía arbitral como

mecanismo de solución de controversias. Asimismo, pueden incluir dentro de la etapa de

trato directo, la intervención de un tercero neutral, denominado Amigable Componedor

quien propone una fórmula de solución de controversias que, de ser aceptada de manera

parcial o total por las partes, produce los efectos legales de una transacción. La entidad

pública debe garantizar la participación oportuna de los organismos reguladores en los

procesos arbitrales para coadyuvar con el debido patrocinio del Estado. El árbitro o

Tribunal Arbitral respectivo tiene la obligación de permitir la participación de los organismos

reguladores.



23.2 De igual modo las partes pueden someter sus controversias a una Junta de

Resolución de Disputas conforme a lo dispuesto en los contratos, siendo su decisión

vinculante para las partes, lo cual no limita su facultad de recurrir al arbitraje.

23.3 Los procedimientos, instituciones elegibles, plazos y condiciones para la elección,

designación y/o constitución del Amigable Componedor y de las Juntas de Resolución de

Disputas son establecidos en el Reglamento.

23.4 Lo dispuesto en los numerales precedentes, no es de aplicación cuando se trate de

controversias internacionales de inversión conforme a la Ley N° 28933, cuando se remite

la controversia a un Mecanismo Internacional de Solución de Controversias a que se

refiere dicha ley.

23.5 No se encuentran dentro del ámbito de aplicación del Decreto Legislativo N° 1017,

Decreto Legislativo que aprueba la Ley de Contrataciones del Estado o norma que la

sustituya, los servicios a ser brindados por el Amigable Componedor, los miembros de la

Junta de Resolución de Disputas, los Centros ni las Instituciones que administren los

citados mecanismos alternativos de resolución de conflictos, siempre que dichos servicios

sean requeridos dentro de la ejecución de los contratos de Asociación Público Privada.



TÍTULO V

INICIATIVAS PRIVADAS

Artículo 33.- De la naturaleza de las iniciativas privadas

33.1 La iniciativa privada es el mecanismo mediante el cual el sector privado presenta

proyectos para el desarrollo de Asociaciones Público Privadas, Proyectos en Activos y los

proyectos regulados en el Decreto Legislativo N° 674 vinculados a empresas del Estado.

Las iniciativas privadas son presentadas por personas jurídicas nacionales o extranjeras,

por consorcios de éstas, o por consorcio de personas naturales con personas jurídicas

nacionales o extranjeras.

33.2 Las iniciativas privadas de ámbito nacional que recaen sobre proyectos de

Asociaciones Público Privadas autofinanciadas, Proyectos en Activos y los proyectos

regulados en el Decreto Legislativo N° 674, así como las iniciativas privadas cofinanciadas

de todos los niveles de gobierno, se presentan ante Proinversión, quien asume la

competencia de Organismo Promotor de la Inversión Privada. La formulación de las

iniciativas privadas cofinanciadas se sujeta a lo dispuesto en la nonagésima sexta

disposición complementaria final de la Ley N° 29951, Ley de Presupuesto del Sector

Público para el año fiscal 2013.

33.3 Las iniciativas privadas para Asociaciones Público Privadas autofinanciadas y

Proyectos en Activos de ámbito regional o local, son presentadas ante los Organismos

Promotores de la Inversión Privada de los Gobiernos Regionales o Gobiernos Locales,

según corresponda.

33.4 Las iniciativas privadas tienen el carácter de peticiones de gracia a que se refiere el

artículo 112 de la Ley N° 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General, en lo que

sea pertinente. En consecuencia, el derecho del proponente se agota con la presentación

de la iniciativa privada ante el Organismo Promotor de la Inversión Privada, sin posibilidad

de cuestionamiento o impugnación del pronunciamiento en sede administrativa o judicial.

Las iniciativas privadas mantienen su carácter de petición de gracia hasta que se convoque

el proceso de selección que corresponda, en cuyo caso es de aplicación lo dispuesto en

las respectivas bases y/o en la legislación aplicable en lo que sea pertinente; o hasta la

suscripción del contrato correspondiente en caso se adjudique directamente por no haber

terceros interesados.



33.5 Los Organismos Promotores de la Inversión Privada deben mantener el carácter

confidencial y reservado de las iniciativas privadas presentadas, bajo responsabilidad. Esta

obligación, se extiende a las entidades públicas, funcionarios públicos, asesores,

consultores o cualquier otra persona que por su cargo, función o servicio, tomen

conocimiento de la presentación y contenido de la iniciativa privada. El carácter

confidencial y reservado de las iniciativas privadas se mantiene hasta la Declaratoria de

Interés.

Artículo 34.- Presentación de iniciativas privadas cofinanciadas

34.1 La presentación de iniciativas privadas cofinanciadas para proyectos a ser financiados

total o parcialmente por el Gobierno Nacional se realizan en la oportunidad y sobre las

materias que se determinen mediante Decreto Supremo refrendado por los ministerios

solicitantes y el Ministerio de Economía y Finanzas. Los sectores incluidos en el Decreto

Supremo deben publicar las necesidades de intervención en infraestructura pública y

servicios públicos, servicios vinculados a estos, investigación aplicada y/o innovación

tecnológica, así como la capacidad presupuestal máxima con la que cuentan para asumir

dichos compromisos, previamente informada por el Ministerio de Economía y Finanzas.

34.2 La presentación de las iniciativas privadas cofinanciadas para proyectos a ser

financiados por los Gobiernos Regionales y Gobiernos Locales se presentan anualmente

ante Proinversión durante el plazo que determine el Reglamento. Previamente, el Gobierno

Regional y Gobierno Local publica las necesidades de intervención en infraestructura

pública y servicios públicos, servicios vinculados a estos, investigación aplicada y/o

innovación tecnológica, así como la capacidad presupuestal máxima con la que cuentan

para asumir dichos compromisos, previamente informada por el Ministerio de Economía y

Finanzas.

Artículo 35.- Procedimiento

35.1 El periodo y los procedimientos de presentación, priorización, formulación y

estructuración de las iniciativas privadas son establecidos en el Reglamento.

35.2 Si transcurrido el plazo de 150 días calendario desde la publicación de la Declaratoria

de Interés y sin que ningún tercero manifieste su interés en la ejecución del proyecto, se

procede a la adjudicación directa a favor del proponente de la iniciativa privada.

35.3 Las iniciativas privadas para proyectos regulados en el Decreto Legislativo N° 674 son

tramitadas conforme el procedimiento simplificado que establezca el Reglamento.



Artículo 36.- Reembolso de gastos a favor del proponente

En el caso que el proponente participe en el proceso de promoción que se convoque y

presente una propuesta económica declarada válida, se reconoce a favor de éste los

gastos efectivamente realizados y directamente vinculados en la elaboración de la iniciativa

privada incluyendo los gastos correspondientes a los estudios de preinversión de ser el

caso, así como los mayores gastos originados por la preparación de la información

adicional solicitada por el Organismo Promotor de la Inversión Privada, que a criterio de

éste sean razonables y hayan sido debidamente sustentados. Lo dispuesto en el presente

numeral no es de aplicación si el proponente de la iniciativa hubiese sido favorecido con la

adjudicación de la buena pro.



ANEXO II. Bases de tarifas PORT FORVM BARCELONA

TEMPÒRADA 2015

DÁRSENA INTERIOR

AMARRE ANUAL SEMESTRAL MENSUAL DIARIO

ALTA BAJA ALTA BAJA

10 x 3,5 3.348 € 1.762 € 318 € 318 € 22,32 € 14,56 €

12 x 4 4.295 € 2.260 € 397 € 397 € 28,63 € 18,67 €

14 x 4,75 5.463 € 2.876 € 497 € 497 € 36,43 € 23,73 €

16 x 5 6.498 € 3.421 € 650 € 650 € 43,30 € 28,23 €

18 x 5,5 7.768 € 4.089 € 712 € 712 € 51,77 € 33,76 €

22 x 6 9.010 € 5.005 € 878 € 878 € 66,88 € 43,62 €

25 x 7 13.303 € 7.001 € 1.158 € 1.158 € 88,58 € 57,83 €

DÁRSENA EXTERIOR

AMARRE ANUAL SEMESTRAL MENSUAL DIARIO

ALTA BAJA ALTA BAJA

10 x 3,5 3.749 € 1.973 € 374 € 357 € 24,98 € 16,30 €

12 x 4 5.141 € 2.705 € 514 € 490 € 34,28 € 22,35 €

16 x 5,5 11.760 € 5.880 € 1.175 € 980 € 78,42 € 51,14 €

20 x 7 14.994 € 7.891 € 1.499 € 1.428 € 99,98 € 65,21 €

25 x 8 21.420 € 11.273 € 2.142 € 2.040 € 142,84 € 93,16 €

30 x 8,5 30.397 € 15.998 € 3.040 € 2.895 € 202,72 € 160,03 €

35 x 9 37.549 € 19.763 € 3.755 € 3.576 € 250,42 € 197,70 €

40 x 10 47.681 € 25.096 € 4.767 € 4.541 € 318,00 € 251,05 €

45 x 11 59.006 € 31.055 € 5.900 € 5.619 € 393,52 € 310,67 €

50 x 12 71.522 € 37.642 € 7.152 € 6.812 € 477,00 € 376,58 €

60 x 14 100.129 € 52.699 € 10.012 € 9.536 € 667,79 € 527,20 €

65 x 15 116.223 € 61.169 € 11.622 € 11.069 € 774,81 € 611,69 €

80 x 18 171.651 € 90.343 € 17.165 € 16.346 € 1.144,33 € 903,41 €

Temporada Baja: 1º de Octubre hasta 30 de Abril Temporada Alta: 1º de Mayo hasta 30 de Septiembre

Electricidad: 0,293 €/KW — Agua: 4,795 €/m3

Pañoles de 2 m. x 1,20 m. x 1,40 m. : 56 €/mes

Galpones de 7 m2 a 10 m2: 18,37 € /m2 mes

Galpones de 10 m2 a 36 m2: 15,59 €/m2 mes



ÁREA TÉCNICA

ESLORA (metros) BOTADURA ESTANCIA DIARIA

< 6 89 € 19 €

6,00 – 6,99 89 € 19 €

7,00 – 7,99 89 € 19 €

8,00 – 8,99 89 € 19 €

9,00 – 9,99 89 € 19 €

10,00 – 10,99 104 € 21 €

11,00 – 11,99 125 € 24 €

12,00 – 12,99 146 € 26 €

13,00 – 13,99 167 € 27 €

14,00 – 14,99 187 € 29 €

15,00 – 15,99 209 € 31 €

16,00 – 16,99 230 € 34 €

17,00 – 17,99 251 € 36 €

18,00 – 18,99 272 € 37 €

19,00 – 19,99 293 € 39 €

20,00 – 20,99 357 € 43 €

21,00 – 21,99 405 € 45 €

22,00 – 22,99 453 € 47 €

23,00 – 23,99 500 € 49 €

24,00 – 24,99 547 € 52 €

25,00 – 25,99 619 € 63 €

26,00 – 26,99 669 € 67 €

27,00 – 27,99 719 € 71 €

28,00 – 28,99 769 € 76 €

29,00 – 29,99 817 € 80 €

30,00 – 30,99 927 € 92 €

31,00 – 31,99 954 € 100 €

32,00 – 32,99 981 € 110 €

33,00 – 33,99 1.006 € 118 €

34,00 – 35,00 1.033 € 128 €

ELECTRICIDAD Y APROVISIONAMIENTO DE LUZ Y AGUA

ESLORA (metros) PRECIO (€/día)

< 10 1,25 €

10,00 – 14,99 2,95 €

15,00 – 19,99 4,95 €

20,00 – 29,99 13,65 €

> 30,00 19,5 €



MARINA SECA

ESLORA (metros) PRECIO ANUAL

< 6 1.613 €

6,00 – 6,99 1.799 €

7,00 – 7,99 2.110 €

8,00 – 8,99 2.234 €

9,00 – 9,99 2.530 €

10,00 – 10,99 2.963 €

PAÑOLES

Alquiler mensual (3 m. x 2 m. x 4,5 m.): 136 €

estudio de viabilidad para la …oa.upm.es/44395/1/tesis_master_juan_nepomuceno_ambrona_medin… ·...

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