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AYUNTAMIENTO DE AULESTI

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA

TEXTO REFUNDIDO DE APROBACIÓN DEFINITIVA

ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO FINANCIERA

MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA

MEMORIA JUSTIFICATIVA DEL CUMPLIMIENTO DEL

INFORME PRELIMINAR

ENERO 2013

FEDERICO ARRUTI ALDAPE ETA OIHANA ARRUTI RUIZ ARKITEKTOAK

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA AULESTI

T.R. APROBACIÓN DEFINITIVA ENERO 2013

Expte.: 2009-06 ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO- FINANCIERA 1

ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA




ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA El presente documento del Plan General, aunque resulta obligatorio a tenor del artículo 62 de la

Ley 2/2006, carece de desarrollo reglamentario ni de mayores precisiones respecto a su

contenido en la propia Ley. Por lo tanto, solo puede entenderse como una aproximación a las

inversiones que deben desarrollar las administraciones con el fin de propiciar un crecimiento

armónico del Municipio, tanto en materia de actividades privativas como de las infraestructuras y

dotaciones que las deben complementar, y que no son directamente atribuibles a la gestión de los

suelos privados.

I. INVERSIONES PÚBLICAS

A nivel de las inversiones públicas diremos en primer lugar que nos vamos a ceñir a las

de competencia municipal, en razón a la propia responsabilidad de desarrollo del Plan General,

así como a la situación, existente en las infraestructuras autonómicas o forales.

Las inversiones municipales tienen dos componentes:

1.- ADQUISICIÓN DE SUELO PERTENECIENTE A SISTEMAS GENERALES Y

LOCALES NO ADSCRITOS A ÁMBITOS.

2.- LA URBANIZACIÓN DE LOS SISTEMAS GENERALES Y LOCALES VIARIOS

1.- ADQUISICIÓN DE SUELO.

La responsabilidad de ejecutar los sistemas generales tanto desde el punto de vista de la gestión,

como de su financiación corresponde al Ayuntamiento de Aulesti. La adquisición del suelo de

sistema general se vincula a la gestión de los distintos ámbitos o sectores, de forma que su

obtención no supone carga onerosa para el Ayuntamiento.

Se exceptúa del anterior mecanismo el sistema general viario de Aulestia Kalea (aceras) y el

sistema local viario Alegi Kalea (aceras), a obtener mediante ejecución de dotación pública.

Efectuamos la siguiente estimación de costos para su adquisición.

Para establecer los criterios utilizados para valorar la superficie a obtener por el Ayuntamiento de

Aulesti para completar las aceras, se ha aplicado lo determinado al respecto por la ley 8/2007 de

25 de mayo de suelo. Ley de carácter básico, y de ámbito estatal que resulta de obligado

cumplimiento.




En dicha ley, en la Disposición Transitoria Tercera “Valoraciones” se determina que mientras no

se desarrolle reglamentariamente lo dispuesto en esta Ley sobre criterios y método de cálculo de

la valoración, se aplicará lo establecido en las Normas de valoración de bienes inmuebles y de

determinados derechos contenidos en la Orden ECO 805/2003 de 27 de marzo.

De lo anteriormente mencionado, se despende que la valoración deberá realizarse siguiendo la

fórmula de cálculo residual por el procedimiento estático que se contiene en el artículo 42 de la

Orden ECO 805/2003 y que es la siguiente:

Vs = Vv – Cv – Ve - Ce

(1 - Cs)

Vs, es el valor del suelo

Vv valor en venta del inmueble terminado

Ve lo que cuesta construir la edificación

Cs costes relacionados con la obtención del suelo

Cv costes relacionado con la venta del producto

Ce costes relacionados con la construcción de la edificación.

Dentro de los costes relacionados con el valor del suelo se contendrá la adquisición del suelo y el

correspondiente impuesto municipal.

En el componente Ce, costes de edificación se calculará el coste de Ejecución material de la

edificación, en aplicación de los mínimos colegiales establecidos por el C.O.A.V.N y en relación

con este se establecerá el beneficio por ejecución de contrata, los honorarios de proyecto y

dirección de obra, la tasa de prestación de servicios, la formalización de financiación y los

intereses de financiación necesarios para llevar a cabo la obra y los gastos del seguro decenal y

los informes técnicos necesarios.

En lo que respecta al Cv, costes relacionados con la venta de la edificación, se fijará cual es el

beneficio del promotor, los gastos generales del promotor, los costes de declaración de obra

nueva y los gastos de comercialización.

Conviene señalar, que el margen o beneficio neto del promotor viene establecido como el valor

mínimo aceptable en la ECO 805/2003, en la Disposición transitoria única. “Prima de riesgo y

márgenes de beneficio”, que asciende al 18% para vivienda libre.

Por último y como criterio general, mencionar que los costes relacionados con el valor del suelo

de venta y de construcción se establecen en tantos por ciento aplicables al valor del suelo, valor

en venta y valor de construcción respectivamente.




CALCULO DEL COSTE DE EJECUCION MATERIAL

Cem= M x L x (1+0,1 a+0,3b)

M= 260,00

L= 1

a= 14

b= 3

Cem= 858,00 €/m2c CALCULO DE LOS GASTOS APLICABLES AL V. EN VENTA

Beneficio del Promotor 20,000

Gastos Grales. del Promotor 3,000

Declaración de Obra Nueva 1,300

Comercialización 3,000

TOTAL 27,300CALCULO DE LOS GASTOS APLICABLES AL COSTE DE EJECUCION MATERIAL

Gastos grales. Beneficio industrial 19,000

Honorarios de proyecto+dirección 10,000

Impuesto sobre construcción 5,000

Tasa prestación de servicios 0,600

Formalización Financiación 1,200

Intereses de la financiación 4,000

Gastos seguro decenal+informes tecnicos 1,200

TOTAL 41,000

CALCULO DE LOS GASTOS APLICABLES AL SUELO

Adquisición del suelo 7,300

Impuesto Municipal 1,000

TOTAL 8,300

USO Valor en venta

Coste Ejecucion Material Costes sobre ventas Costes sobre EM

Costes sobre suelo

Valor residual suelo

Vv (€/m²) CEM (€/m²) Cv % CE% Cs% Vrs (€/m²)

vivienda libre 2.500 858 27,300 41,000 8,300 662,73

La superficie que tiene que obtener el ayuntamiento es de 175m², y como la edificabilidad que le

atribuían las Normas a estas parcelas es de 0,7 m²/m², en realidad la superficie construida a

valorar es de 122 m².

Teniendo en cuenta que el m² de suelo urbanizado es a tenor del cálculo realizado de 662,73 €/

m² y que la urbanización tiene un costo de 130€/ m² de suelo, su repercusión por m2 construido

asciende a 185,71 €/ m² , con lo que la repercusión del suelo por m2 edificable es de 477,02 €/ m².

Por lo tanto es importe de la obtención del suelo es de 58.196 € aproximadamente.




2.- EJECUCIÓN SISTEMAS GENERALES VIARIO Y DE ESPACIOS LIBRES.

Los suelos obtenidos de forma gratuita mediante la gestión urbanística, con destino a las redes

viarias y de espacios libres, deben ser ejecutados con cargo al erario público, con el fin de

posibilitar la viabilidad económica de los distintos ámbitos.

Vamos a relacionar los distintos suelos a urbanizar, con el costo estimado en función del

tratamiento duro o blando y la dotación de servicios previsible.

1. Acera Aulestia Kalea

71 m2 a 130€ / m2 ................................. 9.230 euros

2. Acera Alegi Kalea

1.255 m2 a 130€/ m2 ......................... 163.150 euros

3. Vial perimetral de nueva creación (excepto la parte de la UE-1)

2.850 m2 a 130€/ m2 ............................... 370.500 euros

TOTAL URBANIZACION VIARIO ............ 542.880 euros

4.- RESUMEN INVERSIONES:

4.1. SUELO .................................................... 58.196 euros

4.2. VIARIO ...................................................... 542.880 euros

TOTAL INVERSION 601.076 euros




II. RECUPERACIÓN PLUSVALIAS

A tenor de la Ley 11/2008 de 28 de noviembre, por la que se modifica la participación de la

comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística, los propietarios de suelo urbano

no consolidado y de suelo urbanizable, tienen la obligación de ceder gratuitamente al

Ayuntamiento, el suelo correspondiente al 15% de la edificabilidad ponderada, libre de cargas de

urbanización.

Vamos a efectuar la estimación del valor del suelo correspondiente al 15% de edificabilidad

ponderada, libre de cargas de urbanización, de los ámbitos residenciales exclusivamente, dada la

dificultad de desarrollo de las áreas de actividades económicas.

SUELO URBANO.

U.E.1 Eleizoste

Comercial 745 m2 15% -> 111,75 m2 x 700 €/ m2 = 78.225 €

Residencial libre 4.148 m2 15 % -> 622,20 m2 x 950 €/m2 =591.090 €

V. Tasada 1.568 m2 15% -> 235,20 m2 x 750 €/m2 =176.400 €

TOTAL 15% UE-1..............845.715 €

U.E.2

Comercial 240,40 m2 15% -> 36,06 m2 x 700 €/ m2 = 25.242 €

Residencial libre 4.314,50 m2 15 % -> 647,17 m2 x 950 €/m2 =614.812 €

TOTAL 15% UE-2...................640.054 €

TOTAL PREVISTO RECUPERACION PLUSVALIAS.....................1.485.769 euros




III. VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA

Los datos estimados nos ofrecen el siguiente resultado:

-Inversiones Necesarias ................... ...601.076 euros

-Recuperación Plusvalías .................. 1.485.769 euros

De la comparación de los datos anteriores se observa que el saldo es favorable a los intereses

municipales. Es decir, se da un saldo positivo entre los ingresos a obtener por el Ayuntamiento en

concepto de recuperación de las plusvalías generadas por la acción urbanizadora, y las

inversiones precisas para las dotaciones públicas a implantar.

En Bilbao, para Aulesti a enero de 2013

LOS ARQUITECTOS,

Fdo.: Federico Arruti Aldape Fdo.: Oihana Arruti Ruiz



Expte.: 2009-06 MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA 1

MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA




SOSTENIBILIDAD DEL MODELO DE UTILIZACIÓN DEL TERRITORIO Y VIABILIDAD

ECONÓMICA.

I. CONTENIDO Y CRITERIOS DE SOSTENIBILIDAD

El Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20

de junio, exige la complementación de las previsiones de ordenación y ejecución propias del

planeamiento general con el correspondiente análisis de la sostenibilidad económica de sus

propuestas, en el que se ponderará en particular el impacto de la actuación en las Haciendas

Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la

puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y

adecuación del suelo destinado a usos productivos.

Además el Decreto 105/2008 de 3 de junio de medidas urgentes en desarrollo de la ley 2/2006, en

su artículo 31 “Impacto de las actuaciones de urbanización. Documentación de planes de

ordenación urbanística” especifica que los planes deberán contener una Memoria de

sostenibilidad económica.

La evaluación económica del presente Plan General de Ordenación Urbana, ha de ser objeto de

la debida contextualización en el marco de un modelo de desarrollo territorial (PTP del Área

Funcional Gernika Markina).

El objetivo ahora planteado no es el de teorizar o reflexionar en abstracto en torno a la

sostenibilidad económica, sino de evaluar desde esa perspectiva, el concreto y específico modelo

de desarrollo territorial y urbanístico del Plan General de Ordenación Urbana.

La justificación de la sostenibilidad económica de este Plan General de Ordenación Urbana y de

sus propuestas ha de entenderse asociada a las siguientes consideraciones:

- Optimizar e intensificar el aprovechamiento urbano del suelo vacante existente en el perímetro

urbano del municipio.

- Considerar el menor consumo de suelo como una de los factores prioritarios en la planificación

del desarrollo residencial, sin obviar la adecuación de superficie, tipología y programa de

viviendas a las necesidades reales.

- Resolver la capacidad viaria de los accesos al ámbito del nuevo desarrollo residencial, de forma

que se resuelvan adecuadamente los problemas de accesibilidad y movilidad entre dicho ámbito y

el resto del Municipio. (nuevo vial perimetral urbano).




- Racionalizar el consumo de suelo atendiendo a que las infraestructuras, servicios y

equipamientos básicos planteados en el nuevo desarrollo residencial propuesto, tengan como

resultado una mejora de lo ya existente, posibilitando la actuación urbanística del ámbito contiguo,

como un todo urbano.

- Realizar actuaciones de información de los beneficios fiscales y ambientales de la implantación

de las energías renovables en inmuebles, con actuaciones específicas de comunicación y

sensibilización a las comunidades de vecinos.

- Reducir el impacto de los principales sectores afectados por la implantación y el mantenimiento

de las infraestructuras necesarias, o por la prestación de los servicios resultantes.

Finalmente, el presente análisis sobre la sostenibilidad económica no pretende ser una predicción

económica de los costos que generarán las propuestas del presente Plan General de Ordenación

Urbana, sino que persigue dar una visión a grandes rasgos de las cargas económicas que

deberán ser soportadas por las Administraciones Públicas, por su responsabilidad en el

mantenimiento de las infraestructuras y servicios resultantes tras la ordenación.




II. ANÁLISIS DE LA SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA DE LAS PROPUESTAS DEL PLAN

GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA

II.1. Suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos lucrativos

El presente Plan General de Ordenación Urbana propone la ordenación de todo el municipio y la

distribución de los aprovechamientos lucrativos en suelo urbano.

En el suelo urbano el aprovechamiento lucrativo de nueva creación es básicamente residencial.

La mencionada edificabilidad residencial da lugar a su reparto en las distintas categorías, aún

cuando no existe obligatoriedad de reserva de vivienda sujeta a ningún régimen de protección

pública. El reparto de edificabilidades residenciales se resume en el siguiente cuadro:

Denominación m2 construidos

Comercio

m2

construidos

Tasada

m2

construidos

Libre

UE 1 Eleizoste 745,00 1.568,00 4.148,00

UE 2 240,40 --- 4.314.,50

a.d.1 Eleizkalea 19 --- --- 788,00

a.d.2 Eleizkalea 17b --- --- 212,00

a.d.3 Eleizkalea 17 --- --- 139,44

a.d.4 Eleizkalea 13 --- --- 432,00

a.d.5 Aulestia Kalea 58 --- --- 396,60

a.d.6 Aulestia Kalea --- --- 834,00

TOTAL SUELO

URBANO 985,40 1.568,00 12.832,54

Teniendo en cuenta la legislación vigente limita la edificabilidad urbanística pero no dice nada del

número de viviendas, desde el Plan y a modo indicativo se ha asimilado 110 m2 construidos a

cada vivienda. Esta regla nos permite tener un número aproximado de viviendas en cada una de

los ámbitos y se resume en el siguiente cuadro.




Denominación nº viv. tasadas nº viv. libres nº viv.

TOTALES

UE 1 Eleizoste 14 38 52

UE 2 --- 39 39

a.d.1 Eleizkalea 19 --- 7 7

a.d.2 Eleizkalea 17b --- 1 1

a.d.5 Aulestia Kalea 58 --- 3 3

a.d.6 Aulestia Kalea --- 7 7

TOTAL SUELO

URBANO 14 95 109

Conviene enfatizar que el número de viviendas tiene carácter indicativo, al tratarse de un

parámetro no vinculante con arreglo a la legislación urbanística vigente, si bien responde a una

oferta proporcionada a las demandas sociales actuales. Además no se ha computado ningún

incremento de vivienda en las actuaciones de dotación a.d.3 y a.d.4, porque se trata de ampliar

las viviendas existentes.

Se ha considerado el menor consumo de suelo como uno de los factores prioritarios en la

planificación e implantación del desarrollo residencial, sin obviar la adecuación de superficie,

tipología y programa de viviendas a las necesidades reales.

a) La ordenación propuesta estructura el tejido urbano de Aulesti.

Se distribuye el aprovechamiento edificatorio conforme a los criterios de rango estructural

definidos en la ordenación territorial, previendo una integración futura de la ordenación

pormenorizada del área urbana, de modo que se constituya un continuo, integrado formalmente, y

con una densidad elevada en la zona edificable, lo cual facilita la continuidad de los servicios e

infraestructuras al conjunto, en condiciones adecuadas.

Por ello, en términos generales, y sin perjuicio de la conveniencia de otro tipo de medidas, la

densidad y continuidad urbanas son sinónimo de eficiencia en lo referente al transporte público,

considerado desde el punto de vista de su ordenación, programación y funcionamiento. De igual

manera, este tipo de factores incluyen positivamente en el mantenimiento y actualización de los

correspondientes servicios urbanos.

Además, de alguna manera los nuevos suelos clasificados pretenden corregir la tendencia de

consumo excesivo de suelo que se ha producido en el municipio.




b) Ubicación de un programa de equipamientos coordinado con los existentes.

La ordenación propuesta contiene varios espacios libres en las riberas del río Lea, calificados

como sistema general, concretamente el parque fluvial Errekondo.. La dotación superficial de este

parque fluvial y su tratamiento naturalístico, ofrece un resultado muy positivo tanto para la oferta

residencial, como para la puesta en valor del propio río Lea. Además, las unidades de ejecución

delimitadas en suelo urbano contienen sendos espacios libres que actúan como colchón entre el

sólido edificado existente y futuro.

Por otro lado, los equipamientos propuestos en los ámbitos de suelo urbano, tienen como misión

dar servicio no sólo al nuevo conjunto urbano, sino también al resto del municipio. De esta

manera, tanto el aparcamiento como las zonas equipamentales públicas y privadas existentes y

futuras refuerzan a Aulesti como un municipio con un nivel de equipamiento adecuado.

Por otra parte, las edificaciones de los equipamientos públicos tenderán a ejecutarse primando la

sostenibilidad como principio básico de construcción. Se cuidará la posición de la edificación

teniendo en cuenta el microclima, la insolación, la contaminación acústica, la ventilación y todos

aquellos parámetros cuyo control pueda incrementar el potencial de ahorro energético, que

mejoren su comportamiento energético (mayor temperatura media, menor consumo de

calefacción, etc.) y el aprovechamiento de la luz solar (menor consumo de electricidad), así como

el confort acústico.

Las fachadas tenderán a tener un tratamiento acorde con la orientación y con la protección frente

a los focos emisores de ruido especialmente molestos dado una solución conjunta a ambas

cuestiones.

II.2. Implantación y mantenimiento de las infraestructuras necesarias

Las reservas de suelo necesarias para permitir nuevas infraestructuras de carácter municipal o

supramunicipal necesarias en la zona, deberán acometerse conjuntamente con el Área urbana y

los sistemas generales adscritos a ambos ámbitos.

a) Continuidad viaria y de engarce con la trama urbana existente.

Los nuevos crecimientos propuestos permiten la mejora viaria interna del municipio mediante la

creación del nuevo vial perimetral. Este nuevo vial de unión entre Eleizkalea y Sololuzia Kalea,

permitirá reducir el tráfico que actualmente atraviesa el Casco Histórico, e incluso la

peatonalización por completo de la calle Aulestia en momentos determinados, ya que supone una

alternativa al tráfico que discurre por la misma.




Por otra parte, a partir de este eje estructurante, se ordena el acceso de los nuevos desarrollos

residenciales atendiendo a su capacidad viaria en función de la frecuencia que va a soportar, de

forma que se resuelven adecuadamente los problemas propios de accesibilidad y movilidad

interior

Esa continuidad viaria sumada a la apuesta por un desarrollo urbano razonablemente compacto y

denso, da sentido y justificación a la ordenación. Y todo ello redunda positivamente en la

sostenibilidad tanto general como económica del desarrollo urbano planteado y del entorno

urbano resultante del mismo.

II.3. Puesta en marcha y presentación de los servicios resultantes

Se dotará a las parcelas del nuevo desarrollo urbano de energía eléctrica, abastecimiento de agua

potable, saneamiento separativo, red de gas y de telecomunicaciones. La dotación de todos estos

servicios urbanos necesarios no requiere de previsiones económicas extraordinarias en cuanto al

posterior mantenimiento de los mismos. Los desarrollos propuestos se ubican en suelo urbano por

lo que el gasto de conexión de los nuevos servicios necesarios a la red de instalaciones urbanas

existentes es mínimo.

En todo caso, se fijarán criterios de sostenibilidad en el Proyecto de Urbanización, entre los que

cabe destacar los siguientes:

a) Los espacios públicos se ajustarán a las condiciones técnicas establecidas en las disposiciones

vigentes, en especial el cumplimiento del Decreto 68/2000 de Accesibilidad en el entorno urbano.

En defecto de especificaciones en estas últimas, los servicios técnicos municipales deberán

definir en cada caso las condiciones aplicables, de acuerdo con los estándares de calidad

utilizados de manera habitual en las obras de promoción municipal directa.

A tal efecto, el promotor deberá solicitar, con anterioridad al inicio de los trabajos de proyecto, las

directrices oportunas al respecto.

b) En la normativa de urbanización se preverá la utilización de materiales y productos que

dispongan de distintivo de garantía de calidad y certificaciones medioambientales siempre que

sea posible, y se fomentará el empleo de materiales de larga duración, reutilizables o reciclables.

c) Se procurarán limitar las áreas pavimentables no permeables de forma que se tienda a

mantener la capacidad de filtrado natural del terreno. En los espacios peatonales y de accesos

rodados se planteará la utilización de materiales permeables a la lluvia.




d) Se adecuarán las redes de saneamiento y abastecimiento a la posible acumulación de

caudales a evacuar, así como la presión y caudales de la red de abastecimiento. Se tendrá en

cuenta la posible influencia a las áreas urbanas colindantes, de manera que se evite una

sobresaturación de las aguas residuales generadas en el ámbito, que serán conducidas,

prioritariamente a la red general de saneamiento y si fuera preciso se deberán instalará nuevos

sistemas de depuración autónomos.

e) En caso de que existan niveles altos de ruido, la urbanización deberá proponer pantallas

acústicas y otras medidas correctoras.

f) En los espacios públicos y los espacios comunes de las nuevas edificaciones se utilizarán

sistemas de iluminación de bajo consumo y que asimismo, eviten la contaminación lumínica.

g) En los espacios públicos se preverán las zonas para la colocación de contenedores, de forma

que se optimicen las operaciones de recogida y transporte de residuos y se facilite los sistemas

de recogida selectiva.

h) En la jardinería de los espacios públicos se utilizarán especies vegetales adaptadas a las

condiciones bioclimaticas de las zona y que requieran un mínimo de mantenimiento. Se

dispondrán sistemas para el máximo ahorro de agua.

i) Se incluirá un proyecto de restauración ambiental y paisajística que recoja, entre otros, los

siguientes aspectos:

Actuaciones a realizar en el área afectada para conseguir la integración paisajística de la

actuación, con especial atención a: Nueva red de drenaje de las aguas de escorrentía, integración

del sector en relación con la orografía de la zona (taludes tendidos, técnicas «vivas» de

estabilización de taludes), limitación de las áreas pavimentables, minimización de la afección a las

masas arboladas que se conserven, descripción de las especies vegetales que se van a utilizar en

la restauración y de los métodos de implantación y mantenimiento de las mismas, podrán ubicarse

con una función de apantallamiento paisajístico, etc.

j) El contenido de los proyectos de urbanización será el establecido en la normativa urbanística en

vigor, además de los estudios, programas y planes de seguridad y calidad que en cada caso

procedan. Los pliegos de condiciones deberán contener los programas de vigilancia ambiental

propuestos en los estudios de evaluación conjunta de impacto ambiental. Aquellas medidas que

se puedan presupuestar, deberán incluirse como unidad de obra, con su correspondiente partida

económica.




III. IMPACTO EN LAS HACIENDAS PÚBLICAS DE LA IMPLANTACIÓN Y

MANTENIMIENTO DE LAS INFRAESTRUCTURAS NECESARIAS Y DE LAS PUESTA EN

MARCHA Y PRESTACIÓN DE LOS SERVICIOS RESULTANTES

La ejecución de las propuestas urbanísticas planteadas, y, en concreto, de las dotaciones,

infraestructuras y servicios urbanos asociados a las mismas, no conlleva costes de mantenimiento

de infraestructuras y dotación de servicios singulares, más allá de los asociados al cumplimiento

y, en su caso, mejora de las exigencias establecidas a ese respecto en la legislación vigente.

En modo alguno, esas propuestas conllevan costes extraordinarios asociados al

sobredimensionamiento de las infraestructuras y servicios urbanos o a otros extremos similares.

Considerada en ese contexto, la propuesta no requiere exigencias singulares de inversión por

parte de las Administraciones afectadas, que excedan de las habituales asociadas a ejercicio de

sus competencias y obligaciones.

Todas esas consideraciones son igualmente extensibles a los costes de mantenimiento de las

referidas dotaciones, infraestructuras, servicios urbanos, etc., que tampoco requieren inversiones

extraordinarias.

En Bilbao, para Aulesti a enero de 2013

LOS ARQUITECTOS,

Fdo.: Federico Arruti Aldape Fdo.: Oihana Arruti Ruiz


T.R.APROBACIÓN DEFINITIVA ENERO 2013

Expte.: 2009-06 MEMORIA JUSTIFICATIVA INFORME PRELIMINAR 1

MEMORIA JUSTIFICATIVA DEL CUMPLIMIENTO DEL INFORME

PRELIMINAR Y DEFINITIVO DE IMPACTO AMBIENTAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE AULESTI.




MEMORIA JUSTIFICATIVA DEL CUMPLIMIENTO DEL INFORME

PRELIMINAR DE IMPACTO AMBIENTAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE AULESTI.

TÍTULO I. ANTECEDENTES De conformidad con el Anexo I A) de la Ley 3/1998, de 27 de febrero, General de Protección del Medio

Ambiente del País Vasco, que establece la lista de planes sometidos al procedimiento de Evaluación

Conjunta de Impacto Ambiental, y de acuerdo asimismo, con el artículo 3 del Decreto 183/2003, de 22 de

julio, por el que se regula el procedimiento de Evaluación Conjunta de Impacto Ambiental, serán

sometidas a este procedimiento administrativo los Planes Generales de Ordenación Urbana y sus

modificaciones que afecten al Suelo No Urbanizable.

De acuerdo con lo establecido en el artículo 17 de dicho Decreto, el Ayuntamiento de Aulesti solicitó al

Departamento de Medio Ambiente, con fecha 26 de julio de 2010, Informe Preliminar de Impacto

Ambiental con relación al “Plan General de Ordenación Urbana de Aulesti”, con carácter previo a la

aprobación inicial de dicha modificación.

Dicha solicitud vino acompañada por un ejemplar del documento “Avance del Plan General de

Ordenación Urbana de Aulesti” de diciembre de 2009, elaborado por la mercantil Arruti-Boyra Arkitektura,

S.L.P, y del “Estudio de Evaluación Conjunta de Impacto Ambiental del Plan General de Ordenación

Urbana de Aulesti”, de diciembre de 2009, redactado por la mercantil Kimar Consultores Ambientales,

S.L.P.

De conformidad con lo establecido en el artículo 18 del Decreto 183/2003, el órgano ambiental

competente emitirá Informe Preliminar de Impacto Ambiental relativo al planeamiento urbanístico,

informe que, de acuerdo con el artículo 2 de dicho Decreto, deberá ser tenido en cuenta por los órganos

responsables de la elaboración y aprobación de los planes en el proceso de toma de decisión.

El contenido de este informe se redacta conforme a lo establecido en el artículo 19 del Decreto

183/2003, de 22 de julio, por el que se regula el procedimiento de Evaluación Conjunta de Impacto

Ambiental y ajustará su contenido a lo establecido en el artículo 10 del citado Decreto.

En consecuencia, este Departamento de Medio Ambiente, en el ejercicio de las atribuciones conferidas

por el artículo 44 de la Ley 3/1998, de 27 de febrero, General de Protección del Medio Ambiente del País

Vasco, y de acuerdo asimismo con el Decreto 183/2003, de 22 de julio, por el que se regula el

procedimiento de Evaluación Conjunta de Impacto Ambiental, formula a los solos efectos ambientales y

con referencia al <<Plan General de Ordenación Urbana de Aulesti>> emitió informe preliminar el 06 de

octubre de 2010.




TÍTULO II. JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO A continuación se analizará punto por punto el cumplimiento de la documentación a incorporar en el Plan

General de Ordenación Urbana, según lo dispuesto en el punto e.1 del informe preliminar al que hace

referencia esta memoria.

En este apartado se respetará la numeración contenida en el Informe Preliminar de Impacto Ambiental

para facilitar su comprobación.

2.1 SOBRE LA DEFINICIÓN DE LOS OBJETIVOS Y CRITERIOS DEL PLAN.

A) CRITERIOS SOBRE LA ORDENACIÓN

Las superficies dosificadas como suelo urbanizable guardarán adecuada y directa proporción

con las previsiones de crecimiento poblacional en el municipio, considerando su capacidad de

acogida.

Atendiendo a las sugerencias realizadas por los habitantes de Aulesti en el periodo de

exposición pública del Avance, la corporación municipal acordó el 6 de mayo de 2010 aprobar

unos criterios y objetivos que deberán regir el PGOU de Aulesti.

En estos objetivos se establecía reducir las posibilidades edificatorias a las Unidades de

Ejecución UE-1 y UE-2 de suelo urbano, eliminando la UE-3 (y desclasificando dicho suelo) y el

Sector de Suelo urbanizable contenido en el Avance.

Por lo tanto, este punto del informe carece de objeto ya que el Plan General de Ordenación

Urbana de Aulesti no contiene ningún suelo urbanizable

B) CRITERIOS SOBRE EL MEDIO FÍSICO

a) Protección de la cueva de Lezate, refugio prioritario de cuatro quirópteros

amenazados.

En la memoria del PGOU se recoge en el apartado de Áreas de Especial Protección en

el subapartado de Áreas de interés ecológico la reseña de las cuevas de Lezate.

b) Evitar el deterioro de los hábitats de interés comunitario, protegiéndolos

especialmente.

Añadido en la memoria en el punto “3.3 Criterios sobre el Medio Físico”.




c) Protección del corredor de enlace Arno-Encinares Cantábricos de Urdaibai.

Añadido como otro criterio en el punto “3.3 Criterios sobre el Medio Físico” de la memoria

del PGOU de Aulesti.

d) Recoger entre las determinaciones del plan en el suelo no urbanizable las captaciones

de agua más significativas existentes y establecer las correspondientes medidas de

protección.

En los planos de instalaciones urbanas se recogen las captaciones de agua más

importantes y todas ellas se han incluido en la categoría de Protección de Aguas

Superficiales del suelo no urbanizable, con lo que su protección está asegurada y su

régimen se establece en el artículo 2.9.20 de la Normativa Urbanística.

2.2 SOBRE LAS CATEGORÍAS DE ORDENACIÓN Y LA CALIFICACIÓN DEL SUELO NO

URBANIZABLE.

● Las categorías del suelo no urbanizable de la documentación gráfica y la escrita se han

adecuado coincidiendo en ambas. De esta manera las categorías del suelo no urbanizable

del Plan General de Ordenación Urbana de Aulesti son las siguientes:

- Núcleo rural

- Alto valor estratégico

- Paisaje rural de transición

- Forestal

- Forestal monte ralo

- Protección de aguas superficiales

- Especial protección

- Mejora ambiental

Además de los usos tolerados de cantera (actividad extractiva) e industrial de tratamiento de

materias no férricas.

● Conviene reseñar que se ha sustituido la categoría de Protección Especial del Avance por

la de Especial Protección tal como recomendaba el Informe Preliminar.

● En el apartado 4.1.4 de la memoria del Plan General de Ordenación Urbana denominada

“Condicionantes Superpuestos e Impactos” se han incluido los especificados en el Informe

Preliminar.




● La elaboración de un Catálogo que inventaríe e identifique los bienes naturales o

artificiales objeto de protección por la ordenación urbanística (artículo 76 de la Ley 2/2006)

no es parte integrante del Plan General aunque se pueda tramitar conjuntamente, por lo que

no se ha incluido en el documento de Plan General de Ordenación Urbana de Aulesti.

2.3 SOBRE LOS DESARROLLOS RESIDENCIALES PREVISTOS.

Efectivamente tal y como señala el Informe Preliminar en el municipio de Aulesti, la superficie de

suelo urbano disponible y las previsiones de crecimiento en suelo no urbanizable de núcleo rural

ya responden suficientemente a las necesidades de suelo para desarrollo residencial del

municipio.

Por lo tanto, con respecto al documento de Avance de Planeamiento el presente documento de

Plan General ha eliminado el suelo urbanizable planteado y la Unidad de Ejecución 3,

desclasificando dicho suelo. De esta manera, la oferta residencial se ha reducido ajustándola a

las necesidades reales del municipio.

2.4 SOBRE LOS NÚCLEOS RURALES

El Plan General de Ordenación Urbana de Aulesti contiene la delimitación de 6 núcleos rurales:

Narea, San Antón, Ibarrola, Urriola, Zubero y Malats. Con respecto a las vigentes Normas

Subsidiarias se ha eliminado el núcleo rural de Solaguren, ya que no cumple con las

determinaciones establecidas en la Ley 2/2006 de 30 de junio de 2006 de Suelo y Urbanismo.

Todos ellos cumplen con las condiciones exigibles para ser delimitados como núcleos rurales y

el planeamiento los ordena pormenorizadamente determinando cuales son las parcelas

edificables en cada uno de ellos.

La mencionada ordenación se grafía en el juego de planos denominados NR.

2.5 SOBRE EL RUIDO AMBIENTAL.

La zonificación acústica y los niveles de ruido admisibles en cada una de las zonas, se

especifican en el Documento Complementario de ECIA redactado por Kimar S.L.




El resto de apartados señalados en el Informe Preliminar de Impacto Ambiental se justifican en el

documento complementario al ECIA del PGOU de Aulesti elaborado por Kimar, S.L. y que forma

parte integrante del Plan General de Ordenación Urbana, al igual que el Estudio de Evaluación

conjunta de Impacto Ambiental elaborado por la misma empresa junto con el Avance.

En Bilbao para Aulesti a enero de 2013

LOS ARQUITECTOS,

Fdo.:Federico Arruti Aldape Fdo.:Oihana Arruti Ruiz

estudio de viabilidad econÓmico financiera memoria de ... escrita... · informe preliminar enero...

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