INTRODUCCIÓN

En fecha 07 de octubre de 2002, se reunieron en el despacho de la

Presidencia del Centro Simón Bolívar (CSB), propietaria del estacionamiento ubicado en

los sótanos del Conjunto Residencial Parque Central, los ciudadanos JOAQUIN SUAREZ,

Presidente del CSB; HUMBERTO RUÍZ Consultor Jurídico del CSB, WILLIAN DÍAZ e

IVÁN ROBLES, en su carácter de Presidente y Consultor Jurídico respectivamente de la

INMOBILIARIA PARQUE CENTRAL (IPC) Administradora del Condominio del

Conjunto Residencial Parque Central, Mayor RAFAEL GONZÁLEZ MEJIAS, Gerente de

la ADMINISTRADORA DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO DE ENTIDADES

PÚBLICAS DEL ÁREA METROPOLITANA C.A. (APIEPAM), ente administrador de los

bienes del Centro Simón Bolívar C.A., ORLANDO RUGGIERO representante de la

empresa ESTACIONAMIENTO PARQUE CENTRAL, C.A., quien es arrendataria del

estacionamiento y los representantes de la comunidad de propietarios zonas I y II del

mencionado Conjunto Residencial, con el objeto de estudiar la problemática originada por

el posible aumento de las tarifas del estacionamiento por parte de la empresa Arrendataria.

En este sentido, los representantes de la comunidad de propietarios presentes en la

reunión antes citada, alegan no aceptar aumento alguno a causa del incumplimiento por

parte de la empresa arrendataria de Cláusulas Contractuales referidas a:

1) Falta de mantenimiento, ya que caen goteras sobre los vehículos, tanto de aguas

negras como de aguas blancas..

2) Falta de vigilancia, uso de puestos de estacionamiento para dormir por parte de

indigentes, robos, atracos, etc.

3) Cambios de uso del estacionamiento por la construcción de locales y depósitos.

4) Falta de medidor de consumo eléctrico.

5) Falla en el sistema contra incendio.

6) Existencia de chatarras.

7) Existencia de pared construida por el Ministerio de Infraestructura.

1

8) Subsidio por parte de los propietarios en el pago de la electricidad.

9) Existencia de áreas reservadas, encadenadas, pérdidas de puestos de

estacionamiento.-

10) Toma de la electricidad del estacionamiento por parte de locales instalados en los

sótanos.

En el Acta que contiene y recoge lo ocurrido durante la antedicha reunión

(copia anexa), el Presidente del Centro Simón Bolívar, expuso: “todos han salido

perjudicados ya que se han obviado a los vecinos en el contrato”, en tal forma, propuso

crear una comisión mixta (vecinos, comerciantes, oficina, organismos, etc.) con el objeto de

realizar un estudio de costos, de modo que de esta “va a salir la verdadera propuesta del

régimen tarifario del estacionamiento”(sic), procediéndose a designar a un grupo técnico

de trabajo, para que elaborara un informe sobre el estado de la situación contable de la

Empresa Arrendataria del estacionamiento, cuyo contenido primordial es el de aportar a la

comisión, suficientes elementos de juicio sobre posibilidades ciertas y/o aproximadas de

una tarifa ideal y satisfactoria a las partes interesadas: usuarios propietarios y la

arrendataria.

Es conveniente indicar que en reunión sostenida con el representante de

la Inmobiliaria Parque Central C.A. (IPC), éste manifestó que conjuntamente con los

representantes del Centro Simón Bolívar, C.A. y APIEPAM prepararían un informe

por separado.

Es este el Informe en cuestión. El cual se divide en dos partes: En la primera,

se estiman factores y resultados de medición o proyección económica-contable y

financiera; en la segunda parte, consideraciones de orden legal y de carácter general,

obtenidas mediante una prudente y acuciosa investigación de la documentación aportada

por la arrendataria y otra documentación obtenida por nosotros además de las diligencias de

campo para precisar el comportamiento y/o desviaciones indispensables en el presente

estudio.

Sin embargo, antes, para una cabal comprensión de los datos que el informe

aporta, dada la naturaleza del caso investigado, es importante conocer algunas

motivaciones que lo particularizan, tales como:

2

1) El Centro Simón Bolívar C.A. propietaria del estacionamiento es una empresa

del estado venezolano.

2) Durante más de 25 años, y debido a la situación particular planteada, las

administraciones anteriores y la presente, tanto del Centro Simón Bolívar como

las arrendatarias del estacionamiento, han mantenido de hecho, un importe

preferencial.

3) El estacionamiento como parte integrante del conjunto urbanístico Parque

Central, de acuerdo a lo establecido en el Documento de Condominio y la Ley

de Propiedad Horizontal.

4) El costo de oportunidad.

5) La ubicación del estacionamiento y la rotación de vehículos sobre la base de

ésta.

6) La comparación en tarifas, comportamiento y rentabilidad con otros

establecimientos de características similares.

7) La Resolución Nº 5597 del Ministerio de Fomento, Dirección General de

Comercio, Superintendencia de Protección al Consumidor-Ministerio de

Transporte y Comunicaciones- Dirección General de Transporte y Tránsito

Terrestre N° 830 de fecha 8-12-1980, publicada en la Gaceta Oficial N° 32.128

de fecha 09-12-1980.

8) El Acta firmada el 21 de septiembre de 1995 en el Instituto Para la Defensa y

Educación al Consumidor y del Usuario (INDECU), donde se deja constancia

que debe existir concertación entre los propietarios y la arrendataria para

ajustar el importe de la tarifa correspondiente.

3

I.- INFORMACIÓN ECONÓMICA- CONTABLE Y FINANCIERA

Hemos estudiado la documentación suministrada por la empresa:

1) Carta a los propietarios.

2) Cuadro de ofertas de servicios del Estacionamiento.

3) Listado de tarifas pases fijos.

4) Costos de Operación Septiembre 2002.

5) Ingresos-Egresos- Julio-Septiembre 2002.

6) Planillas de pago de Impuesto por Ingresos (IVA).

7) Recibos pago de alquiler.

8) Recibos pago de energía eléctrica.

9) Tabla de propuestas de nuevas tarifas pases fijos propietarios e inquilinos.

10) Cuadros resumen del personal activo.

11) Cuadro resumen de Prestaciones Sociales e Intereses.

12) Cuadros de resumen Nóminas Quincenales.

Adicionalmente solicitamos detalles de nóminas y movimientos del tráfico de

vehículos en el estacionamiento, los cuales no fueron suministrados. Procedimos a efectuar

pruebas sobre la información disponible, con las limitaciones que implica la falta del

material adicional requerido para constatar detalles, confirmar o rectificar apreciaciones y

juicios que pudiese producir nuestro análisis, y de esta manera confirmar la razonabilidad y

confiabilidad de dicha información, con los siguientes resultados:

1. De la comprobación de los movimientos de vehículos en las taquillas de entrada a los

sótanos, pudimos comprobar un ingreso promedio de dos mil (2.000) automóviles

diarios con los tickets de tránsito o pago por hora, lo que representa un ingreso

aproximado de Bs. 70.560.000,00 que sumado al ingreso promedio por los puestos fijos

declarados por la compañía arrendataria, de Bs. 58.584.560,00 totaliza un monto en el

orden de Bs. 129.000.000,00 antes del IVA, lo que representa una cifra promedio

4

superior a lo declarado por la operadora del estacionamiento en aproximadamente Bs.

39.669.000,00 mensuales.

2. Se comprobó con las compras de tickets de entrada y carnets de acreditación de puestos

fijos, que la contabilidad es llevada sin respetar el principio de causación, que consiste

en aplicar los costos y gastos en la medida en que éstos son causados. La compañía

carga a gastos la totalidad de lo comprado en vez de mantener un inventario en registros

y aplicar a los resultados lo efectivamente causado, lo que trae como consecuencia que

los gastos por este concepto figuren sobrevaluados en aproximadamente seis millones

de bolívares (Bs. 6.000.000,00) para el trimestre julio a septiembre 2002, equivalente a

dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) mensuales, cuya información nos fue

suministrada en forma resumida. Para establecer esta desviación, procedimos a calcular

el costo unitario de cada ticket y carnet, para luego estimar el consumo sobre la base de

la rotación establecida y del número de puestos fijos que son renovados mensual y

trimestralmente.

3. Observamos también que la compañía mantiene las prestaciones sociales del personal

acreditado a éstos en sus registros, en lugar de depositarlos en una institución bancaria

bajo una de las figuras previstas en la Ley Orgánica del Trabajo y carga a los

resultados, los intereses producto de mantener dichas acreencias de los trabajadores en

manos de la compañía. El tipo de actividad realizada por un operador de

estacionamientos, que obtiene sus entradas de caja en la puerta, a la salida del vehículo

y las correspondientes a puestos fijos, son cobrados por adelantado y en efectivo. Este

gasto, visto como no necesario, representa un incremento de gastos no imputables a las

operaciones, de dos millones cincuenta y tres mil bolívares (2.053.000,00) mensuales.

4. No pudimos disponer del acceso a mayor información, fuera de las relaciones, copias de

algunas facturas, balances y análisis descritos en el primer párrafo de esta sección, por

lo que las evidencias obtenidas, descritas en los tres numerales anteriores, son el

resultado del análisis propio, ya que la información suministrada no es confiable. La

sobrevaluación de gastos y costos y subvaluación de ingresos, tiene un efecto que visto

5

en conjunto estimamos en Bs. 43.700.000,00 mensuales, por lo cual la pérdida

promedio mensual que se nos informó, en el orden de Bs. 8.000.000,00 mensuales (Bs.

24.000.000,00 trimestrales), puede ser por lo evaluado, una ganancia promedio de Bs.

35.620.000 mensuales (Bs. 106.861.000 trimestrales).

5. A fin de subsanar las limitaciones antes expuestas y lograr algún tipo de información

que permita establecer una tarifa, que es el objetivo de esta comisión, indistintamente

del estado y confiabilidad o no de los registros de la compañía operadora del

estacionamiento, procedimos a calcular, sobre la información corregida por nosotros, un

costo de referencia que anexamos en cuadro denominado “Cálculo costo Servicio a

Propietario” y además, comprobamos tarifas en otros estacionamientos de

características operativas y presentación similares, obteniéndose una tarifa de referencia

de Bs. 5.000, 7.000, 8.000 y 10.000 para cada categoría de propietario, tal como se

ilustra en cuadro anexo denominado “Tarifas Recomendadas”.

II.- CONSIDERACIONES DE ORDEN LEGAL Y DE CARÁCTER GENERAL

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Tomando en consideración los planteamientos hechos por la comunidad de

propietarios, recogidos en el Acta suscrita en fecha 07 de octubre de 2002, de no aceptar

aumento alguno en las tarifas del estacionamiento, por el incumplimiento por parte de la

empresa arrendataria de Cláusulas contenidas en el Contrato de Arrendamiento suscrito

entre la ADMINISTRADORA DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO DE ENTIDADES

PÚBLICAS DEL ÁREA METROPOLITANA C.A. (APIEPAM) filial del Centro Simón

Bolívar (CSB) y la empresa arrendataria: ESTACIONAMIENTO PARQUE CENTRAL.

C. A., y con el objeto de obtener una base numérica cierta que nos permitiera relacionar el

contenido de las mismas con la realidad, procedimos a revisar dicho contrato,

observándose lo siguiente:

1) El inmueble arrendado, está conformado por los SÓTANOS PRIMERO,

SEGUNDO y TERCERO de la PRIMERA y SEGUNDA ETAPA del Conjunto

Residencial Parque Central, Parroquia San Agustín del Municipio Libertador, según

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contrato otorgado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del

Municipio Libertador del Distrito Federal, registrado bajo el N° 9, Tomo 20, del

Protocolo 1°, en fecha 10 de diciembre de 1998 entre la ADMINISTRADORA

DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO DE ENTIDADES PÚBLICAS DEL ÁREA

METROPOLITANA C.A. (APIEPAM), Sociedad Mercantil, filial del Centro

Simón Bolívar, de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la

Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda bajo el N° 08, tomo

39-A, con la Sociedad Mercantil ESTACIONAMIENTO PARQUE CENTRAL

C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de esta misma

Circunscripción Judicial bajo el N° 26, Tomo 144-A 4to de fecha 28-05-96.

(Cláusula Primera).

2) El área de estacionamiento dada en arrendamiento, es de VEINTINUEVE MIL

SETECIENTOS SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (29.776M2) en la

Primera Etapa y de VEINTINUEVE MIL SEISCIENTOS DOS METROS

CUADRADOS (29.602M2) en la Segunda Etapa, con un área total de

CINCUENTA Y SIETEMIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO METROS

CUADRADOS (57.378M2). (Cláusula Segunda).

3) La duración del contrato es de diez (10) años, contados a partir de la firma (10-12-

98) prorrogable, previo acuerdo de las partes, las cuales determinarán el lapso de

vigencia.(Cláusula Tercera).

4) El canon de arrendamiento es de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.

3.000.000,00) mensuales, o el que resulte mayor al diez por ciento (10%) de los

ingresos brutos percibidos por LA ARRENDATARIA, una vez deducidos los

respectivos impuestos. (Cláusula Cuarta).

5) LA ARRENDATARIA declara conocer los estacionamientos arrendados y que los

recibe a su entera satisfacción y aptos para el uso al cual los destina, siendo este

documento la prueba que se admite al respecto. (Cláusula Quinta).

6) LA ARRENDATARIA queda obligada por este instrumento legal a conceder

puesto fijos al personal del Centro Simón Bolívar, C.A., que labora en el Parque

Central, por una tarifa mensual de DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00) y

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hasta un máximo de Cien (100) puestos de estacionamientos. Esta tarifa podrá ser

aumentada previo acuerdo entre las partes.(Cláusula Sexta).

7) En lo que respecta a los servicios de luz o fuerza eléctrica, se presta en la actualidad

por terceros, por lo cual se ha convenido en que LA ARRENDATARIA pague por

este concepto la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100

(Bs.500.000,00) mensuales, revisables anualmente y hasta la oportunidad en que LA

ARRENDATARIA instale su medidor de luz o fuerza eléctrica,

independientemente, para los estacionamientos en los cuales presta servicios a los

usuarios. (Cláusula Séptima).

8) LA ARRENDATARIA, se obliga a cumplir las normas mínimas de

funcionamiento y mantenimiento dictadas por COVENIN, o de cualquier

Organismo que se dicten al respecto. (Cláusula Octava).

9) LA ARRENDATARIA se obliga a mantener la vigilancia para cuidar a las personas

y cosas, la cual deberá mantener durante las 24 horas del día, manteniendo en cada

turno, un mínimo de Diez (10) hombres en cada sótano. (Cláusula Décima

Segunda).

10) LA ARRENDATARIA se compromete durante la duración del contrato, a

mantener vigente una póliza de seguros de responsabilidad civil, por un monto de

NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000,00) por cada

estacionamiento. (Cláusula Décima Séptima).

11) LA ARRENDATARIA se obliga a cumplir con todas las normas impuestas por el

Cuerpo de Bomberos para la prevención de incendios. (Cláusula Vigésima

Quinta).

12) LA ARRENDATARIA se obliga a instalar, operar y mantener un sistema de

automatización para el control de entrada de los vehículos en los estacionamientos,

que constará de una expedidora automática de tickets, una lectora de tarjetas

ópticas y una barrera colocada de tal forma que impida el acceso a las áreas, lo cual

se registrará a través de equipo de computación, y se colocará en un lapso no mayor

de seis (6) meses contados a partir dela firma del contrato. (Cláusula Vigésima

Segunda).

8

OBSERVACIONES:

1) LA EMPRESA está obligada según contrato a conceder 100 puestos de

estacionamiento para los trabajadores que laboren en el CSB con una tarifa de Bs.

200,00, aumentada a Bs. 405,23 tanto para los vehículos de carga como para los

livianos. Sin embargo, de la revisión de los anexos aportados por la empresa, se

evidencia que el CSB dispone de 168 puestos de estacionamiento.

2) La cantidad de Bs. 500.000,00 que la arrendadora cancelaba al CSB por concepto de

pago de electricidad, fue incrementada en el mes de agosto de 2002, a Bs.

1.000.000,00 mensuales. Este monto es bajo, si se toma en cuenta que el área dada

en arrendamiento es de CINCUENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS SETENTA

Y OCHO METROS CUADRADOS (57.378m2), además se comprobó la

inexistencia de medidores.

3) Con respecto al Seguro, la empresa debería pagar la cantidad de NUEVE

MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000,00) por cada estacionamiento,

partiendo de la base que el área arrendada está conformada por tres (3) sótanos:

SÓTANO I, SÓTANO II y SÓTANO III.

4) LA ARRENDATARIA cancela a LA ARRENDADORA el canon de

arrendamiento fijado en Bs. 3.000.000,00 complementándose con el excedente hasta

cubrir el diez por ciento (10%) de los ingresos brutos mensuales.

5) Con respecto al personal que labora en los sótanos, se verificó en sitio, que el

número de trabajadores no se corresponde con lo obligado según contrato ni la

información suministrada por la empresa.

6) No se ha dado cumplimiento a lo establecido en la Cláusula Vigésima Segunda del

contrato suscrito.

2.- INFORME DE LA GERENCIA DE PREVENCIÓN DE INCENDIOS DEL CUERPO

DE BOMBEROS DE LA ALCALDÍA DEL DISTRITO METROPOLITANO DE

CARACAS

Fueron solicitadas copias certificadas del Informe sobre la evaluación de riesgos de

incendios practicado en el Estacionamiento Parque Central C.A., contenido en el

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Expediente N° Est-008202 el cual se anexa, donde se le emite a la Vicepresidencia de la

empresa ESTACIONAMIENTOS PARQUE CENTRAL, los ORDENAMIENTOS

dirigidos a disminuir los riesgos de incendios en el lugar y asegurar la integridad física de

los ciudadanos, como de los bienes muebles e inmuebles contenidas en el Decreto

Presidencial N° 2195 de fecha 01_10-83, (Reglamento sobre Prevención de Incendios)

publicado en la Gaceta Oficial dela República de Venezuela N° 3.270, en concordancia

con el artículo 41 de la Ordenanza del Cuerpo de Bomberos del Distrito Metropolitano de

Caracas, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N°

37.409, de fecha 21-03-02 y las Normas vigentes del Comité Venezolano de Normas

Industriales COVENIN que sobre la materia tienen inherencia y copia certificada de la

comunicación enviada por ese mismo Organismo al Presidente del Centro Simón Bolívar

donde le señala que NO CUMPLE CON LOS REQUISITOS MÍNIMOS DE

PREVENCIÓN Y PROTECCIÓN CONTRA INCENDIO, CONTENIDOS EN LA

NORMATIVA ANTES SEÑALADA. (se anexa copia del informe y comunicación).

3.- INSTITUTO PARA LA DEFENSA Y EDUCACIÓN AL CONSUMIDOR Y DEL

USUARIO (INDECU)

La comunidad de propietarios de Parque Central, interpuso denuncia por ante el

mencionado Organismo, por la calidad del servicio, quien en fecha 30 de septiembre de

2002, realizó Inspección Ocular en los sótanos respectivos, levantando un Acta al respecto.

4.- REVISIÓN DE DATOS DE LA EMPRESA ESTACIONAMIENTOS PARQUE

CENTRAL POR ANTE EL REGISTRO MERCANTIL

Procedimos a revisar el expediente de la Compañía en el Registro Mercantil Cuarto de la

Circunscripción Judicial del Distrito Capital, signado con el N° 3317, registrado bajo el N°

26, Tomo 144-4T nos encontramos que solo aparece consignada el Acta Constitutiva

correspondiente al año 1996 y su modificación de fecha 08 de Noviembre de 2001, no

aparecen consignadas las Actas de Asambleas Ordinarias correspondientes a los años

1996, 1997, 1998, 1999, 2000 y 2001 de acuerdo a lo establecido en el Código de

Comercio, que obliga a las compañías a actualizar anualmente sus registros, en lo que

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atañe a sus Estados Financieros y Actas de Asambleas, asimismo, cabe señalar que la

arrendataria cuenta con un Capital Social de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.

10.000.000,00) representado por un inventario, capital este insuficiente para el giro

comercial que tiene la empresa.

5.- TICKETS EXTRAVIADOS Y DE CORTESÍA

TICKETS EXTRAVIADOS:

La empresa cobra unilateralmente el valor de la tarjeta y del ticket extraviado en Bs.

10.000,00 c/u para los puestos fijos, cifra que resulta desproporcionada con relación al

precio del puesto fijo mensual; mas aún si lo confrontamos con los costos del carnet y

tickets, que son de Bs. 1.205,41 y Bs. 10,34 respectivamente, más el costo del tiempo

invertido par su verificación y elaboración de ambos.

TICKETS DE CORTESÍA

La empresa concede tickets de cortesía, a cambio de indemnizaciones por siniestros

ocurridos en el área de estacionamiento.

CONCLUSIONES

1) La información suministrada al ser confrontada a una serie de pruebas, no resultó

confiable y no tuvimos acceso a elementos suficientes para confirmar o modificar nuestro

criterio, por lo que nuestra revisión no puede sustentar una opinión sobre la base de los

datos de ingresos y costos para ratificar o proponer algún tipo de tarifa relacionada

directamente con dicha información financiera.

2) En cuanto a la parte legal, apreciamos incumplimiento en una serie de cláusulas

contenidas en el contrato suscrito entre las partes.

RECOMENDACIONES

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1) Por cuanto la empresa arrendataria ha incumplido con sus obligaciones, las

tarifas de referencia obtenidas en el punto 5 de la información económica,

contable y financiera, no deben ser aplicadas hasta tanto no sean subsanadas

las anomalías señaladas a lo largo de este informe, por lo tanto las tarifas

actuales se deben mantener.

2) Ante las limitaciones observadas, unido a las discrepancias comprobadas

dejamos constancia que en caso de no haber acuerdo sobre lo presentado por

nosotros, para cualquier reconsideración con el objeto de estudiar alguna

rectificación, se requerirá de la realización de una auditoria a fin de asegurar la

razonabilidad de las cifras utilizadas de referencia para establecer costos.

3) Debido a que los propietarios constituyen parte del conjunto al cual está

integrado el estacionamiento, deberían estar incluidos en el contrato,

4) Es necesario sincerar el consumo eléctrico, ya que este es subsidiado a través

de los gastos de condominio.

12

ESTACIONAMIENTO PARQUE CENTRAL

NOTAS A LOS CUADROS DEMOSTRATIVOS DEINFORMACIÓN FINANCIERA Y DETERMINACIÓN DE TARIFAS PARA:

PUESTOS FIJOS PARA PROPIETARIOS EN ESTACIONAMIENTO DE PARQUE CENTRAL

1. PRINCIPIOS DE PREPARACIÓN DE LOS CUADROS:Los cuadros a que estas notas hacen referencia, fueron preparados por la comisión

encargada de estudiar una tarifa para los puestos fijos de propietarios de Parque Central, sobre la base de la información suministrada por la compañía arrendataria del estacionamiento en cuestión y que aspira a una tarifa mensual mayor a la actual.

Los cuadros 1 y 2 muestran el resultado final de la investigación de la comisión, proponiendo unas tarifas en el primero y los costos aparentes establecidos mediante los cálculos realizados, descritos en la nota 4.

El cuadro numero 3 se preparó para segregar los gastos aceptados como normales (sin entrar a considerar la validez de éstos) entre vinculados a servicios o administrativos, considerando para esa segregación, su aparente relación con los servicios de taquilla y patios o zonas de aparcamiento de vehículos, de los vinculados a la cobranza, controles, registros y administración de la compañía en general.

Se elaboraron tres cuadros marcados como 4, 5 y 6 en el que se reproduce los costos de servicios y administración para los meses de julio, agosto y septiembre de 2002, suministrados por la compañía antes citada en los que se compara con los gastos considerados razonables por la revisión de la comisión y la diferencia entre ambos, producto de los gastos considerados no aplicables a operaciones de esos tres meses. Esto se realizó sin tener acceso a otros documentos distintos a las copias y resúmenes suministrados.

El cuadro 7 ilustra los ingresos que estimó la comisión, ingresan a la compañía por concepto de puestos fijos (suministrado por la compañía) y tránsito, calculado por la comisión sobre la base de volumen comprobado en puestas de entrada por seriales de ticket y observación visual del movimiento en dichas entradas.

El cuadro 8 es para comparar los resultados del trimestre, según las cifras suministradas a nosotros y las obtenidas luego de las correcciones efectuadas producto de nuestras observaciones y una columna que muestra la variación entre ambas, primero trimestral y el promedio mensual de dicha variación.

2. UTILIDAD MENSUAL ESTIMADA:

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Muestra la ganancia mensual obtenida por la compañía en un mes, luego de calcular los resultados de un trimestre (julio a septiembre de 2002) con los cambios producto de nuestras observaciones y que alcanzó a Bs. 106.861.388 (ver cuadro 8).

3. UTILIDAD A OBTENER NUEVA TARIFA:Muestra la ganancia mensual estimada a obtener una vez aplicada la nueva tarifa sobre

la ganancia mensual promedio existente de acuerdo a nuestras estimaciones (ver cuadro 1). Es de puntualizar, que existen 168 puestos otorgados al Centro Simón Bolívar por el arrendatario del estacionamiento, que si son actualizados a los valores aceptados para los propietarios los primeros cien y los otros sesenta y ocho, que de acuerdo a lo observado por nosotros están fuera del convenio entre las partes en cuestión a tarifa libre u otra preferencial, generaría un ingreso superior a un millón al mes.

4. TOTAL COSTO POR VEHÍCULO:Se estableció este costo, mediante el siguiente proceso:

Servicios:a) Se determinó el número de vehículos atendidos por mes, considerando

como tal cada paso por la taquilla de entrada y salida, indistintamente de si son fijos o en tránsito, lo que dio un total de 127.290 movimientos en taquilla.

b) Seguidamente, se segregó entre fijos y tránsito, obteniéndose un movimiento mensual de 67.290 entradas y salidas para vehículos con puesto fijo y 60.000 para autos en tránsito, lo que.

c) Se dividió el total de los gastos considerados de servicios, excluidos ticket y carnet (Bs. 144.040.518), entre el movimiento total, obteniéndose un costo de trescientos setenta y siete bolívares con ciento noventa y ocho milésimas por operación (Bs. 377,198).

d) Se estableció la rotación de los vehículos usuarios de puestos fijos, dividiendo el total de operaciones (67.290 entradas y salidas) entre el número de puestos existentes según la compañía arrendataria (3,249), obteniéndose una rotación de 20,7 operaciones por automóvil.

e) Se multiplicó este costo (Bs. 377,198) por la rotación promedio por puesto fijo (20,7 operaciones al mes por vehículo), para un costo de Bs. 7.812,14 por cada puesto.

Administración:a) En el caso de la administración, se aplicó una fórmula diferente, por

considerar que cada paso de vehículo de tránsito implica una actividad administrativa además del servicio como estacionamiento, causado por los requerimientos de cálculo de estadía, cobro de la tarifa, entrega de cambio, así como la necesidad de un estricto control y manejo de efectivo en taquillas que implica medidas extremas de seguridad, traslado diario del efectivo, arqueos y cuadres de caja, depósitos y otras actividades que los puestos fijos no requieren para su manejo y atención.

f) El manejo administrativo en el caso de los puestos fijos, se circunscribe a la suscripción, que se realiza sólo una vez y el cobro mensual o

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trimestral de la tarifa de cada puesto fijo, sólo en cuyo momento se activa el proceso administrativo que se requiere para el control y manejo de este efectivo, unido a la emisión del carnet.

g) Esto tuvo como consecuencia el siguiente cálculo: Los puestos fijos mensuales totalizan (considerados como tales

los del CSB) 1.152 y los trimestrales (propietarios) 2.097, que implican al mes 699 operaciones, obtenidas de dividir la cantidad de puestos entre tres, para obtener la cantidad de operaciones atendidas por la administración, para estos autos, a cada mes del año.

Al sumar estas dos cifras, los 1,152 atendidos cada mes, mas las 699 operaciones para propietarios, obtenemos un total de 1.851 operaciones por mes.

h) Sobre las bases antes descritas, se procedió a estimar el número de procesos requeridos, determinándose 60.000 para los vehículos en tránsito y en 1.851 por puesto fijo, para un total de 61.851 operaciones administrativas mensuales.

i) Se dividió el total de los gastos administrativos entre las 61.851 operaciones, obteniéndose un total de seiscientos setenta y ocho bolívares con cuatrocientos sesenta y siete milésimas (Bs. 678,467).

j) Si consideramos que en el caso de los propietarios, este costo se causa cada tres meses, equivale a Bs. 226,16 mensual.

Costo de Ticket y Carnet:Se determinó de aplicar el costo de cada ticket de entrada (Bs. 10,335) por la

rotación mensual y el de los carnet por cada renovación del puesto, que es trimestral

en el caso de los propietarios y cuyo costo por unidad es:

Tarjeta PVC: Bs. 491,70 Cinta Color: 685,40 Cinta Negra: 28,31

Total costo por carnet Bs. 1 .205,41 Costo mensual por propietario: Bs. 401,80 Mas costo mensual de 20,7 ticket: 214,05

Total costo mensual por propietario 615,85

Este cálculo permitió determinar un costo de Bs. 8.654,15 por puesto fijo

para propietario (ver cuadro 2) , el que consideramos constituye un costo

aparente por las siguientes consideraciones:

a) Los costos y gastos imputables son aparentes, ya que la existencia misma de una serie de entradas y salidas, así como una superficie de estacionamientos a la que se le debe otorgar vigilancia, servicios, mantenimientos y otras

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atenciones, que en esencia son fijos y de relación directa, demuestran que habría en principio los mismos desembolsos con o sin puestos fijos.

b) Sobre la base antes descrita, la función esencial de los puestos fijos es recaudar ingresos que hagan mas rentable el negocio de los estacionamientos, mediante la oferta de puestos fijos en horas y formas que no reduzcan la oferta de servicios a vehículos en tránsito, por lo que no es el negocio en si mismo la oferta de puestos fijos.

c) Es la existencia de este complejo la que produce el negocio del estacionamiento y no el negocio del estacionamiento el que genera la existencia del volumen de estos puestos fijos.

d) Los puestos fijos de propietarios son utilizados en su mayor parte durante la noche, cuando el movimiento de vehículos de tránsito se reduce, por lo que no causan reducción del ingreso principal.

e) Como evidencia complementaria, se indagó en otros estacionamientos similares, constatándose el caso del Centro Comercial Propatria en el que se cobra Bs. 5.000,00 al mes por puesto fijo.

Por todas las razones antes expuestas, se consideró que si la nueva tarifa

cubre el 50% del costo aparente, resulta en un buen negocio para la compañía

arrendataria, considerando el costo de oportunidad de disponer de un

estacionamiento amplio, concurrido y con alta rotación relativa. Esto lleva a

una tarifa referencial fija que va de Bs. 5.000,00 hasta 10.000,00, tal como se

demuestra en el cuadro 1.

5. DISTRIBUCIÓN DE GTOS. ENTRE SERVICIOS Y ADMINISTRACIÓN:Muestra los costos y gastos, con las correcciones descritas en el cuarto párrafo de la nota 1, distribuidos a su vez entre servicios y administración, para su posterior aplicación al costo por vehículo descrito en la nota 4. En la distribución de los servicios se excluyó lo correspondiente a los ticket y carnet, por ser estos de distribución diferente al resto de los gastos, los que fueron aplicados por el principio de rotación y luego reinsertados los costos por estos dos conceptos (ver cuadro 3).

6. ROTACIÓN TRÁNSITO:Ante la necesidad de conocer la rotación de los vehículos en las puertas de entrada y salida, para determinar los costos de cada operación, hemos investigado que ingresan al estacionamiento un promedio de dos mil vehículos diarios de tránsito (2.000), lo que llevado a mensual implica una rotación de sesenta mil vehículos y un ingreso medio de Bs. 1.400,00 por auto.

7. TOTAL INGRESOS:La rotación antes descrita nos llevó a establecer un ingreso probable no desvirtuado por la combinación de muestras de seriales de tickets de tránsito obtenidos con dos días de diferencia en cada puerta, mas verificaciones en sitio realizadas con copropietarios voluntarios quienes comprobaron la cantidad de ingresos de vehículos fijos y de tránsito. Esto tuvo como consecuencia que el ingreso probable estimado para tránsito alcanzó a Bs. 70.560.000,00, que resulta superior a lo declarado por la compañía arrendataria, en Bs. 39.668.928 antes de incluir el IVA.

No se consideró otros ingresos tales como recargo por vehículos pesados, pérdidas de carnets, ticket y estadías mas largas, que lo consideramos como parte de un margen de posible error en nuestros cálculos.

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8. COSTOS DE SERVICIO:En esta agrupación, se descartó los costos por prestaciones sociales al considerar que no es un gasto necesario por tratarse de un negocio a base de efectivo, cuya liquidez le permite abonar este costo de forma inmediata y cualquier retención, dentro de lo observado por nosotros, no es requerido para la prestación del servicio que produce los ingresos al negocio.

Los costos de ticket y carnet son cargados íntegros al costo al momento de la compra, lo que no está de acuerdo con principios de contabilidad generalmente aceptados, ya que para establecer un apropiado costo, se requiere cargar a resultados lo efectivamente consumido en las operaciones y llevar a inventario lo comprado en exceso de lo consumido o extraer del inventario y aplicar a las operaciones cuando el consumo supera lo comprado.

La existencia de estas dos inconsistencias, detectadas sin revisar documentos y registros son evidencia clara de la posible existencia de otros costos y gastos, que de ser examinados podrían ser objetados.

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