Undécima parteProfa. Altaïr MagriDCP-FCS-UdelaR

Año 2019

POLÍTICA SOCIAL DE VIVIENDA Y POLÍTICA DE VIVIENDA SOCIAL.

ENTRE EL ESTADO Y EL MERCADO:UN NUEVO ENFOQUE DEL ROL

ESTATAL EN AMÉRICA LATINA

DOS TENDENCIAS EN POLÍTICA HABITACIONAL Y EN HACER CIUDAD REMERCANTILIZACIÓN: transferencia al

mercado de la cuestión social de la vivienda. El Estado regula lo esencial, la transacción entra en la esfera privada

DESPOLITIZACIÓN: al sacarlo del área pública, la relación ciudadanía-Estado en la provisión de bienes pierde su anclaje histórico

La ciudad se transforma bajo impulsos del mercado (periferia sin servicios, espacios públicos, etc.)

La participación ciudadana es cada vez menor y mayor es la relación individuo-mercado

La decisión política deriva en decisiones técnicas acerca de cómo desarrollar vivienda y ciudad

La decisión técnica termina asimilándose a decisión política

El escenario latinoamericano: Efectos de los procesos de liberalización:a. En todos los países se han producido con

modulaciones específicas procesos de privatización o semi-privatización de las políticas de vivienda

b. La década de los noventa inició con transformaciones en los Bancos Hipotecarios Nacionales.

c. A comienzos de siglo se consolida la prestación estatal focalizada en grupos pobres.

d. Las características de esta política: vivienda social asociada a producción y finanzas (política social componente de la macroeconomía)

e. Dos grandes grupos afectados por la transformación del bienestar: marginados y grupos medios (medio-bajo y medios)

f. La construcción de vivienda en la comprensión de “hacer ciudad”: no se entiende a la vivienda como factor de integración ciudadana. Cohesión entre grupos a los que se les construye vivienda en la periferia de la ciudad.

Efectos: Expansión descontrolada de AMs y segregación

social + segmentación territorial Vivienda asociada a déficits en equipamiento

urbano (transporte, saneamiento, vialidad, salubridad, educación, salud, espacio público)

Por un lado: La vivienda se aleja del paquete de políticas

sociales en su acceso La vivienda se integra a las carencias sociales de

tipo integral que hacen al bienestar La vivienda como eslabón principal de desarrollo

de las familias se debilita o se transforma en otras claves : identidad, pertenencia a la no ciudad

En la cuestión vivienda:a. Múltiples actores con diferentes intereses y

necesidadesb. Diferentes visiones del espacio territorial,

social y políticoc. Acceso vivienda depende de capacidad de

pagoDOS GRANDES CAMPOS, DISTINTOS

GRUPOS SOCIALES: 1- VIVIENDA SOCIAL FOCALIZADA2- VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL GRUPOS

CON CAPACIDAD DE PAGO

Ciudadanía y Vivienda ESTADO: facilitador y promotor

MERCADO: financista, constructor, agente inmobiliario

CIUDADANÍA/FAMILIAS: clientes consumidores de un producto de mercado con cierta regulación del Estado

Ciudadanía y vivienda en el territorio: Tres dimensiones: a. Formal (ciudad consolidada): vertical, densa,

colapso logístico. Vivienda hace hábitatb. Informal: periférica o incrustada en la ciudad,

horizontal, densa en el espacio que ocupa, sin logística, asentamientos suburbanos de pobres y medio pobres. Vivienda sin hábitat

c. Semi- informal: nuevos núcleos de vivienda, densa y con déficit de infraestructura. Barrios de ricos y de clase baja, media baja y media. Hábitats segmentados y segregados

Historia de un modelo impuesto

La Estrategia de Vivienda del Grupo del Banco Mundial para ALC (2007 ---):

1- Apoyo para el desarrollo de un marco institucional y de política para el desarrollo urbano y habitacional que integra a distintos actores

2- Un rol más significativo del sector privado y de los proveedores comunitarios

3- Apoyo para ampliar e impulsar los sistemas financieros para la vivienda a través de una variedad de productos, como el seguro hipotecario y la estandarización de la titularización de hipotecas

4- Subsidios directos con base en la demanda

5- Un incremento de la oferta de suelo urbano para vivienda popular

6- La integración plena de la reducción del riesgo en la planificación urbana

7- La integración y un mayor dimensionamiento del mejoramiento urbano dentro de la planificación integral de la ciudad y del proceso de financiamiento

8- Fortalecimiento de la capacidad de los gobiernos locales en áreas tales como ordenamiento territorial, la regulación y zonificación.

9- Esta estrategia ha sido complementada por el trabajo de la Corporación Financiera Internacional (CFI) en el sector de la vivienda para la Región ALC, el cual se concentra en desarrollar mercados hipotecarios viables en la región a través de una combinación de inversiones y asistencia técnica

Desafíos que presenta el BM:¿Cómo podemos lograr que los mercados de

tierra trabajen para la vivienda popular? ¿Cómo podremos construir un sistema sólido de

indicadores habitacionales? ¿Cómo logramos que los programas de

viviendas de alquiler funcionen para los pobres?

¿Cómo podríamos aprovechar todo el potencial de las remesas y las microfinanzas para vivienda?

¿Cómo podríamos crear una nueva clase de desarrolladores pequeños y medianos?

Soluciones que se implementaron en AL localización / relocalización de población

de bajos ingresos en la periferia de la ciudad atendiendo a oferta de parcelas para ser urbanizadas a bajo valor, constituyendo una oferta accesible, con un bajo costo inicial

Acciones extremas de los Estados: Eliminación zonificación urbana (límites

Chile)

Eliminación derecho vivienda (Perú)

Efectos inmediatos: a. Expansión informal: autoconstrucción hizo

espacios suburbanosb. Aumento precio tierra para viviendac. Tierra de: uso productivo a productivo-

reproductivod. Relocalización propició ruptura de redes

laborales y sociales. Mayor dificultad acceder oportunidades de trabajo población de escasos recursos, dificultades afrontar: costos de transporte y movilidad urbana =aislamiento social

Para el sistema acumulación: Crisis busca nuevas formas de reproducción del K.

Urbanizaciones para todos sectores sociales es rentable Harvey: “La perpetua necesidad de encontrar sectores

rentables para la producción y absorción de capital excedente conforma la política del capitalismo y enfrenta al capitalista con diversas barreras a la expansión continua y libre de inconvenientes.

Los capitalistas deben también descubrir nuevos medios de producción en general y nuevos recursos naturales en particular, lo cual presiona de modo creciente sobre el entorno natural a la hora de obtener las materias primas necesarias y absorber los residuos inevitables. Los capitalistas necesitan también descubrir nuevas áreas de extracción de recursos naturales, tarea que es con frecuencia el objetivo de los esfuerzos imperialistas y neocoloniales.”

“La ciudad se está dividiendo en diferentes partesseparadas, con la evidente formación deinnumerables «micro Estados». Barrios ricosdotados de todo tipo de servicios, tales comoescuelas exclusivas, campos de golf y de tenis, yservicios privados de policía que patrullan el área demodo permanente, se entrelazan con asentamientosilegales en los que puede disponerse de aguaúnicamente en fuentes públicas, no existealcantarillado, la electricidad es pirateada por unospocos privilegiados, las calles se convierten enbarrizales cuando llueve, y donde compartir casa esla norma. Cada fragmento parece vivir y funcionar demodo autónomo, aferrándose tenazmente a lo que hasido capaz de conseguir en la lucha diaria por lasupervivencia.” Davis: 2003.

Programa chileno: ABC Objetivo: generar un aumento de las tasas depropietarios de las viviendasHipótesis: propiedad habilita transacciones a las

familias (De Soto:2001), funge como garantía ABC requiere que los hogares tengan

Ahorros, Suministran un Bono y requieren un Crédito hipotecario para una vivienda determinada

Bono relacionado a % precio. Suministrado por los gobiernos

Crédito suministrado por privados Construcción por empresas privadas

Beneficios y carencias del ABC mejor calidad de los pisos y techos y mayor

acceso al agua potable y al saneamiento no tienen un impacto significativo sobre el

acceso a la electricidad y la recolección de residuos

No aumentan oferta de trabajo (ocupación o del ingresos hogar), no reducen niveles de pobreza y no generan efectos sobre la educación de los hijos (asistencia a la escuela y retraso escolar): “pobreza inducida por el alojamiento”

Evaluaciones del ABC: “los programas ABC pueden empujar los

hogares al borde de la pobreza a la pobreza y a los hogares pobres a la indigencia. Otra evaluación, considerando el mismo conjunto de programas en la región, estima que esos programas, tal como están actualmente diseñados, aumentarían las tasas de indigencia y pobreza” (Observatorio Social AL, junio 2012)

Una de las principales fallas de los programas ABC es que no están diseñados en general para alcanzar a los hogares en situación de pobreza e indigencia.

La incidencia de estos programas es típicamente en los hogares no pobres: solo en los casos de Colombia y Nicaragua, más del 50 por ciento de los hogares que benefician de esos programas son pobres

eficacia en términos de focalización de esos programas es muy baja: default bancario hace aumentar el bono estatal hasta el 47%

incapacidad a atraer prestamistas privados para los hogares de menores ingresos

Focalización amplia, varía según país: Costa Rica 1 al 4º quintil; El Salvador 1º a 2ºquintil

URUGUAY: Ley de Promoción Privada a la Inversión en Vivienda de Interés Social nº 18.795 /2011 Fundamentos/exposición de motivos:a. Mejorar la calidad existenteb. Racionalizar la ciudad consolidadac. Aumentar stock con vivienda nueva y usadad. Promover venta y alquilere. Estimular la inversión privada permitiendo

concentrar recursos del FONAVIU para sectores que requieren mayor apoyo del Estado

Los actores: 1. Sociales: cooperativas, familias Instrumentos de apoyo:a. Fondo de garantía de créditos hipotecarios.

Garantía parcial del Estado. Sólo cubre un % del crédito otorgado por la institución financiera privada.

b. Disminución de monto de ahorro previo del 30% al 10% valor de vivienda

c. Fondos estatales: FONAVIU y recupero de deuda

d. Control: ANV

MODIFICACIONES EN EL ACCESO:COMPONENTES ANTES AHORA

AHORRO PREVIO

30% 10%

CRÉDITO BANCARIO P/P

70% 70%

FGCH (ANV)SOLO CUBRE RIESGO ADICIONAL SOBRE 20% TOTAL VALOR VIVIENDA

------- 20%

COMPARACIÓN ENTRE ABC Y VIS COMPONENTES ABC (Chile) VIS (UY)

AHORRO PREVIO FAMILIAS

MÍNIMO 1.500 US$ Según valor inmueble(medida UF= proxy 47 US$)Valor medio casa econ: Us$ 47.000

10%Según valor inmueble (78.000 US$= +-: 7.800)

APORTE ESTATAL(BONO O FGCH)

11% AL 22% según valor: a > valor < subsidio

20%

CRÉDITO BANCARIOentre 60 y 70% 70%

2. EMPRESAS Y BANCOS Nuevo régimen de propiedad horizontal. Se

eliminan permisos de Intendencias para promover la titularidad inmediata. Se elimina la tenencia del financista durante la deuda y el comprador puede operar con el bien adquirido

propiedad horizontal definitiva con firma de arquitecto y director de obra.

La propiedad está ligada al crédito hipotecario. El financista puede operar sobre ella en caso de adeudo

3. ESTADO BHU otorga préstamos para viviendas mínima

y de interés social Se abre al sistema de garantía de alquiler a

todos los empresarios financieros RELACIÓN CON EMPRESARIOS: Exoneración de impuestos que gravan la renta Deducción íntegra del IRAE sobre actividad Exoneración del Impuesto al Patrimonio Exoneración del IVA a ingresos derivados de

construcción, ampliación, reciclaje Créditos para las actividades

Exoneración del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales a ambas partes

Exoneración del IVA aplicable a servicios de garantía de arrendamiento y adquisición de inmuebles de interés social

RELACIÓN COMPRADOR-MERCADO-ESTADO En caso de incumplimiento deuda compradora: orden

de prelación cobro privados-Estado Privados pueden ejecutar bien El Estado no interviene como garantía del deudor Cuando el subsidio a la vivienda es del 90% es

inembargable, sujeto a régimen de reembolsos o inalienabilidad

Venta y alquiler VIS de mercado Ley 18.795/2011modalidad Precio máximo en

US$Ingresos familia en US$

VENTA C/Ahorro previo 10% valor

2 dormitorios 73.088 y 65.554 proxy: US$ 2.000

3 dormitorios 89.280 y 80.060 proxy: US$ 3.000

ALQUILER Fondo garantíaestatal

Precio máximo alquiler

565 dólares 400 a 2.500 US$

Público objetivo de compra según la ley: Quintiles entre 3º y 4º, con ingresos entre US$

2.400 a 3.000 (medios y medios altos) Los precios excluyen grupos del 1º y 2º quintil que

perciben ingresos entre US$ 800/ 1.600 mensuales.

Cooperativas con capacidad de resolver financiera y productivamente transacciones de forma colectiva

¿ES UNA OPCIÓN DE VIVIENDA SOCIAL? De acuerdo a definiciones dadas trabaja como

política social de vivienda alcanzando grupos con capacidad de pago y relativo ahorro.

PÚBLICO OBJETIVO POLÍTICAS DE ALQUILER Familias 1º y 2º quintiles con ingresos que

permitan pagar alquileres desde US$ 400 (valor de un salario mínimo nacional), que no requiere de ahorro ni depósito previo.

¿Es una política de vivienda social? SI, cumple con requisitos de focalización.

La relación se da en el ámbito privado entre rentista e inquilino, con algunas garantías del Estado.

Entonces:La ley, opción compra se presenta como

solución a:a. familias con capacidad de pago afectados

por la necesidad de ahorro previo situados entre el 3º y 4º quintiles.

b. Cooperativas de ayuda mutuac. Cooperativas de ahorro y créditoEl Estado hasta ahora continua con planes

focalizados de VS en convenio con entes estatales. Actúa como agente financiero y distribuidor.

Conjeturas…. La vivienda supone la convivencia de 3

naturalezas de políticas en el Estado Bienestar: social-productiva-financiera

Depende de la orientación del EB el énfasis que predomina en las políticas

La vivienda social continua siendo marginal en el “área social” del Estado a favor de los otros factores (económicos y financieros)

La vivienda está vinculada a la tenencia de la tierra y la propiedad privada, cuestión vital en Estados liberales

FACTORES DE PESO: Modelo de desarrollo productivo condiciona

modelo social Modelo de bienestar situado en línea de

recalibración y reducción de costos (Pierson: 2006)

Recalibración: racionalización y actualización del tema vivienda sobre otros gastos sociales

Vivienda supone propiedad, derecho civil liberal que la izquierda discutía décadas anteriores. Hoy no lo cuestiona

La tierra tiene valor creciente para grandes inversiones.

Ley promoción inversión privada supone: Racionalizar la distribución del gasto social en V. Actualizar en grupos de alto riesgo (género,

indigencia) y grupos desatendidos por el Estado. Contener el gasto del Estado en construcción,

financiación, distribución. Estado PROMOTOR Y FACILITADOR de transacciones privadas.

Traspasar el costo a otros actores no estatales. Enlazar al tema provisión VS a otros factores del

sistema: mercado productivo-financiero. Prefiere renuncia fiscal que gasto social en VS Recrear una nueva gobernanza del bienestar con

integración nuevos actores.

Resultados de PVIS a año 2012 Viviendas promovidas: Montevideo---- 1194Interior---------- 235 Total: 1429Por departamento:Montevideo-----1194Maldonado------ 189 por tipo de obraFlorida----------- 18 nuevas…………. 1296Durazno--------- 10 reciclajes……….. 112Colonia---------- 8 refacciones…….. . 9Canelones------ 6 rec. + refacc…….. 12Soriano---------- 2 ampliaciones……… 0San José ------- 2 TOTAL…………….1429

POR TIPO DE VIVIENDA e INVERSIÓN de ANV 2012

ECONOMICAS Montevideo………601 INVERSIÓN ANV: Interior…………… 93 en US$ 52.090.221 72% en Montevideo MEDIAS Montevideo……. 593 Interior…………. 142

Evolución de los precios de viviendas de dos y tres dormitorios calidad media

CantidadDormitorios

Precios topefijados por leyen US$ 2011

Precio finalesde mercado enUS$ 2013

Incremento2011- 2013

2 dormitorios(44 a 69 m2)

Máximo US$96.567

proxy 133.600 + 38.34 %

3 dormitorios(68 a 107 m2)

Máximo US$119.917

proxy 167.800 + 39.93 %

Precios estimativos de m2 de suelo y m2 cuadrado

construcción según zonas de Montevideo

Zona Mdeo/Can. Precio promediosuelo

Precio m2construcción

Zona costera US$ 544 US$ 1581

Zona centro US$ 459 US$ 1290

Zona periferia US$ 34 US$ 979

Evolución precios compra 2013-2018CantidadDormitorios

Precios topefijados por leyen US$ 2011

Precio mercadoUS$ 2013

Precio mercado US$ 2018

2 dormitorios (44a 69 m2)

Máximo US$96.567

95.000 a 133.600 99.708 a 144.900Prom.

3 dormitorios (68a 107 m2)

Máximo US$119.917

167.800 a 184.000 141.072 a 324.358

2013: VIS: 222 proyectos que insumen más de

siete mil viviendas, estudio tres proyectos que ofrecen 486

departamentos en barrios populares de Montevideo (Cordón, Unión, Maroñas y Brazo Oriental)

uno de 800 viviendas en la Ciudad de las Piedras en Canelones.

2016 Proyectos y Viviendas en 2016 x Dpto y su relación total país (MVOTMA 2018)

Zonificación para VIS (ley 18.795/2011): a. violeta y azul: todo tipo de actividad constructivab. Naranja: Sólo mejoras por falta de infraestructura de

serviciosc. amarilla: refacción y remodelación (no nueva)

¿Significa la PVIS más mercado y menos Estado?

Se libera de la presión de grupos sociales, fortalece al mercado que tiene mayor margen para controlar los valores de la inversión (suelo y construcción).

PREGUNTAS PENDIENTES: ¿fortalecimiento de cooperativas ¿Que horizonte de posibilidades tiene reforma

legal que involucre el derecho a la vivienda con el uso social del suelo y la propiedad privada,